1 TIJDSCHRIFT HUURRECHT IN PRAKTIJK

NUMMER 1-FEBRUARI 2016 JAARGANG 8

HIP RED FLAGS AANKOOP VERHUURDE BEDRIJFSRUIMTE 47. Red flags bij aankoop van verhuurde bedrijfsruimte Mr. M.J. Terstegge

TIJDSCHRIFT HUURRECHT IN PRAKTIJK

UITVOERBAAR BIJ VOORRAADVERKLARING 49. Uitvoerbaar bij voorraadverklaring bij beëindiging 290-huurovereenkomst Mr. V.G.J. Boumans en mr. M.H.P. de Wit

GEBRUIK POLITIEGEGEVENS 48. Het gebruik van politiegegevens door een woningcorporatie in een civiele procedure Mr. M. Dijkstra

WWW.HIP-ONLINE.NL

2016/1

Redactioneel Ik veroorloof mij een faux pas door de lezers van HIP een mooi 2016 toe te wensen. De datum tot wanneer dat comme il faut is, is op het moment dat nummer 1 van 2016 verschijnt, immers verstreken. Het zij zo! Ook nummer 1 van 2016 bevat – zoals de lezers van HIP gewend zijn – artikelen die voor de praktijk van belang zijn. De eerste bijdrage is van Matthijs Terstegge. Matthijs behandelt daarin red flags waarop de jurist, die adviseert bij de aankoop van verhuurde bedrijfsruimte in het kader van een duediligenceonderzoek, alert moet zijn. Daartoe bespreekt hij in de praktijk veelvoorkomende afwijkingen op de huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte naar het model van de ROZ. Het tweede artikel is van Mart Dijkstra. Hij bespreekt in het artikel of de verhurende woningcorporatie op grond van de Wet politiegegevens informatie van de politie kan krijgen en gebruiken ten behoeve van een procedure tot ontruiming van woonruimte waarin een hennepkwekerij of een andere illegale activiteit is aangetroffen. In de praktijk kan dergelijke informatie van belang zijn voor de kans van slagen van zo’n procedure. De derde bijdrage is van redactielid Michiel de Wit en zijn kantoorgenoot Vincent Boumans. Michiel en Vincent gaan in op de (uitzonderings-)mogelijkheid van uitvoerbaar bij voorraad verklaring van een vonnis, waarin het tijdstip wordt vastgesteld waarop een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW eindigt. Ik wens u namens alle redactieleden veel leesplezier! Marieke Thijssen

Tijdschrift Huurrecht in Praktijk is een uitgave van Sdu Uitgevers bv en verschijnt achtmaal per jaar. Naast dit tijdschrift ontvangen abonnees wekelijks per e-mail nieuws op het gebied van huurrecht. De auteur verklaart zich ermee bekend dat door aanbieding van een artikel de exploitatierechten worden overgedragen aan de uitgever. Uitgever Drs. A. Arts Sdu Uitgevers Postbus 20025, 2500 EA Den Haag e-mail: [email protected] Redactiesecretaris M. Dornseiffer Redactie Mr. G.I. Beij Mr. M.H.L. van Dijkman Mr. J.J.M. Norbart-ten Hoor Drs. H.J. Nuij Mr. dr. M.B.J. Thijssen Mr. D. de Vries Mr. M.H.P. de Wit Ontwerp en vormgeving (M/V) ontwerp, www.mv-ontwerp.nl Foto omslag www.renevandenburg.eu ISSN 1879-6389

Abonnementen en -administratie HIP verschijnt 8 maal per jaar op papier. Een abonnement op HIP kost per jaar € 230 (excl. btw / incl. verzamelband(en) en verzenden administratiekosten). Voor dit bedrag krijgt u ook toegang tot het digitale archief van HIP op www.hip-online.nl. Toegang tot HIP via de Sdu Tijdschriften App (Stapp, te downloaden in de App Store) maakt ook onderdeel uit van het abonnement. Stapp is alleen geschikt voor iPad of iPhone. Bij het aanmelden als abonnee ontvangt u eenmalig een verzamelband voor de lopende jaargang. Prijswijzigingen voorbehouden. Abonnementen kunnen worden opgegeven bij: Sdu Klantenservice o.v.v. HIP. Postbus 20014 2500 EA Den Haag; tel: (070) 378 98 80 fax: (070) 378 97 83; e-mail: sdu@ sdu.nl of via www.sdu.nl. Vanwege de aard van de uitgave, gaat Sdu uit van een zakelijke overeenkomst; deze overeenkomst valt onder het algemene verbintenissenrecht. Wij verwerken uw gegevens voor de uitvoering van de (abonnements)overeenkomst en om u, ook per e-mail, op uw vakgebied van informatie te voorzien over uitgaven en diensten van Sdu Uitgevers bv. In iedere e-mail is een afmeldmogelijkheid opgenomen. Als u in het geheel geen prijs stelt op deze informatie, ook niet over producten en diensten van zorgvuldig door Sdu geselecteerde derden, dan kunt u dit schriftelijk melden bij Sdu Klantenservice, Postbus 20014, 2500 EA Den Haag. Abonnementen gelden voor minimaal één jaar en hebben een opzegtermijn van twee maanden. Onze uitgaven zijn ook verkrijgbaar in de boekhandel. Voor informatie over onze leveringsvoorwaarden kunt u terecht op www.sdu.nl.

Advertentieacquisitie Voor advertenties bel 070-3789313 of stuur een e-mail naar [email protected] www.bereikdejurist.nl Citeertitel: HIP 2016/65.

www.hip-online.nl Alle rechten voorbehouden. © Sdu Uitgevers 2016 Behoudens de door de Auteurswet gestelde uitzonderingen, mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd (waaronder begrepen het opslaan in een geautomatiseerd gegevensbestand) of openbaar gemaakt, op welke wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. De bij toepassing van art. 16b en 17 Auteurswet wettelijk verschuldigde vergoedingen wegens fotokopiëren, dienen te worden voldaan aan de Stichting Pro, Postbus 3060, 2130 KB te Hoofddorp (www. stichting-pro.nl). Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken op grond van art. 16 Auteurswet dient men zich tevoren tot de uitgever te wenden. Hoewel aan de totstandkoming van deze uitgave de uiterste zorg is besteed, aanvaarden de auteur(s), redacteur(en) en uitgevers geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten of onvolkomenheden. Het al dan niet op verzoek van de redactie aanbieden van artikelen aan HIP impliceert toestemming voor openbaarmaking en verveelvoudiging t.b.v. de elektronische ontsluiting van (delen van) HIP in enige vorm.

INHOUD INHOUDSOPGAVE TIJDSCHRIFT HUURRECHT IN PRAKTIJK Nummer 1, jaargaNg 8, februari 2016

HIPSignaleringen

4

Beëindiging Bestuursrecht Contractuele bedingen Gebreken Dringend eigen gebruik Huurprijzen en servicekosten Onderhoud Tijdelijke huurovereenkomsten Varia

4 5 6 6 6 7 7 8 8

RED FLAGS

47. Red flags bij aankoop van verhuurde bedrijfsruimte

12

Juridisch adviseurs van potentiële kopers van verhuurde bedrijfsruimte krijgen geregeld de opdracht om een op het onroerend goed rustende huurovereenkomst te beoordelen op de aanwezigheid van ‘red flags’ als onderdeel van een duediligenceonderzoek. Red flags zijn bepalingen in een huurovereenkomst die de mogelijke koper van het onroerend goed als zeer ongewenst beschouwt en/of voor hem een koopprijs drukkend effect hebben, of zelfs tot gevolg hebben dat hij van de gehele transactie afziet. In dit artikel worden de meest voorkomende red flags behandeld aan de hand van vaak voorkomende afwijkingen van de standaard ROZ-modelhuurovereenkomsten voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (winkelruimte) en artikel 7:230a BW (kantoorruimte) en de daarbij behorende algemene bepalingen. mr. m.j. Terstegge GEBRUIK pOLITIEGEGEVENS

48. Het gebruik van politiegegevens door een woningcorporatie in een civiele procedure

18

In deze bijdrage wordt ingegaan op de vraag of een woningcorporatie op rechtmatige wijze politiegegevens kan verkrijgen en deze gegevens rechtmatig mag gebruiken in een civiele procedure tegen een huurder. mr. m. Dijkstra UITVOERBAAR BIJ VOORRAADVERKLARING

49. Uitvoerbaar bij voorraadverklaring bij beëindiging 290-huurovereenkomst

24

In dit artikel wordt de uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring van beëindigingsvonnissen van huurovereenkomsten in de zin van artikel 7:290 BW besproken aan de hand van jurisprudentie. mr. V.g.j. boumans en mr. m.H.P. de Wit

50. Wetgevingsoverzicht

TIJDSCHRIFT HUURRECHT IN PRAKTIJK NUMMER 1, FEBRUARI 2016 / SDU

30

3

HIPSIGNALERINGEN

HIPSignaleringen SamenStellinG DooR mR. m.B.J.tHiJSSen

Beëindiging REcHtSPRAAk

1. Hennepkweek (Rechtbank Amsterdam 24 september 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:6669) De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van een woning vanwege hennepkweek in een woning. De voorzieningenrechter overweegt dat hennepkweek doorgaans de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt vanwege gevaarzetting, schade en overlast. Desondanks wijst de voorzieningenrechter de gevraagde voorzieningen in dit geval af, omdat sprake is van slechts vijftig stekjes in een gangkast. 2. Overlast (Hof Arnhem-Leeuwarden 10 november 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:8511) De verhuurder (een woningstichting) ziet zich geconfronteerd met spanningen tussen verschillende buurtbewoners die van haar huren. De verhuurder heeft Buurtbemiddeling ingeschakeld, maar die heeft de opdracht teruggegeven. De wijkagent heeft verschillende interventies gedaan en er zijn over en weer meldingen en aangiftes gedaan. De verhuurder vordert de ontbinding van een aantal huurovereenkomsten en de ontruiming van de door hen gehuurde woningen. De kantonrechter heeft de vorderingen ten aanzien van een van de huurders toegewezen op voorwaarde dat de verhuurder hem een vergelijkbare woning aanbiedt. De betreffende huurder stelt hoger beroep in. Het hof komt tot de (voorlopige) conclusie dat slechts één gebeurtenis die kwalificeert als overlast, vaststaat. De betreffende gebeurtenis rechtvaardigt volgens het hof op zichzelf niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof draagt de verhuurder op nader bewijs aan te brengen van haar stelling dat er reden is voor ontbinding van de huurovereenkomst. 3. Ontbinding in verband met verwezenlijking bestemming (Hof 4

Arnhem-Leeuwarden 10 november 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:8514) De huurder exploiteert een sportschool met daarin onder andere een schoonheidssalon, kapsalon, zonnestudio, sauna en restaurant. De sportschool is over twee panden verdeeld. De gemeente is opvolgend eigenaar van een van de twee panden waarin een sportzaal en het restaurant gevestigd zijn die alleen via het andere pand bereikbaar zijn. De gemeente wil het pand slopen vanwege stadsvernieuwing en vordert in de onderhavige procedure ontbinding op de voet van artikel 7:310 BW. Het hof ontbindt de huurovereenkomst op die grond en geeft een globaal kader voor de berekening van de schadeloosstelling. Het hof wijst de zaak vervolgens terug naar de kantonrechter. 4. Schorsing ontruimingsvonnis? (Rechtbank Overijssel 11 november 2015, ECLI:NL:RBOVE:2015:4992) De huurder vordert in kort geding dat het de verhuurder (een woningstichting) verboden wordt tot executie van een vonnis tot ontruiming over te gaan. De huurder is daartoe veroordeeld vanwege overlast. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. Gelet op (de inhoud van) het ontruimingsvonnis is er geen sprake van een klaarblijkelijke feitelijke of juridische misslag noch is er sprake van na het vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten die klaarblijkelijk aan de zijde van de huurder een noodtoestand zullen doen ontstaan. 5. Geen ontruiming (Rechtbank Limburg 18 november 2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:9697) De verhuurder vordert in kort geding (onder andere) de ontruiming van een woning vanwege wanbetaling en het niet verlenen van medewerking aan noodzakelijke werkzaamheden. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. De verstoorde verhouding tussen partijen rechtvaardigt niet de ontrui-

ming van de woning. De geldvorderingen over en weer worden afgewezen vanwege gebrek aan spoedeisend belang. 6. Vordering tot ongedaanmaking (Hof ’s-Hertogenbosch 1 december 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4987) De verhuurder (een woningstichting) vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vanwege de langdurige en ernstige overlast die de huurder geruime tijd aan omwonenden heeft veroorzaakt. De kantonrechter wijst de vordering toe. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt met betrekking tot de door de huurder ingestelde vordering tot schadevergoeding (ingesteld met het oog op het feit dat de ontruiming inmiddels heeft plaatsgevonden) dat de huurder daarin niet-ontvankelijk is. Die vordering geldt volgens het hof als een eis in reconventie die voor het eerst in hoger beroep is ingesteld. Gelet op het bepaalde in artikel 353 lid 1 Rv is dat niet mogelijk. Het hof overweegt dat de huurder een vordering tot ongedaanmaking als bedoeld in artikel 6:203 BW in had moeten stellen. 7. Structurele wanbetaling (Hof ’s-Hertogenbosch 15 december 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:5238) De verhuurder (een woningstichting) vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de gehuurde woning vanwege structurele wanbetaling. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en verwerpt daarbij het verweer van de huurders dat de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding minder dan drie maanden bedroeg, omdat vaststaat dat er jarenlang sprake is geweest van wanbetaling.

SDU / NUMMER 1, FEBRUARI 2016 TIJDSCHRIFT HUURRECHT IN PRAKTIJK

HIPSIGNALERINGEN

8. Overlast (Hof Amsterdam 15 december 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5199) De verhuurder vordert in kort geding de ontruiming van een woning vanwege (geluids)overlast, veroorzaakt door de huurder en zijn bezoek. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter, (mede) omdat sprake is van ernstige overlast die mede is geconstateerd door de wijkagent terwijl de huurder geen bereidheid heeft getoond de situatie te veranderen. 9. Ontruiming vanwege overlast (Rechtbank Limburg 16 december, ECLI:NL:RBLIM:2015:10627) De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding dat de bewindvoerder van een huurder tot ontruiming van de door de huurder gehuurde woning veroordeeld wordt vanwege overlast. De overlast bestaat uit bijna twintig overlastmeldingen na de beëindiging van de ambulant begeleiding van de huurder. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe, (met name) omdat de meldingen niet zijn betwist. 10. Ontruiming vanwege wanbetaling (Rechtbank Limburg 18 december 2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:10781) De verhuurder van een horecabedrijfsruimte op een bungalowpark vordert in kort geding (onder andere) de ontruiming van de ruimte vanwege wanbetaling. De voorzieningenrechter verwerpt het verweer van de huurder dat afgesproken zou zijn dat de huurder eerst de andere schuldeisers zou betalen, omdat de verhuurder dit heeft betwist en dit niet uit de stukken is gebleken. De voorzieningenrechter verwerpt voorts het verweer van de huurder dat de verhuurder zich in het verleden steeds welwillend heeft opgesteld met als gevolg dat de verhuurder dat ook nu zou moeten doen. De gevorderde ontruiming wordt toegewezen.

