INSPRAAKNOTA VOORONTWERP BESTEMMINGSPLAN EDESEWEG – OUDE ARNHEMSEWEG LUNTEREN
1 oktober 2008
1
Inleiding Het voorontwerpbestemmingsplan “Omgeving Edeseweg / Oude Arnhemseweg Lunteren heeft van 17 april t/m 28 mei 2008 ter inzage gelegen. Op 23 april jl. is een inloopbijeenkomst gehouden in het Westhoffhuis te Lunteren. Binnen de bovengenoemde termijn zijn vijf inspraakreacties ingediend. De inspraakreacties worden in deze nota samengevat en van een beantwoording voorzien. Nadat het college deze inspraaknota heeft vastgesteld worden de insprekers op de hoogte gesteld van de beantwoording van hun reactie en de verdere procedure.
Inspraakreacties Indiener inspraakreactie Dorpsraad Lunteren p/a M. Hindriks Edeseweg 20 6741 CR Lunteren
Samenvatting inspraakreactie 1. De Dorpsraad is teleurgesteld en verontwaardigd over het feit dat zij op geen enkele wijze is gekend in de planontwikkeling en geen uitnodiging heeft ontvangen voor de inloopavond van 23 april 2008
Antwoord van het college De gemeente betreurt het dat de communicatie met de dorpsraad niet optimaal is verlopen.
2. Inspreker wijst het niet hanteren van de 30 – 30 – 30 percentageregeling voor woningbouw af. Uitstel van deze verdeling is van grote invloed op de duurzame bevolkingssamenstelling van Lunteren en de daarmee samenhangende sociaal – economische structuur.
De gemeente streeft naar realisatie van woningen in de prijscategorieën goedkoop, middelduur en duur in de verhouding 1/3 – 1/3 – 1/3. De plannen gaan uit van realisatie van 56 woningen: 18 goedkoop, 15 middelduur en 23 duur. De verhouding is als volgt: 32% goedkoop, 27% middelduur en 41% duur. De verdeling van woningen over de prijscategorieën is in overleg met de projectontwikkelaar tot stand gekomen. Er wordt nagenoeg voldaan aan het bouwen van 1/3 goedkope woningen. De gemeente acht deze verdeling derhalve aanvaardbaar.
Bij de planontwikkeling voor het gebied heeft de gemeente de klankbordgroep Lunteren betrokken. De dorpsraad is geïnformeerd over de ontwikkelingen in het periodiek bestuurlijk overleg tussen gemeente en dorpsraad. De gemeente heeft aan de dorpsraad een verlate uitnodiging voor de inloopavond gestuurd, nadat de publicatie in de krant was verschenen.
2
Indiener inspraakreactie
Samenvatting inspraakreactie 3. Over het geschetste beeld spreekt inspreker haar waardering uit en herkent zij in de omgeving aanwezige elementen. Inspreker zet vraagtekens bij het betrekken van het weideperceel bij de ontwikkeling, welke uit economische motieven lijkt te zijn ingegeven. Met name het middengebied lijkt een potentiële ontsluitingsstructuur te zijn voor verdere uitbreiding in zuidelijke richting.
Antwoord van het college De ruimtelijke onderbouwing van het plan is weergegeven in de bij het bestemmingsplan behorende toelichting. In het recente verleden zijn diverse plannen voor de invulling van het “Eekhoornterrein” ontwikkeld. Primair uitgangspunt daarbij was het vinden van een redelijk alternatief voor de in het geldende bestemmingsplan mogelijke, ongewenst kolossale bebouwing in de dorpsrand. Een eerder in de inspraak gebracht bouwplan met drie appartementengebouwen strandde op veel verzet van de omwonenden en een deel van de Lunterse bevolking. Daarbij werd ondermeer gepleit voor een meer geleidelijke overgang naar het buitengebied en voor lagere gebouwen. Bovendien werd nadrukkelijk gewezen op de voorkeur voor grondgebonden woningen en de dringende behoefte aan (met name goedkope) woningen. Om dit te kunnen bereiken bleek het noodzakelijk ook het weiland bij de ontwikkeling te betrekken. Het beperken van de woningbouw (met een substantiële hoeveelheid goedkope en middeldure woningen) tot uitsluitend het Eekhoornterrein bleek ruimtelijk en financieel niet haalbaar. De open structuur van het middengebied is bedoeld om hier de relatie met het buitengebied aan te gaan, c.q. het buitengebied naar binnen te brengen. Het is absoluut niet de bedoeling dat Lunteren ten zuiden van deze plek nog verder wordt uitgebreid. Met dit woningbouwplan zijn dus diverse doelen gediend. Tenslotte zij er nog op gewezen dat de huidige, weinig fraaie en kolossale bestaande bebouwing in de Lunterse dorpsrand met dit plan wordt vervangen door goed op de dorpstypologie aansluitende, voornamelijk grondgebonden woningen.
