Werken aan de veranderende woonbehoefte
Ondernemingsplan Woningbouwveren iging Reeuwijk september 2012 - 2016
I n h ou d s o p g a v e
V o o r w oo r d
3
1
D e ( v e r a n d e r e n d e ) w e r e l d o m o ns he e n Trends & ontwikkelingen Lokale kenmerken & ontwikkelingen
5 5 6
2
D e k oe r s d i e w e v a r e n Focus in ambities: speerpunten Missie & kernwaarden
3
S p e e r p u n t 1 : P a s se n d e w o ni n gv o o r r a a d Inspelen op de veranderende vraag Transformatie woningportefeuille (kwantitatief) Investeren in kwaliteit en energiezuinigheid Passend huren
13 13 14 17 18
4
S p e e r p u n t 2 : S a m e n a a n d e sl a g o p we l z i j n e n l e e f b a a r h e i d Signaleringsoverleg voor Bodegraven-Reeuwijk Aandacht voor specifieke doelgroepen Verbinden op leefbaarheid Maatschappelijk vastgoed
20 20 21 21 22
5
S p e e r p u n t 3 : E e n st a b i e l e o r ga ni sa t i e Dienstverlening & participatie Verder professionaliseren Financieel zelfstandig Samenwerken in de regio
23 23 24 25 25
6
P l a n n i n g ss c h e m a
26
9 11 12
2
Voorwoord Waarom een nieuw ondernemingsplan? In de periode waarin dit nieuwe strategisch plan van onze vereniging is opgesteld, is de omgeving verre van stabiel. De woningmarkt zit al enkele jaren op slot. Door diverse grotere en kleinere incidenten staat de corporatiesector in de landelijke politiek volop in de schijnwerpers en wordt een parlementaire enquête naar de werking van het corporatiebestel voorbereid. De economie stagneert en vraagt om hervorming op tal van onderdelen, waaronder de woningmarkt. Het door de woningmarktpartijen gepresenteerde plan ‘Wonen 4.0’ geeft daar in onze visie een juiste aanzet toe. Daarnaast is bij onze vereniging het drielagenbestuursmodel omgezet in een tweelagenmodel en wordt de verdere professionalisering ter hand genomen. Juist in deze situatie is het belangrijk dat wij een helder antwoord formuleren op de vraag ‘Waartoe zijn wij op aard?’ en dat vertalen in duidelijke doelstellingen waarover wij ons jaarlijks verantwoorden.
Een plan op basis van brede kennis en analyse Als maatschappelijke organisatie op het gebied van wonen, willen wij midden in de maatschappij staan. Voorafgaand aan dit ondernemingsplan zijn daarom veel gesprekken gevoerd met maatschappelijke partners als de gemeente Bodegraven-Reeuwijk, zorg- en welzijnspartners en uiteraard onze huurders. Daarbij hebben wij op basis van vele onderzoeksgegevens een onderbouwde keuze gemaakt voor onze toekomstige woningportefeuille en de daaraan gekoppelde keuzes qua typen, prijs en kwaliteit. Maar ook voor onze inspanningen, samen met onze maatschappelijke partners, op gebied van leefbaarheid, zorg en welzijn
De focus In dit plan leest u onze belangrijkste keuzes, welke in hoofdlijnen op het volgende neerkomen: Woningbouwvereniging Reeuwijk is sterk verbonden in en met de kernen Reeuwijk Dorp, Reeuwijk Brug, Sluipwijk, Waarder en Driebruggen. Daar ligt onze kracht en die kracht willen wij in deze kernen blijvend inzetten. De focus ligt dus op de voormalige gemeente Reeuwijk. Daar ligt ook een belangrijke opgave om, gezien de sterke vergrijzing in de komende jaren en de leeftijd van ons woningbezit, dit woningbestand aan te passen en goed te laten aansluiten bij de toekomstige woningwensen. In dit stuk praten we over ‘Reeuwijk’ als we ons beoogde werkgebied de voormalige gemeente Reeuwijk bedoelen. Voor de totale gemeente gebruiken we de officiële naam Bodegraven-Reeuwijk. Natuurlijk richten wij ons daarbij vooral op de lagere inkomensgroepen. Gezien het belang van de doorstroming in de woningmarkt en de huurwens van vooral de senioren met een middeninkomen, hebben wij ook de ambitie voor die groep een woonwens te vervullen. Daarbij kiezen wij voor een versterking van de kwaliteit van het woningbezit, ook op gebied van duurzaamheid van de bestaande woningvoorraad. We streven minimaal naar energielabel C voor alle woningen die worden door geëxploiteerd over 10 jaar.
3
Hierbij letten we erop dat we het wonen betaalbaar houden vanwege de steeds sterker stijgende energielasten. Ook hebben wij daarbij het milieuaspect voor ogen. Verder kiezen wij voor een eerlijk meer marktconform huurbeleid, met voldoende woningen die bereikbaar zijn met huurtoeslag.
We gaan verder dan vastgoed alleen: mensen moeten prettig kunnen wonen en leven Maar naast deze meer op het vastgoed gerichte keuzes, is uiteraard ook stil gestaan bij goed wonen in een prettige woon- en leefomgeving. Dit kunnen we niet alleen, maar doen we samen met onze maatschappelijke partners. Samen stimuleren we het woon- en leefgenot en willen we tijdig problemen bij onze huurders signaleren, om ervoor te zorgen dat de juiste instantie ondersteuning biedt. Daarnaast gaan we ons leefbaarheidsbudget vooral inzetten voor groepen en verenigingen, die als wederdienst voor de inwoners iets gaan betekenen. De meer dorpse samenleving in Reeuwijk, Driebruggen en Waarder kent gelukkig geen grote leefbaarheidsproblemen, dat willen wij graag zo houden door op deze wijze hier aan bij te dragen. Met de genoemde vergrijzing kiezen wij verder voor het faciliteren van een passend woningbestand. Daarbij zal, mede met de door de overheid gestimuleerde extramuralisatie, waar nodig vanuit zorgpartijen grotere en kleinere zorgondersteuning thuis worden geleverd. Kortom, wij staan midden in de plaatselijke samenleving en willen deze lijn naar de toekomst versterken. Ons woningbestand zullen wij aanpassen aan de demografische en andere maatschappelijke ontwikkelingen en de leefbaarheid waar nodig faciliteren. De huidige ontwikkelingen vragen namelijk een maatschappelijk betrokken, betrouwbare en professionele organisatie. Om dit juist in deze dynamische periode te bereiken, leest u in ons ondernemingsplan welke bijdrage we leveren. Bij al onze te bereiken doelen en geplande activiteiten staat het inspelen op de behoefte van onze huurders en de kwaliteit van onze dienstverlening centraal. Ik wens u veel inspiratie bij het lezen van dit nieuwe ondernemingsplan. Vincent van Luit Directeur Woningbouwvereniging Reeuwijk
4
1
De (veranderende) wereld om ons heen
In alle opzichten is het zowel voor de woningcorporaties in het algemeen als voor ons een dynamische tijd. Deze dynamiek wordt veroorzaakt op meerdere niveaus, zoals veranderende wet- en regelgeving, een instabiel politiek klimaat, de economische crisis, demografische ontwikkelingen en een veranderende opgave in ons eigen werkgebied. Dit hele pakket aan factoren is mede bepalend voor de wijze waarop we onze maatschappelijke taak uitvoeren. Belangrijke trends en ontwikkelingen zijn de volgende: Trends & ontwikkelingen Wet- en regelgeving Veel maatregelen uit Europa en de landelijke politiek zijn erop gericht om de voorraad aan huurwoningen terug te brengen en het toezicht op de sector aan te scherpen: Europese wet- en regelgeving op toewijzing verplichten ons om minimaal 90% van onze sociale voorraad (huurprijs tot € 664,66, peildatum 2012) toe te wijzen aan bewoners met een inkomen tot maximaal € 34.085,- (peildatum 2012). Met de betaalbaarheidsheffing door de Rijksoverheid worden woningcorporaties verplicht om te gaan bijdragen aan de huurtoeslag. Deze heffing wordt vanaf 2013 doorgevoerd. Met voorstellen als ‘right to buy’ worden woningcorporaties verplicht om bezit te koop aan te bieden aan zittende huurders. Alhoewel het de vraag is of en op welke wijze deze maatregel doorgang vindt, is het signaal van de overheid helder. De bijdrage aan het solidariteitsfonds CFV wordt verhoogd van 1% naar 5%. De herziening Woningwet zal naar alle waarschijnlijkheid snel worden ingevoerd. Dit betekent dat we beperkt worden in de financiering van activiteiten tegen gunstige voorwaarden en dat het toezicht zowel in- als extern wordt aangescherpt. De gemeente heeft vanwege eenheid in regelgeving na de fusie, gekozen om de rioolheffing bij de eigenaar neer te leggen. Economische crisis De economische crisis is nog niet voorbij. De inkomenspositie, de gemiddelde koopkracht, de nieuwbouwproductie en de verkoop van (huur)woningen daalt. Dit laatste kan een negatief effect hebben op de financierbaarheid van nieuwe activiteiten. Bovendien zorgt de economische crisis voor een extra druk op de huursector door de toenemende vraag. Bevolkingsontwikkeling - vergrijzing en toenemende zorgvraag De vergrijzing van de bevolking zet zich door. In 2040 is 23% van de bevolking 65 jaar of ouder. Dit leidt tot gezinsverdunning en een toenemend aantal een- en tweepersoonshuishoudens. Bovendien is er met een relatief sterke toename van 75-plussers in onze gemeente sprake van dubbele vergrijzing. Dit zorgt voor een toenemende zorgvraag alsmede een toenemende vraag naar nultredenwoningen. Duurzaam bouwen Er komt steeds meer nadruk te liggen op de toekomstgerichtheid van de woning. Aanpasbare woningen die voldoen aan de wensen van meerdere doelgroepen is de uitdaging. Dit geldt met het oog op de toekomst ook voor de toepassing van duurzaam materiaalgebruik, als de energiezuinigheid van de woning. Als onderdeel van de totale woonlasten zien we dat de energiekosten hoger worden. Met de levenscurve van het vastgoed is het dus belangrijk om voor kwalitatief goede woningen rekening te houden met deze ontwikkelingen.
