!
Real Estate Development MeesPierson II CV Fund C.V
! Halfjaarverslag 2009
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
INHOUDSOPGAVE Pagina Algemene informatie en profiel
2
Verslag van de beherend vennoot
6
Jaarrekening Balans per 30 juni 2009
15
Winst- en verliesrekening over het 1e halfjaar 2009
16
Kasstroom overzicht
17
Toelichting op de jaarrekening
18
Overige gegevens Statutaire winstverdeling
29
Gebeurtenissen na balansdatum
29
Pagina 1
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
ALGEMENE INFORMATIE Fonds MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. Prins Bernhardplein 200 Postbus 293 1000 AG Amsterdam
Beherend vennoot MeesPierson Real Estate Management B.V. Prins Bernhardplein 200 Postbus 293 1000 AG Amsterdam
Bewaarder Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen Prins Bernhardplein 200 Postbus 293 1000 AG Amsterdam
Fiscaal adviseur PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs NV Fascinatio Boulevard 350 Postbus 8800 3009 AV Rotterdam
Accountant KPMG Accountants N.V. Burgermeester Rijnderslaan 20 Postbus 74500 1070 DB Amsterdam
Juridisch adviseur Loyens & Loeff Fred. Roeskestraat 100 Postbus 71170 1008 BD Amsterdam
Pagina 2
PROFIEL Oprichtingsdatum MeesPierson Vastgoedfonds II CV (voorheen MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV) is opgericht op 3 mei 2005. Doelstelling Het doel van MeesPierson Vastgoedfonds II CV (hierna CV) is om, door aankoop, exploitatie en verkoop van een gespreide portefeuille van winkelvastgoed in Nederland een aantrekkelijk rendement te realiseren. Het fonds heeft ervoor gekozen om te beleggen in winkelvastgoed omdat in het verleden is gebleken dat beleggingen in winkels minder conjunctuurgevoelig zijn dan beleggingen in kantoren. De objecten die door de CV zijn aangekocht, zijn twee wijkwinkelcentra. De CV kent een onbepaalde looptijd, maar de bedoeling is om de CV niet langer dan 10 jaar vanaf aanvangsdatum in stand te houden. Voorts is de intentie om vanaf jaar 7 te bezien of verkoop van de objecten interessant kan zijn waardoor, naar verwachting, alle objecten in jaar 10 zijn verkocht. Juridische structuur
MPRE Management BV (Beheerder / beherend vennoot)
Commanditaire Vennoten
Beheerovereenkomst
MeesPierson Vastgoedfonds II CV
Economisch eigendom
Bewaarovereenkomst Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen (Bewaarder)
Objecten
Juridisch eigendom
Als rechtsvorm is gekozen voor een CV naar Nederlands recht. Een CV is een samenwerkingsverband tussen één of meerdere beherend vennoten en één of meerdere commanditaire vennoten. Voordelen van een CV ten opzichte van andere rechtsvormen zijn onder meer dat:
De aansprakelijkheid van commanditaire vennoten wettelijk beperkt is tot maximaal hun inleg. Een besloten CV fiscaal transparant is waardoor deze zelf niet onderworpen is aan inkomsten- of vennootschapsbelasting.
Bij MeesPierson Vastgoedfonds II CV is sinds de oprichting sprake geweest van een beherend vennoot, te weten MeesPierson Real Estate Management BV, en een beherend vennoot tevens beheerder, te weten LaSalle Beheer BV. Op voorstel van de beherend vennoten heeft de algemene vergadering van participanten op 24 april 2008 ingestemd met een vereenvoudiging van de juridische structuur. Hierbij werd het aantal beherend vennoten verminderd tot één, waarbij tegelijkertijd de rol van beherend vennoot en beheerder werd Pagina 3
samengevoegd. Tevens is de naam van het fonds gewijzigd van MeesPierson-LaSalle Vastgoedfonds II CV in MeesPierson Vastgoedfonds II. Deze nieuwe structuur is op 1 juli 2008 in werking getreden. De nieuwe rol van beherend vennoot en beheerder is ingevuld door MeesPierson Real Estate Management BV. Als consequentie van deze wijziging zijn per diezelfde datum de activiteiten van LaSalle Beheer BV met betrekking tot de CV gestopt. Formeel is de nieuwe structuur in werking getreden nadat de CV overeenkomst is aangepast en door de algemene vergadering van participanten aan LaSalle Beheer BV decharge werd verleend over haar beleid gedurende het eerste halfjaar van 2008. Dit voorstel is behandeld tijdens de jaarvergadering van 2008 in april 2009 en aangenomen. De CV overeenkomst is in juni 2009 gepasseerd. Risico’s Iedere belegging, en daarmee ook een vastgoedbelegging, brengt risico’s met zich mee. De belangrijkste vastgoedbeleggingsrisico’s zijn beschreven in het prospectus maar zullen voor de volledigheid navolgend worden herhaald. Debiteurenrisico Het risico bestaat dat huurders niet aan hun huurverplichtingen kunnen voldoen. De kwaliteit en de kredietwaardigheid van de huurders beïnvloeden derhalve de mate van voorspelbaarheid van de opbrengsten van een object en daarmee de waarde. Leegstandsrisico Het leegstandsrisico is het risico dat een object, na afloop of beëindiging van de overeenkomst met een huurder, niet direct opnieuw kan worden verhuurd. Dit houdt in dat gedurende de leegstandsperiode geen huuropbrengsten gegenereerd worden, dan wel dat extra kosten moeten worden gemaakt om potentiële huurders voor de leegkomende ruimte te interesseren. Huurrisico De algemene economische situatie is van invloed op de huurprijzen. In geval van toenemende leegstand, en derhalve een lagere vraag naar huurruimtes, komen de huurprijzen onder druk te staan. In economisch voorspoedige tijden zal een toename van de vraag bij een gelijkblijvend aanbod aan huurruimtes leiden tot hogere huurprijzen. Lagere huurprijzen leiden tot een lager direct beleggingsresultaat en mogelijk tot een lagere verkoopopbrengst van de een object. Renterisico / Financieringsrisico Voor zover de verplichtingen van het onroerend goed van langere aard zijn dan die van het vreemd vermogen waarmee dit (gedeeltelijk) is gefinancierd, is een wijziging van de rentestand, na afloop van de rentevaste periode, van invloed op het exploitatieresultaat van de CV alsmede op de marktwaarde van het onroerend goed en daarmee op het eigen vermogen van de CV. Rendement De CV streeft naar een jaarlijkse uitkering in contanten van ongeveer 7%. Na verkoop van de objecten zal ook het behaalde verkoopresultaat worden uitgekeerd tot het niveau waarop, over de looptijd van de CV, een gemiddeld enkelvoudig rendement van 10% op jaarbasis is gerealiseerd (preferent winstrecht). Eventuele overwinst zal voor 75% toekomen aan de participanten en voor 25% aan de beherend vennoten. Corporate Governance Tot 1 juli 2008 kende de CV twee beherend vennoten, te weten LaSalle Beheer BV (tevens beheerder in de zin van de Wft) en MeesPierson Real Estate Management BV. De belangrijkste werkzaamheden van LaSalle Beheer BV zijn in die periode geweest: de aankoop, de exploitatie en de verkoop van de objecten, alsmede het opstellen van de (half)jaarlijkse financiële rapportages. In aanvulling op de algemene toezichthoudende functie is MeesPierson Real Estate Management BV het eerste aanspreekpunt voor participanten en informeert zij hen periodiek over de gang van zaken in het fonds. Met ingang van 1 juli 2008 wordt het operationeel beleid gevoerd door één beherend vennoot, te weten MeesPierson Real Estate Management BV. Pagina 4
