Procedure Procedureonderdeel Onderwerp Datum
Zienswijzennota bestemmingsplan Nova Zembla Artikel 3.1 Wro Beantwoording zienswijzen Ontwerp bestemmingsplan Nova Zembla. September 2015
1. Inleiding Het bestemmingsplan “Nova Zembla.” heeft betrekking op een transformatie van een (leegstaand) bedrijfspand naar studentenhuisvesting. In het plangebied zijn zelfstandige studenteneenheden en bedrijven met milieucategorie A in de zin van de functiemengingslijst beoogd. Het plangebied is gelegen aan de rand van het bedrijventerrein de Waard aan de Willem Barentszstraat. 2. Voorgeschiedenis Op grond van de Inspraakverordening van de gemeente Leiden heeft het voorontwerp bestemmingsplan Nova Zembla van maandag 2 oktober 2014 tot 12 november 2014 (zes weken) voor inspraak ter inzage gelegen in het Stadhuis en het Stadsbouwhuis. Tevens is op 8 oktober een inloopavond gehouden. Gelijktijdig met de inspraakfase heeft de gemeente het wettelijk verplichte vooroverleg gevoerd. In totaal zijn 11 inspraakreacties (bestaande uit zowel zelfstandige reacties als mede-ondertekende reacties). De reacties hebben op een aantal onderdelen tot aanpassing geleid. Alle inspraakreacties zijn samengevat opgenomen en beantwoord in een zogenaamde ‘Inspraaknota’. De nota is op 7 april 2015 samen met het ontwerp bestemmingsplan door het College vastgesteld en van 16 april 2015 tot 28 mei 2015 ter inzage gelegd voor het indienen van zienswijzen. Tijdens deze zienswijzentermijn zijn 2 zienswijzen ingediend. 3. Vervolg bestemmingsplanprocedure De ingediende zienswijzen zijn in paragraaf 4 van deze zienswijzennota samengevat weergegeven en beantwoord. In de laatste kolom van de tabel in paragraaf 4.2 is tevens aangegeven of de zienswijzen hebben geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan. Ambtshalve wijzigingen zijn toegelicht in paragraaf 5. Het bestemmingsplan, waarin alle in deze nota genoemde wijzigingen zijn verwerkt, wordt tezamen met deze zienswijzennota aan het College van B&W aangeboden. Wanneer het College instemt met de zienswijzennota en het bestemmingsplan, worden beide documenten doorgestuurd naar de griffier van de raadscommissie Stedelijke Ontwikkeling. De raadscommissie behandelt het bestemmingsplan doorgaans twee maal. Indieners van een zienswijze die hun zienswijze mondeling bij de raadscommissie willen toelichten krijgen daartoe de gelegenheid tijdens de eerste raadscommissievergadering. Bij een tweede vergadering wordt het bestemmingsplan inhoudelijk behandeld en wordt een advies uitgebracht aan de gemeenteraad, om het plan al dan niet gewijzigd vast te stellen. Tijdens de gemeenteraadsvergadering kunnen vervolgens nog moties en amendementen tegen het voorstel worden ingebracht door de raadsleden. Nadat het bestemmingsplan door de gemeenteraad is vastgesteld, wordt het bestemmingsplan voor de derde keer ter inzage gelegd, de zogenaamde beroepstermijn. Het bestemmingsplan treedt in werking op de dag na afloop van de beroepstermijn, tenzij naast een beroepschrift ook een verzoek om voorlopige voorziening is
Pagina 1 van 16
ingediend bij de Raad van State. In dat geval treedt het bestemmingsplan pas in werking wanneer door de voorzieningenrechter op het verzoek is besloten.
4. Zienswijzen 4.1 Ingekomen zienswijzen In het onderstaande schema zijn de zienswijzen weergegeven. Nr
Zienswijzen
Adres
A
x
x
B
x
x
4.2 Ingekomen zienswijzen In de navolgende tabel zijn de zienswijzen samengevat en voorzien van een reactie. Onderwerp
Reactie
Gevolgen besluit
Appellant is van mening dat in het bestemmingsplan ten onrechte is uitgegaan van het gebiedstype ‘gemengd gebied’. In de huidige situatie is er geen sprake van functiemenging. Uit de VNG brochure zou blijken dat in dit geval uitgegaan moet worden van het gebiedstype rustige woonwijk. Het besluit is onzorgvuldig voorbereid en ondeugdelijk gemotiveerd.
Het college deelt de opvatting van appellant niet dat ten onrechte is uitgegaan van het gebiedstype ‘gemengd gebied’.
