Jaarverslag 2012
Pré Wonen in 2012 in kort bestek
Inhoud 1.
VERSLAG VAN HET BESTUUR............................................................................................ 5 1.1 1.2 1.3 1.4
2 3
BELEIDSONTWIKKELING ................................................................................................. 13 PRESTATIES IN IJMOND EN ZUID-KENNEMERLAND ........................................................ 15 3.1 3.2 3.3
4
VERHUUR ........................................................................................................................ 30 ONDERHOUD ................................................................................................................... 30 VERKOOP ........................................................................................................................ 32
ORGANISATIE EN COMMUNICATIE ................................................................................ 34 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10
7
DIENSTVERLENING............................................................................................................. 26 HUURDERS EN DUURZAAMHEID ........................................................................................... 28 PARTICIPATIE ................................................................................................................... 28
BEDRIJFSVOERING ......................................................................................................... 30 5.1 5.2 5.3
6
VITAAL EN GEWILD ............................................................................................................ 15 PRESTATIES REGIO IJMOND ................................................................................................. 15 PRESTATIES REGIO ZUID-KENNEMERLAND .............................................................................. 20
KLANT EN DIENSTVERLENING ........................................................................................ 26 4.1 4.2 4.3
5
INLEIDING: OMSTANDIGHEDEN EN ONTWIKKELINGEN ................................................................. 5 PRESTATIES IN 2012 ........................................................................................................... 7 DE NABIJE TOEKOMST .......................................................................................................... 8 STAKEHOLDERS ................................................................................................................. 10
NIEUWE ORGANISATIE........................................................................................................ 34 STRATEGISCH PERSONEELSBELEID ......................................................................................... 35 ‘PRÉ WONEN, WAARDEVOL’............................................................................................... 35 MANAGEMENT DEVELOPMENT ............................................................................................ 35 HET NIEUWE WERKEN ........................................................................................................ 35 MEDEWERKERS ................................................................................................................ 36 MEDEWERKERSONDERZOEK ................................................................................................ 36 ONDERNEMINGSRAAD ....................................................................................................... 36 ICT ................................................................................................................................ 37 COMMUNICATIE ............................................................................................................... 38
FINANCIËN ..................................................................................................................... 40 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 7.9
TURBULENT 2012............................................................................................................. 40 DE GEVOLGEN VOOR PRÉ WONEN ........................................................................................ 40 BEDRIJFSVOERING ............................................................................................................. 42 ONTWIKKELINGEN EN FINANCIËN ......................................................................................... 43 MAATSCHAPPELIJK RENDEMENT........................................................................................... 45 FINANCIEEL RESULTAAT 2012 IN VOGELVLUCHT ...................................................................... 47 INZET VAN HET VERMOGEN ................................................................................................. 50 OORDEEL FINANCIËLE TOEZICHTHOUDER CFV ......................................................................... 51 WAARDEONTWIKKELING VASTGOED...................................................................................... 51
7.10 7.11 7.12 7.13 7.14 7.15 8
VENNOOTSCHAPSBELASTING EN FISCAAL RESULTAAT ................................................................ 54 TREASURYBELEID............................................................................................................... 54 DE PLANNING- EN CONTROLCYCLUS ...................................................................................... 57 RISICOMANAGEMENT ........................................................................................................ 57 TOEKOMST FINANCIEEL BELEID ............................................................................................. 58 NEVENSTRUCTUREN EN SAMENWERKINGSVERBANDEN ............................................................. 58
GOVERNANCE / VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN ................................. 63 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6
INLEIDING ........................................................................................................................ 63 SAMENSTELLING EN WERKWIJZE ........................................................................................... 65 OVERZICHT BELANGRIJKSTE GESPREKSONDERWERPEN............................................................... 66 HONORERING BESTUUR EN RAAD VAN COMMISSARISSEN .......................................................... 67 COMMISSIES .................................................................................................................... 68 LEDEN VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN .......................................................................... 68
2 van 69
Pré Wonen Prestaties 2012 Jaarverslag
3 van 69
Pré Wonen in 2012 in kort bestek In dit jaarverslag legt Pré Wonen verantwoording af over 2012. We informeren onze huurders, kopers, partners, maatschappelijke en belangenorganisaties, marktpartijen, beleidsmakers, bestuurders en medewerkers over onze belangrijkste prestaties. Kerntaak en ambities > Pré Wonen verhuurt en beheert woningen in IJmond en Zuid-Kennemerland. > We werken aan vitale en gewilde wijken, via fysieke investeringen en sociaaleconomische vernieuwing. > Onze volkshuisvestelijke ambities zijn grotendeels waargemaakt. Organisatie > Om de kerntaak nog beter uit te voeren, is onze organisatie efficiënter ingericht. > Er is een flinke besparing op de organisatiekosten gerealiseerd. > Werkzaamheden zijn gecentraliseerd. Er zijn wijkteams gevormd en in de aandachtswijken zijn drie wijkcontactpunten geopend. Beleid > We hebben energiebeleid opgesteld, gericht op het energiezuiniger maken van de voorraad en het betaalbaar houden van de woonlasten voor huurders. > Er is nieuw huurbeleid vastgesteld, gebaseerd op de WOZ-waarde. > We ontwikkelen nieuw onderhoudsbeleid, gericht op ‘schoon, heel en veilig’, versterking van het buurtbeheer en focus op de klant. Bouw en renovatie > Ondanks de crisis zetten we veel renovatie- en nieuwbouwprojecten door. > In twee nieuwbouwprojecten gaan we modulaire bouwmethoden toepassen. Verkoop > Pré Wonen overtrof het beoogde verkoopresultaat van ons bestaand bezit. > We verkochten voor € 18 miljoen. > De verkoop van onze nieuwbouwwoningen verliep moeizaam. Klanten > Onze klanten (huurders) zijn tevreden over onze dienstverlening (onderzoek KWH). > Pré Wonen hield het KWH-huurlabel in 2012 vast. Medewerkers > Ultimo 2012 telde Pré Wonen 167 medewerkers (ultimo 2011: 179). Financiën > Geconsolideerd jaarresultaat na belasting en mutatie actuele waarde: een verlies van € 24,9 miljoen. > Exploitatieresultaat van de kernactiviteit: Positief € 21 miljoen. > Rendement afgezet tegen eigen vermogen van € 344,8 miljoen per 1 januari 2012: 6,1%.
4 van 69
1.
Verslag van het bestuur
1.1 Inleiding: omstandigheden en ontwikkelingen Een turbulent jaar De economische crisis in Europa duurt voort. Het regeerakkoord van het kabinet RutteII maakte dat in de herfst van 2012 voor iedereen nog eens goed duidelijk met de aankondiging van een omvangrijk bezuinigingspakket. Het maakt het toekomstperspectief voor velen ongewis. Dat geldt ook voor de Nederlandse woningcorporaties en de werkomgeving waarin zij opereren, en dus ook voor Pré Wonen. De onzekerheid heeft te maken met de economische ontwikkelingen, maar zeker ook met het regeringsbeleid. Het heeft – zoals het er nu naar uitziet – voor de sector onder meer een afromingsoperatie in petto, een verhuurdersheffing die enorme consequenties zal hebben. Grote effecten zijn te verwachten op de financierbaarheid van de investeringen van de woningcorporaties, op de huurprijzen en op de investeringen in stedelijke vernieuwing en leefbaarheid. In paragraaf 7 van dit verslag is de betekenis hiervan uiteengezet. In Den Haag heeft men het afgelopen jaar sowieso niet stilgezeten. Werden we in de lente van 2012 geconfronteerd met de uitkomsten van het Kunduz-akkoord (een substantiële verhuurdersheffing voor de sector van jaarlijks € 800 miljoen vanaf 2014), met het aantreden van het kabinet Rutte-II werd deze heffing met een factor 2,5 verhoogd tot € 2 miljard per 2017. Na politiek overleg is de heffing verlaagd naar € 1,7 miljard. De sector mag ter compensatie de huren extra verhogen tot een maximum van 4 % boven inflatie voor gezinsinkomens boven € 43.000,-. Dit moet dan nog wel ‘even’ wettelijk worden geregeld. De afgelopen twee jaar is dat nog niet gelukt. Daarnaast zijn er voor de corporatiesector nog andere onzekerheden. Deze hebben vooral te maken met ingrepen en voorstellen van de rijksoverheid. De herziening van de woningwet is weliswaar in de Tweede Kamer behandeld, maar ligt al tijden bij de Eerste Kamer. Na het aantreden van Rutte-II is onduidelijk hoe de behandeling ervan zal worden afgerond. In 2012 is het Vestia-debacle met de derivaten aan het licht gekomen. De impact op de het beeld van de sector is desastreus, zeker in het licht van eerdere incidenten. De ontstane schuld van € 2 miljard zal de sector grotendeels zelf moeten opbrengen, als gevolg van het solidariteitsprincipe. Het CFV heeft daarom een substantiële en structurele verhoging van de saneringsbijdrage aangekondigd. Frauduleus handelen van een enkele bestuurder en falend toezicht zijn helaas weer debet aan een flinke knauw die de sector heeft opgelopen. Op landelijk niveau wordt de corporatiewereld dus stevig aangepakt. Pré Wonen ervaart daarvan de negatieve gevolgen. Hetzelfde geldt voor onze partners op lokaal niveau. Huurprijzen stijgen, juist ook voor huurders die door bezuinigingen op andere gebieden de financiële druk voelen toenemen. Maar ook de noodzakelijke
5 van 69
investeringen van de corporaties in stedelijke vernieuwing en de wijkaanpak vallen helaas ver terug. De woningmarkt Onder invloed van het onzekere economische klimaat en de strengere eisen van banken aan de hypotheekverstrekking is op de woningmarkt een verschuiving te zien. De laatste jaren was het populairder om een woning te kopen dan om een woning te huren. Tegenwoordig is het omgekeerd. Ook neemt de belangstelling voor het duurdere huursegment tot € 1000 verder toe. Pré Wonen heeft altijd de ambitie gehad om de middeninkomens te huisvesten, omdat deze groep in ons werkgebied moeizaam aan betaalbare woonruimte kan komen. Ook draagt deze inkomensgroep bij aan de nodige diversiteit in een vitale wijk. Een goed aanbod voor de middeninkomens is bovendien essentieel voor vlotte doorstroming op de woningmarkt en beperkt mogelijk het aantal scheefwoners. Door de forse reductie van ons investeringsvermogen als gevolg van overheidsingrijpen en door de verscherpte regelgeving wordt het helaas steeds lastiger om die middeninkomens lleo te bedienen. De barre economische situatie is ook terug te zien op de woningmarkt. Zowel landelijk als in onze regio is sprake van stevige waardedaling van het vastgoed. Ook de verkoop gaat moeizaam. Niettemin heeft Pré Wonen, met name door de inzet van de Pré Koopregeling, in 2012 goede resultaten geboekt. Kortom: de gewenste doorstroming op de woningmarkt is in deze omstandigheden een pittige opgave. Welke aanpak is gewenst? Wij denken dat regionalisering van de woningmarkten meer aandacht verdient. Dat kan door prestatieafspraken op gemeentelijk niveau op elkaar af te stemmen en de samenwerking te versterken. De provincie Noord-Holland heeft in 2012 het eerste Regionaal Actie Programma (RAP) gepresenteerd voor de regio Zuid-Kennemerland/IJmond. Dit programma stimuleert de broodnodige regionalisering van de woningmarkt. De reactie van Pré Wonen Pré Wonen is al enige jaren bezig met het aanpassen van de organisatie aan de (voortdurend) veranderende omstandigheden. We willen er namelijk zeker van zijn dat we ‘in control’ zijn. Dat wil zeggen: onze organisatie moet bedreigingen kunnen opvangen en tegelijkertijd over voldoende middelen beschikken om nieuwe mogelijkheden te benutten. In 2012 is – na een voorbereidend project onder de naam ‘Doelmatige organisatie’ – onze werkorganisatie efficiënter ingericht. Met behoud van kwaliteit is op de organisatiekosten een wezenlijke, structurele kostenbesparing gerealiseerd. De centralisatie van onze werkzaamheden is goed geslaagd. Om de wijkoriëntatie te behouden – van groot en wezenlijk belang voor Pré Wonen – hebben wij in de loop van 2012 drie wijkcontactpunten geopend in de wijken waar we extra actief zijn. Van hieruit gaan de multidisciplinaire wijkkernteams aan de slag. Eind 2012 konden we met een gerust hart stellen dat de financiële continuïteit van Pré Wonen goed op orde was. Het regeringsbeleid en de aangescherpte eisen van het CFV 6 van 69
en het WSW hebben ons echter opnieuw voor de uitdaging geplaatst. We willen een solide bedrijf blijven, een organisatie die zijn ambities en maatschappelijke taken ook op langere termijn waarmaakt. Alle woningcorporaties, en dus ook Pré Wonen, moeten echter noodgedwongen hun begrotingen voor 2013 en de jaren daarna op last van het CFV bijstellen, aan de hand van een aantal uitgangspunten die in december 2012 zijn opgesteld. Pré Wonen blijft een ondernemende woningcorporatie. We doen ons werk naar vermogen, waarbij we steeds zoeken naar grenzen en mogelijkheden. Het voortdurend passen en meten in onze planningen betekent dat we – hoe vervelend dat ook is – grenzen moeten stellen en keuzes moeten maken. Onze inzet is echter steeds dat we willen blijven werken aan vitale en gewilde wijken. Ons nieuwe beleidsplan, dat begin 2013 zal verschijnen, zal dat bevestigen.
1.2 Prestaties in 2012 Op 30 januari 2012 is onze nieuwe werkorganisatie van start gegaan. De organisatie heeft een grote flexibiliteit laten zien bij het maken van deze omslag. Een groot deel van onze medewerkers moest een flinke omschakeling maken. Dat heeft echter slechts in beperkte mate geleid tot een terugval in de dienstverlening. Ons doel was om ook in moeilijke omstandigheden de ambities uit ons beleidsplan (Profiel 2009-2012) zoveel mogelijk overeind te houden. Dat is gelukt. Onze volkshuisvestelijke ambities zijn voor een belangrijk deel waargemaakt, zoals dit jaarverslag laat zien. De financiële meerjarendoelstellingen zijn op orde, zodat we onze ambities verder kunnen realiseren. Door de turbulentie van het afgelopen jaar kende Pré Wonen in 2012 een versterkte focus op de financiële sturing. Onze financiële ratio’s zijn dan ook grotendeels op orde. Echter als gevolg van de aandacht die uit is gegaan naar de financiële huishouding van de organisatie en de na-ijleffecten van de organisatiewijziging van begin 2012 moeten we ook constateren dat prestaties op het gebied van onderhoud en leefbaarheid zijn achtergebleven bij de verwachtingen.
Wonen en wijken In 2012 waren wij wederom bijzonder actief in onze wijken. Voor Parkwijk in Haarlem zijn de eerste acties gestart op basis van de wijkvisie. Dat is een belangrijke stap bij de aanpak van de wijk en de daarbij vereiste samenwerking tussen ons en collegacorporaties, de gemeente Haarlem en de bewoners. In De Plantage in Beverwijk is tijdelijk minder voortgang geboekt. De gemeente Beverwijk bleek niet langer bereid om de vastgestelde gebiedsvisie uit 2009 uit te voeren. Dat is een flinke streep door de rekening voor de buurtbewoners. In de zomer van 2012 heeft Pré Wonen een alternatief plan ontwikkeld, waardoor de investeringen voor de gemeente uitgesteld worden, terwijl de noodzakelijke herstructurering wel doorgaat. Pas in de loop van 2013 zal de gemeente hierover een besluit nemen. Ontwikkeling en bouwproductie De economische recessie raakt vooral de bouwsector hard. Door het gedaalde consumentenvertrouwen werden (en worden) in Nederland steeds meer nieuwbouwprojecten uitgesteld. De bouwproductie vertraagde verder. De mutatiegraad 7 van 69
op de woningmarkt (en ook in ons woningbezit) is historisch laag. De woningmarkt zit stevig op slot. De wereld van de sociale woningbouw staat daarmee ook flink onder druk. Daarom hebben we onder meer onze ontwikkelportefeuille opnieuw ingericht binnen nieuwe, bijgestelde financiële kaders. Het heeft ertoe geleid dat sommige projecten in de tijd zijn verschoven. Van andere projecten is de haalbaarheid opnieuw onderzocht. Om te voorkomen dat de productie helemaal stilvalt, kijken we naar snellere en goedkopere productiemethoden, met behoud van kwaliteit. Modulair bouwen is daar een voorbeeld van. In twee projecten doen wij er nu ervaring mee op.
Klant en dienstverlening In 2012 voerde Pré Wonen de normale onderhoudswerkzaamheden uit. Onderzoek van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) liet in 2011 op een aantal aspecten van onze dienstverlening een daling zien van de tevredenheid van onze huurders. Vooral onze bereikbaarheid was een punt van aandacht. Onze reorganisatie heeft tot gevolg dat deze dalende trend wordt gestopt. Het streven naar kwaliteit is namelijk in de gehele organisatie volop aanwezig. Naar verwachting zal de KWH-score van maart 2013 uitwijzen dat Pré Wonen over de hele linie voldoet aan de gestelde normen. Al met al is er reden voor een bescheiden tevredenheid. We hebben veel bereikt. Daar zijn we trots op. Want in al ons werk komt de kwaliteit van Pré Wonen tot uiting. Dat ervaren onze huurders ook.
1.3 De nabije toekomst De toekomst voor de woningcorporaties is erg onzeker. Als de regering haar beleid onverkort voortzet, zal een groot aantal corporaties te weinig financiële armslag hebben om hun activiteiten voort te zetten. Maar ook de taken van de corporaties dreigen sterk te worden teruggedrongen. Voorzieningen (in huur- of koopwoningen) voor de middeninkomens zouden wel eens onmogelijk kunnen worden gemaakt. Ook de haast vanzelfsprekende investeringen in leefbaarheid die woningcorporaties al jaren doen, lijkt de minister aan banden te willen leggen. Pré Wonen wil blijven werken aan vitale en gewilde wijken, maar dat wordt wel steeds moeilijker. De verhuurdersheffing heeft tot gevolg dat Pré Wonen de komende jaren minder geld overhoudt van haar huuropbrengst om te investeren. Daarmee worden wij sterk afhankelijk van de verkoopopbrengst van bestaand bezit. De marktsituatie dwingt ons echter deze verkoopopbrengst voor de komende jaren sober in te rekenen. Daarnaast zal ook Pré Wonen extra moeten bijdragen aan het saneringsfonds van het CFV. Voor 2013 houden we rekening met een afdracht van € 4 miljoen. Als corporaties de verhuurdersheffingof saneringsbijdrage niet kunnen betalen, kan onze verplichte afdracht nog hoger uitvallen. Het toezicht op de corporatiesector zal worden verscherpt. Dit is prima. We willen gezamenlijk voorkomen dat zich in de nabije toekomst wederom allerlei misstanden voordoen. Maar het extern toezicht zal ook moeten verbeteren. Met name de onderlinge afstemming tussen CFV en WSW kan in onze ogen beter.
8 van 69
Ontwikkelingen in beleid In 2012 is de looptijd van Profiel 2009-2012 ten einde. We hebben in deze periode flink gepresteerd. Stakeholders en bewoners zijn tevreden over onze maatschappelijke prestaties. In de afgelopen vier jaar is de wereld flink veranderd. De vooruitzichten zijn nu anders. Misschien moeten we rekening houden met een structurele teruggang van het welvaartsniveau. In het nieuwe beleidsplan dat Pré Wonen ontwikkelt, houden we vanzelfsprekend rekening met deze nieuwe werkelijkheid. Ook bereiden we ons erop voor dat in de komende jaren ingrijpende aanpassingen nodig zullen zijn. Vast staat dat Pré Wonen blijft werken aan vitale en gewilde wijken, en dat duurzaamheid een belangrijk thema is en blijft de komende jaren. Pré Wonen zal de komende jaren haar klantfocus versterken, zodat we in staat zijn efficiënt producten en diensten te leveren waar onze klanten en klantgroepen behoefte aan hebben. Uiteraard betrekken we onze partners – gemeenten, instellingen voor zorg en welzijn, collega-corporaties in de regio – bij de strategieontwikkeling. Waar nodig of mogelijk doen we dat ook bij de realisatie van het beleid. In 2012 hebben de Woonbond, Aedes, twee makelaarsverenigingen en de Vereniging Eigen Huis het plan Wonen 4.0 gepresenteerd. Deze niet per se natuurlijke partners hebben in dit plan een set samenhangende maatregelen ontwikkeld om obstructies voor een goed functionerende woningmarkt weg te nemen. Pré Wonen ondersteunt dit initiatief. Het kabinet Rutte-II heeft Wonen 4.0 echter vooralsnog links laten liggen. In 2012 heeft de Tweede Kamer eindelijk de Herzieningswet behandeld. In de Eerste Kamer is de behandeling van deze wet vooralsnog gestokt. De grote lijnen zijn intussen helder, maar het blijft afwachten of minister Blok (Wonen) nog wijzigingen wil aanbrengen of toch alleen een financiële doelstelling hanteert. Pré Wonen treft nu al voorbereidingen om de effecten van de wet voor onze ambities in kaart te brengen, en de organisatie hierop voor te bereiden. Lokaal Akkoord Haarlem Op basis van ‘Duurzame en ongedeelde stad’, de woonvisie van de gemeente Haarlem, zijn in 2012 besprekingen tussen de drie woningcorporaties en de gemeente van start gegaan. Het doel is het vastleggen van prestatieafspraken voor de komende vier jaar. We gaan hierbij uit van realistische verwachtingen, gebaseerd op gedegen onderzoek. In coproductie met de gemeente Haarlem en onze collega-corporaties blijven we werken aan het betaalbaar en beschikbaar houden van een goede woningvoorraad, en aan verbetering van de kwaliteit van leven en wonen in de buurten. Het is inmiddels duidelijk dat duurzaamheid en betaalbaarheid een prominente rol spelen in de prestatieafspraken. Ook maken we tegelijkertijd afspraken over bouwlocaties en de procesgang rondom de ontwikkeling daarvan. Regionalisering en samenwerking Pré Wonen is een regionale woningcorporatie. Wij staan daarom altijd open voor samenwerking met partijen in de regio. De Herzieningswet, de woonvisies van de verschillende gemeenten in ons werkterrein en de Regionale Actie Programma’s van de Provincie Noord-Holland prikkelen ons om oplossingen voor knelpunten in de woningmarkt zoveel mogelijk over de gemeentegrenzen heen te zoeken. We denken 9 van 69
dat deze benadering kan bijdragen aan de effectiviteit van onze inzet in de wijken en de doorstroming op de woningmarkt. Een aanpak die niet stopt bij de geografische grenzen kan daarnaast bijdragen aan de kwaliteit van het woningaanbod. Dit geldt zowel voor onze primaire doelgroep als voor bijzondere doelgroepen en de middeninkomens. De bovengenoemde externe (wettelijke, financiële) omstandigheden kunnen de noodzaak tot intensivering van de samenwerking verder vergroten. We hebben daar nadrukkelijk oog voor. Pré Wonen doet onderzoek naar de effecten en staat open voor gesprekken met collega’s in de regio. Door een gezamenlijke inzet kunnen we een goed resultaat behalen voor onze klanten.
