1 Voorwoord 2 2 Externe relaties 4 3 Interne organisatie 8

Jaarverslag 2012 Inhoud

I Bestuursverslag 1 2 3

Voorwoord Externe relaties Interne organisatie

2 4 8

II Volkshuisvestingsverslag 0 Algemeen 1 Ontwikkelingen in de voorraad 2 Het bij voorrang huisvesten van de doelgroep 3 De leefbaarheid van de woonomgeving 4 Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid 5 Wonen en zorg 6 Het waarborgen van de financiële continuïteit 7 Bestuursverklaring

12 13 22 27 30 32 34 41

III Verslag Raad van Commissarissen

42

IV Kengetallen

51

V Jaarrekening

2012 Balans per 31 december 2012 Winst-en verliesrekening over het boekjaar 2012 Kasstroomoverzicht Grondslagen van waarderingen en resultaatbepaling Toelichting op de balans per 31 december 2012 Toelichting op de winst-en verliesrekening over het boekjaar 2012

53 54 55 56 65 75

VI Overige gegevens Toerekening jaarresultaat Gebeurtenissen na balansdatum Ondertekening door bestuurder en RvC Controleverslag

80 80 81 83

1

I. BESTUURSVERSLAG

1.Voorwoord Over 2011 schreven we dat het een jaar was waarin de woningmarkt op slot ging en de economische verbeteringen nog niet in beeld zijn. Nu we terugkijken op 2012 lijkt het dieptepunt nog niet bereikt. Met name werkgelegenheid en koopkracht lopen terug. Betaalbaarheid van het wonen komt onder druk te staan. Terwijl de regering alleen nog maar maatregelen op stapel heeft staan die de burger meer gaan kosten of voorzieningen die volledig wegvallen. Verlaging van de BTW is op dit moment de enigste maatregel die een positief effect kan hebben. Door de nieuwe hypotheekvoorwaarden worden er vanaf 1 januari 2013 nauwelijks nog woningen verkocht. De koopmarkt dreigt nu volledig op te drogen. Dat waren de minder positieve berichten op macroniveau. Hoe zijn de resultaten van Wonen Delden over 2012. Zeer positief. Naast een positief resultaat en een goede eigen vermogenspositie wordt het functioneren van Wonen Delden als positief ervaren. In 2012 zijn er diverse instanties geweest die het functioneren van Wonen Delden hebben beoordeeld.  Visitatie: In maart 2012 heeft de visitatiecommissie van Raeflex de prestaties van Wonen Delden over de afgelopen jaren onderzocht. Visitaties zijn een beoordelingsinstrument over het maatschappelijk presteren van de individuele corporaties. Daartoe worden interviews afgenomen van de belanghouders van Wonen Delden: Gemeente Hof van Twente, Huurdersvereniging Delden, zorginstellingen en dergelijke. De waardering van Wonen Delden kwam uit op een 7,2! De commissie roemde Wonen Delden als corporatie die efficiënt werkt door slim samen te weken met diverse partijen en weet ondanks de beperkte schaalomvang veel teweeg te brengen.  Regiorapportage: Eind december 2012 heeft het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijkszaken, als financieel toezichthouder van alle woningcorporaties, op haar website ( www.cfv.nl) de jaarlijkse regiorapportages gepubliceerd voor alle corporaties in Nederland. Uit dit onderzoek blijkt dat Wonen Delden zeer efficiënt werkt en behoort tot de corporaties met de laagste algemene bedrijfslasten van Nederland. De bedrijfslasten zijn de kosten voor bestuur, personeel, huisvesting, verzekeringen, belastingen, advieskosten, automatiseringskosten en dergelijke. Onderhoud, investeringen, rente en aflossing zijn hier niet bij inbegrepen. Door een zeer geringe personele bezetting wordt er zeer efficiënt gewerkt en door de lage bedrijfslasten heeft Wonen Delden een sterke financiële positie opgebouwd, waarbij zij in staat is de kwaliteit van het woningbestand op een hoog peil te brengen.  Huurderstevredenheidsenquête: Rond de kerst van 2012 heeft de Huurdersvereniging Delden haar tevredenheidsonderzoek gepresenteerd. Ruim een derde van alle huurders (36,4%) heeft de enquête ingevuld. In de jaarvergadering 2013 van de huurdersvereniging zal het onderzoek worden toegelicht aan alle huurders. Het oordeel van de huurders van Wonen Delden kwam uit op een 7,6!! Een prachtig resultaat waar Wonen Delden zeer trots op is. Ten opzichte van 2009 opnieuw een stijging. Toekomst: Voor de komende jaren staan er de nodige veranderingen op stapel. Door de kabinetsplannen staan investeringen in de gehele corporatiesector op losse schroeven. Het kabinet Rutte II wil 1,7 miljard euro uit de corporatiesector halen. Is dat zo maar mogelijk? Wonen Delden heeft de afgelopen jaren ruim 40 miljoen euro geïnvesteerd in nieuwbouw en woningverbetering. Ondanks deze grote investeringen heeft Wonen Delden nog steeds mooie financiële cijfers. Zuinig, zorgvuldig en duurzaam is het woningbestand verbeterd en 2

toekomstgericht gemaakt, daarbij ook gezorgd is voor een financiële buffer voor tijden dat het slechter kan gaan. Door de aangekondigde “grepen uit de kas” van de corporaties brengt het kabinet de toekomstige investeringen in gevaar. Investeringen in kwaliteitsverbetering en duurzaamheid, waar ook de toeleveranciers en aannemers belang bij hebben, gezien de werkgelegenheid die daarmee gediend is. De minister geeft aan dat de corporaties die bijdrage van 1,7 miljard euro wel kunnen betalen omdat een groot deel daarvan via een huurverhoging kan worden terugverdiend. Het is de vraag of hogere huuropbrengsten tijdens deze economische crisis haalbaar en gewenst zijn om wonen betaalbaar te houden. Wonen Delden heeft haar meerjarenbegroting t/m 2017 sluitend, waarbij de investeringen voor de komende jaren (nog) niet geschrapt zijn. Dit is mogelijk omdat Wonen Delden lage bedrijfslasten heeft en een goede financiële positie. De nieuwbouw van 52 appartementen aan de Peperkampweg en het grootonderhoud in de gehele Vogelbuurt staan nog op de rol. Daarnaast heeft Wonen Delden plannen om verder te gaan met investeringen in energiebesparende maatregelen. Voor 2013 staat er een proefproject voor zonnepanelen op de rol. Vertrouwen: Gelukkig is er nog voldoende ambitie en vertrouwen in de toekomst. Wonen Delden gaat er vanuit dat men in Den Haag ook verstandig wordt en de maatregelen aanpast. Wonen Delden gaat er voor. Daarom zijn we strijdbaar en laten ons niet naar de slachtbank leiden. Wij zijn trots op wat we hebben bereikt en dat laten we niet verkwanselen. In dit jaarverslag beschrijven we onze activiteiten over het boekjaar 2012. Ik wil hierbij de medewerkers van Wonen Delden en de Stadshagen bedanken voor hun inzet.

Henny Manrho, directeur-bestuurder

3

2. Externe relaties

Ministerie: Oordeelsbrief 2012 Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties geeft jaarlijks een oordeel over de financiële positie en de rechtmatigheid van de corporatie. Daar laat ze zich adviseren door de toezichthouder het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) op basis van de ingediende Verantwoordingsinformatie (dVi). In haar oordeelsbrief over het verslagjaar 2011 worden geen opmerkingen gemaakt over in het verleden geconstateerde onrechtmatigheden. De verantwoording op het punt van toewijzing in het kader van de staatssteunregeling kwam voor het eerst aan de orde . De minister heeft dit als juist en volledig beoordeeld. In 2011 heeft Wonen Delden een woning verkocht waarvan de taxatie ouder was dan 1 jaar. De minister heeft daarover aangegeven dat dit in de toekomst moet worden voorkomen. Uit het door het Fonds uitgebrachte financieel oordeel over de vermogenspositie blijkt dat de solvabiliteit ultimo 2011 voldoende is. Wonen Delden kan aan haar verplichtingen voldoen. De individuele oordeelsbrief van de corporatie is op de website van het CFV geplaatst.

CFV: Beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting 2011 Continuïteitsoordeel: Op basis van de ingediende prognosegegevens 2012-2016 (dPi) concludeert het Fonds op 4 juli 2012 dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van Wonen Delden, hetgeen tot een A1-oordeel leidt. Voor een nader onderzoek is geen aanleiding. Solvabiliteitsoordeel: Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) beoordeelt het Centraal Fonds jaarlijks de financiële positie en brengt daarover advies uit aan de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Op basis van de ingediende verantwoordingsinformatie over het verslagjaar 2011 concludeert het Fonds op 24 oktober 2012 dat het vermogen op balansdatum 31 december 2011 groter is dan het voor Wonen Delden vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming, hetgeen tot het oordeel ‘voldoende solvabiliteit’ leidt.

WSW: Beoordeling Stichting Wonen Delden is deelnemer van de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Wonen Delden heeft daar de status van financieel gezonde corporatie. Dit betekent dat Wonen Delden voor haar financiering borgstelling door het WSW kan verkrijgen. Wonen Delden beschikt over voldoende borgingsfaciliteiten, zodat financiering met borging van het WSW, voor de toekomstige investeringen is veiliggesteld. Het WSW heeft op 12 maart 2012 verklaard dat op grond van de prognosecijfers 2012 tot en met 2014 Wonen Delden onveranderd kredietwaardig is en op reguliere wijze gebruik kan maken van de borgingsfaciliteiten. Het faciliteringsvolume heeft het WSW aan de hand van de geactualiseerde kasstroomoverzichten per 12 maart 2012 bepaald op € 6.392.000,--. De aanwezige liquide middelen kunnen volgens het WSW worden ingezet voor financiering en worden in mindering gebracht op het faciliteringsvolume. Op 22 november 2012 heeft het WSW medegedeeld dat voor alle deelnemende corporaties voor de jaren 2014 en daarna geen faciliteringsvolume wordt afgegeven. Dit wordt ingegeven door de voorgenomen maatregelen in het Regeerakkoord. Doorrekeningen laten volgens het WSW zien dat de negatieve effecten op de kasstromen van de corporaties zeer hoog zijn. Pas nadat de maatregelen door de corporaties in de prognoses zijn ingerekend zal er een nieuwe beoordeling plaatsvinden. In 2013 heeft Wonen Delden nog geen aanvullende leningen nodig, maar in de loop van 2014 zal dit wel het geval zijn als het project Peperkamp gestart is. We gaan er vanuit dan op dat moment het benodigde faciliteringsvolume is verkregen. Zonder de facilitering van het WSW is de financiering twijfelachtig.

4

Aedes Wonen Delden maakte in 2012 regelmatig gebruik van de bijeenkomsten en diensten die Aedes aanbood. Twee keer per jaar is er overleg met de accountmanager van Aedes. Wonen Delden heeft enkele bijeenkomsten bezocht, waar met name kleine corporaties worden uitgenodigd en daar hun mening kenbaar gemaakt over de actuele ontwikkelingen.

Regionale samenwerking In de regio Twente maakt Stichting Wonen Delden deel uit van de “vereniging WoON“. Deze vereniging is een initiatief van de gezamenlijke 17 corporaties in Twente en heeft als doel waar dat mogelijk is, samen te werken en onderling informatie uit te wisselen. De directeur-bestuurder van Wonen Delden is sinds maart 2013 bestuurslid van de vereniging en sinds 1 januari 2009 voorzitter van de werkgroep Energie&Innovatie van de vereniging WoON. In 2012 zijn in het kader van het project (Z)onderdak vanuit WoON verdere afspraken gemaakt op het gebied van vroegsignalering, preventie en nazorg. Hierbij ging het om voorkomen van huisuitzettingen. Aspecten als vroegsignaleringen en het inschakelen van hulpcircuits speelden daarbij een belangrijke rol. Het meldpunt Woonkans is voorlopig als pilot opgezet, waarbij de instroom van individuele woningzoekenden worden opgevangen die via de reguliere toewijzingssystemen buiten de boot vallen. Het meldpunt zorgt er voor dat de begeleiding van deze moeilijk plaatsbare woningzoekenden goed is geregeld. In 2012 zijn er geen verzoeken vanuit de hulpverlening bij Wonen Delden binnengekomen.

Prestatieafspraken met de Gemeente Hof van Twente Met de Gemeente Hof van Twente zijn prestatieafspraken gemaakt tussen gemeente en Wonen Delden. Na een voorbereidingstijd van ruim twee jaar zijn de nieuwe prestatieafspraken op 19 december 2012 ondertekend. De prestatieafspraken hebben een looptijd tot 2015.

Foto: ondertekening prestatieafspraken door v.l.n.r. Gerard Ankersmid (Bouwvereniging Ambt Delden), wethouder Josh Sijbom en Henny Manrho van Wonen Delden Over o.a. de volgende onderwerpen zijn afspraken gemaakt:  Actualisatie woningmarktonderzoek; 5

           

Actualisatie Woonvisie en organiseren stakeholdersbijeenkomst in vorm van Woonconferentie; Afstemmen uitvoeringsprogramma’s corporatie en gemeente; Afstemmen toewijzing nieuwbouwkoopwoningen; Informeren over huurbeleid; Jaarlijks vaststellen overzicht voor nieuwbouwprojecten; Stimuleringsmaatregelen voor starters; Taakstelling statushouders; Beleid m.b.t dak- en thuislozen en huisuitzettingen; Aanpak hennepteelt; Investeringen op gebied Wonen, Welzijn en Zorg; Doelgroepenbeleid en grondbeleid; Gezamenlijk houden van de 2-jaarlijkse woonconferentie.

Met de gemeente vindt verder periodiek ambtelijk overleg plaats. Daarin worden vooral de lopende zaken besproken, zoals taakstelling huisvesting asielzoekers en statushouders, afstemming werkzaamheden, uitzettingsbeleid, afstemming woningtoewijzingsystematiek, enz. Jaarlijks wordt er overleg gevoerd tussen de wethouder en de bestuurders van de corporaties. In 2012 is de voorbereiding gestart voor de tweejaarlijkse woonconferentie die wordt gehouden samen met de corporaties in de Hof van Twente en de gemeente. De komende conferentie staat in het teken van “Scheiden van Wonen en Zorg”. Alle belanghouders worden hierbij uitgenodigd.

Samenwerking met andere corporaties In de Gemeente Hof van Twente zijn naast Wonen Delden nog 2 woningcorporaties werkzaam: Viverion en Bouwvereniging Ambt Delden. De verstandhouding met deze corporaties is goed en het overleg vindt in een prettige sfeer plaats. Gezamenlijk overleg heeft onder andere plaats gevonden op het gebied van taakstelling en opvang statushouders en asielzoekers en afstemming onderwerpen prestatieafspraken. Er zijn twee overlegstructuren: ambtelijk en bestuurlijk. De woonconsulent Rita Benning neemt deel aan onderling overleg met de collega’s in Lochem, Rijssen-Holten, Hellendoorn, Wierden en Hof van Twente. De projectleider vastgoed Ronald Schotsman neemt deel aan het regionale overleg van managers vastgoed en beheer.

Woonbeheer Borne Wonen Delden heeft afspraken gemaakt met Woonbeheer Borne met betrekking tot administratieve ondersteuning om de continuïteit bij eventuele calamiteiten te waarborgen. Voor de opstelling van de jaarrekening, de periodieke rapportages en de begroting hebben we werkafspraken en een planning gemaakt. Met betrekking tot het primaire systeem van de softwareleverancier SG hebben Woonbeheer Borne en Wonen Delden een gezamenlijk contract. De kosten van de licenties en onderhoud worden op basis van vhe’s verdeeld. De server waarop de geautomatiseerde primaire processen lopen is bij Woonbeheer Borne ondergebracht. De kantoorautomatisering draait bij Wonen Delden in eigen beheer. Op 4 januari 2012 is de geactualiseerde samenwerkingsovereenkomst tussen Wonen Delden en Woonbeheer Borne ondertekend en met 3 jaar verlengd.

Klachtencommissie Wonen Delden is lid van de Regionale Klachtencommissie Twente e.o. Deze klachtencommissie behandelt de klachten van inmiddels 11 corporaties en 2 bijzondere leden. Deze samenwerking biedt niet alleen praktische voordelen, maar draagt ook bij aan de gewenste onafhankelijkheid en deskundigheid. De klachtencommissie

6

heeft zowel in 2012 als in de voorgaande jaren geen klacht van Wonen Delden in behandeling hoeven te nemen. Deelnemingen Er zijn geen verbindingen aangegaan met andere rechtspersonen of vennootschappen als bedoeld in artikel 2a van de BBSH.

7

3. Interne organisatie

Toelating en inschrijving Naam Adres Plaats

: Stichting Wonen Delden : Langestraat 61b : 7491 AB Delden

Postadres

: Postbus 105 7490 AC Delden

Telefoonnummer Faxnummer E-mail Website

: 074-376 64 64 : 074-376 46 17 : [email protected] : www.wonendelden.nl

Stichting Wonen Delden is ontstaan door de omzetting van Woningbouwvereniging Stad Delden. Deze corporatie is in 1991 ontstaan uit een fusie van de Stichting Nutswoningen en de R.K. Bouwvereniging St. Jozef en is opgericht op 6 december 1918. Wonen Delden is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel voor de Veluwe en Twente te Enschede in het Handelsregister d.d. 30-12-2005 onder nr. 06032843. De statuten zijn laatst gewijzigd op 16 december 2005.

Relatie met andere rechtspersonen Lid van Aedes, vereniging van woningcorporaties Lid SPW pensioenfonds woningcorporaties Lid Arbo-dienst Generalii Lid MKW, vereniging van Midden en Kleine Woningcorporaties Lid Regionale Klachtencommissie Twente e.o. Lid van Woningborg nv (GIW-garanties) Lid vereniging WoON Lid van VTW (vereniging voor Toezichthouders Woningcorporaties) Lid van de Deldense Ondernemersvereniging

Structuur Op 9 juni 2004 is bij notariële akte Stichting Wonen Delden ontstaan uit de omzetting van vereniging (woningbouwvereniging Stad Delden) naar stichting. Op 16 december 2005 is de bestuursstructuur van de stichting gewijzigd. De structuur van de stichting is in onderstaand organigram weergegeven. Het bestuur wordt gevormd door de statutair directeur, de heer H.M.(Henny) Manrho, die tevens de dagelijkse leiding van de werkorganisatie heeft. Het toezicht geschiedt door de Raad van Commissarissen.

8

Organisatieschema

Raad van Commissarissen

Directeur-bestuurder (1 fte)

Werkapparaat Wonen Delden (3,5 fte)

Werkapparaat Stadshagen (2 fte)

Bestuur Het bestuur van stichting Wonen Delden is per 16 december 2005 gevormd door de directeur-bestuurder Henny Manrho. Henny Manrho is geboren op 25 december 1953 en is sinds 1 mei 2003 in dienst van stichting Wonen Delden. Functies van de directeur-bestuurder in relatie met de dagelijkse werkzaamheden:  Woonservicegebied Delden: lid van de stuurgroep  Lid van het samenwerkingsverband van Hofcorporaties  VvE Stadshagen: Voorzitter van de vereniging van eigenaars Stadshagen (hoofdsplitsing)  VvE Eschtoren: Voorzitter van de VvE Eschtoren (ondersplitsing)  VvE Parkeerkelder Stadshagen: Voorzitter van de VvE Parkeerkelder (ondersplitsing)  VvE Noorderhagen: Voorzitter van de VvE van de Vleugel (ondersplitsing)  VvE Jan Lucaskamp: Voorzitter van de VvE Jan Lucaskamp ( ondersplitsing) Nevenfuncties:  WoON: vanaf 20 maart 2013 bestuurslid van de vereniging WoON.  WoON: Vanaf 1 januari 2009 voorzitter van de werkgroep Energie en Innovatie van de vereniging WoON.  Sv Bon Boys Haaksbergen: Vanaf januari 2010 voorzitter van de stichting Exploitatie Sportpark de Greune in Haaksbergen. De nevenfuncties hebben de instemming van de Raad van Commissarissen.

Raad van Commissarissen Op het bestuur wordt intern toezicht uitgeoefend door de Raad van Commissarissen. Het verslag van de Raad van Commissarissen (hoofdstuk III) geeft een nader overzicht van de activiteiten van de Raad van Commissarissen.

9

Werkorganisatie

Op 31 december 2011 zijn 8 medewerkers in vaste dienst, waarvan 3 fulltime en 5 parttime. Het totale aantal formatieplaatsen op basis van 36 uur per week bedraagt 4,78. Een stijging van twee formatieplaatsen ontstaan door de aanstelling van de nieuwe medewerkers van de Stadshagen. Bestuur: Directeur-bestuurder H.M. Manrho (m)

1,0 fte

Werkapparaat Wonen Delden: Projectleider vastgoed R. Schotsman (m) Medewerker financiële administratie J.H.J. Naafs-Ankersmid (v) Woonconsulent M.G.J. Benning-Kok (v) Medewerker Vastgoed B. Rikkerink (m) vanaf 1 september 2012

1,0 0,72 0,78 1,0

Subtotaal Wonen Delden

fte fte fte fte

3,5 fte

Werkapparaat Stadshagen: Beheerder /gastheer Stadshagen H. Markerink (m) Schoonmaker Stadshagen J. Visser (v) Schoonmaker Stadshagen A. Jager (v) Subtotaal Stadshagen

1,0 0,5 0,5 2,0

Totaal fte’s werkorganisatie

5,5 fte

fte fte fte fte

Ter ondersteuning van de afdeling Vastgoed is vanaf januari 2012 parttime medewerker B. Rikkerink in dienst geweest. Per 1 september 2012 is het contract omgezet naar 36 uur t/m 1 september 2013. Op 1 januari 2011 zijn voor het complex Stadshagen in het kader van het concept Vitaal Wonen een beheerder/huismeester en 2 schoonmakers aangetrokken. De kosten van deze medewerkers worden grotendeels gedekt door de servicekosten die aan de bewoners in rekening worden gebracht.

