WONEN IN LEIDEN - RAPPORTAGE WOON 2009

> Wonen in Leiden > rapportage WoON 2009

WONEN IN LEIDEN - RAPPORTAGE WOON 2009

02

Wonen in Leiden rapportage WoON 2009

Uitgevoerd in opdracht van de gemeente Leiden

Auteur

Roelf-Jan van Til

september 2010

>

rapport 2010-06

Analyse

Explica

>

Beukelsdijk 106a

www.explica.nl

03

>

>

3022 DK Rotterdam

e. [email protected]

>

t. 010 2236820


04

Inhoudsopgave 1 1 2 2.1 2.2 2. 2 2.3 2. 3 2.4 2. 4 3 3.1 3 .2 3 .3 3 .4 3 .5 3 .6 3 .7 3 .8 3 .9 3 . 10 3 . 11 4 4.1 4 .2 4 .3 4 .4 4 .5 4 .6

Samenvatting

A 05

5

Inleiding

13

Demografische ontwikkelingen

15

Bevolkingsontwikkeling

15

Huishoudensontwikkeling

19

Woningvoorraadontwikkeling

21

Leiden in de regio

23

Wonen in Leiden anno 2009

27

Woningen en huishoudens

27

Inkomens

36

Huishoudens in woningen

39

De woonsituatie van niet-westerse allochtonen

41

Woonlasten en betaalbaarheid

43

Bereikbare woningen voor de doelgroep

46

Scheef wonen

48

Wonen en zorg

49

De particuliere huursector

53

Leefbaarheid

57

Wijkprofiel

61

Dynamiek op de woningmarkt

65

Verhuisgeneigdheid en verhuismotieven

65

Woonwensen

71

Vraag en aanbod vergeleken

74

Studentenwensen

81

Verhuisketens

83

Kopen van de eigen huurwoning

86

Begrippenlijst

90


Samenvatting Het Woononderzoek Nederland 2009 (WoON 2009) Eind 2008 en begin 2009 zijn in heel Nederland 78.000 mensen ondervraagd over allerlei aspecten die te maken hebben met het onderwerp wonen. De gemeente Leiden heeft in 2009 evenals in 2006 en 2002 deelgenomen aan de oversampling van het WoON. In de gemeente zijn extra enquêtes uitgezet. Het WoON is een enquêteonderzoek. Dat betekent dat de uitkomsten te maken hebben met betrouwbaarheidsmarges. Het is immers mogelijk dat de mening van de ondervraagde personen iets afwijkt van het gemiddelde in de gemeente. In het rapport is daarom gewerkt met afgeronde aantallen. Bovendien wordt bij het trekken van conclusies rekening gehouden met de onnauwkeurigheid in de meting. Kleine verschillen (82% versus 81%) kunnen te wijten zijn aan toeval. In dat geval wordt niet geconcludeerd dat er sprake is van verschillen.

In dit rapport worden niet alleen de uitkomsten van Leiden gepresenteerd, maar ook die van Nederland en van de regio Holland Rijnland. Per 1 april 2010 behoren de gemeenten Alphen aan den Rijn, Nieuwkoop en Rijnwoude tot de regio Holland Rijnland. In dit rapport worden zowel de cijfers voor de ‘oude’ regio als voor de nieuwe regio gepresenteerd. Als in het rapport gesproken wordt over de regio Holland Rijnland, dan wordt gedoeld op de nieuwe indeling.

Matige bevolkingsgroei in Leiden, voortgaande individualisering Tussen 2000 en 2010 hebben in Leiden bevolkingsgroei en -krimp elkaar afgelost. Per saldo zijn er 151 inwoners bijgekomen in 10 jaar tijd, een groei met 0,1%. In dezelfde periode is de bevolking van de regio gegroeid met 2,2%. De bevolking van Nederland is in dezelfde periode toegenomen met 4,5%. De ontwikkeling van het aantal huishoudens wijkt af van de bevolkingsontwikkeling. Tussen 2000 en 2009 is het aantal huishoudens in Leiden toegenomen met 1,9%, oftewel 1.115 huishoudens. Het aantal alleenstaanden in de gemeente is toegenomen (met 1.700), evenals het aantal eenoudergezinnen (met 377). Het aantal gezinnen met kinderen is afgenomen (met 774). Dat geldt – in mindere mate – ook voor het aantal paren zonder kinderen (afname met 268 huishoudens). De tendens in de ontwikkeling van de huishoudensamenstelling zien we op regionaal niveau (Holland Rijnland) en nationaal niveau terug. In Nederland is in de periode 2000-2009 het aantal huishoudens toegenomen met 0,8% per jaar. In Leiden is de groei 0,2% per jaar, in de regio Holland Rijnland was dit 0,7% per jaar. In de afgelopen 10 jaar zien we in Leiden een opvallende afname van het aantal huishoudens tussen 25 en 40 jaar. Op nationaal niveau zien we voor de leeftijdsgroep tussen 25 en 35 jaar eveneens een afname. 06

Deels is hier dus sprake van een ontwikkeling op landelijk niveau, maar deels kan vertrek uit Leiden eveneens als oorzaak worden gezien van de afname van de huishoudens in deze leeftijdsklassen. Bij de leeftijdsgroep tussen 55 en 65 jaar zien we juist een flinke groei. Deze wordt vooral veroorzaakt door het ouder worden van de ‘naoorlogse geboortegolf’. Deze is weer een aantal jaar ouder geworden en is verschoven van de categorie 45-54 jaar naar de categorie 55-64. De komende jaren zal deze groep ervoor zorgen dat het aantal 65-plussers flink zal toenemen.

Weinig uitbreiding woningvoorraad, maar 2009 was een ‘topjaar’ De bewoonde woningvoorraad in Leiden bestaat voor 48% uit koopwoningen. Dat ligt behoorlijk onder het landelijke gemiddelde van 59%. In Holland Rijnland ligt het aandeel koopwoningen boven het Nederlandse gemiddelde. Het aandeel eengezinswoningen in Leiden is 49%. Ook dit is lager dan het gemiddelde van 69% in Nederland. In Holland Rijnland is dit percentage 66%. De woningvoorraad in Leiden is in de periode tussen 1990 en 2010 toegenomen met 7.436 woningen. Met name tussen 1990 en 2000 werden veel woningen gebouwd. In de afgelopen 10 jaar is de voorraadontwikkeling beperkt van omvang geweest (groei met 2.186 woningen). In 2009 is wel weer een behoorlijk aantal woningen toegevoegd (567 woningen). Dat zien we terug in het migratiepatroon. Na jaren met een sterk negatief binnenlands migratiesaldo was 2009 een jaar waarin per saldo nauwelijks inwoners uit Leiden vertrokken. In de afgelopen 10 jaar bestond de nieuwbouw in Leiden voor 45% uit eengezinswoningen. In de 10 jaar daarvoor (1990-1999) was dit 44%. Doordat in de afgelopen drie jaar relatief veel woningen zijn onttrokken – en dat zijn vooral meergezinswoningen – is het aandeel gestapelde bouw in Leiden afgenomen. Met 80% is het aandeel koopwoningen in de nieuwbouw in de afgelopen 10 jaar veel hoger geweest dan in de periode 1990-1999. Toen was het aandeel 63%.

Veel vooroorlogse, veel kleine, veel goedkope (huur)woningen In Leiden ligt het aandeel vooroorlogse woningen duidelijk hoger dan in heel Nederland. In Leiden is 30% van de woningen gebouwd voor 1945. Opvallend is verder het lage aandeel woningen dat vanaf 2000 is gebouwd. In Nederland is dit aandeel 10%, in Leiden 5%. Een groot deel van de woonruimten in Leiden heeft een oppervlak onder de 70 vierkante meter. In Nederland heeft 23% van de woonruimten een oppervlak tot 70 meter, in Leiden is dit 39% van de voorraad. Het aandeel huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens is in Leiden veel hoger dan gemiddeld (32% versus 23% in de regio en 25% in heel Nederland). Ook het aandeel huurwoningen boven de liberaliseringsgrens is in Leiden hoger dan landelijk (12% versus 8% gemiddeld). In de koopsector valt juist het lage aandeel goedkope woningen op. Dit geldt zowel voor Leiden als voor de gehele regio. In de regio zijn met name de koopwoningen met een WOZ-waarde tussen €250.000 en €400.000 ruim vertegenwoordigd. In Nederland behoort 34% van de koopwoningen tot dit segment, in Holland Rijnland 45%, in Leiden 39%.

Hoog opgeleide bevolking Anno 2009 wonen er 61.300 huishoudens in Leiden. De samenstelling van deze huishoudens wijkt sterk af van het Nederlandse gemiddelde. Het aandeel alleenstaanden in Leiden is ruim 50%, terwijl dit in Nederland als geheel maar net boven de 35% ligt. Leiden kent een zeer hoog aandeel hoogopgeleide huishoudens. Deels wordt dit veroorzaakt door de studentenhuishoudens, die bij de hoogopgeleide huishoudens zijn meegeteld. Ook de samenstelling van de werkgelegenheid van de gemeente hangt samen met het opleidingsniveau. De werkgelegenheid in de gemeente is sterk op de dienstensector gericht; vooral de niet-commerciële dienstverlening is sterk vertegenwoordigd. 07


Inkomens stijgen maar inkomensgroei in Leiden is lager dan in de regio Het gemiddelde inkomen in Leiden is duidelijk lager dan het gemiddelde van de regio. En het inkomen in Holland Rijnland ligt boven het Nederlandse gemiddelde. Tussen 2002 en 2006 is het gemiddelde besteedbare inkomen vrijwel gelijk gebleven. Dit geldt zowel voor Leiden als ook voor de regio en voor Nederland als geheel. Tussen 2006 en 2009 is wel een duidelijke toename te zien, maar de groei van het inkomen in Leiden tussen 2006 en 2009 is achtergebleven bij de groei in de regio en in Nederland.

De doelgroep neemt toe, de bereikbare voorraad constant van omvang De gemeente Leiden wil borgen dat er voldoende woningen beschikbaar zijn voor huishoudens met een laag inkomen. Hierbij wordt een factor van anderhalf maal de omvang van de doelgroep gehanteerd, exclusief studenten. De omvang van de doelgroep in Leiden (exclusief studenten) bedraagt volgens het WoON 2009 14.400 huishoudens 1. Dit is een toename ten opzichte van 2006. De omvang van de bereikbare huurvoorraad is vrijwel constant gebleven. Dat betekent dat de verhouding tussen beide grootheden kleiner is geworden. Op basis van het WoON 2009 komt de schatting van de verhouding tussen bereikbare huurvoorraad en de doelgroep (exclusief studenten) uit op 1,71. In 2006 bedroeg het verhoudingsgetal 2,08.

De woonuitgaven stijgen, met name de energielasten, woonquote stijgt ook Ten opzichte van 2002 en 2006 is zowel in de huursector als in de koopsector een toename te zien van de woonuitgaven. De huren zijn gestegen, maar ook de hypotheeklasten zijn omhoog gegaan. Daar komt bij dat de uitgaven voor energie ook toegenomen zijn. In 2002 gaven Leidse huurders nog gemiddeld €89 uit aan energielasten, in 2009 is dat opgelopen tot €168. In de koopsector zijn de energielasten gestegen van €114 tot €218 per maand. Toch is het effect op de woonquotes (het deel van het besteedbare inkomen dat uitgegeven wordt aan wonen) minder groot. Zowel in de huursector als in de koopsector is namelijk een toename van de inkomens te zien. In de koopsector is tussen 2006 en 2009 de woonquote gestegen van 25 naar 26, terwijl ze in de huursector is toegenomen van 33 naar 39. Op landelijk niveau is de toename van de woonquote in de huursector beperkter.

Goedkope scheefheid in Leiden gemiddeld Voor het vaststellen van de scheefheid bestaan geen vaste definities. De mate van scheef wonen hangt af van de inkomensgrens en van de huurgrens die gehanteerd worden. Vanaf januari 2011 mag, vanwege afspraken met de Europese Unie, nog maximaal 10% van de vrijkomende bereikbare woningen toegewezen worden aan huishoudens met een (belastbaar) inkomen boven €33.000. Als we (goedkoop) scheef wonen op deze manier afbakenen dan betreft het 7.000 huishoudens. Scheefheid komt dan voor in 28% van de bereikbare voorraad.

1

In voorliggend rapport wordt de doelgroep zowel inclusief studenten als exclusief studenten berekend. Inclusief studentenhuishoudens gaat het om 22.300 huishoudens. Exclusief de studenten betreft het 14.400 huishoudens. Rigo hanteert in het rapport ‘Scheefwonen in Leiden’ de definitie waarbij de studentenhuishoudens wel worden meegeteld. Dan bestaat de doelgroep dus uit 22.300 huishoudens, Hiervan wonen er 15.800 in een woning.

08

Aantal oudere huishoudens neemt toe, veelal niet in een nultredenwoning Het aantal oudere huishoudens in de gemeente zal de komende jaren toenemen. Daarmee wordt ook actueel hoe goed de woningvoorraad ingericht is voor deze groep, als de mobiliteit gaat afnemen. De toegankelijkheid van de woning wordt dan belangrijk. Van alle woningen in Leiden is 21% een nultredenwoning, wat inhoudt dat de woning zonder traplopen te bereiken is (extern toegankelijk) en dat binnen de woning een slaapkamer en badkamer bereikbaar zijn zonder traplopen (intern toegankelijk). In heel Nederland is het gemiddeld 23%. In Leiden woont 34% van de huishoudens van 65 jaar of ouder in een nultredenwoning. Dat is meer dan in de regio Holland Rijnland als geheel (29%), maar minder dan in Nederland als totaal (40%). In Leiden wonen oudere huishoudens relatief vaak in een intern toegankelijke woning die niet extern toegankelijk is. Dit zijn vaak meergezinswoningen zonder lift.

Leiden is een aantrekkelijke gemeente, wel diversiteit in leefbaarheid De tevredenheid over de woning en de woonomgeving in Leiden is hoog. Leefbaarheid staat momenteel volop in de aandacht, maar de leefbaarheidsproblemen die kunnen optreden zijn divers. In het kader van het grotestedenbeleid (GSB) zijn drie indicatoren ontwikkeld, die alle drie iets zeggen over een deelaspect van de leefbaarheid. Alle drie kunnen met het WoON berekend worden. Leiden scoort lager dan gemiddeld (dus negatief) op alle drie de indicatoren overlast, verloedering en sociale cohesie. Binnen de gemeente scoort Leiden Noord duidelijk lager dan Leiden Zuidwest en de overige wijken. Leiden Zuidwest scoort alleen op de sociale cohesie lager dan het gemiddelde voor Leiden.

Toename verhuisgeneigdheid De situatie op de woningmarkt is momenteel erg onzeker. Maar waar een afname van de verhuiswensen voor de hand had gelegen zien we die in Nederland nauwelijks terug. In Leiden zien we ten opzichte van de meting in 2006 zelfs een flinke toename van de verhuisgeneigdheid. In de periode 2006-2009 is de verhuisgeneigdheid in Leiden toegenomen van 38% naar 45%. De toename van de verhuisgeneigdheid is vooral te zien bij de jongere huishoudens, waar de verhuisgeneigdheid al hoog was. Van de 7.400 huishoudens onder de 25 jaar in Leiden geeft driekwart aan binnen twee jaar te willen verhuizen.

Gezondheid vaak de verhuisreden bij ouderen Meer dan een kwart van de alleenstaande 55-plussers die willen verhuizen noemt gezondheid als belangrijkste reden om te gaan verhuizen. Dit percentage neemt bovendien sterk toe met de leeftijd. Bij 75-plussers is de gezondheid duidelijk de overheersende verhuisreden. Ook de huidige woning wordt door alleenstaande 55-plussers vaak genoemd als reden om te gaan verhuizen. De woning wordt door deze groep vaak te groot gevonden, of niet geschikt, in verband met bijvoorbeeld de aanwezigheid van trappen.

Toegenomen verhuisgeneigdheid leidt tot meer vraagdruk Het vraagsaldo (het verschil tussen het aantal gevraagde woningen en het aantal woningen dat door verhuisgeneigde huishoudens achtergelaten wordt bij een verhuizing; kortom: het verschil tussen vraag en aanbod) bedraagt 5.900. Het vraagsaldo is daarmee hoger dan in 2006 toen het saldo 5.100 woningen bedroeg. Iets minder dan de helft van de woningen wordt gevraagd in het segment van de eengezinswoningen. In 2006 bestond iets meer dan de helft van de vraag uit eengezinswoningen. Ook het aanbod bestaat voor een groter deel uit eengezinswoningen. Het resultaat is dat het vraagsaldo er duidelijk anders uit ziet dan in 2006. In 2006 was het vraagsaldo van eengezinswoningen sterk positief, terwijl het saldo bij de

09


meergezinswoningen negatief was. In 2009 is het saldo bij de eengezinswoningen nog steeds positief, maar nu is ook bij de meergezinswoningen de vraag groter dan het aanbod.

Vraagdruk met name in de centrale delen van de stad Als we de kijken naar de prijsklasse van de woningen, dan blijkt dat de vraag bij de huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens duidelijk tekort schiet. Maar bij de overige huurklassen tot de liberaliseringsgrens is de vraag duidelijk groter dan het aanbod. In de koopsector zien we in alle prijssegmenten dat de vraag groter is dan het aanbod. Er is vooral veel vraagdruk in het hoogste segment, boven de €400.000. De vraag naar deze koopwoningen komt vooral van huishoudens binnen Leiden met een inkomen vanaf tweemaal modaal. Deze groep zoekt voor een groot deel een eengezinswoning, vaak een koopwoning, in het hoogste prijssegment. Bij het vergelijken van vraag en aanbod naar type woonmilieu zien we een duidelijk tekort aan woningen in het centrumstedelijke milieu. Dit milieu (centrumwijken) is duidelijk gewild. In het buiten-centrummilieu, waar veel wijken toe behoren, is de vraag wat kleiner dan het aanbod. De vraag naar dit milieu buiten de eigen gemeente is behoorlijk. Het groenstedelijke milieu tenslotte laat ook meer vraag dan aanbod zien, maar de druk is duidelijk minder groot dan in het centrale deel van de stad.

Studentenwensen ook gericht op woningen Veel studentenhuishoudens wonen in een niet-woning, zoals een studentenkamer. Maar bekijken we de woonwensen van deze groep, dan blijkt dat een groot deel van deze groep wil doorstromen naar de reguliere woningvoorraad. Daarmee vormen de studentenhuishoudens een belangrijk deel van de woningvragers in de gemeente. Hun vraag is voor een groot deel gericht op meergezinshuurwoningen, maar toch is er vraag naar bijvoorbeeld eengezinskoopwoningen. Een derde van het vraagsaldo van eengezinskoopwoningen is afkomstig van studentenhuishoudens. Bij de meergezinshuurwoningen zou zonder de vraag die door studenten wordt uitgeoefend een groot aanbodoverschot ontstaan. Waar nieuwe studenten met name gericht zijn op de markt voor specifieke studentenhuisvesting, zijn studentenhuishoudens dus vooral op de reguliere woningmarkt georiënteerd.

10

11

HOOFDSTUK

1

Inleiding Beleid maken op het terrein van wonen is een continu proces. Periodiek komt nieuwe informatie beschikbaar die het mogelijk maakt te monitoren of de ontwikkelingen aansluiten bij de gekozen beleidsrichting. Een belangrijke bron van informatie over het wonen is het WoON 2009. De gemeente Leiden heeft in 2009 evenals in 2006 en 2002 deelgenomen aan de zogenaamde ‘oversampling’ van het WoON. Dat houdt in dat extra enquêtes voor het WoON in de gemeente afgenomen zijn. In Leiden zijn voor het WoON 2009 in totaal 1.358 enquêtes afgenomen. Deelname aan de oversampling maakt het mogelijk een uitgebreide analyse uit te voeren op de situatie op de woningmarkt. De enquête is afgenomen tijdens de onzekere economische periode eind 2008 en begin 2009. Het is dan ook erg interessant om te bezien in hoeverre de crisis gevolgen heeft voor de woonvoorkeuren. In dit rapport worden niet alleen de uitkomsten van Leiden gepresenteerd, maar ook die van Nederland en van de regio Holland Rijnland. Bij de regio wordt uitgegaan van de huidige gemeentelijke indeling. Per 1 april 2010 behoren de gemeenten Alphen aan den Rijn, Nieuwkoop en Rijnwoude tot de regio Holland Rijnland. In dit rapport worden zowel de cijfers voor de ‘oude’ regio als voor de nieuwe regio gepresenteerd. De oude regio wordt in de figuren aangeduid als ‘HR 2009’, de nieuwe indeling als ‘HR 2010’. Als in het rapport gesproken wordt over de regio Holland Rijnland, dan wordt gedoeld op de nieuwe indeling. De gemeente Alkemade is per 1-1-2009 samengevoegd met de gemeente Jacobswoude. De naam van de nieuwe gemeente is Kaag en Braassem. Jacobswoude behoorde niet tot de regio Holland Rijnland. Om in de tijdreeks een goede vergelijking te kunnen maken wordt Jacobswoude ook in 2002 en 2006 bij de regio Holland Rijnland gerekend. Dat betekent dat de aantallen in dit rapport die betrekking hebben op het WBO 2002 en het WoON 2006 wat af kunnen wijken van de rapportages ‘Thuis in Leiden – Kernpublicatie WBO 2002’ en de ‘Kernpublicatie WoON2006 – Leiden’. Het onderzoek is gebaseerd op enquêtes. Dat betekent dat de uitkomsten te maken hebben met betrouwbaarheidsmarges. Het is immers mogelijk dat de mening van de ondervraagde personen iets afwijkt van het gemiddelde in de gemeente. In het rapport is daarom gewerkt met afgeronde aantallen. Bovendien wordt bij het trekken van conclusies rekening gehouden met de onnauwkeurigheid in de meting. Als in tabellen geconstateerd kan worden dat er kleine verschillen bestaan, dan zouden die te wijten kunnen zijn aan toeval. De figuren in het rapport worden in principe voorafgegaan door de tekst die de figuur beschrijft. In een aantal gevallen is hier – om een betere bladspiegel te krijgen – van afgeweken.

13


14

HOOFDSTUK

2

Demografische ontwikkelingen Voordat we overstappen naar de uitkomsten van het WoON2009 laten we de ontwikkeling van de bevolking van de gemeente Leiden zien. De bevolkingssamenstelling in de gemeente is namelijk niet alleen afhankelijk van ontwikkelingen binnen de gemeente zelf, maar ook van ontwikkelingen van buitenaf.

