1. Koop 1.1 Wezenlijke bestanddelen §1 Begrip – Soorten Art.1582 BW: Koop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere daarvoor een prijs te betalen. Hij kan bij authentieke of onderhandse akte worden aangegaan. Ruil ≠ koop.
§2 Wezenlijke bestanddelen De wezenlijke bestanddelen van de koop zijn de eigendomsoverdracht en de prijs. 1. Eigendomsoverdracht Wanneer de overeenkomst op zichzelf niet tot eigendomsoverdracht leidt, is er geen koop maar een andere rechtshandeling. Romeinse koop: overeenkomst waarbij 1 der partijen zich verbindt tegen een overeengekomen prijs de vrije beschikking (vacua possessio) te bezorgen over een goed waarvan hij geen eigenaar is. Art.1583 BW: De verkoop is tussen partijen voltrokken zodra er een overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs (= consensualisme). Wanneer er geen verkoop is, is er ook geen eigendomsoverdracht. De partijen mogen de eigendomsoverdracht uitstellen (vb. koop op afbetaling). De eigendomsoverdracht wordt soms uitgesteld door de aard van het verkochte goed of de overeenkomst: • • •
Koop van vervangbare zaken of soortzaken (ogenblik van de individualisering) Alternatieve koop (eigendomsoverdracht bij keuze) Koop van toekomstige zaken (slechts koop wanneer het goed bestaat)
Art.1138, 2e lid BW: Met de eigendomsoverdracht gaat ook het risico over. Door aanmaning kan men het risico echter wel verplaatsen. N.a.v. een faillissement van de verkoper is de koper eigenaar indien er reeds eigendomsoverdracht geschiedde, zoniet is de koper een schuldeiser van het faillissement.
Deze regel geldt niet bij faillissement van de koper. Roerende goederen, verkocht met een beding dat de eigendomsoverdracht opschort (beding van eigendomsvoorbehoud) tot de volledige betaling van de prijs, kunnen slechts o.g.v. dat beding van de schuldenaar teruggevorderd worden, mits enkele voorwaarden: • • • • • • • • •
Roerende goederen Schriftelijk Uiterlijk op het ogenblik van de levering van het goed Mededeling Goederen moeten in natura bij de schuldenaar zijn op het ogenblik van het inroepen van het voorbehoud Goederen mogen niet vermengd zijn met een ander roerend goed of onroerend zijn geworden door incorporatie Clausule moet opgesteld zijn na de inwerkingtreding van de nieuwe Faillissementswet (1 februari 1998) Terugvordering moet ingesteld worden voor de sluiting van het proces-verbaal van verificatie van de schuldvorderingen Er is geen volgrecht indien de zaak intussen verkocht is, de clausule is niet inroepbaar tegen de bezitter te goeder trouw
Art.2279 BW: Bij roerende goederen geldt het bezit te goeder trouw als vermoeden van eigendomstitel. Art.1 Hyp.W.: Bij onroerende goederen is de eigendomsoverdracht slechts tegenwerpelijk door overschrijving op het hypotheekkantoor. Art.1599 BW: De verkoop van anders zaak is nietig; hij kan grond tot schadevergoeding opleveren, wanneer de koper niet geweten heeft dat de zaak aan een ander toebehoorde. Kenmerken: • • • • • • •
Nietigheid ab initio Relatieve nietigheid Enkel de koper kan de nietigheid inroepen zelfs al is hij te kwader trouw Nietigheid kan gedekt worden Nietigheid kan aanleiding geven tot schadevergoeding Zowel van toepassing op gedwongen als vrijwillige verkoop Zowel van toepassing op verkoop van roerende als van onroerende goederen
Art.1165 BW:De verkoop is niet tegenwerpelijk aan de werkelijke eigenaar. Hij kan de verkoop echter niet nietig laten verklaren, hij kan enkel het verkochte goed revindiceren.
De wet verbiedt de verkoop van andermans goed, niet de andere overeenkomsten, zoals de belofte andermans goed te leveren en de sterkmaking t.a.v. de verkoop van andermans goed.
2. Prijs De prijs is een prestatie in geld (verschil met ruil!). Een prijs veronderstelt een munt. Bij samengestelde contracten oordeelt de rechter welk bestanddeel overweegt, zodat dit het andere opslorpt. Dit kan fiscale gevolgen hebben. Art.1591 BW: De koopprijs moet bepaald zijn en door de partijen worden vastgesteld. Dit moet blijken uit objectieve gegevens van het contract. De prijs moet ernstig zijn. De prijs staat niet vast wanneer de prijs niet bepaald of bepaalbaar is, want in dat geval is het mogelijk dat de partijen niet akkoord gaan. Art.1591-1592 BW: De partijen bepalen de prijs. De bepaling van de hoofdprijs kan echter aan een derde worden overgelaten (= lastgeving). Indien de derde de opdracht aanvaardt, zijn de partijen door zijn raming gebonden en is er koop op het ogenblik dat de derde de prijs bepaalt. Indien de derde de opdracht weigert is er geen koop, want er is geen prijs. Indien bij aanstelling van meerdere derden onenigheid bestaat tussen hen is er eveneens geen koop. De waardering is definitief, ook de rechter kan deze niet wijzigen, tenzij bij dwaling, bedrog of overschrijding van bevoegdheid. De rechter heeft ook niet de bevoegdheid om ambtshalve een deskundige aan te stellen. De ramingskosten zijn ten laste van de koper, tenzij andere overeenkomst.
§3 Kenmerken van het koopcontract • • •
Onder bezwarende titel Wederkerig Consensueel
Uitzondering: wet consumentenkrediet: 1) De consument kan geen enkele geldige verbintenis aangaan t.a.v. de verkoper of de dienstverlener, noch kan een betaling gedaan worden van de ene aan de andere, zolang de consument de kredietovereenkomst niet heeft ondertekend. 2) De verkoper moet ten laatste bij de ondertekening van het contract een voorschot ontvangen dat niet minder mag bedragen dan 15% van de aankoopprijs bij contante betaling
§4 Verkopen die aan bepaalde vormvereisten onderworpen zijn • • •
•
Verkopen van goederen van “onbekwamen” zijn in de regel onderworpen aan een voorafgaande machtiging van de vrederechter of van de rechtbank van 1e aanleg Verkopen ingevolge een gerechtelijke beslissing Verkopen van zee- en binnenschepen geschiedt d.m.v. een onderhands geschrift (bill of sale), waarin door de verkoper kwijting van de verkoopprijs wordt gegeven, behoudens andere betalingsmodaliteiten. Dit document wordt meestal vergezeld door een contract door de beide partijen ondertekend, dat de gedetailleerde overdrachtsvoorwaarden bevat (memorandum of agreement). De verkoop wordt definitief besloten door een opleveringsstaat (protocol of delivery) op het ogenblik dat de koper in het bezit van het schip wordt gesteld. Verkoop van onroerende goederen
1.2 Geldigheidsvereisten §1 Opsomming Art.1108 BW: • • • •
Toestemming Bekwaamheid Bepaald voorwerp Geoorloofde oorzaak
§2 Toestemming De wilsovereenstemming is het samentreffen van de wilsuitingen van de contracterende partijen en is een vereiste voor de totstandkoming van de overeenkomst. De toestemming sensu stricto is de toestemming van de partij die zich verbindt. 1. Wilsovereenstemming Art.1583 BW: De koop is tussen partijen voltrokken zodra er een wilsovereenstemming is over het goed en de prijs. De partijen moeten bovendien een wilsovereenstemming bereikt hebben over alle bestanddelen van de overeenkomst die voor hen m.b.t. de uitvoering ervan essentieel zijn. Art.1649ter, §1 BW: Ten laatste op het ogenblik van het sluiten van de verkoop moet de verkoper te goeder trouw aan de consument de behoorlijke en nuttige voorlichting geven betreffende de kenmerken van het product of de dienst en betreffende de verkoopsvoorwaarden, rekening houdend met de door de consument uitgedrukte behoefte aan voorlichting en rekening houdend met het door de consument meegedeelde of redelijkerwijze voorzienbare gebruik. Soms hangt de koop niet alleen af van de wilsovereenstemming tussen de partijen, maar ook van extrinsieke elementen. Het aanbod is een wilsuiting, de eenzijdige verkoopbelofte is een eenzijdige verbintenis. Het aanbod is aanwezig wanneer alle bestanddelen voor het sluiten van de overeenkomst aanwezig zijn, zodat de andere partij het aanbod enkel moet aanvaarden opdat de overeenkomst gesloten zou zijn . Het aanbod bindt de aanbieder wanneer het aanvaard wordt. Het aanbod moet gedurende een tijd in stand gehouden worden die redelijkerwijze nodig is voor de andere partij om er kennis van te nemen en te aanvaarden.
Zijn geen aanbod: • • • •
Voorstel om een voorwerp aan een bepaalde prijs te verkopen indien dit voorwerp onvoldoende geïndividualiseerd is Tekoopstelling zonder prijsaanduiding Bestekken, prijsoffertes, aanbestedingen Prijslijsten, tarieven en catalogi (mening HvC: geen aanduiding van de hoeveelheid)
Indien de koop gesloten wordt, leggen de voorbereidende handelingen de overeenkomst uit. Indien daaruit blijkt dat er een onverschoonbare dwaling werd begaan, dan is er een fout (culpa in contrahendo). Deze leidt tot het toekennen van een schadevergoeding aan de koper wanneer hij te goeder trouw was en niets afwist van e dwaling. Er zijn geen bijzondere vormvoorwaarden voor het aanbod, het kan schriftelijk of mondeling zijn. Het aanbod moet lang genoeg in stand gehouden worden om de aanvaarding mogelijk te maken. Het aanbod mag niet ongeldig teruggetrokken worden wanneer het de bestemmeling heeft bereikt (= feitenkwestie). Voor de aanvaarding is er geen vormvereiste, ze kan zowel mondeling, schriftelijk als stilzwijgend. De aanvaarding moet slaan op alle voorwaarden van het aanbod. Bij aanvaarding per brief is de koop gesloten op het ogenblik dat de aanbieder kennis heeft genomen van de aanvaarding. Bij aanvaarding door tussenpersoon is ratificatie vereist indien deze tussenpersoon geen lasthebber is. De eenzijdige verkoopbelofte (koopoptie) is een verbintenis waarbij een persoon zich tegenover een andere persoon verbindt een goed te verkopen tegen een bepaalde of bepaalbare prijs. → bepaalt gewoonlijk de duur van de optie (i.t.t. het aanbod) → geldt slechts als koop wanneer er wederzijdse toestemming is van de partijen omtrent het goed en de prijs (i.t.t. wederzijdse koopbelofte) → eenzijdige overeenkomst (i.t.t. wederzijdse koopbelofte)
Gevolgen van de eenzijdige verkoopbelofte: • • • •
• • •
Geldt niet als koop Geen eigendomsoverdracht Bevat overdraagbare rechten De plichten van de eenzijdige verkoopbelofte gaan over op de algemene legataris en de legataris onder algemene titel van diegene die de eenzijdige verkoopbelofte gedaan heeft De belover is verbonden tot de termijn van de optie verstreken is Verbintenis om iets te doen Vatbaar voor dwanguitvoering
Meestal is de duur in de eenzijdige verkoopbelofte bepaald. Indien er geen duur bepaald is, kan de belover zich te allen tijde terugtrekken. Indien dit onrechtmatig gebeurt kan hij gehouden zijn tot schadevergoeding. De aanvaarding van de eenzijdige verkoopbelofte kan stilzwijgend of uitdrukkelijk zijn. De koop wordt gesloten zonder terugwerkende kracht. Indien de belover zijn verbintenis om iets te doen niet nakomt en het goed aan een derde verkoopt, wordt de derde eigenaar en kan de begunstigde van de verkoopbelofte het goed niet revindiceren, tenzij: • •
•
De belofte een lichamelijk roerend goed betreft dat reeds in handen is van de begunstigde De belofte een lichamelijk onroerend goed betreft en de begunstigde de optie licht en er in slaagt zijn eigen verkoop voor de andere te laten overschrijven op het hypotheekkantoor De derde het bestaan van de eenzijdige verkoopbelofte kende
Buiten deze 3 toestanden heeft de koper alleen recht op schadevergoeding indien de verkoper voor het verstrijken van de duur van de optie de verkoopbelofte ten gunste van een derde verbreekt. In het geval van voorkooprecht verbindt de verkoper er zich alleen toe, indien en wanneer hij tot de verkoop van het goed overgaat aan de begunstigde van het voorkooprecht de mogelijkheid te geven om het goed te kopen tegen de prijs waarvoor het verkocht is. In het geval van voorkeurrecht verbindt de eigenaar zich om, indien hij het goed zou verkopen, het eerst aan de begunstigde te koop aan te bieden.
2. Toestemming De wilsgebreken hebben de nietigheid van de verkoop tot gevolg. Art.1110 BW: Dwaling is alleen dan een oorzaak van nietigheid van de overeenkomst wanneer ze de zelfstandigheid betreft van de zaak die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt. De dwaling moet verschoonbaar zijn en mag niet verward worden met andere gebreken zoals een gebrek in de levering of verborgen gebreken. Dwaling leidt tot nietigheid, niet tot schadevergoeding. Art.1116 BW: Bedrog veronderstelt handelingen van 1 der partijen die tot doel hebben de andere te misleiden. Bedrog omvat elk bestanddeel waarmee de ene de andere tot contracteren beweegt. Bedrog wordt niet vermoed, het moet worden bewezen. Het bedrog moet uitgaan van de medecontractant (indien het uitgaat van een derde is er slechts recht op schadevergoeding) en leidt enkel tot nietigheid indien het om hoofdbedrog gaat. Bij incidenteel bedrog werd er gecontracteerd aan zwaardere voorwaarden en is er slechts recht op schadevergoeding, niet tot nietigheid. Het stilzwijgen van een partij kan in bepaalde omstandigheden bedrog opleveren. Bedrog omtrent de identiteit, aard, oorsprong of hoeveelheid van het verkochte goed wordt strafrechtelijk gesanctioneerd.
§3 Bekwaamheid Art.1594 BW: Al degenen wie de wet het niet verbiedt, kunnen kopen of verkopen. Algemene onbekwaamheden: • • • • • •
Niet-ontvoogde minderjarigen Personen in staat van verlengde minderjarigheid Ontvoogde minderjarigen Onder voorlopig bewind geplaatste personen Onbekwaamverklaarden Verkwisters
Buiten deze algemene onbekwaamheden, bestaan er bijzondere. Deze onbewkaamheden verbieden aan personen het kopen of verkopen, daar waar deze personen mutatis mutandis voor het overige bekwaam zijn te contracteren.
Art.1595 BW: Tussen echtgenoten kan geen koopcontract aangegaan worden. → 4 uitzonderingen, waarbij elke mogelijkheid van bedrog uitgesloten is: • • • •
Eén van de echtgenoten draagt aan de andere goederen over tot voldoening van diens rechten (gerechtelijke scheiding van goederen) Overdracht heeft een wettige oorzaak Goederen overdragen tot betaling van een geldsom die beloofd werd als huwelijksgoed en er is geen gemeenschap van goederen Eén der echtgenoten koopt het aandeel in van de andere echtgenoot in een goed dat onverdeeld is tussen hen
Indien het beschikbare gedeelte overschreden wordt, n.a.v. een onrechtstreekse bevoordeling ten gevolge van dergelijke overdracht, kunnen de erfgenamen de inkorting van de andere eisen. = relatieve nietigheid Art.1596 BW: Bij een openbare verkoping moge, op straffe van nietigheid, noch door henzelf noch door tussenpersonen, kopers worden: • • • •
Voogden Lasthebbers Bestuurders Openbare ambtenaren
De voogd en de toezichthoudende voogd kunnen geen goederen van de minderjarige verkrijgen, behalve o.g.v. bepaalde wetten. Een soortgelijke regel bestaat eveneens i.v.m. huur. De lasthebber mag zich de goederen niet laten toewijzen die hij moet verkopen. Dit geldt ook voor de verkoop uit de hand en ook wanneer de lastgever zelf de prijs bepaald heeft waartegen het goed verkocht mag worden. De regel wordt uitgebreid tot: • • • •
Curators Gerechtsdeurwaarders bij openbare verkoop Wisselagenten Contractuele lasthebbers, tenzij met toestemming van de lastgever
Vallen echter niet onder het verbod: • • • •
Lasthebbers belast met het louter beheer van de goederen Lasthebber enkel belast met het vinden van een koper Bestuurders van vennootschappen De onder voorrecht van boedelbeschrijving aanvaardende erfgenamen
Het verbod geldt ook voor bestuurders van een gemeente of openbare instelling, ook wanneer een andere persoon belast is met de verkoop van het goed. De wet betreft enkel personen met een uitvoerende taak. Het verbod treft de openbare ambtenaren om de goederen van de Staat te kopen, die door hun tussenkomst verkocht worden. Artikel 1569 BW betreft een relatieve nietigheid. De verkoop door een tussenkomst is echter ook nietig, het betreft immers simulatie. Het bewijs dat de koop door een tussenpersoon geschiedde, moet evenwel door de persoon die de nietigheid inroept geleverd worden. Dit bewijs kan door alle middelen van recht geleverd worden. Art.1597 BW: Rechters, rechters-plaatsvervangers, ambtenaren van het O.M., griffiers, gerechtsdeurwaarders, advocaten en notarissen mogen de processen, de betwiste rechten en rechtsvorderingen, die behoren tot de bevoegdheid van de rechtbank wier rechtsgebied zij hun ambt uitoefenen, niet overnemen, op straffe van nietigheid, betaling van kosten en schadevergoeding. Het verbod betreft het rechtsgebied. Het volstaat dat een proces in het vooruitzicht is. Verdeeldheid over de aard van de nietigheid: absolute nietigheid volgens LAURENT, relatieve nietigheid volgens DE PAGE.
§4 Voorwerp Het voorwerp van de koopovereenkomst ligt in de verbintenissen die er voor de beide partijen uit voortvloeien. In enge zin is het verkochte goed het voorwerp. Vereisten van het voorwerp: • • •
Bestaan of eens bestaan In de handel zijn Bepaald of bepaalbaar zijn
Art.1601 BW: Bij verkoop van een goed dat op het ogenblik van de verkoop niet bestaat of nooit zal bestaan, is de overeenkomst nietig. Is slechts een gedeelte van de zaak tenietgegaan, dan heeft de koper de kans om van de koop af te zien, of het behouden gebleven gedeelte te eisen, mits hij de prijs bij vergelijkende waardering doet bepalen.
Art.1130 BW: Een toekomstig goed kan het voorwerp uitmaken van een verbintenis. Bij verkoop van toekomstige goederen komt de overeenkomst pas tot stand wanneer het verkochte goed bestaat. → 1 uitzondering: de nalatenschap van een nog levend persoon kan niet verkocht worden, zelfs niet met zijn toestemming. Art.1598 BW: De wet kan de verkoop van een bestaand voorwerp verbieden omdat het goed niet in de handel is: • • •
Goederen buiten de handel Goederen waarvan bijzondere wetten de verkoop verbieden Aan de persoon verbonden rechten
Art.1128 BW: Het voorwerp van de verbintenis moet bepaald of minstens bepaalbaar zijn krachtens criteria die in de verbintenis opgenomen zijn zonder bijkomende wilsuiting van de schuldenaar. Art.1584 BW: De koop kan twee of meer alternatieve zaken tot voorwerp hebben. Zodanige verkoopovereenkomsten zijn voltrokken zodra er overeenstemming bestaat omtrent de te leveren zaken in obligatione. Wanneer de verkoopsovereenkomst geen voorwerp heeft, is de nietigheid betrekkelijk. Indien de koper het gebrek niet kende, doch de verkoper wel, kan de koper schadevergoeding eisen. Bestaat het voorwerp wel, doch is de verhandeling ervan bij wet verboden, dan betreft het een absolute nietigheid. In dat geval is er geen recht op schadevergoeding.
1.3 Vorm – bewijs – kosten - interpretatie §1 Vorm Art.1583 BW: De koop is voltrokken wanneer de partijen akkoord gaan over de zaak en de prijs. → geen vormvereisten
§2 Bewijs I.v.m. het bewijs in burgerlijke zaken moet een akte voor een notaris of een onderhandse akte worden opgemaakt van alle zaken die de som of de waarde van 375 euro te boven gaan, tenzij er een begin van bewijs door geschrift aanwezig is of het de schuldeiser niet mogelijk was zich een schriftelijk bewijs te verschaffen. Het geschrift moet voldoen aan de wettelijke vereisten. In handelszaken zijn alle soorten van bewijs toelaatbaar. Indien een verkoop een deel burgerrechtelijk en een deels handelsrechtelijk karakter vertoont dan geschiedt de bewijsvoering tegen de handelaar zoals in handelszaken en de bewijsvoering tegen de burger zoals in burgerlijke zaken. Verschillende bijzondere wetten leggen een geschrift op met het oog op de bescherming van de consument.
§3 Kosten Art.1593 BW: De kosten van de akten en andere bijkomende kosten van de koop komen ten laste van de koper. → raakt de openbare orde niet, zo kan de verkoper tot betaling van de kosten gehouden zijn indien de partijen het zo overeengekomen zijn en wanneer de verkoop door zijn fout ontbonden wordt (als schadevergoeding). Art.1248 BW: De kosten die de uitvoering van de verbintenis betreffen van de verkoper of de koper zijn ten laste van de schuldenaar. De kosten van de levering zijn ten laste van de verkoper en die van de afhaling ten laste van de koper, indien het tegendeel niet bedongen is.
§4 Interpretatie van de overeenkomst → regels van het gemeen recht van toepassing, behalve 1 uitzondering: Art.1602 BW: De verkoper is verplicht duidelijk te verklaren waartoe hij zich verbindt. Ieder duister of dubbelzinnig beding wordt tegen de verkoper uitgelegd. Men moet wel in 1e instantie naar de intentie van de partijen zoeken, het is slechts bij twijfel dat artikel 1602 BW toepassing krijgt. Het artikel kan daarenboven slechts betrekking hebben op de normale verbintenissen die uit de overeenkomst volgen.
1.4 Verbintenissen van de verkoper De verkoper heeft 2 hoofdverbintenissen: de door hem verkochte zaak te leveren en die te vrijwaren voor uitwinning en voor gebreken van de verkochte zaak. §1 Levering Art.1604 BW: Levering is de overdracht van de verkochte zaak in de macht en het bezit van de koper. De levering is een gevolg van de overeenkomst, het is een verbintenis die uit de overeenkomst voortvloeit (≠ eigendomsoverdracht). De levering is een resultaatsverbintenis, waarvoor de verkoper echter niet aansprakelijk gesteld kan worden voor niet-uitvoering bij bewijs van vreemde oorzaak of overmacht. Art.1614-1615 BW: De verkoper verbindt zich tot de levering van een zaak die overeenstemt met de verkochte zaak, samen met haar toebehoren en de vruchten. Art.1136 BW: Tot de levering moet de verkoper zorgen voor het behoud van de zaak en de kosten van de levering betalen. De verplichting om het goed te behouden is een middelenverbintenis. De verkoper vervult zijn leveringsplicht slechts indien het door hem geleverde goed overeenstemt met dat welke het contract beschrijft. Art.1614 BW: De zaak moet geleverd worden in de staat waarin zij zich op het ogenblik van de verkoop bevindt. Indien het goed tussen de verkoop en de levering een wijziging ondergaat omwille van zijn aard, blijft de levering conform.
Art.1649ter BW: Voor consumptiegoederen gelden specifieke voorwaarden: •
•
• •
Het goed moet in overeenstemming zijn met de door de verkoper gegeven beschrijving ervan en de eigenschappen bezitten van de goederen die de verkoper aan de consument als monster of als model getoond heeft Het goed moet geschikt zijn voor elk bijzonder door de consument gewenst gebruik dat deze aan de verkoper bij het sluiten van de overeenkomst heeft meegedeeld en dat de verkoper aanvaard heeft Het goed moet geschikt zijn voor het gebruik waartoe goederen van dezelfde soort gewoonlijk dienen Het goed moet de kwaliteit en prestaties bieden die voor goederen van dezelfde soort normaal zijn en die de consument redelijkerwijs mag verwachten, gelet op de aard van het goed en op de eventuele door de verkoper, producent of diens vertegenwoordiger publiekelijk gedane mededelingen over de bijzondere kenmerken ervan
In 3 gevallen is de verkoper echter niet gebonden door artikel 1649ter BW: • • •
De bedoelde mededeling was de consument niet bekend en hem redelijkerwijs niet bekend kon zijn De bedoelde mededeling was op het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst rechtgezet De beslissing tot aankoop van het consumptiegoed kon niet beïnvloed zijn door deze mededeling
Als op het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst de consument het gebrek kende of redelijkerwijs daarvan op de hoogte moest zijn wordt het gebrek aan overeenstemming geacht niet te bestaan. Manifesteert zich een gebrek aan overeenstemming binnen 6 maanden vanaf de levering van het goed, dan geldt tot bewijs van het tegendeel het vermoeden dat dit gebrek bestond op het tijdstip van de levering, tenzij dit vermoeden onverenigbaar is met de aard van het goed of met de aard van het gebrek aan overeenstemming, door onder andere rekening te houden met het feit of het goed nieuw dan wel tweedehands is. Het geleverde goed moet de in het contract vermelde eigenschappen hebben. Art.1246 BW: Bij soortzaken moet de verkoper een zaak leveren van gemiddelde kwaliteit. Art.1616 BW: De overeengekomen hoeveelheid en afmetingen moeten geëerbiedigd worden. De verkoper is verplicht het verkochte te leveren in de omvang die bij de overeenkomst bedongen is. De verkoper mag de koper niet verplichten een gedeeltelijke levering in ontvangst te nemen, tenzij het contract gespreide leveringen voorziet.
Art.1615 BW: De verplichting om een zaak te leveren strekt zich uit tot haar toebehoren en tot alles wat voor haar blijvend gebruik bestemd is. De toebehoren omvatten alle materiële of immateriële goederen die ondeelbaar of onlosmakelijk met het verkochte goed verbonden zijn. → niet van dwingend recht Art.1614 BW: Vanaf de dag van de verkoop behoren alle vruchten aan de koper. → niet van dwingend recht Art.1136 BW: In de verbintenis om iets te geven is begrepen de verbintenis om de zaak te leveren en, tot aan de levering, voor haar behoud te zorgen, op straffe van schadevergoeding jegens de schuldeiser. Art.1137 BW: De verbintenis om voor het behoud van de zaak te zorgen verplicht hem die ermee belast is, daaraan alle zorgen van een goed huisvader te besteden, onverschillig of de overeenkomst één van de partijen of beide partijen gemeenschappelijk tot nut strekt. Indien het goed voor de levering vergaat, zal de koper de levering eisen, terwijl de verkoper zal moeten aantonen dat het vergaan van het goed te wijten is aan een vreemde oorzaak. De verkoper moet enkel aantonen dat hij als een goed huisvader heeft gehandeld. De kosten tot behoud van het goed zijn ten laste van de verkoper. De kosten van levering zijn ten laste van de verkoper, de kosten van afhaling zijn ten laste van de koper. Deze regels zijn niet van dwingend recht. Indien de levering bedongen is binnen de grenzen van het land van de verkoper, zijn de douanekosten kosten van afhaling. Indien de levering bedongen is binnen de grenzen van het land van de koper, zijn de douanekosten kosten van levering. De levering, in de zin van het ter beschikking stellen van het goed, is de materiële afgifte. De koper moet het verkochte goed volledig en absoluut te zijner beschikking hebben: hij moet het goed in zijn macht hebben (corpus possessionis). De zaak in de macht en het bezit van de koper laten gebeurt op verschillende wijzen afhankelijk van de zaak of van de juridische verhouding tussen partijen t.o.v. de zaak. Art.1605 BW: De verplichting om onroerende goederen te leveren is door de verkoper vervuld wanneer hij de sleutels heeft afgegeven of wanneer hij de titels van eigendom heeft afgegeven. Art.1606 BW: De levering van roerende goederen geschiedt door de werkelijke overgave, de afgifte van de sleutels van de gebouwen waarin zij zich bevinden of door de enkele toestemming van de partijen.
Art.1649ter, §4 BW: Gebrek aan overeenstemming ten gevolge van een verkeerde installatie van het consumptiegoed wordt gelijkgesteld met gebrek aan overeenstemming van het goed wanneer de installatie deel uitmaakt van de koopovereenkomst betreffende het goed en door de verkoper of onder diens verantwoordelijkheid is uitgevoerd. Art.1609 BW: De levering moet geschieden op de plaats waar het verkochte goed zich ten tijde van de koop bevond. Dit zowel voor vervangbare als voor niet-vervangbare goederen. → regel van suppletief recht Leveringsovereenkomsten: • • •
• •
Levering ten huize Levering in de haven van inlading C.I.F.-clausule (cost, Insurance and freight): de verkoper betaalt de kosten om de goederen aan boord van het schip te brengen en de koper te voorzien van het gebruikelijke vervoerdocument zoals een verhandelbaar cognossement (bewijst dat men in bezit is van het goed) FOB-clausule (free on board) Franco aan huis: de levering zal op een bepaalde woonplaats gebeuren of de verkoper neemt enkel de vervoerskosten op zich
Gevolgen van de plaatsbepaling: • • • • •
De leveringsplaats is de plaats waar de verkoper en de koper hun verbintenissen moeten uitvoeren De leveringsplaats is de plaats waar de aanvaarding moet gebeuren De leveringsplaats laat toe de scheiding te bepalen tussen de leveringskosten en de afhalingskosten Eigendomsoverdracht Procesrechtelijke bevoegdheid
De partijen zijn vrij het tijdstip van de levering overeen te komen. Het principe is dat iedere verbintenis onmiddellijk uitgevoerd moet worden. De tijdsbepaling kan enkel volgen uit een uitdrukkelijk beding, de aard van het goed of de handelsgebruiken. Wanneer een leveringstermijn voorzien is, geldt het verval van de termijn als ingebrekestelling. Art.1610 BW: Wanneer de verkoper in gebreke blijft de levering te doen binnen de tussen partijen bedongen tijd, heeft de koper de keus om de ontbinding van de koop ofwel de inbezitstelling te vorderen, indien de vertraging alleen aan de verkoper te wijten is.
Art.1611 BW: In elk geval moet de verkoper tot schadevergoeding veroordeeld worden indien de koper schade lijdt doordat de levering niet op het bedongen tijdstip heeft plaatsgehad, tenzij hij bewijst dat de vertraging te wijten is aan overmacht of aan een feit dat hem niet aangerekend kan worden. Indien de verkoper aan zijn leveringsplicht tekortschiet, heeft de koper de keuze tussen de dwanguitvoering, de ontbinding van de overeenkomst en het recht op schadevergoeding. De tekortkoming aan de leveringsplicht kan alle aspecten van de leveringsplicht betreffen. → appreciatierecht van de rechter
§2 Vrijwaring voor uitwinning De verkoper moet aan de koper een ongestoord, of vreedzaam, bezit verschaffen en waarborgen. Is dat niet het geval, dan wordt de koper uitgewonnen. 1. Vrijwaring voor eigen daad Uitwinning vloeit voort uit ieder feit waardoor aan de koper het eigendomsrecht of het bezit, m.n. gebruik en genot van het goed geheel of gedeeltelijk ontnomen wordt. De verkoper mag de koper zelf niet storen, moet de koper beschermen tegen de stoornis van derden en moet de koper een schadevergoeding betalen indien hij de stoornis niet doet ophouden, of niet vrijwaart voor verborgen gebreken van het verkochte goed. De verkoper moet zich onthouden van alles wat het bezit van de koper zou kunnen storen. Bij vrijwaring tegen eigen daad wordt geen onderscheid gemaakt tussen feitelijke stoornis en rechtsstoornis, de verkoper staat voor beide stoornissen in. Feitelijke stoornis is iedere daad van de verkoper die voor de koper een stoornis zou kunnen zijn, zelfs al is het een louter feit. Rechtsstoornis is de vordering die de verkoper, uit hoofde van een andere titel, van een zakelijk of een persoonlijk recht, tegen de koper zou instellen om het verkochte goed te revindiceren of een recht daarop uit te oefenen. Een verkoper is niet gehouden te vrijwaren voor een uitwinning, die het gevolg is van een door de partijen bij het sluiten zelf van het contract in gemeen overleg aan de rechten van een derde toegebrachte krenking. Het moet een actuele (bestaande) stoornis zijn, een eventuele stoornis volstaat niet.
Bij feitelijke stoornis zal de koper, één van volgende mogelijkheden kunnen kiezen: • • • •
Herstel in natura eisen Schadevergoeding eisen Uitvoering bij equivalent eisen Ontbinding van het contract eisen
Bij rechtsstoornis kan de koper: • • •
De vrijwaringsexceptie tegenwerpen aan de verkoper Schadevergoeding eisen Ontbinding van het contract eisen
Art.1628 BW: Zelfs wanneer bedongen is dat de verkoper tot geen vrijwaring zal zijn gehouden, blijft hij toch gehouden tot die welke volgt uit zijn eigen daad. De verkoper mag zich niet ontlasten van de vrijwaring voor eigen daad. De partijen kunnen echter door een duidelijke en nauwkeurige verklaring in het contract, geldig de vrijwaring uitsluiten welke volgt uit de eigen daad van de verkoper van vóór de verkoop. 2. Vrijwaring voor daden van derden De verkoper moet niet vrijwaren tegen iedere daad van een derde. Hij moet alleen vrijwaren tegen een rechtsstoornis die actueel is en voortvloeit uit een oorzaak die de koop voorafging. Er is een rechtsstoornis wanneer een derde voorhoudt enig recht op het verkochte goed te hebben, hetzij een zakelijk recht, hetzij een persoonlijk recht De koper is voldoende beschermd tegen een feitelijke stoornis van een derde door de bezitsvordering en de aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad. De stoornis moet bestaan, niet slechts mogelijk zijn. Een vonnis is evenwel niet vereist. Vanaf het ogenblik dat de koper door een derde gestoord wordt, moet hij de verkoper in vrijwaring roepen, die tot plicht heeft de koper te helpen om de aanspraken van de derde te weerleggen.
