jaargang 15 | nr. 2 | april 2011
Colofon KoepelRond is het infoblad van de vereniging Kerkraadse Huurdersfederatie ‘De Koepel’ KoepelRond verschijnt 6 keer per jaar en wordt verspreid onder de kaderleden van het Kerkraadse huurderswerk. adres redactie
Postbus 355, 6460 AJ Kerkrade telefoon (045) 535 46 27 (tijdens spreekuren) email
[email protected] site www.huurderswerkkerkrade.nl De redactie beslist over plaatsing van ingezonden stukken. redactieleden
Regina Leue • Wim Pekel • Leo Crousen • Marianne Plag • Frans Tiggelman • Jan van Weert • eindredactie Ank van den Berg vormgeving oplage
Karin Veldkamp
275 stuks
In dit nummer o.a. Krimp in de wijk Heilust in Kerkrade-West (deel 2). .................. 2 Goede dienstverlening essentieel voor huurders.. . . . . . . . . . . . ..................... 3 Federatieberichten . . . . ..................... 4 Kabinet veroorzaakt huurexplosie ... 8 Project ‘Achter de voordeur’ ........... 9 Checklist Veilig wonen . .................. 10
Woonlastenmonitor Kerkrade Op de LOVK-vergadering (Lokaal Overleg Volkshuisvesting Kerkrade) van december 2010 heeft Huurdersfederatie de Koepel een notitie geagendeerd, waarin zij de bezorgdheid over de woonlastenontwikkeling heeft uitgesproken. Zie ook KoepelRond van december 2010. Met name het streefhuurbeleid van de corporaties baart de Koepel zorgen en er is aan de partners in het overleg gevraagd om terughoudendheid bij het verhogen van streefhuren te betrachten. Met de partners is afgesproken, dat eens per jaar dit beleid wordt geagendeerd. Om echter vast te kunnen stellen of er een groeiend aantal huurders in financiële problemen komt en of het beleid invloed heeft op doorstroming, zijn meer gegevens nodig dan alleen cijfers over de huurontwikkeling. De Koepel ontwikkelt daarom de ‘Woonlastenmonitor Kerkrade’. Gemeente en corporaties hebben aangegeven bereid te zijn om daartoe gegevens aan te leveren. Momenteel wordt nog geïnventari-
seerd welke gegevens nodig zijn om een juist beeld te krijgen en om de ontwikkelingen goed te kunnen volgen. Verder streeft de Koepel ernaar om dit onderdeel van het wonen ook in de prestatieafspraken een plaats te geven. Prestatieafspraken gaan voornamelijk over de woningvoorraad. De ontwikkeling van de woonlasten heeft grote invloed op de toegankelijkheid en keuzevrijheid van de doelgroep. De Koepel vindt het daarom van belang, dat op alle terreinen waarvoor de partners verantwoordelijk zijn afspraken worden gemaakt. Uiteindelijk hoopt de Koepel, dat alle partijen baat hebben bij deze woonlastenmonitor.
2 | Koepel rond
Krimp in de wijk Heilust in Kerkrade-West DEEL 2 Hoever zijn we nu met de ontwikkelingen in de wijk Heilust? In de vorige editie van Koepel Rond heeft U een stukje historie gelezen over hoe het een en ander tot stand is gekomen. Middels de vele publicaties, radioen tv-interviews door allerlei deskundigen op het gebied van gebiedsontwikkeling blijft u dagelijks op de hoogte hoe deze wijk het beste tot ontwikkeling komt.
Er is ook een mooie brochure uit, Stadsdeelvisie 2020 Kerkrade-West. De titel hiervan is ‘West Wint aan ruimte’ en geeft de kern van de visie aan. West krijgt meer ruimte om te wonen, te werken en te spelen. Meer ruimte voor plezier en ontspanning. Meer ruimte om je thuis te voelen. Onder het motto: ‘De bal samen oppakken ‘. Samen met bewoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties werken de gemeente Kerkrade, provincie Limburg, Stadsregio Parkstad Limburg en woningcorporatie Hestia groep aan een nieuwe toekomst voor West. Zij gaan daarbij uit van kansen. Hoe maken we van West een aantrekkelijke wijk? Om hiermee te scoren moet er veel worden gedaan aan wonen en leven. Er is aan dit onderwerp ook al het nodige gedaan. Kijk naar het woongebouw Lupinehof waarin zorg, wonen en welzijn onder één dak worden aangeboden. Er is een zeer actieve bewonerscommissie die het leven voor de bewoners aantrekkelijker maakt. De ontwikkelingen met het verwezenlijken van een lightrailhalte en transferium
zal onder andere voor de wijk Gracht een prachtige kans zijn om deze wijk aantrekkelijker te gaan maken door nieuwe woningen te bouwen die voldoen aan de eisen van deze tijd. Deze moeten uiteraard ook betaalbaar blijven!!!! Ook zal met de komst van nieuwe bewoners in verband met nieuwe werkgelegenheid de saamhorigheid in de wijk Gracht, die er in de jaren rond 1973 bestond terug kunnen keren. Tevens zal er meer speciale aandacht gegeven moeten worden aan de jongeren en ouderen. Centraal zijn uiteraard de ontwikkelingen in Heilust. De sloop van de woningen aan de Gladiolenstraat, de Papaverplein- en Salviapleinflat geven ruimte, onder andere voor de bouw van een nieuw gemeenschapshuis, de MFA- West, voluit Multifunctionele Accommodatie West. Jong en oud moeten samen de mouwen opstropen en in deze wijk met een mooi centrum en gemeenschapshuis, ook zelf veel doen aan bijvoorbeeld de groenvoorziening en eigen ontspanningsmogelijkheden in de buitenlucht.