4. Voor wat betreft de naamgeving adviseert inspreker om aansluiting te zoeken bij lokale tradities.
Bij het zoeken naar een geschikte verkoopnaam voor deze wijk is nadrukkelijk gekeken naar historisch-geografische aanknopingspunten. De naam “de Eekhoorn” hoorde vooral bij het oorspronkelijke gebouw van de chauffeursschool en Stichting Adullam. Het appartementengebouw in het plangebied zal de naam de Eekhoorn krijgen. De gekozen verkoopnaam “Lommerhof” voor het totale plangebied, ondersteunt en refereert aan de in het plangebied zorgvuldig ingepaste bomen en
3
Indiener inspraakreactie
Samenvatting inspraakreactie
Antwoord van het college houtwallen. Over de straatnamen in het gebied zal de straatnamencommissie zich uitspreken. De gemeente zal het advies van inspreker, om aansluiting te zoeken bij lokale tradities, aan de straatnamencommissie meegeven.
J. de Koning jr. p/a Goorsteeg 21 6741 TB Lunteren
Inspreker is eigenaar van het agrarische bedrijf aan de Oude Arnhemseweg 89-89a en voert ter plaatse agrarische werkzaamheden uit. Inspreker meent dat het toestaan van de geplande woningbouw hem schaadt in het uitoefenen van de agrarische bedrijfsactiviteiten. Volgens inspreker is de woningbouw gepland in de bestaande milieuhindercirkel van zijn bedrijf.
De geurhinder ter plaatse van de te realiseren woningen is beoordeeld aan de hand van de Wet geurhinder en veehouderijen. Gebleken is dat ter plaatse van de dichtstbij het bedrijf gelegen woning de geurnorm voor de bebouwde kom nog juist niet wordt overschreden. Het bedrijf aan de Oude Arnhemseweg 89 zal niet in een nadeliger positie komen, omdat de norm op de bestaande woning aan de Oude Arnhemseweg 81 wel wordt overschreden. In die zin is de laatstgenoemde woning voor het bedrijf het meest belemmerend.
G.H. van Engen Engweg 11 6741 CX Lunteren
Inspreker maakt bezwaar tegen het voorontwerpbestemmingsplan om de volgende redenen: 1. In het gepresenteerde plan is niet 1/3 deel van de woningen voor sociale woningbouw gepland. Volgens het woonruimte-behoefteonderzoek is woningbouw in deze categorie het meest noodzakelijk.
Zie de beantwoording van punt 2 van de reactie van de dorpsraad.
2. De aantasting van de ruimte voor de natuur, door in het plan een groot stuk weiland te betrekken voor de bouw van dure woningen, is op geen enkele wijze onderbouwd. de enige reden lijkt een financiële.
Zie de beantwoording van punt 3 van de reactie van de dorpsraad.
3. Op geen enkele wijze is aangegeven of er publiek- of privaatrechtelijke belemmeringen in de huidige koopakten zijn, die deze bestemmingswijziging zouden kunnen belemmeren.
In de koopakten zijn geen belemmeringen opgenomen die de bestemming kunnen verhinderen.
