Woonproblemen op de private en sociale huurmarkt Voorstellen naar het lokale beleid
1. Voornaamste knelpunten in het woonbeleid
Nagenoeg alle welzijnsdiensten in bijna alle gemeenten hebben sinds jaren te maken met groeiende problemen op de huisvestingsmarkt en dan vooral op de private huurmarkt. Betaalbaarheid Voor een huurder met een gemiddeld inkomen is het al geen sinecure om een betaalbare woning te vinden, laat staan voor huurders die moeten leven van een vervangingsinkomen. Doelpubliek van de thuisbegeleidingsdienst zijn vooral gezinnen met een aantal kinderen. Niet alleen is een woning met minstens 3 slaapkamers zogoed als onvindbaar, voor deze naald in een hooiberg betaal je al snel meer dan 600 euro per maand, zonder de energiekosten. De in de welzijnssector gehanteerde regel dat een gezin niet meer dan 1/3 van zijn inkomen aan huur zou mogen besteden, is allang achterhaald. De meeste huurders – en dan vooral de meest kwetsbare huurders – spenderen makkelijk meer dan de helft van hun inkomen aan de naakte huur. Volgens de gegevens van de huurdersbond1 bedraagt de gemiddelde huurprijs2 in 2005 420 euro. Als je dan bedenkt dat meer dan de helft van de huurders alleenstaand is3 en nog eens de helft daarvan van een uitkering leeft, is de conclusie snel getrokken: huurprijzen zijn onbetaalbaar. Dit maakt ook dat de huurwaarborg die huurders bij aanvang van de huurovereenkomst moeten neertellen (maximum drie maanden huur volgens Woninghuurwet), te samen met de eerste maand huur, een onoverkomelijke hap uit het budget betekenen. In de sociale huisvesting zien we eveneens een stijging van de huurprijzen. De sociale huisvestingsmaatschappij kan jaarlijks bij de huurprijsaanpassing de basishuurprijs verhogen (binnen een welbepaalde vork). Het solidariteitsprincipe tussen de rijkere en arme sociale huurders moet het evenwicht bewaren en zorgen dat de prijzen voor de armere sociale huurders betaalbaar blijft. De laatste jaren echter, merken we vooral een toenemende instroom van sociaal zwakke huurders in de sociale huisvesting. Daardoor ziet de huisvestingsmaatschappij zich verplicht de huurprijzen in de hoogte aan te passen, om een negatieve financiële balans te voorkomen. Met betrekking tot de huurprijsaanpassing zijn er twee begrenzingen: men betaalt nooit meer dan 1/60 van het inkomen en nooit meer dan de normale huurwaarde. De ondergrens echter bij het bepalen van de werkelijke (reële) huur is echter altijd de helft van de basishuur. Voor de lage inkomens wordt de begrenzing van 1/60 van het inkomen niet toegepast: zij betalen altijd minstens de helft van de basishuur (ondergrens) zodat zij het grootste slachtoffer zijn van de stijging van de basishuren. Voor velen is de helft van die basishuur nog te duur, zeker wanneer ingeval van nieuwbouw of renovatie de basishuur wordt opgetrokken. Tel daarbij de steeds duurder worden energiekosten (niet berekend op basis van inkomen) en we zien dat ook de huurprijzen voor steeds meer sociale huurders onbetaalbaar worden.
1
Huurders Helpen Huurders vzw, regionale huurdersbond Turnhout, gegevens gebaseerd op werkingsverslag 2005 2 Dit gemiddelde omvat zowel kamers, studio’s, appartementen als woningen. 3 Werkingsverslag huurdersbond Turnhout, 2005.
1
Daar komt bij dat de jaarlijks veranderende huurprijs – ook al blijft het inkomen ongewijzigd – weinig zekerheid schept voor de huurder. Dit ervaren sommige sociale huurders als een nadeel ten aanzien van de huur op de private markt, waar de basishuurprijs contractueel vastligt en enkel via indexering kan worden opgetrokken. Om extra middelen te genereren, gaan sociale huisvestingsmaatschappijen wel eens over tot de verkoop van sociale huurwoningen. Met de middelen van één verkochte woning kan je echter geen nieuwe woning bouwen (de huisvestingsmaatschappijen hebben de verplichting om ingeval van verkoop te investeren in de bouw van een nieuwe sociale woning). Men zal dus meer woongelegenheden moeten verkopen om één nieuwe te financieren. Wordt de verkoop een succes, leidt dat sowieso tot afname van het aantal, sociale huurwoningen. De zin van verkoop kan dus ernstig in twijfel worden getrokken, vooral met de lange wachtlijsten (circa 70.000 huurders in Vlaanderen) in het achterhoofd...
