ondernemer ___VGvisie #9/2014___29_
David Hart
‘Onconventioneel ondernemer in het vastgoed’
_
30___VGvisie #9/2014___ondernemer ___tekst Anne Luijten ___ fotografie Marcel Krijger
VGvisie #9/2014___31_
Willem Slager commercieel directeur
David Hart
_
32___VGvisie #9/2014___ondernemer _
VGvisie #9/2014___33_
H Multi tenant terminal 12 ha Eemhavenweg Rotterdam
Creatief, gedreven, perfectionistisch en onconventioneel: het is David Hart ten voeten uit. Een successtory zoals we die graag horen: het jochie uit Schiebroek dat van handelaar in tweedehands brommertjes opklom tot grootgrondbezitter in Nederland, waarvan grotendeels water- en havengerelateerd. Door nét even anders te denken dan anderen. Kansen te zien waar anderen vooral problemen ervaren. En bovendien: een tomeloze energie én het lef om zijn eigen ideeën uit te voeren. ‘Waar een gewone belegger allang had afgeboekt, gaan wij door. Als we ergens in geloven laten we niet los.’
ij heeft nu eindelijk rust, zegt David Hart in zijn Schiedamse kantoor pal aan de Nieuwe Maas, waar een permanent spektakelspel aan schepen voorbij de immense glazen gevels trekt. David Hart heeft rust, omdat in al zijn bedrijven de zaken op rolletjes verlopen. ‘Feitelijk run ik vijf bedrijven’, zegt hij bij een boterham met kaas. Uiteraard als oprichter en naamgever van de holding DHG, ontwikkelaar en belegger in vastgoed met een portefeuille ter waarde van 400 miljoen. Met de inkomsten uit beleggingen financiert DHG haar ontwikkelingen. Rendement is dan ook een cruciale pijler onder de onderneming. En rendement wordt behaald door schijnbaar onmogelijke terreinen en complexe problemen om te zetten in vastgoed waar zijn huurders op hun beurt kunnen floreren in hun bedrijfsuitoefening. Prestatiedrang Maar David Hart heeft ook nog een raceteam met klassieke auto’s (DHG Racing), een jacht, zijn wagenpark en zijn villa in Wassenaar op 23 hectare, die na een verbouwing van zo’n 10 jaar eindelijk precies zo is als hij hem wil hebben. Het zijn allemaal bedrijven met personeel. Op alle fronten, inclusief DHG, lopen de zaken op rolletjes omdat overal juiste mensen zitten die doen wat ze moeten doen. ‘Ik ben tevreden als ik ’s morgens door de tuin rijdt en de tuinmannen bezig zie. Als ik op kantoor kom en mijn mensen aan het werk zijn en ik de energie door het kantoor voel vloeien. De zaak loopt geölied, ik heb het goed voor elkaar, denk ik dan. Ik hoef niets meer te doen, ik kom op visite bij mijn eigen bedrijven.’ Van de oude brommers en de gebruikte Alfa’s kwam de handelaar in hart en nieren bij de Ferrari’s terecht. En vandaar via een van zijn klanten in het vastgoed. Wat hem zo succesvol maakt? Dat begint met ‘dingen horen’. ‘Als je niet goed luistert gebeurt er überhaupt niets.’ En dan volgt welhaast automatisch het ‘doen’: ‘dan ga ik dingen combineren, verbanden leggen. Zo ontstaat er iets nieuws.’ Eigenlijk zou iedereen zo moeten werken, vindt David. Zelf heeft hij wel een verklaring voor het feit dat hij anders kijkt dan andere mensen. ‘Ik ben leesblind en heb ADHD. Daarvan leer je op een hele praktische manier kijken.’ In combinatie met een gebrek aan aandacht van zijn vader, die
Multi tenant DC 110.000 m² Casablancaweg Amsterdam
huisarts was in het Rotterdamse Schiebroek, is dat bovendien goed voor een flinke dosis prestatiedrang. ‘Dat kan iedere pyscholoog zo voor je uittekenen.’ Cowboy Dat niets meer hoeven doen valt voorlopig dus nog wel mee. En ook voor DHG speelt hij wel degelijk nog steeds een cruciale rol. ‘Ik ben degene die het over het algemeen verzint. Ik heb de mazzel dat ik dingen zie die anderen vaak niet zien. Net als een architect, met zijn verbeeldingskracht. En datgene wat ik verzin levert dan toevallig heel veel geld op.’ Inspiratie haalt David uit ‘de kick van het doorgaan van een deal’. Ook de verbouwing van zijn huis heeft hem veel voldoening gegeven. ‘Dan ga ik volledig uit mijn dak, zo gaaf om te doen. Het levelen met de architect, het onderhandelen met de aannemer. En dan net zo lang doorgaan totdat het écht is wat ik wil, tot in ieder detail. Alles moet perfect zijn.’ Erkenning als vastgoedman heeft hij gekregen vanuit de vakwereld met de toekenning van de Mossel Award, maar ook in de praktijk ervaart hij de waardering die hij met hard en vaak onconventioneel werken heeft gekregen. ‘Ik ben als cowboy begonnen in de haven en nu zijn we partner van het Havenbedrijf. Ik ben ontzettend blij met alles wat ik zelf heb bereikt. Ik wil overal het uiterste uithalen, dat kenmerkt ook dit bedrijf. Soms lukt iets niet, dat is dan jammer, maar dat is de andere kant van winnen.’