4
Indiener inspraakreactie E.J. Moraal Oude Arnhemseweg 46 6741 EJ Lunteren
Samenvatting inspraakreactie Inspreker maakt bezwaar tegen een deel van de uitvoering van het plan vanwege een grove aantasting van de privacy. 1. De woning van inspreker is op 3 meter van de plangrens gelegen en er is op nog geen 10 meter afstand een rij woningen met een nokhoogte van 10 meter gepland. Twee slaapkamers aan de westkant van inspreker hebben grote ramen en dit levert een veel inkijk op. Inspreker maakt zich zorgen over mogelijke toekomstige dakkapellen die vergunningsvrij op de woningen aan hun tuinzijde kunnen worden gerealiseerd. De woning van inspreker is gebouwd in 1950 en is daarmee de oudste woning op deze locatie en de enige woning zo dicht bij de plangrens gelegen. 2. Inspreker stelt dat aan zijn bezwaren tegemoet kan worden gekomen door op één van de volgende manieren: a. draai het huizenblok 90 graden zodat de ligging oost/west is met de achtertuinen parallel en grenzend aan de bestaande houtwal met zomereiken. b. verwissel het blok van 7 woningen met een blok van 6 waarbij er geen woning direct aan zijn achtertuin grenst.
A.C. van Alphen Oude Arnhemseweg 77A 6741 EG Lunteren (inclusief 46 medeondertekenaars)
Antwoord van het college
Bij de planvorming is gekeken naar de huidige situatie en de mogelijkheden in het vigerende plan. De woning van nr. 46 heeft een bijzondere ligging ten opzichte van de overige woningen aan de Arnhemseweg en grenst nu nagenoeg aan het parkeerterrein van de oorspronkelijke chauffeursschool. In het geldende bestemmingsplan is het mogelijk om op een afstand van 5 meter van de achtergrens van perceel Arnhemseweg 46 een gebouw neer te zetten met een goothoogte van 6 meter en een onbeperkte nokhoogte. Wij zijn van mening dat met de gekozen invulling een voordeliger invulling is gevonden. Met een maximale goothoogte van 3,5 meter, een maximale nokhoogte van 10 meter en een afstand van ca. 11 meter is de nieuwe invulling aanzienlijk bescheidener dan de invulling die mogelijk is in het vigerende plan. De voorgestelde draaiing van het bouwblok zou leiden tot een ongewenste verstoring van de structurele opzet van het plan en een aantasting van de centrale openbare ruimte. Het inkorten van het bouwblok met één woning biedt nauwelijks een verbetering ten opzichte van de huidige situering en is nadelig voor de planexploitatie.
Insprekers hebben kennis genomen van het voorontwerpbestemmingsplan en zullen zich met alle hen daartoe ter beschikking staande middelen verzetten tegen het tot uitvoering brengen van genoemd plan. Op een gepast moment laten zij weten wie hun juridische raadsman in dezen is. In een gesprek met de gemeente hebben de insprekers aangegeven dat zij tegen de hierna genoemde punten bezwaar hebben. - stedenbouwkundige aspecten: * bebouwing van het weiland;
Zie ook de beantwoording van punt 3 van de reactie van de dorpsraad.
5
Indiener inspraakreactie
Samenvatting inspraakreactie * te intensieve bebouwing plangebied; * Natuur verdwijnt, wordt minder; * Groene Poort van Lunteren.
