Hefboom voor doelgroepenbeleid binnen de sociale huurmarkt

Cahier

bedrijventerreinen stedenbouw milieu informatie- en communicatietechnologie mobiliteit herbestemmingsprojecten

intergemeentelijke samenwerking projectontwikkeling streekontwikkeling

04 HET LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT Hefboom voor doelgroepenbeleid binnen de sociale huurmarkt

www.leiedal.be

Cahier

04 HET LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT

Hefboom voor doelgroepenbeleid binnen de sociale huurmarkt

HET LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT Hefboom voor doelgroepenbeleid binnen de sociale huurmarkt

2

COLOFON

Verantwoordelijke uitgever Intercommunale Leiedal – Welzijnsconsortium Zuid-West-Vlaanderen Auteurs Bram Lattré, intercommunale Leiedal Liesbet Mullie, Welzijnsconsortium Nele Vandaele, intercommunale Leiedal Redactie André Desmet, voorzitter Welzijnsconsortium

Filip Vanhaverbeke, directeur intercommunale Leiedal Vormgeving Giovanni Maes, Intercommunale Leiedal Drukkerij Captains of Printing, Bissegem Contact Intercommunale Leiedal President Kennedypark 10 8500 Kortrijk [email protected]

Welzijnsconsortium Zuid-West-Vlaanderen Doorniksesteenweg 218 8500 Kortrijk [email protected] Publicatiedatum mei 2012

Cahier

04 HET LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT

Hefboom voor doelgroepenbeleid binnen de sociale huurmarkt

4

5

INHOUDSTAFEL



INLEIDING .........................................................................................................................

1

samenvatting .................................................................................................................... 9

2

het lokaal toewijzingsreglement als beleidsinstrument .............................................. 13

7

2.1

het kaderbesluit sociaal huur .......................................................................................

13

2.2

het reglement als hefboom voor een sociaal woonbeleid ................................................ 14

2.3

het sociaal huurlandschap in de regio zuid-west-vlaanderen .........................................

15

2.4

de opmaak van het reglement .......................................................................................... 16

2.5

evaluatie ........................................................................................................................

3

vijf aanbevelingen ......................................................................................................... 17

16

3.1

baseer het lokaal toewijzingsreglemetn op een sterk woonbeleid .................................

17

3.2

stem nieuwe woonprojecten af op de evoluerende woonnoden ......................................... 20

3.3

maak werk van een geïntegreerde voorrang op maat van verschillende doelgroepen ......

31

3.4

herinterpreteer de standaardregel voor lokale binding.................................................. 33

3.5

hanteer het toewijzingsreglement als opstap voor een samenwerking

binnen het versnipperde woonlandschap ........................................................................

4

36

Concrete oplossingen .................................................................................................... 37

4.1

benut bestaande wettelijke mogelijkheden buiten het lokaal toewijzingsreglement ....... 37

4.2

signalen aan de hogere overheid ..................................................................................... 41



afkortingen ................................................................................................................... 43

6

7

INLEIDING

In 2010 stelde het stadsbestuur van Waregem de vraag om een lokaal toewijzingsreglement op te stellen. De intercommunale Leiedal en het Welzijnsconsortium besloten dit reglement als een gezamenlijk pilootproject aan te pakken in de regio. Startend vanuit een breed doelgroepenonderzoek stelden we de vraag naar de wenselijkheid van een lokaal toewijzingsreglement en brachten we bijkomende flankerende beleidsmaatregelen in kaart. Op basis van dit onderzoek en ondertussen ook ervaringen in Kortrijk verwierven we heel wat kennis over een lokaal toewijzingsreglement en het sociaal woonbeleid. Graag delen we deze expertise met alle gemeenten, sociale huisvestingsmaatschappijen en welzijnsorganisaties in de regio. Onze belangrijkste conclusies vatten we samen in vijf aanbevelingen. In een laatste hoofdstuk bieden we u aanvullend wettelijke mogelijkheden aan om een doelgroepenbeleid op te stellen. Tenslotte geven we een aantal signalen aan de Vlaamse Overheid om het lokaal toewijzingsreglement nog performanter en doelgerichter te maken.

8

9

1

samenvatting

In deze publicatie reiken we een aantal aanbevelingen aan voor beleidsmakers die overwegen een lokaal toewijzingsreglement op te maken of te herzien. Deze bevindingen rusten op de ervaring die de intercommunale Leiedal en het Welzijnsconsortium opdeden bij hun onderzoek van de sociale huurmarkt in Waregem en Kortrijk. De sociale huurmarkt is een krappe en schaarse woonmarkt met veel gegadigden. De wachtlijsten van de sociale huisvestingsmaatschappijen illustreren de grote vraag naar betaalbare huurwoningen. Op de wachtlijsten komen diverse doelgroepen voor: alleenstaanden, kleine gezinnen, senioren, zorgbehoevende mensen en grote gezinnen. Wat hen gezamenlijk bindt, is de moeizame zoektocht naar een betaalbare en kwalitatieve woning op de private woonmarkt. Lokale overheden kunnen voor de meest kwetsbare doelgroepen bijkomende inspanningen doen. Een lokaal toewijzingsreglement biedt de mogelijkheid sturend op te treden binnen het sociaal huurpatrimonium, door bepaalde doelgroepen een beperkte voorrang te bieden. Het lokaal toewijzingsreglement is echter geen alleenstaand instrument, maar vormt één van de bouwstenen van een gedegen lokaal woonbeleid. In dit cahier gaan we dieper in op de relatie tot en de effecten van een lokaal toewijzingsreglement op de sociale huurmarkt. Onze bevindingen worden samengevat in vijf krachtige aanbevelingen. 1. Baseer het lokaal toewijzingsreglement op een sterk woonbeleid Een lokaal toewijzingsreglement heeft impact op de toewijzing van vrijgekomen sociale huurwoningen. Het reglement is slechts zinvol als er voldoende sociale huurwoningen gebouwd worden én als kandidaat-huurders vlot toegang hebben tot informatie over de sociale huurmarkt. Hierin kan de lokale overheid samen met de sociale woonpartners een belangrijke rol opnemen. Het is van belang om permanent werk te maken van: • het realiseren van bijkomende sociale huurwoningen; • het inrichten van een centraal woonloket in de gemeente; • voldoende en begrijpelijk te communiceren naar kandidaat-huurders zowel door de sociale huisvestingsmaatschappij als door de gemeente. 2. Stem nieuwe woonprojecten af op evoluerende woonnoden De onderzoeksrapporten die noodzakelijk zijn om een lokaal toewijzingsreglement op te maken, bieden een uniek inzicht op de sociale woonnoden. De sociale huurder van de toekomst, die momenteel al op de wachtlijst ingeschreven is, vormt een diverse doelgroep. De omvangrijkste doelgroep in absolute aantallen zijn ontegensprekelijk de kleine gezinnen. De wachtlijsten worden hoofdzakelijk ingevuld door één- of tweepersoonshuishoudens. Ook de toenemende vergrijzing verdient onze aandacht. Het aantal senioren op de wachtlijsten is weliswaar relatief beperkt. Er is wel groeiende nood aan een betaalbaar woonaanbod dichtbij zorgvoorzieningen.

10

Kwetsbare huishoudens vormen een derde belangrijke doelgroep. Dit zijn personen of gezinnen die zelfstandig wensen te wonen, maar zorg op maat (fysiek, psychisch, budgettair, praktisch, sociaal, …) nodig hebben. Het is een doelgroep waarmee de sociale huisvesters steeds meer mee geconfronteerd zullen worden. Het aantal plaatsen binnen residentiële welzijnsvoorzieningen neemt immers af. Velen wensen een stap te zetten richting zelfstandig wonen. Bovenstaande drie doelgroepen hebben vooral nood aan een kleine woning met één of twee slaapkamers, terwijl de huidige sociale woonmarkt gedomineerd wordt door traditionele drieslaapkamerwoningen. Het is van groot belang om bij de planning van nieuwe projecten het aandeel kleine woonentiteiten te vergroten. Daarbij moet wel voldoende gedifferentieerd worden. Tenslotte bestaat ook een behoefte voor grote gezinnen. Het aantal grote sociale woningen is uiterst beperkt en de wachttijden zijn zéér lang. 3. Maak werk van een geïntegreerde voorrang voor verschillende doelgroepen Sinds het voorjaar van 2011, kan een gemeente op relatief eenvoudige wijze een beperkt lokaal toewijzingsreglement opmaken voor ouderen. De gevoerde onderzoeken toonden echter aan dat deze doelgroep nauw verweven is met andere doelgroepen. Toegang verlenen aan senioren betekent immers de toegang voor andere doelgroepen vernauwen. Het is van belang om de voorrang voor senioren af te stemmen met initiatieven t.o.v. andere doelgroepen. 4. Herinterpreteer de standaard voorrangsregel voor lokale binding Voorrang verlenen aan inwoners van de eigen gemeente is een alom gekende en politiek verankerde praktijk voor sociale huurwoningen. Standaard geldt de regel dat iemand gedurende de laatste zes jaar drie jaar in de gemeente gewoond moet hebben. Deze voorrangsregel is in veel situaties ontoereikend. Zo heeft niet elke inwoner van de gemeente een stabiele wooncarrière, wordt er vaak verhuisd over de gemeentegrens maar binnen de regio en keren mensen terug naar hun gemeente na een lang verblijf in de stad of aan de kust. Voorwaarden rond lokale binding opheffen of ruimer formuleren, biedt meer garanties voor een degelijk woonbeleid. 5. Hanteer het lokaal toewijzingsreglement als opstap voor samenwerking binnen het versnipperd woonlandschap Het lokaal toewijzingsreglement zet de regierol van de gemeente inzake woonbeleid in de verf. Een gemeente komt in aanraking met heel wat organisaties die actief zijn in het huisvesten en begeleiden van sociaal kwetsbaren. Het lokaal toewijzingsreglement blijkt een succesvol instrument om de samenwerking tussen de verschillende actoren op te starten en te sturen. Dit komt tot uiting op diverse momenten: • bilaterale gesprekken met woonactoren en welzijnsorganisaties tijdens het verzamelen van de nodige informatie; • inhoudelijke discussies in een werkgroep tijdens de opmaak van het reglement; • afstemming en aftoetsen in het lokaal woonoverleg.

11

Tot slot wijzen we graag op andere juridische mogelijkheden om bepaalde doelgroepen voorrang te verlenen. Het is raadzaam alle wettelijke opties te verkennen vooraleer over te gaan tot de opmaak van een lokaal toewijzingsreglement. • Sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen specifiek bouwen voor senioren of personen met een handicap. Het gaat hier om aanpasbare of aangepaste woningen. • Sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen leegstaande woningen verhuren aan welzijnsorganisaties. Dit gaat om tijdelijke contracten in afwachting van de renovatie van de woning. • Sociale huisvestingsmaatschappijen beschikken over de mogelijkheid om een beperkt deel van hun patrimonium te verhuren buiten het sociaal huurstelstel aan een welzijnspartner. De maximumgrens bedraagt 1% van hun woningpatrimonium. • Sociale verhuurkantoren kunnen voorrang verlenen aan een kandidaat-huurder die zelf een geschikte woning op de private markt vindt en aanlevert. • De wetgever voorziet de mogelijkheid om daklozen versneld een sociale huurwoning toe te wijzen door het OCMW. • Recent krijgen minderjarigen, die begeleid worden door bijzondere jeugdzorg, absolute voorrang voor een sociale huurwoning.

