Woonlastenbeleid Metropoolregio Een onderzoek naar noodzaak en mogelijkheden
Bert Weevers BuildDesk Erik Martens BuildDesk Steven Kromhout RIGO Esther Cozijnsen RIGO Jan Scheele-Goedhart RIGO
Rapportnummer: 120056/BW/122776 BuildDesk Benelux B.V. Arnhem, 18 december 2012
COLOFON
BuildDesk Benelux B.V., Arnhem Postbus 694, 6800 AR Arnhem Gele Rijders Plein 11-2, Arnhem Telefoon: 026 - 3537272 Telefax: 026 - 3511713 E-mail:
[email protected] Internet: www.builddesk.nl
Projectnummer: 120056000 Projecttitel: Metropoolregio Woonlastenonderzoek Opdrachtgever: Stadsregio Rotterdam
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, elektronisch op geluidsband of op welke andere wijze ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van BuildDesk Benelux BV
Inhoudsopgave Inhoudsopgave ................................................................................................................. i Samenvatting ................................................................................................................. iii 1 Inleiding..................................................................................................................... 6 1.1
Aanleiding .......................................................................................................... 6
1.2
Vraagstelling en opbouw rapport ............................................................................ 6
2 Het begrip woonlasten .................................................................................................. 7 2.1
Introductie en afbakening woonlastenbegrip ............................................................ 7 2.1.1 Componenten en bepalende factoren.............................................................. 7 2.1.2 Voorbeeld: Huurwoningen nieuwbouw ............................................................ 8 2.1.3 Afbakening en definities ............................................................................... 9
2.2
Enkele cijfers en ontwikkelingen ............................................................................ 9 2.2.1 Internationale vergelijking .......................................................................... 10 2.2.2 Woonlasten 2006 en 2009 vergeleken .......................................................... 10 2.2.3 Historische prijsontwikkeling ....................................................................... 11 2.2.4 Toekomstige energieprijsstijging.................................................................. 12
2.3
Wat zijn betaalbare woonlasten? .......................................................................... 13
2.4
Resumé ........................................................................................................... 14
3 Woonlasten in de metropoolregio.................................................................................. 16 3.1
Woonlasten van huishoudens .............................................................................. 16 3.1.1 Corporatievoorraad ................................................................................... 16 3.1.2 Huurders corporatiewoningen...................................................................... 16 3.1.3 Energieverbruik ........................................................................................ 17 3.1.4 Woonlasten .............................................................................................. 18 3.1.5 Nibud-richtlijnen ....................................................................................... 19
3.2
Woonlasten per buurt......................................................................................... 21 3.2.1 Bronnen .................................................................................................. 21 3.2.2 Huurwoningen van corporaties .................................................................... 21 3.2.3 Lage inkomens ......................................................................................... 22 3.2.4 Huurlasten ............................................................................................... 23 3.2.5 Energielasten ........................................................................................... 24 3.2.6 Risicobuurten ........................................................................................... 25
3.3
Resumé ........................................................................................................... 26
4 Energiebesparing bestaande sociale woningvoorraad........................................................ 27 4.1
Actuele trends in aanpak energiebesparing ............................................................ 27 4.1.1 Ambitie ................................................................................................... 27 4.1.2 Strategie ................................................................................................. 28 4.1.3 Tactiek .................................................................................................... 28 4.1.4 Organisatie en aanbod ............................................................................... 29 4.1.5 Draagvlak en participatie............................................................................ 29
4.2
Financiering van energiebesparende maatregelen ................................................... 30 4.2.1 Wettelijke mogelijkheden voor huurverhoging ................................................ 30 4.2.2 Financiële rekenmethoden en invloed van parameters ..................................... 31 4.2.3 Besparingsberekeningen en de invloed van gedrag ......................................... 32 4.2.4 ESCo als ‘nieuwe’ financieringsoptie ............................................................. 33
4.3
Relatie energieprestatie en waardeontwikkeling van corporatiewoningen..................... 33
4.4
Maatschappelijke betekenis ................................................................................. 34
BuildDesk Benelux
i
4.5
Resumé ........................................................................................................... 34
5 Beperking woonlasten nieuwbouw................................................................................. 36 5.1
Woonlastenontwikkeling nieuwbouw ..................................................................... 36
5.2
Investeringen ................................................................................................... 38
5.3
Doorberekening in huur ...................................................................................... 38
5.4
Onrendabele top ............................................................................................... 39
5.5
Resumé ........................................................................................................... 39
6 Visies en aanpakken ten aanzien van woonlastenbeleid .................................................... 40 6.1
Visies en aanpakken, stand van zaken .................................................................. 40 6.1.1 Iedereen ziet noodzaak .............................................................................. 40 6.1.2 Operationalisatie nog beperkt...................................................................... 40 6.1.3 Dilemma’s ............................................................................................... 41
6.2
Methoden beschikbaar........................................................................................ 42 6.2.1 Data en methoden .................................................................................... 42 6.2.2 Voorbeeld woonlastensegmenten en -ontwikkeling.......................................... 42 6.2.3 Kanttekeningen en voorwaarden.................................................................. 44
6.3
Denken in woonlasten is forse omslag ................................................................... 44 6.3.1 Van korte termijn naar lange termijn denken ................................................. 45 6.3.2 Van enkelvoudig naar integraal ................................................................... 45
6.4
Wat betekent woonlastenbeleid voor de metropoolregio?.......................................... 46 6.4.1 Wat is woonlastenbeleid echt? ..................................................................... 46
6.5
Resumé ........................................................................................................... 47
Bijlage 1: Woonlast-componenten..................................................................................... 49 Bijlage 2: Woonlasten-onderdelen..................................................................................... 52 Bijlage 3: Stijging energieprijzen ...................................................................................... 56 Bijlage 4: Voorbeelden van woonlastenbenaderingen ........................................................... 62 Bijlage 5: Buurtindeling................................................................................................... 66 Bijlage 6: Voorbeeldberekeningen bestaande woning. .......................................................... 74 Bijlage 7: Definities en begrippen ..................................................................................... 77
BuildDesk Benelux
ii
Samenvatting Inleiding Stadsgewest Haaglanden en Stadsregio Rotterdam hebben, vooruitlopend op de mogelijke vorming van de Metropoolregio, gezamenlijk aan BuildDesk en Rigo opdracht gegeven tot een onderzoek naar noodzaak en mogelijkheden om het woonbeleid in de sociale huursector voortaan te baseren op woonlasten. Aanleiding vormen de sterk stijgende energieprijzen die verantwoordelijk zijn voor het toenemende aandeel van energielasten in de woonlasten. Tot nu wordt betaalbaarheid van het wonen in woonvisies en prestatieafspraken met woningcorporaties gedefinieerd in huurtermen en worden afzonderlijk afspraken gemaakt over energieprestatie-eisen van de woningvoorraad. Opzet onderzoek en rapportage Het onderzoek kent verschillende deelonderzoeken die in de volgende volgorde in een eigen hoofdstuk worden uitgewerkt: Introductie van het begrip woonlasten (hoofdstuk 2). Een dataonderzoek waarin in beeld wordt gebracht waar mogelijk knelpunten ontstaan in de woonlasten (hoofdstuk 3); Een inventarisatie van mogelijkheden voor financiering en aanpak van energiebesparing in de bestaande sociale woningvoorraad (hoofdstuk 4); Het bieden van inzicht in de verhoudingen tussen kosten en opbrengsten van energiebesparende investeringen in de nieuwbouw om woonlasten te beperken (hoofdstuk 5). visies en aanpakken op het gebied van woon- en energielasten in Nederland (hoofdstuk 6); In twee overleggen met de opdrachtgevende partijen en de regionale corporatieorganisaties Maaskoepel en SVH zijn tussenresultaten besproken. De voorliggende rapportage is mede gebaseerd op de discussies die hier gevoerd zijn. Het begrip woonlasten Woonlasten in de ruime betekenis bestaan uit huur of hypotheeklasten, energie, water en gemeentelijke en waterschapslasten. De hoogte van woonlasten wordt bepaald door drie typen factoren: externe of omgevingsfactoren (zoals landelijk huurbeleid, rente en energieprijs), gebouwafhankelijke (bouw- en exploitatiekosten, huur, energieprestatie) en gebruikersafhankelijke factoren (huishoudenkenmerken en gedrag). Woonlasten worden in dit rapport gedefinieerd als huur- plus energielasten. Hiervoor zijn twee redenen: a.
Huur en energielasten vormen de hoofdmoot van de woonlasten (ruim 90%);
b. Deze onderdelen zijn door de corporatie en het gemeentelijk woonbeleid te beïnvloeden. Beide kunnen feitelijk ook niet los van elkaar gezien worden. Immers om een lage energierekening te bereiken moet er (extra) geïnvesteerd worden in de woningkwaliteit, waardoor de huurlasten in principe toenemen. Voor beleidsdoelen kan geabstraheerd worden van individuele gebruikersvariaties. Energiequote en woonquote zijn nieuwe begrippen naast de bekende huurquote als basis voor woonbeleid. In Nederland was in 2009 de woonquote (in de ruime betekenis) van een huurder gemiddeld 37%. Het aandeel ‘overige woonlasten’ en dan met name energie is hierin de laatste jaren sterk toegenomen. In het onderzoek naar de vraag ‘wat zijn betaalbare woonlasten’ gaan we uit van de ‘residuele’ woonlasten benadering van het Nibud: van het besteedbaar inkomen blijft na aftrek van overige kosten voor levensonderhoud e.d. een bedrag over voor woonlasten. BuildDesk Benelux
iii
Huurders met een beter energielabel kunnen meer overhouden voor de huur, omdat ze minder uitgeven aan energielasten. Woonlasten in de metropoolregio Uit de analyse van de woonlasten in de metropoolregio kunnen we concluderen dat voor een groot deel van de huurders van corporatiewoningen het met de huidige woonlasten al moeilijk is om rond te komen. De helft van de huurders heeft hogere woonlasten dan het Nibud adviseert, bij de primaire doelgroep ligt dit percentage nog veel hoger. Op de korte termijn zal deze groep het nog moeilijker krijgen door de negatieve koopkrachteffecten van de economische crisis (toenemende werkloosheid) en bezuinigingen (bijv. stijgende eigen risico in de zorg). Op de lange termijn vormt de verwachte stijging van de energieprijzen een extra risico. Om buurten te identificeren waar energiebesparende maatregelen in de corporatievoorraad zouden kunnen helpen om de toekomstige woonlasten te beperken, hebben we een aantal gegevens gecombineerd en een indeling gemaakt. Deze indeling kan gebruikt worden als startpunt voor een gezamenlijke aanpak van gemeenten en corporaties. Aanpak energiebesparing bestaande voorraad en nieuwbouw Woningcorporaties zijn volop bezig met energiebeleid. De ambitie is echter meestal nog beperkt, een lange termijn visie ontbreekt veelal. Woonlasten zijn nog niet of nauwelijks vertaald in portfoliobeleid en complexbeheerplannen. Strakke huurgrenzen beperken de investeringsruimte van corporaties. Energieprestatieverbetering vindt veelal plaats op natuurlijke momenten en is vaak label-gestuurd, conform de oude, beperkte interpretatie van het energieconvenant van Aedes, Woonbond en Rijk (20% besparing in 2020). Een lange termijn integraal doel voor de complexen en een route om daar te komen is niet aanwezig. Daar hoort bij dat het aanbod vanuit de aanbiedende markt niet erg innovatief of inspirerend is, hoewel er langzaam een conceptueel aanbod blijkt te ontstaan met scherpe prijzen en lange termijn verantwoordelijkheden (prestatiecontracten, ESCo’s). Door de opgebouwde ervaring met bewonersparticipatie lukt het steeds beter om draagvlak voor verbeterprojecten te verkrijgen. Maar ook als dat niet het geval is kunnen energieverbeteringen doorgezet worden, “70% deelname” is niet heilig. ‘Oud’ financieel denken frustreert nog vaak ambitieus verbeterbeleid. Binnen de huurregelgeving is vaak meer ruimte te creëren dan gedacht. Een vernieuwende benadering van rekenparameters, waarbij met name de levensduur een grote rol speelt, biedt ook interessante perspectieven. De vastgoedwaarde, zowel gemeten in verkoopwaarde, beleggingswaarde als bedrijfswaarde neemt toe bij groen gelabelde woningen, voldoende om investeringen te rechtvaardigen. Een globale maatschappelijke kosten baten analyse laat zien dat ingrijpende verbetering van bestaande woningen positieve economische en maatschappelijk effecten heeft. Strakke huurgrenzen beperken de investeringsruimte van corporaties. Dit geldt zowel voor de bestaande bouw waar een huurverhoging voor de corporatie een belangrijk terugverdienmechanisme is, als voor de nieuwbouw. Een energieneutrale nieuwbouwwoning met hoge huur (tot € 640,-) leidt tot lagere netto woonlasten dan een woning volgens de huidige nieuwbouwnormen en een huur tot de aftoppingsgrens van € 520,-. Op de langere termijn is er een groot woonlastenvoordeel van de energieneutrale woning. Vanuit de toekomstige woonlasten van huurders geredeneerd is een integrale benadering van huur en energielasten wenselijk. De omschakeling naar woonlastenbeleid creëert voor de corporatie extra investeringsruimte. BuildDesk Benelux
iv
Visies en aanpakken op het gebied van woonlastenbeleid. Woonlastenbeleid wordt door velen als noodzakelijk beschouwd. Operationalisering staat echter nog in de kinderschoenen. Aanzetten zijn gemaakt door bestaande huurgrenzen in woonvisies en dergelijke bij energetisch goede woningen te verhogen (Nijmegen, Tilburg, Vidomes) met als doel om de betaalbaarheid te waarborgen. Expliciete woonlastgrenzen en woonlasten-segmentering zijn echter niet bepaald. Woonlasten kunnen op verschillende manieren in beeld worden gebracht. De historische waarden voor de energielasten kunnen op basis van ‘Energie in Beeld’ of CBS-cijfers bepaald worden. Toekomstige waarden kunnen met behulp van energieprestatie-software gebaseerd op werkelijke fysieke eigenschappen van de woningen berekend worden. ‘Echt’ woonlasten beleid vergt een flinke omslag in het denken: er moet breder (huur + energie) en verder weg in de toekomst worden gekeken. Voor de onderbouwing van woonvisies en prestatieafspraken kunnen bestaande methoden zoals demografische en economische prognoses worden uitgebreid met energielasten berekeningen op deelvoorradenniveau. Op basis van dergelijke analyses kan men dan in het sociaal-politiek-milieu-economische krachtenveld woonlastenbeleid formuleren.
BuildDesk Benelux
v
1
Inleiding
1.1
Aanleiding Binnen het Stadsgewest Haaglanden en de stadsregio Rotterdam maken de gemeenten regionale afspraken over het woonbeleid in het algemeen en betaalbaarheid in het bijzonder. Daarnaast werken de gemeenten in beide regio’s in het kader van hun klimaatbeleid samen aan een forse reductie van de CO2-emissie. Voor zowel de betaalbaarheid- als de klimaatdoelstellingen is het van belang dat woningen zo energiezuinig mogelijk zijn. Daarom werken beide regio’s aan de naleving van energieprestatie-eisen in de nieuwbouw en energiebesparing in de bestaande voorraad via prestatieafspraken met woningcorporaties. De komende jaren zal het belang van energiebesparing voor de woonlasten alleen maar toenemen. De verwachting is dat de prijzen voor energie de komende jaren nog verder zullen stijgen. Dat betekent dat energielasten een steeds groter deel van de woonlasten zullen gaan uitmaken. Daarnaast neemt de koopkracht steeds verder af en neemt de financiële druk op woningcorporaties steeds verder toe. De betaalbaarheid zal de komende jaren dus meer en meer onder druk komen te staan. De gemeenten in Haaglanden en de regio Rotterdam verkennen momenteel de mogelijkheden voor regionale samenwerking in de vorm van een metropoolregio. Vooruitlopend op deze samenwerking hebben het Stadsgewest Haaglanden en de stadsregio Rotterdam de handen ineengeslagen om gezamenlijk te onderzoeken of het zinvol is om in hun woonbeleid ten aanzien van de sociale huursector ook de energielasten te betrekken.
1.2
Vraagstelling en opbouw rapport Het onderzoek kent verschillende deelonderzoeken die in de volgende volgorde in een eigen hoofdstuk worden uitgewerkt: Introductie van het begrip woonlasten (hoofdstuk 2). Een dataonderzoek waarin in beeld wordt gebracht waar mogelijk knelpunten ontstaan in de woonlasten (hoofdstuk 3); Een inventarisatie van mogelijkheden voor financiering en aanpak van energiebesparing in de bestaande sociale woningvoorraad (hoofdstuk 4); Het bieden van inzicht in de verhoudingen tussen kosten en opbrengsten van energiebesparende investeringen in de nieuwbouw om woonlasten te beperken (hoofdstuk 5); Een actuele stand van zaken van visies en aanpakken op het gebied van woon- en energielasten in Nederland (hoofdstuk 6). In dit laatste hoofdstuk wordt ook aangegeven wat woonlastenbeleid voor de Metropoolregio kan betekenen.
BuildDesk Benelux
6
2
Het begrip woonlasten Dit hoofdstuk gaat in op het begrip woonlasten: wat kan er onder worden verstaan, welke factoren bepalen woonlasten, welke definitie wordt in dit rapport gehanteerd, wat zijn betaalbare woonlasten?
2.1
Introductie en afbakening woonlastenbegrip Bij de term woonlasten kennen de verschillende stakeholders vaak elk hun eigen invulling. Gemeenten (en COELO in de woonlasten-atlas 1) bedoelen bijvoorbeeld lokale lasten (OZB, reinigingsheffing), terwijl corporaties daarentegen de som van huur en energie bedoelen. Blijkbaar is de mate van beïnvloedingsmogelijkheid van invloed op de definitie. Als we alle elementen van de kosten van wonen op een rij zetten leidt dat tot de volgende lijst: 1. (Netto) Huur of (netto) hypotheeklast en servicekosten (huur / VVE); 2. Energie (gas, elektra, warmte) incl. belastingen; 3. Water; 4. Heffingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen (OPL); a.
Gemeentelijke belastingen en heffingen (ozb, reinigingsheffing),
b. Waterschaplasten. 5. Verzekering (opstal); 6. Onderhoud. De posten 2 t/m 5 worden wel de bijkomende woonlasten genoemd (COELO). In dit rapport focussen we op huur en energielasten. Voor we gaan afbakenen eerst een verdieping van de verschillende componenten in verschillende situaties en enkele cijfers.
2.1.1
Componenten en bepalende factoren Er zijn drie typen factoren die de hoogte van de woonlasten bepalen: 1. Omgevingsvariabelen: rente, energietarieven, gemeentelijke lasten e.d. Deze zijn niet door bouwer, beheerder of bewoner te beïnvloeden. 2. Woningkenmerken: bouwkosten, energetische kenmerken, locatie en oriëntatie, gebouwgebonden energiegebruik, etc. Vooral door bouwer/eigenaar te beïnvloeden. 3. Huishoudenkenmerken. Samenstelling van het huishouden en gedrag zijn van grote invloed op het energiegebruik. Voor individueel gebruik dient een woonlastenberekening hier dan ook heel specifiek mee om te gaan. Voor beleidsmakers (overheid en corporaties) zijn alleen gemiddelde (groeps-)waarden relevant. In bijlage 1 worden voor verschillende situaties de omgevings-, gebouw- en huishoudenvariabelen weergegeven voor de zes kostenposten. Hieronder volgt de situatie ‘nieuwbouw huurwoning’.
1
COELO, Centrum voor onderzoek van de economie van de lagere overheden, RUG (www.Coelo.nl)
BuildDesk Benelux
7
2.1.2
Voorbeeld: Huurwoningen nieuwbouw In de onderstaande matrix worden de variabelen van omgeving, gebouw en huishouden voor de nieuwbouw huurwoning beschreven. De kostenposten voor de huurder zijn eenvoudiger dan die van een koper. Zo zit de OZB, het onderhoud en de (opstal)verzekering verdisconteerd in de huur. OPL staat hierbij voor heffingen en belastingen van Openbaar Publiekrechtelijk Lichamen; OZB is de afkorting voor Onroerende Zaakbelasting. Omgevingsvariabelen Huur
Gebouw-
Huishoudens-
variabelen
variabelen
Huurbeleid Rijk
Stichtingskosten
Huurbeleid woco
-> huur
Huurtoeslag
Financ.beleid woco (OT) Energie
Gas- en electr.prijs
EPC-gegevens 2
Prijsontwikkeling
Aantal be-
(m /U-waarde/
woners, gedrag,
install.)
apparaten (o.b.v. m2)
Water
Waterprijs
Waterbesparende
Idem energie
maatregelen OPL
(OZB), riool- en reinigings-
(WOZ-waarde
heffing gemeenteafhankelijk;
voor OZB; in
waterschapslasten
huur)
Onderhoud Verzekering
(in huur) (opstal)
(in huur)
Figuur 2.1: Factoren die de woonlasten van een nieuwe huurwoning bepalen.
Toelichting: 1) Huur. De hoogte van de huur is slechts indirect afhankelijk van de stichtingskosten. De corporatie bepaalt, mede afhankelijk van prestatieafspraken met gemeente en huurders, de hoogte van de huur. Huurtoeslaggrenzen spelen hierbij (nog) een grote rol (zie later). Meestal neemt ze een deel van de investering als onrendabele top (OT) voor eigen rekening. De huurder kan binnen bepaalde huur- en inkomensgrenzen aanspraak maken op huurtoeslag. 2) Energiekosten. De (toekomstige) energielasten zijn afhankelijke van de energieprijs, de energieprijsontwikkeling, de woningkenmerken en het huishouden (idem koop). 3) Water. Het watergebruik is afhankelijk van het huishouden en van woningkenmerken (waterbesparende douchekop, waterhergebruik, grijswatergebruik; idem koop). 4) OPL: heffingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen. Hieronder vallen de OZB, riool- en reinigingsheffing en waterschapslasten. OZB wordt alleen aan de eigenaar doorbelast, niet aan de bewoner/huurder. 5) Onderhoud. Bouw- en installatietechnisch onderhoud is verdisconteerd in de huur en wordt niet apart bij de huurder in rekening gebracht. 6) Verzekering: idem onderhoud.
BuildDesk Benelux
8
De verschillende componenten van de woonlasten hebben voor huurders en eigenaarbewoners een ongelijke uitwerking. Onroerende zaak belasting (OZB) geldt alleen voor de eigenaar, en wordt voor de huurder evenals onderhoud en opstalverzekering verdisconteerd in de huur.
