Inhoudsopgave. 1 Voorwoord 2. 2 Missie en visie 3 Missie 3 Visie 4 Werkgebied 4

Jaarverslag 2008 De nieuwe woonzorgzone Maartenshof Kleinschalige zorg voor 213 verpleegplaatsen verdeeld in 23 ‘woningen’ waarin acht cliënten wonen. Hierbij zijn 63 aanleunwoningen gerealiseerd. Maartenshof vervult een belangrijke centrumfunctie voor de wijk Hoornse Meer. In het pand zitten een restaurant, bibliotheek, internetcafé, winkel voor dagelijkse boodschappen, kapsalon, pedicure en schoonheidsspecialiste. Daarnaast zijn er ook een huisartsenpraktijk, fysiotherapiepraktijk Corpus Max en Kinderopvang Hummelhof gevestigd.

Inhoudsopgave

7

Betrekken van huurders en belanghouders Huurdersraad Klantenpanel Klanttevredenheid Klachten Samenwerking met belanghouders Netwerk en overleg

36 37 38 38 39 39 40

1

Voorwoord

2

2

Missie en visie Missie Visie Werkgebied

3 3 4 4

8

Kwaliteit van ons woningbezit Onderhoud Energielabels Projecten

42 43 44 45

3

Bericht van de Raad van Commissarissen Algemeen Reglement Samenstelling Profiel leden Rooster van aftreden Werkzaamheden Honorering Dank

6 7 7 7 7 8 9 11 12

9

Organisatie Organogram Personeel Besturing Risico’s Naar een nieuw ondernemingsplan

47 48 49 51 53 54

10

4

Huisvesting van onze doelgroep Woonruimteverdeling Kwetsbare personen Huurprijzen

13 14 14 15

5

Leefbaarheid Prestatieafspraken De Hoogte & Korrewegwijk Tuinwijk Corpus den Hoorn/Hoornse Meer Beijum Vinkhuizen

16 17 19 24 27 29 32

Financiën Algemeen Jaarresultaat Financieel beleid Investeringen Prognose Corporatie in perspectief Deelnemingen en BV’s

55 56 56 57 58 59 59 60

11

Verkorte Jaarrekening Kengetallen Balans Verlies en winstrekening

61 62 63 64

12

Wonen en zorg

34

Verklaringen Accountantsverklaring Bestuursverklaring

65 66 67

13

Bijlagen

68 69 70 72

6

Colofon Verklarende woordenlijst Register

Jaarverslag 2008 De Huismeesters

1

1 Voorwoord

2008 in het land Bij 2008 denk ik aan onze inzet in de ‘Krachtwijken’, de invoering van vennootschapsbelasting, de wijzigingen in onze branche bij Aedes en de bijstelling van onze Regiovisie Groningen-Assen. De meeste mensen zullen bij 2008 denken aan de “kredietcrisis”, de plotselinge laagconjunctuur zoals ik het liever noem. Een laag consumentenvertrouwen, een stop op de kredietverlening, lage inflatie en stagnerende verkopen. De effecten merken wij in de projectontwikkeling en verhuur. Daarnaast is er al langere tijd sprake van een energie- en klimaatcrisis. Ook die hebben betekenis voor het beleid van De Huismeesters. Daarom hebben we een aantal keuzes gemaakt in een nieuw ondernemingsplan. 2008 in de stad Met trots kan ik zeggen dat onze afspraken met huurders en belanghouders blijven staan. De Huismeesters gaat door met investeringen in leefbaarheid in wijken en buurten volgens onze prestatieafspraken in het Nieuw Lokaal Akkoord. Dit Nieuw Lokaal Akkoord is geëvalueerd in 2008. Wij blijven werken volgens “Vertrouwen in de buurt” oftewel: de bewoners zijn aan zet. 2008 in de wijken Alle projecten in de Krachtwijken zijn van start, of gaan binnenkort van start. Samen met sociale instellingen richten wij ons op bewonersinitiatieven, ouder & kind, wijkeconomie, veiligheid&leefbaarheid en wonen. Naast de twee Krachtwijken zetten wij ons in voor onze andere wijken. Wij hebben een aanzienlijk aantal projecten opgeleverd het afgelopen jaar. 2008 in de organisatie De veranderingen in de wereld hebben ons doen besluiten een nieuw ondernemingsplan te maken. Speerpunten zijn betere buurten, goed bezit, lage woonlasten en verantwoording. Hiervoor hebben wij onze belangrijkste belanghouders geïnterviewd. Tot slot hebben wij een nieuw interactief instrument voor het betrekken van onze huurders: het Huismeesterspanel. Peter Hillenga, voorjaar 2009 directeur/bestuurder


2

2 Missie en visie

Missie

“Wij verbeteren het woningaanbod en de woonkwaliteit in Groningen en Haren.” • Wij zorgen voor goed en betaalbaar wonen. • We beheren en ontwikkelen een aanzienlijke hoeveelheid commercieel en maatschappelijk vastgoed. • We maken buurten en wijken duurzaam, leefbaar en aantrekkelijk. • We hebben een open oog en oor voor klant, burger, stad, markt en samenleving. • Wij zijn sterk in de buurt, klantgericht en flexibel


3

Visie

Bouwperiode bezit De Huismeesters

De Huismeesters, woningen voor Groningen. Onze naam zegt het al. Wij zorgen voor goede en betaalbare woningen in leefbare wijken. En zoals de Aedescode het zo mooi zegt: “in het besef dat een thuis meer is dan een huis. Voor mensen met een laag inkomen, die vooral goed en betaalbaar willen wonen. Mensen op leeftijd, die zo lang mogelijk zelfstandig willen blijven wonen. Voor mensen die voor het eerst een woning zoeken en niet jaren willen wachten. Voor mensen met psychische en fysieke problemen, die volwaardig willen wonen. Voor mensen in achterstandswijken, die uitzicht willen op verbetering van hun leefomstandigheden. Voor de echte kansarmen; de zwerfkinderen, daken thuislozen die een dak boven hun hoofd moeten.” Dit doen wij door samen te werken met bewoners, gemeente en sociale instellingen. Samen zorgen we voor goed wonen. Want dat is “meer dan een dak boven je hoofd.”

Werkgebied Groningen Wij hebben een kleine 8.000 woningen, verspreid over 16 wijken in de stad Groningen en Haren. Naar verhouding zijn de wijken waar wij het meeste bezit hebben Beijum, De Hoogte, Centrum en Indische Buurt. Het grootste deel van het bezit van De Huismeesters bestaat uit portieketagewoningen, zo’n 40%. En 12% zijn eengezinswoningen. Boven- en benedenwoningen zijn goed vertegenwoordigd met 30%. Daarnaast hebben we woningen voor een specifiek aantal marktsegmenten zoals conservatoriumwoningen, atelierwoningen, gasthuizen en hofjeswoningen. Ook bemiddelen we bij het tijdelijk huisvesten van buitenlandse studenten. Met name de oudere doelgroep heeft onze aandacht: 25% van ons woningbezit bestaat uit toegankelijke woningen. Tot slot hebben we 596 zorgplaatsen verdeeld over 5 tehuizen. Oppervlakte en kwaliteit Een opvallend deel van onze woningen bestaat uit kleine woningen. Meer dan 70% is kleiner dan 60m2. Ook de kwaliteit van onze woningen blijft wat achter, met name als het gaat om de binnenkant. Verouderde plattegronden en matige geluid- en warmte-isolatie zijn veel voorkomende problemen. Daarom gaan we de komende jaren flink aan de slag om ons bezit te verbeteren.

<1945 1945 - 1960 1960 - 1980 >1980

Aantal woongelegenheden naar type en wijk (op 31 december 2008) Wijk Een Gesta Totaal Mutatie gezins peld aantal graad Beijum Buitenhof Centrum Corpus den Hoorn/ Hoornse Meer De Hoogte De Wijert Haren Indische Buurt Oosterpark Oranjewijk Paddepoel Selwerd Selwerderwijk Noord en Zuid Tuinwijk Vinkhuizen Totaal

236 40 57 0

887 1116 748

1123 40 1173 748

13 0 13 14

222 0 0 18 0 40 0 95 40

531 558 91 552 460 361 436 174 778

753 558 91 570 460 401 436 269 818

13 11 7 16 13 14 11 9 7

33 156 938

247 289 7227

280 445 8165

20 9 13


4

Kaart woningbezit en projecten Naam De Confiance Maartenshof Prisma Eelderzoom De Diamant Cortinghborg Woontorens Dilgtweg Herstructurering De Hoogte O.Q. van Swinderenschool Martinihotel Noorderstation Lage der Aa W.A. Scholtenstraat Meeuspand Sint Walburgstraat Hoornsediep Boerderij Beijumerweg Plutolaan Herstructurering Tuinwijk Westerholm Nicolaasschool

Aanduiding C M P E D K W H S Mh N L Sch Me St Ho B PL Co We Ni

Opgeleverd 2008 2008 2008 2008

2008


5

3 Bericht van de Raad van Commissarissen

Algemeen In dit bericht leggen wij als Raad van Commissarissen verantwoording af over onze activiteiten in 2008. Het was een intensief jaar waarin zich veel nieuwe ontwikkelingen hebben voorgedaan. Belangrijk was de totstandkoming van een nieuw ondernemingsplan. Het plan is uitgebreid besproken binnen de Raad. In 2008 is ook veel aandacht besteed aan het risicomanagement. Er is een wervingsprocedure gestart voor een nieuw lid en een selectieproces voor de aanstelling van de accountant. Door de organisatie van De Huismeesters is veel werk verzet in de wijken, met name de twee Krachtwijken in Groningen. De Huismeesters heeft ook dit jaar laten zien flexibel in te kunnen spelen op externe ontwikkelingen en projecten uit te durven voeren om de wijken te verbeteren.

Reglement Met ingang van 1 januari 2007 is het Reglement van de Raad van Commisarissen Stichting De Huismeesters in werking getreden. In dit reglement zijn de belangrijkste taken en verantwoordelijkheden van de Raad vastgelegd. Het reglement is via de website op te vragen, evenals de Aedescode en Governance Code.


6

Dhr. ing B. Bolwijn

Samenstelling

Lid

De Raad van Commissarissen bestond 31 december 2008 uit: Dhr. mr J.A.M. Bijlholt

Beroep Deskundigheid Achtergrond

Voorzitter Beroep Deskundigheid Achtergrond Nevenfuncties

Advocaat bij Alderse Baas Advocaten te Joure Volkshuisvestelijke en juridische aspecten Hoofd juridische zaken AVM Accountants & Adviseurs te Leeuwarden Gespreksleider topkring Reekx BV, secretaris Vereniging Noordelijke Arbeidsrecht Advocaten Mevrouw drs K.E. Koopman Vice-voorzitter, lid op voordracht van de Huurdersraad

Beroep Deskundigheid Achtergrond Nevenfuncties

Senior adviseur stedelijke ontwikkeling en wonen bij Grontmij Nederland bv Markttechnisch, volkshuisvestelijke aspecten Diverse adviesbureaus en gemeentelijke overheid, Doctoraal sociale geografie Bestuurslid (secretaris) Armhuiszittendconvent Dhr. N.H.J. van de Lande

Nevenfuncties

Zelfstandig adviseur Organisatorische aspecten en projectontwikkeling Werkzaam als zelfstandige vanaf 2003, daarvoor directeur Strukton Bouw & Vastgoed, directeur Sanders Verenigde Bedrijven, Bedrijfseconomie ISW Geen

Auditcommissie en selectiecommissie De Raad heeft een auditcommissie, bestaande uit de heer Van de Lande en de heer Ruinemans, die twee keer per jaar bijeenkomt om de begroting en de jaarrekening te bespreken. Vanaf 2009 zal de auditcommissie ook het controleprogramma met de accountant voorbespreken. In 2008 hebben zij samen met de directeur en de manager Financiële Zaken en Informatisering de selectie van de accountant voorbereid. Voor de werving van een nieuw lid is een selectiecommissie benoemd, bestaand uit de heer Bolwijn en de heer Bijlholt. De Raad kent geen remuneratiecommissie. Herbenoeming De zittingstermijn bedraagt vier jaar, kan maximaal 2 keer verlengd worden en bedraagt maximaal 12 jaar. (Her-)benoemingen worden gebaseerd op het profiel leden Raad van Commissarissen. Tevens worden per lid eisen gesteld op deelgebieden met betrekking tot kennis en ervaring. In 2008 hebben geen herbenoemingen plaatsgevonden.

Secretaris, auditcommissie Beroep Deskundigheid Achtergrond Nevenfuncties

Senior account manager Finance ABN AMRO Financieel-economische en organisatorische aspecten Bij de ABN AMRO directeur Zaken, hoofd Accountmanagement, vestigingsleider, HEAO CE Geen Dhr. J. Ruinemans RA Lid, op voordracht van de Huurdersraad, auditcommissie

Beroep Deskundigheid Achtergrond

Nevenfuncties

Zelfstandig adviseur Financieel-economische en organisatorische aspecten Werkzaam als zelfstandige vanaf 2002, daarvoor directeur Residentie Participatiemaatschappij, controller en investmentmanager NOM, controleleider Ernst&Young, NIVRA RA diploma Bestuurslid Stichting Dorpshuis te Zeijen, bestuurslid Stichting Atletiek Evenementen Groningen (organisator 4 mijl), RvC Uniform Agri BV, RvC Lode Holding BV, RvC Bemag Chemie BV.

Profiel leden Algemeen Voor alle leden van de Raad van Commissarissen is het van belang, dat zij in staat zijn goed te kunnen oordelen over de volkshuisvestelijke en financiële afwegingen die aan (voorgenomen)directiebesluiten ten grondslag liggen . Interesse in volkshuisvestelijke vraagstukken en algemene bedrijfskundige kennis is daarvoor onmisbaar. Van groot belang is dat de leden van de Raad van Commissarissen zich kunnen inleven in de maatschappelijke taakstelling van een woningcorporatie. Eén van de belangrijke taken van de Raad van Commissarissen vormt de signaal- en klankbordfunctie voor de directeur. De leden van de Raad van Commissarissen dienen overzicht te houden op de grote lijnen, zonder de noodzakelijke details uit het oog te verliezen. Het bewaren van de juiste afstand ten opzichte van de directeur is van groot belang.


7

De Raad van Commissarissen dient, zowel individueel en als college, de directeur met gezag en respect te begeleiden en waar nodig een spiegel voor te houden. De Raad moet zich onafhankelijk ten opzichte van personen en deelbelangen kunnen opstellen. Van haar mag zorgvuldigheid worden verwacht, alsmede de bereidheid tot het voeren van goed en regelmatig overleg. Een zekere wijsheid, maatschappelijke betrokkenheid en aanzien zijn gewenst, alsmede een breed netwerk aan contacten. Eisen aan leden benoemd op voordracht van organisaties/groeperingen Deze leden dienen het vertrouwen van de “voordragende partij” te hebben, werkend vanuit het besef, dat deze partij niet hun “achterban” is waar ze rekening en verantwoording aan moeten afleggen. Aandachtsgebieden binnen de Raad van Commissarissen In de Raad van Commissarissen is kennis aanwezig over verschillende “portefeuilles”: 1 Sociaal – maatschappelijke aspecten (volkshuisvestingsbeleid, de primaire doelstelling van de corporatie) 2 Financieel – economische aspecten (financieel /economisch beleid, de financiële doelstelling van de corporatie) 3 Juridische aspecten (openbaar bestuur, volkshuisvesting en ruimtelijke ordening) 4 Bedrijfsorganisatorische aspecten (organisatiebeleid; het functioneren van de onderneming op het gebied van organisatie, personeel, management) 5 Ontwikkeling- en marktaspecten (projectontwikkeling) Aftreden in 2009 Mevrouw Koopman bereikt in 2009 de maximale zittingstermijn. Zij zal in juni 2009 aftreden. Daarom zijn wij in 2008 een wervingstraject gestart voor een nieuw lid op voordracht van de Huurdersraad. Wij hebben samen met de Huurdersraad een profiel opgesteld.

Vacature volkshuisvestingsdeskundige Wij zoeken iemand die: • zich kan inleven in de maatschappelijke taakstelling van de woningcorporatie en op de hoogte is van maatschappelijke ontwikkelingen. • goed bekend is met de stedelijke woningmarktproblematiek en sociale vraagstukken, deze bestuurlijk kan vertalen, hierover kan adviseren en de strategie van De Huismeesters hieraan kan toetsen. • onafhankelijk is en geen belangen heeft bij De Huismeesters. • bereid is om ten minste vier maal per jaar met de directeur en eenmaal per jaar zonder directeur te vergaderen. • bereid is om ten minste eenmaal per jaar in overleg te treden met de Huurdersraad. Selectieproces Gezamenlijk met de Huurdersraad hebben wij deze vacature geplaatst in het Dagblad van het Noorden. Er zijn 18 reacties binnengekomen, waarvan drie kandidaten uitgenodigd zijn voor een gesprek met de selectiecommissie. Hierna heeft één geschikte kandidaat een gesprek gehad met de Huurdersraad. Zij hebben deze kandidaat voorgedragen aan de Raad. In de vergadering van 20 januari 2009 is mevrouw C.A.M. Mulder officieel benoemd. Nieuw lid Mevrouw Mulder, geboren in 1950, is zelfstandig adviseur en interimmanager. Zij was tot en met 1 april 2008 gedeputeerde van de Provincie Groningen, met wonen, welzijn en zorg in haar portefeuille. Hiervoor was zij sectordirecteur van het Noorderpoortcollege ROC, VMBO en MBO en werkzaam in het onderwijs als projectleider en opleidingscoördinator. Haar andere nevenfunties zijn bestuurslid van de Raad van Toezicht Stichting Ambulancezorg Groningen, het Nationaal Fonds Gehandicaptensport en Stichting het Noorderlicht. Daarnaast neemt zij deel aan de jury van de Alleta Jacobs-prijs Universiteit Groningen.

Rooster van aftreden 31 december 2008

Geboren

Lid vanaf

Aftreden

Eindjaar

Dhr. mr J.A.M. Bijlholt

1958

2000

2012

2012

Mevr. drs K.E. Koopman

1959

1996

2009

2009

Dhr. N.H.J. van de Lande

1957

2002

2010

2014

Dhr. J. Ruinemans RA

1948

2003

2011

2015

Dhr. ing B. Bolwijn

1941

2005

2009

2017


8

Bestuur De verantwoordelijkheden tussen de Raad en de directeur zijn vastgelegd in de statuten en in het RvC-reglement.

