XL-renovatie. Opknapbeurt voor grootste flat van Nederland. tijdschrift voor huurders

huurwĳzer tijdschrift voor huurders

Nummer 4 winter 2011, 17e jaargang

XL-renovatie Opknapbeurt voor grootste flat van Nederland

Wonen zonder papieren Tien vragen en antwoorden over onderhoud Interview met hoogleraar Anke van Hal

Uitgave van de Nederlandse Woonbond

— MijN hUisbaas eN ik

In ‘Mijn huisbaas en ik’ laten we huurders aan het woord die in bizarre situaties zitten met hun huisbaas. Lees en huiver, lach of huil...

• De Overtoom

Eigen Haard kan niet tellen

Huurder Raymond Debats tekende een huurcontract voor een gerenoveerde woning van de Amsterdamse woningcorporatie Eigen Haard. De huurprijs was fors: € 1.132,62 per maand. Eenmaal ingetrokken bleek het huis vol gebreken. Debats stapte naar de huurcommissie en won een interessante strijd om de puntentelling met Eigen Haard. ‘Eigen Haard begon in oktober 2008 met de renovatie van deze woning en heeft daar naar eigen zeggen zo’n € 88.000,- in geïnvesteerd. Ik trok er in augustus 2009 als eerste nieuwe huurder in. Op het oog is het een prachtig appartement aan de Amsterdamse Overtoom, maar er waren vanaf dag een problemen. Ik telde zo’n dertig gebreken en schakelde het huurteam in. Dat leidde tot een procedure bij de huurcommissie die mij in juli 2010 in het gelijk heeft gesteld.

‘Hoe het ook zij, de kantonrechter heeft me gelijk gegeven’

tekst agNes verweij | beeld freek eNgeL

De huurcommissie stelde het aantal woningwaarderingspunten een stuk lager dan Eigen Haard en kwam uit op 137 punten (dus onder de liberalisatiegrens van 140 punten) met een bijbehorende huurprijs van € 623,-. Daarnaast constateerde de commissie nog een paar gebreken. Ramen en deuren kunnen niet goed dicht waardoor er tochtproblemen zijn en extra geluidsoverlast van de straat. Dat zijn gebreken (categorie C) die kunnen leiden tot 40 procent verlaging van de maximale huurprijsgrens. In mijn geval zou de huur

2

huurwijzer 4 | winter 2011

verlaagd worden tot € 249,-! en moest Eigen Haard de gebreken verhelpen. Eigen Haard stapte onmiddellijk naar de kantonrechter om de uitspraak van de huurcommissie teniet te doen. De commissie zou een aantal voorzieningen in mijn woning buiten beschouwing hebben gelaten, zoals zwevende toiletten, een luxe mengkraam, extra wandtegels in de badkamer en vooral de Estrich-vloerisolatie, die € 4.200,- had gekost. Die vloerisolatie had moeten leiden tot 15 extra wws-punten, vond Eigen Haard, omdat per € 227,- investering in isolatie, één wws-punt mag worden toegekend. Maar Estrichvloeren worden primair voor geluidsisolatie gebruikt. Ik deed navraag bij iedereen: aannemers, klusjesmannen, de Woonbond en zelfs medewerkers van woningcorporaties. Niemand was bekend met het gebruik van de Estrichvloeren voor warmte-isolatie. Bovendien bleek dat op grond van warmte-isolatie, alleen punten worden toegekend als die isolatie betrekking heeft op de buitenschil van de woning en niet als het om tussenvloeren gaat. Hoe het ook zij, de kantonrechter heeft me op het punt van de vloerisolatie gelijk gegeven al heeft ze de gebreken in categorie C van de kozijnen niet gehonoreerd. Al met al zijn er in de uitspraak van de rechter nog wat punten van het totaal afgetrokken. Zo vond zij net als ik dat een Frans balkonnetje niet als buitenruimte kan worden beschouwd. In totaal heeft mijn woning nu 134 punten en met terugwerkende kracht een maximale huurprijs van € 609,-. Wat de gebreken en het achterstallig onderhoud aangaat, moet Eigen Haard nog steeds na ruim 2,5 jaar het nodige werk verrichten. Een aanschrijving van de gemeentelijke Directie Handhaving en Toezicht van ongeveer een jaar geleden, heeft hen nog niet tot actie gebracht.’

Inhoud huurwijzer 4

winter 2011

Interview & reportages Duurzaam bouwen en energiebesparing 8 Interview met hoogleraar Anke van Hal Wonen zonder papieren 12 Hoe wonen ongedocumenteerden? L-flat ondergaat XL-opknapbeurt 20 Reportage renovatie Het draait om communicatie 26 Portret Rotterdamse bewonerscommissie

Informatie & service Om te beginnen 4 Nieuws Test Consumentenbond 15 Spaarlampen Huurderslijn 18 Vragen en antwoorden over huren Huurkunde 24 Tien vragen over onderhoud Woonbond 28 Verenigingsnieuws en publicaties

En verder Op huizenjacht 11 In beeld 16 Puzzel 30 Mijn ouderlijk huis 31 Schuurpapier 32

31

beeld jan-reinier van der vliet

— COLUMN

Van huurlasten naar woonlasten

20 De L-flat, de grootste flat van Nederland, staat in Zeist en ondergaat op dit moment een enorme facelift. Tegelijkertijd worden er zoveel energiebesparende maatregelen getroffen dat de 728 woningen van energielabel G naar C gaan. Dat scheelt de bewoners naar verwachting minimaal € 12,- woonlasten per maand.

‘Langzamerhand komen de huurders in de minderheid, al gaan de appartementen niet meer als broodjes over de toonbank.’ (pagina 26)

Bewoners: vraag om energiebesparing Een interview met hoogleraar Anke van Hal over een doorbraak in duurzaam bouwen.

Wonen zonder papieren Een achtergrondverhaal over de huisvesting van mensen zonder verblijfsvergunning in Nederland. Door de strafbaarstelling van illegaliteit neemt uitbuiting toe.

Bewonerscommissie De Admiraal In het Rotterdamse huur-koopcomplex De Admiraal werken huurders en eigenaren uitstekend samen. Communicatie blijkt het sleutelwoord voor het succes.

8 12

26

De Woonbond heeft een nieuw meerjaren beleid vastgesteld voor de periode 20122016. We zullen blijven streven naar goed en betaalbaar wonen, een gelijke behan deling van huren en kopen en het verster ken van de zeggenschap van huurders bij beleid en beheer. Een nieuw speerpunt is dat we ‘een brede visie op de totale woonlasten’ willen ontwikkelen. Uiteraard blijven we streven naar gematigde huren, want het huurniveau in Nederland is al erg hoog. We realiseren ons steeds meer dat de kale huur maar één element is van de lasten waarmee u te maken krijgt. Daarnaast zien huurders de gemeentelijke lasten en servicekosten stijgen. Huurders met lage inkomens worden geconfron teerd met steeds verdere kortingen op de huurtoeslag. En de kosten van elektriciteit en gas nemen fors toe. In slecht geïsoleer de woningen zijn de energielasten soms al net zo hoog als de kale huur. Volgens cij fers van het cbs zijn het afgelopen jaar de huren met 1,8 procent gestegen, maar de kosten van elektriciteit met 3,5 procent en van gas nog veel meer, namelijk 8,4 pro cent. We moeten ons dus niet fixeren op de huren, maar ook aandacht hebben voor de overige woonlasten. Daar hebben we natuurlijk niet volledig grip op, denk aan de ontwikkeling van de energieprijzen. Maar er zijn natuurlijk wel mogelijkheden om de woonlasten binnen de perken te houden: Een fatsoenlijke inkomensonder steuning voor huurders met een smalle beurs, scherper kijken naar de servicekos ten die bij huurders in rekening worden gebracht en natuurlijk energiebesparing. De woningkwaliteit moet omhoog zodat je niet meer stookt voor de mussen. De Woonbond gaat komend jaar een start maken met deze integrale benadering van de woonlasten. Daar zitten best ingewik kelde kanten aan, maar is voor huurders uiteindelijk wel het beste. Ronald Paping, directeur Woonbond


3

— om te beginnen

Winnaars Woonbondverkiezing in Schagen en Bolsward Beste huurdersorganisatie en bewonerscommissie 2011 Huurderskoepel Schagen en Omstreken is uitgeroepen tot beste huurdersorganisatie en Wijkvereniging de Molendraai uit Bolsward tot beste bewonerscommissie van het jaar. Deze winnaars zijn bekendgemaakt op 10 december door minister Donner tijdens de Landelijke Bewonersdag in Arnhem. Blij namen de winnende bestuursleden een trofee (vogelhuisje) en een dinercheque van € 500,- in ontvangst.

De Woonbond organiseerde voor de tweede maal deze verkiezing, die dit jaar in het teken stond van energiebesparing. Een onafhankelijke jury nomineer de twee huurdersorganisaties (De Klink in Nijmegen en Huurderskoepel Schagen) en drie bewonerscom missies (Berkelpark in Zutphen, Beatrixplein in Bennebroek en Wijkvereniging de Molendraai). De jury bestond uit voorzitter Anke van Hal (hoogleraar tu Delft en Nyenrode, lees een interview met haar op pagina 8 – 10), Albert Koedam (teammanager duur zaamheid bij Aedes) en Mieke Weterings (adviseur duurzaam en gezond bouwen). ‘Wij waarderen de enorme inzet van vele verschillende commissies en organisaties die vaak tegen weerstand aanlopen en toch moedig doorgaan’, aldus voorzitter Van Hal. ‘Het democratische gehalte van Huurderskoepel Schagen en Omstreken mag een voorbeeld zijn voor andere huurdersorganisaties’, aldus de jury. Deze Huurders koepel is goed in samenwerking, zowel intern als extern. Met hun woningcorporatie Wooncompagnie, kwamen zij twee jaar geleden overeen om in vier jaar tijd acht miljoen euro te besteden aan voorzieningen voor energiebesparing. In Verder is het positief dat de Huurderskoe pel op eigen initiatief een ‘energieam bassadeur’ heeft benoemd die zich werd de verkiezing voor beste specialiseert in energie en duurzaamheid. bewonerscommisDe functionaris is het eerste aanspreeksie en huurdersorpunt voor de onderliggende huurdersver ganisatie voor de eerste keer gehouenigingen en voor Wooncompagnie bij den. Beste huurenergieprojecten. Onder leiding van deze dersorganisatie ambassadeur brengt de Huurderskoepel werd Klantenraad Domein uit Eindook op huurders toegespitste publicaties hoven en beste uit over energiebesparing. bewonerscommis-

er altijd een beroep op kunnen doen. De vereniging slaagt erin om de bewoners met raad en daad bij te staan, én om energiebesparing hoog in het vaandel te dragen. Zij boekten daarbij al verschillende successen. Ze deden vorig jaar met verschillende straten mee aan de landelijke energiebesparingswedstrijd Klimaatstraatfeest en vielen in de prijzen. Ze organi seerden ook energiebeurzen en Tupperware-party's over energiebesparend gedrag en zetten een project op met twee groene auto’s in de buurt. Op een actie dag liet de commissie een elektrisch treintje rijden van de wijk naar het centrum. Met hun evenementen wisten ze zelfs de minister, de gedeputeerde van de Provincie, de Milieubeweging en de burgemeester naar de wijk te lokken. Een filmpje over de uitreiking is te zien op www.bespaarener giemetdewoonbond.nl

De verkiezing

stond dit jaar in het teken van energiebesparing

sie Complex 4 uit Nieuwegein. Bewonerscommissie Bakske Doen uit Eindhoven kreeg een eervolle vermelding.

4


Wijkvereniging De Molendraai Wijkvereniging de Molendraai uit Bols ward is ook sterk in samenwerken en bemiddelen, laat de jury weten. Huurders vertellen over deze wijkvereniging dat ze

tekst simone ketelaars | beeld raak grafisch ontwerp

2010

om te beginnen ››

Huurders tegen verkoop huurwoningen Ruim tweederde van de huurders is tegen grootschalige verkoop van huurwoningen door woningcorporaties. Dit blijkt uit een digitale peiling van de Woonbond onder zijn achterban. De belangrijkste argumenten tegen die verkoop zijn het behoud van een brede sociale huursector en voldoende betaalbare huurwoningen. Zowel organisaties als individuele leden van de Woonbond konden in oktober meedoen aan de

digitale ledenraadpleging. De respons was groot, zo’n vijftig procent. De uitkomsten ondersteunen het standpunt van de Woonbond dat keuzevrijheid bij het wonen moet worden gestimuleerd zonder kopen boven huren te plaatsen. De leden van de Woonbond zijn in overgrote meerderheid tegen geforceerde verkoop, maar wel voor grotere keuzevrijheid. Huren en kopen zijn gelijkwaardige opties en moeten ook als zodanig behandeld worden. Huurdersorganisaties en individuele huurders blijken hetzelfde te denken

• rechtbank Amsterdam

De Woonbond en de Huurdersvereniging Amsterdam (ha) hebben een kort geding tegen de staat over de verhoging van de maximumhuren verloren, maar geven zich nog niet gewonnen. Een zogeheten ‘bodemprocedure’ moet duidelijk maken of minister Donner van bzk de maximumhuren had mogen verhogen. Beide organisaties zijn ervan overtuigd dat Donner deze maatregel niet had mogen invoeren zonder eerst twee wetten te wijzigen. Sinds 1 oktober mogen verhuurders veel meer geld vragen als een sociale huurwoning een nieuwe bewoner krijgt. Om dat mogelijk te maken is het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) aangepast. In 140 gemeenten met woningnood krijgen alle sociale huurwoningen 15 extra punten. Woningen met een woz-waarde die hoger is dan gemiddeld, krijgen zelfs 25 extra punten. Voor 15 punten mag een verhuurder maximaal € 73,- in rekening brengen, voor 25 punten € 123,-.

shirley de jong

Woonbond en ha zetten rechtszaak door

De leden van de Woonbond zijn in overgrote meerderheid tegen geforceerde verkoop, maar wel voor grotere keuzevrijheid

over het stimuleren van de verkoop van huurwoningen. In beide categorieën is 69 procent tegen. Bij de individuele huurders is 22 procent voor en bij de huurdersorganisaties 21 procent. In de drie noordelijke provincies zijn de meeste tegenstanders te vinden (meer dan 90 procent) en in Gelderland en Overijssel de meeste voorstanders (ongeveer eenderde).

Het kabinet trekt zich overigens weinig aan van wat huurders vinden. Onlangs maakte de regering bekend dat de regels voor de verkoop van huurwoningen worden versoepeld. Zo mogen woningcorporaties voortaan woningen verkopen onder 90 procent van de marktwaarde, niet alleen aan zitten de huurders, maar ook aan commerciële beleggers.