12

13

2

het lokaal toewijzingsreglement als beleidsinstrument

2.1

het kaderbesluit sociaal huur Het nieuw sociaal huurbesluit, dat in werking trad op 1 januari 2008, biedt steden en gemeenten de mogelijkheid om een eigen toewijzingsbeleid voor sociale huurwoningen te voeren. Tot 2010 had geen enkele gemeente in de regio hiervan gebruik gemaakt. Ook op Vlaams niveau was het een relatief nieuw instrument. Niettegenstaande Vlaanderen een handleiding publiceerde voor de opmaak van een lokaal toewijzingsreglement, rijzen nog veel inhoudelijke en praktische vragen over het instrument.

Het kaderbesluit Sociale Huur (oktober 2007) regelt het verhuren van woningen binnen de sociale sector. Het besluit geeft aan lokale besturen de mogelijkheid om, naast het standaardregime, een eigen lokaal toewijzingsreglement voor sociale huurwoningen op te stellen. De standaardprocedure is gestoeld op twee verschillende manieren van toewijzing1 : a. dat van de sociale huisvestingsmaatschappijen met focus op de chronologie van inschrijving en b. dat van de sociale verhuurkantoren met focus op een puntensysteem waarbij woonnood en laag inkomen doorslaggevende factoren zijn. De regierol die Vlaanderen de lokale besturen toebedeelt, is een belangrijk nieuw gegeven. Dankzij dit besluit, krijgen steden en gemeenten een instrument in handen om de toewijzing van sociale woningen te verfijnen op maat van de plaatselijke woonnoden. Indien de lokale situatie hierom vraagt, kan dus aan de hand van een lokaal toewijzingsreglement afgeweken worden van de standaardprocedure. Een lokaal toewijzingsreglement kan ontwikkeld worden als de gemeente: a. rekening wil houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders b. rekening wil houden met de woonnoden van specifieke doelgroepen c. werk wil maken van een verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of complexen. Het lokaal toewijzingsreglement moet tot stand komen in nauw overleg met alle relevante lokale huisvestings- en welzijnsorganisaties. Het lokaal woonoverleg vormt hier het uitgelezen forum voor. Sinds februari 2011 bestaat de juridische mogelijkheid om een lokaal toewijzingsreglement specifiek voor ouderen op te maken aan de hand van een vereenvoudigde procedure. Hierin wordt bepaald dat: - maximum 1/3de van de studio’s en één- en tweeslaapkamerwoningen binnen sociale huursector in de gemeente voor 65-plussers mag voorbehouden worden; - maximum 1/4de van het totaal sociaal huurpatrimonium in de gemeente voor 65-plussers kan voorbehouden worden.  

1 OCMW’s die verhuren binnen het sociaal huurbesluit, hebben de keuze tussen de twee systemen. Het Vlaams Woningfonds die verhuurt aan grote gezinnen valt onder het systeem van de sociale huisvestingsmaatschappijen.

14

2.2

het reglement als hefboom voor een sociaal woonbeleid Het lokaal toewijzingsinstrument lijkt op het eerste gezicht een zeer specifiek instrument voor een beperkt aspect van het sociaal woonbeleid, het toewijzen van sociale huurwoningen. Ons onderzoek illustreert weliswaar dat de toewijzing op de sociale huurmarkt nauw verweven is met vele andere elementen van het sociaal woonbeleid. Denken we maar aan doelgroepgerichte bouwprojecten, communicatieprocessen naar zittende huurders en kandidaat-huurders, dienstverlening op maat van de klant, de relatie met de private huurmarkt, de begeleiding van kwetsbare huurders, … Dankzij het onderzoek in voorbereiding van het lokaal toewijzingsreglement wordt het woonbeleid in zijn totaliteit gevoed. Het instrument vormt ontegensprekelijk een hefboom om een performanter sociaal woonbeleid uit te bouwen. De opmaak van een lokaal toewijzingsreglement is de ideale drijfveer om inhoudelijk beter samen te werken met de sociale huisvestingsmaatschappijen. Het uitwisselen van gegevens over wachtlijsten en zittende huurders (gezinstype, leeftijd, wachttijd, woningtypes, …) leidt tot discussies en voedt het lokaal woonbeleid. Wanneer dit nog aangevuld wordt met diepgaande gesprekken met sociale woonactoren en welzijnsorganisaties, krijgen de partners zowel een goed kwantitatief (cijfermateriaal) als kwalitatief (dagelijkse praktijkervaringen) zicht op de vraag naar sociale huurwoningen. Door de lange wachttijden biedt het woningpatrimonium van sociale huisvestingsmaatschappijen geen antwoord op doelgroepen met een acute woonnood2. In het onderzoeksrapport van Waregem en Kortrijk worden maatregelen aanbevolen om de toegang voor deze doelgroepen te vergroten. De voorstellen onderstrepen de noodzaak om een samenwerkingsverband tussen woon- en welzijnsorganisaties op te starten of verder uit te breiden. Bij het geven van voorrang aan kwetsbare doelgroepen is een engagement van de welzijnsorganisaties om begeleiding te voorzien cruciaal en in het belang van alle partijen. Het lokaal toewijzingsreglement is een belangrijke hefboom om de samenwerking tussen wonen en welzijn structureel vorm te geven. Wederzijdse verwachtingen worden geëxpliciteerd en afspraken worden gemaakt aan de hand van een samenwerkingsprotocol. Het lokaal woonoverleg is het uitgelezen forum om de drie cruciale actoren – lokaal bestuur, sociale woonactoren en welzijnsorganisaties - samen te brengen. Het lokaal toewijzingsreglement creëert kansen om het woonoverleg inhoudelijk te verdiepen en te verbreden. Naast de (verplichte) programmatie en aanmelding van bijkomende sociale woningen voor het volgende jaar, kunnen ook aanbevelingen omtrent doelgroepen, woningtypes, begeleiding, enz. besproken worden.

2 Bij sociale verhuurkantoren gebeurt de instroom van kwetsbare doelgroepen vlotter, gezien hun toewijzing gebeurt via een puntensysteem waar woonood de doorslaggevende factor is.

15

2.3

het sociaal huurlandschap in de regio zuid-west-vlaanderen Het lokaal toewijzingsreglement is een gemeentelijk beleidsinstrument. In de regio ZuidWest-Vlaanderen zijn echter veel verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen actief. Hun werkingsgebied valt niet altijd samen met de gemeentegrenzen. Dit onderstreept de nood aan samenwerking tussen de partners, zowel voor de gemeenten als voor de sociale huisvestingsmaatschappijen. Deze publicatie is een pleidooi voor een gezamenlijke streekbenadering mét plaats voor de lokale woonnoden en beleidsaccenten. Naast de tien sociale huisvestingsmaatschappijen, zijn nog een drietal sociale verhuurkantoren (SVK De Poort, RSVK Waregem, SVK Ieper3) actief met elk hun werkgebied over verschillende gemeenten. Ook het Vlaams Woningfonds en een aantal OCMW’s hebben projecten binnen het kaderbesluit Sociale Huur.

SINT-ELOOIS-VIJVE

Waregem Harelbeke

Waregem

HULSTE

Lendelede

DESSELGEM

Waregem Waregem

Harelbeke

BEVEREN-LEIE

BAVIKHOVE

Kuurne Kortrijk HEULE

Deerlijk

Wevelgem Wevelgem

Anzegem

Harelbeke

GULLEGEM

MOORSELE

Anzegem

Wervik

VICHTE

Kortrijk

GELUWE

Anzegem

Anzegem

BISSEGEM

GIJZELBRECHTEGEM

INGOOIGEM

Menen

Anzegem

Kortrijk

Wevelgem

KASTER

Anzegem

Zwevegem

Kortrijk MARKE

Wervik

KERKHOVE

Avelgem

HEESTERT

WAARMAARDE

LAUWE

Kortrijk AALBEKE

REKKEM

DE LEIE

Kortrijk

Avelgem

Kortrijk

Zwevegem

BELLEGEM

MOEN

ROLLEGEM

Zwevegem

OUTRIJVE

SINT-DENIJS

Avelgem

DE VLASHAARD EIGEN GIFT EIGEN HULP EIGEN HAARD

BOSSUIT

Avelgem

Kortrijk KOOIGEM

Spiere-Helkijn

EIGEN HAARD IS GOUD WAARD HELPT ELKANDER MIJN HUIS ONS DORP VLAAMS WONINGFONDS EN GOEDKOPE WONING ZUID WEST VLAAMSE

3

Actief in Menen.

Avelgem

OTEGEM

Zwevegem

Menen

Menen

TIEGEM

Zwevegem

HELKIJN SPIERE

Spiere-Helkijn

16

2.4

de opmaak van het reglement De goedkeuring van het lokaal toewijzingsreglement in Waregem in maart 2012 was een primeur in de regio. Zowel bij de opmaak van het lokaal toewijzingsreglement in Waregem als in Kortrijk werd de officiële procedure gevolgd. Voorafgaand aan de opmaak van het reglement, werd bijkomend onderzoek verricht omtrent een aantal essentiële vragen: • Voor welke doelgroepen is het zinvol en nodig om een specifieke voorrang binnen de sociale huursector te voorzien? • Welke andere acties zijn van belang bij het garanderen van een goede toegang tot de woningmarkt voor alle doelgroepen? de opmaak van een lokaal toewijzingsreglement OFFICIËLE PROCEDURE SPECIFIEKE AANPAK IN KORTRIJK EN WAREGEM

PROCESSCHEMA

ONDERZOEKSRAPPORT OP BASIS VAN - ANALYSE CIJFERMATERIAAL (WACHTLIJSTEN, PATRIMONIUM,...) - INTERVIEWS BETROKKEN ACTOREN

LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT OP BASIS VAN COLLEBESLISSING

BESPREKING IN LOKAAL WOONOVERLEG

BESPREKING IN WERKGROEP

BESPREKING IN WERKGROEP

COLLEGEBESLISSING OMTRENT PROCESSCHEMA

VOORSTELLING EN BESPREKING OP LOKAAL WOONOVERLEG

VOORSTELLING EN BESPREKING OP LOKAAL WOONOVERLEG

FORMEEL ADVIES VAN BETROKKEN ACTOREN

FORMEEL ADVIES VAN BETROKKEN ACTOREN

COLLEGEBESLISSING OMTRENT OPMAAK REGLEMENT EN PROGRAMMA VAN FLANKERENDE MAATREGELEN

INSCHRIJVEN VAN MAATREGELEN IN DE INTERNE HUURREGLEMENTEN VAN DE BETROKKEN SOCIALE WOONACTOREN (SHM/SVK/OCMW)

GEMEENTERAADSBESLISSING

GOEDKEURING DOOR MINISTER

+/- 12 MAANDEN

2.5

evaluatie Een lokaal toewijzingsreglement moet minstens om de drie jaar geëvalueerd worden. Het instrument moet dan ook als een groeiproces beschouwd worden. Na drie jaar kan overwogen worden of de voorrang zinvol is, verder dient aangehouden te worden, het aantal hoger of lager kan, … Het is van belang om de vooropgestelde maatregelen in het reglement vanuit deze context te bekijken.

MAX 6 MAANDEN

17

3

vijf aanbevelingen

1. Baseer het lokaal toewijzingsreglement op een sterk woonbeleid 2. Stem nieuwe woonprojecten af op evoluerende woonnoden 3. Maak werk van een geïntegreerde voorrang voor verschillende doelgroepen 4. Herinterpreteer de standaard voorrangsregel voor lokale binding 5. Hanteer het lokaal toewijzingsreglement als opstap voor een samenwerking binnen het versnipperd woonlandschap

3.1 baseer het lokaal toewijZingsreglement op een sterk woonbeleid Een lokaal toewijzingsreglement heeft impact op de toewijzing van vrijgekomen sociale huurwoningen. Het instrument is slechts zinvol als er voldoende sociale huurwoningen gebouwd worden én informatie over de sociale woonmarkt vlot toegankelijk is voor kandidaat-huurders. Hierin kan de lokale overheid samen met de sociale woonpartners een belangrijke rol opnemen.

