ZHODNOCENÍ INVESTICE DO NEMOVITOSTI S VYUŽITÍM HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU

Mendelova zemědělská a lesnická univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta Ústav financí

ZHODNOCENÍ INVESTICE DO NEMOVITOSTI S VYUŽITÍM HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU Bakalářská práce

Martina Bártů

Vedoucí bakalářské práce: Ing. Vlasta Kašparovská, Ph.D.

Brno 2007

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci „Zhodnocení investice do nemovitosti s využitím hypotečního úvěru“ vypracovala samostatně za využití zdrojů uvedených v seznamu použité literatury.

v Brně dne 8. 1. 2007

Martina Bártů

Poděkování Tímto chci poděkovat své vedoucí bakalářské práce Ing. Vlastě Kašparovské, Ph.D., za odborné vedení a metodickou pomoc, kterou mi poskytovala v průběhu mé tvorby.

ABSTRAKT Bakalářská práce na téma „Zhodnocení investice do nemovitosti s využitím hypotečního úvěru“ se zabývá posouzením efektivnosti investičního záměru financovaného hypotečním úvěrem. Žadatelem o úvěr je nepodnikající fyzická osoba, která má v úmyslu zakoupit bytový dům za účelem jeho pronájmu. Nejdříve bylo nutné provést obecnou charakteristiku hypotečních úvěrů pomocí jejich klasifikace z různých hledisek a definice jejich nejdůležitějších parametrů. Poté byly popsány podmínky hypotečního úvěrování v České republice vyplývající z platné legislativy. Další část této práce stručně popisuje průběh hypotečního úvěrového procesu. Následuje seznámení se s hypotečními úvěry pěti vybraných bank a také charakteristika modelového klienta, jeho potřeb a požadavků. Na závěr bylo provedeno srovnání nabídek jednotlivých bank na základě komparativní analýzy, výběr nejvhodnějšího produktu pro modelového klienta a vyhodnocení efektivnosti zamýšlené investice.

ABSTRACT The bachelor thesis on the theme “Evaluation of the investment in a realty by using a mortgage credit” focuses on the evaluating of the efficiency of an investment plan financed with a mortgage credit. The credit applicant is an unenterprising natural person who intends to buy a flat house in order to lease it. At first the general characterization of the mortgages by their classification from the different aspects and by the definition of their most relevant attributes was carried out. Then the conditions of the mortgage crediting in the Czech Republic according to the valid legislative was outlined. Another part of this thesis briefly describes the credit process. Identification with the mortgages of the five compared banks and also the characterization of the simulated client, his needs and requests follows. In the end the comparison of the particular mortgages on the basis of a comparative analysis was carried out. Then the choice of the most suitable bank product for the simulated client and the evaluation of the efficiency of the abstracted investment were made.

OBSAH Úvod..................................................................................................................... 9 1 Cíl a metodika práce .................................................................................. 11 1.1 1.2

Cíl práce....................................................................................................................11 Metodika práce........................................................................................................11

2 Charakteristika hypotečních úvěrů........................................................ 13 2.1

Klasifikace hypotečních úvěrů..............................................................................13 2.1.1 Klasifikace dle účelu úvěru...................................................................................................13 2.1.2 Klasifikace dle příjemce úvěru .............................................................................................14 2.1.3 Klasifikace dle financované nemovitosti.............................................................................15 2.1.4 Klasifikace dle časového hlediska........................................................................................15

2.2

Parametry hypotečních úvěrů...............................................................................16 2.2.1 Úroková sazba ........................................................................................................................16 2.2.2 Poplatky...................................................................................................................................17 2.2.3 Ostatní parametry ..................................................................................................................17 2.2.3.1 Doba splatnosti.........................................................................................................17 2.2.3.2 Výše úvěru ................................................................................................................17 2.2.3.3 Způsoby čerpání.......................................................................................................18 2.2.3.4 Způsoby splácení .....................................................................................................18

3 Legislativní úprava hypotečních úvěrů v ČR....................................... 20 3.1 3.2

Obsahové vymezení hypotečního úvěru.............................................................20 Způsoby financování hypotečních úvěrů bankou .............................................21 3.2.1 Emise hypotečních zástavních listů .....................................................................................21 3.2.1.1 Pohledávkový systém..............................................................................................23 3.2.1.2 Zástavní systém........................................................................................................24 3.2.2 Vklady klientů ........................................................................................................................24

3.3

Zajištění hypotečního úvěru..................................................................................25 3.3.1 Pojetí úvěrového zajištění .....................................................................................................25 3.3.2 Charakteristika zástavního práva ........................................................................................25 3.3.3 Zástavní právo k nemovitostem...........................................................................................26 3.3.3.1 Vznik zástavního práva k nemovitostem .............................................................26 3.3.3.2 Výkon zástavního práva k nemovitostem ............................................................28 3.3.3.3 Zánik zástavního práva k nemovitostem .............................................................29

3.4

Poskytovatelé hypotečních úvěrů ........................................................................30

4 Úvěrový proces ........................................................................................... 31 4.1 4.2 4.3

Přípravná fáze .........................................................................................................31 Schvalovací fáze ......................................................................................................32 Realizační fáze .........................................................................................................33

5 Nerezidenční hypoteční úvěry na trhu.................................................. 35 5.1 5.2

Hypotéka Pronájem České spořitelny .................................................................36 Hypotéka Investor České spořitelny....................................................................36

5.3 5.4 5.5 5.6

Hypoteční úvěr 70 Hypoteční banky ...................................................................37 Hypoteční úvěr Klasik Komerční banky .............................................................37 Hypotéka Profit Raiffeisenbank............................................................................38 Hypoteční úvěr účelový nerezidenční Živnostenské banky ............................39

6 Charakteristika modelového klienta ..................................................... 40 6.1 6.2

Obecně o klientovi ..................................................................................................40 Účel zamýšlené investice .......................................................................................40

6.3

Požadavky na poskytnutý hypoteční úvěr .........................................................41

7 Výběr banky pro financování a zhodnocení výnosnosti investice.. 42 7.1 7.2

Porovnání základních parametrů hypotečních úvěrů jednotlivých bank......42 Porovnání nákladů na jednotlivé úvěry ..............................................................42

7.3

Daňové aspekty uvažované investice ..................................................................44

Závěr .................................................................................................................. 48 Seznam použité literatury ............................................................................. 50 Seznam tabulek a grafů.................................................................................. 51 Seznam příloh .................................................................................................. 52

POUŽITÉ ZKRATKY CCB

Czech Credit Bureau

CRÚ

Centrální registr úvěrů

ČNB

Česká národní banka

ČR

Česká republika

ČS

Česká spořitelna

DPFO

Daň z příjmů fyzických osob

EHP

Evropský hospodářský prostor

FO

Fyzická osoba

HB

Hypoteční banka

HÚ

Hypoteční úvěr

HZL

Hypoteční zástavní listy

I

Investice

KB

Komerční banka

PO

Právnická osoba

RB

Raiffeisenbank

ÚÚ

Úvěrový účet

ŽB

Živnostenská banka

Martina Bártů

Úvod

Úvod Hypoteční úvěr je v té nejobecnější rovině chápán jako úvěr, jehož splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti. Hypoteční úvěrování patří k nejstarším úvěrovým vztahům. „Nemovitosti už od starověku patří k nejoblíbenějším zárukám, které poskytují ti, kdo potřebují peníze těm, kdo jsou schopni peníze půjčit.“ (Sůvová a kol., 1997) Je to zejména proto, že nemovitost nelze fyzicky přemístit mimo dosah věřitele. A také proto, že hodnota nemovitostí je relativně stabilní. Zpočátku byla do zástavy přijímána zejména zemědělská půda. Souviselo to s převažujícím způsobem výroby a obživy. Úrodná půda byla totiž ve starověku a středověku

hlavním

zdrojem

bohatství.

Teprve

s rozvojem

měšťanstva

a řemeslné výroby a s růstem životní úrovně se do popředí jako nemovitostní záruky dostaly stavby. A to zejména ty, které sloužily k bydlení nebo k provozování řemesel či k obojímu. V té době byl zaznamenán rozvoj hypotečního bankovnictví. Posléze vykrystalizovala dvě odvětví:

hypoteční bankovnictví zaměřené na podporu bydlení,

hypoteční bankovnictví zaměřené na podporu podnikatelských aktivit.

V současné době prakticky všude ve světě převažují hypoteční úvěry rezidenčního charakteru (na bydlení). Je to hned kvůli několika faktorům. Díky procesům koncentrace a centralizace kapitálu vyrostly obrovské podniky, vyžadující ke svému fungování značné finanční zdroje. A půjčování velkého objemu peněžních prostředků je pro banku velice rizikové. Navíc budovy těchto

podniků

jsou

převážně

jednoúčelové

(slouží přímo

k zajišťování

konkrétních technologických procesů), tudíž prakticky neprodejné a pro banky jako klasické zástavy nepoužitelné. Kvalitní bydlení je nezbytnou životní potřebou a poptávka po bytech trvale roste, rodinné a bytové domy jsou tedy v případě potřeby prodeje zástavy relativně snadno realizovatelné a za slušnou cenu. Podnikatelské hypoteční úvěry 9

Martina Bártů

Úvod

se většinou soustřeďují na podporu podnikání v bytové výstavbě nebo na podporu podnikání živnostenského a řemeslnického typu, kdy jako zástava může sloužit nemovitost smíšeného charakteru (sloužící k bydlení i k podnikání). I tato bakalářská práce se zabývá hypotečními úvěry na podporu bydlení, nikoli však vlastního bydlení fyzické osoby, která je žadatelem o úvěr. Pro ni je zamýšlená koupě nemovitosti investičním záměrem, protože ji chce pronajímat k bydlení jiných osob. Volba způsobu financování této investice je z hlediska vynakládaných

prostředků

velmi

důležité

finanční

rozhodnutí.

Nárůst

konkurence v bankovním sektoru za poslední desetiletí způsobil pokles úrokových sazeb a vedl k větší variabilitě poskytovaných úvěrů. Není proto jednoduché vybrat si ze široké nabídky hypotečních úvěrů různých bank ten pro konkrétní situaci nejvhodnější. Tedy ten, který je pro daný účel použitelný a zároveň náklady s ním spojené jsou nejnižší. A právě výběr optimálního hypotečního úvěrového produktu pro výše zmíněný nákup nemovitosti k pronájmu a poté vyhodnocení efektivnosti uvažované investice je předmětem této bakalářské práce.

