Wonen tussen de bedrijven door

2004

7 PlanAmsterdam

Wonen tussen de bedrijven door

nr.

Wonen en werken op verschillende niveaus

2

Functiemenging en het bestemmingsplan

6

Voorstellen voor nieuwe regelingen

8

Mogelijkheden om te mixen

10

Eisen aan een gecombineerde woon/werkomgeving

12

De Bijlmermeer1983. In veel naoorlogse stadswijken zijn wonen en werken sterk gescheiden. The Bijlmermeer1983. In many post-war urban districts residential and business functions are firmly segregated.

Aukje Teppema

Wonen tussen de bedrijven door In het Amsterdamse structuurplan Kiezen voor stedelijkheid (2003) staat de wens centraal om wonen en werken meer te mengen. Amsterdam moet in de komende decennia een enorm aantal woningen bouwen binnen de stadsgrenzen. Het vinden van ruimte daarvoor vraagt om creatieve oplossingen. Eén van de mogelijkheden is om zowel woongebieden als bedrijventerreinen geschikt te maken voor een combinatie van beide functies. Op de plankaart van het structuurplan is een aantal bedrijventerreinen aangegeven dat hiervoor in aanmerking komt. Het gaat dan om het mengen van woningen, kantoren, voorzieningen en bedrijven. Over de combinatie van kantoren en voorzieningen is al veel bekend. Maar hoe zijn bedrijfsruimten en woningen te combineren? Welke bedrijven komen hiervoor in aanmerking? Aan welke eisen moet dan worden voldaan en is de huidige regelgeving toereikend?

Van functiescheiding naar functiem Vanaf het begin van de 20ste eeuw krijgt het scheiden van woonwijken en werkgebieden in de Nederlandse stedenbouw steeds meer nadruk. Voorbeelden zijn de Westelijke Tuinsteden in Amsterdam en vele naoor-

▲ Woon- en werkpanden in één bouwblok in de Nieuwpoortstraat in Bos & Lommer. Residential and business buildings in one block in Nieuwpoortstraat in Bos & Lommer.

logse nieuwbouwwijken (Vinex-wijken) door het hele land. Functiescheiding biedt de mogelijkheid om de inrichting van een stadswijk optimaal af te stemmen op het gebruik. De laatste jaren komt in de

▼ Functieverdeling op verschillende niveaus. Distribution of functions across different levels.

stedenbouw het mengen van verschillende functies echter steeds meer Pandniveau

naar voren. Het is een belangrijk instrument om de schaarse ruimte in de stad beter te benutten en een gevarieerd gebruik verhoogt de levendigheid van een gebied. Tot voor kort werden in Amsterdam werkgebieden die hun functie hadden verloren omgezet in woongebie-

Wonen

den, zoals de ADM-werf bij de Meeuwenlaan en het Oostelijkhavengebied. Momenteel wordt gezocht naar mogelijkheden om bedrijven-

Werken

terreinen te intensiveren door ze om te vormen tot woon/werkgebieden. Wanneer een deel van de bestaande bedrijven in een gebied wordt

Blokniveau

gehandhaafd, blijft de werkgelegenheid behouden. Historisch gegroeide structuren, zoals de relatie met bestaande woongebieden en andere bedrijven in de omgeving (toeleveranciers, afnemers), gaan dan niet verloren. Toevoeging van andere functies en voorzieningen aan een bedrijventerrein levert meer werkgelegenheid op, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaarvervoer én bevordert de sociale veiligheid. In woongebieden die een meer gemengd karakter krijgen, zal het woonklimaat verbeteren omdat er meer levendigheid is. Functiemenging is mogelijk op verschillende niveaus: van pand of bouwblok tot een terrein of een gebied als geheel.

2 PlanAmsterdam

Terreinniveau

menging ▲ Wonen boven een gezondheidscentrum op Oostenburg. Residences above a health centre in Oostenburg. ▼ Een slijperij in een oud pand in de Czaar Peterstraat. A grindery shop in an old building in Czaar Peterstraat.

Wonen en werken in hetzelfde pand Bij het mengen van functies op pandniveau gaat het om de aanwezigheid van woningen en werkruimten binnen één pand. Vaak bevindt de werkfunctie zich op de begane grond en wordt er gewoond op de bovenliggende etages. Tot ver in de twintigste eeuw kwamen mengvormen van wonen en werken op dit schaalniveau veelvuldig voor. Het was heel gebruikelijk dat de eigenaar van een bedrijf boven zijn eigen werkplaats woonde. Hoewel veel bedrijvigheid uit de stadskernen is verdwenen, is deze combinatie van wonen en werken nog steeds terug te vinden in historische binnensteden. Bedrijfsfuncties worden wel langzamerhand vervangen door kantoren of dienstverlenende werkgelegenheid (bijvoorbeeld een artsenpraktijk, een centrum voor fysiotherapie of een hypotheekadviesbureau).

Menging op blokniveau In een bouwblok vormen een aantal panden een samenhangend geheel. Voor het mengen van woon- en werkfuncties biedt het stadsblok door zijn grotere omvang meer mogelijkheden dan het pand. Binnen een blok kunnen één of meerdere panden een volledige woon- of werkfunctie hebben. Het gaat dan meestal om de combinatie van woningen met kantoren. Bij een andere manier van mengen op blokniveau bevindt de werkfunctie zich op de begane grond en liggen de woningen daarboven. Doorgaans zijn er dan in de plint winkels en andere voorzieningen, maar ook de combinatie van bedrijfsfuncties en woningen in de onderste bouwlaag is een mogelijkheid.