Antwoord van het college De woningdichtheid in het plangebied bedraagt ca. 18 woningen per hectare en is daarmee lager dan het gangbare gemiddelde voor dorpsuitbreidingen. Het is een alleszins aanvaardbare woningdichtheid. De stedenbouwkundige opzet is zodanig gekozen dat met name aan de randen een luchtige, transparante opzet is bereikt. Uiteraard kan niet worden ontkend dat een nu groen gebied (weiland) plaats moet maken voor woningbouw. Daarbij worden overigens zo veel mogelijk waardevolle bomen en de aanwezige houtwallen gehandhaafd en wordt voldaan aan de wetgeving inzake flora en fauna. Met de vormgeving van de bebouwing langs de Edeseweg is getracht zo goed mogelijk in te spelen op de wens een fraaie entree van Lunteren te behouden. De hier geplande, vrijstaande woningen en het villa-achtige appartementengebouw vormen een logische voortzetting van de bestaande bebouwingstypologie. De gewenste ruimtelijke kwaliteiten zullen worden vastgelegd in een door de gemeenteraad vast te stellen beeldkwaliteitplan. De nieuw te bouwen wijk wordt voor het overgrote deel aan het zicht van de aan de overzijde van de Arnhemse weg gelegen woningen onttrokken door de instandhouding van de huidige houtwal (zie afbeelding, bijlage I) Ten noorden van de woning aan Oude Arhemseweg nr. 77 zal de houtwal worden doorsneden door een weg van ca. 4 meter breed. Ten opzichte van de ligging in het voorontwerp-bestemmingsplan, zal het ontsluitingsweggetje enkele meters in noordelijke richting worden opgeschoven. De bestaande opening van de houtwal zal dan worden aangevuld. Zie ook de beantwoording onder het punt ‘verkeersaspecten’. De nieuw te bouwen woningen zijn geprojecteerd op 30 – 40 meter van de aan de overzijde van de Oude Arnhemse weg gelegen woningen. De afstand van de zijkant van Oude Arnhemse weg 50 bedraagt ca. 15 meter. Dit achten wij stedenbouwkundig aanvaardbaar.
6
Indiener inspraakreactie
Samenvatting inspraakreactie - verkeersapecten: * parkeeroverlast Oude Arnhemseweg; * ontsluiting Oude Arnhemseweg voor hulpvoertuigen; * Edeseweg - Westzoom is al een gevaarlijke kruising; * sluipverkeer via nieuwe ontsluiting; * autolichten schijnen in bestaande woning van Robbertsen.
Antwoord van het college Parkeren Oude Arnhemseweg De 7 woningen die uitkomen op de Oude Arnhemseweg hebben allemaal een oprit met 20 meter lengte en dus een theoretische ruimte voor 3 à 4 auto’s op eigen terrein. Daarnaast zijn er nog 5 openbare parkeerplaatsen in het plan voor de woningen (op het parallel gelegen weggetje) gesitueerd. Daarmee wordt binnen het plangebied voorzien in de parkeerbehoefte. De komst van 7 extra woningen geeft geen extra parkeerdruk op de Oude Arnhemseweg. Ontsluiting Oude Arnhemseweg voor hulpvoertuigen De Oude Arnhemseweg is 5 meter breed. Op sommige plekken wordt dubbelzijdig geparkeerd, maar dan wordt er deels op het trottoir geparkeerd. Als er problemen zouden zijn met de hulpdiensten (wat ons niet bekend is) dan zijn dat bestaande problemen. De toevoeging van 7 woningen leidt niet tot extra doorstromingsproblematiek voor de hulpdiensten. De gemeente zal dit punt buiten dit project als klacht/opmerking behandelen. Indiener inspraakreactie krijgt hiervan reactie. Kruising Edeseweg - Westzoom In periode 2003 – 2007 is één ongeval geregistreerd (motorrijder langs de rijbaan in de bocht). De inrit naar het wijkje blijft nagenoeg op dezelfde plaats als de bestaande inrit. Deze ligt ca. 30 meter van het kruispunt. Deze situatie is aanvaardbaar. De snelheden op dit punt zijn juist door de komst het kruispunt laag. Nieuwe ontsluiting Er is geen verbinding door het plan tussen De Edeseweg en de Oude Arnhemseweg. Op de zandweg worden maatregelen getroffen die voorkomen dat voertuigen (met uitzondering van hulpvoertuigen in geval van calamiteiten) van dit pad gebruik maken. Wellicht dat fietsers en voetgangers hier wel gebruik van gaan maken. Dus ook de bewoners van de Oude Arnhemseweg zelf.
