Kwaliteit en betaalbaarheid van wonen: een vergelijking tussen de drie Belgische gewesten als case voor het testen van de samenhang tussen huisvestingssystemen en woonsituatie van huishoudens met een laag inkomen Sien Winters Kristof Heylen
Inleiding België is een federale staat met drie regio’s. Sedert 1980 behoort het woonbeleid tot de verantwoordelijkheid van de regio’s. De drie regio’s hadden dus gedurende lange tijd een gezamenlijke huisvestingshistoriek. Vanaf 1980 gingen ze elk hun weg, hoewel nog belangrijke aspecten van het woonbeleid federale bevoegdheid bleef, met name de huisvestingsfiscaliteit en de private huurwetgeving. Van de drie regio’s is het Vlaamse Gewest in bevolkingsaantal de grootste. Het is een van de meest welvarende regio’s van Europa. In Wallonië is de welvaart lager. Het Brussels Gewest bevat de stad Brussel en omliggende gemeenten, is in bevolkingsaantal veel kleiner en zeer sterk verstedelijkt. In deze paper gaan we na hoe de betaalbaarheid en de kwaliteit van het wonen in het Vlaamse Gewest zich verhouden tot deze in de twee andere Belgische gewesten en in andere landen in Europa. De vergelijking tussen de drie Belgische gewesten is interessant omdat het hier gaat over drie regio’s met eenzelfde welvaartsregime en huisvestingssysteem, maar met eigen karakteristieken w.b. welvaartsniveau, woningmarkt en woonbeleid. De gegevens laten zo toe een van de kernboodschappen van Stephens e.a. (2010) over de samenhang tussen welvaartsregimes en huisvestingssystemen enerzijds en housing outcomes anderzijds te toetsen. In deze paper geven we eerst een theoretisch kader. Na een korte toelichting over de Belgische welvaartsstaat, woningmarkt en armoede in België, presenteren we de voornaamste resultaten van de analyses op basis van EU-SILC-gegevens. Daarbij plaatsen we telkens eerst deze gegevens in een internationaal perspectief, waarna we ingaan op de verschillen tussen groepen voor de drie Belgische gewesten. Hierbij worden onder meer opdelingen gemaakt naar inkomen, leeftijd, eigenaarstatuut en armoederisico. We bespreken de resultaten met verwijzing naar gelijkaardige analyses voor Europese landen en ronden af met hypotheses ter verklaring van de positie van Vlaanderen en België in een internationale context en met conclusies w.b. de samenhang tussen huisvestingssystemen en woonsituatie.
1. Theoretisch kader De term ‘housing outcomes’ verwijst in de literatuur naar de resultaten van het huisvestingssysteem voor de woonsituatie. Meestal gaat het daarbij over kwaliteit en betaalbaarheid. Het is dus een begrip
1
dat meer specifiek is dan de term ‘woonsituatie’ in het algemeen. Bij gebrek aan een betere Nederlandse term gebruiken we hierna ‘woonsituatie’ in de betekenis van ‘housing outcomes’. Er bestaat relatief weinig literatuur die verschillen in woonsituatie tracht te verklaren. Comparatief huisvestingsonderzoek blijft voornamelijk beschrijvend. Daarbij wordt dan vaak gebruik gemaakt van de gekende welvaartsregimes van Esping-Andersen (1990) en van Kemeny (1995). Esping-Andersen onderscheidt drie type welvaartregimes: het sociaaldemocratische (de Scandinavische landen uitgezonderd Finland), het liberale (o.a. Angelsaksische landen) en het corporatistische of conservatieve welvaartsregime. Deze indeling werd gemaakt op basis van drie criteria: de mate van decommodificatie of de mate waarin de overheid de welvaart van de burgers onafhankelijk heeft gemaakt van arbeidsmarktparticipatie, de rol van de residuele stelsels (sociale bijstand) en de mate waarin er stratificaties en ongelijkheden in de samenleving (blijven) bestaan. Volgens de typologie van Esping-Andersen behoort België – naast onder meer Duitsland, Frankrijk en Oostenrijk tot het corporatistische regime, dat wordt gekenmerkt door een koppeling van de sociale zekerheid aan arbeidsmarktparticipatie, waarbij er uitgesproken verschillen bestaan naargelang beroepscategorie (stratificatie). De uitkeringen zijn vrij genereus en gericht op het behoud van de levensstandaard (hoge decommodificatie). Een residueel stelsel van sociale bijstand is gericht op de groep die niet via tewerkstelling verzekerd is. Het kostwinnersmodel ligt aan de basis van het corporatistische welvaartsstaatregime. Er is minder aandacht voor de combinatie arbeid-zorg en een actief tewerkstellingsbeleid dan bij het sociaaldemocratische regime. In deze laatste is de tewerkstellingsgraad van de vrouw aanzienlijk hoger, wat duidt op een beperktere stratificatie van de samenleving. Ook is de inkomensongelijkheid kleiner in de landen van het sociaaldemocratische regime, ten gevolge van een maximale decommodificatie. Deze omvat een groot aantal universele maatregelen, genereuze voordelen en een uitgebreide sociale risicodekking maar ook hogere loonkosten en belastingsdruk. Het liberale model kenmerkt zich door een minimale rol van de staat, het individualiseren van risico’s en het bevorderen van de markt. In vergelijking met het liberale regime blijft de rol van de markt beperkt in de twee andere regimes. Tot slot menen bepaalde auteurs dat er een vierde Mediterraans welvaartsregime terug te vinden is in de zuidelijke Europese landen (Spanje, Italië, Griekenland) waarin de decommodificatie lager uitvalt en de rol van de familie een centralere plaats kent. De typologie van Esping-Andersen laat huisvesting buiten beschouwing. Bij Kemeny (1995) daarentegen staat het huisvestingssysteem centraal. Kemen onderscheidt twee huisvestingsmodellen. Het ‘duale model’ houdt in dat de nonprofit-huur door de overheid is afgescheiden van de private huurmarkt en gebruikt wordt als een vangnet, in de vorm van een sterk gecontroleerde publieke sector. Omdat toegang tot deze publieke huursector beperkt is tot huishoudens met een laag inkomen en omdat vele huishoudens de private huurmarkt met hoge huurprijzen en een beperkte huurdersbescherming niet aantrekkelijk vinden, wordt de vraag sterk gestuurd richting eigendomsverwerving. In het ‘unitaire model’ strijdt een onafhankelijke en vaak grote nonprofit huursector met de private huursector en de eigendomssector voor de gunsten van brede groepen van de bevolking die geen bijzondere bescherming of steun van de overheid genieten. Kemeny geeft België geen plaats binnen deze indeling. Winters & Elsinga (2009) argumenteren dat Vlaanderen vele kenmerken vertoont van een duaal systeem. Zoals verder zal worden uitgelegd verschillen het Waalse en Brusselse huisvestingssysteem maar beperkt van het Vlaamse. Men kan dus aannemen dat ook deze regio’s voorbeelden zijn van het duale model.
2
De relaties tussen welvaarts- en huisvestingssystemen aan de ene kant en de woonsituatie aan de andere kant zijn nog maar beperkt bestudeerd. Stephens e.a. (2009) trachtten deze leemte in de literatuur in te vullen met een theoretisch kader dat de relaties tussen welvaartsregimes, huisvestingssystemen en woonsituatie expliciteert. De studie combineert kwantitatieve en kwalitatieve methoden om de relatie te onderzoeken. Zes landen werden geselecteerd vanuit zeer verschillende welvaartsregimes: Duitsland, Hongarije, Nederland, Portugal, Zweden en het VK. De gegevens die we in deze paper presenteren voor de drie Belgische regio’s voegen informatie toe om sommige van de hypotheses van Stephens e.a. te testen. In het bijzonder zullen we nagaan of de woonsituatie van de lage inkomenshuishoudens mee bepaald zijn door de woonsituatie in de regio als geheel. De tweede hypothese die we toetsen is dat het woonbeleid de relatie tussen lage inkomens en een zwakke woonsituatie minder sterk kan maken, maar niet teniet doen.
2. De Belgische woningmarkt België staat internationaal bekend als een land met een hoog aandeel eigen woningbezit. Van de drie Belgische gewesten is het eigen woningbezit het hoogst in Vlaanderen: 75,6% van de bevolking woont er in een woning die eigendom is van het huishouden, wat boven het EU-gemiddelde is (73,6%) en boven de aandelen voor het Waalse Gewest (72,7%) en het Brusselse Gewest (44,8%) (zie figuur 1). Ook binnen de huurmarkt zien we grote verschillen. In het Brusselse Gewest woont 42% van de bevolking in een private huurwoning, terwijl dit in het Waalse Gewest 17,7% en in het Vlaamse Gewest 14,8% is. Met 7,9% personen in woningen verhuurd beneden de marktrente blijft het Vlaamse Gewest ver beneden het EU27-gemiddelde van 14%. In Wallonië en Brussel vertegenwoordigt deze ‘sociale’ huurmarkt een iets groter aandeel, resp. 9,5 en 13,2%.
3
Figuur 1. Verdeling van de totale bevolking naar bewonerstitel, Belgische gewesten en EU27-landen, 2009. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Brussels Gewest Oostenrijk Frankrijk Denemarken Netherlands Polen Zweden Verenigd Koninkrijk Luxemburg Italië België Waals Gewest EU-27 Ierland Cyprus Finland Portugal Vlaams Gewest Griekenland Tsjechië Malta Slovenië Spanje Bulgarije Letland Estland Slowakije Hongarije Litouwen Roemenië
0%
Afbetalende eigenaar
Eigenaar zonder afbetaling
Private huur
Huur beneden marktprijs
Bron: Eurostat Housing Statistics, EU-SILC, ADSEI Opmerkingen: -
geen gegevens voor Duitsland beschikbaar
-
als gevolg van de gehanteerde definities zijn er volgens deze cijfers in Nederland en Denemarken geen ‘sociale woningen’, terwijl ze hier toch een groot deel van de markt vertegenwoordigen.