PlanAmsterdam

3

Verschillende functies op één terrein Wanneer in één gebied bedrijven en woningen zijn gevestigd die ruimtelijk met elkaar samenhangen, is er sprake van menging op terreinniveau. Voorbeelden in Amsterdam zijn de Ecowijk op het voormalige Waterleidingterrein, de plannen voor de Houthavens en het bedrijventerrein Overamstel. Bij menging op terreinniveau is er een belangrijke rol weggelegd voor de openbare ruimte als het gaat om het scheppen van een stedenbouwkundige samenhang. In een bedrijvengebied waar verschillende functies gecombineerd worden, moet de kwaliteit van de openbare ruimte hoger zijn dan gebruikelijk. Het ontwerp moet rekening houden met de verschillende gebruikers. Deze mengvorm biedt de meeste ruimte aan bedrijven. Er zijn mogelijkheden om bestaande bedrijven op dezelfde plek te handhaven of een nieuwe plek in het gebied te geven, en bedrijven en bewoners hoeven nauwelijks concessies aan elkaar te doen. Er ontstaat zo echter nog geen intensief gebruikt woonwerkgebied.

In gebieden waar grotere veranderingen plaatsvinden (transformatiegebieden als Overamstel en Buiksloterham) liggen extra mogelijkheden voor het mengen van functies op terreinniveau. Hier kunnen verschillende mengvormen worden toegepast. Bijvoorbeeld door zones aan te wijzen waar de nadruk ligt op de woon- of op de werkfunctie. In de woonzone is het dan aan te bevelen om woningen op pandniveau

4 PlanAmsterdam

▲ Op het voormalige terrein van de Gemeente Waterleidingen in stadsdeel Westerpark zijn woon- en werkfuncties gecombineerd. Residential and business functions have been combined in the Westerpark district, where the Municipal Water Company once stood.

werken

werken

wonen

▲ Traditionele overgang tussen woon- en werkgebied: scheiding door bijvoorbeeld infrastructuur of een groenstrook. Traditional area of transition between residential and business districts: partition through, for example infrastructure or green zone.

▲ In de plannen voor de Houthavens is sprake van een aaneengesloten blok dat de nieuwe woon/werkwijk afschermt van het industriegebied Westpoort. Plans for the Houthavens envisage building an uninterrupted block that protects the residential/workdistrict from Westpoort, an industrial area.

werken & wonen

wonen

▲ Voorgestelde mix van bedrijven en woningen in een gebied waarbij in de overgangszone menging op blokniveau plaatsvindt. Proposed mix of businesses and residences in a district where the transition area combines the two functions on a block level.

te laten samengaan met kleinschalige bedrijvigheid en andere typen werkgelegenheid (loodgieters, instrumentenmakers, reclamebureau’s). Een overgangszone tussen de woonbuurt en het bedrijvengedeelte is belangrijk om de scheidslijn tussen wonen en werken in het gebied te verzachten en te verbreden. Menging op blokniveau kan hier als instrument worden ingezet. Een woonwerkblok kan zowel aan een woongebied grenzen als aan een bedrijventerrein. Aaneengesloten blokken passen meer aan de kant van een werkgebied en opgedeelde blokken sluiten beter aan bij woningbouw. Ook in transformatiegebieden zal de openbare ruimte het verbindende element moeten zijn tussen de ruimtelijke en functionele structuur.

In het rapport Wonen tussen de bedrijven door (2003)

neerd kan worden in een woonwerkmilieu en welke

van DRO is de menging van woningen met bedrijven

eisen aan zo’n gebied moeten worden gesteld. Bij de

op pand-, blok- en terreinniveau onder de loep geno-

beschrijving van de verschillende schaalniveaus is geen

men. Vanuit de invalshoek van het bedrijventerrein zijn

voorkeur uitgesproken voor een bepaalde mengvorm.

de mogelijkheden om bedrijven en woningen te men-

Het gaat juist om de combinatie van de verschillende

gen onderzocht. De (ook gewenste) menging van

mogelijkheden. Ook is onderzocht of de gemeentelijke

bedrijven in woonbuurten maakte geen onderdeel uit

regelgeving op dit gebied toereikend is, waarbij vooral

van dit project. Het onderzoek richtte zich op het in

is gekeken naar de effectiviteit van de regels in het

kaart brengen van het soort bedrijven dat gecombi-

bestemmingsplan.

