WR, Tijdschrift voor Huurrecht, Renovatie: enkele overpeinzingen

WR, Tijdschrift voor Huurrecht, Renovatie: enkele overpeinzingen WR 2007, 54. Bijgewerkt tot 2007-06-01. Auteur: J.K. Six-Hummel, J.M. Heikens, P.M. Gompen

Inleiding De wetgever heeft niet helder aangegeven wat een verhuurder en een huurder over en weer van elkaar kunnen en mogen verwachten bij een renovatie. De renovatieregeling beoogt aan te sluiten bij hetgeen zich in de rechtspraak heeft ontwikkeld en deze rechtspraak een wettelijke basis te geven. Nieuwe rechtspraak moet de regeling verder uitwerken. 1 Vooralsnog lijkt de wettelijke regeling meer vragen op te werpen dan antwoorden te geven. Hieronder wordt een aantal aspecten vanuit drie verschillende invalshoeken bekeken. Na een vergelijking tussen woonruimte en 290-bedrijfsruimte (I), volgt een beschouwing over beëindigen of voortzetten van 290bedrijfsruimte, waaraan een beschouwing over de begrippen 'gebruik' en 'renovatie' zoals deze zich in de rechtspraak voor 1 augustus 2003 hebben ontwikkeld voorafgaat (II), en tot slot volgen de financiële aspecten voor 290-bedrijfsruimte (III).

I Een vergelijking tussen woonruimte en 290-bedrijfsruimte 1 Inleiding Stel, er is een complex bestaande uit woonruimte en bedrijfsruimte. Het complex staat op de nominatie om gerenoveerd te worden. De verhuurder wendt zich tot u voor advies en wil dat u de situatie beoordeelt vanuit de volgende beginsituaties: (1) het complex staat leeg en kan nog gedurende enige tijd gebruikt worden voor de renovatiewerkzaamheden aanvangen, en (2) het complex is verhuurd. De verhuurder geeft er de voorkeur aan het complex in beide gevallen voor de renovatie (weer) leeg te hebben, en daarna niet gebonden te zijn aan huurders uit de periode van voor de renovatie. U loopt de mogelijkheden met de verhuurder langs en stelt vast dat er sprake is van opmerkelijke verschillen tussen de toepasselijke regelingen bij woonruimte en bij bedrijfsruimte. 2

2.1 Beginsituatie 1: het complex staat leeg Verhuurders hebben er in het algemeen belang bij dat huurovereenkomsten ook werkelijk eindigen op de datum die partijen bij de aanvang van de huurovereenkomst afspreken. Dat geldt ook voor uw cliënt, die het complex in de periode voor aanvang van de renovatie wil verhuren, maar als het moment daar is niet geconfronteerd wil worden met huurders die zich beroepen op huurbescherming. Welke obstakels levert dat op?

2.1.1 Geen einde van de huur op het afgesproken tijdstip Het eerste obstakel is voor de huurregimes voor woonruimte en voor 290-bedrijfsruimte gelijk, namelijk dat een huurovereenkomst niet van rechtswege eindigt op de datum die partijen hebben afgesproken. 3 Een huurovereenkomst voor woonruimte en een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte moeten immers (vrijwel altijd) eerst worden opgezegd om tot een einde te kunnen komen. 4 Het tweede obstakel is dat een huurovereenkomst door de opzegging niet eindigt, tenzij de huurder in de beëindiging toestemt. De verhuurder zal tegen de huurder een vordering tot beëindiging moeten instellen, waarna de rechter beoordeelt of de in de opzegging gehanteerde opzeggingsgrond in dit specifieke geval wel toepasselijk en 'zwaar' genoeg is. Hier blijken de regimes voor woonruimte en voor 290-bedrijfsruimte (nog steeds) sterke verschillen te vertonen, ondanks het feit dat beide door de wetgever zijn ingevoerd om de hurende, meestal zwakkere partij te beschermen tegenover een meestal sterkere verhurende partij. 5

2.1.2 Oplossingen bij tijdelijke verhuur van woonruimte

Voor particuliere verhuurders van woonruimte is er eigenlijk maar één mogelijkheid, namelijk verhuur met een vergunning in het kader van de Leegstandwet. Deze weg kan alleen worden benut als het gehuurde zal worden afgebroken of ingrijpend verbouwd. Gemeentes kunnen daarnaast gebruik maken van art. 7:232 lid 4 BW, dat tijdelijke verhuur mogelijk maakt van woonruimte in gebouwen die ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst voor afbraak zijn bestemd. 6 En tot slot is er bij woonruimte de mogelijkheid van huur 'welke naar zijn aard een gebruik betreft dat slechts van korte duur is' (art. 7:232 lid 2 BW). Deze laatste mogelijkheid biedt echter onvoldoende zekerheid. Laat de aanvang van de renovatie langer op zich wachten dan de verhuurder had voorzien dan loopt hij het risico dat de rechter zal oordelen dat de huurovereenkomst niet een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is, en dat de verhuurder ten onrechte geen gebruik heeft gemaakt van de door de wet aan hem gegeven mogelijkheden van de Leegstandwet. 7 Bij twee van de drie situaties eindigt het huurgenot in elk geval bij het intreden van de vooraf afgesproken gebeurtenis: het uitvoeren van de ingrijpende renovatie of de afbraak door de gemeente. Bij de derde is dat onzeker. In alle andere gevallen, ook als de huurder bij aanvang van de huur volledig van de renovatieplannen op de hoogte was en wist hij waar hij aan begon, heeft de verhuurder geen zekerheid dat de huurder op de afgesproken datum inderdaad zal moeten vertrekken. De verhuurder zal de huurovereenkomst moeten opzeggen op de opzeggingsgrond 'dringend eigen gebruik' en het oordeel van de rechter (moeten) afwachten. Hij verkeert in precies dezelfde situatie als wanneer het complex reeds was verhuurd voor het maken van de renovatieplannen.

2.1.3 Oplossingen bij tijdelijke verhuur van 290-bedrijfsruimte Het huurrecht voor 290-bedrijfsruimte kent twee mogelijkheden om het huurgenot in tijd te begrenzen. Aan de rechter kan voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst goedkeuring worden gevraagd voor een afwijkend beding, zoals een van de wet afwijkende tijdsduur, of bijvoorbeeld het beding dat de huurovereenkomst door de enkele opzegging bij aanvang van de renovatie eindigt zonder dat de rechter daarover hoeft te beslissen. De (potentiële) huurder van 290-bedrijfsruimte kan vooraf worden gehoord door de rechter. De rechter dient zijn goedkeuring aan het beding te onthouden indien de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat de huurder de bescherming van de wet behoeft. Er kan derhalve weliswaar een duidelijke afspraak worden gemaakt die de verhuurder de zekerheid verschaft dat het gehuurde leeg zal zijn op het moment dat hij met de renovatie wil beginnen, maar sedert 1 augustus 2003 is dat dus eigenlijk alleen mogelijk met een maatschappelijk sterke huurder (art. 7:291 BW). Een tweede mogelijkheid is het sluiten van een huurovereenkomst voor twee jaar of korter (art. 7:301 BW). 8

2.1.4 Conclusie In het (enigszins hypothetische) geval waarin de verhuurder voornemens is een leegstaand complex in afwachting van renovatie te verhuren, zal hij dus geheel verschillende wegen moeten bewandelen bij de verhuur van enerzijds de ruimtes die voor woonruimte zijn bestemd en anderzijds de ruimtes die voor bedrijfsruimte zijn bestemd. Hij zal daarbij zelfs rekening moeten houden met de maatschappelijke positie van de potentiële huurders van de bedrijfsruimtes. Dat de huurders allen van de voorgenomen renovatieplannen op de hoogte zijn, en zich bij het sluiten van de huurovereenkomsten op voorhand bereid verklaren met de beëindiging van de huur in te stemmen wanneer de renovatie aanvangt, maakt dat op zichzelf niet anders, gegeven het dwingendrechtelijke karakter van de wettelijke bepalingen voor zowel woonruimte als 290-bedrijfsruimte. Voor de verhuurder bieden dergelijke afspraken met de huurders onvoldoende zekerheid wanneer niet de juiste contractuele maatregelen worden genomen, voor zover dat in het concrete geval al tot de mogelijkheden behoort. De verschillen tussen woon- en bedrijfsruimte zijn groot. De logica hiervoor ontbreekt.

2.2 Beginsituatie 2: het complex was reeds verhuurd In deze situatie zijn met de huurders geen afspraken gemaakt voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst. De huurders hebben geen rekening kunnen houden met de plannen van de verhuurder (nog even daargelaten dat zij na jarenlange huur misschien wel hadden kunnen verwachten dat het gehuurde en de

omgeving op een zeker moment aan een grote opknapbeurt toe zouden zijn). 9 Alle huurovereenkomsten voor het complex moeten worden opgezegd. Nu in deze casus de achtergrond identiek is voor zowel de woningen als de bedrijfsruimtes zou misschien verwacht kunnen worden dat voor beide groepen dezelfde opzeggingsgrond kan worden gebruikt ('dringend nodig hebben voor eigen gebruik') en dat de opzeggingen aan de hand van dezelfde, althans vergelijkbare maatstaven zullen worden beoordeeld.

2.2.1 Verschillen tussen woonruimte en 290-bedrijfsruimte Door de toevoeging 'renovatie van het gehuurde die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is' aan zowel de opzeggingsgrond 'dringend nodig hebben voor eigen gebruik' (woonruimte; art. 7:274 lid 1 onder c BW) als 'persoonlijk in duurzaam gebruik willen nemen' (290-bedrijfsruimte; art. 7:296 lid 1 onder b BW) lijkt het erop dat de regelingen op dit punt voor woonruimte en voor 290-bedrijfsruimte zijn gelijkgetrokken. Dat is echter niet het geval. Dit is het gevolg van de grote verschillen in het systeem van huurbeëindiging voor beide regimes, zoals dit zich in de loop der jaren heeft ontwikkeld. Een korte vergelijking.

2.2.2 Woonruimte - Bij verhuur van woonruimte zijn er geen verplichte huurtermijnen en kan de huurovereenkomst vrijwel altijd worden opgezegd met een opzegtermijn van maximaal zes maanden, zodat de huurovereenkomst op betrekkelijk korte termijn kan eindigen. - Onder 'eigen gebruik' valt blijkens de rechtspraak ook renovatie, en zelfs vernieuwing van het complex en de stadswijk waartoe de woonruimte behoort. 10 - 'Eigen gebruik' door de verhuurder behoeft niet persoonlijk te zijn, zolang de verhuurder zijn eigen belang dient, maar in gebruik geven aan verwanten zonder een eigen belang van de verhuurder is niet mogelijk.

