Werk aan de winkel! Een aanpak voor herontwikkeling van winkelcentra met verdeeld eigendom

Werk aan de winkel! Een aanpak voor herontwikkeling van winkelcentra met verdeeld eigendom

Masterscriptie MRE Saskia Nieuwenhuizen

Utrecht, 14 oktober 2011

Colofon Titel:

Werk aan de winkel! Een aanpak voor herontwikkeling van winkelcentra met verdeeld eigendom

Auteur:

Drs S.C.A. Nieuwenhuizen [email protected]

Opleiding:

Master in Real Estate (MRE) Jaargang 2009 - 2011 Amsterdam School of Real Estate

Begeleider:

Prof. dr. ir. A.G. Bregman

Datum:

14 oktober 2011

Plaats:

Utrecht

Vertrouwelijk:

Nee

Managementsamenvatting Nu de winkelmarkt verandert van een groeimarkt naar een verdringingsmarkt wordt de herontwikkeling van verouderde winkelcentra steeds belangrijker. Herontwikkeling moet ervoor zorgen dat de winkelcentra aantrekkelijk en concurrerend blijven, zodat kan worden voorzien in de behoeften van de hedendaagse consumenten. In een groot aantal van deze verouderde winkelcentra is het vastgoed in handen van meerdere eigenaren, een situatie die de herontwikkeling extra complex maakt. Een (bepaalde mate van) samenwerking tussen projectontwikkelaar en eigenaren kan van invloed zijn op het succes van een herontwikkeling. In de theorie en de praktijk is hierover nog weinig bekend. Daarom is in deze masterscriptie de volgende hoofdvraag onderzocht: Welk samenwerkingsmodel kan het beste gekozen worden om te komen tot een succesvolle herontwikkeling van een winkelcentrum, in een situatie dat er sprake is van verdeeld eigendom van het winkelvastgoed? Een succesvolle herontwikkeling is in dit onderzoek gedefinieerd op basis van de factoren tijd (conform planning), geld (financieel rendabel voor de ontwikkelende partij) en kwaliteit (conform stedenbouwkundig plan). Het beperkte aantal casussen en de vele factoren die van invloed zijn op het succes van een herontwikkeling maken dat op basis van dit onderzoek niet kan worden bewezen welk samenwerkingsmodel het best kan worden gekozen. Wel is op basis van een analyse van zes casussen een aanzet gegeven voor de beantwoording van deze vraag. Het blijkt belangrijk om te kiezen voor het ‘juiste’ ontwikkelmodel, passend bij de situatie van het betreffende winkelcentrum en de daar aanwezige eigenaren. Daarvoor is onderstaande beslisboom opgesteld. Beslisboom ontwikkelmodel Zijn de eigenaren verenigd in een VvE?

Nee

Klassiek

Winkelcentrum De Meent

Nee

Bouwclaim

Winkelcentrum WoensXL

Nee

Klassiek ‘plus’

Winkelcentrum Zuidplein

Nee

Joint Venture

Ja

Willen de eigenaren verantwoordelijk zijn in de planvormingfase? Ja

Zijn eigenaren bereid om ontwikkelrisico’s te lopen/ financieel bij te Ja

Kunnen de eigenaren een professionele opdrachtgever zijn?

