STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN VERKAVELINGSVERGUNNING NV ZUIDERPARK
BIJ
DE
AANVRAAG
VOOR
EEN
AMERSVELDESTRAAT-SPOORWEG KORTEMARK
1. VOORSCHRIFTEN BESTEMMING 1.1. BESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) 1.1.A. HOOFDBESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) Toelichting Er zijn meer dan voldoende voorzieningen in de onmiddellijke omgeving. Verkeersgenererende activiteiten zijn in deze verkaveling niet toegelaten. Voorzieningen voor een inwonende hulpbehoevenden zijn toegelaten voor zover ze niet afsplitsbaar zijn van de woning. Voor de definitie van zorgwoningen wordt verwezen naar de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Samenvoegen van twee geschakelde woningen tot één lot is toegelaten zonder dat deze samenvoeging als een wijziging van de verkaveling wordt aanzien mits de maximum oppervlakte van het hoofdgebouw zich binnen de bouwzone blijft situeren en het hoofdgebouw wordt ingeplant op beide loten.
Stedenbouwkundig voorschrift Woningen: Eengezinswoningen, met inbegrip van zorgwoningen worden toegelaten. Woningsplitsing is niet toegelaten. Samenvoeging van twee geschakelde woningen of twee geschakelde loten tot één lot of één woning is toegelaten mits het hoofdgebouw zich binnen de bouwzone blijft situeren en wordt ingeplant op beide loten. Garages en staanplaatsen: Per woongelegenheid dient men minimum 2 plaatsen te voorzien om de wagen te stallen. 1 hiervan is een garage. Deze garage kan op de woonkavel voorzien worden of kan gegroepeerd worden buiten de woonkavels in de zones voorzien op het verkavelingsplan. De andere plaats betreft een autostaanplaats op de woonkavel.
1.1.B. NEVENBESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) Toelichting Handel, horeca en ambacht zijn toegelaten. Tank- en servicestations uitgesloten. Slechts een beperkt gedeelte van woning kan ingericht worden nevenbestemming. Het accent van verkaveling ligt immers op 'wonen'.
Stedenbouwkundig voorschrift niet Woningen: zijn Enkel functies, complementair aan het wonen, zoals kantoorfunctie, vrij beroep en dienstverlening zijn toegelaten, de mits aan alle van de volgende vereisten voldaan is: als 1° de woonfunctie blijft behouden als hoofdfunctie; de 2° de complementaire functie beslaat minder dan de helft van de oppervlakte van de woonfunctie met een totale maximale vloeroppervlakte van 100 vierkante meter en bevindt zich enkel op het gelijkvloers. 3° de garage op het woonkavel dient haar functie te behouden Gegroepeerde garages: Geen nevenbestemming toegelaten.
1.2. BESTEMMING BIJGEBOUW(EN)
Toelichting Het bijgebouw dient niet ter stalling van wagens en mag dus geen carport, garage of elkeen andere vorm van staanplaats van
Stedenbouwkundig voorschrift De bestemming van bijgebouwen moet complementair zijn aan de residentiële hoofdbestemming, zoals het gebruik als bergruimte voor (motor)fietsen, huishoudelijk afval en 1/6
12/07/2012
gemotoriseerde voertuigen inhouden, uitgezonderd van motorfietsen. Het concept van deze verkaveling is dusdanig dat alle woningbijgebouwen binnen een bepaalde zone dienen te worden voorzien langs de achterkavelgrens om een optimale benutting van de tuin en het kruiwagenpad te garanderen.
materiaal en materieel nodig voor het onderhoud van de tuin en de woning. De bergruimte moet rechtstreeks bereikbaar zijn via de private tuin en/of via een gemeenschappelijke circulatieruimte (kruiwagenpad, …) Deze al dan niet afgesloten ruimte dient voldoende te zijn verlucht.
1.3. BESTEMMING NIET BEBOUWD GEDEELTE
Toelichting Binnen de verkaveling wordt bewust geopteerd voor een dieptewerking ten voordele van de privacy. Immers, door de zijdelingse grenzen tussen de kavels hard te definiëren, door de kavels smal te maken en door voldoende diepe tuinen mogelijk te maken, kan elke woning optimaal geënt worden op haar tuin zonder dat de privacy in het gedrang komt. Er worden enkel tuinen toegestaan om het residentiële karakter van de verkaveling te waarborgen. De private kruiwagenpaden dienen om de tuinen en de openbare weg fysiek te koppelen.
Stedenbouwkundig voorschrift Het niet-bebouwd gedeelte van het perceel dient voor aanleg van verhardingen en tuin. De private tuin in de achtertuinstrook van het woonkavel dient bereikbaar te zijn, al dan niet langs het bijgebouw, via de openbare weg en/of via een kruiwagenpad, zoals voorzien op het verkavelingsplan.
