13 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Znalecký posudek č. 244-3799/13 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Mgr. Pavlu Fučíkovou Předmět ocenění: Průmyslový areál č.p. 613 včetně příslušejících pozemků.

Obec : Potštátská Obec : Hranice Okres: Přerov Katastrální území: Hranice Sídlo katastr. úřadu v Hranicích

č.p. 613 PSČ 753 01 Kraj: Olomouc Identifikační kód: 647683

Vlastník staveb a pozemků: Georges services s.r.o. Objednatel:

Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory

Znalecký posudek je zpracován ke dni 30.12.2013. Vypracoval:

Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536

Tento znalecký posudek obsahuje 29 stran textu a 6 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě, dne 30.12.2013

2

Obsah Úkol znalce ................................................................................................................................. 3 Prohlídka nemovitosti ................................................................................................................. 4 Podklady pro znalecký posudek: ................................................................................................ 4 Nález a posudek .......................................................................................................................... 5 Úvod ........................................................................................................................................... 5 A. Místopis, vstupní údaje: ......................................................................................................... 6 B. Nákladové ohodnocení budov ............................................................................................... 8 C. Pozemky............................................................................................................................... 17 D. Výnosové ocenění ................................................................................................................ 19 E. Stanovení hodnoty nemovitostí metodou srovnávací .......................................................... 22 F. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených ............................................ 24

Znalecká doložka Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 6698/13 ze dne 18.12.2013 Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Tabulka poměrného rozdělení obvyklé ceny Situační plánek a výřez z leteckého snímku Fotodokumentace

3

Úkol znalce Na základě usnesení č.j. 024 EX 6698/13-33 ze dne 18.12.2013 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 2395 pro k.ú. Hranice, obec Hranice, okres Přerov. Úkolem znaleckého posudku je: 1. ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 2395, a to: - budova č.p. 613 na pozemku parc.č. St. 3200/1 - budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3201 - budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3203/1 - budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3204/1 - budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3205 - budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3206 - budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3207/1 - budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3208/1 - budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3209/1 - budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3210 - pozemek parc.č. St. 3200/1, o výměře 8 521 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. St. 3201, o výměře 55 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. St. 3203/1, o výměře 61 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. St. 3204/1, o výměře 347 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. St. 3205, o výměře 244 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. St. 3206, o výměře 14 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. St. 3207/1, o výměře 52 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. St. 3208/1, o výměře 789 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. St. 3209/1, o výměře 930 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. St. 3210, o výměře 427 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 716/3, o výměře 1 277 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 716/5, o výměře 142 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 792, o výměře 8 025 m2 – orná půda - pozemek parc.č. 797/1, o výměře 1 342 m2 – orná půda - pozemek parc.č. 797/2, o výměře 383 m2 – zahrada - pozemek parc.č. 852/2, o výměře 6 606 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/4, o výměře 3 326 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/5, o výměře 310 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/6, o výměře 873 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/7, o výměře 1 062 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/8, o výměře 884 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/9, o výměře 1 582 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/10, o výměře 771 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/11, o výměře 1 636 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/12, o výměře 36 m2 – ostatní plocha

4

- pozemek parc.č. 852/13, o výměře 415 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/14, o výměře 188 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/15, o výměře 20 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/16, o výměře 201 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/17, o výměře 49 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/18, o výměře 1 744 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/19, o výměře 278 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/20, o výměře 74 m2 – ostatní plocha 2. Ocenit práva a závady s nemovitostí spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitosti ke dni zpracování znaleckého posudku. Znalci se ukládá, aby nemovitosti ocenil cenou obvyklou dle § 2 odst. 1 zákona č.151/1997 Sb.

Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 26.11.2013 od 9.00 hod za přítomnosti zástupce povinné společnosti Georges services s.r.o., pana Jiřího Bílého, a soudního znalce Ing. Františka Vlčka. V průběhu prohlídky oceňovaného areálu byly zpřístupněny veškeré objekty a příslušenství.

Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Hranice, obec Hranice, list vlastnictví č. 2395 ze dne 6.11.2013 2. Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území 3. Ostatní podklady - Znalecký posudek č. 1669-79/12 ze dne 15.6.2012 vypracovaný Ing. Tomášem Hurtou - nájemní smlouvy sjednané mezi vlastníkem areálu a jednotlivými nájemci - fotodokumentace pořízená znalcem dne 26.11.2013 - údaje sdělené účastníky místního šetření

5

Nález a posudek

Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Právní vady se v tomto případě na nemovitosti nevyskytují. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