Art.1626 BW: De stoornis moet bestaan voor de verkoop, als last de verkoop bezwaren maar als dusdanig bij de koop niet opgegeven zijn. Zelfs wanneer bij de koop geen beding omtrent de vrijwaring is gemaakt, is de verkoper van rechtswege verplicht de koper te vrijwaren voor de uitwinning die hij ondergaat op het geheel of op een gedeelte van de verkochte zaak, of voor de lasten die iemand beweert op die zaak te hebben, en die bij de koop niet opgegeven zijn. De verkoper staat in voor iedere feit, van welke aard en omvang ook, dat het bezit van de koper geheel of gedeeltelijk aantast, een bezit waarop de koper recht heeft ingevolge de eigendomsoverdracht die aan de koop inherent is. De verkoper is tot vrijwaring gehouden in geval van: • • •
Het gedeeltelijk of volledig verlies van het bezit van het verkochte goed Aanspraken op zakelijke of persoonlijke rechten t.a.v. het verkochte goed Het niet-bestaan van opgegeven voordelen
Een erfdienstbaarheid ten laste van het verkochte onroerend goed, lijdend erf, is een stoornis indien het bestaan ervan bij de koop niet opgegeven werd. Er moet wel een reden zijn om te vermoeden dat de koper niet gekocht zou hebben indien hij die gekend had. In dat geval kan hij de ontbinding van het contract vorderen, tenzij hij verkiest met schadevergoeding genoegen te nemen. Bepaalde erfdienstbaarheden geven aanleiding tot een bijzondere regeling: • • •
Natuurlijke erfdienstbaarheden: koper wordt geacht deze te kennen Wettelijke erfdienstbaarheden: koper wordt geacht deze te kenne Zichtbare erfdienstbaarheden: geven geen aanleiding tot vrijwaring
De verkoper is vrijwaring verschuldigd ongeacht of hij te goeder dan wel te kwader trouw is. De plicht tot vrijwaring blijft bestaan wanneer de uitwinningsoorzaak door de verkoper bij de koop wordt verzwegen, zelfs indien hij door de koper op dat ogenblik gekend was. Om aan de vrijwaringsplicht te ontkomen moet de verkoper de lasten opgeven bij de verkoop. De wettelijke bepalingen over de vrijwaring raken de openbare orde niet. De partijen mogen de wettelijke vrijwaring verstrengen. Een extensieve clausule moet duidelijk en nauwkeurig zijn. Art.1627 BW: De vrijwaring wordt beperkt wanneer de partijen overeenkomen dat de verkoper tot geen vrijwaring gehouden zal zijn, of voor bepaalde oorzaken geen vrijwaring verschuldigd is.
Art.1628 BW: Zelfs wanneer bedongen is dat de verkoper tot geen vrijwaring zal zijn gehouden, blijft hij toch gehouden tot die welke volgt uit zijn eigen daad. Art.1629 BW: Zelfs wanneer bedongen is dat de verkoper tot geen vrijwaring zal zijn gehouden, blijft hij verplicht de prijs terug te geven bij uitwinning. Een beding van nietvrijwaring ontlast de verkoper enkel van de plicht om naast de koper tussen te komen en schadevergoeding te betalen. De verkoper moet de prijs teruggeven althans ten belope van het uitgewonnen deel. Art.1629 in fine BW: De verkoper is van vrijwaring ontlast wanneer een ontlastingsclausule in de koopovereenkomst ingelast werd en bewezen is dat de koper het gevaar van uitwinning heeft gekend ten tijde van de verkoop. Hij is eveneens van vrijwaring ontlast wanneer de koper uitdrukkelijk verklaart op eigen risico te hebben gekocht. De verkoper vervult zijn verplichting tot vrijwaring op 2 wijzen: • •
Door naast de koper tussen te komen in het door de derde ingestelde proces (vrijwaring in natura) Indien de vrijwaring in natura mislukt moet de verkoper de koper schadeloos stellen (vrijwaring bij equivalent)
Volledige uitwinning → ontbinding van de koop met schadevergoeding Gedeeltelijke uitwinning → rechter kan koop ontbinden De koper en zijn rechtverkrijgenden onder algemene of onder bijzondere titel kunnen de eis tot vrijwaring instellen tegen de verkoper en zijn algemene rechtverkrijgenden en zijn rechtverkrijgenden onder algemene titel (niet: bijzondere titel!). Indien de zaak doorverkocht werd, mag de laatste koper de eis in vrijwaring tegen de oorspronkelijke verkoper, omisso medio, instellen. Bij doorverkoop is het recht op vrijwaring dat de 1e koper tegen zijn verkoper bezit, een toebehoren van het goed dat samen met het goed aan de opeenvolgende kopers doorverkocht wordt. Bij uitvoerend beslag of collectieve schuldenregeling is de schuldenaar tot vrijwaring gehouden, niet de vervolgende schuldeiser.
§3 Vrijwaring voor verborgen gebreken Art.1641-1642 BW: Indien het verkochte goed door een gebrek aangetast is dat het nuttig bezit verhindert, heeft de koper een verhaal tegen de verkoper. De verkoper heeft pas dan zijn leveringsplicht vervuld wanneer hij aan de koper een goed overdraagt dat overeenstemt met wat gekocht werd. Indien de koper een verschil merkt, moet hij er de verkoper dadelijk op wijzen, zoniet wordt hij geacht dit niet in aanmerking te willen nemen en het goed als dusdanig te aanvaarden. De aanvaarding dekt de zichtbare gebreken, niet de verborgen gebreken. Vereisten: • • •
Verborgen gebreken Die het goed ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men het bestemt Die op het ogenblik van de koop bestaan
Art.1641 BW: Een verborgen gebrek is het gebrek dat de verkochte zaak ongeschikt maakt tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of dat dit gebruik zodanig vermindert dat de koper, indien hij het gebrek gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht. Een verborgen gebrek is een gebrek dat de koper niet kan waarnemen door een aandachtig doch normaal onderzoek, onmiddellijk na de levering (= feitenkwestie). Een verborgen gebrek is bijgevolg een gebrek dat pas na gebruik van het goed waarneembaar is, of na proefnemingen, of door handelingen die de essentie van het goed raken of vernietigen. De verborgen gebreken worden met zichtbare gebreken gelijkgesteld wanneer de koper op één of andere manier van de verborgen gebreken kennis had op het ogenblik van de koop, en zeker indien de verkoper de aandacht van de koper op het verborgen gebrek vestigde. Het moet gaan om een intrinsiek verborgen gebrek en het moet een functioneel gebrek betreffen (= feitenkwesties). Het is echter niet nodig dat het gebrek het goed definitief onbruikbaar maakt. Het volstaat dat het goed in de staat waarin het verkocht werd, of gedurende een min of meer lange periode, onbruikbaar is. Er is geen aanleiding tot uitwinning bij: • • •
Gebreken die makkelijk herstelbaar zijn Goederen die van mindere kwaliteit zijn dan de prijs deed vermoeden Gebreken die het bestemde gebruik niet beletten
Het gebrek moet bestaan op het ogenblik van de koop. Indien het gebrek op het ogenblik van de risico-overdracht bestond, maar zich nadien ontwikkeld heeft, krijgt de vrijwaring uitwerking. De verkoper moet instaan voor later ontstane gebreken, tenzij bewezen wordt dat ze reeds ten tijde van de koop te voorzien waren. Wie het gebrek inroept moet het bewijs van het gebrek leveren, dit mag gebeuren met alle middelen van recht. Het bewijs kan ook negatief geleverd worden. Art.1649 BW: Verkopingen op rechterlijk gezag geven geen aanleiding tot vrijwaring wegens verborgen gebreken (= gedwongen verkopen van onroerende goederen). → niet van toepassing in geval van het gemeen maken van een muur De partijen mogen de wettelijke vrijwaring uitbreiden. De feitenrechter oordeelt soeverein over de uitgestrektheid en de draagwijdte van de waarborg die de partijen hebben willen verlenen. In beginsel mogen partijen de wettelijke vrijwaring wegens verborgen gebreken ook beperken. Kennis van het gebrek door de koper staat gelijk met een stilzwijgend beding van nietvrijwaring omdat de koper met kennis van zaken gecontracteerd heeft. Art.1643 BW: Kennis van het gebrek door de verkoper alleen ontneemt het beding van nietvrijwaring alle waarde (= bedrog). De enige mogelijkheid voor de verkoper om geen aansprakelijkheid op te lopen, is het bekendmaken van het gebrek. De bekendmaking moet echter niet uitdrukkelijk en specifiek zijn. Het volstaat dat de koper het verborgen gebrek kon kennen. Een beding van niet-vrijwaring is slechts geldig indien de verkoper te goeder trouw is. Art.1644 BW: De koper heeft de keuze om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen (actio redhibitoria), ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen, welk gedeelte door deskundigen zal worden bepaald (= actio aestimatoria of quanti minoris). Alleen de koper heeft de keuze. De koper heeft de keuze zolang de verkoper niet ingestemd heeft of zolang er geen beschikking is met het gezag van het rechterlijk gewijsde. In dat laatste geval kan hij zijn keuze nog wijzigen indien hij er uitdrukkelijk geen afstand voor gedaan heeft of zolang de desbetreffende beschikking niet gewezen werd. De koper verliest het recht op teruggave wanneer hij het goed doorverkocht heeft of wanneer hij het met een zekerheid bezwaard heeft en zolang de zekerheid bestaat. De koper heeft geen andere keuzemogelijkheid.
Art.1649quinquies BW: De consument heeft in 1e instantie het recht om van de verkoper het kosteloze herstel of de kosteloze vervanging van het goed te verlangen behalve wanneer dat onmogelijk of buiten verhouding zou zijn. De onderverkrijger mag, naar keuze, zijn eigen verkoper of de oorspronkelijke verkoper aanspreken, althans voor zover het gebrek van meet af aan aanwezig was. Art.1649sexies BW: Wanneer de verkoper jegens de consument aansprakelijk is uit hoofde van een gebrek aan overeenstemming, kan hij tegen de producten of tegen iedere contractuele tussenpersoon in de eigendomsoverdracht van het consumptiegoed verhaal doen o.g.v. contractuele aansprakelijkheid waartoe deze producent of tussenpersoon m.b.t. het goed gehouden is zonder dat een contractueel beding dat tot gevolg heeft die aansprakelijkheid te beperken of op te heffen, hem tegengeworpen mag worden. Art.1648 BW: De rechtsvordering o.g.v. koopvernietigende gebreken moet door de koper worden ingesteld binnen een korte tijd, al naar de aard van de koopvernietigende gebreken en de gebruiken van de plaats waar de koop gesloten is. → feitenrechter beoordeelt vrij de “korte tijd” De partijen kunnen rechtsgeldig contractueel de termijn bepalen gedurende dewelke de verkoper instaat voor verborgen gebreken (garantietermijnen). De vrijwaringsplicht wordt evenwel niet tenietgedaan. Art.1649quater, §2 BW: De verkoper en de consument kunnen een termijn overeenkomen waarbinnen de consument de verkoper op de hoogte moet brengen van het gebrek aan overeenstemming, zonder dat die termijn korter mag zijn dan 2 maanden vanaf de dag waarop de consument het gebrek heeft vastgesteld. Art.1649quater, §1 BW: De verkoper is jegens de consument aansprakelijk voor elk gebrek aan overeenstemming dat bestaat bij de levering van de goederen en dat zich manifesteert binnen een termijn van 2 jaar te rekenen vanaf de levering. Deze termijn wordt opgeschort tijdens de periode vereist voor de herstelling of de vervanging van het goed of in geval van onderhandelingen tussen de verkoper en de consument met het oog op een minnelijke schikking. Voor de tweedehandsgoederen kunnen de verkoper en de consument een kortere termijn dan 2 jaar overeenkomen zonder dat die termijn korter dan 1 jaar mag zijn. De termijn kan vervallen wegens het verstrijken van de wettelijke of de conventionele termijn. De termijn kan ook vervallen door bepaalde handelingen van de koper, zoals: • • •
Het verwerken of omvormen van het goed Het laten herstellen van het goed zonder goedkeuring van de verkoper Het laten uit elkaar nemen en expertiseren van het goed
De betaling van de verkoopprijs voor de ontdekking van het gebrek brengt geen verval met zich mee. Art.1649quater, §3 BW: Voor consumptiegoederen verjaart de rechtsvordering van de consument na verloop van 1 jaar vanaf de dag waarop hij het gebrek aan overeenstemming heeft vastgesteld, zonder dat die termijn voor het einde van de termijn van 2 jaar mag verstrijken. Art.1647 BW: Indien het goed vergaat ten gevolgen van een gebrek staat de verkoper daarvoor in. Indien het goed door toeval vergaat, is het verlies voor rekening van de koper. Maar dit verlies zal evenwel ten laste van de verkoper zijn indien dat verlies pas is geschied nadat een vordering tot ontbinding is ingesteld, en de koper bewijst dat het verkochte goed vanaf het tot stand komen van de verkoop met gebreken behept was. De goede trouw van de verkoper wordt vermoed, de kwade trouw moet door de koper bewezen worden. De vergoedingen bij het vergaan van het goed wegens een gebrek worden afhankelijk gesteld van de goede of kwade trouw van de verkoper. Art.1646 BW: Indien de verkoper de gebreken van de zaak niet gekend heeft, is hij slechts gehouden tot teruggave van de prijs, en tot vergoeding aan de koper van de door de koop veroorzaakte kosten. Art.1645 BW: Indien de verkoper de gebreken van de zaak gekend heeft, is hij niet alleen gehouden tot teruggave van de prijs die hij ervoor ontvangen heeft, maar bovendien tot vergoeding van alle schade aan de koper. De fabrikant en de professionele of gespecialiseerde verkoper worden met de verkoper te kwader trouw gelijkgesteld: zij worden geacht de gebreken te kennen en moeten dus weten wat ze verkopen. Ze zijn tot schadevergoeding gehouden tenzij bewijs van een onoverwinnelijke onwetendheid omtrent het bestaan van het gebrek. Dergelijke verkopers kunnen geen clausules van niet-vrijwaring of van beperking van vrijwaring inroepen. Art.1649quinquies, §2-3 BW: De consument heeft in 1e instantie het recht van de verkoper het kosteloze herstel of de kosteloze vervanging van het goed te verlangen, behalve als dat onmogelijk of buiten verhouding zou zijn. In 2e instantie heeft de consument het recht van de verkoper een passende prijsvermindering of de ontbinding van de verkoopovereenkomst te eisen indien hij geen aanspraak kan maken op herstelling of vervanging of indien de verkoper niet binnen een redelijke termijn of zonder ernstig overlast voor de consument de herstelling of de vervanging heeft verricht. De consument heeft niet het recht de ontbinding van de overeenkomst te verlangen indien het gebrek aan overeenstemming van geringe betekenis is. Art.1649quater, §5 BW: Na het verstrijken van de termijn van 2 jaar moet het gemeen recht worden toegepast op de consumentenkoop.
Buiten de burgerrechtelijke sancties kunnen de verborgen gebreken ook tot strafrechtelijke sancties leiden.
1.5 Verbintenissen van de koper De koper heeft 3 verbintenissen: • • •
De zaak in ontvangst nemen De prijs betalen De kosten van het koopcontract betalen
§1 Verbintenis om het goed in ontvangst te nemen Art.1609 BW: De koper moet de zaak in ontvangst nemen op de plaats voorzien voor de levering. Het tijdstip van het in ontvangst nemen hangt af van de leveringsdatum. De kosten van afhaling vallen ten laste van de koper. Indien de koper de zaak niet in ontvangst neemt kan de verkoper de gedwongen uitvoering of de ontbinding van de koop vorderen. Art.1264 BW: De verkoper moet bij gedwongen uitvoering de koper eerst aanmanen om de zaak weg te halen. Indien, na deze aanmaning, de koper de zaak niet weghaalt, en de verkoper de plaats nodig heeft, waar de verkochte zaak zich bevindt, kan de laatstgenoemde van de rechter verlof bekomen om ze op een andere plaats in bewaring te stellen. De verkoper kan een moratoire schadevergoeding vragen wegens laattijdige uitvoering. Art.1183-1184 BW: Indien de koper geen gevolg geeft aan de aanmaning, kan de verkoper van de rechter de ontbinding van de overeenkomst vorderen, met schadevergoeding. Tenzij bij een uitdrukkelijk ontbindend beding, oordeelt de rechter of het tekort voldoende ernstig is om een ontbinding te rechtvaardigen. Hij kan naargelang de omstandigheden uitstel verlenen. Art.1657 BW: Wat betreft de verkoop van waren en roerende goederen heeft de ontbinding van de koop plaats van rechtswege en zonder aanmaning ten voordele van de verkoper, na verloop van de tijd die voor de afhaling is overeengekomen. → van toepassing in handelszaken en burgerrechtelijke zaken, maar niet van dwingend recht → 3 voorwaarden: • • •
Het moet waren of roerende goederen betreffen De afhalingstermijn moet verstreken zijn De fout moet aan de koper te wijten zijn
De verkoper kan schadevergoeding vragen. Bij ontbinding van een verkoop van waren omdat de koper de waren niet binnen de overeengekomen tijd heeft afgehaald, dient de verkoper het bewijs te leveren dat hij schade heeft geleden ten gevolge van de herverkoop tegen een lagere prijs. De koper is verplicht het verkochte goed, doch geen ander, te aanvaarden. Er is geen verplichting tot aanvaarding indien de verkoper zijn verbintenissen niet nakomt. Het is gewoonlijk slechts op het ogenblik van het in ontvangst nemen dat de koper kan nagaan of het goed conform is aan het verkochte goed en of het koopcontract nagekomen werd. Indien de koper het goed aanvaardt, betekent dit dat het goed overeenstemt met het verkochte en dat hij dus van iedere rechtsvordering afstand doet. Een aanvaarding kan stilzwijgend of uitdrukkelijk zijn, indien ze uitdrukkelijk is kan ze schriftelijk of mondeling zijn. De overeenkomst mag bepalen hoe de aanvaarding dient te gebeuren. Bij ontstentenis van enig contractueel beding of plaatselijk gebruik moet de koper onverwijld, bij de levering, zijn rechten vrijwaren. Zoniet wordt het in ontvangst nemen zonder voorbehoud gelijkgesteld met een stilzwijgende aanvaarding. De aanvaarding kan voorwaardelijk zijn. Maar indien de voorwaarde vervuld wordt, kan de koper niet weigeren, en moet hij de prijs betalen. Het feit dat de verkoper zijn verbintenissen nakomt, betekent niet dat de koper aanvaard heeft. Bij ontstentenis van een contractueel beding of een gebruik, gebeurt de aanvaarding op de plaats en het tijdstip van de levering. → geen absolute regel Aanvaarding op de plaats en het tijdstip van de levering, zonder enig voorbehoud, geldt alleen voor hetgeen de koper kon nagaan (zichtbare gebreken). Indien hij niets heeft nagegaan, wordt hij geacht aanvaard te hebben; dit is een vermoeden. Wat de koper niet kan nagaan, moet hij voorbehouden binnen de termijn die nodig is om het goed te onderzoeken. Die termijn wordt bepaald door de aard van het goed of door de gebruiken. De aanvaarding is een feit, geen recht. Gevolgen van de aanvaarding: • • •
Ontneemt de koper elk verhaal wegens zichtbare gebreken Ontneemt de koper elk verhaal wegens niet-conformiteit Ontneemt de koper elk verhaal wegens de tekortkoming door de verkoper aan zijn verplichtingen i.v.m. tijdstip en plaats van de levering
De aanvaarding dekt de verborgen gebreken en het bedrog niet. Wanneer de koper het goed niet aanvaardt, moet hij zo snel mogelijk protest aantekenen, voorbehoud maken en alle bewarende maatregelen treffen, om te voorkomen dat het goed de lichtste wijziging zou ondergaan.
§2 Verbintenis om de prijs te betalen Art.1650 BW: De hoofdverplichting van de koper bestaat in het betalen van de prijs op de dag en de plaats bij de koop bepaald. De prijs is betaalbaar op de plaats en het tijdstip die contractueel bedongen zijn. Art.1651 BW: Indien bij het aangaan van de koop niets bedongen is, moet de koper betalen op de plaats en het tijdstip voor de levering bepaald. = draagschuld Indien het niet om een “contante koop” gaat is het gemeen recht van toepassing. In dat geval moet de verkoper dadelijk leveren en zal hij pas op de vervaldag de verkoopprijs moeten halen. = haalschuld Indien de verkoper een leveringstermijn geniet wordt de betaling van de prijs weer een draagschuld. Art.1652 aanhef BW: De interest wordt in de praktijk bedongen wanneer de verkoper termijnen aan de koper toekent voor de betaling, maar in ruil hiervoor interest eist. De interestvoet wordt door de partijen vrij bedongen, tenzij bij verkoop op afbetaling. Indien geen interest bedongen werd, geldt de wettelijke interestvoet. Art.1652 in fine BW: De koper is interest verschuldigd indien hij is aangemaand om te betalen. In dat geval begint de interest te lopen te rekenen van de aanmaning en is de interestvoet de wettelijke interestvoet. Art.1652 medio BW: Indien het goed vruchten opbrengt op het ogenblik van de levering, is interest verschuldigd tot de betaling van de prijs, zelfs indien het nadien geen vruchten meer oplevert. De verschuldigde interestvoet is de wettelijke interestvoet. Art.1653 BW: Wanneer de koper wordt gestoord of gegronde vrees heeft te worden gestoord door een hypothecaire vordering of door een eigendomsvordering, kan hij de betaling van de prijs opschorten totdat de verkoper de stoornis heeft doen ophouden, tenzij deze verkiest borg te stellen of tenzij bedongen is dat de koper zal betalen niettegenstaande de stoornis.
Indien er een eis tot uitwinning is ingesteld tegen de koper moet de verkoper dus zijn vrijwaringsplicht nakomen. Zolang dat niet gebeurt mag de koper wachten met de betaling van de prijs (exceptio non adimpleti contractus). Indien er nog geen eis werd ingesteld mag de koper zijn betaling uitstellen voor zover er gegronde vrees bestaat. De koper moet bewijzen dat er een ernstige mogelijkheid van uitwinning bestaat, maar hij mag zelf de oorzaak van de uitwinning niet zijn. De verkoopprijs zal toch betaald moeten worden indien: • • •
De verkoper de stoornis heeft doen ophouden De verkoper borg stelt De partijen overeengekomen zijn dat de koper, niettegenstaande de stoornis, zal betalen
In principe verjaart de betaling na 10 jaar. Voor de betaling van de verkoopprijs van goederen verkocht door een handelaar aan een niet-handelaar geldt de verjaringstermijn van 1 jaar, te rekenen van het burgerlijk jaar binnen hetwelk de koopwaren werden verkocht. Bij niet-naleving van de betalingsplicht beschikt de verkoper over volgende waarborgen: • • • • •
De exceptio non adimpleti contractus Eis tot ontbinding Voorrecht van de onbetaalde verkoper Revindicatie (roerende goederen) Eigendomsvoorbehoud
Bij de exceptio non adimpleti contractus (enac) kan de verkoper weigeren het goed te leveren indien of zolang de koper de prijs niet onmiddellijk wil of kan betalen. Art.1612 BW: Betaalt de koper de prijs niet, of voert hij de andere verbintenissen niet uit, en heeft de verkoper hem geen termijn voor de betaling toegestaan, dan is de verkoper niet verplicht de zaak te leveren. → retentierecht Indien de verkoper een betalingstermijn aan de koper toegestaan heeft, kan hij de enac niet opwerpen en bijgevolg het retentierecht niet uitoefenen. Bijgevolg moet hij het goed leveren voor de betaling. Deze uitzondering geldt niet wanneer de termijn door de rechter toegekend werd.
Art.1613 BW: Faillissement of kennelijk onvermogen van de koper doen de koper het voordeel van de termijn verliezen. In dat geval mag de verkoper de levering weigeren, niettegenstaande de door hem verleende termijn (retentierecht herleeft), tenzij de koper hem de zekerheid biedt op de vervaldag te betalen. → faillissement of onvermogen moeten na de koop ontstaan zijn Art.1654 BW: Indien de koper de prijs niet betaalt, kan de verkoper de ontbinding van de verkoop vorderen. → veronderstelt een wanprestatie vanwege de koper, de verkoper heeft de keuze tussen dwanguitvoering of ontbinding De rechter oordeelt soeverein of de wanprestatie van de koper de ontbinding rechtvaardigt, of hij de koper een respijttermijn kan gunnen en of hij de verkoper een schadevergoeding kan toekennen. Art.1655 BW: De ontbinding van de verkoop van onroerende goederen wordt dadelijk uitgesproken, indien de verkoper gevaar loopt de zaak én de prijs te verliezen. Indien dit gevaar niet bestaat, kan de rechter aan de koper een langer of korter uitstel verlenen naargelang de omstandigheden. Gaat die tijd voorbij zonder dat de koper betaalt, dan wordt de ontbinding van de koop uitgesproken. → uitgebreid tot roerende goederen door rechtspraak en rechtsleer De partij t.a.v. dewelke de verbintenis niet is nagekomen heeft de keuze tussen uitvoering of ontbinding met schadevergoeding. De ontbinding moet in rechte aangevraagd worden. Art.1656 BW: Wanneer bij een verkoop van onroerende goederen bedongen is dat, bij gebreke van betaling van de prijs binnen de overeengekomen tijd, de koop van rechtswege zal zijn ontbonden, kan de koper niettemin na verloop van tijd alsnog betalen, zolang hij niet door een aanmaning is in gebreke gesteld; maar na die aanmaning kan de rechter hem geen uitstel meer verlenen. → eveneens van toepassing op roerende goederen → deze regel is eigenlijk een toepassing van het gemeen recht → geen appreciatierecht van de rechter T.o.v. derden gaat de eis tot ontbinding gepaard met: • • •
Het voorrecht (onroerende goederen) Revindicatie (roerende goederen) Indien het voorrecht of de revindicatie vervalt, vervalt eveneens het recht om de eis tot ontbinding in te stellen
De verkoper van een onroerend goed behoudt zijn voorrecht door de overschrijving van de koopakte, die als inschrijving van het voorrecht geldt. Indien afstand werd gedaan van het voorrecht, vervalt ook het ontbindingsrecht.
Art.20, 5°, lid 7-8 Hyp.W.: M.b.t. roerende goederen is de eis tot ontbinding verbonden aan het recht op terugvordering. Indien de verkoop zonder tijdsbepaling gedaan is, kan de verkoper de verkochte voorwerpen zelfs terugvorderen zolang zij zich in het bezit van de koper bevinden, en de wederverkoop ervan beletten, mits de terugvordering geschiedt binnen 8 dagen na de levering en de voorwerpen zich nog in dezelfde staat bevinden als ten tijde van de levering. De terugvordering wordt uitgeoefend door een beslag. Vervalt het recht op terugvordering, dan vervalt ook de rechtsvordering tot ontbinding en kan de verkoper zich enkel op het voorrecht van de onbetaalde verkoper steunen. Bepaalde wetten schaffen het ontbindingsrecht af: • • • • •
Lijfrente Onteigening ten algemene nutte Herveiling wegens rouwkoop Keuzerecht tussen rechtsvordering tot ontbinding of uitoefening van het voorrecht van de onbetaalde verkoper van een onroerend goed Verkoopovereenkomst waarbij eigendom van onroerende goederen wordt overgedragen indien zij gebeurt bij onderhandse akte
Het voorrecht van de onbetaalde verkoper bestaat t.a.v. roerende en onroerende goederen. Art.20, 5°, 7e lid Hyp.W.: De verkoper mag, in geval van koop zonder tijdsbepaling van roerende goederen, de verkochte goederen terugvorderen zolang zij in het bezit van de koper zijn om de wederverkoop ervan te beletten. = oneigenlijke revindicatie Toepassingsvoorwaarden: • • •
Het verkochte goed moet nog in het bezit zijn van de koper Het verkochte goed moet zich nog in dezelfde staat bevinden als ten tijde van de levering De terugvordering moet geschieden binnen 8 dagen na de levering
Het oneigenlijke revindicatierecht is een middel om het voorrecht van de onbetaalde verkoper van roerend goed te kunnen uitoefenen. Het oneigenlijk revindicatierecht zal door een beslag tot terugvordering uitgeoefend worden. Men mag uit het oneigenlijk revindicatierecht niet meer rechten putten dan diegene die het voorrecht verschaft. De partijen mogen er niet van afwijken noch het oneigenlijk revindicatierecht uitbreiden.
§3 Verbintenis om de kosten te betalen Art.1593 BW: De kosten van de akten en andere bijkomende kosten van de koop komen ten laste van de koper.
§4 Samenvatting Waarborgen van de verkoper → koop zonder tijdsbepaling: • • • • →
Enac of retentierecht Eis tot ontbinding Voorrecht van de onbetaalde verkoper Terugvordering van roerend goed koop met tijdsbepaling:
• •
Eis tot ontbinding Voorrecht van de onbetaalde verkoper
Gelijkenissen met gemeen recht: • •
Enac Eis tot ontbinding
Verschillen met gemeen recht: • •
Voorrecht van de onbetaalde verkoper Recht van terugvordering, uitgevoerd door een beslag
1.6 Bijzondere regelingen §1 Verkoop uit de hand van onroerend goed Bijzondere regels i.v.m.: • • • •
Vormvereisten Omvang van het verkochte onroerend goed Eis tot ontbinding Vernietiging wegens benadeling voor meer dan 7/12
1. Vormvereisten Tussen partijen is de verkoop gesloten door loutere wilsovereenstemming. De verkoper heeft dus niet het recht om voor de overschrijving van de akte datzelfde onroerend goed aan een derde te verkopen. Om de verkoop van een onroerend goed aan derden tegenwerpelijk te maken, moet de authentieke verkoopakte overgeschreven worden op het bevoegde hypotheekkantoor van het arrondissement waar het onroerend goed gelegen is. Maar tussen de partijen is ook zonder die authentieke akte de koop geldig. Iedere partij kan echter de andere dwingen tot het verlijden van een authentieke akte. De kosten van de akte zijn ten laste van de koper. Bij ontstentenis van een authentieke akte, zal de rechter een vonnis vellen dat strekt tot titel van het onroerend eigendomsrecht. 2. Omvang van het verkochte onroerend goed In de praktijk kan er een verschil bestaan tussen de bedongen en de geleverde omvang → 3 mogelijkheden: • • •
Verkoop zonder aanduiding van omvang Verkoop met aanduiding van omvang en tegen een bepaalde prijs per maat Verkoop met aanduiding van omvang voor een globale prijs
Bij de verkoop zonder aanduiding van omvang is er geen probleem, het ontbreken van de aanduiding van de omvang doet vermoeden dat dit geen essentieel bestanddeel is van de koopovereenkomst.
Bij de verkoop met aanduiding van omvang en tegen een bepaalde prijs per maat veronderstelt men dat dit echter wel essentieel is voor de partijen. Art.1617 BW: Indien het geleverde onroerend goed de bij de overeenkomst bedongen grootte niet bevat, is de verkoper verplicht, indien de koper het eist, de bij de overeenkomst bepaalde grootte te leveren. Indien dit voor de verkoper onmogelijk is, of indien de koper het niet eist, moet de verkoper met een evenredige vermindering van de prijs genoegen nemen. → geen mogelijkheid tot ontbinding tenzij het gebrek aan omvang het onroerend goed ongeschikt maakt voor het door de partijen gekend gebruik en doel waarvoor het gekocht werd. Art.1618 BW: Indien de omvang groter bevonden wordt, dan in het contract is uitgedrukt, heeft de koper de keuze om de prijs aan te vullen of van het contract af te zien, indien de overmaat 1/20 gedeelte bedraagt van de opgegeven omvang. → raakt de openbare orde niet Bij de verkoop met aanduiding van omvang voor een globale prijs betekent dat de omvang alleen aanwijzend was en niet essentieel. Art.1619 BW: Het verschil komt niet in aanmerking indien het minder dan 1/20 bedraagt. Art.1620 BW: Indien de overmaat meer dan 1/20 bedraagt en er grond bestaat tot vermeerdering van de prijs heeft de koper de keus om van het contract af te zien of de prijs aan te vullen. Art.1621 BW: In alle gevallen waarin de koper het recht heeft om van het contract af te zien, is de verkoper verplicht hem, benevens de prijs, zo hij die ontvangen heeft, ook de kosten van het contract terug te geven. → niet van dwingend recht Art.1622 BW: De rechtsvordering van de verkoper tot aanvulling van de prijs, en die van de koper tot vermindering van de prijs of tot ontbinding van het contract, moeten, op straffe van verval, ingesteld worden binnen 1 jaar te rekenen van de dag waarop het contract is aangegaan. 3. Benadeling voor meer dan 7/12 Art.1674 BW: Indien de verkoper in de verkoopprijs van een onroerend goed voor meer dan 7/12 is benadeeld, heeft hij het recht om de vernietiging van de koop te eisen, ook al had hij bij het contract uitdrukkelijk afstand gedaan van het recht om die vernietiging te vorderen, en al had hij verklaard de meerdere waarde te schenken. Deze vernietiging steunt op een niet-weerlegbaar vermoeden van morele dwang op de verkoper uitgeoefend door de koper of de omstandigheden.
Deze vordering tot nietigverklaring kan ook worden ingesteld bij: • • • •
Benadeling voor meer dan ¼ in een erfrechtelijke verdeling Vermindering door de rechter van de verplichtingen van de lener m.b.t. de terugbetaling van het geleende kapitaal en de betaling van de wettelijke interest Eenvoudige benadeling in het voordeel van de niet-ontvoogde minderjarige wat betreft alle soorten van overeenkomsten Eenvoudige benadeling in het voordeel van de ontvoogde minderjarige wat betreft alle overeenkomsten die de grenzen van zijn bekwaamheid te buiten gaan
= relatieve nietigheid → kan gedekt worden door een bevestiging nadat de prijs volledig betaald werd De schenking van de meerwaarde is enkel geldig wanneer op een andere wijze dan door verklaring in de verkoopakte bewezen is dat de verkoper de meerwaarde heeft willen schenken. Toepassingsvoorwaarden van artikel 1674 BW: • • • •
Het moet een koop-verkoop betreffen De eis tot nietigverklaring bestaat alleen voor de verkoper Het voorwerp van de verkoop moet een onroerend goed zijn De benadeling moet meer dan 7/12 bedragen
Bepaalde verkopen kunnen niet vernietigd worden wegens benadeling: • • •
Verkopingen die volgens de wet niet anders dan op rechterlijk gezag kunnen geschieden Onteigeningen ten algemene nutte op rechterlijk gezag (verkoper heeft enkel recht op onteigeningsvergoeding) Kansverkopen
Alleen de verkoper, of zijn rechtsopvolgers, kunnen de vordering instellen, want het betreft een relatieve nietigheid. Aangezien het een onroerende rechtsvordering betreft, zal met de bekwaamheid van de verzoeker rekening gehouden moeten worden. De eis moet worden ingesteld tegen de koper, of zijn rechtsopvolgers. Art.1676 BW: De eis is niet meer ontvankelijk na verloop van 2 jaar te rekenen van de dag van de koop. De regels van schorsing in geval van verjaring zijn op deze termijn niet van toepassing. = vervaltermijn De termijn loopt pas vanaf de dag van de koop.
