1. Theoretisch Kader

1. Theoretisch Kader

1.1 Conceptueel model en onderzoeksvragen Zoals al in de inleiding vermeld is, zal dit onderzoek trachten om oplossingen aan te dragen die de doorstroming van mensen in Utrecht aan de onderkant van de woningmarkt het meest optimaal bevordert. Alvorens op deze oplossingen in te gaan zal echter eerst de oorzaak van het probleem, het gebrek aan doorstroming, onderzocht dienen te worden. Hiervoor zal er in de eerste plaats gekeken worden naar het gedrag van individuele huishoudens op de woningmarkt en processen die dit gedrag verklaren. Daarna wordt het totaal van dit individuele gedrag geanalyseerd om zo het effect op macroniveau, in dit geval de woningmarkt, te bestuderen. Om dit te bewerkstelligen is er een onderzoeksvraag opgesteld die, met behulp van een aantal deelvragen, in dit onderzoek behandeld zal worden. In de volgende hoofdstukken zal de onderzoeksvraag stapsgewijs behandeld worden om uiteindelijk in de conclusie tot een antwoord te komen. De onderzoeksvraag die in dit onderzoek als leidraad zal dienen is als volgt: Hoe wordt de doorstroming van mensen in Utrecht, die aan het begin van hun wooncarrière staan, bemoeilijkt en op welke manieren kan deze doorstroming het meest optimaal worden bevorderd? De onderzoeksvraag zal met behulp van onderstaande deelvragen stapsgewijs worden beantwoord: 1) Wat zijn de kenmerken van de vraag naar en het aanbod van woningen in Utrecht voor mensen die aan het begin van hun wooncarrière staan? A. Wat zijn de persoonlijke voorkeuren en triggers van mensen in Utrecht die aan het begin van hun wooncarrière staan? B. Wat zijn de hulpbronnen en restricties van mensen in Utrecht die aan het begin van hun wooncarrière staan? C. Welke nationale ontwikkelingen zijn van invloed op de vraag en het aanbod van woningen in Utrecht voor mensen die aan het begin van hun wooncarrière staan? D. Wat is het aanbod van woningen voor mensen in Utrecht die aan het begin van hun wooncarrière staan? E. Hoe komt het aanbod van woningen aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt tot stand? F. Hoe ziet de beschikbaarheid en toegankelijkheid van woningen aan de onderkant van de woningmarkt eruit, voor mensen die aan het begin van hun wooncarrière staan? 2) Hoe wordt de gewenste doorstroming van woningen aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt veroorzaakt? A. Hoe ziet de huidige doorstroming aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt eruit? B. Hoe ziet de gewenste doorstroming aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt eruit? C. Is er een discrepantie tussen de huidige en gewenste doorstroming aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt? 1 Zo ja, hoe ziet deze eruit? 2 Zo ja, in welk onderdeel van de doorstroming vindt dit haar oorsprong? 3) Op welke manieren kan de doorstroming van mensen in Utrecht, die aan het begin van hun wooncarrière staan, worden bevorderd? A. Welke realistische maatregelen (in de vorm van woonbeelden) zijn beschikbaar om de doorstroming (macroniveau) te bevorderen? B. Hoe zouden mensen in Utrecht, die aan het begin van hun wooncarrière staan, met deze mogelijke maatregelen omgaan indien deze geïmplementeerd worden?

C. Wat is het effect van deze individuele reacties op de doorstroming? D. Welke maatregelen bevorderen de doorstroming van mensen in Utrecht, die aan het begin van hun wooncarrière staan, het meest? Conceptueel model Om een antwoord te vinden op de omschreven onderzoeksvragen, zal in de eerste plaats een korte theoretische verkenning plaatsvinden. Er is een conceptueel model opgesteld om deze theorie en de verbanden tussen de verschillende theoretische begrippen te visualiseren (zie figuur 1.1). Aan de hand van dit model zal de theorie beschreven en ingekaderd worden. In het model wordt duidelijk dat er een scheiding is tussen de ontwikkelingen op macroniveau (zoals de woningmarkt) en de invloed op microniveau. Het gedrag van individuen op microniveau wordt door de woningmarkt (macroniveau) bepaald, maar het collectieve gedrag heeft ook invloed op macroniveau. Individuele verhuizingen leiden namelijk op microniveau tot een onbedoeld collectief effect op macroniveau: doorstroming. In dit model zijn twee pijlen van wezenlijk belang binnen het onderzoek: er is een pijl die verwijst naar het feit dat de beschikbaarheid en toegankelijkheid van woningen op de woningmarkt van invloed is op het verhuisgedrag van individuen. Daarnaast is er een pijl die aangeeft dat individuele verhuisbewegingen effectief zijn voor de doorstroming op de woningmarkt. Om de doorstroming aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt te optimaliseren, kan enkel op macroniveau worden ingegrepen. Deze ingrepen dienen van invloed te zijn op het individuele verhuisgedrag zodat dit vervolgens de doorstroming op gang kan brengen. In dit onderzoek zullen dus, na het in beeld brengen van de gewenste doorstroming, oplossingen aangedragen worden die ingaan op de beschikbaarheid en toegankelijkheid van woningen.

Figuur 1.1: Conceptueel model; doorstroming op de Utrechtse woningmarkt

M A C R O

Demografische ontwikkelingen

Sociaal-economische ontwikkelingen

Politiekbestuurlijke ontwikkelingen

Toegankelijkheid

M I C R O

Ontwikkelingen in de levensloop: - Toegang tot hoger onderwijs - Start op de arbeidsmarkt - Samenleven met een partner

Beschikbaarheid

Bron: Mulder & Hooimeijer, 1999; Mulder, 1993; Clark en Dieleman 1996, p. 23.