9 %

van alle huurders wil binnen 2 jaar verhuizen. Dat zijn er een stuk minder dan twee jaar geleden, toen nog 15 procent aangaf op korte termijn te willen verhuizen. Ook het aantal huurders dat op middellange termijn (tussen 2 en 5 jaar) wil verkassen is fors afgenomen, van 13 naar 9 procent. Vooral jongere huurders (tot 35 jaar) stellen hun verhuizing uit. Deze groep overweegt mogelijk om te gaan kopen, maar wachten daarmee omdat de huizenprijzen nog te hoog zijn en het moeilijker is geworden om een hypotheek te krijgen. Ook doorstromen naar een (iets) duurder huurhuis voor middeninkomens is niet meer mogelijk en vrije sector huurwoningen zijn niet te betalen. Deze groep valt dus tussen wal en schip. Het gevolg van

de uitgestelde verhuizingen is dat de wachtlijsten voor huurwoningen langer worden, met name in de grote steden.


5

›› om te beginnen

Huurtoeslag niet meer direct naar verhuurder Huurders kunnen vanaf 2012 hun huurtoeslag niet meer direct door de belastingdienst naar de woningcorporatie over laten maken. Zij ontvangen de toeslag op hun eigen rekening en zijn zelf verantwoorde lijk voor betaling aan de woningcorporatie. De fiscus wil zo fraude voorkomen en administratieve taken verlichten. ‘Dit levert alleen maar een hoop extra gedoe op voor mensen die vaak toch al iedere maand worstelen met alle rekeningen die betaald moeten worden’, zegt de Woonbond. De eerder aangekondigde bezuiniging op de huurtoeslag leidt ertoe dat huurtoeslagontvangers er volgend jaar € 111,- op achteruitgaan en in 2013 zelfs bijna € 160,-. ‘De mensen die het steuntje in de rug zo hard nodig hebben, wordt het nu dubbel en onnodig moeilijk gemaakt’, aldus de Woonbond. Ook Aedes, de vereniging van woningcorporaties, is kritisch en vreest voor meer huurschulden en huisuitzettingen. ‘De laatste jaren hebben we juist succes gehad met het tegengaan van betalingsachterstanden en het voorkomen van huisuitzettingen’, zegt Aedes-voorzitter Marc Calon. Het direct storten op rekening van de corporatie heeft daar volgens Aedes erg bij geholpen. ‘Als die mogelijkheid verdwijnt, loopt het aantal uitzettingen weer op.’

mystic mabel

Beste advies bij Hubo en Hornbach Onlangs heeft Karwei de ing Retail Jaarprijs 2010 gekregen voor beste bouwmarkt. Maar dat geldt niet voor het adviseren van zijn klanten. Uit onderzoek van bureau usp blijkt dat Hubo en Hornbach een beter rapportcijfer krijgen dan Karwei. Hubo scoort met 7,7 het best, gevolgd door Hornbach met een 7,6. Karwei komt met een 7,2 op de vijfde plaats. De adviezen van Formido worden met een 6,7 het minst gewaardeerd. Vergeleken met twee jaar geleden is het advies van bouwmarkten wel verbeterd, van gemiddeld 7,1 naar 7,3. Klanten willen zich vooral laten adviseren bij grotere klussen, zoals het verbouwen van de badkamer, keuken of toilet, het plaatsen van een dakkapel of dakvenster, stuken en isoleren.

Bewoners Pijnacker krijgen geld voor afvalscheiding

• Vooral kinderen zijn in de weer om een extra zakcentje te verdienen met afval

Het initiatief in PijnackerNootdorp om bewoners geld te geven voor gescheiden afval, is een succes.

6


Binnen drie weken werd er al 100.000 kilogram afval verzameld, deed 15 procent van de wijkbewoners op zes verschil-

lende locaties mee en werd er bijna € 10.000,- uitgekeerd. Het gaat om vier soorten afval: papier, textiel, kunststoffen en kleine elektrische apparaten. Bewoners krijgen een stuiver per ingeleverde kilo papier en textiel en een kwartje per kilo kunststoffen en kleine apparaten. Initiatiefnemer is Ryck, de Nederlandse Recycle bank, die in september zijn eerste filialen in deze gemeente opende, en samenwerkt met afvalinzamelaar Avalex. Onder het motto ‘Afval loont’ en ‘Geld sparen doe je met afval’, willen Ryck en Avalex de kosten voor afvalverbranding verlagen, het aantal vuilnisbakken en vuil-

niswagens terugbrengen en het hergebruik van secundaire grondstoffen stimuleren. Bijkomend voordeel is dat er minder zwerfafval op straat ligt, een forse bron van ergernis voor bewoners en een flinke kostenpost voor de gemeente. Bewoners kunnen per huishouden jaarlijks naar schatting € 75,- verdienen door het afval in te leveren. Momenteel zijn er vooral veel kinderen enthousiast in de weer om een extra zakcentje te verdienen. Door het succes hebben andere gemeenten inmiddels ook interesse getoond voor een soortgelijk afvalproject.

OM te begiNNeN ‹

Werkspot.nl Behangen, stuken, isoleren, tegelzetten, tuin omspitten of keukenkastjes schilderen. Stuk voor stuk zijn het klussen waar iedereen wel eens mee te maken krijgt. Maar niet iedereen heeft er tijd voor, zin in of ervaring mee. Hoe kies je de juiste klusjesman, die waar voor zijn geld levert en je niet oplicht? Dat is nog niet zo eenvoudig. Op internet wemelt het van de klussites, waar vaklui hun diensten aanbieden. Maar welke moet je kiezen? Een van de aardigste is www.werkspot.nl. Deze site werkt hetzelfde als marktplaats.nl en brengt vraag en aanbod simpel en gratis bij elkaar. Plaats

vrijblijvend je opdracht (liefst zo specifiek mogelijk omschreven) en je ontvangt reacties van vaklui die de klus voor je willen klaren. Die kun je vergelijken op basis van hun bod, prijs en referenties. Handig is ook dat de site uitgebreide tips geeft. Bijvoorbeeld om altijd meerdere offertes te vragen en gespreid te betalen. Voor klussen boven de € 250,- kun je een beroep doen op de Werkspot Klusgarantie, waarmee Werkspot kan optreden als bemiddelaar als er een geschil is gerezen over de uitvoering van een klus. Kijk voor meer informatie op www.werkspot.nl of bel met 013 - 7440115.

• Joaquín Almunia , lid en vicevoorzitter Europese Commissie

eUropees parlement

De Europese Commissie besluit binnenkort over nieuw beleid voor staatssteunregels. Minister Donner informeerde de Tweede Kamer per brief over de mogelijke gevolgen daarvan. Kamerleden menen dat het dankzij die nieuwe Europese regels mogelijk wordt om de inkomensgrens voor sociale huurwoningen van € 33.614,- te verhogen of zelfs af te schaffen. Volgens Donner is dat nog onduidelijk. De Kamer wil een hogere grens omdat woningzoekenden die net iets meer verdienen tussen wal en schip zijn geraakt. Op het in maart geopende Woonbondmeldpunt ikwilookwonen.nl melden zich nog dagelijks gedupeerden (teller staat nu op 4.000). Inmiddels trekken ook steeds meer gemeentebesturen en woningcorporaties aan de bel omdat zij vinden dat de inkomensgrens omhoog moet. Eurocommissaris Mededinging Almunia (zie foto) had de volgende boodschap voor Donner: ‘Welke inkomensgrens er in Nederland geldt, is aan de Nederlandse politiek. I’m not a Dutch politician.’

rob rosendahl

Jongerenloket in Winschoten

De Huurders Organisatie Winschoten (how) heeft al jaren succes met het betrekken van jongeren bij haar werk. De kern van het succes zijn de stageplaatsen die jongeren de kans geven ervaring op te doen in de belangenbehartiging en het runnen van een vrijwilligersorganisatie. Op 8 november openden zij officieel het Jongerenloket, dat al sinds 2009 proefdraaide. Jongeren kunnen bij het loket terecht met vragen over huren, maar ook over festivals, feesten en het aanvragen van vergunningen. Het loket is elke dinsdag minstens een uur open. De stagiaires die het loket bemannen worden begeleid door de how en geschoold in de rechten en plichten van huurders.

De how is in de regio Groningen de enige vrijwilligersorganisatie die is erkend als leerbedrijf. Leerlingen bedrijfsadministratie en secretarieel van Scholingsinstituut Noorderpoort in Veendam kunnen solliciteren voor een stageplek van 10 weken. De stagiaires (momenteel drie) leren hoe een bestuur werkt, hoe vergaderingen eraan toegaan en ze krijgen administratieve opdrachten. Noorderpoort en woningcorporatie Acantus ondersteunen de how. Catja van Dijk, bestuurlid van de how, hoopt dat jongeren op termijn het stokje van het huidige bestuur gaan overnemen. ‘Maar het is goed dat wij nu al de mening van jongeren horen binnen ons bestuur.’ www.howinschoten.nl. 


7

— interview

Naar een doorbraak in duurzaam bouwen

‘Bewoners: vraag om energiebesparende maatregelen’ Van alle woonlasten is energie veruit het meest in prijs gestegen de afgelopen jaren. Die prijs gaat in de toekomst nog verder stijgen. Mensen realiseren zich te weinig hoe groot de gevolgen daarvan zijn. Huurders moeten aankaarten bij de corporatie dat zij energie willen besparen. Dat stelt Anke van Hal, expert op het gebied van duurzaamheid in de bestaande woonomgeving. 8


interview ›

O

tekst simone ketelaars | beeld josje deekens

p de vraag wat duurzaam bouwen is, antwoordt Anke van Hal, hoog leraar duurzaam bouwen aan zo wel de tu Delft als Nyenrode: ‘Het draait om mensen.’ Een goede woonomgeving creëren voor bewoners, winkeliers en pas santen staat voorop. De gereedschapskist voor het maken van de optimale woonom geving mag geen schade doen aan men sen in de toekomst en mensen uit minder bedeelde delen van de wereld, legt zij uit. Goed duurzaam bouwen gaat volgens Van Hal om het combineren van energiebespa ring en duurzaamheidsdoelen met andere behoeftes en wensen van bewoners.

Kunt u een voorbeeld geven van goed duurzaam bouwen? ‘Een afstudeerder van mij aan de tu Delft vergeleek vier projecten van huurcom plexen waarbij energiezuinige maatrege len waren getroffen. Zij had met bewoners gesproken na oplevering, dus op een mo ment dat mensen nog niet zichtbaar een lagere energierekening hadden. Bij drie van de vier projecten waren de bewoners heel ontevreden want hun nieuwe appa raat maakte herrie en er was veel overlast geweest bij het plaatsen. Maar bij één project waren de bewoners zeer enthou siast. Daar bleek de installatie gecombi neerd te zijn met een schoenenkast. De mensen hadden zich jarenlang geïrriteerd over het feit dat ze hun schoenen niet konden opbergen. Met het energiezuini ger maken van de woning was dat pro bleem ook meteen opgelost. Leg de focus dus niet alleen op energie, techniek en geld maar neem andere onderdelen mee, dan is de kans veel groter dat iedereen er blij van wordt. Dát is voor mij goed duur zaam bouwen.’ Hoe wordt uw boodschap ontvangen in de wereld van vastgoed en techniek? ‘Steeds beter, omdat iedereen merkt dat de oude wegen doodlopen. In Nederland konden we tot voor kort alles bouwen. We dachten daarbij niet vanuit de klant want

‘Makkelijke oplossingen om woningen snel aan te pakken zullen een grote vlucht nemen in Nederland’ er was altijd een tekort. Er is nu een kan teling gaande in de hele bouwwereld naar luisteren wat de klant wil. Voor heel veel partijen is dat vrij nieuw, maar het gevoel van urgentie neemt sterk toe. Iedereen die iets verder kijkt, ziet dat de energieprijzen stijgen, dat Europa een energieverplich ting aan het voorbereiden is en dat in de uitgaven van veel mensen energie een onevenredig grote rol gaat spelen. Dus de bouwwereld heeft ook echt een verant woordelijkheid om daar iets aan te doen.’ Hoe groot is het probleem eigenlijk volgens u? ‘Op verschillende plekken in Europa is sprake van armoede als gevolg van het feit dat de energierekening te hoog wordt. Bij ons is dat nog een relatief klein probleem, maar bijvoorbeeld in Parijs heeft het al flinke proporties aangenomen. Daar is bij bepaalde huizenblokken de verwarming afgesloten omdat mensen de energiereke ning niet meer konden betalen. Er komen daar ziektes terug die we heel lang niet meer hebben gehad, zoals tuberculose. Dat is echt terug naar de middeleeuwen in de stad. Ik zeg dit niet om mensen bang te maken, maar het leeft hier nog niet zo. Terwijl het dus heel erg mis kan gaan met de allerarmsten onder ons als de energieprijs stijgt. Je moet het daarom zo aantrekkelijk, laagdrempelig en goed koop mogelijk maken om woningen aan te passen. Daar wordt nu heel hard aan gewerkt en dat vereist een andere manier van denken van corporaties maar ook van bewoners.’

Wat kunnen huurders zelf doen? ‘Zij kunnen heel concreet vragen om ener giebesparende maatregelen. Nu zeggen heel veel corporaties: bewoners vragen er niet om. Zij zouden het ontzettend prettig vinden als bewoners er wel om vragen want dan is er een mooie start om aan de slag te gaan. Corporaties willen wel en hebben intenties ondertekend, maar ze worstelen allemaal met hoe ze het voor elkaar kunnen krijgen. De grote bottleneck is dat sommige bewoners tegenwerken. Dus bewoners die willen, worden heel blij ontvangen. Maar zij moeten zich ook rea liseren dat corporaties geen grote zakken met geld hebben en dat zij dus samen op zoek moeten naar oplossingen.’

‘Als bewoner kun je energiebesparing heel goed op de agenda zetten. Hoe meer bewoners je mee krijgt, hoe prettiger het is voor de corporatie en hoe groter de kans dat er wat gebeurt. Als huurder moet je laten weten dat je het wilt en daarbij respect tonen voor de complexe situatie waarin een corporatie zich bevindt. Leg dus niet meteen de vuist op tafel want het gaat om de samenwerking. Mocht je heel veel weerstand bij de corporatie ontdek ken, dan moet je dat wel ergens melden. Bij de Woonbond is dan een hele logische plek. Juist de grote middengroep die de energierekening (nog) wel kan betalen, moet nu het tij keren.’ U was juryvoorzitter van de Woonbondverkiezing ‘beste huurdersorganisatie en bewonerscommissie 2011’ op het gebied van energiebesparing. Wat maakt initiatieven succesvol? ‘Ik vind alle projecten waarbij het lukt om mensen enthousiast te krijgen voor het thema en mensen mee te krijgen op welke wijze dan ook, heel erg waardevol. Het collectieve gevoel van we hebben met z’n allen een probleem en we gaan het samen oplossen. Dat zie je op steeds meer plekken ontstaan. Het is belangrijk dat gemeenten, corporaties en bewoners 


9

› interview ‹

 samen optrekken. Als een gemeente iets

doet aan de directe woonomgeving en de corporatie aan de woning zelf, dan mag je van bewoners ook iets terug vragen. Het kwalitatief verbeteren van een plek is echt iets wat je met elkaar moet doen. Maar als een bewoner het gevoel heeft van ik moet van alles en zij doen niks, dan werkt het niet. Verhuurders moeten daarom heel goed luisteren naar bewoners. Mensen willen niet dat buiten hen om plannen worden gemaakt die ze als voldongen feit voorgespiegeld krijgen. Dan worden zij uiteraard dwars. Terwijl als er naar hen wordt geluisterd, dan snappen zij ook wel dat niet al hun wensen te vervullen zijn.’

