Leeswijzer voorontwerp bestemmingsplan Buitengebied Het bestemmingsplan Buitengebied heeft grotendeels een conserverend karakter, wel is het aangepast aan de huidige standaarden. Onderstaand een kort overzicht van de bestemmingen en de (eventuele) belangrijke wijzigingen hierin: Bedrijf: Besloten is de bedrijfslocaties in het nieuwe bestemmingsplan, net als in het huidige bestemmingsplan, bedrijfspecifiek te bestemmen. Nieuw: Wijziging naar wonen wordt mogelijk gemaakt met een wijzigingsbevoegdheid. Aangetoond dient te worden dat deze wijziging wat betreft de milieuaspecten haalbaar is. Bij het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid zal nader onderzoek uitgevoerd dienen te worden door de initiatiefnemer. Naast de wijzigingsbevoegdheid naar de bestemming Wonen wordt ook de wijziging naar een recreatieve functie en/of kleinschalige horeca opgenomen in het bestemmingsplan. Voorwaarden die hieraan verbonden worden zijn: beperkte verkeersaantrekkende werking, het betreft bestendige verbetering van het landschap, de recreatieve functie in het buitengebied wordt versterkt. Bedrijf – Elektriciteitscentrale: De invulling van de bestemming blijft grotendeels gelijk. Nieuw: Om het plaatsen van een buffertank van 55 meter hoogte voor opslag van warm water bij de Nuon-centrale mogelijk te maken, wordt geregeld dat binnen het bouwvlak rondom de centrale ook 2 bouwwerken 50 meter hoog mogen zijn met een maximale oppervlakte van in totaal 1000 m . (In huidige plan mochten in betreffende bouwvlak gebouwen 50 meter hoog zijn, maar bouwwerken, waar de tank onder valt, slechts 25 meter). Door middel van een binnenplanse afwijkingsprocedure kan de hoogte met 10% opgehoogd worden, zodat de tank van 55 meter planologisch gezien geplaatst kan worden. Gemengd: Het bestemmingsplan Fort Diemerdam wordt qua inhoud één op één overgenomen. Gemengd - Stadslandgoed: Het recent vastgestelde bestemmingsplan Stammerdijk 25 wordt qua inhoud één op één overgenomen. Maatschappelijk: Het provinciale monument De Zeehoeve krijgt de bestemming Maatschappelijk met daarin het behoud van cultuurhistorische waarde. Het toegestaan oppervlakte aan bijgebouwen is iets verruimd ten behoeve van het goed kunnen functioneren van het diagnosecentrum De Zeehoeve van DWI/Stichting Herstelling dat ter plekke gevestigd is. Natuur, Natuur – Bosgebied, Natuur – Water en Natuur – Weiland: De gebieden die deze Natuur-bestemmingen krijgen hebben nu ook al een vergelijkbare bestemming. De regels zijn grotendeels gelijk gebleven. Enkele onduidelijkheden in de regels uit het vigerende plan zijn verduidelijkt. Voor de oeverlandjes is het overgangsrecht weer van toepassing. Een geactualiseerde inventarisatie moet nog uitgevoerd worden. Sport en Sport – Manege: Sportpark De Diemen heeft de bestemming Sport gekregen en de manege langs de Stammerdijk Sport – Manege. Binnen Sport worden ook ondergeschikte (niet geluidgevoelige) maatschappelijke voorzieningen mogelijk gemaakt. Te denken valt bv aan naschoolse opvang (check externe veiligheid wordt momenteel uitgevoerd). De manege viel voorheen onder een bedrijfsbestemming, binnen de
1