VERSLAG VAN DE BEHEERDER Retail sector Nederland De retail sector is langer gespaard gebleven voor de directe gevolgen van de kredietcrisis dan andere vastgoedsegmenten. Toch heeft ook zij zich er uiteindelijk niet aan kunnen onttrekken. Sinds het tweede halfjaar van 2008 nemen grote nationale en internationale ketens in de retail sector een afwachtende houding aan ten aanzien van het aanhuren van winkelruimten. Het bevriezen van uitbreidingsplannen en strategische heroverweging van winkellocaties domineren de beleidsagenda. Vooral de ketens die duurzame gebruiksgoederen (elektrische apparaten), speelgoed en “home furniture” verkopen, hebben een lastige start van 2009 ondervonden. De geringere vraag naar winkelruimten heeft dan ook geleid tot een toename van het aantal beschikbare winkelruimten. Vooral de toegangsstraten tot de hoofdstraten in stadscentra, kleine buurtcentra en perifere winkellocaties hebben hiermee te maken. In winkelgebieden waar een relatief hoge leegstandsgraad heerst, is een tendens waarneembaar dat huurprijzen onder druk staan of dat er “incentives” worden gegeven om tot verhuur te komen. Retail sector Dordrecht Dordrecht kent een totaal winkelvloeroppervlakte van ruim 164.000 m2 verdeeld over circa 790 vestigingen. Deze totale oppervlakte is in de afgelopen jaren stabiel gebleven. Het aantal winkelvestigingen is iets teruggelopen. De binnenstad van Dordrecht heeft naast een centrumfunctie ook een functie voor de omliggende gemeenten, onderdeel uitmakend van de zogenaamde Drechtsteden. De meeste wijken van Dordrecht hebben een wijkwinkelcentrum. Daarnaast kent Dordrecht een perifere detailhandel. Qua vraag naar winkelruimte is er in de afgelopen periode niet veel gebeurd. In 2009 vonden er tot op heden slechts enkele geregistreerde transacties plaats, waarbij er zo’n 470 m2 is opgenomen. Over 2008 is er circa 1.650 m2 aan winkelruimte verhuurd. Tegen het eind van 2008 bedroeg het winkelaanbod in Dordrecht ongeveer 5.400 m2, verdeeld over een zevental objecten. Het aanbod van beschikbare winkelruimte in Dordrecht is in zijn algemeenheid dus zeer beperkt te noemen. Retail sector Emmen Op winkelgebied heeft Emmen een belangrijke regionale verzorgingsfunctie. Dat komt mede doordat het zuidoosten van Drenthe voor de niet-dagelijkse boodschappen is aangewezen op de stad. Het totale winkelvloeroppervlak in Emmen bedraagt ongeveer 240.000 m2. In 2008 werd ongeveer 2.200 m2 aan winkelruimte in Emmen opgenomen. De negen geregistreerde transacties betroffen alle kleinschalige winkelunits. De eerste helft van 2009 heeft het hele jaar 2008 qua opname al overtroffen. In totaal is er in deze periode van 2009 circa 2.800 m2 winkelruimte verhuurd. Qua aanbod is er momenteel 6.000 m2 winkelruimte beschikbaar in Emmen. Gerelateerd aan de totale winkelvoorraad van 240.000 m2 is de leegstand zeer gering.
Pagina 5
Management In de verslagperiode is LaSalle Beheer B.V. teruggetreden als beherend vennoot c.q. beheerder. De akte waarin dit is geëffectueerd, is in juni 2009 gepasseerd. Dit betekent dat MeesPierson Real Estate Management B.V. thans als enig beherend vennoot en beheerder optreedt. Op het gebied van het property management heeft per 1 maart 2009 een wisseling van de wacht plaatsgevonden. Nadat de eerdere property manager, BVVL, had aangegeven als organisatie te zullen stoppen met haar property management activiteiten, is er een selectieprocedure in gang gezet om tot vervanging te komen. Dit heeft geresulteerd in het aanstellen van CB Richard Ellis per 1 maart jl. als property manager. CB Richard Ellis is een gerenommeerde, wereldwijde organisatie op het gebied van onder meer property management, met gespecialiseerde kennis en ervaring op het gebied van retail. Dit was een belangrijk selectiecriterium. Tot op heden ondervinden de winkelcentra Crabbehof in Dordrecht en Angelslo in Emmen nog geen noemenswaardige gevolgen van de kredietcrisis, zoals die hierboven zijn gesignaleerd. Wel bestaan er geluiden dat sommige winkeliers minder omzet maken dan voorheen. In de media wordt er verschillend gerapporteerd over de vooruitzichten van de Nederlandse economie. Hierdoor is het lastig uitspraken te doen over het moment waarop het herstel zijn intrede zal doen. Om voorbereid te zijn op de ontwikkelingen in de toekomst is er in de afgelopen periode nadrukkelijk gekeken naar de positionering van de winkelcentra. De ontwikkelde visie is onderstaand op hoofdlijnen per winkelcentrum aangegeven, waarbij ook meteen is ingezoomd op zaken, die zich vanuit managementperspectief hebben afgespeeld of zullen gaan afspelen. Winkelcentrum Crabbehof te Dordrecht Positionering en branchering Winkelcentrum Crabbehof heeft een wijkverzorgende functie en wordt voor de komende jaren conceptueel gepositioneerd als winkelcentrum voor de dagelijkse en wekelijkse behoefte met een beperkte aandacht voor de verblijfsfunctie. Het winkelcentrum leent zich niet voor langdurig “fun shoppen”. Om dit concept in te vullen zou de branchering idealiter moeten bestaan uit een aantal sterke landelijke trekkers, aangevuld met lokale ondernemers in het segment van de zogenaamde speciaalzaken. Het winkelcentrum voldoet op een aantal fronten aan deze uitgangspunten, maar behoeft op enkele punten aanpassingen om optimalisatie in de branchering te bewerkstelligen. Hieraan zal bij komende mutaties zoveel als mogelijk invulling worden gegeven. Daarnaast zal in de komende periode worden gekeken naar mogelijkheden om winkeliers te verplaatsen, indien daarmee een bijdrage kan worden geleverd aan de beoogde optimalisatie van de branchering. Bij de positionering is rekening gehouden met de concurrentie die Crabbehof ondervindt van nabijgelegen winkelcentra, waarvan Sterrenburg de belangrijkste is. Om de concurrentiepositie te bewaren, voorzien wij voor de komende periode dat er een upgrading van Crabbehof moet plaatsvinden. Over de aard en de omvang van deze upgrading wordt inmiddels overleg gevoerd met de gemeente Dordrecht en de winkeliersvereniging. Zij zijn beide belangrijke participanten in dit proces. De planvorming zal in het tweede halfjaar van 2009 verder worden uitgewerkt. Ondanks de kredietcrisis is het huurniveau in Crabbehof tot op heden stabiel gebleven. Gegeven de economische omstandigheden zijn alle inspanningen erop gericht om die stabiliteit in huurinkomsten te handhaven. Het geven van enige “incentives” bij komende verhuurtransacties kan echter niet worden uitgesloten.