Doorstroming

Actief verbeteren huidige woonsituatie

Hulpbronnen & restricties

Persoonlijke voorkeuren en triggers

Sociaal-culturele ontwikkelingen

Residential stress

Aspiratiebeeld aanpassen (schikken in de situatie) Verhuizen

Doorstroming is een proces dat zich op het niveau van de woningmarkt afspeelt en bestaat uit het totaal van individuele verhuizingen van mensen van de ene woning naar de andere. Om deze doorstroming op macroniveau te onderzoeken is het dan ook belangrijk dit individuele verhuisgedrag te bestuderen. Het verhuisgedrag van individuen kan in de eerste plaats verklaard worden door de omstandigheden op microniveau, zoals de economische situatie van het individu en de huishoudenssituatie. Ook de persoonlijke voorkeuren en levensstijl spelen een rol bij de zoektocht en betrekking van een andere woning. Ten tweede is elk individu onderhevig aan processen op een hoger schaalniveau, zoals het woningaanbod in de regio en de toegang hiertoe. Deze micro- en macroprocessen spelen beide een belangrijke rol in de uiteindelijke doorstroming van de woningmarkt en zullen daarom in dit hoofdstuk theoretisch worden besproken.

1.2 Verhuisgedrag en de vraag naar woningen Doorstroming op de woningmarkt ontstaat wanneer individuen hun huis verlaten en een nieuwe woning betrekken. Dit verhuisgedrag is voor elk huishouden een middel om een hoger doel te bereiken, namelijk het verkleinen van de discrepantie tussen wens en werkelijkheid (Van Kempen et al., 2005). Elke individuele verhuisbeweging is te verklaren met behulp van verschillende theorieën, waarbij rekening wordt gehouden met de huishoudenssituatie, de aanwezige hulpbronnen, restricties en specifieke doelen die een huishouden met behulp van de verhuizing wil bereiken.

1.2.1

Levenscyclus

Eén van de eerste en meest bekende theorieën om het verhuisgedrag van individuen te verklaren is de levenscyclusbenadering van Rossi (1955), waarbij een verband wordt gelegd tussen de verschillende fasen in de levenscyclus van individuen en de woningbehoefte. Het leven van mensen kan hierbij ingedeeld worden in verschillende fasen, zoals de fase van het opgroeien als kind, de adolescentie, het vormen van een gezin en het krijgen van kinderen. Elke overgang naar een andere fase leidt tot een verschillende behoefte voor woonruimte van een huishouden. Zo zullen de woonwensen van een huishouden in de fase van het vormen van een gezin met kinderen verschillen van de woonwensen van een ouder echtpaar waar alle kinderen het ouderlijk huis al hebben verlaten. Ook Short (1996) geeft aan dat de verschillende fasen van deze “levenscyclus” tot een steeds wisselende ruimtebehoefte leiden (zie tabel 1.1). Tabel 1.1: Woningbehoefte geassocieerd met verschillende perioden in de levenscyclus Fasen in de levenscyclus

Woningbehoefte / aspiratie

Pre-child stage

Goedkoop wonen in een appartement in binnenstedelijk gebied

Child-bearing

Huren van een eengezinswoning in de buurt van zone appartementen

Child-rearing

Koopwoning in relatief nieuw suburbaan gebied

Child-launching

Mogelijke koopwoning in een wijk of buurt met hogere status

Post-child

Residentiële stabiliteit

Later-life

Verzorgingshuis / seniorenwoning / wonen bij kinderen

Bron: Short (1996)

De levenscyclusbenadering heeft lange tijd een grote rol gespeeld in de verklaring van verhuisgedrag, maar in de loop der jaren zijn er steeds meer kanttekeningen geplaatst bij het model. Zo bestaat er de discussie welke fasen er binnen de levenscyclus onderscheiden kunnen worden. Clark en Dieleman (1996, p.31) geven hierbij aan dat er binnen de Westerse samenlevingen in de laatste decennia veranderingen hebben plaatsgevonden in

de compositie van de huishoudens, zodat de traditionele fasen niet langer voldoende zijn. Zo kunnen eenoudergezinnen, tweeverdieners zonder kinderen, etc. als aanvullende fasen getypeerd worden. Daarnaast zal niet elk individu alle fasen van de levenscyclus doorlopen (Bolt, 2001). Niet elk eenpersoonshuishouden zal overgaan in een tweepersoonshuishouden en ook het krijgen van kinderen is niet vanzelfsprekend. Er bestaat dan ook geen standaardcyclus die voor elk individu van toepassing is. Een ander kritiekpunt op de levenscyclusbenadering is dat er binnen de benadering geen rekening wordt gehouden met externe factoren zoals het aanbod op de woningmarkt en de keuzes die men hierbinnen maakt. Terwijl de mogelijkheden die de woningmarkt biedt om te kunnen verhuizen wel degelijk van invloed zijn op individuele verhuisbewegingen. Daarnaast kent het model een gebrek aan dynamiek; men zou volgens het model enkel verhuizen bij een overschrijding van een bepaalde drempelwaarde van ontevredenheid, terwijl er geen rekening wordt gehouden met lange termijn aspiraties van individuen (Bolt 2001). De tekortkomingen van het levenscyclusmodel kunnen in twee punten worden samengevat (Kendig, 1984). Ten eerste ligt de nadruk in de verklaring van verhuisgedrag steeds meer bij de beperkingen van de woningmarkt op macroniveau in plaats van de wensen van het individu. Ten tweede is het niet alleen de levenscyclus die de verhuisneiging van individuen bepaald, maar kan ook de economische situatie van huishoudens tot verhuisgedrag leiden.