2. VOORSCHRIFTEN GEBOUWEN 2.1. VOORSCHRIFTEN HOOFDGEBOUW(EN) 2.1.A. TYPOLOGIE Toelichting Er dient aandacht te zijn voor de realisatie van verschillende typologieën voor verschillende doelgroepen. Loten 34,35,56 en 74 die aanpalend aan de gegroepeerde garages zijn voorzien,mogen op de verdieping langs de zijde van de garages raamopeningen bevatten. Loten 2,3,4,5,7,8,9,10,11,12,13,14,16,17, 19,20,29,30,31,32,33,34,,45,46,47,48,49 en 50 mogen, indien zij de ruimte op de verdieping boven hun garage niet bebouwen, ramen voorzien op de verdieping van het hoofdvolume langs de zijde van hun garage.
Stedenbouwkundig voorschrift Woningen: Open bebouwing, halfopen bebouwing en gesloten bebouwing, zoals weergegeven op het verkavelingsplan. Loten 1,6,15,18 en 21 zijn voor open bebouwing. Loten 2,3,4,5,7,8,9,10,11,12,13,14,16,17,19,20,22,28,29,31, 32,40,41,44,45,47,48,50,51,55,59,60,69 en 70 zijn voor halfopen bebouwing. Loten 23,24,25,26,27,30,33,34,35,36,37,38,39,42,43,46,49, 52,53,54,56,57,58,61,62,63,64,65,66,67,68,71,72,73 en 74 zijn voor gesloten bebouwing. Garages: Gegroepeerde geschakelde garages, zoals weergegeven op het verkavelingsplan.
2.1.B. INPLANTING Toelichting Stedenbouwkundig voorschrift Woningen: Er kan niet afgeweken worden van het bouwkader. Hierdoor wordt er gezorgd voor Op het verkavelingsplan wordt de maximale bouwzone voor 2/6
12/07/2012
een kwaliteitsvolle relatie met het hoofdgebouw vastgesteld. - het openbaar domein Rooilijn: zoals aangegeven op het verkavelingsplan - de omliggende kavels wat lichtinval Voorbouwlijn: (zoals aangegeven op het verkavelingsplan) - Woning: op minimum 3,5 meter van de rooilijn betreft, bezonning, privacy, enz. De voorgevel mag maximum 1,5 meter dieper De loten met gesloten bebouwing dienen worden gebouwd dan de voorbouwlijn. over de voorziene volledige breedte te worden bebouwd op het gelijkvloers. - Garage: op minimum 5 meter van de rooilijn Bouwdiepte: Maximale bouwdiepte gelijkvloers: zoals aangegeven op het verkavelingsplan. Maximale bouwdiepte verdieping: 12 meter gemeten vanaf de dichtst bij de rooilijn gelegen voorbouwlijn. Niet dieper dan de maximale bouwdiepte van het gelijkvloers. Achterkavelgrens: Tussen de achtergevel en de achterkavelgrens: minimum 8 meter afstand en conform de bouwzones vastgelegd op het verkavelingsplan. Zijkavelgrens: Minimum 3 meter afstand tussen zijkavelgrens en zijgevel bij halfopen en open bebouwing. Garages: Maximale bouwzone zoals voorzien op het verkavelingsplan. Rooilijn: zoals aangegeven op het verkavelingsplan Voorbouwlijn: zoals aangegeven op het verkavelingsplan, verplicht te volgen.
2.1.C. BOUWVOLUME Toelichting Maximum 2 zichtbare bouwlagen voor alle typologieën + eventueel lessenaarsdak voor de woningen op loten 1 t.e.m. 21.
Stedenbouwkundig voorschrift Woningen: Gabarit: Maximale kroonlijsthoogte van 6,2 meter voor alle typologieën, gemeten vanaf de vloerpas van de woning tot bovenkant van de kroonlijst. Voor de loten met open bebouwing is er bijkomend een maximale nokhoogte van 10 meter toegelaten, gemeten vanaf de vloerpas van de woning. Het profiel van de eerst vergunde garage is bepalend voor de te bouwen aanpalende woning(en). Vloerpeil: Max. 0,5 meter boven straatniveau, gemeten vóór de betreffende woning, in de as van de weg gelijk met het midden van de woning. Garages: Gabarit: Maximale kroonlijsthoogte van 3 meter, gemeten vanaf de vloerpas van de garages. Het profiel van de eerst vergunde garage is bepalend voor de te bouwen aanpalende garages. Vloerpeil: Max. 0,2 meter boven straatniveau. Het vloerpeil van de eerst vergunde garage is bepalend voor de te bouwen aanpalende garages.