PlanAmsterdam

5

Functiemenging en het bestemming Landelijke milieunormen rond bedrijventerreinen Bij het inventariseren van de mogelijkheden om woningen en bedrijven te mengen verdienen milieuaspecten alle aandacht. De leefbaarheid

▲ Milieuzones voor bedrijventerreinen, zoals opgenomen in het structuurplan van 2003. Environmental areas for business zones taken from the 2003 structural plan.

in een gebied kan door functiemenging sterk verbeteren, maar er moet zorgvuldig worden gekeken naar de mogelijk optredende milieuhinder, zoals geluidsoverlast, stankhinder en veiligheidsrisico’s. De Wet geluidhinder gaat uit van het ruimtelijk scheiden van functies. Om bedrijventerreinen waar al grote lawaaimakers staan of zich mogen vestigen, heeft deze wet een zone vastgelegd, waarbinnen andere normen gelden dan voor woongebieden. Deze geluidzones zijn opgenomen in het bestemmingsplan en worden gebruikt om bedrijven te toetsen bij het verlenen van een milieuvergunning. In het verleden zijn geluidzones rond bedrijventerreinen vrij ruim bemeten om bedrijven te beschermen tegen ‘oprukkende‘ woningbouw. Daarbinnen kunnen nu dus bedrijven liggen die zonder problemen zijn te mengen met woningen. Een oplossing zou kunnen bestaan uit het opknippen van een geluidzone in meerdere deelzones. Maar dat is juridisch slechts in beperkte mate toegestaan. Zo wordt wellicht bij bedrijventerrein Buiksloterham een geluidzone opgedeeld in twee kleinere zones. Een herziening van de zonegrenzen in de Wet

6 PlanAmsterdam

Bij het mengen van wonen en werken in één gebied moet zorgvuldig worden gekeken naar aspecten als veiligheid en milieu. Een verffabriekje in de Jordaan in 1980. When combining residential and business areas, aspects such as the environment and safety must be carefully considered. A paint factory in de Jordaan in 1980.

invloedssfeer van gezoneerd werkgebied met geluidveroorzakende bedrijven

ontwikkelingsgebied, vrij te maken van milieuhinder

geluidhinder kan de mogelijkheden voor het mengen van woningen en bedrijven op bedrijventerreinen verruimen.

De Amsterdamse bedrijvenregeling Bij milieuzonering gaat het om meer aspecten dan alleen geluidhinder. Ook milieu-

stedelijk bedrijventerrein

zonering maakt onderdeel uit van de voorschriften in het bestemmings-

grootschalig werkgebied

plan en heeft daarmee rechtskracht. Welke vormen van bedrijvigheid

rijkswegen en/of gevaarlijke stoffenroute (hinderbron)

op een bepaalde locatie zijn toegestaan is aangegeven door middel

rijksspoorwegen (hinderbron)

wordt gevoegd. De bedrijven zijn ingedeeld in een bepaalde milieu-

van een bedrijvenlijst (Staat van Inrichtingen) die bij de voorschriften

categorie. Bij het samenstellen van de bedrijvenlijst gaat de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten) uit van een standaard Luchthavenindelingbesluit Schiphol: totaal beperkingengebied (hoogte, vogels, bouwbeperkingen)

afstandscriterium. Dat doet Amsterdam ook voor het Westpoortgebied. Maar om functiemenging mogelijk te maken wordt voor andere gebieden in Amsterdam per locatie bepaald hoe bedrijven en woningen ten opzichte van elkaar kunnen worden gesitueerd. De

vogelvrijwaringsgebied

bedrijven worden ingedeeld naar omvang (vloeroppervlak) en per bedrijfstype is aangegeven wat de verwachte milieuhinder is. Onder

gebied beperking geluidgevoelige bebouwing

de verwachte hinder valt ook de inschatting van de mate waarin het bedrijf verkeer zal aantrekken. Hoewel de Amsterdamse methode,

aanvullende bouwbeperkingen (buiten Amsterdam)

gplan

vergeleken met die van de VNG, meer mogelijkheden schept voor de menging van woningen en bedrijven, is die op een aantal punten toch niet optimaal.

Beperkingen van de Amsterdamse regeling De bedrijvenlijst bij de Amsterdamse voorschriften is op een aantal punten sterk verouderd. Het gaat dan met name om de definitie van geluidhinder en de gebruikte begrippen. Zo worden nieuwe bedrijfstypen niet genoemd. Door onder meer technologische ontwikkelingen zijn sommige bedrijfstakken schoner geworden. Mogelijkheden om woningen en bijvoorbeeld grafische bedrijven te mengen zijn in de praktijk groter dan volgens de lijst is toegestaan. Het duidelijke onderscheid tussen industriële bedrijvigheid en bijvoorbeeld kantoren is aan het vervagen. Op bedrijventerreinen is er nu vaak sprake van een ‘verkantorisering’. Een andere beperking is de volgens de bedrijvenlijst toegestane bedrijfsomvang voor een bepaald gebied. Meestal wordt in bestemmingsplannen als bovengrens 300 - 500 m2 aangehouden voor het mogen mengen met woningen. Wanneer de in de lijst genoemde bedrijfsomvang als criterium wordt gehanteerd, past elk bedrijf dat groter is dan de vastgestelde bovengrens niet in een gemengd woon/werkgebied. Zo beperkt deze bovengrens de mogelijkheden voor menging aanzienlijk. Uit analyse van het veldwerk is gebleken dat ook bedrijven groter dan 500 m2 in veel gevallen in de buurt van woningen kunnen functioneren. Maar niet alleen milieuhinder is een belangrijke overweging bij het bepalen van welke functie op een bepaalde plaats is toegestaan. Ook arbeidsdichtheid en de inpasbaarheid van het soort gebouw spelen een rol in het vestigingsbeleid. Dit zou in een nieuwe regeling ook aan de orde moeten komen.

