Wooncoöperaties. Geschikt middel om sociale woningvoorraad in kleine kernen te verduurzamen? Jannie Rozema, Sabine Meier en Kim van Dam [1] Woningcorporaties in Nederlandse krimp- en anticipeerregio’s reageren veelal op de vraaguitval in dorpen met het slopen of verkopen van huurwoningen. Dorpsbelangenorganisaties betreuren deze keuzes vaak, omdat zij diversiteit in de woningvoorraad willen behouden. Daarom komen initiatiefgroepen zelf met oplossingen om de sociale huurwoningen voor het dorp te behouden, bijvoorbeeld door middel van een wooncoöperatie. Hoe denken woningcorporaties over de opkomst van deze coöperaties? Zijn wooncoöperaties inderdaad een reëel alternatief voor het behoud van de sociale voorraad in kleine kernen?
Een voorbeeld van een net opgestarte coöperatie is Mienskip Wûns die als verhuurorganisatie de corporatiewoningen in het Friese dorp Wons wil overnemen. Wons heeft ongeveer 300 inwoners en 120 woningen, waaronder 6 sociale huurwoningen die nu nog van woningcorporatie Elkien zijn. De opgerichte coöperatie heeft twee kerntaken: het opzetten van een verhuurorganisatie voor de huurwoningen in het dorp en daarnaast wil zij twee nieuwe huurwoningen bouwen. De coöperatie ziet in de toekomst ook kansen voor het beheer van de openbare ruimte of het organiseren van de thuiszorg [2]. Maar hoe reageren de woningcorporaties op deze initiatieven? Zien zij wooncoöperaties als een nieuwe optie in hun voorraadbeleid en zijn zij daardoor mogelijk ook bereid om de oprichting en de bedrijfsvoering ervan te ondersteunen? Hiervoor is een verkennend onderzoek uitgevoerd bij vijf Friese woningcorporaties. Woningcorporatie en wooncoöperatie Naast overheidsmaatregelen hebben een afnemende vraag en een veranderende woonbehoefte de investeringsruimte van haast alle plattelandswoningcorporaties verminderd. Demografische veranderingen treffen de corporaties in krimp- en anticipeerregio´s extra zwaar. De woningcorporaties in Groningen, Friesland en Drenthe (en Flevoland) bijvoorbeeld huisvesten in vergelijking met de corporaties elders in het land relatief meer huishoudens met een laag inkomen [3]. Ook de WOZ-waarde van corporatiewoningen in de drie noordelijke provincies valt gemiddeld lager uit dan de gemiddelde WOZ-waarde voor geheel Nederland [4]. Sommige woningcorporaties in de noordelijke krimp- en anticipeergebieden reageren op vraagvermindering met een zogenaamd kernenbeleid. Daarbij wordt een prognose opgesteld in welke kernen op meer of minder rendabele wijze geïnvesteerd kan worden, waarbij de kleine kernen het afleggen tegenover de relatief grotere kernen in de regio. Voor het verminderen van het aantal woningen in de kleine kernen worden voornamelijk twee strategieën gehanteerd: het slopen of het verkopen van huurwoningen. Bij verkoop krijgt allereerst de zittende huurder het aanbod om te kopen. Als de huurder geen belangstelling heeft, dan moet de corporatie op een verhuizing wachten om de woning aan een andere particulier te kunnen verkopen. Maar vooral in de kleine kernen in een krimpgebied is de vraag naar koopwoningen laag of zelfs nihil. Bovendien is het kopen van een sociale huurwoning vaak niet aantrekkelijk, omdat het naoorlogse woningen zijn met een bouwtechnisch lage kwaliteit. Als verkoop niet lukt, lijkt sloop het enige alternatief te zijn. Maar doorgaans waarderen de bewoners van kleine kernen deze sociale huurwoningen en willen ze deze in veel gevallen dan ook graag voor hun dorp behouden [5]. Het oprichten van een wooncoöperatie is een mogelijkheid om dit te realiseren.