Art.1677 BW: Het bewijs van benadeling kan alleen bij vonnis worden toegelaten, en slechts ingeval de gestelde feiten waarschijnlijk genoeg en gewichtig genoeg zijn om het bestaan van benadeling te laten vermoeden. Art.1680 BW: De rechter stelt 3 deskundigen aan. De deskundigen moeten bepalen of er benadeling is, en zo ja de opleg bepalen. Art.1675 BW: De deskundigen moeten het onroerend goed schatten volgens zijn staat en zijn waarde op het ogenblik van de koop. De benadeling moet bestaan op het ogenblik van de koop. De feitenrechter oordeelt soeverein of er al dan niet sprake is van benadeling. Art.1681 BW: Ingeval de vordering tot vernietiging wordt toegewezen, heeft de koper de keuze om ofwel de zaak terug te geven en de prijs die hij ervoor betaald heeft terug te nemen, ofwel het erf te behouden, mits hij hetgeen aan de prijs ontbreekt, aanvult, onder aftrek van 1/10 van de gehele prijs. De interest van de bijbetaling loopt te rekenen van de dag waarop de eis tot vernietiging gedaan is. De derde-bezitter heeft hetzelfde recht. Art.1682 BW: Indien de koop wordt verbroken moet de koper teruggeven: • • •
Het onroerend goed Schadevergoeding voor aan zijn fout te wijten vergaan of beschadiging De vruchten, te rekenen van de dag waarop de eis tot vernietiging gedaan is.
De verkoper moet terugbetalen: • • • •
De verkoopprijs De interest van de prijs, hetzij vanaf de dag waarop de eis gedaan is hetzij, indien de verkoopprijs geen vruchten genoten heeft, te rekenen vanaf de dag van betaling De noodzakelijke en de nuttige onkosten ten belope van de daaruit vloeiende meerwaarde De door de koper verrichte daden van beheer
§3 Overdracht van schuldvordering De overdracht van schuldvordering is een overeenkomst waarbij een schuldeiser zijn recht tegen een schuldenaar aan een derde afstaat, die de plaats van de oorspronkelijke schuldeiser inneemt. Het betreft de overdracht van een persoonlijk recht van een schuldeiser tegen een schuldenaar, dat voortvloeit uit een verbintenisrechtelijke verhouding. De aard van de overdracht van schuldvordering brengt een driehoeksverhouding tot stand.
De overdracht van schuldvordering bestaat uit 2 delen: een overeenkomst tussen de cedent en de cessionaris enerzijds, waarvan het gevolg, t.a.v. de gecedeerde, de overdracht van een schuldvordering is, anderzijds. De overdracht van schuldvordering kent 3 principes: • • •
Ze gebeurt buiten de schuldenaar om Ze moet tegenwerpelijk gemaakt worden aan de schuldenaar Ze laat de oorspronkelijke verbintenis bestaan
De toestemming van de overgedragene is niet vereist (i.t.t. bij schuldvernieuwing). De overdracht beïnvloedt de rechtstoestand van de overgedragene niet. De schuldenaar haalt geen voordeel uit de verbintenis tussen de cedent en de cessionaris. Art.1690 BW: De overdracht moet aan de gecedeerde schuldenaar ter kennis worden gebracht of door hem erkend worden. De cessionaris geniet alle toebehoren van de schuldvordering. De overgedragen schuldenaar mag tegen de overnemer alle excepties inroepen die hij uit hoofde van de schuld tegen de overdrager kan doen gelden, ongeacht het tijdstip waarop de wanprestatie aangevoerd wordt. Wanneer de schuldvordering in een overdraagbare titel is vastgesteld kunnen de excepties tegen de cessionaris te goeder trouw niet ingeroepen worden. In principe is elke schuldvordering voor overdracht vatbaar, mogen echter niet worden overgedragen: • •
De bij de wet niet-overdraagbaar verklaarde schuldvorderingen Schuldvorderingen die intuitu personae aangegaan werden
De overdracht van schuldvordering geschiedt solo consensu en is aan geen vormvereisten onderworpen. Het is een translatief contract. De cessionaris wordt eigenaar door de loutere wilsovereenstemming tussen de partijen. De levering geschiedt door de afgifte van de titel. De kennisgeving aan de schuldenaar moet op papieren drager gebeuren. De impliciete maar zekere erkenning door de gecedeerde schuldenaar ontneemt hem het recht om zich op de niet-naleving van de formaliteiten te beroepen. De kennisgeving kan zowel door de overdrager als door de overnemer gebeuren.
Art.1690 BW: De overdracht van de schuldvordering kan worden ingeroepen tegen andere derden dan de gecedeerde schuldenaar door het enkel sluiten van de overeenkomst van de overdracht. Indien de overdrager dezelfde rechten aan verscheidene overnemers overdraagt, krijgt hij die er zich te goeder trouw op kan beroepen als 1e de overdracht van de schuldvordering aan de schuldenaar ter kennis te hebben gebracht of als 1e de erkenning van de overdracht door de schuldenaar te hebben bekomen, de voorkeur. Tussen de overdrager en de overnemer zijn de effecten aan toonder overgedragen door de enkele wilsovereenstemming. T.a.v. derden is de overhandiging van de effecten aan de cessionaris vereist. De overdrachten en overgangen van aandelen met hun datum, gedagtekend en ondertekend door de overdrager en de overnemer in geval van overdracht onder de levenden, en door de zaakvoerder en de rechtverkrijgenden in geval van overgang wegens overlijden, worden in het register van aandelen aangetekend. Bij een orderbrief is er een belofte van de schuldenaar om aan de schuldeiser te betalen, of aan een door de schuldeiser aangeduide persoon. Dit gebeurt door een rugtekening of endossering. Voor de overdracht van een ingeschreven bevoorrechte of hypothecaire schuldvordering vereist de wet een authentieke akte die gekantmeld wordt. Deze kantmelding beschermt alle derde, maar niet de gecedeerd. De gecedeerde wordt beschermd door de kennisgeving. Art.13 Wet Inpandgeving Handelszaak: Elke schuldvordering ontstaan uit een beroephandels- of burgerlijke bedrijvigheid en die gewoonlijk door een factuur wordt vastgesteld mag afgestaan of in pand gegeven worden door endossement van deze factuur of van een voor eensluidend verklaard afschrift ervan. Art.16 Wet Inpandgeving Handelszaak: Het endossement van de factuur wordt aan de schuldenaar ter kennis gebracht door een schriftelijke kennisgeving van endossement. Voorbehoud van mandeligheid: Wanneer in een aannemingscontract voor het bouwen van een onroerend goed voor rekening van een cliënt, de aannemer die geen eigenaar is van één van de aanpalende erven zich de eigendom van de mandeligheid voorbehoudt van de muren die gebruikt kunnen worden voor aanpalende gebouwen, een dergelijk beding door de feitenrechter derwijze uitgelegd kan worden dat het geen ander gevolg heeft dan de afstand aan deze aannemer van de toekomstige schuldvordering van de prijs van de mede-eigendom ingeval de nabuur aanbouwt tegen de scheidingsmuur tussen de beide erven.
Art.1390ter Ger.W.: Geschiedt loonoverdracht o.g.v. artikel 1690 BW, dan zendt in geval van betekening de optredende gerechtsdeurwaarder, of, in geval van aanneming van de overdracht door de schuldenaar bij wijze van een authentieke akte, de overnemer, binnen 24 uur na de betekening of de aanneming, onder zijn handtekening, een bericht aan de griffier van de rechtbank van 1e aanleg van de woonplaats van de overdrager. De overdracht en inpandgeving van de schuldvordering n.a.v. de uitvoering van een overheidsopdracht worden, bij gerechtsdeurwaardersexploot, door de cessionaris aan de aanbestedende overheid betekend. De overdracht van krediet- of borgtochtverzekeringen kan aan de verzekeraar slechts worden tegengeworpen indien deze zijn schriftelijke toestemming heeft gegeven. De partijen zijn de overdrager en de overnemer, alle anderen zijn derden, ook de gecedeerde. De overdracht moet gebeuren volgens de regels eigen aan de desbetreffende overeenkomst (koop, ruil, schenking,…). Verbintenissen van de overdrager: • •
Leveringsplicht Vrijwaringsplicht
De schuldvordering wordt met al haar toebehoren geleverd, zoals de daaraan verbonden zekerheidsrechten, de interesten en alle rechten die normaal uit de schuldvordering voortvloeien, maar niet de persoonlijke rechten. De partijen kunnen de vrijwaringsplicht niet conventioneel wijzigen. Art.1693 BW: Hij die een schuldvordering of enig ander onlichamelijk recht verkoopt, moet instaan voor het bestaan daarvan ten tijde van de overdracht, zelfs wanneer deze zonder vrijwaring is geschied. De vrijwaring geldt enkel in het geval van verkoop. Art.1694 BW: De vrijwaring slaat op het bestaan van de schuldvordering, niet op de solvabiliteit van de schuldenaar, tenzij de overdrager zich daartoe heeft verbonden, en slechts ten belope van de prijs die hij voor de schuldvordering ontvangen heeft.
De overdrager zal aansprakelijk zijn indien: • • • • • • •
De schuldvordering niet bestaat De schuldvordering op een exceptie uit hoofde van de overdrager stuit De schuldvordering bestaat ten gunste van een andere schuldeiser dan de overdrager De overdrager de betaling ontving voor de kennisgeving aan of de erkenning door de schuldenaar De schuldvordering reeds overgedragen werd en de 1e cessionaris de overdracht ter kennis bracht aan de schuldenaar Het bedrag van de schuldvordering lager is dan in de titel aangegeven Er derdenbeslag werd gelegd op de schuldvordering voor de overdracht
De verbintenis van de cedent verplicht hem het bestaan van de schuldvordering te waarborgen, tot de volgende vrijwaring: • • • •
De schuldvordering moet bestaan op het ogenblik van de overdracht (toekomstige schuldvordering kan echter wel overgedragen worden) Cedent moet er eigenaar van zijn De schuldvordering mag geen gebrek vertonen die van aard is de nietigheid mee te brengen De cedent mag er geen recht op toegekend hebben waardoor de volledige overdracht op de cessionaris belemmerd wordt
De gevolgen van uitwinning zijn deze van het gemeen recht. Art.1691 BW: De schuldenaar die te goeder trouw heeft betaald alvorens de overdracht hem ter kennis werd gebracht of door hem werd erkend, wordt bevrijd. De te goeder trouw zijnde schuldenaar kan de gevolgen van elke rechtshandeling die t.o.v. de overdrager is gesteld, inroepen t.o.v. de overnemer, voordat de overdracht aan hem ter kennis werd gebracht of door hem werd erkend. De schuldenaar kan weigeren te antwoorden op een vordering die tegen hem door een cessionaris ingeleid wordt. Gevolgen voor de gecedeerde na de kennisgeving of erkenning van de overdracht: • • • •
•
Enkel betaling in handen van de overnemer of zijn lasthebber werkt bevrijdend Toestand van de schuldenaar blijft ongewijzigd De overdracht omvat alle toebehoren De overdracht brengt overdracht mee van de schuldvorderingen in de staat waarin ze zich bevinden op het ogenblik van de tegenwerpelijkheid van de overdracht, met alle toebehoren en excepties De overdracht mag de schuldenaar niet schaden noch zijn toestand verslechteren
De gecedeerde schuldenaar kan slechts bevrijdend betalen in handen van de cessionaris. Hij kan evenwel 2 categorieën van excepties inroepen tegen de cessionaris. De excepties die de bindende kracht van de overgedragen schuldvordering aantasten kunnen steeds worden opgeworpen. De excepties die voortvloeien uit de uitdoving van de overgedragen schuldvordering kunnen enkel worden ingeroepen indien zij voor de tegenwerpelijkheid bestonden. De excepties kunnen niet tegengeworpen worden bij overdracht van handelseffecten en ingeval van andersluidende overeenkomst tussen partijen. Art.1690, 4e lid BW: De overdracht kan niet worden ingeroepen tegen de te goeder trouw zijnde schuldeiser van de overdrager aan wie de schuldenaar te goeder trouw en voordat de overdracht hem ter kennis werd gebracht, bevrijdend heeft betaald.
§4 Veiling van onverdeelde goederen De veiling van onverdeelde goederen is de koop-verkoop bij opbod van een onverdeeld goed dat zowel roerend als onroerend kan zijn. Indien er geen opbod gebeurt, is er geen veiling. Een veiling veronderstel evenwel niet noodzakelijkerwijze derden. De derden worden bij de veiling betrokken wanneer tenminste 1 van de mede-eigenaars het eist of wanneer het een gerechtelijke verkoop betreft. Art.1686 BW: De verkoop bij opbod geschiedt indien een goed aan verscheidene personen gemeenschappelijk toebehoort niet gevoeglijk en zonder verlies verdeeld kan worden of indien bij een minnelijke verdeling van gemeenschappelijke goederen zich daaronder enkele goederen bevinden die geen van de deelgenoten kan of wil nemen. De veiling gebeurt vrijwillig of gerechtelijk. Art.1205 Ger.W.: Indien de mede-eigenaars bekwaam en bevoegd zijn en het onder elkaar eens zijn regelen ze de vorm van de veiling volkomen vrij. Art.1209 BW: De gerechtelijke verkoop is verplicht wanneer er onder de mede-eigenaars onbekwamen zijn. Dit is eveneens het geval wanneer er onder de mede-eigenaars geschillen rijzen, of wanneer tenminste 1 van hen weigert of niet verschijnt.
2. Huur 2.1 Algemene begrippen §1 Definitie – soorten – belang Art.1709 BW: Huur van goederen is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde zich verbindt te betalen. → slechts sprake van detentie → persoonlijk recht Art.1710 BW: Huur van werk is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om iets voor de andere te verrichten, tegen betaling van een tussen hen bedongen prijs. Huur van roerende goederen is mogelijk. Huur vertoont voor beide partijen een economisch belang.
§2 Wezenlijke bestanddelen Huur heeft een goed tot voorwerp, waarop een persoonlijk schuldvorderingsrecht van gebruik en genot toegekend is. Bij huur zijn er 2 wezenlijke bestanddelen: • •
Vreedzaam gebruik en genot over een goed verschaffen Tegen het betalen van een prijs
§3 Kenmerken en aard van het huurcontract Per definitie is huur: • • • • • •
Consensueel Wederkerig Onder bezwarende titel (zoniet: bruikleen) Voortdurend (partijen moeten hun toestemming niet voortdurend vernieuwen) Tijdelijk (maximumduur van 99 jaar) Niet intuitu personae (huurder mag onderverhuren)
De huurder beschikt over een schuldvordering, de verhuurder moet namelijk het gebruik en het genot van de zaak verschaffen. De verhuurder heeft een verbintenis om iets te doen: daarvoor is hij schuldenaar en de huurder schuldeiser. Art.1727 BW: Bij rechtsstoornis moet de huurder de verhuurder in vrijwaring oproepen en, indien hij het eist, zal hij buiten het geding gesteld worden, mits hij de verhuurder noemt voor wie hij bezit. Het recht van de huurder is een roerende schuldvordering, het gevolg hiervan is: • • • •
De huur is niet vatbaar voor hypotheekvestiging, wel voor inpandgeving De huur toekomt aan de legataris van de roerende goederen De huur niet vatbaar is voor onroerend beslag De huur door de roerende vordering beschermd is
Het sluiten van een huurcontract is een daad van beheer, maar een algemeen aanvaarde rechtsleer aanziet het als een beschikkingsdaad wanneer de huur voor meer dan 9 jaar wordt aangegaan. Art.1718 BW: Huur voor meer dan 9 jaar mag tot 9 jaar worden ingekort indien zij door de vruchtgebruiker alleen is aangegaan of door de voogd zonder machtiging van de vrederechter.
§4 Huur en andere overeenkomsten Huur van goederen gaat om het gebruik en het genot van een zaak ↔ huur van werk heeft het verrichten van iets voor de andere tot voorwerp. → verschillend voorwerp Bij huur staat de verhuurder enkel het gebruik en het genot af gedurende een beperkte tijd ↔ bij koop vervreemdt de koper eigendom (een zakelijk hoofdrecht). Huur is een persoonlijk recht ↔ vruchtgebruik is een zakelijk genotsrecht, verschillen: • •
Verhuurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren, de vruchtgebruiker moet de zaak nemen in de staat waarin ze zich bevindt Het vruchtgebruik eindigt door de dood van de vruchtgebruiker, het overlijden van de verhuurder noch huurder stelt een einde aan het huurcontract
Huur geeft recht op gebruik en genot ↔ bewaargeving geeft geen recht op genot en gebruik. Huur is ten bezwarende titel ↔ bruikleen (commodaat) is een overeenkomst om niet.
Bij huur heeft de verhuurder steeds recht op de bedongen huurprijs ↔ de aandeelhouder van een vennootschap kan slechts dividenden ontvangen indien de algemene vergadering daarover gunstig beslist.
2.2 Hoofdbestanddelen van de huur §1 Het goed Art.1713 BW: Men kan alle soorten van goederen, zowel roerende als onroerende, verhuren. Zowel lichamelijke als onlichamelijke goederen kunnen verhuurd worden. Goederen die niet voor verhuring vatbaar zijn: • •
Goederen buiten de handel De bij de wet onverhuurbare zakelijke rechten (recht van gebruik en recht van bewoning) → suppletief recht
Na afloop van de huur moet het verhuurde goed zelf teruggegeven worden, hetgeen t.a.v. de verbruikbare goederen in wezen onmogelijk is. Uitzondering hierop is de huur ad pompam of adostentationem waarbij het verbruikbare goed verhuurd wordt voor een ander doel dan gebruik. De huur van een toekomstig goed is geldig maar het gebruik en genot kunnen slechts verschaft worden op het ogenblik dat het goed bestaat. Op voorwaarde de bestemming niet te wijzigen en de rechten van de nabuur te eerbiedigen, mag de mede-eigenaar van een mandelige muur een deel van die muur die naar zijn eigendom uitkijkt gebruiken om zelf of door derden door verhuring, publiciteit erop te laten aanbrengen. Principieel is het in huur nemen van een eigen goed onmogelijk, omdat de huur zonder voorwerp is: rei suae conductio nulla est. Vereniging in 1 persoon van de hoedanigheden van verhuurder en huurder doet de huur tenietgaan. De huur is echter wel mogelijk indien men niet de enige eigenaar is van het goed of wanneer de eigenaar het gebruik en het genot over zijn eigen goed niet meer heeft. De verhuring van andermans goed is geldig. De verhuurder moet echter het rustig genot en het gebruik van het verhuurde goed verzekeren zolang de huur duurt. De huur is aan de eigenaar niet tegenwerpelijk zolang hij de huur niet aanvaardt. Indien een onverdeeld goed verhuurd wordt is het contract niet tegenwerpelijk aan die mede-eigenaars die het niet aangegaan hebben en zolang zij het niet aanvaarden.
Indien het voorwerp niet bepaald of bepaalbaar is aan de hand van objectieve gegevens is er geen voorwerp, en bijgevolg geen huur. Art.1730 BW: De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Bereiken de partijen geen wilsovereenstemming dan wijst de vrederechter een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep. Indien belangrijke wijzigingen optreden kan later een bijvoegsel opgemaakt worden. Bij verhuring van een gemeubeld onroerend goed is het een gebruik dat een inventaris van de huisraad opgemaakt wordt op tegenspraak. Art.577-4 en 577-5 BW: Het reglement van mede-eigendom moet het voorwerp uitmaken van een authentieke akte. Het wordt tegenwerpelijk, dus ook aan de huurder, door de overschrijving ervan op het hypotheekkantoor. Indien beslist werd een reglement van orde op te stellen, kan dat reglement bij onderhandse akte worden opgemaakt.
§2 De huurprijs Art.1728 BW: Geen huur zonder huurprijs. Bij ontstentenis van tegenprestatie of onbeduidende tegenprestatie is er bruikleen. De huurprijs moet bepaald of bepaalbaar zijn a.d.h.v. objectieve gegevens die bestaan vanaf het ogenblik van het sluiten van de huurovereenkomst, en dus in het contract zelf vervat zijn. De huurprijs wordt door de partijen bepaald. Bij ontstentenis van overeenkomst kan de rechter de huurprijs niet bepalen. Hij kan in bepaalde gevallen de huurprijs echter wel herzien. De bepaling van de huurprijs kan niet eenzijdig door 1 partij gebeuren. In bepaalde gevallen wordt een maximumhuurprijs door de overheid vastgelegd. In de regel bestaat de huurprijs uit een periodiek te betalen geldsom. De huurprijs kan ook uit een globale soms bestaan of uit periodieke prestaties in natura. Art.19 Pachtwet: Bij pacht wordt de in natura verschuldigde huurprijs door de wet gereglementeerd. Een zeer lage huurprijs is een huurprijs indien hij ernstig is, zoniet dan is het een simulatie van een andere overeenkomst. = feitenkwestie
Huur kan niet wegens benadeling verbroken worden. Bij fictieve huurprijs is er geen huurprijs, en bijgevolg geen huurcontract. Het bedrag mag aan één of andere maatstaf gekoppeld worden. Art.1728bis BW: Indexering naar de index van de kosten van levensonderhoud is mogelijk mits een uitdrukkelijk beding in het huurcontract. De indexmodaliteit is van dwingend recht (specifieke formule). De aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud is slechts eenmaal per huurjaar toegelaten en ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Kosten: vergoedingen verschuldigd ingevolge het gebruik van het gehuurde goed. Lasten: vergoedingen verbonden aan het verhuurde goed. Indien niets overeengekomen werd vallen de kosten en lasten m.b.t. het eigendomsrecht ten laste van de verhuurder en de kosten en lasten m.b.t. het gebruik ten laste van de huurder. Art.1728ter BW: De aangerekende kosten moeten met de werkelijke uitgaven overeenstemmen en moeten in een afzonderlijke rekening opgegeven worden. Ze moeten door overgelegde stukken gestaafd worden. De kosten en lasten kunnen ook forfaitair bepaald worden.
2.3 Geldigheidsvoorwaarden Huur is een wederkerig contract. De essentiële voorwaarden eigen aan ieder contract zijn van toepassing: toestemming, bekwaamheid, geldig voorwerp, geoorloofde oorzaak. → geen specifieke regels voor huur.
2.4 Bewijs §1 Bijzondere regels – afwijking op het gemeen recht Art.1714 BW: De huur kan zowel schriftelijk als mondeling, maar ook stilzwijgend tot stand komen.
§2 Schriftelijke huurovereenkomst Het geschrift kan authentiek of onderhands zijn. De wet eist voor een huurperiode langer dan 9 jaar dat dergelijk huurcontract op het hypotheekkantoor moet worden overgeschreven opdat ze aan derden tegenwerpelijk zou zijn. → moet dus authentieke akte zijn Bij betwisting over de modaliteiten van het huurcontract is het gemeen recht van toepassing. Tegen het geschrift is geen bewijs toegelaten. Leemten in het contract dienen aangevuld te worden aan de hand van de wil van de partijen, de wet, de gebruiken en de billijkheid. Het bewijs van het verlies van het geschrift kan door alle middelen van recht geleverd worden. Om huur vaste datum te laten verkrijgen, dient het geschrift geregistreerd te worden. Het geschrift moet binnen 4 maanden na ondertekening ter registratie worden aangeboden, indien het gaat om Woninghuur bedraagt de termijn 2 maanden. Art.1743 BW: Indien de verhuurder het verhuurde goed verkoopt, kan de pachter of de huurder, die een authentieke huur of een huur met vaste dagtekening heeft, niet uit het gehuurde goed gezet worden door de koper, tenzij de verhuurder zich dit recht bij het huurcontract heeft voorbehouden.
§3 Mondelinge huurovereenkomst → geen geschrift of onregelmatig geschrift Art.1715 BW: Het bewijs door getuigen en vermoedens is verboden, ook al betreft het een geschil die de waarde van 375 euro niet te boven gaat, ook al is er een begin van schriftelijk bewijs, ook al bestond er een materiële of zedelijke onmogelijkheid om een geschreven bewijs op te stellen. De toegelaten bewijsmiddelen zijn de gedingbeslissende eed en de bekentenis. → dit verbod geldt niet wanneer een geschreven bewijs is opgesteld maar door overmacht verloren is gegaan, en waarbij de uitvoering van het huurcontract is vastgesteld → niet van openbare orde, bijgevolg: • • •
Kan de niet-naleving ervan niet voor het eerst voor het HvC worden ingeroepen Kan de verhuurder eraan verzaken Kan het bewijs door getuigen of vermoedens gebeuren wanneer de partijen ervan afzien zich op dit artikel te beroepen
Zowel de gerechtelijke als de buitengerechtelijke bekentenis zijn mogelijk. De bekentenis moet uitdrukkelijk en ondubbelzinnig zijn. De feitenrechter beoordeelt dit soeverein. Alleen de gedingbeslissende eed kan opgedragen worden aan hem die de huur ontkent. Artikel 1715 BW is van toepassing op de niet-uitgevoerde huur, op de huur die reeds uitvoering heeft gekregen zijn de gewone bewijsmiddelen van toepassing. De uitgevoerde huur kan als een buitengerechtelijke bekentenis van het bestaan van de huur aanzien worden. Maar indien de uitvoering niet vaststaat (één partij ontkent bv.) gelden de bewijsregels van artikel 1715 BW. Het bewijs van het niet bestaan van de huurovereenkomst kan voortvloeien uit het bewijs dat de huur nooit ten uitvoer gebracht werd.
§4 Bewijs van de modaliteiten van het huurcontract → gemeen recht van toepassing: eiser draagt de bewijslast en dient de gewone bewijsregels te volgen. Bijgevolg: • • •
Bewijs boven 375 euro slechts toegelaten door een geschrift, bekentenis of eed Bewijs onder 375 euro of bewijs tegen handelaars door alle middelen van recht Begin van schriftelijk bewijs kan aangevuld worden met getuigen en vermoedens
De regels i.v.m. duur van de huur zijn dwingend inzake woninghuur, handelshuur en pacht. Bij de andere huurovereenkomsten m.b.t. de onbepaalde duur en de gemeubelde appartementen zijn de regels suppletief van toepassing.
§5 Bewijs van mondelinge wijzigingen aan het huurcontract → gemeen recht van toepassing
2.5 Duur – opzegging - verlenging §1 Duur De partijen bepalen vrij de duur van de huurovereenkomst. Wanneer een huur van 3,6 of 9 jaren wordt gesloten, heeft de huur een duur van 9 jaren maar wordt de opzeggingsmogelijkheid voorzien bij het verstrijken van de drie- of zesjarige periode. De opzegging moet wel gebeuren voor het verstrijken van die termijn. Een huur van meer dan 9 jaren of een huurcontract dat kwijting inhoudt van tenminste 3 jaar moet, om aan derden tegenwerpelijk te zijn, overgeschreven worden op het hypotheekkantoor. Altijddurende huurcontracten kunnen niet gesloten worden. → openbare orde De wet legt een minimumduur op inzake woninghuur, handelshuur en pacht. Vermindering van de huur van meer dan 9 jaar is mogelijk wanneer deze door de vruchtgebruiker of door de voogd alleen afgesloten wordt. Is de termijn onduidelijk dan moet de rechter de bedoeling van de partijen trachten te achterhalen. Art.1737 BW: Indien de huur voor een bepaalde termijn bij geschrift is aangegaan, eindigt zij van rechtswege wanneer de bepaalde termijn verstreken is, zonder dat een opzegging vereist is. Art.1736 BW: De voor onbepaalde duur gesloten huurovereenkomst wordt geacht te zijn aangegaan per maand. Deze regel geldt eveneens bij mondelinge huur.
Art.1758 BW: Bij huur van een gemeubeld appartement vermoedt men een stilzwijgende termijn o.g.v. de vervaldag van de huurprijs. De huur van een gemeubeld appartement wordt geacht te zijn aangegaan bij het jaar, wanneer zij is aangegaan tegen zoveel per jaar. Bij de maand, wanneer zij is aangegaan tegen zoveel per maand. Bij de dag wanneer zij is aangegaan tegen zoveel per dag.
§2 Opzegging Opzegging is de rechtshandeling waarbij één van de partijen aan het huurcontract een einde stelt. = eenzijdige handeling = wettige wijze om een einde te stellen aan de huur De opzegging is op zichzelf voldoende. Tenzij bij schriftelijke huur met bepaalde tijd is opzegging steeds vereist. De wet legt geen bijzondere vormvereisten voor de opzegging op. Maar de regel affirmanti non neganti incumbit probatio blijft van toepassing. De opzegging gebeurt dus best op een wijze die aan de opzeggende partij het bewijs kan opleveren van een opzegging. De enige moeilijkheid is het bewijs te leveren dat de tegenpartij de opzegging tijdig kende; dit is een feitenkwestie die door alle middelen van recht bewezen kan worden. Bij handelshuur en pacht moet de opzegging ter kennis gebracht worden d.m.v. een aangetekende brief of een deurwaardersexploot. De opzegging moet niet gemotiveerd worden, tenzij de wet het oplegt of dit bij overeenkomst tussen de partijen overeengekomen werd. Personen die kunnen opzeggen: • • • • • • • • •
Verhuurder Lasthebber van de verhuurder Voogd of toeziende voogd (van een minderjarige) Alle verhuurders (indien er meerdere zijn) Huurder Alle huurders (indien er meerdere zijn) Erfgenamen De personen niet-erfgenamen die het huis zijn blijven bewonen De beide echtgenoten en de wettelijk samenwonenden (voor de door hen bewoonde gezinswoning)
Opzegging moet gegeven worden aan: • • • • • •
Alle huurders (indien er meerdere zijn) De beide echtgenoten/wettelijk samenwonenden afzonderlijk (voor de gezinswoning) Erfgenamen van de overleden huurder De personen niet-erfgenamen die het huis zijn blijven bewonen Verhuurder Lasthebber van de verhuurder
Opzegging werkt niet onmiddellijk, ze veronderstelt een termijn. De partijen komen vrij overeen omtrent de in acht te nemen duur van de opzeggingstermijn. Uitzonderingen: • •
Woninghuur en pacht → opzeggingstermijn van dwingend recht Handelshuur voorziet bepaalde in acht te nemen termijnen bij iedere driejaarlijkse periode en bij handelshuur van onbepaalde duur
Art.1736 BW: Bij ontstentenis van overeenkomst kan het huurcontract slechts worden beëindigd met inachtneming van een opzeggingstermijn van 1 maand. Wie opzegging heeft gegeven, kan eraan verzaken, op voorwaarde dat de andere partij aanvaardt.
§3 Wettelijke en conventionele verlenging Bij de beëindiging van de huur kunnen de partijen overeenkomen het contract te verlengen. = nieuwe huurovereenkomst De partijen kunnen bij het sluiten van de huur overeenkomen dat de huurder n.a.v. het verstrijken van de huurtermijn het recht heeft te huur te verlengen, indien hij dat wenst. Art.1738 BW: Indien de huurder, na beëindiging van een voor een bepaalde duur bij geschrift gesloten overeenkomst, het goed zonder verzet van de verhuurder blijft bewonen, is er wederverhuring tegen dezelfde voorwaarden, ook wat de duur betreft. = stilzwijgende wederverhuring → nieuw huurcontract Voorwaarden voor stilzwijgende wederverhuring: • • •
Een beëindigde huur voor een bepaalde duur Instemming van de verhuurder Bekwaamheid
Art.1740 BW: De verplichtingen van de borg vervallen n.a.v. de wederverhuring: er is immers schuldvernieuwing. De regels van de wederverhuring zijn niet van dwingend recht.
2.6 Verbintenissen van de verhuurder De verhuurder is verplicht: • • • •
Het verhuurde goed aan de huurder te leveren Dat goed in zodanige staat te onderhouden, dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is De huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de huur duurt In geval van woninghuur: samen met de huurder een geschreven huurovereenkomst op te stellen en deze te registreren
§1 Levering De levering is een louter materiële daad die geschiedt door het gehuurde goed ter beschikking van de huurder te stellen. Indien er aan de levering kosten verbonden zijn, vallen deze ten laste van de verhuurder, maar partijen kunnen anders overeenkomen. M.b.t. het toebehoren is het raadzaam een juiste beschrijving op te maken van het geleverde goed. De beoordeling of een goed bij het verhuurde goed behoort is een feitenkwestie. In geval van twijfel aanvaardt men dat de levering ook deze goederen betreft die onmisbaar zijn voor het beoogde gebruik, of die met het gehuurde goed nauw samenhangen. Toebehoren zijn goederen die het gebruik van het goed mogelijk maken, en dienen bijgevolg eveneens geleverd en ter beschikking gesteld te worden. Art.1720 BW: De verhuurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren. Het verhuurde goed moet in een behoorlijke staat verkeren om tot het gebruik te dienen waartoe het bij contract bestemd is (↔ vruchtgebruik). Indien het goed zich niet in goede staat bevindt, moet de verhuurder het nodige doen om dit te verhelpen. De verhuurder mag echter uitdrukkelijk bedingen zich te ontlasten van de plicht het goed in goede staat te leveren. Deze clausules gelden enkel voor de zichtbare staat, niet voor nietzichtbare gebreken, die de huurder pas bij het gebruik kan ontdekken.