2.1

Bevolkingsontwikkeling De ontwikkeling van het aantal inwoners van een gemeente hangt af van de componenten natuurlijke aanwas, binnenlands migratiesaldo en buitenlands migratiesaldo. De natuurlijke aanwas (het saldo van geboorten en sterfgevallen) is in Leiden in alle jaren positief geweest. In de jaren zestig lag het saldo rond de 1.000 per jaar, in de jaren daarna is het saldo vrij constant rond de 500 per jaar. In het binnenlandse migratiesaldo (het saldo van vestiging vanuit andere gemeenten en vertrek naar andere gemeenten) en het buitenlandse migratiesaldo (het saldo van vertrek vanuit Leiden naar het buitenland en vestiging in Leiden vanuit het buitenland) is meer variatie te zien. Vooral de binnenlandse migratie laat behoorlijke schommelingen zien. Deze schommelingen worden in belangrijke mate veroorzaakt door de opening en sluiting van grote (ca. 500 personen) centra van asielzoekers in de desbetreffende periode (aan de Flevoweg, de Willem van der Madeweg en Nieuweroord). Daarnaast hangt de hoogte van het binnenlandse migratiesaldo samen met de omvang van de nieuwbouw. De jaarlijkse bevolkingsontwikkeling hangt sterk samen met de ontwikkeling van het binnenlandse migratiesaldo. Tussen 2000 en 2010 hebben krimp en groei elkaar afgelost. Per saldo zijn er 151 inwoners bijgekomen in 10 jaar tijd, een groei met 0,1%. In dezelfde periode is de bevolking van de regio (indeling 2010) gegroeid met 11.505 inwoners, oftewel 2,2%. De bevolking van Nederland is in dezelfde periode met ruim 700.000 inwoners gegroeid, een toename van 4,5%.

15

WONEN IN LEIDEN - RAPPORTAGE WOON 2009 Figuur 1

Ontwikkeling van natuurlijke aanwas, binnenlands en buitenlands migratiesaldo in Leiden (bron: CBS)

2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 -500 -1.000 -1.500 -2.000

binnenlands saldo

buitenlands saldo

natuurlijke aanwas

2010

2005

2000

1995

1990

1985

1980

1975

1970

1965

1960

-2.500

groei

Het binnenlandse migratiesaldo van de gemeente Leiden is sinds 1995 overwegend negatief. Alleen in 2003 was het saldo licht positief. In de jaren zestig en begin jaren zeventig was het binnenlandse saldo negatief. Opvallend is de omslag tussen 1973 en 1974 van een negatief saldo van ongeveer -1.500 tot een positief saldo van ongeveer +500. Vanaf 1986 is het migratiesaldo een aantal jaren positief geweest, waarna vanaf 1995 het overheersend negatieve patroon is ingezet. In paragraaf 2.3 wordt gekeken naar de ontwikkeling van de woningvoorraad. Vestiging en vertrek hangen namelijk samen met de omvang van nieuwbouw en sloop. In jaren dat veel woningen toegevoegd zijn is een positievere of minder negatieve migratiebalans te zien. Figuur 2

Ontwikkeling van het binnenlandse migratiesaldo in Leiden (bron: CBS)

1.500 1.000 500 0 -500 -1.000 -1.500 -2.000

2010

2005

2000

1995

1990

1985

1980

1975

1970

1965

1960

-2.500

binnenlands saldo

Als we inzoomen op de laatste 10 jaar, dan zien we in alle jaren een natuurlijke aanwas van ongeveer 500. Er worden jaarlijks ongeveer 500 meer kinderen geboren dan er inwoners overlijden. Het buitenlandse migratiesaldo fluctueert. We zien hierin de nationale tendens terug. Ook op landelijk niveau is de emigratie een aantal jaar hoger geweest dan de immigratie, resulterend in een negatief buitenlands migratiesaldo. Het binnenlandse migratiesaldo was in 2003 positief, in de andere jaren negatief. Het laatste jaar, 2009, was het saldo maar licht negatief.

16

Figuur 3

Ontwikkeling van natuurlijke aanwas, binnenlands en buitenlands migratiesaldo in Leiden (bron: CBS)

1.000 500 0 -500 -1.000

binnenlands saldo

buitenlands saldo

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

-1.500

natuurlijke aanwas

Verschuivingen in de leeftijdsverdeling van de huishoudens kunnen veroorzaakt worden door het migratiepatroon. Helaas zijn de migratiestatistieken van het CBS gebaseerd op personen en niet op huishoudens, waardoor geen rechtstreekse relatie tussen de migratie en de huishoudenssamenstelling kan worden gelegd. Maar de leeftijdsverdeling van de migratie geeft wel een goede indicatie van deze verschuivingen. Als we binnenlandse vestiging en binnenlands vertrek naar leeftijd uitsplitsen, dan zien we veel dynamiek in de leeftijdsklassen tussen 15 en 40 jaar. De leeftijdsklassen 15-19 en 20-24 laten een positief migratiesaldo zien, de leeftijdsklassen 25-29 en 30-39 laten juist een negatief saldo zien. In deze laatste groep is het vertrek relatief hoog vergeleken met de binnenverhuizingen (de verhuizingen binnen de gemeentegrenzen van Leiden). Figuur 4

Gemiddelde vestiging, vertrek en binnenlands saldo, naar leeftijd, in Leiden, 2000-2008 (bron: CBS)

2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 -500

vestiging

vertrek

binnenverhuizing

85+

65-84

50-64

40-49

30-39

25-29

20-24

15-19

10-14

5-9

0-4

-1.000

saldo

Kijken we alleen naar het binnenlandse migratiesaldo, dan wordt het patroon nog wat duidelijker. Alleen in de leeftijdsgroepen 15-19 en 20-24 jaar is het migratiesaldo positief. De toestroom van deze groepen zien we in de meeste steden terug, maar de toestroom van de leeftijdsklasse 15-19 is in Leiden wat sterker dan gemiddeld. Dit hangt uiteraard samen met de functie van Leiden als studentenstad. De uitstroom is het grootst bij de leeftijdsklassen 25-29 en 30-39 jaar. Uit het negatieve migratiesaldo van de leeftijdsklassen 0-5, 5-9 en 10-14 jaar is te concluderen dat het vaak gezinnen met (jonge) kinderen zijn die de stad verlaten, al kunnen we dat niet verifiëren in de CBS-statistieken, aangezien daarin cijfers over verhuizingen van huishoudens ontbreken.

17


Figuur 5

Binnenlands migratiesaldo, naar leeftijd, in Leiden, 2000-2008 (bron: CBS)

85+

65-84

50-64

40-49

30-39

25-29

20-24

15-19

10-14

5-9

0-4

800 600 400 200 0 -200 -400 -600 -800

gemiddeld binnenlands migratiesaldo per jaar

Als we de migratiesaldi uitsplitsen naar perioden van 5 jaar, dan zien we dat er in de tijd verschuivingen te zien zijn. De instroom van 15-19 jarigen is in de periode 2000-2008 groter dan in de periode daarvoor. De instroom van 20-24-jarigen is behoorlijk lager geworden. Bij de leeftijdsgroepen 30-39 en 40-49 is te zien dat de uitstroom groter is geworden. Dat zien we ook terug bij de kinderen. Wat ook opvalt, is het verschil tussen de eerste onderscheiden periode en de perioden daarna. Na 1995 is de uitstroom van personen in de gezinsfase (30-39 en 0-9 jaar) duidelijk groter dan daarvoor. De verschuiving in het migratiepatroon zou veroorzaakt kunnen zijn door de veranderingen in de samenstelling en omvang van de nieuwbouw in de gemeente. Immers, migratie hangt samen met de ontwikkeling van de woningvoorraad. Hier komen we in de paragraaf 2.3 op terug. Figuur 6

Binnenlands migratiesaldo, naar leeftijd, in Leiden, 1990-2008 (bron: CBS)

1.000 500 0 -500

1990-1994

18

1995-1999

2000-2004

2005-2008

85+

65-84

50-64

40-49

30-39

25-29

20-24

15-19

10-14

5-9

0-4

-1.000

2.2

Huishoudensontwikkeling De ontwikkeling van het aantal huishoudens wijkt af van de bevolkingsontwikkeling. Tussen 2000 en 2009 is het aantal huishoudens in Leiden toegenomen met 1,9%, oftewel 1.115 huishoudens. Het aantal alleenstaanden in de gemeente is toegenomen (met 1.700), evenals het aantal eenoudergezinnen (met 377). Het aantal gezinnen met kinderen is afgenomen (met 774). Dat geldt – in mindere mate – ook voor het aantal paren zonder kinderen (afname met 268 huishoudens). De tendens in de ontwikkeling van de huishoudensamenstelling zien we op regionaal niveau (Holland Rijnland) en nationaal niveau terug. In Nederland is in de periode 2000-2009 (de cijfers voor 2010 zijn half augustus 2010 nog niet gepubliceerd door het CBS) het aantal huishoudens toegenomen met 0,8% per jaar. In Leiden is de groei 0,2% per jaar, in de regio Holland Rijnland was dit 0,7% per jaar.

Figuur 7

Ontwikkeling van het aantal huishoudens, naar type, in Leiden (bron: CBS)

-5.000

0

5.000

10.000

15.000 20.000 25.000 30.000 35.000

alleenstaand paar gezin eenoudergezin overig 2000

mutatie 2000-2009

Uitgesplitst naar leeftijd is vrij veel ontwikkeling te zien. Enerzijds zijn de ontwikkelingen toe te schrijven aan het ouder worden van huishoudens. Maar ook veranderende migratiepatronen kunnen een rol spelen in de veranderingen in de leeftijdsverdeling. In de afgelopen 10 jaar zien we een opvallende afname van het aantal huishoudens tussen 25 en 40 jaar. Op nationaal niveau zien we voor de leeftijdsgroep tussen 25 en 35 jaar eveneens een afname. Deels is hier dus sprake van een ontwikkeling op landelijk niveau, maar we hebben hiervoor kunnen zien dat in deze leeftijdsklassen ook een negatief migratiepatroon te zien is, dat bovendien de afgelopen 10 jaar negatiever was dan in de periode daarvoor. Het vertrek uit Leiden kan dan ook eveneens als oorzaak worden gezien van de afname van de huishoudens in deze leeftijdsklassen. Bij de leeftijdsgroep tussen 55 en 65 jaar zien we juist een flinke groei. Deze wordt vooral veroorzaakt door het ouder worden van de ‘naoorlogse geboortegolf’. Deze is weer een aantal jaar ouder geworden en is verschoven van de categorie 45-54 jaar naar de categorie 55-64. Deze groep – geboren in de jaren vanaf 1946 – gaat vanaf 2010 de pensioengerechtigde leeftijd bereiken.

19


Ontwikkeling van het aantal huishoudens, naar leeftijd, in Leiden (bron: CBS)

95+ 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar -2.000

0

2.000 2000

Figuur 9

4.000

6.000

8.000

10.000

mutatie 2000-2009

Ontwikkeling van het aantal huishoudens, naar leeftijd, in Leiden (bron: CBS)

Duizenden

-2

0

2

4

alleen tot 25 alleen 25-34 alleen 35-44 alleen 45-54 alleen 55-64 alleen 65-74 alleen 75+ gezin tot 35 gezin 35-44 gezin 45+ eenoudergezin samen tot 25 samen 25-34 samen 35-44 samen 45-54 samen 55-64 samen 65-74 samen 75+ overig 2000

20

mutatie 2000-2009

6

8

10

Het aantal alleenstaanden is toegenomen. Binnen de alleenstaanden is een afname te zien van de leeftijdsklasse tussen 25 en 35 jaar (figuur 9). Daarnaast zijn ook de 65-plussers licht in omvang afgenomen. De grootste groei is te zien bij de 55-64-jarigen. Ook bij de gezinnen is het beeld gemengd. In totaliteit is de groep kleiner geworden, maar het aantal oudere gezinnen (ouder dan 45 jaar) is toegenomen, terwijl de jongere gezinnen in aantal zijn afgenomen. Dat gemêleerde beeld is ook bij de paren te zien. Evenals bij de alleenstaanden is de leeftijdsgroep 25-34 in omvang afgenomen. En ook hier is de grootste groei te zien bij de leeftijdsklasse 55-64 jaar. Maar waar bij de alleenstaanden een kleine afname van het aantal 65-plushuishoudens te zien was, is bij de paren juist een (lichte) toename te zien.

2.3

Woningvoorraadontwikkeling De woningvoorraad in Leiden is in de periode tussen 1990 en 2010 toegenomen met 7.436 woningen. Met name tussen 1990 en 2000 werden veel woningen gebouwd. In de afgelopen 10 jaar is de voorraadontwikkeling beperkt van omvang geweest. De nieuwbouwproductie was beperkt en bovendien zijn veel woningen aan de voorraad onttrokken. In de periode 2006-2008 zijn per saldo meer woningen onttrokken (door bijvoorbeeld sloop of functieverandering) dan er toegevoegd zijn aan de voorraad. In 2009 is per saldo een behoorlijk aantal woningen toegevoegd. Dat zien we terug in het migratiepatroon. Na jaren met een sterk negatief binnenlands migratiesaldo was 2009 een jaar waarin per saldo nauwelijks inwoners uit Leiden vertrokken.

Figuur 10

Nieuwbouw en onttrekkingen aan de woningvoorraad 1990-2009, in Leiden (bron: CBS)

900 800 700 600 500 400 300 200 100

nieuwbouw

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

onttrekkingen

In de afgelopen 10 jaar bestond de nieuwbouw in Leiden voor 45% uit eengezinswoningen. In de 10 jaar daarvoor (1990-1999) was dit 44%. Het aandeel koopwoningen in de nieuwbouw is in de afgelopen 10 jaar met 80% veel hoger geweest dan in de periode 1990-1999. Toen was het aandeel 63%. In paragraaf 2.1, over de bevolkingsontwikkeling, kwam naar voren dat er een verschuiving opgetreden is in het migratiepatroon, namelijk een toename van het vertrek van gezinnen na de periode 1990-1994. In de samenstelling van de nieuwbouw is geen verschuiving te zien. Het aandeel eengezinswoningen in de nieuwbouw is vrijwel gelijk gebleven. Wat wel zichtbaar is, is een afname van de omvang van de nieuwbouw. In het begin van de jaren negentig werden er duidelijk meer woningen gebouwd dan in de

21


periode daarna. Dit zal een effect hebben gehad op de mate waarin gezinnen wegtrekken uit de gemeente. Figuur 11

Nieuwbouw naar eigendom en woningtype 1990-2009, in Leiden (bron: CBS)

900 800 700 600 500 400 300 200 100

eengezins koop

eengezins huur

meergezins koop

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

meergezins huur

Het aandeel eengezinswoningen in de nieuwbouw ligt in Leiden onder het niveau van Holland Rijnland. In Leiden bestaat 45% van de nieuwbouw uit eengezinswoningen, in Holland Rijnland bijna 60%. Op landelijk niveau is bijna zeven op de tien nieuwbouwwoningen een eengezinswoning. Het aandeel koopwoningen in de nieuwbouw ligt in Leiden vrijwel op hetzelfde niveau als in Holland Rijnland, ongeveer 80%. In Nederland is het percentage 75%. Figuur 12

Aandeel eengezinswoningen en koopwoningen in de nieuwbouw, 2000-2009 (bron: CBS)

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Leiden % eengezins

HR 2010

Nederland

% koop

In de jaren negentig werd veel nieuwbouw vanuit de sociale sector geïnitieerd. In 2008 is dat nogmaals het geval geweest, met bijna 500 woningen. De omvangrijke nieuwbouw in 2009 is voor een groot deel in opdracht van de bouwers voor de markt uitgevoerd.

22

Figuur 13

Nieuwbouw naar opdrachtgever 1990-2009, in Leiden (bron: CBS)

900 800 700 600 500 400 300 200 100

woningcorporaties

2.4

bouwers voor de markt

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

overig particulier

Leiden in de regio De gemeente Leiden maakt onderdeel uit van de regio Holland Rijnland. De verbondenheid met de regio blijkt uit de dagelijkse forenzenstromen (de meest recente cijfers van het CBS hebben betrekking op het jaar 2005). Uit de cijfers blijkt de relatie met de regio Holland Rijnland, maar toch is ook duidelijk dat de gemeente Leiden ook een bovenregionale binding heeft. Veel inwoners van Leiden werken in Den Haag of in Amsterdam. Met deze gemeenten heeft Leiden een negatieve pendelrelatie. Met Leiderdorp, Oegstgeest, Alphen aan den Rijn, Voorschoten en Katwijk heeft Leiden een positieve pendelbalans. Een groot deel van de inwoners van Leiden werkt in de eigen gemeente. Van de mensen met een baan werkt 45,5% in de eigen gemeente. Leiden is een werkgemeente. De instroom van forenzen is groter dan de uitstroom. Het pendelsaldo is 4.400: dagelijks forenzen 34.800 mensen naar Leiden, terwijl er 30.400 personen vanuit Leiden in een andere gemeente gaan werken.

Figuur 14

Pendelstromen gemeente Leiden, 2005 (bron: CBS)

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

Den Haag Leiderdorp Amsterdam Oegstgeest Alphen aan den Rijn Voorschoten Haarlemmermeer Katwijk Zoeterwoude inkomende pendel

uitgaande pendel

De positie van een gemeente binnen een regio is ook vast te stellen door naar de migratiestromen te kijken. Ook als we de onderlinge verhuisbewegingen bekijken is Den Haag een belangrijke gemeente

23


voor Leiden. Het is de gemeente waarmee Leiden het hoogste (negatieve) migratiesaldo heeft. Gemiddeld zijn in 2008 en 2009 per saldo per jaar 355 personen van Leiden naar Den Haag verhuisd. Ook met Amsterdam is de relatie sterk, en ook hier is het migratiesaldo negatief. Van de gemeenten in de nabijheid bestaat de sterkste relatie met Leiderdorp, Oegstgeest en Voorschoten. Figuur 15

Vestiging en vertrekgemeente Leiden, gemiddeld 2008-2009 (bron: CBS)

0

200

Den Haag Amsterdam Leiderdorp Voorschoten Oegstgeest Rotterdam Katwijk Teylingen Utrecht Zoetermeer vestiging

24

vertrek

400

600

800

1000

25


26

HOOFDSTUK

3

Wonen in Leiden anno 2009 In hoofdstuk twee zijn de ontwikkeling van bevolking, huishoudens en woningvoorraad in de afgelopen 10 jaar aan de orde gekomen. Daarbij is vooral gebruik gemaakt van registratiebestanden van het CBS. In dit hoofdstuk wordt de situatie in Leiden anno 2009 weergegeven, op basis van de informatie uit het Woononderzoek Nederland.

3.1

Woningen en huishoudens De meeste huishoudens wonen in een woning. Dat geldt in Nederland voor 96% van de huishoudens. In steden is het percentage dat anders gehuisvest is (niet zelfstandig in een woning) meestal wat groter. Dat gaat ook op voor Leiden. Ongeveer 87% van de huishoudens is hoofdbewoner van een woning. Daarnaast is ongeveer 13% woonachtig in een wooneenheid of als ‘inwonend huishouden’ in een woning. In andere studentensteden als Groningen en Nijmegen is het percentage huishoudens dat in een niet-woning woont zelfs nog hoger dan in Leiden, respectievelijk 28% en 20%.

Figuur 16

Huishoudens naar huisvestingssituatie (bron: WoON2009)

huisvestingssituatie

Leiden

%

HR 2009

%

HR 2010

%

Nederland

%

woning

53.600

87

169.900

94

221.800

95

6.996.500

96

zelfst. wooneenheid

1.600

3

1.700

1

2.600

1

104.400

1

onzelfst. wooneenheid

5.200

8

7.600

4

7.600

3

142.500

2

bewoonde andere ruimte

300

1

300

0

300

0

22.300

0

inwonend huishouden

600

1

1.400

1

1.400

1

46.900

1

61.300

100

180.900

100

233.700

100

7.312.600

100

totaal huishoudens

De bewoonde woningvoorraad in Leiden bestaat voor 48% uit koopwoningen. Dat ligt behoorlijk onder het landelijke gemiddelde van 59%. In heel Holland Rijnland ligt het aandeel koopwoningen boven het Nederlandse gemiddelde. Het aandeel eengezinswoningen in Leiden is 49%. Ook dit is lager dan het gemiddelde van 69% in Nederland. In Holland Rijnland ligt het percentage eengezinswoningen met 66% iets onder het gemiddelde.

27


Bewoonde woningen naar woningtype en eigendom, absoluut (bron: WoON2009)

woningtype

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

eengezinswoningen totaal

26.000

110.000

145.700

4.794.200

waarvan: - koop

18.000

85.800

114.200

3.530.600

- huur

8.000

24.200

31.500

1.263.600

27.600

59.900

76.100

2.202.300

meergezinswoningen totaal waarvan:

Figuur 18

- koop

7.600

19.800

26.200

589.800

- huur

20.000

40.000

49.900

1.612.500

koopwoningen totaal

25.600

105.700

140.400

4.120.400

huurwoningen totaal

28.000

64.200

81.400

2.876.000

totaal bewoonde woningen

53.600

169.900

221.800

6.996.500

Bewoonde woningen naar woningtype en eigendom, relatief (bron: WoON2009)

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

49%

65%

66%

69%

- koop

69%

78%

78%

74%

- huur

31%

22%

22%

26%

51%

35%

34%

31%

- koop

28%

33%

34%

27%

- huur

72%

67%

66%

73%

koopwoningen totaal

48%

62%

63%

59%

huurwoningen totaal

52%

38%

37%

41%

100%

100%

100%

100%

eengezinswoningen totaal waarvan:

meergezinswoningen totaal waarvan:


Zowel voor wat betreft het percentage eengezinswoningen als het percentage koopwoningen geldt dat dit in het algemeen in stedelijke gemeenten onder het landelijke gemiddelde ligt. Voor gemeenten tussen 100.000 en 150.000 inwoners, waartoe Leiden behoort, liggen de percentages gemiddeld duidelijk lager dan het Nederlandse gemiddelde. Leiden ligt qua percentage koopwoningen onder het gemiddelde van vergelijkbare gemeenten. Ook voor wat betreft het percentage eengezinswoningen is de gemeente wat ‘stedelijker’ dan het gemiddelde van 65%. In een studentenstad als Delft is het percentage eengezinswoningen 34 en in Groningen 44. Het percentage koopwoningen is in Delft 40 en in Groningen 44.