Kwaliteit Om de huur nog enigszins betaalbaar te houden, trekken de minst kapitaalkrachtige huurders noodgedwongen naar het slechtste segment van de private huisvestingsmarkt. Hoewel de huurprijzen ook hier veel te duur zijn, bieden ze een relatief betaalbaar alternatief. Omdat de vraag naar betaalbare woningen groot is en het aanbod beperkt, kent zelfs het segment van huurwoningen met een laag comfortpeil en gebrekkige kwaliteit een zogoed als zekere vraaggarantie. Dit houdt ook in dat vele gezinnen (en alleenstaanden) een woning betrekken die naam niet waardig. Vooral in het segment van de goedkopere woningen blijkt er qua comfort een achterstand te zijn op vlak van verwarming, sanitair en elektriciteit, van luchtkwaliteit en thermisch comfort. Zo’n kwart van de private huurwoningen in het Vlaams gewest kent een slechte tot zeer slechte fysieke staat, tegenover 13,3% van het totale Vlaamse woningbestand.4 De huurpopulatie met beperkte financiële draagkracht verdraagt geen huurprijsverhoging, waardoor de vraag naar slechte(re) huurwoningen blijft en dit aanbod tegen een te hoge prijs in stand wordt gehouden. Evengoed zien we dat omwille van het gebrek aan rendabiliteit deze woningen verkocht worden en verdwijnen uit de huurmarkt. Tel daarbij de wanbetaling – een risico op verlies aan rechtstreekse huurinkomsten – en de lasten van verhuring voor de eigenaar, dan kan dit de verdere verhuring ontmoedigen en de verkoop versnellen.
Aanbod Hierbij aansluitend stellen we al jaren vast dat het aanbod van huurwoningen niet toereikend is. De huurmarkt lijkt zelfs steeds verder in te krimpen. In de strijd om de kwaliteit van het woningaanbod te verbeteren, kan een al te repressieve aanpak ertoe leiden dat het tekort aan betaalbare, toegankelijke huurwoningen steeds nijpender wordt. Door het sanctioneringsbeleid – zonder extra stimulansen te voorzien – verdwijnen er steeds meer woningen van de huurmarkt (leegstand, sloop en/of verkoop). Recente maatregelen zoals de verlaging en de meeneembaarheid van de registratierechten vergemakkelijken het wisselen van eigendom, waardoor de private huurmarkt zijn relatief voordeel van flexibiliteit ziet verminderen.5
4
“Een toekomstgerichte aanpak van de private huursector”, project van Vlaams Overleg Bewonersbelangen in opdracht van Vlaams Minister van Wonen, 2005. 5 ‘Een toekomstgerichte aanpak van de private huursector’, project van Vlaams Overleg Bewonersbelangen in opdracht van Vlaams minister van Wonen, 2005.
2
De sociale huisvesting ( huisvestingsmaatschappijen en Sociaal Verhuurkantoren) kan de vraag naar kwaliteitsvolle, betaalbare woningen evenmin bijbenen: ook zij zien hun wachtlijsten zienderogen groeien. Het aanbod sociale huurwoningen bedraagt amper 6% van de totale woonmarkt (huur- en eigendom). Zo’n 73% van de Vlaamse huishoudens daarentegen is eigenaar-bewoner van zijn woning, zodat toch nog één huishouden op vijf (20%) een woning huurt op de private huurmarkt. We vinden veel kleine en te weinig grote woningen op de huurmarkt. De klassieke eengezinswoning verdwijnt steeds meer uit de huurmarkt wegens de groeiende interesse voor dit type woning ten voordele van koopwoningen. Om het rendement van huurwoningen te verhogen worden gezinswoningen steeds meer opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Het is moeilijk om private huurwoningen in de markt te houden of het huurwoningpark uit te breiden.6 - De verhouding opbrengsten / investeringen is door projectontwikkelaars en investeerders niet interessant genoeg om nieuw vastgoed voor de private huurmarkt te (laten) bouwen. Door een hogere BTW van 21% op nieuwbouw dan de 6% op renovatie worden minder nieuwe woningen in de private huurmarkt gebracht. - Reglementeringen omtrent renovaties, procedures omtrent premies, hoge lasten en/of juridische verwikkelingen bij successie, verhogen de drempel om woningen in de huurmarkt te houden. Deze drempels verhinderen dat huurwoningen op de private huurmarkt ter beschikking komen of vertragen alleszins dit proces, zodat ook de (tijdelijke of langdurige) leegstand toeneemt. De stad is steeds zeer aantrekkelijk geweest voor kansarmen en atypische huishoudens zoals alleenstaanden of eenoudergezinnen, omwille van de nabijheid van diensten, het ruime(re) aanbod van huurwoningen en de relatief betaalbare huurprijzen. Concentraties van laaggeprijsde huurwoningen gaan vaak