5
Nieuwe technologie Als woningcorporatie is het belangrijk dat we voor het bedienen van onze doelgroepen meegaan in nieuwe technologie. Dit geldt zowel op het gebied van dienstverlening, communicatie en op het samenwerken met partners in het aanbieden van technologie gericht op het langer zelfstandig thuis blijven wonen (Domotica).
Bovenstaande trends en ontwikkelingen zijn van invloed op onze positie als maatschappelijk ondernemer. We voelen de (financiële) druk vanuit de overheid en moeten daardoor scherpere keuzes maken. Tegelijkertijd zien we dat een goede woningvoorraad in de huur nu meer gewenst is dan ooit. In dit spanningsveld moeten we onze lokale opgave oppakken. Een aantal belangrijke kenmerken en ontwikkelingen die hierop van invloed zijn: Lokale kenmerken & ontwikkelingen Onze woningbouwvereniging is actief in de voormalige gemeente Reeuwijk, die onderdeel uitmaakt van de fusiegemeente Bodegraven-Reeuwijk. De kenmerken en ontwikkelingen voor Reeuwijk zijn als volgt te typeren: Bevolkingsontwikkeling In 2010 was de leeftijdsgroep 3554 jaar het sterkst vertegenwoordigd. Deze zal richting 2030 verder afnemen. Het aandeel jongeren (-34 jaar) kent een geringe afname. Er is sprake van trendmatige vergrijzing. De groep 55-74 jaar neemt vanaf 2020 toe naar 26%. De groep 75+ verdubbelt in 2030 van 2.033 naar circa 4.200. Vanaf 2020 ligt dit aandeel op 8,6% en daarmee boven het landelijk gemiddelde van 8,4%. Mede als gevolg van de vergrijzing is er een groei van het aandeel een- en twee persoonshuishoudens.
6
Woningvoorraad De voorraad van de gemeente BodegravenReeuwijk telt ruim 12.500 woningen. De voormalige gemeente Reeuwijk telt circa 5.150 woningen, waarvan 25% huur. Zowel in de voormalige gemeente Bodegraven als Reeuwijk zijn dit met name rij/hoekwoningen. Specifiek telt Reeuwijk meer seniorenwoningen en Bodegraven meer appartementen. In de koop ligt in Reeuwijk naast rijhoekwoningen de nadruk op (half)vrijstaand. Gesloten woningmarkt In ons werkgebied hebben we te maken met een vrij gesloten woningmarkt. Dit houdt in dat er weinig verhuisbewegingen zijn tussen de verschillende gemeenten en zelfs de kernen. Vanuit de kern Reeuwijk zien we vooral verhuizingen naar Gouda van met name jongeren tot circa 24 jaar. Er zijn geen grote verhuisbewegingen naar andere plaatsen of van andere plaatsen naar de kernen Reeuwijk, Driebruggen of Waarder. De beperkte verhuisbeweging wordt mogelijk beïnvloed door het zogenaamde ‘vier-weken-hekje’. Dit houdt in dat de eerste vier weken dat een huurwoning voor verhuur wordt aangeboden, alleen mensen uit Bodegraven-Reeuwijk hierop mogen reageren. Pas daarna komen mensen uit de regio hiervoor in aanmerking. Wij zijn voorstander van een open woningmarkt. Met de gemeente en de collega’s in onze gemeente is afgesproken te streven naar een regionale woningmarkt zonder hekjes. Uiteraard vraagt dat overleg met de andere gemeenten en corporaties. Na positieve besluitvorming is een goede monitor uiteraard van belang om inzichtelijk te maken welk effect dit heeft op de woningmarkt in Reeuwijk en de vraag naar huurwoningen. Inkomen In het woningmarktonderzoek van Companen van 2011 is een analyse gemaakt van de samenstelling van de bevolking in de gemeente Bodegraven-Reeuwijk naar inkomen. Hier is te zien dat ruim de helft van alle huishoudens in de gemeente een inkomen heeft hoger dan € 43.000,-. Zo’n 30% van alle huishoudens heeft een inkomen tot € 33.614,- (prijspeil 2011). Ongeveer 20% van alle huishoudens heeft een zogenaamd middeninkomen (€ 34.085,- tot € 43.000,-).
7
Met de scenario’s ‘economische ontwikkeling 0%’ (1) en ‘economische ontwikkeling 1,2%’ (2) zijn in het woningmarktonderzoek van Companen de inkomensgroepen bepaald vanuit het BBSH: In scenario 1 is te zien dat zowel de doelgroep BBSH (Besluit Beheer Sociale Huurwoningen) als BBSH tot € 34.085,- (peil 2012) toeneemt. In scenario 2 nemen de beide groepen af, evenals de toevoeging aan de woningvoorraad. In beide scenario’s blijkt een groei van de groepen met een inkomen > €34.085,- (prijspeil 2012). Woonwensen De woonwensen in het woningmarktonderzoek van Companen zijn voor verschillende doelgroepen onderzocht. Dit geeft het volgende beeld: Een- en tweepersoonshuishoudens van 55 jaar en ouder hebben voorkeur voor huur, met name grondgebonden nultredenwoningen. Een- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar hebben met name een wens tot koop (appartement of tweekapper/vrijstaand). Dit geldt ook voor veel gezinnen (tweekapper/vrijstaand). Uit het onderzoek blijkt dat de meeste starters (77%) een wens hebben tot koop. Het deel wat kiest voor de huursector is op zoek naar een eengezinswoning. Een aanvullende starterenquête vanuit de woningbouwvereniging geeft een ander beeld: 66% wil huren, waarvan 88% een appartement. Wonen – welzijn – zorg Als algemene trend zien we een verschuiving van intramurale naar extramurale zorg (in een speciaal ingerichte omgeving). In 2012 hebben we de toekomstige groei onderzocht voor mensen met een lichamelijke functiebeperking in drie mobiliteitsklasses binnen de voormalige gemeente Reeuwijk. Jaartal 2011 2015 2020 2025 2030
Klasse A Wandelstok 547 574 598 628 648
Klasse B Rollator 370 403 435 476 512
Klasse C Rolstoel 42 45 47 51 53
Totaal 959 1.022 1.080 1.155 1.213
Klasse A Wandelstok 10,7% 11,2% 11,7% 12,2% 12,5%
Klasse B Rollator 7,3% 7,9% 8,5% 9,2% 9,9%
Klasse C Rolstoel 0,8% 0,9% 0,9% 1,0% 1,0%
Totaal 18,8% 20,0% 21,0% 22,4% 23,5%
Uit de tabel blijkt dat: mede door de dubbele vergrijzing het aantal bewoners met een lichamelijke beperking met 18,8% boven het landelijk gemiddelde zal liggen (16,7%) deze in 2020 is toegenomen tot 21%, wat neerkomt op een toename in Reeuwijk van circa 120 huishoudens richting 2030 23,5% van de huishoudens in een van de drie mobiliteitsklasses valt de grootste toename ligt in de huishoudens die afhankelijk zijn van een rollator. Verder is een belangrijke constatering dat op het vlak van wonen en zorg met een terugtrekkende overheid, er een groter beroep wordt gedaan op het ‘zelforganiserend vermogen’ van zorgbehoevenden. Zo worden er bijvoorbeeld steeds minder zorgindicaties afgegeven, waardoor de mantelzorg een steeds belangrijkere plaats zal innemen.