Ziekteverzuim/arbo Het ziekteverzuim in 2012 bedroeg 0,02%. Vorig jaar was het ziekteverzuim 0,3%. In de voorgaande jaren vanaf 2006 bedroeg het ziekteverzuim 0,0%.

Scholing In 2012 zijn door de medewerkers de volgende cursussen gevolgd:        

Financiële administratie BHV Management follow-up Rekenen aan zorgvastgoed Bouwkunde voor niet-bouwkundigen Asbestherkenning door 3 medewerkers Time-management Bouwbesluit 2012

10

Ondernemingsraad Gezien het aantal medewerkers in dienst van Wonen Delden is een personeelsvertegenwoordiging of ondernemingsraad niet van toepassing. Er wordt eens per 3 weken een werkoverleg georganiseerd, waarin de planning en de werkzaamheden worden besproken.

Foto: Beatrixstraat

11

II. VOLKSHUISVESTINGVERSLAG 2012

Algemeen Stichting Wonen Delden is, zoals vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector, een toegelaten instelling en stelt zich ten doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. In overeenstemming met het BBSH verklaart het bestuur dat de beschikbare middelen zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. In dit volkshuisvestingsverslag wordt verder aandacht besteed aan: 1. Ontwikkelingen in de huurvoorraad 2. Het bij voorrang huisvesten van de doelgroep 3. De leefbaarheid van de woonomgeving 4. Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid 5. Wonen en zorg 6. Het waarborgen van de financiële continuïteit

Foto: Groot onderhoud aan de “jaren dertig woningen” aan de Molenstraat in 2012

12

1. Ontwikkelingen in de huurvoorraad Het woningbestand Het woningbestand is op 31 december 2012 als volgt samengesteld: Tabel 1: Aantal woningen: Voor 1945 1945-1968 1969-1975 1976-1991 1991-heden Totaal Tabel 2: Verdeling in woningtypes: Eengezinswoning Etage zonder lift b.g.g. Etage zonder lift verdieping Appartement met lift Senioren grondgebonden Totaal

Totaal 2011 15 239 202 173 129 758

Toevoeging Verkoop 2012 2012

Totaal 2011 524 42 42 130 20 758

Toevoeging 2012

1 1

Sloop

2

10

2

10

Totaal ultimo 2012 15 239 190 173 130 747

Verkoop 2012 2

Sloop

Totaal 2011

5 5 1 1

2

10

524 37 37 130 20 747

Ontwikkeling voorraad Oplevering Stadshagen Eind 2009 werd het nieuwbouwproject Stadshagen opgeleverd. Op 1 januari 2012 waren nog 4 woningen onverkocht in de Stadshagen (1 in de Stadstoren en 3 in de Eschtoren). In het boekjaar 2012 is er één appartement (penthouse) in de Eschtoren verkocht. De opbrengst ad € 545.000 was gelijk aan de vraagprijs eind 2009. Hierop moeten de opleveringskosten en de BTW nog in mindering worden gebracht. Dit is in de jaarrekening verder uitgewerkt. De opbrengst is € 26.000,-. Daarnaast is in 2012 een penthouse tijdelijk verhuurd voor de periode van tenminste 2 jaar. Het appartement is voorzien van keuken, sanitair en tegelwerk. Ultimo 2012 zijn er derhalve nog 2 onverkochte appartementen. Als in 2013 de woningen onverkocht blijven, worden de appartementen voor de (tijdelijke) verhuur aangeboden.

Planontwikkeling

Peperkampweg Op de plaats van het kantorencomplex van Wonen Delden, de brandweerkazerne, de gemeentewerf van de voormalige gemeente Stad Delden en het bestaande appartementengebouw Pluimershof is een nieuwbouwplan ontwikkeld. Door de Pluimershof bij de bouwplannen te betrekken zijn we in staat om de gehele bouwlocatie Peperkampweg en hoek Nieuwstraat te herontwikkelen. Architectenbureau Peters & Lammerink heeft de plannen verder uitgewerkt. De oorspronkelijke 39 seniorenappartementen zijn gewijzigd in 22 appartementen voor jongeren met een beperking en 30 seniorenappartementen. Het complex Pluimershof komt per 1 januari 2014 leeg. Er is met de bewoners van de Pluimershof overeenstemming over de beëindiging van de huurovereenkomsten. 13

In 2011 en in 2012 zijn de plannen gepresenteerd aan de omwonenden. Opmerkingen hebben geleid tot aanpassing van de plannen en deze zijn opnieuw voorgelegd aan Welstand. Eind 2011 heeft de Welstandscommissie de plannen goedgekeurd. Medio 2012 is het voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Hierop zijn 5 zienswijzen binnengekomen. Eind 2012 zijn de gemeentelijke reacties op deze zienswijzen aan de omwonenden verzonden. In 2013 zal er een coördinatieregeling worden toegepast, waarbij het ontwerpbestemmingsplan en de omgevingsvergunning gelijktijdig ter inzage worden gelegd. De start van de bouw kan eind 2013 plaatsvinden als er geen verdere bezwaren tegen de bouw ingediend worden. Bij bezwaren wordt de bouw een half jaar later opgestart.

Foto: bestaande bebouwing Peperkampweg vanuit de Kerkstraat

Bouwen Er is geen nieuw bouwplan in uitvoering genomen. In 2012 is een woning uit de ‘voorraad niet verkochte koopwoningen’ tijdelijk toegevoegd aan het huurbestand. Het betreft het penthouse Stadshagen 253 in de Eschtoren.

Verkoop bestaand bezit In 2012 zijn 2 woningen verkocht (in 2011: 2, 2010: 6 en in 2009: 2 woningen) conform het verkoopbeleidsplan. In dit beleidsplan is aangegeven welke woningen voor verkoop staan gelabeld. Ook is aangegeven hoe de verkoopprocedure er uitziet en of er ook met korting kan worden gekocht (geldt voor zittende huurders). De te verkopen woningen zijn in het kader van het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) gelabeld. Het verkoopbeleid is ongewijzigd gebleven. Huurders en ingeschreven woningzoekenden hebben voorrang bij verkoop. Er is door een onafhankelijk taxateur een taxatie verricht van elke leeggekomen te verkopen woning. De te verkopen woningen worden aangeboden via de website van Wonen Delden en een advertentie in het Hofweekblad. Een plaatselijke makelaar verkoopt in samenspraak met Wonen Delden de woningen. De verkochte woningen zijn Morsweg 56 en 64. Op 31 december 2012 stond 1 woning uit het project Morsweg (28) leeg, waarvoor een voorlopig koopcontract was getekend. Deze woning is op 15 februari 2013 geleverd. De netto verkoopopbrengst van de 2 woningen bedroeg € 254.500 (na aftrek boekwaarde en kosten verkoop). 14

Overige verhuureenheden Per 31 december 2012 bedraagt het woningbestand 747 woningen. Daarnaast worden nog 33 garages en 9 parkeerplaatsen verhuurd. Aan zorginstelling Carintreggeland wordt een ruimte ten behoeve van de dagbehandeling ‘de Bijenkorf’ verhuurd in het woongebouw Klokkenkamp. In de Stadshagen zijn twee verhuurunits opgeleverd die geschikt zijn voor zorg- en dienstverlening. Een ruimte is verhuurd aan Carintreggeland, die deze ruimte heeft ingericht als zorgpost. De andere ruimte is per 1 februari 2012 verhuurd als fysiotherapieruimte. In het nieuwbouwcomplex Stadshagen zijn nu de volgende ruimtes verhuurd/beschikbaar gesteld aan instellingen met een maatschappelijke functie: 1. Grand-café/restaurant In de Hagen t.b.v.concept Vitaal Wonen aan de Stadshagen 201 door Twinta; 2. Bibliotheek Hof van Twente, locatie Delden gelegen aan de Stadshagen 200 (begane grond Eschtoren), 3. Kantoor Stichting Welzijn Ouderen Hof van Twente, gelegen aan de Jan Lucaskamp 50, 4. Kantoor beheerder Stadshagen en kantoor JP van den Bentstichting, de Jan Lucaskamp 149. 5. Kantoor/zorgpost t.b.v Carint-Reggelandgroep gehuurd door Twinta, Stadshagen 318. 6. Fysiotherapieruimte t.b.v fysiotherapeut, Stadshagen 328.

Strategisch Voorraadbeleid Eind december 2011 is het strategisch voorraadbeleid van Wonen Delden geactualiseerd. Er is een aantal scenario’s doorgerekend. De belangrijkste wijzigingen zijn: 

   



     

Het aantal PMC’s wordt per 2012 teruggebracht van 6 naar 3: o PMC 1: betaalbare woningen (voor ouderen, gezinnen en kleine huishoudens) o PMC 2: woningen met extra dienstverlening (appartementen Stadshagen/Jan Lucaskamp) o PMC 3: woningen met extra luxe en comfort (vrije sectorapp. Eschtoren Stadshagen) Het streefhuurpercentage voor woningen wordt vastgesteld op 70% van de maximale huur (was 65%). Het streefhuurpercentage voor appartementen met lift wordt vastgesteld op 80% van de maximale huur ( was 75%). I.v.m. de nog voortdurende onduidelijkheid over de regelgeving bij verhuur boven de aftoppingsgrens huurtoeslag wordt de maximum huur bij mutatie voorlopig € 664,66.( per 1-1-2013 € 681,02) Huurders met een inkomen boven de € 34.229 (per 1 januari 2013) kunnen binnen de toegestane 10% van het aantal mutatiewoningen een woning toegewezen krijgen, volgens een urgentieverklaring of herstructureringsnoodzaak. Woningen aan de Sleutelbloem en Morsweg (evenzijde) kunnen in de toekomst in de vrije sector verhuurd, mits de regelgeving voldoende duidelijkheid verschaft. Op dit moment is dat nog niet het geval. De woningen aan de Morsweg worden eerst te koop aangeboden. Mochten in andere complexen woningen boven de huurtoeslaggrens komen dan worden deze huren afgetopt beneden deze grens. De overige woningen blijven binnen de huurtoeslaggrens en dus bereikbaar en betaalbaar voor de doelgroep. Woningen die geschikt zijn voor ouderen (nultredenwoningen), ook buiten het centrum, worden in eerste instantie toegewezen aan ouderen. Enkele goedkope huurwoningen die nu een kooplabel hebben blijven in exploitatie (5 stuks) Het complex van 24 eengezinswoningen Morsweg is toegevoegd aan het verkooplabel. Het aantal te verkopen huurwoningen per ultimo 2012 bedraagt 35. e Er worden 22 appartementen voor jongeren met een verstandelijke beperking (plan Peperkamp 1 fase) voorbereid. e Er worden 30 huurappartementen voor senioren (plan Peperkamp 2 fase) voorbereid. Er worden tenminste 8 koopwoningen gerealiseerd in de Braak West, waarvan enkele in energieneutrale uitvoering.( plan Braak West)

15

Alle bestaande woningen zijn ingedeeld in een van de bovenstaande PMC’s. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is hiermee rekening gehouden. Dit heeft tot resultaat gehad dat de afboekingen uit de voorgaande jaren (een bedrag van € 182.779) worden teruggeboekt en worden toegevoegd aan het jaarresultaat. Vanaf medio 2007 houdt GEAS-Energiewacht de energielabeling voor Wonen Delden bij. Via Delto-online zijn alle labels zichtbaar en worden deze up-to-date gehouden. Op 31 december 2012 was de gemiddelde label op C-niveau.

Milieu Zorgvuldig en bewust omgaan met milieu en de beschikbare energiebronnen en tegelijkertijd het wooncomfort verbeteren is wat Wonen Delden nastreeft bij het bouwen en beheren van haar woningen. Wonen Delden wil meer doen dan het Bouwbesluit voorschrijft. In 2008 is ons gehele bezit beoordeeld op de normering volgens het energielabel EPA (Energiebesparingsadvies). Bij de beoordeling is de energie-index berekend. De indeling leidde tot de labeling in de klassen A (energiezuinig) tot en met G (niet zuinig). Nadat de energie-labeling van het totale woningbezit is afgerond, hebben wij de consequentie voor de meerjarenbegroting doorgerekend. De doelstelling is een besparing van tenminste 25% per 2018. Daarmee voldoet Wonen Delden ruimschoots aan de energiedoelstelling die Aedes in haar ‘Antwoord aan de Samenleving’ heeft vastgesteld. Wij streven er tevens naar om in 2018 geen E, F en G-labels meer in het bezit te hebben. Op 31 december 2012 was het gemiddelde label van het gehele woningbestand: C.

F E 3% 15%

G A++ 0% 0%

D 29%

C 29%

A 11%

A++

B 13%

A B C D E F G Grafiek:Energielabels per 31 december ‘12

In de meerjarenplanning is het verwijderen van asbesthoudende bouwmaterialen opgenomen. Het betreft hier met name asbesthoudende platen als dakbeschot en dakbedekking. De doelstelling om alle asbest in 2014 uit de woningen verwijderd te hebben zal niet haalbaar blijken te zijn. Er dient eerst een integrale inventarisatie van het gehele woningbestand plaats te vinden in 2014. Daarna zal de doelstelling worden aangepast.

16

Planning projecten in voorbereiding

Peperkamp e

1 fase bouw van 22 zorgappartementen voor jongeren met een verstandelijke beperking Verwachte start bouw: na goedkeuring bestemmingsplan, eind 2013, oplevering eind 2015. e

2 fase 30 seniorenappartementen voor senioren Verwachte start bouw: na sloop Pluimershof , begin 2014, oplevering eind 2015.

Uitbreidingsplan Braak West 14 woningen Het bouwplan Braak West biedt nog ruimte op kavel 89 aan een blok van 7 eengezinswoningen en een blok van 3 woningen. Op kavel 78 is nog ruimte voor 4 woningen. Er zijn globale schetsen gemaakt en plannen opgesteld om starterswoningen in de koopsector te bouwen. Daarnaast heeft Wonen Delden de intentie om enkele van deze woningen energieneutraal volgens het Passiefhuis-principe te bouwen. Een belangrijke randvoorwaarde voor Wonen Delden is dat pas te gaan bouwen als er voldoende animo is. Voorlopig is er geen belangstelling. Dit is aan de gemeente Hof van Twente medegedeeld. De gemeente Hof van Twente verwacht echter van Wonen Delden op 1 mei 2013 concrete plannen en wil de gronden aan Wonen Delden overdragen onder specifieke aanvullende voorwaarden. Gezien de slechte markt van koopwoningen passen deze voorwaarden, waaronder extra kosten voor bouwrijpmaken van de grond, niet in het beleid van Wonen Delden om goedkope, energieneutrale koopwoningen te realiseren. Het college van B&W wil niet afwijken van de opgelegde voorwaarden en zal de gronden aan derden verkopen, indien Wonen Delden niet akkoord gaat met de opgelegde voorwaarden. Wonen Delden vindt gezien de huidige marktomstandigheden ontwikkelen van koopwoningen te risicovol. Dit is aan het college medegedeeld. Verwachte start bouw koopwoningen : onbekend.

Meerjaren onderhoudsbegroting en –planning Jaarlijks wordt de meerjarenplanning en -begroting onderhoud geactualiseerd. Aan de hand van het strategisch voorraadbeleid wordt deze meerjarenplanning onderhoud opgesteld. Hierin zijn de planmatig onderhoudswerkzaamheden per woning ingevoerd. We gaan uit van een systeem van vraaggestuurd planmatig onderhoud bij de volgende onderhoudswerkzaamheden in de woning: badkamer-, keuken- en toiletrenovatie en vervangen zachtboardplafonds. Voorafgaand aan het jaar dat deze werkzaamheden zijn gepland, wordt aan de bewoners gevraagd of ze deze werkzaamheden willen laten uitvoeren. Deze werkzaamheden worden dan in de jaarbegroting opgenomen als hierover ook overeenstemming is bereikt met de bewoners. Is er geen belangstelling voor deze renovatie dan worden die werkzaamheden in de planning doorgeschoven. Die werkzaamheden voeren we dan bij mutatie van de desbetreffende woning uit. De volgende werkzaamheden, zowel woontechnische als bouwtechnische, zijn opgenomen in de meerjarenbegroting:  Aanbrengen nieuw tegelwerk doucheruimte (cyclus 30 jaar)  Aanbrengen nieuw tegelwerk toiletruimte (cyclus 30 jaar)  Vervanging cv-ketel ( cyclus 18 jaar)  Vervangen aanrecht en tegelwerk (cyclus 18 jaar)  Vervanging kozijnen, ramen en deuren (cyclus 35 jaar)  Vervanging dakgoten (cyclus 35 jaar)  Vervangen platte daken (18 jaar) 17

    

Vervanging intercom (cyclus 20 jaar) Buitenschilderwerk (cyclus 5 jaar) Aanbrengen geïsoleerde dakplaten (tot bouwjaar 1973) Liftonderhoud, afhankelijk levensduur diverse onderdelen Reparatie metselwerk, schoorstenen

Voor bovenstaande werkzaamheden wordt geen rekening gehouden met een huurverhoging. Enkele elementen leiden tot extra woningwaarderingspunten en daardoor bij mutaties tot een hogere huurprijs. Dit betreft het aanbrengen van geïsoleerde dakplaten, vervangen van de cv-ketel voor Hr-ketel en isolerende beglazing bij kozijnvervanging. De vervanging van de daken en de kozijnen zorgen voor een langere levensduur en worden geactiveerd en niet ten laste van het exploitatieresultaat gebracht. In de meerjarenbegroting zijn geen woningverbeteringwerkzaamheden opgenomen, zoals aanbrengen cvinstallatie, vaste trap aanbrengen en vloerisolatie. Deze werkzaamheden verwerken we als kostendekkende investering in de huurprijs direct na het aanbrengen.

Onderhoudsbeleid Het beleid van Stichting Wonen Delden is er op gericht om het bezit in een technisch goede staat te houden, waarbij ook rekening wordt gehouden met de woonkwaliteit. Hiertoe zijn in de afgelopen jaren diverse verbeteringen in de woningen aangebracht, zoals doucheverbeteringen, nieuwe aanrechten en tegelwerk, tegelwerk vervangen in toiletten, vervangen van zachtboardplafonds, vervangen van cv-ketels en meterkasten. De verbeteringen van de badkamers hebben tevens ten doel om deze woningen geschikt te houden voor de oudere bewoners, door deze badkamers te voorzien van een tweede toilet. Deze verbeteringen zijn in eerste instantie complexgewijs uitgevoerd. Indien de bewoner aan deze werkzaamheden geen behoefte had, zijn deze werkzaamheden niet uitgevoerd. In de meerjarenbegroting worden jaarlijks de nog niet uitgevoerde verbeteringen opnieuw opgenomen. In de jaarbegroting is het onderhoud opgesplitst:  Dagelijks onderhoud zijnde reparatieverzoeken (t.l.v. exploitatie)  Dagelijks onderhoud zijnde mutatieonderhoud (t.l.v. exploitatie)  Dagelijks onderhoud zijnde contractonderhoud(t.l.v. exploitatie)  Dagelijks onderhoud zijnde onderhoudsbijdrage aan VvE’s Stadshagen (t.l.v. exploitatie)  Planmatig onderhoud (t.l.v. exploitatie en activering)  Groot onderhoud (activering) De groot onderhoudswerkzaamheden worden geactiveerd. Het betreft hier werkzaamheden die voortvloeien uit het opgestelde Strategisch Voorraadbeleid, die de levensduur van de woningen verlengen, zoals het vervangen en isoleren van daken en het vervangen van kozijnen en het aanbrengen van dubbele beglazing in al die kozijnen. De resterende levensduur van een groot onderhoudsproject wordt dan tenminste 25 jaar. Daarnaast vinden er nog werkzaamheden in en rond de woningen plaats die te rubriceren zijn als:  Onderhoud serviceabonnement klein onderhoud (t.l.v. maandelijkse bijdrage)  WMO-werkzaamheden (deels te declareren bij de gemeente)  Woningverbeteringen, zoals plaatsen dakraam, cv-installatie, schuttingen (huurstijging in rekening bij de bewoner). Voor 2013 gaan we beleid formuleren om niet onbeperkt woningverbeteringen toe te staan, om de betaalbaarheid niet in gevaar te brengen.