7
Indiener inspraakreactie
Samenvatting inspraakreactie
- financieel aspect * planschade bestaande, omliggende bebouwing. R. Achterstraat en N.J. Achterstraat van Maanen Oude Arnhemseweg 50 6741 EJ Lunteren
Antwoord van het college Woning op huisnr. 77 Het ontsluitingsweggetje zal enkele meters in noordelijke richting worden opgeschoven. De bomenrij zal op de opengevallen plek dan worden aangevuld. Daarnaast kunnen daar waar nodig groenvoorzieningen (bv hagen) worden aangelegd om inschijn te voorkomen. Bewoners kunnen te zijner tijd een verzoek om planschade indienen volgens artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening.
Insprekers willen dat de gemeente afziet van dit plan en zich buigt over een mooie invulling van het Eekhoornterrein. De poort van Lunteren moet daarbij groen en onaangetast blijven.
Zie de beantwoording van punt 3 van de reactie van de dorpsraad.
Insprekers hebben met name bezwaar tegen het bebouwen van het weitje. Door de bouw van woningen aldaar wordt hun woongenot ernstig aangetast. Daarnaast betekent de komst van de woningen een behoorlijke waardevermindering van hun woning. Zij zullen t.z.t. een planschadeclaim indienen. Toen zij 3 jaar geleden hun woning kochten waren zij op de hoogte van plannen voor bebouwing van het Eekhoornterrein. Zij vonden dit geen probleem. Bebouwing op het weitje wel en bij aankoop van hun woning hebben zij navraag bij de gemeente gedaan over het bebouwen van het weitje. Omdat de bestemming Agrarisch was hoefden zij zich daarover geen zorgen te maken. Zij zijn nooit ingelicht over de nieuwe plannen en nu ligt er een kant-en-klaar bouwplan. Bebouwing van het weitje heeft gevolgen voor heel Lunteren, de Groene Poort verdwijnt met alle flora en fauna.
De begrenzing van het erf zal in overleg met de planontwikkelaar en de bewoner van Oude Arnhemse weg nr. 50 zo worden vormgegeven dat de inschijn van koplampen en aantasting van privacy worden beperkt. Het huidige uitzicht over het weiland kan uiteraard niet worden gehandhaafd. Voor eventueel daaruit voortvloeiende schade wijzen wij op de mogelijkheid tot claimen van planschade volgens artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening.
8
Indiener inspraakreactie
Samenvatting inspraakreactie Verder hebben zij bezwaar tegen de nieuwe ontsluiting op de Oude Arnhemseweg. De rust en veiligheid voor hun kinderen op de smalle weg verdwijnt hiermee.
De hoge goot- en nokhoogten aan de zijkant en achterzijde van hun perceel zijn zeer ingrijpend voor de privacy. Dit geeft inkijk in de woonvertrekken en ook in de tuin kunnen insprekers niet meer vrij zitten.
Antwoord van het college De Oude Arnhemseweg staat bij de gemeente Ede niet bekend als een onveilige straat. De Oude Arnhemseweg is vanaf de Iepenlaan tot aan het bouwplan verhard (asfalt), daarna gaat hij over in een zandweg die vervolgens dood loopt. Er is dus geen doorgaand verkeer mogelijk. Op dit gedeelte staan ca. 35 woningen, de weg heeft een breedte van 5 meter met aan beide zijden van de rijbaan een trottoir (breedte 1,5 tot 1,8 meter). Uit de ongevallenanalyse blijkt dat er in de periode van 2003 -2007 geen geregistreerde ongevallen hebben plaatsgevonden. De toevoeging/realisatie van 7 woningen heeft geen gevolgen voor de verkeersveiligheid. De relevante goothoogten van de te realiseren woningen variëren van 3 tot 6 meter, zie bijlage II. De gekozen bebouwingstypologie gebouwen uitgevoerd in één of twee lagen met een royale kap - is vergelijjkbaar met de bestaande bebouwing langs de Oude Arnhemseweg en wijkt niet af van wat in Lunteren in het algemeen gebruikelijk is. Wij achten dit aanvaardbaar, ook gelet op de onderlinge afstand tussen de bestaande en de nieuwe woning en de aanwezigheid van de hoogopgaande bomen.
9
Bijlage I
10
Bijlage II
11