11

- De verhuurder moet niet alleen aantonen dat het door hem beoogde gebruik 'dringend' is, maar er moet daarna ook nog een belangenafweging volgen, waarin de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking worden genomen. Het individuele belang van de huurder wordt meegewogen. Het betreft voor de rechter geen verplichte beëindigingsgrond. - Voor wat betreft het huurgenot lijdt de huurder in beginsel geen schade, omdat moet zijn gebleken dat andere passende woonruimte voor de huurder beschikbaar is. 12 - De huurder heeft recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Voor de sociale woningbouw is die tegemoetkoming gefixeerd op 5000. 13 - De huurder heeft geen recht op volledige schadeloosstelling, indien de huurovereenkomst wordt opgezegd en het gehuurde vervolgens wordt afgebroken met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang. 14

- De huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan (weliswaar) tussentijds worden ontbonden, indien de verhuurder die zijn positie door de werking van art. 7:226 BW heeft overgenomen van de vorige eigenaar een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken, in welk geval een volledige schadeloosstelling verschuldigd is (art. 7:281 BW), maar van deze ontbindingsmogelijkheid zal niet of nauwelijks gebruik worden gemaakt, omdat - zoals gezegd - huurovereenkomsten voor woonruimte meestal niet voor (lange) bepaalde tijd worden aangegaan. Deze kunnen dus doorgaans op betrekkelijk korte termijn worden opgezegd op grond van 'dringend eigen gebruik', mits andere woonruimte beschikbaar is, of eventueel op de opzeggingsgrond 'het verwezenlijken van een geldend bestemmingsplan'. In de laatste twee gevallen is slechts een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten verschuldigd en geen schadeloosstelling.

2.2.3 290-bedrijfsruimte - Bij verhuur van 290-bedrijfsruimte gelden de wettelijke termijnen van tweemaal vijf jaar, terwijl bovendien in veel huurcontracten is opgenomen dat na afloop van die eerste twee termijnen de huurovereenkomst telkens met een periode van vijf jaar wordt verlengd. De opzegtermijn bedraagt tenminste twaalf maanden. De mogelijkheden om een huurovereenkomst tijdig voor de renovatie door opzegging te beëindigen zijn alleen al om deze reden veel beperkter dan bij de verhuur van woonruimte.

- Sinds 1 augustus 2003 valt onder 'persoonlijk gebruik' en 'het gehuurde daartoe dringend nodig hebben' ook renovatie. Aannemelijk is dat hiertoe niet alleen zal worden gerekend de renovatie van het gehuurde zelf, maar ook van het complex waartoe het gehuurde behoort en de stadswijk waarin het gehuurde gelegen is, gelijk bij woonruimte het geval is. 15 - 'Persoonlijk' gebruik in art. 7:296 lid 1 onder b BW is niet hetzelfde als 'eigen' in art. 7: 274 lid 1 onder c BW. 'Persoonlijk' gebruik is op grond van de wettekst niet beperkt tot het gebruik door de verhuurder zelf, maar het is ook in te roepen voor de in de wet genoemde verwanten van de verhuurder zonder dat het belang van de verhuurder zelf een rol speelt, zoals de zoon van de verhuurder die in het gehuurde een nieuwe zaak wil beginnen. Maar daarnaast kan, net als bij woonruimte, ook sprake zijn van 'persoonlijk' gebruik, indien het belang van de verhuurder is gediend bij het gebruik ten behoeve van een niet in de wet genoemde derde, bijvoorbeeld een aan te trekken medewerker 16 , een met de verhuurder gelieerde onderneming 17 , of de vennootschap waarvan de verhuurder enig aandeelhouder en directeur is. 18 - De verhuurder van 290-bedrijfsruimte hoeft de dringendheid van het persoonlijk gebruik slechts aannemelijk te maken. Een economisch belang is voldoende. 19 Wezenlijk is dat het een verplichte beëindigingsgrond is. Indien een verhuurder de dringende noodzaak op economische gronden aantoont, volgt er geen belangenafweging meer. 20 - Bij de vaststelling van het dringend nodig hebben voor eigen gebruik dienen door de rechter alle omstandigheden van het geval te worden beoordeeld. 21 Het betreft hier uitsluitend de omstandigheden aan de zijde van de verhuurder. 22 Als de dringendheid, derhalve het wezenlijke belang van de verhuurder, vaststaat, vindt er geen afweging plaats van de belangen van de verhuurder tegen die van de huurder 23 , ook niet via de achterdeur van art. 3:13 lid 2 BW en art. 6:248 BW, aangezien de in deze artikelen bedoelde toetsing slechts een marginale betreft. 24 - De omstandigheid dat de verhuurder het ontstaan van de dringendheid (de noodzakelijke renovatie) zelf heeft veroorzaakt, vormt geen beletsel voor een beroep op dringend eigen gebruik. 25 - Voor wat betreft het huurgenot kan het zijn dat de huurder grote schade lijdt door de beëindiging van de huurovereenkomst, want er behoeft geen andere bedrijfsruimte beschikbaar te zijn. - De huurder heeft slechts recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten (art. 7:297 BW). - De verhuurder kan, net als voor 1 augustus 2003, na afloop van de eerste tienjaarsperiode ook gebruikmaken van de 'open belangenafweging', waarbij de beëindigingsvordering wordt afgewezen indien van de huurder niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt. - Bij afbraak van het gehuurde in het algemeen belang is de positie van de huurder van bedrijfsruimte (soms) veel gunstiger dan die van de huurder van woonruimte, tenminste wanneer wordt voldaan aan de voorwaarde dat de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de verhuurder zijn overgegaan door de werking van art. 7:226 BW, dat wil zeggen dat hij de lopende huurovereenkomst heeft overgenomen door het gehuurde van de oorspronkelijke verhuurder over te nemen. De huurder heeft in dat geval recht op volledige schadeloosstelling indien het gehuurde zal worden afgebroken met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang (art. 7:309 BW). 26 Het is dan ook aannemelijk dat huurders die met zo'n nieuwe verhuurder worden geconfronteerd het begrip 'werken in het algemeen belang' zullen trachten op te rekken. - Is sprake van de bovengenoemde omstandigheid waarbij de verhuurder zijn positie door de werking van art. 7:226 BW heeft overgenomen van de vorige eigenaar, dan heeft dat tot gevolg dat de huurovereenkomst tussentijds op vordering van de verhuurder door de rechter kan worden ontbonden indien de verhuurder wil overgaan tot het verwezenlijken van een krachtens een geldend bestemmingsplan op het gehuurde liggende bestemming (art. 7:310 BW). Ook dan heeft de huurder recht op volledige schadeloosstelling. Deze mogelijkheid kan de verhuurder gebruiken om (lang)lopende huurtermijnen te doorbreken en hij bereid is de financiële consequenties daarvan te dragen.

2.2.4 Conclusie: opvallende verschillen

Al met al moet worden vastgesteld dat de grondslag voor opzegging wegens dringend nodig hebben voor eigen gebruik bij woonruimte en 290-bedrijfsruimte weliswaar grote gelijkenissen vertoont, maar dat de maatstaven die worden gehanteerd bij de beoordeling van de vraag of de opzeggingen ook tot beëindiging leiden sterk uiteenlopen. Bij verhuur van 290-bedrijfsruimte kunnen renovatieplannen ernstig worden vertraagd door onwillige huurders indien deze zich beroepen op de voor dit regime karakteristieke termijnbescherming.

3 Verschillende belangen bij 290-bedrijfsruimte en woonruimte Huurders van 290-bedrijfsruimtes zullen in vele gevallen - anders dan de huurder van woonruimte - aanmerkelijk financieel belang hebben bij renovatie van het gehuurde of het complex waartoe dit behoort. Denk aan de huurders van bedrijfsruimtes in een winkelcentrum dat door veroudering achteruitgaat. Maar de onderlinge verschillen tussen de huurders van 290-bedrijfsruimte in één winkelcomplex kunnen in dergelijke gevallen groot zijn. De bereidheid van kleine zelfstandige huurders om aan de renovatie bij te dragen is om begrijpelijke redenen niet altijd even groot als die van de tot de grote ketens behorende huurders. Die verschillen kunnen voor grote problemen zorgen, vooral ook in combinatie met geschillen over terugkeermogelijkheden na de renovatie en daarmee samenhangende discussies over bijvoorbeeld aanpassing van de huurprijzen, branchering en loopstromen. De praktijk wijst uit dat met de financieel draagkrachtiger huurders zoals grote winkelketens eerder een oplossing buiten de rechter om wordt gevonden dan met de kleinere eenmanszaken, die geen tijdelijke omzetdaling of een extra investering kunnen dragen. Bij de beëindiging van huurovereenkomsten voor 290-bedrijfsruimte staan de financiële aspecten veelal voorop, zoals omzetverlies tijdens de renovatie, (tijdelijk) verlies van omzet ten gevolge van gewijzigde locatie (zowel bij behoud van de huurovereenkomst als bij verplichte verplaatsing) of zelfs definitief verlies van omzet bij gedwongen liquidatie. Maar wordt het bedrijf voortgezet, dan is de verwachting dat de verhuis- en inrichtingskosten, de tijdelijke omzetverliezen en de hogere huurlasten door een groter huurgenot in de vorm van een hogere omzet in de toekomst (geheel) zullen worden terugverdiend. 27 Indien de verwachting is dat na de renovatie of de bedrijfsverplaatsing de omzet en winst groter zullen worden, is de bereidheid tot medewerking, en dus tot een oplossing in der minne, uiteraard eveneens veel groter. Bij verhuur van woonruimte staan hele andere aspecten voorop. Huurders van woonruimte zijn vaak sterk verknocht aan het gehuurde en de buurt, hetgeen niet zelden in de belangenafweging naar voren komt. Juist die belangenafweging kan een belangrijk struikelblok vormen voor beëindiging van de huur. Een economisch belang aan de zijde van de verhuurder is niet (altijd) voldoende om tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen. De verhuurder zal in elk geval heel wat meer moeten doen dan aannemelijk maken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

II Beëindigen of voortzetten? 1 Inleiding De verhuurder die een complex wil gaan renoveren zal in de eerste plaats een keuze moeten maken tussen beëindiging of voortzetting van de huurovereenkomsten. Maar heeft de verhuurder wel altijd een keuze en zo ja, welke juridische elementen spelen bij die keuze een rol? In dit deel van het drieluik behandelen wij die elementen per onderwerp. Daarbij richten wij ons eerst op de begrippen 'gebruik' en 'renovatie' die in het nieuwe huurrecht zijn overgenomen en op de veranderingen die de invoering van het nieuwe huurrecht heeft gehad in de beide regimes om ons vervolgens volledig te richten op de mogelijkheden bij renovatie van 290-bedrijfsruimtes.

