TBR : Vaststelling WOZ waarde Page 1 of 5

TBR 2014-14: Vaststelling WOZ waarde

Page 1 of 5

Hoge Raad 9-8-2013, 12/03419, ECLi:NL;HR;23i3;477 (Vaststelling WOZ waarde) Mr. M.W.C. Feteris, mr. N. Punt, mr. C. Schaap, mr. P.M.F, van Loon en mr. R.J. Koopman. Wwoz: art. 16, art. 17, art. 18; Wet OB: art. 11 Invloed btw-regime op vaststelling WOZ-waarde: Met gastnoot M.A. Broekman, Red.D.J.M. Westerhoff m , Red. 1 Het geding in feitelijke instantie Ten aanzien van belanghebbende zijn bij beschikkingen de waarden van de aan haar toebehorende onroerende zaken aan de a-straat te Q voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld. Na door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam bij in één geschrift vervatte uitspraken de waarden lager vastgesteld. De Rechtbank heeft het tegen die uitspraken ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de Inspecteur vernietigd voor zover het de kostenvergoeding betreft, een vergoeding voor de kosten in verband met de behandeling van het bezwaar vastgesteld, en bepaald dat de uitspraak van de Rechtbank in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar. De uitspraak van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht. 2 Geding in cassatie Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam (hierna: het College) heeft een verweerschrift ingediend. De Advocaat-Generaal R.L.H. IJzerman heeft op 28 maart 2013 geconcludeerd tot gegrondverklaring van het beroep in cassatie en tot verwijzing van het geding. Zowel het College als belanghebbende heeft schriftelijk op de conclusie gereageerd. 3 Beoordeling van de middelen 3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. 3.1.1. Belanghebbende is eigenares en verhuurster van het gebouw F (hierna: het gebouw). Het gebouw heeft een verhuurbaar vloeroppervlak vart circa 11.643 m 2 , verdeeld over de begane grond en dertien daarboven gelegen verdiepingen. Het gebouw beschikt onder meer over een centrale hal, een gemeenschappelijke parkeergarage, een centrale lift en gedeelde technische voorzieningen. Bij het ontwerp en de bouw is rekening gehouden met een flexibele indeling die kan worden afgestemd op de wensen van huurders. 3.1.2. Voor de toepassing van de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar het gebouw onderverdeeld in vijftien gedeelten en die gedeelten op de voet van artikel 16, lid 1, letter c, van die wet aangemerkt als afzonderlijke onroerende zaken (hierna: de WOZ-objecten). De juistheid van deze objectafbakening is tussen partijen niet in geschil. 3.1.3. Op 1 januari 2007 is één van de WOZ-objecten (kantoorruimte op de begane grond) verhuurd. In de loop van 2007 zijn nog drie WOZ-objecten verhuurd. 3.1.4. Tussen partijen is buiten geschil dat de waarde in het economische verkeer van de WOZ-objecten op de waardepeildatum 1 januari 2009 moet worden bepaald volgens de methode van huurwaardekapitalisatie met als kapitalisatiefactor 11,2 en als huurwaarde € 225 exclusief btw per m 2 dan wel € 267 inclusief btw per m 2 . Het geschil spitst zich primair toe op de vraag of de huurwaarde met of zonder btw moet worden bepaald. Belanghebbende verdedigt dat de verhuur van de kantoorruimte op de begane grond met ingang van 1 januari 2007 tot gevolg heeft dat het gehele gebouw op de waardepeildatum 1 januari 2009 ten minste twee jaren voordien in gebruik is genomen. Daarom moet volgens haar bij de waardebepaling worden uitgegaan van de huurwaarde exclusief btw omdat op grond van artikel 11, lid 1, letter a, onder 1°, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: de Wet OB 1968) het hele gebouw, waarin begrepen de WOZ-objecten, op de waardepeildatum exclusief btw geleverd dient te worden. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de toepasselijkheid van de genoemde regeling in de Wet OB 1968 voor elk te waarderen object afzonderlijk moet worden beoordeeld en dat dus alleen bepalend is op welk tijdstip dat WOZ-object in gebruik is genomen. 3.2. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de systematiek van de Wet WOZ voorschrijft dat eerst de objectafbakening moet plaatsvinden alvorens tot waardering van het object kan worden overgegaan en dat voor die afbakening als uitgangspunt heeft te gelden dat de kleinste zelfstandig bruikbare eenheid dient te worden bepaald. Dat brengt mee, aldus de Rechtbank, dat de WOZ-objecten afzonderlijk moeten worden beschouwd, ongeacht of zij voor de heffing van btw als een afzonderlijk te leveren goed worden aangemerkt. Aangezien op de waardepeildatum veertien van de vijftien WOZ-objecten niet ten minste twee jaren voordien in gebruik waren genomen, heeft dat naar het oordeel van de Rechtbank tot gevolg dat voor die objecten als WOZ-waarde de huurwaarde inclusief btw moet worden gehanteerd. 3.3.1. Het eerste middel is gericht tegen de hiervoor in 3.2, tweede en derde volzin, omschreven oordelen met het betoog dat de objectafbakening op de voet van artikel 16 van de Wet WOZ onverlet laat dat voor het op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ toekennen van een WOZ-waarde per WOZ-object niet kan worden voorbijgegaan aan de bepalingen van de Wet OB 1968. Aangezien voor de toepassing van de Wet OB 1968 het gebouw als één onroerende zaak heeft te gelden, en dit gebouw, gelet op de datum van eerste ingebruikneming, in het geheel niet aan heffing van omzetbelasting zou zijn onderworpen bij levering op de waardepeildatum 1 januari 2009, moet bij de waardebepaling van de WOZ-objecten bijtelling van btw achterwege blijven, aldus het middel. 3.3.2. Ingevolge artikel 16, lid 1, letter c, van de Wet WOZ wordt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat

http://www.tijdschrifr^oorbouwrecht.nl/?upaction=document&_sro=tme&sid=ibreh^

27-1-2014

TBR 2014-14: Vaststelling WOZ waarde

Page 2 of 5

blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt, voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak aangemerkt. De waardebepaling op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ moet daarom plaatsvinden alsof het desbetreffende gedeelte een afzonderlijke onroerende zaak is, en dus ook als zodanig zou kunnen worden verkocht (vgl. HR 28 mei 2004, nr. 38665, ECLÏ:NL:HR:2Q04:AO9861, BNB 2004/233). 3.3.3. Het hiervoor in 3.3.2 overwogene brengt mee dat bij de waardering van de onderhavige veertien WOZobjecten moet worden verondersteld dat zij sinds de totstandkoming daarvan afzonderlijke zaken vormen, die afzonderlijk kunnen worden verkocht en geleverd. Bij een dergelijke te veronderstellen verkoop en levering zal per WOZ-object moeten worden beoordeeld of het ten minste twee jaren tevoren in gebruik is genomen. Met betrekking tot de onderhavige veertien WOZ-objecten is dit laatste op de waardepeildatum 1 januari 2009 niet het geval. Dat betekent voor die veertien WOZ-objecten dat een dergelijke te veronderstellen levering op deze waardepeildatum niet van btw is vrijgesteld. 3.3.4. Het eerste middel faalt derhalve. 3.4.1. Het tweede middel betoogt dat voor drie van de veertien WOZ-objecten geldt dat zij in de loop van het jaar 2009 meer dan twee jaren in gebruik waren, dat de waarde van die objecten voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (2010) daardoor een verandering ondergaat als gevolg van een specifiek voor dat object geldende bijzondere omstandigheid en dat daarom de waarde ingevolge artikel 18, lid 3, letter c, van de Wet WOZ moet worden bepaald naar de staat van de zaak per 1 januari 2010. 3.4.2. De Rechtbank heeft dienaangaande geoordeeld dat laatstbedoelde bepaling niet van toepassing is omdat deze slechts ziet op een wijziging of verandering aan het object zelf. 3.4.3. Het middel komt terecht op tegen dit oordeel. Met de voorwaarde dat sprake moet zijn van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid heeft de wetgever beoogd dat ook rekening wordt gehouden met bepaalde andere omstandigheden dan de wijzigingen die in de letters a en b van die bepaling worden genoemd en die met name zien op fysieke veranderingen van de onroerende zaak. Aan de onderhavige drie WOZ-objecten zou naar de staat van die objecten op 1 januari 2010 voor de toepassing van de Wet WOZ een lagere waarde in het economische verkeer moeten worden toegekend dan op de waardepeildatum 1 januari 2009, omdat de objecten bij een veronderstelde verkoop naar de staat daarvan op 1 januari 2010 zonder btw zouden kunnen worden geleverd. Dat vormt een specifiek voor die WOZ-objecten geldende, bijzondere omstandigheid omdat deze slechts eraan is toe te schrijven dat deze objecten inmiddels meer dan twee jaren tevoren in gebruik zijn genomen. Aan de voorwaarden voor toepassing van artikel 18, lid 3, letter c, van de Wet WOZ is derhalve voldaan. Het andersluidende oordeel van de Rechtbank is onjuist. 