De partijen zijn verplicht de staat van het verhuurde goed bij de aanvang van de huur vast te stellen, d.m.v. een omstandige plaatsbeschrijving. De levering dient te gebeuren op de overeengekomen datum. M.b.t. een onroerend goed zal de levering gebeuren op de plaats van de ligging van het onroerend goed. M.b.t. roerende goederen wordt de plaats van de levering in het contract bepaald. De verhuurder is geen vrijwaring verschuldigd voor de gebreken van het verhuurde goed, welke zichtbaar waren bij het aangaan van de huur. De aanvaarding dekt de zichtbare gebreken. De huurder moet het rustig genot van de verhuurder verkrijgen. De verhuurder moet dus zelf de stoornis doen ophouden die de levering belet. Bij overmacht of toeval zijn beide partijen ontlast van hun verbintenissen. Bij ontstentenis van levering is de sanctie ontbinding met eventuele schadevergoeding, niet de dwanguitvoering. Volgens een 2e stelling wordt de gedwongen uitvoering toch toegepast, voor zover dit mogelijk is (rechtspraak volgt deze). Tenzij in geval van een ontlastingsclausule in het huurcontract, kan de huurder de verhuurder dwingen tot het uitvoeren van werken om het goed in goede staat te herstellen, of aan de rechter de toelating vragen om zelf de herstellingen te mogen uitvoeren, op kosten van de verhuurder. Wanneer de huurder binnen een redelijke termijn geen opmerkingen maakt, wordt de verhuurder van zijn verplichtingen ontlast.
§2 Onderhoud Art.1719 BW: De verhuurder is verplicht het verhuurde goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is. Art.1720 BW: De verhuurder moet aan het goed gedurende de huurtijd alle herstellingen doen, die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder. De onderhoudsverbintenis blijft bestaan ondanks de erkenning van de huurder dat hij het goed in goede staat ontvangen heeft. De herstellingsverbintenis is een voortdurende verbintenis. Het begrip nodige herstellingen omvat alle werken die nodig blijken te zijn om de huurder het rustig genot van het goed te blijven verzekeren. De oorzaak van de beschadiging is zonder belang.
De onderhoudsplicht van de verhuurder slaat echter niet op: • • • •
Huurherstellingen, tenzij ze door ouderdom of overmacht veroorzaakt zijn Herbouw Verfraaiingen Aanpassingswerken om aan een nieuwe reglementering te voldoen
De huurder moet de verhuurder verwittigen bij vaststelling van nodige werken. Hij moet handelen als een goed huisvader en de verhuurder tijdig verwittigen, zoniet verliest hij zijn recht op schadevergoeding en kan hij zelf tot schadevergoeding gehouden zijn. De verhuurder heeft het recht het gehuurde goed periodiek te onderzoeken. Art.1724 BW: Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd dringende herstellingen nodig heeft, die niet tot na het eindigen van de huur kunnen worden uitgesteld, moet de huurder die gedogen, welke ongemakken hem daardoor ook mochten worden veroorzaakt, en al zou hij gedurende de herstellingen het genot van een gedeelte van het verhuurde goed moeten derven. Indien de dringende herstellingen door de verhuurder uitgevoerd moeten worden, geven ze aanleiding tot sancties: • • •
Vergoeding wegens stoornis door de verhuurder Vergoeding van de schade Ontbinding van het huurcontract
Art.1724 BW: Indien de herstellingen langer dan 40 dagen duren, wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de tijd en van het gedeelte van het verhuurde goed waarvan hij het genot heeft moeten derven; de vermindering loopt vanaf de 1e dag van de werken. Indien de herstellingen van die aard zijn dat hetgeen noodzakelijk is voor de huisvesting van de huurder en van zijn gezin, daardoor onbewoonbaar wordt, kan hij de huur doen ontbinden. De regels i.v.m. onderhoud zijn niet van dwingend recht. Komt de verhuurder zijn onderhoudsverbintenis niet na, dan heeft de huurder de mogelijkheid: • • • •
Dwanguitvoering te vorderen Schadevergoeding te eisen Enac in te roepen Ontbinding te vragen
§3 Vrijwaring De verhuurder is tot vrijwaring gehouden voor zijn eigen daden, daden van derden en gebreken van het verhuurde goed. 1. Vrijwaring voor eigen daden De verhuurder moet zich onthouden van elke daad welke de huurder zou kunnen storen. De verhuurder komt tekort aan zijn vrijwaringsplicht indien: • • • •
Het goed met een lijdende erfdienstbaarheid bezwaart of van een heersende erfdienstbaarheid afziet Hij de huurder hindert of stoort in het genot van de toebehoren van het gehuurde goed Indien hij het huis onbewoonbaar maakt Indien de aangestelden van de verhuurder hinder veroorzaken
Art.1723 BW: De verhuurder mag gedurende de huurtijd de gedaante van het verhuurde goed niet veranderen. Bijgevolg mag de verhuurder, zonder toestemming van de huurder geen veranderingen aanbrengen die het gebruik onmogelijk maken, geen werken van persoonlijke smaak uitvoeren en geen niet-dringende herstellingen uitvoeren welke de huurder niet vraagt. Indien de verhuurder eigenaar is van het aanpalende onroerend goed, mag hij aan dat aanpalende goed veranderingen aanbrengen aangezien hij eigenaar is en zijn eigendomsrecht uitoefent. Die veranderingen mogen echter geen burenhinder veroorzaken. Bijgevolg mag de eigenaar geen veranderingen aan het aanpalende onroerend goed aanbrengen die de huurder hinderen in zijn genot en het aanpalende onroerend goed niet tot een gebruik stemmen dat de huurder stoort. = feitenkwesties De verhuurder heeft het recht het verhuurde goed te betreden om zich van de staat en onderhoud te vergewissen. Maar hij mag dit niet op gelijk welk ogenblik doen. De verhuurder mag wegens nuttige redenen het verhuurde goed betreden. De huurherstellingen die door de verhuurder uitgevoerd worden, zijn een stoornis voor de huurder, waarvoor de verhuurder moet instaan. De vrijwaring voor eigen daden is suppletief recht. Sancties kunnen in natura of bij equivalent; ofwel doet men de stoornis ophouden, ofwel kent men een schadevergoeding toe. Er kan ontbinding gevorderd worden, met medegaande schadevergoeding.
2. Vrijwaring voor daden van derden I.v.m. vrijwaring voor derden staat de verhuurder enkel in voor de rechtsstoornis. Er is rechtsstoornis wanneer het recht van de huurder op een zodanige wijze door een derde aangetast wordt dat die aanspraak het rustig genot van de huurder belemmert. In dat geval moet de huurder de verhuurder in vrijwaring oproepen. Wanneer een derde het rustig genot stoort zonder rechten op het goed te laten gelden, is er geen vrijwaringsplicht van de verhuurder. De huurder moet de derde zelf dagvaarden. Dit gebeurt door de reintegranda in te stellen of schadevergoeding te eisen. Zijn geen rechtsstoornis: • • •
Door de overheid wettig bevolen werken Door de buur op zijn erf uitgevoerde bouwwerken De gebruiksstoornis door medehuurders (in geval van hinder uit nabuurschap is dit een feitelijke stoornis, indien de verhuurder rechten toekent aan de buur moet hij vrijwaren voor eigen daad)
Deze regels zijn niet van dwingend recht, maar afwijkende clausules moeten restrictief geïnterpreteerd worden. Indien de verhuurder niet moet vrijwaren voor daden van derden, is hij van alle schadevergoeding ontlast en niet gehouden tot terugbetaling van een deel van de huurprijs. Art.1726-1727 BW: De huurder die gestoord wordt door een rechtsstoornis moet de verhuurder daarvan in kennis stellen. Roept de huurder de verhuurder niet op in vrijwaring, dan verdedigt hij zich op eigen risico. De huurder moet de verhuurder in vrijwaring oproepen, en, indien hij het eist, zal hij buiten het geding gesteld worden, mits hij de verhuurder noemt voor wie hij bezit. Art.1726 BW: Wordt de verhuurder in vrijwaring geroepen, dan moet hij de aanspraak van de derde weerleggen en de rechtsstoornis doen ophouden. Slaagt de verhuurder daar niet in, dan kan de huurder, naargelang de omstandigheden evenredige vermindering van de huurprijs of ontbinding van het huurcontract vragen.
3. Vrijwaring voor gebreken van het goed Art.1721 BW: Vrijwaring is verschuldigd aan de verhuurder voor alle gebreken van het verhuurde goed, die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij het aangaan van de huur niet hebben gekend. Indien door de gebreken enig verlies voor de huurder ontstaat, is de verhuurder verplicht hem daarvoor schadeloos te stellen.
Het gebrek van de verhuurde zaak kan omschreven worden als iedere slechte toestand van of iedere fout aan het verhuurde goed, waardoor het ongeschikt wordt voor het contractueel beoogde doel, of het gebruik ervan zodanig vermindert waardoor de huurder het voordeel verliest van een normaal en volledig genot van het goed dat hij, in acht genomen de gebruiken en de ligging, mocht verwachten. Het gebrek moet uit het goed zelf voortkomen. Er kan een gedeelde aansprakelijkheid zijn indien de huurder een fout begaat waarvan de gevolgen zwaarder worden door het reeds bestaande gebrek. De verhuurder is evenwel geen vrijwaring verschuldigd indien het gebrek van het verhuurde goed zichtbaar was bij het totstandkomen van de huurovereenkomst en de huurder zich ervan rekenschap had kunnen en moeten geven. De vrijwaring voor verborgen gebreken is niet van dwingend recht, maar de afwijkingen worden eng geïnterpreteerd. De verhuurder pleegt bedrog indien hij een clausule van algemene niet-vrijwaring bedingt en het gebrek van het verhuurde goed kende. Vanaf het ogenblik dat de huurder de verhuurder onverwijld in kennis heeft gesteld van het gebrek, beschikt hij over de sancties van het gemeen recht: • • • •
Enac → ontbinding met schadevergoeding Schadevergoeding wegens gebruiksvermindering Herstelling van het goed op kosten van de verhuurder Schadevergoeding voor alle geleden schade
Een gebrek aan het verhuurde goed kan een dwaling uitmaken omtrent het gehuurde goed. Beide vorderingen mogen echter niet gelijktijdig ingesteld worden, er is nl. een verschil: de eis op grond van een gebrek van een verhuurde zaak leidt tot ontbinding met schadevergoeding, de eis op grond van dwaling heeft de nietigheid van het contract tot gevolg, met eventuele schadevergoeding.
§4 Rechten van de verhuurder • • •
Dringende herstellingen uitvoeren Bezoekrecht Zekerheidsrechten doen gelden
§5 Zekerheidsrechten van de verhuurder Dikwijls eist de verhuurder een waarborg van de huurder, ter goede uitvoering van de verbintenissen van deze laatste. De huurder kan zowel een persoonlijke als een zakenrechtelijke zekerheid aanbieden. In bepaalde gevallen regelt de wet op dwingende wijze de waarborg. De schuldvorderingen, op bepaalde roerende goederen bevoorrecht, zijn: de huur- en pachtgelden van onroerende goederen zijn bevoorrecht op de vruchten van de oogst van het jaar, en op de waarde van al hetgeen het verhuurde huis of hoeve stoffeert, en van al hetgeen tot de exploitatie van de hoeve dient.
2.7 Verbintenissen van de huurder De huurder moet: • • • • • •
Het gehuurde goed van genoegzaam huisraad voorzien De huurprijs op de bepaalde termijn voldoen Het gehuurde goed gebruiken als een goed huisvader Het gehuurde goed na het beëindigen van de huur teruggeven Instaan voor brand In geval van woninghuur een geschreven huurovereenkomst opstellen
§1 Stofferingsplicht Art.1752 BW: De huurder die het huis niet van genoegzaam huisraad voorziet, kan eruit worden gezet, tenzij hij voldoende zekerheid stelt voor de betaling van de huur. Alleen de gebouwen en bouwwerken komen voor de stofferingsplicht in aanmerking. De verplichting bestaat ook voor de onderhuurder. Niet alle onroerende goederen uit hun aard vallen echter onder de stofferingsplicht, dit zal blijken uit de aard van het verhuurde goed. Huisraad: de meubelen, die dienen tot gebruik en versiering van de vertrekken. Eveneens zijn daaronder begrepen de schilderijen en beelden die van de inboedel van een vertrek deel uitmaken, doch niet de verzamelingen van schilderijen die in bijzondere galerijen of vertrekken mochten zijn geplaatst. De rechter oordeelt soeverein of het onroerend goed van genoegzaam huisraad voorzien is, of niet. Bij zijn beoordeling mag de rechter geen rekening houden met de niet voor beslag vatbare goederen. In de praktijk schijnt de waarde van de huisraad voldoende te zijn wanneer 2 huurtermijnen en de kosten van het beslag gedekt zijn.
De stofferingsplicht is een voortdurende verbintenis. Indien de volledige huurprijs betaald werd, vervalt deze verbintenis. De verhuurder heeft een beperkt volgrecht op de stoffering voor de uitoefening van zijn voorrecht. De rechter kan de ontbinding van het huurcontract uitspreken, indien de huurder zijn stofferingsplicht niet nakomt. De verhuurder kan de huurder tot de stoffering niet verplichten. Een vonnis dat dit beslist is onuitvoerbaar. De niet-uitvoering kan wel aanleiding geven tot schadevergoeding en dwangsom.
§2 Betaling van de huurprijs Art.1728 BW: De huurder is gehouden de huurprijs op de bepaalde termijn te voldoen. = contractueel bedongen bedrag Art.1728bis BW: Indexering is slechts 1 maal per huurjaar toegelaten en dit ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. De indexering is principieel verschuldigd ook indien de verhuurder het niet opvraagt, behalve indien de indexeringsclausule van dit automatisme zou afwijken. Inzake woninghuur is een schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij vereist. De vervaldagen worden meestal contractueel vastgelegd. De betaling moet gedaan worden op de plaats die in de overeenkomst is aangegaan en aangewezen. Indien geen plaats is aangewezen, moet, wanneer het een zekere en bepaalde zaak betreft, de betaling gedaan worden op de plaats waar de zaak, die het voorwerp ervan is, zich bevond ten tijde van het aangaan van de verbintenis. Buiten deze 2 gevallen moet de betaling gedaan worden ter woonplaats van de schuldenaar. Principe: haalbaarheid van de schuld. De kosten van betaling van de huurprijs komen ten laste van de huurder, dit geldt eveneens voor de kosten van het huurcontract. De betalingsvorm wordt meestal contractueel bepaald. De huurder moet principieel aan de verhuurder terugbetalen: • •
De kosten en lasten m.b.t. het genot en het gebruik van het verhuurde goed De kosten en lasten die contractueel ten laste van de huurder gelegd worden
Art.1728ter BW: Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen. De kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven. De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten worden overgelegd. In het geval van een onroerend goed bestaande uit meerdere appartementen, waarvan het beheer wordt waargenomen door eenzelfde persoon, wordt aan de verplichting voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en lasten doet toekomen en aan de huurder of aan zijn bijzondere gemachtigde de mogelijkheid is geboden de stukken in te zien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer waarneemt. → dwingend recht → niet van toepassing op de pacht Indien de verhuurder één van zijn verbintenissen niet nakomt, kan de huurder de nietuitvoeringsexceptie inroepen. De tekortkoming van de verhuurder moet echter voldoende ernstig zijn. De vordering in betaling van verschuldigde achterstallen moet voor de verjaring ingesteld worden, zo verjaart de vordering in betaling van: • • •
Achterstallig huurgeld na 5 jaar De indexaanpassing van de huurprijs na 1 jaar De kosten en lasten na 5 jaar
Art.1762bis BW: De uitdrukkelijk ontbindende voorwaarde wordt uitgesloten. Andere sancties: • • •
Schadevergoeding Verhuurder kan zijn zekerheidsrechten laten gelden Verhuurder kan de huurder laten uitzetten (moet op grond van een vonnis!)
Art.1728quater BW: Indien de huurder meer betaald heeft dan hij in toepassing van de wet of de overeenkomst verschuldigd is, moet hem het te veel betaalde op zijn verzoek worden terugbetaald. Dit verzoek dient aan de verhuurder te worden verzonden bij ter post aangetekende brief. De teruggave kan evenwel slechts geëist worden voor de bedragen die vervallen zijn en betaald werden tijdens de 5 jaar die aan dit verzoek voorafgaan. De vordering tot teruggave verjaart door verloop van 1 jaar. → dwingend recht → niet van toepassing op de pacht
§3 Gebruik als een goed huisvader Art.1728 BW: De huurder is gehouden het gehuurde te gebruiken als een goed huisvader, en volgens de bestemming welke bij het huurcontract daaraan gegeven is, of volgens die welke, bij gebreke van overeenkomst daaromtrent, naargelang van de omstandigheden vermoed wordt. → beoordeling in concreto door feitenrechter Art.1735 BW: De huurder is aansprakelijk voor de beschadigingen en de verliezen die ontstaan door toedoen van zijn huisgenoten of van zijn onderverhuurders. M.b.t. de beschadiging staat de huurder niet in voor het “normale gebruik”. De huurder moet instaan voor de huurherstellingen: het herstellen van geringe of onbeduidende schade, die meestal aan de huurder te wijten is. De huurder kan de verplichting van herstelling echter vermijden door te bewijzen dat de schade veroorzaakt werd door bouwvalligheid of door toeval of overmacht. De bepalingen over de huurherstellingen zijn niet van dwingend recht. De huurder schiet tekort aan zijn plicht van gebruik als goed huisvader indien hij de verhuurder niet verwittigt van de beschadigingen aan het gehuurde goed en van de dringende en noodzakelijke herstellingen De vergoeding voor beschadigingen wordt gewoonlijk bij de teruggave van het gehuurde goed geregeld. Indien de huurder het goed niet als een goed huisvader gebruikt heeft zijn de gemeenrechtelijke sancties toepasselijk: uitvoering in natura, schadevergoeding en ontbinding. Om de bestemming van het goed te kennen, is het contract bepalend. Bij ontstentenis van aanduiding van de bestemming kan de rechter de bestemming afleiden uit de aard van het goed, de ligging van het goed, de indeling en inrichting, zelfs, in bepaalde omstandigheden, uit het vroegere gebruik. In appartementsgebouwen moeten de statuten nagekomen worden. De huurder mag echter wel interne aanpassingen aanbrengen, om het gehuurde goed aan zijn behoeften aan te passen. Dit recht van de huurder is echter niet absoluut. Art.1729 BW: Indien de huurder de bestemming niet eerbiedigt, kan de verhuurder de ontbinding van de huur vorderen wegens foutieve uitvoering ervan. De ontbinding kan gevorderd worden met schadevergoeding. → rechter oordeelt soeverein De verhuurder kan eveneens voor dwanguitvoering opteren.
§4 Teruggave van het verhuurde goed Op het einde van de huur moet de huurder het corpus possessionis aan de verhuurder teruggeven. Om de teruggave te bekomen beschikt de verhuurder over een persoonlijke contractuele vordering tegen de huurder en een revindicatio tegen derden. De volledige teruggave impliceert het ter beschikking stellen van het volledige verhuurde goed door de huurder. De teruggave moet ten laatste gebeuren op de vervaldag van de huur of op de laatste dag van de opzeggingstermijn. De plaatsbeschrijving dient om de staat van het verhuurde goed op het ogenblik van het in ontvangst nemen vast te leggen. Art.1731, §2 BW: Indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is tenietgegaan of beschadigd. Het bewijs tegen de plaatsbeschrijving is niet toegelaten, aangezien zij op tegenspraak gebeurd is. Art.1731, §1 BW: Indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen van recht kan worden geleverd. Op het einde van de huur is het aangeraden eveneens een plaatsbeschrijving op tegenspraak op te maken. Een deskundigenopdracht kan door de vrederechter bevolen worden op eenzijdig verzoekschrift. Deze deskundigenopdracht is geldig in zoverre zij materiële vaststellingen tot doel heeft. In geval van niet-teruggave kan de verhuurder de rechter de toelating vragen om de huurder uit te zetten. In geval van teruggave in slechte staat kan de verhuurder eisen dat het goed in goede staat hersteld wordt en een schadevergoeding betaald wordt. Hij kan eveneens schadevergoeding vragen voor de winstderving en de gestelde zekerheid aanspreken.
Het huurcontract kan het uitvoeren van bouwwerken of het aanbrengen van beplantingen verbieden of toelaten. Het contract dient evenwel verschillende toestanden te regelen: • • • •
Het eigendomsrecht Tijdstip van het eigendomsrecht Recht op schadevergoeding Retentierecht
Indien er geen contractuele regeling is, heeft de huurder geen recht om bouwwerken of beplantingen aan te brengen. Bij overtreding kan de verhuurder: • • •
De afbraak vorderen met herstelling in de oorspronkelijke staat Schadevergoeding vragen Ontbinding van de huur vorderen
Indien het probleem zich voordoet op het einde van de huur, wordt een onderscheid gemaakt al naargelang de bouwwerken of de beplantingen weggenomen kunnen worden of niet. Indien ze weggenomen kunnen worden kan de huurder deze goederen wegnemen en het goed in zijn oorspronkelijke staat herstellen of kan de verhuurder opteren de werken te behouden mits vergoeding te betalen of ze weg te nemen. Indien de bouwwerken of beplantingen niet kunnen weggenomen worden dient de verhuurder geen vergoeding te betalen. Partijen beslissen vrij over de onderhoudskosten. Indien daarover niets overeengekomen werd, moet de verhuurder alle werken die door de huurder gedaan werden opdat het verhuurde goed voor zijn bestemming geschikt zou blijven terugbetalen. Maar tot meer is hij niet gehouden. = feitenkwestie Indien vergoedingen verschuldigd zijn, mag de huurder wachten met teruggave en oefent hij een retentierecht uit.
§5 Aansprakelijkheid voor brand Art.1733 BW: De huurder is aansprakelijk voor brand, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan. De huurder is bijgevolg alleen bevrijd bij vreemde oorzaak, waarvoor hij de bewijslast draagt. → van toepassing op alle huurcontracten → niet van dwingend recht De huurder is aansprakelijk voor brand, tenzij hij bewijst dat de brand is ontstaan door toeval of door overmacht of door gebrek in de bouw of dat de brand van een naburig huis is overgeslagen.
Uit de teruggaveplicht vloeit voort dat: • •
De aansprakelijkheid niet verder reikt dan het voorwerp van het contract De aansprakelijkheid voor brand niet bestaat wanneer de verhuurder zich in het verhuurde goed niet alleen het uitoefenen van zekere rechten, maar, samen met de huurder, een recht van voortdurend genot heeft voorbehouden
Artikel 1733 BW blijft evenwel toepasselijk wanneer slechts de uitoefening van welomschreven en tijdelijk uitgeoefende rechten aan de verhuurder voorbehouden of geduld worden. De huurder kan bewijzen dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan door positief of inductief bewijs. Zo is de huurder niet aansprakelijk bij: • • • •
Ernstige geeststoornis Brand veroorzaakt door een derde Verborgen gebrek Brand van naburig huis dat is overgewaaid
De huurder blijft aansprakelijk indien de brand tijdens zijn afwezigheid ontstaat. Zijn er verschillende huurders, dan staan zij allen in voor brand. Bij brand in appartementsgebouwen is de huurder aansprakelijk bij brand van een privatief gedeelte, en zijn alle bezetters van het gebouw aansprakelijk bij brand die ontstaat in de gemeenschappelijke gedeelten. Indien de herstelling mogelijk is zal herstel van de schade in natura de sanctie zijn. Indien dit niet mogelijk is, is schadevergoeding verschuldigd. Het betreft een contractuele schadevergoeding voor het geleden verlies en de gederfde winst.
§6 Rechten van de huurder De huurder mag: • • •
Het gehuurde goed gebruiken overeenkomstig zijn bestemming Van het goed genieten Kleine inrichtingswerken uitvoeren
De huurder heeft geen recht op: • • •
Jacht- en visvangst Houtkappingen Niet-periodieke opbrengsten
2.8 Huuroverdracht - onderhuur §1 Algemeenheden Huuroverdracht: overdracht van de huurrechten aan de overnemer. → geen nieuwe huur = overdracht van schuldvordering, overnemer wordt schuldeiser van de verhuurder Onderhuur: nieuwe huur, afgescheiden van de hoofdhuur, door de huurder aan de onderhuurder toegestaan. De huuroverdracht kan niet gedeeltelijk zijn (↔ onderhuur). De huuroverdracht slaat op alle rechten van het huurcontract (↔ onderhuur). De huuroverdracht kan ook door de verhuurder toegestaan worden (↔ onderhuur).
§2 Recht om over te dragen of onder te verhuren Art.1717 BW: De huurder mag onderverhuren en zelfs zijn huur aan anderen overdragen, indien dit recht hem niet is ontzegd. Het kan hem worden ontzegd voor het geheel of voor een gedeelte. De huurder die het gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, kan het goed niet onderverhuren opdat het voor de onderhuurder als hoofdverblijfplaats kan dienen, onverminderd art.11bis van de handelshuurwet en art.1717, 3e lid BW. De huurder kan zijn huurovereenkomst evenmin overdragen indien het gehuurde goed moet dienen tot hoofdverblijfplaats voor de overnemer. → suppletief recht, maar andersluidende bedingen worden streng toegepast Inzake woninghuur is de overdracht van de huurovereenkomst verboden behoudens schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder. M.b.t. de pacht is een voorafgaande schriftelijke toestemming van de verpachter vereist om te kunnen onderverhuren. Indien het verbod van huuroverdracht of onderverhuring overtreden wordt, mag de verhuurder: • • •
Tot dwanguitvoering overgaan Schadevergoeding vragen De ontbinding van de oorspronkelijke huur vragen
De verhuurder mag uitdrukkelijk of stilzwijgend afstand doen van het zich beroepen op de verbodsclausule.
§3 Gevolgen van de huuroverdracht Huuroverdracht bestaat van zodra overdrager en overnemer het eens zijn, ook al heeft het huurcontract nog geen uitvoering gekregen. Bij huuroverdracht wenst de huurder het huurcontract in zijn geheel over te dragen. Indien de verhuurder aanvaardt de overdrager te ontlasten van zijn huurschulden en tussenkomt in de overdracht is er schuldvernieuwing. Indien de verhuurder de overdrager niet van zijn verbintenissen ontslaat, doch enkel de huuroverdracht aanvaardt, moeten de beginselen van delegatie worden toegepast. Indien de verhuurder niet tussenkomt, kan de overnemer zich t.o.v. de overdrager verbinden om in zijn naam alle huurverbintenissen uit te voeren. In dat geval is er een eenzijdige verbintenis in hoofde van de overnemer. De vereisten van artikel 1690 BW moeten nageleefd worden, want een huuroverdracht is een cessie van schuldvordering. Maar de derde, die echter op stilzwijgende maar onbetwistbare wijze het bestaan van de overdracht erkend heeft, kan zich daarna niet meer beroepen op het gebrek aan naleving van deze voorschriften. Gevolgen van de overdracht tussen overdrager en overnemer: • • •
Contract van overdracht Toepassing van de beginselen van de overdracht van schuldvordering De overdrager wordt geen verhuurder
De overdrager voldoet aan zijn verbintenissen door het goed af te geven in de staat waarin het zich bevindt. De overnemer kan, behoudens andersluidende overeenkomst, niet eisen dat het goed in goede staat geleverd wordt, noch dat de overdrager de verhuurde goederen zou onderhouden of herstellingen uitvoeren die ten laste van de verhuurder vallen. Wanneer de overdrager door de verhuurder aangesproken wordt voor feiten aan de overnemer toe te schrijven, heeft de overdrager, behalve andersluidend beding, geen verhaal tegen de overnemer. Met de betaling van de prijs is deze zijn verbintenissen nagekomen. Gevolgen tussen verhuurder en overdrager: • •
De overdrager blijft als huurder gebonden De overdrager kan de huurrechten niet meer opvorderen
In geval van novatie is de huurder, als overdrager, ontlast van zijn verbintenissen.
Gevolgen tussen verhuurder en overnemer: • •
De overnemer kan van de verhuurder de uitvoering van zijn verbintenissen vorderen (behalve de levering in goede staat) Verhuurder kan noch de rechtstreekse vordering noch de zijdelingse vordering instellen tegen de overnemer
De rechtstreekse vordering kan wel ingesteld worden bij schuldvernieuwing, delegatie of eenzijdige verbintenis van de overnemer.
§4 Gevolgen van de onderhuur Onderhuur verandert niets m.b.t. de verhouding tussen de verhuurder en de hoofdhuurder. Gevolgen tussen de hoofdhuurder en onderhuurder: • • •
Nieuw huurcontract Hoofdhuurder kan slechts de rechten afstaan die hijzelf heeft De onderhuurder kan de hoofdhuurder in vrijwaring oproepen indien de verhuurder de huur ontbindt wegens wanprestatie van de hoofdhuurder
Gevolgen tussen de verhuurder en de onderhuurder: • •
Geen rechtstreekse vordering Artikel 1753 BW
De verhuurder kan evenwel de zijdelingse vordering of een vordering uit onrechtmatige daad. Art.1753 BW: De onderhuurder is jegens de eigenaar slechts gebonden ten belope van de prijs, die hij als onderhuurder verschuldigd is op het ogenblik van het beslag, en zonder dat hij zich op bij voorraad gedane betalingen kan beroepen. Betalingen die de onderhuurder gedaan heeft, hetzij krachtens een beding van zijn huurcontract, hetzij overeenkomstig het plaatselijk gebruik, worden niet geacht bij voorraad te zijn gedaan. → verleent geen rechtstreekse vordering aan de verhuurder De verhuurder heeft een voorrecht op de stofferende huisraad. Hij kan deze lichamelijke roerende goederen wel in beslag nemen. De onderhuurder zal, om het beslag ongedaan te maken, de huurprijs rechtstreeks aan de verhuurder moeten betalen.
2.9 Verkoop van het gehuurde goed §1 Basisbeginsel: artikel 1743 BW Art.1743 BW: Indien de verhuurder het verhuurde goed verkoopt, kan de pachter of de huurder die een authentieke huur of een huur met vaste dagtekening heeft, niet uit het gehuurde goed gezet worden door de koper, tenzij de verhuurder zich dit recht bij het huurcontract heeft voorbehouden.
§2 Wettelijke tegenwerpelijkheid van het huurcontract De eerbiediging van het huurcontract bij verkoop hangt af van zijn tegenwerpelijkheid. Enkel de authentieke huur en de huur met vaste dagtekening zijn tegenwerpelijk. Artikel 1743 BW is ook van toepassing op alle andere soorten van overdrachten. De authentieke huur heeft steeds vaste datum. De datum in een authentieke akte is een authentieke vermelding, die als volledig bewijs geldt, behoudens het slagen van een procedure tot betichting van valsheid in geschrifte. Een huurhernieuwing bij vonnis toegestaan heeft vaste datum. De onderhandse huur heeft vaste datum overeenkomstig artikel 1328 BW. Er is een wettelijke verplichting tot het registreren van akten houdende verhuring, onderverhuring of overdracht van huur van in België gelegen onroerende goederen. Bij huur zonder vaste datum maakt de eenvoudige kennis van het huurcontract door de koper hem het niet tegenwerpelijk. De eenvoudige vermelding in de koopakte dat de koper verklaart kennis te hebben van de huur is zonder gevolg. De koper dient te verklaren dat hij het huurcontract zal eerbiedigen. Het huurcontract zonder vaste datum en zonder enig desbetreffend beding in het koopcontract waarbij de bestaande huur nageleefd moet worden, is niet tegenwerpelijk. In dat geval kan de koper de huurder uitzetten, zelfs zonder opzeggingstermijn. De huurder heeft echter wel een verhaal tegen zijn verhuurder. Het huurcontract moet vaste datum hebben voor het sluiten van de koop. Voor huur voor meer dan 9 jaar aangegaan of kwijting inhoudende van tenminste 3 jaar huur moet het contract overgeschreven zijn op het daartoe bevoegde hypotheekkantoor om tegenwerpelijk te zijn. → authentieke akte vereist
§3 Conventionele tegenwerpelijkheid De koopakte kan bepalen dat de koper verplicht is het huurcontract te eerbiedigen, zelfs indien het geen tegenwerpelijk contract is.
§4 Gevolgen van de tegenwerpelijkheid van de huur • • •
De koper moet het huurcontract eerbiedigen Rechten en verplichtingen van de verhuurder gaan over op de koper vanaf het sluiten van de koop-verkoop Er is geen uitzettingsrecht behalve wanneer de verhuurder zich dat recht bij de verkoop in het huurcontract voorbehouden heeft
2.10 Einde van de huur §1 Inleiding Oorzaken van het beëindigen van de huur: • • • • •
Verstrijken van de termijn Wederzijdse opzegging Eenzijdige opzegging (bij huur van onbepaalde duur of op grond van dwingende wetsbepalingen) Ontbinding wegens wanprestatie Tenietgaan van het verhuurde goed
De huur neemt geen einde: • • • •
Overlijden van een partij (tenzij intuitu personae) Verhuurder wenst het goed zelf te gebruiken Faillissement van de huurder Verhuurder verkoopt het gehuurde goed
§2 Ontbinding Art.1741 BW: Het huurcontract wordt ontbonden door de niet-nakoming van hun verplichtingen door de huurder of de verhuurder. → i.v.m. bepaalde tekortkomingen Art.1762bis BW: De uitdrukkelijk ontbindende voorwaarde wordt voor niet geschreven gehouden. → rechter moet zijn appreciatierecht kunnen behouden De tekortkoming van de ene partij kan de tekortkoming van de andere partij rechtvaardigen: enac. Bij de gerechtelijke ontbinding moet de rechter onderzoeken of het niet uitvoeren van de verbintenissen voldoende ernstig is om te besluiten tot ontbinding. De rechter spreekt de ontbinding ex nunc uit (vanaf het instellen van de rechtsvordering), maar de ontbinding kan ook ex tunc uitgesproken worden indien blijkt dat sedert een vroeger tijdstip geen uitvoering in natura meer heeft plaatsgevonden. De rechter kan samen met de ontbinding schadevergoeding toekennen aan de partij in wiens voordeel het contract ontbonden wordt.