6

A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Oceňovaný areál, který je tvořený skladovacími halami, garážemi, administrativní budovou a objekty technického vybavení, se nachází v severní části Hranice (18 745 obyvatel) při ulici Potštátská, která tvoří přivaděč k dálnici D1. Okolní zástavbu tvoří především průmyslové objekty. Lokalita je dle platného územního plánu zahrnuta do zóny lehkého průmyslu. Centrum města s veškerou občanskou vybaveností (úřady veřejné a státní správy, supermarkety, pošta, zdravotnické zařízení a další) je od předmětného areálu vzdálené cca 1,6 km jižním směrem. Dopravní dostupnost areálu je dobrá, napojení na dálnici D1, spojující města Ostrava, Olomouc a Brno, je možné ve vzdálenosti cca 1 km. Vlakové nádraží je vzdáleno cca 900 m, autobusové nádraží je vzdáleno 1,1 km od oceňovaného areálu. Z pohledu využití průmyslové účely se jedná o polohu dobrou, protože areál se nachází v atraktivní a poměrně frekventované lokalitě, s dobrým dopravním napojením. Souhrnné informace o nemovitostech Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 2395 pro k.ú. Hranice, a to průmyslový areál tvořený administrativní budovou bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3200/1, průmyslový komplex halových objektů bez č.p. na pozemcích parc.č. St. 3201, St. 3203/1, St. 3204/1, St. 3205, St. 3206, St. 3207/1, St. 3208/1, St. 3209/1 a St. 3210, včetně přilehlých pozemků a pozemků nacházejících se v okolí areálu (rozvojové plochy, příjezdová komunikace). Průmyslový areál má přidělené číslo popisné 613. Jedná se o areál využívaný převážně pro skladování, garážování a opravu nákladních vozidel a jako prodejna stavebního materiálu a pomůcek. V areálu se nachází administrativní budova s kancelářskými prostory, s denní místností, kuchyňkou, sociálním zázemím a samostatnou bytovou jednotkou. Příslušenstvím areálu jsou zejména zpevněné manipulační plochy a technologické objekty, které zajišťují provoz jednotlivých objektů – trafostanice, kotelna, úpravna vody, retenční nádrž a objekt vrátnice. Veškeré objekty tvořící předmětný areály byly postaveny v roce 1984 a ke dni ocenění se nacházejí převážně průměrném stavebně-technickém stavu. V posledních 10 letech byly provedeny rekonstrukce a modernizace některých objektů a přístavba pneuservisu. Celkové investiční náklady dosáhly celkové výše cca 27,6 mil. Kč. Areál je napojen na veřejné inženýrské sítě, a to elektro, vodu, plyn a kanalizaci. Areál je oplocen. Příjezd a přístup je možný přímo z ulice Potštátská po vlastní příjezdové komunikaci. Parkování je možné na přilehlém parkovišti. Předmětem ocenění je rovněž pozemkový celek, který ze severní strany navazuje na vlastní průmyslový areál. Ke dni ocenění je pozemkový celek zatravněný, bez využití a tvoří možnou rozvojovou plochu areálu. Předmětem ocenění jsou budovy a pozemky v souladu s výpisem z katastru nemovitostí. Vlastnické a evidenční údaje odpovídají skutečnosti. Převážná část objektů je pronajata jednotlivým nájemců na základě nájemních smluv. Nájemní vztahy byly sjednány za různé časové období s různými výpovědními lhůtami. Tyto nájemní vztahy budou vyhodnoceny dále ve znaleckém posudku.

7

Kladný vliv na cenu obvyklou mají tyto faktory: dobrý stavebně-technický stav a vybavení objektů, dobrá dopravní dostupnost v návaznosti na dálnici D1, dostatek ploch pro parkování, manipulaci a skladování a rozvojový pozemkový celek. Souhrnné údaje o plochách oceňovaných nemovitostí Výměra pozemkového celku funkčně souvisejícího s oceňovanými objekty tvořící průmyslový areál činí celkem 42 664 m2, z toho plocha zastavěná oceňovanými objekty je o velikosti 11 234 m2. Venkovní zpevněné plochy využitelné pro parkování, manipulaci a skladování mají výměru cca 10 800 m2. Souhrnná výměra vnitřních užitných ploch činí 9 929 m2, z toho činí: - užitné plochy v administrativní budově – 678 m2 - plochy skladů, pneuservisu a garáží – 8 969 m2 - plochy vrátnice a technologických objektů – 282 m2

8

B. Nákladové ohodnocení budov Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). Ke stanovení jednotkové ceny staveb bylo použito ukazatelů THU firmy RTS Brno. 1.Budovy: 1.1. Administrativní budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3204/1 Jedná se o nepodsklepenou třípodlažní budovu na pozemku parc.č. St. 3204/1 umístěnou v severní části areálu. V objektu se nacházejí kancelářské prostory, kuchyňka, denní místnost, hygienické zařízení a bytová jednotka. Administrativní budova je v katastru nemovitostí zapsána jako ubytovací zařízení, což neodpovídá skutečnosti, kdy slouží zejména jako kanceláře. Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Stavba je založena na železobetonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Nosnou konstrukci tvoří železobetonový skelet s vyzdívkou. Zateplení je provedeno kontaktním zateplovacím systémem s lehkým obvodovým pláštěm. Stropní konstrukce jsou tvořeny železobetonovými deskami a SDK podhledy. Střecha je plochá, střešní krytina je živičná, svařovaná. Klempířské konstrukce jsou z mědi. Schodiště je betonové, kryté PVC. Krytiny podlah jsou použity dle účelu jednotlivých místností – PVC, keramická dlažba, koberce. Vnitřní omítky jsou vápenné štukované, v hygienických prostorech je proveden keramický obklad. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře ocelové, prosklené, vnitřní dveře jsou dřevěné náplňové osazené do dřevěných zárubní. Administrativní budova je napojena veřejnou elektrickou, vodovodní, plynovodní a kanalizační síť a na rozvod užitkové vody. Vytápění je zajištěno ekologickými kotli na dřevoštěpku z centrální kotelny s rozvody ÚT. Zdrojem teplé vody je elektrický bojler. V budově je proveden rozvod zabezpečovacího systému. Objekt se nachází v dobrém stavebně-technickém stavu. Objekty byl dle dostupných informací kolaudován v roce 1984. V roce 2004 byla provedena rekonstrukce budovy – zateplení, výměna oken, rekonstrukce hygienických prostor, vnitřní úpravy povrchů, podhledy, výměna rozvodů médií. Seznam podlaží Název 1.NP 2.NP 3.NP