3.5. Gelet op hetgeen onder 3.4 is overwogen kan de uitspraak van de Rechtbank niet in stand blijven. De Hoge Raad kan de zaak afdoen. Opmerking verdient dat de waarde van a-straat 362 (362-364 verd 4 ged) bij de bestreden uitspraak op bezwaar reeds op het door belanghebbende verdedigde bedrag van € 660.000 was vastgesteld, zodat alleen nog de waarden van de onroerende zaken a-straat 386 (verd 12) en a-straat 388 (verd 13 + ged 4e) moeten worden verminderd. In overeenstemming met de door belanghebbende bepleite waarden, die als zodanig door de wederpartij niet zijn bestreden, worden deze verminderd tot respectievelijke 1.564.500 en € 2.373.000. 4 Proceskosten Het College zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie. {Enz., enz., Red.)

|Noot linie iding | 1 . De Belastingdienst, gemeenten en waterschappen maken bij de heffing van belastingen op of gerelateerd aan fonroerende zaken gebruik van een objectief vastgestelde waarde: WOZ-waarde. De algemene regels ten aanzien Ivan de vaststelling van de WOZ-waarde zijn opgenomen in de Wet waardering onroerende zaken (hierna: 'Wet |WOZ'). Gemeenten stellen aan de hand van de Wet WOZ de WOZ-waarde van een object vast bij een voor | bezwaar vatbare beschikking, waarna deze waarde wordt gebruikt voor de heffing van onder andere de fonroerendezaaks- en energiebelasting, inkomsten-, vennootschaps-, overdrachts-, erf- en schenkbelasting. |2. Bij de waardebepaling van onroerende zaken, wordt eveneens gekeken naar het btw-regime dat van {toepassing zou zijn indien de onroerende zaak op de betreffende WOZ-waardepeildatum zou worden geleverd. |Indien er sinds het tijdstip van eerste ingebruikneming namelijk nog geen twee jaren zijn verstreken, is de 1 levering van het object van rechtswege onderworpen aan de heffing van btw. ^ De WOZ-waarde wordt in die {gevallen dan ook inclusief btw vastgesteld. Zijn er sinds het tijdstip van eerste ingebruikneming twee of meer |jaren verstreken, dan wordt de WOZ-waarde exclusief btw vastgesteld. ICasus |3. In deze zaak was een stichting (hierna: 'belanghebbende') eigenaar en verhuurder van een nieuw | kantoorgebouw. Het kantoorgebouw bestond uit 15 verdiepingen (inclusief de begane grond) en was gebouwd |met het oogmerk de beschikbare kantoorruimte te verhuren. Derhalve was bij het ontwerp en de bouw rekening |gehouden met een flexibele indeling die kon worden afgestemd op de wensen van de huurder. Verder beschikte |het gebouw over een centrale hal met een receptie, een toegangscontrolesysteem, een gemeenschappelijk fgarage, een centrale lift, een centrale verwarmingsinstallatie en gedeelde technische voorzieningen. |4. Belanghebbende en de gemeente waren het erover eens dat het kantoorgebouw voor de Wet WOZ bestond uit {15 WOZ-objecten. Eén van de 15 WOZ-objecten was per 1 januari 2007 vo®r het eerst verhuurd, waardoor dit | WOZ-object op waardepeildatum 1 januari 2009 reeds twee jaren was verhuurd. |In de onderhavige zaak draaide het om de vraag of met de ingebruikneming van één WOZ-object op 1 januari 12007, alle 15 WOZ-objecten in gebruik zijn genomen, waardoor op waardepeildatum 1 januari 2009 alle 15 WOZIobjecten meer dan twee jaren in gebruik zijn genomen en elk WOZ-object exclusief btw dient te worden

