1. PENDAHULUAN 1. Latar Belakang Dalam melakukan penilaian BMN berupa tanah, seorang penilai harus mendasarkan pada kondisi pasar.
Identifikasi kondisi pasar berguna untuk menentukan penyesuaian
waktu, penyesuaian jenis data, serta menyusun asumsi-asumsi ketika melakukan penyesuaian faktor-faktor yang menentukan nilai properti. Hasil dari analisis pasar akan menjadi dasar bagi penilai untuk menentukan nilai pasar objek penilaian, yaitu bagaimana ekspektasi ke depan atas nilai objek penilaian (berdasarkan atribut-atribut produktifnya), dengan mendasarkan kondisi pasar pada lokasi, serta kondisi pasar dalam siklus properti. Merupakan hal yang tidak mungkin bila dalam penentuan nilai pasar tidak mempertimbangkan pasokan dan permintaan pasar. Analisis pasar dapat menjadi bagian yang terpisah dari penilaian akan tetapi penilaian tidak akan terpisah dari analisis pasar.
2. Deskripsi Singkat Maksud dan tujuan diajarkannya mata diklat ini adalah agar peserta diklat dapat menggunakan konsep analisis pasar properti. 3. Prasyarat Kompetensi Prasyarat kompetensi sebelum mengikuti pelajaran ini adalah sudah memahami konsep dasar penilaian. 4. Standard Kompetensi dan Kompetensi Dasar
Setelah mengikuti mata diklat ini, peserta mampu menggunakan konsep analisis pasar sesuai dengan ketentuan yang berlaku. 5. Relevansi Modul Modul ini terkait dengan mata pelajaran lain dalam diklat DTSS Penilaian Properti Dasar, yaitu : 1.
Konsep dasar penilaian
2.
Pendekatan data pasar
3.
Pendekatan pendapatan
4.
Pendapatan kalkulasi biaya
1
KEGIATAN BELAJAR 1 A. JUDUL : KONSEP EKONOMI PROPERTI B.
INDIKATOR
Setelah mengikuti Kegiatan Belajar 3, Peserta Diklat dapat mencapat indicator-indikator pembelajaran sebagai berikut : 1. Menjelaskan kareteristik Ekonomi Properti 2. Menjelaskan Dasar-dasar Ekonomi Tanah Perkotaan 3. Menjelaskan Ekonomi Lokasi 4. Menjelaskan siklus properti C.
URAIAN DAN CONTOH Dalam
bab
ini
akan
dipelajari
mengenai
konsep-konsep
ekonomi
yang
melatarbelakangi pemikiran terbentuknya nilai properti pada suatu lokasi. Pembahasan bab ini dimulai dengan ekonomi properti yang mempunyai kharateristik tersendiri dalam ilmu ekonomi.
Kemudaian , dilanjutkan dengan pembahasan mengenai faktor-faktor
yang mempengaruhi pertumbuhan kota, serta penerapan teori ekonomi dalam pengalokasian ruang pada perkotaan. Pengalokasian ruang pada pola tata ruang suatu perkotaan tidak hanya didasari oleh pertimbangan teori ekonomi, namun juga berkaitan dengan aspek historis sosial dan masyarakatnya. Selanjutnya dibahas beberapa teori yang menjelaskan hubungan antara lokasi dengan nilai tanah (teori lokasi). 1.1.
Kharateristik Ekonomi Properti (Tanah) Tanah mempunyai sifat unik karena persediannya selalu tetap, artinya tanah tidak
dapat diproduksi maupun dikurangi dan lokasinya tidak dapat digeser atau dipindahkan. Tanah juga merupakan faktor produksi yang diperlukan dalam memproduksi suatu barang lainnya. Tanah menjadi salah satu sumber daya yang sangat penting. Dalam pengertian secara umum, ekonomi tanah merupakan kegiatan ekonomi antar manusia dalam bidang pertanahan.
Leonard A Salter (1942) mendifinisikan mengenai
ekonomi tanah sebagai berikut, “ekonomi tanah adalah ilmu sosial yang berkaitan dengan masalah-masalah dimana perlakuan sosial secara strategis dipengaruhi oleh atribut fisik, lokasi atau properti dari satuan-satuan permukaan tanah secara keseluruhan”.
Beberapa
pendapat lainya menyebutkan bahwa ekonomi tanah adalah aplikasi teori ekonomi kepada masalah-masalah yang berkaitan dengan penggunaan tanah.
2
Berdasarkan uraian diatas, pengertian ekonomi tanah berbeda dengan pengertian ekonomi umum
Penekanan ekonomi tanah adalah khusus pada pengalokasian dan
pemanfaatan tanah. Walaupun sebenarnya mencakup berbagai hubungan dengan faktor ekonomi lainnya, namum ekonomi tanah lebih menitikberatkan pada masalah dan situasi yang berhubungan dengan faktor kepentingan strategis dan keterbatasan tanah, baik dari segi pemanfaatannya maupun pengaturannya. Properti mempunyai kharateristik ekonomi tersendiri dibandingkan dengan barang lainnya yang terbentuk pada suatau “pasar”. Ditinjau dari teori ekonomi, pasar input tanah merupakan faktor produksi yang dibutuhkan perusahaan dalam proses produksi. Perusahaan akan mengeluarkan pengorbanan tertentu berupa sewa tanah kepada rumah tangga untuk memperoleh tanah. Pada sisi lain, ketersediaan tanah tidak dapat ditambah sehingga bersifat langka. Penawaran tanah tidak akan berubah, walaupun harganya terus naik. Hal ini menyebabkan penawaran tanah bersifat inelastis sempurna. Balas jasa berupa sewa tanah di beberapa tempat akan berlainan. Terjadinya pasar properti, serta prinsip supply and demand dalam pasar properti , dapat diilustrasikan pada gambar berikut.
Sehubungan dengan semakin meningkatnya kegiatan mengakibatkan kebutuhan akan tanah semakin meningkat
produksi
tertentu
akan
Sementara di sisi yang lain, jumlah tanah yang tersedia jumlahnya tidak dapat dirubah. Karena keadaan seperti itu, maka penawarannya tidak elastis sempurna (apabila harga tanah naik sebesar 100% maka jumlah penawaran tidak akan berubah), karena jumlah tanah relatif tetap.
Sebagai akibat dari penawaran tanah yang memiliki keadaan seperti itu, maka untuk tanah, dalam transaksinya lebih dominan dipengaruhi faktor permintaannya. Balas jasa atau pendapatan yang diterima oleh pemilik faktor produksi tanah disebut sewa tanah. .
Gambar 1.1. Terjadinya Pasar Properti serta Mekanisne Supply and Demand pada Pasar Properti
Berdasarkan pemikiran tersebut, berkaitan dengan studi ilmu ekonomi, ekonomi properti mempunyai ciri-ciri sebagai berikut: 1.
Balas jasa yang diberikan kepada pemilik tanah disebut sewa tanah.
2.
Nilai ekonomi suatu properti mempunyai ketergantungan pada letak dan lingkungan. Nila properti sangat dipengaruhi perubaha lingkungan.
3.
Lokasi yang tidak dapat dipindah-pindah (immobility).
3
4.
Permintaan properti merupakan permintaan turunan (derived demand) dari produk atau jasa yang diberikan properti.
5.
Untuk tanah, dalam transaksinya lebih dominan permintaannya , sehingga harga atau sewa selalu meningkat.
6.
Karena
jumlahnya
tidak
berubah,
serta
lebih
dominan
pengaruh
faktor
permintaannya, maka kurva supply dalam jangka panjang berbentuk tegak lurus (inelastis sempurna). Oleh karena itu secara nature pasar properti berupa pasar yang tidak sempurna (imperfect market). 7.
Untuk properti pengembangan (bukan tanah kosong), sifat penawarannya inelastis, karena memerlukan waktu antara supply dengan demand, yaitu untuk jangka waktu pembangunan.
8.
Perbedaan yang sangat besar, dalam arti tidak ada dua properti yang sama persis. Oleh karena adanya perbedaan tersebut, maka : -
Dalam penilaian properti perlu adanya analisa data pembanding.
-
Dalam penilaian properti memerlukan penghitungan besarnya penyesuaian yang diperlukan.
Selain kajian secara ilmu ekonomis, kajian ilmu
ekonomi tanah juga mencakup
faktor terkait seperti : hukum, sosial, dan adat isitiadat. Gambar 1.2. di bawah ini mengilustrasikan bidang ilmu serta konsep/teori yang terkait dengan kajian ilmu ekonomi tanah.
Ilmu Ekonomi
Kelangkaan
Science of Scarcity
Sumber Daya Tanah Demand – Utility – Scarcity – Transferability (DUST) Ilmu Ekonomi Tanah
Karateristik Pasar Tanah 2. Pasar tidak sempurna (imperfect market) 3. Dipengaruhi oleh permintaan turunannya (derived demand)
Faktor Terkait 1. Hukum 2. Sosial 1. Adat Istiadat
Gambar 1.2. Kajian Ilmu Ekonomi Tanah
1.2.
Dasar-Dasar Ekonomi Tanah Perkotaan
1.2.1. Faktor Pendorong Pertumbuhan Suatu Kota
4
Faktor pertumbuhan suatu kota dapat dipengaruhi oleh: 1.
Basis ekonomi perkotaan, yang menjelaskan kelompok fungsi yang menjelaskan eksport barang dan jasa. Apabila basis eksport lebih besar daripada import, maka basis ekonomi tersebut akan mempercepat pertumbuhan wilayah.
2.
Basis Multiplier, yaitu rasio pekerjaan baru yang diciptakan dalam fungsi untuk mendukung setiap pekerjaan yang disediakan dalam basis ekonomi.
3.
Sebuah kota “locational quotient”, adalah pemusatan pekerjaan dalam fungsi relatif sesuai dengan kebijakan nasional yang ditentukan untuk pendapatan rata-rata nasional. Contoh: kota Batam, silicon valley, Denpasar sebagai kota wisata, dan lain-lain.
1.2.2. Teori Pertumbuhan dan Perkembangan Kota Terdapat beberapa teori yang menjelaskan tentang terjadinya pertumbuhan dan perkembangan suatu kota.
Teori perkembangan kota membahas mengenai bagaimana
dalam pertumbuhan kota tersebut, terjadi interaksi bisnis dan sosial
yang memerlukan
ruang. Melalui teori perkembangan kota dapat dijelaskan bagaimana ruang-ruang dalam perkotaan diisi oleh jenis penggunaan tertentu, demikian juga dapat diperkirakan ke arah mana kota tersebut akan berkembang. 1.2.2.1.Teori Urban Base/Economic Base Menurut teori urban base/economic base, pertumbuhan suatu kota dipengaruhi oleh meningkatnya basis ekonomi perkotaan. Peningkatan basis ekonomi tersebut dikarenakan meningkatnya permintaan eksport, yang akan mempengaruhi daya beli (purchasing power). Peningkatan basis ekonomi tersebut akan menarik orang untuk pindah ke tempat tersebut (urbanisasi).
Menigkatnya jumlah penduduk serta daya beli akan
mengakibatkan permintaaan terhadap barang import dan barang lokal meningkat, yang pada akhirnya akan menyebabkan suatu kota akan tumbuh. Gambar 1.3. memperlihatkan pertumbuhan kota menurut teori urban base/economic base.
INDEKS Permintaan Eksport Meningkat Daya Beli Meningkat
TINGKAT PERTUMBUHAN KOTA Indeks Pertumbuhan dihitung berdasar : *) basic = permintaan eksport *) non basic = permintaan untuk lokal
Permintaan Barang Meningkat (Import & Lokal) Kota Tumbuh 5
Gambar 1.3. Teori Pertumbuhan Kota Model Urban Base/Economic Base
1.2.2.2. Teori Keynessian Berdasarkan teori Keynessian, pertumbuhan kota dipengaruhi oleh aliran uang yang masuk ke kawasan tersebut. Pertumbuhan kawasan dipengaruhi oleh tingkat konsumsi, produksi, eksport, import, investasi dan tabungan, yang mempengaruhi perputaran uang. Apabila
tingkat pemasukan uang (inflow), lebih besar daripada tingkat pengeluaran
(outflow), maka kawasan perkotaan akan tumbuh. Semakin besar pemasukan uang (inflow), maka tingkat konsumsi akan semakin besar, dan akan meningkatkan koefisien multiplier (k). Gambar 1.4. memperlihatkan pertumbuhan kota menurut teori Keynessian.
Aliran uang (Moneter)
Pertumbuhan Kawasan Perkotaan -
Konsumsi Produksi Eksport Import Investasi Tabungan
Aliran Uang : 1. Inflow (aliran uang masuk) = eksport, belanja pemerintah 2. Outflow (aluran uang keluar) = import, pajak, investasi, tabungan
Semakin besar pemasukan uang (INFLOW) maka akan menyebabkan pertumbuhan suatu kota semakin cepat, dengan penjelasan sebagai berikut : - MPC (marginal propensity to consume) adalah tingkat konsumsi masyarakat. Meningkatnya uang masuk akan mempengaruhi peningkatan konsumsi. - Dengan menggunakan parameter koefisien multiplier (k) = 1/1- MPC, menunjukkan bahwa jika MPC semakin meningkat , maka koefisien multiplier (k) akan semakin besar. Kenaikan koefisien multiplier (k) menyebabkan pertumbuhan kota akan semakin cepat.
Gambar 1.4. Teori Pertumbuhan Kota Model Keynessian 1.2.2.3.Teori Central Place Menurut teori central place, perkembangan kota mengikuti kaidah sebagai berikut:
6
1. Distribusi jasa memerlukan ruang, ukuran dan fungsi dari pusat kota. 2. Pusat kota tersentralisasi, dan didistribusikan
dengan pola sistimatis berbentuk
hexagonal (gambar 1.5) 3. Faktor penentu pusat kota tersebut adalah economic of scale dan transporation cost. Apabila sebuah pusat dalam range dan threshold yang membentuk lingkaran, bertemu dengan pusat yang lain yang juga memiliki range dan threshold tertentu, maka akan terjadi daerah yang bertampalan. Penduduk yang bertempat tinggal di daerah yang bertampalan akan memiliki kesempatan yang relatif sama untuk pergi kedua pusat pasar itu. Faktor penentu pusat kota yang dipilih tersebut adalah berdasarkan economic of scale dan transportation cost.
Gambar 1.5. Teori Central Place Kritik terhadap teori ini adalah bahwa model ini mengasumsikan penempatan yang seragam, tanpa memperhitungkan topografi, distribusi dan spesial lokalitas lainnya. 1.2.2.4. Teori Urban Ecological Ekologi kota/desa terbentuk sebagai hasi interaksi panjang antara sekelompok masyarakat tertentu dengan karakter kependudukan, sosial, ekonomi dan budaya tertentu dengan lingkungan hidupnya. Berdasarkan pandangan tersebut, maka: -
Lingkungan hidup yang terbentuk saat ini adalah produk historis dari suatu kependudukan, sosial, ekonomi dan masyarakat yang berlangsung di masa lalu.
-
Baik/buruknya kondisi lingkungan hidup kota/desa saat ini adalah produk historis dari bagaimana suatu masyarakat memandang, menilai, menyikapi dan mengatur kehidupan bersama terutama yang berkenaan dengan lingkungan hdiupnya. Model urban ecological ini memandang bahwa sistem kota-kota lahir, tumbuh dan
berkembang menjadi besar justru berkat pelaku bisnis pada bidang properti atau real estate
7
ketimbang peran konsep teoritis para ahli ekonomi. Oleh karena itu, dalam mengembangkan teori dan praktek mengenai teknik-teknik atau metoda-metoda penaksiran harga tanah perkotaan, sebaiknya memperluas
perspektif mengenai sejarah pertumbuhan dan
perkembangan kota. Alasanya adalah, harga tanah di perkotaan terjadi dan berkembang sejalan dengan tumbuh dan berkembangnya kota di mana bidang-bidang tanah itu berada. Berdasarkan teori tersebut, maka bentuk kota secara umum dapat diklasifikasikan menjadi bentuk concentric rings, Hoyt’s sectoral model dan multiple-nuclei model. Modelmodel ini pada dasarnya mengacu kepada model pola penggunaan lahan perkotaan oleh Von Thunen. Apabila model Vun Thunen mendasarkan pada kota agraris, model-model pada model urban ecological mendasarkan pada kota berbasis jasa/industri, dengan uraian sebagai berikut.
1.2.2.4.a.Model Konsentrik Berdasarkan model konsentrik, pertumbuhan suatu kota dapat digambarkan dengan menggunakan pola sebagai berikut: -
Area CBD merupakan area pusat bisnis.
-
Berbatasan dengan CBD tersebut adalah area untuk pergudangan, industri ringan, dan untuk tempat tinggal pekerja yang berpenghasilan rendah (lower income). Untuk menghemat biaya, kelas pekerja memilih daerah tersebut, karena biaya transport untuk ke lokasi kerja lebih dekat.
-
Berbatasan dengan daerah tersebut adalah area untuk working class (kelas pekerja). Namun tentu saja area h ini kurang nyaman digunakan sebagai tempat tinggal, karena banyaknya kelas pekerja yang tinggal di daerah tersebut, juga polusi dari wilayah industri.
-
Berbatasan dengan area tersebut adalah area untuk middle class (kelas menengah),
-
Daerah terluar
adalah daerah untuk tempat tinggal pegawai yang
berpenghasilan
tinggi. -
Pengembangan Model konsentrik ini dapat berupa model Axial.
Kota model konsentrik diilustrasikan sebagaimana pada gambar 1.6.
8
Gambar 1.6. Kota Model Konsentrik Dilihat dari model konsentrik, area di Kota Jakarta dapat diklasifikasikan sebagai berikut : 1.
Sebagai Central Bussnes District (CBD), kawasan pusat bisnis, adalah area segitiga emas : Jl Jenderal Sudirman – Jl. Gatot Subroto – Kuningan (H. Rasuna Said).
2.
Area City Center : Harmoni, Slipi, Warung Buncit dan Tebet
3.
Area Down Town : Mangga Dua, Grogol, Kemang dan Matraman
4.
Area Inner City : Pluit, Ancol, Pasar Minggu dan Pulo Gadung
5.
Outer city (komuter) : Depok, Tangerang, Bekasi, Cibubur, Pantai Mutiara
6.
Hinterland : Cilegon
Gambar 1.7. Model Konsentrik Kota Jakarta
1.2.2.4.b .Hoyt Sectoral Model Pada hoyt sectoral model, area
CBD merupakan area
residential (lower class), residential (upper class), dan
pusat bisnis.
wilayah industri
Area
berbatasan
langsung dengan CBD. Batas area CBD dengan residential (middle class) melalui zona transisi.
9
Gambar 1.8. Kota Model Hoyt Sectoral 1.2.2.4.c. Nuclei Model 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
CBD Industri Ringan dan Pusat Grosir Perumahan Kelas Rendah Perumahan Kelas Menengah Perumahan Kelas Tinggi Industri Berat Pinggiran Daerah Bisnis Perumahan pinggit kota Industri pinggir kota
Gambar 1.9. Kota Model Nuclei Berdasarkan
model nuclei,
area
residential (lower class), residential (middle
class), residential (upper class), dan wilayah industri dapat berbatasan langsung dengan CBD. Pada model tersebut, dapat muncul pertumbuhan pinggiran daerah bisnis (nuklei), yang dikelilingi oleh perumahan kelas menengah atau kelas tinggi. Dengan adanya tumbuh pusat kota baru tersebut, dan adanya konsentrasi perumahan menengah ke atas, maka akan mendorong pertumbuhan perumahan pinggir kota. Pada model ini, perumahan kelas rendah juga tumbuh pada wilayah yang berbatasan dengan daerah pinggiran industri ringan dan pusat grosir. Industri berat
juga dapat tumbuh pada pinggiran, yang dapat diikuti
dengan pertumbuhan industri pinggir kota.
1.2.2.5. Hubungan antara Perkembangan Properti dengan Perkembangan Kota Perkembangan properti pada suatu kota berkaitan erat dengan perkembangan kota tersebut. Beberapa contoh kaitan antara perkembangan properti dengan perkembangan kota antara lain sebagai berikut.
10
1. Properti merupakan pengisi ruang kota, baik untuk penggunaan sebagai perumahan (residential), bisnis (komersial), atau properti khusus. 2. Perkembangan properti akan menstimulir perkembangan fisik kota. 3. Kualitas produk properti akan menggambarkan ukuran kota. Sebagai contoh ukuran suatu kota anara lain dapat dilihat dari jenis/ukuran kelas
hotel, jenis/ukuran mall,
jenis/ukuran pusat perkantoran. 4. Kualitas produk properti akan menggambarkan image/prestige suatu kota.
Sebagai
contoh prestige suatu kota antara lain dapat dilihat dari apakah tersedai hotel mewah, apartemen mewah, perkantaoran mewah, perumahan mewah. 5. Perkembangan properti juga pesat dapat menimbulkan efek masalah transportasi berupa kemacetan, atau penurunan kualitas lingkungan kota (pemukiman kumuh, banjir). 6. Perkembangan properti yag pesat akan menstimulir kenaikan harga tanah perkotaan (hig rise building). 7. Perkembangan properti dipengaruhi oleh basis perekonomian suatu kota, seperti: a. Basis ekonomi kota Jakarta adalah jasa dan perdangan, maka properti di Jakarta didonimasi oleh kawasan pusat perkantoran (kawasan segitiga JL. Sudirman- JL. Gatot Subroto – Kuningan, Jl. TB Simatupang), pergudangan , serta kawasan perdagangan (Tanah Abang, Mangga Dua, Pasar Senen). b. Basis ekonomi di pulau Bali adalah jasa pariwisata, maka properti di Bali antara lain didominasi oleh kawasan wisata, hotel, resto, club caffe.
1.3.
Ekonomi Lokasi Ekonomi
lokasi dapat didefinisikan sebagai ilmu yang menyelidiki tata ruang
(spatialorder) kegiatan ekonomi. Atau dapat juga diartikan sebagai ilmu tentang alokasi secara geografis dari sumber daya yang langka, serta hubungannya atau pengaruhnya terhadap lokasi berbagai macam usaha atau kegiatan lain (activity). Dalam analisa penilaian properti, lokasi adalah suatu konsep ekonomi. Teori lokasi tanah pada dasarnya merupakan bagian dari teori mikro tentang alokasi dan penentuan harga-harga faktor produksi. Seperti halnya upah yang merupakan “harga” bagi jasa tenaga kerja, maka sewa tanah adalah harga atas jasa sewa tanah. Unsur-unsur dasar dalam melakukan analisis properti pada suatu lokasi di daerah perkotaan adalah: -
Immobility . Oleh karena properti tidak dapat dipindahkan, maka jasa atau pelayanan yang dapat diberikan pada properti hanya pada suatu tempat tertentu.
-
Perlu adanya perkiraan perubahan dalam membuat analisa penilaian (Prinsip perubahan dalam prinsip penilain properti)
11
-
Ketergantungan.
Lokasi tergantung pada fasilitas, baik fasiitas utama atau
penunjang. -
Distribusi ruang perkotaan (spasial) sangat berpengaruh terhadap nilai.
-
Keputusan-keputusan mengenai lokasi. Pemilihan lokasi dari suatu properti akan memperhatikan hal-hal sebagai berikut: a.
Penggunaan yang layak, cocok dan paling menguntungkan adalah fungsi langsung dari lokasi (prinsip Highest and Best Use).
b.
Penggunaan properti pada suatu lokasi sangat tergantung pada lingkungan. Oleh karena itu, stabilitas lingkungan merupakan pertimbangan penting dalam pemilihan suatu lokasi. Demikian pula penggunaan properti pada suatu lokasi membutuhkan
penyesuaian
yang
tersus
menerus
terhadap
perubahan
lingkungan. c.
Lokasi sangat mempengaruhi penggunaan dan produktivitas suatu properti.
Teori lokasi terdiri dari 1.
Teori Klasik (teori sewa). Teori ini menjelaskan hubungan antara lokasi sewa tanah, sebagaimana yang diuraikan oleh David Ricardo dan Von Thunen.
2.
Teori Neoklasik, menjelaskan tentang substitusi diantara berbagai penggunaan faktor produksi (tanah, tenaga kerja dan modal)
maupun hasil yang dimungkinkan dan
menghasilkan keuntungan yang optimal . Teori neoklasik antara lain yang dikemukakan oleh Weber. 3.
Urban Ecological theori. Ekologi kota/desa terbentuk sebagai hasi interaksi panjang antara selelompok masyarakat tertentu dengan karakter kependudukan, sosial, ekonomi dan budaya tertentu dengan lingkungan hidupnya. Teori ini telah diuraikan secara lengkap pada sub bab1.2.2.4.
1.3.1. Teori Klasik (Teori Sewa) Berdasarkan pembahahasan sebelumnya , maka salah satu pendekatan nilai tanah dapat dilakukan melalui pendekatan sewa tanah, yaitu balas jasa atau pendapatan yang diterima oleh pemilik tanah. Perhitunganya adalah sebagai berikut. n PV = ∑
. t=1
NOI . (1 + i ) n-1
........................ (lease hold)
dimana = NOI i n
= Net Operating Income (tingkat sewa) per tahun = tingkat suku bunga per tahun (% tahun) = tahun
12
Lease hold merupakan perhitungan atas jumlah sewa (nilai sekarang) yang akan diterima apabila suatu tanah akan disewakan beberapa tahun ke depan.