1.4 Stakeholders Vitale en gewilde wijken komen alleen tot stand als de betrokken partijen goed samenwerken. Een goed leefklimaat is het gemeenschappelijk belang van die partijen. Zoals gezegd wacht Pré Wonen daarbij niet af tot anderen iets ondernemen. Waar mogelijk nemen we de voortrekkersrol op ons. Natuurlijk betrekken we daarbij bewoners, gemeenten, collega-corporaties en – om slechts één voorbeeld te noemen – zorginstellingen. In het kader van de ontwikkeling van het nieuwe beleidsplan is in september 2012 in het Figeetheater in Haarlem een meedenksessie georganiseerd voor een divers gezelschap stakeholders. Een groep van dertig extern betrokkenen heeft intensief en creatief meegedacht over drie thema’s die voor Pré Wonen de komende jaren van groot belang zijn: Meer beweging op de regionale woningmarkt Duurzaamheid Beheren én ontwikkelen in de wijkaanpak Samenwerking met bewoners Pré Wonen werkt graag samen met bewoners. Uiteraard doen wij dat al geruime tijd via de bekende participatiestructuren, zowel op het niveau van het woningcomplex als op dat van de corporatie. Daarover verschaft dit jaarverslag meer informatie. We zoeken echter ook vernieuwende en efficiënte vormen van samenwerking met huurders op, bijvoorbeeld op informeel terrein. Zo roepen we in Haarlem-Schalkwijk de hulp van bewoners in bij onze activiteiten om de wijk leefbaar te houden. In Beverwijk signaleren kinderen ongewenste situaties in hun wijk. In 2012 is in het kader van de wijkaanpak drie keer een klantenpanel georganiseerd. Dit heeft belangrijke inzichten en bruikbare informatie opgeleverd. De conclusie: we gaan dit instrument structureel inzetten om informatie van bewoners rond concrete vraagstukken in te winnen. Samenwerking met derden Pré Wonen investeert steeds meer in de kwaliteit van ons netwerk. Om onze wijken vitaal en gewild te maken, zoeken we samenwerking met uiteenlopende partners: van welzijns- en zorginstellingen tot de politie en reinigingsdiensten, onderwijsinstellingen en gemeenten. We zoeken steeds naar het gezamenlijk belang bij de verbetering van bijvoorbeeld de veiligheid en vitaliteit van de wijk. Uitgangspunt voor ons is daarbij dat iedereen een bijdrage levert vanuit zijn eigen kracht en verantwoordelijkheid.
10 van 69
Met onze collega-woningcorporaties Elan Wonen, WOONopMAAT, Brederode Wonen en Ymere zoeken we samenwerking bij de ontwikkeling van nieuwbouw. Ook stemmen we met deze collega’s de tijdelijke huisvesting voor bewoners af bij de wijkvernieuwing. Als we een wijkvisie opstellen, voeren we nauw overleg met deze partners. In Haarlem heeft dat onder meer geleid tot de ‘Receptuur’ voor Haarlem-Oost. Dit programma, aangeboden aan de gemeente, bevat naast fysieke ingrepen ook acties om de sociaaleconomische structuur van Haarlem-Oost te versterken. In september 2012 is op verzoek van de gemeenteraden van Heemskerk en Beverwijk een interactieve informatiebijeenkomst gehouden met de gemeenteraadsleden uit deze gemeenten. Pré Wonen heeft samen met WOONopMAAT de raadsleden op de hoogte gebracht van actuele ontwikkelingen en de effecten daarvan op de lokale woningmarkt. De belangstelling en de informatiebehoefte waren zo groot dat beide woningcorporaties achteraf nog vele vragen schriftelijk hebben beantwoord. Net als in 2011 heeft Pré Wonen in 2012 gedachten en meningen uitgewisseld met de collega-corporaties uit de Bollenstreek en Haarlem: STEK, Elan Wonen en Dunavie. Deze uitwisseling heeft waardevolle inzichten opgeleverd. De afzonderlijke corporaties gebruiken ze nu bij de bepaling en uitwerking van hun eigen strategie. Ook is de gezamenlijkheid benut om de regio te informeren over de effecten van het regeringsbeleid. Samenwerking met (zorg)instellingen De samenwerking met de RIBW (Regionale Instelling voor Beschermd Wonen) verloopt al jaren erg soepel. In 2012 is in Beverwijk het beschermd wonen-project Kennemerhof gereed gekomen. Hier wonen 20 cliënten die tijdelijk niet zelfstandig kunnen wonen. De gemeente Haarlem heeft als uitvloeisel van het beleidsplan Hof 2.0 de regie genomen bij de ontwikkeling van twee woonservicezones in de Boerhaavewijk en de Slachthuisbuurt. Pré Wonen is hierbij namens de drie Haarlemse corporaties betrokken. In 2012 zijn voorbereidingen getroffen voor een breed bestuurlijk regionaal overleg over zorg en welzijn. Hierbij zijn wethouders, zorgaanbieders (ouderen, gehandicapten, GGZ), welzijnsorganisaties en woningcorporaties betrokken. Doel: door gezamenlijke inspanning vraag en aanbod beter en efficiënter op elkaar laten aansluiten. Aedes Pré Wonen is constructief en kritisch lid van Aedes, de koepel van woningcorporaties. We gebruiken ons lidmaatschap om invloed uit te oefenen op de ontwikkelingen in de sector (onderlinge verhoudingen, belangenbehartiging bij de politiek, herinrichting van het maatschappelijk middenveld) en op de opstelling van Aedes ten aanzien van deze onderwerpen. We stimuleren Aedes wel duidelijker en eerder stelling te nemen en haar leden nadrukkelijker te betrekken bij standpuntbepaling. Sponsoring in 2012 Pré Wonen is sponsor van een aantal projecten en instellingen in de regio. Ons sponsorbeleid is direct gerelateerd aan onze organisatiedoelstellingen. Sponsoring is een van de pijlers van ons reputatiemanagement. Het ondersteunt en versterkt onze
11 van 69
positionering in de wijken. Daarnaast sponsort Pré Wonen in een aantal gevallen vanuit het leefbaarheidsbudget activiteiten die specifiek gericht zijn op een buurt. Dit zijn enkele van de projecten en instellingen die Pré Wonen sponsort: Dolhuys Haarlem, museum voor psychiatrie Deze instelling zet zich in voor het wegnemen van vooroordelen over psychiatrische patiënten, een van onze doelgroepen. Holland Symfonia Het symfonieorkest van Noord-Holland verzorgt in onze wijken muzieklessen. Ook nodigt het kinderen uit om concerten bij te wonen. Door bezuinigingsmaatregelen is aan het zelfstandig bestaan van dit geweldige orkest in 2012 helaas een einde gekomen. Museum Kennemerland Pré Wonen voelt zich betrokken bij de geschiedenis van onze regio. In Museum Kennemerland kunnen kinderen met die geschiedenis kennismaken door middel van workshops en rondleidingen. ABC Architectuurcentrum Pré Wonen zet zich in voor onderscheidende architectuur. Architectuur van niveau zorgt ervoor dat mensen trots kunnen zijn op hun buurt en bevordert de identificatie met de woonomgeving.
12 van 69
2 Beleidsontwikkeling Het regeringsbeleid en saneringsbijdrage van het CFV hebben niet geleid tot aanpassingen van ons beleid. De in november 2012 goedgekeurde meerjarenbegroting 2013 bood voldoende ruimte om de verhuurdersheffing en saneringsbijdrage op te vangen. In hoofdstuk 7.3 is het effect hiervan te zien op onze ratio’s. Hoewel er geen directe aanleiding is om onze beleidsuitgangspunten bij te stellen, blijven we de komende periode alert om verdere ontwikkelingen. Daarom zullen we in 2013 onze bedrijfskosten en investeringsvolume nog strakker monitoren. Strategisch vastgoedbeleid Het strategisch vastgoedbeleid van Pré Wonen vormt in steeds sterkere mate de basis van onze aanpak van projectontwikkeling. Het is daarnaast ook het kader voor de wijkvisies die Pré Wonen opstelt. De komende tijd gaan we het verder ontwikkelen tot een strategische vastgoedportefeuille. Wijkontwikkeling Om de sociaaleconomische effecten van investeringen in de wijk te kunnen meten, heeft Pré Wonen samen met RIgo een meetmethode ontwikkeld. Ervaringen van de gebruikers komen hierin tot uitdrukking. In 2013 wordt deze meetmethode, het Rendementsmodel, een vast onderdeel van elk leefbaarheidsproject. Een van de thema’s van Profiel 2009-2012 was de organisatie van klantenpanels. Bij de ontwikkeling van onze wijkvisies hebben we deze klantenpanels ingezet om de ervaringen van buurtbewoners te vernemen. Zowel de deelnemers als onze medewerkers vonden dit positief. Het werken met klantenpanels zal een vast onderdeel worden bij de ontwikkeling van wijkvisies. Huurbeleid Het vigerende huurbeleid bood te weinig mogelijkheden om een goede (markt)huur te bepalen. In 2012 is het huurbeleid daarom opnieuw opgesteld en met een positief advies van de Bewonerskernen definitief vastgesteld. Het huurbeleid is nu gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde. Externe ontwikkelingen kunnen aanleiding zijn dit percentage te herijken. Energiebeleid De corporatiesector heeft in 2008 met het Rijk en de Woonbond een convenant afgesloten om in 2018 een gasreductie van 20% te realiseren ten opzichte van het verbruik in 2008. Deze afspraak is onderdeel van Profiel 2009-2012. Om deze afspraak te concretiseren, is in 2012 het energiebeleid van Pré Wonen geformuleerd. Ook dit beleid is met een positief advies van de Bewonerskernen vastgesteld door het bestuur. Het richt zich op het energiezuiniger maken van onze (bestaande) voorraad. Tegelijkertijd moedigen we huurders aan om zelf met verbeteringen te komen. Het energieactieplan is de vertaling van dit beleid. Om het de komende jaren met succes uit te kunnen voeren, is jaarlijks € 1 miljoen uitgetrokken. Het energiebeleid, geleidelijk omgezet in duurzaamheidsbeleid wordt een speerpunt van het nieuwe beleidsplan.
13 van 69
Onderhoudsbeleid Goed woningonderhoud is voor de organisatie én de huurders van groot belang. Het bepaalt in belangrijke mate de waarde van de woning en de woonomgeving en de tevredenheid van de huurders. De bekende trits ‘schoon, heel en veilig’ en versterking van het buurtbeheer was onderdeel van Profiel 2009-2012. In het nieuwe beleidsplan komen deze elementen terug. Ze vormen ook een belangrijk onderdeel van het nieuw te ontwikkelen onderhoudsbeleid. Eind 2012 is de herijking van dit onderhoudsbeleid van start gegaan; het zal in 2013 worden voltooid. Versterking van de focus op de klant zal onderdeel zijn van dit nieuwe beleid. Maatschappelijk vastgoed Het aankopen van maatschappelijk vastgoed was een onderwerp in Profiel 2009-2012. Gedurende deze looptijd is geen specifiek maatschappelijk vastgoed aangekocht. Wel hebben wij – in samenwerking met onze partners – bestaand vastgoed ingezet voor maatschappelijke opvang. Participatiebeleid In Profiel 2009-2012 was opgenomen dat Pré Wonen het KWH-participatielabel wilde behalen. Uiteindelijk is besloten dat het behalen van dit label geen doel op zichzelf is. Pré Wonen wil wel de participatiestructuur aanpassen en ook de participatie van bewoners vormgeven op een eigentijdse manier. In 2012 is hiermee gestart. De beide Bewonerskernen zijn betrokken bij het opstellen van een nieuwe structuur. Een en ander wordt in 2013 voortgezet. Strategisch Beleidsplan 2013-2016 Profiel 2009-2012 liep af in 2012. We zijn inmiddels gestart met een nieuw beleidsplan dat hierop een logisch vervolg is. Gezien de vele externe ontwikkelingen worden keuzes scherper gemaakt en hebben wij onze ambities gerelateerd aan de mogelijkheden, dat wil zeggen: het zijn er minder en ze getuigen van realisme. In het eerste kwartaal van 2013 is het nieuwe beleidsplan gereed. Prestatieafspraken met gemeenten De gemeente Haarlem en de woningcorporaties Elan Wonen, Ymere en Pré Wonen hebben gezamenlijk het Lokaal Akkoord Haarlem (LAH) voorbereid. Naar verwachting zal dit in 2013 worden afgerond en ondertekend. Het doel is om op hoofdlijnen afspraken te maken tussen de drie corporaties en de gemeente over onder andere de betaalbaarheid van de woningvoorraad, de bouwproductie, energiebesparing en de wijkversterking. Waar mogelijk worden lopende afspraken ook toegevoegd aan het LAH. Daarnaast komen er afspraken over monitoring van de voortgang en over de samenwerking. Samen met Brederode Wonen gaan wij ook prestatieafspraken maken met de gemeente Bloemendaal. De besprekingen zijn begonnen, maar hebben nog niet tot definitieve resultaten geleid. Woonvisie Haarlem en Regionaal Actie Programma Pré Wonen is betrokken geweest bij de opstelling van de woonvisie Haarlem en het Regionaal Actie Programma Zuid-Kennemerland/IJmond (RAP). In dit RAP staan afspraken tussen de gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland/IJmond en de provincie over de bouwopgave en andere thema’s rond wonen. Het RAP vormt weer de basis voor de prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties. 14 van 69
3 Prestaties in IJmond en Zuid-Kennemerland 3.1 Vitaal en gewild Pré Wonen is actief in de regio’s IJmond (gemeenten Beverwijk, Heemskerk en Velsen) en Zuid-Kennemerland (gemeenten Haarlem, Heemstede en Bloemendaal). In beide regio’s samen bieden we ongeveer 28.000 mensen woon- en werkruimte, in ruim 15.000 woningen en bedrijfsruimten. In beide regio’s zet Pré Wonen zich in voor vitale en gewilde wijken. Aandachtswijken Voor het realiseren van vitale en gewilde wijken is soms een grondige vernieuwing nodig. Pré Wonen is momenteel bezig in vijf aandachtswijken: Plantage/Kuenenplein, Delftwijk, Parkwijk, Slachthuisbuurt en Meerwijk. Onze aanpak van deze wijken loopt langs twee sporen. Enerzijds doen we ingrepen in de fysieke omgeving: sloopnieuwbouw, nieuwbouw en grootschalige renovatie. Dat doen we om de kwaliteit van de bebouwde omgeving te verbeteren en deze ook voor nieuwe doelgroepen aantrekkelijk te maken. Wijkversterking Anderzijds zetten we ons in voor sociaaleconomische vernieuwing. Wonen is immers méér dan een dak boven je hoofd. Daarom ondersteunen wij actief de leefbaarheid in de wijken. We betrekken bewoners en anderen zo veel en zo goed mogelijk bij wat we doen (participatie), en proberen onze klanten optimaal te bedienen met onze dienstverlening. Ons doel is een prettige woonomgeving: schoon, heel en veilig. Deze sociaaleconomische vernieuwing voert Pré Wonen uit onder de titel Wijkversterking. Landelijk platform ‘Wat werkt in de wijk’ Pré Wonen wil weten welke projecten zich bewezen hebben in de wijk, om op basis daarvan een goede afweging te kunnen maken tussen maatregelen die de wijk leefbaarder maken. Daarom doen we mee aan het landelijk platform ‘Wat werkt in de wijk’. Zo boren we direct toepasbare kennis aan over de effectiviteit van wijkinterventies. Ook kunnen we deze zelf ontwikkelen en uitwerken tot een inzichtelijk project. Daarbij is in één oogopslag duidelijk wat de opbrengst is en wie hiervan kunnen profiteren.
3.2 Prestaties regio IJmond Vitale en gewilde wijken Wijkvernieuwing: Plantage 2020 Sinds de vaststelling van de gebiedsvisie in 2009 werkt Pré Wonen gestaag aan de uitvoeringsafspraken met de gemeente Beverwijk. In het voorjaar is duidelijk geworden dat de gemeenteraad, gezien de financiële positie, geen mogelijkheden meer ziet om geld uit te trekken voor de herinrichting van de openbare ruimte. Op basis van deze signalen acht het College van B&W het niet langer verantwoord om met de planvorming door te gaan. De gemeente komt bestaande afspraken uit 2009 dus niet na. Bewoners en huurders verkeren in het ongewisse. Pré Wonen is daarom uitermate teleurgesteld over de handelswijze van de gemeente. We nemen echter onze verantwoordelijkheid voor een leefbare buurt. Daarom zijn we op zoek gegaan naar alternatieven. Na de zomer is aan 15 van 69
het College een alternatief plan overhandigd. Kern ervan is dat de vastgoedontwikkeling binnen het huidige stratenpatroon past, waardoor de gemeentelijke ingrepen in het openbaar gebied uitgesteld worden. Het plan is goed ontvangen. Pré Wonen heeft de buurtbewoners inmiddels geïnformeerd. Ook zij hebben de plannen verwelkomd. Naar verwachting kan de gemeente medio 2013 een definitief oordeel geven over dit alternatieve plan, waarna de uitvoering in 2014 kan starten. Wijkvernieuwing: ontwikkeling Beverwijk Oostertuinen 2-24, wijk Plantage/Kuenenplein. De huidige 24 duplexwoningen aan de Oostertuinen moeten worden vervangen. Uit de wijkanalyse is gebleken dat de verhuurvoorraad in deze wijk eenzijdig is. Het is daarom wenselijk om huurwoningen in de vrije sector toe te voegen in de categorie eengezinswoningen. Daarmee kunnen we een bijdrage leveren aan het vitaal en gewild maken van deze buurt. Samen met het project Wijk aan Duinerweg in dezelfde wijk is Oostertuinen 2-24 een pilot voor modulair aanbesteden en bouwen. Naar verwachting zal de bouw na de bouwvakvakantie van 2013 beginnen. Wijk aan Duinerweg, wijk Plantage/Kuenenplein. Dit is het tweede pilotproject met modulair aanbesteden en bouwen. Op deze voormalige schoollocatie heeft Pré Wonen rechten op basis van afspraken met de gemeente Beverwijk, vastgelegd in het convenant ‘Ontwikkellocaties corporaties gemeente Beverwijk’. Onderzoek wijst uit dat hier 16 eengezinswoningen kunnen worden gebouwd. Nog in 2012 heeft een aannemersbeoordeling plaatsgevonden. Naar verwachting kan ook dit project na de bouwvakvakantie van 2013 beginnen. Oostertuinen 38-68, wijk Plantage/Kuenenplein. Dit is een complex duplexwoningen, min of meer in het verlengde van Oostertuinen 2-24. In 2012 is onderzoek gedaan naar de meest wenselijke vastgoedingreep. Gezien de recente ervaringen met de modulaire woningbouw en het feit dat het investeringsniveau van renovatie dat van sloop/nieuwbouw benadert, wordt sloop/nieuwbouw op deze locatie serieus in overweging genomen. Klanten krijgen daardoor nieuwbouwkwaliteit met optimale energieprestaties. Laan van Kanaän, wijk Plantage/Kuenenplein. Een paar jaar geleden is hier een portiek-etagecomplex gesloopt. In overleg met de gemeente en het aanjaagteam Collectief Particulier Opdrachtgeverschap wordt nu onderzocht of er nieuwbouw kan komen, waarbij toekomstige huurders in een vroegtijdig stadium worden betrokken en kunnen meedenken over bouw en indeling van de woning. Plantage fase 2, wijk Plantage/Kuenenplein. Na de indiening van het alternatieve plan voor deze locatie bij het College van B&W (zie hiervoor) is de ontwikkeling van fase 2 weer ter hand genomen. De activiteiten concentreren zich nu op uitplaatsing van de tijdelijke bewoners en de voorbereiding van de sloop van drie gebouwen. Daarnaast zijn er gesprekken met de vastgoedontwikkelaar van de VOMAR. De VOMAR wil de supermarkt uitbreiden en laten aansluiten op de winkelstrip van de Plantage. Voor de buurtbewoners betekent dit een prima winkelvoorziening in de nabijheid.
