Wonen in zorggebouwen

Discussienotitie Wonen in zorggebouwen technische verkenning van mogelijkheden voor wooncontracten in bestaande zorggebouwen

In opdracht van Ministerie van VWS

Jeroen Neele Rob de Wildt Ton Seijkens

augustus 2005

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl

Rapportnummer: 89410

Inhoudsopgave 1

INLEIDING

1

1.1

VRAAGSTELLING

1

1.2

BOUWKUNDIGE ASPECTEN

1

1.3

FINANCIËLE ASPECTEN

3

1.4

FUNCTIES

5

1.5

JURIDISCHE ASPECTEN

6

1.6

LEESWIJZER

7

2

HERDEFINIËRING VOOR WONEN EN ZORG

9

2.1

BEREKENINGSMETHODIEK

9

2.2

VERZORGINGSHUIZEN

13

2.3

VERPLEEGHUIZEN

19

2.4

KLEINSCHALIGE WOONVORMEN

23

2.5

INSTELLINGEN VOOR GEESTELIJKE GEZONDHEIDSZORG

28

2.6

DE ACHT GEBOUWEN OP EEN RIJ

31

3

CONCLUSIES

35

3.1

DISCUSSIE

37

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

INLEIDING

1 Inleiding 1.1

Vraagstelling Is het mogelijk om bij bestaande intramurale instellingen de scheiding van wonen en zorg door te voeren? In deze rapportage tracht RIGO daar op basis van een onderzoek bij acht complexen uit de verschillende sectoren van de zorg (verzorging, verpleging, GGZ, gehandicaptenzorg) een antwoord op te geven. Het gaat hierbij vooral om de theoretisch/technische exploitatiemogelijkheden van bestaande zorggebouwen op basis van scheiden van wonen en zorg. Bij het scheiden van wonen en zorg zullen zorggebouwen naar gebouwen voor wonen en zorg moeten worden getransformeerd. Hoe kan men zo’n overgang bij bestaande zorggebouwen vorm geven, zonder noemenswaardige bouwkundige ingrepen? Gebouwen worden als het ware geherdefinieerd tot woonruimte, algemene ruimten en zorginfrastructuur. De bewoner krijgt een positie als huurder van de woonruimte en gebruiker van de overige voorzieningen in het gebouw. In deze rapportage komen de bouwkundige, financiële en juridische aspecten die met deze herdefiniëring verband houden aan bod.

1.2

Bouwkundige aspecten Het aantal eisen dat het Bouwbesluit aan bestaande woningen stelt is relatief beperkt. Onze veronderstelling is dat de herdefiniëring tot woonappartementen en zorginfrastructuur kan binnen de kaders van bestaande bouw. Er is immers geen sprake van bouwkundige ingrepen. Van elk gebouw worden de voorschriften uit het oogpunt van bruikbaarheid uit het Bouwbesluit getoetst. Eisen aan de veiligheid, gezondheid, energiezuinigheid en milieu zijn in dit onderzoek buiten beschouwing gebleven. Uitzondering daarop is de toegankelijkheid in het Bouwbesluit, voor zover deze in dit onderzoek aan het gebouw was te koppelen. Naast de richtlijnen uit het Bouwbesluit stelt ook het College Bouw eisen aan de bouw van nieuwe intramurale instellingen. Voor deze studie zijn in dit kader de eisen die worden gesteld aan de koeling van verpleeghuizen relevant omdat daar

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

1

2 INLEIDING

de hoogste kosten mee gemoeid zijn. We hebben dit aspect betrokken bij de kosten om het gebouw aan de hedendaagse functionele eisen te laten voldoen. Per gebouw is nagegaan en op tekening aangegeven welk deel van het gebouw als woonruimte is te bestempelen en welk deel dan resteert en vervolgens als zorginfrastructuur of algemene ruimte of welzijnsvoorziening is aan te merken. Op beperkte schaal kan het ook een commerciële functie betreffen (winkel, kapsalon). De splitsing tussen zorg en welzijn zal in het kader van de invoering van de WMO ook van belang worden. Bij herdefiniëring van het woongedeelte in verzorgingshuizen, verpleeghuizen, instellingen voor geestelijke gezondheidszorg (ggz) en gehandicaptenzorg tot woonappartement is het onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woningen van belang. Onder een zelfstandige woning wordt een woning verstaan met een eigen toegang, die de bewoner kan bewonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten zijn eigen woning. De essentiële voorzieningen die het Bouwbesluit vereist zijn een kookgelegenheid en een toilet. De badvoorzieningen zouden dus gemeenschappelijk kunnen zijn. Bij onzelfstandige woningen maken de bewoners gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen, maar beschikken ze wel over een eigen woonruimte van voldoende grootte. Die woonruimte zou ook uit een woon- en slaapkamer kunnen bestaan. Meestal gaat het dan om een gemeenschappelijke keuken of een gemeenschappelijk toilet. Een derde variant is de groepswoning, als een bijzondere vorm van onzelfstandig wonen. Dan is er sprake van een woonkamer of huiskamer die door meerdere bewoners wordt gedeeld, evenals een gezamenlijk blok voorzieningen. Zowel binnen als buiten deze groepswoning kunnen voorzieningen liggen die tot de zorginfrastructuur zijn te rekenen, zoals ruimten voor het zorgpersoneel of onderzoekskamers. Voor verpleegafdelingen en woonvoorzieningen in de GGZ en gehandicaptenzorg zal vermoedelijk de groepswoning vaak de enige mogelijkheid vormen, ook omdat er soms sprake is van meerbedkamers, waar bewoners dus ook de slaapruimte met elkaar delen. Na het markeren van de zelfstandige of onzelfstandige woningen zal ook de ruimte die buiten die woning ligt moeten worden benoemd. De verkeersruimte tussen voordeur van het zorggebouw en de woning kan tot de woonruimte worden gerekend, evenals bepaalde gemeenschappelijke ruimten: huiskamers, ontvangstruimten, logeerkamers, etc. Deze moeten worden toegerekend aan de woningen die er gebruik van maken. We verwachten dat langs deze drie routes het mogelijk is de woonruimte in zorggebouwen af te zonderen. Voor het gebouw als geheel zal er vaak de eis zijn dat een gebruikvergunning kan worden verkregen. Dit stelt eisen aan brandveiligheid en vluchtwegen. Dit pakket eisen staat echter los van de definiëring van woon- en zorgruimten en geldt ook in het huidige gebruik, waaraan in principe niets verandert.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

INLEIDING

1.3

Financiële aspecten Huurprijs Woningen kennen een maximale huurprijs. Boven een bepaald prijsniveau is de huur in vrije onderhandeling vast te stellen. Het onderscheid tussen zelfstandige-, onzelfstandige- of groepswoning is van belang voor het bepalen van de maximale huur op basis van het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel (wws). Dit kan worden berekend per afzonderlijke woning en vervolgens getotaliseerd voor het gebouw of complex. Voor de gebouwen die RIGO in het kader van eerdere onderzoeken heeft bezocht, kan een goede schatting van de kwaliteitsaspecten in de woningwaardering worden gegeven. De zelfstandige woning kan ook een groepswoning voor meerdere huishoudens zijn. Zo’n woning kan zo groot zijn dat deze in het geliberaliseerde deel van de huursector zou vallen. 6 zelfstandige woningen

1 zelfstandige (groeps)woning

6 niet zelfstandige woningen

Voor de berekening van de totale potentiële huurinkomsten is gerekend met een drietal scenario’s: maximale huur, 70% van de maximale huur en aftoppen van de huur op de huursubsidiegrens. De bewoner van een zelfstandige woning kan aanspraak maken op huursubsidie, waarbij een onderscheid is te maken naar leeftijdsgrenzen (onder 23 jaar, boven 65 jaar of daartussen). Voor onzelfstandige woningen is een aparte beschikking nodig om deze in aanmerking te laten komen voor huursubsidie. Als de woongedeelten binnen de huisvestingswet worden gebracht, zal ook het rijkshuurbeleid van toepassing worden. In de recente plannen van de minister voor modernisering van het huurbeleid per 1-7-2006 worden voor het bepalen van de maximale huurprijs voor woningen in het zogenaamde gereguleerde gebied de punten volgens het woningwaarderingsstelsel voor de woonomgeving en woonvorm vervangen door een percentage van de WOZ-waarde. Voor kleine, goedkope woningen zou dat een flinke daling van de maximaal toegestane huurprijs kunnen betekenen. De punten voor woonomgeving van zelfstandige woningen maken bij kleine woningen namelijk een relatief groot aandeel uit van het totale aantal punten. Bij onzelfstandige woningen zal deze verandering –als die ook voor deze woningen zou gaan gelden– geringer zijn omdat bij dit type woonruimte geen punten worden toegekend voor woonomgeving en woonvorm. 1 Omdat de precieze uitvoetnoot 1

Er bestaat bij onzelfstandige woningen wel de mogelijkheid om punten af te trekken voor overlast vanwege de woonomgeving en voor een kamer vanaf de vijfde verdieping die niet