2.1.3
Afbakening en definities In deze rapportage worden de woonlasten afgebakend tot de twee onderdelen: huur en energielasten. Hiervoor zijn twee redenen: 1. Huur en energielasten vormen de hoofdmoot van de woonlasten (90%; zie bijlage 2); 2. Deze onderdelen zijn door de corporatie en het gemeentelijk woonbeleid te beïnvloeden. Beide kunnen feitelijk ook niet los van elkaar gezien worden. Immers om een lage energierekening te bereiken moet er (extra) geïnvesteerd worden in de woningkwaliteit, waardoor de huurlasten in principe toenemen. We komen hier nog op terug. Het is belangrijk een onderscheid te maken tussen bruto en netto lasten. Huurtoeslag wordt van de bruto huur afgetrokken om tot de netto woonlasten te komen2. Tenslotte ligt er een relatie met het inkomen. We introduceren in lijn van het begrip huurquote de begrippen energie – en woonquote: het deel van het besteedbaar inkomen dat opgaat aan huur- en energielasten. Woonlasten
quotes
Bruto huur AF Bij
Huurtoeslag Netto huur
Gedeeld door besteedbaar inkomen ->
Netto huurquote
Energielasten
Gedeeld door besteedbaar inkomen ->
energiequote
Netto woonlasten
Gedeeld door besteedbaar inkomen ->
Netto woonquote
Figuur 2.2 Begrippen van bruto huur naar woonquote
In bijlage 6 zijn definities opgenomen.
2.2
Enkele cijfers en ontwikkelingen Om een indruk te geven van de ordes van grootte presenteren we in deze paragraaf enkele cijfers over woonlasten. Het gaat veelal om gemiddelde bedragen. In het volgende hoofdstuk wordt verder ingezoomd op de woonlasten in de Metropoolregio, waardoor een veel scherper beeld van de problematiek naar voren komt.
2
Voor de koopsector wordt analoog hieraan de hypotheekrenteaftrek en huurwaardeforfait
verrekend met de bruto hypotheeklasten om tot de netto hypotheeklasten te komen.
BuildDesk Benelux
9
2.2.1
Internationale vergelijking Eurostat, de statistische dienst van de Europese Unie, verzamelt data over onder andere woonlasten in de landen van de EU. 3 Op basis hiervan heeft TNO in 2011 een onderzoek gedaan naar de woonuitgaven(quoten) voor negen landen met het meest recent beschikbare bestand (EU-SILC 2008). Nederland komt voor de huursector met een totale netto woonquote van gemiddeld genomen 35% uit op een derde plaats na het Verenigd Koninkrijk (39%) en België (37%) 4. Bijkomende woonuitgaven bevatten hierin naast energie ook de overige bijkomende woonlasten. Neder-
België
Luxem-
Zweden
Ierland
VK
burg
rijk
marken
Land
21.572
22.973
47.016
28.426
24.273
21.090
23.373
34.969
25.973
Bruto huur
436
433
722
396
Netto huur
384
432
711
378
550
464
546
506
616
449
377
496
435
406
Netto
24,7%
28,8%
23,1%
19,9%
25,5%
25,3%
31,2%
14,9%
20,5%
170
136
142
109
0
44
31
163
284
553
569
853
487
449
421
527
598
690
35,3%
36,8%
27,9%
25,6%
25,5%
28,3%
33,2%
22,6%
39,1
land Besteedbaar
Oosten-
Dene-
Fin-
huishoudinkomen (jaar)
huurquote Bijkomende woonuitgaven Totale netto woonuitgaven Totale netto woonquote Figuur 2.3 Internationale vergelijking woonquotes
2.2.2
Woonlasten 2006 en 2009 vergeleken _________________________________________________________________ 2006
2009
% verschil 2006-2009
_________________________ ___________ ___________ ___________ Bruto huur
€ 410,-
€ 440,-
7%
Netto huur
€ 360,-
€ 390,-
6%
Bijkomende woonuitgaven
€ 180,-
€ 210,-
20%
Totale woonuitgaven
€ 540,-
€ 600,-
10%
Gem. netto besteedb. inkomen € 20.570,-
€ 23.200,-
13%
Netto huurquote
24%
23%
-4%
Totale woonquote huursector
36%
37%
1%
____________________________________________________________________ Figuur 2.4 Woonlasten en woonquote huurders, 2006-2009
3
op basis van het EU-SILC 2007 databestand (EU-Statistics on Income and Living Conditions); Internationale vergelijking van woonuitgaven met EU-SILC, TNO 2011. Opmerking: De grote verschillen in de bijkomende woonuitgaven tussen landen kunnen over het algemeen niet worden verklaard. De lage bedragen voor Finland, Zweden en Denemarken doen vermoeden dat een deel van de bijkomende uitgaven (bijvoorbeeld de stookkosten) niet zijn opgenomen.
4
BuildDesk Benelux
10
De kosten voor energie domineren de bijkomende woonuitgaven. De kosten voor energie zijn ten opzichte van 2006 fors gestegen (gemiddeld met ruim 30%). Deze stijging is niet iets van de laatste tijd; ten opzichte van 1998 betaalt een huishouden gemiddeld in 2009 meer dan 2,5 keer zoveel aan gas en elektra. 5
2.2.3
Historische prijsontwikkeling In vijftien jaar zijn de energieprijzen ruim drie keer zo hard gestegen als de prijzen van andere goederen en diensten. De energieprijzen zijn in januari 2012 bijna 120% hoger dan vijftien jaar geleden, de consumentenprijsindex (CPI) nam tussen januari 1997 en januari 2012 met 35% toe.
Cees van der Vlis en Carel Oosterlaken Bron: StatLine, Consumentenprijsindex (2006=100) 6 Figuur 2.5 Ontwikkeling energieprijs en consumentenprijsindex 1997-2012
Het COELO publiceert jaarlijks een woonlastenmonitor voor de koopsector. Indien de publicaties vanaf 2006 naast elkaar worden gehouden, worden de verhoudingen door de jaren heen zichtbaar. Wat duidelijk te zien is dat het aandeel van de lasten voor energie en water in de bijkomende woonlasten elk jaar stijgt, met uitzondering van het jaar 2009 en 2010. Daarna stijgt het aandeel weer. 7
5
Het wonen overwogen, De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2009,
VROM/CBS/ABFresearch 2010. 6
http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/industrie-energie/publicaties/artikelen/archief/2012/2012-
3582-wm.htm 7
http://www.coelo.nl/rapporten/woonlastenmonitor2012.pdf
BuildDesk Benelux
11
Figuur 2.6 Ontwikkeling gemiddelde lasten koopwoningen (COELO 2012)
2.2.4
Toekomstige energieprijsstijging Op de korte termijn zijn door de economische crisis, nieuwe ‘ontdekkingen’ van bijvoorbeeld schaliegas, politieke onzekerheid in het Midden-Oosten en speculaties de energieprijzen waarschijnlijk nog aan sterke fluctuaties onderhevig. De verwachting op de lange termijn is dat de energieprijzen nog fors blijven stijgen, met name door de groeiende nieuwe economieën (China, India, Zuid Amerika) die de vraag doen opstuwen. De stijgende prijzen maken echter nieuwe winmethoden aantrekkelijk. Ook duurzame energie zal op een gegeven ogenblik concurrerende prijzen laten zien. Voor duurzame energietechnieken (met name zon en wind) zijn vooral kapitaalslasten doorslaggevend. Deze zijn redelijk stabiel, hoewel grondstoffengebruik en ruimtegebruik ook hier een prijsopdrijvend effect zullen hebben. Uiteindelijk echter leiden bovengenoemde ontwikkelingen tot een afzwakkende prijsstijging van energie. Een plausibel prijsontwikkelingsscenario:
Periode
Indexering Gas
Indexering Elektra
2013-2015
6,1%
5,8%
2016-2020
5,4%
5,1%
2021-2025
4,6%
4,4%
2026-2030
3,9%
3,7%
2031-2035
3,1%
3,0%
2036-2040
2,4%
2,3%
2041 ev
2,2%
2,2%
Figuur 2.7 jaarlijkse % stijging gas en elektra prijzen 2013-2041 (nominale prijzen), BuildDesk 2012
In bijlage 3 vindt u een uitgebreide toelichting.
BuildDesk Benelux
12
2.3
Wat zijn betaalbare woonlasten? Een wezenlijke vraag die naar voren komt bij het spreken over woonlasten is de vraag wat dan betaalbare woonlasten zijn. Hierbij komt het begrip woonquote naar voren, het deel van het inkomen dat wordt besteed aan woonlasten. Hoe hoog deze woonquote mag zijn, is in wezen een politieke kwestie. De rijksoverheid laat zich hier echter niet duidelijk over uit. In principe gelden de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag als maatstaf voor woningen die passend zijn voor de primaire doelgroep (huurtoeslagontvangers). Deze huurgrenzen houden echter geen rekening met de energiezuinigheid van de woning. Een huurder van een woning met een lage huur kan nog altijd een hoge woonquote hebben, wanneer zijn energielasten hoog zijn. Daarom gaan we hier op zoek naar een benadering die wél rekening houdt met de energielasten. Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) houdt de uitgaven van huishoudens in Nederland bij en berekent hoeveel geld zij maandelijks kwijt zijn aan verschillende uitgavenposten. Daarbij maakt het Nibud onderscheid tussen basisbedragen, die een huishouden minimaal moet betalen, en voorbeeldbedragen, die worden vastgesteld op basis van CBS-cijfers over het daadwerkelijke bestedingspatroon van huishoudens met een bepaald besteedbaar inkomen. Bij het adviseren van corporaties over huurinkomensnormen berekent het Nibud aan de hand van deze cijfers hoeveel ruimte een huishouden, na aftrek van alle overige uitgaven, overhoudt voor huur (en onderhoud). De richtlijn die het Nibud doorgaans hanteert, houdt het midden tussen de (minimale) basisbedragen en de voorbeeldbedragen, die afhankelijk zijn van het inkomen (zie onderstaande figuur). Op dezelfde wijze kan ook bepaald worden hoeveel ruimte een huishouden overhoudt voor woonlasten inclusief energie-uitgaven.
Figuur 2.8 Berekeningswijze Nibud-richtlijnen. Bron: Nibud 2012
BuildDesk Benelux
13
In deze benadering vormen de woonlasten dus een restpost. Het gevolg is dat wanneer andere uitgavenposten stijgen, bijvoorbeeld als gevolg van bezuinigen (denk aan de verhoging van het eigen risico in de zorg) de ruimte voor woonlasten steeds kleiner wordt. Een steeds belangrijker wordende kostenpost zijn de uitgaven aan energie. Het Nibud baseert de energielasten van huishoudens standaard op de energetische kwaliteit van een woning met een C-label. Dat betekent dat huurders met een slechter energielabel (bij constant energiegedrag) minder kunnen overhouden voor de huur, omdat ze meer uitgeven aan energielasten, zoals de onderstaande figuur laat zien.
Figuur 2.9 Ruimte voor bruto huur voor een alleenstaande met een minimuminkomen, per woningtype en energielabel. Bron: Nibud 2012
In hoofdstuk 3 (paragraaf 3.1.5) gebruiken we cijfers van het Nibud om te laten zien hoe de werkelijke uitgaven van huurders zich verhouden tot de adviesnormen van het Nibud.
2.4
Resumé Woonlasten in de ruime betekenis bestaan uit huur of hypotheeklasten, energie, water en gemeentelijke en waterschapslasten. De hoogte van woonlasten wordt bepaald door drie typen factoren: externe of omgevingsfactoren (zoals landelijk huurbeleid, rente en energieprijs), gebouwafhankelijke (bouw- en exploitatiekosten, huur, energieprestatie) en gebruikersafhankelijke factoren (huishoudenkenmerken en gedrag). Woonlasten worden in dit rapport gedefinieerd als huur- plus energielasten. Hiervoor zijn twee redenen: 1. Huur en energielasten vormen de hoofdmoot van de woonlasten (ruim 90%); 2. Deze onderdelen zijn door de corporatie en het gemeentelijk woonbeleid te beïnvloeden. Beide kunnen feitelijk ook niet los van elkaar gezien worden. Immers om een lage energierekening te bereiken moet er (extra) geïnvesteerd worden in de woningkwaliteit, waardoor de huurlasten in principe toenemen. Voor beleidsdoelen kan geabstraheerd worden van individuele gebruikersvariaties.
BuildDesk Benelux
14
Energiequote en woonquote zijn nieuwe begrippen naast de bekende huurquote als basis voor woonbeleid. In Nederland was in 2009 de woonquote (in de ruime betekenis) van een huurder gemiddeld 37%. Het aandeel ‘overige woonlasten’ en dan met name energie is hierin de laatste jaren sterk toegenomen. In het onderzoek naar de vraag ‘wat zijn betaalbare woonlasten’ gaan we uit van de ‘residuele’ woonlasten benadering van het Nibud: van het besteedbaar inkomen blijft na aftrek van overige kosten voor levensonderhoud e.d. een bedrag over voor woonlasten. Huurders met een beter energielabel kunnen meer overhouden voor de huur, omdat ze minder uitgeven aan energielasten.
BuildDesk Benelux
15
3
Woonlasten in de metropoolregio In dit hoofdstuk presenteren we de uitkomsten van het data-onderzoek naar mogelijke knelpunten in de metropoolregio. In paragraaf 3.1 kijken we naar de woonlasten van huurders van corporatiewoningen in de Metropoolregio; In paragraaf 3.2 kijken we naar de woonlasten per buurt.
3.1
Woonlasten van huishoudens De cijfers in deze paragraaf zijn gebaseerd op het Woononderzoek Nederland 2009. Om de huidige stand van zaken te kunnen weergeven, zijn de weegfactoren aangepast aan actuele gegevens over de huishoudens en woningvoorraad in 2012.
3.1.1
Corporatievoorraad In de Metropoolregio staan bijna een miljoen zelfstandige woningen. Tabel 3.1 bevat enkele basisgegevens over de woningvoorraad. Zowel in de Stadsregio Rotterdam als in Haaglanden bestaat ruim de helft van de voorraad uit huurwoningen. 70% daarvan is in het bezit van woningcorporaties. Veruit de meeste corporatiewoningen hebben een huurprijs tot de huurtoeslaggrens en vallen daarmee onder DAEB-regeling 8. We beperken de analyse tot de zelfstandige woningen van woningcorporaties. Tabel 3.1 Kenmerken woningvoorraad Metropoolregio, 2012 SR Rotterdam zelfstandige woningvoorraad huurwoningen (% van zelfstandig) corporatiewoningen (% van huur) corporatiewoningen tot ht-grens
Haaglanden
Metropoolregio
aantal
%
aantal
%
aantal
%
527.300
100%
456.900
100%
984.200
100%
295.500
56%
233.100
51%
528.600
54%
218.700
74%
151.900
65%
370.500
70%
211.500
97%
145.000
95%
356.500
96%
Bron: WoON 2009, bewerking RIGO
3.1.2
Huurders corporatiewoningen De sociale huurwoningen van corporaties worden voornamelijk bewoond door huishoudens met een laag inkomen: 52% van de huurders tot de primaire doelgroep: huishoudens die in aanmerking komen voor de huurtoeslag (zie bijlage 6); 19% van de huurders behoort tot de secundaire doelgroep: zij komen niet in aanmerking voor huurtoeslag maar vallen wel onder de DAEB-grens van € 34.085,(prijspeil 2012); 12% van de huurders heeft een middeninkomen, tussen € 34.085,- en € 43.000,-. De overige 17% heeft een hoger inkomen dan € 43.000,-.
8
De staatssteunregeling voor Diensten van Algemeen Economisch Belang van woningcorporaties
die sinds 1 januari 2011 van kracht is.
BuildDesk Benelux
16
Ongeveer de helft van de huurders van corporatiewoningen zijn alleenstaanden. Zij behoren meestal tot de primaire of secundaire doelgroep. Huishoudens met meer dan één volwassene hebben vaker een hoger inkomen. Huurders van corporatiewoningen met een relatief lage huurprijs behoren vaker tot de primaire doelgroep dan huurders in de duurdere segmenten. tot kwaliteitskortingsgrens
65%
tot 1e aftoppingsgrens
17% 20%
52%
10% 8%
12%
primaire doelgroep
16%
secundaire doelgroep tot huurtoeslaggrens
42%
21%
11%
25%
middeninkomens hogere inkomens
vrije sector
24% 0%
20%
17%
15%
40%
44% 60%
80%
100%
Bron: WoON 2009, bewerking RIGO Figuur 3.1 Corporatievoorraad naar huurprijsklasse en inkomensklasse
3.1.3
Energieverbruik In het WoonOnderzoek Nederland zijn van alle respondenten gegevens over het werkelijk energieverbruik opgevraagd bij de energiebedrijven en toegevoegd aan het bestand. Hierdoor kunnen we van de huurders van corporatiewoningen in de Metropoolregio laten zien hoeveel gas en elektriciteit zij verbruiken. Figuur 3.2 geeft een eerste beeld per inkomensgroep. Huurders uit de primaire en secundaire doelgroep verbruiken ongeveer evenveel gas en stroom. Bij de midden- en met name de hogere inkomens liggen de verbruikscijfers hoger, vooral wat betreft elektriciteit. Dit kan verklaard worden door minder doelmatigheid maar ook door de grotere huishoudens in de hogere inkomensgroepen. 1.311
primaire doelgroep
2.238
1.257
secundaire doelgroep
2.233
1.263
middeninkomens
0
Electriciteit (KWh/jaar)
2.395
1.464
hogere inkomens
Gas (m3/jaar)
3.126
500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500
Bron: WoON 2009, bewerking RIGO Figuur 3.2 Gemiddeld verbruik van gas en elektriciteit door huurders
BuildDesk Benelux
17
Het energieverbruik hangt niet alleen samen met het inkomen maar ook met de kenmerken van de woning. In eengezinswoningen wordt over het algemeen meer gas en stroom verbruikt dan in appartementen. Ook neemt het energieverbruik toe naarmate het aantal kamers stijgt. 1.382
eengezins 1-3 kamers
2.183
1.601
eengezins 4 em kamers
1.182
meergezins 1-3 kamers
3.193
Electriciteit (KWh/jaar)
2.007
1.385
meergezins 4 em kamers 0
Gas (m3/jaar)
2.697
500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500
Bron: WoON 2009, bewerking RIGO Figuur 3.3 Gemiddeld energieverbruik naar woningtype en aantal kamers
3.1.4
Woonlasten In de woonlastenbenadering worden de kosten voor huur en energie in samenhang bekeken. Figuur 3.4 laat de gemiddelde woonlasten zien van huurders van corporatiewoningen per inkomensgroep. Huishoudens uit de primaire doelgroep geven maandelijks het minste uit aan huur en servicekosten. Dit komt vooral door de huurtoeslag waar alleen zij voor in aanmerking komen. Samen met de energiekosten betalen zij gemiddeld € 429,- per maand. Huurders met een midden- en hoger inkomen betalen meer aan huur en energie. primaire doelgroep secundaire doelgroep
€ 309
€ 120
€ 429 € 117
€ 451
€ 568 netto huur
middeninkomens hogere inkomens
€ 462
€ 121
€ 582
€ 145
€ 511
energie
€ 656
€ 0 € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € 700 Bron: WoON 2009, BuildDesk, bewerking RIGO Figuur 3.4 Gemiddelde woonlasten huurders corporatiewoningen Metropoolregio (prijspeil 2012)
Ondanks hun relatief lage woonlasten zijn huurders uit de primaire doelgroep een groter deel van hun besteedbare inkomen kwijt aan woonlasten dan huurders uit de hogere inkomensgroepen. Gemiddeld besteden zij meer dan een derde van hun inkomen aan huur en energie.
BuildDesk Benelux
18
Huurders met een inkomen vanaf € 43.000,- betalen weliswaar relatief hoge bedragen aan woonlasten, maar houden door hun hogere inkomens toch het meeste over. primaire doelgroep
26%
secundaire doelgroep
10%
24%
36%
30%
6%
huurquote middeninkomens hogere inkomens
15% 0%
energiequote
5% 26%
21%
4% 19%
10%
20%
30%
40%
50%
Bron: WoON 2009, BuildDesk, bewerking RIGO Figuur 3.5 Gemiddelde woonlastenquote huurders corporatiewoningen Metropoolregio
3.1.5
Nibud-richtlijnen Voor alle corporatiehuurders in de metropoolregio hebben we berekend in hoeverre de woonlasten (huur + energie) aansluiten bij de richtlijnen van het Nibud (zie hoofdstuk 2 voor een algemene toelichting). Daarbij hebben we gebruikgemaakt van het Nibud-rekenprogramma StimulanSZ 2012. In dit programma kan voor individuele huishoudens een huishoudboekje worden gemaakt waarin alle inkomsten en uitgaven op elkaar worden afgestemd. Hierbij wordt het besteedbaar inkomen berekend op basis van lonen, uitkeringen en toeslagen die het huishouden ontvangt. Aan de uitgavenkant hanteert het Nibud voor elke uitgavenpost een minimumbedrag: het zogenaamde basisbedrag. Deze basisbedragen zijn niet afhankelijk van het inkomen. Opgeteld vormen deze bedragen een minimumbudget dat elk huishouden nodig heeft om normale dagelijkse uitgaven te kunnen betalen. Voor het opstellen van richtlijnen hanteert het Nibud naast het basisbedrag voor elke uitgavenpost ook een voorbeeldbedrag. Dit bedrag is gebaseerd op onderzoek naar het gemiddelde bestedingspatroon van een huishouden met een bepaald besteedbaar inkomen. De voorbeeldbedragen zijn dus wel afhankelijk van het besteedbaar inkomen. Bij het bepalen van verantwoorde huur- of hypotheeklasten voor een huishouden met een bepaald besteedbaar inkomen gaat het Nibud als volgt te werk. Van alle overige uitgaven worden de basisbedragen bij elkaar opgeteld. Hetzelfde gebeurt bij de voorbeeldbedragen. Vervolgens wordt het gemiddelde genomen van de basis- en voorbeeldbedragen. Dit gemiddelde wordt afgetrokken van het besteedbaar inkomen. Wat overblijft, is de ruimte die huishouden volgens de Nibud-richtlijnen over hebben voor de netto huur of hypotheek. Op een vergelijkbare manier kan ook de ruimte voor woonlasten inclusief energielasten worden bepaald. De uitgaven aan energie worden dan niet bij de overige uitgaven meegeteld. Met behulp van het Nibud-rekenprogramma StimulanSZ 2012 hebben wij deze zelfde berekeningswijze toegepast op de respondenten in het Woononderzoek Nederland 2009. Van deze respondenten is het besteedbaar inkomen bekend. De basis- en voorbeeldbedragen variëren voor verschillende typen huishoudens. Daarom hebben we bij de
BuildDesk Benelux
19
berekening vijf typen huishoudens onderscheiden: alleenstaanden, stellen en gezinnen tot 65 jaar en alleenstaanden en stellen vanaf 65 jaar9. De uitkomsten staan, uitgesplitst naar inkomensgroep, in Tabel 3.2. Sommige huurders (9%) hebben, volgens de inkomensgegevens uit het WoON, zo weinig besteedbaar inkomen dat ze na aftrek van de basisbedragen (= minimale uitgaven) voor overige uitgaven geen ruimte meer over zouden hebben voor woonlasten. Deze huishoudens behoren tot de primaire doelgroep. Tabel 3.2 Vergelijking woonlasten en Nibud-normen van corporatiehuurders in de metropoolregio
huidige woonlasten in verhouding tot besteedbaar inkomen na aftrek basisbedragen overige uitgaven geen inkomen over voor woonlasten na aftrek basisbedragen overige uitgaven onvoldoende over voor huidige woonlasten na aftrek adviesbedragen overige uitgaven onvoldoende over voor huidige woonlasten
primaire doelgroep 17%
secundaire doelgroep 0%
middeninkomens 0%
hogere inkomens 0%
totaal
44%
7%
2%
0%
24%
26%
27%
13%
1%
20%
na aftrek voorbeeldbedragen overige uitgaven onvoldoende over voor huidige woonlasten
12%
49%
50%
19%
25%
na aftrek voorbeeldbedragen overige uitgaven voldoende over voor huidige woonlasten
1%
17%
35%
80%
21%
9%
Bron: Nibud, WoON 2009, bewerking RIGO
Een kwart van de huurders houdt na aftrek van de basisbedragen wel ruimte over voor woonlasten, maar onvoldoende om de huur- en energielasten te dragen die zij nu hebben. Bij de primaire doelgroep gaat het zelfs om 44% van de huurders. Deze huishoudens zouden volgens de gegevens uit het WoON gemiddeld twee derde van hun besteedbaar inkomen aan woonlasten uitgeven. De richtlijn van het Nibud zit precies tussen de basis- en voorbeeldbedragen in10. Als we van die richtlijn uitgaan, heeft nog eens 20% van alle corporatiehuurders en 26% van de primaire doelgroep hogere woonlasten dan de Nibud-richtlijn. Deze groep betaalt gemiddeld bijna een derde (32%) van het besteedbaar inkomen aan woonlasten. Opgeteld betekent dit dat ruim 53% van alle huurders van corporatiewoningen in de metropoolregio hogere woonlasten heeft dan het Nibud adviseert. Bij de primaire doelgroep gaat het om 87%; bij de secundaire doelgroep om 34%. Binnen de primaire doelgroep is het percentage van de huishoudens dat boven de richtlijn zit ongeveer even groot bij alleenstaanden (87%) en gezinnen met kinderen (88%). Alleen bij eenoudergezinnen is het percentage beduidend hoger (96%), terwijl bij stellen zonder kinderen minder problemen voorkomen (75%).