16 van 69
Het Slotakkoord, wijk Broekpolder. Dit is een locatie die VOF Deltapolder heeft aangekocht voor de realisatie van een woonwagenstandplaats. De groep aspirantbewoners die door de gemeente is aangewezen, blijkt echter onvoldoende belangstelling te hebben voor deze locatie. Daardoor is de ontwikkelfocus verlegd naar woningbouw. In 2012 is samen met de gemeente een onderzoek gestart naar de ruimtelijke kaders voor deze woningbouwopgave. Wijkversterking Wijkgericht werken met tal van partijen Bij de verbetering van de leefbaarheid in Beverwijk werkt Pré Wonen wijkgericht samen met bewoners en andere partners, zoals de gemeente, de politie, collegawoningcorporaties, de Stichting Welzijn Beverwijk, VIVA! Zorggroep en de HVCReinunie. Gezamenlijk stellen we wijkuitvoeringsplannen vast voor de wijken met een urgentie. Voor 2012 waren dit de wijken Kuenenplein/Plantage, Meerestein-Noord, Oosterwijk, SOMA en Centrum. Samen met de partners bij het wijkgericht werken zijn we er in 2012 goed in geslaagd de Wijkuitvoeringsplannen uit te voeren. Ondanks de bezuinigingen (en de discussie daarover) hebben de partners hun verantwoordelijkheid genomen en hun taken uitgevoerd. Van deze wijkuitvoeringsplannen hebben we meer dan 90% gerealiseerd. De consulenten wijkbeheer zijn voor Pré Wonen de initiators. Zij onderhouden de contacten in de wijkcoördinatieteams met de professionals en in de wijkgroepen met de bewoners. Pré Wonen stelt niet alleen uren en menskracht ter beschikking. Vanuit ons leefbaarheidsbudget zetten we ook geld in om maatschappelijke doelen te realiseren. Deze staan beschreven in de wijkuitvoeringsplannen. Hieronder presenteren we enkele geslaagde voorbeelden van onze leefbaarheidsacties en onze inzet van medewerkers en middelen. Schoon, heel en veilig Voor ‘schoon, heel en veilig’ is een norm bepaald. In enkele woningcomplexen is deze norm vervolgens vertaald in duidelijke leefregels. Handhaving van die regels is lastig, maar wel noodzakelijk om het gewenste effect te bereiken. Daarom hebben we in 2012 meer buurtbeheerders ingezet. Ze doen hun werk in de buurt dichtbij onze klanten en spelen bij de handhaving van de regels een sleutelrol. In 2012 hebben ze nog niet het volledige pakket kunnen uitvoeren. Zij hebben zich vooral gericht op het schoonhouden en aanpakken van onveilige situaties. De Stek In de wijk De Plantage hebben we in 2012 samen met de gemeente en de Stichting Welzijn in het ontmoetings- en informatiecentrum De Stek weer activiteiten en informatiebijeenkomsten georganiseerd. Met wisselend succes hebben buurtbewoners hieraan deelgenomen. Zeker gezien de moeizame voortgang van de herontwikkeling van De Plantage is het belangrijk om de bewoners regelmatig en goed te informeren. We zien het belang ervan in om de activiteiten in De Stek te blijven voorzetten. De leefbaarheid in de wijk gaat achteruit. Dat is het gevolg van de vertraging in de herontwikkeling van het gebied en de verminderde inzet van de gemeente in de groenvoorziening en het onderhoud van de openbare ruimte. Pré Wonen heeft het initiatief genomen een maatschappelijke stage te organiseren rond het onderhoud van het groen en de openbare ruimten. Met succes: honderdtwintig leerlingen van het 17 van 69
Kennemer College zijn onder begeleiding van professionals in december begonnen met groenonderhoud. Ze herhalen dit in het voorjaar van 2013. De Portiekportiers Na het succes van de Portiekportiers in Meerestein hebben we samen met Stichting De Bakkerij en Stichting Welzijn de Portiekportiers in de buurt Prinsenhof geïntroduceerd. Ook hier willen we hetzelfde doel bereiken: kinderen meer betrekken bij hun wijk en ze een rol geven in het leefbaar houden ervan. Het animo was minder groot en het traject is iets moeizamer verlopen. We gaan er wel mee door in 2013, omdat we zien dat we hiermee in contact komen met de jeugd. Dat ging voorheen moeizaam. Avonturenlandschap Meerestein Op initiatief van (en financieel ondersteund door) Pré Wonen heeft de gemeente opdracht gegeven om Avonturenlandschap Meerestein te realiseren op het braakliggende terrein van de voormalige speeltuin. Het ontwerp is met inbreng van de Portiekportiers van Meerestein tot stand gekomen. Eind 2012 was de officiële opening. Het onderhoud gebeurt vanaf 2013 in samenwerking met de praktijkgerichte opleiding van het Kennemer College. Hiermee is een mooi speelterrein gerealiseerd, een echte aanwinst voor de wijk. De jeugd is erbij betrokken en er is nu een verbinding tussen de school en de wijk. Afsluiting doorgang Breestraat/Peperstraat Na verschillende jaren met ernstige overlast is in uitvoerig overleg met de gemeente en WoonopMaat besloten om de openbare doorgang in het complex Breestraat/Peperstraat af te sluiten. Voor de bewoners was de situatie onveilig en zeer onprettig. In december 2012 zijn hekken geplaatst. De bewoners zijn nu tevreden. Graffitiproject Hilbersplein Met een graffitiproject en extra verlichting hebben we de muren van een onprettig achterom aan het Hilbersplein een plezieriger uitstraling gegeven. Het project is uitgevoerd samen met jongeren uit de buurt en de Stichting Welzijn. Verbeteren en/of behouden van de sociale structuur In 2012 zijn diverse activiteiten georganiseerd om de sociale structuur te versterken en/of te behouden, vaak in samenwerking met de bewoners, Welzijn en de gemeente. Het gaat onder andere om: Festival op 5 mei in De Plantage Sint Maarten-optocht in Aagtendorp Buurtfeest 15-jarig bestaan Koningshof Burendag complex 320 Buurtfeest Oosterwijk Bijzonder Noodteam en contingentenregelingen In 2012 hebben woningcorporaties en gemeenten in de regio hard gewerkt aan een nieuw convenant voor het Noodteam. In dit team worden extreme overlast of andere problematische situaties rond bewoners besproken. In het nieuwe convenant worden de afspraken over de opvang en huisvesting van inwoners in noodsituaties opnieuw vastgelegd. Een belangrijke rol vervult de sociale 18 van 69
noodopvang Kennemerhof. Hier kunnen bewoners in problematische situaties tijdelijk worden ondergebracht. De RIBW (Regionale Instelling voor Beschermd Wonen) verzorgt de begeleiding. Ook regelt het convenant de verantwoordelijkheid van de noodteams rond toewijzingen en de monitoring van de kanswoningen. De ondertekening vindt begin 2013 plaats. Helaas is het niet gelukt om met alle gemeenten tot een nieuw convenant te komen. Velsen is op het laatste moment afgehaakt. Ten aanzien van het contingent Kanswoningen heeft Pré Wonen zijn aandeel geleverd: we hebben woningen beschikbaar gesteld voor cliënten van zorginstellingen die doorstromen naar reguliere woningen. Beverwijk heeft geen achterstand bij het plaatsen van statushouders. In goed overleg heeft Pré Wonen ook hierbij in 2012 zijn aandeel geleverd. Blijfgroep Met de Blijfgroep zijn we in gesprek over samenwerking rond de huisvesting van de doelgroep: vrouwen met kinderen die te maken hebben met huiselijk geweld. De samenwerking is tweeledig. Ten eerste wil de Blijfgroep in Haarlem in de toekomst huisvesting in één gebouw voor de gehele zorgregio Haarlem (Midden en ZuidKennemerland). Pré Wonen denkt mee en onderzoekt de mogelijkheden. Ten tweede gaat het om de samenwerking rond huisvesting in Heemskerk. Deze huisvesting is niet meer van deze tijd. Er moet spoedig een oplossing komen voor de huisvesting van 24 cliënten die behoefte hebben aan zelfstandige woonruimte, in groepjes bij elkaar in de buurt en op overbrugbare afstand voor de zorgverlening. In overleg met de Blijfgroep hebben we de mogelijkheden in Beverwijk onderzocht en afstemming bereikt over de wijk waar deze groep kan worden gehuisvest. De laatste puntjes worden op de i gezet. Naar verwachting begint in 2013 een pilot. RIBW Kennemerhof Het gebouw voor de RIBW aan het Kennemerhof is officieel geopend na een geslaagde renovatie. Hier is plaats voor een woongroep voor beschermd wonen van tien cliënten, elk met een eigen appartement en een gemeenschappelijke ruimte met keuken. De cliënten van de RIBW organiseerden het openingsfeest en stelden hun ruimten beschikbaar voor bezichtiging. Het was een mooie opening van een geslaagd project met zeer tevreden bewoners. Preventie huisuitzetting In het kader van het convenant Preventie Huisuitzetting zijn nieuwe afspraken gemaakt met Socius. We waren niet tevreden over de resultaten. Te vaak levert de interventie door maatschappelijk werk te weinig op, waardoor toch een juridisch incassotraject volgt. Het blijft van groot belang om tijdig effectieve maatregelen te nemen, zeker gezien de economische situatie en de gevolgen daarvan voor de huurachterstanden. Begin 2013 gaan we onderzoeken of verbeteringen mogelijk zijn, dan wel of Pré Wonen zelf een sterkere rol moet spelen bij budgetbegeleiding.
19 van 69
3.3 Prestaties regio Zuid-Kennemerland Vitale en gewilde wijken Wijkvernieuwing Haarlem Slauerhoff, Delftwijk. In het kader van de herstructurering heeft Pré Wonen hier nieuwe woningen gebouwd. In het tweede kwartaal van 2012 zijn de laatste woningen opgeleverd in het complex. In totaal zijn 210 nieuwe woningen en nieuw bedrijfsonroerend goed (een supermarkt) gebouwd. Hiervan zijn 190 woningen aan de eigen vastgoedportefeuille toegevoegd. Het nieuwbouwproject is gezien de ligging een belangrijke impuls voor de wijkvernieuwing. Recentelijk heeft de gemeente een aanvang gemaakt met de realisatie van het wijkpark, dat grenst aan de drie woongebouwen. De Pionier, Transvaalbuurt. De bouw van De Pionier (78 koopappartementen) vordert. Het is een ontwerp van de Haarlemse architect Max van Aerschot. De contouren van het gebouw en de deels koperen afwerking van de buitengevel zijn zichtbaar. Bijna alle appartementen zijn inmiddels verkocht. In de plint van het gebouw komen bedrijfsunits. De oplevering begint waarschijnlijk in het tweede kwartaal van 2013. Het gebouw is het nu al een markant herkenningspunt aan het Spaarne. Haarlemse School, Parkwijk. De nieuwbouw van de Haarlemse School is afgerond in 2012. Het project bestaat uit 44 koopwoningen en 115 huurwoningen in de sociale en vrije sector. De nieuwbouw markeert het begin van de vernieuwing in Parkwijk, die de komende jaren haar beslag zal krijgen. In een van de bedrijfsruimten, op de hoek met de Berlagelaan, is een van de wijkcontactpunten van Pré Wonen geopend. Het casco van de voormalige aula is opgeknapt en nu op de markt als huur- of koopobject. Jan Sluyterslaan, Parkwijk. Op basis van de wijkvisie van Parkwijk zullen 192 eengezinswoningen worden vervangen. In 2012 is de voorbereiding daarvan gestart. Voor de ontwikkeling van de nieuwbouw is er regelmatig afstemming geweest met de bewoners over het Sociaal Plan en de herhuisvesting en met de gemeente over de stedenbouwkundige opzet. Leonard Springerlaan, Parkwijk. In 2012 zijn de voorbereidingen gestart voor de aanpak van de twee woontorens aan de Leonard Springerlaan in Parkwijk. De wijkvisie Parkwijk bepaalt dat één van de woontorens wordt getransformeerd naar huurappartementen in de vrije sector. Zo kunnen we hier een andere doelgroep bedienen. De uitvoering van de algemene ruimten staat gepland voor het eerste kwartaal van 2013. Hof van Egmond, Slachthuisbuurt. Voor het Hof van Egmond (155 eengezinswoningen) heeft Pré Wonen een plan van aanpak in voorbereiding. Gezien de specifieke funderingsproblematiek van deze woningen en de overige technische tekortkomingen is een rigoureuze aanpak vereist. De gemeentelijke monumentenstatus vergt extra inspanningen. Zo kunnen deze woningen een eigentijds karakter krijgen en nog jarenlang in exploitatie worden gehouden. Parallel aan het technisch onderzoek is er overleg met de bewoners. Begin 2013 gaan we huis-aan-huisgesprekken voeren om hun draagvlak voor een grote ingreep te peilen.
20 van 69
Nieuwbouw Italiëlaan, Europawijk-Zuid. Gezien het gewijzigde woningbouwprogramma van Pré Wonen is een stedenbouwkundige studie uitgevoerd naar de ruimtelijke inpassing op deze locatie. De gemeente heeft echter een andere visie op het woningbouwprogramma en de ruimtelijke inpassing. Om uit de impasse te komen, kijken we nu welk element voor welke partij het belangrijkst is, en of deze elementen verenigbaar zijn. Belcanto, Schalkwijk Midden. Hier gaat het om de herontwikkeling van voormalige bedrijfsbebouwing en kantoren. De ontwikkeling gebeurt vanuit de vof Belcanto, waarin de drie Haarlemse woningcorporaties deelnemen. Het project is opgeknipt in twee fasen, waarvan Elan Wonen en Pré Wonen de eerste voor hun rekening nemen. De stedenbouwkundige kaders zijn helder; de architectenselectie heeft inmiddels plaatsgevonden. Aziëweg locatie 1, Meerwijk. De ontwikkeling van het project Aziëweg is in 2012 weer ter hand genomen. In overleg met de gemeente Haarlem is het plan aangepast. Er komen twee woontorens met parkeergelegenheid op het maaiveld, ingepast in het park. De planontwikkeling heeft inmiddels geleid tot een verleende omgevingsvergunning. Binnenkort wordt deze vergunning verwacht. Ook worden dan de gesprekken met de gemeente over de grondtransactie afgerond. H. Bosmansstraat, Slachthuisbuurt-Zuid. Volgens planning start de bouw van dit project in 2014. Het jaar 2012 stond in het teken van bouwmassastudies en inpassing van het parkeren. De discussie over dit laatste onderwerp loopt nog. Inmiddels is er wel overeenstemming met de gemeente over het woningbouwprogramma. De Remise, Leidsevaartbuurt. Dit voormalige busremiseterrein van Connexxion is aangekocht door Hoorne B.V. en Pré Wonen. Het jaar 2012 stond in het teken van de optimalisering van het stedenbouwkundig plan, de fasering van het woningbouwprogramma en de voorbereiding van de verkoopcampagne. Hiervoor is een interactieve website ontwikkeld. De consument kan hierop zijn eigen woning samenstellen volgens een keuzemenu met plattegronden en gevelindelingen. Vitae Vesper, Koninginnebuurt. Dit complex heeft de afgelopen jaren dienst gedaan voor een zorgpartij en is nu in gebruik bij de RIBW. Als gevolg van een afspraak met deze partij en de buurt komt er eind 2014 een eind aan de verhuur. Er is een scenarioanalyse uitgevoerd naar de toekomstmogelijkheden van het complex en de locatie. Een van de varianten wordt nu onderzocht: afstoten van het complex of de locatie. Pieter Wantelaan, Ramplaankwartier. Deze locatie in het westelijk deel van Haarlem is al jaren onderwerp van ontwikkeling. Nadat de Raad van State de bouwvergunning had vernietigd, is in 2012 een nieuwe start gemaakt. In nauw overleg met de gemeente wordt een plan gemaakt dat past binnen de planologische kaders van het nieuwe gemeentelijke bestemmingsplan. Spoorwegstraat fase 2, Zijlweg-Oost. Deze ontwikkeling sluit aan op de studentenhuisvesting aan de Spoorwegstraat. Bij de ontwikkeling van fase 1 zijn er afspraken gemaakt over de afname van woningen door Pré Wonen in fase 2. Na een
21 van 69
langdurig vergunningtraject is in 2012 de bouwvergunning verleend. De bouw start in het eerste kwartaal van 2013. Wijkversterking Samenwerking in wijkversterking In Haarlem is voor Parkwijk een wijkcontract afgesloten. Het wijkcontract voor Meerwijk is vrijwel afgerond. Hierin zijn afspraken met de gemeente vastgelegd over de bijdragen van de partijen aan de leefbaarheid in de wijken. Receptuur voor Haarlem Oost De drie Haarlemse woningcorporaties hebben besloten om een gezamenlijke wijkvisie op te stellen voor Haarlem Oost. Bureau FLX heeft de opdracht gekregen om hiervoor een eerste aanzet te maken op basis van de wijkvisie van Pré Wonen voor Parkwijk, de wijkvisie van Ymere voor de Slachthuisbuurt en de visie van Elan Wonen voor de Amsterdamse buurt. Tijdens enkele bijeenkomsten zijn de toekomstbeelden van de corporaties voor Haarlem Oost geïnventariseerd. Dat heeft geleid tot een zogenoemde Receptuur waarin ambities zijn geformuleerd. De corporaties hebben in deze Receptuur aangegeven welke bijdrage ze gaan leveren om de ambities waar te maken. De Receptuur wordt aangeboden aan de gemeente Haarlem. Het is de bedoeling om samen met de gemeente een definitief programma vast te stellen. Mobiele moestuin In Haarlem is bij het sloopcomplex Jan Sluyterslaan in Parkwijk de mobiele moestuin van start gegaan. Onder het motto ‘de moestuin terug in de stad’ worden kinderen (van de school en de kinderopvang) zich er bewust van dat groente en fruit in de moestuin groeien. Daarnaast zijn ook ouderen uit het Reinaldahuis erbij betrokken. Hiermee krijgt een stuk braakliggend grond in Haarlem een nuttige tijdelijke invulling. De mobiele moestuin is in de toekomst ook elders inzetbaar. Het enthousiasme van buurtbewoners is groot. De moestuin draagt bij aan een grotere betrokkenheid bij hun buurt. De Kas De Kas in Meerwijk heeft drie doelen: startende ondernemers een kans bieden en ondersteunen; kinderen stimuleren bij hun schoolprestaties; activiteiten bevorderen die leiden tot economische groei in de wijk. Met de stuurgroep van De Kas is overleg gevoerd om het project te verduurzamen. Dit kan door zelfstandig door te gaan zonder financiële ondersteuning. Welzijnsorganisatie Dock zal hierin het voortouw nemen. In mei 2013 moet er uitsluitsel zijn over de haalbaarheid. Schalkwijk aan Zee In Schalkwijk gebeuren leuke, positieve dingen. Om dat te laten zien hebben de gemeente, de wijkraden en de corporaties op 1 september 2012 een festival georganiseerd. Diverse artiesten traden op. Ook waren er workshops en een markt. Het festival is door veel mensen bezocht en kan een succes worden genoemd. Volgend jaar vindt het daarom opnieuw plaats. Actieve bewoners Professor Boumanstraat In de Professor Boumanstraat hebben bewoners zelf een plan gemaakt voor de
22 van 69
inrichting van het plein. De tweede fase is in 2012 gerealiseerd. Eind september is het woonatelier gesloten. Een overzichtsboek vormde de afronding. Kenniscafé Samen met Dock en InHolland organiseert Pré Wonen het kenniscafé. Het is bedoeld om verschillende visies en vragen over een wijk of een complex te presenteren aan de diverse partners en studenten van InHolland. Zo kan men ervaringen uitwisselen en ideeën aanscherpen. Ook worden de studenten uitgedaagd om een (eind)opdracht uit te werken op het werkterrein van één van de partners. Leefbaarheidsacties In 2012 heeft Pré Wonen verschillende leefbaarheidsacties uitgevoerd: sommige op initiatief van bewoners met onze ondersteuning, andere op ons initiatief. Op dit punt hebben we een omslag gemaakt. Steeds vaker leggen we het initiatief bij de bewoners en faciliteren we die initiatieven vervolgens met kennis, menskracht of geld. Een voorbeeld hiervan: Pré Wonen stelt kanskaarten ter beschikking die een bepaald bedrag vertegenwoordigen. Bewoners met een idee kunnen bij hun medebewoners kaarten verzamelen en daarmee het bedrag dat ze inzetten vergroten. In 2012 is dit gebeurd in Molenwijk, op initiatief van de bewoners. Op de Texelhof zijn de bestaande bosschages verwijderd en wordt er een vruchtentuin aangelegd. De bewoners gaan de tuin zelf onderhouden. Versterken sociale structuur In samenwerking met de bewoners, Dock en de gemeente zijn diverse activiteiten georganiseerd op het gebied van de sociale structuur. De volgende activiteiten kunnen we hierbij noemen: Er zijn diverse lentefris acties gehouden om gezamenlijk de buurt op te frissen en saamhorigheid te creëren. De Midzomermarkt in Meerwijk was een gezellig samenzijn waarop mensen elkaar konden ontmoeten. In Meerwijk/Boerhaavewijk zijn meerdere extra schoonmaakbeurten georganiseerd om zwerfvuil rond de galerijflats te verwijderen. In Europawijk was de huttenbouw voor de jeugd een succes. In Europawijk is een Halloweenfeest georganiseerd. 3.1.1 Bijzonder Meerwaarde De financiering van het project Buurtbemiddeling, waarbij de bewoners van een wijk zelf een rol spelen bij het oplossen van overlast, is in 2012 jaar weer een punt van discussie geweest. De gemeente Haarlem heeft opnieuw aangegeven geen financiële middelen beschikbaar te stellen. De corporaties hebben hiertegen geageerd. Zij vinden Buurtbemiddeling juist een succes. Dat bewoners zelf een bemiddelingsrol vervullen heeft een grote meerwaarde. Het past ook bij de WMO, waarbij juist meer initiatief en zelfstandigheid van de burger wordt gevraagd. De gemeente heeft uiteindelijk besloten om de financiering voor 2013 toch op zich te nemen. Convenant schoon, heel en veilig Met de gemeente Haarlem, de collega-corporaties en Spaarnelanden is een convenant gesloten rond de prestatieafspraken voor ‘schoon, heel en veilig’. Een goede uitwerking 23 van 69
van de betekenis van deze begrippen is er nog niet. Die moet er in 2013 komen. Pré Wonen is namelijk over de prestaties van Spaarnelanden niet helemaal tevreden. Onze buurtbeheerders spelen een belangrijke rol bij de controle op de naleving van de afspraken. Zij hebben zich het afgelopen jaar vooral gericht op het onderdeel ‘schoon’, en signaleren daar dat verbetering noodzakelijk is. Samenwerking Lievegoed-zorggroep Met de Lievegoed-zorggroep hebben we nieuwe afspraken gemaakt over de huisvesting van de cliënten. Lievegoed verzorgt voor 24 cliënten beschermd wonen in ons complex Laan van Berlijn. De zorggroep zou graag zien dat deze cliënten kunnen uitstromen naar reguliere woningen rondom de Laan van Berlijn. In 2012 zijn we tot een samenwerkingsovereenkomst gekomen. Daarbij stellen we ongeveer twee woningen per jaar beschikbaar voor deze doorstroming. Hieraan wordt voor een bepaalde periode een zorgovereenkomst gekoppeld. Preventie huisuitzetting Met de gemeente Haarlem bestaan afspraken over preventie van huisuitzetting. Pré Wonen verwijst huurders met betalingsproblemen door naar de gemeente. Zo willen we bereiken dat zij dankzij goede begeleiding hun financiële problemen kunnen oplossen, en niet na een juridisch incassotraject op straat komen te staan. De gemeente heeft in 2012 te kennen gegeven voor deze budgetbegeleiding minder geld beschikbaar te stellen. Daardoor wordt de begeleiding zeer beperkt en veel sterker afhankelijk van de inzet van de bewoners zelf. Het effect is dat veel huurders met betalingsachterstand alsnog bij de deurwaarder belanden. Pré Wonen gaat nu onderzoeken zo mogelijk met de andere betrokken corporaties of een betere oplossing mogelijk is en een mogelijke toename van de huisuitzettingen voorkomen kan worden. Stresemannlaan RIBW Na uitvoerige huisbezoeken bij zittende huurders is het gelukt om in een flatgebouw aan de Stresemannlaan voldoende woningen beschikbaar te krijgen voor een woongroep van de RIBW. De uitplaatsing van de zittende huurders gedurende het eerste halfjaar van 2012 verliep goed. Na enkele kleine aanpassingen is de RIBW vanaf half oktober begonnen met het inplaatsen van bewoners. De officiële opening van de nieuwe woongroep BW Weijlandt is in januari 2013. 3.1.2 Nieuwbouw Nieuwbouw Bloemendaal Park Brederode. In Bloemendaal heeft Pré Wonen samen met Brederode Wonen het project Park Brederode ontwikkeld. De laatste woningen zijn in het voorjaar van 2012 opgeleverd. Het gaat in totaal om drie prachtig gelegen woongebouwen met 83 appartementen en boven/benedenwoningen. Nieuwbouw Velsen Het Terras. Pré Wonen en Brederode Wonen hebben de prijsvraag gewonnen voor de ontwikkeling van dit buurthuis met appartementen. Het jaar 2012 stond in het teken van een volgende stap in het ontwerptraject, nadat de intentieovereenkomst tussen de gemeente, Brederode Wonen en Pré Wonen was ondertekend. Met de afronding van het Voorlopig Ontwerp is dat gelukt. Op basis hiervan worden afspraken gemaakt over het vervolg. 24 van 69
Nieuwbouw Heemstede Nijverheidsweg. Op uitnodiging van de gemeente Heemstede is Pré Wonen betrokken geraakt bij een initiatief van een groep ouders van licht verstandelijk gehandicapte kinderen. Deze groep is op zoek naar een woonvorm waar hun kinderen in bepaalde mate zelfstandig kunnen wonen. De gemeente heeft een locatie aangewezen en beschikbaar gesteld. Begin dit jaar hebben alle betrokken partijen een startconvenant opgesteld. Daarin zijn de intenties en ambities vastgelegd.