1.2.2

Levensloop

Een alternatief model dat meer rekening houdt met de dynamiek en veranderingen binnen huishoudens is de levensloopbenadering. Doel van dit model is het verklaren van overgangen in de wooncarrière door gebeurtenissen in de werk- en huishoudenscarrière (Clark en Dieleman 1996, p.33). Hierbij worden leeftijd, de wooncarrière, huishoudenscarrière en arbeidscarrière als verschillende parallelle trajecten onderscheiden (zie figuur 1.2). De positie van een individu binnen de wooncarrière is vanuit het model te verklaren door omstandigheden in de andere trajecten. De overgang in de wooncarrière naar een grotere woning kan oorsprong vinden in een verandering in de huishoudenscarrière, bijvoorbeeld samenwonen of de komst van een kind. Ook gebeurtenissen in de arbeidscarrière, zoals de overgang van het volgen van onderwijs naar het krijgen van een baan, kan een verhuizing teweegbrengen zodat de wooncarrière Figuur 1.2: Levensloop en carrières

Bron: Clark & Dieleman 1996, p.33

beïnvloedt wordt. Naast de directe invloed van gebeurtenissen binnen de huishoudens- en arbeidscarrière op de wooncarrière, worden ook indirect de wensen en mogelijkheden binnen de wooncarrière beïnvloedt (Mulder en Hooimeijer, 1999). Wanneer een individu bijvoorbeeld binnen de arbeidscarrière promotie maakt en meer inkomsten genereert, zal dit ook de mogelijkheden in de wooncarrière beïnvloeden; een duurdere woning ligt nu binnen bereik. Een ander voorbeeld is de positie van studenten. Door participatie aan hoger onderwijs kan een verhuisbeweging, en dus verandering in de wooncarrière, veroorzaakt worden (Mulder & Hooimeijer, 2002). Maar omdat studenten binnen de arbeidscarrière nog geen vaste baan en daarom geen inkomen hebben, worden de mogelijkheden binnen de wooncarrière beperkt en zijn ze vaak aangewezen op goedkope en veelal onzelfstandige woonruimte.

1.2.3

Triggers

Zoals hierboven beschreven, kunnen er door gebeurtenissen binnen één van de parallelle trajecten van de levensloop motieven ontstaan voor verhuizing. In de literatuur wordt het woord „trigger‟ genoemd wanneer verandering binnen de levensloop leidt tot een “mismatch” van de huidige en gewenste woonsituatie (Mulder en Hooimeijer, 1999). De trigger wordt hier geassocieerd met een bepaalde voorkeur voor een nieuw woningtype of woonomgeving. Wanneer er ook werkelijk een verhuizing plaatsvindt, wordt de carrière die uiteindelijk de aanleiding geeft tot deze verhuizing de “triggering career” genoemd (Bolt, 2001; Mulder en Hooimeijer, 1999). Hoewel gedurende het gehele levenslooptraject een aantal triggers kunnen voorkomen die tot een verhuisbeweging leiden, zijn het vooral de jong volwassenen die hier veelal mee te maken krijgen. Ten eerste gaat het hier om een uiterst mobiele groep mensen waarbij veranderingen in de werk (en opleidings)carrière tot een verhuisbeweging kunnen leiden. In de tweede plaats kunnen gebeurtenissen binnen het huishoudenstraject zoals samenwonen en de komst van kinderen tot een verandering van woonvoorkeuren leiden. Daarnaast gaat het hier om huishoudens aan het begin van de wooncarrière die voornamelijk op de goedkope huurmarkt zijn aangewezen, waardoor eerder frictie kan ontstaan tussen de huidige woonomgeving en woonvoorkeuren zoals meer woningoppervlak of de betrekking van een koopwoning (Dieleman, 2001). Starters van een huishouden die het ouderlijk huis verlaten om een eerste stap in de wooncarrière te zetten zijn een specifieke groep binnen deze leeftijdcategorie. Er zijn dan ook drie motieven te onderscheiden die als trigger dienen voor deze specifieke verhuisbeweging. De eerste reden waarom individuen het ouderlijk huis verlaten heeft betrekking op het gaan samenwonen of trouwen met een partner (De Jong Gierveld et al, 1991; in Mulder en Hooimeijer 2002). Een tweede reden is deelname aan hoger onderwijs of het verkrijgen van een baan ergens anders. Het laatste motief dat genoemd wordt is de wens tot onafhankelijkheid en privacy. Deze laatste twee factoren spelen een steeds grotere rol in de verklaring van de verhuisbeweging van deze “nestleavers” (Mulder en Hooimeijer, 2002).

1.2.4

Hoger doel bij verhuizing

In aanvulling op de levensloopbenadering zijn er nog enkele factoren te noemen die de woonvoorkeur van individuen beïnvloeden. Ten eerste worden woonwensen mede bepaald door de omgevingskenmerken van het individu. Zo zullen jongeren wiens ouders een koopwoning bezitten eerder geneigd zijn om zelf ook voorkeur voor een koopwoning te hebben en biedt het aanbod van woningen in de omgeving inzichten in welke woonsituaties er mogelijk zijn (Clark & Mulder, 2000; Mulder & Hooimeijer, 2002). Daarnaast dient in ogenschouw te worden genomen dat elke verhuizing plaatsvindt om een bepaald doel te bereiken. Hierbij zijn er naast algemene, universele doelen ook specifieke doelen te onderscheiden die voor elk individu anders kunnen zijn. De Jong en Fawcett (1981; in: Mulder, 1996) benoemen zeven categorieën met betrekking tot wonen, waar deze specifieke doelen toe kunnen behoren: Rijkdom en welvaart (het hebben van een hoog of stabiel inkomen);

status (bijvoorbeeld het hebben van macht en invloed); comfort (wonen in een prettige gemeenschap of woning); stimulering (ontspanning, ontmoeten van nieuwe mensen, genieten); autonomie (het hebben van privacy); verwantschap (familie en vrienden dichtbij); moraliteit (gedeelde normen en waarden in de woonomgeving). Elk individu zal binnen deze categorieën eigen specifieke doelen hebben die de individuele woonwensen beïnvloeden. Bovendien zijn deze specifieke doelen deels aan verandering onderhevig en worden ze beïnvloed door veranderingen in de levensloop. Zo zullen veel jonge alleenstaanden “stimulering” als specifiek doel hebben en in hun woonwensen wordt dit vertaald door de voorkeur voor een gedeelde accommodatie in stedelijke centra. Een samenwonend stel daarentegen, zal meer behoefte aan privacy hebben en dit wederom in wensen aangaande de woonsituatie vertalen door hun studentenkamer te verruilen voor een zelfstandige woning (Mulder en Hooimeijer, 2002). Woonvoorkeuren maken deel uit van de doelen die huishoudens stellen voor de langere termijn, maar het is lang niet altijd mogelijk om deze doelen door één enkele verhuisbeweging te realiseren. Het verreist veelal kleine stapjes op de woningladder om ambitieuze wensen aangaande de woning en de woonomgeving te verwezenlijken. Daarmee maakt elke verhuisbeweging deel uit van een hoger doel, namelijk het verkleinen van de discrepantie tussen wens en werkelijkheid (Van Kempen et al., 1995).

