NOTA VAN BEANTWOORDING INGEKOMEN ZIENSWIJZEN ONTWERPBESTEMMINGSPLAN “BURGEMEESTER SMITSPLEIN, MADE” Ingekomen zienswijzen Ingevolge artikel 23 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening heeft het ontwerpbestemmingsplan “Burgemeester Smitsplein, Made” van 28 april 2006 tot en met 8 juni 2006 ter inzage gelegen. Hiervan is op 27 april 2006 middels een gemeentelijke publicatie mededeling gedaan in ’t Carillon en in de Staatscourant. Gedurende de termijn van tervisielegging zijn door de volgende personen schriftelijk zienswijzen tegen het ontwerp-bestemmingsplan ingediend. 1. De heer R. Gaymans, wonende op het adres Lignestraat 15, 4921 ET Made, bij schrijven d.d. 1 mei 2006, ingekomen d.d. 1 mei 2006; 2. De heer G.C. van Mill, wonende op het adres Burg. Smitsplein 9, 4921 EV Made, bij schrijven d.d. 3 mei 2006, ingekomen d.d. 8 mei 2006; 3. Stichting Schaderegelingskantoor voor Rechtsbijstandsverzekering (SRK), Postbus 3020, 2700 LA Zoetermeer, namens de heer en mevrouw S.A.M. Kerremans, wonende op het adres Burg. Smitsplein 11, 4921 EV Made, bij schrijven d.d. 23 mei 2006, ingekomen d.d. 24 mei 2006; 4. W.A. van Bommel, wonende op het adres Romboutsstraat 1, 4921 EE Made, mede namens L.C. Weterings, wonende op het adres Romboutsstraat 2, 4921 EH Made en H. Brekoo, wonende op het adres Van Vurenstraat 2, 4921 TH Made, bij schrijven d.d. 22 mei 2006, ingekomen d.d. 30 mei 2006; Ontvankelijkheid Alvorens wordt overgegaan tot een inhoudelijke toetsing van de ingebrachte zienswijzen, dient te worden onderzocht of reclamanten met hun zienswijze ontvankelijk zijn. Ingevolge artikel 23, tweede lid van de Wet op de Ruimtelijke Ordening heeft eenieder het recht binnen de termijn van ter inzage legging bij de gemeenteraad een zienswijze in te dienen tegen een ontwerp-bestemmingsplan. Alle ingekomen zienswijzen zijn (op grond van het gestelde in artikel 6:9 van de Algemene Wet Bestuursrecht) tijdig ontvangen en derhalve ontvankelijk. Hoorzitting Het tweede lid van artikel 23 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening schrijft voor dat degenen die tijdig omtrent het ontwerp hun zienswijze hebben kenbaar gemaakt, in de gelegenheid moeten worden gesteld tot het geven van een nadere mondelinge toelichting. Ter voldoening aan dit wettelijk voorschrift zijn betrokkenen op 13 september 2006 in de gelegenheid gesteld zich te doen horen. Reclamanten genoemd onder nummers 1 en 2, te weten de heer R. Gaymans, wonende op het adres Lignestraat 15 te Made en de heer G. van Mill, wonende op het adres Burg. Smitsplein 9 te Made hebben van deze geboden gelegenheid gebruik gemaakt. Reclamanten genoemd onder nummers 3 en 4, te weten Stichting Schaderegelingskantoor voor Rechtsbijstandsverzekering te Zoetermeer, namens de heer en mevrouw S.A.M. Kerremans, wonende op het adres Burg. Smitsplein 11 te Made, W.A. van Bommel, wonende op het adres Romboutsstraat 1 te Made, mede namens L.C. Weterings, wonende op het adres Romboutsstraat 2 te Made en H. Brekoo, wonende op het adres Van Vurenstraat 2 te Made hebben geen gebruik gemaakt van de gelegenheid hun zienswijze mondeling toe te lichten. Inhoudelijke beoordeling van de zienswijzen Thans wordt op elk van de ingebrachte zienswijzen inhoudelijk ingegaan. Hierbij wordt de volgorde aangehouden die eveneens bij de opsomming van ingekomen zienswijzen is gehanteerd.