25 van 69
4 Klant en dienstverlening 4.1 Dienstverlening De toetsing door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) is vanaf 2012 veranderd. Was tot dan toe sprake van een bepaalde toetsingsperiode, nu past het KWH een continumeting toe. Een groot voordeel daarvan is dat wij tussentijds resultaten kunnen zien en dus ook kunnen bijsturen. In 2011 waren de prestaties van Pré Wonen op het toetsingsonderdeel ‘Corporatie bellen’ net niet voldoende. Ondanks onze reorganisatie, waarbij veel veranderde in onze dienstverlenende afdelingen, wist Pré Wonen het KWH-huurlabel in 2012 vast te houden. Onze score via de nieuwe meetmethodiek was op alle onderdelen voldoende. De definitieve uitkomsten verwachten we in maart 2013.
Totaalscore* Totaalscore
Pré Wonen 7,4
Landelijk 7,7
7,0 7,3 7,5
7,6 7,6 8
7,3 7,5 7,8
7,8 8 8,2
7,5 8,0
7,6 7,9
6,8
6,7
Klantcontact Contact Bereikbaarheid Communicatie en informatie
Verhuizen Woning zoeken Nieuwe woning Huur opzeggen
Onderhoud Reparaties Onderhoud
Klachten behandelen Klachten behandelen * per 27 februari 2013 Klachten en geschillen Klachten over onze dienstverlening nemen wij ter harte. We zien klachten als leermomenten voor onze organisatie en onze medewerkers. We beoordelen daarbij vooral of we juist hebben gehandeld, of we van de klacht kunnen leren, en of we onze handelwijze moeten aanpassen. In 2012 heeft Pré Wonen in totaal 222 klachten ontvangen. Dit zijn 95 klachten meer dan in 2011 (127). Door de nieuwe centrale organisatie van ons Klantcontactcentrum zijn we alerter geworden en beter in staat de klachten te signaleren. De gemiddelde afhandelingsduur van een klacht is ongeveer 23 dagen. Dat is 13 dagen langer dan onze norm (10 dagen). Uit de telefonische after sales blijkt dat ongeveer 23% van de klagers ontevreden is over de afhandeling van de klacht. Onze 26 van 69
norm is dat 60% van de klagers tevreden moet zijn met de klachtenafhandeling. We hebben de norm dus ruimschoots gehaald. Opvallend is de toename van klachten over de bejegening. Het bestuur heeft de betrokken afdeling opgedragen de oorzaak van de toename uit te zoeken en vervolgens maatregelen te treffen om de klachtenoorzaak voor een belangrijk deel weg te nemen. Klachtenbeheer aantal afgehandelde klachten gem afhandeltermijn in dagen
2012 174 23
2011 127 13
Aard van de klacht bejegening bereikbaarheid herhalingsklacht niet nakomen van afspraken tijdigheid veiligheid anders
2012 42 10 10 44 7 3 58
2011 13 4 26 37 5 1 41
Nazorg (zeer ) tevreden neutraal (zeer) ontevreden onbekend
2012 46 42 26 50
2011 56 16 36 19
Via de regionale geschillencommissie zijn voor Pré Wonen 9 zaken ingediend. Daarvan zijn er 3 ongegrond verklaard, 1 gegrond verklaard, 1 gedeeltelijk gegrond verklaard en nog 4 in behandeling. De gemelde geschillen betroffen afhandeling van technische klachten en hoogte van vergoeding. Bij de Huurcommissie zijn 11 zaken in behandeling genomen. Daarvan zijn 3 zaken niet ontvankelijk verklaard en 3 zaken nog in behandeling. In 2 zaken is de uitspraak dat de huur gerechtvaardigd is en in 3 zaken dat tijdelijke huurvermindering gerechtvaardigd is. After sales Pré Wonen meet de klanttevredenheid over verschillende onderdelen van de dienstverlening ook zelf aan de hand van zogenoemd after sales-onderzoek. We doen metingen bij vertrokken huurders, bij nieuwe huurders en bij uitgevoerd onderhoud (zowel door derden als onze eigen vakmensen). Voor onze service in het algemeen scoren we een 7,8 (doel tenminste 7,5). Voor de klantvriendelijkheid scoren we een 8,3 (doel tenminste 8,0). Voor het eindresultaat van de reparatie scoren de vakmensen een 8,3 en de derden een 8,2 (doel tenminste 8,0). Uit deze scores blijkt dat de klanten over het algemeen tevreden zijn over onze inspanningen. Dat is een voortzetting van het beeld van de afgelopen jaren. Evaluatiegesprekken met leveranciers Om onze dienstverlening verder te verbeteren hebben we in 2012 ieder kwartaal evaluatiegesprekken gevoerd met onze leveranciers. De gewenste kwaliteit van de werkzaamheden is daarbij vooraf vastgelegd. Hierdoor konden we de kwaliteit meten 27 van 69
en indien noodzakelijk verbeteren. De gesprekken hebben geleid tot een verbetering van de onderlinge communicatie, maar ook (en dat is belangrijker) tot een hogere kwaliteit van de dienstverlening.
4.2 Huurders en duurzaamheid Pré Wonen ondersteunt waar mogelijk initiatieven van bewoners op het gebied van duurzaamheid. In 2012 zijn twee verzoeken binnengekomen om zonnepanelen te plaatsen. Beide verzoeken zijn nog in onderzoek. De communicatie over duurzaamheid met de huurders krijgt in 2013 nog meer vorm via het bewonersblad, brochures en onze website. Welkomstpakket Voor nieuwe huurders heeft Pré Wonen een nieuw welkomstpakket samengesteld. Het is gericht op duurzaamheid. Om nieuwe huurders bewuster te maken van duurzaamheid, krijgen zij een energiepakket met adviezen en spaarlampen.
4.3 Participatie Pré Wonen hecht veel waarde aan bewonersparticipatie. Participatie verbetert naar onze overtuiging ons product en bevordert daarmee de essentie van ons werk: mensen prettig laten wonen. Dat kan door huurders te laten meedenken en meedoen bij de ontwikkeling van beleid en bij het beheer van hun woning en woonomgeving. Participatie wordt zichtbaar in het overleg met bewonerscommissies, klankbordgroepen en de Bewonerskernen. Ook via woonwensgesprekken en klantenpanels krijgen we nuttige, gerichte informatie van onze bewoners. Naast deze reguliere participatiemomenten zijn we op zoek naar nieuwe vormen van participatie. Intern onderzoeken we welke vormen een extra bijdrage kunnen leveren aan participatie die beter aansluit bij deze tijd. Klantenpanels en discussiebijeenkomsten proberen we al uit. Ze leveren goede resultaten op. Bewonerskernen In het overleg met de Bewonerskernen is na onze reorganisatie een verandering doorgevoerd. Nu Pré Wonen geen vestigingen meer heeft, is overleg op vestigingsniveau niet meer aan de orde. Formeel overleg is er nu op organisatieniveau. Dit heeft in 2012 vijf keer plaatsgevonden. De belangrijkste gespreksonderwerpen waren de onderhoudsrichtlijnen, de jaarlijkse huurverhoging, de veranderingen in de organisatie van Pré Wonen, het huurbeleid, de wijkvisie Parkwijk, het energiebeleid, de aanpassingen van het Pré Woonpakket, het Jaarplan en de onderhoudsbegroting 2013. Om de participatie van de Bewonerskernen bij de beleidsontwikkeling te verbeteren hebben we bij de ontwikkeling van het huurbeleid en energiebeleid de Bewonerskernen al in de conceptfase geïnformeerd. Hierdoor kunnen zij zaken inbrengen die we bij de besluitvorming kunnen betrekken. Voordeel daarvan is dat de Bewonerskernen niet alleen over een vastgesteld beleidsstuk kunnen adviseren, maar al bij de totstandkoming ervan worden geïnformeerd en hun mening kunnen geven. Gezien de soms grote complexiteit van de materie zijn beleidsmedewerkers van Pré Wonen beschikbaar om tijdens de vergaderingen een toelichting te geven. Samen met een afvaardiging van de Bewonerskernen onderzoeken we de mogelijkheden van een betere overlegstructuur. Afgesproken is dat we dit onderzoek in 2013 onder externe begeleiding in een kleine werkgroep gericht uitwerken. In 2013 verwachten we met een gezamenlijk voorstel te kunnen komen. 28 van 69
Bewonerscommissies Ook met de bewonerscommissies voert Pré Wonen jaarlijks regulier overleg. In 2012 zijn de geplande onderhoudswerkzaamheden, de servicekosten, de leefbaarheidsacties en de resultaten van de schouw van het complex aan de orde gekomen. Ook is gesproken over de begroting en de uitgaven van de bewonerscommissie. De complexschouw is meestal samen met de bewonerscommissie uitgevoerd, maar nog niet in alle gevallen. Met de bewonersvereniging Hof van Egmond in de Slachthuisbuurt (Haarlem) is regelmatig overleg gevoerd over de technische knelpunten in het complex en het verbeteringsvoorstel van Pré Wonen. Om de problemen goed aan te pakken zullen de bewoners tijdens de ingreep niet in de woning kunnen blijven. Een volgende stap is dat we begin 2013 individuele huisbezoeken gaan afleggen. Daarnaast gaan we met een bewonersvertegenwoordiging over een sociaal projectplan overleggen. Ook voor het herstructureringsproject Jan Sluyterslaan in Parkwijk is regelmatig overleg gevoerd met de bewonersvertegenwoordiging. Hier wordt behalve over nieuwbouwplannen ook gesproken over het sociaal projectplan, met daarin onder meer afspraken over voorrangsregels bij terugkeer.
29 van 69
5
Bedrijfsvoering
5.1 Verhuur Vanaf 1 januari 2011 moet Pré Wonen, conform de Europese regelgeving, vrijkomende woningen met een maandhuur onder de huurtoeslaggrens (€ 664,66) voor minimaal 90% toewijzen aan de primaire doelgroep: dat zijn huishoudens met een gezinsinkomen lager dan € 34.085. Toewijzing huurwoningen In Zuid-Kennemerland hebben gemeenten en corporaties afspraken gemaakt over de toewijzing van woningen met een huurprijs onder € 664,66 in relatie tot de 10% vrije toewijzingsruimte. In de eerste categorie worden deze woningen beschikbaar gesteld aan huishoudens met een inkomen tot € 34.065. De vrije toewijzingsruimte wordt in eerste instantie gebruikt voor urgenten, stadsvernieuwingskandidaten en – in bepaalde situaties – voor eigen toewijzing via de zogenoemde 30%-regeling. Deze regeling bepaalt dat corporaties 30% van de vrijkomende woningen zelf mogen toewijzen. Als er voldoende ruimte is, kunnen de woningen onder € 664,66 ook worden aangeboden in de tweede categorie: huishoudens met een inkomen boven € 34.085, maar onder € 40.000. In IJmond hebben gemeenten en woningcorporaties afgesproken dat woningen tot de huurtoeslaggrens worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 40.000. In het eerste jaar bleek bijsturing noodzakelijk. Besloten is de woningen die via ‘Direct te Huur’ worden verhuurd alleen nog toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.065. Dit blijkt voldoende effect te hebben. Daardoor voldoen we in 2012 in de regio IJmond aan de 90%-eis van ‘Brussel’.
Toewijzingen DAEB :
Inkomen < Ink. Grens
Inkomen > ink. Grens
Totaal
Percentage "scheef" per Regio
1 Beverwijk/Heemskerk 2 Haarlem 3 Haarlem-Schalkwijk eo
289 339 206
20 50 4
309 389 210
6,47% 12,85% 1,90%
Totaal
834
74
908
8,15%
De rapportage geeft aan dat 74 (8,15%) van de totaal 908 verhuringen met een huur onder € 664,66 zijn gedaan aan huurders met een inkomen boven € 34.085. Pré Wonen voldoet hiermee aan de geldende wet- en regelgeving.
5.2 Onderhoud Onderhoud en beheer In 2012 is het beleid voortgezet met de onderhoudswerkwijze die in 2011 werd vastgesteld: Wat kapot is repareren we; wat niet gemaakt kan worden, vervangen we; wat er niet is, komt er niet; en na mutatie of gepland onderhoud is de woning veilig. Deze werkwijze leidde meteen al in 2011 tot een daling van de onderhoudskosten. De daling is in de onderhoudsbegroting voor 2012 verwerkt. De verdere professionalisering van de inkoop (ook gestart in 2011 en in 2012 nader
30 van 69
ingevoerd) en de steeds gunstige marktomstandigheden hebben eveneens bijgedragen aan een daling van de onderhoudskosten. Reparatieonderhoud De kosten voor reparatieonderhoud lopen in de pas met de begroting voor 2012. Ze liggen nagenoeg op het niveau van het landelijke benchmarkcijfer: € 300 per woning. Ook het aantal reparaties ligt ongeveer op landelijk gemiddeld niveau: 1 per woning per jaar. Mutatieonderhoud De kosten voor mutatieonderhoud waren in 2012 lager dan begroot. De voornaamste oorzaak daarvan is de lagere mutatiegraad. Begroot waren 1.000 mutaties, maar het werkelijke cijfer lag op 825. De kosten per mutatie lagen hoger dan het benchmarkcijfer: € 2.900 versus € 2.500. In onze mutatiekosten is echter ook gedeeltelijk de vervanging van badkamers, toiletten en keukens verwerkt, wat niet in de benchmark is opgenomen. Planmatig onderhoud Aan planmatig onderhoud is € 7.576.000 uitgegeven. Daarvan was € 5.089.000 voor regulier planmatig onderhoud en € 2.487.000 voor groot onderhoud (naast de investeringen). Dit is lager dan begroot en iets lager dan het benchmarkcijfer. De oorzaak ligt voornamelijk in de reorganisatie en een tweetal faillissementen van uitvoerende bedrijven, waardoor respectievelijk meer tijd nodig was voor afstemming van de werkwijze en opnieuw aanbesteed moest worden. Afmelden energielabels Begin 2012 is begonnen met een intensieve controle van alle (concept)energielabels voor ons gehele bezit. Ook is de meest actuele regelgeving voor het opstellen van energielabels doorgevoerd. We willen zo nauwkeurig inzicht krijgen in de energetische eigenschappen van ons complete vastgoed. Dat inzicht helpt Pré Wonen bij het nemen van strategische beslissingen en het effectief en efficiënt verduurzamen van onze voorraad. Eind 2012 was 90% van ons bezit voorzien van een gecontroleerd en afgemeld energielabel. Branddoorslag In 2011 rondden we het onderzoek af naar risico’s van branddoorslag in ons bezit. De vereiste maatregelen zijn in kaart gebracht qua kwantiteit, kwaliteit en financiële gevolgen. Aanvankelijk wilden wij deze maatregelen in 2012 en 2013 uitvoeren, maar dat bleek een te grote belasting. In 2012 is voor € 150.000 aan maatregelen uitgevoerd. Ook zijn we begonnen met het maken van een nauwkeurige planning voor de uitvoering in 2013 en 2014. Asbestbeheersing Halverwege 2012 is de overheid begonnen met de invoering van het zogenoemde Landelijk Asbest Volg Systeem (LAVS). Pré Wonen is een van de deelnemers van het eerste uur van dit systeem. We laten de implementatie van het asbestbeheer in ons bezit gelijk oplopen met de invoering van het LAVS door de overheid. Naar verwachting is Pré Wonen halverwege 2013 ‘asbest-proof’. Dat wil zeggen dat we aantoonbaar
31 van 69
voldoen aan onze zorgplicht en aan alle geldende wet- en regelgeving, en dat we daar op transparante wijze inzicht in kunnen en willen geven. Liften In Beverwijk heeft Pré Wonen een omvangrijk onderhoudsplan afgerond. In het complex Alzettestraat zijn de vier galerijflats voorzien van extra liftschachten waarin nieuwe liften zijn geïnstalleerd. De bestaande liften zijn omgebouwd naar één in plaats van twee liften per liftschacht. Energiebesparing In 2011 is Pré Wonen gestart met de uitvoering van het energieactieplan (EAP). Het doel is om onze woningen energiezuiniger te maken. Daarmee willen we aan enerzijds een belangrijke milieudoelstelling behalen in 2018 (20% besparen op gasgebruik), anderzijds de kosten van het energiegebruik voor onze huurders beperken. De energiebesparende maatregelen nemen we via twee sporen. Bij het eerste spoor worden de maatregelen simultaan uitgevoerd met groot onderhoud. Als dit te ver in de tijd ligt, komen de complexen in aanmerking voor de ingrepen uit het EAP. In 2011 is begonnen met een proefcomplex aan de Amerstraat in Beverwijk. In totaal zijn hier 78 eengezinswoningen voorzien van extra isolatie. Daarmee hebben de woningen een gunstiger energielabel (label B) verkregen . Bewoners zullen in de loop van de tijd merken dat ze minder hoeven te stoken. Volgend jaar zullen we het energieverbruik opnemen en vergelijken met het verbruik in de voorgaande jaren. Begin 2012 is een aantal complexen geselecteerd voor het energieactieplan 2012. Marktpartijen zijn aangeschreven en na de presentatie van enkele isolatiebedrijven heeft de selectie plaatsgevonden. Helaas werd Pré Wonen halverwege het jaar geconfronteerd met het faillissement van de geselecteerde firma, waardoor de werkzaamheden stagneerden. Na de zomer zijn de eerder afgevallen bedrijven opnieuw benaderd. Hieruit is opnieuw een selectie gemaakt. Inmiddels is deze firma met de eerste complexen aan de slag gegaan. Een paar complexen zijn al in een afrondend stadium: de Stresemannlaan in Haarlem en het Beatrixplein in Bennebroek. Bij de complexen in Haarlem aan de Eikenstraat en Bastiaansstraat en de galerijwoningen aan de William Boothstraat zijn de werkzaamheden in uitvoering of staan ze spoedig op de rol.
5.3 Verkoop Pré Wonen verhuurt en beheert woningen; dat is onze kerntaak en dat zal zo blijven. We bieden aantrekkelijke woningen aan voor mensen met een smalle beurs. Om die reden is het noodzakelijk dat we woningen verkopen. Zo vullen we onze financiële middelen aan voor bijvoorbeeld wijkversterking en nieuwbouw. Na 2011 werd ook 2012 gekenmerkt door de aanhoudende economische crisis. De vooruitzichten voor de woningmarkt blijven onverminderd somber. De oorzaken hiervoor zijn gelegen in historisch laag consumentenvertrouwen, onzekerheid over het vertrouwen van de consument in het nieuwe overheidsbeleid rond de hypotheekrenteaftrek, en blijvende terughoudendheid van kopers in afwachting van een verdere daling van de huizenprijzen. Voor kopers zitten hieraan overigens ook positieve
32 van 69
aspecten, zoals de dalende woningprijzen, meer onderhandelingsruimte en een ruimer aanbod. Ondanks het sombere klimaat op de koopwoningmarkt wist Pré Wonen het beoogde verkoopresultaat te behalen en zelfs ver te overstijgen. Dit resultaat is vooral tot stand gekomen door de uitbreiding van onze Pré Koopregeling (kortingsregeling) per 1 april 2012. Dit houdt voor Pré Wonen in dat de kasstroom 25% lager is (het equivalent van de ‘korting’) dan wanneer de werkelijke marktwaarde zou worden gehanteerd. Hierdoor worden onze te koop staande woningen voor een bredere groep geïnteresseerde kopers bereikbaar. Pré Wonen vindt dit een belangrijk instrument, omdat het verkoopopbrengsten oplevert, langdurige leegstand voorkomt én doorstroming op de woningmarkt bevordert. Hoewel de echte hausse hier ook wel weer voorbij is, zien we toch dat onze verkoopresultaten op peil blijven. Nieuwbouw (koop) 2012 De verkoop van onze nieuwbouwwoningen verliep in 2012 moeizaam. Uiteindelijk is ook hier door de Pré Koopregeling een goed resultaat bereikt. In de projecten die al in 2011 werden opgeleverd, heeft dit in 2012 tot de volgende resultaten geleid: in de Rome-/Warschaustraat zijn de acht eengezinswoningen verkocht die nog te koop stonden. In het project de Haarlemse School zijn alle eengezinswoningen verkocht van de 23 die nog te koop stonden. Zonder de Pré Koopregeling is in het project A.L. Dyserinckstraat in Haarlem de laatste eengezinswoning verkocht. In het project de Pionier, eveneens in Haarlem, zijn nog 8 van de 78 appartementen te koop. We verwachten dat deze woningen na oplevering snel een koper zullen vinden. Doorkijk woningmarkt 2013 Volgens verschillende prognoses zal de woningmarkt zich in 2013 (nog) niet herstellen. In het gunstigste geval zal sprake zijn van stabilisatie. De verwachting is eerder dat het aantal transacties en de prijzen verder onder druk komen te staan. De ontwikkelingen zijn sterk afhankelijk van de reacties van de consument op de uitwerking van het regeerakkoord. De consument is vooralsnog onzeker en afwachtend. Wij verwachten wel dat Pré Wonen met de Pré Koopregeling nog voldoende woningen kan verkopen om het begrote verkoopresultaat te behalen.
