Woningmarktverkenning provincie Groningen en regio Groningen-Assen op basis van WoON2006

Woningmarktverkenning provincie Groningen en regio Groningen-Assen op basis van WoON2006

Woningmarktverkenning provincie Groningen en regio Groningen-Assen op basis van WoON2006 Uitgevoerd in opdracht van Provincies Groningen en Drenthe ir. C. Poulus dr. G. van Leeuwen September 2007 | r2007-0063CP

ABF RESEARCH VERWERSDIJK 8 | 2611 NH DELFT | T [015] 2123748 woningmarktverkenning

Inhoudsopgave

Samenvatting I Samenvatting I 1 Inleiding 1 1.1 Doel van deze studie 1 1.2 Aanpak 1 1.3 Het studiegebied 2 1.4 Opbouw van het rapport 2 2 Ontwikkelingen op de woningmarkt 3 2.1 Algemene ontwikkelingen 3 2.2 De ontwikkelingen nader bezien per regio en gemeente 6 2.3 De woonvoorkeuren van de consument

15 2.5 Samenvattend 20 3 De kwantitatieve opgave

woningmarktverkenning

12 2.4 De discrepanties op de woningmarkt

21 3.1 Inleiding 21 3.2 De buitenlandse migratie 21 3.3 Binnenlandse migratie 24 3.4 Bevolking en huishoudenprognoses 31 3.5 Samenvattend 33 4 De kwalitatieve opgave 34 4.1 Inleiding 34 4.2 Oost Groningen en Delfzijl en omgeving 38 4.3 Overig Groningen 41 4.4 Het gebied van de Regiovisie 43 4.5 Mogelijke alternatieven 47 4.6 Samenvattend 52 5 Consumentenwensen in perspectief 53 5.1 Consumentenwensen en de huidige trends 53 5.2 Consumentenwensen en productie verwachtingen 54 5.3 Consumentenwensen in de lage en hoge variant versus de productieverwachtingen


56 5.4 Consumentenwensen en de Regiovisie 57 5.5 Samenvattend 58 6 Dilemma’s

59 6.1 De regio Groningen-Assen 59 6.2 De regio Oost Groningen en Delfzijl 61 6.3 De rest van de regio Overig Groningen 62 6.4 Enkele achtergronden 63 6.5 Vervolgstappen 64

Bijlage 1 Uitkomsten IPB prognose Bijlage 1 Uitkomsten IPB prognose

65

65 Bijlage 2: Toelichting Socratesmodel Bijlage 2: Toelichting Socratesmodel

68

68 Bijlage 3: De woonmilieutypering Bijlage 3: De woonmilieutypering

72

72 Bijlage 4: De woonmilieus in Groningen en Noord Drenthe Bijlage 4: De woonmilieus in Groningen en Noord Drenthe

75

75 Bijlage 5: Overige socrates uitkomsten Bijlage 5: Overige socrates uitkomsten

79

79 Bijlage 6: Samenstelling klankbordgroep Bijlage 6: Samenstelling klankbordgroep

83

83 woningmarktverkenning

Samenvatting

Achtergrond Dit onderzoek levert een bouwsteen voor het nieuwe beleid ten aanzien van Bouwen en Wonen van de provincies Groningen en Drenthe. In dit onderzoek wordt primair uitgegaan van de wensen van de woonconsument. De volgende onderwerpen staan centraal: 1. Een nieuwe demografische prognose 2. De kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte 3. De ruimtelijke aspecten van de woningbehoefte 4. De verhouding tussen onderzoeksresultaten en het vigerend beleid en de woningbouwplannen In deze samenvatting doen we eerst verslag van de onderzoeksresultaten, die terug te vinden zijn in de hoofdstukken 2 tot en met 5. Daarna staan we stil bij de meer beleidsmatige implicaties waarover in hoofdstuk 6 het een en ander te lezen valt.

De diverse regio’s Het studiegebied heeft betrekking op de provincie Groningen en de regio Groningen-Assen. Er wordt daarnaast onderscheid gemaakt in COROP-gebieden (Coördinatie Commissie Regionaal OnderzoeksProgramma). Elk COROP-gebied is een samenvoeging van gemeenten met een centrale kern met daaromheen een verzorgingsgebied: Delfzijl en omgeving (gemeente Appingedam, Delfzijl, Loppersum) Oost Groningen (gemeente Bellingwedde, Menterwolde, Pekela, Reiderland, Scheemda, Stadskanaal, Veendam, Vlagtwedde, Winschoten) Deze twee COROP-gebieden worden in het onderzoek vaak samen bekeken vanwege de beperkte verschillen in de woningmarktontwikkelingen en de relatief beperkte omvang van beide hetgeen van invloed is op de onderzoeksgegevens. Overig Groningen ( gemeente Bedum, Ten Boer, Eemsmond, Groningen, Grootegast, Haren, Hoogezand-Sappemeer, Leek, De Marne, Marum, Slochteren, Winsum, Zuidhorn) Naast deze indeling wordt specifiek gekeken naar de Regio Groningen-Assen (gemeente Assen, Bedum, Groningen, Haren, Hoogezand-Sappemeer, Leek, Noordenveld, Slochteren, Ten Boer, Tynaarlo, Winsum en Zuidhorn). De gemeenten Grootegast, Marum, De Marne en Eemsmond nemen een speciale positie binnen het COROP-gebied 'Overig Groningen in. Deze gemeenten behoren niet tot de Regio GroningenAssen.

Voorgeschiedenis ABF heeft in opdracht van de provincie Groningen begin dit jaar een verkennend onderzoek uitgevoerd (zie "Monitoring woningbehoefteraming Regiovisie Groningen-Assen; februari 2007) naar de woningbehoefte in de regio Groningen-Assen. Directe aanleiding vormen signalen van ontspanning op de woningmarkt in deze regio. Dit ondanks het feit dat in deze regio al jarenlang substantieel minder woningen worden gebouwd dan benodigd volgens de woningbehoefteraming van de Regiovisie. De uitgevoerde verkenning noemt een tweetal redenen waarom de woningbehoefte waarschijnlijk gedaald is. Op de eerste plaats vanwege het feit dat in de stad Groningen de groei van de huishoudens voor een belangrijk deel is opgevangen door extra aanbod aan niet zelfstandige woonruimtes, zonder dat dit geleid heeft tot extra vraag naar zelfstandige woningen. Op de tweede plaats vanwege de daling van de buitenlandse migratie die sinds 2001 is ingezet. De uitgevoerde verkenning bood onvoldoende houvast voor de nieuwe nota Bouwen en Wonen. Vandaar dat besloten is een uitgebreide woningmarktverkenning uit te voeren, niet alleen voor de regio Groningen-Assen maar ook voor de rest van de provincie Groningen.

I. De onderzoeksresultaten Een nieuwe demografische prognose – als onderlegger Met het eigen provinciale IPB model zijn nieuwe bevolking en huishoudenprognoses opgesteld. De belangrijkste componenten daarin zijn de buitenlandse en binnenlandse migratie. De verwachtingen hieromtrent zijn neergelegd in een aantal varianten. In de variant die gezien wordt als de meest waarschijnlijke zal het aantal inwoners van de provincie Groningen in de periode 2005-2020 ongeveer gelijk blijven. In deze periode zal het aantal inwoners in de regio Oost Groningen en Delfzijl en omgeving met bijna 20.000 dalen van 207.000 naar 189.000. In de regio Overig Groningen groeit het aantal personen in diezelfde periode echter met bijna 20.000 van 368.000 naar 385.000. Ook in de regio Groningen-Assen doet zich nog een forse bevolkingsgroei voor. Deze groei ligt aanmerkelijk lager dan de groei waar de huidige Regiovisie van uitgaat. De oorzaak hiervan is dat het migratiesaldo nu circa 13.000 inwoners lager wordt ingeschat tot 2020. De lagere bevolkingsgroei die de nieuwe prognoses laat zien ten opzichte van de eerdere prognose komt voornamelijk voort uit de buitenlandse migratie. Was het nog zo dat in de jaren 2000 en 2001 er 3000 meer mensen vanuit het buitenland in de provincie Groningen kwamen wonen dan er naar het buitenland vertrokken, in 2005 en 2006 was de situatie omgekeerd. Toen vertrokken er 1000 inwoners uit de provincie meer naar het buitenland, dan er hier vanuit het buitenland kwamen wonen. Op basis van deze ontwikkelingen heeft het CBS zijn nationale prognose voor heel Nederland inmiddels ook omlaag moeten bijstellen.


II

De lagere bevolkingsgroei werkt door op het aantal huishoudens en dus de woningbehoefte. Voor de provincie Groningen wordt in de meest waarschijnlijke variant verwacht dat het aantal huishoudens (tussen 2005 en 2020) toeneemt met 21.000. Zonder dat het aantal inwoners dus toeneemt, zorgt de individualisering voor een toename van het aantal huishoudens met circa 8%. Zoals gezegd is naast deze meest waarschijnlijke variant een aantal andere varianten uitgewerkt. Tezamen geven die een ruime bandbreedte die varieert van een toename van het aantal huishoudens met minimaal 4,5% tot maximaal 10% - opnieuw gerekend over de periode 2005-2020.

De kwantitatieve en kwalitatieve invulling voor de woningmarkt De bevolking en huishoudenprognoses zijn nader uitgewerkt met het kwalitatieve woningmarkt simulatiemodel Socrates. In deze kwalitatieve woningmarkt simulatie gaan we er in eerste instantie vanuit dat voor ieder huishouden dat erbij komt een extra woning gebouwd wordt. Daarnaast is van belang te melden dat het sloopprogramma trendmatig bepaald is. Op basis van deze uitgangspunten is het totale aantal nieuw te bouwen en te slopen woningen vastgelegd. De invulling van dat aantal naar soort woning en woonmilieu is gebaseerd op de wensen van de consument, zoals gemeten in het zogenaamde 'Woononderzoek Nederland' (WoON) 2006. Gelet op de huishoudengroei en deze consumenten voorkeuren is het beeld per regio als volgt. In de regio Oost Groningen en Delfzijl en omgeving groeit het aantal huishoudens tot 2015 amper. Wel is er sprake van een verschuiving. o In de centrum dorpse milieus is er minder behoefte aan eengezinswoningen en zouden in plaats daarvan vooral huur en koopappartementen gebouwd moeten worden. o In de dorpse en landelijk bereikbare milieus is een lichte groei denkbaar waarbij het gaat om eengezinskoopwoningen. o In de landelijk perifere woonmilieus is een zekere krimp te verwachten. In de regio Overig Groningen groeit het aantal huishoudens tot 2015 aanzienlijk (al is het minder dan bij de Regiovisie gedacht werd). Er is behoefte aan woningen in verschillende segmenten en woonmilieus. o In het centrum stedelijke milieu van de stad Groningen zouden vooral huurappartementen gebouwd kunnen worden. o In de stedelijke buiten centrum milieus dient een transformatieslag plaats te vinden: betere kwaliteit huurwoningen en meer koopwoningen. o In de groenstedelijke milieus zouden vooral eengezinswoningen gebouwd moeten worden in huur en koopsector. o In de centrum dorpse en dorpse milieus dient ook een transformatieslag plaats te vinden: minder eengezinshuurwoningen; meer huurappartementen en meer koopwoningen. o In de landelijke milieus tenslotte is er vooral behoefte aan meer eengezinskoopwoningen. Voor de regio Groningen-Assen komt het kwalitatieve beeld sterk overeen met hetgeen beschreven is voor de regio Overig Groningen. De gemeente Assen voegt aan de regio zijn specifieke kleinstedelijk woonmilieu toe. o In het centrum milieu van Assen lijkt de potentie aanwezig om flink wat koopappartementen te bouwen. o Buiten het centrum gaat het om een meer evenwichtige mix van huur en koopwoningen.. In vergelijking met de bouwproductie in de afgelopen vijf jaar, zou er meer gebouwd moeten worden. Met name in de huursector kan meer gebouwd worden dan de afgelopen jaren feitelijk gebeurd is. De afgelopen jaren is slechts 20 tot 30% van de nieuwbouw opgeleverd als huurwoning. Dat zou circa 50% moeten zijn. Verder zou de groei vooral in het stedelijk centrum alsmede de groene stadsrand van de stad Groningen moeten plaatsvinden. woningmarktverkenning

De meest recente inventarisatie van de te verwachte bouwproductie in de periode 2007-2012 stijgt met name in het Drentse deel van het Regiovisiegebied uit boven de hier geschetste marktpotenties. De verwachting is dat er jaarlijks ruim 400 woningen meer toegevoegd gaan worden aan de bestaande voorraad dan vanuit de demografische groei nodig lijkt. Bij de cijfers voor de verwachte productie kunnen overigens wel een aantal kanttekeningen gemaakt te worden: ook die zijn onzeker.

III

Maar mocht het inderdaad zo zijn dat er de komende jaren meer gebouwd gaat worden dan vanuit de demografische verwachtingen nodig is, dan zijn meerdere scenario’s denkbaar: een verruiming van de woningmarkt, versnelling van de herstructurering maar ook het onder druk komen staan van bepaalde – minder gunstig gelegen of geprijsde – woningbouwprojecten.

II. Beleidsimplicaties Ruimtelijke aspecten van de woningbehoefte De groei van de woningvoorraad in diverse regio's is gebaseerd op de nieuwe in dit rapport gepresenteerde bevolkingsprognoses en de consumentenwens. De meest waarschijnlijke variant is uitgewerkt in de volgende tabel. Hierbij is onderscheid gemaakt in de periode 2006-2012 (6 jaren) en de periode 2012-2020 (8 jaren).1 De periode tot 2012 is hierbij apart onderscheiden omdat die periode bezien wordt als de komende ‘planperiode’ waarvoor inmiddels duidelijk productieverwachtingen geformuleerd zijn. De gewenste groei van de woningvoorraad per jaar blijkt de eerst komende jaren een fractie hoger te liggen dan op langere termijn. In het grijze kader aan het begin van deze samenvatting is een overzicht opgenomen van de gemeenten in de verschillende deelregio’s. Verder is in Figuur 1.1 een kaart opgenomen. Gewenste groei van de woningvoorraad per deelregio, 2006-2020 – bron: Socrates

Stad Groningen Rest Regiovisiegebied Groningen Assen Rest Regiovisiegebied Drenthe Groninger deel Regiovisiegebied Drentse deel Regiovisiegebied Totaal Regiovisiegebied Overig Groningen buiten Regiovisiegebied Oost Groningen en Delfzijl Noord Drenthe buiten Regiovisiegebied Totaal Provincie Groningen Totaal Noord Drenthe

2006-2012 4990 2870 1900 1710

2013-2020 6260 4150 2270 2090

Totaal 20062020 11240 7010 4170 3800

7860 3610 11470

10410 4360 14770

18270 7970 26240

420 710 580

950 -30 660

1370 680 1240

8990 4190

11330 5020

20320 9210

In de gepresenteerde "meest waarschijnlijke variant" is ervan uitgegaan dat in de toekomst niet langer sprake is van de opvang van de huishoudengroei in niet zelfstandige woonruimtes in de stad Groningen. Vooral vanwege de ontspanning op de woningmarkt zoals die zich momenteel in de stad voordoet. Maar of deze ontwikkeling per direct stopt is onzeker. Hierin moet een keuze gemaakt worden. Verhouding uitkomsten met vigerend beleid en woningbouwplannen


Regio Groningen-Assen De navolgende tabel bevat de uitkomsten van dit nieuwe onderzoek. Voor de vergelijking zijn aan de nieuwe cijfers enkele cijfers van het recente verleden toegevoegd. Deze tellen tezamen op tot de nieuwe “ABF 2007” cijfers. Ook de uitkomsten van het onderzoek dat gebruikt is voor de Regiovisie zijn vermeld onder het kopje “ABF 2003”.

1

Voorraad cijfers in dit rapport hebben steeds betrekking op het aantal per 1 januari van een bepaald jaar. Productiecijfers hebben betrekking op kalenderjaren. De periode 2006-2012 loopt van 1 januari 2006 tot 1 januari 2012: dat zijn zes kalenderjaren.

IV

Groei van de woningvoorraad volgens ABF Onderzoek huidige Regiovisie (2003) en het nieuwe consument gericht programma, 2002-2020 – bron: Regiovisie / CBS / Socrates Consument Gericht Gerealiseerd Programma va 2002-2006 2006 Stad Groningen 700 11250 Assen 1800 4200 Rest Regio 2450 10800 Regiovisie totaal 4950 26250

ABF 2007 Nieuwe cijfers 11950 6000 13250 31200

ABF 2003 Regiovisie 18150 6500 18150 42800

Verschil absoluut -6200 -500 -4900 -11600

Verschil in % -34% -8% -27% -27%

* De regiovisie gaat voor de stad Groningen uit van een groei van de woningvoorraad van 17.000, voor Assen van 8.400 en voor de rest van de regio 17.400.

Het blijkt dat de woningbehoefte in de regio Groningen-Assen structureel lager ligt dan waar de huidige Regiovisie van uitgaat. Op de eerste plaats omdat de groei van het aantal huishoudens geringer is, met name omdat het buitenlands migratiesaldo aanzienlijk lager uitvalt. Dit scheelt circa 10.000 huishoudens en woningen. Op de tweede plaats vanwege het feit dat in de stad Groningen de groei van de huishoudens de afgelopen jaren voor een belangrijk deel is opgevangen door extra aanbod aan niet zelfstandige woonruimtes (de zogenaamde BAR-en), zonder dat dit geleid heeft tot extra vraag naar zelfstandige woningen. Dit scheelt nog eens extra circa 2000 woningen. Bij de nieuwe meting van de consumenten voorkeuren in 2006 is de belangstelling voor de koopsector groter dan enkele jaren terug het geval was. Dit werkt door op de voorkeur voor het gewenste woonmilieu. In stedelijke milieus – zoals de Stad Groningen die aanbiedt – staan meer huurwoningen. In minder stedelijke milieus (Assen en de rest van de regio) is de koopsector meer dominant. De afgenomen belangstelling voor de huursector lijkt dan ook de belangrijkste verklaring voor de relatief grote terugval van de stad Groningen. Voor de rest van de regio is de forse bijstelling omlaag opmerkelijk vooral omdat de opnieuw in trek zijnde koopsector in deze gemeenten juist royaal voor handen is. De verklaring zal gezocht moeten worden in het feit dat anno 2006 (stedelijke) voorzieningen van meer belang geacht worden dan in 2002 nog het geval was. Vanuit die achtergrond richt de woonconsument zijn blik tegenwoordig blijkbaar wat minder op de dorpse en landelijke woonmilieus. Opvallend is dat daling van de woningbehoefte in de gemeente Assen een stuk geringer is dan in de rest van de regio. Blijkbaar is deze gemeente er door een consumentgericht woningbouwbeleid in geslaagd de marktpositie binnen de regio Groningen-Assen te versterken. Oost Groningen en Delfzijl De woningvoorraad zou in deze regio tussen 2006 en 2020 moeten toenemen met 700 woningen, volgens de meest waarschijnlijke variant. De onder en bovengrens liggen op een afname met 2400 resp. een toename met 2000 woningen.


In eerdere studies (“Nieuwbouw en transformatie in de regio’s Delfzijl en Oost Groningen: hoe gaan we om met krimp?” alsook de bijdrage aan het POP “Notitie demografie”) is al eens stil gestaan bij het feit dat er niet al te veel nieuwe woningen bijgebouwd hoeven te worden, gelet op de te verwachten demografische krimp. Grote groeiambities, zoals die in plannen worden neergelegd, zijn in deze regio kansloos. Men zal zich voor een belangrijk deel moeten instellen op beheer van de voorraad wat zeker niet wil zeggen dat er niet gebouwd moet worden. Dat wel. Deze nieuwbouw is bedoeld om een kwaliteitslag te maken. Ook zonder groei – of wellicht juist zonder groei – kan men inzetten op kwaliteit. Maar voor iedere nieuwe woning die men bouwt, moet met vrijwel tegelijk een andere woning aan de markt onttrekken omdat anders leegstand op serieuze schaal zou dreigen te ontstaan: zowel in de huur als in de koopsector. Vanuit dit perspectief is het grote aantal plannen dat in de pijplijn zit een bijzonder punt van aandacht.

V

De rest van de regio Overig Groningen Voor de overige gemeenten in de regio Overig Groningen (de gemeenten De Marne, Eemsmond, Grootegast en Marum), geldt dat de voorraad tussen 2006 en 2020 zou moeten toenemen met 1400 woningen, volgens de meest waarschijnlijke variant. De onder en bovengrens liggen op 900 resp. 1700 woningen. Omgaan met onzekerheid Hoeveel woningen moeten er worden gebouwd? Hierin zal een beleidsmatige keuze gemaakt moeten worden. Ten behoeve hiervan is voor de regio Groningen-Assen een inschatting gemaakt van de onzekerheid waarmee de toekomstige woningbehoefte is omgeven. Er zijn twee fundamentele onzekerheden: 1. De ontwikkeling van de migratie. Er is naast de meest waarschijnlijke variant een hoge migratie-variant en een lage migratie-variant onderscheiden. De meest waarschijnlijke variant komt uit op een gewenste toename van de woningvoorraad van 26.000 in de periode 2006-2020, de hoge variant op 30.000 en de lage variant op 18.000. 2. De ontwikkeling van het aantal huishoudens in BAR-en in de stad Groningen. In de stad Groningen is de afgelopen jaren de groei van de huishoudens voor een belangrijk deel opgevangen door extra aanbod aan BAR-en. De meest waarschijnlijke variant gaat er van uit dat deze opvang in de toekomst niet langer zal plaatsvinden. Er is evenwel een reële kans dat dit proces doorgaat. Mocht dit inderdaad zo zijn dan is de verwachting dat de toename van de woningvoorraad 2500 woningen lager zal uitvallen. Naar de achterliggende oorzaken zal nog een onderzoek uitgevoerd worden.. Conclusie: de onzekerheid over de gewenste groei van de woningvoorraad in de regio GroningenAssen is aanzienlijk. De meest waarschijnlijke variant komt uit op 26.000 in de periode 2006-2020. Maximaal wordt een groei van 30.000 verwacht, minimaal een groei van 15.500. Vervolgstappen De resultaten van het onderzoek kunnen gebruikt worden voor op te stellen nieuw beleid. Aansluitend op dit onderzoek zullen in een interactief proces met alle betrokken partijen de beleidsimplicaties op een rij worden gezet. In dit kader zal op korte termijn een nauwkeurige inventarisatie worden uitgevoerd voor de provincie Groningen en de regio Groningen-Assen van vastgestelde en in voorbereiding zijnde plannen in relatie tot de huidige ramingen. Op basis van het interactief proces kunnen vervolgens conclusies worden verbonden aan de huidige prognoses.


VI

1

Inleiding

1.1

Doel van deze studie

Dit onderzoeksrapport levert een bouwsteen ten behoeve van nieuw beleid inzake Bouwen en Wonen van de provincie Groningen. Het is de bedoeling om op basis van dit onderzoeksrapport – waarin de woonwensen van de consument centraal staan – te komen tot besluitvorming en afspraken waar het gaat om woningbouwactiviteiten. Daarbij vormt dit onderzoeksrapport vanzelfsprekend geen keurslijf voor beleidsopties. De onderzoeksresultaten zijn bedoeld als hulpmiddel om te komen tot een beleid dat a) aansluit bij de wensen van de Noordelijke woonconsument en b) kan rekenen op steun vanuit gemeenten en woningcorporaties. Om die reden hebben zowel gemeenten, corporaties als organisaties vanuit wonen, zorg en welzijn deelgenomen aan een klankbordgroep die meegedacht heeft bij de totstandkoming van dit onderzoeksrapport. In bijlage 6 is de samenstelling van deze klankbord groep terug te vinden.

1.2

Aanpak

Het onderzoeksrapport wordt opgebouwd in drie stappen: 1. Eerst wordt met het IPB model een kwantitatieve raming opgesteld voor de te verwachten demografische ontwikkeling. Het inwonertal en het aantal huishoudens wordt op regionaal niveau voorspeld. 2. Vervolgens wordt (uitgaande van deze demografische groei) met het Socrates model de koppeling naar het gemeentelijk niveau gelegd en worden de kwalitatieve aspecten erbij betrokken. De Socrates raming geeft namelijk - op basis van de consumenten voorkeuren zoals gemeten in het WoON 2006 – aan in welke woonmilieus de woningbehoefte zich manifesteert en waar derhalve gebouwd en geherstructureerd zou moeten worden, om optimaal aan te sluiten op de wensen van de consument. 3. In de derde stap worden de kwalitatieve ramingen voor woningbouw en herstructurering (uit de voorgaande stap) tegen het licht gehouden door ze te confronteren met:  de trends zoals we die kennen uit het recente verleden,  de plannen zoals die in de pijplijn zitten. Op deze manier proberen we te achterhalen in hoeverre het gewenste programma haalbaar is resp. de plannen op koers liggen.


II

1.3

Het studiegebied

In dit rapport bekijken we de provincie Groningen als geheel plus Noord-Drenthe. Binnen Groningen onderscheiden we enerzijds de Coropgebieden Oost Groningen en Delfzijl en omgeving. In eerdere onderzoeken is gebleken dat deze regio een beperkt groeiperspectief heeft. Daarnaast is er de regio Overig Groningen met daarin het centrale deel van de provincie rond de stad Groningen, als ook Noord en West Groningen. Ook het Coropgebied Noord Drenthe is in dit rapport onderwerp van studie, omdat een deel van die regio deel uitmaakt van het gebied van de Regiovisie.2 Voor de regio’s Zuid West en Zuid Oost Drenthe wordt overigens parallel een vergelijkbaar onderzoek uitgevoerd zodat in dat andere onderzoek ook voor Drenthe als totaal een beeld geschetst kan worden. Figuur 1.1: Het onderzoeksgebied in de provincies Groningen en Drenthe, opgedeeld in zes Coropgebieden.

1.4

Opbouw van het rapport


In hoofdstuk 2 wordt een beeld geschetst van de ontwikkelingen (op de woningmarkt) in het algemeen. In hoofdstuk 3 wordt de kwantitatieve IPB raming gepresenteerd In hoofdstuk 4 wordt de kwalitatieve Socrates raming hieraan toegevoegd. In hoofdstuk 5 wordt het optimaal consument gerichte programma tegen het licht gehouden van de trend uit de afgelopen jaren en de nu bestaande plannen voor de toekomst. In hoofdstuk 6 wordt tenslotte een aantal dilemma’s en vraagpunten voor beleid gepresenteerd. In de samenvatting wordt het geheel compact en inhoudelijk beschreven.

2

Het gebied van de Regiovisie omvat de gemeenten: Bedum, Ten Boer, Groningen, Haren, Hoogezand-Sappemeer, Leek, Slochteren, Winsum, Zuidhorn, Assen, Noordenveld, Tynaarlo.