Winkelcentrum Dukenburg

Ja

Zelfrealisatie

Winkelcentrum Overvecht Winkelcentrum De Mare

Uit literatuurstudie is naar voren gekomen dat het merendeel van het winkelvastgoed in Nederland in handen is van particuliere beleggers (privé personen). Daarnaast zijn er ook eigenaargebruikers (winkeliers), professionele beleggers (bedrijfsmatig) en institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekeraars), die gezamenlijk voor een complexe eigendomsstructuur in een winkelcentrum kunnen zorgen. Opvallend is dan dat de afspraken tussen ontwikkelaar en eigenaren vaak pas laat in het proces worden gemaakt, te weten aan het begin van de realisatiefase. Om de samenwerking tussen projectontwikkelaar en vastgoedeigenaren vorm te geven is gekeken of de ontwikkelmodellen van de gebiedsontwikkeling toepasbaar zijn. Dit betreft een klassiek model, een zelfrealisatie model en de drie Publiek Private Samenwerkingsmodellen (PPS): concessie, bouwclaim en joint venture. Op het concessiemodel na konden deze modellen worden toegepast op de samenwerking tussen ontwikkelaar en eigenaren (i.p.v. gemeente en ontwikkelaar). Een extra model, klassiek plus, is hieraan toegevoegd; de eigenaren zijn in de initiatieffase verantwoordelijk voor de planontwikkeling, vanaf de ontwikkelfase wordt een ontwikkelaar ingeschakeld. Naar zes winkelcentra, waar het eigendom in handen was van meerdere (particuliere) eigenaren en die in de afgelopen 15 jaar herontwikkeld zijn, is casusonderzoek gedaan: De Meent in Papendrecht, Dukenburg in Nijmegen, Overvecht in Utrecht, De Mare in Alkmaar, Zuidplein in Rotterdam en WoensXL in Eindhoven. Uit de analyse blijkt dat, met uitzondering van Dukenburg, de casussen waarin de eigenaren betrokken waren bij de planvorming (Overvecht, De Mare, Zuidplein) beter scoren op de drie onderzochte aspecten (tijd, geld, kwaliteit) dan de casussen waarin de planvorming geheel door de ontwikkelaar is gedaan (De Meent, WoensXL). Dat zou erop kunnen duiden dat een zelfrealisatiemodel of het model klassiek plus, tot ‘succesvollere’ herontwikkelingen leidt en dus beter gekozen kan worden dan een klassiek model of bouwclaimmodel. Echter de resultaten van Dukenburg spreken dit weer tegen. Het is waarschijnlijk dat het gekozen ontwikkelmodel wel invloed heeft op het resultaat, maar niet te zeggen is in hoeverre andere factoren, zoals de uitbreidingsmogelijkheden, de marktomstandigheden, omwonenden en huurders mede het resultaat van de herontwikkeling bepalen. De successen en tegenvallers in het herontwikkelingsproces waren in de onderzochte casussen zeer verschillend van aard, zodat deze niet zijn alleen kunnen worden toegerekend aan verschillen in samenwerkingsvorm. Wel zijn er uit de casussen interessante lessen te trekken, die bijdragen aan een betere samenwerking met de eigenaren. - Maak vroegtijdig afspraken met de belangrijkste eigenaren. - Maak de eigenaren verantwoordelijk voor het herontwikkelingsplan. - Maak aparte begrotingen voor het uitbreidingsplan en het renovatieplan. - Maak in de ontwikkelen realisatiefase (weer) één plan voor uitbreiding en renovatie. - Eigenaren moeten meebetalen aan renovatie (d.m.v. sparen of uit extra inkomsten). Tot slot, de belangrijkste aanbeveling die uit dit onderzoek naar voren komt is om bij start van het herontwikkelingsproject een bewuste keuze te maken voor een ontwikkelmodel. De uitgangsituatie die de projectontwikkelaar aantreft en de opstelling van de eigenaren is daarin bepalend. Voor het maken van deze keuze kan gebruik worden gemaakt van de beslisboom op de vorige pagina.

Voorwoord Hoewel ik de MRE opleiding met veel plezier heb gevolgd en de wekelijkse colleges al een beetje mis, voel ik mij nu met de afronding van deze scriptie toch wel opgelucht. Ik had me er al op voorbereid dat het maken van een scriptie veel tijd, denkwerk en frustratie zou opleveren, maar dan nog valt het tegen! Toch ben ik blij met het onderzoek dat ik in het kader van deze scriptie heb uitgevoerd. Met name de gesprekken over de casussen waren erg interessant en leerzaam. Dus bedankt aan alle geïnterviewden dat jullie hieraan mee wilden werken en tijd voor mij vrij konden maken. Het onderwerp voor deze scriptie zat al in mijn hoofd toen ik 2 jaar geleden met de opleiding begon. Ik worstelde echter nog hoe ik dit onderwerp handen en voeten moest geven. Dat de problematiek van het verdeeld eigendom actueel en aansprekend is merk ik zelf in de dagelijkse praktijk, maar ook in gesprekken met collega ontwikkelaars. Iedereen hoopt op dé oplossing. Met deze scriptie wil ik een aantal handvatten geven, waarmee de ontwikkelaars en eigenaren van winkelcentra aan de slag kunnen gaan. Graag wil ik mijn kritische lezers - Bram Loggers, Tie Liebe en Victor van Leengoed – bedanken voor hun zinvolle opmerkingen en voor de goede discussies die wij hebben gevoerd. Uiteraard ben ik ook veel dank verschuldigd aan mijn begeleider, Arjan Bregman. Zijn adviezen om de scriptie vorm te geven en af te bakenen waren onmisbaar. Ook het commentaar van Friso de Vor op mijn concept scriptie heeft mij zeer geholpen om de eindversie tot een goed, consistent verhaal te maken. Tot slot ben ik erg blij met alle morele ondersteuning die ik van Victor en Fabian heb gekregen, met name als ik ze op zondag weer eens het huis uitstuurde. En ondanks dat mijn kleine mannetje het niet altijd begreep, werd ik wel erg gelukkig van zijn lach. Weg stress!