Pagina 6
Verhuur De concrete leegstand binnen Crabbehof is te overzien. Momenteel zijn er twee winkelruimten voor verhuur beschikbaar; Van Oldenbarneveltplein 29 en 66. Drogist Farma van het Van Oldenbarneveltplein 10-12 heeft aangegeven zijn huurovereenkomst voortijdig te willen beëindigen. Deze huurovereenkomst expireert echter pas per 31 augustus 2012. De huurder zet vooralsnog de exploitatie van de winkelruimte voort en blijft verantwoordelijk voor het nakomen van zijn huurverplichtingen. In de afgelopen periode is de winkelruimte Van Oldenbarneveltplein 84-86 (voormalige unit van OZP Makelaars) langjarig verhuurd aan Interstede. Er wordt hard aan gewerkt om, met de conceptuele positionering als uitgangspunt, tot verantwoorde wederverhuur van de twee lege winkelruimten te komen. Hierin wordt gebruik gemaakt van het uitgebreide netwerk van CB Richard Ellis in combinatie met een lokale makelaar. In de afgelopen periode heeft er ook een aantal verzoeken tot indeplaatsstellingen plaatsgevonden. Daar waar mogelijk wordt met de kandidaat-huurders een nieuwe vijfjarige huurovereenkomst afgesloten. Hierdoor wordt spreiding in expiratiedata gecreëerd waarmee het risico, dat er meerdere huurovereenkomsten op hetzelfde moment zouden kunnen worden beëindigd, wordt verkleind. Operationeel beheer Op operationeel niveau geldt dat de samenwerking met CB Richard Ellis inmiddels al in een aantal zaken zijn vruchten heeft afgeworpen. De contacten met de Vereniging van Eigenaars (VvE), de huurders en de winkeliersvereniging zijn geïntensiveerd en verlopen in goede harmonie. Op het gebied van de techniek zal er een aantal aspecten (o.a. bestrating en luifel) worden meegenomen in het hierboven genoemde overleg met de gemeente en de winkeliersvereniging over de upgrading van het winkelcentrum. Het gezamenlijk onderhoud vindt steeds plaats in overleg met de VvE-beheerder. Zo zijn er in de afgelopen verslagperiode werkzaamheden aan de riolering uitgevoerd. Hierbij zijn een gedeelte van de hoofdriolering alsmede enkele standleidingen vervangen. Met de uitvoering van deze werkzaamheden is een structureel einde gekomen aan een aantal regelmatig terugkerende verstoppingen. Momenteel loopt er onderzoek naar de noodzaak om de noodoverstorten van het winkelcentrum aan te passen. Dit om te voorkomen dat er teveel dakbelasting ontstaat als gevolg van eventuele water- en/of sneeuwoverlast. Winkelcentrum Angelso te Emmen Positionering en branchering Winkelcentrum Angelslo heeft op dit moment een wijkoverstijgende functie. Het centrum mag zich verheugen in een omvangrijk verzorgingsgebied. Vanuit dat perspectief wordt het winkelcentrum voor de komende jaren gepositioneerd als centrum voor de dagelijkse en wekelijkse behoefte. De verblijfsfunctie van het centrum is beperkt. De branchering van het winkelcentrum voldoet op dit moment in voldoende mate aan dit concept. Hierbij wordt wel aangetekend dat de fysiek lege ruimten in de nabijheid van Blokker invulling behoeven met een sterke formule, zodat er een goede balans ontstaat tussen de beide “vleugels” van het winkelcentrum. Beide lege ruimten vallen nog tot 3 mei 2010 onder de door de vorige eigenaar verstrekte huurgarantie. Tot die tijd is de vorige eigenaar belast met de verhuur. Gezien de nog relatief korte looptijd van de huurgarantie is met de vorige eigenaar afgesproken dat de beherend vennoot zich ook actief met de verhuur gaat bezighouden. CB Richard Ellis en een lokale makelaar zijn hiertoe inmiddels ingeschakeld. Qua concurrentiepositie geldt als belangrijkste ontwikkeling dat er in de nabijheid van het winkelcentrum een Jumbo supermarkt wordt gebouwd van circa 2.000 m2. Dit zal een serieuze concurrent worden van Schuitema, die met een C-1000 formule in Angelslo gevestigd is. Met Schuitema wordt intensief overleg gevoerd over de mogelijkheden om haar winkelruimte ter plaatse uit te breiden, zodat in de toekomst voldoende tegenwicht kan worden geboden aan de Jumbo vestiging. Schuitema heeft met de heer K. Poon een principeakkoord bereikt over een uitkoop van zijn Chinese restaurant in het winkelcentrum.
Pagina 7
Na een succesvolle afronding van de onderhandelingen, zal Schuitema deze oppervlakte aan haar winkelruimte toevoegen. Voorts worden er door ons en Schuitema gesprekken gevoerd met de gemeente Emmen over verdere uitbreidingsmogelijkheden ter plaatse. Deze zullen moeten passen in het Masterplan dat de gemeente voor de wijk heeft ontwikkeld. De verwachting is dat er in de komende periode meer duidelijkheid ontstaat over de eventuele verdere uitbreidingsmogelijkheden. Op grond van het Masterplan zullen deze mogelijkheden echter beperkt zijn. Verhuur In Angelslo hebben zich in de afgelopen periode geen huurmutaties voorgedaan. Schuitema staat tot 1 juli 2013 garant voor de huurinkomsten van Statenweg 23c (voormalige Edah-ruimte). De twee overige lege winkelruimten vallen, zoals eerder aangegeven, nog onder de huurgarantie van de vorige eigenaar. Ook voor wat betreft de voormalige Edah-ruimte wordt actief getracht tot wederverhuur te komen, omdat dit het winkelcentrum als geheel ten goede komt. De huurder van Statenweg 41, Shoeby Fashion, heeft aangegeven de huurovereenkomst per de expiratiedatum te willen beëindigen. Deze huurovereenkomst loopt nog tot en met 28 februari 2011. Voorts heeft Stichting Service Centrum Emmen (SSCE), huurder van de winkelruimte Peyserhof 4, formeel de huurovereenkomst per 12 juni 2010 opgezegd. Met SSCE worden al gesprekken gevoerd over voortzetting van de huurovereenkomst. Ook in Angelslo zal de strategie worden gevolgd om daar waar mogelijk spreiding in de expiratiedata van huurovereenkomsten te bewerkstelligen. Bij de (weder)verhuur zijn alle inspanningen erop gericht om marktconforme condities te realiseren. Er zal echter in bepaalde mate een concessie moeten worden gedaan ten opzichte van het niveau van de huurgarantie. Operationeel beheer In de afgelopen periode zijn aanzienlijke vorderingen gemaakt in de al lang bestaande discussie over kwesties die betrekking hebben op de Vereniging van Eigenaars (VvE). Er is intensief overleg gevoerd met de VvE-beheerder om zaken uit het verleden opgelost te krijgen. Daar waar nodig zullen zaken worden geherstructureerd en geformaliseerd. De verwachting is dat dit in de tweede helft van 2009 wordt afgerond. Door het proactieve optreden is de relatie met de winkeliersvereniging en de individuele huurders verbeterd. Verder is in combinatie met de property manager, CB Richard Ellis, een aantal vanuit het verleden bestaande, veelal technische kwesties afgewikkeld. Zo is een aantal langdurig aanwezige lekkages aan dakkoepels van het winkelcentrum hersteld. Ook is de regelmatig in het winkelcentrum aanwezige stankoverlast verholpen door aanpassingen aan de riolering te plegen.