In 2010 werd een woning in het Vlaamse Gewest gemiddeld verkocht voor 184.000 euro, in het Waalse Gewest voor 133.000 euro en in het Brusselse Gewest voor 311.000 euro. Hiermee liggen de prijzen in de eerste twee gewesten lager dan in de meeste landen waarvoor gegevens beschikbaar zijn, terwijl de verkoopprijzen in Brussel erg hoog zijn (Doll & Haffner, 2010). Tijdens de jaren voorafgaand aan de economische crisis deden zich op de Belgische vastgoedmarkt net als in andere landen sterke prijsstijgingen voor (figuur 2). Deze stijging was het sterkst in de periode van 2004 tot 2007 en in het Brusselse Gewest opvallend groter dan in de twee andere gewesten (Winters & Elsinga, 2011). Opvallend was echter ook dat wanneer in andere landen met de crisis de prijzen daalden, deze in België verder bleven stijgen. In die periode was echter alleen nog een prijsstijging zichtbaar in het Vlaamse Gewest.
4
Figuur 2. Evolutie van nominale woningprijzen in Europese landen (1996=100), periode 1996-2009 450 400
index (1996=100)
350 300 250 200 150 100 50
België
Denemarken
Frankrijk
Duitsland
Griekenland
Ierland
Luxemburg
Nederland
Portugal
Spanje
Zweden
VK
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
0
Bron: European Mortgage Federation (2006 en 2010) en eigen berekeningen Niet alleen de woningprijzen, ook de huurprijzen op de private markt zijn in Vlaanderen 1 eerder laag in vergelijking met de landen waarvoor er gegevens beschikbaar zijn (Doll & Haffner, 2010). Net als in landen als het Verenigd Koninkrijk, Ierland, Spanje en Italië is er een groot prijsverschil is tussen de vrije en de gereguleerde markt. In 2005 bedroeg in Vlaanderen de gemiddelde huurprijs op jaarbasis op de private huurmarkt 5.172 euro en voor een sociale woning 3.096 euro (Heylen e.a., 2007). In andere landen, zoals Zweden, Finland en Oostenrijk is er een gering verschil tussen deze twee deelmarkten. Gecorrigeerd voor de gezinssamenstelling en uitgedrukt in koopkrachtpariteiten, die een correctie inhouden voor welvaartsverschillen tussen landen, ligt de gemiddelde huur in België anno 2001 onder het EU-gemiddelde, op basis van de EU-SILC. De huur in bijvoorbeeld Duitsland, Zweden en Denemarken ligt duidelijk hoger. In Spanje, Ierland en Portugal ligt de gemiddelde huur daarentegen aanzienlijk lager (Turnet & Yang, 2006). Binnen België ligt de huur op de private markt anno 2009 gemiddeld hoger in Brussel (520 euro) dan in Vlaanderen (440 euro) en Wallonië (406 euro), volgens gegevens van de SILC. Opvallend is dat de huur in de Waalse sociale huisvesting gemiddeld niet hoger
1 Er zijn geen cijfers voor Wallonië beschikbaar.
5
uitvalt dan 216 euro, wat 40 euro lager is dan in de twee andere gewesten (Heylen & Haffner, 2010; Heylen, 2012 te verschijnen). 3. Welvaartregime en woonbeleid in België Zoals hoger aangehaald, wordt België net als zijn buurlanden beschouwd als een land dat tot het corporatistische welvaartregime behoort, wat een hoge mate van decommodificatie en stratificatie inhoudt evenals een residuele sociale bijstand (zie hoger). Toch zijn er ook tussen de landen binnen dit regime nog duidelijke gelijkenissen en verschilpunten. Het behoud van de levensstandaard – ook wel het equivalentiebeginsel genoemd – is in België alsook in Duitsland het basisuitgangspunt van de sociale zekerheid. Sociale rechten en bedragen worden bepaald op basis van eerdere arbeidsdeelname en de betaling van bijdragen. Zo worden uitkeringsbedragen vaak berekend als percentage van het loon. In tegenstelling tot in Duitsland is het equivalentieprincipe in België echter sterk verwaterd, door de invoering van minimum- en maximumplafonds en de uitbreiding van de sociale verzekering naar niet-beroepsactieven. Dit zorgde ervoor dat de inkomensongelijkheid tussen uitkeringstrekkers kleiner is dan bijvoorbeeld in Duitsland. Verder heeft het Belgische welvaartsysteem met het Franse gemeen dat het sterk gedifferentieerd is naar beroepsstatuut, verzuild is bij de uitvoering (mutualiteiten, vakbonden) en er een sterke nadruk ligt op het gezin, met hoge gezinsbijdragen en uitkeringsverhogingen voor personen ten laste. In vergelijking met Nederland is het voornaamste verschil de afwezigheid van universele forfaitaire uitkeringen, wat eerder een kenmerk van het sociaaldemocratische regime is. Daarnaast kent het Nederlandse regime een meer uitgebreide tweede en derde pensioenpeiler, een genereuzere sociale bijstand en minder nadruk op het gezin (Andries, 1997). In vergelijking met andere EU- en OESO-landen kent België relatief gezien een groot aantal uitkeringsgerechtigden, wat een druk uitoefent op de hoogte van de uitkering. In vergelijking met Nederland zijn er bijvoorbeeld meer werkloze en gepensioneerde gerechtigden, terwijl de uitkeringsbedragen aanzienlijk lager liggen. In België is er ondertussen sprake van een erosie van de wettelijke pensioenen. De Belgische verzorgingsstaat wordt – net als de Franse en het Duitse - als een rigide stelsel beschouwd. Verregaande (noodzakelijke) hervormingen om de houdbaarheid van het systeem op lange termijn te garanderen, liggen moeilijk op politiek vlak (Andries, 1997; Pacolet, 2008). Het huisvestingsbeleid is in België ontstaan op het einde van de 19de eeuw. Al van bij de eerste huisvestingswet van 1889 was dit beleid vooral gericht op eigendomsverwerving (Winters & De Decker, 2009). Dit is tot op vandaag het geval. Waar men elders in Europa nu begint te spreken over ‘asset based welfare’, is eigendomsbeleid in België dergelijk beleid al heel lang een hoeksteen van de welvaartsstaat. De woning is een manier om vermogen op te bouwen en leidt tot lage woonuitgaven als de hypotheek is afbetaald. In die zin is het een vorm van pensioen (Winters & Elsinga, 2011; De Decker & De Wilde, 2010; Devos e.a., 1991; Pacolet, 1998). In België betaalt een eigenaar van een woning belasting op de fictieve huurinkomsten uit de woning. Deze inkomsten zijn echter een onderschatting. Bovendien bestaat een systeem van fiscale aftrek, dat tot doel heeft eigen woningbezit aan te moedigen. In 2005 werd de ‘woonbonus’ ingevoerd, dit is een forfaitaire aftrek die tot gevolg had dat de fiscale voordelen voor een eigen woning nog groter zijn dan binnen het voorheen geldende systeem (Valenduc, 2008). Deze fiscaliteit is op eenzelfde manier van toepassing in de drie gewesten.