8
2
De koers die we varen
Naar de toekomst toe wordt onze rol als maatschappelijk ondernemer steeds belangrijker. Op de opgebouwde verzorgingsstaat zal door de toenemende vergrijzing, zorgbehoefte en de financiële gevolgen daarvan verder worden bezuinigd. Er zal steeds vaker een beroep worden gedaan op vrijwilligers en mantelzorg om de (combinatie van) zorg, leefbaarheid en het welzijn te ondersteunen. Vooral de trendmatige vergrijzing en de voorgezette lijn van verdere extramuralisatie van de zorg zal een beroep op ons doen om woningen aan te bieden, die geschikt zijn voor ouderen met of zonder zorgvraag. Deze verantwoordelijkheid willen we nemen. Op dit moment hebben we een woningbestand van ruim 1.000 woningen verdeeld over de kernen Driebruggen, Reeuwijk Brug, Reeuwijk Dorp, Sluipwijk en Waarder. Ondanks dat we met de samenvoeging van Reeuwijk en Bodegraven onderdeel uitmaken van een grotere gemeente, zien we dat we in de kernen nog steeds voor de volkshuisvesting van betekenis zijn. Impliciet betekent dit dat we, tenzij inzet in Bodegraven is vereist, daarmee kiezen voor de voormalige gemeente Reeuwijk als ons werkgebied. Alle inwoners van Bodegraven-Reeuwijk kunnen op een woning van ons reageren. Wat betreft het zogenaamde ‘vier-weken-hekje’ (zie blad 7) pleiten we voor een ‘open’ woningmarkt. Dit betekent concreet dat we de woningmarkt ook willen openstellen voor woningzoekenden buiten de gemeente. Deze handschoen pakken we samen met de gemeente en collega-corporaties op. Ons bezit in de kernen is als volgt: Driebruggen
We verhuren in Driebruggen 128 woningen. Onlangs zijn er in 2011 nog 18 KoopGoedkoop woningen gerealiseerd.
Reeuwijk Brug (Oost)
Onze woningbouwvereniging heeft hier 267 woningen. Op dit moment wordt een zorgzone gerealiseerd waarin door ons een medisch centrum is gerealiseerd. Binnenkort wordt een nieuw winkelcentrum en worden appartementen gebouwd, waar wij minimaal 12 en maximaal 30 appartementen voor de verhuur afnemen. In dit deel van Reeuwijk Brug zijn een aantal complexen die we kritisch moeten bekijken.
Reeuwijk Brug (West)
Reeuwijk Brug West is voor ons met afstand de grootste kern. We verhuren hier 483 woningen. Tussen 2020 en 2030 ligt hier een grote transitieopgave.
Reeuwijk Dorp
In Reeuwijk Dorp verhuren we 58 woningen. Kenmerkend voor dit deel is de sterke dorpsgemeenschap.
Waarder
We verhuren 87 woningen in Waarder. In 2009 zijn in Waarder 10 starterswoningen opgeleverd met de KoopGoedkoop vorm. De komende jaren wordt ingezet op een sterke woon-zorg-zone waar we aan bijdragen.
Sluipwijk
In Sluipwijk staan 10 woningen van de woningbouwvereniging.
De komende jaren is onze inzet in meer of mindere mate in deze kernen vereist. Daarin blijven we zo dicht mogelijk bij onze huurders staan. We zijn zeer betrokken bij hun welzijn. Veel huurders spreken dan ook over ‘onze corporatie’. We zijn onderdeel van een hechte gemeenschap en zien dat als een onderscheidend vermogen en kracht.
9
We gaan voor woon- en leefgenot Wij gaan verder dan het wonen alleen. Zowel op het vlak van woon- als leefgenot willen we van toegevoegde waarde zijn voor de klant. Dit betekent dat onze dienstverlening gericht is op alle aspecten rondom het wonen die de kwaliteit van leven verhogen. Naast een goede dienstverlening richten we ons op het integraal oppakken van vraagstukken op het terrein van welzijn, leefbaarheid of zorg. Zo zal naar verwachting de overheid zich steeds verder terugtrekken, waardoor in het organiseren van de keten van wonen, zorg en welzijn een groter beroep wordt gedaan op vrijwilligers (zoals mantelzorgers) en maatschappelijke partners. Waar eventuele knelpunten ontstaan, willen we bijdragen aan een oplossing. Dit kunnen we niet alleen, maar doen we samen met onze maatschappelijke partners. Ieder vanuit zijn of haar eigen verantwoordelijkheid. Omdat we als aanbieder van wonen in veel gevallen weten wat er achter de voordeur speelt, willen we op dit terrein een verbindende schakel zijn. Bediening van een brede doelgroep Ondanks dat in ons werkgebied de behoefte aan huurwoningen relatief beperkt is, zien we met name onder de groep ouderen een toenemende behoefte aan een huurwoning. Dit zijn niet alleen de lagere inkomens (< € 34.085,- prijspeil 2012), maar ook de middeninkomens (€ 34.085,- t/m € 43.000,- prijspeil 2012). Er is ook een grotere huurwens voor met name de doelgroep ouderen met een inkomen boven de € 43.000,-. In onze vastgoedstrategie kiezen we primair voor de lage inkomens. Gelet op het belang van de doorstroming en de woonwens van ouderen vanwege de toenemende vergrijzing, bedienen we daarnaast ook deels de middeninkomens. Vanuit deze brede doelgroep dragen we zo zorg voor starters, voorkomen we dat gezinnen tussen wal en schip dreigen te raken en bieden we passende huisvesting voor de groep ouderen. Daarnaast willen wij er ook zijn voor specifieke doelgroepen als lichamelijk en geestelijk gehandicapten. Huisvesting voor deze doelgroepen pakken we projectgewijs op. Kortom, we nemen een grote verantwoordelijkheid. Uitgangspunt is echter wel dat we er in ieder geval zijn voor de huurwens van de lage inkomens (de primaire doelgroep). Richting 2030 zullen we hier circa 800 woningen binnen onze woningvoorraad voor vrij houden. Voor de middeninkomens maken we de keuze om waar mogelijk in te spelen op de woningbehoefte van zowel gezinnen als een- en twee persoonshuishoudens in het ouderensegment. Gelet op de netto inkomenseffecten en de doorstroming zien we dit als onze maatschappelijke taak. Waar we dit niet kunnen doen binnen de 10% ruimte in de huidige regelgeving voor de toewijzing van een sociale huurwoning aan middeninkomens, is ons uitgangspunt dat we hierop ook ons financiële vermogen in willen zetten. Onze vastgoedstrategie is nader geconcretiseerd in hoofdstuk 3. Naar een sterke woningportefeuille Uiteindelijk is het de bedoeling dat we zo met ons vastgoed als middel het woon- en leefgenot van een brede doelgroep met goede huisvesting ondersteunen. Kwaliteit en energiezuinigheid staan daarin voorop. Omdat we voor meerdere doelgroepen huisvesting bieden en we wooncarrière belangrijk vinden, is het ook van belang dat onze woningvoorraad betaalbaar en bereikbaar blijft. Bij dit alles zoeken we in het verwezenlijken van deze koers continue afstemming en samenwerking met huurders, de gemeente en maatschappelijke partners.
10
Wij
zetten in op een gedifferentieerde woningportefeuille die: huisvesting biedt aan zowel ouderen, gezinnen en jongeren toekomstbestendig is en geschikt te maken voor meerdere doelgroepen betaalbaar en bereikbaar is voor de mensen die afhankelijk zijn van huurtoeslag mogelijkheden biedt voor wooncarrière energiezuinig is met oog voor de stijging van de energielasten.
