Wilfred van der Neut, directeur Dynamis. Beleggingsklimaat op de woningmarkt

Wilfred van der Neut, directeur Dynamis

Beleggingsklimaat op de woningmarkt

Wilfred van der Neut - Directeur sinds 1 mei 2015 - HBG Vastgoed - ING Vastgoedontwikkeling - Propertize, boegbeeld o.a. The Wall

Beleggen in vastgoed 2015 – 28 oktober 2015

Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars Dynamis - 13 regionale sterke partners, 36 vestigingen. - Makelaars, taxateurs, vastgoedconsultants.

- Landelijke dekking, regionale kennis, uniforme werkwijze. - Sterke positie in eigen regio. - Naamsbekendheid, landelijke development.


Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars

Partners in Dynamis Boek & Offermans Makelaars Frisia Makelaars HRS Bedrijfsmakelaars Kuijs Reinder Kakes Makelaars Lamberink Makelaars en Adviseurs Molenbeek Makelaars Ooms Makelaars Rodenburg Makelaars Snelder Zijlstra Makelaars Strijbosch Thunnissen Makelaars Arnhem Strijbosch Thunnissen Makelaars Nijmegen Van der Sande Makelaars Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars


Agenda - Waarom beleggen in de Nederlandse woningmarkt? - Hoe ontwikkelt de vraag zich de komende jaren op de woningmarkt? - Is er voldoende aanbod in alle woningmarktsegmenten? - Kansen voor beleggers?


Even terug naar 2007 – met z’n allen op de roze wolk


Even terug naar 2008 – begin van het einde?


2015: Beleggen op de Nederlandse woningmarkt in trek


Ontwikkelingen op de woningmarkt


Waarom is beleggen in de Nederlandse woningmarkt zo populair? - Robuuste huishoudensontwikkeling, vraag naar woningen blijft toenemen. - ‘Woningtekort’ in sterke regio’s, vraag groter dan het huidige aanbod. - Beleid speelt in op meer middendure huurwoningen, investeringsklimaat verbetert.

- Inflatiehedge op direct rendement. - Nederland relatieve ‘underperforming’ prijs ten opzichte van andere EUwoningmarkten.


Vraagontwikkeling – huishoudensontwikkeling 2015-2040

9.000 8.800

8.600 Aantal huishoudens (x 1.000)

Tot 2040: - Toename van 900.000 huishoudens. • Vooral toename eenpersoonshuishoudens door overlijden partners babyboomers. • Dus vraag naar nieuwe woningen. - Sterke regionale verschillen. - Laat u informeren in de regio.

8.400 8.200 8.000 7.800 7.600 7.400 7.200 7.000 2015

2020

2025

2030

2035

Nederland


2040

Vraagontwikkeling – Regionale huishoudensontwikkeling 2015 - 2040 Sterke regionale verschillen: - Er blijft druk in elke regio, alleen per regio verschillend. - Geen sprake meer van één woningmarkt, maar meerdere woningmarkten.

 > 20 %  10 – 20%  0 - 10%  < 0% Beleggen in vastgoed 2015 – 28 oktober 2015

Vraagontwikkeling – Regionale verschillen in herstel woningprijzen Sterke regionale verschillen: - Prijsherstel in de Randstad, rest van Nederland eerder sprake van stabilisatie en licht herstel.

110

100

90

80

70

60

2007 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2010 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2011 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2012 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2013 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2014 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2015 Q1 2015 Q2

Index 2010 = 100

- Stijgende woningprijzen, in Amsterdam wordt 30% boven de vraagprijs verkocht (duurzaam/lage rente of tekort aan aanbod?)

120

Nederland

Friesland

Drenthe

Noord-Brabant

Amsterdam

Rotterdam

Gelderland


Nieuw aanbod achtergebleven bij huishoudensontwikkeling (casus Amsterdam) In 5 jaar circa 10.000 woningen te weinig gebouwd vanwege vraaguitval gedurende de crisis.