6
Ook de private huurwetgeving is een federale bevoegdheid, zodat private verhuring in de drie gewesten (met uitzondering van de kwaliteitsbewaking) aan dezelfde regels onderworpen is. Deze private huurwetgeving is gebaseerd op het principe van contractvrijheid (Dambre, 2008). De aanvangshuur is vrij, maar eenmaal het contract gesloten, is enkel nog een jaarlijkse verhoging volgens de evolutie van de gezondheidsindex mogelijk. Contracten worden in principe afgesloten voor 9 jaar, maar afwijkingen daarvan zijn mogelijk. Op deze wijze delen dus de drie Belgische Gewesten in belangrijke mate een gemeenschappelijk beleidskader op vlak van wonen. Na de Staatshervorming in 1980 hebben de drie gewesten elk hun eigen huisvestingscode (Wooncode) uitgewerkt. Deze codes regelen de kwaliteitsbewaking, de organisatie en financiering van de sociale huisvesting (huur en koop), premies en tegemoetkomingen voor wonen aan particulieren. Hoewel divergentie mogelijk was, is er tussen de drie gewesten een grote symmetrie wat betreft de centrale uitgangspunten en krachtlijnen (Hubeau, 2002), die tot op vandaag zichtbaar blijft. De sociale huursector vertegenwoordigt zowel in het Vlaamse als in het Waalse Gewest maar een beperkt aandeel van de totale woningvoorraad, resp. 6% en 8% van de totale woningvoorraad, in absolute cijfers gaat het over 140.000 en 108.000 woningen. Beide regio’s plannen bijkomende investeringen, en leggen streefcijfers op voor de gemeenten. In Brussel is het marktaandeel met 10% iets hoger (40.000 woningen). Gemeenschappelijk voor de drie gewesten is dat de private huurmarkt de deelmarkt is die de minste steun van de overheid ontvangt. Een huursubsidie zoals die in vele Europese landen bestaat met als doel het verbeteren van de betaalbaarheid bestaat in geen van de drie Gewesten. In elk van de drie gewesten bestaat wel een beperkte vorm van huursubsidie, die wordt toegekend aan gezinnen die verhuizen van een niet onbewoonbare, overbewoonde of onaangepaste naar een woning die beter geschikt is. De inkomensgrenzen verschillen, maar algemeen kan gesteld worden dat deze redelijk laag liggen en de doelgroep dus ook klein is. Verder hebben de drie gewesten een systeem van verhuring via intermediaire organisaties. Deze huren woningen op de private huurmarkt om ze verder te verhuren aan huishoudens met een woonbehoefte. Ook de heffing van registratierechten bij verkoop van een woning behoort tot de bevoegdheid van de gewesten. Hier zien we enkele kleinere verschillen. In Wallonië en Brussel bedraagt het tarief 12,5% tegenover 10% voor Vlaanderen. De verlaagde tarieven voor de aankoop van een bescheiden woning bedragen respectievelijk 6% en 5% Zowel in het Vlaamse als in het Waalse Gewest worden de lokale overheden gezien als essentiële actoren in het huisvestingsbeleid. Hun voornaamste taak is het uitstippelen van een lokaal woonbeleid in samenwerking met de andere lokale actoren. 4. Methodologie Om de woonsituatie internationaal te vergelijken is een hele range van EU-SILC indicatoren beschikbaar op de website van Eurostat. We beperken ons hier tot een beperkt aantal indicatoren en
7
kiezen daarbij voor indicatoren die belangrijke doelstellingen vormen van het Vlaamse woonbeleid: woonkwaliteit en betaalbaarheid van wonen. Bij de analyse van de woningkwaliteit beperken we ons tot twee indicatoren, nl. overbezetting en vochtproblematiek. Uitrusting van de woning is voor de Belgische situatie minder relevant. Zoals in de meeste Europese landen komen woningen zonder bad of douche en woningen zonder toilet met waterspoeling in de woning nagenoeg niet meer voor. Ook op de EU-SILC-gegevens over de omgevingskwaliteit van de woningen, met name hinder van lawaai, vervuiling en vandalisme of criminaliteit gaan we hier niet nader in. Deze gegevens zijn subjectief en vertonen nogal wat schommelingen over de jaren, waardoor ze moeilijk te interpreteren zijn. Om betaalbaarheid in kaart te brengen, gebruiken we de ‘housing cost burden’. Eurostat definieert de housing cost burden als het aandeel van de totale huisvestingskosten (na aftrek van woonsubsidies) in het totaal beschikbare huishoudinkomen (na aftrek van woonsubsidies). Dat de woonsubsidies worden afgetrokken van het besteedbaar inkomen is logisch, aangezien ze oorspronkelijk worden meegeteld in het gezinsinkomen dat de SILC standaard berekend en ter beschikking stelt in de dataset. Bij de woonuitgaven worden ook de bijkomende uitgaven zoals voor verwarming, elektriciteit, onderhoud van gezamenlijke delen mee in rekening genomen. Om na te gaan of de woonuitgaven ‘betaalbaar’ zijn, hanteert Eurostat 40% als maximum. Hierna kijken we eerst naar de mediaan ‘housing cost burden’ en vervolgens naar het aandeel van de bevolking dat boven de norm zit (‘Housing cost overburden’). Wat de analyse betreft van de groep met een armoederisico hanteren we verschillende armoedegrenzen voor de gewesten. De armoedepercentages liggen dichter tegen elkaar dan wanneer de Belgische armoedegrens wordt gebruikt voor de drie gewesten (zie hoger). We kiezen voor deze aanpak om de armoede-hypothese van Stephens e.a. (2010) te kunnen testen voor de verschillende Belgische gewesten. Deze hypothese stelt dat de woonsituatie van de armen wordt bepaald door het algemene woonsituatie in een land. Wanneer een land als geheel internationaal gezien goed scoort op een indicator, zal de groep armen ook relatief goed scoren in vergelijking met andere landen. Stephens gebruikte een aparte armoedegrens per land (Eurostat definitie). Als in onze studie de armoedegrens niet wordt bepaald per gewest – en de Belgische grens wordt gebruikt - zal de groep met armoederisico in Vlaanderen kleiner zijn en bijgevolg een zwakke (woon)profiel kennen. Voor Wallonië en Brussel zou de groep met armoederisico groter zijn en een sterker (woon)profiel kennen. Informatie over deze indicatoren – gebaseerd op de EU-SILC - kan voor alle EU landen gevonden worden op de Eurostat-website. Voor België en de regio’s gebruiken we de oorspronkelijke EU-SILC databestanden om bijkomende gegevens te bereken. De verschillende indicatoren worden berekend op persoonsniveau, en niet op huishoudniveau zoals in de meeste andere publicaties waarin tot nu toe in Vlaanderen gebruik gemaakt is van EU-SILC gegevens. Niettegenstaande de gegevens voor de EU-SILC op uniforme wijze worden verzameld in alle Europese landen moet men er zich bewust van zijn dat de resultaten nooit volledig vergelijkbaar zijn. Het steekproefaantal voor de Belgische SILC bedroeg 14721 personen in 2009, met 7855 voor Vlaanderen en 4985 voor Wallonië. Voor Brussel zijn er 1882 cases, wat ervoor zorgt dat de steekproefaantal laag
8
kan uitvallen wanneer er verdere opdelingen worden gemaakt. De resultaten voor Brussel zijn dus minder nauwkeurig dan voor de andere gewesten. 5. Armoede in België Volgens de gegevens van de EU-SILC 2009 leeft 14,6% van de Belgen van een inkomen dat lager ligt dan de armoededrempel, dit wil zeggen deel uitmaakt van een gezin dat een equivalent besteedbaar inkomen heeft dat lager ligt dan 60% van de mediaan. Het betreft dus een relatieve armoededefinitie die deels ook de inkomensongelijkheid in een land of regio weerspiegelt. Voor een alleenstaande in België bedraagt de armoedegrens 966 euro per maand, voor een koppel met twee kinderen is dit 2.029 euro per maand. Dit armoederisico verschilt – wanneer de Belgische armoedegrens wordt gehanteerd - sterk tussen de drie Belgische gewesten: In het Vlaamse gewest bedraagt het armoederisico 10,1%, tegenover 18,4% in het Waalse Gewest 2 (FOD Economie, KMO, Middenstand en Energie; 2010). Volgens onze berekeningen kent 23,3% van de Brusselse bevolking een armoederisico. Wanneer er voor de gewesten een aparte armoedegrens wordt berekend, liggen de armoedepercentages dichter tegen elkaar, met 12,6% voor het Vlaamse Gewest, 13,0% voor het Waalse Gewest en 16,9% voor het Brusselse Gewest. Dit is logisch aangezien de Belgische armoedegrens lager ligt dan de Vlaamse en hoger dan de Waalse en Brusselse. Dit resultaat toont duidelijk dat het percentage met een armoederisico (‘at-risk-of-poverty’) volgens de Eurostatdefinitie relatief is t.o.v. het welvaartsniveau van de beschouwde bevolking. Het is een indicator van de ongelijkheid aan de onderkant van de inkomensverdeling. Met een cijfer van 14,6% armoederisico blijft België onder het gewogen gemiddelde van de nationale cijfers voor de bevolking van de 27 EU-lidstaten. Bekend is dat de typologie van de welvaartsregimes samenhang vertoont met de armoedecijfers, zoals ook het niveau van decommodificatie gecorreleerd is met armoede en ongelijkheid. Figuur 3 bevestigt de gunstige armoedesituatie van de landen met een sociaal-democratisch regime (de Scandinavische landen). Ook de landen uit het corporatistische regime hebben relatief lage armoedecijfers (bv. Frankrijk, Oostenrijk, Duitsland), terwijl het Verenigd Koninkrijk (liberaal regime) en de Zuid-Europese landen (Mediterraan welvaartsregime) een relatief hoge armoederisico hebben. Verder blijken de Tsjechische Republiek (8,6M) en Slovakije (11,0%) een lager armoederisico te hebben dan het Vlaamse Gewest. Hoewel deze landen een relatief lagere levensstandaard hebben dan Vlaanderen, blijkt dus de ongelijkheid aan de onderkant van de inkomensverdeling lager te zijn. Ook Nederland (11,2%), Ijsland (10,2%) en Noorwegen (11,1%) hebben relatief lage aandelen personen met een armoederisico. In zeven lidstaten, namelijk Letland (25.7%), Roemenië (22.4%), Bulgarije (21.8%), Lithouwen (20.6%), Griekenland and Estland (beide 19.7%) en Spanje (19.5%) leeft een op vijf inwoners met een armoederisico (Eurostat). Figuur 3 Armoederisico and armoedegrenzen in de EU27-landen, 2009
2 De steekproef voor het Brusselse gewest is van onvoldoende omvang om hierover een uitspraak te doen.
9
Bron: Eurostat, EU-SILC In figuur 4 wordt het armoederisico weergegeven voor onderscheiden groepen in België en in het Vlaamse en Waalse Gewest volgens de Belgische armoedemaatstaf. Telkens lopen vrouwen, 65plussers en alleenstaande ouders een groter risico om in armoede te verzeilen. Het armoederisico ligt duidelijk hoger in Wallonië dan in Vlaanderen. Dit verschil vinden we terug bij alle opdelingen uit figuur 2 (naar geslacht, opleidingsniveau, huishoudtype en leeftijd). Voor geen enkele deelgroep ligt het armoederisico lager in Wallonië dan in Vlaanderen. Werklozen hebben in zowel Vlaanderen als Wallonië zes keer meer kans om in de armoede te geraken dan personen die werken. Verder hebben personen met ten hoogste een diploma lager secundair onderwijs een risico dat tweemaal hoger ligt dan personen met een diploma hoger secundair onderwijs en zelfs drie maal hoger dan personen met een diploma hoger onderwijs. Opvallend is het hoge armoederisico van alleenstaande ouders in Wallonië, in vergelijking met Vlaanderen (51% versus 22%). Een andere opvallende vaststelling is dat het armoederisico tussen de gewesten niet sterk verschilt voor de 65plussers maar wel voor de andere leeftijdsgroepen en voornamelijk de jongeren (tot 24 jaar). Dit verschil heeft te maken met het feit dat de pensioenregeling een federale beleidsmaterie is en vrij lage maximumplafonds kent. Zoals hoger aangehaald bestaat er in België geen grote ongelijkheid tussen de uitkeringsgerechtigden, als gevolg van de verwatering van het equivalentiebeginsel. Op arbeidsgeschikte leeftijd liggen de inkomens van de Vlamingen gemiddeld aanzienlijk hoger – door onder meer een hogere werkzaamheidsgraad – maar dit inkomensverschil wordt kleiner na pensionering. Figuur 4. Risico op armoede in België naar groepen, 2009
10
Total Men Women High education Middle education Low education Unemployed
Flanders
Employed
Wallonia
Lone parents
Belgium
Age 65+ 50-64 25-49 16-24 0-15 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Bron: FOD Economie, KMO, Middenstand en Energie, ADSEI (2010), SILC 2009 6. Woonsituatie In dit onderdeel bespreken we de woonsituatie voor België en de Belgische gewesten in een internationaal perspectief. Vier indicatoren komen aan bod; twee met betrekking op de woningkwaliteit en twee met betrekking tot de betaalbaarheid van wonen.