http://www.tij dsclu,iftvoorbouwrecht.iiJ/?upaction=dociirnent&_sro=true&sid=ibreh5g... 27-1-2014

TBR 2014-14: Vaststelling WOZ waarde

Page 3 of 5

vastgesteld danwei of de ingebruikname per WOZ-object dient te worden vastgesteld. ™ 5. Voor de btw is een complexbenadering van toepassing. Dit brengt met zich dat bij ingebruikname van één etage het hele gebouw in gebruik wordt genomen. M I n een recent besluit van de Staatssecretaris van Financiën (hierna: 'Staatssecretaris') is een andere benadering te lezen, die wij niet in lijn achten met de jurisprudentie van de Hoge Raad. K We komen hier later op terug. Aangezien de Wet WOZ beoogt aan te sluiten bij de btw gaan wij hierna - alvorens inhoudelijk in te gaan op het oordeel van de Hoge Raad - allereerst in op het een aantal begrippen die van belang zijn voor de objectafbakening in de btw. Btw: meerdere gebouwen of meerdere zelfstandige gedeelten van één gebouw 6. Het onderscheid tussen één gebouw of een zelfstandig gedeelte van één gebouw is om meerdere redenen van belang. Zelfstandige gedeelten kunnen gezamenlijk één gebouw voor btw-doeleinden vormen. Dit speelt onder andere een rol bij de ingebruikname van een gebouw voor btw-doeleinden, hetgeen bepaalt of een levering van een gebouw van rechtswege is onderworpen aan de heffing van btw en tot wanneer de zogenaamde herzieningstermijn loopt.'' Gebouw 7. Voor btw-doeleinden wordt communautair bepaald wat wordt aangemerkt als gebouw, waardoor het afwijkt van het civiele begrip onroerende zaak of begrippen uit andere nationale wetten. Zowel in de Europese Btwrichtlijn als in de nationale wet (Wet op de omzetbelasting 1968) wordt een gebouw gedefinieerd als: ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden. De Staatssecretaris heeft in beleid het begrip 'gebouw' nader ingevuld; de term omvat iedere door de mens ontworpen constructie. ^ De complexbenadering van een gebouw 8. Uit de eerder aangehaalde jurisprudentie volgt de 'complexbenadering'. ^ Dit leidt er toe dat indien een gebouw gefaseerd in gebruik genomen wordt - door toepassing van de complexbenadering - slechts één herzieningstermijn aanvangt voor het gehele pand, omdat voor het gehele gebouw één ingebruiknamedatum geldt. De gedeelten van het gebouw die later in gebruik worden genomen, worden aldus ook meegetrokken in de reeds aangevangen herzieningstermijn. Zelfstandig gedeelte van een gebouw 9. Uit een besluit van de Staatssecretaris volgt dat fysiek gescheiden onroerende zaken in beginsel steeds als afzonderlijke zaken in aanmerking moeten worden genomen, tenzij deze zaken zich niet lenen voor zelfstandig gebruik. Met 'fysiek gescheiden' wordt bedoeld dat de onroerende zaak voldoende fysiek is afgescheiden van een andere onroerende zaak; en met 'zelfstandig gebruik' wordt bedoeld dat de onroerende zaak in economisch opzicht zelfstandig te gebruiken of te exploiteren is. ^ Deze zelfstandige delen maken dat voor gedeelten van onroerende zaken geopteerd kan worden voor een btw-belaste levering of btw-belaste verhuur. Echter, de zelfstandige delen blijven een gedeelte van één gebouw, waardoor ook in een gebouw dat bestaat uit meerdere zelfstandige gedeelten, sprake is van één ingebruikname voor btw-doeleinden. 