Geen
A 1
De typering heeft betrekking op de beoogde situatie. Als een woonfunctie gepland is op een bedrijventerrein moet uitgegaan worden van een gemengd gebied en geen rustige woonwijk. Daarnaast kan uit het vigerende bestemmingsplan de Waard worden afgeleid dat zich op het bedrijventerrein al enkele bedrijfswoningen bevinden waardoor het gehanteerde gebiedstype ‘gemengd gebied’ en de hierbij behorende richtafstanden gerechtvaardigd zijn. Het is niet de bedoeling en vanuit een goede ruimtelijke ordening ook niet noodzakelijk om de studentenwoningen in te passen in een rustige woonwijk. In dit geval verkleurt het
Pagina 2 van 16
plandeel ten behoeve van de studentenwoningen naar een gemengde bestemming. Het plandeel is te beschouwen als gemengd gebied in de zin van genoemde VNG-uitgave, omdat direct naast de woonfunctie ook andere functies worden toegelaten, in dit geval kleine bedrijven. Voor de typering van de omgeving zijn niet alleen de functies in een woonwijk bepalend maar ook de functies direct naast de woningen. (zie uitspraak 201311618/1/R4 d.d. 29-7-2015) Bij de beschouwing van de richtafstanden voor de omliggende bedrijven en bedrijfsbestemmingen wordt dan ook terecht uitgegaan van de kwalificatie gemengd gebied. NB: In het stappenplan op blz. 52 van genoemde VNG-uitgave gaat het (anders dan in dit plan) om de inpassing van een nieuwe rustige woonwijk, waarbij uiteraard wel uitgegaan moet worden van de typering rustige woonwijk. Het college merkt tevens nog op dat wanneer getoetst wordt aan de richtafstanden voor een “rustige woonwijk” (zoals weergegeven in de tabel bovenaan pagina 27 van de toelichting bij het bestemmingsplan) alleen voor uitsluitend het bedrijf aan de Admiraal Banckertweg 32 niet voldaan wordt aan de richtafstanden. Voor dit bedrijf is een nadere motivatie gegeven waarom van dit bedrijf geen hinder wordt verwacht en het bedrijf ook niet gehinderd zal worden door de planvorming.
Pagina 3 van 16
2
Het voorgenomen bestemmingsplan is in strijd met een goede ruimtelijke ordening omdat in de toelichting wordt aangegeven dat op het perceel Rijpstraat 11 bedrijven tot milieucategorie 4.2 zijn toegestaan en dat de beoogde studentenhuisvesting zich daarvan op ca 50 meter afstand bevindt terwijl in het gebiedstype ‘Gemengd’ volgens de VNG een afstand wordt voorgeschreven van 200 meter. In het gebiedstype ‘rustige woonwijk’ is de voorgeschreven afstand 300 meter. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt erkend dat vanuit een goede ruimtelijke ordening de maximale planologische mogelijkheden voor het perceel Rijpstraat 11 gewijzigd moet worden om te voldoen aan de richtafstanden echter wordt daarbij aangegeven dat deze wijziging bij een volgende bestemmingsplanwijziging zal worden meegenomen. Dit is volgens appellant in strijd met een goede ruimtelijke ordening omdat vestiging van bedrijven met een milieucategorie 4.2 zal leiden tot een matig tot slecht woon- en leefklimaat met gevolgen voor de studentenhuisvesting en tevens voor het functioneren van bedrijven die zich willen vestigen op de Rijpstraat 11. Bovenstaande geldt ook voor het perceel Admiraal Banckertweg 32.
Het college benadrukt dat er in de huidige situatie al sprake is van een op onderdelen niet passend planologisch kader, in het bijzonder voor de percelen Rijpstraat 11 en Admiraal Banckertweg 32. Echter de te ruime planologische mogelijkheden worden belemmerd door de nabijgelegen woonwijk en er behoeft in redelijkheid niet te worden gevreesd voor de vestiging van nieuwe, voor de studentenwoningen milieubelastende activiteiten op die percelen. Het niet passende planologische kader voor die percelen staat de voorgenomen bestemming dan ook niet in de weg. Reparatie van de te ruime bestemmingsmogelijkheden voor deze percelen kan en zal op een ander moment in een ander plan vorm krijgen.