6.1 Overbezetting Eurostat definieert ‘overbezetting’ als het aandeel van de bevolking dat leeft in een overbezet huishouden. Dit is het geval als het huishouden niet kan beschikken over minstens volgende kamers: een kamer voor het huishouden, een kamer per koppel in het huishouden, een kamer voor elke persoon van 18 jaar en ouder, een kamer voor elk paar van personen van het zelfde geslacht in de leeftijd tussen 12 en 17 jaar, een kamer voor elke persoon tussen 12 en 17 jaar die niet tot de vorige groep behoort en een kamer voor elk paar kinderen jonger dan 12 jaar. Voor België is de overbezetting in 2009 met 3,9% erg laag. Enkel in Cyprus en Nederland is er minder overbezetting. Voor het Vlaamse en Waalse gewest zijn de percentages overbezetting zelfs nog lager, resp. 2,5% en 2,6%. Deze cijfers worden voor België opgetrokken als gevolg van een relatief hoge overbezetting (15,4%) in het Brusselse Gewest. Internationaal gezien springen de Oost-Europese landen het meest in het oog, met een overbezetting tussen de 40% en 60% kennen. Op te merken valt dat een deel van de overbezette woningen niet in de statistieken verschijnt, zodat we hier waarschijnlijk met een onderschatting te maken hebben. De reden hiervoor is dat de steekproeven voor survey-onderzoek getrokken worden uit het rijksregister. Hierin zijn niet opgenomen: vreemdelingen ingeschreven in het wachtregister, daklozen, personen zonder wettelijk verblijfsadres, illegalen, seizoensarbeiders..., vaak personen die niet geregistreerd inwonen bij andere gezinnen.
11
Figuur 5. Overbezetting in de drie Belgische gewesten en EU27-landen, 2009 70% 60% 50% 40% 30% 20%
0%
Cyprus Netherlands Flanders Wallonia Spain Ireland Belgium Malta Norway Finland Luxembourg Germany (including former GDR… United Kingdom Iceland Switzerland Denmark France Sweden Austria Portugal Brussels European Union (27 countries) Italy Greece Czech Republic Slovenia Slovakia Estonia Bulgaria Lithuania Poland Hungary Romania Latvia
10%
Bron: Eurostat, ADSEI, EU-SILC Binnen de drie Belgische gewesten vinden we de hoogste percentages overbezetting telkens op de private huurmarkt, bij de laagste inkomensquintielen en bij de personen met een armoederisico. Bij ouderen is de overbezetting in de drie gewesten minder groot dan bij de jongere leeftijdsgroepen. Verder zien we een duidelijke relatie tussen de omvang van overbezetting in het algemeen en de overbezetting bij armen. De relatief beperkte problemen met overbezetting in het Vlaamse en Waalse gewest vertalen zich in minder grote problemen bij de groep met een armoederisico. In het Brusselse Gewest zien we het omgekeerde: hier gaat een algemeen grote overbezetting samen met een uitgesproken hoge overbezetting bij personen met een armoederisico.
12
Tabel 1: Overbezettingsgraad naar bewonerstitel, leeftijdsgroep, inkomensquintiel, huishoudtype en armoederisico, en naar regio, België, 2009 Totaal
Vlaams Gewest
Waals Gewest
Brussels Gewest
België
2,5
2,6
15,4
4,2**
1
2,5**
Bewonerstitel 1
2,1
1
Eigenaar met hypotheeklening
1,9
7,6
Eigenaar zonder hypotheeklening
2,2
2,0
4,3
2,3*
Private huurder
4,4
5,3
24,9
10,5**
Sociale huurder
2,3
2,4
18,3
5,8**
Leeftijdsgroep 1
2,5
1
20,2
1
Jonger dan 18 jaar
2,1
4,8**
18- 64 jaar
3,2
2,9
14,4
4,6**
65 jaar en ouder
0,8
1,4
4,6
1,4**
Inkomensquintiel 1
4,0
1
24,8
1
1
3,9
9,2**
2
2,7
3,1
14,3
4,2**
3
2,3
3,1
16,2
3,9**
4
3,3
2,1
9,3
3,5**
5
1,0
0,4
3,2
1,1**
Huishoudtype 1
3,0
1
10,5
1
Alleenstaand
2,0
3,9**
Alleenstaand met kind(eren)
0
1,8
4,7
1,6**
Twee volwassenen, geen kind(eren)
0,5
0,5
1,4
0,6
Twee volwassenen, met kind(eren)
2,4
2,3
20,2
4,5**
Andere
4,3
3,8
25,3
6,7**
Armoederisico (regionale maatstaf) Niet arm
2,3
Arm
4,2
1
2,3 4,6
1
12,4
1
3,31
26,2
10,4
Bron: SILC 2009, N=14.435; ²-test: *p<0,05 **p<0,01 voor verschillen tussen regio’s, : p<0,05 voor verschillen tussen verticale categorieën 1
13
6.2 Fysische kwaliteit Niettegenstaande het hoge welvaartsniveau leeft in het Vlaamse Gewest meer dan één op tien personen (12,8%) in woningen met een vochtprobleem, dit wil zeggen een lekkend dak, vochtige muur of rottend raamwerk. Toch blijkt dit aandeel in Europees perspectief nog aan de lage kant. Het Waalse en Brusselse Gewest daarentegen liggen met resp. een aandeel van 21,7% en 17,3% boven het EUgemiddelde van 16% (figuur 6). Deze verschillen tussen de regio’s zijn significant. Figuur 6. Aandeel van de totale bevolking levend in een woning met een lekkend dak, vochtige muren, vloeren of foundering, of rottende ramen of vloeren, EU27-landen en de drie Belgische gewesten, 2009 35 30 25
in %
20 15 10 5
Finland Slovakije Zweden Denemarken Malta Frankrijk Vlaams Gewest Ierland Duitsland Nederland Hongarije Tsjechië VK België Oostenrijk EU27 Waals Gewest Luxemburg Griekenland Spanje Polen Portugal Estland Italië Litouwen Brussels Gewest Roemenië Bulgarije Letland Cyprus Slovenië
0
Bron: EU-SILC, Eurostat en ADSEI. Kijken we naar de verschillen tussen de deelmarkten in tabel 2 dan vinden we in het Vlaamse Gewest (22,3%) en Brusselse Gewest (26,1%) de meeste problemen op de private huurmarkt. Ook op de Waalse private huurmarkt komen vochtproblemen voor bij 21,5% van de personen, maar hier valt vooral de negatieve score van de sociale huurmarkt op. Maar liefst één op drie personen in een sociale huurwoning heeft hier te maken met vocht in de woning. De problemen zijn in elk van de gewesten het minst groot bij eigenaars en voor eigenaars met een afbetaalde lening in het Waalse Gewest en het Brusselse Gewest zelfs nog lager dan voor eigenaars die nog een woning afbetalen. In de drie gewesten neemt de kans op vochtproblemen af met de leeftijd. Waarschijnlijk is er hier een relatie met de deelmarkten: hoe ouder iemand wordt, hoe groter de kans dat deze persoon in een eigendomswoning woont, althans tot op een zekere gevorderde leeftijd.
14
Verder blijkt uit de tabel dat in elk van de gewesten de kans op vochtproblemen groter zijn naarmate het inkomen lager is. Naar huishoudtype vinden we in elk gewest de meeste problemen bij de alleenstaande ouders met kinderen. Ten slotte zien we ook in elk gewest een verband met het armoederisico. In het Vlaamse Gewest heeft een op vijf personen met een armoederisico te maken met vochtproblemen in de woning, voor de twee andere gewesten is dit nog meer. Er is geen eenduidige relatie tussen de omvang van de vochtproblemen voor de totale groep en voor armen in de drie gewesten. In Vlaanderen is van de drie gewesten de problematiek in het algemeen het minst groot en ook voor de armen. Maar waar de problematiek in het algemeen het grootst is in het Brussels Gewest, is het aandeel problemen bij de armen in Brussel minder hoog dan in het Waalse Gewest. De verklaring hiervoor ligt bij de verschillen die we zien bij deze gewesten in de sociale huursector. Armen zijn immers oververtegenwoordigd in de sociale huursector, die in Wallonië slecht scoort op vlak van vochtproblemen.