Naam: Anke van Hal Functie: Hoogleraar duurzaam bouwen (tu Delft en Nyenrode) Thuis: Dorp vlakbij Utrecht, getrouwd, 2 dochters (van 17 en 14 jaar) Opleiding: Bouwkunde, tu Delft Hobby: Werk en gezin & vrienden Hartenkreet: Met z’n allen veel meer oog krijgen voor het verbeteren van de woonomgeving

10


‘Het kan heel erg mis gaan met de allerarmsten onder ons als de energieprijs stijgt’ Hoe komen we tot een doorbraak in de energiebesparing in de bestaande bouw? ‘Een heel groot deel van onze woning voorraad komt uit de jaren ’60 en is volle dig uniform gebouwd. Die woningen wor den aangepakt alsof het allemaal unieke projecten zijn. We zijn nu op zoek naar oplossingen die geprefabriceerd zijn en makkelijk uit te voeren tegen relatief lage prijzen. Die ontwikkeling is in Nederland nog maar net gestart, maar ik verwacht dat die heel snel een grote vlucht zal nemen. We hebben jarenlang gedacht: als je woningen grondig wilt aanpakken dan moeten de bewoners eruit. Dat is een heel ingewikkeld en langdurig proces. Maar wij kunnen tot technieken komen waarbij we huizen aanpakken in bewoonde staat en daarmee hetzelfde doel bereiken. Dan

gaan de ontwikkelingen heel erg hard. Kijk bijvoorbeeld naar de keukenbranche. Vroeger was het bouwen van keukens heel ingewikkeld en op maat. Nu is er Ikea en kun je tegen relatief lage kosten een keuken neerzetten. Dat heeft een enorme kentering in het denken over keukens gebracht. Iets dergelijks ver wacht ik dat er staat te gebeuren op het gebied van renovatie. In Tilburg bestaat bijvoorbeeld al de ‘verbouwshop’. Daar is naar de auto-industrie gekeken en kun je een nieuwe gevel of uitbouw bestellen die geprefabriceerd en zonder veel overlast wordt neergezet. Daar ligt volgens mij de opening van de doorbraak.’ Gaan we richting een groene samenleving? ‘Er zijn zo veel signalen die daarop wijzen. Het zou mij echt enorm verbazen als het niet zo is, of we moeten opeens ergens een gigantisch grote gasbel ontdekken waardoor energie opeens weer helemaal niks gaat kosten. Maar dat ligt niet echt voor de hand. De bouwbranche heeft heel lang gedacht: bestaande woningen moe ten we op een gegeven moment slopen en dan zetten we nieuwbouw neer. Daarom is er ook heel lang niets gedaan. Daar komen we nu op terug omdat de sociale impact daarvan enorm is en omdat de nieuwbouw vrijwel stilligt. Ondertussen wordt de druk vanwege het klimaatpro bleem, de stijgende energieprijzen en de Europese wetgeving alleen maar groter. Dus we moeten echt naar bestaande woningbouw gaan kijken. Die omslag is nog maar heel kort geleden gemaakt in de branche. Er gaat dus nog heel veel gebeuren want als iedereen zich daar nu op gaat richten dan komen er hele slimme oplossingen! Wat dat betreft ben ik heel optimistisch. Maar het is wel een vraagaanbod verhaal. Als mensen er niet om vragen, dan komt het er ook niet. Dus dat bewoners aankaarten bij corporaties dat ze energie willen besparen; dat is ontzet tend belangrijk.’ 

— Op hUizeNjaCht ‹

Honderdduizenden mensen zijn op zoek naar een (andere) woning. Huurwijzer geeft hen een gezicht.

‘We komen gew oon niet weg hier’ Mieke en Marco Dubbelman wonen met hun drie kinderen van acht, twaalf en vijftien jaar in een oud en klein rijtjeshuis in Naaldwijk. Ze staan al vijftien jaar ingeschreven als woningzoekende en willen dolgraag verhuizen naar een groter huurhuis. Maar de regels in de woningtoewijzing zitten hen in de weg. Omdat ze beide zzp’er (zelfstandige zonder personeel) zijn, is er bovendien geen mogelijkheid een huis te kopen. Hoe je gevangen kunt zitten in een veel te klein huis.

a

tekst jOhN CÜsters

Altijd ruzie om de badkamer en het toilet. De zoon van twaalf die nu op zolder slaapt, maar daar te groot voor wordt. Redenen genoeg voor het gezin Dubbelman om te willen verhuizen, maar op welk huis ze ook reageren, het lukt niet. ‘Ons inkomen is te hoog om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning’, vertelt Mieke. ‘Wij mogen dus alleen reageren op woningen in de vrije sector. Die kunnen we wel betalen, maar via lokaal maatwerk gingen tot nu toe altijd andere mensen voor.’ Lokaal maatwerk is een regeling in de regio Haaglanden dat mensen die een woning van meer dan 80 m² en een lage huur achterlaten, bij de woningtoewijzing voorrang krijgen op andere woningzoekenden. ‘Een paar maanden geleden stonden we bovenaan voor een huis een straat verder. Binnen een dag stonden er vier mensen boven via lokaal maatwerk’, aldus Mieke. ‘In april kregen we een huis aangeboden in een wijk waar onze kinderen naar school gaan. De woning was in principe voor ons, maar toen hoorden we dat de huur één euro te laag was voor de vrije sector. Het huis ging naar mensen die pas drie jaar ingeschreven stonden. Er is ons ook eens een huis geweigerd omdat we een kind te veel hebben.’

Er is nog een reden waarom Mieke en Marco graag willen verhuizen. ‘Drie jaar geleden gingen we nieuw laminaat leggen. Mijn man is toen op drie plaatsen door de vloer gegaan. We belden met Vestia, onze huisbaas, maar die wilde niet komen omdat het vrijdagmiddag was. Toen heeft mijn man de gaten zelf dicht gemaakt. Dat was tot vorig jaar afdoende. Nu is het laminaat kapot en zitten er ratten onder de vloer. Vestia wil dat wel repareren, maar dan moeten we een week het huis uit. We krijgen dan een nieuwe vloer en de wanden worden opnieuw gestuukt, maar we moeten zelf de vloerbedekking betalen en de wanden opnieuw verven of behangen. Bovendien krijgen we dan een nieuwe keuken, terwijl we zelf een nieuwe keuken hebben geplaatst. Dan kunnen we beter verhuizen.’

‘De woning was in principe voor ons, maar toen hoorden we dat de huur één euro te laag was voor de vrije sector’

Mieke vindt dat Vestia gebruik moet maken van de 10 procent-regeling om haar gezin toch een sociale huurwoning toe te wijzen. ‘Wij wonen ons hele leven in Naaldwijk. We werken hier en onze kinderen zitten hier op school. We laten bovendien een goedkoop huis achter waar mensen met een urgentieverklaring zo in kunnen. Nu krijgen die vaak een huis in de vrije sector aangeboden. Dat is toch raar?’


11

— achtergrond

Wonen zonder papieren

Door de strafbaarstelling van illegaal verblijf, neemt uitbuiting toe. En dakloosheid ook. Een achtergrondverhaal over de huisvesting van mensen zonder verblijfsvergunning in Nederland.

12


achtergrond ›

U

itbuiting van mensen die kwetsbaar zijn, is eerder regel dan uitzonde ring. Nieuwe regelgeving van dit kabinet Rutte stelt illegaal verblijf in Ne derland per 1 januari 2012 strafbaar. Een brede coalitie van vakbonden, gemeenten, kerken en allerlei maatschappelijke orga nisaties waarschuwt ervoor dat uitbuiting toe zal nemen en mensensmokkelaars, pooiers en malafide huisjesmelkers er garen bij zullen spinnen. Voor de mensen zonder papieren zelf, betekent het dat zij nog dieper ‘ondergronds’ moeten gaan leven. En vooral dat het nog moeilijker wordt om een woonplek te vinden. Er zijn in Nederland naar schatting zo’n 100.000 mensen zonder papieren (1 procent van de bevolking). In 1998 werd de ‘Koppelingswet’ van kracht die het leven voor ‘ongedocumenteerden’ een stuk ingewikkelder heeft gemaakt. De wet sloot hen uit van de voorzieningen van de verzorgingsstaat met uitzondering van het recht op onderwijs, medisch noodzake lijke zorg en rechtshulp (de Nederlandse staat beschouwt die als fundamentele rechten). Maar verder zijn mensen zonder papieren sinds 1998 aangewezen op het informele circuit, de ‘grijze’ en ‘zwarte’ markt, en het schaduwrijke gebied van de informele en illegale huisvesting.

tekst agnes verweij | beeld dirk-jan visser

Schaduwen van de woningmarkt Het beeld van de arbeidsmigrant die in Nederland arriveert met alleen een tele foonnummer van een huisjesmelker, is niet uit de lucht komen vallen. Huisves ting is immers zo’n beetje het allereerste wat een nieuwkomer nodig heeft. Nood opvang is er eigenlijk alleen voor mensen die uit de asielprocedure zijn gevallen. En het daklozencircuit is – op last van de gemeenten – sinds enkele jaren gesloten voor mensen zonder papieren. ‘Geen pa pieren’ betekent in de praktijk ook ‘geen vaste plek’. Ongedocumenteerden verhui zen continue. Van een bank met deken op een logeeradres van vrienden, naar

‘Ik heb veel geluk gehad. Een keer mocht ik zelfs gratis inwonen bij het gezin waar ik voor werkte in Wassenaar’ een aftands zolderkamertje van een onbe schofte huisbaas: ‘thuis’ is altijd tijdelijk. Tesamen met een voortdurende angst om opgepakt te worden door politie, genoeg ingrediënten voor een op zijn zachtst gezegd ‘onrustig’ bestaan. Een fors deel van de Nederlandse woning markt is volledig ontoegankelijk voor mensen zonder papieren: namelijk alle sociale huur- en studentenwoningen. In de aanloop naar het generaal pardon (2007) was er veel maatschappelijk draag vlak voor noodopvang van mensen zonder papieren. Ook onder woningcorporaties. Rian Ederveen van de Stichting Landelijk Ongedocumenteerden Steunpunt (los) uit Utrecht, vertelt dat er destijds in alle steden contacten waren met woningcor poraties die woningen ter beschikking stelden of op een andere manier bij droegen aan huisvesting. Meestal werd gebruik gemaakt van de ‘tussenstichtingconstructie’: een tussenstichting zoals bijvoorbeeld de Pauluskerk in Rotterdam, huurde woningen van de corporatie en plaatste daar naar eigen inzicht bewoners in. ‘De gemeenten betaalden daar destijds aan mee’, vertelt Ederveen. ‘Nu is dat geld er niet meer, al denk ik niet dat woning corporaties er echt anders over zijn gaan denken.’ Maar de tussenstichting-con structie lijkt een stille dood gestorven. De meeste corporaties durven er niet meer aan. Thom Aussems, directeur-bestuurder van woningcorporatie Trudo in Eindho ven, betreurt dat: ‘Onze opvatting over het leven is dat woningcorporaties een ver antwoordelijkheid hebben met betrekking tot het huisvesten van bijzondere doel groepen. Mensen zonder papieren zijn zo’n kwetsbare groep. Er zijn regelmatig

noodgevallen die je niet op straat zou mogen laten staan. Voor het geld hoeven we dat niet te laten. Dat is flauwekul.’ Het huisvesten van mensen zonder papie ren vergt echter wel enig doorzettings vermogen. Zo staat er bijvoorbeeld wat wetgeving in de weg. In de eerste plaats is dat artikel 197a lid 2 van het Wetboek van strafrecht waarin het uit winstbejag verschaffen van verblijf aan ongedocu menteerde vreemdelingen strafbaar wordt gesteld. Hulp op humanitaire gronden, valt niet onder dit wetsartikel. In de tweede plaats is dat artikel 4.40 van het Vreemdelingenbesluit 2000, dat bepaalt dat iedereen die onderdak biedt aan irreguliere vreemdelingen dit dient te melden aan de politie. ‘Verhuurders zijn niet verplicht om huurders om hun identi teits- of inkomensbewijs te vragen’, merkt Ederveen op. ‘Al is het begrijpelijk dat ze dat automatisch doen.’ Zij zag een pro bleem bij de tussenstichting-constructie: er was een selectie aan de poort waardoor meestal de mensen die niet uit een asiel procedure kwamen, buiten de boot vielen. Stichting los pleitte dan ook voor een constructie waarbij de corporatie direct zou verhuren aan migranten zelf. Wettelijk zou dat moeten kunnen, vindt los nog steeds, maar de corporaties wilden er niet aan. Ederveen: ‘Terwijl er ontzettend veel mensen zonder papieren gewoon huur kunnen betalen.’

Van Wassenaar naar kelderbox Toch komen ongedocumenteerden regel matig in de sociale huursector terecht, maar dan als onderhuurder bij kennissen of familie. Uit criminologisch onderzoek van Henk Ferwerda en Richard Staring (Erasmus Universiteit) blijkt dat er door de krapte op de woningmarkt in Am sterdam en Utrecht, daar veel (illegale) onderhuur van corporatiewoningen is. Malafide bemiddelaars treden dan op als tussenpersoon. In Rotterdam en Den Haag concentreert de problematiek zich meer rond huisjesmelkers en over- 


13

› achtergrond ‹

 bewoning van private panden in oude

stadswijken. In beide situaties heeft de (onder)huurder geen huurbescherming, want zowel verhuurder als (onder)huur der heeft geen belang bij een contract. ‘Bewoners zijn meestal te angstig om te klagen als er problemen zijn, want iemand hoeft alleen maar te klikken dat je illegaal bent en het is voorbij’, zegt Jenny uit de Filippijnen. Zij kwam in 1997 als au pair naar Nederland en werkt sindsdien als hulp in de huishouding en schoonmaak in Nederland. Vaak bij expats in Den Haag; rijke gezinnen die blij met haar waren. ‘Ik heb veel geluk gehad’, zegt ze. ‘Een keer mocht ik zelfs gratis inwonen bij het gezin waar ik voor werkte in Wassenaar.’ Jenny heeft ook een klassieke huisjesmelkerservaring: een Filippijnse dame in Amster dam had haar kelder laten verbouwen tot vijf kleine kamertjes waar ze € 450,- per maand voor vroeg. Jenny is oneindig vaak verhuisd. Tegenwoordig huurt ze een kleine woning voor € 500,- via een make laar voor wie ze panden schoonmaakt. Sinds ze een kind heeft, is Jenny een stuk voorzichtiger geworden. Ze zorgt ervoor dat ze nooit overlast veroorzaakt en is op haar hoede voor nieuwsgierige buren. ‘Ik wil graag eens terug naar de Filippijnen met mijn dochter. Maar niet gedwongen; niet omdat ik word opgepakt. Dan moet je eerst een tijd de gevangenis in en dat wil ik mijn dochter niet aandoen.’ Het inwonen bij landgenoten is gebruike lijk en gaat vaak gepaard met een tegen prestatie, zoals meehelpen in het huishou den, met de kinderen, met klussen, de schoonmaak, enzovoorts. ‘Vaak gaat het dus om een soort mantelzorg’, zegt Theo Miltenburg van Stichting Rotterdams Ongedocumenteerden Steunpunt (ros). ‘En dat kan een heel mooi evenwicht zijn.’ Dat er ook veel sprake is van uitbuiting, kan hij helaas niet ontkennen. Zo worden vrouwen die inwonen nogal eens ge dwongen tot seksuele diensten aan hun ‘huisbaas’. In Het leven gaat door, een

14


‘Hoe meer mensen in de knel komen, hoe makkelijker ze zijn uit te buiten’ onderzoek van Mieke Kox van Stichting los, komt een veel gebruikte strategie om onderdak te vinden aan bod: Het aangaan van een relatie met iemand met een huis. ‘Dwang is het niet, maar je zou het een soort overlevingsprostitutie kunnen noe men’, zegt Miltenburg.

