Inspraaknota bestemmingsplan Nova Zembla Maart 2015
1 Inleiding Op 30 september 2014 heeft het college van B en W besloten het voorontwerpbestemmingsplan Nova Zembla (NL.IMRO.0546.BP00117-0101) vast te stellen en conform de gemeentelijke inspraakverordening voor een periode van zes weken ter inzage te leggen. Dit voorontwerpbestemmingsplan maakt de transformatie van een bedrijfsgebouw naar ca. 80 zelfstandige wooneenheden mogelijk. De inzagentermijn van het voorontwerp is gestart op 2 oktober 2014 en liep tot en met 12 november 2014. Gedurende de inspraaktermijn zijn 11 inspraakreacties bij het college ingediend. Gedurende de hierboven genoemde termijn van zes weken is het voorontwerp bestemmingsplan in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro ook aan de diverse vooroverleginstanties gezonden (Provincie, Waterschap). Er zijn geen vooroverlegreacties ingediend. In deze notitie worden de inspraakreacties behandeld. Hiertoe wordt kort de procedure en voorgeschiedenis van het bestemmingsplan beschreven. Vervolgens vindt de beantwoording van de reacties plaats. De notitie rondt af met een conclusie en een voorstel voor het vervolg van de procedure.
2 Aanleiding voor een bestemmingsplan Nova Zembla Door Imbo Vastgoed BV is een plan ontwikkeld voor de transformatie van een (leegstaand) bedrijfsgebouw naar ca. 80 zelfstandige wooneenheden voor studenten. Gezien de lange leegstand van het gebouw én de bestaande tekorten aan zelfstandige wooneenheden voor studenten of starters wordt dit gezien als een wenselijke ontwikkeling. De locatie is gelegen aan de rand van het bedrijventerrein de Waard, heeft uitzicht op een groenstrook. In overleg met de gemeente is het plan verder ontwikkeld. De gemeente Leiden is bereid medewerking te verlenen aan het verzoek en dit mogelijk te maken via een bestemmingsplan 'Nova Zembla'.
3 Inspraakreacties De schriftelijk ingekomen inspraakreacties zijn:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Naam X X X X X X X X X X X
Adres
In onderstaande tabel worden de inspraakreacties behandeld. In de eerste kolom wordt de reactie met een letter aangegeven. De tweede kolom geeft met behulp van een cijfer aan door wie de reactie is ingebracht. In de derde kolom wordt de inhoud van de reactie samengevat. De vierde kolom geeft de reactie van het college weer. In de vijfde kolom tenslotte wordt aangegeven of de reactie gevolgen heeft voor het te nemen besluit.
1
a
Inspreker
Samenvatting ingekomen inspraakreactie
Reactie van het college
Gevolgen voor het te nemen besluit
1
Bij het onttrekken van bedrijfsruimte t.b.v. studentenwoningen, voorzien appelanten problemen omdat de bestemming wonen wordt i.p.v. werken. De wijziging heeft gevolgen voor de rest van het bedrijventerrein, milieuwetgeving, parkeerbeleid en overlast voor zowel bedrijven als eventuele nieuwe bewoners. Als suggestie wordt meegegeven de mogelijkheid van: bedrijfspand/wonen (bg bedrijven en boven wonen) op de Rooseveltstraat zijn vergelijkbare werk/woningen. Het is niet wenselijk om bedrijven te transformeren naar studentenhuisvesting. Het transformeren van kantoren is wenselijker want daarvan staat een hoger aantal leeg.
Het college stelt voorop dat er recentelijk onderzoek is gedaan – landelijk en lokaal – naar de woonwensen van studenten. In Leiden is dat onderzoek gedaan door onderzoeksbureau ABF Research in samenwerking met Universiteit, Hogeschool Leiden, DUWO en gemeente. Ten opzichte van eerdere prognoses groeit het aantal studenten minder sterk dan eerder gedacht. De prognose geeft nu aan dat in 2022 Leiden een potentiele uitbreidingsbehoefte kent van 2460. Deze spanning op de Leidse studentenwoningmarkt biedt echter nog steeds voldoende ruimte om de projecten in Leiden die in de pijplijn zitten af te ronden. De projecten sluiten zowel qua aantallen, kwaliteit als prijs goed aan bij de vraag. De gemeente wil zich onder andere focussen op de projecten van DUWO, waar onderhavig plan deel van uitmaakt. De conclusie van het vorengaande is zodoende dat, onderhavig plan nog steeds invulling geeft aan een actuele behoefte aan extra studentenwoningen.
Naar aanleiding van recentelijk onderzoek en de uitkomsten daarvan zal de toelichting van het bestemmingsplan worden aangepast en geactualiseerd.