Een aantrekkelijke wijk is ook een veilige wijk. Hierbij valt te denken aan goede verlichting en sociale controle door de wijkbewoners zelf. Met het totaal vernieuwde winkelcentrum Carboonplein wordt ook het gehele centrum aangepast en aangepakt. Inderdaad: het moet nog groeien maar het begin is er!!! Op het gebied van energiebewust bouwen en renoveren is onder andere woningcorporatie Hestia groep volop in de picture om van Kerkrade-West een goede bewoonbare wijk te maken. Eén van de projecten is de Wijk van Morgen waar oude bestaande woningen zodanig worden gerenoveerd dat het comfortabel wonen gaat worden. Ook huiseigenaren kunnen wanneer dat project meer handen en voeten krijgt, meeliften door tegen projectkosten hun woning energiezuiniger te maken. De brochure West Wint aan ruimte is onder andere bij de gemeente Kerkrade en woningcorporatie Hestia te verkrijgen. Surf eens naar www.westwint.nl
Koepel r ond | 3
Goede dienstverlening essentieel voor huurders K OPI Ë REN B IJ
Een goede dienstverlening aan huur-
Verschillende wensen
ders is de belangrijkste factor voor
Opvallend is dat jongeren en stellen zonder kinderen meer hechten aan de snelheid van de dienstverlening, gezinnen meer aan het nakomen van afspraken en ouderen meer aan de manier van communiceren (persoonlijk, klantvriendelijk en respectvol).
het imago van woningcorporaties en voor de tevredenheid van huurders over hun woning en woonomgeving. Dat blijkt uit een onderzoek van KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) onder 2.600 huurders. . Huurders hechten vooral aan een goede uitvoering van reparaties en groot-onderhoud, zorgvuldige behandeling van klachten, goed telefonisch contact met de corporatie en aandacht voor het leefbaar houden van de buurt. Als de dienstverlening goed is, zijn huurders eerder geneigd om allerlei maatschappelijke activiteiten van corporaties te waarderen.
Maatschappelijke activiteiten Maatschappelijke activiteiten die huurders het meest waarderen zijn het bouwen van zoveel mogelijk betaalbare en/of duurzame woningen, bemiddeling bij overlast en voorlichting over brand- en inbraakpreventie. Diensten waar corporaties zich volgens huurders niet mee bezig zouden moeten houden zijn het bevorderen van werkgelegenheid in de wijk, ouderenwerk, opvang van daklozen en schoolvoorzieningen.
De Koepel
Iedere dinsdag- en donderdagmorgen is er een kantoorbezetting van 10.00 tot 12.30 uur. Daarnaast bestaat donderdag tussen 14.00 en 16.00 uur gelegenheid tot kopiëren. Verder volgens telefonische afspraak. Indien niemand op het kantoor aanwezig is, bellen met de heer W. Pekel, telefoon (045) 5413280. De kosten bedragen voor (80 gr. papier) enkelzijdig A4 € 0,07 dubbelzijdig A4 € 0,10 enkelzijdig A3 € 0,10 dubbelzijdig A3 € 0,13 Voor kopieën op dikker papier wordt € 0,01 meer in rekening gebracht. Tegen meerprijs is kopiëren in kleur ook mogelijk. Voor kopieerwerk in aantallen groter dan 200 stuks kunnen over de kostprijs afspraken gemaakt worden. De mogelijkheid voor sorteren bestaat ook.
