Signature Not Verified Digitally signed by JUDr. Ivana Kozáková Date: 2015.11.02 11:17:50 +01:00
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1093-43/2015
O obvyklé ceně nemovité věci spolu s jejími součástmi - pozemků p.č. 5691/250 se stavbou rodinného domu č.p. 5167/46 pozemek p.č. 560/21, vše v k.ú. a obec Jihlava.
Objednatel znaleckého posudku:
Soudní exekutor Exekutorského úřadu Třebíč JUDr. Ivana Kozáková Bráfova 53Na Příkopech 623/36 674 01 Třebíč
Účel znaleckého posudku:
Ocenění je vyhotoveno pro účel exekučního řízení
Podle stavu ke dni 14. 9. 2015 znalecký posudek vypracoval: Znalec: Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč telefon: 776 630 065 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje celkem 24 stran, z toho 16 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Třebíči 5. 10. 2015
1. NÁLEZ 1.1. Znalecký úkol je: Postupem podle zákona č. 151/1997 Sb. stanovit obvyklou cenou nemovité věci spolu s jejími součástmi s přihlédnutím ke všem nájemní a jiným práv a zavadám a to: spoluvlastnický podíl povinného v rozsahu ideální 1/2 k: pozemku p.č.5691/250 (zastavěné plocha a nádvoří) o výměře 138 m2 jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 5167, vše zapsáno v k.ú. a obec Jihlava, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, katastrální pracoviště Jihlava.
1.2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Na Dolech 5167/46 586 01 Jihlava Kraj: Kraj Vysočina Okres: Jihlava Obec: Jihlava Katastrální území: Jihlava Počet obyvatel: 50 510 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 200,00 Kč/m2
1.3. Prohlídka Prohlídka byla provedena pouze z exteriéru dne 14. 9. 2015 bez přítomnosti povinného. Tomu byla zaslána dne 11. 9. 2015 doporučeným dopisem výzva k součinnosti. Dopis nebyl doručovatelem vrácen, ale povinný znalce nekontaktoval. Pro vypracování posudku se tedy vychází z uvedené prohlídky a dalších, níže uvedených podkladů.
1.4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku -
prohlídka, šetření a měření na místě samém bez přítomnosti povinného, kterého se nepodařilo kontaktovat telefonicky, ani doporučeným dopisem ze dne 11. 9. 2015 výpis z katastru č. 17351 ze dne 8. 9. 2015 kopie katastrálních map vyhotovených k datu 14. 9. 2015 projektová dokumentace od firmy Q design Jihlava, Ing. Miroslav Šikl, zák. č. 004/04 kolaudační rozhodnutí SU/06/1415-5 ze 6. 6. 2006 zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku vyhláška MF č.199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/97 Sb. vyhlášky a předpisy související databáze realizovaných prodejů ADMIN nabídky z realitních serverů „S Reality” konzultace s RK Michálek informace spoluvlastníka p. Neffa ohledně standardu a popisu konstrukcí
-2-
1.5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
pan Vlastimil Neff, Hruškové Dvory 64, 586 01 Jihlava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 pan Karel Škarka, Na Dolech 5167/46, 586 01 Jihlava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: pan Vlastimil Neff, Hruškové Dvory 64, 586 01 Jihlava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 pan Karel Škarka, Na Dolech 5167/46, 586 01 Jihlava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 LV č. 17351 pro k.ú. Jihlava B: Parcela 5691/250
Výměra (m2) 138
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří
Další údaje viz výše uvedený výpis z katastru nemovitostí LV č. 17351
1.6. Dokumentace a skutečnost K dispozici projektová dokumentace „Obytný soubor 81 Rodinných domů a 26 garáží v lokalitě „U Mlékárny - při ul. S. K. Neumanna, Jihlava”
1.7. Celkový popis nemovité věci Popis obce Jihlava je sídlem krajského úřadu pro kraj Vysočina s cca 51 tisíci obyvateli. Je zde městský úřad, základní a střední školy, poliklinika, nemocnice, dostatečné kulturní, sportovní a ubytovací zařízení (museum, koncertní sál, výstavní síň, restaurace, vinárny, kavárny, hotely, pensiony, plavecký bazén, řada krytých sportovišť a stadiony). V Jihlavě převažuje zástavba objektů pro bydlení, je zde pouze lehký průmysl převážně v okrajových částech města. Popis a poloha nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti: * pozemky p.č. 5691 zastavěné stavbou rodinného domu s venkovními úpravami. Pozemky leží v zastavěné okrajové části obce Jihlava, severozápadním směrem asi 3 km od centra. Čtvrt zastavěná řadovými rodinnými domy, v širším okolí jsou dostupné prodejna Penny Market (cca 5 min pěší chůze), autobusová zastávka.