1
Als rechtsvorm is de coöperatie een vereniging waarin de leden gezamenlijk zeggenschap hebben in het voeren van een bedrijf [6]. Het bedrijfsmatig realiseren van gemeenschappelijke belangen in coöperatief verband bestaat al lang, maar het duikt recentelijk op in het woondomein. Adri Duivesteijn was als pleitbezorger van de wooncoöperatie zo succesvol, dat de minister van Wonen en Rijksdienst de wooncoöperatie wil verankeren in de herziening van de Woningwet [7]. Platform31 schat dat er in Nederland zo’n 100 initiatieven van wooncoöperaties zijn en met het oog hierop is door hen een experimentenprogramma voor coöperaties in het woondomein gestart [8]. In de zogenaamde ‘koplopergroep’ bevinden zich 14 initiatiefgroepen die als coöperatie willen komen tot sociale collectieve verhuur, zelfbeheer en zelfbestuur. Bij negen initiatieven is een woningcorporatie betrokken die een deel van het woningbezit mogelijk gaat overdragen aan de coöperatie. Omdat woningcorporaties door demografische veranderingen hun bezit willen verminderen, ligt het voor de hand te veronderstellen dat woningcorporaties geïnteresseerd zijn in het overdoen van hun bezit aan wooncoöperaties. Deze interesse is bij vijf Friese woningcorporaties onderzocht. Allereerst is het strategische voorraadbeleid geanalyseerd en daarnaast zijn er semigestructureerd interviews met vertegenwoordigers van de woningcorporaties afgenomen. De wooncoöperatie is hier gedefinieerd als ‘een coöperatie die woningen collectief in eigendom bezit en verhuurt’ [9]. Friese woningcorporaties Het werkgebied van de Friese woningcorporaties Elkien, Wonen Zuidwest Friesland, Accolade, Wonen Noordwest Friesland en Thús Wonen bestrijkt het grootste gedeelte van de provincie Friesland. De werkgebieden van Wonen Noordwest Friesland en Thús Wonen zijn in hun geheel anticipeergebieden. Inmiddels heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkszaken (BZK) het voorstel ontvangen om Zuidoost Friesland en Noordoost Friesland officieel als krimpregio te selecteren [10]. Wonen Zuidwest Friesland, Wonen Noordwest Friesland en Thús Wonen typeren zichzelf als plattelandscorporaties, terwijl Elkien en Accolade zowel in stedelijk gebied als op het platteland actief zijn. In hun woningvoorraadbeleid geven Elkien en Thús Wonen aan dat zij hun woningbezit willen verminderen door middel van sloop en verkoop van huurwoningen in de kleinere dorpskernen[11]. Daarmee willen zij financiële ruimte maken voor investeringen in stedelijk gebied en in grotere dorpen[12]. Accolade geeft aan vooral geleid te worden door het wegvallen van de vraag, waardoor in kleine dorpen niet meer actief wordt geïnvesteerd. Daarom zou de incidentele sloop of verkoop niet gezien moeten worden als een zich bewust terugtrekken uit kleine dorpen[13]. Wonen Noordwest Friesland wil daarentegen haar woningvoorraad wel verminderen, maar spreidt de vermindering over alle dorpen met minder dan 1.800 inwoners en trekt zich niet terug uit de kleine dorpen met minder dan 1.000 inwoners [14]. Wonen Zuidwest Friesland wil als enige de omvang van haar huidige woningvoorraad handhaven; dat kan omdat zij al in voorgaande jaren de woningvoorraad met 10% door sloop en verkoop heeft teruggebracht [15] (tabel 1).