28

Figuur 19

Aandeel koopwoningen en eengezinswoningen, naar gemeentegrootte (bron: WoON2009)

0%

20%

40%

60%

80%

100%

minder dan 20.000 20.000 tot 50.000 inwoners 50.000 tot 100.000 inwoners 100.000 tot 150.000 inwoners 150.000 tot 250.000 inwoners 250.000 inwoners of meer Nederland Leiden percentage koop

percentage eengezinswoning

Het aandeel eengezinswoningen is in Nederland vrij constant. Het aandeel appartementen in de nieuwbouw neemt toe, maar dit heeft nog niet geresulteerd in een duidelijke toename van het aandeel meergezinswoningen. De nieuwbouw van meergezinswoningen wordt dan ook ‘gecompenseerd’ doordat vooral meergezinswoningen via sloop aan de voorraad onttrokken worden. In Leiden is een toename van het aandeel eengezinswoningen te zien, van 45% in 2002 tot 49% in 2009. Ook hier speelt een combinatie van sloop en nieuwbouw een rol. Van de nieuwbouw is 45% een eengezinswoning, terwijl met name meergezinswoningen onttrokken worden. Per saldo heeft dit geleid tot een toename van het aandeel eengezinswoningen. Figuur 20

Ontwikkeling van het aandeel eengezinswoningen (bron: WBO/WoON)

80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Leiden

HR 2009 2002

HR 2010 2006

Nederland

2009

Het aandeel koopwoningen in Nederland is toegenomen van 54% in 2002 tot 59% in 2009. Hierbij spelen zowel nieuwbouw en sloop als ook de verkoop van huurwoningen een rol. In Leiden is het aandeel koopwoningen toegenomen van 43% in 2002 tot 48% in 2009. Tussen 2006 en 2009 is de toename in Leiden beperkt geweest. In Holland Rijnland en in Nederland is in die periode een sterkere toename te zien.

29


Ontwikkeling van het aandeel koopwoningen (bron: WBO/WoON)

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Leiden

HR 2009 2002

HR 2010 2006

Nederland

2009

Het aandeel huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens is in Leiden veel hoger dan gemiddeld (32% versus 23% in de regio en 25% in heel Nederland). Ook het aandeel huurwoningen boven de liberaliseringsgrens is in Leiden hoger dan landelijk (12% versus 8% gemiddeld). Dit hangt samen met het aandeel (duurdere) particuliere huurwoningen, dat relatief hoog is in Leiden. In de koopsector valt juist het lage aandeel goedkope woningen op. Dit geldt zowel voor Leiden als voor de gehele regio. In de regio zijn met name de koopwoningen met een WOZ-waarde tussen €250.000 en €400.000 ruim vertegenwoordigd. In Nederland behoort 34% van de koopwoningen tot dit segment, in Holland Rijnland 45%, in Leiden 39%. Figuur 22

Bewoonde woningen naar eigendom en prijs, absoluut (bron: WoON2009)

woningtype

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

koopwoning

25.600

105.700

140.400

4.120.400

4.800

11.400

17.900

933.600

waarvan: - koop sociaal (<€191.580) - sociaal tot €250.000

5.900

19.200

30.800

1.078.900

- €250.000 tot €400.000

9.900

52.400

62.600

1.389.300

- boven €400.000

4.900

22.700

29.100

718.600

28.000

64.200

81.400

2.876.000

- tot kwaliteitskortingsgrens

8.900

17.000

18.500

725.700

- tot aftoppingsgrens

11.700

30.000

38.100

1.440.900

- tot liberaliseringsgrens

4.000

9.900

14.700

476.700

- boven liberaliseringsgrens

3.400

7.300

10.100

232.800


53.600

169.900

221.800

6.996.500

huurwoning waarvan:

30

Figuur 23

Bewoonde woningen naar eigendom en prijs, relatief (bron: WoON2009)

koopwoning

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

48%

62%

63%

59%

waarvan: - koop sociaal (<€191.580)

19%

11%

13%

23%

- sociaal tot €250.000

23%

18%

22%

26%

- €250.000 tot €400.000

39%

50%

45%

34%

- boven €400.000

19%

21%

21%

17%

huurwoning

52%

38%

37%

41%

waarvan: - tot kwaliteitskortingsgrens

32%

26%

23%

25%


42%

47%

47%

50%


14%

15%

18%

17%


12%

11%

12%

8%


100%

100%

100%

100%

Tussen 2002 en 2006 is het aandeel sociale koopwoningen sterk afgenomen. Dat geldt niet alleen voor de gemeente Leiden, maar ook voor Holland Rijnland en voor heel Nederland. In 2002 viel nog een groot deel van de woningen onder grens van €168.000 die voor 2002 gehanteerd wordt voor de sociale koop (conform de Regionale Woonvisie Holland Rijnland 2009-2019). Door de prijsstijgingen is een groot deel van deze woningen in 2006 boven de grens van €180.000 uitgekomen. Figuur 24

Ontwikkeling van het aandeel sociale koopwoningen (bron: WBO/WoON)

40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Leiden

HR 2009 2002

HR 2010 2006

Nederland

2009

Het aandeel bereikbare huurwoningen (woningen met een huur tot de liberaliseringsgrens) is eveneens afgenomen. Zowel in Leiden als op regionaal en nationaal niveau neemt het aandeel bereikbare huurwoningen af. Desalniettemin blijft het aandeel bereikbare huurwoningen in Leiden groter dan het Nederlandse gemiddelde.

31


Ontwikkeling van het aandeel bereikbare huurwoningen (bron: WBO/WoON)

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Leiden

HR 2009 2002

HR 2010 2006

Nederland

2009

In Nederland is inmiddels minder dan één op de vijf woningen gebouwd voor 1945. In Leiden ligt het aandeel vooroorlogse woningen duidelijk hoger. In Leiden is 30% van de woningen gebouwd voor 1945. Opvallend is verder het lage aandeel woningen dat vanaf 2000 is gebouwd. In Nederland is dit aandeel 10%, in Leiden 5%. Figuur 26

Bewoonde woningen naar bouwperiode, relatief (bron: WoON2009)

bouwperiode

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

voor 1945

30%

19%

17%

18%

1945-1959

10%

10%

9%

10%

1960-1969

11%

16%

17%

14%

1970-1979

17%

18%

19%

18%

1980-1989

18%

17%

17%

16%

1990-1999

10%

12%

12%

13%

5%

8%

8%

10%

100%

100%

100%

100%

2000 en later totaal bewoonde woningen

Een groot deel van de woonruimten in Leiden heeft een oppervlak onder de 70 vierkante meter. In Nederland heeft 23% van de woonruimten een oppervlak tot 70 meter, in Leiden is dit 39% van de voorraad. De grote omvang van woongelegenheden met een oppervlak van minder dan 50 vierkante meter wordt deels verklaard uit het grote aandeel niet-woningen in de gemeente. Van de woningen heeft 16% een oppervlak van minder dan 50 vierkante meter, bij de niet-woningen is dit 50%.

32

Figuur 27

Bewoonde woonruimten naar woonoppervlak (bron: WoON2009)

oppervlak

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

minder dan 50 m2

20%

11%

10%

9%

50-69 m2

19%

14%

13%

14%

70-89 m2

16%

14%

16%

16%

90-119 m2

20%

21%

21%

20%

120 -149 m2

12%

18%

18%

16%

150- 199 m2

8%

14%

14%

14%

200 m2 of meer

5%

8%

8%

11%

100%

100%

100%

100%

totaal

Het aandeel kleine woonruimten in Leiden blijft hoog, ook als de niet-woningen buiten beschouwing gelaten worden. Opvallend is dat van de niet-woningen ook een hoog aandeel (15%) een oppervlak heeft van 200 vierkante meter of meer. Helaas is niet te achterhalen om welk soort woonruimten het gaat. Figuur 28

Bewoonde woningen en niet-woningen naar woonoppervlak in Leiden (bron: WoON2009)

oppervlak

woning

niet-woning

totaal

minder dan 50 m2

16%

50%

20%

50-69 m2

22%

3%

19%

70-89 m2

17%

9%

16%

90-119 m2

21%

8%

20%

120 -149 m2

12%

9%

12%

150- 199 m2

8%

7%

8%

200 m2 of meer

4%

15%

5%

100%

100%

100%

totaal

Anno 2009 wonen er 61.300 huishoudens in Leiden. De samenstelling van deze huishoudens wijkt sterk af van het Nederlandse gemiddelde. Het aandeel alleenstaanden in Leiden is ruim 50%, terwijl dit in Nederland als geheel maar net boven de 35% ligt. In de gemeenten met een inwonertal tussen 100.000 en 150.000 ligt het gemiddelde op 38%. In studentensteden is het aandeel een stuk hoger, in Groningen 64%, in Delft 55%. Het aandeel paren en gezinnen in Leiden is – door het hoge aantal alleenstaanden – veel lager dan gemiddeld in Nederland.

33


Huishoudens naar type in Leiden vergeleken met Nederland, 2009 (bron: CBS)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

alleenstaand paar gezin eenouderg… overig Nederland

Leiden

De huishoudenssamenstelling van de regio Holland Rijnland lijkt sterk op de Nederlandse verdeling. Het aandeel gezinnen in Holland Rijnland is iets hoger dan gemiddeld in Nederland, het aandeel paren en eenoudergezinnen iets lager dan gemiddeld. Figuur 30

Huishoudens naar type in Holland Rijnland vergeleken met Nederland, 2009 (bron: CBS)

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

alleenstaand paar gezin eenouderg… overig Nederland

Holland Rijnland

Ook de leeftijdsverdeling van de huishoudens in Leiden wijkt sterk af van het Nederlandse gemiddelde. In de leeftijdsklassen tot 35 jaar is een sterke oververtegenwoordiging te zien, in de andere leeftijdsklassen een ondervertegenwoordiging. Alleen bij de 90-plussers is Leiden niet ondervertegenwoordigd.

34

Figuur 31

Huishoudens naar leeftijd in Leiden vergeleken met Nederland, 2009 (bron: CBS)

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

95+ 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar Nederland

Leiden

De leeftijdsverdeling van de huishoudens in Holland Rijnland is vrijwel gelijk aan die van heel Nederland. De regio kent een zeer kleine oververtegenwoordiging aan jongere huishoudens en een iets lager aandeel 65-plushuishoudens dan gemiddeld. Figuur 32

Huishoudens naar leeftijd in Holland Rijnland vergeleken met Nederland, 2009 (bron: CBS)

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

95+ 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar Nederland

Holland Rijnland

Leiden kent een zeer hoog aandeel hoogopgeleide huishoudens. Deels wordt dit veroorzaakt door de studentenhuishoudens (die hier alvast meegeteld zijn bij de hoogopgeleide huishoudens). Maar 35


uiteraard blijft een deel van deze huishoudens ook na de studie in Leiden wonen. Ook dit heeft een gunstig effect op het opleidingsniveau van de huishoudens. De samenstelling van de werkgelegenheid van de gemeente hangt uiteraard ook samen met het opleidingsniveau. De werkgelegenheid in de gemeente is sterk op de dienstensector gericht; vooral de niet-commerciële dienstverlening is sterk vertegenwoordigd. Ook Holland Rijnland heeft een bovengemiddeld aandeel hoogopgeleide huishoudens. In Leiden is het aandeel 55%, in Holland Rijnland 35%, terwijl het gemiddelde voor heel Nederland op 30% ligt. Figuur 33

Huishoudens naar opleidingsniveau (bron: WoON2009)

100% 80% 60% 40% 20% 0% Leiden laag (tot VMBO theoretisch)

HR 2009 HR 2010 Nederland midden (HAVO, VWO) hoog (HBO, universitair)

Het aandeel allochtone huishoudens in Leiden is iets hoger dan het Nederlandse gemiddelde. Dat geldt ook voor het aandeel niet-westerse allochtonen: 12% in Leiden versus 9% gemiddeld in Nederland. In 2002 (niet zichtbaar in de figuur) was het aandeel niet-westers allochtone huishoudens in Leiden 10%, bij een Nederlands gemiddelde van 8%. In de regio ligt het aandeel niet-westerse allochtone huishoudens met 6% duidelijk onder het Nederlandse gemiddelde van 9%. Figuur 34

Huishoudens naar etniciteit (bron: WoON2009)

25% 20% 15% 10% 5% 0% Leiden

3.2

HR 2009 niet-westers

HR 2010 westers

Nederland

Inkomens In het WoON is ook het inkomen van huishoudens opgenomen. Het grote voordeel van het WoON ten opzichte van andere enquêtes, is dat de gegevens van de belastingdienst worden gekoppeld. Dat

36

betekent dat een betrouwbaar inzicht ontstaat in de inkomenssituatie van huishoudens. Niet dat huishoudens niet bereid zijn om antwoord te geven over vragen over hun inkomen. Dat valt in het algemeen wel mee. Maar voor respondenten is het moeilijk om de juiste bedragen te noemen. Is het netto, belastbaar, besteedbaar, bruto? Telt de 13e maand mee of niet, en hoe meet je het vermogen? Door de gegevens van de belastingdienst te gebruiken wordt voorkomen dat de antwoorden op verschillende inkomensdefinities zijn gebaseerd. De inkomens in het WoON zijn dus uniform gemeten. Dat geldt niet altijd voor de relevante inkomensbegrippen in het woonbeleid. Want daar wordt dan weer het ene dan weer het andere inkomensbegrip gebruikt. Het Ministerie berekende de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid tot enkele jaren geleden op basis van het besteedbare inkomen. Daar is men van afgestapt en overgestapt op het belastbare inkomen. De doelgroep is daarmee nu gelijk aan de groep die qua inkomen recht heeft op huurtoeslag. Maar het nadeel van het belastbare inkomen is dat dit voor eigenaar-bewoners geen goede indruk geeft van het besteedbare inkomen, door de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. In bijgaande tabel is dan ook uitgegaan van het besteedbare inkomen om de inkomensverdeling van Leiden te kunnen vergelijken. Voor heel Nederland zijn de huishoudens naar hoogte van het inkomen ingedeeld in 10 decielen. Voor heel Nederland komt 10% van de huishoudens dan ook voor in elk deciel. De gemeente Leiden heeft erg veel huishoudens in het eerste inkomensdeciel. Een groot deel van deze groep (55%) is een studentenhuishouden. De lage inkomens in Leiden worden ‘gecompenseerd’ in de andere regiogemeenten: op het niveau van Holland Rijnland is de laagste inkomensklasse niet oververtegenwoordigd. Leiden kent een ondervertegenwoordiging van met name de hogere middeninkomens (7 e en 8 e deciel). Slechts 13% van de huishoudens behoort tot het zevende of achtste deciel. In Holland Rijnland is dit 18%, in Nederland uiteraard 20%. De regio huisvest met 14% (regioindeling 2010) relatief veel huishoudens in het hoogste inkomensdeciel. Leiden zit hier op het Nederlandse gemiddelde. Figuur 35

Verdeling van de huishoudens over de inkomensdecielen, besteedbaar inkomen (bron: WoON2009)

deciel

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

1e 10%

19%

11%

10%

10%

2e 10%

10%

8%

8%

10%

3e 10%

11%

9%

10%

10%

4e 10%

11%

10%

9%

10%

5e 10%

9%

10%

10%

10%

6e 10%

8%

10%

9%

10%

7e 10%

6%

9%

9%

10%

8e 10%

7%

9%

9%

10%

9e 10%

9%

11%

11%

10%

10e 10%

10%

13%

14%

10%

100%

100%

100%

100%

totaal

Het gemiddelde inkomen in Leiden is duidelijk lager dan het gemiddelde van de regio. En het inkomen in Holland Rijnland ligt boven het Nederlandse gemiddelde. Tussen 2002 en 2006 is het gemiddelde besteedbare inkomen vrijwel gelijk gebleven. Dit geldt zowel voor Leiden als ook voor de regio en voor Nederland als geheel. Tussen 2006 en 2009 is wel een duidelijke toename te zien, maar de groei van het inkomen in Leiden tussen 2006 en 2009 is achtergebleven bij de groei in de regio en in Nederland.

37


Gemiddeld besteedbaar inkomen (bron: WBO2002, WoON2006, WoON2009)

2002

2006

2009

Leiden

€ 26.900

€ 26.700

€ 30.400

HR 2009

€ 31.800

€ 31.100

€ 36.800

HR 2010

€ 31.500

€ 31.800

€ 37.000

Nederland

€ 28.900

€ 28.900

€ 34.200

Voor het woonbeleid zijn zowel de hoge als de lage inkomens van belang. Aan de ‘lage’ kant is de omvang van de BBSH-doelgroep van belang. Dit is immers de ‘aandachtgroep van beleid’ die gezien het inkomen recht heeft op huurtoeslag en waarvoor voldoende betaalbare (huur)woningen beschikbaar moeten zijn. In Leiden zijn hierover prestatieafspraken gemaakt tussen de gemeente en de corporaties. De BBSH-doelgroep in Leiden bestaat uit 22.300 huishoudens. Het aandeel van de huishoudens dat tot de BBSH-doelgroep behoort is in Leiden veel groter dan in de regio Holland Rijnland. In Holland Rijnland behoort 24% van de huishoudens tot de doelgroep, in Leiden 36%. In Nederland ligt het percentage op 29%. Tussen 2006 en 2009 is de doelgroep in Leiden toegenomen van 31% van de huishoudens tot 36%. In Nederland als geheel zien we een lichte toename van de omvang (van 28% naar 29%). Dat geldt ook voor Holland Rijnland (toename van 22% naar 24%). Figuur 37

Omvang BBSH-doelgroep, inclusief studenten (bron: WBO2002, WoON2006, WoON2009)

Leiden BBSH-doelgroep overige huishoudens % BBSH-doelgroep Holland Rijnland 2009

2002

2006

2009

17.100

18.900

22.300

43.200

42.000

38.900

28%

31%

36%

2002

2006

2009

BBSH-doelgroep

35.200

40.800

43.800

overige huishoudens

135.100

134.800

137.000

21%

23%

24%

% BBSH-doelgroep Holland Rijnland 2010

2002

2006

2009

BBSH-doelgroep

44.300

49.900

55.700

overige huishoudens

171.900

173.000

178.000

20%

22%

24%

% BBSH-doelgroep Nederland

2002

2006

2009

BBSH-doelgroep

1.629.000

2.019.000

2.105.000

overige huishoudens

5.300.600

5.112.300

5.207.600

24%

28%

29%

% BBSH-doelgroep

De BBSH-doelgroep bestaat in Leiden voor een vrij groot deel uit studenten. Van de 22.300 huishoudens in de doelgroep kunnen er 7.900 tot studentenhuishoudens gerekend worden. De doelgroep exclusief studenten bestaat uit 14.400 huishoudens. Voor Leiden en de regio Holland Rijnland is deze afbakening van de BBSH-doelgroep exclusief studenten van belang. Bij het bepalen van de benodigde omvang van de bereikbare huurvoorraad worden – conform de woonvisie van de gemeente – de studenten namelijk buiten beschouwing gelaten, aangezien studenten voor een groot deel niet gehuisvest zijn in de woningvoorraad, maar in bijvoorbeeld wooneenheden.

38

3.3

Huishoudens in woningen In voorgaande paragrafen hebben we kunnen constateren dat de 61.300 huishoudens die in Leiden wonen in totaal 53.600 woningen bewonen. De overige (7.700) huishoudens wonen in een niet-woning. Een groot deel van de huishoudens in Leiden is een eenpersoonshuishouden. We kunnen verwachten dat deze huishoudens in mindere mate dan gezinnen in eengezinswoningen wonen. Dat is inderdaad het geval. Er zijn vier huishoudentypen onderscheiden, alle in een verschillende fase van de huishoudencyclus. De studentenhuishoudens staan aan het begin van de carrière waarin ze zelfstandig wonen. De tweede categorie is de groep samenwonenden, onder de 35 jaar. Deze groep is eveneens nog in het begin van de huishoudencyclus. Men woont samen of is gehuwd en er zijn (nog) geen kinderen. De derde groep is iets ouder, gehuwd of samenwonend en heeft een of meerdere kinderen. Bij de vierde groep is er geen partner (meer) en zijn ook geen kinderen (meer) in het huishouden aanwezig. Deze groep is 55 jaar of ouder, en daarmee een gemêleerde groep van actieve vijftigers, tot zorgbehoevende ouderen. De studentenhuishoudens maken voor een groot deel (61%) geen gebruik van de reguliere woningvoorraad. Als ze dat wel doen bewoont men vooral een meergezinswoning. De 39% die een reguliere woning bewoont, is vooral woonachtig in de (goedkope) huursector.

Figuur 38

Woonprofiel van vier typen huishoudens (bron: WoON2009)

student

samen, 35-

gezin, 45-

alleen, 55+

totaal

eengezinswoning

9%

32%

78%

36%

42%

meergezinswoning

30%

64%

22%

61%

45%

niet-woning

61%

4%

0%

3%

13%

koopwoning

10%

40%

66%

25%

42%

- koop sociaal (<€191.580)

-

48%

7%

21%

19%


-

23%

26%

37%

23%

- €250.000 tot €400.000

-

25%

46%

28%

39%

- boven €400.000

-

5%

21%

14%

19%

30%

56%

34%

72%

46%

waarvan:

huurwoning waarvan: - tot kwaliteitskortingsgrens

63%

11%

11%

30%

32%


24%

31%

29%

53%

42%


6%

22%

34%

8%

14%


7%

35%

26%

10%

12%

De paren (tot 35 jaar) wonen voor een groot deel in een meergezinswoning: 64% versus 45% gemiddeld in Leiden. Deze groep bewoont – als men een koopwoning bewoont – vaak een sociale koopwoning. In de huursector is deze groep juist gehuisvest in de duurdere huurwoningen. De ‘jonge’ gezinnen, met een leeftijd tot 45 jaar, wonen voor 78% in een eengezinswoning. Veel meer dan het gemiddelde van 42%. De gezinnen wonen ook relatief vaak in een koopwoning. Woont deze groep in een huurwoning, dan vaak in een huurwoning tussen aftoppingsgrens en liberaliseringsgrens.

