bebouwing De ruimte voor bebouwing in het plangebied wordt gedefinieerd door de ligging en de afbakening van de openbare wegenis en de open ruimte. Ze leggen een aantal bouwzones vast van verschillende grootte en diverse vorm. Het ruimtelijk uitvoeringsplan maakt een onderscheid tussen drie soorten bestemmingen. �
De zone voor gemengde stedelijke functies is een gebied waar verschillende functies verweven voorkomen (op het niveau van de specifieke bouwzone), waaronder het wonen. Het gebied krijgt een gemengd stedelijk karakter: wonen, handel, diensten, recreatie, kantoren,
�
De zone voor stedelijk wonen is bestemd voor het wonen als hoofdfunctie. Dit kan gebeuren onder verschillende maten en vormen. Ongeveer 75% van de vloeroppervlakte moet minimaal ingericht worden voor de woonfunctie. Andere functies zijn verenigbaar met het wonen en ondersteunen de woonfunctie op buurtniveau: handel, kleinere kantoren en vrije beroepen, diensten, horeca,
�
De zone voor stedelijke ringfuncties is een gebied waar zich commerciële of economische activiteiten kunnen ontwikkelen, zonder dat er wonen aan te pas komt. Er zijn geen productieactiviteiten toegelaten. Het zijn functies die zich specifiek richten op de stadsring R40 en de Afrikalaan. De ontsluiting gebeurt via de dwarswegen. De aanduiding van deze bestemming gebeurt in overdruk boven de andere zones, vanwege het facultatieve karakter van deze invulling.
De gewenste inrichting en de bebouwingsmogelijkheden verschillen van bouwzone tot bouwzone. De bepaling van de randvoorwaarden voor de inrichting van de bouwzones gebeurt door middel van de koppeling van stedenbouwkundige voorschriften aan projectzones. Per projectzone gelden specifieke voorschriften ivm. de inrichting ervan. Dit moet toelaten dat er een differentiatie van de bebouwing ontstaat langsheen de dokken, zowel op het vlak van bebouwingstype als op het vlak van bouwvolume. Belangrijke elementen die invloed uitoefenen op de bebouwing zijn de ligging, de ruimtelijke randvoorwaarden (aan het water, langs een park,
), de dichtheid en de functie. Op een aantal plaatsen worden specifieke ruimtelijke accenten gelegd, die inspelen op de globale ruimtelijke structuur van het plangebied. Het betreft de hoogbouwaccenten en de mogelijkheid tot overbouwing van de dokken. � De hoogbouwaccenten bevinden zich op strategische locaties van het plangebied en kunnen onderscheiden worden in twee soorten. o De grote accenten aan het Houtdok en aan Dampoort bieden plaats voor echte landmarks. Deze hebben een uitstraling op het schaalniveau van de stad. o De middelgrote accenten langsheen het Handelsdok structureren de ruimte van het plangebied. � Aan het Handelsdok wordt voor een bouwblok de mogelijkheid voorzien om het water van de dokken te overbouwen.
46
46
5.3. aanwijzingen in verband met de projectontwikkeling de opmaak van deelplannen Gezien de complexiteit en de verscheidenheid van de problematieken die zich voordoen in de verschillende deelgebieden, zal het ruimtelijk uitvoeringsplan opgemaakt worden in twee deelplannen. Dit kan een vlottere afhandeling van de procedure toelaten, indien bepaalde situaties nog verder onderzoek vergen. � RUP Oude Dokken deel A omvat de terreinen onmiddellijk naast de dokken, over gans de lengte van de kade. � RUP Oude Dokken deel B omvat een deelgebied in het noorden tussen de Chinastraat en de spoorweg en een deelgebied in het zuiden tussen de Koopvaardijlaan en de spoorweg.
de ontwikkelingsvelden en de fasering Ontwikkelingsvelden zijn gebieden die als één geheel zullen ontwikkeld worden, zowel voor wat betreft de bebouwing als de ontsluiting en de publieke ruimte. Binnen deze ontwikkelingsvelden gebeurt een afstemming tussen private en openbare investeringen. Op deze manier kunnen de ontwikkeling en de werken voor de ontsluiting op elkaar aansluiten en kan de aanleg van zones voor publieke ruimte voorzien worden samen met de private ontwikkeling. In het plangebied van de ruimtelijke uitvoeringsplannen worden vier soorten ontwikkelingsvelden aangeduid. � De ontwikkelingsvelden, waar de ontwikkeling kan opgestart worden, zijn de zones die prioritair zullen ontwikkeld worden. Investeringen worden op korte termijn best hierop gericht. Deze eenvoudige opdeling van het plangebied laat toe om de ontwikkeling van het gebied op te starten in een voldoende ruime deelzone en tegelijkertijd de aandacht te focussen op twee belangrijke deelgebieden. � De ontwikkelingsvelden, waar de ontwikkeling afhankelijk is van externe factoren, kunnen niet onmiddellijk opgestart worden. Om de ontwikkeling van deze velden op te starten moet voldaan worden aan bepaalde randvoorwaarden, waar niet direct een oplossing kan gecreëerd worden (bv. de aanleg van de Handelsdokbrug, de vervanging van de noodwoningen, enz.). � Bepaalde velden zijn reeds volledig bebouwd en kunnen behouden blijven. Hiervoor neemt de overheid geen initiatief om een projectontwikkeling op te starten. Een private ontwikkeling die past in het kader van de stedenbouwkundige voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan is uiteraard wel toegestaan. � De twee aanmeerzones (Houtdok en Handelsdok) worden aangeduid als specifieke ontwikkelingsvelden. De aanduiding van deze verschillende ontwikkelingsvelden creëert automatisch een fasering in het gebied. Het is duidelijk dat de gebieden, waar de ontwikkeling onmiddellijk kan opstarten, ook als eerste in aanmerking komen voor ontwikkeling. Deze vorm van fasering laat bovendien toe om in te spelen op bepaalde kansen die zich voordoen in de rest van het plangebied.