PlanAmsterdam

7

Voorstellen voor nieuwe regelinge Een alternatieve bedrijvenregeling Om de mengingsmogelijkheden te vergroten zou het beter zijn om in bestemmingsplannen niet meer uit te gaan van het strikte onderscheid tussen bedrijven en kantoren, maar de daadwerkelijke milieuhinder van een functie als uitgangspunt te nemen. Vervolgens moet niet alleen meer worden gekeken naar milieuaspecten (geluid- en overige milieuhinder) maar ook bijvoorbeeld naar het schaalniveau (pand, bouwblok of terrein) en de acceptatiegraad. Uiteraard resteert dan nog steeds een categorie bedrijven die niet ingepast kan worden in een gemengd woon/werkgebied.

Andere schalen en milieucategorieën Bij de voorgestelde wijziging is uitgegaan van drie manieren van mengen: op het niveau van pand, blok en terrein. De traditionele tweedeling in kleinschalig (minder dan 500 m2 bedrijfsvloeroppervlak) en grootschalig (alles boven 500 m2) is verfijnd tot de volgende indeling:

Niveau

Bedrijfsvloeroppervlak

Pand

<

Blok Terrein

500 m2 500 m2 – 2.000 m2

> 2.000 m2

De keuze voor de bovengrens van 2.000 m2 is het resultaat van onderzoek op een aantal locaties. Met deze maat kan er een flexibele indeling worden gemaakt. Er zijn verschillende oplossingen mogelijk voor laden en lossen, bedrijven kunnen een eigen identiteit behou-

8 PlanAmsterdam

▲ Bedrijventerreinen stellen andere eisen aan het wegenstelsel dan woonwijken. Business zones place different demands on roadways than on residential areas.

den en lange, dichte gevels op straatniveau worden voorkomen. Gebleken is dat dit voor bedrijven een geschikte maat is die op blokniveau is toe te passen.

Niet inpasbare bedrijven Bedrijven die niet passen in het nieuwe, gemengde woon/werkmilieu zijn bijvoorbeeld bedrijven waar ’s nachts gewerkt wordt, die zwaar en/of frequent vrachtverkeer met zich meebrengen of die gevaar of stank veroorzaken. Ook grootschalige nutsvoorzieningen, zoals elektriciteitscentrales, en bedrijven die een open opslag hebben, zijn moeilijk te mengen met woningen. Voor zogenaamde A-inrichtingen, bedrijven die veel geluidhinder veroorzaken, maakt de wetgever menging met woningbouw vrijwel onmogelijk. Een voorbeeld van zo’n bedrijf is een heipalenproducent of een mortelfabriek. Dit soort bedrijven is alleen toelaatbaar op daarvoor aangewezen industrieterreinen. De Wet milieubeheer kijkt naar de aspecten gevaar, schade en hinder. Gevaarlijke of schadelijke bedrijven zijn uiteraard niet inpasbaar in een gemengd woon/werkmilieu. Of een bedrijf gevaar oplevert of schade kan toebrengen, is objectief vast te stellen. Bij het aspect hinder gaat het in de wet om stank,

en

geluid en visuele hinder. De beleving van dergelijke hinder is echter subjectief.

Hinderacceptatie Of een bedrijf wordt geaccepteerd door ▲ In de directe omgeving van bedrijven die veel hinder veroorzaken, zoals een mortelproducent, blijft woningbouw uitgesloten. The construction of housing is ruled out in the vicinity of a business that creates high nuisance levels, such as a cement producer.

bewoners in de omgeving kan afhangen van allerlei factoren, zoals de aard van de geleverde producten en diensten of de uitstraling van het bedrijf. Ook de architectuur van het gebouw speelt hierbij een rol. In de praktijk zijn er mogelijkheden om hierover te onderhandelen en afspraken te maken over compensatie. Voor bedrijven die mogelijk geluidhinder veroorzaken zijn doorgaans maatregelen te treffen om ze toch in te passen in een gemengd woon/werkmilieu. Dergelijke maatregelen kunnen betrekking hebben op isolatie of bijvoorbeeld het maken van afspraken over het laden en lossen. Een voorbeeld is de Heineken Music Hall in het centrumgebied van Amsterdam-Zuidoost. In de buurt van deze hal is woningbouw toegestaan ook al wordt daar regelmatig ‘s avonds keiharde muziek gedraaid. De hal is zodanig geïsoleerd dat het geluidsniveau acceptabel is. Om de vestigingsmogelijkheid van bedrijven ook op de langere termijn te garanderen, zal er ook in nieuwbouwsituaties extra isolatie tussen bedrijven en woningen nodig zijn om aan de geluidsnormen te kunnen blijven voldoen. Bijzondere aandacht vraagt contactgeluid, geluid dat via de constructie van het gebouw wordt overgebracht. Om bijvoorbeeld drukkerijen (met hun zware drukpersen) in het zelfde pand te huisvesten als woningen is het maken van losliggende vloerconstructies meestal onontbeerlijk.

Geluidsisolatie kan overlast beperken. De Heineken Music Hall in Centrumgebied Zuidoost is daarvan een voorbeeld. Heineken Music Hall Sound-proofing can reduce noise nuisance. The Heineken Music Hall in the Central area in Amsterdam Zuidoost is one such example.