39


De alleenstaande 55-plussers, tenslotte, wonen vaak in een meergezinswoning (61%). Toch bewoont ook 36% van deze huishoudens als eenpersoonshuishouden een eengezinswoning. Een groot deel van de alleenstaande 55-plussers woont in een huurwoning. Dit geldt voor 72% van deze groep, terwijl gemiddeld 46% van de huishoudens in een huurwoning woont. Van de gezinnen tot 45 jaar woonde in 2002 nog maar 66% in een eengezinswoning. In 2009 is dit percentage duidelijk hoger, 78%. Ook bij de paren tot 35 jaar is een toename te zien, van 25% in 2002 tot 32% in 2009. In totaal is het aandeel van de huishoudens in een eengezinswoning toegenomen van 38% tot 42%. Van alle huishoudens in Leiden woont 42% in een eengezinswoning. Bij de doelgroep is dit duidelijk minder (zie figuur 39): 23% woont in een eengezinswoning. Opvallend is ook het hoge aandeel dat in een niet-woning woont. Het hoge aandeel studenten in Leiden is hier debet aan. Deze huishoudens hebben in het algemeen een laag inkomen. Van de doelgroep woont 11% in een koopwoning. Bij de nietdoelgroep is dit 59%. Ook naar prijsklasse is duidelijk de samenhang met het inkomen te zien. De huishoudens in de doelgroep bewonen veel vaker een goedkope woning. Figuur 39

Woonprofiel van de BBSH-doelgroep in Leiden (bron: WoON2009)

doelgroep

niet-doelgroep

totaal

eengezinswoning

23%

53%

42%

meergezinswoning

48%

43%

45%

niet-woning

29%

3%

13%

koopwoning

11%

59%

42%


40%

17%

19%


17%

24%

23%

- €250.000 tot €400.000

25%

40%

39%

- boven €400.000

18%

19%

19%

huurwoning

60%

37%

46%


41%

23%

32%


43%

41%

42%

6%

22%

14%

10%

14%

12%

waarvan:

- tot liberaliseringsgrens - boven liberaliseringsgrens

In het woonbeleid gaat ook de grens van €33.000 een rol spelen, nu vanuit de Europese Commissie eisen worden gesteld aan de toewijzing van sociale huurwoningen. In Leiden woont deze doelgroep momenteel voor 62% in een huurwoning, waarvan het overgrote deel met een huur onder de liberaliseringsgrens. De groep die hier qua inkomen boven zit (inkomen tussen €33.000 en €43.000) woont veel vaker in een koopwoning. Toch woont ook van deze groep nog een behoorlijk deel in de (betaalbare) huursector. De hoge inkomens wonen bovengemiddeld in een eengezinswoning en in een koopwoning.

40

Figuur 40

Woonprofiel van diverse inkomensgroepen in Leiden (bron: WoON2009)

tot €33.000

€33-€43.000

boven €43.000

totaal

eengezinswoning

24%

35%

69%

42%

meergezinswoning

53%

62%

30%

45%

niet-woning

23%

3%

1%

13%

koopwoning

15%

47%

76%

42%


35%

43%

11%

19%


30%

32%

20%

23%

- €250.000 tot €400.000

23%

22%

46%

39%

11%

2%

24%

19%

62%

50%

23%

46%


39%

26%

8%

32%


42%

49%

37%

42%

9%

17%

32%

14%

10%

8%

23%

12%

waarvan:

- boven €400.000 huurwoning waarvan:

- tot liberaliseringsgrens - boven liberaliseringsgrens

3.4

De woonsituatie van niet-westerse allochtonen In Leiden is 12% van de huishoudens van niet-westerse komaf. Deze huishoudens zijn relatief vaak een gezin met kinderen, relatief vaak met een laag inkomen en relatief vaak met een leeftijd tussen 25 en 45 jaar. Met name huishoudens van 75 jaar of ouder komen nauwelijks voor in deze groep. De nietwesterse allochtone huishoudens bewonen vaak een meergezinswoning. Dat is in Leiden nog sterker het geval dan gemiddeld in Nederland. Dit hangt samen met het hogere aandeel meergezinswoningen in Leiden dan gemiddeld in Nederland. Binnen de eengezinssector wonen de niet-westerse allochtone huishoudens in Leiden vaker dan gemiddeld in een koopwoning. In de meergezinswoningen woont men juist vaker dan gemiddeld in een huurwoning.

41


Woonprofiel van niet-westerse allochtone huishoudens (bron: WoON2009)

eengezinswoningen

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

26%

38%

36%

40%

waarvan: - koop

57%

50%

56%

48%

- huur

43%

50%

44%

52%

74%

62%

64%

60%

meergezinswoningen waarvan: - koop

7%

13%

15%

16%

- huur

93%

87%

85%

84%

100%

100%

100%

100%

totaal

Niet-westerse allochtone huishoudens wonen vaak in een huurwoning. Dat is in Leiden nog sterker het geval dan landelijk. Evenals bij het woningtype speelt ook hier de opbouw van de voorraad een rol: Leiden kent relatief een grote huursector. In de koopsector woont men in Leiden relatief duur, in de huursector juist vaak in een betaalbare woning. Figuur 42

Woonprofiel van niet-westerse allochtone huishoudens (bron: WoON2009)

koopwoning

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

20%

27%

30%

29%


17%

24%

28%

43%


39%

20%

21%

28%

- €250.000 tot €400.000

40%

31%

33%

21%

4%

25%

18%

8%

80%

73%

70%

71%

- boven €400.000 huurwoning waarvan: - tot kwaliteitskortingsgrens

43%

39%

32%

28%


35%

34%

43%

54%


17%

18%

17%

12%

5%

9%

7%

5%

100%

100%

100%

100%

- boven liberaliseringsgrens totaal

42

3.5

Woonlasten en betaalbaarheid Het WoON is het meetinstrument waarmee de relatie tussen inkomen en woonlasten kan worden vastgesteld. De huurders in Leiden geven netto (na aftrek van huurtoeslag) gemiddeld €391 aan de huur van de woning uit. De te betalen huur inclusief huurtoeslag en servicekosten ligt gemiddeld op €443. De netto woonuitgaven worden vermeerderd met de uitgaven aan overige publiekrechtelijke lichamen (OPL, zoals provincie en waterschappen) en de energielasten. Met name de energielasten zijn hoog, gemiddeld €168 per huishouden in de huursector. De gemiddelde totale woonuitgaven in de huursector bedragen in Leiden €589. Voor eigenaar-bewoners bestaan de bruto-woonlasten uit de hypotheeklasten. De gemiddelde hypotheeklasten van €741 worden verminderd met een fiscaal effect van €248 per huishouden. Rekening houdend met opstalverzekering, erfpacht en te betalen onroerende zaak belasting komen de netto woonuitgaven gemiddeld uit op €550. Ook hier komen – evenals bij de huurders – bijkomende woonlasten bij, met name energielasten. De totale woonlasten voor eigenaar-bewoners zijn €845. Bij de woonlasten worden alleen de vaste lasten meegeteld. Onderhoudskosten zijn bijvoorbeeld niet meegeteld. Het inkomen van eigenaar-bewoners ligt beduidend boven het inkomen van huurders. Waar huurders gemiddeld €21.700 per jaar te besteden hebben, ligt dit voor eigenaar-bewoners op €45.600. De eigenaar-bewoners besteden een kleiner deel van hun inkomen aan wonen. Eigenaar-bewoners besteden 26% van hun inkomen aan wonen, huurders gemiddeld 39%.

Figuur 43

Woonlasten van huurders en eigenaar-bewoners in Leiden (bron: WoON2009)

huurder bruto huur servicekosten huurtoeslag netto woonuitgaven kosten OPL

eigenaar-bewoner 443

bruto hypotheek

11

+

opstal, ozb, erfpacht

52

-

391

57

+

fiscaal effect

248

-

netto woonuitgaven

550

31

+

kosten OPL

kosten energie

168

+

totale woonuitgaven

589

besteedbaar inkomen

21.700

741

76

+

kosten energie

218

+

totale woonuitgaven

845

besteedbaar inkomen

45.600

netto woonquote

26

netto woonquote

17

totale woonquote

39

totale woonquote

26

Ten opzichte van 2002 en 2006 is zowel in de huursector als in de koopsector een toename te zien van de woonuitgaven. De huren zijn gestegen, maar ook de hypotheeklasten zijn omhoog gegaan. Daar komt bij dat de uitgaven voor energie ook toegenomen zijn. In 2002 gaven Leidse huurders nog 43


gemiddeld €89 uit aan energielasten, in 2009 is dat opgelopen tot €168. In de koopsector zijn de energielasten gestegen van €114 tot €218 per maand. Toch is het effect op de woonquotes (het deel van het besteedbare inkomen dat uitgegeven wordt aan wonen) minder groot. Zowel in de huursector als in de koopsector is een toename van de inkomens te zien. In de koopsector is tussen 2006 en 2009 de woonquote gestegen van 25 naar 26, terwijl ze in de huursector is toegenomen van 33 naar 39. Uiteraard zijn dit gemiddelden, die individuele extreem hoge woonlasten niet laten zien. Om na te gaan of het aantal huishoudens met een erg hoge woonquote toegenomen is, kan gekeken worden naar de huishoudens in de huursector met een hoge woonquote, bijvoorbeeld boven de 45%. Deze huishoudens geven dus maandelijks minimaal 45% van het inkomen uit aan wonen. In Nederland behoort 21% van de huurders tot deze groep, in Leiden eveneens 21%. Het aantal huishoudens met een woonquote van boven de 45% blijkt tussen 2006 en 2009 toegenomen te zijn (van 3.400 naar 5.800, niet zichtbaar in de figuur). Figuur 44

Woonlastenontwikkeling van huurders en eigenaar-bewoners in Leiden (bron: WBO2002, WoON2006, WoON2009)

woonlasten

2002

2006

2009

bruto huur

€ 353

€ 419

€ 443

netto huur

€ 313

€ 381

€ 391

totale woonuitgaven

€ 430

€ 523

€ 589

€ 89

€ 125

€ 168

huursector

- waarvan energielasten besteedbaar inkomen

€ 20.700

€ 21.400

€ 21.700

netto woonquote

21

24

26

totale woonquote

29

33

39

bruto hypotheek

€ 600

€ 630

€ 741

netto woonuitgaven

€ 451

€ 500

€ 550

totale woonuitgaven

€ 613

€ 668

€ 845

- waarvan energielasten

€ 114

€ 145

€ 218

koopsector

besteedbaar inkomen

€ 40.800

€ 39.000

€ 45.600

netto woonquote

16

18

17

totale woonquote

21

25

26

Ook voor heel Nederland zien we een toename van de uitgaven voor wonen tussen 2006 en 2009. In de huursector zijn de totale woonuitgaven gestegen met €57 per maand (in Leiden is dat €66). In de koopsector zijn op nationaal niveau de woonlasten in de koopsector gestegen met €140 per maand. In Leiden is de toename zelfs €177 per maand. Op landelijk niveau is de invloed op de woonquotes beperkt, door de stijging van de gemiddelde inkomens. Huishoudens zijn gemiddeld meer aan huren uit gaan geven, maar het gemiddelde inkomen is ook toegenomen. De woonquote in de huursector is in Nederland toegenomen van 36% naar 37% van het inkomen, in de koopsector is de woonquote gestegen van 25% naar 26%. De woonlastenontwikkeling in de huursector in Leiden wijkt op dit vlak af van de landelijke ontwikkeling. In Leiden zijn de inkomens in de huursector duidelijk minder gestegen. De woonquote in de huursector lag in Leiden onder het landelijke gemiddelde, maar in 2009 is de quote in Leiden met 39 hoger dan het gemiddelde van 37.

44

Figuur 45

Woonlastenontwikkeling van huurders en eigenaar-bewoners in Nederland (bron: WBO2002, WoON2006, WoON2009)

woonlasten

2002

2006

2009

bruto huur

€ 365

€ 411

€ 442

netto huur

€ 325

€ 365

€ 386

totale woonuitgaven

€ 454

€ 542

€ 599

€ 91

€ 141

€ 174

huursector

- waarvan energielasten besteedbaar inkomen

€ 21.054

€ 20.570

€ 23.226

netto woonquote

22

24

23

totale woonquote

30

36

37

bruto hypotheek

€ 509

€ 561

€ 656

netto woonuitgaven

€ 397

€ 430

€ 494

totale woonuitgaven

€ 578

€ 669

€ 809

- waarvan energielasten

€ 122

€ 188

€ 237

koopsector

besteedbaar inkomen

Figuur 46

€ 36.674

€ 36.772

€ 43.310

netto woonquote

15

16

16

totale woonquote

22

25

26

Woonlastenontwikkeling van huurders en eigenaar-bewoners (bron: WBO2002, WoON2006, WoON2009)

Leiden

2002

2006

2009

totale woonuitgaven huur

€ 430

€ 523

€ 589

totale woonquote huur totale woonuitgaven koop totale woonquote koop

33

39

€ 668

€ 845

21

25

26

Holland Rijnland 2009

2002

2006

2009


€ 500

€ 540

€ 615


31

34

37

€ 634

€ 675

€ 814

21

24

25


2002

2006

2009


€ 507

€ 553

€ 619


31

34

37

€ 633

€ 687

€ 810

22

24

25

Nederland

2002

2006

2009


€ 454

€ 542

€ 599


45

29 € 613

30

36

37

€ 578

€ 669

€ 809

22

25

26


De woonlasten in Leiden liggen in de huursector iets onder het niveau van Holland Rijnland. In de koopsector liggen de woonlasten iets hoger. In 2006 lagen de woonlasten in de koopsector in Leiden nog iets onder het niveau van de regio, in 2009 zijn de woonlasten in Leiden iets hoger (€845 versus €810). Evenals in Leiden is ook in Holland Rijnland de woonquote in de huursector meer toegenomen dan op landelijk niveau, van 34 in 2006 tot 37 in 2009.

3.6

Bereikbare woningen voor de doelgroep De gemeente Leiden wil borgen dat er voldoende woningen beschikbaar zijn voor huishoudens met een laag inkomen. Hierbij wordt een factor van anderhalf maal de omvang van de doelgroep gehanteerd. Tot de voor de doelgroep bereikbare woningen worden alle woningen tot de liberaliseringsgrens gerekend. De doelgroep wordt afgebakend als de groep die qua inkomen recht heeft op huurtoeslag, de BBSHdoelgroep, met uitzondering van de studentenhuishoudens die tot de doelgroep behoren. De omvang van de BBSH-doelgroep in Leiden bedraagt volgens het WoON 2009 22.300 huishoudens. Het aantal studentenhuishoudens volgens het WoON 2009 bedraagt in Leiden 9.700. Hiervan behoren er 7.900 tot de doelgroep. De doelgroep exclusief studenten bestaat in 2009 dus uit 14.400 huishoudens. Dit is een toename ten opzichte van 2006. De omvang van de bereikbare huurvoorraad is vrijwel constant gebleven. Dat betekent dat de verhouding tussen beide grootheden kleiner is geworden. Op basis van het WoON 2009 komt de schatting van de verhouding tussen bereikbare huurvoorraad en de doelgroep (exclusief studenten) uit op 1,71. In 2006 bedroeg het verhoudingsgetal 2,08.

Figuur 47

Doelgroep en bereikbare huurvoorraad in Leiden, 2002, 2006, 2009 (bron: WBO/WoON)

2002

2006

2009

11.900

11.800

14.400

26.500

24.500

24.600

2,22

2,08

1,71

doelgroep exclusief studenten bereikbare huurvoorraad verhouding bereikbaar/doelgroep

Hoewel de omvang van de sociale koopwoningenvoorraad in het verhoudingsgetal niet wordt meegenomen, is dit deel van de woningvoorraad ook van belang voor deze groep. In 2009 waren er 4.800 koopwoningen met een WOZ-waarde onder de grens van de sociale koop (€191.580 in 2009, bron: Regionale Woonvisie Holland Rijnland 2009-2019) in Leiden. In 2006 waren het er 5.000 (met een waarde onder de grens van €180.000). Voor het beoordelen van de factor 1½ is ook van belang in hoeverre de doelgroep gebruik maakt van de goedkope huurwoningen. Als de doelgroep voor een groot deel bestaat uit oudere huishoudens die in een koopwoning wonen, dan kan waarschijnlijk met minder sociale huurwoningen worden volstaan. Andersom geldt dat als de bereikbare voorraad voor een groot deel bewoond wordt door huishoudens met een hoger inkomen, er juist meer bereikbare woningen moeten zijn om de huisvesting van de lagere inkomens te kunnen borgen.

46

Figuur 48

Woonsituatie van huishoudens in de doelgroep (exclusief studenten) in Leiden, 2009 (bron: WoON2009)

woonsituatie doelgroep (ex. stud.)

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

huur tot kwaliteitskortingsgrens

4.100

7.500

8.600

391.900

huur tot aftoppingsgrens

5.500

10.900

15.100

632.100

700

2.700

4.100

169.900

10.300

21.100

27.800

1.193.800

huur boven liberaliseringsgrens

1.200

1.700

2.200

49.700

koopwoning

2.000

9.900

13.500

515.500

niet-woning

900

900

1.300

79.200

totaal

14.400

33.600

44.700

1.838.300

woonsituatie doelgroep (ex. stud.)

huur tot liberaliseringsgrens huur bereikbaar totaal

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

huur tot kwaliteitskortingsgrens

28%

22%

19%

21%

huur tot aftoppingsgrens

38%

32%

34%

34%

5%

8%

9%

9%

71%

63%

62%

65%

huur tot liberaliseringsgrens huur bereikbaar totaal huur boven liberaliseringsgrens koopwoning niet-woning totaal

9%

5%

5%

3%

14%

29%

30%

28%

6%

3%

3%

4%

100%

100%

100%

100%

De BBSH-doelgroep in Leiden woont voor een groot deel (71%) in de bereikbare huurvoorraad. In Holland Rijnland ligt dit percentage op 62%, in Nederland op 65%.

47


3.7

Scheef wonen Hoeveel huishoudens wonen er goedkoop scheef in Leiden, oftewel hoeveel huishoudens met een hoog inkomen bewonen een goedkope (huur)woning? Dat hangt af van de definitie die gehanteerd wordt. Voor scheefheid bestaat geen landelijk geaccepteerde definitie. De mate van scheef wonen hangt af van de inkomensgrens en van de huurgrens die gehanteerd worden. Voor de hoogte van de huur ligt voor de hand om uit te gaan van de gereguleerde woningvoorraad. Dat betekent dat alle woningen tot de liberaliseringsgrens (momenteel €647,53) meegeteld worden. Deze afbakening wordt ook in Leiden gehanteerd. De inkomensgrens die gehanteerd zou moeten worden is minder eenvoudig vast te stellen. In deze paragraaf is voor twee logische inkomensgrenzen de mate van scheefheid berekend. In de eerste plaats is dit de niet-doelgroep. Bij die afbakening wordt uitgegaan van de veronderstelling dat de bereikbare woningen alleen voor de doelgroep beschikbaar zouden moeten zijn, en dat alle huishoudens met een hoger inkomen geen beroep behoren te doen op de bereikbare voorraad. Als alle huishoudens die niet tot de BBSH-doelgroep behoren en die in de bereikbare voorraad wonen tot scheefwoners worden bestempeld, dan wonen in Leiden 12.500 huishoudens scheef. De scheefheid bedraagt dan 51% van de bereikbare voorraad. De tweede grens – een meer logische grens, aangezien ook een deel van de niet-doelgroep moeite heeft om betaalbare woonruimte te vinden – is de grens van €33.000 (belastbaar inkomen). Vanaf januari 2011 mag, vanwege afspraken met de Europese Unie, nog maximaal 10% van de vrijkomende bereikbare woningen toegewezen worden aan deze groep. De scheefheid betreft bij deze grens 7.000 huishoudens, oftewel 23% van deze inkomensgroep, en 28% van de bereikbare voorraad. Ter extra informatie is ook de inkomensgrens van €43.000 weergegeven, zodat inzichtelijk wordt dat een groot deel van de scheefheid huishoudens betreft met een hoog inkomen (boven deze grens van €43.000.

Figuur 49

Goedkoop scheef wonen in Leiden bij drie verschillende inkomensgrenzen, 2009 (bron: WoON2009)

inkomen

huishoudens

scheef wonend

% inkomens

% bereikbaar

niet-doelgroep

38.900

12.500

32%

51%

boven €33.000

30.100

7.000

23%

28%

boven €43.000

23.800

4.100

17%

17%

Vergelijken we de scheefheid in Leiden met die in heel Nederland, dan blijken de verschillen klein te zijn. Tenminste, als deze wordt gerelateerd aan de bereikbare voorraad. Figuur 50

Goedkoop scheef wonen in Nederland bij drie verschillende inkomensgrenzen, 2009 (bron: WoON2009)

inkomen

huishoudens

scheef wonend

% inkomens

% bereikbaar

5.210.000

1.350.000

26%

51%

boven €33.000

4.110.000

770.000

19%

29%

boven €43.000

3.220.000

450.000

14%

17%

niet-doelgroep

48

3.8

Wonen en zorg Door de voortgaande vergrijzing wordt wonen en zorg een steeds belangrijker thema in het woonbeleid. De toekomstbestendigheid van de woningvoorraad is mede afhankelijk van de geschiktheid van het woningaanbod voor de oudere huishoudens in de gemeente. De gezondheid van deze oudere huishoudens is natuurlijk eveneens van belang. Tussen 2006 en 2009 is het aantal huishoudens boven de 65 jaar nog niet zoveel groter geworden, een toename met 288 huishoudens van 9.567 naar 9.855. Maar daar gaat de komende jaren verandering in komen. In de figuur is te zien dat de groep huishoudens tussen 55 en 59 jaar is afgenomen en dat het aantal huishoudens tussen 60 en 64 flink in omvang is toegenomen. De ‘naoorlogse geboortegolf’ is weer een aantal jaar ouder geworden en is verschoven van de categorie 55-59 jaar naar de categorie 60-64. Deze groep – geboren in de jaren vanaf 1946 – gaat vanaf 2010 de pensioengerechtigde leeftijd bereiken.

Figuur 51

Ontwikkeling van het aantal oudere huishoudens naar leeftijd in Leiden, 2006-2009 (bron: CBS)

95+ 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar -1.000

0

1.000 2006

2.000

3.000

4.000

5.000

mutatie 2006-2009

De gezondheid hangt sterk samen met de leeftijd van het huishouden. Vanaf de jongste leeftijdsgroepen is een afname van het aantal huishoudens met een ‘goede’ gezondheid te zien. De sterkste afname treedt op bij de 75-plussers. Bij de beperkingen is een nog veel duidelijker verband te zien met de leeftijd. Bij de 55-64 jarigen heeft 11% last van matige of ernstige beperkingen, bij de 65-74-jarigen is dit 16%. Bij de 75-plussers is het percentage zelfs 45%. In de volgende paragraaf komen de woonwensen en verhuismotieven van de oudere huishoudens aan bod.