48
48
de projectzones Projectzones zijn deelgebieden van het plangebied die moeten ontwikkeld worden volgens een samenhangend concept. Elke ingreep in een deel van een projectzone moet gekaderd worden binnen deze samenhangende visie voor gans de projectzone. Deze wordt beschreven in een verkavelingsplan of een inrichtingsplan voor de projectzone. Een projectzone kan gefaseerd ontwikkeld worden. In het plangebied worden 21 projectzones aangeduid.
49 51
6. AANZET TOT VOORSCHRIFTEN VAN HET RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN 6.1. statuut van de bepalingen Onderstaande bepalingen geven een idee van een mogelijke opbouw van de stedenbouwkundige voorschriften voor het ruimtelijk uitvoeringsplan van de Oude Dokken. De bedoeling hiervan is om de bepalingen aan te geven die het ruimtelijk uitvoeringsplan moet omvatten. Ze vermelden soms zaken die ondanks de bevestigende toon nog helemaal niet vaststaan of beslist zijn. Verder onderzoek en bijkomend overleg is nodig om knopen definitief door te hakken. Volgens het voorstel om een onderscheid te maken tussen twee afzonderlijke deelplannen, zal het ook noodzakelijk zijn om de voorschriften op te splitsen in functie daarvan. Dit is hier nog niet gebeurd.
6.1. mobiliteit 1. indicatieve aanduiding stadsring 1.1. Deze zone is voorzien als reservatiestrook voor de aanleg van de stadsring van Gent. Dit is een secundaire weg type III. De hoofdfunctie van de weg is het verzamelen en verbinden op (boven)lokaal niveau met openbaar vervoer en fiets. De aanvullende functie van de weg is het verzamelen op bovenlokaal niveau voor auto- en vrachtverkeer. 1.2. De weg wordt ingericht als een 2x2-weg. Wanneer op termijn de R4 volledig gesloten zal zijn en haar rol als grootstedelijke verdeelweg volledig zal vervullen, kan de capaciteit van de stadsring eventueel beperkt worden. De rooilijnbreedte wordt bepaald op basis van een gedetailleerd ontwerp voor de stadsring in het plangebied. 1.3. Het profiel van de weg vormt een duidelijke en leesbare ruimtelijke structuur doorheen het stedelijke landschap. Het sluit aan bij het deel van de stadsring buiten het plangebied, zodat een verkeerskundige en ruimtelijke continuïteit over gans de stadsring ontstaat. De rooilijnen staan aangeduid op het plan. 1.4. De inrichting van de weg voldoet aan de eisen van verkeersveiligheid en leefbaarheid. In functie hiervan worden de volgende principes vooropgesteld: � volwaardige knooppunten enkel toegelaten op lokale verzamelwegen; dit betekent maximum één volwaardig knooppunt op de stadsring binnen het plangebied, waar alle verkeersbewegingen mogelijk zijn; � eventuele overige kruispunten laten enkel rechts in rechts uit bewegingen toe, met voorrang voor de stadsring; � geen rechtstreekse erfontsluitingen voor autoverkeer vanaf de stadsring toegelaten; � verkeersveilige inrichting van de kruispunten voor de verschillende weggebruikers. 1.5. De Handelsdokbrug staat in voor de doortrekking van de stadsring over de dokken richting Afrikalaan. De brug moet voldoen aan de volgende eisen: � een eenvoudige en elegante constructie; 53 53
� �
de aanwezigheid van comfortabele voetpaden en fietspaden, met directe aansluitingsmogelijkheden op de voetgangers- en fietsersverbindingen langsheen de kades; rekening houden met een eventuele tramverbinding Muidelaan Dok Noord;
1.6. Het Dampoortviaduct (of de Dampoorttunnel) leidt de stadsring over het verkeersknooppunt aan de Dampoort, parallel met de spoorlijn. Hiervoor staan de volgende eisen voorop: � een eenvoudige constructie, die ruimtelijk aansluit bij het spoorweglichaam; � verzekeren van de vrije doorgang van alle verkeerssoorten op het knooppunt van de Dampoort; � onderzoek van mogelijke aansluitingen op het verkeersknooppunt van de Dampoort.
2. zone voor lokale verzamelweg 2.1. De zone is bestemd voor de inrichting als lokale verzamelweg. Deze weg heeft een verzamelende functie voor het verkeer in het plangebied naar het hogere wegennet of naar het lokale ontsluitende wegennet toe (de stadsring, de Afrikalaan en de Muidepoort). Als lokale verzamelweg verzorgt de weg tevens de toegang tot de percelen. 2.2. De rooilijnen zijn aangeduid op het plan. De breedte van het openbare domein bedraagt minstens 14,00 m. De weg wordt ingericht als een 2x1-weg. 2.3. De inrichting van de weg koppelt de verkeersfunctie als lokale verzamelweg aan een hoge verblijfskwaliteit. De volgende principes staan hierbij voorop: � richtsnelheid maximaal 50 km per uur; � rijweg 6 m breed; � aanliggende fietspaden en aparte voetpaden; � aanwezigheid van groenvoorzieningen. 2.4. Het materiaalgebruik en het wegprofiel vertonen een continuïteit binnen de bestemmingszone. Bestaande waardevolle groenelementen en historisch-industriële elementen worden opgenomen in het concept voor de inrichting van de weg. Dit is bijvoorbeeld het geval in de Koopvaardijlaan en de Chinastraat, waar de waardevolle vegetatie van de vroegere spoorwegberm opgenomen wordt in het openbaar domein. 2.5. Bijzondere voorzieningen zoals signalisatie, beperkte nutsbebouwing en straatmeubilair zijn toegelaten, voor zover de inplanting ervan rekening houdt met alle aspecten van verkeersveiligheid, representativiteit, hinder voor aanpalenden, enz. Dit moet blijken uit een motivatie van de inplanting die bij de bouwaanvraag moet gevoegd worden. 2.6. De inrichting en het beheer van de weg behoren tot de verantwoordelijkheid van de stad Gent.