33 van 69
6 Organisatie en communicatie 6.1 Nieuwe organisatie Op 30 januari 2012 is de nieuwe organisatie van Pré Wonen van kracht geworden. De achtergrond van deze verandering is een aantal externe ontwikkelingen in de woningcorporatiesector. Via het project ‘Doelmatige organisatie’ heeft Pré Wonen de bedrijfsvoering aangescherpt, teneinde de continuïteit te waarborgen. De structuur van onze organisatie is aangepast, zodat we efficiënter werken, onze klanten optimaal bedienen en flexibeler kunnen inspelen op ontwikkelingen. Zo kan Pré Wonen haar ambities en maatschappelijke rol ook in de toekomst blijven vervullen. Pré Wonen had tot januari 2012 een organisatie met een geografische indeling. Die is nu vervangen door een indeling naar functies. Zo kunnen we doelmatigheidsvoordelen behalen, functionele specialismen verder professionaliseren en onze werkprocessen verder optimaliseren. Het laat onverlet dat we grote waarde hechten aan de lokale inzet, de herkenbaarheid en de verankering op buurt- en wijkniveau. Daarnaast leveren medewerkers uit verschillende functionele organisatieonderdelen inspanningen in de projectorganisatie (matrixorganisatie). Zodoende is een meer integrale benadering van met name de wijkontwikkeling mogelijk. In het project ‘Doelmatige organisatie’ zijn enkele strategische uitgangspunten bepaald. Op basis daarvan heeft Pré Wonen een nieuwe organisatie ontworpen met een nieuwe structuur. Deze ziet er zo uit:
34 van 69
6.2 Strategisch personeelsbeleid De reorganisatie van Pré Wonen heeft geleid tot een aanscherping van het strategisch personeelsbeleid. Begin 2012 is dit beleid vastgesteld. Het heeft geleid tot activiteiten die onze arbeidsorganisatie verder versterken, zoals het management developmentprogramma en het cultuurtraject ‘Pré Wonen, Waardevol’. Daarnaast is onder meer afgesproken om het medewerkersonderzoek anders te benaderen en werving en selectie een impuls te geven. Pré Wonen doet onderzoek naar het huidige personeelsbestand in relatie tot het gewenste personeelsbestand op de lange termijn. Daardoor kunnen we instrumenten ontwikkelen die ervoor zorgen dat het huidige personeelsbestand wordt gestuurd in de richting van het gewenste organisatieprofiel. Op basis van vier cultuurwaarden (verantwoordelijk, proactief, flexibel en zakelijk) hebben wij ons huidige medewerkersbestand in beeld gebracht. Als volgende stap brengen we het gewenste profiel van de medewerkers in kaart. Vervolgens gaan we activiteiten ontwikkelen om op langere termijn de doelen uit het strategisch beleidsplan te bereiken.
6.3 ‘Pré Wonen, Waardevol’ In 2012 is ook veel aandacht uitgegaan naar de cultuur van Pré Wonen. Een verandering van de organisatiestructuur – aan de hand van een aantal leidende principes – vraagt om corresponderend gedrag van onze medewerkers. De gezamenlijk vastgestelde waarden (proactief, zakelijk, flexibel en verantwoordelijk) geven richting aan het gewenste gedrag van bestuur, management en medewerkers. Uiteraard is het belangrijk om dit gedrag te koppelen aan te behalen resultaten en aan de dagelijkse werkzaamheden van een medewerker en/of team. We willen het gedrag graag terugzien in de manier waarop men deze resultaten bereikt. Daarom is het cultuurtraject ‘Pré Wonen, Waardevol’ gestart. Medewerkers gaan op een positieve, waarderende manier met elkaar in gesprek over de waarden. Ze geven hier zelf invulling aan. Uiteindelijk leidt dat ertoe dat medewerkers zich bewust zijn van de waarden en deze in hun werk tot uitdrukking laten komen.
6.4 Management development Bij de verdere ontwikkeling van Pré Wonen past management development. De verdere ontwikkeling van (team)managers is gunstig voor de continuïteit en het succes van onze organisatie. In 2012 zijn in dit verband twee sessies georganiseerd voor het management. Op de eerste sessie, in september, kwam vooral de evaluatie van het project ‘Doelmatige organiatie’ aan bod. Daarnaast lieten de managers zich inspireren om hun resultaatgerichtheid te vergroten. De tweede sessie, in november, was vooral gericht op de teamvorming van bestuur en managementteam. In 2012 zijn ook de teammanagers gaan deelnemen aan het traject. Zij hebben een individueel assessment gehad. Op basis van de uitslagen zijn gerichte individuele afspraken gemaakt. Daarnaast is gekeken naar de samenstelling van de groep, als input voor het ontwikkeltraject voor de teammanagers in 2013.
6.5 Het nieuwe werken Bij de start van de nieuwe organisatie heeft Pré Wonen een begin gemaakt met het zogenoemde Nieuwe Werken. Medewerkers zijn nu zelf verantwoordelijk voor de uitvoering van hun werk en het behalen van de afgesproken resultaten. Ze werken op 35 van 69
een manier die voor hen het beste past, op een plaats die – gegeven de omstandigheden en mogelijkheden van de functie – het beste past. Vanuit een samenhangende visie zijn stenen, mensen en systemen zo optimaal mogelijk op elkaar afgestemd. Na de invoering van het Nieuwe Werken is tweemaal een monitoring uitgevoerd. De uitslag daarvan heeft geleid tot enkele bijstellingen. Pré Wonen blijft ten aanzien van het Nieuwe Werken een pragmatische houding aannemen.
6.6 Medewerkers Eind 2012 telde Pré Wonen 167 medewerkers (ultimo 2011:179). Dat zijn 151 fte (ultimo 2011: 162 fte). Van het aantal medewerkers is 50,9% vrouw (eind 2011: 52,4%) Leeftijdsopbouw 60-65 55-60 50-55 45-50 40-45 35-40 30-35 20-30 10-20
2012 13 24 30 26 30 20 21 3 0
2011 7 25 32 34 29 25 22 5 0
In dienst in 2012: 12 medewerkers (2011: 9) Uit dienst in 2012: 24 medewerkers (2011: 15)
6.7 Medewerkersonderzoek Pré Wonen wil graag weten hoe medewerkers tegen de organisatie en hun eigen afdeling aankijken. Daarom heeft bureau Effectory in 2012 voor de vijfde keer het medewerkersonderzoek uitgevoerd. We vinden het belangrijk om een compleet inzicht te krijgen in de huidige werkbeleving en verbeterpunten voor onze organisatie. De doelstelling is een algehele score op medewerkerstevredenheid van 7,0. In 2012 was deze score 7,7 (benchmark Woningcorporatie 7,7; Nationale Tevredenheidsindex 7,5). Pré Wonen verzamelt ideeën en suggesties om samen met de medewerkers de organisatie verder te ontwikkelen. De activiteiten om de arbeidsorganisatie te optimaliseren worden in afdelingsplannen opgenomen en per afdeling uitgevoerd.
6.8 Ondernemingsraad De ondernemingsraad kende in 2012 de volgende samenstelling:
Max van Baar (Voorzitter, afdeling Vastgoed) Peter Koster (Vicevoorzitter, afdeling Wonen) Henny Cardol (Lid, afdeling Controlling) Albert Westenberg (Lid, afdeling Vastgoed Franc Lana (Lid, afdeling Vastgoed) Peter van der Linden (Lid, afdeling Interne organisatie) Ruud Hemmer (Lid, afdeling Vastgoed) André de Boer (Ambtelijk secretaris, afdeling Vastgoed) 36 van 69
In 2012 is er 10 keer een gezamenlijk en constructief overleg geweest tussen Ondernemingsraad en Bestuur. Diverse onderwerpen zijn daarbij aan bod gekomen. De heer J.D de Kort, lid van de RvC op voordracht van de Ondernemingsraad is daarbij 2 maal aanwezig geweest. Standaard op de agenda stond het project Doelmatigheid en de actualiteiten uit de branche. Ook jaarrekening 2011 en begroting 2013 zijn besproken. De Ondernemingsraad komt jaarlijks met een eigen jaarverslag waarin zij haar activiteiten uit het voorgaande jaar toelicht.
6.9 ICT In 2012 is het strategisch ICT-beleidsplan verder ingevoerd. Een aantal projecten is op basis van dit plan gedefinieerd. Nieuwe ICT-oplossingen zijn ingevoerd en bestaande oplossingen zijn verbeterd. Belangrijk speerpunt is de vergroting van de flexibiliteit en een sterkere aanwezigheid van Pré Wonen in de wijken. Het beleid loopt tot en met 2012; we zijn intussen begonnen met een actualisering en afstemming op het informatiseringsbeleid. Effectiviteit in processen Pré Wonen heeft onderzocht welke werkstromen kunnen worden geautomatiseerd of verbeterd. Een goed voorbeeld is het mutatieproces. In nauwe samenwerking met het team makelen van de afdeling Wonen is dit proces eenvoudiger, sneller en overzichtelijker gemaakt. Ook aan het communicatieproces is in 2012 aandacht besteed. Voor eenvoudige korte interne berichten is Lync in gebruik genomen. Met SharePoint kunnen medewerkers van Pré Wonen samenwerken aan documenten en informatie delen. Het team (planmatig) onderhoud van de afdeling vastgoed heeft via de zogenoemde LEAN-methode het proces van het planmatig onderhoud verbeterd. LEAN is een efficiënte werk(proces)methode die oorspronkelijk uit de auto-industrie stamt. Hierdoor moeten de zogenoemde overloopposten tot het verleden gaan behoren. Een begrotingsbudget wordt nu volledig in het begrotingsjaar uitgegeven. Het proces begint met het verstrekken van alle opdrachten voor planmatig onderhoud voor 2013 in het jaar 2012. Dit is inmiddels gebeurd. Flexibilisering in werken Steeds meer medewerkers zetten flexibel ICT-hulpmiddelen in. De tablet computer is ingevoerd en het draadloos netwerk is geoptimaliseerd. Veel medewerkers zijn inmiddels voorzien van middelen waarmee ze buiten kantoor via internet verbinding kunnen maken met Pré Wonen. Ook is een groot aantal medewerkers uitgerust met een smartphone, waarmee ze op elk moment en op elke plaats beschikken over hun email en agenda. Interactie met de samenleving (E-business) In 2012 is het nieuwe extranet ingevoerd: Mijn Pré Wonen. Dankzij dit instrument kunnen we via internet nog beter contact onderhouden met onze omgeving, de samenleving. Begin 2013 nemen we nog een aantal verbeteringsmaatregelen. Het contact met onze klanten via internet wordt nog verder uitgebreid. Mens en computers In 2012 is veel aandacht uitgegaan naar het vergroten van kennis van systemen. Zo hebben alle medewerkers van het (nieuwe) klantcontactcentrum een training op maat 37 van 69
gekregen. Daarnaast hebben de collega’s van het team rapportage diverse trainingen doorlopen op het gebied van informatiemanagement en andere rapportagemiddelen. Inkoop In 2012 is gewerkt aan verdere professionalisering van onze inkoopfunctie. Nu effectiviteit en efficiency geboden zijn, heeft de organisatie daar veel baat bij. De inkoopfunctie is volledig geïntegreerd in de bedrijfsprocessen. Hierdoor kunnen we de risico’s van de uitgaande geldstromen beheersen. Een goed voorbeeld is het contractbeheer. Facilitaire zaken Vanaf begin 2012 werken alle medewerkers vanuit Velserbroek. Er is veel werk verzet om dat mogelijk te maken. De inrichting van het pand is helemaal onder handen genomen en aangepast aan de laatste wensen en inzichten. Daarnaast is er veel tijd besteed aan de inrichting van de nieuwe wijkcontactpunten. Ook zijn inspiratieruimtes gecreëerd. In deze werkomgeving kunnen medewerkers het werken anders beleven. Deze inspiratieruimten worden veelvuldig gebruikt voor intern overleg, maar ook voor overleg met externe partijen.
6.10
Communicatie
Focus 2012: uitrol strategisch communicatiebeleidsplan en externe gevolgen reorganisatie Een maatschappelijke onderneming als Pré Wonen wil door een goede, professionele communicatie duidelijk maken wat ze doet. Zo kunnen wij onze primaire taken beter uitvoeren. Daarnaast zijn wij ook verplicht duidelijk te maken wat wij doen, vanwege onze maatschappelijke doelstelling. Strategisch communiceren heeft tot doel Pré Wonen te positioneren op de manier die ons voor ogen staat, zowel in- als extern. Daarbij houden we rekening met de maatschappelijke context, zodat onze reputatie op de lange termijn gewaarborgd blijft en we onze organisatiedoelen kunnen blijven realiseren. Strategisch communicatiebeleidsplan De strategie van het communicatiebeleidsplan behelst twee lijnen. Enerzijds maken we de verbinding met onze basisprestaties en met de successen die dat oplevert. Successen die zich in 2012 onder meer uitten in evenementen voor Park Brederode en zeker voor Slauerhoff. Beide conceptueel en organisatorisch een verantwoordelijkheid van Communicatie. Wat ook succesvol is gebleken, is de adequate manier van handelen tijdens een aantal calamiteiten in het voorjaar van 2012. Huurders voelden zich goed en tijdig geïnformeerd. Anderzijds schetsen we het perspectief, de beweging die Pré Wonen maakt om te blijven ontwikkelen, successen te blijven behalen, gevat in het nieuwe centrale doel: vitale en gewilde wijken. De eerste wijk waar Pré Wonen aan de slag gaat is Parkwijk, op de voet gevolgd door Plantage/Kuenenplein en Meerwijk. In 2012 is het communicatieplan voor Parkwijk gemaakt met als eerste uitvloeisel daarvan de ontwikkeling van de visuele identiteit waaronder logo en slogan. Ook hebben we in 2012 de voorwaarden om strategisch en conceptueel goed te kunnen communiceren verder op orde gebracht. Dit heeft geresulteerd in een verbetering van het inhoudelijke concept van het bewonersblad Het Accent en een flinke verbetering van de structuur en ook het uiterlijk van de website.
38 van 69
Reorganisatie en de gevolgen voor de klant Een andere focus in 2012 was het communicatief begeleiden van de reorganisatie. Want het opnieuw organiseren van het bedrijf brengt veranderingen en verbeteringen met zich mee die niet zonder enige vorm van communicatie konden. Want waar, wanneer en waarvoor kunnen onze klanten terecht na het opheffen van de drie oude vestigingen en het lanceren van 1 centrale vestiging. En hoe zit het met drie nieuwe wijkcontactpunten en de nieuwe openingstijden. Praktische en vooral noodzakelijke informatie. Net als het informeren over de nieuwe gezichten in de wijk. Wijkbeheerders, buurtbeheerders en wijkconsulenten, wie zijn zij en vooral wat doen zij voor de huurders? Bovendien hebben we dit jaar de eerste stap gemaakt in de invoering van Mijn Pré Wonen. Een sterke verbetering in onze klantdienstverlening. Dat geldt ook voor de inspiratieruimtes in onze centrale vestiging. Het concept is ontwikkeld door Communicatie in samenwerking met Personeelszaken. Voor onze klant - of eigenlijk meer onze stakeholders - blijkt het een waar genoegen hier te kunnen vergaderen.
39 van 69
7 Financiën 7.1 Turbulent 2012 Ook in financieel opzicht was 2012 een turbulent jaar. Woningcorporaties raakten in financiële problemen door onder andere speculatie met derivaten, fraudezaken en onverstandige investeringsbeslissingen. De sector als geheel moet de financiële gevolgen daarvan dragen. Tegelijkertijd was 2012 het jaar van de veranderende wet- en regelgeving. Met name ‘RJ645’ (waardering bezit) en de herzieningswet (de nieuwe woningwet) hebben de rekenmeesters in de sector flink aan het werk gehouden. Als klap op de vuurpijl kwam eind 2012 de mededeling van het WSW over het al toegekende faciliteringsvolume voor 2014. Dit wordt teruggedraaid, met andere woorden: de borging van investeringen en herfinanciering in de sociale sector wordt op voorhand vanaf 2014 ‘on hold’ gezet. Vervolgens maakte het CFV in december 2012 bekend dat het serieus van plan is om in 2013 5% van de huuropbrengst als saneringssteun te heffen. En tenslotte is per 1 oktober 2012 de BTW verhoogd van 19% naar 21%. De impact daarvan is minder groot dan van de verhuurdersbijdrage, maar de maatregel draagt zeker niet bij aan verbetering van onze financiële positie.
7.2 De gevolgen voor Pré Wonen Verhuurdersheffing Als gevolg van de verhuurdersheffing houdt Pré Wonen de komende jaren minder geld over van de huuropbrengsten om te investeren. Daarmee worden we sterk afhankelijk van de verkoopopbrengst van bestaand bezit. Vanaf 2014 houden wij jaarlijks ruim € 7 miljoen minder over. Dat bedrag loopt op tot ongeveer € 13 miljoen in 2017. Hierdoor kunnen we tussen € 28 miljoen en € 52 miljoen minder investeren. Tegenover de verhuurdersheffing staat de mogelijkheid om inkomensafhankelijke extra huuropbrengsten te genereren, maar dit moet nog wettelijk worden geregeld. Omdat we geen zicht hebben op het inkomen van onze huurders, kunnen we de verwachte extra huuropbrengst niet inrekenen. Kijkend naar signalen uit de sector schatten we de te verwachte extra verhoging van de huuropbrengst in op ongeveer € 1 miljoen per 2014 oplopend tot ongeveer € 4 miljoen in 2017. Verkoopopbrengst De verkoopopbrengst van ons bestaand bezit hebben we voor de komende jaren sober ingerekend. Hoewel Pré Wonen in 2012 voor ruim € 18 miljoen aan bestaand bezit heeft verkocht, verwachten we de komende jaren rond € 9 à € 10 miljoen te kunnen verkopen. De huidige koopwoningmarkt is immers niet best. De overheidsmaatregelen helpen niet echt om dit probleem op korte termijn op te lossen. Als de verwachte verkoopopbrengst niet wordt gerealiseerd, zal dat directe invloed hebben op ons investeringsprogramma. Saneringsfonds CFV Pré Wonen zal moeten bijdragen aan het saneringsfonds van het CFV. In 2012 hebben we (afgerond) € 275.000 afgedragen. In december buitelde de brieven van het CFV over elkaar heen. Brieven waarin het CFV voorschrijft met welke saneringsbijdrage er rekening moet worden gehouden bij het opstellen van de meerjarenbegroting 2013. 40 van 69
Rekende we eerst nog met een bijdrage voor de komende tien jaar van € 400.000 per jaar, voor 2013 moeten we rekening houden met € 4 miljoen. En het is nog maar de vraag of het hierbij blijft. Ondanks dat het ministerie nog geen toestemming heeft gegeven moet Pré Wonen rekening houden met ruim € 2,5 miljoen in 2014 en 2015 en met ruim € 1,5 miljoen in 2016. Onduidelijk is wat er gebeurt als sommige woningcorporaties de verhuurdersheffing niet kunnen betalen. Wij verwachten dat het bedrag naar verwachting omgeslagen zal worden over de andere corporaties die dat wel kunnen betalen. Borging WSW De genoemde bijdragen en heffingen zorgen ervoor dat het WSW voorzichtiger is met het verlenen van borging. Of de verhuurdersheffing en de optie van extra huuropbrengst worden ingevoerd, is nog volstrekt onduidelijk. Het verdienmodel van de corporaties kent dus (te) veel onzekerheden. Voor Pré Wonen betekent de WSW-maatregel hoe dan ook dat het faciliteringsvolume voor 2014 is teruggedraaid. Ieder project moet nu apart worden aangevraagd, waarbij het WSW ongetwijfeld meer informatie zal willen dan tot nu toe gebruikelijk. Wij zijn ervan overtuigd dat wij onze financiële zaken op orde hebben. Daardoor zal het WSW onze borgingsaanvraag honoreren. Wel is daarbij vertraging te verwachten. Projecten zullen later van start gaan dan gepland. Verscherpt extern toezicht Het toezicht op de woningcorporaties zal worden aangescherpt. Pré Wonen houdt er rekening mee dat hierdoor meer toelichting zal worden gevraagd op verantwoordingsstukken en dat wij nog meer verzoeken krijgen om analyses en verantwoording van besluiten aan te leveren. Dat zal van invloed zijn op onze bedrijfsvoering. RJ645 Volgens de RJ645 zijn we verplicht om per 2012 ons bezit opnieuw te waarderen. We moeten ons bezit classificeren in sociaal en commercieel vastgoed en vanuit het oogpunt van bedrijfsmiddel (waardering is bedrijfswaarde) of als vastgoedbelegging (waardering is marktwaarde). We hebben ervoor gekozen om ons bezit tegen marktwaarde te waarderen omdat deze waardering beter aansluit op de markt. Hierin praten we steeds vaker met financiers die niet of onvoldoende bekend zijn met de gebruikelijke waardering tegen bedrijfswaarde. Een en ander heeft geen directe invloed op onze bedrijfsvoering, maar wel op onze vermogensstructuur. Bij de invoering van deze marktwaardering is gebleken dat de benodigde gegevens nog niet volledig waren. Daarom heeft de Raad van Commissarissen toestemming gegeven om in 2012 onze sociale huurwoningen (maandhuur lager dan € 664) volgens RJ212 te waarderen tegen bedrijfswaarde, en alleen ons commercieel bezit volgens RJ 213 te waarderen tegen marktwaarde. Met ingang van 2013 zullen wij al ons bezit tegen marktwaarde gaan waarderen. Zowel in 2012 als 2013 voeren we dus een stelselwijziging door.
41 van 69
Ons eigen vermogen stijgt als gevolg van de waardering tegen marktwaarde per 1 januari 2012 van € 319,5 miljoen naar € 344,8 miljoen.
7.3 Bedrijfsvoering Onze bedrijfsvoering is gebaseerd op een duurzaam businessmodel. Dat wil zeggen: de bedrijfsvoering wordt voortdurend getoetst aan de financiële continuïteit van de organisatie. Daarbij kijken we voor de korte termijn naar de kasstromen en voor de langere termijn naar de ontwikkeling van de solvabiliteit. Met alle onzekerheden en extra heffingen is het bewaken van de financiële continuïteit een behoorlijke uitdaging geworden. Die uitdaging gaan we niet uit de weg, maar ze baart ons wel grote zorgen. We maken ons met name zorgen over de frequentie van de aangekondigde maatregelen en de aantasting van onze investeringsmogelijkheden die daarvan het gevolg is. Alle voorgestelde maatregelen zullen ook ten koste gaan van onze maatschappelijke taak. Ratio’s In 2012 hebben we de normen van onze financiële ratio’s opnieuw beoordeeld en geprioriteerd. In verband met de BTW-verhoging per 1 oktober 2012 hebben we de efficiencyratio (ER) verhoogd van 50% naar 51%. Dit betekent dat we er vanuit gaan dat we geen 50 eurocent maar 49 eurocent overhouden van 1 euro huuropbrengst. Daarnaast hebben we afgesproken dat de interestdekkingsratio (ICR) onze belangrijkste sturingsratio is. Deze ratio drukt uit in welke mate wij in staat zijn om aan onze renteverplichtingen te voldoen. Voordat de ICR wordt berekend, worden eerst belastingen en sectorale heffingen in mindering gebracht op de operationele kasstroom. Om te beoordelen of we ook op de langere termijn kunnen blijven voldoen aan onze financiële verplichtingen, kijken we naar de Loan to Value (de verhouding tussen de schuldenlast en de bedrijfswaarde) en naar de solvabiliteit (de verhouding tussen het eigen vermogen en totale vermogen, op basis van de bedrijfswaarde). Eind 2012 is de Loan to Value 60,3% en de solvabiliteit 41,1%. Wij verwachten dat de Loan to Value zich de komende vijf jaar ver onder onze norm van 75% blijft bewegen. In 2013 zullen we overstappen naar waardering tegen marktwaarde van ons totale bezit. De Loan to Value bevindt zich de komende jaren dan onder het sectorale gemiddelde van 30%. Wij verwachten dat onze solvabiliteit de komende vijf jaar niet onder de 25% zal uitkomen. Het CFV hanteert een ondergrens van 15%.