49


Aandeel huishoudens met matige of ernstige beperkingen, naar leeftijd, 2009 (bron: WoON2009)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

<25 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75+ totaal matige/ernstige beperkingen

Voor ouderen kan traplopen problematisch worden. Een nultredenwoning kan dan oplossing bieden. Deze woningen zijn intern en extern toegankelijk. Extern toegankelijk wil zeggen dat men de voordeur kan bereiken zonder traplopen, intern toegankelijk dat men slaapkamer en badkamer kan bereiken vanaf de voordeur zonder traplopen. Interne toegankelijkheid komt vooral voor bij meergezinswoningen. In Nederland voldoet 86% hieraan. Externe toegankelijkheid komt meer voor bij eengezinswoningen; 91% van alle eengezinswoningen is extern toegankelijk. Volledige toegankelijkheid komt vaker voor bij meergezinswoningen (36%) dan bij eengezinswoningen (16%). In Leiden voldoen 12.800 woningen aan deze interne en externe toegankelijkheid (21%). In Leiden ligt het percentage toegankelijke woningen iets boven het niveau van de regio Holland Rijnland (17%) en iets onder het niveau van Nederland (23%). Interne toegankelijkheid komt bij woningen in Leiden vaker voor dan gemiddeld in Nederland, door het hogere aandeel appartementen. Figuur 53

Intern en extern toegankelijke woningen, naar regio (bron: WoON2009)

toegankeliijkheid

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

nultredenwoning intern, niet extern

12.800

31.700

39.200

1.658.500

18.600

36.600

47.700

1.274.900

extern, niet intern

21.500

97.000

126.300

3.679.600

8.400

15.500

20.500

699.600

totaal

61.300

180.900

233.700

7.312.600

toegankeliijkheid

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

nultredenwoning

21%

18%

17%

23%

intern, niet extern

30%

20%

20%

17%

extern, niet intern

35%

54%

54%

50%

niet intern, niet extern

niet intern, niet extern totaal

14%

9%

9%

10%

100%

100%

100%

100%

Van alle huishoudens tussen 45 en 55 jaar in Nederland woont 16% in een nultredenwoning. Dat loopt op tot 23% in de leeftijd tussen 55 en 65, 33% in de leeftijd tussen 65 en 75 en 48% bij de 75-plussers. De toename begint dus al bij 55-plussers, maar met name bij de 65-plussers is het aandeel hoog. In Leiden ligt het aandeel van de huishoudens dat in een nultredenwoning woont in elke leeftijdsklasse onder het niveau van Nederland. Van de 75-plushuishoudens woont in Leiden 41% in een nultredenwoning, in Nederland als geheel is dit 48%. 50

Figuur 54

Intern en extern toegankelijke woningen, naar leeftijd van het huishouden in Nederland (bron: WoON2009)

toegankeliijkheid

45-54

55-64

65-74

75+

nultredenwoning

16%

23%

33%

48%

intern, niet extern

12%

12%

13%

17%

extern, niet intern

62%

57%

47%

31%


Figuur 55

10%

8%

6%

4%

100%

100%

100%

100%

Intern en extern toegankelijke woningen, naar leeftijd van het huishouden in Leiden (bron: WoON2009)

toegankeliijkheid

45-54

55-64

65-74

75+

nultredenwoning

15%

19%

26%

41%

intern, niet extern

21%

21%

25%

25%

extern, niet intern

47%

49%

44%

28%


16%

11%

5%

6%

100%

100%

100%

100%

In Leiden woont 34% van de huishoudens van 65 jaar of ouder in een nultredenwoning. Dat is meer dan in de regio Holland Rijnland als geheel (29%), maar minder dan in Nederland als totaal (40%). In Leiden wonen oudere huishoudens relatief vaak in een intern toegankelijke woning die niet extern toegankelijk is. Dit zijn vaak meergezinswoningen zonder lift. Figuur 56

Woonsituatie van 65-plushuishoudens naar Intern en extern toegankelijke woningen (bron: WoON2009)

toegankeliijkheid

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

nultredenwoning

3.000

10.400

15.100

682.100

intern, niet extern

2.200

6.900

9.900

256.200

extern, niet intern

3.200

20.300

25.300

663.200

500

1.700

2.400

88.600

totaal

8.900

39.200

52.600

1.690.100

toegankeliijkheid

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

nultredenwoning

34%

26%

29%

40%

intern, niet extern

25%

17%

19%

15%

extern, niet intern

36%

52%

48%

39%

5%

4%

5%

5%

100%

100%

100%

100%

niet intern, niet extern


Uitgesplitst naar de verschillende woonvormen voor ouderen zien we dat Leiden vrijwel overeen komt met het gemiddelde voor Holland Rijnland. Bij de ouderen in Holland Rijnland (en in Leiden) is de woonvorm ‘wonen met diensten’ met 31% het meest voorkomend. Ook ‘verzorgd wonen’ komt vaak voor, in Leiden bij 21% van de oudere huishoudens, in Holland Rijnland is het percentage iets lager, 19%. Van alle ouderen in Leiden woont 32% in een ‘overige woning’. Dit zijn woningen die niet ‘geschikt’ zijn voor

51


ouderen met matige of ernstige beperkingen. Deze woningen zijn ook (nog) niet aangepast. Ook in Holland Rijnland als geheel is dit percentage 32, vrijwel gelijk aan het aandeel in heel Nederland (31%). Figuur 57

Woonsituatie van 65-plushuishoudens naar type woning (bron: WoON2009)

type woning

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

verzorgd wonen

1.900

6.800

9.900

297.300

wonen met diensten

2.800

11.300

16.300

485.600

ov. ouderenwoningen

400

1.900

2.500

129.200

overig aangepast

100

1.600

2.100

36.200

ov. nultredenwoningen

900

4.000

4.900

214.900

overige woningen

2.800

13.700

16.900

511.900

totaal

8.900

39.200

52.600

1.675.100

type woning

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

verzorgd wonen

21%

17%

19%

18%

wonen met diensten

31%

29%

31%

29%

ov. ouderenwoningen

5%

5%

5%

8%

overig aangepast

1%

4%

4%

2%

ov. nultredenwoningen

10%

10%

9%

13%

overige woningen

32%

35%

32%

31%

100%

100%

100%

100%

totaal

Van de huishoudens van 65 jaar en ouder in Holland Rijnland die willen verhuizen (5.500) willen er 4.000 verhuizen naar een nultredenwoning (73%). In Leiden zijn dat er 400 van de 700 (54%). In heel Nederland ligt het percentage op 70%. Het aantal verhuisgeneigde respondenten in deze leeftijdsklasse is te laag om veel waarde aan dit verschil te hechten. Figuur 58

Aandeel van de verhuisgeneigde 65-plushuishoudens dat naar een nultredenwoning wil verhuizen (bron: WoON2009)

52

gebied

wil nultrede

Leiden

54%


71%


73%

Nederland

70%

3.9

De particuliere huursector De woningvoorraad in Leiden bestaat voor 52% uit huurwoningen, waarvan 41% sociale huur en 11% particuliere huur. De particuliere huurvoorraad bestaat volgens het WoON 2009 uit 5.800 woningen. Ongeveer 40% van de particuliere huurwoningen is een eengezinswoning. In de sociale huurvoorraad is dit ongeveer een kwart, bij de koopwoningen 70%.

Figuur 59

Bewoonde woningen naar eigendom en woningtype (bron: WoON2009)

woningtype

sociaal

particulier

koop

totaal

eengezinswoning

5.700

2.200

18.000

26.000

meergezinswoning

16.400

3.600

7.600

27.600

totaal

22.100

5.800

25.600

53.600

woningtype

sociaal

particulier

koop

totaal

eengezinswoning

26%

38%

70%

48%

meergezinswoning

74%

62%

30%

52%

100%

100%

100%

100%

totaal

Een particuliere huurwoning is gemiddeld iets kleiner dan een sociale huurwoning. Ongeveer 40% bestaat uit woningen met een oppervlak van minder dan 50 vierkante meter, 80% een oppervlak van minder dan 90 vierkante meter. Maar het aandeel grotere woningen (120 m 2 of meer) is ook groter. Figuur 60

Bewoonde woningen naar eigendom en woonoppervlak (bron: WoON2009)

oppervlak

sociaal

particulier

koop

totaal

minder dan 50 m2

5.600

2.300

600

8.500

50-69 m2

7.600

1.400

2.500

11.600

70-89 m2

4.100

1.000

3.800

8.900

90-119 m2

3.600

600

7.200

11.400

120 -149 m2

1.000

400

5.200

6.600

150- 199 m2

200

100

4.200

4.500

200 m2 of meer

100

0

2.100

2.200

totaal

22.100

5.800

25.600

53.600

oppervlak

sociaal

particulier

koop

totaal

minder dan 50 m2

25%

39%

2%

16%

50-69 m2

34%

25%

10%

22%

70-89 m2

18%

17%

15%

17%

90-119 m2

16%

10%

28%

21%

4%

7%

20%

12%

120 -149 m2 150- 199 m2

1%

1%

17%

8%

200 m2 of meer

0%

0%

8%

4%

100%

100%

100%

100%

totaal

53


De particuliere huurvoorraad bestaat voor een derde uit woningen met een huur boven de liberaliseringsgrens. Bij de corporatiewoningen is dit 6%. Gezien de kleine gemiddelde omvang van de particuliere voorraad is het hoge aandeel geliberaliseerde woningen opvallend. Figuur 61

Bewoonde huurwoningen naar segment en prijs (bron: WoON2009)

prijs tot kwaliteitskortingsgrens tot aftoppingsgrens tot liberaliseringsgrens boven liberaliseringsgrens

sociaal

particulier

totaal

7.500

1.500

8.900

10.500

1.100

11.700

2.800

1.200

4.000

1.300

2.100

3.400

totaal

22.100

5.800

28.000

prijs

sociaal

particulier

totaal

tot kwaliteitskortingsgrnes

34%

25%

32%

tot aftoppingsgrens

48%

19%

42%

tot liberaliseringsgrens

13%

20%

14%

6%

35%

12%

100%

100%

100%

boven liberaliseringsgrens totaal

De particuliere voorraad bestaat voor 41% uit vooroorlogse woningen. In de sociale huursector is dit 18%, in de koopsector 37%. Ook is een relatief groot deel (26%) van de particuliere huurwoningen in de jaren tachtig gebouwd. De periode na 1990 is duidelijk ondervertegenwoordigd in de particuliere huursector. Figuur 62

Bewoonde huurwoningen naar segment en bouwperiode (bron: WoON2009)

bouwperiode

sociaal

particulier

koop

totaal

voor 1945

4.000

2.400

9.600

16.000

1945-1959

3.900

600

700

5.200

1960-1969

3.100

500

2.200

5.800

1970-1979

3.500

600

4.800

8.900

1980-1989

5.100

1.500

3.100

9.700

1990-1999

1.800

100

3.300

5.200

800

100

2.000

2.900

totaal

22.100

5.800

25.600

53.600

bouwperiode

2000 en later

sociaal

particulier

koop

totaal

voor 1945

18%

41%

37%

30%

1945-1959

18%

11%

3%

10%

1960-1969

14%

8%

9%

11%

1970-1979

16%

10%

19%

17%

1980-1989

23%

26%

12%

18%

1990-1999

8%

2%

13%

10%

2000 en later totaal

54

3%

2%

8%

5%

100%

100%

100%

100%

De twee wijken die voor het WoON zijn oversampeld – Noord en Zuidwest – kennen geen oververtegenwoordiging van particuliere huurwoningen, wel van sociale huurwoningen. De particuliere huurwoningen staan voor 89% in de ‘overige wijken’, waar 72% van de woningen staat. Figuur 63

Bewoonde woningen naar segment en wijk (bron: WoON2009)

wijk

sociaal

particulier

koop

totaal

Noord

3.800

500

1.900

6.200

Zuidwest

4.800

200

3.900

8.900

overige wijken

13.500

5.200

19.900

38.500

totaal

22.100

5.800

25.600

53.600

wijk

sociaal

particulier

koop

totaal

Noord

17%

8%

7%

11%

Zuidwest

22%

3%

15%

17%

overige wijken

61%

89%

78%

72%

100%

100%

100%

100%

totaal

Zowel de sociale als de particuliere huursector worden voor bijna 50% bewoond door de doelgroep. De huren liggen een stuk hoger dan in de sociale sector. De woonquote ligt in de particuliere huursector dan ook gemiddeld veel hoger. In de sociale huurwoningen is men gemiddeld 35% van het inkomen kwijt aan vaste woonlasten, in de particuliere huursector is dit gemiddeld 51%. Figuur 64

Bewoonde woningen naar inkomen (bron: WoON2009)

inkomen doelgroep

sociaal

particulier

koop

totaal

48%

47%

10%

30%

overig tot modaal

17%

16%

8%

13%

overig tot 2*modaal

29%

26%

38%

33%

>2* modaal totaal

6%

11%

45%

25%

100%

100%

100%

100%

De particuliere huursector wordt vooral bewoond door alleenstaanden en door jonge huishoudens. Een op de drie huishoudens is een alleenstaande tot 35 jaar. Studenten zijn binnen deze groep sterk aanwezig (niet zichtbaar in de figuur). In totaal is een op de vijf huishoudens in de particuliere huursector een studentenhuishouden. In de sociale huursector is dit 8%. Overigens zijn de studentenhuishoudens in de niet-woningen nog sterker vertegenwoordigd. Daar is driekwart een studentenhuishouden.

55


Figuur 65

Bewoonde woningen naar samenstelling van het huishouden (bron: WoON2009)

samenstelling huishouden

sociaal

particulier

koop

totaal

18%

35%

9%

15%

alleen, tot 35 alleen, 35-54

16%

15%

15%

15%

alleen, 55+

22%

18%

8%

15%

gezin, tot 45

9%

7%

18%

13%

gezin, 45+

7%

0%

16%

10%

eenoudergezin

9%

2%

6%

7%

samen, tot 35

4%

12%

5%

5%

samen, 35-54

2%

3%

8%

5%

samen, 55+ totaal

13%

6%

16%

14%

100%

100%

100%

100%

De tevredenheid over de woning is in de koopsector duidelijk hoger dan in de huursector. Van de eigenaar-bewoners is 95% tevreden of zeer tevreden over de woning. In de sociale sector en de particuliere sector ligt dit rond de 80%. Het aandeel ontevreden huurders is in de particuliere huursector lager dan bij de corporatiewoningen. Figuur 66

Bewoonde woningen naar eigendom en tevredenheid over de woning (bron: WoON2009)

tevredenheid

sociaal

particulier

koop

totaal

zeer tevreden

23%

28%

61%

42%

tevreden

56%

53%

34%

45%

neutraal

12%

15%

4%

9%

7%

3%

1%

4%

ontevreden zeer ontevreden totaal

1%

1%

0%

1%

100%

100%

100%

100%

De tevredenheid over de woonomgeving in de particuliere huursector laat een gemengd beeld zien. Een groot deel van de huishoudens is tevreden. Het aandeel dat tevreden of zeer tevreden is, is even groot als in de koopsector. Maar kijken we naar de ontevredenheid, dan is die in de particuliere huursector toch groter dan in de koopsector: 10% is (zeer) ontevreden, tegenover 4% in de koopsector. Overigens scoort de sociale huursector beduidend minder goed dan de beide andere segmenten. Figuur 67

Bewoonde woningen naar eigendom en tevredenheid over de woonomgeving (bron: WoON2009)

tevredenheid

sociaal

particulier

koop

totaal

zeer tevreden

17%

34%

33%

26%

tevreden

53%

52%

51%

52%

neutraal

17%

4%

12%

13%

ontevreden

10%

9%

3%

7%

3%

1%

1%

2%

100%

100%

100%

100%

zeer ontevreden totaal

56

3.10 Leefbaarheid Leefbaarheid heeft veel aandacht, de leefbaarheidproblematiek in de wijken van de grote steden in het bijzonder. Maar leefbaarheid is een complex begrip. Daarbij wordt de nadruk vaak gelegd op de negatieve kant, de problemen. Daar ontkomen we in deze paragraaf ook niet aan, maar we zullen wel onderscheid maken tussen verschillende soorten problemen. In het kader van het grotestedenbeleid (GSB) zijn drie indicatoren ontwikkeld, die alle iets zeggen over een deelaspect van de leefbaarheid. Alle drie kunnen met de informatie in het WoON berekend worden. Het zijn subjectieve indicatoren, berekend op basis van de beleving van de bewoners. De eerste indicator – overlast – is gebaseerd op de door bewoners gerapporteerde overlast door buurtbewoners, overlast door jongeren en als derde deelindicator geluidsoverlast. Een hoge score betekent dat er meer sprake is van overlast. Het gemiddelde voor Leiden is 2,3. Het Nederlandse gemiddelde is 1,7. Leiden scoort met 2,3 minder goed dan het Nederlandse gemiddelde en ongeveer op het niveau van gemeenten met een vergelijkbaar inwoneraantal (tussen 100.000 en 150.000). Deze gemeenten scoren gemiddeld 2,1. Holland Rijnland scoort op hetzelfde niveau als Nederland. De tweede indicator is verloedering. Deze is gebaseerd op de door bewoners aangegeven aanwezigheid van bekladding, rommel, vernielingen en hondenpoep. Een hoge score op deze indicator geeft aan dat er meer sprake is van verloedering. Gemiddeld voor heel Nederland komt deze indicator uit op 2,9. Leiden scoort met 3,4 gemiddeld iets minder goed, maar rond het gemiddelde van 3,3 van de gemeenten tussen 100.000 en 150.000 inwoners. Leiden scoort voor wat betreft verloedering onder het niveau van de regio. De derde indicator is de sociale cohesie. Deze is opgebouwd uit scores op de saamhorigheid in de buurt, de mate waarin de mensen elkaar kennen en de mate waarin buurtbewoners prettig met elkaar omgaan. Bij deze indicator is een hoge waarde positief. Leiden heeft met 6,2 een lagere (en dus minder goede) score dan de regio Holland Rijnland, dat op het gemiddelde van Nederland scoort. Figuur 68

GSB-indicatoren per gebied (bron: WoON2009)

gebied

overlast

verloedering

sociale coh.

Leiden

2,3

3,4

6,2


1,8

2,8

6,7


1,7

2,7

6,7

Nederland

1,7

2,9

6,7

De indicator ‘overlast’ is in Leiden door de tijd heen vrij stabiel. In 2002 was de score 2,4, in 2006 2,2 en in 2009 2,3. Ook in Nederland als geheel is de overlast vrij constant. De indicator ‘verloedering’ laat in 2006 een opvallende verbetering zien. Dit geldt zowel in Leiden als ook op het niveau van geheel Nederland. In 2009 is de indicator weer gemiddeld slechter. Ten opzichte van Nederland scoort Leiden in de drie jaren wat slechter dan gemiddeld. Voor de sociale cohesie geldt dit ook. Op de sociale cohesie scoort Leiden in alle drie de meetjaren iets lager dan gemiddeld.

57


GSB-indicatoren per gebied (bron: WBO2002, WoON2006, WoON2009)

Leiden

HR2009

HR2010

Nederland

overlast 2002

2,4

1,9

1,9

1,8

overlast 2006

2,2

1,8

1,8

1,8

overlast 2009

2,3

1,8

1,7

1,7

verloedering 2002

3,7

3,3

3,3

3,3

verloedering 2006

2,5

2,1

2,1

2,2

verloedering 2009

3,4

2,8

2,7

2,9

sociale cohesie 2002

6,0

6,5

6,6

6,6


6,2

6,6

6,6

6,7


6,2

6,7

6,7

6,7

Binnen Leiden scoort Leiden Noord op alle drie de indicatoren duidelijk minder goed dan het gemiddelde van de gemeente. Leiden Zuidwest scoort iets beter dan het gemiddelde op de indicatoren overlast en verloedering. Op sociale cohesie scoort Leiden Zuidwest iets minder goed dan het gemeentelijke gemiddelde. De ‘overige wijken’ scoren ongeveer op het gemiddelde niveau van Leiden. Figuur 70

GSB-indicatoren per wijk (bron: WoON2009)

wijk

overlast

verloedering

sociale coh.

Noord

2,6

4,5

5,8

Zuidwest

2,0

3,2

5,9

overige wijken

2,4

3,3

6,3

Leiden totaal

2,3

3,4

6,2

De GSB-indicator ‘overlast’ is samengesteld uit vier deelindicatoren: bekladding, vernieling, rommel en hondenpoep. Deze deelindicatoren laten onderling grote verschillen zien. Bekladding en vernieling komen veel minder vaak voor dan de andere twee indicatoren rommel en hondenpoep. Door 5% van de Nederlandse huishoudens wordt aangegeven dat bekladding vaak voorkomt. In Leiden ligt het percentage ook op 5%. In Holland Rijnland is het aandeel lager, 3%. Voor wat betreft vernielingen scoort Leiden met 7% beter dan Nederland als totaal (10%) en Holland Rijnland (9%). De indicator ‘rommel’ scoort in Leiden met 31% wel duidelijk hoger dan het Nederlandse gemiddelde van 20%. Binnen Leiden zijn de slechte scores te vinden in Leiden Noord. Daar scoort de indicator ‘vernieling’ 12%, tegen een gemiddelde in Leiden van 7%. Ook ‘rommel’ scoort beduidend boven het gemiddelde (46% versus een gemiddelde van 31%). Dat geldt eveneens voor de aanwezigheid van hondenpoep. De wijk Zuidwest scoort op de vier deelindicatoren ongeveer op het gemiddelde van Leiden.

58

Figuur 71

Indicatoren voor verloedering per regio en per wijk (bron: WoON2009)

gebied

bekladding

vernieling

rommel

hondenpoep

Leiden

5%

7%

31%

27%

HR 2009

3%

8%

17%

23%

HR 2010

3%

9%

18%

23%

Nederland

5%

10%

20%

26%

bekladding

vernieling

rommel

hondenpoep

6%

12%

46%

43%

wijk Noord Zuidwest

4%

8%

30%

23%

overige wijken

6%

6%

29%

25%

Leiden totaal

5%

7%

31%

27%

Ook de indicator ‘overlast’ is samengesteld uit deelindicatoren. Op de deelindicator ‘overlast door bewoners’ scoort Leiden iets slechter dan gemiddeld in Nederland (7% versus 4% gemiddeld). Dat geldt ook voor geluidsoverlast (13% versus 10% gemiddeld). Op overlast door jongeren scoort Leiden vergelijkbaar met Nederland. Binnen Leiden is Leiden Noord de wijk met de laagste score op de drie deelindicatoren. Leiden Zuidwest scoort boven het gemiddelde van de gemeente. Figuur 72

Overlastindicatoren per regio en per wijk (bron: WoON2009)

gebied

bewoners

jongeren

geluid

Leiden

7%

7%

13%

HR 2009

4%

5%

11%

HR 2010

4%

5%

10%

Nederland

4%

7%

10%

bewoners

jongeren

geluid

9%

11%

15%

wijk Noord Zuidwest

5%

6%

11%

overige wijken

7%

7%

13%

Leiden totaal

7%

7%

13%

De indicator sociale cohesie is uit vier deelindicatoren opgebouwd. Leiden scoort op alle vier een hoger percentage en heeft daarmee een slechtere score dan het gemiddelde van Nederland en de regio. Leiden Noord scoort vooral slecht op de deelindicatoren ‘saamhorigheid’, ‘thuisvoelen’ en ‘prettige omgang’. Op ‘elkaar kennen’ scoort de wijk wel op het gemiddelde van de stad, maar dat leidt niet tot meer saamhorigheid of tot een prettige omgang. Leiden Zuidwest valt op met een slechte score op ‘elkaar kennen’.