9
Omdat de Nibud-richtlijnen niet alleen afhankelijk zijn van het inkomen maar ook van andere
kenmerken van het huishouden is het niet mogelijk om de richtlijnen uit te drukken in een maximale woonquote die voor alle typen huishoudens geldt. 10
Hierbij moet wel worden opgemerkt dat het Nibud bij de laagste inkomens vaak een correctie
toepast om het huishoudboekje kloppend te krijgen, waardoor de richtlijn op of dichtbij de basisbedragen terechtkomt.
BuildDesk Benelux
20
Wat betekent het nu als huishoudens hogere woonlasten hebben dan de Nibud-richtlijn? In ieder geval betekent dit dat huishoudens meer moeten besparen op andere uitgavenposten dan het Nibud wenselijk acht. Zolang huishoudens de basisbedragen nog kunnen betalen, lijkt dit nog geen probleem. Wanneer dit niet het geval is, moeten huishoudens bezuinigen op uitgaven die het Nibud als minimale kosten ziet. Ook dit komt in de praktijk wel voor en hoeft niet altijd tot betalingsproblemen te leiden. Toch lopen deze huishoudens een groter risico om in financiële problemen terecht te komen, zoals huurachterstanden11.
3.2
Woonlasten per buurt Doel van deze paragraaf is om in kaart te brengen in welke buurten het risico op hoge woonlasten het grootst is en in welke buurten energiebesparende maatregelen zouden kunnen helpen om de woonlasten te beperken. Daarvoor kijken we eerst naar de spreiding van het corporatiebezit (3.2.2) en de lage inkomens (3.2.3). Vervolgens gaan we in op de huurlasten (3.2.4) en de energielasten (3.2.5). Ten slotte presenteren we een indeling in risicoklassen (3.2.6). Allereerst gaan we in op de bronnen die we gebruikt hebben.
3.2.1
Bronnen Om uitspraken te kunnen doen over de woonlasten in corporatiewoningen in de diverse buurten van de metropoolregio zouden we idealiter de beschikking hebben over gegevens op huishoudensniveau over de huurlasten, de energielasten en het inkomen van huurders van corporatiewoningen. Er is echter geen bron voorhanden die dergelijke gegevens op buurtniveau kan bieden. Om toch een inschatting te kunnen maken van de buurten waar het risico op hoge woonlasten het grootst is, maken we gebruik van een groot aantal gegevens uit verschillende bronnen die op buurtniveau beschikbaar zijn. De belangrijkste bronnen met buurtcijfers die we gebruikt hebben zijn: Kerncijfers Wijken en Buurten van het CBS; Huurtoeslag Cijfers in Beeld; Klimaatmonitor Agentschap NL. Daarnaast hebben we gebruikgemaakt van gegevens op woning/huishoudensniveau: Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG); Energielabeldatabase van Agentschap NL.
3.2.2
Huurwoningen van corporaties In dit onderzoek richten we ons primair op de woonlasten van huurders van corporatiewoningen. Daarom is het allereerst van belang om een beeld te krijgen van de spreiding van het corporatiebezit. In de onderstaande figuren is per buurt het percentage huurwoningen (links) en het percentage corporatiewoningen (rechts) afgebeeld.
11
Het kan overigens ook voorkomen dat huishoudens aanvullende inkomstenbronnen hebben die
niet tot uitdrukking komen in de inkomensgegevens van het WoON.
BuildDesk Benelux
21
De vergelijking leert ons dat er ook buurten zijn waar een groot deel van de voorraad uit particuliere huurwoningen bestaat.
Bron: CBS Figuur 3.6 Aandeel huurwoningen (links) en aandeel corporatiehuurwoningen (rechts)
Buurten met meer dan 80% corporatiewoningen vinden we bijna alleen in de steden Delft, Den Haag en Rotterdam. Maar binnen deze steden zijn ook buurten met minder dan 20% corporatiewoningen. In de gemeenten in het Westland en Voorne-Putten zijn weinig buurten te vinden waar corporaties veel bezit hebben. Buurten waar weinig corporatiewoningen staan, zijn voor dit onderzoek minder interessant. In deze buurten zeggen gemiddelde cijfers over de energiekosten bovendien weinig over de energiekosten van corporatiehuurders. Daarom kijken we bij het selecteren van risicobuurten (paragraaf 3.2.6) alleen naar buurten waar tenminste 40% van de voorraad uit corporatiewoningen bestaat. De lichtgekleurde buurten vallen daarmee af.
3.2.3
Lage inkomens Nu we weten hoe de corporatiewoningen verspreid zijn over de buurten, is de volgende vraag in hoeverre dit samenhangt met de spreiding van huishoudens met lage inkomens in de metropoolregio. Het CBS definieert de lage inkomens als de huishoudens die landelijk gezien tot de 40%-groep met de laagste besteedbare inkomens behoren. Een buurt met meer dan 40% lage inkomens herbergt dus relatief veel huishoudens met een laag inkomen ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Figuur 3.7 (links) laat zien dat in de buurten waar relatief veel huurwoningen staan, ook relatief veel lage inkomens wonen. In de meeste van deze buurten wonen ook relatief veel huurtoeslagontvangers (zie de rechter figuur). De spreiding van de huurtoeslagontvangers komt ook goed overeen met de spreiding van de corporatiewoningen.
BuildDesk Benelux
22
Dit ligt ook voor de hand, omdat het vooral corporaties zijn die huishoudens met recht op huurtoeslag huisvesten in woningen tot de huurtoeslaggrens.
Bron: CBS en HCIB Figuur 3.7 Aandeel lage inkomens (links) en aandeel huurtoeslagontvangers (rechts)
3.2.4
Huurlasten De gegevens die het Rijk beschikbaar stelt over het gebruik van de huurtoeslag geven inzicht in de gemiddelde huurlasten van huurtoeslagontvangers per buurt. Figuur 3.8 laat (links) zien dat de bruto huurprijzen die huurtoeslagontvangers aan hun verhuurders betalen, per buurt behoorlijk kunnen verschillen. Door de werking van de huurtoeslag, waardoor huishoudens meer huurtoeslag krijgen naarmate ze een hogere huur betalen, worden deze verschillen voor een belangrijk deel teniet gedaan als naar de netto huur wordt gekeken. Wanneer we het gemiddelde huurtoeslagbedrag van de gemiddelde bruto huur aftrekken en het resultaat vervolgens delen door het gemiddelde (reken)inkomen, krijgen we een indicatie van de netto huurquote
12
(rechts). Op enkele
uitschieters na liggen de gemiddelden van bijna alle buurten onder de 20%.
12
N.B. Het woord ‘netto slaat hier op de netto huur, na aftrek van de huurtoeslag en niet op het
netto inkomen. We delen namelijk door het rekeninkomen vóór belasting.
BuildDesk Benelux
23
Bron: HCIB Figuur 3.8 Bruto huur (links) en netto huurquote (rechts) van huurtoeslagontvangers
3.2.5
Energielasten Voor de energielasten maken we gebruik van cijfers uit de Klimaatmonitor van Agentschap NL over de gemiddelde totale energiekosten (gas en elektriciteit) per buurt. Figuur 3.9 laat de gemiddelde energiebedragen zien voor appartementen en tussenwoningen. Vooral in de VINEX-wijken zijn de energiekosten relatief laag.
Bron: Klimaatmonitor Agentschap NL Figuur 3.9 Energielasten huurtoeslagontvangers appartementen (links) en tussenwoningen (rechts)
BuildDesk Benelux
24
Helaas zijn er geen aparte gegevens beschikbaar over de energiekosten van corporatiehuurders. Om toch een indicatie te krijgen van hun energielasten hebben we een energiequote berekend door de gemiddelde energiebedragen per buurt te delen door de gemiddelde (reken)inkomens van huurtoeslagontvangers. Dit levert een gemiddelde energiequote op van ongeveer 7,5% van het inkomen.
3.2.6
Risicobuurten Op basis van de hierboven gepresenteerde gegevens over de huur- en energielasten per buurt willen we buurten onderscheiden die vanuit een woonlastenperspectief mogelijk interessant zijn om een aanpak met energiebesparende maatregelen op te richten. Daarvoor hebben we de buurten in de metropoolregio ingedeeld op basis van de gemiddelde energiequote en de netto huurquote. Zo kunnen we vier categorieën buurten onderscheiden, zoals te zien in de onderstaande figuur.
lage energiequote, hoge huurquote
hoge energiequote, hoge huurquote
lage energiequote,
hoge energiequote, lage huurquote
lage huurquote
Figuur 3.10 Indeling van buurten in risicoklassen o.b.v. huurquote en energiequote
Vooral de buurten in het kwadrant rechtsboven zijn vanuit woonlastperspectief interessant, omdat daar zowel de energiequote als de huurquote relatief hoog is. In de buurten rechtsonder zijn de huurlasten relatief laag, maar kan wellicht nog wel bespaard worden op de energielasten. Of energiebesparende maatregelen de energiequote omlaag kunnen brengen is mede afhankelijk van het energielabel die de woningen nu al hebben. In figuur 3.10 hebben de buurten een energielabelkleur gekregen op basis van de gemiddelde energieprestatie-index (EI) van de woningen met een afgemeld label in de Labeldatabase van Agentschap NL. Aan de kleuren aan de rechterkant is te zien dat niet alle buurten met een hoge energiequote ook buurten zijn met een slecht (gemiddeld) energielabel. Ook in buurten met woningen met een goede energetische kwaliteit kan de energiequote hoog zijn, bijvoorbeeld omdat de woningen er groot zijn of de bewoners vaak aanwezig zijn (ouderen).
BuildDesk Benelux
25
Andersom zijn er ook buurten met een E- of F-label die toch uitkomen op een relatief lage energiequote. Het energiegedrag van huishoudens kan hierbij een verklarende factor zijn. Zo is bekend dat bewoners van oude, slecht geïsoleerde woningen met alleen een gaskachel relatief vaak genoegen nemen met een minder hoge temperatuur in huis.
Figuur 3.11 Indeling van buurten in risicoklassen (links) en labels o.b.v. gemiddelde EPI (rechts)
In figuur 3.11 is de indeling van buurten in risicoklassen in kaart gebracht (links). Rechts zijn ook de (gemiddelde) energielabels te vinden. In bijlage 5 staat per gemeente de indeling van buurten in risicoklassen, met de netto huurquotes, de energiequotes en de energielabels.
3.3
Resumé Voor een groot deel van de huurders van corporatiewoningen is het met de huidige woonlasten moeilijk om het huishoudboekje kloppend te krijgen. De helft van de huurders heeft hogere woonlasten dan de richtlijn van het Nibud, bij de primaire doelgroep ligt dit percentage nog veel hoger. Op de korte termijn zal deze groep het nog moeilijker krijgen door de negatieve koopkrachteffecten van de economische crisis (toenemende werkloosheid) en bezuinigingen (bijv. stijgende eigen risico in de zorg). Op de lange termijn vormt de verwachte stijging van de energieprijzen een extra risico. Om buurten te identificeren waar energiebesparende maatregelen in de corporatievoorraad zouden kunnen helpen om de toekomstige woonlasten te beperken, hebben we een aantal gegevens gecombineerd en een indeling gemaakt. Deze indeling kan gebruikt worden als startpunt voor een gezamenlijke aanpak van gemeenten en corporaties.
BuildDesk Benelux
26
4
Energiebesparing bestaande sociale woningvoorraad In het voorgaande hebben we gezien dat woonlastenbeleid zowel vanuit een theoretische benadering (hoofdstuk 2) als vanuit een praktische analyse van de huidige situatie (hoofdstuk 3) wenselijk is. Nu al zijn de woonlasten voor veel huishoudens in de Metropoolregio te hoog. Woonlastenbeleid maakt energiebeleid noodzakelijk. In dit hoofdstuk inventariseren we hoe corporaties met energiebeleid om gaan en om zouden kunnen gaan. De volgende vragen worden beantwoord: Welke aanpakken zijn er momenteel actueel in Nederland en wat is naar verwachting in grote lijn op korte en lange termijn hun invloed op de woonlasten? (par 4.1.); Welke benaderingen zijn er om energiebesparende maatregelen te financieren en al dan niet te verwerken in de huur? (par 4.2); Wat betekent energieprestatieverbetering voor de waardeontwikkeling van de woningvoorraad? (par 4.3); Wat is de maatschappelijke betekenis van energiebesparende investeringen in de bestaande voorraad? (par 4.4).
4.1
Actuele trends in aanpak energiebesparing Corporaties volgen ieder hun weg als het gaat om energiebesparing, zowel qua ambitie (twee labelsprongen, label B, energieneutraal), tempo, tactiek (in meerdere kleine stappen of enkele grote, projectmatig of bij mutatie) techniek (schil of installatie/duurzame energie), organisatie (ketensamenwerking, lean en mean, nieuwe aanbestedingsvormen) als qua verdienmechanisme. Algemene richtlijn is wel vaak het energieconvenant uit 2008 tussen Aedes, de Woonbond en het Rijk. Ook de hierin aangekondigde en inmiddels vaak toegepaste woonlastenwaarborg past hierin. Het energieconvenant 2008 werd veelal zodanig geïnterpreteerd dat het leidde tot een beleid gericht op 20% energiebesparing in 2020 (t.o.v. 2008). Inmiddels is het convenant herijkt en zijn de doelen explicieter geformuleerd en meer in overeenstemming met de tekst van het oorspronkelijke convenant. Het streven is nu om in 2020 gemiddeld label B te bereiken. In besparingspercentages komt dit neer op ca. 30%, de helft meer dan de meeste corporaties voorzien hebben. Het is vooralsnog onbekend of en hoe de individuele corporaties deze sectorafspraak gaan volgen. Hieronder worden een aantal aspecten van de energiebesparingsaanpak door corporaties nader behandeld. 13
4.1.1
Ambitie Zoals hierboven beschreven volgt de meerderheid van de corporaties de lijn van het (oude) energieconvenant. Ambities zijn beschreven in termen van labelsprongen (bij renovatie naar label B), gemiddeld te behalen label (label C in 2020) en/of besparingsdoelen (20% gasreductie in 2020). Het is echter duidelijk dat een energiebesparing van 2% of 3% per jaar niet opweegt tegen een energieprijsstijging van 5% of 6%.
13
Zie o.a. www.energieneutralewoningvoorraad.nl
BuildDesk Benelux
27
Een enkele corporatie gaat verder en streeft naar een energieneutrale woningvoorraad, bijvoorbeeld in 2030 (onder andere Qua Wonen). Onze verwachting is dat dit lange termijn doel heel langzaam in de sector wordt erkend als uiteindelijk enige optie om de woonlasten echt te beheersen.
4.1.2
Strategie De vaak nogal behoudende energieambities worden weerspiegeld in de beperkte wijze waarop energie en woonlasten geïntegreerd wordt in het portfolio- en strategisch voorraadbeleid. Nog slechts zelden bijvoorbeeld wordt de vraag gesteld of vervangende nieuwbouw uit duurzaamheidsoogpunt niet beter zou zijn dan renovatie. Een wezenlijke notie die pas expliciet wordt wanneer wordt nagedacht over een energieneutrale woningvoorraad betreft het belang van de opwekking van duurzame energie. Uiteindelijk zal niet langer de trias energetica 14 gevolgd kunnen worden, maar is slechts vraagreductie en duurzame opwekking aan de orde. Het gaat er dan om een optimale mix te vinden tussen schil-isolatie en duurzame energie aanbod. Deze duurzame energie kan lang niet altijd op woningniveau in voldoende mate geproduceerd worden: de ‘systeemgrens’ moet opgerekt worden naar wijk- of zelf regionaal niveau. Hier zullen alle lokale opties zoals geothermie en restwarmte ingezet moeten worden. Als deze opties aanwezig zijn, dan behoeft de gebouwschil minder zwaar geïsoleerd te worden. De energielasten zijn dan niet of minder afhankelijk van de prijsfluctuaties c.q. prijsstijgingen van gas of elektriciteit, maar worden vooral bepaald door, meer stabiele en op termijn lagere, kapitaalslasten van de duurzame energie systemen. Een wijkvisie zal derhalve altijd voorzien moeten worden van een energieparagraaf die de lokale Duurzame Energie-opties in kaart brengt. De corporatie kan binnen de huidige kaders in deze een actieve rol oppakken door een energie bv of Energy Service Company (ESCo, zie 4.2.4.) op te richten, met als bijkomend voordeel dat een nieuwe financieringsbron wordt aangeboord. Een all-in wooncontract (huur + energielasten) of het aanbieden van energienotaloze woningen past in het lange termijn perspectief.
4.1.3
Tactiek Energetische verbeteringen worden steeds meer geïntegreerd in meerjaren onderhoudsen verbeterplannen: door het benutten van deze ‘natuurlijke momenten’ worden kosten en efficiency-voordelen behaald. Het tempo van verduurzamen ligt hierdoor echter -in combinatie met de beperkte ambities- vrij laag. Onder andere door de invloed van het ‘Slim en Snel’ programma van de SEVEnergiesprong ontstaat er meer interesse in grotere sprongen ineens, tot zelfs energieneutraal niveau. Het nadeel van een grote-sprongen-tactiek is echter dat er per jaar minder complexen kunnen worden aangepakt vanwege capaciteits- en financiële beperkingen. Ook de aanbiedende markt is nog nauwelijks klaar voor deze aanpak. Een optimale tactiek is derhalve op dit moment een hybride aanpak: de meerderheid van de complexen ondergaan kleine verbeteringen. Met een beperkte selectie van 14 Trias Energetica: eerst energievraag terugdringen, dan zoveel mogelijk met duurzame energie (DE) deze vraag invullen, en tenslotte aan de resterende vraag zo efficiënt mogelijk met fossiele brandstoffen tegemoet komen.
BuildDesk Benelux
28
complexen wordt ervaring opgedaan met grote sprongen. Zowel corporatie, als bewoners, als uitvoerende partijen leren van deze projecten, zodat snel kan worden opgeschaald. Opmerking: bij de ‘kleine stappen’ moet het einddoel meer dan nu het geval is goed voor ogen worden gehouden. Om te voorkomen dat er later extra kosten moeten worden gemaakt. Soms is dan verstandiger om een ingreep wat uit te stellen en toch een grotere stap te maken: bijvoorbeeld bij een dakvervanging kun je beter nu al naar een heel hoge isolatiegraad (Rc van 7,5 in plaats van de nu gangbare 2- 3,5) omdat je de komende 50 jaar niet meer aan dat dak komt tenzij met forse extra kosten. Met slimme stappen op bouwdeelniveau kan ook een energieneutrale voorraad gerealiseerd worden. Daarbij dient de keuze tussen niets doen, kleine stappen of grote sprong uiteraard goed aan te sluiten o het exploitatieperspectief van het complex. Goede, aantrekkelijke woningen qua grootte, indeling, architectuur en stedebouwkundige opzet, die tegemoet komen aan de toekomstige behoefte komen als eerste in aanmerking voor een hoog niveau energetische renovatie.
4.1.4
Organisatie en aanbod Ook op organisatiegebied probeert SEV-energiesprong, maar ook onder andere het Netwerk Conceptueel Bouwen zaken in beweging te krijgen. Door een andere vorm van aanbesteden – prestatiegericht, ketensamenwerking/consortiaconcepten – moet de kwaliteit van proces en uitvoering verbeteren (beter ontwerp, minder afstemmingsfouten) en de kosten naar beneden (minder faalkosten, minder voorbereidings- en afstemmingskosten). Er wordt wel beweerd dat hierdoor de kosten met 30% zouden kunnen dalen15.
4.1.5
Draagvlak en participatie Om complexmatig woningverbetering uit te voeren is 70% deelname van de huurders wenselijk16. Tot nu levert dat nog regelmatig problemen op, waardoor verbeterprojecten stroperig lang duren of zelfs worden afgeblazen. Een aantal corporaties waaronder Maasdelta laat derhalve deze eis vallen en gaat renoveren ook als de 70% deelname niet wordt gehaald. Men wil hiermee de bewoners die wél willen tegemoet komen. De nietverbeterde woningen worden vervolgens in latere instantie bij mutatie verbeterd. De indruk is echter dat huurders steeds meer het belang van energiebesparing inzien (zo wil ruim 80% PV op het eigen dak). In Apeldoorn hebben de huurders zelfs een plan van de corporatie om te verbeteren naar label B afgewezen: ze willen naar energieneutraal.
15
Jan Willem v.d. Groep, SEV Energiesprong
16
Als 70% akkoord is dan gaat de wet ervan uit dat het een ‘redelijk voorstel’ is en kunnen overige
huurders via de rechter gedwongen worden mee te doen. Ook bij een lager percentage kan de corporatie naar de rechter om deelname af te dwingen; de bewijslast is dan echter lastiger en nog belangrijker: de verhoudingen tussen huurder en corporatie kunnen dan verder verstoord worden.
BuildDesk Benelux
29
Door bewoners intensief en vroegtijdig bij beleid en verbeterplannen te betrekken kan het draagvlak en enthousiasme voor energetische woningverbetering sterk worden verhoogd.