1.2.5

Hulpbronnen en restricties

Naast wensen, aspiraties en triggers die in de levensloopbenadering aandacht krijgen, zal elke mogelijke verhuisbeweging ook bepaald worden door de mogelijkheden en restricties van een huishouden. Op microniveau is de mate van verwezenlijking van de woonwensen mede afhankelijk van de hulpbronnen waar een huishouden of individu over beschikt (Mulder en Hooimeijer, 2002). Er zijn een zestal verschillende hulpbronnen te onderscheiden (Bolt, 2001; Coolen et al, 2002): 1. Financiële hulpbronnen; 2. cognitieve hulpbronnen (kennis van de woningmarkt en opleidingsniveau); 3. sociale hulpbronnen (aanwezigheid van sociale netwerken); 4. politieke hulpbronnen; 5. huidige woonsituatie; 6. persoonsgeboden kenmerken (bijvoorbeeld creativiteit en vastberadenheid). De financiële hulpbronnen spelen zeker bij het verlaten van het ouderlijk huis een belangrijke rol en financiële steun van derden kan hierbij extra steun bieden (Mulder en Hooimeijer, 1999). Wanneer individuen al eigen woonruimte bezitten, kan dit ook een belangrijke hulpbron zijn bij het betrekken van een nieuwe woning. Het bezitten van een koopwoning bijvoorbeeld, kan als trede op de woningladder dienen om de woonsituatie te verbeteren. Echter, wanneer de huidige woonsituatie inhoudt dat een individu nog in het ouderlijk huis woont en een eerste stap wil zetten op de woningladder kan dit leiden tot beperkingen aangaande de gewenste woonsituatie. Zeker voor hen geldt dat, wanneer de woningmarkt krap is, ze ontmoedigd kunnen raken en de zoektocht naar een nieuwe woning staken (Bik en Hooimeijer 1998, p.21). In deze situatie kunnen persoonsgebonden eigenschappen zoals doorzettingsvermogen, flexibiliteit en creativiteit de individuele kansen op de woningmarkt beïnvloeden. Daarnaast zijn sociale netwerken van belang om, bijvoorbeeld bij de zoektocht naar een studentenkamer, de kans op geschikte woonruimte te vergroten. Naast hulpbronnen die residentiële mobiliteit positief beïnvloeden, zijn er ook restricties te onderscheiden waardoor individuele verhuisbewegingen geremd kunnen worden. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om een hypotheek te kunnen krijgen zijn hier een voorbeeld van. Immers, zonder (uitzicht op) een vaste baan en inkomen is het voor huishoudens moeilijk om in aanmerking te komen voor een hypotheek, zodat ze veelal op een huurwoning zijn aangewezen. Een ander voorbeeld is het hebben van een koopwoning: wanneer een huishouden een koopwoning heeft betrokken neemt de kans op

verhuizen af (Clark en Dieleman 1996, p.67). Oorzaak hiervan zijn de hoge investeringen die een huishouden doorgaans maakt bij betrekking van een koopwoning, terwijl deze bij verhuizing niet meegenomen kunnen worden. Ook het hebben van schoolgaande kinderen of een werkende partner remmen de residentiële mobiliteit van huishoudens. In deze gevallen zijn meerdere personen binnen een huishouden aan de woonlocatie gebonden en het huishoudens is daardoor minder flexibel om door verhuizing van locatie te veranderen.

1.2.6

Residentiële stress

In het conceptueel model (figuur 1.1) is af te lezen dat een aantal factoren de residentiële mobiliteit van huishoudens op microniveau beïnvloeden, zoals in bovenstaande tekst is besproken. Het gaat hier in de eerste plaats om de positie van huishoudens binnen de levensloop en de voorkeuren en triggers. Deze factoren zorgen voor woonwensen die voornamelijk bestaan uit een ideaalbeeld van wat individuen hebben met betrekking tot hun toekomstige woonsituatie. Huishoudens hebben elk een voorstelling van de gewenste woonsituatie aangaande woningkenmerken en kenmerken van de locatie. Door de, eerder genoemde, hulpbronnen kan getracht worden dit ideaalbeeld te verwezenlijken. Maar ieder huishouden wordt hierbij ook beperkt door een gebrek aan bepaalde hulpbronnen, zo zijn huishoudens afhankelijk van een financieel budget waarbinnen de woonwensen gerealiseerd dienen te worden. Ook de huidige woonsituatie speelt hier een belangrijke rol, waarbij het bezitten van een koopwoning tot een betere positie op de woningmarkt leidt. Daarnaast zijn er restricties die de residentiële mobiliteit van huishoudens beperken zodat het ideaalbeeld niet verwezenlijkt kan worden. Samen zorgen deze factoren ervoor dat er een bepaalde discrepantie ontstaat tussen wensen en werkelijkheid wat ertoe leidt dat huishoudens leven met een bepaalde residentiële stress: de huidige woonsituatie en het ideaalbeeld komen niet overeen (Van Kempen et al., 1995). Er kan op drie verschillende manieren worden omgegaan met deze residentiële stress. In de eerste plaats kan men op zoek kunnen gaan naar een andere woning die meer bij de woonwensen aansluit. Zo blijkt dat wanneer de residentiële stress een bepaalde grens overschrijdt en er een grote dissatisfactie ontstaat met de huidige woning of locatie, er een sterke verhuisneiging bij huishoudens ontstaat (Mulder, 1996). Wanneer verhuizing niet mogelijk is kan een huishouden overgaan tot een andere manier om de huidige woonsituatie aan te passen. Men kan de huidige woonsituatie actief verbeteren door bijvoorbeeld tot verbouwing van de woning over te gaan en zo woonaspiraties tegemoet te komen. Maar ook deze manier om met residentiële stress om te gaan is afhankelijk van de aanwezigheid van verschillende hulpbronnen en restricties. Mochten deze beperkingen ertoe leiden dat de huidige woonsituatie niet kan worden aangepast en de woonwensen dus ook niet tegemoet kunnen worden gekomen, dan zullen deze wensen zelf bijgesteld dienen te worden. Deze derde manier om met residentiële stress om te gaan heeft dan ook betrekking op het schikken in de situatie en het aanpassen van het aspiratiebeeld. Enige relativering binnen de literatuur over residentiële stress gaat in op verhuisbewegingen waarbij de discrepantie tussen de huidige woonsituatie en woonvoorkeuren geen allesbepalende factor is. Enerzijds leidt residentiële stress niet in alle gevallen tot een verhuisbeweging, aan de andere kant ontstaan verhuisbewegingen niet alleen wanneer een bepaalde drempel van residentiële stress is bereikt. Dit laatste is noemenswaardig omdat het niet enkel dissatisfactie met de woonsituatie is die tot een verhuisbeweging leidt. Zelfs wanneer de huidige woning niet als problematisch wordt gezien, kan men zich geneigd voelen om de wens tot verbetering van de woonsituatie door residentiële mobiliteit waar te maken (Mulder, 1996).