hand in hand met concentratie van kansarmoede in achtergestelde buurten (elke stad heeft zo wel zijn ‘sites’ of ‘19e eeuwse gordel’). Een hoog verloop van bewoners door een hoge verhuisfrequentie kan bovendien nefaste gevolgen hebben voor de sociale cohesie en de leefbaarheid van de buurt. Private huurwoningen zijn veel beter dan de sociale huurwoningen vermengd in het bebouwde weefsel en vallen niet op door hun architecturaal concept. Hierdoor zijn private huurwoningen vanuit het perspectief van het woonbeleid geschikt om tot een sociale mix te komen. Bij stadsvernieuwing, waarbij men hogere inkomens wil aantrekken, is er een gebrek aan flankerende maatregelen om sociale verdringing van lage inkomens tegen te gaan. Daarnaast zal de vergrijzing de vraag naar compacte woningen in de nabijheid van voorzieningen doen toenemen, terwijl de gezinsverdunning de vraag naar kleinere woningen stimuleert.
Uitsluiting Uiteraard werkt dit beperkte woningaanbod de huurprijsstijgingen in de hand alsook de strenge toelatingsvoorwaarden die eigenaar/verhuurders steeds vaker hanteren om kandidaat-huurders toe te laten een woning te huren. Niet alleen worden huurders gediscrimineerd op basis van hun huidskleur, elke reden is goed om huurders te weigeren: huurders die geen vast werk hebben, OCMW -cliënten (of zij die de waarborg door deze instantie moeten laten voorschieten), alleenstaanden, jongeren, huurders met kinderen en noem maar op.
6
‘Een toekomstgerichte aanpak van de private huursector’, project van Vlaams Overleg Bewonersbelangen in opdracht van Vlaams Minister van Wonen, 2005.
3
Huurders worden als het ware vooraf ‘gescreend’ door hun potentiële verhuurder en moeten kunnen bewijzen dat ze een voorbeeldige huurder zijn (loonfiches, geen verleden van wanbetaling, geen kinderen of huisdieren die de woning kunnen molesteren enz…). Deze discriminatie is niet alleen vernederend voor de huurders in kwestie, ze sluit ook mensen uit en verdringt deze huurders naar de slechtste segmenten van de huurmarkt. Beperkt aanbod, slechte kwaliteit, hoge huurprijzen en verdringing creëren een paradijs voor huisjesmelkers. Kwetsbare huurders zoals alleenstaanden, jongeren, leefloners, illegalen, … zijn het vaakst slachtoffer van deze praktijken die hen dwingen in mensonwaardige omstandigheden te leven. Veel eigenaars zijn weigerachtig om hun eigendom te verhuren aan vreemdelingen of asielzoekers. Het aanbod is voor hen dusdanig beperkt dat malafide eigenaars hier schaamteloos op inspelen. In Antwerpen zijn 2 op 3 mensen zonder papieren het slachtoffer van huisjesmelkers.7 Gelukkig tracht de wet van 3/01/2001 (aanpassing vreemdelingenwet in kader van wet op menshandel) en de wet van 10/08/2005 (wet op huisjesmelkerij ook voor autochtone bewoners, verhuur van brievenbussen, matrassen, …) aan deze praktijken een halt toe te roepen. Toch blijft het vechten tegen de bierkaai: zolang het aanbod gezonde, betaalbare woningen niet toeneemt en een constante controle wordt verscherpt, blijft het fenomeen van huisjesmelkerij bestaan. Een verruiming van het aanbod in de private en sociale sector, zou de druk op de ketel moeten verminderen, met positieve gevolgen voor de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningen. Ook moeten gemeenten, OCMW’s en sociale huisvestingsmaatschappijen de handen (nog meer) in elkaar slaan om al dan niet tijdelijke opvang te voorzien voor kwetsbare gezinnen die ingevolge de sociale verdringing geen kans maken op de private huurmarkt. Men vergeet ook vaak dat een betaalbaar aanbod naar alleenstaande jongeren allesbehalve toereikend is. Tegelijk moet men er op toezien dat het systeem van crisiswoningen (of doorgangswoningen) niet dichtslibt. Door het gebrek aan betaalbare woningen blijven teveel gezinnen te lang in een crisiswoning, met beperkte doorstroming tot gevolg. Het doel om de crisiswoningen alleen beschikbaar te stellen voor gezinnen die noodopvang nodig hebben (brand, instorting, eventueel onbewoonbaarverklaring,…) gaat zo verloren en dit ten koste van (potentiële) huurders die met een acute woonnood ingevolge crises kampen . Procedure onbewoonbaarverklaring