Sterke netwerken Bij Stichting los en ros gaan ze ervan uit dat driekwart van de ongedocumenteer den zich aardig weet te redden binnen hun eigen netwerken. ‘Arbeidsmigranten uit de Filippijnen, Zuid Amerika en som mige Afrikaanse landen zien wij nooit op ons spreekuur’, verklaart Miltenburg. ‘Het zijn de kwetsbaarste groepen die uiteindelijk bij ons terecht komen.’ Daar toe behoren vooral de uitgeprocedeerde asielzoekers. Zij kwamen hier meestal op de vlucht naartoe met heel andere verwachtingen dan bijvoorbeeld de Filip pina’s die kwamen om doelgericht geld te verdienen in het domestic work. ‘En in de asielzoekerscentra zijn ze afhankelijk geworden. Bovendien heeft bijvoorbeeld de Somalische gemeenschap nauwelijks een voet aan de grond in de Nederlandse

samenleving qua bedrijvigheid en worden Somaliërs ook moeizaam geaccepteerd. Somaliërs slapen uiteindelijk vaak op straat’, zegt Ederveen. Andere kwetsbare groepen zijn mensen die ziek zijn en dus niet aan het werk kunnen. Ze zijn volledig afhankelijk van de goodwill van anderen en gaan van huis naar huis, totdat de gemeenschap het zat is om voor ze te zor gen. Ook alleenstaande moeders vinden moeilijk huisvesting. Waar beide stichtingen zich zorgen om maken, is dat door de strafbaarstelling van illegaliteit en ander verscherpt beleid, nu ook de groepen die zich binnen eigen kring redelijk redden in het nauw gaan komen. ‘Legale landgenoten zijn steeds vaker bang dat ze hun verblijfsvergun ning, huurrecht, huurtoeslag en andere sociale rechten verliezen als ze illegale landgenoten laten inwonen’, beaamt Taiwo van de Afrika Roots Movements (arms), een zelforganisatie uit de Amster damse Bijlmer. ‘Er worden steeds meer arbeidsinspecties uitgevoerd, huizen gecontroleerd op woonfraude en hogere boetes opgelegd. Het schrikt mensen af.’ Per 1 januari 2012 wordt ‘illegaal verblijf’ een overtreding waar een boete op staat van € 3.800,- (of 4 tot 6 maanden gevan genisstraf). Maar de overtreding wordt een misdrijf als het iemand betreft die ‘ongewenst’ is verklaard (een ongewenst verklaring kan worden opgelegd, bijvoor beeld als iemand twee keer als illegaal verblijvende vreemdeling is aangetroffen). En degene die dan nog noodopvang biedt, wordt ‘medeplichtig aan een criminele daad’. Arms ziet met lede ogen aan dat de dakloosheid onder Afrikanen groeit. ‘En daarmee ook de criminaliteit’, verzucht John van arms. ‘Hoe meer mensen in de knel komen, hoe makkelijker ze zijn uit te buiten. Mensen vallen sneller in handen van de verkeerde types als ze in een park moeten slapen. Je hoeft er niet voor gestudeerd te hebben om er zeker van te zijn dat dat gebeurt.’ 

— test ‹

Test (spaar)lampen

Samenvatting van een recente test uit de Consumentengids met de complete testresultaten van de 10 producten met het hoogste Testoordeel. Met dank aan de Consumentenbond.

Goede spaarlamp voor € 4,-

Voor sommigen is het vervelend dat er dit jaar weer een categorie gloeilampen verdwijnt. Het goede nieuws is dat er zuiniger halogeenlampen zijn, dat de spaarlamp in het gebruik veel voordeliger is, met drie Beste kopen van € 4,-.

Calex

Halogeenlamp

Ikea

Ledlamp

Philips



3

Hema Spiraalspaarlamp 8 W

€ 4,00



4

Osram Duluxstar 8 W

€ 5,00



5

Calex Mini T3 spriaal 571172 11 W

€ 6,95



6

Philips Genie Longlife 11 W

€ 9,80



7

Albert Heijn ministick 10 W

€ 4,00

8

Osram Duled 80302-01 12 W

9

Osram Dulux longlife 11 W

7,3 7,2 7,1 7,1 7,1 7,1 7,0 6,9 6,9 6,7

++ Zeer goed

+ Goed  Redelijk – Matig

– – Slecht

 Beste uit de test

 Beste koop

Prijs: De prijzen zijn van eind augustus. Opmerkingen: Alle lampen hebben een grote schroefdraadfitting (E27). Lampen van Calex zijn doorgaans verkrijgbaar bij Kwantum, Leen Bakker en Hornbach.

rga ve

sd u

ko u

urw ee

bij

ur Inf o mi rma lie tie u e ov n g er Lic eb h rui op top k ve bre rpa ng s k kin t Ge g m lic ete hto n pb ren Re gs nd t em en t (l En m/ erg W) iel ab Vo el rm

€ 7,15

€ 4,00

Le ve n

€ 4,00

Osram Duluxstar minitwist 11 W

Hema Spaarlamp T2 mini 12 W

Kle

Te s

Calex Ultraslim Mini Spaarlamp 575364 11 W

2

10

We rke n

rde el Re nd lic em hto en pb t e ren n Op gs t sta rte n

Ric

1



€ 8,10

MYAMBIANCE 9 W

PRiJs: €  TEsTooRDEEL: , Dit is een ledlamp en staat dus niet in onderstaande tabel. Deze Philips is een van de minder dure ledlampen in deze test, met een goed Testoordeel. Wel is het rendement slechter dan van de andere Philips MyAmbiance. Hij geeft flink wat minder licht, maar geeft kleuren wel beter weer. Net als andere ledlampen gaat hij direct aan en doet hij het bij kou zeer goed. De volledige test vindt u in de Consumentengids van november.  consumentenbond.nl



€ 14,25

HALOGEEN 42 W

PRiJs: € , TEsTooRDEEL: , Dit is een halogeenlamp en staat dus niet in onderstaande tabel. Rendement en lichtopbrengst zijn niet daverend, maar dat geldt ook voor de andere geteste halogeenlampen. Hij heeft een goede levensduur, maar de verpakking geeft weinig informatie over milieu en gebruik. De lage prijs maakt veel goed.

+

+





++



550

605

60

A

staafjes

++

+





+

+

680

676

64

A

spiraal

+







++

+

500

540

62

A

spiraal



+

––



++

+

400

447

55

A

staafjes

+

+

+



+



550

569

57

A

spiraal

+

+





+

+

600

587

57

A

staafjes

+

+





+

–

535

550

59

A

staafjes

+

+





+

+

620

630

52

A

staafjes

+

+





+

+

620

638

57

A

staafjes

+

+







+

700

728

63

A

spiraal

too

htp

rij

s

&T yp

e

Top 10 spaarlampen

ULTRASLIM MINI SPAARLAMP 575364 11 W

pRiJs: € ,- TEsTooRDEEL: , Deze Calex is de spaarlamp met de beste prijs-kwaliteitverhouding. Maar de verschillen met de andere Beste kopen zijn klein. Het is een staafjeeslamp en daardoor minder geschikt voor gebruik bij lage temperaturen, zoals ’s winters in een schuurtje. Hij heeft een zeer goede levensduur.

goedkoper, maar door het hogere stroomverbruik en de kortere levensduur zijn ze over pakweg tien jaar gebruik duurder dan spaarlampen. Bij de ledlampen is de Philips MyAmbiance 9 W de Beste koop en ook een Beste uit de test, maar je betaalt er liefst € 23,- voor. Daarmee wint de ledlamp het qua kosten nog niet van de spaarlamp, ook al gaat hij veel langer mee. Verpakkingen moeten sinds september 2010 een aantal eigenschappen vermelden: de levensduur in branduren (gemiddeld jaarverbruik is 1.000 uur), hoe vaak je de lamp aan en uit kunt doen, de kleur van het lamplicht (‘kleurtemperatuur’), hoe snel de lamp aangaat en hoe snel hij op 60 % van zijn volle sterkte brandt.

Me rk

tekst CONsUMeNteNbONd / kees de jONg | beeld praCtiCaL OwL & CONsUMeNteNbONd

Met het verdwijnen van de gloeilamp komt een nog weinig bekende meeteenheid in beeld, de lumen (lm). Die geeft aan hoeveel licht een lamp geeft (een gloeilamp van 25 W geeft 180-200 lm, 40 W 350-390 lm, 60 W 590-650 lm, 75 W 800890 lm). Spaarlampen geven hetzelfde diffuse licht als gloeilampen met matglas en hebben een a-label. Voor heldere gloeilampen zijn 230 V halogeenlampen met schroeffitting het alternatief. Ledlampen worden steeds beter, maar zijn nog duur. Goed nieuws is dat de recentste test van de Consumentenbond drie spaarlampen in de categorie 500 tot 750 lumen aanwijst als Beste uit de test én als Beste koop. Goede halogeenlampen zijn in aanschaf

Spaarlamp

Bron: Consumentengids november 2011

Testoordeel Het Testoordeel is opgebouwd uit de volgende suboordelen: Levensduur 35%; Rendement en lichtopbrengst 7,5%; Opstarten 20%; Informatie Milieu en gebruik 7,5%; Werking bij kou 5%; Kleurweergave 5%.


15

— in beeld

Igloo Village

bron nl.wikipedia.org foto visit finland

Saariselkä, Finland

Op zoek naar een stemmige winterfoto stuitten we op dit bijzondere Iglo-dorp in het Finse plaatsje Saariselkä, een paar honderd kilometer ten noorden van de poolcirkel. Je zult er maar wonen! ’s Zomers wordt het er nooit donker en ’s winters bijna nooit licht. In deze

16


glazen Iglo-koepels hebben de bewoners vanuit hun warme bedje optimaal uitzicht op de sterrenhemel en het beroemde Noorderlicht (Aurora Borealis). Nou ja bewoners... het Iglo-dorp is onderdeel van Hotel Kakslauttanen (www.kakslauttanen.fi).

beverly & pack

in beeld ‹

Het Noorderlicht is een lichtverschijnsel in de aardatmosfeer dat bij duisternis en met name ’s winters zichtbaar is. Het poollicht hangt samen met uitbarstingen (plasmawolken) op de zon. Daarbij komen grote hoeveelheden geladen deeltjes vrij, die door het aardmagnetische veld op de polen van de aarde worden afgebogen. Die deeltjes

Voortaan op de middenpagina’s een prikkelende foto die op een bijzondere manier de woonomgeving in beeld brengt. In eigen land en ver daarbuiten.

dringen dan op hoge snelheid onze atmosfeer binnen. Door botsingen wordt de energie van die deeltjes overgedragen op zuurstof- en stikstofatomen. En op 80 tot 1.000 kilometer hoogte komt die energie uiteindelijk weer vrij en wordt uitgestraald in de vorm van het kleurrijke poollicht.


17

— HUURDERSLIJN

Vragen aan de huurderslijn

Boete

Sloop

Kan er een boete staan op een fiets in de lift of een (brom)fiets op de galerij?

Heb ik na sloop recht op huurgewenning? Een wettelijk recht op huurgewenning bestaat helaas niet. Sommige verhuurders hanteren een dergelijke regeling om de overgang naar de nieuwe, hogere huur geleidelijk te laten verlopen. De periode waarin dat gebeurt kan variëren van een aantal maanden tot jaren. Als de verhuurder met een huurdersorganisatie een sociaal plan of sociaal statuut heeft gesloten met daarin de rechten van de huurders voor, tijdens en na het sloopproces, kan huurgewenning daar onderdeel van zijn. De regeling geldt dan voor alle huurders die met de sloop te maken krijgen. Maar het is ook mogelijk om met de verhuurder individueel een huurgewenningsregeling overeen te komen. De Woonbond vindt ruime huurgewenning niet meer dan redelijk. Huurders hebben tenslotte niet om een gedwongen verhuizing en een hogere huur gevraagd. Dat laatste is bij een andere of nieuwe woning ook helemaal niet verplicht.

Ja, het kan zijn dat in de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst een boete staat op dergelijke ‘overtredingen’. Dat mag. De vraag is of dit het gewenste effect heeft. De Woonbond is tegen boetes in het huurcontract. Die komen de verstandhouding met de verhuurder niet ten goede. Wel is het redelijk dat huurders ervoor zorgen dat de veiligheid niet in het geding is door (brom)fietsen die in- en uitgangen en/of vluchtwegen blokkeren. Maar een waarschuwing van de verhuurder zou genoeg moeten zijn.

Ongedierte

Wij hebben een muizenplaag. De verhuurder zegt dat we maar een kat moeten nemen...

Het bestrijden van ongedierte is een zogeheten ‘kleine herstelling’ waarvoor de huurder verantwoordelijk is. Tenzij er ‘noemenswaardige kosten’ aan verbonden zijn.


Huurverlaging

Mag ik huurverlaging achteraf verrekenen?

580

(19 procent) van alle 3.049 telefoontjes in 2011 aan de Huurderslijn tot 1 november betrof een vraag of probleem op het gebied van onderhoud of renovatie. Daarmee waren dit de ‘populairste’ onderwerpen.