2.1 Het begrip 'gebruik' 2.1.1 Woonruimte, art. 7:274 lid 1 onder c BW Het begrip 'gebruik' in de opzeggingsgrond 'dringend eigen gebruik' bij woonruimte is al sinds de invoering van de Huurwet opgerekt tot een breed scala van gebruiksmogelijkheden, waaronder renovatie en afbraak in verband met een bestemmingsplan en buurtsanering. Uitgesloten is een wijze van gebruik die alleen maar de financiële belangen van de verhuurder dient. 28 Onder het begrip 'eigen gebruik' bij woonruimte viel voor de invoering van het nieuwe huurrecht in 2003 al 'renovatie', en onder de voor 2003 ontwikkelde rechtspraak was het begrip 'renovatie' bovendien al buiten de eigenlijke betekenis van het woord getreden. 29

Reeds kort na de invoering van de Huurwet, die destijds zowel voor woonruimte als voor bedrijfsruimte gold 30 , kwam de vraag op of afbraak en herbouw als 'eigen gebruik' kon worden aangemerkt. 31 Met betrekking tot huurrecht woonruimte zoals dat is ingevoerd in 1979 heeft de Hoge Raad in 1982 beslist dat de opzeggingsgrond 'dringend nodig hebben voor eigen gebruik' voor renovatiedoeleinden kan worden gebruikt. 32 Woondoeleinden waren niet verplicht. Woonruimtejuristen zijn er dan ook al lang aan gewend dat het begrip 'renovatie' niet alleen inhoudt het opknappen en verbeteren van het gehuurde zelf, maar ook van het complex waar het gehuurde deel van uitmaakt, en dat 'renovatie' zelfs kan inhouden afbraak ten behoeve van de herontwikkeling van een hele stadswijk, ook als het gehuurde zelf nog in goede staat verkeert. Het begrip 'gebruik' in de opzeggingsgrond van art. 7A:1623e lid 1 onder 3▪ BW (oud)/art. 7:274 lid 1 onder c BW mag bij verhuur van woonruimte dus heel ruim worden uitgelegd en werd al voor 2003 gebruikt voor renovatiedoeleinden, waaronder ook krotopruiming en nieuwbouw, zelfs als de grond daarna werd verkocht. 33 De stap naar het slopen en vernieuwen van een hele wijk, zonder dat er met de gehuurde woning zelf iets mis was, is kort daarna ook gezet. 34

2.1.2 290-bedrijfsruimte, art. 7:296 lid 1 onder b BW Voor (middenstands)bedrijfsruimtejuristen daarentegen was het tot 1 augustus 2003 onmogelijk onder 'persoonlijk gebruik' van art. 7A:1628 lid 1 onder a en 1631a lid 2 onder 2▪ BW (oud) iets anders te verstaan dan gebruik als middenstandsbedrijfsruimte. 35 Dat is niet altijd het geval geweest: in de periode van 1 mei 1971 tot 31 augustus 1975 had het begrip 'eigen gebruik' een ruimere strekking, en konden ook renovatieprojecten onder deze opzeggingsgrond worden gebracht. Na de wijziging van 1 september 1975 36 kon een renovatieproject echter alleen nog in gang worden gezet na afloop van de eerste tienjaarsperiode, wanneer ook opzegging mogelijk werd op grond van 'algemene belangenafweging', hetgeen, anders dan de opzeggingsgrond 'persoonlijk gebruik', geen verplichte toewijzingsgrond is. Vanaf 1 september 1975 is ook toegevoegd de eis dat het gebruik persoonlijk37 moet zijn. 38 In het nieuwe 290-bedrijfsruimte huurrecht is men teruggegaan naar de situatie van voor 1975, door de invoering van de bij amendement 39 aangenomen regel dat gebruik voor een andere bestemming dan een 290-bestemming ook mogelijk is. Er lijkt geen reden te zijn om het begrip 'gebruik' in de opzeggingsgrond 'persoonlijk duurzaam gebruik' bij 290bedrijfsruimte anders uit te leggen dan in de opzeggingsgrond 'eigen gebruik' bij woonruimte. Met gebruikmaking van de opzeggingsgrond 'persoonlijk duurzaam gebruik' moet het vanaf 1 augustus 2003 gelijk bij woonruimte mogelijk zijn geworden een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte te beëindigen om exploitatieverliezen van een complex of sociale problemen in een gehele stadswijk aan te pakken, zonder dat er problemen zijn met het gehuurde zelf. De toevoeging aan art. 7:274 lid 3 BW, dat onder 'eigen gebruik' ook wordt begrepen 'renovatie (…)', heeft voor woonruimte in de praktijk geen vernieuwing gebracht ten opzichte van de reeds bestaande rechtspraak. Bij de vaststelling of het door de verhuurder aangevoerde 'eigen gebruik' voldoende 'dringend' was en in de belangenafweging werd in de praktijk al rekening gehouden met de vraag of de renovatie ook met behoud van de huurovereenkomst zou kunnen worden uitgevoerd. 40 De verruiming van het begrip 'gebruik' door toevoeging van 'renovatie' aan art. 7:296 lid 1 onder b BW, in combinatie met de opheffing van de beperking dat het gebruik slechts betrekking mocht hebben op een 290bestemming, heeft bij 290-bedrijfsruimte, anders dan bij woonruimte, wel tot grote veranderingen geleid. En daarmee is de weg opengesteld om reeds na afloop van de eerste vijfjaarsperiode een renovatieproject voor 290bedrijfsruimte, ongeacht de nieuwe bestemming, te verwezenlijken.

2.2 Het begrip 'renovatie' 2.2.1 Renovatie in art. 7:220 lid 2 BW 41 Met de bestaande wetgeving en rechtspraak kon de woonruimtepraktijk eigenlijk al een heel eind uit de voeten. Toch heeft de wetgever het wenselijk geacht deze rechtspraak een wettelijke basis te geven in art. 7:220 lid 2 BW. 42 Met de invoering van art. 7:220 lid 2 BW is voor het eerst het woord 'renovatie' in de wettekst van het huurrecht ingevoerd. In de eerste volzin wordt gesproken over 'renovatie van de gebouwde zaak waarop de overeenkomst betrekking heeft'. In de derde volzin wordt 'renovatie' gedefinieerd met - onlogisch - eerst een uitleg die in het normale spraakgebruik niet aan het woord wordt gegeven, namelijk 'sloop en vervangende nieuwbouw' 43 , en dan

pas 'gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging'. Voorzieningen, veranderingen en toevoegingen zijn renovatie in de zin van art. 7:220 lid 2 BW indien deze als een vernieuwing kunnen worden aangemerkt, aldus de minister. 44

2.2.2 Renovatie volgens art. 7:274 en 7:296 BW Behalve in art. 7:220 BW wordt ook in de art. 7:274 en 7:296 BW gebruikgemaakt van het begrip 'renovatie' in de zin van 'eigen gebruik' (woonruimte) of 'persoonlijk gebruik' (290-bedrijfsruimte). Onder de opzeggingsgronden 'eigen gebruik' en 'persoonlijk gebruik' valt nu ook gebruik ten behoeve van een 'renovatie van de woonruimte of de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is'. Vanuit bouwkundig oogpunt bekeken zal dat vaak een andere vorm van renovatie zijn dan die van art. 7:220 BW, die per definitie met voortzetting van de huur wordt uitgevoerd. Het is een groot verschil of het genot van het gehuurde zal kunnen worden voortgezet (al dan niet na een tijdelijke verhuizing) of dat deze zal worden beëindigd. Daar zal bouwtechnisch een ander plan aan ten grondslag liggen. Al deze verschillende (verbouw)plannen worden door de wetgever met hetzelfde woord 'renovatie' aangeduid. De wetgever stelt dat onder 'sloop' (dat wil zeggen het geheel verdwijnen van het gehuurde) ook 'renovatie' (dat wil zeggen het verbeteren van iets bestaands) valt, hetgeen een gekunstelde constructie is bij handhaving van de huurovereenkomst voor een geheel nieuw object. Eigenlijk is de term 'renovatie' bij ieder bouwplan waarin het gehuurde object verdwijnt (gesloopt wordt) niet op zijn plaats; beter zou zijn de term 'herontwikkeling'.

3.1 Renovatie met behoud van de huurovereenkomst: het redelijk aanbod bij 290-bedrijfsruimte Art. 7:220 lid 2 BW beoogt een regeling te geven voor de vraag of de huurder renovatiewerkzaamheden in de zin van het tweede lid moet dulden inclusief de eventuele sloop van het gehuurde en de daarop volgende nieuwbouw, gelijk dat het geval is voor dringende werkzaamheden in de zin van art. 220 lid 1 BW. Letterlijk staat er in de wettekst dat de huurder 'daartoe gelegenheid moet geven' nadat de verhuurder de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel heeft gedaan. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat er sprake kan zijn van voorzetting van de huurovereenkomst bij renovatie in de zin van sloop en vervangende nieuwbouw wanneer 'plaats en functie' van het gehuurde gelijk blijven. 45 Anders dan voor de werkzaamheden als bedoeld in art. 7:220 lid 1 BW, staat in de wettekst niet dat de met de renovatie verband houdende werkzaamheden dringend moeten zijn. Maar de kantonrechters Haarlem 46 en Eindhoven 47 waren in de hen voorgelegde casus een andere mening toegedaan. Na 1 augustus 2003 is het met name de vraag geworden wat voor een huurder van 290-bedrijfsruimte een redelijk aanbod is, en met welke factoren, naast de door de wetgever als voorbeeld genoemde factoren rekening moet worden gehouden, zoals de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder, de huurprijsverhoging en de mogelijkheid van een vervangend object voor de huurder. 48 Als de belangen van de verschillende bedrijfsruimtehuurders in eenzelfde complex of winkelcentrum uiteenlopen, kan een aanbod dat voor de een redelijk is, tegelijkertijd onredelijk zijn voor de ander. 49

Dat de belangen van de huurder individueel moeten worden getoetst blijkt zowel uit de door de wetgever genoemde factoren waarmee in het aanbod rekening moet worden gehouden, als uit lid 3 van art. 7:220 BW: de huurder die niet met een complexgewijze renovatie wenst in te stemmen kan het oordeel van de rechter omtrent de redelijkheid van het voorstel inroepen. Maar hij moet van goeden huize komen om te bereiken dat het collectieve belang moet wijken voor zijn individuele belang. Een onderwerp dat buiten het bestek van dit artikel valt is de vraag of een renovatie wel met art. 7:220 lid 2 BW kan worden afgedwongen wanneer deze weliswaar voor de verhuurder wenselijk is maar niet dringend, terwijl deze voor de huurder geen verbetering inhoudt of door hem niet gewenst wordt. De kantonrechter Haarlem 50 vindt van niet, evenals een van de kantonrechters te Amsterdam. 51 De kantonrechter Eindhoven kwam tot hetzelfde oordeel door in zijn beoordeling van de redelijkheid van het voorstel van de verhuurder (het ontbreken van) de dringendheid van de door de verhuurder gewenste ingrijpende renovatie mee te laten wegen. Het voorstel werd niet redelijk bevonden en het beroep op art. 7:220 lid 2 BW werd om die reden afgewezen. 52

4.1 Renovatie met beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging 4.1.1 Het criterium 'renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is'