3.1.1 HET REALISEREN VAN BIJKOMENDE SOCIALE WONINGEN

De sociale huursector werkt in een context van schaarste. Het woonregieboek (2008) raamt de behoefte aan sociale huurwoningen op minstens 11% van de huishoudens4. Door de relatief grote vraag ten aanzien van het beperkt bestaand aanbod sociale huurwoningen, heeft het verlenen van voorrang aan een specifieke doelgroep een negatief effect op de reeds lange wachttijden van andere doelgroepen. Dit geldt zeker en vast voor de kleine woningtypes (één of twee slaapkamers).

WA

2.449

1

659

95.953

143.351

VLAANDEREN

KORTRIJK

1.068

2.896

3.560

Een lokaal toewijzingsreglement biedt geen oplossing als er niet gelijktijdig ingezet wordt op het bouwen van bijkomende sociale woningen. Het is ten sterkste aan te bevelen vooraf of minstens samen met een lokaal toewijzingsreglement een programmatie van bijkomende sociale huurwoningen op te maken.

1.028 (42%)

538

KORTRIJK WAREGEM

TOTAAL AANTAL SOCIALE HUURWONINGEN 6%

8,4%

7,4%

0.67

1.22

0.62

AANTAL ‘KLEINE’ SOCIALE HUURWONINGEN

BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010

# SOCIALE HUURWONINGEN

# OP WACHTLIJST # PER SOCIALE HUURWONING

BRON: LOKALE STATISTIEK, BEVRAGING 2009/2010

Overzicht aantal sociale huurwoningen en kandidaten 4

De woonsurvey uit 2005 duidt op een inkrimping van het private huuraanbod. Dit slinkende marktsegment, waar kwaliteits- en betaalbaarheidsproblemen zich concentreren, wordt meer en meer bewoond door de zwakste socio-economische gezinnen. Dit doet de vraag naar sociale huurwoningen stijgen.

18

3.1.2 een centraal woonloket/woonwinkel in de gemeente

Zich inschrijven bij een sociale woonactor gaat gepaard met een omvangrijke administratieve procedure. Naast de administratieve regelgeving, zorgt het groot aantal aanbieders van sociale woningen in onze regio (tien bouwmaatschappijen, drie sociale verhuurkantoren, OCMW, Vlaams Woningfonds) voor de nodige complexiteit. Het is cruciaal, zeker in gemeenten waar verschillende sociale woonactoren actief zijn, om een centraal coördinatiepunt in te richten waar kandidaat-huurders zich kunnen inschrijven. woonloket Kuurne

woonloket Kuurne

De uitbouw van een woonloket in de gemeente kan hieraan tegemoet komen. Het loket functioneert als één centraal en onafhankelijk aanspreekpunt voor burgers en organisaties met vragen rond wonen. Dit biedt het voordeel dat vragen en noden gebundeld worden en geïntegreerde informatie aangeboden kan worden. Het woonloket kan instaan voor de coördinatie van de inschrijvingen voor sociale woningen en de samenwerking tussen wonen en welzijn nauwgezet opvolgen. Wanneer een stad of gemeente (nog) niet over een coördinatiepunt beschikt, is de doorstroom van info tussen verschillende woonactoren een taak voor henzelf. Sociale huisvestingsmaatschappijen moeten de kandidaat-huurder verplicht meedelen dat de inschrijving ook aan andere sociale huisvestingsmaatschappijen in de gemeente of aangrenzende gemeenten bezorgd kan worden. Bovendien is het aangewezen om maximaal in te zetten op de doorstroom van zittende huurders binnen een sociaal verhuurkantoor (tijdelijke huurwoning) naar een sociale huisvestingsmaatschappij (permanente huurwoning).

19

3.1.3 het begrijpelijk en voldoende informeren van potentiele en zittende huurders

In een lokaal toewijzingsreglement worden voorrangsregels opgesteld voor doelgroepen met een hoge woonnood die relatief moeilijk toegang hebben tot een sociale huurwoning. Dit zijn vaak ook de meest kwetsbare doelgroepen op gebied van communicatie, administratie en dossierbeheer. Het belang van goede communicatie en een toegankelijke onthaalprocedure voor alle doelgroepen is dan ook onontbeerlijk bij de opmaak van een lokaal toewijzingsreglement. Wanneer kandidaathuurders zich inschrijven of een sociale woning aangeboden krijgen, moet op een toegankelijke manier gecommuniceerd worden over de mogelijkheden en verplichtingen. Het project Tweezijdig + van Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen is een inspirerend voorbeeld hiervan (zie kader). Het is onder meer belangrijk dat kandidaat-huurders zich voor de juiste woningen op de wachtlijsten inschrijven, om latere weigeringen en de daaropvolgende schrappingen van de wachtlijsten te kunnen vermijden. Bovendien is een samenwerking tussen sociale huisvestingsmaatschappijen en welzijnsdiensten (OCMW, CAW) bij de tweejaarlijkse actualisatie van de wachtlijsten essentieel om onterechte schrappingen door bijvoorbeeld een wijziging in domicilieadres vermijden.

Tweezijdig +

Tweezijdig+ is een samenwerkingsproject tussen sociale woonactoren, Samenlevingsopbouw WestVlaanderen en de Provincie West-Vlaanderen. Het project wil de communicatie met huurders en het betrekken van huurders in de werking van de sociale woonactor versterken en/of ondersteunen. Het project speelt in op de recente beleidsopties inzake huurdersparticipatie binnen de sociale huisvesting. Uitgangspunt is de zogenaamde ‘participatieladder’. Het project focust in de eerste plaats op de twee onderste treden van de ladder: informeren (‘mee-weten’ als voorwaarde om mee te kunnen denken) en consulteren (bevragen). Startpunt van Tweezijdig+ is een representatief tevredenheidsonderzoek bij de huurders over de woning, de buurt, de dienstverlening en de informatie die huurders ontvangen van de sociale woonactor. Op basis van de resultaten wordt een actieplan opgemaakt. Dit plan bevat zowel een ‘technisch luik’ (herstellingen en onderhoud, renovaties, …) als een luik over informatie, communicatie en participatie. Ook de opmaak van een ‘ZieZo!’-brochure over herstellingen en onderhoud is een belangrijk element van het project. In onze regio werd dit proces bij De Vlaschaard (Wevelgem) doorlopen.

20

3.2 stem nieuwe woonprojecten af op de evoluerende woonnoden De onderzoeksrapporten die noodzakelijk zijn bij de opmaak van een lokaal toewijzingsreglement, bieden een uniek inzicht op de sociale woonnoden. De sociale huurders van de toekomst, die momenteel al op een wachtlijst ingeschreven zijn, vormen een diverse doelgroep. In deze paragraaf gaan we dieper in op de woonnoden van kleine huishoudens, senioren, jonge starters, kwetsbare doelgroepen en grote gezinnen.

In Waregem en Kortrijk onderzochten we de toegang tot een sociale huurwoning voor de volgende doelgroepen in detail: • één en tweepersoonshuishoudens • senioren • kwetsbare huishoudens • jonge starters • grote gezinnen • personen met een handicap De woonnoden werden ingeschat op basis van: • bestaand Vlaams onderzoek (VMSW, Steunpunt wonen, ...) • cijfergegevens van de wachtlijsten van sociale woonactoren en welzijnsorganisaties • diepte-interviews met betrokken actoren Een belangrijke randvoorwaarde voor een onderbouwd doelgroepenbeleid is correcte, diepgaande, specifieke en vergelijkbare informatie. Sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen heel wat relevante gegevens aanleveren over kandidaat-huurders en zittende huurders. Wachtlijsten zijn een waardevolle bron van informatie, maar vragen om een genuanceerde interpretatie. Er werd niet enkel rekening gehouden met absolute getallen (over het aantal kandidaten op de wachtlijsten, het aantal zittende huurders, de evolutie, de typologie van de bestaande sociale huurwoningen, de wachttijden en de interne mutaties, …), ook gesprekken vormen een dankbare aanvulling op het cijfermateriaal. Welzijnsorganisaties en sociale woonactoren wezen immers op de drempel voor kwetsbare doelgroepen om op een wachtlijst te komen, op de gevaren van actualisatie van wachtlijsten, op de fluctuatie van cijfers naar aanleiding van nieuwbouwprojecten,… De gegevens die de sociale huisvestingsmaatschappijen zelf aanleveren, verschillen van de informatie van het VMSW (Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen) omwille van een andere referentiedatum en andere criteria. Het is aan te raden de informatie van de sociale huisvestingsmaatschappijen zelf te gebruiken voor het onderzoek. Hierbij dient de vraagstelling ten aanzien van de sociale huisvestingsmaatschappijen zoveel mogelijk gebundeld en duidelijk geformuleerd te worden.

659

95.953

659

95.953 1.068

143.351

VLAANDEREN

KORTRIJK

2.896

1.068

2.89 143.351

VLAANDEREN

2.449

21

1.028 (42%

KORTRIJK

WAREGEM

TOTAAL AAN WAREGEM 6% 8,4%

BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010

0.67

7,4%

0.62

0.67 1.22 0.62 7,4% # OP WACHTLIJST # PER SOCIALE HUURWONING # SOCIALE HUURWONINGEN # OP WACHTLIJST # PER SOCIALE HUURWONING

6% # SOCIALE HUURWONINGEN

BRON:

1.22

VMSW, BEVRAGING 2009/2010

8,4%

AANTAL ‘KLE

BRON: LOKALE STATIS

Uit onderstaande cijfers kunnen we een aantal algemene conclusies trekken. Het jaarlijks aantal toewijzingen is beperkt

BRON: VMSW, BEVRAGING 20

1.068

2896

143.351

1.068

2896

143.351 659

54

8%

5%

HUURWONINGEN / KANDIDATEN / JAARLIJKS AANTAL JAARLIJKS AANTAL TOEWIJZINGEN TOEWIJZINGEN

54

230 54

7%

6% AANBOD 8,1% SOCIALE

230

10,5%

KORTRIJK

VLAANDEREN

10.166

KANDIDATEN / JAARLIJKS AANTAL TOEWIJZINGEN

95.953

3.560 8,1%

VLAANDERE

WAREGEM

VLAANDEREN

KORTRIJK

10.166

54

6%

230

230

10,5%

10.166

10.166

659

95.953

3.560

Dit zorgt voor een beperkt verloop binnen de sociale huisvesting en het traag wegwerken van de wachtlijsten.

7%

8%

5% BRON:

KORTRIJK

WAREGEM

VMSW, BEVRAGING 2009/2010

AANBOD SOCIALE HUURWONINGEN / JAARLIJKS AANTAL TOEWIJZINGEN

WAREGEM

BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010

VLAANDERE KORTRIJK WAREGEM

De gemiddelde wachttijd bij toewijzing is relatief lang

De wachttijden voor een sociale huurwoning bedragen gemiddeld ongeveer 2 tot 3 jaar.

VLAANDEREN

BRON: VMSW, BEVRAGING 20

34 MAAND

KORTRIJK

VLAANDEREN 28 MAAND

34 MAAND

WAREGEM

21 MAAND

KORTRIJK

28 MAAND

WAREGEM GEMIDDELDE WACHTTIJD

VLAANDEREN

21 MAAND

BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010 GEMIDDELDE

WACHTTIJD

3

WAREGEM

BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010

BR

Een vrijgekomen sociale huurwoning wordt vaak geweigerd door de kandidaat-huurder

De sociale huisvestingsmaatschappijen signaleren dat kandidaten op de wachtlijst frequent weigeren (Waregem, 2010, gemiddeld 3 weigeringen/toewijzing) bij het toewijzen van een woning. Vaak moeten een aantal kandidaten aangesproken worden om tot een effectieve toewijzing te komen. Voor de kandidaat-huurder heeft weigering echter verstrekkende gevolgen. Na twee keer weigeren, wordt de kandidaat namelijk van de wachtlijsten geschrapt. Bovendien bestaan grote verschillen in aantal toewijzingen, wachttijden, druk en weigeringen tussen verschillende woningtypes en tussen verschillende woonwijken. Het loont zeker en vast de moeite om de informatie gedetailleerd per woningtype, doelgroep en wijk te bekijken. Dit vraagt weliswaar om specifieke gegevens waar niet alle sociale huisvestingsmaatschappijen over beschikken.