Ja. Als de huurcommissie of de rechter de huur heeft verlaagd en de verhuurder stort het te veel betaalde niet binnen een redelijke termijn aan u terug, kunt u dit met de huurbetaling(en) verrekenen. Wacht wel tot de termijn voorbij is waarbinnen de verhuurder eventueel beroep tegen de uitspraak kan aantekenen. Na een uitspraak van de huurcommissie is dat acht weken na de datum van verzending van de uitspraak. Na een uitspraak van de kantonrechter over de hoogte van de huur is meestal geen beroep mogelijk. Als de verhuurder na een uitspraak van de huurcommissie op tijd naar de rechter stapt, moet u wachten tot de rechter uitspraak heeft gedaan. Betaalt de verhuurder niet zelf terug, dan kunt u tot verrekening overgaan. Meld de verhuurder schriftelijk en nauwkeurig hoe u dit in de praktijk aanpakt – u mag dat zelf bepalen - zodat u niet van huurachterstand kunt worden beschuldigd.

beeld < Alex Ishchenko & > Diego Sevilla Ruiz

Het bestrijden van ongedierte is een zogeheten ‘kleine herstelling’ waarvoor de huurder verantwoordelijk is. Tenzij er ‘noemenswaardige kosten’ aan verbonden zijn of het ongedierte het gevolg is van de ‘bouwkundige situatie van de woonruimte’. Dan is de verhuurder aansprakelijk voor het oplossen van het probleem en de kosten die daarbij horen. Als u de muizenplaag niet heeft veroorzaakt, moet u van de verhuurder schriftelijk verlangen dat hij het probleem oplost. Vermeld daarbij uw eventuele vermoeden van de ‘bouwkundige’ oorzaak, zoals gaten in de muren of het dak of andere mankementen in de woning of het complex waardoor de muizen binnenkomen. Het probleem doet zich dan vaak ook in andere woningen voor. Als de bestrijding van de muizenplaag ‘noemenswaardige’ kosten meebrengt, komt de aanpak ook voor rekening van de verhuurder. Helaas zegt de wet niet wanneer van noemenswaardige kosten sprake is. Als er een professioneel bedrijf aan te pas moet komen, kunt u daar wel vanuit gaan.

18

Vragen en antwoorden over het huren van woonruimte beantwoord door de Huurderslijn

huurderslijn ‹

Zaak opgelost Woningruil

Dossiers die door persoonlijke leden zijn voorgelegd aan de juridische afdeling van de Woonbond.

Beloofd is beloofd Renovatie

Is huurverhoging bij renovatie verplicht? Beslist niet. Een tussentijdse huurverhoging – naast de reguliere jaarlijkse – is bij renovatie mogelijk, maar zeker niet verplicht. Renovatie houdt in dat de woning meer kwaliteit en/of comfort krijgt. Bijvoorbeeld dubbelglas in plaats van enkel glas, een hr-(combi)ketel ter vervanging van gaskachels, het aanbrengen (als dat nog ontbrak) van isolatie, het plaatsen van een bad, het scheiden van bad en douche als dat één geheel was of het aanbrengen van een extra wastafel of toilet. In dergelijke gevallen is een huurverhoging mogelijk die in redelijke verhouding staat tot de investeringskosten voor de verbetering(en). Als alleen sprake is van vervanging van oude door (gelijkwaardige) nieuwe onderdelen of voorzieningen spreken we van (groot) onderhoud. Daarvoor is geen huurverhoging toegestaan (zie pagina 24 – 25).

020-551 77 55 De Huurderslijn is een service voor persoonlijke leden en bestuursleden van lidorganisaties van de Woonbond. Op 020-5517755 kunt u terecht

met al uw vragen over het huren van woonruimte. Maandag tot en met donderdag van 10.00 tot 13.00 uur en op dinsdag van 18.30 tot 20.00 uur.

Overlijden

beeld phil whitehouse

Kunnen onze zonen van 23 en 28 jaar in het huis blijven als wij als ouders verongelukken? Als de verhuurder in dit treurige scenario met één of beide zoons een nieuwe huurovereenkomst wil sluiten zou dat kunnen, als aan de voorwaarden voor een mogelijk noodzakelijke huisvestingsvergunning wordt voldaan. Uw zoons staan niet op het huurcontract en zijn geen medehuurders, maar samenwoners. Een samenwoner kan de huurovereenkomst alleen voortzetten als sprake was van een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ met de overleden huurder(s). Dat is met inwonende kinderen niet vaak het geval. Als uw zoons, of één van hen, door de verhuurder schriftelijk als medehuurder(s) is/zijn erkend, wordt de huurovereenkomst wel voortgezet. Over het algemeen geldt dat thuiswonende kinderen zelden als wettelijk medehuurder worden erkend.

• de brochure van Woonzorgcentrum ‘Mauritsstaete’

Woonzorgcentrum ‘Maurits staete’ in Geertruidenberg is een appartementencomplex met ‘allure’, zo meldt de bro chure van het chique woon zorgcentrum dat in 2003 werd opgeleverd. Het gebouw telt vier woonlagen, een atrium met natuurstenen vloer, een filmzaal en een Grand Café. Het complex herbergt zelfs drie luxe penthouses en daar over gaat dit verhaal. Lange tijd gedroeg verhuurder Woningstichting wsg zich bijzonder beschaafd. Zowel de sociale als de geliberaliseerde woningen (met een huur boven € 650,-) kregen jaarlijks een huurverhoging die gelijk was aan de inflatie. In 2011 verraste wsg de drie huurders van de (geliberaliseerde) pent houses opeens met een huur verhoging van 6,3 procent, 5 procent boven inflatie. ‘Bij het vaststellen van de huurverho ging is ook rekening gehouden met de aantrekkelijkheid van uw woning in de markt’, liet wsg weten. Natuurlijk maak ten de penthousebewoners bezwaar en die van huisnum mer 11.66 had een sterke troef in handen. In 2003 had hij een brief ontvangen van de toen malige adjunct-directeur van

wsg die hem verzekerde dat ‘wsg de huur van de penthou ses op de bovenste etage in de toekomst procentueel niet méér zal verhogen dan de huurverhoging van de overige woningen in het complex’. Een brief waar ook de huurders van penthouses 11.67 en 11.68 zich op konden beroepen, zo dachten zij. Maar wsg hield voet bij stuk. ‘De betreffende brief is niet aan u persoonlijk gericht en u kunt hieraan geen rechten ontlenen’, liet wsg weten. Ook dreigden ze met een gerechts deurwaarder vanwege een openstaande rekening van € 42,- (de huurverhoging van 5 procent). Huurder van pent house 11.68 liet zich niet gek maken en haalde de Woon bond erbij.

‘Huurder van penthouse 11.68 liet zich niet gek maken en haalde de Woonbond erbij’ Die wees wsg er fijntjes op dat zij van 2003 t/m 2010 alleen inflatievolgende huurverhogin gen hadden gevraagd en dus precies volgens de brief uit 2003 had gehandeld. ‘Dat bevestigt nog eens extra de intentie van die verklaring’, schreef de Woonbond. Wsg kreeg ook nog een advocaat op zijn dak en besloot het finan ciële voordeeltje er maar bij te laten zitten. Kennelijk ging een kort geding tegen ouderen die toch al bijna € 1.000,- aan huur betalen, hen wat te ver.


19

— reportage

728 woningen van energielabel g naar c

L-flat krijgt XL-opknapbeurt De grootste flat van Nederland stamt uit de jaren zestig en was hard toe aan een opknapbeurt. Bewoners en corporatie kozen voor een grondige en groene aanpak, met grote nadruk op energiebesparing. 20


reportage ››

P

tekst kees de jong | beeld jan-reinier van der vliet

al onder de enorme geluidsscher men langs de a28 bij Zeist, verscho len in de bossen van de Utrechtse heuvelrug, ligt de grootste flat van Neder land. Op dit moment krijgt deze l-vormige flat een xl-opknapbeurt. Naast een face lift van de buitenkant, wordt stevig inge zet op energiebesparende maatregelen. Hierdoor gaan de 728 woningen van ener gielabel g naar c. De bewoners besparen hierdoor zoveel energie, dat ze ondanks een huurverhoging van € 28,-, zo’n € 12,tot € 35,- per maand lagere woonlasten mogen verwachten. Bij de oplevering in 1968 was de L-flat – 500 meter lang en 13 verdiepingen hoog – het grootste woongebouw van Europa. Aanvankelijk woonden er vooral militairen van vliegbasis Soesterberg, maar de bevolkingssamenstelling is in de loop der tijd aanzienlijk veranderd. De 728 huishoudens zijn inmiddels afkomstig uit ruim 60 verschillende landen. Het is nu een multiculturele biotoop met een eigen school, een vijver en snackbar ‘De Dreef’ die kroketten én kebab verkoopt. De megaflat is nog op een andere manier bijzonder. Sinds de oplevering was er niets aan energiebesparing gedaan. De flat was totaal ongeïsoleerd, alle ramen hadden nog enkel glas en beneden in de machinekamer verstookten twee ouder wetse ketels 1,2 miljoen kuub gas per jaar. In koude winters liep dat gemak kelijk op tot 1,5 miljoen kuub. De kosten werden hoofdelijk omgeslagen over alle woningen, zodat het voor bewoners niet uitmaakte of ze zuinig stookten of niet. Als het te warm werd, zette je gewoon de ramen open. Voor je portemonnee maakte dat nauwelijks uit. De verhuurder, woningcorporatie de Kombinatie, deed al die jaren niets aan isolatie omdat ze overwoog de flat te slopen. Uiteindelijk zagen ze daar vanaf, vooral onder druk van de bewonerscom missie die wel een toekomst voor de flat

‘Ik zou het leuk vinden als er een grote vlaggenmast zou komen, met vaantjes en vlaggetjes van alle landen waar onze bewoners vandaan komen’ zag en veel liever een grote opknapbeurt wilde. Na een bezoek van de Energiebus van de Woonbond in februari 2010 kwam de zaak in een stroomversnelling. Na uit gebreid overleg met de bewonerscommis sie, een intensieve voorlichtingscampagne en een succesvolle draagvlakmeting (80 procent van de bewoners stemde voor), kon in april 2011 de opknapbeurt begin nen. Met een feest en een spectaculaire abseilactie vanaf het dak, die de flat in groene rook hulde, werd het officiële startsein gegeven op 25 maart.

In volle gang Als we op een heiïge novemberdag op bezoek gaan, is de renovatie in volle gang. In vier bouwstromen zijn zo’n 150 bouw vakkers bezig de enorme klus te klaren. Overal wordt geboord, getimmerd en geverfd. ‘We liggen op schema en zijn nu over de helft. Als alles goed gaat en het weer zit een beetje mee, zijn we in april 2012 klaar’, vertelt opzichter Jon Voor haar, die door de Kombinatie is ingehuurd om de renovatie in goede banen te leiden. Het dak en de kopgevels zijn inmiddels geïsoleerd en de meeste woningen zijn voorzien van nieuwe kozijnen met hr ++glas. De oude energieslurpende ketels zijn vervangen door zeer zuinige, vraag gestuurde hr-107 ketels en iedereen kan nu naar eigen behoefte stoken, want er zijn in alle woningen warmte(doorstroom) meters geplaatst. De facelift van de buitenkant is ook al een aardig eind op streek. Er wordt van boven naar beneden gewerkt en de bovenste etages kleuren al groen door de nieuwe balkonhekken. Als het af is zal de L-flat prachtig in zijn omgeving passen.

Door al deze maatregelen zijn de woningen van energielabel g naar c (soms naar b) gegaan en de verwachte energiebesparing is maar liefst 60 procent. Om nog maar te zwijgen van de verbetering van het wooncomfort, wanneer het veel minder trekt en tocht. De huren gaan weliswaar omhoog (met gemiddeld € 28,-), maar de besparing op de stookkosten weegt daar ruimschoots tegenop. De woonlasten zullen naar schatting tussen € 12,- en € 35,- lager liggen. De bewoners krijgen van de Kombinatie de garantie (of anders gezegd: ‘de woonlastenwaarborg’) dat de gezamenlijke besparing in ieder geval groter is dan de huurverhoging. En uiteraard geldt dat hoe minder je stookt, hoe groter de energiebesparing is. Daarom krijgen de bewoners ook voorlichting over zuinig stoken.

Bewonerscommissie Wie de L-flat zegt, zegt Gigi Bewier, de enthousiaste en gedreven voorzitter van de bewonerscommissie. Zonder haar was de renovatie er niet op deze manier geko men en zeker niet in dit tempo. Ze ont vangt ons gastvrij in haar woning op de elfde verdieping. Terwijl we genieten van het prachtige uitzicht op de omgeving, vertoont poes Willem zijn evenwichtskun sten op de nieuwe balustrade. Poes Pom metje en de honden Pipo (een langharige 

Eerste steen: 14 november 1966 Opgeleverd: 1968 Lengte: 500 meter Hoogte: 13 verdiepingen Aantal woningen: 728 Aantal nationaliteiten: circa 60 Huidige huur: € 380,- – € 515,Start renovatie: april 2011 Huurverhoging na renovatie: € 28,Energiebesparing na renovatie: circa 60% Energielabel: van g naar c (soms b) Woonlastenverlaging na renovatie: € 12,- – € 35,Oplevering renovatie: circa april 2012 Meer informatie: www.kombinatie.nl


21

›› repOrtage

• Slawek en Michel plaatsen een lichtkoepel in de luifel voor een van de trappenhuizen.

 chiwawa) en Roos (Maltezer leeuwtje)

kijken vanaf een afstandje toe. Die hebben kennelijk meer last van hoogtevrees. Gigi (71) heeft een bewogen leven achter de rug dat bepaald niet over rozen is gegaan. Vijf jaar geleden is haar zoon tamelijk plotseling op 42jarige leeftijd overleden en ze heeft de laatste jaren vele maanden in het ziekenhuis gelegen van wege tientallen operaties aan haar knie. Gigi: ‘Dit voorjaar al voor de zesendertig ste keer. Die kunstknieën gingen steeds loszitten en ontsteken. Maar nu kan ik voor het eerst weer een beetje lopen.’ Wat een klein wonder is als we zien hoe de knie eruit ziet. Gigi, van oorsprong een echte Haagse, heeft zo’n beetje overal in Nederland gewoond en gewerkt en ook nog een paar jaar in Duitsland. ‘Ik heb in de verpleging gezeten, bij de Rooie Vrouwen in Delft, ik ben chauffeur geweest en bedrijfsleider bij Aldi. Twaalf jaar geleden ben ik hier naartoe verhuisd en heb me hier echt ge settled. Zolang als hier, heb ik nog nooit ergens gewoond. Het is hier fantastisch wonen. Zo’n uitzicht krijg je toch nergens meer. En ik vind het leuk dat het zo kleur rijk is, met zoveel verschillende soorten culturen. In het verleden gaf dat wel eens spanningen, omdat het een doorgangsflat werd, met alle verschijnselen en narig heid van dien, zoals geluidsoverlast en drugshandel. Gelukkig is het leefklimaat de laatste jaren behoorlijk verbeterd. Je ziet dat terug in de wachtlijsten. Bleef een woning tien jaar geleden met gemak twee maanden leegstaan, is er nu een wacht tijd van drie tot vier jaar. Wat ik hier ook prettig vind, is dat er weinig sociale con trole is. Dat heeft misschien als nadeel dat

22


• Gigi Bewier begroet een van de bewoners. In het midden de eigenaar van snackbar De Dreef.

