Znalecký posudek č. 202-3757/13 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na bytové jednotce č. 538/23 v bytovém domě č.p. 538 na pozemku parc.č. St. 884 a na spoluvlastnickém podílu o velikosti id. 623/20782 na společných částech domu č.p. 538. Ulice: Trnkova Město: Olomouc Okres: Olomouc Katastrální území: Nové Sady u Olomouce Sídlo katastr. úřadu v Olomouci
Vlastník bytu a spoluvlastnického podílu k domu: Selinger Jiří Selinger Miloš Objednavatel:
č.p. 538 PSČ 779 00 Kraj: Olomoucký Identifikační kód: 710814
podíl: 1/2 podíl: 1/2
Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Znalecký posudek je zpracován ke dni 22.10.2013 Vypracoval:
Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536
verze ACONS 10.28, platná od 15.2.2012 Tento znalecký posudek obsahuje 11 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne 22.10.2013
2
Obsah Úkol ............................................................................................................................................ 3 Prohlídka nemovitosti ................................................................................................................. 3 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 3 Nález a posudek .......................................................................................................................... 4 Úvod ........................................................................................................................................... 4 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 5 B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor................................................................ 5 C. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací ............................................................ 8 D. Omezení vlastnických práv ................................................................................................... 9
Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 4824/12-79 ze dne 27.8.2013 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 683 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1353 Kopie katastrální mapy Situační plánek
3
Úkol Na základě usnesení č.j. 024 EX 4824/12-79 ze dne 27.8.2013 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. ½ na nemovitostech zapsaných na LV č. 683 a 1353 pro k.ú. Nové Sady u Olomouce, obec Olomouc. Úkolem znaleckého posudku je: Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na nemovitostech zapsaných na LV č. 683 a 1353, a to: - bytová jednotka č. 538/23 v bytovém domě č.p. 538 na pozemku parc.č. St. 884. - spoluvlastnický podíl o velikosti 623/20782 na společných částech domu č.p. 538 na pozemku parc.č. St. 884. Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedené nemovitosti včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitostí spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitosti ke dni zpracování znaleckého posudku.
Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 17.10.2013 od 9.00 hod. Nemovitost nebyla zpřístupněna, byl proveden pouze vnější náhled.
Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Nové Sady u Olomouce, obec Olomouc, list vlastnictví č. 683, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 19.8.2013. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Nové Sady u Olomouce, list vlastnictví č. 1353, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 19.8.2013. 2. Situační podklady Kopie katastrální mapy předmětného území, mapová list OLOMOUC 8-1/31 v měřítku 1:1000 ze dne 30.7.2013 3. Ostatní podklady Informace zjištěné při místním šetření Fotodokumentace pořízená znalcem dne 17.10.2013 Prohlášení vlastníka budovy č.p. 538 ze dne 23.7.1998
4
Nález a posudek
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
5
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Bytový dům s oceňovanou bytovou jednotkou se nachází v jižní části města Olomouc (99 471 obyvatel), uprostřed sídlištní zástavby bytových panelových domů při ulici Trnkova. Veškerá občanská vybavenost a služby (základní a mateřská škola, pošta, zdravotnické a sportovní zařízení, supermarket apod.) se nacházejí v docházkové vzdálenosti. Historické centrum města je vzdáleno cca 1,7 km. Bytový dům je umístěn v lokalitě s dobrou dopravní dostupností, autobusová zastávka MHD je vzdáleno 300 m. Napojení na páteřní komunikaci č. I/35 (ul. Velkomoravská), spojující jednotlivé městské obvody, je možné ve vzdálenosti 400 m, napojení na rychlostní komunikaci č. R35, spojující města Brno, Olomouc a Ostrava, je možné ve vzdálenosti 3,3 km. Vlakové nádraží je vzdáleno 3 km. Parkování je možné na veřejném parkovišti před bytovým domem v omezeném rozsahu. Z hlediska bydlení se v rámci města Olomouc jedná o průměrně atraktivní lokalitu. Údaje o oceňovaném bytu Užitná plocha bytové jednotky: 62,3 m2 (bez plochy lodžie) Přístup k domu je ze severní strany z veřejné komunikace ul. Trnkova Dům je napojen na veřejnou elektrickou a vodovodní síť, odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Vytápění je zajištěno z centrálního zdroje tepla s rozvody ÚT do jednotlivých bytových jednotek. Budova je postavena na pozemku parc.č. St. 884, který je ve vlastnictví České republiky. K oceňované bytové jednotce přináleží spoluvlastnický podíl o velikosti 623/20782 na společných částech domu č.p. 538.