Utrecht, 14 oktober 2011

Een aanpak voor herontwikkeling van winkelcentra met verdeeld eigendom

Inhoudsopgave 1. Inleiding ................................................................................................................................1 1.1 Aanleiding.......................................................................................................................1 1.2 Probleemschets..............................................................................................................1 1.3 Vraagstelling...................................................................................................................3 1.4 Doelstelling en doelgroep...............................................................................................3 1.5 Onderzoeksopzet ...........................................................................................................4 1.6 Onderzoeksaanpak ........................................................................................................5 1.7 Leeswijzer ......................................................................................................................6 2. De herontwikkeling van een winkelcentrum .........................................................................7 2.1 Kenmerken Nederlandse markt voor winkelvastgoed ....................................................7 2.1.1 Typen winkelcentra..................................................................................................7 2.1.2 Trends en ontwikkelingen........................................................................................8 2.2 Eigendomssituatie winkelvastgoed ..............................................................................10 2.2.1 Typen eigenaren....................................................................................................10 2.2.2 Eigenaren in een winkelcentrum ...........................................................................12 2.2.3 Standpunten eigenaren bij herontwikkeling...........................................................13 2.3 Waardering van winkelvastgoed ..................................................................................13 2.3.1 Waardebegrippen ..................................................................................................13 2.3.2 Waarderingsmethoden ..........................................................................................14 2.3.3 Verwerving winkelvastgoed voor herontwikkeling .................................................15 2.4 Herontwikkelingsproces winkelcentra ..........................................................................15 2.4.1 Initiatieffase ...........................................................................................................15 2.4.2 Ontwikkelingsfase..................................................................................................16 2.4.3 Realisatiefase ........................................................................................................17 2.4.4 Exploitatie /beheersfase ........................................................................................17 2.5 Risico- en actoranalyse ................................................................................................17 2.6 Conclusie......................................................................................................................20 3. Samenwerkingsmodellen ...................................................................................................23 3.1 Ontwikkelmodellen en instrumenten bij gebiedsontwikkeling.......................................23 3.1.1 Ontwikkelmodellen bij gebiedsontwikkeling...........................................................23 3.1.2 Wet voorkeursrecht gemeenten ............................................................................24 3.1.3 Onteigening ...........................................................................................................25 3.1.4 Exploitatieplan of anterieure overeenkomst ..........................................................25 3.1.5 Wijkontwikkelingsmaatschappij .............................................................................25 3.1.6 Bedrijven Investerings Zone (BIZ) .........................................................................26 3.2 Nieuwe modellen en buitenlandse voorbeelden...........................................................26 3.2.1 Gemeenschappelijke Private Stedelijke Vernieuwing (GPSV) ..............................27 3.2.2 Bedrijfs- of gebiedscorporatie................................................................................28 3.2.3 Umlegung ..............................................................................................................28 3.2.4 Reparcelacion........................................................................................................29 3.3 Samenwerking met eigenaren......................................................................................29 3.3.1 Klassiek: opstalexploitatie door ontwikkelaar ........................................................30 3.3.2 Zelfrealisatie: opstalexploitatie door eigenaren .....................................................30 3.3.3 Samenwerking: concessiemodel ...........................................................................30 3.3.4 Samenwerking: bouwclaimmodel ..........................................................................31 3.3.5 Samenwerking: joint-venture model ......................................................................31 3.3.6 Samenvatting modellen .........................................................................................31 3.4 Conclusie......................................................................................................................32