De procedure van de Vlaamse Wooncode inzake de ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring werkt in de praktijk niet naar behoren, in die zin dat de bewoner vaak slechter af is na dan voor het opstarten van deze procedure. Positief aan de Vlaamse Wooncode is dat zij het grondwettelijk recht op wonen administratief -rechterlijk heeft verankerd (met zelfs burgerrechterlijke sancties tot gevolg) en dat zij o.a. de gemeenten hefbomen in handen geeft om de kwaliteit van de woningen op haar grondgebied te verbeteren en te stimuleren. Het kind met het badwater weggooien is dan ook onzinnig maar een herziening van de procedure inzake de ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring is op z’n minst aan de orde. Uiteraard is dit Vlaamse materie maar in afwachting daarvan, kan ook de gemeente een actievere en socialere rol spelen.
7
“Hebben OCMW’s huisjesmelkers nodig?” Interview met Frank Hosteaux van vzw “Rot op huisjesmelkers” en Fabienne Crauwels van VVSG, door Sofie Jaspers en Isabel Buys, 11/05/2006.
4
De burgemeester baseert zijn beslissing om de woning al dan niet ongeschikt te verklaren op het advies en technisch verslag van AROHM. De criteria die gebruikt worden om een woning te quoteren zijn echter niet helemaal aangepast aan hedendaagse comfortnormen (bijv. geen strafpunten voor gebrek aan isolatie en warm water). Ook de proceduretermijn is lang (inclusief beroepstermijn duurt de procedure in het slechtste geval 7 maanden). In een aantal gemeenten is men nog steeds niet vertrouwd met de procedure inzake ongeschikt- en onbewoonbaarheid, blijft de burgemeester stilzitten (geen besluit binnen de drie maanden na het verzoek) en/of vermeldt het besluit niets over de te nemen maatregelen. Ook wordt de hoorplicht ten aanzien van huurder en verhuurder niet altijd gerespecteerd. Grootste probleem echter is wanneer de woning dan toch onbewoonbaar wordt verklaard, de huurder vaak van de regen in de drop beland. De herhuisvestingsplicht van de burgemeester blijkt namelijk voornamelijk een papieren aangelegenheid te zijn. Het te kleine aanbod op de private en sociale huurmarkt, de strikte voorrangsregels opgelegd door het Sociale huurbesluit, de dichtslibbende doorgangswoningen en de onaangepaste huursubsidieregeling, maken dat de bewoners vaak aan hun lot worden overgelaten. Met als gevolg dat ze opnieuw in een kwalitatief slechte, want relatief goedkope, huurwoning belanden. Vooraleer de huurder van een onbewoonbaar verklaarde woning recht heeft op een sociale woning – naast de inkomens- en eigendomsvoorwaarde, hetgeen zelden een probleem is – moet de woning minstens 3 problemen hebben in categorie III inzake vocht en schimmel en moet een ontruiming worden bevolen. In de praktijk zien we echter dat hoe hoog de totaalscore ook mag zijn (zelfs rond de 100 strafpunten), een woning zelden 3 x scoort in categorie III zodat de huurder meestal naast de voorrangsregel grijpt. Daarnaast is de formule van het huidige huursubsidiesysteem niet meer aangepast aan de hedendaagse realiteit, zijnde de in rekening genomen inkomensgrens en de bovengrens inzake huurprijs. Dit maakt dat steeds meer huurders uit de boot vallen. De kwaliteitscriteria en beleidsmaatregelen voor een verbetering van het woningbestand zijn vandaag te divers en te versnipperd, ook naar bevoegdheden (federaal, Vlaams, lokaal). De impact van het kwaliteitsbeleid (de ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring, conformiteitsattest) blijft gezien het groot aandeel slechte huurwoningen, al bij al beperkt. Door een gebrek aan technische en financiële ondersteuning worden verhuurders weinig tot niet uitgenodigd tot een verbetering van hun huurwoningbestand, temeer omdat na renovatie het kadastraal inkomen mogelijks wordt opgetrokken, wat dan weer drukt op het nettorendement. Ook dit werkt huurprijsstijgingen in de hand. Geïntegreerd woonbeleid
We zien dat veel gemeenten niet echt uitblinken in een daadkrachtige visie op wonen. Té lang werd dit thema stiefmoederlijk aan de kant geschoven met als gevolg dat de huidige problemen zich scherper stellen dan ooit. Er speelt niet alleen een versnippering van aanleunde domeinen (cel huisvesting, ruimtelijke ordening, grond- en pandenbeleid, fiscaliteit, premies, sociale zaken, minderhedenbeleid, inspraak en participatie, …), er is tevens een gebrek aan de nodige logistieke en structurele ondersteuning. Uiteraard spelen lokale accenten hier een rol (afwegen van prioriteiten) maar ook krijgen gemeenten te weinig financiële en personele middelen vanwege de Vlaamse overheid om hun rol naar behoren te vervullen.