Apabila kita
menganggap bahwa jangka waktu sewa adalah selamanya (nilai abadi), maka berdasarkan harga sewa, akan dapat diitung nilai tanah dengan rumus sebagai berikut :
PV =
.
NOI i
.
........................ (free hold)
dimana = NOI i
= Net Operating Income (tingkat sewa) per tahun = tingkat suku bunga per tahun (% tahun)
Hal-hal yang dapat mempengaruhi sewa tanah adalah: 1. Kualitas tanah yang disebabkan kesuburan tanah, pengairan, adanya fasilitas listrik, jalan dan prasarana lainnya. 2. Letaknya stategis sebagai pusat perkantoran, pusat bisnis, pusat perdagangan, industri, dll. 3. Banyaknya permintaan tanah yang ditujukan untuk pabrik, bangunan perumahan, perkebunan dan pasar.
1.3.1.1. Teori Sewa Tanah David Ricardo Dalam teori sewa tanah, David Ricardo mengatakan bahwa jenis tanah berbedabeda. Produktivitas tanah yang subur lebih tinggi, berarti untuk menghasilkan satu satuan unit produksi diperlukan biaya rata-rata dan biaya marjinal yang lebih rendah. Makin rendah tingkat kesuburan, maka makin tinggi pula biaya-biaya untuk mengolah tanah dan dengan sendirinya keuntungan per hektar tanah semakin kecil pula. Jadi sewa tanah yang lebih subur lebih tinggi dibanding sewa tanah yang kurang subur.
1.3.1.2. Teori Sewa Tanah Von Thunen Von Thunen (1826) hanya menambah kekurangan teori sewa tanah David Ricardo, yaitu mengenai jarak tanah dari pasar. Apakah tanah subur yang jaraknya dekat dengan pasar dan yang jauh dari pasar akan sama sewanya? Hal ini setelah dikaji ternyata beda karena semakin jauh dari pasar semakin mahal biaya transportasinya. Von Thunen juga mengidentifikasi tentang perbedaan lokasi dari berbagai kegiatan
pertanian
atas
dasar
perbedaan
sewa
lahan
(pertimbangan
ekonomi).
Menurut Von Thunen tingkat sewa lahan adalah paling mahal di pusat pasar dan makin rendah apabila makin jauh dari pasar. Von Thunen menentukan hubungan sewa lahan dengan jarak ke pasar dengan menggunakan kurva permintaan.
13
Berdasarkan perbandingan (selisih) antara harga jual dengan biaya produksi, masing-masing jenis produksi memiliki kemampuan yang berbeda untuk membayar sewa lahan. Makin tinggi kemampuannya untuk membayar sewa lahan, makin besar kemungkinan kegiatan itu berlokasi dekat ke pusat pasar. Asumsi yang mendasari teori nilai tanah ini antara lain adalah biaya transportasi hanya semata dipengaruhi jarak dan konsentrasi dari semua distribusi dan produksi ada di pusat. Teori ini mendasarkan pada hubungan antara harga sewa dan biaya. Semakin dekat dengan pusat kota (CBD) maka nilai sewa (market rent) semakin tinggi karena jarak ke pasar semakin dekat. Demikian pula semakin jauh jarak dengan pusat kota (CBD), maka nilai sewa semaik rendah karena jarak ke pasar semakin jauh. Kata Kunciny adalah aksesibilitas. Teori Von Thunen menggambarkan nilai tanah pada model konsentrik dengan adanya pusat kota (dimana merupakan daerah hunian),
dairy (pabrikan) , Wheat (ladang
gandum), dan grazing. Model antara nilai sewa (economic rent) dan jarak Von Thunen adalah sebagai berikut.
Gambar 1.10. Model Sewa Tanah Von Thunen Teori Von Thunen tersebut dikembangkan sebagai dasar pembuatan model keseimbangan umum penggunaan tanah perkotaan oleh W. Alonso. Alonso menggunakan model Von Tunen tersebut untuk menggambarkan pola umum penyebaran nilai pada suatu wilayah perkotaan, sebagaimana pada gambar berikut.
14
Gambar 1.11. Penerapan Model Sewa Tanah Von Thunen untuk Wilayah Perkotaan Setelah beberapa waktu, pada daerah tersebut mengalami perubahan permintaan (change in demand), sehingga juga mempengaruhi perkembangan nilai tanah pada kawasan tersebut. Setelah mengalami perubahan permintaan tersebut, maka model Keseimbagnan Umum Nilai Tanah Tanah terhadap Penggunaan Tanah Setelah Terjadi Perubahan Permintaan mengalami pergeseran sebagaimana gambar di bawah.
Gambar 1.12. Penerapan Model Sewa Tanah Von Thunen untuk Wilayah Perkotaan (modifikasi)
Pada gambar tersebut, setelah mengalami perubahan permintaan, dapat diambil kesimpulan bahwa gradien telah mengalami pergeseran sebagai berikut: a.
Harga Tanah pada daerah residential mempunyai diskontinuitas harga yang tajam, dibanding dengan untuk penggunaan tanah pertanian dan rekreasi.
b.
Penggunaan tanah untuk residential ternyata harganya lebih tinggi dibanding denngan penggunaan industri. Sebagai catatan, keramaian daerah resiential dapat dipengaruhi oleh faktor-faktor antata lain : (a)
aksesibilitas ke tempat bisnis (a)
15
adanya
angkutan umum (c)
adanya jalan protokol (d) akses ke pintu tol (d)
kemudahan aksesebilitas oleh pekerja (commuter) meuju ke tempat kerja (e) adanya sarana berupa rumah sakit, sekolah, mall dll pada lingkungan c.
Garis gradien pada CBD office cenderung curam. Secara teori gradien ini dapat berupa tegak lurus (inelastis sempurna).
1.3.2. Teori Neoklasik Teori neoklasik antara lain yang dikemukakan oleh Max Weber . Teori Lokasi (teori neoklasik) menjelaskan tentang substitusi diantara berbagai penggunaan faktor produksi (tanah, tenaga kerja dan modal)
maupun hasil yang dimungkinkan dan menghasilkan
keuntungan yang optimal . Lokasi yang dipilih dalam pengembagan suatu industri berdasarkan variasi spasial dalam biaya produksi rata-rata akan menentukan batas lokasi dimana produksi menguntungkan. Oleh karena itu, dalam ekonomi teori neoklasik, konsep ekonomi tanah merupakan konsep penggunaan suatu bidang tanah/lokasi suatu wilayah berdasarkan kapasitas tertinggi dan terbaiknya (higest and best use)
1.3.2.1.
Teori Tempat Central Berdasarkan teori yang dikemukakan Von Thunen tersebut, dikembangkan pola
keruangan penggunaan tanah juga telah dikemukakan oleh Walter Christaller. Teori ini mengemukakan bahwa tempat sentral merupakan lokasi kegiatan yang melayani kebutuhan manusia. Dari komponen range dan threshold maka lahir prinsip optimalisasi pasar (market optimizing principle). Prinsip ini antara lain menyebutkan bahwa dengan memenuhi asumsi di atas, dalam suatu wilayah akan terbentuk wilayah tempat pusat (centralplace). Pusat tersebut menyajikan kebutuhan barang dan jasa bagi penduduk sekitarnya. Menurut teori central place, perkembangan kota mengikuti kaidah sebagai berikut: 1.
Distribusi jasa memerlukan ruang, ukuran dan fungsi dari puat kota.
2.
Pusat kota tersentralisasi, dan disidtribusikan dengan pola sistimatis berbentuk hexagonal.
3.
Faktor penentu pusat kota tersebut adalah economic of scale dan transporation cost.
1.3.2.2.Teori Lokasi Alfred Weber Alfred Weber menganalisis tentang lokasi kegiatan industri. Menurut teori Weber pemilihan lokasi industri didasarkan atas prinsip minimisasi biaya. Weber menyatakan bahwa lokasi setiap industri tergantung pada total biaya transportasi dan tenaga kerja di mana penjumlahan keduanya harus minimum. Tempat di mana total biaya transportasi dan tenaga kerja yang minimum adalah identik dengan tingkat keuntungan yang maksimum.
16
1.3.3. Perkembangan Teori Lokasi Teori-teori yang menjelaskan hubungan antara lokasi dengan nilai tanah (yang dikaji menggunakan teori/konsep ilmu ekonomi) tersebut di atas, menjadi landasan dalam perkembangan teori lokasi. Berdasarkan pemahaman ekonomi, pengertian nilai tanah adalah berbeda dengan harga tanah. Nilai tanah merupakan ukuran kemampuan tanah untuk
memproduksi
sesuatu
yang
secara
langsung
memberikan
keuntungan
ekonomis.Secara teoritis, nilai tanah diperngaruhi oleh permintaan tanah, yang merupakan permintaan turunan (derived demand) dari produk jasa yang diberikan oleh bidang tanah. Sedangkan
harga tanah merupakan ukuran harga nominal dalam bentuk satuan uang
untuk luasan tertentu yang berlaku di pasar tanah (Nasucha, 1993:56). Oleh karena itu, kedua istilah tersebut mempunyai hubungan fungsional. Harga tanah merupakan fungsi dari nilai tanah.
Harga Tanah
= f (Nilai Tanah)
Menurut model tersebut, naik turunnya harga tanah ditentukan oleh perubahan nilai tanah. Pada umumnya teori yang berkaitan dengan nilai tanah mengemukakan bahwa ada hubungan yang erat antara lokasi dengan nilai tanah.
Perbedaan nilai tanah tersebut
karena adanya perbedaan daya tarik dalam suatu lokasi. Terdapat tiga macam daya tarik dalam suatu lokasi, yaitu: a.
Aksesibilitas untuk mencapai tempat kerja, belanja, kesehatan, sekolah, angkutan publik, dll.
b.
Manfaat lebih dari lokasi, seperti : tidak banjir, lokasi di hook, pemandangan taman, dll.
c.
Keadaan lingkungan (dipertimbangkan sebagai pengaruh aspek eksternal)
1.3.3.1. Pengaruh Lokasi dan Aksesibilitas Terhadap Nilai Tanah Lokasi merupakan determinan utama yang menentukan kualitas tempat tinggal, nilai pasar tanah, dan nilai kesejahteraan rumah tangga.
Daya tarik lokasi perumahan
merupakan karteristik yang unik, dan kharateristik ini sama sekali tidak dibentuk oleh penghuni rumah tangga secara perseorangan, tetapi disebabkan oleh eksternalitas positif dari lingkungan serta faktor aksesibilitas. Dipandang dari lokasi spasialnya, semua jenis properti termasuk perumahan secara teoritis dan empiris berkorelasi sagat kuat dengan tingkat kenyamanan yang dimiliki oleh penghuninya terhadap akses pelayanan ke daerah Central Bussines Distiric (CBD). Teori ini berlawanan dengan teori multicentric city yang menyebutkan bahwa sebagian besar kegiatan ekonomi dan lapangan kerja terdistribusi di wilayah hinterland.
17
Akses terhadap Central Business District (CBD) merupakan tinjauan utama dari lokasi. Miller (1982) menyebutkan bahwa lokasi berpengaruh terhadap nilai properti, salah satunya adalah aspek aksesibilitas. Aksesibilitas pada prinsipnya berhubungan dengan biaya transportasi yang harus dikeluarkan dari tapak menuju lokasi yang dikehendaki. Secara teoritis, hal ini diterangkan oleh Levy (dalam Miller, 1982), yang menyebutkan bahwa apabila ongkos transport pada suatu lokasi di suatu daerah rendah, maka harga sewa pada lokasi tersebut tinggi, yang pada akhirnya mempengaruhi nilai tanah. Hubungan antara harga sewa dan biaya transportasi secara teoritis telah dijelaskan oleh Von Thunen sebagaimana telah diuraikan sebelumnya. Menurut penelitian McMillan, Jarmin, & Thorsnes (1992) ; Palmquist (1992); Ridker & Henning (1968) ; bagaimanapun cara pengukurannya, aksesibilitas mempunyai pengaruh terhadap harga perumahan. Aksesibiltas terhadap transport sering berasosiasi dengan kemudahan komunitas menuju dan ke pusat CBD dan diukur dengan waktu tempuh (traveling time), biaya perjalanan (cost of travel), kenyamanan (convenience), dan ketersediaan dari berbagai moda transportasi, sebagaimana dikemukaan oleh Adair, Greal, Smyth, Cooper, & Ryley (2000) dan So et al (1996). Pembeli dan penjual cenderung untuk malakukan trade-off dari biaya yang dikeluarkan untuk pembelian atau sewa rumah untuk mengkompensasi biaya transport. Pengaruh positip dari transportasi publik juga mempengaruhi aksesibilitas. So et al.’s (1996) melakukan penelitian di Hong Kong mengenai aksesibilitas transportasi, dengan mengukur jarak antara property dengan stasion terdekat dari mass transit railway (MTR), bus, dan minibuses, revealed a high dependence on public transport in the territory. Menurut penelitiannya, pembeli bersedia membayar lebih mahal terhadap kapitalisasi property yang memudahkan aksesibiltasnya untuk bekerja. Frekwensi dari servis transportasi juga penting. Dalam hal ini, minibuses merupakan faktor yang penentu yang dominan mempengaruhi harga property, karena dapat beroperasi hingga 24 jam pada rute tertentu. Apabila di samping pusat pertumbuhan lama muncul pertumbuhan keramaian atau pusat ekonomi yang baru, maka dipergunakan model gravitasi, yang menggunakan hukum Reily (Fanning, 1994:54). Batas area perdagangan (atau pusat ekonomi) dari dua pusat perdagangan yang berdampingan adalah fungsi ukuran dan jarak antar keduanya. Indeks dari model gravitasi tersebut sangat berguna untuk mengukur tingkat convenience yang dapat dinikmati dari “penghematan” biaya transportasi menuju pusat ekonomi ataupun pusat keramaian tersebut.
18
Sebagai ilustrasi, gambar di bawah ini memperlihatkan sebaran harga tanah di wilayah Jakarta, yang dipengaruhi oleh faktor lokasi dan aksesibilitas. Sebagai CBD adalah kawasan segitiga Emas (Jl Jenderal Sudirman – Jl Gatot
Subroto – Kuningan (Jl. H.
Rasuna Said).
Gambar. 1.13. Pengaruh lokasi terhadap harga tanah di Jakarta dengan CBD di sekitar Kawasan Segitita Emas Jakarta
Gambar tersebut menunjukkan sebaran harga tanah, ditinjau dari lokasinya terhadap CBD adalah sebagai berikut: 1.
Berdasarkan harga penawaran, harga tanah tertinggi di Jakarta adalah di kawasan CBD (segitiga emas) dengan harga sekitar Rp 65 juta – Ro 70 juta.
2.
Sebaran harga tanah di luar CBD adalah sebagai berikut:
19
City Centre (lokasi di jalan utama) : Area Tebet : o Jl Mt Haryono, Cawang : Rp 35 juta/m2 Area Slipi : o Jl Kemanggisan Raya Rp 35 juta/m2 Area Warung Buncit : o Jl Warung Buncit Raya Rp 35 juta/m2 Down Town (lokasi di jalan utama): Area Kemang : o Kemang Timur Raya : Rp 37 juta/m2 Area Grogol : o Jl Dr Makalwe: Rp 21 juta/m2 Area Matraman : o Jl Slamet Riyadi: Rp 20 juta/m2 Inner City (lokasi di Perumahan) : Area Pasar Minggu : o Kompleks Pertamina : Rp 16 juta/m2 Area Pluit : o Pluit Samudra : Rp 20 juta/m2 Outer City (Lokasi di Perumahan) : Area Pantai Mutiara : o Pantai Mutiara : Rp 23,5
juta/m2
Menurut teori hedonic price, nilai tanah pada suatu lokasi objek juga diperhitungkan dengan tingkat manfaat/kerugian dari lokasi tersebut seperti : seperti pemandangan (view), apakah lokasi tersebut banjir atau tidak, keamanan, apakah letaknya dipojok/tusuk sate/tengah, dll. Pemandangan (view) kadang menjadi pertimbangan sebagai fasilitas yang berasosiasi dengan lokasi (Benson, Hansen, Schwartz, & Smersh, 1998). Beberapa studi mengindikasikan bahwa pembeli lebih memilih tapak yang mempunyai pemandangan yang bagus seperti danau, lapangan golf, dan bersedia membayar harga premium (Cassel & Mendelsohn, 1985; Darling, 1973; Gillard, 1981; Mok et al., 1995; Plattner & Campbell, 1978; Rodriguez & Sirmans, 1994). Benson dkk (1998) juga menyebutkan bahwa fasilitas berupa pemandangan seperti pemandangan pancuran air, pegunungan, perbukitan serta kualitasnya (full view, partial view atau poor partial view) mempengaruhi nilai tanah. Dengan mengklasifikasikan pemandangan kedalam area oceanfront, ocean view, partial ocean view, dan no view, maka area ocean frontage nilainya bertambah sebesar 47%, pada area ocean view bertambah 32%, dan pada partial ocean view bertambah 10%.
20
Faktor Variabel Lokasi dan Aksesibiltas
Sub Variabel - Jarak Dengan CBD - Jarak dengan fasilitas transportasi publik (terminal / stasiun kerera api) - Banyaknya jenis angkutan yang lewat - Jarak ke jalan utama - Lebar Jalan Lingkungan - Tusuk Sate - View - Banjir - dll
1.3.3.2. Pengaruh Lingkungan (Eksternalitas) Secara teoritis, properti sangat dipengaruhi oleh externalitas (pengaruh dari luar properti tersebut keamanan daerah sekitarnya, adanya sarana/fasilitas umum (dampak positip), atau adanya polusi (dampak negatif), dan lain-lainl. Goodman (1989) berpendapat bahwa sementara atribut lingkungan tidak dapat secara eksplisit dihargai di pasar, mereka bisa secara implisit dihargai melalui harga hedonik dengan membandingkan rumah dengan kualitas lingkungan yang berbeda. Linneman (1980) menemukan bahwa antara 15 dan 50 persen dari variasi standar dalam penilaian situs tersebut diberikan untuk atribut lingkungan. Studi Kain dan Quigley (1970) lebih lanjut menunjukkan bahwa rumah tangga pendapatan lebih tinggi dengan pendidikan yang lebih memilih untuk tinggal di unit kualitas relatif tinggi hunian walaupun terletak jauh dari CBD. Dalam penelitian sebelumnya, atribut lingkungan telah berbagai diklasifikasikan sebagai: (i) Sosial Ekonomi variabel, misalnya, kelas sosial dari lingkungan dan pekerjaan penduduk. (ii) Lokal pemerintah atau layanan kota, misalnya, sekolah, rumah sakit, dan tempat ibadah (iii) Eksternalitas seperti tingkat kejahatan, kebisingan lalu lintas , bandara kebisingan , dan pusat perbelanjaan ( Richardson dkk (1974) menemukan bahwa kelas sosial dari lingkungan berdampak pada nilai properti, walaupun mungkin ada faktor-faktor penentu lainnya. Ketkar (1992) mengamati bahwa orang kulit putih di New Jersey cenderung menjadi sensitif tentang proporsi non-kulit putih di lingkungan mereka. Penelitian lain di tempat lain telah menemukan bahwa non-kulit putih membayar lebih mahal untuk membeli sebuah rumah di lingkungan putih (Daniels, 1975; Ridker & Henning, 1967) Dalam hal pelayanan pemerintah lokal, kualitas sekolah umum telah ditemukan memiliki dampak yang besar pada harga rumah nyata. Kualitas sekolah lebih penting bagi penduduk lokal (terutama yang memiliki anak-anak) dari baik kejahatan atau kualitas lingkungan (Clark & Herrin, 2000; Haurin & Brasington, 1996).
21
Sehubungan dengan rumah sakit, Huh dan Kwak (1997) studi di Seoul mengungkapkan bahwa rumah sakit menunjukkan efek negatif signifikan terhadap harga properti. Kehadiran rumah sakit adalah sebuah kewajiban di Seoul karena norma-norma budaya di Korea. Ketika seseorang meninggal di Korea, jenazah ditempatkan di kamar mayat rumah sakit, dan belasungkawa diperluas kepada anggota keluarga dan kerabat selama tiga hari. Kedekatan dengan rumah sakit dan pusat kesehatan tidak diinginkan karena keributan yang terjadi kemudian termasuk nilai gangguan sirene ambulans, kemacetan umum di sekitar rumah sakit, serta keyakinan takhayul. Namun demikian, keberadaan fasilitas rumah sakit pada dasarnya memberikan pengaruh positip.
Faktor Variabel Lingkungan
Sub Variabel Status sosial ekonomi residents (+ / -) Keberadaan Sekolah (+) Keberadaan Rumah Sakit (+ / -) Keberaaan Masjid, gereja, kuil (+/-) Adanya kejahatan/ rasa tidak aman (-) Adanya noise dari Traffic/airport Shopping centers(-) Hutan kota (+) Kualitas Lingkungan (landscape lingkungan,taman, tempat bermain) Kolam Renang/club house (+)
1.3.3.3. Pengaruh Fisik Tehadap Nilai Tanah Disamping
faktor lokasi tersebut, nilai tanah juga dipengaruhi oleh Atribut Fisik.
Atribut fisik yang berhubungan dengan nilai tanah sebagaimana dilakukan penelitian oleh Oetomo (2005) adalah dengan melihat keluasan, lebar sisi depan, arah dan indeks bentuk. Secara teori semakin luas tanah yang akan dijual, maka semakin sulit untuk menjual tanah tersebut. Apabila property yang dinilai lebih luas daripada properti pembanding, maka dilakukan penyesuaian yang bersifat negatif (mengurangi nilai). Lebar sisi depan yang menghadap ke jalan lebih lebar, maka nilai property akan lebih tinggi. Bentuk tanah yang tidak beraturan, atau segitiga maka akan mengurangi nilai peroperty. Tanah yang fisiknya terletak dibawah dari sepadan jalan juga akan mengurangi nilai properti tersebut.
1.3.3.4. Ilustrasi Pengaruh Aksesiblitas, Lokasi, dan Lingkungan Terhadap Harga Tanah Sebagai ilustrasi, pada Gambar 1.11 digambarkan sebaran harga tanah pada suatu area, yang mewakili perbedaan lokasi karena faktor aksesibilitas, lokasi serta lingkungan.
22
Gambar 1.14. Sebaran Harga Tanah yang dipengaruhi faktor Lokasi, Aksesibilitas dan Lingkungan
23
Berdasarkan Gambar 1.11, dapat diamati hal-hal sebagai berikut: -
Terdapat kenaikan harga tanah sebesar 67% (Rp 1,766.000 -
Rp 1,050,000)/ Rp
1.050.000)) atas tanah yang berlokasi di jalan utama kelas 2/bisnis (Jl. Cifor) ) dibandingkan dengan jalan utama kelas 1/protokol (Jl. Abdullah bin Nuh). -
Pada lokasi tersebut, Harga tanah di jalan desa/lingkungan (Jl Sindang Barang Jero) harganya cukup tinggi (Rp 1.040.000/m2).
Hal ini karena di jalan desa tersebut
kepadatannya cukup tinngi, serta menjadi akses langsung beberapa perumahan. -
Perumahan yang mempunyai akses langsung ke jalan Sindang Barang tersebut, harga tanahnya bervariasi, yaitu sebesar Rp 1.072.000, Rp 917.000, serta Rp 570.000. Faktor yang mempengaruhinya
adalah jaraknya ke jalan utama (Jl. Raya Bubulak), serta
kondisi lingkungan perumahan. -
Harga tanah pada jalan desa/lingkungan pada Jl Tawakal sebesar Rp 400.000, karena lokasinya lebih ke dalam.
-
Harga tanah yang mempunyai akses berupa gang, atau jalan yang tidak bisa dilewati mobil berkisar antara Rp 190.000 s/d Rp 332.000.
1.4. Siklus Properti Pasar properti juga mempunyai ciri khas yang lain, yaitu mempunyai siklus perkembangan yang disebut siklus properti. Hal ini dikarenakan properti rentan terhadap perubahan kondisi perekonomian.
Disamping itu, properti juga dijadikan sebagai alat
investasi, sehingga kemungkinan dapat mengalami “buble”. Apabila pertumbuhan ekonomi
meningkat, maka diikuti oleh bergairahnya
pembangunan kawasan perumahan, mall, perkantoran, pertokoan, dll karena permintaannya akan naik. Namun demikian, apabila terjadi penurunan pertumbuhan ekonomi, atau resesi, maka sektor yang paling terkena dampaknya adalah sektor properti. Sektor Property bukan merupakan lokomotif pertumbuhan ekonomi, namun hanya gerbong perekonomian. Pasar properti mempunyai siklus yang dipengaruhi oleh kondisi perekonomian pada pada suatu saat, sebagaimana pada gambar berikut.
Gambar 1.15. Siklus Properti
24
Berdasarkan gambar tersebut, tahapan siklus properti adalah sebagai berikut: 1.
Recovery menuju booming, dengan ciri berupa: -
Suatu pasar property
diindikasikan dengan tingkat turn over yang tinggi
(diukur dari tingkat pasokan dan penyerapannya yang cukup tinggi). -
Kondisi tersebut akan menarik pemain baru banyak yang masuk, dan pembangunan perubahan baru yang lebih banyak lagi (menggeser kurva suplly ke kanan).
-
Tahapan ini dimulai dengan sewa yang meningkat, diikuti dengan pendaanaan (funding) yang tinggi, konstuksi jumlah pembangunan baru yang meningkat, serta mudahnya pendanaan dalam pembangunan/pembelian properti (excess funding).