woonruimteverdeling in kerkrade Om voor een woning van een woning- • Wonen Zuid corporatie in aanmerking te komen, kunnen woningzoekende een bon uit de krant opsturen en/of een bezoek brengen aan de desbetreffende kantoren. De adressen:
• Hestia Groep Lupinehof 80, Kerkrade West telefoon (045) 533 94 94 www.hestiagroep.nl
Lindenhof 1, Kerkrade/Chevremont Alleen ’s morgens tussen 8.30 en 12.00 uur telefoon (045) 573 74 75 Hoofdvestiging Geerstraat 103a, 6411 NP Heerlen
[email protected] • Land van Rode Erpostraat 1, Kerkrade-Holz telefoon (045) 546 64 66 www.lvr.nl • Wonen Limburg Grasbroekerweg 16, Heerlen telefoon (045) 550 66 66 www.wonenlimburg.nl
Geïnteresseerden voor een aanleunwoning kunnen contact opnemen met: > Meander Wonen St. Pieterstraat 143, Kerkrade telefoon (045) 567 98 38 In de particuliere huursector verhuren enkele beleggers in Kerkrade woningen. De kantooradressen: • DOS vastgoedmanagement Bassin 116, Maastricht telefoon (043) 350 34 34 www.dosvgm.nl • Vesteda Plein 1992 1, Maastricht Postbus 1211. 6201 BE Maastricht telefoon (043) 329 66 66 www.vesteda.com
4 | Koepel rond
f
b e r i c h ten e
d
e
In deze rubriek van KoepelRond houden wij u op de hoogte van belangrijke aanpassingen en wijzigingen binnen de Federatie. Wij informeren u verder over op handen zijnde vergaderingen, symposia, etcetera.
r
a
t
i
e
ALGEMENE LEDENVERGADERING HF DE KOEPEL De eerste algemene ledenvergadering van de Koepel werd gehouden op woensdag 16 maart j.l. Aan het begin van deze vergadering stond een presentatie door de Kerkraadse energieadviseur Tom van Vliet gepland. Daar hij echter door ziekte verhinderd was, werd voor de aanwezigen de film ‘20 jaar Woonbond’ vertoond. Tijdens het officiële gedeelte van deze vergadering werd het financieel verslag over 2010 vastgesteld. De kascontrolecommissie had voorafgaand aan de vergadering de boekhouding gecontroleerd en alles in orde bevonden. Aan het bestuur werd decharge verleend. De secretaris las het jaarverslag over 2010 voor en gaf tevens een overzicht van de activiteiten van januari tot medio maart 2011 Verder waren 2 bestuursleden aftredend, t.w. dhr. Kurt Wiennekendonk en mevr. Johanna Smeets. Beiden waren herkiesbaar en werden met meerderheid van stemmen herkozen in het bestuur.
CURSUS ‘LEZEN VAN DE JAARREKENING’ De Huurdersraad Kerkrade haalde de Woonbondcursus ‘Lezen van de jaarrekening’ naar Kerkrade om zo velen de gelegenheid te geven dicht bij huis deze belangrijke cursus te volgen. Er namen 15 kaderleden van diverse huurdersorganisaties deel aan de cursus. Onder leiding van Bram Meijer werden de jaarrekeningen van Woonmaatschappij Hestia, WS Land van Rode en WS Zo Wonen zodanig doorgenomen, dat duidelijk werd waar op gelet moet worden om een juist beeld te krijgen van de financiële situatie van de desbetreffende corporatie. Ook het lezen van de per corporatie uitgebrachte samenvatting van het Centraal Fonds Volkshuisvesting kreeg de aandacht. De deelnemers gaven na afloop aan, terug te kunnen kijken op een zeer leerzame dag.
AGENDA Vergaderingen woensdag 25 mei maandag 6 juni
Algemeen Bestuursvergadering van HF de Koepel Provinciale Vergadering van de Nederlandse Woonbond te Roermond
Cursussen
!
Deadline volgende editie KoepelRond:
9 juni 2011 Kopij dient uiterlijk
Door het Kennis- en Adviescentrum van de Nederlandse Woonbond worden de volgende cursussen in Utrecht gegeven: vrijdag 29 april Cursus ‘Huurbeleid en woonlasten’ vrijdag 13 mei Studiedag ‘Sociale media’ maandag 16 mei Cursus ‘Visitatievoorbereiding’ N.B. Overwogen wordt om deze cursus ook naar Kerkrade te halen woensdag 18 mei Cursus ‘Leefbaarheid’ vrijdag 20 mei Cursus ‘Geliberaliseerde huurprijzen’ dinsdag 31 mei Cursus ‘Burenoverlast’
op die datum in bezit te zijn van de redactie.
Symposia dinsdag 24 mei
Themabijeenkomst over de ‘Europese maatregel m.b.t. verhuur sociale woningen’, speciaal voor huurdersorganisaties in Zuid-Limburg. De bijeenkomst wordt gehouden in Zalencentrum ’t Kaar te Beek van 14.00 tot 17.00 uur.
Koepel r ond | 5
.
Er schuin tegenaan kijken..
Scootmobielwijzer Het Platform Gehandicaptenbeleid heeft in samenwerking met de gemeente Kerkrade de scootmobielwijzer uitgebracht.