Werkzaamheden Toezichtskader De Raad gebruikt een toezichtskader bij het nemen van beslissingen en het beoordelen van voorstellen. 1. Beleid en Strategie

2. Volkshuisvestelijke opgave

3. Organisatie en Risicobeheersing

4. Toezicht en verantwoording

Ondernemingsplan Voortgangsbewaking actiepunten Beleidsplannen Kwartaalrapportages; met daarin: - stedelijke en maatschappelijke ontwikkelingen - organisatie en interne controle - verlies en winstrekening

Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) Gesprek Huurdersraad Toezichtsbrief ministerie Lokaal Akkoord Convenant van het Noorden Projecten Woningmarktonderzoek

Begroting & Meerjarenprognose Financieel Beleidsplan en Treasurystatuut Financieringsinstrumenten Beoordeling en gesprek accountant Financiële beoordeling CFV Prestatieoordeel VROM/WWI Projectmatrix en Calculatiestatuut Gesprek Ondernemingsraad

Governancecode Beoordeling verslag van RvC door CFV Jaarverslag en jaarrekening Benchmarks: Corporatie in Perspectief (CFV) Informatie en opleidingen VTW Reglement RvC

Vergaderingen Er zijn in 2008 vier vergaderingen gehouden. Drie reguliere vergaderingen en één zonder de directeur. Door het vertrek van onze manager Financiële Zaken en Informatisering is het maken van de begroting verlaat. De vergadering waarin normaliter de begroting wordt vastgesteld is verschoven van december 2008 naar januari 2009. Thema met managementteam Er zijn twee themavergaderingen gehouden samen met het managementteam over het ondernemingsplan en risicomanagement. In april is er een themavergadering gehouden over het ondernemingsplan. De Raad heeft hierbij kaders aangegeven voor de te volgen koers. In oktober is de uitgewerkte koers en strategische doelstellingen besproken. Verder is het risicomanagementsysteem besproken. Beide vergadering zijn begeleid door bureau Atrivé. Zonder directeur In de vergadering zonder directeur is gesproken over het functioneren van de Raad en van de directeur. Ook is het risicomanagement besproken en is besloten een reglement te maken voor de auditcommissie. Huurdersraad en ondernemingsraad Verder is een vergadering van de Huurdersraad bijgewoond. In deze vergadering is over het energiebeleid gesproken. Er is met de ondernemingsraad een vergadering gehouden over hun activiteiten in 2008. Accountant De accountant was aanwezig bij de vergadering over het jaarverslag en gaf het advies om het proces servicekosten te verbeteren. Dit is in 2008 opgepakt en wordt in 2009 afgewikkeld. Auditcommissie De auditcommissie, bestaande uit de heer Ruinemans en de heer Van de Lande, is tweemaal bijeen geweest samen met de directeur en de manager Financiële Zaken en Informatisering over de begroting en over de jaarrekening. Het jaarverslag, de jaarrekening, de begroting en meerjarenprognose worden tegen elkaar afgezet. De auditcommissie bracht verslag uit in de vergadering van de voltallige Raad. Agenda bepalen De voorzitter bepaalt drie weken voorafgaand aan de vergadering in overleg met de directeur de agenda. De verslagen worden na vaststelling ondertekend door de voorzitter. Gesprek directeur Sinds 2008 wordt ook jaarlijks een gesprek gehouden tussen de directeur en de voorzitter van de Raad over de prestaties van De Huismeesters van het voorgaande jaar en het functioneren van de directeur. Jaarverslag 2008 De Huismeesters

9

Goedkeuring aan voorgenomen besluiten Directeur Aankoop Merodelaan en Bordewijklaan met het oogmerk deze panden te slopen en een nog nader te bepalen aantal huurwoningen te ontwikkelen. Afstoten VvE-beheer en overdracht van de werkzaamheden aan PandGarant: door de verkoop aan het WIF, de kwetsbare positie binnen de organisatie en het feit dat de uitvoeringskosten hoger zijn dan de baten wordt dit werk afgestoten. Verhoging investering voor project Prisma in Vinkhuizen. Goedkeuring jaarverslag en jaarrekening 2007. Goedkeuring jaarrekening 2007 van De Huismeesters Holding BV, De Huismeesters Beheer BV, De Huismeesters Ontwikkeling BV. Vaststellen selectietraject accountant en programma van eisen. Profiel en procedure nieuw lid, ter vervanging van mevrouw Koopman die aftreedt in 2009. Statutenwijziging: de statuten zijn aan wetgeving aangepast en geactualiseerd. Project Zonnelaan voor de bouw van 41 woningen, samen met een aannemer. Dit project is later ingetrokken omdat de aannemer zich terugtrok. Project Sledemennerstraat voor de bouw van 18 studio’s. Ook dit project is ingetrokken omdat wij geen overeenstemming met de Gemeente konden bereiken over het stedenbouwkundige programma. De gemeente eiste volgens ons een onhaalbaar programma. Participatie in Pandgarant BV middels aankoop van 133 aandelen van Stichting Nijestee. Overige besproken agendapunten De Huismeesters sluit een samenwerkingsovereenkomst met Lentis en Ypsilon Noord (een vereniging van ouders met schizofrene kinderen). Op advies van de Raad is een selectieproces gestart voor een nieuwe arbodienst. Dit om het ziekteverzuim omlaag te brengen. Opzet rapportages: de managementinformatie wordt inhoudelijk verbeterd en verbreed naar maatschappelijke prestaties. Financiële positie: wij verwachten geen grote effecten van de kredietcrisis, behalve op de woningmarkt. Voor onze projecten hebben we scenario’s gemaakt van koop naar huur. Jaarrekening Vierwaarde BV: de gezamenlijke BV voor het uitgeven van grondposities in de nieuw te ontwikkelen wijk Meerstad. Brief CFV continuïteitsoordeel: opnieuw A-corporatie. Brief WSW over de kredietwaardigheid van De Huismeesters. Brief Ministerie van VROM/WWI zienswijze prestaties 2007: het ministerie complementeert De Huismeesters met het halen van de lokale

-

-

bouwafspraken en het halen van onze eigen planning. Daarnaast wordt waardering uitgesproken over onze inzet in de Krachtwijken De Hoogte en Korrewegwijk. Tot slot wordt in de oordeelsbrief opgemerkt dat wij niet alleen bij mutaties aandacht besteden aan energie en duurzaamheid, maar ook aan nieuwe ontwikkelingen op dit gebied. Brief CFV solvabiliteitsoordeel 2008: voldoende solvabiliteit. Brief Ministerie van VROM/WWI oordeelsbrief 2008: het Ministerie complimenteert De Huismeesters met het halen van onze lokale bouwafspraken en onze eigen planning. Daarnaast wordt waardering uitgesproken over de inzet van De Huismeesters in de Krachtwijken. Samen met andere partijen zijn er initiatieven ontplooid op sociaal en economisch gebied. Tot slot wordt in de oordeelsbrief opgemerkt dat De Huismeesters aandacht besteedt aan nieuwe ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid en energie. Corporatie in Perspectief (CFV): hierbij is een eigen rapportage gemaakt voor een vergelijking tussen de corporaties in de stad. Meer hierover vindt u elders in het jaarverslag.

Kwartaalrapportages De Raad krijgt vier keer per jaar in een kwartaalrapportage informatie die naast de financiële gegevens informatie bevat over de vijf prestatievelden uit het BBSH; Huisvesten primaire doelgroep; Betrekken van bewoners bij beheer en beleid; Leefbaarheid; Kwaliteit woningbezit en Wonen en zorg. Dit naast het nieuws over de Krachtwijken, klachtencommissie, woningmarktonderzoek en interne organisatieontwikkelingen. Twee keer per jaar is er een uitgebreide projectrapportage met de (financiële) stand van zaken en programmawijzigingen. In 2008 is opzet van de projectenrapportage verbeterd. Investeringsvoorstel Bij nieuwe projecten krijgt de Raad een investeringsvoorstel. Deze bestaat uit een • projectopzet (aantallen, indeling, planning), • beleidsmatig kader (doelstelling, past het binnen ons strategisch voorraadbeleid), • de marktpositie (doelgroepen), • investeringsopzet (onrendabele investering/winstmarges) en • risico’s en beheersingsmaatregelen. Bij grotere projecten wordt een toelichting gegeven door de managers.

10


Beoordeling accountant In ons RvC-reglement is afgesproken dat we één keer in de vier jaar de accountant beoordelen. Onze huidige accountant, Ernst&Young, is al sinds de fusie in 1993 aan ons verbonden en functioneert naar tevredenheid van zowel de directeur, de manager Financiële Zaken en Informatisering als van de leden van de auditcommissie. Toch heeft de Raad gekozen, met name door de lange verbintenis, om een selectieproces op gang te brengen. Benoeming van de accountant gebeurt conform de statuten door de Raad van Commissarissen. De Raad heeft een programma van eisen en het proces vastgesteld. Het contract met Ernst&Young voor controlewerkzaamheden eindigt na afronding van de controle over de jaarrekening 2008. Zij werden naast twee andere partijen uitgenodigd om offerte uit te brengen. De auditcommissie samen met de directeur en de manager Financiële Zaken en Informatisering hebben het selectietraject uitgevoerd. Programma van eisen In het programma van eisen heeft de Raad aangegeven dat het accountantskantoor over specifieke kennis van onze branche moet beschikken. Voor ons is van belang dat we er van overtuigd zijn, dat: • er een goede controle plaats vindt, • dat deze door deskundige mensen gebeurt, • dat we de mogelijkheid hebben om, zowel als Raad en als bestuur, extra aandacht te vragen voor specifiek te controleren zaken, • dat er continuïteit in de betrokken medewerkers is, in ieder geval de verantwoordelijk accountant, • dat de betrokken medewerkers en accountant ook ongevraagd ons adviseren over zaken die naar hun inzicht beter kunnen. Geselecteerd is op kwalitatieve aspecten ten opzichte van de prijs. De auditcommissie heeft PriceWaterhouseCoopers (PWC) voorgedragen. De Raad heeft hen benoemd met ingang van het boekjaar 2009. Governancecode De Huismeesters werkt volgens de Aedescode en de Governancecode, ook te vinden op de website. Aspecten die afwijken: • Belanghouders: Er is nog geen structurele vorm van belanghoudersparticipatie. Wel zijn verschillende belanghouders geïnterviewd voor input voor ons nieuwe ondernemingsplan. • Visitatie: In 2009 worden de mogelijkheden voor visitatie onderzocht, hieraan zijn we in 2008 nog niet toegekomen; • Beloning directeur: De Raad heeft geen vastgelegd bezoldigingsbeleid, de beloning van de directeur past binnen de aanbeveling van de commissie Izeboud en dus de code Tabaksblat.

Integriteit De leden van de Raad zijn onafhankelijk. Er is geen sprake van (transacties met) tegenstrijdige belangen. Mogelijke belangenverstrengelingen worden gemeld en besproken. De organisatie heeft een bedrijfscode integriteit waarin omschreven staat hoe medewerkers met klanten, met elkaar, met bedrijfseigendommen en met leveranciers omgaan. De Huismeesters heeft hierin een klokkenluidersregeling opgenomen. De bedrijfscode “Zo doen wij het gewoon” is te vinden op de website. Zelfevaluatie Jaarlijks beoordeelt de Raad haar eigen functioneren en gebruikt daarbij het evaluatiemodel van Atrivé. De zelfevaluatie was in 2008 positief. Bij de zelfevaluatie laat de Raad ook de mening van de directeur meewegen. Kennis en kunde De heer Ruinemans is naar een seminar van het VTW geweest. De heer Bijlholt en mevrouw Koopman zijn naar een bijeenkomst van PriceWaterhouseCoopers geweest. Verder heeft de accountant de Raad voorlichting gegeven over de wijziging in de vennootschapsbelasting. 2009 In het vorige jaarverslag werd aangekondigd dat het Treasurystatuut geactualiseerd zou worden en dat er bij het verbeteren van het besturingssysteem gekeken zou worden naar de mogelijkheden van visitatie. Dit is nog niet gelukt en staat voor 2009 op het programma. Net als het vorm geven aan belanghoudersparticipatie.

Honorering Vergoedingen De vergoeding voor de leden van de Raad is vastgesteld op basis van de adviesregeling “Honorering van toezichthouders van woningcorporaties”. Deze adviesregeling is overgenomen door de VTW. Voor de periode 2007-2010 bedraagt de vergoeding voor de leden € 8.000,- en voor de voorzitter € 12.000,-. De Raad kent geen beloningscommissie. In totaal waren de uitgaven in 2008 € 50.618,-. Dit betreft het honorarium, het lidmaatschap van de VTW, de opleidingskosten, catering, kerstattenties en de bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering.

11


Gegevens directeur/bestuurder

Dank

Naam

Peter Hillenga

Functie

Directeur/bestuurder

Geboortejaar

1952

Nevenfuncties

Lid Aedes Verenigingscommissie

De Raad dankt de Directeur en alle medewerkers van De Huismeesters voor hun inzet en de geleverde prestaties. De Raad kijkt terug op een goed jaar. De Huismeesters heeft het afgelopen jaar een nieuw ondernemingsplan gepresenteerd dat goed aansluit bij de maatschappelijke prestatie die van haar verwacht mogen worden. Een grote mate van inzet is getoond, met name voor de grootschalige ingrepen in de Krachtwijken en in de Tuinwijk.

Arbeidsvoorwaarden Penningmeester Stichting Administratiekantoor NCCW Voorzitter Stichting Armhuiszittend Convent Voorzitter Stichting ODW (Overleg Directeuren Woningcorporaties Drenthe en Groningen) Lid Deelnemersraad WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) Werkzaam in huidige functie sinds

5 september 1994

Werkzaam bij De Huismeesters sinds

1 december 1979

Beloning Totaal vast inkomen

€130.536,-

Werkgeverslasten pensioenverzekering

€ 30.308,-

Onkosten en bruto

€ 3569,-

ziektekostenverzekering Totaal

€ 164.413,-

12


4 Huisvesting van onze doelgroep

Doelgroep Wij zorgen voor goed en betaalbaar wonen voor een grote groep mensen in onze samenleving. Mensen met een laag inkomen, omdat zij, soms in combinatie met lichamelijke beperkingen, psychische of sociale problemen, moeite hebben om in hun huisvesting te voorzien.

13


Woonruimteverdeling Woonduurpunten Wij verhuren onze woningen samen met collega-corporaties in Groningen via www.woningnet.nl. Op deze internetsite kunnen woningzoekenden zich inschrijven en reageren op het tweewekelijkse woningaanbod. Daarnaast kunnen woningzoekenden zich abonneren op een woningkrant en reageren via een speciale telefoonlijn. Woningen worden aangeboden op basis van het aantal verzamelde woonduurpunten. Woningzoekenden krijgen per maand één woonduurpunt. Mensen die al in een huurwoning van een corporatie wonen, krijgen een halve woonduurpunt extra per maand. Daarmee bevorderen we de doorstroming binnen corporatiewoningen. Urgenten Mensen in nood helpen wij met spoed. Zij kunnen urgentie aanvragen bij de Urgentiecommissie Groninger Woningcorporaties. “Urgentie” krijgen bijvoorbeeld mensen die door wijkvernieuwing verplicht moeten verhuizen. Zij krijgen 100 woonduurpunten en komen hiermee automatisch bovenaan. Grote gezinnen krijgen 200 punten, omdat het aanbod van eengezinswoningen schaars is en er weinig mutaties zijn.

Een jaar proefwonen Ondanks dat er veel energie werd gestoken in het maken van een begeleidingsplan, moest deze in de praktijk vaak bijgesteld worden. In sommige gevallen werkte de begeleiding van de personen niet voldoende, waarna uiteindelijk een uitzetting volgde. Daarom is in 2008 afgesproken dat corporaties voor cliënten van de samenwerkende partners een ‘proefwoning’ beschikbaar stellen. De hulpverleningsinstelling krijgt deze proefwoning op naam en is verantwoordelijk voor de (woon)begeleiding. Pas bij goede bewoning komt de woning op naam van de bewoner. Door deze procedure wordt de cliënt sneller geholpen en moet zich meer dan voorheen inspannen om het traject te laten slagen. Specificatie woningtoewijzingen 2008 Reguliere woningzoekenden Specifieke doelgroepen

929 42

Totaal

971

Kwetsbare personen Gegarandeerde huisvesting De zorg voor kwetsbare personen, zoals daken thuislozen, ex-psychiatrische patiënten, ex-verslaafden en ex-gedetineerden is een belangrijk speerpunt in de stad. Hierover hebben de gezamenlijke corporaties, de Gemeente en verschillende hulpverleningsinstanties afspraken gemaakt. Op voorwaarde dat de bewoner begeleiding accepteert, krijgt hij gegarandeerd huisvesting. Binnen het woonruimteverdeelsysteem in Groningen heeft de huisvesting van kwetsbare personen prioriteit. Daarna volgen de urgenten, de wijkvernieuwingsurgenten en de reguliere woningzoekenden. Bureau Woonkans We vinden het belangrijk om kwetsbare personen niet alleen passende huisvesting te bieden maar ook goede begeleiding. Dit wordt verzorgd door het bureau Woonkans. Woonkans biedt ondersteuning bij herhuisvesting om te voorkomen dat kwetsbare personen opnieuw in de problemen komen. Het bureau is een samenwerkingsverband tussen de Groninger woningcorporaties en een zestal hulpverleningsinstellingen in de stad Groningen. De kosten van het reguliere gedeelte van het hulpaanbod worden door de Gemeente en de corporaties gedeeld.

14


Huurprijzen Goedkope woningen Het grootste deel van onze woningen is goedkoop. Dit betekent een huurprijs tot € 348,99. In 2008 is de huur met 1,6% verhoogd. Als een woning van huurder wisselt, verhogen wij de huur tot een bedrag tussen de 70% en 90% van de maximaal redelijke huurprijs. Onze Huurdersraad heeft een positief gekwalificeerd advies over het huurbeleid 2008 gegeven.

Reden ontruiming Huurachterstand Overlast Totaal

2008 50 06 56

2007 39 02 41

2006 56 11 67

Grafiek prijsklasse woningbezit Groninger Corporaties 2007 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 De Huismeesters

Patrimonium goedkoop

Lefier betaalbaar

Nijestee

Woonstade

duur

Wij proberen overlast en ontruimingen te voorkomen De Huismeesters voert een actief beleid om overlast te bestrijden en ontruimingen te voorkomen. De meeste ontruimingen vinden plaats op basis van huurachterstand. Wij proberen huurders met betalingsachterstanden te helpen door deze bewoners te bellen en een betalingsregeling aan te bieden. Op deze wijze willen we voorkomen dat vorderingen worden overgedragen aan de deurwaarder. Er zijn in 2008 56 huurders ontruimd, waarvan zes op basis van overlast. Opvallend is dat 40% van de ontruimde huurders korter dan twee jaar huurde.

15


5 Leefbaarheid

We maken buurten en wijken duurzaam, leefbaar en aantrekkelijk. Een bijdrage aan aantrekkelijke, leefbare en duurzame wijken leveren wij door middel van fysiek omgevingsbeheer, sociaal beheer en projectontwikkeling. Om effectief te kunnen zijn werken we samen met zorginstellingen, welzijnsinstellingen en gemeentelijke instellingen.

16


Prestatieafspraken Nieuw Lokaal Akkoord Groningen kent een indrukwekkende geschiedenis van samenwerking tussen Gemeente en corporaties. In 1998 sloten we het Convenant Wijkvernieuwing en in 2002 het eerste Lokaal Akkoord. In mei 2007 hebben we een na een evaluatie een Nieuw Lokaal Akkoord gemaakt. We willen meer en sneller bouwen, extra investeren in 14 wijken in de stad en we stellen “vertrouwen in de buurt” centraal in onze aanpak. De voortgang van deze afspraken wordt maandelijks bewaakt in het overleg tussen Gemeente en corporaties. Bewoners aan zet “Vertrouwen in de buurt” vormt een belangrijk uitgangspunt voor gemeente en corporaties. Bij alle stappen die in de wijk worden gezet wordt er goed naar bewoners geluisterd. Bewoners worden actief betrokken en daar waar het kan gestimuleerd om zelf verantwoordelijkheid te nemen. Krachtwijken In 2007 werden de Korrewegwijk en De Hoogte door toenmalig minister Vogelaar aangewezen als Krachtwijken. Hier zijn alle bestaande afspraken geïntegreerd in een wijkactieplan. Wijkteams met budget In de 14 wijkvernieuwingswijken zijn wijkteams opgezet met bewoners, Gemeente, Politie, sociale instellingen en corporaties. De wijkteams beschikken over een aanzienlijk wijkbudget. Afhankelijk van de grootte van de wijk en de “problematiek”, ligt het budget tussen 0,2 en 3 miljoen euro voor een periode van vier jaar. Voor alle wijken samen is 20 miljoen euro beschikbaar. Dit bedrag wordt voor de helft op tafel gelegd door de corporaties en voor de andere helft door de gemeente. Alle informatie over het Nieuw Lokaal Akkoord staat op de website www.werkenaanwonen.nl.

Klaar Gestart of in voorbereiding Nog niet klaar Afspraken Bouwen met tempo en kwaliteit 1.1 Versnellen van de bouwproductie tot 8.000 nieuwe woningen tot 2016 1.2 Werken met bouwenveloppe(vooraf afspraken over verantwoordelijkheden en resultaten per fase, corporaties krijgen grote rol in totale ontwikkeling) 1.3 Architectuur om trots op te zijn 1.2 Betaalbaar parkeren met toekomstwaarde 2. Extra investeren in leefbaarheid van veertien wijken 2.1 Extra investering van 20 miljoen euro (Corporaties en Gemeente elk 10 miljoen) 2.2 Organisatie in de wijk 3. Vertrouwen in de buurt* Meer zeggenschap voor de wijk gericht op zelfredzaamheid 4. Huisvesting 4.1 Betaalbaar wonen 4.2 Studentenhuisvesting 4.3 Dak- en thuislozen 4.4 Woonruimteverdeling 4.5 Verhuizen bij wijkvernieuwing 4.6 Tijdelijke bewoning 5. Duurzaamheid en innovatie Duurzaamheid en milieu 6. Veiligheid en overlast Maatregelen voor veiligheid en bestrijding overlast 7. Zorgen voor Morgen Doel is om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen, liefst in hun eigen wijk. 8. Beheer van de woonomgeving Gezamenlijke verantwoordelijkheid inhoud geven * bron: WRR-rapport Vertrouwen in de buurt

17


Evaluatie Begin 2009 zijn onze prestatieafspraken geëvalueerd. Hieruit kwam dat de bouwproductie gehaald is en dat de stappen die zijn gezet om het bouwproces te bevorderen goed werken. De afspraken tot 2010 zijn ondanks de economische situatie haalbaar, de periode daarna streven we ernaar op dit bouwtempo te blijven. Eventuele tekorten in 2010 worden uit eigen begrotingen gedekt, waardoor wijkbudgetten en afspraken met bewoners blijven staan. Goed werk In de 14 wijken is goed werk verricht voor de leefomgeving en betrokken bewoners. Er zijn ongeveer 180 projecten gestart voor 7,5 miljoen euro. Er zijn nieuwe vormen ontwikkeld om in gesprek te komen met bewoners, bijvoorbeeld: • • • •

Inloopmarkten waarbij bewoners met stickers hun voorkeur kenbaar maken; Met de theekar de wijk in, sociale schouwen, individuele gesprekken met bewoners op straat; Het opstellen van een wijkagenda volgens de dialoogmethode; De wijkstemdag op basis van de waardenzeef-methodiek.