Dopravní dostupnost po místní komunikaci v dosahu MHD
-3-
Inženýrské sítě
-
Elektropřípojka, voda, kanalizace, plyn - vše z veřejných sítí
Škodlivé a negativní vlivy Nejsou vzhledem k poloze a okolí známy. Historie nemovitosti – stavební úpravy Je popsáno podrobně v rámci ocenění podle oceňovacího předpisu. Současný způsob využití pozemku Pozemek zastavěn atriovým rodinným domem v řadové zástavbě Břemena, závazky a zatížení nemovitosti Pozemky jsou zatíženy: Zástavními právy smluvními, soudcovskými a exekutorskými - tato práva se při ocenění nezohledňují Další zatížení a břemena z dostupných dokladů nejsou znalci známy. Vhodnost využití, ekonomická charakteristika, možnosti rozvoje Určeno jednoznačně provedením podle projektové dokumentace - stavba pro bydlení, v daném nelze uvažovat s využitím pro podnikatelskou činnost, možno jedině kancelář nebo jiná činnost obdobného charakteru s menšími nároky na prostor. Rozvoj obce, územní plán: Obec v současné době má schválený územní plán, nabídka dalších stavebních pozemků příležitostná v cenách 1800-2000 Kč/m2.
Vztah nabídky a poptávky: Nabídka nemovitostí obecně převyšuje poptávku, u kvalitně provedených nemovitostí s příznivým poměrem užitkové hodnoty a ceny lze považovat bilanci poptávky a nabídky za více vyrovnanou to je i případ oceňované nemovitosti. Další kritéria jsou uvedena v rámci ocenění podle vyhlášky
-4-
2. Posudek – stanovení obvyklé ceny nemovitosti ČÁST „A“ POSUDKU - Stanovení obvyklé ceny celé nemovitosti Při volbě přístupu a metody ocenění dané nemovitosti se vychází především z následujících faktů: 1. Nemovitost s využitím k bydlení 2. Pro porovnání k dispozici 5 nabídek nemovitostí srovnatelného stavu a lokality - vše z realitního serveru „S reality”. 3. U nemovitosti předpoklad dobrého technického stavu, kvalitního provedení a technického řešení
Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem byl při ocenění předmětné nemovitosti zvolen tento postup: 1. V části A.3.1. provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu – pro rodinný dům v souladu s metodikou vyhlášky - vzhledem k obestavěnému prostoru pod 1.100 m3 je použita porovnávací metoda ocenění. 2. V části A.3.2 je provedeno zjednodušené porovnání pomocí ukazatelů vycházejících z nabídek RK
3. Finální odhad ceny pak na základě výše uvedených výpočtů a závěrečné úvahy znalce
A.1. Ocenění podle oceňovacího předpisu Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky p.č. 5691/250 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
-5-
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce - viz komentář výše 2. Vlastnické vztahy - stavba součástí pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V II II II IV
0,00 0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce - východní okrajová III -0,05 část města I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití - viz komentář výše 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,000
-6-
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky p.č. 5691/250
Popis 1. Všeobecně: Předmětem ocenění je pozemek: * p.č. 5691/250 138 m2 zastavěná plocha a nádvoří
2. Využití pozemků, ocenění: Pozemek p.č. 5691/250 zastavěn rodinným domem, v katastru veden jako zastavěná plocha a nádvoří - bude oceněn jako stavební podle §4 odst. (1) oceňovacího předpisu.
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Další vlivy nejsou znalci známy
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,000 = 1,000 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
-7-
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 2 200,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 5691/250
Výměra [m2] 138,00 138,00
Index
Koef.