2
Tabel 1. Overzicht woningcorporaties, werkgebied en woningvoorraadbeleid* Woningcorporaties Soort gebied Werkgebied Aantal verhuureenheden Gewenst aantal verhuureenheden in de toekomst Woningvoorraadbeleid
Beleid kleine kernen (< 1000 inwoners)
Accolade Nietanticipeer Stedelijk/ platteland 15.248
Elkien Nietanticipeer Stedelijk/ platteland 17.700
Thús Wonen Anticipeer
WNWF Anticipeer
Platteland
Platteland
WZWF Nietanticipeer Platteland
6500
4173
2200
15.118 (in 2018)
15.300 (in 2025)
5999 (in 2024)
3438 (in 2020)
2200 (in 2018)
Werkgebied verkleinen, woningvoorraad verminderen door slopen en verkopen in nietprioritaire kernen. Investeren en herstructureren in prioritaire kernen Woningbezit verminderen in tenminste 17 kleine kernen
Woningvoorraad verminderen door slopen en verkopen in nietprioritaire kernen. Investeren en herstructureren in prioritaire kernen
Woningvoorraad verminderen door slopen en verkopen in C-kernen, Investeren en herstructureren in Akernen
Woningvoor- Woningvoorraad verminraad handhaderen door ven sloop en verkoop. Investeren in werkgebied in huisvesting voor kleine huishoudens
Woningbezit afbouwen in 41 kleine kernen
Woningbezit afbouwen in 24 C-kernen
Woningbezit licht verminderen
Woningbezit handhaven
* Bronnen waarop deze tabel gebaseerd is: Portefeuilleplan SVB Accolade 2014; Strategisch Voorraadbeleid 2010 Elkien; Thús Wonen foar De Takomst 2011; Strategisch Voorraadbeleidsplan 2010 – 2020 Wonen Noordwest Friesland; Corporatieplan 2012 – 2018 Wonen Zuidwest Friesland.
Kernenbeleid Om de voorraadvermindering te bepalen hebben Elkien en Thús Wonen allereerst de demografische veranderingen in kaart gebracht en die verbonden met het voorzieningenniveau van de woonkern. De zogenaamde A-B-C kernen zijn kernen met veel voorzieningen (A), weinig voorzieningen (B) en nauwelijks of geen voorzieningen (C). De uitkomst was om in kleine kernen met weinig tot geen voorzieningen (C), met een slechte bereikbaarheid en een verwachte krimp in het aantal huishoudens, geen investeringen meer te doen. Dit heeft voor Elkien een lijst opgeleverd van 41 zogenaamde niet-prioritaire kernen waarvan in de kleine kernen met 4 tot 10 huurwoningen niet meer in nieuwbouw wordt geïnvesteerd. Door Thús Wonen zijn er op deze wijze 24 (kleine) C-kernen geïdentificeerd binnen de 37 kernen waar zij bezit hebben (figuur 1). Ook Accolade heeft besloten om in tenminste 17 kleinere kernen bezit te verkopen of te slopen, verwijzend naar een slecht marktperspectief en een kleine volkshuisvestelijke verantwoordelijkheid. De optie om bij voorraadvermindering de woningen te verkopen aan een andere verhuurorganisatie (zoals een wooncoöperatie) wordt in de beleidsplannen niet aangeduid.
3
Figuur 1 Kernenbeleid Thús Wonen *
*Bronnen waarop deze kaart gebaseerd is: Strategisch Voorraadbeleid "Thús Wonen foar De Takomst 2011", bewerking Roelof Kuik. Wooncoöperatie als alternatief voor behoud sociale voorraad? De interesse om het te verkopen bezit aan een wooncoöperatie over te dragen is onderzocht door middel van face-to-face interviews met een adviseur Strategie en Beleid, een hoofd Woondiensten, twee projectleiders en een coördinator Leefbaarheid van de bovengenoemde woningcorporaties. Alle geïnterviewden geven aan dat een wooncoöperatie een interessant fenomeen is dat past in de huidige politieke trend, waarbij particulieren meer verantwoordelijkheid zouden moeten nemen voor publieke voorzieningen. De geïnterviewde professionals van Accolade, Elkien en Thús Wonen staan welwillend tegenover het idee om hun woningen aan wooncoöperaties te verkopen, omdat het een haalbare strategie is om de woningen sneller te verkopen. Vormen waarin de wooncoöperatie niet eigenaar maar alleen beheerder wordt, zijn voor deze woningcorporaties minder aantrekkelijk. De geïnterviewde van Wonen Noordwest Friesland vindt dat er in zijn werkgebied geen behoefte aan een wooncoöperatie hoeft te zijn, omdat de corporatie daar aanwezig blijft. Ook Wonen Zuidwest Friesland, die als enige corporatie de woningvoorraad de komende jaren niet vermindert, ziet helemaal geen aanleiding voor de wooncoöperatie als alternatief voor een duurzaam behoud van sociale huurwoningen.