2.
Booming menuju Resesi, dengan ciri berupa: -
Dalam keadaan masih terkendali, persaingan makin tinggi tersebut masih dalam kondisi keseimbangn karena permintaan yang juga cukup tinggi. Namun demikian
-
Apabila kondisi tersebut berlangsung secara terus menerus, dan terjadi permintaan property secara
drastis
(misalnya
karena adanya
krisis
ekonomomi), maka pasar property akan terjebak dalam suatu “trap siklus real estate”. -
Tahap ini ditandai dengan over building (pembangunan yang berlebihan), yang diikuti oleh sewa yang menurun, pasarnya menjadi jenuh, pengetatan pendanaan, pembangunan konstruksi yang semakin menurun, dan kurangnya pendanaan.
3.
Resesi menuju Recovery. Pada tahap ini ditandai dengan konstruksi yang minimal, kemudian adanya tingkat penyerapan yang meningkat.
Tahap resesi tersebut,
apabila sudah mencapai titik baliknya, maka akan menuju ke tahap recovery yang ditandai dengan adanya stabilisasi sewa. D.
Rangkuman Properti, baik berupa tanah kosong ataupun tanah yang telah didirikan bangunan
tertentu di atasnya, mempunyai kharateristik tersendiri dibanding dengan pasar barang. Tanah mempunyai sifat unik karena persediannya selalu tetap, artinya tanah tidak dapat diproduksi maupun dikurangi dan lokasinya tidak dapat digeser atau dipindahkan. Secara umum kajian ekonomi dalam ekonomi tanah berkaitan dengan kharateristik pasar tanah yang bersifat tidak sempurna (imperfect market) serta dipengaruhi oleh faktor turunannya yaitu faktor permintaan (derived demand).
25
Suatu kota dapat tumbuh berdasarkan basis ekonomi, multiplier atau adanya pemusatan pekerjaan dalam fungsi relatif sesuai dengan kebijakan nasional yang ditentukan untuk pendapatan rata-rata nasional (locational quotient). Beberapa teori yang menjelaskan pertumbuhan kota adalah Teori Urban Base/Economic Base, Teori Keynessian , Teori Central Place, serta teori Urban Ecological Theory. Berdasarkan teori Urban Ecological Theory, model suatu kota dapat berbentuk konsentrik, Axial, Hoyt Sector Model, serta Nuclei Model. Perkembangan suatu kota dapat juga dilihat dari perkembangan jenis propertinya. Dalam memahami hubungan antara nilai properti dengan lokasinya, dijelaskan dalam ekonomi lokasi. Ekonomi lokasi dapat didefinisikan sebagai ilmu yang menyelidiki tata ruang (spatial order) kegiatan ekonomi. Beberapa teori lokasi antara lain teori klasik (teori sewa), teori neoklasik (optimalisasi penggunaan tanah dari penggunaan faktor produksi), serta teori Urban Ecological Teori (peranan sosial/pemerintah dalam alokasi ruang perkotaan). Perkembangan teori lokasi dalam penilaian saat ini menjelaskan bahwa harga tanah merupakan fungsi dari nilai tanah.
Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai
tanah adalah lokasi, aksesibilitas, fisik, serta lingkungan. Disamping aspek keruangan, nilai tanah dipengaruhi oleh aspek waktu berupa siklus properti. Hal ini dikarenakan properti rentan terhadap perubahan kondisi perekonomian.
Disamping itu, properti juga dijadikan sebagai alat investasi, sehingga
kemungkinan dapat mengalami “buble”. E. 3.
Latihan Soal Jelaskan bahwa Properti/tanah merupakan pasar yang mempunyai kharateristik tersendiri dibandingkan dengan pasar barang !
4.
Apa saja yang dapat menjadi basis pertumbuhan suatu kota?
5.
Sebutkan dan jelaskan beberapa teori yang menjelaskan pertumbuhan suatu kota!
6.
Sebutkan dan jelaskan bentuk/model suatu kota berdasarkan teoru urban ecological theory!
7.
Sebutkan dan jelaskan teori klasik yang menjelaskan hubungan antara sewa dengan dengan nilai tanah!
8.
Sebutkan dan jelaskan teori neo klasik yang menjelaskan optimalisasi penggunaan tanah dari penggunaan faktor produksi.
9.
Jelaskan mengenai siklus properti
26
F. 1.
Test Formatip Berikut ini bukan merupakan pernyataan yang tepat sehubungan dengan ekonomi tanah, yaitu: a. menitikberatkan pada masalah dan situasi yang berhubungan dengan faktor kepentingan strategis dan keterbatasan tanah, baik dari segi pemanfaatannya maupun pengaturannya. b. aplikasi teori ekonomi kepada masalah-masalah yang berkaitan dengan penggunaan tanah”. c. ilmu sosial yang berkaitan dengan masalah-masalah dimana perlakuan sosial secara strategis dipengaruhi oleh atribut fisik, lokasi atau properti dari satuansatuan permukaan tanah secara keseluruhan d. tidak berbeda dengan pengertian ekonomi pada umumnya.
2.
Ekonomi properti mempunyai ciri antara lain derrived demand, yaitu: a.
Permintaannya merupakan permintaan turunan dari produk atau jasa yang diberikan properti.
3.
b.
Lokasinya tidak dapat dipindah
c.
Memerlukan waktu (time lag) jangka waktu pembangunan
d.
Tidak ada dua properti yang benar-benar sama
Pernyataan yang tidak tepat sehubungan dengan kajian ekonomi tanah adalah...... a. Ekonomi tanah terkait Faktor hukum, sosial dan adat istiadat atas nilai tanah, b. Pasar tanah mempunyai kharateristik pasar yang tidak sempurna dan derrived demand c. Ilmu ekonomi yang menjelaskan tentang adanya kelangkaan sumber daya berupa tanah d.
Faktor Demand, Utility, Scarcity dan Transferability dalam menjelaskan kelangkaan sumber daya dalam ilmu ekonomi secara umum
4.
Faktor pertumbuhan suatu kota dapat dipengaruhi oleh basis ekonomi, yaitu..: a.
Suatu rasio pekerjaan baru yang diciptakan dalam fungsi untuk mendukung setiap pekerjaan yang disediakan dalam basis ekonomi.
b.
kelompok fungsi yang menjelaskan ekspor barang dan jasa. Apabila basis eksport lebih besar daripada import, maka basis ekonomi tersebut alan memberitahukan pertumbuhan wilayah.
c.
pemusatan pekerjaan dalam fungsi relatif sesuai dengan kebijakan nasional yang ditentukan untuk pendapatan rata-rata nasional.
27
d.
Sebuah kota “locational quotient , yaitu pemusatan pekerjaan dalam fungsi relatif sesuai dengan kebijakan nasional
5.
Faktor pertumbuhan suatu kota dapat dijelaskan dengan “locational quotient” , yaitu.. a.
Suatu rasio pekerjaan baru yang diciptakan dalam fungsi untuk mendukung setiap pekerjaan yang disediakan dalam basis ekonomi.
b.
kelompok fungsi yang menjelaskan ekspor barang dan jasa. Apabila basis eksport lebih besar daripada import, maka basis ekonomi tersebut alan memberitahukan pertumbuhan wilayah.
c.
pemusatan pekerjaan dalam fungsi relatif sesuai dengan kebijakan nasional yang ditentukan untuk pendapatan rata-rata nasional.
d. 6.
Nilai tanah suatu kota dipengaruhi oleh lokasi.
Menurut teori Urban Base/Economic base, pertumbuhan suatu kota dipengaruhi oleh ............ a.
Basis ekonomi perkotaan, yaitu meningkatnya eksport, yang menyebabkan daya beli masyarakat meningkat, terjadinya urbanisasi, serta meningkatnya permintaan terhadap barang import dan barang lokal, akan menyebabkan kota tumbuh
b.
Pertumbuhan kota dipengaruhi oleh adanya aliran uang yang masuk ke suatu kawasan.
c.
Pertumbuhan kota mengikuti pola yang tersentralisasi, dan didistribusikan dengan pola sistematis berbentuk hexagonal, dimana penentuan pusat kota ditentukan berdasarkan faktor economic of scale dan transportation cost..
d.
produk historis dari suatu kependudukan, sosial, ekonomi dan masyarakat yang berlangsung di masa lalu. Sistem kota-kota lahir, tumbuh dan berkembang menjadi besar justru berkat pelaku bisnis pada bidang properti atau real estate ketimbang peran konsep teoritis para ahli ekonomi
7.
Menurut teori Urban Ecological, pertumbuhan suatu kota dipengaruhi oleh ............ a.
Basis ekonomi perkotaan, yaitu meningkatnya eksport, yang menyebabkan daya beli
masyarakat
meningkat,
terjadinya
urbanisasi,
serta
meningkatnya
permintaan terhadap barang import dan barang lokal, akan menyebabkan kota tumbuh b.
Pertumbuhan kota dipengaruhi oleh adanya aliran uang yang masuk ke suatu kawasan.
28
c.
Pertumbuhan kota mengikuti pola yang tersentralisasi, dan didistribusikan dengan pola sistematis berbentuk hexagonal, dimana penentuan pusat kota ditentukan berdasarkan faktor economic of scale dan transportation cost..
d.
produk historis dari suatu kependudukan, sosial, ekonomi dan masyarakat yang berlangsung di masa lalu. Sistem kota-kota lahir, tumbuh dan berkembang menjadi besar justru berkat pelaku bisnis pada bidang properti atau real estate ketimbang peran konsep teoritis para ahli ekonomi
8.
Perbedaan Model Konsentrik dan Model Hoyt Sector adalah....... a.
Model Konsentrik membagi daerah CBD, Wholesale, Working Class, Middle Class dan Commuter Zone (higher class) secara spiral, sedangkan dalam pola Hoyt Sector Model, area-area tersebut dapat memanjang dari CBD.
b.
Model Hoyt Sector Model membagi daerah CBD, Wholesale, Working Class, Middle Class dan Commuter Zone (higher class) secara spiral, sedangkan dalam pola Konsentrik, area-area tersebut dapat memanjang dari CBD.
c.
Model Konsentrik maupun pola Hoyt Sector Model
membagi daerah CBD,
Wholesale, Working Class, Middle Class dan Commuter Zone (higher class) secara spiral, d.
Model Konsentrik maupun pola Hoyt Sector Model membagi daerah Wholesale, Working Class, Middle Class dan Commuter Zone (higher class)
secara
memanjang dari CBD.
9.
Gambar berikut menjelaskan teori pertumbuhan kota menurut ..
a.
Teori Central Place
b.
Teori Keynessian
c.
Teori Urban Base
d.
Urban Ecological teori
29
10.
Kota Jakarta didominasi oleh kawasan pusat perkantoran (kawasan segitiga JL. Sudirman- JL. Gatot Subroto – Kuningan, Jl. TB Simatupang), pergudangan , serta kawasan perdagangan (Tanah Abang, Mangga Dua, Pasar Senen). Perkembangan properti di Jakarta tersebut dipengaruhi oleh basis ekonomi kota Jakarta, yaitu
11.
a.
Kota Perdagangan dan Jasa
b.
Kota Wisata
c.
Kota Pelajar
d.
Kota Industri
Berikut ini yang bukan merupakan pernyataan yang tepat sehubungan dengan teori Nuclei Model adalah... a.
Selain CBD utama sebagai pusat kota, juga terdapat CBD di pinggiran kota, yang tumbuh di sejitar perumahan kelas menengah dan kelas tinggi.
b.
Perumahan kelas rendah (pemukiman kumuh) dapat tumbuh berbatasan dengan pusat kota, atau berbatasan dengan industri ringan dan pusat grosir
c.
Perumahan pinggir kota dan industri pinggir kota tumbuh di daerah peri-peri (batas) kota
d.
12.
Industri berat berbatasan dengan pusat kota (CBD)
Pulau Bali didominasi oleh kawasan wisata, hotel, resto, club caffe. Perkembangan properti di Jakarta tersebut dipengaruhi oleh basis ekonomi kota Jakarta, yaitu
13.
a.
Kota Perdagangan dan Jasa
b.
Kota Wisata
c.
Kota Pelajar
d.
Kota Industri
Berdasarkan teori klasik (teori sewa), maka nilai tanah merupakan ..... a.
penjumlahan dari keuntungan bersih/penerimaan sewa
per tahun sampai
dengan tahun abadi, yang didiskonto menjadi nilai kini b.
konsep penggunaan suatu bidang tanah/lokasi suatu wilayah berdasarkan kapasitas tertinggi dan terbaiknya (higest and best use)
c.
Banyaknya permintaan tanah yang ditujukan untuk pabrik, bangunan perumahan, dan pasar
d.
Nilai tanah merupakan fungsi dari nilai tanah, dimana nilai tanah tersebut dipengaruhi faktor aksesibilitas, lokasi, kingkungan dan fisik.
30
14.
Berikut ini merupakan definisi suatu teori sewa tanah. “Jenis tanah berbeda-beda. Produktivitas tanah yang subur lebih tinggi, berarti untuk menghasilkan satu satuan unit produksi diperlukan biaya rata-rata dan biaya marjinal yang lebih rendah. Makin rendah tingkat kesuburan, maka makin tinggi pula biayabiaya untuk mengolah tanah dan dengan sendirinya keuntungan per hektar tanah semakin kecil pula. Jadi sewa tanah yang lebih subur lebih tinggi dibanding sewa tanah yang kurang subur” Definisi tersebut merupakan teori sewa tanah oleh..
15.
a.
David Ricardo
b.
Von Thunen
c.
Teori Neoklasik
d.
Teori Central Place
Berikut ini merupakan definisi suatu teori sewa tanah. Asumsi yang mendasari teori nilai tanah ini antara lain adalah biaya transportasi hanya semata dipengaruhi jarak dan konsentrasi dari semua distribusi dan produksi ada di pusat. Teori ini mendasarkan pada hubungan antara harga sewa dan biaya. Semakin
dekat dengan pusat kota (CBD) maka nilai sewa (market rent) semakin
tinggi karena jarak ke pasar semakin dekat. Demikian pula semakin jauh jarak dengan pusat kota (CBD), maka nilai sewa semaik rendah karena jarak ke pasar semakin jauh. Kata Kunciny adalah aksesibilitas. Definisi tersebut merupakan teori sewa tanah oleh..
16.
a.
David Ricardo
b.
Von Thunen
c.
Teori Neoklasik
d.
Teori Central Place
Berdasarkan model sewa Von Thunen berikut ini, maka Grafik hubungan antara nilai tanah dan jarak dengan pusat kota yang benar adalah...
31
17.
a.
Gradient yang paling curam adalah garis residential
b.
Gradien yang paling landai adalah garis dairy
c.
Gradien garis Grazing adalah yang paling curam
d.
Gradien garis Wheat adalah yang paling landai
Berdasarkan model sewa Von Thunen yang telah dimodifikasi berikut ini, maka pernyataan yang tidak tepat sehubungan Grafik hubungan antara nilai tanah dan jarak dengan pusat kota yang benar adalah...
a.
Gradient garis yang paling curam adalah cbd-office
b.
Terdapat garus diskotinu antara garis “residential use” dengan garis “recretional and agriculture use”, yanga dikarenakan biaya infrastrukutr untuk mengalihkan tanah pertanian
c.
Gradien garis yang paling landai adalah “industrial office use”.
d.
Nilai tanah yang paling tinggi adalah CBD office, dan yang paling murah adalah untuk pertanian dan rekresiasi
18.
Nilai tanah dipengaruhi oleh aksesibilitas, yaitu.... a.
Secara teoritis dan empiris nilai tanah berkorelasi sagat kuat dengan tingkat kenyamanan yang dimiliki oleh penghuninya terhadap akses pelayanan ke daerah Central Bussines Distiric (CBD).
b.
nilai
tanah
pada
suatu
lokasi
objek
diperhitungkan
dengan
tingkat
manfaat/kerugian dari lokasi tersebut seperti : seperti pemandangan (view), apakah lokasi tersebut banjir atau tidak, keamanan, apakah letaknya dipojok/tusuk sate/tengah c.
Nilai Tanah
sangat dipengaruhi oleh keamanan daerah sekitarnya, adanya
sarana/fasilitas umum (dampak positip), atau adanya polusi (dampak negatif). d.
Nilai tanah dipengaruhi oleh keluasan, lebar sisi depan, arah dan indeks bentuk
32
19.
Nilai tanah dipengaruhi oleh eksternalitas, yaitu.... a.
Secara teoritis dan empiris nilai tanah berkorelasi sangat kuat dengan tingkat kenyamanan yang dimiliki oleh penghuninya terhadap akses pelayanan ke daerah Central Bussines Distiric (CBD).
b.
nilai
tanah
pada
suatu
lokasi
objek
diperhitungkan
dengan
tingkat
manfaat/kerugian dari lokasi tersebut seperti : seperti pemandangan (view), apakah lokasi tersebut banjir atau tidak, keamanan, apakah letaknya dipojok/tusuk sate/tengah c.
Nilai
Tanah
dipengaruhi
oleh keamanan daerah sekitarnya,
adanya
sarana/fasilitas umum (dampak positip), atau adanya polusi (dampak negatif). d.
20.
Nilai tanah dipengaruhi oleh keluasan, lebar sisi depan, arah dan indeks bentuk
Nilai tanah pada suatu lokasi objek diperhitungkan dengan tingkat manfaat/kerugian dari lokasi tersebut seperti : seperti pemandangan (view), apakah lokasi tersebut banjir atau tidak, keamanan, apakah letaknya dipojok/tusuk sate/tengah. Pernyataan tersebut mendefiniskan bahwa nilai tanah dipengruhi oleh... a.
Lokasi
b.
Fisik
c.
Lingkungan
d.
Aksesibilitas
33
KEGIATAN BELAJAR 2 A. JUDUL: PASAR PROPERTI DAN METODE ANALISIS PASAR PROPERTI B. INDIKATOR Setelah mengikuti Kegiatan Belajar 3, Peserta Diklat dapat mencapat indicator-indikator pembelajaran sebagai berikut : 1. Menjelaskan sifat dasar pasar 2. Menjelaskan Karateristik Pasar yang kompetitip dan terbuka 3. Menjelaskan keanekaragaman dan variasi pasar properti 4. Menjelaskan jenis analisis pasar properti 5. Menjelaskan tahapan analisis pasar properrti C. URAIAN DAN CONTOH 2.1.
Sifat Dasar Pasar Sifat Dasar Pasar adalah terbentuknya nilai pada suatu barang, yang terbentuk dari
faktor Demand, Utility, Scarcity dan Transferability (DUST). Dengan adanya permintaan serta adanya unsur kelangkaan, maka produsen bersedia untuk mensupply suatu barang.
2.2.
Kharateristik Pasar yang Kompetitip dan Terbuka Harga Barang pada pasar yang mempunyai kharateristik kompetitip dan terbuka
(pasar persaingan sempurna) akan terbentuk berdasarkan harga kesetimbangan (garis potong) antara kurva supply dan kurva demand. Kurva Supply menggambarkan hubungan antara harga dengan jumlah barang yang disuplly (Gambar 2.1 ) . Kurva supply merupakan fungsi dari : a.
Harga. Semakin tinggi harga suatu barang di pasar, maka produsen akan meningkatkan supply barang di pasar.
b.
Aspirasi. Apabila aspirasi (ekspektasi) barang tersebut bagus, maka kurva supply akan bergeser ke kanan (S’), yaitu produsen bersedia menambah supply barang dengan harga yang sama, namun barang yang diproduksi dapat lebih banyak (Q2 ke Q4).
c.
Substitusi. Apabila terdapat barang substitusi, maka kurva supply akan bergeser ke kiri (S’’), yaitu produsen akan mengurangi suplly barang pada harga yang sama (Q2 ke Q5).
d.
Teknologi. Apabila terdapat kemajuan dalam teknologi, maka kurva supply akan bergeser ke kanan (S’), yaitu produsen bersedia menambah supply barang dengan harga yang sama, namun barang yang diproduksi dapat lebih banyak (Q2 ke Q4).
34
e.
Harga input. Apabila harga input dapat ditekan, maka kurva Supply akan bergeser ke kanan (S’), yaitu produsen bersedia menambah supply barang dengan harga yang sama, namun barang yang diproduksi dapat lebih banyak (Q2 ke Q4).
Gambar 2.1. Kurva Supply
Kurva Demand menggambarkan hubungan antara harga dengan jumlah barang yang diminta (Gambar 2.2 ) . Kurva Demand merupakan fungsi dari : a.
Harga. Semakin tinggi harga suatu barang di pasar, maka konsumen akan membeli lebih sedikit barang di pasar.
b.
Pendapatan. Apabila pendapatan masyarakat meningkat, maka kurva Demand akan bergeser ke kanan (D’), yaitu konsumen bersedia membeli barang dengan harga yang sama, namun barang yang dibeli/diminta dapat lebih banyak (Q2 ke Q4).
Atau apabila jumlah barang yang disuply tetap, maka konsumen/pembeli
bersedia untuk membeli pada harga yang lebih tinggi (P2 ke P3) c.
Substitusi. Apabila terdapat barang substitusi, maka kurva Demand akan bergeser ke kiri (D’’) , yaitu konsumen akan membeli namun barang yang diminta
di pasar
barang dengan harga yang sama,
jumlahnya berkurang (Q2 ke Q5).
Atau
apabila jumlah supply barang tetap, maka konsumen/pembeli mau membeli pada harga yang lebih rendah (P2 ke P1) d.
Taste (citarasa). Apabila citarasa/minat konsumen pada suatau barang meningkat, maka
kurva demand akan bergeser ke kanan (D’), yaitu konsumen bersedia
membeli barang dengan harga yang sama, namun barang yang terjual akan lebih banyak (Q2 ke Q4). Atau apabila suplly barang tetap (Q3), maka konsumen/pembeli bersedia untuk membeli pada harga yang lebih tinggi (P2 ke P3).
35
D’’
D’ Q5 ’
Q4 ’ Gambar 2.2. Kurva Demand
Harga keseimbangan akan terbentuk pada perpotongan antara kurva Supply dan Demand (Gambar 2.3 ) .
Gambar 2.3. Keseimbagnan Kurva Suplly and Demand
2.3.
Struktur Pasar Properti Pasar properti dipengaruhi oleh sifat dasar properti, yaitu :
(a) Lokasi yang tidak dapat dipindah-pindah (immobility) (b) Untuk tanah, dalam transaksinya lebih dominan dipengaruhi oleh permintaan turunan (derived demand) atas kepemilikan suatu properti (c). Karena jumlahnya tidak berubah, serta lebih dominan pengaruh faktor permintaannya, maka
kurva supply (khusus tanah) dalam jangka panjang berbentuk tegak lurus
(inelastis sempurna), yang merupakan gambaran pasar yang bersifat monopoli. .
Gambar 2.4. Keseimbangan Kurva Suplly and Demand Pada Pasar Tanah secara Long run
36
Berdasarkan kharateristik sifat dasar properti tersebut, pasar properti mempunyai ciri-ciri tersendiri. Perbandingan antara pasar properti dengan kharateristik pasar yang efisien adalah sebagai berikut.
Ciri – Ciri Pasar Properti
Karakteristik Pasar yang Efisien
1. Pembeli dan penjual terbatas 2. Produk heterogen (tidak ada properti yang sama persis) 3. Tidak bebas keluar masuk pasar (unlikuid) 4. Tidak dapat dipindahkan lokasinya 5. Pasar dengan inforamsi asymetrik (pasar tidak efisien). Penjual lebih memahami kondisi pasar dan tingkat harga daripada pembeli.
1. Jumlah produsen sangat banyak dan kemampuan produsen sangat kecil untuk mempengaruhi harga pasar (price taker) 2. Produk homogen 3. Free Market (bebas keluar masuk pasar) 4. Dapat dipindahkan (untuk memenuhi kebutuhan pada lokasi lain) 5. Pasar dengan informasi sempurna (pasar efisien). Pembeli paham kondisi pasar dan tingkat harga.
Tabel 2.1. Perbandingan Antara Pasar Properti dengan Kharateristik Pasar yang Efisien Secara teoritis, pasar properti bukan merupakan pasar yang efisien, karena tidak ada properti yang mempunyai kharateristik yang sama persis, dan kharateristik lainnya sebagaimana diuraikan pada tabel di atas. Struktur pasar properti dapat berupa Pasar Monopoli, Pasar Oligopoli, serta Pasar Monopolistik sebagaimana diilustrasikan pada gambar di bawah. Skala Pengembangan Besar. Kota Baru dan kawasan industri Gedung dan Perkantoran Hotel Bintang 5
Pasar Persaingan Sempurna ??
Oligopoli
Persaingan Monopolistik
Monopoli
Rumah Sangat Sederhana, Rumah Sederhana, Rumah Sederhana Plus, Rumah menengah atas (skala pengembangan kecil –sedang), Apartemen di Jakarta MONOPOLI
Jumlah produsen hanya satu, sehingga memiiki kemampuan menentukan harga pasar (price maker) Tidak free market Produk Homogen Infromasi Tidak Sempurna
OLIGOPOLI
Jumlah produsen hanya sedikit, sehingga memiiki kemampuan menentukan harga pasar (price maker) Tidak free market Produk Homogen/heterogen Pada kondisi tertentu, penjual mempengaruhi tingkat harga Kompetisi non harga Infromasi Tidak Sempurna
MONOPOLISTIK
Jumlah produsen banyak, dan kemampuan produsen sangat kecil menentukan harga pasar. Produk heterogen (beragam), dilihat siapa produsernya memiliki daya monopoli terbatas persaingan bukan hanya faktor harga tipe, kualitas, model berpengaruh. Infromasi Tidak Sempurna
Gambar 2.5. Struktur Pasar Properti
37
2.4. Keanekaragaman Pasar Properti (Sub Pasar Properti) Salah satu dari kharateristik pasar properti adalah pada suatu lokasi tanah dapat mempunyai Keanekaragaman dan Variasi Pasar
Properti.