Jaar Efficiencyratio (norm <= 51%) Interest dekkingsratio (norm >= 1,5) Investerings financieringsratio o.b.v. bedrijfswaarde (norm <= 38%) Loan to value op basis van bedrijfswaarde (norm <= 75%)
2012 begroting 62,6% 1,55
2012 realisatie 54,7% 2,09
2013
2014
2015
2016
2017
53,4% 1,92
53,6% 1,50
52,1% 1,39
46,0% 1,58
47,0% 1,60
42,7%
-209,7%
43,1%
70,2%
59,4%
-61,6%
-48,9%
64,7%
60,5%
75,3%
78,8%
77,5%
75,2%
75,0%
42 van 69
7.4 Ontwikkelingen en financiën Herzieningswet (nieuwe woningwet) Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. In december 2012 heeft minister Blok (Wonen) de invoering van de herzieningswet uitgesteld tot 1 januari 2014. De verwachting is dat de invoering echter niet eerder dan 1 januari 2015 zal plaats vinden. Deze wet behelst een aantal bepalingen over entiteitvormen, verbindingenstructuur en governance, maar vooral over ons werkdomein met betrekking tot sociale en commerciële activiteiten, in de wandelgangen aangeduid als Daeb- en niet-Daebactiviteiten. Deze activiteiten moeten administratief worden gescheiden, waarbij bepaalde randvoorwaarden worden gesteld. Deze randvoorwaarden zijn nog niet allemaal bekend. Mede gezien de voorgenomen verhuurdersheffing en de mogelijke extra huurverhogingen is momenteel niet goed te overzien wat de impact van de invoering voor de sector zal zijn. De minister heeft aangegeven meer tijd nodig te hebben. Intussen zitten we natuurlijk niet stil. In 2012 is een werkgroep gestart met de uitwerking van het plan van aanpak. Ook worden berekeningen gemaakt die een keuze mogelijk maken tussen het wel of niet (toegestaan) overhevelen van 10% van ons bezit van ‘Daeb’ naar ‘niet-Daeb’. Ons strategisch vastgoedbeleid en het doelgroepen- en huurbeleid beïnvloeden deze keuze, die uiteraard binnen de financiële kaders van de herzieningswet zal worden gemaakt. Deze kaders zijn echter nog niet bekend. Wel is duidelijk dat bij de administratieve scheiding de solvabiliteit van de twee stromingen gelijk moet zijn. Verhuurdersheffing en saneringssteun Met het aantreden van het kabinet Rutte-II werd duidelijk dat de rijksbegroting grotere problemen kende dan verwacht. De bijdrage van de corporatiesector aan de terugdringing van het begrotingstekort zal daarom – zoals al in hoofdstuk 1 aangegeven – oplopen tot € 2 miljard per jaar vanaf 2017. In 2012 heeft het CFV een rekening van € 275.000 bij Pré Wonen neergelegd als bijdrage voor het opvangen van saneringen (anders dan de saneringen voor Vestia). Hiertoe wilde het CFV zijn bevoegdheid voor sectorale saneringen verhogen van maximaal 1% naar 5% van de huuropbrengst. Hiervoor is nog steeds geen toestemming van de minister ontvangen. Was het in eerste instantie de bedoeling de heffing in tien jaar te innen, in december liet het CFV schriftelijk weten dat het 5% al in 2013 wil heffen, bovenop de tienjaarlijkse saneringsbijdrage. In onderstaande tabel is de impact in € van de verhuurdersheffing (basis € 2 miljard) en de saneringssteun voor Pré Wonen weergegeven.
43 van 69
Bedragen x € 1.000
2013
2014
2015
2016
2017
Verhuurdersheffing
-290
-7.765
-9.495
-11.303
-12.975
-3.000
-2.325
-2.423
-1.680
-875
-
1.036
2.080
3.121
4.176
Bijdrage saneringssteun Hogere huuropbrengsten
Koopwoningmarkt Vanwege de sectorale heffingen en de saneringsbijdrage wordt Pré Wonen in toenemende mate afhankelijk van de opbrengsten uit de verkoop van bestaand bezit om het investeringsprogramma te kunnen uitoefenen. Bedragen x € 1.000 Operationele kasstroom
2013
2014
2015
2016
2017
17.003
10.132
8.527
14.346
15.252
Verkopen bestaand bezit
9.712
8.125
8.641
7.718
6.000
Investeringen
-47.142
62.021
43.479
13.430
14.240
Saldo
-20.427
-43.764
-26.311
8.634
7.012
De afzet van woningen verloopt in de huidige koopwoningmarkt niet vanzelfsprekend. Medio april 2012 heeft Pré Wonen de zogenoemde Pré Koopregeling (waarbij kopers 25% korting krijgen op de marktprijs) tot eind 2012 ook ingezet voor niet-zittende huurders, voor woningen met een marktwaarde van maximaal € 250.000. Deze proef wordt begin 2013 geëvalueerd. In 2012 heeft Pré Wonen 112 woningen verkocht op basis van transportdatum. Dit zijn 31 reguliere verkopen en 81 verkopen onder voorwaarden. 4 MGE-woningen zijn ingekocht en weer verkocht onder de Prékoopregeling. In onderstaande grafiek zijn de opbrengsten weergegeven, verdeeld naar de diverse regelingen.
verkoopregelingen 90 81
80 70 60
opbrengst verkoop 2012 € 1.000,-
50 14.000
40
12.000 10.000
30 21
8.000
20
6.000
10
4.000
10
2.000 -
0 100% marktwaarde
tot 10% korting
met Prékoop regeling
Opbrengst verkopen zonder of max 10% korting
Opbrengst verkopen onder voorwaarden
44 van 69
Bedrijfslasten In 2012 is de nieuwe organisatiestructuur van Pré Wonen ingevoerd. Zoals eerder in dit jaarverslag aangegeven zijn onze vestigingen opgeheven en nieuwe wijkcontactpunten geopend. Het project ‘Doelmatige organisatie’ is hiermee afgerond. Om de ontwikkeling van de bedrijfslasten te kunnen beoordelen, zetten we die af tegen het sectorale gemiddelde zoals aangegeven door het CFV. In onderstaande matrix is te zien dat onze netto bedrijfslasten zich ten opzichte van het gemiddelde uit 2010 en 2011 hoger zijn dan het gemiddelde in de branche. De bruto bedrijfslasten zijn iets hoger dan het branchegemiddelde. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt doordat wij minder uren doorbelasten aan productie en onderhoud. Ook ontvangen wij minder extra vergoedingen. Een punt dat in 2013 verder wordt onderzocht. Gemiddelde kasstroom per kostenfactor
CFV Personeelslasten Overige bedrijfslasten Onderhoudslasten (excl. eigen personeel) Variabele lasten Af: Onderhoudslasten (incl. eigen personeel) Bruto bedrijfslasten Af: Vergoedingen Af: Overige opbrengsten Af: Geactiveerde productie Netto bedrijfslasten Af: Leefbaarheidsuitgaven / ondernemingsplan Netto bedrijfslasten excl leefbaarheid
CFV * 2010
CFV * 2011
725 1.204 1.257
734 1.234 1.274
3.186
3.241
1.328-
1.348-
1.859
1.894
29015264-
28915163-
1.353
1.391
Pre Wonen 2012 764 1.182 1.018 2.963 1.0381.925 23453-
97-
96-
1.256
1.295
451.593 631.530
Netto bedrijfslasten
1.256
1.295
1.530
Huur Af: Netto bedrijfslasten Af: Onderhoudslasten Af: Erfpacht Netto exploitatiekasstroom Af: Renteuitgaven Af: Heffing bijzonder projectsteun / verhuurdertoeslag Af: VPB Rentebaten Overheidsbijdragen Netto exploitatiekasstroom na correctie voor lasten en baten vanwege rente en overheid
5.038 1.3531.328102.348 1.4353021145 16
5.164 1.3911.348102.415 1.4594115 124 15
5.391 1.5931.0382.760 1.4161972 21
1.023
1.069
1.418
Aantal kostenfactoren
14.346
* bron: Sectorbeeld realisaties woningcorporaties verslagjaar 2011 NB: omdat het een kasstroomoverzicht betreft zijn de afschrijvingslasten buiten beschouw ing gelaten
7.5 Maatschappelijk rendement Om inzicht te krijgen in het maatschappelijk rendement van Pré Wonen maken we gebruik van de IPD/aeDex. Sinds 2004 is Pré Wonen deelnemer aan deze vastgoedindex voor woningcorporaties. De IPD/aeDex-corporatievastgoedindex berekent en publiceert rendementsmetingen van de Nederlandse woningcorporaties. Pré Wonen levert jaarlijks gegevens aan voor deze meting. Als deelnemer ontvangen 45 van 69
wij analyses van onze kasstromen en de waardeontwikkeling van ons vastgoed. Per woningcomplex krijgen we zo inzicht in het rendement en zien we hoe afzonderlijke complexen bijdragen aan het totale rendement. Bij het opstellen van dit jaarverslag zijn de gegevens over 2012 nog niet aangeleverd. Een rapportage over dit jaar is nu dus nog niet mogelijk. Over 2011 zijn wel gegevens en cijfers beschikbaar. Inzicht in maatschappelijk rendement Het maatschappelijk rendement geeft inzicht in de effecten van ons beleid. Een woningcorporatie onderscheidt zich hiermee van een commerciële belegger. Deze laatste streeft naar maximaal financieel rendement. Hij zal de huren zo snel mogelijk willen optrekken naar 100% van de maximaal redelijke huurprijs. Een commerciële belegger zal ook zo veel en zo snel mogelijk bezit verkopen en de kosten zo laag mogelijk houden. Een woningcorporatie daarentegen maakt in het kader van haar maatschappelijke taak vaak andere keuzen. Het effect van deze keuzen wordt inzichtelijk gemaakt door het daadwerkelijk gerealiseerde en gemeten bruto rendement af te zetten tegen wat had kunnen worden behaald, onder de veronderstelling van volledig marktconform verhuren van alle woningen.
Maatschappelijk rendement 2011 2009
2010
2011
Pré Wonen
2,3%
2,2%
1,9%
benchmark
1,7%
1,7%
1,9%
verschil
0,6%
0,5%
0,0%
Het maatschappelijk rendement is het verschil tussen het behaalde direct rendement en het geschatte commercieel rendement. Uit de tabel blijkt dat wij in 2011 1,9% minder rendement hebben gehaald dan een commerciële partij zou behalen. De tabel laat ook zien dat Pré Wonen in 2011 evenveel maatschappelijk rendement heeft uitgekeerd als gemiddeld in de benchmark. In alle voorgaande jaren was het maatschappelijk rendement van Pre Wonen hoger dan gemiddeld. Door het huurbeleid en door kosten reductie is dit verschil overbrugd.
46 van 69
7.6 Financieel resultaat 2012 in vogelvlucht Over 2012 kwam het geconsolideerde jaarresultaat na belasting en mutatie van de actuele waarde uit op -/- € 24,9 miljoen. Winst & Verliesrekening
bedragen x € 1.000
Jaarrekening 2012 Huuropbrengsten Vergoedingen Bijdragen BWS Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige opbrengsten Baten voorgaande jaren
Opbrengsten uit Exploitatie Afschrijvingslasten Personeelslasten Onderhoudslasten Overige exploitatielasten Overige bedrijfslasten
Exploitatielasten Resultaat
Begroting 2012
77.344 3.357 297 489 738
78.200 4.100 300 500 200
73.399 3.191 313 477 1.630
82.224
83.299
79.009
30.76110.14014.89411.1815.651-
9009.20022.80013.3007.000-
30.08210.76518.65812.9575.270-
72.627-
53.200-
77.732-
9.597
30.099
1.277
Rentebaten / toegerekende rente investeringen
693
-
Rentelasten liquide middelen
339
200
Rentelasten leningen o/g
Jaarrekening 2011
2.630 423
20.311-
21.100-
20.061-
19.279-
20.900-
17.009-
9.682-
9.199
15.732-
4.49314-
500 -
6.180 8
14.189-
9.699
9.544-
Mutatie actuele waarde MVA
4.122-
6.400
4.036
Opbrengst uit verkopen
3.337-
3.900
25.302
Kosten uitbesteed werk / nieuwbouw koop Onrendabele investeringen MVA
1.1192.175-
1.700-
24.1106.383
Financieringsresultaat Exploitatieresultaat Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen
Resultaat na belastingen voor mutaties MVA
Resultaat grondexploitatie
Jaarresultaat
1.800-
24.940-
16.500
2.067
* jaarrekening 2011, na stelselwijziging
Onze kernactiviteit, het beheren van woningen, leverde in 2012 een negatief jaarresultaat op van € 26,5 miljoen. Dit negatieve resultaat wordt met name veroorzaakt door de afschrijvinglasten op het sociaal vastgoed ad € 30,7 miljoen (cf. richtlijn 645). Kijken we naar onze exploitatiekasstroom – exploitatieresultaat minus afschrijvingen – dan zien we een positief resultaat van € 21 miljoen (2011: € 14,4 miljoen). Afgezet tegen ons eigen vermogen van € 344,8 miljoen per 1 januari 2012 betekent dat een rendement van 6,1%. Met andere woorden: elke euro die Pré Wonen vanuit het eigen vermogen investeert in het primaire proces, levert 6,1 eurocent (2011 5,23 eurocent) aan resultaat op. Zo werkt Pré Wonen gericht aan de financiële basis voor toekomstige activiteiten. Uit onderstaande grafiek blijkt dat we in 2012 van iedere euro 29% aan onderhoud (9% dagelijks en10% planmatig) besteden en 26% gebruiken om aan onze renteverplichting te voldoen.
47 van 69
verdeling huuropbrengsten jaarrekening 2012
verdeling huuropbrengsten begroting 2013 18% 26%
23%
26%
12%
Vrije kasstroom
Vrije kasstroom
Personele lasten
Personele lasten Dagelijks onderhoud
Dagelijks onderhoud 13%
Planmatig onderhoud 21%
13%
Leefbaarheid Overige bedrijfslasten
11%
Planmatig onderhoud Leefbaarheid
18%
9%
Rentelast
10%
Overige bedrijfslasten Rentelast
1%
2%
Kengetallen 2012 - 2011 Pré Wonen (geconsolideerd)
2012
2011
woningen / woongebouwen kamers garages parkeerplaatsen overige verhuureenheden totaal verhuureenheden
13.510 263 1.429 439 428 16.069
13.464 268 1.438 320 408 15.898
Aantal kostenfactoren
14.346
14.272
Gemiddeld verzekerde waarde per Kostenfactor Gemiddelde grondslag OZB per Kostenfactor
84 169
83 166
263 6 11432 2 15 171
603 10 71717 36-
Mutaties in aantal verhuureenheden aantal opgeleverd aantal aangekocht aantal verkocht aantal samengevoegd aantal gesplitst aantal gesloopt in exploitatie genomen bedrijfspanden overige mutaties / administratief totaal mutatie
516
* kostenfactor wordt gehanteerd voor alle vhe’s (bijv. woningen hebben kostenfactor 1, kamers 0,5 en garage 0,2)
Aantal woningen naar huurprijsklasse per gemeente Haarlem goedkoop tot € 366,37 betaalbaar € 366,37 - € 561,98 duur vanaf € 561,98
2012
2011
24% 63% 14%
2.101 5.202 945 8.248
28% 65% 8%
totaal
1.950 5.177 1.122 8.249
13% 53% 34%
72 300 96 468
17% 64% 19%
totaal
73 292 187 552
13% 63% 25%
102 425 169 696
17% 60% 23%
totaal
86 426 169 681
23% 63% 14%
987 2500 487 3.974
27% 64% 9%
totaal
914 2469 567 3.950
0% 32% 68%
0 39 39 78
0% 54% 46%
totaal
0 25 53 78
Bennebroek (Bloemendaal) goedkoop tot € 366,37 betaalbaar € 366,37 - € 561,98 duur vanaf € 561,98 Heemstede goedkoop tot € 366,37 betaalbaar € 366,37 - € 561,98 duur vanaf € 561,98 Beverwijk goedkoop tot € 366,37 betaalbaar € 366,37 - € 561,98 duur vanaf € 561,98 Heemskerk goedkoop tot € 366,37 betaalbaar € 366,37 - € 561,98 duur vanaf € 561,98
48 van 69
Kwaliteit aantal reparatieverzoeken per 1000 woningen % woningen verbeteringen bij mutatie / bij huurder niet-planmatig onderhoud per kostenfactor planmatig onderhoud per kostenfactor Investering Renovatie/Verbetering per kostenfactor totaal onderhoudsuitgaven per kostenfactor
2012 956 0,3% 510 528 113 1.151
2011 942 0,8% 591 717 114 1.421
143 455 685 66,35% 3,18
129 439 602 72,96% 3,39
6,1% 1,8% 2,6%
6,1% 1,7% 2,0%
Ontwikkeling balansposten (x € 1000) Eigen vermogen Overige voorzieningen Egalisatierekeningen Schulden op lange termijn Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Netto werkkapitaal
31-12-2012 375.282 6.411 769 482.643 672.442 179.254 781 13.943
31-12-2011 344.817 16.443 1.023 481.364 669.023 166.022 1.037 7.566
Balansposten per kostenfactor (x € 1) 1 Woning = 1 Kostenfactor Eigen vermogen Overige voorzieningen Egalisatierekeningen Schulden op lange termijn Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Netto werkkapitaal
31-12-2012
31-12-2011
Prijs - kwaliteitverhouding per ultimo jaar Gemiddeld aantal punten WWS per woning Gemiddelde netto huur per woning Gemiddeld maximaal redelijke huur % netto huur van maximaal redelijk * Gemiddelde puntprijs (x 1 €) Het verhuren van woningen Mutatiegraad Huurachterstand in % v/d jaarhuur Huurderving in % v/d jaarhuur
26.159 447 54 33.643 46.873 12.495 54 972
24.160 1.152 72 33.728 46.877 11.633 73 530
Winst- en verliesrekening (x € 1000) Huren Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Wijzigingen in voorraad en onderhanden projecten Overige opbrengsten Totale opbrengsten
2012 77.344 3.357 297 -2.281 489 -1.056 738 78.889
2011 73.399 3.191 313 1.767 477 23.645 1.630 104.422
Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Personeelskosten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Totale lasten
30.761 2.175 10.140 14.894 17.951 75.922
29.143 -6.383 10.765 18.658 42.336 94.522
2.968
9.900
-4.122
7.854
Financiele baten en lasten Jaarresultaat (voor VPB)
19.279-20.434
17.009745
VPB Resultaat deelnemingen Jaarresultaat na VPB
4.493-14 -24.940
6.180 8 6.933
Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed
49 van 69
Winst- en verliesrekening per kostenfactor (x € 1) 1 Woning = 1 Kostenfactor Huren Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Wijzigingen in voorraad en onderhanden projecten Overige opbrengsten Totale opbrengsten
5.391 234 21 -159 34 -74 51 5.499
5.143 224 22 124 33 1.657 114 7.317
Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Personeelskosten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Totale lasten
2.144 152 707 1.038 1.251 5.292
2.042 -447 754 1.307 2.966 6.623
207
694
-287
550
Financiele baten en lasten Jaarresultaat (voor VPB)
-1.344 -1.424
-1.192 52
VpB Resultaat deelnemingen Jaarresultaat na VPB
-313 -1 -1.738
433 1 484
Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed
Financiële continuïteit Solvabiliteit Liquiditeit Rentabiliteit eigen vermogen Rentevoet Vreemd Vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Renteresultaat in % eigen vermogen Renteresultaat per kostenfactor Interne financiering per kostenfactor Kasstroom uit operat. act. per kostenfactor Personeelsbezetting in fte's Bestuur Interne organisatie Wonen Strategie en communicatie Controlling Vastgoed Afvloeiingsregeling i.h.k.v. doelmatigheid Totaal Personeelsbezetting in fte's per 1000 woningen Bestuur Interne organisatie Wonen Strategie en communicatie Controlling Vastgoed Afvloeiingsregeling i.h.k.v. deolamtigheid Totaal
2012
2011
2012 41,0% 127,8% -5,9% 4,2% 0,0% -5,6% -1.344 25.725 1.397
2011 38,3% 113,5% 0,3% 4,3% 2,7% -6,8% -1.192 24.781 1.556
2012 6 17 61 10 10 44 2 151
2011
2012 0,43 1,29 4,55 0,72 0,77 3,24 0,16 11,16
2011 11,48
Toelichting Eigen Vermogen 31-12 / Totaal Vermogen 31-12 Vlottende Activa / Vlottende Passiva Jaarresultaat(Voor VPB) / Eigen Vermogen 1-1 Rentelasten / Gemiddelde uitstaande Leningen (Jaarres. voor VpB + Kapitaalslstn) / Tot.Verm. 1-1 Financiële baten en lasten / Eigen Vermogen 1-1
155
7.7 Inzet van het vermogen Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 31 december 2011 herrekend. Het eigen vermogen door de stelselwijziging toegenomen met een bedrag van € 25,3 miljoen. Het resultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslagen € 70,9 miljoen positief . Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 6,9 miljoen positief hebben bedragen.
50 van 69
Het eigen vermogen van Pré Wonen steeg 2012 met € 30,4 miljoen tot ruim € 375,2 miljoen. Inclusief de voorzieningen komt ons weerstandsvermogen uit op € 381,7 miljoen. Dit is 41,7 % van het balanstotaal (2011: 40,2%). We hebben dit vermogen berekend op basis van de waarderingsgrondslagen in onze jaarrekening, dus op basis van de bedrijfswaarde. Op 15 oktober 2012 heeft Pré Wonen het solvabiliteitsoordeel 2012 ontvangen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), de financieel toezichthouder voor de woningcorporaties. In deze brief geeft het CFV een oordeel over de financiële positie van Pré Wonen. Het geeft een solvabiliteitsoordeel op basis van het volkshuisvestelijk vermogen met als uitgangspunt dat Pré Wonen financieel gezien in staat is haar woningbezit blijvend te verhuren zonder gedwongen verkoop. Er zijn twee oordelen mogelijk: voldoende of onvoldoende solvabiliteit. De conclusie van het CFV is dat de solvabiliteit ultimo 2012 voldoende is. Uit de rapportage blijkt dat het volkshuisvestelijk vermogen per ultimo 2011 een stijging laat zien tot 30,9% van het balanstotaal (ultimo 2010: 22,1%).
