ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4 289 o ceně pozemku parcelní číslo 3364 v katastrálním území Nová Ves u Pohořelic, pozemků parcelní číslo 3163/468, 3163/469, 3163/470, 3163/471, 5173 v kat. území Mušov, pozemku parcelní číslo st. 152 v kat. území Mušov okres Brno venkov
Objednavatel: Exekutorský úřad Brno – město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský, Bratislavská 73, 602 00 Brno Č. j. 056 X 9227/10 – 46 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č. j. 056 EX 9227/10 – 11 ze dne 12. 10. 2011 a to zvlášť pro nemovitosti zapsané na LV 26, k. ú. Nová Ves u Pohořelic, resp. podíl id. 1/8 těchto nemovitostí LV 321, k. ú. Mušov, resp. podíl id. 3/4 těchto nemovitostí LV 506, k. ú. Mušov, resp. podíl. id. 15/36 těchto nemovitostí. Dále stanovení cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených.
Dle zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 22. 7. 2015 znalecký posudek vypracoval: Miroslav Munclinger Pionýrská 14 693 01 Hustopeče Znalecký posudek obsahuje celkem 16 stran, z toho 3 strany příloh. Objednavateli se předává ve třech vyhotoveních.
V Hustopečích, dne 30. července 2015
Vyhotovení číslo 3 (ze 3)
ADMINISTRATIVNÍ CENA A. NÁLEZ 1. Základní informace List vlastnictví číslo 26 Název předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Pozemek parcelní číslo 3364 Jihomoravský Brno-venkov Pohořelice Nová Ves u Pohořelic 4 711
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu 01. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel 02. Hospodářsko-správní význam obce – Ostatní obce 03. Poloha obce – Ostatní případy 04. Technická infrastruktura v obci – V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 05. Dopravní obslužnost obce – Železniční a autobusová zastávka 06. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
č. II IV V I
Pi 0,85 0,60 0,80 1,00
II I
0,95 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 713,18 Kč/m2
-2-
List vlastnictví číslo 321 Pozemky parcelní číslo 3163/468, 3163/469, 3163/470, 3163/471, 5173 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Pasohlávky Katastrální území: Mušov Počet obyvatel: 727 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m2 Název předmětu ocenění:
Koeficienty obce Název koeficientu 01. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel 02. Hospodářsko-správní význam obce – Ostatní obce 03. Poloha obce – Ostatní případy 04. Technická infrastruktura v obci – V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 05. Dopravní obslužnost obce – Železniční nebo autobusová zastávka 06. Občanská vybavenost v obci – Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
č. IV IV V II
Pi 0,65 0,60 0,80 0,85
III IV
0,90 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 395,25 Kč/m2
List vlastnictví číslo 506 Název předmětu ocenění: Pozemek parcelní číslo st. 152 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Pasohlávky Katastrální území: Mušov Počet obyvatel: 727 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu 01. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel 02. Hospodářsko-správní význam obce – Ostatní obce 03. Poloha obce – Ostatní případy 04. Technická infrastruktura v obci – V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 05. Dopravní obslužnost obce – Železniční nebo autobusová zastávka 06. Občanská vybavenost v obci – Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) – omezeně
č. IV IV V II
Pi 0,65 0,60 0,80 0,85
III IV
0,90 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 395,25 Kč/m2
-3-
2. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 22. 7. 2015. K místnímu šetření se dostavili pan Michal Vrška, paní Jarmila Vršková, paní Irena Miková. Byli seznámeni s předmětem a účelem ocenění. Situaci v terénu znali jen velmi orientačně. Proto vlastní prohlídka byla provedena bez jejich účasti. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Výpis z KN, LV číslo 26, vyhotovený 8. 6. 2015 dálkovým přístupem pro účel provedení exekuce. 2. Výpis z KN, LV číslo 321, vyhotovený 8. 6. 2015 dálkovým přístupem pro účel provedení exekuce. 3. Výpis z KN, LV číslo 506, vyhotovený 8. 6. 2015 dálkovým přístupem pro účel provedení exekuce. 4. Katastrální mapy z internetového zdroje. 5. Informace přítomných, pana Michala Vršky, paní Jarmily Vrškové, paní Ireny Mikové. 6. Informace Obecních úřadů. 7. „Teorie oceňování nemovitostí”, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Akademické nakladatelství CERM, s. r. o. 8. Vlastní databáze. 9. Konzultace se spolupracujícími odhadci. 10. Další podklady, uváděné průběžně. 