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

3

4 INLEIDING

werking van de wijzigingen van de berekening van de maximale huur nog niet bekend is 2 en omdat ook de WOZ-waarden van de eenheden in de intramurale eenheden op dit moment onbekend zijn, volstaan we hier met de kanttekening dat het effect hiervan op de huurprijs van de woningen en wooneenheden in zorgcomplexen nog onzeker is. Functioneel tekort De meeste verzorgingshuizen en verpleeghuizen zijn verouderd. Ook voor instellingen in de geestelijke gezondheidszorg en gehandicaptenzorg is dit in veel gevallen zo. Bouwkundig mankeert er veelal niet veel aan de complexen, maar de functionele kwaliteit laat te wensen over. Tijdens eerdere onderzoeken die RIGO voor het ministerie van VWS verrichte naar de kwaliteit van verzorgingshuizen en verpleeghuizen is van de verzorgingshuizen en verpleeghuizen die onderwerp van deze studie zijn een schatting gemaakt van de kosten van het opheffen van dat functioneel tekort en de gevolgen die dat heeft voor aantallen eenheden. Naast een beschrijving van de huidige toestand van het zorggebouw is ook modelmatig een benadering gegeven van de mogelijke omzetting naar woongebouwen met inbegrip van het wegwerken van het functionele tekort. Dit heeft gevolgen voor de huur van het woninggedeelte en voor het financiële resultaat van de gebouwexploitatie. Daarbij is de exploitatieperiode bekort. Bij complexen die in het wegwerken van het tekort voldoen aan de huidige regelgeving is een totale periode van 40 jaar aangehouden, bij complexen die sterk verouderd zijn is de resterende exploitatieperiode maximaal 10 jaar, maar dan blijft de investering achterwege. Bekostigingsmethoden De bekostiging van zorggebouwen vindt momenteel geheel via de AWBZ plaats. Kapitaalslasten en variabele lasten worden afzonderlijk vergoed. Voor de bepaling van de (normatieve vergoeding voor) afschrijving worden verschillende percentages gerekend voor de initiële bouwkundige investering (2%), installaties (5%), verbouwing (5% of 10%). Op grond wordt niet afgeschreven, maar vaak is er ook geen grondwaarde opgenomen. Een uitzondering op deze regels voor AWBZ-huisvesting geldt voor kleinschalige woonvoorzieningen voor gehandicapten en in de GGZ. Hiervoor zijn aparte budgetregels opgesteld. Dit betreft woningen die in het kader van de Tijdelijke Voorzieningen Wet Maatschappelijke Dienstverlening worden vergoed en RIBW-woningen. Voor de vergoeding van de variabele lasten gelden normatieve bekostigingsregels (jaarlijkse instandhouding en materiële kosten). Bij scheiden van wonen en zorg zal het woningdeel uit de woningverhuur worden bekostigd. De zorginfrastructuur zal echter onder de AWBZ blijven vallen en ook

met lift kan worden bereikt. Het is op dit moment echter nog niet duidelijk hoe de aanpassing van de berekening van de maximaal toegestane huur voor onzelfstandige woningen per 1-7-2006 zal zijn. 2

Zo is nog niet bekend of de 35% serviceflattoeslag in enige vorm op de WOZ-waarde zal worden berekend.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

INLEIDING

daaruit worden bekostigd. De tariefstelling voor deze ruimten volgens de huidige kapitaalslastenmethodiek (berekening van de kosten van rente en afschrijving) is 1

geschat op basis van de huidige boekwaarde van het gehele gebouw, de verwachte resterende levensduur en de dekking die door de huurinkomsten van de woningen wordt gevonden (op basis van 70% van maximaal toegestaan). Daarbij zijn aannamen gedaan over de verdeling van de kosten van initiële bouwkundige investering, installaties en verbouwingen en over de te verwachten renteontwikkeling.

2

gebaseerd op een normatieve huisvestingslastencomponent (NHC) zoals in de februaribrief 3 van de minister is aangekondigd om te komen tot een transparante en integrale tarievenstructuur in de gezondheidszorg. Voor de NHC is hier een bedrag per m2 gehanteerd dat is ontleend aan nieuwbouw en de bestaande zorginfrastructuur in het gebouw.

3

berekend volgens een dynamische kostprijsberekening die de boekwaarde dekt die niet door de huuropbrengst uit woningverhuur wordt gedekt.

Het saldo is met de berekeningswijzen 1 en 3 voor het AWBZ-deel nul omdat daarbij uitgegaan wordt van een kostendekkende exploitatie.

1.4

Functies In het onderzoek is onderscheid gemaakt naar de volgende soorten functies: wonen, zorg bekostigd uit de AWBZ-zorgtarieven 4 (onder andere personeelsruimten), overige zorginfrastructuur 5 (ruimten voor fysiotherapie, arts, logopedie, gemeenschappelijke badkamers), ondersteunende functies (staf en facilitaire diensten), hotelfuncties en welzijnsruimten. Schematisch weergegeven: wonen

ondersteunende functies zorginfrastructuur in tarieven

overige zorginfrastructuur

welzijn (wmo)

- staf - administratie - facilitaire dient - ict

hotelfuncties

voetnoot 3

Transparante en integrale tarieven in de gezondheidszorg, 8 maart 2005.

4

In de rest van de rapportage aangeduid als “zorgruimten personeel”.

5

In de rest van de rapportage aangeduid als “zorg bewoners”.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

5

6 INLEIDING

De ondersteunende functies worden toegerekend aan de afzonderlijke onderdelen. De overige zorginfrastructuur en mogelijk ook (delen van) hotelfuncties zullen een specifieke huisvestingscomponent in de AWBZ blijven vormen, terwijl de andere zorginfrastructuur via de tarieven voor verleende zorg wordt bekostigd. Welzijn zal in principe overgaan naar de WMO, met (een deel van) de hotelfuncties. En het wonen zou direct door de bewoner kunnen worden betaald.

1.5

Juridische aspecten Bij het scheiden van wonen en zorg zal tussen de huurder en de verhuurder een huurcontract afgesloten dienen te worden. Voor de zorg kan desgewenst een apart contract worden afgesloten met de zorgaanbieder. Voor zorgaanbieders is hierbij de angst dat hun afzet niet langer verzekerd is, omdat bij een ontkoppeling de bewoner ook bij andere zorgaanbieders terecht kan. Het is in principe niet toegestaan om de afname van zorg te koppelen aan het huurcontract. Beperking van keuzevrijheid is in strijd met het BBSH en beperking van het zorgaanbod tot een aanbieder kan in strijd zijn met de Mededingingswet 6 Bij los van elkaar staande contracten zal het nodig zijn de kosten voor de zorghuisvesting in de zorgtarieven te verwerken. Deze huisvesting kan immers niet direct aan de bewoner in rekening worden gebracht, maar zal via een zorgovereenkomst aan de bewoner worden aangeboden. Ook omwonenden in de nabijheid van het zorggebouw kunnen steeds vaker gebruik maken van een aantal voorzieningen in het zorggebouw. In de zorg zal sprake zijn van een functiegerichte bekostiging, waarbij tot nog toe verblijf wel een van de functies is. De vraag is of de zorgruimten via een gebruiksovereenkomst een aparte bekostiging kunnen krijgen, dan wel geheel aan de zorgfuncties moet worden toebedeeld. De analyse van de gebouwen stelt vast welke delen in afzonderlijke huurovereenkomsten of gebruiksovereenkomsten kunnen worden verhuurd. De vraag is vervolgens hoe dan de onderlinge samenhang tussen wonen, zorg en welzijnkan worden vormgegeven. Bij een afzonderlijke huurovereenkomst voor het wonen is het mogelijk om de woonruimte te blijven gebruiken wanneer geen gebruik (meer) wordt gemaakt van de zorg. Bij de ouderenzorg en PG is meestal sprake van een toenemend beroep op zorg, zodat dit niet direct een probleem hoeft te vormen. Maar in andere segmenten (GGZ, gehandicapten) kan zo’n scheiding een hindernis vormen voor bijvoorbeeld een deconcentratieproces, of gewoon bij beëindiging van een behandeling. Anderzijds geldt over de hele linie dat een ontwikkeling gaande is om het wonen in zorggebouwen zoveel mogelijk gelijk te schakelen met gewone huisvesting (gewoon en verzorgd wonen). Waar naar alle waarschijnlijkheid sprake is van een tijdelijk verblijf kan men ook uitwijken naar een tijdelijk huurcontract of een logiesverblijf.

voetnoot 6

Uitspraak voorzieningenrechter Rechtbank Breda, 12-11-2004,

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

INLEIDING

De koppeling van wonen en zorg doet zich het sterkst voor in het ‘beschermd wonen’, waar de geboden zorg gewoonlijk een noodzakelijke voorwaarde is voor de bewoner. Het is daar ook minder waarschijnlijk dat zorgaanbieders van buiten kunnen concurreren met de aanwezige 24-uurs zorg, en de afname van de zorg lijkt ook een voorwaarde om daar goed te kunnen functioneren. Het lijkt in die situatie redelijk dat een koppeling wordt gelegd., omdat de zorg noodzakelijk is om zelfstandig te kunnen wonen. Het is echter denkbaar dat delen van de zorg van elders worden betrokken. Een directe koppeling tussen woninghuur en een zorgaanbod door een specifieke zorgaanbieder is in principe niet toegestaan. Bij het doorvoeren van aparte huurcontracten is het ook mogelijk dat huishoudens te maken krijgen met dubbele huurcontracten, wanneer een van beide echtelieden/partners in een zorginstelling gaat wonen en de ander in het eigen- of huurhuis blijft wonen. De vraag is of en hoe de hoge kosten hiervan moeten worden gecompenseerd. Momenteel worden deze kosten gedekt doordat de AWBZ de kosten van de extra verblijfsfunctie vergoedt.

1.6

Leeswijzer In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de mogelijkheden en onmogelijkheden om de acht geselecteerde voorbeelden van intramurale zorginstellingen in woongebouwen om te zetten. We besluiten de rapportage met conclusies en aanbevelingen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

7

8 INLEIDING

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


2 Herdefiniëring voor wonen en zorg In dit hoofdstuk gaan we van acht intramurale instellingen na of deze als woongebouwen zijn op te vatten en wat daarvan de bouwkundige, financiële en juridische consequenties kunnen zijn. De volgende gebouwen komen aan bod: •

verzorgingshuizen

de borkel in gorssel st. josef in weerselo kelsehof in didam

•

verpleeghuizen

carnissesingel in rotterdam de Stichtse Hof in Laren

•

kleinschalige woonvormen

buitenzorg in zuid-scharwoude de woonhaven te zuidhorn

•

ggz

fluwelensingel te gouda

Vooraleer we ingaan op de consequenties van het omzetten van deze complexen tot woongebouwen, staan we kort stil bij de gehanteerde methodiek.