Wegwijzers
Deze kleine naslagwijzer is onmisbaar voor mensen die een scootmobiel hebben gekregen of al lang in gebruik hebben. Er staan alle verkeersregels in die voor scootmobielgebruik(st) ers van belang zijn. Met medewerking van vakfotograaf Jo Pöttgens zijn realistische situaties uit de praktijk in beeld gebracht. Hoe ervaren scootmobiel- en rolstoelgebruikers Kerkrade? Hoe moet men op bepaalde kruisingen handelen zonder zichzelf en de andere verkeersdeelnemer(s) in gevaarlijke situaties te brengen? Om in het bezit te komen van dit boekje, hoeft men alleen even bij het gemeentehuis langs te scooten en kan men het bij het WMO-loket gratis afhalen. Meer dan nuttig!
In een stad als Kerkrade zal men niet gauw verdwalen, tenzij men in een ietwat jolige bui (door een paar drankjes teveel genuttigd) uit een cafédeur stapt, halverwege de weg naar de Duitse grens. Tot verbazing van enkelen bleek er opeens in de avond en nacht een onverwachte hulp bij het volgen van de weg òf naar het centrum òf naar ‘die Heimat’. Men zal er hoogstwaarschijnlijk niet bij stilgestaan hebben, dat de ambtenaren met deze opzienbare vinding wellicht de vele toeristen die Kerkrade aandoen en toch verdwaald zijn, hulp wilden bieden om weer op hun zo moeilijk vindbare hotelkamer terug te komen. Overdag bleken de betonnen minidoodskisten in het midden van de doorgaande straat niet bepaald uit te nodigen tot het vereeuwigen in zachte pasteltinten op mooi linnen. Zij bleken later ook nog eens een sta-in-de-weg voor bussen, vrachtwagens en andere grote vervoermiddelen te zijn. Doch in de avond en nacht waren de lichtjes in verschillende kleuren een baaierd van doordachte illuminatie en verlustigde menige stadsgenoot zich aan deze kunstzinnige oprisping van onze vroede vaderen. Lang hebben we niet van de opgefleurde verkeerslagader in onze stad kunnen genieten. Na een paar maanden werden de vernieuwingen weer teniet gedaan en werden de Hoofden Holzstraat weer gewone verkeersaders, waardoor we verstoken blijven van de eerste ‘road-art’ in onze contreien. Waar blijft nu de service aan onze verdoolde gasten?
Liberalisering energiemarkt pas halverwege Directielid Jaap de Keijzer van de Nederlandse Mededingingsautoriteit stelt dat de liberalisering van de energiemarkt voor consumenten pas halverwege is. Toch is de liberalisering een goede zet geweest: de consument is hierdoor behoed voor hogere prijsstijgingen. Tot die conclusie komt de NMa nu de energiemarkt 6,5 jaar is vrijgegeven. Toch geeft Jaap de Keijzer aan dat er nog wei-
nig vertrouwen in de vrije markt is. Mede daardoor worden er hoge boetes opgelegd aan kleine energiemaatschappijen, zoals onlangs Greenchoice en EnergieDirect overkwam. De NMa geeft aan dat momenteel de grote drie energieleveranciers Essent, Nuon en Eneco nog steeds meer dan 75 procent van de klanten in Nederland energie leveren. Slechts dertig procent van alle consumenten is reeds overgestapt naar een andere energiemaatschappij. Vaak wordt een overstap binnen de maatschappij gemaakt.
Als laatste moet de energierekening overzichtelijker, vindt de NMa. Een stap in de goede richting is echter al gemaakt. Daarnaast zorgt de marktwerking ook voor een betere service naar de consumenten toe: steeds meer bedrijven zijn bijvoorbeeld nu ook ’s avonds bereikbaar. Met de nog steeds verder stijgende energierekening, lijken consumenten weinig gebaat te zijn bij de vrijgeving van de energiemarkt. De NMa stelt echter dat de consumenten nu beter af zijn, anders waren de energieprijzen veel sneller gestegen.