10

Martina Bártů

1 Cíl a metodika práce

1 Cíl a metodika práce 1.1 Cíl práce Cílem předkládané bakalářské práce je vyhodnotit efektivnost investice do nemovitosti určené k pronájmu, která má být financována prostřednictvím hypotečního úvěru. Investici má zájem uskutečnit modelový klient popsaný v metodice práce. Hodnocenou efektivností plánovaného investičního záměru se zde rozumí změna celkových ročních příjmů žadatele díky příjmům z pronájmu po odečtení souvisejících výdajů, splátek z hypotečního úvěru a daně z příjmů. Přičemž za efektivní je považována kladná změna celkových ročních příjmů žadatele a za neefektivní změna záporná. Jinými slovy by se měla zvýšit klientova životní úroveň, aby celou investiční akci mělo smysl podnikat. K dosažení zmíněného hlavního cíle bylo zapotřebí nejdříve dosáhnout několika cílů dílčích: Obecně charakterizovat hypoteční úvěry pomocí jejich klasifikace a popisu důležitých parametrů. Popsat českou legislativní úpravu v oblasti hypotečních úvěrů. Popsat průběh úvěrového procesu a definovat jeho význam pro banku. Popsat a porovnat parametry vybraných hypotečních úvěrů na českém hypotečním trhu.

1.2 Metodika práce Pro zpracování této bakalářské práce byl zvolen standardní metodický postup od obecného ke konkrétnímu. Po prostudování vybrané odborné literatury týkající se hypotečního bankovnictví a cílených pasáží českých legislativních předpisů vztahujících se k hypotečním úvěrům následovala analýza zjištěných poznatků a hned poté jejich syntéza. Teoretická část této bakalářské práce je tedy kompilátem dle mého úsudku důležitých i zajímavých informací z různých pramenů uvedených v seznamu použité literatury.

11

Martina Bártů

1 Cíl a metodika práce

Po seznámení se s teoretickými aspekty hypotečního bankovnictví bylo možné přejít ke konkrétní problematice. Tou byly hypoteční úvěry na nákup bytového domu určeného k pronájmu. Pro účely zpracování této bakalářské práce byl zvolen modelový klient, kterým je fyzická osoba ve věku mezi třiceti a čtyřiceti lety, s příjmy ze zaměstnání, žijící v rodinném domě se svou manželkou a dvěma malými dětmi. Pro posouzení efektivnosti jeho zamýšlené investice bylo třeba provést následující dva kroky: 1. Vybrat pro daný účel nejvýhodnější hypoteční úvěr. 2. Vyhodnotit peněžní toky z investice se zohledněním daňového aspektu. Porovnávány byly produkty pěti českých bank zvolených metodou náhodného výběru. Nejdříve bylo nutné provést stručnou deskripci jejich hypotečních úvěrů vhodných pro účel zamýšlené investice. Následovala imaginace konkrétních požadavků modelového klienta. K nashromáždění a vytřídění důležitých informací týkajících se hodnocených hypotečních produktů byly nezbytné konzultace s odborníky a také dotazování se na infolinkách bank. Poté bylo možné přistoupit k analýze vytříděných dat, komparaci jednotlivých hypotečních úvěrů a výběru nejvhodnějšího produktu pro modelového klienta. Abstrakce od některých složitostí a detailů (změny úrokové sazby, poplatků, příjmů klienta atd.) při posuzování nabídek bank měla vést k větší přehlednosti. Závěrem bylo provedeno zhodnocení efektivity investičního záměru na základě analýzy ročních a měsíčních peněžních toků.

12

Martina Bártů

2 Charakteristika hypotečních úvěrů

2 Charakteristika hypotečních úvěrů 2.1 Klasifikace hypotečních úvěrů Podstatným znakem hypotečních úvěrů je jejich zajištění zástavním právem k nemovitosti. „Úvěry zajištěné zástavním právem k nemovitosti, jejichž účelem je financování investice do nemovitostí, jsou označovány jako pravé hypoteční úvěry. Úvěry na jiné účely zajištěné zástavním právem k nemovitosti nazýváme nepravé hypoteční úvěry.“ (Polidar, 1999) Nejčastěji se členění hypotečních úvěrů provádí z hlediska: − účelu úvěru, − příjemce úvěru, − financované nemovitosti, − času. Klasifikace hypotečních úvěrů není bezúčelná. Vede k definici základních klientských segmentů na trhu hypotečních úvěrů a dále k vymezení různých typů úvěrů v rámci těchto segmentů. Marketingová segmentace na jednotlivé skupiny klientů je důležitá nejen z hlediska obchodního, ale i např. pro oblast risk managementu, protože různé skupiny klientely s sebou nesou různé úrovně rizika.

2.1.1 Klasifikace dle účelu úvěru Nejvýznamnějším hlediskem pro členění hypotečních úvěrů je účel jejich použití. Rozlišují se tedy (Pavelka, 2003):

úvěry na bydlení – označované jako občanské hypoteční úvěry a

úvěry na ostatní účely – označované jako podnikatelské hypoteční úvěry.

Každý z těchto dvou typů úvěrů znamená pro banku jiný stupeň úvěrového rizika1 a to zejména ve vztahu ke kvalitě zástavy. Banky uplatňují rozdílný přístup

1

Rizika, že klient nebude schopen nebo ochoten splatit své závazky včas a v plné výši.

13

Martina Bártů


k jednotlivým druhům úvěrů a požadují po klientech různou míru spoluúčasti2 a dalšího zajištění požadovaného úvěru.

2.1.2 Klasifikace dle příjemce úvěru V ČR není zákonem ani jiným předpisem u hypotečního úvěru zúžen potenciální okruh žadatelů. O úvěr mohou požádat jak fyzické osoby při řešení svých bytových potřeb, tak právnické osoby při pořízení či rekonstrukci provozovny nebo např. obce při výstavbě nájemních bytů. Tato variabilita klientely v kombinaci s různými účely znamená pro banku nutnost stanovit rozdílné podmínky pro jednotlivé segmenty klientů. V rámci bytové politiky Ministerstva pro místní rozvoj České republiky (http://www.mmr.cz) jsou hypoteční úvěry podle financovaných subjektů členěny do tří základních kategorií: 1. Hypoteční úvěry pro fyzické osoby, a to jak s příjmy ze závislé činnosti, tak osoby samostatně výdělečně činné. Tyto subjekty tvoří dominantní část žadatelů o úvěr a představují pro banku nejnižší míru úvěrového rizika, obzvláště pokud je účelem úvěru zajistit si vlastní bydlení. 2. Hypoteční úvěry pro právnické osoby firemního typu – obchodní společnosti. Ty znamenají pro poskytující banku nejrizikovější skupinu. Některé banky se proto na tento segment z hlediska hypotečních úvěrů vůbec nezaměřují. 3. Hypoteční úvěry pro obce, sdružení obcí a družstva – souhrnně je tato kategorie označována pojmem municipality. Subjekty z této skupiny nejčastěji žádají o hypoteční úvěry účelně propojené s nenávratnými a návratnými finančními výpomocemi v rámci vyhlašovaných programů státních podpor a dotací. Většinou jde o rekonstrukce a modernizace bytového fondu – často panelových sídlišť.

2

Spoluúčast klienta znamená podíl klientových prostředků na celkové výši úvěru.

14

Martina Bártů


Alternativní klasifikaci hypotečních úvěrů dle příjemce úvěru představuje členění na:

hypoteční úvěry pro fyzické nebo právnické osoby,

hypoteční úvěry pro podnikatelské nebo nepodnikatelské subjekty.

2.1.3 Klasifikace dle financované nemovitosti Hledisko financované nemovitosti vede k definování dvou skupin úvěrů:

hypoteční

úvěry

poskytované

na

rezidenční

nemovitosti,

tedy

nemovitosti určené k bydlení (byty, rodinné domy, činžovní domy) – jsou poskytovány za výhodnějších úvěrových podmínek než úvěry následující skupiny a ve většině zemí lze čerpat při této formě úvěru státní podporu.

hypoteční úvěry poskytované na nerezidenční nemovitosti, tedy nemovitosti, které nejsou určeny k bydlení (administrativní budovy, sklady, provozovny, rekreační objekty apod.).

Obě tyto kategorie mohou být z hlediska účelu zahrnuty do skupiny úvěrů nepodnikatelských i podnikatelských. Rozhodující je skutečnost, zda se jedná o uspokojení individuálních potřeb žadatele anebo zda jde o podnikatelský záměr.

2.1.4 Klasifikace dle časového hlediska Délka splatnosti úvěru velkou měrou určuje to, zda banka úvěr poskytne či nikoli. Dlouhodobý úvěr je pro ni rizikovější, protože v ekonomickém životě dlužníka může během delší periody dojít k více negativním situacím ohrožujícím návratnost úvěru. Pro financovaný subjekt je kratší doba splácení ekonomičtější z hlediska kumulovaného objemu úroků, které musí za půjčení prostředků zaplatit. Klíčovým problémem je zvolit při zamýšlené výši úvěru takovou dobu splatnosti, aby klientova bonita3 byla dostatečná. V bankovní praxi se vyskytují tyto typy hypotečních úvěrů:

hypoteční úvěry krátkodobé se splatností do jednoho roku,

Neboli kvalita právních, finančních a ekonomických charakteristik klienta, které indikují jeho schopnost a ochotu splnit závazek vůči bance. 3

15

Martina Bártů


hypoteční úvěry střednědobé se splatností od jednoho do čtyř let,

hypoteční úvěry dlouhodobé se splatností delší než čtyři roky.

Hypoteční úvěry jsou převážně dlouhodobé. Jejich dlouhodobost je umožněna značnou délkou životnosti zástavy, která je tvořena nejčastěji nemovitostmi v dobrém technickém stavu. Tato kvalita zástavy nejen umožňuje delší dobu splatnosti úvěru, ale vede i k poměrně nízké úrovni úvěrového rizika pro banku. Podstatou hypotečního úvěru je tedy zpravidla umožnit klientovi rozložení nákladů investice do delšího časového horizontu, aby jednotlivé splátky byly pro jeho rozpočet ekonomicky únosné. Nicméně jsou poskytovány i hypoteční úvěry s kratší dobou splatnosti.

2.2 Parametry hypotečních úvěrů V praxi se poskytování hypotečních úvěrů vždy řídí podle podmínek, které stanoví banka. Parametry hypotečních úvěrů lze rozčlenit na následující tři skupiny:

úroková sazba,

poplatky,

ostatní parametry (doba splatnosti, způsoby splácení a čerpání atd.).