Anders dan door sommige auteurs wordt aangenomen, zijn wij van mening dat uit de parlementaire geschiedenis 53 niet kan worden afgeleid dat de wetgever zou hebben gewild dat de huurder, daar waar dat maar enigszins mogelijk is, na renovatie weer in het gehuurde kan terugkeren. 54 De opvatting die wij bestrijden komt er op neer dat de huurovereenkomst in elk geval in stand dient te blijven indien de renovatie ook mogelijk zou zijn met voortzetting van de huurovereenkomst, hetgeen in beginsel (al) het geval zou zijn wanneer op de locatie van het gehuurde na de sloop een nieuw gebouw met dezelfde plaats en met dezelfde functie wordt gerealiseerd. De veronderstelling dat de wetgever zou hebben bedoeld dat opzegging van de huurovereenkomst op grond van eigen/persoonlijk gebruik in verband met renovatie niet mogelijk is wanneer plaats en functie van de nieuwbouw gelijk blijven 55 , kan niet uit de wetsgeschiedenis worden afgeleid. 56 Het criterium van de gelijkblijvende plaats en functie heeft slechts betrekking op de vraag of na renovatie in de zin van art. 7:220 lid 2 BW nog gesproken kan worden van dezelfde huurovereenkomst. Volgens de letterlijke tekst van art. 7:274 en 7:296 BW is opzegging van de huurovereenkomst op grond van renovatie slechts mogelijk indien de renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kan de verhuurder bij sloop en vervangende nieuwbouw in beginsel kiezen tussen voortzetting van de huur met toepassing van de renovatieregeling, of voor beëindiging door opzegging wegens eigen/persoonlijk gebruik. 57 Kiest hij voor die laatste mogelijkheid, dan zal hij moeten aantonen dat de renovatie dringend is en niet kan worden uitgevoerd zonder beëindiging van de huur. 58 Om de huurovereenkomst te doen eindigen dient de verhuurder voldoende feiten en omstandigheden aan te voeren om aannemelijk te maken dat de huur moet eindigen om de renovatie mogelijk te maken. Alleen dat is bepalend. Gaat men uit van het criterium dat plaats en functie van het gehuurde niet gelijk mogen blijven, dan draait men de zaken om en wordt in de wet een beperking gelezen die niet kan worden ontleend aan de parlementaire geschiedenis. Het criterium van 'gelijkblijvende plaats en functie' is slechts bedoeld als een aanwijzing om te beoordelen of een na de renovatie voortgezette huurovereenkomst principieel als een voortzetting van de lopende overeenkomst kan worden gezien, ondanks de eventuele aanpassingen die de overeenkomst als gevolg van de renovatie heeft ondergaan, bijvoorbeeld met betrekking tot de huurprijs als gevolg van een kwaliteitsverbetering. In de nota naar aanleiding van het verslag (t.a.p.) wordt dit als volgt geformuleerd: De commissie heeft zich voorts afgevraagd of het wel juist is om in geval van sloop met vervangende nieuwbouw te spreken van voortzetting van de huurovereenkomst, nu er immers een nieuw huurobject is. Ter wille van de duidelijkheid is het wenselijk om voor de hier geregelde renovatie een scherp onderscheid te maken tussen enerzijds de gevallen, bedoeld in de leden 2 en 3, waarin de huurovereenkomst wordt voortgezet, zodat de bescherming die de huurder aan deze overeenkomst ontleent, in beginsel niet verloren gaat, en anderzijds de gevallen, aangeduid in het 4e lid, waarin de verhuurder de huurovereenkomst met het oog op de renovatie opzegt. In de eerste groep van gevallen zal zeer wel een aanpassing van de huurovereenkomst op haar plaats kunnen zijn, bijvoorbeeld de huurprijs. Maar een dergelijke aanpassing staat er niet aan in de weg de overeenkomst principieel als een voortzetting van de eenmaal bestaande overeenkomst te zien. Daaraan doet niet af dat het gehuurde is gesloopt en opnieuw opgetrokken, zolang maar vaststaat dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven, zij het dat de kwaliteit wellicht aanzienlijk - is verbeterd. Een grens zou hier trouwens ook moeilijk te trekken zijn; men denke aan een renovatie met handhaving van de gevel van het gebouw, maar met gehele vernieuwing van de rest. Voor opzegging geldt niet de voorwaarde dat op de locatie van het gehuurde na de sloop per definitie een ander gebouw moet verrijzen met een andere functie. Dat op zichzelf is niet bepalend. Het kan hooguit dienen als argument voor de huurder om zijn stelling te onderbouwen dat beëindiging van de huur niet noodzakelijk is. De Kantonrechter Lelystad komt bij die zienswijze het meest in de buurt. In zijn uitspraak van 21 juli 2006 59 overweegt hij: Bepalend is dus niet alleen het criterium of plaats en functie van het gehuurde (290-bedrijfsruimte) voor en na de renovatie al dan niet gelijk zijn. Bij een gelijkblijvende plaats en functie van het gehuurde zal slechts in beginsel moeten worden aangenomen dat renovatie ook met voortzetting van

de bestaande huurovereenkomst mogelijk is. Er kunnen zich echter andere omstandigheden voordoen waardoor toch een beroep op dringend persoonlijk gebruik kan worden gedaan. Daarmee benadert hij de zaak vanuit het juiste perspectief: niet de plaats en de functie zijn bepalend, maar de vraag of de renovatie voldoende dringend is en of deze de beëindiging van de huur noodzakelijk maakt. Overigens ging de kantonrechter in deze zaak erg ver door vervolgens te overwegen dat alle omstandigheden van het geval in de beschouwing dienen te worden genomen en dat alle belangen tegen elkaar dienen te worden afgewogen. Dit laatste onderdeel - de uitspraak heeft betrekking op 290-bedrijfsruimte - is niet terug te voeren op de wettekst en evenmin op jurisprudentie van de Hoge Raad. 60 In de lagere rechtspraak is niettemin een trend zichtbaar dat bij de beoordeling van een vordering op grond van art. 7:296 lid 1 onder b BW toch een belangenafweging plaatsvindt. 61 Voor zover toch zou moeten worden aangenomen dat de wetgever met de introductie van het criterium 'plaats en functie' heeft bedoeld een rem op de uitbreiding van het begrip 'persoonlijk gebruik' te zetten en beëindiging uit te sluiten wanneer voortzetting van de huurovereenkomst mogelijk is, moet worden vastgesteld dat de rechtspraak zich in een andere richting lijkt te ontwikkelen. 62 Wat voor sloop en vervangende nieuwbouw geldt is ook van toepassing bij andere vormen van renovatie. 'Renovatie' is volgens de definitie van art. 7:220 lid 2 BW immers niet beperkt tot gevallen waarbij het gehuurde wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Het betreft, zoals gezegd, ook minder vergaande gevallen, waarbij sprake is van gedeeltelijke vernieuwing van het gehuurde door veranderingen en toevoegingen. Aangenomen mag worden dat in die gevallen het gehuurde in beginsel in stand blijft waardoor de functie en in elk geval de plaats van het gehuurde hetzelfde blijven. Maar ook daar zien wij dat het mogelijk is dat de verhuurder ervoor kiest de overeenkomst op te zeggen wanneer de renovatie in deze vorm niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur.

4.1.2 Verruiming van de beëindigingsmogelijkheden bij 290-bedrijfsruimte Hierboven hebben wij uiteengezet dat de verruiming van het begrip 'gebruik' in art. 7:296 lid onder b BW, tot grote veranderingen heeft geleid. De opzeggingsmogelijkheden bij 290-bedrijfsruimte zijn min of meer parallel getrokken met de mogelijkheden die onder het oude recht al golden bij renovatie van woonruimte. Dat dit een hele grote stap is geweest, die een aanzienlijke verslechtering van de positie van de huurder tot gevolg heeft gehad, wordt duidelijk als men zich realiseert dat het daarmee betrekkelijk eenvoudig is geworden om een huurovereenkomst voor 290bedrijfsruimte reeds na afloop van de eerste vijfjaarsperiode te beëindigen om een renovatieproject te verwezenlijken. 63 De invoering van het nieuwe huurrecht heeft ook op andere onderdelen tot een verruiming geleid van de mogelijkheden om bij voorgenomen persoonlijk gebruik tot beëindiging van de huurovereenkomst over te gaan. Dat is in de eerste plaats het gevolg van het feit dat 'persoonlijk gebruik' niet langer is beperkt tot 290bedrijfsruimte, en in de tweede plaats dat 'persoonlijk gebruik' is uitgebreid met 'renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is'. Door de koppeling met de renovatieregeling van art. 7:220 BW zijn niet alleen de mogelijkheden tot opzegging van de huurovereenkomst ruimer geworden 64 , maar zijn ook andere nieuwe mogelijkheden ontstaan om tot beëindiging te komen. Met de invoering van art. 7:220 lid 2 BW is wettelijk vastgelegd dat een huurder een renovatie tijdens de duur van de huurovereenkomst moet gedogen indien de verhuurder de huurovereenkomst kan en wil voortzetten en hij de huurder daartoe een redelijk voorstel doet. Vooral voor 290-bedrijfsruimte is deze nieuwe mogelijkheid van belang om een renovatie tijdens een lopend contract mogelijk te maken.

4.1.2.1 Weigering tot medewerking De verhuurder van 290-bedrijfsruimte, die het gehuurde wenst te slopen en te vervangen door nieuwbouw, kan sinds de invoering van art. 7:220 BW gebruik maken van de renovatieregeling om de huurder tot medewerking aan de renovatie te bewegen, ook als dit betekent dat het gehuurde moet worden gesloopt. Hij zal hem om te beginnen een redelijk voorstel moeten doen. Of het voorstel redelijk is hangt af van de omstandigheden van het geval. Zoals eerder gezegd kunnen de aard van de renovatiewerkzaamheden hierbij een rol spelen, evenals de noodzaak van medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder, de huurprijsverhoging voor de huurder en de mogelijkheid van een

tijdelijk vervangend huurobject voor de huurder. 65 Weigert de huurder het voorstel te aanvaarden, en maakt die weigering van de huurder dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd, dan is voldaan aan het criterium 'die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is'. Dat betekent dat de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen op grond van persoonlijk gebruik, terwijl in feite niet de dringende werkzaamheden, maar de weigering van de huurder daarvoor de aanleiding vormt. 66 De verhuurder zal alleen wel aannemelijk moeten maken dat de werkzaamheden voldoende dringend zijn en dat de medewerking van de huurder noodzakelijk is om deze uit te voeren. Evenals het geval zou zijn als de werkzaamheden slechts als dringende werkzaamheden in de zin van art. 7:220 lid 1 BW zouden zijn aangemerkt en de huurder zou hebben geweigerd aan zijn gedoogplicht van het eerste lid te voldoen, kan de weigering van de huurder om het redelijk voorstel te aanvaarden bovendien als grondslag dienen voor een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens het tekortschieten van de huurder in de nakoming van de verplichting zich als een goed huurder te gedragen op grond van art. 7:213 jo. 231 BW. In beide hierboven genoemde gevallen wordt art. 7:220 BW dan gebruikt als tussenstap naar huurbeëindiging. 67

4.1.2.2 Weigering tot aanvaarding redelijk aanbod De weigering van de huurder het voorstel te aanvaarden, kan ook aanleiding zijn om de huurovereenkomst op te zeggen op grond van het weigeren van een redelijk aanbod als bedoeld in art. 7:296 lid 4 onder c BW - bijvoorbeeld omdat zich op dat moment geen omstandigheden voordoen die beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging wegens persoonlijk gebruik rechtvaardigen. Daarvoor geldt als vereiste dat het voorstel een nieuwe huurovereenkomst betreft met betrekking tot 'het gehuurde'. 68 Hier komt het eerdergenoemde criterium van 'gelijkblijvende plaats en functie' weer om de hoek kijken. Waar in de parlementaire geschiedenis bij art. 7:220 BW wordt opgemerkt dat in geval van sloop met vervangende nieuwbouw, ondanks het feit dat er een nieuw huurobject is, toch kan worden gesproken van voortzetting van de huurovereenkomst, kan in omgekeerde zin evengoed worden aangenomen dat een aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst na sloop en nieuwbouw betrekking kan hebben op hetzelfde object, zolang maar vaststaat dat de plaats en de functie van 'het gehuurde' in beginsel gelijk zijn gebleven. Daarbij moet bedacht worden dat de rechter bij complexgewijze renovatie bij de beoordeling van de redelijkheid van het aanbod weinig ruimte meer heeft, indien het voorstel op grond van de 70% regel van art. 7:220 lid 3 BW wordt vermoed redelijk te zijn. Is bovendien de termijn van 8 weken van lid 3 verstreken dan is zelfs niet langer sprake van een weerlegbaar vermoeden 69 en moet in beginsel toewijzing volgen van de vorderingen van de verhuurder, aangezien ook art. 7:296 lid 4 onder c BW tot de verplichte toewijzingsgronden behoort.