Eerst wordt de inhoud van de zienswijzen samengevat, waarbij tevens eventuele tijdens de hoorzitting ingediende aanvullende informatie is verwerkt. Hierop volgend wordt beoordeeld of de ingebrachte zienswijzen tot een wijziging van het ontwerp-bestemmingsplan kunnen leiden. 1. De heer R. Gaymans, Lignestraat 15 te Made Samenvatting zienswijze 1.1. Het voorliggende plan wordt vanuit het idee van ruimtelijke ordening als marginaal beschouwd. 1.2. De beoordeling van de provincie ten aanzien het voorontwerp-bestemmingsplan wordt als oppervlakkig ervaren. Bovendien is het enige kritiekpunt van de provincie, betreffende de nabijheid van de school en de sporthal, niet nader uitgewerkt in het ontwerp-bestemmingsplan. 1.3. Reclamant ziet de parkeersituatie als grootste knelpunt van het plan. Bij de berekeningen is onterecht geen of onvoldoende rekening gehouden met de parkeerbehoefte van de school en de sporthal. Daarnaast wordt verwacht dat de nieuwe bewoners voor kort parkeren niet altijd gebruik zullen maken van de parkeerkelder. De druk op de parkeersituatie van de huidige bewoners zal dan ook verder toenemen. Inhoudelijk oordeel 1.1. De beoordeling van ruimtelijke c.q. stedenbouwkundige plannen is nooit volledig objectief. Naar onze mening is onderhavig plan vanuit stedenbouwkundig oogpunt zeker aanvaardbaar. 1.2. De opmerking over de beoordeling van de provincie wordt voor kennisgeving aangenomen. In opdracht van de gemeente is door SRE een akoestisch onderzoek verricht dat een onderdeel zal vormen van het vast te stellen bestemmingsplan. De conclusie van het akoestisch onderzoek is dat door zowel de sporthal de Amerhal, cafetaria ’t Pleintje, afhaalchinees de Gouden Kom en het Dongemond College de richtwaarde van 45 dB(A) etmaalwaarde niet wordt overschreden. 1.3. Door voor de sporthal en de school extra voorzieningen aan de Lignestraat aan te leggen, kan de Henzelstraat geheel ingezet worden voor de huidige bewoners, ondernemers en bezoekers van het Smitsplein. Onder paragraaf 3.4 van de toelichting van het ontwerp-bestemmingsplan is een berekening opgenomen, waarin het parkeren voor de sporthal en het Dongemond College niet nader is belicht. Uit de opgestelde parkeerbalans blijkt dat kan worden voldaan aan de parkeerbehoefte, mits een aantal extra voorzieningen worden opgenomen aan het Smitsplein en aan de Lignestraat. E.e.a. zal in het vast te stellen bestemmingsplan worden meegenomen. Voorstel De zienswijze onder 1.3 gegrond verklaren. De overige door reclamant ingebrachte zienswijzen ongegrond verklaren. 2. De heer G.C. van Mill, Burgemeester Smitsplein 9 te Made Samenvatting zienswijze 2.1.
Er is een verschil in afstand van de woning van reclamant tot het ten noorden van zijn woning geplande bouwblok geconstateerd zoals weergegeven in de plankaart van het onderhavige ontwerp-bestemmingsplan en zoals weergegeven
2.2.
2.3. 2.4.
in eerdere tekeningen. Reclamant verzoekt een afstand aan te houden van minimaal 20 meter. Door de geplande hoogte van het gebouw dat direct tegen de resterende woonen winkelvoorzieningen is gepland, zal hinder plaatsvinden op het terras van reclamant. Verzocht wordt om in het nieuwbouwpand direct grenzend aan de resterende bebouwing op het Burg. Smitsplein aan de oostzijde geen gevelopeningen op te nemen, zodat privacy van reclamanten niet wordt aangetast. Verzocht wordt om ter plaatse van de woning van reclamant een nulmeting uit te laten voeren alvorens gestart wordt met de bouwwerkzaamheden. In eerdere besprekingen is toegezegd dat de bestaande bouw op het Burg. Smitsplein, betreffende het aanpassen van gevels en boeiboorden, in het plan betrokken zou worden. Verzocht wordt hier toepassing aan te geven.
