WOZ-waarde woningen weer verder gedaald
Na september 2008 zijn onder invloed van de kredietcrisis de koopprijzen van woningen gedaald en daarmee ook de WOZ-waarde, want die is gebaseerd op marktontwikkelingen. Volgens de meest recente gegevens over de woningwaarde (van 1 januari 2014) is in Nederland de waarde van de woningen 13,3% lager dan voor de crisis, in Amsterdam is de waardedaling met 13,2% iets kleiner. Bij de bepaling van de waarde moet volgens de wet WOZ de peildatum van een jaar eerder worden gebruikt (1 januari 2013) dus de waardedaling in het jaar 2013 is hierin nog niet verwerkt. Veel huiseigenaren die dit jaar een waarde-beschikking en een aanslag onroerende zaak belasting hebben ontvangen zullen constateren dat de waarde van hun woning verder gedaald is, in Amsterdam was de woz-waarde op 1 januari 2014 gemiddeld 5% lager dan op 1 januari 2013. In geheel Nederland was de waardedaling met 5,4% wat groter.
1
Waardedaling vooral buiten de ring A10 In heel Amsterdam is tussen 1 januari 2013 (prijspeil 1 januari 2012) en 1 januari 2014 (prijspeil 1 januari 2013) de WOZ-waarde van de woningen met gemiddeld met 5% gedaald. De WOZ-waarde is vooral gedaald in gebieden buiten de ringweg A10, binnen de ringweg A10 was in de meeste gebieden de waardedaling juist lager dan gemiddeld. De sterkste waardedaling vond plaats in Slotermeer en de Kolenkitbuurt. In de Kolenkitbuurt zijn in 2012 veel kleine en goedkope koopwoningen in het voormalige GAK-gebouw opgeleverd waardoor de gemiddelde WOZ-waarde hier lager kwam te liggen. Ook in de nabijgelegen gebieden Geuzenveld, Osdorp en Slotervaart daalde de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen sterk. De woningmarkt in Nieuw West is zwak, woningen worden moeilijk verkocht en veel koopwoningen worden verhuurd. In de meeste delen van stadsdeel Nieuw West heeft al stedelijke vernieuwing plaatsgevonden, in Slotermeer nog niet. Ook in het hoogbouw-gebied in Amsterdam Zuidoost en in delen van Amsterdam Noord is er een sterke waardedaling. De waardestijging in Nieuwendam Noord is het gevolg van de stedelijke vernieuwing in dit gebied, in 2012 werden met name aan het Waterlandplein veel nieuwe duurdere huur- en koopwoningen opgeleverd. Binnen de ring A10 was er niet overal sprake van een bescheiden waardedaling. In gebieden in stadsdeel West bij de ringweg A10 daalde de WOZ-waarde meer dan gemiddeld. Dit was ook het geval in het Oostelijk Havengebied en het zuidwestelijk deel van de Watergaafsmeer in stadsdeel Oost. In de Omval steeg de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen vanwege het gereedkomen van woningen in het Amstelkwartier. Kaart 1 De ontwikkeling van WOZ-waarde van woningen tussen 1/1/2013 en 1/1/2014 per buurtcombinatie (gemiddelde Amsterdam -5%)
daling veel meer dan gemiddeld daling meer dan gemiddeld daling minder dan gemiddeld daling veel minder dan gemiddeld waardestijging Bron: DBGA/O+S
2
Daling WOZ-waarde in geheel Nederland iets minder groot In Nederland is de WOZ-waarde van de woningen tussen 1 januari 2013 en 1 januari 2014 met 3,6% gedaald, minder dan in Amsterdam. Kaart 2 laat de waardeontwikkeling per gemeente zien. Vooral in Zeeland, West-Brabant en Midden Limburg was in veel gemeenten de daling geringer dan gemiddeld. Daarentegen was de waardedaling in veel gemeenten in de Noordelijke provincies en in Zuid Limburg groter dan gemiddeld. Uitzonderingen zijn de gemeenten Sluis en Vlieland met een geringe waardestijging. In beide gevallen gaat om specifieke woningmarkten met in Vlieland een beperkte toegang en in Sluis de nabijheid van West-Vlaanderen en de dure kustgemeenten waar de woningen veel duurder zijn. In de Metropoolregio Amsterdam was de daling van de WOZ-waarde met 5,7% groter dan in geheel Nederland en ook groter dan in Amsterdam. Binnen de metropoolregio was in Wormerland met 10% de waardedaling het grootst, op de voet gevolgd door Edam Volendam met een waardedaling van 9,3%. Ook in Oostzaan daalde de waarde sterk, met – 8,7%. Ook in de gemeentes rond Haarlem en in het Gooi met veel dure woningen is de waardedaling groter dan gemiddeld. Kaart 2 De waardeontwikkeling van WOZ-waarde van woningen in Nederland en de Metropoolregio Amsterdam tussen 1/1/2013 en 1/1/2014 per gemeente, (gemiddelde Nederland -3,6%).