4
Naast de interesse in wooncoöperaties valt op dat alle geïnterviewden veel vragen hebben over de praktische haalbaarheid ervan. De twijfels betreffen voornamelijk de financiering van het aan te kopen woningbezit. De geïnterviewden van Elkien en Accolade geven aan dat de corporatie vooralsnog gebonden is aan de wettelijke verplichting een woning voor tenminste 90% van de taxatiewaarde te verkopen. Voor het investeringskapitaal hoeven de wooncoöperaties dus niet te rekenen op medefinanciering of garantiestelling van de woningcorporaties, aangezien dat wettelijk verboden is. Het is dan ook de vraag of en welke investeerders überhaupt geïnteresseerd zijn in wooncoöperaties. Alle geïnterviewde professionals vinden dat de wooncoöperatie door ondernemerschap gedreven moet worden en minder vanuit het idealisme van bewoners. De geïnterviewden van Elkien geloven wel in een verdienmodel van de wooncoöperatie als deze de werkzaamheden rondom verhuur zelf doet en voorzien positieve economische effecten doordat lokale ondernemingen voor onderhoudswerkzaamheden ingeschakeld worden. Bij het faciliteren van een wooncoöperatie denken de geïnterviewden vooral aan ondersteuning bij het opstellen van een woonvisie en het delen van expertise hoe woningen te verhuren en te exploiteren. De geïnterviewde van Wonen Zuidwest Friesland sluit ook samenwerking niet uit als een wooncoöperatie een invulling voor overgebleven lege kavels zou hebben. Elkien en Thús Wonen hebben ten tijde van het onderzoek al ervaring hoe ze een wooncoöperatie in oprichting kunnen ondersteunen. Zij stelden daarbij als voorwaarde dat de wens voor een wooncoöperatie vanuit het dorp zelf komt en breed gedragen wordt. Al met al blijkt uit de gehouden interviews dat drie van de vier woningcorporaties die hun woningvoorraad willen verminderen, vinden dat een wooncoöperatie in principe een mogelijke partij kan zijn om woningen over te nemen. Maar omdat de condities waaronder de woningen verkocht moeten worden wettelijk vastgelegd zijn, wordt een wooncoöperatie (nog) niet als duurzame strategie voor de voorraadvermindering gezien. Wel heeft Provincie Fryslân inmiddels in het kader van het Aanvalsplan Woningmarkt een regeling geïntroduceerd om investeerders een lening te verstrekken voor 50% van de totale subsidiabele activiteiten. De Friese corporaties zijn bereid om 25% van het overnamebedrag als financiering ter beschikking te stellen [16]. Alle corporaties lijken bereid om in de oprichtingsfase van een wooncooperatie hun expertise te delen, ook al twijfelen twee woningcorporaties aan de noodzaak van een wooncoöperatie, omdat de volkshuisvestelijke taak bij hen zelf al goed is geborgd. Discussie Bij de resultaten uit de interviews zijn aanvullende opmerkingen te plaatsen. Voor de woningcorporaties die woningbezit willen verminderen geldt - ons inziens - dat zij zich op een verantwoorde wijze moeten terugtrekken uit het werkgebied. Ten eerste behoort daarbij het onderzoeken van de mogelijkheden tot woninguitruil tussen collega-corporaties die het werkgebied delen. Dat dit nog weinig gebeurt, heeft waarschijnlijk te maken met de kwaliteit van de woningen. Woningen die voor sloop of verkoop in aanmerking komen, zijn vaak naoorlogse woningen met een laag energielabel die door regulier onderhoud in een redelijke bewoonbare staat gehouden. Als een collega-corporatie dergelijke woningen zou overnemen, verhuist het probleem van renovatie en de bekostiging daarvan mee. Woningcorporaties zitten daar vaak niet op te wachten. Ten tweede betekent verantwoord terugtrekken dat