2.1

Berekeningsmethodiek Bij de berekening van de gevolgen van het omzetten van intramurale instellingen tot gebouwen voor wonen en zorg is de volgende methode gehanteerd: Kwaliteit en huur Bepalen van de oppervlakten van het gebouw naar de functies wonen, zorginfrastructuur en welzijn. Verkeersruimten zijn toegedeeld aan de functies die erdoor worden ontsloten. Restruimten en ruimten voor bijvoorbeeld installaties (onverhuurbare ruimten) zijn pro rata toegedeeld aan de andere functies. De indeling wordt zo robuust mogelijk gehouden. Bijvoorbeeld een brede gang of brancardlift die woningen ontsluit rekenen we tot de verkeersruimte bij het wonen. Men zou kunnen aanvoeren dat dit samenhangt met de zorgfunctie (toegankelijkheid), en

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

9

10 HERDEFINIËRING VOOR WONEN EN ZORG

deels daaraan moet worden toegerekend. We kiezen er dan echter voor de oppervlakten eenduidig toe te delen. 1)

Bepalen aantal wws-punten voor zelfstandige, dan wel onzelfstandige woningen. Hierbij is gebruik gemaakt van tekeningen en, waar mogelijk, op de resultaten van eerdere onderzoeken naar de kwaliteit van verzorgings- en verpleeghuizen waarbij de huizen ook zijn bezocht;

2)

3)

figuur 2.1

Bepalen van de huurprijs van de woningen met drie varianten: a)

100% van maximale huur volgens het wws

b)

70% van de maximale huur volgens het wws

c)

aftoppen op de huursubsidiegrens;

Bepalen verdeling van de oppervlakte naar de functies wonen, zorginfrastructuur, welzijn en de rest van het gehele gebouw. Algemene verkeersruimten die niet direct aan de woningen zijn toe te rekenen en installatieruimten zijn tot de restruimten gerekend.

Voorbeeldtabel algemene gegevens gebouw woningen

aantal zelfstandige woningen

78

aantal onzelfstandige woningen wws-punten

-

wws punten

100

wws punten excl. punten woonomgeving en -vorm huur

oppervlakte

74

maximaal

€

411

70% van maximaal

€

288

aftoppen op huursubsidiegrens

€

411

wonen (w)

4.536 70%

zorg bewoners (z)

271 4%

zorgruimten personeel (z)

192 3%

staffuncties (z)

603 9%

hotelfuncties (wel)

77 1%

welzijnsfuncties (wel)

762 12%

totaal (t)

6.442 100%

oppervlakte

wonen (w)

per eenheid

zorg bewoners (z)

58 3

zorgruimten personeel (z)

2

staffuncties (z)

8

hotelfuncties (wel)

1

welzijnsfuncties (wel)

10

totaal

83

Financiële aspecten 4)

Berekenen van de hoogte van de kapitaalslasten op basis van historische waarde (opgebouwd uit boekwaarde en kosten voor wegwerken van het ach-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


terstallig onderhoud 7 ) en resterende exploitatieperiode en van de variabele lasten van het gebouw op basis van de totale oppervlakte en een normbedrag (€ 16,00 per m² bvo per jaar). Tezamen levert dit de huisvestingslasten volgens de traditionele bekostigingsmethodiek van intramurale instellingen; 5)

Berekenen van de dekking die gevonden kan worden als de wooneenheden in het complex worden verhuurd. Daarbij gaan we uit van een huurprijs van 70% van maximaal toegestaan. Door deze dekking vermindert de AWBZ-last in de traditionele bekostiging zoals die onder 5) is bepaald.

6)

Voor een dynamische huurprijsberekening is wederom uitgegaan van 70% van maximaal toegestaan. De contante waarde van de exploitatielasten (op basis van de eerder genoemde norm van € 16,00 per m² bvo per jaar) en de huurinkomsten gedurende de resterende exploitatieperiode leveren samen met de historische waarde het bedrag dat door de zorginfrastructuur en welzijnsruimten moet worden opgebracht voor een dekkende exploitatie van het totale vastgoed. Van dit bedrag (€ 1.325.000 in de volgende tabel) kan via een iteratieve berekeningsmethode de benodigde aanvangshuur worden bepaald. Hierbij is uiteraard ook rekening gehouden met de exploitatielasten die dit deel van het complex vraagt.

7)

Berekenen van de effecten als de bekostiging van de zorginfrastructuur volgens de nieuwste plannen van het rijk zal geschieden via een normatieve huisvestingscomponent (nhc) zoals die in de februaribrief zijn gepresenteerd. In die brief wordt een dynamische berekende component aangegeven met een aanvangswaarde van ruim 7% van de nieuwbouwwaarde. Bij AWBZ-voorzieningen in de categorie licht komt dat neer op een NHC van ongeveer € 81 per m². In de berekeningen is voor de ruimten met welzijnsfuncties met eenzelfde vergoeding gerekend. Bij deze functies zal in de toekomst mogelijk bekostiging via de WMO nodig zijn.

De resultaten zijn per gebouwtype in een tabel samengevat. Daarin zijn zowel de totaalresultaten per gebouw als ook de resultaten per m² weergegeven. Waar die bedragen per m² betrekking hebben op alleen de woonruimten of alleen de ruimten voor zorg en welzijn is dat met een w resp. z aangegeven.

voetnoot 7

De kosten voor het wegwerken van het achterstallig onderhoud zijn berekend tijdens het onderzoek “Vastgoed op eigen benen” van mei 2002.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

11


figuur 2.2

Voorbeeldtabel financiële aspecten (de nummers [4] tot en met [7] verwijzen naar de bovenstaande toelichting van de berekeningswijze)

8

gebouw per m² historische waarde

traditioneel

huren van woningen

dynamische huur

boekwaarde

€

3.600.000

560

wegwerken achterstallig onderhoud

€

300.000

50

kapitaalslasten gebouw

€

525.000

80

variabele lasten gebouw

€

165.000

30

totale huisvestingslasten

€

690.000

110

dekking verhuur woningen (70% max)

€

380.000

80 w

liquiditeitstekort eerste jaar

€

310.000

50

historische waarde

€

3.900.000

610

cw exploitatielasten gebouw

€

2.225.000

cw huurinkomsten wonen (obv 70% max)

€

4.800.000

350 1.060 w

totaal te dekken huur zorg+welzijn

€

1.325.000

2.860 z

benodigde aanvangshuur zorginfrastructuur

€

250.000

540 z

cw nhc zorginfrastructuur en welzijn

€

2.408.181

feitelijke nhc zorg en welzijn

€

37.543

totaal saldo

€

2.069.431

nhc zorginfrastructuur oppervlakte zorginfrastructuur en welzijn (m²)

[4]

[5]

[6]

463 5.200 z 81

[7]

Ter illustratie is bij een aantal gebouwen een schematische indruk gegeven van de functies per verdieping.

voetnoot 8

Waar de bedragen per m² betrekking hebben op alleen de woonruimten of alleen de ruimten voor zorg en welzijn is dat met een w resp. z aangegeven.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


2.2

Verzorgingshuizen

2.2.1

De Borkel te Gorssel De Borkel leent zich goed voor omzetting naar woongebouw. De eenheden zijn relatief groot: bijna 34 m². Tijdens een grootschalige renovatie in 1986 zijn de wooneenheden samengevoegd en is er, om het verlies aan plaatsen op te vangen, een nieuwe vleugel aangebouwd. Ook vanuit het Bouwbesluit zijn er geen obstakels. Bijna tweederde van de oppervlakte van de Borkel wordt door woonfuncties ingenomen. De zorginfrastructuur neemt ongeveer een tiende in beslag en welzijnsfuncties ongeveer 14%. Traditionele bekostiging De huidige huisvestingslasten volgens de traditionele bekostigingsmethodiek bedragen € 376.000 per jaar: € 273.000 aan kapitaalslasten (bij de boekwaarde van € 2,4 miljoen) plus ruim € 100.000 voor onderhoud en beheer- en administratielasten. Bij verhuur van de appartementen voor 70% van maximaal toegestaan, resteert dan een AWBZ-last van bijna € 107.000 per jaar. Potentiële huurinkomsten woonruimten Voor de zelfstandige woningen in de Borkel kan een huur gevraagd worden van maximaal € 410 (100 wws-punten). Gaan we uit van een huur van 70% van maximaal (€ 288), dan bedragen de jaarlijkse huurinkomsten € 270.000. Dynamische kostprijshuur zorginfrastructuur De dynamische kostprijshuur voor de zorginfrastructuur ter dekking van de huidige boekwaarde levert een interessant resultaat: bij een huur van 70% van maximaal redelijk is de contante waarde van de huurinkomsten groter dan de boekwaarde vermeerderd met de contante waarde van de exploitatielasten. Er lijkt ruimte om de aanvangshuur lager te stellen: tot ongeveer 67% van maximaal redelijk (€ 276 per maand per eenheid). Normatieve huisvestingscomponent zorginfrastructuur Bij een dynamische vergoeding van de zorginfrastructuur volgens de nieuwe plannen van het rijk (van € 81,- per m² zorginfrastructuur en welzijn) ontstaat er een positief saldo van € 2,6 miljoen (NCW) voor het hele gebouw. Conclusie de Borkel Verzorgingshuis de Borkel 9 leent zich goed voor herdefiniëring tot woongebouw: •

de eenheden zijn relatief ruim;

•

de kwaliteit van het gebouw is goed;

voetnoot 9

Aan het slot van deze paragraaf is een tabel met de belangrijkste resultaten van de Borkel opgenomen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

13


•

het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel is relatief hoog, wat een hoge maximale huur tot gevolg heeft (€ 410);

•

figuur 2.3

de hoge potentiële huurinkomsten voor wonen zorgen bij een normatieve vergoeding van de zorginfrastructuur volgens de nieuwe plannen van het rijk (nhc) voor een positief saldo van € 33.000 (NCW) per eenheid.

