werk- en verpoosplek STUDIE oostvlietpolder KWALITEIT VAN WERKEN OP EEN BEDRIJVENTERREIN AAN DE RAND VAN DE STAD
oktober 2009
architektenburo apothekersdijk 32 2312 dd leiden www.flinterdiep.nl
[email protected] i.s.m. leen borst architect
40% van de Nederlandse beroepsbevolking werkt op bedrijventerreinen
INLEIDING
Dat een Leids architektenburo affiniteit heeft met de ontwikkelingen aan de Oostvlietpolder lijkt een duidelijke. De prachtige polder naast de belangrijkste entree van Leiden vormt het beeld voor veel van zijn bezoekers en bewoners. Het bestemmen van dit natuurgebied tot bedrijventerrein kan een enorme kans voor de stad zijn. Bedrijventerreinen zijn nu echter weinig sexy. Niet echt plaatsen waar je zou willen zijn de hele dag, laat staan de plaats zijn waar je elke dag tijdens je lunchrondje je boterham op zou willen eten. Toch is dit dagelijks gang van zaken op veel plaatsen in Nederland. Kan dat niet beter? Leiden is geen uitzondering. Bijna al haar huidige bedrijventerreinen vormen dezelfde niet-plaats als overal. Ze hebben geen karakter en hebben geen enkel verband met het landschap of de stad. En dat terwijl de stad Leiden gevormd is door het landschap en juist wel karakter heeft. Waarom zouden we dit niet van een bedrijventerrein eisen als deze onderdeel van de stad wordt? Je zou zeggen dat elke onderneming wil uitstralen dat ze trots is op haar bedrijf. Dat de werknemers trots zijn op haar bedrijf en dat de klanten in elk geval dat gevoel meekrijgen. Zelfs het schildersbedrijf waar nooit klanten over de vloer komen is trots op zijn bedrijf. Zou je denken.
3
citaten diverse media over bedrijventerreinen
[LEIDSE] bedrijventerreinen
De ruimtelijke kwaliteit van woongebieden is natuurlijk belangrijk maar voor de ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen kan uit het oogpunt van leefbaarheid ook een pleidooi worden gehouden. [...] Naar schatting 45% van de Nederlandse beroepsbevolking werkt op bedrijventerreinen. Op dit moment is de ontwerpinspanning bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen veelal erg minimaal. Hierbij hoort een intensieve regionale en provinciale regie, zowel kwantitatief als kwalitatief. Bedrijventerreinen lijken nu zomaar overal te kunnen ontstaan zonder planologische restricties en zonder effectieve stedenbouwkundige en landschappelijke waarborgen voor kwaliteit.
monofunctionele gebieden waar ‘s nachts niets te beleven valt en waar overdag zelfs nauwelijks mensen te bekennen zijn. Het opvoeren van de dichtheid en functiemenging zijn dan ook gelezen doelstellingen in beleidsnota’s op alle nivo’s. Als grond goedkoop en snel te verkrijgen is, zijn er weinig prikkels om de grond efficient te gebruiken en er blijven in de grondexploitatie weinig publieke middelen over om te investeren in de openbare ruimte en de landschappelijke inpassing. En een bedrijf dat zijn gebouw als ‘wegwerpproduct’ beschouwt, zal weinig belangstelling voor onderhoud hebben. Noch voor het eigen vastgoed, noch voor het openbare gebied op het terrein, zal die belangstelling er zijn.
In feite wordt het terrein vaak als leeg beschouwd, zonder waardevolle aanknopingspunten in de oorspronkelijke kavelstructuren, landschappelijke elementen of cultuurhistorische artefacten. Daardoor krijgen bedrijventerreinen vaak een onbetekenend karakter: er worden kansen gemist om door middel van een zekere cultuurhistorische continuiteit identiteit aan het terrein te geven.
