Zienswijzennota in het kader van bestemmingsplan (Wro) Nijmegen Centrum Binnenstad – 8
Gemeente Nijmegen Afdeling Stadsontwikkeling November 2014
1
Inleiding Het ontwerpbestemmingsplan Nijmegen Centrum Binnenstad – 8 heeft in de periode van 9 januari 2014 tot en met 19 februari 2014 ter inzage gelegen. Er zijn 3 zienswijzen binnengekomen. De zienswijzen zijn verwerkt in deze nota. De zienswijzen hebben geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan. Alle ingediende zienswijzen zijn binnen de zienswijzentermijn ingediend en daarmee ontvankelijk. De binnengekomen zienswijzen zijn samengevat en van een reactie voorzien. Als onderdelen van de zienswijzen, niet expliciet worden genoemd, wil dit niet zeggen dat deze niet bij de beoordeling zijn betrokken. De zienswijzen zijn allen in hun geheel beoordeeld.
2
Overzicht reclamanten 1. 2. 3.
BMD Advies Rijndelta, namens KPN B.V., de heer M.A. Pauwels, Ebweg 18, 2991 LT Barendrecht Platform Kamerbreed, de heer J. Schmidt, Sloetstraat 4, 6524 AS Nijmegen Eigenaren/Bewoners, Sloetstraat 4, 6524 AS Nijmegen
3
Samenvatting en reacties zienswijzen 1. BMD Advies Rijndelta, namens KPN B.V., de heer M.A. Pauwels, Ebweg 18, 2991 LT Barendrecht Datum Samenvatting zienswijzen Reactie indiening 17 januari KPN heeft een telefooncentrale aan de Van Schevichavenstraat De bestemmingsplanherziening heeft betrekking op panden gelegen op 2014 1-5. Voor de centrale geldt artikel 2.17 lid 1 van het Activiteiteneen afstand van tenminste 115 meter van de telefooncentrale af. Gezien besluit Milieubeheer m.b.t. geluidsbelasting op nabijgelegen de hinder die te verwachten is vanuit een dergelijke centrale en de gevoelige bestemmingen. De telefooncentrale moet daar op dit afstanden van de panden waarvoor de bestemming wijzigt acht de moment aan voldoen. Gemeente een akoestisch onderzoek niet noodzakelijk. De panden zoals opgenomen in het bestemmingsplan zijn dichterbij de KPN-centrale gelegen dan de huidige woningen. De geluidsbelasting op deze panden is niet onderzocht. KPN wil geen maatregelen moeten treffen om geluidshinder op de nieuwe bestemde woningen te voorkomen. Verzocht wordt bij het toekennen van de bestemming ‘Wonen’ rekening te houden met het geluid van de centrale en evt. maatwerk toe te passen. De kosten voor geluidsreducerende maatregelen zijn niet aan KPN toe te schrijven.
Het pand Van Schevichavenstraat 1-5 zelf en de naastgelegen panden aan de Van Schevichavenstraat, de Van Broeckhuysenstraat en de Staringstraat hebben onder meer onder de bestemmingen GD 2, GD 3 en GD 4. Deze bestemmingen maken wonen (geluidgevoelig gebruik) mogelijk. Opgemerkt wordt hierover nog dat van deze woonmogelijkheden ook daadwerkelijk in ruime mate gebruik wordt gemaakt. Voor alle geluidgevoelige panden aan de genoemde straten dient de telefooncentrale KPN te voldoen aan het gestelde in het Activiteitenbesluit. Niet in te zien is daarom ook dat panden op tenminste 115 meter afstand overlast zouden kunnen krijgen van een inrichting die moet voldoen aan deze milieueisen die gelden voor aanpandige- en in de onmiddellijke nabijheid van de inrichting gelegen woonbestemmingen die kennelijk geen overlast van de telefooncentrale ondervinden.