11. V&D hoeft huur (nog) niet volledig te betalen (Hof Arnhem-Leeuwarden 22 december 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:9777 en ECLI:NL:GHARL:2015:9827) De verhuurder vordert in kort geding dat V&D veroordeeld wordt tot betaling van de volledige huur. V&D stelt dat de betreffende verhuurder daardoor misbruik van bevoegdheid maakt, althans handelt in strijd met de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, omdat zij met (vrijwel) alle andere verhuurders, ter voorkoming van een faillissement, een betalingsregeling heeft getroffen. De andere verhuurders hebben zich in deze procedure gevoegd. De voorzieningenrechter heeft de vordering van de verhuurder toegewezen. Het hof vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het overweegt: ‘terecht voert [de verhuurder] aan dat het wetsvoorstel Wet Continuïteit ondernemingen ii nog geen geldend recht is. Het staat een schuldeiser in beginsel vrij om een buitengerechtelijk akkoord dat hem door de schuldeiser wordt aangeboden te weigeren. [...] ook naar geldend recht (arrest van de Hoge Raad van 12 augustus 2005, NJ 2006/230) lijdt dit beginsel echter uitzondering voor zover een schuldeiser zijn bevoegdheid misbruikt in de zin van artikel 3:13 Burgerlijk Wetboek en deze aldus naar redelijkheid aanvaarding van het aanbod niet had kunnen weigeren. Daartoe is de omstandigheid dat een schuldeiser de slechte financiële positie van de schuldenaar of diens dreigende faillissement kent of behoort te kennen, in het algemeen onvoldoende. tegenover het belang van de schuldeiser bij voldoening van zijn vordering door verhaal op alle goederen van zijn schuldenaar, zal het belang van de schuldenaar dat door de instemming van de schuldeiser met het akkoord de mogelijkheid bestaat dat het faillissement wordt voorkomen, doorgaans niet zwaar genoeg wegen, terwijl in beginsel van de individuele schuldeiser niet mag worden gevergd

dat deze het belang laat prevaleren dat de schuldenaar beoogt te behartigen. [...] inzet van de onderhavige zaak is niet een vordering van V&D en/of van [de andere verhuurders] die ertoe strekt om [de verhuurder] te verplichten om zich alsnog aan te sluiten bij de overeenstemming zoals die [...] met bijna alle verhuurders is bereikt. De vraag die in de onderhavige zaak voorligt is of het bestaan van de vordering van [de verhuurder] voldoende aannemelijk is om toewijzing bij voorraad van de door haar gepretendeerde geldvordering te kunnen rechtvaardigen (of dat in plaats daarvan de zaak in een bodemprocedure behoort te worden beslecht, met de daaraan verbonden mogelijkheid van bewijslevering door getuigen en deskundigen). Die vraag beantwoordt het hof ontkennend; het beroep van V&D [en de andere verhuurders] op misbruik van bevoegdheid acht het hof niet op voorhand ongegrond.’

bespreken in dat kader wie er verantwoordelijk voor is dat de bestemming van het gehuurde past binnen de bestemming die op grond van het bestemmingsplan op het gehuurde rust, wie verantwoordelijk is voor de verkrijging van de vereiste vergunningen en wie in een bestuursrechtelijke hand-

havingsprocedure betrokken kan worden als in strijd met een wettelijk voorschrift wordt gehandeld.

12. Opzegging op grond van artikel 39 Fw (Rechtbank Overijssel 22 december 2015, ECLI:NL:RBOVE:2015:5634) De huurder (miss etam) van aantal winkelruimten failleert. De verhuurder heeft een van de huurovereenkomsten opgezegd op grond van artikel 39 Fw. De curator heeft de andere huurovereenkomsten opgezegd. De curator verzoekt de verhuurder vervolgens om mee te werken aan een indeplaatsstelling van een derde als huurder van de winkelruimten. De verhuurder weigert dat. De curator vordert dat voor recht verklaard wordt dat de verhuurder op de huuropzegging geen beroep toekomt en voorts dat hij gemachtigd wordt de derde in de plaats de failliete huurder te stellen. De kantonrechter wijst de vorderingen af. De opzegging door de verhuurder levert in dit geval geen misbruik van bevoegdheid op en is in dit geval ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Bestuursrecht LItERAtuuR

13. A. de Fouw en A. kamphuis, ‘Huurrecht en bestuursrecht’ (TvHB 2015-3, p. 155-158) De auteurs bespreken hoe het bestuursrecht doorwerkt in het huurrecht. Zij


5

HIPSIGNALERINGEN

contractuele bedingen REcHtSPRAAk

14. Ontruiming na einde franchise (Rechtbank Overijssel 13 november 2015, ECLI:NL:RBOVE:2015:5020) Bruna vordert in kort geding dat een van haar franchisenemers/onderhuurders veroordeeld wordt tot ontruiming. Bruna heeft daaraan ten grondslag gelegd dat de onderhuurder tekort is geschoten in de betalingsverplichting die zij op grond van de franchiseovereenkomst heeft en dat Bruna daarom rechtsgeldig de franchiseovereenkomst heeft ontbonden. op grond van een door de kantonrechter goedgekeurd afwijkend beding is als gevolg daarvan ook de onderhuurovereenkomst geëindigd. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. Hij verwerpt het verweer van de franchisenemer/onderhuurder dat Bruna tekort is geschoten in de uit de franchiseovereenkomst voor haar voortvloeiende zorgplicht. 15. Indeplaatsstelling onder voorwaarde (Rechtbank Midden-Nederland 18 november 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:8174) De verhuurder (gemeente Utrecht) heeft een boekwinkel verhuurd die gelegen is onder de centrale bibliotheek. De huurder failleert. eiser neemt de activa van de huurder van de curator over. eiser bedingt een indeplaatsstelling onder de voorwaarde dat niet vóór 1 januari 2015 ‘duidelijkheid is ontstaan of richtinggevende uitspraken zijn gedaan door de gemeente’ over de (her) huisvestingsplannen van de bibliotheek. De

gemeente zegt de huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2016 op. eiser vordert (onder andere) een verklaring voor recht dat de gemeente met ingang van 1 januari 2015 een huurovereenkomst voor de duur van vijf plus vijf jaren is overeengekomen. De kantonrechter wijst de vorderingen toe. De kantonrechter overweegt onder andere dat over de (her)huisvesting van de bibliotheek (nog) geen duidelijkheid is verschaft. 16. Verlenging? (Hof ’s-Hertogenbosch 22 december 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:5278) De gemeente heeft de huurovereenkomst met betrekking tot een ruimte in een binnenzwembad ten behoeve van het geven van zwemlessen opgezegd. De huurder vordert dat voor recht verklaard wordt dat de opzegging rechtsgevolg mist, omdat de vijf jaar waarmee de huurovereenkomst volgens de huurder is verlengd, nog niet zijn verstreken en voorts omdat de huurder een optierecht heeft om de huurovereenkomst na het verstrijken van die vijf jaar wederom met vijf jaar te verlengen. De gemeente betwist de uitleg die de huurder aan de huurovereenkomst geeft. De huurovereenkomst is volgens haar inmiddels voor onbepaalde duur verlengd, hetgeen betekent dat de opzegging geen rechtsgevolg mist. Het hof wijst de vordering van de huurder na uitleg van de huurovereenkomst af. De opzegging is volgens het hof rechtsgeldig. Daarvoor is in dit geval geen zwaarwegende grond vereist.

LItERAtuuR

17. H.J. Moné, ‘Nieuw 2015 ROZ-model voor 230a-bedrijfsruimte’ (TvHB 2015-5, p. 320-327) De auteur gaat in op de huurovereenkomst naar het nieuwe RoZ-model voor 230a-ruimte (2015) en de bijbehorende algemene bepalingen. Hij besteedt onder andere aandacht aan verschillen met de huurovereenkomst naar het RoZ-model voor 290-bedrijfsruimte (2012). 18. J.M. Heikens en L. Vrakking, ‘Wat vindt de rechtspraak van het nieuwe ROZ-model bedrijfsruimte 230a?’ (WR 2015-104) De auteurs gaan in een kritische bijdrage in op de huurovereenkomst naar het nieuwe RoZ-model voor 230a-ruimte (2015), de bijbehorende algemene bepalingen en de handleiding.

Gebreken REcHtSPRAAk

19. Geluidsoverlast andere huurders (Rechtbank Amsterdam 11 december 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:9016) De huurder van een woning vordert dat de verhuurder veroordeeld wordt tot het aanbieden van een vervangende woning, althans tot het beëindigen van de huurovereenkomst tussen de verhuurder en andere huurders, omdat die huurders geluidsoverlast zouden veroorzaken. De huurder stelt dat het niet optreden door de verhuurder tegen de geluidsoverlast een gebrek oplevert. De kantonrechter wijst de 6

vordering af, omdat niet geheel vaststaat dat sprake is van geluidsoverlast, mede doordat de huurder heeft geweigerd mee te werken aan een objectief onderzoek daarnaar. ook voor zover wel vaststaat dat sprake is van overlast dient de vordering te worden afgewezen, omdat het gevorderde de verhuurder niet de keuze laat om zelf te bepalen op welke wijze zij er voor zorgt dat de geluidsoverlast wordt gestaakt.

LItERAtuuR

20. J.L.R.A. Huydecoper, ‘Hoe bijzonder zijn bijzondere wetten?’ (TvHB 2015-3, p. 139-142) De auteur bespreekt naar aanleiding van zijn bijdrage aan de conferentie ‘Vanuit het huurrecht bekeken’ waar het de bedoeling van de wetgever is geweest om in (met name) de gebrekenregeling van het huurrecht af te wijken van (met name) Boek 3 en 6 van het Burgerlijk Wetboek.


HIPSIGNALERINGEN

Dringend eigen gebruik REcHtSPRAAk

21. Verhuur aan studenten (Hof Amsterdam 18 december 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5250) De verhuurder (een studentenhuisvester) vordert dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst

eindigt. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. De verhuurder heeft daartoe aangevoerd het gehuurde, een kamer in studentencomplex Uilenstede in amsterdam, dringend nodig te hebben ten behoeve van huisvesting van studenten terwijl de huurder in kwestie geen student

meer is. De kantonrechter wijst de vordering toe. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het uitsluitend willen bestemmen van een kamer voor studenten, levert dringend eigen gebruik op voor deze verhuurder. De gevorderde verhuiskostenvergoeding wordt afgewezen, omdat daar geen aanleiding voor is.

Huurprijzen en servicekosten REcHtSPRAAk

22. Indexatie (Hof Amsterdam 29 september 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4029) De verhuurder vordert (in reconventie) betaling van de overeengekomen indexering over het verleden. De kantonrechter veroordeelt de huurder tot betaling. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het verwerpt het standpunt van de huurder dat in de huurprijs die door de kantonrechter in een andere procedure is vastgesteld alle eerdere indexaties zouden zijn geïncorporeerd en dat wijziging van de huurprijs daardoor niet meer mogelijk zou zijn. Daarnaast verwerpt het hof het beroep op rechtsverwerking. 23. Prejudiciële vragen over verhuiskostenvergoeding (Hof Arnhem-Leeuwarden 10 november 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:8436) Het hof stelt op grond van artikel 392 Rv, na uitlating door partijen, een aantal prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding (artikel 7:220 lid 5 en 6 BW) bij renovatiewerkzaamheden die nopen tot het tijdelijk verhuizen van de huurder. 24. Vergelijkingspanden (Hof ’sHertogenbosch 17 november 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4575) De huurder (inbev) heeft de kantonrechter op de voet van artikel 7:304 BW verzocht tot verlaging van de huurprijs. De huurder

heeft daarna gevorderd dat de kantonrechter de huurprijs verlaagt. De kantonrechter verlaagt de huurprijs. De huurder en de verhuurder gaan in hoger beroep. De huurder en de verhuurder verschillen (onder andere) over de keuze van de vergelijkingspanden. De huurder stelt zich in dat verband (onder andere) op het standpunt dat één van de vergelijkingspanden niet geschikt is, omdat de huur daarvan extreem uit de pas loopt. Het hof verwerpt dat standpunt onder verwijzing naar Hoge Raad 10 mei 1996, eCli:nl:HR:1996:ZC2071 waar uit volgt dat bij de keuze van vergelijkingspanden de huurprijzen van die panden buiten beschouwing dienen te blijven. Het hof verwerpt voorts het standpunt van de huurder dat een ander pand niet geschikt is, omdat het eigendom is van de moeder van verhuurder. Het hof bekrachtigt uiteindelijk het vonnis van de kantonrechter. 25. kosten huismeester (Rechtbank Rotterdam 18 december 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9355) De huurcommissie heeft naar aanleiding van een verzoek van de huurder de op grond van de huurovereenkomst verschuldigde servicekosten voor de huismeester van € 218,90 op € 0 gesteld, omdat de verhuurder (een woningstichting) onvoldoende stukken heeft overgelegd om te kunnen beoordelen of zij kosten voor een huismeester heeft en zo ja, hoe hoog deze kosten zijn. De verhuurder vordert dat de

kantonrechter bepaalt dat de huurder op grond van de huurovereenkomst € 218,90 aan servicekosten voor de huismeester verschuldigd is. De kantonrechter wijst de vordering onder verwijzing naar hetgeen in het Besluit Servicekosten over de huismeester is bepaald af, omdat de verhuurder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de huismeester in dit geval doet. LItERAtuuR

26. M. van Schie en t.O. Brune, ‘Servicekosten bij de verhuur van bedrijfsruimte. Een overzicht’ (TvHB 2015-5, p. 314-319) De auteurs gaan in op geschillen rondom (de afrekening van) servicekosten bij verhuur van bedrijfsruimte. Zij bespreken onder andere de situatie dat de verhuurder pas na jaren een afrekening opstelt en de situatie dat de verhuurder (bewust) een laag voorschot vraagt in verhouding tot de werkelijke kosten. 27. F.c. Borst, ‘Rente over huurvorderingen. Enige gedachten’ (TvHB 2015-5, p. 328-335) De auteur bespreekt de grondslag van de vordering tot bijbetaling of terugbetaling als gevolg van een huurprijswijzigingsprocedure en die van terugbetaling als gevolg van een huurprijsverminderingsprocedure vanwege gebreken met het oog op de vraag of daarover rente verschuldigd is.

Onderhoud REcHtSPRAAk

28. Ontbinding vanwege achterstallig onderhoud? (Hof Arnhem-Leeuwarden 10


november 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:8508) De verhuurder vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde vanwege gebrekkig

onderhoud door de huurder van de buitenzijde van de woning. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter, omdat de verhuurder gedurende geruime tijd zelf zijn 7

HIPSIGNALERINGEN

onderhoudsverplichtingen niet is nagekomen. in het kader van de devolutieve werking van het hoger beroep gaat het hof na of de huurovereenkomst ontbonden moet worden vanwege de overlast

die (met name) bezoekers van de huurder veroorzaken. Het hof komt tot de conclusie dat dit niet het geval is. De overlast kan de ontbinding niet rechtvaardigen, omdat de huurder daar wel tegen tracht op te treden

(zij het niet efficiënt) en de overlast een incidenteel karakter heeft. Dat betekent dat op dit moment het woonbelang van de huurder (nog) zwaarder weegt.

tijdelijke huurovereenkomsten REcHtSPRAAk

29. Verhuur in afwachting financiering voor aankoop (Hof Arnhem-Leeuwarden 8 december 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:9290) De eigenaar van een woning verhuurt die woning voor bepaalde duur met de bedoeling de huurder in de gelegenheid te stellen financiering voor de aankoop van de woning te verkrijgen. op grond van de huurovereenkomst is de huurder bij opzegging van de huurovereenkomst een boete gelijk aan 10% van de koopsom van de woning verschuldigd. De huurder deelt gedurende de duur van de huurovereenkomst mee de financiering voor de aankoop van de woning niet rond te krijgen. Desondanks wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde duur voortgezet. op enig moment geeft de huurder aan te willen vertrekken. De verhuurder stelt dat de opzegging niet rechtsgeldig is geschied, omdat die niet bij aangetekende brief en

niet met inachtneming van de geldende opzegtermijn is gedaan en voorts, omdat die niet mede namens de medehuurder zou zijn gedaan. De verhuurder vordert dat voor recht verklaard wordt dat de huurovereenkomst voortduurt en maakt daarnaast (onder andere) aanspraak op de boete van 10% van de koopsom. Het hof wijst de vorderingen af. De opzegging is rechtsgeldig: het niet voldoen aan het vormvoorschrift van de aangetekende brief kan de huurder niet worden tegengeworpen nu vaststaat dat de opzegging de verhuurder heeft bereikt, op grond van artikel 7:271 lid 5 onder a BW geldt de opzegging waarbij de opzegtermijn niet in acht wordt genomen als gedaan tegen de voorgeschreven dag en uit de wijze waarop partijen steeds gecorrespondeerd hebben, maakt het hof op dat de opzegging door de huurder mede namens de medehuurder is gedaan. De boete is niet verschuldigd, omdat de opzegging daardoor zo goed als onmoge-

lijk zou zijn, waardoor het boetebeding in strijd is met artikel 7:271 lid 2 BW en dus nietig is ingevolge artikel 7:271 lid 7 BW. De boete vanwege te late betaling van de huur wordt gematigd tot de wettelijke rente. Het beroep op het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst acht het hof geldig, omdat daarin geen uiterste datum voor het inroepen er van is bepaald.

32. Verlof inroepen huurbeding II? (Rechtbank Amsterdam 8 september 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:6724) De bank verzoekt verlof op de voet van de artikelen 3:264 lid 5 en 3:267 BW voor het inroepen van het huurbeding tegen de huurders van een woning die de bank openbaar wil verkopen vanwege een betalingsachterstand bij de verhuurder/ eigenaar. De voorzieningenrechter verleent het verlof, omdat aan de voorwaarden is voldaan (onder andere proportionaliteit).

haar hebben ingeschreven (en ter voorkoming van leegstand). Gedaagden hebben een van de woningen gekraakt. De bruiklener vordert in kort geding ontruiming van de woning. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het overweegt dat het spoedeisend belang van de bruiklener gelegen is in het nastreven van haar doelstelling, te weten het in bruikleen geven aan personen die zich daarvoor bij haar hebben ingeschreven. Het onderschrijft voorts hetgeen de voorzieningenrechter heeft overwogen, te weten dat het eigendomsrecht van de eigenaar ten opzichte van de belangen van de krakers zwaarder weegt naarmate de woning korter heeft leeg gestaan (in dit geval slechts enkele dagen).