daling veel meer dan gemiddeld daling meer dan gemiddeld daling minder dan gemiddeld daling veel minder dan gemiddeld geen daling
bron: Waarderingskamer/O+S
In Amsterdam is ook in 2014 het tarief van de aanslag onroerende zaak belastingen met 0,0631 procent van de WOZ-waarde het laagst van de grote Nederlandse gemeenten. In Rotterdam is het tarief tweemaal zo hoog, Nijmegen is het duurst met 0,2115 procent van de waarde. In geheel Nederland is het tarief gemiddeld 0,1184 procent van de waarde. Ten opzichte van 2013 is in Amsterdam het tarief van de aanslag onroerende zaak belastingen met 0,7% toegenomen, veel minder dan in geheel Nederland waar het tarief met 2,7% toenam. De toename van 2,7% was groter dan de macronorm van 2,45%, die de Vereniging van Nederlandse Gemeenten met de rijksoverheid had afgesproken. Voor de
3
lokale lasten is het effect hiervan beperkt omdat de ozb-opbrengst slechts 1,6% is van de landelijke belastingopbrengst.
Waardedaling vanaf 2008 Zoals in de inleiding vermeld dalen de woningprijzen vanaf september 2008, vanaf 2010 is dit goed te zien in de WOZ-waardes (prijspeil 1 januari 2009). De waardedaling tussen 1 januari 2010 en 1 januari 2014 van bijna 14% laat een ander beeld zien dan hierboven. Binnen de ringweg A10 was in veel gebieden de waardedaling juist groter dan gemiddeld, met name in de dure gebieden rond het Vondelpark, het Oostelijk Havengebied en op IJburg. Ook in het zuidelijk deel van voormalig stadsdeel Westerpark, waar in de voorgaande periode de waarde (te) sterk was gestegen, daalde de WOZ-waarde sterk. Buiten de ringweg A10 is in de stadsdelen Zuidoost en Noord de gemiddelde waarde van de woningen juist veel minder dan gemiddeld afgenomen. Kaart 4 laat de gemiddelde waarde van de woningen op 1 januari 2014 zien. Kaart 3 De ontwikkeling van WOZ-waarde van woningen tussen 1/1/2010 en 1/1/2014 per buurtcombinatie, (gemiddelde Amsterdam -13,9%)
daling veel meer dan gemiddeld daling meer dan gemiddeld daling minder dan gemiddeld daling veel minder dan gemiddeld daling heel veel minder dan gemiddeld Bron: DBGA/O+S
4
Kaart 4 De gemiddelde waarde van de woningen in Amsterdam op 1 januari 2010 (prijspeil 1 januari 2009)
tot 159.000 euro 159.000 - 201.000 euro 201.000 - 245.000 euro 245.000 - 321.000 euro meer dan 321.000 euro Bron: DBGA/O+S
In geheel Nederland is het patroon van waardedaling in de periode 2010-2014 niet heel anders dan in de periode 2013-2014. Tussen 2010 en 2014 daalde in geheel Nederland de WOZ-waarde met 13,3%, 1 procentpunt meer dan in Amsterdam. In kaart 5 zijn een aantal gemeenten grijsgekleurd, hier vonden tussen 2010 en 2014 gemeentelijke herindelingen plaats zodat er geen continuïteit in de gegevens was en de waardeontwikkeling niet kon worden berekend. In de Metropoolregio is de gemiddelde waarde van woningen tussen 2010 en 2014 met 13,6% gedaald, meer dan het Nederlandse en Amsterdamse gemiddelde. In deze periode is in Edam Volendam de WOZ-waarde het meest gedaald (met 25,2%), in Almere was de daling het geringst (7,7%). Het patroon van de waardedaling in de periode 2010-2014 vertoont ook in de metropoolregio veel overeenkomsten met dat in de periode 2013-2014 met uitzondering van Lelystad, waar tussen 2010 en 2012 de waardedaling groter dan gemiddeld was.