In de tweede plaats stelt het college dat de ontwikkeling van studentenhuisvesting aan de Willem Barentszstraat volledig in overeenstemming is met het gemeentelijk ruimtelijk beleid. In het op 13 maart 2014 vastgestelde beleid ‘Van bedrijventerreinen naar weklandschappen’ is aangegeven dat bedrijventerrein De Waard vanwege het belang van ruimte voor bedrijvigheid in de stad en de goede afscherming naar wonen deze locatie behouden dient te blijven voor werken. In dit beleidskader is wel reeds specifiek de ontwikkeling van
2
studentenhuisvesting aan de Willem Barentszstraat vastgelegd. Het college wil echter benadrukken dat het om een specifieke ontwikkeling gaat en dat het niet een algemeen uitgangspunt is voor het gehele bedrijventerrein De Waard. De opvatting van indiener dat onderhavige wijziging gevolgen heeft voor de rest van het bedrijventerrein deelt het college dan ook niet. Tot slot stelt het college dat in de toelichting van het bestemmingsplan uitvoerig is ingegaan op de milieu- en omgevingsaspecten en onderhavig plan naar de mening van het college in overeenstemming is met de eisen van een goede ruimtelijke ordening.
b
2,3,4
Bezwaar wordt gemaakt tegen de plaats van de hoofdingang met fietsenstallingen aan de westzijde van het pand. Huizenblok HeemskerkstraatTrompstraat-Tasmanstraat werkt op de verdieping als klankkast. Bang voor geluidsoverlast agv plek entree. Gevraagd wordt om geluidsonderzoek. Voorstel ingang en fietsenstallingen aan oostzijde van het pand.
Een geluidsonderzoek is op basis van advies van de Omgevingsdienst niet noodzakelijk. Naar aanleiding van de reactie is bekeken of er ook aan de oostzijde van het pand twee ingangen mogelijk zijn evenals bijbehorende fietsenstallingen. Om tegemoet te komen aan de reactie zal het pand niet alleen meer ontsloten worden via de ingang aan de westzijde maar ook middels twee ingangen aan de oostzijde. Aan de oostzijde zullen een beperkt aantal fietsen gestald worden aan de gevel, een ander deel kan binnen worden gestald in twee inpandige fietsenbergingen die worden gerealiseerd. Aan de westzijde blijft op eigen terrein ook de mogelijkheid bestaan voor het stallen van fietsen. Met deze aanpassing zal de aanloop en stalling van fietsen zich niet concentreren op één plek. In het verlengde van de zuidgevel van het pand zal een groene afscherming worden aangebracht, bijvoorbeeld een haag waarmee het parkeerterrein uit het zicht
3
In de toelichting zal de planomschrijving worden aangepast. De twee extra ingangen aan de oostzijde zullen worden aangegeven evenals de mogelijkheid van fietsenklemmen aan de gevel en de inpandige (fietsen)bergingen.
c
5
Plan past niet in de wijkvisie. Hierin is gedeeld woon-werk of recreatie opgenomen Parkeeroverlast auto en fiets Geluidsoverlast studenten Vermindering waarde huizen omgeving Overlast in park van studenten (afval en geluid) Leefomgeving negatief beïnvloed door het plan.
wordt onttrokken. . Met de ontwikkelaar is ook de mogelijkheid besproken om bij te dragen aan het opnieuw inrichten van de groenstrook. Dit zal tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied leiden. Het college deelt de opvatting niet dat de ontwikkeling niet past in de wijkvisie. Ook in de wijkvisie is de verwachting uitgesproken dat de kans van verkleuring van het bedrijventerrein De Waard reëel is. Aan de randen van het bedrijventerrein zal naar verwachting dan ook plaats zijn voor woningbouwlocaties. In het scenario “Kloppend Parkstad Extra” gaat men er ook vanuit dat de woonbuurt en het bedrijventerrein dichter naar elkaar toe zullen groeien. Woningbouw aan de rand van het bedrijventerrein past in deze visie. Het college stelt zich echter op het strandpunt van het beleidskader ‘Van bedrijventerreinen naar weklandschappen’ en kiest voor het behoud van het bedrijventerrein De Waard, maar wel met een breed gedifferentieerd werkmilieu. Dit beleidskader geeft uitsluitend op deze specifieke locatie aan de rand van het bedrijventerrein ruimte voor woningbouw ten behoeve van studenten. Overigens wil het college benadrukken dat het bedrijfspand al geruime tijd leeg staat en het college met betrekking tot het behoud van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied een belangenafweging maakt. Het oplossen van leegstand staat hoog op de agenda van het college en met deze ontwikkeling van een particuliere initiatiefnemer dient zich een kans aan om een leegstaand bedrijfspand te transformeren tot studentenhuisvesting. Naar de mening van het college is het langer leegstaan van het pand,
4
In de toelichting van het bestemmingsplan zal paragraaf 3.3.2 uitgebreider worden beschreven zodat daarmee ook duidelijk is dat de specifieke locatie van onderhavig bestemmingsplan reeds uitsluitend is opgenomen in het beleidskader voor studentenhuisvesting.
ook gezien de mogelijke gevolgen ten aanzien van de sociale veiligheid van het gebied, een ongewenste situatie en kan met dit initiatief leegstand worden opgelost. Het college deelt de angst voor overlast van de studenten niet. Er kan niet worden ontkend dat studenten een ander levensritme hebben dan ‘reguliere’ bewoners. Dit leidt echter niet automatisch tot wanordelijkheden en een verslechtering van de openbare ruimte. DUWO zal contracten met de bewoners afsluiten en er op toezien dat bepaalde (gedrags-)regels worden nageleefd.