4.1.2.3 Het realiseren van een bestemmingsplan als persoonlijk gebruik Bij ingrijpende renovaties kan opzegging wegens het realiseren van een krachtens een geldend bestemmingsplan op het gehuurde rustende bestemming een voor beide huurregimes toepasselijke opzeggingsgrond zijn, maar die is aan vele voorwaarden en beperkingen gebonden. De wettekst geeft aan dat het bestemmingsplan geldig moet zijn en krachtens de jurisprudentie moet de ontwikkeling van de gemeente tot realisering van het bestemmingsplan nopen. 70 Is echter slechts sprake van een vrijstelling ex art. 19 WRO 71 dan kan ervoor worden gekozen de opzegging niet in de eerste plaats op de realisatie van het bestemmingsplan te baseren, maar op de (met de vrijstelling ex art. 19 WRO verband houdende) renovatie. Diezelfde mogelijkheid kan zich voordoen indien niet of onvoldoende aannemelijk kan worden gemaakt dat het belang van de gemeente tot de ontwikkeling noopt, of wanneer de huurovereenkomst nog geen tien jaar heeft geduurd. In zekere zin vloeit de opzeggingsgrond van art. 7:296 lid 4 onder d BW (verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan) op deze wijze over in art. 7:296 lid 1 onder b BW (persoonlijk gebruik).

4.2 Conclusie De bescherming die een huurder van 290-bedrijfsruimte aan de wettelijke regeling kan ontlenen bij voorgenomen sloop en vervangende nieuwbouw van het gehuurde lijkt zich vanaf 1 augustus 2003 te beperken tot de 'termijnbescherming', in die zin dat huurovereenkomsten voor 290-bedrijfsruimte gedurende de vaste termijnen waarvoor deze (plegen te) worden aangegaan, niet tussentijds kunnen worden opgezegd 72 , en de wachttijd van art.

7:296 lid 2 BW. Ook het verbod om op te zeggen wegens vervreemding biedt nog enige bescherming 73 , evenals het verbod om een eventuele beslissing tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst na opzegging eindigt, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 74 Maken wij dan opnieuw de vergelijking met de voor 1 augustus 2003 bestaande ruime mogelijkheden tot opzegging van huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte, dan stellen wij vast dat door de uitbreiding van het begrip 'persoonlijk gebruik' bij bedrijfsruimte de positie van de verhuurder bij voorgenomen sloop en vervangende nieuwbouw ten minste dezelfde reikwijdte heeft gekregen als onder het 'dringend eigen gebruik' bij woonruimte. Waaraan nog moet worden toegevoegd dat de positie van de huurder van woonruimte beter gewaarborgd lijkt door de eis dat er andere passende woonruimte beschikbaar moet zijn en door de verplichte belangenafweging van art. 7:274 lid 1 onder c BW. Voor de huurder van 290bedrijfsruimte ontbreekt deze belangenafweging, terwijl de rechter op grond van HR 24 februari 1989, NJ 1989, 435 (Mier/Heineken) wel rekening moet houden met alle belangen aan de zijde van de verhuurder. Toch zien wij al tegenbeweging ontstaan. Het lijkt erop dat sommige lagere rechters in beëindigingsprocedures van 290-bedrijfsruimtes op grond van persoonlijk gebruik in de vorm van renovatie toch ook de belangen van de huurders meewegen. Zo'n belangenafweging kan bijvoorbeeld 'verstopt' zitten in de beoordeling van de dringendheid van de renovatie, maar hij kan ook gewoon plaatsvinden op de wijze zoals gedemonstreerd door de Kantonrechter Lelystad in zijn eerder aangehaalde uitspraak van 21 juli 2006. 75 Hij staat daar inmiddels niet meer alleen in. In zijn bijdrage in deze lustrumuitgave van Tijdschrift voor huurrecht WR omschrijft Huydecoper de uitbreiding van de opzeggingsmogelijkheden bij 290-bedrijfsruimte wegens 'eigen' gebruik zonder dat daar tegenover staat dat de belangen van de huurder kunnen worden meegewogen, als een regelrechte vergissing van de wetgever, die hersteld zou moeten worden. 76

III Renovatie van 290- bedrijfsruimte; hoe zit het financieel? 1.1 Inleiding In dit laatste deel van het drieluik wordt gekeken naar de financiële aspecten waar de verhuurder bij renovatie rekening mee moet houden in zijn benadering van de huurders van 290-bedrijfsruimte. Er zijn drie mogelijkheden. De tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van art. 7:297 lid 1 BW, de volledige schadeloosstelling van art. 7:309 en 7:310 BW, en daartussenin een vergoeding in het kader van het redelijk voorstel. De eerste twee doen zich voor bij beëindiging van de huurovereenkomst, de laatste in principe alleen bij voortzetting.

2.1 De tegemoetkoming op grond van art. 7:297 lid 1 BW Als de barrière van het aannemelijk maken door de verhuurder dat hij een economisch belang heeft bij de gewenste renovatie eenmaal genomen is en de rechter heeft het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst vastgesteld, dan rest voor de huurder op z'n hoogst een tegemoetkoming in de vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten. De tegemoetkoming is gebaseerd op art. 7:297 lid 1 BW en kan ook door de rechter worden toegewezen bij beëindiging na opzegging op basis van de overige in art. 7:296 BW genoemde opzeggingsgronden inclusief de open belangenafweging. Op die vergoeding ging De Witte reeds uitgebreid in. 77 In het kort komt het hierop neer dat de tegemoetkoming die de huurder kan krijgen voor de door hem te maken verhuiskosten, op basis van offertes vrij eenvoudig te begroten is. Maar de begroting van de inrichtingskosten is, zoals in het bewuste artikel geschetst, een stuk lastiger. Een belangrijk punt daarbij is dat de vergoeding wordt toegekend op basis van de kosten van aanschaf van de nieuwe inrichting en niet (slechts) gebaseerd mag worden op de restantwaarde van de oude inrichting. 78 Bekijkt men de vergoedingen die de jurisprudentie hebben gehaald, dan gaat het in het algemeen over gematigde bedragen. 79

2.2 Schadeloosstelling op grond van art. 7:309 BW De huurder van een verhuurder die door een overdracht onder bijzondere titel verhuurder is geworden, heeft op grond van art. 7:309 BW recht op een schadeloosstelling wegens het verlies van de kans dat de huurovereenkomst zonder deze overgang zou hebben voortgeduurd indien het gehuurde na beëindiging door opzegging wordt afgebroken met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang. Art. 7:309 BW is niet een zelfstandige opzeggingsgrond. De schadeloosstelling werd onder het oude huurrecht vrijwel uitsluitend toegepast bij opzegging op grond van het verwezenlijken van een krachtens een geldend bestemmingsplan op het gehuurde liggende bestemming van art. 7A:1631a lid 1 onder 3 BW (oud). 80 Het criterium voor toepassing van art. 7:309 BW ligt bij de

vraag of het gehuurde wordt beëindigd met het oog op afbraak in het kader van de uitvoering van werken in het algemeen belang. Nu bij de invoering van het nieuwe huurrecht ook sloop van het gehuurde onder het begrip 'gebruik' in de zin van art. 7:296 BW is gebracht, zal ook beëindiging van de huurovereenkomst na opzegging op basis van persoonlijk gebruik ten behoeve van sloop (en nieuwbouw) in het algemeen belang, niet zelden worden gevolgd door toekenning van een schadeloosstelling op grond van art. 7:309 BW. Verhuurders dienen daarop bedacht te zijn. Vele huurders zijn zich van die consequentie in elk geval wel bewust. In de praktijk wordt al gesignaleerd dat bij complexe renovaties van winkelcentra de verhuurder vaak wordt geconfronteerd met grote claims voor schadeloosstellingen, omdat huurders zich op het standpunt stellen dat de renovatie en de herontwikkeling van het winkelcentrum en het daaromheen liggende gebied in het algemeen belang is. Het is de vraag wanneer nu art. 7:309 BW van toepassing is en of het wel de bedoeling is dat art. 7:309 BW in een zo ruime mate de huurder van schadeloosstellingen kan voorzien.