2.1.D. VERSCHIJNINGSVORM Toelichting Er wordt in het concept erg veel belang gehecht aan het kader waarbinnen de woningen tot stand kunnen komen. Dat
Stedenbouwkundig voorschrift Woningen: Gevelmaterialen: De keuze van de materialen wordt beperkt teneinde de 3/6
12/07/2012
betekent dat initiatief tot het creëren van architectuur de drijfveer zal zijn om deze verkaveling tot een kwalitatieve woonomgeving te ontwikkelen. Er moet een architecturale samenhang bestaan per consistent geheel van woningen. Deze architecturale samenhang wordt beoordeeld bij de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning, en kan betrekking hebben op de speling van de dakvorm, materiaalkeuze, algemene vormgeving of een combinatie van deze elementen. Er dient bijzondere aandacht te gaan naar het samengaan of contrasteren van de gekoppelde woningen. Het residentieel karakter van de verkaveling zal hoe dan ook door materiaalgebruik onderstreept worden.
continuïteit in het straatbeeld gecreëerd door de architecturale vormgeving te ondersteunen of er positief mee te contrasteren. Toegelaten materialen zijn: gevelstenen, harsgebonden/kunststoffen/vezelcementgebonden/metalen/ houten/gecoate gevelbekledingspanelen en –latten, sierpleisters, vezelcementgebonden gevelleien. De herkomst van de gevelstenen dient streekgebonden te zijn. Enkel gevelstenen vervaardigd met klei afkomstig van Kortemarkse bodem zijn toegelaten. In elk bouwblok dienen in de voorgevel zichtbare vlakken in gevelsteen te zijn verwerkt, voor een minimum van 20%, de raam- en deuropeningen niet meegerekend. Alle materialen dienen zich in aardkleuren en houtkleuren voor te doen, uitgezonderd de gevelbepleistering, dewelke een contrast mag vormen met de overige gebruikte gevelmaterialen. Dakvorm: Platte daken voor de halfopen en gesloten bebouwingen. Platte daken of lessenaarsdaken of combinatie van plat dak en lessenaarsdak voor de open bebouwingen. De lessenaarsdaken mogen tussen een helling van 15° en 35° worden gebouwd met een maximale nokhoogte van 10 meter, gemeten vanaf de vloerpas van de woning. De lessenaarsdaken mogen worden uitgevoerd in elke materiaal geschikt voor dakbedekking. Het plaatsen van thermische en/of electrovoltaïsche zonnepanelen en dakvensters in hellende daken en op platte daken is toegelaten. Gegroepeerde garages: Gevelmaterialen: Toegelaten materialen zijn: gevelstenen, harsgebonden/kunststoffen/vezelcementgebonden/metalen/ houten/gecoate gevelbekledingspanelen en –latten, sierpleisters.. De herkomst van de gevelstenen dient streekgebonden te zijn. Enkel gevelstenen vervaardigd met klei afkomstig van Kortemarkse bodem zijn toegelaten. Prefab garages zijn toegelaten in de vorm van betonnen prefabgarages met crepi afwerking. Metalen en houten prefabgarages zijn niet toegelaten. Sectionaalpoorten zijn verplicht. Dakvorm: Platte daken of lessenaarsdaken met een helling tussen 5° en 15°, met een maximale nokhoogte van 4,50 meter. De lessenaarsdaken mogen worden uitgevoerd in elke materiaal geschikt voor dakbedekking èn voor de specifieke hellingsgraad.
2.2. VOORSCHRIFTEN BIJGEBOUW(EN) 2.2.A. INPLANTING Toelichting Stedenbouwkundig voorschrift Het concept van deze verkaveling is Op het verkavelingsplan wordt de zone voor bijgebouwen dusdanig dat alle woningbijgebouwen aangegeven. binnen een bepaalde zone dienen te worden voorzien langs de achterkavelgrens om een optimale benutting van de tuin en het kruiwagenpad te garanderen. De zone voor bijgebouwen maakt het 4/6
12/07/2012
mogelijk de woning in gesloten verband te voorzien van een buitenberging. Bijgebouwen worden niet aangebouwd aan het hoofdgebouw. De zone voor bijgebouwen mag volledig worden bebouwd. De zone is dermate ingeplant zodat het bijgebouw kan worden gekoppeld aan het bijgebouw van de aanpalende buur. 2.2.B. BOUWVOLUME Toelichting De hoogte van de bijgebouwen wordt beperkt tot maximaal 2,85 meter, zodat de hogere hoofdgebouwen beeldbepalend zullen zijn voor de verkaveling.