LItERAtuuR

30. W. Lever, ‘transformatie van leegstaande kantoren in tijdelijke woonruimte. De mogelijkheden op grond van de Leegstandwet en het Bor’ (TvHB 2015-5, p. 308-313) De auteur bespreekt de mogelijkheden van tijdelijke verhuur van leegstaande kantoren op grond van de leegstandwet. Zij behandelt in dat verband recente rechtspraak over de leegstandwet en publiekrechtelijke aspecten op grond van het Bor.

Varia REcHtSPRAAk

31. Verlof inroepen huurbeding I? (Hof Den Haag 4 augustus 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:2741) De bank verzoekt verlof op de voet van artikel 3:264 lid 5 en 3:267 BW voor het inroepen van het huurbeding tegen de huurders van een woning die de bank openbaar wil verkopen vanwege een betalingsachterstand bij de verhuurder/eigenaar. De voorzieningenrechter verleent het verlof niet, omdat sprake is van een oudere huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:264 lid 4 BW. Dat de huurovereenkomst is aangegaan tussen man en vrouw als medeeigenaren doet daar niet aan af, omdat de vrouw op grond van de huurovereenkomst het exclusieve gebruiksrecht van de woning verkregen heeft.

8

33. Ontruiming krakers (Hof Arnhem-Leeuwarden 29 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7329) De eigenaar van een complex van sociale huurwoningen die gesloopt gaan worden (een woningcorporatie) geeft die woningen in gebruik aan een organisatie die de woningen op haar beurt in onderbruikleen geeft aan personen die zich daarvoor bij

34. Medehuur? (Hof Amsterdam 10 november 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4656)


HIPSIGNALERINGEN

De gebruiker van een woning vordert dat de kantonrechter bepaalt dat hij de huurovereenkomst die de (inmiddels overleden) huurder met betrekking tot een woning met de verhuurder had, voorzet op de voet van artikel 7:268 BW. De verhuurder vordert (in reconventie) dat de gebruiker tot ontruiming veroordeeld wordt. De kantonrechter wijst de vordering (in conventie) af. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat de gebruiker niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij ten tijde van het overlijden van de huurder een gemeenschappelijke huishouding met de huurder voerde. De relatie tussen de gebruiker en de huurder kwalificeerde als een knipperlicht relatie, de gebruiker bezat geen sleutel van de woning en de relatie tussen de gebruiker en de huurder was een jaar voor het overlijden van de huurder nog verbroken. Daarmee had de relatie tussen de gebruiker en de huurder ten tijde van het overlijden van de huurder (nog) geen duurzaam karakter volgens het hof. 35. Dwaling bestemming (Hoge Raad 27 november 2015, ECLI:NL:HR:2015:3424) De verhuurder (inbev) verhuurt een 290-bedrijfsruimte waarin in het verleden een discotheek werd geëxploiteerd en waarin de opvolgend huurder een restaurant wenst te gaan exploiteren. De opvolgend huurder constateert tijdens de daartoe benodigde verbouwing dat het bestemmingsplan daaraan in de weg staat en beroept zich op dwaling. De kantonrechter verwerpt het beroep op dwaling. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat de verhuurder ‘een professionele speler op de nederlandse horecamarkt’ is en aldus had behoren te weten wat de precieze bestemming van het pand was en op welke problemen de opvolgend huurder daardoor zou stuiten. De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof. Het overweegt dat de vraag of een mededelingsplicht aangenomen mag worden afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. De omstandigheid dat de verhuurder een professionele speler is brengt niet noodzakelijkerwijs mee dat zij op de hoogte had behoren te zijn van de bestemming van het pand, temeer omdat voormalige huurders het pand steeds voor horecadoeleinden hebben gebruikt. 36. Bemiddelingskosten (Rechtbank Rotterdam 27 november 2015,


ECLI:NL:RBROT:2015:8720) twee huurders van woonruimte vorderen terugbetaling van de door hen betaalde bemiddelingskosten vanwege het bepaalde in artikel 7:417 lid 4 BW (verbod dienen twee heren). De kantonrechter heeft de zaak in eerste instantie aangehouden in afwachting van de beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad (eCli:nl:HR:2015:3099). Daarna overweegt de kantonrechter dat gelet op die beantwoording de huurders geen bemiddelingskosten verschuldigd zijn. De kantonrechter verwerpt de (nadere) stelling van de bemiddelaar dat de kosten zien op bemiddeling en dienstverlening na het sluiten van de huurovereenkomst. ‘De kantonrechter kwalificeert deze redenering als een wel zeer doorzichtige poging om te ontkomen aan de gevolgen van het bepaalde in artikel 7:417 lid 4 BW [...]’. De kantonrechter veroordeelt de bemiddelaar niet alleen tot terugbetaling van de bemiddelingskosten, maar ook tot betaling van € 100 aan immateriële schadevergoeding vanwege schending van de persoonlijke levenssfeer van de huurders door het zonder toestemming binnentreden van de woning door de bemiddelaar. 37. kosten gemeenschappelijke voorzieningen vakantiepark (Hof ’s-Hertogenbosch 8 december 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:5124) De vereniging waarin een groot aantal verhurende eigenaren van bungalows in een vakantiepark verenigd zijn, vordert dat een van de eigenaren die daarvan geen lid is, veroordeeld wordt tot vergoeding van de kosten van de gemeenschappelijke voorzieningen die in het park aanwezig zijn. De betreffende eigenaar weigert, stellende dat hij geen lid van de vereniging is en er geen (andere) contractuele basis is op grond waarvan hij de kosten dient te voldoen. Het hof wijst de vordering van de vereniging toe. Het hof overweegt dat er bijzondere omstandigheden zijn op grond waarvan de betreffende eigenaar in afwijking van het beginsel van contractsvrijheid en op grond van de redelijkheid en billijkheid tot vergoeding van de kosten gehouden is. Die bijzondere omstandigheden betreffen met name het feit dat de bungalow gelegen is in een vakantiepark met gemeenschappelijke voorzieningen. De eigenaar wist dat toen hij de bungalow kocht. Het feit dat de eigenaar de bungalow niet verhuurt (zoals de (meeste) andere eigenaren) is niet relevant, omdat de eigenaar wel de mogelijkheid heeft om dat te doen.

38. Geen ontruiming door krakers ADMterrein (Rechtbank Amsterdam 6 januari 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:27) De eigenaar van het aDm-terrein in het Westelijk Havengebied heeft de ontruiming van een zeer groot aantal krakers gevorderd op grond van het feit dat zij zonder recht of titel op het terrein verblijven en daardoor op onrechtmatige wijze inbreuk maken op zijn eigendomsrecht. De krakers beroepen zich op verkrijging door bevrijdende verjaring. De rechtbank verwerpt dat verweer, omdat het niet voldoende is onderbouwd. De rechtbank wijst na afweging van de belangen over en weer de vordering van de eigenaar af. tegenover het belang van de eigenaar om uitvoering te kunnen geven aan twee huurovereenkomsten met betrekking tot het terrein, staat het belang van de krakers om op het terrein te kunnen blijven wonen en werken in de gemeenschap die daar in de loop der jaren is ontstaan. Het belang van de krakers weegt zwaarder, omdat de plannen van de eigenaar/huurder op het terrein weinig concreet en reëel zijn met als gevolg dat niet uitgesloten is dat het terrein na ontruiming leeg zal komen te staan, omdat die plannen niet uitvoerbaar zijn. LItERAtuuR

39. M.H. Wissink, ‘De huur van bedrijfsruimte als commercieel contract’ (TvHB 2015-3, p. 143-150) De auteur bespreekt naar aanleiding van zijn bijdrage aan de conferentie ‘Vanuit het huurrecht bekeken’ aan de hand van rechtspraak van de Hoge Raad hoe de Hoge Raad het huurrecht voor bedrijfsruimten afstemt op het algemene privaatrecht. De Hoge Raad doet dat volgens hem binnen de door de wetgever gegeven speelruimte tegen de achtergrond dat het bij huur van bedrijfsruimte gaat om bescherming van de huurder, waarbij de bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. tegen die achtergrond is het volgens de auteur verklaarbaar dat de Hoge Raad soms kiest voor een oplossing die dichter ligt bij het algemene privaatrecht. 40. B.M.M. Reuder en N. Amiel, ‘Huur(recht) en mededinging(srecht)’ (TvHB 2015-3, p. 151-154) De auteurs bespreken naar aanleiding van hun bijdrage aan de conferentie ‘Vanuit het huurrecht bekeken’ hoe het mededingings9

HIPSIGNALERINGEN

recht de rechten en plichten van huurders en verhuurders (kunnen) beïnvloeden. Zij gaan in dat verband in op het kartelverbod, de branchebeschermingsbepaling en de situatie dat de verhuurder de huurder concurrentie aandoet en vice versa. 41. A. van der Hilst, ‘Huurrecht en Europees recht’ (TvHB, 2015-3, p. 159-164) De auteur gaat naar aanleiding van de bijdrage die m.l. van emmerik en H. Hielkema hebben geleverd aan de conferentie ‘Vanuit het huurrecht bekeken’ in op artikel 1 eP bij het eVRm. Daarbij wordt (onder andere) stil gestaan bij de vraag of artikel 1 van belang is voor verhuur van bedrijfsruimte. 42. S. van der kamp, ‘Huurrecht en fiscaliteit’ (TvHB 2015-3, p. 165-166) De auteur gaat naar aanleiding van de bijdrage die B. van Zadelhoff heeft geleverd aan de conferentie ‘Vanuit het huurrecht

bekeken’ in op een aantal fiscale onderwerpen die van belang zijn bij verhuur van bedrijfsruimte. Zij geeft met name aandachtspunten voor bij met btw belaste verhuur. 43. A.W. Jongbloed en P.L. Visser, ‘Huur en faillissement’ (TvHB 2015-3, p. 167-176) De auteurs bespreken de arresten van de Hoge Raad van de afgelopen jaren op het gebied van huur en faillissement. 44. N. Amiel en I.c.k.Mol, ‘De voorwaardelijkheid in het huurrecht’ (TvHB 2015-4, p. 225-237) De auteurs bespreken een aantal vormen van voorwaardelijkheid in het huurrecht. Zij gaan in dat verband (onder andere) in op de (on)mogelijkheid van het aangaan van een huurovereenkomst onder een ontbindende voorwaarde.

45. M.B.J. thijssen en A.M.E. van WijkDriessen, ‘De kwalificatieproblematiek bij onderverhuur van zorgcomplexen: is toepassing van het huurrecht voor woonruimte op de huurovereenkomst wenselijk?’ (TvHB 2015-4, p. 238-245) De auteurs gaan naar aanleiding van Zonshofje i en in aanvulling op het artikel van R.a. Veldman en i.C.K. mol in TvHB 2014-5 in op de vraag of het wenselijk is om op de hoofdhuurovereenkomst met betrekking tot een zorgcomplex de regels voor verhuur van woonruimte toe te passen. 46. A. Raatgever, ‘Retailagenda: juridische implicaties bij lokale aanpakken van winkelgebieden’ (TvHB 2015-4, p. 246-249) De auteur bespreekt een aantal projecten uit de Retailagenda en de mogelijke juridische implicaties daarvan.

Geraadpleegde bronnen voor HIPSignaleringen (vanaf 16 november 2015 tot en met 12 januari 2016 2016) Advocatenblad Het Financieele Dagblad Journaal Huur & Verhuur (JHV) Journaal ondernemingsrecht Juridische Berichten voor het Notariaat (JBN) Juridisch up to Date (JutD) Jurisprudentie Burgerlijk Procesrecht («JBPr») Jurisprudentie in Nederland («JIN») Jurisprudentie Onderneming & Recht («JOR») Nederlands Juristenblad (NJB) Nederlandse Jurisprudentie (NJ) Nederlands Tijdschrift voor Burgerlijk Recht (NTBR) Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht (NTFR)

10

Nieuwsbrief Bedrijfsjuridische Berichten (Bb) Notafax Rechtspraak van de Week (RvdW) Rechtspraak Vastgoedrecht (RVR) Rechtspraak.nl Staatscourant (Stcrt.) Tijdschrift voor Huurrecht (WR) Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte (TvHB) Trema Tribuut Weekblad voor Fiscaal Recht (WFR) Weekblad voor Privaatrecht, Notariaat en Registratie (WPNR)


In 6 stappen uw eigen boek uitgeven “Met auteursplatform.sdu.nl bieden wij advocaten, juristen en docenten de kans om snel en laagdrempelig hun boek voor de juridische markt, onderwijs, eigen gebruik of als private label uit te brengen. U bent zelf volledig in control. Een unieke manier om kennis te delen of uw eigen onderwijstitel te publiceren.” Gert Jan Schinkel Uitgever van het Auteursplatform

Schrijven

Het Auteursplatform is een online portal waar auteurs zelf e-boeken publiceren en distribueren. In zes eenvoudige stappen geeft u uw eigen boek uit.

Uploaden

•

Binnen een uur hebt u uw kant-en-klare boek gepubliceerd.

• • •

Toegang tot uw eigen dashboard.

•

U betaalt eenmalig het bedrag voor aanschaf van ISBN (€ 12,75), verder is het uitgeven kosteloos.

•

U bent zelf volledig in control.

Advies nodig?

Opmaken

Publiceren

Mogelijkheid om manuscript te laten redigeren. U krijgt uw eigen website en eigentijdse verkoopkanalen.

Verkopen

Wilt u meer informatie of direct uw account aanmaken? Ga naar:

auteursplatform.sdu.nl

47. Red flags bij aankoop van verhuurde bedrijfsruimte (in de zin van aRtikel 7:230a BW en 7:290 BW) MR. M.J. teRstegge

Juridisch adviseurs van potentiële kopers van verhuurde bedrijfsruimte krijgen geregeld de opdracht om een op het onroerend goed rustende huurovereenkomst te beoordelen op de aanwezigheid van ‘red flags’ als onderdeel van een duediligenceonderzoek. Onder red flags wordt in het vervolg van dit artikel verstaan: de bepalingen in een huurovereenkomst die de mogelijke koper van het onroerend goed als zeer ongewenst beschouwt en/of voor hem een koopprijs drukkend effect hebben, of zelfs tot gevolg hebben dat hij van de gehele transactie afziet. Of een bepaling in een huurovereenkomst kwalificeert als red flag hangt af van de omstandigheden van het geval. immers, een koper van winkelruimte die op korte termijn over wil gaan tot renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is en geconfronteerd wordt met een bepaling die beëindiging wegens dringend eigen gebruik ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW uitsluit zal sneller geneigd zijn om af te zien van de aankoop dan een koper die op korte termijn geen specifieke plannen met het onroerend goed heeft.

1. Reikwijdte van het artikel

O

m de omvang van het onderwerp enigszins af te bakenen en te beperken wordt in het onderhavige geval uitgegaan van een kooptransactie waarbij sprake is van bedrijfsruimte die op basis van een ROZ-modelhuurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW (kantoorruimte) dan wel in de zin van artikel 7:290 BW (winkelruimte) en de daarbij behorende algemene bepalingen is verhuurd. Daarbij zullen vaak voorkomende afwijkingen van dit model die voor een potentiële koper mogelijk een red flag opleveren worden besproken. In dit artikel zal ook kort aandacht worden besteed aan in de huurovereenkomst opgenomen koopopties, incentives, inrichtingsbijdrages, huurvrije periodes en branchebeschermingsclausules die niet standaard onderdeel uitmaken van de ROZ-modelhuurovereenkomst en de daarbij behorende bepalingen.