d
6
e
6
Geluidoverlast door studenten die het park bezoeken (dag en nacht). Overlast van ander leef ritme studenten. Geluidsoverlast van studenten die ‘s nachts terugfietsen over Bonte Koestraat, hieraan liggen de achtertuinen van de Heemskerkstraat en Tasmanstraat. Dit deel werkt als een klankkast. Geluidsoverlast mede door plek van hoofdingang en fietsenstalling Nova Zembla. Verzocht wordt om het bp te wijzigen naar gedeeld woon/werk studio’s welke beter passen in de wijkvisie en de wens van de omwonenden. Indien wordt gekozen voor de komst van studenten wordt gevraagd hoe de gemeente de kosten voor geluidsisolatie van de woning en het waardeverlies van de woning gaat compenseren. De berekening van parkeerplaatsen klopt niet. Er wordt gerekend met factor 0,15, de juiste is 0,4 (zelfstandige studenten) omdat het om zelfstandige wooneenheden gaat. Hiermee komt de voorgestelde
Zie voor de beantwoording onder b 2,3,4 en c 5
Zie b2,3,4 en c5.
Een parkeernorm van 0,15 p.p./wooneenheid mag alleen gebruikt worden (conform de parkeernota) indien het verhuur van studentenwoningen met campuscontract plaatsvindt door een toegelaten instelling. In dit geval is dat DUWO. De parkeereis moet dan op,
Geen
5
f
6
parkeergelegenheid op een tekort uit. Er is geen rekening gehouden met de repetitie avonden van de muziekverenigingen, op deze avonden zijn parkeerplekken tot in de verre omtrek bezet. de parkeerdruk zal met de komst van Nova Zembla verder toenemen.
onder of boven eigen terrein opgelost worden. Zoals blijkt uit paragraaf 4.10.2.2 wordt volledig voldaan aan de parkeereis van de gemeente op eigen terrein. Eventueel kan afgeweken worden conform de regels in de parkeernota. Dit is mogelijk, omdat studentenwoningen hun maatgevende parkeervraag in de late avond en nacht hebben en deze doelgroep over het algemeen geen autobezitters zijn (hooguit de bezoekers aan de woningen). Het pand bevindt zich op een bedrijventerrein, dan is het in de late avond en nacht niet druk met parkeren. De parkeerdruk is in de late avond en nacht laag. Parkeren op straat zal dan geen probleem opleveren.
Verzocht wordt om het bp te wijzigen naar gedeeld woon/werk studio’s welke beter passen in de wijkvisie en de wens van de omwonenden. Indien wordt gekozen voor de komst van studenten wordt gevraagd hoe de gemeente de kosten voor geluidsisolatie van de woning en het waardeverlies van de woning gaat compenseren.
Zoals hiervoor al aangegeven, is DUWO betrokken bij de ontwikkeling van Nova Zembla en zullen zij als toegelaten instelling de eenheden gaan verhuren. DUWO is niet positief over een vermenging van studenten, vrije huurmarkt en wonen / werken. In het verleden heeft DUWO slechte ervaringen in andere projecten gehad, omdat de studenten via een campuscontract beheersbaar zijn, maar andere huurders niet. Huurders vallen onder het gewone regime van de huurbescherming. Gechargeerd: één negatieve huurder kan van invloed zijn op het gehele complex. Naar de mening van DUWO is professioneel beheer veel beter. Op basis van ervaring zal hier ook een professioneel beheerder gevestigd worden. Bovendien is de verwachting dat niet de eerstejaars studenten voor Nova Zembla zullen kiezen. Immers, er zijn zelfstandige eenheden, geen gemeenschappelijke ruimten en over het algemeen dus weinig
6
Geen
aanleiding tot overlast. De “feeststudent” zal kiezen voor de binnenstad, met z’n allen in een huis met gezamenlijke voorzieningen. De doelgroep hier is de 3e en 4e jaarsstudent / werkstudent, welke moet afstuderen en weinig tijd voor feest heeft. Daarnaast betekent professioneel beheer ook openheid met de buurt en is er een aanspreekpunt en verbindingspersoon tussen studenten onderling en de aanpalende omgeving. Het college deelt de opvatting van DUWO en verwacht dat er door de instelling van professioneel beheer door een professionele organisatie een veel betere garantie voor rust en integratie is in de omgeving, dan door een mengvorm van wonen en werken, welke veel onbeheersbaarder is. g
7
h
8
Vestiging van studenten is geen wenselijke situatie. Het is het eindstuk van de wijk, overdag drukte maar ’s avonds betrekkelijke rust. Regelmatig ’s avonds overlast van activiteiten en festiviteiten van de muziekvereniging. Vrees voor geluidoverlast van studenten, zeker in deze omgeving waar geluid sterk doorklinkt. Niet wijzigen bestemming naar woon/werk maar nieuwe bedrijven gaan zoeken is nuttiger, dan hoeven er ook geen nieuwe gebouwen gebouwd te worden. Zorgen worden geuit over geluidsoverlast en omgevingsvervuiling a.g.v. komst studenten en luidruchtig vertier tot ’s avonds laat in het park. Komst van zo’n groot aantal studenten zal forse impact hebben op de wijk. Dat er wordt gekeken naar andere bestemming voor het leegstaande pand juicht de appellant toe, voorgesteld
Zie voor de beantwoording onder b 2,3,4, c 5 en f 6.