§3 Vergaan van het goed Het vergaan van het verhuurde goed brengt het einde mee van het huurcontract. Het gehuurde goed kan vergaan door toeval of ingevolge schuld. Art.1722 BW: indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd door toeval geheel is tenietgegaan is de huur van rechtswege ontbonden; indien het goed slechts ten dele is tenietgegaan, kan de huurder, naargelang van de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel zelfs ontbinding van de huur van vorderen. In geen van beide gevallen is schadeloosstelling verschuldigd. Art.1741 BW: Het huurcontract wordt ontbonden door het tenietgaan van het verhuurde goed, en door de niet-nakoming van hun verplichtingen door verhuurder of huurder. Materieel vergaan: het gehuurde goed zelf vergaat. Juridisch vergaan: het aan het gehuurde goed verbonden recht vergaat Geheel vergaan: het gebruik volgens de overeengekomen bestemming is onmogelijk geworden, alhoewel het goed misschien niet volledig materieel vergaan is. Gedeeltelijk vergaan: een deel van het gehuurde goed kan niet meer behouden worden zonder overdreven kosten en wordt daardoor aan de overeengekomen bestemming onttrokken.
Art.1720 BW: De verhuurder moet de zaak onderhouden zodat ze kan blijven dienen voor het overeengekomen gebruik, zelfs indien de schade door toeval of overmacht ontstond. De verhuurder moet herstellen, maar niet herbouwen. Het geheel vergaan leidt naar ontbinding van rechtswege. Desalniettemin moet de ontbinding door de rechter uitgesproken worden. De rechter die tot het geheel vergaan beslist, moet de ontbinding uitspreken. De huur neemt een einde op de datum van het vergaan. Bij gedeeltelijk vergaan heeft de huurder (enkel hij!) de keuze tussen prijsvermindering of ontbinding. Indien de rechter beslist dat het vergaan zo belangrijk is dat aangenomen kan worden dat niet gecontracteerd zou zijn zonder het verloren gegane deel, spreekt hij in dat geval de ontbinding uit. Bij verlies door toeval of overmacht is er geen schadevergoeding. Bij verlies door schuld van de huurder moet deze schadevergoeding betalen aan de verhuurder en vice versa.
§4 Onteigening ten algemene nutte = juridisch vergaan Volledige onteigening leidt tot ontbinding van rechtswege. Gedeeltelijke onteigening staat gelijk met gedeeltelijk vergaan. De verhuurder is gehouden de huurder bij de schattingsverrichtingen te betrekken. De huurder heeft een persoonlijk recht op vergoeding tegen de onteigende overheid, ten gevolge waarvan hij in de onteigeningsprocedure kan tussenkomen. Indien de verhuurder de huurder niet in de procedure betrekt, dient hij alleen in te staan voor de schadeloosstelling van de huurder.
2.11 Huur van roerende goederen §1 Toepasselijke regels Voor zover de regels niet in strijd zijn met de aard van het goed, zijn de regels i.v.m. de huur van onroerende goederen van toepassing.
§2 Uitzonderingen Bepaalde regels van de huur van onroerende goederen gelden niet voor de huur van roerende goederen: • • • • • •
I.v.m. bewijs in burgerlijke zaken worden de algemene regels toegepast Geen stofferingsplicht Geen voorrecht van de onbetaalde verhuurder Duur van het contract Geen noodzaak van opzegging (tenzij huur van onbepaalde tijd) Geen stilzwijgende huurvernieuwing
2.12 Woninghuur §1 Algemeen kader Art.1 Woninghuurwet: De wet is van toepassing op huurovereenkomsten betreffende een woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt. Om als woning beschouwd te kunnen worden moet gebouw als hoofdbestemming het wonen hebben. Ook roerende goederen bestemd tot hoofdverblijfplaats van de huurder worden als woning beschouwd. Art.1716 BW: Elke verhuring van een goed dat bestemd is voor bewoning in de ruime betekenis houdt in dat in elke officiële of publieke mededeling o.m. het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten vermeld worden. De wet voorziet administratieve boetes voor elk niet naleven van deze verplichting door de verhuurder of diens gevolmachtigde. Het gehuurde goed moet de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats dienen. = feitenkwestie →moet een reëel verblijf betreffen
Meestal is de hoofdverblijfplaats de plaats waar men ingeschreven is in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister, doch dit is niet het enige criterium. Het bewijs kan geleverd worden door alle middelen van recht. De Woninghuurwet is in beginsel niet van toepassing indien een rechtspersoon huurt. Hierop bestaat een uitzondering voor welbepaalde in de wet aangeduide rechtspersonen die het goed huren om het vervolgens onder te verhuren aan minder gegoede personen die er wel hun hoofdverblijfplaats vestigen. De Woninghuurwet is niet van toepassing op tweede verblijven, vakantieverblijven, kantoorruimtes,… Art.1, §1, lid 1-2 Woninghuurwet: De bestemming als hoofdverblijfplaats moet met de toestemming van de verhuurder gebeuren; deze toestemming kan zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend gegeven worden. De verhuurder heeft het recht te bedingen dat het onroerend goed niet tot hoofdverblijfplaats aangewend mag worden op voorwaarde dat dit ernstig en uitdrukkelijk gestaafd wordt met elementen m.b.t. de natuurlijke bestemming van het goed en het huurcontract de hoofdverblijfplaats van de huurder tijdens de duur van de huur vermeldt. Art.1, §1, lid 3 Woninghuurwet: De Woninghuurwet is tevens van toepassing indien de woning met de schriftelijke toestemming van de verhuurder, in de loop van de huurovereenkomst tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd. De Woninghuurwet is niet langer van toepassing van zodra het gehuurde pand niet meer tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd. Art.1, §2 Woninghuurwet: De Woninghuurwet is niet van toepassing wanneer de overeenkomst op grond waarvan de woning aan de huurder wordt toegewezen is, ondergeschikt is aan een hoofdovereenkomst, die betrekking heeft op de functie of de bedrijvigheid van de huurder (huur van een conciërgewoning, handelshuurder die woont in een handelspand). Art.1bis Woninghuurwet: Van elke huurovereenkomst moet een geschrift worden opgesteld, dat afgezien van alle andere nadere regels, het volgende moet inhouden: identiteit van de partijen, begindatum van de overeenkomst, aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de huur zijn en het bedrag van de huur. Ontstentenis van uitvoering → Art.1 bis, lid 2-3 Woninghuurwet → meest gerede partij kan ingebrekestelling laten betekenen, deze dient de huurbestanddelen te vermelden, om via gerechtelijke weg een schriftelijke overeenkomst te bekomen. Art.1714bis BW: Artikel 1bis Woninghuurwet is van toepassing op de kamer bedoeld voor de huisvesting van één of meerdere studenten.
Art.5bis Woninghuurwet: De verplichting van de registratie van de huurovereenkomst rust op de verhuurder. De kosten verbonden aan een eventueel laattijdige registratie zijn volledig ten zijne laste. Art.12 Woninghuurwet: De bepalingen van de Woninghuurwet zijn van dwingend recht.
§2 Staat van het gehuurde onroerend goed en renovatiehuurovereenkomst Art.1720 BW: De verhuurder is verplicht het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren. Art.2, §1 Woninghuurwet: Elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid Art.8 Woninghuurwet: De partijen kunnen een renovatiehuurovereenkomst sluiten waarbij de huurder zich ertoe verbindt om op zijn kosten werken uit te voeren die de toestand van de gehuurde woning moeten verbeteren. = afwijking van de elementaire vereisten m.b.t. de staat van het gehuurde goed → kan zowel slaan op alle werken nodig om het gehuurde onroerend goed in goede staat van onderhoud te leveren, als op de onderhouds- en herstellingswerken die ten laste van de verhuurder vallen, op verbeteringswerken en zelfs werken vereist om het onroerend goed te doen beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Voorwaarden renovatiehuurovereenkomst (één of meer te kiezen door de verhuurder): • • •
Afzien van het recht aan de huurovereenkomst een einde te maken Afzien van het recht de herziening van de huurprijs te vragen De huurprijs verlagen of kwijtschelden
Wanneer de werken beogen het gehuurde onroerend goed te doen beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid: • • • •
Moeten deze werken precies omschreven worden Moet de aanvang van de werken binnen een redelijke termijn bepaald worden Moet een redelijke termijn voor de uitvoering van de werken bepaald zijn Mogen er geen huurgelden verschuldigd zijn tijdens de overeengekomen duur van de werken
De renovatiehuurovereenkomst moet schriftelijk worden opgesteld en dient te vermelden: • • • • • •
Welke werken de huurder zich verbindt op zijn kosten uit te voeren De tegenprestatie van de verhuurder De uitvoeringstermijn De aanduiding van de persoon die de materialen levert De wijze van oplevering van de werken In welke mate de verhuurder vrijgesteld is van zijn plicht een veilig, gezond en bewoonbaar goed te leveren (in voorkomend geval)
Indien niet aan de opsomming van de voorwaarden i.v.m. de tegenprestatie van de werken die de huurder in het gehuurde goed zal uitvoeren, beantwoord wordt, is de overeenkomst tussen de partijen nietig.
§3 Duur en opzegging 1. Duur van de woninghuur Art.3, §1 Woninghuurwet: Elke huurovereenkomst wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van 9 jaar. → dwingend recht Art.1, §1Woninghuurwet: Indien de woning in de loop van de huurovereenkomst tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd met de schriftelijke toestemming van de verhuurder, neemt de periode van 9 jaar een aanvang de dag waarop deze toestemming verleend werd. Uitzonderingen op de duur van 9 jaar: • • •
Huurovereenkomsten aangegaan voor een duur die korter is dan of gelijk aan 3 jaar Huurovereenkomsten voor meer dan 9 jaar Levenslange huurovereenkomsten
2. Beëindiging bij het verstrijken van de negenjarige periode Art.3, §1 Woninghuurwet: Beëindiging bij het verstrijken van de negenjarige periode. → opzegging vereist, indien geen opzegging wordt gegeven, wordt de huurovereenkomst verlengd voor 3 jaar.
3. Vroegtijdige beëindiging door de verhuurder Vroegtijdige beëindiging door de verhuurder kan indien: • • •
Hij het verhuurde goed persoonlijk en werkelijk wil betrekken Hij het verhuurde goed wil bouwen, verbouwen of renoveren Hij een vergoeding betaalt (geen motivering vereist)
Art.3, §9 Woninghuurwet: In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de 1e dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan. De partijen kunnen evenwel de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uitsluiten of beperken. Art.3, §2 Woninghuurwet: Beëindiging voor eigen gebruik → mag geen rechtsmisbruik uitmaken → tegenopzegging mogelijk Wanneer de huurder een einde maakt aan de huurovereenkomst door een opzegging waarvan de termijn verstrijkt voor het verstrijken van de termijn van de opzegging door de verhuurder, eindigt de huurovereenkomst niet door inkorting van de termijn van de opzegging van de verhuurder, maar door de opzegging door de huurder. Art.3, §3 Woninghuurwet: Het geheel of gedeeltelijk weder opbouwen, verbouwen of renoveren van het onroerend goed. → tegenopzegging mogelijk Art.3, §4 Woninghuurwet: Niet-gemotiveerde beëindiging → tegenopzegging mogelijk
4. Opzegging door de huurder Art.3, §5 Woninghuurwet: De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van 3 maanden. Hij moet de opzegging niet motiveren. De opzegging begint te lopen vanaf de 1e van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gedaan. → vergoeding verschuldigd (maar bij tegenopzegging is deze vergoeding niet verschuldigd) → indien het huurcontract niet geregistreerd is zijn de opzeggingstermijn en de vergoeding niet van toepassing
5. Huur voor meer dan 9 jaar Art.3, §7 Woninghuurwet: De huurovereenkomst kan bij geschrift worden afgesloten voor een termijn die een duur van 9 jaar te boven gaat. → authentieke akte + overschrijving op het hypotheekkantoor, zo niet wordt de huurtijd verminderd → einde na verloop van de termijn mits opzegging van een partij tenminste 6 maanden voor de vervaldag, indien er geen opzegging wordt betekend, wordt de huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden verlengd voor 3 jaar
6. Huur van korte duur Art.3, §6 Woninghuurwet: De huurovereenkomst kan schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter of gelijk aan 3 jaar is. Een woninghuurovereenkomst aangegaan voor meer dan 3 jaar en minder dan 9 jaar wordt van rechtswege op 9 jaar gebracht. Een huurovereenkomst van korte duur kan niet eenzijdig worden opgezegd.
7. Levenslange duur Art.3, §8 Woninghuurwet: De huurder kan een schriftelijke huurovereenkomst sluiten voor het leven. = huurovereenkomst van bepaalde duur → tussen partijen volstaat een onderhands geschrift, maar voor de tegenwerpelijkheid aan derden is een overschrijving op het hypotheekkantoor vereist
8. Verlenging wegens buitengewone omstandigheden Art.11 Woninghuurwet: Wanneer een huurovereenkomst vervalt of eindigt ten gevolge van een opzegging, kan de huurder, die het bewijs levert van buitengewone omstandigheden, om een verlenging verzoeken. Het begrip buitengewone omstandigheden veronderstelt: •
•
Bepaalde toestanden die zich kunnen voordoen en niet als misbruik kunnen beschouwd worden, die hun oorsprong vinden in de moeilijke toestand waarin de huurder zich bevindt; de omstandigheden dienen in principe onafhankelijk van de wil van de huurder te zijn Het persoonlijk karakter van de omstandigheden in hoofde van de huurder is vereist
De partijen bepalen in onderling akkoord de voorwaarden van de verlenging.
§4 Huurprijs – kosten en lasten 1. Bepaling van de huurprijs De partijen bij een woninghuur bepalen bij het sluiten van de overeenkomst vrij het bedrag van de huurprijs en van de kosten en lasten die door de huurder te dragen zijn. Uitzondering: art.7, §1bis Woninghuurwet: opeenvolgende huurovereenkomsten
2. Indexatie van de huurprijs Art.6 Woninghuurwet: Indien zulks niet uitdrukkelijk is uitgesloten en op voorwaarde dat de huurovereenkomst bij geschrift is gesloten, is de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud eenmaal per huurjaar, verschuldigd op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
3. Herziening van de huurprijs Art.7, §1 Woninghuurwet: Onverminderd de renovatieovereenkomst kunnen de partijen tussen de 9e en de 6e maand voorafgaand aan het verstrijken van elke driejarige periode overeenkomen dat de huurprijs wordt herzien. Indien de partijen overeenkomen voor het verstrijken van een driejarige periode geldt de overeenkomst vanaf de 1e dag van de volgende driejarige periode. Die overeenkomst dient tot stand te komen tussen de 9e en 6e maand voorafgaand aan het verstrijken van de driejarige periode, zo niet kan de nietigheid van de overeenkomst door de huurder ingeroepen worden als strijdig met bepalingen van dwingend recht ter bescherming van de huurder. → huurder kan niet instemmen met een verhoging van de aanvankelijke huurprijs, hij kan geen afstand doen van zijn recht op betaling van de aanvankelijke huurprijs → rechter doet uitspraak indien geen overeenstemming wordt bereikt Uitzonderingen: • •
In geval van een levenslange huur kunnen partijen overeenkomen af te zien van het recht de huurprijs te herzien In geval van een renovatieovereenkomst kan de verhuurder zich ertoe verbinden tijdens een bepaalde periode die meer dan 9 jaar kan bedragen, af te zien van het recht de herziening van de huurprijs te vragen
Art.7, §2 Woninghuurwet: Regeling i.v.m kosten en lasten.
Art.5 Woninghuurwet: De onroerende voorheffing kan niet ten laste van de huurder worden gelegd. Art.5ter Woninghuurwet: De kosten voor bemiddeling van derden bij de verhuring van onroerende goederen kunnen niet ten laste van de huurder worden gelegd, tenzij de huurder opdrachtgever van de bemiddelingsopdracht is. Elk beding dat de bemiddelingskosten ten laste van de huurder zou leggen, wordt voor niet geschreven gehouden.
§5 Waarborg De contracterende partijen beslissen vrij of een huurwaarborg gesteld wordt, en zo ja waaruit deze bestaat. Alleen indien de waarborg overeenkomstig de bepalingen van artikel 10 Woninghuurwet in een som geld verstrekt wordt, geldt de dwingende regeling van de Woninghuurwet. Art.10 Woninghuurwet: Indien, behoudens de stofferingsplicht, de huurder om de naleving van zijn verplichtingen te waarborgen, een van de in dit artikel bepaalde vormen van waarborgen verstrekt, mag die niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan 2 of 3 maanden huur, afhankelijk van de vorm van de huurwaarborg. → 3 vormen: • • •
Geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling Bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen Bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling
Het uitoefenen van de waarborg houdt in dat het om een geblokkeerde rekening gaat. Als aan deze voorwaarde niet voldaan is, kan de verhuurder op die rekening geen rechten doen gelden en kan de bank overgaan tot compensatie met een schuldvordering die ze op de huurder heeft.
§6 Overdracht van huur en onderhuur 1. Verbod van huuroverdracht Art.4, §1 Woninghuurwet: De overdracht van de huurovereenkomst is verboden, behoudens schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurder. In het geval van huuroverdracht wordt de overdrager ontheven van elke toekomstige verplichting, behoudens een in de overeenkomst van toestemming van de verhuurder tot overdracht van de huurovereenkomst opgenomen andersluidend beding.
2. Verbod van volledige onderverhuring Art.4, §2, 1e lid Woninghuurwet: De huurder die een woning in huur genomen heeft die hij tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, mag het goed niet volledig onderverhuren. → dwingend recht
3. Gedeeltelijke onderverhuring Art.4, §2, lid 2-4 Woninghuurwet: Met de instemming van de verhuurder mag de huurder een gedeelte van het verhuurde goed onderverhuren op voorwaarde dat het resterende gedeelte tot zijn hoofdverblijfplaats bestemd blijft. De huurder, die het gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, kan het goed niet volledig of gedeeltelijk onderverhuren aan een onderhuurder, die het tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt. Het goed dat als hoofdverblijfplaats gehuurd wordt, kan als hoofdverblijfplaats of met een andere bestemming onderverhuurd worden. Art.4, §2bis Woninghuurwet: Onderverhuring is eveneens toegestaan onder de voorwaarden bepaald in artikel 1717, 2e lid BW.
4. Gevolgen van de toegelaten onderverhuring Indien de onderhuurder het ondergehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, is het gemeen huurrecht van toepassing op de onderhuurovereenkomst. Indien de onderhuurder het ondergehuurde goed wel tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, is de woninghuurwet van toepassing op de onderhuurovereenkomst.
Art.4, §2, 3e lid Woninghuurwet: De duur van de onderverhuring mag de resterende looptijd van de huurovereenkomst niet overtreffen. De onderhuurder die zich na de beëindiging van de hoofdhuur in het goed bevindt, mag door de verhuurder uitgezet worden als titelloze bezetter. Art.4, §2, 5e lid Woninghuurwet: Beëindiging van de hoofdhuur door de verhuurder. Art.4, §2, 6e lid Woninghuurwet: Beëindiging van de hoofdhuur door de huurder. Verlenging wegens buitengewone omstandigheden is niet van toepassing voor de onderhuurder wanneer de hoofdhuur wordt beëindigt door de verhuurder of de huurder. Art.4, §3 Woninghuurwet: De huurder alleen is t.a.v. de verhuurder en de onderhuurder of de overnemer aansprakelijk voor de gevolgen die voortvloeien uit de niet-naleving van de bepalingen van dit artikel.
§7 Overdracht van het gehuurde goed Art.9, 1e lid Woninghuurwet: Huurovereenkomst met vaste dagtekening voor de overdracht. → verkrijger moet huur eerbiedigen, een eventueel uitzettingsbeding heeft geen uitwerking Art.9, 2e lid Woninghuurwet: Huurovereenkomst zonder vaste dagtekening voor de overdracht. → verkrijger moet huur eerbiedigen indien de huurder het verhuurde goed sinds tenminste 6 maanden betrekt
§8 Uithuiszetting Art.1344ter Ger.W.: De wet legt een tussenkomst van het OCMW op bij elke vordering tot uithuiszetting van een huurder. De bescherming, en medegaande tussenkomst van het OCMW, bestaat enkel m.b.t. een woninghuur of een handelshuur ter bescherming van een natuurlijke persoon en wanneer uit de inleidende akte blijkt dat het onroerend goed de huurder tot woonplaats of, bij ontstentenis van woonplaats, tot verblijfplaats dient. Art.1344quinquies Ger.W.: Betekening van het vonnis van uithuiszetting brengt een verplichte verwittiging van de huurder teweeg. De gemeentebesturen mogen de kosten die zij gemaakt hebben voor het weghalen en bewaren van de goederen aanrekenen aan de eigenaar of zijn rechtverkrijgenden. Art.1344quater: Uitvoering van het vonnis tot uithuiszetting
2.13 Handelshuur §1 Beginselen Art.1 Handelshuurwet: Opdat de Handelshuurwet van toepassing zou zijn, moet aan 5 cumulatieve voorwaarden voldaan worden: • • • • •
Huurovereenkomst Onroerend goed (of een gedeelte ervan, al dan niet gebouwd) Gebruik voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek Goed dat in hoofdzaak daartoe bestemd is Welke bestemming stilzwijgend of uitdrukkelijk werd aangegaan bij het sluiten van de overeenkomst of in de loop ervan uitdrukkelijk aanvaard werd
Het bewijs van deze voorwaarden kan door alle middelen van recht geleverd worden. Art.2 Handelshuurwet: De bepalingen van de Handelshuurwet zijn niet van toepassing op: • • • •
•
De huur die wordt toegestaan voor minder dan 1 jaar De huur van onroerende goederen die van de grondbelasting zijn ontslagen of vrijgesteld De huur toegestaan door voorlopige bewindvoerders over andermans goederen De huur van onroerende goederen met een gering inkomen, dat niet hoger is dan het bedrag bepaald in een K.B., noch op de huur van gedeelten van zodanige onroerende goederen De huur van onroerende goederen, ten algemene nutte onteigend of verkregen, die wordt toegestaan door het openbaar bestuur of door de instelling van openbaar nut
De Handelshuurwet is van dwingend recht. De contractuele uitsluiting van de Handelshuurwet is onmogelijk wanneer aan de 5 cumulatieve voorwaarden is voldaan. De partijen kunnen wel uitdrukkelijk en wettelijk bedingen dat de wetgeving op de handelshuurovereenkomsten van toepassing is op de huurovereenkomst van een onroerend goed die niet onder die wetgeving valt.
§2 Bijzondere bepalingen van de Handelshuurwet 1. Duur van de handelshuur Art.3, 1e lid Handelshuurwet: De duur van de handelshuur mag niet korter zijn dan 9 jaar. Deze minimumtermijn begint te lopen vanaf de datum van de werkelijke terbeschikkingstelling van het gehuurde goed. → dwingend recht, indien een huurtijd van minder dan 9 jaar overeengekomen is, wordt deze van rechtswege verlengd tot 9 jaar. Partijen zijn vrij een langere huurtijd te bedingen. De gemeenrechtelijke regels i.v.m. het beëindigen van de handelshuur zijn van overeenkomstige toepassing. Art.4 Handelshuurwet: De wettelijke huurtijd wordt uitgebreid tot andere dan de lokalen die rechtstreeks voor de handel bestemd zijn (bijlokalen). Art.3, 2e lid Handelshuurwet: De onderhuur mag niet worden aangegaan voor langer dan de looptijd van de hoofdhuur. Art.3, 3e lid Handelshuurwet: Voortijdige opzegging door de huurder. Art.3, 5e lid Handelshuurwet: Voortijdige opzegging door de verhuurder. → moet uitdrukkelijk in het handelshuurcontract bedongen zijn, een loutere verwijzing naar het artikel is onvoldoende → men kan hier geen gebruik van maken voor het ingaan van de termijn waarin de huurder de hernieuwing van de huur kan vragen Art.3, 4e lid Handelshuurwet: Beëindiging in onderling akkoord. → moet bij authentieke akte of verklaring voor de rechter, maar HvC mildert deze regel en de huurder mag bewijzen dat de handelshuurovereenkomst met wederzijds akkoord beëindigd werd (dwingend recht in belang van de huurder)
2. Huurhernieuwing Art.13, 1e lid Handelshuurwet: Recht op huurhernieuwing. = volledig nieuwe huurovereenkomst Art.13, 2e lid Handelshuurwet: De huurtijd van de hernieuwing kan minder dan 9 jaar bedragen. → in gemeen akkoord of bij minderjarigheid van de verhuurder (of één van de verhuurders)
De huurder heeft geen recht op hernieuwing van de handelshuurovereenkomst, doch slechts in zekere gevallen een eventueel recht op vergoeding wanneer de verhuurder hem niet vrijwillig de hernieuwing toestaat. Art.14 lid Handelshuurwet: Aanvraag tot huurhernieuwing. → dwingend recht (relatieve nietigheid in het voordeel van de verhuurder) De huurder die niet tijdig een geldige aanvraag tot huurhernieuwing indient is in beginsel van zijn recht op hernieuwing vervallen en zal het onroerend goed bij het verstrijken van de huurtijd dienen te verlaten. Wanneer er op datum van de aanvraag meerdere huurders zijn, moet de vraag tot huurhernieuwing van alle huurders uitgaan en indien er verschillende verhuurders zijn moet de aanvraag tot hernieuwing aan elk van hen gericht worden. Het huurcontract kan een beding bevatten waarbij de verhuurder zich het recht ontzegt de huurhernieuwing te weigeren. Indien de aanvraag ongeldig is kan de verhuurder afwachten en eventueel een opzegging geven om stilzwijgende huurverlenging te voorkomen. Indien de aanvraag geldig is, heeft de verhuurder 3 maanden om een standpunt in te nemen: • • •
•
De verhuurder aanvaardt → handelshuur wordt voor 9 jaar hernieuwd De verhuurder antwoordt niet tijdig → huurhernieuwing gaat in onder de door de huurder voorgestelde voorwaarden De verhuurder stelt andere voorwaarden (bij onenigheid: artikel 18 Handelshuurwet), indien de huurder hier niet op antwoord binnen 30 dagen, vervalt zijn vraag om huurhernieuwing De verhuurder weigert (al dan niet gemotiveerd)
Art.16-17, I-III Handelshuurwet: Gemotiveerde weigering: • • • •
• • • •
Persoonlijk gebruik Uitsluiting van elke handelsbestemming Sloping en wederopbouw van het goed (moet door de verhuurder zelf gebeuren) Grove tekortkomingen van de huurder (tekortkomingen die niet ernstig genoeg zijn om een dadelijke huurverbreking te bekomen, maar voldoende om een hernieuwing te weigeren) Aanbod van een hogere huurprijs door een derde Afwezigheid van een wettig belang bij de huurder De door de huurder toegestane onderhuur voor een andere gebruik dan handel Het herkrijgen door onbekwamen van het vrije beheer over hun goederen
Art.16, IV Handelshuurwet: Ongemotiveerde weigering → vergoeding Art.25 Handelshuurwet: Vergoeding wegens uithuiszetting → is afhankelijk van het bestaan van een zakelijk hoofdrecht, bijgevolg heeft de uitzettingsvergoeding geen reden van bestaan indien de niet-hernieuwing van de huur niet het verlies van de handelszaak tot gevolg heeft De partijen kunnen van de wettelijke regeling afwijken, doch slechts nadat het recht op hernieuwing is ontstaan, niet daarvoor. Uitzettingsvergoeding is verschuldigd bij: • • •
De vervroegde beëindiging van de huur door de verhuurder De verkoop van het verhuurde goed tijdens de huur en medegaande opzegging door de verkrijger Bepaalde gevallen waarin de aanvraag tot huurhernieuwing geweigerd wordt
Wanneer de handelszaak uitsluitend toebehoort aan de onderhuurder die ze in het gehuurde onroerend goed exploiteert, heeft alleen hij, door de verplichte tussenkomst van de hoofdhuurder, recht op de vergoeding wegens uitzetting, indien hem door de weigering de huur te hernieuwen, het bezit van zijn handelszaak ontnomen wordt. Er is geen vergoeding verschuldigd wanneer: • • •
De verhuurder het goed gebruikt voor een ander doel dan handel, zoals bewoning (weigeringsmotief: eigen gebruik) De verhuurder een handel begint die niet soortgelijk is aan die van zijn gewezen huurder De weigering gedaan werd naar aanleiding van afwezigheid van wettig belang of wegens zware tekortkomingen van de huurder
Art.27 Handelshuurwet: Retentierecht. Art.28 Handelshuurwet: De rechtsvorderingen tot betaling van de vergoeding wegens uithuiszetting moeten worden ingesteld binnen een jaar te rekenen van het feit waarop de vordering gegrond is. = vervaltermijn
3. Huurprijs Bij het sluiten van de handelshuurovereenkomst mogen de partijen de handelshuurprijs in volle vrijheid bepalen. De huurprijs moet bepaald zijn, maar het volstaat dat de prijs a.d.h.v. in het contract vermelde gegevens nauwkeurig bepaalbaar is. Het contract kan bepalen dat de huurprijs automatisch aan de schommelingen van het indexcijfer aangepast zal worden. Deze aanpassingen zijn geen herziening waarvoor de vrederechter moet optreden. Art.6 Handelshuurwet: Huurprijsherziening. → nieuwe omstandigheden (moeten vermoedelijk invloed blijven uitoefenen gedurende de volgende 3 jaar) De partijen bepalen vrij de nieuwe huurprijs, tenzij afwijkende wetgeving. Bij ontstentenis van minnelijk akkoord doet de rechter uitspraak naar billijkheid. De rechter mag geen rekening houden met het gunstige of ongunstige rendement dat uitsluitend aan de huurder te wijten is.
4. Verbouwingswerken door de huurder Art.7, 1e lid Handelshuurwet: De huurder heeft het recht aan het gehuurde goed elke verbouwing uit te voeren die dienstig is voor zijn onderneming en waarvan de kosten 3 jaar huur niet te boven gaan, mits daardoor noch de veiligheid, noch de salubriteit, noch de esthetische waarde van het gebouw in het gedrang komen. Art.7, lid 1-3 Handelshuurwet: Formaliteiten. Art.7, 6e lid Handelshuurwet: De verhuurder, de eigenaar of de door hem aangestelde lasthebbers, hebben steeds toegang tot de werken. Art.8 Handelshuurwet: De werken gebeuren uitsluitend op kosten en risico van de huurder. Art.9 Handelshuurwet: Regeling bij het vertrek van de verhuurder. → suppletief recht
5. Onderhuur en overdracht van handelshuur De huurder mag in beginsel onderverhuren en zijn huur overdragen, maar dat recht kan contractueel beperkt of ontzegd worden. Indien het contract geen verbod inhoudt, is het gemeen recht van toepassing. Art.10 Handelshuurwet: Onderhuur en overdracht van handelshuur. → huurder betekent een akte van overdracht of onderverhuring aan de verhuurder → verhuurder kan met redenen omkleed verzet aantekenen → huurder kan tegen het verzet in rechte opkomen Het faillissement van de huurder-overdrager maakt op zichzelf geen geldige reden tot verzet uit, maar het kan een geldige reden tot verzet uitmaken wanneer het faillissement gepaard gaat met verschillende omstandigheden die aan de solvabiliteit van de overnemer kunnen doen twijfelen. De overdracht van de handelshuur waarvan door de huurder een ontwerp van de overdrachtakte betekend is, is tegenover de verhuurder een overdracht onder opschortende voorwaarde dat de verhuurder binnen 30 dagen na de betekening geen verzet heeft gedaan tegen die overdracht of dat dit verzet door de rechter verworpen wordt. Door het vervullen van die voorwaarde krijgt de overdracht zijn volledige uitwerking vanaf de datum van de kennisgeving van de overdracht. Art.11 Handelshuurwet: •
• •
Overdracht van de huur met overdracht van de handelszaak: Bij overdracht van de gezamenlijke rechten van de hoofdhuurder, wordt de overnemer rechtstreeks huurder van de oorspronkelijke verhuurder (opzegging moet aan de overnemer gericht worden). De oorspronkelijke huurder blijft hoofdelijk gehouden tot alle uit de aanvankelijke huur voortvloeiende verplichtingen tot de overgedragen huurovereenkomst hernieuwd wordt Onderhuur met overdracht van de handelszaak: Gelijkgesteld met overdracht van huur Onderhuur met verhuring of oprichting van een handelszaak: Wanneer de onderhuur niet gepaard gaat met de overdracht van de handelszaak ontstaat er geen rechtstreekse band tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder. Zo staat een volledige onderverhuring met totstandbrenging van de handelszaak en derhalve zonder overdracht van een handelszaak door een hoofdhuurder aan de onderhuurder niet gelijk met een overdracht van huur. In dat geval wordt de onderverhuurder geen rechtstreekse huurder van de verhuurder. De oorspronkelijke huurder blijft hoofdelijk gehouden tot alle uit de aanvankelijke huur voortvloeiende verplichtingen
Problematiek van de huurhernieuwing bij onderhuur met oprichting of oprichting van een handelszaak: • • • • •
Hoofdhuurder vraagt geen hernieuwing aan: onderhuurder heeft het recht om van de hoofdverhuurder rechtstreeks huurhernieuwing te vragen Hoofdhuurder vraagt hernieuwing aan en bekomt ze: geen probleem Hoofdhuurder bekomt de hernieuwing niet wegens redenen die met zijn persoon niets te maken hebben: onderhuurder kan niet blijven Hoofdhuurder bekomt de hernieuwing niet om redenen die hem alleen betreffen: onderhuurder heeft rechtstreekse vordering tegen de hoofdhuurder Indien de hoofdhuur door de schuld, op het initiatief of met de instemming van de hoofdhuurder een einde neemt voor het einde van de huurtijd, wordt de onderhuurder rechtstreeks huurder van de verhuurder, onder voorwaarden in onderlinge toestemming te bepalen (zoniet: rechter)
In het geval van een onderverhuring zonder overdracht van de handelszaak, heeft de onderhuurder, wanneer de weigering van huurhernieuwing door de verhuurder het verlies tot gevolg heeft van de handelszaak die uitsluitend eigendom is van de onderhuurder, geen rechtstreeks vorderingsrecht tegen de verhuurder maar kan hij alleen door verplichte bemiddeling van de hoofdhuurder een vergoeding wegens uitzetting verkrijgen. Art.11bis Handelshuurwet: Onderverhuring tot hoofdverblijfplaats → 2 voorwaarden: • •
Mag niet in de huurovereenkomst verboden zijn De handelshuurder moet zijn handel in het gehuurde goed behouden
6. Overdracht van het gehuurde goed Indien de huurovereenkomst geen uitzettingsbeding bevat, doch wel vaste datum heeft, kan de huurder niet uitgezet worden. Art.12; 1e lid Handelshuurwet: Wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten in geval van vervreemding, en het vaste datum heeft, kan de huurder slechts uitgezet worden indien aan volgende voorwaarden voldaan is: • • •
De verkrijger moet opzeggen binnen de 3 maanden na de verkrijging (= dag van wilsovereenstemming) Opzegging moet duidelijk de reden waarop de opzegging gegrond is opgeven Opzeggingstermijn moet tenminste 1 jaar bedragen
→ op straffe van verval
Art.12, 2e lid Handelshuurwet: Hetzelfde geldt wanneer de huur geen vaste dagtekening heeft verkregen voor de vervreemding, ingeval de huurder het verhuurde goed sinds tenminste 6 maanden in gebruik heeft. Art.26 Handelshuurwet: Vergoeding Art.1575-1576 Ger.W.: Uitwinning
3. Aanneming 3.1 Algemene begrippen §1 Begripsomschrijving De aanneming is de overeenkomst waarbij de ene partij, de aannemer of de ondernemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt om tegen een prijs een werk uit te voeren of een dienst te presteren in volle onafhankelijkheid (geen vertegenwoordigingsbevoegdheid en geen ondergeschikt verband).