B. Nákladové ohodnocení bytů a nebytových prostor Použitá metodika Jako nejvhodnější pro zjištění nákladové ceny bytu je v daném případě použita přiměřeně metodika zjištění reprodukční ceny, snížené o přiměřené opotřebení. Vlastní zaměření a výpočet nákladové ceny bytu je provedeno podle oceňovacího systému vypracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o., který je chráněn autorskými smlouvami a autorskými právy. Základem pro nákladové ocenění bytu nebo nebytových prostor je zjištění nákladové ceny vybraných konstrukcí tj. obvodových stěn, vnitřního nosného zdiva, příček, fasády, stropů, podlah a vnitřní vybavení, k jejich výchozí ceně se připočtou poměrnou částí výkopy, střešní krytina, ev. konstrukce krovu, a některé samostatně oceňované vybavení (výtahy), jakož i poměrná část společných prostor (schodiště, chodby a pod.) Vynásobením zjištěné výměry a cen jednotlivých konstrukcí a přípočtem konstrukcí, vybavení nebo poměrných ploch se zjistí výchozí cena v cenové úrovni k 1.1.2000. Pro přepočet na cenovou úroveň ke dni ocenění slouží tzv. Stavební index, zpracovaný na základě statistických informací, vydávaných Českým statistickým úřadem v Praze. Takto zjištěná cena čistých stavebních dodávek se vynásobí koeficientem místa, tj. koeficientem odrážejícím skutečnost rozdílných nákladů na výstavbu podle místa výstavby. Náklady na projekt, technický dozor, rizika pojištění a pod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na zřízení bytu.
6
Od výchozí ceny se ev. odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří. Pro stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb, jakož i zjištění procenta opotřebení staveb je vypracována metodika, která je součástí oceňovacího systému. Ocenění bytu se provádí nezávisle na hodnotě celého domu. Podrobný výpočet cen jednotlivých konstrukcí staveb, resp. jejich částí není pro obsáhlost uveden. Popis, výměry, výpočet ceny 1. Bytová jednotka č. 538/23 Město: Olomouc Katastrální území: Nové Sady u Olomouce Dům č.p. 538 Spoluvlastnický podíl na budově: 623/20782 Údaje o oceňované bytové jednotce Oceňovaná bytová jednotka se nachází v 6. nadzemním podlaží. Podlahová plocha bytu je 62,3 m2 (bez plochy lodžie), příslušenství bytu tvoří sklepní kóje. Oceňovaná bytová jednotka má tři obytné místnosti, předsíň, kuchyň, spíž, komoru, koupelnu a WC. Podlahy jsou betonové, pravděpodobně kryté koberci nebo PVC. Vnitřní omítky jsou vápenné. Okna jsou dřevěná, zdvojená, orientovaná na jih a na západ. Vstupní dveře do bytu jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou pravděpodobně dřevěné, náplňové. Dle zjištěných informací je bytová jednotka standardního vybavení, v kuchyni se nachází plynový sporák, v koupelně je vana a umývadlo, WC je pravděpodobně kombi. Jednotka je napojena na inženýrské sítě elektro, plyn, vodu a kanalizaci. Vytápění je zajištěno z centrálního zdroje tepla s rozvody ÚT do jednotlivých bytových jednotek. K bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu o velikosti 623/20782. Plocha bytové jednotky: 62,30 m2 Popis obytného domu č.p. 538 Budova byla kolaudována v 80. letech 20. století jako samostatně stojící obytný dům o jednom vchodě. Objekt je osmipodlažní, podsklepený v celém půdoryse. Objekt je panelové montované konstrukce tl. do 30 cm, základy jsou betonové. Stropní konstrukce tvoří železobetonové panely. Střecha domu je plochá, krytá živičnou krytinou. Fasádu tvoří omítky ze stříkaného břizolitu a částečně zateplovací systém. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schodiště je betonové s nášlapnou vrstvou z teraca. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, pouze v bytové jednotce povinného jsou původní okna dřevěná, zdvojená. V posledních letech proběhla částečná revitalizace bytového domu – byla provedena oprava lodžií včetně zasklení, nová střešní krytina, nové vchodové dveře včetně zvonkového panelu, výměna oken. Dům se ke dni ocenění nachází v průměrném stavebnětechnickém stavu.