De komende jaren zetten we in op energiebesparing, nog sneller bouwen, de hoeveelheid overleg verminderen, wijkvisies maken, en een slagvaardige taakverdeling. Er wordt een nieuw akkoord gemaakt voor na 2010.

18


De Hoogte & Korrewegwijk

19


De wijk De Hoogte is een karakteristieke woonwijk, iets ten noorden van het stadscentrum van Groningen. De Huismeesters bouwde hier in 1920 haar eerste woningen. De Hoogte is opgezet als een tuindorp. Het stratenplan en het uiterlijk van De Hoogte zijn, door de toenmalige gemeentearchitect Mulock Houwer, gebaseerd op de geschiedenis. Daarbij heeft hij gedacht aan het "kasteel”, het “Cortinghhuis” dat ooit op de plek van De Hoogte had gestaan. Duidelijk geïnspireerd op dit kasteel-idee is de Cortinghschool met de toren. De huizen zijn ook gebouwd naar die kasteelgedachte. Situatie Er spelen ook een aantal problemen. De Hoogte en Korrewegwijk hebben meer dan andere wijken te maken met werkloosheid, probleemgezinnen, opvoedingsproblemen en huiselijk geweld. De scores op het gebied van overlast en veiligheid liggen beneden het stedelijk gemiddelde. De woningen voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd op het gebied van grootte en isolatie. Mooi Blijven Wonen Sinds 2004 werkt De Huismeesters mee aan sociale wijkvernieuwing. In 2007 werd in het Nieuw Lokaal Akkoord 1,6 miljoen euro extra beschikbaar gesteld en werden Korrewegwijk en De Hoogte aangewezen als “Krachtwijken”. Alle activiteiten zijn gebundeld onder de noemer Mooi Blijven Wonen: samen er voor zorgen dat het nu en in de toekomst prettig blijft wonen in De Hoogte en de Korrewegwijk. Doelstelling De Hoogte is over 10 jaar een wijk die aantrekkelijk is voor veel verschillende mensen. Het is een kleurrijke wijk, dicht bij de Binnenstad en dicht bij goede voorzieningen voor verschillende groepen mensen. De bewoners zijn in 2017 nog meer betrokken bij hun wijk en nemen, daar waar het kan, zelf verantwoordelijkheid. De Hoogte blijft een belangrijke wijk voor mensen met een laag inkomen en voor starters op de woningmarkt. Door nieuwbouw krijgt de wijk ruimere woningen die aantrekkelijk zijn voor gezinnen en voor mensen die een ruimere en betere woning in de eigen wijk zoeken.

Gezamenlijke waarden In de aanpak van “Mooi Blijven Wonen” vormen bewonersinitiatieven misschien wel de kern. Organisaties, werkzaam in de wijk, en bewoners hebben eerst gezamenlijk vastgesteld wat de gewenste maatschappelijke effecten (waarden) zijn. Door middel van een stemavond voor bewoners zijn deze waarden benoemd. De door de bewoners benoemde waarden (gewenste maatschappelijke effecten) komen heel sterk overeen met die door professionals worden benoemd: 1. Veiligheid moet toegenomen zijn, 2. Leefomgeving moet verbeterd zijn, 3. Er moet een goed perspectief voor jongeren in de wijk zijn. Wijkstemdag Vervolgens zijn bewoners en professionals opgeroepen om met ideeën te komen. Op 20 juni 2008 vond de eerste Wijkstemdag plaats, bewoners hebben hun stem uitgebracht op projecten. De winnaar werd het project “Go4it” van bureau Halt. De top 12 ‘winnaars’ worden gevolgd op de regionale TV-zender OOG. Al met al een succesvol voorbeeld van bewonersparticipatie. 20 juni 2008 Klikken op een stemkastje voor het beste bewonersidee op de wijkstemdag.

Voor 2008 De Huismeesters heeft de afgelopen jaren extra buurtbeheer ingezet, binnenterreinen, voortuinen en balkons opgeknapt. Bijzonder zijn de nestkasten die in de wijk geplaatst zijn. De voormalige Cortinghschool is verbouwd tot zeven jongerenappartementen. Samen met Lefier zijn in De Hoogte en de Indische Buurt twee uitleenpunten voor tuingereedschap opgericht. Wijkteam Onze medewerker sociale wijkvernieuwing is voorzitter van het wijkteam. Daarnaast is er een ‘Heel de buurt Korrewegwijk/De Hoogte’ die bestaat uit bewoners, corporaties, gemeente en sociale instellingen.

20


Bezoek van de minister In mei heeft toenmalig minister Vogelaar een bezoek gebracht aan De Hoogte en in september aan de Korrewegwijk. Op 19 mei in De Hoogte nam zij de stand van zaken op in het kader van het project ' Van aandachtswijken naar Krachtwijken' . Ook tekenden de minister en wethouder De Vries van Ruimtelijke Ordening samen de charter van het project. Daarin staan de afspraken over de gezamenlijke inspanningen in De Hoogte en de Korrewegwijk. Het bezoek stond in het teken van het thema ' Kansen voor kinderen' . Minister Vogelaar bezocht onder andere de nieuwe speeltuin, het Noorderstation en Vensterschool Het Karrepad. Het programma voor de hele dag is samen met de bewoners van De Hoogte gemaakt.

23 april 2008 Opening nieuwe speeltuin

19 mei 2008 Toenmalig minister Vogelaar van WWI bezoekt De Hoogte

Opening speeltuin De speeltuinvereniging heeft hard gewerkt aan het realiseren van een nieuwe speeltuin. Met financiële bijdragen van corporaties en gemeente is het gelukt. Op 23 april vierde de wijk de opening van een prachtige nieuwe speeltuin.

Opening kunstprojectenruimten Om het Noorderstation leefbaarder en veiliger te maken heeft De Huismeesters kunstprojectruimten gemaakt in de twee trapopgangen van de stationshal. Hierin kunnen kunstenaars werken en tentoonstellen. De ruimten zijn dus atelier en museum in een. Zo heeft het station in één klap een bijzondere uitstraling kregen en er is meer licht en bedrijvigheid. 30 september 2008 Opening kunstruimten Noorderstation

21


Woonwenswerkgesprekken De Huismeesters en Lefier houden met bewoners van woningen die gerenoveerd/gesloopt gaan worden een gesprek over hun wensen over wonen en (weer aan het) werk. Schuttingen De Huismeesters biedt aan vier uitkeringsgerechtigden werk in het vervangen van schuttingen, zij kunnen doorstromen naar de aannemer om mee te werken aan de renovatie van De Hoogte. Pabo studenten in de wijk Vier studenten van de PABO wonen gratis in woningen van De Huismeesters in ruil voor het organiseren van allerlei activiteiten voor kinderen. Voor bewoning komen studenten in aanmerking die 10 uur per week (42 weken per jaar) toezicht houden op de speelvoorzieningen, de kinderen begeleiden en activiteiten organiseren. De wijk kan op deze manier gebruik maken van kundige arbeidskrachten bij de uitvoering van activiteiten voor kinderen. Daarnaast zullen de studenten meer betrokken raken bij de wijk waarin ze wonen. Stichting Present De Noord Nederlandse Snorrenclub heeft een compleet verwaarloosde tuin van een woning in Selwerd omgetoverd tot een speeltuin voor de kinderen. De Snorrenclub werd ingezet door Stichting Present Groningen. Het gezin die de betreffende woning huurt van Huismeesters, bestaat uit een moeder met drie jonge kinderen. Het gezin werd aangemeld bij Stichting Present via hun hulpverlener van Basegroep (hulp aan huis bij gezinnen). De rommel werd afgevoerd naar een container, al het onkruid verwijderd, heggen gesnoeid, zand gestort en de tuin geëgaliseerd en ten slotte betegeld met vrolijke gele en grijze stoeptegels. Als verrassing plaatsten zij een enorm speeltoestel voor de kinderen. De bewoonster kreeg een cheque overhandigd waarmee zij zelf planten kan gaan kopen en daarnaast kreeg zij ook nog een complete tuinset cadeau! De Huismeesters werkte hier ook aan mee door het zand aan te leveren. Renovatie 500 woningen De Hoogte en nieuwbouw Cortinghborg Het verbeteren en samenvoegen van 494 bestaande woningen tot 379 huurwoningen en 55 koopwoningen door De Huismeesters. De verbetering is gericht op energie, isolatie, veiligheid en binnenmilieu. Wij willen de prachtige architectuur en het karakter van een “volkswijk” behouden. “In het kader van de Intense Stad” is het voetbalveld van Voetvalvereniging Korreweg (VVK) bestemd als nieuwbouwlocatie. De Huismeesters heeft ook de naastgelegen Laboratoriumschool gekocht om hier huur- en koopwoningen te ontwikkelen. Dit project Cortinghborg gaat krijgt 246 woningen: 120 huurwoningen (66 appartementen en 54 grondgebonden)en 126 koopwoningen (75 appartementen en 51 grondgebonden).

En andere projecten uit het jaarplan 2009 Mooi Blijven Wonen Thema 1: Ouder& Kind Pedagogische Kracht in de wijk Doorontwikkeling Vensterschool om te komen tot pedagogisch werkplan voor de wijk. Leerwerkplaats De Hoogte Starten van buurtrestaurant waar mensen werkervaring op kunnen doen. StadjersTV jongerenredactie Jongeren 10-26 jaar uit de wijk maken twee jaar lang videoreportages over de wijk. Leerplicht in de Krachtwijken voor de vijf lokaties van de twee basisscholen een leerplichtambtenaar inzetten voor 20 uur per week. Stevig Ouderschap Gezinnen met een pasgeboren kind krijgen de eerste 18 maanden zes huisbezoeken door een verpleegkundige van de jeugdgezondheidszorg. Geschoolde zorg Een wekelijks spreekuur op school door een sociaal verpleegkundige. Direct Paraat+ Aanpak huiselijk geweld met voorlichting, weerbaarheidtraining, crisisinterventie en een steunpunt. Bruisend Hart In het centrum een nieuwe school met gymzaal en faciliteiten voor opvang, uitbreiding van het speeltuingebouw en een groenplek. Spelen en Groen Het aanleggen van volkstuinen, nieuwe speelplek, drainage Vensterpark, Natuurlijk Spelen Molukkenplantsoen en De Kleine Wereld: herinrichting van het schoolplein. Thema 2: Multiprobleemgezinnen Pilot multiprobleemgezinnen 30 gezinnen krijgen een gezinscoaches met een gezinsherstelplan. Thema 3: Werk en wijkeconomie Extra mensen aan het werk 110 bijstandsgerechtigden aan het werk helpen via Werkplein Zaagmuldersweg. Meedoen 100 mensen activeren in een ‘meedoenplek’: stage of vrijwilligerswerk. Persoonsgebonden reïntegratie 5 mensen krijgen hulp bij inburgering of reïntegratie.

22


Vrouwenwerkplaats Jasmijn Werkplaats/atelier/winkel die vrouwen die zorgtaken met arbeid willen combineren een plek biedt om ervaring op te doen. Leerwerkplaats Korrewegwijk Een leerwerkplaats , 8-10 kamers die tijdelijk in een aantal woningen in de wijk worden ingericht en beheerd als hotelkamer. Masterplan Floresplein Wijkeconomie verstevigen, revitaliseren omgeving bedrijfs- en winkelruimte, Floreshuis herontwikkelen tot “ondernemershuis” waar startende ondernemers gecoached worden, en waar diverse sociale- en culturele activiteiten gehouden worden. Thema 4: Veiligheid Stadswachten Twee stadswachten met een beperkt werkgebied, die een vertrouwensrelatie met bewoners opbouwen. Veelplegers en overlastgevers Samenwerking tussen justitiepartners en gemeentelijke organisaties. Jeugd; Indische Buurt Paraat en De Hoogte Paraat Aanpak van 10-15 jarige overlastgevers door samenwerking tussen jongerenwerk, hulpverlening en politie. Lokauto Permanent een observatieauto beschikbaar voor plekken waar veel autoinbraken worden gepleegd). Inbraakpreventie Stichting Veiligheidszorg Groningen ontwikkelt inbraakpreventiepakket goedkoper dan het Politie Keurmerk Veilig Wonen. De wijk als speelplaats Bewoners krijgen een opleiding tot buurtsportmedewerker en organiseren evenementen in de wijk, waarbij toezicht gehouden wordt door jongeren.

Kinderpersbureau De jeugd maakt een krant over hoe ze de wijk zien en wat ze ermee willen. Spelenderwijs integreren Voorleesproject om gezinnen in contact te brengen en bevorderen van Nederlandse taalontwikkeling. Huisbezoeken 65+ Huisbezoeken aan alleenstaande 65+ door geschoolde vrijwilligers Studentencomite FF buurten Studenten zetten zich op een positieve en ludieke manier in voor de buurt. Extra kinderwerk Extra kinderwerk om activiteiten rondom de spelcontainer en vernieuwde speeltuin te intensiveren. Wijkstemdagen Bewoners kunnen zelf plannen indienen en prioriteren. Milieustewards Begeleiden zwerfafvalteams van vrijwilligers, ruimen zwerfafval op en zorgen ervoor dat scholieren zwerfafval rond school opruimen Fysieke projecten Korrewegwijk Renovatie en nieuwbouw van 145 woningen Lefier

Thema 5: Leefbaarheid en bewonersinitiatieven Go4it! Jeugdcriminaliteit tegengaan en veiligheid en leefbaarheid in de wijk bevorderen door samen met jongeren te werken aan hun wijk. Kleurrijk buffet Het in contact brengen van verschillende groepen en culturen door middel van eten, optredens en voorlichting. Spelcontainer Een spelcontainer waar kinderen onder begeleiding van een sportwerker sport en spel benodigdheden kunnen lenen. Hondenuitlaatplan Overlast verminderen en betere uitlaatplekken.

23


Tuinwijk

24


De wijk De Concordiabuurt, in de volksmond ook wel Tuinwijk genoemd, ligt tussen het stadscentrum en Paddepoel. Een wijk met prachtige architectuur en een opzet volgens de tuindorpgedachte. Ons woningbezit dateert van voor de oorlog en eind jaren zeventig is er een grote renovatie geweest. In de Tuinwijk heeft De Huismeesters een aantal conservatoriumwoningen, die in samenwerking met het conservatorium aan hun studenten verhuurd worden. Sociale wijkvernieuwing In de Tuinwijk wonen relatief veel mensen die zich in een sociaal-economische achterstandspositie bevinden. Daarom is de Gemeente in 2004 gestart met sociale wijkvernieuwing en zijn er maatregelen genomen variërend van werkgelegenheidsprojecten, opvoedingsondersteuning, acties gericht op een gezondere leefstijl en de aanpak van jongerenoverlast. De uitvoering van het Nieuw Lokaal Akkoord is in handen van het wijkteam ‘Heel de Buurt Tuinwijk’ met bewoners en vertegenwoordigers van gemeente, corporaties, welzijnswerk en politie. Onze medewerker sociale wijkontwikkeling is voorzitter. Er is een speciale website gemaakt www.tuinwijkgroningen.nl die door bewoners beheerd wordt. Ballonvaart In 2008 is een prijsvraag gehouden voor het beste leefbaarheidsidee van bewoners. De ballonvaart is gewonnen met het idee om samen met kinderen uit de wijk de houten schotten te gaan beschilderen, die straks voor de te renoveren huizen worden gezet. Het thema van de beschilderingen zal "film" zijn. Dit ook, omdat de panelen met de bouw meebewegen door de hele buurt. Een ander project dat vanuit het Nieuw Lokaal Akkoord gefinancierd wordt is dat bewoners hun huisnummers in keramiek kunnen maken. Dit samenwerken in groepjes versterkt de onderlinge band en het fleurt de huizen op. Opruimactie Verder is het afgelopen jaar een unieke opruimactie georganiseerd. Bewoners die door wijkvernieuwing moeten verhuizen konden overbodige spullen direct op een rommelmarkt verkopen of in een container van de milieudienst plaatsen.

Wijkbuget Verder is het wijkbudget vanuit het Nieuw Lokaal Akkoord besteed aan BSlim, een programma voor sport en gezonde leefstijl voor bewoners van de Tuinwijk. Ook is een spelcontainer aangeschaft en is het schoolplein van de Vensterschool ingericht als natuurlijke buitenspeelplaats voor kinderen. www.klankbordgroeptuinwijk.nl Er is een website voor de zes klankbordgroepen die tijdens de renovatie werken. Dit zijn de groepen Aanspreekpunt, Sociaal Plan, Beheerteam, Optiepakket woningen, Indeling woning en Openbare ruimte. Tijdens de renovatie zijn er twee externe ondersteuners beschikbaar die bewoners kunnen adviseren en begeleiden. Op 15 december 2008 werd deze website gepresenteerd. 15 december 2008 Presentatie website klankbordgroep Tuinwijk aan de buurtbewoners

Visite Op vier april bezocht de gemeenteraad de wijk. Zij maakten een wandeling door de buurt en bezochten onder andere de kindermoestuin. In deze tuin die beschikbaar is gesteld is door een buurtbewoner, komen schoolkinderen dichter bij de natuur.

30 augustus 2008 opruimactie Concondiabuurt, Spullen over? Direct verkopen!

25


4 april 2008 Gemeenteraad bezoekt Tuinwijk

…en kijkt bij de kindermoestuin

Renovatie binnenkant Maar ook de binnenkant wordt opgeknapt. De vloeren, plafonds en wanden worden nagekeken en waar nodig vernieuwd. De scheidingswanden en vloeren worden voorzien van geluidsisolatie. De geiser in de benedenwoningen wordt vervangen door een HR-combiketel. Als de bestaande keuken ouder is dan 15 jaar wordt deze vervangen door een nieuwe. Bewoners kunnen daarbij een keuze maken uit verschillende kleuren kasten, typen aanrechtbladen en tegels. De badkamer en het toilet worden volledig vernieuwd, ook hier kunnen bewoners zelf tegels kiezen. Kluswoning te koop Een aantal van deze woningen zal worden verkocht als zogenaamde ‘kluswoning’. Dit betekent dat de buitenkant van de woning gerenoveerd wordt, maar de indeling, het sanitair en de verwarmingsinstallaties en overig installatiewerk nog niet aangepakt zijn. Hierdoor zijn het betaalbare woningen die bewoners zelf kunnen inrichten. Dit worden woningen van 135 tot 160 m2 waarbij een toekomstige koper veel vrijheid heeft de woning verder naar eigen wens in te vullen. Pilot duurzame woningen De Huismeesters gaat de komende jaren investeren in duurzaamheid en energiebesparing in woningen. Om dit structureel en effectief te doen bij projecten zijn wij samen met KAW Architecten een pilotproject gestart, gesteund door de gemeente. Naast isolatie, dubbele beglazing en HR-ketels kunnen extra maatregelen genomen worden. Hiervoor maken wij een afwegingskader. Met dit model kijken we of de gemeentelijke doelstelling van 50% energie besparen haalbaar is. Dit model kunnen andere corporaties en de gemeente gebruiken om te bekijken hoe energiezuinig bestaande woningen moeten worden. Dit project duurt tot en met 2010.

En straks? Herstructurering De Tuinwijk In april 2009 wordt gestart met de herstructurering van ons bezit in de Tuinwijk. We gaan 284 woningen renoveren en samenvoegen naar 210 huurwoningen en 35 koopwoningen. Dit project is klaar in 2011. Renovatie buitenkant Van alle woningen wordt de buitenkant gerenoveerd. Hierdoor wordt de karakteristieke uitstraling hersteld en het comfortniveau verbeterd. Zo komen er nieuwe geïsoleerde daken, raamkozijnen, voordeuren en openslaande tuindeuren. Alle ramen worden voorzien van isolatieglas. Bestaande dakkapellen worden vervangen door nieuwe. In enkele gevallen wordt een extra dakkapel geplaatst en sommige dakkapellen worden verbreed. De dakgoten worden nagekeken en de bestaande bergingen worden voorzien van isolatie.