De Borkel te Gorssel begane grond

eerste verdieping

tweede verdieping

wonen zorgareaal welzijn sanitair en overig verkeersruimte

derde verdieping

2.2.2

Kelsehof te Didam Het gebouw Kelsehof is gebouwd in 1970. Het is gelegen aan de rand van Didam op een kavel van ruim 10.000 m2. Rond het gebouw is een fraaie tuin. Er zijn 100 plaatsen en dagopvang.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Het gebouw heeft een gelede structuur met twee tot vier bouwlagen. De appartementen zijn gelegen rondom een grote overkapte recreatieruimte/activiteitencentrum. Voordat de ruimte is overkapt, was daar een binnentuin. Door de grote keuken en grote binnenruimte is het aandeel woonruimten in het geheel voor een verzorgingshuis relatief gering: 54%. Het eisen die het Bouwbesluit stelt vormen geen beletsel voor herdefiniëring tot woongebouw. Traditionele bekostiging De boekwaarde van de Kelsehof is € 22.000 per plaats. In de traditionele bekostigingsmethodiek komen de totale huisvestingslasten op € 440.000 per jaar. 10 Potentiële huurinkomsten woonruimten Door de geringe oppervlakte van de wooneenheden (nog geen 20 m²) is de maximale huur voor de zelfstandige woningen in de Kelsehof laag: € 300 per maand. De jaarlijkse huurinkomsten zijn € 250.000 bij een percentage van 70% van maximaal toegestaan (€ 210). Er resteert dan een AWBZ-last van ruim € 190.000 per jaar. Dynamische kostprijshuur zorginfrastructuur Om het boekwaardeprobleem het hoofd te bieden is er naast de inkomsten van woningverhuur een geldstroom van € 120.000 op jaarbasis nodig als vergoeding voor de zorginfrastructuur en de ruimten voor welzijn. Dat is per m² € 38,- per jaar voor de 3.200 m² die deze functies in de Kelsehof beslaan. Normatieve huisvestingscomponent zorginfrastructuur Een dynamische vergoeding van de zorginfrastructuur en welzijnsfuncties van € 81,- per m² levert tezamen met de inkomsten uit de woningverhuur een positief resultaat op van € 1,2 miljoen: € 12.000 per eenheid. Conclusie Kelsehof De toekomstwaarde van Kelsehof als woongebouw is gering: •

de eenheden zijn zeer klein en het aantal wws-punten is daardoor laag;

•

het gebouw is voor de huidige functie verouderd;

•

de potentiële inkomsten uit de woningverhuur zijn daardoor evenzeer laag;

•

de verhuurbaarheid van de kleine eenheden zal mogelijk op de langere termijn problemen geven;

•

de kwaliteit van het gebouw is redelijk, maar de koelinstallatie vraagt aanpassing;

•

de boekwaarde van de eenheden is met € 20.000 lager dan het landelijke gemiddelde.

voetnoot 10

Bij een resterende exploitatieduur van 10 jaar.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

15


2.2.3

St. Josef te Weerselo St. Josef heeft kleine eenheden van ongeveer 26 m² en zit daarmee voor wat betreft de oppervlakte van de wooneenheden tussen de Borkel en Kelsehof in. Het complex lijkt zich op het eerste gezicht meer te lenen voor verpleeghuiszorg dan voor verzorgingshuiszorg. De plannen van de eigenaar wijzen ook in die richting. De verhouding tussen de oppervlakte wonen zorginfrastructuur lijkt ook meer op een verpleeghuis dan op een verzorgingshuis. In oppervlakte neemt de zorginfrastructuur een groter deel van het huis in dan de wooneenheden. Een kapel op de zolderverdieping en een relatief grote keuken zorgt voor een verhoudingsgewijs groot aandeel welzijnsruimten. Voor het onderscheid zelfstandig/onzelfstandig is de ruimte voor het aanrecht cruciaal. Een kleine aanpassing kan van de eenheden zelfstandige woningen maken. St. Josef voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit die bij dit onderzoek zijn bekeken. Traditionele bekostiging In de traditionele bekostigingsstructuur zijn de huisvestingslasten (bij de boekwaarde van bijna € 1,9 miljoen) € 294.000 per jaar. Potentiële huurinkomsten woonruimten De 39 eenheden hebben gemiddeld een aantal wws-punten van 78. Daarbij hoort een maximale huur van € 314. Een huur van 70% van maximaal toegestaan zorgt voor een huuropbrengst van ruim € 100.000 per jaar. Dynamische kostprijshuur zorginfrastructuur Om zowel de huidige boekwaarde als de toekomstige exploitatielasten op te vangen is behalve de inkomsten uit de verhuur van de woningen, voor de zorginfrastructuur en de welzijnsruimten een jaarlijkse vergoeding nodig van ruim € 40 per m² of ruim € 100.000 totaal. Normatieve huisvestingscomponent zorginfrastructuur Bij de voorgestelde dynamische vergoeding voor de zorginfrastructuur van € 81,per m² ontstaat –als eenzelfde vergoeding voor de welzijnsruimten in rekening wordt gebracht- een positief resultaat van € 1,3 miljoen. Dat is € 34.000 per eenheid. Conclusie St. Josef De toekomstwaarde van verzorgingshuis St. Josef is gering: •

de eenheden zijn klein en het aantal wws-punten is daardoor laag;

•

de kwaliteit van het gebouw is matig;

•

het gebouw is functioneel verouderd;

•

een huur van 70% van maximaal toegestaan (€ 220) lijkt voor de kleine eenheden hoog;

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


•

het aandeel zorginfrastructuur is relatief groot (grote keuken);

•

de boekwaarde is met € 48.000 per eenheid hoog en drukt zwaar op het resultaat.

figuur 2.4

St. Josef te Weerselo begane grond

eerste verdieping wo nen zo rgareaal/sanitair welzijn verkeersruim te stijgpunt (lift/trap)

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

17


figuur 2.5

Verzorgingshuizen de Borkel, Kelsehof en St. Josef

woningen

de borkel

kelsehof

st. josef

78

100

39

-

-

-

100

74

78

aantal zelfstandige woningen aantal onzelfstandige woningen

wws-punten

wws punten

huur

maximaal

€ 411

€ 299

70% van maximaal

€ 288

€ 209

€ 220


€ 411

€ 299

€ 315

oppervlakte

wonen

€ 315

4.536 70%

4.081 56%

zorg bewoners

271 4%

626 9%

705 16%

zorgruimten personeel

192 3%

460 6%

227 5%

staffuncties

603 9%

337 5%

308 7%

hotelfuncties welzijnsfuncties totaal oppervlakte

wonen

per eenheid

zorg bewoners

1.885 44%

77 1%

- -

762 12%

1.739 24%

1.149 27%

7.242 100%

4.306 100%

6.442 100%

30 1%

58

41

48

3

6

18


2

5

6

staffuncties

8

3

8

hotelfuncties

1

-

1

welzijnsfuncties

10

17

29

totaal

83

72

110

Financiële aspecten verzorgingshuizen de Borkel, Kelsehof en St. Josef 11

figuur 2.6

de borkel per m² historische waarde boekwaarde

traditioneel

huren woningen

dynamische huur

nhc zorg

€

2.409.804

374

€

2.190.900

€

303

-

st. josef per m² €

439

€


€

273.111

42

€

328.635

45

€

224.710

52


€

103.072

16

€

115.868

16

€

68.892

16


€

376.183

58

€

444.503

61

€

293.602

68


€

269.549

59 w

€

250.816

61 w

€

103.109

55 w


€

106.634

17

€

193.688

27

€

190.493

44

historische waarde

€

2.409.804

374

€

2.190.900

303

€

1.890.084

439


€

1.602.315

249

€

992.801

137

€

954.547

cw huurink woningen (70% max)

€

4.190.304

924 w

€

2.149.080

527 w

€

1.428.642

222 758 w


€

-178.184

- 93 z

€

1.034.621

327 z

€

1.415.989

585 z

benodigde aanvangshuur

€

-

- z

€

120.749

111 z

€

102.196

110 z

dat is per m² (voor zorg+welzijn)

€

-

-

€

38

0

€

42

€

2.201.372

696 z

€

2.725.383

€

90.300

81

€

77.288

€

1.166.752

€

1.309.393

1.906

cw nhc zorg en welzijn

€

2.408.181


€

154.911

totaal saldo

€

2.586.365

€

1.890.084


oppervlakte zorg en welzijn (m²)

-

kelsehof per m²

3.161 1.263 z 81

-

0

2.420 1.126 z 81

voetnoot 11

Waar de bedragen per m² betrekking hebben op alleen de woonruimten of alleen de ruimten voor zorg en welzijn is dat met een w resp. z aangegeven.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


2.3

Verpleeghuizen

2.3.1

Hannie Dekhuijzen te Rotterdam Het verpleeghuis Hannie Dekhuijzen van de Stichting Humanitas is gebouwd in 1989 en heeft 157 plaatsen. Het gebouw bestaat uit vier delen. In twee delen zijn de ondersteunende functies gelegen, in de andere de verpleegunits. Als woongebouw kan Hannie Dekhuijzen plaats bieden aan 15 groepswoningen. Deze groepswoningen kunnen als zelfstandige woningen worden beschouwd of als een groep van elk 5 onzelfstandige woningen. In het eerste geval kunnen de tweeen vierbedskamers blijven bestaan en zullen de groepswoningen huisvesting bieden aan elk 10 bewoners. Als er gekozen wordt voor onzelfstandige woningen, kunnen de meerbedskamers alleen nog bewoond worden door meerpersoonshuishoudens en niet door meerdere personen. Omdat het aantal meerpersoonshuishoudens in verpleeghuizen zeer gering is, betekent dit dat veel meerbedskamers komen te vervallen en het aantal bewoners van Hannie Dekhuijzen sterk zal afnemen. Omdat deze studie zich richt op herdefiniëring tot woongebouw van bestaande zorggebouwen in de huidige vorm, is op deze optie niet verder ingegaan. Uit het oogpunt van de eisen van het Bouwbesluit zijn er geen bezwaren tegen omzetten van Hannie Dekhuijzen tot woongebouw.

figuur 2.7

Hannie Dekhuijzen, het niet gearceerde deel is 1 groepswoning

1 2

4

3

5

woonkamer/keuken slaapkamers zorgareaal sanitair en overig verkeersruimte

Traditionele bekostiging Met een boekwaarde van € 8,4 miljoen komen de huisvestingslasten (opgebouwd uit kapitaalslasten en variabele exploitatielasten) op € 1,0 miljoen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