Dagelijks onderhoud Het dagelijks onderhoud, dat ten laste komt van de exploitatie, kan worden onderverdeeld in werkzaamheden naar aanleiding van reparatieverzoeken en mutatieonderhoud. Klachtenonderhoud: 18

De uitgaven voor het klachtenonderhoud naar aanleiding van reparatieverzoeken van de klant vertonen de laatste jaren een wisselend beeld. In 2012 stegen de kosten voor klachtenonderhoud naar totaal € 350.000. Begroot voor 2012 was een bedrag van € 260.000. Dit uitgaven zijn op te splitsen in:  reparatieverzoeken door bewoners € 193.488  contractonderhoud € 52.700  extra onderhoud algemene ruimtes en VvE-uitgaven van de Stadshagen € 104.245 De overschrijding van € 90.000,- wordt o.a. veroorzaakt door de kosten onderhoud tuinonderhoud (niet door te berekenen aan huurders), dakschade erkers van de Stadshagen. De reservering die gedaan wordt t.b.v. de meerjarenonderhoudsbegroting voor dit complex is verantwoord onder dagelijks onderhoud. De uitgaven hiervan worden verantwoord in de jaarstukken van de verschillende VvE’s Stadshagen, Eschtoren en Parkeerkelder. Deze kosten zijn volledig ten laste gebracht van het dagelijks onderhoud. Vergelijkbaar met 2011: € 279.873. Het aantal reparatieverzoeken daalde in 2012 naar 670 werkbonnen. Dit bedroeg in 2011: 894, in 2010: 805 , in 2009 646 reparatieverzoeken. De uitgaven per reparatieverzoek bedroegen in 2012 € 288,- In 2011 bedroegen de uitgaven € 233,- per werkbon. De werkzaamheden aan de centrale verwarming en warmwatervoorzieningen zijn op basis van een contract uitbesteed aan GEAS Energiewacht (het aantal reparatieverzoeken naar aanleiding van deze werkzaamheden zijn niet verwerkt in bovengenoemde cijfers). De uitgaven voor deze werkzaamheden waren € 67.295. In 2011: € 72.082, in 2010: € 57.912. Mutatieonderhoud: In het verslagjaar zijn 57 woningen leeggekomen en zijn er 42 opnieuw verhuurd. Het aantal mutaties loopt al jaren geleidelijk terug: In 2011 waren er 61 mutaties, in 2010 64 mutaties, in 2009 84 mutaties. De kosten wisselen sterker en bedroegen in 2012: € 67.392,- (in 2011: € 184.487 , in 2010 € 136.809, in 2009 € 297.827). Begroot was € 150.000. De gemiddelde mutatiekosten waren in 2012: € 1.182,-,(2011 € 3.024,- , 2010 € 2.187, in 2009 €3.616). Kosten die in mutatiewoningen worden gemaakt en die zijn opgenomen in de meerjarenplanning als planmatig onderhoud worden geboekt als planmatig onderhoud en niet meegenomen in bovengenoemd cijfer ( in 2012 betrof dat € 68.910,-. De mutatiekosten zijn zeer afhankelijk van het bouwjaar, type woning dat vrijkomt en afhankelijk van de bewoner. De volgende planmatig onderhoudswerkzaamheden zijn in de mutatiewoningen uitgevoerd:  5 badkamers vernieuwd;  3 toiletten gerenoveerd;  9 keukens vervangen;  4 woningen plafonds vervangen;  3 woningen asbestvrij gemaakt;

19

Serviceabonnement klein onderhoud Wonen Delden verzorgt een betaalde extra service aan haar klanten in de vorm van verrichten van huurdersonderhoud. Wonen Delden voert daarvoor het kleine dagelijkse onderhoud uit dat de huurders in het kader van de wet zelf zouden moeten uitvoeren. Begin 2012 waren 641 huurders lid van het serviceabonnement klein onderhoud (85%). Aan het eind van 2012 was dit aantal gestegen naar 652, zijnde 86%. De kosten voor dit klein onderhoud bedroegen voor 2012 totaal € 30.096. Er zijn 300 werkbonnen gemaakt. De gemiddelde kosten per werkbon bedragen ruim € 100,-. Vorig jaar € 91,-. De opbrengsten van het servicefonds bedroegen over 2012 € 29.598. De abonnementskosten bedragen 4,20 per maand.

Planmatig onderhoud In 2012 is er voor € 309.615,- aan planmatig onderhoud uitgevoerd. Dit betrof de volgende werkzaamheden:     

Buitenschilderwerk, aanbrengen inbraakwerkend hang en sluitwerk en deels isolerende beglazing op de verdieping aan 4 woningen aan de Meylingstraat; Buitenschilderwerk houten kozijnen aan 12 woningen aan de Beatrixstraat en 4 woningen aan de St. Annabrinkstraat; Buitenschilderwerk boeien aan 34 garages en 2 garagedeuren op diverse adressen; Renovatie van 8 keukens, 4 badkamers en 31 toiletten op diverse adressen; Cv-ketel vervanging aan 38 woningen op diverse adressen.

In de begroting was een bedrag van € 678.000 opgenomen. Een deel van de bewoners heeft er voor gekozen om de geplande verbeterwerkzaamheden in badkamer, toilet en keuken (nog) niet te laten uitvoeren. Een deel van de werkzaamheden is niet uitgevoerd en doorgeschoven naar 2013 en latere jaren. Het betreft o.a. het dak van de appartementen Jan Lucaskamp en schilderwerk aan de Molenstraat.

Groot onderhoud / woningverbeteringen Onder groot onderhoud/woningverbeteringen worden verstaan werkzaamheden rond het dertigste levensjaar van de woningen, waarbij kozijnen, daken, badkamers, toiletten, keukens, meterkasten, plafonds, cv-ketels worden vernieuwd. Deze werkzaamheden zijn per complex gepland. In 2012 is groot onderhoud uitgevoerd aan: 

4 woningen aan de Molenstraat Aan deze woningen zijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd: Dakvervanging door geïsoleerde dakplaten, vervanging van twee dakkapellen door prefab dakkapellen, enkelglas vervanging door HR++ beglazing, inbraakwerend hang en sluitwerk aangebracht, asbestverwijdering, herstelwerkzaamheden aan metselwerk en herstelwerkzaamheden aan balkonhekken.



24 woningen aan de Peppelaar Aan deze woningen zijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd: Dakvervanging door geïsoleerde dakplaten, vervanging van alle kozijnen door kunststofkozijnen en geïsoleerde HR++beglazing, asbestpanelen tussen de kozijnen zijn verwijderd en vervangen door isolatiepanelen met kunststof schroten, asbestriolering verwijderd, asbestwand in berging verwijderd, het aanbrengen van een luifel voor de voordeur, bergingen voorzien van nieuwe dakpannen, bergingen voorzien van nieuwe kunststofkozijnen met geïsoleerde HR++ beglazing en aanbouwen welke in eigendom zijn van Wonen Delden voorzien van nieuwe boeien en kunststofkozijnen met geïsoleerde HR++ beglazing.

20



23 woningen aan ’t Reef en de Horst Aan deze woningen zijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd: Vervanging van alle kozijnen door kunststofkozijnen en geïsoleerde HR++beglazing, panelen tussen de kozijnen verwijderd en vervangen door isolatiepanelen met kunststof schroten en alle kopgevels van de garages voorzien van nieuw metselwerk.

De totale kosten voor groot onderhoud en verbeteringen aan bovengenoemde complexen bedroegen €1.191.049. Dit bedrag ligt iets lager dan de begroting van € 1.314.000. Door de huidige marktsituatie zijn de aanbestedingsprijzen gunstiger uitgevallen. De geplande werkzaamheden zijn volledig uitgevoerd.

Woningverbeteringen Woningverbeteringwerkzaamheden worden uitgevoerd op verzoek van de huurder. De huurprijs wordt dan aangepast door middel van een kostendekkende huurprijsverhoging. In onderstaand overzicht is per onderdeel aangegeven welke werkzaamheden op verzoek van individuele bewoners zijn uitgevoerd: Tabel 3: uitgevoerde individuele woningverbeteringen Schutting aanbrengen 15 woningen Dakraam aanbrengen 2 woningen Thermostatische mengkraan 3 woningen Vloerisolatie 15 woningen Vaste trap naar zolder plaatsen 1 woning Overname cv-installatie 2 woningen Overname garage 1 woning Nieuwe aanbouw 4 woningen De totale uitgaven voor de individuele verbeteringen bedroegen € 57.497 en zijn geactiveerd. Deze kosten worden via een huurverhoging doorberekend aan de huurder.

Woningaanpassingen in het kader van de WMO In 2012 zijn er 8 aanvragen binnengekomen voor een woningaanpassing in het kader van de WMO. Het totaalbedrag aan woningaanpassingen bedroeg € 2.071,- . Deze kosten komen ten laste van de Gemeente.

Foto: Wilhelminastraat

21

2 Het bij voorrang huisvesten van de doelgroep

Huisvesten van de doelgroep Het verhuren en beheren van woningen is de kerntaak van Wonen Delden, waarbij vooral aandacht is voor de mensen met een laag- en middeninkomen. Deze mensen behoren tot de primaire doelgroep, evenals starters, gehandicapten, senioren en statushouders. Voor de doelgroep met een laag inkomen worden de woningen met een huurprijs tot de hoogste aftoppingsgrens huurtoeslag beschikbaar gesteld. De huurtoeslag geeft goede mogelijkheden om huurders een passende woning aan te bieden. Van het woningbestand van Wonen Delden valt 96% binnen de aftoppingsgrens van € 664,66. In de klassen goedkoop en betaalbaar( t/m € 524,37) is 78% van het woningbestand beschikbaar.

Ontwikkelingen in de woningmarkt Delden Demografische ontwikkelingen De bevolkingsgroei van Delden heeft zich sinds de laatste decennia ontwikkeld in een krimpscenario. In 1990 woonden er 7500 inwoners in Delden. In 2005 was dat gedaald tot iets meer dan 7.000. Er was dus al 15 jaar sprake van een krimp. Dat betekende dat in die jaren een belangrijk deel van de jeugd was vertrokken en dat de gemiddelde woningbezetting sterk was afgenomen. De krimp werd veroorzaakt door een vertrekoverschot en een sterfteoverschot. Het aantal huishoudens en het aantal woningen is blijven stijgen, maar de gemiddelde woningbezetting is teruggelopen. Het aantal alleenstaanden is sterk toegenomen.. Vanaf 2010 is er een kentering gekomen in de krimp. Door de nieuwbouwactiviteiten in de Braak West en Stadshagen is het inwonertal in Delden sinds jaren weer gestegen. Er is een verhuisbeweging opgetreden van de bestaande voorraad naar de nieuwbouw. In de bestaande voorraad is de nieuwe instroom op gang gekomen. Aangezien er in de eengezinswoningen van Wonen Delden 45% van de huurders ouder is dan 65 jaar en daarvan zelfs 15% alleenstaande is, zullen deze de komende jaren als eerste muteren. In die sector hoeven we niet meer woningen toe te voegen. Door de grote aantallen senioren zal de vraag naar appartementen blijven. Doelgroep Wonen Delden legt de nadruk op huisvesting van mensen met een laag inkomen en/of specifieke woon- of zorgbehoeften. Voor deze doelgroep willen Wonen Delden voldoende betaalbare woningen toegankelijk houden. Wonen Delden blijft de ontwikkelingen op de woningmarkt volgen en geeft extra aandacht aan de volgende doelgroepen: -

senioren: Voor deze doelgroep zijn onvoldoende passende en aangepaste woningen nabij de voorzieningen. Deze woningen moeten voldoen aan basiseisen Woonkeur.

-

starters: Voor deze doelgroep komen voldoende woningen beschikbaar, zodra de doorstroming weer op gang komt. Het bouwen van extra huurwoningen voor starters zal op termijn tot leegstand in de huursector leiden. Door het bouwen voor senioren, komt er doorstroming op gang. Senioren verhuizen dan immers naar appartementen. Vervolgens komen er voldoende woningen beschikbaar voor starters. Bijna 80% van ons woningbestand bereikbaar voor de starters. Bouwen van koopwoningen voor starters is momenteel door de slechte economische omstandigheden en moeilijke financierbaarheid te risicovol.

-

bijzondere groepen:

22

Bijzondere doelgroepen als mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking vragen om bijzondere woonvoorzieningen. Prijs/kwaliteit Er moet een goede verhouding zijn tussen kwaliteit en prijs. In het strategisch voorraadbeleid is het systeem van streefhuren van toepassing. Wonen Delden wil de kwaliteit van de woning tot uitdrukking brengen in de huurprijs. De corporatie biedt woningen die veilig, duurzaam, energiezuinig en betaalbaar zijn. Hierbij zijn de totale woonlasten van belang. Er wordt ook onderscheid gemaakt tussen de sociale huurcategorie en de markthuurcategorie. Woningen met een markthuurcategorie hebben een huurprijs die ligt boven de maximale huurgrens van de huurtoeslag.. Het woningbouwprogramma voor de komende jaren voorziet voor een groot deel in de bouw van voor senioren geschikte woningen. Deze woningen zijn levensloopbestendig en derhalve ook voor andere doelgroepen geschikt ( jongeren met een beperking). 

52 huurappartementen Peperkamp (vallen in de PMC1-categorie)

Artist-impression: hoek Peperkampweg/Nieuwstraat

Door de bouwplannen voor senioren komen er veel eengezinswoningen met betaalbare huur vrij voor de starters en gezinnen.

Huurbeleid

Huurharmonisatie: Bij nieuwe verhuringen wordt de huur naar de streefhuur opgetrokken. In 2011 is de huursom per maand gerekend t/m 31 december 2012 daardoor met een bedrag van € 3.157,- verhoogd. Dat is gemiddeld per mutatiewoning (43 opnieuw toegewezen woningen in 2012) € 73,-. De huurprijs van gemuteerde woningen is gestegen met 16,4%. Op jaarbasis is de huursom van het totale woningbestand door de huurharmonisatie 0,83 % hoger geworden. Dit effect zal verminderen als er meer woningen de streefhuur hebben bereikt.

23

Jaarlijkse huurverhoging De overheid heeft voor de huidige kabinetsperiode de huurverhoging gemaximeerd op inflatiepeil. De inflatie over 2011 bedroeg 2,3%. De huurverhogingpercentages voor 1 juli 2011 bedroeg derhalve 2,3% en is op alle huurwoningen toegepast, m.u.v. de Pluimershof. De huurverhoging per 1 juli 2012 zag er als volgt uit:  707 woningen kregen een huurstijging van 2,3%;  18 woningen Pluimershof kregen geen huurverhoging  32 markthuurwoningen krijgen een huurstijging van 2,3% Totaal aantal woningen is per 1 juli 2011: 757. Bezwaarschriften In 2012 heeft geen huurder bezwaar aangetekend tegen de jaarlijkse huurverhoging.

Toewijzingsbeleid Mutatiegraad In het verslagjaar is van 57 woningen de huur opgezegd. Dit is een mutatiegraad van 7,5%. Per 1 januari 2012 stonden 9 woningen leeg. Van de 42 opnieuw te verhuren woningen werden er 36 volgens het aanbodsysteem toegewezen aan de woningzoekenden. De actieve woningzoekende kan dan zelf aangeven voor welke woning hij of zij wil worden benaderd. De inschrijfduur is het toewijzingscriterium. Van de resterende woningen zijn er 6 aan een sociaal urgente woningzoekende toegewezen. Leegstand Op 31 december 2012 stonden 2 woningen leeg wegens mutatiewerkzaamheden en 1 te verkopen woning. In de Pluimershof stonden inmiddels 10 woningen leeg i.v.m. de voorgenomen sloop. In 20 van 42 toewijzingen (48%) konden deze aansluitend verhuurd worden. Dit percentage loopt terug. In 2011 nog 57% en in 2010 nog 68%. De gemiddelde leegstand bedroeg in 2012 40 dagen per mutatie. Dit werd veroorzaakt door langdurige leegstand in het Lannink, Morsweg ,’t Reef en Peppelaar door groot onderhoudswerkzaamheden. Ook de zitslaapkamer Jan Lucaskamp 45 heeft ruim een jaar leeggestaan doordat er geen kandidaat voor was. Van de overige woningen was de gemiddelde leegstand door normaal mutatieonderhoud 20 dagen. Woningzoekenden In totaal waren er op 31 december 2012 943 woningzoekenden ingeschreven. Dat zijn er 22 minder dan ultimo 2011. In de loop van het jaar hebben 41 woningzoekenden woonruimte gevonden en hebben 112 woningzoekenden zich uit laten schrijven. In het verslagjaar zijn 131 nieuwe woningzoekenden ingeschreven. Urgentie In het verslagjaar zijn 6 woningen met voorrang toegewezen. Deze woningzoekenden hebben met een urgentieverklaring een woning toegewezen gekregen op grond van een medische of sociale reden. Het beleid is er op gericht om binnen een jaar na het verlenen van urgentie de woningzoekende een woning toe te wijzen. Wanneer de urgent woningzoekende de aangeboden woning weigert, vervalt de toegekende urgentie. Wachttijd De gemiddelde wachttijd laat sterke schommelingen zien. De gemiddelde wachttijd was in 2010 2,4 jaar. In 2011 was deze nog 3,7 jaar. In 2012 zien we weer een daling naar het niveau van 2010: naar 2,5 jaar. Voor de verschillende doelgroepen zien we grote verschillen. De gemiddelde wachttijd voor een eengezinswoning is in 2012 gedaald naar 1,9 jaar ( in 2011: 3,2). Voor gestapelde woningen t.b.v. een- en twee persoonshuishoudens is de gemiddelde wachttijd iets opgelopen naar 1,6 jaar. (In 2009 is de laagste waarde gemeten van 1,0 jaar). De wachttijd voor senioren is teruggelopen van 4,7 jaar in 2011 naar 3,9 jaar in 2012.

24

Het gemiddeld aantal reacties is in 2012 sterk gedaald ten opzichte van 2011: van 12,9 naar 7,9 per aangeboden woning (Dit is weer op het peil van 2010: 8,1 reacties).

Huurtoeslag Ultimo 2012 maakten 135 bewoners gebruik van huurtoeslag (18%). In het voorgaande jaar lag dit aantal hoger. We constateren al enkele jaren een dalende lijn. Dit hoeft niet te betekenen dat het totale aantal huurtoeslagontvangers terugloopt. We zien dat een groter aantal huurders rechtstreeks de huurtoeslag van de Belastingdienst ontvangt. De huurders moeten bij de Belastingdienst ook de kindertoeslag en de zorgtoeslag rechtstreeks aanvragen. Daarom verwachten we dat steeds meer huurders overgaan tot de rechtstreekse aanvraag van de huurtoeslag. De gemiddelde huurtoeslag per maand, die in 2012 in mindering wordt gebracht op de kale huurprijs, bedraagt € 188,-. Dit is vergelijkbaar met 2011 en 2010.

Huurachterstand De huurachterstanden zijn ten opzichte van het vorig jaar gestegen tot € 15.294,-. In 2011 was de achterstand €10.408. Uitgedrukt in een percentage van de ontvangen jaarhuur van € 4,45 miljoen (inclusief de servicekosten) bedraagt de achterstand per 31 december 2012 0,35%. Wonen Delden hanteert een stringent incassobeleid. De voorstand bedroeg ultimo 2012 totaal € 6.551,-. Dit wordt veroorzaakt door vooruitbetaalde huur en huurtoeslag. Er zijn nog vorderingen op vertrokken huurders ad € 1.159,-. Twee huurders hadden een achterstand van meer dan 3 maanden. In vier huishoudens betrof de achterstand 2 maanden. In 13 gevallen was de achterstand maximaal een maand. In 18 gevallen minder dan € 50,-. In 7 gevallen is in de loop van het jaar de incasso uitbesteed aan de deurwaarder. Ultimo 2012 was dit nog 3 personen of huishoudens. In 2012 is er geen huisuitzetting geweest. Sinds 2003 hebben er twee huisuitzettingen plaatsgevonden. Om uitzettingen te voorkomen is er een goed overleg met hulpverleningsorganisaties. In samenwerking met de andere corporaties, de gemeente en de Stadsbank is een intentieverklaring “Huurschuld” afgesloten. Het doel hiervan is om vroegtijdig problematische schuldensituaties in beeld te krijgen. Van Wonen Delden wordt verwacht dat de klanten met een huurachterstand tijdig op de mogelijkheden van de Stadsbank worden gewezen. Hierdoor worden hoge incassokosten en uitzettingen voorkomen.

25

Tabel 5: Aantal toewijzingen in het verslagjaar 2012 Gehuisveste doelgroepen

Huurgrenzen onder of gelijk aan kwaliteitskortingsgrens <= € 366,37

boven kwaliteitskortingsgrens, onder of gelijk aan laagste aftoppingsgrens € 366,37- € 561,98

boven laagste aftoppingsgrens > € 561,98

1. Eenpersoonshuishoudens Jonger dan 65 jaar, inkomen <= € 22.025 Jonger dan 65 jaar, inkomen > € 22.025 65 jaar en ouder, inkomen <= € 20.675 65 jaar en ouder, inkomen > € 20.675

2

4 4 2 3

2 1 2

2. Tweepersoonshuishoudens Jonger dan 65 jaar, inkomen <= € 29.900 Jonger dan 65 jaar, inkomen > € 29.900 65 jaar en ouder, inkomen <= € 28.225 65 jaar en ouder, inkomen > € 28.225

5

8 1

3

3. Drie- en meerpersoonshuishoudens Jonger dan 65 jaar, inkomen <= € 29.900 Jonger dan 65 jaar, inkomen > € 29.900 65 jaar en ouder, inkomen <= € 28.225 65 jaar en ouder, inkomen > € 28.225 totaal aantal toewijzingen grenzen/periode

kwaliteitskortingsgrens laagste aftoppingsgrens hoogste aftoppingsgrens

2

2

5

21

19

periode 1-1-2012 t/m 31-12-2012

€ 366,37 € 524,37 € 664,66

26

3. Leefbaarheid in de woonomgeving

Bewoners Wonen Delden levert op diverse wijzen een positieve bijdrage aan de leefbaarheid in de verschillende buurten en wijken. Wonen Delden beschouwt leefbaarheid als de mate waarin de woonomgeving bijdraagt aan het welzijn van de bewoners. Hierbij valt onderscheid te maken tussen fysieke en sociale maatregelen. Waar mogelijk wordt in samenwerking met andere partijen leefbaarheid in brede zin verbeterd.