Zastavěná plocha 347,46 m2 347,46 m2 347,46 m2

Užitná plocha 226,00 m2 226,00 m2 225,00 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP 2.NP 3.NP Obestavěný prostor - celkem:

(25,7*13,52)*(3,40) (25,7*13,52)*(3,30) (25,7*13,52)*(3,70)

= = = =

Obestavěný prostor 1 181,38 m3 1 146,63 m3 1 285,62 m3 3 613,63 m3

9

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

Současný stav 347 3 613,63 4 476 100,00 16 174 588 29 71 29,00 11 483 957

1.2. Skladovací hala č.p. 613 na pozemku parc.č. St. 3200/1 Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní, dvoulodní halu na pozemku parc.č. St. 3200/1, jejíž součástí je rovněž přístavba kotelny a pneuservisu. Objekt pneuservisu je třípodlažní. Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Stavba je založena na železobetonových základech s izolací proti půdní vlhkosti. Svislé konstrukce tvoří ocelové sloupy, z válcovaných I profilů. Obvodový plášť haly tvoří sendvičové panely z trapézového plechu a zateplení, podezdívka je zděná Střecha je sedlová s mírným sklonem, střešní krytina je z vlnitého plechu. Na střeše jsou umístěny prosklené světlíky. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Podlahy jsou lité betonové, v hygienickém zařízení je provedena keramická dlažba. Vnější a vnitřní omítky jsou vápenné hladké, v hygienickém zařízení je proveden keramický obklad. Stropní konstrukce v části pneuservisu jsou tvořeny ocelovými profily a trapézovými plechy. V některých místnostech jsou provedeny podhledové konstrukce. Schodiště je kovové. Okna haly jsou jednoduchá, kovová, v kancelářských místnostech a v části pneuservisu jsou okna plastová s izolačním dvojsklem. Vrata jsou kovová, rámová, náplňová. Objekt je napojen elektrickou, vodovodní a kanalizační síť. Vytápění je zajištěno ekologickými kotli s rozvodem ÚT. Zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Seznam podlaží Název 1.NP

Zastavěná plocha 6 066,53 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP

(24,3*7,6*4,0)+((108,95*48,5+24,6*24,3)*(9,80))+(12,0* = 6,0*21) Zastřešení (108,95*48,5+24,6*24,3)*(1,4/2)+(16,0*4,0)*(2/2)*16 = Obestavěný prostor - celkem: =



Současný stav 6 067 65 034,20 2 583 100,00 167 983 332 29 51 36,25 107 089 374

Užitná plocha 5 157,00 m2

Obestavěný prostor 59 892,90 m3 5 141,30 m3 65 034,20 m3

10

1.3. Hala expedice bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3200/1 Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní, dvoulodní halu na pozemku parc.č. St. 3200/1, která ze severní strany navazuje na skladovací halu, se kterou je funkčně propojena, konstrukčně oddělena dilatační stěnou. Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Stavba je založena na železobetonových základech s izolací proti půdní vlhkosti. Nosný konstrukční systém haly je tvořen ocelovými, rámovými konstrukcemi, které rovněž tvoří nosnou konstrukci střechy. Obvodový plášť haly tvoří sendvičové panely z trapézového plechu a zateplení, podezdívka je zděná. Zastřešení je provedeno sedlovými ocelovými vazníky, střešní krytina je z vlnitého plechu. Na střeše jsou umístěné prosklené světlíky. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Podlahy jsou lité betonové s cementovým potěrem. Vnější a vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Okna haly jsou jednoduchá, kovová. Vrata jsou kovová, rámová, náplňová. Hala je nevytápěna, napojena na elektrickou síť. Seznam podlaží Název 1.NP

Zastavěná plocha 2 342,55 m2

Užitná plocha 1 992,00 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:


(48,5*48,3)*(6,80) (48,5*48,3*1,4/2)+(4,0*2,0/2*8)


= = =

Obestavěný prostor 15 929,34 m3 1 671,78 m3 17 601,12 m3

Současný stav 2 343 17 601,12 2 162 100,00 38 053 632 29 51 36,25 24 259 190

1.4. Celní sklad bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3209/1 Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní, jednolodní halu na pozemku parc.č. St. 3209/1, která se nachází ve střední části areálu, která ke dni ocenění slouží jako prodejní sklad stavebního materiálu (GIENGER) Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Stavba je založena na železobetonových základech s izolací proti půdní vlhkosti. Nosnou konstrukci tvoří železobetonové sloupy a štítově stěny. Obvodový plášť haly je tvořen plechem Lindab. Stropní konstrukce současně tvoří nosnou konstrukci střechy. Střecha je plochá, krytá živičnými pásy. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Podlahy jsou lité betonové s cementovým potěrem. Vnější a vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Vrata jsou plechová. Hala je nevytápěna, napojena na elektrickou síť.

