WOZ‐WAARDE WONINGEN IN AMSTERDAM GESTEGEN Nieuwsbericht Onderzoek, Informatie en Statistiek, 24 maart 2015
Na september zijn onder invloed van de kredietcrisis de koopprijzen van woningen gedaald en daarmee ook de WOZ‐waarde, want die is gebaseerd op marktontwikkelingen. Volgens de meest recente gegevens over de woningwaarde (van januari ) is in Nederland de waarde van de woningen bijna % lager dan voor de crisis, in Amsterdam is de waardedaling met , % iets kleiner. Bij de bepaling van de waarde moet volgens de wet WOZ de peildatum van een jaar eerder worden gebruikt. Voor de WOZ‐waarde van januari wordt de waardepeildatum januari gebruikt. Veel huiseigenaren die dit jaar een waardebeschikking en een aanslag onroerende zaak belasting hebben ontvangen zullen constateren dat de waarde van hun woning iets hoger ligt. In Amsterdam was de WOZ‐waarde op januari gemiddeld , % hoger dan op januari . In geheel Nederland zijn de WOZ‐waardes in deze periode juist met , % gedaald.
Niet overal waardestijging in Amsterdam In heel Amsterdam is tussen januari (prijspeil januari ) en januari (prijspeil januari ) de WOZ‐waarde van de woningen met gemiddeld , % gestegen. In augustus verscheen in de pers het bericht dat de woningwaardes in Amsterdam niet correct zouden zijn berekend. Daarop heeft de Dienst Belastingen van de gemeente Amsterdam een inhaalslag gemaakt en na een controle van de waarderingskamer begin januari bleek de gemeente Amsterdam te voldoen aan de gestelde criteria. De indruk kan ontstaan dat de stijging van de WOZ‐waarde het gevolg is van deze verbeterslag. Dit is echter niet het geval: er waren woningen die te laag waren getaxeerd maar ook woningen die te hoog waren getaxeerd zodat het effect van de verbeterslag ongeveer neutraal is. Als de gemiddelde gerealiseerde verkoopprijs van de Amsterdamse woningen in de periode oktober ‐ maart wordt vergeleken met de periode oktober ‐ maart dan is tussen deze tijdvakken de
Gemeente Amsterdam, Onderzoek, Informatie en Statistiek
gemiddelde verkoopprijs in dezelfde orde van grootte gestegen. Voor de bepaling van de waarde mag de Dienst Belastingen koopprijsgegevens van drie maanden voor en van drie maanden na de waardepeildatum gebruiken.
Kaart 1 De ontwikkeling van WOZ‐waarde van woningen tussen 1/1/2014 en 1/1/2015 per buurtcombinatie (gemiddelde Amsterdam 1,3%)
waardedaling waardestijging geringer dan gemiddeld waardestijging groter dan gemiddeld waardestijging veel groter dan gemiddeld waardestijging heel veel groter dan gemiddeld buiten beschouwing
Bron: Belastingen gemeente Amsterdam/OIS
De WOZ‐waarde is niet overal in Amsterdam gestegen. Behalve in stadsdeel Zuidoost, waar in alle gebieden de waarde is gedaald, zijn er in alle stadsdelen verschillen. Weliswaar is in stadsdeel Centrum in alle buurtcombinaties de WOZ‐waarde gestegen, in de Jordaan was de stijging veel groter dan in de nabijgelegen Haarlemmerbuurt en Westelijke Grachtengordel. Over het algemeen is in stadsdeel Centrum de WOZ‐waarde meer dan gemiddeld gestegen. De ontwikkeling van de verkoopprijzen laat hetzelfde beeld zien. Ook in de nabijgelegen Staatsliedenbuurt in stadsdeel West zijn de woningwaardes sterk gestegen. In de gebieden rond de Staatsliedenbuurt was de stijging groter dan gemiddeld maar elders in stadsdeel West was de waardestijging kleiner en in de van Lennepbuurt daalde de gemiddelde woningwaarde. In stadsdeel Oost heeft de stijging van de gemiddelde WOZ‐waarde in IJburg Zuid te maken met de oplevering van duurdere woningen op het Rieteiland Oost, in Frankendael zal de stijging verband houden met de renovatie van woningen in de wijk Jeruzalem in Tuindorp Frankendael. Elders in stadsdeel Oost ligt de stijging rond het gemiddelde met uitzondering van de Transvaalbuurt waar de waarde daalde. Stadsdeel Zuid laat een divers beeld zien met waardedaling in de Rivieren‐ en Apollobuurt en minder dan gemiddelde waardestijging in de naastgelegen buurten. In de Pijp en Buitenveldert steeg de WOZ‐waarde juist sterk, in Buitenveldert houdt dit verband met de voltooiing van projecten rond de Zuidas. 2
Gemeente Amsterdam, Onderzoek, Informatie en Statistiek
In veel gebieden in stadsdeel Nieuw‐West daalde de gemiddelde woningwaarde. Maar niet overal: in gebieden waar de laatste jaren stedelijke vernieuwing plaatsvond is de WOZ‐waarde wél gestegen. In stadsdeel Noord nam in Waterland de waarde van de woningen sterk toe, elders was de waardestijging lager dan gemiddeld. De stedelijke vernieuwing in Banne Buiksloot heeft nog geen effect op de WOZ‐ waarde: hier daalde de gemiddelde waarde.