2. Bestemming gehuurde In artikel 1 van de huurovereenkomst is de bestemming opgenomen die de huurder aan het gehuurde dient te geven. Vaak zal de bestemming die de huurder aan het gehuurde dient te geven beperkt zijn. In de huurovereenkomst zal dan zijn opgenomen dat de huurder het gehuurde bijvoorbeeld dient te bestemmen om te worden gebruikt als supermarkt 12

conform formule x of drogisterij conform formule y. Houdt de huurder zich niet aan de overeengekomen bestemming, dan kan de verhuurder, zo nodig in rechte, afdwingen dat het gehuurde conform de bestemming wordt gebruikt. Indien de bestemmingsclausule echter zeer ruim is, bijvoorbeeld doordat daarin is opgenomen dat de huurder het gehuurde dient te gebruiken als ‘winkelruimte in de zin van artikel 7:290 BW’, dan mag de huurder feitelijk elk bedrijf dat voldoet aan die kwalificatie in het gehuurde exploiteren. Een dergelijke bepaling ontneemt de verhuurder daarmee dus de mogelijkheid om sturing uit te oefenen op het gebruik van het gehuurde. Met name voor eigenaren van winkelcentra is een dergelijke ruime bestemmingsbepaling ongewenst omdat het dan niet meer goed mogelijk is om invloed uit te oefenen op het voeren van een evenwichtig branchepatroon dat over het algemeen essentieel is voor het welslagen van het winkelcentrum. Immers, de supermarkt kan door de huurder zonder nader overleg met de verhuurder worden getransformeerd in een tuincentrum, snackbar of belwinkel. Daarnaast is het goed mogelijk dat het gebruik van de huurder in strijd is met het gebruik van het gehuurde dat is toegestaan op grond van het bestemmingsplan. Het zal van de voornemens van de koper afhangen of een dergelijke bepaling kwalificeert als een red flag.


RED FLAGS

3. looptijd van de huurovereenkomst Artikel 3 van de huurovereenkomst bevat de bepalingen over de looptijd en de wijze van beëindiging van de huurovereenkomst. Met enige regelmaat wordt bij bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen in de huurovereenkomst beperkt door een beroep op de beeindigingsgronden (1) dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW en (2) de belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW voor de verhuurder uit te sluiten. De uitsluiting van deze beëindigingsgronden voor de verhuurder is zeer ongunstig en derhalve een red flag. Immers, de verhuurder van middenstandsbedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW kan de huurovereenkomst slechts beëindigen indien zich één (of meerdere) van de vijf limitatief in de wet opgenomen beëindigingsgronden voordoet. Deze vijf beëindigingsgronden zijn: (i) slecht huurderschap ex artikel 7:296 lid 1 sub BW; (ii) dringend eigen gebruik ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW; (iii) de belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW; (iv) het niet instemmen van de huurder met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst ex artikel 7:296 lid 4 sub c BW; en (v) verwezenlijking van de verhuurder van een op het gehuurde liggend geldend bestemmingsplan ex artikel 7:296 lid 4 sub d BW. Worden dringend eigen gebruik en de belangenafweging uitgesloten als beëindigingsmogelijkheid, dan wordt de huurovereenkomst normaal gesproken haast onopzegbaar voor de verhuurder aangezien de andere beëindigingsgronden niet snel aan de orde zullen zijn. Beëindiging van de huurovereenkomst tegen de wil van de huurder is daarmee nauwelijks meer mogelijk en het zal de verhuurder naar alle waarschijnlijkheid een aanzienlijke hoeveelheid geld gaan kosten aan afkoop van de huurovereenkomst met de huurder in het geval hij toch een einde wil bewerkstelligen. Vaak zijn in de huurovereenkomst ten behoeve van de huurder eenzijdige optieperiodes opgenomen. Deze eenzijdige optieperiodes ten behoeve van de huurder, ook wel huurdersopties genoemd, geven de huurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst na het einde van een huurperiode met een aansluitende periode voort te zetten. De huurdersoptie ontneemt de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen. Indien de huurder repeterende of een groot aantal huurdersopties heeft, dan maakt dat beëindiging van de huurovereenkomst niet of pas op zeer lange termijn mogelijk. Dit kan voor kopers dan ook een red flag opleveren. Een andere red flag met betrekking tot de looptijd van de huurovereenkomst is de eenzijdige mogelijkheid voor de huurder om de huurovereenkomst gedurende een overeengekomen huurperiode voortijdig te beëindigen. Een dergelijke bepaling wordt vaak aangeduid met de term ‘breakoptie’. De zekerheid voor de verhuurder met betrekking tot de looptijd van de huurovereenkomst wordt met de aanwezigheid van een breakoptie in de huurovereenkomst behoorlijk beperkt. Immers, een lange


huurperiode van bijvoorbeeld twintig jaar kan onder omstandigheden erg aantrekkelijk zijn voor een koper. Echter, indien de huurder de mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst eenzijdig tegen het einde van bijvoorbeeld het vierde huurjaar te beëindigen, dan zal een potentiële koper wellicht terughoudender zijn om tot aankoop over te gaan. Dit geldt temeer in het geval het onroerend goed speciaal voor de huurder ontwikkeld is en het niet goed mogelijk is, of slechts tegen hoge kosten, om het onroerend goed geschikt te maken voor verhuur aan een derde. Een dergelijke breakoptie kan dan ook een red flag opleveren.

4. Huurprijs en indexering Artikel 4 van de huurovereenkomst bevat de bepalingen die betrekking hebben op de huurprijs, de btw, de betaalperiode en ook de jaarlijkse indexering van de huurprijs. De jaarlijkse indexering van de huurprijs, een aanpassing van de huurprijs aan de inflatie, is nader uitgewerkt in de algemene bepalingen. Met enige regelmaat wordt door de huurder en de verhuurder afgesproken dat de door de verhuurder door te voeren jaarlijkse indexering van de huurprijs is beperkt tot een maximaal percentage. Een dergelijke beperking van de jaarlijkse indexering kan voor de verhuurder een red flag betekenen. Immers, dit kan tot gevolg hebben dat de huurprijs minder stijgt dan de inflatie in het geval dat de inflatie hoger is dan het afgesproken maximum indexeringspercentage, waarmee het gehuurde feitelijk minder waard wordt. Immers, de waarde van de bedrijfsruimte is voor een niet onaanzienlijk deel gekoppeld aan de huuropbrengst die ermee kan worden gerealiseerd. Ook is in de algemene bepalingen bepaald dat geen indexering plaatsvindt in geval dit zou leiden tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende huurprijs. Ook deze bepaling wordt regelmatig uitgesloten. Dit heeft tot gevolg dat de jaarlijkse indexering zou kunnen leiden tot een lagere huurprijs dan die daarvoor gold en zelfs mogelijk zakt tot onder de huurprijs die gold ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst.

5. levering van zaken en diensten In de ROZ-modelhuurovereenkomst is een artikel opgenomen waarin is bepaald dat de verhuurder de leveringen en diensten (gas, water, elektra, schoonmaak enzovoort) aan huurder zal verzorgen. De kosten van deze leveringen en diensten, de zogenaamde servicekosten, worden bij wijze van voorschot gezamenlijk met de huurprijs bij de huurder in rekening gebracht. Afrekening van de servicekosten vindt jaarlijks achteraf plaats op basis van nacalculatie. Als door de verhuurder meer aan voorschot in rekening is gebracht dan daadwerkelijk door de huurder is verbruikt, dan wordt het te veel betaalde door de verhuurder aan huurder terugbetaald. Indien te weinig aan voorschot in rekening is gebracht, dan dient huurder het te weinig betaalde bedrag aan de verhuurder te voldoen. Net als bij de jaarlijkse huurprijsindexering komt het met enige regelmaat voor dat in de huurovereenkomst 13

is opgenomen dat het bedrag aan door de verhuurder in rekening te brengen servicekosten is gemaximeerd. Een dergelijke bepaling kan voor de verhuurder een red flag betekenen, aangezien hij mogelijk niet alle kosten van de door hem aan huurder verzorgde leveringen en diensten in rekening kan brengen en deze kosten dus voor zijn rekening komen. Daarbij moet bedacht worden dat de verhuurder

Het uitsluiten van de mogelijkheid tot beëindiging wegens dringend eigen gebruik en de belangenafweging maakt de huurovereenkomst voor de verhuurder haast onopzegbaar. in principe niet aan de servicekosten verdient. De huurder betaalt voor hetgeen door hem is ge- dan wel verbruikt. Daarnaast geldt dat de verhuurder ook slechts in beperkte mate invloed kan uitoefenen op het ge- dan wel verbruik door huurder van de door hem verzorgde leveringen en diensten, zodat een maximering van de bij huurder in rekening te brengen servicekosten nadelig voor hem kan uitpakken. Het hoeft geen nader betoog dat een dergelijke bepaling bij een aankoop van een onroerend goed dat nog niet in gebruik is genomen extra risico met zich brengt aangezien de verhuurder nog geen behoorlijk inzicht heeft in het daadwerkelijk verbruik van het gehuurde.

6. Bankgarantie Op grond van het bepaalde in de huurovereenkomst dient de huurder aan de verhuurder zekerheid te verschaffen in de vorm van een waarborgsom of een bankgarantie (meestal) ter grootte van de betalingsverplichting van de huurder van drie maanden huur, servicekosten, (eventueel) promotiebijdrage en de over deze bedragen verschuldigde btw. In het geval dat de huurder een bankgarantie heeft gestelde dient bij het duediligenceonderzoek onderzocht te worden of de bankgarantie ook overdraagbaar is op de rechtsopvolgers van de verhuurder, of de bankgarantie abstract is zodat de bank op eerste verzoek van de verhuurder tot uitkering onder de bankgarantie zal overgaan, of de bankgarantie gesteld is door een Nederlandse bank en of Nederlands recht van toepassing is op de bankgarantie. Voldoet de garantie niet aan een van deze criteria, dan is de bankgarantie mogelijk niet of niet heel gemakkelijk door de verhuurder in te roepen en heeft de verhuurder daarmee niet de maximale zekerheid die de bankgarantie hem normaal gesproken behoort te bieden.1 Een bankgarantie die niet aan de voorgaande criteria voldoet, levert dan ook een red flag op. Met enige regelmaat volstaan verhuurders als garantie met het feit dat er door de moedervennootschap van de huurder een verklaring in de zin van artikel 2:403 lid 1

sub f BW (‘403-verklaring’) is afgegeven waarbij de moedervennootschap zich hoofdelijk aansprakelijk stelt voor de uit rechtshandelingen van de huurder voortvloeiende schulden. Wat daarbij vaak over het hoofd wordt gezien is dat een 403-verklaring slechts een beperkte aansprakelijkheid voor de moedervennootschap met zich brengt. Schade veroorzaakt door huurder uit hoofde van een onrechtmatige daad in de zin van artikel 6:162 BW valt niet onder de werking van de 403-verklaring. Voorts dient de verhuurder er rekening mee te houden dat de moedervennootschap de 403-verklaring nagenoeg geruisloos kan intrekken door ex artikel 2:404 BW een daartoe strekkende verklaring neer te leggen ten kantore van het handelsregister. De verhuurder ontvangt geen waarschuwing van het feit dat de 403-verklaring dreigt te worden ingetrokken. Het is derhalve mogelijk dat de verhuurder zonder dat hij dit in de gaten heeft zonder zekerheid komt te zitten. Wordt de 403-verklaring ingetrokken, dan blijft op grond van artikel 2:404 lid 2 BW aansprakelijkheid voor de moedervennootschap bestaan voor schulden die voortvloeien uit rechtshandelingen die zijn verricht voordat de intrekking was gedaan.

7. afwijkingen op de algemene bepalingen Bij de ROZ-modelhuurovereenkomst hoort standaard een set algemene bepalingen. Deze algemene bepalingen worden over het algemeen gezien als verhuurdersvriendelijk.2 Vaak worden er in de huurovereenkomst van de algemene voorwaarden afwijkende afspraken gemaakt. Op grond van het bepaalde in artikel 2.2 van de ROZ-modelhuurovereenkomst prevaleren deze afspraken, die in de huurovereenkomst meestal terug te vinden zijn onder het kopje ‘afwijkende bepalingen’ of ‘bijzondere bepalingen’, boven de algemene bepalingen. Hierna volgt een kort overzicht van veelvuldig voorkomende afwijkingen op de algemene bepalingen. Het ROZ-model kent een van de wet afwijkende regeling omtrent gebreken, waarbij in de oudere ROZ-modellen het begrip ‘gebrek’ in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW ten faveure van de verhuurder beperkt is. Ook is in de algemene bepalingen het recht van huurder op huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek en een eventueel recht op vergoeding van de (bedrijfs)schade van huurder ten gevolge van een gebrek uitgesloten, behalve in geval er sprake is van grove schuld of ernstige nalatigheid aan de zijde van de verhuurder. Tevens is de huurder gehouden om de verhuurder te vrijwaren voor aanspraken van derden. Het ROZ-model bevat derhalve vergaande exoneraties van aansprakelijkheid ten behoeve van de verhuurder. Met enige regelmaat worden deze bepalingen uit de algemene bepalingen vervangen door de gebrekenregeling zoals opgenomen is in afdeling 2 van titel 4 van Boek 7 van 2

1

14

Zie over de bankgarantie: M.H.P. de Wit, ‘De bankgarantie versus waarborgsom bij verhuur van bedrijfsruimte vanuit perspectief van de verhuurder’, HIP nr. 4, juli 2011, p. 109-113.

De recentere ROZ-modellen voor winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW versie 2012 en voor kantoorruimte en overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW versie 2015 beogen de balans tussen verhuurder en huurder enigszins te herstellen.


RED FLAGS

het Burgerlijk Wetboek. Beperking van de in de algemene bepalingen opgenomen exoneraties ten behoeve van de verhuurder die iedere aansprakelijkheid voor (bedijfs) schade aan de zijde van de huurder uitsluiten, worden vaak gezien als een red flag. Dit zal met name het geval zijn indien de (bedrijfs)schade die de huurder vanwege het door hem in het gehuurde uitgeoefende bedrijf kan lijden in potentie zeer omvangrijk is. In de algemene bepalingen is een gebruiksplicht voor de huurder opgenomen die kort weergegeven inhoudt dat de huurder het gehuurde daadwerkelijk, behoorlijk en zelf dient te gebruiken conform het daaromtrent bepaalde (de bestemming) in de huurovereenkomst. Ook is daarbij bepaald dat de huurder het gehuurde dient te voorzien en gedurende de looptijd van de huurovereenkomst voorzien dient te houden van voldoende inrichting en inventaris. Met enige regelmaat wordt in de huurovereenkomst van deze ‘exploitatieplicht’ van de huurder afgeweken, in die zin dat de huurder niet verplicht is het gehuurde te gebruiken en/of in te richten. Of een afwijking van de algemene bepalingen waarbij de huurder niet langer een exploitatieplicht heeft een red flag op zal leveren, hangt af van de omstandigheden van het geval. Als het een huurder betreft die slechts enkele vierkante meters huurt in een bedrijfsverzamelgebouw ten behoeve van het gebruik als kantoorruimte, dan zal de aanwezigheid van een dergelijke bepaling voor de potentiële koper minder van belang zijn dan als het gaat om de aankoop van een geheel winkelcentrum waarbij in de huurovereenkomst voor de supermarkt in het winkelcentrum (die feitelijk een van de grootste publiekstrekkers is) een dergelijke bepaling is opgenomen. Immers, indien de supermarkt haar exploitatie staakt en gedurende langere tijd leeg blijft staan, dan zal dat voor omliggende winkels zeer waarschijnlijk een verminderde aanloop van klanten tot gevolg hebben. Bovendien is het een feit van algemene bekendheid dat leegstand het risico op vandalisme en kraak doet toenemen en een negatief gevolg heeft voor de beleggingswaarde van het betreffende pand alsook de omliggende panden.3 Standaard sluiten de algemene bepalingen de bevoegdheid van de huurder uit om het gehuurde geheel dan wel gedeeltelijk in onderhuur of gebruik af te staan aan derden, zonder dat daarvoor de voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder is verkregen. Afwijkingen van deze bepalingen in die zin dat de huurder het recht krijgt om tot onderverhuur over te gaan zonder dat daarvoor toestemming van de verhuurder benodigd is, kunnen voor potentiële kopers een red flag opleveren. Immers, indien de huurder geen toestemming benodigd heeft voor de onderhuur, dan verliest de verhuurder daarmee de grip op de feitelijk gebruiker van het gehuurde. Met name als een beeldbepalende huurder het gehuurde in onderhuur afstaat, zal dit bij de verhuurder op bezwaren kunnen stuiten. Immers, een verhuurd pand wordt niet in de laatste plaats 3

gekocht vanwege de huurder die er gebruik van maakt. Het voorgaande laat overigens onverlet dat de huurder ook in geval van onderhuur wel aansprakelijk blijft voor de correcte nakoming van de huurovereenkomst. In de algemene bepalingen is standaard uitgesloten dat de huurder bevoegd is om de betalingen aan de verhuurder op te schorten of over te gaan tot verrekening met een vordering, welke de huurder op de verhuurder meent te hebben. Een beperking van dit artikel in de zin dat het de huurder wordt toegestaan om tot opschorting van of verrekening met de huur over te gaan, wordt door kopers over het algemeen als zeer onwenselijk ervaren. Betaling van de huurprijs wordt gezien als de belangrijkste verplichting van de huurder en is voor de bedrijfsvoering van de verhuurder bovendien van groot belang. Immers ongeacht of de huurder de huur aan de verhuurder voldoet dient de verhuurder de kosten met betrekking tot het gehuurde, waaronder mogelijk de hypotheeklasten, te voldoen. De huurder kan de opschorting van de huur jegens de verhuurder dan als pressiemiddel gaan gebruiken om zijn zin te krijgen, wat zeer onwenselijk is. De algemene bepalingen bevatten een artikel waarin is opgenomen dat indien het gehuurde op de ingangsdatum van de huur niet tijdig gereed is gekomen, de verhuurder niet aansprakelijk is voor de schade van huurder, tenzij hem een ernstige tekortkoming kan worden verweten waaraan de vertraging te wijten is. Voorts is bepaald dat de huurder in geval van vertraging in de oplevering van het gehuurde geen ontbinding van de huurovereenkomst kan vorderen, tenzij er sprake is van ernstige nalatigheid of grove schuld aan de zijde van de verhuurder, waardoor het in redelijkheid niet van de huurder kan worden verlangd dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. Met enige regelmaat wordt deze bepaling uitgesloten. Uitsluiting van deze bepaling hoeft voor de verhuurder geen red flag op te leveren, indien het gehuurde gereed is voor de verhuur en de huurder het direct kan betrekken. Anders is dit in het geval er sprake is van de aankoop van onroerend goed dat nog gebouwd moet worden, of in aanbouw is. In een dergelijk geval is de uitsluiting van het voornoemde artikel uit de algemene bepalingen wel een red flag. Als het artikel wordt uitgesloten en er vertraging in de bouw en/ of oplevering van het onroerend goed optreedt waardoor de verhuurder het gehuurde niet tijdig aan de huurder ter beschikking kan stellen, dan is dit een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op grond waarvan de huurder zou kunnen overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst. Gevolg hiervan is dat de verhuurder met een gereed onroerend goed komt te zitten waarvoor hij geen huurder heeft. Daarnaast wordt de verhuurder met de uitsluiting van deze artikelen aansprakelijk voor de schade die de huurder lijdt, wat kan inhouden dat de verhuurder onder andere de kosten van alternatieve huisvesting van de huurder zal moeten dragen.