22

KORTRIJK

WAREGEM

2.449

1.068

VLAANDEREN 1.028 (42%)

538 (50%)

KORTRIJK WAREGEM

TOTAAL AANTAL SOCIALE HUURWONINGEN

BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010

AANTAL ‘KLEINE’ SOCIALE HUURWONINGEN BRON: LOKALE STATISTIEK, BEVRAGING 2009/2010

KORTRIJK WAREGEM

BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010

KLEINE HUISHOUDENS OP WACHTLIJST

KLEINE HUISHOUDENS IN ZITTENDE HUURDERS

61,7%

68,1%

64,1%

62%

40%

-%

WAREGEM

75%

67,7%

KORTRIJK

66%

VLAANDEREN

BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010

KLEINE HUISHOUDENS IN TOTAAL HUISHOUDENS

GEMIDDELDE W VOOR GROTE GEZINN EEN SOCIALE HUUR WAREGEM

BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010

SENIOREN 60+ OP WACHTLIJST

1,23

3,24

0.62

0.87

SENIOREN 60+ ZITTENDE HUURDRS

SENIOREN OP TOTAAL AANTAL HUISHOUDENS

Voetnoot (1): Dit cijfer duidt de verhouding aan van het aantal kandidaten op de wachtlijst, per woning in het patrimonium. In Kortrijk zijn er met andere woorden meer kandidaten, dan sociale huurwoningen. In Waregem is dit andersom. Voetnoot (2): Dit cijfer duidt de verhouding aan van het aantal kandidaten op de wachtlijst, per kleine woning in het patrimonium. In Kortrijk is er met andere woorden een enorm tekort aan kleine huurwoningen. Er zijn drie keer zoveel kandidaten als er kleine woningen zijn.

GEMIDDELDE WACHTTIJD GEMIDDELDE WACHTTIJD BIJ TOEWIJZING VOOR SENIOREN BIJ TOEWIJZING VLAANDEREN WAREGEM

34 MAAND 25 MAAND BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010

36 MAAND

34%

Aantal kandidaten per kleine woning (2)

26%

Aantal kandidaten per woning (1)

-%

WAREGEM

40 maand 42%

21 maand

-%

Waregem KORTRIJK (bevraging 2009)

15%

28 maand

20,2%

Kortrijk VLAANDEREN (bevraging 2010)

Gemiddelde wachttijd voor kleine huishoudens bij toewijzing

42%

Gemiddelde wachttijd bij toewijzing

15%

(enkel shm’s)

BRON: BEVRAGING 2009

84 MAAND

23

3.2.1 doelgroep een- of tweepersoonshuishoudens

De doelgroep kleine huishoudens is in absolute aantallen dé belangrijkste doelgroep voor sociale huisvesting. De doelgroep groeit jaarlijks. Globaal gezien staan ze voor een aandeel van 55% van alle huishoudens in Vlaanderen5. De kleine huishoudens zijn zo sterk aanwezig op de wachtlijsten omdat ze vaak over slechts één inkomen beschikken. Ze vormen een kwetsbare doelgroep op gebied van betaalbaarheid. Eénoudergezinnen vormen hierin een subdoelgroep die extra kwetsbaar is.

Ter Groenen Boomgaard, Kuurne

In schril contrast hiermee staat het aanbod kleine woningen. Woningen met één of twee slaapkamers maken amper de helft uit van het totaal sociaal woningpatrimonium. In sommige gemeenten wordt de helft zelfs niet gehaald. Dit zorgt voor een enorme druk op de kleine sociale huurwoningen. Het traditioneel aanbod van drieslaapkamerwoningen is de laatste jaren sterk bijgestuurd, maar het aanbod is nog steeds niet afgestemd op de reële behoefte aan kleine huurwoningen. Bovendien zijn de kleine huishoudens een sterk gedifferentieerde doelgroep. Ze vragen om diverse woonvormen: zowel grondgebonden kleine woningen als appartementen, zowel één- als tweeslaapkamerwoningen. Het lijkt evident om grondgebonden kleine woningen voor te behouden voor senioren. Het is echter wenselijk om ook andere kleine gezinnen (zoals éénoudergezinnen) een grondgebonden woning aan te bieden en niet enkel appartementen. Welzijnsorganisaties signaleren alvast een grote vraag naar studio’s of éénslaapkamerwoningen waarbij de huurprijs doorslaggevend is. Een groeiende groep alleenstaanden met beperkte financiële middelen vindt noch op de private huurmarkt noch in de sociale huursector een kwaliteitsvolle, betaalbare en geschikte woning. De grootste vraag bestaat echter duidelijk voor woningen of appartementen met twee slaapkamers ten aanzien van één slaapkamer. Op vandaag is een relatief groot aandeel van de grotere sociale huurwoningen (drie slaapkamers of meer) onderbezet. Ze worden bewoond door een alleenstaande of een koppel zonder kinderen. Dit is vaak te wijten aan een gewijzigde gezinssituatie: kinderen die het ouderlijk huis hebben verlaten, een overlijden of een relatiebreuk. Deze mensen stimuleren om naar een kleinere sociale woning te verhuizen heeft geen zin zolang het aanbod van kleine woningen te klein is. Dit zou de druk alleen nog maar doen stijgen. 5

Bron: statbel.fgov.be, referentiejaar: 2010

24

KORTRIJK

WAREGEM

2.449 1.068 Conclusies omtrent woonnoden voor alleenstaanden • Enorme druk op bestaande kleine sociale huurwoningen: nood aan bijkomende kleine woningen. • Nood aan diversiteit in de kleine538 woningen: grondgebonden woningen en appartementen, één 1.028 (42%) (50%) en twee slaapkamers, stedelijke omgeving en landelijke omgeving, … • Pak de onderbezetting van grotere sociale huurwoningen op een goede manier aan zodat de druk opAANTAL kleine woningtypes niet nog meer toeneemt. TOTAAL SOCIALE HUURWONINGEN

VLAANDEREN KORTRIJK WAREGEM BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010

AANTAL ‘KLEINE’ SOCIALE HUURWONINGEN BRON: LOKALE STATISTIEK, BEVRAGING 2009/2010

3.2.2 doelgroep senioren

65-plussers maken vandaag ongeveer 20% van de bevolking uit. Prognoses voorspellen dat deze doelgroep tegen 2025 zal stijgen tot 30% van de bevolking . Senioren zijn kwetsbaar op gebied van betaalbaarheid op de woningmarkt. In het bijzonder senioren die huren op de private markt of die een eigen woning bezitten die van slechte kwaliteit is, hebben te kampen met woonnoden. VLAANDEREN

61,7%

68,1%

64,1%

62%

40%

-%

75%

66%

67,7%

In Waregem en Kortrijk zijn ongeveer 15% van de kandidaat-huurders senioren. Naast hun aandeel op deKORTRIJK wachtlijsten, spelen ook factoren zoals wachttijd, relaties met ouderenzorg, woonzorgzones, … een rol bij het bepalen van het aantal woningen met voorrang voor senioren. In beide steden WAREGEM bleek ook het onderscheid tussen stedelijk gebied en buitengebied van belang: aanbod van BRON: HUISHOUDENS KLEINE HUISHOUDENS KLEINE HUISHOUDENS voorzieningen, aanbod vanKLEINE private kleine woningen, binding met de eigen wijk of buurt, … Vooral in VMSW, BEVRAGING 2009/2010 OP WACHTLIJST IN ZITTENDE HUURDERS IN TOTAAL HUISHOUDENS landelijke gebieden is het aangewezen om extra inspanningen te doen voor deze doelgroep.

KORTRIJK WAREGEM

BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010

GEMIDDELDE W VOOR GROTE GEZINN EEN SOCIALE HUU WAREGEM BRON: BEVRAGING 2009

BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010

SENIOREN 60+ OP WACHTLIJST

SENIOREN 60+ ZITTENDE HUURDRS

GEMIDDELDE WACHTTIJD GEMIDDELDE WACHTTIJD BIJ TOEWIJZING VOOR SENIOREN BIJ TOEWIJZING VLAANDEREN WAREGEM

34 MAAND 25 MAAND BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010

7

Bron: Steunpunt Ruimte en Wonen

36 MAAND

34%

26%

-%

42%

42%

-%

WAREGEM

15%

20,2%

KORTRIJK

15%

VLAANDEREN

SENIOREN OP TOTAAL AANTAL HUISHOUDENS

84 MAAND

25

In de twee steden werd duidelijk dat het aantal sociale huurwoningen, dat voldoende aangepast is om voorrang te kunnen geven aan senioren zonder lokaal toewijzingsreglement, zeer beperkt is. In nieuwe projecten worden weliswaar aangepaste woningen gepland, maar dit aanbod zou nog sterk moeten verhogen. Dit geldt zeker en vast voor de landelijke kernen. Wil men als gemeente een coherent beleid voor senioren uitbouwen, moet het voorrang verlenen gepaard gaan met het realiseren van bijkomende aangepaste sociale huurwoningen. De vraag naar kleine sociale huurwoningen is bijzonder groot. Naast senioren zijn er nog veel doelgroepen die in aanmerking komen voor deze kleine woningtypes. Het verlenen van voorrang aan senioren, beïnvloedt steeds de toegankelijkheid voor andere doelgroepen, zoals alleenstaande ouders, koppels zonder kinderen, …. Indien het aandeel woningen met voorrang voor senioren het aandeel senioren op de wachtlijst voor kleine woningen overschrijdt, wordt de toegang voor andere doelgroepen verkleind. In Kortrijk bijvoorbeeld werden verschillende scenario’s onderzocht waarbij de toegang vernauwt van drie kandidaten tot vijf kandidaten per kleine woning voor de andere kleine gezinnen dan senioren. Dit is een belangrijk signaal dat we in acht moeten nemen. Ook de specifieke locatie van woningen met voorrang voor senioren is van belang. Volgende elementen zijn cruciaal: • nabijheid van een lokaal dienstencentrum of ontmoetingscentrum Voor een lokaal dienstencentrum wordt een bereik van 750 m gehanteerd, voor een woonzorgcentrum 2 km.

woonzorgcentrum De Meers, Waregem

• leefbaarheid van de bestaande ‘seniorenwijkjes’ Binnen het sociaal huurpatrimonium bestaan heel wat zogenaamde OVD-woningen (ouderen van dagen woningen). Dit zijn oudere woningen die een aantal aanpassingen, specifiek voor ouderen, ondergaan hebben. Sinds 2009 beantwoorden deze woningen niet aan de huidige criteria om voorrang aan senioren te kunnen verlenen. Deze wijkjes worden vandaag grotendeels door senioren bewoond, maar zullen in de toekomst stelselmatig toegewezen worden aan andere doelgroepen. Een aantal sociale huisvestingsmaatschappijen wensen, in het kader van de leefbaarheid van deze wijken, deze woningen ook integraal voor senioren te blijven voorbehouden. Dit maakt echter in bepaalde gemeenten een aanzienlijk aandeel van de sociale huurwoningen uit. Andere sociale 8

Bij aangepaste woningen geldt een: absolute voorrang voor kandidaat-huurders die minstens 55 jaar oud is of gehandicapt is, op voorwaarde als voor deze woning specifiek op deze kenmerken gerichte investeringen zijn gedaan.