10.000 9.000

Woningtekort?

8.000 7.000 6.000

Aantrekkende vraag zorgt nu voor (tijdelijk) woningtekort en zorgt voor prijsopdrijvend effect.

5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

Conclusie: Nieuwe ontwikkelingen zijn nodig om druk op de woningmarkt weg te nemen.

0 2009

2010 Toevoegingen huishoudens

2011

2012 Nieuwbouwrealisatie

2013 Tekort cumulatief


2014

Conclusie

Meer huishoudens, robuuste vraag naar woningen: - Biedt perspectief voor woningbeleggers. Markt op zoek naar een nieuw evenwicht, waarbij situatie nu gezonder is dan voor de crisis en meer ruimte biedt aan het middensegment.


Woningmarktbeleid


Veranderingen in woningmarktbeleid leiden tot meer vraag vrije huursector Woningmarkt aan enorme verandering onderhevig: maar te ver doorgevoerd? Koopsector - Leencapaciteit beperkt (loan-to-value en loan-toincome). - Alleen nog annuïtair of lineair lenen (100% aflossing, te veel?) - Beperking hypotheekrenteaftrek.


Veranderingen in woningmarktbeleid leiden tot meer vraag vrije huursector Woningmarkt aan enorme verandering onderhevig: maar te ver doorgevoerd? Sociale huursector - Corporaties moeten zich beperken tot primaire doelgroep. - Doel minister: ruimte bieden om middensegment te creëren. - Wellicht toch nog ruimte voor corporaties in middeldure huursegment?


Sociale huur minder toegankelijk voor middeninkomens

Scheefwoners en ‘toetredende’ scheefwoners belangrijke doelgroep voor middeldure huur. • 490.000 huishoudens met inkomen > € 38.950 in de sociale huur.

Beleid huurverhogingen: kan dit scheefwoners verleiden te gaan verhuizen?

Zal niet snel gaan, gezien de kwaliteit van de sociale huurwoningen. Nieuwe toetreders wel goede doelgroep.


Sociale huur minder toegankelijk voor middeninkomens Hoe kan het aanbod in het middensegment worden vergroot? Corporatiewoningen opkopen en liberaliseren? of Bouw van nieuwe woningen in het middensegment? Verhuizen scheefwoners niet ‘gewoon’ naar een koopwoning?


Ook koopsector minder toegankelijk voor middeninkomens, ondanks goede betaalbaarheid Maatregelen in de koopsector dwingen huishoudens.

Casus: inkomen € 50.000 290.000 280.000

20%

270.000

260.000 Leencapaciteit

- Beperkingen hypotheekrenteaftrek. - Verplichting 100% aflossing (annuïtair of lineair) in 30 jaar. - Afbouw loan-to-value naar 100%. En verder? - Beperking leencapaciteit o.b.v. inkomen.

250.000 240.000 230.000 220.000 210.000 200.000 2010

2011

2012

50.000 (50%/50% inkomen)

2013

2014

50.000 (één inkomen)


2015

Conclusie - Hervormingen noodzakelijk gezien de aangegane risico’s, maar zijn we niet te ver doorgeslagen? - Vooruitzien is (goed) regeren.

- Hervormingen werken belemmerend voor het herstel van de woningmarkt. - Lijkt nu goed te gaan door huidige lage rente, beperkter aanbod en inhaalvraag. - Vraag naar middeldure huurwoningen zal de komende jaren gaan toenemen.


Investeringsklimaat: direct en indirect rendement


Beleggingsklimaat altijd interessant en verbetert voor de woningmarkt Direct rendement (huurstromen): - Leegstandrisico’s beperkt. - Betalingsbereidheid Nederlanders hoog. - Inflatiehedge. - Nederland te negatief: daarom zoveel interesse Angelsaksen en Chinezen.