15
Tabel 2: Aandeel van de totale bevolking levend in een woning met een lekkend dak, vochtige muren, vloeren of foundering, of met rottende ramen of vloeren, naar bewonerstitel, leeftijdsgroep, inkomensquintiel, huishoudtype en armoederisico, en naar regio, België, 2009 Totaal
Vlaams Gewest
Waals Gewest
Brussels Gewest
België
12,8
17,3
21,7
15,2**
Bewonerstitel 1
15,2
1
19,6
1
Eigenaar met hypotheeklening
10,4
12,6**
Eigenaar zonder hypotheeklening
10,4
13,4
14,0
11,6**
Private huurder
22,3
21,5
26,1
23,1
Sociale huurder
13,3
34,6
18,9
21,4**
Leeftijdsgroep 1
21,4
1
29,2
1
Jonger dan 18 jaar
14,1
18,2**
18- 64 jaar
13,3
16,6
20,9
15,1**
65 jaar en ouder
9,6
13,8
12,3
11,2**
Inkomensquintiel 1
24,0
1
25,4
1
1
20,6
22,8**
2
15,1
18,4
27,4
17,4**
3
12,0
18,5
14,0
14,2**
4
11,9
15,1
20,6
13,5**
5
8,7
8,9
16,8
9,5**
Huishoudtype 1
15,2
1
12,5
1
Alleenstaand
15,6
15,0
Alleenstaand met kind(eren)
18,9
29,1
38,1
26,5**
Twee volwassenen, geen kind(eren)
12,0
11,1
15,5
12,0**
Twee volwassenen, met kind(eren)
11,1
17,9
25,8
14,6**
Andere
12,9
19,4
24,6
16,2**
Armoederisico (regionale maatstaf) Niet arm
12,1
Arm
20,2
1
15,5 30,1
1
19,8 28,0
1
13,61 22,3
Bron: SILC 2009, N=14.72; ²-test: ** p<0,01 voor verschillen tussen regio’s, : p<0,05 voor verschillen tussen verticale categorieën 1
16
6.3
Housing cost burden
In het Vlaamse Gewest was in 2009 de housing cost burden 13,9%, wat duidelijk minder is dan in het Waalse en Brusselse Gewest (tabel 3). Met dit cijfer blijft het Vlaamse Gewest onder het gemiddelde voor de 27 EU-landen dat 18% bedraagt (figuur 5). De housing cost burden voor het Waalse Gewest ligt daar net onder, terwijl deze voor het Brusselse Gewest ruim boven dit gemiddeld ligt. Het Verenigd Koninkrijk, Nederland, Duitsland en Denemarken vinden we bij de landen met de housing cost burden. Figuur 7. Mediaan van de housing cost burden* (in %), Belgische gewesten en EU27-landen, 2009 35
30
25
in %
20
15
10
0
Malta Cyprus Luxemburg Ierland Slovenia Portugal Estland Italië Frankrijk Litouwen Spanje Letland Oostenrijk Vlaams Gewest Finland Bulgarije Waals Gewest Polen EU27 Slovakije België Tsjechië Zweden Hongarije Roemenië VK Brussels… Griekenland Nederland Duitsland Denemarken
5
* Mediaan van de verdeling van het aandeel van de totale woonkosten (na aftrek van woonsubsidies) in het totaal beschikbare huishoudinkomen (na aftrek van woonsubsidies). **: housing cost burden berekend voor het huishouden en vervolgens toegekend aan elk lid van het huishouden Bron: EU-SILC, Eurostat en ADSEI. Dit algemene beeld verhult echter grote verschillen tussen de deelmarkten, zoals blijkt uit tabel 3. In elk van de drie Belgische gewesten is de mediaan housing cost burden lager voor eigenaars dan voor
17
huurders en is de mediaan hoger voor de private dan voor de sociale huurders. Opvallend is hier dat de verschillen tussen de gewesten voor de sociale huur minder groot zijn dan voor de totale groep. Dat eigenaars zonder afbetaling toch nog een relatief hoge housing cost burden hebben, heeft te maken met enerzijds het gemiddeld lage inkomen van deze groep (veel gepensioneerden) en anderzijds de bijkomende woonkosten. Het geringe verschil met de eigenaars die nog een afbetaling hebben lopen, is ook het gevolg van het fiscale voordeel, dat in de definitie van de housing cost burden is meegerekend. Naar leeftijd zien we niet zo’n eenduidige verschillen. In het Vlaamse is de mediaan housing cost burden hoger voor de groep van 65 jaar en ouder dan voor de andere leeftijdsgroepen, terwijl dit in het Waalse Gewest minder het geval is en in het Brusselse Gewest er nauwelijks verschil is. Naar inkomen zien we een daling van de housing cost burden met stijgend inkomen in elk van de drie gewesten. Naar huishoudtype zijn het vooral de huishoudens met maar één inkomen (alleenstaanden en alleenstaanden met kinderen) die de hoogste mediaan housing cost burden hebben. In elk van de drie gewesten is de mediaan housing cost burden ongeveer dubbel zo hoog voor personen met een armoederisico dan voor anderen. We zien hier dat er een eenduidig verband is tussen de mediaan housing cost burden op niveau van het gewest in zijn geheel en voor de personen met een armoederisico. Waar voor de totale bevolking het Waalse gewest een hogere mediaan housing cost burden kent dan het Vlaamse Gewest, is dit ook zo voor de personen met een armoederisico. De algemeen redelijk hoge mediaanwaarde in het Brusselse Gewest vertaalt zich ook in een hoge mediaanvoor degenen met een armoederisico.
18
Tabel 3: Mediaan van de ‘housing cost burden’ verdeling naar bewonerstitel, leeftijdsgroep, inkomensquintiel, huishoudtype en armoederisico en naar region, België, 2009 Vlaams Gewest
Waals Gewest
Brussels Gewest
België
13,9
16,8
23,2
15,6
Eigenaar met hypotheeklening
12,1
14,7
15,2
13,1
Eigenaar zonder hypotheeklening
10,8
13,3
12,0
11,6
Private huurder
29,0
32,9
34,1
30,5
Sociale huurder
24,9
25,8
28,1
25,9
Jonger dan 18 jaar
14,1
17,1
22,4
16,0
18- 64 jaar
12,9
16,2
23,5
14,8
65 jaar en ouder
17,3
18,1
22,8
17,7
1
27,5
30,4
35,4
28,9
2
19,6
21,6
25,3
18,9
3
13,9
15,1
23,2
14,3
4
11,6
13,9
19,1
12,0
5
9,1
9,8
10,4
9,2
Alleenstaand
24,8
29,5
31,1
27,3
Alleenstaand met kind(eren)
25,5
26,5
25,9
26,0
Twee volwassenen, geen kind(eren)
12,9
15,3
20,4
14,2
Twee volwassenen, met kind(eren)
12,1
15,1
19,3
13,7
Andere
11,5
14,0
19,1
12,9
Totaal Bewonerstitel
Leeftijdsgroep
Inkomensquintiel
Huishoudtype
Armoederisico (regionale maatstaf) Niet arm
12,8
15,5
19,6
14,2
Arm
29,7
32,3
40,6
32,0
Bron: ADSEI, EU-SILC
19
6.4 Housing cost overburden De ‘housing cost overburden’ is het aandeel van de personen in een huishouden waarvan de totale woonkost (na aftrek van woonsubsidies) meer dan 40% uitmaakt van het beschikbare inkomen (na aftrek van woonsubsidies). Volgens deze definitie leeft in het Vlaamse Gewest 5,6% van de bevolking in een gezin waarvoor wonen onbetaalbaar wordt geacht, wat significant lager is dan in het Waalse Gewest (9,5%) en aanzienlijk minder dan in het Brusselse Gewest (21,2%). Figuur 8 toont dat hiermee het Vlaamse Gewest een goede positie inneemt binnen Europa, terwijl ook het Waalse Gewest nog onder het gewogen gemiddelde voor alle EU-landen van 12% ligt, maar het Brusselse Gewest dit overschrijdt. Figuur 8. Housing cost overburden*, EU27-landen en Belgische gewesten, 2009 30,0
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
Cyprus Frankrijk Malta Luxemburg Slovenië Ierland Estland Finland Oostenrijk Litouwen Vlaams Gewest Portugal Bulgarije Italië Polen België Waals Gewest Letland Hongarije Tsjechië Slovakije Zweden Spanje EU27 Nederland Roemenië Verenigd Koninkrijk Brussels Gewest Griekenland Duitsland Denemarken
0,0
Bron: EU-SILC, Eurostat en ADSEI. * Percentage van de bevolking levend in een huishouden waarvan de totale woonkosten (na aftrek van woonsubsidies) meer dan 40% uitmaakt van het beschibkare inkomen (na aftrek van de woonsubsidies) De verschillen tussen groepen zijn volgens deze indicator groter dan voor de mediaan housing cost burden. De housing cost overburden wordt erg laag ingeschat voor eigenaars (zowel met als zonder
20
afbetaling), maar is des te hoger voor private huurders. In het Vlaamse Gewest is voor bijna één op vier private huurders wonen niet betaalbaar, in het Waalse en Brusselse Gewest is dit zelfs meer dan één op drie. Voor sociale huurders zijn de cijfers duidelijk gunstiger dan voor de private huurders. Maar opvallend is hier dat betaalbaarheidsproblemen bij sociale huurders in het Waalse Gewest minder voorkomen dan in het Vlaamse Gewest. Ook het verschil tussen het Brusselse en het Vlaamse Gewest blijft beperkt. Ook naar leeftijd zien we belangrijke verschillen hoewel er net zoals bij de housing cost burden geen gelijke samenhang is in de drie gewesten. In het Vlaamse Gewest komen betaalbaarheidsproblemen bij ouderen 65+ veel meer voor dan bij de volwassenen jonger dan 65 jaar. Dit is ook zo voor het Brusselse Gewest, maar veel minder uitgesproken. Voor het Waalse Gewest is de relatie omgekeerd, maar blijft het verschil beperkt. Wel zien we in elk van de drie gewesten de minste problemen bij de groep jonger dan 18 jaar. Tussen inkomen, huishoudtype en armoederisico enerzijds en onbetaalbaarheid anderzijds zien we dezelfde verbanden als bij de mediaan housing cost burden. Alleen zijn de verschillen tussen groepen nu nog meer uitgesproken. In het Vlaamse en Waalse Gewest zijn de voornaamste problemen geconcentreerd bij de laagste inkomens, voornamelijk het eerste quintiel en in mindere mate het tweede quintiel. Vanaf het derde quintiel komt onbetaalbaarheid minder voor dan gemiddeld. De problemen bij alleenstaanden en alleenstaande ouders met kinderen zijn aanzienlijk hoger dan voor huishoudens met twee volwassenen. Wat hier waarschijnlijk duidelijk wordt is het verschil tussen eenen tweeverdieners. In het Vlaamse en Waalse Gewest blijft voor de huishoudens met twee volwassenen de onbetaalbaarheid beneden het gemiddelde. Ook in Brussel zien we grote verschillen tussen de vermoedelijke een- en tweeverdieners, maar zien we ook een hoge onbetaalbaarheid bij de huishoudens met twee volwassenen. Ten slotte zien we erg grote verschillen tussen de groep met en zonder een armoederisico. In het Vlaamse en Waalse Gewest wordt respectievelijk 31% en 36% van de personen met een armoederisico wonen onbetaalbaar geacht. Voor Brussel loopt dit op tot maar liefst 53%. Het resultaat voor de hele bevolking weerspiegelt zich dus bij de groep armen, met Vlaanderen dat het beste resultaat kent, gevolgd door Wallonië. De armoedehypothese van Stephens wordt hiermee bevestigd voor deze indicator.