19


Potentiële huurinkomsten woonruimten Het aantal wws-punten voor de groepswoningen met 5 slaapkamers is ruim 350. Daarbij hoort een maximale huur van € 1.520,- per maand. De totale potentiële huurinkomsten van Hannie Dekhuijzen zijn bij een huur van 70% van maximaal toegestaan bijna € 200.000 per jaar. Er resteert dan nog een forse AWBZ-last van € 880.000. Per bewoner zijn de woonlasten in verhouding laag, wat verklaard kan worden door het relatief geringe aantal vierkante meters voor het wonen. Op zich is het mogelijk een hoger huurniveau te bepalen dat meer in lijn ligt met andere zorggebouwen: het huurniveau van de groepswoning valt in het geliberaliseerde gebied. Dynamische kostprijshuur zorginfrastructuur De dynamische gecalculeerde boekwaardedekkende benodigde vergoeding voor de zorginfrastructuur en de welzijnsruimten is € 440.000 per jaar. Dat is € 240 per m². Normatieve huisvestingscomponent zorginfrastructuur Bij de voorgestelde dynamische vergoeding voor de zorginfrastructuur van € 86,per m² ontstaat –als eenzelfde vergoeding voor de welzijnsruimten in rekening wordt gebracht- een tekort van € 2,7 miljoen. De boekwaarde drukt zwaar op dit gebouw. Conclusie Hannie Dekhuijzen De toekomst van verpleeghuis Hannie Dekhuijzen is problematisch:

2.3.2

•

de boekwaarde drukt zwaar op de resultaten van Hannie Dekhuijzen;

•

de potentiële inkomsten uit woningverhuur en voor de zorginfrastructuur en welzijnsruimten zijn niet voldoende voor een boekwaardededekkende exploitatie;

•

de kwaliteit van het gebouw is redelijk;

•

bij het afschaffen van de meerbedskamers daalt de capaciteit, waardoor de kosten per bewoner verder oplopen.

De Stichtse Hof Laren Het verpleeghuis de Stichtse Hof van Vivium Zorggroep stamt van 1969 toen de voormalige TBC-kliniek verpleeghuis is geworden. In de jaren 1999-2003 heeft een grondige renovatie ofwel vernieuwbouw plaatsgevonden. De Stichtse Hof bestaat uit 16 ‘woningen’ die elk plaats bieden aan 11 of 12 bewoners. In totaal zijn er 140 zit/slaapkamers; 44 tweepersoons en 96 eenpersoons en per groep (woning) een gezamenlijke huiskamer. De woningen zijn echter zonder bouwkundige ingrepen niet aan te merken als zelfstandige groepswoningen. Daarom zijn de afzonderlijke zit/slaapkamers als onzelfstandige wooneenheden beschouwd. De zorginfrastructuur is hoofdzakelijk in een aparte vleugel gelegen. Buiten de 16 woningen met gezamenlijke huiskamer zijn er twee grote atria/vertredingsruimtes, koffiekorners, een recreatiezaal, eetzaal (‘restaurant’) en bruin café aanwezig. Deze ruimtes kunnen als welzijnsvoorzieningen worden gezien, maar ook als verlengstuk van de

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


eigen woning (bijvoorbeeld voor ontvangen van familie bij feestelijke gelegenheden). Daarom is in de berekeningen uitgegaan van een variant waarin sec de zit/slaapkamers met gezamenlijke huiskamer zijn betrokken en een variant waarin de genoemde ruimtes aan het woonoppervlak zijn toegerekend. Uit het oogpunt van de eisen van het Bouwbesluit zijn er geen bezwaren tegen omzetten van de Stichtse Hof tot woongebouw. Traditionele bekostiging Met een boekwaarde van € 14 miljoen 12 komen de huisvestingslasten (opgebouwd uit kapitaalslasten en variabele exploitatielasten) op bijna € 1,6 miljoen. Potentiële huurinkomsten woonruimten Het aantal wws-punten gemiddeld per onzelfstandige wooneenheid bedraagt 164. Als de extra ruimtes als eetzaal, bruin café, recreatiezaal e.d. worden toegerekend aan de woningen, bedraagt het gemiddeld aantal wws-punten per wooneenheid 223. De maximale huur die daarbij hoort bedraagt respectievelijk € 277,- en € 341,per maand. De totale potentiële huurinkomsten van de Stichtse Hof zijn bij een huur van 70% van maximaal toegestaan respectievelijk ruim € 325.000 en ruim € 400.000 per jaar. Er resteert dan nog een forse AWBZ-last in beide situatie van circa € 1,2 mln. Dynamische kostprijshuur zorginfrastructuur De dynamische gecalculeerde boekwaardedekkende benodigde vergoeding voor de zorginfrastructuur is bijna € 490.000 per jaar. Dat is € 80 per m². Als de extra ruimtes als eetzaal, bruin café, recreatiezaal e.d. worden toegerekend aan de woningen, bedraagt de benodigde vergoeding voor de zorginfrastructuur nog maar ruim € 240.000 per jaar. Dat is € 52 per m². Normatieve huisvestingscomponent zorginfrastructuur Bij de voorgestelde dynamische vergoeding voor de zorginfrastructuur van € 86,per m² ontstaat –als eenzelfde vergoeding voor de welzijnsruimten in rekening wordt gebracht- een positief saldo van ruim € 73.000. Conclusie De Stichtse Hof •

Toekomstwaarde is goed aangezien complex recent geheel vernieuwd is;

•

Complex bestaat uit 16 woningen die zonder bouwkundige ingrepen echter niet als zelfstandige groepswoningen zijn aan te merken (geen eigen ingang);

•

Naast de woonruimten (slaapkamers en huiskamer) bevat het complex relatief veel voorzieningen die op het grensvlak van welzijn en wonen liggen.

voetnoot 12

Aanname is een boekwaarde van € 100.000 gemiddeld per wooneenheid ofwel € 14 mln. totaal.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

21


figuur 2.8

Verpleeghuizen Hannie Dekhuijzen en de Stichtse Hof hannie dekhuijzen woningen

aantal zelfstandige woningen aantal onzelfstandige woningen

15

-

-

140

353

164

wws-punten

wws punten

huur

maximaal

€ 1.519

70% van maximaal

€ 1.063

€ 194

€ 598

€ 277

aftoppen op huursubsidiegrens oppervlakte

€ 277

wonen

4.610 58%

5.074 43%

zorg bewoners

1.284 16%

2.109 18%


511 6%

624 5%

staffuncties

518 7%

1.067 9%

hotelfuncties

630 8%

987 8%

welzijnsfuncties

345 4%

1.860 16%

7.898 100%

11.722 100%

totaal oppervlakte

wonen

per eenheid

zorg bewoners

307

36

86

15


34

4

staffuncties

35

8

hotelfuncties

42

7

welzijnsfuncties

23

13

527

84

totaal

figuur 2.9

stichtse hof

Financiële aspecten verpleeghuis Hannie Dekhuijzen en de Stichtse Hof hannie dekhuijzen per m² historische waarde boekwaarde

traditioneel

huren woningen

dynamische huur

nhc zorg

R I G O

1.059

stichtse hof per m²

€

8.362.907


€

273.012

€ 14.000.000


€

942.754

119

€

1.384.865


€

125.857

16

€

187.557

16


€

1.068.611

135

€

1.572.422

134

€

42 w


€

191.414


€

877.197

111

historische waarde

€

8.635.919

1.093


€

2.151.653

272


€

3.272.421

710 w


€

7.515.152

2.285 z


€

439.584

134 z

€

485.540


€

149

0

€

80


€

4.827.144


€

282.354

totaal saldo

€

-2.688.008


R e s e a r c h

118

64 w

€

325.199

€

1.247.223

106

€ 14.000.000

1.194

€

4.213.548

€

7.305.721

359 1.440 w

€ 10.907.826

1.641 z

3.289

e n

1.194

-

73 z 0

6.649 1.468 z 86

€ 11.636.617 €

570.837

€

728.791

A d v i e s

1.750 z 86

B V


2.4

Kleinschalige woonvormen

2.4.1

Buitenzorg te Zuid-Scharwoude Bij het verzorgingshuis Buitenzorg in Zuid-Scharwoude zijn twee sociowoningen voor ieder 6 bewoners ingericht. Elke woning heeft één grote woonkamer/keuken van 62 m² en zes slaapkamers van elk ruim 10 m². Daarmee voldoen de eenheden juist aan de eis uit het Bouwbesluit voor ‘woonfunctie’ [4.31]: 1

Een gebruiksfunctie heeft een of meer verblijfsruimten

2

Een woonfunctie heeft een totale vloeroppervlakte aan verblijfsruimte van ten minste 14 m²;

3

De vloeroppervlakte aan verblijfsruimte van een woonfunctie als bedoeld in het tweede lid, mag op 10 m² na deel uitmaken van gemeenschappelijke verblijfsruimten

4

Een gebruiksfunctie heeft ten minste een verblijfsruimte met een vloeroppervlakte van 7,5 m² en een breedte van ten minste 2,4 m1.

Dit complex kan dus worden beschouwd als zes onzelfstandige woningen of als één zelfstandige (groeps)woning. Omdat er hier, in tegenstelling tot het verpleeghuis Hannie Dekhuijzen geen meerbedskamers zijn, kleven er geen juridische bezwaren tegen het omzetten tot onzelfstandige eenheden. Omdat de groepswoningen gebruik maken van de voorzieningen in het verzorgingshuis is de zorginfrastructuur relatief gering in oppervlakte, iets meer dan 10% van het totaal. Welzijnsfuncties ontbreken geheel in dit complex. figuur 2.10

Sociowoningen Buitenzorg te Zuid-Scharwoude

woonkamer/keuken slaapkamers zorgareaal sanitair en overig verkeersruimte

Onzelfstandige woningen Als onzelfstandige woningen hebben de eenheden een puntental volgens het wws van 142. Daarbij hoort een maximale huur van € 240 in de maand. De boekwaarde 13 schatten we op € 130.000. De huisvestingslasten komen daarmee op bijna € 23.000 per jaar. 14 Bij een huurprijs van 70% van maximaal redelijk (€ 168) resteert een AWBZ-last van € 10.700. voetnoot 13

De boekwaarde is geschat op basis van de boekwaarde per m² bruto vloeroppervlakte van het aanliggende verzorgingshuis.