nieuwe standaarden valt deze dus onder Sport – manege. Inhoudelijk verandert de bestemming niet. Toegestaan bebouwd oppervlakte is verhoogd conform de verleende omgevingsvergunning. Verkeer en Water (diversen): De standaard voor de nieuwe bestemmingsplannen wordt gevolgd. Geen grote wijzigingen. Wonen: Op de als gevolg van het Tracebesluit SAA vervallen woningen na, krijgen alle bestaande woonbestemmingen uit het huidige plan in het nieuwe plan weer een woonbestemming. Inhoudelijk blijven de regels grotendeels gelijk. Alle verleende herzieningen, vrijstellingen, ontheffingen en omgevingsvergunningen (afwijkingen) zijn verwerkt. Enkele wijzigingen zijn opgenomen: Voormalige agrarische bedrijfspercelen (vab’s) De voormalige boerderijen (9 stuks) worden niet optimaal gebruikt. Veel bijgebouwen/aangebouwde stallen zijn niet in gebruik nu de agrarische functie verdwenen is. Gevolg hiervan kan slecht onderhoud, troosteloze aanblik, moeilijk verkoopbaar en hierdoor mogelijk verlies van de authentieke boerderijen zijn. Om dit te voorkomen moet serieus overwogen worden in het Buitengebied niet altijd vast te houden aan het restrictieve beleid uit de voorgaande periode, maar bepaalde ontwikkelingen mogelijk te maken. In de startnotitie is voorgesteld om in het voorontwerp bestemmingsplan een regeling uit te werken die ontwikkelingsmogelijkheden via een binnenplanse afwijking mogelijk maakt. Tweede woning: Nu zijn twee woningen per perceel toegestaan. Het totale aantal (geprojecteerde) woningen dient gezien het provinciaal beleid gelijk te blijven, dus dit blijft maximaal twee woningen per bestemmingsvlak. Nu zijn deze woningen uitsluitend toegestaan binnen het hoofdgebouw. Met andere woorden, alleen door splitsing van het huidige hoofdgebouw zijn twee woningen per perceel mogelijk. Nieuw: een tweede woning wordt, onder bepaalde voorwaarden (bijvoorbeeld maximale inhoud, bouwhoogte, etc.), buiten het hoofdgebouw toegestaan in: 1) een bestaand bijgebouw; Indien aangetoond wordt dat optie 1 niet mogelijk is, kan medewerking overwogen worden aan: 2) een tweede woning elders op het erf (na verwijderen van (een deel van) de bestaande erfbebouwing). Ad 1) Voordeel: behoud van (eventuele) karakteristiek bijgebouw. Door een tweede woning in het bijgebouw mogelijk te maken, is er een economische impuls om het bijgebouw goed op te knappen. Bij deze optie is geen risico op ongewenste nieuwbouw. Nadeel: sommige percelen hebben geen geschikt bijgebouw dat verbouwd kan worden naar een woning, terwijl er wel heel veel erfbebouwing staat te verloederen. Voor deze percelen wordt met optie 1) dus geen kans geboden de rommelige erfbebouwing te verwijderen en daarvoor in de plaats een tweede in het landschap passende woning te bouwen. Procedure: gekozen wordt dit middels een afwijkingsprocedure mogelijk te maken. In het plan dient reeds de haalbaarheid aangetoond te worden (bv akoestisch). Ad 2) Voordeel: Bij percelen waar momenteel geen bijgebouwen zijn die geschikt zijn te verbouwen tot woning, is toch een mogelijkheid een tweede woning te bouwen. Hierbij dient bestaande erfbebouwing, die mogelijk rommelig en vervallen is, (deels) verwijderd te worden. Bij een goede positionering van de tweede woning en de tweede woning de uitstraling van een bijgebouw te geven, zal de uitstraling van een agrarisch erf behouden blijven. Nadeel: kans op verlies karakteristieke, maar niet geschikte, bijgebouwen, meer risico op ongewenste ontwikkelingen. Bij goed uitgewerkte voorwaarden betreffende positionering, uitstraling van nieuwe woning en dergelijke kan geprobeerd worden de risico’s zo goed mogelijk te beperken. Dit vergt echter wel de nodige inspanning en de hardheid van het opnemen van deze voorwaarden in het bestemmingsplan is niet gegarandeerd.