Singel tenant DC 18.000 m² Biezenwei Tiel
‘Je moet je zelf steeds verbeteren en bezig zijn met de essentie. En dat is voor een vastgoedbelegger de huurder.’ Wakker liggen Of iets een goede deal is of niet wordt voor de rasondernemer vooral bepaald door een ‘goed gevoel’ dat er moet zijn. ‘We zijn geen types die spreadsheets nodig hebben om te weten of iets klopt of niet. We kijken eerder naar worst case-scenario’s dan naar de uiteindelijke winst. Voor mij is wel een criterium: een terrein moet volume hebben. Ik moet er van wakker kunnen liggen. Echt een opgave zijn. Van een fabrieksterrein een evenementenhal maken, dat soort uitdagingen. Volume heeft voor mij dus niet primair met geld te maken. Maar met complexiteit en wat je ervan kunt maken. Een gemiddeld mens zal mijn bezit niet als bijzonder ervaren. Maar als je van de Noordzee naar Rotterdam vaart, is het onmogelijk om DHG te missen. Door de complexiteit kosten ontwikkelingen veel langer dan bijvoorbeeld een kantoorpand. Er spelen vaak veel factoren die je niet onder controle hebt. Daar moet je je in vastbijten. Creatief zijn, trekken, veel tijd in steken om het toch voor elkaar te krijgen. En weten: er komt zometeen minimaal 10% rendement uit.’
_
34___VGvisie #9/2014___ondernemer
VGvisie #9/2014___35_
Herontwikkelingslocatie 3,2 hectare Rotterdam
Rotzooipandjes Hoewel de portefeuille inmiddels het hele land beslaat en een diversiteit aan panden, is het allemaal in de Rotterdamse haven begonnen. In de Waalhaven kocht David ‘rotzooipandjes’, knapte ze op, verhuurde ze en verkocht ze vervolgens weer. ‘Ik belde gewoon aan als ik een verpauperd pandje zag: van wie is dit?’ Maar hij wilde meer, hij wilde schaal maken om grotere projecten te kunnen financieren. En dat zonder noemenswaardig kapitaal. Zijn eerste grote vastgoeddeal hielp hem daarbij op weg en is tekenend voor de creatieve werkwijze van David Hart. Dankzij een klant uit zijn Ferrari-tijd kwam hij op een pand in Schiedam. ‘Ik zag de deals die die vastgoedjongens maakten en ik dacht “zo ingewikkeld is dat allemaal niet”. Het pand, 25.000 vierkante meter waar de bomen naar binnengroeide, kocht ik van Vendex voor 150.000 gulden. Ik had geen geld voor de onderhoudskosten, een half miljoen. Toen ben ik op de wethouder afgestapt, en vroeg hem hoe hij het probleem wilde gaan oplossen. In Schiedam was echt geen afnemer voor 25.000
m2 te vinden. Ik kreeg een subsidie voor de helft van de verbouwingskosten plús de mogelijkheid om het pand in kleine units te verhuren. De buurman, de Glasfabriek, had ruimte nodig. Ik heb ze gevraagd een half jaar huur vooruit te betalen, en daarmee kon de aankoop én mijn deel van de verbouwingskosten financieren.’ Uiteindelijk kocht overbuurman Nolet, van de jenever, het pand voor 11 miljoen gulden (‘ze móesten het gewoon hebben’) en had David zijn startkapitaal om risicovol te kunnen gaan investeren. Met een terrein van 40 hectare dat Norfolk uiteindelijk zou gaan huren werd hij partner van het Havenbedrijf. Er zouden nog zeker zes gezamenlijke cv’s volgen. Huurder is essentie Het begon allemaal in de haven, maar de haven is óók een bewuste keus geweest in het doorgroeien van het bedrijf. Vanaf 2004 is DHG in de logistiek gestapt. ‘We hebben voor deze niche gekozen om in uit te blinken, om het verschil te kunnen maken. Iedereen zit al in de kantoren, de winkels, de woningen.’