6 | Koepel rond
Laat Tweede Kamer oordelen over Initiatiefrecht huurders De Woonbond, de landelijke vereniging van huurders, is ontstemd over de beslissing van minister van Justitie Opstelten om het wetsvoorstel voor het initiatiefrecht tot woningverbetering voor huurders in te trekken. De bond is van mening dat de Tweede Kamer de mogelijkheid moet hebben om over het voorstel te oordelen. Het wetsvoorstel geeft huurders het recht zelf het initiatief te nemen tot verbetering van hun woning. De Woonbond vindt het initiatiefrecht vooral van groot belang voor de emancipatie van huurders. Maar daarnaast bevordert het ook de kwaliteit van de woningvoorraad, investeringen in energiebesparing en de werkgelegenheid in de bouw. Het initiatiefrecht is een uitvloeisel van eerder gemaakte afspraken om de zeggenschap van huurders over hun woning te vergroten. De Woonbond vindt het onbegrijpelijk dat minister Opstelten, in overleg met minister
Donner die verantwoordelijk is voor volkshuisvesting, dit besluit buiten de Tweede Kamer om heeft genomen. De argumentatie van Opstelten over extra regeldruk deugt niet. In eerdere kabinetsvoorstellen is al aangegeven dat de administratieve lasten van het initiatiefrecht nihil zijn. Ook voor huurders is er geen extra regeldruk. Voor verhuurders gaat het om de verplichting medewerking te verlenen aan redelijke voorstellen van huurders, die overigens ook gepaard moeten gaan met een redelijke vergoeding voor de woningverbetering in de huur In de Tweede Kamer bestaat een zeer breed draagvlak voor het Initiatiefrecht. Alleen de partij van minister Opstelten, de VVD, is tegen het wetsvoorstel. In een brief aan de ministers Opstelten en Donner protesteert de Woonbond tegen de intrekking van het wetsvoorstel. De Woonbond vindt dat de reeds vergevorderde behandeling van het wetsvoorstel voortgezet moet worden, zodat de Tweede Kamer er een oordeel over kan geven. Minister Opstelten wordt daarom gevraagd zijn besluit tot intrekking te herroepen.
De redactie vraagt de huurdersbelangenverenigingen om materiaal te sturen, dat eventueel gebruikt kan worden voor KoepelRond. Tevens vragen wij u bij een adreswijziging van uw huurdersbelangenvereniging, deze door te geven aan de redactie van KoepelRond. Bij voorbaat dank
Digitale ontvangers duur in energieverbruik Digitale ontvangers gebruiken in de meest extreme gevallen net zo veel energie als wasmachines. Dat blijkt
van 5,7 tot 31,9 Watt, in stand-by van 0,4 tot 20,2 Watt.
Volgens de onderzoekers gebruikt een aantal decoders van Philips, Cisco en Thomson evenveel energie als een wasmachine die vier keer in de week draait.
Volgens de Volkskrant is er nog niet veel regelgeving op dit vlak, omdat de Europese Commissie de ontwikkeling van de ontvangers vooralsnog voorrang wil verlenen, schrijft Telecompaper. Overigens is er wel een richtlijn van de EU waarin staat dat elektronische toestellen in waakstand niet meer dan 2 Watt mogen verbruiken. Aanbieders van digitale televisie mogen hier echter van afwijken.
Er zijn zo’n 40 decoders onderzocht op stroomverbruik. Daarbij is niet alleen gekeken naar het verbruik als het apparaat in functie is maar ook in waakstand (standby). In gebruik loopt het verschil uiteen
Test-Aankoop, de Belgische consumentenbond, die vorig jaar een soortgelijk onderzoek deed, vindt eveneens dat decoders en modems te veel energie verbruiken. De bond eist niet alleen dat het energie-
uit onderzoek van de Consumentenbond in samenwerking met MilieuCentraal.
verbruik verlaagd wordt, maar ook dat de consument vrij kan kiezen welke decoder hij gebruikt. Bij onze Zuiderburen bieden slechts 2 aanbieders (TV-Vlaanderen en TéléSAT) de consument de keuze tussen zelf een eigen decoder aan te kopen ofwel een toestel huren of kopen dat ze zelf aanbieden. Hoe zit dit in Nederland? Bij UPC, KPN Interactieve TV en Tele2 krijg je de decoder in bruikleen en kun je niet kiezen welk merk of type je in huis krijgt. Bij CanalDigitaal en KPN Digitenne kun je ervoor kiezen de decoder in bruikleen te nemen of om deze zelf te kopen. Bij Ziggo, Caiway, Delta en andere kabelaars kun je zelf kiezen welk merk en type je wilt aanschaffen, zolang deze goedgekeurd is door de kabelaanbieder.
Koepel r ond | 7
Vragen
van huurders aan de woonbond
Kan ik uit huis worden gezet als ik
Huurcontract van zes maanden?
iemand laat inwonen? ‘De verhuurder beschuldigt mij van fraude. In het verleden heeft een vriend bij mij in huis gewoond. Hij had zich op mijn adres ingeschreven bij de gemeente en dit ook doorgegeven aan de Belastingdienst. Hij betaalde mij geen huur. Kan de verhuurder mij om deze reden uit mijn huis zetten?’ Nee. U bent huurder van de woning en het is aan u om te bepalen wie met uw toestemming in uw huis mag wonen. U bent bevoegd om zolang u wilt iemand onder uw dak te laten verblijven. Met wie en hoe lang u samenwoont betreft uw persoonlijke leven en daar heeft de verhuurder niets mee te maken. Uiteraard mag de situatie niet leiden tot overlast voor omwonenden of tot overbewoning van het huis. Van dat laatste zou misschien sprake kunnen zijn als het om meerdere (mede)bewoners gaat in een kleine(re) woning. Met één bewoner extra zal dat niet (snel) het geval zijn.