4.2
Financiering van energiebesparende maatregelen Woonlasten zullen altijd lager worden als de corporatie bij energiebesparende maatregelen geen huurverhoging zou vragen. Huurverhoging is echter een noodzakelijk verdienmechanisme voor de corporatie, zoals we hieronder zullen zien. Maar er zijn ook andere opties. Uiteindelijk zal er een optimale mix gevonden moeten worden van investeren, verdienen en woonlastenbeheersing. Op basis van onze kennis beschrijven en beoordelen we verschillende benaderingen om energiebesparende maatregelen te financieren17. Daarbij gaan we in op: Wettelijke mogelijkheden voor huurverhoging; Financiële rekenmethoden en invloed van parameters; Besparingsberekeningen en de invloed van gedrag; ESCo als ‘nieuwe’ financieringsoptie.
4.2.1
Wettelijke mogelijkheden voor huurverhoging 18 De corporatie heeft in principe twee opties om een huurverhoging door te voeren: a. Bij verbetering; b. Op mutatiemoment (huurharmonisatie). De jaarlijkse huurverhoging is wettelijk beperkt en hierin is nauwelijks te differentiëren. Ad a. Huurverhoging op verbetermoment. De verhuurder heeft cf het Burgerlijk Wetboek de mogelijkheid om een redelijke huurverhoging te vragen bij woningverbetering. Deze mag niet hoger zijn dan het bedrag dat volgens een financiering met annuïteitenhypotheek en een redelijke afschrijvingstermijn benodigd is voor de investering en bovendien mag de eindhuur niet boven de maximale huur conform het WWS uitkomen. Het in 2010 aangepaste WoningWaarderingsStelsel (WWS) levert volgens een progressieve lijn extra punten op voor een beter energielabel In de praktijk vraagt de corporatie veelal een percentage van de energielastenbesparing (50-100%, meestal 75%). Dit levert, in combinatie met de Woonlastenwaarborg, meestal het grootste begrip en draagvlak bij huurders. Soms ook wordt de huurverhoging gebaseerd op het toegenomen aantal WWS-punten. Dankzij het formele karakter van deze methode is deze goed toe te passen als ook comfortverbetering een rol speelt. Er is geen relatie met de besparing. Integendeel soms: door het progressieve karakter van de label-WWS-koppeling is de huurverhoging op basis van WWS vaak hoger dan die op basis van energiebesparing.
17
Op www.energieneutralewoningvoorraad.nl/investering kunt u zelf spelen met diverse
parameters waarbij u direct ziet wat de effecten zijn op de investeringsruimte voor een voorbeeldcomplex. 18
Zie Energiebesparing en Huurverhoging, Khing Go en Bert Weevers, BuildDesk 2010.
BuildDesk Benelux
30
Ad b. Huurharmonisatie. Door de woningverbetering stijgt het aantal WWS-punten. Daarnaast hanteert een corporatie een streefhuurpercentage dat vrijwel altijd hoger is dan de huidige huur (75zelfs 100% ten opzichte van landelijk gemiddelde vraaghuur nu van 72%). Op het moment dat de huidige huurder verhuist kan de huur in een keer worden opgetrokken naar het hogere streefhuurpercentage over een hogere maximum huur ten gevolge van de toegenomen WWS-punten. Dit beleid wordt door elke corporatie gevoerd, maar niet altijd ingerekend bij de bepaling van de investeringsruimte. Beleidsmatig stelt de corporatie, al dan niet in samenspraak met de gemeente via woonvisies of prestatieafspraken, eigen huurgrenzen vast. Hiermee wordt de betaalbaarheid (in de oude definitie) van de verschillende deelvoorraden of segmenten gereguleerd. Veelal worden hiervoor de aftoppingsgrenzen uit de Huurtoeslag gehanteerd. Bijvoorbeeld: Goedkoop: tot kwaliteitskortingsgrens, Betaalbaar 1: tot 1e aftoppingsgrens; Betaalbaar 2: tot 2e aftoppingsgrens; Bereikbaar: tot huurtoeslaggrens; Duur: boven huurtoeslaggrens. Binnen elke grens moeten dan een X aantal woningen in de voorraad beschikbaar blijven. Strikt vasthouden aan deze oude grenzen beperkt de huurverhogingsruimte en daarmee de investeringsruimte. Lage huren leiden dan vanwege de bijbehorende slechte energieprestatie tot hoge woonlasten. Het zijn vooral de lage inkomensgroepen die hiervan de dupe zijn. Zij wonen vooral in de goedkope en relatief slechte woningen. Daarbij worden hoge huren voor een deel gecompenseerd door huurtoeslag, de energielasten drukken volledig op het huishoudbudget. Corporaties zoals Vidomes willen derhalve deze grenzen oprekken. Gemeenten hebben hier echter dikwijls moeite mee. Gezamenlijk woonlastenbeleid moet hier een uitweg bieden. Voorraadsegmenten worden dan gedefinieerd op basis van woonlastgrenzen (zie ook Hoofdstuk 6).
4.2.2
Financiële rekenmethoden en invloed van parameters De bedrijfswaarde geeft de contant gemaakte uitgaven en inkomsten in de toekomst weer en is in de corporatiesector dé methode om te beoordelen of investeringen rendabel zijn. Naast de huurhoogte spelen andere parameters een rol in de bepaling van de bedrijfswaarde na verbetering. Enkele gaan we hier noemen: De restlevensduur. Hoe langer een complex wordt geëxploiteerd, hoe hoger de huuropbrengsten zijn. Wel moet worden bedacht dat hoe verder weg de inkomsten vallen, hoe lager de huidige waarde daarvan is als gevolg van de discontovoetwerking. In zijn algemeenheid rekenen corporaties echter met vrij korte levensduren: een meer realistische inschatting verhoogt de investeringsruimte. 19
Zie: http://www.energieneutralewoningvoorraad.nl/investering
BuildDesk Benelux
31
19
Discontovoet. Hoe hoger de discontovoet, hoe lager de bedrijfswaarde. De discontovoet geeft aan hoe je toekomstige waarde terugrekent naar huidige waarde. Andersom geredeneerd: de discontovoet is gelijk aan het rendement dat je met alternatieve investeringen had willen bereiken en is minimaal de verwachte rente plus risico opslag. Bij de beoordeling van de financiële positie van de corporaties wordt de discontovoet door het WSW bepaald. Voor interne besluitvorming zou de corporatie echter een lagere discontovoet kunnen aanhouden. Huurderving. Elk complex kent vanwege mutaties en betalingsproblemen van huurders een zekere huurderving. Deze huurderving zal bij goede/gewilde en betaalbare woningen laag zijn. Andersom zal in de toekomst een energetisch slechte woning een aanzienlijk hogere huurderving kennen. Tot nu toe worden deze effecten niet gedifferentieerd meegenomen in de bedrijfswaardebepaling. Onderhouds- en beheerkosten. Het ligt voor de hand dat bij een verbeterde woning de onderhouds- en beheerkosten afnemen. Een reële inschatting hiervan kan een forse extra investeringsruimte opleveren. Bovendien wordt veelal een doorgaande stijging van de bedrijfslasten (1% bovenop inflatie) verondersteld. Er zijn partijen die zeggen dat deze lasten juist drastisch kunnen dalen door effectiever onderhoud en beheer (tot -/- 20%). Hoewel je bij investeringsberekeningen uiteraard moet waken voor het ‘jezelf rijk rekenen’, biedt een hernieuwde kijk op het gebruik van rekenparameters nieuwe perspectieven. In bijlage 6 worden enkele voorbeeldberekeningen getoond.
4.2.3
Besparingsberekeningen en de invloed van gedrag Energiebesparingen worden veelal berekend met behulp van EP-software (VABI Assets/ Raak/EPA-view). De rekenmethode is genormeerd en de toepassing ervan gebeurt binnen certificeringsregels. Toch wijken berekende energiegebruiken veelal af van werkelijke, gemeten gebruiken. Hiervoor is een aantal oorzaken 20. De EP-bepalingsmethode is, zoals elke methode, een modellering van de werkelijkheid, waarbij een optimum is gezocht tussen kosten (snelheid en eenvoud van de methode), betrouwbaarheid en reproduceerbaarheid; Het primaire doel van de methode was energiecertificering (labeling) van de woningen (EPBD-regelgeving), niet het bepalen van energiegebruik. Een aantal parameters in de methode zijn ‘conservatief’ aangenomen; Er wordt uitgegaan van een standaard huishouden met een standaard gedrag. Het effect is veelal dat het energiegebruik in energetisch slechte woningen wordt overschat en in goede woningen wordt onderschat. Werkelijke besparingen vallen hierdoor vaak lager uit dan berekend. Invoering van een verbeterde methode (het zgn. Nader Voorschrift) is afgelopen voorjaar door de Tweede Kamer tegengehouden. Voor beleidsdoelen, waarbij wordt geabstraheerd van de individuele situaties, is de EPmethode goed bruikbaar. Voor individuele woningen wordt echter onvoldoende rekening gehouden met huishoudenskenmerken (aantal inwoners, leeftijd) en gedrag. Corporaties hanteren bij concrete verbeterprojecten derhalve vaak het zgn. ‘maatwerkadvies’, waarbij op een eenvoudige manier werkelijke en berekend energiegebruik bij elkaar wordt gebracht (het zgn. ‘fitten’). De berekeningen worden hierdoor meer betrouwbaar. 20
Zie Scraptool artikel ‘Berekend en werkelijk energiegebruik’ door Joris Berben, BuildDesk.
BuildDesk Benelux
32
VABI ontwikkelt momenteel een woonlastentool waarin gedifferentieerd kan worden naar verschillende huishoudenscategorieën.
4.2.4
ESCo als ‘nieuwe’ financieringsoptie Als financiering van woningverbetering niet volledig via de vastgoed huurstroom kan, is de inzet van een ESCo-route een mogelijke oplossing. Een Energy Service Company (ESCo) ontwerpt, realiseert en financiert een deel van de verbetering van vastgoed. Een ESCo combineert investeringen met meerjarig onderhoud, beheer en energiemanagement. De opdrachtgever brengt hiermee een deel van de financiering en de bijbehorende exploitatie risico’s bij de ESCo onder. De ESCo geeft, voor één of meer gebouwen, in een prestatiecontract garanties af op de kosten en kwaliteit van de revitalisatie, de energiebesparing, de kosten voor onderhoud en beheer en de comfortverbetering. De ESCo investeert in (energiebesparende) maatregelen om de overeengekomen prestaties te realiseren. Daarna verdient de ESCo de investeringen terug uit het rendement dat de maatregelen opleveren. Een ESCo kan een externe derde zijn maar het is ook mogelijk om als corporatie een eigen ESCo op te richten. Veel corporaties zijn momenteel bezig om hier positie te kiezen.
4.3
Relatie energieprestatie en waardeontwikkeling van corporatiewoningen ‘Waardeontwikkeling’ kan op verschillende manieren benaderd worden. Voor de corporatie zijn twee benaderingen relevant: Verkoopwaarde; Bedrijfswaarde. Met betrekking tot de verkoopwaarde wordt vooral gekeken naar de prijsontwikkelingen in het verleden. Er is een aantal interessante onderzoeken verricht. Het onderzoek van prof. Brounen en Kok is het eerste onderzoek dat op basis van uitgebreide data-analyse de relatie tussen verkoopwaarde en energieprestatie in Nederland in beeld heeft gebracht. Hieruit blijkt dat de meeropbrengst van ‘groen’ gelabelde woningen ten opzichte van ‘rood’ gelabelde woningen ruim voldoende is om de bijbehorende verbeterkosten te financieren21. Erik Martens heeft als afstudeerwerk aan de RUG eenzelfde onderzoek verricht naar de relatie tussen beleggingswaarde en energieprestatie van huurwoningen22). Ook hierin wordt geconcludeerd dat een betere energieprestatie tot een hogere beleggingswaarde leidt, voldoende om de investeringen in een verbeterde energieprestatie te dekken. In de corporatiesector wordt voor de waardebepaling vooral de bedrijfswaardebenadering gehanteerd; de waarde wordt bepaald door de toekomstige huuropbrengsten en onderhouds- en beheeruitgaven. Van belang is dan hoe de corporatie hogere (huur-) 21
Verkoopwaarde hoger bij groen energielabel, Erik Martens en Bert Weevers, www.scraptool-
energiesprong.nl 22
Energieprestatie en Beleggingswaarde, Erik Martens, www.scraptool-energiesprong.nl
BuildDesk Benelux
33
opbrengsten kan genereren voor een energetisch betere woning. In 4.2. is hier uitgebreid op ingegaan.
4.4
Maatschappelijke betekenis Investeringen in energiebesparing hebben effecten op diverse terreinen, zoals woonlasten, koopkracht, werkgelegenheid, economische ontwikkeling en klimaatbeleid. Deze effecten kunnen onder andere met behulp van de SEV-effecten-arena of met een MKBA (Maatschappelijke Kosten Baten Analyse) in beeld worden gebracht. Er zijn zowel positieve als negatieve effecten. In zijn algemeenheid is de balans positief. BuildDesk heeft een eenvoudige MKBA opgesteld voor de verbetering van label F woningen met lage inkomens naar energieneutraal 23. Hoewel nog veel data ontbreken voor nauwkeurige uitspraken zijn de volgende hoofdlijnen te ontdekken (op basis van een berekening van contant gemaakte kosten en baten over 20 jaar): Voor het Rijk resteert een positief saldo. De kosten van extra huurtoeslag en verminderde energiebelastingen worden ruimschoots goedgemaakt door met name BTW-inkomsten en vermindering van de WW- en bijstandsuitkeringen ten gunste van het project. De gemeente kent alleen maar baten door het project. Minder bijstand, minder bijzondere bijstand, minder schuldhulpverlening, minder beleidsinspanning klimaatdoelen. Het energiebedrijf is de enige partij met een onbetwist negatieve uitkomst. Zij derven behoorlijk aan inkomsten. De financiële baten van de bewoner worden toegerekend aan de lokale en landelijke economie. Tesamen met de projectomzet betekent de energieneutrale woningverbetering een flinke economische impuls door verbetering of op zijn minst consolidatie van de lokale koopkracht. Klimaatbeleidsdoelen, zowel van Rijk als lokale overheid, worden door deze transitie dichterbij gebracht. Elke F-label woning die naar energieneutraal wordt gerenoveerd bespaart 4.000 kg CO2 per jaar.
4.5
Resumé Woningcorporaties zijn volop bezig met energiebeleid. De ambitie is echter meestal nog beperkt, een lange termijn visie ontbreekt veelal. Woonlasten zijn nog niet of nauwelijks vertaald in portfoliobeleid en complexbeheerplannen. Strakke huurgrenzen beperken de investeringsruimte van corporaties. Energieprestatieverbetering vindt veelal plaats op natuurlijke momenten en is vaak label-gestuurd, conform de oude, beperkte interpretatie van het energieconvenant van Aedes, Woonbond en Rijk (20% besparing in 2020). Een lange termijn integraal doel voor de complexen en een route om daar te komen is niet aanwezig. Daar hoort bij dat het aanbod vanuit de aanbiedende markt niet erg innovatief of inspirerend is, hoewel er langzaam een conceptueel aanbod blijkt te ontstaan met scherpe prijzen en lange termijn verantwoordelijkheden (prestatiecontracten , ESCo’s). Door de opgebouwde ervaring met bewonersparticipatie 23
Groot economisch en maatschappelijk voordeel bij energieneutraal renoveren, Bert Weevers,
www.scraptool-energiesprong.nl
BuildDesk Benelux
34
lukt het steeds beter om draagvlak voor verbeterprojecten te verkrijgen. Maar ook als dat niet het geval is kunnen energieverbeteringen doorgezet worden, “70% deelname” is niet heilig. ‘Oud’ financieel denken frustreert nog vaak ambitieus verbeterbeleid. Binnen de huurregelgeving is vaak meer ruimte te creëren dan gedacht. Een vernieuwende benadering van rekenparameters, waarbij met name de levensduur een grote rol speelt, biedt ook interessante perspectieven. De vastgoedwaarde, zowel gemeten in verkoopwaarde, beleggingswaarde als bedrijfswaarde neemt toe bij groen gelabelde woningen, voldoende om investeringen te rechtvaardigen. Een globale maatschappelijke kosten baten analyse laat zien dat ingrijpende verbetering van bestaande woningen positieve economische en maatschappelijk effecten heeft.
BuildDesk Benelux
35
5
Beperking woonlasten nieuwbouw In de nieuwbouw worden al relatief hoge eisen gesteld aan de energieprestatie. Toch blijft er een energievraag wanneer er volgens bouwbesluit wordt gebouwd. Deze -hoewel kleine- energievraag heeft in de toekomst bij stijgende energieprijzen een negatief effect op de woonlasten. Deze constatering leidt tot een aantal vervolgvragen: 1. Wat is de verwachting ten aanzien van de woonlastenontwikkeling van nieuwbouw volgens huidige normen? 2. Welke investeringen zijn nodig om de energievraag in nieuwbouw tot nul terug te brengen? (alleen in energienul-woningen is de bewoner onafhankelijk van energieprijsontwikkelingen; we praten dan over zowel gebouwgebonden als huishoudelijk energiegebruik); 3. In hoeverre kunnen deze extra investeringen worden doorberekend in de huur, onder de randvoorwaarde dat de woonlasten t.o.v. de referentie niet stijgen; 4. Wat betekent dit voor de onrendabele top? De resultaten en conclusies leiden tot een antwoord op de centrale vraag of er (ook) in de nieuwbouw gestuurd moet worden op huur of op woonlasten.
5.1
Woonlastenontwikkeling nieuwbouw De twee in dit kader relevante woonlast-componenten zijn huur en energielasten. De bruto aanvangshuur wordt bepaald door de corporatie, al dan niet (mede) gebaseerd op afspraken met de gemeente. Hoe de huur zich verder ontwikkelt is afhankelijk van met name politieke keuzes op rijksniveau over de jaarlijkse huurverhogingspercentages. Vooralsnog gaan we ervan uit dat deze gelijk zijn aan de inflatie en dus reëel gezien gelijk blijven. De netto huur wordt bepaald door de hoogte van de huurtoeslag die afhankelijk is van het inkomen en de huishoudensamenstelling van de huurders. Ook het huurtoeslagstelsel is onderwerp van politieke keuzes en ook hier gaan we er vooralsnog vanuit dat het huidige stelsel in stand blijft. Het energiegebruik is afhankelijk van het type woning en de toegepaste isolatie- en installatieconcepten. Met name ook de verdeling tussen gas- en elektraverbruik wordt hierdoor bepaald. In de onderstaande berekeningen gaan we uit van een vereenvoudigde situatie: een grondgeboden tussenwoning (e.g.w.) met goede isolatie (Rc = 5) en een gasgestookte HR combiketel, balansventilatie met warmteterugwinning (WTW), douche WTW. Dit is de meest kosteneffectieve manier om EPC 0,6 te realiseren. Het energiegebruik is dan: Gas: 840 m3 / jr.; elektra: 3.300 kWh/jr. (incl. huishoudelijke energie). Als alternatief beschouwen we een zelfde soort woning, maar dan energieneutraal; dat wil zeggen dat het gas- en electraverbruik inclusief voor huishoudelijke toepassingen over een jaar genomen nul is.
BuildDesk Benelux
36
Voor een huishouden zonder huurtoeslag:
bruto huur huurtoeslag netto huur energiekosten woonlasten
Bouwbesluit 2012 € 520,€ € 520,€ 114,€ 634,-
Energieneutraal € 640,€ € 640,€ € 640,-
Figuur 5.1 Woonlasten ontwikkeling e.g.w. bouwbesluit 2012 (huidig) en energieneutraal (nieuw), gecorrigeerd voor inflatie, zonder huurtoeslag, voor de komende 21 jaar.
Voor een huishouden (3pp, inkomen € 15.000,-) met maximale huurtoeslag: aanvangssituatie Bouwbesluit 2012 bruto huur € 520,huurtoeslag € 251,netto huur € 269,energiekosten € 114,woonlasten € 383,-
BuildDesk Benelux
Energieneutraal € 640,€ 278,€ 362,€ € 362,-
37
Figuur 5.2 Woonlastenontwikkeling e.g.w. bouwbesluit 2012 (huidig) en energieneutraal (nieuw), gecorrigeerd voor inflatie, met maximale huurtoeslag, voor de komende 21 jaar.
Conclusie: Woonlasten van woningen waarvoor fossiele brandstoffen worden gestookt blijven stijgen; Alleen bij energieneutrale woningen blijven woonlasten stabiel; Voor huurtoeslagontvangers is energieneutraal extra aantrekkelijk omdat de extra huur voor een deel wordt gecompenseerd door extra huurtoeslag.
5.2
Investeringen De gemiddelde stichtingskosten voor een nieuwe huurwoning met EPC 0,4 bedragen ca. € 185.000,- . Over de meerkosten voor een energieneutrale woning lopen de schattingen uiteen van ca. € 9.000,- tot € 20.000,-. Ervaringscijfers zijn nog nauwelijks aanwezig en/of niet goed vergelijkbaar. Daarbij speelt de verwachting dat wanneer de bouwwereld meer ervaring en expertise heeft opgebouwd, de kosten naar beneden zullen gaan. Ook de kosten van PV (dat een grote rol zal spelen in de energieneutrale woning), zijn de afgelopen jaren drastisch gedaald en de verwachting is dat deze daling nog zal doorzetten.
5.3
Doorberekening in huur De huur van de sociale nieuwbouwhuurwoning wordt zoals eerder aangegeven vooral beleidsmatig bepaald. Het verschil tussen opbrengst (bedrijfswaarde) en investering wordt vervolgens afgeboekt als onrendabele top (OT). In de boven weergegeven woonlasten grafieken (par. 5.1.) is uitgegaan van de veronderstelling dat de corporatie de betreffende woning met EPC 0,4 onder de aftoppingsgrens wil houden: de huur bedraagt € 520,- per maand.
BuildDesk Benelux
38
Om bij aanvang ongeveer gelijkblijvende woonlasten te houden kan de huur van de energieneutrale woning naar ca. € 640,-. Wanneer ook de woonlasten op de langere termijn in ogenschouw worden genomen, of wanneer ook huurtoeslag wordt meegerekend, kan de huur nog verder stijgen. Daarbij moet wel rekening worden gehouden met de huurtoeslaggrens: momenteel € 664,-.