1.3 Verhuisgedrag en het aanbod van woningen Individueel verhuisgedrag wordt ook beïnvloedt door factoren die een rol spelen op macroniveau, het gaat hier om de relatie tussen individueel verhuisgedrag en het aanbod van woningen. Aan de ene kant, op microniveau, filteren huishoudens bij een verhuisbeweging „omhoog‟, ze spenderen hun stijgende inkomsten aan woningen die hoger

op de woningladder staan. De woningen die ze achterlaten, op macroniveau, filteren naar beneden waarbij de goedkoopste woning aansloot bij het begin van hun werk- en huishoudenscarrière (Ratcliff, 1949 in: Hooimeijer en Schutjens, 1991). Er is dan ook een wederzijds verband tussen de woningmarkt en het individuele verhuisgedrag; huishoudens kunnen enkel verhuizen naar woningen die beschikbaar en toegankelijk zijn en indien een individuele verhuisbeweging ontstaat leidt tot doorstroming op de woningmarkt.

1.3.1

Beschikbaarheid

Wanneer een huishouden de wil en de mogelijkheden heeft om te verhuizen, is er nog een wezenlijk aspect dat nodig is om ook werkelijk een nieuwe woning te betrekken: De woning die men wenst en die financieel te veroorloven is, zal ook werkelijk beschikbaar moeten zijn (Mulder en Hooimeijer, 1999). Het aanbod van geschikte woningen binnen de woningmarkt wordt in de eerste plaats bepaald door de gewenste locatie. Deze locatie van de gewenste woning is afhankelijk van de activiteitenruimte van huishoudens, zoals de locatie van scholing en werk. Ten tweede hebben huishoudens een bepaalde voorkeur voor specifieke karakteristieken van de woonomgeving en de relatieve locatie ten opzichte van bijvoorbeeld werk, recreatie en scholen. In de derde plaats wordt het aanbod van beschikbare woningen beperkt door de prijs en het type (koop of huur) van de woning. Het aanbod van woningen wat uiteindelijk beschikbaar is voor huishoudens speelt een zeer belangrijke rol in de verklaring van individuele verhuisbewegingen (Mulder en Hooimeijer, 2002). De beschikbaarheid van woningen komt op een aantal manieren tot stand. Eén van de manieren om aanbod te creëren en een verhuisketen te starten is de nieuwbouw van woningen. Wanneer een huishouden naar deze nieuwe woning verhuist, zal men een lege woning achterlaten en een verhuisketen wordt gestart. Deze achtergelaten, lege woning zal achtereenvolgens betrokken worden door nieuwe bewoners. Ook deze bewoners laten eveneens een woning achter die beschikbaar wordt voor anderen. Deze keten zal blijven doorgaan totdat de lege woning betrokken wordt door een individu dat geen woning achterlaat. Verhuisketens kunnen op een aantal manieren worden gestart en afgebroken. Zo is de ontwikkeling van nieuwe woningen een mogelijkheid om een keten op gang te brengen. Een andere optie om het proces van doorstroming te starten ontstaat wanneer huishoudens de regio verlaten om ergens anders te gaan wonen. Ze betrekken hierbij geen nieuwe woning binnen de regionale woningmarkt maar laten wel een beschikbare woning achter. Ook het overlijden van een alleenstaande leidt tot een nieuwe verhuisketen. Als laatste kunnen nieuwe ketens worden gestart wanneer individuen gaan samenwonen of trouwen. Wanneer twee individuele huishoudens samen één nieuwe woning betrekken en hierbij twee lege woningen achterlaten, komt een verhuisketen op gang. Verhuisketens worden op een bepaald moment ook weer afgebroken, namelijk wanneer bij het betrekken van een beschikbare woning geen lege woning wordt achtergelaten. Dit is aan de orde bij het verlaten van het ouderlijk huis door jong volwassenen, vestiging uit een andere regio of echtscheiding waarbij een individu wel een nieuwe woning betrekt maar geen beschikbare woning achterlaat. Een laatste reden waardoor verhuisketens worden gestopt is de sloop van woningen, zodat huishoudens wel een nieuwe woning moeten betrekken maar ook hier geen beschikbare woning kunnen achterlaten voor anderen.