Focus in ambities: speerpunten Gelet op de wet- en regelgeving moeten we in deze ambitie soms scherper aan de wind zeilen dan gewenst. Zo zorgen onder meer de betaalbaarheidsheffing, de heffing voor de saneringssteun voor andere corporaties en het feit dat we niet voor al onze activiteiten meer sociale financieringen kunnen aantrekken voor extra financiële druk. Zonder tekort te doen aan onze doelgroep zijn scherpere keuzes nodig. Ook om de continuïteit van onze organisatie op de langere termijn te waarborgen. Om focus aan te brengen in onze ambities onderscheiden we de volgende drie speerpunten: 1. Passende woningvoorraad voor jong en oud: We gaan voor een gedifferentieerde woningportefeuille die aansluit op de toekomstige woningbehoefte en meerdere doelgroepen bedient. Dit geldt voor de primaire doelgroep en in het bijzonder voor de huisvesting van ouderen in de woonomgeving naar keuze, als ook het bieden van woonuitdaging voor starters. Op weg naar een duurzame woningvoorraad investeren we daarbij in de kwaliteit en energiezuinigheid van onze woningen. 2. Samen aan de slag op leefbaarheid: De handschoen op het terrein van leefbaarheid (welzijn & zorg) pakken we samen, ieder vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid, met maatschappelijke partners op. We willen sociaal-maatschappelijke problemen vroegtijdig signaleren en hier actie op ondernemen. Onze rol is die van verbinder op leefbaarheid. 3. Een stabiele organisatie: Een toekomstbestendige organisatie in zowel financieel als personeel opzicht is belangrijk om onze opgave blijvend waar te maken. Het verder optimaliseren van de dienstverlening is daarin een belangrijk uitgangspunt. Bovenstaande speerpunten zijn in het ondernemingsplan verder geconcretiseerd in doelstellingen voor de periode 2012 - 2016.
11
Missie & kernwaarden Vanuit de bovenstaande analyse en koers komen we op de volgende missie voor onze organisatie: ‘Woningbouwvereniging Reeuwijk zet zich in om plezierig wonen in leefbare kernen in Reeuwijk, Driebruggen en Waarder blijvend mogelijk te maken. Speciale aandacht is er voor mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien.’ Onze kernwaarden in het realiseren van deze koers en missie zijn de identiteitsdragers van de organisatie. Passend bij onze cultuur hanteren we de volgende kernwaarden: Maatschappelijk betrokken: Onze bewoners staan centraal. Daar waar nodig leveren we maatwerk. Met partners op wonen, zorg en welzijn gaan we onze inzet verder intensiveren. Transparant/betrouwbaar: Zeker in deze tijd is het belangrijk om als woningbouwcorporatie openheid te geven over ons beleid. We zijn integer en komen onze afspraken altijd na. Professioneel: We zijn de specialisten op het terrein van huren. Een adequate dienstverlening staat voor ons centraal.
12
3
Speerpunt 1: Passende wonin gvoorraad
Inspelen op de veranderende vraag Zoals aangegeven in de opgave en koers verwachten we op de langere termijn, mede op basis van de onderzoeksgegevens, een veranderende vraag naar huurwoningen. In onze vastgoedstrategie hebben we de toekomstige opgave voor ons werkgebied doorgerekend. Over de periode 2012 tot 2030 ziet de behoefte aan een passende huurwoning er voor de voormalige gemeente Reeuwijk naar inkomensgroepen als volgt uit: 2012
2020
2030
Primaire inkomensgroep: <34.085,-
742
762
779
Middengroep: <34.085,- t/m 43.000,-
421
439
452
Inkomens >43.000,-
592
625
646
1.755
1.826
1.877
Totaal
Als we kijken naar de verdeling van de type huishoudens naar huurwens, dan zien we vooral een sterke geneigdheid onder ouderen (een- en tweepersoonshuishoudens vanaf 55 jaar) om te huren. Een belangrijk deel van de jongeren heeft een geneigdheid tot koop, maar ook een start in de huursector behoort tot de mogelijkheden. Gezinnen wensen voor het overgrote deel een koopwoning. De bovenstaande inzet pakken we passend bij de schaal van onze corporatie projectgewijs op. Vanuit deze beleidslijn spelen we in op de kansen die zich voordoen. Richting 2030 is op basis van de demografische ontwikkelingen en het woonwensenonderzoek de woningbehoefte in het huursegment in onderstaand schema samengevat. In Reeuwijk zal er een totale behoefte van circa 1.900 huurwoningen ontstaan. Op basis van onze taakopvatting en financiële mogelijkheden kiezen we primair voor het bedienen van de lagere inkomensgroepen en secundair voor een gedeelte van de middeninkomensgroep. Deze laatste groep bestaat met name uit senioren (met het oog op de doorstroming) en de gezinnen (gezien de netto inkomenspositie). De overige circa 900 huishoudens die zijn aangewezen op vrije sector huurwoningen behoren niet tot onze doelgroep. In onderstaand schema hebben wij onze taakstelling binnen de blauwe lijnen weergegeven 2030
totaal
> € 43.000,-
33
19
223
50
302
€34.085,- t/m € 43.000,-
33
38
143
50
188
231
< €34.085,-
127
57
223
372
779
gezinnen
1&2p hh >75 jr.
-
1.010 1&2p hh <55 jr.
1&2p hh 55-75 jr.
13
Wij gaan de komende jaren voor een woningportefeuille van circa 1.010 woningen waarvan ongeveer 80% in het sociale segment (circa 780 woningen) en 20% in het niet-DAEB-segment (huurprijs boven de € 664,66), bestemd voor de middeninkomens. De overige huishoudensgroepen (grijze vlakken) hebben gezien het inkomen en het beschikbare budget volgens de NIBUD woonquote maandelijks voldoende budget beschikbaar voor een koopwoning of kunnen kiezen voor een commerciële huurwoning van onder meer beleggers. Deze huishoudens behoren in beginsel niet tot onze doelgroep. In noodgevallen blijven wij klaarstaan om mensen (tijdelijk) te helpen. Dit geldt ook voor de huishoudens in het hogere segment (> € 43.000,-). We maken de keuze om, gelet op onze financiële mogelijkheden, deze doelgroep niet direct te bedienen. Als we dit wel doen, betekent dit een beperking van onze inzet van middelen voor de lage inkomens en middeninkomens. We staan echter wel open voor samenwerkingsinitiatieven uit de markt, gericht op het bedienen van deze doelgroep. Hierop maken we dan per project een afweging. Uiteindelijk zal vanuit deze strategie onze woningvoorraad qua volume gelijk blijven, maar op termijn ontstaat er een verdeling van 80% - 20% tussen het sociale segment en het middensegment. Ten aanzien van bovenstaande inzet blijven we continue monitoren wat de behoeften zijn en hoe de woningmarkt zich ontwikkelt ten aanzien van zowel koop als huur. Daarin nemen we ook de zorgmarkt in ogenschouw, voor wat betreft de vraag hoe onze bewoners in staat zijn om toekomstige zorg te ontvangen. Wij blijven dit monitoren om tijdig de plannen bij te kunnen stellen.
De primaire doelgroep: Conform de landelijke wet- en regelgeving zijn we er voor de groep met een inkomen < € 34.085,-. We wijzen minimaal 90% van onze sociale woningvoorraad toe. We houden hiervoor op termijn in ieder geval 800 woningen van onze voorraad in het sociale (DAEB-)segment. Dit is het deel met een huur tot maximaal € 664,66 (prijspeil 2012). Voor de middengroepen vinden we het belangrijk dat er geen bewoners tussen wal en schip vallen. Daarom is het van belang dat er een passende woningvoorraad in het middensegment beschikbaar is. Inspelend op de vergrijzing, de gewenste doorstroming en de toenemende huurwens onder ouderen bieden we daarom woningen aan voor de een- en tweepersoonshuishoudens ouder dan 55 jaar. Dit doen we in beperkte mate ook voor gezinnen. Voor de huishoudens in het middensegment realiseren we circa 200 woningen in het niet-DAEB (> €664.66) segment.