14

Er is gerekend met een resterende levensduur van 10 jaar.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

23


De dynamische berekende boekwaardedekkende huurprijs voor de zorginfrastructuur komt op € 6.400 per jaar (€ 280 per m² per jaar). Bij de voorgestelde dynamische vergoeding voor de zorginfrastructuur van € 81,per m² ontstaat –als eenzelfde vergoeding voor de welzijnsruimten in rekening wordt gebracht- een tekort van bijna € 40.000., ofwel € 6.400 per eenheid. figuur 2.11

Sociowoning Buitenzorg te Zuid-Scharwoude

woningen

buitenzorg

buitenzorg

onzelfstandig

zelfstandig


-

1

aantal onzelfstandige woningen

6

-

wws-punten

wws punten

huur

maximaal

€ 239

70% van maximaal

€ 168

€ 874


€ 239

€ 598

oppervlakte

142

wonen zorg bewoners

290 € 1.248

184 89%

184 89%

23 11%

23 11%


- -

- -

staffuncties

- -

- -

hotelfuncties

- -

- -

welzijnsfuncties

- -

- -

207 100%

totaal

207 100%

oppervlakte

wonen

31

184

per eenheid

zorg bewoners

4

23


-

-

staffuncties

-

-

hotelfuncties

-

-

welzijnsfuncties

-

-

35

207

totaal

Zelfstandige woningen Als zelfstandige woning met zes slaapkamers bedraagt de maximale huur € 1250,per maand (290 punten). Per eenheid is dat dus wat lager dan in de onzelfstandige variant. De resterende AWBZ-last volgens de traditionele bekostiging bij woningverhuur is in de zelfstandige groepswoningopzet dan ook wat hoger dan indien de eenheden als onzelfstandige woningen worden verhuurd: € 12.300 t.o.v. € 10.700. Een gevolg is ook dat de dynamische kostprijsprijshuur voor de zorginfrastructuur ruim € 1.600 per jaar hoger is. Het voorstel voor bekostiging volgens een normatieve huisvestingscomponent voor de zorginfrastructuur van € 81 per m² per jaar levert samen met de inkomsten uit de woningverhuur een tekort op van € 52.000. Het aandeel zorginfrastructuur is zeer gering in dit voorbeeldproject, vandaar ook de geringe invloed op het totaalsaldo.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


figuur 2.12

Financiële aspecten sociowoningen Buitenzorg buitenzorg

buitenzorg

onzelfstandig per m² historische waarde boekwaarde

traditioneel

huren woningen

dynamische huur

nhc zorg

2.4.2

€

129.582


€

-


€

19.437


€

3.312


€

22.749

626

zelfstandig per m² €

129.582

626

€

-

94

€

19.437

16

€

3.312

16

110

€

22.749

110

94


€

12.067

66 w

€

10.483

57 w


€

10.682

52

€

12.266

59

historische waarde

€

129.582

626

€

129.582

626


€

28.378

137

€

28.378


€

103.397

562 w

€

89.826

137 488 w


€

54.564

2.372 z

€

68.134

2.962 z


€

6.368

277 z

€

7.952

346 z


€

277

12

€

346


€

16.015

696 z

€

16.015


€

1.869

81

€

1.869

totaal saldo

€

-38.548

€

-52.119


23

15

23 696 z 81

De Woonhaven te Zuidhorn De Woonhaven is in 1993 gestart als proefproject van kleine groepswoningen. Hiertoe is een woonblokje van 2 keer 2 rug aan rugwoningen aangepast voor bewoning door 10 ouderen, lijdend aan een psychogeriatrische aandoening. De ouderen wonen er in twee woongroepen van ieder 5 bewoners. De woongroepen bevatten elk een gezamenlijke huiskamer met open keuken van 35 m². Daarnaast zijn er 4 zit/slaapkamers, waarvan 1 twee-persoonskamer, met een gemiddelde van ruim 14 m² per bewoner. Het complexje kan worden beschouwd als 2 zelfstandige groepswoningen. De Woonhaven voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit die bij dit onderzoek zijn bekeken. Wel dient er in de centrale binnenstraat een scheiding aangebracht te worden tussen de twee woongroepen, waardoor beide woongroepen een eigen ingang hebben. De zorg wordt gevormd door een samenwerkingsverband van verpleeghuis, verzorgingshuis en welzijnswerk. In de woningen zelf is een beperkte ruimte voor zorgtaken gereserveerd; 7 m² per woongroep ofwel 4% van de netto oppervlakte. Zelfstandige woningen De maximale huur per zelfstandige woning met 4 zit/slaapkamers bedraagt € 1.132,- per maand wat gebaseerd is op 263 punten. Het aandeel zorginfrastructuur is zeer gering in dit voorbeeldproject, vandaar ook de geringe invloed op het totaalsaldo.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

25


Traditionele bekostiging De huidige huisvestingslasten volgens de traditionele bekostigingsmethodiek bedragen € 31.000 per jaar: € 25.000 aan kapitaalslasten (bij de boekwaarde van € 240.000) 15 plus ruim € 6.000 voor onderhoud en beheer- en administratielasten. Bij verhuur van de appartementen voor 70% van maximaal toegestaan, resteert dan een AWBZ-last van ruim € 12.000 per jaar. Potentiële huurinkomsten woonruimten Voor de zelfstandige woningen in de Woonhaven kan een huur gevraagd worden van maximaal € 1.132 (263 wws-punten). Gaan we uit van een huur van 70% van maximaal (€ 792), dan bedragen de jaarlijkse huurinkomsten € 19.000. Dynamische kostprijshuur zorginfrastructuur De dynamische kostprijshuur voor de zorginfrastructuur ter dekking van de huidige boekwaarde levert een interessant resultaat: bij een huur van 70% van maximaal redelijk is de contante waarde van de huurinkomsten groter dan de boekwaarde vermeerderd met de contante waarde van de exploitatielasten. Er lijkt ruimte om de aanvangshuur iets lager te stellen: tot ongeveer 69% van maximaal redelijk (€ 783 per maand per eenheid). Normatieve huisvestingscomponent zorginfrastructuur Bij een dynamische vergoeding van de zorginfrastructuur volgens de nieuwe plannen van het rijk (van € 81,- per m² zorginfrastructuur en welzijn) ontstaat er een positief saldo van bijna € 26.000 (NCW) voor het hele gebouw. Conclusie de Woonhaven Verzorgingshuis de Woonhaven 16 leent zich voor herdefiniëring tot woongebouw, hoewel de privé ruimtes van de bewoners vrij klein zijn en de tweepersoonskamers in de praktijk niet werken (totaal 2 stuks van totaal 8 zit/slaapkamers): •

de kwaliteit van het gebouw is goed;

•

het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel is hoog, wat een hoge maximale huur tot gevolg heeft (€ 1.132).

De hoge potentiële huurinkomsten voor wonen zorgen bij een normatieve vergoeding van de zorginfrastructuur volgens de nieuwe plannen van het rijk (nhc) voor een positief saldo van € 12.800 (NCW) per eenheid.

voetnoot 15

Aanname gedaan door RIGO, evenals de WOZ-waarde.

16

Aan het slot van deze paragraaf is een tabel met de belangrijkste resultaten van de Woonhaven opgenomen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


figuur 2.13

De Woonhaven de woonhaven woningen


2


-

wws-punten

wws punten

huur

maximaal

oppervlakte

263 € 1.132

70% van maximaal

€ 792


€ 598 370 96%

wonen

14 4%

zorg bewoners zorgruimten personeel

- -

staffuncties

- -

hotelfuncties

- -

welzijnsfuncties

- -

totaal

384 100%

oppervlakte

wonen

185

per eenheid

zorg bewoners

7


-

staffuncties

-

hotelfuncties

-

welzijnsfuncties

-

totaal

figuur 2.14

192

Financiële aspecten de Woonhaven de woonhaven per m² historische waarde boekwaarde

traditioneel

huren woningen

dynamische huur

nhc zorg

R I G O

€

240.000

625


€

-


€

25.200


€

6.144

16


€

31.344

82


€

19.015

51 w


€

12.329

32

historische waarde

€

240.000

625


€

116.528

303


€

360.639


€

-4.111

975 w - 294 z


€

-

- z


€

-

-


€

21.578


€

1.138

totaal saldo

€

25.689


R e s e a r c h

66

14

e n

1.541 z 81

A d v i e s

B V

27


2.5

Instellingen voor Geestelijke Gezondheidszorg

2.5.1

Beschermd wonen Fluwelensingel te Gouda De bouw van beschermd wonen Fluwelensingel dateert van omstreeks 1994. De woonvorm bevat 24 eenpersoons zit/slaapkamers van circa 14 m2 elk en een vijftal gemeenschappelijke woonkamers met open keuken van gemiddeld circa 35 m2. Daarnaast is er nog een multifunctionele ruimte en een minimum aan zorgvoorzieningen; een hoofdenkamer, linnenkamer en een kamer voor de nachtwacht met eigen douche en wc. Het hele complex kan beschouwd worden als 24 onzelfstandige woningen. Eventueel zouden er op de eerste verdieping twee zelfstandige woongroepen onderscheiden kunnen worden van ieder 4 zit/slaapkamers met een gemeenschappelijke woonkamer/keuken, douche, wc en berging. Op de tweede verdieping zou dat met een kleine ingreep (verplaatsen scheidingswand in verkeersruimte) ook kunnen. Op de begane grond zijn zit/slaapkamers en woonkamer/keuken van elkaar gescheiden door een verkeersruimte die ook toegang biedt tot de zorgvoorzieningen. Hier is het derhalve niet zonder bouwkundige ingrepen mogelijk om een zelfstandige groepswoning te onderscheiden. Omdat er hier geen meerbedskamers zijn, kleven er geen juridische bezwaren tegen het omzetten tot onzelfstandige eenheden. Beschermd wonen Fluwelensingel voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit die bij dit onderzoek zijn bekeken. Onzelfstandige woningen De maximale huur per onzelfstandige woning bedraagt € 261,- per maand wat gebaseerd is op 155 punten. Het aandeel zorginfrastructuur is zeer gering in dit voorbeeldproject, vandaar ook de geringe invloed op het totaalsaldo. Traditionele bekostiging De huidige huisvestingslasten volgens de traditionele bekostigingsmethodiek bedragen € 96.000 per jaar: € 82.000 aan kapitaalslasten (bij de boekwaarde van € 789.000) 17 plus ruim € 14.000 voor onderhoud en beheer- en administratielasten. Bij verhuur van de appartementen voor 70% van maximaal toegestaan, resteert een AWBZ-last van bijna € 43.000 per jaar. Potentiële huurinkomsten woonruimten Voor de onzelfstandige woningen in de Woonhaven kan een huur gevraagd worden van maximaal € 261 (155 wws-punten). Gaan we uit van een huur van 70% van maximaal (€ 183), dan bedragen de jaarlijkse huurinkomsten bijna € 53.000. Dynamische kostprijshuur zorginfrastructuur De dynamische kostprijshuur voor de zorginfrastructuur ter dekking van de huidige boekwaarde is € 21,00 per m² per jaar, ofwel € 2.000 per jaar voor het hele gebouw.