5
Kaart 5 De ontwikkeling van WOZ-waarde van woningen tussen 1/1/2010 en 1/1/2014 per buurtcombinatie, (gemiddelde Nederland -13,3%)
daling veel meer dan gemiddeld daling meer dan gemiddeld daling minder dan gemiddeld daling veel minder dan gemiddeld geen daling geen gegevens
bron: Waarderingskamer/O+S
Kaart 6 De gemiddelde waarde van de woningen in Nederland op 1 januari 2010 (prijspeil 1 januari 2009)
tot 175.000 euro 175.000 - 240.000 euro 240.000 - 310.000 euro 310.000 - 380.000 euro meer dan 380.000 euro
No record.
bron: CBS
In juli 2013 publiceerde het Centraal Bureau voor de Statistiek een artikel met de titel “Duurste buurten tonen grote daling WOZ-waarde”. In dit artikel is onderzocht hoe de WOZwaarde zich in de buurten met de gemiddeld hoogste woningwaarde zich heeft ontwikkeld
6
ten opzichte van de gemiddelde waardeontwikkeling, waaruit naar voren kwam dat tussen 2009 en 2013 de WOZ-waarde in deze buurten meer is gedaald dan in geheel Nederland. Een vergelijking tussen kaart 5 en kaart 6 bevestigt dit beeld op gemeenteniveau. Met name in de metropoolregio is dit goed te zien met een meer dan gemiddelde waardedaling in het Gooi en de kustgemeenten bij Haarlem, waar de WOZ-waarde het hoogst is. Maar andersom heeft de daling van WOZ-waarde van de woningen niet alleen in de gemeenten met de hoogste WOZ-waarde plaatsgevonden. Ook lokale omstandigheden hebben hierop invloed zoals het beschikbaar komen van veel nieuwe koopwoningen in het Zaanse Inverdan-project waardoor de druk op de woningmarkt in Zaanstad en nabijgelegen gemeenten afnam en Edam-Volendam waar het project Broeckgouw met veel betaalbare woningen de druk van de Volendamse woningmarkt heeft afgehaald. De gemiddelde WOZwaarde daalde ook vanwege de oplevering van deze woningen.
7
Website Dienst Belastingen gemeente Amsterdam: http://www.gemeentebelastingen.amsterdam.nl De website van de waarderingskamer met informatie over de wet onroerende zaken en gegevens over de waardeontwikkeling van de woningen in Nederland: http://www.waarderingskamer.nl/ Website Centrum voor onderzoek van de economie van lagere overheden met informatie over gemeentelijke tarieven en heffingen http://www.coelo.nl/ Op http://www.coelo.nl/index.php?option=com_wrapper&view=wrapper&Itemid=1109 kunt u per gemeente en in Amsterdam per stadsdeel de hoogte van de lokale lasten zien. Artikel van het Centraal Bureau voor de Statistiek waarin betoogd wordt dat in de duurste buurten de WOZ-waarde het meest gedaald is. http://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/072BA67E-72E4-4BF0-B1AB-50EFA2DED063/0/201307b1504art.pdf
8
Tabel De ontw ikke ling van de w aarde van de w oningen tus sen 1 januari 2010 en 1 januari 2014 (prijspeil 2009-2013) pe r buurtcom binatie w aardestijging 1/1/2010-1/1/2011