Transformatie woningportefeuille (kwantitatief) De geschetste vraagverandering betekent ook een veranderende behoefte aan woningen. Om een passende woningvoorraad voor jong en oud te realiseren, gaan wij op termijn het aantal appartementen zonder lift en kleine eengezinswoningen verminderen. Deze gaan we vervangen door ruimere appartementen met lift, grotere eengezinswoningen en grondgebonden woningen die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn. De transformatie van onze vastgoedportefeuille ziet er richting 2020 en 2030 als volgt uit: Type woning app 1 en 2 kamers met lift app 1 en 2 kamers zonder lift app 3 en meer kamers zonder lift app 3 en meer kamers met lift EGW (klein) EGW (groot) GGB egw Totaal
Huidige portefeuille Wensportefeuille 2020 2012 2012 (%) 2020 2020 (%) 2 0% 2 0% 135 13% 100 10% 66 6% 50 5% 27 3% 100 10% 570 55% 470 46% 199 19% 240 23% 34 3% 60 6% 1.033 100% 1.022 100%
Wensportefeuille 2030 2030 2030 (%) 10 1% 60 6% 40 4% 200 20% 300 30% 300 30% 100 10% 1.010 100%
14
In de tabel is te zien dat we met onze wensportefeuille richting 2020 en 2030 een verschuiving gaan aanbrengen in: de appartementen: op dit moment is circa 19% van onze woningportefeuille appartementen zonder lift. In 2020 en 2030 zal dit aantal afnemen naar respectievelijk 15% en 10%. Hiervoor bouwen we met name driekamerappartementen met lift terug (van 3% naar 20% in 2030). de eengezinswoningen: de kleinere eengezinswoningen (55%) vervangen we door grotere eengezinswoningen en grondgebonden nultredenwoningen, die voldoen aan de eisen en wensen van deze tijd. Alles wat we terugbouwen is levensloopbestendig. Uit voorgaande tabel blijkt dat de grootste veranderopgave wat betreft sloop en nieuwbouw is gelegen tussen 2020 en 2030. Naar 2020 toe is het belangrijk om deze verandering nu al in gang te zetten. Omdat we een relatief kleinere corporatie zijn, betekent dit ook dat we inspelen op de kansen die zich voordoen. Deze zetten we af tegen de bovenstaande beweging die we maken. Naar een brede geschiktheid van onze woningvoorraad Een belangrijk effect van de transitie in de vastgoedportefeuille is het levensloopbestendig maken van onze woningen. We hebben met het oog op de vergrijzing onderzocht in hoeverre onze woningvoorraad geschikt is voor mensen met een functiebeperking. Afgezet tegen de transformatie van onze woningportefeuille, blijkt uit dit onderzoek dat we in 2030 ruimte bieden om nagenoeg alle huishoudens in Reeuwijk met beperkingen in de mobiliteitsklassen B en C (rollator en rolstoel) op te kunnen vangen. Hiermee voldoen we ruimschoots aan onze ambitie om meer dan de helft van alle huishoudens met beperkingen te huisvesten. Omdat de grootste veranderingen in de voorraad echter plaatsvinden tussen 2020 en 2030, is de behoefte tot 2020 nog niet gedekt binnen onze woningvoorraad. Het gaat dan met name om huishoudens in mobiliteitsklasse B. We bedienen hiervan slecht 28%. Dit is nog altijd boven het marktaandeel, maar wel onder onze ambitie. Daarom gaan we waar nodig en mogelijk de komende jaren op individueel niveau bestaande woningen aanpassen voor mensen met functiebeperkingen. Deze doelstelling is verder uitgewerkt bij ‘investeren in kwaliteit’. Projecten in de ondernemingsplanperiode De grootste verandering binnen onze vastgoedportefeuille wordt tussen 2020 en 2030 ingevuld. Maar ook in de komende periode gaan we alvast een start maken met de transformatie. In onze ondernemingsplanperiode zijn we van plan om de volgende nieuwbouwprojecten te realiseren c.q. af te ronden: Project
Type
Aantal
Jaar gereed
Waarder, Maxima fase 1B
Sociale huurwoning
2
2012
Driebruggen
Sociale huurwoning
2
2013
Reeuwijk Brug West, Westveen
(Sociale) huurwoning
23
2013
Reeuwijk Brug Oost, Miereakker
(Sociale) huurwoning
12
2014
Waarder, Maxima fase 2A
Sociale huurwoning
14
2015
Waarder, Maxima fase 2B
Sociale huurwoning
13
2016
Waarder, Maxima fase 3
Nog niet bekend
n.n.b.
n.n.b.
Sociale huurwoning
66
Huurwoningen
15
Project
Type
Aantal
Jaar gereed
Waarder, Maxima fase 1B
Koopwoning
6
2012
Reeuwijk Brug West, Westveen
Sociale koopwoning (starters)
8
2014
Waarder, Maxima fase 2A
Koopwoning
4
2015
Waarder, Maxima fase 3
n.n.b.
n.n.b.
n.n.b.
Koopwoningen
18
Koopwoningen
Verkoop Het is onze ambitie om in totaal 70 woningen van onze bestaande voorraad te verkopen tot 2030. Dit betekent een verkoop van 3 à 4 woningen per jaar. Met deze verkoop willen we het eigen woningbezit stimuleren. Dit geldt met name voor de starters op de koopmarkt, die zo in staat worden gesteld om een aantrekkelijke eengezinswoning te kopen. Bovendien komen op deze manier extra middelen vrij om nieuwbouw te realiseren, mede geschikt voor de middeninkomens. In 2016 hebben we 20 woningen verkocht van onze woningvoorraad. Gelet op de benodigde verandering in onze woningportefeuille betreft het vooral eengezinswoningen. Deze zijn met name geschikt voor de doelgroep starters en doorstromers vanuit kleinere huurwoningen. Naar een gebiedsvisie voor de toekomst Zoals gezegd ligt de grootste verandering in de periode 2020 tot 2030. Een belangrijk deel van deze opgave en daarmee vernieuwing van onze vastgoedportefeuille realiseren we in Reeuwijk Brug West. Uitgangspunt in deze kern is dat we gaan voor een gedifferentieerde samenstelling van huishoudens, waarbij we speciale aandacht hebben voor de doelgroep ouderen. Om deze verandering succesvol uit te voeren, gaan we hiervoor een gebiedsvisie ontwikkelen. In deze visie leggen we de nadruk op succesvolle woningtypen voor de toekomst, ruime appartementen en ruime (levensloopbestendige) eengezinswoningen. De nieuwe typen zijn beter geschikt voor oudere huishoudens. De komende jaren staan in het teken van het opstarten van de betrokkenheid van de bewoners en het ontwikkelen van de gebiedsvisie, waarbij een gefaseerde uitvoering centraal staat. In 2016 hebben we een gebiedsvisie ontwikkeld, waarin we de hoofdlijn uitzetten van een gefaseerde aanpak voor Reeuwijk Brug West richting 2020. Uitgangspunt is dat de visie wordt gedragen door onze bewoners en concrete handvatten biedt om aan de slag te gaan.
16
Investeren in kwaliteit en energiezuinigheid Wij vinden het belangrijk dat onze huurders prettig wonen in kwalitatief goede woningen. Als we naar onze huidige woningvoorraad kijken, voldoet op termijn een (groot) deel niet meer aan de kwalitatieve en woontechnische eisen. Ook vanuit ons onderzoek naar de geschiktheid van de woningvoorraad voor mensen met een functiebeperking blijkt dat een deel van onze voorraad aanpassing behoeft. In ons ondernemingsplan zetten we daarom op het volgende in:
Vanuit een eenduidige basiskwaliteit nemen we maatregelen in onze woningen die we voor langere termijn willen blijven verhuren. Dit houdt onder meer in dat de woning ten minste energielabel C heeft en een ruime badkamer. Uitgangspunt is dat deze maatregelen worden uitgevoerd bij mutatie of gelijktijdig met het reguliere onderhoud. Als onderdeel van onze transitieopgave richting 2030, hebben we 70 woningen aangewezen die we gaan renoveren. Dit doen we bij mutatie. Uitgaande van onze mutatiegraad zijn dit circa 4 woningen per jaar, wat neerkomt op circa 16 woningen in de periode 2012-2016. Bij een aantal complexen zijn we gestart met het aanbrengen van een badkamer in de kleine slaapkamer, een tweede toilet en/of het creëren van een slaapkamer op zolder. Vanaf 2013 gaat het om circa 10 tot 15 woningen per jaar.