‘Door onze warme contacten gaan klanten gewoon niet bij ons weg, dat dóen ze niet.’
DHG onderscheidt zich van andere vastgoedbedrijven door de ‘echte gedrevenheid’, zegt David. ‘Wij werken heel hard, verspillen geen tijd aan feestjes en zijn heel intensief bezig om tot een optimale oplossing te komen. Je moet je zelf steeds verbeteren en bezig zijn met de essentie. En dat is voor een vastgoedbelegger de huurder. Ik ken iedere huurder in onze portefeuille. Ik weet wat er speelt in zijn bedrijf, ik heb zelfs een paar bedrijven geholpen om een doorstart te maken. Zo ver gaat mijn loyaliteit. Wij gaan naast een huurder staan als hij het moeilijk heeft, in plaats van tegenover hem. We begrijpen hoe onze huurders hun geld verdienen, wat hij doet. Voor ons is het herstructureren van een bedrijf uiteindelijk minder moeite dan om hem failliet te laten gaan, ons vastgoed is immers heel specifiek. Onze klanten zijn logistieke, havengerelateerde bedrijven. Het helpen van een klant kost minder tijd dan om een nieuwe huurder te vinden. Ook vinden we het belangrijk om huurders te kunnen laten groeien. Samen met hem kijken we dan naar de mogelijkheden voor uitbreiding. Door onze warme
_
36___VGvisie #9/2014___ondernemer
VGvisie #9/2014___37_
David Hart in vijf persoonlijke vragen Singel tenant DC 25.000 m² Biezenwei Tiel
Districentrum Holtum
Multi tenant DC 55.000 m² Holtum Noordweg Born
Hoe typeer je jezelf? ‘Ik ben fanatiek en oprecht. Ik zou nooit iemand kunnen bedriegen. Ik ben een echte Rotterdammer: recht voor z’n raap, en een hand is een hand. Oftewel afspraak is afspraak.
‘Soms lukt iets niet, dat is dan jammer, maar dat is de andere kant van winnen.’
Wat doe je om te ontspannen? ‘Voor mij is inspanning ontspanning. Door te sporten bijvoorbeeld. Maar ook gewoon door mijn werk te doen, de dingen te doen waar ik in geloof.’