III

2

2.1

Ontwikkelingen op de woningmarkt

Algemene ontwikkelingen

In de provincie Groningen wordt verhoudingsgewijs minder gebouwd dan elders in ons land. In de jaren tachtig werden in Groningen 10 tot 12 nieuwe woningen gebouwd per 1000 woningen van de bestaande voorraad, inmiddels iets minder. In heel Nederland lag dat aantal destijds hoger en dat is de afgelopen jaren ook altijd zo gebleven. Deze geringere nieuwbouwproductie hangt direct samen met het feit dat de demografische groei in Groningen kleiner is dan landelijk gemiddeld. Het inwonertal is de afgelopen twintig jaar amper gegroeid, terwijl de groei van het aantal inwoners over het hele land gemeten ruim 12% geweest is. Gemeten in aantallen huishoudens is er overigens wel groei in Groningen: sinds 1995 is het aantal huishoudens in Groningen toegenomen met 7% - tegen landelijk gemiddeld met 11%. Figuur 2.1: Nieuwbouw per 1000 woningen in Groningen en Nederland, 1985-2006 (links) en de groei van het inwonertal in indexcijfers, 1985-2006 (rechts) – bron: CBS


De groei van de woningvoorraad en het inwonertal is vooral beperkt geweest in het Noordelijk en Oostelijk deel van de provincie. In de directe nabijheid van de stad Groningen is de groei groter geweest. De stad zelf is maar beperkt gegroeid, maar vooral Noord Drenthe is snel gegroeid. In bijgaande figuur is de groei van de woningvoorraad weergegeven. De groei van het inwonertal laat eenzelfde patroon zien.

IV

Figuur 2.2: Groei van de woningvoorraad per gemeente in indexcijfers voor 2006 met 1985=100 – bron: CBS

De groei van de woningvoorraad was aan het eind van de jaren negentig relatief groot. In die jaren groeide de voorraad beduidend sneller dan het aantal huishoudens. Tussen 1995 en 1998 groeide het aantal huishoudens met 1,5% en het aantal woningen met 3%. Op een totaal van 250.000 woningen betekende dit een extra aanbod van enkele duidenden woningen. Als gevolg daarvan ontstond er meer en meer ruimte op de woningmarkt. Niet alleen werd er veel gebouwd, ook werd er relatief veel gebouwd in de koopsector (tot 80% van de totale nieuwbouw). De consument had door dat alles een ruime keus en liet de minder gewaardeerde delen van de Groningse voorraad achter zich. De grote leegstand in de huursector van eind jaren ’90 met name in Delfzijl is mede daardoor veroorzaakt. Figuur 2.3: Groei van de woningvoorraad en het aantal huishoudens in de provincie Groningen indexcijfers voor 2006 met 1995=100 – bron: CBS


V

De laatste jaren zien we overigens juist een omgekeerde ontwikkeling. Het aantal huishoudens groeit sneller dan de woningvoorraad. Toch heeft dat niet echt geleid tot grote druk of onrust op de woningmarkt. In een eerder onderzoek hebben we deze ontwikkeling nader geanalyseerd en

geconcludeerd dat de groei van het aantal jonge alleenstaande huishoudens redelijk geluidloos zijn weg gevonden heeft buiten de reguliere woningmarkt.3 Nogal wat van deze jonge huishoudens zijn de laatste jaren gehuisvest op kamers, in studentenhuizen e.d.. Daar lijken zij naar tevredenheid te wonen. De woningvoorraad in Groningen is ouder dan elders in Nederland. In 1985 bestond nog 36% van de voorraad uit woningen die voor de Tweede Wereldoorlog gebouwd waren. In heel Nederland lag dat percentage toen op 30%. Anno 2006 is dit verschil nog groter geworden: 29% van alle woningen is in de provincie Groningen voor de oorlog gebouwd tegen 21% gemiddeld in Nederland. Vooral in het Westelijk, Noordelijk en Oostelijk deel van de provincie staan veel vooroorlogse woningen. Daarentegen staan in Noord Drenthe veel woningen die na 1980 gebouwd zijn. Figuur 2.4: Het percentage vooroorlogse woningen (links) en het percentage woningen gebouwd na 1980 (rechts), per gemeente, 2006 – bron: CBS/Syswov

Tegelijk heeft de provincie in de afgelopen twintig jaar tijd een metamorfose ondergaan waar het gaat om het eigenwoningbezit. Rond 1985 telde de provincie Groningen 40% eigenwoningbezit; in 2006 is dat percentage uitgekomen op ruim 56%. Daarmee heeft Groningen de achterstand die men destijds had op dit punt ten opzichte van de rest van Nederland niet alleen ingehaald maar is men het landelijk gemiddelde voorbij gestreefd. Figuur 2.5: Het percentage koopwoningen in 1985 (links) en 2006 (rechts) – bron: CBS/Syswov


3

Zie C.Poulus, Monitoring woningbehoefteraming, ABF, februari 2007

VI

In vergelijking met twintig jaar terug is de hele provincie van kleur verschoten. Alleen in de stad Groningen bedraagt het eigen woningbezit op dit moment nog minder dan 40%; zonder overigens te willen vergeten dat het eigen woningbezit ook hier een sprong gemaakt heeft van goed 20% in 1985 naar bijna 40% op dit moment. Al met al hebben deze ontwikkelingen ervoor gezorgd dat de bevolking aan de Noordelijke en Oostelijke rand van de provincie (waar weinig gebouwd is) redelijk vergrijsd is. Het percentage 65+-ers is hier relatief hoog. Opmerkelijk is dat ook in Noord Drenthe, waar juist veel gebouwd is, het percentage 65+-ers ook hoog is. Dat is iets wat doorgaans niet samengaat met een grote nieuwbouwproductie. Meestal leidt een sterke groei van de woningvoorraad tot veel gezinnen met kinderen in de middelbare leeftijdsgroepen. Het relatief hoge prijsniveau van de koopwoningen in Noord Drenthe, kan gezien worden als factor die ertoe geleid heeft dat zich hier vooral ouderen met een behoorlijk inkomen gevestigd hebben. De generatie van 25-44 jaar die in grote mate deelneemt aan het arbeidsproces en veelal net met zijn werkcarrière gestart is, blijkt vooral te wonen in de Groningse gemeenten op niet al te grote afstand van de stad Groningen; en ook in Assen. Figuur 2.6: Het percentage 25-44 jarigen (links) en het percentage 65-+ers (rechts), per gemeente, 2006 – bron: CBS

2.2

De ontwikkelingen nader bezien per regio en gemeente

In de navolgende subparagrafen wordt verder ingegaan op de ontwikkelingen voor de verschillende regio’s afzonderlijk. Daarbij focussen we op migratieontwikkelingen en prijsontwikkelingen omdat dit twee indicatoren zijn voor mogelijke bewegingen op de woningmarkt.


VII

Wat betreft de verhuisprocessen richten we ons hier overigens met name op de verhuisstromen die de gemeentegrens overschrijden. Globaal verhuizen in de provincie Groningen ieder jaar weer zo’n 28.000 mensen over de gemeentegrens heen hetgeen neerkomt op 50 mensen per 1000 inwoners. Een nog iets groter aantal mensen verhuist jaarlijks binnen de eigen gemeente. Totaal verhuizen derhalve ruim 100 mensen per 1000 inwoners binnen de gemeente of over de gemeentegrens heen. Ieder jaar opnieuw; ruim 10% van het inwonertal; en dat terwijl er jaarlijks minder dan 10 nieuwe woningen per 1000 huishoudens gebouwd worden. Dit illustreert hoe belangrijk de bestaande voorraad is voor het verhuisproces. De bestaande voorraad speelt daar een veel grotere rol in dan de nieuwbouw. Globaal levert de nieuwbouw slechts 15% op van het totale aanbod aan beschikbare woningen terwijl de bestaande voorraad 85% ervan genereert. Kortom: de nieuwbouw is belangrijk voor het functioneren van de woningmarkt maar niet dominant.

Hierbij zijn er flinke verschillen binnen de provincie. Vanzelfsprekend spant de stad Groningen hier de kroon. Hier wonen veel jonge alleenstaanden, veelal studenten. En we weten dat die groepen niet zoals gemiddeld eens in de tien jaar verhuizen maar eerder eens in de drie jaar. Dat verklaart vooral de grote mobiliteit binnen de stad Groningen. Tabel 1: Gemiddeld aantal vestigers en vertrekkers (over de gemeentegrens heen) alsmede het gemiddelde aantal verhuizers binnen de gemeente, per 1000 inwoners, 2000-2004 – bron: CBS

Groningen Winschoten Bellingwedde Reiderland Leek Haren Appingedam Vlagtwedde Noordenveld Ten Boer Aa en Hunze Tynaarlo Winsum Slochteren Marum

2.2.1

Vestiging en vertrek 62 54 54 51 51 51 49 48 48 47 46 46 46 45 45

Binnenverhuizingen 115 72 34 44 44 38 64 46 47 31 36 39 39 35 35

De Marne Loppersum Menterwolde Assen Pekela Scheemda Grootegast Eemsmond Veendam Stadskanaal Zuidhorn Delfzijl Hoogezand-Sappemeer Midden-Drenthe Bedum

Vestiging en vertrek 45 45 43 43 42 42 41 40 40 40 40 40 38 37 35

Binnenverhuizingen 46 35 42 81 53 34 35 51 66 66 38 68 75 49 39

Oost Groningen en Delfzijl

In het algemeen geldt dat er een relatief groot aantal mensen jaarlijks naar een bepaalde gemeente verhuist en een relatief groot aantal mensen uit diezelfde gemeente vertrekt. Het verschil tussen beiden (het migratiesaldo) is doorgaans echter maar een fractie van deze in- en uitstroom. Om een idee te geven: in de stad Groningen vestigden zich in 2005 circa 11.500 mensen. Een vrijwel zelfde aantal mensen vertrok uit de stad. Per saldo vertrokken er echter slechts 200 mensen. In de gemeente Vlagtwedde ging het in 2005 om bijna 1200 vestigers, 850 vertrekkers en een saldo van bijna 350 personen. Kortom: het migratiesaldo geeft aan in welke mate een gemeente door verhuizingen groeit of afneemt in inwonertal, maar in het algemeen zitten achter dit saldo grote stromen die – bij een kleine wijziging – al snel voor een relatief grote wijziging in het saldo kunnen zorgen. We beperken ons hier tot het binnenlandse migratiesaldo van de groep van 25 jaar en ouder, omdat deze in hun verhuisgedrag reageren op de mogelijkheden die de woningmarkt biedt. Voor de kinderen tot plm. 15 a 18 jaar geldt in het algemeen dat ze met hun ouders meeverhuizen en jong volwassenen tot 25 jaar laten zich doorgaans leiden door studie en werkmotieven, waarbij de ontwikkelingen op de woningmarkt veel minder van invloed zijn.


Voor de regio Oost Groningen en Delfzijl als geheel werd het binnenlandse migratiesaldo van de 25 jaar en ouderen in de afgelopen decennia, tot eind jaren negentig, amper beïnvloed door de groei van de woningvoorraad. Er werd veel gebouwd maar het migratiesaldo was negatief. De laatste jaren wordt er veel minder gebouwd en lijkt men aangeland op een niveau waarbij fluctuaties in de woningbouw – tot op zekere hoogte – wel doorwerken in de verhuisstromen voor de regio als geheel.

VIII

Figuur 2.7: Het binnenlands migratiesaldo voor 25 jaar en ouderen en de groei van de woningvoorraad, Oost Groningen en Delfzijl, 1985-2005 – bron: CBS

Dit saldo van de groep van 25 jaar en ouder is ook per gemeente weergegeven, gecumuleerd over de jaren 2000-2004 (vijf jaren).4 In het algemeen is dit saldo heel beperkt van omvang geweest. Veendam, Stadskanaal en Vlagtwedde hebben een klein vestigingsoverschot gezien voor deze leeftijdsgroep; Delfzijl, Pekela en Menterwolde een klein vertrekoverschot. De verschillen die hier te zien zijn, zien we direct terug wanneer we kijken naar de groei van de woningvoorraad per gemeente. Bij gemeenten met een positief saldo is de voorraad harder gegroeid dan bij gemeenten met een negatief saldo. Kortom: de groei van de voorraad bepaalt binnen de regio Oost Groningen en Delfzijl het binnenlands migratiesaldo van de groep die actief is op de woningmarkt en daarmee de groei van een gemeente. Figuur 2.8: Het binnenlands migratiesaldo voor 25 jaar en ouderen (links) en de groei van de woningvoorraad (rechts), per gemeente, 2000-2004 – bron: CBS

woningmarktverkenning 4

Omdat het jaar 2005 sterk beïnvloed is door bijzondere fluctuaties als gevolg van het sluiten van een aantal AZC’s (zoals we verderop nog zullen toelichten) , is 2005 niet meegenomen. Voor 2006 waren nog geen leeftijdspecifieke cijfers beschikbaar.

IX

Verder blijkt uit de verkoopprijzen van eengezinswoningen in de koopsector dat de prijs hier vrijwel net zo hard gestegen is als elders in Nederland. Door die gelijke stijging is het verschil in absolute bedragen ook bijna verdrievoudigd. Was een koopwoning begin jaren negentig in Oost Groningen minder dan 40.000 euro goedkoper dan landelijk gemiddeld, op dit moment scheelt het ruim 100.000 euro. Figuur 2.9: Prijsontwikkeling van eengezinskoopwoningen met 1993=100 (links) en het verschil in prijs ten opzichte van het 2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

350%

1994

1993

landelijk gemiddelde (rechts) in Oost Groningen en Delfzijl e.o., 1993-2006 – bron: Kadaster 0

300% -20

250% -40

200% -60

150% 100%

-80

50%

-100

Nederland

2.2.2

Oost Groningen

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

0%

-120

Delfzijl eo

Oost Groningen

Delfzijl eo

Overig Groningen en Noord Drenthe

Het gebied van de zgn. Regiovisie omvat negen Groningse en drie Drentse gemeenten. Het ruimere kader voor dit gebied wordt gevormd door de Corop regio’s Overig Groningen en Noord Drenthe. Van de Groningse gemeenten liggen er vier niet in het gebied van de Regiovisie. Daar komen we in een navolgende paragraaf nog apart op terug. In Noord Drenthe liggen twee gemeenten niet in het gebied van de Regiovisie. Ook voor deze regio is duidelijk dat de woningbouw op dit schaalniveau amper van invloed is op het migratiesaldo. Wanneer in het jaar 2000 bijvoorbeeld de groei van de woningvoorraad inzakt, heeft dit geen effect op het migratiesaldo van het gebied als totaal. Dit migratiesaldo (van de 25 jaar en ouderen) lijkt op langere termijn een vast gegeven te zijn.


X

Figuur 2.10: Het binnenlands migratiesaldo voor 25 jaar en ouderen en de groei van de woningvoorraad, Overig Groningen en Noord Drenthe, 1985-2005 – bron: CBS

Binnen de regio zijn de verschillen duidelijk zichtbaar. Enerzijds is er de stad Groningen die gecumuleerd over deze vijf jaar een vertrekoverschot had van ruim 12.000 personen van 25 jaar en ouder. Veelal gaat het hier overigens om een volstrekt logisch vertrek van mensen die als student naar Groningen zijn gekomen en die enkele jaren later de stad verlaten om bijvoorbeeld in de Randstad een werkcarrière te starten. Anderzijds zien we in de overige gemeenten een licht positief saldo. Ongeveer de helft van het vertrekoverschot van de stad Groningen is terecht gekomen in de omliggende gemeenten; de rest is dus veelal vertrokken naar de Randstad. Met name Assen en Tynaarlo hebben een positief saldo gehad. Ook dit saldo blijkt één-op-één samen te hangen met de groei van de woningvoorraad die ook hier binnen de regio bepalend is voor de groei van het inwonertal. Figuur 2.11: Het binnenlands migratiesaldo voor 25 jaar en ouderen (links) en de groei van de woningvoorraad (rechts), per gemeente, 2000-2004 – bron: CBS


XI

Ook in Overig Groningen en Noord Drenthe zijn de prijzen globaal gezien gelijk op gestegen met de landelijke toename van verkoopprijzen. De prijzen in de stad Groningen bleven aanvankelijk wat achter, maar de laatste jaren is de achterstand weer iets verkleind. Terwijl de prijzen in Oost Groningen circa 100.000 euro onder het landelijk gemiddelde liggen, zijn hier de verschillen kleiner. Ook in Noord Drenthe is het verschil met het landelijk gemiddelde goed 40.000 euro. Figuur 2.12: Prijsontwikkeling van eengezinskoopwoningen met 1993=100 (links) en het verschil in prijs ten opzichte van

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

350%

1994

1993

het landelijk gemiddelde (rechts) in Overig Groningen en Noord Drenthe, 1993-2006 – bron: Kadaster

0

300% -10

250% -20

200% -30

150% -40

100% -50

50%

-60

2.2.3

Nederland

Stad Groningen

Rest Overig Groningen

Noord Drenthe

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

0%

-70

Stad Groningen

Rest Overig Groningen

Noord Drenthe

Gemeenten op afstand van de stad Groningen

Zoals gezegd zijn er vier gemeenten die in de regio Overig Groningen liggen, maar die geen deel uitmaken van het gebied van de Regiovisie. De gemeenten Grootegast en Marum liggen circa 20 kilometer ten westen van de stad Groningen. Drachten en in mindere mate Leeuwarden lijken voor forensen ook onder bereik. De gemeenten De Marne en Eemsmond liggen circa 25 km ten noorden van de stad Groningen. Voor Eemsmondse forenzen ligt Delfzijl binnen bereik. Verder beschikt Eemsmond over een spoorlijn en diverse stations en heeft daarmee een goede treinverbinding met de stad Groningen. De Marne ligt het verst van de werkgelegenheidscentra af. Figuur 2.13: Gemeenten in de regio Noord Groningen, niet behorend tot het gebied van de Regiovisie (links) met de forensenstromen in aandelen van de werkzame bevolking(rechts), 2004 – bron: CBS


XII

Uit de forensismecijfers valt af te leiden dat een belangrijk deel van de werkende bevolking van deze vier gemeenten in de stad Groningen werkzaam is. De Marne heeft de sterkste band met de hoofdstad van de provincie, 30% werkt er. Het deel van de werkenden dat in Groningen werkzaam is ligt bij de andere drie gemeenten met 20% tot 24% iets lager. Dit betekent dat alle vier de gemeenten belangrijke relaties met de regio rondom de stad Groningen onderhouden. Verder valt uit de eerder gepresenteerde Tabel 1 af te leiden dat in deze gemeenten – hoewel enigszins perifeer gelegen – het aantal verhuisbewegingen niet echt afwijkt van andere gemeenten. Ook dat illustreert dat deze vier gemeenten – die nu eenmaal buiten het gebied van de Regiovisie liggen – in tal van andere opzichten niet echt verschillen van andere gemeenten.

2.3

De woonvoorkeuren van de consument

In deze paragraaf gaan we in op de voorkeuren van de woonconsument zoals die gemeten worden met de landelijke Woningbehoefte Onderzoeken (WBO’s) die recent zijn overgegaan in een nieuwe vorm: het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2006. Voor deze onderzoeken is een groot aantal consumenten benaderd zodat deze onderzoeken als geen ander een betrouwbaar beeld geven van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Toch kan ook met dit onderzoek – zoals met elk steekproef onderzoek – maar beperkt ingezoomd worden op lokale situaties. Vandaar dat we ons hier beperken tot analyses op regionaal niveau.

2.3.1

Ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt

De woningmarkt is een voorraadmarkt, hetgeen impliceert dat hier slechts heel geleidelijk verhoudingen veranderen. Ook wanneer we kijken naar de wensen van de consument, dan zien we dat deze wensen in de loop der jaren heel stabiel gebleven zijn. De wens naar een zekere woonkwaliteit is kortom van alle tijd. Maar waar het gaat om de vraag of mensen willen huren dan wel kopen, zien we wel een zekere dynamiek in de cijfers over de afgelopen twee decennia. In de jaren negentig groeide de belangstelling voor de koopsector langzaam maar zeker. Deze belangstelling bereikte zijn hoogtepunt aan het eind van de jaren negentig: het moment dat de zgn. Nota Remkes uitkwam. Vier jaar later, aan het begin van de 21e eeuw (2002), zakte die belangstelling weg. Uit het WoON 2006, weer vier jaar later, kunnen we constateren dat de belangstelling voor de koopsector weer toegenomen is. Figuur 2.14: Verdeling van de vraag naar huur en koopwoningen (in procenten), 1986-2006 – bron: WBO/WoON 120% 100% 80% 60% 40% woningmarktverkenning

XIII

20% 0% 1986 Huur eengezins

1990

1994

Huur meergezins

1998 Koop eengezins

2002

2006

Koop meergezins

Als we overigens goed naar de cijfers kijken, dan moeten we constateren dat deze fluctuaties zich binnen een beperkte bandbreedte afspelen. Het gaat weliswaar om serieuze verschuivingen die toch ook niet meer dan circa 10% betreffen. Anno 2006 wil 55% van degenen die willen verhuizen, een koopwoningen. In 2002 lag dat percentage op 48%. Deze op zich zelf overzichtelijke verschuivingen tussen huur en koopsector zijn goed te verklaren. In de jaren negentig liepen de prijzen van woningen gestaag op. Maar die prijsstijging ging gelijk op met een daling van de rente. Met name deze rentedaling maakte het in feite de consument mogelijk steeds meer geld op tafel te leggen voor een koopwoning. In zijn maandlasten kwam die hogere prijs, dankzij de lagere rente, immers niet tot uitdrukking. Natuurlijk hebben ook andere zaken een rol gespeeld: de stijging van de inkomens, de toename van het aantal tweeverdieners, het feit dat een tweede inkomen mee telde voor de hypotheek, de hypotheekrente aftrek etc. Zo boden steeds meer potentiële kopers tegen elkaar op in een situatie waarin het aanbod niet in staat was om voldoende omvangrijk deze extra vraag naar koopwoningen te bedienen. Totdat eind jaren negentig de prijsspiraal echt omhoog schoot en woningen met 10 tot zelfs 20% per jaar in waarde toenamen. Juist op dat moment bleef de rente stabiel, met als gevolg dat de maandlasten – vooral voor degenen die nog geen kapitaal opgebouwd hadden in een eigen huis – omhoog schoten. Als gevolg daarvan haakten potentiële gegadigden af en zakte de animo voor de koopsector in het begin van de 21e eeuw terug. De huursector kwam opnieuw in de belangstelling. Maar nu weer vier jaar later, zorgt een beperkte prijsontwikkeling in de afgelopen jaren in combinatie met een zekere rente daling er opnieuw voor dat de koopsector populair is. Al is de belangstelling, zeker onder starters en huurders nog niet terug op het niveau van eind jaren negentig. Figuur 2.15: Waarde van koopwoningen en rentestand (links) en het percentage van de verhuisgeneigden dat wil kopen

9%

250

8%

200

7%

150

6%

100

5%

50

4%

0

3%

1986

1990

1994 Waarde

1998

2002 Rente

2006

100%

1400 1200

80%

1000 60%

800

40%

600 400

20%

200

0%

Lasten Koopsector FTB

10%

300

Percentage koopgeneigden

350

Hypotheekrente in %

Waarde (*1000)

(rechts), 1986-2006 – bron: WBO/WoON

0 1986

1990

1994

1998

2002

2006

Lasten koopsector (koopstarters)

Starters %wil kopen

Huurders %wil kopen

Eigenaar-bewoners%wil kopen

De recent dus iets teruggelopen belangstelling voor de huursector, heeft ertoe geleid dat er vooral minder vraag is gekomen naar middeldure en duurdere huurwoningen. Verder is vooral de vraag naar goedkope koopwoningen omhoog gegaan. De mensen die kunnen kiezen tussen een wat betere en duurdere huurwoning en een niet al te dure koopwoning, lijken het meest gevoelig voor de hiervoor besproken fluctuaties in verkoopprijzen en rentestand. woningmarktverkenning

XIV

Figuur 2.16: Verdeling van de vraag naar huur en koopwoningen (in procenten), 1986-2006 – bron: WBO/WoON 100%

100%

90%

90%

80%

80%

70%

70%

60%

60%

50% 40%

50%

30%

40%

20%

30%

10%

20%

0% 1986

1990

1994

1998

2002

2006

Huur tot kwaliteitskortingsgrens

Huur tot aftoppingsgrens

Huur boven aftoppingsgrens

Koop laagste prijssegment

Koop midden segment

Koop Hoogste prijssegment

10% 0% 1998 Stad - huur

Buiten stad - huur

2002 Stad - koop

2006 Buiten stad - koop

De toegenomen belangstelling voor de koopsector heeft tenslotte nog een extra effect. Dit extra effect heeft betrekking op het woonmilieu en hangt samen met het feit dat de consument in stedelijke milieus vaker dan in landelijke milieus naar huurwoningen kijkt, terwijl in dorpse en landelijke milieus juist de koopsector dominant is. De toegenomen belangstelling voor de koopsector heeft daardoor geresulteerd in een wat grotere vraag van de consument naar (koop)woningen buiten de stad terwijl de vraag naar (huur)woningen in de stad juist teruggevallen is.

2.3.2

Ontwikkelingen op de Groningse woningmarkt

De vraag is nu natuurlijk: heeft zich in de provincie Groningen dezelfde ontwikkeling voorgedaan. Het antwoord op die vraag is: ja, natuurlijk. Hier werken immers in grote lijnen dezelfde mechanismen en dus zal a) ook hier de daling van de rente van invloed zijn geweest op het stijgen van de prijzen en b) de ontwikkeling van de woonlasten in de koopsector van invloed zijn op de voorkeur van de consument voor huren versus kopen. Toch is de ontwikkeling ook niet precies hetzelfde verlopen. Waar voor heel Nederland de voorkeur om te kopen de laatste jaren is opgelopen van 48 naar 55%, geldt voor Groningen een stijging van 52 naar 57%. Hieruit valt te concluderen dat de koopgeneigdheid in Groningen iets hoger ligt dan landelijk gemiddeld en de fluctuatie tussen huren versus kopen de laatste jaren juist iets kleiner geweest is. Beide conclusies zijn te begrijpen tegen de achtergrond van het feit dat het eigen woningbezit in de provincie Groningen iets hoger ligt dan landelijk gemiddeld. Ook bestaat een groot deel van deze provincie uit Dorpse en Landelijke woonmilieus waar de koopsector overheerst. Meer eigenaar bewoners maakt in het algemeen dat a) er meer vraag is naar koopwoningen en ook een meer stabiele vraag is naar koopwoningen.


Binnen de provincie Groningen zijn er wel verschillen. Wanneer we onderscheid maken tussen Oost Groningen en Delfzijl enerzijds en Overig Groningen anderzijds, zien we dat in het Oostelijk deel de vraag naar koopwoningen groter is en in het westelijk deel de vraag naar huur(appartementen) groter is. De fluctuaties in de loop der jaren zijn niet eenduidig vast te stellen. Door de beperkte steekproef in met name het Oostelijk deel heeft de voorkeur voor huren versus kopen hier een marge van circa 10%, wat groter is dan de fluctuaties die in de loop der jaren verwacht mogen worden.5

5

In 2006 zijn in Oost 438 enquetes afgenomen waaronder 109 verhuisgeneigden; in overig Groningen gaat het om 917 enquetes waaronder 330 verhuisgeneigden.