3. indicatieve aanduiding lokale verzamelweg 3.1. De aanduiding biedt de mogelijkheid om een lokale verzamelweg aan te leggen op deze plaats.
54
54
3.2. Het tracé van de weg wordt bepaald door de inrichting van de zone waar de weg doorheen loopt. � In het geval van doorsnijding van een zone voor publieke ruimte wordt bij de inrichting van de weg bijzondere aandacht besteed aan de ruimtelijke inpassing van de weg in de zone voor openbaar groen en aan de verkeersveiligheid (vertragen van het verkeer, oversteekbaarheid,
). � Waar de weg doorheen een bouwzone loopt kan de as van de weg maximaal over 25 m verschoven worden ten opzichte van de aanduiding op het plan. De weg sluit loodrecht aan op de aangeduide lokale verzamelweg. 3.3. Voor de inrichting van de weg gelden de stedenbouwkundige voorschriften van de zone voor lokale verzamelweg.
4. zone voor ontsluitingsstraat 4.1. Deze zone is bestemd voor de inrichting als ontsluitingsstraat. Deze weg zorgt voor de rechtstreekse ontsluiting van de percelen en is aldus enkel gericht op het gebruik door bestemmingsverkeer. 4.2. De rooilijnen zijn aangeduid op het plan. De breedte van het openbare domein bedraagt minstens 10,00 m. 4.3. Naast de ontsluiting van de percelen vervult de ontsluitingsstraat eveneens een belangrijke verblijfsfunctie. De weg vormt een onderdeel van het openbare domein als ontmoetingsruimte. In functie van de verkeersleefbaarheid en de beperking van de bereikbaarheid voor autoverkeer kan op sommige tracés eenrichtingsverkeer ingevoerd worden. Voor de inrichting van de ontsluitingsstraat staan de volgende principes voorop: � richtsnelheid maximaal 30 km per uur; � gemengd verkeer; � aanwezigheid van groenvoorzieningen. 4.4. Bestaande waardevolle groenelementen en historisch-industriële elementen worden opgenomen in het concept voor de inrichting van de weg. Dit is bijvoorbeeld het geval in de Koopvaardijlaan, waar de waardevolle vegetatie van de vroegere spoorwegberm opgenomen wordt in het openbaar domein. 4.5. Bijzondere voorzieningen zoals signalisatie, beperkte nutsbebouwing en straatmeubilair zijn toegelaten, voor zover de inplanting ervan rekening houdt met alle aspecten van verkeersveiligheid, representativiteit, hinder voor aanpalenden, enz. Dit moet blijken uit een motivatie van de inplanting die bij de bouwaanvraag moet gevoegd worden. 4.6. De inrichting en het beheer van de weg behoren tot de verantwoordelijkheid van de stad Gent.
5. indicatieve aanduiding ontsluitingsstraat 5.1. De aanduiding biedt de mogelijkheid om een ontsluitingsstraat aan te leggen op deze plaats, als ontsluiting van de aanpalende percelen.
55 55
5.2. Het tracé van de weg wordt bepaald door de inrichting van de zone waar de weg doorheen loopt. � In het geval van doorsnijding van een parkzone wordt bij de inrichting van de weg bijzondere aandacht besteed aan de ruimtelijke inpassing van de weg in de zone voor openbaar groen en aan de verkeersveiligheid (vertragen van het verkeer, oversteekbaarheid,
). � De verbindingen dwars op de Koopvaardijlaan aan de oostelijke zijde van het Handelsdok kan de as van de weg maximaal over 25 m (nog na te kijken) verschoven worden ten opzichte van de aanduiding op het plan. De weg sluit loodrecht aan op de weg langsheen de kade. 5.3. Voor de inrichting van de weg gelden de stedenbouwkundige voorschriften van de zone voor ontsluitingsstraat.
6. zone voor voetgangers, fietsers en aangelanden 6.1. De zone is bestemd voor de inrichting van een openbare verblijfsruimte met een verbinding voor voetgangers en fietsers. De zone is eveneens toegankelijk voor bestemmingsverkeer voor de aanpalende percelen en voor laden en lossen (aangelanden). 6.2. De inrichting van deze zone is gericht op het creëren van een aangename, kwalitatieve stedelijke verblijfsruimte, met voorrang voor voetgangers en fietsers. De volgende principes staan hierbij voorop: � een samenhangend concept voor de deelzone, waarin verhardingen, groenelementen, straatmeubilair en parkeermogelijkheden geïntegreerd worden; � een ruimtelijke continuïteit van routes voor voetgangers en fietsers; � een duurzaam materiaalgebruik, dat refereert aan de historische industriële omgeving en dat comfortabel is voor de voetganger en de fietser (aandacht voor het eigenlijke materiaalgebruik en voor overgangen tussen verschillende materialen). 6.3. Bestaande waardevolle groenelementen en historisch-industriële elementen worden opgenomen in het concept voor de inrichting van de zone. Dit is bijvoorbeeld het geval met enkele groene oevers en met oude spoorwegtracés. 6.4. Langsheen de zone zijn geen hoofdtoegangen tot de percelen gelegen.