26


Corpus den Hoorn / Hoornse Meer

27


De wijk Corpus den Hoorn is een rustige, goed bereikbare wijk aan de zuidkant van de stad met een goed voorzieningenniveau. Naast deze positieve punten kent de wijk ook negatieve punten zoals een verouderde woningvoorraad en een vergrijzende bewonerssamenstelling. Nieuw Lokaal Akkoord In 2004 is wijkvernieuwing gestart. Inmiddels zijn grote delen van de wijk verbeterd door de Gemeente Groningen, Nijestee en De Huismeesters. Voor Corpus is vanuit het Nieuw Lokaal Akkoord een budget beschikbaar van 2,1 miljoen euro voor de periode 2007-2010. Voor het uitwerken en coördineren is een wijkteam opgericht, bestaande uit Gemeente Groningen, corporaties, Stiel en MJD. Op diverse manieren zijn ideeën uit de wijk opgehaald. Om de uitgewerkte ideeën weer aan de bewoners voor te leggen organiseren we avonden waarbij de bewoners hun stem kunnen laten gelden. Het winkelcentrum is gerenoveerd, er is een steun- en informatiepunt voor ouderen, er werken buurtconcierges, er is een nieuwe school, het groen is opgeknapt en de wijk is verkeersrustig gemaakt. Voor De Huismeesters is de wijkvernieuwing nu afgerond.

levendige plek geworden. Ook de combinatie met kinderopvang brengt veel gezelligheid met zich mee voor de bewoners. CorpusHuis in gebruik Het buurtpand is verhuisd naar de Van Swietenlaan en er is een overkoepelende naam bedacht voor het vernieuwde onderkomen CorpusHuis. Hierin zitten nu de Boerhaaveschool, BSO De Blokhut, COP Groep, Kinderdagverblijf, Buurtconciërges, Wijkraad en Stiel. Wijkactiviteiten Wij dragen bij aan wijkactiviteiten zoals buurtfeesten of acties uit Heel de Buurt. Verder geven we financiële ondersteuning aan het project Go4it van HALT Noord Nederland om jeugdcriminaliteit tegen te gaan door en veiligheid en leefbaarheid in de te wijk bevorderen door samen met jongeren te werken aan hun wijk.

De Confiance De Huismeesters heeft in 2008 een woongebouw gerealiseerd met 132 koop- en huurwoningen. Dit bestaat uit 14 sociale huurappartementen, 21 vrije sector huurappartementen, 37 koopappartementen en 24 patio koopwoningen. Ook zijn er 3 bedrijfsruimten verhuurd aan zorggerelateerde bedrijven zoals een podotherapeut, mondhygiënist, psycho/fysiotherapeut, en een orthopedagogisch centrum. Een gedeelte van het gebouw verhuren wij aan NOVO (36 appartementen en het Atrium).NOVO is een stichting die mensen begeleidt met een verstandelijke of lichamelijke beperking. Zij hebben in het atrium een restaurant, bibliotheek en een Steun- en informatie punt voor ouderen (STIP) gemaakt. Onder door Bijzonder onderdeel van het project is de onderdoorgang die een parkachtige openbare tuin vormt en de Kochstraat verbindt aan de Laan Corpus den Hoorn. Rondom het terrein richten we de openbare ruimte in (bestrating, parkeerplaatsen en groenvoorziening), waarna we deze ruimte teruggeven aan de Gemeente Groningen. Dit is een afspraak die we in het Nieuw Lokaal Akkoord gemaakt hebben. Maartenshof Ook in 2008 opgeleverd is het woonzorgcentrum Maartenshof in Hoornse Meer. Dit nieuwe verpleeg- en verzorgingshuis heeft 213 zorgplaatsen, 63 aanleunwoningen en 600 m2 bedrijfsruimte waarin onder andere een kinderopvang, een restaurant, een fysiotherapeut en een kapper gevestigd zijn. Dit moderne gebouw heeft de nieuwste zorgvoorzieningen en is een voorbeeld voor het combineren van wonen en zorg. Het centrale plein is een

28


Beijum

29


De wijk Beijum is een jonge, kleurrijke (gezins)wijk met in een deel van de wijk problemen met de leefbaarheid, veiligheid en sociale samenhang. Ook zijn er achterstanden op het gebied van onderwijs, werk en inkomen. Er wonen veel kwetsbare groepen Veel bereikt Sinds de start van de sociale wijkvernieuwing in 2004 zijn veel resultaten behaald in Beijum-Oost. Het winkelplein is gerenoveerd en gevels opgeknapt. De Huismeesters heeft een buurtpand waarin sociale diensten aanwezig zijn. Er worden zomeractiviteiten en activiteiten voor de jeugd georganiseerd. Dagelijks maken buurtconciërges een ronde door de wijk waarbij ze schoonmaken, opruimen en mensen aanspreken. In 2007 is een Kidsteam opgericht. Dit team bestaat uit kinderen die wonen aan de Doornbosheerd. Zij ruimen elke week het zwerfvuil in de buurt op en krijgen daarna samen wat drinken en fruit in het ouder/kindcentrum. Hiermee sparen ze voor een dagje uit. Dit is een initiatief van Stiel, de Gemeente Groningen, Nijestee en De Huismeesters. Boerderij Beijumerweg In 2008 zijn wij gestart met de verbouw van een monumentale boerderij. In samenwerking met de toekomstige gebruikers, buurtbewoners en de Gemeente zijn herbouwplannen gemaakt. Inmiddels is de nieuwe 990 m2 in gebruik genomen door: kinderdagverblijf ‘De Mallemolen’, een voorziening van Stichting De Zijlen voor werken dagbesteding voor minder zelfredzame volwassen en, een bezoekerscentrum van het Natuurmuseum Groningen. De kinderboerderij blijft bestaan. Het is de bedoeling dat er in de loop van de tijd ook andere buurtvoorzieningen zullen ontstaan, zoals een theehuis en (mogelijk) een kinderspeelplaats. De boerderij wordt in 2009 opgeleverd.

zaterdag 28 februari 2009 DE SCHOONMAKERS EN OPRUIMERS VAN BEIJUM Verloedering, vervuiling en onverschilligheid genoeg in de wijk. Maar onderschat de tegenbeweging niet! Ook vanochtend waren er rondom de Groene Long weer tientallen mensen in de weer om troep op te ruimen. Hamid El-Hami van De Huismeesters was van de partij, en natuurlijk konden opruimen opbouwcorryfeeën als Theo Smit en Frans Egberink niet ontbreken. Op de foto ziet u een deel van de actievelingen van vanochtend voor de wegwijsbus poseren. De wegwijsbus is bedoeld voor heerdfeesten, als klussendienst, voor sport en spel en voor schoonmaakacties zoals vanochtend. De actie van vandaag was onder anderen geïnitieerd door Heel de Buurt van Stichting Stiel. De bus bracht broodjes en koffie naar de noeste werkers." Ik weet niet hoe het de lezer vergaat, maar ik heb meer sympathie voor de opruimers en schoonmakers dan voor de vervuilers. Een groepsfoto van de wijkvervuilers zal wel nooit te maken zijn. Beide partijen houden elkaar redelijk in evenwicht en de ' wedstrijd'lijkt maar geen winnaar te kennen. Maar deze mensen waren vandaag aan zet. Bron: www.beijumnieuws.blogspot.com

30


4 mijl van Kardinge Vanuit het Nieuw Lokaal Akkoord binnen de gemeente Groningen werd het idee gelanceerd om een 4 mijl trainingsparcours aan te leggen binnen het natuur- en recreatiegebied Kardinge. Daarop werd er contact gelegd met de beheerder Vereniging Natuurmonumenten.Een enthousiaste en praktische samenwerking werd gevonden om zowel sport als natuur met elkaar te kunnen verenigen. Ook de sociale samenhang was een belangrijk speerpunt. Het nu uitgezette parcours is geïnspireerd door de daadwerkelijke wedstrijd "de 4 mijl van Groningen", waarbij mensen elkaar ieder jaar weer ontmoeten voor tijdens en na de wedstrijd. Buiten deze wedstrijddag wordt er door ruim 17.000 mensen volop getraind als voorbereiding op deze "tweede zondag van oktober". Deze route is het centrale punt waar de 4 mijl gezamenlijk getraind kan worden.

Wijkteam En verder heeft het wijkteam vanuit het Nieuw Lokaal Akkoord ook nog gewerkt aan sportontmoetingsplekken, voetbalkooien, buurtbemiddeling, het opknappen van paden en groen en de aankleding van buurtpand de Wegwijzer. Zonnecollectoren In 2009 is een project gestart om onze zonnepanelen aan 96 woningen aan de Froukemaheerd te renoveren. Aan de Froukemaheerd heeft De Huismeesters in 1982 96 woningen voorzien van zonnecollectoren die warmte opslaan in de bodem. Deze installatie is verouderd en gaan we nu renoveren. Naast nieuwe zonnecollectoren zullen ook zonnecellen worden geplaatst die elektriciteit opwekken. Hierdoor gaan zowel het gas- als elektriciteitsverbruik sterk naar beneden. Daarnaast worden er voorzieningen getroffen zodat er minder water wordt rondgepompt, waardoor warmteverliezen verminderen. Zo wordt niet alleen de CO2-uitstoot omlaag gebracht, maar wordt ook aanzienlijk bespaard op de maandelijkse woonlasten van de bewoners.

Zondag 28 september is het 4 mijl oefenparcours officieel in gebruik genomen. De openingshandelingen werden verricht door Jan Uitham (83) en Cato Bootsma (6), steevast aangeduid als de oudste en de jongste deelnemers van de echte 4 mijl.

Bron: www.4mijlvankardinge.nl

31


Vinkhuizen

32


De wijk Vinkhuizen is een rustige groene wijk die eind jaren 60 in vijf jaar is gebouwd om de enorme behoefte naar woningen op te lossen. Eind jaren negentig was Vinkhuizen één van de eerste wijken waar de wijkvernieuwing op grote schaal werd aangepakt. Woningen werden verbeterd of vernieuwd, het winkelcentrum is gerenoveerd en de sociale structuur is verbeterd. De Huismeesters heeft de afgelopen jaren de woonomgeving en binnenterreinen opgeknapt, speelplekken en een park aangelegd, woningen gerenoveerd en nieuw gebouwd. Verder is een Steun- en Informatiepunten voor ouderen geopend en in samenwerking met opbouwwerk en de milieudienst straatveegteams opgericht. De kinderen uit de buurt ruimen elke twee weken het zwerfvuil op in en rondom hun straat. Eelderzoom Aan de westrand van Vinkhuizen ligt het ecologisch natuur- en recreatiegebied Eelderbaan. Hier ontwikkelt De Huismeesters samen met KUUB de Eelderzoom met 62 koopwoningen volgens ‘Collectief Particulier Opdrachtgeverschap’ (met inbreng van de toekomstige kopers). De Diamant Ouderen met geheugenproblemen hebben er een prachtige woongelegenheid bij gekregen; De Diamant. een woongebouw met 24 woonruimtes voor 4 woongroepen voor ouderen met geheugenproblemen. Het gebouw is dan ook comfortabel ingericht met vrolijke kleuren en heeft een frisse, moderne uitstraling.

Beschermd wonen In De Diamant wonen per woonlaag zes ouderen met geheugenproblemen. Het is een vorm van beschermd wonen verzorgd door Dignis/Lentis. Permanente aanwezigheid van personeel zorgt voor de nodige bescherming. Ouderen hebben ieder een eigen kamer en maken gebruik van de gemeenschappelijke huiskamer met keuken. Er wordt van bewoners verwacht dat ze, naar vermogen, meedoen in de huishouding. Want een zo normaal mogelijk bestaan leiden is een kenmerk van het kleinschalig wonen. Wijkbudget En verder heeft het wijkteam vanuit het Nieuw Lokaal Akkoord gewerkt aan een eetpunt voor circa 45 personen (Van Harte Bistro) en de mogelijkheid om te koken in en met de buurt. Ook is een jeu-de-boulesbaan aangelegd, zijn buurtactiviteiten georganiseerd en zijn tunnels ‘opgeleukt” samen met bewoners, het MJD en kunstenaars. Tot slot is het wijkbudget besteed aan een ligbad in een zorgcentrum, een nieuwe ondergrond van een speelplaats, twee ondergrondse afvalcontainers, buurtbemiddeling, B-Slim (sportprogramma voor kinderen), een parkeerplaats, een ijsbaan ter viering van het vijfjarig bestaan van het wijkcentrum en uitbreiding van een bestaande boerderij met een volière.

1 december 2008 De Diamant is geopend. Een woongebouw met 24 woonruimtes voor 4 woongroepen ouderen met geheugen-problemen.

33


6 Wonen en zorg

De Confiance Dit gebouw heeft 59 huurwoningen, 63 koopwoningen en 6 bedrijfsruimten. Hiervan zijn 14 sociale huurappartementen, 21 vrije sector huurappartementen, 37 koopappartementen en 24 patio koopwoningen. Ook zijn er 3 bedrijfsruimten verhuurd aan zorggerelateerde bedrijven zoals een podotherapeut, mondhygiënist, psycho/fysiotherapeut, en een orthopedagogisch centrum. Een gedeelte van het gebouw verhuren wij aan NOVO.NOVO is een stichting die mensen begeleidt met een verstandelijke of lichamelijke beperking. Zij hebben in het atrium een restaurant, bibliotheek en een Steun- en informatie punt voor ouderen (STIP) gemaakt.

34


Wat Wonen en zorg 15 appartementen

Waar

Wijk

Omschrijving

Beijum

Vanuit een centrale hulppost verleent Fokus assistentie aan mensen met een ernstige lichamelijke handicap. Dignis begeleidt mensen met geheugenproblemen NOVO begeleidt mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking

24 appartementen

De Diamant

Vinkhuizen

32 appartementen

De Confiance

Corpus den Hoorn

Seniorenwoningen 97 appartementen 40 appartementen 51 appartementen 14 appartementen 47 appartementen 52 appartementen

Berberistoren De Dilgt De Witte Vlier Franciscuscentrum Het Hoogtepunt

60 appartementen 88 appartementen

Bernlef Ebbingepoort

48 appartementen

Landsteinerlaan

49 appartementen 204 appartementen 63 appartementen

Sportlaan Plutolaan Maartenshof

Corpus den Hoorn Hoornse Meer Paddepoel Hoornse Meer

Maartenshof

Hoornse Meer

Zorgcentrum

Avondlicht De Cirkel

Haren Haren

Zorgcentrum Zorgcentrum

Bernlef Ebbingepoort

Paddepoel Centrum

Zorgcentrum Zorgcentrum

Haren

Zorgcentrum

Zorgcentrum 213 verpleegplaatsen 154 zorgplaatsen 40 verpleegplaatsen 104 zorgplaatsen 85 zorgplaatsen

Geplande zorgvoorzieningen 31 zorgplaatsen Westerholm

Beijum Selwerd Haren Selwerd Oosterparkwijk SelwerderwijkNoord Paddepoel Centrum

Seniorenwoningen 55+ Seniorenwoningen 55+ Seniorenwoningen 55+ Seniorenwoningen 55+ Seniorenwoningen 55+ Seniorenwoningen 55+ Seniorenwoningen 55+ Seniorenwoningen 55+ en 65+ Seniorenwoningen 55+ Seniorenwoningen 55+ Seniorenwoningen 55+ Seniorenwoningen 65+

Wij werken samen aan “Zorgen voor Morgen”1 In Nederland komen steeds meer ouderen. Zij willen zo lang mogelijk in hun eigen huis blijven wonen. Hoe dit in Groningen georganiseerd kan worden staat in het rapport ‘Zorgen voor Morgen’. Hierin wordt een aantal aandachtspunten genoemd. Deze gaan onder andere over de hoeveelheid geschikte woningen voor ouderen, de beschikbaarheid van voldoende zorg en voorzieningen in de buurt, ruimte voor sport, ontmoeting en creatieve activiteiten. De Gemeente Groningen pakt samen met organisaties voor wonen, welzijn en zorg deze aandachtspunten op. toegankelijke woningen: waarvan verzorgd wonen: aantal zorgplaatsen: aantal zorgcentra:

1815 600 824 5

Samenwerking Lentis en Ypsilon De Huismeesters heeft in 2008 een samenwerkingsovereenkomst getekend met Lentis en Ypsilon. Ypsilon is een landelijke vereniging van familieleden en betrokkenen van schizofrenie of een psychose. Een werkgroep heeft een plan van aanpak gemaakt om de kwalitatieve en kwantitatieve tekorten in de psychische woonzorg te verbeteren. Lectoraat Competentieontwikkeling OGGz Wij doneren € 6.000,- aan de Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGz) om een lectoraat op te zetten voor deskundigheidsbevordering voor hulpverleners. Dit heeft tot doel de leefbaarheid te verbeteren doordat hulpverleners meer regie nemen, in een keten werken en leren overlast aan te pakken wat huisuitzettingen kan voorkomen.

1

Bij het begrip toegankelijke woning hanteren wij de definitie van de gemeente Groningen van de nultredenwoningen: Dit zijn woningen die geschikt zijn voor mensen met lichte functiebeperkingen (bijvoorbeeld met een rollator). Deze woningen voldoen bijvoorbeeld aan de Seniorenscore of de belangrijkste eisen van het Woonkeurlabel en hebben de basisfuncties (woonkamer, keuken, douche, wc en minimaal 1 slaapkamer) gelijkvloers. Verzorgd wonen zijn zelfstandige woningen in een complex, waarbij de zorg 24 uur per dag op afroep beschikbaar is. Deze woningen liggen bij voorkeur in een woonservicegebied en een zorgunit is in de omgeving of binnen het complex aanwezig.

35


7 Betrekken van huurders en belanghouders Schuttingplan De Hoogte In De Hoogte vervangen wij schuttingen. Hier werken vier langdurig werklozen aan mee. Zij kunnen doorstromen naar de aannemer en zo meewerken aan de herstructurering van deze wijk. Twee vliegen in één klap: een nette buurt en mensen terug aan het werk.

36


Huurdersraad Regelmatig overleg Wij betrekken onze huurders bij het beleid dat we maken en het beheer dat we uitvoeren. Dit doen we door regelmatig te overleggen met onze Huurdersraad en Huurdercontactgroepen. Deze samenwerking hebben we vastgelegd in een overeenkomst. Hierin staat over welke onderwerpen de huurdersorganisaties overlegrecht, instemmingsrecht of adviesrecht hebben. Nieuwe overlegwet Per 1 januari 2009 is er een nieuwe overlegwet van kracht. Huurdersorganisaties mogen over meer onderwerpen meepraten. Wij hebben onze samenwerkingsovereenkomst hierop aangepast. De meeste overlegonderwerpen stonden er al in, toegevoegd zijn: herstructurering en leefbaarheid; huisvesting ouderen, gehandicapten, personen die zorg nodig hebben; overeenkomsten servicekosten; hoofdlijn klachtencommissie; prestatieafspraken. Verder zijn de termijnen voor het geven advies aangepast en heeft de Huurdersraad nu ook agenderingsrecht. Vergoeding Zowel de Huurdersraad als de Huurderscontactgroepen krijgen een vergoeding. In 2008 hebben wij € 25.500,- bijgedragen aan bewonersondersteuning. Website Onze Huurdersraad heeft ook een eigen website: www. huurdersraaddehuismeesters.nl. Hierop staan onder andere de aangesloten huurdersorganisties, nieuws en het vergaderrooster.

stad aangaan zoals woonruimteverdeling, het Nieuw Lokaal Akkoord en het Sociaal Plan Wijkvernieuwing. Besproken onderwerpen In 2008 hebben wij onder meer de volgende onderwerpen met de Huurdersraad besproken: Onderwerp Status Jaarverslag 2007 Overleg Begroting 2008 Overleg Huurbeleid 2008 Gekwalificeerd advies Nieuw Lokaal Akkoord en Sociaal Plan Overleg Wijkvernieuwing en projecten Overleg Strategisch voorraadbeleid Overleg Klanttevredenheidsonderzoek Overleg Energiebeleid Overleg Automatisering onderhoudsdienst Overleg Leefbaarheid en buurtactiviteiten Overleg Verhuiskostenvergoeding Overleg Ondernemingsplan Overleg Voordracht RvC-lid Overleg * De Huismeesters heeft haar Algemene Huurvoorwaarden aangepast en na goedkeuring door de Huurdersraad op 3 maart 2008 vastgesteld. Aangesloten groepen Eind 2008 waren de volgende Huurderscontactgroepen (HCG) aangesloten bij de Huurdersraad. Wijk Beijum

Themabijeenkomst In de vergadering van oktober behandelt de Huurdersraad elk jaar een thema. In 2008 ging het thema over het energiebeleid van De Huismeesters en energiebesparing. Hiervoor had de Huurdersraad gastsprekers uitgenodigd.