XV

Figuur 2.17: Verdeling van de vraag naar huur en koopwoningen in Oost Groningen en Delfzijl (links) en Overig Groningen (rechts) , 1986-2006 – bron: WBO/WoON 120%

120%

100%

100%

80%

80%

60%

60%

40%

40%

20%

20%

0%

0%

1986 Huur eengezins

2.4

1990

1994

Huur meergezins

1998 Koop eengezins

2002

2006

Koop meergezins

1986 Huur eengezins

1990

1994

Huur meergezins

1998 Koop eengezins

2002

2006

Koop meergezins

De discrepanties op de woningmarkt

In deze paragraaf gaan we expliciet in op wat we wel noemen “de imperfecties op de woningmarkt”. Daarmee wordt gedoeld op de mate waarin vraag en aanbod bij elkaar passen of liever: niet bij elkaar passen. Wanneer vraag en aanbod niet bij elkaar passen ontstaan fricties en spanningen. Deze uiten zich op verschillende manieren a) huishoudens moeten lang zoeken naar de geschikte woning en b) minder gewilde woningen blijven lang leeg staan. In het woningmarkt simulatiemodel Socrates – dat in de navolgende hoofdstukken gebruikt gaat worden – worden deze imperfecties beschreven in termen van restvraag en restaanbod alsmede slaagkansen voor de consument.6 Deze imperfecties beschrijven we hier op basis van de in de vorige paragraag eveneens gebruikte WBO’s 1998 en 2002 en het nieuwe WoON 2006. Hierbij willen we overigens op voorhand een kantekening plaatsen: de spanningen op de woningmarkt zijn slechts het topje van de ijsberg. Wanneer we kijken naar het kwalitatieve tekort moeten we ons namelijk realiseren dat we een beperkt deel van de totale woningmarkt uitvergroten. We laten niet de hele markt zien. We gaan niet in op alle situaties waarbij vraag en aanbod wel bij elkaar komen en mensen verhuizen. We kijken ‘slechts’ naar het deel van vraag en aanbod dat niet met elkaar ‘matcht.’ Dat deel is van belang om signalen uit de markt te kunnen herkennen. Maar voor de opgave die er de komende jaren wacht is het tekort slechts van beperkte importantie. De woningbouwopgave komt voor het grootste deel voort uit de (demografisch onderbouwde) groei van de woningbehoefte. Hooguit een deel van de opgave bestaat uit het ‘inhalen of compenseren voor kwalitatieve tekorten’.

6


Hoe meten we de spanning op de woningmarkt? De spanningen op de woningmarkt zijn met het WBO – WoON niet zo simpel vast te stellen als wel eens van afstand lijkt. Er zijn namelijk verschillende methoden in omloop die een goede indicatie geven van vraag – aanbod verhoudingen, maar het heel precies vastleggen van de verhoudingen is uitermate lastig. Dat komt doordat de uitkomst sterk bepaald wordt door de vraag wie we allemaal mee tellen als vragers. In het WBO-WoON blijkt ongeveer 25% van alle huishoudens op een termijn van 2 jaar te willen verhuizen. Maar onder deze potentiële verhuizers zijn mensen die nog niet actief zijn, zijn mensen die pas op een termijn van 1,5 jaar willen verhuizen etc. Een brede schakering van antwoorden, waarbij de definitie die we hanteren bepalend is voor de uitkomst. Om die reden zullen we via twee varianten de vraag – aanbod verhoudingen laten zien. In de eerste variant hebben we ervoor Met restvraag doelen we op de huishoudens die niet direct (binnen een jaar) de gewenste woning gevonden hebben en dus langer moeten zoeken. Met restaanbod doelen we op de woningen die niet zo makkelijk afgezet worden en die vaak tweede keus zijn voor mensen die enige haast hebben.

XVI

gekozen geen al te scherpe definitie te hanteren voor de verhuisgeneigden: dat leidt tot een redelijk hoge raming van de vraag naar woningen. In de tweede variant zijn we kritischer en schatten we daardoor de vraag naar woningen lager in. Het midden van beide varianten zou wel eens de gulden middenweg kunnen zijn. Om die reden presenteren we in dit hoofdstuk met name dit gemiddelde. Daarbij kijken we op twee manieren naar de cijfers:  Op basis van het absolute verschil tussen vraag en aanbod; hoe groter het verschil hoe groter het ‘kwalitatieve tekort’  Op basis van de relatieve verhouding tussen vraag en aanbod; hoe schever deze verhouding des te kleiner zijn de slaagkansen voor de consument en des te meer staat een segment onder druk.

2.4.1

De spanning op de Nederlandse woningmarkt

Gebruik makend van het gemiddelde tussen de ruime en enge definitie van de vraag naar woningen kunnen we het navolgende beeld schetsten van de kwalitatieve tekorten op de Nederlandse woningmarkt. In 1998 bestond het tekort geheel uit een tekort aan koopwoningen en was er sprake van een zeker overaanbod aan huurwoningen. In 2002 was er vooral sprake van een tekort aan huurwoningen. In 2006 bestaat het tekort op nationaal niveau voor ongeveer de helft uit huurwoningen en voor de andere helft uit koopwoningen. Verhoudingsgewijs is er vooral veel vraag – en dus een lage slaagkans voor de consument – in het segment van de eengezins huurwoningen. Figuur 2.18: Vraag-aanbod verschillen in aantal*1000 (links) en vraag-aanbod verhoudingen (rechts), volgens gemiddelde ruime en enge definitie– bron: WBO/WoON 200%

250

180% 160%

200

140% 150

120% 100%

100

80% 60%

50

40% 20%

0

0% 1998

-50 1998 Huur eengezins

2.4.2

2002 Huur meergezins

Koop eengezins

2006 Koop meergezins

2002

Huur eengezins Koop eengezins

2006

Huur meergezins Koop meergezins

De spanning op de Groningse woningmarkt

Gebruik makend van het gemiddelde tussen de ruime en enge definitie van de vraag naar woningen kunnen we het navolgende beeld schetsten van de kwalitatieve tekorten op de woningmarkt in de provincie Groningen.


XVII

Naar huur/koop en type In 1998 zien we een zelfde beeld als in heel Nederland: een tekort aan koopwoningen en een zeker overaanbod aan huurwoningen. In 2002 is het beeld voor Groningen echter anders: in heel Nederland is de druk op de woningmarkt dan duidelijk groter dan in 1998; in Groningen is dat in mindere mate het geval. Wel bestaat het tekort – net als op landelijk niveau – vooral uit huurwoningen. En in 2006 is het beeld in Groningen echt anders: het tekort bestaat hier geheel uit eengezinskoopwoningen en er is een overaanbod van appartementen, zowel koop als huur. Verder staat er op landelijk niveau de nodige druk op de eengezinshuurwoningen, terwijl dat segment in Groningen relatief goed bediend wordt.

Figuur 2.19: Vraag-aanbod verschillen in aantal*1000 (links) en vraag-aanbod verhoudingen (rechts), volgens gemiddelde van ruime en enge definitie, provincie Groningen, 1998-2006 – bron: WBO/WoON 4

250%

3

200%

2

150%

1

100%

0 -1

50%

-2

0% 1998

2002

2006

-3 1998 2002 Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins




De verhouding tussen vraag en aanbod bepaalt hoe lang vragers moeten wachten of te wel wat hun slaagkans is. Wanneer er tweemaal zoveel vragers zijn als er aanbod is (dus een verhouding van 200%), dan betekent dat, dat slechts de helft binnen een jaar geholpen kan worden. Een slaagkans derhalve van 50%. Uit deze cijfers blijkt dat in 1998 het segment van de koopappartementen verhoudingsgewijs sterk onder druk stond: toen waren er tweemaal zoveel vragers als dat er aanbod was. In 2002 waren de drukverschillen tussen de segmenten zeer beperkt: in alle segmenten had de consument toen een redelijk vergelijkbare slaagkans. Maar in 2006 is er met name bij de eengezinskoopwoningen weer sprake van meer vraag dan aanbod en dus een relatief lage slaagkans voor de consument. Naar vorm en grootte Wanneer we aanvullend bezien hoe de discrepanties verdeeld zijn over de eengezinswoningen en appartementen, dan blijkt dat er anno 2006 vooral een tekort is aan niet al te grote eengezinswoningen (tot en met 3 kamers). Ook is er een tekort aan middelgrote eengezinswoningen (4 kamers). Met name grote appartementen zijn er op dit moment eigenlijk te veel. Figuur 2.20: Vraag-aanbod verschillen in aantal*1000 (links) en vraag-aanbod verhoudingen (rechts), volgens gemiddelde ruime en enge definitie, provincie Groningen, 1998-2006 – bron: WBO/WoON 250%

6 5

200%

4 3

150%

2

100%

1 0

50%

-1 -2

0%

-3

1998

-4 1998 Eengezins middelgroot

2002 Eengezins groot

2006 Meergezins klein

Meergezins groot

2006 Eengezins middelgroot

Eengezins groot

Meergezins klein

Meergezins groot

Naar eigendom en stad-ommeland En wanneer we kijken naar de voorkeur voor het woonmilieu in termen van stedelijk wonen of dorps (landelijk wonen), dan zien we dat in de provincie Groningen anno 2006 het kwalitatieve tekort met name bestaat uit koopwoningen, zowel in de stad als in een meer dorps milieu. Waar de stedelijke


Eengezins klein

2002

Eengezins klein

XVIII

huursector in 2002 redelijk onder druk stond en de consument daar op dat moment een lage slaagkans had, is dat marktsegment anno 2006 weer meer ontspannen. Op dit moment staat de koopsector in de stad verhoudingsgewijs het meest onder druk. Figuur 2.21: Vraag-aanbod verschillen in aantal*1000 (links) en vraag-aanbod verhoudingen (rechts), volgens gemiddelde ruime en enge definitie, provincie Groningen, 1998-2006 – bron: WBO/WoON 180%

4

160%

3

140%

2

120%

1

100%

0

80% 60%

-1

40%

-2

20%

-3

0%

1998

2002

Stad - huur

2.4.3

Buiten stad - huur

Stad - koop

2006

1998

2002

Stad - huur

Buiten stad - koop

Buiten stad - huur

2006

Stad - koop

Buiten stad - koop

De woningmarkt in Oost Groningen en Delfzijl

In 1998 was er hier sprake van een klein tekort aan koopwoningen en een behoorlijk overaanbod aan huurwoningen. De ‘Delfzijlse problematiek’, laat zich lezen uit deze cijfers. In 2002 was de markt redelijk in evenwicht met een beperkt tekort aan koopwoningen en een beperkt overaanbod aan huurwoningen. In 2006 bestaat het tekort hier geheel uit koopwoningen. Waar op landelijk niveau de huursector in 2002 behoorlijk onder druk stond en in 2006 nog enigszins, is duidelijk dat we dat beeld in Oost Groningen en Delfzijl niet terugzien. Het overaanbod aan huurwoningen uit 1998 is wel verdwenen, maar gelukkig in een tempo waarbij de huursector in grote lijnen voldoende bediend wordt. Figuur 2.22: Vraag-aanbod verschillen in aantal*1000 (links) en vraag-aanbod verhoudingen (rechts), volgens gemiddelde ruime en enge definitie, Oost Groningen en Delfzijl, 1998-2006 – bron: WBO/WoON 1000%

2.0

900%

1.5

800%

1.0

700%

0.5

600%

0.0

500%

-0.5

400%

-1.0

300%

-1.5

200% 100%

-2.0

0%

-2.5

1998

2002

2006

-3.0 1998 2002 Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins


XIX


Huur eengezins

Huur meergezins

Koop eengezins

Koop meergezins

De uitkomsten van deze regio zijn overigens gebaseerd op relatief kleine steekproef aantallen waardoor de cijfers een grote marge kennen. Dit betekent dat we voor deze regio (waar zoals eerder gemeld circa 400 mensen waaronder 100 verhuisgeneigden zijn geënquêteerd in 2006), op een schaalniveau zijn aangeland waarover het WBO / WoON basismateriaal geen hele duidelijke uitspraken kan doen.

2.4.4

De woningmarkt in de Overig Groningen

In de regio Overig Groningen was in 1998 sprake van een tekort aan koopwoningen en een overaanbod aan huurappartementen. In 2002 was de situatie geheel omgedraaid: het kwalitatieve tekort zat toen met name in de huursector en de koopsector was juist redelijk ontspannen. Anno 2006 manifesteert het kwalitatieve tekort zich bij de eengezinswoningen in zowel huur als koopsector. Verhoudingsgewijs is de druk op de eengezinshuurwoningen hier het grootst waardoor de consument in dat segment relatief moeilijk een woning kan vinden. De vraag naar koopappartementen lijkt daarentegen redelijk royaal bediend te worden. Figuur 2.23: Vraag-aanbod verschillen in aantal*1000 (links) en vraag-aanbod verhoudingen (rechts), volgens gemiddelde ruime en enge definitie, Overig Groningen, 1998-2006 – bron: WBO/WoON 200%

4

180% 3

160% 140%

2

120% 100%

1

80% 0

60% 40%

-1

20%

-2

0% 1998

2002

2006

-3 1998 2002 Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins




Gelet op het beperkte aantal respondenten, kan voor deze regio geen verantwoorde uitsplitsing gemaakt worden voor de stad Groningen en de overige gemeenten op basis van dit WBO / WooN datamateriaal. In de stad Groningen zijn 500 respondenten geënquêteerd waaronder ruim 200 verhuisgeneigden. In de overige gemeenten circa 400 respondenten waaronder 100 verhuisgeneigden). Daardoor biedt het WBO / WoON onvoldoende houvast om betrouwbare uitspraken te doen op gedetailleerder niveau.


XX

2.5  









Samenvattend In de provincie Groningen wordt wat minder gebouwd dan elders in Nederland, maar dat komt met name doordat de demografische groei hier ook wat kleiner is. In de provincie staan relatief veel oude woningen, toch is de voorraad in twintig jaar tijd spectaculair van samenstelling veranderd waar het gaat om het eigen woningbezit. Op dit punt heeft Groningen de rest van Nederland niet alleen ingehaald maar zelfs voorbij gestreefd. Op het niveau van de regio’s Oost Groningen en Delfzijl versus Overig Groningen (en Noord Drenthe) is de relatie tussen woningbouw en migratie zeer beperkt. De migratie over de regio grenzen heen wordt er maar beperkt door beïnvloed. Wel bepaalt de woningbouw in hoge mate de migratie en daarmee de groei binnen de regio. De verkoopprijzen van koopwoningen zijn over het algemeen redelijk in lijn gestegen met de landelijke prijsontwikkeling. Maar dat heeft er wel toe geleid dat het verschil in absolute termen steeds groter is geworden. In Oost Groningen en Delfzijl kosten woningen circa 100.000 euro minder dan landelijk gemiddeld. In de stad Groningen is het verschil beperkt tot circa 40.000 euro. De vraag van de woonconsument naar woonkwaliteit is stabiel in de loop der jaren; dit past bij het voorraad karakter van de woningmarkt; alleen waar het gaat om huren versus kopen zit er een zekere fluctuatie in de consumenten voorkeuren met een orde grootte van zo’n 10%. Verschuivingen in de voorkeur voor huren dan wel kopen blijken voor een belangrijk deel samen te hangen met de woonlasten in de koopsector en derhalve de hoogte van de hypotheekrente. De kwalitatieve discrepanties laten zien dat o In 1998 over het algemeen sprake was van een flink tekort aan koopwoningen en een o o




XXI

overaanbod aan huurwoningen. In 2002 sprake was er een tekort aan huurwoningen. In 2006 is er voor de provincie als geheel met name een tekort aan eengezins-

koopwoningen. De tekorten vormen slechts het topje van de ijsberg van de totale woningmarkt. De jaarlijkse groei van de woningbehoefte is groter en meer bepalend voor de toekomstige bouwopgave dan het huidige tekort.

3

3.1

De kwantitatieve opgave

Inleiding

Gebruik makend van het ‘eigen’ provinciale IPB model, is om te beginnen een kwantitatieve raming opgesteld. Deze raming beperkt zich tot een demografische prognose van het aantal inwoners en huishoudens op regionaal niveau. Het gaat in deze eerste stap dus nog niet om gemeentelijke cijfers. Ook de woningmarkt effecten blijven dus nog buiten beschouwing. Op basis van deze kwantitatieve IPB ramingen zijn daarna de kwalitatieve Socrates ramingen opgesteld waarin de woningmarkteffecten centraal staan (vraag, aanbod, naar soort, woonmilieu etc). Het navolgende hoofdstuk gaat daar uitgebreid op in. Deze Socrates ramingen gaan op regionaal (Corop) niveau uit van de hier te presenteren prognose van het aantal huishoudens. Bij deze prognose is gebruik gemaakt van de IPB versie 2005: gebaseerd op de CBS prognose van begin 2005, met als startjaar 2004. Op dit moment is er nog geen update van het IPB model beschikbaar met daarin de nieuwe CBS prognose van begin 2007. Wel zijn de feitelijke migratiecijfers over 2004 en 2005 beschikbaar; bovendien zijn voorlopige (totaal) cijfers over 2006 beschikbaar. Daardoor kunnen we de startdatum van de prognose bijna opschuiven naar 2007. In dit hoofdstuk wordt een aantal ontwikkelingen op een rij gezet. Daarbij richten we ons met name op de buitenlandse en binnenlandse migratie. De processen van geboorte en sterfte vragen in het algemeen weinig aandacht in de prognose. Deze zijn dan ook volgens de standaard aanpak van het IPB model meegenomen.

3.2 3.2.1

De buitenlandse migratie Recente ontwikkelingen

Het buitenlands migratiesaldo is na 2001 sterk gedaald. Op landelijk niveau is dit saldo (incl. de zgn. administratieve correcties) teruggezakt van bijna 60.000 positief (immigratie groter dan emigratie) naar 30.000 negatief in 2006.

Figuur 3.1: Buitenlandse migratie Nederland, 1972 – 2006 – bron: CBS 80000 60000 40000 20000 0 -20000

Saldo jongeren

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1998 1999

1997

1995 1996

1994

1992 1993

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1979 1980

1978

1976 1977

1975

1973 1974

1972

-40000

Saldo totaal na correctie

We zien deze ontwikkeling overal in Nederland terug zoals mag blijken uit de cijfers voor het gebied van de Regiovisie en beide provincies als totaal. De laatste jaren is er sprake van een negatief saldo, al is het saldo in 2006 (anders dan landelijk gemiddeld) al weer wat minder negatief. Figuur 3.2: Buitenlands migratiesaldo, gebied Regiovisie, Groningen en Drenthe, 1972-2006 – bron: CBS 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 -500 -1000

Regiovisie

Provincie Groningen

2001 2002 2003 2004 2005 2006

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991

1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983

1972 1973 1974

-1500

Provincie Drenthe

Binnen de provincie Groningen zien we dit het patroon in meer of mindere mate ook terug in de regio’s. Met name Overig Groningen en Oost Groningen hebben (met hun AZC’s) in de jaren negentig een aanzienlijk aantal buitenlandse migranten opgevangen. In alle regio’s is de laatste jaren sprake van een negatief saldo.


23

Figuur 3.3: Buitenlands migratiesaldo, Corop regio's Groningen, 1972 – 2006 – bron: CBS 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 -500

Overig Groningen

3.2.2

Oost Groningen

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

1978

1977

1976

1975

1974

1973

1972

-1000

Delfzijl

Vooruitblik

Geredeneerd vanuit deze ontwikkeling van de laatste paar jaar, is een ontwikkeling in de toekomst denkbaar waarbij het buitenlands migratiesaldo zo ongeveer wegvalt en per saldo op nul uitkomt; zelfs een vertrekoverschot is gezien de cijfers van laatste paar jaar denkbaar. Deze ontwikkeling hangt nauw samen een aantal achtergronden. Centraal element daarin is de mate waarin Nederland zijn grenzen openstelt voor mensen uit het buitenland. Niet alleen in formele juridische zin, maar ook in sociaal culturele zin waar het gaat om acceptatie, conflicten etc. In de afgelopen jaren is de vestiging van mensen uit het buitenland afgenomen. Een reeks van maatregelen in de sfeer van visumverstrekking heeft hierbij een rol gespeeld. Maar minstens net zo belangrijk is het toegenomen vertrek van mensen vanuit Nederland naar het buitenland. Het CBS heeft hieraan de nodige beschouwingen geweid in haar publicaties. Daarbij is er de nodige aandacht geweest voor het feit dat vestiging en vertrek naar het buitenland ieder zo hun eigen dynamiek hebben. Maar dit betekent niet dat alle ‘deskundigen’ direct de analyse delen. In het overleg rond de nationale CBS prognose zijn er geluiden die pleiten voor een bijstelling omlaag van de nationale prognose op dit punt. Het CBS heeft, gesteund door anderen, besloten vast te houden aan het basisuitgangspunt dat Nederland een aantrekkelijk land is binnen de bestaande wereldverhoudingen en dat een druk op ons land zal blijven bestaan. Wel heeft men voor de periode tot 2030 de prognose in 2004 flink omlaag bijgesteld. Het CBS gaat er in zijn prognoses dan ook nog steeds vanuit dat er sprake is van een tijdelijke terugval. Dat was het uitgangspunt van de nationale prognose uit 2004/2005 en is ook het uitgangspunt bij de nieuwe nationale prognose 2006/2007. Wie echter kijkt naar hoe het saldo zich de afgelopen jaren daadwerkelijk heeft ontwikkeld, moet constateren dat het CBS het saldo steeds te hoog heeft ingeschat. woningmarktverkenning

24

Figuur 3.4: Opeenvolgende CBS prognoses buitenlands migratiesaldo – bron: CBS

Zonder de pretentie te willen hebben het ‘beter’ te weten dan het CBS, is het natuurlijk wel relevant te weten in welke mate een blijvende terugval van het saldo doorwerkt op de prognose. Niet zozeer om de meest waarschijnlijke prognose op te baseren, maar vooral om een referentiepunt te hebben en te weten wat het effect zou kunnen zijn. Op grond van deze overwegingen zijn twee varianten opgesteld voor de buitenlandse migratie. In de basis variant volgen we de nationale CBS prognose en bepalen we op basis van de trend uit de afgelopen jaren het (weer positief oplopende) saldo voor alle gemeenten. Daarnaast hebben we een verkennende variant op gesteld die inzicht geeft in het demografisch effect indien de buitenlandse migratie per saldo op nul uitkomt.

3.3 3.3.1

Binnenlandse migratie Recente ontwikkelingen

Bij de binnenlandse migratie is duidelijk dat de ontwikkelingen van individuele gemeenten sterk beïnvloed worden door de woningbouw. In het voorgaande hoofdstuk is daar al het een en ander over opgemerkt. Maar op regionaal schaalniveau zijn die effecten veel minder. Om die reden ligt de nadruk hier op de migratieontwikkelingen op regionaal niveau.


25

Kijken we naar de feitelijke migratiebalans van de provincie Groningen als geheel, dan zien we dat de provincie een klein vertrekoverschot heeft gehad, gerekend over de laatste 10 jaar. In 2003 en 2004 kwam het saldo vrijwel op nul uit. In 2005 was er een klein vertrekoverschot dat in 2006 weer verdwenen is. Al met al is er over de laatste 10 jaar een redelijk stabiel (licht negatief) beeld.

Figuur 3.5: Binnenlands migratiesaldo gebied Regiovisie, Groningen, en Drenthe; 1985 – 2006 – bron: CBS 5000 4000 3000 2000 1000 0 -1000 -2000 -3000

Regiovisie

Provincie Groningen

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1989 1990

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

1978

1977

1976

1975

1974

1973

1972

-4000

Provincie Drenthe

De cijfers van de verschillende regio’s laten zien dat 2005 een bijzonder cijfer oplevert, namelijk een positief saldo in Oost Groningen en een negatief saldo in Overig Groningen. In een eerdere studie is erop gewezen dat de sluiting van enkele AZC’s in 2005 daarbij een belangrijke de oorzaak is geweest. 7 Uit de cijfers van 2006 kunnen we inderdaad concluderen dat hier sprake is geweest van een eenmalig effect. Figuur 3.6: Binnenlands migratiesaldo Corop regio’s Groningen; 1985 – 2006 – bron: CBS 1500

De stad Groningen verdient hierbij nog 500 bijzondere aandacht. 0 Vestiging, vertrek en -500 saldo zijn hier eerst -1000 vermeld. Deze laten voor de stad Groningen -1500 een grilliger verloop zien -2000 dan we bij de Corop -2500 regio’s eerder gezien hebben. Het Overig Groningen Oost Groningen Delfzijl resulterende saldo verschiet van jaar op jaar dan ook van kleur zonder dat er sprake is van een duidelijk trendlijn. Op zich is dat logisch omdat op stedelijk niveau de woningmarkt en de woningbouw een veel grotere rol speelt dan op regionaal niveau. We komen hier zo op terug. 2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

1978

1977

1976

1975

1974

1973

1972

1000

De overige gemeenten in het Corop gebied Overig Groningen hebben de afgelopen jaren over het algemeen een vertrekoverschot gekend van een paar honderd personen per jaar. woningmarktverkenning

7

Zie: C.Poulus, Monitoring woningbehoefteraming, ABF, februari 2007

26

Figuur 3.7: Binnenlandse migratie stad Groningen(links) en rest Corop Overig Groningen (rechts); 1985 – 2006 – bron: CBS

Saldo (rechter as)

Vestiging

Saldo (rechter as)

Vestiging

2006

2005

2004

2003

2002

2001

1985

Vertrek

2000

-1600 1999

-1400

0

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

-1500 1985

0

-1200

1000

1998

-1000

-1000

2000

1997

2000

-800

3000

1996

-500

1995

4000

-600

4000

1994

0

-400

5000

1993

6000

-200

6000

1992

500

0

7000

1991

8000

200

8000

1990

1000

400

9000

1989

10000

10000

1988

1500

1987

2000

12000

1986

14000

Vertrek

In de hierna volgende twee grafieken is een opdeling gemaakt naar leeftijd: jongeren (studenten) en de overige leeftijdsgroepen. Deze grafieken zijn er zowel voor de stad Groningen als de overige gemeenten. De piek in de vestiging in de stad Groningen in 1998 blijkt vooral veroorzaakt te zijn door een grote instroom van jongeren: studenten. In dat jaar hebben zich veel studenten (met de veranderingen in de studiefinanciering) officieel laten inschrijven in studentensteden als Groningen. Sinds 2001 lopen vestiging en later ook het vertrek van jonge mensen weer op maar het totale saldo is betrekkelijk stabiel gebleven. Niet alle studenten blijven in de stad maar vertrekken na een aantal jaar doorgaans weer naar die regio’s waar werk op hun niveau te vinden is. De overige leeftijdsgroepen laten een vertrekoverschot zien. Een deel van de studenten die langer in Groningen blijven zal tot deze leeftijdsgroepen behoren. Dit vertrekoverschot fluctueert over de jaren en heeft een relatie met de woningbouw. In het jaar 2000 en 2001 zijn ongeveer 1000 nieuwe woningen gebouwd in de stad. Toen liep het vertrekoverschot terug. In 2004 en 2005 zijn minder woningen gebouwd en liep het vertrekoverschot weer op. Figuur 3.8: Migratie stad Groningen, 15 - 24 jarigen (links) en overige leeftijdsgroepen (rechts); 1985 – 2005 – bron: CBS

Saldo (rechter as)


27

Vestiging

Vertrek

Saldo (rechter as)

Vestiging

Vertrek

In de overige gemeenten zien we het omgekeerde patroon: hier vertrekken de jongeren per saldo naar de stad Groningen of andere studenten steden voor een hogere opleiding of baan. Daarentegen is er een zekere instroom van oudere leeftijdsgroepen. Deze instroom fluctueert enigszins in de loop der jaren. Dat laatste hangt zoals we eerder aangetoond hebben samen met het aanbod van woningen.