Voor een uitvoerige beschouwing over de exploitatieplicht van de huurder zie: M.J. Terstegge en T.H.G. Steenmetser, ‘De exploitatieplicht van de huurder’, TvHB 2012, p. 275-288.


15

8. varia Naast de afwijkingen op de bepalingen van de ROZmodelhuurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen, worden in de huurovereenkomst ook regelmatig aanvullende afspraken gemaakt. Deze bepalingen zijn meestal terug te vinden onder het kopje ‘bijzondere bepalingen’. Met enige regelmaat wordt er in de huurovereenkomst een eerste recht van koop (‘koopoptie’) ten behoeve van de huurder opgenomen. Een dergelijke bepaling geeft de huurder de mogelijkheid om het onroerend goed te kopen op het moment dat de verhuurder/eigenaar tot verkoop wil overgaan. De verhuurder zal in een dergelijk geval het onroerend goed conform het bepaalde in de huurovereenkomst aan de huurder te koop moeten aanbieden, soms zelfs op straffe van een contractuele boete. Het behoeft geen nadere toelichting dat een dergelijke bepaling een verkoop in de weg kan staan en levert dan ook een red flag op. Vaak is het eerste recht van koop repeterend gemaakt wat betekent dat ook bij een volgende verkoop van het gehuurde, indien de huurder geen gebruik heeft gemaakt van zijn koopoptie, het gehuurde door de verhuurder wederom eerst aan de huurder aangeboden dient te worden. De vraag is echter of een eerste recht van koop op grond van artikel 7:226 BW mee overgaat op de opvolgend verhuurder/eigenaar.4 Over het algemeen wordt aangenomen dat een koopoptie op grond van artikel 7:226 BW (‘koop breekt geen huur’) mee overgaat indien deze koopoptie in de huurprijs is verdisconteerd.5 Ook een eerste recht van huur (‘right of first refusal’) kan onder omstandigheden een red flag opleveren. Een right of first refusal geeft de huurder het recht om vrijkomende ruimte in het gebouw te gaan huren, waarbij de verhuurder deze ruimte bij een voorgenomen verhuur aan een derde eerst aan de huurder te huur moet aanbieden. Een dergelijke bepaling beperkt de verhuurder in zijn contractsvrijheid. Veelvuldig worden in de huurovereenkomst incentives opgenomen zoals inrichtingsbijdrages en huurvrije perioden.6 Bij het duediligenceonderzoek zal moeten worden onderzocht of de verkoper reeds aan zijn verplichtingen met betrekking tot de incentive heeft voldaan. Is dit niet het geval, dan kan de koper als opvolgend verhuurder na aankoop van het onroerend goed mogelijk geconfronteerd worden met een claim van huurder uit hoofde van de in de huurovereenkomst opgenomen incentive. Daarbij zal telkens moeten worden beoordeeld of de incentive op grond van het bepaalde in artikel 7:226 BW bij overdracht van het gehuurde is overgegaan op de opvolgend verhuurder,

4

5 6

16

waarbij geldt dat op het moment van overdracht reeds opeisbare verplichtingen uit de huurovereenkomst niet mee overgaan op de opvolgend verhuurder. De aanwezigheid van een incentive die op grond van artikel 7:226 BW bij overdracht van het gehuurde overgaat op de opvolgend huurder zal over het algemeen een red flag betekenen voor de koper aangezien dit meestal financiële gevolgen heeft voor de verhuurder.

9. Conclusie In het voorgaande is getracht een beknopt overzicht te geven van veelvuldig voorkomende red flags bij de aankoop van bedrijfsruimte die verhuurd is op basis van een standaard ROZ-modelhuurovereenkomst voor bedrijfsruimte en de daarbij behorende algemene bepalingen in de zin van artikel 7:230a BW en artikel 7:290 BW. Of een afwijking van de ROZ-modelhuurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen een red flag voor de potentiële koper oplevert, hangt af van de omstandigheden van het geval en is in niet onbelangrijke mate afhankelijk van de plannen die de koper met het onroerend goed heeft.

Over de auteur Mr. Matthijs Terstegge is advocaat bij Straatman Koster advocaten.

Zie over de vraag welke bepalingen op grond van artikel 7:226 BW mee overgaan: L.M. Rooseboom, ‘Artikel 7:226 vs. 6:159 BW’, TvHB nr. 4 juli/augustus 2014, p. 226-229; en ook: N. Eeken en A-M de Visser, ‘Koop breekt geen huur’, TvHB nr. 4 juli/augustus 2007, p. 106-112. HR 15 juni 2007, NJ 2007, 445 (Maxeda/CAS Kampen); HR 26 maart 2010, NJ 2010, 368 (Rijbroek/Verstappen), m.nt. P.A. Stein. Zie over incentives: M.H.P. de Wit en M.J. Terstegge, ‘Incentives in het huurrecht’, HIP nr. 4, juni 2012, p. 102-108.


Judith, redacteur bij OpMaat

“OpMaat bundelt juridische vakinformatie in één complete en actuele bron.”

TIP

van de mensen van OpMaat OpMaat: de complete en actuele online database voor juridische vakinformatie. OpMaat bundelt nieuws, jurisprudentie, weten regelgeving en openbare publicaties in één online toegankelijke bron. We voegen daar Sdu Commentaar, praktijktijdschriften en handige tools aan toe. OpMaat van Sdu is dan ook onmisbaar in uw praktijk.

Overtuig uzelf met een vrijblijvend gratis abonnement en proﬁteer een maand lang van alle voordelen van OpMaat inclusief de e-mailattenderingen. Direct aanvragen of de mogelijkheden voor uw praktijk bespreken? Neem contact op met één van onze adviseurs via 070 378 93 13. Vraag een gratis proefabonnement aan op opmaat.sdu.nl

48. Het gebruik van politie gegevens door een woningcor poratie in een civiele procedure Mr. M. Dijkstra

in 2014 zijn in Nederland meer dan 6.000 hennepkwekerijen ontdekt en ontmanteld.1 Met enige regelmaat worden hennepkwekerijen in sociale huurwoningen van woningcorporaties aangetroffen. Het komt ook voor dat huurders vanuit het gehuurde (andere) strafbare feiten plegen en/of zich schuldig maken aan onrechtmatige gedragingen zoals het handelen in verboden middelen en/of onderverhuren van de woning.

inleiding

V

eel woningcorporaties hanteren een streng beleid om te voorkomen dat huurders overlast veroorzaken dan wel criminele activiteiten ontplooien vanuit het gehuurde. Zo is een woningcorporatie regelmatig partij bij een (hennep)convenant. Zodra een illegale situatie wordt ontdekt, start de woningcorporatie een civiele procedure welke veelal strekt tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde (bodemprocedure) dan wel uitsluitend tot ontruiming (kort geding). Omdat de politie vaak de instantie is die een hennepkwekerij na een strafrechtelijk onderzoek heeft ontmanteld dan wel ter plekke is geweest om een melding van overlast te rapporteren, beschikt zij over gedetailleerde informatie over de aangetroffen situatie. De bevindingen van de politie worden in een proces-verbaal vastgelegd (artikel 152 Wetboek van Strafvordering). Het ambtsedig opgemaakte proces-verbaal bevat vaak een schat aan informatie voor de woningcorporatie, zoals een omschrijving van de aangetroffen attributen, de hoeveelheid aangetroffen hennepplanten, de eventuele diefstal van elektriciteit, eventuele aangetroffen contante gelden, foto’s van de hennepkwekerij en andere relevante omstandigheden. Woningcorporaties hebben er belang bij om informatie te verkrijgen over de gepleegde feiten en de veroorzaakte overlast in of rondom het gehuurde. Zij kunnen op basis van die informatie namelijk hun juridische positie bepalen doordat zij inzicht krijgen in de aard, ernst en de omvang van het gedrag/de overlast. Hiermee krijgen woningcorporaties belangrijk bewijs in handen ten behoeve van het

starten van een ontruimings- en/of ontbindingsprocedure wegens het handelen in strijd met de wet en/of de huurovereenkomst). De vraag is of een woningcorporatie gegevens van de politie (1) kan verkrijgen en (2) deze verkregen informatie vervolgens mag gebruiken in een civiele procedure tegen de huurder.

Het verkrijgen van politiegegevens op grond van de Wet politiegegevens De Wet politiegegevens (Wpg) bevat de wettelijke grondslag om politiegegevens te verkrijgen.2 Een politiegegeven is elk persoonsgegeven dat in het kader van de uitoefening van de politietaak wordt verwerkt (artikel 1 sub a Wpg).3 In artikel 19 en 20 Wpg is bepaald onder welke voorwaarden informatie wordt verstrekt. De politiegegevens kunnen worden verstrekt, indien het doel van verstrekking overeenstemt of verenigbaar is met de politietaak (artikel 3 Politiewet 2012). De verstrekking dient noodzakelijk te zijn met het oog op een ‘zwaarwegend algemeen belang’. In de memorie van toelichting worden enkele (niet limitatieve) voorbeelden genoemd van een zwaarwegend algemeen belang: “Voorbeelden waarbij een zwaarwegend algemeen belang bij verstrekking ten behoeve van een samenwerkingsverband aan de orde

2

3 1

18

Dat blijkt uit cijfers van www.nu.nl. (http://www.nu.nl/binnenland/4047028/iets-meer-hennepkwekerijen-opgerold-in-2014.html)

In de bijdrage wordt niet (uitvoerig) stilgestaan bij andere ‘privacywetgeving’, zoals de Wet justitiële en strafvorderlijke gegevens, Wet bescherming persoonsgegevens en de Wet basisregistratie personen. Om de leesbaarheid van deze bijdrage te bevorderen worden de ‘politiegegevens’ als bedoeld in artikel 1 sub a Wpg ook wel aangeduid als ‘strafrechtelijke gegevens’ en ‘informatie’.


GEBRUIK VAN POLITIEGEGEVENS

kan zijn, zijn de bestrijding van jeugdcriminaliteit, de bestrijding van huiselijk geweld of de aanpak van winkelcriminaliteit”.[NOOT: Kamerstukken II 2005/06, 30327, nr. 3, p. 73-74.]

Uiteindelijk wordt de beslissing tot het verstrekken van politiegegevens genomen in overleg met het bevoegd gezag (de officier van justitie of de burgemeester). In artikel 19 Wpg is de mogelijkheid gegeven om in het algemeen belang in bijzondere, incidentele, gevallen gegevens te verstrekken aan personen of instanties. Op grond van artikel 20 Wpg is het mogelijk om structureel politiegegevens te verstrekken aan derden. Daarin is bepaald: “Artikel 20 1. De verantwoordelijke kan, voor zover dit met het oog op een zwaarwegend algemeen belang noodzakelijk is ten behoeve van een samenwerkingsverband van de politie met personen of instanties, in overeenstemming met het bevoegd gezag, bedoeld in de artikelen 11, 12 en 14 van de Politiewet 2012, beslissen tot het verstrekken van politiegegevens aan die personen en instanties voor de volgende doeleinden: a. het voorkomen en opsporen van strafbare feiten; b. het handhaven van de openbare orde; c. het verlenen van hulp aan hen die deze behoeven; d. het uitoefenen van toezicht op het naleven van regelgeving. 2. In de beslissing, bedoeld in het eerste lid, wordt vastgelegd ten behoeve van welk zwaarwegend algemeen belang de verstrekking noodzakelijk is, ten behoeve van welk samenwerkingsverband de politiegegevens worden verstrekt, alsmede het doel waartoe dit is opgericht, welke gegevens worden verstrekt, de voorwaarden onder welke de gegevens worden verstrekt en aan welke personen of instanties de gegevens worden verstrekt.”

Artikel 20 Wpg kan interessant zijn voor een woningcorporatie. De wetgever heeft bij de totstandkoming van artikel 20 Wpg namelijk expliciet rekening gehouden met de ‘woningbouwvereniging’ als samenwerkingspartner in een samenwerkingsverband. Zo is in de memorie van toelichting aangegeven: “De politie werkt in de praktijk samen in (lokale) samenwerkingsverbanden. Hierbij bestaat de behoefte aan een structurele uitwisseling van gegevens waarbij de politie en derden parallelle belangen hebben. De uitvoering van de politietaak spoort in deze samenwerkingsverbanden met het belang van de organen waarmee wordt samengewerkt. Zo werkt de politie voor de bestrijding van jeugdcriminaliteit samen met een lokaal uiteenlopend palet van instanties die met problematische jeugd te maken hebben. De politie werkt soms samen met woningbouwverenigingen voor het behoud van een veilige buurt zodat toekomstige overlast van criminaliteit wordt voorkomen en bestaande overlast wordt beëindigd.”4

Een woningcorporatie kan dus partij worden bij een samenwerkingsverband als bedoeld in artikel 20 Wpg. Op die manier kan de woningcorporatie structureel politiege-

4

Kamerstukken II 2005/06, 30327, nr. 3, p. 77 e.v.


gevens verkrijgen, indien aan de overige criteria van artikel 20 Wpg is voldaan. Een hennepconvenant is een voorbeeld van een dergelijk samenwerkingsverband. Een groot aantal woningcorporaties heeft zich daadwerkelijk aangesloten bij een samenwerkingsverband in de vorm van een hennepconvenant. Een dergelijk convenant is vaak gesloten tussen woningcorporaties, burgemeester(s), politie, justitie,

Er is echter een verschil tussen de rechtmatigheid van het verkrijgen van de politiegegevens en het rechtmatig gebruiken van die politiegegevens. netbeheerder(s) en eventuele andere betrokken partijen. Het convenant heeft tot doel ongewenste gevolgen van illegale hennepkwekerijen integraal aan te pakken. Dat gebeurt onder meer door middel van het uitwisselen van informatie tussen de convenantpartners en het afstemmen van maatregelen die convenantpartners treffen, zoals het starten van een kort geding door een woningcorporatie. Als een woningcorporatie geen gebruik kan maken van de mogelijkheden onder artikel 20 Wpg, omdat zij niet partij is bij een hennepconvenant, dan zal ze een ‘regulier’ verzoek moeten doen via de weg van artikel 19 Wpg. Dat gebeurt door een schriftelijk verzoek in te dienen, al dan niet bij de betreffende ‘privacyofficer’. Voordat de politie inhoudelijk heeft beslist op dit verzoek, kan het zijn dat er een behoorlijke periode is verstreken. Voor een verzoek geldt immers een beslistermijn van zes weken met een mogelijkheid tot verlenging van die termijn (artikel 25 Wpg). Die situatie kan onwenselijk zijn omdat een woningcorporatie op snelle en efficiënte wijze wil beoordelen of een kort geding tot ontruiming kans van slagen heeft. Bovendien brengt de aard van het kort geding met zich mee dat er geen ruimte is voor een (uitvoerige) bewijslevering. Het eventuele schriftelijke bewijs moet voorafgaand aan de zitting worden overgelegd. Bij een informatieverzoek als bedoeld in artikel 20 Wpg gelden geen beslistermijnen. Ook daarin schuilt voor de woningcorporatie een belang om zich aan te sluiten bij een samenwerkingsverband als bedoeld in artikel 20 Wpg.