2
Procedure: Aangezien deze optie tot een veel grotere en nu nog onbekende verandering leidt, wordt gekozen deze middels een zwaardere planologische procedure, de wijzigingsbevoegdheid, mogelijk te maken. Voor beide opties geldt dat alleen aan het plan medewerking verleend wordt indien de ontwikkeling een bestendige verbetering van het landschap betreft, bijvoorbeeld het behoud van karakteristieke bebouwing, afname totaal bebouwd oppervlakte, goede inpassing in het landschap etc. Recreatief gebruik In de recent vastgestelde structuurvisie wordt ingezet op de intensivering van het recreatief gebruik van het buitengebied van Diemen en het behouden en versterken van de recreatieve groene zones langs het Amsterdam-Rijnkanaal en de Stammerdijk. Hier kunnen kleinschalige horecavoorzieningen worden toegestaan. In de startnotitie is voorgesteld om in het voorontwerp bestemmingsplan een regeling uit te werken die een recreatieve toevoeging aan de woonbestemming via een binnenplanse afwijking mogelijk maakt. Dit uiteraard wel onder bepaalde voorwaarden. Hierbij valt te denken aan behoud van authentieke bebouwing, beperkte verkeersaantrekkende werking en kleinschalige horeca alleen ondergeschikt aan de hoofdbestemming (te denken valt dan aan Bed & breakfast (B&B), natuurkampeerterrein, natuureducatie, theetuin etc.). Nieuw: een afwijkingregeling op te nemen voor de bestemming Wonen die de algemene beroep/bedrijf-aan-huisregeling verruimd ten aanzien van het gebruik (ook bepaalde vormen van lichte horeca toestaan) en het toegestane oppervlakte. Buitendijkse woonconcentraties Naast de verspreid staande deels authentieke woonboerderijen zijn er in het buitengebied twee gebieden met een woonconcentratie (beiden buitendijks): Stammerdijk 29c tot en met 35A (Het Zwanegat) en Overdiemerweg 21 tot en met 28 (derde Diem). Deze woongebieden zijn vrij rommelig qua opbouw; hier kan flexibeler omgegaan worden met de bouwvlakken. In de startnotitie is voorgesteld om bij het opstellen van het voorontwerp bestemmingsplan te bekijken of een binnenplanse afwijkingsregeling gemaakt kan worden waardoor herpositionering van de bebouwing mogelijk gemaakt wordt. Uitgangspunt zal zijn dat de gewenste ontwikkeling een bestendige verbetering van het landschap zal betreffen. Aangezien de mogelijkheden van herpositionering vrij divers zijn, is het niet mogelijk om nu reeds alle milieuaspecten mee te nemen. Dit is wel noodzakelijk om het als afwijkingsmogelijkheid op te kunnen nemen. Voor het opnemen als wijzigingsbevoegdheid is het alleen nodig dat de haalbaarheid aangetoond wordt, dit is met een veel geringere inspanning mogelijk. Nieuw: de herpositionering van de bebouwing in de buitendijkse woonconcentraties wordt als wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Dubbelbestemmingen (leidingen, archeologie en waterkeringen): De standaard voor de nieuwe bestemmingsplannen wordt gevolgd. Verwerking van wettelijk en beleidsmatig voorgeschreven voorwaarden. Vervallen bestemmingen: Agrarisch Op een groot deel van het gebied ten zuiden van de A9 dat nu nog de bestemming Agrarisch heeft, is de uitbreiding van het Diemerbos gerealiseerd. Dit deel krijgt de bestemming “Natuur - Weiland”. Binnen het overgebleven gebied waar de bestemming Agrarisch geldt (langs de Stammerdijk), zijn nog twee percelen waar in meer of mindere mate ”agrarische” activiteiten plaatsvinden. Nader onderzoek zal moeten uitwijzen welke bestemmingen hieraan worden gegeven. Mogelijkheid is de kleinschalige agrarische activiteiten binnen de bestemming Wonen toe te staan. De bestaande agrarische bedrijfswoningen zijn volgens de Wet geluidhinder reeds geprojecteerde woningen. Beide percelen kunnen een woonbestemming krijgen indien de eigenaar dat wenst. Geluidonderzoek moet echter uitwijzen of het toepassen van de regeling tweede woning op het perceel hier ook mogelijk is.
3
De bestemming Agrarisch langs de Stammerdijk wijzigt in Natuur- weiland en Wonen (eventueel met toevoeging (hobbymatige) agrarische activiteiten toegestaan); Manege Muiderstraatweg 66 krijgt bestemming Natuur conform Tracebesluit SAA. Nieuwe (aangepaste) bestemmingen/ontwikkelingen -
-
-
-
Horeca Diemerbos: de vestiging van een horecagelegenheid bij de hoofdentree van het Diemerbos bij de Muiderstraatweg is reeds meegenomen in de besluitvorming over het definitief ontwerp Diemerbos; Evenemententerrein entree Diemerbos: op verzoek van Groengebied Amstelland en Staatsbosbeheer wordt een deel van het parkeerterrein bij de entree als evenemententerrein bestemd; Busbaan langs Diemerpolderweg (conform vastgestelde aanpassing inrichtingsplan OOIJ); Perceel Overdiemerweg 7 had in oude plan bestemming Wonen, maar hier bevindt zich een agrarisch bedrijf. Blijft bestemming Wonen in nieuwe plan maar met een aanduiding “agrarische activiteiten toegestaan” en een kleine verruiming van bebouwbaar oppervlakte t.b.v. het agrarische bedrijf; Stammerdijk 37: legaliseren twee bedrijfswoningen conform wijzigingsbevoegdheid uit huidige plan (dit is inmiddels als gevolg van nieuw te plaatsen geluidschermen in kader tracebesluit SAA mogelijk).