11

Seznam podlaží Název 1.NP

Zastavěná plocha 929,23 m2

Užitná plocha 791,00 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:


(54,5*17,05)*(8,00)


= =

Obestavěný prostor 7 433,80 m3 7 433,80 m3

Současný stav 929 7 433,80 2 140 100,00 15 908 332 29 51 36,25 10 141 562

1.5. Skladovací hala a prodejna bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3210 Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní, jednolodní halu na pozemku parc.č. St. 3210, která se nachází v jižní části areálu. Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Stavba je založena na železobetonových základech s izolací proti půdní vlhkosti. Nosnou konstrukci tvoří železobetonové sloupy s montovaným obvodovým pláštěm z panelů. Stropní konstrukce současně tvoří nosnou konstrukci střechy. Střecha je plochá, krytá živičnými pásy. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Podlahy jsou lité betonové s cementovým potěrem. Vnější a vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Okna jsou dřevěná zdvojená, opatřena mřížemi. Vrata jsou plechová. Objekt je nevytápěný, napojený na elektrickou, vodovodní a kanalizační síť. Seznam podlaží Název 1.NP





((30,5*13,6+4,6*1,84))*(4,10)


Současný stav 423 1 735,38 2 278 100,00 3 953 201 29 51 36,25 2 520 166

= =


12

1.6. Objekt garáží bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3208/1 Jedná se o nepodsklepený, jednopodlažní objekt, který slouží zejména ke garážování. Objekt je postaven na vlastním pozemku parc.č. St. 3208/1, v západní části areálu. Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Stavba je založena na železobetonových základech s izolací proti půdní vlhkosti. Nosnou konstrukci tvoří železobetonové sloupy s montovaným obvodovým pláštěm z panelů. Stropní konstrukce současně tvoří nosnou konstrukci střechy. Střecha je plochá, krytá živičnými pásy. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Podlahy jsou lité betonové s cementovým potěrem. Vnější a vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Vrata jsou plechová. Objekt je nevytápěný, napojený pouze na elektrickou síť. Seznam podlaží Název 1.NP





(59,1*13,6)*(4,20)

= =


Současný stav 804 3 375,79 2 856 100,00 9 641 262 29 51 36,25 6 146 305


1.7. Kotelna bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3205 Jedná se o nepodsklepený, jednopodlažní objekt, který slouží jako kotelna zejména pro administrativní budovu. Objekt je postaven na vlastním pozemku parc.č. St. 3205, v severní části areálu, poblíž administrativní budovy. Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Stavba je založena na železobetonových základech s izolací proti půdní vlhkosti. Nosnou konstrukci tvoří železobetonové, montované panely. Stropní konstrukce jsou betonové a současně tvoří nosnou konstrukci střechy. Střecha je plochá, krytá živičnými pásy. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Podlahy jsou lité betonové s cementovým potěrem. Vnější a vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Okna dřevěná, zdvojená. Dveře i vrata jsou plechová. Objekt je napojený na elektrickou, vodovodní a kanalizační síť. V objektu se nacházejí ekologické kotle na dřevoštěpovu. Seznam podlaží Název 1.NP



Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP

(13,7*11,1)*(4,20)

=

Obestavěný prostor 638,69 m3

13 Obestavěný prostor - celkem:


=

638,69 m3

Současný stav 152 638,69 5 711 100,00 3 647 581 29 51 36,25 2 325 333


1.8. Objekt vrátnice bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3203/1 Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní objekt, který slouží jako vstupní vrátnice do areálu. Na vrátnice navazuje ocelový přístřešek. V minulosti sloužil objekt jako areálová čerpací stanice pohonných hmot. Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Stavba je založena na železobetonových základech s izolací proti půdní vlhkosti. Nosnou konstrukci tvoří zdivo z cihel, popř. tvárnic tl. do 30 cm. Stropní konstrukce jsou betonové a současně tvoří nosnou konstrukci střechy. Střecha je plochá, střešní krytina je z plechu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Podlahy jsou betonové, kryté keramickou dlažbou nebo PVC. Vnější omítky jsou z břizolitu, vnitřní omítky jsou vápenné, hladké. V hygienickém zařízení je proveden keramický obklad. Okna jsou dřevěná, zdvojená. Vstupní dveře jsou prosklené. Objekt je napojený na elektrickou, vodovodní a kanalizační síť. Ohřev vody zajišťuje elektrický bojler. Vytápění je z objektu kotelny s rozvody ÚT. Seznam podlaží Název 1.NP





(9,79*6,27)*(3,30)


= =

Obestavěný prostor 202,56 m3 202,56 m3

Současný stav 61 202,56 4 447 100,00 900 806 29 51 36,25 574 264

1.9. Vodárna bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3207/1 Jedná se o nepodsklepený, jednopodlažní objekt, který slouží jako úpravna vody pro průmyslový areál. Objekt je postaven na vlastním pozemku parc.č. St. 3207/1, v severní části areálu, poblíž administrativní budovy. Převažující provedení konstrukcí a vybavení:

14

Stavba je založena na železobetonových základech s izolací proti půdní vlhkosti. Nosnou konstrukci tvoří zdivo z cihel, popř. tvárnic tl. do 30 cm. Stropní konstrukce jsou betonové a současně tvoří nosnou konstrukci střechy. Střecha je plochá, krytá živičnými pásy. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Podlahy jsou z betonové mazaniny. Vnější a vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Okna jsou jednoduchá, kovová. Dveře i vrata jsou plechová. Objekt je napojený na elektrickou a vodovodní síť. Seznam podlaží Název 1.NP





(8,13*6,5)*(4,15)

= =


Současný stav 53 219,31 4 149 100,00 909 904 29 51 36,25 580 064


1.10. Technologický bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3206 Jedná se o nepodsklepený, jednopodlažní objekt, který slouží technologický objekt k vodárně a úpravně vody pro průmyslový areál. Objekt je postaven na vlastním pozemku parc.č. St. 3206, v severní části areálu, poblíž administrativní budovy. Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Stavba je založena na železobetonových základech s izolací proti půdní vlhkosti. Nosnou konstrukci tvoří zdivo z cihel, popř. tvárnic tl. do 30 cm. Stropní konstrukce jsou betonové a současně tvoří nosnou konstrukci střechy. Střecha je plochá, krytá živičnými pásy. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Podlahy jsou z betonové mazaniny. Vnější a vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Okna jsou jednoduchá, kovová. Dveře i vrata jsou plechová. Objekt je napojený na elektrickou a vodovodní síť. Seznam podlaží Název 1.NP




Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost

(3,50*4,00)*(2,8)

[m2] [m3] [Kč/m3] %

= = Současný stav 14,00 39,00 4 149 100,00


15 Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

Kč roků roků % Kč

161 811 29 51 36,25 103 155

1.11. Trafostanice bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3201 Jedná se o nepodsklepený, jednopodlažní objekt, který slouží jako trafostanice pro průmyslový areál. Objekt je postaven na vlastním pozemku parc.č. St. 3201, v severní části areálu, poblíž expediční haly. Převažující provedení konstrukcí a vybavení: Stavba je založena na železobetonových základech. Nosnou konstrukci tvoří zdivo z cihel, popř. tvárnic tl. do 30 cm. Stropní konstrukce jsou betonové a současně tvoří nosnou konstrukci střechy. Střecha je plochá, krytá živičnými pásy. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Podlahy jsou z betonové mazaniny. Vnější a vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Vrata jsou plechová. Objekt je napojený na elektrickou a vodovodní síť. Seznam podlaží Název 1.NP





(8,35*6,58)*(3,75)

= =


Současný stav 55 206,04 4 514 100,00 930 048 29 51 36,25 592 906


Rekapitulace Objekt

Obestavěný prostor (m3)

Kč/m3

Reprodukční cena

Opotřebení

Věcná hodnota

Administrativní budova

3 613,63

4 476

16 174 588

29%

11 483 957

Skladovací hala

65 034,20

2 583

167 983 332

36%

107 089 374

Hala expedice

17 601,12

2 162

38 053 632

36%

24 259 190

Celní sklad

7 433,80

2 140

15 908 332

36%

10 141 562

Skladovací hala a prodejna

1 735,38

2 278

3 953 201

36%

2 520 166

Objekt garáží

3 375,79

2 856

9 641 262

36%

6 146 305

Kotelna

638,69

5 711

3 647 581

36%

2 325 333

Objekt vrátnice

202,56

4 447

900 806

36%

574 264

Vodárna

219,31

4 149

909 904

36%

580 064

Technologický objekt

39,00

4 149

161 811

36%

103 155

16 Trafostanice Celkem

206,04

4 514

930 048 258 264 697

36%

592 906 165 816 276

Reprodukční hodnota budov činí (po zaokrouhlení) 258 250 000 Kč, věcná hodnota po odpočtu opotřebení činí ke dni ocenění (po zaokrouhlení) 165 820 000 Kč.

17

C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Hranice Katastrální území: Hranice Vlastník staveb a pozemků: Georges services s.r.o. Výpočet ceny Směrná cena pozemků byla stanovena na základě srovnání se zobchodovanými nebo inzerovanými pozemky v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky. Podle porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované stavební pozemky určené pro komerční výstavbu objekty lehkého průmyslu, obdobné velikosti v rozmezí od 300 do 500 Kč/m2. Parcela č. St. 3200/1 St. 3201 St. 3203/1 St. 3204/1 St. 3205 St. 3206 St. 3207/1 St. 3208/1 St. 3209/1 St. 3210 716/3 716/5 792 797/1 797/2 852/2 852/4 852/5 852/6 852/7 852/8 852/9 852/10 852/11

Výměra m2 8521 55 61 347 244 14 52 789 930 427 1277 142 8025 1342 383 6606 3326 310 873 1062 884 1582 771 1636

Druh zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha ostatní plocha orná půda orná půda zahrada zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha

Cena za m2 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč

Cena 2 982 350 Kč 19 250 Kč 21 350 Kč 121 450 Kč 85 400 Kč 4 900 Kč 18 200 Kč 276 150 Kč 325 500 Kč 149 450 Kč 446 950 Kč 49 700 Kč 2 808 750 Kč 469 700 Kč 134 050 Kč 2 312 200 Kč 1 164 100 Kč 108 500 Kč 305 550 Kč 371 700 Kč 309 400 Kč 553 700 Kč 269 850 Kč 572 600 Kč

18

852/12 852/13 852/14 852/15 852/16 852/17 852/18 852/19 852/20

36 415 188 20 201 49 1744 278 74

ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha

Výměra pozemků celkem

350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč 350 Kč

12 600 Kč 145 250 Kč 65 800 Kč 7 000 Kč 70 350 Kč 17 150 Kč 610 400 Kč 97 300 Kč 25 900 Kč

m2

42 664

m2 Kč/m2 Kč

42 664 350 14 932 400

Kč

14 932 000

Výpočet ceny: Výměra pozemků Směrná cena pozemků Výchozí cena pozemků Pozemky celkem (po zaokrouhlení)