Omdat de uitbreidingsvraag beperkt is, zal er leegstand ontstaan op bestaande bedrijventerreinen. Deze fungeren immers veelal als donorgebied voor de nieuwe terreinen. Een beter alternatief is daarom accent te leggen op herstructureren en op het minder ruimhartig ter beschikking stellen van nieuwe bedrijventerreinen.
Nieuwe bedrijven- en kantorengebieden aan de randen van steden en dorpen hebben zich losgemaakt van de verplichting om functioneel, ruimtelijk en mentaal deel van de stad of het dorp te zijn. Het zijn plaatsen zonder identiteit geworden.
Een grotere schaarste zal een stijgende publieke opbrengst per hectare tot gevolg kunnen hebben door stijgende grondprijzen en daardoor zou het financiele draagvlak voor investeringen in de kwaliteit van de openbare ruimte kunnen toenemen.
Een van de meest gehoorde klachten over bedrijventerreinen is wel het extensieve grondgebruik met een zeer matige gebruikersintensiteit en nauwelijks enige functiemenging. Het zijn
En vaak juist in die gevallen waarbij de gemeente als ontwikkelaar optreedt, gaat het fout: snelle realisatie, dus uitgifte van zoveel mogelijk terrein krijgt al gauw de prioriteit waarvoor een
aanvankelijke inzet moet wijken. Het opportunisme van kostenminimalisatie en opbrengstenmaximalisatie. Kenmerkend voor bedrijventerreinen is dat zij veelal grenzen met een zijde aan de stad en met een andere zijde aan het omliggend landschap. Toch is er vanuit de ontwikkeling van de terreinen weinig tot geen aandacht voor de relaties tussen het bedrijventerrein en haar omgeving. Bedrijventerreinen zijn - mogelijk - efficient vanuit het perspectief van de individuele onderneming, waarbij een tijdshorizon van vijf jaar geen uitzondering is. Voor de mensen die er werken ligt dat vaak heel anders; de locaties zijn slecht of niet bereikbaar met openbaar vervoer. De reis naar het terrein is moeilijk te combineren met andere dagelijks terugkerende activiteiten. Zeker bij bedrijventerreinen zou een analyse van het feitelijk functioneren en van de maatschappelijke effecten veel belangrijker zijn dan het oppoetsen van de uiterlijke verschijningsvorm. Het perspectief van degene die er werken ontbreekt bijna altijd in de planvorming. Uit onderzoek blijkt dat veel bedrijfsgebouwen worden ontwikkeld vanuit een specifiek bedrijfsprogramma, terwijl het toch vaak alleen gaat om m3 bedrijfsruimte zonder al te veel programmatische specificaties. Het is een sector waar particulier opdrachtgeverschap de toon aangeeft en waar het bouwen van neutrale bedrijfshallen voor een anonieme markt ongebruikelijk is. Zo’n standaardgebouw in een grote serie zou per m3 goedkoper kunnen zijn.
40% van de Nederlandse beroepsbevolking werkt hier
5
leidse bedrijventerreinen
De beste bedrijventerreinen van 2009 zien er al beter uit. De trend is blijkbaar campusachtige terreinen [meer ruimte tussen de gebouwen]. Het gevolg hiervan is vaak meer kijkgroen, groen dat niet gebruikt word. Dit groen moet voor de representatieve functie van de campus zorgen. Dat lukt soms wel en soms niet, dat heeft voornamelijk met budget te maken. Het voorkomt echter vaak niet dat de kwaliteit van de verschillende panden vaak te wensen over laat. Ieder voor zich. En zo zie je door de bomen het bos niet meer. Wat is nu de identiteit van het bedrijf?