2.2.1 Úroková sazba Úroková sazba z hypotečních úvěrů je primárně odvozena od ceny zdrojů, které banka používá k jejich refinancování. Je stanovena jako pevná po celou dobu splatnosti (příp. vždy po určité období) nebo jako pohyblivá v závislosti na vývoji tržních úrokových sazeb. Používá se i kombinace obou způsobů, tj. pevná sazba pro několik počátečních let a pohyblivá pro zbylou dobu splatnosti úvěru. Doba, po kterou je úroková sazba pevná, se nazývá fixní období a bývá zpravidla jednoroční, tříletá, pětiletá, někde až desetiletá. Před změnou úrokové sazby, tedy před koncem fixního období, je klient o této změně informován a má též možnost částečně nebo úplně úvěr splatit bez postihu. Jinak si banky účtují sankce za předčasné splacení. 16

Martina Bártů


2.2.2 Poplatky Výši a druhy poplatků si banka stanovuje sama a zveřejňuje je v sazebníku poplatků, který je obvykle členěn podle typu klientely a také podle druhu bankovního

produktu.

Mezi

nejčastější

formy

poplatků

v hypotečním

bankovnictví patří:

poplatek za zpracování žádosti o úvěr,

poplatek za ocenění zástavní nemovitosti,

poplatek za správu a vedení úvěrového účtu,

poplatek při změně smluvních podmínek na žádost klienta,

poplatek za mimořádnou splátku v průběhu fixního období,

poplatek za zaslání upomínky při nesplácení úvěru atd.

2.2.3 Ostatní parametry 2.2.3.1 Doba splatnosti Hypoteční úvěry jsou převážně dlouhodobé. Jejich doba splatnosti se obvykle pohybuje v časovém horizontu 5 až 30 let. Delší doba splatnosti znamená větší počet splátek, které jsou nižší a to zvyšuje dostupnost hypotečních úvěrů. Na druhou stranu ale delší doba splatnosti zvyšuje celkové úrokové náklady úvěru. Optimum je 15–20 let, a to kvůli výhodnému poměru mezi výší splátek a úrokovými náklady na úvěr. Banky preferují dobu splatnosti v násobcích pěti let, ale akceptují i jiné doby splatnosti. Platí zde léty vyzkoušené pravidlo, že doba, na kterou je úvěr poskytnut, by neměla přesahovat dobu životnosti objektu, který je z úvěru pořizován. Také by neměla být delší, než je doba, po kterou bude klient schopen hypoteční úvěr splácet.

2.2.3.2 Výše úvěru Minimální výši si určuje každá banka sama a maximální je 70 % zástavní hodnoty nemovitosti, avšak jen při refinancování hypotečního úvěru emisí hypotečních zástavních listů. Při jiném způsobu financování není výše úvěru zákonem omezena. Nicméně za relativně bezpečnou výši krytí hypotečních úvěrů 17

Martina Bártů


se všeobecně považuje hranice mezi 60 až 80 procenty obvyklé tržní ceny zastavené nemovitosti.

2.2.3.3 Způsoby čerpání Způsob čerpání obvykle záleží na účelu hypotečního úvěru. Jednorázové se užívá, jde-li o koupi již existující nemovitosti, o splacení jiného úvěru použitého na financování investic do nemovitostí nebo k získání majetkového podílu na nemovitosti. K postupnému čerpání se přistupuje, dochází-li k výstavbě nové nemovitosti nebo ke zhodnocování nemovitosti existující (rekonstrukcí, opravami apod.).

2.2.3.4 Způsoby splácení Úvěr lze splácet jednorázově nebo postupně. Při splácení v kratších časových intervalech klesá jistina4 rychleji než při splácení méně častém. To pro dlužníka znamená, že při častějších splátkách zaplatí za celou dobu splatnosti úvěru nižší sumu úroků.

Anuitní splácení – dlužník splácí v dohodnutých termínech vždy stejnou částku (anuitu), nejčastěji měsíční. V první fázi splácení úvěru převažuje v rámci anuity podíl úroků a později podíl úmoru (splátek jistiny). Je to způsob výhodný pro nepodnikatele, kteří mají pravidelné příjmy (mzdu, plat).

Regresivní splácení – výše pravidelných splátek v čase klesá, přičemž dlužník platí konstantní částku úmoru a částka úroků se snižuje tak, jak se snižuje dosud nesplacená část jistiny. Tento způsob je výhodný pro podnikatele, protože si mohou úroky rychleji zahrnout do nákladů.

Progresivní splácení – výše splátek je zpočátku nižší a postupně se zvyšuje, protože dlužník splácí větší a větší splátky jistiny. Částky úroku klesají úměrně ke klesající jistině. Progresivní splácení může být výhodné

4

Výše úvěrové pohledávky banky.

18

Martina Bártů


v případě financování podnikatelských projektů, kdy se v průběhu jejich realizace počítá s postupným nárůstem zisku.

Odložená splatnost jistiny – klient si s bankou domluví pravidelné splátky úroků a jistinu splatí buď celou na konci období splatnosti úvěru nebo po částech v určitých milnících (např. vždy na konci období fixace úrokové sazby). Pro splácení jistiny si dlužník vytváří fond (např. platí životní pojištění nebo úložky stavebního spoření). Výhodou je úročení vytvářeného fondu. Avšak nevýhodou jsou vyšší úroky z úvěru, protože hodnota jistiny v čase klesá pomaleji nebo neklesá vůbec.

19

Martina Bártů

3 Legislativní úprava hypotečních úvěrů v ČR

3 Legislativní úprava hypotečních úvěrů v ČR 3.1 Obsahové vymezení hypotečního úvěru Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který nabyl účinnosti dnem přistoupení České republiky k Evropské unii, tj. 1. 5. 2004, nově definuje hypoteční úvěry následujícím způsobem (§ 28 odst. 3): „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství5 je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“ Přičemž se zastavená nemovitost musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Zásadní změnou oproti předchozí právní úpravě (zákon č. 530/1990 Sb. ve znění zákona č. 84/1995 Sb.) je možnost poskytnutí neúčelového hypotečního úvěru, tzv. americké hypotéky. Dříve byl za hypoteční úvěr považován jen úvěr na investice do nemovitosti na území České republiky nebo její výstavbu či pořízení, jehož splácení bylo zajištěno zástavním právem k této nebo jiné nemovitosti na území České republiky. Došlo tedy také k rozšíření regionu, kde se může zástavní nemovitost nacházet. Výhodou neúčelových hypotečních úvěrů je, že mají vzhledem k zajištění zástavním právem k nemovitosti lepší parametry než jiné neúčelové úvěry. Jejich paramenty jsou však horší než parametry hypotečních úvěrů účelově vázaných na investice do nemovitostí. Přičemž investicí do nemovitosti se myslí: − koupě nemovitosti (budovy, pozemku), − výstavba nové nemovitosti, − opravy, rekonstrukce, modernizace či dostavby stávající nemovitosti, − získání vlastnického podílu na nemovitosti (např. vypořádání společného jmění manželů, vypořádání dědictví atd.), 5

Úroků a případných sankčních a jiných poplatků.

20

Martina Bártů


− splacení úvěru či půjčky použité na investice do nemovitosti, − účely lze kombinovat.

3.2 Způsoby financování hypotečních úvěrů bankou Česká právní úprava nenařizuje konkrétní způsob financování hypotečních úvěrů. Banka se tedy může rozhodnout, z jakých zdrojů bude hypoteční úvěry poskytovat. Může zažádat u ČNB o vydání speciální licence hypoteční banky a po jejím obdržení vydávat hypoteční zástavní listy. Nebo může čerpat peněžní prostředky z vkladů svých klientů. Tuto druhou možnost využívají většinou banky, kterým se licenci hypoteční banky nepodařilo získat nebo banky, pro které hypoteční bankovnictví nepředstavuje rozhodující obchodní činnost.

3.2.1 Emise hypotečních zástavních listů Právní úprava hypotečních zástavních listů (HZL) je zakotvena v zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, a v zákoně č. 591/1992 Sb., o cenných papírech. Zákon o dluhopisech (§ 28 odst. 1) definuje HZL jako „dluhopisy, součástí jejichž názvu je označení hypoteční zástavní list a jejichž jmenovitá hodnota, včetně úrokového výnosu, jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů (řádné krytí), popřípadě též náhradním způsobem (náhradní krytí).“ Jsou zvláštním druhem bankovních dluhopisů, které mohou vydávat pouze banky se speciální licencí od ČNB, jež mají sídlo v České republice. Zdroje získané z jejich prodeje mohou být použity pouze na poskytnutí hypotečních úvěrů. Pro řádné krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem (bankou) mohou být použity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky. Náhradní krytí závazků z vydaných HZL nesmí překročit 10 % jejich jmenovité hodnoty. Přičemž náhradním krytím můžou být pouze velmi bezpečná aktiva taxativně uvedená v § 31 odst. 1 zákona o dluhopisech:

21

Martina Bártů


hotovost,

vklady u ČNB,

vklady u centrální banky členského státu EU nebo státu EHP nebo Evropské centrální banky,

státní dluhopisy nebo cenné papíry vydané ČNB atd. (viz zákon).

Tyto majetkové hodnoty sloužící ke krytí závazků z HZL nesmí emitent zastavit ani jinak použít jako zajištění. Banka může do emisních podmínek zahrnout neodvolatelnost hypotečních zástavních listů ze strany kupce před dobou jejich splatnosti. Majitel hypotečního zástavního listu pak může své investované prostředky získat před dobou splatnosti tohoto dluhopisu jen jeho prodejem jinému investorovi. Tato emisní podmínka je pro banku velice příznivá z hlediska řízení její likvidity6. Investor, který zakoupí hypoteční zástavní listy, má oproti koupi jiných dluhopisů následující výhody:

jeho investice je vzhledem k zajištění pohledávkami z hypotečních úvěrů méně riziková,

HZL jsou zpravidla dobře obchodovatelné,

úrokové výnosy z HZL jsou osvobozeny od daně z příjmů.

Ovšem, vzhledem k těmto výhodám je třeba počítat ve srovnání s obdobnými instrumenty s nižším výnosem. Což je naopak výhodné pro banku, která tak získá z prodeje HZL relativně levné zdroje a může poté poskytovat hypoteční úvěry levněji. Platí totiž vztah: úrok z hypotečních zástavních listů + bankovní marže = úrok z hypotečních úvěrů Zdroj: Sůvová a kol., 1997.

