Signature Not Verified Digitally signed by JUDr. Ivana Kozáková Date: 2014.07.15 07:56:42 +02:00
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1019-30/2014
O ceně bytové jednotky č. 182/2 na parcele č. st. 335/79 v Myslibořicích č.p. 182 v k.ú. Myslibořice
Objednatel znaleckého posudku:
Soudní exekutor Exekutorského úřadu Třebíč, Paní JUDr. Ivana Kozáková Bráfova 53 674 01 Třebíč
Účel znaleckého posudku:
Stanovení stávající obvyklé ceny nemovitostí - bytu, podílu na spol. částech domu a přilehlému pozemku pro exekuční řízení
Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč telefon: e-mail: Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a jedné strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Třebíči 3. 6. 2014
1. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je postupem z.č. 151/1997 Sb., stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí a jejich příslušenství a to: - jednotka (byt) č. 182/2 v budově - bytovém domě č.p. 182 na pozemku p.č. 335/79 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 165 m2 (předmětná budova a pozemek jsou zapsány v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, katastrální pracoviště Třebíč na listu vlastnictví č. 497 pro obec a k.ú. Třebíč) včetně podílu v rozsahu 6223/29605 na společných částech uvedeného domu a pozemku, zapsánu v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, katastrální pracoviště Třebíč na listu vlastnictví č. 524 pro obec a k.ú. Myslibořice
1.2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Jednotka č. 182/2 Myslibořice 182 675 60 Myslibořice Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Myslibořice Katastrální území: Myslibořice Počet obyvatel: 714 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 980,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel - 740 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) - v obci obchod, mateřská a základní škola
č. IV IV V I
Pi 0,65 0,60 0,80 1,00
IV IV
0,80 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 220,15 Kč/m2
1.3. Prohlídka a zaměření Prohlídka byla provedena dne 28. 5.2014, kdy byl na místě bez předchozí domluvy kontaktován majitel, který neumožnil ohledání vlastní jednotky. Následně byla dohodnuta další schůzka na termín 2. 6. 2014 v 16.30 hod., těsně před dohodnout dobou ale majitel podle informace souseda odejel, na telefonický dotaz odmítl další pokus ohledání. Při popisu a odhadu se vychází z prohlídky sousedního (dispozičně identického bytu), který je rovněž obdobného vybavení.
1.4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku -
prohlídka nemovitosti list vlastníka ze dne 28. 5. 2014 kopie katastrální mapy z internetu
-2-
-
zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ze dne 17. 6. 1997 vyhl. č. 441/2013 Sb. min. financí České republiky, kterou se provádí některá ust. zákona č. 151/97 Sb. vyhlášky, zákony a přepisy související s oceněním - informace RWE skutečnosti zjištěné z prohlášení vlastníka – sousední jednotka databáze realizovaných prodejů ADMIN realitní server „S reality” a ostatní nabídky z webových stránek žádné další doklady ani dokumentace nebyly předloženy
1.5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Pan Petr Henzl, Myslibořice 182, 67560 Myslibořice, vlastnictví: výhradní Pan Petr Henzl, Myslibořice 182, 67560 Myslibořice, vlastnictví: výhradní
B: Číslo jednotky: 182/2 Způsob využití: bytová jednotka Podíl na společných částech: 6223/29605 Budova: Myslibořice č.p. 182 Parcelní číslo: St. 335/79 - zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha: 165 m2
1.6. Dokumentace a skutečnost Není k dispozici
1.7. Celkový popis nemovitosti 1. Všeobecně: Předmětem ocenění je bytová jednotka číslo 182/2 nacházející se ve vícepodlažním bytovém domě se třemi nadzemními podlažími. Dům je obdélníkového půdorysu. 2. Popis obce a místa stavby: Myslibořice jsou samostatnou obcí v bývalém okrese Třebíč. Od města jsou vzdáleny cca 18 km JV směrem. Žije zde 711 obyvatel. Je zde obecní úřad, základní škola, pošta, zdravotní zařízení. Obec náleží do regionu kraje Vysočina Bytový dům se nachází cca 350 m od centra obce, v okrajové části a je přístupný po zpevněných komunikacích. 3. Inženýrské sítě: Bytový dům je vybaven přípojkami vody, kanalizace, elektro a plynu (ten je v současnosti odpojen) s dostatečnou kapacitou k daným účelům.