Het kan beter! Maak het bedrijventerrein een plaats voor bedrijven en bestem tegelijk geheel als park- of groenzone. Zo houd je de groene ring rond het dorp of stad in tact. De entree van de stad heeft zo altijd een uiterst groen karakter, wat je imago vanaf de snelweg is. Door het een park of recreatiegebied te maken voorkom je dat het bedrijventerrein een blinde vlek in de stad word waar niemand van de stad ooit komt. Zo kan ook het bedrijventerrein profiteren van het park. Willekeurige recreanten die toevallig de showroom inlopen en werknemers die in de pauze gaan vissen of vogelen. Daar zou ik wel willen werken! Als bedrijf vereenzelfig je je zo met een uiterst groen en duurzaam imago. Het hele park is jouw visitekaartje.
VOORSTEL
Dit vergt wel wat aanpassingen in bestemmingsplannen. Deze zijn vaak tweedimensionaal en weinig creatief. Dat er niet gewoond mag worden door bestemmingsplannen op dit soort terreinen zegt niet dat er geen mensen mogen komen. Zo kan monofunctionaliteit voorkomen worden. Ons voorstel zegt dat je het bestemmingsplan in tweeen moet knippen. Een onderlaag van bedrijven [zou ook muziekoefenruimte fitness winkels of horeca kunnen zijn] en erboven park. Park als wereld van natuur, schapen, fietsers of bijvoorbeeld volktuincomplexen. Dit lijkt heel futuristisch maar is maar een aanpassing van hoe bedrijventerreinen nu in elkaar zitten.
7
+
9
van de website van VROM balans tussen rood en groen/blauw De kwaliteit van steden en dorpen wordt mede bepaald door de landschappelijke, sportieve en recreatieve mogelijkheden in de directe omgeving. De kwantiteit en de kwaliteit van het groen in en om de stad zijn de afgelopen decennia aanzienlijk verminderd. Mede door het ‘compacte stadbeleid’ is veel groen verdwenen. Sportvelden en volkstuincomplexen zijn vaak naar de randen van de stad verplaatst, ‘groene’ plekken bebouwd. Door de hoge grondprijzen hebben nieuwe wijken veelal een hoge woningdichtheid en weinig groen. De beschikbaarheid van bereikbare en toegankelijke ‘groene’ en ‘blauwe’ recreatie- en sportvoorzieningen in en rond de (grote) steden houdt geen gelijke tred met de vergaande verstedelijking van de laatste jaren. Met name in de grote steden van de Randstad bestaat (ook rondom de steden) een groot tekort aan (toegankelijke) vaar-, fiets-, wandel- en andere ‘groene‘ en ‘blauwe’ recreatieen sportmogelijkheden. Het aantal inwoners is toegenomen, maar ook de eisen met betrekking tot de vrijetijdsbesteding en de benodigde hoeveelheid sport- en recreatievoorzieningen. Het aanwezige groen voldoet bovendien dikwijls niet aan de huidige kwaliteitseisen. Het is veelvuldig versnipperd door barrieres, zoals spoorwegen en (snel)wegen en de aantrekkelijke vormgeving van verschillende stadsparken en monumentale lanen is aangetast. Tevens zijn er onvoldoende verbindingen tussen het groen in de stad en het
buitengebied en is het buitengebied zelf matig toegankelijk voor recreatief gebruik. Ondanks de aanleg van nieuwe sportterreinen en recreatiegebieden en de investeringen in groen (en blauw), zijn de kwantitatieve en kwalitatieve tekorten in het algemeen dan ook per saldo toegenomen. Aanbod en toegankelijkheid van voldoende ‘rode’ en ‘groen/blauwe’ ontspanningsmogelijkheden is echter belangrijk voor de leefbaarheid, het welzijn en de gezondheid van bewoners en zelfs voor de economie. Het is belangrijk dat provincies en gemeenten voldoende ruimte voor parken, groengebieden, sportterreinen en ‘groene’ en ‘blauwe’ recreatiemogelijkheden reserveren in en om de stad. Daarbij is het wenselijk dat provincies en gemeenten in hun ruimtelijk beleid ook bosaanplant als optie meenemen omdat met name bos een stevige natuurlijke buffer kan vormen tegen ongewenste verstedelijking. Aangezien er onder meer verschillen zijn tussen de steden door de ligging, de grondprijs, de bevolkingssamenstelling, de van oudsher aanwezige kwaliteit van het groen, maar ook door een sterk uiteenlopende mate van drukte en stedelijkheid, is lokaal en regionaal maatwerk essentieel voor een goede balans tussen ‘rood’ en ‘groen en blauw’.