‘De bewoners krijgen de garantie dat de gezamenlijke besparing in ieder geval groter is dan de huurverhoging’ mensen langs elkaar heen leven, maar ik vind dat niet zo erg, want ik ben graag op mezelf, met m’n hondjes en poezen. Ondanks alle verdriet en operaties, heeft Gigi zich de laatste jaren met ongekende energie en optimisme op het huurders werk gestort. De renovatie van de Lflat is zo’n beetje haar levenswerk geworden. Gigi: ‘Als ik me ergens in vastbijt, dan doe ik dat met volle overgave. Het wordt heel mooi allemaal, maar het is wel een enorme klus waar we als bewonerscom missie heel veel tijd in hebben gestopt. Energie besparen kost namelijk ook een hoop energie. We zijn met z’n zevenen, maar omdat de meeste een baan hebben, komt er veel werk op mijn schouders. Zo zit ik bij alle bouwvergaderingen. Maar ik doe het met plezier en het zit wel een beetje in m’n karakter om het voortouw te nemen. De renovatie loopt op zich prima, maar geeft wel veel overlast voor de bewoners. In het begin begonnen ze al om zeven uur ’s morgens met boren, maar daar kwamen zoveel klachten over dat dit is verschoven naar half acht. Voor wie er echt niet tegen kan, heeft de Kombinatie

• Spectaculaire abseil-actie tijdens de officiële start van de opknapbeurt.

elders in de wijk drie “relaxwoningen” beschikbaar gesteld. Ook de vervanging van de ketels heeft voor veel problemen gezorgd. We hebben van 24 augustus tot 7 oktober zonder verwarming gezeten. Omdat september toch een relatief koude maand is , hebben veel mensen aanvan kelijk kou geleden. Na een regen van klachten heeft de Kombinatie op verzoek elektrische kacheltjes in bruikleen gege ven, en iedereen heeft een vergoeding van vijftig euro gekregen voor de geleden “ontberingen”. Maar ook toen de nieuwe ketels in gebruik waren genomen, was de ellende nog niet voorbij. Er bleek veel lucht in de leidingen te zitten, waardoor de verwarming herrie maakte en om de haverklap uitviel. Maar nu zijn de proble men gelukkig grotendeels opgelost. Ook voor m’n beestjes is dat fijn, want die heb ben het behoorlijk koud gehad.’ Hoewel de meeste klachten terecht zijn, is het Gigi opgevallen dat mensen niet gauw tevreden zijn. ‘Zo moesten bijvoorbeeld voor de vernieuwing van de balkons de tvschotels tijdelijk worden afgekoppeld. Dat heeft veel gedoe gegeven. En waar

reportage ‹

• Willem heeft geen hoogtevrees.

• De oude ketel verstookte 1,2 miljoen kuub gas per jaar...

ook veel klachten over kwamen, is dat niet meteen de keukens en badkamers zijn vernieuwd. In de naburige Geroflat gebeurt dat wel en dat geeft scheve ge zichten. Omdat de Kombinatie wil voorko men dat wij als bewonerscommissie alle shit op onze nek krijgen, hebben zij het initiatief genomen voor een inloopspreek uur op 30 november. Om het gesprek aan te gaan met de bewoners, informatie te geven en in kaart te brengen wat er leeft. Als bewonerscommissie spelen we daar geen rol. De Kombinatie wil de rollen gescheiden houden en voorkomen dat het beeld bij de bewoners ontstaat dat wij een verlengstuk van hen zijn.’ Op het spreek uur zijn ongeveer zeventig bewoners afgekomen. De Kombinatie heeft toege zegd alle klachten serieus te onderzoeken en behandelen.

Hufterproof Dat Gigi een bekend gezicht is en hét aanspreekpunt voor de bewoners van de L-flat, wordt duidelijk als we een rondje maken door de flat. Gigi kent iedereen en vice versa. ‘Het is moeilijk bescheiden te

• Gigi Bewier met Willem, een van haar vier huisdieren.

• ...en de nieuwe ketels nog maar 0,5 miljoen.

‘Ik ben tevreden over het resultaat. Het is veel com fortabeler nu. We kunnen zelf de temperatuur en de ventilatie regelen’ blijven’, lacht ze terwijl ze haar scootmo biel behendig door de nauwe gangen en over drempels manoeuvreert. Haar chauf feurservaring komt nu goed van pas. Hal verwege in een van de centrale hallen zijn Slawek en Michel bezig een lichtkoepel te plaatsen op het dak van de luifel. Gigi: ‘Die moet hufterproof zijn, want je wil niet weten wat hier allemaal naar beneden komt. Laatst nog een winkelwagentje’. We komen ook opzichter Voorhaar tegen die ons meeneemt naar de machinekamer en

ons trots de nieuwe ketels laat zien. ‘Het is alleen jammer dat er geen geld meer was voor automatische ontluchters van de verwarming in de bovenste woningen. Dat had veel klachten ondervangen.’ Opvallend zijn de positieve geluiden die we van veel bewoners horen, ondanks de (geluids)overlast. Bijvoorbeeld van Allie en Cor van Meenen, bewoners van het eerste uur. Ze zijn blij dat de flat eindelijk na 43 jaar wordt opgeknapt. Cor: ‘Ik ben optimaal tevreden over het resultaat. Het is veel comfortabeler nu. We kunnen zelf de temperatuur en de ventilatie regelen en horen veel minder geluid van de a28. Het enige minpuntje is dat de rolgordij nen niet meer passen. We hebben nieuwe moeten kopen.’ Gigi raadt hen aan dit bij de Kombinatie aan te kaarten en een vergoeding te vragen. Beneden in de hal komen we Mike Grosman tegen, een van jongste bewoners. ‘Eigenlijk woon ik er nog niet eens, want ik heb mijn flat net toegewezen gekregen. Ik ben met m’n neus in de boter gevallen. Het is een prima opgeknapt appartement voor een redelijke huur, in een mooie omgeving niet al te ver van Utrecht waar ik studeer.’ Als het goed is, is volgend voorjaar het leed geleden. Dan is het tijd voor een feestje en kan de vlag uit. ‘Ik zou het leuk vinden als er een grote vlaggenmast zou komen, met vaantjes en vlaggetjes van alle landen waar onze bewoners vandaan komen. Van Somalië tot Suriname. Dat moet toch een prachtig gezicht zijn’, zegt Gigi stralend. 


23

— huurkunde

Onderhoud In tien vragen en antwoorden

Onderhoud is het vervangen of vernieuwen van de keuken, het sanitair, de kozijnen en de dakbedekking, het buitenschilder- en voegwerk, de isolatie van de woning, de standleidingen, balkons, galerijen en andere gemeenschappelijke ruimtes... Kortom, alle werkzaamheden door de verhuurder die ervoor zorgen dat de woning in goede staat is en blijft.

Wat is de onderhoudsplicht van de verhuurder?

1 De verhuurder heeft de plicht om een gebrek

te verhelpen als de huurder de aanwezigheid daarvan (schriftelijk) heeft gemeld. Van de verhuurder mag worden verwacht dat er dankzij onderhoud eigenlijk nauwelijks gebreken ontstaan. Gebeurt dat onverhoopt toch, dan dient de verhuurder het gebrek binnen een redelijke termijn te verhelpen.

Als een verhuurder gebreken niet verhelpt, heeft de huurder diverse mogelijkheden hem daartoe aan te zetten of zo nodig te dwingen Wat is een gebrek?

2 Een gebrek is elk mankement aan de woonruimte

dat de huurder van een goed onderhouden woning eigenlijk niet mag verwachten, zoals een lekkage, vocht-, tocht- en schimmelproblemen, rottende kozijnen of vloeren, gaten of scheuren in de muren of het dak, een verroest balkonhek, afbladderend buitenschilderwerk en ga zo maar door. Een gebrek kan ook gaan om ‘immateriële’ tekortkomingen, zoals ernstige en structurele (geluidsoverlast) door huurders van dezelfde verhuurder.

24


• Omdat groot-onderhoud vaak met overlast gepaard gaat, mag de huurder verwachten dat de verhuurder zo’n project zorgvuldig plant zodat het soepel en snel verloopt.

Moet de huurder onderhoud toestaan?

3 Niet altijd. De wet zegt dat de verhuurder de ‘gelegenheid’

moet krijgen om ‘dringende werkzaamheden’ uit te voeren. Als de verhuurder stelt dat het dringende werkzaamheden betreft, mag de huurder bij twijfel vragen wat er dan dringend is en waarom. Vindt de huurder de verklaring niet aannemelijk, dan is er geen plicht om gelegenheid te geven tot uitvoering van het onderhoud. Welk onderhoud is voor rekening van de huurder?

4 De huurder is verantwoordelijk voor de zogeheten ‘kleine

herstellingen’. Het overige onderhoud komt voor rekening van de verhuurder. Welke klusjes de huurder op eigen kosten moet doen, staat in het wettelijke Besluit kleine herstellingen (te downloaden via www.overheid.nl). Meestal mogen kleine herstellingen geen ‘noemenswaardige’ kosten met zich meebrengen, moet de plaats of installatie voor het herstelwerk makkelijk bereikbaar zijn en moet de kleine herstelling onderhoudstechnisch eenvoudig zijn. Als aan zulke voorwaarde(n) niet is voldaan, komt de kleine herstelling voor rekening van de verhuurder. Wat moet de verhuurder doen?

5 Samengevat: het onderhouden, repareren of vervangen van

het dak, de dakgoten, de schoorstenen en regenpijpen, de gevels, het voegwerk, de balkons en galerijen, kozijnen, ramen en deuren, vloeren en plafonds, het stucwerk, de betegeling, de riolering, de water- en gasleidingen, de elektrische en centrale verwarmings installatie, het sanitair, de mechanische ventilatie, de lift en het ophogen van een verzakking van een tuin of terras.

huurkunde ‹

Stelling van de maand Iedere maand staat er op de website van de Woonbond een stelling over een actueel onderwerp waarop iedereen kan reageren. De stelling van



december/januari luidt: ‘Onderhoudsabonnementen van verhuurders deugen niet.’ Lees meer en stem vanaf 15 december mee op www.woonbond.nl

Moet de huurder een zelfaangebrachte

6 verandering (zav) onderhouden?

Huurder en verhuurder mogen over een verandering die de huurder zelf en op eigen kosten aanbrengt, afspreken dat de kleine herstellingen én gebreken daaraan voor rekening van de huurder zijn. Dat is meestal een voorwaarde die de verhuurder verbindt aan zijn toestemming voor een zav. Er kan ook in het huurcontract staan dat de huurder verantwoordelijk is voor het onderhoud van zav’s. Is er helemaal niets over de onderhoudsverdeling van zav’s afgesproken, dan geldt de ‘gewone’ regel dat de huurder verantwoordelijk is voor de kleine herstellingen en de verhuurder voor het overige onderhoud aan de zav. Dit geldt alleen voor een met (aantoonbare) toestemming aangebrachte zav. Wat is groot-onderhoud?

7 Van groot-onderhoud is sprake als een aantal werkzaam-

heden tegelijk wordt uitgevoerd, bijvoorbeeld vervanging van de sanitaire voorzieningen, de keuken en de kozijnen. Omdat groot-onderhoud vaak met overlast gepaard gaat, mag de huurder verwachten dat de verhuurder zo’n project zorgvuldig plant zodat het soepel en snel verloopt. Aan de andere kant moet de huurder er rekening mee houden dat er af en toe groot-onderhoud noodzakelijk is, inclusief het bijbehorende ongemak. Heeft de huurder recht op een vergoeding

tekst max wondergem | beeld jan-reinier van der vliet

8 bij groot-onderhoud?

Wettelijk niet, zelfs niet als de huurder vanwege groot-onderhoud tijdelijk niet in huis kan wonen. Volgens de Woonbond is het niet meer dan redelijk dat huurders bij groot-onderhoud een vergoeding krijgen voor de onkosten die de werkzaamheden met zich meebrengen. Vaak zal er na afloop van alles niet meer passen zoals gordijnen, rolluiken en vloerbedekking. Een aantal verhuurders komt huurders daarom tegemoet met een vergoeding. Het ligt voor de hand dat zo’n vergoeding hoger is naarmate er meer werkzaamheden plaatsvinden die langer duren. Een huurdersorganisatie of bewonerscommissie kan daar namens de betreffende huurders over onderhandelen. Overigens mogen de kosten van (groot-)onderhoud nooit worden doorberekend via een tussentijdse huurverhoging.

Interessante Woonbondpublicaties Onderhoud, afwachten, zelf (laten) doen of afdwingen? (brochure); Onderhoud (informatieblad); Gedragscode aannemers (informatieblad, gericht op goede afspraken over de uitvoering) en het Modelcontract groot-onderhoud met geriefsverbetering. Alle publicaties zijn te bestellen via de webwinkel van de woonbond.  www.woonbond.nl

Wat is achterstallig onderhoud?

9 Daarmee worden gebreken bedoeld, vaak

meerdere tegelijk, die het gevolg zijn van het (te) lang uitblijven van regulier onderhoud. In de praktijk blijken de huurders de mankementen bijna altijd wel bij de verhuurder te hebben gemeld, maar die heeft daar desondanks niet op gereageerd. Als de verhuurder zijn plicht om gebreken te verhelpen niet nakomt, heeft de huurder diverse mogelijkheden hem daartoe aan te zetten of zo nodig te dwingen (zie verderop). Als de verhuurder een door de huurder gemeld gebrek niet verhelpt, is hij aansprakelijk voor de schade die hierdoor ontstaat. Bijvoorbeeld schade aan behang, gordijnen of de vloer omdat een lekkage maar niet wordt verholpen. Wat kan de huurder doen

10 om onderhoud gedaan te krijgen?

Daarvoor bestaan verschillende mogelijkheden. Bijvoorbeeld een ‘onderhouds- of gebrekenprocedure’ starten bij de huurcommissie die forse huurverlaging kan opleveren bij (zeer) ernstige gebreken. De huurcommissie kan de verhuurder niet dwingen de gebreken te verhelpen, maar een huurverlaging zal hem daar wel toe aanzetten. Ook kan de gemeentelijke dienst Bouw- en Woningtoezicht worden benaderd. Bij ernstige onderhoudsklachten, zeker als er (levens) gevaar dreigt, maakt die een rapport op en schrijft de verhuurder zo nodig aan om gebreken te verhelpen. Daarnaast is het mogelijk via de rechter ‘nakoming’ te vorderen van de onderhoudsplicht. De rechter kan oordelen dat de verhuurder de gebreken vóór een bepaalde datum moet verhelpen, zo nodig op straffe van een dwangsom. Via de rechter kan ook huurvermindering worden gevorderd die evenredig is aan de mate waarin het woongenot door de gebreken is verminderd. Verder mag de huurder, als de verhuurder ondanks een schriftelijke sommatie tot herstel niets heeft gedaan, het gebrek zelf (laten) verhelpen en de redelijke kosten daarvan verrekenen met de huur. Ten slotte kan in acute situaties, als er sprake is van een ‘spoedeisend belang’, een kort geding worden gestart. Het is verstandig voor het maken van een keuze uit deze mogelijkheden altijd eerst een deskundige te raadplegen.


25

— de bewonerscommissie

‘Het draait allemaal om communicatie’ De Admiraal in Rotterdam

Vaak vormen de verhalen van huurders in een gemengd huur-koopcomplex één grote klaagzang. Over gebrekkig onderhoud, slecht contact met de eigenaren en lakse woningcorporaties. Dat het ook anders kan bewijst appartementen complex De Admiraal in Rotterdam, waar huurders en eigenaren uitstekend met elkaar samenwerken. Communicatie blijkt het toverwoord.