Overlast Wanneer huurders onder elkaar problemen hebben of overlast van elkaar ervaren, kan Wonen Delden een helpende hand bieden. Vaak heeft men er nog niet met elkaar over gesproken. Ons advies is dan ook meestal dat eerst met elkaar te proberen. In de praktijk is dat vaak al afdoende. Wanneer de kwestie onderling niet naar tevredenheid kan worden opgelost, dan gaan we zelf over tot inhoudelijke actie. Het betreft veelal geluidsoverlast door de bewoners of hun honden, slecht tuinonderhoud of psychische problematiek. Op dit terrein wordt nauw samengewerkt met politie, gemeente en maatschappelijk werk. Soms kan de door de gemeente aangestelde buitengewoon opsporingsambtenaar (BOA) worden ingeschakeld. Hij onderzoekt de klacht en treedt indien nodig handhavend op. In 2012 zijn 12 klachten in behandeling genomen die betrekking hebben op overlast. Met alle bewoners en melders zijn gesprekken gevoerd. In 8 gevallen is de overlastsituatie opgelost. Buurtbemiddeling In de Hof van Twente is in 2012 het project buurtbemiddeling gestart. Het doel van het initiatief is om inwoners die onderling problemen hebben, weer met elkaar te laten praten. De grootste woningcorporaties, waaronder Wonen Delden, de gemeente en politie hebben de stichting Sociaal Cultureel Werk Gorssel gevraagd om de buurtbemiddeling in Hof van Twente op te zetten. Het is de bedoeling dat buurtbewoners met behulp van getrainde vrijwilligers het contact tussen partijen weer herstellen en oplossingen bedenken. Buurtbemiddeling wordt bijvoorbeeld ingezet bij geluidsoverlast, ruzies over de schutting en pesterijen. De deelnemers werken samen met andere bemiddelaars en worden begeleid door een professionele coördinator. In Delden zijn in 2012 zes verzoeken om buurtbemiddeling gedaan en deze zijn door de bemiddelaars behandeld. Wonen Delden draagt vanaf 2012 voor een periode van 2 jaar een bedrag van € 2.000 per jaar bij. Woonserviceteam Als een van de speerpunten in het project Woonservicegebied Delden is het realiseren van een wijkserviceteam uitgewerkt. Dit team van personen met verschillende professies, dat niet fysiek georganiseerd is, die elkaar goed kennen, zijn voor de inwoners bereikbaar voor problematische situaties. Dit kan zich uiten in sociaal, financieel, maatschappelijk en woon-technische problemen. Inwoners van Delden kunnen zich bij een van de leden van het wijkserviceteam melden met een klacht of een vraag. Het wijkserviceteam heeft een signaleringsfunctie en kan snel en adequaat reageren. Leden van het wijkserviceteam zijn: wijkverpleegkundige, woonconsulent Wonen Delden, consulent MEE, ouderenadviseur SWO, maatschappelijk werker en politie. Andere organisaties liggen als een schil om deze bovengenoemde partijen en worden desgewenst ingeroepen. Het wijkserviceteam komt in principe maandelijks bijeen. In 2012 zijn 47 casussen in het wijkserviceteam besproken en in behandeling genomen. Op 31 december 2012 waren nog 18 situaties in behandeling. Dit betreft niet alleen huurders van Wonen Delden. Hennepkwekerijen In 2012 is er door de Twentse gemeenten, politie en justitie en de woningcorporaties en energieleveranciers een samenwerking afgesproken hennepteelt hard aan te pakken. Op lokaal niveau is dat door de gemeente Hof van Twente verder opgepakt met de woningcorporaties. Wanneer de kwekerij zich in een huurwoning bevindt start Wonen Delden een procedure om het huurcontract te ontbinden. Bovendien moeten huurders de

27

aangebrachte schade op eigen kosten te herstellen. Er is in 2012 geen hennepkwekerij in een pand van Wonen Delden aangetroffen.

Leefbaarheidprojecten Leefbaarheidsfonds In samenwerking met de Huurdersvereniging Delden is er in 2012 onder de huurders geïnventariseerd of er projecten zijn die een financieel steuntje in de rug nodig hebben om tot ontplooiing te komen. De Huurdersvereniging heeft in haar nieuwsbrief bewoners(groepen) opgeroepen projecten aan te leveren. In 2012 zijn er 4 projecten binnengekomen: 1. Bijdrage voor een koersbalmat voor de koersbalclub in de Stadshagen 2. Bijdrage aan een extra bank nabij de Stadshagen 3. Bijdrage aan een vaste kerstboom op het terrein van de Stadshagen 4. Bijdrage aan een festiviteit naar aanleiding van groot onderhoud Peppelaar In samenspraak met de huurdersvereniging is een bijdrage vastgesteld van € 250,- per project. Voor het project bewoners Peppelaar is besloten een gezellig samenzijn van alle bewoners in het Schietgebouw geheel te financieren.

.

koersballen

Politiekeurmerk In het kader van veiligheid is het gehele woningbestand geïnventariseerd op maatregelen die noodzakelijk zijn om te komen tot het Politiekeurmerk . Hieruit komt naar voren dat vooral de stalen- en hardglazen ramen niet voldoen aan de eisen van Politiekeurmerk. Alleen bij vervanging van deze onderdelen kan worden voldaan aan de Politiekeurmerk maatregelen. In de meerjarenbegroting zijn deze werkzaamheden dan ook opgenomen. Bij de uitvoering van het dagelijkse onderhoud worden bij vervanging direct inbraakwerende sloten aangebracht. In het jaar 2012 zijn bij 55 woningen kozijnen vervangen, waarbij het hang- en sluitwerk op niveau van Politiekeurmerk zijn gebracht. Bij mutatie worden standaard de sloten vervangen. Woonomgeving Peppelaar In de buurt Vossebrink (Peppelaar) is samen met de bewonerscommissie, huurdersvereniging, Wonen Delden en de politie een wijkschouw gehouden. Daarnaast is er overleg met de gemeente over de herinrichting van deze wijk, waarbij ook de wateroverlast wordt aangepakt. De inrichtingsvoorstellen zijn door de gemeente met de bewoners en Wonen Delden doorgesproken. In de loop van 2013 wordt de herinrichting ter hand genomen. Het grootonderhoud aan de woningen is in 2012 uitgevoerd. Aan het eind van het project is een feestelijke bijeenkomst gehouden in het gebouw van de schietvereniging Delden. Met de bewoners is de afspraak gemaakt dat na de afronding van de herinrichting door de gemeente er opnieuw een wijkschouw wordt gehouden. Samen met de bewoners willen we een inspanning verrichten om de voortuinen weer een acceptabel uiterlijk te geven. Door de bewoners er uitdrukkelijk bij te betrekken verwachten we een optimaal resultaat te behalen.

28

Opgeschoonde tuin na wijkschouw

Vitaal-Wonen-concept “Mensen zo lang als mogelijk de kans bieden om zelfstandig, veilig en aangenaam te blijven wonen in hun eigen woonomgeving”. Dat is het motto dat wij hebben gehanteerd bij het tot stand komen van het woonconcept ‘Vitaal Wonen’ in de Stadshagen. Wonen Delden ontwikkelt met diverse partijen in de Stadshagen dit concept. In samenwerking met Stichting Welzijn Ouderen, Unie van Vrijwilligers Delden, de Van den Bent-stichting en Carintreggeland is het concept in uitvoering genomen. Carintreggeland huurt enkele ruimtes in de Stadshagen en ontwikkelt daar een zorgpost, waarbij de mogelijkheid bestaat zorg t/m tijdelijke verpleeghuiszorg in de Stadshagen te leveren. De bibliotheek Hof van Twente huurt een groot gedeelte van het complex. Er is tevredenheid bij de bewoners over de geboden dienstverlening en voorzieningen in het complex. Ook voor bewoners buiten de Stadshagen bestaat de mogelijkheid gebruik te maken van het concept. Maaltijden worden tegen aantrekkelijke prijzen aangeboden aan diegenen die niet zelf wil of kan koken. Door de beheerder/gastheer worden diverse activiteiten in de Stadshagen geïnitieerd. Als voorbeeld: bridgen, studieclub, leesclub, fietsclub, kerstmarkt, koersbal, ouderengym, kidsrun tijdens de rolstoelvierdaagse, Indonesische maaltijd, paasbrunch, muzikale wandeling, scootmobiel-cursus, excursie, zomercafé, enz. Hij zorgt er voor dat de faciliteiten worden geregeld, biedt de ruimte in de Stadshagen aan om genoemde activiteiten te organiseren. De meeste activiteiten zijn goed bezocht en staan open voor alle inwoners van Delden en omgeving. Budget voor leefbaarheid In totaal is een bedrag van € 27.417,- aan leefbaarheid uitgegeven:    

Bijdrage aan de gemeente voor buurtbemiddeling Bijdragen aan diverse activiteiten bewonerscommissies Bijdragen aan activiteiten doelgroepen van beleid (Rolstoelvierdaagse) Bijdrage activiteiten Stadshagen (gastheer/beheerder)

29

4 Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid

Huurdersvereniging Delden Bestuurswisseling In 2012 heeft 7 keer regulier overleg plaatsgevonden met het bestuur van de huurdersvereniging, waarbij lopende zaken en de voorbereidende besprekingen met betrekking tot de nieuwsbrief en jaarvergadering aan de orde zijn gekomen. Op 25 januari 2012 heeft de huurdersvereniging haar jaarvergadering gehouden, waarvoor naast de leden ook alle huurders waren uitgenodigd. In deze vergadering is een geheel nieuw bestuur van de huurdersvereniging aangetreden. Het blijkt zeer moeizaam nieuwe bestuursleden te vinden. Er is nog steeds een vacature. In de jaarvergadering heeft de directeur van Wonen Delden verantwoording afgelegd over het gevoerde beleid en heeft de toekomstvisie nader uiteengezet. Samenwerkingsovereenkomst In 2012 is de bestaande samenwerkingsovereenkomst geëvalueerd. Op onderdelen is de samenwerking aangepast aan de nieuwe wetgeving en ontwikkelingen. Ook de financiële ondersteuning is aangepast. De huurdersvereniging dient hiervoor jaarlijks een begroting in bij Wonen Delden. Huurderstevredenheidsenquête In navolging op de laatste huurderstevredenheidsenquête uit 2009 is in oktober 2012 opnieuw een schriftelijke enquête aan alle huurders gezonden. Met een response van 36,4% kan de huurdersvereniging Delden en Wonen Delden tevreden zijn. De vraagstelling voor de meeste vragen is gelijkluidend aan de vragenlijst van 2009, zodat ook een goede vergelijking is te maken. Er zijn tevens enkele extra vragen toegevoegd, met name over het onderwerp “sociale media”. De resultaten zijn eind december door de onderzoeker bekendgemaakt. In april 2013 worden de resultaten tijdens de algemene ledenvergadering aan alle huurders bekendgemaakt. De totaalscore is hoger dan in 2009 en bedraagt een gemiddeld cijfer van 7,6! Een resultaat om tevreden over te zijn. De onderzoeker heeft aangegeven dat er geen punten zijn die een hoge verbeterprioriteit aangeven. Tevens zijn er geen bijzondere aandachtspunten naar voren gekomen. Een goed resultaat. Door Wonen Delden is nog gevraagd om een verdiepingsslag te maken op wijk- en buurtniveau. Daar komen we nog enkele verschillen tegen die nadere aandacht vragen. Voor de jaarvergadering in april 2013 wordt die verdiepingsslag gemaakt. De resultaten van het onderzoek wordt gebruikt bij de actualisatie van het ondernemingsplan.

Bewonerscommissies Eind 2012 is er een collectief reglement bewonerscommissies vastgesteld. Het voordeel hiervan is dat vanaf 2013 elke bewonerscommissie gelijke bepalingen kent. Het reglement voldoet aan de wettelijke bepalingen en is goedgekeurd door de huurdersvereniging en de bestaande bewonerscommissies. In het appartementencomplex Stadshagen is een bewonerscommissie actief. Met deze bewonerscommissie is in het boekjaar 3 keer overleg geweest, waarbij namens Wonen Delden de directeur-bestuurder en de beheerder aanwezig waren. Servicekosten, huishoudelijk reglement en activiteiten waren de voornaamste agendapunten. De beheerder van de Stadshagen ondersteunt namens Wonen Delden de bewonerscommissie met raad en daad. Bij groot onderhoudswerken is overleg met de bewoners van groot belang. Hier wordt ook steeds een bewonerscommissie in het leven geroepen. Voor het project Peppelaar en ’t Reef/de Horst heeft de bewonerscommissie het project namens de bewoners begeleid. Bij de gesprekken wordt ook de huurdersvereniging uitgenodigd. Met deze commissies zijn in 2012 voor, tijdens en na de bouwwerkzaamheden diverse besprekingen gehouden.

30

Met individuele bewoners wordt bij woningverbeteringen overleg gevoerd, waarbij de klant wordt uitgenodigd in de woonwinkel. Hier kan de bewoner een keuze maken uit verschillende soorten afwerkingen van aanrechten, tegels en sanitair.

Individuele bewoners Mailing Het afgelopen boekjaar zijn er diverse mailings naar de bewoners en woningzoekenden verstuurd:  Over de huurverhoging per 1 juli 2012;  Nieuwsbrieven over diverse zaken in april en november 2012;  Jaarkalender 2013. Woningzoekenden ontvangen jaarlijks informatie over de inschrijving en inschrijvingsduur. In maart 2012 zijn alle woningzoekenden aangeschreven en zijn hun gegevens geactualiseerd.

Sociaal plan en Verhuiskostenreglement Bij sloop of vervangende nieuwbouw wordt er een sociaal plan opgesteld in samenwerking met de bewoners. In 2010 is het sociaal plan voor de Pluimershof vastgesteld. Voor het sloopplan Pluimershof, dat per 1 januari 2014 leeg moet worden opgeleverd, is het sociaal plan met ingang van 1 augustus 2011 in werking getreden. Per 31 december 2012 waren nog 8 woningen bewoond, 4 bewoners daarvan hadden nog een standaard huurovereenkomst. Voor de andere 4 woningen heeft de huurder een tijdelijk huurcontract tot en met 31 december 2013. Per 31 december 2012 hebben 6 bewoners gebruik gemaakt van het sociaal plan en hebben naast vervangende woonruimte ook een verhuiskostenvergoeding ontvangen. Voor hun vervangende woonruimte ontvangen zij gedurende 3 jaren een huurgewenningsbijdrage. Deze wordt jaarlijks per 1 juli uitgekeerd. Er staan ultimo 2012 10 woningen leeg in de Pluimershof. Alle bewoners hebben inmiddels een formele huuropzegging ontvangen en ondertekend.

31

5 Wonen en zorg De maatregelen die de kabinetten Rutte I en II hebben ingediend om de kosten van de zorg te beperken zullen verstrekkende gevolgen hebben voor het thema Wonen, Zorg en Welzijn. Een van de maatregelen is het scheiden van wonen en zorg. Door deze voorstellen kunnen mensen met een beperkte zorgvraag geen plek meer in een verzorgingshuis krijgen. Het betreft in eerste instantie de zorgzwaartepakketten(zzp) 1 en 2. Op termijn zullen daar ook de zzp3 en 4 aan toegevoegd worden. Wat betekent dat voor Wonen Delden? De huurders blijven langer zelfstandig wonen in hun woning. Deze woningen moeten dan voor de doelgroep ouderen voorzien zijn van de basisvoorzieningen die daarbij horen:  Bereikbaarheid en toegankelijkheid: beperking van de drempelhoogte bij voor- en achterdeur. Verwijder drempels in huis;  Veiligheid: een toilet aan op de badkamer aanleggen, zodat de bewoner ’s nachts niet naar beneden hoeft. Breng thermostaatkraan aan in badkamer;  Comfort: pas de hoogte van toiletpotten en aanrecht aan de klant;  Specifieke aanpassingen: aan laten brengen in overleg met WMO gemeente Hof van Twente, zoals traplift, drempelhulpen; Bij de planmatig onderhoudswerkzaamheden wordt met bovengenoemde werkzaamheden rekening gehouden. De woningen waar de laatste 10 jaar grootonderhoud heeft plaatsgevonden zijn op niveau gebracht om er voor te zorgen dat de huurder zolang mogelijk zelfstandig kan blijven wonen.

Nota Wonen, Welzijn en Zorg Woonservicegebied Delden Samen met de gemeente Hof van Twente, Carint, SWO Hof van Twente, MEE Twente en Wonen Delden is al enkele jaren een pilot bezig die moet leiden tot een woonservicegebied voor Delden. In het verslagjaar zijn thema’s verder uitgewerkt met de themagroepen: o vroegtijdige signalering (afstemming) o toegankelijkheid en bereikbaarheid Delden (inventarisatie knelpunten) o huisvesting bijzondere doelgroepen (inventarisatie vraag) o uitbreiding activiteiten Stadshagen In 2012 is een hiervoor reeds beschreven wijkserviceteam opgezet. In 2012 zijn er verder vorderingen gemaakt om de woonservicegebieden uit te rollen over de gehele gemeente Hof van Twente. Het succesvolle initiatief van de stuurgroep uit Delden geldt hiervoor als voorbeeld. De Provincie Overijssel ondersteunt de vorming van woonservicegebieden en heeft een financiële bijdrage van € 640.000 aan de gemeente in het vooruitzicht gesteld als in 2014 tenminste 50% van de bevolking van de gemeente Hof van Twente onder het werkingsgebied van een woonservicewijk valt.

Niemand hoeft op straat te slapen De corporaties in Twente en omgeving hebben de ambitie uitgesproken dat niemand op straat hoeft te slapen. Dakloos wordt iemand niet zomaar. Daar gaan vele problemen aan vooraf. Voor het aanpakken van dakloosheid in Twente is een lange adem nodig. Het vereist een ‘corporatieoverstijgende’ wil om mensen met problemen te helpen. Vereniging WOON, waar Wonen Delden lid van is, heeft het initiatief genomen om in samenwerking met de partijen uit de keten van de maatschappelijke opvang (signalering-preventie-opvanguitstroom-nazorg) deze ambitie te realiseren. Extra inspanning en een systematische aanpak zijn nodig. Er is een meldpunt opgericht waar probleemsituatie worden aangemeld

32

Maatschappelijk vastgoed Wonen Delden heeft kantoorruimte in de Stadshagen aan de SWO Hof van Twente (locatie Delden)en voor de JP van der Bentstichting beschikbaar gesteld. Carintreggeland/Twinta huurt ontmoetingsruimte en een zorgpost in de Stadshagen ten behoeve van Wonen en Zorg. In het complex “Klokkenkamp” aan de Langestraat huurt Carintreggeland/Twinta een grote ruimte van Wonen Delden die wordt gebruikt voor dagbehandeling. Het betreft een langjarig contract. De bibliotheek Hof van Twente huurt in de Stadshagen ruimte voor de Deldense bibliotheeklocatie. Tevens is in de bibliotheek de stichting Historisch Streekarchief ondergebracht in de kelder van de Stadshagen.

Woonvoorziening voor jongeren met een beperking. Stichting Erve Graashuis is een ouderinitiatief die zich inzet voor de bouw van een complex waar jongeren met een beperking kunnen wonen met de noodzakelijke zorg. Dit initiatief is mede door Wonen Delden opgezet. In eerste instantie is op een locatie op de Braak West een plan ontwikkeld, maar hier is in de loop van 2011 van afgezien. Wonen Delden opteerde voor een langjarig (tenminste 30 jaar) huurcontract voor deze specifieke woningen of een leegstandsgarantie. Deze garantie kon de zorginstelling niet geven. Daarom heeft het bestuur besloten op de locatie Braak West dit appartementencomplex niet te realiseren. In overleg met de stichting Erve Graashuis, zorginstelling JP van den Bent en de gemeente is besloten het bouwplan op te nemen in het inbreidingsgebied Peperkamp. Het bouwplan wordt dan niet specifiek voor jongeren met een beperking ontwikkeld maar wordt ook geschikt gemaakt voor andere doelgroepen zoals senioren. Het bouwplan is voor wijziging bestemmingsplan bij de gemeente ingediend.

WMO Huurders die zolang mogelijk zelfstandig willen wonen, ondanks een lichamelijke handicap, kunnen een beroep doen op de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. Wonen Delden ondersteunt de aanvragen voor deze aanpassingen, door offertes op te vragen en in te dienen bij de gemeente. De gemeente beoordeelt deze verzoeken. Als de goedkeuring van de gemeente binnen is, verstrekt Wonen Delden de opdracht en begeleidt de uitvoering. Na de uitvoering van de werkzaamheden worden de kosten bij de gemeente gedeclareerd. In 26 gevallen is een aanvraag begeleid. De totale kosten bedroegen voor 2012 € 2.071,-.