Daling WOZ‐waarde in geheel Nederland minder groot In Nederland is de WOZ‐waarde van de woningen tussen januari en januari met , % gedaald. Dat is minder dan in de voorgaande periode toen de WOZ‐waarde met , % afnam. Kaart laat de waardeontwikkeling per gemeente zien. Het eerste dat opvalt is dat in de meeste gemeenten de WOZ‐waarde daalde, vooral in gemeenten bij de Duitse grens want in Duitsland liggen de woningprijzen veel lager dan in Nederland. Daarnaast zijn er in de noordelijke provincies en in Oost Brabant veel gemeenten met een sterke waardedaling. In enkele gemeenten steeg de gemiddelde waarde zeer beperkt. Dit was het geval in de gemeenten Sluis, Texel en Alphen Chaam. Dit zijn speciale gevallen met ofwel een beperkte toegang tot de woningmarkt ofwel de nabijheid van koopkrachtige Belgen. In de gemeente Opsterland in Friesland is de waardestijging alleen administratief: hier werd de methode van waardebepaling verbeterd wat tot de grootste waardestijging in Nederland leidde. Kaart De waardeontwikkeling van WOZ‐waarde van woningen in Nederland en de Metropoolregio Amsterdam tussen / /
en / /
per gemeente (gemiddelde Nederland ‐ , %)
waardestijging waardedaling veel kleiner dan gemiddeld waardedaling kleiner dan gemiddeld waardedaling groter dan gemiddeld waardedaling veel groter dan gemiddeld (nog) geen gegevens beschikbaar
bron: Waarderingskamer/OIS
3
Gemeente Amsterdam, Onderzoek, Informatie en Statistiek
Metropoolregio Amsterdam De overige gemeenten met een stijging van de WOZ‐waarde liggen in de Metropoolregio Amsterdam, waar naast Amsterdam ook in Amstelveen ( . %) en Naarden ( , %) de gemiddelde woningwaarde steeg. Zowel in Amstelveen als in Naarden ontwikkelde de woningmarkt zich goed in . In de metropoolregio zelf daalde de gemiddelde WOZ‐waarde met , % waarmee de daling geringer was dan in geheel Nederland. De daling was het grootst in Edam‐Volendam (‐ , %), voornamelijk als gevolg van overaanbod. Ook in Purmerend daalde de waarde van de woningen fors maar dit lijkt een tijdelijke dip: als de koopprijzen van de woningen worden gevolgd dan lagen deze rond januari hoger dan rond januari . Een jaar later is de gemiddelde verkoopprijs juist weer gestegen. Ook in Zandvoort daalde de woningwaarde. De woningmarkt bestaat hier voornamelijk uit vrijstaande huizen waarvan de prijs sterk kan wisselen. In Amstelland en de Haarlemmermeer was de waardedaling zeer beperkt, in de gemeente Ouder‐Amstel was de waardedaling bijna . OZB en woonlasten Amsterdam
In Amsterdam is ook in het tarief van de aanslag onroerende zaak belastingen (OZB) met , procent van de WOZ‐waarde erg laag, in slechts enkele gemeenten is het tarief nog (iets) lager. In Rotterdam is het tarief tweemaal zo hoog. Nijmegen is de duurste stad, hier is het tarief , procent van de WOZ‐waarde. Ook in Noordoost Groningen zijn de tarieven erg hoog. In geheel Nederland is het tarief gemiddeld , procent van de waarde van de woningen. Naast de belasting onroerende zaken innen de gemeenten andere heffingen. Het totaal van de gemeentelijke woonlasten wordt door het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (COELO) berekend. Kaart laat per gemeente de hoogte van de gemeentelijke woonlasten in zien. Hierin is te zien is dat in vergelijking met andere gemeenten de gemeentelijke woonlasten in Amsterdam laag zijn. In Amsterdam verschillen de lasten per stadsdeel omdat deze zelf de hoogte van de reinigingsheffing bepalen. Bewoners in Westpoort betalen het minst, bewoners in stadsdeel Noord betalen het meest.
Meer informatie Website belastingen gemeente Amsterdam: http://www.gemeentebelastingen.amsterdam.nl De website van de Waarderingskamer met informatie over de wet onroerende zaken http://www.waarderingskamer.nl/ Gegevens over de waardeontwikkeling van de woningen in Nederland (website Waarderingskamer) http://www.waarderingskamer.nl/default.aspx?sec=content&id= Website Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden met informatie over gemeentelijke tarieven en heffingen: http://www.coelo.nl/ Op http://www.coelo.nl/index.php?option=com_wrapper&view=wrapper&Itemid= kunt u per gemeente en in Amsterdam per stadsdeel de hoogte van de lokale lasten zien.