1,000
Upr. cena [Kč/m2] 2 200,00
Jedn. cena [Kč/m2] 2 200,00
Cena [Kč] 303 600,-
m2
303 600,-
Ocenění staveb na pozemcích
Rodinný dům na p.č.5691/250 1. Všeobecně: Oceňovaný objekt je situovaný v ulici Na Dolech - ve směru SZ od centra. Dům je řadový, atriový s plochou střechou, která tvoří zároveň stropní konstrukci ve sklonu střechy. Řada domů je v ose S a J, průčelí domu do ulice je na Z straně. Přístup po zpevněné místní komunikaci - před nemovitostí parkovací stání. 2. Zatřídění objektu: Dům má 1 nadzemní podlaží, více než polovina podlahové plochy místností a prostorů je určena k bydlení, je tedy posuzován jako rodinný dům. Obestavěný prostor je menší než 1 100m3, bude tedy oceněn podle §35) oceňovacího předpisu porovnávací metodou 3. Dispozice: Ze strany ulice vstup nikou ve zděném oplocení do atria. Z atria samostatné vstupy do jednotlivých obytných místností, hlavní vstup do zádveří ve středu dispozice. Směrem do ulice je situován jeden pokoj, obývací pokoj propojený s kuchyní, třetí pokoj a sociální zařízení situovány na opačné straně atria. Všechny místnosti jsou osvětlené pouze balkonovými dveřmi z atria a střešními světlíky.
-8-
4. Popis konstrukcí:
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady Schody Dveře Vrata Okna podlahy obytných místností podlahy ostatních místností Vytápění
kotel rozvody
Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Vnitřní plynovod Vnitřní kanalizace Vybavení kuchyní Vn.hyg.zařízení Záchod Ostatní, spec. vybavení
s izolací cihelné bloky Porotherm P+D 440 mm bez zateplení šikmé - tvořeny dřevěnou střešní konstrukcí s podhledem pultová spádovaná do atria fólie na bázi PVC pozink. plech štuková štuková omítka s nátěrem standard nejsou obložkové nejsou plastová s izolačním dvojsklem, k = 1,3 W/m2K standard dlažba plynový turbo s průtokovým ohřevemTUV zn. Immergas - nižší standard standard, polovina systému podlahové vytápění Cu ano plast ohřev průtokově plynovým kotlem ano kuch. a soc.zařízení standard standard standard není
pozn.: u barevně vyznačených konstrukcí interiéru je uveden pouze předpokládaný standard provedení.
5. Stáří stavby: Kolaudace v roce 2006, stáří tedy uvažováno 9 roků 6. Technický stav, opotřebení: Stavba po vydařeného architektonického a technického řešení, kvalitní provedení, poněkud nižší standard ve srovnání se současnými stavbami daný dobou provedení i tím, že se jednalo o tzv. „developerský projekt“, kdy je snaha vyhýbat se z cenových důvodů konstrukcím vyššího standardu a ceny. Poněkud vyšší energetická náročnost daná tvarem domu, obvodovým pláštěm bez zateplení a kotlem nižší účinnosti
-9-
7. Rozsah a provedení venkovních úprav: Venkovní úpravy provedeny vkusně a v dobré kvalitě - zahrnují: - přípojky všech inženýrských sítí (voda, kanalizace, plyn, elektro) - zděné oplocení branku s nikou pro popelnici - dvorní liniovou vpusť - zpevněnou plochu v atriu Z důvodu většího rozsahu a kvality uvažováno jako nadstandardní provedení Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihlava 9 let 2 563,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: (10,575*13,1)-(6,675*6,75) Název podlaží 1.NP:
=
Zastavěná plocha 93,48 m2
Konstrukční výška 2,82 m
Obestavěný prostor 1.NP: ((10,575*13,1)-(6,675*6,75))*(2,63+3,0)/2 střecha: ((10,575*13,1)-(6,675*6,75))*(0,40) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
93,48 m2
= = =
263,14 m3 37,39 m3 300,53 m3 93,48 m2 93,48 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený s plochou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 6. Způsob vytápění stavby - ústřední 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - nadstand. provedení - 10 -
č. II II III II I V
Vi typ A -0,01 0,00 0,00 0,00 0,08
III III I IV
0,00 0,00 0,00 0,04
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - do 300 m2 12. Kritérium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu Koeficient pro stáří 9 let: s = 1 - 0,005 * 9 = 0,955
II I III I
0,00 -0,01 0,00 1,05
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,955 = 1,103
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,000 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 563,- Kč/m3 * 1,103 = 2 826,99 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 300,53 m3 * 2 826,99 Kč/m3 * 1,000 * 1,000= 849 595,30 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
849 595,30 Kč
Cena staveb celkem
=
849 595,30 Kč
Pozemky - celkem
+
303 600,- Kč
Pozemky p.č. 5691/250 - zjištěná cena
=
1 153 195,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky p.č. 5691/250
1 153 195,30 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
1 153 195,30 Kč
A. 3.1. Cena podle cenového předpisu po zaokrouhlení činí….
1 153 195,- Kč
- 11 -
3.2. Obvyklá cena porovnáním Porovnání je provedeno celkem s 5 nemovitostmi, realizované prodeje se nepodařilo zjistit, ceny byly konzultovány s RK Michálek & Partners.