4. Vlastnické a evidenční údaje Ivana Doležalová, U Splavu 2876/8, 690 02 Břeclav, LV číslo 26: vlastnický podíl: 1 / 8 Lubomír Mgr. Koubek, Příkopy 1184, 547 01 Náchod, vlastnický podíl: 1 / 8 Markéta Koubková, Tyršova 588, 691 23 Pohořelice, vlastnický podíl: 1 / 8 RNDr. Alice Kubátová, Machnova 205/6, 196 00 Praha 9, vlastnický podíl: 3 / 8 Pavel Vrška, č.p. 1, 691 22 Pasohlávky, vlastnický podíl: 1 / 8 Jarmila Vršková, č.p. 62, 691 23 Ivaň, vlastnický podíl: 1 / 8 Michal Vrška, č.p. 128, 691 22 Pasohlávky, LV číslo 321: vlastnický podíl: 1 / 4 Pavel Vrška, č.p. 1, 691 22 Pasohlávky, vlastnický podíl: 3 / 4 Lenka Klíčová, Za Vodou 255, 769 01 Holešov, LV číslo 506: vlastnický podíl: 2 / 36 Irena Miková, č.p. 66, 691 81 Brod nad Dyjí, vlastnický podíl: 2 / 36 Michal Vrška, č.p. 128, 691 22 Pasohlávky, vlastnický podíl: 15 / 36 Ondřej Vrška, č.p. 112, 691 22 Pasohlávky, vlastnický podíl: 2 / 36 Pavel Vrška, č.p. 1, 691 22 Pasohlávky, vlastnický podíl: 15 / 36
-4-
5. Obsah znaleckého posudku ADMINISTRATIVNÍ CENA LV číslo 26: 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parcelní číslo 3364. LV číslo 321: 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky parcelní číslo 3163/468, 3163/469, 3163/470, 3163/471, 5173. LV číslo 506: 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parcelní číslo st. 152.
OBVYKLÁ CENA LV číslo 26: 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parcelní číslo 3364. LV číslo 321: 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky parcelní číslo 3163/468, 3163/469, 3163/470, 3163/471, 5173. LV číslo 506: 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parcelní číslo st. 152.
-5-
B. ZNALECKÝ POSUDEK List vlastnictví číslo 26 1.1. Pozemek parcelní číslo 3364 Pozemek parcelní číslo 3364 o výměře 1 892 m2 se nachází v katastrálním území Nová Ves u Pohořelic. Evidován je jako zahrada. Na části pozemku jsou náletové porosty, celkově pozemek není pravděpodobně pravidelně užíván, obhospodařován. Přístupný je z komunikace Ivaň – Pasohlávky, dále pak levou odbočkou (polní cestou) v uvedeném směru. Terén je téměř rovinný. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 5: Obce s 2–5 tisíci obyv. – vlastní území: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
40,00 % 40,00 %
Výměra [m2] 1 892,00
zahrada 3364 06200 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 1 892,00 m2 Pozemek parcelní číslo 3364 – zjištěná cena
JC [Kč/m2] 13,73
-6-
Úprava [%] 40,00
UC [Kč/m2] 19,22
=
Cena [Kč] 36 364,24 36 364,24 36 364,24 Kč
List vlastnictví číslo 321 1.1. Pozemky parcelní číslo 3163/468, 3163/469, 3163/470, 3163/471, 5173 Pozemky parcelní číslo 3163/468, 3163/469, 3163/470, 3163/471 se nachází v katastrálním území Mušov, v jedné linii, z nichž pozemek parcelní číslo 3163/468 o výměře 241 m2 je užíván jako orná půda, pozemek parcelní číslo 3163/469 o výměře 71 m2 tvoří část meze s náletovým porostem, pozemek parcelní číslo 3163/470 o výměře 50 m2 tvoří součást komunikace (sloužící pro příjezd i k ostatním pozemkům v lokalitě), pozemek parcelní číslo 3163/471 o výměře 1 127 m2 je užíván jako orná půda. Příjezd k pozemkům je ze silnice Pohořelice – Mikulov, dále pak pravou odbočkou (v prostoru komplexu aquacentra) v uvedeném směru (zpevněnou účelovou komunikací). Terén je mírně svažitý na jihovýchod. Pozemek parcelní číslo 5173 o výměře 16 000 m2 se nachází mimo tuto linii. Evidován je jako orná půda a také tak i užíván. Příjezd k pozemku je ze silnice Pohořelice – Mikulov, dále pak pravou odbočkou (v prostoru za novomlýnskými nádržemi u tzv.“rybárny“) v uvedeném směru (nezpevněnou účelovou komunikací). Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III. Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území IV. V katastrálním území mimo sídelní část obce v nezastavěném území P3. Povrchy I. Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I. Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití
Pi
-0,50
-0,20
0,00 0,00 0,60
4
I = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,180
Úprava základní ceny pozemků komunikací
i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] [Kč/m2] § 4 odst. 3 – stavební pozemek – ostatní plocha, ostatní komunikace, veřejně nepřístupný, komerční § 4 odst. 3, komerční 395,25 0,180 1,000 71,15
-7-
Typ
Název
§ 4 odst. 3, komerční ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek – celkem
Parcelní číslo 3163/470
Výměra [m2] 50,00
Jedn. cena [Kč/m2] 71,15
50,00 m2
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
Cena [Kč] 3 557,50 3 557,50
20,00 % 20,00 %
Výměra [m2] 241,00 1 127,00 14 907,00 1 093,00
zahrada 3163/468 00810 orná půda 3163/471 00810 orná půda 5173 02110 orná půda 5173 00401 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 17 368,00 m2
JC [Kč/m2] 11,80 11,80 5,41 7,32
Úprava [%] 20,00 20,00 20,00 20,00