5.4
Onrendabele top Momenteel bedraagt de onrendabel top (OT) gemiddeld zo’n 35%24, oftewel bijna € 64.000,- per woning, er zijn (forse) uitschieters naar boven en naar beneden. Deze bedragen zijn berekend conform de WSW-paramaters (zie ook 4.2.2.). De extra huur van de energieneutrale woning bedraagt € 120,- p/m. De Huidige Waarde van de toekomstige extra inkomsten over 50 jaar bedraagt ruim € 30.000,-. De extra bedrijfswaarde is echter lager vanwege de dempende invloed van onder andere mutaties en komt uit op ca. € 27.000,-. Ruim voldoende om de extra investering te dekken. De onrendabele top stijgt dus niet. Bovenstaand voorbeeld begint met als referentie een woning met een aanvangshuur van slechts € 520,-. Een woning die volgens de gangbare normen van het Rijk en in prestatieafspraken passend wordt geacht voor de primaire doelgroep (huurtoeslagontvangers), namelijk een woning onder de aftoppingsgrens. Wanneer de aanvangshuur standaard al tegen de HT-grens aanligt, stel € 650,-, dan is de extra huur voor de energieneutrale woning –wanneer huurtoeslag gewenst is – slechts € 14,-. De contante waarde van de toekomstige extra huur is dan nog geen € 4.000,-. In zo’n situatie stijgt de onrendabele top wel. Op basis van bovenstaande berekeningen zou je als overheid bijv. met corporaties kunnen afspreken dat ze bij het bouwen van nieuwbouwwoningen voor de primaire doelgroep een huur tussen de aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens mogen vragen, mits de woning energieneutraal wordt opgeleverd.
5.5
Resumé Strakke huurgrenzen beperken de investeringsruimte van corporaties. Dit geldt zowel voor de bestaande bouw waar een huurverhoging voor de corporatie een belangrijk terugverdienmechanisme is, als voor de nieuwbouw. Een energieneutrale nieuwbouwwoning met hoge huur (tot € 640,-) leidt tot lagere netto woonlasten dan een woning volgens de huidige nieuwbouwnormen en een huur tot de aftoppingsgrens van € 520,-. Op de langere termijn is er een groot woonlastenvoordeel van de energieneutrale woning. Vanuit de toekomstige woonlasten van huurders geredeneerd is een integrale benadering van huur en energielasten wenselijk. De omschakeling naar woonlastenbeleid creëert voor de corporatie extra investeringsruimte.
24
CFV: sectorbeeld realisatie woningcorporaties 2011.
BuildDesk Benelux
39
6
Visies en aanpakken ten aanzien van woonlastenbeleid
6.1
Visies en aanpakken, stand van zaken
6.1.1
Iedereen ziet noodzaak Woonlasten vormen nu al voor veel huishoudens een probleem. Daarbij breekt het inzicht door dat het hanteren van huurgrenzen in beleid contraproductief werkt: Het beperkt de investeringsruimte van corporaties; Het houdt lagere inkomens in energetisch slechtste woningen. Op verschillende niveaus zijn er onderzoeken gedaan naar woonlasten en aanzetten gedaan voor woonlastenbeleid. Hierbij lijken vooral gemeenten en corporaties het thema ter hand te nemen, maar ook de provincie vormt in een enkel geval een visie. In bijlage 4 worden een aantal praktijkvoorbeelden beknopt beschreven.
6.1.2
Operationalisatie nog beperkt De huidige oplossingen voor ‘woonlastenbeleid’ kunnen onderverdeeld worden in de volgende categorieën (zie bijlage 4): 1. Combinatie van ‘oude’ huurprijsafspraken en EPC-eisen voor nieuwbouw plus labelverbeter-afspraken voor de bestaande bouw; De basis blijft als vanouds gericht op huurgrenzen, er worden aanvullende afspraken over de energieprestatie van de voorraad gemaakt; •
Afspraken over te maken labelstappen, gemiddeld te behalen label, etc. ;
•
Afspraken over verbeteringrepen of minimale energetische kwaliteit (bijv. alle woningen hebben minimaal een HR107 ketel).
Nadeel: EPC en EI/energielabel heeft geen direct verband met energielasten, met name door de invloed van grootte en situering van de woning 25. Ook huishoudenkenmerken en gedrag spelen een rol. 2. Verschuivingen in huurgrenzen (aftoppingsgrenzen / kernvoorraadgrenzen); ook hier blijven huurgrenzen het woonbeleid bepalen. Wel wordt al rekening gehouden met het effect dat een betere energieprestatie een hogere huur rechtvaardigt. Nijmegen Woonvisie: eerste aftoppingsgrens -> tweede aftoppingsgrens; Tilburg: verschuiving aantallen -> hogere huurgrenzen; Vidomes : ophogen aftoppingsgrenzen. 3. Toewijzingsbeleid: Nog niet expliciet toegepast (start in Tilburg); Wel (indirect en beperkt) door middel van informatieverstrekking aan huurder.
25
De EPC voor nieuwbouw en energie-index (EI) of energielabel voor bestaande bouw, zijn een
maat voor de relatieve energetische kwaliteit van een woning. Het energiegebruik in die woning is niet rechtstreeks hieruit af te leiden. Een grote label A woning kan meer energie gebruiken dan een kleine label C woning.
BuildDesk Benelux
40
De algemene conclusie is dat woonlasten en het in de hand houden van deze woonlasten steeds meer aandacht krijgt. Door gemeenten en corporaties worden de groeiende woonlasten als probleem aangeduid en zijn er verschillende maatregelen geformuleerd om dit probleem tegen te gaan. Het betaalbaar houden van de woonlasten wordt vooral bewerkstelligd door afspraken over energiemaatregelen in energieprestaties van de woningvoorraad. Hoe dit zich precies verhoudt tot een hogere huurprijs en lagere energielasten blijft veelal vaag. Er worden nog geen afspraken gemaakt over de totale woonlasten per doelgroep of per voorraadsegment. Vidomes maakt in het aangedragen interne discussiestuk een eerste stap richting het woonlastenbeleid, door de aftoppingsgrenzen te verhogen met een gemiddelde gasbesparing afhankelijk van het energielabel. Zoals we zullen zien in de paragraaf over methoden is deze benadering niet erg nauwkeurig. Als eerste benadering van woonlastenbeleid is het echter een positieve stap. In zijn algemeenheid staat woonlastenbeleid kortom nog in de kinderschoenen.
6.1.3
Dilemma’s Fundamentele bezwaren tegen woonlastenbeleid worden ook genoemd. Dit betreft: 1. Corporatie noch gemeente hebben invloed op de ontwikkeling van de energieprijzen. Dit is wel van wezenlijke invloed op de woonlasten. 2. Gedrag van de bewoner bepaalt mede het energiegebruik. Het is de vraag of je als corporatie of overheid hierop wilt (en kunt) ingrijpen. Ad 1. Dit betekent niet dat er geen woonlastenbeleid wenselijk is! Met de onzekerheid rond de prijsontwikkeling moet echter inderdaad rekening worden gehouden. Scenario analyse kan een op een gegeven ogenblik meest waarschijnlijke prijsontwikkeling opleveren. Door monitoring van relevante beïnvloedende factoren kan vervolgens de verwachte prijsontwikkeling periodiek worden bijgesteld, waarop vervolgens wordt beoordeeld of ook het woonlastenbeleid bijstelling behoeft. Woonlastenafspraken worden gemaakt op basis van gezamenlijk overeen gekomen uitgangspunten; het is evident dat als deze uitganspunten wijzigen de afspraken bijstelling behoeven. Uiteindelijk wordt bij energieneutrale woningen de energienota geëlimineerd; van externe afhankelijkheid is dan geen sprake meer. Ad 2. Op individueel niveau zijn er grote verschillen in energiegebruik. Individuele sturing door een corporatie of gemeente is uit privacy en individuele autonomie overwegingen ongewenst. Woonlasten-denken in zijn algemeenheid kan echter ook bij de bewoner een bewustwordingsproces op gang brengen. Het is immers bekend dat ook op gedragsniveau dikwijls aanpassingen nodig zijn om de woonlasten te beheersen. Voorlichtingsacties e.d. zijn hierbij zeker behulpzaam. Voor portfoliobeleid is echter het individuele niveau niet interessant; hier volstaan gestandaardiseerde huishoudenstypen. De corporatie kan hier haar verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van de woningen oppakken.
BuildDesk Benelux
41
6.2
Methoden beschikbaar
6.2.1
Data en methoden Woonlasten zijn in dit rapport gedefinieerd als huur- plus energielasten. We hebben gezien dat de energierekening afhankelijk is van: gebouw- en installatie-eigenschappen; huishoudensamenstelling en gedrag. Om de huidige energiegeverbuiken in beeld te brengen en om terug te kijken zijn historische verbruikscijfers van energiebedrijven / netwerkbedrijven uitermate geschikt (bijvoorbeeld “energie in beeld” van Enexis/Alliander/Stedin of de hierop gebaseerde CBS-data). Van deze data wordt in de voorraadanalyse in hoofdstuk 3 gebruik gemaakt. Dergelijke verbruikscijfers hebben echter geen verklarende werking en zijn onvoldoende om toekomstige effecten van investeringsbeleid in de voorraad in beeld te brengen. Hiervoor is een methode nodig die in elk geval een relatie legt met de fysieke eigenschappen van de voorraad en zo mogelijk ook met sociaal-demografische kenmerken van de bewoners. Voor beleidsontwikkeling moet worden geabstraheerd van individuele gevallen, maar een zekere categorisering is wenselijk omdat nu eenmaal een alleenstaande jongere een ander leefpatroon en energiegebruik kent dan een gezin met kinderen. Voor de methode om energielasten in beeld te brengen betekent dat: ‘modellering’ van gebouw- en installatie; gestandaardiseerd huishouden (bij voorkeur meerdere typen); eenheidsprijzen voor energiedragers. De methode om op basis van gebouw- en installatiekenmerken de energielasten objectief te berekenen bestaat al in de vorm van EnergiePrestatie-software (VABI, Raak, EPA-View, e.a.). Hiermee wordt volgens een genormeerde berekening het energiegebruik van woningen bepaald. De benodigde woninggegevens (m2 metselwerk, kozijnen, dak, vloer, met bijbehorende isolatiewaarden en installatiekenmerken) zijn vanwege de EPBD-regelgeving voor de sociale huursector al grotendeels verzameld. Huishoudenskenmerken en gedrag zitten vrij star en simpel in deze methoden, maar er zijn ontwikkelingen die meer differentiatie in huishoudenstypen mogelijk maken. Hiermee komt een handzame product-markt-groepen of doelgroepenbenadering in het voorraadbeleid ter beschikking.
6.2.2
Voorbeeld woonlastensegmenten en -ontwikkeling Om bovenstaande argumentatie meer tastbaar te maken volgt hieronder een voorbeeld waarin de woonlastenontwikkeling van een corporatie met het Fimaren-model26 in beeld is gebracht. Het betreft een fictief voorbeeld, enkel om aan te geven dat er vrij eenvoudig gerekend kan worden in woonlasten-segmenten. Voor een in dit geval ‘voorzichtige’ beleidsvariant van de woningcorporatie worden op basis van huur-
26
Financieel en Maatschappelijk Rendement van energie-investeringen, een rekenmodel ontwikkeld
door RIGO en BuildDesk in samenwerking met SEV en zes corporaties waarmee voor een gehele corporatievoorraad meerdere beleidsvarianten worden doorgerekend op hun effecten voor onder andere kasstromen, bedrijfswaardeontwikkeling, CO2-reductie en woonlasten.
BuildDesk Benelux
42
gegevens, huurbeleid, mutatiegraden, onderhouds- en verbeterbeleid en vervangingsbeleid de ontwikkeling van huren en energielasten voor de komende 20 jaar in beeld gebracht. Voor de grafiek is de woningportefeuille verdeeld in zes woonlastensegmenten. Duidelijk zichtbaar is dat de betaalbare voorraad afneemt (woonlasten tot € 600,- (geel en groen) neemt af van ca. 65% nu tot ca. 15% in 2032) en dat het percentage woningen met woonlasten boven € 800,- (rood en paars) groeit tot bijna 50%. (NB er is gecorrigeerd voor inflatie zodat bedragen in 2032 vergelijkbaar zijn met bedragen nu).
De woonlasten in dit model worden bepaald door: Verbeter- en vervangingsbeleid van de corporatie: •
Aard en planning van de ingrepen;
•
inclusief bijbehorende huurverhogingen en huurstelling;
•
met effecten op energiegebruik.
Huurbeleid: •
Streefhuurbeleid; en mutatiegraad;
•
Huurverhogingsbeleid.
Jaarlijkse indexering van huur en energieprijzen. Voor de ontwikkeling van jaarlijks wettelijk vastgestelde huurverhoging en energieprijzen moeten dus aannames worden gedaan. De overige factoren zijn onderwerp van beleid. Een dergelijk model kan ook uitermate goed als basis dienen voor het formuleren van gemeenschappelijk woonlastenbeleid en prestatieafspraken tussen gemeente en corporatie. Het geeft nl niet alleen inzicht in de ontwikkeling van de woonlasten, maar ook in de noodzakelijke investeringen en de effecten op kasstromen en bedrijfswaardeontwikkeling. Op deze wijze kunnen onderbouwde en realistische beleidskeuzen en prestatieafspraken worden gemaakt.
BuildDesk Benelux
43
6.2.3
Kanttekeningen en voorwaarden Bovenstaande redenering is valide wanneer de te gebruiken data valide zijn. In de praktijk echter blijkt dat veel EPBD-gegevens niet optimaal betrouwbaar zijn. Dit is een serieuze constatering; verbetering van de data vergt een enorme investering of een lange adem. Door een effectief beheerproces is nl al werkend met de data een efficiënte verbeterslag te realiseren. Dit vergt echter meerdere jaren. Tot die tijd zullen fouten in de data aanwezig zijn. Aan de andere kant is het zo dat de EPBD-data onbetwist de rijkste gegevensbron vormen. Nergens anders worden energetische gebouwgegevens op dit detailniveau geregistreerd. In die zin zou het zonde zijn er geen gebruik van te maken. Daarbij zullen op een geaggregeerd voorraad-niveau individuele fouten waarschijnlijk minder invloed hebben en mogelijk elkaar zelfs compenseren. De energetische woninggegevens en ook vaak de EPBD-software zijn eigendom van de corporatie (of worden in licentie door de corporatie gebruikt). Het maken van woonlastenberekeningen op regioniveau maakt het nodig dat de corporaties bereid zijn om ofwel deze data ofwel de rekenuitkomsten te delen met gemeente en/of regio.
6.3
Denken in woonlasten is forse omslag Het denken in woonlasten (huur/hypotheek en energielasten) en het definiëren van betaalbaarheid aan de hand van woonlasten maakt een reëlere afweging mogelijk in het beleid ten aanzien van bouwen en renoveren. Daarbij is betaalbaarheid vooral voor lagere inkomensgroepen urgent, maar ook voor middeninkomens beginnen de woonlasten te knellen. De omschakeling van huur- en koopgrenzen naar woonlastengrenzen vraagt om een verandering in denken, een ‘paradigmaverschuiving’. Figuur 6.2 geeft een overzicht van de huidige situatie en de situatie in de toekomst ten aanzien van woonlasten, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen koop- en huurwoningen.
Toekomst Koopprijs Huurprijs
Hypotheek + energie + water + OPL + onderhoud +verzekering Huur + energie + water+ OPL
Figuur 6.2 de woonlasten van nu en in de toekomst voor zowel koop- als huurwoningen. 27
De omschakeling van koop/huurgrens naar woonlastengrens bestaat uit twee fundamentele veranderingen: Verandering van momentopname (nu) naar lange termijn denken; Verandering van enkelvoudig naar integraal.
27
OPL staat hierbij voor heffingen van Openbaar Publiekrechtelijk Lichamen, zoals gemeentelijke
belastingen, reinigingsheffing en waterschapslasten.
BuildDesk Benelux
44
Deze paradigmaverschuivingen moeten door alle betrokken partijen worden doorgevoerd om het woonlastendenken effectief te maken. We hebben gezien dat hoewel in Nederland al enige tijd gesproken wordt over woonlasten, de paradigmaverschuiving en de vertaling naar de uitvoering in de praktijk toch een lastige blijkt te zijn.
6.3.1
Van korte termijn naar lange termijn denken Het is belangrijk om te onderkennen dat niet alleen de hypotheek of huurprijs en de energierekening op dit moment van belang zijn, maar dat ook de toekomstige kosten voor energie meegerekend moeten worden. Immers de verwachting is dat door nu energiezuinig te bouwen juist in de toekomst de voordelen behaald worden (met de stijgende energieprijzen en schaarser wordende fossiele brandstoffen). In de onderstaande grafiek wordt dit schematisch toegelicht.
Woonlastenontwikkeling 2000
woonlasten
1500
huur / hypotheek (netto) / mnd trad energielast trad
1000
woonlast trad huur / hypotheek (netto) / mnd DZ energielast DZ
500
woonlast DZ
20 11 20 14 20 17 20 20 20 23 20 26 20 29 20 32 20 35 20 38 20 41 20 44 20 47 20 50 20 53 20 56 20 59
0
jaren
=ontwikkelingwoonlastengrafiek!$X$9
Grafiek 6.1 Vaak leidt ‘duurzaam’ (DZ) in de eerste jaren tot hogere woonlasten dan traditioneel (trad), maar zijn op de lange termijn de woonlasten lager (in het voorbeeld is gerekend met een reële energieprijsstijging van 5%; cijfers zijn gecorrigeerd voor inflatie).
6.3.2
Van enkelvoudig naar integraal De nieuwe woonlastenbenadering voegt nieuwe elementen toe die in de overwegingen moeten worden meegenomen. Het gaat om een meer integrale afweging. Een complicerende factor daarbij is dat deze nieuwe elementen niet langer alleen gebouwafhankelijk zijn 28. 28
Ook in de oude methode zijn er overigens factoren die niet direct gebouwgerelateerd zijn, zoals
grondprijs / grondpolitiek, organisatie van het bouwproces, winstmarges, en bij sociale huur: het beleid van de corporatie ten aanzien van de onrendabele top c.q. het bepalen van de aanvangshuur. Dezelfde factoren spelen ook bij de nieuwe woonlastenbenadering en worden derhalve hier buiten beschouwing gelaten.
BuildDesk Benelux
45
Er zijn externe factoren zoals rentestand en stijging van de energieprijzen die de hoogte van de woonlasten mede bepalen. En huishoudenfactoren zoals inkomen (bepalend voor hypotheekrenteaftrek of huurtoeslag) en kenmerken zoals aantal bewoners, leeftijd en leefstijl die mede het energiegebruik beïnvloeden. Het denken in langere termijnen en het meewegen van energielasten in de toekomst creëert ruimte voor alle betrokken partijen. De bewoner heeft op termijn lagere woonlasten; de eigenaar van de woning heeft een meer waardevast object; bouwbedrijven en installateurs kunnen een hogere kwaliteit aanbieden omdat de investering over een langere termijn verrekend kan worden, en overheden bereiken meer duurzaamheid en lagere woonlasten voor hun burgers. Met het woonlastendenken wordt de problematiek van gespleten belangen (‘split incentives’) doorbroken en wordt meer duurzaamheid bereikt.
6.4
Wat betekent woonlastenbeleid voor de metropoolregio?
6.4.1
Wat is woonlastenbeleid echt? ‘Echt’ woonlastenbeleid houdt in dat men: a.
Gedegen inzicht heeft in de woonlasten inclusief de toekomstige ontwikkeling daarvan, zo mogelijk op doelgroepniveau;
b. Een normstelling ontwikkelt voor woonquotes voor de verschillende doelgroepen en hier woonlastgrenzen op baseert; c.
Vervolgens een segmentering in de voorraad aanbrengt naar deze woonlastengrenzen;
d. Beheer- en verander-ingrepen formuleert om de gewenste woonquotes in de voorraad te realiseren; e.
Optioneel: toewijzingsbeleid aanpast.
In figuur is 6.3 is met rood schematisch aangegeven welke aanvullingen in het woonbeleid noodzakelijk zijn om tot woonlastenafspraken te komen.
BuildDesk Benelux
46
Figuur 6.3 noodzakelijke aanvullingen in het woonbeleid
In de -politieke- afweging tussen sociale doelen, financiële mogelijkheden, algemeen economische en milieudoelen wordt vervolgens woonlastenbeleid geformuleerd. Dit kan als strekking hebben (als voorbeeld): Gewenste aantallen woningen tot woonlastgrens € 600,-/mnd, voor doelgroepen A en B; Gewenste aantallen woningen tot woonlastgrens € 800,-/mnd, voor doelgroepen C en D; Deze woonlasten-segmenten vormen de nieuwe kernvoorraad; de huurcomponent van deze woningen blijft onder de huurtoeslaggrens; Stabilisering woonlastenontwikkeling in de kernvoorraad tot 2020: de woonlasten stijgen gemiddeld niet harder dan de CPI (uitgaand van gezamenlijk te bepalen uitgangspunten voor energieprijsstijging e.d.); Deze nieuwe kernvoorraad wordt 100% toegewezen aan de doelgroep van beleid. Met behulp van onder andere de risicoklassen-analyse zoals gepresenteerd in par 3.2.6 kan de corporatie vervolgens het portfoliobeleid nader uitwerken. Tesamen met het financieel-technische verbeterpotentieel en marktperspectief bepaalt dit de verbeter- en exploitatiestrategie van de wijk of de complexen.
6.5
Resumé Woonlastenbeleid wordt door velen als noodzakelijk beschouwd. Operationalisering staat echter nog in de kinderschoenen. Aanzetten zijn gemaakt door bestaande huurgrenzen in woonvisies e.d. bij energetisch goede woningen te verhogen (Nijmegen, Tilburg, Vidomes) met als doel om de betaalbaarheid te waarborgen. Expliciete woonlastgrenzen en woonlasten-segmentering zijn echter niet bepaald.
BuildDesk Benelux
47
Woonlasten kunnen op verschillende manieren in beeld worden gebracht. De historische waarden voor de energielasten kunnen op basis van ‘Energie in Beeld’ of CBS-cijfers bepaald worden. Toekomstige waarden kunnen met behulp van energieprestatiesoftware gebaseerd op werkelijke fysieke eigenschappen van de woningen berekend worden. ‘Echt’ woonlasten beleid vergt een flinke omslag in het denken: er moet breder (huur+ energie) en verder weg in de toekomst worden gekeken. Voor de onderbouwing van woonvisies en prestatieafspraken kunnen bestaande methoden zoals demografische en economische prognoses worden uitgebreid met energielasten berekeningen op deelvoorradenniveau. Op basis van dergelijke analyses kan men dan in het sociaalpolitiek-milieu-economische krachtenveld woonlastenbeleid formuleren.