De Wijert/Corpus den Hoorn Paddepoel

Relatiedag Elk jaar organiseert De Huismeesters een relatiedag voor alle leden van de Huurdersraad en Huurderscontactgroepen. In 2008 was het thema “Mooi Blijven Wonen”. Onze Krachtwijken De Hoogte en Korrewegwijk. We hebben een presentatie gegeven in het speeltuingebouw in De Hoogte.

Centrum Selwerd

Huurdersplatform Groningen Er is ook een stedelijke huurdersvertegenwoordiging, het “Huurdersplatform Groningen”. Dit is een samenwerkingsverband tussen corporaties en huurdersverenigingen. Het Huurdersplatform bundelt de belangen van die zaken die alle huurders in de

Oosterpark

Vinkhuizen Haren Tuinwijk De Hoogte en Selwerderwijk

Huurderscontactgroep HCG Huis & Heerd HCG Froukemaheerdcomité HCG Huismeesters De Wijert/Corpus den Hoorn HCG Venusflat HCG BNC (Bischop Niermann Centrum) HCG F.F.J. (Fokker- Faille- en Jansenstraat) HCG Franciscuscentrum HCG Ebbingepoort HCG Berberistoren HCG Vogelbuurt HCG Buurt 6 HCG De Dilgt HCG Tuinwijk HCG De Hoogte/Selwerderwijk

37


Klantenpanel

Wat moet verbeterd worden om u beter te voelen in uw wijk?

Nieuw op onze website is ons Huismeesterspanel. Dit is een digitaal platform waarop wij onze huurders vragen naar hun mening. Drie keer per jaar zetten wij een nieuwe vragenlijst erop en koppelen de resultaten terug naar de deelnemers en het managementteam. In januari 2009 hebben wij de eerste peiling gehouden en bewoners gevraagd naar de kwaliteit van hun woning en woonomgeving. Maar liefst 353 huurders en geïnteresseerden hebben meegedaan. De resultaten van het eerste Huismeesterspanel-onderzoek :

Uw huurwoning 7,2 Uw woonomgeving 6,6 De Huismeesters 7,3 Uw woonlasten 6,6 (totaal van huur en stookkosten)

Meten is weten De Huismeesters heeft klanttevredenheid hoog in het vaandel staan. Het meten van onze klanttevredenheid is dan ook een belangrijk onderdeel van ons kwaliteitsysteem. Eén keer in de drie jaar doen we een groot onderzoek onder alle huurders, de volgende weer in 2010. Daarnaast sturen we elke maand kaartjes naar onze nieuwe huurders en huurders waarbij we onderhoud hebben uitgevoerd. Op deze kaartjes kunnen huurders met een rapportcijfer aangeven hoe tevreden ze zijn over de kwaliteit en de snelheid van onze dienstverlening en onze telefonische bereikbaarheid. De nieuwe huurders vragen we ook of ze tevreden zijn met hun nieuwe woning. In ons kwaliteitsysteem hebben wij de norm opgenomen dat wij minimaal een 7,5 en minder dan 10% onvoldoendes willen halen.

een gezellige en veilige buurt hogere kwaliteit van mijn woning lagere woonlasten

Welke aspecten wilt u in uw woning verbeteren? Isolatie voor geluid Isolatie voor warmte Badkamer

Wat is voor u van toepassing? Ik ben tevreden met de buurt waar ik woon Mijn vrienden, kennissen of familie vinden mijn buurt leuk Ik voel me verbonden met de buren Ik voel me verbonden met mijn buurt/wijk Ik voel me verbonden met de stad Groningen

94% 85% 82% 79% 69% 68% 65% 54%

Klanttevredenheid

Wat is voor u het meest belangrijk?

1. 2. 3.

Netheid Veiligheid Aandacht voor probleemgezinnen (o.a. overlastgevers) Samenwerken/participatie (samen zaken aanpakken) Gezelligheid (activiteiten, buurtetentjes) Activiteiten voor jongeren Voorzieningen in de buurt Seniorenvoorzieningen

Hoewel dit niet helemaal representatief is, sterken deze uitkomsten ons in onze nieuwe koers. De Huismeesters zet zich de komende jaren in op goede buurten, goed bezit, lage woonlasten en verantwoording.

Rapportcijfers

1. 2. 3.

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

58% 40% 33% 41% 89%

Resultaten klanttevredenheidskaartjes Van de 1616 verzonden kaartjes zijn 321 teruggestuurd, een respons van 20%. De gemiddelde rapportcijfers zijn voor planmatig onderhoud een 7.3, voor de oplevering een 7,3 en voor de reparatieverzoeken een 7.7. De eerste twee scoren dus iets onder de norm. Daarom hebben we de afspraken rondom planmatig onderhoud aangescherpt. Het opleveren van de woning gebeurt vanaf 2009 door een medewerker die samen met de nieuwe huurder de woning doorloopt. Verder worden materialen eerder besteld, al bij de inspectie van de woning. Hiermee hopen de klanttevredenheid weer te laten stijgen.

38


Klachten Veel waarde Wij hechten veel waarde aan de klachten die wij van onze huurders ontvangen. Wij willen ze zo snel en goed mogelijk afhandelen. Daarnaast vinden we dat klachten belangrijke informatie voor ons bevatten en willen we er van leren. Dit doen we door bijvoorbeeld onze dienstverlening aan te passen. Huurders kunnen op verschillende manieren een klacht indienen. Via een formulier op onze website, telefonisch of schriftelijk via een klachtenformulier. Alle meldingen worden geregistreerd in ons Klantinformatiesysteem. Deze klachten gaan altijd rechtstreeks naar de managers die de afhandeling bewaken. Het aantal klachten wordt per kwartaal aan het managementteam gerapporteerd en jaarlijks maken wij een uitgebreide klachtenanalyse. Klachten zijn afgenomen In 2008 hebben wij 48 klachten over onze dienstverlening gekregen, tegenover 71 in 2007. Hiervan heeft 70% heeft binnen vier dagen een ontvangstbevestiging gekregen en 65% is binnen 21 dagen afgehandeld. Ook hier zijn de afspraken aangescherpt. Als we er samen niet uitkomen Het kan natuurlijk gebeuren dat een huurder niet tevreden is over de afhandeling van de klacht. Huurders kunnen dan een beroep doen op speciaal ingestelde commissies. Klachten die via deze commissies binnenkomen worden schriftelijk beantwoord aan de commissie en aan de huurder. De Klachtencommissie Gezamenlijke Corporaties Groningen is een onafhankelijke commissie ingesteld door de corporaties in Groningen en behandelt klachten over dienstverlening, woningtoewijzingen en urgentieverlening. Het reglement en de samenstelling van deze commissie is op te vragen bij De Huismeesters. De Geschillencommissie Wijkvernieuwing behandelt klachten over zaken die geregeld zijn in het Sociaal Plan, bijvoorbeeld verhuiskostenvergoeding.

Aantal 2

0

Resultaat Bij één klacht zijn wij in het gelijk gesteld, bij de andere de huurder. Dit betrof een fout in Woningnet. Wij hebben de huurder een vergelijkbare woning aangeboden.

Samenwerking met belanghouders Hoe

Wat

Met wie

Convenant van het Noorden

Intentieafspraken over woningbouwproductie en financiën

50 corporaties in het noorden

Wonen en Zorg Groningen-Assen

Convenant tussen voor het uitvoeren van pilot-projecten op het gebied van wonen en zorg.

Provincies Gemeenten Zorg- en welzijnsinstellingen Corporaties

Nieuw Lokaal Akkoord

Overleg over onze prestatieafspraken uit het Nieuw Lokaal Akkoord.

Gemeente Groninger Corporaties

Maatschappelijk opdrachtgeverschap

Manifest voor werkgelegenheid voor instromers en zij-instromers (stageplaatsen, leerwerkbedrijven, praktijkopleidingen en reintegratietrajecten).

ROC' s Bouwbedrijven Noordelijke corporaties

Intense Laagbouw

Woningbouwcampagne van de Gemeente Groningen om grondgebonden woningen te bouwen met een zo groot mogelijke dichtheid voor een compacte stad.

Gemeente Groningen Groninger Corporaties

Sociaal Plan Wijkvernieuwing 1999

Afspraken over informatievoorziening, wijkbeheer, begeleiding en verhuiskostenvergoeding bij wijkvernieuwing.

Huurders Gemeente Groningen Groninger Corporaties

Armoedepact Groningen 2007

Afspraken tussen instellingen om armoede tegen te gaan.

Welzijnsinstellingen Gemeente Groninger Corporaties

-

39


Schuldhulpverlening

Afspraken en procedures om huisuitzettingen te voorkomen.

Groningse Kredietbank Groninger Corporaties

Aanpak thuisteelt hennep

Overeenkomst om gezamenlijk de thuisteelt van hennep aan te pakken.

Gemeente Groningen en Haren Politie Openbaar Ministerie Arrondissement Essent en Corporaties

FSC-convenant 2006

Wij gebruiken in nieuwbouw- en renovatieprojecten en voor papier FSC-hout.

Forest Stewardship Council (FSC)

Meerstad

Wij hebben principeafspraken gemaakt over de ontwikkeling van de nieuwe wijk Meerstad.

Corporaties Lefier, Woonstade en Stichting Woningbouw Slochteren Nijestee

Netwerken en overleg Overleg

Doel

Met wie

Overleg Directeuren Woningcorporaties Drenthe en Groningen (ODW)

Samenwerking in de regio Groningen-Assen.

Directeuren Woningcorporaties Drenthe en Groningen

Bestuurlijk overleg en directeurenoverleg

Overleg over de realisatie van prestatieafspraken en stedelijke problematiek.

Gemeente en corporaties

Beleidsgroep Woonruimteverdeling

Monitoring werking woonruimteverdeelsysteem.

Corporaties

Wijkteams, Heel de Buurt, Klankbordgroep

Uitvoering afspraken uit het Nieuw Lokaal Akkoord in de wijken.

Bewoners Sociale instellingen Corporaties

Zorgen voor Morgen

Overleg over de nota over seniorenbeleid Zorgen voor Morgen.

Gemeente Zorginstellingen Corporaties

Werkgroep exgedetineerden

Stadsbrede werkgroep met als doelstelling exgedetineerden aan huisvesting te helpen.

Instellingen Corporaties

Werkgroep kwetsbare personen

Alle kwetsbaren aan huisvesting helpen en begeleiden.

Selectiecommissie Instellingen Corporaties

Begeleidingscommissie bureau Woonkans

Bureau Woonkans.

Gemeente Bureau Woonkans Corporaties

Werkgroep huisvesting Pardonisten

Huisvesten mensen die vallen onder Generaal Pardon Regeling.

Corporaties

Beleidscommissie Regionaal Kompas

Gericht op huisvesten provincie breed daken thuislozen.

Gemeente Instellingen Corporaties

Beleidsgroep Dignis/Lentis, Ypsilon en corporaties;

Gericht op huisvesten mensen met chronisch psychiatrische aandoening,

Dignis/Lentis Ypsilon Corporaties

Huurdersplatform

Behartigt de belangen van huurders in Groningen.

Huurders Gemeente (wethouder) Corporaties

40


Schouw

Jaarlijks lopen wij door al onze wijken en maken ter plekke afspraken om geconstateerde problemen op te lossen. Dit gaat over alles wat met wijkbeheer te maken heeft zoals groenonderhoud, verlichting, afval en verkeerssituaties.

Huurders Gemeentelijke diensten Corporaties

Breed Overleg

In de gemeentelijke stadsdelen wordt één keer in de zes weken een breed overleg gehouden om te kijken wat er speelt in de wijk en werkzaamheden op elkaar af te stemmen.

Hulpverlening Politie Corporaties.

Leefbaarheidsoverleg

In dit tweemaandelijks overleg wordt elke keer een ander leefbaarheidsthema behandeld.

Huurders, corporaties, buurtbeheer, opbouwwerk, politie en diverse zorgen welzijnsinstellingen

Werkgroep Inbraakpreventie

Doel is om het aantal inbraken terug te brengen.

Stichting Veiligheidszorg Stadsdeelcoördinator

Oud en Nieuw Overleg

Hierin kijken we samen of er aandachtspunten zijn in de wijk en ruimen we losse rommel op zodat er niet gesleept kan worden.

Gemeente Corporaties

Leefbaarheidsfonds WijertWensen

In 2008 is dit fonds opgericht op leefbaarheidsprojecten van bewoners te ondersteunen. De Huismeesters heeft € 7.500,- in dit fonds gestort.

Lefier Nijestee De Huismeesters

41


8 Kwaliteit van ons woningbezit

42


Onderhoud Strategisch voorraadbeleid De Huismeesters heeft in haar strategisch voorraadbeleid vastgelegd hoe we de kwaliteit van ons woningbezit willen waarborgen. Dit actualiseren we ieder jaar. Het strategisch voorraadbeleid is uitgangspunt voor onze beheerplannen. Hierin bepalen wijkteams en onze onderhoudsspecialisten samen met bewonersorganisaties welke onderhoudsmaatregelen moeten gebeuren. Het beheerplan is de basis voor het dagelijks onderhoud.

Badkamer op wielen De badkamers en toiletten zijn opnieuw betegeld en voorzien van nieuw sanitair en mechanische ventilatie. Om de bewoners niet zonder badkamer en toilet te laten zitten, hebben wij speciale “Badkamers op wielen” neergezet.

Planmatig onderhoud Daarnaast besteden wij ieder jaar vele miljoenen euro’s aan planmatig onderhoud om ons woningbezit in goede onderhoudsstaat te houden. Dit is bijvoorbeeld schilderwerk aan de buitenkant of betonrenovatie. Daarnaast krijgt elke woning periodiek een kleine onderhoudsbeurt, de serviceloop. Startservice De Huismeesters voert voor elke nieuwe huurder een startservice uit. De woning wordt dan nagelopen en kleine onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd. De woning krijgt nieuwe sloten, een nieuwe wc-bril, douchekraan en plancet. Bij het tekenen van het huurcontract geven wij een emmer met schoonmaakmiddelen en eventueel een emmer latex mee. Huurders krijgen ook een kortingspas van de Gamma. Kostenoverzicht onderhoud (in miljoenen €) Soort onderhoud 2008 Dagelijks onderhoud 2,5 Planmatig onderhoud (inclusief verbeterslag) 6,3 Totaal 8,8

2007 2,5

2006 2,0

4,8 7,3

4,9 6,9

Leefbaarheid De Huismeesters heeft in 2008 0,9 miljoen euro besteed aan de leefbaarheid van de woonomgeving. Verbeterslag Tot slot wijzen we complexen aan die een extra kwaliteitsimpuls nodig hebben; een verbeterslag. Hiervoor begroten we jaarlijks 2,5 miljoen euro. Het budget van 2008 is besteed aan een renovatie van badkamer en toilet in 99 woningen in Beijum en 145 woningen in Vinkhuizen. Dit kostte in totaal ruim 3 miljoen euro.

Een bewoner in Beijum maakt dankbaar gebruik van de mobiele badkamer, terwijl zijn eigen badkamer gerenoveerd wordt. In 2008 zijn 259 woningen (medisch) aangepast Wij willen onze klant zoveel mogelijk ruimte geven om hun woning naar eigen behoefte aan te passen. Bewoners die in hun woning willen klussen krijgen van ons advies en een kortingspas van de Gamma. Huurders kunnen ook een geriefsverbetering aanvragen, zoals een dakraam of dubbele beglazing. De kosten hiervan worden doorberekend in de huur. In 2008 zijn 108 geriefsverbeteringen aangebracht. Als aanpassing van de woning om medische reden noodzakelijk is kunnen huurders dit aanvragen bij het Centraal Meldpunt Zorg. Dit wordt vergoed door de WVG (Wet Voorzieningen Gehandicapten). In 2008 heeft De Huismeesters voor 151 huurders een medische aanpassing verzorgd, zoals trapliften of een verhoogd toilet.

43


Automatisering onderhoudsdienst Om reparatieverzoeken van huurders nog sneller en efficiënter af te kunnen handelen hebben wij dit proces geautomatiseerd. Onze medewerkers aan de telefoon kunnen direct een afspraak met een onderhoudsmedewerker inplannen. De onderhoudsmedewerkers werken met handcomputers (PDA) en scannen hiermee ook materiaal, wat weer besteld moet worden. Wij hebben ons magazijn opgeheven en bestellen nu alle materialen bij één leverancier. In 2008 hebben wij dit proces geëvalueerd. Sneller en efficiënter In 2006 was 40% van de reparaties binnen 4 dagen klaar, nu is dat 50%. Het aantal reparatieverzoeken is gelijk gebleven, maar we doen het met minder mensen, 16,9 in 2006 en 15,9 in 2008. Belangrijke les die we geleerd hebben is dat we meer tijd moeten vrijmaken voor de implementatie van zo’n project.

Taartdiagram energielabels woningen 31-12-2008

9%

3%1% 5%

A 32%

21%

C D E F

Bouwen met verantwoord hout De Huismeesters heeft in 2007 een convenant ondertekend met het Forrest Stewardship Council (FSC). Wij gebruiken in nieuwbouw- en renovatieprojecten en voor papier FSC-hout.

Energielabels

B

G

29%

Als huiseigenaar geeft De Huismeesters bij de verhuur, bouw en verkoop vanaf 1 januari 2008 een energielabel bij woningen, bedrijfsruimten en woonzorgcomplexen. Het gaat daarbij zowel om zelfstandige als onzelfstandige woningen. Iedere nieuwe huurder krijgt bij het huurcontract een energielabel waar informatie in staat over het energiegebruik van de woning. Met letters (A – G) en kleuren (groen – rood) wordt de energiezuinigheid van het huis aangegeven. Op het certificaat wordt ook aangegeven welke maatregelen je zou kunnen nemen om de energiezuinigheid te bevorderen.

44


Onderhoudsbus op aardgas De Huismeesters is op allerlei gebieden actief voor energiebesparing. Zo gaan wij milieuvriendelijk bouwen en energiebesparende maatregelen aanbrengen in onze woningen. Maar ook in onze eigen organisatie kijken we naar duurzame oplossingen. Zo is nu een proef gestart met het rijden op aardgas. Wij hebben één onderhoudsbus gekocht die rijdt op aardgas. Niet alleen zijn de motoren van een gasbus stiller, ze zijn ook schoon en stoten dus minder fijnstof uit. Na een jaar gaan we kijken of we deze proef gaan uitbreiden of dat wij kiezen voor andere manieren van milieuvriendelijk rijden.

17 december 2008 Wethouder Jannie Visscher van Milieu overhandigt de sleutel aan een trotse medewerker van De Huismeesters.

Projecten Projecten tot en met 2012 De Hoogte Herstructurering De Hoogte Cortinghborg Indische buurt O.Q. van Swinderenschool Tuinwijk Herstructurering Tuinwijk Corpus den Hoorn Martinihotel Vinkhuizen Prisma Eelderzoom Centrum Lage der A 2 W.A. Scholtenstraat 2-1 Meeuspand, Oude Boteringestraat 73-75 St Walburgstraat 9 Hoornse Diep 72 Haren Woontorens Dilgtweg 3 Westerholm, Irenelaan 1 Nicolaasschool, Beatrixlaan 1 Beijum Boerderij Beijumerweg 19 Paddepoel Plutolaan 541 TOTAAL

huur

koop

379

55

2012

120

126

2013

6 210

bedrijf

zorgplek

4

klaar

2009

35

2011

21

2012

52

1050m2

2010 nnb

12 9 12

1 1 1

2009 2009 2010

8 25

1 4

2009 2010

28

20 32 15

560 m2 1

31

990 m2 33 701

2009 nnb nnb

2009 2009

256

31

nnb= nog niet bekend

45


Opgeleverd in 2008 Corpus den Hoorn De Confiance, Laan van de Vrijheid Hoornse Meer Maartenshof, Schaaksport 100-103 Vinkhuizen De Diamant, Arduinlaan 2 Eelderzoom De Hoogte Noorderstation TOTAAL

huur

koop

bedrijf

59

63

6

63

4

zorgplek

2008

213

2009

24

2009 2008

34

122

97

2 12

gepland

2008 237

Meer opgeleverd dan gepland In 2008 hebben wij maar liefst vijf projecten opgeleverd. Twee projecten zijn eerder opgeleverd dan gepland. Dit zijn de 24 zorgplaatsen de Diamant in Vinkhuizen en het verpleeg- en verzorgingshuis Maartenshof in Hoornse Meer met 213 verpleegplaatsen, vier bedrijfsruimten en 63 huurwoningen. Bij Maartenshof wordt in 2009 de buitenruimte ingericht. Op 20 april wordt het gebouw feestelijk geopend. Bij het project Eelderzoom zijn de eerste twee fases afgerond, dit zijn 34 koopwoningen. Voor de resterende 28 wordt een nieuw plan gemaakt. Planning schuift op Bij drie projecten die we verwachtten in 2009 op te leveren is de planning vooruit geschoven naar 2010. Dit zijn de projecten Meeuspand, Hoornse Diep en Plutolaan.