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

-5000 1998

-4500

0 1997

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

0 1985

0

-4000

1000

1996

1000 1000

-3500

2000

1995

2000

-3000

3000

1994

2000

1993

3000

-2500

4000

1992

4000

-2000

5000

1991

3000

-1500

6000

1990

5000

-1000

7000

1989

4000

-500

8000

1988

6000

0

9000

1987

5000 7000

10000

1986

6000

8000

1985

9000

Figuur 3.9: Migratie overige gemeenten in Corop Overig Groningen, 15 - 24 jarigen (links) en overige leeftijdsgroepen (rechts); 1985 – 2005 – bron: CBS 3500

0

8000

3000

-200

7000

-400

6000

-600

5000

-800

4000

-1000

3000

-1200

2000

500

-1400

1000

0

-1600

0

2500

1400 1200 1000 800 600

2000

400

1500

Saldo (rechter as)

3.3.2

Vestiging

200 0 -200 -400

Vertrek

Saldo (rechter as)

Vestiging

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

-600 1985

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1000

Vertrek

Nader analyse: waar komen migranten vandaan?

Om een nog wat beter zicht te krijgen op de ontwikkelingen, is de binnenlandse migratie nader uitgesplitst naar richting. Waarheen vertrekken mensen en waar komen ze vandaan? Bovendien is dit patroon bezien over een korte (5 jaars) en een wat langere (10 jaars) periode, om te weten in welke mate sprake is van vaste lijnen. Er blijkt amper enig verschil te zijn tussen de cijfers van de laatste vijf jaar (links) en de laatste tien jaar (rechts): kortom een stabiel patroon. Figuur 3.10: Binnenlands migratiesaldo naar richting (gemiddeld per jaar); Corop regio's Groningen; 2001 – 2005 (links) en

Oost-Groningen

Delfzijl en omgeving

Overig Groningen

Oost-Groningen

Delfzijl en omgeving

Limburg

NoordBrabant

Zeeland

ZuidHolland

NoordHolland

Utrecht

Limburg

NoordBrabant

Zeeland

ZuidHolland

NoordHolland

Utrecht

Gelderland

-800 Flevoland

-600

-800 Overijssel

-400

-600 Drenthe

-400

Friesland

-200

Groningen

0

-200

Gelderland

200

0

Flevoland

400

200

Overijssel

600

400

Drenthe

800

600

Friesland

800

Groningen

1995-2005 (rechts) – bron: CBS

Overig Groningen


Uit deze grafieken kunnen we de navolgende conclusies trekken: • Binnen de provincie is er een positief saldo voor Overig Groningen en een negatief saldo voor Oost Groningen en Delfzijl; de verklaring ligt voor een belangrijk deel in het (eerder genoemde) feit dat jongeren in de stad Groningen gaan studeren en na hun studie niet allemaal terugkomen in de eigen regio. Dat hangt samen met het feit dat in deze regio’s beperkt werk te vinden is, zeker voor de hoger opgeleiden. • Ten opzichte van de andere provincies heeft Overig Groningen een positief saldo met de wat dichterbij gelegen provincies. Ook hier speelt de aantrekkingskracht van de stad Groningen als onderwijs centrum. Met de verder weggelegen provincies heeft het centrale deel juist een negatief saldo: afgestudeerden vertrekken voor werk richting Randstad. • Delfzijl en omgeving heeft niet alleen met Overig Groningen maar ook met andere provincies een negatief saldo. Daarbij gaat het om beperkte aantallen. Het imago van dit gebied zou daar een rol in kunnen spelen.

28

•

Oost Groningen heeft tegenover het negatieve saldo met Overig Groningen juist een positief saldo staan met diverse andere provincies. Oorzaken daarvan kunnen zijn de relatief lage huizenprijzen en een zekere landschappelijke aantrekkelijkheid.

Het verschil tussen Oost Groningen en Delfzijl is niet al te groot maar toch duidelijk. In het algemeen registreert de regio Delfzijl met geen enkele provincie in ons land een positief saldo, terwijl Oost Groningen dat wel doet, namelijk met Noord en Zuid-Holland. De vraag is: hoe komt dat? We hebben hiervoor een aantal kernindicatoren uitgedrukt in indexcijfers, waarbij 1996 gesteld is op 100. De index geeft dus aan in welke mate een bepaalde variabele toegenomen is in de afgelopen tien jaar. Die toename kan vergeleken worden met de toename in heel Nederland. Hieruit blijkt o.a. dat het aantal inwoners in Oost Groningen met ongeveer 2% gegroeid is en in heel Nederland met 5%. Het belangrijkste verschil tussen beide regio’s blijkt in de werkgelegenheidsontwikkeling te zitten. Het aantal banen is in Delfzijl met 7% afgenomen en in Oost Groningen met 9% gestegen. Dit lijkt dan ook de belangrijkste verklaring voor het verschil tussen beide regio’s. Want waar het gaat om de inkomensontwikkeling of de prijzen van woningen zijn de verschillen tussen beide regio’s beperkt. Tabel 2: Indicatoren in indexcijfers met 1996=100 – bron: CBS/Kadaster Oost Groningen Aantal inwoners 102 Aantal huishoudens 106 Aantal woningen 105 Aantal banen 109 Aantal 1e+2e generatie allochtonen 128 Aantal huishoudens met huurtoeslag 90 Gemiddeld huishoudinkomen 133 Gemiddelde waarde woning (kadasterverkoop) 224 Nieuwbouw per 1000 woningen-1996 Nieuwbouw per 1000 woningen-2006

3.3.3

Overig Delfzijl Groningen Nederland 94 105 105 100 108 110 98 106 110 93 117 118 106 132 126 84 91 96 134 137 137 245 239 223

12 8

7 8

13 9

14 10

Nadere analyse: welke trend kunnen we onderkennen?

Om de binnenlandse migratie en de fluctuaties hierin enigszins te verklaren is het verloop van de binnenlandse migratie nader geanalyseerd waarbij getracht is verklaringen te vinden voor de eventuele schommelingen in de cijfers. Dit is gedaan door eerst het buitenlands en binnenlands migratiesaldo in combinatie met de nieuwbouw en de groei van de woningvoorraad in beeld te brengen. Figuur 3.11: Binnenlands migratiesaldo en woningbouw, provincie Groningen; 1985 - 2006 – bron: CBS 4000 3000 2000 1000 0 -1000 -2000

Buisalco

Binsaldo

Nieuwbouw

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

-4000 1985


29

-3000

Groei voorraad

Het binnenlands migratiesaldo (lichtblauwe lijn) laat een licht positieve trend zien. Waar in de jaren tachtig nog per saldo mensen wegtrokken uit Groningen, is dat vertrekoverschot de laatste jaren verdwenen. Over de afgelopen tien jaar is het saldo bijna nul en zijn de fluctuaties beperkt. De woningbouw (bruine lijn) schommelt de laatste tien jaar rond de 2000 woningen per jaar. Doordat er steeds meer geherstructureerd wordt is de groei van de voorraad afgenomen naar circa 1000 woningen per jaar (oranje lijn). Er is niet direct een logisch verband te zien tussen de fluctuaties in de woningbouw en de fluctuaties in het migratiesaldo. De migratiecijfers lijken hierdoor niet door beïnvloed te zijn (correlatie=-0.34). Ook een relatie tussen buitenlandse migratie en binnenlandse migratie lijkt afwezig. De recent terugval van de buitenlandse migratie heeft geen effect gehad op de binnenlandse migratie. Ook de grote opvang van buitenlanders rond het jaar 2000 heeft destijds weinig invloed gehad op het binnenlands migratiesaldo. Jaarlijks verhuizen overigens bijna 30.000 mensen naar een gemeente in de provincie Groningen vanuit een andere gemeente, mogelijk ook in Groningen. Andersom vertrekken er ook circa 30.000. Ten opzichte van de totale mobiliteit, is het provinciale saldo dus beperkt. In de navolgende grafiek zijn de vestiging en vertrekcijfers weergegeven. Figuur 3.12: Binnenlandse vestiging en vertrek naar leeftijdsgroep 1996 - 2005; bevat ook verhuizingen binnen de regio – bron: CBS Binnenlandse migratie naar leeftijd: Prov. Groningen 18000 16000 14000

Tot.saldo

12000

tot 24j. in

10000

25 - 44 in 45 - 64 in

8000

65 eo, in

6000

tot 24j. uit

4000

25-44 uit

2000

45- 64 uit 65 eo, uit

0 -2000

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

-4000

Per regio zijn vergelijkbare analyses gemaakt. Uit deze regionale analyses kwam een zelfde beeld naar voren: er blijkt geen relatie met de woningbouw te zijn en ook blijkt er geen sprake van enige trend In de cijfers. Het feit dat Groningen niet meer of minder populair geworden is in de afgelopen tien jaar, laat zich goed begrijpen vanuit het feit dat Groningen zich eigenlijk niet veel anders ontwikkelt dan de rest van Nederland. Ook waar het gaat om sociaal economische ontwikkelingen. Het gemiddeld inkomen is hier net zo hard gestegen als in heel Nederland. En ook de waarde van woningen is op een zelfde manier gestegen.


Kortom: de migratiecijfers zijn redelijk stabiel, met slechts kleine schommelingen. Vandaar dat de meest voor de hand liggende prognose op dit punt een voorzichtige trendraming is. In de navolgende paragraaf gaan we daar verder op in.

30

3.3.4

Scenario’s binnenlandse migratie

Per regio is het gemiddelde migratiesaldo over de afgelopen tien jaar berekend (waarbij voor sommige subregio’s de cijfers zijn bijzondere jaren zijn weggelaten; bijvoorbeeld van 2005 omdat de sluiting van AZC’s verstorend werkt op de trendlijn). Naast het gemiddelde saldo is ook de zgn. ‘standaarddeviatie’ (de spreiding rond dit gemiddelde) weergegeven. Deze standaard deviatie geeft in feite de onzekerheid aan. Overigens is de standaard deviatie voor de provincies als geheel kleiner dan gesommeerd voor de deelregio’s. Dit komt doordat schommelingen en onzekerheden per deelregio elkaar deels compenseren. Figuur 3.13: Migratiesaldo, gemiddeld per jaar en standaard deviatie, over de periode 1997 – 2006 – bron: CBS -500

-300

-100

100

300

500

700

900

1100 1300 1500

RegioVisie Groningen RegoVisie Drenthe Rest Centraal Groningen Oost Groningen Delfzijl eo Rest Noord Drenthe Zuid Oost Drenthe Zuid West Drenthe RegioVisie gebied Groningen Drenthe Gemiddeld

Standaard-deviatie

Wanneer we uitgaan van het gemiddelde en de spreiding, kunnen we voor de provincies Groningen en Drenthe ieder een lage en een hoge variant berekenen. De lage variant gaat uit van het gemiddelde over de afgelopen tien jaar en trekt daar éénmaal de standaard deviatie van af. De hoge variant telt de standaard deviatie er juist bij op. Zo ontstaat een bandbreedte. Figuur 3.14: Lage en hoge varianten voor de binnenlandse migratie per regio -1500

-1000

-500

0

500

RegioVisie Groningen RegoVisie Drenthe Rest Centraal Groningen Oost Groningen Delfzijl eo Rest Noord Drenthe Zuid Oost Drenthe Zuid West Drenthe woningmarktverkenning

31

Regiovisie Groningen Drenthe Ondergrens

Bovengrens

1000

1500

Uit de varianten voor de provincie worden de minimale en maximale varianten voor de deelregio’s afgeleid.8 Voor de provincie Groningen als geheel komt de lage variant uit op een vertrekoverschot van 1200 per jaar per jaar en de hoge variant op een vestigingsoverschot van 170 per jaar. Deze bandbreedte is in Figuur 3.15 weergegeven naast de feitelijke cijfers over de afgelopen tien jaar. Figuur 3.15: Lage en hoge variant met historisch binnenlands migratiesaldo voor de provincie Groningen – bron: CBS

500 0 -500 -1000 -1500 -2000

Binsaldo

3.4

Ondergrens

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

-2500

Bovengrens

Bevolking en huishoudenprognoses

Voor de buitenlandse migratie zijn er derhalve twee varianten: een basis variant met een in de toekomst weer oplopend migratiesaldo (conform de nationale CBS prognose) en een verkennende variant waarbij het saldo gelijk aan nul blijft; ook op langere termijn. Voor de binnenlandse migratie zijn er ook twee varianten: een lage en een hoge variant afgeleid van het gemiddelde en de standaarddeviatie (onzekerheid) over de afgelopen tien jaar. Combinatie van deze (deel)varianten leidt tot een viertal varianten voor de toekomstige ontwikkeling waaraan nog een vijfde variant is toegevoegd. In deze vijfde variant – die gezien wordt als meest waarschijnlijke variant – wordt uitgegaan van de basis variant voor de buitenlandse migratie in combinatie met het gemiddelde binnenlands migratiesaldo over de afgelopen tien jaar. 1. Basisvariant buitenlandse migratie CBS – binnenlandse migratie laag 2. Basisvariant buitenlandse migratie CBS – binnenlandse migratie hoog 3. Verkennende variant buitenlandse migratie per saldo nul – binnenlandse migratie laag 4. Verkennende variant buitenlandse migratie per saldo nul – binnenlandse migratie hoog 5. Basisvariant buitenlandse migratie CBS – binnenlandse migratie midden In alle prognoses zijn voor de jaren 2004, 2005 en 2006 de feitelijke migratiecijfers ingevoegd.

8


In bijlage 1 zijn gedetailleerde uitkomsten per regio opgenomen voor de meest waarschijnlijke variant 5. We volstaan hier met een aantal kerncijfers voor de provincie Groningen als geheel van de verschillende varianten. Daarbij is als referentie ook de uitkomst aangegeven van de Primos 2001 prognose welke als onderlegger gefungeerd heeft voor de Regiovisie.

Dit heeft tot gevolg dat de bandbreedtes per deelregio kleiner zijn dan de oorspronkelijke standaarddeviaties. Er wordt gebruik gemaakt van het eerder genoemde feit dat de onzekerheid per deelregio groter is dan voor de provincie als geheel omdat onzekerheden per deelregio elkaar deel compenseren.

32

Het aantal inwoners van de provincie Groningen zou volgens de Primos 2001 prognose oplopen naar 593.000 in 2010 en 620.000 in 2020; zie Tabel 3. In alle varianten komt het inwonertal nu duidelijk lager uit. De belangrijkste oorzaak is de eerder besproken bijstelling van de nationale CBS prognose van het buitenlands migratiesaldo. Tabel 3: Bevolkingsprognoses provincie Groningen (aantal*1000), 2005-2030 – bron: IPB raming

1) Basis laag 2) Basis hoog 3) Verkennend laag 4) Verkennend hoog 5) Basis midden Primos 2001

2005 575 575 575 575 575

2010 572 576 571 575 574

2020 563 583 554 573 574

2030 546 582 525 561 565

572

593

620

640

Het aantal huishoudens zou volgens de destijds gebruikte Primos 2001 prognose toenemen naar 283.000 in 2010 en 305.000 in 2020; zie Tabel 4. Samenhangend met de nu lagere bevolkingsprognoses zijn ook de huishoudenprognoses lager dan in de Primos 2001 prognose het geval was. In deze nieuwe huishoudenprognose is overigens rekening gehouden met extramuralisering. Ondanks de vergrijzing zal het aantal mensen in tehuizen afnemen, zo is de verrwachting. De mate waarin dit het geval is, is afgestemd op de beleidsvoornemens van VROM en VWS zoals die enkele jaren terug in brieven aan de 2e Kamer zijn neergelegd. Tabel 4: Huishoudenprognoses provincie Groningen (aantal*1000), 2005-2030 – bron: IPB raming

1) Basis laag 2) Basis hoog 3) Verkennend laag 4) Verkennend hoog 5) Basis midden Primos 2001

2005 269 269 269 269 269

2010 275 277 274 277 276

2020 285 295 281 291 290

2030 289 305 280 296 297

268

283

305

323

De verschillen in de huishoudenprognose zijn kleiner dan de verschillen in de bevolkingsprognose, wanneer de nieuwe cijfers vergeleken worden met de Primos 2001 raming. Hierbij spelen twee zaken. Op de eerste plaats heeft de buitenlandse migratie meer effect op de prognose van het inwonertal dan op de huishoudenprognose. Dat komt doordat buitenlandse migranten jong zijn en veelal gaan samenwonen met allochtone partners die al in Nederland wonen. Als deze migranten niet komen, blijven de in Nederland woonachtige partners voor een groot deel alleenstaand en vormen ze toch een huishouden. Op de tweede plaats speelt het dat de individualisering de laatste paar jaar wat sneller verlopen is dan eerder gedacht werd.


33

3.5  



  





Samenvattend De buitenlandse migratie is de laatste paar jaar sterk teruggevallen. Het grote positieve saldo is in enkele jaren tijd zelfs omgeslagen in een negatief migratiesaldo. Voor de buitenlandse migratie worden twee varianten voor de toekomst beschouwd. In de basis variant volgen we de nationale CBS prognose en gaan we uit van een weer positief oplopende saldo voor alle gemeenten. Daarnaast hebben we een verkennende variant opgesteld die inzicht geeft in het demografisch effect indien de buitenlandse migratie de komende jaren per saldo op nul uitkomt. In het binnenlands migratiepatroon werkt de migratie van jongeren sterk door. Veel jongeren verhuizen tussen hun 15e en 25e verjaardag voor studie en/of een eerste baan. De stad Groningen met zijn opleidingscentra trekt deze jongeren aan zowel vanuit de provincie Groningen als daarbuiten. Na enkele jaren verlaten deze – dan wat oudere jongeren – de stad weer. Over het algemeen zijn dit soort migratiepatronen stabiel: jarenlang achter elkaar zien we het zelfde beeld. Er lijken geen bijzondere trends te zijn die een bepaalde kant op gaan. Daarom zien een langjarig gemiddelde als een betrouwbare indicator voor de ontwikkelingen die we de komende decennia mogen verwachten. Voor de binnenlandse migratie wordt dan ook gewerkt met twee trendvarianten. In de hoge variant wordt uitgegaan van het gemiddelde migratiesaldo over de afgelopen tien jaar met daarbij opgeteld een onzekerheidsmarge die ontleend is aan de schommelingen in dezelfde afgelopen tien jaar. Daarnaast is er een lage variant die uitgaat van het zelfde gemiddelde migratiesaldo over de afgelopen tien jaar met daarvan juist afgetrokken deze onzekerheidsmarge. Combinatie van deze (deel)varianten leidt tot een viertal varianten voor de toekomstige ontwikkeling waaraan nog een vijfde variant is toegevoegd. In deze vijfde variant – die gezien wordt als meest waarschijnlijke variant – wordt uitgegaan van de basis variant voor de buitenlandse migratie in combinatie met het gemiddelde binnenlands migratiesaldo over de afgelopen tien jaar. Dit leidt (tezamen met de standaard ontwikkelingen ten aanzien van geboorte en sterfte) tot een bevolking en huishoudenprognose die in alle vijf varianten lager is dan de Primos 2001 prognose welke destijds gebruikt is voor de Regiovisie.


34

4

4.1 4.1.1

De kwalitatieve opgave

Inleiding Algemene aanpak

In dit hoofdstuk wordt de kwalitatieve opgave op het gebied van bouwen en wonen in beeld gebracht. Dit gebeurt met behulp van het zgn. Socrates woningmarkt simulatie model. Uitgangspunt hierbij vormt de huishoudenprognose zoals we die in het voorgaande hoofdstuk toegelicht en opgesteld hebben. En wel op regionaal niveau. Vervolgens wordt met het model een ontwikkeling van de woningmarkt gesimuleerd waarin de wensen van de woonconsument uitgangspunt zijn. Dit leidt er in die virtuele werkelijkheid toe dat woningen gebouwd, gesloopt en verkocht worden naar type en soort woonmilieu op een zodanige manier dat de wensen van de consument optimaal gevolgd worden. Met dit consument gerichte programma worden in feite de marktpotenties in beeld gebracht. De huishoudenprognose uit het voorgaande hoofdstuk, vormt het startpunt van de opgave op het gebied van bouwen en wonen. Deze huishoudenprognose geeft aan hoeveel en wat voor soort huishoudens er de komende jaren bij zullen komen. Deze huishoudengroei is voor de Socrates model berekeningen 1-op-1 vertaald in een gewenste groei van de woningvoorraad. Dit houdt in dat voor elk huishouden dat erbij komt, een extra woning wordt toegevoegd. Daarbij zijn enkele kanttekeningen te plaatsen:  Anders dan bij de berekeningen zoals gemaakt voor de Regiovisie, gaan we hier niet uit van extra woningbouw om het woningtekort in te halen. De algemene gedachte is dat het tekort op de woningmarkt niet al te groot is en er geen extra inspanning op dit punt geleverd hoeft te worden.  Anders dan hetgeen we in de afgelopen jaren – in elk geval in de stad Groningen – gezien hebben, gaan we er in eerste instantie vanuit dat voor ieder huishouden dat erbij komt een extra woning gebouwd moet worden. Tenslotte is het goed hier duidelijk aan te geven dat in de berekeningen uit wordt gegaan van een trendmatig sloopprogramma. Vanuit de consument gezien kan dat een beperking vormen. We komen hier nog op terug.

4.1.2

De ontwikkeling in de stad Groningen

Zoals gezegd, is het uitgangspunt van de modelberekeningen in principe, dat er voor ieder huishouden dat erbij komt, ook een extra woning gebouwd wordt. Dat uitgangspunt is in tegenspraak met de feitelijke ontwikkeling in de stad Groningen in de afgelopen paar jaar. In de stad Groningen is het aantal huishoudens tussen 2002 en 2006 namelijk gegroeid met 4000. Maar het aantal woningen is

met slechts 700 woningen toegenomen. Dit betekent dat er voor ruim 3000 huishoudens geen woning ‘bijgebouwd’ is. Het aantal huishoudens dat niet in een ‘gewone’ woning woont is derhalve met 3000 toegenomen. Deze huishouden zijn voor een deel opgevangen in bestaande woningen die gespitst zijn; voor een deel in nieuw aanbod dat de corporaties gecreëerd hebben; en wellicht ook voor een deel in woningen die voorheen leegstonden – maar daarover zijn geen cijfers bekend. In het eerder aangehaalde studie rapport over de ‘Monitoring van de woningbehoefteraming van de Regiovisie Groningen-Assen’ (uit 2007), is dit punt ook gesignaleerd. Mede op basis van de gegevens van de stad Groningen is geconcludeerd dat het aantal huishoudens dat geen ‘gewone woning’ heeft maar woont in een zgn. BAR (bewoonde andere ruimte; een woonboot, studentenkamer etc), is toegenomen van 21.000 in 2002 naar bijna 25.000 in 2006. Dit blijken vooral jonge huishoudens te zijn, veelal studerend in de stad. Van de totale huishoudengroei in de stad Groningen, is een groot deel opgevangen buiten de ‘gewone’ woningvoorraad. Het aantal jonge mensen – in de leeftijdsgroep van 15 tot 24 jaar; de typische studentenleeftijd – is de afgelopen jaren overigens maar beperkt gegroeid: met circa 1400. Dit betekent dat niet alleen de groei van het aantal jonge mensen in de stad Groningen niet is opgevangen. Er lijkt sprake te zijn van een soort verdringing. Zelfstandige kamers en wooneenheden tellen hierbij overigens niet mee omdat dat geen ‘gewone’ woningen zijn, tenminste volgens de CBS definitie. Verder moet men zich realiseren dat anno 2006 een nieuwe generatie 20 jaar oud is: dit betekent dat de nieuwe generatie van jongere broers en zusjes – minder dan hun oudere familieleden destijds – erin slaagt een reguliere volwaardige woning te bemachtigen in de stad Groningen. Ze wonen vaker met elkaar in een (groot) huis. De vraag is natuurlijk: hoe gaat dit verder? Geconstateerd moet worden dat het een bijzonder complex onderwerp is. En de onzekerheden groot. Is werkelijk sprake van verdringing, of kiezen steeds meer jongeren bewust voor een niet zelfstandige woning omdat de aantrekkelijkheid van het aanbod toeneemt? Zal de groei van het aantal niet zelfstandige woningen zich doorzetten, ook als in dit segment ontspanning optreedt? Zal er voldoende maatschappelijk draagvlak blijven bestaan voor verdergaande woningsplitsing in de stad? Hoe ontwikkelen zich de financiële mogelijkheden van de studenten, mede in het licht van het beleid van het rijk (studiefinanciering, huursubsidie)? Dit zijn vragen die op basis van de beschikbare informatie niet te beantwoorden zijn en die wellicht ook nooit helemaal sluitend te beantwoorden zullen zijn. Geruststellende gedachte hierbij is overigens wel, dat de marge waarmee dit rapport rekening houdt door te werken met een hoge en lage demografische variant, ruimer is dan de onzekerheid welke samenhangt met deze problematiek. Vooralsnog gaan we – zoals gezegd – in dit hoofdstuk waarin de consumentenwensen centraal staan, er vanuit dat er de komende jaren voor ieder extra huishouden een extra woning bij komt. Vanwege de intrinsieke onzekerheid op dit punt komen we hier in hoofdstuk 6 nog op terug.

4.1.3

Toelichting consument gericht bouwprogramma


Per regio wordt eerst (1) beschreven wordt welke huishoudenontwikkeling verwacht wordt, naar leeftijd, inkomen en type. Daarna (2) wordt getoond hoe dit doorwerkt op de te verwachten kwalitatieve woningbehoefte: naar type woning en woonmilieu. Deze kwalitatieve woningbehoefte is ontleend aan het zgn. Woononderzoek Nederland (WoON) 2006. Hiermee wordt de centrale ingang van dit onderzoek – namelijk: uitgaan van de wensen van de consument – onderbouwd. Gegeven deze ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte is de vraag welk bouw, sloop en herstructureringsbeleid het beste aansluit bij deze wensen van de woonconsument. Wat zou er (3) via nieuwbouw en herstructurering moeten gebeuren om zo goed mogelijk tegemoet te komen aan de wensen van de consument?

36

Wanneer we jaarlijks de hele voorraad zouden kunnen slopen en opnieuw terugbouwen, zouden er geen grenzen zijn. Die zijn er in werkelijkheid wel. We zijn daarom allereerst uitgegaan van het aantal woningen dat gesloopt wordt. Dit aantal is in eerste instantie bepaald op basis van het gemiddelde over de afgelopen vijf jaar.9 Vervolgens is een nieuwbouwprogramma bepaald dat ervoor zorgt dat de groei van de voorraad (nieuwbouw minus sloop) gelijk op gaat met de groei van het aantal huishoudens. Tenslotte is uitgegaan van een aantal te verkopen huurwoningen op basis van de trend uit de afgelopen jaren. Ieder van deze componenten (nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen) is in zijn segmentatie naar type woning en type woonmilieu ingevuld op basis van de wensen van de consument. De nieuwbouw is zodanig ingevuld dat optimaal ingespeeld wordt op de woningbehoefte ontwikkeling enerzijds en het aanbod van woningen dat binnen de bestaande voorraad vrijkomt anderzijds. Binnen de bestaande voorraad komen overigens veel meer woningen vrij, dan dat er nieuwe woningen gebouwd worden. De nieuwbouw levert maar 15 tot 20% van het totale aanbod op de woningmarkt op. Om optimaal tegemoet te komen aan de wensen van de woonconsument, dient de nieuwbouw dus vooral die woningen op te leveren die binnen de bestaande voorraad onvoldoende vrij komen. Verder is er vanuit gegaan dat sloop en herstructurering daar uitgevoerd zullen worden, waar weinig vraag meer is vanuit de woonconsument. En bij de verkoop van huurwoningen tenslotte is er vanuit gegaan dat 10% van deze woningen verkocht wordt aan een zittende bewoner en dat 90% verkocht wordt aan een nieuwe bewoner waarbij er balans moet zijn tussen enerzijds de huursector (deze woningen zijn minder in trek) en anderzijds de koopsector (deze woningen zijn als koopwoningen wel af te zetten). Gelet op deze invulling van de componenten, wordt dit bouw en herstructureringsprogramma wel aangeduid met de term ‘consument gericht programma’. Daarbij dient wel direct een kanttekening gemaakt te worden over de status van dit programma. Zeker op gemeentelijk niveau en waar het gaat om locaties is dit programma dus beslist niet gebaseerd op afspraken of beleidsvoornemens. De berekeningen geven aan welk programma het best zou aansluiten op de wensen van de consument, maar deze cijfers vormen vanzelfsprekend geen keurslijf voor ontwikkelingen. In de dagelijkse praktijk zijn er immers meer argumenten om op bepaalde locaties of in bepaalde segmenten te bouwen, dan alleen de wensen van de consument. Wel kunnen de voorkeuren van de consument – waar we dit onderzoek primair opbaseren – gezien worden als een hulpmiddel waardoor men weet welke ontwikkelingen als het ware de wind in de rug hebben en welke plannen wind tegen hebben omdat de consument eigenlijk liever ergens anders voor geopteerd had.