Nultredenwoningen Per 31 december 2012 waren er 171 nultredenwoningen. Deze woningen hebben naast de woonkamer en keuken ook een slaapkamer en natte cel op dezelfde woonlaag. Deze woningen zijn geschikt voor ouderen en mindervaliden. Dit kunnen bewoners zijn die afhankelijk zijn van een rollator of rolstoel. Niet alle woningen zijn echter rolstoelgeschikt. Veertig woningen zijn benedenwoningen of grondgebonden seniorenwoningen. Totaal maken 131 woningen deel uit van een appartementengebouw voor senioren. De appartementen in het project de Stadshagen zijn in 2012 voorzien van het label Woonkeur.

33

6 Het waarborgen van de financiële continuïteit

Algemeen Het financiële beleid van de Stichting Wonen Delden is er op gericht de financiële continuïteit van de organisatie op lange termijn veilig te stellen, zodat ze haar taken op het gebied van de volkshuisvesting langdurig kan blijven uitvoeren. Een goede financiële positie is geen doel op zich. Het is een middel dat ons helpt de doelen te realiseren. De komende jaren staat het project Peperkamp op stapel dat de nodige middelen vergt. Tevens zal het bestaande bezit nog de nodige investeringen vergen, teneinde er zorg voor te dragen dat dit bezit aan de eisen van de tijd voldoet. Wonen Delden vindt maatschappelijk ondernemen zeer belangrijk, maar dat moet in balans zijn met het financiële rendement.

Genereren verdiencapaciteit Gelet op de toekomstige investeringsopgaven is het voor Wonen Delden van groot belang dat er voldoende verdiencapaciteit blijft en dat er renderende projecten worden gerealiseerd. Om de investeringsopgaven die in hoofdstuk II.1 zijn beschreven, uit te voeren, zal Wonen Delden een deel van haar bezit verkopen (35 bestaande huurwoningen met een gezamenlijke boekwaarde van € 1.298.780 zijn per ultimo 2012 gelabeld als te verkopen woningen in het kader van het strategisch voorraadbeleid). In de begroting wordt een verkoopdoelstelling van 3 woningen per jaar gehanteerd.

Solvabiliteit De belangrijkste kaders zijn de solvabiliteit/liquiditeit, de financiering en de omvang van het renterisico. Deze kaders zijn vastgelegd in het treasurystatuut. Met de solvabiliteit wordt aangegeven in hoeverre een organisatie in staat is om aan haar verplichtingen te voldoen. Als solvabiliteitseis heeft Wonen Delden de ondergrens bepaald op 18%. De solvabiliteit is het afgelopen boekjaar gestegen naar 53,1%.

34

Jaarresultaat Over 2012 werd een batig resultaat behaald van € 1.763.000,- tegen een batig resultaat van € 1.554.000 over 2011. In de begroting 2012 werd een nadelig saldo geraamd van € 2.462.000 Het jaarresultaat kan als volgt worden gespecificeerd: Tabel 5 : Het jaarresultaat (x € 1.000): Realisatie

Begroting

Realisatie

2012

2012

2011

1. Bedrijfsopbrengsten( excl. verkoopresultaat) 2. Bedrijfslasten

4.478 2.856

4.530 3.194

4.554 3.044

3. Subtotaal

1.622

1.336

1.510

4. Saldo rentelasten en –baten

651

646

694

5. Resultaat excl. incidentele posten

971

690

816

6. Bij: Opbrengst verkopen

281

375

306

7. Af: Onrendabele investeringen

-176

3.120

101

8. Jaarresultaat(voor belasting)

1.428

-2.055

1.021

335

-407

533

1.763

-2.462

1.554

9. Vennootschapsbelasting 10.Jaarresultaat

Toelichting jaarresultaat. Hieronder worden de belangrijkste afwijkingen t.o.v. van het jaarresultaat nader toegelicht. Ad 5: Resultaat exclusief incidentele posten: Het resultaat (exclusief incidentele posten) bedraagt over 2012 € 971.000 batig. Terwijl een batig resultaat was geraamd van € 690.000,--. Derhalve een voordelig verschil van € 281.000,- . De nadere toelichting van dit resultaat wordt in tabel 7 gegeven: Tabel 6: Resultaat exclusief incidentele posten realisatie begroting Batig:

2012

2012

verschil

Kosten onderhoud

757

1.088

331

Servicekosten

187

250

63

Personeelslasten

309

312

3

Totaal batig

397

Nadelig: Afschrijvingen

1.027

980

47

Huren en vergoedingen

4.450

4.502

52

Overige bedrijfslasten

576

564

12

Saldo rentelasten en – baten

651

646

5

Totaal nadelig

116

Saldo batig

281

Hieronder worden de belangrijkste afwijkingen uit tabel 6 nader toegelicht: 35

Kosten onderhoud De onderhoudskosten zijn lager dan begroot doordat aan planmatig en grootonderhoud € 368.000 minder is uitgegeven dan was begroot. Dit is gevolg van het niet uitvoeren van een aantal projecten, zoals dakbedekking vervangen Jan Lucaskamp, buitenschilderwerk Molenstraat en diverse adressen waar bewoners geen belang hadden bij het vervangen van hun aanrecht, badkamer en toilet. Servicekosten De post servicekosten is lager dan begroot omdat in de begroting een deel van de aan de VvE’s Stadshagen toe te rekenen kosten ten onrechte hier was opgenomen. Dit heeft ook gevolg voor de bijdrage aan de post vergoedingen, die is ook lager.

Ad 6. Opbrengst verkopen Onder deze post zijn de volgende verkopen verantwoord: a. In 2012 zijn 2 woningen verkocht met een boekwinst van b. Resultaat verkoop woning Stadshagen 251 c. Overige

€ 254.000 26.000 1.000 € 281.000

In de begroting 2012 werd rekening gehouden met de verkoop van 3 huurwoningen met een gemiddeld verkoopresultaat van € 125.000 per woning.

Ad 7. Onrendabele investeringen Afboekingen in verband met onrendabele investeringen zijn als volgt:. a. Onrendabele investeringen nieuwbouw in ontwikkeling b. Afboeking tot bedrijfswaarde o.b.v. minimum waarderingsregel Totaal

€ €

7.000 -183.000 176.000

Ad a: Onrendabele investeringen nieuwbouw Onder deze post is de afboeking van gemaakte voorbereidingskosten van het project “De Braak” ad € 7.000 verantwoord. In de begroting 2012 zijn de onrendabele investeringen van 52 woningen Peperkamp ad € 3.120.000 geraamd. Aangezien dit project nog niet definitief gestart is i.v.m. bezwaren op de bestemminsplanprocedure door omwonenden en de bouwvergunning nog niet verleend is wordt de onrendabele investering niet ten laste van 2012 verantwoord. We verwachten dat de onrendabel investering ten laste van 2013 zal worden verantwoord.

Ad b: Afboeking o.b.v minimumwaarderingsregel De bedrijfswaarde (indirecte opbrengstwaarde) is de contante waarde van de aan de investering verbonden toekomstige opbrengsten (huren, vergoedingen en bijdragen) verminderd met de toekomstige uitgaven (onderhoud, algemeen beheer, belastingen, verzekeringen). Voor de bedrijfswaardeberekening is het woningbezit in het Strategisch Voorraadbeleid geclusterd in PMC’s, op basis van het type woning. Indien de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa per cluster lager is dan de boekwaarde wordt afgeboekt tot de lagere bedrijfswaarde. Indien de waardevermindering heeft opgehouden te bestaan wordt het bedrag teruggeboekt. In 2012 is een nieuwe indeling gemaakt van de PMC’s. Hierbij is er onderscheid gemaakt in drie PMC’s: 1. grondgebonden woningen, 2. appartementen met extra dienstverlening en 3. appartementen in de vrije sector. Deze PMC’s hebben verschillende parameters, die zijn ingevoerd in de scenario’s van de bedrijfswaardeberekening. Het effect van deze gewijzigde parameters is dat de 36

waardevermindering die was doorgevoerd weer ongedaan wordt gemaakt.

Op basis de nieuwe indeling wordt onderstaand per PMC een overzicht gegeven van de boekwaarde ten opzichte van de bedrijfswaarde: BoekBedrijfswaarde waarde Saldo PMC 1 (alle cpl m.u.v. Stadshagen en Jan Lucaskamp) PMC 2 (Stadshagen en Jan Lucaskamp) Totaal sociaal vastgoed

17.952 4.847 22.799

32.060 5.363 37.423

14.108 516 14.624

PMC 3 (vastgoedbelegging) Totaal

5.656 28.455

5.798 43.221

142 14.766

Op basis van de gehanteerde waarderingsgrondslag hoeft geen afboeking tot lagere bedrijfswaarde plaats te vinden en is de tot en met 2011 afgeboekte waardevermindering ad € 183.000 teruggeboekt ten gunste van het resultaat 2012. Het saldo van de bedrijfswaarde van het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie ultimo 2012 is € 43,2 miljoen. De totale bedrijfswaarde van het woningbezit is ten opzichte van 2011 met € 6.660.000 toegenomen. De gemiddelde bedrijfswaarde per verhuurbare wooneenheid bedroeg eind 2012 € 57.937 tegen € 48.234 eind 2011.

Rentabiliteit De rentabiliteit is de verhouding tussen de opbrengst en het vermogen waarmee die opbrengst is verkregen. 2012

2011

Rentabiliteit eigen vermogen Jaarresultaat Eigen vermogen Rentabiliteit EV

1.763 19.434 9,07%

1.554 17.880 7.99%

Rentabiliteit totaal vermogen Jaarresultaat + rente vreemd vermogen Totale vermogen Rentabiliteit TV

2.524 39.112 6,45%

2.335 37.755 13,96%

Totaal jaarresultaat

2012 1.763

2011 1.554

Voorstel toerekening: Algemene reserve

1.763

1.554

Resultaatbestemming

37

Vermogenspositie Het eigen vermogen (reserves en egalisatierekening) bedraagt ultimo 2012 € 21.220.000 (€ 28.293 per woning). Ultimo 2011 bedroeg het eigen vermogen € 19.463.000 ( € 25.677 per woning). De solvabiliteit geeft inzicht in de verhouding eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Dit kengetal geeft aan in welke mate op lange termijn aan de financiële verplichting kan worden voldaan. De solvabiliteit over de afgelopen 6 jaar geeft het volgende beeld te zien: Jaar 2012 2011 2010 2009 2008 2007

solvabiliteit 54,2 51,5 46,3 37,7 44,5 41,4

Financiering en beleggingen Financieringspositie De ontwikkeling van de financieringspositie ultimo 2012 ten opzichte van 2011 is als volgt ( x € 1.000): 31-12-2012

31-12-2011

Financieringsbehoefte op lange termijn Materiële vaste activa vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Totale vaste activa

25.896 5.656 773 33.325

25.214 5.769 29 31.012

Financieringsmiddelen op lange termijn Langlopende schulden Saldo eigen vermogen, egalisatierekening en voorzieningen Totale financieringsmiddelen

16.449 21.635 38.084

17.202 19.463 36.665

5.759

5.653

Financieringsoverschot

Rente langlopende schulden De gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille bedraagt voor 2012 4,27% Onze corporatie is aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De financiële positie van de corporatie gaf het WSW geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

38

Meerjarenperspectief 2013 -2017 Een belangrijk instrument is de financiële meerjarenbegroting. Onderstaand zijn de uitkomsten opgenomen van de meerjarenbegroting 2013 tot en met 2017. Voor de meerjarenbegroting zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - jaarlijkse huurverhoging (incl. opslag huurharmonisatie) - huurderving - inflatiepercentage - disconteringsrentepercentage - de kosten van onderhoud zijn gebaseerd op de (meerjaren) onderhoudsbegroting waarbij rekening wordt gehouden met een kostenstijging van - de financiële consequenties van nieuwbouw en grootonderhoudsplannen; - vennootschapsbelasting vanaf 2017.

2,40% 0,50% 2,00% 5,25%

2,00%

Naast bovenstaande uitgangspunten is in de meerjarenbegroting rekening gehouden met de verhuurdersheffing vanaf 2013 en de extra, inkomensafhankelijke, huurverhoging vanaf 2013.

Tabel 7: Prognose resultaat (x € 1.000)

Bedrijfsopbrengsten Buitengewone baten uit verkopen

Realisatie 2012 4.478

Boekjaar Boekjaar Boekjaar Boekjaar Boekjaar 2013 2014 2015 2016 2017 4.778 4.913 5.429 5.808 5.994

281

375

375

375

375

375

Saldo bedrijfsopbrengsten

4.759

5.153

5.288

5.804

6.183

6.369

Bedrijfslasten

2.856

3.613

3.947

4.478

4.367

4.755

Saldo

1.903

1.540

1.341

1.326

1.816

1.614

Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

110 761 1.252

50 703 887

50 698 693

50 694 682

50 707 1.159

50 686 978

Onrendabele investeringen: - nieuwbouw - afboeking obv min. waarderingsregel Resultaat voor belasting

7 -183 1.428

3.120 0 -2.233

0 0 693

0 0 682

0 0 1.159

0 0 978

335

0

0

0

0

579

1.763

-2.233

693

682

1.159

399

Belastingen Jaarresultaat

39

Tabel 8: Prognose balansposten (x € 1.000)

Materiele vaste activa Financiële vaste activa Voorraad Eigen vermogen Egalisatierekening Voorzieningen Schulden op lange termijn (incl (incl aflossing boekjaar) Vlottende activa - schulden (werkkapitaal)

Realisatie 2012 31.552 773 1.172

Boekjaar Boekjaar Boekjaar Boekjaar Boekjaar 2013 2014 2015 2016 2017 31.800 35.125 36.175 35.574 34.685 17 12 7 2 0 822 472 0 0 0

21.197 23 415

18.130 17 0

18.823 12 0

19.505 7 0

20.664 2 0

21.063 0 0

16.522

16.449

16.375

16.299

16.222

16.143

4.660

1.957

-399

-371

1.312

2.521

Tabel 9: Prognose kengetallen

Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen

Realisatie 2012 54,2 9,07

Boekjaar Boekjaar Boekjaar Boekjaar Boekjaar 2013 2014 2015 2016 2017 50,3 51,3 52,3 53,8 54,4 -12,30 3,7 3,5 5,6 1,9

40

7.

Bestuursverklaring

De directeur-bestuurder geeft aan dat het jaarverslag een getrouw beeld geeft van de activiteiten en de financiële positie van Wonen Delden. De directeur-bestuurder verklaart dat alle middelen in het verslagjaar besteed zijn in het belang van de volkshuisvesting. De directeur-bestuurder heeft kennisgenomen van de in artikel 25 lid 4 van de statuten bedoelde bevindingen van de accountant. Het bestuur heeft besloten de jaarrekening en het jaarverslag vast te stellen.

Delden, 17 juni 2013

…………………………………………

H.M. Manrho Directeur-bestuurder

41

III VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN

Positie en taakopvatting van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) oefent het interne toezicht binnen Wonen Delden uit. De RvC heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de stichting en de met haar verbonden onderneming. De statuten van Wonen Delden zijn op 16 december 2005 vastgesteld en goedgekeurd. Er zijn enkele wijzigingen te voorzien in de Huisvestingswet, waaraan de huidige statuten niet voldoen. Zodra deze wet definitief is goedgekeurd, zullen de statuten hierop worden aangepast. De taken en verantwoordelijkheden en bevoegdheden van RvC zijn in artikel 18 van de statuten van stichting Wonen Delden omschreven en verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen d.d. 3 april 2006. Dit reglement is op 8 september 2011 aangepast. De corporatie onderschrijft daarnaast de inhoud van de Aedescode. De toezichtstaak omvat de strategie, de governance, waaronder de beheersing van financiële en andere risico’s en de volkshuisvestelijke taken. Verder heeft de RvC een klankbordfunctie naar de bestuurder en zij vervult de werkgeversrol naar de bestuurder. Tussen de voorzitter van de Raad van Commissarissen en de directeur/bestuurder is een regelmatig contact, waaronder de voorbereidende besprekingen voor de maandelijkse RvC-vergaderingen.

Toezicht: strategische thema’s en risicomanagement De RvC houdt onder andere toezicht op:  de strategie van Wonen Delden: o beoordeling activiteiten o herijking van het Strategisch Voorraadbeleid en voorbereiden nieuw ondernemingsplan o realisatie van de doelstellingen van Wonen Delden 

de governance: o overlegstructuur stakeholders o kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording o integriteitbeleid



risicobeheersing o treasurystatuut. o Inventarisatie risico’s en uitwerking risicobeheersing-en controlesysteem o financieel verslaggevingsproces



volkshuisvestelijke taken o periodieke rapportages over financiën, vastgoed, wonen en zorg, bewonersparticipatie, leefbaarheid o naleving wet-en regelgeving o verhuur- en verkoopresultaten

42

Toezichtskader In dit jaarverslag legt de RvC, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de RvC:          

het BBSH, Governance Code, de statuten, het reglement RvC (profielen zijn aangepast op 8 september 2011) het directiestatuut (aangepast op 13 oktober 2011) het strategisch voorraadbeleid (aangepast op 15 december 2011) het ondernemingsplan, het jaarplan/begroting, de meerjarenbegroting, de prestatieafspraken met gemeente Hof van Twente, het treasurystatuut

Dit toezichtkader is door de RvC in 2012 gebruikt bij het nemen van beslissingen, beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen.

Taak en werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te vervullen heeft de RvC zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door de bestuurder laten informeren. Hiertoe verstrekt de bestuurder een directieverslag of een toelichting bij de periodieke rapportage. In 2012 zijn er 3 periodieke verslagen verschenen en verstrekt. In deze verslagen komen o.a. de volgende zaken aan de orde:         

adviezen treasurycommissie m.b.t. financieringsbehoefte/vroegtijdige aflossing leningen nieuwbouwprojecten projecten groot onderhoud verkoopprogramma huurwoningen verkoop nieuwbouwwoningen bestuursbesluiten organisatie wonen en zorg exploitatieoverzichten in relatie tot begroting

Tevens geeft de directeur-bestuurder aan de hand van periodieke rapportages in de vergadering van de RvC drie keer per jaar een toelichting op de resultaten ten opzichte van de doelstellingen genoemd in de begroting. In deze periodieke rapportages worden de financiële resultaten en de realisatie van de doelen aan de orde gesteld. Tevens komen de activiteiten en resultaten van de gesprekken met belanghouders aan de orde. Gezien de grootte van de corporatie is er niet voor gekozen om te werken met een balanced scorecard. De RvC-leden hebben in het afgelopen boekjaar diverse symposia bezocht en cursussen gevolgd. De onderwerpen waren o.a.: risicomanagement, bestuursaansprakelijkheid, governance, professionaliseren van het toezicht. De relatie met de stakeholders, waaronder de gemeente Hof van Twente, is een onderdeel dat een prominente rol speelt. Het is immers van belang dat er sprake is van een stimulerende verhouding tussen corporatie en gemeente. De directeur-bestuurder doet verslag van de gesprekken met de verantwoordelijke wethouders over de lopende zaken. Met de andere stakeholders worden zo veel mogelijk afspraken gemaakt

43

die beschreven worden in een intentieverklaring of samenwerkingsverband. Hierdoor worden de taken en verantwoordelijkheden zo goed mogelijk vastgelegd. Een andere relatie die de Raad van belang acht is die met de plaatselijke huurdersvereniging Delden. Het bestuur van de huurdersvereniging is zeer tevreden over de relatie en de wijze waarop zij betrokken wordt bij het beleid. De invulling van de zetels van huurdersleden in de RvC voldoet aan de statuten en de BBSH. De Raad heeft geconstateerd dat de relatie met de grootste zorgleverancier in Delden, Carint-Reggeland, verder is uitgebouwd. Er worden concrete projecten voorbereid waar de keten wonen, welzijn en zorg wordt versterkt. Dit gebeurt met name bij de Stadshagen (dienstverlening) en de ontwikkeling van een woonservicegebied voor Delden. Daarmee kan een belangrijke stap worden gezet voor de toekomstige invulling van taken op gebied van wonen, welzijn en zorg over de gehele kern Delden. Ook de problematiek met betrekking tot het scheiden van wonen en zorg is een agendapunt.

Bijeenkomsten RvC In 2012 kwam de Raad 10 keer bijeen voor een reguliere vergadering. Daarnaast heeft de Raad in wisselende samenstelling enkele bijeenkomsten gehouden in verband met de selectie van twee nieuwe leden van de RvC. Op 29 mei 2012 heeft de RvC samen met de RvC’s van Woonbeheer Borne en Bouwvereniging Ambt Delden deelgenomen aan een masterclass, georganiseerd door Ernst &Young in het kantoor van Wonen Delden. De onderwerpen waren: juridische aansprakelijkheid en risicomanagement. Op 15 juni 2012 heeft de RvC en de directeur-bestuurder een brainstormdag gehouden waarbij de resultaten van de visitatie en de aanbevelingen en het ondernemingsplan besproken zijn. Tijdens deze bespreking zijn de perspectieven van en de opgaven voor Wonen Delden besproken. Daarnaast is de governance en de rol van de RvC aan de orde geweest. De dag werd begeleid door een externe dagvoorzitter. Op 19 juni 2012 werd er overleg gevoerd met de accountant van Deloitte over de jaarstukken en het accountantsverslag Op vrijdagmiddag 26 oktober 2012 heeft de Raad een rondleiding gekregen langs de grootonderhoudsprojecten 2012 en de projecten voor 2013. De Raad kreeg uitleg over de wijze waarop de werkzaamheden worden uitgevoerd en kregen inzicht in de geboden kwaliteitsverbeteringen. In een besloten vergadering van 8 november 2012 heeft de Raad het functioneren van de directeur/bestuurder besproken. Op 22 november 2012 heeft de remuneratiewerkgroep bestaande uit de heren Zwiers en Van Ittersum een beoordelings/functioneringsgesprek gevoerd met de directeur/bestuurder. Ter voorbereiding van het beoordelingsgesprek heeft de RvC gesproken over de beloningscode van de sector en hoe de beloning van de directeur-bestuurder zich hiermee verhoudt. Er is een berekening gemaakt en is gebleken dat de beloning van de directeur-bestuurder binnen de beloningscode valt.