19

D. Výnosové ocenění Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto

20

trhu. Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: Zdrojem pro stanovení této hodnoty jsou nájemní vztahy uzavřené s nájemci k nebytovým prostorům v halách a budovách, kde srovnatelné obvyklé ceny za pronájem 1 m2 nebytových prostor za rok v nemovitostech s obdobným vybavením s umístěním ve srovnatelné lokalitě se v případě výrobních a provozních ploch pohybují v rozmezí 400 až 800 Kč, v případě administrativních ploch až 1 500 Kč/m2/rok. Pozemky tvořící zpevněné manipulační plochy uvnitř průmyslového areálu se pronajímají za částky v rozmezí 50 až 120 Kč za m2 a rok. Při pronájmu prostor je nutno vycházet z předpokladu, že prostory nejsou pronajaty ze 100% všech pronajímatelných ploch, a je tedy nutno snížit maximálně možný dosažitelný výnos z nájmu s ohledem na současný převis nabídky nad poptávkou obdobných prostor na 90 %. V současné době a pro tento konkrétní případ byla uvažována míra kapitalizace ve výši 10,5 %. Ve výpočtu výnosové hodnoty jsou uvažovány pouze vnitřní plochy, které jsou ke dni ocenění v provozu a které jsou považovány za pronajímatelné. Souhrnná velikost vnitřních užitných ploch ke dni ocenění činí 9 929 m2 a tyto jsou určeny především pro: -

Administrativu – 678 m2

-

Skladování – 9 251 m2

Výměra pozemků, které slouží jako manipulační plochy je 10 790 m2. Výpočet výnosové hodnoty Roční příjmy Administrativní prostory se zázemím Nájemné Skladovací plochy Nájemné Manipulační plocha

m2 Kč/m2/rok m2 Kč/m2/rok m2

678 1 200 9 251 600 10 790

21

Nájemné Koeficient snížení nájemného Nájemné (celkem za rok) Hrubé roční příjmy Reprodukční cena staveb Roční výdaje Daň z nemovitosti Pojistné z budov Běžná údržba a opravy Odpisy Výdaje celkem Stabilizovaný výnos * 100 % Úroková míra kapitalizace Výnosová hodnota

RC dle sdělení dle sdělení 0,3 % * RC 0,3 % * RC P-V

Kč/m2/rok % Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč %

Cv

100 0,90 7 442 666 6 698 399 258 264 697 180 000 84 700 774 794 774 794 1 814 288 4 884 111 100 10,0 48 841 110 Kč

Výnosovou hodnotu nemovitostí stanovuji na základě výše uvedených předpokladů a výpočtu na částku celkem (po zaokrouhlení): 48,84 mil. Kč

22

E. Stanovení hodnoty nemovitostí metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Srovnávací hodnota objektů včetně přilehlých pozemků Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. průmyslových areálech s administrativním zázemím, uvedené velikosti, vybavení, zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k jejich technickému stavu, vybavení, současnému způsobu využití a zejména umístění jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Pro hodnocení srovnávací metodou je provedeno srovnání ve dvou variantách, a to zvlášť pro skladovací prostory a zvlášť pro kancelářské prostory. Podle těchto podkladů byly v době ocenění v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, zobchodovány nebo inzerovány tyto objekty pro výrobu a skladování: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti

Stav objektu

Užitná plocha [m2]

Průmyslový areál pro skladování, logistiku, Valašské Meziříčí, okr. Vsetín

průměrný

2 540

Provozní areál pro skladování, logistiku, Bílovec, okr. Nový Jičín

průměrný

3 593

Provozní areál pro skladování, výrobu, Lipník nad Bečvou, okr. Přerov

průměrný

1 130

Provozní areál pro skladování, Přerov

průměrný

2 030

Provozní areál pro skladování a výrobu, ul. Tovačovská, Přerov

průměrný

3 600

Cena objektu [Kč] Cena na m2 podl.plochy [Kč] 16 800 000 6 614 14 200 000 3 952 5 400 000 4 779 13 500 000 6 650 15 600 000 4 333

Datum nabídky prodeje 2013

2013

2013

2013

2013

23

Podle těchto podkladů byly v době ocenění v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, zobchodovány nebo inzerovány tyto administrativní objekty: Typ objektu, lokalita srovnatelné nemovitosti

Stav objektu

Užitná plocha [m2]

Administrativní budova, Přerov

po částečné rekonstrukci

405

Administrativní budova Vsetín (bývalý areál Sandrik)

průměrný

650

Administrativní budova, ul. Pod Zakopaniců, Vsetín

průměrný

480

Komerční objekt pro administrativu, ubytovnu, Valašské Meziříčí, okr. Vsetín

průměrný

675

Obchodní prostory Masarykovo náměstí, Brodek u Přerova, okr. Přerov

průměrný

1 000

Cena objektu [Kč] Cena na m2 podl.plochy [Kč]

Datum nabídky prodeje

3 330 000 8 222 3 420 000 5 262 2 960 000 6 167 5 400 000 8 000 3 700 000 3 700

2013

2013

2013

2013

2013

Vyhodnocení oceňovaných nemovitostí vzhledem k srovnatelným nemovitostem: Oceňované nemovitosti jsou srovnatelné s obdobnými srovnatelnými průmyslovými objekty a areály v regionu a okolí. Velikostí, vybavením a umístěním se řadí do střední cenové kategorie z hlediska srovnatelné ceny. Kladný vliv na cenu obvyklou má výhodná poloha s ohledem na využití areálu a dobré dopravní napojení, dostatečná výměra přilehlých pozemků sloužících pro manipulaci a parkování. Negativní vliv na obvyklou cenu ke dni ocenění má současný hospodářský vývoj v ČR v návaznosti na celosvětovou finanční krizi a prohlubující se krize na realitním trhu, která se projevuje sníženou aktivitou investorů a zároveň snížením cen mj. i v oblasti nemovitostí pro komerční využití (průmysl skladování). Při stanovení srovnávací hodnoty vycházím z orientačního propočtu srovnatelných cen přepočtených na m2 užitné plochy. Na základě průzkumu trhu bylo zjištěno, že srovnatelná hodnota obdobných nemovitostí se pohybuje v rozmezí od 4,5 do 8 tis. Kč za m2 za kancelářské prostory a v rozmezí od 3 do 6 tis. Kč za m2 za užitné prostory ve skladovacích a výrobních objektech. Vzhledem k rekonstruovanému stavu administrativní budovy uvažuji se srovnatelnou hodnotou při horní hranici uvedeného rozmezí. 8 000 Kč/m2 za kancelářské prostory v administrativní budově (678 m2) 5 424 000 Kč 5 000 Kč/m2 za užitné plochy ve skladovacích halách a provozních objektech (9 251 m2) 46 255 000 Kč