Geen
Mocht worden uitgegaan van het gebiedstype ‘Gemengd gebied’ dan betekent dit dat de aan te houden richtwaarden verlaagd kunnen worden tot welke gelden voor de eerst lagere categorie. Echter kan in algemene zin niet verder van de richtafstanden worden afgeweken. Dit houdt in dat bij afwijking uit onderzoek moet blijken dat ondanks de kortere richtafstanden dit alleen
Pagina 4 van 16
mogelijk is als aan de ene kant een goed woon- en leefklimaat te waarborgen is en anderzijds een goed bedrijvenklimaat gewaarborgd kan worden. 3
Mocht worden uitgegaan van het gebiedstype ‘Gemengd gebied’ dan betekent dit dat de aan te houden richtwaarden verlaagd kunnen worden tot welke gelden voor de eerst lagere categorie. Echter kan in algemene zin niet verder van de richtafstanden worden afgeweken. Dit houdt in dat bij afwijking uit onderzoek moet blijken dat ondanks de kortere richtafstanden dit alleen mogelijk is als aan de ene kant een goed woon- en leefklimaat te waarborgen is en anderzijds een goed bedrijvenklimaat gewaarborgd kan worden. Bij zo’n onderzoek dient ook ingegaan te worden op de langere termijnvisie van de gewenste ontwikkeling van het bedrijventerrein. Dit blijkt niet uit de toelichting. Er is alleen rekening gehouden met de huidige bedrijfsvoering en niet met de maximale planologische mogelijkheden. Het daadwerkelijk aanpassen van het bestemmingsplan zal leiden tot een aanzienlijk verdergaande aantasting van de ontwikkelmogelijkheden van het bedrijventerrein hetgeen in strijd is met de beleidskaders en de Verordening Ruimte 2014. Een integrale visie waarin alle betrokken gronden in het plangebied zijn meegenomen is bij een degelijke ingrijpende wijziging van een bedrijventerrein noodzakelijk. Het is onvoldoende om aan te geven dat er thans woningen zijn gesitueerd die op een kortere afstand liggen dan door de VNG brochure wordt voorgeschreven.
Het college stelt dat er geen sprake is van een ondeugdelijke motivering. Het betreft niet het aantasten van ontwikkelmogelijkheden, maar juist het in overeenstemming brengen van het planologische kader met de feitelijke ontwikkelmogelijkheden, gegeven de ligging nabij een woonwijk. Dit is zeker niet in strijd met de Verordening Ruimte 2014. Daarnaast is er geen sprake van een ingrijpende wijziging van de structuur van het bedrijventerrein. Het bedrijventerrein is nu al niet bedoeld voor zware bedrijvigheid en zal dit in de toekomst ook niet zijn. Lichte bedrijvigheid kan zich nog altijd op het bedrijventerrein vestigen.
Geen.
Het plan is onzorgvuldig voorbereid, er is geen sprake van een goede Pagina 5 van 16
ruimtelijke ordening en het plan is ondeugdelijk gemotiveerd. 4
Tot slot wijst appellant op een aanvraag voor verbouw van een pand aan de Flevoweg 5 te Leiden met vergelijkbare wooneenheden op een bedrijventerrein dat onlangs werd geweigerd. Omliggende bedrijven zouden hierdoor ongunstig worden beïnvloed. Er lijkt sprake van een ongelijke behandeling van beide plannen.
Het college wijst erop dat bij de situatie aan de Flevoweg sprake is van een omzetting naar woonbestemming binnen een op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) gezoneerd industrieterrein. Een dergelijk industrieterrein is bedoeld voor bedrijven waaronder ook zogenaamde ‘grote lawaaimakers’. Bedrijventerrein De Waard is geen Wgh gezoneerd industrieterrein.
Geen.
In onderhavige situatie is er, zoals eerder geschetst, geen sprake van een beperking van de mogelijkheden van de omliggende bedrijven buiten het pand. In deze situatie worden alleen de mogelijkheden beperkt van de bedrijven in het pand zelf, en die beperking is aanvaardbaar bevonden.
5
In de toelichting is opgenomen dat de ontwikkeling gewenst is wegens het nog altijd bestaande tekort aan studentenwoningen. Volgens appellant is dit geen afdoende onderbouwing voor de locatiekeuze. Voor het bestemmingsplan dient het grotere plaatje bekeken te worden. Er zijn tal van locaties in Leiden en het transformeren van kantoren naar studentenwoningen past aanzienlijk beter in de ruimtelijke behoefte van de gemeente Leiden. Er is in Leiden grote leegstand van kantoren terwijl andersom geen grote leegstand van bedrijvenlocaties is. Het transformeren van bedrijven naar studentenwoningen ontneemt de gemeente de mogelijkheid om kantoren te transformeren en draagt bij aan het toenemen van het tekort aan ruimte voor bedrijven. Dit is in
Vanwege het feit dat het bedrijfspand al geruime tijd leeg staat maakt het college met betrekking tot het behoud van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied een belangenafweging. Het oplossen van leegstand staat hoog op de agenda van het college en met deze ontwikkeling van een particuliere initiatiefnemer dient zich een kans aan om een leegstaand bedrijfspand te transformeren tot studentenhuisvesting. Naar de mening van het college is het langer leegstaan van het pand, ook gezien de mogelijke gevolgen ten aanzien van de sociale veiligheid van het gebied, een ongewenste situatie en kan met dit initiatief
In de toelichting in paragraaf 2.4 wordt bij de planomschrijving de onderbouwing als volgt uitgebreider omschreven: Vanwege het feit dat het bedrijfspand al geruime tijd leeg heeft gestaan heeft het college met betrekking tot het behoud van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied een belangenafweging gemaakt. Het oplossen van leegstand staat hoog op de agenda en de mogelijkheid om het leegstaande pand te Pagina 6 van 16
strijd met goede ruimtelijke ordening en zonder nadere toelichting ondeugdelijk gemotiveerd.