Naar een energiezuinige woningvoorraad De energiezuinigheid van de woningvoorraad staat bij ons hoog in het vaandel. We vinden het namelijk van belang dat enerzijds de woonlasten van onze bewoners betaalbaar blijven en anderzijds dat we kwalitatief goede woningen hebben voor toekomstige generaties. Verschillende onderzoeken hebben uitgewezen dat de energielasten de komende jaren met 5-10% per jaar blijven stijgen. Deze stijging is vooral ongunstig voor lagere inkomensgroepen, vaak gehuisvest in de woningen met de minste energetische kwaliteit. Ons uitgangspunt is dat we streven naar een woningvoorraad met minimaal label C. Uit de analyse van onze woningvoorraad blijkt dat 1/3 van ons bezit energielabel C of hoger heeft. Voor de overige 2/3 van onze woningvoorraad geldt dat een gedeelte gepland staat om te verkopen of te slopen. Bij sloop en vervangende nieuwbouw houdt dit in dat hiervoor woningen terugkomen met label A. De 348 woningen die ‘overblijven’ pakken we aan om energetisch te verbeteren. Conform het investeren in de kwaliteit van de woningen maken we gebruik van natuurlijke vervangingsmomenten. Dit kan zijn bij mutatie of bij reeds gepland onderhoud. Het gaat dan om maatregelen als daken vloerisolatie en het toepassen van energiezuinige installaties en dubbel glas. Voor de komende jaren leggen we voor deze woningen de volgende doelstelling neer: In de periode 2012 tot 2020 zijn 348 woningen naar minimaal label C gebracht. Dit is een verbetering van meer dan 30% van onze woningvoorraad. Voor de periode 2012-2016 komt dit neer op circa 160 woningen. In het eerste kwartaal van 2013 hebben we een plan van aanpak waarin de maatregelen per woning (inclusief de planning) verder zijn uitgewerkt.
17
De investering op het energiezuinig maken van de woningvoorraad bedraagt daarmee naar schatting meer dan 2 miljoen euro voor de periode tot 2022. Bij het uitvoeren van energetische renovaties worden de bewoners goed voorgelicht en betrokken om van dergelijke ingrepen een succes te maken. Passend huren Passendheid op doelgroep Als we kijken naar de verschillende inkomensgroepen in ons werkgebied blijkt dat ruim 50% van de huishoudens een hoog inkomen (> € 43.000,-) heeft, circa 20% een middeninkomen en ongeveer 30% behoort tot de lagere inkomensgroep. Het aandeel van de bevolking wat in de huursector een beroep doet op een sociale huurwoning is relatief klein. Starters hebben, anders dan in het stedelijk gebied, een behoorlijke grote koopwens en gezinnen wensen voor meer dan 90% een koopwoning. Senioren wensen voor een groot deel een huurwoning, ook na eerder in een eigen woning te hebben gewoond. Voor de huishoudens die vanwege hun inkomen geen passende woning kunnen betalen, is door de overheid een landelijk vangnet ingesteld via huurtoeslag. Landelijk gezien constateren we dat door het relatief grote aanbod aan sociale huurwoningen de afwezigheid van huurwoningen in het middensegment (huurprijs € 650,- tot € 1000,-) en de naar verhouding grote prijsstijgingen in de koopsector (tot voor enkele jaren geleden), de woningmarkt scheef is gegroeid. Door de economische situatie, de strengere regels in het kader van financiering en de onduidelijkheid over de hypotheekrenteaftrek, zit de woningmarkt momenteel zelfs nagenoeg op slot. Op dit moment wonen ook de groepen met een relatief hoger inkomen in een sociale huurwoning. Volgens recente gegevens van het CBS betreft dit 35% midden- en ruim 26% hogere inkomensgroepen. Ons woningbezit heeft een gemiddelde huurprijs die net boven de 60% ligt van de maximum huurprijs op basis van het woningwaarderingssysteem. Om een betere verhouding in de woningmarkt te bewerkstelligen en waar mogelijk doorstroming te bevorderen, passen wij ons huurbeleid aan. Mede gelet op de inkomensverdeling van de huishoudens in ons werkgebied, de aanwezigheid van een sociaal vangnet voor huurtoeslag, de nieuwe benadering voor huurprijzen en de noodzaak om onze verdiencapaciteit te vergroten, gaan wij de komende jaren meer marktconform verhuren. De inkomsten die hieruit voortvloeien, worden behalve voor de financiering van eerder genoemde heffingen en bijdragen vooral ook ingezet om de kwaliteitsverbetering en de vernieuwing van ons woningbezit mogelijk te maken. Hierbij bewaken we als woningbouwvereniging uiteraard dat er voldoende woningen zijn van verschillende typen en prijsniveaus die voor de lage inkomensgroepen bereikbaar zijn met huurtoeslag. Dit zijn op termijn circa 800 woningen.
18
Naast de jaarlijks wettelijk toegestane huurverhoging (inflatievolgend), betekent dit het volgende voor ons huurbeleid: Huurbeleid We hanteren in principe het beleid van de maximaal redelijke huur die we aftoppen tot de huurtoeslagtabel voor de diverse doelgroepen om zo de huur voor die doelgroepen betaalbaar te houden. Dit is als volgt uitgewerkt: Per woning hebben we een streefhuur bepaald, gebaseerd op de kwaliteit van de woning, de doelgroep en de bereikbaarheid van huurtoeslag gezien het inkomen van de doelgroep voor de diverse woningtypen. De streefhuur wordt gemaximeerd op de inkomens- en gezinssamenstelling huurtoeslagtabel van de overheid. Bij mutatie wordt de nieuw vastgestelde huurprijs ingevoerd. Voor de woningen in ons sociale segment voeren we per 1 juli 2013 inkomensafhankelijk een extra huurverhoging door. Hierdoor zal de huurprijs voor huishoudens met een hoger inkomen sterker stijgen, waardoor ‘scheefhuren’ wordt voorkomen. Concreet gaat het om: - 5% voor huishoudens met een inkomen hoger dan € 43.000,- (circa 20% van onze huurders) - 1% voor huishoudens met een inkomen tussen € 34.085,- en € 43.000,- (circa 10% van onze huurders). De huurprijs van de woningen van de laatst genoemde huurdercategorie kan stijgen tot een maximum van € 664,66. Hierdoor blijven de woningen in het sociale segment bereikbaar voor huurtoeslag. Omdat voor mensen met een hoger inkomen de huurprijs sneller stijgt en daarmee kan uitkomen boven de streefhuur, wordt bij mutatie de huurprijs van de woning weer ‘teruggezet’ naar de vastgestelde streefhuur.
Huurprijs en investering met energiebeperkende maatregelen Daarnaast gaan we de komende jaren investeren in de verbetering van de kwaliteit van de woning. Op korte termijn zijn het vooral de huurders die hiervan profiteren (verhoging wooncomfort en besparing op energielasten). Ons uitgangspunt is dan ook dat de huurder financieel bijdraagt aan deze investering middels een huurverhoging. Bij collectieve energetische verbeteringen geldt dat de huurder niet meer betaalt dan de besparing. Zoals vastgelegd in de woonlastenwaarborg van Aedes en de Woonbond wordt 75% van de beoogde besparing (per maand) als huurverhoging aan de huurder doorgerekend.
19
4
Speerpunt 2: Samen aan de slag op welzijn en leefbaarheid
We zijn een corporatie die dicht bij haar huurders staat en zien dit als een pre om adequaat te reageren en te weten wat er bij hen speelt. Mede daardoor zijn we een belangrijke maatschappelijke organisatie. De huurders kennen ons en wij kennen de huurders. Vanuit deze positie willen we ons de komende periode nadrukkelijker gaan profileren als aanjager op het terrein van welzijn en leefbaarheid. Dit doen we ook gelet op de bezuinigingen op de opgebouwde verzorgingsstaat, waardoor er een steeds groter beroep zal worden gedaan op vrijwilligers en mantelzorg. Zonder verantwoordelijkheden over te nemen die niet passen bij ons profiel, vinden we het belangrijk dat onze huurders prettig wonen en leven. Dit gaat verder dan een goede woning alleen. De buurt waarin we wonen, de contacten die we hebben, de nabijheid van voorzieningen, maar ook eventuele sociale problematiek zijn allesbepalend in het woon- en leefgenot. Signaleringsoverleg voor Bodegraven-Reeuwijk We vinden het van belang dat we met onze maatschappelijke partners voldoende aandacht hebben voor het woon- en leefgenot van onze huurders en bewoners. Op deze wijze kunnen we bij ongewenste ontwikkelingen en/of (individuele) problemen tijdig de helpende hand bieden bij het vinden van oplossingen. Bovendien biedt dit de mogelijkheid om complexere vraagstukken integraal vanuit meerdere invalshoeken op te lossen. Begin 2012 hebben we daarom het initiatief genomen om een signaleringsoverleg binnen de gemeente Bodegraven-Reeuwijk op te starten. In dit overleg worden door de deelnemers onderwerpen op het terrein van wonen, welzijn, zorg en leefbaarheid in onderlinge samenhang behandeld. Het overleg kenmerkt zich door een pragmatische aanpak en richt zich met praktische maatregelen op het verbeteren van het welzijn en de leefbaarheid. Onze partners als de GGD, de gemeente, onze collega-corporatie Mozaïek Wonen, wijkagenten en overig maatschappelijk werk sluiten hierop aan. Iedere partij neemt hier vanuit zijn of haar eigen verantwoordelijkheid aan deel. Op deze manier proberen we de belangen van de bewoners en in het bijzonder onze huurders zoveel mogelijk te dienen.