de woningcorporaties zich rekenschap moeten geven van de leefomstandigheden van de huidige huurders: mensen met een laag inkomen die baat hebben bij een lage huur. Dat betekent dat de woningcorporaties hen een redelijk woonalternatief moeten bieden. In dat kader is het opmerkelijk dat twee professionals in de interviews hebben aangegeven dat de doelgroep voor sociale huur op termijn beter kan wonen in grotere woonplaatsen vanwege de geringere vervoerskosten naar school, werk of andere voorzieningen. Bovendien zullen de energiekosten van woningen in de grotere plaat5
sen ook lager zijn, omdat daar wel duurzaam in is geïnvesteerd. Het klinkt goed als zo de woonlasten worden verminderd, maar het is onduidelijk wat huurders met een lager inkomen ervan vinden dat hun vestigingsvrijheid in deze redenering wordt beperkt. Uit het bovenstaande blijkt dat een wooncoöperatie het risico loopt de slechtere woningen van de woningcorporatie over te nemen. Vooral de geïnterviewde van Elkien vindt dat de verkoop van woningen aan een wooncoöperatie gewetensvol moet gebeuren: “Als je als corporatie je slechte bezit verkoopt in zo’n dorp, dan geef je dus een erfenis mee. Dat vinden wij in termen van maatschappelijk ondernemen niet terecht”. Maar onafhankelijk daarvan moet een wooncoöperatie zelf een afwegingskader hebben. Alle wooncoöperaties zijn straks wettelijk verplicht om een coöperatieplan op te stellen waarin de verwachte exploitatiekosten van groot onderhoud en verduurzaming van de woningen berekend zijn. Het is niet meer dan logisch dat de woningcorporatie een wooncoöperatie helpt bij het realistisch doorberekenen van de exploitatie. De Minister van Wonen en Rijksdienst Stef Blok heeft wettelijk vastgelegd dat de woningcorporaties voor deze deskundige en onafhankelijke ondersteuning € 5.000 beschikbaar stellen [17]. Het is op dit moment nog onduidelijk waar de waarborgen liggen voor de wooncoöperaties die niet succesvol zijn. In vergelijking met de vernieuwde toezichtsbepalingen voor de woningcorporaties is voor de wooncoöperaties daarover niets vastgelegd, behalve dan dat het bestuur van een wooncoöperatie als vereniging verplicht is jaarlijks verantwoording af te leggen aan haar leden. De vraag is of dat voldoende garantie biedt aan de huurders op een stabiele verhuurorganisatie. Nieuw onderzoek zal moeten uitwijzen hoe succesvol de bedrijfsvoering van wooncoöperaties zal zijn. Naast het financiële risico dat mogelijk overgedragen wordt aan de wooncoöperaties, blijft het probleem van dreigende leegstand in een krimp- of anticipeergebied gewoon bestaan. Initiatiefnemers van wooncoöperaties beschouwen het aanbieden van goedkope huurwoningen om de sociaaleconomische diversiteit in een dorp zoveel mogelijk in stand te houden vaak als hun kerndoel. Dat is een goed streven, maar zal het de wooncoöperaties lukken om continue (nieuwe) huurders te vinden? Een van de geïnterviewden gaf aan wel te geloven dat wooncooperaties door het regionale sociale netwerk in staat zijn om leegstand te voorkomen. Of belangstellenden uit het sociale netwerk van een wooncoöperatie ‘sociale’ huurders zullen worden is evenwel niet gegarandeerd, gezien de wettelijke bepaling dat ook het inkomen van huurders van een wooncoöperatie begrensd is. Natuurlijk zou die grens wat opgerekt kunnen worden, maar dat zou in feite betekenen dat de sociale huurvoorraad in kleine kernen alsnog wordt verkleind. Kortom, het is te betwijfelen of in al die dorpen waar de woningcorporaties zich willen terugtrekken daadwerkelijk wooncoöperaties opgericht (kunnen) worden. De