UC [Kč/m] 14,16 14,16 6,49 8,78
Cena [Kč] 3 412,56 15 958,32 96 746,43 9 596,54 125 713,85
Jiný pozemek oceněný dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava [Kč/m2] § 9 odst. 5 – jiné pozemky – neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky § 9 odst. 5 9,27 0,25 20 %
2,78
Výměra Jedn. cena Srážka Cena [m2] [Kč/m2] [Kč] § 9 odst. 5 ostatní plocha 71,00 2,78 197,38 2 Jiný pozemek – celkem 71,00 m 197,38 Pozemky parcelní číslo 3163/468, 3163/469, 3163/470, 3163/471, = 129 468,73 Kč 5173 – zjištěná cena Typ
Název
Parcelní číslo 3163/469
Upr. cena [Kč/m2]
-8-
List vlastnictví číslo 506 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi – Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy – Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) – zemní sklep 3. Změny v okolí – Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Rozdílné vlastnictví stavby a pozemku. 5. Ostatní neuvedené – Vlivy zvyšující cenu – Jde o atraktivní turistickou lokalitu, nedaleko jsou Novomlýnské nádrže a aquacentrum. 6. Povodňové riziko – Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,01
I
-0,03
II I
0,00 -0,04
III
0,30
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,240 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby – Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku I 0,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí – Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci – Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec – Po- II -0,10 zemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku – V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce – (aquacentrum, kemp) 6. Dopravní dostupnost k pozemku – Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava – Zastávka od 201 do 1000, MHD – špat- II -0,01 ná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti – Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo – Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost – Nižší než je průměr v kraji – 6,80 a 5,00 % III 0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené – Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,889 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,102
-9-
Ocenění Pozemek parcelní číslo st. 152 se nachází v prostoru koncentrované zástavby zemních sklepů a případně lisoven (s pobytovými místnostmi). Na pozemku se nachází zemní sklep (stavba bez čísla popisného, evidenčního), ve vlastnictví jiného majitele. Příjezd k pozemkům je ze silnice Pohořelice – Mikulov, dále pak pravou odbočkou, která tvoří paralelní komunikaci v uvedeném směru (zpevněná účelová komunikace). Terén je téměř rovinný. Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku – Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice – Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky – Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma – Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku – Stavba pod povrchem pozemku – Zemní sklep. Stavba jiného vlastníka. 6. Ostatní neuvedené – Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
III
-0,01
II
0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,990 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,240 Index polohy pozemku IP = 0,889 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,240 * 0,990 * 0,889 = 1,091 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. 2 [Kč/m ] [Kč/m2] § 4 odst. 1 – stavební pozemek – zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 395,25 1,091 431,22 Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo st. 152
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek – celkem Pozemek parcelní číslo st. 152 – zjištěná cena
Výměra [m2] 43,00 43,00
Jedn. cena [Kč/m2] 431,22 m2 =
- 10 -
Cena [Kč] 18 542,46 18 542,46 18 542,46 Kč
C. REKAPITULACE List vlastnictví číslo 26 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parcelní číslo 3364 1. Ocenění pozemků celkem
36 364,20 Kč 36 364,20 Kč
Celkem Úprava ceny vlastnickým podílem Výsledná cena:
36 364,20 Kč 1/8 4 545,50 Kč
*
List vlastnictví číslo 321 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky parcelní číslo 3163/468, 3163/469, 3163/470, 3163/471, 5173 1. Ocenění pozemků celkem
129 468,70 Kč
Celkem Úprava ceny vlastnickým podílem Výsledná cena:
129 468,70 Kč 3/4 97 101,50 Kč
*
129 468,70 Kč
List vlastnictví číslo 506 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parcelní číslo st. 152 1. Ocenění pozemků celkem
18 542,50 Kč 18 542,50 Kč
Celkem Úprava ceny vlastnickým podílem Výsledná cena:
18 542,50 Kč 15 / 36 7 726,00 Kč
*
REKAPITULACE (cena administrativní) Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
109 373,00 Kč 109 370,00 Kč
Slovy: Jednostodevěttisíctřistasedmdesátkorunčeských.