10. In dit kader kwam de Advocaat-Generaal in de onderhavige zaak tot de conclusie dat nog onvoldoende was vastgesteld of: 1) de 15 WOZ-objecten moesten worden aangemerkt als 15 gebouwen in de zin van de btw; of 2) de 15 WOZ-objecten moesten worden aangemerkt als 15 zelfstandige gedeelten van één gebouw. •• ' Indien de 15 WOZ-objecten namelijk kwalificeren als 15 gebouwen in de zin van de btw, dan zouden de 15 WOZobjecten allen hun eigen btw-ingebruiknamedatum hebben en derhalve allen een verschillend btw-regime volgen. Indien de 15 WOZ-objecten kwalificeren als zelfstandigen gedeelten, maar deel uitmaken van één (constructief) gebouw, dan hebben de 15 WOZ-objecten één btw-regime dat op het gehele gebouw(complex) van toepassing is. 11. O ns inziens zou in casu enkel sprake kunnen zijn van 15 gebouwen in de zin van de btw indien de verdiepingen zodanig waren geconstrueerd dat sprake zou zijn van over- en onderbebouwing: bebouwing in meerdere lagen door het aanbrengen van nieuwe gebouwen in de luchtkolom boven een perceel (on)bebouwde grond, dan wel onder maaiveldniveau van een perceel (on)bebouwde grond. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een trein- of metroverbinding die op pilaren over een perceel grond wordt gebouwd, waarbij op het perceel grond winkels worden gebouwd of een bruggebouw dat over een bestaande snelweg heen wordt gebouwd. Zowel de trein-/metroverbinding als het bruggebouw zijn in fysiek opzicht te scheiden van het perceel grond waarop winkels worden gebouwd respectievelijk de snelweg en zijn zelfstandig te gebruiken zaken. l j In dit kader verwijzen wij ook graag naar onze annotatie bij een arrest van de Hoge Raad van 8 maart 2013 (zaaknr. 12/02061). *■ * Gezien de bouwkundige en feitelijke omschrijving van het onderhavige kantoorgebouw lijkt ons dat in de onderhavige zaak niet aannemelijk. WOZ: objectafbakening 12. De systematiek van de Wet WOZ schrijft in artikel 16 voor dat bij de waardebepaling eerst de objectafbakening moet plaatsvinden alvorens tot een waardering van het object kan worden overgegaan. Bij objectafbakening in de Wet WOZ heeft als uitgangspunt te gelden dat de kleinst zelfstandig bruikbare eenheid dient te worden bepaald. Een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt, wordt voor de toepassing van de Wet WOZ derhalve als één afzonderlijke onroerende zaak aangemerkt.' ■* Hoge Raad 13. De waardebepaling op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ moet aldus de Hoge Raad plaatsvinden alsof het desbetreffende gedeelte een afzonderlijke onroerende zaak is. Dit brengj volgens de Hoge Raad met zich dat bij de waardering van de onderhavige 15 WOZ-objecten moet worden verondersteld dat zij sinds de totstandkoming daarvan afzonderlijke zaken vormen, die afzonderlijk kunnen worden verkocht en geleverd. Bij een dergelijk te veronderstellen verkoop en levering zal volgens de Hoge Raad per WOZ-object worden beoordeeld of het WOZ-object reeds twee jaren in gebruik is genomen. In de onderhavige zaak was dat voor 14

http://www.tij dschrifWoorbouwrecht.nl/?upaction=docurnent&_sro==true&sid=ibreh5g...