4.1.4

De uitgangspunten op een rij


Samengevat gaan we hier primair uit van de navolgende uitgangspunten:  Een huishoudengroei per regio conform variant 5 uit het voorgaande hoofdstuk,  Een macro economische groei van 2% per jaar; doordat het aantal huishoudens met circa 1% per jaar toeneemt, betekent dit dat ieder huishouden er 1% per jaar in inkomen op vooruit gaat,  Een bouwprogramma waarbij het aantal te slopen woningen bepaald is op basis van de aantallen in de afgelopen vijf jaar en waarbij het totaal aantal nieuw te bouwen woningen zodanig is dat de totale groei van de voorraad (nieuwbouw minus sloop) overeenkomt met de huishoudengroei,  Het sloopprogramma is trendmatig bepaald zonder rekening te (kunnen) houden met de bouwkundige staat of woontechnische aspecten; voor Oost Groningen en Delfzijl is uitgegaan van 600 woningen, voor Overig Groningen van 700 en voor Noord Drenthe van 150 woningen per jaar.  Een verkoopprogramma van huurwoningen dat aansluit op de ontwikkelingen in de afgelopen jaren. 9

In Oost Groningen en Delfzijl is de afgelopen jaren relatief veel gesloopt: per jaar circa 600 woningen ofwel 0,65% van de voorraad. In Overig Groningen lag dit aantal verhoudingsgewijs lager: circa 700 woningen per jaar ofwel 0,24% van de voorraad. Ter referentie: voor heel Nederland lag dit cijfer duidelijk lager op 0,18%.

37

Om zicht te krijgen op onzekerheden en het effect van bepaalde veranderingen, zijn twee extra varianten berekend. In een variant is uitgegaan van een circa 40% hoger sloopprogramma. Met deze extra variant kunnen we nagaan in welke mate een grotere sloop en nieuwbouw ambitie bijdraagt aan het vervullen van de consumenten wensen. In een andere variant is uitgegaan van een circa 25% lager programma voor de verkoop van huurwoningen. Met deze extra variant zullen we nagaan welk effect dit heeft op het programma en de woningmarkt ontwikkelingen. In bijlage 5 zijn een aantal kerncijfers opgenomen voor de overige demografische varianten (variant 2 en 3 uit het voorgaande hoofdstuk), welke ook met het Socrates model doorgerekend zijn.

4.1.5

Het bouwprogramma 2006-2020

In de navolgende tabel is de groei van de woningvoorraad zoals die hier per Corop regio als invoer gediend heeft, weergegeven. Ook de groei van het aantal huishoudens (volgens de meest waarschijnlijk variant uit hoofdstuk 3) is hier weergegeven. Hierbij is de periode tot 2012 die verderop als komende planperiode nader bezien wordt, apart weergegeven. Het uitgangspunt – in de virtuele werkelijkheid van het rekenmodel – dat er voor ieder extra huishouden per Corop regio ook een extra woning gebouwd wordt, is duidelijk in deze tabel afleesbaar. Tabel 5: Groei van de woningvoorraad en groei van het aantal huishoudens per Corop regio, 2006-2020 – bron: Socrates/IPB

Groei voorraad Corop Oost Groningen en Delfzijl Corop Overig Groningen Corop Noord Drenthe

2006-2012 2013-2020 710 -30 8270 11350 4180 5020

Totaal 20062020 680 19620 9200

Groei huishoudens Corop Oost Groningen en Delfzijl Corop Overig Groningen Corop Noord Drenthe

2006-2012 2013-2020 760 -70 8380 11250 4260 4940

Totaal 20062020 690 19630 9200

De cijfers voor de verschillende deelregio’s binnen de hier onderscheiden Corop gebieden zien er als volgt uit. Tabel 6: Groei van de woningvoorraad per deelregio, 2006-2020 – bron: Socrates

Stad Groningen Rest Regiovisiegebied Groningen Assen Rest Regiovisiegebied Drenthe

Overig Groningen buiten Regiovisiegebied Oost Groningen en Delfzijl Noord Drenthe buiten Regiovisiegebied Totaal Provincie Groningen Totaal Noord Drenthe

2013-2020 6260 4150 2270 2090

Totaal 20062020 11240 7010 4170 3800

7860 3610 11470

10410 4360 14770

18270 7970 26240

420 710 580

950 -30 660

1370 680 1240

8990 4190

11330 5020

20320 9210


Groninger deel Regiovisiegebied Drentse deel Regiovisiegebied Totaal Regiovisiegebied

2006-2012 4990 2870 1900 1710

38

4.1.6

Nieuwe cijfers voor het gebied van de Regiovisie

Voor het gebied van de Regiovisie kunnen deze cijfers aangevuld worden met het recente verleden zodat een vergelijking met de cijfers van de Regiovisie gemaakt kan worden. Het aantal huishoudens is in de periode 2002-2006 (4 jaren) toegenomen met 7000. Het aantal woningen is slechts toegenomen met 4950. Het verschil is ruim 2000 woningen. We hebben hiervoor toegelicht hoe met name in de stad Groningen de afgelopen jaren huishoudens buiten de reguliere voorraad zijn opgevangen. In het rekenmodel gaan we er echter in eerste instantie vanuit dat dit verschil de komende jaren er niet meer zal zijn: het aantal woningen neemt 1-op-1 toe met het aantal huishoudens. Tot 2010 komen er nog eens 7650 huishoudens (en woningen) bij. Tussen 2010 en 2020 gaat het om 18.600 huishoudens. Tabel 7: Groei van de woningvoorraad en groei van het aantal huishoudens gebied Regiovisie, 2006-2020 – bron: Socrates

2002-2006 2006-2010 2010-2020 Totaal

Toename Toename Huishoudens Woningvoorraad 7000 4950 7650 7650 18600 18600 33250 31200

Verschil Huishoudens voorraad 2050 0 0 2050

Regiovisie Toename Hsh / woningen 10800 9000 23000 42800

Verschil woningen tov Regiovisie -5850 -1350 -4400 -11600

Wanneer we deze cijfers over de hele periode 2002-2020 vergelijken met de cijfers die voor de Regiovisie gebruikt zijn, dan zijn de verschillen duidelijk. o De huishoudengroei is – in deze nieuwe ramingen – met 10.000 omlaag bijgesteld (33.000 nu tegen 43.000 bij de Regiovisie). o Totaal zullen er tot 2020 bijna 12.000 woningen minder gebouwd worden (31.000 nu tegen 43.000 bij de Regiovisie). o Het ‘verlies’ van 2000 woningen doordat huishoudens zijn opgevangen buiten de reguliere voorraad wordt dus niet gecompenseerd. Bij deze bijstellingen omlaag is overigens duidelijk dat van de 12.000 woningen die minder gebouwd worden in de periode tot 2020, de helft heeft reeds de facto plaats gevonden in de periode 2002-2006. In hoofdstuk 5 komen we terug op dit aantal en de ruimtelijke locatie ervan. Hoe komt het nu dat de nieuwe prognose duidelijk lager uitkomt? De belangrijkste verklaring zit in het feit dat de buitenlandse migratie de afgelopen jaren sterk is teruggelopen. Op basis daarvan heeft het CBS zijn prognose voor heel Nederland inmiddels ook omlaag moeten bijstellen. Die bijstelling werkt flink door op de cijfers van Noord Nederland, omdat daar in de jaren negentig juist relatief veel buitenlandse migranten zijn opgevangen in tal van AZC’s. In vergelijking met de prognose die destijds voor de Regiovisie gebruikt is, wordt nu van een aanzienlijk lager migratiesaldo uitgegaan. Dit leidt tot een lagere groei van het aantal huishoudens.

4.2 woningmarktverkenning

39

Oost Groningen en Delfzijl en omgeving

Het totaal aantal huishoudens groeit hier heel beperkt met ongeveer 1000 in de periode 2006-2015. Verder zijn de hoofdlijnen in de huishoudenontwikkelingen als volgt:  Het ouder worden van de na-oorlogse generatie (met hoge geboorteaantallen 1945 – 1968) zorgt de komende jaren voor vergrijzing en tegelijkertijd een afname van de bevolking in de leeftijdscategorie 30 tot 45 jaar, in de periode 2015 – 2030 ook in de categorie 45 tot 65 jaar.

 

De economische ontwikkeling zorgt ervoor dat er meer huishoudens met een hoger inkomen zullen zijn en minder in de lagere inkomenscategorieën. De vergrijzing en individualisering tezamen zorgen ervoor dat er vooral alleenstaanden en éénoudergezinnen bijkomen.

Figuur 4.16: Aantallen huishoudens en veranderingen, 2006- 2030 – bron: Socrates -20

-10

0

10

20

30

40

Duizenden 50

< 30 jr 30-44 jr 45-64 jr 65-74 jr 75 jr e.o.

< 15 dzd 15-21 dzd 22-40 dzd > 40 dzd

alleenstaand eenouder paar znd kind paar met kind 2006

2006-2015

2015-2030

De behoefte aan wonen in dorpse en landelijk bereikbare woonmilieus neemt toe. Voor de behoefte aan woningen in de landelijk perifere woonmilieus wordt een flinke daling voorspeld. Voor het centrum dorpse woonmilieu is het beeld gevarieerd: de behoefte aan eengezinswoningen neemt af, maar daarentegen neemt de behoefte aan gestapelde woningen toe. Figuur 4.17: Verandering in woonbehoefte, 2006 – 2015 – bron: Socrates -2.5

-2

-1.5

-1

-0.5

0

0.5

1

1.5

Duizenden 2 2.5

Centrum dorps

Dorps

Landelijk bereikbaar

Landelijk perifeer

huur eengezins

huur meergezins

koop eengezins

koop meergezins


Binnen de besproken randvoorwaarden die samenhangen met het totale nieuwbouw en herstructureringsprogramma, wordt het best in de woningbehoefte voorzien indien sloop, verkoop en nieuwbouw gestalte krijgen zoals weergegeven is in Figuur 4.18.

40

Figuur 4.18: Veranderingen in de woningvoorraad naar type woning, 2006 - 2015 – bron: Socrates -4

-3

-2

-1

0

1

2

3

Duizenden 5 6

4

huur goedkoop huur middelduur huur duur koop goedkoop koop middelduur koop duur

nieuwbouw

sloop

verkoop huurwoningen

Ondanks dat een flink deel van de nieuwbouw in dit consument gerichte programma plaats vindt in de huursector neemt de woningvoorraad in de huursector netto af. Dit wordt vooral veroorzaakt door de verkoop van huurwoningen en minder door sloop. Sloop vindt op iets grotere schaal in de koopsector plaats, maar nieuwbouw en verkoop van huurwoningen samen compenseren hiervoor waardoor er netto in alle prijscategorieën van de koopsector een groei van de koopvoorraad is. De toename van koopwoningen is het grootst in het goedkope segment. Dit komt vooral doordat de verkoop van huurwoningen in dit koopsegment groot is. De nieuwbouw in het middeldure segment is kleiner dan het aantal onttrekkingen, maar door omzettingen van huur in koop is er toch ook in dit segment een netto toename van woningen.10 Beschouwen we de woonmilieus waarin de sloop en nieuwbouw plaats vinden dan wordt conform met de veranderde behoeften, vooral in het centrum dorpse milieu en in het landelijk perifere woonmilieu gesloopt, zie Figuur 4.19. Nieuwbouw vindt vooral plaats in het landelijk bereikbare milieu. Figuur 4.19: Nieuwbouw en sloop naar woonmilieu en woningtype, 2006-2015 – bron: Socrates -3

-2

-1

0

1

2

3

Duizenden 4

Centrum dorps

Dorps


Landelijk perifeer

huur eengezins

huur meergezins

koop eengezins

koop meergezins

sloop


Deze uitkomsten komen goeddeels overeen met de conclusies die in 2006 getrokken zijn naar aanleiding van het onderzoek “Nieuwbouw en transformatie in de regio’s Delfzijl en Oost Groningen: 10

De grens tussen goedkoop en middelduur ligt in de huursector bij de kwaliteitskortingsgrens van € 332 per maand; de grens tussen middelduur en duur ligt bij de aftoppingsgrens van € 475 per maand. In de koopsector ligt de grens tussen goedkoop en middelduur bij € 200.000 en de grens tussen middelduur en duur bij € 330.000. In de huursector is de verdeling over de 3 prijsklassen op landelijk niveau anno 2006 ongeveer 25-50-25%. In de koopsector is de landelijke verdeling 30-40-30%. Zie verder bijlage 2.

41

hoe gaan we om met krimp?”. Bij die studie is ook geconstateerd dat de marktpotenties van deze regio beperkt zijn. Er hoeven niet al te veel nieuwe woningen bijgebouwd te worden, gelet op de te verwachten demografische krimp. Daarbij gaat het overigens alleen om een afname van het inwonertal. Het aantal huishoudens groeit nog licht waardoor ook de woningbehoefte nog licht toeneemt. Maar grote groeiambities, zoals die in plannen worden neergelegd, zijn in deze regio kansloos. Men zal zich voor een belangrijk deel moeten instellen op beheer van de voorraad wat zeker niet wil zeggen dat er niet gebouwd moet worden. Dat wel. Deze nieuwbouw is bedoeld om een kwaliteitslag te maken. Ook zonder groei – of wellicht juist zonder groei – kan men inzetten op kwaliteit. Maar voor iedere nieuwe woning die men bouwt, moet met vrijwel tegelijk een andere woning aan de markt onttrekken omdat anders leegstand op serieuze schaal zou dreigen te ontstaan: zowel in de huur als in de koopsector. Vanuit dit perspectief is het grote aantal plannen dat in de pijplijn zit een bijzonder punt van aandacht. In een later uitgevoerd onderzoek ten behoeve van het POP, is bovendien nog eens nagegaan in hoeverre extra woningbouw in deze regio kan zorgen voor een grotere groei. De conclusie daarbij was dat dit vrijwel niet werkt. Als men flink extra zou bouwen, zou ongeveer de helft van de woningen leeg blijven staan en zou de demografische krimp tot nog in belangrijke mate doorzetten. Kortom: een beperkte groei van de woningvoorraad is voor deze regio het toekomstperspectief.

4.3

Overig Groningen

In Overig Groningen neemt het totaal aantal huishoudens, anders dan in de regio Oost Groningen plus Delfzijl en omstreken, wel toe: met circa 13.000 van 2006 tot 2015. Tussen 2006 en 2015 neemt alleen het aantal huishoudens met een hoofd onder de 30 jaar af, maar in al de andere leeftijdscategorieën toe. Het zijn echter met name de ouderen huishoudens die in beide perioden flink in aantal toenemen. Het aantal alleenstaanden, dat in deze regio nu ook al relatief groot is, zal tot 2030 groeien met ruim 22 duizend, ca 27%. Het aantal eenoudergezinnen neemt met ruim 11 duizend toe, een verdubbeling ten opzichte van 2006. De aantallen huishoudens bestaande uit een paar met of zonder thuiswonende kinderen nemen in dit scenario beide met ongeveer 12% toe. Het aantal paren zonder kinderen neemt met 4 duizend af, het aantal paren met kinderen neemt met bijna duizend toe. Figuur 4.20: Aantallen huishoudens en veranderingen, 2006-2030 – bron: Socrates -60

-40

-20

0

20

40

60

80

Duizenden 100 120

< 30 jr 30-44 jr 45-64 jr 65-74 jr 75 jr e.o.

< 15 dzd 15-21 dzd 22-40 dzd > 40 dzd

alleenstaand eenouder

paar met kind 2006

2006-2015

2015-2030


paar znd kind

42

De resulterende toename van de woningbehoefte is verdeeld over alle woonmilieus, met de grootste toename in het centrum stedelijk woonmilieu. In alle woonmilieus neemt de behoefte aan eengezinswoningen in de koopsector flink toe. De behoefte aan eengezinswoningen in de huursector neemt in verschillende woonmilieus toe, maar in de dorpse woonmilieus af. Een andere grote verandering in behoefte is de grotere vraag naar meergezins huurwoningen in de centrum stedelijke milieus. Het gaat hierbij om een groei in behoefte van bijna 2300 huur appartementen. Figuur 4.21: Veranderingen in woningbehoefte naar woonmilieu en woningtype, 2006-2015 – bron: Socrates -2

-1

0

1

2

Duizenden 4 5

3

Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Dorps

Landelijk wonen

huur eengezins

huur meergezins

koop eengezins

koop meergezins

Binnen de besproken randvoorwaarden die samenhangen met het totale nieuwbouw en herstructureringsprogramma, wordt het best in de woningbehoefte voorzien indien sloop, verkoop en nieuwbouw gestalte krijgen zoals in Figuur 4.22. Het bouwprogramma voorziet in een netto afname van goedkope huurwoningen en een flinke groei in de aantallen koopwoningen, vooral die in het goedkope segment. (in een eerdere voetnoot is aangegeven welke prijsklassen hier gehanteerd zijn). Nieuwbouw vindt voor ongeveer de helft plaats in de huursector. De netto groei in de aantallen middeldure en dure huurwoningen compenseert niet volledig de afname in de goedkope huur en het totale aantal huurwoningen neemt iets (300 woningen) af. Het aantal koopwoningen stijgt daarentegen met 13 duizend. Figuur 4.22: Veranderingen in de woningvoorraad, 2006-2015 – bron: Socrates -6

-4

-2

0



43

nieuwbouw

sloop


2

4

6

Duizenden 8 10

In Figuur 4.23 zijn sloop en nieuwbouw uitgezet naar woonmilieu en woningtype. In deze figuur zijn veel van de karakteristieken van Figuur 4.21 terug te zien. Figuur 4.23: Verdeling van sloop en nieuwbouw over woonmilieus en woningtypen, 2006 – 2015 – bron: Socrates -4

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

Duizenden 5 6

Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Dorps

Landelijk wonen

huur eengezins

4.4

huur meergezins

koop eengezins

koop meergezins

sloop

Het gebied van de Regiovisie

In deze paragraaf zoomen we in op het gebied van de Regiovisie, dat grotendeels ligt in de eerder besproken Corop regio Overig Groningen. We beperken ons om die reden eerst tot het optimaal consument gerichte bouw en sloopprogramma. Daarna gaan we nog in op de discrepanties in de woningmarkt en de slaagkansen voor de consument.

4.4.1

De stad Groningen

In deze paragraaf wordt ingezoomd op de stad Groningen. Dit maakt het makkelijker een iets fijner onderscheid in de stadse woonmilieus te hanteren. Duidelijk is dat zowel het centrum van de stad als de groene stadsrand grote potenties hebben. Daar zouden redelijk grote aantallen nieuwe woningen gebouwd kunnen worden, als het aan de woonconsument ligt. Verder zou in de stedelijke vooroorlogse en naoorlogs compacte woonmilieus een zekere herstructurering plaats moeten vinden. Figuur 4.24: Nieuwbouw en sloop naar woonmilieu en woningtype, 2006 – 2015 – bron: Socrates -2

-1

0

1

2

3

4

Duizenden 5 6

Centrum-stedelijk Plus

Centrum-stedelijk

Stedelijk vooroorlogs

Stedelijk naoorlogs compact

Groen stedelijk

huur eengezins

huur meergezins

koop eengezins

koop meergezins

sloop


Stedelijk naoorlogs grondgebonden

44

4.4.2

Overig gebied Regiovisie

Ook voor de overige gemeenten in het gebied van de Regiovisie is het consument gerichte programma hier weergegeven. Meer dan in enig ander woonmilieu zou er gebouwd moeten worden in het centrum dorpse woonmilieu. Maar ook in de kleinstedelijke woonmilieus van de gemeente Assen kan een flink aantal nieuwe woningen gebouwd worden, gelet op de wensen van de woonconsument. In totaal wordt er volgens dit bouwprogramma iets meer gebouwd in de koopsector dan in de huursector. In de huursector gaat het om flink wat appartementen met name in de centrum dorpse en dorpse woonmilieus. In het centrum kleinstedelijke milieu lijkt de potentie aanwezig om ongeveer de helft van het programma te bouwen als koopappartement.11 Figuur 4.25: Nieuwbouw en sloop naar woonmilieu en woningtype, 2006 – 2015 – bron: Socrates -2

-1

0

1

2

3

4

Duizenden 5

Centrum kleinstedelijk

Kleinstedelijk

Groen kleinstedelijk

Centrum dorps

Dorps


Landelijk perifeer

huur eengezins

4.4.3

huur meergezins

koop eengezins

koop meergezins

sloop

Nieuwbouw en sloop per woonmilieu

Het nieuwbouw en sloopprogramma, verdeeld over de woningtypen, wordt hier voor het Regiovisiegebied per woonmilieu nog eens weergegeven. De cijfers zijn hier uitgedrukt in aantallen te bouwen woningen per jaar (rechts) en te slopen woningen (links).


Woonmilieu? Op voorhand willen we bij deze ingang van de woonmilieus de volgende kanttekeningen plaatsen. Het onderscheid naar woonomgeving en woonmilieu is in de werkelijkheid natuurlijk veel genuanceerder is dan in het hier gebruikte rekenmodel. In het rekenmodel is aan elk postcodegebied een vast type woonmilieu toegekend. In werkelijkheid kunnen naast elkaar meerdere soorten woonmilieus bestaan terwijl in het rekenmodel met slechts één type gerekend wordt. Verder kunnen specifieke locaties en hele wijken in de loop der tijd “van kleur verschieten”. Een voorbeeld daarvan zou de uitbreidingswijk (postcode 9408) van Assen kunnen zijn. Die wijk is begonnen als een locatie met een ‘landelijk woonmilieu’. Afhankelijk van de invulling kan hier op termijn een ‘kleinstedelijk’ of wellicht ook ‘dorps’ woonmilieu ontstaan. Dit houdt tevens in dat de gemeente Assen in de toekomst ook een dorps woonmilieu aan de consument kan aanbieden. Andersom geldt dat niet voor de kleinere gemeenten: die hebben o.a. qua voorzieningen geen ‘kleinstedelijk’ woonmilieu. 11

Ter referentie: in de periode 2000-2005 (zes jaren), heeft de gemeente Assen circa 2700 woningen gebouwd waarvan 10% als appartement.. Deze appartementen zijn met name tegen het centrum van Assen gebouwd (in postcode 9402).

45

In de standaard typologie zoals die aangehouden is, zijn de stad Groningen (met zijn stedelijke milieus) en Assen (met zijn kleinstedelijke milieus) apart aanwijsbaar. De overige gemeenten hebben een veelal dorps of landelijk woonmilieu en zullen dan ook met elkaar moeten bezien wie welk deel van de opgave voor zijn rekening neemt. In de stad Groningen kunnen – uitgaande van de consumentenwensen zoals gemeten in het WoON 2006 – gemiddeld circa 1200 nieuwe woningen per jaar gebouwd worden in de periode 2006-2015 (negen jaar). Tegelijk zouden hier gemiddeld circa 400 woningen per jaar gesloopt mogen worden. In Assen is een nieuwbouwprogramma voorzien van circa 400 woningen per jaar. Gelet op het feit dat in Assen een aantal woningen minder in trek lijkt te zijn bij de consument, zou hier tegelijk een zeker aantal woningen gesloopt kunnen worden (circa 100) – wanneer men er tenminste vanuit gaat dat in de regio Noord Drenthe als geheel ook de komende jaren 150 woningen per jaar gesloopt blijven worden, zoals in het recente verleden gebeurd is. In de overige gemeenten binnen het Regiovisiegebied kunnen per jaar ongeveer 900 nieuwe woningen gebouwd worden en – met dezelfde kanttekeningen als bij Assen – circa 300 gesloopt. Figuur 4.26: Verdeling nieuwbouw en sloop over woningtypen, gemiddelde per jaar 2006-2015 – bron: Socrates

-500

0

500

1000

1500

Groningen (stedelijk)

Assen (kleinstedelijk)

Overige gemeenten (dorps en landelijk)

Huur eengezins

4.4.4

Huur meergezins

Koop eengezins

Koop meergezins

Discrepanties op de woningmarkt en slaagkansen

12


Het hier gepresenteerde ‘consument gerichte bouwprogramma’ speelt optimaal in op de wensen van de consument. Maar uit een eerder voor het Ministerie van VROM uitgevoerde studie weten we dat de spanningen op de woningmarkt de komende jaren desondanks niet echt kleiner lijken te worden. Restvraag en restaanbod gaan de komende jaren niet echt omlaag. De slaagkansen voor de consument blijven dan ook over heel Nederland gemeten vrijwel op het huidige niveau en de kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod wordt niet kleiner. Enkele jaren terug opgestelde landelijke prognoses wezen erop dat de woningbouwafspraken wel bij zouden dragen aan een betere bediening van de consument. Met de nieuwe informatie uit het WooN 2006 ontstaat nu derhalve een ander beeld. De reden hiervoor lijkt te zijn dat de consument – anders dan enkele jaren terug – meer ambities heeft en vooral vaker wil verhuizen.12

Zie: C. Poulus en H. Heida, Woningmarktverkenningen Socrates 2006, opdracht Ministerie VROM, maart 2007.

46

Tegen deze achtergrond is het goed om voor het gebied van de Regiovisie nog eens na te gaan welk toekomstbeeld verwacht mag worden. Daarvoor hebben we de te verwachten ontwikkeling van restvraag en restaanbod op een rij gezet. En dan blijkt dat ook in dit deel van Nederland een voor een deel vergelijkbare ontwikkeling verwacht mag worden. De restvraag zal de komende jaren vrijwel gelijk blijven. Met name in de huursector zou de restvraag zelfs nog wat kunnen toenemen. Het restaanbod daarentegen neemt wel af. Zowel de verkoop van minder goed in de markt gelegen huurwoningen als de sloop dragen er aan bij dat het restaanbod afneemt. Figuur 4.27: Restvraag (rechts) en restaanbod (links), 2006-2015 – bron: Socrates -2

-1

0

1

2

3

Duizenden 5 6

4

Centrum Stedelijk, 2006 2015

Buiten Centrum, 2006 2015

Groen Stedelijk, 2006 2015

Dorps, 2006 2015

Landelijk wonen, 2006 2015

huur eengezins

huur meergezins

koop eengezins

koop meergezins

Dit betekent dat de slaagkans voor de consument in grote lijnen gelijk blijft: in sommige deelsegmenten van de markt neemt deze af; in andere toe. Het afzet risico voor de aanbieders gaat wel in het algemeen omlaag. Figuur 4.28: Slaagkans voor de consument (rechts) en afzetrisico voor de aanbieders (links), 2006-2015 – bron: Socrates -40%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

huur goedkoop

huur middelduur

huur duur

koop goedkoop

koop middelduur

koop duur afzetrisico 2006


47

afzetrisico 2015

slaagkans 2006

slaagkans 2015

De hoofdconclusie kan dan ook zijn dat er:  Vanuit het restaanbod niet de noodzaak is om op grotere schaal of sneller te herstructureren. De problemen aan de aanbod zijde van de markt worden – bij de voorziene ontwikkelingen en uitgaande van een optimaal consument gericht programma – minder.  Vanuit de restvraag er wel een zeker argument te vinden is om – waar dat kan – te komen tot een grotere resp. snellere aanpassing van de bestaande voorraad via nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen.