Beleggingsklimaat verbetert voor de woningmarkt

Indirect rendement (waardering vastgoed): - Nederland laat relatieve ‘underperforming’ zien.

140 130

120 110 100

- Woningprijzen Nederland als enige ‘underperforming’?

90 80 70 60

50 2007Q1 2007Q2 2007Q3 2007Q4 2008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1

- Verwachting is dat woningprijzen zich herstellen, waardoor indirect rendement te behalen valt. - In Amsterdam al op?

Belgium United Kingdom

Germany European Union

France Denmark

Netherlands Sweden


Beleggingsklimaat verbetert voor de woningmarkt

Woningprijzen Nederland als enige underperforming?

140 130 120

Nee, ook in Spanje. Maar andere grondslag: aanbodoverschot.

110 100 90 80

60 50 2007Q1 2007Q2 2007Q3 2007Q4 2008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1

Nederland meest interessante woningmarkt.

70

Belgium

Germany

France

Netherlands

United Kingdom

Spain

European Union

Denmark

Sweden


De vraag naar middeldure huurwoningen is er, maar waar is het aanbod? Hoe creëren we voldoende aanbod? • Veel (potentieel) aanbod bij corporaties.

Huuraanbod corporaties: o.b.v. maximale huur 800.000 700.000 600.000

Beleid Blok helpt dit aanbod op de 500.000 400.000 markt te krijgen, maar gaat 300.000 langzaam (o.a. vanwege gebrek urgentie corporaties, huurders en op 200.000 dit moment tijdelijke toestroom van 100.000 0 vluchtelingen).

onder eerste onder tweede Onder liberalisatiegrens aftoppingsgrens (€ 577) aftoppingsgrens (€ 618) (€ 710)

Tussen € 711-€ 850

> € 850

Maximale huur

Ook nieuw aanbod nodig om middensegment te creëren. Beleggen in vastgoed 2015 – 28 oktober 2015

De vraag naar middeldure huurwoningen is er, maar waar is het aanbod? Hoe creëren we voldoende aanbod? • Veel (potentieel) aanbod bij corporaties. Beleid Blok helpt dit aanbod op de markt te krijgen, maar gaat langzaam (o.a. vanwege gebrek urgentie corporaties, huurders en op dit moment tijdelijke toestroom van vluchtelingen).

Huuraanbod corporaties: o.b.v. feitelijke huur 2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

0 onder eerste onder tweede Onder liberalisatiegrens aftoppingsgrens (€ 577) aftoppingsgrens (€ 618) (€ 710)

Tussen € 711-€ 850

> € 850

Huidige huur

Ook nieuw aanbod nodig om middensegment te creëren. Beleggen in vastgoed 2015 – 28 oktober 2015

Rol stakeholders

Rijksoverheid: risico’s kredietverstrekkingen ingedamd, maar schiet niet te ver door. Lagere overheden: faciliteren voldoende aanbod, op de gevraagde locaties. Institutionele belegger: creëer middensegment op de juiste locaties. Corporatie: vanuit maatschappelijke betrokkenheid ook rol in middeldure huur, maar wel met ‘normale’ funding. Makelaar/taxateur/consultant: begeleiding stakeholders met kennis vanuit de regio. Klant: aanbod dat past bij de wensen.


Conclusie

- Beleggingsmarkt voor wonen verbetert. - Vooruitzichten op direct en indirect rendement zijn gunstig, let wel regionaal sterk verschil in risicoprofiel. - Beleid stuurt op de ontwikkeling van een groter middelduur huursegment. - Verwachting is dat de komende periode internationale beleggers portefeuille op de woningmarkt vergroten.


Vragen?

Wij zijn u graag van dienst.

Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars Drs. ing. Wilfred van der Neut MRE 030 767 0390 / / @wilfred_vd_neut


Wilfred van der Neut, directeur Dynamis. Beleggingsklimaat op de woningmarkt

Recommend Documents