w aardestijging 1/1/2011-1/1/2012
w aardestijging 1/1/2012-1/1/2013
(prijspeil 1/1/2009 - 1/1/2010)
(prijspeil 1/1/2010 - 1/1/2011)
(prijspeil 1/1/2011 - 1/1/2012)
(prijspeil 1/1/2012 - 1/1/2013)
(prijspeil 1/1/2009 - 1/1/2012)
-4,7
0,5
-4,7
-2,4
-11,3
Burgw allen-Nieuw e Zijde
-5,1
0,6
-4,9
-3,0
-12,4
A02
Grachtengordel-West
-8,3
2,6
-3,1
-2,0
-10,8
A03
Grachtengordel-Zuid
-5,0
0,4
-3,8
-3,4
-11,8
A04
Nieuw markt/Lastage
-8,4
0,7
-1,8
-3,3
-12,8
A05
Haarlemmerbuurt
-8,3
2,5
-2,0
-2,7
-10,5
A06
Jordaan
-7,1
1,5
-1,9
-3,0
-10,5
A07
De Weteringschans
-5,4
-0,4
-3,5
-3,7
-13,0
A08
Weesperbuurt/Plantage
-8,5
2,9
-2,0
-2,0
-9,6
A09
Oostelijke Eilanden/Kadijken
-8,7
3,4
-1,6
-2,6
-9,4
B10
Westelijk Havengebied
*
*
*
*
*
B11
Bedrijventerrein Sloterdijk
*
*
*
*
*
E12
Houthavens
-1,7
-0,3
-2,1
-4,9
-9,0
E13
Spaarndammer- en Zeeheldenbrt
-3,6
2,6
-1,7
-4,0
-6,7
E14
Staatsliedenbuurt
-4,2
-2,4
-6,5
-2,1
-15,2
E15
Centrale Markt
-3,2
-2,5
-6,9
-2,3
-14,9
E16
Frederik Hendrikbuurt
-4,3
-1,3
-6,7
-2,5
-14,8
E17
Da Costabuurt
-7,5
2,6
-2,6
-2,4
E18
Kinkerbuurt
-7,5
3,4
-2,5
-1,9
-8,5
E19
Van Lennepbuurt
-7,6
2,1
-2,4
-4,2
-12,2
E20
Helmersbuurt
-7,4
2,4
-2,6
-2,6
-10,2
E21
Overtoomse Sluis
-7,5
1,6
-2,5
-2,5
-10,9
E22
Vondelbuurt
-9,2
1,4
-4,4
-5,1
-17,4
E36
Sloterdijk
-1,7
2,5
-3,9
-9,9
-13,0
E37
Landlust
-4,4
0,6
-3,6
-6,0
-13,5
E38
Erasmuspark
-4,2
-1,0
-3,5
-3,5
-12,3
E39
De Kolenkit
-2,1
4,7
-3,3
-8,4
-9,1
E40
De Krommert
-4,8
0,4
-3,7
-2,5
-10,6
E41
Van Galenbuurt
-4,8
1,2
-3,7
-3,5
-10,8
E42
Hoofdw eg e.o.
-4,8
-0,2
-3,8
-6,1
-14,9
E43
Westindische Buurt
-4,8
-0,0
-3,7
-3,0
-11,6
F75
Spieringhorn
*
*
*
*
*
F76
Slotermeer-Noordoost
0,2
-4,3
-5,3
-7,1
-16,4
F77
Slotermeer-Zuidw est
0,4
-1,6
-5,6
-8,2
-15,0
F78
Geuzenveld
-0,2
2,6
-5,6
-6,5
-9,7
F79
Eendracht
-3,1
0,9
-5,4
-6,1
-13,7
F80
Lutkemeer/Ookmeer
-3,4
0,8
-0,9
-5,5
-9,0
F81
Osdorp-Oost
-2,0
-3,8
-6,3
-5,5
-17,6
F82
Osdorp-Midden
-2,3
-0,6
-6,8
-4,1
-13,8
F83
De Punt
-1,6
-0,6
-5,5
-4,5
-12,2
F84
Middelveldse Akerpolder/Sloten
-4,2
0,5
-3,6
-5,2
-12,5
F85
Slotervaart
-2,9
0,5
-3,5
-6,2
-12,2
F86
Overtoomse Veld
-2,2
-3,2
-3,4
-3,6
-12,4
F87
Westlandgracht
-2,2
5,4
-3,8
-0,5
-1,1
F88
Sloter-/Riekerpolder
-4,2
0,2
-3,8
-3,9
-11,7
K24
Oude Pijp
-6,9
1,9
-3,9
-2,1
-11,1
K25
Nieuw e Pijp
-6,9
1,7
-3,7
-2,3
-11,2
K26
Diamantbuurt
-6,9
1,8
-3,5
-4,1
-12,8
K44
Hoofddorppleinbuurt
-8,0
1,3
-1,2
-3,9
-11,8
K45
Schinkelbuurt
-8,0
1,1
-1,5
-3,1
-11,5
K46
Willemspark
-10,1
1,6
-4,7
-3,1
-16,3
K47
Museumkw artier
-9,9
1,7
-4,8
-3,4
-16,4
K48
Stadionbuurt
-8,8
-3,0
-0,6
-3,0
-15,4
K49
Apollobuurt
-7,3
-1,5
-1,4
-2,8
-13,1
K50
Duivelseiland
-6,9
1,5
-3,8
-2,3
-11,5
K52
Scheldebuurt
-8,7
0,6
-2,5
-1,9
-12,5
K53
IJselbuurt
-9,1
1,0
-2,5
-2,7
-13,3
K54
Rijnbuurt
-8,9
0,8
-2,5
-3,7
-14,3
K59
Station Zuid/WTC e.o.