Masing-masing jenis pasar
properti tersebut mempunyai pola suplly and demand tersendiri. Oleh karena itu, pasar properti tidak hanya menyangkut pasar tanah saja. Pasar properti mempunyai produk yang bermacam-macam.
Dalam suatu lokasi
kemungkinan terdapat beberapa jenis properti, di mana masing-masing jenis properti tersebut mempunyai pasar tersendiri. Jenis properti yang dikembangakan pada suatu lokasi dapat berupa kelompok landed properti, Highrise properti, real properti serta hospitality properti. Jenis-jenis properti dapat dilihat pada tabel 2.1. berikut
Tabel 2.2. Jenis Properti (Sub Pasar Properti) Pada Suatu Pasar Properti
Disamping itu, pada suatu proyek dapat pula dikembangkan sebagai gabungan dari jenisjens poperti tersebut oleh developer. Proyek mixed use relatif lebih memiliki keunggulan dibanding dengan stand-alone building.
Gambar 2.6. Pengembangan proyek Mixed Use dan analisa Persaingan Pasarnya
Sebagai contoh, pada suatu lokasi terdapat properti berupa tanah kosong, perumahan, ruko, apartemen, office building, mall, trade mall, apartemen (high rise building), dan lain-lain.
Masing-masing jenis properti itu mempunyai pasar tersendiri (pasar properti
tanah kosong, pasar properti
residential, pasar properti bisnis, pasar properti pusat
perbelanjaan, pasar properti apartemen /high rise building, perkantoran, pergudangan).
38
Dalam melakukan analisis pasar untuk masing-masing penggunaan properti tersebut, harus diidentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi demand serta properti pesaing (supply).
Identifiksi
faktor-faktor yang mempengaruhi demand serta properti
pedaing (supply) atas properti residential misalnya, akan berbeda dengan Identifiksi faktorfaktor yang mempengaruhi demand serta properti pedaing (supply) atas pasar properti perkantoran, atau pergudangan.
2.5.
Definisi Pasar Properti dan Definisi Analisis Pasar Properti Deifinis pasar properti adalah “Suatu aktivitas komersial yang dirancang untuk
memudahkan pertukaran hak-hak atas tanah dan bangunan, menetapkan harga untuk pertukaran-pertukaran yang sifatnya saling menguntungkan bagi kedua belah pihak, mengalokasikan ruang untuk berbagai alternatif penggunaan, menentukan pola penggunaan tanah dan ruang, serta menyesuaikan penawaran terhadap permintaan. Analisis pasar properti adalah studi mengenai pasar properti dalam kaitannya dengan objek penilaian. Beberapa pendapat mengenai definisi real estase sebagaimana dikemukakan oleh beberapa ahli atara lain :
Market analysis in real estate merupakan analisis terhadap atribut-atribut produktif dari suatu bentuk real estate yang ditentukan oleh permintaan terhadap real estate dan penawaran kompetitif dari real estate pada pasar (Fanning).
Market analysis merupakan suatu pandangan
yang menyeluruh
terhadap
penawaran dan permintaan terhadap atribut-atribut properti (Kahr and Thomsett)
2.6.
Kegunaan Analisis Pasar Properti Apa kegunaan analisis pasar properti? Secara garis besar, analisis pasar properti
ditujukan untuk mendapatkan pemahaman dan predisksi dari sisi demand dan supply (baik secara kualitatip dan kuantitatip) properti, yang dapat digunakan untuk pengambilan keputusan yang berkaitan dengan keputusan investasi properti.
Fokus pada analisis
properti adalah : a.
Level makro (trend): kondisi supply/demand dalam pasar secara general, atau kondisi sub market (residential, komersial) pada arela tertentu.
b.
Level mikro (fundamenta)l. Feasiblity analysis untuk lokasi (tapak) tertentu.
Dalam melakukan penilaian, analisis pasar berguna untuk menentukan penyesuaian waktu, penyesuaian jenis data, serta menyusun asumsi-asumsi ketika melakukan penyesuaian faktor-faktor yang menentukan nilai properti. Hasil dari analisis pasar akan menjadi dasar bagi penilai untuk menentukan nilai pasar objek penilaian, yaitu bagaimana ekspektasi ke depan atas nilai objek penilaian (berdasarkan atribut-atribut produktifnya),
39
dengan mendasarkan kondisi pasar pada lokasi, serta kondisi pasar dalam siklus properti. Merupakan
hal
yang
tidak
mungkin
bila
dalam
penentuan
nilai
pasar
tidak
mempertimbangkan pasokan dan permintaan pasar. Analisis pasar dapat menjadi bagian yang terpisah dari penilaian akan tetapi penilaian tidak akan terpisah dari analisis pasar.
2.6.1.
Analisis Makro
2.6.1.1. Kondisi Pasar Properti Melalui analsis makro, dapat diketahui hubungan antara permintaan (demand) dan penawaran (supply) dalam pasar saat ini dan yang akan datang dari objek penilaian dan properti pembandingnya. Penilai melakukan analisis pasar untuk mengetahui bagaimana hubungan antara permintaan dan persediaan (supply) : apakah ada residual, kapan akan mencapai equilibrium dan lain sebagainya. Hasil dari analisis pasar ini, adalah untuk mengidentifikasi kondisi pasar, yang dapat berupa: 1. Active Market (Sellers’ Market), dengan ciri-ciri:
Permintaan Naik Persediaan (supply) terbatas harga jual tinggi
Kondisi suku bunga & inflasi dititik terendah
Pengembang adalah Raja = Seller’s Market
2. Weak Market , dengan ciri-ciri
Transisi Seller’s ke Buyer’s Market
Pembeli & Penjual berhati-hati dalam transaksi Selera pembeli turun penjualan menurun
Kondisi sebelumnya inflasi naik suku bunga naik
3. Buyer’s Market, dengan ciri-ciri:
Permintaan turun persediaan (supply) tidak menurun di Pasar Primer harga turun (murah)
Kondisi ekonomi sulit (menuju resesi) pengetatan monetersuku bunga naik mengekang inflasi
Fase buyer’s market
4. Soft Market
Transisi Buyer’s to Seller’s Market
Permintaan naik tidak diimbangi peningkatan persediaan (supply)
harga naik transaksi berkurang
Kondisi Kredit konstruksi & KPR mulai tersedia di pasar suku bunga relatif rendah
Fase Pasar Seimbang (market equilibrium) atau normal
40
Klasifikasi tersebut, apabila mengacu kepada siklus properti berupa fase boom – resesi – dan recovery dapat digambarkan sebagai berikut.
Weak Market Active Market
Buyer’s Market Soft Market
Gambar 2.7. Kondisi Pasar Mengacu Kepada Siklus Properti
2.6.1.2. Faktor-faktor yang Berpengaruh Terhadap Pasar Properti Faktor yang mempengaruhi pasar properti adalah naik turunnya pasokan dan permintaan properti. Faktor yang mempengaruhi supply (pasokan) dapat berupa ekonomi, politik dan keamanan, kebijakan pemerintah (rencana kota), kompetisi, kharateristik tanah (lokasi, harga tanah, kondisi tanah, ketersediaan tanah), serta transportasi menuju lokasi. Faktor yang mempengaruhi pasokan dapat berupa ekonomi, politik dan keamanan, kebijakan pemerintah (rencana kota), kompetisi, kharateristik tanah (lokasi, harga tanah, kondisi tanah, ketersediaan tanah), behaviour (selera/preferensi), serta transportasi menuju lokasi Faktor-faktor yang mempengaruhi supply (pasokan)
dapat dijelaskan sebagai
berikut: 1.
Ekonomi. Parameter faktor ekonomi dapat berupa suku bunga, likuiditas perbankan, inflasi, harga bahan bangunan serta nilai tukar.
Apabila ekonomi stabil, maka
pembangunan akan berlangsung, sehingga memerlukan lebih banyak supply properti seperti gedung, hotel, apartemen, perumahan, dan lain-lain. Apabila ekonomi tidak stabil (resesi), akan menyebabkan pembangunan terhenti. 2.
Politik dan Keamanan. Apabila politik dan keamanan stabil, maka developer tidak takut untuk membangun. Shopping center, ruko, hotel, berkembang karena kondisi keamanan yang baik, demikian pula sebaliknya.
3.
Kebijakan pemerintah. Kebijakan pemerintah berupa tata kota akan mempengaruhi supply.
Misalnya, rencana pembangunan jalan tol akan berdampak pada
41
meningkatnya supply area dimana terdapat akses ke pintu tol tersebut. Sebaliknya apabila terdapat kebijakan pemerintah menghentikan ijin lokasi baru, misalnya di Kota Baru Jonggol, maka akan mengurangi supply properti baru. 4.
Kompetisi. Tingginya tingkat kompetisi dapat menyebabkan developer berpikir untuk mengambil keputusan berupa mengurangi supply.
5.
Kharateristik lokasi tanah. Kharateristik lokasi tanah berupa strategis/tidak, ketinggian dari permukaan jalan, ketersediaan tanah kosong, akan mempengaruhi kelas supply properti, jenis supply properti, serta ada/tidak supply properti baru. Sebagai contoh, supply
hotel bintang 5 sangat cocok untuk properti yang
dikembangkan di kawasan CBD.
Sementara di kawasan puncak, sangat cocok
dikembangkan untuk villa. 6.
Transportasi. Adanya pembangunan prasarana (jalan raya, rel, monorel, subway), sarana berupa stasiun, serta penyediaan angkutan umum akan dapat mendorong supply properti. Kawasan yang tidak dilalui infrastruktur dan angkutan umum, maka pembangunan propertinya sangat lambat.
Sebagai conoth, pembangunan
perumahan menengah ke bawah berkembang do sekitar stasiun kereta api. Faktor-faktor yang mempengaruhi demand (pasokan)
dapat dijelaskan sebagai
berikut: 1.
Ekonomi. Parameter faktor ekonomi dapat berupa suku bunga, likuiditas perbankan, inflasi, harga bahan bangunan serta nilai tukar. Apabila ekonomi stabil, maka permintaan terhadap
properti akan semakin meningkat.
Resesi ekonomi akan
berdampak pada pemutusan hubungan kerja, serta penurunan daya beli, yang akan menyebabkan turunnya demand. Faktor ekonomi juga dapat dilihat pada parameter: -
Harga jual, sewa. Semakin tinggi harga jual/sewa dapat menyebabkan turunnya permintaan.
-
Harga properti substitusi. Apabila harga properti substitusi lebih rendah, dapat menyebabkan turunnya permintaan. Contoh, penyewa perkantoran di CBD pindah ke sekunder seperti ruko.
-
Alat investasi lain seperti saham, uang, deposito.
Contoh, pembeli
kondominium menurun akibat tingkat pengembalian alat investasi lainnya meningkat. 2.
Politik dan Keamanan. Contoh, permintaan hotel bintang 4 dan 5 menurun karena tamu asing takut kerusuhan. Permintaan apartemen menurun akibat penyewa pulang ke negara asalnya.
3.
Kebijakan pemerintah. Kebijakan pemerintah berupa tata kota akan mempengaruhi pasokan.
Misalnya, rencana pembangunan jalan tol akan berdampak pada
42
meningkatnya demand
di area dimana terdapat akses ke pintu tol tersebut.
Sebaliknya apabila terdapat kebijakan pemerintah untuk melakukan perubahan penggunaan lahan komersial, maka akan mengurangi demand properti baru. 4.
Behavior (selera/preferensi). Contoh, saat ini terjadi perubahan selera ke tipe/desain minimalis. Lokasi di Ancol, dan Kelapa Gading, dianggap sebagai area “kepala naga”, sehingga menjadi area favorit untuk tempat tinggal keturunan China (Pecinan).
5.
Kharateristik lokasi tanah. Kharateristik lokasi tanah berupa strategis/tidak, ketinggian dari permukaan jalan, datar/berbukit, ketersediaan tanah kosong, akan mempengaruhi kelas demand properti. Sebagai contoh, tingginya demand hotel bintang 5 sangat di kawasan CBD. Tingginya permintaan villa di daerah Puncak. Rendahnya permintaan perumahan pada lokasi yang tidak strategis .
6.
Transportasi. Contoh, tingginya permintaan rumah kelas menengah bawah pada lokasi yang dilewati angkutan umum.
Faktor transportasi juga mempengaruhi
permintaan ritel di lokasi simpul transportasi (stasiun kereta, monorel, bus). 2.6.1.3. Kondisi/Keseimbangan Pasar Properti Berdasarkan analisis makro, dapat diketahui
keseimbangan supply and Demand
pasar properti pada suatu lokasi, Untuk menentukan apakah pasar properti dalam keadaan seimbang, dapat menggunakan indikator: 1.
Tingkat
kekosongan
(vacancy
rate).
Tingginya
tingkat
kekosongan
mengindaikasikan bahwa pasar dalam keadaan over supply, atau diklasifikasikan sebagai weak market. 2.
Pasar Sewa (market rent). Harga sewa yang selalu meningkat menunjukkan bahwa pasar dalam kondisi active market (seller’s market).
3.
Kuantitas pembangunan baru yang dimulai. Banyaknya pembangunan properti yang baru dibangun menunjukkan bahwa ekspektasi ke depan, demand akan semakin meningkat, pasar dalam kondisi active market (seller’s market).
4.
Banyaknya kuantitas pembangunan baru yang telah selesai, harus dicermati bagaimana penyerapannya (absorbstion of new space).
Apabila properti dapat
terserap oleh pasar, maka pasar dalam keadaan active market (seller’s market). 5.
Tingkat penyerapan (absorption).
2.6.1.3..a Tingkat Kekosongan (Vacancy rate) Tingkat kekosongan merupakan persetase stock ruang yang saat ini tidak dihuni (not occupied). Rumus perhitungan tingkat kekosongan adalah :
43
Tingkat kekosongan = Ruang kosong/ Ruang keseluruahn atau Tingkat kekosongan = 1 – Occupancy rate
Tingkat kekosongan merupakan satu indikator keseimbangan (ekuilibrium) dalam kurva supply and demand. Apabila Tingkat kekosongan suatu jenis properti pada suatu lokasi tinggi, maka menandakan bahwa pasar properti pada lokasi tersebut sedang dalam kondisi over supply, atau pasar dalam keadaan weak market. Demikian pula apabilla tingkat kekosongan suatu jenis properti pada suatu lokasi rendah, maka menandakan bahwa pasar properti pada lokasi tersebut sedang dalam kondisi soft market (ekuilibrium), atau active market (seller’s market).
2.6.1.3.b. Tingkat Harga Sewa (Market rent) Tingkat harga sewa merupakan besarnya tarip sewa pada suatu properti pada suatu lokasi.
Cara yang dilakukan untuk mengukukur tingkat sewa adalah dengan
melakukan identifikasi sewa atas penyewaan baru dalam pasar properti. Dalam melakukan identifikasi harga sewa tersebut harus dibedakan antara “asking rent” dan “efficient rent”. Tingkat harga sewa (price) merupakan salah satu indikator keseimbangan variabel supply and demand. Harga sewa yang selalu meningkat menunjukkan bawa pasar dalam keadaan active market (seller’s market).
2.6.1.3..c. Pengerjaan Konstruksi Bangunan Baru Pengerjaan konstruksi bangunan baru merupakan variabel supply.
Identifikasi
dilakukan dari saat pembangunan dimulai sampai dengan penyelesaian (start and completion). Penyelesaian pengerjaan konstruksi bangunan baru akan menambah sisi supply pasar ruang real estate. 2.6.1.3.d.
Daya Serap (Absorption) Absorption menggambarkan apakah tambahan dari supply bangunan baru dapat
diserap oleh pasar. Identifikasi absorption dapat dilakukan dengan cara mengamati apakah terjadi perubahan ruang terhuni. Variabel absorption lebih relevan untuk mengindikasikan permintaan pasar, atau sebagai varibel perintaan (demand).
Hubungan antara tingkat
kekosongan, bangunan konstruksi baru adalah sebagai berikut:
44
(Vacant Space)t = (Vacant Space)t-1 + (Constr)t – (Net Absorption)t Tingkat kekosongan yang terjadi saat ini merupakan perhitungan dari tingkat kekosongan yang terjadi pada tahun sebelumnya ditambah dengan pengerjaan konstuksi bangunan baru dikurangi dengan net absorption. 2.6.2. Analisis Mikro Tahapan analisis mikro dilakukan sesuai uraian butir 1 s/d 6 di bawah, kesimpulan yang diambil diperhitungkan secara kuantitatif, tidak hanya berdasarkan kesimpulan umum. Tahapan tersebut dilakukan sebagai berikut. 1.
Properti Productivity Analysis, dilakukan dengan cara melakukan analisis yang meliputi: a.
Evaluasi tapak merupakan analisi perbandingan atributi fisik properti, terdiri dari :
Attribut fisik alamiah, seperti keadaan bentuk tanah, luas tanah geografis, kompisisi tanah, kualias tanah, pemandangan (view), kontur (kemiringan) dan drainage.
Atribut Fisik buatan, yaitu pengembangan tapak dan struktur bangunan.
b.
Evaluasi lokasi yang meliputi:
Analisis aksesibilitas
Analisis Lokasi
Analisis lingkungan eksternal
c.
Evaluasi
legalitas dari properti yang merupakan bagian tak
terpisahkan dari evaluasi tapak dan lokasi. 2.
Market Delineation / Market Area. Tujuan dari evaluasi market area adalah mengidentifikasikan konsumen untuk tipe properti tertentu, serta mengidentifikasi asal dari konsumen. Segmentasi pasar berdasarkan tipe properti (yaitu perumahan, perkantoran, retail atau spezialized area). Faktor kunci (key driven) dalam menentukan kebutuhan ruang (space) pada suatu area pasar properti adalah : -
Untuk perkantoran adalah tingkat okupasi raung kantor
oleh
pegawai. -
Untuk properti lodging (resort hotel, business/convention, motel, apartemen)
adalah
volume
penumpang
pesawat,
jumlah
perjalanan malalui highway traffic, jumalh turis, jumlah pengunjung, dll.
45
-
Retail : income per kapita, income agregat dan ukuran kesejahteraan laiinya.
-
Industri : ketersediaan pekerja sektor manufaktur , transportasi pekerja, volume pengkapalan.
-
Apartemen : populasi, jumlah keluarga, pertumbuhan pekerja (blue collar), housing affordability.
-
Perumahan yang dimiliki penghuni (owned-occupied residential) : populasi, jumlah keluarga. Tingkat suku bunga, pertumbuhan penduduk, pertumbuhan pendapatan.
Teknik yang digunakan untuk mengidentifikasi konsumen dilakukan dengan melakukan analisis segmentasi pasar berdasarkan konsumen. Langkah tersebut dilakukan dengan cara: (a) menggunakan data demografi (jumlah pendududk, jumlah keluarga, jumlah tenaga kerja, berikut tingkat pertumbuhannya) dan (b) melakukan segmentasi berdasar jenis kelamin, umur, distribusi pendapatan, status keluarga, jenis pekerjaan, selera dan preferensi. Teknis penentuan market area dapat dilakukan berdasarkan lokasi konsumen dimana properti tersebut berada, berdarkan substitusi antar properti, serta analogi. 3.
Demand
Analysis
and
Forecast.
Permintaan
properti
merupakan
permintaan turunan (derrived demand) dari produk jasa yang diberikan oleh properti.
Hal yang mendorong konsumen untuk membeli properti
adalah : a. Harga b. Pendapatan c. Hara properti pembanding d. Ekspektasi konsumen e. Selera dan preferensi. 4.
Competitive Supply Analysis and Forecast. Penawaran kompetitif properti ditentukan oleh harga properti yang tipikal dan biaya pembangunan per unit.
Penawaran properti meliputi (a) already built (b) under construction
dan (c) proposed. Evaluasi penawaran dapat dilakukan secara lebih mendalam meliputi evaluasi design, fasilitas, kualitas
bangunan,
aksesibilitas, kualitas manajemen dan penyewa.
46
5.
Supply and Demand Study [equilibrium/residual analysis].
Penilai
melakukan analisis bagaimana hubungan antara permintaan dan persediaan : apakah ada residual, kapan akan mencapai equilibrium dan lain sebagainya. 6.
Capture Estimation Penilai membuat estimasi seberapa besar pasar yang bisa diserap oleh objek penilaian (leaseable area) dan harga yag ditetapkan sesuai dengan segmen konsumen di pasar,
2.7.
Jenis Analisis Pasar Properti Berdasarkan kedalaman analisis, analisis pasar dapat dibedakan menjadi 2 yaitu:
a.
Analisis inferensi (trend analysis). Memperkirakan perubahan/tren/pola dimasa mendatang dengan mengkaji kinerja perilaku pasar di masa lalu.
b.
Analisis fundamental.
Dalam analisis fundamental tingkat permintaan diperkirakan
berdasarkan segmentasi dari demografi dan data ekonomi yang mempengaruhi pasar properti yang dinilai.
Inferred/Trend Analysis
Fundamental Analysis
1. Menggambarkan trend pasar properti
1. Memforecast permintaan untuk jenis properti tertentu pada pasar yang spesifik
2. Berdasarkan historical data
2.Berdasarkan data segmentasi demografi dan data ekonomi
3. Menggunakan data makro ekonomi
3. Menggunakan data mikro ekonomi
4. Bersifat umum
4. Bersifat lebih mendalam
Tabel 2.3. Perbandingan antara inferred/ trend analysis vs Fundamental Analyis
Tingkatan analisis pada jenis analisis inferensi (trend analysis) terdiri dari tingkatan A dan Tingkatan B. Tingkatan Analisis
Uraian
A
Analisis secara umum, menggunakan data historis, data diupdate setiap 1 tahun, menggunakan data sekunder dari pihak lain
B
Lebih spesifik dari tingkatan A, data historis diupdate setiap triwulan/kuartal/semester, data sekunder dari hasil survey
47
Tingkatan analisis pada jenis analisis fundamental terdiri dari tingkatan C dan Tingkatan D. Tingkatan Analisis
Uraian
C
Menggunakan teknik forecast terutama demand dan absorption rate dengan menggunakan data pertumbuhan populasi, pendapatan, dan tenaga kerja
D
Analisis paling spesifik, data primer, dalam forecast demand dan supply digunakan pula data perencanaan kota, kebijakan penggunaan lahan, pajak, risiko, dan sebagainya. Estimasi detail tentang biaya pembangunan, strategi pemasaran, dan sebagainya.
2.7.1. Analisis Inferensi (Trend Analysis) Tingkatan A dan B Analisis ini sering juga disebut sebagai trend analysis. Metode yang digunakan adalah bersifat umum, secara deskriptif, dan tidak subject-spesific. Estimasi harga ke depan dalam hal harga, nilai, tingkat hunian, dan sebagainya dilakukan dengan menggunakan data-data masa sebelumnya. Tahapan analisis pasar butir 1 s/d 6 dilakukan berdasarkan kesimpulan yang tidak dihitung secara kuantitatif, tetapi berdasarkan kesimpulan umum. Kesimpulan yang didapatkan dari analisis inferensi mendasarkan pada pengetahun secara naluriah, data historis, serta judgment. Beberapa contoh penerapan analisis inferensi adalah sebagai berikut. Contoh 1. Estimasi tingkat hunian gedung perkantoran mengikuti trend historis dari gedung perkantoran lainnya yang sejenis.
Misalnya pada 3 tahun sebelumnya tingkat
hunian hotel adalah 80%, 85%, dan 90%, maka tingkat hunian objek penilaian dapat diestimasi sebesar 95%. Contoh 2. Tingkat permintaan residential diambail dari perkembangan jumlah IMB yang sudah dikeluarkan.
Misalnya terjadi peningkatan jumlah IMB IMB pada 5 tahun
terkahir, maka dapat diambil kesimpulan bahwa tingkat permintaan perumahan akan naik terus menerus di masa yang akan datang. Contoh 3. Tingkat permintaan residential diambil dari perkembangan jumlah jumlah transaksi Properti.
Misalnya terjadi peningkatan jumlah transakis properti pada 5 tahun
terkahir, maka dapat diambil kesimpulan bahwa tingkat permintaan perumahan akan naik terus menerus di masa yang akan datang. Contoh 4. Estimasi harga perumahan berdasarkan perkembangan harga rumah baru yang dijual developer.
Misalnya data tahun sebelumnya tingkat perbedaan harga rumah
baru yang dijual developer dibanding dengan rumah second dengan ukuran yang sama pada suatu perumahan yang sama adalah 40%, maka harga rumah second dapat dinilai sebesar 60% dari rumah baru yang dijual developer.
48
Contoh 5. Estimasi harga perumahan berdasarkan perkembangan penyerapan supply bangunan baru di pasar.
Misalnya dalam pengamatan didapatkan bahwa banyak
rumah baru yang dibangun developer yang mangkrak karena tidak laku dijual. Maka dapat diambil kesimpulan bahwa pada daerah tersebut pasar properti perumahan dalam keadaan oversupply.