5
Toch vermogen goodwill en extra inspanningen al heel wat. Een herverdeling van de middelen, prioritaire aandacht voor de meest zwakken, nauwere afstemming van diverse domeinen die met wonen te maken hebben, intensieve samenwerking met alle actoren in het veld, durven nadenken over vastgeroeste verhoudingen, structuren en andere woonvormen… hoeft niets te kosten. Daarnaast moet elke gemeente recht hebben op extra middelen om het woonbeleid op kruissnelheid te brengen. Het is aan te moedigen dat gemeenten worden geresponsabiliseerd voor het voeren van een lokaal woonbeleid en dit via de Vlaamse Wooncode, maar met huidige middelen blijft dit vooral dode letter.
2. Voorstellen voor een lokaal woonbeleid
De aangehaalde knelpunten tonen aan dat de meeste problemen op de huurmarkt zich situeren op het vlak van betaalbaarheid, aanbod en kwaliteit. Dit heeft vooral zijn (perverse) gevolgen voor de private huurmarkt, zoals huisjesmelkerij, discriminatie en verdringing van de meest kwetsbare bewoners. We hebben nood aan een private huurmarkt die voor iedereen functioneert. Hoe breder het huursegment, hoe meer evenwicht, hoe meer rendement, hoe hoger het aanbod,… wat in het belang is van de zwaksten in de marge van de woningmarkt. De huurmarkt moet kansen bieden aan alle bevolkingscategorieën en types huishoudens, zonder onderscheid naar leeftijd, afkomst, cultuur, inkomen, … De gesignaleerde problemen rond de betaalbaarheid in de sociale huursector kunnen onmogelijk lokaal worden opgelost. Sociale huisvestingsmaatschappijen zien zich meer en meer geconfronteerd met financieel zwakke huurders en er worden steeds hogere eisen gesteld aan het beheer en begeleiding (sociale begeleiding, dienstverlening, investeringen in leefbaarheid), zonder dat hier extra middelen tegenover staan. Hier ligt vooral een taak van de Vlaamse overheid. De problemen rond betaalbaarheid in de private huursector, gekoppeld aan kwaliteit kunnen evenmin worden opgelost met louter lokale maatregelen. Een puntensysteem zoals in Nederland (woningen worden geschaald naargelang hun comfort en de huurprijs wordt hierop afgestemd) is een nobel instrument maar moet uitgewerkt worden op Vlaams en federaal niveau, hierbij rekening houdend met de cultureel-historische verschillen (zo is de overgrote meerderheid van de Nederlandse woningen een sociale huurwoning terwijl ¾ van het totale woningbestand in België eigendomswoningen zijn). Daarnaast staat een gebrek aan onderlinge afstemming van de huidige regelgeving op de verscheiden bestuursniveaus, een evenwichtig en duurzaam woonbeleid in de weg. Een substantiële tussenkomst van zowel de federale overheid (voornamelijk via een aangepaste fiscaliteit en afstemming van het huurprijsbeleid op de kwaliteit van de huurwoningen) als de gewestelijke overheden (voornamelijk via kwaliteitsbewaking, huursubsidies en verhoging van aanbod van woningen die tegen sociale huurvoorwaarden worden verhuurd) is noodzakelijk om de problemen op de private markt aan te pakken. Toch kan een gemeente haar duit in het zakje doen en met de (beperkte) middelen waarover ze beschikt een lokaal woonbeleid uitbouwen. Om te beginnen zal het lokale bestuur zich moeten afvragen waar het naartoe wil, hier een duidelijke, haalbare visie rond ontwikkelen en deze op diverse terreinen tegelijk moeten ontplooien. Kwaliteit Iedere verhuurde woning moet voldoen aan criteria van aangepastheid en minimumkwaliteit. De afdwingbaarheid van kwaliteitsregulering dringt zich op.