46


9

Lentekriebels 2008- schoonmaakactie door Gemeente Groningen, ondersteund door de Politie, buurtconciërges, opbouwwerkers van Stiel en de corporaties. Bewoners aan de Froukemaheerd

Organisatie

Ver van Tuinamateurs Vinkhuizen

Bron: www.gemeentegroningen.nl

47


Organogram

Huurders

Huurders organisaties

Klantenpunt

Financiële Zaken

Wonen

Wonen

Beleid en

en

MidZuid

MidWest

Personeel

Informatisering

Directeur / Bestuurder

Huurdersraad

Raad van Commissarissen

48


Organisatiestructuur De Huismeesters is een platte, flexibele en klantgerichte organisatie met 101 werknemers (93,1 formatieplaatsen). De structuur is afgestemd op optimale dienstverlening aan de huurders. De Huismeesters heeft één managementlaag. Het managementteam wordt gevormd door de directeur en de managers Wonen, Klantenpunt, Beleid & Personeel en Financiële Zaken & Informatisering. Woonteams De Huismeesters heeft twee woonteams; Midzuid en Midwest. Elk woonteam kent twee wijkteams. In een wijkteam zitten medewerkers wonen, verhuur, sociale wijkontwikkeling, opzichters, onderhoudsmedewerkers en buurtbeheerders. Huurders hebben bij ons vaste contactpersonen. Nieuwe functie: medewerker sociale wijkontwikkeling Om meer invulling te geven aan onze sociale rol in de wijken hebben wij een nieuwe functie opgezet: medewerker sociale wijkontwikkeling. Deze medewerker is verantwoordelijk voor advies over en realisatie van sociale (wijkvernieuwing)projecten en voor het opstellen van wijken complexvisies. Na een interne werving hebben wij twee medewerkers wonen laten doorstromen. Scheiding wonen en verhuur Naast deze ontwikkeling was er behoefte om het belangrijke primaire proces verhuur los te koppelen. Daarom is er onderscheid gemaakt in medewerkers wonen en medewerkers verhuur. De medewerkers wonen zorgen voor het beheer van onze wijken. Zij hebben een relatie met de huurders, pakken overlast aan en zorgen voor de fysieke wijkvernieuwing. De medewerkers verhuur bieden vrijgekomen woningen aan en sluiten huurcontracten af. Onderhoud De manager Wonen Midzuid is daarnaast verantwoordelijk voor beleidsontwikkeling en uitvoering van planmatig en dagelijks onderhoud, woningaanpassingen en geriefsverbeteringen en het beheer van technische installaties. Projecten en Housing Office De manager van het Wonen Midwest geeft ook leiding aan het cluster projectontwikkeling en het Housing Office. De Huismeesters levert de werkorganisatie voor het Housing Office. Het Housing Office bemiddelt voor buitenlandse studenten van de Rijksuniversiteit en Hanzehogeschool in woonruimte op de particuliere kamermarkt in Groningen en beheert 12 internationale studentenhuizen met 800 bedden. Klantenpunt De afdeling Klantenpunt is verantwoordelijk voor het afhandelen van klantcontacten. Zij beantwoordt 80% van de vragen die per e-mail, bezoek, post of telefoon binnenkomen.

Financiële Zaken en Informatisering Daarnaast is er een afdeling Financiële Zaken & Informatisering. Zij zorgen voor de financiële administratie, de managementrapportage, de begroting en jaarrekening. Verder is hier ook automatisering, projectbewaking en salarisadministratie ondergebracht. Nieuwe afdeling Beleid en Personeel In 2008 zijn de afdelingen Beleidsondersteuning en Personeel & Organisatie samengevoegd. Dit om deze taken meer vorm en structuur te geven. Deze afdeling zorgt voor de personeelsadministratie, werving en opleiding. Verder wordt nieuw beleid ontwikkeld en het strategisch voorraadbeheer en communicatie verzorgd. De functie van adviseur P&O is uitgebreid tot manager van deze nieuwe afdeling Beleid en Personeel. Deze functionarissen vallen niet meer rechtstreeks onder de directeur waardoor hij meer op afstand kan sturen.

Personeel Ondernemingsraad (OR) De OR bestond in 2008 uit 4 personen. Zij hebben, naast hun eigen overleg, iedere maand overleg met de directie. Veilig, plezierig en gezond werken Onze medewerkers zijn degenen die uiteindelijk het werk doen en daarmee de kwaliteit van De Huismeesters neerzetten. Wij zorgen daarom voor een werkomgeving waarin iedereen plezierig, veilig en gezond kan werken. Medewerkers krijgen verantwoordelijkheid voor de dingen die ze doen. Ontwikkelen vaardigheden Wij besteden veel aandacht aan opleidingen gericht op het verwerven van vakkennis of het ontwikkelen van persoonlijke vaardigheden. Onze opzichters en onderhoudsmedewerkers zijn VCAgecertificeerd. Dit is een opleiding voor veilig werken. Daarnaast heeft een aantal medewerkers een certificaat voor het werken met asbest en het Keurmerk Veilig Wonen. Jaarlijks stellen we een opleidingsplan op om de kennis en vaardigheden van onze medewerkers te waarborgen. In 2008 hebben we € 85.000,- aan opleiding en training uitgegeven. Bedrijfscode en Agressieprotocol Alle medewerkers met klantcontacten en alle managers volgden een vaardigheidstraining ‘omgaan met sociale veiligheid’. Daarmee hopen we grensoverschrijdend gedrag te voorkomen en het gevoel van veiligheid voor medewerkers en klanten te vergroten. De daarin gemaakte afspraken zijn vastgelegd in een protocol agressie. Wij hebben in een bedrijfscode afgesproken hoe we met klanten, met elkaar en met onze leveranciers omgaan.

49


Wet Bescherming Persoonsgegevens Bij De Huismeesters werken we met persoonsgegevens van klanten en personeelsleden. Met het registreren van alle klantinformatie en –contacten kunnen we onze dienstverlening aan de klant optimaliseren. Zaak is wel dat we zorgvuldig met de gegevens omgaan en dat we voldoen aan de eisen die de Wet Bescherming Persoonsgegeven stelt. Ons privacyreglement is beschikbaar op onze website. Leerlingwerkplaats Wij bieden altijd diverse stageplaatsen en reintegratiewerkplekken. Daarnaast zijn wij een leerling-werkplaats en bieden wij winterschilderwerk.

In 2008 is al besloten tot een uitbreiding van de formatie met 44 uur, waardoor twee buurtbeheerders die via Werkprojecten in dienst waren een contract kregen. In 2009 komt hier nog 1,9 FTE bij. Competenties In het kader van het nieuwe ondernemingsplan gaan we competenties die onze nieuwe ambities ondersteunen benoemen en ontwikkelen. Verder gaan we een risico-inventarisatie en evaluatie (RI&E) en een medewerkerstevredenheidsonderzoek uitvoeren.

Werving en selectie Wij maken bij de selectie van kandidaten gebruik van intelligentie- en persoonlijkheidstesten. We hopen daarmee een extra instrument in handen te hebben om de juiste kandidaat te kiezen. We bedoelen hiermee dat de nieuwe medewerker geschikt is voor zijn functie en bijdraagt aan de gewenste cultuur: de klant centraal, taakgericht, ondernemend, energiek en betrouwbaar. Stoelmassage en bedrijfsfitness De secundaire arbeidsvoorwaarden zijn gericht op het verhogen van het welzijn van medewerkers. Zo kunnen medewerkers iedere twee weken gebruik maken van een stoelmassage en is er de mogelijkheid tot bedrijfsfitness. Ziekteverzuim en verlof Ons netto verzuimpercentage over 2008 is 4,6%. Vergeleken met het jaar 2007 is dit een daling van bijna 50%. Daarmee zitten we onder onze norm van 6%. We doen al het mogelijke om te voorkomen dat medewerkers langdurig uitvallen door regelmatig contact te hebben en hen te stimuleren regelmatig langs te komen. Om ons verzuimbeleid nieuw leven in te blazen hebben wij een nieuwe arbodienst geselecteerd. Verzuimpercentage Meldingsfrequentie

Referentie 5% 1,2 – 1,4

2008 4,6% 1,5

2007 8% 1,8

2006 5% 1,6

2005 7% 1,5

Vooruitblik Het komende jaar gaan we meer inhoud geven aan buurtbeheer. We trekken daarvoor buurtbeheerders aan en bieden hen een scholingsprogramma met ondermeer aandacht voor versterken sociale vaardigheden. Ons huidige buurtbeheer krijgt meer nadruk op de sociale functie als brug tussen corporatie en huurders. Uit onderzoek van Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) blijkt dat buurtbeheer een belangrijke factor is voor leefbare wijken.

50


Besturing Bestuurder Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie. Bij De Huismeesters wordt het bestuur gevormd door de directeur, de heer P.K. Hillenga. Hij is verantwoordelijk voor: • de realisatie van de doelstellingen, de strategie en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling, • de naleving van alle relevante weten regelgeving, • het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie, • en voor de financiering van de corporatie. Doelstellingen en realisatie Onze missie en doelstellingen zijn vastgelegd in ons Ondernemingsplan 2006-2010. Op basis hiervan is een actieplan gemaakt met activiteiten om onze doelstellingen uit te voeren. De doelstellingen worden doorvertaald in de afdelings- en beheerplannen en doorgerekend in de begroting. Of we ook doen wat we zeggen bewaken we in rapportages en meten we in audits. Zo kunnen we bijsturen en leren. Klaar Gestart of in voorbereiding Nog niet klaar 1 De Huismeesters bouwt A We bouwen (sociale) huur- en koopwoningen in Groningen en Haren. B Projecten passen in een gebiedsgerichte ontwikkeling (woonzorgcomplexen, bedrijfsruimte welzijnsinstellingen, groepswoningen). C We voeren een actief acquisitiebeleid D We maken een milieubeleidsplan (hier zien we vanaf, wij willen toewerken naar woonlastenbeleid) 2 De Huismeesters werkt in leefbare en aantrekkelijke wijken A Visie ten aanzien van de leefbaarheid, strategische beheerplannen B ‘hoofdaannemer voor de leefbaarheid in de buurt’ C We bevorderen de veiligheid en gezondheid in en rondom het huis 3 De Huismeesters beheert vastgoed met een uitstekende kwaliteit A We verbeteren de opleveringskwaliteit van onze woningen. B We streven naar variatie in woningtype en huurprijs passend bij de te huisvesten doelgroepen. C We willen de woningen zo energiezuinig en veilig mogelijk maken en voorzien ze waar mogelijk van een energielabel en een Keurmerk Veilig Wonen label. D Samenvoegen van woningen, vergroten het aantal woningen dat toegankelijk en geschikt is voor ouderen, verbeteren geluidsisolatie, woningen aanpassen aan de woontechnische eisen van deze tijd. 4 De Huismeesters levert aantoonbaar maatschappelijke prestaties A Maatschappelijke effecten meten

B Systeem van interne risicobeheersing en –controle, vernieuwing kwaliteitsysteem, verbetering managementrapportages. C Opzetten ‘belanghouderspanel’ D Internetpagina verbeteren en interactief maken. E Versterken de beheerplannen als plek om plannen voor buurten en complexen vast te leggen en te bespreken met bewoners. F We meten structureel de klanttevredenheid door middel van enquêtes en klantenpanels.

Ondersteunende doelstellingen 1 We werken samen We coördineren en stemmen af met Gemeente, andere corporaties, bewoners, welzijnsinstellingen en woonzorginstellingen. Prestatieafspraken corporaties uit de regio Assen - Groningen om een goede volkshuisvesting in de regio te borgen. 2 We blijven de dienstverlening en efficiency verbeteren Serviceniveau verbeteren 3 We versterken ons imago We zetten ons neer als ambitieuze projectontwikkelaar en betrouwbare samenwerkingspartner, we brengen kleine maar betekenisvolle projecten naar buiten en we versterken ons imago. 4 We zijn een lerende organisatie We nemen projecten specialisten aan We bestendigen en vergroten onze vakkennis

Verbeteringen In 2008 hebben we gewerkt aan een aantal verbetertrajecten. Onze missie, visie en strategische doelen hebben wij vastgelegd in ons nieuwe ondernemingsplan. Hierbij maken we een ondernemingsboom. Dit betekent dat we bepalen welke effecten we willen bereiken en hoe we die meten. Daarnaast komen de aanvullende acties om onze doelstellingen te realiseren in een actieplan. Wij hebben een nieuwe medewerker managementinformatie aangesteld, die werkt aan het verbeteren van rapportages en een meetinstrument voor onze maatschappelijke prestaties. Verder hebben we gewerkt aan risicomanagement. In 2009 willen we werken aan de integratie van managementinformatie, risicomanagement en een nieuwe vorm van kwaliteitszorg. Kwaliteit van dienstverlening De Huismeesters heeft processen beschreven op het gebied van kwaliteitszorg en Administratieve Organisatie & Interne Controle (AO/IC). Hiermee bewaken we de kwaliteit van onze dienstverlening. Bij onze processen hebben we prestatie-indicatoren en normen vastgelegd. Een prestatie-indicator is bijvoorbeeld het aantal klachten bij de klachtencommissie. Onze norm hierbij is dat dit maximaal twee per jaar mag zijn. Ook zijn per proces risico’s en maatregelen vastgelegd.

51


Audits Wij meten op vier manieren: in interne audits, AO/IC-audits, een directiebeoordeling en een externe audit. 1.

2.

Kwaliteitsaudits Een groep medewerkers is opgeleid tot interne auditor. Zij auditten jaarlijks de processen volgens een vastgestelde planning. De bevindingen worden vastgelegd en besproken met de betrokkenen en de proceseigenaar. De kwaliteitsmanager bewaakt de opvolging van de voorgestelde verbeteringen. Financiële audits Ook de administratieve organisatie en interne controle (AO/IC) kent jaarlijkse audits op autorisatie door bevoegde personen en volledigheid, juistheid en tijdigheid van de informatievastlegging en verstrekking. De uitkomsten worden met de betrokkenen en de proceseigenaar overlegd. Daarnaast worden de AO/IC audits ook aan de manager Financiële Zaken en Informatisering gerapporteerd, die de uitvoering van de voorgestelde verbeteringen bewaakt.

Schema besturingssysteem De Huismeesters

Act Verbetering doorvoeren

Plan Ondernemingsplan, Actieplan, Begroting, Afdelings- en Beheerplannen

Check RvC- en MT- en operationele rapportages, kwaliteits-, financiële-, en externe audit, directiebeoordeling

Do Uitvoeren werkzaam heden

Ook bij het opstellen van de financiële rapportages worden de nodige controles uitgevoerd. Hier kunnen ook verbeteringen voor procedure uit voortkomen. Het auditten en het opstellen van financiële rapportages is een continue verbeterproces. 3.

Directiebeoordeling Jaarlijks beoordeelt de directeur de werking van het kwaliteitssysteem(directiebeoordeling). De auditrapportages, samen met klachten- en klanttevredenheidsrapportage, de leveranciersbeoordeling en de organisatiedoelstellingen worden één keer per jaar geëvalueerd in het managementteam.

4.

Externe audit Daarnaast vindt een externe audit door een externe controleur plaats waarbij beoordeeld wordt of wij ons ISO-certificaat behouden. Ook in 2008 hebben ons certificaat weer gekregen. Opmerkingen waren dat doelstellingen niet concreet zijn en niet bewaakt worden. Hiervoor hebben we een rapportage gemaakt, die de volgende kwartalen in het Managementteam is besproken. In ons nieuwe ondernemingsplan werken we aan het concreet en meetbaar maken van onze doelen.

52


Risico’s

6.

Risicomanagement In 2008 hebben wij gewerkt aan risicomanagement. Een risico is een onverwachte gebeurtenis met nadelige gevolgen. Deze gebeurtenissen kun je niet voorkomen, maar je kunt wel maatregelen nemen om de nadelige effecten op te vangen. Er is een inventarisatie gemaakt welke risico’s er voor een corporatie zijn. Dit resulteerde in een lijst met zo’n 50 risico’s.

Dienstverlening afhankelijk van derden. Wij besteden veel diensten uit, zoals specialistisch onderhoud. De klanttevredenheid is dan afhankelijk van de betreffende aannemer. Daarom hebben we een leveranciersbeoordeling en zorgen we voor een goed programma van eisen.

7.

Onvoldoende competenties medewerkers. Dienstverlening blijft mensenwerk. Daarom willen we de juiste competenties vragen en blijven ontwikkelen.

8.

Incident leidt tot negatief wijkimago. Negatieve gebeurtenissen worden uitvergroot in de media. Dit is heel vervelend voor de bewoners. Daarom willen we goed sociaal buurtbeheer en positieve zaken naar buiten brengen.

9.

Toegestane huurprijs lager. Deze politieke ontwikkelingen hebben invloed op wat wij in een wijk kunnen besteden. Daarom begroten wij voorzichtig en richten wij ons op de energieprestatie bij renovatie.

Definiëren risico’s Vervolgens kozen we de risico’s die belangrijk zijn voor het realiseren van onze doelstellingen. Risico’s die wij al goed hebben afgedekt vielen af. Hierna bleven 10 risico’s over waarvoor risicokaarten zijn gemaakt. In een risicokaart staan oorzaken van het risico, de gevolgen en in welke procedures maatregelen genomen (moeten) worden om het risico te beheersen. De 10 belangrijkste risico’s voor De Huismeesters 1.

2.

Woningaanbod sluit niet aan op de vraag. Bijvoorbeeld doordat we de markt niet goed kennen of doordat projecten zo lang duren dat de markt verandert. Dit voorkomen we door een actueel strategisch voorraadbeleid op basis van marktonderzoeken en door goede projectplanning. Waardeontwikkeling vastgoed valt tegen. Heel actueel in de huidige recessie. Wij stellen ons hierop in door bij projecten meerdere scenario’s door te rekenen, zoals met verschillende verhoudingen in koop- en huur. Maar ook door de kwaliteit van ons bezit goed te houden.

3.

Stijging van grond- en bouwkosten. Dit geeft vertraging in onze projecten. Hiervoor nemen wij een post op in de projectbegroting en zorgen ervoor steeds goed op de hoogte te zijn van deze markt.

4.

Zorginstellingen zeggen contract op. De vrije markt werking in de zorg en regelgeving maakt het financieel steeds krapper voor deze sector. Dit heeft effect op ons maatschappelijk vastgoed en het voorzieningenniveau in onze wijken. Wij stellen daarom lange-termijn-contracten op.

5.

Dienstenaanbod in de wijk sluit niet aan op de vraag. In onze wijkvisie zetten wij ook sociale maatregelen, zoals bijvoorbeeld een speelplaats. Wij willen voorkomen dat wij met deze diensten de plank misslaan, en iets bedenken wat de buurt niet nodig heeft. Daarom zorgen we ervoor dat we veel met onze bewoners en belanghouders praten.

10. Operationele samenwerking met partners stagneert. Een leefbare wijk kunnen wij alleen niet bereiken. Een goede samenwerking met gemeente en sociale instellingen is essentieel. Daarom zetten wij een gedeelde visie en werkafspraken op papier en heeft de competentie “samenwerking” prioriteit. Bewaken risico’s Hierover wordt één keer per jaar in de directiebeoordeling gerapporteerd aan het managementteam en aan de Raad van Commissarissen. In ons financieel beleidsplan zijn de financiële- en financieringsrisico’s benoemd. Ook hierover wordt periodiek aan de Raad van Commissarissen gerapporteerd. Natuurlijk kan het risicobeheerssysteem niet de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van De Huismeesters worden gerealiseerd, of dat materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende weten regelgeving niet zullen optreden. De activiteiten van De Huismeesters brengen een aantal risico’s met zich mee die buiten de invloedsfeer van de bestuurder liggen.