PlanAmsterdam

9

Mogelijkheden om te mixen Kleinschalige bedrijven Het pand is een geschikt schaalniveau om bedrijven tot 500 m te mengen met woningen, als er 2

(bouwkundige) maatregelen mogelijk zijn om eventuele geluids- of trillingsoverlast te beperken dan wel te compenseren. Daarnaast is het pandniveau vaak geschikt voor het mengen van woningen met kantoren, winkels en voorzieningen. Voorbeelden van kleinschalige bedrijvigheid in het nieuwe woonwerkmilieu zijn: kantoorachtige bedrijven, een architectenbureau, wijngroothandel, fotostudio, meubelmakerij, loodgietersbedrijf, installatiebureau, garage werkplaats, koerier, drukkerij, ateliers van kunstenaars of een medische instrumentmakerij.

Middelgrote bedrijven Door de grotere omvang biedt een bouwblok meer mogelijkheden voor het combineren van bedrijven en woningen dan het pandniveau. Als er in transformatiegebieden ruimte vrijkomt door het vertrek of de verplaatsing van bedrijven, biedt dit schaalniveau van mengen de meeste kansen. Bedrijven die op blokniveau gemengd kunnen worden in het nieuwe woon/werkmilieu zijn kantoorachtige bedrijven, lichte industrie, showrooms en groothandels tot circa 2000 m2. Er moeten dan wel (bouwkundige) maatregelen mogelijk zijn om eventuele geluids- of trillingsoverlast te beperken of te compenseren.

Grootschalige bedrijven Bij de menging op het niveau van een terrein gaat het om de ruimtelijke en functionele samenhang van bedrijven en woningen in één gebied. Bij het omvormen van bestaand stedelijk gebied biedt mengen op terreinniveau de meeste mogelijkheden aan bedrijven en de woningen zijn beter afzetbaar, omdat er nog steeds afstand is tussen beide functies. Voorbeelden van bedrijvigheid die op terreinniveau is te mengen in het nieuwe woon/werk-

10 PlanAmsterdam

▲ Kleinschalige bedrijven, zoals een meubelmakerij of een architectenbureau, kunnen goed gecombineerd worden met woonfuncties. Small-scale companies, such as furnituremaking shops or architect agencies, can be combined well with residential functions.

Religieuze instellingen kunnen onder bepaalde voorwaarden een plaats vinden in transformatiegebieden zoals Victory Outreach aan de Weespertrekvaart. Religious institutions can be included in transformation area zones under certain conditions, as Victory Outreach in Weespertrekvaart.

Als er maatregelen worden getroffen voor het parkeren, past ook een grootschalig bedrijf als een woonboulevard in een woon/werkgebied. If parking arrangements are made, a largescale business and a residential boulevard can also be fitted into a residential/business area.

milieu zijn lichte industrie, groothandels, showrooms, perifere detailhandel (grote winkels als bouwmarkten) en ICT bedrijven groter dan 2000 m2.

Menging met niet bedrijfsmatige functies Naast de genoemde bedrijfsmatige activiteiten zijn op Amsterdamse bedrijventerreinen ook andere functies te vinden, bijvoorbeeld op het gebied van cultuur en leisure (vrije tijd): discotheken, dansscholen, sport▼ Bij middelgrote bedrijven moet gezocht worden naar oplossingen voor het laden en lossen. For mid-sized companies solutions must be sought for loading and unloading.

scholen, hotels, cafés, opleidingscentra, sportverenigingen en religieuze instellingen. Ook dergelijke functies kunnen onder voorwaarden worden ingepast in een gemengd woonwerkmilieu.

PlanAmsterdam

11

Eisen aan een gecombineerde woon/ Openbare ruimte Voor het creëren van een geslaagde omgeving waarin woningen en bedrijven zijn gemengd, is de kwaliteit van de inrichting en het beheer van de openbare een belangrijke voorwaarde. Zowel bewoners als bedrijven zijn gebaat bij een hoogwaardige inrichting van hun omgeving. Dit immers bepaalt voor een belangrijk deel de waardering voor de woon/werkomgeving én de waardevastheid van het onroerend goed. Daarnaast is voor bedrijven de bereikbaarheid in het gebied zelf van belang. Dit betekent veelal een ruime wegenopzet met snelle toevoerroutes. Vanuit veiligheidsoogpunt is voor bewoners echter een brede en rechte wegenopzet, gericht op zwaar vrachtverkeer, minder geschikt. Bij de opzet van het gebied moeten daarvoor al in een vroeg stadium oplossingen voor gevonden worden. Ook zijn investeringen in de kwaliteit van de openbare ruimte noodzakelijk. Het is belangrijk dat de gemeente en de gebruikers hier samen afspraken over maken. Bij de aankleding van het gebied kan gedacht worden aan het gebruik van dezelfde materialen voor zowel de openbare ruimte als voor de buitenruimte van bedrijven.

12 PlanAmsterdam

▲ Aan de inrichting van de openbare ruimte worden hoge eisen gesteld in een woon/ werkgebied. Het Watertorenplein in stadsdeel Westerpark. In a combined residential and business area high demands are placed on the use of public space. The Watertorenplein in the Westerpark urban zone.