Inhoudelijk oordeel 2.1.
2.2. 2.3. 2.4.
De situering en de grootte van de bouwvlakken in het voorontwerpbestemmingsplan en in het ontwerp-bestemmingsplan zijn identiek. Hierop hebben geen wijzigingen plaatsgevonden. Door Inbo Architecten is een stedenbouwkundig plan opgesteld (d.d. 7 december 2004 en later gewijzigd d.d. 18 januari 2006) dat de basis heeft gevormd voor het voorliggende bestemmingsplan. De bouwvlakken in het bestemmingsplan zijn iets ruimer opgezet dan in het stedenbouwkundig ontwerp, zodat bij een latere technische uitwerking van de bouwplannen nog enige flexibiliteit aanwezig is. In het bestemmingsplan is de afstand van de woning van reclamant tot het ten noorden van zijn woning geplande bouwblok 16 meter. De gewenste afstand van 20 meter wordt redelijk geacht en de plankaart zal hier dan ook op worden aangepast. De mogelijkheid voor het al dan niet opnemen van gevelopeningen is niet vastgelegd in het bestemmingsplan. Het betreft hier een aspect dat pas in de bouwvergunningprocedure aan de orde komt. De uitvoering van een nulmeting is in deze fase nog niet relevant, maar zal te zijner tijd worden uitgevoerd. Het opknappen van de bestaande bouw is passend binnen de voorschriften van onderhavig bestemmingsplan. Er zijn tot op heden geen afspraken gemaakt over nadere uitvoering van een dergelijke opknapbeurt en wie dat gaat bekostigen, hetgeen in dit kader ook niet relevant is.
Voorstel Onderdeel 2.1 van de zienswijzen gegrond verklaren. De overige door reclamant ingebrachte zienswijzen ongegrond verklaren. 3. Stichting Schaderegelingskantoor voor Rechtsbijstandsverzekering, namens de heer en mevrouw Kerremans, Burgemeester Smitsplein 11 te Made Samenvatting zienswijze 3.1.
3.2.
Betreurd wordt dat de maximum toegestane hoogte van het nieuwe bouwblok direct grenzend aan de woning van de heer en mevrouw Kerremans in het ontwerp-bestemmingsplan ten opzichte van het voorontwerp-bestemmingsplan niet is verlaagd. Verzocht wordt om dit nieuwe bouwblok wat betreft hoogte in overeenstemming te brengen met de bestaande bebouwing. Onduidelijk blijft of ramen en balkons zullen worden aangebracht in de zijgevel van het nieuwe bouwblok dat direct grenst aan de woning van de heer en
3.3. 3.4. 3.5.
3.6.
mevrouw Kerremans. De heer en mevrouw Kerremans zullen zich in ieder geval beroepen op de afstandsmaten die daarvoor gelden in artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek. Er bestaat ernstig bezwaar tegen de geconstateerde verkleining van de afstand tussen de woning van de heer en mevrouw Kerremans tot het ten noorden van hun woning geplande bouwblok (van 20 meter naar 16,5 meter). De aangebrachte wijziging in de situering van de balkons in het ten noorden van de woning van de heer en mevrouw Kerremans geplande bouwblok zal het woongenot en de privacy van de heer en mevrouw Kerremans sterk aantasten. De in de tekeningen opgenomen vermelding “omvang parkeergarage nader te bepalen” biedt onvoldoende rechtszekerheid. De heer en mevrouw Kerremans zijn erop tegen dat de parkeergarage eventueel tegen hun woning wordt aangebouwd. In de vast te stellen stukken dient de omvang van de parkeergarage eenduidig de worden aangegeven, los van de bestaande bebouwing. Voor de heer en mevrouw Kerremans is het onduidelijk waar de entree komt van het appartementengebouw dat direct grenst aan hun woning. Gepleit wordt voor een entree welke inpandig wordt opgenomen.