oostvlietpolder
MERKWAARDIGHEDEN
Ons voorstel is een aanpassing van de opzet van bedrijventerreinen nu. In ons onderzoek hebben we echter twee merkwaardigheden gevonden in deze bestaand opzet.
de efficiency van het plan. Hoe is de verhouding bebouwd/onbebouwd en hoe zit dat in relatie met de hoogte. Een enorme platte koek is namelijk weinig efficient ruimtegebruik.
De eerste merkwaardigheid gaat over de uiterlijke verschijningsvormen. Na een rondje fietsen langs Leidse bedrijventerrein kun je al aardig wat intressante conclusies trekken. Grofweg zou je een indeling in types kunnen maken. Showroom, fabriek, werkplaats en kantoor. Hier valt op dat kantoren nog wel vier gevels maken. Deze vormt de uitzondering. De rest van de typologien maakt liefst maar een gevel die communiceert naar de buitenwereld. Bij fabrieken is dat de gevel met de laadbalkons. Bij de werkplaats is dat ongeveer hetzelfde, met het verschil dat ook het kantoor aan deze gevel ligt. De showroom heeft zeer voor de hand liggend maar een gevel waar zoveel mogelijk aandacht op het produkt ligt. De overige gevels komen er vaak maar bekaaid vanaf. Het ideale gebouw zou dus maar een gevel hebben.
Als we de gemiddelden van alle waarden van de dichtheidsanalyses uitzetten in een ruimtelijk model krijg je bepaalde verhoudingen tussen bebouwd en onbebouwd, tussen hoog en laag. Het gemiddelde traditionele bedrijventerrein als uitgangspunt.
Tweede merkwaardigheid gaat over morfologie. De onderlegger, de infrastructuur is vaak wel redelijk efficient georganiseerd. Maar binnen deze kaders is het weer ieder voor zich. En redelijk royaal ook. Het lijkt me dat zo’n bedrijventerrein veel efficienter zou kunnen dan nu het geval is. Efficienter is in dit geval dan ook gelijk gerelateerd aan eenvoud en kosten. Je kan dan denken aan grondkosten voor de bedrijven maar ook investeringskosten aan infrastructuur voor de gemeente. De getallen zeggen iets over
11
merkwaardigheid 1: liefst maar 1 gevel
SHOWROOM dure voorgevel functionele zijgevel veel parkeerplaatsen
FABRIEK
goedkope voorgevel goedkope zijgevel bijna geen parkeerplaatsen
13
WERKPLAATS
KANTOOR
functionele voorgevel goedkope zijgevel niet veel parkeerplaatsen
dure voorgevel dure zijgevel heel veel parkeerplaatsen
destillatie 4 typologien
leiden - roomburg
leiden - rooseveltlaan
katwijk - heem
zoeterwoude
merkwaardigheid 2: efficiency valt enorm tegen
17,2ha / 6,7ha
35,2ha / 16,8ha
2,73m3 /m2
3,34m3 /m2
39%
leiden - roomburg
48%
katwijk - heem 15
21,6ha /10,4ha
32,5ha / 13,8ha
3,37m3 /m2
2,97m3 /m2
48%
leiden - rooseveltlaan
42%
zoeterwoude dichtheden bedrijventerreinen
EFFICIENCY
Het eerste idee om dit gemiddelde model efficienter en helderder te maken is alle bebouwing op een rooilijn te zetten en alle parkeren direct aan de straat te maken.
ook als gevolg dat bedrijven voorzichtiger zullen gaan omspringen met hun ruimte, binnen en buiten. Nu is het nogal eens zo dat er enorm veel ruimte ‘over’ is.