Sociale veiligheid Als voordeel van gemengde milieus wordt vaak de verbetering van de sociale veiligheid genoemd. De veiligheid van werknemers die ‘s avonds in het donker van of naar een halte van bus, trein of metro moeten lopen, neemt inderdaad toe wanneer er ook woningen in de omgeving van het bedrijf liggen. Aan de andere kant is de verwachting dat het veiligheidsgevoel van bewoners in een gemengd woonwerkmilieu minder zal zijn dan in een woonwijk. Want ’s avonds zullen vele bedrijven gesloten zijn, de roldeuren neergelaten of de gevels niet verlicht. Om deze reden gaan er stemmen op om in een gemengd gebied de bedrijven niet op de begane grond te vestigen. Het weren van bedrijven in de plint is echter geen optie omdat dit problemen kan geven met de aan- en afvoer van goederen. In de praktijk blijkt dat een bedrijfsruimte die op een verdieping is gelegen al snel als kantoor wordt gebruikt. Daarom is het verstandiger om aan de bedrijven op de begane grond eisen te stellen wat betreft de uitstraling van hun gevel. Die eisen kunnen betrekking hebben op de verlichting of het materiaal gebruik, maar ook op de functie van de gevels. Gebouwen zonder blinde gevels, zogenoemde alzijdige gebouwen, geven een minder verlaten straatbeeld. Vanuit het oogpunt van de sociale veiligheid is ook de inrichting van de looproutes van en naar de haltes van het openbaar vervoer een belangrijk aandachtspunt.

Acceptatie Een belangrijke voorwaarde voor het succesvol mengen van bedrijven en woningen is het kunnen accepteren van de hinder die de verschillende functies van elkaar ondervinden. Verschillende aspecten hebben invloed op de acceptatiegraad. Vindt de menging van functies plaats op pand- of blokniveau, dan is de

/werkomgeving

kans op overlast het grootst. Het gaat dan om hinder als contactgeluiden, geluidsoverlast van laden en lossen en (fout)parkeren. Het treffen van bouwkundige voorzieningen kan dan de overlast reduceren. De acceptatiegraad zal ook hoger zijn als er compensatie wordt gegeven voor de ondervonden hinder, bijvoorbeeld in de vorm van extra groenvoorzieningen.

Blinde gevels moeten worden vermeden in een gemengd gebied. Buildings with closed facades should be avoided in multi-function urban spaces.

PlanAmsterdam

13

De acceptatie van hinder is groter naarmate er sprake is van een wederzijdse relatie tussen beide functies. In dit opzicht is er een hogere slagingskans als er gemengd wordt met bedrijven die direct goederen leveren of diensten verlenen aan consumenten.

Afzetbaarheid woningen Afzetbaarheid van onroerend goed is ook in een gemengd milieu een zaak van vraag en aanbod. De afzetmogelijkheden voor woningen zijn onder andere afhankelijk van de verhouding tussen prijs en kwaliteit, de ligging van de woning en de aanwezigheid van voorzieningen. Marktpartijen geven aan dat op bedrijventerreinen niet voor sociale woningbouw gekozen moet worden, maar dat woningen in het midden-segment het meest kansrijk zijn. Men zal zich moeten richten op specifieke doelgroepen, zoals tweeverdieners, jongeren en studenten. Aanbevolen woningtypen zijn loftwoningen, woon/werkwoningen en grotere woningen. De aanwezigheid van voorzieningen wordt bepaald door het draagvlak in de omgeving. Om dit draagvlak zeker te stellen in een gebied dat transformeert naar een gemengde woon/werklocatie wordt aangeraden om een minimum aantal woningen aan te geven. Het aantal kan per gebied verschillen, afhankelijk van de ligging van het gebied en de bereikbaarheid van bestaande voorzieningen in de omgeving. Voor een geïsoleerd gelegen terrein, dat niet direct aansluit op bestaande woongebieden, kan worden gedacht aan een minimum van 2.000 woningen. Een dergelijke aanpak vraagt om een integrale benadering van het gebied. Dat biedt meer zekerheden voor het zittende bedrijfsleven. Een andere mogelijkheid is een meer geleidelijke transformatie, die uitgaat van de aanwezige panden en waarbij geëxperimenteerd wordt met verschillende woonvormen voor de nietdoorsnee bewoner. Deze bewoner zou ook genoegen willen nemen

14 PlanAmsterdam

Een woon/werkwoning op een bedrijventerrein in Almere. A combined residential and business unit in a business zone in Almere.

met minder voorzieningen. Het gaat dan om vrij kleine woningaantallen, die relatief gemakkelijk zijn af te zetten. Zo is langdurige leegstand en kaalslag te voorkomen en de rentekosten blijven laag. Bij een dergelijke strategie rijst de vraag of de gewenste hoge dichtheden in de stad wel worden bereikt.

Afzetbaarheid bedrijfsruimten Bij de afzetbaarheid van bedrijfspanden spelen aspecten een rol als bereikbaarheid, situering, uitbreidingsbehoefte, identiteit en huurprijs. Een aantrekkelijke locatie voor bedrijven ligt vlak bij uitvalswegen, heeft een goede interne verkeersafwikkeling, voldoende parkeergelegenheid en laad- en losplekken. De bereikbaarheid van bedrijven in een gemengd woon/werkgebied zal gegarandeerd moeten worden door bijvoorbeeld de bedrijfsruimten een plaats te geven in de buurt van de hoofdontsluitingswegen. Voor de bedrijfsvoering is het belangrijk dat de bedrijfsunits op de ▼ Op een bedrijventerrein is de herkenbaarheid voor een bedrijf groter dan bij menging op pand- of blokniveau. A business can be better recognised when located in a business zone, rather than when in combination with residences at a building or block level.

begane grond zijn gelegen. Bedrijfsruimten op een verdieping zijn wel voorstelbaar, maar door de hogere ontwikkelingskosten worden de huur- en koopprijzen te hoog. In de praktijk blijken gestapelde bedrijfsruimten dan ook meestal als kantoorruimte te worden gebruikt.