26

huisvestingsmaatschappijen zien daarentegen nieuwe kansen. De ervaring toont aan dat hierdoor ook andere doelgroepen kunnen instromen zoals éénoudergezinnen. Dit komt tegemoet aan de grote vraag naar kleine woningen, ook vanuit andere doelgroepen. • verhuisbereidheid en wijkgebondenheid Veel senioren dreigen te vereenzamen en hebben nood aan een vertrouwd sociaal netwerk. Het is wenselijk om senioren zoveel mogelijk in hun eigen leefomgeving te laten wonen, ook als ze nood hebben aan een kleinere, aangepaste, betaalbare woning. Daarom is het aangewezen om in elke deelgemeente/wijk een aanbod aan seniorenwoningen te voorzien. Senioren zijn sneller bereid om hun grote afgelegen woning met grote tuin te verlaten voor een kwalitatieve woning in de buurt. De vrijgekomen woningen kunnen dan ingenomen worden door grotere, jonge gezinnen. Om de senioren een aangepaste woning te kunnen aanbieden in hun eigen omgeving, is het wenselijk bij grotere bestaande sociale woonwijken een aanbod en voorrang voor senioren te voorzien. • Grondgebonden woningen versus appartementen Het aanbod kleine grondgebonden sociale woningen is relatief beperkt en valt voor een groot deel samen met de voormalige OVD-woningen. De kleine sociale woningen zijn vaak appartementen met een beperkte buitenruimte. Het is wenselijk om ook kleine gezinnen, die niet tot de seniorengroep behoren, toegang te bieden tot grondgebonden woningen met een private buitenruimte. Het is beter om de voorrang voor senioren te spreiden over zowel appartementen als grondgebonden woningen. • Het aantal slaapkamers Een gelijkaardige afweging is nodig voor het aantal slaapkamers. Het is van belang om nog voldoende woongelegenheden met één slaapkamer te voorzien waar senioren geen voorrang op hebben. De welzijnsorganisaties wijzen immers op een grote vraag van alleenstaanden.

Conclusies omtrent woonnoden voor senioren: • Er is een grote verscheidenheid (aanbod, beleid, vraag) per gemeente. Hierdoor is het van belang om de specifieke behoefte van senioren per gemeente in kaart te brengen. • Gegevens van wachtlijsten dienen onderzocht te worden met aanvullende gegevens rond zorgbeleid, woonzorgzones, wachttijden, private projecten, … • De voorrang voor senioren dient steeds afgewogen te worden ten aanzien van het vernauwen van de toegang voor andere doelgroepen. • Een sterk beleid vraagt om een samenhangende aanpak: zowel de bouw van bijkomende ‘aangepaste’ woningen voor senioren als een voorrang bij toewijzing. • Wanneer woningen met voorrang voor senioren worden ingeschreven, is het van groot belang deze nauwgezet te selecteren. Het onderscheid tussen stedelijke omgeving versus landelijke kernen is hierbij een relevante factor. De mogelijkheden van een beperkt lokaal toewijzingsreglement voor senioren komen aan bod in aanbeveling 3.

27

3.2.3 doelgroep kwetsbaren

Een steeds grotere groep van financieel zwakke huishoudens heeft nood aan een sociale huurwoning. Binnen deze groep is er een toenemende vraag naar zelfstandig wonen, gekoppeld aan zorg op verschillende gebieden (fysiek, psychisch, budgettair, praktisch, sociaal netwerk, …). Deze doelgroep is niet alleen op zoek naar een geschikte woning, maar ook een goede woonomgeving en zorg op maat. Gezien de diversiteit van de doelgroep, moeten de verschillende welzijnspartners gedifferentieerde ondersteuning voorzien. Het is van belang te wijzen op het feit dat kwetsbaren ook nu reeds ingeschreven zijn op de wachtlijst voor een sociale woning en instromen in de sociale huurmarkt zonder begeleidingsgarantie door een welzijnsorganisatie. In andere gevallen is deze doelgroep reeds huurder en genieten ze een begeleiding zonder dat de sociale huisvestgingsmaatschappij daar altijd van op de hoogte is. Deze doelgroep heeft moeilijke toegang tot een huurwoning, zowel op de private als de sociale huurmarkt, omwille van verschillende redenen: • discriminatie op private huurmarkt: vraag om loonfiches voor te leggen, weerstand van huiseigenaars tegen een aangeboden huurwaarborg van het OCMW, …; • bezorgdheid van (private en sociale) verhuurders omtrent leefbaarheid van de buurt en het onderhoud van de woning; • inschrijven voor een sociale woning betekent een lange administratieve procedure; • lange wachttijden binnen de sociale huurmarkt schrikken huishoudens met een acute woonnood af; • schrappen bij actualisatie van wachtlijsten door het niet reageren op briefwisseling; • de voorrangsregel voor lokale binding belemmert de toegang voor huishoudens met een instabiele woongeschiedenis. De maatregelen die we reeds aanhaalden onder ‘aanbeveling 1’ (bijkomend aanbod sociale huurwoningen, communicatie en toegankelijke onthaalprocedure, centraal woonloket) zijn in het bijzonder voor deze doelgroep van belang. De doelgroep ‘kwetsbaren’ is een beperkte groep in de samenleving. Welzijnsorganisaties duiden op de aanzienlijke vraag naar sociale huurwoningen van deze doelgroep. Verwacht wordt dat de vraag in de toekomst nog zal toenemen. Personen die klaar staan om zelfstandig te wonen, blijven vaak noodgedwongen wonen in een voorziening (of een woning van de voorziening) omdat er geen betaalbare private of sociale huurwoning wordt gevonden. Daarom dringen welzijnsorganisaties erop aan om voor hun cliënten die klaar zijn om de stap naar zelfstandig wonen te zetten, voldoende sociale woningen te voorzien. Een lokaal toewijzingsreglement zal daarbij onmogelijk alle hoge woonnoden van kandidaat-huurders van welzijnsorganisaties kunnen oplossen. Het blijft een beperkt instrument. De problematiek van kwetsbare doelgroepen kan een sociale huisvestingsmaatschappij niet alleen dragen. Bij het bepalen van een voorrang voor deze doelgroep speelt de begeleidingscapaciteit van welzijnsorganisaties een belangrijke rol. Een goede samenwerking tussen de sociale huisvestingsmaatschappij en welzijnsorganisaties is voor de kwetsbare huurder van groot belang.

28

Op basis van diverse gesprekken, schuiven we een aantal succesfactoren naar voor bij het verlenen van voorrang aan kwetsbare doelgroepen. • Zowel in Kortrijk als in Waregem, werken huisvestingsmaatschappijen en welzijnsorganisaties weinig samen. Het geven van voorrang aan deze doelgroep vergt afspraken. De begeleiding van de sociale huurder is een gedeelde verantwoordelijkheid. Ook welzijnsorganisaties hebben hierin een duidelijke rol te spelen. • Samenwerking op basis van concrete cliënten zorgt voor wederzijds vertrouwen en kennis. • Het veld van welzijnsorganisaties is bijzonder uitgebreid. Voor een sociale huisvestingsmaatschappij is het van belang één duidelijk aanspreekpunt te hebben. Het OCMW kan hierin een coördinerende rol opnemen. • Een positief voortraject, onder welke vorm dan ook, biedt voor de verhuurder meer zekerheid. Er moet altijd gestreefd worden naar een stabiele huisvestingssituatie voor het desbetreffende gezin. Begeleiding van kwetsbare doelgroepen Begeleiding van kwetsbare doelgroepen is een vrijwillige hulpverlening, op vraag van de cliënt. Geen enkele welzijnspartner kan dus ingaan op de vraag van een sociale huisvestingmaatschappij om levenslange begeleidingsgarantie te bieden. Bij een groot aandeel kwetsbare huurders is dit ook niet nodig. Bepaalde begeleidingsvormen binnen gehandicaptenzorg kunnen wel permanente begeleiding voorzien, op vraag van de betrokken persoon. Niettemin stellen alle welzijnspartners zich bereidwillig op om een sociale huurder verder te begeleiden na toewijzing. Ze wensen ook tijdens de proefperiode van twee jaar als contactpersoon te fungeren voor de sociale bouwmaatschappij en het OCMW. Wanneer de voorrangsregel geldt voor kwetsbare doelgroepen, kiest men er voor om cliënten aan de sociale huisvestingsmaatschappij voor te dragen die reeds een begeleidingstraject achter de rug hebben en klaar zijn om de stap naar zelfstandig wonen te zetten. De verschillende partners spelen binnen deze samenwerking hun eigen, respectievelijke rol : sociale huisvestingmaatschappij als verhuurder, betrokken welzijnsactor als ondersteuner/begeleider van ‘de cliënt‘.

Conclusies omtrent woonnoden voor kwetsbaren: • Kwetsbare doelgroepen hebben vooral nood aan kleine woningen dicht bij een centrum: diensten, voorzieningen, mobiliteit, sociaal contact, … • Goede afspraken tussen de sociale huisvestingsmaatschappijen en welzijnsorganisaties is een essentiële succesfactor in de begeleiding van kwetsbare doelgroepen. • Kwetsbaren hebben nood aan duidelijke communicatie rond het aanbod en het inschrijven voor een sociale woning.  

29

3.2.4 doelgroep jonge gezinnen

STARTERS <30 JAAR KANDIDAAT-HUURDERS

STARTERS ZITTENDE HUURDERS

12%

12%

-%

7%

5%

-%

18%

WAREGEM BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010

20%

KORTRIJK

18,9%

VLAANDEREN

STARTERS OP TOTAAL AANTAL HUISHOUDENS

61,7%

OUDENS SHOUDENS

183

381

64

WAREGEM

286

Jonge gezinnen bezorgen een gemeente of stad socio-economische bloei. Een onderzoek van de dienst Stadsplanning van Kortrijk benadrukt het belang van jonge gezinnen voor de leefbaarheid van een buurt of wijk. Jonge starters gaan niet enkel op zoek naar een betaalbare, kwaliteitsvolle woning (tuin, garage, drie slaapkamers), maar ook naar een kwaliteitsvolle woonomgeving. Deze doelgroep is minder belangrijk in de sociale huursector, maar is wel cruciaal voor een evenwichtig KORTRIJK woonbeleid. 6% de problematiek 11% 4% 6,5% 6,4% Vlaams onderzoek toont 10% aan dat rond de betaalbaarheid van een woning bij jonge starters, vergelijkbaar is met die van andere doelgroepen. Een groot deel van deze doelgroep BRON: HUURWONINGEN VOOR GROTE GEZINNEN GROTE GEZINNEN OP TOTAAL VMSW, BEVRAGING 2009/2010 GROTE GEZINNEN IN KANDIDATEN HUISHOUDENS probeert onmiddellijk een eigendomswoning aan te schaffen.AANTAL Hogere overheden hebben namelijk een stimulerend beleid uitgestippeld ten aanzien van eigenaars. Anderen zoeken in afwachting van deze eigendomsverwerving een betaalbare private huurwoning. Jonge gezinnen die hun eerste stappen op de woningmarkt zetten, stellen zich weinig kandidaat bij sociale huisvestingsmaatschappijen, aldusWACHTTIJD de signalen van sociale huisvestingsmaatschappijen. GEMIDDELDE WACHTTIJD GEMIDDELDE VOOR GROTE GEZINNEN VOOR SOCIALE HUURWONINGEN EEN SOCIALE HUURWONING

34%

Mogelijke verklaringen hiervoor zijn: MAAND 21 MAAND • WAREGEM het bestaan84van lange wachttijden; • BRON:een sociale BEVRAGING 2009 huurwoning wordt niet aanzien als een tijdelijke woning om later door te stromen; • sociale huurwoningen kampen vaak met een imagoprobleem; • de voorkeur gaat uit naar een eigendomswoning, zowel privaat als sociaal. Jonge starters zijn wel een belangrijke doelgroep voor sociale koopwoningen en sociale kavels. Toch is er een beperkte groep van jonge gezinnen die met betaalbaarheidsproblemen kampt en zich inschrijft voor een sociale huurwoning.