Conclusie: Deze zienswijze heeft niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan
4
2. Platform Kamerbreed, de heer J. Schmidt, Sloetstraat 4, 6524 AS Nijmegen Datum Samenvatting zienswijzen Reactie indiening 4 februari Het begrip Wonen is in de bestemmingsplanwijziging te ruim Het ontwerpbestemmingsplan is vrijgegeven op 17 december 2013 door 2014 gehanteerd. Hierdoor wordt ongelimiteerde kamerverhuur het college van Burgemeester en Wethouders en heeft in de periode van 9 mogelijk aan de Oranjesingel/Canisiussingel en de zijstraten, januari t/m 19 februari ter visie gelegen. Er is destijds afgesproken met de onlangs tot Rijks beschermd Stadsgezicht aangewezen wethouder H. Kunst dat de besluitvorming plaats zou vinden na de Negentiende-eeuwse Stadsuitleg. installatie van de nieuwe gemeenteraad. Naast de al reeds aanwezige kamerverhuurpanden zal deze ontwikkeling leiden tot een nog verdere aantasting van het woon- en leefmilieu. De Raad van State heeft Nijmegen opgedragen het ruime begrip wonen aan te passen. De wethouder heeft toegezegd in de kamerronde van 15 januari 2014 dat in nieuwe bestemmingsplannen het begrip wonen zal worden uitgewerkt. De St. Annastraat, Graafseweg en zijstraten zijn nu al voor circa 40% verkamerd. Voortuinen en gevels zijn verwaarloosd en fietsen staan her en der gestald. De sociale cohesie is door een te eenzijdige bevolkingssamenstelling sterk aangetast. Kamerbewoners wisselen snel van woning en hechten zich daarom minder snel aan een buurt. Gemeenten, brandweer en politie hebben door bezuinigingen een te kort aan personeel om te handhaven. Ook ontbreken vaak de wettelijke middelen. Met name brandveiligheid is van essentieel belang omdat in het Rijksbeschermd Stadsgezicht vloeren en plafonds van de woningen uit hout bestaan.
Het bestemmingsplan is zo aangepast dat alleen zelfstandig wonen is toegestaan. Mocht in de toekomst onverhoopt toch behoefte bestaan aan onzelfstandige woningen dan is dit pas mogelijk nadat hiervoor vrijstelling is verleend. Daarbij vindt een nadere toetsing plaats. De criteria van deze toetsing zijn mede gebaseerd op de ‘leefbaarheidstoets’ van de omzettingsvergunning. Om een pand op grond van het bestemmingsplan te mogen gebruiken voor onzelfstandige woningen moet worden voldaan aan de volgende criteria: a. het gebruik van het pand voor onzelfstandige woningen doet geen afbreuk aan het behoud en de bescherming van de cultuurhistorische waarden van het beschermde stadsbeeld/stadsgezicht van de 19e -eeuwse Stadsuitleg; b. de onzelfstandige woningen passen qua aard, omvang en uitstraling in het bestaande woon- en leefklimaat; c. door het gebruik van het pand als onzelfstandige woning ontstaat er geen onevenredige hinder en/of overlast voor (het gebruik van) de panden in de directe omgeving. Deze criteria zijn opgenomen in artikel 3.4 van het bestemmingsplan ( Gemengd – 2). Als er, na de vaststelling van het bestemmingsplan, een omgevingsvergunningaanvraag wordt ingediend voor de bouw en het gebruik van het pand voor onzelfstandige (kamer) woningen, wordt er door het college, aan de hand van de genoemde criteria, een nadere afweging gemaakt ten aanzien van het beoogde gebruik.