PlanAmsterdam

15

Bedrijven hebben behoefte aan uitbreidingsmogelijkheden. Gebrek daaraan is een veelvoorkomende reden om te verhuizen. Menging op met name pand- en blokniveau zal er toe leiden dat het veel moeilijker is om ruimte te reserveren voor eventuele toekomstige uitbreidingen. Dit is deels op te lossen met het realiseren van een flexibele indeling van de bedrijfsruimten op blokniveau. De mogelijkheden om een bedrijf een eigen uitstraling te geven, zijn

16 PlanAmsterdam

▲ Bedrijventerrein Overamstel biedt mogelijkheden voor woningbouw. The Overamstel business zone offers possibilities for residential construction.

op pand- en blokniveau beperkt. Er zal dan veelal sprake zijn van de ontwikkeling van het gehele bouwproject (bedrijven en woningen) waardoor een bedrijf geen eigen gezicht kan laten zien. Vestiging van een bedrijf in een gemengd woonwerkmilieu vergt meestal een hogere investering dan op een bedrijventerrein. Er moeten hogere huisvestingskosten worden gemaakt, wat leidt tot hogere huurprijzen voor de bedrijfsruimten, hetgeen de afzetmogelijkheden inperkt.

PlanAmsterdam

17

Overzichtkaart Amsterdam

Buiksloterham

Case studies Er zijn twee casestudies gedaan

Globale resultaten Voor Buiksloterham bleek

naar de mogelijkheden om bedrijven en woningen te

menging mogelijk met handhaving van de helft van het

mengen op basis van de nieuwe criteria. Het gaat om

aantal arbeidsplaatsen. In Overamstel lag dat op twee-

de bedrijventerreinen Buiksloterham en Overamstel in

derde. Een deel van de bedrijven is niet inpasbaar.

Amsterdam, waar momenteel al ingrijpende verande-

Terreinkenmerken, zoals de verkaveling en de ligging

ringen plaatsvinden.

ten opzichte van wegen, maar ook het huidige

In deze twee gebieden is aan de hand van de nieuwe

gebruik, beïnvloeden de mogelijkheden om een bedrij-

indeling een voorstel gedaan voor de inpassing van

venterrein te transformeren naar een gemengd woon-

verschillende soorten bedrijven in gemengde situaties.

werkmilieu. Hoe groter het aantal bedrijven, des te

De gebieden zijn eerst geïnventariseerd, waarbij is

ingewikkelder wordt het transformatieproces. Op ter-

gekeken naar de bedrijfsomvang, het aantal arbeids-

reinen waar nogal wat niet-inpasbare bedrijven zijn

plaatsen, de verkeersbewegingen en eventuele hinder.

gevestigd, zullen veel bedrijven moeten worden ver-

Vervolgens is gekeken welke van de (medio 2002)

plaatst. Dat is aan de ene kant kostbaar, aan de andere

gevestigde bedrijven gemengd zou kunnen worden

kant levert dat wel meer ruimte voor woningbouw op.

met woningen op pand-, blok- of terreinniveau.

18

Plangebied Overamstel

PlanAmsterdam

Summary

Living and working wall-to-wall A central theme of the 2003 structural plan for

on the ground floor is also possible.

Amsterdam, Kiezen voor stedelijkheid (Opting for

When businesses and residences form a spatial unity,

urbanity), is the call for an increased mix of residential

the two functions combine on the level of an area.

and commercial areas. This is necessary for the

Then there are possibilities for keeping existing

construction of an enormous amount of homes within

businesses in the same place or allocating them a new

the boundaries of the city in the coming decades.

location in the district. Businesses and residents have

Much is already known about combining offices and

to afford each other few concessions. Nonetheless, this

facilities, but how can business and residential areas be

manner of combining residential and business districts

combined? Which business activities are eligible in this

still does not achieve effective results in achieving a

respect? What demands must be met and is the current

densely used urban area. That is more likely in areas

legislation sufficient? In its 2003 report, Wonen tussen

subject to major changes (transformation areas), where

de bedrijven door (Living and working wall-to-wall), the

different ways of combining functions can be introduced

Department of Spatial Planning closely considers the

at the same time. Multi-functional use of space requires

various possibilities.

careful consideration of environmental nuisances (noise, odour) and safety risks.

From segregating to combining functions From the beginning of the 20th century

Changing environmental regulations The

in Dutch urban planning emphasis was increasingly

way in which environmental permits are granted to

placed on segregating residential and commercial

Amsterdam businesses already offers many possibilities

districts. Segregating functions offered possibilities for

for combining functions. Nonetheless, the procedure is

optimally harmonising the structure of an urban area

obsolete in some respects. It would be more

with its use. Nonetheless, in recent years multi-function

advantageous if development plans were no longer

urban spaces have become increasingly prominent.

based on the strict distinction between businesses and

Accordingly, in Amsterdam possibilities are sought to

offices, but on the actual environmental nuisance

augment business areas by creating residential/work

created by the function. Furthermore, it is not just

districts. Adding other functions and services to

environmental considerations that should receive more

business districts offers more employment opportunities,

consideration, but also for example the scale (building,

increases use of services and public transport and

block or zone) and the extent to which the nuisance is

creates a safer environment.