BuildDesk Benelux
48
Bijlage 1: Woonlast-componenten Voor nieuwbouw huurwoning zie paragraaf 2.2.2
Verbetering huurwoning bestaand Omgevingsvariabelen
Gebouw-variabelen
Huishoudensvariabelen
huur
Huurbeleid Rijk verbeterkosten -> huurverhoging Huurbeleid woco Financ.beleid woco (OT)
huurtoeslag
energie
Gas- en electr.prijs
Aantal bewoners, gedrag, apparaten
Prijsontwikkeling
EPC-gegevens (m2/Uwaarde/install.)
water
waterprijs
Waterbesparende maatregelen
OPL
OZB, riool- en reinigingsheffing gemeente-afhankelijk; waterschapslasten
WOZ-waarde voor OZB
onderhoud verzekering
(obv m2)
Idem energie
(in huur) (opstal)
(in huur)
Figuur B1.1 Factoren die de woonlasten van een verbeterde huurwoning bepalen
Bij een energetische renovatie van een huurwoning spelen de volgende elementen: 1) Huur. De hoogte van de huur na verbetering wordt door de corporatie bepaald. Deze heeft hierin een grote vrijheid 29; vaak is er geen of slechts indirect een relatie met de verbeterkosten. De corporatie bepaalt, afhankelijk van beleidskeuzen en draagvlak bij de huurders, de hoogte van de huurverhoging. Ook hier spelen huurtoeslaggrenzen vaak (nog) een grote rol. Meestal neemt ze een deel van de investering als onrendabele top (OT) voor eigen rekening, of wordt via huurharmonisatie getracht verdieneffecten te realiseren. De huurder kan binnen bepaalde huur- en inkomensgrenzen aanspraak maken op huurtoeslag. 2) Energiekosten. De (toekomstige) energielasten zijn afhankelijk van de energieprijs, de energieprijsontwikkeling, de woningkenmerken en het huishouden. Bij bestaande bouw zijn de historische energiegebruiken in principe bekend; deze kunnen gehanteerd worden om toekomstige gebruiken nog nauwkeuriger te berekenen. 3) Water. Het watergebruik is afhankelijk van het huishouden en van woningkenmerken (waterbesparende douchekop, waterhergebruik, grijswatergebruik; idem koop). Meestal wijzigt dit niet bij woningverbetering. 4) OPL: heffingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen. Hieronder vallen de OZB, riool- en reinigingsheffing en waterschapslasten. OZB wordt in het algemeen alleen aan de eigenaar doorbelast, niet aan de bewoner/huurder. De heffingen zullen voor de huurder na woningverbetering in het algemeen niet wijzigen. Met name in de bestaande bouw kunnen voor het individuele huishouden met een minimum inkomen belastingvrijstellingen nog meespelen. 5) Onderhoud. Bouw- en installatietechnisch onderhoud is verdisconteerd in de huur en wordt niet apart bij de huurder in rekening gebracht. 6) Verzekering: idem onderhoud.
29
Zie Energiebesparing en Huurverhoging, de barrières voorbij, BuildDesk 2010.
BuildDesk Benelux
49
Nieuwbouw particuliere woning Omgevingsvariabelen
Gebouwvariabelen
Huishoudensvariabelen
Hypotheek
Rente, aftrekregeling,
Verkoopprijs
Groenfinanciering
Hypotheekvorm Aftrek %
Bijkomende lasten (overdr. belasting, notaris e.d.) Energie
Gas- en elektr. prijs
EPC-gegevens (m2/U-
Aantal bewoners,
Prijsontwikkeling
waarde/install.)
inkomens, gedrag, apparaten (o.b.v. m2)
Water
Waterprijs
Waterbesparende
Idem energie
maatregelen OPL
OZB, riool- en reinigings-
WOZ-waarde voor OZB Evt. vrijstelling o.b.v.
heffing gemeente-
laag inkomen
afhankelijk; waterschapslasten Onderhoud (Contractvorm)
Materiaal- en installatiekeuze; grootte woning
Verzekering (opstal)
herbouwwaarde
Figuur B1.2 Factoren die de woonlasten van een koopwoning bepalen.
Toelichting: 1) Hypotheek. De hoogte van de hypotheeklasten is afhankelijk van de aankoopprijs, de bijkomende koopkosten, van de aard van de hypotheek, de rente, eventuele kortingen op de hypotheekrente (groenhypotheek), en de belastingmaatregelen in combinatie met het inkomen (huurwaardeforfait en aftrekpercentage). 2) Energiekosten. De (toekomstige) energielasten zijn afhankelijk van de energieprijs, de energieprijsontwikkeling, de woningkenmerken en het huishouden. 3) Water. Het watergebruik is afhankelijk van het huishouden en van woningkenmerken (waterbesparende douchekop, waterhergebruik, grijswatergebruik). 4) OPL: heffingen van Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen. Hieronder vallen de OZB, riool- en reinigingsheffing en waterschapslasten: gemeente afhankelijk, met mogelijke vrijstellingen voor lage inkomens. 5) Onderhoud. Hieronder vallen kosten die de eigenaar van een woning maakt om deze te onderhouden. Hierbij moet gedacht worden aan schilderwerk en het vervangen van het energiesysteem (de CV-ketel bijvoorbeeld). 6) Verzekering: hieronder vallen de kosten die de eigenaar van een woning maakt als het om verzekering van het vastgoed gaat: de opstalverzekering.
Verbetering particuliere woning De kostenposten bij verbetering van een particuliere woning zijn dezelfde als die bij nieuwbouw. De feitelijke hoogte van de posten is uiteraard anders en afhankelijk van de energiemaatregelen die overwogen worden en de financiering daarvan.
BuildDesk Benelux
50
hypotheek
Omgevingsvariabelen
Gebouw-variabelen
Huishoudensvariabelen
Rente Groenfinanciering Bijkomende lasten
verbeterkosten
Hypotheekvorm
Gas- en electr.prijs
EP-gegevens (m2/Uwaarde/install.)
Aftrek%
(overdr belasting, notaris ed)
energie
Prijsontwikkeling water
waterprijs
Waterbesparende maatregelen
OPL
OZB, riool- en reinigingsheffing gemeente-afhankelijk; waterschapslasten
WOZ-waarde voor OZB
onderhoud
(Contractvorm)
Materiaal- en installatiekeuze; grootte woning
verzekering
(opstal)
herbouwwaarde
Aantal bewoners, gedrag, apparaten
(obv m2)
Idem energie
Figuur B1.3 Factoren die de woonlasten van een verbeterde particuliere woning bepalen
BuildDesk Benelux
51
Bijlage 2: Woonlasten-onderdelen Als voorbeeld van een woonlastenopbouw nemen we een eengezins tussenwoning. Bouwjaar 1970, bewoners: 3 personen, belastbaar inkomen € 15.000,-
Woonlasten
1 label F woning 2012
totaal tijdvak
m aand
jaar €
huur (bruto)
€
5.040,00
Huurtoeslag
€
2.228,75- €
420,00
huur (netto)
€
2.811,25
€
servicekosten
€
60,00
€
5,00
energie (gas & electra)
€
2.300,00
€
191,67
w ater
€
212,04
€
17,67
rioolheffing
€
68,00
€
5,67
reinigingsheffing
€
120,00
€
10,00
w aterschapslasten
€
43,69
€
3,64
Totaal
€
5.614,98
€
467,91
belastbaar inkomen
€
15.000,00
€
1.250,00
185,73234,27
huurquote
huur / netto inkomen
19%
energiequote
energielasten/neto inkomen
15%
huur+energiequote (huur+energie) / netto inkomen
34%
w oonlastenquote
37%
woonlasten / netto inkomen
De verhouding tussen de woonlasten-onderdelen is gevisualiseerd in volgend taartdiagram.
BuildDesk Benelux
52
Hieronder ook enkele gegevens over koopwoningen: Het COELO (Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden) van de RUG publiceert elk jaar onder andere de Atlas van de lokale lasten en de Woonlastenmonitor. In de laatste wordt voor de koopwoningen de gemiddelde woonlasten in Nederland gepresenteerd:
Figuur B2.1 Aandeel in hypotheeklasten in totale woonlasten
Voor een gemiddeld huishouden bedragen de bijkomende woonlasten in 2012, € 4.041,- per jaar. Onderhoud is niet in deze bijkomende woonlasten opgenomen. In onderstaande taartdiagram de componenten van de bijkomende woonlasten.
BuildDesk Benelux
53
Figuur B2.2 De componenten van de bijkomende woonlasten 2012
De energie- en waterrekening bedraagt gemiddeld 52% van de bijkomende woonlasten (incl. belastingen); Gemeentelijk en waterschapslasten 24%; excl. OZB 18%; Opstalverzekering 3%. Uit de Atlas van de lokale lasten (COELO 2012) het volgende overzicht van de gemiddelde gemeentelijke lasten:
Gemeentelijke woonlasten 2012 Eenpersoonshuishouden
613
Meerpersoonshuishouden
683
Ranglijst meerpersoonshuishouden OZB Tarief woningen (%)
0,1050
Tarief niet-woningen (%)
0,3588
Reinigingsheffing woningen Tarief eenpersoonshuishouden
209
Tarief meerpersoonshuishouden
267
Kwijtschelding Kwijtscheldingsnorm (%)
BuildDesk Benelux
54
Rioolheffing woningen Tarief eenpersoonshuishouden
165
Tarief meerpersoonshuishouden
177
Kwijtschelding gebruiker Kwijtscheldingsnorm (%) Heffingskorting Bedrag
BuildDesk Benelux
0,16
55
Bijlage 3: Stijging energieprijzen Wat is een reëel verwachting voor de energieprijsstijging? Op basis van historie en ontwikkeling op wereldniveau wordt een voorspelling gedaan.
Omgevingsanalyse De financiële haalbaarheid van duurzaamheid is afhankelijk van de stijging van energieprijzen in de komende jaren aan de ene kant en de waardestijging van geld aan de andere kant. Hoewel het onmogelijk is in de toekomst te kijken, is het wel mogelijk hierover een visie te vormen. Dit vraagt natuurlijk om meer dan alleen een blik in de achteruitkijkspiegel.
Figuur B3.1 Ontwikkeling olieprijs 2001-20053)
Figuur B3.1 is een weergave de ruwe olie prijs volgens de International Energy Agency (IEA) en laat zien dat veel fluctuaties in de olieprijzen het resultaat zijn van OPEC ingrijpen. Deze gebeurtenissen zijn moeilijk te voorspellen. Om een beeld te vormen voor de toekomstige ontwikkelingen voor Nederland is naast een blik in de achteruitkijkspiegel, een mondiale blik nodig op de ontwikkelingen. De belangrijkste aspecten die onderzocht moeten worden bij het ontwikkelen van een visie over de prijsontwikkeling van energie voor de woonconsument zijn: 1. Prijsontwikkeling in het verleden; 2. Politieke aspecten; 3. Marktaspecten; 4. Productiekosten.
Prijsontwikkeling in het verleden: garanties voor de toekomst? Volgens het CBS (2012) zijn de gemiddelde tarieven voor kleinverbruik (huishoudens) in de periode van 1996 tot 2012 met 280% gestegen voor gas en 267% voor elektra. In alle genoemde gegevens is inflatie buiten beschouwing gelaten. Voor gas en elektra is de gemiddelde jaarlijkse prijsstijging respectievelijk 6,6 en 6,2%. Indien deze lijn wordt doorgetrokken, zou dit betekenen dat de prijzen voor gas en elektra tot het jaar 2040 zullen stijgen tot een prijsniveau van 600% en 539% hoger dan het prijsniveau van 2012. Omdat de prijsstijging structureel hoger is dan de gemiddelde inflatie van 2,13% (CBS, 2012a), komt er een omslagpunt waarbij het opwekken van BuildDesk Benelux
56
duurzame energie goedkoper is dan het gebruik van fossiele brandstoffen of niet conventionele fossiele bronnen rendabel worden. Verwacht wordt daarom dat de prijs voor energie niet met dezelfde snelheid zal stijgen als in het verleden.
7,00 6,00 Prijsniveau
5,00 4,00 3,00
Aardgas
2,00
Elektriciteit
1,00 0,00
Jaar Figuur B3.2 Prijsstijging van gas en elektra. Bron: CBS (2012)
Samenstelling consumentenprijzen Volgens Nuon zijn de belangrijkste componenten van de energieprijs, de kosten voor: Levering (49%); Netbeheer (17%) (netwerkgebruik, netwerkbeheer en huur voor de meterkast); Belastingen (34%) (Energiebelasting en BTW).
Figuur B3.3 Samenstelling energierekening. Bron: NUON (2012)
BuildDesk Benelux
57
Prijsontwikkeling van verschillende componenten Elke verschillende component heeft een andere prijsontwikkeling.
Politieke aspecten Wat betreft de politieke aspecten is vooral de situatie in Nederland en Europa belangrijk. Europees energiebeleid op het gebied van verduurzaming loopt voor op het mondiale energiebeleid, in contrast met de situatie in Azië waar de vraag naar olie in de komende decennia alleen maar zal blijven stijgen (nu.nl, 2011; WRTG, 2012). Het beleid op duurzame energie is belangrijk omdat een stijgende olieprijs minder effect heeft op een economie waar een groter gedeelte uit duurzame bronnen wordt gewekt. Daarmee heeft de wens voor duurzame energieopwekking direct effect op de prijsvorming en hebben politieke inspanningen een drukkend effect op de vraag naar fossiele brandstoffen. Reden hiervoor is dat het verhogen van de energieprijzen ertoe leidt dat het opwekken van duurzame energie eerder rendabel is. Ook zorgt een subsidie op duurzame energie ervoor dat de investering eerder rendabel is. Een voorbeeld hiervan is de Subsidieregeling Duurzame Energie (SDE), die wordt betaald door een opslag op de energierekening (Verhagen, 2010). Toch worden er nog steeds grote subsidies (409 miljard dollar in 2010) verstrekt aan maatschappijen die zich bezig houden met het winnen van fossiele brandstof (EIA, 2012). Dit heft voor een deel het prijsvoordeel op dat wordt behaald met belastingen op brandstoffen en subsidies voor duurzame energie. Voor een grootschalige transitie van fossiele naar duurzame brandstoffen die wordt gedreven door economische motieven, dienen deze fossiele-brandstoffen-subsidies te worden verminderd. Op korte termijn zal dit leiden tot hogere prijzen voor energie, maar op de langere termijn zullen de prijzen lager blijven. REB + eventueel CO2-belasting zullen wellicht door de toenemende politieke inspanningen om fossiel brandstofverbruik terug te dringen nog verder stijgen.
Marktaspecten De gasprijs is voor een deel gekoppeld aan de olieprijs, maar de gasprijs wordt ook steeds meer bepaald op een eigen markt (zgn. TTF; Title Transfer Facility). Elektriciteit is ook voor een deel gekoppeld aan de olieprijs, maar hier spelen andere kosten zoals afschrijving van energiecentrales een grote rol. Op de oliemarkt spelen een aantal die ervoor zullen zorgen dat de olieprijzen blijven groeien. De markt voor olie is bijvoorbeeld een markt die wordt gedomineerd door enkele relatief grote oliebedrijven en overheden. De vraag naar olie stijgt sterk en de groei van de productie kan deze vraagstijging maar net aan. Verder is het politieke klimaat in een aantal olieproducerende landen niet stabiel, waardoor de prijs kan fluctueren. Een deel van de olieproductie is afkomstig uit regio’s waar het politieke klimaat minder stabiel is, dus waar een minder stabiele stroom olie wordt geproduceerd. Tijdens de politieke crisis in Libië, kwam bijvoorbeeld de olieproductie vrijwel tot stilstand, en de IEA verwacht dat de productie in 2014 pas weer op het oude niveau zal terugkeren. Over het algemeen stijgt echter de macht van de OPEC landen. Figuur B3.4 toont een vooruitzicht waarin de OPEC landen vrijwel alle olie produceren na 2020. Deze toenemende invloed kan leiden tot hogere olieprijzen door gebrek aan concurrentie.
BuildDesk Benelux
58
Figuur B3.4 OPEC en non OPEC olie productie. Bron: Bakhtiari (2004)
Het wereldwijde olieverbruik was vorig jaar vijf keer zo hoog als de hoeveelheid olie die ontdekt werd in nieuwe velden (BP, 2011). Het verbruik van gas kende de sterkste stijging sinds 1984 en nam ten opzichte van 2009 met 7,4% toe tot 3,2 biljoen kubieke meter, terwijl de mondiale gasreserves namen nauwelijks toenamen. Om aan de vraag te kunnen voldoen, zullen oliereserves worden aangesproken, die moeilijker te winnen zijn, waardoor de productiekosten blijven stijgen. Rusland blijft door financieringsproblemen achter op de investeringen die nodig zijn om aan de toekomstige vraag te voldoen, terwijl de vraag in Azië zal blijven groeien. Er wordt een derde “super cyclus” verwacht (Standerd Charterend Bank, 2010). Een supercyclus is een periode van hoge wereldwijde economische groei, die minstens een generatie aanhoudt en wordt gedreven door handel, hoge investeringen, verstedelijking en technologische innovatie. Het verbruik van olie per hoofd van de bevolking blijft vooralsnog hoger in de 'oude' ontwikkelde landen dan in de opkomende economieën. Maar in de opkomende landen groeit de vraag naar olie door de groei van de bevolking, verstedelijking en verdere industrialisatie, aldus het IEA (2011).
Figuur B3.5 Stijging vraag naar olie vanuit niet OECD landen Bron: IEA (2011).
Productiekosten Doordat de makkelijkst bereikbare bronnen olie beginnen op te drogen, wordt er gezocht naar alternatieven (In Quatar is Shell begonnen aan grootschalige gaswinning en deze in vloeibare vorm te transporteren naar de afzetmarkt (GTL). In Canada wordt grootschalig olie gewonnen uit de teerzanden. Beide projecten zijn voorbeelden van een duurdere methode van het winnen van fossiele brandstof en geven aanleiding te verwachten dat de productiekosten alleen maar verder zullen stijgen. Een deel van deze gestegen productiekosten worden opgevangen door overheden die subsidies verstrekken, terwijl het overige deel wordt verrekend in hogere brandstofprijzen.
Basisscenario energiekosten Het blijft lastig om voorgaande analyse van het verleden, de politiek, de markt en de productiekosten te kwantificeren in de vorm van prijsstijgingen. Op basis van voorgaande analyse wordt BuildDesk Benelux
59
geprobeerd de te verwachte ontwikkelingen weer te geven in een prognose. In dit basisscenario is meegenomen dat een transformatie naar een duurzame samenlevingen zich zal doorzetten, maar dat dit niet voldoende zal zijn om de vraag naar fossiele brandstoffen weg te nemen. Wel wordt verwacht dat een gedeelte van de vraag naar fossiele brandstoffen wordt afgeremd waardoor de fluctuaties in de olieprijs minder effect hebben op de energierekening van huishouden. In tabel B3.6 zijn de inschattingen van de jaarlijkse prijsstijgingen opgenomen, zoals zichtbaar in bovenstaande grafieken voor gas en elektra. Dit zijn de “nominale stijgingen”. Er is geen correctie opgenomen voor inflatie.
Periode
Indexering Gas
Indexering Elektra
2013-2015
6,1%
5,8%
2016-2020
5,4%
5,1%
2021-2025
4,6%
4,4%
2026-2030
3,9%
3,7%
2031-2035
3,1%
3,0%
2036-2040
2,4%
2,3%
2041
2,2%
2,2%
Tabel B3.6 Jaarlijkse % stijging gas en elektra prijzen 2013-2041
In figuur B3.7 is de gas- en elektraprijs procentueel afgezet ten opzichte van het basisjaar 2011 (=100%) voor een beschouwingsperiode van 30 jaar in vergelijking met de inflatie.
350,0% 300,0% 250,0% 200,0% Gas 150,0%
Elektra
100,0% 50,0% 0,0% 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 Figuur B3.7 Prijsstijgingen gas en elektra uitgezet t.o.v. de CPI (basisscenario)
BuildDesk Benelux
60
Referenties Bakhtiari, S., (2004), World oil production capacity model suggests outup peak by 2006-2007. Oil & Gas, april 2004, pp. 18 – 20. BP (2011), statistical review of world energy. Verkrijgbaar via: http://www.bp.com/liveassets/bp_internet/globalbp/globalbp_uk_english/reports_and_publica tions/statistical_energy_review_2011/STAGING/local_assets/pdf/statistical_review_of_world_e nergy_full_report_2011.pdf CBS Stateline (2012a), geraadpleegd op 20 juli 2012, via: http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=70936ned&D1=0&D2=441,454,467 ,480,493,506,519,532,545,558,571,584,597,610,623,636&HDR=T&STB=G1&VW=T CBS Statline (2012b), geraadpleegd op 20 juli 2012, via: http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=37359&D1=0-3,1619&D2=0,5,10,15,20,25,30,35,40,45,50,55,60,65,70,75-76&HDR=T&STB=G1&VW=T IEA (2011), medium-term Oil & Gas markets 2001 overview. Verkrijgbaar via: http://www.iea.org/Textbase/npsum/mtogm2011SUM.pdf EIA (2012), Removal of gasoline subsidy in Nigeria sparks protests and cut in demand. Geraadpleegd op 20 juli 2012, via: http://www.iea.org/index_info.asp?id=2354 IMF (2011), World Economic and Financial Surveys by IMF Multimedia Services Division, pp. 89 – 123. Beschikbaar via: http://www.imf.org/external/pubs/ft/weo/2011/01/pdf/text.pdf NU.nl (juni 2011), geraadpleegd: http://www.nuzakelijk.nl/algemeen/2541343/vraag-aziehoudt-olieprijs-hoog.html Rapport IMF, Kingdom of the Netherlands-The Netherlands: Financial Sector Assessment, Preliminary Conclusions by the Staff of the International Monetary Fund, December 14, 2010. Standard Chartered Bank (2010), The Super-Cycle Report. Verkrijgbaar via: http://www.standardchartered.com/id/_documents/press-releases/en/The%20Supercycle%20Report-12112010-final.pdf Verhagen (november 2010), Stimulering Duurzame Energie, beschikbaar via: http://www.rijksoverheid.nl/documenten-enpublicaties/kamerstukken/2010/11/30/stimulering-duurzame-energie.html WTRG (2012), geraadpleegd op 20-07-2012, via: http://www.wtrg.com/prices.htm NUON (2012), geraadpleegd op 14-08-2012, via: http://www.nuon.nl/energie/energieprijzen/uitleg-energieprijzen/opbouw-energieprijzen.jsp
BuildDesk Benelux
61
Bijlage 4: Voorbeelden van woonlastenbenaderingen Gemeente Tilburg RIGO en BuildDesk hebben in opdracht van Stuurgroep Convenant Wonen, Tilburg onderzoek gedaan naar de woonlasten bij corporatiewoningen. Hieronder worden de bevindingen kort omschreven. In Tilburg is geconstateerd dat voor 45% van de huishoudens, behorend tot de primaire doelgroep van corporaties, de woonquote te hoog is. De gevonden getallen zijn vergelijkbaar voor geheel Nederland, waardoor woonlasten een valide agendapunt is. In Tilburg wordt gesteld dat de meest effectieve aanpak is om de complexen waarin de lagere inkomens worden gehuisvest te renoveren naar energiezuinigere woningen. Hiermee worden direct de woonlasten verlicht van de huishoudens die dit het hardst nodig hebben. Er zijn echter geen grote verschillen in de woonsituatie van de huishoudens die boven en onder de norm zitten vanuit de resultaten van het onderzoek. Binnen één complex kan een vergelijkbaar aantal huishoudens zitten die boven en onder de norm vallen. Dit maakt het lastig voor corporaties om op objectniveau gericht beleid te voeren om de woonlasten te verlagen. Er zijn echter wel enkele grote lijnen geconstateerd, nl dat eenpersoonshuishoudens vooral in meergezinswoningen zijn gehuisvest, dat gezinnen vooral in eengezinswoningen en grotere etagewoningen zijn gehuisvest en dat allochtonen vooral in grotere portiekflats zijn gehuisvest. Hierbij hebben vooral eenpersoonshuishoudens een hoge woonquote (circa 1.300 huishoudens), waardoor sturing mogelijk is. Ook op subjectniveau kunnen corporaties sturing geven, niet op de korte termijn, maar wel op de (midden)lange termijn. Juist de (midden)lange is interessant in verband met een verdere stijging van de energieprijzen, waardoor de betaalbaarheid van woningen verder achteruit gaat. Deze sturing op subjectniveau kan via: Selectieve woningtoewijzing. Woningen met lage woonlasten toewijzen aan de huishoudens uit de primaire doelgroep. Lastig blijft hierbij dat scheefwonen voor een groot deel ontstaat door inkomensgroei; Uitbreiden minimabeleid van de gemeente. Het knelpunt zit binnen de primaire doelgroep, voor een groot deel bij de minima. Gemeente en corporaties kunnen op termijn kijken naar de mogelijkheid om dit beleid uit te breiden met een mogelijke ‘woonlastentoeslag’. Aangezien het om een landelijk probleem gaat zou de landelijke politiek hier ook een rol in kunnen vervullen. (deze woonlastentoeslag moet dan wel onder strikte voorwaarde gelden, opdat er geen ongewenste incentive naar handhaven van de slechte energieprestatie ontstaat); Voor eenpersoonshuishoudens boven de 55 jaar in eengezinswoningen kan mogelijk bemiddeling plaatsvinden om te verhuizen naar een huurappartement met lagere woonlasten.