OTAAL OUDENS

Conclusies omtrent woonnoden voor jonge gezinnen • Jonge gezinnen zijn vandaag geen doorslaggevende doelgroep voor de sociale huursector. Ze komen beperkt voor op wachtlijsten van sociale bouwmaatschappijen. • Jonge gezinnen zijn een belangrijke doelgroep voor het globaal woonbeleid. Er moeten andere maatregelen genomen worden om de noden van deze doelgroep in te vullen.

30

BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010

3.2.5

STARTERS <30 JAAR KANDIDAAT-HUURDERS

STARTERS ZITTENDE HUURDERS

12%

12%

-%

7%

5%

-%

WAREGEM

18%

18,9%

KORTRIJK

20%

VLAANDEREN

STARTERS OP TOTAAL AANTAL HUISHOUDENS

doelgroep grote gezinnen

BRON: VMSW, BEVRAGING 2009/2010

64

381

183

WAREGEM

286

KORTRIJK

10%

6%

11%

4%

HUURWONINGEN VOOR GROTE GEZINNEN

GROTE GEZINNEN IN KANDIDATEN

6,5%

6,4%

GROTE GEZINNEN OP TOTAAL AANTAL HUISHOUDENS

NS DENS

L NS

GEMIDDELDE WACHTTIJD GEMIDDELDE WACHTTIJD VOOR GROTE GEZINNEN VOOR SOCIALE HUURWONINGEN EEN SOCIALE HUURWONING WAREGEM

84 MAAND

21 MAAND

BRON: BEVRAGING 2009

Met grote gezinnen beogen we gezinnen die een woning met vier of meer slaapkamers nodig hebben. Vaak gaat hier om nieuw samengestelde gezinnen en allochtone gezinnen. Deze doelgroep is beperkt in Vlaanderen, ook in absolute aantallen op wachtlijsten. Daartegenover staat dat het aanbod aan dergelijke grote woningen klein is en de wachttijd uitzonderlijk lang door het beperkt verloop. De toegang voor personen die niet huren bij de sociale huisvestingsmaatschappij wordt nog vernauwd door interne mutatie9. Bestaande sociale huurders die in een te kleine woning gehuisvest zijn, hebben logischerwijze voorrang om naar een grotere woning te verhuizen. Ook een sociaal verhuurkantoor beschikt over weinig grote huurwoningen. Werk maken van voorrangsregels voor deze doelgroep heeft weinig zin. De oplossing bevindt zich in het voorzien van bijkomende grotere woningen. Belangrijk hierbij is om deze grotere woningen niet enkel traditioneel in randstedelijke gebieden te bouwen, maar ook dichtbij voorzieningen en het openbaar vervoer. Deze doelgroep maakt hier immers veelvuldig gebruik van.

Conclusies omtrent woonnoden voor grote gezinnen • Het beperkt aantal grote sociale woningen en het beperkt verloop creëren lange wachttijden voor deze doelgroep. • Voorrangsregels voor toewijzing bieden geen oplossing. Er dient een bijkomend aanbod voorzien te worden waarbij de nabijheid van voorzieningen en openbaar vervoer een aandachtspunt is.

9

Een interne mutatie is een verhuisbeweging van een zittende huurder binnen het sociaal huurpatrimonium. Huishoudens die een te grote of kleine woning huren genieten van een absolute voorrang wanneer ze een interne mutatie aanvragen.

31

3.3 maak werk van een geïntegreerde voorrang op maat van verschillende doelgroepen Vanaf 1 januari 2009 kunnen sociale huisvestingsmaatschappijen niet langer voorrang geven aan senioren in woningen die niet aangepast zijn, tenzij dit via een lokaal toewijzingsreglement vastgelegd wordt. Vele sociale huisvestingsmaatschappijen dringen daarom aan bij de gemeentebesturen om een beperkt lokaal toewijzingsreglement voor senioren op te maken. Toegang verlenen aan senioren betekent in de praktijk echter de toegang voor andere doelgroepen vernauwen.

De omzendbrief van 17 februari 2011 betreffende de opmaak van een lokaal toewijzingsreglement voor ouderen, maakt het mogelijk om binnen bepaalde randvoorwaarden een lokaal toewijzingsreglement specifiek voor senioren te maken. Hiervoor is een beperkt doelgroepenplan mogelijk via een versnelde procedure. De senioren worden omschreven als mensen ouder dan 65 jaar, terwijl voor aangepaste woningen de leeftijdsgrens nog 55 jaar bedraagt. Het aantal woningen waar voorrang aan senioren gegeven kan worden, wordt beperkt tot maximum 25% van het totaal sociaal huurpatrimonium en maximum 33% van de kleine woningtypes binnen de sociale huurwoningen. De leeftijdsgrens en de begrenzing van het aantal woningen in de omzendbrief is een interessant gegeven. Zowel in Waregem als Kortrijk werd dit als uitgangspunt aangenomen, aangezien er geen argumenten gevonden werden om een hoger aantal te motiveren. In gesprekken omtrent de voorrang voor senioren in Kortrijk, kwamen zowel argumenten aan bod die pleiten voor een zo hoog mogelijk aantal woningen met voorrang voor senioren als argumenten die pleiten voor een beperkte of zelfs geen voorrang voor senioren. We willen deze argumenten graag meegeven.

seniorenwijkje Windhalmlaan in Deerlijk

32

Argumenten om zo veel mogelijk woningen voor te behouden voor senioren: • De aankomende vergrijzing en verzilvering zal in de toekomst zorgen voor een groter aandeel senioren in onze maatschappij. Deze kampen vaak met betaalbaarheidsproblemen voor het onderhoud van hun (te) grote woning. • Het ouderenbehoeftenonderzoek van het OCMW Kortrijk toont aan dat er een grote behoefte is aan gepaste huisvesting voor senioren. Deze behoefte zal in de toekomst enkel nog toenemen. De geplande woonzorgcentra en assistentiewoningen kunnen deze behoefte onvoldoende inwilligen. • De vroegere ‘seniorenwijkjes’ van de sociale huisvestingsmaatschappijen kennen een grijze populatie. Voorrang verlenen aan senioren bij het vrijkomen van woningen in deze wijkjes komt de leefbaarheid en homogeniteit van de buurt ten goede. • Een billijk aantal woningen voorbehouden voor senioren zorgt voor de financiële leefbaarheid van de sociale huisvestingsmaatschappijen. Bij deze doelgroep komt immers weinig huurachterstand voor. • Het aandeel senioren op de wachtlijst illustreert niet de werkelijke behoefte. Getuige hiervan zijn de lange wachtlijsten voor assistentiewoningen. Senioren gaan op zoek naar een betaalbare woning, gekoppeld aan een zorgaanbod. • In de deelgemeenten is er zo goed als geen aanbod van geschikte woningen voor senioren. Sociale huurwoningen kunnen op deze manier de wens naar wonen in eigen omgeving invullen en de toestroom naar de centrumstad beperken. • Wanneer senioren verhuizen uit hun private (te grote) woningen, worden nieuwe kansen gecreëerd voor starters. Argumenten om zo weinig mogelijk woningen voor te behouden voor senioren: • Er is een enorm tekort aan kleine woningen binnen de sociale huurmarkt. Door voorrang aan senioren te verlenen, worden andere kandidaat-huurders voor kleine woningen verdrongen. • De wachtlijsten getuigen van een beperkte vraag bij 65-plussers naar sociale huurwoningen. De criteria die vooropgesteld worden in de omzendbrief, zijn in Waregem en Kortrijk ruimer dan het effectief aantal senioren op de wachtlijst. De meeste senioren met een betaalbaarheidsproblematiek zijn reeds sociale huurder. • Er moet prioritair ingezet worden op het realiseren van bijkomende kleine aangepaste woningen voor senioren. Ingrijpen in de toewijzing ervan is werken in de marge. Indien hier rekening mee gehouden wordt, kunnen nieuw geplande projecten al een belangrijk aandeel van de seniorenbehoeften inwilligen. • De echte woonnood bij senioren is relatief beperkt. Vaak beschikt men over een eigen woning, die men verkoopt vooraleer in een sociale huurwoning in te trekken.

Een beperkt lokaal toewijzingsreglement voor senioren? Het onderzoek onderstreept de grote samenhang van de doelgroep senioren met andere doelgroepen. Toegang verlenen aan senioren betekent voornamelijk de sociale huurmarkt vernauwen voor andere doelgroepen. Het is daarom niet aangewezen om het toewijzingsreglement enkel toe te spitsen op senioren, maar ook de effecten op andere doelgroepen in kaart te brengen.

33

3.4 herinterpreteer de standaardregel voor lokale binding Voorrang verlenen aan inwoners van de eigen gemeente voor sociale huurwoningen is een alom verspreide en politiek verankerde praktijk. Standaard geldt de regel dat iemand gedurende de laatste zes jaar drie jaar in de gemeente gewoond moet hebben. Deze voorrangsregel is ontoereikend voor veel situaties. Zo heeft niet elke inwoner een stabiele wooncarrière, wordt er vaak verhuisd over de gemeentegrens heen maar in dezelfde regio, gaan mensen voor ruime tijd in de stad of aan de kust wonen. Lokale binding afschaffen of ruimer formuleren biedt meer garanties voor een degelijk woonbeleid.

Lokale Binding De sociale verhuurder kan beslissen over het al dan niet toepassen van een voorrang voor een kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is geweest van de gemeente waar de toe te wijzen woning is gelegen of van een gemeente binnen het werkingsgebied van de verhuurder. Deze mogelijkheid wordt voorzien binnen het standaardregime, in het intern huurreglement. Een eigen toewijzingsreglement is hiervoor niet noodzakelijk. Een lokaal toewijzingsreglement biedt wel de mogelijkheid om de invulling van lokale binding uit te breiden met bijkomende bindingsfactoren en de band met de gemeente op een andere manier te omschrijven: 1. werken in de gemeente waar de toe te wijzen woning is gelegen; 2. schoolgaande kinderen hebben in de gemeente waar de toe te wijzen woning is gelegen; 3. een aantal jaren, te bepalen in het toewijzingsreglement, wonen of gewoond hebben in de buurt of de wijk waarin de toe te wijzen woning gelegen is; 4. de kandidaat-huurder die mantelzorg verricht of ontvangt.

De sociale huisvestingsmaatschappij of het sociaal verhuurkantoor heeft de keuze om het standaardcriterium al dan niet op te nemen en om dit voor het volledig of op een deel van hun patrimonium toe te passen. Hoewel lokale binding een optionele voorrangsregel is, passen alle sociale huisvestingsmaatschappijen in de regio dit toe. In de dagdagelijkse werking duiken wel enkele valkuilen op.