leegstand worden opgelost. Het college geeft aan dat de keuze voor deze locatie mede genomen is vanwege de ligging van het pand namelijk grenzend aan de bestaande woonwijk en het aanwezige groen. Het deel waar de studentenhuisvesting is beoogd ligt aan de rand van het bedrijventerrein op de grens van twee wijken met een eigen karakter (zie ook paragraaf 2.2. van het bestemmingsplan). Vanwege de leegstand in het pand en de mogelijkheid om hier te voorzien in zelfstandige huisvesting voor studenten ( waar een groot tekort aan is in Leiden) is er voor gekozen om op deze locatie een woonfunctie toe te staan aan de uiterste rand van het bedrijventerrein grenzend aan het groen in de overgang naar een woonwijk. De ontwikkeling van deze locatie is in overeenstemming met het gemeentelijk ruimtelijk beleid.
6
Uit de toelichting van het bestemmingsplan blijkt niet dat rekening is gehouden met de toekomstige ontwikkeling van het bedrijventerrein. Er is niet aangegeven in hoeverre de nieuwe woonbestemming het huidige bestemmingsplan in de weg staat. Dit is in strijd met de Verordening Ruimte 2014. In de plantoelichting wordt ten onrechte gebruik gemaakt van de uitzonderingsgrond onder artikel 2.1.3 lid 4 onder a van de Verordening Ruimte, omdat de plantoelichting miskent dat de uitzondering aansluit bij ‘het bedrijventerrein’ en niet zoals de plantoelichting doet, slechts bij het perceel waar de ontwikkeling
Zoals hiervoor reeds aangegeven is in het gemeentelijk beleid wel degelijk rekening gehouden met de toekomstige ontwikkeling van het bedrijventerrein. Hiervoor is onder andere ‘Van bedrijventerreinen naar werklandschappen’ vastgesteld door de raad. Hierin is onderhavige ontwikkeling expliciet meegenomen.
transformeren naar studentenhuisvesting is positief ontvangen. Leegstand heeft op de lange termijn gevolgen ten aanzien van de sociale veiligheid van het gebied en mede gezien de ligging grenzend aan de woonwijk zou dit kunnen leiden tot een ongewenste situatie. Met het initiatief tot transformeren naar studenteneenheden kan de leegstand worden opgelost en wordt voorzien in zelfstandige huisvesting voor studenten. Hiermee voldoet het plan aan de behoefte die bestaat aan dit soort huisvesting van studenten in Leiden.
Geen
Zoals hiervoor reeds aangeven in de beantwoording ( 3 en 4) staat de nieuwe woonbestemming het huidige bestemmingsplan niet in de weg. Er is dus geen sprake van strijd met de Verordening
Pagina 7 van 16
plaatsvindt. Voorts heeft voor zover appellant bekend geen regionale afstemming plaats gevonden, laat staan dat daaruit is gebleken dat na de transformatie voldoende bedrijventerrein beschikbaar zal blijven. Het plan is daarom ook in strijd met de Verordening Ruimte 2014
Ruimte 2014.
7
In de plantoelichting wordt gesteld dat nu is besloten de, in de structuurvisie voorgestelde, gebiedsvisie niet meer wordt uitgewerkt, de context van de opgave per project wordt onderzocht. In de plantoelichting ontbreekt echter iedere verwijzing naar de gevolgen voor en de toekomst van het bedrijventerrein zelf. Appellant geeft aan dat niet de conclusie kan worden getrokken dat nu de ringweg er niet komt het bedrijventerrein niet langer waardevol is. Integendeel, volgens appellant, het niet aanleggen van de ringweg biedt juist meer kansen voor het bedrijventerrein. Het plan is ondeugdelijk gemotiveerd en in strijd met de Structuurvisie Leiden 2025.
Het college stelt dat in het beleidskader ‘Van bedrijventerreinen naar werklandschappen’ wel degelijk stil wordt gestaan bij de richting en toekomst van het bedrijventerrein De Waard. Voor de Waard is een breed gedifferentieerd werklandschap gewenst.
Geen
8
In de plantoelichting wordt gesteld dat uit het beleidskader ‘Van bedrijventerreinen naar werklandschappen’ zou blijken dat voor de Waard menging en verruiming van economische functies wenselijk is en dat daar ook wonen onder moet worden verstaan.
Het college stelt dat de ontwikkeling van studentenhuisvesting aan de Willem Barentszstraat volledig in overeenstemming is met het gemeentelijk ruimtelijk beleid.