Voor deze ontwikkelingen geldt dat de diverse milieuonderzoeken nog afgerond moeten worden. Na afronding moet blijken of de ontwikkelingen inderdaad mogelijk zijn. (Nog) niet opgenomen in voorontwerp: - De aanleg van een strandje (of zwemsteiger) in de Tweede Diem wordt pas opgenomen in het bestemmingsplan indien de financiering volledig geborgd is (opnemen in de ontwerp begroting van 2013); - Mantelzorgwoningen: er dienen eerst goede voorwaarden opgesteld te worden; daarna kan besluitvorming hierover plaatsvinden. Mogelijk opnemen in ontwerp bestemmingsplan; - De Diemer Driehoek wordt conform de structuurvisie bestemd als “Natuur – Weiland” (hierin is ook recreatief medegebruik mogelijk). Uit de door het adviesbureau opgestelde onderzoekscan blijkt het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid voor een rode ontwikkeling van de Driehoek problematisch aangezien er nog geen concreet plan is. Tevens zouden alle benodigde onderzoeken voor kosten van de gemeente komen en is zonder initiatiefnemer nog geen duidelijkheid over de economische uitvoerbaarheid. De rode ontwikkeling wordt in de toelichting genoemd (refererend aan de in de structuurvisie genoemde tekst hierover) maar wordt nog niet door middel van en wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan opgenomen. - De mogelijke plaatsing van windmolens zal een eigen bestemmingsplanprocedure doorlopen en worden dus niet in dit bestemmingsplan opgenomen; - Wijziging van de bestemming Overdiemerweg 38 zoals in principeverzoek. Hiervoor zijn nog geen stukken ontvangen van de aanvrager; - Uitbreiden bebouwingsmogelijkheden van de manege aan de Stammerdijk 23 zoals in principeverzoek. Hiervoor zijn nog geen stukken ontvangen van de aanvrager. Niet verwerkte verzoeken: - Het verzoek de loods aan de Stammerdijk (perceel G, nr. 197) als woning te bestemmen. In 2010 heeft de gemeenteraad besloten het verzoek van de heer Kramer de bestemming van de loods op perceel kadastraal bekend sectie G, nr. 197 aan de Stammerdijk te wijzigen in een woonbestemming af te wijzen. Wel is toegezegd het verzoek mee te nemen in de discussie over het bestemmingsplan Buitengebied. In voorliggend voorontwerp bestemmingsplan wordt voorgesteld de bestemming Wonen te versoepelen, hierbij zal echter geen toename aan het aantal woningen plaatsvinden. Wel is er een mogelijkheid opgenomen dat de huidige bedrijven een wijziging naar een woonbestemming kunnen doorlopen. Het aantal bestaande bedrijven in het buitengebied is gering (zes), de toename aan woningen is dus ook beperkt. Wanneer het toekennen van een woonbestemming aan loodsen/bijgebouwen mogelijk gemaakt wordt, is de toename onbeperkt
4
(immers iedere woning mag een bijgebouw bijbouwen, die dan weer als woning bestemd kan worden). Indien nu wel meegewerkt wordt aan het verzoek, zal dit een precedent scheppen voor de overige bijgebouwen. In dit geval betreft het een bijgebouw bij een woonboot, maar dat is niet anders dan een bijgebouw bij een woning, waar dan ook aan meegewerkt zou moeten worden. Het verzoek om de loods als woning te bestemmen is daarom niet in het voorontwerp bestemmingsplan meegenomen. -
Het verzoek om wijziging bestemmingsplan voor de vestiging van een hotel, wellnesscentrum en congrescentrum in een weiland nabij het Diemerbos. Zolang de werving van de horecagelegenheid bij de hoofdentree van het Diemerbos loopt, wordt in het bestemmingsplan deze locatie voor horeca bestemd. Het verzoek om wijziging van de bestemming ten behoeve van een hotel, wellnesscentrum en congrescentrum ter plaatse van een weiland grenzend aan het Diemerbos is daarom niet in het voorontwerp bestemmingsplan meegenomen.
5