Zie b 2, 3,4, c 5 en f 6.
Zie voor de beantwoording onder f6.
Geen
7
i
9
wordt om dit te doen met ruimere studio’s gericht op jonge starters. Dit past beter in de wijk. Evenals een combinatie van wonen en werken of huisvesting van ouderen. Wijkvisie: aansluiting bij kernwaarden wijk In de wijkvisie voor de Zeeheldenbuurt staan een aantal kernwaarden geformuleerd waarin de bewoners in de Zeeheldenbuurt zichzelf herkennen en die als toetsingskader voor toekomstige plannen gelden. De toevoeging van studenteneenheden past bij de waarden ‘gemengde buurt’ en ‘ondernemende buurt’. Een toevoeging van 80 studenteneenheden op één plek bij elkaar is wel veel. Toevoeging van een of meerdere kleinere eenheden was beter geweest. Nog beter was een gemengde bestemming wonen en werken. Dat had nog beter in de wijkvisie gepast! De volgende vragen worden gesteld: • Is er straks sprake van campuscontracten, of kunnen studenten na hun afstuderen in het kader van de binding aan Leiden in hun woning blijven wonen? • Zijn de eigenaar respectievelijk de toekomstige beheerder bereid om samen met de buurt na te denken over een DUWOproject ‘Student in de Wijk’ zoals in Leiden Noord? • Welke garanties kan de eigenaar cq. de toekomstige beheerder geven dat bij overlast direct wordt ingegrepen? • Idem: welke garanties kunnen de betrokken instanties geven er bij omgevingsoverlast buiten het complex, bijvoorbeeld in het Park?
DUWO zal inderdaad campuscontracten met de bewoners afsluiten en er op toezien dat bepaalde (gedrags-)regels worden nageleefd. Een professioneel beheerder zal hierop toezien. Daarnaast staat DUWO open voor overleg met de wijk en kan gezien hun ervaring met dit soort projecten een grote bijdrage leveren. Mocht er veel overlast zijn in bijvoorbeeld het park dan is er sprake van een openbare orde probleem en staan de gebruikelijke kanalen hiervoor open.
8
Geen
j
9
Een ander aandachtspunt is de infrastructuur rond het complex en in de openbare ruimte. Is deze voldoende doordacht? De voorgestelde plaats van de ingang en de fietsenstalling zal tot geluidsoverlast leiden bij de woningen, zie ook eerdere inspraakreacties. Het verzoek de ingang te verplaatsen naar de oostzijde wordt door appellanten ondersteunt evenals het verzoek om het meten van de geluidseffecten van het geplande gebruik. Wel pleit men voor een goede oplossing voor fietsen en huisvuil.
Zie voor beantwoording onder b 2,3,4.
Zie b 2,3,4.
k
9
Het college dankt indiener voor het onder de aandacht brengen van het verbeteren van de fietsroute. Echter, onderhavige initiatief is een concreet plan van een ontwikkelaar. Het naar voren halen van de verbetering van fietsroutes valt buiten de scope van dit project en kan niet worden meegegeven aan initiatiefnemer van onderhavig project. In het kader van het uitvoeringsprogramma fiets, vastgesteld in de 'Nota Herijking Fietsroutes' zal dit een hogere prioriteit dienen te krijgen.
Geen
l
9
Het Nova Zemblacomplex grenst aan een drukke fietsroute tussen De Waard en de Hoge Rijndijk, door het voorgestelde plan is te verwachten dat deze nog drukker wordt. Op dit moment loopt de fietsroute door de Tasmanstraat en leidt daar tot problemen. Meerdere keren is gepleit voor een apart fietspad langs het park. De route is onderdeel van het uitvoeringsprogramma fiets, vastgesteld in de 'Nota Herijking Fietsroutes'. Uitvoering staat ingepland voor het uitvoeringsjaar 2018, onderzocht moet worden welke maatregelen tot een verbetering van de huidige route kunnen leiden. Voorgesteld wordt de verbetering van de fietsroute naar voren te halen en mee te nemen met de voorbereiding van de nieuwe inrichting van Park Zeeheldenbuurt waar in 2015 een begin mee wordt gemaakt. Het voorontwerp past echter minder in de wijkvisie voor wat betreft de waarde 'op elkaar betrokken wijk'. Buurtbewoners vrezen voor weinig betrokkenheid bij de buurt en met name geluidsoverlast, dit is mede gebaseerd op negatieve
Zie voor beantwoording onder f6.