-3-
2. Metody a způsob ocenění 2.1. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení ceny obvyklé neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Při volbě přístupu a metody ocenění dané nemovitosti se vychází především z následujících faktů: 1. Nemovitost s jednoznačným využitím pro bydlení, v současné době obývaná panem Henzlem 2. K dispozici údaje z realitního serveru „S Reality” o nabídkách obdobných bytových jednotek a z databáze znalce o realizovaných prodejích bytových jednotek obdobné velikosti ve srovnatelných lokalitách
2.1.1. Postup ocenění: Ocenění podle oceňovacího předpisu Provedeno podle vyhlášky platné k datu ocenění Obvyklá cena porovnávacím způsobem Provedeno metodou porovnání s nabídkami a realizovanými prodeji obdobných bytových jednotek
3. Ocenění 3.1. Ocenění podle oceňovacího předpisu porovnávacím způsobem Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka č. 182/2 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
-4-
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka č. 182/2 1. Popis domu Vlastní dům je postaven jako samostatně stojící, s obdélníkovým půdorysem. Jedná se o netypový zděný dům se třemi obytnými podlažími a sedlovou střechou. Budova je bez výtahu. 2. Popis bytu Oceňovaná bytová jednotka 2+1 se nachází ve 2. N. P. s orientací oken na J, V a S, lodžie je orientovaná na J. K bytu patří sklep nacházející se v 1.NP.
3. Popis konstrukcí – pro interiér jednotky předpoklad: KONSTRUKCE A VYBAVENÍ Konstrukce domu Nadz.podlaží byt. jedn./celkem Příslušenství domu Orientace bytu Příslušenství bytu Vybavení bytu Stavebně technický stav bytu
zděná 2/3 výtah není bez vlivu na cenu J,V,Z standardní vybavení sklep jádro zděné, kuchyň standard,
Vytápění bytu Střecha
etážové, vlastní plynový kote , sedlová nově provedeno
Rozsah rekonstrukce domu Rozsah úprav bytové jednotky
zateplení, střecha, okna Bez úprav
4. Stáří objektu, provedené rekonstrukce Stáří domu podle informace majitelů je 30 roků. Technický stav bytu není známý, podle informace majitele sousední jednotky lze očekávat silně zakouřené prostředí – předpoklad minimálně nových maleb. Dále je odpojen plynoměr instalovaný na chodbě před jednotkou – obnovení dodávky plynu znamená nově provedenou revizi rozvodu a podání přihlášky na RWE bez dalšího poplatku. 5. Spoluvlastnický podíl na pozemku Předmětem převodu je rovněž spoluvlastnický podíl v rozsahu 6223/29605 ke společným částem budovy patřící dle zák. č. 72/1994 Sb. neoddělitelně k bytové jednotce č. 182/2
-5-
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + S Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) - stavba součástí pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + S Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II -6-
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + S Pi) = 0,999 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,999 = 0,999 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 220,15 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 335/79
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 165,00
Index
Koef.