K jednotlivým nabídkám: Nabídka dodávky montované stavby typu Canaba obdobné koncepce ale vyššího standardu – k ceně dodávky domu je připočtena cena za pozemek a spodní stavbu – jedná se tedy o nákladovou cenu s uvažovanou výměrou pozemku 140 m2. 1.
Nabídka současné novostavby v lokalitě Člunek, dvoupodlažní dům (tj. levnější koncepce stavby) opět s mírně vyšším současným standardem
2.
Nabídka Zborná u Jihlavy – místo dále od centra města než oceňovaná nemovitost, nicméně srovnatelná lokalita, dům je nižšího standardu a méně vkusného řešení.
3.
Nabídka Horní Kosov – jeví se nereálně vysoká i přes vyšší standard stavby, nemovitost je v nabídce již delší dobu (min. 3 měsíce)
4.
Nabídka Pávov - současná nabídka nemovitosti s domem obdobného stáří, vyššího standardu (zateplení, kondenzační kotel, krbová vložka, horkovzdušný rozvod) méně vkusného řešení a nižšího standardu – jednotková cena odpovídá 5.
Dále je provedeno zjednodušené porovnání s výše uvedenými nemovitostmi – nejprve je v tabulce uveden přehled nemovitostí k porovnání s popisem a následně vlastní porovnání odvozené od jednotkové ceny na m2 podlahové plochy.
Základní výchozí cena pro porovnání je odvozena především od nabídek 1 a 5, kde je cena cca 30.000,-Kč/m2, tato ceny je snížena na nižší standard a dále na předpokládané snížení při realizaci prodeje. Výchozí cena po uvedeném snížení je pak uvažována ve výši 25.000,-Kč/m2 podlahové plochy.
- 12 -
datum
lokalita / nemovitost
velik.
ZP/PP
realiz./ nab. Kč
nabídka 07/2015
Ji - prefa montovaný RD bez pozemku
3+1
110/90
dtto s pozemkem a spodní stavbou 140m2*1800 + 200 000 =
nabídka 09/2015
nabídka 07/2015
nabídka 09/2015
nabídka 09/2015
Stará cesta Ji lokalita Člunek
5+kk
Zborná u Ji
Horní Kosov - Ji
Ji - Pávov
oceňovaný RD
80/145
139/175
4+1
5+kk
3+kk
120/130
199/180
pozemek cena celkem Kč/m2
sítě , přísl.
30 567
500
Dodávka nízkoenerg. RD na vašem pozemku. Pevná cena vč. stav. povolení a termín dokončení do 3 měsíců. Půdorysem do L. RD bude stavebně dokončen včetně vytápění . Spodní stavba není zahrnuta v celkové ceně.
27 241
kompletní, 2 parkovací místa., 209 terasa
Novostavba ŘRD. 1.NP obýv. pokoj, kk, koupelna , šatna a techn. místnost. 2.NP - 4 pokoje, koupelna.
24 571
kompletní + vrtaná studna. Bazén, garáž. stání 535 pro 3 auta
Dvoupodl. RD s garáží, zahradou a bazénem v obci Zborná. Vytápění ÚT kotel na dřevoplyn a akumuláční nádrž. Mírně nižší standard a méně vkusné řešení
39 615
sítě 442 kompletní ,
Podsklepený RD +1 s garáží z r.2005 - dvojdomek. V přízemí obýv. pokoj se vstupem na zahradu, kuchyň s vestavěnými el.spotřebiči, dále WC a sprchový kout. 2.NP - 3 pokoje, koupelna s vanou, WC a sprch.koutem. Vytápění plyn. kotlem Thermona.
29 167
sítě kompletní, bazén a 1 033 altánek
RD z r. 2009 , cihelný se zateplením, ÚT s plyn. kond. kotlem, krbová vložka JOTUL s horkovzdušným rozvodem, okna plast, obložk.dveře SAPELI.