Verklaring De Raad verklaart dat Wonen Delden geen leningen dan wel garanties verstrekt aan leden van de Raad, directeur-bestuurder of het personeel. In het verslagjaar is geen sprake van transacties met tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Commissarissen en of het bestuur betrokken waren. In het jaar 2012 is binnen de organisatie van stichting Wonen Delden geen gebruik gemaakt van de ‘Regeling Melding onregelmatigheden’.

44

Prestatieafspraken met de gemeente Hof van Twente Met de gemeente Hof van Twente zijn in 2011 en 2012 door de directeur-bestuurder ambtelijke gesprekken gevoerd over nieuwe prestatieafspraken. Hiervoor was de Woonvisie, die in april 2009 door de gemeenteraad Hof van Twente is vastgesteld, de basis. Tijdens de besprekingen is de afspraak gemaakt dat de gemeente Hof van Twente een actualisatie zou maken van de Woonvisie 2009. Dit heeft geleid tot een oplegnotitie. De oplegnotitie heeft geen gevolgen voor de huidige plannen van Wonen Delden. Bij de toekomstige plannen stuurt de gemeente aan op een kwalitatieve verbetering verhoging van het woningbestand, geen kwantitatieve aanpassingen. Na het gereedkomen van de oplegnotitie in het najaar van 2012 zijn de besprekingen in een stroomversnelling gekomen. De besprekingen tussen de gezamenlijke woningcorporaties Viverion, Bouwvereniging Ambt Delden en Wonen Delden zijn in december 2012 afgerond. Op 19 december 2012 zijn de prestatieafspraken tussen de gemeente en Wonen Delden ondertekend. De ontwikkelingen met betrekking tot de nieuwe prestatieafspraken zijn via de periodieke rapportages en na vragen door de RvC met belangstelling gevolgd.

Visitatie In 2007 is de eerste visitatie van Wonen Delden uitgevoerd. Dit was een van de eerste visitaties bij een kleine corporatie. Elke 4 jaar dient een visitatie plaats te vinden. Wonen Delden heeft uitstel verkregen voor het uitvoeren van de tweede visitatie omdat er nieuwe richtlijnen beschikbaar kwamen voor visitatie van kleine corporaties. Eind 2011 werd duidelijk dat ook de kleine corporaties voor 31 maart 2012 gevisiteerd moesten worden. Raeflex heeft deze visitatie uitgevoerd. Er is tevens aan Raeflex gevraagd een oordeel te vormen over de wijze waarop de aanbevelingen uit 2007 zijn uitgevoerd. Dit maakt geen deel uit van de methodiek van visiteren zoals die momenteel geldt. Het resultaat van de visitatie was goed te noemen. Het eindcijfer kwam uit op een 7,2. Deze beoordeling boven het gemiddelde is een oordeel waar de RvC tevreden mee is. De conclusies en aanbevelingen die de visitatiecommissie heeft gegeven zullen worden meegenomen in het opstellen van een nieuw ondernemingsplan in 2013. Het visitatierapport is op de website in te zien.

Governance Een transparante governancestructuur is essentieel, zeker voor maatschappelijk opererende organisaties. Deze zorgt voor transparantie in bestuur en toezicht, voor het afleggen van verantwoording en voor het betrekken van belanghouders bij besluitvorming over relevante onderwerpen. Als maatschappelijke organisatie is Wonen Delden zich bewust van haar verantwoordelijkheden. Wonen Delden onderschrijft de uitgangspunten in de Aedescode en de Governancecode Woningcorporaties. De Governancecode wordt gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In deze paragraaf verantwoorden wij ons over de inrichting van de governancestructuur binnen Wonen Delden. Stichting Wonen Delden heeft de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode in 2012 opgevolgd, met uitzondering van de volgende punten:  Benoemingstermijn directeur-bestuurder Het reeds op moment van publicatie van de code bestaande contract met de directeur-bestuurder is niet aangepast aan de benoemingstermijn van vier jaar met het oog op de arbeidsrechtelijke gevolgen hiervan.  Samenstelling auditcommissie Een afzonderlijke Auditcommissie wordt gelet op de omvang van de corporatie voorshands niet nodig bevonden.

45

Zelfevaluatie Er is door de voltallige raad op 22 april 2013 een zelfevaluatie over 2012 gehouden aan de hand van de resultaten en bevindingen van de geanonimiseerde persoonlijke zelfevaluatie uit 2011. Drie van de vijf leden hebben in 2012 deelgenomen aan de zelfevaluatie over het jaar 2011. Twee nieuwe leden hebben zitting in de raad vanaf begin 2013 zodat zij in 2012 geen deel uitmaakten van de raad. Deze omstandigheid maakt een zelfevaluatie van de voltallige raad niet mogelijk. Derhalve heeft de raad besloten stil te staan bij de genoemde verbeterpunten van de laatst gehouden evaluatie. Met name bij het functioneren van raad als team is uitvoerig is stilgestaan. De leden van de raad zijn van mening dat binnen de raad de leden zodanig open en transparant naar elkaar toe zijn waardoor in de beraadslagingen de meningsvorming in goed onderling vertrouwen plaatsvindt. Besloten is de zelfevaluatie 2013 te laten plaatsvinden in het najaar van 2013 onder begeleiding van een externe deskundige, waarbij als leidraad zal worden genomen de ”handreiking voor de raden van commissarissen van woningbouwcorporaties betreffende evaluatie van de raad van commissarissen en zijn leden”(uitgave VTW). Terugblikkend op het verslagjaar 2012 heeft de RvC de volgende items en aandachtpunten geformuleerd:  De RvC is van mening dat het toezicht in 2012 voldoende effectief heeft kunnen plaatsvinden. De RvC werd tijdig en volledig geïnformeerd aan de hand van rapportages en mondelinge toelichtingen.  Het inschatten van risico’s is een aanhoudend aandachtspunt.  De raad is van mening dat regelmatig reflectie op genomen besluiten op de agenda moet terugkomen. De voorzitter zal hiertoe initiatief nemen.  In de vergaderingen kwamen alle relevante aspecten aan de orde. Er is sprake van een goed evenwicht tussen enerzijds de klankbordfunctie en anderzijds de controlerende functie  De verschillende kwaliteiten van de leden vullen elkaar goed aan.  De kwaliteit van de discussie wordt overwegend als voldoende ervaren. Hoofd- en bijzaken lopen nog wel eens door elkaar heen.  Afgesproken is dat ook een aantal keren per jaar een deel van de vergadering ingeruimd wordt voor alleen de leden van de RvC, dus zonder aanwezigheid van de bestuurder.  De RvC ervaart de bestuurder als open en transparant en is tevreden over de ruimte voor overleg met de bestuurder.  De RvC is van mening dat bestuurder en RvC adequaat en transparant op elkaar reageren. Integriteitsbeleid Het integriteitbeleid is begin 2008 geborgd door het goedkeuren van de door het bestuur vastgestelde integriteitcode. Onderdeel van deze integriteitnota is een klokkenluidersregeling. De voorzitter Raad van Commissarissen is aangewezen als vertrouwenspersoon. De code is gepubliceerd op de website. De raad heeft aangegeven het integriteitbeleid te willen evalueren en aanpassen. Zij wil daartoe de wijzigingen die in de Herzieningswet staan opnemen. De verwachting is dat dit in de loop van 2013 zal geschieden. De Raad waakt doorlopend over de onafhankelijkheid van de (te benoemen) leden. Een mogelijke belangenverstrengeling tussen de leden van de Raad en de corporatie moet worden gemeld bij de voorzitter van de Raad. In 2012 hebben geen transacties plaatsgevonden, waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen van de directeur-bestuurder en/of de Raad.

Besluitvorming De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar de volgende besluiten genomen en gesproken over de volgende gespreksonderwerpen. Een aantal besluiten van het bestuur, zoals vastgelegd in de statuten zijn onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de RvC. Onderstaande lijst betreft besluiten van de RvC:  De jaarrekening 2011 en alle rapportages die daarmee samenhangen evenals de controlebevindingen en de aanbevelingen van de accountant; 46

 Goedkeuring bestuursbesluit: verkoop 24 woningen Morsweg conform Strategisch voorraadbeleid;  Goedkeuring besluit om een werving- en selectieprocedure te starten voor twee nieuwe leden van de RvC, rekening houdend met het profiel ‘financiën en sociaal maatschappelijk’;  Goedkeuring Begroting 2013 en meerjarenbegroting 2014-2018;  Goedkeuring aankoop strookje grond Langestraat 73 t.b.v. plan Peperkamp;  Goedkeuring verkoop strookje grond Bernhardstraat 100. Daarnaast heeft de Raad gesproken over de volgende onderwerpen:  De opvolging van de aanbevelingen van de accountant;  Starten en afronden selectieprocedure van een lid van de RvC.  Opdrachtverlening aan Deloitte om de jaarrekening 2012 te controleren.  Beloning bestuurder in relatie met de Beloningscode. De beloning past binnen de Beloningscode. Het variabele deel van de beloning is vastgesteld op 4%.  Risicomanagement. De directeur-bestuurder heeft een integrale inventarisatie gemaakt van de risico’s. Deze zijn geclassificeerd. In de periodieke rapportages worden deze risico’s besproken en maatregelen genomen deze te voorkomen of te verminderen. De raad volgt dit kritisch.

Deskundigheid en samenstelling In de bijlage bij dit hoofdstuk is nadere informatie opgenomen over de samenstelling van de Raad van Commissarissen, waaronder leeftijd, beroep, nevenfuncties, deskundigheid, benoemingsjaar en rooster van aftreden. De voorzitter van de RvC is de heer D. van Ittersum. Hij is per 31 december 2013 aftredend en niet herkiesbaar. Vicevoorzitter t/m 2012 is de heer L. Wielens. Geen van de leden van de raad is frequent afwezig geweest bij vergaderingen. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Wonen Delden, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Wonen Delden. Geen van de leden van de RvC verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met Wonen Delden, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn commissariaat. Tevens vervult geen van de leden van de RvC of het bestuur een nevenfunctie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de raad of het bestuur. Een overzicht van de nevenfuncties van de leden van de RvC is opgenomen in de bijlage bij dit hoofdstuk. De RvC werkt met een geactualiseerde profielschets (laatstelijk gewijzigd op 8 september 2011), gerelateerd aan samenstelling en activiteiten, de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de RvC. De heer Wielens was per 31 december 2012 aftredend en niet herkiesbaar. Er is een werving- en selectieprocedure voor een lid van de RvC gestart, waarvoor een advertentie is geplaatst in het regionale dagblad TC Tubantia, het Hofweekblad en op de website van Wonen Delden. De selectiecommissie bestond uit de heren Van Ittersum, Wielens en Kroon. De selectiecommissie heeft diverse sollicitatiegesprekken gehouden. Op basis van zijn kennis als financieel deskundige is de heer drs. W. de Lange RA per 4 januari 2013 benoemd voor een periode van 4 jaar. Mevrouw M. Krabbenborg is tussentijds afgetreden per 31 december 2012. Zij was destijds gekozen op basis van haar sociaal maatschappelijke achtergrond en ervaringen op het gebied van de zorg. Zij was op voordracht van de huurdersvereniging gekozen. Het bestuur van de RvC heeft de Huurdersvereniging Delden gevraagd een voordracht te doen. Het is de huurdersvereniging niet gelukt een voordracht te doen en zij hebben de voordracht teruggegeven. De huurdersvereniging heeft deelgenomen aan de selectiecommissie. De wervingsprocedure is gestart in december 2012 met een advertentie in het Hofweekblad en op de website. Op 14 februari 2013 is mevrouw E. Prent benoemd op basis van haar deskundigheid op het gebied van (ouderen)zorg, welzijn en haar ervaring als raadslid van de gemeente Hengelo. Per 31 december 2012 bestond de Raad uit 5 leden. Mevrouw M. Krabbenborg en de heer R. Kroon bekleedden in 2012 de huurderzetels in de Raad van Commissarissen. 47

Bestuur De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur. In 2012 is de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd. Het bestuur van Wonen Delden bestaat uit één statutair directeur, de heer H.M. Manrho. De heer Manrho is per 16 december 2005 voor onbepaalde tijd benoemd.

Werkgroep Remuneratie De remuneratiewerkgroep ondersteunt de RvC bij de uitoefening van zijn taken op het gebied van het beloningsbeleid voor het bestuur en de beoordeling van het functioneren van het bestuur. Zij is verantwoordelijk voor het doen van voorstellen aan de Raad voor de beloning van en de prestatieafspraken met het bestuur. De werkgroep bestond uit de heren D. van Ittersum en H. Zwiers. In de vergadering op 8 november 2012 heeft de RvC, buiten aanwezigheid van het bestuur, het functioneren van het bestuur besproken. Op 22 november 2012 heeft de werkgroep een functioneringsgesprek gehouden met de directeurbestuurder. In dit gesprek zijn het functioneren en de resultaten over de gestelde doelen voor 2012 aan de orde gesteld. Tevens zijn er nieuwe doelstellingen voor 2013 vastgesteld. De RvC heeft vastgesteld dat de prestaties van het bestuur goed zijn. Naast het vaste salaris geeft de arbeidsovereenkomst de mogelijkheid van een variabel salaris. Op grond hiervan is aan het bestuur een variabele beloning toegekend van 4%. Hierbij is rekening gehouden met het gebruik van een leaseauto. De pensioenregeling en overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten. De remuneratiewerkgroep heeft haar bevindingen en adviezen omtrent genoemde zaken schriftelijk vastgelegd en gerapporteerd aan de RvC.

Beloning Raad van Commissarissen De honorering van de RvC is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijk leden van de RvC en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van stichting Wonen Delden. De bruto-vergoeding bedraagt voor leden van de RvC € 3.750 per jaar. De onkostenvergoeding bedraagt € 250 per jaar. De voorzitter ontvangt een bruto-vergoeding van € 4.750 per jaar en € 250 onkostenvergoeding. Het totale budget voor de RvC in 2011 bedroeg € 34.000. De totale kosten inclusief onkosten bedragen € 34.549.

De jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag Hierbij bieden wij u de door de directeur opgemaakte en vastgestelde jaarrekening over 2012 aan. Deze omvat de winst- en verliesrekening, de balans, de daarbij horende toelichting, evenals het volkshuisvestingsverslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door Deloitte accountants te Enschede onderzocht en goedgekeurd, zoals blijkt uit de controleverklaring die u elders in dit verslag aantreft. Wij kunnen ons met deze stukken verenigen en keuren de vastgestelde jaarrekening 2012 goed overeenkomstig artikel 25 van de statuten.

Tot slot De RvC wil haar waardering uitspreken voor de inzet van alle medewerkers van Wonen Delden. Zij hebben een belangrijke bijdrage geleverd aan de bereikte resultaten.

48

Tabel 11: Samenstelling Raad van Commissarissen per 31 december 2012

Naam:

de heer D. van Ittersum

de heer H. Zwiers

mevrouw M. Krabbenborg

de heer L.M. Wielens

de heer R. Kroon

Functie:

voorzitter

vice-voorzitter

lid

lid

lid

Geboortedatum:

1 juni 1948

30 maart 1970

10 februari 1960

8 december 1949

21 januari 1960

Beroep :

Coach Tauw (voormalig docent Hogeschool Windesheim)

directeur projectontwikkeling ter Steege

Coach Buurtzorg en Opleider Buurtzorg Academie

Registeraccountant Ernst &Young Accountants LLP

Advocaat/ eigenaar Kroon Advocatuur

Deskundigheid:

Volkshuisvesting

Projectontwikkeling

bestuurlijk/zorg

financiën en economie

Juridische zaken

Jaar benoeming

2005

2012

2011

2005

2010

Herbenoeming

2009/2013

2016/2020

2015/2019

2008/2012

2014/2018

Aftredend conform governancecode

2013

2024

2023

2012

2022

Nevenfuncties

geen

geen

geen

geen

vz.cie Stadionverboden BVO Heracles Almelo

Leden van de Raad van Commissarissen worden op grond van de statuten voor een periode van 4 jaar benoemd. Herbenoeming is 2 keer mogelijk voor een periode van 4 jaar. De wetgeving staat maximaal 1x herbenoeming toe. De statuten zullen hierop worden aangepast.

49

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

2012

2011

2010

2009

2008

2007

KENGETALLEN Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie : - Overige verhuureenheden - Voor-oorlogse woningen - Na-oorlogse woningen - Woningen in aanbouw - Garages Mutaties woningbezit: - Aantal opgeleverd - Aantal aangekocht - Aantal verkocht - Aantal gesloopt/uit exploitatie - Aantal opgesplitst

Grondslag onroerende zaakbelasting (x € 1.000)

4 15 731 0 750 43 793

3 15 743 0 761 43 804

3 15 745 0 763 43 806

2 15 751 0 768 43 811

4 15 690 0 709 34 743

4 15 692 0 711 34 745

0 0 2 10 0

0 0 2 0 0

0 0 6 0 0

67 0 2 4 0

0 0 2 0 0

0 0 4 0 0

122.101 129.505 128.485 133.280 115.610 112.963

Het verhuren van woningen - Mutatiegraad - Aantal reacties op aanbod - Huurachterstand in een percentage van de jaarhuur - Huurderving in een percentage van de jaarhuur - Gemiddelde nettohuurprijs per maand - Gemiddelde punten WWS

7,5 7,9

8,7 12,9

8,4 8,1

12,2 8,2

6,4

6,9

0,35 0,96 474 156

0,25 0,82 452 149

0,22 0,30 443 149

0,43 0,59 426 149

0,29 0,23 395 146

0,34 0,47 388 144

109 526 77 34

152 533 40 33

145 536 47 32

168 557 9 32

180 516 9

184 517 6

0,89 0,06 600 415 1.015

1,17 0,08 638 570 1.208

1,06 0,07 512 215 727

0,84 0,11 762 762 1.523

1,22 0,06 403 762 1.165

1,24 0,12 589 1.110 1.699

Aantal woningen naar huurprijsklasse -

Laag (< € 366,37) Betaalbaar (> € 366,37 < € 561,98) Duur tot huurtoeslaggrens (> € 561,98 < € 664,66) Duur boven huurtoeslaggrens (> € 664,66)

Kwaliteit - Aantal reparatieverzoeken per vhe - Aantal gevallen mutatieonderhoud per vhe - Kosten niet planmatig onderhoud per vhe - Kosten planmatig onderhoud per vhe - Totaalkosten onderhoud per vhe

51

Stichting Wonen Delden

KENGETALLEN

Jaarrekening 2012

2012

2011

2010

2009

2008

2007

Financiële continuïteit - Solvabiliteit - Liquiditeit - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen - Rentabiliteit totaal vermogen - Bedrag Interne financiering per woning

54,2 6,6 9,07 4,27 6,5 19.482

51,5 6,2 8,00 4,34 -1,1 16.910

46,3 2,9 25,35 4,43 14,0 15.505

37,7 2,3 -10,4 4,4 -1,7 12.391

44,5 4 19,5 4,6 10,8 11967

41,4 5,3 9,3 4,6 6,1 7831

Balans en W&V rekening per woning (x € 1,-) - Eigen vermogen (incl egalisatierekening) - Voorzieningen Totaal

28.293 0 28.293

25.677 0 25.677

23.576 0 23.576

17.493 5 17.498

21068 50 21118

16.843 2.392 19.235

6.345 -1.370 234 -2.438 -868 447 2.351

6.411 -1.298 -133 -2.717 -916 703 2.050

7.106 -1.261 3.643 -2.126 -1.009 389 5.963

6.081 -892 -2.721 -3.189 -956 -137 -1.813

5311 -948 2577 -2362 -270 -207 4.101

5.655 -405 -567 -2.702 -440

8,7

7,6

4,9

5,3

4,7

4,7

-

Totaal opbrengsten Kapitaalslasten (afschrijving) Waardeverandering materiele vaste activa Overige bedrijfslasten Renteresultaat Belastingen Jaarresultaat (+/+ is baten; -/- is lasten)

1.541

Personeel in dienst - Aantal formatieplaatsen x 1.000 woningen

52

Jaarrekening 2012

Stichting Wonen Delden

Balans per 31-12-2012 (voor resultaatverdeling) (Bedragen x € 1.000) ACTIVA

31-12-2012

31-12-2011

PASSIVA

VASTE ACTIVA 1. Materiële vaste activa 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie 1.2. Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie 1.3. Onroerende en roerende zaken t/d v/d exploitatie

24.653 1.119 124

24.284 779 151

Totaal vaste activa

25.896

25.214

3. Financiële vaste activa 3.1. Te vorderen BWS-subsidies 3.2. Actieve belastinglatentie

Totaal vaste activa

31-12-2011

7. Eigen vermogen 7.1. Overige reserve 7.2. Resultaat boekjaar

19.434 1.763

17.880 1.554

Totaal eigen vermogen

21.197

19.434

23

29

415

0

415

0

0 16.449

700 16.502

16.449

17.202

38.084

36.665

73 0

111 0

441 0 514

354 156 469

1.028

1.090

39.112

37.755

8. Egalisatierekening 2. Vastgoedbeleggingen 2.1. Commercieel vastgoed in exploitatie

31-12-2012

VERMOGEN LANG

5.656

23 750 773 32.325

5.769 9. Voorzieningen 9.1. Latente belastingverplichting Totaal voorzieningen 29 0 10. Langlopende schulden 29 10.1. Leningen overheid 10.2. Leningen kredietinstellingen 31.012 Totaal langlopende schulden

VLOTTENDE ACTIVA Totaal vermogen lang 4.