5
In het coalitieakkoord is afgesproken dat kamerverhuur moet aansluiten bij het karakter van de studentenstad die Nijmegen is maar mag niet tot overmatige overlast voor buurtbewoners leiden. Hierbij zetten we in op communicatie. Daarnaast scherpt de gemeente bij het afgeven van vergunningen voor kamerverhuur de voorwaarden aan, ten aanzien van brandveiligheid, geluidsisolatie, fietsparkeren en afvalvoorzieningen. Bij het aanvragen om woningontrekkingsvergunning vindt een leefbaarheidstoets plaats. Elke vergunningsaanvraag wordt doorgestuurd naar de afdeling Wijkmanagement. Indien de wijkmanager van oordeel is dat er sprake is van een kwetsbare leefbaarheidssituatie en/of vergunningverlening mogelijk kan leiden tot een kwetsbare leefbaarheidssituatie dan vind er een uitgebreide leefbaarheidstoets plaats. Deze toets bestaat uit de volgende onderdelen: Hoe is de staat van het onderhoud van het pand? Is er sprake van een bouwplan en zo ja, wat is de verwachte staat van onderhoud na de bouwwerkzaamheden? Hoe is het straatbeeld (uitstraling, verloedering) binnen een straal van 50 meter of in het betreffende woningcomplex? Hoeveel omzettingsvergunningen zijn er verleend binnen een straal van 50 meter? Hoeveel panden zijn er mogelijk zonder omzettingsvergunning verkamerd binnen een straal van 50 meter? Wat is de score van de straat/wijk in de stads- en wijkmonitor? Wat weet de politie, zijn er meldingen/processen-verbaal over woonoverlast van het betreffende pand of binnen een straal van 50 meter? Wat weten andere vergunningverleners? Wat is het klachtenpatroon uit de buurt (aantal en type klachten)? Wat zijn de reacties op de publicatie van de aanvraag van de vergunning? Op basis van de antwoorden op deze vragen wordt zoveel mogelijk geobjectiveerd of vergunningverlening al dan niet tot een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid leidt. Mocht er na vergunningverlening toch overlast worden geconstateerd kunnen individuele vergunningen wel beperkt of ingetrokken worden door de Gemeente. Vanuit de verschillende beleidsdisciplines is er geen bezwaar tegen de
6
woonbestemming. Een omgevingsvergunning kan alleen worden verleend als de cultuurhistorische waarden (uiterlijk van het pand) door de bouwactiviteiten niet onevenredig (kunnen) worden geschaad. De cultuurhistorische waarden worden middels het bestemmingsplan beschermd door de dubbelbestemming Waarde Cultuurhistorie – 2.
Gezien de grote culturele waarde wordt voorgesteld om net als in het bestemmingsplan Kwakkenberg het begrip Wonen – 1 in het plan op te nemen. e Bij een aantrekkende woningmarkt zal de 19 eeuwse schil weer erg in trek zijn bij samenlevingsvormen zoals gezinnen. Als alternatief wordt aangedragen om grote panden te splitsen in appartementen. Teveel kamerverhuur aan de singels zal leiden tot een ongewenst onomkeerbaar proces. Aangaande omzettingen tot kamerverhuur bestaat inmiddels enige jurisprudentie. In de zienswijze wordt verwezen naar een aantal gerechtelijke uitspraken en onderdelen uit stukken van andere gemeenten die betrekking hebben op dezelfde problematiek in Leeuwarden, Tilburg, Groningen, Arnhem en Apeldoorn.
Conclusie: Deze zienswijze heeft geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan
7
Zie antwoord bij vraag 1.
Zie antwoord bij vraag 1. Verder is het zo dat in een uitspraak van de Rechtbank Gelderland van 27 februari 2014 staat dat de gemeenteraad van Nijmegen bevoegd is om, indien zij dat noodzakelijk acht, regels op te stellen met betrekking tot wijzigingen van de woonruimtevoorraad. De gemeente heeft hiertoe de Huisvestigingsverordening en de Beleidsregels 2013 opgesteld. De gemeente heeft in de beleidsregels opgenomen dat een omzettingsvergunning niet wordt verleend indien het verlenen van de vergunning zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op de leefbaarheid in het gebouw of in de omgeving van het gebouw waarop de vergunning betrekking heeft. Dat ook een andere beleidsmatig criterium mogelijk zou zijn geweest, zoals de genoemde 10% regel van andere gemeenten, laat onverlet dat het, gelet op de beoordelingsvrijheid van de gemeente een beleidsmatige keuze te maken om een afweging te maken in het gekozen instrumentarium.
3. G.E. Leenders en J. Schmidt, Sloetstraat 4, 6524 AS Nijmegen
Datum indiening 31 januari 2014
Samenvatting zienswijzen
Reactie
Voor de inhoud van deze zienswijze zie de zienswijze van Platform Kamerbreed.
Zie de reactie van gemeentewege op de zienswijze van Platform Kamerbreed.
Conclusie: Deze zienswijze heeft geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan
8