53


Beoordeling besturing De bestuurder is van oordeel dat de interne risicobeheersing- en controle maatregelen een basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: • Er voldoende inzicht is in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van De Huismeesters worden gerealiseerd. • De Huismeesters zich houdt aan de geldende weten regelgeving. • De interne- en externe (financiële) rapportages van De Huismeesters betrouwbaar zijn. • Geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid.

Naar een nieuw ondernemingsplan Wereld van wonen De wereld van wonen verandert fundamenteel. Kijk naar de rolopvatting, de vennootschapsbelasting en de Krachtwijken. Daarom hebben wij in 2008 een nieuw ondernemingsplan gemaakt voor 2009-2011. Hiermee willen we meer focus leggen en de visie door laten werken in de organisatie. Koers In dit traject hebben wij ons laten adviseren door bureau Atrivé. Zij hebben ons ondersteund in het maken van een analyse van de buitenwereld en de interne analyse. Gezamenlijk hebben we een keuze gemaakt uit de strategische thema’s voor de komende jaar en het uitzetten van een koers. Wij hebben de visie opgehaald van onze belanghouders. Gesproken is met: Belanghouders Huurders Huurdersraad De Huismeesters Nederlandse Woonbond Sociale- en zorginstellingen Stichting MJD (Maatschappelijk Juridische Dienstverlening) Stichting STIEL (opbouwwerk) Vensterschool Beijum Zorggroep Groningen (verpleeg- en verzorgingshuis Maartenshof ) Thuiszorg Groningen NOVO (zorg voor lichamelijk- en verstandelijk gehandicapten) Onderwijs Alfa Collega Hanzehogeschool Groningen Gemeente Groningen Wethouder van Ruimtelijke Ordening, Volkshuisvesting en Wijkvernieuwing, Wethouder van Zorg, Ouderen en Milieu

Dienst Ruimtelijke Ordening en Economische Zaken (RO/EZ) Dienst Sociale Zaken en Werk (SOZAWE) Dienst Onderwijs Cultuur Sport Welzijn (OCSW) Projecten KAW architecten Groningse corporaties Lefier Nijestee Patrimonium Aan hun is gevraagd: Wat ziet u als belangrijkste maatschappelijke opgave voor de stad Groningen op het gebied van wonen, zorg en welzijn? Welk beeld heeft u van De Huismeesters? Hoe beoordeelt u de samenwerking/relatie? Wat voor kansen en risico’s ziet u voor De Huismeesters? Uitkomsten Belanghouders zien ons als een degelijke en sociale corporatie, waar bewoners centraal staan. De Huismeesters blijft gewoon en biedt echt veel inspraak. Zij doet mee, maar trekt de kar niet en heeft zich de laatste tijd meer ontwikkeld in projecten. Een uitdaging is het oppakken van het wijkregisseurschap. Medewerkers Deze vragen hebben wij in een ‘spiegelonderzoek’ ook aan onze medewerkers gesteld. Termen die voor De Huismeesters genoemd werden waren open, warm, gemoedelijk en laagdrempelig. Wij kunnen verbeteren in strategische kaders en richting geven en niet teveel tegelijk willen doen. Ook wordt verbetering van de technische kwaliteit van onze woningen genoemd. Nieuwe koers Op basis hiervan kiezen wij voor de koers van buurtcorporatie, wij maken ons sterk voor leefbare wijken en buurten. Wij gaan onze woningen verbeteren en kiezen hierbij voor duurzame oplossingen zodat ook de woonlasten van bewoners omlaag gaan. Eigenlijk willen we blijven doen waar we goed in zijn: dicht bij klant en buurt. Het ondernemingsplan wordt in april 2009 ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Verder werken we het komende jaar het ondernemingsplan uit in concrete doelstellen en activiteiten. Verder zetten we in een ‘ondernemingsboom’ de te bereiken effecten en hoe we dit willen meten. Zo kunnen we nog beter verantwoording afleggen over onze maatschappelijke resultaten.

54


10 Financiën

55


Algemeen Het boekjaar 2008 is ook op financieel gebied een bijzonder jaar geweest. Een jaar dat voor de sector begon met onzekerheid over lastenverzwaringen en eindigde met onzekerheid over de economische ontwikkelingen. Niet alleen sectorbreed worden de gevolgen voelbaar, ook lokaal voor De Huismeesters en niet onbelangrijk, ook onze huurders zullen de gevolgen gaan voelen. Vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2008 zijn woningcorporaties, dus ook De Huismeesters, integraal belastingplichting geworden voor de vennootschapsbelasting. Dit betekent dat wij over al onze activiteiten vennootschapsbelasting verschuldigd zijn. Dus ook over onze maatschappelijk taak als sociaal huisvester. De vaststellingsovereenkomst die de Belastingsdienst met de sector heeft afgesloten is begin 2009 gepubliceerd, maar is wel van toepassing met terugwerkende kracht. Hoewel de vaststellingsovereenkomst op onderdelen nog zal worden uitgewerkt is wel duidelijk dat elke euro die De Huismeesters door de integrale belastingplicht moet afdragen, niet kan worden ingezet voor de lokale volkshuisvesting. Projectsteun Krachtwijken Daarnaast zijn corporaties in 2008 geconfronteerd met de bijzondere projectsteun voor de Krachtwijken. Naar verwachting zal dit voor één jaar gelden aangezien Minister Van der Laan heeft aangegeven de regeling opnieuw te bezien. Voor De Huismeesters heeft de regeling een gunstige uitwerking. Omdat wij woningen hebben in de twee Krachtwijken De Hoogte en Korrewegwijk zijn wij vrijgesteld van heffing en krijgen wij een bijdrage uit het fonds. Hoeveel dit zal zijn is nog niet duidelijk. Wij gaan intussen wel door met de ingezette wijkaanpak. Economische situatie. De Huismeesters merkt eind 2008 nog weinig van de effecten van de teruggang in de economische situatie. Wel houden wij stevig de vinger aan de pols bij de voortgang van projecten. Vooral als een deel hiervan voor de koopsector bestemd is. Maar ook onze reguliere exploitatie en de woonlasten van onze huurders volgen wij. We investeren in het betaalbaar houden van de woonlasten en gaan zo mogelijk tijdig in overleg met huurders om betalingsproblemen te voorkomen.

Jaarresultaat Jaarresultaat 2008 Wij hebben het boekjaar 2008 afgesloten met een positief jaarresultaat van € 16,2 miljoen. Zowel ten opzichte van de begroting als in vergelijking met het boekjaar 2007 een aanmerkelijk hoger resultaat.

Voor een belangrijk deel is het hogere resultaat toe te schrijven aan de posten overige waardeveranderingen en mutatie actuele waarde materiële vaste activa (zie verder). Onderhoud Bij de reguliere exploitatie valt het niveau van de onderhoudslasten op. In 2008 is ingezet op het uitvoeren van een verbeterslag van de sanitaire ruimtes in Beijum en Vinkhuizen. Voor een deel lopen deze projecten nog door in 2009. Ook hebben wij in 2008 als onderdeel van de onderhoudslasten ruim € 0,9 miljoen (2007 € 0,45 miljoen) besteed aan de woonomgeving en leefbaarheid, voortvloeiend uit afspraken binnen het Nieuw Lokaal Akkoord. Rentelasten Onze rentelasten liggen op een gunstig niveau. Continue aandacht voor treasury heeft tot gevolg dat de gemiddelde rentevoet zich gunstig ontwikkeld. Daar komt voor 2008 bij het tijdelijk uitzetten van overtollige middelen wegens het doorschuiven van projecten. Ook het afkopen van twee renteswaps heeft een positief effect gehad op de rentelasten. Bedrijfskosten De Huismeesters besteedt veel aandacht aan het beheersbaar houden van de bedrijfskosten. Al jaren melden wij met gepaste trots het lage niveau van de bedrijfskosten. Ondanks de algemene prijsontwikkeling en de maatschappelijke verwachtingen van corporaties, weten wij door een efficiënte bedrijfsvoering dit niveau vast te houden. Over 2008 is sprake van een stijging naar € 879 (2007 € 822) per verhuureenheid. In deze stijging van bijna 7% zijn ook enkele incidentele lasten opgenomen, bijvoorbeeld de kosten van vervanging en werving van een manager. Kerncijfers In miljoenen euro’s

2008

2007

2006

2005

2004

Huuromzet

35,9

33,3

31,3

31,5

30,5

Bedrijfsresultaat

20,7

5,6

19,3

17,0

24,4

Jaarresultaat

16,2

- 23,2

13,9

10,4

3,8

Weerstandsvermogen

94,6

93,5

100,7

86,7

71,2

Eigen vermogen

87,6

71,4

94,5

80,6

70,4

377,2

344,5

327,0

311,4

302,9

Balanstotaal

56


Financieel beleid Financiële continuïteit Wij willen blijven werken aan de buurten waarin we bezit hebben. Dit realiseren we door onder meer de kwaliteit van ons bezit te verhogen, energiemaatregelen te nemen en de leefbaarheid van de woonomgeving te verbeteren. Veel van de maatregelen leiden maar voor een deel tot een hogere puntenwaardering die wij bij mutatie van een woning kunnen doorberekenen in de huurprijs. Willen wij onze doelstellingen maximaal halen dan zullen wij onrendabel moeten investeren. Financiële continuïteit Dit echter zonder de financiële continuïteit van onze organisatie in gevaar te brengen. In het financieel beleidsplan hebben wij randvoorwaarden vastgelegd die vanuit financieel oogpunt in acht genomen moeten worden bij het realiseren van onze doelstellingen. Zowel het financieel beleidsplan als ons treasurystatuut zullen in 2009 worden geactualiseerd. Doelstellingen Ons weerstandsvermogen moet minimaal 15% bedragen.

2008

Wij willen een A-status corporatie blijven. Onrendabele investeringen moeten gedekt worden uit opbrengsten, bijvoorbeeld uit ontwikkeling van koopwoningen. Wij willen een evenwichtige leningenportefeuille, waarvan het rente risico gelijkmatig gespreid is in de tijd. Ons renterisico mag niet meer bedragen dan 10% van het totaal vreemd vermogen. Wij willen verzekerd blijven van de borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Ook voor de komende jaren hebben wij de financieringsbehoefte al in belangrijke mate afgedekt door het afsluiten van leningen voor ongeveer € 30 miljoen die in 2009 en 2010 worden gestort. Afhankelijk van de voortgang van de projecten zal worden bekeken of dit toereikend is. Bedrijfswaarde Bij de bedrijfswaarde berekening is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: Huur Variabele lasten Dagelijks onderhoud Huurderving Disconteringsvoet Kasstroom

3,0% in 2009 (incl. harmonisatie 0,5%) 2,2% in 2010-2013 en daarna 2,50% 2,8% in 2009 2,0% in 2010-2013 en daarna 2,25% 1% boven inflatie 0,6% 6,0% prenumerando

Bij de vaststelling van de bedrijfswaarde is naast de algemene uitgangspunten zoals genoemd in de waarderingsgrondslagen rekening gehouden met: Algemeen beheer € 879 per verhuureenheid Dagelijks onderhoud € 426 per verhuureenheid Planmatig onderhoud volgens meerjaren-onderhoudsplanning

De Huismeesters streeft in haar beleid naar een situatie waarbij in principe niet structureel liquiditeiten worden aangehouden. We willen risico’s mijden, ondermeer door rentevisie ondergeschikt te maken aan rentemissie. Wij gebruiken geen externe beleggingen om extra rendement te genereren.

Schuldpositie Onze schuldpositie is in 2008 met ruim € 30 miljoen toegenomen. Tegenover de reguliere aflossingen van bijna € 12 miljoen staat een bedrag van € 42 miljoen aan gestorte leningen. De aangetrokken middelen zijn bestemd voor de financiering van projecten. Ultimo 2008 waren de middelen voor een deel nog tijdelijk uitgezet als gevolg van het doorschuiven van projecten naar 2009.

57


Investeringen

Onroerende en roerende zaken in exploitatie bedrijfswaarde 1 januari rentabiliteitswaardecorrectie 1 januari egalisatierekeningen 1 januari Aanpassing beginwaarde i.v.m. nieuwe software bedrijfswaarde 1 januari (kasstromen)

290.804 21.756 394 -1.691 266.963

autonome ontwikkeling

-10.293

voorraadmutaties/ wijziging (des)investeringsbeleid verkoop/ sloop en overige nieuwbouw/ aankoop

3.204 28.511 31.715

Wijkaanpak Wij willen binnen onze financiële mogelijkheden maximaal investeren in onze wijken, ook al moeten wij hierdoor onrendabel investeren. In het boekjaar 2008 zijn wij doorgegaan met investeren, maar ook intern met het doorontwikkelen van plannen voor de komende jaren. 2008

2007

2006

2005

2004

Geriefsverbeteringen

0,5

0,6

0,5

0,4

0,1

Aankoop van onroerend goed en grond

2,6

-

4,3

9,0

2,7

Vervanging installaties

0,7

1,0

1,6

0,5

0,9

21,0

30,7

23,2

4,5

-

Nieuwbouwwoningen – huur Nieuwbouwwoningen – koop

Parameter- en niveauwijzigingen Restwaarde/levensduur en overige huren (niveauwijziging) wijzigingen exploitatiebeleid huren (toekomstige huurverhoging) planmatig onderhoud dagelijks onderhoud algemeen beheer

bedrijfswaarde 31 december (kasstromen) Rentabiliteitswaardecorrectie Egalisatierekeningen bedrijfswaarde 31 december

2.638 6.313 8.951 10.168 -748 -823 -4.126 4.471 301.807 18.584 349 320.740

De toename van de bedrijfswaarde komt voor het grootste deel door aanpassing van de parameter en de niveauwijziging van de huur. Ook een positieve bijdrage hebben de toevoeging van nieuw bezit en het aanpassen van de planning van de herstructureringsplannen van Tuinwijk en De Hoogte. De werkzaamheden in beide wijken zijn inmiddels gestart in 2009. Eerder ingerekende sloopplannen die nog niet voldoende zijn uitgewerkt zijn vervallen. Gezien de restant looptijd van deze complexen is het effect hiervan beperkt.

Totaal

3,5

3,7

7,8

5,1

-

28,3

36,0

37,4

19,5

3,7

Stichtingskosten boven € 200.000,- In 2008 hebben we geen huurwoningen opgeleverd of aangekocht voor meer dan € 200.000. Wel zijn 2 woningen ultimo 2008 in de tijdelijke verhuur genomen die deze grens overschrijden. Deze onverkochte woningen uit het project De Rokade worden bij mutatie alsnog verkocht. Daarnaast gaat naar verwachting ook het in 2009 op te leveren project Prisma met 52 huurappartementen de stichtingskostengrens van € 200.000 te boven. Voor een belangrijk deel veroorzaakt door de inmiddels uitgevoerde herontwikkeling van het project. Wij gaan er echter van uit dat de kosten per woning binnen de in 2009 op te trekken borgingsgrens blijft. Onrendabel 2008 Investeren in de sociale huursector gaat voor ons vanzelfsprekend gepaard met onrendabele investeringen. In het afgesloten boekjaar hebben wij per saldo een positief saldo van bijna € 1,5 miljoen verantwoord op de overige waardeveranderingen. Door voortschrijdend inzicht in projecten maar ook door de gunstige ontwikkelingen bij aanbestedingen is een deel van de in eerdere jaren verantwoorde onrendabele investeringen teruggenomen (*€ 1.000): De Hoogte, herstructurering Prisma, 52 huurapp. en bedrijfsruimte Hoornse Diep (25 huurappartementen) Tuinwijk, herstructurering Overige

-1.036 - 742 665 -603 228

58


Totaal onrendabele investeringen Tot en met het boekjaar 2008 is voor de projecten in ontwikkeling, inclusief de hiervoor genoemde terugname, een bedrag van bijna € 19,7 miljoen ten laste van het eigen vermogen van De Huismeesters gebracht:

Kasstroomoverzicht (in miljoenen euro’s)

De Hoogte (Corthingborg), 120 huurappartementen W.A. Scholtenstraat, 10 studio’s en 1 bedrijfsruimte Plutolaan, herontwikkeling grondgebonden woningen Rivierenhof, 25 huurappartementen Prisma, 52 huurappartementen Lage der Aa, 13 studio’s, 4 studentenkamers, 1 bedrijfsruimte De Hoogte, herstructurering 379 huurwoningen Tuinwijk, herstructurering 210 huurwoningen Dilgtweg, 20 huurwoningen Walburgstraat, 6 huurappartementen en 1 bedrijfsruimte O.Q. Van Swinderenschool, 6 studio’s en 2 bedrijfsruimtes Totaal

- operationele activiteiten

5.075 222 2.033 1.262 3.222 586 3.072 2.712 1.049 173 247 19.653

Prognose

2008

2009

2010

2011

2012

2013

9,5

3,6

10,3

10,6

9,6

10,1

- investeringsactiviteiten

-16,2

-33,1

-48,7

-48,9

-15,6

-13,8

- financieringsactiviteiten

30,0

0,7

39,1

37,4

6,2

3,4

Mutatie geldmiddelen

23,3

-28,8

+0,6

-0,9

+ 0,1

- 0,4

Kasstroom uit:

(= incl. rente)

Corporatie in perspectief Het Centraal Fonds Volkhuisvesting heeft een benchmark ontwikkeld: “Corporatie in perspectief”. Hierin zetten zij de waardering van de corporatie af tegen het landelijke en regionale gemiddelde. Mutatiegraad %

Gezond De prognoses zijn doorgerekend op basis van de resultaten in de jaarrekening 2008. De gehanteerde uitgangspunten zijn daarbij conform de meerjarenbegroting 2009 – 2018, inclusief de op dat moment ingerekende projecten. Op basis van de uitkomsten mogen wij stellen dat wij ook op termijn een gezonde financiële positie houden.

Gemiddelde huurprijs €

De Huismeesters 2006

11,0


344


13,2


342

Referentie 2007

9,0

Referentie 2007

389

Landelijk 2007

9,4

Landelijk 2007

396

Prognose financiële positie (* mln)

2008

2009

2013

2018

Toewijzing doelgroep

Jaarresultaat

16,2

-5,4

-1.6

0,1


-


57,0

Eigen vermogen

87,6

82,2

105,4

102,0


73,2


53,2

Solvabiliteit (%)

23,2

21,7

21,6

21,9

Referentie 2007

73,6

Referentie 2007

34,3

Weerstandsvermogen

94,6

89,2

112,2

102,2

Landelijk 2007

71,4

Landelijk 2007

28,2

Goedkope huurwoningen %

Toegankelijke woning

Jaarlijkse vernieuwing


12,5


-


21,6


3,4

Referentie 2007

28,8

Referentie 2007

1,6

59


Landelijk 2007

27,3

Uitgaven leefbaarheid

Landelijk 2007

1,6

•

Bedrijfslasten


114


762

•


55,4


540

•

Referentie 2007

80,1

Referentie 2007

1.361

Landelijk 2007

76,2

Landelijk 2007

1.249

Woningwaardering

Prijs-kwaliteitsverhouding


114


3,0


114


3,1

Referentie 2007

123

Referentie 2007

3,2

Landelijk 2007

128

Landelijk 2007

3,1

Bijdrage woningmarkt

Volkshuisvestelijk vermogen


-1,1


25,1


1,4


23,2

Referentie 2007

0,4

Referentie 2007

28,2

Landelijk 2007

0,6

Landelijk 2007

31,6

Aand zwakke wijken

Ontwikkeling zwakke wijken


-


-


59,6


47,2

Referentie 2007

64,8

Referentie 2007

67,6

Landelijk 2007

16,3

Landelijk 2007

32,6

Deelnemingen en BV’s De Huismeesters Holding B.V. In 2007 hebben wij een holdingstructuur opgericht waarbinnen drie B.V.’s zijn ondergebracht. Wij zijn 100% aandeelhouder van de holding en indirect van de beide werkmaatschappijen. De doelstellingen zoals vastgelegd in de statuten van de afzonderlijke vennootschappen zijn ongewijzigd gebleven. De structuur valt onder het toezicht van de Raad van Commissarissen van De Huismeesters.

De Huismeesters Holding B.V., maatschappelijk kapitaal € 90.000, gestort € 36.000; De Huismeesters Beheer B.V., maatschappelijk kapitaal € 90.000, gestort € 18.000; De Huismeesters Ontwikkeling B.V., maatschappelijk kapitaal € 90.000, gestort € 18.000.