0,999 Jedn. cena [Kč/m2] 219,93
Upr. cena [Kč/m2] 219,93 Cena [Kč] 36 288,45 36 288,45
Pozemek p.č. st. 335/79 - zjištěná cena
=
36 288,45 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č. st. 335/79
=
36 288,45Kč 36 288,45 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
36 288,45 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Kraj Vysočina, obec do 2 000 obyvatel 39 let 9 851,- Kč/m2
-7-
koeficient dle typu podlahové plochy 7,42 * 1,00 = 5,51 * 1,00 = 3,23 * 1,00 = 0,98 * 1,00 = 16,22 * 1,00 = 15,01 * 1,00 = 9,91 * 1,00 = 1,8 * 1,00 = 2,15 * 0,10 =
Podlahové plochy bytu kuchyň: předsíň: koupelna: WC: pokoj 1: pokoj 2: jídelna: lodžie: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:
7,42 m2 5,51 m2 3,23 m2 0,98 m2 16,22 m2 15,01 m2 9,91 m2 1,80 m2 0,22 m2 60,30 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení
Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná konstrukce IV 2. Společné části domu - skladové společné prostory II 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 2.NP bez II výtahu 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Lodžie na J stranu, III okna na strany J, V, a S. 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III vybavení - sklep, lodžie 8. Vytápění bytu - etážové s vlastním plynovým kotlem III 9. Kritérium jinde neuvedené - Významně zvyšující cenu - provedeno V zateplení fasády a rekonstrukce střechy se zateplením 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu II Koeficient pro stáří 39 let:
s = 1 - 0,005 * 39 = 0,805 9
Index vybavení
IV = (1 +
S Vi) * V10 * 0,805 = 0,990
i=1
-8-
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 0,10 1,00
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - stavba součástí pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím záplav
č. III
Pi 0,00
IV III II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + S Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + S Pi) = 0,999 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 9 851,- Kč/m2 * 0,990 = 9 752,49 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 60,30 m2 * 9 752,49 Kč/m2 * 1,000 * 0,999= 587 487,07 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-9-
587 487,07 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 36 288,45 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 223 / 29 605 Hodnota spoluvlastnického podílu: 36 288,45 Kč * 6 223 / 29 605 = 7 627,87 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Jednotka č. 182/2 - zjištěná cena
=
7 627,87 Kč 595 114,94 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka č. 182/2
595 114,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
595 114,90 Kč
Celkem
595 114,90 Kč
3.1. Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) - celkem
595 120,- Kč
3.2. Obvyklá cena porovnáním Úvod:
Vychází se z porovnání se 4 nabídkami a 2 realizovanými prodeji jednotek velikosti 3+1, a 2+1 z nabídek realitního serveru a z databáze ADMIN. Při odhadu jednotkové ceny pro výpočet ceny porovnáním se zohledňuje vybavení a stav bytové jednotky spolu s dalšími kritérii uvedenými v tabulce včetně lokality. U nabídky prodeje pak se zohledňuje skutečnost, že realizace prodeje bývá nižší a cca 5-15%
- 10 -
Přehled nabídek realitních kanceláří
datum
nabídka 03/2014
nabídka 05/2014 nabídka 03/2014
nabídka 05/2014
prodej 12/2013 prodej 08/2013
lokalita
velikost bytu
Mohelno
3+1, garáž zahrada
Lesonice
3+1, zahrada, plechová garáž
Hrotovice
3+1, sklepy 23,5m2
Opatov
podl. plocha
2+1 garáž
Náměšť n. 3+1 , 2 Oslavou balkony 2+1, sklepy Hrotovice 23,5m2
Myslibořice
2 +1
75
85
62
56
cena
podl., Kč/m2 orientace k nemovitosti
1/2, VZ
zděný BD, byt s lodžií, zahrada cca 125 m2. Plastová okna, vlastní vytápění kotlem na tuhá paliva, ohřevu TUV el. bojler, podlahy PVC, dlažba.
850 000 10 000
1/2 V, Z
Zděný BD, byt po celkové rekonstrukci 2012, nová kuchyňská linka. Kuchyň je propojena s obývacím pokojem.
670 000 Kč 10 806
2/2, SV, JZ
Cihlový byt v původním stavu. Vytápění je možné vyřešit elektr. a plyn. přímotopy. Ohřev TUV plyn. karmou
750 000
550 000 Kč
10 000
600 000 Kč
3/4 výtah není
Zděný BD, střecha plochá, Z štít zateplený. Byt podlahy vlyskové, PVC, ker. dlažba, vytápění ústřední, dálkové, s ocel. radiátory. Okna plastová. s dvojitým izolačním sklem, el. kuchyňský sporák, koupelna a WC standard
9 821
73 1 020 000 Kč 13 973
61
4/4
panelový DB , dům v původním stavu s balkónem , revitalizace plánovaná jaro 2014 zateplení, nové balkony. ází ve 4.NP, okna plast, jádro původní, PVC . Garáž pod domem.