Convenant Wonen Tilburg 2010-2015 In het Convenant Wonen Tilburg 2010-2015 worden de onderzoeksresultaten van RIGO ter harte genomen en vertaald naar een beleid om zo effectief mogelijk de woonlasten binnen de gemeente betaalbaar te houden. In het convenant wordt afgesproken dat de woonvoorraad per 1 januari 2015 als volgt is: 21.000 woningen hebben een maximum huur onder de eerste aftoppingsgrens (€ 511,-). Dit is 80% van het huidige aantal woningen dat onder die grens valt. 27.800 woningen hebben een maximum huur onder de liberaliseringsgrens (€ 648,-). Dit is 96% van het huidige aantal woningen dat onder die grens valt.
BuildDesk Benelux
62
Deze afspraak is duidelijk een vermindering van de kernvoorraad. Gegeven de omvang van de huidige kernvoorraad, de ontwikkeling van de primaire doelgroep en de wens om de sociale woningvoorraad te verduurzamen, is dit verantwoord. Voorwaarde is wel dat het systeem van woningtoewijzing aangepast wordt. Deze aanpassing heeft als voordeel dat daarmee de ‘goedkope scheefheid’ wordt aangepakt. De wijzigingen in het systeem van woningtoewijzing zijn: Woningen met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens worden voor 100% toegewezen aan huishoudens met een inkomen binnen de primaire doelgroep. Woningen met een huurprijs tussen de eerste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens worden voor 90% toegewezen aan huishoudens in de secundaire doelgroep. Als er geen kandidaat uit deze doelgroepen gevonden kan worden voor een geadverteerde woning, behouden corporaties het recht om de woning aan iemand anders toe te wijzen (voorkomen leegstand). Deze principes worden zo spoedig mogelijk uitgewerkt in het WIZ-systeem30 dat ter goedkeuring aan WIZ-partners wordt voorgelegd, met een gekwalificeerd advies door de HBO’s en zijn uiterlijk per 1 april 2010 operationeel.
Corporatie Vidomes Vidomes geeft in een met De Goede Woning samen geschreven discussiestuk aan dat het belangrijk is om de relatie tussen energieprestatie en maximaal te vragen huur, te vertalen naar de huurnormen voor bereikbare woningen. Bij nieuw te verhuren woningen is het verstandig om de huurnorm te differentiëren. Dit stimuleert de corporatie tot het nemen van energiemaatregelen en zorgt voor meer gelijkwaardige woonlasten. Vidomes wil daarom gaan differentiëren in aftoppingsgrenzen voor bestaande woningen. Bij het differentiëren van de aftoppingsgrens wordt een bijtelling gehanteerd voor woningen met een goede energieprestatie (Label C of beter). Deze bijtelling wordt gebaseerd op een inschatting van de gemiddelde besparing. Er wordt geen aftrek voor woningen met een slechte energieprestatie gehanteerd (D of slechter) omdat de baten hiervan niet bij de huurder komen, maar bij het rijk. Daarbij betekent geen aftrek voor woningen met een slechte energieprestatie dat energiemaatregelen met slechts een beperkte huurverhoging kunnen worden doorgevoerd (het reeds “teveel betaalde” kan in mindering worden gebracht op de verhoging die bij de maatregel hoort), waardoor de kans op instemming wordt vergroot. Eengezinswoning
Appartement
A++
70
55
A+
60
45
A
45
35
B
30
20
C
15
10
D
0
0
Energielabel
Tabel met correcties per energielabel. Gebaseerd op berekeningen op energieagentschap.nl 2011
30
Via Woning in Zicht bieden de Tilburgse woningcorporaties TBV Wonen, Tiwos, WonenBreburg en ’t Heem hun
woningen te huur aan. Samen beheren ze ongeveer 30.000 huurwoningen in Tilburg, Berkel-Enschot en Udenhout.
BuildDesk Benelux
63
Voor nieuwbouwwoningen geldt de prestatieafspraak dat 33% wordt gebouwd onder de aftoppingsgrenzen. Vidomes gaat hierin dus ook differentiëren, daar is ruimte voor omdat Vidomes al de 33% haalt met gerealiseerde en lopende projecten. Eengezinswoning (label A)
Appartement (label A)
Kleine woning (1-2p)
€ 596,- (524+45)
€ 559,- (524+35)
Grote woning (3+p)
€607,- (562+45)
€ 597,- (562+35)
Energielabel
Bovenstaande differentiaties hebben tot gevolg dat er minder woningen onder de aftoppingsgrenzen worden aangeboden en dat de corporatie de prestatieafspraken (nieuwbouw) met het Stadsgewest voor na 2014 wil wijzigen. Hiervoor zijn echter gegronde redenen, want als wordt gekeken naar woonlasten, kunnen woningen boven de aftoppingsgrens alsnog lagere woonlasten hebben als gevolg van de energieprestatie. Een differentiatie op dit gebied is feitelijk de eerste stap in de richting van woonlastendenken. Opmerking: Bovenstaand is gedestilleerd uit een intern discussie stuk bij Vidomes, door de opdrachtgever aan ons ter beschikking gesteld. Het wordt sinds 1 juli 2012 bij alle nieuwe verhuringen toegepast.
Triada In het jaarverslag 2010 laat de woningcorporatie Triada zien dat bij vastgoedsturing het uitgangspunt is dat het woningaanbod moet aansluiten op de (toekomstige) vraag. Dit wordt bewerkstelligd door het aanbrengen van kwaliteitsverbeteringen, waaronder ook duurzame en energiezuinige oplossingen. Eén van de voornemens uit het ondernemingsplan is ‘het omzetten van ons huurlastenbeleid naar een woonlastenbeleid’. Daarom wordt gewerkt aan het verbeteren van de energieprestatie van woningen én het ondersteunen van de bewoners bij het realiseren van energiebesparing. Bij Triada is het beleid op het betaalbaar houden van de woningen dus enkel gericht op het doorvoeren van woningverbeteringen. Een nieuwe denkwijze richting het woonlastendenken is hier niet gesignaleerd.
Gemeente Leeuwarden In het “raamwerk prestatieafspraken 2010” zet de gemeente Leeuwarden in op energiebeleid vanuit een milieuoogpunt. Lastenverlichting is echter een ander belangrijk element waarom energiemaatregelen worden doorgevoerd. Hierbij worden de huishoudens met de laagste inkomens gezien als de meest kwetsbare groep voor energieprijsstijgingen. Energiemaatregelen kunnen voor deze groep dus twee grote voordelen hebben (milieu en betaalbaarheid). Energiemaatregelen worden bij voorkeur bij deze groepen uitgevoerd. Tevens wordt voor de periode tot 2016 bezien of een monitoring op basis van de woonlasten mogelijk is.
Provincie Gelderland De provincie kent een ondersteuningsbeleid gericht op betaalbaar bouwen. Beperking van de stichtingskosten staat echter haaks op de wens tot meer duurzame woningen. Overschakeling naar een woonlastenbenadering zou deze patstelling kunnen oplossen. BuildDesk heeft een verkennende
BuildDesk Benelux
64
studie verricht naar een mogelijke benadering. Enkele bevindingen uit deze studie zijn verwerkt in de onderhavige rapportage
Nijmegen In de gemeente Nijmegen heeft een flinke discussie gewoed rond de behandeling van de Woonvisie over het al dan niet loslaten van aftoppingsgrenzen. Uiteindelijk is in de Woonvisie 2009-2020 het volgende opgenomen: “In Nijmegen hanteren we tot nu toe een betaalbaarheidsgrens voor de huur die op het niveau van de onderste aftoppingsgrens uit de Wet op de Huurtoeslag ligt. Op dit moment is dat € 499,51. Een verhoging van deze grens naar € 535,33 (de 2e aftoppingsgrens) leidt tot een woonquote die 1 tot 3% hoger ligt. De huurtoeslag compenseert de hogere huur goeddeels. Door het grote en groeiende deel van de energiekosten werken energiebesparende maatregelen direct door in de woonlasten. Als de betaalbaarheidsgrens wordt verhoogd naar € 535,33 dan is het mogelijk dat een deel van de kosten van energiebesparende maatregelen in de huur wordt ondergebracht en de huurders toch op lagere totale woonlasten uitkomt. Dit is een gunstige uitgangssituatie voor de te maken afspraken over energiebesparing: lagere woonlasten en winst voor het milieu. Uitgangspunt voor deze afspraken is dat de betaalbaarheidgrens naar € 535,- kan, mits door energiebesparende maatregelen de netto woonlasten minimaal gelijk blijven, maar liever nog dalen.”
BuildDesk Benelux
65
Bijlage 5: Buurtindeling In hoofdstuk 3 hebben we een indeling gepresenteerd van buurten in de metropoolregio op basis van de netto huurquote en de energiequote van huurtoeslagontvangers. De buurten waar ten minste 40% van de woningen huurwoningen van woningcorporaties zijn, zijn ingedeeld in vier zogenaamde ‘risicoklassen’ aan de hand van hun scores ten opzichte van andere buurten in de regio: 1. Buurten met een lage netto huurquote en een lage energiequote; 2. Buurten met een hoge netto huurquote en een lage energiequote; 3. Buurten met een lage netto huurquote en een hoge energiequote; 4. Buurten met een hoge netto huurquote en een hoge energiequote. Zie voor een nadere toelichting van de methode paragraaf 3.2.6. In de onderstaande tabel zijn per gemeente en per buurt de scores te zien en de risicoklasse waarin de buurt valt. Ook is een ‘gemiddeld energielabel’ vermeld, op basis van de gemiddelde energieprestatie-index van de woningen in de Energielabeldatabase van Agentschap NL. Hoe deze tabel te gebruiken? De indeling in risicoklassen is bedoeld om buurten te identificeren waar de kans op woonlastenproblemen het grootst is. De quotes en de risicoklasse die per buurt vermeld staan, geven een indicatie van de woonlasten voor huurders van corporatiewoningen. De quotes zijn berekend door buurtgemiddelden uit verschillende bronnen met elkaar te combineren en zijn daarom alleen indicatief. Toch bieden de cijfers een interessant vertrekpunt voor buurtgericht woonlastenbeleid. Met name in de buurten met een hoge energiequote (klasse 3 en 4) en een relatief ‘slecht’ gemiddeld energielabel kan een gezamenlijke aanpak van gemeenten en corporaties op het gebied van energiebesparing bijdragen aan het terugdringen van energielasten. Maar ook buurten met een Eof F-label die toch uitkomen op een relatief lage energiequote zijn relevant. Het energiegedrag van huishoudens kan hierbij een verklarende factor zijn. Zo is bekend dat bewoners van oude, slecht geïsoleerde woningen met alleen een gaskachel relatief vaak genoegen nemen met een minder hoge temperatuur in huis
woningen
% huur corporatie
rekeninkomen
netto energie- risico- gem. huurquote quote klasse label
1.165
56%
€ 18.992
17%
10%
3
E
Binnenland
455
47%
€ 19.043
18%
8%
4
D
Centrum Oost
180
49%
€ 18.942
16%
11%
3
D
Centrum West
335
59%
€ 18.587
17%
9%
3
D
Noord 1
245
50%
€ 20.066
16%
9%
3
E
Noord 2
325
74%
€ 18.113
18%
11%
4
E
Noord 3
280
42%
€ 18.616
17%
9%
3
D
Noord 4
265
42%
€ 19.396
18%
10%
4
D
Smitshoek
260
48%
€ 19.826
18%
9%
4
C
Geervliet-Noordoost
570
40%
€ 19.795
16%
8%
3
D
Simonshaven
145
44%
€ 19.719
19%
10%
4
D
Albrandswaard Poortugaal en Landweg Barendrecht
Bernisse
BuildDesk Benelux
66
woningen
% huur corporatie
rekeninkomen
netto energie- risico- gem. huurquote quote klasse label
De Kapel en omgeving
725
54%
€ 20.320
18%
9%
4
D
Spuilaan en omgeving
450
51%
€ 16.654
22%
14%
4
D E
Brielle
Capelle aan den IJssel Amerikaansebuurt
160
50%
€ 20.783
20%
8%
4
Beemster en Purmerhoek
840
100%
€ 18.952
17%
6%
1
E
Bergenbuurt
900
48%
€ 18.808
18%
7%
2
C
Bloemenbuurt-Oost
235
79%
€ 18.985
17%
8%
3
D
Bloemenbuurt-West
615
65%
€ 18.194
17%
9%
3
E
Dansenbuurt-Noord
465
47%
€ 19.209
19%
3%
2
D
Dansenbuurt-Zuid
555
56%
€ 18.619
18%
2%
2
D
De Baronie
495
100%
€ 17.309
19%
9%
4
F
Diepenbuurt
465
94%
€ 17.718
20%
7%
2
D
Ervenbuurt
1.025
40%
€ 19.196
19%
2%
2
C
Florabuurt
845
87%
€ 19.201
17%
7%
2
D
Gebouwenbuurt
660
63%
€ 18.618
19%
2%
2
C
Hovenbuurt
985
68%
€ 18.967
17%
8%
3
E
Instrumentenbuurt
665
44%
€ 17.289
20%
2%
2
C
Kievitlaan
745
83%
€ 18.638
17%
8%
3
E
Kunstenaarsbuurt-Noord
225
59%
€ 18.136
20%
2%
2
D
Meeuwenbuurt
530
86%
€ 18.595
17%
6%
1
D
Operabuurt
945
71%
€ 17.755
19%
2%
2
C
Oude plaats
535
52%
€ 19.352
17%
7%
1
C
Reviusbuurt
470
100%
€ 17.883
18%
7%
2
D
Schermerhoek
500
100%
€ 18.813
17%
5%
1
F
Schildersvormenbuurt
685
51%
€ 19.822
17%
2%
2
D
Sporenbuurt-Oost
455
70%
€ 19.457
18%
3%
2
C
Valeriusbuurt
690
71%
€ 17.909
17%
7%
1
D
Waardenbuurt
440
54%
€ 18.006
18%
10%
4
D
Zeeheldenbuurt-West
420
61%
€ 18.498
17%
8%
3
D
Aart van der Leeuwbuurt
535
41%
€ 17.434
19%
14%
4
F
Afrikabuurt-Oost
900
79%
€ 17.429
17%
7%
2
C
Biesland
505
89%
€ 16.859
17%
6%
1
E
Boerderijbuurt
535
55%
€ 17.474
18%
9%
4
D
Bomenwijk
580
96%
€ 17.292
17%
6%
1
D
Delft
Buitenhof-Noord
1.775
83%
€ 18.707
17%
9%
3
E
Centrum-Noord
445
60%
€ 17.837
17%
9%
3
D
Dierenbuurt
405
43%
€ 18.753
18%
8%
4
D
Fledderusbuurt
495
99%
€ 18.781
17%
7%
1
D
Gillisbuurt
655
100%
€ 18.441
17%
7%
1
C
Heilige Land
1.080
74%
€ 17.736
17%
7%
1
E
Het Rode Dorp
480
97%
€ 19.004
17%
6%
1
D
Indische Buurt-Noord
245
89%
€ 18.366
16%
7%
1
F
Juniusbuurt
310
65%
€ 17.667
17%
4%
1
C
Krakeelpolder
675
75%
€ 17.834
16%
6%
1
E
Kuyperwijk-Noord
905
54%
€ 18.604
16%
6%
1
E
Kuyperwijk-Zuid
950
58%
€ 18.141
17%
7%
1
E
Latijns Amerikabuurt
825
48%
€ 17.965
17%
8%
3
D
Marlot
205
51%
€ 17.116
18%
11%
4
D
BuildDesk Benelux
67
woningen
% huur corporatie
rekeninkomen
Ministersbuurt-West
545
78%
€ 18.236
18%
8%
4
D
Multatulibuurt
635
91%
€ 19.610
17%
8%
3
E
Mythologiebuurt
610
71%
€ 18.222
18%
7%
4
E
Pijperring
360
90%
€ 18.980
17%
6%
1
F
Poptahof-Noord
560
100%
€ 18.307
16%
5%
1
E
Poptahof-Zuid
515
86%
€ 18.167
15%
2%
1
F
Professorenbuurt
875
89%
€ 17.745
17%
7%
1
E
Reinier de Graafbuurt
310
100%
€ 17.326
18%
4%
2
E
Sint Joris
130
74%
€ 18.544
17%
6%
2
C
TU-Campus
705
98%
€ 16.673
18%
6%
2
D
Vogelbuurt-Oost
650
63%
€ 17.484
18%
9%
4
D
Vogelbuurt-West
925
52%
€ 16.829
18%
8%
4
D
1.330
54%
€ 18.333
16%
7%
1
D
Westeindebuurt
270
79%
€ 18.967
17%
6%
1
E
Westlandhof
605
70%
€ 17.248
18%
7%
2
C
Wippolder-Noord
945
42%
€ 18.654
17%
8%
3
D
Wippolder-Zuid
815
76%
€ 18.519
16%
7%
1
D
Zuidpoort
565
43%
€ 16.899
19%
7%
2
C
Bloemen- en Plantenbuurt
630
69%
€ 19.087
18%
8%
4
D
Centrumgebied-Oost
525
63%
€ 16.903
19%
7%
2
D
Dichters- en Schrijversbuurt
830
44%
€ 17.985
19%
9%
4
E
Glaciswijk
360
79%
€ 18.788
16%
8%
3
E
Koele Nacht
1.205
44%
€ 18.678
18%
8%
4
D
Kulck-Noord
595
53%
€ 17.549
19%
8%
4
C
Marinebuurt
445
56%
€ 17.827
18%
7%
4
D
Out Jaar
755
40%
€ 18.061
19%
8%
4
C
Tolhoeck
185
52%
€ 17.849
20%
7%
2
C
Vlotbrug
100
71%
€ 18.908
17%
9%
3
E
Vogelbuurt
440
49%
€ 18.861
18%
7%
2
C
Kortland-Noord
3.020
43%
€ 18.417
17%
9%
3
E
Kortland-Zuid
2.820
42%
€ 18.671
18%
9%
4
D
Bomen- en Struikenbuurt
350
45%
€ 18.756
17%
9%
4
C
Bomenbuurt
835
40%
€ 19.200
17%
9%
3
C
Sterrenbuurt
795
40%
€ 17.540
17%
9%
3
D
Amstelwijk
330
69%
€ 17.339
19%
5%
2
D
De Heuvel
1.455
42%
€ 18.374
17%
7%
1
F
Leidschendam-Zuid
1.375
69%
€ 18.853
18%
8%
4
D
Prinsenhof
2.465
55%
€ 19.067
16%
7%
1
D
Centrum
3.240
51%
€ 18.104
17%
8%
3
E
Dijkpolder
2.685
62%
€ 18.846
18%
8%
4
D
Kapelpolder
2.520
55%
€ 18.381
17%
7%
1
C
1.890
44%
€ 19.405
17%
8%
3
D
3.425
50%
€ 18.550
18%
9%
4
C
Voorhof-Hoogbouw
netto energie- risico- gem. huurquote quote klasse label
Hellevoetsluis
Krimpen aan den IJssel
Lansingerland
Leidschendam-Voorburg
Maassluis
Pijnacker-Nootdorp Pijnacker Noord Ridderkerk Drievliet
BuildDesk Benelux
68
woningen
% huur corporatie
rekeninkomen
netto energie- risico- gem. huurquote quote klasse label
Ridderkerk-Centrum
2.420
53%
€ 17.975
17%
7%
1
D
Ridderkerk-Oost
2.755
45%
€ 19.206
17%
8%
3
D
Ridderkerk-West
1.585
59%
€ 18.603
18%
8%
4
D
Rijswijk Artiestenbuurt
1.120
58%
€ 18.187
17%
7%
1
F
Eikelenburg
435
84%
€ 19.073
18%
6%
2
C
Havenkwartier
410
78%
€ 17.233
16%
7%
1
G
Hoekpolder
500
46%
€ 19.768
18%
7%
4
D
Ministerbuurt
1.595
61%
€ 18.433
17%
8%
3
F
Muziekbuurt
1.970
56%
€ 19.236
17%
8%
3
E
185
50%
€ 17.450
19%
12%
4
D
Stervoorde
2.835
64%
€ 19.564
17%
8%
3
E
Te Werve
2.075
49%
€ 17.923
16%
7%
3
E
210
41%
€ 17.506
19%
12%
4
C
Afrikaanderwijk
3.735
84%
€ 18.077
16%
6%
1
C
Agniesebuurt
1.940
67%
€ 17.828
16%
6%
1
D
Beverwaard
4.830
56%
€ 18.606
18%
8%
4
D
Bloemhof
6.315
58%
€ 18.158
17%
7%
1
D
Bospolder
3.185
63%
€ 18.298
16%
7%
1
C
Cool
2.670
51%
€ 17.232
18%
3%
2
D
De Esch
2.390
55%
€ 17.255
18%
2%
2
D
Delfshaven
2.835
61%
€ 17.478
17%
6%
1
D
235
61%
€ 15.611
18%
3%
2
D
3.880
56%
€ 18.370
18%
8%
4
D D
Overvoorde
Welgelegen Rotterdam
Dijkzigt Dorp Feijenoord
3.130
92%
€ 18.502
16%
7%
1
13.385
58%
€ 18.290
17%
7%
2
E
Heijplaat
865
84%
€ 18.380
16%
8%
3
D
Hillesluis
4.955
47%
€ 18.454
17%
8%
3
D
Hoogvliet-Noord
6.010
46%
€ 18.710
17%
7%
1
C
10.340
59%
€ 18.409
18%
7%
2
D
Katendrecht
2.005
68%
€ 18.359
16%
6%
1
D
Kleinpolder
3.805
64%
€ 17.694
17%
7%
1
D
Kop van Zuid-Entrepot
3.535
65%
€ 18.638
17%
4%
1
C
Kralingen-West
8.040
52%
€ 17.925
17%
7%
1
D
200
65%
€ 17.272
14%
7%
1
D