De jurisprudentie over het verkrijgen van poli tiegegevens Er bestaat jurisprudentie over de rechtmatigheid van de verkrijging van politiegegevens. In een zaak uit 2013 was in het gehuurde een hennepkwekerij met 110 hennepplanten aangetroffen. Als contractpartner bij een hennepconvenant had de betreffende woningcorporatie de beschikking gekregen over politiegegevens. Hoewel de betreffende huurder zich (zoals blijkt uit het vonnis) niet verzette tegen het gebruik van de politiegegevens in de civiele procedure, oordeelde de Rechtbank Noord-Nederland over de rechtmatigheid van het verkrijgen van die gegevens: “In de onderhavige procedure moet een onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds de verkrijging van voornoemde strafrech-

19

telijke persoonsgegevens door Nijestee en anderzijds de daarop volgende verwerking van die persoonsgegevens door Nijestee. Ten aanzien van het eerste onderdeel overweegt de kantonrechter dat Nijestee de persoonsgegevens ingevolge artikel 22 lid 1 Wbp juncto artikel 20 van de Wet Politiegegevens rechtmatig van de Regiopolitie Groningen heeft verkregen”.5

Deze overweging is door een andere kantonrechter van de Rechtbank Noord-Nederland in een vonnis van latere datum overgenomen: “De(ze) kantonrechter ziet in hetgeen [eiseres] naar voren heeft gebracht geen aanleiding om tot andere overwegingen of een ander

De geheimhoudingsplicht geldt niet alleen voor de personen die de gegevens direct van de politie hebben ontvangen, maar ook voor eventuele tweede en volgende ontvangers. oordeel of te komen dan in voormeld vonnis is weergegeven. Onder verwijzing naar en overneming van die overwegingen worden de vorderingen in reconventie dan ook toegewezen als vermeld in het dictum.”6

Beide kantonrechters achtten een verkrijging van politiegegevens door een woningcorporatie dus rechtmatig, omdat deze is geschied op grond van de Wet politiegegevens.

De jurisprudentie over het gebruik van politie gegevens in een civiele procedure Op het moment dat een woningcorporatie op grond van de Wpg informatie heeft verkregen, rijst de vraag of zij deze strafrechtelijke gegevens mag gebruiken als bewijsmiddel in een civiele procedure tegen de huurder. In een zaak uit 2009 betwistte de huurder verdovende middelen te hebben verhandeld vanuit het gehuurde. Uit het overgelegde proces-verbaal van de politie bleek echter het tegendeel. De huurder betoogde dat het gebruik van het proces-verbaal, dat door de politie aan de verhuurder (een woningcorporatie) was verstrekt, als bewijsmiddel onrechtmatig is. De huurder maakte dan ook bezwaar tegen het gebruik van het proces-verbaal in de procedure. De kantonrechter overwoog naar aanleiding van dit verweer als volgt: “De kantonrechter is van oordeel dat de inhoud van het door Woongoed in de procedure ingebrachte proces-verbaal als bewijsmateriaal toelaatbaar is. Het is aan de politie om te bepalen of zij rechtmatig, dat wil zeggen volgens de Wet Politiegegevens, aan Woongoed gegevens kan verstrekken. Woongoed heeft de regels van deze wet

5 6

20

Rechtbank Noord-Nederland 18 april 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:BZ7896. Rechtbank Noord-Nederland 12 februari 2014, ECLI:NL:RBNNE:2014:691.

niet geschonden en zich ook niet schuldig gemaakt aan enige ten opzichte van [partij X] onrechtmatige bewijsgaring”.7

In een zaak uit 2015 werd de huurder als verdachte door de politie verhoord in het kader van een strafrechtelijk onderzoek naar witwassen. Uit de verklaringen van de huurder (en uit overige bevindingen) bleek dat de huurder niet het hoofdverblijf in het gehuurde had. Dat was in strijd met de huurovereenkomst en de toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden. Met een beroep op het proces-verbaal van de politie vorderde de verhuurder (een woningcorporatie) de ontbinding en de ontruiming van het gehuurde. De huurder stelde zich op het standpunt dat het gebruik van de strafrechtelijke gegevens onrechtmatig is. Volgens de huurder is de bevoegdheid van de politie om strafrechtelijk onderzoek te doen voor een ander doel gegeven. Het verstrekken van privacygevoelige gegevens zou in strijd zijn met de Wpg, zo luidde de stelling van de huurder. Het hof oordeelde over dit verweer: “Het hof overweegt dat het gebruik van strafrechtelijke stukken in een civiele procedure niet zonder meer onrechtmatig is. Een ambtshalve door de politie opgemaakt proces-verbaal is niet tot burgerlijk bewijs bestemd en kan daarom niet als authentieke akte in de zin van art. 156 Rv worden aangemerkt. Dat neemt niet weg dat daaraan in een civiele procedure vrije bewijskracht kan worden toegekend (HR 27 februari 1996, NJ 1996, 558). Van strijd met de Wet politiegegevens is evenmin sprake omdat de artikelen 19 en 20 van deze wet de mogelijkheid bieden tot uitwisseling van gegevens tussen politie en gemeente. Uit de rapportages volgt ook dat deze ten behoeve van de gemeente zijn opgemaakt, opdat deze op de hoogte raakt van een onjuiste registratie in de gemeentelijke basisadministratie. De burgemeester heeft de rapportage vervolgens aan Portaal doen toekomen. Het hof zal deze stukken dan ook in de beoordeling betrekken.”8

De jurisprudentie laat een eenduidig beeld zien. Indien de verkrijging van de politiegegevens rechtmatig is, zijn deze in een civiele procedure als bewijsmiddel toelaatbaar. Voor een woningcorporatie, die politiegegevens in een procedure wil gebruiken, lijkt er dus geen vuiltje aan de lucht.

De geheimhoudingsplicht van artikel 7 Wpg en de civiele procedure In artikel 7 Wpg is een geheimhoudingsverplichting opgenomen voor de persoon aan wie politiegegevens zijn verstrekt. Die verplichting geldt ook voor de personen, die op grond van artikel 19 of 20 Wpg politiegegevens hebben ontvangen: “Artikel 7 1. De ambtenaar van politie of de persoon aan wie politiegegevens ter beschikking zijn gesteld is verplicht tot geheimhouding daarvan behoudens voor zover een bij of krachtens de wet gegeven 7 8

Rechtbank Middelburg 18 november 2009, ECLI:NL:RBMID:2009:BL4507. Gerechtshof Den Haag 15 september 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:2656.


GEBRUIK VAN POLITIEGEGEVENS

voorschrift tot verstrekking verplicht, de bepalingen van paragraaf 3 verstrekking toelaten of de politietaak in bijzondere gevallen tot verstrekking noodzaakt. 2. De persoon aan wie politiegegevens zijn verstrekt is verplicht tot geheimhouding daarvan behoudens voor zover een bij of krachtens de wet gegeven voorschrift tot verstrekking verplicht of zijn taak daartoe noodzaakt. 3. Artikel 272, tweede lid, van het Wetboek van Strafrecht is niet van toepassing.”

De geheimhoudingsplicht geldt niet alleen voor de personen die de gegevens direct van de politie hebben ontvangen, maar ook voor eventuele tweede en volgende ontvangers.9 Het verstrekken van politiegegevens aan derden betekent dus niet dat de geheimhoudingsplicht vervalt. Dit brengt mee dat ook een woningcorporatie in beginsel geheimhouding over de ontvangen politiegegevens zou moeten betrachten. Dat zou betekenen dat die geheimhouding bijvoorbeeld ook geldt ten opzichte van de rechterlijke macht en dat zou in de weg kunnen staan aan het gebruik van politiegegevens in een civiele procedure. Het tweede lid bevat evenwel een uitzondering op de geheimhoudingsverplichting. Zo geldt deze niet voor een persoon aan wie de gegevens zijn verstrekt, indien een bij of krachtens de wet gegeven voorschrift tot verstrekking van de gegevens verplicht of zijn taak daartoe noodzaakt. In de memorie van toelichting heeft de wetgever een voorbeeld genoemd van de uitzonderingssituatie van lid 2: “Gedacht kan worden aan de situatie dat de politie een zorgwekkende situatie omtrent een jeugdige meldt aan het bureau jeugdzorg. Het bureau jeugdzorg heeft vervolgens op grond van de Wet op de jeugdzorg tot taak te bezien of de jeugdige zorg nodig heeft en zo ja, welke vorm van zorg. Op basis daarvan kan bureau jeugdzorg bijvoorbeeld besluiten de Raad voor de Kinderbescherming in te schakelen voor het indienen van een verzoek tot het treffen van een kinderbeschermingsmaatregel bij de civiele rechter. Het bureau jeugdzorg kan op basis van artikel 7, derde lid, de relevante politiegegevens verstrekken aan de Raad voor de kinderbescherming, aangezien de noodzaak tot die verstrekking voortvloeit uit zijn taak (cursivering auteur).”10

Deze uitzonderingscategorie is ons inziens op de woningcorporatie van toepassing. In artikel 45 Woningwet is namelijk opgenomen dat een woningcorporatie (een toegelaten instelling) werkzaam is op het gebied van volkshuisvesting, dat wil zeggen het wonen in brede zin. Een van de werkterreinen is ‘leefbaarheid’ en daaraan wordt in artikel 45 lid 2 sub f Woningwet gerefereerd. In de memorie van toelichting van de Woningwet is onder meer over ‘leefbaarheid’ vermeld: “Zo kan ook onder leefbaarheid worden geschaard het verrichten van de werkzaamheden die voortvloeien uit tussen gemeenten en toegelaten instellingen overeengekomen beleidsplannen die zijn

9 Kamerstukken II 2005/06, 30327, nr. 3, p. 37-38. 10 Kamerstukken II 2005/06, 30 327, nr. 3, p. 37-38.


gericht op het oplossen van problemen en het wegwerken van achterstanden in wijken, buurten en buurtschappen.”11

Artikel 45 Woningwet kan ons inziens zo worden geïnterpreteerd dat een woningcorporatie de taak heeft om een bijdrage te leveren aan de ‘leefbaarheid’ en deze op een aanvaardbaar niveau te krijgen en te houden. Op het moment dat een huurder (bijvoorbeeld door het plegen van strafbare feiten) overlast veroorzaakt vanuit het gehuurde, dient een woningcorporatie, gelet op haar taak en op het algemene belang van de leefbaarheid, actie te ondernemen tegen de overlastveroorzakende huurder. In die situatie kan worden betoogd dat het noodzakelijk is om politiegegevens te gebruiken in een eventuele civiele procedure ter onderbouwing van de gestelde overlast. In dat geval is de geheimhoudingsplicht van artikel 7 Wpg naar onze mening niet aan de orde. Een ander argument kan worden gevonden in het feit dat een woningcorporatie onder omstandigheden de plicht heeft om in rechte op te treden tegen een overlastveroorzakende huurder op grond van de contractuele verplichtingen jegens andere huurders.12 Die situatie doet zich bijvoorbeeld voor als andere huurders overlast ondervinden. Op het moment dat een verhuurder niets onderneemt tegen de overlastveroorzakende huurder, kan het zijn dat de verhuurder tekortschiet richting de overlastondervindende huurder. De verhuurder heeft dan de taak of zelfs de plicht om een procedure te starten. Ook in die situatie kan het noodzakelijk zijn om politiegegevens te gebruiken in een procedure. Er geldt dan geen geheimhoudingsplicht. Het is ook niet logisch dat de geheimhoudingsplicht op een woningcorporatie van toepassing zou zijn. Dan kan de woningcorporatie immers weinig tot niets met de verkregen politiegegevens. De doelen als genoemd in artikel 20 lid 1 sub a, b, c en d Wpg kunnen dan niet worden verwezenlijkt en de mogelijkheden die de Wpg biedt, zijn illusoir. Dit zal zeer waarschijnlijk niet de bedoeling zijn geweest van de wetgever. De bedoeling van de wetgever over het gebruik van poli-

Indien de verkrijging van de politiegegevens rechtmatig is, zijn deze in een civiele procedure als bewijsmiddel in beginsel toelaatbaar. tiegegevens in een civiele procedure kan ons inziens ook worden gevonden in de parlementaire geschiedenis van de Wpg. In het daar beschreven voorbeeld heeft Bureau Jeugdzorg politiegegevens aan de Raad voor de kinderbescherming verstrekt. Deze informatie wordt vervolgens ten grondslag gelegd aan een verzoek bij de civiele rechter.13 Ergo, dit zou voor een woningcorporatie betekenen dat

11 Kamerstukken II 2010/11, 32769, nr. 3, p. 55. 12 Zie hierover uitgebreid H. Hielkema e.a., Remedies tegen de overlastgevende huurder, Apeldoorn/Antwerpen: Maklu 2009. Zie ook Rechtbank Amsterdam 29 januari 2002, WR 2002, 30. 13 Kamerstukken II 2005/06, 30327, nr. 3, p. 37-38.

21

zij de door haar verkregen ‘geheime’ politiegegevens wel mag gebruiken in een civiele procedure. De geheimhoudingsplicht is dan niet absoluut en geldt kennelijk niet in de relatie tot de civiele rechter. Er zijn dus argumenten te noemen dat de geheimhoudingsplicht uit artikel 7 Wpg niet geldt voor het in dit artikel beschreven gebruik van een woningcorporatie, te weten het voorkomen en beëindigen van onrechtmatige situaties in de huurovereenkomst. In dat geval kunnen de politiegegevens (uitzonderingen daargelaten) telkens worden gebruikt als bewijsmiddel in een civiele procedure.

artikel 7 Wpg en de rechtmatigheid van het gebruik van politiegegevens Ook al zou de geheimhoudingsplicht van artikel 7 Wpg wel gelden voor een woningcorporatie, dan nog kunnen ons inziens de verkregen politiegegevens onder deze omstandigheden worden gebruikt in een civiele procedure. Allereerst is artikel 152 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) van belang. Daaruit blijkt dat bewijs in beginsel door alle middelen kan worden geleverd en dat de rechter vrij is in de waardering van het bewijs. Zelfs indien bewijs in een bepaald geval onrechtmatig is verkregen, dan brengt dat niet mee dat de rechter daar per definitie geen acht op mag slaan.14 Het algemene maatschappelijke belang dat de waarheid in rechte aan het licht komt (artikel 21 Rv) en het belang dat partijen hebben bij het aannemelijk maken van hun stellingen, weegt in beginsel zwaarder dan het belang van uitsluiting van bewijs. Slechts als sprake is van bijkomende omstandigheden is uitsluiting van onrechtmatig verkregen bewijs gerechtvaardigd.15 Een beroep van de huurder op bewijsuitsluiting, wegens een vermeende onrechtmatige verkrijging ervan, blijkt in de praktijk weinig kans van slagen te hebben.16 In deze

14 Zie voor een uitgebreide beschrijving over dit leerstuk M. Kremer, Onrechtmatig verkregen bewijs in civiele zaken (diss. Groningen), Deventer: W.E.J. Tjeenk Willink 1999. 15 Zie over dit leerstuk bijvoorbeeld HR 18 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:942 en HR 11 juli 2014, ECLI:NL:HR:2014:1632. Zie ook HR 16 oktober 1987, NJ 1988, 850 en HR 7 februari 1992, NJ 1993, 78. 16 Zie bijvoorbeeld Rechtbank Rotterdam 2 september 2011, ECLI:NL:RBROT:2011:BX4093; Rechtbank Zwolle-Lelystad 26 september 2012, ECLI:NL:RBZLY:2012:2179 en Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 8 oktober 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:7545. In die zaken ging het niet om gegevens die zijn verkregen op grond van de Wpg, maar om andere gegevens.