§2 Vergelijking met andere contracten Onderscheid tussen koop en aanneming is belangrijk t.a.v.: • • • • •
• • •
Prijsbepaling: bij aanneming kan de prijs na overeenkomst bepaald worden Eigendoms- en risico-overdracht: bij aanneming gebeurt de risico-overdracht bij de oplevering met medegaande aanvaarding Verborgen gebreken: bij aanneming verjaart de rechtsvordering voor verborgen gebreken pas na 10 jaar Eenzijdige verbreking: de aanneming kan door de opdrachtgever tegen vaste prijs door zijn enkele wil verbroken worden Voorrechten: de aannemer heeft enkel een voorrecht op onroerend goed, de onderaannemer heeft een voorrecht op de schuldvordering die de medecontractantaannemer tegenover de bouwheer heeft Faillissement: : bij faillissement van de aannemer is de bouwheer slechts schuldeiser Interest: de onbetaald gebleven aannemer moet de opdrachtgever aanmanen Benadeling: kan niet worden ingeroepen bij aanneming
Wanneer de opdrachtgever het materiaal levert, is het een aannemingscontract. Wanneer de aannemer het materiaal levert, is het een verkoop.
Soms is er sprake van een gemengd contract. Hebben de partijen zelf de juridische aard van hun contract bepaald, dan zal de rechter in beginsel niet herkwalificeren. Lastgeving of volmacht is een handeling waarbij een persoon aan een ander de macht geeft om iets voor de lastgever in zijn naam te doen. Bij lastgeving bestaat de opdracht van de lasthebber in het verrichten van rechtshandelingen in naam en voor rekening van de lastgever. Bij aanneming is het voorwerp van de overeenkomst het tot stand brengen van een werk van materiële aard, niet een vertegenwoordiging. Lastgeving geschiedt om niet, tenzij het tegendeel bedongen is. De aanneming geschiedt tegen betaling van een prijs. De lasthebber handelt onder toezicht van de lastgever. De aannemer handelt zelfstandig. Belang van het onderscheid tussen aanneming en lastgeving: • • • •
De rechter kan de prijs van de aanneming niet wijzigen Bij aanneming ligt het risico bij de aannemer Bij aanneming is de opdrachtgever niet gebonden t.o.v. derden met wie de aannemer overeenkomsten sloot i.v.m. het door hem aangenomen werk Bij lastgeving moet de lastgever de lasthebber schadeloos stellen voor zijn verliezen
Er is geen gezagsverhouding bij aanneming (↔ arbeidsovereenkomst).
3.2 Het tot stand komen van de aanneming §1 Ontleding van de aanneming Hoofdbestanddelen van de aanneming: • • •
Onafhankelijkheid van de aannemer Werkprestatie Prijs of vergoeding
De onafhankelijkheid belet niet dat richtlijnen gegeven kunnen worden door de opdrachtgever.
De onafhankelijkheid heeft als gevolg dat voor de aanneming de vrije keuze van de medecontractant geldt. Op dat beginsel zijn er uitzonderingen: • •
Overeenkomsten voor aanneming van werken, leveringen en diensten voor rekening van de Staat Vereiste van een aantal ondernemingsvaardigheden in sommige gevallen
De werkprestatie is het maken van een bepaald overeengekomen materieel of intellectueel werk, of het presteren van een bepaalde dienst.
§2 Prijs Art.1710 BW: Huur van werk is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om iets voor de andere te verrichten, tegen betaling van een tussen hen bedongen prijs. 1. Aanneming tegen onbepaalde prijs → prijs wordt achteraf vastgelegd naar de omvang van het te verrichten werk en naar de prijs voor het materiaal en de arbeid op het ogenblik van de uitvoering Kenmerken: • • •
De aannemer neemt geen enkel risico m.b.t. de prijs Soms is er een plan (louter indicatief) Indien er een bestek is bindt dit de aannemer niet
Indien de opdrachtgever de door de aannemer ingediende rekening overdreven acht, zal hij het geschil voor de rechtbank brengen, die op verslag van een deskundige zal beslissen.
2. Aanneming tegen bepaalde, of vaste prijs → vooraf bepaalde globale en onveranderlijke prijs Kenmerken: • •
Alle risico’s zijn voor de aannemer (prijs, plan, uitvoering) Onveranderlijkheid van de prijs (voordelig voor de opdrachtgever)
Art.1793 BW: Een herzieningsclausule is geldig voor de stijging van loon- en materiaalprijzen alsook voor bijkomende werken, indien voor die veranderingen of vergrotingen schriftelijke toestemming is verleend en de prijs ervan met de eigenaar is overeengekomen.
Een aanneming tegen betrekkelijk vaste aannemingsprijs is een combinatie van aanneming tegen vaste prijs en aanneming op bestek voor bijkomende werken, doordat de opdrachtgever veranderingen in het plan kan aanbrengen zonder nieuwe overeenkomst en doordat deze wijzigingen volgens een prijslijst verrekend zullen worden. → artikel 1793 BW niet van toepassing Art.1794 BW: De opdrachtgever kan de aanneming tegen vaste prijs door zijn enkele wil verbreken, ook al is het werk reeds begonnen, mits hij de aannemer schadeloos stelt voor al zijn uitgaven, al zijn arbeid, en alles wat hij bij die aanneming had kunnen winnen. Artikel 1793 BW is niet van toepassing wanneer tussen de partijen een afwijkend beding is overeengekomen. Bij onvoorziene omstandigheden is artikel 1793 eveneens niet van toepassing. De aannemer is echter niet gebonden indien de onvoorzienbare omstandigheden voor de aanvang der werken ontdekt werden, hij kan dan de nietigheid wegens dwaling inroepen. De aannemer is ook niet gebonden indien de onvoorzienbare omstandigheden na de aanvang der werken ontdekt werden, hij kan dan de buitengewone uitgaven terugvorderen.
3. Aanneming op bestek → aanneming wordt aanbesteed en aangenomen op basis van een vooraf opgestelde prijslijst, met eenheidsprijs van de artikelen die nodig zijn voor de uitvoering van de aanneming, zoals materiaal, arbeidsloon, maar waarbij geen vaste prijs voor de omvang van het werk bepaald wordt. Kenmerken: • • •
Aannemer staat niet in voor het risico van de plannen Prijs wordt bepaald in functie van de werkelijke omvang van de werken Aannemer draagt het risico van de duurdere uitvoering m.b.t. de prijs van het materiaal en het arbeidsloon
3.3 Verbintenissen van de aannemer De aannemer moet: • • •
Het overeengekomen werk goed uitvoeren Het overeengekomen werk tijdig uitvoeren Het goed leveren en de grondstof teruggeven
§1 De aanneming goed uitvoeren De aannemer moet, in principe, het werk volgens de plannen en bestekken van de opdrachtgever en volgens de regels van de kunst uitvoeren (afhankelijk van de aard van de aanneming). De regels van de kunst zijn de officiële normen die door de wetgever bepaald worden en de technische voorschriften die uitgaan van een erkend organisme. Deze voorschriften en normen zijn echter dikwijls slechts een minimum. De aannemer moet de plannen volgen, maar niet slaafs. De aannemer heeft een informatieen raadgevingsplicht. Daaruit volgt dat de aannemer een voorzichtigheidsplicht heeft. Indien hij zijn informatie- en raadgevingsplicht niet nakomt, begaat hij een fout en is hij contractueel aansprakelijk tegenover de opdrachtgever. Indien de opdrachtgever, ondanks de raadgevingen van de aannemer, toch beslist verder te gaan, moet de aannemer hetzij de opdracht weigeren, hetzij zich door de opdrachtgever van zijn aansprakelijkheid tegenover hem doen ontslaan. In het algemeen stelt men dat de aanneming tot een resultaatsverbintenis aanleiding geeft, soms is er slechts sprake van een middelenverbintenis..
§2 Het overeengekomen werk tijdig uitvoeren De aannemer dient het werk uit te voeren binnen de overeengekomen termijn. Indien er geen termijn overeengekomen werd, moet de aanneming binnen een redelijke termijn uitgevoerd worden. Indien de aannemer in gebreke blijft, kan de opdrachtgever aan de rechter de ontbinding van de overeenkomst vragen, eventueel met schadevergoeding. Eenzijdige buitengerechtelijke ontbinding of vervanging zouden zonder voorafgaande machtiging mogelijk zijn wegens miskenning van de leveringsplicht van de aannemer. De aannemer moet in alle gevallen in more gesteld worden.
De aannemer zijn verbintenis vervalt wanneer het volstrekt onmogelijk is het aangenomen werk tot stand te brengen zoals het afgesproken was, door overmacht of door fout van de opdrachtgever, of wanneer de aannemer de ondervonden moeilijkheden niet had kunnen voorzien. Een forfaitaire schadevergoeding in geval van laattijdige uitvoering is geldig, op voorwaarde dat het een vergoeding van schade is. De rechter kan, ambtshalve of op verzoek van de schuldenaars, de straf verminderen, wanneer die som kennelijk het bedrag te boven gaat dat de partijen konden vaststellen om de schade wegens niet-uitvoering van de overeenkomst te vergoeden.
§3 Leveren en teruggeven De levering is enerzijds een verplichting voor de aannemer, maar eveneens een recht, omdat daardoor de last van het risico wegvalt en hij aanspraak kan maken op betaling. Indien de opdrachtgever het materiaal leverde en de aannemer niet alles gebruikt heeft, moet hij het niet-gebruikte teruggeven
§4 Aansprakelijkheid De aannemer is contractueel aansprakelijk tegenover de opdrachtgever voor iedere laattijdige of slechte uitvoering. De opdrachtgever moet de aannemer in gebreke stellen. De opdrachtgever beschikt over verschillende mogelijke vorderingen. De opdrachtgever kan de aannemer tot uitvoering en levering van hert goed dwingen (al dan niet met een dwangsom). De opdrachtgever kan door de rechter gemachtigd worden om zelf de werken uit te voeren, of te doen uitvoeren, op kosten van de aannemer. De opdrachtgever kan de ontbinding van de aanneming vorderen, met eventuele schadevergoeding. Eenzijdige buitengerechtelijke ontbinding: • • •
In mora stelling vereist en er moet een redelijke termijn voor de uitvoering gelaten worden Ernstige tekortkoming Dringende noodzaak
De lichte zichtbare gebreken zijn gedekt vanaf de aanvaarding. Indien de partijen de voorlopige oplevering als aanvaarding zien, zijn de lichte zichtbare gebreken vanaf de voorlopige oplevering gedekt. Indien de opdrachtgever een architect, naast de aannemer, aangesteld heeft, kan de architect aansprakelijk gesteld worden indien hij de opdrachtgever niet gewezen heeft op het licht zichtbaar gebrek. De aanvaarding van het werk door de opdrachtgever ontslaat de aannemer niet van zijn aansprakelijkheid voor de verborgen gebreken. Dit geldt niet alleen voor het materiaal, maar eveneens voor de gebreken in het werk van de aannemer. De rechter zal in feite beoordelen of de vordering tijdig is ingesteld (HvC besliste dat de “korte termijn” hier niet van toepassing is).
3.4 Verbintenissen van de opdrachtgever De opdrachtgever moet: • • •
Het werk van de aannemer bevorderen, of mogelijk maken De overeengekomen prijs betalen Het goed in ontvangst nemen (de oplevering)
§1 Bevordering van het werk De opdrachtgever moet alles in het werk stellen om het werk van de aannemer mogelijk te maken. Dit houdt eveneens de plicht in om de aannemer de nodige inlichtingen te verschaffen en hem, zo nodig, voor bijzondere moeilijkheden te waarschuwen.
§2 De aannemingsprijs betalen De opdrachtgever moet op de overeengekomen datum en overeenkomstig de contractuele modaliteiten betalen.
De enac wordt ingeroepen door: • •
De opdrachtgever om de aannemer niet te betalen, indien het werk geen voldoening geeft De aannemer om het werk stop te zetten, indien de opdrachtgever op de overeengekomen tijdstippen de voorschotten niet betaalt
§3 De oplevering De oplevering is de eenzijdige rechtshandeling waarbij de opdrachtgever het werk in ontvangst neemt en het werk goedkeurt. Wanneer het werk beëindigd is, moet de opdrachtgever de goede uitvoering van het werk nagaan. Indien het werk niet conform is, moet de opdrachtgever opmerkingen maken en de aannemer uitnodigen het werk behoorlijk uit te voeren. Meestal is contractueel bedongen dat de oplevering uitdrukkelijk moet gebeuren. Er is stilzwijgende oplevering door de betaling van de volledige prijs of het nog verschuldigde saldo van de prijs of door de bewoning of het in gebruik nemen van het gebouw of van de verbouwde of uitgebreide gedeelten ervan. Bij kleine werken gebeurt de oplevering in 1 keer. Bij belangrijke werken gebeurt de oplevering in 2 fasen: de voorlopige en de definitieve oplevering. De verjaringstermijn van 10 jaar begint slechts te lopen vanaf de definitieve aanvaarding. → suppletief recht De definitieve oplevering houdt de goedkeuring en de aanvaarding van het werk in. Vanaf dat ogenblik zijn de lichte zichtbare gebreken gedekt en loopt de termijn van de tienjarige aansprakelijkheid. De definitieve oplevering kan ook uit de feiten blijken (= feitenkwestie). Inzake woningbouw mag de eindoplevering van het werk niet geschieden dan na verloop van een jaar sedert de voorlopige oplevering.
3.5 Onderaanneming §1 Begrip – geldigheid Onderaanneming is de overeenkomst waarbij de hoofdaannemer, die zich door een aannemingsovereenkomst heeft verbonden een bepaald werk tot stand te brengen of een bepaalde dienst te presteren, op eigen initiatief, op eigen kosten en onder eigen verantwoordelijkheid tegenover de opdrachtgever, dat werk of die dienst geheel of gedeeltelijk laat uitvoeren door een door hem gekozen andere partij, de onderaannemer, die de uitvoering op zich neemt onder zodanige voorwaarden als tussen hen is overeengekomen. → juridisch zelfstandige overeenkomst → nieuwe aannemingsovereenkomst tussen hoofdaannemer en onderaannemer Er is sprake van nevenaanneming wanneer de opdrachtgever, met het oog op het verrichten van een werk of het presteren van een dienst, beroep doet op verschillende aannemers die hij ieder met een deel van de aanneming belast. Onderaanneming is in beginsel geldig, maar partijen kunnen echter anders overeenkomen. Onderaanneming is wel onmogelijk bij een aannemingsovereenkomst intuitu personae.
§2 Verhouding hoofdaannemer – onderaannemer Het onderaannemingscontract is een zelfstandig contract, dat aan dezelfde regels als het aannemingscontract is onderworpen. Behoudens uitdrukkelijke verwijzing naar de bepalingen en de voorwaarden van de hoofdaanneming, zijn deze niet ipso facto van toepassing op onderaanneming. Men zal dus telkens moeten nagaan of de onderaannemer kennis had van de bedingen uit de hoofdaannemingsovereenkomst en of de partijen, zelfs stilzwijgend, met de toepassing ervan hebben ingestemd. Meestal bedingt de hoofdaannemer dat zijn aanvaarding gebeurt onder de opschortende voorwaarde van de aanvaarding van het desbetreffende deel van de onderaanneming door de hoofdopdrachtgever. De onderaannemer is tegenover de hoofdaannemer aansprakelijk in geval het gebouw geheel of gedeeltelijk tenietgaat wegens een gebrek in de bouw, te wijten aan de onderaannemer, gedurende 10 jaar.
§3 Verhouding opdrachtgever – onderaannemer → geen contractuele band → geen rechtstreekse vordering mogelijk, wel zijdelingse vordering In beginsel is er geen verhaal van de onderaannemer t.o.v. de hoofdopdrachtgever, tenzij bij zijdelingse vordering of de opdrachtgever rechtstreeks de verbintenis is aangegaan jegens de onderaannemer om hem te betalen. Art.1798 BW: Metselaars, timmerlieden, arbeiders, vaklui en onderaannemers, gebezigd bij het oprichten van een gebouw of voor andere werken die bij aanneming zijn uitgevoerd, hebben tegen de bouwheer een rechtstreekse vordering ten belope van hetgeen deze aan de aannemer verschuldigd is op het ogenblik dat hun rechtsvordering wordt ingesteld. De onderaannemer wordt als aannemer en de aannemer als bouwheer beschouwd t.o.v. de eigen onderaannemers van de eerstgenoemde. → strikte interpretatie → de schuldvordering van de aannemer op de bouwheer moet nog beschikbaar zijn in het vermogen van de aannemer Art.20, 12° Hyp.W. : Voorrecht van de onderaannemer. Stuwadoorsarrest (7 december 1973): de aangestelde, of de uitvoeringsagent, die optreedt om een contractuele verbintenis van een partij uit te voeren, kan enkel extracontractueel aansprakelijk worden gesteld indien de hem verweten fout de schending uitmaakt niet van de contractueel aangegane verbintenis, doch van een iedereen opgelegde verplichting, en indien die fout een andere dan een louter uit de gebrekkige uitvoering van het contract ontstane schade heeft veroorzaakt.
3.6 Tienjarige aansprakelijkheid van de architect en de aannemer §1 Algemene begrippen Art.1792 BW: Indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk tenietgaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, zijn de architect en de aannemer daarvoor gedurende 10 jaar aansprakelijk. → bescherming van de opdrachtgever → openbare veiligheid De tienjarige aansprakelijkheid is van contractuele aard en is van openbare orde. Bijgevolg zijn exoneratiebedingen nietig.
§2 Toepassingsvoorwaarden •
•
• • • • •
Gebouw of groot werk van onroerende aard: gebouwen en bouwwerken waarvan de stevigheid en de deugdelijkheid slechts na verloop van een min of meer lange tijd kan blijken voor welke uitvoering een zekere deskundigheid vereist is Zwaar gebrek dat van die aard is dat het de stevigheid van het gebouw in gevaar brengt of een belangrijk onderdeel ervan aantast of in gevaar brengt (gevaar voor instorting niet vereist) Verborgen of zichtbaar gebrek Bouwaanneming (uitgebreid tot verkopen) Aansprakelijkheid rust op de prestatie, niet op de aard van de overeenkomst Fout van de architect of de aannemer Vervaltermijn van 10 jaar, deze termijn gaat in vanaf de definitieve oplevering (tenzij anders overeengekomen)
§3 Verhouding van de aansprakelijkheid tussen de architect en de aannemer De Staat, de provincies, de gemeenten, de openbare instellingen en de particulieren moeten een beroep doen op de medewerking van een architect voor het opmaken van de plans en de controle op de uitvoering van de werken, voor welke door de wetten, besluiten en reglementen een voorafgaande aanvraag om toelating tot bouwen is opgelegd. De architect en de aannemer moeten zich om elkaars werk bekommeren. Zij hebben beiden een raadgevings- en waarschuwingsplicht tegenover de opdrachtgever, die ze moeten verwittigen indien schade te vrezen valt. In principe is de architect alleen aansprakelijk voor een gebrek of fout in de conceptie van het werk en voor de bodemgesteldheid. De aannemer kan aansprakelijk gesteld worden indien het gebrek zeer grof en zichtbaar is, hij de auteur is van het ontwerp of hij een deskundige ter zake is. In principe is de aannemer enkel aansprakelijk voor de niet-conformiteit van de gebruikte materialen, de zichtbare en verborgen gebreken van de gebruikte materialen en de uitvoering. De architect kan mede-aansprakelijk gesteld worden voor een nalatigheid in de controle of de verkeerde keuze van materiaal. De architect en de aannemer worden in solidum veroordeeld in geval van samenloop van schuld. De architect mag echter een deel van zijn opdracht aan specialisten toevertrouwen (opdrachtsdelegatie) op voorwaarde dat het specialisten betreft die de normale kennis van de architect overschrijden en het om beperkte opdrachten gaat, zelfs zo het voorwerp ervan fundamenteel is.
De architect kan zich t.o.v. de opdrachtgever van zijn aansprakelijkheid bevrijden in zoverre bewezen is dat de keus van de door hem geraadpleegde technicus naar algemene bekendheid een goede keus was en de door die technicus begane fout van die aard was dat zij door hem niet kan worden ontdekt.
3.7 Aansprakelijkheid tegenover derden §1 Extracontractuele aansprakelijkheid Door het ontbreken van enige contractuele band dienen derden die schade lijden zich te steunen op de extracontractuele aansprakelijkheid. De architect en de aannemer zijn tegenover derden aansprakelijk voor de schade die deze laatsten lijden n.a.v. de uitvoering van een aanneming wanneer de begane fout een quasi delictuele fout uitmaakt o.g.v. artikelen 1382 en 1383 BW. De bewijslast list bij de derden. De aannemer, die leiding, toezicht en controle op de bouwwerf uitoefent, is als bewaarder aansprakelijk voor schade aan derden veroorzaakt door gebrekkige zaken op de werf. De aannemer is aansprakelijk voor de onrechtmatige daden van zijn aangestelden en werklieden. Derden die schade lijden door de instorting van een gebouw kunnen de eigenaar van het gebouw in schadeloosstelling vervolgen, wanneer deze schade te wijten is aan een verzuim van onderhoud of aan een gebrek in de bouw. De eigenaar zal dan een vordering in terugbetaling tegen de architect of aannemer instellen indien hij een contractuele fout kan bewijzen in hoofde van één van hen.
§2 Hinder uit nabuurschap Er is sprake van foutloze hinder uit nabuurschap indien het evenwicht tussen aanpalende eigendommen m.b.t. de uitoefening van het eigendomsrecht zonder foutief gedrag verbroken wordt. →kan aanleiding even tot billijke en passende compensatie Bij foutloze hinder uit nabuurschap is de benadeelde eigenaar niet gerechtigd om van de aannemer een vergoeding te vorderen. De aannemer of de architect gaat vrijuit indien hij geen fout heeft begaan. De buur zal zich tot de eigenaar-bouwheer moeten richten.
Indien de aannemer of architect een fout beging, zijn zij buitencontractueel aansprakelijk en zal zelfs de geringste schade vergoed worden. De eis op grond van hinder uit nabuurschap sluit de eis op grond van extracontractuele aansprakelijkheid niet uit. De aannemer moet de bouwheer in principe niet vrijwaren voor foutloze hinder uit nabuurschap. De aannemingsovereenkomst of het lastenboek kunnen dit echter wel opleggen. Het beding moet wel restrictief geïnterpreteerd worden.
3.8 Het risico van het vergaan §1 De aannemer verschaft arbeid en materiaal Art.1788 BW: Indien de zaak vergaat voor de aanvaarding, is het risico voor de aannemer tenzij de opdrachtgever in gebreke was de zaak te ontvangen. Indien het goed vergaat na de oplevering met aanvaarding, is het risico voor de opdrachtgever.
§2 De aannemer verschaft alleen arbeid of zijn diensten Art.1789 BW: Ingeval de aannemer alleen zijn arbeid of zijn diensten verstrekt en de zaak tenietgaat, is hij slechts voor zijn schuld aansprakelijk. De aannemer zal bevrijd zijn van de plicht tot teruggave indien hij kan bewijzen dat niet alleen het goed is teniet gegaan maar bovendien dat zulks het gevolg van een toeval is. Art.1790 BW: Indien de zaak tenietgaat, zelfs buiten enige schuld van de aannemer, voordat het werk ontvangen is en zonder dat de opdrachtgever in gebreke was het werk goed te keuren, kan de aannemer geen aanspraak maken op loon, tenzij de zaak is tenietgegaan door een gebrek in het materiaal.
§4 Optrekken van het gebouw op de erf van de opdrachtgever → recht van natrekking Het risico voor het goed en voor de arbeider zijn voor de aannemer tot de aanvaarding. Zowel in geval van een verkoop als van een aannemingscontract kan echter het risico niet overgaan voor de voorlopige oplevering van de werken of, indien het een appartement betreft, voor de voorlopige oplevering van de gedeelten voor privatief gebruik.
3.9 Einde van de aanneming §1 Beëindigingsgronden Gemeen recht: • • • •
Voltooiing van het werk Beëindiging bij wederzijds akkoord Overmacht Ontbinding voor niet-nakoming door één der partijen van zijn verbintenissen
Gronden eigen aan de aanneming: • •
Eenzijdige verbreking door de opdrachtgever Overlijden van de aannemer
§2 Eenzijdige verbreking door de opdrachtgever Art.1794 BW: De opdrachtgever kan de aanneming tegen vaste prijs door zijn enkele wil verbreken, ook al is het werk reeds begonnen, mits hij de aannemer schadeloos stelt voor al zijn uitgaven, al zijn arbeid, en alles wat hij bij die aanneming had kunnen winnen. → niet van openbare orde (vb.: vaste vergoeding vastleggen) De verbreking kan op gelijk welk ogenblik geschieden. De eenzijdige verbreking is niet aan vormvereisten onderworpen, en de verbrekende opdrachtgever moet geen reden voor zijn verbreking geven. De aanneming voor onbepaalde tijd is gelijk te stellen met een overeenkomst voor onbepaalde duur. → kan door elk der partijen eenzijdig verbroken worden → kan wanprestatie uitmaken indien de schuldenaar zijn schuldeiser niet de gelegenheid en de tijd geeft om een andere schuldenaar te vinden of minstens een vergelijkbare toestand tot stand te brengen → schade = kosten die de schuldeiser moet maken om zich tot de markt te wenden om een andere schuldenaar of een vergelijkbare activiteit te vinden + verlies van inkomsten + gebeurlijke kosten verbonden aan de abrupte beëindiging
§3 Overlijden van de aannemer Art.1795 BW: Huur van werk wordt ontbonden door de dood van de werkman, de architect of de aannemer. ≠ faillissement Art.1794 BW: Het overlijden van de opdrachtgever blijft zonder gevolgen. De erfgenamen blijven gebonden, doch kunnen te allen tijde de aanneming verbreken. Art.1796 BW: De opdrachtgever is gehouden aan de nalatenschap de waarde van het gedane werk en die van de in gereedheid gebrachte bouwstoffen te betalen, naar evenredigheid van de bij overeenkomst bedongen prijs, doch alleen indien die werken of die bouwstoffen hem van nut kunnen zijn. = feitenkwestie
4. Dading 4.1 Algemene begrippen §1 Begripsomschrijving De dading is een wederkerige overeenkomst tussen partijen die elkaar wederzijdse toegevingen doen om een geschil te beëindigen of te voorkomen, zonder dat één van de partijen de gegrondheid van de aanspraken van de andere partij daarom erkent. Wezenlijke bestanddelen: • • •
Het bestaan van een geschil De wil van de partijen om een einde aan het geschil te stellen Door wederzijdse toegevingen (hoeven niet evenwaardig te zijn)
Kenmerken: • • •
Consensuele overeenkomst Wederkerige overeenkomst Overeenkomst onder bezwarende titel (bekwaamheid vereist)
De kwijting is het geschrift waarin de schuldeiser, na betaling, erkent dat hij het gekweten bedrag effectief ontvangen heeft (loutere bewijsfunctie).
Afstand van recht is een eenzijdige en vrijwillige rechtshandeling waarbij de houder van een subjectief recht afstand doet van dat recht, evenwel zonder dit recht aan een persoon over te dragen. Kwijtschelding van schuld is een specifieke wijze van tenietgaan van verbintenissen. Een minnelijke verdeling is een overeenkomst waarbij deelgenoten een onverdeeldheid beëindigen (geen betwisting tussen de partijen noch toegevingen).
4.2 Geldigheidsvereisten §1 Algemene geldigheidsvereisten • • • •
Toestemming Bekwaamheid Bepaald voorwerp Geoorloofde oorzaak
§2 Bekwaamheid en bevoegdheid Dading = daad van beschikking Wanneer de ouders voor hun minderjarig kind een dading willen aangaan, dienen zij daartoe de machtiging van de vrederechter te verkrijgen. De voogd kan alleen na machtiging van de vrederechter een dading aangaan. Aan de verkwister kan worden verboden dadingen te treffen zonder de bijstand van een raadsman, die hem door de rechtbank wordt toegewezen. = betrekkelijke nietigheid Art.1988 BW: Om een dading te sluiten is vereist dat de lasthebber in dat verband een uitdrukkelijke lastgeving krijgt. De macht om een dading aan te gaan omvat niet de macht om een compromis aan te gaan. De curators van een faillissement kunnen met machtiging van de rechter-commissaris en na behoorlijke oproeping van de gefailleerde, dadingen aangaan over alle geschillen waarbij de boedel betrokken is, zelfs wanneer het onroerende rechtsvorderingen en rechten betreft, niettegenstaande elk verzet zijnerzijds.
Wanneer de dading onroerende rechten betreft of wanneer de waarde van haar voorwerp onbepaald is of 12.500 euro te boven gaat, wordt zij eerst verbindend nadat zij door de rechtbank gehomologeerd is op verslag van de rechter-commissaris. De gefailleerde wordt voor de homologatie opgeroepen. De verzoeker tot het verkrijgen van een collectieve schuldenregeling kan geen dading sluiten zonder de machtiging van de rechter, tenzij de dading als een daad van normaal vermogensbeheer gekwalificeerd zou kunnen worden. De gemeenten en de openbare instellingen kunnen geen dading aangaan dan met een machtiging van de gouverneur. Het bestuurlijke niveau, dat bevoegd is om een overeenkomst, d.m.v. een besluit of een beslissing aan te gaan, heeft deze machtiging niet nodig.
§3 Toestemming Een dading vereist wilsovereenstemming van alle betrokken partijen over alle wezenlijke bestanddelen. Indien de toestemming van een partij aangetast is door een wilsgebrek, kan de dading nietig verklaard worden. Om tot nietigheid aanleiding te geven moet de dwaling verschoonbaar zijn. Dwaling omtrent de feiten wordt dikwijls ingeroepen inzake aansprakelijkheid of verzekeringen. Art.2053, 1e lid BW: Een dading kan niettemin vernietigd worden, wanneer er dwaling heeft plaatsgehad in de persoon of omtrent het voorwerp van de geschil. De dwaling omtrent de persoon betreft de dwaling omtrent de identiteit van de medecontractant. De dwaling omtrent het voorwerp van het geschil is slechts een reden tot nietigheid wanneer ze betrekking heeft op de essentie van de zaak of op de wezenlijke bestanddelen die een partij op het oog had en die haar tot contracteren aanzetten. De dwaling dient niet gemeenschappelijk te zijn. Art.2052, 1e lid BW: Dwaling omtrent het recht geeft geen aanleiding tot nietigheid omwille van de aard zelf van de dading. Art.2058 BW: Een rekenfout, bij een dading gemaakt, moet verbeterd worden. ≠ vergissing in de berekeningsgrondslag
Art.2053, 2e lid BW: De dading kan vernietigd worden in alle gevallen waarin bedrog heeft plaatsgehad. Bedrog leidt tot nietigheid van de overeenkomst, wanneer de kunstgrepen, door één van de partijen aangewend, van die aard zijn dat de andere partij, zonder deze kunstgrepen, de overeenkomst niet gesloten zou hebben. → ruime opvatting: zelfs stilzwijgende leugen (het met opzet verzwijgen van belangrijke informatie) Art.2053, 2e lid BW: De dading kan vernietigd worden in alle gevallen waarin geweld heeft plaatsgehad. Om als wilsgebrek in aanmerking te komen, moet het geweld onrechtmatig zijn: het moet gaan om een ongeoorloofde dwang. Het dreigen met een rechtsvordering kan als geweld gekwalificeerd worden indien die dreiging een rechtsmisbruik uitmaakt. Art.2052, 2e lid BW: Men kan tegen dading niet opkomen uit hoofde van benadeling. → uitzondering: de vordering tot vernietiging wegens benadeling is toegelaten tegen elke handeling die ten doel heeft de onverdeeldheid onder mede-erfgenamen te doen ophouden zelfs al mocht die handeling dading of anders genoemd zijn
§4 Voorwerp Het voorwerp van de dading is de inhoud ervan, dit zijn de voor de partijen eruit voortvloeiende verbintenissen en het voorwerp van de wederzijdse toegevingen. ↔ geschil: doorslaggevende beweegreden Het voorwerp moet in alle opzichten voldoen aan de vereisten van het gemeen verbintenissenrecht: het moet bestaan, bepaald of bepaalbaar, mogelijk, wettelijk en in de handel zijn.
§5 Oorzaak De oorzaak van de dading is het gerezen of toekomstig geschil tussen de partijen.