Likvidita je schopnost banky dostát svým splatným závazkům při zachování rovnováhy její pasivní a aktivní pozice. 6

22

Martina Bártů


3.2.1.1 Pohledávkový systém Dle definice HZL v zákoně o dluhopisech je to jediný možný způsob krytí emise HZL v českém hypotečním bankovnictví. Emise hypotečních zástavních listů jsou kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů a platí pro ně vztah definovaný v § 28 odst. 5: HZL = HÚ + NK kde: HZL hodnota všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných bankou, HÚ je objem hypotečních úvěrů neboli objem pohledávek z hypotečních úvěrů, NK je náhradní krytí. Výhodou sytému je, že výnosy z prodeje hypotečních zástavních listů slouží k refinancování dříve poskytnutých úvěrů. Systém je tak založen na bezprostřední vazbě mezi potřebami a zdroji jejich financování. Navíc investoři mají přehled, do čeho jsou jejich prostředky vkládány. Počáteční rovnováha mezi hodnotou vydaných HZL a poskytnutými HÚ je však v čase narušena. Objem vydaných hypotečních zástavních listů je až do doby jejich splatnosti konstantní a naproti tomu objem poskytnutých hypotečních úvěrů se vlivem jejich splácení snižuje. Proto se zavádí institut náhradního krytí, kdy nedostatek pohledávek z hypotečních úvěrů banka nahradí jiným druhem aktiv (např. spolehlivými cennými papíry státu). Nevýhodou systému je, že přináší úrokové riziko. Nejdříve jsou poskytnuty hypoteční úvěry za určité úroky a pak teprve – po nashromáždění dostatečně velkého souboru těchto úvěrů – se emitují hypoteční zástavní listy. Přitom se může stát, že v okamžiku emise se na kapitálovém trhu změní situace tak, že cena zdrojů se zvýší, a tak se sníží úroková marže. V extrémním případě by se mohla banka dostat do ztráty. Toto riziko se však dá eliminovat plovoucími sazbami z hypotečních úvěrů nebo kratší dobou fixace úrokové sazby.

23

Martina Bártů


3.2.1.2 Zástavní systém Emise hypotečních zástavních listů jsou kryty souborem zástavních práv k nemovitostem a platí vztah: HZL = SZP ≤ q ⋅ CZN

Zdroj: Sůvová a kol., 1997.

kde: HZL je objem emise hypotečních zástavních listů, SZP je soubor zástavních práv k nemovitostem, CZN je souhrn cen zastavených nemovitostí, q je kvocient udávající maximálně možnou výši podílu hypotečních úvěrů na ceně zastavených nemovitostí. Výhodou systému je, že hodnota souboru zástavních práv se fakticky nemění a není tedy nutné zavádět institut náhradního krytí. I když hodnota zástavní nemovitosti poklesne, např. v důsledku opotřebení, nemusí to mít vliv na hodnotu zástavy, pokud kvocient q vytváří dostatečný prostor. Další výhodou je, že hypoteční banka předem zná úrokové podmínky, za nichž získá zdroje pro poskytování hypotečních úvěrů a může tak lépe řídit úrokové riziko plynoucí z vazby mezi pasivními a aktivními úroky. Nevýhodou je naopak nižší kontrola nad účelovostí použití zdrojů získaných emisí hypotečních zástavních listů, protože hypoteční úvěry jsou poskytovány až po prodeji HZL investorům. Také je zde komplikací, že HZL je nutné buď vydávat v menších souborech, aby zájemci o úvěr nemuseli dlouho čekat, než se nashromáždí dostatečný objem zástav, který může být následně kryt emisí, anebo musí jít o velké klienty, např. obce. Tento systém české právo neumožňuje.

3.2.2 Vklady klientů Jak už bylo řečeno, banky mohou prostředky na hypoteční úvěry čerpat z vkladů svých klientů. Při respektování zlatého pravidla investování, tj. že dlouhodobé investice (hypoteční úvěry) musí být financovány z dlouhodobých zdrojů, banky k těmto účelům používají vklady dlouhodobé. 24

Martina Bártů


3.3 Zajištění hypotečního úvěru 3.3.1 Pojetí úvěrového zajištění V širším slova smyslu jsou za zajištění úvěrů považována „veškerá opatření prováděná bankou k minimalizaci rizika spojeného s poskytovaným úvěrem“. (Dvořák, 2001) Zmíněným rizikem je myšleno nesplacení úvěru (včetně úroků) dlužníkem včas. Mezi nejdůležitější nástroje k zajištění úvěrů patří: − prověření bonity klienta, − limitování výše úvěrů pro jednotlivé klienty, − diverzifikace rizika prostřednictvím konsorciálních úvěrů7, − kontrola úvěrového subjektu (dlužníka) a objektu (účelu), − úvěrové zajištění v užším slova smyslu – ručení třetí osobou, záruka jiné banky,

zástavní

právo,

cese

pohledávek,

vinkulace

pojistného,

blankosměnka, notářský zápis s doložkou vykonatelnosti, smluvní pokuty a další.

3.3.2 Charakteristika zástavního práva Zástavní právo zajišťuje pohledávku tak, že v případě, kdy dlužník včas a úplně nesplní své závazky vůči bance, má banka právo uspokojit své pohledávky z výtěžku zpeněžení zástavy včetně jejího příslušenství, přírůstků a neoddělených plodů. Banka se však nestává majitelem zástavy ani na ni nepřechází právo užívání, ale má pouze právo hojit se z ní. Veškerá ujednání o propadnutí zástavy zástavnímu věřiteli při prodlení s plněním zajištěné pohledávky nebo o jejím ponechání za určitou cenu jsou ze zákona neplatná. Zástavou může být:

7

movitá či nemovitá věc,

podnik nebo jiná hromadná věc,

soubor věcí,

majetková práva.

Úvěr, na jehož financování se účastní více bank společně.

25

Martina Bártů


„Ztratí-li zástava hodnotu a zajištění pohledávky se tak stane nedostatečným, má zástavní věřitel právo žádat od dlužníka, aby zajištění bez zbytečného odkladu přiměřeně doplnil. Jestliže tak neučiní, stane se ta část pohledávky, která není zajištěna, splatnou.“ (§ 163 odst. 2 občanského zákoníku)

3.3.3 Zástavní právo k nemovitostem Zástavní právo k nemovitostem je jedním z nejpoužívanějších zajišťovacích instrumentů využívaných k zajištění prakticky všech druhů bankovních úvěrů. U hypotečních úvěrů je to jedině možný druh zajištění. Doplňkovým nástrojem zajištění, které banka vyžaduje, je vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky. To je ovšem problém v záplavových oblastech, protože pojišťovny nemovitosti stojící v inundačním pásmu nepojišťují. Banka někdy také může požadovat uzavření životního nebo úvěrového pojištění žadatele a vinkulaci tohoto pojištění ve prospěch banky. Může též vyžadovat další spoludlužníky či ručitele pro případ, že by klient nebyl schopen úvěr splácet (nízká bonita, vyšší věk klienta).

3.3.3.1 Vznik zástavního práva k nemovitostem Zástavní právo jako zajištění pohledávky banky vzniká na základě písemné zástavní smlouvy, která musí obsahovat označení zástavy a zajišťované pohledávky. Smlouva je vždy uzavřena mezi bankou a majitelem zástavy, přičemž jím nemusí být sám dlužník. Okamžikem vzniku zástavního práva je okamžik vkladu tohoto práva do katastru nemovitostí, příp. do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky (u nemovitostí, které nejsou předmětem evidence v katastru nemovitostí). U těchto nemovitostí musí být zástavní smlouva sepsána ve formě notářského zápisu. Vznikne-li na zástavě více zástavních práv, o pořadí uspokojení pohledávek se rozhoduje tak, jak je uvedeno v kapitole 3.3.3.2 Výkon zástavního práva k nemovitostem. Při úvěrování prostřednictvím emise HZL platí ustanovení zákona o dluhopisech (§ 30 odst. 2), které říká: 26

Martina Bártů


„Na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část, zahrnutou do krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr ze stavebního spoření8, jakož i úvěr na družstevní bytovou výstavbu9 za předpokladu, že stavební spořitelna nebo věřitel pohledávky z úvěru na družstevní bytovou výstavbu s přednostním pořadím svého zástavního práva dali emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. Bez tohoto souhlasu nelze pohledávku do krytí zahrnout. Převod zastavené nemovitosti nesmí být omezen dříve vzniklým omezením převodu nemovitosti.“ Někdy ovšem banka do zástavy nepřijme nemovitost, na které již vázne jiné zástavní právo. I když je to zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr ze stavebního spoření nebo úvěr na družstevní bytovou výstavbu. Záleží, jaké si klade konkrétní podmínky. Pokud zastavenou nemovitost do zástavy přijme, tak lze pro účely krytí HZL zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru ze stavebního spoření či úvěru na družstevní bytovou výstavbu, příp. sumou obou těchto pohledávek. Na hypoteční úvěry, které nejsou financovány emisí HZL se výše zmíněná ustanovení zákona o dluhopisech nevztahují. Zastavená nemovitost se oceňuje cenou obvyklou podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Ocenění provede emitent hypotečních zástavních listů (banka) podle pravidel ustanovených ve vnitřních předpisech, která musí zohledňovat:

Podle zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů. 9 Podle vyhlášky č. 136/1985 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci rodinných domků v osobním vlastnictví, ve znění pozdějších předpisů. 8

27

Martina Bártů


trvalé a dlouhodobě udržitelné vlastnosti nemovitosti,

výnos dosažitelný třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí,

práva a závady s nemovitostí spojená,

místní podmínky trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje.

Přičemž takto stanovená zástavní hodnota zastavené nemovitosti nesmí převyšovat její cenu obvyklou. Zástavní hodnota nemovitosti představuje z pohledu banky nejpravděpodobnější výnos z prodeje zastavené nemovitosti v případě realizace zástavního práva. Proti případnému poklesu tržní ceny nemovitosti se banka jistí tím, že jako úvěr klientovi poskytne pouze určité procento zástavní hodnoty nemovitosti. Nelze zastavit nemovitost, u níž nejsou vypořádány vlastnické vztahy (např. ještě nebylo ukončeno dědické řízení). Do zástavy lze dát i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí. Rozestavěnou nemovitost lze zapsat do katastru nemovitostí, pokud má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaží a účel jejího užívání je zřejmý a nezaměnitelný. Banka v takovém případě uvolňuje peníze postupně, podle toho, jak roste cena nemovitosti v důsledku její výstavby, aby měla jistotu, že je její úvěr v každém okamžiku dostatečně zajištěn.