De volgende stap is het tegen elkaar schuiven van de bebouwing. Zoals al eerder gezegd, bedrijven lijken toch maar een ontworpen gevel te willen. Dus waarom zouden we daar niet vanuit gaan in dit model. Verder is het zo dat de bebouwing op bedrijventerreinen vaak uitgaat van lichtgewicht staalconstructies met isolatieplaten. De energiehuishouding hiervan natuurlijk een ramp. Dit soort bebouwing is warm in de zomer en koud in de winter. Door het tegen elkaar schuiven vormen ze elkaars buffer. Tevens zijn de mogelijkheden voor duurzame oplossingen groter als je ze kunt koppelen. Verder zou je op kleine schaal bij elkaar energie kunnen lenen. Restwarmte van de groothandelsbakker als basisverwarming voor de timmerfabriek.
Het maken van het park. Een deel van het park gaat over de bedrijven heen. Deze krijgen daar een grasdak van ca 1m. Dik genoeg om er kleine bomen te laten groeien. Het grondpakket zorgt voor een enorm constante jaartemperatuur binnen. En er wordt dubbel ruimte gebruikt. Dit is de kwaliteit van het plan. Je zou dit grondpakket kunnen maken van slib. Niet alle slib is vervuild. Maar er is wel een slib-overschot. We hebben contact gehad met bedrijven die gratis het slib komen brengen. Zij krijgen betaald om het slib af te voeren. Slib is een uitstekende bodem voor een park.
Efficiencystap 3 laat zien hoe je stroken zou kunnen ontwikkelen als flexibele kaders. De structuur zou dan ontwikkeld worden door een martkpartij die deze dan per m1 van deze worst verhuurt. De markt kan dan zelf zijn eigen inbouw kunnen maken [dat is dus met de gevel]. Dit heeft grote voordelen voor de kwaliteit die de structuur zou kunnen hebben. De investering hoeft zo niet gedaan te worden door de ondernemers, en kan zo over langere tijd worden afgeschreven. Verder is het geheel zo veel meer op het collectief gericht in plaats van op het individu. Compact bouwen. Dit heeft
gemiddelde van leidse bedrijventerreinen
3,00m3 /m2
17
efficiencystap 1 verhouding bebouwde m2 en totaal aantal m2 terrein
51%
3,4m3 /m2
20%
1,0m3 /m2 verhouding gebouwde m3 en totaal aantal m2 terrein
45%
efficiencystap 2
67%
efficiencystap 3
67%
resultaat
4,4m3 /m2
efficiencystap 4
5,8m3 /m2
67%
5,8m3 /m2
67%
5,8m3 /m2
traditioneel model
19
nieuw voorstel
samenvatting efficiencystappen
variaties op basisprincipe
21
wegprofiel op basis van draaicirkel vrachtwagens 40m 12m brede straat met infra-zone aan beide zijden uitgeefbaar 40-12=28m uitgeefbaar + bouwgrond
vloer en keerwand goedkoop: beton kolommen in gevelzone geven maximale flexibiliteit
tt-vloer dak zorgt voor virtueel oneindige vloervelden door totaal vrije overspanning + vloer kan nog belasting opnemen straatbeeld wordt gevormd door prefab betonligger die vloer draagt
wat levert dit profiel op [naast een geweldig park] > > > > >
in plaats van 5 gevels maken we maar 2 gevels [dak en voorgevel] storten schone grond levert geld op ingraven zorgt voor koelte in de zomer en warmte in de winter park zorgt voor goede opname hemelwater [bij dikte pakket 700mm] pvc-buizenstelstel in grond kan lucht voorkoelen of voorverwarmen
23
DUURZAAMHEID
32,5ha / 13,8ha
42%
2,97m3 /m2
PRINCIPE
zoeterwoude - bestaand
32,5ha / 13,8ha
42%
5,8m3 /m2
25
zoeterwoude - voorstel
IMAGO
imago
geld
Dit model is anders dan een traditioneel model. Het is een aanpassing er van. Bedrijven laten zich echter nog steeds zien door slechts 1 gevel. Deze zouden ze zelf kunnen ontwerpen maar het is zeker anders afficheren dan ieder voor zich. Vanaf de snelweg is het vaak zo dat je door de bomen het bos niet meer ziet. Een veelvoud van tekens, iconen en beelden zorgt ervoor dat niets meer aankomt. Van daadwerkelijke reclame is dan geen sprake.