21
Tabel 4: Housing cost overburden naar bewonerstitel, leeftijdsgroep, inkomensquintiel, huishoudtype en armoederisico en naar regio, België, 2009 Totaal
Vlaams Gewest
Waals Gewest
Brussels Gewest
België
5,6
9,5
21,2
8,4**
1
2,5**
Bewonerstitel 1
3,4
1
Eigenaar met hypotheeklening
1,7
5,6
Eigenaar zonder hypotheeklening
2,4
2,2
2,1
6,1**
Private huurder
23,0
35,8
38,6
30,5**
Sociale huurder
12,6
9,5
13,1
22,9**
1
7,9
Leeftijdsgroep 1
17,0
4,8
10,1
21,9
8,2**
10,1
9,1
25,5
11,1**
Jonger dan 18 jaar
4,1
18- 64 jaar 65 jaar en ouder
1
6,8**
Inkomensquintiel 1
31,7
1
42,3
1
1
28,5
32,3**
2
6,7
9,7
23,6
9,3**
3
2,7
2,6
16,3
3,6**
4
0,8
1,7
3,9
1,3**
5
0,1
0,3
2,1
0,3**
Huishoudtype 1
28,3
1
36,1
1
Alleenstaand
19,1
24,9**
Alleenstaand met kind(eren)
13,2
25,0
29,2
21,0**
Twee volwassenen, geen kind(eren)
3,8
3,5
18,2
4,7**
Twee volwassenen, met kind(eren)
2,7
4,1
13,2
4,1**
Andere
2,5
4,1
13,3
4,0**
Armoederisico (regionale maatstaf) 1
Niet arm
2,6
Arm
30,7
1
13,6
35,8
53,0
6,0
1
4,3
1
37,4
Bron: SILC 2009, N=14.435; ²-test: ** p<0,01 voor verschillen tussen regio’s, : p<0,05 for verschillen tussen vertikale categorieën 1
22
7. Bespreking
7.1
Internationaal gezien is het goed wonen in Vlaanderen
Volgens de vier indicatoren die we hier bespraken, is het internationaal gezien voor het gemiddelde huishouden goed wonen in Vlaanderen. De overbezetting is laag en de fysische kwaliteit en betaalbaarheid zijn beter dan gemiddeld in Europa. Verklaringen voor deze gunstige situatie vinden we in de eerste plaats bij het relatief hoge welvaartsniveau in Vlaanderen. Volgens recent onderzoek blijkt economische welvaart nog steeds de voornaamste factor in het verklaren van verschillen in woonsituatie tussen Europese landen (Mandic & Cirman, 2012). De eigen alleenstaande woning met tuin is voor de grote meerderheid van de Vlamingen nog steeds het na te streven ideaal. De Decker (2008) spreekt in navolging van Mougenot van een ‘woonmodel’ dat het resultaat is van een langdurig dialectisch proces van politieke keuzes en acties, culturele overtuigingen en economische mogelijkheden, die elkaar telkens weer versterken door en in de dagelijkse praktijk. Dit model vindt al haar oorsprong in de 19de eeuw en een sterke padafhankelijkheid kan worden waargenomen. Slechts 15% van de bevolking in het Vlaamse Gewest woont in een appartement, wat in Europees verband bijzonder laag is (Eurostat, EU-SILC). Volgens Vanneste e.a. (2007) is er een relatie tussen woningbezit- en typologie enerzijds en grootte van de woningen anderzijds. Een gelijkaardige relatie met woningkwaliteit ligt voor de hand, maar we vonden hiervan voorlopig geen evidentie in de literatuur. Dat de betaalbaarheid in Vlaanderen relatief gunstig uitvalt, heeft onder meer te maken met de bijkomende woonuitgaven, die lager zijn dan elders in Europa. Voor huurders in Vlaanderen maken deze kosten 1/4de uit van de totale woonuitgaven, voor eigenaars is dit 1/3de (Heylen e.a., 2007), dit tegenover een gemiddelde van 2/3de voor Europa (European Commission, 2010). Verder speelt voor de betaalbaarheid mee dat voor een grote groep de eigen woning is afbetaald. Voor wie nog wel afbetaalt, zijn de vastgoedprijzen van belang. Deze zijn internationaal gezien eerder gemiddeld (Dol & Haffner, 2010). Als gevolg van een redelijk strenge hypotheekwetgeving blijven de afbetaalde sommen ook redelijk (Winters & Elsinga, 2011). Ook de huurprijzen blijven in Vlaanderen onder het EU-gemiddelde. Ten slotte moet ook voor betaalbaarheid worden gekeken naar het beleid. Zowel vraag- als aanbodsubsidies kunnen de kost van wonen verlagen. Voor Vlaanderen speelt hier vooral de gunstige fiscale behandeling van eigen woningbezit een rol (zie verder).
7.2
Grote verschillen tussen de Belgische gewesten
Ondanks dat de drie Belgische Gewesten voor een belangrijk deel eenzelfde beleid delen, stellen we grote verschillen vast. Het Vlaamse Gewest scoort voor elk van de vier indicatoren steeds opvallend beter dan het EU-gemiddelde. In het Waalse Gewest is de situatie veel minder gunstig, maar zijn de resultaten doorgaans nog beter dan gemiddeld in de EU. Dit laatste kan niet gezegd voor het Brusselse Gewest. Enkel voor overbezetting leunt dit gewest nog aan bij het EU-gemiddelde, voor de andere indicatoren vinden we dit gewest tussen de landen met de minst goede resultaten.
23
Deze verschillen tussen de gewesten weerspiegelen mee de verschillen in inkomensniveau en algemeen armoederisico. Het Vlaamse Gewest is het meest welvarende van de drie, het gemiddelde inkomen ligt het hoogst en het armoederisico is het laagste. Het Brusselse Gewest kent het hoogste armoedepercentage. Het betreft een gebied waar Brussel hoofdstad deel van uitmaakt en dat dus voor een groot deel een grootstedelijk karakter heeft, daar waar we in de twee andere gewesten veel minder een grootstedelijke problematiek aantreffen. De verschillen in fysische kwaliteit, zoals gemeten door de indicator voor vochtproblemen, hebben mede te maken met de ouderdom van de woningvoorraad. In Wallonië en Brussel dateert de bevolkingstoename van langer geleden dan in Vlaanderen. In deze gewesten draagt het woningpatrimonium nog de erfenis mee van het industriële verleden. In Vlaanderen is de bevolkingsaangroei recenter en is er daarmee ook meer recente nieuwbouw, wat een positieve invloed heeft op de globale woningkwaliteit. Bijkomende verklaringen voor de verschillen in fysische kwaliteit kunnen we zoeken bij het beleid. Maar zoals aangegeven zijn de beleidsverschillen tussen de gewesten relatief beperkt. Wallonië heeft dan wel een langere traditie van renovatiesubsidies, deze blijken onvoldoende om het verschil met Vlaanderen uit te vlakken. Ook wat betreft betaalbaarheid zijn de verschillen in beleid tussen de gewesten niet zo groot. De verschillen in kwaliteit en betaalbaarheid voor sociale huur zouden wel deels met beleidskeuzes te maken kunnen hebben.