22

situaties was het bewijs (wellicht) onrechtmatig verkregen en was het de vraag of het gebruik ervan om die reden rechtmatig was. Naar analogie van de rechtspraak over het gebruik van onrechtmatig verkregen bewijs,17 zou ik willen betogen dat een eventuele schending van artikel 7 Wpg in beginsel niet leidt tot bewijsuitsluiting. Het belang dat de waarheid komt vast te staan, weegt in een civiel geding zwaarder dan de geheimhoudingsplicht van artikel 7 Wpg.18 Bovendien rechtvaardigen de doelen uit artikel 19 en 20 Wpg naar mijn mening een eventuele schending van artikel 7 Wpg. Uiteraard dient de rechter telkens een belangenafweging te maken ten aanzien van de toelaatbaarheid van het bewijs, indien er een verweer wordt gevoerd strekkende tot bewijsuitsluiting.19 Dit neemt niet weg dat bewijs in een civiele procedure in beginsel toelaatbaar is, ook al wordt een geheimhoudingsverplichting geschonden.

Conclusie Een woningcorporatie kan door het sluiten van een samenwerkingsverband als bedoeld in artikel 20 Wpg structureel politiegegevens verkrijgen. De politiegegevens die in het kader van de Wpg door een woningcorporatie zijn ontvangen, kunnen als rechtmatig verkregen worden gebruikt. De geheimhoudingsverplichting van artikel 7 Wpg lijkt namelijk niet van toepassing te zijn op de woningcorporatie. Zou de geheimhoudingsverplichting wel van toepassing zijn, dan staat dit (gelet op de jurisprudentie) niet in de weg aan het rechtmatige gebruik van de politiegegevens in een civiele procedure. De conclusie is dan ook dat het gebruik van politiegegevens door een woningcorporatie in een civiele procedure in beginsel toelaatbaar is. Over de auteurs Mr. Mart Dijkstra, bedrijfsjurist, voorheen werkzaam bij Valegis advocaten.

17 Zie HR 18 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:942 en HR 11 juli 2014, ECLI:NL:HR:2014:1632. 18 Vgl. HR 11 september 1998, NJ 1999, 664. 19 Zie voor een dergelijke belangenafweging bijvoorbeeld Rechtbank Rotterdam 23 april 2008, ECLI:NL:RBROT:2008:BD2848.


Trudeke Sillevis Smitt

Avonturen van

mr. x

De advocaat in 100 opvallende tuchtrechtuitspraken

Trudeke Sillevis Smitt was advocaat Wat doe je als je cliënt zich op de achterbank van je auto heeft verstopt en werkt nu als redacteur en om aan de politie te ontkomen? Ga je in hoger beroep als je cliënt journalist. Daarnaast geeft ze zich niet wil laten overtuigen dat het kansloos is? Wat doe je met een lezingen op het terrein van het anoniem e-mailbericht dat een jeugdzorgmedewerker valselijk over je tuchtrecht. Sinds 2010 schrijft ze cliënt heeft gerapporteerd? voor het Advocatenblad en heeft Advocaten vervullen een bijzondere rol in de rechtstaat. Een ze een wekelijkse tuchtrechtfascinerend beroep met zijn eigen ethiek – en een forse dosis avontuur. column op advocatenblad.nl. De kunst is om je in al die onverwachte, enerverende, breinbrekende Voor dit boek werden honderd situaties te houden aan de wet en je te gedragen ‘zoals een behoorlijk columns geselecteerd, bewerkt en advocaat betaamt’. ‘Mr. X’ is de geanonimiseerde advocaat die zich bij geactualiseerd. de tuchtrechter heeft moeten verantwoorden omdat hij daar op enig moment mogelijk niet helemaal in is geslaagd. Deze bundel bevat korte beschrijvingen van opmerkelijke tuchtzaken die vanaf 2010 tot vandaag voor de advocatentuchtrechter hebben gespeeld. Kraakhelder en juridisch scherp, maar met een aangenaam vleugje ironie.

als Ook k o eBo

“Wat een zegen voor de advocatuur dat in de nieuwsbrief van het Advocatenblad telkens een tuchtrechtuitspraak wordt besproken door Trudeke Sillevis Smitt.” “Wat een voortreffelijk idee van de uitgever om een flinke selectie van de stukjes van Trudeke te bundelen en in een boek uit te geven.”

Avonturen van

mr. x

De advocaat in 100 opvallende tuchtrechtuitspraken Trudeke Sillevis Smitt

Floris Bannier, oud-bijzonder hoogleraar advocatuur Universiteit van Amsterdam

ISBN 978 90 1239 437 6 Prijs: € 19,95 incl. btw Bestel via www.sdu.nl of bel (070) 378 98 80 Ook verkrijgbaar in de boekhandel Avonturen van mr. X als relatiegeschenk? Neem contact op met de uitgever, [email protected]

49. Uitvoerbaar bij voorraadverklaring bij beëindiging 290-huurovereenkomst Mr. V.G.J. BoUMans en Mr. M.H.P. de Wit

in dit artikel wordt de uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring van beëindigingsvonnissen van huurovereenkomsten in de zin van artikel 7:290 BW besproken aan de hand van jurisprudentie.

inleiding

A

ls een rechter een vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaart dan betekent dit dat het instellen van een hoger beroep geen schorsende werking heeft. Met andere woorden: het gewezen vonnis kan dan direct uitgevoerd worden, ongeacht een eventueel op te starten of lopende een hogerberoepprocedure. Voor een verhuurder die een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte wil beëindigen, kan een dergelijke uitvoerbaar bij voorraadverklaring zeer belangrijk zijn. Te denken valt aan de situatie waarin een verhuurder in het kader van de herontwikkeling van een winkelcentrum zo snel mogelijk vrij over een winkelruimte wil beschikken. Een niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis kan dan qua timing ernstig roet in het ‘herontwikkelingseten’ gooien. Onlangs heeft de Rechtbank Gelderland daarover een vonnis gewezen. Een goed moment derhalve om de uitvoerbaar bij voorraadverklaring bij beëindiging van de huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 BW nog eens onder de loep te nemen.

Hoofdregel in het huurrecht Op grond van de hoofdregel van artikel 7:295 lid 1 BW blijft een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst – indien de huurder niet instemt met de opzegging – van kracht, totdat een rechter onherroepelijk heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst eindigt. Deze hoofdregel leidt er toe dat een rechter een uitspraak waarbij de datum wordt bepaald waarop de huurovereenkomst eindigt, in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren.

inbedding hoofdregel in burgerlijke rechtsvordering Uit artikel 233 lid 1 Rv volgt dat de uitvoerbaar bij voor24

raadverklaring expliciet moet worden gevorderd. De rechter kan zijn uitspraak derhalve niet ambtshalve uitvoerbaar bij voorraad verklaren, tenzij het een beslissing betreft omtrent het voorschot van een deskundige. De eisende partij zal – indien de gedaagde partij verweer voert ten aanzien van de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring – op grond van artikel 150 Rv. de nodige feiten en omstandigheden moeten stellen en zo nodig moeten bewijzen, die maken dat de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring kan worden toegewezen door de rechter. In artikel 233 lid 1 Rv. is voorts bepaald dat de uitvoerbaar bij voorraadverklaring kan worden toegewezen, tenzij de wet of de aard van de zaak zich daartegen verzetten. Artikel 7:295 lid 1 BW is een van de wetsartikelen die zich verzet tegen het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van een beëindigingsuitspraak. Op grond van dat artikel dient een rechter in beginsel een uitspraak tot beëindiging van de huurovereenkomst niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Deze hoofdregel kent in de tweede volzin van lid 1 van artikel 7:295 BW echter één uitzondering. Een uitspraak kan door de rechter namelijk wel uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard indien het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond voorkomt. Deze uitzondering dient volgens de Hoge Raad echter niet zodanig strikt te worden opgevat dat een beëindigingsuitspraak feitelijk nooit uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard.1 In HR 8 januari 1982, NJ 1982, 445 (PAS) is daarover overwogen: “Het is niet aannemelijk, en vindt ook geen steun in de parlementaire geschiedenis van de wet, dat dit lid de strekking heeft om aan de rechter elke bevoegdheid te ontnemen om zijn beschikking tot vast-

1

HR 8 januari 1982, NJ 1982, 445 en HR 3 mei 1996, NJ 1996, 655.


UITVOERBAAR BIJ VOORRAADVERKLARINg

stelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de ontruiming moet plaatsvinden uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, ook wanneer slechts daardoor kan worden voorkomen dat de huurder, alleen of hoofdzakelijk met het doel de beëindiging van de huur uit te stellen, rechtsmiddelen tegen de beschikking aanwendt.”

Parlementaire geschiedenis De parlementaire geschiedenis van artikel 7:295 lid 1 BW is beknopt. De wetgever heeft in de ‘Nota naar aanleiding van Vragen’ bevestigd dat een beslissing tot beëindiging van de huurovereenkomst slechts uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard, indien de huurder met het instellen van rechtsmiddelen misbruik van bevoegdheid zou maken: “De vraag van de Commissie of de rechter de beslissing alleen uitvoerbaar bij voorraad kan verklaren wanneer er sprake is van misbruik van recht, moet bevestigend worden beantwoord. Artikel 3:13 BW regelt het leerstuk van misbruik van bevoegdheid in het algemeen. De onderhavige bepaling strekt ertoe buiten twijfel te stellen dat in geval van een kennelijk ongegrond verweer van de huurder er sprake is van misbruik van recht en de rechter bevoegd is het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. (…) Evenals voor het huidig recht geldt dat een terughoudende opstelling van de rechter hier op zijn plaats is (...)”2

Of het verweer van de huurder kennelijk ongegrond is en of het instellen van rechtsmiddelen door de huurder – op voorhand – enkel gezien moet worden als misbruik van bevoegdheid, dient dus getoetst te worden aan de hand van artikel 3:13 BW.

Misbruik van bevoegdheid Op grond van lid 2 van artikel 3:13 BW kan er sprake zijn van misbruik van bevoegdheid indien (1) de bevoegdheid enkel wordt gebruikt met geen ander doel dan om de ander te schaden of (2) met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of (3) ingeval de huurder, gelet op de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening van de bevoegdheid en het belang dat daardoor wordt geschaad, in redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. Deze laatste omstandigheid is ook door de Hoge Raad expliciet erkend als grond voor het aannemen van misbruik van bevoegdheid.3 Naar het zich laat aanzien zullen de eerste twee gevallen zich bij een beëindiging van de huurovereenkomst niet al te snel voordoen. Artikel 7:295 lid 1 BW is nu juist door de wetgever in het leven geroepen om het recht van de huurder om rechtsmiddelen aan te wenden tegen een beëindigingsvonnis niet illusoir te maken. Slechts het moedwillig aanwenden van rechtsmiddelen zonder dat de huurder enig belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst,

zou kunnen leiden tot een van de onder (1) of (2) genoemde gevallen. Indien een verhuurder wil dat een beëindigingsvonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, dan dient hij feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, op grond waarvan geoordeeld moet worden dat het belang van de verhuurder onevenredig wordt geschonden ten opzichte van het belang van de huurder bij het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het beeindigingsvonnis. Daarnaast zal de verhuurder ook moeten

Een verhuurder zal moeten stellen en zo nodig bewijzen dat, gelet op de (grootschalige) renovatie, zijn belangen onevenredig worden geschaad indien het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard en de huurder een rechtsmiddel instelt. stellen dat het verweer van de huurder kennelijk ongegrond is. Uit het enkele feit dat de verweren van de huurder door de kantonrechter zijn verworpen, kan niet worden afgeleid dat de verweren kennelijk ongegrond zijn.

Geen uitvoerbaarheid bij voorraad Dat van een verhuurder in een beëindigingsprocedure het nodige wordt verwacht, blijkt ook wel uit de vele uitspraken waarin een beëindigingsvonnis niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Vaak wordt een dergelijke beslissing ook niet of nauwelijks gemotiveerd, omdat de stellingen van verhuurders in het kader van artikel 7:295 BW kennelijk weinig omvatten en de huurder in veel gevallen verweer zal hebben gevoerd tegen de uitvoerbaar bij voorraadverklaring.4 Interessanter zijn de uitspraken waarbij de rechter uitvoeriger ingaat op het al dan niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren van de beëindigingsuitspraak. Recent heeft de kantonrechter Gelderland5 op grond van de volgende overweging een beëindigingsvonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard: “In artikel 7:295 BW staat dat de huurovereenkomst na opzegging van rechtswege van kracht blijft, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een beëindigingsvordering en dat de rechter zijn vonnis toch uitvoerbaar bij voorraad kan verklaren indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt. De blijkens het voornoemde artikel aan te leggen maatstaf is dus dat de vaststelling van het einde van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming alleen uitvoerbaar bij voorraad kunnen worden verklaard als het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond voor4

2 3

Nota Kamerstukken II, 26932, nr. 5, p. 8. HR 8 januari 1982, NJ 1982, 445 en HR 3 mei 1996, NJ 1996, 655.


5

Als voorbeelden worden genoemd: Hof Den Haag 3 februari 2006, WR 2006/68; Ktr. Zutphen 14 februari 2006, WR 2006/112; Hof Amsterdam 23 november 2006, WR 2007/68. Rb. Gelderland 9 december 2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:7681.

25

komt. Dat is een strenge maatstaf, zij het minder streng dan de maatstaf voor misbruik van recht. De kantonrechter acht het verweer van Zus & Jet, dat met name erop neerkomt dat in de gegeven omstandigheden de dringende noodzaak ontbreekt, niet kennelijk ongegrond. Het vonnis zal daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.”

Overigens wekt deze motivering van de kantonrechter wel enige verbazing. De huurder had in deze procedure onder meer als verweer gevoerd dat de opzegging van de verhuurder misbruik van bevoegdheid zou opleveren. Dat verweer werd door de kantonrechter verworpen. De

Een beëindigingsvonnis kan uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard indien de voortzetting van de huurovereenkomst een (grootschalige) renovatie tegenhoudt. kantonrechter overweegt vervolgens op de vordering van de verhuurder om de beëindiging uitvoerbaar bij voorraad te verklaren dat de maatstaf van artikel 7:295 BW weliswaar streng is, maar niet zo streng als de maatstaf van misbruik van recht. Gelet op de hiervoor weergegeven parlementaire geschiedenis lijkt deze motivering het oordeel van de kantonrechter ten aanzien van de niet uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis niet te kunnen dragen. Een andere belangwekkende motivering ten aanzien van de uitvoerbaar bij voorraadverklaring van een beëindigingsvonnis wordt gegeven door het Hof Den Bosch:6 “Weliswaar kan aan Beursgebouw worden toegegeven dat ook indien geen sprake is van kennelijk ongegrond verweer wél sprake kan zijn van misbruik van (proces)recht. Doch naar het oordeel van het hof is in deze zaak noch van het één noch van het ander sprake. Het verweer van [X.] dat – kort gezegd – geen sprake is van dringend eigen gebruik, is, zoals hiervoor is gebleken, ongegrond, doch van kennelijke ongegrondheid is in de visie van het hof geen sprake, nu het begrip ‘dringend eigen gebruik’ als huurbeëindigingsgrond bij horeca-bedrijfsruimte, evenals de daaraan ten grondslag liggende ‘algemene bedrijfseconomische redenen’ in een zaak als de onderhavige door uitleg en weging van alle omstandigheden van het geval moeten worden ingevuld en toegepast. Daarbij kan niet worden gezegd dat de weren van [X.] zich op voorhand als klaarblijkelijk kansloos en ongegrond hebben aangediend.”

verweren (ook) in hoger beroep geen kans van slagen zullen hebben.”

De kantonrechter in de tweede uitspraak motiveerde zijn oordeel als volgt: “Het verweer van Heineken en [gedaagde sub 2] tegen de gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst is gemotiveerd en niet kennelijk onredelijk of ongegrond. Er bestaat geen aanleiding om in afwijking van artikel 7:295 BW het vonnis ten aanzien van die vordering uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.”

Het Hof Arnhem9 ziet in het feit dat een beëindiging van de huurovereenkomst wordt gebaseerd op een belangenafweging voldoende reden om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren: “Nu het hier om een belangenafweging gaat en het verweer van [geïntimeerde] niet aanstonds kennelijk ongegrond is, wijst het hof de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring terzake de ontruiming af.”

Deze motivering van het Gerechtshof Arnhem bevreemdt enigszins. De Hoge Raad zal immers de belangenafweging zelf niet kunnen toetsen in cassatie. Mijns inziens zou er derhalve sneller sprake van misbruik van bevoegdheid kunnen zijn indien een huurder toch cassatie instelt tegen een arrest waarin de huurovereenkomst op grond van de belangenafweging is beëindigd. Vanzelfsprekend moet de verhuurder in hoger beroep wel een grief instellen tegen de afwijzing van de vordering om de uitspraak uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Overigens zou een dergelijke motivering in eerste aanleg zondermeer voldoende zijn voor de afwijzing van een vordering tot het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van een beëindigingsvonnis. Bij een beëindiging op grond van een belangenafweging kan in hoger beroep immers zeer wel tot een andere afweging van de gestelde belangen gekomen kunnen worden. Ons inziens zal het verweer van een huurder bij een beëindiging op grond van de belangenafweging in eerste aanleg niet snel kennelijk ongegrond zijn.