59


indicatoren voor sociale cohesie (een hoog percentage is negatief) (bron: WoON2009)

gebied

saamhorigheid

elkaar kennen

thuisvoelen

prettige omgang

Leiden

27%

32%

8%

7%

HR 2009

21%

20%

5%

4%

HR 2010

21%

19%

6%

4%

Nederland

22%

22%

6%

5%

wijk

saamhorigheid

elkaar kennen

thuisvoelen

prettige omgang

Noord

34%

33%

17%

12%

Zuidwest

30%

42%

9%

5%

overige wijken

25%

30%

6%

6%

Leiden totaal

27%

32%

8%

7%

De tevredenheid over de woning is groot. In Leiden is 87% van de huishoudens tevreden tot zeer tevreden over de woning. Dat ligt iets onder het niveau van Holland Rijnland (93%) en Nederland (90%). In Leiden is 4% ontevreden of zeer ontevreden over de woning, in Holland Rijnland 3%, in Nederland eveneens 3%. Figuur 74

Tevredenheid over de woning (bron: WoON2009)

woning (zeer) tevreden

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

87%

93%

93%

90%

neutraal

9%

5%

5%

7%

(zeer) ontevreden

4%

3%

3%

3%

100%

100%

100%

100%

totaal

Bij de tevredenheid over de woonomgeving is de score van Leiden wat negatiever ten opzichte van Holland Rijnland dan bij de tevredenheid over de woning. In stedelijke gemeenten komt ontevredenheid over de woonomgeving vaker voor. Ook de GSB-indicatoren geven dat aan. In heel Nederland is het aandeel tevredenen iets hoger (83% versus 78%). Figuur 75

Tevredenheid over de woonomgeving (bron: WoON2009)

woonomgeving

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

(zeer) tevreden

78%

85%

85%

83%

neutraal

13%

10%

10%

10%

8%

5%

5%

7%

100%

100%

100%

100%

(zeer) ontevreden totaal

60

3.11

Wijkprofiel De gemeente heeft twee wijken extra aandacht gegeven in het WoON. Dat zijn de wijken Noord en Zuidwest. Hiervoor is al duidelijk geworden dat in deze wijken minder particuliere huurwoningen staan dan gemiddeld in Leiden. Wel is het aandeel sociale huurwoningen hoger. Op de GSB-indicatoren scoort Noord slechter dan gemiddeld, terwijl Zuidwest ongeveer op het gemiddelde scoort. In deze paragraaf wordt voor deze twee wijken een kort profiel geschetst van de samenstelling van huishoudens en woningvoorraad.

Leiden Noord

In Leiden Noord wonen relatief veel alleenstaanden tussen 35 en 55 jaar. Jongere alleenstaanden zijn juist ondervertegenwoordigd. Figuur 76

Profiel huishoudens in Leiden Noord* (bron: WoON2009)

alleen, tot 35 alleen, 35-54 alleen, 55+ gezin, tot 45 gezin, 45+ eenoudergezin samen, tot 35 samen, 35-54 samen, 55+ 0%

5%

10%

15%

20%

Leiden * Het bolletje geeft Leiden Noord weer, de balk de gemeente Leiden

61

25%

30%


De woningvoorraad in Leiden Noord wijkt sterk af van het gemiddelde van Leiden. In de wijk staan relatief veel goedkope eengezinskoopwoningen. Daarnaast zijn ook de goedkope meergezinshuurwoningen oververtegenwoordigd. Dure eengezinskoopwoningen staan juist nauwelijks in de wijk. Figuur 77

Profiel woningen in Leiden Noord* (bron: WoON2009)

egw-koop-tot 250.000 egw-koop-boven 250.000 egw-huur-tot aftopping egw-huur-boven aftopping mgw-koop-tot 250.000 mgw-koop-boven 250.000 mgw-huur-tot aftopping mgw-huur-boven aftopping niet-woning 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

Leiden * Het bolletje geeft Leiden Noord weer, de balk de gemeente Leiden

Leiden Zuidwest

Waar Leiden Noord een oververtegenwoordiging kent van alleenstaanden tussen 35 en 55 jaar, is dit in Leiden Zuidwest het geval bij de alleenstaande 55-plussers. Gemiddeld in Leiden behoort 13% tot dit huishoudentype. In Zuidwest is dit 19%. Evenals in Noord wonen in Zuidwest relatief weinig jonge alleenstaanden. Ook gezinnen zijn ondervertegenwoordigd in Zuidwest. Eenoudergezinnen komen wel bovengemiddeld voor in de wijk.

62

Figuur 78

Profiel huishoudens in Leiden Zuidwest* (bron: WoON2009)

alleen, tot 35 alleen, 35-54 alleen, 55+ gezin, tot 45 gezin, 45+ eenoudergezin samen, tot 35 samen, 35-54 samen, 55+ 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

Leiden * Het bolletje geeft Leiden Zuidwest weer, de balk de gemeente Leiden

De wijk kent een duidelijke oververtegenwoordiging van twee woningsegmenten: de goedkope koopappartementen en de goedkope huurappartementen. Eengezinswoningen staan er ook, maar duidelijk minder dan gemiddeld in Leiden. Overigens heeft van de eengezinskoopwoningen een vrij groot deel een prijs boven de €250.000. Figuur 79

Profiel woningen in Leiden Zuidwest* (bron: WoON2009)

egw-koop-tot 250.000 egw-koop-boven 250.000 egw-huur-tot aftopping egw-huur-boven aftopping mgw-koop-tot 250.000 mgw-koop-boven 250.000 mgw-huur-tot aftopping mgw-huur-boven aftopping niet-woning 0%

5%

10%

15%

20%

25%

Leiden * Het bolletje geeft Leiden Zuidwest weer, de balk de gemeente Leiden

63

30%

35%

40%

45%


64

HOOFDSTUK

4

Dynamiek op de woningmarkt De situatie op de woningmarkt is momenteel erg onzeker. Na de crisis op de financiële markten is de woningmarkt één van de sectoren waar de onzekerheid het grootst is. De woonconsument lijkt de uitkomst van de ontwikkelingen af te wachten, met alle gevolgen van dien. De afzet van nieuwbouwwoningen stagneert, de ontwikkeling van de huizenprijzen is onzeker. Gezien de onzekere situatie op de woningmarkt en de daarmee samenhangende onzekere ontwikkelingen in het nationale woonbeleid is een vinger aan de pols meer dan ooit nodig. Een belangrijke indicator is de verhuisgeneigdheid: welk deel van de huishoudens geeft aan binnen twee jaar te willen verhuizen. Daarbij zijn zowel de huidige huishoudens als de thuiswonende leden van een huishouden meegeteld. Zowel voor wat betreft de verhuisgeneigdheid als voor wat betreft de woonwensen is het interessant om te bezien of de crisis een effect heeft. Een verandering in de woonwensen heeft namelijk gevolgen voor de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte.

4.1

Verhuisgeneigdheid en verhuismotieven Voor de dynamiek op de woningmarkt zijn niet alleen de huidige huishoudens van belang, maar ook de groep die een huishouden wil gaan vormen. Deze groep – met name thuiswonende kinderen – zijn dan ook meegeteld bij het meten van de verhuisgeneigdheid. De verhuisgeneigdheid in Nederland ligt op hetzelfde niveau als in 2006; 29% van de huishoudens (of potentiële huishoudens, de thuiswonende kinderen van 18 jaar en ouder) geeft aan binnen twee jaar te willen of moeten verhuizen. Dat is opvallend, aangezien de enquêtes van het WoON2009 afgenomen zijn in een periode van onzekerheid over de economische ontwikkelingen. De gevolgen van de financiële crisis voor de Nederlandse woningmarkt waren onduidelijk, maar de verwachting was dat in het WoON de gevolgen zeker goed zichtbaar zouden zijn. Een lagere verhuisgeneigdheid lag dan ook voor de hand. In de praktijk zien we momenteel een stagnerende woningmarkt, maar in de cijfers over de verhuisgeneigdheid zien we dat niet terug. De wens om te verhuizen is er wel, maar de onzekerheid op de woningmarkt zorgt voor een lagere verhuismobiliteit. In Holland Rijnland ligt de verhuisgeneigdheid iets hoger dan in Nederland als geheel (31% versus 29%). In de regio ligt de verhuisgeneigdheid een stuk lager dan in Leiden. De verhuisgeneigdheid in Leiden lag in 2002 en 2006 behoorlijk boven het niveau van Nederland. In 2002 lag de verhuisgeneigdheid 7 procentpunten boven het Nederlandse niveau. In 2006 was dat toegenomen tot 9 procentpunten (29% in Nederland, 38% in Leiden). In 2009 is de verhuisgeneigdheid in Leiden sterk toegenomen ten opzichte van 2006. De stabilisatie van de verhuisgeneigdheid op landelijk niveau is – gezien de onzekerheid op

65


de woningmarkt – al opvallend, de sterke toename van de verhuisgeneigdheid in Leiden is dat nog meer. In 2006 wilde 38% van de (potentiële) huishoudens verhuizen, in 2009 zelfs 45%. Figuur 80

Verhuisgeneigdheid (%) in 2002, 2006 en 2009 (bron: WBO2002, WoON2006, WoON2009)

jaar

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

2002

35%

31%

31%

28%

2006

38%

31%

32%

29%

2009

45%

33%

31%

29%

De verhuisgeneigdheid verschilt sterk naar samenstelling van het huishouden. De verhuisgeneigdheid is het hoogst bij de groep die nog geen huishouden gevormd heeft, de groep die ‘lid van een huishouden is’. Deze groep bestaat voor het overgrote deel uit thuiswonende kinderen (18 jaar of ouder) die uit huis willen gaan. In 2006 wilde 50% van deze groep binnen twee jaar verhuizen, in 2009 is dit opgelopen tot 62%. Ook bij de alleenstaanden, eenoudergezinnen en de niet-gezinshuishoudens is een sterke toename van de verhuisgeneigdheid te zien. Bij de paren met en zonder kinderen is de verhuisgeneigdheid ongeveer op hetzelfde niveau gebleven. Figuur 81

Verhuisgeneigdheid naar type huishouden in Leiden (bron: WoON2009, WoON2006)

type huishouden

2006

2009

50%

62%

alleenstaand

41%

52%

paar

33%

31%

paar + kind(eren)

29%

30%

1-oudergezin

34%

50%

niet-gezinshuishouden

22%

59%

totaal

38%

45%

lid huishouden

De verhuisgeneigdheid hangt ook sterk samen met de leeftijd van het huishouden. De verhuisgeneigdheid varieert van 9% bij huishoudens vanaf 75 jaar tot 76% bij huishoudens in de leeftijdsklasse tot 25 jaar. Van de 7.400 huishoudens onder de 25 jaar in Leiden geeft dus driekwart aan binnen twee jaar te willen verhuizen. De verhuisgeneigdheid neemt af met het oplopen van de leeftijd. De toename van de verhuisgeneigdheid is vooral te zien bij de jongere huishoudens, waar de verhuisgeneigdheid al hoog was. Bij de oudere huishoudens is veel minder ontwikkeling te zien.

66

Figuur 82

Verhuisgeneigdheid naar leeftijd van het huishouden in Leiden (bron: WoON2009, WoON2006)

leeftijd huishouden

2006

2009

lid huishouden

50%

62%

<25

54%

76%

25-34

58%

67%

35-44

35%

42%

45-54

29%

33%

55-64

22%

22%

65-74

12%

16%

75+ totaal

8%

9%

38%

45%

De verhuisgeneigdheid hangt niet alleen samen met kenmerken van het huishouden, maar ook met kenmerken van de woning. Huishoudens in een koopwoning zijn in het algemeen minder verhuisgeneigd dan huishoudens in een huurwoning. En de verhuisgeneigdheid in meergezinswoningen ligt in het algemeen hoger dan de verhuisgeneigdheid in eengezinswoningen. Dat is goed te zien in bijgaand figuur. Van alle huishoudens in een meergezinshuurwoning wil 38% verhuizen, van de huishoudens in een eengezinskoopwoning is dit 15%. Een deel van dit verschil is overigens weer te verklaren vanuit de huishoudenssamenstelling en de leeftijd. Immers, in eengezinswoningen wonen vaak gezinnen met kinderen, die minder verhuisgeneigd zijn. In Nederland als geheel zien we tussen 2006 en 2009 alleen bij de huishoudens in niet-woningen een duidelijke verschuiving in de verhuisgeneigdheid. Deze is toegenomen van 56% in 2006 tot 63% in 2009. In Leiden daarentegen is in alle segmenten een verschuiving te zien. Op de meergezinskoopwoningen na is in alle segmenten een toename van de verhuisgeneigdheid te zien. Figuur 83

Verhuisgeneigdheid naar huidige woonsituatie in Nederland (bron: WoON2009, WoON2006)

woningtype eengezinskoopwoning

67

2006

2009

16%

15%

eengezinshuurwoning

25%

24%

meergezinskoopwoning

28%

26%

meergezinshuurwoning

37%

38%

niet-woning

56%

63%

lid huishouden

56%

55%

verhuisgeneigdheid

29%

29%


Verhuisgeneigdheid naar huidige woonsituatie in Leiden (bron: WoON2009, WoON2006)

woningtype

2006

2009

eengezinskoopwoning

17%

24%

eengezinshuurwoning

26%

34%


41%

38%


43%

53%

niet-woning

61%

75%

lid huishouden

50%

62%

verhuisgeneigdheid

38%

45%

Uitgesplitst naar woningtype, eigendom en prijs valt op dat de verhuisgeneigdheid in de koop tot €250.000 flink toegenomen is, zowel in eengezinswoningen als in appartementen. In de duurdere koop is de toename niet te zien bij de eengezinswoningen (16% versus 18%), terwijl bij de meergezinswoningen (klein segment) een afname te zien is van 46% naar 20%. Bij de huurwoningen is bij de goedkopere eengezinswoningen geen verschuiving te zien (28% versus 30%), terwijl bij de duurdere eengezinswoningen en bij de meergezinswoningen (zowel tot als boven de aftoppingsgrens) een toename te zien is van de wens om te verhuizen. Figuur 85

Verhuisgeneigdheid naar huidige woonsituatie in Leiden (bron: WoON2009, WoON2006)

segment

2006

2009

egw-koop-tot 250.000

23%

40%

egw-koop-boven 250.000

16%

18%

egw-huur-tot aftopping

28%

30%

egw-huur-boven aftopping

21%

38%

mgw-koop-tot 250.000

33%

44%

mgw-koop-boven 250.000

46%

20%

mgw-huur-tot aftopping

43%

53%

mgw-huur-boven aftopping

43%

51%

niet-woning

61%

75%

lid huishouden

50%

62%

totaal

38%

45%

De redenen waarom men wil verhuizen verschillen. Ook hier differentiëren leeftijd en huishoudentype sterk. In bijgaande figuren zijn de verhuisredenen van thuiswonende jongeren (‘lid van het huishouden’), samenwonenden tot 35 jaar, gezinnen tot 45 jaar en alleenstaande 55-plussers weergegeven. Bij de jongeren is het zelfstandig gaan wonen de belangrijkste reden, deels gaat men samenwonen en deels gaat men studeren, maar voor vrijwel iedereen is ‘het huis uit gaan’ de belangrijkste reden.

68

Figuur 86

Belangrijkste verhuisreden in Leiden, thuiswonende jongeren 18-plus (bron: WoON2009)

0%

20%

40%

60%

80%

100%

samenwonen scheiden zelfstandig gezondheid studie werk woning omgeving fam/vriend anders lid huishouden

Bij de andere groepen is er uiteraard meer variatie mogelijk. Bij jonge paren speelt de woning ook een belangrijke rol, wellicht door de kinderwens, maar waarschijnlijk omdat men een kwalitatieve stap omhoog zet op de woonladder. Bij deze groep spelen ook werk en de omgeving een rol. Figuur 87

Belangrijkste verhuisreden in Leiden, paren tot 35 jaar (bron: WoON2009)

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

samenwonen scheiden zelfstandig gezondheid studie werk woning omgeving fam/vriend anders samen, tot 35

Voor gezinnen is de huidige woning een veel genoemde verhuisreden. Daarnaast wordt ook de huidige woonomgeving vaak als reden genoemd. Als deze groep verhuist, dan levert dat vaak een verhuizing op naar een kindvriendelijkere woning (groter, met tuin), of een kindvriendelijkere woonomgeving (scholen, speelgelegenheid).

69


Belangrijkste verhuisreden in Leiden, gezinnen tot 45 jaar (bron: WoON2009)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

samenwonen scheiden zelfstandig gezondheid studie werk woning omgeving fam/vriend anders gezin, tot 45

Door de 55-plussers wordt de huidige woning vaak genoemd als reden om te gaan verhuizen. De woning wordt door deze groep vaak te groot gevonden, of niet geschikt, in verband met bijvoorbeeld de aanwezigheid van trappen. Gezondheid wordt door ruim 10% genoemd als belangrijkste reden om te gaan verhuizen. Dit percentage neemt sterk toe met de leeftijd. Bij 75-plussers is de gezondheid duidelijk de overheersende verhuisreden. Figuur 89

Belangrijkste verhuisreden in Leiden, alleenstaande 55-plussers (bron: WoON2009)

0%

5%

10%

samenwonen scheiden zelfstandig gezondheid studie werk woning omgeving fam/vriend anders alleen, 55+

70

15%

20%

25%

30%

35%

4.2

Woonwensen Verhuiswensen verschillen sterk tussen verschillende huishoudentypen. Daarbij spelen zowel de leeftijd als de samenstelling van het huishouden een rol. Jonge alleenstaanden zijn vaak op zoek naar een meergezinswoning, vaak in de huursector. Jonge stellen zoeken al veel vaker een eengezinswoning. Bij de gezinnen is het aandeel dat een eengezinswoning zoekt opgelopen tot 91%. Alleenstaande 55plussers zoeken vaker een meergezinswoning en zoeken vaak een huurwoning.

Figuur 90

Woonwensen van enkele groepen verhuisgeneigde huishoudens in Leiden (bron: WoON2009)

alleen, 35-

samen, 35-

gezin

alleen, 55+

totaal

eengezinswoningen

27%

78%

91%

46%

49%

meergezinswoningen

73%

22%

9%

54%

51%

koopwoning

35%

83%

66%

15%

47%


84%

6%

12%

91%

21%


waarvan: 16%

40%

19%

0%

28%

- €250.000 tot €400.000

0%

38%

27%

9%

28%

- boven €400.000

0%

16%

43%

0%

23%

65%

17%

34%

85%

53%

17%

0%

7%

21%

11%

huurwoning waarvan: - tot kwaliteitskortingsgrens - tot aftoppingsgrens

52%

40%

69%

35%

49%


27%

37%

19%

33%

31%

4%

24%

6%

12%

8%

100%

100%

100%

100%

100%

- boven liberaliseringsgrens totale wens

De BBSH-doelgroep is vaker op zoek naar een meergezinswoning. Gemiddeld zoekt 63% een meergezinswoning terwijl dit bij de niet-doelgroep 40% is. Bij de vraag naar koopwoningen is nog meer verschil te zien. De koopwens hangt sterk samen met het inkomen. Des te hoger het inkomen des te groter het aandeel dat een koopwoning zoekt. Ook de verdeling naar prijsklasse verschilt, zoals te verwachten is. De BBSH-doelgroep zoekt binnen de koopsector vaker een sociale koopwoning. Ook binnen de huursector wordt vaker in de goedkope segmenten gezocht.

71


Woonwensen van de BBSH-doelgroep in Leiden (bron: WoON2009)

doelgroep

niet-doelgroep

totaal

eengezinswoningen

37%

60%

49%

meergezinswoningen

63%

40%

51%

koopwoning

24%

69%

47%


34%

17%

21%


31%

27%

28%

- €250.000 tot €400.000

24%

30%

28%

11%

26%

23%

76%

31%

53%


12%

10%

11%


54%

38%

49%


30%

35%

31%

5%

17%

8%

100%

100%

100%

waarvan:



Voor het woonbeleid in Leiden zijn zowel de lage als de hoge inkomens van belang. In bijgaand figuur is het inkomen uitgesplitst in de EC-doelgroep (met een inkomen tot €33.000), de groep tussen €33.000 en €43.000 en de hoger inkomens ( meer dan €43.000). Duidelijk te zien is dat zowel de vraag naar eengezinswoningen als de vraag naar koopwoningen samenhangt met het inkomen. Binnen de huursector en de koopsector is bovendien duidelijk dat de hogere inkomens meer in de hoge segmenten zoeken. Voor de inkomensgroep tussen €33.000 en €43.000 kunnen binnen de huur- en de koopsector de prijzen niet uitgesplitst worden, vanwege het te lage aantal respondenten.

72

Figuur 92

Woonwensen naar inkomensgroepen in Leiden (bron: WoON2009)

tot €33.000

€33-€43.000

boven €43.000

totaal

eengezinswoningen

38%

54%

68%

49%

meergezinswoningen

62%

46%

32%

51%

koopwoning

27%

58%

81%

47%


34%

-

12%

21%


33%

-

26%

28%

- €250.000 tot €400.000

25%

-

31%

28%

8%

-

32%

23%

73%

42%

19%

53%


13%

-

2%

11%


53%

-

27%

49%


28%

-

57%

31%

7%

-

14%

8%

100%

100%

100%

100%

waarvan:



De woonwensen van starters wijken af van de wensen van doorstromers. In de volgende figuren komen eerst de wensen van starters en daarna de wensen van doorstromers in beeld. Starters zoeken voor een groot deel (5.400 van de 7.500) een woning binnen de gemeente Leiden. De starters die binnen Leiden een woning zoeken zijn duidelijk vaker op zoek naar een meergezinshuurwoning. Ook zoeken ze wat vaker een eengezinswoning. De starters die de gemeente willen verlaten zoeken juist vaker een meergezinskoopwoning. Figuur 93

Woonwensen van starters in Leiden (bron: WoON2009)

koop, een

huur, een

koop, meer

huur, meer

totaal

binnen eigen gemeente

700

800

600

3.200

5.400

naar andere gemeente

100

200

800

1.000

2.100

totaal

800

1.000

1.500

4.200

7.500

koop, een

huur, een

koop, meer

huur, meer

totaal

13%

16%

12%

60%

100%

binnen eigen gemeente naar andere gemeente totaal

3%

9%

39%

49%

100%

10%

14%

20%

57%

100%

Doorstromers zijn in meerderheid (62%) op zoek naar een eengezinswoning, vooral in de koopsector. Zowel vanuit eengezinskoopwoningen als vanuit meergezinskoopwoningen zoekt een groot deel een eengezinskoopwoning. De doorstromers die Leiden willen verlaten zoeken vaker een eengezinskoopwoning (57%) dan huishoudens die binnen Leiden willen blijven (37%).