Samenwoonverbod onzin Soms staat in het huurcontract dat het verboden is om samen te wonen en dat de huurder alleen zelf zijn hoofdverblijf in de woning mag hebben. Van een dergelijk beding hoeft de huurder zich niets aan te trekken, zeker niet als het verbod te maken heeft met de (geloofs)overtuiging van de verhuurder. De verhuurder kan op zo’n beding redelijkerwijs alleen een beroep doen als het bijvoorbeeld om de huur van een kleine kamer gaat die ongeschikt is voor bewoning door meer dan één persoon.
‘Mag een verhuurder mij een tijdelijke huurovereenkomst geven van zes maanden zonder dat er sloopplannen zijn of dat er sprake is (geweest) van wangedrag? Kortom, zomaar? De verhuurder stelt dat er om de zes maanden een stilzwijgende verlenging mogelijk is als er geen klachten binnenkomen. Het lijkt er nu op dat ik constant in onzekerheid moet leven als huurster. Ik vind dit een vreemde zaak.’ Nee, dat kan niet. Het is voor de verhuurder wettelijk niet mogelijk om u eenmalig, of bij goed gedrag met (halfjaarlijkse) verlengingen steeds een huurcontract te geven voor een bepaalde periode. De verhuurder zou dat blijkbaar willen doen om in uw geval de kat uit de boom te kunnen kijken.
Leegstandwet Nog afgezien van de vraag of de voorzichtigheid van de verhuurder terecht is, is dit wettelijk niet mogelijk. Een tijdelijk contract is alleen rechtsgeldig in een zeer beperkt aantal situaties. Bijvoorbeeld, inderdaad, als het gaat om een woning die in afwachting van sloop, ingrijpender renovatie of verkoop tijdelijk wordt verhuurd. De verhuurder kan dit doen op grond van de zogeheten Leegstandwet, Daarvoor heeft hij dan wel een vergunning van de gemeente nodig. In dat geval heeft u minder huurbescherming aan het einde van de huur.
Naar zijn aard van korte duur Gedeeltelijke onderhuur mag Als uw medebewoner huur aan u betaalt voor het gebruik van één of meer kamers, is sprake van onderhuur van een deel van de woning, terwijl u zelf ook in het huis woont. Dat is toegestaan, al mag in het huurcontract staan dat dit verboden is. De verhuurder kan die bepaling aangrijpen om u van wanprestatie te betichten en eventueel naar de rechter stappen en ontbinding van de huurovereenkomst vragen. Jurisprudentie wijst uit dat rechters deze overtreding van het huurcontract meestal niet erg genoeg vinden om de huurder op straat te zetten.
Volledige onderhuur niet Het is wettelijk niet toegestaan uw woning helemaal aan een ander te verhuren en zelf ergens anders te gaan wonen. In dat geval is de kans groot dat de rechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Uw onderhuurder komt dan mogelijk op straat te staan en kan eventueel schadevergoeding van u eisen.
Daarnaast is ook een huurovereenkomst mogelijk die ‘naar zijn aard van korte duur’ is. Dat is echter alleen het geval bij de huur voor korte tijd van bijvoorbeeld een vakantiehuisje of van een wisselwoning, omdat uw woning ingrijpend wordt gerenoveerd of omdat u in afwachting van verhuizing naar een andere of nog te bouwen woning in die wisselwoning zit.
Verlenging niet toegestaan Het enige wat uw verhuurder kan doen is met u éénmalig een vaste begintermijn van bijvoorbeeld een (half) jaar afspreken. De huurovereenkomst loopt aan het eind van die periode gewoon door en geldt vanaf dat moment als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Verlengingen met steeds een bepaalde tijd zijn wettelijk niet toegestaan. U hoeft na afloop van de begintermijn dus niet te verhuizen. Wel kunt u worden gehouden aan het (financieel) volmaken van die termijn. Tussentijds opzeggen is meestal niet toegestaan, tenzij sprake is van onvoorziene omstandigheden.
8 | Koepel rond
Kabinet veroorzaakt huurexplosie De maximale huurverhoging voor zittende huurders per 1 juli 2011 is 1,3%. Dat is op zichzelf gematigd, maar door andere maatregelen zullen de huren de komende jaren de
koopkracht van rijke woningbezitters, maar zadelt huurders op met hogere huren. Wij beraden ons op acties die we samen met onze achterban van ruim 6 miljoen mensen in een huurwoning willen voeren.’
huurverhoging van 5% vragen.
Het voorstel komt uit het regeerakkoord, waarin staat dat het aantal woningwaarderingspunten in regio’s met schaarste met maximaal 25 punten omhoog gaat. Het kabinet wil dit al per 1 juli invoeren. Dit plan leidt in verschillende regio’s tot een extreem hoog huurniveau en is desastreus voor de doorstroming.