6
Dit moet gepaard gaan met voldoende flankerende renovatiestimulansen om een mogelijke terugval van het aanbod op te vangen. Door een gebrek aan technische en financiële ondersteuning worden verhuurders te weinig of niet uitgenodigd tot een verbetering van hun woningbestand. Investering in kwaliteitsverbetering wordt niet echt aangemoedigd, niet in het minst omwille van de zware administratieve procedures. Daarenboven kan na renovatie ook nog eens het KI worden opgetrokken, wat dan weer drukt op het nettorendement. Positief stimulerende maatregelen zijn bijgevolg nodig, wil men dreigende nadelige effecten (verkoop bijv.) van de huidige sanctioneringmechanismen beperken. Zo kan een fiscaal beleid verhuurders die kwaliteitsvolle woningen aan redelijke prijzen verhuren, een duwtje in de rug geven. Anderzijds dienen eigenaars die hoge huurprijzen voor slecht onderhouden woningen vragen, fiscaal afgestraft te worden. Daarnaast kan het spoor bewandeld worden waarbij - naar analogie van het in Leuven gehanteerde systeem - de stad werken uitvoert op kosten van de eigenaar. Indien een woning ongeschikt- of onbewoonbaar werd verklaard, legt stad Leuven herstellingswerken op aan de eigenaar van het pand uit te voeren binnen een welbepaalde termijn (teneinde de woning opnieuw te conformeren aan de minimale kwaliteitsnormen). Blijft de eigenaar stilzitten, neemt de stad de werken op zich (of uitbesteding aan een firma) waarna ze de factuur doorstuurt naar de eigenaar. Dit systeem blijkt in de praktijk te werken, hoewel de vraag kan rijzen of dit juridisch afdwingbaar is… Gemeenten dienen een actievere rol op te nemen in de opvolging van de kwaliteitsprocedure. Nacontroles vormen een fundamentele factor van succes, om te vermijden dat eigenaars vrolijk doorgaan met het verhuren van onbewoonbaar verklaarde woningen. (Tussentijds) toezien op de uitvoering van de opgelegde maatregelen (aanpassings- en renovatiewerken, wijziging bestemming, …) hoort daar ook bij. Verder kan een betere samenwerking tussen de gemeentelijke huisvestingsdienst en de dienst bevolking leiden tot een beter signalement van opnieuw te huur gestelde onbewoonbaar verklaarde woningen, waarvoor nog geen conformiteitsattest werd uitgereikt. Ook grijpen de bevoorrechte partners van het woonbeleid (gemeenten, OCMW’s, sociale woonorganisaties) te weinig de instrumenten aan die de Vlaamse Wooncode heeft ingebouwd, indien een woning ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard zoals het afsluiten van een renovatiecontract, het benutten van voorkooprecht en sociaal beheersrecht, waarna de woning onder het sociale huurstelsel kan worden verhuurd aan zwakke bewoners. Ingeval van onbewoonbaarverklaring en de herhuisvesting, vallen de getroffen bewoners zelden onder de voorrangsregel zoals bepaald in het Sociale Huurbesluit. Afhankelijk van de situatie moet echter een zekere flexibiliteit vanwege de sociale huisvestingsmaatschappijen mogelijk zijn (eventuele aanvraag van voorrang bij VHM indien bewuste woning niet 3x scoort in categorie III of anderzijds dat de tijdelijke opvang in een noodwoning geen afbreuk mag doen aan het voorrangsrecht op een sociale huurwoning). Verder zou er een rechtstreekse lijn moeten zijn tussen sociale woningbouw en de strijd tegen verkrotting. Huisvestingsmaatschappijen bouwen eerst woningen specifiek bedoeld om krotverlaters te huisvesten; vervolgens worden de verlaten krotten in beheer genomen en opgeknapt, waarbij men dan planmatig en stap voor stap de stad rondgaat. In elk nieuw sociaal woonproject zou een substantieel deel van de woningen naar krotbewoners moeten gaan. Aanbod De private verhuur van woningen gebeurt volgens het markteconomisch principe. Dit principe staat vandaag sterk onder druk door de inkrimping van de markt en het onderaanbod van degelijke woningen. De gemeente kan hier evenwel een gunstig fiscaal regime creëren of
7