“Er zijn onvoldoende aanwijzingen dat de door [gedaagde] gevoerde

Uit deze (afwijzende) uitspraken wordt in ieder geval duidelijk dat er niet snel sprake is van een kennelijk ongegrond verweer van de huurder en dus dat de huurder met het instellen van een rechtsmiddel niet snel misbruik van bevoegdheid maakt. De verhuurder zal daadwerkelijk de nodige feiten en omstandigheden moeten stellen (en zo nodig bewijzen) op grond waarvan het misbruik van bevoegdheid blijkt en op grond waarvan geoordeeld moet worden dat het verweer van de huurder kennelijk ongegrond is. In dat kader wijzen wij nog op de overwegingen van het Hof Amsterdam:10

6 7 8

9 Gerechtshof Arnhem 23 juni 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ8602. 10 Gerechtshof Amsterdam 21 april 2015, RVR 2015/97.

Beknoptere motiveringen zijn te vinden in vonnissen van de Rechtbank Oost-Brabant7 en Rechtbank Amsterdam.8 De kantonrechter verklaarde het eerste vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad en overwoog daartoe:

26

Gerechtshof Den Bosch 18 maart 2008, «JIN» 2008/587. Rb. Oost-Brabant 13 juni 2013, ECLI:NL:RBOBR:2013:CA3292. Rb. Amsterdam 29 maart 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BM1680.


UITVOERBAAR BIJ VOORRAADVERKLARINg

“Het hof is van oordeel dat het verweer van Diamond Design niet als kennelijk ongegrond in vorenbedoelde zin kan worden bestempeld. Niet gebleken is dat zij het hoger beroep heeft ingesteld met het uitsluitende oogmerk de renovatie te vertragen en evenmin kan worden volgehouden dat een eventueel beroep in cassatie geen (enkele) kans van slagen zou hebben. (...) Zij heeft echter slechts in algemene bewoordingen gesteld dat ‘vooral bij de grotere renovatie/investeringsprojecten (waarvan in deze sprake is) de belangen van huurder niet opwegen tegen het belang van verhuurder’ en dat het niet alleen voor haarzelf maar ook voor de huidige winkeliers, de publiekstrekkers en het publiek nadelig is wanneer de dringend noodzakelijke renovatie van het binnenplein langer op zich laat wachten. Dat Unibail-Rodamco haar stellingen in zoverre niet nader heeft geconcretiseerd, komt voor haar rekening. Aan haar stelling dat een aantal van de internationale retailers die ruimte hebben gehuurd aan de (reeds gerenoveerde) rechterzijde van het binnenplein een contractuele inspanningsverplichting van haar hebben bedongen om de kiosk te doen verwijderen en dat één van hen in het huurcontract een beding heeft laten opnemen op grond waarvan zij een boete verbeurt van € 10.000 voor iedere maand dat de kiosk er na de huuringangsdatum nog staat, kan niet de betekenis worden toegekend die zij eraan gehecht wil zien. (...) De omstandigheid dat Unibail-Rodamco Diamond Design (onverplicht) vervangende ruimte in het winkelcentrum heeft aangeboden is, mede bezien in onderling verband en samenhang met haar hiervoor besproken stellingen, onvoldoende om te kunnen oordelen dat onevenredigheid in de hiervoor bedoelde zin bestaat tussen het belang van Diamond Design enerzijds en dat van Unibail-Rodamco anderzijds, reeds omdat is gesteld noch gebleken dat de aangeboden vervangende winkelruimte vergelijkbaar is met een kiosk met aan drie zijden etalageruimte, gelegen op het centrale binnenplein en omdat het realiseren van de plannen van UnibailRodamco ertoe zal leiden dat de kiosk wordt gesloopt en niet wordt herbouwd. (...) De conclusie is dat Daimond Design geen misbruik van bevoegdheid maakt door zich te beroepen op het bepaalde in art. 7:295 lid 1 BW en dat geen plaats is voor terzijdestelling van het in die bepaling vastgelegde uitgangspunt.”

Wel uitvoerbaarheid bij voorraad Hiervoor hebben wij aan de hand van de rechtspraak een kader geschetst op basis waarvan een beëindigingsuitspraak niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Het is – met name voor de verhuurder – interessant om te bezien onder welke omstandigheden een beëindigingsvonnis wél uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. De kantonrechter Dordrecht11 geeft in dat kader in zijn overwegingen een aardig kader:

kennelijk ongegrond voorkomt. Zoals hiervoor ook al is overwogen ter zake van het dringend persoonlijk gebruik van Spuihave, betreft het hier een grootschalig renovatieplan, dat met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid doorgang zal vinden en waarin een bedrijf als De Grote Griek niet langer past. Aldus kan worden aangenomen dat het verweer van De Grote Griek kennelijk ongegrond is. Het is daarenboven volstrekt onverantwoord om een reële grootschalige renovatie met zo vele belanghebbenden en betrokkenen als de onderhavige gedurende een periode van wellicht jaren te blokkeren door de door Spuihave gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad in dezen niet uit te spreken.”

De kantonrechter is aldus geneigd om een beëindigingsvonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren indien de voortzetting van de huurovereenkomst een (grootschalige) renovatie tegenhoudt. De kantonrechter gaat er dan kennelijk van uit dat de belangen van de verhuurder onevenredig worden geschonden, indien de huurder hoger beroep instelt van het vonnis. Het hof laat deze beoordeling van de kantonrechter overigens in stand in een door de huurder ingestelde incidentele vordering op grond van artikel 351 Rv.12 Het hof lijkt overigens nog een stap verder te gaan dan de kantonrechter. Het hof overweegt: “dat het verweer zo weinig kans van slagen maakte en maakt, dat mede gelet op de betrokken wederzijdse belangen er sprake is van kennelijk ongegrond verweer in de zin van artikel 7:295 BW, hetgeen een goede grond vormde om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, zodat het verzoek om schorsing zal worden afgewezen.”

Recent heeft de kantonrechter Den Haag13 in gelijke zin geoordeeld bij het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van een beëindigingsvonnis: “De kantonrechter zal haar vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Gelet op de geplande herontwikkeling van Kijkduin (...) is het voldoende duidelijk dat Fortress het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat het verweer van BI c.s. hiertegen, dat erop was gericht na de renovatie te mogen terugkeren, nauwelijks kans

Er is niet snel sprake van een kennelijk ongegrond verweer van de huurder en misbruik van bevoegdheid door de huurder.

“Ingevolge artikel 233 lid 1 Rv kan een vonnis desgevorderd uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, tenzij uit de wet of de aard van de zaak anders voortvloeit. De Grote Griek heeft er op aangedrongen om dat in het onderhavige geval niet te doen. In huurzaken als de onderhavige zaak geldt artikel 7:295 lid 1 BW op grond waarvan een beëindigingvordering als de onderhavige slechts uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, indien het daar tegen gevoerde verweer

van slagen heeft gehad. Partijen zijn ook, (...), tijdens de comparitie van partijen op 9 april 2014 in principe de beëindiging van de huurovereenkomst overeengekomen. Onduidelijkheid over de datum van de start van de herontwikkeling heeft ertoe geleid dat partijen over het tijdstip van de beëindiging geen overeenstemming hebben bereikt. Fortress heeft tijdens de comparitie van partijen van 24 november 2015 onweersproken door BI c.s., gesteld dat in de zomer van 2016 wordt aangevangen met de herontwikkeling. Gelet op dit

11 Rechtbank Dordrecht 17 april 2008, WR 2008/130.

12 Gerechtshof Den Haag 24 juli 2008, WR 2008/131. 13 Rechtbank Den Haag 17 december 2015 (ongepubliceerd).


27

een en ander is manifest dat de belangen van BI c.s. bij het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren van de ontruimingsbeslissing niet opwegen tegen de belangen van Fortress bij het doorgaan van een omvangrijk renovatieplan waarbij vele belanghebbenden zijn betrokken en dat als gevolg van het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren jarenlange vertraging zou kunnen oplopen.”

Ook in de procedure tussen de Gemeente Amsterdam en Febo met betrekking tot twee kiosken bij het Olympisch Stadion werd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat de huurovereenkomst de herontwikkeling van het Stadionplein dwarsboomde.14 De kantonrechter kwam tot de volgende motivering: “Het terrein van de beide kiosken is een klein onderdeel van het gehele Stadionplein. Teneinde het gehele Stadionplein bouwrijp te maken, dient de gemeente Amsterdam en de ontwikkelaars ook vrijelijk over het terrein van deze kiosken te beschikken. Als Febo van het (eind)vonnis van de kantonrechter waarin de huurovereenkomst wordt beëindigd in hoger beroep gaat, zodat de kiosken niet ontruimd kunnen worden, zal dit tot een belangrijke vertraging in de realisering van de voorgestane nieuwe inrichting van het Stadionplein met zich meebrengen met alle kosten van dien. Onder deze omstandigheden is het naar het oordeel van de kantonrechter voldoende duidelijk dat de gemeente Amsterdam dringend vrijelijk over het gehuurde wil beschikken. De gemeente Amsterdam heeft tijdig aan Febo een tijdelijke vervangende locatie aangeboden, waarbij Febo zelf heeft zorg te dragen voor de benodigde vergunningen. Het voorgaande leidt er toe dat de mogelijkheid van een tijdelijke vervangende locatie voor Febo bij een ontruiming op of omstreeks 1 oktober 2013 de belangen van de gemeente Amsterdam onevenredig worden geschaad, indien Febo van het vonnis waarin de beëindiging van de huurovereenkomsten wordt uitgesproken in hoger beroep komt en de ontruiming dientengevolge niet zou kunnen plaatsvinden.”

In gelijke zin oordeelde ook de kantonrechter te Nijmegen.15 Het lijkt er aldus op dat indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor de uitvoering van een renovatie en de renovatie op het punt van beginnen staat, maar wordt gedwarsboomd door de voortzetting van de huurovereenkomst, de rechter sneller geneigd is om een beëindigingsvonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Een verhuurder zal in een dergelijk geval zijn vordering om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, moeten motiveren met de stelling dat, gelet op de (grootschalige) renovatie, zijn belangen onevenredig worden geschaad indien het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Wat dat laatste betreft is de zaak McDonalds/Weissglas16 overigens een vreemde eend in de bijt. Het hof verklaarde

het arrest uitvoerbaar bij voorraad met de volgende motivering: “Het hof acht het verweer van Weissglas tegen de beëindigingsvordering van McDonald’s kennelijk ongegrond. Gezien het aantal procedures dat partijen in het verleden al tegen elkaar hebben gevoerd en het belang van McDonald's het gehuurde nu ter beschikking te krijgen, ziet het hof daarom aanleiding om zijn arrest in deze zaak uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.”

Kortom Al met al moet de conclusie zijn dat een rechter niet snel zal overgaan tot het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van een beëindigingsvonnis. De verhuurder kan er derhalve niet van uitgaan dat hij na de procedure bij de kantonrechter vrij kan beschikken over het gehuurde. Toch lijkt de rechtspraak een opening te bieden voor verhuurders die opzeggen op grond van dringend eigen gebruik in het kader van een voorgenomen renovatie of herontwikkeling. Vanwege die opening kan het voor de verhuurder interessant zijn om in huurbeëindigingsprocedures bijzondere aandacht te schenken aan het aspect van de uitvoerbaar bij voorraadverklaring. Van een verhuurder wordt wel het nodige verlangd in de wijze waarop hij procedeert om een beëindigingsvonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard te krijgen. De verhuurder zal aannemelijk moeten maken dat er sprake is van dringend eigen gebruik. Voorts zal de verhuurder feiten en omstandigheden moeten stellen en zo nodig bewijzen die aannemelijk maken dat het verweer van de huurder kennelijk ongegrond is en dat de huurder aldus misbruik van bevoegdheid zal maken indien hij een rechtsmiddel instelt tegen het beëindigingsvonnis. Doet de verhuurder dat niet dan loopt hij het risico dat zijn strakke herontwikkeling alsnog uitloopt in een lang juridisch traject.

Over de auteur Mr. Vincent Boumans en mr. Michiel de Wit zijn beiden advocaat bij Lexence N.V.

14 Rechtbank Amsterdam 27 augustus 2013, WR 2014/11. 15 Kantonrechter Nijmegen 29 februari 2008, WR 2009/24. 16 Gerechtshof Den Haag 30 november 2007, WR 2010/51.

28


VERBORGEN SCHATTEN

HIPWETGEVING

Behandeling Tweede Kamer

Bijgewerkt tot 8 februari 2016

Eerste Kamer

Datum inwerkingtreding

Tweede Kamer

Behandeling Eerste Kamer

Aangenomen Eerste Kamer

50. Wetgevingsoverzicht

Aangenomen Tweede Kamer

33966

Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuis vesting

Stb. 2015, 146 1 juli 2015

32769

Herziening van de regels over toegelaten instellingen en instelling van een Nederlandse Autoriteit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting)

Stb. 2015, 145 1 juli 2015

34007

Initiatiefvoorstel-Dijkhoff Wet aanpak woonoverlast

27926

Huurbeleid, wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met de introductie van de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken)

34156

Staatsblad

Initiatiefvoorstel-Schouten Aanvulling van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik voor de tijdelijke huisvesting van jongeren

34207

Tegengaan berekenen van dubbele bemiddelingskosten

34228

Energieprestatievergoedingsovereenkomst tussen verhuurder en huurder

30

Stb. 2016, 20


Wij zoeken twee collega’s voor onze vestiging in Deventer Senior advocaat-medewerker Vastgoed met specialisatieopleiding Huurrecht

Als advocaat weet je wat er speelt in vastgoedland, met name bij de woningbouwcorporaties en commerciële verhuurders. Daarnaast ben je in staat de huurrechtpraktijk verder uit te bouwen en heb je de ambitie om door te groeien naar het partnerschap.

Advocaat-medewerker Vastgoed

Je hebt de advocaat-stage afgerond met een aantoonbare focus op huurrecht en na de inwerkperiode ben je bereid en gemotiveerd om te starten met de specialisatieopleiding huurrecht. Wij vinden het vanzelfsprekend dat je als advocaat beschikt over een sterk analytisch vermogen, sociale en communicatieve vaardigheden, proceservaring en dat je in staat bent om complexe vraagstukken om te zetten in adviezen, die helder en begrijpelijk zijn. Wat wij ook heel belangrijk vinden is dat je een prettig mens/collega bent, met een gezonde dosis humor, een teamspeler, leergierig blijft, ondernemend en resultaatgericht. Waarbij je niet alleen bij ons wil komen werken, maar ook wil wonen in het Oosten van het land.

Als je je in bovenstaand profiel herkent, dan ontvangen wij graag jouw CV met motivatie via [email protected]. Voor meer informatie kun je contact opnemen met Carin van Alst op telefoonnummer 0570-614080 of 06-42607807.

Mediation

Verdiepende kennis Met de Sdu titels en opleidingen op het vlak van mediation heeft u alle vakinformatie tot uw beschikking om uw cliënt echt verder te helpen. Sdu heeft diverse relevante titels voor het brede palet aan onderwerpen binnen mediation, waaronder (echt) scheiding, bestuursrecht, strafrecht en arbeidsrecht. Sdu is de uitgever van het Tijdschrift Conflicthantering, van het standaardwerk Handboek Mediation en diverse andere boektitels waaronder de Mediationreeks. Voor elke professional bieden we de passende vakinformatie.

Zeker weten dat u er samen wel uitkomt Meer informatie of bestellen sdu.nl/juridisch/mediation

rechtsorde.nl

Elke zaak op orde… …met de veelzijdigheid van Rechtsorde

Rechtsorde maakt uw zaak sterker. Want met onze juridische zoekmachine heeft u snel toegang tot een wereld aan relevante juridische kennis. Denk aan openbare informatiebronnen zoals Rechtspraak.nl, maar we bundelen ook uw eigen abonnementen. Zelfs het zoeken in uw persoonlijke dossiers en eigen juridische informatie is mogelijk. Gestructureerd werken aan uw zaak ligt dus binnen handbereik. Met slechts één inlog, in één systeem doorzoekt u voortaan alle juridische informatie, precies zoals u het wilt. Rechtsorde is efficiënter en veelzijdiger dan ooit. Probeer het gratis!

Probeer de veelzijdigheid van Rechtsorde uit. Ga naar www.rechtsorde.nl en sluit gratis een proefabonnement af.

1 TIJDSCHRIFT HUURRECHT IN PRAKTIJK

Recommend Documents