7.8 Oordeel financiële toezichthouder CFV In 2012 heeft het CFV onze financiële positie beoordeeld met een A1-status. De solvabiliteit van Pré Wonen is daarmee positief beoordeeld. Het CFV merkt hierbij op dat Pré Wonen een actieve woningcorporatie is die het middeldure huursegment wil blijven bedienen. Het attendeert ons op mogelijke financieringsrisico’s van niet-DAEBactiviteiten. Tevens het CFV een afwijking tussen onze variabele kasstroomlasten en de netto bedrijfslasten, opgenomen in de bedrijfswaarde. Ook vraagt het aandacht voor de restant levensduur en het niveau van de onderhoudslasten in de bedrijfswaarde. Op basis van onze prospectieve informatie zal het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2014 en 2015 21% van het balanstotaal zijn. Dat is dus boven de norm van 15%. Dit percentage hanteert het CFV als ondernorm. Pré Wonen blijft het belangrijk vinden om in de toekomst het oordeel A1 te verkrijgen en te behouden. Daarom blijven wij zoeken naar de meest efficiënte en effectieve bedrijfsvoering. Met ingang van 2012 zal het CFV geen continuïteitsoordeel meer geven. Het gaat meer individueel risicogericht toezicht houden. Hoe dit er in de praktijk gaat uitzien, is nog niet bekend.
7.9 Waardeontwikkeling vastgoed Richtlijn 645 Begin 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving een nieuwe richtlijn voor woningcorporaties gepubliceerd: de Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting. Deze richtlijn vervangt de voorgaande uit 2005, die volgens de Raad aan herziening toe was, met name om RJ 645 meer in lijn te brengen met de algemene richtlijnen. De gewijzigde Richtlijn is van kracht voor de boekjaren die beginnen op of na 1 januari 2012. Helaas is het de externe RJ-werkgroep niet gelukt om te komen met zogenoemde best practises. Daarom is het lastig in te schatten hoe externe toezichthouders de stelselwijziging zullen beoordelen. 51 van 69
De nieuwe RJ 645 voor toegelaten instellingen leidt tot een fundamentele verandering van de waardering van ons vastgoed. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de huidige Richtlijn 645 zijn: het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; het aanscherpen van het actuele waardebegrip voor sociaal en commercieel vastgoed; het opnemen van een passage over afschrijvingen; de verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening; het opnemen van een passage over de verwerking van de vennootschapsbelasting. Pré Wonen heeft er in principe voor gekozen om haar bezit tegen marktwaarde te waarderen. In de praktijk is echter gebleken dat bepaalde gegevens nog onvolledig waren. Dat leverde vertraging op en heeft ertoe geleid dat wij ons sociaal vastgoed (maandhuur onder € 664) in 2012 hebben gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde, conform richtlijn 212: de waarde die we aan het vastgoed toekennen op basis van ons voorgenomen beleid. Hierbij kijken we naar de toekomst: wat zijn de toekomstige opbrengsten en kosten die direct met het vastgoed te maken hebben? Ons commercieel vastgoed (onder andere met een huurprijs hoger dan € 664) is conform richtlijn 213 gewaardeerd, de marktwaarde. Het onderscheid in sociaal en commercieel vastgoed is conform de richtlijnen van het WSW. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen, hieronder is een samenvatting gemaakt van de doorgevoerde aanpassingen. STELSELWIJZIGING: x € 1.000 ACTIVA Materiële Vaste Activa: onroerende zaken in exploitatie Materiële Vaste Activa: sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoedbelegging: commercieel vastgoed in exploitatie
PASSIVA Overige reserves: Herwaardering sociaal vastgoed rechtstreeks in vermogen Overige reserves: Correctie in het vermogen ultimo 2011: Overige reserves: Resultaatbestemming 2011
WINST EN VERLIESREKENING Afschrijving op bedrijfswaarde Overige waardeveranderingen: opgeleverd sociaal vastgoed Overige waardeveranderingen: opgeleverd commercieel vastgoed Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille: Herwaardering sociaal vastgoed Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille: Herwaardering commercieel vastgoed Netto verkoopresultaat vastgoed portefeuille: Verkopen commercieel vastgoed tegen marktwaarde Verlaging resultaat:
herziening in jaarrekening 2011
-737.520 645.191 117.685 25.356
57.281 32.040 -63.965 25.356
-27.792 -6.748 6.178 -37.243 1.147 492 -63.965
52 van 69
De bedrijfswaarde van ons sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2012 € 656,1 miljoen. De bedrijfswaardestijging van het sociaal vastgoed van ruim € 11 miljoen wordt voornamelijk veroorzaakt door onderstaande posten: Voorraadmutaties: Er zijn in 2012 in totaal 61 woningen opgeleverd, dit heeft een positief effect op de bedrijfswaarde van 11,2 miljoen euro. Parameter wijzigingen: . Het toepassen van de minimale levensduur van 15 jaar heeft een positief effect op de bedrijfswaarde van 9,1 miljoen euro. Wijzigingen exploitatiebeleid: De prijsinflatie 2011 werd bij het opstellen van de bedrijfswaarde vorig jaar op 2,0% gesteld, uiteindelijk is de prijsinflatie uitgekomen op 2,3%. De ingerekende huurverhoging voor 2012 was daardoor 0,3% lager dan de werkelijke huurverhoging. Dit heeft een positief effect op de bedrijfswaarde (21,7 miljoen euro). Bij het vaststellen van de begroting 2013 is bepaald dat ten opzichte van de begroting 2012 een groot aantal posten is gewijzigd (hogere huurderving, hogere algemene kosten, bijstelling planmatig onderhoud etc.). Deze wijzigingen hebben uiteindelijk een behoorlijk negatief effect op de bedrijfswaarde. Verloop bedrijfswaarde 2011-2012 Pré Wonen Bedrijfswaarde 2011 Autonome ontwikkeling Voorraadmutaties Parmeterwijzigingen Wijzigingen exploitatiebeleid Wijzigingen (de)investeringbeleid Bedrijfswaarde 2012
645.191 -2.808 16.475 8.888 -10.792 -772 656.181
Het verloop van de marktwaarde van het commerciële vastgoed Met ingang van het boekjaar 2012 waarderen wij het commerciële vastgoed tegen marktwaarde. De marktwaarde van het commerciële vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2012 € 135,4 miljoen. De marktwaarde is in 2012 met € 17,7 miljoen gestegen. Onderstaand het verloop aan van de marktwaarde 2011-2012 Marktwaarde per ultimo 2011 Investeringen in 2012 Overheveling vanuit de sociale portefeuille Verkopen bestaand bezit Saldo toename commerciële portefeuille Totaal Autonome waardemutatie Marktwaarde per ultimo 2012
€ 117.685.000 € 15.552.00 € 5.698.00 € 856.00
-/-
€ 20.394.000 € 138.079.000 € 2.708.000 € 135.371.000
53 van 69
7.10
Vennootschapsbelasting en fiscaal resultaat
Per 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. In dit kader is Pré Wonen gebonden aan de zogenoemde vaststellingsovereenkomst (VSO II), waarin de fiscale rekenregels door de Belastingdienst zijn gepresenteerd. Deze overeenkomst heeft Pré Wonen ondertekend. Per 1 november 2012 was het mogelijk deze vaststellingsovereenkomst te ontbinden. Pré Wonen heeft ervoor gekozen dit niet te doen. Hierdoor blijven wij gebruik maken van specifieke sectorale belastingregelgeving. Over 2012 is, na verrekening met de verliezen van eerdere jaren, een acute belastingschuld ontstaan van € 0,6 miljoen. Op basis van de huidige meerjarenplanning verwacht Pré Wonen voor de komende 10 jaar voor € 21 miljoen aan vennootschapsbelasting te moeten afdragen. Ten opzichte van vorig jaar is dit gehalveerd. Dit is voor het grootste deel te danken aan de verhoging van de bijdrage huurtoeslag, die fiscaal aftrekbaar is.
7.11
Treasurybeleid
In dit boekjaar 2012 is het treasurystatuut van Pré Wonen geactualiseerd. Hierbij is rekening gehouden met de aanbevelingen van het CFV. Het vernieuwde statuut is ter beoordeling voorgelegd aan externe partijen zoals Zanders en PWC. Vervolgens is het statuut besproken met het managementteam en het Bestuur. Op 29 oktober 2012 is het goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Het treasurybeleid is erop gericht de financiële continuïteit van Pré Wonen te waarborgen. De belangrijkste afgeleide doelstellingen zijn: bewaken en zekerstellen van de financierbaarheid door tijdige en voldoende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt, zowel op korte als lange termijn; realiseren van passende financieringslasten door het minimaliseren van rentekosten en maximaliseren van renteopbrengsten binnen de daarvoor vastgestelde kaders; signaleren, spreiden en reduceren van renterisico’s; signaleren, spreiden en reduceren van beleggingsrisico’s; zorgdragen voor kosteneffectief en efficiënt betalingsverkeer; onderhouden van goede investor relations met bestaande en potentiële financiers. Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld voor het nieuwe begrotingsjaar. Dit treasuryjaarplan is voor Pré Wonen een apart hoofdstuk in de meerjarenbegroting. Hierin wordt op basis van de bestaande portefeuilles van leningen, uitzettingen, renteinstrumenten en de meest recente meerjarenramingen het treasurybeleid voor het nieuwe begrotingsjaar vastgelegd, binnen de kaders zoals vastgelegd in het treasurystatuut. In het statuut is nadrukkelijk een hoofdstuk opgenomen over toegestane instrumenten om renterisico’s af te dekken. Rente-instrumenten dienen bijvoorbeeld altijd één-op-één aan te sluiten op de financieringsactiviteiten van de onderneming. Het afdekken van meer dan een derde van de leningenportefeuille door rente-instrumenten is niet toegestaan. Ook de organisatie rondom treasury is aangepast. De vergaderverslagen van de treasurycommissie worden besproken in het bestuur en auditcommissie. 54 van 69
Voor Pré Wonen is beschikbaarheid van financiële middelen cruciaal voor het realiseren van onze ambities. Ons beleid is erop gericht om 100% van onze onrendabele investeringen en minimaal 25% van onze rendabele investeringen te financieren met eigen vermogen. Het jaarresultaat uit onze kernactiviteit plus de opbrengsten uit verkoop van bestaand bezit dragen hieraan bij. Langlopende schulden (x € 1.000)
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend boekjaar
2012
2011
looptijd
looptijd
korter dan
langer dan
vijf jaar
vijf jaar
totaal
voet
totaal
voet
0
23.198
23.198
4,496%
23.849
4,501%
145.294
303.719
449.012
4,294%
462.101
4,315%
145.294
326.917
472.211
4,304%
485.950
4,325%
-29.233
-1.772
-31.006
-31.739
116.061
325.145
441.205
454.211
rente-
rente-
De gemiddelde gewogen rentevoet was in 2012 4,304%. In 2011 was dit 4,325%. De gewogen looptijd van de leningen is 13,5 jaar. In 2011 was dit 13,0 jaar. Dit is het gevolg van het aantrekken van langlopende leningen. Bij het aantrekken van geldleningen houden we rekening met een maximale aflossingsverplichting van € 30 miljoen per jaar. Met deze maximalisering behouden we ruimte om nieuwe leningen aan te trekken. Pré Wonen heeft momenteel één derivaat, een basisrentelening. Bij het afsluiten van deze lening viel deze vorm van leningconstructie nog niet onder de definitie van derivaten. Wij zijn hierbij terughoudend. Binnen de marges van het eigen beleid kunnen wel financiële instrumenten worden ingezet. Omdat we daarbij terughoudend optreden, betalen wij een iets hogere rente dan wanneer we dit wel zouden doen.
55 van 69
Overzicht aflossingsverplichtingen
30.000
30.000
30.000
30.225
31.045
31.008
32.656
31.868
32.046
30.126
32.219
29.382
35.000 31.006
Duizenden
Aflossing leningportefeuille Pré Wonen
18.000
20.000
20.881
25.000
20.000
Aflossing 10.000
15.000
10.000
0
0
2040
0
2039
0
2036
0
2033
0
0
2032
2035
0
0
2029
2031
0
214
2026
2028
582
397
2025
557
2024
2023
5.000
2042
2041
2038
2037
2034
2030
2027
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
0
In 2012 is voor € 18 miljoen aan langlopende geborgde financiering aangetrokken. In onderstaande tabel staan de aangetrokken leningen weergegeven. Ingangsdatum:
Hoofdsom:
Renteperc.:
Looptijd:
1-11-2012
€ 18.000.000
3,60%
30 jaar
Per december 2012 heeft Pré Wonen een overliquiditeit van ongeveer € 37,5 miljoen. Dit is deels veroorzaakt door verschoven planningen, deels doordat wij anticiperen op mogelijke inlossing door het WSW van onze obligo-verplichting. Van deze overliquiditeit is € 4 miljoen voor korte termijn uitgezet bij collega-corporaties. Het resterende deel is gestort op een direct opeisbare spaarrekeningen. Aflossingsfictie De operationele kasstroom was in 2012 voldoende om de rente en de normatieve aflossing van 2% te voldoen. In onderstaand overzicht is aangegeven hoe de exploitatiekasstroom zich de komende jaren naar onze verwachting zal ontwikkelen. Hierbij is rekening gehouden met een verhuurdersheffing en met mogelijke extra inkomensafhankelijke huuropbrengsten. Met de huidige uitgangspunten voldoen we in 2015 niet aan de 2% aflossingsfictie maar het vijfjaar gemiddelde is positief, € 3 miljoen gemiddeld per jaar. Hiermee voldoen wij aan de uitgangspunten Eigen Middelen beleid van het WSW. Bedragen x € 1.000 Verhuurdersheffing Bijdrage saneringssteun Hogere huuropbrengsten
2013
2014
2015
2016
2017
-290
-7.765
-9.495
-11.303
-12.975
-3.000
-2.325
-2.423
-1.680
-875
-
1.036
2.080
3.121
4.176
56 van 69
Bedragen x € 1.000 Kasstroom na 2% aflossingsfixie * Kasstroom uit operationele activiteiten * Schuldpositie primo jaar
7.12
2013
2014
2015
2016
2017
7.558
805
-1.674
3.618
4.696
17.003
10.132
8.527
14.346
15.252
472.211
466.327
510.088
536.398
527.764
De planning- en controlcyclus
Onder de planning- en controlcylus verstaan wij het proces van strategische planning: via uitvoering en bijsturing naar verantwoording, inclusief de bijbehorende producten. In 2012 heeft Pré Wonen de hoeveelheid verantwoordingsstukken kritisch bezien, omdat we vaststelden dat bij de kwartaalrapportages zeer veel gegevens werden aangeleverd zonder dat altijd helder was welk informatiedoel daarmee werd gediend. Ook constateerden we dat verschillende soorten informatie elkaar overlapten. Het proces was dus minder effectief en minder efficiënt. Het sturen op hoofdlijnen en de kwaliteit van de stukken stond onder druk. Pré Wonen wil de rapportages nog sterker relateren aan onze strategische doelen. Ook moeten ze informatie verstrekken waarmee bijsturing nog effectiever kan. Daarom rapporteren we met ingang van 2013 maandelijks over de voortgang van de processen ‘Verkopen’, ‘Onderhoud’ en de cashflow van ‘Projecten’. Bovendien brengen we elke twee maanden een dashboard uit waarop de budgetten en voortgang van de afdelingsplannen zijn af te lezen. Tenslotte verschijnt elke vier maanden een uitgebreide rapportage, meer toegespitst op de voortgang van onze strategische doelen. Het tweemaandelijkse dashboard wordt ook aan de Audit Commissie verstrekt. De viermaandelijkse rapportage wordt als verantwoordingsverslag ter goedkeuring gepresenteerd aan de Raad van Commissarissen.
7.13
Risicomanagement
De woningcorporatiesector werkt op diverse fronten aan professionalisering. Pré Wonen blijft niet achter. Risicobeheersing is één van de elementen. Niet alleen de inmiddels alom bekende incidenten in de sector hebben hier tot grotere bewustwording geleid; we willen (en zijn genoodzaakt) om zakelijker te opereren. Dat vergt een kritische cultuur waarin we bewust stil staan bij risico’s. In 2011 was al een eerste aanzet gemaakt om risicomanagement in te voeren. In vervolg hierop heeft de Raad van Commissarissen samen met het bestuur in 2012 gesproken over mogelijke risico’s. Het gaat daarbij niet alleen om het politieke risico. We hebben geconstateerd dat risico’s met name ontstaan door houding en gedrag van alle betrokkenen. Risicobewustzijn en integriteit bepalen in hoge mate de ‘risk appetite’ van onze organisatie. Daarom zullen we in 2013 een Risk Appetite Framework opstellen en implementeren. Verschillende typen risico’s en bijbehorende niveaus zullen in de processen worden opgenomen. Risico’s van projectontwikkeling Om de risico’s van projectontwikkeling te beheersen, heeft Pré Wonen diverse maatregelen genomen. Voor alle fasen hebben we een apart document. Daaraan wordt altijd een controledocument toegevoegd waarin de uitgangspunten van het project worden getoetst aan het strategisch beleid en aan de daarvan afgeleide beleidskaders voor wet- en regelgeving. Hierbij hoort ook een fiscale beoordeling.
57 van 69
7.14
Toekomst financieel beleid
Bij het opstellen van de begroting 2012 heeft Pré Wonen een nieuw meerjarenperspectief in beeld gebracht. We houden daarbij rekening met de verhuurdersheffing (de huurtoeslagbijdrage) van ruim € 7,7 miljoen vanaf 2014. Hierop heeft Pré Wonen geanticipeerd door de kosten onder de loep te nemen, met name de organisatie- en bedrijfskosten. Daarnaast hebben we de situatie op de huidige koopwoningmarkt en onze ambities op het terrein van vastgoedontwikkeling betrokken bij het in balans brengen en houden van onze opbrengsten en uitgaven. Toekomstige risico’s Daarnaast zijn twee toekomstige risico’s onderkend waarvan de financiële impact op het totale financiële resultaat over de jaren 2012-2016 nog niet duidelijk is: Het staatssteundossier. Niet-Daeb-bezit en -projecten moeten vanaf 2011 commercieel worden gefinancierd. Zowel het begrip Daeb als de commerciële financiering zijn nieuwe fenomenen voor de corporatiesector. Er is nog onvoldoende duidelijkheid hieromtrent om de effecten goed te kunnen inschatten. De renteontwikkeling. De onzekerheid hierover blijft bestaan. De rentes zijn nog altijd laag op korte termijn, maar laten wel een licht stijgende tendens zien.
7.15
Nevenstructuren en samenwerkingsverbanden
Pré Wonen heeft een aantal verbindingen met andere rechtspersonen. De hieruit voortvloeiende activiteiten vinden allemaal plaats op het terrein van (en in het belang van) de volkshuisvesting. In de statuten van de diverse verbonden vennootschappen is bepaald dat een aantal belangrijke besluiten moet zijn onderworpen aan voorafgaande goedkeuring door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Het verbindingenstatuut geldt als een beleidsdocument voor het nemen van beslissingen rond relaties met andere rechtspersonen en vennootschappen. Het verbindingenstatuut streeft daarbij het volgende na: het bieden van een informatief en uniform kader voor besluitvoorbereiders; het bieden van een afwegingskader aan beslissers; het verschaffen van inzicht en verantwoording aan de Raad van Commissarissen; het kunnen dienen als verantwoording en bieden van inzicht aan alle stakeholders (waaronder CFV, WSW, samenwerkingspartners, de accountant, en dergelijke). In de praktijk zijn de bestuurdersrol en aandeelhoudersrol belegd bij het Bestuur. Daarom is in de statuten van Pré Wonen vastgelegd dat besluiten van het Bestuur als orgaan in verbindingen (ook) voorafgaande goedkeuring vereisen van de Raad van Commissarissen. Hiermee vallen de verbindingen (indirect) in de reguliere interne toezichtslijn. De Raad van Commissarissen kan hierdoor bij de uitoefening van haar taak het ondernemingsbelang van Pré Wonen vooropstellen. Er is dus geen nadeel van mogelijke tegenstrijdige belangen, zoals die er wel kan zijn als sprake is van BV’s met een eigen Raad van Commissarissen die tevens in persoon de Raad van Commissarissen van Pré Wonen is. In de concept-herzieningswet is de bestuurdersrol vooralsnog verboden. Dit verbod geldt ook voor medewerkers van de toegelaten instelling. Hiermee wordt bereikt dat de dagelijkse leiding aan derden wordt overgelaten. Als gevolg hiervan beraadt Pré Wonen zich over de gevolgen voor haar bedrijfsvoering in de verbindingen. De 58 van 69
verwachting is dat in 2013 sommige verbindingen zullen worden ontbonden en de werkzaamheden onder de toegelaten instelling zal worden vervolgd. Met ingang van 2012 zijn de verbindingen opgenomen in de kwartaalrapportages. De Stichting Pré Wonen, de Toegelaten Instelling, consolideert in haar jaarrekening: Préferent Holding B.V., Préferent Projectontwikkeling B.V., Belkanto B.V., De Remise Haarlem B.V., Zona Matadero B.V. en Van den Belt en Co’s Handelmaatschappij B.V. De consolidatie vindt als volgt plaats: Volledig geconsolideerd: Préferent Holding B.V., Haarlem (100%) Préferent Projectontwikkeling B.V., Haarlem (100%) Préferent De Remise B.V. , Haarlem (100%) Préferent Belkanto B.V., Haarlem (100%) Préferent Zona Matadero BV, Haarlem (100%) Maatschappij tot voortzetting van de Zaken van Van den Belt en Co’s Handelsmaatschappij B.V., Haarlem (100%) In 2012 is de schuld per 31 december 2012 van Preferent Projectontwikkeling B.V. aan Preferent Holding B.V. omgezet in eigen vermogen door middel van een agiostorting. Overige deelnemingen, proportioneel:
VOF Belcanto (33%) VOF De Remise (50%) VOF Zona Matadero (33%) Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V., Haarlem (36%)
Préferent Holding BV heeft direct en indirect 9 vennootschappen onder zich.
59 van 69
Préferent Holding BV Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling
Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Stichting Pré Wonen Eigen vermogen ultimo 2012 Omzet 2012 Resultaat 2012
Stichting Pré Wonen (100%) Stichting Pré Wonen Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van, alsmede het (doen) financieren van andere ondernemingen op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening in welke rechtsvorm dan ook. Haarlem 16-9-2003 Netto vermogenswaarde (Enkelvoudig) € 4.018.000 € -6.860.000 € 1.472.000 € € -5.598.000
Préferent Projectontwikkeling BV Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling
Préferent Holding B.V. (100%) Préferent Holding B.V. Het verzorgen van de ontwikkeling en realisatie van alle ingrijpende renovaties-, nieuwbouw herstructureringsprojecten van Stichting Pré Wonen binnen de ijmond en Zuid-Kennemerland bouwopgave voor de regio's.
Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Préferent Holding BV Eigen vermogen ultimo 2012 Omzet 2012 Resultaat 2012
Haarlem 16-9-2003 Netto vermogenswaarde (Enkelvoudig) € € € € €
18.000 780.000 -2.000 1.573.000 -4.924.000
Préferent De Remise Haarlem BV Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Préferent Holding BV Eigen vermogen ultimo 2012 Omzet 2012 Resultaat 2012
Préferent Holding B.V. (100%) Préferent Holding B.V. Het doen realiseren van bouwwerken alsmede participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aanneming van bouwwerken. Haarlem 23-6-2009 Netto vermogenswaarde € 18.000 € -1.362.000 € 254.000 € 175.000 € -244.000
60 van 69
Préferent Belkanto BV Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Préferent Holding BV Eigen vermogen ultimo 2012 Omzet 2012 Resultaat 2012
Préferent Holding B.V. (100%) Préferent Holding B.V. Het ontwikkelen van grond die in haar bezit is. Haarlem 20-9-2007 Netto vermogenswaarde € € € € €
18.000 -7.082.000 -5.220.000 150.000 -682.000
Préferent Holding B.V. (100%) Préferent Holding B.V. Het ontwikkelen van grond die in haar bezit is. Haarlem 31-12-2007 Netto vermogenswaarde € € € € €
18.000 -1.472.000 -266.000 39.000 -111.000
Préferent Zona Matadero BV Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Préferent Holding BV Eigen vermogen ultimo 2012 Omzet 2012 Resultaat 2012
Maatschappij tot voortzetting van Van den Belt en Co's Handelsmaatschappij B.V. Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Préferent PO BV Eigen vermogen ultimo 2012 Omzet 2012 Resultaat 2012
Préferent Projectontwikkeling B.V. (100%) Préferent Projectontwikkeling B.V. Het ontplooien van ontwikkelingsactiviteiten. Haarlem 30-1-1956 Netto vermogenswaarde € € € € €
23.000 76.000 111.000 3.000
VOF Belcanto Aandeelhouder
Bestuurder
Doelstelling
Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Préferent Belkanto BV Eigen vermogen ultimo 2012 Omzet 2012 Resultaat 2012
Préferent Belkanto B.V. (33 1/3%) Wopro II B.V. (33 1/3%) Essence projecten B.V. (33 1/3%) Préferent Belkanto B.V. Wopro II B.V. Essence projecten B.V. De realisatie en verkoop van koopwoningen bestemd voor particulieren, daaronder begrepen de werkzaamheden voor de financiering, inning van koop/aannemingsovereenkomsten bouwtermijnen en aangaan. Haarlem 21-9-2007 Proportioneel € € -1.834.000 € € 450.000 € -1.434.000
61 van 69
VOF De Remise Haarlem BV Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Préferent Remise Haarlem BV Eigen vermogen ultimo 2012 Omzet 2012 Resultaat 2012
Préferent De Remise Haarlem B.V. (50%) Hoorne -De Remise Haarlem B.V. (50%) Préferent De Remise Haarlem B.V. Hoorne De Remise Haarlem B.V. Herontwikkeling van het Connexxion/Vomar Voordeelmarkt terrein Haarlem 23-6-2009 Proportioneel € € -13.214.000 € -104.000 € 350.000 € -179.000
VOF Zona Matadero Aandeelhouder
Bestuurder
Doelstelling
Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Stichting Pré Wonen Schuldverhouding met Préferent Zona Matadero BV Eigen vermogen ultimo 2012 Omzet 2012 Resultaat 2012
Préferent Zona Matadero B.V. (33 1/3%) ELAN Zona Matadero B.V. (33 1/3%) Wopro III B.V. (33 1/3%) Préferent Zona Matadero B.V. (50%) ELAN Zona Matadero B.V. (50%) Wopro III B.V. (33 1/3%) In het kader van de ontwikkeling en revitalisering van de Slachthuisbuurt te Haarlem, wijkversterkende maatschappelijke voorzieningen tot stand te brengen Haarlem 3-1-2008 Proportioneel € € € -1.186.000 € € 118.000 € -308.000
62 van 69
8
Governance / Verslag van de Raad van Commissarissen
8.1 Inleiding Het afgelopen jaar zijn de woningcorporaties onder steeds grotere maatschappelijke en politieke druk gekomen. Met spijt moet de Raad van Commissarissen constateren dat het vertrouwen waarop de sector jarenlang kon bogen, flinke schade heeft opgelopen door wanbestuur en financiële misdragingen van een aantal corporatiebestuurders. Dit soort misstanden werpt zijn schaduw helaas op de gehele sector. Ze raken ook al die corporaties die het volkshuisvestingsbelang altijd op de allereerste plaats hebben gesteld en dat nog steeds doen. Dat geldt zeker ook voor Pré Wonen. De Raad van Commissarissen heeft met tevredenheid vastgesteld dat de maatschappelijke waardering voor de prestaties van Pré Wonen onveranderlijk positief is. Ook de landelijke toezichthouder, namens de minister, heeft zich herhaaldelijk positief getoond over de inzet van Pré Wonen. Verdere verankering financieel toezicht Dat neemt niet weg dat we onderkennen dat de corporatiesector in grote problemen verkeert. De Raad van Commissarissen heeft met grote afkeuring en zorg kennis genomen van de recente ontwikkelingen. Het was ook aanleiding om in 2012, sterker dan voorheen, aandacht te besteden aan de nog verdere verankering van het financieel toezicht. Onder externe begeleiding zijn de integriteitsregels van Pré Wonen opnieuw tegen het licht gehouden. Mogelijke risico’s voor niet integer handelen zijn onder ogen gezien en waar nodig met maatregelen geborgd. Dat is het antwoord van Pré Wonen op de ontwikkelingen: controle op de naleving van de regels en optimale transparantie en verantwoording, zowel intern als extern. Het regeerakkoord en de gevolgen De sector wordt ook getroffen door de gevolgen van de bezuinigingen op de rijksbegroting. De politiek heeft in 2012 besloten dat woningcorporaties en hun huurders financieel moeten bijdragen aan de oplossing van het begrotingstekort van de overheid. Het laat zich raden dat dit ingrijpende gevolgen heeft voor de woonlasten van de bewoners van de sociale huurwoningen en de investeringsruimte van de woningcorporaties, ook van Pré Wonen. In het regeerakkoord wordt bovendien voorgesteld de woningcorporaties onder directe aansturing van de gemeenten te laten opereren. In onze ogen is dat een absoluut verkeerd antwoord op de gerezen problemen. Een sterk politiek gekleurde aansturing zal niet bijdragen aan rust op de woningmarkt, noch helpen om de bouwproductie weer op gang te brengen. Zorgen om de toekomst van de corporatiesector De volkshuisvesting kan zonder enige twijfel worden beschouwd als een van de kroonjuwelen van Nederland. Ons land is uniek in zijn stelsel van goede en betaalbare woningen voor mensen die daarop financieel zijn aangewezen. Het is van oudsher de inzet van Pré Wonen om te zorgen voor vitale en gewilde wijken, waar mensen graag willen wonen, waar ze samen een buurt kunnen zijn. Maar feitelijk geldt dat voor álle woningbouwcorporaties. De Raad van Commissarissen ziet met grote zorg dat dit unieke erfgoed door de recente politieke ontwikkelingen terzijde lijkt te worden geschoven. 63 van 69
De financiële gevolgen van de economische crisis, de rijksbezuinigingen, alsmede de onderlinge solidariteitsheffingen zijn zo ingrijpend dat zij het voortbestaan van de corporatiesector fundamenteel kunnen ondermijnen. In deze turbulente tijd is het daarom des te belangrijker om vooruit te kijken, en pal te staan voor het belang van goede volkshuisvesting. Waardering voor het bestuur Gelukkig is Pré Wonen tot nu toe naar verhouding nog redelijk in staat om ingrijpende tegenvallers op te vangen. De Raad heeft dan ook grote waardering voor de wijze waarop het bestuur van Pré Wonen tijdig heeft geanticipeerd op de verschillende bedreigingen. Dat is gebeurd door middel van kostenbesparing en een reorganisatie. Het bestuur heeft adequaat de gevolgen van de ontwikkelingen geanalyseerd en intern aanvullende maatregelen genomen om de financiële continuïteit te waarborgen. Gezien de omvang en snelheid van de invoering van de maatregelen per eind 2012 is het helaas ook voor Pré Wonen onontkoombaar geworden om het beleid en de ambities bij te stellen. De Raad van Commissarissen beseft ten volle dat vertrouwen in de maatschappelijke prestaties van Pré Wonen ten dienste van de volkshuisvesting een groot maatschappelijk goed is. Samen met het bestuur, de medewerkers en de maatschappelijke partners wil de Raad in zijn eigen rol bijdragen aan die opdracht.
Herijking Beleidsplan Juist in deze turbulente periode actualiseert Pré Wonen zijn Strategisch Beleidsplan. De Raad van Commissarissen onderschrijft de drie nieuwe kernthema’s die daarin zijn geïdentificeerd: Vitale en gewilde wijken, Klantfocus, Duurzaamheid. Dit in de context van onze regionale woningmarkt. De Raad onderschrijft de beleidskeuze om de middeninkomens tot doelgroep van Pré Wonen te (blijven) rekenen. De vraag naar huurwoningen tot een maandhuur van circa € 900 is in deze regio groot. Die vraag zal nog verder groeien. Daarnaast vraagt deze doelstelling om het creëren van vitale en gewilde wijken, teneinde differentiatie in wijken te bewerkstellingen. In dit verband wijst de Raad van Commissarissen de stringente benadering van de minister af. Hij wil woningcorporaties uitsluitend in het sociale domein laten opereren. De Raad constateert dat het bestuur zich er terdege van bewust is dat deze beleidskeuze harde eisen stelt aan de financiële soliditeit van de organisatie. De Raad van Commissarissen waardeert de opvatting van het bestuur om ook in deze tijd te investeren in kwaliteit, duurzaamheid en leefbaarheid. Het gemak waarmee de minister deze items overboord lijkt te willen zetten, illustreert pijnlijk hoe de focus van de rijksoverheid wordt verlegd van volkshuisvesting naar financieel gewin. Risicomanagement en integriteit De hoge ambities en de actieve opstelling van Pré Wonen vragen om veel aandacht voor risicobeheersing en integriteit van het bestuur en de Raad van Commissarissen. De Raad is hierbij intensief betrokken. In dit kader zijn procedures van investeringsbesluiten en bestedingen verder uitgewerkt en in statuten vastgelegd. De Raad neemt kennis van het expliciete advies van de controller bij de betreffende beslisdocumenten. In de Auditcommissie worden deze aangelegenheden nauwgezet besproken. Ten behoeve van de financiële soliditeit is sturing op financiële ratio’s 64 van 69
essentieel. Planning, monitoring en bijsturing zijn volledig geïntegreerd in de bedrijfsvoering. Het interne controlplan is verder uitgewerkt en geïmplementeerd. Daarmee is het een belangrijke aanvulling op de controle van de externe accountant. Het plan stimuleert managers en medewerkers zelf risico’s te onderkennen en er gericht mee om te gaan. Integriteit is een geregeld onderwerp van bespreking tussen de Raad en het bestuur. De Raad van Commissarissen volgt de verdere doorwerking van dit thema in alle lagen van de organisatie. SEV-experiment ‘De aanspreekbare commissaris’ Bewust heeft de Raad van Commissarissen besloten om deel te nemen aan het SEVexperiment ‘De aanspreekbare commissaris’. Wij zien dit als een mogelijkheid om onze contacten met stakeholders – zoals wij die al eerder hebben vormgegeven – in belangrijke mate uit te breiden. Het doel van het experiment is verbreding van dit aandachtsveld en een actieve peiling van verwachtingen en mogelijkheden om samen te werken. De Raad vat dit op als een stapsgewijs te doorlopen traject. Gaandeweg kan het – afhankelijk van de resultaten – worden bijgesteld. Excursie RvC-Bestuur De Raad heeft samen met het bestuur een tweedaags werkbezoek aan Antwerpen gebracht. Daar is onder meer kennis gemaakt met de sociale huisvestingsmaatschappij Woonhaven Antwerpen, een zelfstandig bedrijf waarvan de gemeente wel de belangrijkste aandeelhouder is. In het bijzonder was er aandacht voor het woonruimteverdelingsysteem waar bij de toewijzing nadrukkelijk rekening gehouden wordt met de voorkeuren voor woonmilieus. Ook opvallend was de inkomensgrenzen die gehanteerd worden, tussen de 29.694 euro– 39.592 euro. De groepen onder dit inkomensniveau zijn aangewezen op de onderkant van de vrije markt met een kwaliteitsniveau dat navenant is, een situatie die in Nederland onbekend. Dit leidde onder meer tot de conclusie bracht dat de sociale kracht en regulerende werking van de woningcorporaties in ons land iets is om trots op te zijn en te koesteren. Salariëring en honorering Pré Wonen heeft altijd bewust de Governancecode nageleefd, inclusief de beloningscode, zowel voor de bestuurders als de commissarissen. Inmiddels is de Wet Normering Topinkomens (WNT) door de Tweede en Eerste Kamer goedgekeurd. Daarin is een staffel bepaald voor de woningcorporaties. Deze staffel treft ook Pré Wonen. In feite wordt de interne toezichthouder de mogelijkheid ontnomen om hierin een eigen verantwoordelijkheid te nemen. Wij vinden dit een kwalijke zaak en ondersteunen de (juridische) actie tegen – met name – de toegepaste staffel. Deze doet op geen enkele wijze recht aan de opgave en het functioneren van de organisatie.
8.2 Samenstelling en werkwijze De Raad van Commissarissen heeft tot taak voortdurend toezicht te houden op het beleid van het bestuur en de algemene zaken van Pré Wonen en haar verbindingen. De Raad vervult ook op strategisch niveau een adviserende rol richting het bestuur. Daarnaast treedt de RvC op in de werkgeversrol voor het bestuur. Om deze brede verantwoordelijkheid goed uit te kunnen voeren, kiest zij uit haar midden de leden voor de Remuneratiecommissie die in het bijzonder belast is met de beoordeling, aan de hand van prestatiecriteria, en de beloning van het bestuur. Ook benoemt de Raad twee 65 van 69
leden die gezamenlijk de Auditcommissie vormen en die zich richt op de werking van de risicobeheersing en –controlesystemen, waarbij de naleving van wettelijke voorschriften in het bijzonder de aandacht, heeft en de financiële informatievoorziening van Pré Wonen. In 2012 kwam de Raad van Commissarissen 6 keer bijeen voor een reguliere bijeenkomst. Daarnaast heeft een extra bijeenkomst plaatsgevonden in verband met de jaarlijkse zelfevaluatie. De Raad van Commissarissen en het bestuur voerden een constructief gesprek over een betere en effectievere samenwerking. Ook zijn er voorbereidende bijeenkomsten geweest in het kader van het SEV experiment en een themabijeenkomst met het bestuur en managementteam van Pré Wonen. Ook het twee-maandelijks agendaoverleg van de voorzitter en vicevoorzitter met het bestuur is onderdeel van de reguliere activiteiten van de RvC. De Raad telt eind 2012 5 leden. De heer Kliffen is als gevolg van het beëindigen van zijn zittingstermijn in 2013 geen lid meer van de Raad van Commissarissen. Zijn plaats wordt vooralsnog niet ingevuld. Statutair kunnen er zeven commissarissen zijn. De heer De Kort, op voordracht van de Ondernemingsraad benoemd in de Raad van Commissarissen, woonde tweemaal een overlegvergadering bij van de Ondernemingsraad met het bestuur. Mevrouw Schilte woonde dienovereenkomstig drie overlegvergaderingen bij van de Bewonerskernen met het bestuur. De samenstelling van de Raad van Commissarissen is per ultimo 2012 als volgt: Mevrouw A.M. Rietdijk (voorzitter) De heer C. Smilde (vice-voorzitter) De heer M. Zonneveld (lid) Mevrouw C.P.M. Schilte (lid) De heer J.D. de Kort (lid)
8.3 Overzicht belangrijkste gespreksonderwerpen
Risicobeheersing Auditplan en intern controlplan Accountantsverslag 2011 Jaarverslag en jaarrekening 2011 Toepassing richtlijn 645 Solvabiliteitsoordeel CFV Investeringsstatuut Treasurystatuut
Opzet Strategisch Beleidsplan Informatisering en ICT-beleid Aanbestedingsbeleid
Wijkontwikkeling Parkwijk Wijkversterking: Dashboard
66 van 69
Afsluitdocumenten: Citadel, Burgerhartweg, Zuid-Oosterkerk, Richard Holkade, Laan van Berlijn, SMC Broekpolder, Laan van Parijs, Rome-Warschaustraat, Dyserinckstraat, Kerkje Brederode, Kennemerhof, MGE/Poortwoningen
Startdocumenten: Oostertuinen, Wijk aan Duinerweg, Hof van Egmond, Stand van zaken / voortgang: De Plantage, Belcanto, De Remise
Kwartaalraportages Kaderbrief 2012 Financiële sturingsratio’s Wijziging verantwoordingscyclus MJB 2013-2022
Stakeholdersbijeenkomst Effecten Lenteakkoord / regeerakkoord Omgevingsverkenning/analyse
8.4 Honorering bestuur en Raad van Commissarissen De bezoldiging van het bestuur bedraagt € 330.880. Dit bedrag omvat zowel de periodiek betaalde beloning (€ 267.902) als de beloning betaalbaar op termijn (€ 62.978, de bijdrage aan de (vroeg)pensioenvoorziening) inclusief werkgeverslasten. De bezoldiging van bestuurders omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, terbeschikkingstelling van auto en presentiegelden) en beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten en jubileumuitkeringen). Er is geen uitkering bij het beëindigen van het dienstverband, noch is er sprake van winstdelingen en bonusbetalingen. Momenteel is de honorering opgenomen in een overgangsregeling met het oog op de invoering van de WNT en de staffel die de minister daaraan heeft toegevoegd. Het bestuur bestaat uit de heer drs. V. C. Verhoeven en de heer ir. B.L. van Zijll. Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur worden gespecificeerd (in €): Periodiek betaalde Beloningen betaalbaar beloningen op termijn Naam
Zijll, B.L. van Verhoeven, V.C.
2012 133.951 133.951 267.902
2011 131.972 131.972 263.943
2012 31.489 31.489 62.978
2011 31.018 31.018 62.036
67 van 69
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd (in €): Vergoeding
Overige kosten
Naam Rietdijk, A.M. Zonneveld, M.A
Functie Voorzitter Auditcommisie
2012 14.250 11.875
2011 14.250 5.642
2012 408 182
2011 -
Smilde, C.
Vice-voorzitter
11.875
11.875
1.060
925
Kliffen, G.
Lid
9.500
9.500
988
408
Kort, J.D. de
Lid
9.500
792
431
-
Schilte, C.P.M.
Auditcommisie
11.875
10.688
232
-
68.875
52.746
3.300
1.333
8.5 Commissies De Raad van Commissarissen heeft twee vaste commissies: de Auditcommissie en de Remuneratiecommissie. Voor beide commissies is een reglement opgesteld. Het is te vinden op de website van Pré Wonen, www.prewonen.nl. Auditcommissie De Auditcommissie heeft als taak de Raad te adviseren over (voornamelijk) financiële en bedrijfseconomische aspecten. Dit zorgt voor een optimalisering van de besluitvorming. Vanaf zijn aantreden is de heer Zonneveld voorzitter van de Auditcommissie. Vanaf juni 2011 is mevrouw Schilte lid van de Auditcommissie. In 2012 kwam de commissie zes keer bij elkaar. Daarbij werden onder meer de volgende onderwerpen besproken: Kwartaalverslagen Jaarverslag en jaarrekening 2011 Begroting 2013 Consequenties van het Vestia-debacle Fiscaliteit Risicomanagement Controle aanpak en rapportages met externe accountant PwC Selectietraject nieuwe accountant Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie heeft als taak om aan de Raad voorstellen te doen over de bezoldiging van het Bestuur en leden van de Raad. De commissie bestaat uit mevrouw Rietdijk (voorzitter) en de heer Smilde (lid). De commissie voert functioneringsgesprekken met het Bestuur.
8.6 Leden van de Raad van Commissarissen De Raad heeft besloten om uit oogpunt van efficiency en flexibiliteit de in 2012 vrijgevallen vacature in de Raad van Commissarissen vooralsnog niet op te vullen. Commissarissen worden conform de statuten van Pré Wonen voor een periode van drie jaar benoemd, met de mogelijkheid de zittingstermijn twee maal te verlengen. De leden van de Raad van Commissarissen die vanaf 2011 zijn benoemd, zijn conform de
68 van 69
vernieuwde Governancecode benoemd voor een periode van vier jaar, met de mogelijkheid de benoemingsperiode eenmaal te verlengen. Mevrouw A.M. Rietdijk (voorzitter, voorzitter Remuneratiecommissie) Oud-wethouder Volkshuisvesting en Stedelijke Vernieuwing in Haarlem; zelfstandig adviseur en coach. Benoemd in 2006, herbenoemd in 2012, niet meer benoembaar. Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht GGZ Noord-Holland Noord. De heer G. Kliffen (lid) Oud-directeur PEN; lid van de Raad van Bestuur ENW. Benoemd in 2003, herbenoemd in 2009, aftredend in 2012, niet meer benoembaar. Geen nevenfuncties De heer drs. C. Smilde (vice-voorzitter, lid Remuneratiecommissie) Directeur-eigenaar Case, coaching, proces- en interimmanagement te Delft; geassocieerd met advies- en ingenieursbureau DHV te Amersfoort, met Güller Güller Architects and Urbanists, Rotterdam, Zürich, en met 4Motion bureau voor Ruimtelijke Ontwikkeling Ede. Directeur stichting Mainport en Groen te Haarlem. Adviseur van de Luchthaven Den Helder. Benoemd in 2004, herbenoemd in 2010, aftredend in 2013, niet meer benoembaar. Nevenfuncties: Lid van de raad van toezicht van de CultuurCompagnie Noord-Holland. Mevrouw C.P.M. Schilte (lid; lid auditcommissie, benoemd op voordracht van de bewonerskernen) Oud-directeur Stayokay Hostels. Benoemd in 2010, aftredend in 2013, herbenoembaar. Nevenfuncties: Voorzitter Raad van Toezicht Almeerse Scholen Groep Almere. Voorzitter Bestuur Haarlemse Opera Haarlem. Lid Nationaal Bestuur Zonnebloem Breda. Lid PSO (ontwikkelingssamenwerking) Den Haag. De heer drs. M.A. Zonneveld RA (1964); (lid, voorzitter Auditcommissie) Directeur Financiën ROC Amsterdam en ROC Flevoland. Benoemd in 2011, aftredend in 2014, voor een termijn benoembaar. Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Woningcorporatie Stichting Zaandams Volkshuisvesting (ZVH). De heer J.D. de Kort (1960); lid Gemeentesecretaris/algemeen directeur Gemeente Diemen. Benoemd in 2011, aftredend in 2014, voor een termijn benoembaar. Nevenfuncties: Lid Raad van Commissarissen Sportfondsen Lisse BV.
69 van 69