Pagina 8
Financieel verslag en resultaat van het fonds Directe uitkering Het direct rendement over de eerste helft van 2009 bestaat uit een uitkering van € 875,- per participatie en is eind januari betaalbaar gesteld. Het directe rendement over de eerste helft van 2009 bedraagt hiermee 3,5% op basis van de initiële inleg. Budget versus realisatie op onroerend goed niveau e
1 helft 2009
Inkomsten winkels Budget €
Direct toe te rekenen exploitatiekosten winkels
Gerealiseerd €
Verschil
Budget
€
Gerealiseerd
€
€
Verschil €
Dordrecht
652.870
641.822
-11.048
77.157
102.806
-25.649
Emmen
734.194
716.740
-17.454
87.139
67.566
19.573
1.387.064
1.358.562
-28.502
164.296
170.372
-6.076
Totaal winkels
Met betrekking tot budget versus realisatie lopen de inkomsten van de winkels op € 28.502,- na, in de pas met de begroting. Het verschil in inkomsten in Emmen en Dordrecht wordt voornamelijk verklaard door de afwijkende indexatieontwikkeling ten opzichte van het budget. De kosten zijn in totaal iets hoger dan begroot. Dit wordt voornamelijk verklaard door hogere administratiekosten inzake afrekeningen servicekosten voor beide winkelcentra en door hogere onderhoudskosten dan aanvankelijk begroot in Dordrecht. In Emmen vielen de onderhoudskosten juist lager uit. Direct exploitatieresultaat op CV niveau e
1 helft 2009
Inkomsten Budget €
Totaal winkels
Exploitatiekosten Gerealiseerd €
Verschil
Budget
€
Gerealiseerd
€
€
Verschil €
1.387.064
1.358.562
-28.502
164.296
170.372
-6.076
Overig CV
0
9.992
9.992
749.121
760.415
-11.294
Totaal CV
1.387.064
1.368.554
-18.510
913.417
930.787
-17.370
Exploitatiekosten
913.417
930.787
-17.370
Direct exploitatie resultaat
473.647
437.767
-35.880
De rentebaten zijn niet begroot maar gezien de liquiditeitspositie van het fonds en actief cashmanagement wel gerealiseerd. De exploitatiekosten zijn 1,9% hoger dan begroot.
Pagina 9
Niet gerealiseerde waardeverandering van beleggingen Jaarlijks in december wordt door de beheerder de geschatte marktwaarde, zonder rekening te houden met de verkoopkosten, van het onroerend goed bepaald. De beherend vennoot per 31 december 2008 een taxatie van het winkelcentrum uit laten voeren door Cushman & Wakefield te Amsterdam. De getaxeerde waarde van het onroerend goed bedroeg eind 2008 € 34.990.000. Het winkelcentrum is in 2008 afgewaardeerd met een bedrag van € 3.923.000,- ten opzichte van de geschatte waarde eind 2007 van € 38.913.000. Per half juni 2009 heeft er geen taxatie plaatsgevonden en heeft er heen herwaardering van het onroerend goed plaatsgevonden. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De mutatie in de marktwaarde wordt verantwoord in de Winst- en verliesrekening. e
1 helft 2009
Ultimo juni 2009
Ultimo 2008
Waardeverandering
€
€
€
%
Dordrecht
16.650.000
16.650.000
0
0
Emmen
18.340.000
18.340.000
0
0
Totaal
34.990.000
34.990.000
0
0
Resultaat e
1 helft 2009
Direct exploitatie resultaat Herwaardering Resultaat
Budget
Werkelijk
Verschil
€
€
€
473.647
437.767
-35.880
0
0
0
473.647
437.767
-35.880
Op de navolgende pagina’s wordt per object een korte toelichting gegeven met betrekking tot de opbrengsten en kosten. Daarnaast wordt met behulp van een kleurcode aangegeven of het betreffende object in het eerste halfjaar van 2009 boven verwachting heeft gepresteerd (groen), conform verwachting (geel), onzeker (oranje) of onder verwachting (rood). Eenzelfde werkwijze wordt ook aangehouden voor het tweede halfjaar 2009, waardoor per object de verwachte ontwikkelingsrichting zichtbaar wordt.
Pagina 10
DORDRECHT Projectomschrijving
41 units winkels in wijkwinkelcentrum Crabbehof aan het Van Oldebarneveltplein Totaal oppervlak: 9.935 m2. Theoretische bruto jaarhuur 1e helft 2009: € 671.127,-
(Huur)inkomsten
Budget 1e halfjaar 2009 Gerealiseerd 1e halfjaar 2009
€ €
652.870 641.822
Verschil (nominaal) Verschil (percentage)
€
-11.048 -1,69%
Het verschil in inkomsten wordt voornamelijk verklaard door de afwijkende indexatieontwikkeling ten opzichte van het budget en door afwijkingen in leegstandprognoses. Direct toe te rekenen exploitatiekosten
Budget 1e halfjaar 2009 Gerealiseerd 1e halfjaar 2009
€ €
77.157 102.806
Verschil (nominaal) Verschil (percentage)
€
-25.649 -33,24%
In het eerste halfjaar van 2009 zijn met name de administratieve kosten hoger dan begroot. Dit houdt verband met de afrekening servicekosten van meerdere voorgaande jaren. Tevens zijn de kosten voor verhuurcourtage hoger dan begroot. Het onderhoud is echter iets lager dan begroot. Per saldo resulteerde dit in hogere exploitatiekosten dan begroot. Conclusie Oordeel over 1e halfjaar 2009
Onder verwachting
Verwachting voor 2e halfjaar 2009
Onzeker
Pagina 11
EMMEN Projectomschrijving
38 units in winkelcentrum Angelslo aan de Landschapslaan / Peyserhof Totaal oppervlakte: 9.238 m2 Theoretische bruto jaarhuur 1e helft 2009: € 725.156,-
(Huur)inkomsten
Budget 1e halfjaar 2009 Gerealiseerd 1e halfjaar 2009
€ €
734.194 716.740
Verschil (nominaal) Verschil (percentage)
€
-17.454 -2,37%
Het verschil in inkomsten wordt voornamelijk verklaard door de afwijkende indexatieontwikkeling ten opzichte van het budget en door afwijkingen in leegstandprognoses. Direct toe te rekenen exploitatiekosten
Budget 1e halfjaar 2009 Gerealiseerd 1e halfjaar 2009
€ €
87.139 67.566
Verschil (nominaal) Verschil (percentage)
€
19.573 22,46%
In het eerste halfjaar van 2009 zijn met name de administratieve kosten hoger dan begroot. Dit houdt verband met de afrekening servicekosten van meerdere voorgaande jaren. De onderhoudskosten vallen fors lager uit dan initieel begroot. Hierdoor resteert er een positief verschil in de direct toe te rekenen exploitatiekosten ten opzichte van begroting. Conclusie Oordeel over 1e halfjaar 2009
Boven verwachting
Verwachting voor 2e halfjaar 2009
Onzeker
Amsterdam, 21 september 2009 MeesPierson Real Estate Management B.V.