Voorraden

1.172

1.538 VLOTTENDE PASSIVA

5. Vorderingen 5.1. Huurdebiteuren 5.2. Gemeenten 5.3. Belastingen 5.4.

Overlopende activa

Totaal vorderingen 6.

Liquide middelen

Totaal vlottende activa TOTAAL

16 0 16 138 170

10 11. Kortlopende schulden 5 11.1. Schulden aan kredietinstellingen 0 11.2. Schulden aan gemeenten 235 11.3. 11.4. 250 11.5.

Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva

5.445

4.955 Totaal kortlopende schulden

6.787

6.743

39.112

37.755 TOTAAL

53

Wonen Delden

Jaarrekening 2012

WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2012 Bedragen x € 1.000

Realisatie 2012

Begroting 2012

Realisatie 2011

Bedrijfsopbrengsten 12. 13. 14. 15. 16.

Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkopen onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten

4.292 158 2 281 26

4.263 239 8 375 20

4.173 167 12 306 202

4.759

4.905

4.860

17. Afschrijvingen op materiële vaste activa 18. Overige waardeveranderingen materiele vaste activa 19. Lonen en salarissen 20. Sociale lasten 21. Pensioenlasten 22. Lasten onderhoud 23. Overige bedrijfslasten 24. Servicekosten

1.027

980

984

-176 229 36 44 757 576 187

3.120 235 32 45 1.088 564 250

101 245 37 51 916 643 168

Som der bedrijfslasten

2.680

6.314

3.145

Bedrijfsresultaat

2.079

-1.409

1.715

108 2 761

100 2 748

84 3 781

1.428

-2.055

1.021

-335

407

-533

1.763

-2.462

1.554

Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten

Financiele baten en lasten: 25. Rentebaten 26. Opbrengsten financiële vaste activa en effecten 27. Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

28. Belastingen Resultaat na belastingen

54

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

KASSTROOMOVERZICHT (Volgens de directe methode) ( x € 1.000) Operationele activiteiten Huren Vergoedingen Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten Saldo ingaande kasstromen

2012

2011 4.286 158 8 26 78 4.556

4.167 167 14 352 44 4.744

Uitgaven: Erfpacht Personeelsuitgaven: Onderhoudsuitgaven (incl servicekosten) Overige bedrijfsuitgaven Belasting en verzekering Renteuitgaven Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen

336 944 205 204 757 14 27 0 2.487

305 1.155 399 182 846 46 44 0 2.977

Kasstroom uit operationele activiteiten

2.069

1.767

337 446

254 923

783

1.177

11 1.361 199

225 1.231 75

1.571

33 1.564

-788

-387

791

1.761

-791

-1.761

490

-381

(Des)investeringsactiviteiten Verkoopontvangsten bestaande huurwoningen Verkoopontvangsten nieuwbouw koopwoningen (Des)Investeringsontvangsten overig Tussentelling ingaande kasstroom MVA MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden Nieuwbouw koopwoningen Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden Investeringen overig Tussentelling MVA uitgaande kasstroom Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA Financieringsactiviteiten Ingaand Nieuwe leningen Uitgaand Aflossing leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen

55

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

Grondslagen voor balanswaardering en resultaatbepaling Algemeen Op grond van de het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) wordt de jaarrekening opgesteld onder toepassing van de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW. Volgens artikel 362 lid BW 2 T 9 dient de jaarrekening volgens normen die in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar worden beschouwd een zodanig inzicht te geven dat een verantwoord inzicht kan worden verkregen omtrent het vermogen en resultaat en voor zover de aard van de jaarrekening dat toelaat omtrent de solvabiliteit en liquiditeit. Invulling van de in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar beschouwde normen vindt plaats met behulp van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, in het bijzonder Richtlijn 645 Toegelaten instellingen Volkshuisvesting (RJ 645), die ingaat op de voor woningcorporaties specifieke posten. RJ 645 is in 2011 herzien. Bij de opstelling van de jaarrekening wordt de herziene RJ 645 toegepast met ingang van het verslagjaar 2012. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari tot en met 31 december 2012. Alle bedragen luiden in euro's, tenzij anders vermeld. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan.In de toelichting op de verscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als deze afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de ‘Niet in de geconsolideerde balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Wonen Delden past hedge-accounting toe op basis van individuele documentatie per individuele hedge-relatie. Wonen Delden documenteert de wijze waarop de hedge-relaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedge-strategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge. Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd. Voor het ineffectieve deel wordt het verschil tussen de kostprijs en de lagere reële waarde in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

56

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

Stelselwijzigingen In de herziene Richtlijn RJ 645 zijn een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft Stichting Wonen Delden haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Het toepassen van de nieuwe RJ 645 wordt gekwalificeerd als een stelselwijziging. Conform de verslaggevingsvereisten heeft Wonen Delden de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. Het effect van de stelselwijziging op de balanspositie 2011 is als volgt: Jaarrekening her2011 classificatie 1. onroerende en roerende zaken in exploitatie 2. Commercieel vastgoed

vergelijkende cijfers 2011 in jaarrek. 2012

30.053

-5.769

24.284

0

5.769

5.769

Het effect van de stelselwijziging op het resulaat over 2011 is nihil. Schattingswijziging Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van de leningen op de balans. Het effect van deze schattingswijziging op de bedrijfswaarde is € 1.890.000 negatief. Conform de vernieuwde RJ645 wordt de levensduur van materiële vaste activa met een restant economische levensduur korter dan 15 jaar en waarvoor nog geen concrete sloop- of verkoopplannen voor zijn gemaakt, op 15 jaar gesteld of zo lang als in de vastgoedsturing is vastgesteld. Deze wijziging heeft tot gevolg dat de afschrijvingen in 2012 met circa € 8.000 lager uitvallen. Verder wordt als gevolg van de nieuwe RJ645 bij de afschrijvingen de componentenmethode toegepast. Deze methode houdt in dat voor installaties en inrichting van onroerende zaken een afschrijvingstermijn gehanteerd moet worden die past bij de verwachte gebruiksduur. Als de financiële omvang van deze componenten lager is dan 10% van de totale kosten van de woning is onderscheid in afschrijvingstermijnen niet nodig. Vastgesteld is dat de componenten installaties en inrichting minder dan 10% uitmaken van de totale kosten, daardoor is geen wijziging in de afschrijvingstermijn voor deze componenten noodzakelijk. Voor de bepaling van de minimum waarderingsgrondslag is de indeling van de woningen in Procuct Markt Combinaties (PMC's) in 2012 gewijzigd. Het aantal PMC's is teruggebracht van 6 naar 3. - PMC 1: betaalbare woningen (voor ouderen, gezinnen en kleine huishoudens) - PMC 2: woningen met extra dienstverlening (appartementen Stadshagen/Jan Lucaskamp) - PMC 3: woningen met extra luxe en comfort (vrije sectorappartementen Eschtoren Stadshagen) Dit heeft tot resultaat gehad dat de afboeking in voorgaande jaren ad € 182.779) is teruggeboekt ten gunste van het jaarresultaat 2012. Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verkoop De te verkopen woningen zijn met ingang van 2012 gewaardeerd tegen actuele waarde. Van de totaal voor verkoop bestemde woningen wordt uitgegaan van verkoop van 3 woningen per jaar, over een periode van 5 jaar. Voor deze voor de verkoop bestemde woningen wordt de taxatiewaarde gehanteerd. De overige te verkopen woningen (na 5 jaar) worden gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. Deze wijziging heeft tot gevolg dat de bedrijfswaarde van het vastgoed in 2012 met € 1.222.000 is toegenomen.

57

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

Balanswaardering 1.1. Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel: Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. In 2012 bedraagt deze grens € 664,66 (2011: € 652,52). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners. Stichting Wonen Delden kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Wonen Delden een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. De waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie vindt plaats tegen de historische kostprijs verminderd met de afschrijvingen, of tegen de (naar verwachting duurzaam) lagere bedrijfswaarde. Of sprake is van een waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een waardeverminderingverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor de diverse componenten van de stichtingskosten is uitgegaan van de volgende levensduur: · grond geen afschrijving · bouwkosten 50 jaar · isolaties 20 jaar · cv-installatie 25 jaar · overige bijzondere voorzieningen 20 of 25 jaar

58

Stichting Wonen Delden

-

-

-

-

-

Jaarrekening 2012

Bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is berekend aan de hand van de volgende parameters: jaarrek. 2012 jaarrek. 2011 Trendmatige huurverhoging: - 2012 2,30% - 2013 4,00% - 2014 t.m. 2017 2,40% 2,40% - 2018 e.v. 2,00% 2,00% Huurderving 0,50% 0,50% Jaarlijkse kostenstijging variabele lasten - 2013 t.m. 2017 2,00% 2,00% - 2018 e.v. 3,00% 3,00% Jaarlijkse kostenstijging onderhoud - 2013 t.m. 2017 2,00% 2,00% - 2018 e.v. 3,00% 3,00% Disconteringsvoet 5,25% 5,25% Genormeerde variabele lasten (OZB, verz. en alg. beheer.) € 1.221 € 1.110 Verhuurdersheffing 2013 € 20 Genormeerde kosten dagelijks onderhoud - PMC 1 (661 woningen) € 509 € 494 - PMC 2 en 3 (97 woningen Stadshagen) € 671 € 494 Gemiddelde kosten planmatig onderhoud Planmatig onderhoud: Er is een norm planmatig onderhoud per PMC ingevoerd. Groot onderhoud: De uitgaven voor dak-en kozijnreparatie zijn volgens begroting in het jaar van de geplande uitgaven verwerkt.

- In de bedrijfswaardeberekening is geen rekening gehouden met de verhuurdersheffing na 2013, de inkomensafhankelijk huurverhoging en de vennootschapsbelasting. De investeringen in groot onderhoud en/ of woningverbetering worden alleen geactiveerd indien er sprake is van een waardeverhoging als gevolg van geriefverbetering danwel deze uitgaven leiden tot levensduurverlenging. De investeringen in woningverbetering en geriefverbeteringen zijn gewaardeerd tegen verkrijgingprijs verminderd met afschrijvingen. De afschrijvingstermijn is 20 jaar tot maximaal einde exploitatie. Te verkopen woningen Onder de materiële vaste activa in exploitatie zijn circa 35 woningen opgenomen die zijn aangemerkt als verkoopwoningen, bij een huurmutatie zullen deze woningen ter verkoop worden aangeboden. De te verkopen woningen zijn gewaardeerd tegen actuele waarde. Van de totaal voor verkoop bestemde woningen wordt uitgegaan van verkoop van 3 woningen per jaar, over een periode van 5 jaar. Voor deze voor de verkoop bestemde woningen wordt de taxatiewaarde gehanteerd. De overige te verkopen woningen (na 5 jaar) worden gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. 1.2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met de onrendabele investeringen. Hierbij wordt het uitgangspunt gehanteerd dat de onrendabele investeringen worden verantwoord wanneer deze extern gecommuniceerd en intern geformaliseerd zijn. Er worden geen kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en rente tijdens de bouw aan de stichtingskosten toegerekend.

59

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

1.3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa worden gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen, bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen worden berekend volgens het lineaire afschrijvingssysteem. Hierbij worden de volgende afschrijvingstermijnen gehanteerd: - Kantoorgebouw (verbouwing) lineair - Inventaris lineair - kantoorautomatisering lineair

10 jaar 5 / 10 jaar 3 jaar

2. Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Grondslag classificatie als vastgoedbelegging en waardering tegen historische kostprijs: Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus de marktwaarde in verhuurde staat. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de marktwaarde in verhuurde staat duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.

3. Financiële vaste activa 3.1. Te vorderen BWS-subsidie Waardering van de te vorderen BWS-subsidie vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van de ontvangen bijdrage. 3.2. Actieve belastinglatenties De actieve belastinglatentie is gevormd voor de waarderingsverschillen commercieel-fiscaal van de leningenportefeuille o/g en de toekomstige verkopen. Deze vordering is gewaardeerd tegen nominale waarde.

60

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

Vlottende activa 4. Voorraden De voorraden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwerkte verliezen en gedeclareerde termijnen, of lagere opbrengstwaarde. Indien het resultaat op voorraden niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Winsten voor gecombineerde koop/huurprojecten worden in mindering gebracht op het onrendabele huurdeel onroerende zaken in ontwikkeling. Bij oplevering van het project worden de winsten van de verkochte woningen apart gepresenteerd. Onder de voorraden zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is gesloten. Projectopbrengsten uit hoofde van de voorraden worden als opbrengsten verwerkt in de winsten verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de tot de geschatte totale projectkosten/inspectie van het uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van en fysiek onderscheidbaar projectonderdeel. Voorraden waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de vlottende activa. Voorraden waarvan het saldo een creditstand vertoond, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. In het boekjaar gerealiseerde projectopbrengsten worden als opbrengsten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de post verkopen onroerende zaken. 5. Vorderingen op korte termijn De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. 6. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden opgenomen tegen nominale waarde. 8. Egalisatierekening De egalisatierekening is ontstaan uit de, door de overheid, toegekende BWS-subsidies voor nieuwbouwprojecten. De egalisatierekening zal gedurende een vooraf vastgestelde periode vrijvallen ten gunste van de resultatenrekening. 9. Voorzieningen 9. latente belastingverplichting. De latente belastingverplichting is gevormd voor de waarderingsverschillen commercieel-fiscaal van de fiscale onderhoudsvoorziening en gewaardeerd tegen nominale waarde.

61

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

Voorziening voor personeelsbeloningen Stichting Wonen Delden is aangesloten bij de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties (SPW). De pensioenregeling van de SPW betreft een toegezegde-pensioenregeling. In het geval dat bij de SPW een tekort ontstaat heeft de Wonen Delden geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan hogere toekomstige premies. De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2012 volgens opgave van het fonds 106% en ultimo 2011 101%. Stichting Wonen Delden loopt geen risico ten aanzien van de dekkingsgraad 10. Langlopende schulden 10.2. Geldleningen De leningen zijn tegen nominale waarde opgenomen. De leningen worden of ineens (fixe-leningen) of in termijnen afgelost op basis van annuïteiten en/of lineair systeem. De aflossingsverplichting van het eerstvolgende boekjaar zijn onder kortlopende schulden (schulden aan kredietinstellingen) verantwoord. 11. Overige activa en passiva. De schulden op korte termijn zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. GRONDSLAGEN VOOR HET BEPALEN VAN HET RESULTAAT Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Winsten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Verliezen worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn. 12. Huren Deze post betreft de te ontvangen netto huuropbrengst verminderd met eventuele huurderving. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. 14. Overheidsbijdragen De hieronder verantwoorde bijdragen betreffen subsidies BWS. 15. Verkopen onroerende goederen De post opbrengst verkopen betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bezit. Resultaten worden verantwoord op het moment van het passeren van de transportakte. 16. Overige bedrijfsopbrengsten Deze post bevat alle overige baten die voortvloeien uit gewone bedrijfsuitoefening. Dit zijn onder meer inschrijfgelden en teruggave omzetbelasting over voorgaande jaren. 17. Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgingof vervaardigingprijs. De afschrijvingen op woningen en woongebouwen worden berekend volgens het lineaire systeem, waarbij de levensduur van de onroerende zaken is bepaald op 50 jaar.

62

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

18. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. De onder overige waardeveranderingen immateriële en materiële vaste activa verantwoorde onrendabele investeringen betreffen de af- en bijboeking van de materiële vaste activa op basis van de minimumwaarderingsgrondslag 19, 20 en 21. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. 22. Lasten onderhoud Het jaarlijks terugkerend onderhoud wordt onderscheiden in de kosten van derden en de kosten van materiaalverbruik en eigen dienst. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten en overige bedrijfslasten. 23. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingkosten, toezichthoudend orgaan, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten, etc. 24. Servicekosten. De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. 25. Rentebaten Deze baten bestaan uit de rente-opbrengsten van liquide middelen 27. Rentelasten Deze lasten betreffen de werkelijke rentelasten van de opgenomen geldleningen en de toegevoegde rente egalisatierekening. 28. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Stichting Wonen Delden een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2009 tot en met 2012 door de fiscus worden getoetst. Daarom kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen raming.

63

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht samengesteld op basis van de directe methode en is een overzicht van geldmiddelen die in de verslagperiode beschikbaar zijn gekomen en van het gebruik dat van deze middelen is gemaakt. Onder geldmiddelen moet worden verstaan: - kasmiddelen; - tegoeden op bankrekeningen; - direct opeisbare deposito’s; - op korte termijn zeer liquide activa. Het kasstroomoverzicht rapporteert de ontvangsten en uitgaven die als zodanig hebben plaatsgevonden in de verslagperiode.

64

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

Toelichting op afzonderlijke posten van de balans Bedragen x € 1.000 Activa VASTE ACTIVA 1. Materiële vaste activa 31-12-2012 Deze post is als volgt samengesteld: 1.1.

Sociaal vastgoed in exploitatie a. Woningen en woongebouwen b. Onroerende zaken niet zijnde woningen subtotaal

1.2.

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

1.3.

Onroerende en roerende zaken ten dienste v/d exploitatie

Totaal

1.1. Sociaal vastgoed in exploitatie a. Woningen en woongebouwen Saldo per 1 januari : - Aanschaffingswaarde - Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeverandering Boekwaarde per 1 januari

31-12-2011 na wijziging

31-12-2011 voor wijziging

22.799 1.854 24.653

22.403 1.881 24.284

28.172 1.881 30.053

1.119

779

779

124

151

151

25.896

25.214

30.983

31.784

30.519

7.500

6.569

24.284

23.950

23 1.282 56 -288 -887 183

51 1.144 87 -17 -847 -84

369

334

32.857

31.784

8.204

7.500

24.653

24.284

Mutaties in het boekjaar: -

Nieuwbouw Stadshagen Investeringen woningverbetering Na-investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Waardevermeerdering en/of -vermindering

Saldo mutaties Saldo per 31 december : - Aanschaffingswaarde - Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeverandering Boekwaarde per 31 december

65

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

Bedrijfswaarde Bedrijfswaardeberekeningen geven inzicht of, op basis van de verwachte toekomstige (netto-) opbrengsten de geactiveerde investeringen kunnen worden terugverdiend. De op basis van de op blz. 59 weergegeven parameters is de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed per 31 december 2012 berekend op € 37.423.000. De berekende bedrijfswaarde ultimo 2011 bedroeg € 30.151.000, derhalve is de berekende bedrijfswaarde met € 6.272.000 toegenomen. Woz waarde De woz waarde van de onder het sociaal vastgoed opgenomen woningen is € 111.609.000. Verzekering De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen brand- en stormschade. Er is geen sprake van een verzekerd bedrag maar er is een premie per woning vastgesteld. De Stadshagen en Jan Lucaskamp zijn getaxeerd en ondergebracht bij de VvE Stadshagen. Onder- cq. oververzekering is niet van toepassing. Voor verkoop bestemde woningen Ultimo 2012 zijn er 35 bestaande huurwoningen met een gezamenlijke boekwaarde van € 1.299.000 gelabeld als te verkopen woningen in het kader van het strategisch voorraadbeleid.

1.2. Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie 31-12-2012

31-12-2011

Saldo per 1 januari :

779

679

Investeringen/desinvesteringen in het boekjaar : Nieuwbouw Peperkamp: - Voorbereidingskosten - Boekwaarde woningen uit exploitatie

141 206

93

0 -7

24 -17

340 0 340

100 0 100

1.119

779

-

Nieuwbouw De Braak West: Voorbereidingskosten nieuwbouw "De Braak West" Afboeking niet gerealiseerd project

Overboeking naar activa in exploitatie Saldo boekjaar Saldo per 31 december

Onder de onroerende en roerende goederen in ontwikkeling zijn de volgende projecten opgenomen: investeringen onrendabele boekwaarde investeringen Nieuwbouw "Peperkamp" Nieuwbouw De Braak

66

1.139 7

-20 -7

1.119 0

1.213

40

1.119

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

1.3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 31-12-2012 Saldo per 1 januari : - Aanschaffingswaarde - Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeverandering

31-12-2011

427

394

276

251

Boekwaarde

151

143

Mutaties in het boekjaar: - Investeringen - Desinvesteringen - Afschrijvingen

0 0 -27

33 0 -25

Saldo

-27

8

Saldo per 31 december : - Aanschaffingswaarde - Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeverandering

427 303

427 276

Boekwaarde per 31 december

124

151

67 55 2

76 68 7

124

151

De boekwaarde per 31 december is als volgt te specificeren : - Kantoorgebouw-verbouwingskosten - Inventaris - Automatisering Totaal Afschrijvingsmethode en termijnen - Kantoorgebouw (verbouwing) - Inventaris - kantoorautomatisering

lineair lineair lineair

10 jaar 5 / 10 jaar 3 jaar

31-12-2012

31-12-2011

2. Vastgoedbeleggingen Woningen en woongebouwen Saldo per 1 januari : Cumulatieve aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde 1-1

5.993 224 5.769

5.946 112 5.834

0 -113

47 -112

-113

-65

31 december Cumulatieve aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen

5.993 337

5.993 224

Boekwaarde 31 december

5.656

5.769

Mutaties in het boekjaar - investeringen - afschrijvingen

De marktwaarde van de vastgoedbeleggingen bedraagt ultimo 2012 € 5.798.000

67

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

Woz waarde De woz waarde van de vastgoedbelegging is € 7.264.000

3. Financiële vaste activa 31-12-2012

31-12-2011

3.1. Te vorderen BWS-subsidies: Saldo per 1 januari

29

38

Mutaties in het boekjaar - Toegerekende rente - Ontvangen bijdrage - Ontvangen afkoopsom BWS bijdrage

2 -8 0

3 -12 0

Saldo per 31 december

23

29

Saldo 1 januari Toevoegingen boekjaar

0 750

0 0

Saldo 31 december

750

0

De BWS-bijdrage heeft betrekking op de bouw van een drietal complexen.