2.7.2. Analisis Fundamental Tingkatan Analisis C Analisis Pasar tingkatan C. Menggunakan teknik forecast terutama demand dan absorption rate dengan menggunakan data pertumbuhan populasi, pendapatan, dan tenaga kerja. Dibawah ini akan diuraikan beberapa contoh analisis pasar menggunakan Analisis Fundamental Tingkatan Analisis C. 2.7.2.1. Contoh Analisis Pasar Residential berupa Strata-Title Apartemen Pada bulan Mei 2015, seorang penilai diberi penugasan untuk menilai apartemen. Dalam melakukan penilaian tersebut, dilakukan analisis data pasar yang dipubllikasikan oleh J. Coulliers, untuk mengetahui kondisi/kesembangan pasar properti di lokasi penelitian (Jakarta). Hasil analisis pasar berdasarkan data tersebut adalah sebagai berikut: 1.
Jumlah apartemen pada akhir tahun 2014 adalah sebesar 140.000 units, dimana jumlah tersebut akan bertambah sebesar 80.881 unit selama 4 tahun ke depan sampai dengan tahun 2018 (Lihat gambar 2.8).
Gambar 2.8. Perkembangan apartemen di Jakarta (Sumber : J. Coulliers , 2015)
2.
Penambahan supply apartemen selama tahun 2014 lebih rendah daripada selama tahun 2013. Pada kuartal 1 Tahun 2015, diperkirakan akan terdapat supply apartemen baru sebesar 3.255 unit (lihat gambar 2.9)
49
Gambar 2.9. Penambahan supply apartemen selama tahun 2013 s/d 2015
(Sumber : J. Coulliers , 2015) 3.
Take up rate (tingkat penjualan) apartemen baru atas exisiting proyek apartemen rata-rata sebesar 95% selama tahun 2014 dan 2015, dan diperkirakan kondisinya sama pada tahun 2015. Take up rate dari pre-sales rate ketika apartemen masih dalam tahap pembangunan rata-rata sebesar 72% selama tahun 2014 dan 2015, dan diperkirakan pada tahun 2015 sebesar 69%. (lihat gambar 2.10)
Gambar 2.10. Take up rate penjualan apartemen. (Sumber : J. Coulliers , 2015)
4.
Perkembangan apartemen dari akhir tahun 2011 s/d akhir tahun 2014 adalah sebagai berikut (lihat gambar...)
Average Y to Y changes
Q1 – Q4 (2011)
Q1 – Q4 (2012)
1.57%
2.86%
Q1 –Q4 (2013) 4.91%
Q1 – Q4 (2014) 3.99%
50
CBD
Jakarta Selatan
Non Prime Area
Gambar 2.11.
Keseimbangan Perkembangan Jumlah Apartemen dan Harga Penjualannya (Sumber : J. Coulliers , 2015)
5.
Kesimpulan dari analisis pasar adalah : a. Pasar properti di Jakarta dalam kondisi Active Market (Pasar Penjual), dengan ciriciri:
Permintaan Naik Persediaan terbatas harga jual tinggi (cenderung naik dari tahun ke tahun)
b. Sebaran harga apartemen di kawasan Jakarta adalah sebagai berikut TAHUN 2015 (Jan – Mar) 2.014
CBD
Jakarta Selatan
Non Prime Area
Rp
Rp
Rp
44.135.684
32.713.013
21.212.815
2.7.2.2. Contoh 1 Analisis Pasar Dalam Rangka Penilaian Tanah. Seorang penilai diberi penugasan untuk menilai BMN berupa Peternakan Pembibitan Sapi yang terletak di Serading, Nusa Tenggara Barat. Dalam melakukan penilaian tanah atas BMN tersebut, dilakukan pengumpulan data untuk mengetahui kondisi/keseimbangan pasar properti di lokasi objek penilaian.
Berdasarkan survey lapangan dan wawancara
dengan penduduk sekitar, diperoleh data umum sebagai berikut: 1.
Daerah Serading lokasinya berbatasan dengan kota Sumba.
2.
Di pinggiran kota Sumba (lebih kurang 4 km dari pusat kota), jenis properti yang ada adalah: -
Masih banyak tanah kosong yang digunakan untuk sawah (tadah hujan) dan tegalan yang belum didirikan bangunan
-
Ke depan,
pada daerah pinggiran tersebut
akan digunakan untuk
pengembangan kantor pemerintahan. Bangunan yang ada saat ini adalah RSUD dan kantor DPRD. Pengembangan sebagai kantor pemerintahan juga
51
mengantisipasi rencana akan dibentuk propinsi baru, yaitu Propinsi Sumbawa. 3.
Kapasitas ekonomi di Kota Sumba tidak begitu besar, serta perkembangannya tergolong lambat. Pada pinggiran kota Sumba tersebut juga terdapat 2 perumahan, yaitu perumahan lama (perumahan A) dan perumahan baru (perumahan B). Perumahan A, perumahan lama sudah berpenghuni semua, sedangkan perumahan tidak diteruskan pembangunannya karena tidak laku (banyak rumah yang kosong).
4.
Pada pingiran kota Sumba tersebut juga terdapat kawasan pergudangan.
5.
Berbatasan dengan kawasan pergudangan, sebagai batas dari kota Sumbawa adalah kawasan hutan.
Lintasan kawasan hutan pada Jl Raya Sumba – Bima
kurang lebih 5 kilometer. 6.
Pada Lokasi objek penilaian di daerah Serading, sepanjang lintasasn Jl Raya Sumba – Bima adalah berupa tanah kosong yang digunakan untuk sawah tadah hujan. pengembalaan sapi, serta tegalan.
7.
Ekspektasi
penduduk
sebagai
pemilik
lahan
mempunyai
ekspektasi
yang
overestimate (terlalu tinggi) terhadap harga tanah, karena adanya isu rencana pembentukan Propinsi Sumbawa. Sebagai contoh, terdapat harga penawaran yang sangat tinggi, misalnya tanah 1.000 m2 dijual Rp 1,5 Milyar (Rp 1.500.000/m2).
Objek Penilaian
CBD
Perumahan A
4 km
Kawasan hutan
Perumahan B Gambar 2.12.
Analisis Pasar pada Lokasi di sekitar Pusat Peternakan Serading, Nusa Tenggara Barat
Dalam melakukan survey analisisis fundamental tingkatan analisis C, juga dilakukan pengumpulan data panawaran dan transaksi tanah kosong untuk mendapatkan sebaran harga tanah di daerah penilaian. Berdasarkan hasil survey tersebut, didapatkan
52
sebaran data harga tanah yang dapat menggambarkan pola sebaran harga tanah di daerah tersebut, yaitu sebagai berikut (lihat Gambar 5.4) : a.
Sebaran harga tanah sepanjang Jl Raya Sumba – Bima setelah kawasan hutan lindung antara Rp 65.000/m2 s/d Rp 85.000/m2
b.
Harga tanah tanah di sekitar RSUD dan DPRD, yang terletak di pinggir jalan, yang merupakan daerah pinggiran kota Sumba sekitar Rp 600.000/m2
c.
Terdapat perumahan
di sekitar lokasi RSUD dan DPRD. Perumahan 1 yang
merupakan perumahan lama, sudah penuh penghuninya, harga tanah + Rp 800.000, sedangkan Perumahan 2 yang merupakan perumahan baru, pengerjaannya mangkrak, harga tanah pada perumahan 2 + Rp 600.000.
Kesimpulan dari analisis pasar adalah : a. Pasar properti di kawasan Serading dalam kondisi Buyer’s Market. b. Sebaran harga tanah, setelah kawasan hutan lindung, sepanjang Jl Raya Sumba – Bima setelah kawasan hutan lindung antara Rp 65.000/m2 s/d Rp 85.000/m2.
2.7.2.3. Contoh 2 Analisis Pasar Dalam Rangka Penilaian Tanah. Seorang penilai diberi tugas untuk melakukan penilaian di sekitar Jl. Abdullah bin Nuh,
kawasan Taman Yasmin, Kota Bogor.
Dalam melakukan penilaian tanah BMN
tersebut, perlu dilakukan analisis pasar, sebagai tahapan kegiatan penilaian. Analisis pasar yang dilakukan adalah analisis fundamental tingkatan analisis Data yang didapatkan pada tahap pengumpulan data, adalah sebagai berikut (lihat gambar 2.12.):
Gambar 2.13. Data Perkembangan Properti di Kawasan Taman Yasmin, Bogor
53
a.
Trend peningkatan jumlah penduduk 0,5% per tahun
b.
Trend jumlah rumah tangga baru meningkat 5% per tahun
c.
Trend perkembangan ekonomi regional sebesar 7% per tahun.
d.
Penyerapan (absorbsi) pembangunan perumahan baru sebesar 80%.
e.
Banyaknya supply, diindikasikan berupa banyak pembangunan baru rumah untuk perumahan.
f.
Perkembangan harga properti resindetial (rumah baru) dengan peningkatan rata-rata 15% per tahun. Harga perumahan baru untuk tipe perumahan atas dan cluster, dengan ukuran luas bangunan-luas tanah
75/120 meter berkisar Rp 600 juta/ s/d
Rp 700 juta. g.
Ditinjau dari sudut kawasan regional, kota Bogor adalah sebagai kawasan penyangga (commuter) kota Jakarta. Banyak penduduk di Bogor bekerja di Jakarta
h.
Aksesibilitas menuju kawasan Jl Baru – Jl. Soleh Iskandar – Jl Abdullah bin Nuh cukup mudah, karena banyak jurusan angkot yang lewat, Trans Pakuan, mikrolet. Bahkan sebagai kawasan commuter wilayah tersebut sangat cocok karena dekat dengan stasiun kereta api dan dilewati Angkutan Perbatasan Terintegrasi Bus (APTB) dengan jalur Bogor – Blok M, Bogor – Kalideres, dan Bogor- Tanjungpriuk.
i.
Menurut teori Nuklei, lokasi di lingkungan
objek penilaian terletak mempunyai
keunggulan, yaitu daerah yang sedang berkembang, dengan area Jl. Soleh Iskandar – Jl Abdullah bin Nuh sebagai CBD. j.
Properti pada daerah penilaian didominasi oleh perumahan kelas menengah dan perumahan kelas atas. Perumahan kelas menengah seperti Curug Indah, perumahan Duta Kencana. Perumahan kelas atas seperti Bumi Cimanggu Permai, Bogor Raya
Permai, dan
Taman Yasmin.
Disamping itu muncul perumahan
dengan sistem cluster (Kiara Residencem Bogor View). Dengan adanya konsentrasi perumahan kelas menengah atas dan menengah, maka tumbuh restoran, pusat perbelanjaan, kolpleks ruko, showroom/dealer kendaraan roda empat, bahkan dibangun apartemen. k.
Ases Jl Tol Jakarta – Bogor - Kedunghalang sedang dibangun, diperpanjang sampai ke pintu ke luar di Jl Baru.
Berdasarkan data tersebut, dapat disimpulkan bahwa kondisi pasar di lokasi objek penilaian, yang berada sepanjang Jl. Abdullah bin Nuh, dalam keadan active market (Pasar penjual).
54
Dalam melakukan analisis pasar, juga dilakukan pengumpulan data panawaran dan transaksi
data untuk mengetahui sebaran harga tanah di lokasi objek penilaian.
Metode yang dilakukan melalui wawancara dengan responden (pemilik tanah, calo, tukang ojek, aparat kelurahan). Data yang dikumpulkan dapat berupa : data transaksi properti (tanah kosong/tanah sudah dibangun), data penawaran properti (tanah kosong/tanah sudah dibangun), serta wawancara dengan calo atau aparat kelurahan yang mengikuti perkembangan harga tanah (berhubungan dengan pekerjaan mereka). Apabila data yang diperoleh berupa tanah yang sudah ada bangunannya, maka nilai bangunan dikeluarkan terlebih dahulu. Berdasarkan analisis pasar tersebut, maka didapatkan pola sebaran harga tanah secara umum di daerah penilaian, yaitu sebagai berikut (lihat Gambar 2.13) :
Gambar 2.14. Sebaran Harga Tanah di Kawasan Taman Yasmin, Bogor
a.
Harga tanah di perumahan Bogor Country berkisar + Rp 1,3 juta/m2 s/d Rp 1,6 juta/m2.
b.
Harga Rumah di Perumahan Taman Yasmin (rumah second) , berkisar + Rp 2 juta s/d Rp 2,2 juta.
Harga tersebut lebih tinggi dari perumahan Bogor Country. Kelas
perumahan Taman Yasmin lebih tinggi dari perumahan Bogor Country dilihat dari kondisi jalan, sarana/prasarana, kondisi ligkungan, serta kondisi bangunan.
Harga
55
tanah di Perumahan Taman Yasmin yang terletak di Jl Raya yasmin (2 arah), harga tanah berkisar + Rp 3,5 juta/m2 s/d 3,8 juta/m2. c.
Harga tanah di Perumahan Curug Indah (rumah second), berkisar + Rp 1,1 juta/m2 s/d Rp 1,2 juta/m2 . Perumahan Curug Indah merupakan perumahan setingkat Perumnas.
d.
Harga tanah di Perumahan Duta Kencana (rumah second), berkisar + Rp 1,1/m2 s/d 1,2
juta/m2. Perumahan Duta Kencana
merupakan perumahan setingkat
Perumnas. e.
Harga tanah di Kiara Residence, (berdasarkan brosur, harga tanah + Rp 2,8 juta / m2. Perumahan Terra Griya merupakan real estate dengan sistem cluster
f.
Harga Rumah di Terra Griya
(rumah baru dibangun developer), berdasarkan brosur,
harga tanah + Rp 3 juta/m2. Perumahan Terra Griya
merupakan real estate dengan
sistem cluster g.
Harga Rumah di Bogor View harga tanah + Rp 3
(rumah baru dibangun developer), berdasarkan brosur,
juta/m2 . Perumahan Terra Griya merupakan real estate dengan
sistem cluster. h.
Harga tanah di Jl Raya Raya Abdullah bin Nuh sampai dengan Giant (jalan protokol, dua jalur), t, berdasarkan survey harga penawaran dan harga transaksi yang terjadi, harga tanah + Rp 6 juta/m2 s/d Rp 8,5 juta/m2.
i.
Pertigaan
yasmin menuju sepanjang Jl.
Rp 11 juta/ m2. daerah tersebut.
baru. Harga tanah + Rp 10 juta/m2
s/d
Harga tanah di Jl Baru (jalan protokol, dua jalur) sebagai CBD pada Harga Tanah di Jalan Baru merupakan yang tertinggi di lokasi
tersebut,karena merupakan daerah CBD, ditambah dengan rencanan pembangunan akses langsung ke jalan tol. j.
Pertigaan yasmin menuju ke parung (Jl. Soleh Iskandar). Berdasarkan survey harga penawaran dan harga transaksi yang terjadi, harga tanah + Rp 3,5
juta/m2
s/d
+ Rp 3,8 juta/m2 k.
Harga tanah di Jl Semplak , berdasarkan survey harga penawaran dan harga transaksi yang telah terjadi, harga tanah + Rp 1,8 juta/m2.
l.
Harga tanah dari pertigaan Jl Semplak, ke abdullah bin Nuh sejauh 2 km (sampai dengan sekitar objek penilaian), harga tanah + Rp 5,8 juta/m2
m. Harga tanah di sekitar objek penilaian (berbatasan langsung dengan CBD sampai dengan Giant) sebesar Rp 7,8 juta/m2
Sebaran data tersebut akan sangat membantu penilai dalam melakukan penyesuaian (adjustment), apabila data yang dadapatkan berupa data penawaran. Data penawaran harus dilakukan penyesuaian (Penyesuaian jenis data), karena harga
56
penawaran pada umumnya lebih tinggi daripada harga transaksi.
Dengan mempunyai
acuan harga data pasar di lokasi tersebut (pada setiap zona), maka penilai dapat melakukan penyesuaian jenis data dengan valid. Sebaran data tersebut juga dapat dijadikan dasar dalam melakukan penyesuaian adjustment terkait faktor lokasi tanah, yaitu sebagai berikut. No
Lokasi
Harga
Perhitungan untuk penyesuaian
Pendukung asumsi dalam melakukan penyesuaian
1
Perumahan Bogor Raya Permai, Curug Indah, Duta Kencana
Rp 1,5 Juta
7,8 - 1,5 x 100% = 420% 1,5
Apabila dijadikan data pembanding, maka dilakukan koreksi sebesar +420%.
2
Jl Raya Semplak
Rp 1,8 Juta
7,8- 1,8 x 100% = 333% 1,8
3
Perumahan Taman Yasmin
Rp 2 Juta
7,8 - 2 x 100% = 290% 2
4
Jl Perumahan Terra Griya, Bogor View, Kiara Residence
Rp 3 Juta
7,8-3 x 100% = 160% 3
5
Pertigaan Yasmin ke arah Parung (Jl Soleh Iskandar)
Rp 3,3 Juta
7,8-3,3 x 100% = 136% 3,3
6
Jl. Raya Taman Yasmin
Rp 3,5 Juta
7,8-3,5 x 100% = 122% 3,5
7
Jl. Abdullah bin Nuh (sampai dengan 2 km dari perempatan sempak)
Rp 5,8 Juta
7,8- 5,8 x 100% = 34.48% 5,8
8
Jl. Abdullah bin Nuh (sekitar objek penilaian)
Rp 7,8 Juta
0%
9
Jl. Abdullah bin Nuh (pertigaan yasmin s/d Giant)
Rp 8,5 juta
7,8-8,5 x 100% = -8,2% 8.5
10
Pertigaan yasmin – Jl Baru
Rp 11 juta
7,8 – 11 x 100% = -29% 11
Apabila dijadikan data pembanding, maka dilakukan koreksi sebesar +333%. Apabila dijadikan data pembanding, maka dilakukan koreksi sebesar +290%. Apabila dijadikan data pembanding, maka dilakukan koreksi sebesar +160%. Apabila dijadikan data pembanding, maka dilakukan koreksi sebesar +136%. Apabila dijadikan data pembanding, maka dilakukan koreksi sebesar +122%. Apabila dijadikan data pembanding, maka dilakukan koreksi sebesar +34,48%. Apabila dijadikan data pembanding, maka dilakukan koreksi sebesar 0%. Apabila dijadikan data pembanding, maka dilakukan koreksi sebesar -8,2%. Apabila dijadikan data pembanding, maka dilakukan koreksi sebesar -29%.
2.7.3. Analisis Fundamental Tingkatan Analisis D : Contoh Penggunaan untuk Mall Pada tahun 2011. seorang penilai diberi tugas untuk menilai suatu tanah kosong yang terletak di Jl. Kemerdekaan – Jl Raya Beksi. Cakung, Jakarta Timur. Objek penilaian berdasarkan productivity
analysis serta HBU secara fisik dan finansial, objek penilaian
tersebut dapat dikembangkan untuk peruntukan mall. Penilai menggunakan metode land development analysis untuk mendapatkan nilai tanah, sehingga harus dilakukan analisis
57
pasar untuk menentukan segmentasi pasar, capture estimation dan harga jual properti, yang akan dijadikan asumsi dalam melakukan estimasi pendapatan dari rencana mall yang akan dikembangkan.
2.7.3.1. Analisis Catchment Area Dalam analisis Catchmen Area , dilakukan analisis mengenai Catchmen Area, Kompetitor, dan Jumlah Rumah Tangga dalam Catchment Area) 2.7.3.1.a. Catchmen Area Berdasarkan
faktor
jarak
(rata-rata
5km),
aksesibilitas
(keterjangkauan),
ditentukan catcment area yang mengindikasikan pengunjung yang dapat ditarik untu berbelanja ke rencana mall yang akan dibangun.
9 objek 7
6
1 3 2 4 5 6
Nama Mall
Jenis Mall
Mall 1
Kelas menengah ke bawah
Mall 2
Kelas menengah ke bawah
Mall 3
Kelas menengah ke bawah
Mall 4
Kelasmenengah ke bawah
Mall 5
Kelas menengah ke atas
Mall 6
Kelas menengah ke bawah
Mall 7
Kelas menengah ke atas
Mall 8
Kelas menengah ke atas
Mall 9
Kelas menengah ke bawah
Gambar 2.15.
Catchment area Rencana Pengembangan Mall.
58
2.7.3.1.b. Kompetitor Dari 9 mall tersebut, yang diidentifikaikan sebagai pesaing dalam rencana proyek pengembangan mall, dikarenakan segment pengunjung yang disasar adalah sama, yaitu kelas menengah ke atas. Mall pesaing tersebut adalah :
Nama Mall (Existing
Luas
Tipe Pengembangan
Anchor Tenant
Project) Mall No 8
83.000
Lease
Sogo,Diamond
Mall No 7
61.000
Strata-Title
Carrefour
Mall No 5
30.000
Lease
Matahari
2.7.3.1.c. Jumlah Rumah Tangga dalam Catchment Area Berdasarkan data jumlah kepala rumah tangga dalam catcment area yang meliputi kelurahan Cilincing, Kelapa Gading, Pulo Gadung, serta Cakung, maka diestimasi bahwa Jumlah rumah tangga yang diperkirakan sebagai pengunjung rencana mall adalah sebesar 97.400 rumah tangga.
District A
Household (HH) 2003 2011 B C 54.800 64.000
% of Middle up
Covered 2003 2011 F= BxDxE H=CxDxE 11.508 13.400
25%
E 65%
36.500
60%
70%
13.104
15.330
66.000
77.000
70%
20%
9.240
10.780
Cakung
70.000
82.000
20%
80%
14.000
16.400
TOTAL
222.000
259.500
1
Cilincing
2
Kelapa Gding
31.200
3
Pulo Gadung
4
D
Covered
97.400
2.7.3.2. Analisis Market Share Selanjutnya dalam analisis pasar dilakukan analisis market share atas rencana pembangunan mall. Perhitungan market share dengan menggunakan tabel perhitungan sebagaimana di bawah, dengan cara :
Isian Kolom Competitive Level (kolom B) dihitung sebagai berikut. Contoh Mall No 8 mempunyai Total Score 24,5. Apabila Ideal Mall mempunyai nilai tertinggi 28, maka competitive level Mall No8 adalah (24.5/28) * 100% = 88%.
59
Isian Kolom Share of Catchmen Area (kolom C) ditentukan berdasarkan estimasi seberapa banyak (dalam persen) pengunjung dalam catchment area yang mungkin berkunjung ke mall kompetitor.
Isian Total Competitivness (kolom D) didapatkan dari perkalian antara Competitive Level ( kolom B) dan kolom Kolom Share of Catchmen Area (kolom C).
Isian kolom E (Market Share) dihitung sebagai berikut: -
Objek penilaian dengan 3 mall kompetitor mengambil market share 34% dari total pengunjunng mall di wilayah catchment area.
-
Contoh. Mall No 1 mempunyai total competitiveness sebesar 62%. Total competitiveness atas Objek penilaian dengan 3 mall kompetitor sebesar 194% (62% + 23% + 48% + 61%). Oleh karena itu, perhitungan market share Mall No 1 adalah (62%/194%)* 34% = 11%
Dengan menggunakan cara perhitungan tersebut, isian pada format tabel perhitungan adalah sebagai berikut. Proyek
*)
A
B
**)
C
***
*)
D
E
*)
*)
F
TOTAL
)
A ( Max 6x5=30)
exsiting
Com petitiv ness. Level B
Share of Catchmen area
Total Competi tivness
Market Share
C
D= BxC
E.
1
Mall No 8
1-5 4
1-5 5
1-5 3.5
1-5 3
1-5 4
1-5 5
24.5
88%
70%
62%
11,9%
2
Mall No 7
2
4
2
3
1
4
16
57%
40%
23%
4,4%
3
Mall No 5
4
4
3
3
3
2
19
68%
70%
48%
9.2%
2
4
4
1
4
2
17
61%
100%
61%
11,7%
IDEAL CENTRE 5
5
5
3
5
5
28
100%
4
Etc. Proposed
Keterangan
A. *) Trade Mix Variety B. *) Tenan Suitability C. *) Facility Provided D. *)Planning & Developing Progress E. *) Design & Quality F. *) Size
60
2.7.3.3. Estimate Potential Capture Expenditure Analis Potential Capture Expenditure (belanja rumah tangga yang dapat di “capture” oleh mall yang akan dikembangkan) dilakukan dengan mengestimasi Disposible Income pada area dimana akan dikembangkan mall tersebut, dan selanjutnya mengestimasi expenditure dari rumah tangga di sekitar loaksi tersebut yang dapat di “capture” oleh mall yang dikembangkan. Pertama kali dihitung total pendapatan yang dapat dibelanjakan (total disposable income) yang dibelanjakan di pusat perbelanjaan. Berdasarkan data dari BPS dan survey primer didapatkan bahwa 25,9%
dari disposible income dibelanjakan di mall/pusat
perbelanjaan, dimana 16,5% dibelanjakan untuk membeli makanan di mall/pusat perbelanjaan, dan 9,4% untuk non makanan.