Pagina 12
JAARREKENING 1E HALFJAAR 2009 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Pagina 13
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam BALANS PER 30 JUNI 2009 (Voor winstbestemming)
Toelichting
Activa
30-6-2009
31-12-2008
€
€
Vaste activa Onroerend goed
1
34.990.000
34.990.000
Vlottende activa Vorderingen Financieringskosten Liquide middelen
2 3 4
263.594 29.944 783.405 1.076.943
444.961 35.228 828.411 1.308.600
36.066.943
36.298.600
30-6-2009
31-12-2008
€
€
5
8.159.386
8.171.369
Langlopende schulden
6
27.100.000
27.100.000
Kortlopende schulden (ten hoogste 1 jaar) Omzetbelasting Overlopende passiva
7 8
82.921 724.636 807.557
122.667 904.564 1.027.231
36.066.943
36.298.600
Totaal Activa
Toelichting
Passiva Vermogen Kapitaal rekening
Totaal Passiva
Pagina 14
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam WINST- EN VERLIESREKENING (Over de periode 1 januari 2009 tot en met 30 juni 2009)
Toelichting
01.01-30.06.09
2008
€
€
Opbrengsten uit beleggingen Bruto huuropbrengsten Overige opbrengsten Exploitatiekosten
9 10 11
1.358.562 0 -170.372 1.188.190
2.633.084 2.363 -364.687 2.270.760
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Herwaardering onroerend goed
12
0
-3.923.000
1.188.190
-1.652.240
76.286 662.968 5.284 5.885 750.423
164.154 1.228.046 10.568 32.625 1.435.393
437.767
-3.087.633
Som der bedrijfslasten Lasten Beheerkosten Rentelasten Afschrijvingen Overige bedrijfslasten
13 14 15 16
Resultaat boekjaar
Pagina 15
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam KASSTROOM OVERZICHT (Over de periode 1 januari 2009 tot en met 30 juni 2009)
01.01-30.06.09 €
€
2008 €
€
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Afschrijving Herwaardering onroerend goed
437.767 5.284 0
-3.087.633 10.568 3.923.000 443.051
Veranderingen in werkkapitaal: vorderingen omzetbelasting overlopende passiva
181.367 -39.746 -179.928
Kasstroom uit operationele activiteiten
€ Kasstroom uit financieringsactiviteiten Uitkering participanten
-38.307
-189.542
404.744
656.393
€
€
€
€
0
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto kasstroom
€ 828.411 783.405
Mutatie geldmiddelen
-899.500
€
€
0 0
0
-45.006
-243.107
€
-45.006
Pagina 16
€
-899.500 -449.750
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa
Liquide middelen bij aanvang verslagperiode Liquide middelen bij einde verslagperiode
-432.834 82.000 161.292
-449.750
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten
845.935
€ 1.071.518 828.411
€
-243.107
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
TOELICHTING OP DE BALANS Algemeen Vergunning en doorlopend toezicht van de AFM Met ingang van 1 januari 2007 is de Wet op het financieel toezicht (Wft) van kracht, welke in de plaats is getreden van onder meer de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb). De door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) aan LaSalle Beheer B.V., in haar rol als beheerder van de CV, op 8 juni 2006, op grond van artikel 5 Wtb, verleende vergunning berust vanaf het tijdstip van inwerkingtreding van de Wft op artikel 2:67 van de Wft. Met ingang van 1 juli 2008 is MeesPierson Real Estate Management B.V. beheerder van de CV. De vergunning van de AFM is op 24 april 2008 aan MeesPierson Real Estate Management verstrekt. De CV is een ‘beleggingsinstelling’ in de zin van de Wft. Hieruit volgt dat er informatie op de website van Meespierson beschikbaar is. De beheerder en bewaarder van de CV staan, onder het regime van de Wft, onder doorlopend toezicht van de AFM, zoals ook het geval was onder het regime van de Wtb. De kosten van doorlopend toezicht komen ten laste van de CV. Fiscale status De CV is een besloten commanditaire vennootschap, die transparant is voor de heffing van inkomsten- en vennootschapsbelasting. Dit houdt in dat de CV zelf niet onderworpen is aan een belasting naar de winst, maar dat belastingheffing plaatsvindt op het niveau van de participanten. Zowel de resultaten als het vermogen van de CV zullen rechtstreeks worden toegerekend aan de participanten naar rato van hun kapitaaldeelname in de CV. Grondslag van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Algemeen Voor zover niet anders vermeld zijn de activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarden. Onroerend goed Het onroerend goed wordt gewaardeerd tegen de getaxeerde waarde. Indien geen taxatie plaatsvindt, zal de waardering plaatsvinden tegen de marktwaarde, zoals geschat door de beheerder. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De marktwaarde wordt jaarlijks, per 31 december, door de beheerder geschat. Uitgangspunt is dat de marktwaarde van de objecten niet tussentijds bepaald zal worden door externe taxateurs, maar wordt geschat door de beheerder. Vanuit het oogpunt van transparantie wordt de marktwaarde incidenteel door externe taxateurs bepaald. Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering worden verantwoord in de Winst- en verliesrekening onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen’. Bij de vaststelling van de winstbestemming zal een bedrag ter grootte van de waardemutatie ten gunste of ten laste van de herwaarderingsreserve worden gebracht. Vorderingen De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.
Pagina 17
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam Overige activa Liquide middelen Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito’s en banktegoeden. Vermogen Gestort CV kapitaal Dit betreft het door de participanten van de CV gestorte kapitaal. Herwaarderingsreserve Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering worden uiteindelijk verantwoord in de herwaarderingsreserve, te weten via de winstbestemming. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Beleggingsopbrengsten Bruto huuropbrengsten Bruto huuropbrengsten betreffen de over de verslagperiode aan huurders in rekening gebrachte huren. Oftewel de theoretische bruto huuropbrengsten onder aftrek van leegstand en verleende huurkortingen. Exploitatiekosten Hieronder zijn de direct met de exploitatie van de onroerende goederen samenhangende kosten opgenomen, zoals onderhoud, beheerskosten, verzekeringen en onroerende-zaakbelasting. Niet-gerealiseerde waardeverandering van beleggingen Herwaardering onroerend goed Het onroerend goed wordt gewaardeerd tegen de getaxeerde waarde. Indien geen externe taxatie plaatsvindt, zal de waardering plaatsvinden tegen de marktwaarde, zoals geschat door de beheerder. Lasten Beheerskosten Dit betreffen de kosten van de bewaarder en de beherend vennoten. Interest De interest betreft de aan de verslagperiode toe te rekenen interest op leningen en schulden, evenals de in het verslagjaar ontvangen interest op deposito’s. Afschrijving Dit betreft de afschrijving op de financieringskosten. Waardering renteswap contracten Bij de verwerking van de renteswap contracten in de jaarrekening wordt gebruik gemaakt van kostprijshedge-accounting. Overige bedrijfskosten Overige bedrijfskosten betreffen onder andere kosten van externe adviseurs, accountantskosten en kantoorkosten. Kosten die verband houden met het beheer van het onroerend goed zijn opgenomen onder de exploitatiekosten.