3.3.3.2 Výkon zástavního práva k nemovitostem Není-li zajištěná pohledávka splněna včas, má zástavní věřitel právo na uspokojení pohledávky z výtěžku zpeněžení zástavy. Totéž platí i v případě, že byla pohledávka po své splatnosti splněna jen částečně nebo nebylo-li splněno příslušenství pohledávky (např. penále). Zástavu lze podle § 165a občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb.) zpeněžit na návrh zástavního věřitele, a to dvěma následujícími způsoby:

ve veřejné dražbě,

soudním prodejem zástavy. Při prodeji zástavy soudem se postupuje podle občanského soudního řádu. „Ten, kdo tvrdí, že prodej zástavy ve 28

Martina Bártů


veřejné dražbě není přípustný, musí své právo uplatnit žalobou u soudu podanou

proti

zástavnímu

věřiteli

a dražebníkovi

na

určení

nepřípustnosti prodeje zástavy.“ (§ 166 odst. 1) Je-li pohledávka zajištěna více zástavami, může zástavní věřitel navrhnout zpeněžení kterékoliv z nich nebo, je-li to třeba k uspokojení pohledávky, může navrhnout i prodej více nebo všech těchto zástav (§ 165a odst. 2). Vznikne-li na zástavě více zástavních práv, o uspokojení zajištěných pohledávek rozhoduje den vzniku jednotlivých zástavních práv. Zástavní věřitel nemůže uplatnit uspokojení z prodeje zástavy jinak, než je stanoveno zákonem.

3.3.3.3 Zánik zástavního práva k nemovitostem Zástavní právo může dle § 170 občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb.) zaniknout několika způsoby:

zánikem zajištěné pohledávky (např. jejím splněním, započtením atd.). Pohledávka však nemůže zaniknout promlčením.

zánikem zástavy,

vzdá-li se zástavní věřitel zástavního práva jednostranným písemným úkonem,

uplynutím doby, na niž bylo zástavní právo zřízeno,

složením obvyklé ceny zástavy zástavnímu věřiteli ze strany zástavního dlužníka nebo zástavce,

písemnou smlouvou uzavřenou mezi zástavním věřitelem a zástavním dlužníkem nebo zástavcem,

v případech stanovených zvláštními právními předpisy.

„Zanikne-li zástavní právo k nemovitým věcem, k nimž vzniklo vkladem do katastru nemovitostí, provede se k témuž dni jeho výmaz. Zanikne-li zástavní právo zapsané nebo zaznamenané v Rejstříku zástav vedeném Notářskou komorou České republiky, provede kterýkoliv notář jeho

29

Martina Bártů


výmaz, požádá-li o něj zástavní věřitel nebo bude-li mu zánik zástavního práva prokázán.“ (občanský zákoník § 171)

3.4 Poskytovatelé hypotečních úvěrů Poskytování hypotečních úvěrů licencovanou bankou spadá do činností dle §1 odst. 1 zákona o bankách č. 21/1992Sb. Poskytovatelem hypotečních úvěrů tedy může být jakákoli banka. Ovšem vydávání hypotečních zástavních listů jako jednoho z možných způsobů financování těchto úvěrů je zvláštní licencovanou činností.

Licenci

hypoteční

banky

mohou

držet

banky

univerzální

i specializované. V současné době poskytují v ČR hypoteční úvěry následující banky. Nutno podotknout, že ne všechny mají licenci hypoteční banky.

BAWAG Bank CZ, a.s.

Citibank, a.s.

Česká spořitelna, a.s.

Československá obchodní banka, a.s.

eBanka, a.s.

GE Money Bank, a.s.

HVB Bank Czech Republic, a.s.

Hypoteční banka, a.s.

ING Bank N.V.

Komerční banka, a.s.

Raiffeisenbank, a.s.

Volksbank CZ, a.s.

Wüstenrot hypoteční banka, a.s.

Živnostenská banka, a.s.

30

Martina Bártů

4 Úvěrový proces

4 Úvěrový proces 4.1 Přípravná fáze V této fázi podává potenciální dlužník (většinou klient banky) písemnou žádost o úvěr. Banky mají předtištěné formuláře žádostí o úvěr (např. viz přílohu č. 1 Vzor formuláře žádosti o hypoteční úvěr), v nichž požadují vyplnění údajů nezbytných pro identifikaci žadatele a prověření jeho úvěruschopnosti. Součástí žádosti jsou i přílohy10:

doklady ověřující totožnost a plné moci,

doložení

výše

příjmů

(daňové

přiznání)

žadatelů,

případně

spoludlužníků či ručitelů,

doklady prokazující vlastnictví nebo spoluvlastnictví zastavované (výpis z listu vlastnictví nemovitosti či z pozemkových knih),

ocenění zastavované nemovitosti,

výpis z katastru o zanesení zástavního práva + doklad o pojištění této nemovitosti, příp. o životním či úvěrovém pojištění a jejich vinkulaci ve prospěch banky,

doklady prokazující účel investice do nemovitosti (v případě koupi nemovitosti: kupní smlouva či smlouva o budoucí kupní smlouvě; v případě výstavby, rekonstrukce, oprav apod.: stavební povolení s nabytím právní moci, projektová dokumentace, rozpočet stavby, případně smlouvy s dodavateli).

Banka má v této fázi poradní funkci a zároveň předběžně prověřuje jednotlivé podklady a ověřuje, zda klient splňuje příslušné podmínky pro poskytnutí úvěru.

10

výčet není úplný, může se případ od případu lišit

31

Martina Bártů

4 Úvěrový proces

4.2 Schvalovací fáze Banka v této fázi prověřuje žádost o hypoteční úvěr (riziko úvěrového obchodu a stupeň jeho zajištění) a rozhoduje se o poskytnutí či neposkytnutí hypotečního úvěru, o jeho výši a podmínkách (zejm. úrokových), za kterých ho poskytne. Rozhodování probíhá na základě vyhodnocení:

bonity klienta,

kvality investičního záměru,

hodnoty a vhodnosti zástavy.

Pokud je úvěr schválen, vypracovává se úvěrová smlouva a smlouva zástavní. V praxi se osvědčuje několikastupňové projednávání úvěru před jeho schválením. Hodnocení bonity klienta se zásadním způsobem liší u korporátní klientely (právnických osob) a v retailovém bankovnictví (u fyzických osob). Uplatňují se následující dva způsoby úvěrové analýzy. Empirická úvěrová analýza (credit scoring, zkrácené bodové hodnocení), která je určena k posuzování bonity fyzických osob. Principem je standardizované bodové ohodnocení předem daných charakteristik žadatele a podle počtu v součtu získaných bodů jeho zařazení do určité kategorie, tzv. ratingové skupiny. Jednotlivé kategorie se liší svou rizikovostí, tedy pravděpodobností, s jakou bude poskytnutý úvěr bez problémů řádně a včas splacen. Banka tak oddělí dobré (bonitní) žadatele, kteří postoupí do další fáze úvěrového procesu, od špatných, kterým úvěr neposkytne. Podle zařazení žadatele do ratingové skupiny je pak stanovena riziková přirážka, která zvyšuje konečnou úrokovou sazbu úvěru. Posuzovací úvěrová analýza je založena na individuálním přístupu ke každé podané žádosti. Používá se u žadatelů, kterými jsou právnické osoby. Vzhledem k tomu, že se tyto osoby snaží takto získat prostředky na svou podnikatelskou činnost, jedná se o vysoké částky. Proto je třeba žadatele detailně posoudit se všemi jeho specifiky, silnými i slabými stránkami. V podstatě se jedná o finanční analýzu, oborovou analýzu, makroekonomickou analýzu, ale také se banka zajímá o kvalitu managementu (kdo, kde působili v minulosti a jak úspěšně), 32

Martina Bártů

4 Úvěrový proces

nahraditelnost managementu (jestli je firma schopna fungovat i v případě personálních změn ve vedení) atd. Banky

mohou při zjišťování úvěruschopnosti klienta

využít

údajů

v úvěrových registrech. Zajistí si tak snížení asymetrické informace ohledně žadatele o úvěr. Centrální registr úvěrů (CRÚ) provozuje Česká národní banka a všechny banky v ČR do něj musí vkládat povinné informace o svých dlužnících a tyto informace jsou negativního charakteru. Czech Credit Bureau (CCB) je dobrovolný registr a obsahuje širší spektrum údajů než CRÚ (např. informace od leasingových společností). V případě schválení žádosti úvěrovým pracovníkem je návrh postoupen úvěrovému analytikovi, který prozkoumá rizikovost obchodu a na závěr se vyjádří úvěrový výbor. Výsledkem schvalovací fáze úvěrového procesu je potvrzený úvěrový návrh či zamítnutí žádosti o úvěr. Návrh úvěrové smlouvy koncipuje banka a obě strany (banka i klient) musí s návrhem souhlasit, aby se stal úvěrovou smlouvou, kterou upravuje obchodní zákoník, zákon č. 513/1991 Sb. § 497 a dále. Pro uzavření hypotečního úvěrového obchodu je nezbytný také podpis zástavní smlouvy.

4.3 Realizační fáze V této fázi, do níž se v úvěrovém procesu dostáváme po podpisu úvěrové a zástavní smlouvy a vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí, dochází k čerpání a splácení hypotečního úvěru a také ke správě hypotečního úvěru bankou. Počátek možnosti čerpání úvěru se datuje ke dni předložení osvědčení o vkladu zástavního práva k nemovitosti ve prospěch banky do katastru nemovitostí a složení požadované části vlastních zdrojů žadatele o úvěr. Probíhá bezhotovostní formou a to cestou proplácení faktur, úhrady závazků z kupní smlouvy apod.

33

Martina Bártů Okamžikem

4 Úvěrový proces prvního

čerpání

úvěru

banka

zahajuje

proces

správy

hypotečního úvěru. Jedná se zejména o: − kontrolu, kdy banka sleduje, jestli dlužník pravidelně a správně splácí a zasílá mu výpisy z jeho úvěrového účtu − a realizaci postupů při nesplácení podle splátkového plánu (např. písemné výzvy k zaplacení opožděných splátek, penalizace, realizace zástav). Pro kontrolu splácení úvěru se vypracovává splátkový plán. Je v něm stanoveno, kdy a v jakých částkách má docházet ke splácení úvěru a úroků z něj. Skutečný průběh úvěrového obchodu je patrný z pohybů peněz na úvěrovém účtu. Z vývoje jeho zůstatků se také vypočítávají úroky. K ukončení úvěrového obchodu dojde úplným splacením úvěru a úroků. Banka zruší zástavní právo k nemovitosti či nemovitostem a to tak, že podá návrh na výmaz zástavního práva z listu vlastnictví na katastrální úřad. Nikdo jiný než banka, tedy úvěrový věřitel, nemůže toto provést.