7. hoogspanningsleiding 7.1. De aanduiding wijst op de aanwezigheid van een bestaande hoogspanningsleiding. 7.2. De aanwezigheid van de hoogspanningsleiding oefent invloed uit op de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen de deelzone waarin de leiding gelegen is. Bouwaanvragen moeten getoetst worden aan de officiële randvoorwaarden. 7.3. Bij voorkeur wordt de bestaande hoogspanningsleiding ondergronds aangelegd. 7.4. Bijkomende hoogspanningsleidingen of een verhoging van het voltage zijn niet toegelaten, tenzij de leiding ondergronds aangelegd wordt.
56
56
6.2. open ruimte 8. zone voor publieke ruimte 8.1. Deze zone is bestemd voor de aanleg van een openbaar park of van een openbare ruimte met een groen karakter. In de zone voor openbaar groen kunnen verschillende stedelijke activiteiten opgenomen worden, voor zover ze het openbare en het groene karakter van de zone respecteren: recreatie, cultuur, verkeer,
Hiervoor kan dan de nodige infrastructuur voorzien worden (bv. sportterreinen, speeltuigen, wegenis, parking,
). 8.2. Bestaande waardevolle groenelementen worden opgenomen als onderdeel van de zone. 8.3. De aanleg van verhardingen voor wandel- en fietspaden is toegelaten. Zeker langsheen de kades moet de continuïteit van de voetgangers- en fietsersverbinding verzekerd worden. Het materiaalgebruik voldoet aan de comforteisen voor voetgangers en fietsers. 8.4. Indien een openbare weg doorheen een zone voor publieke ruimte loopt, moet aandacht besteed worden aan de ruimtelijke inpassing van deze weg en aan de oversteekbaarheid. 8.5. In een zone voor publieke ruimte kunnen beperkte bouwvolumes voorzien worden in functie van de specifieke bestemming van de zone (bv. cafetaria, kiosk, folie, berging). De maximale oppervlakte van de bebouwing in een bepaalde deelzone bedraagt 5% van de oppervlakte van de deelzone. 8.6. De aanleg van de zone voor publieke ruimte gebeurt op basis van een inrichtingsplan, dat wordt opgemaakt per deelzone. Elke deelzone wordt ingericht volgens een bepaald, samenhangend ruimtelijk-functioneel concept. Voor de verschillende deelzones gelden de volgende aandachtspunten en randvoorwaarden. � Deelzone Madeleine: afbakening van de zone nog te definiëren; onbebouwde ruimte in een dichtbebouwde omgeving; � Deelzone La chanson des vieux amants: activiteiten park; openbare, artificiële tuin in een (historisch-)industriële omgeving; inpassing van verkeersstructuur; betrekken van de open ruimte van de centrale. � Deelzone Les Flamandes: groenvoorzieningen in een dreefstructuur; ruimtelijke inpassing van ontsluitingsstraat en parking. � Deelzone Les fenêtres: openbare ruimte met groen karakter; aandacht voor de ruimtelijke inpassing van de wegenis. � Deelzone Ne me quitte pas: centraal park voor het plangebied; cultureel-recreatieve invulling met integratie van de bestaande bebouwing; bebouwing mogelijk tot 10% van de totale oppervlakte; ruimtelijke aansluiting bij het ACEC-park. � Deelzone Les vieux: openbaar park gericht op sport en recreatie; te integreren bestaande bebouwing; ruimtelijke inpassing van de lokale verzamelweg; aansluiting bij de onbebouwde zone aan de hoogbouw van de Scandinaviëstraat. � Deelzone Amsterdam: open plein met groen karakter, visuele relatie tussen twee zijden van de Afrikalaan en tussen de landmarks. � Deelzone Quand on a que lamour: bestaande buurtpark uit te breiden tot tegen het Houtdok. � Deelzone Les marquises: natuurlijke oevers te behouden en te versterken, eventueel uit te breiden over het water; te behouden vijgeboom. 8.7. De zone voor publieke ruimte moet aangelegd zijn vooraleer zowel de noordelijke als de zuidelijke bouwzone volledig kunnen ontwikkeld worden.
57 57
9. indicatieve aanduiding publieke ruimte 9.1. Deze zone is bestemd voor de uitbreiding van de zone voor publieke ruimte over het water en over de openbare weg, met inachtname van de functie die het water en de openbare weg moeten vervullen. 9.2. Binnen deze zone kunnen groen- en verbindingselementen aangelegd worden, die de samenhang van één deelzone voor publieke ruimte over het water heen versterken. Mogelijkheden hierin zijn een voetgangers- en fietsersbrug, groeneilanden, waterpaviljoenen, terrassen,
9.3. De aanleg van deze zone moet kaderen binnen het inrichtingsplan van de betreffende deelzone en de erbij horende aandachtspunten en randvoorwaarden.
10. te integreren element 10.1. De ruimtelijke elementen moeten op een creatieve manier ingeschakeld worden in het te ontwikkelen gebied. De elementen zijn waardevol omwille van verschillende redenen (ruimtelijk, cultuurhistorisch, ecologisch, esthetisch). Het is hun specifieke waarde die moet opgenomen worden in het nieuwe ruimtelijk geheel. 10.2. De specifieke waarde van elke element leidt tot verschillende ontwikkelingsperspectieven. � De gebouwen van de betoncentrale vormen een getuigenis van het industriële verleden van het gebied. De gebouwen kunnen een nieuwe bestemming krijgen, die kadert binnen de zone voor publieke ruimte (parkondersteunende functies, zoals culturele, recreatieve, jeugdactiviteiten,
). Verbouwingen in functie van de nieuwe bestemming zijn toegelaten. Daarbij moet minstens 75% van de bestaande volumes behouden blijven. Ten opzichte van de bestaande bebouwing is een maximale volumetoename van 25% toegelaten. � De twee kranen worden volledig behouden als ruimtelijk element. Ze kunnen een nieuwe bestemming krijgen volgens de bepalingen van de zone waarbinnen ze gelegen zijn.