9 836
3/3J,V
60
2/3
Porovnání s nabídkou 3+1, garáž, zahrada Mohelno nabídková cena vč. provize úprava ceny na realizaci prodeje
-10%
Výchozí cena pro oceňovanou bytovou jednotku porovnáním
Cihlový byt, část. rekonstrukce - podlahy, plastová okna, vlastní plyn. kotel .
Zděný dům, koupelna po rekonstrukci, nově rozvody vody a odpady, vlastní plyn. kotel s ohřevem TUV, 3 sklepy 34m2 na přilehlém pozemku přístřešek pro parkování .
750 000 Kč -75 000 Kč 675 000 Kč
úpravy ceny vzhledem k: velikosti bytové jednotky 75 m2 (větší o 15m2) lokalitě - lepší podlaží 1/2 úpravy bytu - bez rekonstrukce ostatní kritéria - garáž, zahrada ostatní kritéria - kotel pevná paliva cena po úpravě
5% -5%
-120 000 Kč -33 750 Kč 33 750 Kč 80 000 Kč 50 000 Kč 685 000 Kč
Porovnání s nabídkou 3+1, garáž, zahrada Lesonice nabídková cena vč. provize odpočet provize úprava ceny na realizaci prodeje
0% -10%
Výchozí cena pro oceňovanou bytovou jednotku porovnáním
850 000 Kč 0 Kč -85 000 Kč 765 000 Kč
úpravy ceny vzhledem k: velikosti bytové jednotky - stejná velikost) lokalitě - lepší podlaží 1/2 - horší úprav bytu - bez rekonstrukce ostatní kritéria - kotel na tuhá paliva ostatní kritéria - garáž cena po úpravě
12% -3%
-81 000 Kč 22 950 Kč 20 000 Kč -50 000 Kč 676 950 Kč
- 11 -
Porovnání s nabídkou 3+1, Hrotovice realizovaná cena odpočet provize úprava ceny na realizaci prodeje
0% -5%
Výchozí cena pro oceňovanou bytovou jednotku porovnáním
670 000 Kč 0 Kč -33 500 Kč 636 500 Kč
úpravy ceny vzhledem k: velikosti bytové jednotky (71 m2 - menší o 2,0 m2) lokalitě - lepší podlaží 2/2 - mírně horší úprav bytu - bez rekonstrukce ostatní kritéria cena po úpravě
5% -3%
-12 800 Kč -31 825 Kč 19 095 Kč
610 970 Kč
Porovnání s nabídkou 2+1, garáž, Opatov realizovaná cena úprava ceny na realizaci prodeje
-5%
Výchozí cena pro oceňovanou bytovou jednotku porovnáním
550 000 Kč -27 500 Kč 522 500 Kč
úpravy ceny vzhledem k: velikosti bytové jednotky (56 m2 - menší o 4 m2) lokalitě - mírně horší podlaží 4/4 bez výtahu úprav bytu - obdobný stav ostatní kritéria - garáž cena po úpravě Porovnání s prodejem
-5%
25 600 Kč 26 125 Kč
-10%
52 250 Kč -50 000 Kč 576 475 Kč
3+1 , Náměšť n. Oslavou 1 020 000 Kč 1 020 000 Kč
realizovaná cena Výchozí cena pro oceňovanou bytovou jednotku porovnáním úpravy ceny vzhledem k: velikosti bytové jednotky (73 m2 - větší o 13m2) lokalitě - lepší
30%
podlaží 3/4 bez výtahu úprav bytu - v původním stavu ostatní kritéria cena po úpravě
-8%
-83 200 Kč -306 000 Kč 81 600 Kč 0 Kč 712 400 Kč
Porovnání s prodejem 3+1, Hrotovice realizovaná cena Výchozí cena pro oceňovanou bytovou jednotku porovnáním
600 000 Kč 600 000 Kč
úpravy ceny vzhledem k: velikosti bytové jednotky (61 m2 - větší o 1m2) lokalitě - dtto
0%
podlaží 3/3 bez výtahu úprav bytu - bez úprav, špatný stav celkové rekonstrukci domu - částečná rekonstrukce ostatní kritéria cena po úpravě