34

Martina Bártů

5 Nerezidenční hypoteční úvěry na trhu

5 Nerezidenční hypoteční úvěry na trhu Pod pojmem hypoteční úvěry nerezidenčního charakteru rozumíme hypoteční úvěry, které neslouží k financování bydlení. Jsou to účelové úvěry na konkrétní nemovitost či nemovitosti, které však mají sloužit k jiným než bytovým účelům žadatele o úvěr. V praxi si každá banka volí vlastní klasifikaci a definici hypotečních úvěrů dle své obchodní strategie. Pro tuto bakalářskou práci byla zvolena klasifikace Živnostenské banky, která je následující: 1. rezidenční hypoteční úvěr – pro fyzické osoby na jejich vlastní bydlení, 2. nerezidenční hypoteční úvěr – pro nepodnikající fyzické osoby na tyto účely: a) na pořízení rezidenční nemovitosti k pronájmu11, b) na pořízení rekreačních objektů, c) na refinancování půjček a úvěrů, které nesloužili k financování bydlení, 3. neúčelový hypoteční úvěr – pro fyzické i právnické osoby bez zjišťování účelu, 4. podnikatelský hypoteční úvěr – pro právnické osoby a fyzické osoby podnikatele na podnikatelské účely. Předmětem zájmu zde budou konkrétně hypoteční úvěry v bodě 2a), určené fyzickým osobám, které mají příjmy ze závislé činnosti a chtějí si pořídit rezidenční nemovitost, aby ji mohli pronajímat. Následující stručné popisy produktů nabízených vybranými bankami působícími na českém hypotečním trhu jsou postačující ke stanoveným kritériím hodnocení. Mají za úkol charakterizovat osobu, která může být žadatelem a účel možného použití úvěru, příp. specifické požadavky na zajištění. Další důležité parametry, jako je např. maximální možná výše úvěru, jsou pro větší přehlednost porovnány až v příloze č. 2 Základní parametry hypotečních úvěrů srovnávaných bank.

11

nikoli k vlastnímu bydlení, proto lze financovat nerezidenčním hypotečním úvěrem

35

Martina Bártů


5.1 Hypotéka Pronájem České spořitelny Úvěr je určen fyzickým osobám k financování nemovitostí pro individuální bydlení občanů, které nejsou určeny k vlastnímu trvalému bydlení klientů, zejména:

bytu, rodinného domu s maximálně 3 bytovými jednotkami určeného na pronájem,

rodinného domu s prostory k podnikání (např. rodinný dům s kanceláří, ordinací apod.).

Ke stávajícím příjmům klienta lze započítat budoucí příjmy z pronájmu pořizované nemovitosti. Ale tyto příjmy musí být poukazovány na účet, ze kterého bude hypotéka splácena. Úvěrem lze financovat:

investici do nemovitosti (např. kupní cenu, rozpočtové náklady stavby),

prokazatelné náklady související s investicí do nemovitosti (poplatky za bankovní služby, ocenění nemovitosti, realitní a právní služby apod.)

poplatky za bankovní služby (např. poplatek za zpracování hypotéky).

Zástavní nemovitost se musí nacházet na území ČR, musí být pojištěna a pohledávka z pojistného plnění zastavena ve prospěch České spořitelny.

5.2 Hypotéka Investor České spořitelny Úvěr je určen fyzickým osobám pro financování nemovitostí určených k pronájmu, a to zejména:

činžovních domů s více jak 3 bytovými či nebytovými jednotkami nebo

nemovitostí s více jak polovinou podlahové plochy nebytového prostoru určené k pronájmu nebo podnikání třetí osoby (např. drobné provozovny, pozemky pro další investici apod.).

Při hodnocení poskytnutí hypotéky je počítáno s budoucími příjmy z pronájmu pořizované nemovitosti, které musí být poukazovány na účet, ze kterého bude hypotéka splácena a tento účet zastaven ve prospěch České spořitelny. Dále je požadována zástava tří měsíčních splátek ve prospěch České spořitelny na blokovaném účtu. Úvěr lze použít na financování stejných druhů 36

Martina Bártů


výdajů jako tomu bylo u Hypotéky Pronájem, tj. investice samotné, nákladů s ní souvisejících a poplatků bance. Zástavní nemovitost se musí nacházet na území ČR, musí být pojištěna a pohledávka z pojistného plnění zastavena ve prospěch České spořitelny.

5.3 Hypoteční úvěr 70 Hypoteční banky Jedná se o dlouhodobý účelový úvěr fyzickým osobám majícím příjem ze závislé činnosti nebo z podnikání. Hypotéka může být získána na investici do nemovitosti na území České republiky, a to zejm.:

bytu, rodinného domu, garáže nebo vlastnického podílu,

bytových, administrativních a polyfunkčních budov (s převažující plochou bydlení nebo administrativní), kde návratnost hypotéky je postavena na výnosech z nájemného z této nemovitosti.

Hypotéka je vždy zajištěna formou zástavního práva k předmětné nebo jiné nemovitosti ležící na území České republiky (lze zastavit i více nemovitostí). Tato nemovitost nesmí být k datu čerpání zatížena zástavním právem třetí osoby a ani její převod nesmí být omezen s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou. Také musí být nejpozději před čerpáním hypotéky pojištěna a pojistné plnění musí být vinkulováno ve prospěch Hypoteční banky. Lze využít možnosti získat hypotéku, z níž je možno určitou část finančních prostředků použít na cokoliv − neúčelová část hypotéky.

5.4 Hypoteční úvěr Klasik Komerční banky Úvěr je určen občanům České republiky i cizincům s trvalým pobytem v ČR. Umožňuje:

investovat do nemovitosti,

vyřešit problém bydlení, rekonstruovat či modernizovat nemovitost,

vypořádat spoluvlastnické či dědické nároky k nemovitosti,

splatit starší úvěry či půjčky poskytnuté na investice do nemovitosti. 37

Martina Bártů


Musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti, která musí být pojištěna. Když je nemovitost pojištěna u pojišťovny Allianz, a. s., tak žadatel získá výhodnější úrokovou sazbu. Také sjednání rizikového životního pojištění u Komerční pojišťovny, a. s., má z pohledu dlužníka pozitivní vliv na výši úrokové sazby.

5.5 Hypotéka Profit Raiffeisenbank Tento hypoteční úvěr je specializovaný na nemovitosti určené k následnému pronájmu. Mohou o ni žádat pouze fyzické osoby. Jedná se o nemovitosti s převažující výměrou bytových ploch, konkrétně jsou to:

bytová jednotka (v osobním vlastnictví či družstevní byt),

rodinný dům,

bytový dům,

vedlejší stavby (např. garáže, kůlny), pokud tvoří funkční celek s výše uvedenými nemovitostmi.

Při hodnocení žádosti se k běžným příjmům žadatele přičítají budoucí příjmy z nájemného, což podstatně zvyšuje pravděpodobnost na získání hypotéky. Úvěr musí být zajištěn nemovitostí, která se nachází na území České republiky a je určena převážně k bydlení či individuální rekreaci. Zastavovaná nemovitost

musí

být

pojištěna

a

pojištění

vinkulováno

ve

prospěch

Raiffeisenbank. Životní pojištění je povinné pouze v případě financování více než 70 % ze zástavní hodnoty, přičemž pojištění musí být minimálně ve výši 30 % hypotečního úvěru. V případě, že žadatel nabídne zajištění životní pojistkou na plnou výši úvěru, banka nabízí úrokové zvýhodnění 0,1 %, které představuje až 30 % z platby pojistného úvěrové životní pojistky.

38

Martina Bártů


5.6 Hypoteční úvěr účelový nerezidenční Živnostenské banky Úvěr je určen fyzickým osobám nepodnikatelům na financování nemovitostí sloužících k jiným účelům, než-li je účel jejich vlastního bydlení, konkrétně:

k pronájmu za účelem bydlení,

k rekreaci,

k refinancování úvěrů a půjček, které nesloužily k financování vlastních potřeb

bydlení,

s výjimkou

refinancování

podnikatelských

úvěrů

a splátkových prodejů. Konkrétně: − osobních úvěrů, kontokorentních úvěrů a kreditních karet, − půjček mezi fyzickými osobami s doložením účelu (kupní smlouva, doklady o zaplacení zboží či služby apod.),

kombinace výše uvedených účelů.

Pořizovaná nemovitost nesmí sloužit, ani částečně, ke komerčním účelům, tj. nesmí to být např. provozovna nebo komerčně využívaný nebytový prostor. K těmto účelům si lze u Živnostenské banky vzít podnikatelský hypoteční úvěr nikoli však hypoteční úvěr účelový nerezidenční. Žadatel musí mít sjednán pracovní poměr na dobu neurčitou, popř. je mu pravidelně obnovována pracovní smlouva na dobu určitou (pracovní smlouva musí být minimálně jednou prodloužena). Nesmí být ve výpovědi či zkušební době nebo podniká déle než 1 zdaňovací období.

39

Martina Bártů

6 Charakteristika modelového klienta

6 Charakteristika modelového klienta 6.1 Obecně o klientovi Žadatelem o nerezidenční hypoteční úvěr je muž ve věku mezi třiceti a čtyřiceti lety s příjmy ze zaměstnání. Pracuje jako ekonom v jedné brněnské obchodní společnosti. Bydlí v rodinném domě v okrese Brno-město i se svou manželkou a dvěma malými dětmi.

6.2 Účel zamýšlené investice Ze svého zaměstnání má modelový klient průměrnou hrubou měsíční mzdu 45 000 Kč, což představuje asi 32 000 Kč čistého (po odečtení zálohy na daň z příjmu fyzických osob a pojistného na sociální12 a zdravotní13 pojištění). Jeho příjem je tedy poměrně vysoko nad průměrnou mzdou v České republice. Přesto by chtěl vylepšit svůj rozpočet v podobě příjmů z pronájmu bytového domu. Tento záměr má v úmyslu realizovat i proto, že má k dispozici vlastní úspory ve výši tří miliónů Kč a chce je bezpečně investovat. Modelový klient má zájem o koupi nemovitosti se sedmi byty za cenu 9,5 miliónu Kč. Nemovitost se nachází v klidné čtvrti okresu Brno-město a je ve velmi dobrém a udržovaném stavu. Celková plocha parcely pozemku je 475 m2, z toho zastavěná plocha a nádvoří 272 m2, zahrada 203 m2, užitná plocha budovy je přibližně 400 m2. Jeho záměrem je, aby měsíční příjmy z pronájmu domu (po odečtení souvisejících výdajů) pokryly celou výši splátek hypotečního úvěru a zároveň vytvořily zisk cca 10 000 Kč. Výdaje v souvislosti s pronájmem uvažuje ve výši 30 % z příjmů. Zahrnuta je do nich spotřeba energií a vody, tvorba fondu na opravy a udržování domu a pojištění domu. Jím plánované měsíční peněžní toky z pronájmu ukazuje následující tabulka č. 1. Plánovaná měsíční výtěžnost nájemního domu.