Geen
9
m 9
n
10
o
10
ervaringen met enkele verkamerde eengezinswoningen in de wijk. Ondanks contacten met de politie zijn de problemen nog niet opgelost. De appelant is van mening dat indien er in de Zeeheldenbuurt een studentencomplex van 80 eenheden komt, het bevorderen van de sociale betrokkenheid van de studenten bij de buurt aandachtspunt voor de eigenaar en beheerder moet zijn. En daarnaast is het belangrijk dat er bij overlast in en rond het pand door de betrokken instanties (eigenaar, de toekomstige beheerder, politie en gemeente) direct wordt gehandhaafd. De nieuwe gemengde bestemming is ter plaatse van de aanduiding studentenhuisvesting alleen bestemd voor studentenhuisvesting. Appellanten maken zich zorgen over de gevolgen hiervan voor het functioneren van het bestaande bedrijventerrein. In de toelichting van het bestemmingsplan is de onderbouwing onvoldoende voor deze wijziging van bestemming. De transformatie van bedrijf naar studentenhuisvesting is niet goed afgewogen, ondeugdelijk gemotiveerd en in strijd met een goede ruimtelijke ordening.
Binnen de systematiek van de VNG brochure Bedrijven en milieuzonering 2009 die gehanteerd wordt in het bestemmingsplan wordt ten onrechte uitgegaan van een gebiedstype gemengd gebied. Volgens de
Zie voor beantwoording onder f6 en i9.
Geen
Het college deelt de opvatting van indiener niet dat de transformatie van bedrijf naar studentenhuisvesting ondeugdelijk is gemotiveerd en in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Het college is van mening dat, zoals al eerder in de nota van beantwoording is geschetst, onderhavige transformatie van bedrijf in overeenstemming is met het ruimtelijk beleid van de gemeente. Ook wordt met de ontwikkeling van de studenteneenheden invulling gegeven aan een actuele behoefte aan extra (zelfstandige) studentwoningen. Tenslotte stelt het college dat onderhavig plan voldoet aan de milieu- en omgevingsaspecten en onderhavig plan naar de mening van het college in overeenstemming is met de eisen van een goede ruimtelijke ordening.
Geen
Naar het oordeel van het college is niet ten onrechte uitgegaan van een gebiedstypering als gemengd gebied. Het gebied waarin de studentwoningen komen te liggen wordt vanwege de menging met andere functies,
Geen
10
appellanten is hier geen sprake van functie menging en moet worden uitgegaan van een rustige woonwijk. Dit is onzorgvuldig voorbereid en ondeugdelijk gemotiveerd. p
q
10
10
In de nabijheid van het plangebied bevinden zich gronden met een bestemming bedrijven tot milieucategorie 4.2 en 3.1, er wordt voor deze bedrijven niet voldaan aan de voorgeschreven richtafstand van 300m, dit is in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Er is niet aangetoond dat er een aanvaardbaar woon- en leefklimaat zal ontstaan en anderzijds dat er geen sprake van belemmering is voor de bestaande bedrijvigheid. Er wordt eveneens niet ingegaan op de langetermijnvisie van het bedrijventerrein en de gewenste ontwikkelingen aldaar, zeker gezien de gevolgen van het plan voor de ontwikkelmogelijkheden van het bedrijventerrein. In de toelichting worden wel knelpunten gesignaleerd maar er worden geen oplossingen geboden. Eén van de knelpunten is ten aanzien van Van Diemen Sloop B.v. maar er ontbreekt een akoestisch onderzoek. Er wordt wel naar verwezen maar dat is onvolledig en heeft niet ter inzage gelegen. Onduidelijk is welke uitgangspunten gehanteerd zijn. Dit is onzorgvuldig voorbereid en ondeugdelijk gemotiveerd.
In de plantoelichting wordt nog getoetst aan de oude provinciale verordening uit 2010, dit is achterhaald. Het plan is op twee punten in strijd met de nieuwe provinciale verordening,
in dit geval ook bedrijfsfuncties alsmede maatschappelijke functies beschouwd als gemengd gebied. Dat deze typering juist is wordt in de betreffende VNG brochure toegelicht. Met een planologische inpassing van de studentenwoningen door middel van een bestemmingswijziging voor enkel het gebouwdeel zelf, blijft de bestemming van de aangrenzende gebouwdelen en omliggende percelen in stand. De genoemde bedrijven met een zware milieucategorie worden nu reeds belemmerd door de nabijgelegen woonwijk en er hoeft in redelijkheid niet te worden gevreesd voor de vestiging van nieuwe, voor de studentenwoningen milieubelastende activiteiten op die percelen. In het kader van een omgevingsvergunning van het bedrijf Van Diemen is eerder een akoestisch onderzoek gedaan. Het betreft de vergunningsaanvraag 2012002241 d.d. 30 augustus 2012. In de vergunning wordt verwezen naar 2 onderzoeken, deze zijn als bijlage bij het ontwerp bestemmingsplan gevoegd. Tevens is nog een recenter onderzoek uit 2012 toegevoegd. Uit deze onderzoeken blijkt dat er voor nabijgelegen (dienst)woningen aan de normen wordt voldaan. De studentenwoningen die gerealiseerd worden middels onderhavig bestemmingsplan liggen op een grotere afstand van het bedrijf waarmee de conclusie mag worden getrokken dat ook voor deze woningen aan de normen wordt voldaan. Het college erkent dat er is getoetst aan oud beleid en zal daarom de plantoelichting op dit punt aanpassen. Zoals ook blijkt uit de beantwoording onder a1 en c5 is wel degelijk rekening gehouden met de
11
Geluidsonderzoeken worden als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd.