2.2.1 De voorwaarden voor toepassing van art. 7:309 2.2.1.1 Verhuurder door rechtsopvolging in de zin van art. 7:226 BW In de eerste plaats gaat het bij de toepasselijkheid van art. 7:309 BW om verhuurders die onder bijzondere titel eigenaar zijn geworden. Dat is een situatie die zich vaak voordoet. Een winkelcentrum wordt door een ontwikkelaar gebouwd, er worden huurders gezocht en vervolgens wordt het verhuurde centrum aan een (institutionele) belegger verkocht. Deze verhuurder van dat winkelcentrum wordt er bij de eerstkomende renovatie mee geconfronteerd dat hij aan het eerste criterium voor de toepasselijkheid van art. 7:309 BW voldoet. Men kan zich afvragen of dat terecht is. De strekking van art. 7A:1636a BW (oud), die ook ten grondslag ligt aan het huidige art. 7:309 BW, valt te lezen in de memorie van toelichting op art. 7A:1636a BW. 81 Letterlijk zegt de memorie van toelichting: De strekking van de bepaling is, om voor die gevallen waarin bij het mislukken van de minnelijke aankoop onteigening zou zijn gevolgd, te voorzien in een schadevergoedingsregeling voor de huurder van het bedrijfspand. De strekkingsbepaling neemt echter niet weg dat volgens de toelichting de regeling eveneens geldt bij huurbeëindiging door particulieren. Daarnaast is de regeling niet alleen van toepassing als onteigening volgt, maar ook na een minnelijke aankoop, hetgeen begrijpelijk is omdat als er onteigend zou worden, de huurder recht heeft op een schadeloosstelling maar bij minnelijke aankoop niet. Blijkens de toelichting (p. 11) was voor de bepaling van de schadeloosstelling ook van belang dat niet alleen rekening zou worden gehouden met de overeengekomen duur, maar ook met de mogelijkheid van verlenging daarna. Voortduren van een huurovereenkomst is regel, het eindigen in zekere zin een uitzondering. De toelichting dateert uit 1966, toen het huurrecht nog een rustig bezit was. Een huurder van 2007 wordt minder door zijn verhuurder met rust gelaten. Volgens de huidige wettekst speelt de periode tussen eigendomsovergang en opzegging geen rol, maar de wetgever dacht daar in 1966 anders over. De memorie van toelichting 82 zei toen: Overeenkomstig het ontwerp van de commissie (de commissie huurders bedrijfsruimte onder voorzitterschap van mr. Ph.A.N. Houwing) is voorts een beperking in deze zin aangebracht dat de verplichting tot schadevergoeding niet bestaat wanneer de verhuurder geruime tijd na de eigendomsovergang tot beëindiging van de huur overgaat. Middels een amendement (4 jaar later) is deze bepaling uit het voorstel gehaald, ondanks tegenstand van minister Polak. Zijn argument was dat na een jaar of vijf de wettelijke maatstaf niet meer te hanteren is. Was de huurverhouding zonder de eigendomsovergang blijven voortbestaan? Ons inziens snijdt dat argument onder het nieuwe recht meer hout dan ooit. 83 De problematiek van de gematigde tegemoetkoming in de verhuiskosten enerzijds en de hoge schadeloosstelling anderzijds, is actueel geworden door het 'succes' van de beëindigingsgrond 'dringend nodig hebben voor

persoonlijk gebruik' om een voorgenomen sloop en nieuwbouw te kunnen gaan realiseren. De verhuurder die langjarig eigenaar is, doch waarbij de huurovereenkomst tot stand kwam vóór de eigendomsoverdracht, kan worden geconfronteerd met de werking van art. 7:309 BW, indien geoordeeld wordt dat de afbraak plaatsvindt in het algemeen belang. Voegt men daar nu aan toe dat de bepaling is ingevoerd om te functioneren in die gevallen waarin na mislukken van het minnelijk overleg onteigening zou zijn gevolgd, dan lijkt de bepaling zijn doel voorbij te schieten als bij iedere renovatie van bijvoorbeeld een winkelcentrum aan alle huurders een (volledige) schadeloosstelling op grond van art. 7:309 BW zou worden toegekend.

2.2.1.1 Wanneer is sprake van werken in het algemeen belang? Algemeen belang is niet een voor alle situaties gelijk begrip en wordt in de wet niet gedefinieerd. Probeert men steun te vinden in de onteigeningsliteratuur, dan zijn ook daar geen definities te vinden. In concrete situaties wordt overwogen of er wel of niet sprake is van algemeen belang. De wetgever heeft er voor gekozen om de rechter in art. 7:309 lid 4 BW een richtsnoer te geven: werken tot verwezenlijking van een bestemmingsplan, strekkende tot reconstructie van een bebouwde kom, worden in elk geval geacht in het algemeen belang te zijn. Of dit nu een duidelijk richtsnoer is, valt te betwijfelen. Kijkt men naar de jurisprudentie dan heeft de Hoge Raad zich nog niet over deze vraag gebogen en veel lagere rechtspraak is er niet. Bij een zaak in Uithoorn 84 ging het om afbraak van het huurpand teneinde een bouwplan te realiseren dat door de opvolgend verhuurder in samenwerking met de gemeente was opgesteld en dat zonodig na onteigening zou worden gerealiseerd. Deze laatste overweging maakt de beslissing dat art. 7A:1636a BW toepasselijk was zeer begrijpelijk. Het criterium 'zou onteigening gevolgd zijn' 85 werd gevolgd. Bij een zaak in Dordrecht 86 ging het om een winkelpand in een bestaand winkelcentrum dat inpandig geheel gesloopt was, hetgeen de rechtbank tot de conclusie bracht dat het afgebroken was in de zin van art. 7A:1636a BW. Voorts overwoog de rechtbank dat de gemeente voor de renovatie een bestemmingsplan in procedure had gebracht en dat het belang bij de renovatie niet uitsluitend gelegen was bij de verhuurder. De slotsom voor de rechtbank was, dat art. 7A:1636a BW van toepassing was. Daarover kan anders gedacht worden. Een Eindhovense 87 zaak geeft een wat ander beeld. De kantonrechter stelt aan de orde, geheel volgens de strekkingsbepaling, of onteigening zou zijn gevolgd. Na uitgebreid onderzoek komt hij tot het oordeel dat de gemeente niet zelf de bedoeling had tot ontwikkeling van het gebied over te gaan als de verhuurder daartoe niet het initiatief had genomen. De kantonrechter overweegt daarnaast dat het ging om een particuliere woonvoorziening, overigens met sociale woningbouw, waarbij dan het algemeen belang geen rol speelde. Het object had ook geen publieke of openbare functie, hetgeen een wezenskenmerk wordt genoemd van werken die specifiek met het oog op het algemeen belang worden gerealiseerd. Art. 7:309 BW was dus niet van toepassing. De vraag blijft wanneer sprake is van werken in het algemeen belang. Het is niet gezegd, maar toch op zijn minst verdedigbaar, dat bijvoorbeeld een winkelcentrum een publieke functie heeft. Wat werken in het algemeen belang zijn, zal bij voorkeur door de wetgever, maar anders door de rechter, nader moeten worden ingevuld. Destijds is gekozen voor een materiële omschrijving vanuit de gedachte dat wanneer gebouwen onteigend worden, deze na de onteigening altijd worden afgebroken omdat er een nieuwe bebouwing, stratenplan of verkeersdoorbraak moet komen. 88 Evers 89 zegt terecht dat het criterium voor de schadeloosstelling, namelijk 'afbraak met het oog op uitvoering van werken in het algemeen belang', niet aansluit bij een van de opzeggingsgronden. Haar conclusie dat middels het afbraakcriterium wordt bereikt dat de regeling van toepassing is in die gevallen waarin onteigening een alternatief zou zijn geweest, ongeacht welke opzeggingsgrond is gebruikt, geeft aan hoe belangrijk de interpretatie wordt van het begrip 'werken in het algemeen belang'.

2.2.2 Hoogte van de schadeloosstelling Het gaat te ver om in het bestek van dit artikel breed uit te wijden over de hoogte van de schadeloosstelling. Wat grote invloed heeft op de bepaling van de hoogte van de schadeloosstelling is, dat met betrekking tot de feitelijke genotsverwachting - het gaat bij art. 7:309 BW immers om een overeenkomst waarvan de oorspronkelijke duur is verstreken en die is opgezegd - voor de berekening van de schade vaak nog steeds rekening gehouden wordt met de kapitalisatiefactor 7. Zie hiervoor weer het artikel van De Witte die daar ook vanuit gaat en aangeeft dat die factoren in de onteigeningspraktijk zo gegroeid zijn - en hij noemt dan een geval waarbij de rechtbank

ongemotiveerd een lagere factor hanteerde. 90 Men zou derhalve wat meer genuanceerd naar de factoren moeten gaan kijken en daarbij rekening kunnen houden met de eigenaar/verhuurder die al jaren eigenaar is sinds het moment waarop de eigendomsovergang plaatsvond, waaraan echter direct moet worden toegevoegd dat dit meer een argument is om voor die situatie art. 7:309 BW niet van toepassing te laten zijn dan een omstandigheid die voor verlaging van de factor moet zorgdragen. Datzelfde geldt voor een enge interpretatie van het criterium 'afbreken voor werken in het algemeen belang'.

2.2.3 Toepassing van art. 7:309 BW; terecht of niet? Ziet men dan de betrekkelijke willekeur dat een huurder die jaren geleden ging huren, vlak voordat de eigenaar verhuurder werd, thans wel een beroep kan doen op art 7:309 BW, maar de huurder wiens huurovereenkomst kort na die eigendomsovergang inging niet. En ziet men ook dat een huurder thans reeds na vijf jaar geconfronteerd kan worden met een opzegging wegens afbraak (persoonlijk gebruik), dan is het wellicht goed om terug te grijpen naar het oorspronkelijke wetsontwerp waarin de beperking werd aangebracht om geen schadevergoeding verschuldigd te laten zijn door de verhuurder wanneer deze na een bepaalde tijd - destijds was het vijf jaar na de eigendomsverkrijging - tot huurbeëindiging overgaat. Die vijf jaar is arbitrair. Op die manier kan de hiervoor geschetste 'willekeur' ingedamd worden terwijl tegelijkertijd ook met de hoogte van de factor sturend kan worden opgetreden zodat een beter evenwicht kan worden gevonden tussen de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van art. 7:297 lid 1 BW en de schadeloosstelling op basis van art. 7:309 en 7:310 BW. Alleen moet dan wel een uitzondering gemaakt worden voor de huurder die reeds na vijf jaar met de huuropzegging wordt geconfronteerd. Het uitgangspunt voor de regeling bij 290-bedrijfsruimte is tenslotte een minimale duur van de huurovereenkomst van tien jaar, zodat voor deze huurder een volledige schadeloosstelling wel voor de hand ligt.

2.3 Een vergoeding in het kader van het redelijk voorstel Art. 7:220 lid 2 BW gaat uit van voortzetting van de bestaande huurovereenkomst. Om de huurder tot medewerking te dwingen moet hem een redelijk aanbod worden gedaan. Maar wat is redelijk? Moet de huurder volledig schadeloos gesteld worden? In de meeste gevallen kan daar - bezien vanuit het perspectief van de verhuurder geen sprake van zijn. Het aanbod heeft echter niet alleen betrekking op schadevergoeding. Bij een aanbod spelen ook vele andere aspecten een rol zoals in 3.1 van deel II van dit drieluik geschetst. Ook mag niet vergeten worden dat niet alleen de verhuurder maar ook de huurder belang kan hebben bij de renovatie. De huurder krijgt een exploitatiemogelijkheid terug waarvan het de bedoeling is, dat deze winstgevender is dan vóór de renovatie. In de praktijk komt het bij renovaties dan ook vaak aan op onderhandelingen. Verhuurders staan onder druk en zien geen heil in eindeloze gerechtelijke procedures, huurders verlangen duidelijkheid en financiële zekerheid. Een voorzichtige conclusie kan zijn dat bij vooral grootschalige renovaties - meestal van winkelcentra en veelal gepaard gaande met gehele of gedeeltelijke afbraak - doorgaans niet volstaan kan worden met het aanbieden van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Maar het andere uiterste, een volledige schadeloosstelling lijkt evenmin op zijn plaats. De kantonrechter Eindhoven 91 vond het aanbod dat de bedrijfsruimtehuurder gedurende de vijf à zeven maanden durende renovatie geen huur zou behoeven te betalen zonder enige betekenis in de belangenafweging (en dus niet redelijk genoeg), gezien het feit dat de exploitatie geheel stil zou komen te liggen, en er daarna een aanzienlijke prijsverhoging zou komen en de huurder zijn restaurant volledig opnieuw zou moeten inrichten. De hoogte en inhoud van het aanbod is mede afhankelijk van het nog niet uitgemaakte criterium of het aanbod slechts 'redelijk' moet zijn, of zodanig dat het 'naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet geweigerd kan worden'. 92 De bouwstenen die voor beide criteria zullen moeten gelden werden in een andere zaak door de Kantonrechter Eindhoven al geïnventariseerd. 93 Hij overwoog dat bij de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten in ieder geval naar redelijkheid en billijkheid met alle omstandigheden van het geval rekening moest worden gehouden. Datzelfde geldt voor de schadeloosstelling.