7.3
Eigenaars beter af dan huurders
Zijn de resultaten voor het gemiddelde huishouden voor Vlaanderen gunstig, dan verbergt dit gemiddelde grote verschillen tussen groepen. Voor Vlaanderen is al geruime tijd bekend dat huurders en in het bijzonder private huurders op de woningmarkt in een minder goede situatie verkeren dan eigenaars (De Decker & Geurts, 2000, Pannecoucke e.a., 2003, Van Dam & Geurts, 2005, Heylen e.a., 2007). Bovenstaande analyse bevestigt dit en komt tot dezelfde conclusie voor de twee andere gewesten. Deze vaststelling sluit aan bij Ôzdemir & Ward (2009), die op basis van EU-SILC gegevens voor 2007 voor 25 EU-landen de relatie nagaan tussen de gemiddelde aandeel van de woonkosten in het beschikbare inkomen. Eveneens in lijn met de bevindingen van deze auteurs stellen we vast dat in de drie Belgische gewesten eigenaars met een afbetaalde hypotheek lagere woonkosten hebben dan eigenaars met een lopende hypotheek, maar dat het verschil relatief klein is 3, wat het gevolg is van een hoog aandeel bijkomende kosten voor herstellingen, onderhoud, verwarming, elektriciteit en andere lasten. Lelkes & Zolyomio (2009) zien dat de private huurders in de EU in het algemeen het minst tevreden zijn met hun woonsituatie, gevolgd door de huurders van gesubsidieerde woningen, terwijl eigenaars het meest tevreden zijn. Eigen woningbezit in Vlaanderen is sterk bepaald door inkomen (Heylen e.a., 2007). Ook dit blijkt een internationaal fenomeen te zijn. Ôzdemir & Ward (2009) zien dat in alle EU-lidstaten, met uitzondering van Polen, het aandeel eigenaars toeneemt met het inkomen. In het laagste 3 Slechts in vijf landen hebben eigenaars zonder hypotheeklening hogere woonkosten dan eigenaars met een lening: Estland, Griekenland, Frankrijk, Zweden en Polen.
24
inkomensquintiel woont (met uitzondering van Duitsland, waar er algemeen minder huiseigenaars zijn) in de meesten landen ongeveer 40% van de bevolking in woningen die het huishouden zelf bezit en in de grote meerderheid van de landen is dit zelfs meer dan de helft van de bevolking. Daar tegenover staat dat in het hoogste inkomensquintiel (met uitzondering van Polen) rond de 70% van de bevolking in een eigen woning leeft. In 16 van de 24 landen is dit zelfs meer dan 85%. Personen die wonen in huishoudens met een armoederisico hebben over heel Europa minder kans om een eigen woning te bezitten dan anderen. De relatie tussen eigen woningbezit en inkomen verklaart mede de verschillen in housing outcomes naar tenure (voor de relatie tussen inkomen en housing outcome: zie 6.4). Daarnaast speelt in de Belgische context het beleid een grote rol. In de berekening van de housing cost burden worden de woonsubsidies mee in rekening gebracht. Voor eigenaars gaat het in België om een aanzienlijk fiscaal voordeel. Ook sociale huurders genieten dankzij subsidies aan sociale huisvestingsmaatschappijen een huurprijs die aanzienlijk beneden de marktprijs ligt. Voor de private huurmarkt daarentegen bestaan in de drie gewesten nauwelijks subsidies.
7.4
Kwetsbare groepen
In de drie Belgische gewesten zien we een grote gelijkenis wat betreft de verschillen tussen groepen. Op enkele afwijkingen na zijn voor elk van de vier indicatoren de resultaten minder goed naarmate het inkomen lager is. Ôzdemir & Ward (2009) observe the same inverse relation between income and housing cost burden in 25 EU-countries. Lelkes & Zolyomio (2009) stelden in alle EU-landen eenzelfde relatie vast tussen inkomen en de kwaliteit van de woning. Naar huishoudtype zijn het vooral de alleenstaanden en eenoudergezinnen waarvoor de situatie minder gunstig is. In alle andere EU-lidstaten blijken alleenstaanden en eenoudergezinnen meer problemen te hebben met betaalbaarheid van wonen dan andere gezinstypes (European Commission, 2010). De samenhang tussen housing outcome en leeftijd is minder duidelijk. Overbezetting en vochtproblemen komen in de drie gewesten minder voor bij personen van 65 jaar en ouder dan bij de groep 18 tot 65 jaar. De indicatoren voor betaalbaarheid geven echter een minder gelijk beeld over de gewesten. In het Vlaamse Gewest is de betaalbaarheid duidelijk minder goed voor de groep van 65 jaar en ouder dan voor de jongere volwassenen. In het Waalse Gewest zijn de verschillen naar leeftijd minder groot en komen de ouderen voor housing cost overburden zelfs beter uit de vergelijking. In het Brussels Gewest geven de twee indicatoren een tegengesteld beeld. Een eenvoudige verklaring hiervoor geven is niet mogelijk. De samenhang tussen leeftijd en housing outcome wordt doorkruist door diverse andere factoren zoals bijvoorbeeld de evolutie van het aandeel eigenaars en het inkomen met leeftijd. Ôzdemir & Ward (2009) stellen vast dat de woonquote in vele landen stijgt met de leeftijd zoals ook in Vlaanderen het geval is, maar dat in het algemeen de verschillen tussen leeftijdsgroepen beperkt blijven. Ten slotte is er voor elk van de drie gewesten een duidelijke samenhang tussen housing outcome en armoederisico. Ook dit blijkt een internationaal fenomeen. Lelkes & Zolyomio (2009) show that in the EU persons below poverty levels of income are more exposed to problems of shortage of space and housing deficiencies.
25
7.5 Hypothesen betreffende samenhang tussen housing outcome en huisvestingssysteem / gevoerde beleid Een van de kernboodschappen van Stephens e.a. (2010) is dat de woonsituatie van armen bepaald is door de voorwaarden op vlak van wonen in het land in zijn geheel, maar dat het woonbeleid de relatie tussen inkomensarmoede en slechte woonsituatie kan milderen, hoewel niet volledig doen verdwijnen. Vooraf merken we op dat het logisch is dat de woonindicatoren voor de groep met een armoederisico zich tot elkaar verhouden tussen de landen als de resultaten voor de hele bevolking. Dit heeft immer te maken met de relatieve definitie van armoede. Elke persoon uit een gezin met een inkomen dat lager ligt dan 60% van de mediaan voor dat land wordt als arm beschouwd. Armoedegrenzen variëren bijgevolg sterk tussen landen. Volgens deze definitie zal ook de groep armen in Roemenië in absolute termen slechter af zijn dan de armen in Frankrijk of België, zoals de welvaart van de totale bevolking lager ligt in Roemenië. Deze absolute verschillen zorgen vervolgens ook voor verschillen op de woningmarkt. Op basis van de gegevens in deze paper gaan we na of deze stelling van Stephens e.a. ook opgaat voor de Belgische gewesten. Zoals gesteld is van de drie gewesten de situatie in het Vlaamse Gewest voor elk van de vier indicatoren de meest gunstige voor de bevolking in zijn geheel. De vraag is dan of dit ook het geval is voor de personen met een risico op armoede. We gebruiken hiervoor een aparte armoedegrens voor de drie gewesten, aangezien Stephens e.a. ook voor elk land een aparte grens hanteren. De hypothese geldt alvast in geval van overbezetting: de verschillen tussen de gewesten voor de volledige bevolking weerspiegelen zich in de verschillen voor personen met een armoederisico. Voor de vochtproblematiek gaat dit ook op voor de vergelijking tussen Vlaanderen en Wallonië en tussen Vlaanderen en Brussel, maar niet tussen Wallonië en Brussel. Waar voor de totale bevolking van beide gewesten de problematiek het grootst is in het Brusselse Gewest, is hier de situatie lichtjes beter voor personen met een armoederisico. Dat het huisvestingsbeleid hierin een rol kan spelen, blijkt uit de cijfers voor sociale huisvesting. Het Brusselse Gewest beschikt over een relatief hoog percentage sociale huisvesting en volgens de hier gebruikte indicator is de staat van dit patrimonium beter dan in het Waalse Gewest, waar er een vochtprobleem is voor een derde van de bewoners. De relatief positieve score voor de Brusselse sociale huisvesting zou dus de resultaten voor de andere deelmarkten kunnen compenseren. We formuleren dit als een hypothese voor verder onderzoek. Ook voor de betaalbaarheidsindicatoren wordt de stelling grotendeels bevestigd. Opvallend is wel dat, waar er relatief grote betaalbaarheidsverschillen zijn voor de totale bevolking tussen het Vlaamse en het Waalse Gewest, er kleinere verschillen zijn voor de armen. De verklaring hiervoor is volgens ons dat beide gewesten een gezamenlijk sociaal beleid delen. De grootste groep personen in armoede leeft immers van een vervangingsinkomen (pensioen, leefloon, invaliditeitsuitkering), waarvan de hoogte op federaal niveau is bepaald en de kosten solidair worden verdeeld over de gewesten. Voor het Brusselse Gewest echter blijkt deze herverdeling (solidariteit) tussen de gewesten onvoldoende te zijn om te compenseren voor de hoge kosten van wonen. Vooral op de private huurmarkt, die een groot aandeel uitmaakt van de totale Brusselse woningmarkt, zijn er veel betaalbaarheidsproblemen.