Minister [18] heeft in de vragenronde voor de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting aangegeven dat een wooncoöperatie die meer dan tien woningen collectief in eigendom heeft en verhuurt, gehouden kan worden aan de verhuurdersheffing. Daardoor is het oprichten van een wooncooperatie niet alleen in financiële zin uitdagend. Ook heeft men veel tijd, volharding en kennis nodig. Of het initiatief wordt genomen hangt af van lokale netwerken en aanwezige competenties. Alle geïnterviewden gaven aan dat de dorpscoöperatie Mienskip Wûns door andere dorpen niet zomaar gekopieerd kan worden, omdat dorpen van elkaar verschillen. Dat neemt niet weg dat initiatieven van andere dorpen inspiratie aan Mienskip Wûns kunnen ontlenen. Immers, die wooncoöperatie is bereid om volkshuisvestelijke taken vrijwillig over te nemen. Dat getuigt van moed en ondernemingszin, want het succes is niet verzekerd. Eindnoten [1] Dit artikel is mede gebaseerd op data die Elwin van der Linde heeft verzameld voor zijn bachelorscriptie onderzoek. De auteurs danken hem voor zijn commentaar en bijdrage aan dit artikel. 6
[2] Van Dam, K. en M. Oostra (eds.) (2015). Inspiratieboek Kansen in Krimp. Groningen, Kenniscentrum NoorderRuimte, Hanzehogeschool Groningen; “Mienskip” verwijst als term naar de ‘kracht van een gemeenschap’ en ‘samenwerking’; http://www.mienskipwuns.nl/ Organisatie/RechtsvormDoel. Geraadpleegd op 11 november 2014. [3] Schaar, van der J. en R. de Wildt (2010). Groei en Krimp in het Noorden. Opgaven en armslag van woningbouwcorporaties in de drie noordelijke provincies, RIGO Research en Advies, Amsterdam. [4] http://www.aedes.nl/content/feiten-en-cijfers/corporatiestelsel/regio-noord/regionoord.xml; geraadpleegd 20 februari 2015 [5] Meier, S., R. Kuik en S. Zamir (in druk). Huurders in beeld. Hoe ervaren bewoners van kleine kernen hun woning en woonomgeving in Noordoost Fryslân? Groningen: Kenniscentrum NoorderRuimte Hanzehogeschool Groningen. [6] Burgerlijk Wetboek 2, art. 53.1. [7] Duivesteijn, A. (2013). De wooncoöperatie: op weg naar een zichzelf organiserende samenleving. Naar Almeers model. Z.p. [8] http://www.platform31.nl/nieuws/koplopersgroep-programma-wooncoöperatie-van-start. Geraadpleegd op 11 november 2014. [9] Van de Linde, E. (2014). Wooncoöperaties: kans voor woningcorporaties? Scriptie bacheloropleiding Vastgoed en Makelaardij. Kenniscentrum NoorderRuimte, Hanzehogeschool Groningen. [10] Team Midterm Review Bevolkingsdaling (2014). Grenzen aan de krimp. Toespitsing Interbestuurlijk Actieplan Bevolkingsdaling Noodzakelijk. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkszaken, Den Haag. [11] Elkien (2010). Strategisch Voorraadbeleid Elkien. Heerenveen. [12] Thús Wonen (2011). Thús Wonen foar De Takomst. Dokkum. [13] Accolade (2014). Portefeuilleplan SVB Accolade. Heerenveen. [14] Wonen Noordwest Friesland (2010). Strategisch Voorraadbeleidsplan 2010 – 2020. Sint-Annaparochie. [15] Wonen Zuidwest Friesland (2012). Corporatieplan 2012 – 2018. Balk. [16] http://www.fryslan.frl/10912/financieringsregeling-sociale-huur-corporatieregeling/ Geraadpleegd op 19 december 2014. [17] Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Gewijzigd voorstel van wet. nr. 33966. Artikel 18a Woningwet behandelt de wooncoöperaties. Aangenomen met algemene stemmen in Tweede Kamer, d.d. 11 december 2014. [18] Blok, S.A. (2014). Nota naar aanleiding van het nader verslag bij de Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (33 966). Vraag 21 en antwoord daarop. 28 oktober 2014, via www.rijksoverheid.nl.
7