No
% of total
Estimated Spent in
% of Total Disposible
disposible
Retail Center
Income Spent in Retail
income A 1
Food
A
Fish
Centere
B
C
D=Bx C
3%
25%
0,8%
Meat
2,9%
25%
0,7%
Oil & Fats
0,9%
30%
0,3%
Beverages Stuffs
1,2%
50%
0,6%
Prepared food and beverages
13,4%
70%
9,4%
Alcoholic beverages
0,0%
10%
0,0%
Tobacco and betel
3,7%
15%
0,6%
Rtc Total food
B
38,9
16,5%
Non Food Cloting, foodwear & Headwear
4,9%
60%
2,9%
Durable goods
4,8%
30%
1,4%
Parties & Ceremonies
3,8%
20%
0,8%
Etc Total non food
61,1%
9,4%
100%
25,9%
61
Estimate Potential Capture Expenditure selanjutnya dihitung sebagai berikut. A
B
1 2 3
Total Household in the Cathmen Area Middle-Upper Income Group Target Market
4
Market Share
11,7%
5 6
Total Captured Shooper (pengunjung) % of Ocasional Shoppers
11.438 20%
7
Estimated Household Monthly Displosible income Percentage of expenses to the retail centre
8
9
Total Potential Capture expenditure
259.500 HH 97.400 HH
6.000.000 25.9%
22.018.686.301
Lihat perhitungan HH *) pada catcment area Lihat perhitungan Market Share B5 = b3 x b4 Asumsi Pengunjung di luar cathment area AC. Nilesen Lihat Estimasi dispossible income yang dibelanjakan di mall C9= C5 x (1+B6) x B7 x B8
*) HH = Household (jumlah rumah tangga) 2.7.3.4. Market Positioning/ Price Berdasarkan data properti pesaing, maka dapat ditentukan segmen konsumen serta penentuan harga sewanya (pricing). Level kompetisi tertinggi (25) adalah Mall Nomor 1 dengan harga sewa Rp 500.000/m2, dan yang terendah adalah mall 2 (16) dengan harga Rp 300.000. Secara lengkap adalah sebagaimana table berikut. Mal No 1 No 2 No 3 Objek Penilaian (rencana pengembangan mall)
Level kompetisi (competitivness) 25 16 19 17
Harga (Rp/m2) 500.000 300.000 400.000 ?
Hubungan antara level kompetensi dengan harga sewa dapat digambarkan pada gambar dibawah. Berdasarkan grafik tersebut, maka pada level kompetisi 17, dapat ditentukan harga sewa sebesr Rp 310.000/m2.
= Objek penilaian
62
2.7.3.5. Estimated Demanded Space Perkiraan Ruang yang Dapat disuply dihitung dengan cara sebagai berikut. 1
Total Potential Capture expenditure
2.
Sales Turnover Spent on Rent ( jumlah dari omset
Rp 22.018.686.301
15%
yang dialokasikan untuk biaya sewa) 3.
Average Rent
4.
Total Estimated Demanded Space
Rp 310.000/m2 10.654 m2
(B4 = B1 x (B2/B3)
2.7.3.6. Kesimpulan Berdasarkan analisis pasar berupa analisa fundamental tipe D, maka dapat disimpulkan bahwa : -
Dapat dilakukan tambahan supply sebesar 10.854 m2 lantai untuk properti berupa shoping center pada lokasi objek.
-
Pricing harga sewa sewa sebesr Rp 310.000/m2.
D. Rangkuman Sifat Dasar Pasar adalah terbentuknya nilai pada suatu barang, yang terbentuk dari faktor Demand, Utility, Scarcity dan Transferability (DUST). Harga Barang pada pasar yang mempunyai kharateristik kompetitip dan terbuka (pasar persaingan sempurna) akan terbentuk berdasarkan harga kesetimbangan (garis potong) antara kurva supply dan kurva demand. Oleh karena sifatnya yang tidak dapat dipindah (immobility), pasar tanah/properti merupakan pasar yang tidak efisien (imperfect market). Dalam keseimbangan model jangka pendek (short run), kurva supply tetap berupa garis miring (mengikuti model pasar persaingan sempurna). Namun demikian , dalam jangka panjang, kurva kesetimbangan pasar tanah/properti mempunyai pola kurva suply yang tegak lurus, dimana dalam hal ini harga akan ditentukan seberapa besar minat pembeli. Keseimbangan kurva long run tersebut membutuhkan jangka waktu yang lama, ataupun karena adanya perubahan pasar yang drastis, misalnya dipengaruhi oleh kebijakan pemerintah.
Hal ini karena adanya
prinsip dalam penilaian properti berupa prinsip “Substitusi” dan prinsip “persaingan”, yang menyebutkan bahwa konsumen dapat mengalihkan keinginan terhadap suatu properti ke suatu properti yang lokasinya berbeda karena pertimbangan tertentu. Kondisi pasar properti pada suatu lokasi dapat berupa active market (seller’s market), weak market (transisi seller’s market ke buyer’s market), buyer’s market, serta soft
63
market
(transisi buyer’s ke seller’smarket). Melalui analisis pasar maka akan dapat
diketahui hubungan antara permintaan (demand) dan penawaran (supply) saat ini dan yang akan datang atas suatu jenis properti pada cakupan wilayah (market area) yang telah ditentukan. Analisi pasar secara makro dapat dilakukan dengan melihat trend. Tahahan analisis pasar secara mikro terdiri dari Properti Productivity Analysis, Market Delineation/Market Area, Demand Analysis and forecast, Competitive Supply analysis and forecast, Supply and Demand Study (equilibrium/ residual analysis) serta capture estimation. Jenis analisis properti dapat berupa analisis inferensi (trend) dan analisis fundamental. E.
Latihan Soal
1.
Jelaskan sifat dasar pasar !
2.
Jelaskan kharateristik pasar properti!
3.
Jelaskan kurva keseimbangan supply demand pada pasar properti karena kharateristiknya yang khusus?
4.
Sebutkan macam kondisi pasar properti, hubugannya dengan keseimbangan suplly demand?
5.
Sebut dan jelaskan tahapan analisis pasar properti!
6.
Sebut dan jelaskan jenis analisis pasar properti!
F.
Test Formatip
1.
2.
Berikut ini bukan merupakan pernyataan yang tepat sehubungan dengan struktur pasar properti yang terdapat pada suatu lokasi, yaitu: a.
Pasar persaingan sempurna
b.
Pasar oligopoli
c. d.
Pasar Monopoli Pasar Monopolistik.
Berikut ini yang merupakan pasar properti yang termasuk kelompok hospitality adalah .. a.
apartemen
b.
mall
c. d.
ruko hotel
64
3.
Kegunaan analisis pasar pada level makro adalah untuk menentukan.... a.
Kondisi supply and demand dalam pasar secara umum pada kondisi sub market
b.
Kondisi supply and demand dalam pasar secara umum, tidak sampai pada kondisi sub market
4.
c.
Menentukan kelayakan lokasi tapak untuk penggunaan tertentu
d.
Menentukan keunggulan/kelemahan sutu lokasi tapak
Active market (seller’s market) dicirkan dengan kondisi sebagai berikut..: a.
Permintaan naik, persediaan (supply) terbatas, sehingga harga jual cemderung tinggi.
b.
Pembeli dan penjual berhati-hati dalam transaksi, selera pembeli turun, penjualan menurun
c. d.
5.
6.
7.
Permintaan turun, persediaan (supply) tidak turun, harga cenderung stagnan/turun Permintaan naik, tidak diimbangi peningkatan persediaan (supply), harga naik, transaksi berikurang
Tingginya tingkat kekosongan mengindikasikan bahwa pasar dalam keadaan... a.
Over supply
b.
Demand yang tinggi
c. d.
Harga sewa perlu untuk ditingkatkan Penyerapan atas pembangunan properti baru sangat bagus
Berikut ini bukan merupakan pernyataan yang tepat bahwa pasar dalam keadaan seimbang/ berkembang a.
Tingkat kekosongan rendah
b.
Pembangunan properti baru dapat terserap oleh pasar
c.
Harga sewa yang cenderrung tetap selama beberapa tahun
d.
Banyaknya kuantitas pembangunan properti baru, karena diekspektasikan dapat diserap oleh pasar...
Rumus yang digunakan untuk mengukur tingkat penyerapan adalah a.
(Net Absorption)t = (Vacant Space)t-1 - (Constr)t + (Vacant Space)t
b.
(Net Absorption)t = (Vacant Space)t-1 + (Constr)t - (Vacant Space)t
c.
(Net Absorption)t = (Vacant Space)t-1 + (Constr)t + (Vacant Space)t
d.
(Net Absorption)t = (Vacant Space)t-1 - (Constr)t - (Vacant Space)t
65
8.
Tahapan analisisi pasar adalah....... a.
Properti Productivity Analysis - Market Delineation / Market Area. - Demand Analysis and Forecast - Competitive Supply Analysis and Forecast - Supply and Demand Study [equilibrium/residual analysis] - Capture Estimation
b.
Properti Productivity Analysis Demand Analysis and Forecast - Competitive Supply Analysis and Forecast - - Market Delineation / Market Area. - Supply and Demand Study [equilibrium/residual analysis] - Capture Estimation
c.
Properti Productivity Analysis - Market Delineation / Market Area. - Supply and Demand Study [equilibrium/residual analysis] - Demand Analysis and Forecast - Competitive Supply Analysis and Forecast - - Capture Estimation
d.
Properti Productivity Analysis - Market Delineation / Market Area. - Demand Analysis and Forecast
-
Supply and Demand Study [equilibrium/residual
analysis] - Capture Estimation - Competitive Supply Analysis and Forecast
9.
Perbedaan antara analisis inferensi (trend) dan analisis fundamental adalah .. a.
Analisis trend bersifat historical data, sedangkan analisis
fundamental
bersifat umum b.
Analisis fundamental menggambarkan trend pasar properti, sedangkan analisis trend
dilakukan dengan
memforecast permintaan untuk jenis
properti tertentu pada pasar yang spesifik c.
Analisis fundamental menggunakan data mikro ekonomi sedangkan analisa trend bersifat umum
d.
Analisis fundamental bersifat lebih mendalam sendangkan analisa trend berdaarkan data segmentasi demografi dan data mikro ekonomi.
10.
11.
Analisis pasar menggunakan teknik forecast terutama demand dan absorption rate dengan menggunakan data pertumbuhan populasi, pendapatan, dan tenaga kerja, adalah analisis pasar jenis... a.
Analisis Fundamental Tingkatan analisis C
b.
Analisis Fundamental Tingkatan analisis D
c.
Analisis Inferensi Tingkatan analisis A
d.
Analisis Inferensi Tingkatan analisis B
Analisis secara umum, berdasar data historis diupdate setiap triwulan/kuartal/semester, menggunakan data sekunder dari hasil survey, adalah analisis pasar jenis...
66
12.
a.
Analisis Fundamental Tingkatan analisis C
b.
Analisis Fundamental Tingkatan analisis D
c.
Analisis Inferensi Tingkatan analisis A
d.
Analisis Inferensi Tingkatan analisis B
Estimasi tingkat hunian gedung perkantoran mengikuti trend historis dari gedung perkantoran lainnya yang sejenis. Misalnya pada 3 tahun sebelumnya tingkat hunian hotel adalah 80%, 85%, dan 90%, maka tingkat hunian objek penilaian dapat diestimasi sebesar 95%.
13.
a.
Analisis Fundamental Tingkatan analisis C
b.
Analisis Fundamental Tingkatan analisis D
c.
Analisis Inferensi Tingkatan analisis A
d.
Analisis Inferensi Tingkatan analisis B
Berikut ini merupakan diskripsi pasar properti di suatu lokasi
Pada Lokasi objek penilaian di daerah x, sepanjang lintasasn jalan adalah berupa tanah kosong yang digunakan untuk sawah tadah hujan. pengembalaan sapi, serta tegalan Sepanjang lintasan jalan terdapat sekumpulan rumah/kampung yang saling terpisah jauh
Dalam konsidsi tersebut, pasar properi di daerah tersebut termasuk jenis
14.
a.
Active Market (seller’s market)
b.
Buyer’s market
c.
Weak Market
d.
Soft Market
Berikut ini merupakan diskripsi pasar properti di suatu lokasi
Pada Lokasi objek penilaian di daerah x, di jalan utama. Sepanjang lintasan jalan utama tersebut masih terdapat banyak tanah kosong, dimana beberapa diantaranya ditawarkan untuk dijual. Sepanjang jalan tersebut sebenarnya banyak yang berminat untuk membeli, karena merupakan jalur ekonomi. Terdapat beberapa tanah yang telah terjadi penjualan, namun banyak pula tanah kosong yang sudah ditawarkan untuk dijual, namun lebih dari 2 tahun belum terjual.
67
Dalam konsidsi tersebut, pasar properi di daerah tersebut termasuk jenis a. Seller’s Market b.
Buyer’s Marketi
c.
Soft Market
d.
Weak Market
15. Suatu pasar dicirikan sebagai berikut : Permintaan Naik Persediaan terbatas harga jual tinggi (cenderung naik dari tahun ke tahun). Pasar tersebut dalam kondisi a.
Seller’s Market
b.
Buyer’s Marketi
c.
Soft Market
d.
Weak Market
68
4. KEGIATAN BELAJAR 3
KEGIATAN BELAJAR 3 PENERAPAN ANALISIS PASAR PROPERTI DALAM PENILAIAN PROPERTI
A.
JUDUL : PENERAPAN ANALISIS PASAR PROPERTI DALAM PENILAIAN PROPERTI
B.
INDIKATOR
Setelah mengikuti Kegiatan Belajar 3, Peserta Diklat dapat mencapati indicator-indikator pembelajaran sebagai berikut : 1. Menjelaskan pentingnya analisis pasar dalam penilaian properti 2. Menjelaskan cara melakukan analisis pasar dalam penilaian dengan menggunakan pendekatan data pasar 3. Menjelaskan kegunaan analisis pasar dalam penilaian dengan menggunakan pendekatan pendapatan 4. Menjelaskan kegunaan analisis pasar dalam penilaian dengan menggunakan pendekatan biaya C. 3.1.
5. URAIAN DAN CONTOH Dasar Pemikiran Analisa Pasar bagi Penilai Analisis pasar properti adalah studi mengenai pasar properti dalam kaitannya objek
penilaian.
Melalui studi pasar properti dapat diketahui hubungan antara permintaan
(demand) dan penawaran (supply) saat ini dan yang akan datang dari objek penilaian dan properti pembandingnya. Hal ini sebagai dasar bagi penilai untuk menentukan nilai pasar objek penilaian, yaitu bagaimana ekspektasi ke depan atas nilai objek penilaian (berdasarkan atribut-atribut produktifnya), dengan mendasarkan kondisi pasar pada lokasi, serta kondisi pasar dalam siklus properti. Merupakan hal yang tidak mungkin bila dalam penentuan nilai pasar tidak mempertimbangkan pasokan dan permintaan pasar. Analisis pasar dapat menjadi bagian yang terpisah dari penilaian akan tetapi penilaian tidak akan terpisah dari analisis pasar. Oleh karena kondisi pasar sangat berpengaruh terhadap nilai, maka seorang penilai harus mampu: (1)
Memahami kondisi pasar yang sebenarnya pada lokasi penilaian
(2)
Memahami posisi pasar dalam kaitannya dengan siklus pasar properti
(3)
Memahami HBU objek penilaian dalam pasar properti, yaitu dengan menyediakan data untuk mengidentifikasi higest and best use dari properti.
69
(4)
Memahami komponen-komponen perbandingan objek penilaian dengan objek pembanding, yaitu dengan menyediakan data dan mengidentifikasi faktor-faktor penentu dari nilai yang akan digunakan pada tiga pendekatan : data pasar, biaya, dan kapitalisasi pendapatan.
3.2
Analisis Pasar Merupakan Satu Tahapan dalam Proses Penilaian Properti Analisis pasar merupakan satu tahapan yang harus dilakukan dalam penilaian
properti, sebagaimana pada Gambar di bawah.
Gambar. 3.1.. Analisis Pasar dalam Proses Penilaian Properti
3.3.
Jenis Data Analisis Pasar Dalam Pelaksanaan Penilaian Properti Setelah dilakukan identifikasi masalah, maka dilakukan pengumpulan data, terdiri
dari data umum dan data khusus.
PENGUMPULAN DAN ANALISIS DATA Data Umum/Data Pasar Lokasional Ekonomi Regional Tren Ekonomi Kota Proyeksi Permintaan Lingkungan
Data Khusus Objek Penilaian Dokumen kepemilikan Tapak (site) Bangunan Highest and Best Use
Pembanding Jual beli Sewa
70
3.3.1.
Data Pasar/data Umum Data umum terdiri dari :
a.
Data lokasional yang menjelaskan pasar properti pada lingkup regional, kota, serta lingkungan sekitar objek penilaian.
b.
Data ekonomi yang dapat menjelaskan trend ekonomi, proyeksi permintaan, proyeksi supply,
dan kesetimbangan
permintaan- penawaran
pada lokasi tersebut ke
depannya. Contoh Jenis Data Umum, dapat berupa: -
Perkembangan
data demografi (jumlah penduduk, jumlah rumah tangga,
sebaran usia penduduk). -
Perkembangan sosial dan politik
-
Data ekonomi (tingkat pertumbuhan ekonomi, tingkat suku bunga, inflasi, nilai tukar rupiah – USD, kemudahan dalam pinjaman),
-
Peraturan
-
Pertumbuhan jumlah unit perumahan, mall. Hotel, perkantoran
-
Pembangunan/proyek perumahan, mall. Hotel, perkantoran
-
Llingkungan yang dapat mempengaruhi nilai properti dalam wilayah pasar tertentu.
-
Data/analisis pasar properti yang dapat bersifat regional, kota ataupun kawasan yang dirilis oleh developer, konsultan atau broker properti
3.3.2.
Data sekunder lainnya. Data Khusus Data khusus, yang terdiri dari
a.
Data objek penilaian, berupa : dokumen kepemilikan, data tapak (site), data bangunan, data khararistik lokasi, aksesibilitas, dan fisik dari objek penilaian, serta data lainnya yang berkaitan dengan analisa penggunaan tertinggi dan terbaik. Data tersebut antara lain: 1.
Data yang berkaitan dengan objek yang akan dilakukan penilaian (lokasi site) , meliputi: a.
Dokumen kepemilikan
b.
Analisis tapak (analisis productivity), yaitu Analisa lokasi, terdiri dari:
o
Analisis lokasional berupa : - Analisis kota pada suatu negara, posisi kota tersebut dalam kegiatan pembangunan nasional, regional dan lokasi - Analisis lokasi di sekitar lokasi site dalam suatu kota, serta posisi sekitar site dalam kegiatan pembangunan kota
71
- Isu-isu rencana pembangunan ke depan pada kota dan sekitar lokasi o
Regulasi penggunaan tanah di kawasan tersebut, meliputi:
Zoning/Peruntukan
Garis Sempadan Bangunan
Garis Sempadan Sungai/Pantai
Peraturan-peraturan khusus setempat jika ada yang terkati dengan proses pembangunan di sekitar lokasi.
Legalitas kepemilikan dan penguasaan tanah
Koefisien Dasar Bangunan (KDB). Koefisien Lantai Bangunan (KLB) serta ketinggian/maksimum jumlahlantai
Gambar tersebut menunjukkan bahwa - Penggunaan bangunan adalah untuk tipe tunggal - Peruntukan tanah untuk perkantoran - Ketinggian bangunan s/d 50 meter - Luas Lantai Bangunan adalah 5,4 kali luas tanah (KLB) - Bangunan yang boleh dibangun adalah 50,5% dari luas tanah (KDB). o
Lokasi site (tapak) dalam area sekitar diihat
dari faktor-faktor yang
mempengaruhi nilainya seperti: Kharateristik dari site , berupa:
Bentuk dan kondisi tapak
Luas dan bentuk ukuran tapak
Topografi
Jenis Tanah
Drainage dan peruntukan
View
72
Aksesibilitas, sirkulasi dan transportasi, seperti :
Aksesiblitas dari dan ke lokasi site ke berbagai pusat kegiatan kota.
Kemungkinan sirkulasi kendaraan dan orang keluar/masuk site dan di dalam site sendiri.
Kemugkinan sirkulasi kendaraan dan orang pada jalur terdekat lokasi
Moda transportasi yang ada dan dapat digunakan dari dan ke lokasi site.
Isu-isu rencana pembangunan ke depan yang terkait dengan aksesibilitas, sirkulasi dan sarana transportasi pada loksasi site
Infrastuktur, utitilas dan Fasilitas Publik, meliputi:
Ketersediaan jaringan jalan, jembatan dan saluran di sekitar lokasi
Ketersediaan utility meliputi jaringan listrik, karingan telepon dan air bersih
Ketersediaan fasilitas umum.
Kondisi lingkungan, seperti :
Kondisi kawasan terhadap kemungkinan banjir
Kondisi perkembangan pembangunan properti di sekitar lokasi
Kondisi bangunan properti di sekitar lokasi : jenis, tipe, bentuk arsitekttur, umur bangunan, kondisi perawatan
Kondisi lingkungan do sekitar lokasi : kebersihan, polusi, penghijauan dan keteraturan
b.
Data Bangunan seperti : luas bangunan, kondisi bangunan, dan jenis pondasi, jenis struktur serta komponen material bangunan.
c.
Data yang berkaitan dengan objek pembanding, meliputi: a. Harga jual atau properti yang disewakan , atau harga sewa untuk ruko, hotel, pusat
perbelanjaan,
perkantoran
(untuk
data
pada
penilaian
dengan
menggunakan pendekatan pendapatan) b. Data tapak/lokasional sebagaimana data pada Analisis tapak (analisis productivity yang dilakukan atas objek yang dinilai (lokasi site).
73
3.4.
Kegunaan Hasil Analisis Pasar dalam Penilaian Properti
3.4.1. Kegunaan Hasil Analisis Data Umum Berdasarkan analisis data umum akan dapat disimpulkan mengenai pola/trend ke depan yang menggambarkan kondisi pasar.
Yang dimaksud dengan trend adalah
kecenderungan arah/pola perubahan umum yang akan terjadi pada waktu ke depan. Analisa yang digunakan adalah dengan menggunakan data-data sebelumnya untuk melakukan estimasi ke depan, dalam hal harga, nilai, tingkat hunian dan lain sebagainya. Hasil analisa data umum akan dapat memberikan gambaran mengenai kondisi pasar. Berdasarkan siklus properti, kondisi pasar properti dapat berupa pasar aktif, pasar lemah, pasar bebal dan pasar lemah
3.4.1.1.
Kegunaan Hasil Analisis Data Umum Dalam Melakukan Penyesuaian Waktu Transaksi
Penggunaan Hasil Analisis melakukan
Data Umum Dalam Penilain
penyesuaian data transaksi.
digunakan untuk
Penyesuaian atas data transaksi (data
penawaran/data transaksi) perlu dilakukan terlebih dahulu sebelum melakukan penyesuaian atas unsur-unsur pembanding, agar kondisinya dapat “apel to apel”. Penyesuaian tersebut berupa: 1.
Penyesuaian Waktu, dilakukan apabila data pembanding berupa data transakasi. Data transaksi diberikan penyesuaian positif, karena nilai properti pembanding saat ini lebih besar nilainya dibandingkan ketika dilakukan transaksi. Besaran penyesuaian dapat sebesar 6% pertahun, 10% pertahun, 12% pertahun, 15% per tahun atau lebih, berdasarkan kondisi pasar properti yang dapat ditinjau secara umum ataupun secara khusus per jenis properti dan area pasar properti. Dengan kriteria: - Active market (seller’s market), penyesuaian sebesar lebih dari 12% per tahun - Weak market, penyesuaian sebesar 6% % s/d 10% per tahun - Buyer’s market, penyesuaian sebesar 5% s/d 6 % per tahun - Soft market, penyesuaian sebesar 10% s/d 12% per tahun.1
2.
Penyesuaian Jenis Data, dilakukan apabila data pembanding berupa data Penawaran. Data penawawan diberikan penyesuaian negatif, karena harga transaksi,
1
Pada pasar dalam kondisi soft market (equilibrium), rata-rata kenaikan harga properti diproyeksikan meningkat sebesar 1% sebulan.
74
yang berupa harga kesepakatan dengan pembeli, akan lebih rendah daripada harga penawaran. Besaran penyesuaian dapat
sebesar 5%, 10%, 15%
atau lebih,
berdasarkan keahlian penilai dalam mendapatkan ketepatan data penawaran, serta pngetahuan mengenai kondisi pasar properti pada saat dilakukan penilaian. Penerapan analisis pasar untuk penyesuaian jenis data dibahas lebih lanjut pada sub bab 3.4.1.b.
3.4.1.2.
Kegunaan Hasil Analisis Data Umum Dalam Melakukan Penyesuaian Jenis Data
Apabila data pembanding berupa data penawaran, maka pertanyaanya adalah : apakah data penawaran tersebut memenuhi kriteria kewajaran harga pasar?
atau
memerlukan koreksi? seberapa besar koreksi tersebut? Untuk menjawab pertanyaan tersebut memerlukan : 1.
Keahlian penilai dalam menggali informasi dari penjual.
Beberapa teknik dapat
dilakukan agar penjual mempersepsikan bahwa penilai memang benar-benar berniat membeli objek data pembanding tersebut, sehingga penjual bersedia memberikan harga penawaran yang mendekati harga estimasi mereka yang sebenarnya. 2.
Penguasaan wilayah pada wilayah tersebut. Penilai seharusya telah menguasai pola sebaran nilai pada lokasi di sekitar properti berdasarkan data lokasional yang dapat bersifat regional, kota ataupun lokasional. Cara yang dilakukan adalah melakukan survey data penawaran (sebanyak mungkin data penawaran yang dikumpulkan), yang dapat menggambarkan sebaran nilai di sekitar lokasi penilain. Disamping data primer dari pengumpulan data survey di lapangan, dalam melakukan identifikasi pola sebaran nilai pada lokasi di sekitar properti dapat menggunakan data sekunder, misalnya dari makelar tanah, broker, atau properti agent.