voetnoot 17

Opgave Vindicta.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Normatieve huisvestingscomponent zorginfrastructuur Bij een dynamische vergoeding van de zorginfrastructuur volgens de nieuwe plannen van het rijk (van € 81,- per m² zorginfrastructuur en welzijn) ontstaat er een positief saldo van € 110.000 (NCW) voor het hele gebouw. Zelfstandige woningen Zoals eerder aangegeven is het met relatief simpele bouwkundige ingrepen en functiewijziging (wisseling) van enkele ruimtes intern, mogelijk om dit complex te verhuren als een vijftal zelfstandige groepswoningen. Hoewel de groepswoningen niet helemaal identiek zullen zijn (variatie in aantal zit/slaapkamers per woongroep) zijn de consequenties bekeken uitgaande van een gemiddelde groepswoning (totaal van de functieoppervlaktes gedeeld door 5). Als zelfstandige woning met een vijftal zit/slaapkamers bedraagt de maximale huur € 894,- per maand (209 punten). Per eenheid is dat dus wat lager dan in de onzelfstandige variant. De resterende AWBZ-last volgens de traditionele bekostiging bij woningverhuur is in de zelfstandige groepswoningopzet dan ook wat hoger dan indien de eenheden als onzelfstandige woningen worden verhuurd: € 58.000 t.o.v. € 43.000. Een gevolg is ook dat de dynamische kostprijsprijshuur voor de zorginfrastructuur ruim € 17.000 per jaar is, terwijl die in geval van verhuur als onzelfstandige woningen slechts € 2.000 was. Het voorstel voor bekostiging volgens een normatieve huisvestingscomponent voor de zorginfrastructuur van € 81 per m² per jaar levert samen met de inkomsten uit de woningverhuur een tekort op van € 180.000. Conclusie beschermd wonen Fluwelensingel Beschermd wonen Fluwelensingel leent zich voor herdefiniëring tot woongebouw; •

Met 24 onzelfstandige eenheden: o

•

De hoge potentiële huurinkomsten voor wonen zorgen bij een normatieve vergoeding van de zorginfrastructuur volgens de nieuwe plannen van het rijk (nhc) voor een positief saldo van bijna € 5.000 (NCW) per eenheid.

Met 5 zelfstandige groepswoningen: o

Het complex kan met enkele simpele bouwkundige ingrepen en een geringe functionele herindeling van de begane grond, ook woongebouw worden met een vijftal zelfstandige groepswoningen;

o

Deze variant leidt tot een gemiddeld lagere huur per bewoner.

o

Een normatieve vergoeding van de zorginfrastructuur volgens de nieuwe plannen van het rijk (nhc) leiden tot een negatief saldo van € 37.000 (NCW) per groepswoning.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

29


figuur 2.15

Beschermd wonen Fluwelensingel fluwelensingel onzelfstandig woningen


-


5

24

-

wws-punten

wws punten

huur

maximaal

€ 261

70% van maximaal

€ 183

€ 626


€ 261

€ 598

oppervlakte

155

wonen

209 € 894

783 89%

783 89%

zorg bewoners

45 5%

45 5%


36 4%

36 4%

staffuncties

- -

hotelfuncties

- -

15 2%

welzijnsfuncties

15 2%

- -

totaal

- -

878 100%

878 100%

oppervlakte

wonen

33

157

per eenheid

zorg bewoners

2

9


1

7

staffuncties

-

-

hotelfuncties

1

3

welzijnsfuncties

-

-

37

176

totaal

figuur 2.16

zelfstandig

Financiële aspecten beschermd wonen Fluwelensingel fluwelensingel onzelfstandig per m² historische waarde boekwaarde wegwerken achterstallig onderhoud traditioneel

huren woningen

dynamische huur

nhc zorg

R I G O

€

789.034

899

zelfstandig per m² € €

789.034

899

€

-

-


€

82.168

94

€

82.168

94


€

14.048

16

€

14.048

16


€

96.216

110

€

96.216

110


€

52.688

67 w

€

37.559

48 w


€

43.528

50

€

58.657

67

historische waarde

€

789.034

899

€

789.034

899


€

272.546

310

€

272.546

310


€

1.022.207

1.306 w

€

728.684


€

39.374

413 z

€

332.897

931 w 4.135 z


€

2.029

21 z

€

17.159

213 z


€

21

0

€

180


€

150.381

€

150.381


€

7.751

€

7.751

totaal saldo

€

111.007

€

-182.516


R e s e a r c h

95

e n

2

95 1.577 z 81

A d v i e s

1.577 z 81

B V


2.6

De acht gebouwen op een rij De scheiding van wonen, zorg en welzijn pakt in de verschillende bekeken gebouwen steeds weer anders uit. De verhouding tussen wonen, zorg en welzijn verschilt en de gebouwen lenen zich in meer of mindere mate voor verzelfstandiging van het wonen. In onderstaande figuur zijn deze verschillen in functies weergegeven. De kleinschalige woonvormen en de instelling voor geestelijke gezondheidszorg vallen op door een relatief klein aandeel zorgen welzijnsoppervlakte. Bij deze gebouwen wordt de zorg vanuit naastliggende zorgcentra geleverd.

figuur 2.17

De acht gebouwen op een rij: uiteenlopende verdeling naar functies

vz

de borkel kelsehof st. josef

vp

hannie dekhuijzen de stichtse hof

kleinsch

de woonhaven

ggz

buitenzorg

fluwelensingel 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

wonen

zorg bewoners


staffuncties

hotelfuncties

welzijnsfuncties

Deze verschillen hebben gevolgen voor de kostenverdeling over wonen en zorg. In onderstaande figuur komt dit tot uiting. Uitgaande van een normatief huurniveau van 70% van maximaal redelijk, wat ongeveer het niveau is van de sociale huursector zijn er gebouwen waar het wonen bijna alle huisvestingslasten kan dekken en andere waar het wonen niet meer dan 30% van de lasten dekt. Bij een normatieve zorghuur ontstaan vervolgens overschotten of tekorten in de gebouwexploitatie.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

31


figuur 2.18

De acht gebouwen op een rij: uiteenlopende functies en exploitatie

opperv lak te

de borkel

kelsehof

st. josef

hannie dekhuijzen

buitenzorg

de woonhaven

de stichtse hof

fluwelensingel

6.440

7.240

4.310

7.900

210

380

11.720

880 783

wonen

m2

4.536

4.081

1.885

4.610

184

370

5.074

zorg bewoners

m2

271

626

705

1.284

23

14

2.109

45


m2

192

460

227

511

-

-

624

36

staffuncties

m2

603

337

308

518

-

-

1.067

hotelfuncties

m2

77

30

630

-

-

987

welzijnsfuncties

m2

762

1.739

1.149

345

-

-

1.860

89%

wonen

-

15

70%

56%

44%

58%

88%

97%

43%

zorg bewoners

4%

9%

16%

16%

11%

4%

18%

5%


3%

6%

5%

6%

0%

0%

5%

4% 0%

staffuncties

9%

5%

7%

7%

0%

0%

9%

hotelfuncties

1%

0%

1%

8%

0%

0%

8%

2%

12%

24%

27%

4%

0%

0%

16%

0%

welzijnsfuncties €

2.586.000

1.167.000

1.309.000

-2.688.000

-39.000

26.000

729.000

111.000

boekwaarde

€

2.410.000

2.191.000

1.890.000

8.636.000

130.000

240.000

14.000.000

789.000

variabele lasten

€

1.602.000

993.000

955.000

2.152.000

28.000

117.000

4.214.000

273.000

huur 70% van max.red.

€

4.190.000

2.149.000

1.429.000

3.272.000

103.000

361.000

7.306.000

1.022.000

zorg en welzijn op basis nhc

€

2.408.000

2.201.000

2.725.000

4.827.000

16.000

22.000

11.637.000

150.000

saldo gebouw ex ploitatie totaal

saldo gebouw ex ploitatie per m2

€

400

160

300

-340

-190

70

60

130

boekwaarde

€

370

300

440

1.090

630

630

1.190

900

variabele lasten

€

250

140

220

270

140

300

360

310


€

650

300

330

410

500

940

620

1.160

zorg op basis nhc

€

370

300

630

610

80

60

990

170

De verschillen tussen de gebouwen zijn groot. De boekwaarde loopt van € 300 tot bijna € 1.100 per m². Het woonaandeel varieert van ruim 40% tot bijna 100%. Het exploitatiesaldo bij genormeerde huur en zorgprijs loopt van -€ 300 per m2 tot +€ 400. Het grote verpleeghuis, met hoge boekwaarde en veel zorgoppervlak springt er in negatieve zin uit: een relatief groot aandeel van de kosten blijft in de zorg en desondanks is er een aanzienlijk exploitatietekort. Bij de geselecteerde verzorgingshuizen is sprake van zorgkosten op basis van nieuwbouw die lager uitvallen dan de huidige huisvestingslasten (vast en variabel). Onderstaande figuur geeft de uitkomsten per bewoner. De woonlasten (gekapitaliseerd) dekken een bedrag dat varieert van € 17.000 tot het drievoudige, ruim € 50.000 per bewoner. Als aandeel van de totale huisvestingslast varieert de opbrengst van het wonen tussen 30% en 100%. De zorgbijdrage varieert van 6% tot ruim 80%, waarbij het aandeel van zorgruimten op het totale oppervlak een belangrijke verklarende factor is voor die spreiding.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