11. zone voor water (en drijvende activiteiten) 11.1. De zone is bestemd voor bevaarbare waterloop. De zone maakt deel uit van het binnenvaartnetwerk in Vlaanderen. 11.2. Op enkele stroken van deze zone bevinden zich indicatieve aanduidingen van overbouwing, parkuitbreiding en aanmeerzones. Ze worden toegelicht bij de betreffende zones.
12. indicatieve aanduiding water 12.1. Deze zone is bestemd voor de aanleg van nieuwe dwarskanalen op de bestaande dokken. Het gaat om bevaarbare waterlopen voor pleziervaart.
58
58
12.2. De breedte en de exacte ligging van de waterweg wordt bepaald in functie van de aanleg van de zone waarin ze gelegen is. De waterweg wordt opgenomen in het inrichtingsplan voor de projectzone. 12.3. In het geval niet onmiddellijk een nieuwe waterweg aangelegd wordt, wordt de noodzakelijke ruimte hiervoor gereserveerd bij de aanleg van de betreffende zone.
13. aanmeerzone 13.1. Deze zone is bestemd voor de aanleg van boten en de bijhorende infrastructuur (steigers, meerpalen,
). 13.2. In de drie dokken gelden verschillende voorschriften in verband met de aanmeermogelijkheden. � Het Houtdok wordt voorzien voor een menging van woonboten en pleziervaartuigen. De ruimtelijke schikking van de aanmeerzones is vrij binnen deze deelzone. � Het Handelsdok wordt exclusief voorzien voor woonboten. De woonboten meren dwars aan op de kade. Het aanmeren gebeurt in het verlengde van de bouwzones van het stadsontwerp. Op de plaatsen waar parken voorzien worden is het aanmeren niet toegelaten. � Het Achterdok wordt voorzien voor woonboten en horecaboten. De bestaande aanmeerinfrastructuur moet hiervoor gebruikt worden. De boten kunnen aan beide zijden in één rij liggen. De horecaboten moeten aanmeren aan de westelijke oever. 13.3. Buiten de aanmeerzones geldt een aanmeerverbod. Enkel het laden en lossen van goederen is hier toegelaten.
59 59
6.3. bebouwing 14. zone voor gemengde stedelijke functies 14.1. Deze zone is bestemd voor een verweving van verschillende stedelijke functies. De volgende functies zijn toegelaten: wonen, kleinhandel, diensten, horeca, recreatie, kantoren. De woonfunctie is steeds aanwezig in de deelzone. De schikking van de verschillende functies gebeurt op een manier dat ze elkaar ondersteunen en versterken en dat er geen wederzijdse hinder optreedt. 14.2. Elke bestaande vergunde toestand (gebouwen en activiteiten) kan behouden blijven, ook al voldoet deze niet aan de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan. Bij uitbreiding of bij herbouw moet de bouwaanvraag voldoen aan de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan. 14.3. Binnen de bestemmingszone worden enkele projectzones onderscheiden. Voor deze projectzones gelden specifieke voorschriften op het vlak van: � programma; � bebouwingstype en globale inrichtingsprincipes van de projectzone; � toegelaten gabarieten voor de afzonderlijke bouwvolumes. projectzone
bouwzone (plan OMA)
max. program ma (m²)
aandeel wonen (%)
toegelaten andere functies (eventueel met max. aandeel)
randvoorwaarden
PZ 2
2
3.550
25 75
� � � � �
� max. terreinbezetting: 100% � max. bouwhoogte: 15 m
PZ 3
3+4
75.000
25 75
� kantoren: < 10% � diensten: < 25% � kleinhandel: < 25% (afzonderlijke handelszaken < 3.000 m²) � horeca: < 25% � recreatie: < 25%
� � � � �
max. terreinbezetting: 66% max. bouwhoogte: 24 m; max. hoogte landmark: 80 m max. hoogte accent: 45 m publiek dakterras met uitzicht op het Houtdok en het stadscentrum
PZ 5
8 + 9 + 10 + 32 + 33
45.000
25 75
� kantoren: < 25% (afzonderlijke kantoren < 2.500 m²) � diensten: < 25% � kleinhandel: < 25% (afzonderlijke handelszaken < 500 m²) � horeca: < 25% � recreatie: < 25%
� � � �
max. terreinbezetting: 50% max. bouwhoogte: 30 m max. hoogte accent: 45 m volumes en functies in relatie tot de Handelsdokbrug
PZ 7
handelsdokcenter + 30
20.000
25 75
� kantoren: < 25% (afzonderlijke kantoren < 2.500 m²) � diensten: < 25% � kleinhandel: < 25% (afzonderlijke handelszaken < 500 m²) � horeca: < 25% � recreatie: < 25%
� max. terreinbezetting: 80% � max. bouwhoogte 18 m � gedeeltelijke overbouwing van de kade toegelaten, met behoud vrije doorgang langs kade
60
kantoren diensten kleinhandel horeca recreatie
60
PZ 8
post + 29
35.000
25 75
� kantoren: < 25% (afzonderlijke kantoren < 2.500 m²) � diensten: < 25% � kleinhandel: < 25% (afzonderlijke handelszaken < 500 m²) � horeca: < 25% � recreatie: < 25%
� max. terreinbezetting: 80% � max. bouwhoogte 18 m � max. hoogte accent: 36 m
PZ 14
22 + 23 + 24
20.000
25 75
� � � � �
kantoren: < 50% diensten: < 50% kleinhandel: < 25% horeca: < 25% recreatie: < 25%
� � � �
PZ 15
19 + 20 + 21
25.000
25 75
� � � � �
kantoren: < 50% diensten: < 50% kleinhandel: < 25% horeca: < 25% recreatie: < 25%
� max. terreinbezetting: 66% � max. bouwhoogte: 15 m � doorsteek tussen Koopvaardijlaan en Kleindokkaai in het verlengde van lokale verzamelweg naar R40 en van doorsteek in PZ 12
max. terreinbezetting: 66% max. bouwhoogte: 15 m max. hoogte landmark: 60 m vrijwaren zichtas Land van Waaslaan stadscentrum