Een idee anders dan gangbaar is vaak duurder dan een traditioneel model. De constructie van het plan is duurder [beton en groendaken] maar is wel compacter en levert veel energetische en daarmee duurzame voordelen. Er wordt echter maar een gevel in plaats van vier gevels gemaakt. Ook de infrastructuur aangelegd door de gemeente is compacter. Het plan heeft wel een sterke identiteit en dat kan klanten en een beter imago opleveren. En bovenal een veel betere werkomgeving.
Met dit voorstel is het gehele park het visitekaartje, je vereenzelfigt je bedrijf met het park, met het imago van een groen bedrijventerrein. Het reclamebord aan de snelweg is het park en je bedrijf maakt onderdeel uit van dit park. Daarnaast kan de stad zich door deze groene entree een fantastisch groen imago aanmeten. flexibiliteit Niets is zo dynamisch als een bedrijventerrein. Toch blijkt uit onderzoek dat de extra grond rondom die bedrijven rondom kopen bij de bouw vaak nooit zal worden gebruikt. De flexibiliteit moet zitten in het drager / inbouw principe, de structuur moet alles kunnen huisvesten. Net als oude siloos of pakhuizen zal de structuur 150 jaar overleven en de inbouw en de gevel zal veranderen. Dit zal om een andere financieringsstructuur vragen. Daarmee zou je de kwaliteit van de bebouwing aanzienlijk kunnen verbeteren.
duurzaam De huidige cultuur van lichtgewicht stalen dozen is een vorm van wegwerparchitectuur. Bedrijven verhuizen liever dan grootschalig te investeren in het huidige pand. Die cirkel moet je doorbreken. Garantie dat bedrijven blijven is zich te laten binden met het gebied of het pand zodat ze er zorgvuldig mee omgaan. Intensiveren van bestaande terreinen is duurzamer dan ergens nieuw bouwen. Alleen al omdat je geen nieuwe infrastructuur hoeft aan te leggen. Op een bestaande lokatie is het echter wel lastiger planmatig duurzame oplossingen te realiseren zoals warmte / koude opslag etc. Dat neemt niet weg dat er mogelijkheden zijn om bestaande terreinen te verduurzamen en te verdichten. Dit vergt kleinschalige en arbeidsintensieve planvorming, maar biedt zeker interessante mogelijkheden.
27
oostvlietpolder
OOSTVLIETPOLDER
bestemmingsplan 29ha van 170ha uitgeefbaar
richtingen bestaande landschap
interpolatie
29
zone 200m vanaf bebouwing + doorgaande routes gebied
29ha uitgeefbaar volgens voorstel circuit vormt afwisselend straatbeeld vanaf nivo straat bedrijven snedes volgen lijnen, sloten, incidenten in landschap
OOSTVLIETPOLDER
oostvlietpolder - bestaand
67%
5,8m3 /m2
31
oostvlietpolder - 29ha uitgegeven
‘een nieuwe logica voor bedrijventerreinen’ stichting welstandszorg noord-holland
BRONNEN
’ logica van de lelijkheid’ stichting welstandszorg noord-holland ’ cijfers’ planburo leefomgeving website VROM
33