27-1 -2014

TBR 2014-14: Vaststelling WOZ waarde

Page 4 of 5

van de 15 WOZ-objecten niet het geval waardoor in de visie van de Hoge Raad de WOZ-waarde van 14 van de 15 WOZ-objecten inclusief btw dient te worden vastgesteld. * 3 Conclusie 14. Het arrest van de Hoge Raad komt ons merkwaardig voor. Wij begrijpen dat de Wet WOZ een eigen objectafbakening kent waarbij vervolgens wordt gepoogd aansluiting te zoeken bij de btw. Daar de Hoge Raad tot de conclusie komt dat sprake is van 15 WOZ-objecten die allen hun eigen btw-ingebruiknamedatum kennen, leidt dat bij ons echter tot de conclusie dat de objectafbakening in de Wet WOZ plaatsvindt ongeacht de btwkwalificatie van het object. Voor de btw blijft immers sprake van 15 zelfstandige gedeelten van één gebouw waarvoor ook slechts één ingebruiknamedatum geldt. Dit betekent dat alle WOZ-objecten op 1 januari 2007 in gebruik zouden zijn genomen, waardoor de WOZ-waarde van alle 15 WOZ-objecten op waardepeildatum 1 januari 2009 exclusief btw zou moeten worden vastgesteld. Het gevolg van het onderhavige arrest is dat de Wet WOZ enerzijds voor de waardevaststelling aansluit bij de btw (waardebepaling inclusief of exclusief btw), maar voor de daarvoor benodigde objectbenadering niet aansluit bij de btw (de zogenaamde complexbenadering wordt immers genegeerd). Dit kan leiden tot bijzondere situaties. 15. Stel dat op 2 januari 2009 één van de 15 nog niet verhuurde WOZ-objecten wordt verkocht, dan zal de levering van dat WOZ-object van rechtswege zijn vrijgesteld van de heffing van btw. Voor de btw wordt op basis van de complexbenadering het in gebruik nemen van een zelfstandig gedeelte van een onroerende zaak (in casu het WOZ-object dat op 1 januari 2007 voor het eerst werd verhuurd) namelijk aangemerkt als een ingebruikneming van het gehele pand, waardoor op 2 januari 2009 het gehele pand reeds langer dan twee jaren in gebruik is genomen. Voor de WOZ-waarde gebeurt juist het tegenovergestelde: ieder WOZ-object wordt aangemerkt als een afzonderlijke onroerende zaak, waardoor per WOZ-object moet worden beoordeeld of het WOZ-object reeds twee jaren in gebruik is genomen. Aangezien het in dit voorbeeld gaat om 1 van de 15 WOZobjecten dat nog niet is verhuurd, zal de WOZ-waarde juist inclusief btw worden vastgesteld. 16. Buiten dat fiscalisten zich hier naar alle waarschijnlijkheid flink over kunnen opwinden, heeft het vanuit een economisch perspectief bezien ook opvallende gevolgen. Twee exact dezelfde, naast elkaar staande kantoorgebouwen kunnen na verloop van tijd namelijk een totaal verschillende WOZ-waarde krijgen die niet zal aansluiten bij de waarde in het economische verkeer. Stel dat beide kantoorgebouwen - evenals in de onderhavige zaak - bestaan uit 15 verdiepingen die allen kwalificeren als 15 WOZ-objecten. Een aantal verdiepingen (WOZ-objecten) in het ene kantoorgebouw wordt in gebruik genomen, waardoor de WOZ-waarde van deze WOZ-objecten na verloop van twee jaren exclusief btw wordt vastgesteld. Het andere kantoorgebouw is in het geheel nog niet in gebruik genomen, waardoor de WOZ-waarde van de 15 WOZ-objecten in dat kantoorgebouw nog steeds inclusief btw wordt vastgesteld. In het economische verkeer wordt aan een verhuurd bedrijfspand doorgaans een hogere waarde toegekend dan aan een bedrijfspand dat leeg staat. Op basis van onderhavig arrest en de bepalingen in de Wet WOZ wordt aan het verhuurde kantoorgebouw desalniettemin een lagere WOZ-waarde toegekend dan aan het leegstaande kantoorgebouw, hetgeen invloed heeft op de heffing van verschillende belastingen. 17. Wij achten het niet wenselijk dat voor de bepaling en vaststelling van de WOZ-waarde van onroerende zaken tracht te worden aangesloten bij de btw, terwijl voor de benodigde objectafbakening de btw-kwalificaties worden genegeerd. Omwille van de logica zouden wij een 'alles-of-niets benadering'willen voorstellen: gehele aansluiting bij de btw of helemaal niet. M.A. Broekman en D.J.M. Westerhoff