Paragraaf 3.2.2 in de plantoelichting zal worden aangepast en geactualiseerd.
r
10
vastgesteld op 9 juli 2014. Uit de toelichting blijkt niet dat rekening is gehouden met de toekomstige ontwikkeling van het bedrijventerrein en in hoeverre de woonbestemming deze ontwikkeling in de weg staat. Er heeft geen regionale afstemming plaatsgevonden op basis van artikel 2.1.3 lid 4 van de verordening. Er blijkt dus niet uit dat er voldoende bedrijventerrein over blijft na transformatie.
toekomstige ontwikkeling van het bedrijventerrein. Het plan is in overeenstemming met het gemeentelijk ruimtelijk beleid. In het op 13 maart 2014 vastgestelde beleid ‘Van bedrijventerreinen naar werklandschappen’ is aangegeven dat bedrijventerrein De Waard vanwege het belang van ruimte voor bedrijvigheid in de stad en de goede afscherming naar wonen deze locatie behouden dient te blijven voor werken. In dit beleidskader is wel reeds specifiek de ontwikkeling van studentenhuisvesting aan de Willem Barentszstraat vastgelegd. Op basis van artikel 2.1.3 lid 4 heeft voor onderhavig plan geen regionale afstemming plaatsgevonden omdat het niet een geheel bedrijventerrein betreft maar een concreet en kleinschalig perceel met een beperkte oppervlakte. In het kader van vooroverleg is er geen reactie ontvangen van de provincie.
In de plantoelichting wordt gesteld dat is besloten de in de structuurvisie voorgestelde gebiedsvisie niet meer uit te werken. In de toelichting ontbreekt iedere verwijzing naar de toekomst van het bedrijventerrein. De conclusie is dat er geen belemmeringen zouden zijn zodat de structuurvisie niet aan de ontwikkeling in de weg staat. Appellanten geven aan dat geenzins de conclusie kan worden getrokken dat als de ringweg er niet komt het bedrijventerrein niet langer waardevol is. Dit zou niet gekoppeld worden, en het niet realiseren van de ringweg biedt juist meer kansen voor het bedrijventerrein. Het plan is ondeugdelijk gemotiveerd en in strijd met de Structuurvisie Leiden 2025.
Het college is van mening dat in de toelichting voldoende is omschreven dat onderhavig plan in overeenstemming is met het gemeentelijk ruimtelijk beleid. In de toelichting is omschreven dat in het op 13 maart 2014 vastgestelde beleid ‘Van bedrijventerreinen naar weklandschappen’ is aangegeven dat voor bedrijventerrein De Waard een menging van economische functies mogelijk en wenselijk is. Het college is van mening dat hiermee voldoende richting wordt gegeven voor de toekomst van het bedrijventerrein. De discussie rond de ringweg wordt gevoerd in het kader van LAB071. De gemeente Leiden heeft kort geleden een nieuwe mobiliteitsnota opgesteld waarin samen met de Leidse agglomeratie een keuze is gemaakt voor de Leidse Ring
12
Geen
s
10
t
10
In de plantoelichting wordt aangegeven dat uit het beleidskader “Van bedrijventerreinen naar werklandschappen” blijkt dat voor de Waard menging en verruiming van economische functies mogelijk en wenselijk is en daaronder tevens wonen moet worden verstaan. De tekst geeft echter een ander beeld en wonen is juist uitgesloten op bedrijventerrein. Aangegeven wordt dat als uitzondering wordt genoemd een plan aan de Willem Barentszstraat, dat al in ontwikkeling zou zijn. Appellant betwist dat het plan op het moment van het vaststellen van het beleidskader al in procedure was gebracht. Er wordt ook niet gemotiveerd waarom dit plan zou moeten leiden tot een uitzondering op de beleidsregels. Uitgangspunt in het beleidskader is juist dat ruimte voor bedrijvigheid schaars is. Het totaal aan areaal bedrijfsruimte mag niet afnemen. Onduidelijk is hoe de transformatie naar uitsluitend wonen in overeenstemming is met het beleidskader. Er ontbreekt een deugdelijke motivering. Bij het plan wordt uitgegaan van een parkeernorm van 0,15 per wooneenheid behorende bij geoormerkte studentenhuisvesting. Het toepassen van deze norm voor onzelfstandige en kleinere zelfstandige eenheden is onjuist. De omschrijving van studentenhuisvesting komt hier niet mee overeen. De norm geldt bovendien pas indien de verhuur plaatsvindt via een toegelaten instelling en de verhuurder verklaart dat via een campuscontract wordt verhuurd. Hiervan is niets gebleken in de toelichting. Een parkeernorm van 0,4 zou hier gelden. De
als nieuwe hoofdontsluiting voor de Leidse agglomeratie. Planvorming/ontwikkeling rond onderhavige locatie aan de Willem Barentszstraat was al aanwezig ten tijde van de discussie rond de ringweg-oost. Het college is van mening dat planvorming en het daadwerkelijk in procedure brengen van een plan niet onder dezelfde noemer vallen. Het college stelt dat de ontwikkeling van studentenhuisvesting aan de Willem Barentszstraat volledig in overeenstemming is met het gemeentelijk ruimtelijk beleid. Dit beleidskader geeft op deze specifieke locatie aan de rand van het bedrijventerrein ruimte voor woningbouw ten behoeve van studenten. Daarnaast heeft het college met betrekking tot dit leegstaande pand in het kader van het behoud van de ruimtelijke kwaliteit en sociale veiligheid in het gebied een belangenafweging gemaakt en gekozen voor een nieuwe invulling van dit leegstaande pand.