3.2. Actieve belastinglatenties

De gevormde voorziening voor latente belastingvorderingen is getroffen in verband met de fiscaal afwijkende waardering van de langlopende geldleningen en de toekomstige verkopen.

VLOTTENDE ACTIVA 4. Voorraden

31-12-2012

Koopwoningen Stadshagen

31-12-2011

1.172

1.538

1.172

1.538

De voorraden worden nader gespecificeerd: Boekwaarde begin boekjaar

1.538

Mutaties in het boekjaar: Investeringen Ontvangen verkoop woningen Resultaat verkoop woningen

54 -446 26 -366

Boekwaarde 31-12-2012

1.172

68

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

5. Vorderingen Deze post is als volgt samengesteld:

31-12-2012

31-12-2011

5.1. Huurdebiteuren 5.2. Gemeenten 5.3. Belastingen 5.4. Overlopende activa

16 0 16 138

10 5 0 235

Totaal

170

250

De nadere specificatie is als volgt: 5.1. Huurdebiteuren De huurstanden kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd: Aantal huurders achterstand 31-12-12 31-12-11 31-12-12 tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden 3 maanden of meer Totaal

31 4 1 1 37

14 3 0 2 19

8 5 1 2 16

achterstand 31-12-11 5 2 0 3 10

De huurachterstand uitgedrukt in een percentage van het totaal van de huren bedraagt 0,35% (voor 2011: 0,25%) 5.2. Gemeenten

31-12-2012

- BWS subsidie Totaal gemeente 5.3. Belastingen - Omzetbelasting

5.4. Overlopende activa

31-12-2011 0 0

5 5

16 16

0 0

31-12-2012

31-12-2011

Deze post is als volgt samengesteld: - Te ontvangen rente - Premie volksverzekering en loonheffing - Te ontvangen subsidies Stadshagen - Te verrekenen kosten VVE Stadshagen - Overige

108 2 0 21 7

76 5 130 20 3

Totaal

138

235

69

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

6. Liquide middelen

31-12-2012

Deze post is als volgt samengesteld: 1. Direct opvraagbaar: - Kas - ABN/AMRO - Postbank - Rekening-courant Rabobank

31-12-2011

2 32 5 552 591 4

3 19 17 163 203 2

595

205

4.850

4.750

Subtotaal

4.850

4.750

Totaal generaal

5.445

4.955

-

Kruisposten

Subtotaal 2. -

Op termijn uitgezet Bedrijfstelerekening

PASSIVA 7. Eigen vermogen

31-12-2012

31-12-2011

Deze post is als volgt samengesteld : 7.1. Overige reserve: saldo per 1 januari Resultaatbestemming voorgaand boekjaar 7.2. Jaarresultaat afgesloten boekjaar Saldo per 31 december

8. Egalisatierekening

17.880 1.554 19.434

13.348 4.532 17.880

1.763

1.554

21.197

19.434

31-12-2012

Saldo per 1 januari

31-12-2011

29

38

2 8 0

3 12 0

Saldo mutaties

-6

-9

Saldo per 31 december

23

29

Mutaties in het boekjaar: Bij: Toegevoegde rente Af: Onttrekkingen ten gunste van de exploitatie Ontvangen afkoopsom BWS bijdrage

70

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

9. latente belastingverplichting. Saldo 1 januari Toevoegingen boekjaar

0 415

0 0

Saldo 31 december

415

0

De gevormde voorziening voor latente belastingverplichtingen is getroffen in verband met de vorming van de fiscale onderhoudsvoorziening. 10. Schulden op lange termijn Deze post is als volgt samengesteld:

31-12-2012

31-12-2011

10.1. Leningen overheid 10.2. Leningen kredietinstellingen

0 16.449

700 16.502

Totaal

16.449

17.202

10.1. Leningen overheid

31-12-2012

Saldo 1 januari

31-12-2011

719

1.413

-19 -700

-37 -657

Subtotaal Aflossingsverplichtingen komend jaar

0

719 -19

Saldo per 31 december

0

700

16.594

17.661

0 -72

-911 -156

Subtotaal Aflossingsverplichtingen komend jaar

16.522 -73

16.594 -92

Saldo per 31 december

16.449

16.502

Leningen met een restant looptijd langer dan 1 jaar

16.373

17.108

Leningen met een restant looptijd langer dan 5 jaar

16.062

16.704

Mutaties in het boekjaar Reguliere aflossingen Vervroegde aflossingen

10.2. Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar Vervroegde aflossingen Reguliere aflossingen

De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt 4,27% (2011: 4,34%) Voor het totaalbedrag van de leningen staat de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) borg. Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard.

71

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

VLOTTENDE PASSIVA 11. Kortlopende schulden

31-12-2012

31-12-2011

Deze post is als volgt samengesteld: 11.1. 11.2. 11.3. 11.4. 11.5.

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva

Totaal

73 0 441 0 514

111 0 354 156 469

1.028

1.090

73

111

73

111

441

354

441

354

0 0 0

27 129 0

0

156

239 123 6 26 5 7 108

247 111 6 26 5 7 66

514

469

De nadere specificatie van deze posten is als volgt: 11.1. Schulden aan kredietinstellingen -

Aflossingsverplichtingen langlopende leningen komend jaar

Totaal 11.3. Schulden aan leveranciers -

Diverse leveranciers

Totaal

11.4. Belastingen en premies sociale verzekeringen -

Premie volksverzekering en loonheffing en premie sociale verzekeringen Omzetbelasting Afdracht vennootschapsbelasting inzake belaste activiteiten

Totaal 11.5. Overlopende passiva -

Nog niet vervallen rente geldleningen te betalen rentelasten Forward Starting Swap (FSS) Vooruitontvangen huren Vooruitvangen huurtoeslag Raming afrekening Deloitte Niet opgenomen vakantiedagen Overige

Totaal

72

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Obligo WSW Het aan te houden obligo is een latente verplichting van de WSW-deelnemer. Invordering kan alleen plaatsvinden wanneer het risicovermogen van het WSW zou dalen onder 0,25% van het gegarandeerde leningsvolume. De omvang van het obligo is gebaseerd op 3,85% van de hoofdsom van het te borgen leningsbedrag bij nieuwe leningen en bedraagt € 663.000. Het obligo blijft in principe gelijk gedurende de looptijd totdat aan alle verplichtingen van de lening is voldaan en de leningsovereenkomst alsmede de garantieverplichting van het WSW is beëindigd. Saneringsheffing Onderdeel van het saneringsplan van Vestia is dat alle andere woningcorporaties daar ongeveer € 700 miljoen aan bijdragen. Die bijdrage moet door middel van een heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) in een aantal jaren bij elkaar gebracht worden. De bijdrage is nodig om de derivatenportefeuille van Vestia af te bouwen. Gezien de hoogte van de noodzakelijke heffingen heeft de minister eerder al besloten het maximum bedrag dat corporaties jaarlijks bij moeten dragen voor saneringssteun te verhogen. Het maximum is van maximaal 1% van de jaarlijkse huurinkomsten naar maximaal 5% gegaan. Het aandeel voor 2013 van de Stichting Wonen Delden bedraagt naar verwachting € 173.000. De heffing voor 2014 en 2015 bedragen zoals het er nu naar uitziet in totaal € 130.000, 2016 € 87.000. Vanaf 2017 lijkt de heffing zich te stabiliseren op 1% van de jaarlijkse huurinkomsten, wat neer komt op circa € 43.000 per jaar. Naar verwachting zal er een aanvullende omslagheffing voor Vestia van onbekende omvang worden geheven vanwege de kosten van rechtsgedingen. Huurovereenkomst Langestraat 61b Per 1 maart 2009 wordt van de Rabobank Centraal Twente kantoorruimte gehuurd t.b.v. de werkorganisatie van Wonen Delden. Het huurcontract heeft een looptijd van 10 jaar. De huurprijs(incl. diensten zoals schoonmaak, beveiliging, catering, energiekosten) bedraagt € 51.000 per jaar. Leaseverplichtingen Ten aanzien van de vervoersmiddelen zijn er twee leasecontracten afgesloten voor de auto's ter beschikking gesteld aan directeur-bestuurder en de projectleider vastgoed in 2009. De leasecontracten hebben een looptijd van 5 jaar. De jaarlijkse kosten bedragen € 14.000. Financiële instrumenten In 2009 is het treasury statuut waarin opgenomen het financieel beleid vastgesteld door de directeur bestuurder na goedkeuring door de Raad van Commissarissen. In het treasury statuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico’s/looptijdrisico’s. Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn volledig in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder wordt nader informatie verstrekt over de instrumenten die gebruikt worden voor het beheersen van rente- en looptijdenrisico’s, alsmede over de omvang en risico’s van deze instrumenten. Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% risico te lopen van de leningenportefeuille van het laatst afgesloten boekjaar (conform de norm van het WSW).

73

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft de Stichting Wonen Delden een interestderivaat (SWAP) afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling past de Stichting Wonen Delden met betrekking tot dit derivaat (hedge-instument) kostprijshedge-accounting toe. Voor deze SWAP zijn geen margin calls waarbij marktwaarde verrekening van toepassing is. Tevens zijn geen Mutual Break Clause momenten ingebouwd. De marktwaarde van het derivaat, gebaseerd op de opgave van de bank, is per ultimo 2012 € 992.000 negatief. De marktwaarde-ontwikkeling wordt periodiek gemonitord. Renterisico De Stichting Wonen Delden loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de Stichting Wonen Delden risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de Stichting Wonen Delden risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft de toegelaten instelling een interest derivaat afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente. Kredietrisico Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht het kredietrisico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan enkele kredietwaardigheidseisen (rating), zoals opgenomen in het Treasury statuut. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van de Stichting Wonen Delden en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. De Stichting Wonen Delden heeft inmiddels op verschillende manieren faciliteiten geregeld om altijd aan haar verplichtingen te kunnen voldoen. Naast het aantrekken van langlopende leningen, is het mogelijk kasgeld- en rekening courant faciliteiten aan te gaan. Valutarisico De Stichting Wonen Delden doet conform het treasurystatuut alleen transacties in euro’s en loopt derhalve geen valutarisico’s.

74

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2012 Bedragen x € 1.000 BEDRIJFSOPBRENGSTEN 12. Huren

2012

Huuropbrengsten: a. woningen en woongebouwen b. onroerende goederen niet zijnde woningen

2011

Af: Huurderving wegens leegstand

4.221 113 4.334 -42

4.095 112 4.207 -34

Totaal

4.292

4.173

De "te ontvangen nettohuur" is t.o.v. het vorig boekjaar gewijzigd als gevolg van: a. De jaarlijkse huurverhoging. b. Huurverhogingen als gevolg van aangebrachte voorzieningen. c. Verkoop van woningen De huurderving bedraagt 0,96% van de te ontvangen huur (2011: 0,8%). De hogere huurderving is het gevolg van leegstand in verband met verkoop van woningen en proef woningen voor groot onderhoud. 13. Vergoedingen

2012

2011

Te ontvangen vergoedingen: a. Servicekosten

170

170

Af: vergoedingsderving wegens leegstand

-12

-3

Totaal

158

167

Betreft de bedragen die de huurders boven de (netto) huurprijs betalen voor energiekosten, servicekosten etc. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt jaarlijks noodzakelijk aangepast.

14. Overheidsbijdragen

2012

2011

Bijdragen in het kader van het besluit woninggebonden subsidies

2

12

Totaal

2

12

75

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

15. Verkopen onroerende goederen

2012

2011

Deze kunnen als volgt worden gespecificeerd: - Winst verkoop woningen uit bestaand woningbezit - Winst verkoop woningen Stadshagen - Overige verkopen Totaal

16. Overige bedrijfsopbrengsten

254 26 1

254 52 0

281

306

2012

2011

Deze kunnen als volgt worden gespecificeerd: - Inschrijfgelden - Teruggave omzetbelasting Totaal

15 11

16 186

26

202

BEDRIJFSLASTEN 17. Afschrijvingen

2012

Deze post is als volgt samengesteld: Materiele vaste activa - Afschrijving woningen en woongebouwen - Afschrijving onroerende goederen niet zijnde woningen - Afschrijving activa ten dienste van de exploitatie Vastgoedbeleggingen Totaal

2011

846 41 27

806 41 25

113

112

1.027

984

De afschrijvingen op woningen en woongebouwen worden berekend volgens het liniaire afschrijvingssysteem. De afschrijftermijn is 50 jaar. Op grond wordt niet afgeschreven. Conform de vernieuwde RJ645 wordt de levensduur van materiële vaste activa met een restant economische levensduur korter dan 15 jaar en waarvoor nog geen concrete sloop- of verkoopplannen voor zijn gemaakt, op 15 jaar gesteld of zo lang als in de vastgoedsturing is vastgesteld. Bij na-investeringen wordt de restant levensduur gehanteerd. Bij grootonderhoud (kozijn en dakrenovatie) wordt de levensduur met 25 jaar verhoogd.

76

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

18. Overige waardeveranderingen

2012

- Onrendabele investeringen nieuwbouw in ontwikkeling - Bij- en afboeking tot bedrijfswaarde o.b.v. minimum waarderingsregel Totaal

2011 7

17

-183

84

-176

101

Afboeking tot bedrijfswaarde o.b.v. minimum waarderingsregel Voor de bedrijfswaardeberekening is het woningbezit geclusterd op basis van PMC's (Product Markt Combinaties), indien de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa per PMC lager is dan de boekwaarde wordt afgeboekt tot de lagere bedrijfswaarde. Indien de waardevermindering heeft opgehouden te bestaan wordt het bedrag teruggeboekt: Op basis van deze waarderingsgrondslag hebben de volgende bijboekingen plaatsgevonden: - Afboeking t.m. 2011 - Terugboeking t.g.v. 2012 Saldo afboeking t.m. 2012

183 -183 0

19. Lonen en salarissen

2012

Deze post is als volgt samengesteld: - Bruto salarissen - personeel derden af: doorbelasting servicekosten en leefbaarheid Totaal

Sociale lasten en pensioenen

2011

294 0 294

281 40 321

-65 229

-76 245

2012

Deze post is als volgt samengesteld: 20. Sociale lasten excl. pensioenlasten 21. Pensioenlasten

af: doorbelasting servicekosten en leefbaarheid Totaal Personele bezetting Het aantal fte's ultimo 2012 is: - Directie - Woondiensten - Administratief - Technisch - Stadshagen (doorbelast naar servicekosten Stadshagen)

77

2011

41 54

37 51

95

88

-15 80

0 88

1,00 0,78 0,72 2,00 2,00

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

Beloning van de bestuurder en de commissarissen Bestuurder: vaste beloning variabel werkgeversdeel pensioenpremie

91 4 20

Raad van Commissarissen

21

22. Lasten onderhoud

2012

2011

De specificatie van de onderhoudsuitgaven is als volgt: -

Klachten-onderhoud Mutatie-onderhoud Planmatig- en groot onderhoud Service abonnement

Totaal ten laste van de exploitatie

23. Overige bedrijfslasten

350 67 310 30

280 184 432 19

757

916

2012

2011

Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: Overige kostensoorten: - Overige personeelskosten - Huisvestingskosten - kosten toezichthoudend orgaan - Algemene kosten - Leefbaarheid - Exploitatieverlies restaurant In de Hagen - Afboeking oninbare debiteuren

47 51 35 181 27 7 1

34 50 30 210 44 34 0

Zakelijke bedrijfslasten: - Belastingen - Verzekeringen - Contributie landelijke federatie - Bijdrage bijzondere projectsteun Totaal

173 31 9 14 576

163 19 14 46 643

Onder de algemene kosten zijn de accountantshonoraria opgenomen. De specificatie van het accountantshonorarium is: 2012 -

Onderzoek van de jaarrekening Adviesdiensten op fiscaal terrein

19 8 27

Restaurant Stadshagen - Totaal kosten - Totaal opbrengsten

205 198 7

78

214 180 34

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

2012 24. Servicekosten - Servicekosten

25. Rentebaten

2011 187

168

187

168

2012

2011

Liquide middelen - Rente spaar- en beleggingsrekeningen inclusief rekening-courant - Overige rentebaten

108 0

78 6

Totaal

108

84

26. Opbrengsten financiële vaste activa en effecten

2012

Financiële vaste activa - Rente op te vorderen BWS

2011

2

27. Rentelasten

2012

Egalisatierekeningen - Toegevoegde rente subsidie BWS

3

2011

2

3

Langlopende schulden - Rente leningen overheid - Rente leningen kredietinstellingen - Overige kosten geldleningen

32 720 7

56 715 7

Totaal

761

781

28. Belastingen

2012

- Vennootschapsbelasting belaste activiteiten boekjaar - Correctie vennootschapsbelasting voorgaande jaren - Vrijval passieve belastinglatentie - Toevoeging actieve belastinglatenties Totaal

79

2011 0 0 0

0 -533 -533

415 -750

0 0

-335

-533

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

OVERIGE GEGEVENS Voorstel toerekening jaarresultaat

2012

Overige reserve

2011 1.763

Gebeurtenissen na balansdatum. Op 13 februari jl. is Woonakkoord gesloten, dat waarschijnlijk op een meerderheid kan rekenen in de eerste Kamer. De belangrijkste thema’s daarbij zijn verhuurdersheffing 2014 e.v. en het inkomensafhankelijk huurbeleid. De eerste Kamer heeft het inkomensafhankelijke huurbeleid op 12 maart 2013 aangenomen. Over de verhuurdersheffing zijn nog geen besluiten genomen. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is alleen rekening gehouden met de uitgangspunten die op balansdatum een wettelijke basis kenden. Concreet gaat het dan om de verhuurderheffing 2013, die door de eerste Kamer op 18 december 2012 is aanvaard. De overige elementen van het Regeerakkoord, dan wel het Woonakkoord, zijn derhalve niet ingerekend. Over het inkomensafhankelijke huurbeleid, dat recent door de eerste Kamer is aanvaard, moet nog interne besluitvorming plaatsvinden over het wel of niet integraal toepassen van de door de wetgever toegewezen beleidsruimte. De wijze waarop hier invulling aan zal worden gegeven, houdt tevens verband met de uiteindelijk te betalen verhuurdersheffing, waarover nog geen politieke besluiten zijn gevallen. Er bestaat verder onduidelijkheid over de wijze van uitwerking van de verhuurdersheffing; op dit punt moet de wetgever nog een standpunt bepalen. Om die reden is nog geen herzien (meerjaren)beleid gemaakt over de huurontwikkeling. Vanwege deze onduidelijkheden is bij het bepalen van de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie voor wat betreft de verhuurdersheffing 2014 en verder geen rekening gehouden met de kabinetsvoornemens zoals opgenomen in het Woonakkoord, gesloten op 13 februari 2013. Indien het Woonakkoord, inclusief alle hierboven genoemde onzekerheden, wel wordt doorgerekend in de bedrijfswaarde, dan daalt het saldo van de bedrijfswaarde van het sociaal en commercieel vastgoed met circa 2,9 miljoen euro naar 40,4 miljoen euro. In dit scenario zijn alleen de parameters voor de jaarlijkse huurverhoging en de verhuurdersheffing afwijkend ten opzichte van de bij 1.1. gespecificeerde bedrijfswaarde en zien er als volgt uit: verhuurders-huur heffing verhoging jaar (in € p. won.) 2013 2014 2015 2016 2017 2018

20 490 581 672 758 758

4,00% 3,90% 3,80% 3,70% 3,60% 3,10%

De contante waarde van de huren gaan in dit scenario met zo'n € 3,6 miljoen omhoog, de verhuurdersheffing zorgt aan de lastenkant voor een hogere contante waarde van circa € 6,5 miljoen. Per saldo ontstaat dus een lagere bedrijfswaarde van € 2,9 miljoen.

80

1.554

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

Controleverklaring Bijlage: Deloitte

Ondertekening van de jaarrekening Opmaken van de jaarrekening

H.M. Manrho Directeur-bestuurder

Delden, ……………………………

81

Stichting Wonen Delden

Jaarrekening 2012

Vaststellen van de jaarrekening Raad van Commissarissen:

Ir. D. van Ittersum

Mr. R. Kroon

Drs. W.G. de Lange

Drs. E.Y. Prent

Ing. H. Zwiers

Delden, 17 juni 2013

82