Geen
Appellant geeft daarbij ook aan dat op pagina 49 van dat beleid staat dat wonen niet gewenst is met uitzondering van een plan aan de Willem Barentszstraat, dat al in ontwikkeling zou zijn. Dit wordt betwist door appellant. Daarnaast wordt niet gemotiveerd waarom het enkele feit dat het plan al in ontwikkeling was zou moeten leiden tot een uitzondering op de
In het op 13 maart 2014 vastgestelde beleid ‘Van bedrijventerreinen naar weklandschappen’ is aangegeven dat bedrijventerrein De Waard vanwege het belang van ruimte voor bedrijvigheid in de stad en de goede afscherming naar wonen deze locatie behouden dient te blijven voor werken. In dit beleidskader is wel reeds specifiek de ontwikkeling van studentenhuisvesting aan de Pagina 8 van 16
beleidsregels en het bestemmingsplan. Onduidelijk is hoe vanuit het uitgangspunt dat ruimte voor bedrijvigheid schaars is een transformatie van een bedrijventerrein naar wonen in overeenstemming kan zijn met het beleidskader. 9
Bij de bekendmaking van het ontwerp bestemmingsplan is geen akoestisch onderzoek bijgevoegd waaruit blijkt dat de geluidbelasting op de gevel van het studentencomplex onder de in artikel 82 Wgh opgenomen maximale geluidbelasting blijft. Hierdoor is het bestemmingsplan onzorgvuldig voorbereid, althans ondeugdelijk gemotiveerd.
Willem Barentszstraat vastgelegd. Het college wil echter benadrukken dat het om een specifieke ontwikkeling gaat en dat het niet een algemeen uitgangspunt is voor het gehele bedrijventerrein De Waard.
De planlocatie ligt na nadere beschouwing inderdaad binnen de wettelijke geluidszone van de Admiraalsweg, de Lage Rijndijk en de Sumatrastraat. Ten behoeve van dit plan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, zie bijlage 1. Uit dit akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeurswaarde voor het wegverkeerslawaai, zoals bedoeld in artikel 82 van de Wgh, ten gevolge van het verkeer op de Admiraalsweg, ter plaatse van de planlocatie zal worden overschreden. Ten gevolge van het verkeer op de Lage Rijndijk en de Sumatrastraat wordt de voorkeurswaarde niet overschreden. De hoogst berekende geluidbelasting inclusief aftrek conform art. 110g Wgh bedraagt 56 dB aan de oostgevel van het gebouw. Aan de west- en zuidgevel bedraagt de hoogst berekende geluidbelasting minder dan 48 dB inclusief aftrek conform art. 110g Wgh. De studentenwoningen zullen een gezamenlijk binnentuin krijgen. Gezien de ligging van het pand ten opzichte van de Admiraalsweg zal de binnentuin naar verwachting geluidluw zijn. Aan de voorwaarde wordt voldaan.
Het akoestisch onderzoek Wegverkeerslawaai zal als bijlage bij de toelichting van dit bestemmingsplan worden toegevoegd. De tekst in de toelichting is naar aanleiding van dit onderzoek aangepast. In de regels van het bestemmingsplan zijn in artikel 3 lid 2.1 onder g, h en i waarborgen opgenomen tegen het overschrijden van de (hogere) waarden en het voldoen aan de voorwaarden behorende bij het besluit. Ten behoeve van onderhavig plan zal een hogere waarde worden vastgesteld.
Na toetsing aan de Wet Pagina 9 van 16
geluidhinder en de Richtlijnen is gebleken dat met de voorgestelde maatregelen een acceptabel leefklimaat ter plaatse van de appartementen kan worden bereikt. Voor 18 woningen aan de oostgevel van het pand wordt de voorkeurswaarde van de Wet geluidhinder overschreden. Maatregelen om de geluidbelasting tot de voorkeurswaarde terug te dringen zijn onvoldoende doeltreffend dan wel ontmoeten overwegende bezwaren van verkeerskundige, landschappelijke en/of financiële aard. Er is daarom besloten om een hogere waarde vast te stellen voor de woningen aan de oostgevel. Aan het besluit wordt als voorwaarde verbonden dat er zodanige bouwkundige maatregelen getroffen dienen te worden dat binnen de woningen een maximaal geluidniveau vanwege wegverkeerslawaai van maiximaal 33dB wordt bereikt. In de planregels zijn waarborgen opgenomen tegen het overschrijden van de (hogere) waarden en het voldoen aan de voorwaarden behorende bij het besluit.
Pagina 10 van 16
10
Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan is onvoldoende akoestisch onderzoek verricht naar geluidhinder van bedrijven die op zeer korte afstand van het studentencomplex zijn gesitueerd. Uit de plantoelichting blijkt dat alleen rekening is gehouden met het bedrijf aan de Admiraal Banckertweg 32. Ten aanzien van andere bedrijven is geen onderzoek gedaan. Volgens appellant klemt dit te meer omdat zoals eerder al aangegeven de richtafstanden van de VNG brochure niet in acht worden genomen.