Zie voor beantwoording onder e6.
13
Geen
Geen
u
10
parkeerruimte moet voldoen aan de meest recente NENnorm 2443 op grond van de beleidsregels. Dit blijkt niet uit de plantoelichting. In de plantoelichting wordt aangegeven dat op basis van historisch onderzoek in het verleden geen verdachte bedrijfsactiviteiten hebben plaatsgevonden op de locatie. In het huidige bestemmingsplan de Waard is echter opgenomen dat er in de buurt van de locatie wel mogelijke verontreiniging aanwezig is en dat voor een deel nog onderzoek nodig is. Dat de locatie onverdacht is is een onjuiste aanname, er is juist reden voor een bodemonderzoek.
Er blijken van het plangebied bodemonderzoeken uit de periode 1992-2002 bij de omgevingsdienst bekend te zijn. Uit aanvullende informatie is bekend dat er geen bodembedreigende activiteiten op de locatie zijn uitgevoerd sinds 1975 en dus de gegevens van de reeds bekende bodemonderzoeken niet hoeven te zijn veranderd. Daarnaast is er in het betreffende bedrijfspand over de gehele begane grond een vloeistofdichte vloer aanwezig en zal er niet in/onder de vloeistofdichte vloer worden gewerkt.
In de toelichting zal het aspect ‘bodem’ uitgebreider worden beschreven.
Op basis van de aangeleverde informatie wordt de aanwezige vloer nu gezien als een duidelijke scheiding om activiteiten in de bodem te verhinderen en contactmogelijkheden met eventuele verontreinigingen in de bodem te voorkomen. De lange en blijvende aanwezigheid van- en niet aan te tasten- betonnen vloer wordt ook als voldoende gezien om tevens voor de gevoeligheid van de bestemming van industrie naar wonen geen bodemonderzoek te hoeven aanleveren.
v
10
w
10
In de plantoelichting worden alleen de gronden beschreven die de studentenhuisvesting betreffen terwijl het plangebied groter is. Hiervan ontbreekt een deugdelijke toelichting. De voor Gemengd aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor sportvoorzieningen. Deze zijn in de planregels verder niet gedefinieerd en daarmee zijn ze onvoldoende bepaalbaar.
In de toelichting zal nader worden ingegaan op het hele plangebied. Ook de invulling van de rest van het pand is in de toelichting beschreven.
In de toelichting van het bestemmingsplan zal in paragraaf 2.4 nader worden ingegaan op het totale plangebied.
De vestiging van mogelijke sportvoorzieningen op deze locatie is niet langer relevant. Het college is van mening dat deze functie geschrapt kan worden uit de regels van het bestemmingsplan.
In artikel 3 van de regels van het bestemmingsplan zal onder 3.1 onder c de bestemming sportvoorzieningen worden verwijderd.
14
x
11
y
11
Er ontbreekt een ruimtelijke toetsing of deze voorzieningen op deze locatie haalbaar zijn. Plek voor de realisatie van ca. 80 zelfstandige studenten woningen is niet de juiste. De nabijheid van een woonwijk welke voornamelijk bestaat uit kleine gezinnen en een- of twee-persoons huishoudens past hier niet bij. Appellanten wonen zelf naast een studenten woning wat al maanden voor zeer veel overlast zorgt, waardoor zij weten waar ze over praten. Gevreesd wordt voor overlast in het bestaande park, deze rustige plek zal veranderen in een drukke met rommel bezaaide plek. In de zomer is er angst voor geluidsoverlast tot in de late uren. Dit past niet bij het leefritme van de huishoudens in de bestaande woonwijk. Hetzelfde geldt voor de fietsroute die de studenten zullen nemen richting de binnenstad, dit zal ook voor veel overlast zorgen. Daarnaast wordt gevreesd dat de fietsenstalling een rommel gaat worden waar ook de bewoners last van krijgen. Ook de algemene netheid is een punt van zorg, en men is bang voor ongedierte. Hoewel het pand nu leeg staat zal de aanblik er met de komst van studenten niet beter op worden. Het verloop onder de studenten is groot dus appellant denkt dat er iedere keer opnieuw op de regels gewezen moet worden. Bovendien is er geen sprake van een burenrelatie opbouwen. Het is een buurt met gezinnen, studenten passen daar niet in en het zal leiden tot waardevermindering van de woningen. Studenten moeten bij elkaar gehuisvest worden zoals bijvoorbeeld aan de Lammenschansweg waar een campus wordt gebouwd.