34

diverse interpretaties

De regio Zuid-West-Vlaanderen wordt gekenmerkt door een divers aantal sociale woonactoren. Alleen al op grondgebied van Kortrijk bieden acht actoren sociale huurwoningen aan. Onderzoek toonde aan dat de verschillende huisvestingsactoren lokale binding op verschillende manieren interpreteren. Wordt dit gehanteerd op schaal van het werkingsgebied van de sociale huisvestingsmaatschappij, op schaal van de fusiegemeente of enkel op schaal van de deelgemeente? Voor een leek is de voorrangsregel moeilijk correct te begrijpen. Lokale binding vraagt in onze regio bijzondere aandacht omwille van de diversiteit aan actoren waarbij het werkingsgebied niet samen valt met de gemeentegrenzen. Een aanpassing van deze regel in het lokaal toewijzingsreglement zorgt er bijvoorbeeld voor dat de huisvestingsmaatschappijen per gemeente een ander toekenning van prioriteiten zullen moeten volgen. beperking op de instroom van buiten de gemeente

De praktijk getuigt dat een groot aantal kandidaat-huurders uit de eigen gemeente in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Door de voorrangsregel rond lokale binding, komen kandidaat-huurders van buiten de gemeente bijna nooit aan bod, of enkel in sociale woonwijken met een slecht imago waarvoor eigen inwoners zich geen kandidaat stellen. Dit wordt geïllustreerd in Waregem: van de 47 toewijzingen in 2009 werden slechts twee kandidaat-huurders van buiten de stad Waregem toegewezen, dit beiden in de wijk Torenhof. Rol van centrumstad en een regionale woonmarkt

Waregem en Kortrijk fungeren als centrumstad voor hun ruimere omgeving op vlak van huisvesting, dienstverlening, mobiliteit, tewerkstelling, voorzieningen, ... Dit geldt zowel voor de eigen deelgemeenten als voor de omliggende gemeenten. Een verruiming van de lokale binding is dus noodzakelijk om de rol als centrumstad op gebied van huisvesting ook te kunnen vervullen voor de omliggende gemeenten. Wooncarrière

Het is een gekend fenomeen dat jonge mensen een zekere tijd in centrumsteden zoals Gent, Antwerpen, Brussel, ... wonen. Een groot aandeel van deze jonge mensen komt graag terug in de omgeving van hun familie en vrienden wonen eenmaal ze een gezin stichten. Mantelzorg

Veel medioren10 verhuizen naar de kuststreek of verder weg. Onderzoek toont aan dat deze mensen, eenmaal ze hulpbehoevend zijn, wensen terug te keren naar hun sociaal netwerk, kinderen, kennissen, … Omgekeerd gaan vaak ook kinderen dichter bij hun ouders wonen om ze te verzorgen of de ouderen te laten bijspringen bij de opvoeding van de kleinkinderen. In beide situaties is het noodzakelijk lokale binding te verruimen opdat mensen de mogelijkheid krijgen om terug naar hun oorspronkelijke woonplaats te verhuizen.

10

Medioren zijn de generatie personen tussen de 50 en 65 jaar

35

Projecten op gemeentegrenzen

Gezinnen tonen vaak ook interesse voor een sociale woning die zich nabij de gemeentegrens is de aanpalende gemeente bevindt. De gemeentegrens is in deze situatie een fictief gegeven. Inwoners van de naburige gemeente wonen in dezelfde straat, hun kinderen gaan naar dezelfde school, werken in dezelfde omgeving, … Op basis van de huidige invulling van lokale binding, komen deze gezinnen zelden in aanmerking voor een dergelijke sociale woning.

dompelpark

Kwetsbare doelgroepen

Welzijnsorganisaties duiden vaak op de gevolgen van lokale binding voor mensen die regelmatig verhuizen omwille van diverse redenen. Om kans te maken op een sociale woning, moeten ze eerst drie jaar in één bepaalde gemeente wonen. Anders maken ze in de ruime regio geen behoorlijke kans. Om voor deze doelgroep de drempel naar een sociale woning te verlagen, is het beter geen of lokale binding ruimer te hanteren. Alle sociale huisvestingsmaatschappijen zijn voorstander om de bepalingen omtrent lokale binding te verruimen. Ze staan positief tegenover het feit van voorrang te verlenen aan mensen die nog een bepaalde band met de gemeente of regio hebben, ten opzichte van mensen die van verderaf komen. Het is wenselijk om te werken met eenvoudige regels die de administratieve last niet vergroten. Het onderzoeksvoorstel in Kortrijk en Waregem betrof een verruiming van de bestaande lokale binding: de laatste 20 jaar minstens drie jaar in de gemeente wonen of gewoond hebben.

Conclusie omtrent lokale binding Het geven van voorrang aan mensen van de eigen gemeente binnen de sociale huurwoningen is een alom verspreide en politiek verankerde praktijk. Bovenstaande vaststellingen tonen aan dat deze praktijk best opnieuw in vraag wordt gesteld. Diverse argumenten pleiten voor het afschaffen of op zijn minst ruimer formuleren en onderling afstemmen van de voorrangsregel op basis van lokale binding. Deze voorrangsbepaling mag daarbij niet misbruikt worden om er allochtonen mee te weren.

Noot:

Bovenstaande conclusies behandelen niet de specifieke grensproblematiek. Het is noodzakelijk de impact rond lokale binding voor grensgebieden nader te onderzoeken op gebied van betaalbaarheid, verdringingseffecten, taalvereisten, …

36

3.5 hanteer het toewijzingsreglement als opstap voor een samenwerking binnen het versnipperde woonlandschap Een lokaal toewijzingsreglement zet de regierol van de gemeente inzake woonbeleid in de verf. Een gemeente komt in aanraking met heel wat organisaties die actief zijn in het huisvesten en begeleiden van sociaal kwetsbaren. Een lokaal toewijzingsreglement is een interessant instrument om de samenwerking tussen de verschillende actoren op te starten en te sturen.

De samenwerking tussen woon- en welzijnsactoren werd op drie manieren gevoerd tijdens de onderzoeksfase in Kortrijk en Waregem. 3.5.1 Bilaterale gesprekken met woonactoren en welzijnsorganisaties tijdens het verzamelen van de nodige informatie

De sociale woonactoren (sociale huisvestingsmaatschappijen, sociaal verhuurkantoor, Vlaams woningfonds, OCMW) beschikken over een schat aan informatie en ervaring met betrekking tot toewijzen. Cijfers van wachtlijsten vormen een goede basis, maar mondelinge gesprekken (verduidelijkingen en getuigenissen vanuit de praktijk) zijn minstens even waardevol om een doordacht beleid te voeren. 3.5.2 Inhoudelijke discussies in een werkgroep tijdens de opmaak van het reglement

In een werkgroep worden de betrokken medewerkers en beleidsmensen van de stad en het OCMW uitgedaagd om deel te nemen aan discussies. De onderzoeksvragen worden aangescherpt, belangrijke aanvullende elementen worden aangehaald en er wordt gediscussieerd op basis van voorlopige resultaten die de onderzoekers voorstellen. Zowel in Kortrijk als Waregem was dit enorm verrijkend en confronterend. 3.5.3 Afstemming en aftoetsen in het lokaal woonoverleg voor advies

Het is wettelijk verplicht om een lokaal toewijzingsreglement voor advies aan het lokaal woonoverleg voor te leggen. Zowel in Waregem als Kortrijk presenteerden de onderzoekers de tussentijdse resultaten verschillende keren op het lokaal woonoverleg. Dit biedt kansen om te reageren, verfijinen naar de praktijk en een draagvlak te creëren.

37

4

aanvullende bedenkingen en suggesties

4.1

benut BESTAANDE wettelijke mogelijkheden BUITEN HET LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT Het kaderbesluit Sociale Huur biedt een aantal wettelijke mogelijkheden om, naast het lokaal toewijzingsreglement, maatregelen te nemen voor specifieke doelgroepen. Ons onderzoek toont aan dat deze mogelijkheden vandaag onderbenut worden. Dit is te wijten aan onduidelijkheden over de wettelijke mogelijkheden en een gebrek aan goede afspraken.

We zetten de belangrijkste mogelijkheden op een rij. 4.1.1 Voorrang voor senioren/personen met een handicap bij aangepaste woningen

De ontwerpgids van de VMSW11 definieert verschillende types wonen: rolstoelbezoekbaar bouwen, aanpasbaar bouwen, bouwen voor ouderen en aangepast bouwen (voor specifieke handicaps). Voor elk van deze vier types woningen worden concrete criteria beschreven. Indien aan deze voorwaarden beantwoord wordt, moeten 55-plussers of personen met een handicap verplicht voorrang krijgen op deze woningen. Een lokaal toewijzingsreglement is in dit geval dus niet nodig. Oudere ‘seniorenwoningen’ binnen het patrimonium van een sociale huisvestingsmaatschappij beantwoorden hier meestal niet aan.

Aangepast bouwen In principe moeten alle woningen en appartementen (indien bereikbaar met een lift) rolstoelbezoekbaar zijn. Aanpasbare woningen moeten vermengd worden met overige woningen overeenkomstig de behoefte en de opbouw van het project. Voor de bouw van aanpasbare en aangepaste woningen, mag de maximale woningoppervlakte met 15% tot 20% verhoogd worden. Het prijsplafond voor de inkomsten van verhuur van aanpasbare woningen wordt met 10% verhoogd (mits een aantal voorwaarden). In de praktijk bestaat veel discussie over het bouwen voor senioren. De criteria in de C2008 komen immers niet overeen met de gids ‘Meegroeiwonen’. Dit betekent dat overleg met VMSW noodzakelijk is voor het aangepast bouwen voor senioren.

Aangepaste woningen voor personen met een lichamelijke handicap Het is van belang om voor personen met een ernstige lichamelijke handicap ook aangepaste woningen te voorzien. In Kortrijk werken de sociale bouwmaatschappij ‘Goedkope Woning’ en de dienst ‘Ado-Icarus’ positief samen. De sociale bouwmaatschappij bouwde aangepaste woningen in een klassiek woonwijk en Ado-Icarus biedt 24u/24u assistentie aan de betrokken bewoner bij het uitvoeren van dagdagelijkse activiteiten. Deze dienst is voorstander om hun begeleiding bij aangepaste woningen uit te breiden.

11

Ontwerprichtlijn C2008, hoofdstuk 6

38

4.1.2 Versnelde toewijzing voor daklozen

Het OCMW, dat bevoegd is voor de hulpverlening aan een dakloze, kan de sociale huisvestingsmaatschappij vragen om een woning versneld toe te wijzen aan een dakloze. Deze maatregel is enkel van toepassing voor sociale huisvestingsmaatschappijen en niet voor sociale verhuurkantoren. De sociale huisvestingsmaatschappij kan de versnelde toewijzing weigeren indien: • De verhuurder de versnelde toewijzing wil koppelen aan begeleidende maatregelen door het OCMW of een andere welzijnsactor, maar de dakloze niet bereid is om deze voorwaarden te aanvaarden of er geen begeleidende voorziening is. • De sociale huisvestingsmaatschappij in verhouding tot het gemiddeld aantal toewijzingen per jaar, in het voorbije jaar al minimum 4% dergelijke toewijzingen gedaan heeft. Het OCMW en de sociale huisvestingsmaatschappij kunnen een onderling akkoord afsluiten om het aantal toewijzingen voor daklozen te verhogen. • Het OCMW de financiële verantwoordelijkheid niet wil dragen. Jaarlijks aantal toewijzingen

4% van de toewijzingen = maximum voorrang voor daklozen

Aantal sociale huurwoningen (shm’s)

1% van het patrimonium in aanmerking voor verhuur buiten het sociaal huurstelsel

Vlaanderen (VMSW 2010)

10.166

407

143.351

1.434

Kortrijk (bevraging, 2010)

230

9

2.449

24

Waregem (bevraging, 2009)

54

2

1.068

11

Het onderzoek bevestigde de nood aan duidelijke afspraken tussen het OCMW/CAW en de sociale huisvestingsmaatschappij. Hoe wordt de specifieke invulling van de begeleiding voorzien? Wat is de frequentie, de termijn of inhoud van de begeleiding? Wat wordt begrepen onder financiële verantwoordelijkheid?

Voorbeeld: daklozenprotocol in Gent OCMW Gent heeft een daklozenprotocol met alle huisvestingsmaatschappijen en het stadsbestuur. 43 huurcontracten per jaar zijn bestemd voor daklozen die een aanvraag indienen voor versnelde toewijzing. De Stad Gent verbindt zich er toe jaarlijks een aantal aanvragen betreffende de versnelde toewijzing op het Gentse grondgebied van een sociale woning ten behoeve van daklozen op te nemen. Dit gebeurt aan de hand van een beurtrolsysteem tussen de verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen. Er wordt een verdeelsleutel vastgelegd op basis van het aantal verhuurde woningen van de respectievelijke sociale huisvestingsmaatschappij. Het OCMW coördineert de versnelde toewijzing. Van bij de aanmelding tot minimum zes maanden na de start van de bewoning wordt begeleiding voorzien voor de daklozen.