Lombardijen
6.635
54%
€ 18.056
17%
7%
3
D
Nieuw-Crooswijk
1.465
83%
€ 18.266
17%
6%
1
C
Nieuwe Westen
8.145
51%
€ 18.242
17%
7%
3
D
Groot-IJsselmonde
Hoogvliet-Zuid
Landzicht
Noordereiland
1.935
52%
€ 17.465
17%
6%
1
C
12.515
55%
€ 17.863
19%
7%
4
D
Oosterflank
5.370
66%
€ 17.818
19%
2%
2
D
Oud-Crooswijk
3.705
89%
€ 18.013
17%
7%
1
C
Oude Noorden
8.265
64%
€ 18.180
17%
6%
1
D
Oude Westen
4.435
68%
€ 18.015
16%
7%
1
D
Pendrecht
5.835
63%
€ 18.305
17%
7%
1
E
Prinsenland
5.055
60%
€ 17.998
18%
7%
2
E
Provenierswijk
2.360
43%
€ 17.726
17%
7%
1
D
Rubroek
4.290
54%
€ 17.889
18%
5%
2
D
Schiebroek
7.575
55%
€ 17.895
17%
8%
3
E
Ommoord
BuildDesk Benelux
69
woningen
% huur corporatie
rekeninkomen
Schiemond
2.340
66%
€ 18.620
17%
3%
1
C
Spangen
4.265
61%
€ 18.680
16%
7%
1
C
Tussendijken
3.395
62%
€ 17.842
17%
7%
1
C
Vreewijk
7.020
81%
€ 18.141
17%
8%
3
D
Wielewaal
545
88%
€ 18.019
16%
8%
3
D
Witte Dorp
235
73%
€ 18.892
17%
8%
3
D
7.180
51%
€ 18.187
18%
3%
2
C
525
50%
€ 16.823
20%
15%
4
D
6.510
71%
€ 17.924
17%
7%
1
E
5.630
41%
€ 18.641
17%
8%
3
C
Buurt 12
625
40%
€ 17.840
19%
7%
2
C
Buurt 15
625
60%
€ 18.905
15%
7%
1
D
Buurt 33
795
54%
€ 18.147
17%
7%
1
C
Buurt 34
730
54%
€ 17.764
19%
8%
4
D
Buurt 42
805
44%
€ 18.324
18%
7%
2
C
Buurt 43
870
60%
€ 18.609
16%
8%
3
E
Buurt 62
450
57%
€ 18.498
17%
7%
1
F
Buurt 63
610
52%
€ 18.505
16%
6%
1
E
Buurt 65
495
48%
€ 17.668
17%
7%
1
E
Buurt 67
1.905
83%
€ 18.774
16%
6%
1
D
Buurt 68
1.770
68%
€ 18.371
16%
6%
1
C
Buurt 72
390
91%
€ 18.958
16%
6%
1
E
Buurt 73
2.460
66%
€ 18.584
18%
8%
4
D
Buurt 74
1.775
65%
€ 19.046
17%
6%
1
E
Buurt 75
300
55%
€ 17.705
18%
9%
4
D
Buurt 77
445
47%
€ 19.210
17%
7%
1
C
Buurt 91
955
42%
€ 17.753
18%
8%
4
D
Buurt 93
975
57%
€ 18.632
20%
7%
2
B
Buurt 94
620
47%
€ 18.472
19%
8%
4
C
1.430
63%
€ 17.507
18%
5%
2
D
160
81%
€ 17.122
16%
7%
1
E
3.585
47%
€ 17.623
18%
8%
4
E
605
84%
€ 18.615
18%
12%
4
E
Dreven en Gaarden
4.500
70%
€ 18.508
18%
7%
2
E
Duindorp
2.635
49%
€ 17.695
18%
8%
4
D
Zevenkamp Zuiderpark Zuidwijk
netto energie- risico- gem. huurquote quote klasse label
Rozenburg Rozenburg Schiedam
's-Gravenhage Bezuidenhout-West Binckhorst Burgen en Horsten De Uithof
Erasmus Veld
685
65%
€ 17.556
22%
7%
2
B
Groente- en Fruitmarkt
1.700
44%
€ 19.097
19%
7%
4
C
Hoge Veld
2.250
40%
€ 19.391
23%
3%
2
B
Houtwijk
5.305
43%
€ 18.234
20%
8%
4
D
Huygenspark
3.395
74%
€ 16.830
18%
7%
2
D
Kampen
1.655
48%
€ 17.721
17%
8%
3
F
Kom Loosduinen
3.065
49%
€ 17.839
18%
7%
2
E
Kortenbos
3.485
44%
€ 17.313
18%
6%
2
D
Laakhaven-Oost
1.915
71%
€ 17.459
17%
5%
1
C
Laakhaven-West
1.840
74%
€ 17.602
18%
7%
2
D
Lage Veld
1.650
42%
€ 20.393
17%
7%
1
B
Landen
2.815
57%
€ 17.835
17%
7%
4
E
BuildDesk Benelux
70
woningen
% huur corporatie
rekeninkomen
Moerwijk-Noord
3.025
47%
€ 17.993
17%
7%
3
E
Moerwijk-Oost
1.610
93%
€ 17.188
17%
6%
1
E
Moerwijk-West
3.040
94%
€ 17.988
17%
6%
1
E
Moerwijk-Zuid
2.095
91%
€ 17.281
16%
6%
1
F
Morgenstond-Oost
3.010
75%
€ 17.337
17%
6%
1
E
Morgenstond-West
3.370
63%
€ 17.482
18%
7%
2
E
Morgenstond-Zuid
3.175
80%
€ 17.807
17%
6%
1
E
Nieuw Waldeck
3.265
71%
€ 18.114
18%
8%
4
D
Noordpolderbuurt
3.505
45%
€ 18.008
18%
7%
4
C
Rivierenbuurt-Noord
1.515
48%
€ 16.825
18%
7%
2
D
Rosenburg
1.370
49%
€ 17.475
18%
8%
4
E
Schildersbuurt-Noord
4.120
81%
€ 18.356
17%
6%
1
D
Schildersbuurt-Oost
2.710
78%
€ 18.733
16%
7%
1
C
Schildersbuurt-West
5.680
61%
€ 18.528
17%
7%
1
D
Spoorwijk
1.610
53%
€ 18.490
19%
7%
2
D
Transvaalkwartier-Noord
1.615
76%
€ 18.121
16%
7%
1
C
Uilebomen
1.410
59%
€ 17.735
18%
4%
2
C
Venen, Oorden en Raden
3.775
75%
€ 18.348
17%
7%
2
F
Vissershaven
1.230
44%
€ 18.321
17%
7%
3
D
Waldeck-Zuid
1.085
51%
€ 18.210
17%
8%
3
D
Zijden, Steden en Zichten
3.470
63%
€ 18.201
17%
7%
1
E
105
95%
€ 16.940
17%
6%
1
E
4.120
50%
€ 16.949
17%
6%
2
C
Akkers-Centrum
830
79%
€ 18.390
18%
6%
2
C
Baarsveen
410
61%
€ 18.381
19%
9%
4
E
Centrum-Oost
715
67%
€ 17.800
20%
6%
2
C
Centrum-Zuid
805
72%
€ 18.550
19%
7%
2
D
De Hoek I
310
52%
€ 18.145
19%
8%
4
D
De Hoek II
405
52%
€ 20.231
17%
8%
3
C
De Hoek III
370
67%
€ 18.922
18%
9%
4
D
Donk
930
51%
€ 18.938
18%
8%
4
D
Dreef
645
68%
€ 18.694
18%
8%
4
C
Gaard
975
49%
€ 18.601
19%
9%
4
D
Groenewoud-Hoog
915
70%
€ 17.970
18%
6%
2
D
Groenewoud-Huur
140
98%
€ 20.440
17%
9%
3
E
Groenewoud-Noord I
285
62%
€ 17.771
18%
9%
4
D
Groenewoud-Noord II
415
59%
€ 18.561
19%
8%
4
D
Hoogwerf-Noord
945
55%
€ 17.876
16%
7%
1
D
Hoogwerf-Zuid
910
45%
€ 18.388
16%
8%
3
D
Maaswijk-Noord-West
535
90%
€ 19.362
18%
6%
2
D
Molenwei
190
68%
€ 18.587
16%
9%
3
E
Oranjebuurt C.S.
380
40%
€ 17.438
19%
8%
4
D
Schenkel Noordwest
420
100%
€ 19.830
19%
5%
2
C
Schenkel Zuidwest
775
45%
€ 18.598
18%
8%
4
E
1.060
43%
€ 18.440
18%
7%
2
D
Snoekenveen
560
50%
€ 18.833
20%
9%
4
E
Sterrenkwartier-Hoog
995
82%
€ 18.949
17%
6%
1
E
Sterrenkwartier-Midden
320
69%
€ 19.907
17%
9%
4
E
Sterrenkwartier-Zuidrand
285
75%
€ 17.966
18%
9%
4
E
Zuiderpark Zuidwal
netto energie- risico- gem. huurquote quote klasse label
Spijkenisse
Schiekamp-Zuid
BuildDesk Benelux
71
Vogelbuurt C.S.
woningen
% huur corporatie
rekeninkomen
netto energie- risico- gem. huurquote quote klasse label
245
43%
€ 18.777
16%
9%
3
D
1.915
55%
€ 18.191
18%
7%
4
D
555
59%
€ 18.795
19%
9%
4
D
Babberspolder Oost
2.245
83%
€ 18.339
16%
6%
1
C
Hoevenbuurt
1.485
84%
€ 18.244
18%
9%
4
D
Hoofdstedenbuurt
1.015
100%
€ 19.491
17%
8%
3
E
Hoogkamer
1.425
44%
€ 18.362
16%
7%
1
E
Indische buurt
1.635
42%
€ 18.112
18%
8%
4
E
Vogelenzang-Zuid Voorde Vlaardingen
Kruidenbuurt
785
68%
€ 18.256
18%
7%
2
C
Lage welde
1.350
41%
€ 18.697
17%
7%
1
D
Loper Zuid
740
57%
€ 18.787
19%
10%
4
E
Maasboulevard
555
81%
€ 17.991
18%
11%
4
D
1.080
51%
€ 18.728
17%
8%
3
E
390
65%
€ 16.423
17%
11%
3
E
Vogelbuurt Noord
1.265
91%
€ 18.953
18%
7%
4
E
Vogelbuurt Zuid
1.665
82%
€ 18.445
17%
8%
3
E
Wetering
1.800
41%
€ 18.061
17%
8%
3
E
Zuidbuurt
1.450
80%
€ 18.517
16%
7%
1
D
Kerkehout
535
64%
€ 18.902
16%
8%
3
E
Oostdorp
835
65%
€ 18.277
16%
10%
3
E
Weteringpark
270
50%
€ 18.952
18%
7%
2
C
2.130
44%
€ 18.824
17%
9%
3
E
Burgemeestersbuurt Noord
460
64%
€ 19.606
17%
8%
3
E
Componistenbuurt
740
53%
€ 18.378
18%
9%
4
E
Heenweg
280
44%
€ 18.137
17%
10%
3
D
Honselersdijk Centrum
190
46%
€ 17.276
18%
12%
4
F
Kruisbroek
585
72%
€ 19.633
16%
8%
3
D
Kwintsheul-Zuid
465
42%
€ 19.405
17%
8%
3
E
Lage Woerd
430
44%
€ 19.315
18%
8%
4
D
Maasdijk Centrum
215
50%
€ 19.139
18%
8%
4
C
Midden Woerd
185
63%
€ 18.141
18%
8%
4
C
90
59%
€ 19.230
17%
8%
3
C
425
41%
€ 18.393
18%
9%
4
D
Plan-Zuid
1.110
47%
€ 18.386
18%
8%
4
C
Poeldijk
2.135
42%
€ 19.199
17%
8%
4
D
Stokdijkhof
270
59%
€ 17.070
20%
7%
2
C
Ter Heijde aan Zee
285
72%
€ 18.810
16%
9%
3
E
70
96%
€ 20.541
16%
7%
1
D
300
53%
€ 19.562
17%
8%
4
D
Goudhoek
400
74%
€ 18.645
17%
9%
3
E
Vogelenzang
420
46%
€ 17.094
19%
11%
4
C
Buytenwegh
4.565
60%
€ 18.807
18%
8%
4
D
Meerzicht-Oost
3.030
60%
€ 18.395
18%
8%
4
E
Meerzicht-West
4.110
48%
€ 19.088
17%
9%
3
E
Noordhove-West
1.430
47%
€ 18.601
18%
8%
4
C
Statenbuurt Vaart Zuid
Wassenaar
Zijlwatering en haven Westland
Oranjebuurt Oost Oude Zeeheldenbuurt
Van Reenenbuurt Vogelbuurt Westvoorne
Zoetermeer
BuildDesk Benelux
72
woningen
% huur corporatie
rekeninkomen
Palenstein
2.770
76%
€ 18.783
17%
7%
1
E
Seghwaert-Zuidwest
3.245
40%
€ 17.876
19%
9%
4
C
Stadscentrum
2.245
47%
€ 17.971
19%
6%
2
D
BuildDesk Benelux
73
netto energie- risico- gem. huurquote quote klasse label
Bijlage 6: Voorbeeldberekeningen bestaande woning Inleiding In de bestaande woningvoorraad kan er technisch gezien een hoge energiebesparing gehaald worden, door een slimme combinatie van schil- en installatiecomponenten zelfs tot energieneutraal (of zelfs energieleverend), afhankelijk van woningtype en uitgangssituatie. Met name voor eengezinswoningen (grondgebonden woningen) zijn hier al marktconcepten ontwikkeld. De hoge kosten vormen nu nog vaak een drempel (zie ook H 4), met name omdat er ‘conservatief’ gerekend wordt. Dit hoeft niet: vooral verlenging van de levensduur levert extra investeringsruimte. In deze bijlage laten we dit met enkele voorbeelden zien. We nemen de woning uit bijlage 3 als uitgangspunt, maar beperken ons in de rekenvarianten tot de huur- en energielasten. Het gaat om een grondgebonden woning uit 1970 met energielabel F. De gebouwschil is nog niet (vloer, gevel, beglazing) of slecht (dak) geïsoleerd. De verwarming en warmwater wordt geleverd door een VR-combi-ketel. We onderzoek drie verbeterambities: Naar label C; Naar label B; Naar energieneutraal (incl. huishoudelijk energiegebruik). Voor label C wordt de spouw en het dak geïsoleerd, wordt op de begane grond HR++beglazing aangebracht en wordt de ketel vervangen door een HR-107 combi-ketel. De kosten bedragen € 8.700,- waarvan € 5.500,- puur energiebesparend. Voor label B wordt naast bovengenoemde maatregelen ook de vloer geïsoleerd en dubbel glas op de verdieping aangebracht, Ter verbetering van het binnenklimaat wordt mechanische ventilatie met warmteterugwinning (WTW) geplaatst. De kosten bedragen € 13.100,- waarvan € 8.700,- voor puur energetische maatregelen. Voor energieneutraal wordt de woningschil ingrijpend geïsoleerd, met buitengevelisolatie, vloer- en dakisolatie Rc 8 en driedubbelglas (U=0,7). Warmte wordt geleverd door een lucht warmtepomp, ventilatie gebeurt decentraal met WTW, op het dak komt 10 m2 PV. De kosten bedragen € 51.200,- . De discontovoet is 5,25% nominaal, inflatie en jaarlijkse huurverhoging zijn 2%/jr; mutatiegraad = 7%; streefhuurpercentage is 80%; huidige restlevensduur is 20 jaar. De corporatie hanteert een mix van terugverdienmechnismen: Een eenmalige huurverhoging (75% van de energiebesparing); Huurharmonisatie tot 80% max. huur; Verlenging van de levensduur: hoe langer de levensduur, hoe beter de energieprestatie: i.
Label C; 5 jaar levensduurverlenging;
ii.
Label B: 15 jaar levensduurverlenging;
iii.
Energieneutraal: 30 jaar levensduurverlenging .
BuildDesk Benelux
74
Op deze wijze is elke ingreep rendabel.
doellabel
EI
LDV
C B
1,44 1,18
A
0,9
E-0
(-0)
hvh 25 25 35 35 50 50 100
28 33,8 33,8 58,9 58,9 139,3 139,3
huur € € € € € € €
invest.cap 448 454 454 479 479 559 559
€ € € € € € €
16.832 21.134 36.672 41.379 58.285 72.333 94.051
Wanneer de huurverhoging wordt gebaseerd op de stijging van het aantal WWS-punten (80% van de WWS-stijging, cf het streefhuurpercentage) dan stijgt de investeringscapaciteit met duizenden euro’s, vooral bij de label B verbetering. De huurverhoging is dan echter hoger dan de besparing; het draagvlak bij de huurders zal dan niet verkregen kunnen worden. Deze optie werken we dan ook hier verder niet uit.
Woonlasten Voor de woonlasten hebben de beleidskeuzen de volgende consequenties, eerst voor een huishouden zonder huurtoeslag:
bruto huur huurtoeslag netto huur energiekosten woonlasten
huidig label C label B label A energieneutraal € 420 € 448 € 454 € 479 € 559 € € € € € € 420 € 448 € 454 € 479 € 559 € 192 € 157 € 151 € 118 € € 612 € 605 € 605 € 597 € 559
En voor een huishouden met maximale huurtoeslag:
bruto huur huurtoeslag netto huur energiekosten woonlasten
huidig label C label B label A energieneutraal € 420 € 448 € 454 € 479 € 559 € 186 € 204 € 208 € 224 € 276 € 234 € 244 € 246 € 255 € 283 € 192 € 157 € 151 € 118 € € 426 € 401 € 397 € 373 € 283
BuildDesk Benelux
75
In de toekomst, uitgaande van de prijsontwikkeling van energie cf bijlage 3, gecorrigeerd voor inflatie, is de woonlastenontwikkeling: Zonder huurtoeslag:
Met maximale huurtoeslag:
BuildDesk Benelux
76
Bijlage 7: Definities en begrippen Inkomensgroepen 1. Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Dit is de definitie die gehanteerd wordt door het voormalig Ministerie van VROM en landelijk toegepast wordt. De inkomensgrenzen staan weergegeven in de volgende tabel: Tabel Inkomensgrenzen huurtoeslag
Huishoudentype
maximum inkomensgrenzen
Alleenstaande < 65 jr.
€ 22.025,-
Alleenstaande >= 65 jr.
€ 20.675,-
Meerpersoonshuishouden <65 jr.
€ 29.900,-
Meerpersoonshuishouden >=65 jr.
€ 28.225,-
2. Secundaire doelgroep tot € 33.614,-: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep beh oren en een belastbaar jaarinkomen hebben tot € 33.614,-. Per 1 januari 2011 verplicht de Europese Commissie woningcorporaties om 90% van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens aan te bieden aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van minder dan € 33.614,-. De primaire en secundaire doelgroep tezamen wordt ook wel ‘de doelgroep van beleid’ genoemd. 3. € 33.614,- - € 43.000,-: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 33.614,- en € 43.000,-. 4. > € 43.000,-: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan € 43.000,-. Besteedbaar jaarinkomen van het huishouden Het netto besteedbaar inkomen van een huishouden is het inkomen uit arbeid, winst uit onderneming en inkomen uit uitkeringen en sociale verzekeringen (pensioen, lijfrente, alimentatie c.q. bijstandsverhaal). Voorts wordt als inkomen meegeteld: de kinderbijslag, het spaarloon, de vakantietoeslag, de ziekenfondspremie (van werknemer en werkgever), zorgtoeslag, de tegemoetkoming van de werkgever in de ziektekosten, gratificaties, vaste winstdeling en tantièmes. Inkomsten en uitgaven in verband met het wonen worden niet meegeteld, het inkomen is dus exclusief ontvangen huurtoeslag. In het huishoudinkomen telt mee het inkomen van het hoofd van het huishouden, de eventuele partner en van leden van het huishouden. Hierbij gaat het om het inkomen zoals geregistreerd bij de belastingdienst. Bijkomende woonlasten De uitgaven voor energie en water en de uitgaven voor heffingen en belastingen van de Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen (OPL). (In dit rapport worden bijkomende woonlasten beperkt tot de uitgaven voor energie). Collectieve servicekosten Hieronder vallen de schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten, energieverbruik voor gemeenschappelijke ruimten, administratieve kosten, verzekeringen (glas etc.), tuinonderhoud, huismeester en onderhoudskosten gemeenschappelijke ruimten. De collectieve servicekosten voor
BuildDesk Benelux
77
een appartement met lift bedragen gemiddeld circa € 70,- per maand, voor een appartement zonder lift € 15,- en voor een eengezinswoning circa € 2,-. Energiequote De energiequote is de woonuitgaven aan energieverbruik (energielasten) uitgedrukt als een percentage van het besteedbaar huishoudeninkomen. Energieverbruik gerelateerd aan de woning Energieverbruik dat benodigd is voor verwarmen van woning en water, verlichting en woninggerelateerde apparaten als een HR-ketel en WTW-installatie. Netto Huurquote De netto huurquote is de netto huur uitgedrukt als een percentage van het besteedbaar huishouden-inkomen. Huurtoeslag Dit is een door de Belastingdienst uitgekeerde toeslag aan huurders die in verhouding tot hun inkomen duur wonen. Woningen met een huurprijs lager dan de ondergrens van de huurtoeslag komen niet voor huurtoeslag in aanmerking. Verder wordt iedere huurder geacht een bepaald bedrag aan huur altijd zelf te kunnen betalen, ongeacht de hoogte van het inkomen. Dit is de normhuur en hierover ontvangt dus niemand huurtoeslag. Voor het deel van de huur tussen de normhuur en de zogenaamde kwaliteitskortingsgrens krijgt degene die voor huurtoeslag in aanmerking komt 100% toeslag. Van de kwaliteitskortingsgrens tot de aftoppingsgrens wordt 65% van de huur door huurtoeslag gedekt. Er bestaan afzonderlijke aftoppingsgrenzen voor één- of tweepersoonshuishoudens en voor drie- of meerpersoonshuishoudens. In bijzondere gevallen kan over het daarboven resterende huurbedrag tot de liberalisatiegrens nog voor 40% door huurtoeslag gedekt worden. Netto huur Kale huur inclusief collectieve servicekosten. Huurtoeslag is in de netto huur verdisconteerd. Netto woonuitgaven huurders De netto woonuitgaven vormen het totale netto bedrag aan woonkosten. Het gaat om de huur inclusief collectieve servicekosten en om bijkomende woonuitgaven zoals waterverbruik, rioolheffing, afvalstoffenheffing, zuiveringsheffing en watersysteemheffing ingezetenen. In de netto woonlasten zijn huurtoeslag en kwijtschelding verdisconteerd. Netto woonquote De woonquote is het percentage van het besteedbaar huishoudeninkomen dat besteed wordt aan de netto woonuitgaven.
BuildDesk Benelux
78