Pagina 18
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam RISICOPARAGRAAF Algemeen De navolgende factoren dienen zorgvuldig in overweging te worden genomen bij het beoordelen van een participatie in de CV die elk een negatief effect kunnen hebben op de resultaten van de CV. Risico’s zijn inherent aan iedere belegging in onroerend goed en zijn ook van toepassing op de CV. In het algemeen gaat het hierbij om de waardefluctuaties van het onroerend goed die onder andere het gevolg kunnen zijn van een verandering in vraag en aanbod. Vanwege de relatief lange periode benodigd om onroerend goed te ontwikkelen, het kapitaalintensieve karakter en de lange termijn huurcontracten, is het gewoonlijk niet mogelijk om op korte termijn te reageren op schaarste of overschot. De waarde bij verkoop van het vastgoed is voor een groot deel afhankelijk van de huur. Bij verminderde liquiditeit kan de mogelijkheid zich voordoen dat de CV niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen en dat de objecten gedwongen moeten worden verkocht. Indien de schulden van de CV hoger zijn dan de verkoopopbrengst van de objecten zal het door de participanten ingelegde commanditair kapitaal worden aangesproken. Het risico bestaat dat de participanten hun volledige inleg op deze wijze kwijtraken. Reeds door de CV gedane uitkeringen kunnen niet worden teruggevorderd van de participanten.
Economie, huurrisico, debiteurenrisico, leegstandsrisico Veranderingen in algemene economische ontwikkelingen, rentestanden en (verwachte) inflatie niveaus kunnen eveneens de waarde beïnvloeden. Dit betekent dat de waarde van het vastgoed in een neergaande conjunctuur kan dalen. Een enerzijds toegenomen risicofactor kan van invloed zijn op andere risicofactoren. De algemene economische situatie in Nederland kan bijvoorbeeld een negatieve invloed hebben op de waarde van het onroerend goed, de leegstand, huurprijzen en de mogelijkheid van de huurders om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. In geval van toenemende leegstand, en derhalve een lagere vraag naar huurruimtes, komen de huurprijzen onder druk te staan. Lagere huurprijzen leiden tot een lager exploitatieresultaat van de CV en mogelijk tot een lagere verkoopopbrengst van de objecten. Het leegstandsrisico is het risico dat een object, na afloop of beëindiging van de overeenkomst met een huurder, niet opnieuw verhuurd kan worden. Tevens kan de beheerder genoodzaakt worden, teneinde een nieuwe huurder aan te trekken, huurkorting te geven of aanpassingen aan te brengen in het gebouw welke additionele kosten voor de CV met zich meebrengen.
Renterisico / Financieringsrisico Voor zover de verplichtingen van het onroerend goed van langere aard zijn dan die van het vreemd vermogen waarmee dit (gedeeltelijk) is gefinancierd, is een wijziging van de rentestand (voor zover niet afgedekt middels renteswapcontract) van invloed op het exploitatieresultaat van de CV alsmede op de marktwaarde van het onroerend goed en het eigen vermogen van de CV. Verslechterde vermogensverhoudingen inzake o.a. solvabiliteit en loan-to-value, kunnen aanleiding zijn tot het opvragen van additionele aflossingen, waarna de CV verminderd liquide zal blijken (zie Algemeen). Overige factoren Tenslotte spelen factoren met betrekking tot o.a. BTW, onderhoud en regelgeving een rol van meer of mindere betekenis. De volledige analyse van deze en de aangehaalde risicofactoren is onder hoofdstuk 7 van het prospectus opgenomen.
Pagina 19
1
Onroerend goed
30-6-2009
31-12-2008
Stand per 1 januari Herwaarderingen
34.990.000 0
38.913.000 -3.923.000
Stand per 30 juni
34.990.000
34.990.000
Het verloop van de beleggingen in onroerend goed is als volgt:
Het onroerend goed wordt gewaardeerd tegen de getaxeerde waarde. Indien geen taxatie plaatsvindt, zal de waardering plaatsvinden tegen de marktwaarde, zoals geschat door de beheerder. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat.
Een specificatie van de direct vastgoedbeleggingen is hieronder opgenomen:
2
Winkelcentrum Dordrecht Winkelcentrum Emmen
16.650.000 18.340.000
16.650.000 18.340.000
Totaal
34.990.000
34.990.000
30-6-2009
31-12-2008
Te ontvangen huur en servicekosten Af: voorziening dubieuze debiteuren Overige vorderingen
238.008 -4.084 29.670
449.438 -22.736 18.259
Totaal
263.594
444.961
Vorderingen
Per 30 juni 2009 zijn de prolongatieperioden juli 2009 of het derde kwartaal 2009 vooruitgefactureerd.
3
Financieringskosten Dit betreffen de, door SNS Property Finance in rekening gebrachte afsluitprovisies ten behoeve van het verkrijgen van de langlopende hypothecaire leningen, evenals de hiermee samenhangende notariskosten. Deze kosten worden in een periode van 7 jaar, zijnde de rentevaste periode, ten laste van het resultaat gebracht.
4
Liquide middelen
30-6-2009
31-12-2008
Beleggersrekening Rekening-courant Gelden onderweg
699.176 114.229 -30.000
629.200 199.211 0
Totaal
783.405
828.411
Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking van de CV.
Pagina 20
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 5
Kapitaal rekening 5
30-6-2009
31-12-2008
Intrinsieke waarde
Het CV vermogen gedeeld door het op de dag van vaststelling uitstaande aantal van 514 participaties geeft de intrinsieke waarde van elke participatie. De intrinsieke waarde van elke participatie per 30 juni 2009 en per 31 december 2008 bedraagt € 15.874,- respectievelijk € 15.898,-. 5a 5b 5c 5d 5e
Gestort CV kapitaal Oprichtingskosten Herwaarderingsreserve Algemene reserve Onverdeeld resultaat Totaal
5a
12.850.000 -787.829 0 -3.890.802 -11.983
12.850.000 -787.829 84.536 11.795 -3.987.133
8.159.386
8.171.369
Gestort CV kapitaal
Bij het aangaan van de CV heeft iedere participant, voor elke participatie die hij neemt, een bedrag van € 25.000 in contanten in de CV gestort. De participant kan niet worden verplicht tot verdere inbreng. Het gestort CV vermogen bedraagt € 12.850.000, bestaande uit 514 participaties.