2.4 Schadeloosstelling op grond van art. 7:310 BW Tot slot nog kort iets over de bijzondere mogelijkheid tot tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst die art. 7:310 BW biedt. Art. 7:310 BW stemt grotendeels overeen met art. 7A:1636b BW (oud). Nieuw is dat de regeling, net zoals bij art. 7:309 BW, niet alleen voor 290-bedrijfsruimte, maar voor alle gebouwde onroerende zaken geldt, die voor bedrijfsuitoefening verhuurd zijn. Er moet eveneens sprake zijn van een verhuurder die onder bijzondere titel eigenaar is geworden. De rechter ontbindt de overeenkomst indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde rustende bestemming wil verwezenlijken. Het moet gaan om een geldend

bestemmingsplan. Bovendien moeten overwegingen van ruimtelijke ordening de ontwikkeling van de gemeente nopen tot de verwezenlijking van de bestemming. 94 De ontbindingsmogelijkheid van art. 7:310 BW staan de verhuurder, gezien de zware eisen die hieraan gesteld worden, niet snel ter beschikking. Wel is reeds uitgemaakt dat art. 7:310 BW ook kan worden toegepast als de huurovereenkomst ook door opzegging kan worden beëindigd. 95 Onlangs heeft de Kantonrechter Arnhem 96 bepaald dat art. 7:310 BW de verhuurder een zelfstandige mogelijkheid biedt tot het bereiken van het gewenste doel. Tevens oordeelde zij dat de werking van art. 7:310 BW zich ook uitstrekt tot die gevallen waarin de bestemming reeds op het gehuurde rustte op het moment dat de verhuurder eigenaar werd. Ten slotte werd in deze uitspraak ook uitgemaakt dat niet de verhuurder zelf de bestemming hoeft te realiseren maar dat ook anderen dat kunnen doen als het eigen belang van de verhuurder wordt gediend.

Voetnoten 1

Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3 p. 30.

2

Om de vergelijking eenvoudig te houden gaan we er vanuit dat er slechts twee huurregimes in het complex van toepassing zijn, te weten die voor woonruimte en voor 290-bedrijfsruimte. De beëindiging van een huurovereenkomst met betrekking tot 230a-bedrijfsruimte en met betrekking tot een onbebouwde onroerende zaak blijven derhalve buiten beschouwing, op een enkele opmerking in een noot na.

3

Nog steeds een belangrijke afwijking van het contractenrecht (zie W.A.P. Smit, Huurrecht bedrijfsruimte, 1983 (derde druk), p. 60). Zie de tekstueel verschillende bepalingen: art. 7:271 lid 1 BW (woonruimte) en art. 7:293 lid 1 tweede volzin BW (bedrijfsruimte) waarin de afwijkingen van de als hoofdregel gepresenteerde bepaling dat een voor een bepaalde tijd aangegane overeenkomst eindigt zonder dat daartoe een opzegging vereist is (art. 7:228 lid 1 BW), zijn vastgelegd.

4

Overigens is ook de ontruimingsbescherming van de huurder van 230a-bedrijfsruimte in te roepen pas ná afloop van de overeengekomen huurtermijn, een van logica ontblote regeling. Zie ook in dit nummer J.L.R.A Huydecoper, 'Wat deugt er niet aan het huurrecht?', WR 2007, 51, noot 13.

5

De eerste vorm van huurbescherming voor woonruimte dateert al van 1918, vastgelegd in de Huuropzeggingswet (tot 1927). De wetgever heeft beperkt oog voor de mogelijkheid dat de hurende partij niet zwak is, of dat er redelijke alternatieven of oplossingen voorhanden zijn, dan wel voor de mogelijkheid dat de verhurende partij (al dan niet naast zijn eigen belang) ook een gewenst maatschappelijk belang wil dienen. Zie J.L.R.A. Huydecoper, in Mok-aria, p. 97 e.v. en in NJB 2003, 'Waardig over de drempel, het nieuwe huurrecht', afl. 37, p. 1940 e.v. en zijn bijdrage aan dit nummer.

6

Andere vormen van werkelijk in tijd begrensde huur zijn de tussenhuur (art. 7:274 lid 1 onder b BW) en de huur van een studentenwoning (art. 7:274 lid 1 onder c jo. lid 4 BW), een gehandicaptenwoning en een seniorenwoning (art. 7:274 lid 1 onder c jo. lid 3 BW).

7

Vgl. Hof Amsterdam 25 oktober 2001, WR 2003, 3 en Ktr. Amsterdam 27 augustus 2003, WR 2004, 30.

8

Bij verhuur van overige bedrijfsruimte ontbreken al deze mogelijkheden, en zal aan een huurder, ook in het geval in de huurovereenkomst is overeengekomen dat deze van contractswege of na opzegging met een tussen partijen overeengekomen termijn eindigt, bij aanvang van de renovatie altijd nog de ontruiming moeten worden aangezegd en kan de huurder altijd verlenging van de schorsingstermijn verzoeken (art. 7:230a lid 1 jo. lid 9 BW). Het is in dat geval natuurlijk maar zeer de vraag of de huurder deze verlenging van de rechter ook zal krijgen.

9

Vgl. Rb. Utrecht 14 maart 2001, WR 2001, 65.

10 Zie deel II van dit drieluik. 11 O.a. HR 9 december 1983, NJ 1984, 307; HR 20 september 1985, NJ 1986, 261. 12 Art. 7:274 lid 1 onder c BW laatste gedeelte van de zin. 13 Art. 11g BBSH (vanaf 1 juli 2007:

5055).

14 De wettelijke bepalingen voor woonruimte kennen niet een met art. 7:309 BW vergelijkbare mogelijkheid van schadeloosstelling bij beëindiging wegens afbraak met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang. Zie ook deel III van dit drieluik. 15 Zie deel II van dit drieluik. 16 HR 2 februari 1979, NJ 1979, 508 (De Nieuwe Pauw/Roby). 17 HR 13 december 1996, NJ 1997, 557 (Konmar/Exploitatiemaatschappij Waldorfstraat). 18 HR 20 oktober 2000, NJ 2000, 692 (Coppens/Coppens). Zie ook E.D. den Engelsman, 'Is gebruik van het gehuurde door een afnemer van verhuurder dringend eigen gebruik?', TvHB 2005, p. 186 e.v. 19 Zie o.a. HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 148 (Klaver/Hoes); HR 14 november 1997, NJ 1998, 148 (Fuld/Madurodam); HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457 (Co-op/Vomar). 20 P-G Hartkamp overweegt daarover in zijn conclusie onder HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457 (Co-op/Vomar): 'In de opzeggingsgrond ligt een door de wetgever in abstracto gemaakte belangenafweging ten grondslag, die er in het geval van art. 1628 toe leidt dat de voor afschrijving van in het gehuurde gedane investeringen normaal geachte periode van 10 jaar doorbroken wordt.' Hartkamp verwijst naar de parlementaire geschiedenis II, 1969/70, 8875, nr. 6, p. 8: 'De strekking van de bepaling (art. 7A:1628 lid 1) is niet dat er een belangenafweging tussen verhuurder en huurder plaatsvindt, doch dat het eigen gebruik van de verhuurder prevaleert boven voortzetting van het gebruik door de huurder.' Dit werd al bevestigd in het reeds genoemde HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 148 (Klaver /Hoes). M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, Deventer: Kluwer 2003, p. 107, merkt hierover op: 'De 290-regeling wordt geacht een uitgebalanceerd evenwicht te hebben gevonden tussen de bescherming van de huurder enerzijds en de belangen van de verhuurder anderzijds en de rechtszekerheid is niet gediend bij een al te gemakkelijke inbreuk op dit stelsel.' 21 HR 24 februari 1989, NJ 1989, 435 (Mier/Heineken). 22 Zie noot 20 en hierna noot 24. 23 HR 27 april 1979, NJ 1979, 493 (De Zilvermeeuw/Victoria Hotel); HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 148 (Klaver/Hoes). 24 H.E.N. Vrolijk, Huurrecht (losbl.), art. 7:296, aant. 31. Volgens P-G Hartkamp (t.a.p.) dient de vaststelling van het dringend nodig hebben voor eigen gebruik een objectieve beoordeling te zijn van de situatie aan de zijde van de verhuurder, niet een waardering van de wederzijdse belangen van de verhuurder en de huurder en evenmin van de rechtsverhouding tussen partijen. Toepassing van de art. 3:13 enz. BW komt pas aan de orde bij de vraag of een beroep op het (objectief vast te stellen) dringend nodig hebben voor eigen gebruik gezien de redelijkheid en billijkheid, onaanvaardbaar is, dat wil zeggen in het kader van de toetsing van de opzegging. 25 HR 10 oktober 1980, NJ 1981, 150 (ZSN/Telec). 26 Zie deel III van dit drieluik. 27 Een analytische uiteenzetting van alle financiële aspecten waar een bedrijfsmatige huurder bij een renovatie of sluiting van het gehuurde rekening mee moet houden gaat buiten het bestek van dit artikel. 28 Laatstelijk bevestigd in HR 23 september 2005, NJ 2005, 555; WR 2005, 87 (Mitros/Hoekendijk); ook in Rb. Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 26 juni 2006, WR 2006, 106. 29 Van Dale: hernieuwing, vernieuwing, herstelling. 30 Zij het vanaf 1960 niet meer voor ongebouwde onroerende zaken, vanaf de invoering van 1624bedrijfsruimte in het BW per 1 mei 1971 niet meer voor middenstandsbedrijfsruimte en vanaf 1 september 1972 met de invoering van de art. (7A:) 1623a-g BW ook niet meer voor geliberaliseerde woonruimte (tot 1 juli 1979 afschaffing van die vorm van geliberaliseerde woonruimte). 31