7
Výčet jednotlivých místností a jejich výměry : 6.nadzemní podlaží pokoj pokoj pokoj kuchyně komora spíž koupelna WC předsíň loggie Výměra celkem
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
17.40 11.80 8.00 7.70 1.90 0.30 2.80 1.00 11.40 4.20 66.50
Kč Kč Kč Kč %
40 232.50 140 315.00 704 235.00 884 782.50 149.00 1.00
Výchozí cena bytu CÚ 2013 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč
%
1 318 325.93 1980 100 35.00
Cena k roku 2013 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
856 911.85 -11.85 856 900.00
Dispoziční řešení: 3+1 Technický stav budovy: Průměrný Výpočet ceny Část konstrukcí Výchozí hodnota části společných konstrukcí Výchozí podíl společných prostor a vybavení Výchozí cena bytu Výchozí cena v CÚ k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
8
C. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. bytových jednotkách, uvedené velikosti, vybavení, zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je ke dni ocenění nabídka mírně vyšší, než je poptávka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, způsobu využití a k jejímu technickému stavu, vybavení a provedeným stavebním úpravám, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je ke dni ocenění obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, zobchodovány tyto bytové jednotky: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti
Stav objektu
Velikosti bytů (užitná plocha v m2)
Byt ul. Družební, Olomouc
Průměrný
3+1 (69 m2)
Cena objektu [Kč] Cena na m2 podl.plochy [Kč] 1 100 000
Datum nabídky prodeje 2013
16 176 Byt ul. Trnkova, Olomouc
Průměrný
3+1 (68 m2)
1 190 000 2013 17 500 1 080 000
Byt ul. Skupova, Olomouc
Průměrný
3+1 (68 m2)
2013 15 882
Byt ul. Zikova, Olomouc
Průměrný
3+1 (68 m2)
1 300 000 2013 19 118
Byt ul. Zikova, Olomouc
Průměrný
3+1 (68 m2)
1 120 000 2013 16 471
Vyhodnocení oceňované nemovitosti vzhledem k srovnatelným nemovitostem Oceňovaná bytová jednotka je s ohledem na účel užití pro bydlení umístěna v průměrně atraktivní lokalitě v rámci města Olomouc. Z hlediska dostupnosti se jedná o dobře dostupnou lokalitu, stavem, vybavením a velikostí podlahových ploch se nemovitost řadí do střední cenové kategorie.
9
Při stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na m2 užitné plochy. Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány ve městě Olomouc bytové jednotky obdobné velikosti a průměrném technickém stavu a vybavení v rozmezí od 16 do 18 tis. Kč za 1 m2 užitné plochy, tj. od 1 100 000 do 1 300 000 Kč za bytovou jednotku. Na základě výše uvedených srovnání, a zavedených předpokladů s ohledem na průměrný stav bytové jednotky a na menší podlahovou plochu než u srovnávaných jednotek, odhaduji srovnatelnou hodnotu ve výši: 16 000 Kč/m2 tj. celkem za podlahovou plochu bytové jednotky (62,30 m2) 8 000 Kč/m2 tj. celkem za plochu lodžie (4,20 m2)
tj. celkem 1 030 000 Kč D. Omezení vlastnických práv Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní práva exekutorská k zajištění pohledávek. Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava - viz. výpis z katastru nemovitostí č. 1353 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
10
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny bytu (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 4824/12-79 ze dne 27.8.2013 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. ½ na nemovitostech zapsaných na LV č. 683 a 1353 pro k.ú. Nové Sady u Olomouce, obec Olomouc. Úkolem znaleckého posudku je: Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na nemovitostech zapsaných na LV č. 683 a 1353, a to: - bytová jednotka č. 538/23 v bytovém domě č.p. 538 na pozemku parc.č. St. 884. - spoluvlastnický podíl o velikosti 623/20782 na společných částech domu č.p. 538 na pozemku parc.č. St. 884. Dále je úkolem znaleckého posudku ocenit uvedené nemovitosti včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitostí spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitosti ke dni zpracování znaleckého posudku. Nákladová cena bytu po opotřebení Bytová jednotka č. 538/23 Nákladová cena bytu a se spoluvl. podílem na společných částech domu
Kč
856 900
Kč
856 900
Kč
1 030 000
Srovnávací hodnota Cena bytové jednotky dle srovnávací hodnoty (po zaokrouhlení) Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří bytového domu, umístění nemovitostí v průměrně atraktivní lokalitě a s dobrou dopravní dostupnosti a dostupnosti občanské vybavenosti a s ohledem na stavebně-technický stav domu a bytové jednotky, stanovuji obvyklou cenu oceňované bytové jednotky na částku ve výši:
1 030 000 Kč Cenu spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 stanovuji na částku ve výši:
515 000 Kč
11
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 202-3757/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě dne 22.10.2013.