5b
Oprichtingskosten De oprichtingskosten zijn als volgt opgebouwd: Initiële kosten Structureringskosten Marketing
5c
-95.329 -642.500 -50.000 -787.829
-95.329 -642.500 -50.000 -787.829
-1.560.183 1.633.000 11.719 -84.536 0
-1.560.183 1.633.000 11.719 0 84.536
Herwaarderingsreserve De herwaarderingsreserve zijn als volgt opgebouwd: Winstbestemming 2005 Winstbestemming 2006 Winstbestemming 2007 Winstbestemming 2008
Bij de bestemming van het onverdeeld resultaat 2008 (ten bedrage van - € 3.987.133,-), is € 84.536,- ten laste gebracht van de herwaarderingsreserve.
Pagina 21
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 5d
Algemene reserve De algemene reserve zijn als volgt opgebouwd: Winstbestemming 2005 Winstbestemming 2006 Winstbestemming 2007 Winstbestemming 2008
-72.097 24.302 59.590 -3.902.597 -3.890.802
-72.097 24.302 59.590 0 11.795
Bu de Bij de bestemming van het onverdeeld resultaat 2008 ten bedrage van - € 3.987.133,- is € 3.902.597,- ten laste gebracht van de algemene reserve. 5e
Onverdeeld resultaat Het onverdeeld resultaat zijn als volgt opgebouwd: Resultaat Directe uitkering Onverdeeld resultaat
437.767 -449.750 -11.983
-3.087.633 -899.500 -3.987.133
Jaarlijks wordt gestreefd naar een directe uitkering van 7% van het gestort vermogen, zijnde 7% van € 12.850.000, oftewel € 899.500, uit te keren in 2 halfjaarlijkse termijnen groot € 449.750.
6
Langlopende schulden
30-6-2009
31-12-2008
SNS Property Finance B.V.
27.100.000
27.100.000
Stand per 30 juni
27.100.000
27.100.000
Het totaal van de langlopende schulden bestaat uit een tweetal hypothecaire geldleningen, één voor elk winkelcentrum, met een looptijd van 10 jaar, overeenkomende de verwachte looptijd van de CV. De rentevaste periode bedraagt 7 jaar. De rente die betaald moet worden op deze leningen wordt per kwartaal vastgesteld op het 3-maands Euribor rentepercentage, verhoogd met 1,05%. Ter afdekking van het risico van de variabele rente zijn aan de hypothecaire geldleningen een tweetal derivaten (interestswaps), afgesloten bij Fortis, gekoppeld. Deze interestswaps houden in dat de CV de 3-maands Euribor vergoed krijgt, terwijl aan Fortis een vast (7-jaars) percentage van gemiddeld 3,49% wordt betaald. Door een verschil in fixeermoment voor de te betalen en te ontvangen 3-maands Euribor kunnen er verschillen ontstaan tussen de betaalde en de ontvangen rente. De cumulatieve fair value van de interestswaps bedraagt per 30 juni 2009 € -1.255.933,- (2008: € -481.350,-). Gecombineerd betekent deze constructie dat de CV op haar langlopende schulden rond de 4,71% rente betaald. Per 1 maart 2009 brengt de financier een liquiditeitsopslag in rekening van 0,5%.
De hypothecaire geldleningen zijn aflossingsvrij. Echter zodra het huurniveau daalt onder het niveau van circa € 833.000 in Dordrecht en circa € 911.000 in Emmen, zal er een verplichte aflossingsregeling van 2% over de hoofdsom per jaar van toepassing zijn, te voldoen in maandelijkse termijnen. Ook zal iedere 2 jaar de “loan to value” opnieuw worden vastgesteld door middel van hertaxatie. De wijze van hertaxatie zal nader worden bepaald. Indien blijkt dat de “loan to value” meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke “loan to value” zal eveneens een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn, van voornoemde 2% van de hoofdsommen. De leningen hebben een non recourse karakter, wat impliceert dat de geldverstrekker zich uitsluitend kan verhalen op het vastgoed en de daaruit voortkomende huuropbrengsten.
Pagina 22
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 7
8
Omzetbelasting
30-6-2009
31-12-2008
Aangiften nog te betalen
82.921
122.667
Totaal
82.921
122.667
30-6-2009
31-12-2008
Vooruitgefactureerde huur en servicekosten Te betalen interest lening Te betalen onderhoudskosten Te verrekenen servicekosten voorgaande jaar Te verrekenen servicekosten Te betalen zakelijke lasten en verzekering Te betalen vastgoedbeheersfee Te betalen fondsbeheerskosten en bewaardersfee Te betalen accountantskosten Nog te verlenen huurkorting Ontvangen waarborgsommen Overige te betalen kosten
301.149 165.802 63.250 118.775 11.667 -3.345 19.788 15.974 4.500 1.283 18.094 7.699
521.701 73.308 50.000 118.775 0 6.387 11.527 76.220 9.000 2.565 20.894 14.187
Totaal
724.636
904.564
Overlopende passiva
Pagina 23
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING 9
Bruto huuropbrengsten Theoretische huuropbrengsten Dordrecht Emmen Huurkorting Dordrecht Emmen Leegstand Dordrecht Emmen Bruto huuropbrengsten Dordrecht Emmen Totaal
01.01-30.06.09
2008
671.127 725.156 1.396.283
1.287.513 1.427.500 2.715.013
-3.750 -8.416 -12.166
-23.241 -17.688 -40.929
-25.555 0 -25.555
-41.000 0 -41.000
641.822 716.740
1.223.272 1.409.812
1.358.562
2.633.084
Huurkorting In Dordrecht is op een viertal huurcontracten korting verleend. Met deze huurkortingen is bij de bepaling van de aankoopprijs rekening gehouden. De aankoopprijs is bepaald op de netto huuropbrengst in Dordrecht. Twee huurkortingen zijn, conform contract, geëindigd in respectievelijk januari en februari 2008. Verder zijn in Dordrecht bij een nieuw afgesloten huurcontract een huurvrije periode van 1 maand en een tegemoetkoming inzake de vloer overeengekomen. Het bedrag aan al ontvangen huurkortingen staat op de balans onder de kortlopende schulden. Periodiek wordt hiervan een deel ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht, gelijk aan het aan de huurders verleende bedrag aan korting. Daarnaast is aan één huurder voor een periode van 2 jaar, te rekenen vanaf 1 januari 2006, een korting van maximaal 25% van de jaarhuur verleend. Jaarlijks zal achteraf de definitieve korting worden bepaald welke is gerelateerd aan de behaalde omzet. In 2009 zal worden bezien of deze regeling gecontinueerd zal worden. Vooralsnog is de regeling in de eerste helft van 2009 gecontinueerd, maar een definitief besluit moet nog genomen worden. De huurkortingen die in Emmen van kracht zijn sinds het moment van aankoop, zijn door de verkoper aan de CV vergoed. Leegstand De leegstand in Dordrecht betreft één winkelunit die tot eind april heeft leeggestaan, één winkelunit die het gehele halfjaar heeft leeggestaan en een winkelunit die de maand juni heeft leeggestaan. De totale huurwaarde bedraagt € 25.555,-
10
Overige opbrengsten
01.01-30.06.09
2008
Dordrecht Emmen
0 0
125 2.238
Totaal
0
2.363
De overige opbrengsten in Dordrecht betroffen incassorente in verband met te laat voldoen van de huur. De overige opbrengsten in Emmen betroffen het verschil tussen bij de huurders in rekening gebrachte promotiebijdragen en aan de winkeliersvereniging afgedragen promotiebijdragen over de jaren 2006 en 2007.