14.4. Voor elke projectzone gelden de volgende voorschriften: � Het voorzien van woningen in de projectzone is verplicht. � De invulling van de projectzone moet de ambitie van het stadsontwerp van OMA realiseren. Het stadsontwerp van OMA bevat de krachtlijnen voor een sterke en kwalitatieve stadsuitbreiding van Gent, met een regionale uitstraling. Enkel door een consequente uitvoering van het stadsontwerp krijgt Gent er een bijzonder kwalitatief stuk stad bij. Elk project dat hier gerealiseerd wordt moet deze ambitie in zich dragen. � Binnen de bestemmingszone kan overal gebouwd worden tot op de rooilijn. � In elke projectzone worden open ruimtes met groenaanleg voorzien. � De hoofdontsluiting van de projectzone situeert zich op een lokale verzamelweg of indien dit niet mogelijk is op een ontsluitingsstraat. 14.5. De inrichting en de ontwikkeling van een bepaald gebied gebeurt op basis van een verkavelingsplan of een inrichtingsplan voor de ganse projectzone. Dit inrichtingsplan voor de projectzone is een informatief document, dat bij de bouwaanvraag gevoegd wordt. Het inrichtingsplan omvat de volgende elementen: � het programma van de projectzone; � een schets van de invulling van de zone, met plannen, gevels en doorsneden en een aanduiding van de ruimtelijke schikking van het programma; � de aanduiding van de toegangen tot de projectzone voor de verschillende weggebruikers; � de situering en de inrichting van open ruimtes in de projectzone; � de situering van de parkings en van de eventuele interne circulatie; � de situering van het ruimtelijke concept voor de projectzone in relatie tot het stadsontwerp van OMA; � de situering van de bouwaanvraag binnen het inrichtingsplan.
61 61
15. zone voor stedelijk wonen 15.1. Deze zone is bestemd voor woningbouw in een stedelijke dichtheid (minimum 25 woningen per hectare). Verschillende woningtypes zijn toegelaten. Als nevenfunctie (maximaal 25% van de vloeroppervlakte) zijn ook andere functies toegelaten: kleinhandel, horeca, diensten, voorzieningen,
Het gaat om activiteiten die het wonen in de buurt ondersteunen en versterken. Alle inrichtingen, die door hun schaal of aard van activiteiten de draagkracht van het woongebied overschrijden of de rust en de veiligheid van de omgeving kunnen aantasten, zijn verboden. 15.2. Elke bestaande vergunde toestand (gebouwen en activiteiten) kan behouden blijven, ook al voldoet deze niet aan de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan. Bij uitbreiding of bij herbouw moet de bouwaanvraag voldoen aan de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan. 15.3. Binnen de totale bestemmingszone worden enkele projectzones aangeduid, waarvoor specifieke voorschriften gelden op het vlak van: � programma (maximale vloeroppervlakte van de verschillende functies); � woningtypes (beschrijving van de gewenste woningtypes en de dichtheid van de bebouwing); � gabariet van de gebouwen (beschrijving van de maximale afmetingen van de bouwvolumes). projectzone
bouwzone (plan OMA)
max. program ma (m²)
aandeel wonen (%)
toegelaten andere functies (eventueel met max. aandeel)
randvoorwaarden
PZ 1
1
10.000
> 75
� kleinschalige kantoren, diensten, kleinhandel, horeca, recreatie: < 25% � afzonderlijke handelszaken < 500 m²
� max. terreinbezetting: 50%; verplichte bouwlijn op de rooilijn tov. park Marieke � max. bouwhoogte: 8 m � max. hoogte accent: 45 m � hoogteaccent speelt in op zichtassen van de dokken
PZ 4
5+6+7
15.000
> 75
� kleinschalige kantoren, diensten, kleinhandel, horeca, recreatie: < 25% � afzonderlijke kantoren < 2.500 m² � afzonderlijke handelszaken < 500 m²
� � � �
max. terreinbezetting: 50% max. bouwhoogte: 12 m max. hoogte accent: 45 m zichtassen op het Houtdok in het verlengde van de Oceaniëstraat en in het verlengde van de Koopvaardijlaan
PZ 6
31
10.000
> 75
� kleinschalige kantoren, diensten, kleinhandel, horeca, recreatie: < 25% � afzonderlijke kantoren < 2.500 m² � afzonderlijke handelszaken < 500 m²
� � � �
max. terreinbezetting: 50% max. bouwhoogte: 12 m max. hoogte accent: 45 m gedeeltelijke overbouwing van het dok mogelijk
PZ 9
11 + 12
20.000
> 75
� kleinschalige kantoren, diensten, kleinhandel, horeca, recreatie: < 25% � afzonderlijke kantoren < 2.500 m² � afzonderlijke handelszaken < 500 m²
� � � �
62
max. terreinbezetting: 50% max. bouwhoogte: 18 m max. hoogte accent: 45 m doorsteek voor ontsluitingsstraat tussen kade en R40, loodrecht op kade � fietsweg op tracé Koopvaardijlaan
62
PZ 10
13 + 14 + 15
25.000
> 75
� kleinschalige kantoren, diensten, kleinhandel, horeca, recreatie: < 25% � afzonderlijke kantoren < 2.500 m² � afzonderlijke handelszaken < 500 m²
� � � �
PZ 11
16 + 17 + 18
30.000
> 75
� kleinschalige kantoren, diensten, kleinhandel, horeca, recreatie: < 25% � afzonderlijke kantoren < 2.500 m² � afzonderlijke handelszaken < 500 m²
� � � �
PZ 12
26 + 27 + 28
15.000
> 75
� kleinschalige kantoren, diensten, kleinhandel, horeca, recreatie: < 25% � afzonderlijke kantoren < 2.500 m² � afzonderlijke handelszaken < 500 m²