4.3 Vorm en bewijs §1 Vorm Dading is een consensueel contract. De vereiste dat de dading schriftelijk opgemaakt moet worden is een loutere bewijsvereiste, geen bestaansvereiste van de dading. Wanneer de dading in de loop van een proces tot stand komt mogen de rechtbanken vaststellen dat de partijen aan het hangende geschil een einde gesteld hebben door een dading, welke dading zij in een akkoordvonnis mogen bekrachtigen. In bepaalde gevallen is de geldigheid van de dading afhankelijk van de goedkeuring van de rechter: • • •
Dading tijdens voogdij Dading bij faillissement i.v.m. onroerende goederen of onbepaald voorwerp of voorwerp boven 12.500 euro Dading betreffende een valsheidsprocedure (homologatie door de rechter vereist)
§2 Bewijs Art.2044 BW: De wet legt een schriftelijk bewijs op. Aangezien de dading een wederkerige overeenkomst is, moet de onderhandse overeenkomst in evenveel originele worden opgemaakt als er partijen zijn. Tussen handelaars geldt de vrije bewijsvoering. Deze bewijsvereiste heeft als gevolg dat: • • •
•
Het bewijs door getuigen toegelaten is indien er een begin van schriftelijk bewijs is Een dading bewezen kan worden door uitwisseling van briefwisseling De afwezigheid van geschrift kan enkel aanleiding geven tot betrekkelijke nietigheid die gedekt kan worden door de gehele of gedeeltelijke uitvoering van de overeenkomst Het bestaan van de dading wordt bewezen door de uitvoering ervan
Het schriftelijk bewijs mag ook vervangen worden door de bekentenis of de eed van de partij tegen wie de dading aangevoerd wordt. Het bewijs door getuigen en vermoedens is alleen toegelaten bij verlies van het instrumentum door toeval of overmacht.
4.4 Interpretatie en toepassingsgebied §1 Restrictieve interpretatie Omwille van de wederzijdse toegevingen moet een dading restrictief geïnterpreteerd worden. De feitenrechter beoordeelt soeverein de overeenkomst van de dading rekening houdend in feite met de inzichten van de partijen en de omstandigheden waarin de partijen gecontracteerd hebben zonder de termen van de overeenkomst te miskennen. Art.2048 BW: Dadingen blijven beperkt tot hun voorwerp; wordt daarbij afstand gedaan van alle rechten, vorderingen en eisen, dan geldt zulks alleen voor hetgeen betrekking heeft op het geschil dat tot de dading aanleiding heeft gegeven. Art.2049 BW: Dadingen regelen slechts de geschillen die daarin begrepen zijn, hetzij partijen hun bedoeling als een noodzakelijk gevolg wordt afgeleid van hetgeen is uitgedrukt, hetzij die bedoeling als een noodzakelijk gevolg wordt afgeleid van hetgeen is uitgedrukt. Art.2050 BW: Hij die een dading heeft aangegaan over een recht dat hem uit eigen hoofde toebehoorde, en die vervolgens een dergelijk recht van een ander verkrijgt, is, m.b.t. het nieuw verkregen recht, door de vorige dading geenszins gebonden. Art.2051 BW: Een dading, door één van de belanghebbenden aangegaan, verbindt de overige belanghebbende niet, en kan door hen niet worden ingeroepen.
§2 Verbintenissen van de partijen 1. Kracht van gewijsde tussen partijen Art.2052 BW: Dadingen hebben tussen partijen kracht van gewijsde in hoogste aanleg. De geschillen die erdoor opgelost worden kunnen niet opnieuw ter beoordeling aan de rechter voorgelegd worden, behouden voorafgaande gerechtelijke ontbinding van de dadingsovereenkomst. Het gezag van gerechtelijk gewijsde verhindert immers dat de vordering opnieuw ingesteld wordt. Een dading brengt slechts gevolgen mee tussen de partijen. Zij brengt aan derden geen nadeel toe.
2. Exceptie van dading De partijen moeten de betwisting, die aanleiding gaf tot de dading, beëindigen. Indien één van de partijen de betwisting doet herleven, kan de andere partij de exceptie van dading inroepen die dezelfde kenmerken vertoont als die van het rechterlijk gewijsde. Wanneer de rechter vaststelt dat het voorwerp en de oorzaak van de na de dading ingeleide procedure dezelfde zijn als de betwisting die het voorwerp van diezelfde dading was, en zij tussen dezelfde partijen gevoerd wordt, volgt er geen onderzoek naar de grond van de zaak en wordt de vordering als onontvankelijk afgewezen.
3. Nakomen van de dading De partijen moeten de overeenkomst van de dading eerbiedigen en uitvoeren. Blijft de partij die moet presteren in gebreke, dan kan de andere partij de uitvoering in natura voor de rechter vorderen, hetgeen eventueel gepaard kan gaan met het opleggen van een dwangsom, behalve in geval van betaling van een geldsom. Art.2047 BW: Aan een dading kan een strafbeding worden toegevoegd tegen hem die mocht in gebreke blijven de dading na te komen. Dit forfaitair bedrag zal door de in gebreke gebleven partij verschuldigd zijn, onder voorbehoud van het matigingsrecht van de rechter. Het is mogelijk dat een dading gerechtelijk ontbonden kan worden. De ontbinding kan gepaard gaan met een bijkomende schadevergoeding, en het aanhangig maken van de oorspronkelijk betwisting.
§3 Gevolgen: declaratief of translatief De declaratieve aard van de dading geldt slechts m.b.t. de goederen of rechten die door de partijen betwist worden, maar strekt zich niet uit tot de goederen of rechten die als tegenprestatie van het betwiste recht of goed geleverd worden. De dading is translatief wanneer zij rechten doet ontstaan doordat, n.a.v. de dading, tenminste één partij een recht of een goed buiten betwisting aan de andere partij overdraagt, daaruit volgt dat vrijwaring verschuldigd is, men rechtsopvolger onder bijzondere titel wordt en de dading tot wettige titel strekt.
5. Lastgeving 5.1 Algemene begrippen §1 Definitie en kenmerken Art.1984 BW: Lastgeving is de overeenkomst waarbij de lastgever de lasthebber belast met het stellen van een rechtshandeling, voor rekening en in naam van de lastgever, en de lasthebber dit aanvaardt. Voor de lastgeving is het “doen” essentieel. Het “doen” dient begrepen te worden als het stellen van rechtshandelingen, niet van materiële handelingen. De lastgeving is wezenlijk gericht op het toekennen van vertegenwoordigingsbevoegdheid die aan de lasthebber gegeven wordt (i.t.t. aanneming). De lasthebber stelt de rechtshandelingen niet in eigen naam, maar in naam en voor rekening van de lastgever. De lasthebber vertegenwoordigt de lastgever. Alle rechten en plichten die de lasthebber in de uitvoering van zijn lastgeving verkrijgt of opneemt komen als actieve of passieve bestanddelen in het patrimonium van de lastgever terecht. De lasthebber treedt immers op in naam en voor rekening van de lastgever. De overeenkomst van naamlening is de overeenkomst waarbij een persoon, de naamlener, zich om niet of ten bezwarenden titel ertoe verbindt om in eigen naam, maar voor rekening van een t.a.v. derden niet-genoemde lastgever, één of meer rechtshandelingen te verrichten. = lastgevingsovereenkomst zonder vertegenwoordiging → alle regels van de lastgeving van toepassing, behalve die i.v.m. de vertegenwoordiging Bij een commissiecontract handelt de commissionair op zijn eigen naam of onder een maatschappelijke naam voor rekening van een opdrachtgever. Het betreft verrichtingen met een handelsrechtelijk karakter. → identiteit heeft minder belang dan bij naamlening De lastgeving is een consensuele, kosteloze of ten bezwarende titel, eenzijdige of wederkerige overeenkomst. De lastgeving is in beginsel een consensueel contract. De totstandkoming ervan is principieel aan geen enkele vormvereiste onderworpen. De lastgeving kan schriftelijk of mondeling verleend worden.
Art.1985 BW: De aanneming van de lastgeving kan ook stilzwijgend geschieden, en blijken uit de uitvoering ervan door de lasthebber. Wanneer de feiten, waaruit het bestaan van een lastgeving niet betwist worden, mag de rechter er het bestaan van de lastgeving uit afleiden. Art.1986 BW: Lastgeving geschiedt om niet, tenzij het tegendeel bedongen is. De bezoldiging wordt vermoed wanneer de lasthebber in de uitoefening van zijn beroep handelt of wanneer het mandaat een commercieel karakter heeft, zelfs al werd dat niet expliciet overeengekomen. De bezoldiging kan uitdrukkelijk of stilzwijgend bedongen worden. Maar gelet op het vermoeden van kosteloosheid ligt de bewijslast voor het bestaan van de bezoldiging bij de lasthebber. De rechter heeft de bevoegdheid de vergoeding van de lasthebber te toetsen aan de geleverde prestaties en het loon te herleiden tot hetgeen billijk verschuldigd is. De beloofde beloning mag slechts een vergoeding en nooit een winst zijn. De lastgeving is een eenzijdige verbintenis als ze kosteloos is en wederkerig indien een loon overeengekomen is. Bij conventionele lastgeving wordt de bevoegdheid om een andere persoon te vertegenwoordigen bij overeenkomst gegeven. Er is wettelijke lastgeving wanneer de wet aan een persoon een bestuurs- en een vertegenwoordigingsbevoegdheid geeft. → handelingsonbekwamen De wettelijke vertegenwoordigers zijn aan de regels van hun bijzondere lastgeving onderworpen, zoals die in de wet omschreven worden. Toch kunnen regels van de conventionele lastgeving daarop van toepassing zijn in zoverre dat die gemeenrechtelijke regels m.b.t. de lastgeving bevatten. Wanneer de wet het voorziet en organiseert, doch dat er een rechtelijke beslissing vereist is om de wettelijke lastgever aan te stellen, is er gerechtelijke lastgeving. In bepaalde gevallen kan de voorzitter van de rechtbank van 1e aanleg een lasthebber aanduiden wanneer de omstandigheden het vereisen. Op de gerechtelijke mandataris zijn eveneens bijzondere regels van toepassing. Het gerechtelijk mandaat kan door de vertegenwoordigde niet eenzijdig herroepen worden, hiertoe is een rechterlijke beschikking vereist. Hetzelfde geldt voor de gerechtelijke mandataris.
§2 Lastgeving t.a.v. andere overeenkomsten In de praktijk is de lastgeving dikwijls ondeelbaar verbonden met een andere overeenkomst. Cumultheorie: Indien mogelijk moet men de rechtsregels van beide overeenkomsten cumulatief toepassen. Op het deel van de overeenkomst dat betrekking heeft op de lastgeving moet men de regels van de lastgeving toepassen, en op het deel dat betrekking heeft op de bijzondere overeenkomst deze van die overeenkomst. Indien dit onmogelijk is, dient men eerst de regels van openbare orde en dwingend recht toe te passen. Absorptietheorie: Indien er geen regels van openbare orde noch dwingend recht zijn, moet men die regels toepassen van de contractuele verhouding die de feitenrechter als overheersend in een bepaalde rechtsverhouding beschouwt. Indien geen enkel welomschreven bestanddeel aangewezen kan worden, wordt de overeenkomst als een sui generis overeenkomst aangezien. Er is een verkoop wanneer, door tussenkomst van een tussenpersoon, de eigenaar van het goed het eigendomsrecht onmiddellijk wil overdragen. Er is lastgeving wanneer de eigenaar een andere persoon belast met de verkoop van zijn goed. Bij lastgeving wordt een prijs opgelegd om te verkopen, terwijl bij verkoop principieel de vrijheid bestaat om te verkopen aan de prijs die men wil. → belang onderscheid: • • •
Overdracht van het risico Rekenschap Fiscaal
Bij een koop met commandverklaring behoudt de koper (de commandverklaarder) zich het recht voor om binnen een bepaalde conventioneel vastgelegde termijn een andere koper ( de command) aan te duiden. In dat geval wordt de oorspronkelijke koper geacht nooit voor zichzelf gekocht te hebben, maar wel rechtstreeks in naam van de command van het goed verkregen te hebben. Er wordt slechts één eigendomsoverdracht geacht plaatsgevonden te hebben. → slechts een mogelijkheid, oorspronkelijke koper kan koper blijven
Aanneming heeft in wezen het stellen van materiële daden tot voorwerp, terwijl de lastgeving in wezen het stellen van rechtshandelingen tot voorwerp heeft. → belang onderscheid: • • • • •
Aanneming is altijd wederkerig Bij aanneming kan de rechter het buitenmatig loon niet reduceren Bij aanneming komt het verlies voor rekening van de aannemer indien de zaak nog niet geleverd werd Geen hoofdelijkheid bij aanneming Beëindigingswijze
Er is zaakwaarneming wanneer iemand vrijwillig, doch niet uit vrijgevigheid of uit eigen belang, buiten enige wettelijke of contractuele verplichting om, in geval van nood, een nuttige materiële handeling of rechtshandeling stelt ter behartiging van de belangen van een ander, dit met of buiten het weten van die andere, en waarvan men redelijkerwijze mag aannemen dat zij door die andere ook gesteld zou zijn geworden. = quasi-overeenkomst Wanneer de lastgever, bij ongeldige of ten einde gelopen lastgeving blijft handelen, kan hij als zaakwaarnemer aangezien worden. Belang onderscheid: • • • • •
Zaakwaarnemer is verplicht de begonnen zaakwaarneming te voltooien De eigenaars wiens zaak wordt waargenomen kan een handelingsonbekwame zijn De medezaakwaarnemers zijn niet hoofdelijk verbonden De eigenaar is slechts jegens de zaakwaarnemer gebonden indien de zaak behoorlijk werd waargenomen De eigenaar wiens zaak behoorlijk waargenomen werd moet slechts de nuttige en noodzakelijke uitgaven terugbetalen
5.2 Geldigheidsvereisten §1 Grondvereisten • • •
Toestemming van de beide partijen Bekwaamheid Voorwerp
De aanstelling door de lastgever moet gebeurd zijn vooraleer de lasthebber de desbetreffende rechtshandeling gesteld heeft. Anderzijds moet de lasthebber de lastgeving aanvaard hebben voor de verandering van staat of het overlijden van de lastgever. Art.1984 BW: De lastgeving komt slechts tot stand door de aanneming van de lasthebber. Art.1985 BW: De aanneming kan uitdrukkelijk of stilzwijgend geschieden, en blijken uit de uitvoering ervan door de lasthebber. De rechter kan zich niet in de plaats van de partijen stellen om in de toestemming te voorzien. De lastgever moet de bekwaamheid bezitten om de rechtshandeling, waarvoor hij een mandaat geeft, zelf te stellen. Art.1998 BW: De lastgever is gehouden de verbintenissen na te komen, die de lasthebber overeenkomstig de hem verleende macht heeft aangegaan. Art.2003 BW: De bekwaamheid van de lastgever dient in principe beoordeeld te worden op het ogenblik van het tot stand komen van de lastgeving. De latere onbekwaamverklaring van de lastgever heeft van rechtswege het einde van de lastgeving tot gevolg. De onbekwaamheid van de lastgever heeft de nietigheid van de lastgeving tot gevolg alsook van de door de lasthebber gestelde rechtshandelingen. Deze nietigheid kan niet worden gedekt door de latere beëindiging van de juridische onbekwaamheid, noch door de goede trouw van de lasthebber of van de derde met wie gehandeld werd. Art.1990 BW: Ontvoogde minderjarigen kunnen tot lasthebber gekozen worden, maar de lastgever heeft geen vorderingen tegen zodanige lasthebber dan overeenkomstig de algemene regels betreffende de verbintenissen van minderjarigen. T.a.v. derden tast de lastgeving gesteld door een ontvoogde minderjarige de gestelde handeling niet aan. Aangezien de lastgeving echter een wilsuiting veronderstelt, moet de lasthebber wel feitelijk bekwaam zijn, vermits de lastgeving tot stand komt op het ogenblik dat de lasthebber ze geldig aanvaardt. Zo kunnen minderjarigen die niet tot de jaren des onderscheids gekomen zijn niet tot lasthebber aangesteld worden.
De overeenkomst tussen de lastgever en de lasthebber is slechts betrekkelijk nietig. De nietigheid kan door de onbekwame ingeroepen worden. Hij die geen verbintenis kan aangaan, mag geen uitvoerder van uiterste wilsbeschikkingen zijn. Een minderjarige mag, zelfs met machtiging van zijn voogd of curator, geen uitvoerder van uiterste wilsbeschikkingen zijn. Sommige veroordeelden en gefailleerden mogen niet deelnemen aan het beheer en toezicht over de vennootschappen op aandelen, de coöperatieve vennootschappen en de kredietverenigingen, en mogen het beroep van wisselagent of de bedrijvigheid van depositobanken niet waarnemen. Het is de notaris verboden: • • • • • •
Zich van een stroman te bedienen voor handelingen die hij niet mag stellen Zijn klerken te laten optreden in de akten die hij verlijdt Handel te drijven Zaakvoerder, gemachtigd bestuurder of vereffenaar te zijn Bestuurder te zijn, tenzij hij een vergunning heeft gekregen van de minister van Justitie Fondsen te beleggen die hij in bewaring ontvangen heeft
Een griffier mag niet als lasthebber optreden in een zaak in dewelke hij zijn functie als griffier dient te vervullen. Het voorwerp van de lastgeving is de rechtshandeling die de lasthebber voor rekening van de lastgever moet stellen. Geldigheidsvereisten voorwerp: • • • •
Rechtshandeling Bepaald of bepaalbaar Geoorloofd Mogelijk
§2 Vormvereisten → in principe geen vormvereisten, maar vorm heeft wel invloed op het bewijs De wet legt in bepaalde gevallen een authentieke akte op. De authentieke volmacht is vereist wanneer de wet het oplegt of wanneer de lastgeving een rechtshandeling betreft waarvan de wet voorschrijft dat het negotium in een authentieke akte moet opgenomen worden, omwille van de rechtszekerheid, ter bescherming van de partijen of omwille van de toepassing van de regel forma dat esse rei, dient, bij ontstentenis van enige wet dienaangaande. Art.1985 BW: Aangezien de lastgeving eenzijdig is, dient de schriftelijke lastgeving niet in zoveel originelen opgemaakt te worden als er partijen zijn die een onderscheiden belang hebben. Bijgevolg kan de lastgeving ook bij brief worden gegeven. Geschiedt de lastgeving kosteloos, dan volstaat voor het bewijs tussen de partijen één exemplaar van de overeenkomst. Is ze bezoldigd dan zijn twee exemplaren vereist. De gewoonte de handtekening van de lastgever te doen voorafgaan door de eigenhandig geschreven woorden “goed voor volmacht” wordt door de wet niet opgelegd. In bepaalde gevallen legt de wet een minimuminhoud op. Ingevolge een tussen partijen bestaande relatie kan men uitgaan van een stilzwijgende lastgeving. Een stilzwijgende lastgeving kan ook zijn oorsprong vinden in een algemeen erkend gebruik. In dat geval dient de rechter het bestaan en de omvang van het gebruik te toetsen. Het Belgische recht aanvaardt een lastgeving waarbij bepaalde modaliteiten nog niet bepaald werden. Een blanco lastgeving is ook mogelijk in geval van authentieke lastgeving, de authentieke akte moet wel in brevet verleden worden. De aanvaarding kan op om het even welke wijze gebeuren: uitdrukkelijk of stilzwijgend en schriftelijk of mondeling.
5.3 Bewijs §1 Tussen partijen Tussen de partijen is het gemeen recht van toepassing. Wanneer de lastgeving de som of de waarde van 375 euro te boven gaat moet een notariële akte of een onderhands geschrift opgemaakt worden. Het bewijs door getuigen is slechts toegelaten wanneer de som of de waarde van het voorwerp bij lastgeving 375 euro niet overschrijdt. De vereiste van een schriftelijk bewijs geldt echter niet in alle gevallen waarin het de schuldeiser niet mogelijk geweest is een schriftelijk bewijs te verschaffen van de verbintenis die jegens hem is aangegaan. → zowel bij morele als bij materiële onmogelijkheid Indien er een begin van schriftelijk bewijs bestaat, hebben getuigen en vermoedens een volledige bewijswaarde. Art.1985 BW: Bij ontstentenis van geschrift kan een stilzwijgende lastgeving ook bewezen worden door de buitengerechtelijke bekentenis van de lasthebber, maar vooral door de uitvoering ervan.
§2 Tegenover derden Het bewijs door getuigen is niet toegelaten voor de lastgeving die de som of de waarde van 375 euro te boven gaat, en er zal een notariële akte of een onderhandse akte opgemaakt moeten worden. Een derde kan evenwel de lastgeving bewijzen door getuigen of vermoedens, ook al gaat de zaak de som of de waarde van 375 euro te boven.
5.4 Omvang van de lastgeving §1 Bijzondere en algemene lastgeving Art.1987 BW: Lastgeving is of bijzonder en betreft slechts een zaak of bepaalden zaken, of algemeen en betreft alle zaken van de lastgever. Het bijzonder mandaat kan verleend worden voor: • • •
Welomschreven rechtshandelingen Sommige daden Een reeks welbepaalde zaken
Het onderscheid tussen een bijzondere en een algemene lastgeving heeft in beginsel geen betrekking op de aard van de handelingen die een lasthebber m.b.t. een zaak, of de zaken, van de lastgever mag stellen, maar wel op het aantal aangelegenheden, dit zijn de zaken waarin de lasthebber kan optreden. Een bijzondere lastgeving kan zowel uitdrukkelijk zijn als in algemene bewoordingen uitgedrukt. Een bijzondere lastgeving is dus niet noodzakelijk een uitdrukkelijke lastgeving. In bepaalde gevallen vereist de wet een bijzondere lastgeving. De lastgeving is algemeen wanneer ze betrekking heeft op alle zaken van de lastgever.
§2 Uitdrukkelijke lastgeving en lastgeving in algemene bewoordingen Voor daden van beschikking is een uitdrukkelijke lastgeving vereist, terwijl voor daden van beheer een lastgeving in algemene bewoordingen volstaat. Een lastgeving in algemene bewoordingen is een lastgeving die niet duidelijk de aard en de hoeveelheid van de te stellen rechtshandelingen bepaalt. Een uitdrukkelijke lastgeving is een lastgeving door dewelke de lasthebber de bevoegdheid krijgt om bepaalde daden van beschikking te stellen. Een lasthebber mag niets doen buiten hetgeen in zijn lastgeving begrepen is. → restrictieve interpretatie → moet wel redelijk toegepast worden (bepaalde bevoegdheden kunnen impliciet begrepen zijn in de uitdrukkelijk vermelde bevoegdheden)
5.5 Verbintenissen van de lasthebber §1 Omschrijving van de verbintenissen De verplichtingen van de lasthebber zijn: • •
De uitvoering van de lastgeving Rekenschap geven van de uitvoering
§2 Uitvoering van de lastgeving 1. Wijze van uitvoering Art.1991 BW: De lasthebber is gehouden de lastgeving te volbrengen, zolang hij daarvan niet ontheven is. De lasthebber moet zich laten leiden door de aard van de zaak, de bedoeling van de partijen, de omstandigheden en het gebruik. Het criterium is bijgevolg het handelen als goed huisvader en te goeder trouw. Bij een openbare verkoping mag de lasthebber, wat betreft de goederen met de verkoop waarvan hij belast is, op straffe van nietigheid geen koper worden (ook niet door tussenpersoon). Om te oordelen of de handeling gesteld door de lasthebber aangetast is door wilsgebreken of te goeder trouw dan wel te kwader trouw gesteld werd, is in beginsel de wil van de lasthebber, en niet deze van de lastgever, bepalend.
2. Aansprakelijkheid van de lasthebber De lasthebber is niet alleen aansprakelijk voor zijn opzet, maar ook voor zijn fout in de uitvoering van zijn opdracht. Zelfs indien hij uit die fout geen enkel voordeel gehaald heeft. Art.1992, 1e lid BW: De aansprakelijkheid wegens schuld wordt minder streng toegepast t.a.v. diegene die de lastgeving om niet op zich neemt, dan t.a.v. hem die daarvoor loon ontvangt. De lasthebber is slechts aansprakelijk wanneer hij de lastgeving niet of slecht uitvoert. De lasthebber heeft een middelenverbintenis en moet bijgevolg niet instaan voor: • • • •
Het mislukken van de zaak Het verlies, dat uit de vervulling van de lastgeving voortvloeit Het onvermogen van de derde met wie hij handelt De verborgen gebreken
Art.1992, 2e lid BW: De lastgever moet een fout in hoofde van de lasthebber bewijzen. De rechter is strenger wanneer de lasthebber een loon verdient. De lasthebber die opzettelijk zijn lastgeving slecht of niet vervult, is daarvoor aansprakelijk, zelfs indien de lastgeving om niet of er in zijn voordeel een exoneratie voor opzet bestaat. Bezoldigde lastgeving: culpo in levis in abstracto Kosteloze lastgeving: culpa levis in concreto De lasthebber is aansprakelijk indien hij niet gehandeld heeft zoals een goed huisvader in dezelfde omstandigheden of niet gehandeld zou hebben. → soevereine appreciatie door feitenrechter (op het ogenblik waarop de rechtshandeling gesteld werd) →bij professionele lasthebbers is het criterium “de zorgvuldige beroepspersoon” In geval van toeval of overmacht is de lasthebber niet aansprakelijk. Toeval en overmacht ontlasten de lasthebber, evenwel zonder dat de lasthebber iets anders in de plaats doet, want hij moet zich aan de lastgeving houden. De onmogelijkheid van uitvoering moet zeker zijn. De lastgever zal aansprakelijk zijn indien hij de onmogelijkheid van de uitvoering had kunnen beheersen of voorkomen. De regels i.v.m. de aansprakelijkheid van de lasthebber zijn van suppletief recht. Partijen kunnen ervan afwijken, behalve wat betreft opzet of indien de beperking de openbare orde raakt. In het algemeen is de lasthebber voor zijn schuld in de uitvoering van zijn opdracht slechts aansprakelijk tegenover de lastgever, niet tegenover derden. Indien echter de feiten de derde schade berokkend hebben, kunnen ze t.a.v. de lasthebber een delictuele of een quasidelictuele aansprakelijkheid tot gevolg hebben.
3. Plaatsvervanging Er is plaatsvervanging van de lasthebber, wanneer door de lastgever gekozen lasthebber aan een derde, die aanvaardt, de bevoegdheid overdraagt om in naam van de lastgever de rechtshandeling te stellen, voorwerp van de lastgeving. Indien de lastgeving geen plaatsvervanging voorziet is de lasthebber aansprakelijk voor hem die hij bij de uitvoering van zijn opdracht in zijn plaats gesteld heeft. Indien de lastgeving de plaatsvervanging toestaat, maakt men onderscheid naargelang de plaatsvervanger nominatim werd aangewezen of zonder dat de plaatsvervanger bij naam werd aangewezen.
Indien de plaatsvervanger nominatim werd aangewezen, wordt de plaatsvervanger geacht rechtstreeks lasthebber te zijn. Daardoor wordt de oorspronkelijke lasthebber ontlast, tenzij hij ingevolge de voorwaarden van de lastgeving de verplichting heeft over de goede uitvoering van de lastgeving te waken. Art.1994 BW: Indien de plaatsvervanging wordt toegestaan zonder vermelding van naam, wordt de plaatsvervanger geacht rechtstreeks lasthebber te zijn, en wordt de oorspronkelijke lasthebber ontlast. De lasthebber is evenwel aansprakelijk voor zijn keuze wanneer hij iemand heeft aangeduid die blijkbaar onbevoegd of onvermogend was, of iemand die oneerlijk is. Indien de plaatsvervanging verboden is, en de lastgever toch een plaatsvervanger aanwijst, begaat hij een fout. De lasthebber staat dan in voor de plaatsvervanger, ook voor de schade uit toeval of overmacht. In dergelijke gevallen is de lastgever niet gebonden door de door de plaatsvervanger gestelde rechtshandeling tenzij hij deze ratificeert of er geen schade uit lijdt. Het verbod kan zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend zijn. Art.1994 BW: De lasthebber is aansprakelijk voor hem die bij de uitvoering van zijn opdracht in zijn plaats gesteld heeft: • •
Wanneer hij de macht om iemand in zijn plaats te stellen niet heeft bekomen Wanneer hem die macht wel is verleend, maar zonder aanwijzing van een bepaalde persoon, en degene die hij daartoe gekozen heeft, blijkbaar onbevoegd of onvermogend was
De lastgever die van de lasthebber schadevergoeding eist voor de bij de uitvoering van de lastgeving door fout berokkende schade, is niet verplicht de plaatsvervanger van de lasthebber in zaken te roepen, al is de fout door die plaatsvervanger begaan. In alle gevallen kan de persoon die door de lasthebber in zijn plaats is gesteld, door de lastgever rechtstreeks aangesproken worden. Er is geen rechtstreekse vordering van de plaatsvervanger tegen de lastgever, tenzij wanneer de plaatsvervanging toegelaten werd. De plaatsvervanger is een lasthebber van de lasthebber en moet bijgevolg de richtlijnen volgen i.v.m. de uitvoering van de lastgeving. Uitvoeringsagent ≠ plaatsvervanger
4. Meerdere lasthebbers Art.1995 BW: Wanneer verscheidene lasthebbers bij een zelfde akte zijn aangesteld, bestaat er tussen hen geen hoofdelijkheid, dan voor zover zulks uitdrukkelijk bepaald is. → uitzonderingen: • • • •
Uitdrukkelijke bepaling Handelsrecht Uitvoerders van uiterste wilsbeschikkingen Bij gemeenschappelijk begane fout
§3 Rekenschap geven Art.1993 BW: Iedere lasthebber is gehouden rekenschap te geven van de uitvoering van zijn opdracht, en aan de lastgever verantwoording te doen van al hetgeen hij krachtens zijn volmacht ontvangen heet, al was ook het door hem ontvangene aan de lastgever niet verschuldigd. De lasthebber heeft in dit verband 2 verplichtingen: • •
Uitleg verstrekken over de wijze van uitvoering Hetgeen hij in de uitvoering van de lastgeving ontvangen heeft, aan de lastgever overmaken
De lasthebber moet alles wat hij van derden ontvangen heeft in natura aan de lastgever overmaken. Doch eveneens met alle toebehoren. Wanneer de lasthebber handelt, is het juridisch alsof de lastgever handelt en de lastgeving mag de lasthebber, in zijn verhouding tot derden, niet tot voordeel strekken; daarom moet de lasthebber ook alles wat eigenlijk niet aan de lastgever verschuldigd was overmaken. Principieel dient er door de lasthebber geen interest betaald te worden op de door hem ontvangen gelden. De interest zal evenwel verschuldigd zijn wanneer: • • •
De lastgever de lasthebber tot belegging verplichtte De lastgever de lasthebber tot het gebruik van het geld gemachtigd heeft en er een interest dienaangaande overeengekomen is De lasthebber, zonder enige machtiging, het geld gebruikte (interest als schadevergoeding)
Indien er geen onenigheid bestaat over de uitvoering, de afrekening en de afgifte, heeft de lasthebber recht op de kwijting van de lastgever. In geval van onenigheid dient de rechter te beslissen.
Indien de kwijting gegeven werd zonder voorafgaande afrekening en er worden onregelmatigheden ontdekt na de kwijting, geldt de kwijting enkel voor datgene wat op het ogenblik van de kwijting gekend was. Indien de kwijting na afrekening gegeven werd en er worden onregelmatigheden ontdekt na de kwijting, is de herziening niet toegestaan, behalve bij verschrijvingen, weglatingen of valse of dubbel geboekte posten. De verplichting tot afrekening raakt de openbare orde niet. Partijen kunnen de verplichting verzwaren of verlichten.
5.6 Verbintenissen van de lastgever §1 Aanduiding van de verplichtingen In wezen heeft de lastgever 3 verbintenissen: • • •
De voorschotten en kosten van de lasthebber vergoeden Loon betalen (indien de lastgeving niet kosteloos is) De lasthebber schadeloos stellen voor de door hem geleden verliezen
§2 Vergoeding van voorschotten en kosten Art.1999, 1e lid BW: De lastgeving wordt ten behoeve van de lastgever uitgevoerd. Dientengevolge moet de lastgever de lasthebber de voorschotten en kosten vergoeden, die deze ter uitvoering van de lastgeving gedaan heeft. De lasthebber moet deze kosten niet voorschieten. De lastgever moet de lasthebber alles verschaffen wat nodig is om zijn opdracht te vervullen. De lasthebber schiet evenwel dikwijls voor. Bijgevolg moet de lastgever hem volledig vergoeden voor alle in de uitoefening van de lastgeving gemaakte kosten. De lasthebber heeft recht op de terugbetaling van alle nodige en nuttige uitgaven, maar moet het bewijs van de gedane kosten overleggen. Art.1999, 2e lid BW: Indien de lasthebber geen schuld te wijten is, kan de lastgever zich aan deze teruggave en betaling niet onttrekken, al mocht de zaak ook mislukt zijn, noch het bedrag van de kosten en voorschotten doen verminderen, onder voorgeven dat zij geringer konden zijn. Art.2001 BW: De lastgever is voor gedane voorschotten interest verschuldigd, te rekenen van de dag waarop de voorschotten blijken te zijn gedaan.
Indien de lasthebber evenwel een fout begaan heeft bij het maken van voorschotten en kosten, is de toestand anders. De rechter mag in dergelijk geval zelfs oordelen dat overdreven kosten op zichzelf een fout uitmaken, waarvoor schadevergoeding zal bestaan in weigering of vermindering van de terugbetaling.
§3 Betaling van het loon Art.1986 BW: Lastgeving geschiedt om niet, tenzij het tegendeel bedongen is. De bezoldigde lastgeving is evenwel de regel geworden. De bezoldiging kan uitdrukkelijk of stilzwijgend zijn, maar moet zeker bedongen zijn. Het bezoldigingsbeding zal meestal stilzwijgend zijn wanneer het deel uitmaakt van het beroep van de lasthebber. Bij foutieve uitvoering blijft het loon verschuldigd, maar kan leiden tot schadevergoeding die met het loon wordt gecompenseerd. De rechter is bevoegd om het voor de uitvoering van een lastgeving overeengekomen loon te verminderen, wanneer hij vaststelt dat dit loon buiten verhouding is met de bewezen diensten.