4.5

Mogelijke alternatieven

In de voorgaande paragrafen is uitgegaan van een aantal te slopen woningen, gebaseerd op het aantal woningen dat de afgelopen vijf jaar gesloopt is. Verder is uitgegaan van een trendmatige voortzetting van het aantal te verkopen huurwoningen. Voor beide uitgangspunten zijn alternatieven denkbaar. In de Regiovisie die enkele jaren terug is uitgebracht werd bijvoorbeeld nog uitgegaan van een grotere sloopopgave. En wat betreft de verkoop van corporatie woningen is denkbaar dat dit aantal op termijn geleidelijk aan terugloopt. Op de meer beleidsmatige implicaties hiervan komen we overigens nog terug in hoofdstuk 6. In dit hoofdstuk beperken we ons tot het weergeven van de modelmatige, rekenkundige effecten van een ander uitgangspunt op beide onderdelen. De uitkomsten omtrent de huishoudengroei en de groei van de woningbehoefte worden door een ander uitgangspunt ten aanzien van sloop en verkoop van huurwoningen natuurlijk niet of amper beïnvloed. Maar het consument gerichte bouwprogramma verandert wel indien men op deze beide punten van een ander uitgangspunt zou uitgaan. Wanneer er (plm. 40%) meer gesloopt wordt, moet er ook meer gebouwd worden om de huishoudengroei op te kunnen vangen. Het is interessant te zien in welk marktsegment dit dan zou moeten plaats vinden. En indien er (plm. 25%) minder huurwoningen verkocht worden hoeven er in principe minder huurwoningen nieuw gebouwd te worden en kunnen er meer koopwoningen afgezet worden. Ook dat laten we hier zien. In de onderstaande grafieken is de ‘verbouwing van de bestaande voorraad’ voor beide alternatieven weergegeven, naast het oorspronkelijke programma zoals dat eerder in resp. Figuur 4.18 en Figuur 4.22 getoond is. Oost Groningen en Delfzijl e.o. In hoofdlijnen verandert het beeld maar heel beperkt. In de regio Oost Groningen en Delfzijl e.o. leidt een grotere herstructureringsopgave er met name toe dat er meer mogelijkheden zijn om in de goedkope en middeldure koopsector woningen te onttrekken. Dat zijn in die situatie de woningen die het minst in trek zijn en die als het ware sneller vervangen kunnen worden door nieuwe woningen; als het aan de woonconsument ligt. In de huursector en het goedkope koopsegment worden ter compensatie daarvan vervolgens extra woningen gebouwd. Blijkbaar is er wel vraag naar deze goedkope koopwoningen, maar alleen van een ander type of op een andere plaats: met name in de dorpse en landelijk bereikbare woonmilieus. Verkoop van een kleiner aantal huurwoningen leidt slechts in zeer beperkte mate tot een kleiner bouwprogramma voor de huursector. Dat komt doordat een deel van deze huurwoningen (plm. 10%) verkocht worden aan zittende bewoners. Verder zou in zo’n situatie een extra aantal huurwoningen gesloopt kunnen worden. Ook dat draagt ertoe bij dat het nieuwbouwprogramma van huurwoningen maar beperkt hierdoor beïnvloed wordt.


48

Figuur 4.29: Veranderingen in de woningvoorraad bij de centrale variant (boven), meer sloop (midden) en minder verkopen (onder) in Oost Groningen en Delfzijl e.o., 2006-2015 – bron: Socrates -4

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

Duizenden 5 6

0

1

2

3

4

Duizenden 5 6

0

1

2

3

4

Duizenden 5 6


nieuwbouw

-4

sloop

-3


-2

-1


nieuwbouw

-4

sloop

-3


-2

-1


nieuwbouw

sloop


In de volgende grafiek is het bouwprogramma per subvariant nog eens weergegeven. Alleen extra slopen leidt tot een ander bouwprogramma, met name kwantitatief.


49

Vervolgens is ook het effect weergegeven op de ontwikkeling van restvraag en restaanbod. Daaruit blijkt dat een ander bouw en sloopprogramma een zeker effect kan uitoefenen. Vooral meer bouwen en meer slopen biedt de mogelijkheid de bestaande voorraad in feite sneller te ‘verbouwen’ waardoor meer woonconsumenten geholpen kunnen worden. Overigens spelen hierbij natuurlijk ook bouwtechnische of woontechnische aspecten een rol plus de financieel economische afwegingen waarbij ook gekeken wordt naar de woonlasten voor de bewoner. Met deze elementen houdt het Socrates model geen rekening.

Figuur 4.30: Nieuwbouwprogramma in varianten (links) en de ontwikkeling van restvraag en restaanbod (rechts) in Oost

Duizenden

Groningen en Delfzijl e.o., 2006-2015 – bron: Socrates 10

4

9

2

0

2

4

Duizenden 6 8

8

Standaard 2006

7 6 5

Standaard 2015

4 3 2

Minder verkopen 2015

1 0 Standaard

Minder verkopen (25%)

Meer sloop (40%)

Huur Goedkoop

Middelduur

Duur

Koop goedkoop

Middelduur

Duur

Meer sloop 2015 Huur

Koop

Overig Groningen In de regio Overig Groningen (waar ook de stad Groningen deel van uitmaakt) zou een groter herstructureringsprogramma leiden tot het ontrekken van meer goedkope en middeldure huurwoningen. Dat is duidelijk anders dan in Oost Groningen en Delfzijl e.o. Ook leidt dit tot het slopen van meer goedkope koopwoningen. De extra compenserende nieuwbouw hiervoor zou met name in de niet al te dure segmenten ingevuld kunnen worden. Een kleiner verkoopprogramma leidt ertoe dat er iets meer huurwoningen gesloopt moeten worden en de nieuwbouw in de huursector iets kleiner kan zijn.


50

Figuur 4.31: Veranderingen in de woningvoorraad bij de centrale variant (boven), meer sloop (midden) en minder verkopen (onder) in Overig Groningen, 2006-2015 – bron: Socrates -6

-4

-2

0

2

4

6

Duizenden 8 10

2

4

6

Duizenden 8 10

2

4

6

Duizenden 8 10


nieuwbouw

sloop

-6


-4

-2

0


nieuwbouw

sloop

-6


-4

-2

0


nieuwbouw

sloop


Een groter herstructureringsprogramma zoals dat hier doorgerekend is, heeft in Overig Groningen een beperkt effect. Een beperkter effect dan in Oost Groningen en Delfzijl het geval is. Dat komt doordat het slopen van 40% meer woningen in Overig Groningen tot een verhoudingsgewijs beperkte verhoging van het nieuwbouwprogramma leidt. In Oost Groningen en Delfzijl leidt extra sloop daarentegen tot verhoudingsgewijs veel extra nieuwbouw. woningmarktverkenning

51

Dit vraagt om een korte toelichting. De verklaring is puur cijfermatig. In Oost Groningen en Delfzijl worden jaarlijks 600 woningen gesloopt: 0,8% van de woningvoorraad. Verder is de nieuwbouw niet veel omvangrijker dan de sloop met circa 750 woningen per jaar. Dat maakt dat 40% extra sloop in deze regio leidt een bijna even grote ophoging van het nieuwbouwprogramma met 35%. In Overig Groningen worden daarentegen jaarlijks 700 woningen gesloopt maar dat is slechts 0,4% van de totale

voorraad. Bovendien is de nieuwbouw hier getalsmatig duidelijk groter met goed 2000 woningen per jaar. In die situatie leidt 40% meer sloopt tot slechts 15% meer nieuwbouw. Figuur 4.32: Nieuwbouwprogramma in varianten (links) en de ontwikkeling van restvraag en restaanbod (rechts) in Overig

Duizenden

Groningen, 2006-2015 – bron: Socrates 25

5

0

Duizenden 10 15

5

20

Standaard 2006 15

Standaard 2015

10 5

Minder verkopen 2015

0 Standaard

Minder verkopen (25%)

Meer sloop (40%)

Huur Goedkoop

Middelduur

Duur

Koop goedkoop

Middelduur

Duur

Meer sloop 2015 Huur

Koop

Wanneer er in Overig Groningen ook duidelijk meer (zeg circa 0,8% van de voorraad zoals in Oost Groningen het geval is) gesloopt zou worden, dan zou het sloopprogramma bijna verdubbelen ten opzichte van de huidige situatie. Dan zou er ook aanzienlijk meer vervangende nieuwbouw plaats moeten vinden om die sloop op te vangen. In die situatie kan de ‘verbouw van de voorraad’ sneller plaats vinden waardoor de consument beter bediend wordt. In die situatie zal de zgn. restvraag dan ook duidelijk gaan dalen, op een zelfde manier als we eerder in Oost Groningen gezien hebben.


52

4.6

Samenvattend

In de kwalitatieve woningmarkt simulatie gaan we er in eerste instantie vanuit dat voor ieder huishouden dat erbij komt een extra woning gebouwd wordt in de regio. Verder wordt uitgegaan van een herstructureringsprogramma waarbij er net zoveel woningen gesloopt worden als de afgelopen jaren de facto het geval geweest is. Het zelfde geldt in grote lijnen voor de verkoop van huurwoningen. Het programma is in zijn onderdelen (nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen), zodanig ingevuld dat optimaal ingespeeld wordt op de wensen van de consument. Zowel naar soort woning (die gebouwd, gesloopt, verkocht wordt) als naar woonmilieu. In de regio Oost Groningen en Delfzijl en omgeving groeit het aantal huishoudens tot 2015 amper. De woningbehoefte neemt dan ook amper toe. Wel is er sprake van een verschuiving: In de centrum dorpse milieus is minder behoefte aan eengezinswoningen en zouden in plaats daarvan meer huur en koopappartementen gebouwd moeten worden. In de dorpse en landelijk bereikbare milieus is een lichte groei denkbaar, van met name eengezinskoopwoningen. In de landelijk perifere woonmilieus is een zekere krimp te verwachten. In de regio Overig Groningen groeit het aantal huishoudens tot 2015 wel flink. Er is een groeiende behoefte aan woningen in verschillende segmenten en woonmilieus. In het centrum stedelijke milieu van de stad Groningen kunnen vooral huurappartementen gebouwd worden. In de stedelijke buiten centrum milieus dient een transformatieslag plaats te vinden: betere kwaliteit huurwoningen en meer koopwoningen. In de groenstedelijke milieus zouden vooral eengezinswoningen gebouwd moeten worden in huur en koopsector. In de centrum dorpse en dorpse milieus dient ook een transformatieslag plaats te vinden: minder eengezinshuurwoningen; meer huurappartementen en meer koopwoningen. In de landelijke milieus is er vooral behoefte aan meer eengezinskoopwoningen. Voor het gebied van de Regiovisie leiden deze toekomstverkenningen – die gebaseerd zijn op de wensen van de woonconsument – tot de conclusie dat jaarlijks tot 2015 In de stad Groningen circa 1200 woningen gebouwd kunnen worden, In Assen gaat het om 400 nieuwe woningen, In alle andere gemeenten tezamen gaat het om zo’n 900 nieuwe woningen. Over het geheel genomen verandert er weinig aan de discrepanties op de woningmarkt. De restvraag blijft ongeveer op het huidige niveau. Daardoor verandert er weinig aan de slaagkansen van de consument. Het restaanbod gaat wel enigszins omlaag. Dit leidt ertoe dat de afzetrisico’s voor de aanbieders kleiner worden. Derhalve is vanuit de restvraag een grotere ambitie voor het bouwprogramma te onderbouwen. Kleine veranderingen in het aantal te slopen woningen (plm. 40% meer) of het aantal te verkopen huurwoningen (25% minder), blijken beperkte effecten te hebben op het consument gerichte bouwprogramma. Dat lijkt in hoofdlijnen redelijk robuust. Wel kan men de consument beter bedienen met een verhoudingsgewijs forse extra herstructurering (nieuwbouw en sloop): de restvraag gaat dan omlaag en de slaagkansen nemen toe.

5


53

5.1

Consumentenwensen in perspectief

Consumentenwensen en de huidige trends

Het hiervoor beschreven ‘consument gericht’ bouw en herstructureringsprogramma, kan gezien worden als een indicatie van de ‘marktpotentie’. Om deze cijfers een zeker referentie punt te geven, worden deze cijfers voor de eerst komende paar jaar (tot 2015) afgezet tegen de feitelijke woningproductie in de afgelopen jaren. Dat maakt duidelijk welke omslag of bijsturing in de dagelijkse gang van zaken in feite nodig zou zijn. We maken hier een vergelijking voor de provincie Groningen als geheel plus de Corop regio Noord Drenthe alsmede voor het gebied van de Regiovisie. Op de eerste plaats blijkt dat de totale nieuwbouwproductie omhoog zou moeten. Terwijl er de afgelopen jaren gemiddeld circa 2800 woningen per jaar gebouwd zijn in de provincie Groningen en Noord Drenthe tezamen, zouden dat er de komende jaren 3600 moeten zijn. De extra productie die gegenereerd zou moeten worden, zou met name in de huursector gerealiseerd moeten worden. De afgelopen jaren zijn gemiddeld 600 huurwoningen per jaar gebouwd. Dat zouden er 1800 kunnen zijn. In de koopsector wordt in principe voldoende gebouwd. De afgelopen jaren is slechts 20 tot 30% van de nieuwbouw opgeleverd als huurwoning. Dat zou circa 50% moeten zijn. Figuur 5.33: Jaarlijkse feitelijke bouwproductie versus consument gericht programma voor provincie Groningen plus Noord Drenthe (links) en het Regiovisiegebied (rechts), 2000-2015 – bron: CBS / Socrates 4000

3000 2500

3000

2000 2000

1500

1000

1000 500

0

0 -1000

-500

-2000

-1000 Realisatie 2000-2005 (pj) huur eengezins

huur meergezins

Programma 2006-2015 (pj) koop eengezins

koop meergezins

sloop

Realisatie 2000-2005 (pj) huur eengezins

huur meergezins

Programma 2006-2015 (pj) koop eengezins

koop meergezins

sloop

Voor het gebied van de Regiovisie gelden vergelijkbare conclusies. Daar zou de productie omhoog moeten van 1700 per jaar naar ruim 2600. Daarbij gaat het met name om een toename van het aantal huurwoningen van 350 per jaar in de afgelopen periode naar 1400 per jaar in de toekomst. Naar woonmilieu bezien, blijkt dat er vooral in het centrum stedelijke milieu van de stad Groningen veel meer gebouwd zou kunnen worden. Daar is de laatste jaren de facto vrijwel geen nieuwe woning opgeleverd. Dat zouden er circa 500 per jaar kunnen zijn. Ook de groene stadsrand van de stad Groningen biedt een woonmilieu dat nergens anders in de regio te vinden is en waar de consument graag meer woningbouw zou zien verrijzen: bijna 400 woningen per jaar. Ook Assen met zijn Kleinstedelijk woonmilieu biedt mogelijkheden.13

13


Kijken we naar de overige dorpse en landelijke woonmilieus die in een ruimere kring van gemeenten te vinden zijn, dan is duidelijk dat voor de hele provincie Groningen en Noord Drenthe geldt dat hier en daar wat meer en hier en daar wat minder gebouwd zou kunnen worden. In het algemeen geldt dat hoe meer voorzieningen (voor de dorpse milieus) resp. hoe beter bereikbaar (voor de landelijke milieus), deste meer is de consument geïnteresseerd.

De afgelopen jaren heeft Assen veel gebouwd in postcode 9408; dit postcodegebied wordt standaard (nog) gezien als een landelijk woonmilieu; voor deze tabel is het gebied getypeerd als een kleinstedelijk woonmilieu.

54

Figuur 5.34: Jaarlijkse feitelijke bouwproductie versus consument gericht bouwprogramma voor provincie Groningen plus Noord Drenthe (links) en het Regiovisiegebied (rechts), 2000-2015 – bron: CBS / Socrates 0

100

200

300

400

500

600

700

800

Centrum-stedelijk Plus Centrum-stedelijk

Centrum-stedelijk







Groen stedelijk

Groen stedelijk



Kleinstedelijk

Kleinstedelijk



Centrum dorps

Centrum dorps

Dorps

Dorps



Landelijk perifeer

100

200

300

400

500

600

0

100

200

300

400

500

600

Landelijk perifeer

0

100

200

300

400

Realisatie 2000-2005 (pj)

5.2

0 Centrum-stedelijk Plus

500

600

700

800

Programma 2006-2015 (pj)

Realisatie 2000-2005 (pj)

Programma 2006-2015 (pj)

Consumentenwensen en productie verwachtingen

Een andere – wellicht nog belangrijkere maatstaf – om het consument gerichte bouwprogramma uit het voorgaande hoofdstuk tegen af te zetten, is de te verwachten bouwproductie in de komende vijf jaar, de periode 2007-2012. Deze productie is voor de Regiovisie gemeenten door Bureau Middelkoop zo goed mogelijk ingeschat. Voor de overige gemeenten is uitgegaan van een continuering van de trend van de afgelopen jaren. Een iets andere ingang is te kijken naar het vigerend (BLS) beleid. Want dat beleid biedt de gemeenten vooralsnog de mogelijkheid om plannen te ontwikkelen in aantallen zoals destijds is vastgelegd. Langs beide ingangen – van de te verwachten productie en het vigerend beleid – kan een vergelijking gemaakt worden. Hierbij wordt overigens ingezoomd op de komende planperiode 2007-2012.14 Tabel 8: Consument gericht bouwprogramma vergeleken met productieverwachtingen en het vigerend beleid, 2007-2012 – bron: Socrates, Inventarisatie Middelkoop en provincie Groningen15 Nieuwbouw


Sloop

Groei voorraad Consument Gericht Verwachte Programma productie 831 744 478 569 317 738 284 296

Verwachte productie 1275 765 780 335

BLS / Vigerend beleid 1716 1492 850 570

Consument Gericht Programma 386 213 106 23



1908 730 2638

2040 1115 3155

3208 1420 4628

600 129 728

727 82 809

516 105 621

1309 601 1910

1313 1033 2346

2692 1315 4007

164 716 116

129 756 277

285 1345 300

94 597 20

31 716 42

73 688 55

70 119 96

98 40 235

212 657 245

2788 845

2925 1392

4838 1720

1290 148

1474 124

1277 160

1498 697

1452 1268

3561 1560


Waar het de nieuwbouw betreft is te zien dat: 14 15

De jaarcijfers voor het consument gerichte bouwprogramma zijn bepaald op basis van het gemiddelde over de periode 2006-2012. De cijfers van Groningen stad voor verwachte productie en BLS vigerend beleid, zijn inclusief Meerstad maar ook inclusief Terborch (hiervoor zijn 100 woningen per jaar ‘verplaatst’ van Tynaarlo naar de stad Groningen) en inclusief Haren Noord (hiervoor zijn 40 woningen per jaar verplaatst van Haren naar de stad Groningen).

55



    

Het BLS beleidsprogramma is aanzienlijk ruimer dan de nieuwe prognose van de marktpotenties, De verwachte productie voor de stad Groningen gelijk opgaat met de marktpotenties van het consument gerichte programma, Voor Assen gaan de verwachte productiecijfers de marktpotenties te boven, Bij de overige gemeenten in het Regiovisiegebied is de verwachte productie iets ruimer dan de marktpotenties maar de verschillen zijn beperkt, Bij de buiten het Regiovisiegebied gelegen gemeenten zijn de verschillen tussen de marktpotentie en de verwachte productie ook beperkt. Punt van aandacht is hier overigens wel het grote aantal plannen dat in de pijplijn zit. In hoofdstuk 4 is hier het een en ander over opgemerkt.

Waar het de sloop betreft is te zien dat:  In de stad Groningen de verwachting bestaat dat er wat meer woningen gesloopt gaan worden dan hier berekend is; de berekening is (zoals eerder opgemerkt is) enkel gebaseerd op vraag/aanbod verhoudingen binnen een gegeven totaal, namelijk de trend van de afgelopen vijf jaar; vanuit bouwtechnische of woontechnische achtergronden, maar ook vanuit de consument gezien kan extra sloop gewenst zijn,  Ook in Oost Groningen en Delfzijl worden naar verwachting wat meer woningen gesloopt dan hier berekend is,  Bij alle andere gemeenten zijn de verschillen zeer beperkt. Bij de hier weergegeven cijfers voor de verwachte productie dienen overigens wel een aantal kanttekeningen gemaakt te worden. Zoals altijd zijn dit soort prognosecijfers met onzekerheid omgeven, met name waar het gaat om de verwachtingen op wat langere termijn (2010,2011). Verder zijn er nogal eens risico’s van planuitval als gevolg van procedures, bezwaarschriften e.d. Bovendien zijn er de onzekerheden omtrent afzetbaarheid die samenhangen met de juiste prijs-kwaliteit verhouding, de benodigde verschuiving van koop naar huursector alsmede het locatieaspect. Kortom: de hierboven vermelde cijfers omtrent de verwachte productie kennen ook enige onzekerheid.

5.3

Consumentenwensen in de lage en hoge variant versus de productieverwachtingen


Met name in de regio Groningen-Assen is niet uit te sluiten dat er de komende jaren meer gebouwd gaat worden dan vanuit de demografische verwachtingen nodig is. Er zijn hier meerdere scenario's denkbaar. Het zou kunnen zijn dat de eerder genoemde "verdringing" op de woningmarkt in de stad Groningen als het ware teruggedraaid wordt. Dit zal afhangen van de mate waarin aanbieders (corporaties) minder aantrekkelijke delen van de stedelijke voorraad beschikbaar stellen voor deze doelgroep en ook van de mate waarin de stad Groningen en de corporaties blijven doorgaan met het creëren van extra aanbod van niet zelfstandige woonruimtes. Een ander scenario kan zijn dat de ontspanning die zich de afgelopen jaren heeft voorgedaan in de regio Groningen-Assen zich verder doorzet waardoor merkbare leegstand ontstaat. Bijvoorbeeld in de vooroorlogse woonmilieus in de stad Groningen of in de minder aantrekkelijke centrum dorpse woonmilieus. Versnelling van de herstructurering ligt dan voor de hand. Maar ook kan het zijn dat bepaalde nieuwbouwprojecten de slag om de consument verliezen en niet van de grond komen. Wat niet direct verwacht wordt is dat eventuele extra woningbouw op enige schaal mensen van buiten de regio zal aantrekken. Eerdere studies wijzen erop dat mensen in het algemeen niet over grote afstanden verhuizen, zolang men tenminste in de eigen regio ook aanbod kan vinden. Zolang er in aanpalende regio’s ook voldoende gebouwd wordt – en daarvan gaan we uit in deze studie – ligt instroom van extra huishoudens derhalve niet voor de hand.

56

In de navolgende tabellen worden de plannen en het vigerend beleid afgezet tegen het consument gericht programma binnen de hoge resp. lage demografische IPB variant (variant 2 resp. variant 3). Tabel 9: Consument gericht bouwprogramma volgens hoge variant, vergeleken met productieverwachtingen en het vigerend beleid, 2007-2012 – bron: Socrates, Inventarisatie Middelkoop en provincie Groningen Nieuwbouw



Sloop








2097 824 2921

2040 1115 3155

3208 1420 4628

599 128 726

727 82 809

516 105 621

1499 696 2195

1313 1033 2346

2692 1315 4007

181 808 139

129 756 277

285 1345 300

94 597 21

31 716 42

73 688 55

87 211 118

98 40 235

212 657 245

3086 962

2925 1392

4838 1720

1290 148

1474 124

1277 160

1796 814

1452 1268

3561 1560

Tabel 10: Consument gericht bouwprogramma volgens lage variant, vergeleken met productieverwachtingen en het vigerend beleid, 2007-2012 – bron: Socrates, Inventarisatie Middelkoop en provincie Groningen Nieuwbouw



Sloop







1607 547 2154

2040 1115 3155

3208 1420 4628

602 127 729

727 82 809

516 105 621

1005 420 1425

1313 1033 2346

2692 1315 4007

141 547 75

129 756 277

285 1345 300

92 597 21

31 716 42

73 688 55

49 -50 54

98 40 235

212 657 245

2294 623

2925 1392

4838 1720

1290 148

1474 124

1277 160

1004 474

1452 1268

3561 1560

De vooral demografisch bepaalde bandbreedte laat zien dat de gewenste groei van de woningvoorraad in het gebied van de Regiovisie uitkomt tussen 1400 en 2200 woningen per jaar. De midden variant kwam uit op een gewenste groei van de voorraad met 1900 woningen per jaar.

5.4

Consumentenwensen en de Regiovisie

Uit de eerder gepresenteerde gegevens (in Tabel 7) wordt duidelijk dat het nieuwe consument gerichte programma lager uitkomt dan de cijfers welke destijds in de Regiovisie in 2003 zijn opgenomen. Eerder is ook al toegelicht welke oorzaken daarvoor aan te wijzen zijn. Met name de recente terugval van de buitenlandse migratie waardoor ook de verwachtingen voor de toekomst omlaag bijgesteld zijn, spelen hierbij een grote rol. woningmarktverkenning

In onderstaande tabel is de groei van de voorraad – zoals die destijds becijferd is voor de Regiovisie 16 – nog eens vergeleken met de nieuwe cijfers. Voor de vergelijking zijn aan de nieuwe cijfers de eerder (in Tabel 7) genoemde cijfers van het recente verleden toegevoegd.

16

De hier vermelde cijfers voor de Regiovisie betreffen de cijfers uit het onderzoek. De Regiovisie gaat voor de stad Groningen uit van een groei van de woningvoorraad van 17.000, voor Assen van 8.400 en voor de rest van de regio 17.400.

57


Totaal gaat het om een bijstelling omlaag met circa 12.000 woningen. Dat komt neer op een bijstelling met 27%. Hierbij is de bijstelling voor de stad Groningen iets groter en voor Assen duidelijk minder groot. Figuur 5.35: Groei van de woningvoorraad volgens Regiovisie (2003) en het nieuwe consument gericht programma, 2002-2020 – bron: Regiovisie / CBS / Socrates 20000

18150

18150

18000 16000

13250

14000

11950

12000 10000 8000

6500 6000

6000 4000 2000 0 Stad Groningen

Assen Regiovisie

Stad Groningen Assen Rest Regio Regiovisie totaal

Gerealiseerd 2002-2006 700 1800 2450 4950

Rest Regio

Nieuwe cijfers

Consument Gericht Programma va 2006 11250 4200 10800 26250

ABF 2007 Nieuwe cijfers 11950 6000 13250 31200

ABF 2003 Regiovisie 18150 6500 18150 42800

Verschil absoluut -6200 -500 -4900 -11600

Verschil in % -34% -8% -27% -27%

Het blijkt dat de woningbehoefte in de regio Groningen-Assen structureel lager ligt dan waar de huidige Regiovisie van uitgaat. Op de eerste plaats omdat de groei van het aantal huishoudens geringer is, met name omdat het buitenlands migratiesaldo aanzienlijk lager uitvalt. Dit scheelt circa 10.000 huishoudens en woningen. Op de tweede plaats vanwege het feit dat in de stad Groningen de groei van de huishoudens de afgelopen jaren voor een belangrijk deel is opgevangen door extra aanbod aan niet zelfstandige woonruimtes, zonder dat dit geleid heeft tot extra vraag naar zelfstandige woningen. Dit scheelt nog eens extra circa 2000 woningen.