Woonbond beraadt zich op acties
Gemeenten kritisch over huurbeleid Donner
De Nederlandse Woonbond vindt de verhoging met € 120 per maand schandalig. Door deze maatregel dreigt een huurexplosie, waardoor huren in veel regio’s onbetaalbaar worden. De doorstroming zal volledig stokken. Starters en huurders die moeten verhuizen worden geconfronteerd met torenhoge huren. De Woonbond zal alles op alles zetten om deze heilloze maatregel te voorkomen. Woonbonddirecteur Ronald Paping: ‘Dit kabinet maakt zich vooral zorgen om de
Ook gemeenten zijn kritisch over dit huurbeleid van minister Donner. De G 32, een samenwerkingsverband van 32 grote Nederlandse gemeenten denkt, dat hogere maximumhuren in schaarstegebieden niet tot doorstroming leiden. De gemeenten verwachten dat met schaarstegebieden vooral de Randstad bedoeld wordt. Juist daar hebben huurders amper alternatieven. ‘De koopwoning is voor deze huurders ook vrijwel onbereikbaar geworden’, zegt bestuurslid van de G32 en wethouder in Lelystad
pan uitrijzen. Zo wil het kabinet de maximale huren met € 120 per maand verhogen en van huurders met een inkomen boven € 43.000 een extra
Jop Fackeldey. ‘Op papier helpt dit beleid tegen scheefwonen en brengt het de doorstroming op gang. Maar in feite wordt weerloze mensen geld uit de zak geklopt.’ Het samenwerkingsverband van gemeenten vindt dat er andere maatregelen nodig zijn om de woningmarkt in beweging te krijgen. Fackeldey: ‘Toon dan lef en pak de ongebreidelde hypotheekrenteaftrek aan. Tref maatregelen in samenhang en met inzicht in de sociale gevolgen. Wat het kabinet nu doet is halfslachtig in zijn aanpak, ineffectief voor de steden buiten de Randstad en contraproductief voor de wijken.’
Uitstel extra huurverhoging van 5% Het voornemen uit het regeerakkoord om inkomenshuren te introduceren door een extra huurverhoging van 5% te vragen aan huurders met een inkomen boven de € 43.000 wordt door het kabinet in de koelkast gezet tot 1 juli 2012. Wat de Woonbond betreft gaat ook dit plan in de prullenbak. Deze maatregel gaat gepaard met hoge administratieve lasten, vervelende bijeffecten (bijvoorbeeld minder arbeidsaanbod) en schending van de privacy van huurders.
CITAAT VAN DE MAAND In elke KoepelRond citeren wij iemand die ons opgevallen is met een opmerking in krant, tijdschrift of op TV of internet.
‘Scheefheid impliceert dat de bevolking in wijk en buurt sociaal-economisch gemengd is. Dat is geen nadeel maar een groot voordeel.’ Hugo Priemus, emeritus hoogleraar volkshuisvesting) in de Volkskrant van 10 maart 2011 in een betoog tegen de kabinetsplannen om scheefwonen te bestrijden.
Koepel r ond | 9
Project ‘Achter de voordeur’ In het kader van de Limburgse Wijkenaanpak en de transformatieopgave vanuit de krimp, werken Gemeente Kerkrade, Hestia groep, Regio Parkstad en Provincie Limburg samen aan een integrale fysieke en sociale verbeteropgave voor Kerkrade-West. Deze opgave is door de partners gezamenlijk vastgelegd in een integrale gebiedsvisie voor het stadsdeel. De gebiedsvisie is opgedeeld in vier strategische doelen. Een van de doelstellingen is het sociaal ‘re-creëren’. Hieronder valt onder andere de sloopopgave in Heilust, echter ook een aantal sociale projecten zoals het hier beschreven project ‘Achter de Voordeur’. De bedoeling van de sociale projecten is om niet alleen te slopen maar de wijk ook leefbaar te maken en haar inwoners nieuwe perspectieven voor de toekomst te bieden. De eerste opgave die in uitvoering komt is de herstructurering van Heilust. De buurt Heilust kampt met een aanzienlijk sociaal-maatschappelijke problematiek. De leefbaarheidscores zijn zeer laag. Het gebied kampt met een sterke bevolkingskrimp, lage gemiddelde inkomens, veel niet-actieven, een lage gemiddelde woningwaarde en veel huurwoningen.
Doelstelling: De doelstelling van het project ‘Achter de Voordeur’ is te onderzoeken wat de situatie achter de voordeur is. Om vervolgens vanuit het Sociale Wijkteam ondersteuning te bieden, misstanden aan te pakken en ook kritisch te blijven naar de effectiviteit van in de buurt optredende instanties.
huurders, wordt een vertrouwensband opgebouwd vanuit huurder en verhuurder. • Versterken van de sociale cohesie in de buurt. • Opzetten van door deelnemers gevraagde activiteiten tot participatie en verdere ontwikkeling van de buurt.