Het college geeft aan dat er inderdaad uitsluitend nader is gekeken naar de bedrijven die niet aan de richtafstanden voldoen. Dit was het bedrijf aan de Admiraal Banckertweg 32 (E. van Diemen Sloop BV). Onder de beantwoording bij 1 is reeds aangegeven waarom voor de gekozen richtafstanden is gekozen. Bovendien blijkt ook nog voldaan te kunnen worden aan de richtafstanden voor een rustige woonwijk.
Geen
11
In de plantoelichting wordt uitgegaan van een parkeernorm van 0,15 per wooneenheid. Deze norm betreft de norm voor geoormerkte studentenhuisvesting. Volgens appellant wordt hier in dit geval niet aan voldaan. Voor de categorie zelfstandige wooneenheden voor geoormerkte studentenhuisvesting groter dan 40 m2 b.v.o. geldt een norm van 0,4.
Een parkeernorm van 0,15 p.p./wooneenheid mag alleen gebruikt worden (conform de parkeernota) indien het verhuur van studentenwoningen met campuscontract plaatsvindt door een toegelaten instelling. In dit geval is dat DUWO.
Geen
Uit het bestemmingsplan blijkt niet dat een toegelaten instelling via een campuscontract gaat verhuren, dit is niet geborgd. Hiermee is het plan onzorgvuldig voorbereid althans ondeugdelijk gemotiveerd.
Zoals blijkt uit paragraaf 4.10.2.2 van de toelichting wordt volledig voldaan aan de parkeereis van de gemeente op eigen terrein.
Op grond van de beleidsregels moet de ruimte voor het parkeren of stallen van auto’s voldoen aan de meest recente NEN-norm 2443. Dit blijkt niet uit de plantoelichting. 12
Appellant geeft aan dat in het bestemmingsplan de Waard betreffende de bodem is opgenomen dat er in de bodem van het bedrijventerrein een aantal locaties voorkomen waar de bodemkwaliteit onbekend is maar waar het mogelijk kan zijn dat er saneringen nodig zouden kunnen. Het college heeft voor het plangebied in de inspraaknota
Het college stelt dat uit de bij het college bekende bodemonderzoeken (WMA februari 2002 en WMA december 2004) niet is gebleken dat mogelijk sprake is van een ernstige bodemverontreiniging. Ten einde na te gaan in hoeverre na 2002 nog bodembedreigende activiteiten op de locatie hebben
De bodemonderzoeken WMA februari 2002 en WMA december 2004 zullen worden toegevoegd als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan.
Pagina 11 van 16
aangegeven dat er van onderhavige locatie bodemonderzoeken bekend zijn waaruit blijkt dat er geen bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden. Deze onderzoeken waren echter niet bij het ontwerpbestemmingsplan gevoegd. Hierdoor is niet inzichtelijk gemaakt van welke bodemkwaliteit de grond is en hiermee is het plan vooralsnog ondeugdelijk gemotiveerd.
plaatsgevonden en om die reden nu nog bodemonderzoek uitgevoerd zou moeten worden, is aanvullend historisch onderzoek verricht. Uit aanvullende informatie is bekend dat er geen bodembedreigende activiteiten op de locatie zijn uitgevoerd vanaf 1975 en dus dat de gegevens van de reeds bekende bodemonderzoeken niet hoeven te zijn veranderd. Tevens geeft het college aan dat In het bedrijfspand over de gehele begane grond een vloeistofdichte vloer aanwezig is. Bij de transformatie van bedrijf naar wonen zal deze vloer behouden blijven en dus niet in/onder de vloeistofdichte vloer worden gewerkt. Er wordt niet geroerd in de bodem. De aanwezige vloer wordt gezien als een duidelijke scheiding om activiteiten in de bodem te verhinderen en contactmogelijkheden met eventuele verontreinigingen in de bodem te voorkomen. Hoewel de bestemming gevoeliger wordt is de lange en blijvende aanwezigheid van de betonnen vloer en het feit dat deze niet aangetast wordt voldoende om tevens voor de gevoeligheid van de bestemming van industrie naar wonen geen bodemonderzoek te hoeven aanleveren. Op basis van bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er geen nader bodemonderzoek nodig is en wordt de locatie geschikt geacht voor de toekomstige bestemming.