Bij de nieuwe meting van de consumenten voorkeuren in 2006 is de belangstelling voor de koopsector duidelijk groter dan enkele jaren terug het geval was. Ondanks deze hernieuwde belangstelling voor de koopsector, hebben we eerder overigens geconstateerd dat de feitelijke nieuwbouwproductie met bijna 80% koopwoningen toch te veel is, gelet op de woonvoorkeuren. Deze hernieuwde belangstelling voor de koopsector werkt door op de voorkeur voor het gewenste woonmilieu. In stedelijke milieus – zoals de Stad Groningen die aanbiedt – staan vooral huurwoningen. In minder stedelijke milieus (Assen en de rest van de regio) is de koopsector meer dominant. De afgenomen belangstelling voor de huursector lijkt dan ook de belangrijkste verklaring voor de relatief grote terugval van de stad Groningen. Voor de rest van de regio is de forse bijstelling omlaag opmerkelijk vooral omdat de opnieuw in trek zijnde koopsector in deze gemeenten juist royaal voor handen is. De verklaring zal gezocht moeten worden in het feit dat anno 2006 (stedelijke) voorzieningen van meer belang geacht worden dan in 2002 nog het geval was. Vanuit die achtergrond richt de woonconsument zijn blik tegenwoordig blijkbaar wat minder op de dorpse en landelijke woonmilieus.

58

Opvallend is dat daling van de woningbehoefte in de gemeente Assen een stuk geringer is dan in de rest van de regio. Blijkbaar is deze gemeente er door een consumentgericht woningbouwbeleid in geslaagd de marktpositie binnen de regio Groningen-Assen te versterken.

5.5 



 

  




59

Samenvattend De basis variant laat zien dat er in het gebied van de Regiovisie 1900 woningen per jaar toegevoegd kunnen worden aan de bestaande voorraad; dit door 2600 woningen nieuw te bouwen en 700 woningen te slopen. In vergelijking met de bouwproductie in de afgelopen vijf jaar, zou er meer gebouwd moeten worden: de nieuwbouw leverde de afgelopen jaren maar 1700 woningen per jaar op; dat mogen er dus 2600 worden. Met name in de huursector kan meer gebouwd worden. En verder vooral in het stedelijk centrum alsmede de groene stadsrand van de stad Groningen. Kijkend naar de verwachtingen van dit moment dan blijkt dat in de stad Groningen de productie verwachtingen voor de komende jaren (inmiddels) aansluiten bij de hier berekende marktpotenties. In Assen zou men iets kunnen terugschakelen in zijn nieuwbouwprogrammering. Bij de andere gemeenten zijn de verschillen zeer beperkt. Wanneer uitgegaan wordt van de lage resp. hoge demografische raming (uit hoofdstuk 3) dan zou dat betekenen dat er jaarlijks 1400 resp. 2200 woningen per saldo aan de voorraad in het gebied van de Regiovisie toegevoegd zouden moeten worden. Deze getallen geven een zekere bandbreedte aan het cijfer van 1900 woningen per jaar dat ontleend is aan de basisvariant. Tenslotte laat de basisvariant zien dat voor het gebied van de Regiovisie in de hele periode 2002-2020 31.000 woningen toegevoegd kunnen worden aan de voorraad. De in 2003 opgestelde Regiovisie ging uit van circa 43.000 woningen. Globaal betekent dit een bijstelling omlaag van 27%.

6

Dilemma’s

De centrale vraag waarop een antwoord moet komen is kort geformuleerd: hoeveel en wat voor soort woningen moeten waar gebouwd worden?

6.1

De regio Groningen-Assen

A) Hoeveel? Dit antwoord impliceert een beleidsmatige keus. In het hier voorliggende onderzoeksrapport zijn een aantal argumenten en mogelijkheden te vinden. Op basis van de meest waarschijnlijke demografische ontwikkeling is een prognose gemaakt. Bovendien is deze prognose voorzien van een zekere bandbreedte door ook een lage en hoge variant uit te werken. In de navolgende tabel zijn enkele kerncijfers opgenomen. De voorraad zou tussen 2006 en 2020 moeten toenemen met 26.000 woningen, volgens de meest waarschijnlijke variant. De onder en bovengrens liggen op 18.000 resp. 30.000 woningen. Tabel 11: Gewenste toename van de woningvoorraad - in varianten (aantal*1000), 2006-2020 2006-2012

2012-2020

2006-2020

M idden variant Stad Groningen Rest Regiovisiegebied Groningen Assen Rest Regiovisiegebied Drenthe Regiovisiegebied als totaal

5.0 2.9 1.9 1.7 11.5

6.3 4.1 2.3 2.1 14.8

11.2 7.0 4.2 3.8 26.2

Hoge variant Stad Groningen Rest Regiovisiegebied Groningen Assen Rest Regiovisiegebied Drenthe Regiovisiegebied als totaal

5.7 3.3 2.2 1.9 13.2

7.1 4.9 2.8 2.5 17.2

12.8 8.1 5.0 4.4 30.4

Lage variant Stad Groningen Rest Regiovisiegebied Groningen Assen Rest Regiovisiegebied Drenthe Regiovisiegebied als totaal

3.8 2.2 1.3 1.2 8.6

4.2 2.7 1.2 1.3 9.3

8.0 4.8 2.5 2.5 17.9

M idden variant - 2500 lager dan huishoudengroei Stad Groningen Rest Regiovisiegebied Groningen Assen Rest Regiovisiegebied Drenthe Regiovisiegebied als totaal

2.5 2.9 1.9 1.7 9.0

6.3 4.1 2.3 2.1 14.8

8.7 7.0 4.2 3.8 23.7

Naast deze demografische ingang speelt vooral in de regio Groningen-Assen de vraag of er voor ieder huishouden dat er bij komt, ook een extra woning toegevoegd moet worden aan de bestaande voorraad. Daarover valt te discussiëren. In de stad Groningen is de laatste jaren immers minder gebouwd dan dat de huishoudengroei groot was. Jongeren kunnen tegenwoordig minder makkelijk dan hun oudere broer en zussen enkele jaren terug een eigen woning vinden. Is dat erg? Gaat het om verdringing of om een bewuste keuze? Die vragen zijn lastig te beantwoorden maar het lijkt onverstandig er vanuit uit te gaan dat deze ontwikkeling zich tot in lengte van jaren onverminderd doorzet. Dat zou hoogstwaarschijnlijk teveel ingaan tegen de wensen van de consument. In de voorgaande tabel is daarom een variant toegevoegd die uitgaat van een afgezwakte trend op dit punt: concreet is er vanuit gegaan dat de komende vijf jaar jaarlijks voor 500 huishoudens geen woning toegevoegd hoeft te worden aan de voorraad van de stad Groningen. De groei van de woningvoorraad komt daardoor de komende vijf jaar totaal 2500 lager uit. B) Welke woningen in welk woonmilieu? Globaal kan de navolgende verdeling als ondersteuning gezien worden om keuzes te maken. Hierbij is uitgegaan van de middenvariant uit Tabel 11 waar de groei van de voorraad op ruim 26.000 woningen becijferd is tot en met 2020. Niet alleen nieuwbouw en sloop maar ook verkoop van huurwoningen speelt hierbij een belangrijke rol. Duidelijk mag zijn dat naar type woonmilieu een ander woonproduct gevraagd wordt. In het centrum stedelijk milieu van de stad Groningen zouden vooral huurwoningen nieuw gebouwd kunnen worden. De verkoop van huurwoningen levert hier namelijk al het aanbod voor de koopsector op. Aan de groene stadsrand kan het accent van de nieuwbouw meer gelegd worden op de koopsector. In de dorpse woonmilieus kunnen huur en koopsector meer in evenwicht ontwikkeld worden. Figuur 6.36: Gewenste nieuwbouw en sloop naar eigendom alsmede verkoop van huurwoningen per woonmilieu, 2006-2020 Duizenden -6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

12

Centrum-stedelijk Plus Centrum-stedelijk Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen stedelijk Centrum kleinstedelijk Kleinstedelijk Groen kleinstedelijk Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar woningmarktverkenning

61

Landelijk perifeer Nieuwbouw huur

Nieuwbouw koop

Sloop huur

Sloop koop

Verkoop huurwoningen

De grootste (per saldo) groei is te voorzien in de centrum stedelijke woonmilieus, de groene stadsrand en de dorpse woonmilieus. Een verdere inkleuring van deze per saldo mutaties naar woningtype en prijsklasse is in de onderstaande figuren terug te vinden.

Figuur 6.37: Gewenste per saldo toename van de woningvoorraad naar eigendom en type (links) alsmede naar prijs (rechts) per woonmilieu, 2006-2020 -2

-1

0

1

2

3

4

5

Duizenden 6 7

-2

-1

0

1

2

3

4

5

Duizenden 6 7

Centrum-stedelijk Plus

Centrum-stedelijk Plus Centrum-stedelijk

Centrum-stedelijk







Groen stedelijk

Groen stedelijk



Kleinstedelijk

Kleinstedelijk



Centrum dorps

Centrum dorps

Dorps

Dorps



Landelijk perifeer

Landelijk perifeer

huur eengezins

huur meergezins

koop eengezins

koop meergezins

huur goedkoop

huur middelduur

huur duur

koop goedkoop

koop middelduur

koop duur

Het woonmilieu vormt hier dus de primaire ingang om het programma af te stemmen op de wensen van de consument. Eerder zijn bij deze woonmilieutypologie al wel een aantal relativerende kanttekeningen gemaakt die erop neerkomen dat a) de werkelijkheid genuanceerder is dan hier berekend kan worden en b) vooral nieuwe locaties nog “ingekleurd” kunnen worden en het woonmilieu daarmee als het ware nog gekozen kan worden. Dat geldt bijvoorbeeld voor de locaties die Assen ontwikkelt en die zowel in een kleinstedelijke setting als een meer dorpse setting uitgevoerd zouden kunnen worden.

6.2

De regio Oost Groningen en Delfzijl

A) Hoeveel? Voor de regio Oost Groningen en Delfzijl zijn de kerncijfers hier opgenomen. De voorraad zou tussen 2006 en 2020 moeten toenemen met 700 woningen, volgens de meest waarschijnlijke variant. De onder en bovengrens liggen op een afname met 2400 resp. een toename met 2000 woningen. Tabel 12: Gewenste toename van de woningvoorraad - in varianten (aantal*1000), 2006-2020 2006-2012

2012-2020

2006-2020

M idden variant Oost Groningen en Delfzijl

0.7

0.0

0.7

Hoge variant Oost Groningen en Delfzijl

1.3

0.7

2.0

Lage variant Oost Groningen en Delfzijl

-0.3

-2.1

-2.4


In eerdere studies (“Nieuwbouw en transformatie in de regio’s Delfzijl en Oost Groningen: hoe gaan we om met krimp?” alsook de bijdrage aan het POP “Notitie demografie”) is al eens stil gestaan bij het feit dat er niet al te veel nieuwe woningen bijgebouwd hoeven te worden, gelet op de te verwachten demografische krimp. Grote groeiambities, zoals die in plannen worden neergelegd, zijn in deze regio kansloos. Men zal zich voor een belangrijk deel moeten instellen op beheer van de voorraad wat zeker niet wil zeggen dat er niet gebouwd moet worden. Dat wel. Deze nieuwbouw is bedoeld om een kwaliteitslag te maken. Ook zonder groei – of wellicht juist zonder groei – kan men inzetten op kwaliteit. Maar voor iedere nieuwe woning die men bouwt, moet met vrijwel tegelijk een andere woning aan de markt onttrekken omdat anders leegstand op serieuze schaal zou dreigen te ontstaan: zowel in de huur

62

als in de koopsector. Vanuit dit perspectief is het grote aantal plannen dat in de pijplijn zit een bijzonder punt van aandacht. B) Welke woningen in welk woonmilieu? Globaal kan de navolgende verdeling als ondersteuning gezien worden om keuzes te maken. Hierbij is uitgegaan van de middenvariant uit Tabel 12 waar de groei van de voorraad op 700 woningen becijferd is tot en met 2020. In de centrum dorpse en landelijke milieus wacht een flinke herstructureringsopgave. Daar zouden met name woningen gesloopt kunnen worden. Voor veelal compenserende nieuwbouw is vrijwel overal markt te vinden, met uitzondering van de meer perifeer gelegen landelijke woonmilieus. Die zijn bij de consument minder in trek. Figuur 6.38: Gewenste nieuwbouw en sloop naar eigendom alsmede verkoop van huurwoningen per woonmilieu, 2006-2020 Duizenden -8

-6

-4

-2

0

2

4

6

Centrum dorps

Dorps


Landelijk perifeer

Nieuwbouw huur

6.3

Nieuwbouw koop

Sloop huur

Sloop koop


De rest van de regio Overig Groningen

Hoeveel? Voor de overige gemeenten in de regio Overig Groningen (de gemeenten De Marne, Eemsmond, Grootegast en Marum), zijn de kerncijfers als volgt. De voorraad zou tussen 2006 en 2020 moeten toenemen met 1400 woningen, volgens de meest waarschijnlijke variant. De onder en bovengrens liggen op 900 resp. 1700 woningen. Tabel 13: Gewenste toename van de woningvoorraad - in varianten (aantal*1000), 2006-2020


63

2006-2012

2012-2020

2006-2020

M idden variant Overig Groningen buiten Regiovisie

0.4

0.9

1.4

Hoge variant Overig Groningen buiten Regiovisie

0.5

1.1

1.7

Lage variant Overig Groningen buiten Regiovisie

0.3

0.6

0.9

B) Welke woningen in welk woonmilieu? Globaal kan de navolgende verdeling als ondersteuning gezien worden om keuzes te maken. Hierbij is uitgegaan van de middenvariant uit Tabel 13 waar de groei van de voorraad op 1400 woningen becijferd is tot en met 2020.

Vooral in de dorpse milieus zou een flink aantal huurwoningen vervangen kunnen worden. De nieuwbouw zou met name in de dorpse en landelijk bereikbare woonmilieus een plaatsje moeten krijgen, als het aan de consument ligt. Figuur 6.39: Gewenste nieuwbouw en sloop naar eigendom alsmede verkoop van huurwoningen per woonmilieu, 2006-2020 Duizenden -2

-1

-1

0

1

1

2

2

Centrum dorps

Dorps


Landelijk perifeer

Nieuwbouw huur

6.4

Nieuwbouw koop

Sloop huur

Sloop koop


Enkele achtergronden

B) hoe realistisch en/of hoe haalbaar is het programma? Waar het gaat om de onderzoeksmatige onderbouwing van de cijfers, kunnen we kort zijn. De hier gebruikte onderzoeksgegevens uit WBO en WoON zijn alleszins realistisch en valide. Zij geven dan een goed inzicht in de wensen van de consument. Daarover hoeft weinig discussie plaats te vinden.


Naast deze centrale vraag over aantallen, differentiatie en locatie, zijn er meer achtergrond vragen te stellen bij het onderzoek. We lopen de belangrijkste af. . A) hoe hard zijn deze cijfers? Om te beginnen moet duidelijk zijn dat deze cijfers – met de daarbij aangehouden bandbreedte – op dit moment de beste en meest waarschijnlijke ontwikkeling weergeven. Tegelijk echter horen daar een tweetal relativeringen bij. Op de eerste plaats zijn er geen garanties te geven omtrent toekomstige ontwikkelingen. De toekomst is nu eenmaal per definitie onzeker. Wel is een bandbreedte gegeven om – binnen bepaalde marges – toch duidelijkheid te creëren. Op de tweede plaats moeten we ons realiseren dat de rekenmodellen zoals die gebruikt zijn voor dit onderzoeksrapport hun beperkingen hebben. Ze geven inzicht en zijn behulpzaam bij het opsporen van richtingen en verbanden, maar we mogen er niet blind op varen. De hier berekende programma’s op basis van consumentenvoorkeuren leveren dan ook geen keurslijf op. Ook een hierop gebaseerd beleidsprogramma biedt geen garanties voor uitvoering. Dat hebben we de afgelopen jaren in Groningen gezien. In de jaren negentig is eigenlijk wat veel gebouwd in Groningen met als gevolg dat zich leegstand voordeed op serieuze schaal. Recent is in de stad Groningen juist weinig gebouwd en hebben we een vrijwel omgekeerde ontwikkeling gezien. Kortom, de woningmarkt is tot op zekere hoogte ‘kneedbaar’, mede doordat het een typische voorraad markt is. Dat levert onzekerheden op, die we dan ook meegenomen hebben bij het beantwoorden van de centrale vraag naar hoeveel, wat en waar gebouwd moet worden. Overigens lijkt de stad Groningen op dit moment in een positie te verkeren waarbij men niet al te lang de huidige trends kan laten doorgaan. Veel of weinig bouwen, kan men altijd slechts een beperkte periode volhouden. Mocht er geen onrust ontstaan, dan zouden wel eens een aantal woonconsumenten met de voeten kunnen stemmen en de stad verlaten.

64

Wel weten we dat – met name waar het gaat om huren versus kopen – een zekere omslag in de markt altijd mogelijk is. Maar de mate waarin de consument op dit punt gevoelig is voor conjuncturele schommelingen is beperkt. Vandaar dat de onderzoeksresultaten in hoofdlijnen duidelijk zijn: er zou – als het aan de consument ligt – meer gebouwd mogen worden dan de afgelopen jaren gebeurd is. Met name in de huursector. En verder met name in de centrum stedelijke en groenstedelijke woonmilieus van de stad Groningen. Toch betekenen realistische consumentenwensen natuurlijk nog niet dat er ook daadwerkelijk voor gebouwd wordt. Zo ziet het er op dit moment naar uit dat de koopsector in het algemeen redelijk bediend wordt, maar dat met name in de huursector te weinig gebouwd wordt. Dat kan leiden tot een situatie waarin de consument in de koopsector steeds meer te kiezen heeft maar in de huursector steeds minder. Het gevolg zou kunnen zijn dat een aantal consumenten zijn wensen patroon bijstelt en bijvoorbeeld eerder of tegen hogere lasten dan aanvankelijk gepland een overstap maakt naar de koopsector. C) op welke wijze men kan inspelen op de hier gepresenteerde wensen van de consument? Zoals gezegd: consumentenwensen zijn geen keurslijf. In de dagelijkse praktijk zijn er meer argumenten dan alleen de consumentenwensen om op bepaalde locaties of in bepaalde segmenten te bouwen. Wel geven de voorkeuren van de consument aan welke ontwikkelingen als het ware de wind in de rug hebben en welke plannen wind tegen hebben omdat de consument eigenlijk liever ergens anders voor geopteerd had. De nieuwbouw biedt als eerste de mogelijkheid om in te spelen op de wensen van de consument. Hoewel de nieuwbouw slechts een beperkt deel van het totale woningaanbod genereert, speelt de nieuwbouw wel een belangrijke rol als katalysator. Bovendien is de nieuwbouw in het algemeen makkelijk stuurbaar dan de bestaande voorraad. Maar ook het beheer van de bestaande voorraad is natuurlijk belangrijk. Waarschijnlijk zullen er de komende jaren meer koopwoningen gesloopt gaan worden. Dat kan gebeuren doordat de koopsector een zekere verzadiging laat zien waardoor bepaalde woningen minder makkelijk een nieuwe eigenaar vinden. Mogelijk gaat ook het milieuaspect hierbij een zekere rol spelen. Door de oplopende energietarieven kunnen sommige koopwoningen wel eens in een ongunstige positie komen waardoor de prijs omlaag gaat. Dat maakt vervanging van die woningen in het algemeen makkelijker. Verder is het de vraag of corporaties in een zelfde tempo door zullen gaan met de verkoop van huurwoningen. Dat zal mede afhangen van de financiële lasten die men moet opbrengen wanneer er nieuwe huurwoningen gebouwd worden. Het is duidelijk dat daar afspraken over gemaakt moeten worden tussen partijen.

6.5

Vervolgstappen

De resultaten van het onderzoek kunnen gebruikt worden voor op te stellen nieuw beleid. Aansluitend op dit onderzoek zullen in een interactief proces met alle betrokken partijen de beleidsimplicaties op een rij worden gezet. In dit kader zal op korte termijn een nauwkeurige inventarisatie worden uitgevoerd voor de provincie Groningen en de regio Groningen-Assen van vastgestelde en in voorbereiding zijnde plannen in relatie tot de huidige ramingen. Op basis van het interactief proces kunnen vervolgens conclusies worden verbonden aan de huidige prognoses. woningmarktverkenning

65

Bijlage 1 Uitkomsten IPB prognose

In deze bijlage worden de IPB resultaten voor de meest waarschijnlijke variant (5) per (Corop) regio gepresenteerd. Per regio is zowel het inwonertal als het aantal huishoudens opgenomen alsmede het aantal geboorten, sterfgevallen en het buiten- en binnenlands migratiesaldo. In de tabel zijn de cijfers voor de belangrijkste jaren weergegeven. In de grafiek zijn de cijfers voor alle jaren weergegeven. Oost Groningen Huishoudens 66.1 67.6 68.4 68.9 68.9 68.0

Geboorte 8.7 6.3 5.9 5.9 5.7 32.4

2004-2010 2010-2015 2015-2020 2020-2025 2025-2030 Totaal

Sterfte 10.6 9.1 9.4 9.9 10.6 49.6

BuitSaldo -0.4 1.1 1.3 1.3 1.4 4.7

BinSaldo 0.0 -1.0 -1.0 -1.0 -1.0 -3.9

2500

180 160

2000

140 1500 120 1000

100

500

80 60

0 40 -500

20

Bevolking (rechter as)

Huishoudens (rechter as)

Geboorte

Sterfte

BuitSaldo

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

0 2004

-1000

BinSaldo

Duizenden

Bevolking 154.6 152.3 149.6 146.4 142.7 138.2

2004 2010 2015 2020 2025 2030

Delfzijl e.o. Huishoudens 22.4 22.1 21.7 20.9 19.8 18.2

Geboorte 2.8 1.9 1.7 1.5 1.3 9.3

2004-2010 2010-2015 2015-2020 2020-2025 2025-2030 Totaal

Sterfte 3.3 2.8 2.9 3.0 3.3 15.2

BuitSaldo 0.0 0.4 0.4 0.5 0.5 1.7

BinSaldo -3.1 -2.6 -2.6 -2.6 -2.6 -13.4

800

60

600

50

400

Duizenden

Bevolking 52.3 48.8 45.7 42.4 38.7 34.6

2004 2010 2015 2020 2025 2030

40

200 0

30

-200

20

-400 10

-600



Geboorte

Sterfte

BuitSaldo

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

0 2004

-800

BinSaldo

Overig Groningen Huishoudens 178.7 186.2 193.5 200.4 206.5 211.1

Geboorte 24.2 19.7 19.2 18.9 19.1 101.2

2004-2010 2010-2015 2015-2020 2020-2025 2025-2030 Totaal

Sterfte 19.5 16.7 17.5 18.8 20.6 93.0

BuitSaldo -0.3 2.4 2.9 3.1 3.5 11.7

BinSaldo 0.8 1.1 1.1 1.1 1.1 5.0

5000

450 400

4000

350 3000 300 2000

250

1000

200 150

0 100 -1000

50


67



Geboorte

Sterfte

BuitSaldo

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

0 2004

-2000

BinSaldo

Duizenden

Bevolking 367.5 372.7 379.3 385.0 389.3 392.3

2004 2010 2015 2020 2025 2030

Noord Drenthe Huishoudens 76.3 80.7 84.0 87.0 89.6 91.2

Geboorte 11.8 9.3 9.7 10.3 10.6 51.8

2004-2010 2010-2015 2015-2020 2020-2025 2025-2030 Totaal

Sterfte 11.0 9.9 10.6 11.5 12.6 55.5

BuitSaldo 0.8 1.7 1.8 1.9 1.9 8.1

BinSaldo 2.1 1.5 1.5 1.5 1.5 7.9

3000

250

2500 200

Duizenden

Bevolking 184.3 188.0 190.6 193.0 195.1 196.5

2004 2010 2015 2020 2025 2030

2000 150

1500 1000

100

500 50 0



Geboorte

Sterfte

BuitSaldo

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

0 2004

-500

BinSaldo

Gebied Regiovisie Bevolking 443.3 452.6 462.4 471.3 478.6 483.6

2004 2010 2015 2020 2025 2030

Huishoudens 211.4 221.5 230.9 239.8 247.7 253.2

Geboorte 29.0 23.8 23.6 23.7 24.1 124.2

2004-2010 2010-2015 2015-2020 2020-2025 2025-2030 Totaal

Sterfte 24.5 21.3 22.5 24.2 26.4 119.1

BuitSaldo 0.3 2.6 3.1 3.3 3.7 13.0

BinSaldo 4.5 4.8 4.7 4.6 3.7 22.3 600

5000

500

Duizenden

6000

4000 400

3000 2000

300

1000

200

0 100

-1000

Geboorte

Sterfte

BuitSaldo

BinSaldo

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013




2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

0 2004

-2000

68

Bijlage 2: Toelichting Socratesmodel

Het hart van het Socrates model bestaat uit een tabel waarin voor 80 huishoudentypen beschreven is in welke 24 woningtypen deze huishoudens wonen. Dit heet de basismatrix van het model. Deze basismatrix wordt bijgehouden per postcodegebied (een 4 cijferig postcodegebied, waarvan er ruim 4000 zijn in Nederland zodat per gebied gemiddeld ongeveer 1750 huishoudens wonen). De (nieuwe) indeling naar huishoudens, woningen en typen woonmilieus geven we hier kort weer. Huishoudens In het model wordt onderscheid gemaakt naar 5 leeftijdsklassen, 4 soorten van huishoudens en 4 inkomensklassen. Waar het gaat om het inkomen, is de typering gebaseerd op het netto besteedbaar jaarinkomen. In onderstaande tabel zijn de indelingen weergegeven. De combinatie van deze kenmerken (5*4*4) levert de eerder genoemde 80 huishoudentypen op. Tabel A.1: Typering van de huishoudens naar leeftijd, type en inkomensniveau Leeftijd 1 2 3 4 5

Jonger dan 30 jaar 30-44 jaar 45-64 jaar 65-74 jaar 75 jaar en ouder

Woningtypen In het Socrates model zoals dat de afgelopen jaren gebruikt is, werd onderscheid gemaakt naar 24 woningtypen plus een Type 1 Alleenstaand bijzondere categorie het verzorgde wonen (het 25e woningtype). 2 Eenouder gezin 3 Samenwond zonder kinderen De hoofdindeling was er een naar huur/koop (2), 4 Samenwond met kinderen eengezins/meergezins (2) en prijsniveau (3 klassen). De daaruit Inkomensklasse af te leiden 12 woningtypen (2*2*3) werden vervolgens 1 Tot 15000 euro per jaar uitgesplitst naar al dan niet “toegankelijk”.17 De indeling naar 2 15-21.000 euro per jaar 3 22-40.000 euro per jaar toegankelijke en niet toegankelijke woningen was mede 4 Meer dan 40.000 euro per jaar ingegeven door het feit dat wonen met zorg enkele jaren terug een steeds belangrijker beleidsterrein werd. Zo zijn de ministeries van VROM en VWS in 2004 samen naar buiten getreden met hun Actieplan Wonen met Zorg. Om op deze beleidsopgaven aan te sluiten is destijds besloten het Socrates model zodanig in te richten dat relevante informatie aan dit model ontleend zou kunnen worden. Bij nadere bestudering van de opgave en de relevante verbanden, moeten we echter constateren dat de opgave op dit beleidsterrein zeer goed in beeld gebracht kan worden met een ander rekenmodel. De voordelen van het Socrates model zijn met name de koppeling aan zgn. cohort effecten en in het verlengde daarvan informatie omtrent de feitelijke woonsituatie van de huishoudens. Voor de vraag naar huur dan wel koopwoningen is dat belangrijk: eigenaar bewoners zijn bijvoorbeeld veel eerder