-10%
-6 400 Kč 0 Kč 63 650 Kč 50 000 Kč -100 000 Kč 607 250 Kč
- 12 -
Rekapitulace Porovnání s nabídkou 3+1, garáž, zahrada Mohelno Porovnání s nabídkou 3+1, garáž, zahrada Lesonice
685 000 Kč 676 950 Kč
Porovnání s nabídkou 3+1, Hrotovice Porovnání s nabídkou 2+1, garáž, Opatov Porovnání s prodejem 3+1 , Náměšť n. Oslavou Porovnání s prodejem 3+1, Hrotovice Výsledná cena - průměr
610 970 Kč 576 475 Kč 712 400 Kč 607 250 Kč 644 841 Kč
3.2. Cena porovnáním
- zaokrouhleno
645 000,- Kč
4. Odhad obvyklé ceny nemovitosti
4.1. Přehled cen Administrativní cena porovnávacím způsobem
595 120,- Kč.
Cena porovnáním
645 000,- Kč
4.2. Komentář k jednotlivým cenám, stanovení obecné ceny: a) Administrativní cena porovnáním - uvažuje již se započtením tržních vlivů a podle metodiky ministerstva by se měla blížit obvyklé ceně - výsledkem jsou administrativní ceny v zásadě na obdobné cenové úrovni, jako ceny reálně dosažitelné na trhu nemovitostí. Výpočet administrativní ceny je uveden a uvažován jako orientační a dále slouží především pro účel podrobného popisu technického stavu budovy a bytové jednotky včetně popisu jednotlivých dalších kritérií, které mohou ovlivnit cenu nemovitosti. b) Cena porovnáním - nejvíce používaná metoda, dobře vypovídající o stávajících relacích nabídek a prodejů v současné době. V porovnání použito dostatečné množství nabídek a 2 realizované prodeje z jiných, nicméně srovnatelných lokalit - jedná se tedy o poměrně objektivní odhad ceny.
- 13 -
4.3. Závěrečná analýza Při stanovení výsledné tržní hodnoty bylo přihlíženo k výše uvedenému, současné situaci na trhu a dále k silným a slabým stránkám předmětné nemovitosti. Silné stránky: · bytový dům s kvalitní údržbou po rekonstrukci · bytová jednotka s vlastním plynovým kotlem · dobré možnosti parkování · byt s příhodnou orientací ke světovým stranám
· · ·
Slabé stránky: horší situace na trhu nemovitostí obecně – nižší kupní síla neznámý technický stav bytové jednotky, demontovaný plynoměr předpoklad částečného znehodnocení jednotky kouřem
4.4. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Odhad obvyklé ceny nemovitosti vychází především z ceny porovnáním
Cena obvyklá
645 000,- Kč
slovy: šestsetčtyřicetpěttisíc Kč
V Třebíči 3. 6. 2014
Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9.
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.2.2000 č.j. Spr. 2404/99 pro obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1019-30/2014 znaleckého deníku.
- 14 -
6. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 497 a 524 ze dne 28. 5. 2014 Snímek katastrální mapy ze dne 28. 5. 2014 Fotodokumentace nemovitosti Materiály k porovnání
- 15 -
počet stran A4 v příloze: 2 1 1 4
Schodiště před jednotkou
Suterén se společnými prostorami
Pohled ze S strany , vchod
Pohled z J strany
- 16 -