26
De nog relatief goede betaalbaarheid (in vergelijking met de private huurmarkt) in de sociale huursector kan dit onvoldoende compenseren. Voor elk van de indicatoren en in elk van de gewesten is de situatie in de sociale huisvesting beter dan op de private huurmarkt. Voor Vlaanderen is bekend dat de sociale huisvesting in belangrijke mate mensen huisvest met een laag inkomen. De helft van de huishoudens in de sociale huisvesting heeft een equivalent inkomen in het eerste quintiel. Bekijken we de woonkwaliteit en betaalbaarheid van eenzelfde inkomensgroep op de private huurmarkt, dan maakt de sociale huisvesting hier een groot verschil (Winters e.a., 2007). Het is een voorbeeld van hoe het beleid de relatie tussen armoede en housing outcome positief kan beïnvloeden. Anderzijds moet opgemerkt dat de sociale huisvesting in Vlaanderen van veel te beperkte omvang is om al wie daaraan nood heeft een woning te bieden. Dit is mede het geval omdat de huursubsidie als beleidsinstrument ontbreekt. Ook de vergelijking van de sociale huisvesting in de drie gewesten levert een interessant beeld. Blijkt de betaalbaarheid in de sociale huisvesting in het Waalse Gewest relatief beter dan in het Vlaamse Gewest, dan geldt het omgekeerde voor de woningkwaliteit. Met meer dan een derde sociale woningen met een vochtproblematiek scoort het Waalse Gewest duidelijk zwakker dan het Vlaamse Gewest. In 2003 startte de Waalse overheid een grootschalig investeringsprogramma dat tot doel had 40.000 woningen te slopen of grondig te renoveren (Société Wallonne du Logement, 2009). Waar overbezetting in deze twee gewesten in de sociale huisvesting nauwelijks voorkomt, zien we dit probleem toch relatief veel opduiken in de Brusselse sociale huisvesting. Ook vochtproblematiek komt in het Brusselse Gewest nog vaak voor, maar aanzienlijk minder dan in het Waalse Gewest. Stephens e.a. (2010) trekken in hun onderzoek geen besluiten over de relatie tussen huisvestingssystemen zoals Kemeny ze onderscheidt en de resultaten van die huisvestingssystemen, maar gaan enkel in op de relatie tussen kenmerken van huisvestingssystemen en de resultaten van de systemen. Deze benadering hebben we hier ook gevolgd, met name door de relatie te bestuderen tussen woonsituatie enerzijds en eigendomstitel en gevoerd beleid anderzijds. Dit beperkte onderzoek laat ons niet toe verdergaande algemene conclusies te trekken. 8. Besluit In deze paper bekeken we de verschillen in woonsituatie tussen de drie Belgische gewesten. Ons baserend op vier indicatoren samengesteld met EU-SILC-gegevens vergeleken we de kwaliteit en betaalbaarheid tussen de drie gewesten en met andere Europese landen. Voor elk gewest onderzochten we ook de verschillen tussen groepen. Een algemene conclusie is dat voor het gemiddelde huishouden kwaliteit en betaalbaarheid in het Vlaamse Gewest goed zijn vergeleken met de andere gewesten en andere EU-landen. Niettegenstaande de drie gewesten in belangrijke mate een gezamenlijke beleid delen, stellen we grote verschillen vast inzake woonsituatie. De verschillen in inkomen en armoederisico tussen de gewesten zien we weerspiegeld in de verschillen tussen de woonsituatie, wat de kernboodschap van Stephens e.a. (2010) bevestigd, namelijk dat de woonsituatie van arme huishoudens bepaald zijn door de algemene woonvoorwaarden in het land. Nochtans is de relatie niet steeds uitgesproken, wat een indicatie kan zijn dat beleid een verschil kan maken. We formulere dit als een hypothese die in verder onderzoek kan worden getest.
27
Dit onderzoek bevestigt de bevindingen voor andere Europese landen dat personen met een laag inkomen en een armoederisico minder goed gehuisvest zijn dan anderen. Ook personen in huishoudens met slechts een volwassene bevinden zich in een minder gunstige situatie. De relatie tussen woonsituatie en leeftijd is minder duidelijk. Zoals vroeger onderzoek in Vlaanderen al ten overvloede aantoonde, betekent de bewonerstitel een belangrijk verschil op vlak van betaalbaarheid en kwaliteit. Dit is het geval elk van de drie gewesten. Eigendomsverwerving is in België al lang een peiler van de welvaartsstaat. Echter, huishoudens die het zich niet kunnen veroorloven een eigen woning te verwerven, blijven in de kou staan. Hoewel de woonsituatie in Vlaanderen gemiddeld goed genoemd kan worden, is het recht op kwaliteitsvol en betaalbaar wonen niet voor iedereen gerealiseerd.
Bibliografie Andries M. (1997), De Belgische sociale zekerheid in de typologie van de welvaartsstaten, CSB bericht, Centrum voor Sociaal Beleid, Universiteit Antwerpen. De Decker, P. & Geurts, V. (2000). Wonen. Residualiseert de huursector? In: J. Vranken, D. Geldof, G. Van Menxel & J. Van Ouytsel (eds.), Armoede en Sociale uitsluiting. Jaarboek 2000, Leuven: Acco. De Decker, P., Goossens, L. & Pannecoucke, I. (2004). Wonen aan de onderkant, Antwerpen Apeldoorn: Garant. De Decker, P. & De Wilde, C. (2010). Home-ownership and asset-based welfare: the case of Belgium. In: Journal of Housing and the Build Environment, 25, 243-262. Devos, H., Van Dender, K. & Pacolet, J. (1991). De rijkdom van de ouderdom, Leuven: HIVA en Brussel: Koning Boudewijnstichting. Dol, K. & Haffner, M. (2010). Housing Statistics in the European Union 2010, The Hague: Ministry of the Interior and Kingdom Relations. Doms, K., Van Damme, B., Winters, S., Bilsen, V. & Buyst, E. (2001). Op zoek naar eigendom. Een
evaluatie van de overheidsinstrumenten voor eigendoms¬verwerving, Leuven: HIVA-K.U.Leuven, Esping-Andersen (1990), The Three Worlds of Welfare Capitalism, Princeton University Press. European Mortgage Federation (2006). Hypostat 2005. A review of Europe’s mortgage and housing
markets. European Mortgage Federation. European Commission (2010). The social situation in the European Union 2009. Luxembourg: Publication Office of the European Union. European Mortgage Federation (2010). Hypostat 2009. A review of Europe’s mortgage and housing
markets, European Mortgage Federation. Heylen, K. (2012, te verschijnen). Evolutie van de woonsituatie in Vlaanderen: gegevens van de EU-
SILC 2004-2009. Leuven: Steunpunt Ruimte en Wonen.
28
Heylen K. & Winters S. (2011). Hoe betaalbaar is wonen in Vlaanderen? in: Winters S. (red.) (2010), ‘Is
wonen in Vlaanderen betaalbaar?’, Garant, Antwerpen-Apeldoorn, p. 71-91. Heylen, K., Le Roy, M., Vanden Broucke, S., Vandekerckhove, B. & Winters, S. (2007). Wonen in
Vlaanderen. De resultaten van de Woonsurvey 2005 en Uitwendige Woningschouwing 2005. Brussel: Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed. Hubeau B. e.a. (2002), De Vlaamse Wooncode en de sociale huisvesting. Het woonbeleid
(nog) niet op kruissnelheid, Brugge, Die Keure. Kemeny J. (1995). From public housing to the social rental market. Rental policy strategies in a
comparative perspective, London/New York: Routledge. Lelkes, O. & Zolyomi, E. (2009). Quality of housing and the link to income. Research note n° 2. Brussel: European Commission. Mandic C. & Cirman A. (2012), Housing conditions and their structural determinants: comparison within the enlarged EU. Urban Studies, 49 (4), 777-793. Özdermir, E. & Ward T. (2009). Housing and social inclusion. Research note n° 1, Brussel: European Commission. Pacolet, J. (1998). Het economische belang van wonen voor ouderen, Platform Wonen van Ouderen, Handboek wonen van ouderen. Een veelzijdige kijk op het wonen van een nieuwe generatie ouderen. Brussel: Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, 35-48. Pacolet J. (2008), De sociale zekerheid: een superieur en onmisbaar instrument in de strijd tegen armoede, in: Steunpunt tot bestrijding van armoede, bestaansonzekerheid en sociale uitsluiting,
Armoede - waardigheid - mensenrechten. 10 jaar Samenwerkingsakkoord, Brussel, 208 p. Pannecoucke, I., De Decker, P. & L. Goossens (2003). Onderzoek naar de mogelijkheden voor de
integratie van de particuliere huurmarkt in het Vlaamse woonbeleid. Onderzoeksrapport in opdracht van het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap. Antwerpen: afdeling Woonbeleid, OASeS. Société Wallonne du Logement (2009), Le logement social en mouvement. 25 ans de la Société
Wallonne du Logement, 90 ans du Logement Social, Société Wallonne du Logement. Stephens, M., Fitspatrick S., Elsinga, M., van Steen, G. & Chzhen, Y. (2010). Study on housing and
exclusion: welfare policies, housing provision and labour markets. European Commission. Turner B. & Yang Z. (2006), Security of Home Ownership – Using Equity of Benefiting From Low debt?
European Journal of Housing Policy, Vol. 6(3), pp. 279-296. Van Dam, R. & Geurts, V. (2005). Wonen in Vlaanderen in perspectief: evoluties 1976-1997. In: De Decker, P., Goossens, L. & Pannecoucke I. (eds.), Wonen aan de onderkant. Antwerpen: Garant, 37-59. Valenduc C. (2008), Les incitations fiscales en faveur du logement, Les échos du Logement, Numéro 2.
29
Vanneste, D., Thomas, I. & Goossens, L. (2007). Woning en woonomgeving in België. Sociaal-
Economische Enquête 2001. Monografieën nr. 2, Brussel: Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie. Winters, S. e.a. (2007). Op weg naar een nieuw Vlaams sociaal huurstelsel? Brussel: Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed. Winters, S. & De Decker, P. (2009). Wonen in Vlaanderen: over kwaliteit, betaalbaarheid en woonzekerheid. In: Vanderleyden, L., Callens, M. & Noppe, J. (red.), De sociale staat van Vlaanderen
2009, Brussel: Studiedienst Vlaamse Regering, 199-234. Winters, S. & Elsinga, M. (2011), Wonen in Vlaanderen in internationaal perspectief. In: Vanderleyden, L., Callens, M. & Noppe, J. (red.), De sociale staat van Vlaanderen 2011, Brussel: Studiedienst Vlaamse Regering, p. 217 - 257.
30