§4 Vergoeding voor verliezen Art.2000 BW: De lastgever moet de lasthebber ook schadeloos stellen voor de verliezen die deze ter gelegenheid van de uitvoering van zijn opdracht geleden heeft, indien hem geen onvoorzichtigheid te wijten is. Voorwaarden: • • • •
Het verlies moet geleden zijn ter gelegenheid van de uitvoering van de lastgeving Zonder tijdsbepaling (kan zowel tijdens als na lastgeving) Ongeacht of de lastgeving om niet of ten bezwarenden titel is Zelfs indien de lastgever uit de lastgeving geen voordeel gehaald heeft
5 Waarborgen van de lasthebber • • •
Hoofdelijke aansprakelijkheid van de lastgevers Voorrechten Niet-uitvoeringsexceptie
Art.2002 BW: Wanneer verscheidene personen een lasthebber hebben aangesteld voor een gemeenschappelijke zaak, is ieder van hen hoofdelijk jegens hem verbonden voor alle gevolgen van de lastgeving. → voorwaarden: • •
Lastgeving moet door tenminste 2 lastgever gegeven zijn Lastgeving moet voor eenzelfde zaak gegeven zijn
→ suppletief recht Indien de lasthebber, in het kader van de uitvoering van zijn lastgeving, kosten gemaakt heeft tot behoud van de zaak en deze kosten voorgeschoten heeft, kan hij zich beroepen op het voorrecht van de kosten gemaakt tot behoud van de zaak. Dit voorrecht geldt enkele voor roerende goederen. Indien de lasthebber als commissionair in het kader van een vervoerovereenkomst optreedt kan hij zich beroepen op het voorrecht van de onbetaalde vervoerder. De lasthebber kan voor alle gedane kosten en voorschotten, maar ook voor het nietbetaalde loon, de enac inroepen op hetgeen hij ingevolge de lastgeving moet afgeven.
5.7 Uitwerking van de lastgeving jegens derden §1 Lasthebber handelt in eigen naam T.o.v. de derde is de lastgever vreemd aan de overeenkomst die door de lasthebber, handelend in eigen naam, gesloten werd. T.o.v. de lastgever blijft de lastgeving bestaan. De lastgever beschikt niet over een rechtstreekse vordering tegenover de derde met wie de lasthebber in eigen naam gecontracteerd heeft. De lastgever zal echter tegen de derde kunnen ageren op grond van de overdracht van schuldvordering of ingevolge zijdelingse vordering.
De derde beschikt niet over een eigen vordering tegen de lastgever indien de lasthebber in eigen naam handelde. De derde kan de lasthebber wel aanspreken op grond van de zijdelingse vordering, overdracht van schuldvordering of vermogensvermeerdering zonder oorzaak. Wanneer de lasthebber in eigen naam handelde is hij persoonlijk gebonden tegenover de derde. De lasthebber kan door de derde tot de uitvoering van de door hem aangegane verbintenis in rechte aangesproken worden en vice versa.
§2 Lasthebber handelt als lasthebber 1. Lasthebber handelt binnen de perken van de lastgeving Wanneer de lasthebber binnen de perken van zijn lastgeving handelt, is het alsof de derde rechtstreeks met de lastgever gecontracteerd heeft. De lastgever is schuldenaar en schuldeiser: hij is verbonden door de handelingen van zijn lasthebber zonder dat de laatstgenoemde persoonlijk jegens de derde verbonden is. De lastgever is ook verbonden door de fouten die de lasthebber binnen de uitvoering van zijn lastgeving begaat, want de fout van de lasthebber maakt in hoofde van de lastgever geen overmacht, toeval of vreemde oorzaak uit. De lasthebber is enkel op grond van artikel 1382 BW verbonden tegenover de derde, voor zover zijn handeling een fout uitmaakt. Indien de plaatsvervanging toegelaten was en de plaatsvervanger binnen de perken van de lastgeving handelde, is de lastgever daardoor verbonden alsof de lastgeving door de lasthebber zelf uitgevoerd ware. Het beginsel van de vertegenwoordiging vindt geen toepassing voor daden die alhoewel ze binnen de perken van de lastgeving gesteld werden, met bedrieglijke benadeling van de lastgever gesteld zijn. Maar de derde moet meegewerkt hebben of er tenminste kennis van gehad hebben, zoniet kan de lastgever zich enkel tegen de lasthebber keren.
2. Lasthebber handelt buiten de perken van de lastgeving Wanneer de lasthebber buiten de perken van de lastgeving handelt, is er geen vertegenwoordiging en bijgevolg geen verbintenis voor de lastgever. De door de lasthebber gestelde daad blijft vreemd aan de lastgever en is hem niet tegenwerpelijk. De lastgever kan enkel op een andere rechtsgrond gehouden zijn, met name: • • • •
Omwille van zijn bekrachtiging of ratificatie In geval van zaakwaarneming In geval van vermogensvermeerdering zonder oorzaak Schijnmandaat
Art.1998, 2e lid BW: Indien de lasthebber buiten de perken van de lastgeving gehandeld heeft, kan de lastgever desalniettemin de gestelde rechtshandeling bekrachtigen. De lastgever is niet verplicht dit te doen, maar eenmaal hij bekrachtigd heeft, kan hij daar niet meer op terugkomen. = eenzijdige rechtshandeling → uitdrukkelijk of stilzwijgend en werkt terug ab initio Indien de voorwaarden voor een zaakwaarneming vervuld zijn, zal de derde zich op de zaakwaarneming kunnen beroepen om de lastgever aan te spreken. Indien de voorwaarden voor een vermogensvermeerdering zonder oorzaak vervuld zijn, zal de derde zich op de vermogensvermeerdering zonder oorzaak kunnen beroepen om de lastgever aan te spreken. Een persoon die op foutieve wijze een schijn van vertegenwoordiging in het leven roept, is verbonden door de handelingen van vertegenwoordiging die de schijnbare lasthebber gesteld heeft met een derde, die gerechtigd was op deze schijnvertegenwoordiging af te gaan. De lastgever kan verbonden zijn door een schijnmandaat, niet alleen wanneer hij die schijn op een foutieve wijze verwekt heeft, maar ook bij ontstentenis van enige fout die hem ten laste gelegd kan worden, indien het geloof van de derde in de omvang van de macht van de lasthebber terecht is. De lastgever is verbonden wanneer hij door zijn schuld, bij de toekenning van bevoegdheid aan de lasthebber, de derde misleid heeft over de omvang of het bestaan van de lastgeving. Er kan van schijnmandaat geen sprake zijn wanneer de derde te kwader trouw is of met een valse lasthebber gehandeld heeft, tenzij het schijnmandaat door de fout van de lastgever mogelijk was.
Het schijnmandaat laat de aansprakelijkheid van de lasthebber t.o.v. de lastgever onaangetast indien de lasthebber op één of andere manier heeft bijgedragen tot het verwekken van de schijn van vertegenwoordiging. Vertrouwensleer: een persoon kan t.a.v. een derde verbonden zijn door daden gesteld door iemand die, wat die daden betreft, de schijn verwekt de lasthebber te zijn van die persoon, in zoverre die schijn aan laatstgenoemde aangerekend kan worden. De gehoudenheid van de schijnlastgever wordt niet beïnvloed door het feit dat de schijnlasthebber in de uitvoering van de naar de schijn bestaande opdracht onrechtmatig optreedt, ook al maakt dit onrechtmatig optreden een misdrijf uit. Art.1997 BW: De lasthebber is aansprakelijk tegenover de derde wanneer hij buiten de perken van de lastgeving getreden is, tenzij hij de derde voldoende kennis van de lastgeving gegeven had. De lasthebber kan niet aansprakelijk gesteld worden als de onwetendheid van de derde over de omvang van het mandaat, te wijten is aan de fout van die derde. Art.1997 BW: De lasthebber begaat een fout indien hij de perken van de lastgeving overschrijdt en de derde in de war brengt. De lasthebber zal, in geval van schijnmandaat, aansprakelijk zijn indien hij de derde geen voldoende kennis van zijn lastgeving gegeven heeft. Wanneer de derde met een lasthebber buiten de perken van diens lastgeving met kennis van zaken handelde, heeft hij geen verhaal tegen de lasthebber noch tegen de lastgever. Was de derde door de lasthebber onvoldoende over de omvang en het bestaan van de lastgeving ingelicht, dan heeft hij een verhaalmogelijkheid tegen de lasthebber, doch niet tegen de lastgever, tenzij bekrachtiging van de rechtshandeling door deze laatste.
§4 Toerekening van (quasi) delicten aan de lastgever Het HvC aanvaardt de toerekening van de onrechtmatige daad, begaan door de lasthebber in de uitvoering van zijn mandaat, wanneer deze inherent is aan de uitvoering van de lastgeving en onlosmakelijk verbonden is met de rechtshandeling die het voorwerp van die lastgeving uitmaakt. Indien de lastgever ook een fout begaan heeft is hij rechtstreeks aansprakelijk tegenover de derde. Artikel 1384, 3e lid BW krijgt toepassing indien aangetoond kan worden dat de lasthebber de aangestelde is van de lastgever.
5.8 Einde van de lastgeving §1 Gronden Gemeenrechtelijke gronden van beëindiging: • • • • •
Verval van de termijn Onmogelijkheid van uitvoering wegens vreemde oorzaak Nietigheid van de verbintenis Ontbinding ingevolge wanprestatie bij bezoldigde lastgeving Vervullen van een uitdrukkelijke ontbindende voorwaarde
Gronden van beëindiging eigen aan de lastgeving: • • •
Herroeping van de volmacht van de lasthebber Opzegging van de lastgeving door de lasthebber Dood, onbekwaamverklaring of kennelijk onvermogen van de lastgever of lasthebber
1. Overlijden van de lasthebber Lastgeving neemt een einde bij het overlijden van de lasthebber. Art.1997 BW: De lastgeving neemt van rechtswege een einde, onder verplichting van de erfgenamen om de lastgever daarvan kennis te geven. De beëindiging werkt ex nunc. Wanneer de lasthebber een rechtspersoon is, heeft de ontbinding van de rechtspersoon dezelfde gevolgen als de dood van de lasthebber natuurlijke persoon. Wanneer er verschillende lasthebbers zijn, hangt het gevolg van de dood van één van hen af van de bedoeling van de partijen; indien de lasthebbers gezamenlijk moesten optreden om elkaar te controleren, heeft de dood van tenminste één van hen het einde van de lastgeving tot gevolg, indien het de bedoeling was met tenminste 2 lasthebbers een onderbreking in de lastgeving te voorkomen, stelt het overlijden van één van hen geen einde aan de lastgeving. In geval van plaatsvervulling dient een onderscheid gemaakt te worden: indien de plaatsvervulling toegelaten was, maakt het overlijden van de lasthebber geen einde aan de opdracht van de plaatsvervullende persoon, indien de plaatsvervulling niet toegelaten was, maakt het overlijden van de lasthebber een einde aan de opdracht van de plaatsvervullende persoon. De partijen kunnen overeenkomen dat bij overlijden van de lasthebber de erfgenamen de lastgeving voortzetten, of dat de lastgeving hernieuwd wordt.
Art.2010 BW: Ingeval de lasthebber overlijdt, moeten zijn erfgenamen daarvan aan de lastgever kennis geven. De erfgenamen moeten inmiddels alles doen wat de omstandigheden in het belang van de lastgever vereisen. De erfgenamen moeten rekening afleggen van de lastgeving en zijn gehouden tot alle verbintenissen die door hun rechtsvoorganger aangegaan zijn in het kader van de uitvoering van zijn opdracht.
2. Overlijden van de lastgever Art.2003 BW: De lastgeving neemt een einde bij het overlijden van de lastgever. → beëindiging van rechtswege, ex nunc Art.2008 BW: Indien de lasthebber geen kennis draagt van het overlijden van de lastgever of van het bestaan van enige andere oorzaak die de lastgeving doet eindigen, is hetgeen hij in die onwetendheid verricht, geldig. Art.2009 BW: De verbintenissen, door de lasthebber aangegaan, moeten nagekomen worden t.a.v. derden die te goeder trouw zijn.
3. Opzegging door de lasthebber Art.2007 BW: De lasthebber kan de lastgeving opzeggen door kennisgeving van zijn ontslag aan de lastgever. → kan ad nutum (zonder motivering) → kennisgeving is verplicht → herroeping mag de lasthebber niet benadelen (anders schadeloosstelling) → geen absoluut recht
4. Herroeping door de lastgever Art.2003-2004 BW: De lastgeving eindigt door herroeping van de volmacht van de lasthebber en de lastgever kan zijn volmacht herroepen wanneer hem zulks goeddunkt. De lastgever kan zijn lastgeving eenzijdig herroepen, ad nutum, onverschillig of de lastgeving een tijdsbepaling bevat, en dit of de lastgeving om niet of ten bezwarenden titel is. De herroeping kan gebeuren zonder schadevergoeding, behoudens afwijkend beding. De wet stelt geen vormvereisten.
De lastgever kan de lasthebber noodzaken hem de volmacht terug te geven, hetzij het onderhands geschrift dat de lastgeving bevat, hetzij het origineel van de volmacht, indien deze in brevet is afgegeven, hetzij de uitgifte, indien een minuut ervan gehouden is. Art.2006 BW: De aanstelling van een nieuwe lasthebber voor dezelfde zaak, brengt de herroeping van de volmacht van de eerste mede, te rekenen vanaf de dag waarop hem van deze aanstelling is kennis gegeven. De herroeping krijgt t.o.v. de lasthebber slechts uitwerking nadat aan de lasthebber kennis gegeven werd en t.o.v. derden vanaf de dag waarop de derden de herroeping behoorde te kennen (individuele kennisgeving). Partijen kunnen rechtsgeldig in een lastgeving bedingen dat deze onherroepelijk is. In principe is de lastgeving van gemeenschappelijk belang onherroepelijk. Een lastgeving is van gemeenschappelijk belang wanneer de opdracht van de lasthebber bestaat in het maken van een werk voor de uitvoering waaraan de beide partijen moeten samenwerken en deelnemen en wanneer de beide partijen belang hebben bij de rechtshandeling, voorwerp van de lastgeving: waarbij voor de lasthebber het verdienen van een loon buiten beschouwing gelaten wordt. Uitzonderingen op onherroepelijk karakter van lastgeving van gemeenschappelijk belang: • • •
Herroeping door wederzijdse toestemming Herroeping ingevolge bedingen en voorwaarden van de lastgeving Herroeping wegens gegronde redenen ingevolge rechterlijke uitspraak
5. Onbekwaamheid van de lastgever of lasthebber Art.2003 BW: De lastgeving eindigt door de onbekwaamverklaring hetzij van de lastgever, hetzij van de lasthebber Probleem: feitelijke onbekwaamheid → 1e stelling: lastgeving neemt van rechtswege een einde → 2e stelling: lastgeving neemt slechts een einde indien de feitelijke onbekwaamheid gepaard gaat met een juridische onbekwaamheid → 3e stelling: enkel de feitelijke onbekwaamheid van de lasthebber komt in aanmerking Art.2008-2009 BW: Indien de lasthebber geen kennis draagt van de onbekwaamverklaring van de lastgever, is hetgeen hij in die onwetendheid verricht heeft, geldig. Hetzelfde geldt t.o.v. derden die te goeder trouw zijn.
6. Kennelijk onvermogen en faillissement → uitbreiding tot personen die tot een collectieve schuldenregeling toegelaten zijn
§2 Gevolgen van de beëindiging Art.2008 BW: De daden die de lasthebber voor de beëindiging van de lastgeving verricht heeft zijn geldig en krijgen uitwerking. De bewijslast van het beëindigen van de lastgeving ligt bij de lastgever of bij zijn erfgenamen. De lasthebber moet: • • •
Rekenschap geven De hem toevertrouwde documenten teruggeven, waaronder het instrumentum van de lastgeving De lopende zaken voltooien
Art.2010 BW: Ingeval de lasthebber overlijdt, moeten zijn erfgenamen daarvan aan de lastgever kennis geven, en inmiddels alles doen wat de omstandigheden in het belang van de lastgever vereisten. De lastgever moet: • • •
Het loon van de lasthebber betalen De voorschotten en kosten van de lasthebber vergoeden Aan de lasthebber kwijting geven
6. Borg 6.1 Algemene bepalingen §1 Inleiding Doordat de goederen van de schuldenaar waarborg zijn van zijn schuldeiser, zijn ze het van al zijn schuldeisers, die zonder onderscheid op voet van gelijkheid staan. De schuldeisers kunnen naast persoonlijke zekerheidsrechten ook zakelijke zekerheidsrechten bekomen, die rechtstreeks het vermogen van de schuldenaar bezwaren, welke echter de meeste garanties bieden doordat ze voorrang bieden.
§2 De goederen van de schuldenaar strekken tot waarborg van zijn schuldeisers Iedere die persoonlijk verbonden is, is gehouden zijn verbintenissen na te komen onder verband van al zijn goederen, hetzij roerende, hetzij onroerende, zo tegenwoordige als toekomstige. Het beginsel van de gelijkheid tussen schuldeisers raakt de openbare orde niet. Een schuldeiser kan afstand doen van zijn rang. De schuldenaar is gehouden onverschillig of het door zijn persoonlijk toedoen is dan wel door dit van mandataris of van zijn rechtsvoorganger. De erfgenamen treden namelijk van rechtswege in het bezit van de goederen, rechten en rechtsvorderingen van de overledene, onder verplichting om alle lasten van de nalatenschap te voldoen. Men wordt geacht te hebben bedongen voor zichzelf en voor zijn erfgenamen en rechtverkrijgenden. Het is onverschillig of dit verbonden zijn het gevolg is van een contractuele verbintenis, dan wel ingevolge één van de andere bronnen van verbintenis. Het recht van de schuldeiser is niet beperkt tot de goederen die de schuldenaar toebehoorden op de dag van de verbintenis: de schuldenaar is verbonden met al zijn goederen, roerende en onroerende, tegenwoordige en toekomstige.
Toch kan de schuldeiser niet altijd naar goeddunken de goederen van zijn schuldenaar aanslaan en te gelde maken: • • • •
Niet voor beslag vatbare goederen Goederen die slechts voor een gedeelte beslagbaar zijn Goederen die slechts door bepaalde personen om bepaalde redenen in beslag kunnen worden genomen Goederen die slechts in bepaalde volgorde in beslag kunnen worden genomen
§3 Alle goederen van de schuldenaar strekken tot gemeenschappelijke waarborg voor al zijn schuldeisers Art.8 Hyp.W.: De goederen van de schuldenaar strekken tot gemeenschappelijke waarborg voor zijn schuldeisers, en de prijs ervan wordt onder hen naar evenredigheid verdeeld, tenzij er tussen de schuldeisers wettige redenen van voorrang bestaan. Indien er verschillende schuldeisers zijn, dringt zich de openbare verkoping van de goederen op, om de prijs te laten dienen ter betaling. Is de opbrengst van de te gelde gemaakte goederen onvoldoende, dan wordt de prijs onder de schuldeisers naar evenredigheid verdeeld (pondspondsgewijze verdeling).
§4 Afwijking bij wettige redenen en voorrang 1. Onderscheid Tot zekerheid van de schuldeisers heeft de wetgever in bepaalde gevallen en onder bepaalde voorwaarden zekerheidsrechten in het leven geroepen: persoonlijke en zakelijke zekerheidsrechten. Deze zekerheidsrechten geven een wettige reden van voorrang, waardoor één of meer schuldeisers voor één of meer andere betaald zullen worden. Bij een persoonlijk zekerheidsrecht verbindt de persoon zich. Een persoon is, door zijn eigen wil of ingevolge de wet, gehouden aan een schuldeisers een schuld van diens schuldenaar te betalen indien die schuldenaar niet betaalde, en bij betaling heeft deze het recht alles wat hij betaalde jegens de schuldenaar terug te vorderen, aangezien de schuldeiser geen verhaal meer heeft tegen de schuldenaar. → driehoeksverhouding → niet noodzakelijk een contractuele band tussen de schuldenaar en betalende derde Bij een zakelijk zekerheidsrecht wordt het goed verbonden. Een goed of een geheel van goederen wordt bestemd om bij voorrang aangewend te worden ter betaling van een schuld. De goederen kunnen eigendom zijn van de schuldenaar of van een derde.
2. Overeenkomsten tot zekerheid Het accessoir of bijkomstig karakter is nog steeds de regel: er moet een hoofdverbintenis bestaan t.a.v. dewelke de overeenkomst tot zekerheid gesloten wordt. → 1 uitzondering: de garantieovereenkomst, waarin men een eigen schuld betaalt, terwijl men in de borgtocht de schuld van een andere betaalt De verbintenis als synallagmatische overeenkomst is het principe en de regel. In sommige gevallen dient men beroep te doen op de verbintenis uit eenzijdige wilsuiting. De voorwaarden en de geldigheidsvereisten voor de verbintenis uit eenzijdige wilsuiting tot zekerheid zijn: • • • • •
Een op juridische gevolgen gerichte wil De vrije wilsuiting De bekwaamheid Het bepaald of bepaalbaar voorwerp De geoorloofde oorzaak
Bij negatieve zekerheidsrechten verbindt de schuldenaar er zich toe iets niet te doen. De persoonlijke zekerheidsrechten strekken ertoe een derde vermogen aan dat van de hoofdschuldenaar toe te voegen. Door zich te kunnen verhalen op het toegevoegde vermogen, ontkomt de schuldeiser aan de samenloop met andere schuldeisers van de schuldenaar. Voor zakelijke zekerheidsrechten geldt het numerus clausus-beginsel: geen zakelijk zekerheidsrecht zonder wet.
6.2 Borgtocht §1 Begrip Art.20101BW: Borgtocht is de overeenkomst waarbij een derde, de borg, zich jegens een andere persoon, de schuldeiser, verbindt om aan de verbintenis te voldoen in de plaats van de schuldenaar, indien deze hoofdschuldenaar niet zelf daaraan voldoet. De borgtocht is een overeenkomst tussen de schuldeiser en de borg, waarbij de borg zich persoonlijk jegens de schuldeiser verbindt tot betaling van de hoofdschuld. → schuld van de hoofdschuldenaar Art.2014 BW: Voor de geldigheid van de borgtocht is geen overeenkomst tussen de schuldenaar en de borg vereist. Men kan zich borg stellen zonder opdracht van hem voor wie men zich verbindt, en zelfs buiten zijn weten. In bepaalde gevallen schrijft de wet zelf voor dat er een borgtocht moet zijn (wettelijke borg). Bovendien zijn er wettelijke bepalingen die aan de rechter de bevoegdheid geven om in bepaalde gevallen een partij te verplichten tot het stellen van een borg (gerechtelijke borg). Art.2040 BW: Wanneer iemand krachtens de wet of een veroordeling verplicht is een borg te stellen, moet de aangeboden borg voldoen aan bepaalde vereisten. Art.2041 BW: Indien men geen borg kan vinden, is men gerechtigd voldoende pand in de plaats te geven.
§2 Tot stand komen De borgtocht is een consensuele overeenkomst. De wet legt geen bijzondere vormvereisten op. Art.2015 BW: De borgtocht wordt niet vermoed; hij moet uitdrukkelijk zijn aangegaan, en men mag hem niet verder uitstrekken dan de perken waarbinnen hij is aangegaan. → vereist ondubbelzinnige wil → feitenrechter oordeelt soeverein → HvC: wilsuiting van de borg kan afgeleid worden uit omstandig stilzwijgen
§3 Bewijs De rechtspraak is geneigd om voor het bestaan van de borgtocht een schriftelijk bewijs te vragen. Deze rechtspraak wordt gevolgd door de rechtbanken van koophandel. De akte moet slechts in één exemplaar gesteld zijn doch geheel geschreven zijn met de hand van de borg; of tenminste moet deze, benevens zijn handtekening, met de hand een “goed voor” of een “goedgekeurd voor” geschreven hebben, waarbij het bedrag van de schuld voluit in letters is uitgedrukt. → uitzonderingen van het “goed voor”: • • • •
Borgtocht is geïntegreerd in een overeenkomst die aan bewijsvoorschriften is onderworpen Het bedrag is onbepaald Akte gaat uit van kooplieden, ambachtslieden, landbouwers, wijngaardeniers, dagloners of dienstboden Handelszaken
De borgtocht moet volgens de gewone interpretatieregels uitgelegd worden.
§4 Kosteloze of bezoldigde borgtocht De kosteloosheid behoort tot de aard van de borgtocht, doch is er geen wezenlijk bestanddeel van.
§5 Burgerrechtelijke of handelsrechtelijke borgtocht Als eenzijdige en kosteloze verbintenis is de borgtocht uit zijn aard burgerrechtelijk, zelfs indien de gewaarborgde schuld in hoofde van de schuldenaar een handelsschuld is. Is de borg een handelaar, dan heeft zijn verbintenis een handelsrechtelijk karakter wanneer de borgtocht voor hem een normale handelsverrichting is, of wanneer de borgstelling kadert in zijn handelsactiviteit. Zo heeft de borgstelling een handelsrechtelijk karakter wanneer: • • •
De borgstelling gebeurt door een aval op wisselbrief De borgstelling een normale handelsverrichting uitmaakt voor de borg Een handelaar er rechtstreeks en persoonlijk belang bij heeft om de handel van een andere handelaar te beschermen en om die reden zich voor die handelaar borg stelt
Heeft de borgtocht een handelsrechtelijk karakter, dan heeft dit als belangrijkste gevolg dat men, krachtens de gemeenrechtelijke regel van solidariteit in handelszaken, te maken heeft met een solidaire borg.
§6 Kenmerken • • •
Consensuele overeenkomst Eenzijdige of wederkerige verbintenis Bijkomende verbintenis
Art.2012, 1e lid BW: Borgtocht kan niet bestaan dan voor een geldige hoofdverbintenis. Art.2013 BW: Men kan zich slechts borg stellen voor het bedrag van de hoofdschuld, eventueel voor minder, maar borgtocht kan niet worden aangegaan voor meer dan hetgeen de schuldenaar verschuldigd is, noch onder meer bezwarende voorwaarden. De borgtocht die voor meer dan voor de schuld of onder meer bezwarende voorwaarden is aangegaan is nietig; hij kan alleen worden verminderd tot hetgeen in de hoofdverbintenis begrepen is. Borgtocht komt tot stand door de loutere wilsovereenstemming tussen partijen en vereist geen enkele bijzondere vorm. De borgtocht moet uitdrukkelijk worden aangegaan. Borgtocht is meestal een eenzijdige verbintenis. Borgtocht kan echter ook een synallagmatische verbintenis zijn wanneer de schuldeiser zich ten overstaan van de borg tot een tegenprestatie verbindt. De borgtocht is in wezen een bijkomende of accessoire verbintenis, die tot waarborg strekt van een geldige hoofdverbintenis. Alle soorten van verbintenissen kunnen gewaarborgd worden. Art.2014 BW: Men kan zich borg stellen zonder opdracht van hem voor wie men zich verbindt, en zelfs buiten zijn weten. De schuldenaar mag bovendien nog onbekend zijn op het ogenblik dat de borgtocht aangegaan wordt. Het stellen van borg als zekerheid voor een toekomstige schuld is mogelijk. De hoofdschuld moest dus niet bestaan noch bepaalbaar zijn op het ogenblik dat de borgtocht wordt aangegaan. Het volstaat dat deze voorwaarden vervuld zijn op het ogenblik dat de borgtocht uitvoering krijgt. → uitzondering: artikel 34 Wet Consumentenkrediet: “voor alle sommen”-borgtocht is niet geoorloofd
Aan het bepaalbaarheidscriterium is voldaan wanneer het referentiekader bepaald kan worden waarbinnen de schuldvorderingen tot stand zullen komen. Het aanbrengen van een plafond is niet vereist. Dit heeft tot gevolg dat een borgtocht “voor alle sommen” geldig is. De verbintenis van de borg is niet beperkt tot het bedrag van één verbintenis, maar tot dat van alle verbintenissen samen van een schuldenaar t.o.v. een schuldeiser, weliswaar beperkt tot het overeengekomen maximum, indien er één overeengekomen werd. Indien de hoofdverbintenis nietig wordt verklaard, zal de borgtocht ook nietig zijn. Art.2012, 2e lid BW: Men kan zich niettemin borg stellen voor een verbintenis al mocht die vernietigd kunnen worden door een exceptie die alleen de verbondene persoonlijk betreft.
§7 Gevolgen van de borgtocht 1. Verhouding borg – schuldeiser Art.2022 BW: De borg is jegens de schuldeiser tot voldoening van de verbintenis gehouden wanneer de hoofdschuldenaar in gebreke blijft, zonder dat de schuldeiser eerst de schuldenaar in betaling moet aanspreken of in gebreke moet stellen. Art.2017 BW: De verplichtingen van de borgen gaan over op hun erfgenamen. Art.2036 BW: De borg kan zich tegen de schuldeiser beroepen op alle excepties die aan de hoofdschuldenaar toekomen en die tot de schuld zelf behoren. Maar hij kan zich niet beroepen op persoonlijke excepties die alleen de schuldenaar persoonlijk betreffen. Wanneer de schuldenaar een nietige verbintenis bekrachtigt, brengt dit voor de borg geen verlies mee van het voordeel van de nietigheid die hij op het ogenblik van de akte verworven had, doordat de gevolgen van de bekrachtiging beperkt moeten blijven tot hun daden, zonder derden te kunnen benadelen. De echtgenoot van de gefailleerde die zich borg heeft gesteld voor de schuld van deze laatste, wordt ingevolge de verschoonbaarheid bevrijd van die verplichting. Persoonlijke excepties: • • •
Minderjarigheid van de schuldenaar De door de rechter toegekende verlenging van termijn Wilsgebreken (tenzij de schuldeiser verantwoordelijk is)
De borg zal in de eerste plaats alle verweermiddelen kunnen aanvoeren die rechtstreeks voortvloeien uit zijn eigen overeenkomst met de schuldeiser.
Daarnaast beschikt de borg over enkele andere verweermiddelen die eigen zijn aan de borgtocht: het voorrecht van uitwinning en het voorrecht van schuldsplitsing. Aangezien de borg zich verbonden heeft tot betaling van iemand anders schuld, kan hij alle verweermiddelen inroepen die met de hoofdschuld zelf verbonden zijn.
2. Verhouding borg – schuldenaar De borg heeft in hoofde van de borgtocht geen verplichtingen jegens de schuldenaar. Doch de borg heeft wel rechten tegen de schuldenaar, wanneer hij in zijn plaats de schuldeiser betaald heeft. Art.2028 BW: De borg die betaald heeft, heeft een verhaal op de schuldenaar en kent hem in bepaalde gevallen zelfs een recht op schadevergoeding toe. Art.2032 BW: Onder bepaalde voorwaarden kan de borg, zelfs voordat hij betaald heeft, de schuldenaar in rechte aanspreken. Na betaling beschikt de borg over twee vorderingen: een persoonlijke vordering en een vordering op grond van indeplaatsstelling. De eerste vordering steunt op de lastgeving of op de zaakwaarneming. Is de verhouding echter animus donandi dan beschikt de borg niet over een eigen verhaalrecht. Indien de borgtocht neerkomt op een onrechtstreekse schenking, dan heeft de borg evenmin een subrogatoir verhaalrecht tegen de schuldenaar, aangezien deze van een indirecte schenking geniet. Art.2028 BW: De borg heeft een persoonlijke vordering voor: • • • •
De hoofdsom De interesten die door de borg op de hoofdsom betaald werden De kosten van de vordering De vergoeding van de schade
Art.2029 BW: De borg die de schuld betaald heeft, treedt in alle rechten die de schuldeiser had tegen de schuldenaar. De borg wordt alleen gesubrogeerd in de rechten die de schuldeiser bedongen heeft ter verzekering van de vordering. Dus niet in het recht om ontbinding van de overeenkomst te vorderen.
Art.2031 BW: Het verhaal gaat teniet wanneer: • •
•
De hoofdschuldenaar een tweede maal betaalt en door de borg niet op de hoogte werd gebracht van de eerste betaling De borg betaald heeft zonder te zijn vervolgd en zonder de hoofdschuldenaar daarvan kennis te hebben gegeven, ingeval die schuldenaar op het ogenblik van de betaling grond mocht gehad hebben om te doen verklaren dat de schuld teniet was Betaling gebeurt na het faillissement van de hoofdschuldenaar
De borg behoudt evenwel zijn verhaalrecht tegen de hoofdschuldenaar die het voordeel van een collectieve schuldenregeling bekomen heeft, doch hij moet ze inpassen in de aanzuiveringsregeling. Art.2033 BW: Wanneer verscheidene personen zich hebben borg gesteld voor dezelfde schuldenaar en voor dezelfde schuld, heeft de borg die de schuld voldaan heeft, verhaal op de overige borgen, ieder voor zijn aandeel. Dit verhaal heeft alleen plaats, wanneer de borg betaald heeft in één van de gevallen vermeld in artikel 2030 BW. Daarenboven moet de betaling geldig en bevrijdend zijn, zoniet zal ook in dat geval de borg de gevolgen alleen dragen. Gelijkenissen tussen borgtocht en solidariteit: • •
Instaan voor dezelfde schuld als de hoofdschuldenaar Wettelijke subrogatie na betaling
Verschillen tussen borgtocht en solidariteit • • • •
Subsidiair karakter van de verbintenis Borg kan tot niet meer gehouden worden dan de hoofdschuldenaar Voorrecht van uitwinning Voorrecht van schuldsplitsing
Bij solidaire borgtocht verkrijgt de schuldeiser de bijkomende voordelen van de solidariteit. In hoofdzaak komt dit echter neer op het uitsluiten van het voorrecht van uitwinning en het voorrecht van schuldsplitsing, wanneer er meerdere borgen zijn.
§8 Einde van de borgtocht De verbintenis uit borgtocht gaat rechtstreeks of onrechtstreeks teniet. De borgtocht heeft principieel geen invloed op de hoofdschuld. Art.2034 BW: De borgtocht gaat rechtstreeks teniet wanneer de verbintenis uit borgtocht zelf ontbonden wordt. Art.2038 BW: De borg is ontslagen wanneer de schuldeiser een onroerend goed of enig ander goed vrijwillig aanneemt in betaling van de hoofdschuld, al wordt dat goed naderhand tegen de schuldeiser uitgewonnen. Art.2037 BW: De borg is ontslagen wanneer hij door toedoen van de schuldeiser niet meer in de rechten, hypotheken en voorrechten van de schuldeiser kan treden. → een vermindering van rechten is vereist en dit door toedoen van de schuldeiser met schade voor de borg tot gevolg → niet van openbare orde Borgtocht is een bijkomend contract, dat het bestaan van een geldige hoofdverbintenis als oorzaak heeft. Bijgevolg zal alles wat de hoofdschuld beïnvloedt, de borgtocht beïnvloeden: wanneer de hoofdverbintenis verdwijnt, verdwijnt eveneens de borgtocht.