Contoh identifikasi pola sebaran nilai pada lokasi di sekitar properti yang dilakukan melalui analisis fundamental tingkatan analisis C sebagaimana telah diuraiakan pada sub bab 2.7.2.c Apabila penilai tidak mempunyai pertimbangan yang akurat dalam menentukan besaranya penyesuaian jenis data tersebut (karena kekurangan data, waktu pengerjaan dan lain hal), secara umum dalam kondisi pasar normal, rule of thumb koreksi penyesuaian jenis data pada tingkat “moderate” adalah sekitar
-5% sampai dengan -10%.
Atau
mengikuti kriteria berikut: - Active market (seller’s market) , harga penawaran turun 5% s/d 10% dibawah penawaran semula - Weak market Weak, harga penawaran dapat turun sampai dengan 15% s/d 20% dibawah penawaran semula
75
- Buyer’s market, harga penawaran dapat turun dari 15% sampai dengan dibawah 20% dibawah penawaran semula - Soft market, harga penawaran turun 10% s/d % 15% dibawah penawaran semula 3.4.2.
Kegunaan Hasil Analisis
Data Khusus Dalam Penilaian Dengan Menggunakan
Pendekatan Data Pasar Melalui analisis data khusus, maka analisis pasar tersebut sangat berguna dalam penilaian , yaitu : -
Menentukan HBU dari objek penilaian.
HBU Penilaian apabila menggunakan
pendekatan data pasar cukup pada tahapan dimungkinkan secara fisik dan diperbolehkan secara peraturan. HBU Penilaian apabila menggunakan metode land development sampai dengan tahapan layak secara keuangan -
Menentukan objek pembanding yang memenuhi syarat sebanding dan sejenis.
-
Memahami komponen-komponen perbandingan objek penilaian dengan objek pembanding,
yaitu
dengan
menyediakan
data
dan
mengidentifikasi
unsur
pembanding.
3.4.2.1. Menentukan HBU Objek Penilaian berupa Tanah
Dalam melakukan penilaian BMN, metode yang dilakukan adalah dengan menggunakan pendekatan biaya, yaitu nilai properti terdiri dari nilai tanah (tanah seolaholah kosong) dan nilai bangunan. Dalam melakukan penilaian atas tanah, dikenal empat (4) macam kondisi tanah, yaitu : 1)
Tanah mentah belum siap dibangun
2)
Tanah matang dan siap dibangun
3)
Tanah matang terdapat bangunan akan dikembangkan sesuai peruntukan properti tertentu.
4)
Tanah matang,
Dalam melakukan penilaian tanah mentah, meskipun kondisi tanah tersebut berupa tanah mentah/kosong, harus ditentukan terlebih dahulu penggunaan terbaiknya (HBU) sehingga menghasilkan nilai yang memenuhi definisi nilai pasar. Penggunaan tanah kosong dapat digunakan untuk perumahan (residential), kantor pemerintah, atau bisnis (pertokoan, perkantoran, hotel, mall, restauran).
76
3.4.2.2.
Menentukan Objek Pembanding Data pembanding diusahakan memenuhi unsur “sebanding” dan “sejenis”. Objek
pembanding seharusnya berupa data tanah kosong yang mempunyai HBU sama dengan objek penilaian. Apabila BMN yang dinilai berupa kantor, maka HBU data pembanding adalah tanah kosong yang layak untuk dikembangkan sebagai kantor, yaitu memenuhi unsur keluasan, aksesibilitas, lokasi, lingkungan serta zoning. Apabila BMN yang dinilai berupa rumah dinas, maka HBU data pembanding adalah tanah kosong yang layak untuk dibangun sebagai rumah dinas. Apabila BMN yang dinilai berupa tanah kosong yang layak untuk dikembangkan menjadi properti tertu, maka data pembanding sebaiknya berupa tanah kosong dengan HBU yang sama. Contoh. Seorang Penilai diberi tugas untuk menilai objek dengan data : Objek Penilaian
:
Tanah KODAM III/Siliwangi dan Bangunan Hotel Oasis Siliwangi Alamat Objek Penilaian : Jl. Lombok No. 10, Bandung Nama Pemilik : Departemen Pertahanan c.q. KODAM III/Siliwangi Alamat Pemilik : Jl. Aceh No 6, Bandung Luas Tanah : 420 m2 Luas Bangunan : 1.318,41 m2 Jenis Hak : Sertifikat Hak Pakai Nomor 12 Tahun 1992 Objek berupa tanah kosong yang HBU nya secara fisik, legal, serta kelayakannya digunakan sebagai hotel. Oleh karena HBU objek penilaian peruntukannya sebagai hotel, maka pencarian data pembanding haruslah objek pembanding yang telah dibangun, atau mempunyai potensi untuk dikembangakan sebagai hotel, mesikupun letaknya tidak di sekitar lokasi objek penilaian. Data Transaksi Penjualan
Data Pembanding I
Data Pembanding II
Data Pembanding III
Objek Penilaian
Alamat/Lokasi
Jl. Dago Mainroad No. Bandung
Jl. Braga No. 10 Bandung
Jl. Dago No. Bandung
Hotel Oasis
Waktu Transaksi
21 Februari 2013
September 2012
21 Februari 2013
21 Februari 2013
Jenis Transaksi
Penawaran
Penjualan
Penawaran
7.000 Persegi Panjang
1.763 Persegi Panjang
908 Persegi Panjang
420 Persegi Panjang 13.5
Luas Tanah (m2) Bentuk Tanah Lebar Depan
70
30
Topografi tanah
rata
rata
Lokasi
Baik Seklai
Baik Sekali
20 miring, rata, lebih tinggi daripada jalan, semakin ke belakang semakin tinggi Baik Sekali
Peruntukan Tanah
Komersial
Komersial
Komersial
Kawasan Kodam
Aksessibilitas
Baik
Baik
Baik
Baik
Dokumen Kepemilikan Nilai Tanah/harga Jual per m2
SHM
SHGB
SHM
SHP
25.000.000
22.688.599
19.273.128
rata
Baik
77
Apabila melakukan penilaian berupa tanah kosong, terdapat pertanyaan: apakah selalu tersedia data pembanding berupa tanah kosong?
Ketersedian tanah kosong
berhubungan dengan keadaan lokasi sekitarnya, sarana dan prasarana yang tersedia, Keterkaitan ketersediaan data pembanding dengan lokasi objek adalah sebagai berikut: 1.
Tanah yang terletak di lokasi yang belum berkembang. Sarana dan prasarana belum tersedia dengan baik. Data harga pasar (tanah kosong) yang wajar tersedia (banyak tanah yang ditawarkan yang dapat diikuti dengan transaksi jual beli).
2.
Tanah yang terletak pada daerah yang sedang berkembang. Sarana dan prasarana berkembang sejajar dengan perkembangan daerah. Data harga pasar (tanah kosong) yang wajar tersedia secara cukup, walaupun beberapa data perlu diseleksi karena dalam keadaan yang tidak wajar, karena pembeli dan para investor memiliki sifat yang berbeda-beda.
3.
Tanah yang terletak pada daerah yang sudah berkembang. Sarana dan prasarana telah memadai sesuai dengan dengan rencara induk kota. Data harga pasar tanah kosong)
yang wajar tidak tersedia secara cukup (kesulitan
pembanding).
mendapatkan data
Apabila tersedia data pembanding, untuk ruas jalan tertentu sulit
diperoleh data harga jual tanah yang wajar, karena pasar dikuasai oleh penjual. 4.
Tanah yang terletak pada daerah yang telah berkembang pesat.
Sarana dan
prasarana telah memadai sesuai dengan dengan rencara induk kota. Data harga pasar (tanah kosong)
yang wajar tidak tersedia (pasar penjual).
Perkembangan
daerah menuntut pemanfaatan tanah uang semaksimal mungkin. Perubahan KDB dan KLB akan sangat mempengaruhi nilai tanah, selain peruntukan yang menjadi faktor utama dalam penentuan nilai pasar tanah. Oleh karena kemungkinan sulitnya tersedia data harga tanah kosong pada suatu lokasi, maka penilai dapat mengembangkan metode tertentu untuk mendapatkan harga tanah kosong objek pembanding tersebut. Dalam hal ini, data pembanding dapat berupa data bidang tanah yang sudah didirikan bangunan, kemudian nilai bangunan tersebut dikeluarkan dari nilai properti (exclude).
3.4.2.3. Analisis Untuk Mendukung Penyesuaian (adjustment) atas Unsur Pembanding
Syarat penilaian dengan menggunakan pendekatan data pasar adalah harus terdapat data pembanding yang
memenuhi persayaratan “sebanding” dan “sejenis”.
Selanjutnya dilakukan penyesuaian (adjustment), apabila terdapat perbedaan unsur pembanding seperti lokasi, fisik dan lingkungan. Langkah penyesuaian dilakukan meliputi dua tahap, yaittu:
78
a.
Menentukan arah penyesuaian
b.
Menghitung besarnya penyesuaian, berdasarkan data-data yang
relevan, dan
dilakukan analisis berupa analisis pasar dengan menggunakan metode kwalitatip maupun kuantitatip. Dalam menentukan besaran penyesuaian (adjustmen) tersebut sebaiknya berdasarkan asumsi yang disusun melalui analisis pasar, berdasarkan sebaran harga transaksi pada daerah sekitar objek penilaian. Sebelum melakukan penyesuaian terhadap unsur pembanding tersebut, terlebih dahulu dilakukan penyesuaian terhadap harga transaksi, yaitu berupa : -
Penyesuaian waktu transaksi (atas data transaksi), dapat menggunakan asumsi berdasarkan kondisi pasar.
-
Penyesuaian jenis transaksi (atas data penawaran), dapat menggunakan asumsi berdasarkan kondisi pasar, atau keahlian penilai dalam menggali informasi dari penjual yang menawarkan properti.
3.5
Contoh Praktek Penerapan Analisis Pasar dalam Penilaian Properti Menggunakan Pendekatan Data Pasar
Seorang penilai diberi penugasan untuk menilai BMN. Objek penilaian terletak di Jl Abdullah Bin Nuh, dengan peruntukan saat ini sebagi puskesmas, dengan data khusus sebagai berikut. Penggunaan Aksesibilitas
Fisik Lingkungan
No
Objek Penilaian Puskesmas Jl Abdullah bin Nuh (Raya) Lebar jalan 10 m + pembatas Dilewati 6 jurusan angkot + APTB jurusan jakarta + Trans Pakuan Elevasi 3 meter bawah permukaan jalan Luas 700 m Sepanjang Jl Abdullah bin nuh terdapat mall, showroom, restaurant, ruko dan kantor
Elemen
Uraian
1
Pengembangan poperti di sekitar lokasi
Mall, showroom, restoran, ruko,
2
Aksesibilitas Nama Jalan Lebar Jalan Jenis Jalan Jalur Angkutan
2.a. 2.b. 2.c.
Jl Abdullah bin Nuh 12 meter Jl Utama Kelas 1 Angkot, APTB, Bus Trans pakuan, Bus Luar Kota
79
3.
Lokasi. Jarak ke CBD
masuk radius CBD. 2,5 km dari pertigaan jl baru-yasmin-soleh iskandar
4 4.a. 4.b.
Fisk Tanah Luas Bentuk
1010 meter Segiempat beraturan
4.c.
Elevasi
3 meter di bawah Permukaan Tanah
Dalam melakukan penilaian tanah BMN tersebut, dilakukan analisa data umum serta analisa fundamental tingkatan analisis C sebagaimana telah diuraiakan pada sub bab 2.7.2.c.
Berdasarkan data hasil survey tersebut, didapatkan sebaran data pembanding
yang dapat menggambarkan pola sebaran harga tanah di daerah tersebut, yaitu sebagai berikut . pertigaan jl baru-yasmin-soleh iskandar.
CBD utama Jl. Baru hingga pertigaan
pertigaan jl baru-yasmin-soleh iskandar. Memanjang hingga Jl Abdulah bin Nuh s/d Km 3.
Objek Penilaian Gambar. 3.2.. Lokasi Objek Penilaian dan Sebaran Objek Pembanding
80
No
1. a. b. 2.
3.
a. b. c.
Harga Transaksi /m2 waktu Transaksi Koreksi Data Akurasi Waktu Pengembangan poperti di sekitar lokasi Aksesibilitas Nama Jalan Lebar Jalan Jenis Jalan Jalur Angkutan
4.
Jarak ke CBD
5 a. b.
Fisik Tanah Luas Bentuk
c. 6.
Elevasi Penggunaan Tanah
Data 1
7.800.000
3 bulan
Data 2
3.000.000
Data 3 3.500.000
Data 4
Penawaran
Penawaran
Penawaran
Perumahan elit
Residential difungsikan toko , lingkuntan padat, macet
Tanah Kosong, banyak yg belum dikembangkan.
Mall, showroom, restoran, ruko, apartemen
Jl Raya Taman Yasmin 12 meter Jl Perumahan Angkot
Jl Raya Semplak Salabenda 5 meter Jl. Utama kelas 2 Angkot
Jl Baru
800 meter dari Jl Abdullah bin Nuh 2,3 km dari pertigaan Yasmin
1,5 km dari perempatan semplak
Jl Abdullah bin Nuh 12 meter Jl Utama Kelas 1 Angkot, APTB, Bus TransPakuan, Bus luar kota 700 meter dari perempatan Semplak
3.300.000
Data 5
5.800.000
Data 6
11.500.000
6 bulan
3 bulan Mall, showroom, restoran, ruko,
6 bulan Depo angkutan, bengkel, ba nyak tanah kosong belum dikembangkan
Jl Abdullah bin Nuh
Jl Soleh Iskandar
12 meter Jl Utama Kelas 1 Angkot, APTB, Bus TransPakuan, Bus luar kota Berbatasan dengan area CBD.
12 meter Jl Utama Kelas 1 Angkot 1,3 km dari pertigaan yasmin ke arah Parung (Salabenda)
Penawaran
12 meter Jl Utama Kelas 1 Angkot, APTB, Bus TransPakuan, Bus luar kota CBD
100 meter 300 meter 800 meter 1000 meter 1200 meter 1150 meter Segiempat Segiempat Segiempat Segiempat Segiempat Segiempat beraturan beraturan beraturan beraturan beraturan beraturan Rata permukaan Rata permukaan Rata permukaan Rata permukaan Rata permukaan Rata permukaan jalan jalan jalan jalan tanah tanah Ruko Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah + bangunan
81
Catatan : Harga per meter persegi tanah pada data 1 (berupa bangunan ruko dihitung dengan menggunakan cara sebagai berikut. Transaksi Rp 1.800.000/m2 (6 bulan sebelum tgl penilaan)
Transaksi Rp 1,5 Milyar Tipe ruko adalah luas tanah 100 m2 dan luas bagunan 200 m2. Bangunan 200 m2, dinilai sebesar Rp 4 jt/m2, sehingga nilai bangunan Baru Rp 800 juta. Penyusutan sebesar 30%, Nilai bangunan setelah penyusutan = Rp 800 juta – Rp 240 juta = Rp 560 juta Nilai tanah sebesar Rp 1,8 Milyar – Rp 560 juta = Rp 1.240.000 000. Berdasarkan data bahwa luas seluruh area ruko adalah 2360 meter persegi, dan terdapat 15 ruko, maka nilai tanah adalah sebesar : = (15 x Rp 1.240.000.000.) : 2360 = 7.881.356. Pembulatan Rp 7.800.000 )
Berdasarkan data-data tersebut, penerapan analisis pasar dalem penilaian ini adalah menjawab pertanyaan sebagai berikut: 1.
Bagaimana kondisi pasar properti di sepanjang Jl Baru – Jl Abdullah Bin Nuhm yang merupakan area sepanjang CBD ? jelaskan alasan Saudara!
2.
Tentukan tiga data sebanding dan sejenis dengan objek penilain yang mempunyai kharateristik sebagai berikut
3.
Lakukan penilaian pendekatan data pasar dengan cara melakukan penyesuaian atas 3 data pembanding yang dipilih tersebut dengan cara : a. Dilakukan korekasi Waktu atau koreksi jenis data b. Setelah didapatkan data pembanding setelah koreksi waktu dan jenis data, maka dilakukan penyesuaian unsur-unsur pembanding.
3.5.1. Analisis Pasar untuk Mengetahui Kondisi Pasar dan Melakukan Penyesuaian (adjustment) Waktu atas Data Transaksi Berdasarkan
data-data
tersebut
dapat
dibuat
menggambarkan kondisi pasar properti pada lokasi
kesimpulan
yang
tersebut, yaitu sebagai
berikut : 1.
Kondisi Pasar Properti di kawasan Jl Baru – Jl. Soleh Iskandar dalam keadaan pasar aktif (active market), atau pasar penjual (sellers market). Harga properti di kawasan tersebut ke depan akan mengalami kenaikan yang cukup tinggi .
82
2.
Wilayah sekitar Jl Baru – Jl. Soleh Iskandar telah menjadi CBD baru (teori nuklei), yang tumbuh disekitar konsentrasi perumahan kelas menengah dan kelas atas.
3.
Trend kenaikan harga properti dalam setahun
secara umum (tanpa
memperhatikan faktor jenis properti /sub pasar properti, lokasi, dan faktor lainnya) diperkirakan sebesar 20%2 per tahun. 3.5.2.
Analisis Pasar untuk Mengetahui Pola Sebaran Harga Tanah dan Melakukan Penyesuaian (adjustment) Jenis Transaksi atas Data Penawaran Wilayah sekitar Jl Baru – Jl. Soleh Iskandar telah menjadi CBD baru
(teori nuklei), yang tumbuh disekitar konsentrasi perumahan kelas menengah dan kelas atas, dengan sebaran sebagaimana telah diuraikan di atas. Apabila penilai sudah memahami pola sebaran harga tanah pada lokasi objek penilaian, maka akan membantu penilai dalam melakukan penyesuaian data penawaran.
3.5.3.
Analisis Pasar Untuk Menentukan HBU serta data Pembanding Berdasarkan data yang telah dikumpulkan, HBU atas tanah objek
penilaian, disamping sebagai kantor pemerintah, dapat dikembangkan sebagai properti bisnis seperti : mall, showroom, rumah sakit, restaurant, ruko dan kantor. Data pembanding yang paling relevan adalah data tanah kosong yang terletak di sepanjang Jl. Abdullah bin Nuh, lebih spesifik lagi yang terletak di sekitar objek penilaian. Berdasarkan survey yang dilakukan, terdapat beberapa data penawaran sepanjang ruas jalan tersebut. Namun demikian terdapat data yang cukup valid mengambarkan nilai tanah, karena letaknya berdekatan dengan lokasi objek penilaian, namun kondisi tanahnya berupa tanah yang sudah 2
Pada pasar dalam keadaan aktif, pergerakan harga properti akan mengikuti trend harga normal, atau rule of thumb bahwa investasi properti pada umumnya akan menghasilkan capital gain sebesar + 12 s/d 15% per tahun. Apabila kondisi pasar pada keadaan over demand, maka pasar dalam keadaan bergairah, sehingga pergerakan harga properti akan lebih dari 15% per tahun, sebaliknya pasar dapat juga dalam kondisi di mana pergerakan harganya lambat, karena demand yang rendah.
83
didirikan bangunan. Sebanyak 6 data pembanding tersebut kemudian ditabulasi untuk memilih 3 data pembanding yang tepat.
No
UNSUR PEMBANDING
Data OBJEK PENILAIAN
DATA 1
DATA 2
DATA 3
Data 4
Data 5
Data 6
Mall, showroom, restoran, ruko
YA
TIDAK
TIDAK
tidak
TIDAK
YA
3
Pengembangan poperti di sekitar lokasi Aksesibilitas
a.
Nama Jalan
Jl Abdullah bin Nuh
TIDAK
TIDAK
TIDAK
b.
Lebar Jalan
12 meter
YA YA YA YA
TIDAK
TIDAK
TIDAK
TIDAK
TIDAK
TIDAK
TIDAK SEMUA
TIDAK
TIDAK SEMUA
YA YA YA YA
Tidak YA YA YA
TIDAK , 2 km dari CBD
CBD
2
c.
Jenis Jalan
Jl Utama Kelas 1
d.
Jalur Angkutan
Angkot, APTB, Bus Trans pakuan, Bus Luar Kota
4.
Lokasi. Jarak ke CBD
Diluar CBD, 300 meter berbatasan dengan CBD
TIDAK, 500 m berbatasan dengan CBD
5
Fisk Tanah
a.
Luas
700 meter
1500
b.
Bentuk
c.
Elevasi
Segiempat beraturan 3 meter di bawah Permukaan tanah
6
Penggunaan Tanah
Tanah + Bangunan
800 meter YA
1000 m
600 m
1150
YA
800 meter YA
YA
YA
YA
RATA JALAN
RATA JALAN
RATA JALAN
RATA JALAN
RATA JALAN
RATA JALAN
Ruko
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Tanah Kosong
Tanah + Bangunan
Berdasar tabulasi tersebut,dipilih data pembading, berupa: 1.
Data 1 dan 5, karena masih 1 ruas Jl Abdullah bin Nuh, dan bukan termasuk area CBD. Data 1 berupa ruko, dalam hal ini “terpaksa” diwakili oleh
data berupa
harga tanah
yang sudah didirikan bangunan di
atasnya. 2.
Data 6, karena mempunyai kharateristik jalan yang sama dengan Jl. Abdullah bin Nuh.
3.5.4.
Analisis Pasar untuk mendukung penyesuaian (adjustment) atas Unsur Pembanding Hasil analisis pasar dapat berupa uraian secara kualitatip yang
menggambarkan pengkategorian kondisi-kondisi tertentu yang mempengaruhi
84
nilai tanah. Analisis pasar untuk penilaian ini, dilakukan dengan menggunakan analisis pasar Fundamental tingkatan analisis C sebagaimana telah diuraiakan pada sub bab 2.7.2.c. Analisis tersebut selanjutnya digunakan sebagai landasan untuk menyusun asumsi-asumsi dalam melakukan penyesuaian. Berdasarkan asumsi-asumsi yang dibangun (dijelaskan lebih lanjut setelah perhitungan tabel), selanjutnya dilakukan perhitungan nilai tanah dengan menggunakan market grid, sebagai berikut. Pembanding 1
Pembanding 5
Rp 7.800.000 Penyesuaian waktu Penyesuaian jenis data
Rp 5.800.000
Pembanding 6 Rp 11.550.000
+3,75% *) -5% **)
Setelah penyesuaian waktu dan data
Rp 8.092.000
Aksesibilitas Lokasi Keluasan Elevasi
0%
34.48%
-29%
-9% -11,4
0% -11,4%
0% -11,4%
-20,4%
23%
-40,4%
Total Penyesuaian Nilai Setelah Penyesuaian Rekonsiliasi
Rp 5.510.000
-5% **)
Rp 8.092.000 Rp 1.650.768 =Rp 6.441.233 60% Rp 3.864.739
Rp 5.510.000 + Rp 1.237.300 = Rp 6.777.300 20% Rp 1.355.460 Rp 6.528.121
Rp 10.972.500
Rp 10.972.500 Rp 4.432.890 = Rp 6.539.610 20% Rp 1.307.922
Catatan : *)
kenaikan harga tanah di daerah tersebut secara moderate ditentukan 15% setahun, atau penyesuaian 7,5% untuk 6 bulan, atau 3,75% untuk 3 bulan **) berdasarkan penguasaan sebaran harga tanah di lokasi objek penilaian, serta keyakinan penilaia ketika melakukan survey data pembanding tersebut, dapat ditentukan bahwa harga penawaran dapat turun sebesar 5%.
Faktor Lokasi dan Aksesibilitas Berdasarkan data analisis pasar yang telah diuraiakan pada sub bab 2.7.2.c, penyesuaian pada tabel perhitungan nilai tanah, dilakukan dengan asumsi sebagai berikut.
85
Data Pembanding 5
1
6
Lokasi
Harga
Perhitungan untuk penyesuaian
Jl. Abdullah bin Nuh (sampai dengan 2 km dari perempatan sempak) Jl. Abdullah bin Nuh (sekitar objek penilaian)
Rp 5,8 Juta
7,8- 5,8 x 100% = 34.48% 5,8
Rp 7,8 Juta
0%
Pertigaan yasmin – Jl Baru
Rp 11 juta
7,8 – 11 x 100% = -29% 11
Pendukung asumsi dalam melakukan penyesuaian Apabila dijadikan data pembanding, maka dilakukan koreksi sebesar +34,48%. Apabila dijadikan data pembanding, maka dilakukan koreksi sebesar 0%. Apabila dijadikan data pembanding, maka dilakukan koreksi sebesar -29%.