Dle zákona č. 582/1992 Sb., o pojistném na sociální zabezpečení a příspěvku na státní politiku zaměstnanosti. 13 Dle zákona č. 592/1992 Sb., o pojistném na všeobecné zdravotní pojištění. 12

40

Martina Bártů

6 Charakteristika modelového klienta

Tab. č. 1: Plánovaná měsíční výtěžnost nájemního domu (údaje v Kč) IDENTIFIKACE

PŘÍJMY

VÝDAJE (30 % z příjmů)

ZISK

Počet

Nájemné

Inkaso + fond oprav

Měsíční

místností

(vč. inkasa)

a údržby + pojištění

příjem

1

1+1

8 500

2 550

5 950

2

1+1

8 500

2 550

5 950

3

2+1

11 000

3 300

7 700

4

2+1

11 000

3 300

7 700

5

3+1

13 000

3 900

9 100

6

3+1

13 000

3 900

9 100

7

4+1

16 000

4 800

11 200

81 000 Σ Zdroj: Vlastní výpočty.

24 300

56 700

Byt

Podle klientových propočtů tedy nesmí činit měsíční splátka hypotečního úvěru více než cca 46 000 Kč.

6.3 Požadavky na poskytnutý hypoteční úvěr Modelový klient má zájem o hypoteční úvěr se splatností 20 let a obdobím fixace úrokové sazby 5 let. Výše úvěru bude činit 70 % zástavní hodnoty pořizované nemovitosti, protože zbývajících 30 % má k dispozici v podobě vlastních úspor (3 000 000 Kč). Bytový dům stojí 9 500 000 Kč, potřebuje tedy od banky 6 500 000 Kč. Má v úmyslu jej čerpat jednorázově bezhotovostním převodem na účet prodávajícího předmětné nemovitosti. Kromě výše nákladů v souvislosti s poskytnutým hypotečním úvěrem, která je pro něj nejdůležitějším kritériem při výběru banky pro financování, má ještě následující požadavky. Nebude uzavírat rizikové životní pojištění, protože to by dle jeho propočtů vzhledem požadované částce úvěru znamenalo platby měsíčního pojistného cca 7 000 Kč. Jsou to výdaje navíc a jeho zamýšlená investice by tak výrazně ztratila na výnosnosti. Nemá zájem zakládat si nový běžný účet u úvěrující banky, protože to opět znamená další prodražení hypotečního úvěru v podobě poplatků za tento účet. Navíc je se svým dosavadním běžným účtem spokojený a více účtů nepotřebuje.

41

Martina Bártů

7 Výběr banky pro financování a zhodnocení výnosnosti investice

7 Výběr banky pro financování a zhodnocení výnosnosti investice 7.1 Porovnání základních parametrů hypotečních úvěrů jednotlivých bank. Ze

stručných

popisů

srovnávaných

hypotečních

úvěrů

v kapitole 5

Nerezidenční hypoteční úvěry na trhu je zřejmé, komu lze daný produkt poskytnout a na jaký účel. Hned první v pořadí, Hypotéku Pronájem ČS, je možné z dalších úvah vyloučit, protože ji lze použít pouze na nemovitosti, které mají maximálně tři byty a nemovitost, kterou si modelový klient vybral, má bytů sedm. Další charakteristiky srovnávaných hypotečních úvěrů, které nejsou uvedeny u jejich stručných popisů v kapitole 5, se nachází v příloze č. 2. I z ní lze odvodit závěry o nevhodnosti některých produktů pro modelového klienta. Hypoteční úvěr Klasik je nevyhovující, protože Komerční banka požaduje založení běžného účtu. Úrokové sazby nabízené touto bankou jsou však poměrně nízké a hlavním klientovým kritériem jsou nízké náklady, proto i její produkt bude podroben další analýze. Všechny ostatní úvěry vyhovují kladeným požadavkům modelového klienta. U České spořitelny (Hypotéka Investor) a Raiffeisenbank (Hypotéka Pronájem) by ovšem mohly nastat problémy, kdyby chtěl klient v budoucnu prodloužit dobu splatnosti, a snížit si tak výši měsíčních splátek. U těchto dvou bank je totiž 20 let nejvyšší možná doba splatnosti úvěru.

7.2 Porovnání nákladů na jednotlivé úvěry Pro stanovení nákladů spojených s hodnocenými hypotečními úvěry (viz tabulku č. 3) byly vzaty v úvahu následující parametry:

výše úroků za dobu trvání úvěrového vztahu,

poplatek za zpracování žádosti o hypoteční úvěr,

poplatky za správu úvěrového účtu.

42

Martina Bártů


Tab. č. 3: Náklady jednotlivých hypotečních úvěrů za dobu splatnosti 20 let (údaje jsou v Kč) ČS

HB

KB

RB

INVESTOR

HÚ 70

KLASIK

PROFIT

Úroková sazba (5Y fix)

5,09 %

4,35 %

4,63 %

4,56 %

5,09 %

Měsíční splátka

43 476

40 598

41 580

41 556

43 221

3 934 240

3 243 520

3 479 200

3 473 440

3 873 040

Zpracovatelský poplatek

35 000

25 000

28 000

29 000

30 000

Poplatky za vedení úvěru

48 000

36 000

24 000

24 000

36 000

Náklady na úvěr celkem

4 017 240

3 304 520

3 531 200

3 526 440

3 939 040

5

1

3

2

4

712 720

0

226 680

221 920

634 520

Úroky

Pořadí Odchylka od 1. místa Zdroj: Vlastní výpočty.

ŽB HÚ účelový nerezidenční

Úrokové náklady za celé dvacetileté období splatnosti úvěru byly stanoveny za použití fixní úrokové sazby platné v prvním období fixace. Stejně tak se nepředpokládá změna výše poplatků. Propočty v tabulce č. 3 jsou orientační, protože úroková sazba i zpracovatelský poplatek se stanovují individuálně. Nicméně, představu o nákladovosti srovnávaných produktů si učinit lze. Hypoteční úvěr Klasik Komerční banky má poměrně nízkou úrokovou sazbu i poplatky za vedení úvěrového účtu. Z tabulky č. 3 je však vidět, že Hypoteční banka, sice s vyššími poplatky za vedení úvěrového účtu, ale s nižší úrokovou sazbou, je jednoznačně nejlevnější a Komerční banka je až třetí. Před ni se dostala i Raiffeisenbank, která tak obsadila druhou pozici. Rozdíl mezi druhým a třetím místem však není příliš výrazný a vzhledem k tomu, že výpočty jsou přibližné, určitě by byla chyba Komerční banku vypustit z úvah už při zjištění, že požaduje založení běžného účtu. Což bylo zjištěno v prvním kroku při pohledu do přílohy č. 2 Základní parametry hypotečních úvěrů srovnávaných bank. Úvěr Živnostenské banky se umístil na čtvrté pozici a Česká spořitelna skončila poslední. Podíváme-li se na úrokové sazby poslední a předposlední banky, je tento výsledek logický. Z provedeného nákladového srovnání jasně plyne, že úroky jsou naprosto jednoznačně nejvyšší nákladovou položkou a i sebe nižší

43

Martina Bártů


poplatky celkovou cenu úvěru pro klienta téměř neovlivní. Rozdíly v nákladech na jednotlivé úvěry si lze názorně prohlédnout v následujícím grafu č. 1. Graf č. 1: Grafické znázornění celkových nákladů na HÚ se splatností 20 let a dobou fixace 5 let 4 500 000

4 017 240

3 939 040

4 000 000 3 304 520

3 500 000

3 531 200

3 526 440

KB

RB

Kč

3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 ČS

HB

ŽB

Zdroj: Vlastní výpočty.

7.3 Daňové aspekty uvažované investice Podle § 15 odst. 10 zákona o daních z příjmů (č. 586/1992 Sb.) nelze od základu daně z příjmů fyzických osob odečíst částku úroků z hypotečního úvěru zaplacených za zdaňovací období, když je tento úvěr použit na investici do nemovitosti pro účely pronájmu. Toto daňové zvýhodnění se týká pouze nemovitostí použitých pro vlastní bytové účely poplatníka (úvěrového dlužníka). A naopak je třeba příjmy z pronájmu zahrnout do základu daně z příjmů. Příjmy z pronájmu se zdaňují podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Základem daně jsou příjmy z pronájmu snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení. Neuplatní-li poplatník výdaje prokazatelně vynaložené, může je uplatnit ve výši 30 % z příjmů. Právě tento druhý způsob zohlednění výdajů souvisejících s pronájmem byl použit při výpočtu daně z příjmů modelového klienta za první rok realizace jeho investičního záměru. Výsledky ročního zúčtování daně z příjmů této fyzické osoby (DPFO) před a po realizaci investice provedeného dle platného zákona o daních z příjmů jsou uvedeny v tabulce č. 4. 44

Martina Bártů


Tab. č. 4: Porovnání daňového zatížení klienta před a po realizaci investičního záměru (v Kč)

ř.

Popis

Roční zúčtování DPFO bez zahrnutí příjmů z pronájmu (před realizací investice)

Roční zúčtování DPFO po zahrnutí příjmů z pronájmu (po realizaci investice)

1

Hrubá roční mzda (HM)

540 000

540 000

2

Sociální pojištění (8 % z HM)

43 200

43 200

3

Zdravotní pojištění (4,5 % z HM)

24 300

24 300

4

Dílčí základ daně dle § 6

472 500

472 500

5

Hrubé roční příjmy z pronájmu

−

840 000

6

Výdaje ve výši 30 % z příjmů

−

252 000

7

Dílčí základ daně dle § 9

−

588 000

8

Celkový základ daně

472 500

1 152 900

9

DPFO před slevami

106 428

324 156

10 Sleva na poplatníka dle § 35ba

7 200

7 200

11 Sleva na 2 děti dle § 35c

12 000

12 000

12 DPFO po slevách

87 228

304 956

13 Celkové příjmy klienta po zdanění*

385 272

847 944

14 Rozdíl mezi příjmy po zdanění

462 672

* řádek 8 minus řádek 12


Na posledním řádku tabulky č. 4 je vidět, že když modelový klient svůj investiční záměr uskuteční, jeho celkové roční příjmy po zdanění se zvýší o 462 672 Kč. Tento výpočet byl proveden za předpokladu jinak nezměněných okolností (ceteris paribus). Tím ovšem hodnocení efektivnosti investice nelze zakončit. Klientovým cílem je uvažovanou investicí zvýšit své disponibilní příjmy (svou životní úroveň). Je tedy třeba vzít v úvahu ještě splátky hypotečního úvěru a odečíst je od příjmů po zdanění. Konečný vliv realizované investice (I) na celkové disponibilní příjmy klienta je vypočten v následující tabulce č. 5. Tab. č. 5: Konečný vliv realizované investice na disponibilní příjmy klienta (údaje jsou v Kč) ř.