1.3.2

Toegankelijkheid

De beschikbaarheid van woningen is een belangrijke verklarende factor bij de analyse van verhuisbewegingen op microniveau. Maar de beschikbaarheid is niet de enige macroontwikkeling die van belang is wanneer de directe invloed vanuit de macrocontext beschreven wordt. Niet alle huishoudens hebben toegang tot de woningen die op de woningmarkt beschikbaar komen. Aan de ene kant speelt de financiële situatie op microniveau hierbij een rol. Huishoudens moeten voldoende draagkracht hebben om de

huur of hypotheeklasten te betalen, en het prijsniveau van woningen is dan ook van groot belang bij de toegankelijkheid tot het aanbod. Zeker bij het verlaten van het ouderlijk huis speelt de betaalbaarheid van woningen een grote rol, wanneer het prijsniveau hoog ligt kan het moment van uit huis gaan uitgesteld worden (Mulder en Hooimeijer, 2002). Maar ook wanneer financiële middelen op microniveau geen rol spelen zijn er belemmerende factoren op macroniveau die de woning minder toegankelijk maken. Bij huurwoningen gaat het hierbij voornamelijk om de verdeling van huurwoningen door woningbouwcorporaties en particuliere instellingen. Vaak is een inschrijving vereist en wordt er gebruik gemaakt van loting of wachtlijsten om de woningen aan huishoudens toe te kennen. Ook bij nieuwbouw koopwoningen kunnen deze middelen worden ingezet bij de toewijzing van woningen. De toegankelijkheid van woningen en het gebrek hieraan zal van invloed zijn op de mate waarin mensen hun ideaalbeeld kunnen verwezenlijken. Bij starters kan het ook betekenen dat de timing van het uit huis gaan erdoor bepaald wordt. Bovendien hebben de beperkende factoren ten opzichte van de toegankelijkheid ook invloed op de mogelijkheden om koopwoning of juist een huurwoning te betrekken. In het conceptueel model zijn nog een aantal andere factoren op macroniveau zichtbaar die het verhuisgedrag van individuen en de woningmarkt beïnvloeden. Het gaat hier om de demografische, sociaal-economische, politiekbestuurlijke en sociaal-culturele ontwikkelingen. De positie van individuen in de levensloop en de hulpbronnen van huishoudens kunnen deels door deze ontwikkelingen worden verklaard, zo is er een relatie tussen werkgelegenheid op nationaal niveau en het inkomen van individuen. Een ander voorbeeld is de landelijk geregelde studiefinanciering en de mogelijkheid voor individuele studenten om op kamers te gaan wonen. Ook de woningmarkt wordt beïnvloed door deze macroprocessen, zo kunnen overheidsregelingen de bouw van nieuwe woningen bevorderen en ook de toegang tot sociale huurwoningen kan, met behulp van bijvoorbeeld huurtoeslag, mede door de overheid worden bepaald.

1.3.3

Trade-offs

De positie van huishoudens binnen de levenloop en de woonwensen die hieruit voortkomen zorgen er, samen met de hulpbronnen en restricties, voor dat huishoudens een bepaald aspiratiebeeld hebben van de gewenste woning. Maar er is een verschil tussen het aspiratiebeeld van huishoudens en de woning die wordt betrokken (van Zwetselaar en Goetgeluk, 1994). Huishoudens zijn immers afhankelijk van de woningen die op dat moment binnen de locale woningmarkt beschikbaar en toegankelijk zijn. Binnen dit aanbod zullen huishoudens kiezen voor een woning die het meest overeenkomt met het aspiratiebeeld (Bettman, 1979). Om tot woningkeuze te komen zullen huishoudens concessies moeten doen. Hierbij zullen bepaalde wensen zwaarder wegen dan andere. Zo kan de keuze gemaakt moeten worden tussen een grote woning ver van het centrum of een kleinere woning dicht bij het centrum. Hier zullen trade-offs ten opzichte van de locatie en de grootte van de woning gemaakt moeten worden. De mate waarin deze concessies gedaan worden hangt af van de urgentie van verhuizen (Goetgeluk en Hooimeijer, 1991 in: van Zwetselaar en Goetgeluk, 1994). Wanneer een huishouden binnen korte tijd moet verhuizen en actief op zoek is naar een woning, zal de aangeboden woning minder snel afgewezen worden. Er is immers weinig tijd om te wachten tot er alternatieve woning beschikbaar komt die wellicht dichter bij het aspiratiebeeld ligt. De trade-offs die een huishouden maakt is afhankelijk van de voorkeuren, lange termijn doelen en positie in de levensloop. Zo zullen studenten vooral dichtbij het centrum willen wonen en de locatie is hierbij belangrijker dan de grote van de woning. Voor een gezin met kinderen is de grootte van de woning vaker de doorslaggevende factor bij het betrekken van een nieuwe woning.

1.4 Doorstroming op de woningmarkt Het totaal van individuele verhuisbewegingen leidt tot doorstroming op de woningmarkt. Dit proces wordt het onbedoeld collectief effect genoemd. Het gaat hierbij om acties op microniveau die tezamen de woningmarkt op macroniveau beïnvloeden. Hoewel doorstroming op de woningmarkt wel een effect is van de verhuisbewegingen van huishoudens, is dit geen reden voor huishoudens om te gaan verhuizen. Immers, huishoudens verhuizen om hun eigen positie in de wooncarrière beter te laten aansluiten bij hun wensen en hun positie in de levensloop. De doorstroming op de woningmarkt die ingang wordt gezet wanneer meerdere individuele huishoudens verhuizen is daarbij een onbedoeld, maar voor het functioneren van de woningmarkt wel een essentieel, effect. Het proces van doorstroming op de woningmarkt wordt gekenmerkt door een keten van transacties, namelijk verhuisketens. Elke individuele verhuisbewegingen maakt deel uit van een kettingreactie plaats die er als volgt uitziet (Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening 1982, p. 26): A

B

C

Nieuwkomer

Deze verhuisketen kan bijvoorbeeld betekenen dat A een nieuwbouw eengezinswoning is, die wordt betrokken door een tweepersoons huishouden dat haar flat B verlaat. In deze flat komt een alumnus, die een kamer C achterlaat. Deze kamer wordt uiteindelijk betrokken door een beginnende student die – omdat hij of zij bij haar ouders vandaan komt – een nieuwkomer is (vrij naar: Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening 1982, p. 26).