‘Wim, ik krijg m’n brievenbus niet open, kun jij daar even naar kijken’, vraagt een van de bewoonsters van De Admiraal aan Wim Peters (70), voorzitter van de bewo nerscommissie en huurder. ‘Natuurlijk meid’, zegt Wim,‘maar we moeten eerst even op de foto voor Huurwijzer’. Samen met Lydia de Visser (65), bewoner-

80 koop- en 68 huurappartementen. Wim: ‘Langzamerhand komen de huurders steeds meer in de minderheid, al gaat het de laatste tijd door de economische crisis wat langzamer. De appartementen gaan niet meer als broodjes over de toonbank.’ Toch tellen we aan de buitenkant zeven bordjes ‘Te Koop’.

neergekeken. Vanaf het begin hebben we er als bewonerscommissie voor gekozen contact te zoeken met het vve-bestuur. We hebben heel veel tijd en energie gestoken in informele contacten en zo zijn we langzaam naar elkaar toe gegroeid. Uiteindelijk heeft dat ertoe geleid dat de bewonerscommissie nu meepraat in het

‘Ik heb (nog) geen stemrecht in de vve, maar mijn stem telt behoorlijk mee’

eigenaar en een van de leden van het vve-bestuur, poseert hij gewillig. Ze kunnen het prima met elkaar vinden en houden van een geintje. Op z’n Rotter dams natuurlijk. ‘Je hebt zo’n leuke slag in je haar vandaag Wim’, grapt Lydia. Hij kan er smakelijk om lachen. Terug in de – recentelijk prachtig opgeknapte – gemeenschappelijke hal blijkt hoe goed de onderlinge verhoudingen zijn tussen kopers en huurders (die hier bewonerseigenaren en bewoners-huurders worden genoemd). Wim wordt door iedereen aangeklampt en blijkt hét aanspreekpunt voor het complex. Hij kent alle bewoners en iedereen kent Wim. Geen sinecure als je bedenkt dat De Admiraal een complex is met in totaal 148 woningen, waarvan

26


Geheim Wat is het geheim achter hun succes? Wim: ‘Eigenlijk valt het met één woord samen te vatten: communicatie, commu nicatie en nog eens communicatie. En natuurlijk, we hebben het geluk dat onze verhuurder, woningcorporatie Havenste der (een recente fusie tussen pws en Com.wonen) ons enorm steunt.’ Toen de toenmalige eigenaar, woningcor poratie pws, veertien jaar geleden begon met verkopen, waren de verhoudingen tussen beide groepen aanvankelijk nog allerminst optimaal. Wim: ‘Er kwamen steeds meer – vooral jonge – kopers en die veroorzaakten nogal wat overlast met hun verbouwingen. Bovendien hadden de huurders het gevoel dat er op hen werd

vve-bestuur. Officieel heb ik nog geen stemrecht, maar mijn stem telt behoor lijk mee. Zoiets lukt alleen als je investeert in samenwerking en goede onder linge verhoudingen. Niet alleen door veel overleg, maar zeker ook door regel matig samen dingen te doen of te vieren. Zo houden we een nieuwjaarsborrel voor alle bewoners en dat is een groot suc ces.’ Lydia: ‘Van de zomer vierden we de opknapbeurt van de hallen met een feestje waar meer dan honderd bewo ners op af kwamen. Ik heb alleen maar vrolijke gezichten gezien.’ De komende nieuwjaarsborrel zal gezien het op han den zijnde onderhoud aan de liften wel wat soberder uitvallen. ‘We denken aan erwtensoep met broodjes.’

de bewonerscommissie ‹

• Niet meer als warme broodjes...

• Wim Peters en Lydia de Visser op de Admiraliteitsbrug. Rechts De Admiraal.

• Wim Peters aan het werk

Havensteder

tekst kees de jong | beeld josje deekens

Belangrijke voorwaarde voor een goede samenwerking tussen eigenaren en huur ders is dat de verhuurder zich loyaal en flexibel opstelt. Een concreet voorbeeld is de vervanging van de verlichting in alle gemeenschappelijke ruimten door ledlampen. Dat is in goed overleg tussen het vve-bestuur, de bewonerscommissie en Havensteder als groot-eigenaar en ver huurder, tot stand gekomen. Het voorbeeld van de led-verlichting maakt ook duidelijk dat eigenaren en bewoners in een gemengd complex besef fen dat ze veel gemeenschappelijke belan gen hebben. Wim: ‘De voordelen van de nieuwe verlichting komen terug in lagere servicekosten van zowel de eigenaren als de huurders.’ Lydia knikt instemmend. ‘We hebben grotendeels hetzelfde belang. We willen toch allemaal met plezier wo

• Iedereen groet elkaar in de pas opgeknapte hal.

nen in een schoon, heel en veilig gebouw.’ Wim: ‘Gelukkig lukt dat prima. Ik woon hier zalig.’

Hyperactief Bij belangrijke onderwerpen, zoals reno vatie en een ander schoonmaakbedrijf, moet de verhuurder akkoord gaan en eerst de huurders raadplegen wil hij een standpunt kunnen innemen in het vve-be stuur. Zeventig procent van de huurders moet het daar dan mee eens zijn. Wim: ‘Soms is dat huurders wel eens lastig dui delijk te maken, ook al omdat ze formeel niets te maken hebben met de vve. En ze hebben vaak geen idee wat iets kost, om dat ze er zelf niet direct aan hoeven mee te betalen. Bijvoorbeeld het vervangen van de zes liften. Dat kost toch een paar ton en moet door de vve en Havensteder worden betaald. Gelukkig zit er genoeg geld in de onderhoudspot van de vve en

werkt de corporatie goed mee.’ Een ander probleem is dat het heel moeilijk is om be stuursleden te vinden voor de bewoners commissie. Wim: ‘Aimée Tops, senior adviseur-strategie van Havensteder, een woonconsulent, Lydia de Visser en ik zijn alle zestig huurders langsgegaan na een uitgebreide mailing. Helaas had niemand belangstelling. Overigens zijn diezelfde huurders wel actief bij bijvoorbeeld de nieuwjaarsborrel. Maar tot nu toe ben ik het enige bestuurslid.’ Wim is net als veel andere huurders gepensioneerd, én heel actief. Hij houdt niet bij hoeveel uur hij wekelijks in touw is voor De Admiraal, ‘maar tien uur haal ik zeker.’ Niet alleen voor de bewoners(commissie) trouwens, maar ook voor het Huurdersplatform van Havensteder, waar hij veel tijd heeft ge stoken in het fusieoverleg tussen pws en Com.wonen. ‘Ik doe het graag, want het houdt je jong’, lacht hij.


27

— woonbond

Nieuws van de Woonbond

Woonbond online

bereken maximale huur www.woonbond.nl  Service Betaalt u meer, dan krijgt u het advies om via de huurcommissie een huurverlagingsprocedure te starten. In de 140 schaarstegemeenten is de wozwaarde medebepalend voor de maximum-

De dreiging van schaarstehuren Minister Donner heeft de maximumhuren in schaarstegebieden sterk opgetrokken met 73 of 123 euro, afhankelijk van de woz-waarde van een woning. De Woonbond maakt zich ernstig zorgen over de gevolgen

van de maatregel en vreest voor een sterke stijging van de huurprijzen. Dat heeft tot gevolg dat sociale huurwoningen onbetaalbaar worden voor huurders met een laag inkomen, zeker nu er bezuinigd wordt op de huurtoeslag. Donner beweert dat het in de praktijk wel zal meevallen omdat de maximumhuren ook vóór de extra Donnerpunten al veel hoger lagen dan de daadwerkelijk gevraagde huurprijzen. Veel verhuurders hebben echter al aangegeven die extra huurinkomsten nodig te hebben om de forse heffing te kunnen betalen die het Rijk verhuurders zal gaan opleggen in 2014. Het gaat om een bedrag van ruim

COLOFON

28

Huurwijzer is een tijdschrift voor huurders van woonruimte en wordt viermaal per jaar toegestuurd aan alle persoonlijke leden en aangesloten bewonersorganisaties van de Nederlandse Woonbond.

Redactie: Kees de Jong (hoofdredactie), Agnes Verweij

Uitgever: Nederlandse Woonbond

Vormgeving: René Jongeneelen


Teksten: John Cüsters, Simone Ketelaars, Ronald Paping, Yvonne Ravestein, Hans Roseboom, Max Wondergem

huurprijs. Vraag voor u de Huurprijscheck invult bij uw verhuurder of uw gemeente na wat de woz-waarde is van uw woning. Uw verhuurder moet u ook kunnen vertellen of uw woning een Energielabel heeft en welk label dat dan is. Voor oude, slecht geïsoleerde woningen is de maximumhuurprijs aanzienlijk lager dan voor energiezuinige woningen.

Bereikbaarheid Woonbondafdelingen Vanwege de feestdagen zijn de Huurderslijn, de ledenservice van de Woonbond (020 - 551 77 55), en de Energielijn (020 - 551 77 22) gesloten van maandag 26 december tot en met donderdag 5 januari. Vanaf maandag 9 januari zijn beide lijnen weer bereikbaar op de reguliere openingstijden (maandag tot en met donderdag van 10.00 tot 13.00 uur en – alleen de Huurderslijn – op dinsdagavond van 18.30 tot 20.00 uur). De ledenadmi nistratie is de eerste twee weken van januari gesloten.

700 miljoen euro per jaar. Om de ontwikkelingen op de voet te kunnen volgen, is de Woonbond begonnen onder zijn lidorganisaties te inventariseren hoe verhuurders in die schaarstegemeenten (140 gemeenten) met de extra woningwaarde-

ringspunten omgaan. Bent u actief bij een huurdersorganisatie in een van deze gemeenten? Geef dan aan ons door wat uw verhuurder met de extra punten doet. Ga naar het meldingsformulier onder ‘acties’.  www.woonbond.nl

Contact: Redactie Huurwijzer, Nieuwe Achtergracht 17, 1018 XV Amsterdam, telefoon: 020-5517700, e-mail: [email protected]

Verantwoordelijkheid: Er kan geen verantwoordelijkheid worden aanvaard voor eventuele onvoorziene gevolgen, veroorzaakt door fouten in artikelen in dit tijdschrift.

Advertenties: Kees de Jong, 020-5517735 Druk, afwerking en distributie: Senefelder Misset Doetinchem ISSN 1381-5938

Auteursrechten: Overname van artikelen en/of beeldmateriaal is niet toegestaan zonder toestemming van de redactie en/of de rechthebbende van het beeldmateriaal.

beeld (r) kevin dooley

Woont u in een van de 140 gemeenten waar onlangs de maximumhuren omhoog zijn gegaan? Met de herziene versie van onze online Huurprijscheck kunt u bere kenen wat de maximumprijs is die uw verhuurder mag vragen als uw woning opnieuw verhuurd wordt. Ook toont de Huurprijscheck of u op dit moment meer of minder betaalt dan die maximumprijs.

woonbond ‹

Bestellen kan via onze webwinkel op www.woonbond.nl of bel 020-5517700. In de webwinkel vindt u ook alle overige Woonbondpublicaties.

Publicaties

Over de Woonbond NIEUW

Handboek Huurdersorganisaties In zijn twintigjarig bestaan heeft de Woonbond duizenden bewonersorganisaties terzijde gestaan om hun functioneren te verbeteren. Deze schat aan ervaring en informatie is gebundeld in een achtdelige reeks boeken, waarin alle belangrijke aspecten van het werk van een bewonersorganisatie worden behandeld. De bij elkaar ruim 500 (!) pagina's staan boordevol feiten, do’s en don’ts, grondige achtergrondinformatie en praktijkvoorbeelden. Inhoud: 1 - De historie; 2 - De toekomst; 3 - Communicatie; 4 - Het overleg; 5 - Het bestuur; 6 - Het geld; 7 - Het recht; 8 - De bewonerscommissie. De acht boeken worden geleverd in een mooie bijpassende verzamelband waarin u ze bij elkaar kunt bewaren. Prijs € 99,- (niet-leden € 198,-), 8 boeken plus bewaarband, uitgave oktober 2011. Bestelcode HB.

Klussen in een huurwoning Over het aanbrengen van veranderingen in en aan de huurwoning door huurders. Met aandacht voor de wettelijke ‘klus regels’ en de oplevering van de woning bij verhuizing. Inclusief ondermeer een voorbeeldcontract ‘onderhoud en vervanging niet-standaardvoorzieningen’, voorbeeldbrief en sommatiebrief melden gebreken bij aanvang huur, modelopnamestaat en model-overnameformulier. Prijs € 7,- (nietleden € 14,-), 40 pagina’s, uitgave november

De Woonbond is de landelijke vereniging van huurders en woningzoekenden. De Woonbond helpt huurders met problemen. De Woonbond kent twee soorten lidmaatschap: het lidmaatschap voor organisaties en het lidmaatschap voor individuele huurders. Alles bij elkaar vertegenwoordigt de Woonbond anderhalf miljoen huurders. Dat is de helft van alle huurwoningen in Nederland. Het persoonlijk lidmaatschap voor individuele huurders › Gratis telefonisch advies over uw rechten als huurder. › De mogelijkheid een beroep te doen op het proefprocessenfonds. › Gratis viermaal per jaar het tijdschrift Huurwijzer. › Vijftig procent ledenkorting op alle brochures en folders. › Twintig euro korting op een abonnement Woonbondig. › U blijft op de hoogte van belangrijke ontwikkelingen. › U steunt de enige landelijke belangenvereniging die uw belangen behartigt bij alle relevante partijen.

Contact Lidnummer Voor persoonlijke leden en lidorganisaties geldt: het debiteurennummer is het lidnummer. U vindt dit op het adresetiket van Huurwijzer of op uw contributienota. Algemeen 020-551 77 00 (fax 020-551 77 99) Maandag t/m donderdag 9.00 – 17.00 uur, vrijdag 9.00 – 13.00 uur. Nieuwe Achtergracht 17, 1018 XV Amsterdam, www.woonbond.nl Telefonisch advies (Huurderslijn) Alleen voor persoonlijke leden en bestuursleden van lidorganisaties, 020-551 77 55. Maandag t/m donderdag 10.00 – 13.00 uur, dinsdag 18.30 – 20.00 uur. Lid worden (individuele huurders) Meld u aan via www.woonbond.nl of telefonisch via de Huurderslijn. Lid worden (organisaties) Vraag via www.woonbond.nl of telefonisch het informatiepakket over het lidmaatschap en abonnementen voor organisaties aan. Adreswijzigingen Via e-mail: [email protected], o.v.v. lidnummer (= debiteurennummer) en/of het oude adres. Opzeggen lidmaatschap (persoonlijke leden) Schriftelijk via de afdeling ledenadministratie of per e-mail, ledenadministratie@ woonbond.nl, uiterlijk 2 maanden voor het aflopen van uw lidmaatschapsperiode van twaalf maanden.