accepted. Of course, there are always categories of business which, due to the nuisances created by their

Combining functions on different levels

activities, are not suitable for inclusion in a combined

Living and working in one building is one of the oldest

residential and business environment.

forms of combining functions. Business facilities are

The traditional segregation of small and large-scale

normally located on the ground floor, while the upper

businesses (500 m2 surface area or over) could be

levels are for residential use. Commercial functions are

replaced by adding a third category for mid-sized

now being gradually replaced with offices or services

businesses (500-2000 m2). This size of business has

such as health centres or advisory bureaus.

proven to be suitable for combining with residences

In a block, functions can be combined in different

on a block level. A flexible arrangement of space is

ways. One or several buildings can have a fully

then possible, and presents solutions for loading and

residential or business function. In this case it is

unloading.

primarily a question of residences combined with offices. Residences located above the work function

Acceptance of nuisance The acceptance of a

are another possibility. There are generally shops and

business in the area by residents can depend on all

other services located in the plinth of the building,

sorts of factors, from the nature of its products or

although combining business and residential functions

services to how it is perceived. The architecture of the

PlanAmsterdam

19

building also plays a role in this respect. In practice,

facades, so-called open-sided buildings, project a less

there are possibilities for negotiations to be held and

isolated street environment.

agreements to be reached. One example is the Heineken Music Hall in the centre of the Southeastern

Marketability of residences and

district of Amsterdam, which is soundproofed in such a

businesses Market operators indicate that mid-

way as to keep noise at acceptable levels.

segment residences in business areas are most likely to

To also guarantee the long-term prospects of

succeed, and specific groups such as double income

businesses, when planning new constructions,

couples, young people and students should be

additional soundproofing between businesses and

targeted. Recommended types of dwellings are

residences is necessary to keep noise at acceptable

penthouses, combined working and dwelling

levels.

residences and larger dwellings. To ensure a stable support basis for the services in an area that is

Demands placed on combined residential

transformed into a combined business/residential

and business areas Both residents and

district, a minimum of 2000 dwellings is recommended.

businesses benefit from optimum use of public space

Attractive locations for businesses are situated next to

and good accessibility. The various demands they

motorways, they offer good internal traffic

place on their surroundings must be harmonised. To a

management, ample parking spaces and loading and

great extent this is determined by the appraisal of the

unloading areas. In a combined business and

residential/work district and the stability of the real

residential district it is advisable to allocate business

estate value. It is important that the council and the

space close to the main access roads. Business space

users of the area come to an agreement in this

allocated to one floor is also conceivable, but due to

respect.

the higher costs of development the rental is too high.

Additional attention must also be paid to safety. Safety

Combining residential and business space on a

for employees who have to walk to the bus, train or

building and block level means it will be much more

metro stop in the dark is increased when there are

difficult to reserve space for possible future expansion.

residences in the vicinity of their work. On the other

This can be partly solved through introducing a flexible

hand, many businesses in combined function areas

arrangement of business space on a block level.

would shut during the evening, and have closed shutters or unlit facades. Buildings without closed

20

PlanAmsterdam

De auteur Aukje Teppema , Hollandsche Rading 1958 ■

studeerde in 1984 af als regionaal econoom aan de Vrije Universiteit te Amsterdam

■

was van 1984-1985 werkzaam bij het Economisch en Sociaal Instituut van de Vrije Universiteit te Amsterdam

■

wekte van 1985-1986 bij de afdeling Financiën van de gemeente Amsterdam

■

trad in 1985 in dienst bij DRO/team Economie en Werkgebieden

■

is betrokken bij projecten op het gebied van kleinschalige bedrijvigheid en leisure en bij diverse onderzoeks- en beleidsrapporten voor bedrijventerreinen, zoals ‘Terreinwinst voor bedrijvigheid’, ‘Tapijt op de werkvloer’ en ‘Trends en trekpleisters op bedrijventerreinen’

■

is momenteel naast haar werk als relatiebeheerder voor stadsdeel Westerpark en Westpoort bezig met een onderzoek naar ruimte voor creatieve industrie

Omslag: De nieuwe ecowijk op het voormalige GWL-terrein. Cover: GWL area Verkoop

Colofon

PlanAmsterdam is te koop in het informatie-

PlanAmsterdam geeft in acht themanummers per jaar informatie over ruimtelijke

centrum voor ruimtelijke ordening en wonen

projecten in de stad. In vier afleveringen van StadenGroen, een speciale editie van

De Zuiderkerk.

PlanAmsterdam, staat het groen in de stad centraal.

Zuiderkerkhof 72 Amsterdam

Redactie

Anneke van der Stoel, tel. 020-552 79 65 e-mail: [email protected]

Basisvormgeving

RoVorm b.v.

Fotografie

Tenzij anders vermeld: RoVorm b.v./DRO.

Kaarten

Dienst Ruimtelijke Ordening Amsterdam

Tel. 020-552 79 87 e-mail: [email protected]

Lithografie en druk Drukkerij van Amerongen Jaargang 10, nr. 7, november 2004 Deze uitgave is met de grootst mogelijke zorg samengesteld, er kunnen echter

www.dro.amsterdam.nl

geen rechten aan worden ontleend.

PlanAmsterdam is een uitgave van de Dienst Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam www.dro.amsterdam.nl Prijs € 3,00