1.4.1

Verhuisketentheorie

De „verhuisketentheorie‟ gaat ervan uit dat een woning die aangeboden wordt niet op zichzelf staat, maar de woning maakt onderdeel uit van een keten van meerdere aangeboden woningen (Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening 1982, p. 28). Als een nieuwe woning aan de voorraad wordt toegevoegd, wordt de verhuisketen gestart en worden verhuizingen in de keten ontlokt. “… Afhankelijk van de kwaliteit en de eigendomsvorm van een aangeboden woning komen andere verhuisketen tot ontwikkeling.” (Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening 1982, p. 28). Van belang zijn de lengte van een keten (hoeveel verhuisbewegingen ontlokt de keten) en de samenstelling naar eigendomsvorm. Als deze bekend zijn, is het mogelijk door middel van doorstroming in te spelen op de vraag naar woningen. In de verhuisketentheorie wordt ervan uitgegaan dat alleen primair aanbod een verhuisketen kan starten. Het kenmerk van dit primaire aanbod is dat de woning aangeboden wordt zonder dat deze zelf vraag creëert. Er zijn drie manieren waardoor primair aanbod tot stand komt: 1. Door nieuwbouw; 2. door woningverlating (overlijden, samenwonen en dakloos worden); 3. door emigratie naar een andere woningmarkt. Woningen van huishoudens die verhuizen binnen een woningmarkt (een woning achterlaten en binnen dezelfde woningmarkt een andere woning betrekken) zijn het secundaire aanbod. Dit aanbod is per definitie het gevolg van doorstroming. Tot slot geldt dat verhuisketens afgebroken worden door huishoudens die geen woning achterlaten in de desbetreffende woningmarkt (zogenaamde nieuwkomers). Het kan hier gaan om mensen die uit het ouderlijk huis komen, mensen die uit een andere woningmarkt komen of mensen waarvan de achtergelaten woning gesloopt wordt. Schematisch kan dit als volgt weergegeven worden:

Primair aanbod

Secundair aanbod

Nieuwkomer

Met deze theoretische achtergrond kan doorstroming in een woningmarkt berekend worden. Daarvoor zijn van individuen drie gegevens nodig: data over de huidige woning, data over de vorige woning en het tijdstip van verhuizen. Met deze informatie kan een kruistabel opgesteld worden waarin – voor een bepaalde tijdsperiode – de huidige tegen de vorige woning uitgezet kan worden. Tabel 1.2 geeft hier een voorbeeld van. Tabel 1.2: Huidige woningen naar eigendomsvorm afgezet tegen de vorige woning – absoluut aantallen Vorige woning

Huidige woning in

Kamer

Huur

Koop

Nieuwkomers

Totaal

Kamer

X11

X12

X13

X14

∑X1i

Huur

X21

X22

X23

X24

∑X2i

Koop

X31

X32

X33

X34

∑X3i

Totaal

∑Xj1

∑Xj2

∑Xj3

∑Xj4

∑Xij

Utrecht

Bron: Eigen onderzoek, 2007

Huishoudens die ergens in een verhuisketen een woning betrekken, laten ergens anders een woning achter. Het totaal ∑X2i geeft bijvoorbeeld aan hoeveel mensen er nú in een huurwoning wonen maar er kan ook afgelezen worden hoeveel mensen er bijvoorbeeld uit een kamer naar een huurwoning zijn verhuisd, hier X21. In het geval van de onderkant van de Utrechtse woningmarkt zal het aandeel mensen dat op kamers woont een aanzienlijk deel uitmaken van de totale populatie. Het zullen echter vooral mensen zijn die voorheen al een kamer hadden (X11) of nieuwkomers zijn (X14). Het is echter onwaarschijnlijk dat veel mensen vanuit een koopwoning een kamer betrekken; het getal X13 zal dus hoogstwaarschijnlijk zeer laag zijn. Als bekend is wat de huidige woning is van een huishouden kan niet met zekerheid, maar wél met alle waarschijnlijkheid beargumenteerd worden wat de vorige woonsituatie van het huishouden was. De kans dat bijvoorbeeld een huishouden dat nu in een koopwoning woont hiervoor een huurwoning had is bijvoorbeeld X32 / ∑Xj2. Deze kans wordt de overgangskans of recruteringskans genoemd. De gehele kansverdeling waarmee woningen bewoners werven wordt het recruteringspatroon genoemd. Een voorbeeld van zo‟n recruteringspatroon is tabel 1.3. Er valt bijvoorbeeld af te lezen dat de kans dat iemand die een koopwoning bezit en voorheen in een huurwoning woonde 33% is. Tabel 1.3: Huidige woningen naar eigendomsvorm afgezet tegen de vorige woning Recruteringspatroon Vorige woning Huur

Koop

Nieuwkomers

Totaal

Huidige woning in

Huur

0.40

0.07

0.53

1.00

Utrecht

Koop

0.33

0.21

0.46

1.00

Bron: Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening 1982, p. 32

Voorbeeldberekening Stel dat er 1.000 nieuwe koopwoningen aan de voorraad toegevoegd worden. Met het bovenstaande recruteringspatroon betekent dat, dat er 330 huurwoningen leeg komen te staan van huishoudens die in deze koopwoningen komen te wonen. Deze huurwoningen worden echter ook weer betrokken door huishoudens, ze maken immers deel uit van een keten. Zo kan er verwacht worden dat 300 * 0.53 = 159 van de huurwoningen door

nieuwkomers worden betrokken. Deze nieuwkomers breken de verhuisketen af. De keten die hier beschreven is, is dan als volgt: Koopwoning