tj. celkem 51,68 mil. Kč

24

F. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Dle požadavku objednatele je úkolem znaleckého posudku ocenit nájemní vztahy, které se váží k oceňovaným nemovitostem. Ke dni ocenění jsou některé z předmětných objektů pronajaty jednotlivým nájemcům s odlišnou dobou trvání nájemních vztahů a výši sjednaného nájemného. Přehled nájemních vztahů: Nájemce Pavel Vladař Radek Bačík CS Steel, a.s. František Baďura GIENGER spol. s.r.o. Petr Filipec OLGEO s.r.o. Radim Raček SSI SCHAFER s.r.o. Vratislav Trčka UNITED Polymers s.r.o. SL BV a.s.

Předmět nájmu 1 parkovací stání Plochy v administrativní budově Skladovací plochy Šatny+hygienické zařízení Kanceláře v admin. budově Parkovací plochy 2 parkovací stání Prodejní prostory Venkovní plochy Skladovací plochy v objektu garáží Plochy v administrativní budově Skladovací plochy v objektu garáží Skladovací plochy – velká hala 1 parkovací stání Skladovací plochy v objektu garáží Plochy v administrativní budově Skladovací plochy – velká hala

Pronajatá plocha (m2)

Výše nájemného (Kč/m2/rok)

75 4 235 154 110 150

700 450 450 750 150

195 65

540 300

Výše měsíčního nájemného (Kč) 1 000 3 792 157 713 5 775 6 875 1 875 2 000 8 775 1 625

52

500

2 167

23,2

700

1 353

30

540

1 350

3 000

750

187 500 1 000

245

500

10 208

93 500

1 800 750

167 400 31 250

Většina nájemních vztahů je uzavřena na dobu určitou s 3 měsíční výpovědní lhůtou. Tyto nájemní vztahy nejsou vzhledem k délce dohodnutých výpovědních lhůt při ocenění zohledněny. Zvýrazněné nájemní vztahy jsou sjednány mezi nájemcem a pronajímateli na dobu určitou. Jedná se o tyto nájemní vztahy: - Nájemní vztah mezi společnosti Georges services s.r.o. a společností CS Steel, a.s. je uzavřen do 31.12.2015. - Nájemní vztah mezi společnosti Georges services s.r.o. a společností GIENGER spol. s.r.o. je uzavřen do 31.7.2014. - Nájemní vztah mezi společnosti Georges services s.r.o. a společností SL BV, a.s. je uzavřen do 30.6.2020. Dle předloženého přehledu nájemních smluv se výše sjednaných nájmů pohybuje v rozmezí od 80 do 300 Kč/m2/měsíc za venkovní parkovací a manipulační plochy, v případě skladovacích prostor se výše nájemného pohybuje v rozmezí od 450 do 750 Kč/m2/měsíc a v případě prostor v administrativní budově se výše nájmu pohybuje v rozmezí od 700 do 1 800 Kč/m2/měsíc.

25

Sjednané výše nájemného odpovídají obvyklé výši nájmu v místě a v čase, v tomto případě se nejedná o hrubý nepoměr mezi výhodou pronajímatele a nájemci. Tyto uzavřené nájemní vztahy a sjednané výše nájemného výrazně neovlivňují možnost prodeje oceňovaných nemovitostí v exekuční dražbě. Na základě požadavku objednatele je dále úkolem znalce ocenit jednotlivá práva a závady spojené s oceňovanými nemovitostmi, cenou obvyklou dle §2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Za závadu se v tomto případě považuje: a)

b)

Věcné břemeno zřizování a provozování vedení kabelového 22 kV, právo chůze a jízdy za účelem provozování, oprav, údržby, změn či odstraňování tohoto kabelového vedení 22 kV na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 21.5.2003. Věcné břemeno vedení NTL plynovodu, právo jeho údržby a oprav na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 11.11.2010.

Pro výpočet obvyklé ceny práva bude použita metodika výpočtu hodnoty věcného břemene dle zákona č. 151/1997 Sb. a) Věcné břemeno zřízení a provozování vedení kabelového 22 kV Za závadu se v tomto případě považuje věcné břemeno napojení zřizování a provozování vedení kabelového 22 kV, právo chůze a jízdy za účelem provozování, oprav, údržby, změn či odstraňování tohoto kabelového vedení 22 kV přes pozemky parc.č. 797/1 a 797/2 v katastrálním území Hranice. Oprávněným z věcného břemene je společnost ČEZ Distribuce, a.s. S ohledem na skutečnost, že ke dni ocenění nebylo zjištěno obvyklé nájemné z pozemků obdobného charakteru a na charakter předmětného věcného břemene, byla hodnota věcného břemene stanovena dle § 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na částku 10 000 Kč. Zjištěná cena věcného břemene zřízení a provozování vedení kabelového 22 kV dle § 18 zák. č. 151/97 Sb. činí 10 000 Kč. b) Věcné břemeno vedení NTL plynovodu Za závadu se v tomto případě považuje věcné břemeno vedení NTL plynovodu, právo jeho údržby a oprav přes pozemek parc.č. 792 v katastrálním území Hranice. Oprávněným z věcného břemene je Město Hranice. S ohledem na skutečnost, že ke dni ocenění nebylo zjištěno obvyklé nájemné z pozemků obdobného charakteru a na charakter předmětného věcného břemene, byla hodnota věcného břemene stanovena dle § 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na částku 10 000 Kč. Zjištěná cena věcného břemene vedení NTL plynovodu dle § 18 zák. č. 151/97 Sb. činí 10 000 Kč. Dle zjištěných informací a z výpisu z katastru neváznou k oceňovaným nemovitostem žádná věcná břemena, která by omezovala jejich následný prodej a užívání.