figuur 2.19

33

De acht gebouwen op een rij: ook per bewoner veel variatie st. josef

hannie dekhuijzen

100

39

157

72

110

50

de borkel

kelsehof

aantal bew oners

78

opperv lak per bew oner

83

de woonhaven

de stichtse hof

fluwelensingel

6

10

140

24

35

38

84

37 33

buitenzorg

wonen

m2

58

41

48

29

31

37

36

zorg

m2

3

6

18

8

4

1

15

2

welzijn

m2

2

5

6

3

0

0

4

1

overig

m2

8

3

8

3

0

0

8

0

€

33.200

11.700

33.600

-17.100

-6.400

2.600

5.200

4.600

€

30.900

21.900

48.500

55.000

21.600

24.000

100.000

32.900

saldo gebouw exploitatie per bew oner boekwaarde variabele lasten

€

20.500

9.900

24.500

13.700

4.700

11.700

30.100

11.400


€

53.700

21.500

36.600

20.800

17.200

36.100

52.200

42.600

zorg en welzijn op basis nhc

€

30.900

22.000

69.900

30.700

2.700

2.200

83.100

6.300

104% 60%

68% 69%

50% 96%

30% 45%

65% 10%

101% 6%

40% 64%

96% 14%

wonen zorg

Het huurniveau voor het wonen blijft beperkt bij het uitgangspunt van 70% van maximaal redelijk. In de gevallen dat er een tekort is, is ook sprake van in verhouding een laag huurniveau en zou door een hoger huurniveau te hanteren het tekort te dekken zijn. De splitsing in wonen en zorg schuift een aanzienlijk deel van de kosten van zorg naar wonen. We hebben hier de mogelijke gevolgen in de individuele huishouding, zoals het wegvallen van eigen bijdragen van bewoners en het gebruik van individuele huursubsidie niet in de analyse betrokken. Ook kunnen huishoudens soms worden geconfronteerd met dubbele huur, wanneer een lid van het huishouden in een zorgvoorziening woont.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

CONCLUSIES

3 Conclusies Een rekenexercitie Aan de hand van acht concrete voorbeelden is nagegaan hoe zorggebouwen zouden kunnen worden opgedeeld in woonruimten en infrastructuur voor zorg en welzijn. Het gaat om een papieren exercitie: er verandert niets aan de gebouwen, maar de bewoners krijgen een huurcontract voor de woonruimte en een afzonderlijke overeenkomst over de levering van zorg. Het wonen kan op drie manieren worden afgezonderd van zorgen welzijnsfuncties: 1

als zelfstandige woningen, met eigen sanitair en keuken;

2

als onzelfstandige woning, een eigen woonruimte met voorzieningen die met anderen worden gedeeld;

3

als groepswoning, waarin meerdere zelfstandigen samen een woning bewonen.

Deze volgorde geeft ook de voorkeur weer: als het kan zelfstandig, anders onzelfstandig en als het niet anders kan een groepswoning. We gaan er van uit dat als het gaat om eisen die aan een gebruiksvergunning hangen, zoals brandveiligheid en ontruiming van het gebouw, de andere manier van contracteren geen verandering brengt in het gebruik: de veiligheidseisen worden hierdoor niet anders. Het verhuren van woonruimte brengt de huurwetgeving voor woningen in huis. Het woningwaarderingsstelsel bepaalt de maximale huurhoogte en de jaarlijkse huurverhoging. Uitgaande van verschillende normen voor de huurhoogte kan de opbrengst van het wonen worden geraamd. Voor de ruimten voor zorg en welzijn kan vervolgens een kostendekkende huur worden berekend om de komende jaren de vaste (kapitaals)lasten en variabele lasten van de huisvesting te kunnen dekken. Een variant hierop is een normatieve huur per m2, die kan worden ontleend aan de maartbrief uitgaande van nieuwbouw. In het laatste geval zullen er tekorten of overschotten kunnen ontstaan, en dat zien we ook als uitkomst van de rekenexercitie.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

35

36 CONCLUSIES

Praktische zaken Het woningwaarderingsstelsel en de huurwetgeving kennen enkele bijzonderheden die bij het scheiden van wonen en zorg om aandacht vragen. Voor zelfstandige woningen is er een bijtelling van 35% mogelijk voor de service die in een complex wordt geleverd. Deze bijtelling is er niet als het om onzelfstandige eenheden gaat. Dit kan tot uiteenlopende huurniveaus leiden, afhankelijk van de gebouwkenmerken. De mogelijke herziening van de woningwaardering waarbij de WOZ-waarde een sterkere rol gaat spelen kan ongunstig uitpakken voor de vele kleine woningen en wooneenheden in de zorg. De huidige woonomgevingspunten zullen zwaarder tellen dan de relatief lage WOZ-waarde bij kleine appartementen, zo is de verwachting. Dit effect is nu nog niet te bepalen, omdat de regelwijziging er nog niet is. Dit kan worden ondervangen door dan een huurniveau dichter op de maximaal redelijke huur te kiezen (nu gingen we uit van 70%). Bij de omzetting van veel zorgappartementen tot onzelfstandige woningen kan het gewenst zijn om deze woningen in aanmerking te laten komen voor huursubsidie. Dit vergt voor ieder gebouw een afzonderlijke ministeriële beschikking. Het lijkt wenselijk hiervoor een generieke oplossing te vinden. Aparte huurcontracten voor het wonen betekent ook aparte overeenkomsten over de levering van zorg. Dit brengt een afzetrisico voor de zorgaanbieder, dat groter is naarmate er meer alternatieve aanbieders op de markt zijn. Voor vormen van beschermd wonen zal enerzijds die concurrentie minder zijn, anderzijds is de koppeling van wonen en zorg in een contract ook redelijker: zonder zorg zal voor veel bewoners het zelfstandig wonen niet haalbaar zijn. Acht gebouwen Voor zeven zorggebouwen is gekeken naar de uitkomst van de herdefiniëring van wonen en zorg in het gebouw. Het is bedoeld als een vingeroefening om na te gaan welke problemen men ontmoet bij de splitsing. In de verzorgingshuizen is de tweedeling of driedeling (ook welzijn) vrij goed te doen. In verpleeghuizen en kleinschalige PG heeft niet iedere bewoner een eigen woondomein: er komen 2-persoons en soms ook 4-persoonskamers voor. Om dan het wonen apart te plaatsen is het nodig een afdeling in het huis te zien als een groepswoning: een gemeenschappelijke huiskamer, gemeenschappelijke wasvoorzieningen, en meerdere slaapkamers. Dit zien we ook bij tot zorgvoorziening omgebouwde woningen. In een enkel geval zijn niet alle ruimten die tot een groepswoning of onzelfstandige eenheid worden gerekend via eenzelfde voordeur te bereiken. Dat levert een probleem op dat ook niet gemakkelijk met bouwkundige maatregelen kan worden verholpen. Het lijkt aannemelijk dat voor meer zorggebouwen, maar wel een minderheid ervan, dit probleem zich kan voordoen. Het is de vraag of in dit opzicht meer flexibiliteit in regelgeving is in te bouwen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

CONCLUSIES

3.1

Discussie We hebben gezien dat het vanuit een theoretische en technische kant bezien mogelijk is in bestaande zorggebouwen woningen te onderscheiden, soms zelfstandige, soms onzelfstandige die meestal door alleenstaanden en soms door meerpersoonshuishoudens worden bewoond. Waar dit niet mogelijk is kunnen nog groepswoningen worden aangeduid, waarin meerpersoonshuishoudens wonen. Dit laatste zien we vooral in verpleeghuizen en in woongebouwen voor gehandicapten. Het is dan in principe ook mogelijk de bekostiging van deze woongedeelten van de zorggebouwen via huurcontracten te regelen. In een enkel geval lopen woon- en zorgruimten teveel door elkaar heen en is de afbakening lastig. Er zijn onzekerheden rond de toekomstige vormgeving van het woningwaarderingsstelsel, de toepassing van de opslag voor service daarbij en de mogelijkheid om onzelfstandige zorgwoningen onder de individuele huursubsidie te brengen. Het zou voor de hand liggen ook bij onzelfstandige zorgwoningen de opslag voor service toe te passen. De overige ruimten in de gebouwen zullen als zorg- of welzijnsvoorzieningen moeten worden bekostigd. Van de overige ruimten zal soms een deel nog afwisselend tot woonruimte of zorg/welzijn te bestempelen zijn. Logeerkamers kunnen dienen als tijdelijke zorgruimten, maar kunnen ook de woonfunctie ondersteunen (ontvangst bezoek). Hotelachtige functies laten zich tot zorg, welzijn of wonen toedelen. Dit laat de uitkomst enigszins ongewis, maar biedt ook enige speelruimte om de bekostiging sluitend of winstgevend te maken. De instelling kan zelf bepalen hoe sommige ruimten worden toebedeeld. Dat zou wel helder moeten worden vastgelegd, zodat te controleren is dat er niet zowel huur voor betaald wordt door de bewoner als zorggeld door verzekeraars of welzijnsgeld door de gemeente, in een toekomstig stelsel van WMO en gemoderniseerde AWBZ. Een deel van de bekostiging zal ook gebaseerd kunnen zijn op de levering van zorg of diensten buiten het zorggebouw. In de berekening van de bekostiging zijn we uitgegaan van een exploitatieduur conform de huidige bekostiging. Het is echter de vraag of veel verouderde zorggebouwen dit gaan redden. Lukt het over enkele jaren nog om klanten te vinden, als er meer keuzemogelijkheden zouden ontstaan? Bij leegstand valt de bekostiging via huur weg en kunnen er flinke tekorten ontstaan. Voorts is het van belang dat zorgverzekeraars en gemeenten bereid zijn de sterk ingeperkte ruimte voor zorg en welzijn te bekostigen. Anders is er het risico dat een deel van het gebouw op geen enkele wijze wordt bekostigd. Het scheiden van wonen en zorg zal ook gevolgen hebben op de inning van eigen bijdragen en de uitgaven voor individuele huursubsidie. Deze zijn hier buiten beschouwing gebleven.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

37

Wonen in zorggebouwen

Recommend Documents