stimuleren voor verhuurders die bereid zijn hun (veilige en gezonde) woning betaalbaar te verhuren en/of willen verhuren via het Sociaal Verhuurkantoor (bijv. kwijtschelding van gemeentelijke opcentiemen). Hierbij aansluitend kan een extra fiscale tegemoetkoming worden gecreëerd voor zowel eigenaar-particulieren als voor eigenaar-rechtspersonen zoals kerkfabrieken of banken. Belangrijkste is dat er een bijkomende sociaal verhuurbare woning ontstaat. Het blijkt financieel moeilijk haalbaar om nieuw vastgoed voor de private huurmarkt te (laten) bouwen, tenzij in de duurdere prijsklassen. Toch is er een potentie aan groepen verhuurders die aangetrokken kunnen worden om tegen redelijke voorwaarden te verhuren. Ook zijn er alternatieve en innovatieve woonvormen mogelijk. We denken bijv. aan jongeren die een burgerwoning in de stad wensen te kopen en een deel van de woning verhuren aan familie of vrienden, mits (financiële) ondersteuning en (fiscale) stimuli. Ook moet worden nagedacht over het actief implementeren van het wonen boven winkels, het duplexwonen8, het kangoeroewonen9, het aanleunwonen10 en het groepswonen11. Vandaag echter is het ruimtelijke beleid, via de ruimtelijke structuurplanning en stedenbouwkundige voorschriften, te weinig inspirerend en zelfs te beperkend om nieuwe woonvormen kansen te bieden. Hier ligt een taak voor het gemeentelijk (ruimtelijk en gronden panden)beleid, waarbij tevens moet worden nagedacht over het vrijmaken van (momenteel) geblokkeerde kavels. Op lange termijn dient de gemeente, met het oog op een duurzame uitbreiding van het aanbod, na te denken over: -
-
-
-
het stimuleren, ondersteunen en promoten van wonen boven winkels; kwalitatieve verhuring van delen van te grote stadswoningen: het collectief delen van een woning moet gefaciliteerd worden eerder dan gezinswoningen structureel te gaan opdelen; onderzoek naar mogelijkheden tot gedeeltelijke verhuring binnen onderbewoonde eengezinswoningen in de ‘betere’ wijken (mogelijk ook door SVK’s), gekoppeld aan professionele ondersteuning (bijv. door woonwinkels en milieuadvieswinkels om bij eventuele verbouwingen de kwaliteit en betaalbaarheid te waarborgen met aandacht voor energiezuinige uitrusting); evaluatie van het systeem waarbij eigenaars op leeftijd hun woning aan een sociale huisvestingsmaatschappij verhuren in ruil voor levenslang huren, daar dit systeem zelden wordt toegepast. Bekijken of de verhuring ook niet kan gebeuren door andere sociale woonorganisaties of andere initiatiefnemers; aanwenden van middelen verkregen uit leegstandsheffing voor de uitbouw van een renovatiebeleid of –fonds;
Dit is een ideale formule voor iemand die in een huis woont dat te groot is geworden of die graag om veiligheidsredenen bij een ander gezin woont. De formule behelst dat een jong gezin de woning betrekt en de oudere persoon een klein aangebouwd gedeelte of een aparte kamer (liefst individueel toegankelijk). 9 Met kangoeroewonen bedoelt men de formule waarbij een oudere of ouder koppel de gelijkvloerse verdieping van een woning betrekt en een jong gezin (bij voorkeur geen familie) de andere verdiepingen. 10 Aanleunwoningen zijn een vorm van ondersteunend wonen. De woningen zijn gebouwd in de onmiddellijke nabijheid van een rusthuis of een verzorgingstehuis zodat de bewoners van de service in deze instelling gebruik kunnen maken. 11 Bij groepswonen leven ouderen hier (individueel of als paar) in groepsverband, maar wel elk in een afzonderlijke kamer, appartement of woning. De bewoners kunnen allen gebruik maken van gezamenlijke ruimten en voorzieningen en er bestaat een vorm van verbondenheid of wederzijdse dienstverlening tussen de bewoners. Deze woonvorm bestaat voor valide ouderen maar ook voor sociaal geïsoleerde of zorgbehoevende ouderen. 8
8
-
voorzien in voldoende kredieten voor de uitbouw en eventuele ad hoc inhuring van nood- en vervangingswoningen, daar de herhuisvesting ingeval van onbewoonbaar verklaarde woningen een vaak onoverkomelijk probleem is.