17

Een woning heet toegankelijk als deze zowel van buiten zonder traplopen bereikbaar is als binnen zonder traplopen bewoond kan worden doordat woonkamer, keuken, slaapkamer en badkamer op dezelfde verdiepingsvloer gelegen zijn.

geneigd weer een woning te kopen als ze verhuizen dan huurders. Vandaar dat deze voor de woningmarkt belangrijke informatie in het Socrates model is opgenomen. De maatschappelijke opgave op het gebied van wonen met zorg hangt daar echter nauwelijks van af. Deze opgave is sterk leeftijd en gezondheid bepaald. Gezondheid is overigens een aspect waar het Socrates model geen informatie over bevat. En de wel in Socrates aanwezige informatie over de feitelijke woonsituatie (woont men in een huur of koopwoning), levert geen bijdrage op aan de prognoses. Vandaar dat een ander rekenmodel wel zo geschikt is om de opgave op dit terrein in beeld te brengen. Voor het Ministerie van VROM wordt de opgave op dit moment – mede gebaseerd op het nieuwe WoON 2006 – dan ook met een ander rekenmodel in beeld gebracht. De informatie is derhalve wel beschikbaar maar het Socrates model hoeft hier geen bijdrage aan te leveren. Dit betekent dat het aantal woningtypen in het Socrates model teruggebracht zou kunnen worden naar 12 maar ook dat een ander woningkenmerk in principe opgenomen zou kunnen worden in het model. Dat kon in het verleden niet omdat een verdere uitsplitsing dan de genoemde 24 woningtypen stuit op betrouwbaarheid en informatie grenzen. Nu deze mogelijkheid er wel is, is nagegaan welk woningkenmerk voor de woningmarkt belangrijk is en dus toegevoegd zou kunnen worden. Er is voor gekozen om de huurwoningen uit te splitsen naar grootte op basis van het aantal kamer en de eengezinskoopwoningen uit te splitsten naar bouwvorm. Op deze manier onderscheidt het Socrates model nu de volgende 24 woningtypen. Tabel A.2: De 24 woningtypen in het Socrates model Huur/ Een/ Type Koop meergezins Grootte resp. bouwvorm 1 Huur Eengezins Klein (tm 4 kamers) 2 Huur Eengezins Klein (tm 4 kamers) 3 Huur Eengezins Klein (tm 4 kamers) 4 Huur Eengezins Groot (5 en meer kamers) 5 Huur Eengezins Groot (5 en meer kamers) 6 Huur Eengezins Groot (5 en meer kamers) 7 Huur Meergezins Klein (tm 3 kamers) 8 Huur Meergezins Klein (tm 3 kamers) 9 Huur Meergezins Klein (tm 3 kamers) 10 Huur Meergezins Groot (4 en meer kamers) 11 Huur Meergezins Groot (4 en meer kamers) 12 Huur Meergezins Groot (4 en meer kamers) 13 Koop Eengezins In een rij 14 Koop Eengezins In een rij 15 Koop Eengezins In een rij 16 Koop Eengezins Twee onder 1 kap 17 Koop Eengezins Twee onder 1 kap 18 Koop Eengezins Twee onder 1 kap 19 Koop Eengezins Vrijstaand 20 Koop Eengezins Vrijstaand 21 Koop Eengezins Vrijstaand 22 Koop Meergezins 23 Koop Meergezins 24 Koop Meergezins

Prijs Goedkoop (tot 332 euro per maand) Middelduur (332-475 euro per maand) Duur (meer dan 475 euro per maand) Goedkoop (tot 332 euro per maand) Middelduur (332-475 euro per maand) Duur (meer dan 475 euro per maand) Goedkoop (tot 332 euro per maand) Middelduur (332-475 euro per maand) Duur (meer dan 475 euro per maand) Goedkoop (tot 332 euro per maand) Middelduur (332-475 euro per maand) Duur (meer dan 475 euro per maand) Goedkoop (tot 200.000 euro) Middelduur (200-330.000 euro) Duur (meer dan 330.000 euro) Goedkoop (tot 200.000 euro) Middelduur (200-330.000 euro) Duur (meer dan 330.000 euro) Goedkoop (tot 200.000 euro) Middelduur (200-330.000 euro) Duur (meer dan 330.000 euro) Goedkoop (tot 200.000 euro) Middelduur (200-330.000 euro) Duur (meer dan 330.000 euro)


In het Socrates model wordt (noodzakelijkerwijs), gerekend met een beperkt aantal prijsklassen. Maar in de werkelijkheid zijn er natuurlijk veel meer nuances. Het ene huishouden zoekt een huurwoning van maximaal 350 euro, het andere van 450 euro, maar beiden vallen binnen het rekenmodel in dezelfde prijsklasse. Op basis van het WoON 2006 en het laatste WBO 2002 is hier nog eens nagegaan welke prijs de consument wil betalen en op welk prijsniveau mensen afhaken. Wanneer gecorrigeerd wordt voor

70

inflatie is het verloopt bij beide onderzoeken overigens volstrekt vergelijkbaar. Maar om de “sprongen” bij ronde bedragen te kunnen vergelijken is hier niet voor inflatie gecorrigeerd. Figuur A.3: Het aantal geïnteresseerden (in procenten - verticaal) voor huurwoningen afhankelijk van de prijs (in euro’s per maand - horizontaal), WBO 2002 en WoON 2006 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

2002

2002 inflatie gecorrigeerd

700

675

650

625

600

575

550

525

500

475

450

425

400

375

350

325

300

275

250

0%

2006

Wanneer de huurprijs boven de A 250 per maand komt, haakt 10% van de mensen af en is 90% nog geïnteresseerd. Naarmate de prijs oploopt vallen steeds meer mensen af. Boven de A 400 is nog ruim 40% van de huurders geïnteresseerd. Boven de A 500 loopt dat percentage terug naar 14% en boven de A 600 halveert dit nog eens naar 6%. Figuur A.4: Het aantal geïnteresseerden (in procenten - verticaal) voor koopwoningen afhankelijk van de prijs (in euro’s * 1000 - horizontaal), WBO 2002 en WoON 2006 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 100

125

150

175

200

225

2002


71

250

275

300

325

350

375

2002 inflatie gecorrigeerd

400

425

450

475

500

2006

In de koopsector zien we eenzelfde patroon. Circa 5% van de potentiele kopers haakt af wanneer de woning meer dan A 100.000 kost. Maar bij een verkoopprijs van meer dan A 400.000 is nog maar 10% van alle kopers geïnteresseerd. Woonmilieus In het Socrates model zit een onderscheid naar 13 typen woonmilieus. Deze typering lijkt nog altijd adequaat. Vandaar dat met de update van het Socrates model naar het WoON 2006 op dit punt geen echte aanpassing heeft plaats gevonden.

Wel heeft een zeker “onderhoud” plaats gevonden. Van alle postcodegebieden – die de basis vormen van de woonmilieutypologie doordat elk postcodegebied in zijn geheel gekarakteriseerd is als een bepaald soort woonmilieu – is daarom opnieuw nagegaan tot welk woonmilieutype dat gebied behoort. Hierbij is gebruik gemaakt van dezelfde classificatie en methodiek, alleen de basisgegevens per postcodegebied zijn geüpdate. Zo is bijvoorbeeld bezien hoe groot de woningdichtheid inmiddels is per postcodegebied en in hoeverre dat aanleiding zou moeten zijn om het gebied anders te typeren. Uiteindelijk bleek voor 10 postcodegebieden zoveel veranderd te zijn, dat een nieuwe typering aan de orde was. In onderstaand overzicht zijn deze gebieden benoemd. Tabel A.3: Nieuw woonmilieu voor enkele postcodegebieden Veranderde woonmilieus 2006 woning

dichtheid

omgevings

totaal

adressendichtheid

voorraad

2000

2004

1999

2004

2000

2004

(won/km2)

(won/km2)

(adr/km2)

(adr/km2)

2006

2006

146

1355

78

726

539

1263

groenstedelijk

groenstedelijk

2292 Wateringen (Westland)

62

798

84

1086

-

1889

centrum dorps

dorps

2498 Ypenburg (Den Haag)

30

622

32

655

-

579

groenstedelijk

groenstedelijk

2632 Nootdorp (Pijnacker-Nootdorp)

11

708

12

759

-

1023

centrum dorps

dorps

2652 Berkel en Rodenrijs

24

291

170

2064

-

572

centrum dorps

dorps

2662 Bergschenhoek

6

851

8

1116

-

-

centrum dorps

dorps

2729 Zoetermeer-Oost/Oost

4

2123

2

1224

-

1105

groenstedelijk

groenstedelijk

3162 Oude Koedood (Albrandswaard)

47

1025

43

945

113

721

centrum dorps

dorps

7424 Colmschate-noord (Deventer)

13

886

13

859

-

1064

groenstedelijk

groenstedelijk

454

936

485

501

centrum dorps

dorps

1822 Nollen/Beverkoog (Alkmaar)

8322 De Staart (Urk)

401

827

Totaal

744

9486

woonmilieu


72

Bijlage 3: De woonmilieutypering

Er zijn in het WoON 2006 twee woonmilieutyperingen opgenomen. De eerste globale indeling omvat 5 woonmilieus: (1) centrum stedelijk , 2) buiten centrum, 3) groen stedelijk, 4) dorps en 5) landelijk wonen. Daarnaast is er een meer gedifferentieerde indeling die 13 woonmilieus omvat. Deze indeling in 13 woonmilieus kan geaggregeerd worden naar eerder genoemde 5 milieus. We lichten hier de 13deling eerst toe en geven daarna aan hoe deze opgeteld kunnen worden tot de bekende 5 typen.

Woonmilieutypologie (13) Deze woonmilieus zijn onderscheiden op basis van stedelijkheid waarbij dichtheid, voorzieningen en bereikbaarheid belangrijke elementen zijn. Om te beginnen wordt een driedeling gemaakt naar  Steden (met de woonmilieus 1-6),  Klein stedelijke woonplaatsen (met de woonmilieus 7-9),  Dorpse en rurale plaatsen (met de woonmilieus 10-13). Tot de steden worden de woonplaatsen gerekend die minimaal 27.500 huishoudens tellen. 18 Binnen deze groep van de steden worden de 6 grootste gemeenten (G4 plus Eindhoven en Groningen) apart onderscheiden. Deze 6 gemeenten hebben met name een bijzonder stedelijk centrum milieu dat in de kleinere steden niet aanwezig is. Tot de kleine steden horen de woonplaatsen met a) meer dan 13000 huishoudens en een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare; b) meer dan 10000 huishoudens en een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare en ofwel een percentage meergezinswoningen groter dan 10% ofwel de dichtheid van het centrum meer dan 20 woningen per hectare. De overige woonplaatsen behoren bij de dorpen.


De steden: zes woonmilieutypen Binnen de stedelijke woonplaatsen zijn zes woonmilieutypen onderscheiden. Het eerste stedelijke woonmilieutype is centrum-stedelijk. Deze categorie bevat de centra van steden, maar ook een aantal centraal gelegen wijken net buiten het centrum. In elke stedelijke plaats is in eerste instantie één postcodegebied als centrum aangewezen. Vervolgens is een aantal andere wijken als centrumstedelijk aangeduid op basis van de afstand tot het centrum, het percentage werkgelegenheid in horeca, detailhandel en zakelijke diensten, de dichtheid, aanwezigheid van meergezinswoningen en de aanwezigheid van (groot)stedelijke voorzieningen (bioscoop, theater, museum). Het woonmilieu centrum-stedelijk is vervolgens uitgesplitst in twee typen. De centra van de grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Groningen en Eindhoven) zijn als centrum-stedelijk-plus aangeduid. De plus staat hier voor het voorzieningenniveau van de stad. 18

Stedelijkheid wordt derhalve niet bepaald op gemeentelijk niveau maar op het niveau van de “woonplaatsen” i.e. woonkernen. Gemeenten als Haarlemmermeer en Apeldoorn tellen nogal wat inwoners die verdeeld zijn over een flink aantal niet al te grote kernen. Die kernen zijn minder stedelijk dan het inwonertal van de gemeente als geheel zou doen vermoeden.

73



1 / 2 centrum-stedelijk en centrum-stedelijk-plus

Na het onderscheiden van de centra van de steden zijn de overige wijken ingedeeld in stedelijke wijken en groenstedelijke wijken. De wijken met een hoge dichtheid zijn stedelijk genoemd, de wijken met een lage dichtheid groenstedelijk. Binnen de stedelijke wijken zijn drie subtypen onderscheiden. De wijken die overwegend voor de oorlog gebouwd zijn, zijn stedelijk vooroorlogs genoemd. De wijken die overwegend na de oorlog gebouwd zijn, zijn onderscheiden in wijken met een groot aandeel meergezinswoningen (stedelijk naoorlogs compact) en wijken met voornamelijk grondgebonden woningen (stedelijk naoorlogs grondgebonden).  3 stedelijk vooroorlogs;  4 stedelijk naoorlogse compact;  5 stedelijk naoorlogs grondgebonden. De wijken met een lage dichtheid en relatief veel groen leveren dan het 6e woonmilieu type op binnen de steden  6 groen stedelijk Kleinstedelijke woonplaatsen Voor de kleinstedelijke woonplaatsen is de driedeling gehandhaafd die de stedelijke woonplaatsen kennen in de vijfdeling. De milieus zijn:  7 centrum kleinstedelijk (in de vijfdeling is dit centrum-stedelijk),  8 kleinstedelijk (in de vijfdeling is dit het buitencentrum milieu) en  9 groen kleinstedelijk (in de vijfdeling is dit groenstedelijk). Centrum-dorpse en dorpse milieus Binnen de dorpen is onderscheid gemaakt tussen woonplaatsen met veel voorzieningen en woonplaatsen met relatief weinig voorzieningen resp.  10 centrum dorps en  11 dorps De landelijke woonmilieus zijn onderverdeeld in bereikbare en perifere gebieden. De bereikbare milieus liggen binnen 20 minuten reisafstand van een centrumstedelijk milieu.  12 landelijk bereikbaar  13 landelijk perifeer Resultaat Voor de onderscheiden 13 woonmilieus zijn in onderstaande tabel enkele kerngegevens opgenomen. Bovendien is een kaart opgenomen met de typologie voor heel Nederland.


74

Tabel B.1 Kenmerken van de 13 woonmilieutypen

Centrum-stedelijk-plus Centrum-stedelijk Stedelijk VO Stedelijk NO compact Stedelijk NO grondgebonden Groen-stedelijk Centrum-kleinstedelijk Kleinstedelijk Groen-kleinstedelijk Centrum-dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer totaal

N 34 37 115 238 166 196 78 202 204 358 488 1473 427 4016

vooroorlogse won. 63,3% 31,9% 65,0% 17,1% 15,7% 16,7% 20,8% 12,0% 12,3% 15,4% 18,0% 27,1% 33,3% 22,1%

eengezinswon. 16,7% 53,2% 38,2% 37,8% 76,1% 64,0% 68,3% 70,9% 80,8% 88,3% 94,6% 91,7% 93,5% 71,0%

vrijstaande won. 1,8% 4,1% 2,1% 2,1% 5,9% 11,1% 9,7% 6,2% 15,1% 18,2% 34,4% 50,8% 54,4% 16,6%

gemidd. WOZwaarde 66,8 67,1 60,4 61,1 73,2 86,2 80,8 80,1 88,9 90,7 91,9 99,1 70,1 80,4

dichtheid woongebied 77,8 42,0 65,8 46,6 32,7 23,0 28,1 32,6 21,1 23,2 20,6 19,9 19,5 27,7

dichtheid winkels per totaal 1000 huish. 59,3 49,2 27,2 96,6 36,6 18,7 20,4 10,8 11,6 9,6 5,5 8,6 11,1 68,8 8,6 8,4 4,6 8,6 2,9 20,6 1,1 16,3 0,4 9,4 0,3 12,4 2,1 18,4

Figuur B.1: Woonmilieutypologie Nederland

Woonmilieutypologie (5) Uit de hier boven besproken indeling in 13 typen, kan de vijfdeling afgeleid worden: 1 Centrum Stedelijk = 1 plus 2 plus 7 2 Buiten Centrum = 3 plus 4 plus 5 plus 8 3 Groen Stedelijk = 6 plus 9 4 Dorps = 10 plus 11 5 Landelijk wonen = 12 plus 13


75

gezinnen 16,0% 18,1% 25,6% 29,6% 38,8% 34,4% 28,1% 39,5% 39,7% 40,8% 42,8% 43,8% 42,0% 36,1%

lage inkomens 39,5% 39,8% 42,2% 43,8% 40,1% 38,1% 40,9% 37,9% 38,9% 38,9% 39,7% 39,1% 43,0% 40,0%

Bijlage 4: De woonmilieus in Groningen en Noord Drenthe

Op de navolgende bladzijden is de (standaard) indeling naar 13 woonmilieus te vinden. Deze indeling is – zoals toegelicht is in een voorgaande bijlage – gebaseerd op een aantal statistische gegevens voor 4 cijferige postcodegebieden. In deze benadering heeft ieder 4 cijferig postcodegebied dan ook een bepaald soort woonmilieu. In werkelijkheid zal het nog wel eens voorkomen dat een postcodegebied meer heterogeen is van samenstelling waardoor binnen dit gebied als het ware meerdere soorten woonmilieus voorkomen. De bedoeling van deze woonmilieutypering is dan ook met name gelegen in de toepassing ervan bij prognoses en niet zozeer in een volledig juiste weergave van de nuances in de woonmilieus op een kaart.


77


78


79

Bijlage 5: Overige socrates uitkomsten

In deze bijlage worden de belangrijkste uitkomsten van het Socrates model gepresenteerd voor twee andere demografische scenario’s. In hoofdstuk 4 van dit rapport zijn de Socrates uitkomsten gepresenteerd van de zgn. vijfde variant van de demografische IPB prognose uit hoofdstuk 3. In deze bijlage presenteren we de uitkomsten van de hoogste resp. laagste IPB prognose. Dat zijn resp. variant 2 en variant 3 uit hoofdstuk 3. Per regio zetten we de cijfers van beide varianten steeds naast elkaar zodat duidelijk te zien welk verschil er is tussen de varianten.


80

Oost Groningen en Delfzijl Aantallen huishoudens en veranderingen, voor hoge IPB variant 2 (links) en lage IPB variant 3 (rechts), 2006-2030 -20

-10

0

10

20

30

Duizenden 50

40

-20

< 30 jr

< 30 jr

30-44 jr

30-44 jr

45-64 jr

45-64 jr

65-74 jr

65-74 jr

75 jr e.o.

75 jr e.o.

< 15 dzd

< 15 dzd

15-21 dzd

15-21 dzd

22-40 dzd

22-40 dzd

> 40 dzd

> 40 dzd

alleenstaand

alleenstaand

eenouder

eenouder

paar znd kind

paar znd kind

paar met kind 2006

-10

0

10

20

30

Duizenden 40

paar met kind

2006-2015

2015-2030

2006

2006-2015

2015-2030

Verandering in woningbehoefte, voor hoge IPB variant 2 (links) en lage IPB variant 3 (rechts), 2006 - 2015 -2.5

-2

-1.5

-1

-0.5

0

0.5

1

1.5

2

Duizenden 2.5 3

-2.5

Centrum dorps

Centrum dorps

Dorps

Dorps



Landelijk perifeer

Landelijk perifeer

huur eengezins

huur meergezins

koop eengezins

-2

koop meergezins

-1.5

huur eengezins

-1

-0.5

0

huur meergezins

0.5

koop eengezins

Duizenden 1.5 2

1

koop meergezins

Veranderingen in de woningvoorraad naar type woning, voor hoge IPB variant 2 (links) en lage IPB variant 3 (rechts), 2006 – 2015 -4

-3

-2

-1

0

1

2

3

Duizenden 5 6

4

-3

huur goedkoop

huur goedkoop

huur middelduur

huur middelduur

huur duur

huur duur

koop goedkoop

koop goedkoop

koop middelduur

koop middelduur

koop duur

koop duur

nieuwbouw

sloop


-2

nieuwbouw

sloop

-1

0

1

2

Duizenden 4 5

3


Nieuwbouw en sloop naar woonmilieu en woningtype, voor hoge IPB variant 2 (links) en lage IPB variant 3 (rechts), 2006-2015 -3

-1

0

1

2

3

Duizenden 4

-3


Centrum dorps

Centrum dorps

Dorps

Dorps



Landelijk perifeer

Landelijk perifeer

huur eengezins

81

-2

huur meergezins

koop eengezins

koop meergezins

sloop

huur eengezins

-2

huur meergezins

-1

koop eengezins

0

koop meergezins

1

sloop

2

Duizenden 3

Overig Groningen Aantallen huishoudens en veranderingen, voor hoge IPB variant 2 (links) en lage IPB variant 3 (rechts), 2006-2030 -60

-40

-20

0

20

40

60

Duizenden 100 120

80

-60

< 30 jr

< 30 jr

30-44 jr

30-44 jr

45-64 jr

45-64 jr

65-74 jr

65-74 jr

75 jr e.o.

75 jr e.o.

< 15 dzd

< 15 dzd

15-21 dzd

15-21 dzd

22-40 dzd

22-40 dzd

> 40 dzd

> 40 dzd

alleenstaand

alleenstaand

eenouder

-20

0

20

40

60

80

Duizenden 100 120

eenouder

paar znd kind

paar znd kind

paar met kind

paar met kind

2006

-40

2006-2015

2015-2030

2006

2006-2015

2015-2030

Verandering in woningbehoefte, voor hoge IPB variant 2 (links) en lage IPB variant 3 (rechts), 2006 - 2015 -2

-1

0

1

2

3

Duizenden 5 6

4

-2

Centrum Stedelijk

Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Groen Stedelijk

Dorps

Dorps

Landelijk wonen

Landelijk wonen

huur eengezins

huur meergezins

koop eengezins

koop meergezins

-1

0

huur eengezins

1

2

huur meergezins

Duizenden 4 5

3

koop eengezins

koop meergezins


Veranderingen in de woningvoorraad naar type woning, voor hoge IPB variant 2 (links) en lage IPB variant 3 (rechts), 2006 - 2015 -6

-4

-2

0

2

4

Duizenden 8 10

6

-6

huur goedkoop

huur goedkoop

huur middelduur

huur middelduur

huur duur

huur duur

koop goedkoop

koop goedkoop

koop middelduur

koop middelduur

koop duur

koop duur

nieuwbouw

sloop


nieuwbouw

-4

sloop

-2

0

2

4

6

Duizenden 8 10


Nieuwbouw en sloop naar woonmilieu en woningtype, voor hoge IPB variant 2 (links) en lage IPB variant 3 (rechts), 2006-2015 -4

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

Duizenden 5 6

-3

Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Groen Stedelijk

Dorps

Dorps

Landelijk wonen

Landelijk wonen

huur eengezins

huur meergezins

koop eengezins

koop meergezins

sloop

-1

huur eengezins

0

huur meergezins

1

2

koop eengezins

3

koop meergezins

4

Duizenden 5

sloop


Centrum Stedelijk

-2

82

82

Gebied Regiovisie Aantallen huishoudens en veranderingen, voor hoge IPB variant 2 (links) en lage IPB variant 3 (rechts), 2006-2030 -60

-40

-20

0

20

40

60

80

100

Duizenden 120 140

-60

< 30 jr

< 30 jr

30-44 jr

30-44 jr

45-64 jr

45-64 jr

65-74 jr

65-74 jr

75 jr e.o.

75 jr e.o.

< 15 dzd

< 15 dzd

15-21 dzd

15-21 dzd

22-40 dzd

22-40 dzd

> 40 dzd

> 40 dzd

alleenstaand

alleenstaand

eenouder

eenouder

paar znd kind

paar znd kind

paar met kind 2006

-40

-20

0

20

40

60

80

100

Duizenden 120 140

paar met kind

2006-2015

2015-2030

2006

2006-2015

2015-2030

Verandering in woningbehoefte, voor hoge IPB variant 2 (links) en lage IPB variant 3 (rechts), 2006 - 2015 -2

-1

0

1

2

3

4

5

Duizenden 6 7

-2

Centrum Stedelijk

Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Groen Stedelijk

Dorps

Dorps

Landelijk wonen

-1

0

1

2

3

Duizenden 5 6

4

Landelijk wonen huur eengezins

huur meergezins

koop eengezins

koop meergezins

huur eengezins

huur meergezins

koop eengezins

koop meergezins

Veranderingen in de woningvoorraad naar type woning, voor hoge IPB variant 2 (links) en lage IPB variant 3 (rechts), 2006 – 2015 -6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

Duizenden 12 14

-6

huur goedkoop

huur goedkoop

huur middelduur

huur middelduur

huur duur

huur duur

koop goedkoop

koop goedkoop

koop middelduur

koop middelduur

koop duur

koop duur

nieuwbouw

sloop


nieuwbouw

-4

sloop

-2

0

2

4

6

Duizenden 10 12

8


Nieuwbouw en sloop naar woonmilieu en woningtype, voor hoge IPB variant 2 (links) en lage IPB variant 3 (rechts), 2006 -2015 -4


83

-2

0

2

4

6

Duizenden 8

-4

Centrum Stedelijk

Centrum Stedelijk

Buiten Centrum

Buiten Centrum

Groen Stedelijk

Groen Stedelijk

Dorps

Dorps

Landelijk wonen

Landelijk wonen

huur eengezins

huur meergezins

koop eengezins

koop meergezins

sloop

-3

-2

huur eengezins

-1

0

huur meergezins

1

2

koop eengezins

3

4

koop meergezins

Duizenden 5 6

sloop



Bijlage 6: Samenstelling klankbordgroep

Rudy Boers Janneke Klijn Johan Dijk Jan Winsemius Frans Bonnerman Pieter Hooimeijer Coen Ronde Co Poulus Gerard van Leeuwen Jacoba Postma Huub Hanssen Antsje Lootsma Liesbeth Weusten Alje Bolhuis Hiske Galema Jaap Wijma Jack Huiszoon Paulien vd Hoeven Rolf Koops

provincie Drenthe provincie Drenthe gemeente Groningen gemeente Assen gemeente Noordeveld gemeente Hoogezand Sappemeer gemeente Delfzijl regioraad Noord Groningen gemeente Winschoten gemeente Leek Nijestee Acantus Wold en Waard Woonborg Woningbouwregisseur regio Groningen-Assen Ministerie VROM Universiteit Utrecht Stichting Welstad ABF ABF provincie Groningen provincie Groningen provincie Groningen provincie Groningen provincie Groningen provincie Groningen provincie Groningen VROM VROM Bouwend Nederland


Luc de Wit Eddy Diekema Michael Froentjes Roel Buursma Kees Verschoor Johan Kalk Rita Rolink Stado van der Veen Rolf Middelberg Janna Arjaans Roelof Bouma


                             

84

84

Woningmarktverkenning provincie Groningen en regio Groningen-Assen op basis van WoON2006

Recommend Documents