� max. terreinbezetting: 66% � max. bouwhoogte: 15 m � doorsteek voor ontsluitingsstraat tussen kade en Dok Zuid, in het verlengde van lokale verzamelweg naar R40 en van doorsteek in PZ 15
PZ 13
25
7.500
> 75
� kleinschalige kantoren, diensten, kleinhandel, horeca, recreatie: < 25% � afzonderlijke kantoren < 2.500 m² � afzonderlijke handelszaken < 500 m²
� max. terreinbezetting: 66% � max. bouwhoogte: 15 m
PZ 21
viking + 44
40.000
> 75
� kleinschalige kantoren, diensten, bedrijven, kleinhandel, horeca, recreatie: < 25%
� � � �
max. terreinbezetting: 50% max. bouwhoogte: 18 m max. hoogte accent: 45 m doorsteek voor lokale verzamelweg tussen kade en R40, loodrecht op kade � mogelijkheid vrijwaren voor aanleg dwarskanaal max. terreinbezetting: 50% max. bouwhoogte: 12 m max. hoogte accent: 45 m twee doorsteken voor ontsluitingsstraat tussen kade en R40, loodrecht op kade
max. terreinbezetting: 30% max. bouwhoogte: 30 m max. hoogte landmark: 60 m stedelijke ringfuncties langs Afrikalaan
15.4. Elk woningbouwproject voldoet aan de volgende voorwaarden. � Het gaat om een kwalitatief woningbouwproject dat een bijdrage levert tot de ontwikkeling van het gebied als een waardig onderdeel van het stadscentrum van Gent. � De hoofdontsluiting gebeurt via een lokale verzamelweg of een ontsluitingsstraat. Bijkomende ontsluitingen voor voetgangers en fietsers zijn toegelaten via de verbindingen voor voetgangers en fietsers, via een parkgebied of via het water. � Niet bebouwde ruimtes worden ingericht als (semi-)private tuinzone. � Het principe van het dak als vijfde gevel wordt consequent toegepast. Mogelijkheden hierin zijn onder meer het gebruik als terras, de aanleg als groendak of het voorzien van zonnepanelen. � Het project biedt op eigen terrein plaats om de parkeerbehoefte op te vangen. Ondergrondse parkings zijn toegelaten. 15.5. Voor de afzonderlijke woningen gelden de volgende voorschriften. � Elke woning beschikt over voldoende licht en privacy. � De ligging en de inplanting van de woning houdt rekening met de oriëntatie en met de eventuele nabijheid van water, openbare parken en verbindingen voor voetgangers en fietsers. 63 63
�
Elke woning moet voorzien zijn van een buitenruimte van minimum 9 m².
16. stedelijke ringfuncties 16.1. Binnen de deelzones met de indicatieve aanduiding van stedelijke ringfuncties zijn commerciële en economische activiteiten toegelaten die zich enten op de stadsring (R40) en op de Afrikalaan (N424): kantoren, diensten, kleine bedrijven, kleinhandel, recreatie. De aanwezigheid van bedrijven met als hoofdactiviteit productie, verwerking en bewerking van grondstoffen is verboden. 16.2. De aanwezigheid van de woonfunctie is niet verplicht. Indien toch woningen voorzien worden in deze zone, dan moet de inrichting van het gebied daarmee rekening houden zodat een kwalitatieve woonomgeving ontstaat. Alle inrichtingen, die door hun schaal of aard van activiteiten de draagkracht van het woongebied overschrijden of de rust en de veiligheid van de omgeving kunnen aantasten, zijn dan verboden. 16.3. Binnen de totale bestemmingszone worden enkele projectzones aangeduid, waarvoor specifieke voorschriften gelden op het vlak van: � programma (maximale vloeroppervlakte van de verschillende functies); � woningtypes (beschrijving van de gewenste woningtypes en de dichtheid van de bebouwing); � gabariet van de gebouwen (beschrijving van de maximale afmetingen van de bouwvolumes). projectzone
bouwzone (plan OMA)
max. program ma (m²)
aandeel wonen (%)
PZ 16
34
35.000
PZ 17
machtelynck + 35 + 36
PZ 18
PZ 19
64
toegelaten andere functies (eventueel met max. aandeel)
randvoorwaarden
0 75
� � � � � �
kantoren: < 50% diensten: < 50% kleine bedrijven: < 100% kleinhandel: < 100% horeca: < 50% recreatie: < 50%
� max. terreinbezetting: 80% � max. bouwhoogte: 24 m
30.000
0 75
� � � � � �
kantoren: < 50% diensten: < 50% kleine bedrijven: < 100% kleinhandel: < 100% horeca: < 50% recreatie: < 50%
� max. terreinbezetting: 50% � max. bouwhoogte: 30 m
37 + 38 + 39
30.000
0 75
� � � � � �
kantoren: < 50% diensten: < 50% kleine bedrijven: < 100% kleinhandel: < 100% horeca: < 50% recreatie: < 50%
� max. terreinbezetting: 50% � max. bouwhoogte: 18 m
40 + 41 + 42
50.000
0 75
� � � � � �
kantoren: < 50% diensten: < 50% kleine bedrijven: < 50% kleinhandel: < 50% horeca: < 50% recreatie: < 50%
� max. terreinbezetting: 50% � max. bouwhoogte: 10 m � max. hoogte landmarks: 100 m
64
PZ 20
mercedes + 43
100.000
0 75
� � � � � �
kantoren: < 50% diensten: < 50% kleine bedrijven: < 100% kleinhandel: < 100% horeca: < 50% recreatie: < 50%
� max. terreinbezetting: 80% � max. bouwhoogte: 12 m
16.4. Voor de inrichting van het gebied gelden de stedenbouwkundige voorschriften van de bouwzone waarbinnen het project gelegen is. 16.5. In bijkomende orde worden de volgende voorschriften opgelegd. � De beeldbepalende gebouwen (kantoren, showrooms) worden geplaatst langsheen de stadsring of de Afrikalaan. Daarbij wordt rekening gehouden met de eventuele aanleg van een viaduct aan de Afrikalaan en aan de Dampoort.