Kantoorontwikkeling 10.000 m² Havenstraat Schiedam
contacten gaan klanten gewoon niet bij ons weg, dat dóen ze niet.’ Mouwen opstropen DHG investeert kortom niet alleen in panden en gronden, maar ook in bedrijven. En de portefeuille breidt nog steeds uit. Gebiedsterreinen, liefst aan het water, en grote stukken grond waar in de toekomst ontwikkeld kan worden zijn favoriet, maar ook problematisch vastgoed van grote instellingen die er zelf geen raad mee weten. ‘Oplossingen zoeken voor vastgoed, dat is in essentie wat we doen. We revitaliseren panden en terreinen. Daarvoor moet je kennis hebben, van mogelijkheden en van bedrijven. Mensen kennen, wie zouden we aan een pand kunnen koppelen? Dat vraagt om out of the box-denken, verder kunnen denken over zaken die niet door de reguliere markt worden opgepakt. Wij stropen onze mouwen op en gaan er echt voor. En dat vraagt vaak om een lange adem. Waar een gewone belegger allang had afgeboekt gaan wij gewoon door. Als we ergens in geloven laten we niet los, totdat onze visie gerealiseerd is. Wij zijn de mensen van de oplossingen, die naam krijg je dan ook.’ Vaak
komen bedrijven uit zichzelf naar DHG toe. ‘Mensen zijn juist blij met de unieke locaties die wij hebben. Vergeet niet: in de logistiek bepaalt de locatie het succes van het bedrijf. Vaak kunnen ze nergens anders naar toe. En: het geld moet worden verdiend op de locatie. Dan heb je een ander gesprek dan je voert met een commissaris in pak van een bedrijf die het vastgoed alleen als noodzaak ziet.’ Ontspanning Zo is het verhaal van David Hart inderdaad met recht een successtory, van de man die zich op jonge leeftijd al een raskoopman toonde en inmiddels hoog genoteerd staat in de Quote500. Hij heeft het talent om ergens snel de waarde van in te zien en de opgave met een klein clubje mensen die dicht bij hem staan en hard werken tot een succes te maken. Hij is ‘onuitputbaar enthousiast’, zegt zijn commercieel directeur Willem Slager. ‘Hij heeft het vermogen om dóór te gaan. Hij is bovendien een detaillist, die alles tot in de puntjes uitdenkt.’ Een bedrijf runnen interesseert hem niet bovenmatig, hij is bovenal ondernemer en geen manager. Willem Slager: ‘Hij wil kunnen doen wat hij wil, en daar heeft hij een bedrijf
bij nodig. Hij wil veel zelf doen. En als hij écht iets wil, laat hij zich niet sturen. Maar hij luistert altijd.’ Een doener die niet stil kan zitten, of het nou gaat om sporten, racen, zijn huis of zijn bedrijf. David Hart vindt zijn ontspanning in het bezig blijven met dingen oplossen, beter te maken, zegt Willem Slager die hem ook in zijn persoonlijk leven goed kent. ‘Hij is niet het type dat rustig op het achterdek van zijn jacht gaat liggen zonnen.’ Cherry picking DHG staat aan de vooravond van een nieuwe fase. Twee deals in Amsterdam gaan binnenkort 40 miljoen aan cash opleveren. ‘Daarmee gaan we een grote stap vooruit maken. We kunnen gaan cherry picken, dat wil zeggen zelf meer bepalen wat je doet in plaats van de bank omdat we dan helemaal zelf kunnen voorfinancieren.’ Een nieuwe uitdaging dus, in grote, risicovolle investeringen, waarvan ook hier de kern ligt in doen wat David Hart al zijn hele leven doet. In zijn persoonlijke ambitie gaat David Hart wellicht binnenkort ook wel een stapje verder. Een stapje voorbij het vastgoed. ‘Ik denk dat ik veel meer kan dan ik nu doe.
Wat is het beste advies dat je ooit hebt gekregen? ’Vijfendertig jaar geleden zei iemand: ga niet voor dingen die moeten, maar voor dingen die je graag wilt. Toen, in 1980 moest ik nog heel veel van mezelf. In 2014 kan ik zeggen; ik moét niet, ik zou kunnen.’ Waar voel je je, buiten je eigen huis, het meeste thuis? ‘Op m’n boot, daarmee ga ik overal naar toe. Met buitenlandse steden heb ik niet zoveel. Ik heb ook geen internationale ambities met mijn bedrijf. Waar ik van kan genieten is Zuid-Frankrijk of Ibiza. In Nederland ga ik het liefste naar Amsterdam, om te stappen. Die stad leeft, bruist, doet. Er lopen zoveel gekken rond, daar hou ik van.’ Waar ben je het meeste trots op? ‘Ik ben een bevoorrecht mens, maar trots ken ik niet echt. Ik ben blij dat ik mijn leven zo goed geregeld heb, dat wel. Ik heb voor het eerst van leven echt rust. Trots suggereert dat je beter bent dan iemand anders, dat je een attitude heb. Maar als ik ergens trots op ben is het dat iedereen in mijn bedrijven aan het werk is, zijn ding doet, zonder dat ik hoef te zeggen doe dit of dat. Dat alles soepel loopt en dat iedereen het naar zijn zin heeft. Ik wil het vooral gewoon goed hebben. Ik ben geen kapsoneslijder, ook al woon ik een een mooi huis en rijd ik in een Bentley. Maar mijn huis is niet protserig en de auto vind ik gewoon mooi.’