Huurwoning

Nieuwkomer

De kans dat deze keten in deze woningmarkt aangetroffen wordt is p = 0.33 * 0.53 = 0.17, oftewel 17%. Met andere woorden: 170 van de 1.000 woningen primair aanbod genereren een dergelijke keten. De andere 830 nieuwe koopwoningen zullen een andere verhuisketen ontlokken (vrij naar: Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening 1982, p. 35). Het is mogelijk om uit een recruteringspatroon alle mogelijke ketens te onttrekken en de kans dat deze voorkomen daarbij te berekenen. Deze kans komt in totaal altijd op 1.00 uit. Immers, alle ketens tezamen vormen het totaalbeeld van de doorstroming die een nieuwe woning genereert. Daarnaast is het minimum aan verhuisbewegingen wat kan plaatsvinden in een keten 1, bijvoorbeeld vanuit het ouderlijk huis naar een nieuwe koopwoning. Indien de koopwoning niet door een nieuwkomer wordt betrokken is de keten langer dan 1. Wanneer de kans op alle mogelijke verhuisketens uit het voorbeeld berekend worden, leidt dit tot een gemiddelde ketenlengte van 2,06. Dit betekent dat elke nieuwe koopwoning die aan het aanbod wordt toegevoegd gemiddeld 2,06 verhuisbeweging op gang zet voordat hij wordt afgebroken door een nieuwkomer. Overigens biedt primair aanbod altijd direct of indirect onderdak aan nieuwkomers. Daarmee staat de omvang van primair aanbod gelijk aan het aantal nieuwkomers dat een woning betrekt. Dit leidt tot een belangrijke uitspraak met betrekking tot de verhuisketentheorie: het kwantitatief tekort (aantal nieuwkomers dat niet geholpen wordt) is onafhankelijk van de doorstroming zoals die door verhuisketens wordt ontlokt (Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening 1982, p. 38). Tot slot van deze paragraaf komen vijf voorwaarden aan bod waar het model aan dient te voldoen. Ten eerste dienen de overgangskansen homogeen te zijn. Dit houdt in dat de overgangskansen die gelden voor bijvoorbeeld huurwoningen gelden voor alle huurwoningen die aan de voorraad zouden worden toegevoegd. Er zijn echter binnen het huursegment wel degelijk verschillen, maar deze zijn niet noemenswaardig genoeg om als nuancering te dienen binnen de berekening van verhuisketens. Binnen het koopsegment heeft er ook geen indeling plaatsgevonden naar goedkope en dure koop, dit omdat het onderzoek zich richt op de onderkant van de woningmarkt waarbij dure koopwoningen niet worden meegenomen. Ten tweede moet het recruteringspatroon constant zijn gedurende de periode waarin het wordt geïmplementeerd. Dit betekent dat het recruteringspatroon voor de periode waarin nieuwe woningen aan het aanbod worden toegevoegd tussentijds niet veranderd. De derde voorwaarde waar rekening mee gehouden moet worden is dat de verhuisketens werkelijk ontlokt dienen te worden. Er kan vanuit worden gegaan dat een verhuisbeweging wordt ontlokt door het aanbod op de woningmarkt. Er is dan ook een causale relatie tussen het creëren van aanbod en de verhuisbewegingen die hierdoor worden veroorzaakt. Deze relatie geldt echter alleen voor verhuizingen binnen de lokale woningmarkt. Verhuizingen vanuit de ene kant van het land naar de andere zullen immers niet veroorzaakt worden door het aanbod op de locale woningmarkt, maar eerder door oorzaken zoals het krijgen van een baan of het volgen van hoger onderwijs. De verhuizingen binnen de Utrechtse woningmarkt worden dus veroorzaakt door het aanwezige aanbod van woningen, maar wanneer het aanbod in Utrecht wordt vergroot leidt dit niet automatisch tot een grotere vraag vanuit andere woningmarkten.

De vierde voorwaarde is dat de resulterende verhuizingen mogelijk en gewenst zijn. Bij deze voorwaarde gaat het erom dat verhuisketens niet onderbroken mogen worden door een gebrek aan vraag. Met andere woorden: er moeten voldoende mensen bereid zijn te willen verhuizen. Zo moet er bij het berekenen van de doorstroming rekening worden gehouden met het feit dat het aantal, door doorstroming vrijgekomen, woningen niet hoger is dan de vraag naar deze woningen binnen de woningmarkt (Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening 1982, p. 45). Een laatste voorwaarde die van belang is bij de berekening van de doorstroming op de woningmarkt, is de aanname dat het om een gesloten systeem gaat. Dit betekent dat alle woningen die in de verhuisketens beschikbaar komen, worden betrokken door mensen van binnen de groep. Echter, in werkelijkheid kunnen de vrijgekomen woningen ook door andere huishoudens (bijvoorbeeld van buiten de woningmarkt) betrokken worden.

1.5 Samenvatting In de levensloopbenadering wordt het verhuisgedrag van huishoudens verklaard vanuit de positie in de huishoudens- en arbeidscarrière. Overgangen in de wooncarrière kunnen door een aantal gebeurtenissen zoals het gaan samenwonen, de komst van kinderen of het krijgen van een baan verklaard worden. Voor studenten geldt dat toegang tot hoger onderwijs als trigger voor residentiële mobiliteit kan dienen. Naast de positie in de levensloop, zijn ook de hulpbronnen en restricties van belang bij de verklaring van individueel verhuisgedrag. Het gaat hier om bijvoorbeeld financiële hulpbronnen, de aanwezigheid van sociale netwerken en de huidige woonsituatie. Restricties belemmeren de residentiële mobiliteit van huishoudens, zo zal niet elk huishoudens een hypotheek kunnen krijgen en wanneer een huishouden uit meerdere gezinsleden bestaat is er minder flexibiliteit om van woonlocatie te veranderen. De woonwensen en de positie in de levensloop leidt, samen met de hulpbronnen en restricties tot een bepaalde residentiële stress. Verhuizen is één van de manieren om hiermee om te gaan. Op macroniveau zijn de beschikbaarheid en toegankelijkheid van woningen factoren die de residentiële mobiliteit van huishoudens beïnvloeden. Op de woningmarkt zullen immers woningen beschikbaar moeten komen die door individuele huishoudens betrokken kunnen worden. Deze woningen komen beschikbaar door nieuwbouw van woningen en wanneer huishoudens een woning verlaten zonder daarbij een andere woning in de locale woningmarkt betrekken. Hierdoor worden verhuisketens in gang gezet, doordat bij elke verhuizing een lege woning wordt achtergelaten die weer door een ander huishouden wordt betrokken. Verhuisketens worden afgebroken wanneer een huishouden een woning betrekt zonder daarbij een beschikbare woning achter te laten, de zogenaamde nieuwkomers. Het totaal van individuele verhuizingen op microniveau leidt tot doorstroming op de woningmarkt (macroniveau). Dit is het onbedoeld collectief effect. Om de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren zullen binnen dit onderzoek aanbevelingen gedaan worden door, door middel van ingrijpen op macroniveau, de individuele verhuisbewegingen te beïnvloeden. Deze maatregelen kunnen de residentiële mobiliteit bevorderen zodat de doorstroming op macroniveau kan worden geoptimaliseerd.