17. hoogbouwaccent 17.1. Binnen de deelzones waar de overdruk van hoogbouwaccent aangeduid is op het plan, is een hogere bebouwing toegelaten. Er worden twee categorieën onderscheiden: � de landmarks op stedelijk niveau laten een hoogbouw toe tussen 60 en 99 m; � de accenten op het niveau van het plangebied laten een hoogbouw toe tussen 35 en 50 m. 17.2. De hoogbouw vormt een architecturaal sterk geheel en creëert een waardevol ruimtelijk baken in het stadsbeeld van Gent. 17.3. Waar de afstand tussen een nieuwe hoogbouw en bestaande woningen kleiner is dan de hoogte van de hoogbouw, is de opmaak van een hoogte-effectenrapport verplicht.
18. overbouwing mogelijk 18.1. De zone waar de overdruk met overbouwing mogelijk is aangeduid biedt de mogelijkheid om de bebouwing langs de kade uit te breiden over het water. 18.2. De bebouwing houdt rekening met de doorvaart die noodzakelijk is voor het onderhoud van de kades. De pijlers waarop de bovenbouw rusten is bestand tegen eventuele schokken van boten of andere watergebonden activiteiten. 18.3. Voor de bebouwing gelden de stedenbouwkundige voorschriften van de deelzone voor gemengde stedelijke functies.
65 65
7. AANDACHTSPUNTEN VOOR HET VERDERE PROCESVERLOOP 7. 1. het onteigeningsplan Bij het ruimtelijk uitvoeringsplan hoort de mogelijkheid om een onteigeningsplan op te maken. Hiervoor werd een eerste voorstel opgesteld. Eveneens kunnen er gebieden aangeduid worden waar het recht van voorkoop geldt. Het ruimtelijk uitvoeringsplan legt op sommige plaatsen nieuwe rooilijnen vast. Bepaalde delen van het huidige openbaar domein worden opgeheven en opgenomen in privé-eigendom. Deze delen worden gedesaffecteerd als openbaar domein.
7. 2. voorstel tot acties Tevens worden enkele acties aangeduid, die ons inziens noodzakelijk zijn om het stadsontwerp effectief tot uitvoering te kunnen brengen. Het gaat om verschillende soorten van acties:
68
�
politiek en administratief overleg met de verschillende betrokken bestuursniveaus;
�
overleg met de betrokken eigenaars ivm. eventuele participatie bij de realisatie van het stadsontwerp;
�
overleg met projectontwikkelaars;
�
noodzakelijke deelstudies in het kader van de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan: o MER; o MOBER (inclusief parkeerstudie); o VR (eventueel); o HER (eventueel); o planeconomische studie (eventueel);
�
specifieke acties en onderzoeken gericht op de realisatie van het stadsontwerp: o studie aansluiting R40 Dampoort; o ontwerp Handelsdokbrug; o ontwerp viaduct Afrikalaan; o onderzoek inplanting station Muide; o onderzoek naar de herbestemming van de te integreren elementen (gebouwen betoncentrale, kranen,
); o beeldkwaliteitsplan openbaar domein; o sanering van de gronden; o demping deel Achterdok; o onderzoek naar de aanleg van de dwarskanalen; o
�
organisatie van de stedenbouwkundige supervisie voor de opvolging van de uitvoering van het stadsontwerp.
68
69
colofon opdrachtgever
AG Stadsontwikkelingsbedrijf GENT DIDIER NACHTERGAELE PETER LACOERE AGNIESZKA ZAJAC begeleiding
STAD GENT Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning PHILIPPE VAN WESENBEECK JOOST AERTS
ontwerper
OFFICE FOR METROPOLITAN ARCHITECTURE REM KOOLHAAS FLORIS ALKEMADE ROB DE MAAT MARK VELDMAN SUZANNAH WALDRON STAMATIS GIANNIKIS voorontwerp RUP
Grontmij
CHRISTOPHE CNEUT MICHEL DEVEEN SUNAY DURGUN WIM MARQUENIE
© OMA 2006
OF
F I C E
F O R
HEER BOKELWEG 149
ME
T R O P O L I T A N
NL 3032 AD ROTTERDAM
TEL. +31-10-2438200
A
R C H I T E C T U R E
FAX +31-10-2438202
E-Mail
[email protected]