Pagina 24
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 11
Exploitatiekosten
01.01-30.06.09
2008
78.227 34.096 11.501 13.898 9.363 16.899 4.000 2.388
63.960 63.463 34.029 189.588 -3.692 0 6.960 10.379
170.372
364.687
Administratief en commercieel beheer Zakelijke lasten Verzekeringen Onderhoud Dubieuze debiteuren Taxatiekosten Verhuurkosten Overige exploitatiekosten Totaal
Het property management is tot 1 maart door BVL Vastgoedmanagement BV uitgevoerd. De vergoeding bestond uit een percentage van de gefactureerde huur. Vanaf 1 maart voert CB Richard Ellis het property management uit tegen een vaste vergoeding per jaar. Tevens vallen onder de kosten voor administratief en commercieel beheer de administratiekosten voor het afrekenen van de servicekosten van de voorgaande jaren. Onder zakelijke lasten vallen de aanslagen voor onroerende zaakbelasting, rioolrecht en waterschapsbelasting. De kosten voor verzekering betreffen de kosten voor opstal- en aansprakelijkheidsverzekeringen. De post dubieuze debiteuren bestaat hoofdzakelijk uit een afboeking van een debiteur waarvan de winkelunit ontruimd is vanwege het zich niet houden aan het huurcontract. De verhuurkosten betreft de makelaarscourtage voor het afsluiten van nieuwe huurcontracten. De overige exploitatiekosten bestaan onder andere uit juridische advieskosten en bankkosten.
12
Herwaardering onroerend goed
01.01-30.06.09
2008
Dordrecht Emmen
0 0
-1.690.000 -2.233.000
Totaal
0
-3.923.000
01.01-30.06.09
2008
Fee beherend vennoot Fee bewaarder Fee beheerder
0 7.500 68.786
17.500 15.000 131.654
Totaal
76.286
164.154
Per 30 juni 2009 heeft geen externe taxatie plaatsgevonden, de waardering vindt plaats tegen marktwaarde, zoals geschat door de beheerder. Het onroerend goed is niet geherwaardeerd.
13
Beheerkosten
De fee beherend vennoot is vanaf 1 juli 2008 niet meer van toepassing vanwege de vereenvoudiging van de juridische structuur (zie tevens de profielbeschrijving van het fonds).
Pagina 25
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 14
Rentelasten
01.01-30.06.09
Ontvangen interest op deposito
15
2008
-9.992
-23.187
Betaalde interest hypothecaire lening SNS
517.557
1.551.949
Fortis rentederivaat (saldo)
155.403
-300.716
Totaal
662.968
1.228.046
Afschrijving Dit betreft de afschrijving in 7 jaar, zijnde de rentevaste periode van de hypothecaire lening van de financieringskosten.
16
Overige bedrijfslasten
01.01-30.06.09
2008
Advies- en controlekosten Overige kosten
5.092 793
29.554 3.071
Totaal
5.885
32.625
Kengetallen
01.01-30.06.09
2008
Expense ratio
1,93%
4,27%
De expense ratio wordt berekend door de totale kosten over de verslagperiode te delen door het gestort CV kapitaal. In de totale kosten zijn begrepen de exploitatiekosten, beheerskosten, ontvangen renteopbrengsten, afschrijving en overige bedrijfskosten. Nu de CV als onderdeel van het beleid heeft om de investeringen in vastgoed grotendeels te financieren met vreemd vermogen, wordt de betaalde rente niet opgenomen in de berekening van de expense ratio. Ook de herwaardering van het onroerend goed blijft in de berekening buiten beschouwing.
Personeel De vennootschap had gedurende de verslagperiode en in 2008 geen personeel in dienst.
Pagina 26
OVERIGE GEGEVENS MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Pagina 27
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam
Verwerking van het resultaat De beherend vennoten stellen voor het onverdeeld resultaat over het boekjaar toe te voegen aan de kapitaalrekening conform art. 15 van de overeenkomst.
Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich na balansdatum geen gebeurtenissen voorgedaan die de financiële positie van de vennootschap beïnvloeden en welke een aanpassing of wijziging van de jaarrekening zouden vragen. Amsterdam, 21 september 2009
MeesPierson Real Estate Management B.V.
Pagina 28
Disclaimer De informatie in deze publicatie is ontleend aan gegevens en veronderstellingen die ons inziens juist zijn, maar wij staan hier niet voor in. In het bijzonder geldt dat alle hierin opgenomen verwachte rendementen zonder uitzondering als voorbeeld zijn bedoeld. Uiteindelijke beleggingsresultaten zijn niet te voorspellen. Het is dan ook waarschijnlijk dat het daadwerkelijke rendement niet gelijk zal zijn aan de verwachte rendementen die hierin zijn vermeld. Aan de weergegeven verwachte rendementen kan dan ook geen enkel recht worden ontleend. Alle hierin opgenomen resultaten betreffen zonder uitzondering resultaten uit het verleden, die geen betrouwbare indicator vormen voor toekomstige resultaten. Deze publicatie dient niet te worden opgevat als een aanbod om waardepapieren te verkopen noch als een uitnodiging tot aankoop daarvan of een advies daaromtrent, en is ook niet bedoeld om enig recht of enige verplichting te creëren. Het beleggen van gelden is zeer afhankelijk van de (persoonlijke) omstandigheden. Gebruikmaking van de informatie geschiedt dan ook geheel voor eigen risico. Raadpleeg voor het nemen van beslissingen uw beleggingsadviseur. De opinies in deze publicatie kunnen zonder nadere aankondiging worden gewijzigd. Aan alle beleggingen zijn risico's verbonden. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. MeesPierson is een handelsnaam van Fortis Bank (Nederland) N.V., statutair gevestigd te Amsterdam, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam onder nummer 30080248 en staat onder toezicht van en is geregistreerd bij De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten te Amsterdam.
Klachten MeesPierson verplicht zich bij zijn dienstverlening de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen en naar beste vermogen rekening te houden met de belangen van de cliënt. Niettemin kan het voorkomen dat u niet tevreden bent over onze dienstverlening. Wij stellen het bijzonder op prijs wanneer u ons uw opmerking, klacht of suggestie wilt melden. Dat biedt ons immers de gelegenheid om onze dienstverlening te verbeteren of om uw klacht of opmerking aan te pakken. Wij beschikken over een klachtenregeling. Als wij uw klacht niet naar
MeesPierson Private Real Estate
onafhankelijke geschillencommissie. Informatie over de klachtenregeling en de geschilleninstantie waarbij wij zijn aangesloten, staat op onze website www.meespierson.nl. U vindt deze informatie wanneer u klikt op de pagina 'contact' en vervolgens op 'uw suggesties en klachten'. U kunt tevens informatie op vragen via telefoonnummer (010) 401 57 77.
Postbus 293 1000 AG Amsterdam Tel.: +31 (0)20 527 70 67 Fax: +31 (0)20 527 70 90 E-mail:
[email protected]
695450 (07.09)
tevredenheid hebben behandeld, kunt u deze voorleggen aan een