Eveneens noodzakelijk blijft de bouw van bijkomende sociale huurwoningen. De Publiek Private Samenwerking (PPS) probeert tegemoet te komen aan de dubbele doelstelling van betaalbaar en kwalitatief wonen voor lage inkomens en voldoende rendement voor de private investeerder. Het verschil moet bijgepast worden tussen wat de sociale huurders kunnen betalen en wat private investeerders als rendement verwachten. Het gevaar is dat de overheid om private investeerders aan te trekken, de lat te laag legt wat een dure afrekening en slechte kwaliteit kan opleveren. Naast PPS is er ook de mogelijkheid dat private firma’s en huisvestingsmaatschappijen op gezamenlijke sites bouwen of dat de sociale huisvestingsmaatschappijen een aantal woningen in door de private sector ontwikkelde projecten opkopen. Dit is goed voor de sociale mix en kan de stigmatisering vermijden. Een andere mogelijkheid is dat de huisvestingsmaatschappijen individuele woningen opkopen om ze na renovatie sociaal te verhuren. Betaalbaarheid De contractuele huurprijs is vrij overeen te komen. In de praktijk betekent dit dat de verhuurder een woning te huur stelt voor een prijs die te nemen of te laten is. Een beperkt aanbod van verhuurbare woningen, stelt de huurder in een nog zwakkere onderhandelingspositie, zodat hij willens nillens genoegen moet nemen met een huurpand dat eigenlijk onbetaalbaar is (ook wel regionale verschillen). Lokaal hebben de gemeenten weinig wapens in handen om de huurprijsstijgingen te lijf te gaan, zij het dat een verhoging van het woningaanbod (zowel op de private als sociale huurmarkt) een mogelijke impact heeft op de huurprijsbepaling. Hoge huurprijzen betekenen ook een hoge huurwaarborgsom die de huurder bij aanvang van de huur moet neertellen. Niet zelden drijft deze extra uitgave huurders naar (bijkomende) schulden. OCMW’s zijn in veel gevallen bereid de huurwaarborg voor te schieten maar dit schrikt veel verhuurders dan weer af; het beperkte aanbod werkt de selectie van huurders in de hand en dus ook de discriminatie van leefloners. Een huurwaarborgfonds (waaruit dezen die het nodig hebben kunnen putten zonder dat de verhuurder weet wie de ‘financierder’ is) zou hier een oplossing kunnen bieden. Duurzaam woonbeleid Een doeltreffend beleid veronderstelt een grondige kennis van de woningmarkt. Er is dan ook nood aan een structurele en voldoende brede dataverzameling en monitoring van de private huurmarkt, zodat het beleid zich hierop kan afstemmen. De woonsurvey van het kenniscentrum Duurzaam wonen heeft alvast een heleboel interessante gegevens m.b.t wonen in Vlaanderen verzameld (www.kenniscentrum-woonbeleid.be), hoewel gegevens omtrent de lokale huurmarkten (nog) schaars zijn. Verder is er een nauwere samenwerking nodig tussen de diverse actoren: een structurele betrokkenheid van actoren bij het beleid, kan de beleidsvoorbereiding zeker dienen. Verder dient een geïntegreerd lokaal ruimtelijk ordenings- en woonbeleid een lange termijnvisie te ontwikkelen m.b.t. de vraag- en aanbodzijde. In functie daarvan moet een grond- en pandenbeleid gevoerd worden zoals het bouwrijp maken van bepaalde locaties. Langs aanbodzijde moet er aandacht zijn voor een diversificatie van woonvormen, zodat er een antwoord wordt geboden aan de woon- zorgbehoefte, de verhouding eengezins- versus gezinswoning, nieuwbouw versus renovatie, etc…
9
Verder kan de gemeente maatregelen nemen om de leegstand tegen te gaan en woningen tijdelijk beschikbaar stellen voor verhuring zoals bewoning van leegstaande panden in afwachting van nieuwe projecten, bij overlijden, bij onteigeningsprocedures, …
Het lokale bestuur is het best geplaatst om noden aan te voelen, de regie van het lokale woonbeleid op zich te nemen en pistes voor nieuwe initiatieven inzake samenwerking tussen lokale actoren en (potentiële) bewoners op gang te trekken. Uiteraard is hier, naast inzet, durf en goede wil ook, financiële en structurele ondersteuning vanwege de Vlaamse overheid noodzakelijk.
Turnhout, augustus 2006
10