Zie voor beantwoording onder c5 en f6.
Zie c 5.
Zie voor beantwoording onder c5 en f6.
Zie c 5.
15
4 Conclusie Met betrekking tot het voorontwerpbestemmingsplan Nova Zembla zijn 11 schriftelijke inspraakreacties ingediend. Deze reacties zijn beoordeeld, afgewogen en beantwoord. De reacties geven aanleiding de toelichting en de regels van het bestemmingsplan op onderdelen te wijzigen, zie hiervoor de ‘Staat van wijzigingen’ zoals hierna opgenomen onder 5. Deze aanpassingen worden opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. De eindconclusie na de beoordeling van de inspraakreacties luidt dat het plan –in aangepaste vormdoorgang kan vinden en dat een gewijzigd ontwerpbestemmingsplan verder in procedure kan worden gebracht.
5 Staat van Wijzigingen Ambtshalve wijzigingen en wijzigingen als gevolg van de inspraakreacties: 5.1 T.a.v. de toelichting Hoofdstuk 1 1.1 Inleiding zal zodanig worden aangepast dat de stand van zaken ten aanzien van de studentenhuisvesting in Leiden actueel in de tekst is opgenomen. De afbeeldingen worden gewijzigd zodat het volledige plangebied is aangegeven. Hoofdstuk 2 2.4 De planomschrijving wordt aangepast. Het volledige plangebied zal hierin worden meegenomen. Daarnaast zal worden aangegeven dat er 3 ingangen in het pand worden aangebracht in plaats van één hoofdingang. Fietsen worden deels gestald op het eigen terrein aan de westzijde, deels aan de gevel aan de oostzijde en er komen twee inpandige (fietsen)bergingen in het pand. Hoofdstuk 3 3.1.3 wordt aangevuld met tekst over de huidige Leidse studentenwoningmarkt. 3.2.2. is aangepast aan het actuele beleid. Het beleid genoemd in paragraaf 3.3.2. zal vollediger worden beschreven en tevens worden getoetst aan de ladder van duurzame verstedelijking. 3.3.2 is aangepast en uitgebreider beschreven, het plan is specifieker meegenomen in het beleid. Hoofdstuk 4 4.6.1.2 wordt aangepast voor wat betreft de verruiming in het bedrijfsverzamelgebouw, dit wordt beperkt. 4.6.2 is aangevuld met extra informatie ten aanzien van bodemactiviteiten en het toekomstige plan. 4.6.4 is aangevuld met extra informatie ten aanzien van geluid. Bijlagen van onderzoeken van geluid behorende bij het bedrijf Van Diemen zullen worden bijgevoegd. 4.12 is geactualiseerd Hoofdstuk 5 5.3.3 hierin is de bestemmingsomschrijving van de bestemming Gemengd aangepast. De uitzondering van detailhandel en horeca is toegevoegd. De mogelijkheid van sportvoorzieningen is uit de gemengde bestemming gehaald. 5.2
T.a.v. de regels In artikel 3.1 onder b wordt toegevoegd welke uitzonderingen gelden binnen deze bestemming zoals opgenomen in de staat van bedrijfsactiviteiten 1. In artikel 3.1 zal onder c de ‘sportvoorzieningen’ worden verwijderd.
Op de verbeelding zijn geen wijzigingen aangebracht.
16
6. Vervolg procedure De onderliggende inspraaknotitie zal samen met het ontwerpbestemmingsplan aan het college van B en W ter vaststelling worden aangeboden. De inspraaknotitie wordt vervolgens ter kennisname naar de indieners van de inspraakreacties gestuurd. Het ontwerpbestemmingsplan zal nogmaals voor een periode van zes weken ter inzage worden gelegd. De nieuwe ter inzage legging wordt in het Leids Nieuwsblad, in de Staatscourant en op de gemeentelijke website bekend gemaakt. Een ieder wordt de mogelijkheid geboden zienswijzen bij de raad in te dienen met betrekking tot het ontwerpbestemmingsplan. Na afloop van de zienswijzentermijn worden de zienswijzen beoordeeld, en waar wenselijk geacht in het bestemmingsplan verwerkt. Daarna kan het bestemmingsplan, indien de zienswijzen niet tot nieuwe inzichten leiden waardoor het bestemmingsplan niet vastgesteld zou kunnen worden, door het college van B en W aan de raad worden aangeboden ter vaststelling. Na vaststelling door de raad en publicatie van dat besluit treedt het bestemmingsplan na afloop van de beroepstermijn van zes weken in werking, tenzij een verzoek om een voorlopige voorziening wordt ingediend. In dat geval treedt het bestemmingsplan pas in werking als uitspraak is gedaan op dat verzoek. Binnen de beroepstermijn kan beroep worden ingesteld bij de Raad van State en tevens verzocht worden om een voorlopige voorziening.
17