73


Woonwensen van doorstromers in Leiden (bron: WoON2009)

binnen eigen gemeente vanuit

koop, een

totaal

71%

5%

19%

5%

100%

44%

31%

13%

13%

100%


75%

0%

13%

6%

100%


14%

32%

13%

41%

100%

37%

23%

14%

26%

100%

koop, een

huur, een

koop, meer

huur, meer

totaal

eengezinskoopwoning

79%

0%

21%

0%

100%

eengezinshuurwoning

50%

50%

0%

50%

100%


83%

0%

0%

0%

100%


27%

20%

13%

47%

100%

57%

8%

14%

22%

100%

totaal totaal doorstromers

koop, een

huur, een

koop, meer

huur, meer

totaal

eengezinskoopwoning

73%

3%

21%

4%

100%

eengezinshuurwoning

45%

31%

9%

16%

100%


79%

2%

12%

7%

100%


17%

29%

13%

41%

100%

42%

20%

14%

25%

100%

totaal

4.3

huur, meer

eengezinshuurwoning

naar andere gemeente

vanuit

koop, meer

eengezinskoopwoning

totaal

vanuit

huur, een

Vraag en aanbod vergeleken De verhuisgeneigdheid in Leiden is toegenomen tussen 2006 en 2009. Dit is ook te zien in de omvang van de vraag. In 2009 is de vraag ongeveer 2.700 hoger dan in 2006. De totale woningvraag die door de verhuisgeneigde huishoudens wordt uitgeoefend bedraagt in 2009 ongeveer 22.800 woningen. Deze verhuisgeneigde huishoudens laten bij verhuizing bijna 17.000 woningen achter. Daarmee is ook het aanbod hoger dan in 2006. Het vraagsaldo (het verschil tussen het aantal gevraagde woningen en het aantal woningen dat door verhuisgeneigde huishoudens achtergelaten wordt bij een verhuizing) bedraagt 5.900. Het vraagsaldo is daarmee iets hoger dan in 2006 toen het saldo 5.100 woningen bedroeg. De uitkomsten van de berekening van het vraagsaldo moeten met de nodige voorzichtigheid worden benaderd. 1.

De berekening gaat er van uit dat alle verhuizingen daadwerkelijk gerealiseerd worden, wat niet altijd het geval zal zijn.

2.

Bij het afzetten van de woningvraag tegen het woningaanbod wordt er impliciet van uit gegaan dat de kwaliteit van de bestaande woning voldoet aan de kwalitatieve wens van de woningvrager, wat niet altijd het geval zal zijn (de kwaliteit van de bestaande huurwoningen kan bijvoorbeeld te laag zijn, ondanks het feit dat het woningtype, de huurprijs en het aantal kamers voldoen aan de vraag)

3.

Deze berekening houdt geen rekening met gebeurtenissen die de respondenten van het onderzoek niet hebben voorzien. Deze kunnen een verhoging van het woningaanbod betreffen (bijvoorbeeld door sterfte), maar ook een verhoging of een verandering van de woningvraag, bijvoorbeeld door echtscheidingen).

74

Iets minder dan de helft van de woningen wordt gevraagd in het segment van de eengezinswoningen. In 2006 bestond iets meer dan de helft van de vraag uit eengezinswoningen. Ook het aanbod bestaat voor een groter deel uit eengezinswoningen. Het resultaat is dat het vraagsaldo er duidelijk anders uit ziet dan in 2006. In 2006 was het vraagsaldo van eengezinswoningen sterk positief, terwijl het saldo bij de meergezinswoningen negatief was. In 2009 is het saldo bij de eengezinswoningen nog steeds positief, maar nu is ook bij de meergezinswoningen de vraag groter dan het aanbod. Bij de meergezinskoopwoningen is het saldo verschoven van -800 naar +1.200. Bij de meergezinshuurwoningen is echter het saldo verschoven van -100 naar -400. Figuur 95

Vraag en aanbod van verhuisgeneigde huishoudens in Leiden, 2006 en 2009 (bron: WoON2006, WoON2009)

2009

vraag

aanbod

saldo

eengezins koop

7.200

3.900

3.300

eengezins huur

4.000

2.100

1.900

meergezins koop

3.600

2.400

1.200

meergezins huur

8.000

8.400

-400

totaal

22.800

16.900

5.900

2006

vraag

aanbod

saldo

eengezins koop

7.100

2.500

4.600

eengezins huur

3.300

1.900

1.400

meergezins koop

2.300

3.100

-800

meergezins huur totaal

7.400

7.500

-100

20.100

15.000

5.100

Het vraagsaldo van de regio Holland Rijnland wijkt af van het vraagsaldo van de gemeente Leiden. In Leiden ligt de nadruk op eengezinswoningen, terwijl het beeld in de regio meer gemengd is. Het vraagsaldo van eengezinswoningen (huurwoningen en koopwoningen opgeteld) bedraagt 6.600, het saldo van meergezinswoningen in totaal 7.300. Bij de eengezinswoningen ligt de nadruk op koopwoningen, bij de meergezinswoningen op huurwoningen. De regio wijkt daarmee af van het gemiddelde beeld in Nederland, waar het vraagsaldo voor een groot deel uit eengezinswoningen bestaat.

75


Vraag en aanbod van verhuisgeneigde huishoudens, naar woonregio (bron: WoON2009)

Vraag

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

eengezinskoopwoning

7.200

16.900

22.100

728.300

eengezinshuurwoning

4.000

6.800

8.400

333.100


3.600

7.400

8.500

230.800


8.000

17.300

20.400

598.500

totale vraag

22.800

48.500

59.300

1.890.600

Aanbod

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

eengezinskoopwoning

3.900

13.100

17.200

505.500

eengezinshuurwoning

2.100

4.400

6.700

267.000


2.400

5.800

7.300

133.300


8.400

12.000

14.300

513.900

totaal aanbod

16.900

35.400

45.600

1.419.700

Saldo

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

eengezinskoopwoning

3.300

3.800

4.900

222.800

eengezinshuurwoning

1.900

2.400

1.700

66.100


1.200

1.600

1.200

97.500


-400

5.300

6.100

84.600

totaal saldo

5.900

13.100

13.700

470.900

Saldo/voorraad

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

eengezinskoopwoning

18%

4%

4%

6%

eengezinshuurwoning

24%

10%

5%

5%


16%

8%

5%

17%


-2%

13%

12%

5%

totaal saldo

11%

8%

6%

7%

In bovenstaande twee figuren is de vraag weergegeven van huishoudens die momenteel in Leiden wonen. Maar niet al deze huishoudens zijn op zoek naar een woning in Leiden. Een deel van de huishoudens heeft zelfs aangegeven zeker naar een andere gemeente te zullen verhuizen. Toch is er voor gekozen deze huishoudens in eerste instantie onder de Leidse vraag te scharen. Het zou immers zo kunnen zijn dat deze huishoudens kiezen voor een woning buiten Leiden doordat geschikt aanbod binnen de gemeente ontbreekt. Dat zou in ieder geval kunnen gelden voor de categorie eengezinswoningen. Hoewel de vragers ook in veel gevallen bij verhuizing een eengezinswoning achterlaten, is er toch een duidelijk vraagsaldo te zien. In onderstaand figuur is voor de gemeente Leiden de vraag uitgesplitst in vraag die gericht is op Leiden en vraag die vanuit Leiden gericht is op andere gemeenten (‘naar buiten’). De laatste kolom geeft bovendien aan welke vraag vanuit andere gemeenten gericht is op Leiden. Er zijn bijvoorbeeld 5.800 Leidse huishoudens die een woning buiten Leiden zoeken, maar 3.100 huishoudens die vanuit andere gemeenten een woning in Leiden zoeken.

76

Figuur 97

Vraag en aanbod van verhuisgeneigde huishoudens in, vanuit en naar Leiden (bron: WoON2009)

woningtype

in Leiden

naar buiten

naar Leiden

eengezinskoopwoning

5.000

2.200

300

eengezinshuurwoning

3.500

500

100


2.300

1.400

1.000


6.200

1.800

1.600

17.000

5.800

3.100

totaal

Het vraagsaldo dat eerder berekend was, kan gecorrigeerd worden voor enerzijds de vraag die vanuit Leiden op andere gemeenten is gericht, en anderzijds voor de vraag die vanuit andere gemeenten op Leiden is gericht. Door deze correctie zijn de vraagsaldi kleiner. Figuur 98

Totaalsaldo van vraag en aanbod van verhuisgeneigde huishoudens in, vanuit en naar Leiden (bron: WoON2009)

woningtype

met correctie

zonder correctie

eengezinskoopwoning

1.400

3.300

eengezinshuurwoning

1.500

1.900

800

1.200

meergezinskoopwoning meergezinshuurwoning totaal

-600

-400

3.200

5.900

De redenering die gevolgd is om tot een gecorrigeerd vraagsaldo te komen kan ook via bijgaand figuur worden gevolgd. In de figuur is het aanbod opgenomen dat vrijkomt als de verhuisgeneigde huishoudens vertrekken. De vraag van de Leidse huishoudens is uitgesplitst naar vraag binnen de gemeente en vraag naar buiten de gemeente. Bovendien is de vraag opgenomen die uitgeoefend wordt door huishoudens die vanuit een andere gemeente naar Leiden willen verhuizen. Het aanbod bestaat voor een groot deel uit meergezinshuurwoningen. In dit segment is de vraagdruk het laagst. De vraag binnen de gemeente en de vraag van buiten de gemeente zijn kleiner dan het aanbod. Bij de eengezinswoningen – zowel in de huursector als in de koopsector – is de vraag binnen de gemeente groter dan het aanbod. Bij de eengezinswoningen valt op dat de vraag vanuit andere gemeenten klein is. De druk op de markt ontmoedigt woningzoekers uit andere gemeenten om binnen Leiden een eengezinswoning te zoeken. De ‘vraag naar buiten de gemeente’ telt uiteraard eigenlijk niet mee voor de Leidse woningmarkt. Deze huishoudens geven immers aan te willen verhuizen naar een andere gemeente. De vraag van deze huishoudens is toch in de figuur weergegeven, om de volgende reden. Het zou zo kunnen zijn, dat deze groep Leiden wil verlaten omdat de gewenste woning ontbreekt. Het is dan ook goed om te zien welke woningen de gemeenteverlaters wensen. Daar zou in het woonbeleid rekening mee gehouden kunnen worden.

77


Figuur 99

Vraag en aanbod in Leiden, naar woningtype en eigendom (bron: WoON2009)

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

eengezinskoopwoning eengezinshuurwoning meergezinskoopwoning meergezinshuurwoning

aanbod

vraag binnen de gemeente

vraag van buiten de gemeente

vraag naar buiten de gemeente

Van alle verhuisgeneigde huishoudens is zowel hun huidige woonsituatie als de gewenste woonsituatie bekend. De huidige woonsituatie wordt bij verhuizing ‘aanbod’, de gewenste woning is ‘vraag’. Vanuit de enquête is bekend wie er bij voorkeur in de gemeente wil blijven wonen en wie er bij voorkeur naar een andere gemeente wil verhuizen. De vraag is dan ook opgesplitst in ‘vraag binnen de gemeente’ en ‘vraag naar buiten de gemeente’. Ook is bekend wie naar de gemeente toe wil verhuizen. Dat is de ‘vraag van buiten de gemeente’.

Aanbod:

de woningen van verhuisgeneigde huishoudens die bij verhuizing beschikbaar komen voor andere huishoudens.

Vraag binnen de gemeente:

de gevraagde woningen door verhuizende huishoudens in de gemeente,

Vraag naar buiten de gemeente:

de gevraagde woningen door verhuizende huishoudens in de gemeente,

die een woning zoeken binnen de eigen gemeente.

die een woning zoeken buiten de eigen gemeente. Vraag van buiten de gemeente:

de gevraagde woningen door verhuizende huishoudens van buiten de gemeente, die een woning zoeken in de gemeente.

Hierboven is vraag en aanbod op de woningmarkt in Leiden uitgesplitst naar eigendom en woningtype. Daarbij is de vraag uitgesplitst naar vraag die wordt uitgeoefend door Leidse huishoudens en de vraag die vanuit andere gemeenten komt. Als we hetzelfde doen voor eigendom en prijs, dan blijkt dat het aanbod – dat beschikbaar komt als verhuisgeneigde huishoudens verhuizen – voor een groot deel uit huurwoningen tot de aftoppingsgrens bestaat. Als we de vraag vergelijken met het aanbod, dan blijkt dat de vraag bij de huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens duidelijk tekort schiet. Maar bij de overige huurklassen tot de liberaliseringsgrens is de vraag duidelijk groter dan het aanbod. In de koopsector zien we vooral veel vraagdruk in het hoogste segment, boven de €400.000. De vraag naar deze koopwoningen komt vooral van huishoudens binnen Leiden met een inkomen vanaf tweemaal modaal. Overigens is ook in de andere koopsegmenten de vraag groter dan het aanbod.

78

Figuur 100

Vraag en aanbod in Leiden, naar eigendom en prijs (bron: WoON2009)

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

huur, tot kwaliteitskort ing huur, tot aftopping huur, tot liberalisering huur, boven liberalisering koop, sociaal koop, tot 250 koop, tot 400 koop, boven 400 aanbod




Van bovenstaande figuur zijn hieronder ook de onderliggende cijfers weergegeven. Hieruit blijkt dat de totale vraag binnen de gemeente vrijwel even groot is als het aanbod: ongeveer 17.000 woningen. Figuur 101

Vraag en aanbod in Leiden, naar eigendom en prijs (bron: WoON2009)

aanbod

binnen

van buiten

naar buiten

huur, tot kwaliteitskorting

4.000

1.100

200

200

huur, tot aftopping

3.600

4.800

700

1.100

huur, tot liberalisering

1.500

3.100

300

700

huur, boven liberalisering

1.500

800

500

200

koop, sociaal

1.800

1.700

500

600

koop, tot 250

2.000

1.900

500

1.100

koop, tot 400

1.900

2.100

200

1.000

700

1.600

200

800

16.900

17.000

3.100

5.800

koop, boven 400 totaal

Als we de drie hiervoor behandelde woningkenmerken (eigendom, woningtype en prijs) combineren, dan wordt het beeld nog iets duidelijker. In zes van de acht segmenten is de vraag (exclusief de vraag naar buiten de gemeente) groter dan het aanbod. De grootste uitzondering is het segment van de meergezinshuurwoningen tot de aftoppingsgrens. Het aanbod is erg groot, terwijl de vraag in dit segment beperkt is. Ook bij de dure eengezinshuurwoningen is de vraag kleiner dan het aanbod, al is het verschil gering. De vraag naar buiten de gemeente is bovendien beperkt. Het ‘binnenhouden’ van deze vraag (dus het voorkómen dat het huishouden naar buiten de gemeente verhuist) biedt geen oplossing.

79


Vraag en aanbod in Leiden, naar eigendom, woningtype en prijs (bron: WoON2009)

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

egw-koop-tot 250.000 egw-koop-boven 250.000 egw-huur-tot aftopping egw-huur-boven aftopping mgw-koop-tot 250.000 mgw-koop-boven 250.000 mgw-huur-tot aftopping mgw-huur-boven aftopping

aanbod




In de volgende figuur is de vraag ten slotte uitgesplitst naar woonmilieu. In de gemeente ontbreken het centrum-dorpse en het landelijke woonmilieu. Deze zijn dan ook niet vertegenwoordigd in het aanbod. Bij het vergelijken van vraag en aanbod zien we een duidelijk tekort aan woningen in het centrumstedelijke milieu. Dit milieu is duidelijk gewild. In het buiten-centrummilieu waar veel wijken toe behoren, is de vraag (exclusief de vraag naar buiten de gemeente) wat kleiner dan het aanbod. De vraag naar dit milieu buiten de eigen gemeente is behoorlijk. Figuur 103

Vraag en aanbod in Leiden, naar woonmilieu (bron: WoON2009)

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

18.000

20.000

centrum-stedelijk buiten-centrum groen-stedelijk centrum-dorps landelijk wonen aanbod

80




4.4

Studentenwensen In Leiden is 16% van de huishoudens te typeren als studentenhuishouden. Daarmee is Leiden een echte studentenstad, al is het aandeel studentenhuishoudens in gemeenten als Groningen (29%), Delft (24%), Utrecht (24%) en Nijmegen (23%) nog hoger. Naast de in Leiden woonachtige studenten woont ook een groot deel van de in Leiden studerende studenten buiten de gemeente. In het WoON is niet vastgelegd in welke gemeente men studeert, maar het recent uitgevoerde onderzoek naar de studentenhuisvesting ‘Sleutels gezocht in Leiden’, laat zien dat van de 26.600 studenten er ongeveer 10.000 in Leiden woonachtig zijn. Ongeveer 60% van de studentenhuishoudens woont in een niet-woning, zoals een studentenkamer of een wooneenheid. Opvallend is dat 10% van de studenten in een koopwoning woont. Dat zou een woning kunnen zijn die door de ouders is aangeschaft. We zagen eerder dat studenten niet meegeteld worden als het gaat om de ‘factor anderhalf’. Toch woont ongeveer 30% van de studenten in de reguliere huurwoningvoorraad, grotendeels in bereikbare woningen. In totaal wordt 11% van de bereikbare huurvoorraad bewoond door studenten (2.600 woningen).

Figuur 104

Woonsituatie van studentenhuishoudens in Leiden (bron: WoON2009)

woningsegment

niet-studenten

studenten

totaal

7.100

1.800

8.900

huur, tot aftopping

11.000

700

11.700


3.800

200

4.000


3.200

200

3.400

24.600

1.000

25.600

1.800

5.900

7.700

51.500

9.700

61.300


koop niet-woning totaal woningsegment

niet-studenten

studenten

totaal


14%

19%

15%

huur, tot aftopping

21%

7%

19%


7%

2%

6%


6%

2%

6%

48%

10%

42%

3%

61%

13%

100%

100%

100%

koop niet-woning totaal

De verhuisgeneigdheid in Leiden is hoog. Van alle huishoudens in de gemeente geeft 43% aan binnen twee jaar te willen verhuizen. Onder studentenhuishoudens is de verhuisgeneigdheid nog veel hoger: 76% van de studentenhuishoudens geeft aan te willen verhuizen. Een groot deel van deze huishoudens is op zoek naar een woning. Voor slechts een klein deel van de studentenhuishoudens is de volgende woonruimte een wooneenheid.

81


Woonwens van studentenhuishoudens in Leiden (bron: WoON2009)

woonwens

niet-studenten

studenten

totaal

16.900

6.200

23.100

800

800

1.500

woning wooneenheid buitenland totaal

800

600

1.400

18.500

7.500

26.000

Niet alle huishoudens zoeken woonruimte in Leiden. Een klein deel is van plan naar het buitenland te vertrekken. Van de 6.900 Leidse studentenhuishoudens die binnen Nederland willen verhuizen, zoeken er 4.400 woonruimte in Leiden. Meer dan de helft van deze groep is op zoek naar een meergezinshuurwoning. De studentenhuishoudens laten na verhuizing woonruimte als aanbod achter. Wanneer we rekening houden met deze 1.800 woningen, dan bestaat het tekort aan woningen nog uit ruim 2.000 woningen. Figuur 106

Woonwens van studentenhuishoudens in Leiden (bron: WoON2009)

woonwens

Leiden

buiten Leiden

totaal

eengezinskoopwoning

1.000

200

1.200

eengezinshuurwoning

300

100

400


300

600

900


2.400

1.200

3.600

wooneenheid totaal

500

300

800

4.400

2.500

6.900

In het onderzoek ‘Sleutels gezocht in Leiden’ wordt geconcludeerd dat er een vraagsaldo is van ruim 4.000 woonruimten, waarvan ongeveer 3.000 in de reguliere woningvoorraad. Uit het WoON is – door het veel lagere aantal studenten dat is ondervraagd – minder gedetailleerde informatie te halen. Maar de uitkomsten van het WoON onderschrijven de uitkomsten van het door ABF uitgevoerde onderzoek naar de studentenhuisvesting. Ook de conclusie dat studenten zich voor een groot deel begeven op de reguliere woningmarkt wordt onderschreven door het WoON. Dit betekent tegelijkertijd dat het vraagsaldo dat hierboven gepresenteerd is, al grotendeels verdisconteerd is in de vraagsaldi die eerder in dit hoofdstuk gepresenteerd zijn.

82

4.5

Verhuisketens In dit hoofdstuk hebben we tot nu toe gekeken naar de verhuisgeneigdheid, naar verhuisredenen, naar verhuiswensen en naar vraag en aanbod. Een andere manier om de dynamiek op de woningmarkt te bekijken is door de verhuisketens te analyseren. Een verhuisketen start doordat er een woning beschikbaar komt door het opheffen van een huishouden, door nieuwbouw, of doordat een huishouden de gemeente verlaat. Een woning die vrijkomt wordt ingenomen door een starter (nieuw huishouden), een vestiger van buiten de gemeente, of door een doorstromer, die een woning binnen de gemeente achterlaat. De woning die door een doorstromer wordt achtergelaten komt weer beschikbaar voor een volgende verhuizer. Zo kan één verhuizing leiden tot een keten aan verhuizingen. Op basis van een enquêtebestand valt niet te achterhalen hoe de verhuisketens er exact uit zien. We weten maar van één verhuizing in de keten wat er is veranderd. Maar de verhuisketen kan wel worden nagebootst, omdat er wel informatie over soortgelijke verhuizingen bekend is. In bijgaande figuren is de herkomst te zien van huishoudens die in de afgelopen twee jaar verhuisd zijn in Leiden. Het eerste kenmerk waar we naar kijken is de eigendom van de woning. Voor de lengte van de keten is het aandeel starters van belang. De keten stopt immers als de nieuwe bewoner zelf geen woning leeg achter laat. Voor de gemeente Leiden stopt de keten ook als een vestiger van buiten Leiden de woning betrekt. Ook dit huishouden laat immers geen woning in Leiden achter. In 2006 was de verhuisketen van huurwoningen langer dan de verhuisketen van koopwoningen. Dat is nu anders. Bij koopwoningen is nu een groter deel afkomstig van doorstromers vanuit de koopsector maar veel minder vanuit de huursector. In de huursector is het aandeel starters hoog. Als we op basis van deze gegevens de gemiddelde lengte van de verhuisketens berekenen dan blijkt dat de ketenlengte in de koopsector 1,9 is en in de huursector 1,8. In 2006 was de gemiddelde ketenlengte nog 2,5 in de koopsector en 2,7 in de huursector. De afname van de ketenlengte wordt veroorzaakt door een toegenomen aandeel vestigers. De afname is dusdanig dat deze moeilijk aan statistische onbetrouwbaarheid toegeschreven kan worden. De cijfers over 2009 zijn gebaseerd op 242 respondenten. De betrouwbaarheid is voldoende om te kunnen concluderen dat de ketenlengte afgenomen is.