20
Aandacht voor specifieke doelgroepen Naast het bedienen van de lage inkomens en middeninkomens vinden we het van belang dat we er ook zijn voor de mensen die, ongeacht hun inkomen, niet zelfstandig in woonruimte kunnen voorzien. Dit zijn onze specifieke doelgroepen, zoals lichamelijk en geestelijk gehandicapten. Naar gelang de behoefte, willen we als woningbouwvereniging hierop onze verantwoordelijkheid nemen. Daartoe zullen wij uiterlijk in 2013 de behoefte onderzocht hebben om hier vervolgens passend beleid en plannen op te ontwikkelen: In 2013 hebben we de behoefte van specifieke doelgroepen als lichamelijk en geestelijk gehandicapten in beeld gebracht, en hierop beleid ontwikkeld gericht op het aanbieden van passende huisvesting. Dit doen we in goed overleg met onze maatschappelijke partners.
Verbinden op leefbaarheid We bieden ondersteuning op het gebied van leefbaarheid aan onze bewoners. Dit doen we onder meer met investeringen in de woonomgeving en buurtbemiddeling. In Reeuwijk, Driebruggen en Waarder is op dit moment geen aparte welzijnsorganisatie aanwezig. Het zelf organiserend vermogen van het verenigingsleven en organisaties (voor onder meer ouderen) is hoog. Dit is echt een kracht van onze dorpen en kernen. Waar nodig zullen we dit extra aanjagen. Dit doen we onder meer met de inzet vanuit ons leefbaarheidsfonds. De komende periode willen we een deel van dit fonds gaan inzetten om bewoners, vrijwilligers en het verenigingsleven extra te activeren. Dit doen we volgens het principe ‘voor wat, hoort wat’. Een voorbeeld: we ondersteunen een vereniging met het opknappen van een pand of clubhuis, maar verwachten ook een fysieke bijdrage aan het opknappen van een straat of het helpen van buurtbewoners. Op deze manier snijdt het mes aan twee kanten. In de periode 2012-2016 stimuleren we met ons leefbaarheidsfonds het netwerk van bewoners, vrijwilligers en het verenigingsleven. Volgens het principe ‘voor wat, hoort wat’ zetten we in op concrete acties gericht op: het ontzorgen van buurtbewoners het uitvoeren van buurtwerkzaamheden in fysieke zin het ondersteunen van het verenigingsleven.
21
Maatschappelijk vastgoed Om de leefbaarheid te stimuleren of een bijdrage te leveren op het terrein van wonen en zorg, nemen we waar nodig onze verantwoordelijkheid voor het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed. Voor de ondernemingsplanperiode hebben we de volgende projecten lopen:
Winkel Driebruggen: Commercieel project ter versterking van de leefbaarheid en het winkelaanbod van het dorp. Verwachte oplevering 2012. Medisch Cluster Reeuwijk Brug Oost: Verbouw school tot medisch cluster met onder andere huisartsen, apotheek, therapeuten en een ‘priklab’ in Reeuwijk Brug Oost. De oplevering heeft net voor de zomer in 2012 plaatsgevonden. Maximalocatie Waarder: Herontwikkeling van een gebied waarbij wonen, zorg, onderwijs, kinderopvang en ontmoeting geïntegreerd worden op één plek als onderdeel van de woonzorgzone. Het project beslaat 3 fasen, met 33 woningen in de huur en 8 in de koop. Ook wordt een welzijnruimte voor de buurt ontwikkeld met de naam ‘Huiskamer van Waarder’. De verwachte oplevering is 2015/2016. De invulling van fase 3 is nog niet bekend.
Maximalocatie Waarder
Met de herziening van de Woningwet worden met uitzondering van onder meer dorps- of buurthuizen dergelijke activiteiten als commercieel bestempeld. Dit betekent dat we deze activiteiten uit eigen middelen moeten bekostigen of commercieel, en niet meer met staatssteun kunnen financieren. Dit kan een behoorlijke aanslag plegen op onze financiële continuïteit. Voor eventuele toekomstige projecten vinden we dat we aanspreekbaar zijn, maar kijken we daarom ook kritisch naar onze financiële mogelijkheden.
22
5
Speerpunt 3: Een stabiele organisatie
Passend bij onze positie en de uitdaging die we met dit ondernemingsplan oppakken, gaan we voor een stabiele organisatie die in staat is om zoveel als mogelijk op eigen kracht haar ambities waar te maken. Op deze manier zijn we in staat om dicht bij onze huurders te blijven en onze rol als maatschappelijk ondernemer naar de toekomst toe te blijven invullen. Dienstverlening & participatie We vinden het belangrijk dat we de kwaliteit van onze dienstverlening op peil houden en deze waar mogelijk verder optimaliseren. Het verzamelen van bewonersinformatie, weten wat er speelt en adequaat reageren, zijn daarin van cruciaal belang. Het meten van de kwaliteit van onze dienstverlening geven we op de volgende manieren vorm:
We meten in 2013 de tevredenheid van onze huurders over het wonen in de brede zin en de geleverde producten en diensten. De uitkomsten gebruiken we om onze dienstverlening verder te verbeteren. Bij verhuur zetten we een tevredenheidsonderzoek uit, waarmee we de kwaliteit van onze dienstverlening meten. We kennen onze huurders, praten veel met hen en weten wat er speelt. Daartoe voeren we ook buurt- en portiekgesprekken. Deze inzichten gebruiken we om onze dienstverlening zowel voor het collectief als het individu te verbeteren. We organiseren vanaf 2013 op een aantal relevante thema’s gesprekken met bewoners. Dit doen we onder andere in zogenaamde klantpanels, waarin we praten over zaken als de woon- en leefomgeving, woonwensen, de woonbeleving van jongeren en de mogelijkheden op de woningmarkt (voor doelgroepen).
Ons aanbod van woningen zetten we momenteel op de website en in het lokale weekblad. Gelet op de specifieke aandacht voor bepaalde doelgroepen, het volgen van de slaagkans van de diverse woningzoekenden en de relatie tussen inkomen en huur, vinden we het belangrijk om te kijken hoe we ons aanbod naar de toekomst toe beter kunnen vormgeven. Daarom verdiepen we ons in een (nieuw) model van toewijzing, waarin we voor de huurders in de gemeente ons aanbod op eenduidige wijze kunnen presenteren. Bovendien biedt het verbeteren van het model van toewijzing kansen om meer informatie van onze huurders te verkrijgen en zo onze dienstverlening te verbeteren. Dit traject en de uiteindelijke keuze stemmen wij af met de gemeente en de collega-corporatie. In 2012 verdiepen we ons in het model van toewijzing, met de doelstelling in 2013 de keuzes te hebben bepaald en geïmplementeerd die: recht doet aan de huisvesting voor een brede doelgroep transparant is voor (toekomstige) huurders en medewerkers bijdraagt aan het verzamelen van kennis en informatie om onze dienstverlening verder te optimaliseren.
23
Verder gaan we de komende ondernemingsplanperiode gebruiken om de zichtbaarheid van onze woningcorporatie te vergroten, de participatie van de huurders te verbeteren en de betrokkenheid van onze maatschappelijke partners meer te structureren. In 2013 maken we een communicatieplan waarin we deze onderwerpen, inclusief de wijze waarop, verder uitwerken. Daarin nemen we ook ons bewonersblad en andere communicatiemiddelen die we gebruiken onder de loep. In de loop van 2013 moet dit communicatieplan vervolgens geïmplementeerd worden. In 2013 maken we een communicatieplan gericht op het verder positioneren van de woningbouwvereniging in Reeuwijk. De wijze van participatie, betrokkenheid maatschappelijke partners als het gebruik van (nieuwe) communicatiemiddelen nemen we hierin mee.