39

4.1.3 Absolute voorrangsregel voor minderjarigen in het kader van Bijzondere Jeugdzorg

Sinds 5 december 2011 geldt een bijkomende absolute voorrangsregel voor een ontvoogde minderjarige persoon of een persoon die in het kader van bijzondere jeugdzorg zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst. Het is opnieuw van belang om duidelijke afspraken te maken tussen enerzijds de sociale huisvestingsmaatschappijen en anderzijds de instellingen die de voorrangsregel wensen te gebruiken. 4.1.4 Verhuren van leegstaande woningen

Het renoveren van huurwoningen in groep biedt financiële en organisatorische voordelen voor sociale huisvestingsmaatschappijen. Dit betekent wel dat woningen in afwachting van renovatie, verschillende jaren leeg staan. De wetgeving biedt de mogelijkheid om leegstaande woningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel (met tijdelijke contracten) aan openbare besturen of welzijnsorganisaties. Door het groot tekort aan crisiswoningen, doorgangswoningen, opvangplaatsen, … juichen welzijnsorganisaties dit initiatief toe. In elke gemeente zijn een aantal sociale huurwoningen onbewoond. Dit aantal varieert sterk naargelang het renovatiebeleid en de timing van de sociale huisvestingsmaatschappij.

LeLeegstaande woningen in afwachting van renovatie

Venning Kortrijk Leegstand in afwachting van sloop

Uiteraard dient de kwaliteit van deze woningen te beantwoorden aan het conformiteitsattest ( zoals ook voor private woningen geldt). Het beoordelen van de conformiteit van de woningen is een taak van de gemeente. Een aantal gemeenten hebben reeds een traditie om conformiteitsattesten voor sociale woningbouw kosteloos af te leveren of zelfs pro-actief te screenen bij grote renovatie-projecten. Vaak zijn kleine investeringen nodig om het pand geschikt te maken. Afspraken zijn hier opnieuw cruciaal. Wie doet de investeringen? Hoe lang kan dit minimum verhuurd worden? Wat zijn de voorwaarden voor verhuur?

40

Kortrijk heeft hieromtrent een pilootproject opgezet. Acht bufferwoningen van de sociale huisvestingsmaatschappij ‘Goedkope Woning’ worden via een samenwerkingsverband met het OCMW, CAW en het Welzijnsconsortium verhuurd aan kwetsbaren. Indien dit pilootproject positief geëvalueerd wordt, kan dit verder uitgebreid worden naar andere woningen en welzijnsorganisaties.

Jaar

Aantal sociale woningen

Inschatting leegstand (momentopname)

Vlaanderen (lokale statistiek, 2010)

143.351

7.984 woningen

Kortrijk (bevraging, 2010)

2.896

150 woningen

Waregem (bevraging, 2009)

1.068

40 woningen

4.1.5 Verhuren buiten het sociaal huurstelsel

Naast leegstaande woningen, kunnen sociale huisvestingsmaatschappijen een deel van hun patrimonium buiten het sociaal huurstelsel verhuren. Dit kan om een bijzondere doelgroep te huisvesten, tijdelijke opvang te verlenen aan personen die in een noodsituatie verkeren of gemeenschapsvoorzieningen te huisvesten in het kader van de leefbaarheid. Het openbaar bestuur of de welzijnsorganisatie die de woning huurt, kan deze vervolgens onderverhuren met tijdelijke contracten. Dit betekent dat er geen specifieke voorwaarden van toepassing zijn voor de doelgroep. Ze dienen niet op de wachtlijst van de sociale huisvestingsmaatschappij ingeschreven te zijn. Verhuring buiten het sociaal huurstelsel is per actor beperkt tot 1% van het patrimonium. Zowel in Waregem als Kortrijk wordt bovenstaande optie onvoldoende benut. Ook hier zijn verschillende welzijnsorganisaties vragende partij, in het bijzonder om begeleid wonen voor personen met een handicap, via verhuur buiten het sociaal huurstelsel te voorzien. 4.1.6 Optionele voorrangsregel binnen het sociaal verhuurkantoor

Een sociaal verhuurkantoor (SVK) kan absolute voorrang verlenen aan een kandidaat-huurder die zelf een geschikte woning op de private woonmarkt heeft gevonden. Het sociaal verhuurkantoor kan deze woning wel weigeren op basis van contractvoorwaarden, de kwaliteit of het comfort van de woning. Als het sociaal verhuurkantoor beslist om de voorrangsregel toe te passen, moet dit vermeld worden in het intern huurreglement. Het sociaal verhuurkantoor De Poort, actief in 7 gemeenten12 in onze onze regio, heeft deze voorrangsregel in zijn intern huurreglement opgenomen. Vzw De Bolster13 heeft dit concreet toegepast voor het huisvesten van mensen met psychiatrische problemen. Een aandachtspunt hierbij is wel het feit dat de administratieve procedure om een woning binnen het patrimonium van een sociaal verhuurkantoor op te nemen, veel tijd in beslag kan nemen. Dit kan ervoor zorgen dat een eigenaar uiteindelijk afhaakt. De beperkte huurprijs (De Poort: 450€) is vaak ook een drempel. Daarentegen is verhuren aan een sociaal verhuurkantoor een formule met weinig ‘lasten’ voor de huiseigenaar.

12

13

SVK De Poort is binnen onze regio actief in Avelgem, Harelbeke, Kortrijk ,Kuurne, Spiere-Helkijn, Wevelgem en Zwevegem. Hij is daarbij één van de grootste sociale verhuurkantoren in Vlaanderen Vzw de Bolster begeleidt mensen met psychische moeilijkheden in hun stap naar zelfstandig wonen

41

4.2

signalen aan de hogere overheid Op basis van het onderzoek willen we de Vlaamse Overheid in deze publicatie een aantal signalen geven in het bijzonder over het toewijzingssysteem in de sociale huisvesting en het lokaal toewijzingsreglement. Het zijn suggesties die bij een evaluatie van het instrument in acht kunnen genomen worden. • Regionaal doelgroepenplan

Verschillende ruimtelijke en sociaal-demografische onderzoeken bevestigen het bestaan van regionale woningmarkten. Een samenhangende woningmarkt is niet afgestemd op gemeentegrenzen, maar kent een intergemeentelijke dimensie. Het is aangewezen om het concept van een regionale woningmarkt toe te passen op het doelgroepenbeleid. Voor de regio Kortrijk, die gekenmerkt wordt door heel wat regionale spelers in de woonsector en zorgsector, zou een regionaal doelgroepenplan (eventueel als pilootproject) een grote meerwaarde bieden. • Grotere capaciteit niet-residentiële begeleiding gericht op sociale huurmarkt

Het verlenen van voorrang aan kwetsbare doelgroepen binnen de sociale huursector is nauw verweven met de begeleidingscapaciteit van diverse welzijnsorganisaties. Om de capaciteit binnen de sociale huursector te kunnen vergroten, is een verhoging van de begeleidingscapaciteit bij welzijnsorganisaties noodzakelijk. • Aanpak leefbaarheid in sociale woonwijken

Het lokaal toewijzingsreglement biedt kansen om de leefbaarheid van sociale woonwijken te verbeteren. De onderzoekers, sociale huisvestingsmaatschappijen, het beleid, welzijnsorganisaties, … voelen aan dat de mogelijkheden van het lokaal toewijzingsregelement onvoldoende zijn. Het verhogen van de inkomensgrenzen zal immers het imago van een wijk niet verbeteren. Nochtans bestaan op vandaag verschillende initiatieven om de leefbaarheid in sociale woonwijken te vergroten: renovaties, de heraanleg van het openbaar domein, participatieprojecten, buurtwerking, … Het huidig beleid is onvoldoende uitgebouwd en samenhangend. Vlaanderen moet deze problematiek ernstig nemen en de gemeenten hierin ondersteunen. • Informatieverzameling over de woonsituatie van mensen op de wachtlijst

De wachttijden voor een sociale woning kunnen oplopen tot 5 à 6 jaar. Vandaag beschikken we niet over informatie over de woonsituatie van kandidaten op de wachtlijst. Hoe acuut is de woningnood en de betaalbaarheidsproblematiek? In welk marktsegment bevinden de mensen op de wachtlijst zich (private huurmarkt, inwonend bij familie of vrienden, private eigendomsmarkt, …)? Deze informatie is onontbeerlijk om de woningmarkten beter op elkaar af te stemmen en flankerende maatregelen te kunnen nemen. Verschillende denkpistes behoren tot de mogelijkheden: een huursubsidie, kwaliteitsonderzoeken bij huurwoningen van kandidaat-huurders, begeleiding, … • CONCRETE Suggesties voor de wetgeving

- Bij versnelde toewijzing van daklozen stelt het kaderbesluit Sociale Huur dat het OCMW zich financieel borg moet stellen. Dit zorgt voor heel wat discussie en onduidelijkheid op het terrein. Succesvolle praktijkervaringen berusten niet op een strikte interpretatie van de wet, maar vertrekken vanuit een haalbaar samenwerkingsprotocol waar wederzijdse verwachtingen worden geëxpliciteerd. - De verschillende leeftijdsgrenzen met betrekking tot senioren moeten op elkaar afgestemd worden. Bij aangepaste woningen geldt de leeftijdsgrens van 55 jaar, bij de versnelde procedure voor een lokaal toewijzingsreglement voor senioren geldt de leeftijdsgrens van 65 jaar. Dit creëert verwarring bij de kandidaat-huurder.

42

- Het is in de praktijk vaak onduidelijk welke aanpassingen noodzakelijk zijn voor woningen om voorrang aan senioren te kunnen geven. Er is nood aan afstemming tussen de werkvelden ‘bouwprojecten’ en ‘toewijzing’ binnen de sociale huisvesting. - De verhuur buiten het sociaal huurstelsel wordt gelimiteerd op 1%. Dit betekent in de praktijk per gemeente slechts een paar woningen. Dit zou door de grote vraag vanuit de welzijnssector verhoogd moeten kunnen worden. - Kandidaat-huurders bij een sociaal verhuurkantoor die tewerkgesteld worden in een tijdelijk tewerkstellingsinitiatief (bv. art. 60 OCMW, WEP14) verliezen in de realiteit ‘punten’ in het toewijzingssysteem en tuimelen naar beneden op de wachtlijsten. Personen met betaalbaarheidsproblemen, die zich inschrijven voor een sociale huurwoning en tijdens het doorlopen van hun wachttijd een tijdelijk tewerkstellingsinitiatief aangaan, worden op deze manier ‘gestraft’ voor hun inspanning.

 

14

Werkervaringsproject

43

afkortingen

CAW Centrum Algemeen Welzijnswerk OVD Ouderen van Dagen woningen (vroegere seniorenwoningen) SHM Sociale huisvestingsmaatschappij SVK Sociaal Verhuurkantoor VMSW Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen VWF Vlaams Woningfonds WEP Werkervaringsproject (tijdelijk opleidingstraject met het oog op tewerkstelling)

Cahier

bedrijventerreinen stedenbouw milieu informatie- en communicatietechnologie mobiliteit herbestemmingsprojecten

intergemeentelijke samenwerking projectontwikkeling streekontwikkeling

04 HET LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT Hefboom voor doelgroepenbeleid binnen de sociale huurmarkt

www.leiedal.be

Cahier

04 HET LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT

Hefboom voor doelgroepenbeleid binnen de sociale huurmarkt