-2,6
-2,6
-1,6
-3,5
-10,2
K90
Buitenveldert-West
-4,9
-0,2
-4,9
-4,4
-14,4
K91
Buitenveldert-Oost
-4,9
-1,0
-5,0
-4,8
-15,6
M27
Weesperzijde
-6,6
1,3
-3,6
-2,3
-11,2
M28
Oosterparkbuurt
-3,5
-0,7
-2,0
-2,8
-9,0
M29
Dapperbuurt
-3,4
1,1
-2,0
-2,6
-7,0
M30
Transvaalbuurt
-3,6
-1,5
-2,0
-4,7
-11,8
M31
Indische Buurt West
-3,6
0,4
-2,0
-3,8
-9,0
M32
Indische Buurt Oost
-3,2
-4,1
-1,9
-1,9
-11,1
M33
Oostelijk Havengebied
-5,0
-0,1
-4,1
-6,6
-15,8
M34
Zeeburgereiland/Nieuw e Diep
*
*
*
*
*
M35
IJburg West
-3,6
0,3
-9,3
-4,3
-16,9
M51
IJburg Zuid
-3,6
3,6
-10,0
-3,8
-13,8
M55
Frankendael
-4,6
2,2
-2,1
-5,8
-10,3
M56
Middenmeer
-4,7
-2,4
-1,9
-0,9
-9,9
M57
Betondorp
-5,1
5,4
-2,6
-6,4
-8,7
M58
De Omval
-3,8
-1,8
-2,8
3,6
-4,8
N60
Volew ijck
-2,8
0,6
-4,6
-6,7
-13,5
N61
IJplein/Vogelbuurt
-3,4
0,5
-4,4
-0,6
-7,9
N62
Tuindorp Nieuw endam
-1,0
-1,8
-4,6
-5,2
-12,6
N63
Tuindorp Buiksloot
-1,0
-0,4
-4,8
-5,0
-11,2
N64
Nieuw endammerdyk/Buiksloterdyk
-2,0
-1,3
-3,3
-4,4
-10,9
N65
Tuindorp Oostzaan
-1,5
0,1
-4,5
-4,6
-10,5
N66
Oostzanerw erf
-1,7
-0,7
-4,0
-5,0
-11,4
N67
Kadoelen
-2,1
-1,7
-3,6
-5,3
-12,7
N68
Nieuw endam-Noord
-1,1
-2,5
-3,7
0,5
-6,8
N69
Buikslotermeer
-1,7
0,5
-4,2
-4,3
-9,7
N70
Banne Buiksloot
-1,9
-1,5
-4,5
-3,7
-11,6
N71
Buiksloterham
-3,7
-1,4
-3,8
-0,0
-8,9
N72
Nieuw endammerham
*
*
*
*
*
N73
Waterland
-2,3
-0,7
-2,9
-3,4
-9,2
T92
Amstel III/Bullew ijk
*
*
*
*
*
T93
Bijlmer Centrum (D,F,H)
-1,7
-0,1
-5,0
-5,1
-11,9
T94
Bijlmer Oost (E,G,K)
-3,8
3,0
-3,3
-5,1
-9,2
T95
Nellestein
-1,3
-1,6
-5,5
-6,3
-14,7
T96
Holendrecht/Reigersbos
-2,8
-0,8
-5,5
-4,4
-13,5
T97
Gein
-2,6
-0,3
-5,0
-3,9
-11,8
Driemond
-2,7
-1,9
-4,4
-5,8
-14,8
Amsterdam
-5,0
-0,2
-3,7
-5,0
-13,9
bc
buurtcombinatie
A00
Burgw allen-Oude Zijde
A01
T98
* te w einig gegevens
w aardestijging 1/1/2013-1/1/2014 w aardestijging 1/1/2010-1/1/2014
-9,9
bron : Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam
9