83


Recent verhuisden (afgelopen twee jaar) naar vorige woonsituatie, naar eigendom van de woning, Leiden (bron: WoON2009, WoON 2006)

2009 0%

20%

40%

60%

80%

100%

80%

100%

koop

huur uit koop

uit huur

vestiger

starter

2006 0%

20%

40%

60%

koop

huur koop

huur

vestiger

starter

Voor eengezinswoningen is de keten langer dan voor meergezinswoningen. Bij eengezinswoningen is de ketenlengte 2,0; bij meergezinswoningen 1,8. Zowel bij eengezinswoningen als bij meergezinswoningen was de ketenlengte in 2006 2,6. De analyse van de verhuisketens kan alleen op basis van informatie over verhuisde huishoudens in het enquêtebestand. Dit zijn er helaas onvoldoende om bijvoorbeeld een uitsplitsing naar een combinatie van woningtype en eigendom mogelijk te maken.

84

Figuur 108

Recent verhuisden (afgelopen twee jaar) naar vorige woonsituatie, naar woningtype, Leiden (bron: WoON2009)

2009 0%

20%

40%

60%

80%

100%

eengezins

meergezins uit eengezins

uit meergezins

vestiger

starter

2006 0%

20%

40%

60%

eengezins

meergezins egw

85

mgw

vestiger

starter

80%

100%


4.6

Kopen van de eigen huurwoning Voor corporaties is het verkopen van huurwoningen aan zittende huurders vaak een belangrijk beleidsinstrument. Bovendien kan het kopen van de eigen huurwoning er soms voor zorgen dat aan de woonwens van een huishouden wordt voldaan, zonder dat men hoeft te verhuizen. In het WoON wordt aan alle huurders (dus ook aan de bewoners van particuliere huurwoningen) gevraagd of ze hun huurwoning zouden willen kopen tegen de marktwaarde. In Leiden geven 2.700 van de 28.000 huishoudens in een huurwoning aan dit te willen. Daarnaast geeft een deel van de huurders aan dat dit afhankelijk is van de marktwaarde. Deze groep is in Leiden 3.000 huishoudens groot. Deze twee groepen zouden als ‘geïnteresseerd’ bestempeld kunnen worden. In Leiden gaat het dan om 20% van alle huurders. In Holland Rijnland als geheel is de animo iets minder, 18%.

Figuur 109

Wens om de eigen huurwoning te kopen (bron: WoON2009)

wil kopen

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

ja

2.700

4.600

6.100

344.800

hangt af van marktwaarde

3.000

7.000

8.200

201.900

nee

21.100

49.700

63.700

2.221.000

1.100

2.900

3.400

108.300

totaal

28.000

64.200

81.400

2.876.000

wil kopen

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

weet dat nu nog niet

ja

10%

5%

8%

12%

hangt af van marktwaarde

11%

11%

10%

7%

76%

79%

78%

77%

4%

5%

4%

4%

100%

100%

100%

100%

nee weet dat nu nog niet totaal

In 2002 gaf in Nederland 24% van de huurders aan geïnteresseerd te zijn in het kopen van de huurwoning. In 2006 was dat afgenomen tot 21%, in 2009 zien we een verdere afname, tot 19%. In Holland Rijnland zien we een vergelijkbare afname. In Leiden is die afname opvallend genoeg niet te zien. De interesse is ongeveer gelijk gebleven. De interesse ligt in Leiden nu op een vergelijkbaar niveau als gemiddeld in Nederland. Figuur 110

Wens om de eigen huurwoning te kopen (bron: WBO/WoON)

wil kopen

Leiden

HR 2009

HR 2010

Nederland

2002

19%

23%

25%

24%

2006

19%

20%

20%

21%

2009

20%

16%

18%

19%

De wens om de eigen huurwoning te kopen hangt samen met de kenmerken van de woning. Huishoudens in een eengezinswoning zijn veel meer geneigd hun woning te kopen dan huishoudens in een meergezinswoning. Ook de kwaliteit van de woning speelt een rol. Met name grotere woningen zijn

86

aantrekkelijk voor de zittende huurders. De koopbereidheid neemt toe met de prijs van de woning. Maar boven de liberaliseringsgrens neemt de bereidheid weer af. Figuur 111

Wens om de eigen huurwoning te kopen, naar woningkenmerken, Leiden (bron: WoON2009)

nee

ja

% ja

- eengezinswoning

5.200

2.700

34%

- meergezinswoning

17.000

3.000

15%


7.700

1.200

13%


9.200

2.500

21%


2.700

1.300

32%


2.700

700

22%

- minder dan 50 m2

6.700

1.200

15%

- 50-69 m2

7.200

1.900

21%

- 70-89 m2

4.400

700

15%

- 90-119 m2

3.100

1.100

26%

900

800

47%

22.200

5.700

20%

type

prijs

oppervlakte

- 120 m2 of meer totaal

De koopbereidheid verschilt niet alleen naar woningkenmerken, maar ook naar kenmerken van de huishoudens. Daarbij blijkt het inkomen van belang te zijn, evenals de leeftijd van het huishouden. Onder huishoudens van 65 jaar of ouder is de belangstelling nog maar 4%. Verder blijkt dat een hoger inkomen bij huishoudens met kinderen leidt tot meer interesse. De inkomens zijn hier afgebakend op basis van de BBSH-doelgroepgrenzen. Figuur 112

Wens om de eigen huurwoning te kopen, naar segment, Leiden (bron: WoON2009)

segment

nee

ja

% ja

zonder kind, doelgroep

5.200

1.700

25%

zonder kind, niet-doelgroep

7.400

1.800

20%

met kind, doelgroep

2.200

700

24%

met kind, niet-doelgroep

1.800

1.300

42%

65+ totaal

5.600

200

4%

22.200

5.700

20%

De redenen om de huurwoning niet te willen kopen zijn divers. De meest genoemde reden is dat men te oud is om de woning te kopen. Dit wordt door 34% van de huishoudens genoemd. Ook de financiën (kan vraagprijs niet opbrengen, kan geen hypotheek krijgen) spelen vaak een rol. De flexibiliteit (makkelijker verhuizen in huur) speelt voor 14% een rol, het feit dat het onderhoud niet onder de verantwoordelijkheid van de huurder valt is voor 13% reden om de woning niet te willen kopen. Voor 12% van de huurders is de woning ‘niet prettig genoeg’ om de aankoop te overwegen. Men kon meerdere redenen opnoemen, dus het totaal van alle percentages is hoger dan 100%.

87


Figuur 113

Redenen om de eigen huurwoning niet te kopen, (bron: WoON2009)

reden niet kopen huurwoning

aantal

%

te oud om te kopen

7.500

34%

geen zorgen om onderhoud

3.000

13%

makkelijker verhuizen in huur

3.000

14%

geen last van waardedaling

300

1%

geen onzekerheid rentestand

400

2%

huurtoeslag

900

4%

verhuurder wilde niet

2.400

11%

kan vraagprijs niet opbrengen

3.600

16%

kan geen hypotheek krijgen

1.500

7%

geen goede investering

1.100

5%

woning niet prettig genoeg

2.700

12%

woonomgeving niet prettig

1.800

8%

andere reden totaal niet-geïnteresseerd

5.200

23%

22.200

100%

De financiële redenen spelen vooral bij de lage inkomensgroepen. Van de ouderen geeft 84% als reden dat men te oud is om de woning te kopen. Misschien is nog wel opvallender dat 16% dit niet als reden noemt. Immers, hypotheekverstrekkers zullen niet snel een hypotheek verstrekken. Vooral door huishoudens met kind wordt de reden dat de woning niet prettig genoeg is vaak genoemd, zowel door huishoudens met lage inkomens (19%) als door huishoudens met hoge inkomens (31%). Ook de woonomgeving wordt door huishoudens met kinderen vaker als reden genoemd de woning niet te willen kopen.

88

Figuur 114

Redenen om de eigen huurwoning niet te kopen, naar inkomen en samenstelling huishouden (bron: WoON2009)

reden niet kopen huurwoning laag, geen knd te oud om te kopen

hoog, geen knd

laag, met knd

hoog, met knd

65+

20%

17%

19%

84%

12%

geen zorgen om onderhoud

16%

12%

18%

11%

11%

makkelijker verhuizen in huur

22%

16%

10%

17%

4%

geen last van waardedaling

2%

1%

5%

2%

1%

geen onzekerheid rentestand

1%

4%

1%

4%

0%

huurtoeslag

6%

0%

12%

0%

5%

verhuurder wilde niet

15%

14%

8%

4%

6%

kan vraagprijs niet opbrengen

20%

8%

33%

17%

17%

kan geen hypotheek krijgen

8%

3%

22%

1%

5%

geen goede investering

0%

10%

9%

3%

1%

woning niet prettig genoeg

13%

13%

19%

31%

1%

woonomgeving niet prettig

6%

9%

17%

22%

2%

andere reden totaal niet-geïnteresseerd

31%

31%

15%

37%

4%

100%

100%

100%

100%

100%

Laag inkomen: behorend tot de BBSH-doelgroep Hoog inkomen: niet behorend tot de BBSH-doelgroep

89


BIJLAGE

A

Begrippenlijst Aandachtsgroep Zie BBSH-doelgroep.

Aftoppingsgrens Over de huur tussen aftoppingsgrens en liberaliseringsgrens wordt 50% of geen huurtoeslag verstrekt . Voor 65-plussers, alleenstaanden en gehandicapten in een aangepaste woning wordt over het huurdeel nog 50% huurtoeslag verstrekt. Zie Bereikbare voorraad voor de hoogte van de aftoppingsgrenzen.

BAR De afkorting BAR staat voor bewoonde andere ruimten, zoals een woonboot, woonwagen of caravan.

Bereikbare voorraad De bereikbare voorraad bestaat uit alle huurwoningen tot de liberaliseringsgrens (vanaf 1 juli 2009 ligt deze grens op €647,53). Binnen de huursector zijn de volgende huurgrenzen van belang: Huurgrenzen

2008-1

2008-2

2009-1

2009-2

2010-1

Kwaliteitsgrens

€ 343,49

€ 348,99

€ 348,99

€ 357,37

€ 357,37

Aftoppingsgrens (1-2 personen)

€ 491,64

€ 499,51

€ 499,51

€ 511,50

€ 511,50

Aftoppingsgrens (3 en meer personen)

€ 526,89

€ 535,33

€ 535,33

€ 548,18

€ 548,18

Liberaliseringsgrens

€ 621,78

€ 631,73

€ 631,73

€ 647,53

€ 647,53

Besteedbaar inkomen Het bruto inkomen, verminderd met betaalde belastingen en premies.

Binnenlands migratiesaldo Het verschil tussen het aantal personen dat verhuist vanuit een andere regio in Nederland naar de betreffende regio (binnenlandse vestiging) en het aantal personen dat verhuist vanuit de betreffende regio naar een andere regio in Nederland (binnenlands vertrek).

Buitenlands migratiesaldo Het verschil tussen het aantal personen dat verhuist vanuit een ander land naar de betreffende regio (immigratie) en het aantal personen dat vanuit de betreffende regio naar een ander land verhuist (emigratie).

90

Bijkomende woonlasten De uitgaven voor energie en water en de uitgaven voor heffingen en belastingen van de Openbaar Publiekrechtelijke Lichamen (OPL).

Bruto woonuitgaven van eigenaar-bewoners De som van de bruto hypotheekuitgaven en bijkomende vaste uitgaven (opstalverzekering, OZBeigenarendeel en erfpacht) minus een eventuele rijksbijdrage in de vorm van een premie.

Deciel Een deciel bestaat uit 10% van het totale aantal eenheden/waarnemingen en bedraagt niet 10% van de totaalscore. Alle waarnemingen samen kunnen verdeeld worden in 10 decielen.

BBSH-doelgroep De doelgroep (ook aangeduid als doelgroep of aandachtsgroep) bestaat uit huishoudens met een belastbaar jaarinkomen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. BBSH staat voor Besluit Beheer Sociale Huursector. Doelgroep inkomensgrenzen

2008

2009

2010

Eenpersoons tot 65 jaar

€ 20.600

€ 20.975

€ 21.450

Eenpersoons vanaf 65 jaar

€ 18.525

€ 19.800

€ 20.200

Meerpersoons tot 65 jaar

€ 27.950

€ 28.475

€ 29.125

Meerpersoons vanaf 65 jaar

€ 24.625

€ 27.075

€ 27.575

Doelgroep Zie BBSH-doelgroep

Doorstromer Een binnen Nederland verhuizend huishouden. Voor en na de verhuizing is het huishouden de hoofdbewoner van een woning. De vorige woning is na de verhuizing beschikbaar voor nieuwe bewoners.

Dure scheefheid Van dure scheefheid wordt gesproken als een huishouden in een huurwoning woont waarvoor ze gezien het inkomen een te hoge huur betaalt. Er is geen eenduidige definitie die aangeeft vanaf welke huur of vanaf welk inkomen dure scheefheid optreedt.

Eengezinswoning Elke woning welke tevens een geheel pand vormt. Hieronder vallen vrijstaande woningen, aaneen gebouwde woningen, zoals twee onder één kap gebouwde hele huizen, boerderijen met woningen en voorts alle rijenhuizen.

Fiscaal effect Het fiscaal effect is het belastingvoordeel voor eigenaarbewoners als gevolg van het saldo van de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait.

91


Goedkope scheefheid Van goedkope scheefheid wordt gesproken als een huishouden in een huurwoning woont waarvoor ze gezien het inkomen weinig huur betaalt. Er is geen eenduidige definitie die aangeeft vanaf welke huur of vanaf welk inkomen goedkope scheefheid optreedt.

GSB-indicatoren De indicator ‘overlast’ is samengesteld op basis van de volgende vragen over buurtproblemen: geluidsoverlast, overlast van groepen jongeren en overlast door omwonenden. De indicator kan een waarde hebben tussen 0 en 10, een hoge score is in dit geval negatief te waarderen. De indicator ‘sociale cohesie’ is samengesteld op basis van de volgende stellingen over de buurt: de mensen kennen elkaar nauwelijks, in deze buurt gaat men prettig met elkaar om, ik woon in een gezellige buurt met veel saamhorigheid, ik voel mij thuis in deze buurt. De indicator kan een waarde hebben tussen 0 en 10, een hoge score is in dit geval positief te waarderen. De indicator ‘verloedering’ is samengesteld op basis van de volgende vragen over buurtproblemen: bekladding van muren en/of gebouwen, rommel op straat, hondenpoep op straat en vernieling van telefooncellen en/of bushokjes. De indicator kan een waarde hebben tussen 0 en 10, een hoge score is in dit geval negatief te waarderen.

Huurtoeslag De huurtoeslag is een prijsverlagende subsidie aan huishoudens die ten opzichte van de norm een relatief hoge huur betalen. De subsidie is uitgavengebonden, omdat deze slechts verstrekt wordt voor zover de huur te hoog is. De administratieve norm aan de hand waarvan bepaald wordt of de huur te hoog is, c.q. een huishouden subsidie nodig heeft is afhankelijk van het inkomen: de hoogte van de zelf te betalen huur stijgt met het inkomen.

Kwaliteitskortingsgrens Het huurdeel onder de kwaliteitskortingsgrens komt in aanmerking voor 100% huurtoeslag. Het huurdeel boven deze grens komt tot de aftoppingsgrens in aanmerking voor 75% huurtoeslag. Zie Bereikbare voorraad voor de hoogte van de kwaliteitskortingsgrens

Liberaliseringsgrens Met een huurprijs boven de liberaliseringsgrens is het niet mogelijk huurtoeslag te ontvangen. Zie Bereikbare voorraad voor de hoogte van de liberaliseringsgrens.

Lid van een huishouden Iedereen die niet hoofd van een huishouden is of partner van het hoofd. Dit zijn met name thuiswonende kinderen. In het WoON zijn alleen personen opgenomen van 18 jaar en ouder. Meer dan 90% van de leden van een huishouden in het WoON is een thuiswonend kind.

Meergezinswoning Als type meergezinswoning wordt beschouwd elke woning die samen met andere woonruimten c.q. bedrijfsruimten een geheel pand vormt. Hieronder vallen flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen, appartementen en woningen boven bedrijfsruimten, voor zover deze zijn voorzien van een buiten de bedrijfsruimte gelegen toegangsdeur.

92

Natuurlijke aanwas Het verschil tussen het aantal geboorten in de betreffende regio en het aantal sterfgevallen in de betreffende regio.

Netto huur De netto huur is de basishuur verminderd met de huurtoeslag.

Netto huurquote De netto huurquote is de netto huur uitgedrukt als een percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen. De netto huurquote is de micro-quote die berekend wordt door eerst per huishouden de quote te berekenen en de quotes vervolgens te middelen (gemiddelde berekenen). Dit geeft een andere uitkomst dan de macro-quote, waarbij de gemiddelde jaarhuur gedeeld wordt door het gemiddelde netto besteedbaar inkomen. De macro-quote ligt ongeveer 3% lager en dat wordt veroorzaakt door scheefheid in de inkomensverdeling. (Zeer) hoge inkomens trekken het gemiddeld inkomen omhoog.

Netto koopquote De netto koopquote zijn de netto hypotheeklasten van eigenaar-bewoners uitgedrukt in een percentage van het netto huishoudinkomen. Het fiscaal voordeel, het eigenwoningforfait en de kooppremie zijn verwerkt. Met in de woning geïnvesteerd eigen vermogen wordt geen rekening gehouden. De netto koopquote is de microquote die berekend wordt door eerst per huishouden de quote te berekenen en de quotes vervolgens te middelen (gemiddelde berekenen). Dit geeft een andere uitkomst dan de macroquote, waarbij de gemiddelde jaarlijkse netto woonuitgaven gedeeld worden door het gemiddelde netto besteedbaar inkomen. De macro-quote ligt ongeveer 2% lager en dat wordt veroorzaakt door scheefheid in de inkomensverdeling. (Zeer) hoge inkomens trekken het gemiddeld inkomen omhoog.

Netto woonuitgaven De woonuitgaven (woonlasten) van huurders en eigenaarbewoners zijn als volgt berekend. Bij huurders van een woning is de basishuur verminderd met huurtoeslag. Bij eigenaar-bewoners zijn bij de berekening van de woonuitgaven de volgende posten betrokken: (+) de bruto hypotheeklasten (rente, aflossing, levensverzekeringspremie), (+) erfpacht, (+) opstalverzekering, (+) onroerendezaakbelasting en (-) fiscale effecten ten gevolge van renteaftrek, erfpacht, eigenwoningforfait en rijksbijdrage eigen woningbezit. Er is geen rekening gehouden met onderhoudskosten en met in de woning geïnvesteerd eigen vermogen.

Nultredenwoning Een nultredenwoning is een woning die extern en intern toegankelijk is. Dit betekent dat de woonkamer zonder trappen van buiten af bereikbaar is en dat de keuken, het sanitair en minimaal één slaapkamer vanuit de woonkamer eveneens zonder traplopen te bereiken zijn. Drempels in de woning zijn laag of ontbreken.

OPL, Overige Publiekrechtelijke Lichamen Het gaat hierbij om heffingen die gemeenten en waterschappen opleggen aan zowel eigenaren als gebruikers van woonruimte zoals OZB, reinigingsheffing, rioolrecht, verontreinigingsheffing, ingezetenenomslag en omslagheffing. Deze heffingen zijn onderdeel van de bijkomende woonlasten.

93


Oversampling Gemeenten en regionale samenwerkingsverbanden kunnen – eventueel in samenwerking met woningcorporaties – deelnemen aan het Woononderzoek Nederland (WoON). Er worden dan meer respondenten ondervraagd in de betreffende gemeente of regio, om op basis van het WoON statistisch verantwoorde uitspraken over de gemeente of regio te kunnen doen. De term ‘oversampling’ (‘sample’=steekproef) refereert aan de extra steekproef die getrokken wordt om tot extra respondenten te komen in de gemeente of regio.

Scheefwonen Zie goedkope scheefheid of dure scheefheid.

Starter Een starter is een huishouden dat voor verhuizing niet zelfstandig in een woning woonde en daarna hoofdbewoner van een woning is.

Toegankelijke woning Zie nultredenwoning.

Verhuisgeneigdheid Iedereen die aan binnen twee jaar te willen verhuizen is meegeteld als verhuisgeneigd. Bovendien is iedereen meegeteld die denkt binnen twee jaar te moeten verhuizen en iedereen die aangeeft al woonruimte te hebben gevonden (maar nog niet is verhuisd). Bij de verhuisgeneigdheid zijn alle huidige huishoudens meegeteld, maar ook de personen van 18 jaar of ouder die lid zijn van een huishouden. Dit zijn voor meer dan 90% thuiswonende kinderen.

Verhuisketen Onder een verhuisketen verstaan we een keten van aan elkaar geschakelde verhuizingen, bestaande uit initieel aanbod (door nieuwbouw, woningverlating, vertrek uit de stad of huishoudenvorming), eventueel een aantal doorstromingen en eindigend met een woning die wordt betrokken door een starter, een vestiger of een woning die wordt gesloopt.

(Voor het samenstellen van de begrippenlijst is ook gebruik gemaakt van de begrippenlijst in het rapport “Het wonen overwogen” en CBS-definities, verzameld via de website cbs.nl)

94

WONEN IN LEIDEN - RAPPORTAGE WOON 2009

Recommend Documents