Popis

1 Celkové roční příjmy klienta po zdanění 2 Výše splátek HÚ za rok 3 Disponibilní příjem klienta (po odečtení splátek HÚ)

Před realizací I

Po realizaci I

385 272

847 944

0

487 176

385 272

360 768

−24 504

4 Rozdíl mezi disponibilními příjmy Zdroj: Vlastní výpočty.

45

Martina Bártů


Výpočet byl proveden za předpokladu, že by modelový klient financoval koupi vybraného bytového domu Hypotečním úvěrem 70 Hypoteční banky. A to z toho důvodu, že z provedené komparativní nákladové analýzy (7.2 Porovnání nákladů na jednotlivé úvěry) vyšel tento úvěr jako nejméně nákladný a zároveň vyhovoval i všem ostatním kladeným podmínkám. Po odečtení splátek tohoto úvěru ve výši 487 176 Kč od celkových příjmů klienta po zdanění (847 944 Kč) vyjde částka 360 768 Kč. To jsou celkové roční disponibilní příjmy klienta po realizaci investičního záměru. Při porovnání této sumy s disponibilními příjmy klienta před realizací investice (385 272 Kč) zjistíme, že rozdíl je záporný a činí −24 504 Kč. Ročně by tedy měl k dispozici o 24 504 Kč méně něž předtím. Při bližším přezkoumání příčiny tohoto překvapivého výsledku bylo zjištěno následující. Rekapitulace plánovaných peněžních toků v souvislosti s pronájmem bytového domu je učiněna v tabulce č. 6. Klientův plán peněžních toků požadoval, aby měsíční příjmy z pronájmu po odečtení výdajů pokryly celou výši měsíčních splátek hypotečního úvěru a zároveň vygenerovaly zisk přibližně 10 000 Kč. Zda byl tento požadavek splněn, je vidět na řádku 4 ve sloupci s měsíčními údaji. Tab. č. 6: Příjmy a výdaje klienta v souvislosti s pronájmem nemovitosti (údaje jsou v Kč) ř.

Popis

Roční údaje

Měsíční údaje

1 Příjmy z pronájmu

972 000

81 000

2 Výdaje z pronájmu

291 600

24 300

3 Splátky HÚ

487 176

40 598

4 Hrubý peněžní tok z pronájmu

193 224

16 102

5 Nárůst daně z příjmů v souvislosti s pronájmem

217 728

18 144

6 Čistý peněžní tok z pronájmu

-24 504

-2 042


Ano, byl splněn, dokonce lépe než se čekalo (viz řádek 4). Tyto úvahy však nebraly v potaz příjmové zdanění. Při ročním zúčtování daně z příjmů klienta před a po realizaci investice provedeného v tabulce č. 4 bylo zjištěno, že konečná daňová povinnost poplatníka se zvýší z 87 228 Kč na 304 956 Kč, tzn. o 217 728 Kč. Protože se předpokládalo, že příjmy ze zaměstnání zůstanou konstantní (podmínka ceteris paribus), lze tento daňový nárůst přisoudit příjmům 46

Martina Bártů


z pronájmu. Řádek 6 tabulky č. 6 prozrazuje, že hrubý peněžní tok z pronájmu nepokryl toto zvýšení daňového zatížení klienta, a proto je čistý peněžní tok z pronájmu záporný. V této výše popsané situaci by se však klient nacházel pouze po dobu splatnosti hypotečního úvěru. Po jeho splacení už by konečné příjmy klienta (ze zaměstnání i z pronájmu) vypadaly tak, jak je uvedeno v tabulce č. 4 na řádku 13. Jejich výše by činila 847 944 Kč a rozdíl mezi příjmy před investicí a po investici by byl 462 672 Kč, tedy kladný.

47

Martina Bártů

Závěr

Závěr Na začátku této bakalářské práce byl stanoven její hlavní cíl: vyhodnotit efektivnost zamýšlené investice modelového klienta. Přičemž za efektivní je v tomto případě považován nárůst jeho životní úrovně vyjádřený kladnou změnou jeho celkových ročních disponibilních příjmů oproti příjmům, které měl před uskutečněním investičního záměru. Podle tohoto zadaného kritéria platí následující. 1. Během doby splatnosti hypotečního úvěru je v důsledku splácení zamýšlená investice neefektivní, protože rozdíl v celkových ročních disponibilních příjmech před a po realizaci investice je −24 504 Kč. 2. Po úplném splacení hypotečního úvěru se investice stává efektivní. Změna celkových ročních disponibilních příjmů je 462 672 Kč. Závěrem v bodě 1 je, že životní úroveň klienta se ihned po realizaci investice nezlepší, ale právě naopak. Měsíčně tento pokles životní úrovně činí sice jen −2 042 Kč, ale s přihlédnutím k dvacetileté době splatnosti hypotečního úvěru už tato částka tak zanedbatelně nevypadá. Je třeba pečlivě zvážit, zda investici uskutečnit či nikoli. Zároveň je nutné počítat s rizikem, že některé byty budou určitý čas bez obyvatel. Nepoplynou z nich tedy žádné příjmy, ale úvěr bude třeba i přesto splácet. Po splacení hypotečního úvěru už je zadané kritérium efektivnosti splněno. Investice přinese nárůst životní úrovně klienta, které bude po přepočtu na měsíční hodnotu činit 38 556 Kč. Při zkoumání příčin neefektivnosti investice po dobu splatnosti hypotečního úvěru, přestože všechny zadané požadavky a předpoklady byly splněny, se došlo k následujícím závěrům. Ve fázi předběžného plánování peněžních toků z pronájmu klient neuvažoval důsledky daně z příjmů. Byla vyčíslena až po zahrnutí naplánovaných příjmů z pronájmu do celkového základu daně při ročním zúčtování podle platného zákona o daních z příjmů. Po zohlednění

48

Martina Bártů

Závěr

příjmového zdanění fyzických osob, které je v České republice progresivní14, bylo zjištěno, že celý záměr není po dobu splácení hypotečního úvěru pro modelového klienta výhodný. A to z důvodu, že příjmy z pronájmu po odečtení souvisejících výdajů a splátek hypotečního úvěru nepokryjí nárůst daňové povinnosti klienta vzniklý v souvislosti s příjmy z pronájmu. Proto je výsledný čistý peněžní tok z pronájmu záporný. Tuto neefektivnost investice však nelze přičítat pouze dani z příjmů. Bylo zároveň zjištěno, že po úplném splacení hypotečního úvěru už by příjmy z pronájmu po odečtení výdajů nárůst daňové povinnosti nejen pokryly, ale zároveň by bylo dosaženo zisku. To znamená, že negativní vliv má i velikost splátek hypotečního úvěru.

Znamená to, že čím vyšší je příjem, tím větší je procento zdanění, neboli poměr daň z příjmu/příjem. 14

49

Martina Bártů

Seznam použité literatury

Seznam použité literatury Monografické publikace 1. Dvořák, P.: Komerční bankovnictví pro bankéře a klienty. Linde. Praha 2001. ISBN 80-7201-310-6. 2. Kašparovská, V.: Banky a bankovní obchody. ES MZLU. Brno 2003. ISBN 80-7157652-2. 3. Kašparovská, V. a kol.: Řízení obchodních bank (vybrané kapitoly). C. H. Beck. Praha 2006. ISBN 80-7179-381-7. 4. Pavelka, F., Opltová, R.: Jak správně na hypotéky. Consultinvest. Praha 2003. 5. Polidar, V.: Management bank a bankovních obchodů. Ekopress. Praha 1999. ISBN 80-86119-11-4. 6. Radová, J., Dvořák, P.: Finanční matematika pro každého. Grada. Praha 1997. 7. Sůvová, H., a kol.: Specializované bankovnictví. Bankovní institut. Praha 1997. ISBN 80-902243-2-6.

Periodika Davidová, P., Heřmánek, J.: Hypotéky převažují. Bankovnictví. 5/2004, s. 20−21.

Legislativní předpisy zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů zákon č. 21/1992Sb, o bankách, ve znění pozdějších předpisů zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů

Internetové zdroje http://www.csas.cz http://www.finance.cz/home/financovani_bydleni/hypotecni_uvery http://www.hypotecnibanka.cz http://www.kb.cz http://www.mmr.cz http://www.reals.cz http://www.reifeisenbank.cz http://www.zivnobanka.cz

50

Martina Bártů

Seznam tabulek a grafů

Seznam tabulek a grafů Tabulky Tabulka č. 1: Plánovaná měsíční výtěžnost nájemního domu Tabulka č. 2: Základní parametry hypotečních úvěrů srovnávaných bank Tabulka č. 3: Náklady jednotlivých hypotečních úvěrů za dobu splatnosti 20 let Tabulka č. 4: Porovnání daňového zatížení klienta před a po realizaci investičního záměru Tabulka č. 5: Konečný vliv realizované investice na disponibilní příjmy klienta Tabulka č. 6: Příjmy a výdaje klienta v souvislosti s pronájmem nemovitosti

Grafy Graf č. 1: Grafické znázornění celkových nákladů na HÚ se splatností 20 let a dobou fixace 5 let

51

Martina Bártů

Seznam příloh

Seznam příloh Příloha č. 1: Vzor formuláře žádosti o hypoteční úvěr Příloha č. 2: Základní parametry hypotečních úvěrů srovnávaných bank

52

Martina Bártů

Příloha č. 1 Vzor formuláře žádosti o hypoteční úvěr

Přílohy

Martina Bártů

Příloha č. 2 Základní parametry hypotečních úvěrů srovnávaných bank

Přílohy

ZHODNOCENÍ INVESTICE DO NEMOVITOSTI S VYUŽITÍM HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU

Recommend Documents