Faktor Fisik (Keluasan dan Elevasi) Disamping faktor lokasi dan aksesibilitas, perbedaan nilai atas data pembanding juga dipengaruhi oleh faktor fisik, dalam hal ini adalah keluasan dan elevasi. Diasumsikan bahwa faktor keluasan
maksimal berpengaruh sebesar
3
14% terhadap harga tanah, demikian juga diasumsikan faktor elevasi maksimal berpengaruh sebesar 19%4 terhadap nilai tanah. Selanjutnya dibuat tabulasi sebagai berikut: Pengruh Terhadap Nilai
Keluasan
Objek Penilaian
Pembanding 1
Score
15%
19%
Penyesuaian
3
4
Score
Pembanding 6
Score
Score
2
5
2
2
0%
0%
2
3/5 x 15% = -9% 5
5
5
3/5 x 15% = -11,4%
-11,4%
-11,4%
Penyesuaian Elevasi
Pembanding 5
Berdasarkan penelitian Wijito, yang menghasilkan model penaksir nilai tanah , yaitu, Ln NILAI = 4.59 - 0.139 logLUAS + 0.128 BENTUK + 0.0463 ELEVASI 0.0493 logJARAK + 0.134 JENIS + 0.144 EKONOMI + 0.173 MALL + 0.339 KOMERSIAL. Dengan menggunakan model tersebut, maka apabila terjadi penambahan luas sebesar 100% akan mengurangi nilai sebesar13,9%. Dalam perhitungan ini ditetapkan koreksi maksimal atas pengaruh keluasan sebesar 15%. Dengan menggunakan model di atas, maka apabila dkatagorikan elevasi tanah dengan skala 1 s/d 5, maka setiap penurunan satu kategori akan menurunkan nilai sebesar 4,6%. Apabila terdapat penurunan 4 kategori (skala 5 ke skala 1), maka akan terjadi penurunan nilai sebesar 19%.
86
3.6.
Kegunaan Hasil Analisis Data Khusus pada Pendekatan dengan Menggunakan Pendekatan Pendapatan
3.6.1.
Analisis Pasar untuk Menentukan Angka Pengganda Pendapatan (GIM) Pada
dilakukan
penilaian
dengan
menggunakan
pendekatan
pendapatan
langkah untuk menentukan besaran tingkat pengembalian dari
investasi yang ditanamkan dalam bentuk properti, dapat dalam ukuran berupa Angka Pengganda Pendapatan/Gross Income Multiplier atau (GIM) . Dengan menggunakan formula GIM, maka
harga properti diperhitungkan dengan
menggunakan rumus
V = GI x GIM Dimana V GI
= nilai properti = Pendapatan kotor tahunan yang diharapkan
GIM = Pengganda pendapatan kotor tahunan
Besaran GIM (angka pengganda) atau tingkat pengembalian harus berdasarkan data pasar. Contoh, seorang penilai diberikan tugas untuk melakukan penilaian berupa ruko. Ruko yang akan dinilai tersebut disewakan sebesar Rp 60 juta per tahun.
Dalam melakukukan penilaian tersebut, penilai lebih dahulu
melakukan analisis pasar untuk menentukan besaran GIM. Sebagi contoh adalah sebagai tabel berikut.
Properti
Pendapatan Kotor per
Harga Jual
Pembanding
Tahun
(Rp)
GIM
(Rp) 1
65 juta
395 juta
6.03
2
55 juta
340 juta
6.18
3
72 juta
425 juta
5.9
4
44 juta
256 juta
5.75
5
90 juta
445 juta
4.94
Rata –rata
Berdasarkan analisis pasar, maka rata-rata GIM sebesar 5,67 Nilai Properti = Gross Income x GIM = Rp 60 juta x 5.76 = Rp 345.600.000
87
5.76
3.6.2. Menentukan Pasar yang bisa Diserap serta Harga Sewa/Jual (Pricing) Menggunakan Analisis Fundamental.
Melalui analisis pasar, dengan menggunakan analisis fundamental, digunakan juga untuk menentukan “capture estimation”, yaitu seberapa besar pasar yang bisa diserap oleh objek penilaian serta harga sewa/jual (pricing) sesuai segmentasi pasar yang ditentukan..
Apabila capture estimation dapat
diestimasi, maka dapat ditentukan cash inflow dari exisitng properti atau tanah kosong yang layak untuk dikembangkan sebagai properti tertentu (menggunakan metode land development). Contoh analisis fundamental untuk menentukan pasar yang bisa diserap oleh objek penilaian serta harga sewa/jual (pricing)
telah diuraiakan dalam sub
bab 2.7.3
3.7.
Kegunaan Hasil Analisis Data Khusus pada Pendekatan dengan Menggunakan Pendekatan Biaya Analisis pasar untuk tujuan penilaian dengan menggunakan pendekatan
biaya dilakukan melalui survey untuk menentukan harga satuan material (bahan), upah serta sewa alat. Data-data tersebut digunakan untuk menghitung biaya pembangunan baru (NRC)
melalui Rencana Anggaran dan Biaya Bangunan
(RAB). Untuk tujuan ini, analisis pasar juga dilakukan untuk menentukan tingkat penyusutan bangunan, yang hasilnya ditampilkan dalam tabel penyusutan bangunan.
D.
Rangkuman Oleh karena kondisi pasar sangat berpengaruh terhadap nilai, maka
seorang penilai harus mampu memahami kondisi pasar yang sebenarnya pada lokasi penilaian, memahami posisi pasar dalam kaitannya dengan siklus pasar properti, memahami HBU objek penilaian dalam pasar properti, yaitu dengan menyediakan data untuk mengidentifikasi higest and best use dari properti., serta memahami komponen-komponen perbandingan objek penilaian dengan objek pembanding, yaitu dengan menyediakan data dan mengidentifikasi faktor-faktor
88
penentu dari nilai yang akan digunakan pada tiga pendekatan : data pasar, biaya, dan kapitalisasi pendapatan. E.
Latihan Soal
1.
Mengapa dalam melakukan penilaian harus dilakukan analisis pasar ?
2.
Kapan dilakukan Analisis pasar dalam tahapan analisis penilaian properti!
3.
Jelaskan peran data umum dalam analisis pasar yang terkait dengan penilaian properti!
4.
Jelaskan bahwa dengan melakukan analisis pasar maka akan dapat membantu dalam menyusun asumsi ketika melakukan penyesuaian waktu!
5.
Jelaskan bahwa dengan melakukan analisis pasar maka akan dapat membantu dalam menyusun asumsi ketika melakukan penyesuaian jenis data!
6.
Jelaskan peran data khusus dalam analisis pasar yang terkait dengan penilaian properti!
7.
Jelaskan bahwa dengan melakuka n analisis pasar maka akan dapat membantu ketika melakukan analisis HBU dan menentukan data pembanding
8.
Jelaskan bahwa dengan melakukan analisis pasar maka akan dapat membantu dalam menyusun asumsi ketika melakukan penyesuaian faktor aksesibilitas, lokasi, fisik, dan lingkungan.
E. 1.
Test Formatip Berikut ini bukan merupakan yang tepat sehubungan dengan kemampuan yang harus dimiliki oleh penilai untuk mengidentifikasi kondisi pasar dalam melakukan penilaian, yaitu kemampuan untuk.. a. Memahami kondisi pasar yang sebenarnya di lokasi penilaian b. Memahami posisi pasar dalam kaitannya dengan siklus pasar properti c. Menentukan pembiayaan investasi properti d. Menyediakan data untuk mengidentifikasi penentu dari nilai baik menggunakan pendekatan data pasar, biaya atau kapitalisasi pendapatan.
89
2.
3.
4.
5.
6.
Analisis pasar dalam proses penilaian properti dilakukan pada tahapan .. a.
Pendekatan penilaian
b.
Analisis data
c. d.
Pengumpulan data Idnetifikasi permohonan
Berikut ini yang merupakan data umum adalah a.
Data Lokasional secara regional, kota dan lingkungan
b.
Data tapak (site)
c.
Data pembanding berupa jual beli atau sewa
d.
Data yang berkaitan dengan Highest and Best Use
Data/analisis pasar properti yang dapat bersifat regional, kota ataupun kawasan yang dirilis oleh developer, konsultan atau broker prperti, merupakan a.
Data umum yang berkaitan dengan lokasional
b.
Data khusus yang berkaitan dengan objek penilaian
c.
Data umum yang berkaitan dengan ekonomi
d.
Data khusus yang berkaitan dengan objek pembanding
Data kepemilikan, data site (tapak), aksesebilitas, infrastruktur dan kondisi lingkungan, merupakan a.
Data umum yang berkaitan dengan lokasional
b.
Data khusus yang berkaitan dengan objek penilaian
c.
Data umum yang berkaitan dengan ekonomi
d.
Data khusus yang berkaitan dengan objek pembanding
Penyesuaian waktu apabila pasar dalam kondisi Soft Market adalah.... a.
Kurang dari 6% per tahun
b.
10% s/d 12% per tahun
c. d.
Lebih dari 15% per tahun 6% s/d 10% per tahun
90
7.
8.
Secara rule of thumb, dalam keadaan Weak Market, maka penyesuaian jenis data dapat diberikan sebesar .... a.
5% s/d 10%
b.
Di bawah 5%
c.
Di atas 10%
d.
Di atas 15%
Analisis pasar dalam penilaian menggunakan pendekatan pendapatan dengan metode land development, ditujukan untuk mendapatkan a.
Besarnya jumlah m2 yang dapat disuplay di pasar serta harganya (pricing) produk properti yang disupply
b.
Kondisi pasar untuk menentukan penyesuaian waktu
c.
Sebaran harga transaksi untuk melakukan penyesuaian jenis data
d.
Sebaran
harga
transaksi
untuk
menentukan
besarnya
penyesuaian terkait faktor lokasi, aksesibilias dan lingkungan 9.
Analisis pasar dalam penilaian pendekatan data pasar menggunakan data khusus , ditujukan untuk mendapatkan... a.
Besarnya harga (pricing) produk properti yang disupply
b.
Kondisi pasar untuk menentukan penyesuaian waktu atau penyesuaian jenis data
c.
Besarnya jumlah m2 yang dapat disuplay di pasar
d.
Sebaran
harga
transaksi
untuk
menentukan
besarnya
penyesuaian terkait faktor lokasi, aksesibilias dan lingkungan
10.
Analisis pasar dalam penilaian pendekatan data pasar menggunakan data umum , ditujukan untuk mendapatkan... a.
Besarnya harga (pricing) produk properti yang disupply
b.
Kondisi pasar untuk menentukan penyesuaian waktu
c.
Besarnya jumlah m2 yang dapat disuplay di pasar
d.
Sebaran
harga
transaksi
untuk
menentukan
besarnya
penyesuaian terkait faktor lokasi, aksesibilias dan lingkungan
91
TEST SUMATIF
Soal Uraian Seorang penilain diberi tugas untuk menilai tanah, dalam rangka pencatatan aset negara, atas objek yang saat ini digunakan oleh Pusdikalta Anggaran dengan data sebagai berikut Objek Penilaian Penggunaan Aksesibilitas
Fisik
Lingkungan Tanggal Penilaian
Pusat Pendidikan (sesuai sertipikat) Jl Raya Puncak - Gadog Lebar jalan 8 m Dilewati bus, angkot Bergelombang Elevasi di atas permukaan jalan Luas 15000 m Kawasan wisata Nopember 2014
Berdasarkan data yang diperoleh dari survey lapangan, dapat diidentifikasi kondisi pasar di daerah penilaian adalah sebagai berikut : 1.
Kawasan puncak selalu ramai dikunjungi sebagai tempat wisata, terutama pada hari Sabtu, Minggu serta hari libur nasional.
2.
Properti pada daerah penilaian didominasi oleh penginapan, villa pribadi, hotel kelas melati sampai dengan hotel berbintang, restoran. untuk lokasi sepanjang
Khusus
Jl. Raya Gadog – Jl. Raya Puncak, properti
banyak sangat potensial digunakan untuk warung, restoran, mini market, toko jajanan/oleh-oleh. Disamping itu, juga terdapat wisama/penginapan/ hotel, kantor pemerintah, balai diklat pemerintah. Juga terdapat satu perumahan (Vimala Hills) yang langsung mempunyai akses ke Jl. Raya Gadog – Jl. Raya Puncak (dekat exit toll). 3.
Secara umum kondisi pasar dalam keadaan berkembang, dilihat dari banyaknya terjadi transaksi properti.
Namun demikian. banyak sekali
tanah yang ditawarkan sepanjang Jl. Raya Gadog – Jl. Raya Puncak yang ditawarkan, dengan days on market (waktu di pasar) cukup lama. Harga penawaran/transaksi
berkisar antara Rp 750.000/m2
2.000.000/m2 dengan sebaran sebagai berikut
92
s/d
Rp
CBD
Objek penilaian
Data
Uraian
Harga/m2
1
Data Penawaran
Rp 2.500.000
-
Tanah kosong, luas tanah 5000 m2
-
Akesibilitas tidak langsung ke Jl Raya Puncak-Gadog, sekitar 30 m jalan penghubung
2.
3.
4
-
Terdapat SUTET
-
Elevasi 5 m dibawah permukaan jalan
Data Penawaran
Rp 2.500.000
-
Tanah kosonsg, luas 2500 m2
-
Pinggir jalan raya puncak gadog
-
Tanah sudah matang dan rata
Data Penawaran
Rp 2.500.000
-
Tanah kososng, luas 5000 m2
-
Pinggir jalan raya puncak gadog
-
Bergelombang , elevasi 5m di bawah permukaan jalan
Data transsaksi
Rp 750.000
-
Tanah kosong, Luas 3500 m2
-
Aksesibilitas
masuk
ke
langsung pinggir jalan
93
jalan
lingkungan,
tidak
5
Data Penawaran
6
Rp 2.000.000
-
Tanah Kosong, Luas 5000 m2
-
Pinggir jalan raya puncak gadog
-
Tanah sudah matang dan rata
Data Transaski
7
Rp 1.500.000
-
Tanah Kosong, Luas 2500 m2
-
Pinggir jalan raya puncak gadog
-
Tanah sudah matang dan rata
Data Transaksi
8
Rp 1.000.000
-
Tanah Kosong, Luas 2000 m2
-
Pinggir jalan raya puncak gadog
-
Tanah sudah matang dan rata
Data Penawaran
9
4.
Bergelombang, elevasi 5m di bawah permukaan jalan
Rp 1.500.000
-
Tanah Kosong, Luas 4000 m2
-
Pinggir jalan raya puncak gadog
-
Bergelombang, elevasi 5m di bawah permukaan jalan
Data Transaksi
Rp 2.000.000
-
Tanah Kosong, Luas 2000 m2
-
Pinggir jalan raya puncak gadog
-
Bergelombang, elevasi 5m di bawah permukaan jalan
Faktor yang mendorong nilai (value driven) di lokasi penilaian adalah : -
Exit toll Gadog dan CBD Ciawi pada daerah yang rendah, faktor aksesibilitas
-
Kawasan Cisarua (Puncak), pada daerah yang tinggi, faktor lokasi.
Pertanyaan : 1. Bagaimana kondisi pasar di daerah tersebut ? Bagaimana melakukan penyesuaian waktu? 2. Jelaskan hubungan antara faktor aksesibilitas (CBD dan exit toll) dan faktor lokasi (kawasan puncak) terhadap penyebaran nilai tanah. 3. Jelaskan analisis HBU objek penilaian. Data pembanding mana yang dipilih dari 9 data pembanding yang ada, Jelaskan!
94
4. Jelaskan asumsi asumsi yang dibangun berdasarkan analisis data pasar untuk
melakukan adjustmen (penyesuaian) faktor aksesibilias, lokasi,
fisik dan lingkungan. 5. Hitung nilai tanah objek penilaian dengan menggunakan market grid.
95
KUNCI JAWABAN
Kegiatan Belajar 1
Kegaitan Belajar 2
Kegiatan Belajar 3
1.
D
1.
A
1.
C
2.
A
2.
D
2.
B
3.
D
3.
A
3.
A
4.
B
4.
A
4.
A
5.
C
5.
A
5.
B
6.
A
6.
C
6.
B
7.
D
7.
B
7.
A
8.
A
8.
A
8.
A
9.
A
9.
C
9.
D
10. A
10. A
11. D
11. B
12. B
12. C
13. A
13. B
14. A
14. D
15. B
15. A
10. B
16. A 17. A 18. A 19. C 20. A
96
JAWABAN TEST SUMATIF 1.
Hubungan antara permintaan (demand) dan penawaran (supply) tanah kosong saat ini di sepanjang jl. Raya puncak adalah : Permintaan naik tidak diimbangi peningkatan persediaan (supply) harga naik transaksi berkurang. Kondisi demikian merupakan ciri dari pasar yang bersifat soft Market . Penyesuaian waktu sebesar 10 s/d 12%. Dalam perhitungan ini ditetapkan penyesuaian waktu sebesar 12% setahun atau 1% sebulan.
2.
Pada daerah penilaian terdapat 2 faktor lokasi yang mempengaruhi nilai tanah. Lokasi tersebut adalah terkait dengan faktor akses, yaitu jarak dengan toll, dan faktor kenyamanan lokasi, yaitu lokasi di sekitar Cisarua.
Dari
sebaran harga penawaran tanah, dapat diketahui bahwa nilai tanah di dekat akses toll sebesar + Rp 2,5 juta/m2, dan kemudian menuju ke puncak, setelah dari kawasan Cibogo menurun menjadi + Rp 2 juta/m2, hingga + Rp
1,5
juta/m2.
Harga penawaran tanah
di sekitar kawasan Cisarua
meningkat lagi menjadi + Rp 2 juta/m2 hingga Rp 2,5 juta/m2. 3.
Analis HBU Objek Penilaian: Dalam penilain BMN untuk pencatatan aset negara, nilai yang dihasilkan dalam
penilaian adalah nilai wajar, dalam hal ini adalah Nilai Pasar
Penggunaan yang ada (NPPA). Oleh karena saat ini BMN tersebut dipakai sebagi Pusdiklat Keuangan, maka HBU adalah sebagai pusdiklat keuangan. Objek penilaian seluas 1,5 Ha, berdasarkan pengamatan, telah digunakan secara efektif yaitu untuk ruang kantor, ruang kelas, asrama, fitness, lapangan futsal, volli, basket, dan tenis, jogging track, ruang terbuka. Berdasarkan pengamatan tersebut, maka tanah seluas 1,5 Ha merupakan tanah yang sesuai (HBU) digunakan untuk pusdiklat keuangan negara. Data pembanding mana yang dipilih dari 9 data pembanding adalah sebagai berikut.
97
No
Kondisi
Luas (m2)
Lokasi/ aksesibilitas
Lokasi/
Elevasi
Aksesibilitas 1
Tanah kosong Penawaran Rp 2.500.000/m2
5.000
Akesibilitas tidak langsung ke Jl Raya Puncak-Gadog, sekitar 30 m jalan penghubung
5 m di bawah permukaan jalan
Terdapat SUTET
2
Tanah Kosong Penawaran Rp 2.500.000/m2
2.500
Pinggir jalan puncak gadog
raya
Tanah sudah matang dan rata
CIBOGO 1,7 km dari toll
3
Tanah Kosong Penawaran Rp 2.500.000/m2
5.000
Pinggir jalan puncak gadog
raya
Tanah sudah matang dan rata
CIBOGO 2,5 km dari toll
4
Tanah Kosong Penawaran Rp 750.000/m2
3.500
Aksesibilitas masuk ke jalan lingkungan, tidak langsung pinggir jalan
Bergelombang, elevasi 5m di bawah permukaan jalan
CIBOGO 3,2 km dari toll
5
Tanah Kosong Penawaran Rp 2.000.000/m2
5.000
Pinggir jalan puncak gadog
raya
Tanah sudah matang dan rata
CIBOGO 5 km dari toll
6
Tanah Kosong Penawaran Rp 1.500.000/m2
2.500
Aksesibilitas masuk ke jalan lingkungan, tidak langsung pinggir jalan
Tanah sudah matang dan rata
CIBOGO 6 km dari toll
7
Tanah Kosong Penawaran Rp 1.000.000/m2
2.500
Aksesibilitas masuk ke jalan lingkungan, tidak langsung pinggir jalan
Bergelombang, elevasi 5m di bawah permukaan jalan
CIPAYUNG 6 km dari toll
8
Tanah Kosong Penawaran Rp 1.500.000/m2
2.500
Pinggir jalan puncak gadog
raya
Tanah sudah matang dan rata
CIPAYUNG 7,5 km dari toll
9
Tanah Kosong Penawaran Rp 2.500.000/m2
2.000
Pinggir jalan puncak gadog
raya
Tanah sudah matang dan rata
CISARUA 1 km dari kawasan Puncak
15%
20%
Data Pembanding dan alasan pemilihan data pembanding 15% 1
Data 2
2
Data 3
3
Data 5
50%
Kurang *) mendekati Paling mendekati Paling mendekati
sama
sama
Dekat toll
sama
sama
Dekat toll
sama
sama
Agak jauh dari toll **)
Catatan : *) meskipun keluasannya jauh dengan data pembanding, namun faktor lokasi/aksesibilitas dan elevasi mirip dengan objek penilaian, serta letaknya paling dekat dengan objek penilaian. **) meskipun letaknya agak jauh dari objek penilaian, namun keluasan dan elevasi mirip dengan objek penilaian.
98
4.
Berdasarkan pemilihan data pembanding pada butir 3, maka penyesuaian dilakukan terhadap : - Faktor aksesibilitas, yaitu kedekatannya dengan pintu toll. - Faktor fisik, yaitu keluasannya, apakah mendekati 15.000 m2.
A.
Penyesuaian faktor aksesebilitas dibuat berdasarkan asumsi sebagai berikut:
6,5 km turun 40% 1.500
2.500 1 km turun 6% Exit toll Objek terletak 800 meter dari pintu tol. -
Pembanding 1 turun
5% (jarak kurang dari
1 km dari objek
penilaian) 1,7 meter ke 800 meter dari pintu toll. -
Pembanding 2 turun 8% (jarak antara 1 km s/d 1,5 km dari dari objek penilaian) 2,5 meter ke 800 meter dari pintu toll.
B.
Penyesuaian faktor fisik berupa keluasan dibuat berdasarkan asumsi sebagai berikut: -
Keluasan 1,5 Ha merupakan keluasan yang terbaik (HBU).
-
Keluasan s/d 1 Ha, diberikan penyesuaian sampai dengan sebesar 3%
-
Keluasan s/d 5000 meter, diberikan penyesuaian sampai dengan sebesar 5 %
-
Keluasan dibawah 5000 meter, diberikan penyesuaian lebih dari 5%
99
5.
Market Grid perhitungan nilai tanah
Penyesuaian waktu Penyesuaian jenis data Setelah penyesuaian waktu dan data Aksesibilitas Lokasi Fisik Lingkungan Total Penyesuaian Nilai Setelah Penyesuaian Rekonsiliasi
Pembanding 1
Pembanding 2
Pembanding 3
Rp 2.500.000
Rp 2.500.000
Rp 2.000.000
-
10%
- 10%
Rp 2.250.000
-10% Rp 2.250.000
+ 5% + 5% -
Rp 1.800.000
+ 8%
+ 20%
+ 7%
+ 5% -
10 %
+ 15 %
25%
Rp 2.250.000 + Rp 250.000 =Rp 2.500.000 50% Rp 1.250.000
Rp 2.250.000 + Rp 375.000 =Rp 2.625.000 30% Rp 787.500 Rp 2.488.500
Rp 1.800.000 + Rp 455.000 = Rp 2.255.000 20% Rp 451.000
100
DAFTAR PUSTAKA Aldair, A.S., Great,S., Smyth, A. Cooper, J & Reyley T., (2000). House price and aceesibility; The testing of relationship withun the Belfast urban area, Housing Studies, vo. 15,. Benson, E. D., Hansen, J. L., Schwartz, A. L. & Smersh, G. T. (1998). Pricing residential amenities: The value of a view, Journal of Real Estate Finance and Economics, vol. 16, no. 1, pp. 55-73. Cassel, E. & Mendelsohn R. (1985). The choice of functional forms for hedonic price equations: Comment, Journal of Urban Economics, vol. 18, no. 2, pp. 135-142. Clark, D. E. & Herrin, W. E. (2000). The Impact of public school attributes on home sale price in California, Growth and Change, vol. 31, pp. 385-407. Haurin, D. R. & Brasington, D. (1996). School quality and real house prices: Inter- and intrametropolitan effects, Journal of Housing Economics, vol. 5, pp. 351-368. Huh, S. & Kwak S. J. (1997). The choice of functional form and variables in the hedonic price model in Seoul, Urban Studies, vol. 34, no. 7, pp. 989-998. Kain, J. F. & Quigley, J. M. (1970). Measuring the value of housing quality, Journal of the American Statistical Association, vol. 65, pp. 532-548. Ketkar, K. (1992). Hazardous waste sites and property values in the state of New Jersey, Applied Economics, vol. 24, pp. 647-659. Mok, H. M. K. (1995). A hedonic approach to pricing of residential properties in Hong Kong, Hong Kong Journal of Business Management, vol. 8, pp. 115. Palmquist, R.B (1992). Valuing localized externalities, Journal of Urban Economics, vol 31. Ridker, R.G & Henning, T.J. (1992), A syudy of the effect of water special reference to air polution, The Review of Economics and Statistics, vol. 48. So, H.M. Tse, R.Y.C & Ganesan, S (1996). Estimating the influence of transport on house prices. Evidence from Hong Kong, Journal of Property Valuation & Investment, vol 15. Wijito, Listiyarko, Penerapan Model Hedonic Dalam Penentuan Nilai Tanah, Sebagai Referensi Dalam Penilaian Barang Milik Negara dan Harga Limit Lelang, Kajian Akademis Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan, 2012. -------- Laporan PKL DTSS Penilaian Properti Dasar, Pusdiklat Kekayaan dan Perimbangan Keuangan, 2014 -------- Bahan Ajar Matapelajaran Analisis Pasar Properti, DTSS Penilaian Properti Dasar, Pusdiklat Kekayaan dan Perimbangan Keuangan , 2015
101