Inhoudelijk oordeel 3.1. Middels de op de bestemmingsplankaart opgenomen goot- en bouwhoogte bestaat de mogelijkheid tot het oprichten van een gebouw met 3 verdiepingen afgedekt met een schuine kap. Met gekozen bouwhoogte ontstaat een goede verhouding tussen de resterende bestaande bebouwing en de overige nieuw op te richten bouwblokken. 3.2. De mogelijkheid voor het al dan niet opnemen van gevelopeningen is niet vastgelegd in het bestemmingsplan. Het betreft hier een aspect dat pas in de bouwvergunningprocedure aan de orde komt. 3.3. De situering en de grootte van de bouwvlakken in het voorontwerpbestemmingsplan en in het ontwerp-bestemmingsplan zijn identiek. Hierop hebben geen wijzigingen plaatsgevonden. Door Inbo Architecten is een stedenbouwkundig plan opgesteld (d.d. 7 december 2004 en later gewijzigd d.d. 18 januari 2006) dat de basis heeft gevormd voor het voorliggende bestemmingsplan. De bouwvlakken in het bestemmingsplan zijn iets ruimer opgezet dan in het stedenbouwkundig ontwerp, zodat bij een latere technische uitwerking van de bouwplannen nog enige flexibiliteit aanwezig is. In het bestemmingsplan is de afstand van de woning van de heer en mevrouw Kerremans tot het ten noorden van hun woning geplande bouwblok 16 meter. De gewenste afstand van 20 meter wordt redelijk geacht en de plankaart zal hier dan ook op worden aangepast. 3.4. De situering van de balkons is niet vastgelegd in het bestemmingsplan. Ook dit is een aspect dat pas in de bouwvergunningprocedure aan de orde komt. 3.5. De aanduiding “omvang nader te bepalen” is opgenomen in het stedenbouwkundig plan en niet in het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan is opgenomen dat ten behoeve van het parkeren zal worden voorzien in tenminste één parkeerplaats per nieuw op te richten woning in de vorm van een ondergrondse parkeergarage. De parkeergarage zou zich op grond van onderhavig bestemmingsplan kunnen uitstrekken tot het gehele bestemmingsvlak “Wonen”. Eventueel te verwachten schade door uitvoering van bouwwerkzaamheden voor onder meer de parkeergarage, zal kunnen worden vastgesteld aan de hand van een tijdig uit te voeren nulmeting. 3.6. In het bestemmingsplan is niet vastgelegd waar de entrees van de appartementen zich moeten bevinden. Bij de verdere uitwerking van de bouwplannen zal pas de exacte positionering van de entrees worden bepaald.
Voorstel De zienswijze genoemd onder 3.3 gegrond verklaren. De overige door reclamant ingebrachte zienswijzen ongegrond verklaren. 4. W.A. van Bommel, Romboutsstaat 1 te Made, mede namens L.C. Weterings, Romboutsstraat 2 te Made en H. Brekoo, Van Vurenstraat 2 te Made Samenvatting zienswijze 4.1.
4.2.
4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7.
Het meest zuidelijk gelegen geplande bouwblok ligt te dicht bij de percelen van de reclamanten en is te hoog in verhouding tot de woningen van de reclamanten. Door de geplande hoogte en situering van met name het zuidelijk gelegen bouwblok wordt het uitzicht vanuit de woningen van reclamanten ontnomen en wordt als gevolg van mogelijke inkijk in woningen en tuinen de privacy van reclamanten ernstig verstoord. De heer Brekoo is pas sinds oktober 2005 permanent komen wonen in de Van Vurenstraat en heeft de woning Van Vurenstraat 2 onder meer gekocht vanwege het aanwezige uitzicht en de privacy. De heer Brekoo was niet op de hoogte van de woningbouwplannen. Het uitzicht van de woning van de heer Brekoo wordt tevens belemmerd door de door de uitbreiding en verhoging van het Dongemond College aan de Kempstraat. De waarde van de woningen van reclamanten zal worden aangetast als gevolg van het verminderde uitzicht vanuit de woningen. Reclamanten vinden nieuwbouw-hoogbouw op het Burg. Smitsplein, gelet op de historie van de gehele wijk De Ligne, niet gepast, omdat het totale karakter van de wijk daardoor zal worden afgebroken. Door toename van het aantal bewoners en daarmee gepaard gaande toename van bezoekers zullen parkeerproblemen ontstaan. Er wordt een toename van de geluidsoverlast van met name spelende schoolkinderen van het Dongemond College verwacht, als gevolg van toename van het aantal scholieren en als gevolg van de voorgestelde situering en hoogte van de bouwblokken, waardoor het geluid alleen nog maar de richting van de laagbouwwoningen op kan. De vraag bestaat of bij het akoestisch onderzoek met voorgaande aspecten rekening is gehouden.