2008. Bestelcode RE 25.

Opzeggen lidmaatschap (lidorganisaties) Schriftelijk via de afdeling ledenadministratie of per e-mail, [email protected], voor 1 november.

Huurders tussen kopers

Opzeggen abonnementen Schriftelijk via de ledenadministratie of per e-mail, [email protected], voor 1 december.

Brochure over de positie van huurders in gemengde huur-koopcomplexen. Met de nieuwste ontwikkelingen in huren en (ver) kopen, de regels voor huurders (huurrecht) en kopers (appartementsrecht) in gemengde complexen, de rol van de gemeente en praktische tips en voorbeelden voor huurders(organisaties) en bewonerscommissie om de samenwerking met vve’s vorm te geven. Prijs € 11,- (niet-leden € 22,-), 52 pagina’s, uitgave april 2011. Bestelcode RE 03.

Tarieven Contributie (persoonlijke leden) € 33,50 per jaar, bij betaling via acceptgiro. Bij automatische incasso krijgt u € 2,50 korting. Contributie (lidorganisaties) De contributie bestaat uit een vaste basisbijdrage plus een gestapelde contributie, gebaseerd op het aantal woningen dat uw organisatie vertegenwoordigt. Bereken op www.woonbond.nl uw contributie. Woonbondig (tarief voor persoonlijke leden) € 29,60 per jaar. Woonbondig is het vaktijdschrift voor bewoners(organisaties) en professionals in de volkshuisvesting. Het verschijnt tienmaal per jaar. Bel voor een gratis proefnummer!


29

— puzzel ‹

Kruiswoord

2

1

3

4

8

7

6

5

11

10

Horizontaal 1 kinderspeelplaats; 7 heel boos; 12 sprekende vogel; 13 voetbalstadion van Ajax;

14

13

12

9

14 Europeaan; 15 laagtij; 17 taaie grondsoort; 15

19 oosters vaartuig; 21 lidwoord; 22 oude lap; 24 Nederlandse provincie; 27 nachtgewaad; 28

27

fabrikant van keukenapparatuur; 30 sprookjesfiguur; 31 bouwland; 32 windrichting; 33 ledemaat;

32

31

30

29

28

21

20

26

25

24

23

22

19

18

17

16

35 zonder inhoud; 37 vereniging van eigenaren 34

33 38

43

50

47 kraaiachtige vogel; 48 scheepskeuken; 49 metaal; 50 inwendig orgaan; 52 dichtbehaarde

dierenhuid; 54 jokken; 56 afzonderlijke berg uit

49

48

47

vrouw; 44 reclameverlichting; 46 nogmaals;

46

45

44

(afk.); 38 uilskuiken; 41 muurholte; 42 Europese

42

41

40

39

37

36

35

53

52

51

de Alpen; 58 Europese hoofdstad; 61 deel van oor; 62 diep rivierdal; 64 jongensnaam; 65 hemellichaam; 67 tweetal muzikanten; 68 Electric

65

Light Orchestra (afk.); 70 gemene poets of streek; 72 kerkelijke straf; 73 Nederlandse provincie; 76 voor (in samenstelling); 77 United Kingdom

71

70

69

68

67

66

60

64

63

62

61

59

58

57

56

55

54

(afk.); 78 getroffen (niet mis); 79 gespitste mond; 81 personal computer (afk.); 82 steen; 83 sprook-

85

84

83

82

jesfiguur; 84 asvaas; 86 eerste Russische ruimte81

80

79

78

77

76

75

74

73

72

vaarder; 87 Frans automerk Verticaal 1 Nederlandse provincie; 2 noorderbreedte (afk.); 3 duinvallei; 4 bandiet (schurk);

87

86

5 schip der woestijn; 6 korte nota of notitie; 7

Javaans poppenspel; 8 slot (afloop); 9 scheepsvloer; 10 erbium (scheik afk.); 11 Nederlandse 63

49

83

50

44

10 86

15

30

8

55

43

79

42

70

84

5

48

51

47

56

29

18

41

provincie; 16 platvis; 18 telwoord; 20 onkosten (afk.); 21 fraaie kleding (opsmuk); 23 venster; 25 grondsoort (turf); 26 riem voor jagershonden

(leiband); 27 geld; 29 Nederlandse provincie; 45

14

31

60

46

19

66

13

87

32 Nederlandse provincie; 34 afgemat; 36 kin-

derspeelgoed (dubbele kegel); 37 runderen (algemene benaming); 39 gestreepte ezelachtige

Oplossing Huurwijzer 3 De oplossing van de slagzin in de kruiswoordpuzzel in Huurwijzer 3 luidt: Blijf puzzelen met nieuwe Huurwijzer. Uit de goede inzendingen zijn vijf winnaars getrokken. De hoofdprijs van € 25,- is gewonnen door I. Witte uit Texel. Prijzen van € 12,50 gaan naar A. de Haas uit Tilburg, G. Koopmans uit Voorburg, Y. OverweelMensink uit Nijmegen en K. de Rijke uit Hoogezand. Hartelijk gefeliciteerd.

30


De oplossing vindt u na het invullen van de genummerde vakjes hierboven. Stuur uw oplossing per briefkaart of mail voor 7 februari 2012 naar de redactie van Huurwijzer, Nieuwe Achtergracht 17, 1018 XV Amsterdam of puzzel@ woonbond.nl. Vergeet niet uw giro- of bankrekeningnummer te vermelden.

Uit de goede oplossingen worden een hoofdprijs van € 25,en vier prijzen van € 12,50 getrokken. Als u tot de prijswinnaars behoort krijgt u het bedrag na het verschijnen van Huurwijzer 1 (maart 2012) op uw bankrekening gestort. De oplossing en de prijswinnaars worden ook bekendgemaakt in Huurwijzer 1.

giraffensoort; 40 slechte gewoonte; 42 zuurdeeg (gist); 43 snelschrift; 45 gevangenis; 46 speeltuinattribuut; 51 dun (magertjes); 53 tennisterm; 54 Nederlandse provincie; 55 geestdrift; 56 soort

agave (sierplant); 57 waterplas; 59 beginsel van blad of bloem; 60 Nederlandse provincie; 62 jong hoen; 63 blunder; 66 binnenvaartuig; 67 spoedig; 69 windrichting (afk); 71 gemeente in

Noord-Brabant; 73 eerlijk (oprecht); 74 brandvrije kluis; 75 zangwijsje; 78 Raad voor Economische Aangelegenheden (afk.); 80 open strook in een bos; 82 gewicht (afk.); 85 heden

— MijN OUderLijk hUis ‹

Heeft u ook een foto van en een verhaal over uw ouderlijk huis? Laat het ons weten en deel het met de lezers van Huurwijzer.

‘Lekker knus in e en P ipo-wag en’ ‘Een geweldige tijd waarin het allemaal veel intiemer was dan nu.’ De 78-jarige Jan Koot en zijn tien jaar jongere zus Jenny Peeters-Koot denken met veel liefde terug aan hun jeugd in een woonwagen. Met hun ouders, broer en zus woonden ze met zijn zessen in een ‘woninkje’ van 8 bij 2½ meter. Vader Koot bouwde zo nu en dan wat aan, maar het bleef piepklein. Als familieleden op verjaardagsvisite kwamen, deden ze dat in etappes. En voor de wc moest iedereen naar buiten, naar een melkbus met een plank met gat erop.

d

tekst jOhN CÜsters | beeld faMiLie kOOt

Dat Jan en Jenny hun jeugd in een woonwagen doorbrachten, wil niet zeggen dat de twee ‘kampers’ of zigeuners zijn of waren. Ze werden geboren in een huurwoning in Utrecht, waar vader Koot als vrachtwagenchauffeur werkte. Toen in de Tweede Wereldoorlog de Duitsers alle vrachtwagens vorderden, stond hij voor de keuze: mee naar Duitsland of werken op het vliegveld Havelte in Drenthe. Vader koos voor Drenthe. ‘Dat was de beste optie, omdat er in Drenthe bij de boeren voldoende te eten was’, vertellen Jan en Jenny. ‘Een uitvoerder van de firma waarbij vader werkte, wees op een salonwagen die op het erf stond. Personeel van het bedrijf dat ergens een klus moest doen, gebruikte de wagen om erin te overnachten. Vader kon hem kopen. En zo trokken wij dus, samen met broer Freek, in 1943 naar Drenthe. Een tocht van 130 km en de wagen werd getrokken door een vrachtwagen.’

Bak stro In Drenthe woonde het gezin het grootste deel van de tijd langs de Drentse Hoofdvaart, op het erf van een boer. Al snel werd Alie geboren, zodat het gezin nu met zijn zessen in de wagen woonde. Toen duidelijk werd dat een nabijgelegen brug gebombardeerd zou worden, verhuisde het gezin nog naar een andere plek in Drenthe. ‘Gewoon achter het paard van de boer. Alleen moesten toen eerst de aanbouwtjes van vader worden verwijderd’, aldus broer en zus.

Ondanks de krappe behuizing vonden Jan en Jenny het altijd heel fijn en gezellig in de wagen. Er was in Drenthe altijd genoeg te eten en er waren kolen om het kacheltje in de wagen brandend te houden. ‘Toch was het vaak heel koud, zeker als we naar buiten naar de wc moesten. Maar we wisten niet beter. We kregen vaak bezoek van familie uit het westen. Die sliep dan in een bak met stro in de schuur van de boer. En om te voorkomen dat het te druk werd, kwamen ze met verjaardagen altijd in etappes.’

‘We kregen vaak bezoek van familie uit het westen. Die sliep dan in een bak met stro in de schuur van de boer’ Heimwee Na de oorlog trok het gezin met de wagen terug naar Utrecht, tot vader Koot in 1951 machinist kon worden bij een bedrijf in het Limburgse Nuth. Het gezin stond toen nog tot 1957 op een stuk grond in Stein. ‘De overbuurman was een akelige man’, vertelt Jenny. ‘Omdat we protestant waren, vond hij ons een gevaar voor de kinderen. Toen in 1957 huizen werden gebouwd in Urmond, konden eerst broer Jan en zijn vrouw een huis krijgen en daarna ook mijn ouders. Vader heeft de woonwagen in 1957 verkocht voor drieduizend gulden. We hebben dat altijd jammer gevonden. Nog steeds denken we met veel weemoed aan • Moeder Koot, de zusjes Jenny en Alie deze tijd terug.’ en Jaantje, de latere vrouw van zoon Jan, op het trapje voor de woonwagen.


31

— schuurpapier ‹

Toen zij acht jaar geleden hun droomhuis in hartje Delft betrokken, dachten mevrouw en meneer Wessling ‘Hier worden wij oud’. In de achtertuin leg-

den zij een tegelterras aan waar menig tuincentrum jaloers op zou zijn. Twee jaar geleden kwam er een voortijdig einde aan hun sprookje. Er werd – bijna stiekem – een weg aangelegd op het voormalige parkeerterrein langs de achtertuin. Die weg kwam zo ongelooflijk pal langs de achtertuin te liggen, dat de tuinheg door het asfalteren is verbrand. Door het trillen en heien van palen voor een spoortunnel, is het terras serieus verzakt, of liever ge-

Droomtuin wordt nachtmerrie zegd ‘geknakt’. Sindsdien maken de bewoners geen gebruik meer van hun droomtuin. De auto’s, vrachtwagens, kranen en tractoren razen op nauwelijks anderhalve meter afstand van het tuinmeubilair. Door het vele vrachtverkeer is het bovendien tamelijk ongezond om daar te gaan liggen luieren (getuige

het dagelijkse zwarte stof op ramen en kozijnen). Ook de privacy binnenshuis is ver te zoeken: chauffeurs kijken zonder moeite over de tuinheg heen, de woonkamer in. In feite komt het hier op neer: wie zich in de tuin waagt, is zijn leven niet meer zeker. Voor de nieuwe weg geldt een maximale snelheid van 30 km, maar niemand houdt zich daar aan. De smalle tweerichtingsweg fungeert als racebaan waar vrachtwagens elkaar nauwelijks kunnen passeren. Er zijn er al meerdere op elkaar geknald. Het Ontwikkelingsbedrijf Spoorzone Delft en woningcorporatie Vidomes wassen hun handen in onschuld en kunnen ‘helaas niets doen’ aan de geleden schade of het gederfde woongenot. De plannen voor de spoortunnel dateren echter al vanaf 1988 en de voorbereiding startte in 1999, hetzelfde jaar waarin de betreffende nieuwbouwwoningen werden opgeleverd. En dat die weg daar zou komen was zeker onbekend? Wat zou de boete zijn voor het willens en wetens achterhouden van informatie aan nieuwe huurders?

Be-Loofd = Be-Roofd regio Rijnmond en Dordrecht, heeft twee wel heel bijzondere producten ‘in de markt gezet’: ‘Be-Leef veel’ en ‘Be-Leef meer’. Met Be-Leef veel kunnen woningzoekenden via Be-Zet in aanmerking komen voor een tijdelijke huurwoning (op basis van de Leegstandswet, dus met een minimale duur van zes maanden en maximaal vijf jaar). Zonder garantie op een succesvolle bemiddeling naar een tijdelijk huurcontract, vraagt Be-Zet daarvoor € 695,-. Uit de advertentie: ‘Het is onze kracht om met gevoel en de door jou ingeleverde stukken de juiste kandidaten te selecteren en deze voor te stellen aan de verhuurder. Uiteraard nadat alle kandidaat-huurders zijn onderworpen aan

een uniek antecedentenonderzoek, dat gepaard gaat met een korte video-opname waarin jij ons overtuigt waarom jij de nieuwe huurder bent. De door de verhuurder gekozen huurder krijgt binnen twee dagen bericht. Dat is Be-leef veel van Be-Zet.’ Wil de woningzoekende wél zeker zijn van een woning op korte termijn, dan moet hij kiezen voor ‘Be-Leef meer’ à € 995,-. Be-Zet doet net als andere antikraakbureaus niet veel meer dan het verlenen van bewakingsdiensten aan eigenaren van leegstaand vastgoed. Een betere benaming voor Be-Zet’s nieuwe diensten aan woningzoekenden zou dan ook zijn: ‘Be-Roof veel’ en ‘Be-Roof meer’.

tekst agnes verweij | beeld anki posthumus

Bemiddelingskosten mogen doorgaans niet worden gevorderd bij de huurder, liet minister Opstelten van Veiligheid en Justititie onlangs weten. Dit omdat het doorgaans de verhuurders zijn die een bemiddelingsbureau opdracht geven om een huurder te vinden voor hun vrijkomende huis. Het is dan ook logisch dat de opdrachtgever de bemiddelingskosten betaalt. Dat sommige bemiddelingsbureaus lak hebben aan de regels en schandalig hoge bedragen vragen voor wat in de praktijk niet veel méér werk is dan een sleutel overhandigen aan iemand die een huurcontract is aangegaan, wisten we al. Maar het kan nog gortiger. Antikraakbureau Be-Zet, werkzaam in de

XL-renovatie. Opknapbeurt voor grootste flat van Nederland. tijdschrift voor huurders

Recommend Documents