Stedenbouwkundig voorschrift De bouwhoogte van de bijgebouwen is minimaal 2 meter, maximaal 2,85 meter, gemeten van af de vloerpas van het bijgebouw tot bovenkant kroonlijst.
2.2.C. VERSCHIJNINGSVORM Toelichting Dit hoeft geen toelichting.
Stedenbouwkundig voorschrift De hoofd- en bijgebouwen moeten één architecturaal geheel vormen. Toegelaten materialen zijn: gevelstenen, harsgebonden/kunststoffen/vezelcementgebonden/metalen/ houten/gecoate gevelbekledingspanelen en –latten, sierpleisters. De herkomst van de gevelstenen dient streekgebonden te zijn. Enkel gevelstenen vervaardigd met klei afkomstig van Kortemarkse bodem zijn toegelaten. De bijgebouwen moeten worden voorzien van een plat dak. Hellende daken zijn niet toegelaten.
2.3. VOORSCHRIFTEN DUURZAAM BOUWEN EN KWALITEITSASPECTEN
Toelichting De gewestelijke verordening hemelwater moet uiteraard nageleefd worden. Bijkomend worden er maatregelen getroffen inzake de aan te leggen verhardingen.
Stedenbouwkundig voorschrift Alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met een brede voeg. Waterdichte vlakken zijn enkel voor de verhardingen van de terrassen toegelaten (max. 25 m²) mits ze afwateren naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is. Terrassen Zaken inzake duurzaamheid die volgen uit mogen tot maximum 5 meter diep gebouwd zijn t.o.v. de het verkavelingsconcept en niet moeten achtergevel van de woning. vastgelegd worden in de voorschriften zijn het zongericht bouwen.
3. NIET-BEBOUWD GEDEELTE 3.1. RELIEFWIJZIGINGEN Toelichting Het gaat om een hellend terrein, waar reliëfwijzigingen toegelaten zijn rond de woning.
Stedenbouwkundig voorschrift Reliëfwijzigingen worden toegestaan in een omtrek van één meter rond de woning èn in de zone voor terrassen, om een vlak plateau te maken rond de woning van maximum 0,15 meter onder de vloerpas, waarna men in een talud van max. 30° de overgang naar het natuurlijk maaiveld dient te 5/6
12/07/2012
voorzien.
3.2. VERHARDINGEN Toelichting Het is de bedoeling het groene karakter van de verkaveling te bewaren. Gezien de beperkte perceelsoppervlakte is dit enkel mogelijk door alle verhardingen buiten de bouwzones te verbieden. De volledige achtertuin dient met groen aangelegd te worden. De oprit mag met waterdoorlatende materialen worden aangelegd, zijnde grind of grasdallen. Per woongelegenheid dient een oprit te worden voorzien waarop de wagen kan gestald worden.
Stedenbouwkundig voorschrift Verhardingen moeten beperkt blijven tot de bouwzone voor bij- en hoofdgebouwen, uitgezonderd een eventueel terras dat tot 5 meter diep t.o.v. de achtergevel mag worden bebouwd, binnen 25 m² maximale oppervlakte. De noodzakelijke voorzieningen voor tuinpaden en oprit zijn voorzien op het verkavelingsplan, en dienen verplicht te worden opgevolgd. Buiten deze bouwzones dient de tuin aangelegd te worden met groenaanplantingen.
3.3. INRICHTINGSELEMENTEN Toelichting Het groene karakter gevrijwaard te worden.
dient
Stedenbouwkundig voorschrift optimaal Binnen de zone van de achtertuin mag een beperkte tuinberging (15 m²) opgericht worden op voorwaarde dat ze opgenomen wordt binnen de groenstructuren van de tuin (sober onopvallend element) en passend binnen de zone voor bijgebouwen zoals opgenomen in het verkavelingsplan. Voor de materialen zijn toegelaten deze van het hoofdgebouw en hout. De totale hoogte mag echter niet meer dan 2,85 meter bedragen.
3.4. AFSLUITINGEN Toelichting Gezien de beperkte oppervlakte van de achtertuinen zijn voldoende hoge afsluitingen nodig om voldoende privacy te garanderen.
Stedenbouwkundig voorschrift Binnen de strook voor bijgebouwen kan een tuinmuur worden toegestaan op de perceelsgrens. Op de achterste en zijdelingse perceelsgrenzen mag enkel een groene scheiding aangebracht worden in de vorm van een haag. In de voortuinen zijn geen afsluitingen toegelaten op de zijdelingse perceelsgrenzen. De scheiding met de aanpalende buur wordt aangetoond d.m.v. een betonboord in de grond. AFMETINGEN Tuinmuur: maximale hoogte 2,60 meter Haag: maximale hoogte 2,35 meter
6/6
12/07/2012