Inhoudelijk oordeel 4.1. De maximaal toegestane goot- en bouwhoogte van onder meer het meest zuidelijk gelegen bouwvlak is in het ontwerp-bestemmingsplan verlaagd ten opzichte van betreffende afmetingen in het voorontwerp-bestemmingsplan. Hiermee is reeds getracht om tegemoet te komen aan de ontvangen inspraakreacties van omwonenden. De voorgestelde bouwhoogte is naar onze mening passend binnen de stedenbouwkundige structuur van de omgeving. Zo ontstaat met dit plan een aanvulling op de bijzondere bebouwing in de strook Patrijsflat, Dongemond College en sporthal De Amerhal en vormen de hoogteacenten een verbijzondering van het plan. Mogelijke inkijk in de woningen en aantasting van de privacy zijn elementen die in dit kader niet relevant zijn en bij een eventueel planschadeverzoek aan bod zullen komen. 4.2. Eind mei 2005 is de bestemmingsplanprocedure officieel opgestart, middels de terinzagelegging van het voorontwerp-bestemmingsplan. De verantwoordelijkheid om zich te laten informeren over het vigerende bestemmingsplan en eventuele bestemmingsplanwijzigingen ligt bij de koper zelf.
4.3. 4.4. 4.5. 4.6.
4.7.
Bovendien kunnen bij de koop van een woning aan het aanwezige vrije uitzicht geen rechten worden ontleend voor de toekomst. Uitbreiding van het Dongemond College valt buiten deze bestemmingsplanprocedure. Eventuele gevolgen van betreffend bouwplan zijn in dit kader dan ook niet relevant. Indien reclamanten van mening zijn dat de waarde van hun woningen na uitvoering van het plan is verminderd, dan dienen zij zich te beroepen op de mogelijkheid tot het indienen van een verzoek tot planschade. Zie 4.1. De toegepaste parkeerkencijfers zijn gebaseerd op de verwachting van het benodigde aantal parkeerplaatsen voor bewoners én bezoekers. Met de bezoekers is dan ook wel degelijk rekening gehouden. In het vast te stellen bestemmingsplan zal de opgestelde parkeerbalans worden meegenomen. In opdracht van de gemeente is door SRE een akoestisch onderzoek verricht dat een onderdeel zal vormen van het vast te stellen bestemmingsplan. De conclusie van het akoestisch onderzoek is dat door zowel de sporthal, cafetaria ’t Pleintje, afhaalchinees de Gouden Kom en het Dongemond College de richtwaarde van 45 dB(A) etmaalwaarde niet wordt overschreden. In dit onderzoek is rekening gehouden met door reclamanten genoemde aspecten.
Voorstel De onder 1.3, 2.1 en 3.3 genoemde zienswijzen gegrond verklaren. De overige zienswijzen ongegrond verklaren. Voorstel tot aanpassing: • • • • •
In de toelichting onder paragraaf 3.4 een uitgebreidere berekening van parkeerbehoefte en parkeeraanbod opnemen. In de toelichting opnemen dat aan de zuidzijde van de Lignestraat extra parkeervoorzieningen voor sporthal en Dongemond College worden aangelegd. Aan de noord- en westzijde van het Burg. Smitsplein extra parkeerplaatsen opnemen. Onderzoeksresultaten bodem, luchtkwaliteit en geurbeleving in het bestemmingsplan verwerken. Het bouwblok ten noorden van de woningen Burg. Smitsplein 9 en 11 met 4 meter verkleinen, zodat de afstand tussen de genoemde bestaande woningen en de nieuwe op te richten woningen minimaal 20 meter bedraagt.