B
Pagina 12 van 16
1
Appellant geeft aan bezwaar te hebben tegen de geplande mogelijkheid voor het stallen van fietsen aan de westzijde van het pand bij een van de ingangen. Dit vanwege de geluidsoverlast die hiervan het gevolg zal zijn. Tijdens het op slot zetten van de fietsen leiden de rammelende kettingen én de fietsers die afscheid van elkaar nemen in de openlucht, tot veel lawaai. Doordat het nabijgelegen huizenblok HeemskerkstraatTrompstraat fungeert als klankkast op de verdieping is juist op stille momenten elk geluid van de Le Mairestraat en de Willem Barentszstraat hoorbaar in de slaapkamers.
Naar aanleiding van deze reactie wordt aangegeven dat er ook aan de oostzijde van het pand twee ingangen mogelijk zijn gemaakt evenals bijbehorende fietsenstallingen. Het pand zal daardoor niet alleen meer ontsloten worden via de ingang aan de westzijde maar ook middels twee ingangen aan de oostzijde. Aan de oostzijde kunnen fietsen gestald worden aan de gevel en inpandig kunnen fietsen in twee bergingen worden gestald. Aan de westzijde blijft op eigen terrein ook de mogelijkheid bestaan voor het stallen van fietsen. Met deze aanpassing zal de aanloop en stalling van fietsen zich niet concentreren op één plek.
Geen
Het college wil echter benadrukken dat de beoogde situatie niet kan worden vergeleken met de situatie van leegstand van de afgelopen jaren. In het verleden is bij de bedrijfsbestemming gebleken dat het dan niet alleen om ‘stallings-geluiden’ van fietsen gaat, maar ook om het laden en lossen van vrachtwagens in de nachtelijke uren. In die zin kan worden opgemerkt dat de nieuwe situatie verbeterd ten opzichte van de oude situatie. 2
Naar aanleiding van de reactie op het voorontwerpbestemmingsplan is het plan aangepast en komen er 2 extra ingangen aan de oostzijde van het pand waar ook een aantal fietsen gestald kunnen worden. Tevens kan een deel van de fietsen inpandig worden gestald. Appellant geeft aan het vermoeden te hebben dat bewoners hun fietsen blijven stallen aan de westkant om diefstal te voorkomen. Enkel bezoekers zullen aan de oostzijde hun fiets
Zie ook de reactie onder 1. Hoe de bewoners uiteindelijk hun fietsen zullen gaan stallen is niet te voorspellen en wordt ook niet geregeld in een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om de fietsen verspreid te stallen en heeft voor een groot deel van de bewoners inpandige bergingen opgenomen.
Geen
Pagina 13 van 16
stallen. Dit blijft geluidsoverlast aan de westzijde opleveren.
Mocht desondanks overlast als gevolg van het stallen van fietsen optreden dan verwijst het college naar het professionele beheer van DUWO. Zij sluiten contracten af met de bewoners en zullen er op toezien dat de regels worden nageleefd.
3
De vraag is of de inpandige fietsenbergingen voldoende capaciteit bieden voor alle bewoners. Appellant bepleit voldoende capaciteit in de inpandige fietsenbergingen.
De inpandige fietsenbergingen bieden capaciteit voor de helft van de bewoners. Daarnaast wordt voorzien in voldoende fietsenrekken aan de oost- en westgevel van het pand, op eigen terrein, om alle bewoners te voorzien.
Geen
4
Uit de plantoelichting blijkt volgens appellant dat er geen afgesloten fietsenberging komt aan de westzijde van het pand. De appellant verwacht op zijn minst dat de gemeente waarborgt dat een gemeenschappelijke fietsenberging voldoet aan de normen van het bouwbesluit 2012.
Aan de westzijde van het pand zal geen afgesloten fietsenberging worden gerealiseerd. Zie verder ook de beantwoording onder 1
Geen
Appellant vraagt aan zowel de ontwikkelaar en de gemeente om het maximale te doen tegen de eerder genoemde verwachte geluidsoverlast als gevolg van de fietsen door bijvoorbeeld een eventuele fietsenberging aan de westzijde te voorzien van dusdanige muren en dak dat geluidsoverlast afdoende wordt voorkomen: geluidsisolerend en galm werend.