'Dringend eigen gebruik' was destijds een ontruimingsgrond. Met betrekking tot art. 18 lid 2 onder d Huurwet: HR 17 oktober 1952, NJ 1953, 475: eigen gebruik is ook het afbreken van een winkelpand om dit door een nieuw te vervangen en dit zelf geheel of voor een deel te betrekken. Ook was niet vereist dat de verhuurder het nieuwe gebouw zelf zou betrekken. Ook de wens van een openbaar lichaam dat de ondergrond van het oude gebouw nodig had voor de uitvoering van een uitbreidings- of saneringsplan, kon zich op 'eigen gebruik' beroepen, ook al zou op de ondergrond geen nieuw gebouw worden gesticht of zou het openbaar lichaam zo'n nieuw gebouw niet geheel of ten dele zelf gaan gebruiken (HR 8 januari 1954, NJ 1954, 92). De huurbescherming dient er niet toe gebouwen in stand te laten (E.E. De Wijkerslooth-Vinke, Huurrecht (losbl.), art. 7:274, aant. 126. 32 HR 8 januari 1982, NJ 1982, 445 (Lenderink/Woningstichting); HR 1 juli 1983, NJ 1984, 49 (Van Veen/Notenboom; krotopruiming en nieuwbouw). 33 HR 6 maart 1992, NJ 1993, 583 (Traas/Oudeman). 34 HR 3 mei 1996, NJ 1996, 655 (Bijlmermeerarrest); Ktr. Rotterdam 24 mei 2006, Prg. 2006, 105. 35 Vgl. HR 22 juni 2001, NJ 2001, 585, waarin ter sprake komt dat 'het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik willen nemen als 1624-bedrijfsruimte' beperkt moet worden uitgelegd en iets anders is dan het ruimere 'het verhuurde in gebruik willen nemen' in art. 7A:1631 lid 2 BW waar wel sloop en nieuwbouw onder valt. Zie ook Ktr. Zwolle 18 mei 1999, WR 2000, 44: sloop en nieuwbouw is geen verplichte beëindigingsgrond. 36 De beperking tot alleen 1624-bedrijfsruimte is destijds op aandrang van de Tweede Kamer in de wettekst opgenomen. 37 Waaronder ook vallen een aantal in de wet genoemde familieleden. 38 Bij de invoering van de Wet 4 juni 1981, Stb. 1981, 331 is wel onderkend dat, anders dan bij woonruimte, een specifieke stadsvernieuwingsregeling voor middenstandsbedrijfsruimte ontbrak, maar de wetgever heeft toen welbewust van een regeling afgezien. Juist wegens het ontbreken van een belangenafwegingsnorm vreesde de wetgever eerder dat de stadsvernieuwing bij woonruimte dan bij bedrijfsruimte belemmerd zou worden. Zie de conclusie van de A-G onder HR 3 mei 1996, NJ 1996, 665 onder 2.18 verwijzend naar de nota naar aanleiding van het eindverslag, Kamerstukken, 16 655, nr. 9, p. 1-2. 39 Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 10. 40 E.E. De Wijkerslooth-Vinke, Huurrecht (losbl.), art. 7:274, aant. 124j onder 2: De jurisprudentie zal moeten uitwijzen wat bij toepassing van art. 7:274 lid 3 onder a BW moet worden verstaan onder 'zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is'. Maar naar het zich laat aanzien vallen op dit punt geen baanbrekende vernieuwingen te verwachten. Immers reeds onder het oude recht viel onder 'eigen gebruik' renovatie en sloop, met een strikte toepassing van het dringendheidsvereiste. Voorbeeld: Rb. Amsterdam 5 april 1989, WR 1989, 65. 41 Art. 7:220 lid 1 BW blijft buiten beschouwing, omdat deze bepaling strikt gelezen alleen betrekking heeft op 'dringende werkzaamheden', als opvolger van het oude 'dringend noodzakelijke reparaties' in art. 7A:1591 BW, en derhalve in beginsel ziet op herstel van gebreken of het voorkomen van gebreken, en niet op renovatie in de zin van verbeteren. In hoeverre een concreet renovatieplan in een bepaalde situatie ook als een 'dringend noodzakelijke werkzaamheid' zou kunnen worden gekwalificeerd, blijft ook buiten bespreking. 42 Memorie van toelichting, Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 30. 43 De wetgever heeft gedacht aan het arrest HR 2 december 1994, NJ 1995, 183 (Kharfan/Krasnapolsky) dat werd gewezen in het kader van het gedogen van een dringend noodzakelijke reparatie, en derhalve met behoud van de huurovereenkomst: de fundering van het pand was slecht, maar er was geen acuut gevaar voor instorting. Om de fundering te kunnen herstellen moest het hele pand worden afgebroken: sloop en vervangende nieuwbouw. Vanaf 1 augustus 2003 valt deze vorm van herstel met voortzetting van de huur dus ook onder renovatie. Maar dan is de huurder niet meer verplicht de werkzaamheden te gedogen, en heeft hij recht op een redelijk voorstel.

44 Kamerstukken II 2000/01, 26 089, nr. 19, p. 29. 45 Nota naar aanleiding van het verslag, Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 22. 46 Rb. Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem 24 maart 2006, WR 2006, 94. 47 Rb. 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven 28 december 2006, r.o. 4.2, WR 2007, 49. 48 Memorie van toelichting, Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 31. 49 Zie voor een analyse van elementen waarmee rekening kan worden gehouden J.C. Toorman, 'Herontwikkeling in de nieuwe renovatieregeling', TvHB 2006, p. 81-83. 50 Rb. Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem 15 december 2006, LJN AZ5026 51 Rb. Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 26 juni 2006, WR 2006, 106: geen verplicht gedogen van werkzaamheden ten behoeve van een juridische splitsing. Hier speelden overigens ook gezondheidsproblemen van de huurder een rol. 52 Rb. 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven 28 december 2006, WR 2007, 49. 53 Nota naar aanleiding van het verslag, Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 22. 54 H.J. Rossel, 2006 ( Tekst & Commentaar Huurrecht), art. 7:296, aant. 4b. 55 I.E. Wong, 'Dringend eigen gebruik bij renovatie', TvHB 2006, p. 17-22. 56 In gelijke zin: H.E.N. Vrolijk, Huurrecht (losbl.), art. 7:296, aant. 91: 'De omstandigheid dat het vierde lid van art. 7:220 BW uitdrukkelijk verwijst naar de opzeggingsbepalingen als alternatief wijst er op dat het zeker niet de bedoeling is dat art. 7:220 en de onderhavige beëindigingsgrond elkaar uitsluiten.' 57 Rb. Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem 24 maart 2006, WR 2006, 94. 58 Rb. Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 6 maart 2006, WR 2006, 64. 59 Rb. Zwolle, sector kanton, locatie Lelystad 21 juli 2006, WR 2007, 46. 60 Bijvoorbeeld: HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 148 en HR 12 juli 2002, NJ 2002, 456. 61 Bijvoorbeeld: Rb. 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven 28 december 2006, r.o. 4.2, WR 2007, 49. 62 Zie het overzicht van H.N. Middelhoven, 'Renovatie; jurisprudentieoverzicht artikel 7:220 lid 2 BW', TvHB 2006 -6; Rb. Zwolle, sector kanton, locatie Lelystad 21 juli 2006, WR 2007, 46; Rb. Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam 24 mei 2006, WR 2006, 104. 63 In dit artikel wordt buiten beschouwing gelaten of huurders van 290-bedrijfsruimten, gezien de ontwikkelingen op het gebied van de financiering van bedrijfsmiddelen, nog wel behoefte hebben aan bescherming van hun investering gedurende een periode van 10 jaar. 64 H.E.N. Vrolijk, Huurrecht (losbl.), art. 7:296, aant. 91 en E.E. De Wijkerslooth-Vinke, Huurrecht (losbl.), art. 7:274, aant. 124j en k. 65 Kamerstukken II 2000/01, 26 089, nr. 19, p. 26. 66 Voorbeeld ontleend aan Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, nr. 5, p. 9 en Kamerstukken II 2000/01, 26 089, nr. 19, p. 26. 67 E.E. De Wijkerslooth-Vinke, Huurrecht (losbl.), art. 7:274, aant. 124 j. 68 Voor woonruimte is over deze mogelijkheid beslist in HR 4 januari 1985, NJ 1985, 789 (Hemmink/Woningbouwver). 69 Rb. Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad 3 mei 2006, WR 2006, 105.

70 HR 3 januari 1997, NJ 1997, 208 (Hams/Schepers). 71 Verdedigd zou kunnen worden dat een vrijstelling ex art. 19 lid 1 WRO een zodanig goede ruimtelijke onderbouwing en voorafgaande inspraakprocedure kent dat een dergelijke vrijstelling gelijkgesteld kan worden aan een geldend bestemmingsplan. 72 Behoudens door toepassing van art. 7:310 BW, hetgeen niet zelden afhankelijk is van toevallige omstandigheden. 73 Voor woonruimte zie Hof Amsterdam 4 mei 2006, WR 2007, 28. 74 M.C. ten Kleij-Mulder, 'Uitvoerbaar bij voorraad in het huurrecht: eerder regel dan uitzondering?', WR 2006, 111. 75 Rb. Zwolle, sector kanton, locatie Lelystad 21 juli 2006, WR 2007, 46. 76 J.L.R.A Huydecoper, 'Wat deugt er niet aan het huurrecht?', WR 2007, 51. 77 D.H. de Witte, 'Schadebegroting geen natte vingerwerk', TvHB 2004-01, p. 17-20 en TvHB 2004-2, p. 41-49. 78 HR 4 april 1983, NJ 1984, 271, m.nt. PAS. 79 Ktr. Almelo 14 november 1996 ,Prg. 1997, 4769 ƒ 12 000. Rb. Dordrecht 23 mei 2001, WR 2001, 85 ƒ 50 000. Rb. Alkmaar 16 augustus 1995, WR 1995, 102 ƒ 10 000. Rb. Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad 21 juli 2006, WR 2007, 46 en 47, voorschot van 75 000 en 100 000, een nieuwe trend? 80 Een uitzondering vormde Ktr. Amsterdam 9 mei 1995, WR 1996 , 77. 81 Kamerstukken II 1966/67, 8875, MvT p. 16. 82 Kamerstukken II 1966/67, 8875, MvT p. 17. 83 Kamerstukken II 1970/71, 8875, p. 94. 84 Ktr. Amsterdam 9 mei 1995, WR 1995, 77 en Rb. Amsterdam 1 april 1998, WR 1999, 80. 85 Kamerstukken II 1966/67, 8875, p. 16. 86 Rb. Dordrecht 23 mei 2001, WR 2001, 85. 87 Ktr. Eindhoven 19 mei 2005 en 17 november 2005, WR 2006, 19. 88 Kamerstukken II 1966/67, 8875, p. 16. 89 Zie M.F.A. Evers, Huurrecht Bedrijfsruimten, Kluwer 2003, p. 204, waar de totstandkoming en werking van art. 7:309 BW wordt uitgelegd. 90 D.H. de Witte, 'Schadebegroting geen natte vingerwerk', TvHB 2004-01, p. 47. 91 Rb. 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven 28 december 2006, WR 2007, 49. 92 C.L.J.M. de Waal, 'Dringende werkzaamheden en renovatie', WR 2002, p. 279 e.v.; HR 9 januari 1998, NJ 1998, 363 (Apeldoorn/Kinderdagverblijf Snoopy). 93 Ktr. Eindhoven 19 mei 2005 en 17 november 2005, WR 2006, 19. 94 Zie M.F.A. Evers, Huurrecht Bedrijfsruimten, Kluwer 2003, p. 207. 95 HR 31 maart 1978, NJ 1978, 506. Zie opmerking Berkvens, GS Huurrecht, art. 7:310 BW, aant. 14. 96 Rb. Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem 3 juli 2006, WR 2006, 109.