4
Gemeente Amsterdam, Onderzoek, Informatie en Statistiek
Kaart De hoogte van de gemeentelijke woonlasten per gemeente in
Bron: COELO
5
Gemeente Amsterdam, Onderzoek, Informatie en Statistiek
Tabel 1 De stijging van de WOZ-waarde tussen 1/1/2014 en 1/1/2015 per buurtcombinatie buurtcombinatie naam stijging A00 Burgwallen-Oude Zijde 3,8 A01 Burgwallen-Nieuwe Zijde 4,1 A02 Grachtengordel-West 1,9 A03 Grachtengordel-Zuid 4,1 A04 Nieuwmarkt/Lastage 2,7 A05 Haarlemmerbuurt 2,2 A06 Jordaan 5,2 A07 De Weteringschans 3,9 A08 Weesperbuurt/Plantage 3,6 A09 Oostelijke Eilanden/Kadijken 2,9 B10 Westelijk Havengebied * B11 Bedrijventerrein Sloterdijk * E12 Houthavens * E13 Spaarndammer- en Zeeheldenbrt 1,6 E14 Staatsliedenbuurt 4,4 E15 Centrale Markt 3,4 E16 Frederik Hendrikbuurt 4,0 E17 Da Costabuurt 0,6 E18 Kinkerbuurt 3,0 E19 Van Lennepbuurt -0,1 E20 Helmersbuurt 0,4 E21 Overtoomse Sluis 0,3 E22 Vondelbuurt 4,2 E36 Sloterdijk 3,2 E37 Landlust 0,1 E38 Erasmuspark 0,1 E39 De Kolenkit 1,6 E40 De Krommert 0,4 E41 Van Galenbuurt 0,2 E42 Hoofdweg e.o. 0,5 E43 Westindische Buurt 0,7 F75 Spieringhorn * F76 Slotermeer-Noordoost -2,7 F77 Slotermeer-Zuidwest 0,4 F78 Geuzenveld 1,2 F79 Eendracht 1,4 F80 Lutkemeer/Ookmeer -0,3 F81 Osdorp-Oost 0,7 F82 Osdorp-Midden 1,1 F83 De Punt -3,1 F84 Middelveldse Akerpolder/Sloten -0,2 F85 Slotervaart -0,5 F86 Overtoomse Veld -0,3 F87 Westlandgracht 0,2 F88 Sloter-/Riekerpolder 0,7 K24 Oude Pijp 3,0 K25 Nieuwe Pijp 2,4 K26 Diamantbuurt 1,2 K44 Hoofddorppleinbuurt -0,9 K45 Schinkelbuurt 3,1 K46 Willemspark 2,4 K47 Museumkwartier 2,6 K48 Stadionbuurt 1,1 K49 Apollobuurt -0,3 K50 Duivelseiland 3,1 K52 Scheldebuurt -0,5 K53 IJselbuurt -1,4 K54 Rijnbuurt -0,3
6
Gemeente Amsterdam, Onderzoek, Informatie en Statistiek
K59 buurtcombinatie K90 K91 M27 M28 M29 M30 M31 M32 M33 M34 M35 M51 M55 M56 M57 M58 N60 N61 N62 N63 N64 N65 N66 N67 N68 N69 N70 N71 N72 N73 T92 T93 T94 T95 T96 T97 T98
Station Zuid/WTC e.o. naam Buitenveldert-West Buitenveldert-Oost Weesperzijde Oosterparkbuurt Dapperbuurt Transvaalbuurt Indische Buurt West Indische Buurt Oost Oostelijk Havengebied Zeeburgereiland/Nieuwe Diep IJburg West IJburg Zuid Frankendael Middenmeer Betondorp de Omval Volewijck IJplein/Vogelbuurt Tuindorp Nieuwendam Tuindorp Buiksloot Nieuwendammerdyk/Buiksloterdyk Tuindorp Oostzaan Oostzanerwerf Kadoelen Nieuwendam-Noord Buikslotermeer Banne Buiksloot Buiksloterham Nieuwendammerham Waterland Amstel III/Bullewijk Bijlmer Centrum (D,F,H) Bijlmer Oost (E,G,K) Nellestein Holendrecht/Reigersbos Gein Driemond gemiddelde Amsterdam
1,1 stijging 5,2 4,2 1,4 0,6 0,5 -0,6 1,2 0,4 2,8 * 2,0 3,6 2,8 0,3 0,4 * 1,2 -1,0 0,7 0,6 0,6 1,1 0,3 0,4 0,1 0,6 -0,1 * -2,9 3,7 * -1,6 -1,5 -1,1 -0,8 -0,1 -1,3 1,3
* te weinig gegevens
7
Gemeente Amsterdam, Onderzoek, Informatie en Statistiek
Colofon Onderzoek, Informatie en Statistiek Oudezijds Voorburgwal GL Amsterdam www.os.amsterdam.nl Auteur Peter van Hinte
[email protected] Telefoon Foto voorpagina Domselaerstraat. Fotograaf: Edwin van Eis (
)
8