De doelen zijn o.a.:
Onderzoek:
• Minder mutaties binnen een straks aantrekkelijkere buurt. • Leefbaarheid verbeteren. • Verbeteren van vertrouwen in zichzelf, buurtgenoten, organisaties en de overheid. Door het willen en kunnen herkennen van menselijke problematiek bij
• Het onderzoek vindt plaats voor de gehele buurt op straatniveau. • Samenwerking tussen de lokale instanties is dan ook van wezenlijk belang. Het Sociale Wijkteam Kerkrade West speelt hierin een belangrijke rol. Ter voorkoming van probleemverschuiving hebben
de Gemeente Kerkrade en Hestia groep het project ‘Achter de Voordeur’ nu al gekoppeld aan de herhuisvesting van de bewoners van het Salviaplein en het Papaverplein, de zgn. witte flats omdat deze op de nominatie staan om gesloopt te worden. Deze handreiking is dan ook om gezinnen te laten verhuizen in een situatie van ‘A naar Beter’.
Planning project: De projectduur is 2 jaar. In 2011 en 2012 zullen er totaal 960 huisbezoeken worden afgelegd.
10 | Koepel rond
Checklist Veilig Wonen De gemeente Kerkrade is onlangs
De Koepel houdt elke donderdagmiddag van 14.00 uur tot 16.00 uur een spreekuur voor huurders. Dit spreekuur vindt plaats aan de Hoofdstraat 41a te Kerkrade-centrum.
gestart met het project ‘Valpreventie, Kerkrade in Balans’. Veiligheidsadviseurs leggen huisbezoeken af bij 65-plussers, die grotere valrisico’s hebben. Bij de huisbezoeken wordt gekeken naar verbeterpunten in de woning. Een checklist is echter voor velen handig. Onderstaand vindt u een aantal punten, waar uw woning aan zou moeten voldoen om vallen, maar ook om andere gevaarlijke situaties te voorkomen. Constateert u verbeterpunten? Laat er dan meteen iets aan doen! • Op de vloer, in de douche en in het bad van de badkamer is antislip aangebracht; • Jaarlijks vindt controle plaats van gasapparaten, zoals geiser en cv, en van afvoerkanalen;
Surf ook eens naar… www.veiligheid.nl. Op deze site is een link speciaal voor ouderen opgenomen, waar u nog meer informatie over veilig wonen vindt.
het spreekuur van
• Ramen en schakelaars zijn te bedienen zonder een trapje of stoel te gebruiken of zonder te bukken; • De woning is voorzien van één of meer rookmelders, die maandelijks getest worden; • Indien u een geiser heeft, brandt daarin een blauw gasvlammetje; dit sluit koolmonoxidegevaar uit; • Er liggen geen spullen op de trap, de trap is niet glad en heeft minimaal één stevige leuning; • Er zijn geen drempels in de woning of de kanten van drempels zijn afgeschuind (ook bij voor-, achter- en/of balkondeur); • Snoeren zijn niet onder het tapijt weggewerkt, maar netjes langs de plinten; • De woning is voorzien van een aardlekschakelaar, die jaarlijks wordt getest.
Voor leden van de aangesloten huurdersorganisaties is het advies en, indien nodig, de ondersteuning geheel gratis. Huurders, die niet lid (kunnen) zijn van een Huurdersbelangenvereniging, kunnen een individueel lidmaatschap bij de Koepel afsluiten voor € 6,00 per jaar. Ook zij krijgen dan gratis advies en ondersteuning. Noot van de redactie: We vragen de huurdersorganisaties om het huurdersspreekuur in hun eigen info te vermelden, zodat het breed bekend wordt onder de huurders.
De Kerkraadse Huurdersverenigingen houden spreekuren voor hun eigen huurders. Huurdersraad Kerkrade (Hestia Woonmaatschappij): Iedere eerste dinsdag van de maand van 14.00 tot 15.30 uur en op afspraak van 19.00 tot 20.30 uur op locatie Kampstraat 69, 6466 BR Kerkrade. Telefoon kantoor (045) 511 31 67 Huurdersvereniging Land van Rode (WS Land van Rode) Iedere donderdag van 14.00 tot 16.00 uur op locatie Hoofdstraat 41b, 6461 CM Kerkrade. Telefoon kantoor (045) 888 80 42 Huurdersvereniging St. Pietersrade (WS Wonen Zuid): Iedere maandag van 9.30 – 12.30 uur en van 19.00 – 20.30 uur op locatie Koestraat 64, 6463 XK Kerkrade. Telefoon kantoor (045) 888 58 58