1

Arianne Broekman en Danielle Westerhoff zijn beide werkzaam als advocaat-belastingkundige bij Van Doorne N.V. te Amsterdam. 2 Artikel 1 1 , lid 1 , onderdeel a van de Wet op de omzetbelasting 1968 3 Particulieren die een nieuwbouw woning leveren, zijn overigens geen btw verschuldigd, zij zijn immers geen btw-ondernemers. * HR 7 oktober 2011, zaaknr. 09/02214, ECLI:NL:HR:2011:BP6593, BNB 2012/100. 5 Besluit van de Staatssecretaris van Financiën van 30 september 2013, BLKB2013/1686M, Stcrt. 2013, 26851. 6 Onroerende zaken worden voor de aftrek van btw voor een periode van tien jaar gevolgd (hierna: 'herzieningstermijn 1 ). Gedurende de herzieningstermijn moet aan het einde van ieder jaar worden beoordeeld of hetgeen beoogd of verwacht werd in de verhouding tussen btw-belast, btw-vrijgesteld en/of geen gebruik overeenkomt met hetgeen beoogd of verwacht werd in het jaar van eerste ingebruikneming en op basis waarvan de btw destijds in aftrek is gebracht. Indien het verschil tussen deze verhoudingen groter is dan 10%, dan moet de destijds in aftrek gebrachte btw worden herzien. Dit betekent dat de teveel in aftrek gebrachte btw moet worden terugbetaald aan de Belastingdienst dan wel dat de te weinig in aftrek gebrachte voorbelasting kan worden teruggevraagd. Niet alleen gewijzigd gebruik kan leiden tot herziening, maar ook de verkoop van een onroerende zaak die zich nog in de herzieningstermijn bevindt, leidt in beginsel tot herziening bij de verkoper. 7 Besluit van de Staatssecretaris van Financiën van 30 september 2013, BLKB2013/1686M, Sterf. 2013, 26851, par. 3.1.3. 8 HR 7 oktober 2011, zaaknr. 09/02214, ECLI:NL:HR:2011:BP6593, BNB 2012/100. 9 Besluit van de Staatssecretaris van Financiën van 30 september 2013, BLKB2013/1686M, Stcrt. 2013, 26851, par. 3.2.1. 10 Conclusie van Advocaat-Generaal IJzerman bij HR 26 april 2013, zaaknr. CPG 12/03419, ECLI:NL:PHR:2013:BZ8601. 11 Besluit van de Staatssecretaris van Financiën van 30 september 2013, BLKB2013/1686M, Stcrt. 2013, 26851, par. 3.2.2.

http://www.tij dschriftvoorbouwrecht.nl/?upaction=document&_sro==true&sid=ibreh5 g... 27-1-2014

TBR 2014-14: Vaststelling WOZ waarde

Page 5 of 5

12 HR 8 maart 2013, zaaknr. 12/02061, m.gastnt. M.A. Broekman en D.J.M. Westerhoff, TBR 2013/151. 13 Artikel 16, onderdeel c van de Wet waardering onroerende zaken. 14 HR 9 augustus 2013, 12/03419, ECLI:NL:HR:2Q13:477, BNB 2013/239.

http://www.tij dschriftvoorbouwrecht.nl/?upaction=docurnent&_sro=true&sid=ibreh5g...

27-1 -2014