- 11 -
OBVYKLÁ CENA List vlastnictví číslo 26 Popis pozemku parcelní číslo 3364 je na straně 6. Pozemek byl užíván jako zahrada, nyní je opuštěn. Je nedaleko silnice, ale v záplavovém území. K dispozici není k porovnání srovnatelný pozemek. Cena obvyklá 1 m2 pozemku je stanovena ve výši 5 Kč. 1 892 m2 * 5 Kč = 9 460 Kč, z toho 1/8 = 1 182 Kč, zaokrouhleně 1 150 Kč.
List vlastnictví číslo 321 Popis pozemků parcelní číslo 3163/468, 3163/469, 3163/470, 3163/471, 5173 je na straně 7. Pozemky užívány jako zemědělské. Jde o pozemky kvalitní. K pozemkům vedou účelové zemědělské asfaltové i částečně nezpevněné cesty. Pozemek parc. č. 5173 je uprostřed honu. Cena obvyklá 1 m2 pozemků parc. č. 3163/469 a 3163/470 je stanovena ve výši 10 Kč. 71 m2 + 50 m2 = 121 m2 * 10 Kč = 1 210 Kč, z toho 3/4 = 907 Kč, zaokrouhleně 900 Kč. Cena obvyklá 1 m2 pozemků parc. č. 3163/468, 3163/471 a 5173 je stanovena ve výši 20 Kč. 241 m2 + 1 127 m2 + 16 000 m2 = 17 368 m2 * 20 Kč = 347 360 Kč, z toho 3/4 = 260 520 Kč, zaokrouhleně 260 500 Kč. Celkem jde o 261 400 Kč. V části „B1“ LV 321 jsou evidována věcná břemena chůze a jízdy, oprávněným je majitel pozemku parc. č. 5173. Jedná se o zajištění příjezdu na poz. parc. č. 5173 přes poz. parc. č. 5218, 5220, 5221, 5290. Uvedené věcné břemeno nemá vliv na cenu obvyklou.
List vlastnictví číslo 506 Popis pozemku parcelní číslo st. 152 je na str. 10. Pozemek je v prostoru zástavby sklepů s lisovnami, poblíž silnice Brno – Mikulov, s příjezdovou asfaltovou silnicí ke sklepům. Pod pozemkem je vinný sklep, ve vlastnictví jiného majitele. Tato skutečnost výrazně snižuje cenu 1 m2. Nedaleko je břeh Novomlýnských nádrží a populární Aquapark Pasohlávky. Cena obvyklá 1 m2 pozemku je stanovena ve výši 500 Kč. 500 Kč * 43 m2 = 21 500 Kč, z toho 15/36 = 8 958 Kč, zaokrouhleně 8 950 Kč.
- 12 -
REKAPITULACE Cena obvyklá je 271 500 Kč Slovy: Dvěstěsedmdesátjednatisícpětsetkorunčekých.
Posudek vypracován dne: 30. července 2015. Počet stran textu: 13, počet stran příloh: 3.
Podpis
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11. 3. 1977 pod č. j. Spr. 1103/77 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 4289 znaleckého deníku. Pod tímto číslem je účtováno i znalečné a náhrada nákladů. Miroslav Munclinger Pionýrská 14 693 01 Hustopeče
- 13 -
Fotografie
LV 26 - pozemek parc. č. 3364
LV 321 – pozemky parc. č. 3163/468 a 3163/469 (za cestou)
- 14 -
LV 321 – pozemky parc. č. 3163/470 a 3163/471
LV 321 – pozemek parc. č. 5173
- 15 -
LV 506 – poz. parc. č. st. 152
- 16 -