Verder professionaliseren Investeringsslag De afgelopen periode hebben we sterk geïnvesteerd in de kwaliteit van onze organisatie. We vinden het namelijk belangrijk dat we maatschappelijk sterk betrokken blijven, betrouwbaar zijn en gericht op de toekomst een professionele organisatie hebben die aansluit bij de wensen van onze huurders. Op dit moment lopen er veel interne projecten, gericht op het verder professionaliseren van de organisatie. Dit ondernemingsplan met de achterliggende vastgoedstrategie is daar een voorbeeld van. Als vervolg op dit proces pakken we onder meer door op het actualiseren van het huurbeleid, het aanbestedingsbeleid, digitalisering van documenten, een systeem van monitoring, optimalisatie van de werkprocessen en de interne controle. Dit doen we stapsgewijs, passend bij de schaalgrootte en zonder het personeel te overbelasten. Ons doel is om op efficiënte en effectieve wijze onze bedrijfsvoering blijvend te versterken, zodat we alle middelen zo goed mogelijk inzetten voor de volkshuisvesting. Daarom zullen wij met behulp van benchmarks op diverse onderdelen van onze bedrijfsvoering onze prestaties regelmatig staven aan die van andere corporaties. Dat op basis van benchmarkgegevens van diverse externe organisaties. Personele continuïteit Op dit moment hebben we 9 medewerkers aan personeel (7,4 fte) verdeeld over de afdelingen woondiensten, financiële zaken en technische zaken. Daarmee zijn we een kleine organisatie die past bij de schaalgrootte van ons werkgebied. Zowel intern als naar onze huurders en partners hebben we korte lijnen om vraagstukken snel op te pakken. Dit willen we behouden. Met onze schaalgrootte zijn we flexibel en slagvaardig. Aan de andere kant zijn we als organisatie ook ‘zijwindgevoelig’. We hebben niet alle expertises in huis en uitval van personeel is direct voelbaar. Naar de toekomst toe willen we daarom onze organisatie verder verstevigen op het vlak van vastgoedontwikkeling en financiën. Op deze manier zorgen we voor personele continuïteit in kennis en kunde. Daarbij kijken we wat benodigd is om onze koers en inzet waar te maken.
24
Financieel zelfstandig We zijn een financieel zelfstandige organisatie. Deze zelfstandigheid willen we de komende periode handhaven. Ook omdat we dan vrij zijn in het maken van keuzes dicht bij onze huurders. Met de wet- en regelgeving die op ons afkomt is het daarom van belang dat we goed blijven sturen. In dit licht hebben we ook onze transitie van de vastgoedportefeuille doorgerekend. Hieruit blijkt dat we onze opgave kunnen waarmaken en de investeringen in het passend maken van onze woningvoorraad kunnen dragen. Dit houdt echter wel in dat we elk project goed moeten afwegen in het kader van maatschappelijk en economisch rendement. In deze afweging zullen we ook onze maatschappelijke partners betrekken. Voor onze eigen financiële continuïteit hanteren we de volgende financiële kengetallen: Kengetal
Definitie
Doelstelling
Loan to value
De verhouding tussen de financiering met vreemd vermogen en de economische waarde van het gefinancierde bezit op basis van bruto open marktwaarde.
Maximaal 75%
Continuiteitsoordeel CFV
De toets van het CFV waarin het volkshuisvestelijk vermogen na 5 prognosejaren met de ondergrens wordt vergeleken.
Oordeel ‘A’
Saldo operationele kasstromen
De operationele kasstromen volgens de WSW-methode, na 2% aflossingsfictie.
Gedurende de eerste vier prognosejaren een positief saldo operationele kasstroom.
Interest Coverage Rate
De verhouding tussen operationele kasstroom en het saldo van de rentelasten.
Minimaal 1,3
Faciliteringsvolume
De hoogte van dat bedrag wat de corporatie geborgd mag lenen.
Voldoende om borgbare projecten te kunnen borgen
Samenwerken in de regio Vanuit zelfstandigheid als uitgangspunt voelen we ons verbonden met maatschappelijke partners in de regio. Samen kunnen we onze krachten bundelen om de maatschappelijke opgaven op het terrein van wonen, welzijn en zorg waar te maken. De gemeente Bodegraven-Reeuwijk en Mozaïek Wonen zien we daarin als onze natuurlijke partners. Verder hebben we contact met collega-corporaties in de regio. We willen de komende periode gebruiken om dit contact te intensiveren met als doel kennisuitwisseling en waar nodig ondersteuning op praktische en niet verplichtende wijze. Zo zien we dat zaken als de veranderende wet- en regelgeving aanvullende expertise vraagt. Bovendien biedt samenwerking de kans om onze eigen organisatie in capaciteit, kennis en kunde te verbreden.
25
6
Planningsschema
In onderstaand planningschema zijn de doelstellingen over de periode 2012 - 2016 opgenomen. Het betreft de doelstellingen die nadrukkelijk gekoppeld zijn aan een of meerdere jaargangen. De overige doelstellingen, ook op de langere termijn in het licht van de vastgoedstrategie, zijn terug te vinden in het ondernemingsplan zelf. Planningsperiode 2012 2013 2014 2015 2016 Speerpunt 1: Passende woningvoorraad Inspelen op Primaire doelgroep: Toewijzing minimaal 90% van sociale woningvoorraad. Vrijhouden 80% voorraad in het DAEB-segment (800 woningen). de verandeMiddengroepen: Vrijhouden van 20% woningvoorraad in het niet DAEB-segment. rende vraag Transformatie Waarder Maxima opleveDriebruggen 2 sociale Reeuwijk Brug Oost, MieVerkoop van 20 woningen woningportering 6 koop en 2 sociale huurwoningen. reakker 12 (sociale) huurin periode 2012 - 2016 als feuille huurwoningen. woningen. deel van de 70 aangeReeuwijk Brug West, merkte koopwoningen Westveen 23 (sociale) Waarder, Maxima fase 2B richting 2030. huur & 8 sociale koop. 13 sociale huurwoningen. Waarder Maxima fase 2A Ontwikkeling gebiedsvisie 14 sociale huur en 4 Reeuwijk Brug West. koopwoningen. Investeren in Aanbrengen badkaAanbrengen badkaAanbrengen badkaAanbrengen badkakwaliteit en mer/tweede toilet/extra mer/tweede toilet/extra mer/tweede toilet/extra mer/tweede toilet/extra energiezuislaapkamer bij 10 à 15 slaapkamer bij 10 à 15 slaapkamer bij 10 à 15 slaapkamer bij 10 à 15 nigheid woningen. woningen. woningen. woningen. 1ste kwartaal uitwerking Renovatie 16 woningen als plan van aanpak energetionderdeel van de 70 aansche maatregelen. gewezen woningen. In 2012 - 2016 zijn circa 160 woningen minimaal naar label C gebracht.
26
Planningsperiode 2012 2013 2014 2015 2016 Speerpunt 2: Samen aan de slag op welzijn en leefbaarheid Specifieke Onderzoek naar behoefte doelgroepen specifieke doelgroepen, inclusief ontwikkelen beleid en planontwikkeling voor passende huisvesting. Verbinden op Met leefbaarheidsfonds stimuleren van netwerk bewoners, vrijwilligers en verenigingsleven gericht op ontzorgen buurtbewoners, uitvoeren buurtleefbaarheid werkzaamheden en sponsoren verenigingleven. Maatschappe- Oplevering winkel in DrieOplevering Maxima locatie Waarder als onderdeel van de lijk vastgoed bruggen. woonzorgzone. Oplevering medisch cluster Reeuwijk Brug Oost. Speerpunt 3: Een stabiele organisatie DienstverleOplevering communicatiening & partiplan over positionering, cipatie betrokkenheid en gebruik communicatiemiddelen. Verdiepen en vaststellen model van toewijzing woningvoorraad. Meten tevredenheid onder huurders. Start werken met klantpanels. ProfessionaliProfessionaliseringsacties verder uit te werken in de jaarplannen. seren Financieel Loan to value: maximaal 75%. zelfstandig Continuïteitsoordeel: A. Saldo operationele kasstroom: gedurende periode 4 jaar positief. Interest Coverage Rate: gemiddeld 1,3%. Faciliteringsvolume: voldoende om projecten te borgen. SamenwerIntensiveren van samenwerking in werkgebied en regio. ken
27