5. Staat van wijzigingen Toelichting In paragraaf 2.4 is de volgende tekst toegevoegd: Vanwege het feit dat het bedrijfspand al geruime tijd leeg heeft gestaan heeft het college met betrekking tot het behoud van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied een belangenafweging gemaakt. Het oplossen van leegstand staat hoog op de agenda en de mogelijkheid om het leegstaande pand te transformeren naar studentenhuisvesting is Pagina 14 van 16
positief ontvangen. Leegstand heeft op de lange termijn gevolgen ten aanzien van de sociale veiligheid van het gebied en mede gezien de ligging grenzend aan de woonwijk zou dit kunnen leiden tot een ongewenste situatie. Met het initiatief tot transformeren naar studenteneenheden kan de leegstand worden opgelost en wordt voorzien in zelfstandige huisvesting voor studenten. Hiermee voldoet het plan aan de behoefte die bestaat aan dit
soort huisvesting van studenten in Leiden. Paragraaf 4.6.4.3 is de volgende tekst toegevoegd: Wet geluidhinder Door de omzetting van kantoorruimten naar studentenwoningen worden er nieuwe geluidgevoelige bestemmingen gerealiseerd. De planlocatie ligt binnen de wettelijke geluidszone van de Admiraalsweg, de Lage Rijndijk en de Sumatrastraat. Ten behoeve van dit plan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, zie bijlage. Uit dit akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeurswaarde voor het wegverkeerslawaai, zoals bedoeld in artikel 82 van de Wgh, ten gevolge van het verkeer op de Admiraalsweg, ter plaatse van de planlocatie zal worden overschreden. Ten gevolge van het verkeer op de Lage Rijndijk en de Sumatrastraat wordt de voorkeurswaarde niet overschreden. De hoogst berekende geluidbelasting inclusief aftrek conform art. 110g Wgh bedraagt 56 dB aan de oostgevel van het gebouw. Aan de west- en zuidgevel bedraagt de hoogst berekende geluidbelasting minder dan 48 dB inclusief aftrek conform art. 110g Wgh. De studentenwoningen zullen een gezamenlijk binnentuin krijgen. Gezien de ligging van het pand ten opzichte van de Admiraalsweg zal de binnentuin naar verwachting geluidluw zijn. Aan de voorwaarde wordt voldaan. Na toetsing aan de Wet geluidhinder en de Richtlijnen is gebleken dat met de voorgestelde maatregelen een acceptabel leefklimaat ter plaatse van de appartementen kan worden bereikt. Voor 18 woningen aan de oostgevel van het pand wordt de voorkeurswaarde van de Wet geluidhinder overschreden. Maatregelen om de geluidbelasting tot de voorkeurswaarde terug te dringen zijn onvoldoende doeltreffend dan wel ontmoeten overwegende bezwaren van verkeerskundige, landschappelijke en/of financiële aard. Er is daarom besloten om een hogere waarde vast te stellen voor de woningen aan de oostgevel. Aan het besluit wordt als voorwaarde verbonden dat er zodanige bouwkundige maatregelen getroffen dienen te worden dat binnen de woningen een maximaal geluidniveau vanwege wegverkeerslawaai van maximaal 33dB wordt bereikt. In de planregels zijn waarborgen opgenomen tegen het overschrijden van de (hogere) waarden en het voldoen aan de voorwaarden behorende bij het besluit.
De volgende bijlagen zijn bijgevoegd : 1. Bodem WMA februari 2012 2. Bodem WMA december 2004 3. Akoestisch rapport Nova Zembla juli 2015
Regels Artikel 3 lid 3.1 onder b: bedrijven die zijn genoemd in bijlage 1 (Staat van bedrijfsactiviteiten, functiemenging) onder categorie A , waarvan uitgezonderd bedrijven die vallen onder de omschrijving detailhandel, logies-, maaltijden- en drankenverstrekking, en kantoren in de staat van bedrijfsactiviteiten. Artikel 3 lid 3.2.1 onder g: Er dienen zodanige bouwkundige maatregelen getroffen te worden dat binnen de woningen een maximaal geluidniveau vanwege wegverkeerslawaai van maximaal 33 dB wordt bereikt. Dit moet bij de omgevingsvergunning voor bouwen middels akoestisch onderzoek worden aangetoond.
Pagina 15 van 16
Artikel 3 lid 3.2.1 onder h: een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen als bedoeld in de Wet algemene bepalingen wordt verleend met inachtneming van de vastgestelde Hogere waarde. Artikel 3 lid 3.2.1. onder i: bij ingebruikname van de woningen de volgens NEN 5077 bepaalde karakteristieke geluidwering van de gevels (uitwendige scheidingsconstructies) zodanig is dat, ten gevolge van de gevelbelasting vanwege wegverkeerslawaai op de gezoneerde wegen, dit niet leidt tot een hoger niveau dan 33 dB in geluidgevoelige ruimten van de woning. Artikel 3.3: Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 3 lid 1 sub b voor het toestaan van bedrijven onder categorie B en C in de functiemengingslijst, en bedrijven die daarin niet zijn genoemd, voor zover zij geen geurdoorslag en niet meer geluid veroorzaken bij de studentenwoningen dan van een categorie A bedrijf mag worden verwacht. Indien meer geluid wordt geproduceerd moet met een akoestisch onderzoek worden aangetoond welke (aanvullende) maatregelen moeten worden getroffen zodat aan de vereiste geluidniveaus bij de studentenwoningen kan worden voldaan. Staat van bedrijfsactiviteiten in bijlage 1 is gewijzigd naar Staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging.
Verbeelding geen wijzigingen
Pagina 16 van 16