25 000
RD vč. garáže, sítě kompletní, bazén , 1 119 sklep atd.
zděná přízemní novostavba vyššího standardu
2 299 000
2 751 000
3 950 000
4 300 000
5 150 000
5 250 000
93/115
k nemovitosti
m2
Výpočet ceny porovnáním RD přízemní podlahová plocha výchozí cena RD snížení na menší pozemek 138m2 * 1800
10%
Cena nemovitosti porovnáním
25 000 115 2 875 000 -287 500
Kč/m2 m2 Kč Kč
2 587 500
Kč
A. 3.2. Obvyklá cena stanovená porovnáním zaokrouhleno
- 13 -
= 2 580 000,- Kč
A. 4. Odhad obvyklé ceny celé nemovitosti A.4.1. Přehled cen Administrativní cena porovnáním :
1 153 195,- Kč.
Cena porovnáním
2 580 000,- Kč
A.4.2. Komentář k jednotlivým cenám, stanovení obecné ceny: Administrativní cena porovnáním - cena porovnáním již vychází z řady tržních hledisek, podle zkušenosti znalce se často blíží realizovatelné ceně na trhu – zde nižší cena ovlivněna menším obestavěným prostorem daným i konstrukcí – cena tedy uvažována jako orientační, tato část posudku s významem především pro podrobnější technický popis stavby. Cena porovnáním – cena vypočtená průměrem podléhá mírně subjektivnímu hodnocení. Porovnání provedeno pouze s nabídkami, kterých je k dispozici menší množství. Cena porovnáním byla nicméně konzultována s Ing. Michálkem a měla by odpovídat současné situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v Jihlavě – cena porovnáním bude tedy považována za základ pro odhad obvyklé ceny.
A.4.3.. Závěrečná analýza Při stanovení výsledné tržní hodnoty bylo přihlíženo k výše uvedenému, současné situaci na trhu a dále k silným a slabým stránkám předmětné nemovitosti. Silné stránky: • Současný nedostatek stavebních pozemků v místě • Dobré projekční a architektonické řešení • Ideální nemovitá věc pro začínající menší rodiny Slabé stránky: • Vyšší provozní náklady (tvar stavby, kotel nižší účinnosti, absence zateplení)
A. 4.4. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V závěru stanovená obecná cena celé nemovité věci vychází především z ceny porovnáním, s přihlédnutím a z úvahy znalce k výše uvedeným cenám rekapitulace. Výsledná cena jako cena pravděpodobně dosažitelná při prodeji v daném místě a v současné době.
Obvyklá cena celé nemovité věci 2 600 000,- Kč - 14 -
5. Závěr - stanovení obvyklé ceny id. ½ nemovité věci K ocenění vlastnického podílu ve výši id. ½ je nutno především uvést z ustanovení z §1128 NOZ: §1128 Odst. (1) O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. §1129 Odst. (1) K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud. Z toho vyplývá, že majitel id. ½ nemovité věci jednotky nemá v žádném případě rozhodovací pravomoc, všechny spory mohou být řešeny přes soudní rozhodnutí, využití id. ½ nemovitosti se tedy jeví jako problematické a obecně nelze uvažovat obvyklou cenu id. ½ nemovité věci prostý aritmetický průměr z obvyklé ceny celé nemovitosti. V tomto případě však pro daný účel exekučního řízení a specifickou nemovitou věc - pozemek se stavbou rodinného domu - se přikláním pro odhad ceny id ½ s využitím aritmetického průměru. Závěr: Obvyklá cena celá nem. věc
2 600 000 Kč
1/2 - aritmeticky
1 300 000 Kč
Obvyklá cena id. 1/2
1 300 000 Kč
Obvyklá cena id ½ nemovité věci 1 300 000,- Kč slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč
V Třebíči 5. 10. 2015
Znalec: Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč
- 15 -
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.2.2000 č.j. Spr. 2404/99 pro obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1093-43/2015 znaleckého deníku.
7. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 17351 ze dne 8. 9. 2015 Snímek katastrální mapy ze dne 14. 9. 2015 Mapa Půdorys stavby Nabídky prodejů z realitního serveru
- 16 -
počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1 1 3
příloha č. 1
FOTODOKUMENTACE
- 17 -