26

Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky na splacení jistiny úvěru ve výši 40 000 000 Kč a jeho příslušenství, budoucích pohledávek vyplývajících ze smlouvy o úvěru a ze zástavní smlouvy, které mohou vznikat od 20.6.2012 do 20.6.2022 až do celkové výše 20 000 000 Kč ve prospěch Moravského Peněžního Ústavu – spořitelní družstvo. Usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava-město - viz. výpis z katastru nemovitostí č. 2395 oddíl C. Tato práva nemají výrazný vliv na obvyklou cenu nemovitosti a v odhadu obvyklé ceny jsem je nezohlednil. Dle předložených podkladů a zjištěných informací neváznou na oceňovaných nemovitostech žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.

27

Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Na základě usnesení č.j. 024 EX 6698/13-33 ze dne 18.12.2013 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 2395 pro k.ú. Hranice, obec Hranice, okres Přerov. Úkolem znaleckého posudku je: 1. ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 2395, a to: - budova č.p. 613 na pozemku parc.č. St. 3200/1 - budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3201 - budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3203/1 - budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3204/1 - budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3205 - budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3206 - budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3207/1 - budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3208/1 - budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3209/1 - budova bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. St. 3210 - pozemek parc.č. St. 3200/1, o výměře 8 521 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. St. 3201, o výměře 55 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. St. 3203/1, o výměře 61 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. St. 3204/1, o výměře 347 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. St. 3205, o výměře 244 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. St. 3206, o výměře 14 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. St. 3207/1, o výměře 52 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. St. 3208/1, o výměře 789 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. St. 3209/1, o výměře 930 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. St. 3210, o výměře 427 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 716/3, o výměře 1 277 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 716/5, o výměře 142 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 792, o výměře 8 025 m2 – orná půda - pozemek parc.č. 797/1, o výměře 1 342 m2 – orná půda - pozemek parc.č. 797/2, o výměře 383 m2 – zahrada - pozemek parc.č. 852/2, o výměře 6 606 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/4, o výměře 3 326 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/5, o výměře 310 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/6, o výměře 873 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/7, o výměře 1 062 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/8, o výměře 884 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/9, o výměře 1 582 m2 – ostatní plocha

28

- pozemek parc.č. 852/10, o výměře 771 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/11, o výměře 1 636 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/12, o výměře 36 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/13, o výměře 415 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/14, o výměře 188 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/15, o výměře 20 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/16, o výměře 201 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/17, o výměře 49 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/18, o výměře 1 744 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/19, o výměře 278 m2 – ostatní plocha - pozemek parc.č. 852/20, o výměře 74 m2 – ostatní plocha Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Administrativní budova č.p. 613 1.2. Skladovací hala 1.3. Hala expedice 1.4. Celní sklad 1.5. Skladovací hala a prodejna 1.6. Objekt garáží 1.7. Kotelna 1.8. Objekt vrátnice 1.9. Vodárna 1.10 Technologický objekt 1.11. Trafostanice 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem (po zaokrouhlení) Pozemky Celkem

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

11 483 957 107 089 374 24 259 190 10 141 562 2 520 166 6 146 305 2 325 333 574 264 580 064 103 155 592 906 165 816 276 165 820 000 14 932 000 180 752 000

Výnosová hodnota (po zaokrouhlení)

Kč

48 840 000

Srovnávací hodnota (po zaokrouhlení)

Kč

51 680 000

29

Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří a stavebně-technického stavu administrativní budovy, skladovacích a provozních objektů, s ohledem na dobrou dostupnost, umístění na okraji zastavěného území obce v blízkosti železničního nádraží a napojení na dálnici D1 a dále s uvážením současného stavu realitního trhu s obdobnými nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši srovnávacích hodnot, které nejlépe odpovídají obvyklé (tržní) ceně, a to na částku ve výši.

51 500 000 Kč Pozn.: Rozdělení obvyklé ceny dle jednotlivých objektů je uvedeno v příloze.

2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojená cenou obvyklou § 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Hodnota věcného břemene zřizování a provozování vedení kabelového 22 kV, právo chůze a jízdy za účelem provozování, oprav, údržby, změn či odstraňování tohoto kabelového vedení 22 kV přes pozemky parc.č. 797/1 a 797/2

Kč

10 000

Hodnota věcného břemene vedení NTL plynovodu, právo jeho údržby a oprav přes pozemek parc.č. 792

Kč

10 000

Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.

30

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 pod č.j. Spr. 1467-99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 244-3799/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. Ing.František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava 1 licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0536 V Ostravě, dne 30.12.2013

13 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení

Recommend Documents