De directie van De Huismeesters Holding B.V. wordt gevoerd door Stichting De Huismeesters, bij de werkmaatschappijen door De Huismeesters Holding B.V. De nevenstructuur heeft in 2008 geen personeelsleden in dienst gehad. In 2008 zijn geen (nieuwe) activiteiten ontwikkeld binnen de nevenstructuur. Het geconsolideerd jaarresultaat 2008 bedraagt negatief € 4.100, waardoor het geconsolideerd eigen vermogen ultimo 2008 uitkomt op € 28.813. De financiële banden zijn beperkt tot rekening courantverhoudingen. De Huismeesters Ontwikkeling BV heeft een rekening courantverhouding van € 160.000 met Stichting De Huismeesters ten behoeve van de participatie in Vierwaarde B.V., de overige rekening couranten zijn te verwaarlozen. Vierwaarde B.V. Oprichters zijn De Huismeesters Ontwikkeling B.V. (1/3), In Holding B.V. (1/3), Woonstade Ontwikkeling B.V. (1/6) en Stichting Woningbouw Slochteren projectontwikkeling B.V. (1/6). Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000,--, waarvan gestort € 18.000,--. Als directie is benoemd De Huismeesters Ontwikkeling B.V. en In Holding B.V. Op 14 maart 2007 heeft Vierwaarde B.V. i.o. een overeenkomst van koop gesloten met Hanzevast projectrealisatie 4 B.V. voor de verwerving van 641 bouwkavels in Meerstad. In 2008 zijn geen activiteiten ontwikkeld. Voor de financiering van Vierwaarde B.V. heeft De Huismeesters zich borg gesteld tot zekerheid van de verstrekte lening voor een bedrag van maximaal € 4,2 miljoen. In geval van uitwinning zal de bank de borg aanspreken naar rato van zijn aandeel in het aandelenkapitaal van Vierwaarde B.V. PandGarant Wij voeren sinds 1997 het beheer van verschillende Verenigingen van Eigenaren. Door verkoop van woningen aan het Wooninvesteringsfonds, de kwetsbare positie binnen onze organisatie en de hoge uitvoeringskosten hebben wij deze taak in 2008 overgedragen aan PandGarant en hebben wij besloten 133 aandelen te kopen van Nijestee. Wij participeren hiermee vanaf 1 januari 2009 in het aandelenkapitaal van PandGarant.

60


11 Verkorte jaarrekening

De Diamant Een nieuw woongebouw in Vinkhuizen, waarin Lentis begeleid wonen verzorgt voor 24 ouderen met geheugenproblemen.

61


Huur en verhuur

Kengetallen Woningbezit

2008

2007

2006

2005

2004

6.966

6.922

6.910

7.091

7.654

40

60

63

79

80

- garages/parkeervoorzieningen

560

536

488

516

541

- eenheden verzorgingshuizen

570

824

674

674

383

- overige woongelegenheden

605

578

132

88

0

18

13

4

3

3

2

0

0

0

0

8.761

8.933

8.271

8.363

8.661

Aantal verhuureenheden - woningen

- maatschappelijk vastgoed - overige bezit

84

14

44

0

0

Aankoop

0

1

0

0

22

Verkoop

0

7

14

384

38

Sloop

66

0

118

180

0

Overig

26

4

-93

1

0

Totaal

44

12

-181

563

-16

Percentage woningen naar huurklasse 1)

335

313

Mutatiegraad

13%

11%

11%

11%

10%

64%

69%

61%

50%

63%

Huurachterstand in %

1,19%

0,92%

0,98%

1,10%

0,92%

Huurderving

1,38%

1,70%

1,41%

0,85%

0,66%

23.23%

20,71%

28,91%

25,89%

23,25%

Financiële continuïteit Solvabiliteit Liquiditeit

0,29

0,38

0,52

0,68

0,11

Rentabiliteit totaal vermogen

6,87%

- 3,86%

7,14%

6,92%

5,38%

Renteresultaat in % eigen

13,32

16,73

11,36

12,76

7,38

1.580

- 758

1.858

1.911

435

Eigen vermogen per VHE

10.613

8.444

12.076

10.209

8.620

Totale opbrengst per VHE

5.121

5.038

5.746

5.787

5.197

Kapitaallasten per VHE

1.328

3.400

1.366

2.019

1.519

Kosten eigen organisatie per VHE

549

91

345

278

431

Overige bedrijfslasten per VHE

685

1.083

1.607

1.542

599

Renteresultaat per VHE

1.414

1.412

1.372

1.247

637

Bedrijfsresultaat na belasting per

1.489

- 372

1.266

743

1.454

93,1

82,3

89,3

84,0

81,3

VHE

- goedkoop ( < € 348,99)

49,2%

53,1%

56%

59%

55%

- bereikbaar (€ 348,99 – € 535,33)

49,4%

46,5%

41%

37%

43%

1,1%

0,3%

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

0,3%

0,1%

4%

4%

2%

(€ 535,33- € 631,73) (> € 631,73)

Medewerkers Totaal formatieplaatsen Werkelijk aantal personeelsleden Ziekteverzuim Gemiddelde leeftijd medewerkers

Onderhoud Kosten niet-planmatig onderhoud

352

295

256

255

203

Kosten planmatig onderhoud

764

565

626

632

650

1.116

860

882

887

853

Totale kosten per VHE

338

Cash-flow per VHE

Nieuwbouw

- duur boven huurtoeslaggrens

334

vermogen

Wijziging samenstelling woningbezit

- duur onder huurtoeslaggrens

362

Acceptatiegraad

- bedrijfsruimtes

Totaal

Gemiddelde netto huur

101

95

99

91

88

4,6%

7,8%

5,4%

7,2%

5,9%

46

46

45

46

45

1) Vanaf 2008 is de verdeling gebaseerd op de indeling van het CFV, dit betekent dat de eenheden in verzorgingshuizen en overige woongelegenheden buiten beschouwing zijn gelaten. Voor de vergelijkbaarheid zijn de aantallen 2007 gecorrigeerd.

62


Balans Balans per 31 december 2008 (bedragen in duizenden euro’s) Activa

2008

2007

Passiva

2008

2007

87.610

71.361

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie

320.740

290.804

Onroerende zaken in ontwikkeling

9.058

30.734

Onroerende en roerende zaken

2.987

2.818

t.d.v. de exploitatie Financiële vaste activa

Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Latente belastingvordering Overige financiële vaste activa

Totaal vaste activa Vlottende activa

Voorraden Onderhanden projecten

332.785

324.356

1.049

1.193

104

402

2.427

1.161

887

Eigen vermogen

Algemene bedrijfsreserve

Egalisatierekeningen

Egalisatierekening BWS

397

438

Voorzieningen

Jubilea en andere uitkeringen

158

168

6.395

21.538

6.553

21.706

89.949

96.215

168.856

139.542

258.805

235.757

4.663

3.795

Overige voorzieningen

927

4.467

3.683

337.252

328.039

226

265

3.683

2.774

Langlopende schulden

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen

(verkoop) Huurdebiteuren

499

Overheid

358

78

Groepsmaatschappijen

164

679

1.371

1.883

Overige vorderingen Overlopende activa Effecten

304

257

652

2.649

3.596

Diverse crediteuren Belastingen en premies soc. Verz. Overige schulden Overlopende passiva Kredietinstellingen

286

Liquide middelen

33.078

9.820

Totaal vlottende activa

39.922

16.455

377.174

344.494

Totaal generaal

Kortlopende schulden

Totaal generaal

248

891

1.632

1.561

10.277

8.985

6.989

0

23.809

15.232

377.174

344.494

63


Verlies en winstrekening Verlies- en winstrekening over 2008 (bedragen in duizenden euro’s) Bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten

Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Geactiveerde kosten organisatie Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Afschrijving op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen, salarissen en sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten

2008 35.330 3.141 73 773 1.817 1.143 42.277

2007 33.548 3.108 164 3.957 517 1.285 42.579

186

127

- 1.488

16.642

4.181 732 9.220 8.775 21.605

4.120 720 7.201 8.184 36.994

20.672

5.585

2.568

1.989

-8

-

52

85

12.261 -9.649

11.963 - 9.889

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening ná belastingen

11.023 1.266 -4 12.285

- 4.304 1.161 -3 - 3.146

Resultaat ná belastingen vòòr mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Resultaat ná belastingen ná mutatie actuele waarde materiële vaste activa

12.285

- 3.146

3.964

- 20.025

16.249

-23.171

16.249

- 23.171

Bestemming resultaat

Algemene bedrijfsreserve

64


12 Verklaringen

65


Accountantsverklaring De accountantsverklaring is in de geprinte versie van het jaarverslag verkrijgbaar. U kunt deze opvragen bij De Huismeesters via [email protected].

66


Bestuursverklaring Het bestuur van De Huismeesters verklaart dat De Huismeesters in 2008 uitsluitend werkzaam is geweest in het belang van de volkshuisvesting, zoals vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De Huismeesters heeft alle middelen waar zij over beschikt uitsluitend ingezet ten bate van de volkshuisvesting in haar statutair vastgelegde werkgebied; de gemeenten Groningen, Haren, Hoogezand-Sappemeer, Leek, Marum, Slochteren en Zuidhorn. In dit jaarverslag wordt een getrouw beeld gegeven van ons functioneren en het financiële reilen en zeilen in 2008. De Huismeesters is in 2008 geen verbindingen aangegaan met andere rechtspersonen, zoals beschreven in het BBSH. De bestuurder verklaart dat er geen transacties met een tegenstrijdig belang hebben plaatsgevonden in het afgelopen boekjaar. Groningen, voorjaar 2009 P.K. Hillenga directeur/bestuurder

67


13 Bijlagen

68


Colofon Voor wie Met dit jaarverslag willen wij ons verantwoorden. Verantwoorden vinden wij belangrijk omdat wij een transparante maatschappelijke organisatie zijn. Dit jaarverslag is bedoeld voor onze belanghouders. Dit zijn onze huurders, huurdersorganisaties, onze samenwerkingsrelaties en degenen aan wie wij formeel verantwoording afleggen.

Statuten en Algemene Huurvoorwaarden De statuten zijn voor het laatst gewijzigd op 22 september 2008. De Algemene Huurvoorwaarden zijn voor het laatst gewijzigd op 3 maart 2008 en gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel. Branchevereniging De Huismeesters is aangesloten bij branchevereniging Aedes en onderschrijft de Aedescode.

Doel Dit jaarverslag laat zien wat wij gepresteerd hebben in 2008. Het omvat een Volkshuisvestingsverslag zoals bepaald in artikel 26 lid 2 van het BBSH en een Bestuursverslag zoals bepaald in artikel 26 lid 1a van het BBSH, waarop artikel 2:391 BW van toepassing is. Hoe Wij brengen ons jaarverslag uit op onze internetsite. Onze Huurdersraad en Huurderscontactgroepen krijgen een papieren exemplaar. Natuurlijk is een printversie ook op te vragen, dit kan met een mailtje naar [email protected]. Het verslag is in eigen beheer uitgebracht door de afdeling Beleid en Personeel. Vragen over jaarverslag? Heeft u vragen of wilt u een gedrukte versie ontvangen? Mail naar [email protected]. De Huismeesters Friesestraatweg 18 9718 NH Groningen Postbus 546 9700 AM Groningen www.dehuismeesters.nl [email protected] Openingstijden maandag tot en met vrijdag 08:00 tot 17:00 uur telefonisch bereikbaar tot 17:30 uur Kamer van Koophandel Stichting De Huismeesters is ingeschreven in het stichtingenregister onder nummer 012521 en in het handelsregister onder nummer 02028153, beide gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Groningen.

69


Verklarende woordenlijst

Aedes

Brancheorganisatie voor woningcorporaties in Nederland. Zij behartigt de belangen van haar 565 leden.

Heel de Buurt

Een vorm van bewonersoverleg, waarbij bewoners meedenken en initiatieven uitvoeren.

Aedescode

Normen en waarden voor de bedrijfstak van woningcorporaties.

Huismeesterspanel

Een digitaal klantenpanel op de www.dehuismeesters.nl, waaraan huurders mee kunnen en een aantal keer per jaar meedoen aan een onderzoek.

AO/IC

Administratie organisatie en interne controle: regels en afspraken rondom plannen, uitvoeren, controleren en aanpassen.

Huurderscontactgroep

Vereniging van huurders ter behartiging van hun gemeenschappelijke belangen.

Benchmark

Vergelijking van prestaties tussen corporaties onderling.

Huurprijsbeleid

Sleutel voor de verdeling van woonkosten tussen de overheid, verhuurders en bewoners.

BBSH

Besluit Beheer Sociale Huursector: Wettelijk kader/gedragsregels voor woningcorporaties. Dit besluit regelt sinds 1993 de taken van corporaties en het toezicht hierop.

ISO

Het ISO-certificaat is een norm voor een kwaliteitsysteem, wat door een externe auditor getoetst wordt. Er wordt gekeken naar het omgaan met klanten en het blijvend verbeteren van je organisatie.

Bedrijfskosten

Dit zijn kosten zoals personeelskosten, huisvesting en kantoorartikelen.

Krachtwijken

Prioriteitswijken aangewezen vanuit het Ministerie. In Groningen zijn dit Korrewegwijk en De Hoogte.

B-Slim

Een programma voor een gezonde en sportieve leefstijl.

Leefbaarheid

Charter

Verdrag of overeenkomst.

CFV

Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting: houdt toezicht op de financiële continuïteit van corporaties en let hierbij op het ‘minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen’.

Samenspel van aspecten die de kwaliteit van de woonomgeving en de woonsituatie beïnvloeden en daarmee bepalen in hoeverre mensen in een wijk of buurt prettig kunnen wonen.

Liquide middelen

Geldmiddelen die onmiddellijk beschikbaar zijn

Liquiditeit

Mate waarin aan onmiddellijk opeisbare verplichtingen kan worden voldaan.

Convenant

Overeenkomst, beding, bijvoorbeeld afspraak tussen corporaties en zorginstellingen.

Ministerie

Dignis/Lentis

Dignis levert wonen, zorg en behandeling aan ouderen en hun naasten en is in 2008 samengegaan met de Professor Heymansstichting. Zij leveren zorg in twee complexen van De Huismeesters: Bernlef in Paddepoel en de Diamant in Vinkhuizen. Dignis maakt onderdeel uit van Lentis.

Het Ministerie van VROM/WWI: Verkeer, Ruimtelijke Ordening en Milieu/ Wonen, Wijken en Integratie.

MJD

Maatschappelijk Juridische Dienstverlening

Nieuw Lokaal Akkoord

Zie Prestatieafspraken.

Governance Code

Richtlijnen voor toezichthouders

Pilot

Proef project.

Groninger corporaties

Nijestee, Lefier, Woonborg, Patrimonium en De Huismeesters

PKVW

Politie Keurmerk Veilig Wonen. Landelijke eisen- of maatregelenpakketten aan woning om woninginbraken te voorkomen.

70


Prestatieafspraken

Gezamenlijke afspraken tussen partijen over wederzijds te leveren prestaties op een bepaald beleidsterrein, bijvoorbeeld de volkshuisvesting. De afspraken hebben een vrijwillig karakter en worden gemaakt om betere resultaten te boeken.

Urgentie

Mensen in nood kunnen de status Urgent aanvragen en krijgen voorrang op de woningmarkt.

Verzorgingshuis

Intramurale instelling waarin aan vijf of meer 65-plussers huisvesting, gecombineerd met gehele of gedeeltelijke verzorging, wordt geboden.

Rentevoet

Het `percentage per periode`dat in berekeningen waarin de rente een rol speelt, wordt meegenomen

Vennootschapsbelasting

Een belasting op het inkomen van rechtspersonen.

Restant looptijd

Overgebleven levensduur van een complex.

VHE

Verhuureenheid

Regiovisie

In de Regiovisie Assen-Groningen is een plan voor de toekomst van dit gebied op stedenbouwkundig gebied en bevat bouwafspraken.

VROM/WWI

Het Ministerie van Verkeer, Ruimtelijke Ordening en Milieu/ Wonen, Wijken en Integratie.

Sociaal Plan

Afspraken over bewoners die moeten verhuizen door wijkvernieuwing (waaronder de verhuiskostenvergoeding).

VTW

Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties

WSW

Waarborgfonds Sociale Woningbouw: borgt leningen van corporaties op de kapitaalmarkt. in het kader van planmatig onderhouds- en verbeteringsprojecten.

WMO

Wet Maatschappelijke Ondersteuning. In de WMO krijgen gemeenten de taak ervoor te zorgen dat mensen zolang mogelijk zelfstandig kunnen functioneren.

Woonruimteverdeling

Van overheidswege opgestelde en gehanteerde spelregels om ervoor te zorgen dat de woonruimte, waaraan een tekort bestaat, zo rechtvaardig mogelijk wordt verdeeld.

Solvabiliteit

Vermogen om op lange termijn aan de financiële verplichtingen te kunnen voldoen.

STIEL

Stichting die opbouwwerk verzorgt, waaronder coördinatie van vrijwilligerswerk en buurtbemiddeling. De opbouwwerkers van Stiel organiseren samen met buurtbewoners initiatieven rond leefbaarheid, veiligheid, sociale integratie en buurtbeheer.

STIP

Strategisch voorraadbeleid

Steun- en informatiepunt Ouderen, informatieloketten in de wijken waar ouderen terecht kunnen met vragen en doorverwezen worden naar de juiste instantie. Beleid van een woningcorporatie voor de woningvoorraad, waarbij afstemming plaatsvindt op ontwikkelingen van vraag en aanbod. Dit betekent dat richtinggevende uitspraken worden gedaan over de toekomstige woningvoorraad.

Swap

Ruiltransactie, een overeenkomst tussen twee partijen tot het uitwisselen van betalingen gedurende de looptijd van de swap.

Treasury

Geldstroom door huuropbrengsten, uitgaven, rente, aflossingen en nieuwe leningen, beheersen van risico' s en behalen van optimaal rendement via cashmanagement, risicomanagement en vermogensbeheer. Beleid wordt vastgelegd in een statuut.

71


Register A Accountant 6,7,9,10,11,66 Aedes(code) 2,4,6,11,69 B Begroting 9,52,53,56,59 Bedrijfscode 11,49 BV’s 60 Bedrijfswaarde 57,58 Belanghouders Bestuur(der) 9,11,12,51,53,54,67 Bewoners 2,4,10,15,17,18,20 21,22,23,25,26,28,30,31, 33,37,38,40,41,43,47,51,53,54 C Centraal Fonds 59 D Duurzaam(heid) 10,16,17,26, E Energie 2,9,10,14,18,22,26,37,44,45,50,51,53,57 F Financieel beleid 9,53,57 Financiële positie 59 G Gemeente Groningen 28,30,31,35, 39,40,47,54 Geriefsverbetering 43,49,58 Governance Code 6 H Huurders 2,15,36,37,38,39,40,41,43,44,49,50,54,56,69 Huurdersraad 7,8,9,15,48,37,54,69 Huurverhoging 58

K Klanttevredenheid 37,38,51-53 Kwaliteitszorg 38,49,51,52,54 Klokkenluidersregeling 11 Klachten 10,37,39,51,52 Kwetsbare personen 14,40 L Leefbaarheid 2,10,16,17,23,25, 28,30,35,37,41,43,51,56,57,60 M Maatschappelijke prestaties 10,51 Minister(ie)3,51 Missie 3,51 N Nieuw Lokaal Akkoord 2,17,20,25,28,31, 33,37,39,40,56 O Onderhoud 38,41,43,44,45,49, 53,56,57,58,62,64 Ondernemingsplan 2,6,9,11,12,37,50,51,52,54 Ondernemingsraad 9,49 Ontruimingen 15

S Sociaal Plan 25,37,39 Sloop 44,58,62,22 U Uitzettingen 35,40 V Veiligheid 2,17,20,22,23,28,30,38,41,49,51 Vennootschapsbelasting 2,11,54,56 Vereniging van Eigenaren 10 Verhuiskostenvergoeding 37, 39 Vergoeding bestuurder 12 Vergoeding bewonersondersteuning 37 Vergoeding RvC 11 Verkoop 10,44,58,60,62,63,64 W Werkgebied 4,67 Wonen en zorg 10,28,34,35,39 Woningaanpassing 49 Woonruimteverdeling 14,17,37,40 Wijken 2,4,6,10,12,17,18,2033,37,39,40,51,53,54,56,58,60, Wijkvernieuwing 14,17,20,33 Z Zorgplaatsen 4,28,34,35,46

P Projecten 2,5,6,10,18,23,37,39,40,41, 45,46,49,53,54,56,57,58,59,63 R Raad van Commissarissen 6-12,53,54,60 Risico’s 10,51,53,54,57

I Investeringen 2,57,58,59 Integriteit11

72


Inhoudsopgave. 1 Voorwoord 2. 2 Missie en visie 3 Missie 3 Visie 4 Werkgebied 4

Recommend Documents