4. Casusonderzoek ................................................................................................................35 4.1 Casusselectie ...............................................................................................................35 4.2 Beschrijving en resultaten casussen ............................................................................36 4.2.1 Winkelcentrum De Meent te Papendrecht.............................................................36 4.2.2 Winkelcentrum Dukenburg te Nijmegen ................................................................39 4.2.3 Winkelcentrum Overvecht te Utrecht.....................................................................41 4.2.4 Winkelcentrum De Mare te Alkmaar......................................................................43 4.2.5 Winkelcentrum Zuidplein te Rotterdam .................................................................46 4.2.6 Winkelcentrum WoensXL te Eindhoven ................................................................48 4.3 Verschillen en overeenkomsten casussen ...................................................................51 5. Analyse casusonderzoek ...................................................................................................55 5.1 Is er sprake van succesvolle herontwikkelingen? ........................................................55 5.2 Betekenis van de modellen op de herontwikkeling ......................................................60 6. Conclusie en aanbevelingen ..............................................................................................65 6.1 Conclusie......................................................................................................................65 6.2 Aanbevelingen..............................................................................................................70 6.3 Reflectie .......................................................................................................................74 Bibliografie..............................................................................................................................77 Bijlage I: Lijst met afkortingen ................................................................................................79 Bijlage II: Waardebegrippen en waarderingsmethoden .........................................................81 Bijlage III: Ontwikkelmodellen bij gebiedsontwikkeling...........................................................85 Bijlage IV: Lijst 25 relevante winkelcentra ..............................................................................89 Bijlage V: Vragenlijst casusonderzoek ...................................................................................91 Bijlage VI: Algemene informatie onderzochte winkelcentra ...................................................93


1. Inleiding 1.1 Aanleiding De behoefte aan nieuwe winkelcentra neemt af, waardoor meer aandacht komt voor de herontwikkeling van bestaande winkelgebieden. Nederland telt op dit moment ruim 27,5 miljoen m2 winkelvloeroppervlakte (Locatus, 2011, p. 4-5), dat is ruim 1,6 m2 wvo (winkelvloeroppervlak) per inwoner. In 2001 bedroeg het winkelaanbod per inwoner nog circa 1,4 m2 wvo; het totale winkeloppervlak is de afgelopen jaren dus sneller gegroeid dan de bevolking (dtnp, 2011, p. 4). De winkelmarkt verandert van een groeimarkt in een verdringingsmarkt. Dat wil zeggen dat nieuwe ontwikkelingen ten koste zullen gaan van bestaande winkelcentra. Diverse, minder aantrekkelijke, bestaande winkelcentra hebben te maken met veroudering, leegstand en verloedering. De bezoekersaantallen en daarmee de omzetten van de winkeliers lopen terug en de noodzaak tot vernieuwing wordt groter (dtnp, 2011, p. 3). Voldoet het aanbod nog wel aan de vraag van de consument? Toch wordt de herstructurering van bestaande winkelgebieden door veel projectontwikkelaars gemeden en de projecten die wel worden opgepakt komen maar moeizaam van de grond. Naast redenen als langdurige procedures en financiële haalbaarheid vormt verdeeld (particulier) eigendom vaak een groot struikelblok (Wolff, 2009, p. 40). De traditionele aanpak van een projectontwikkelaar om (winkel)gebieden te ontwikkelen bestaat uit het verwerven van grond en/ of vastgoed, dan sloop en bouwrijp maken, nieuwbouw en vervolgens verkoop van grond met het nieuwe vastgoed aan een belegger. Dit is een kostbare opgave; niet alleen vanwege aankopen, overdrachtsbelasting en andere voorinvesteringen, maar ook vanwege de tijd die het kost om het met eigenaren eens te worden. Zeker als het vastgoed in bezit is van meerdere eigenaren en het niet zeker is of ze allen willen meedoen, is deze aanpak zeer risicovol. Een enkele eigenaar kan een herontwikkeling jarenlang vertragen of zelfs financieel de das om doen. Terwijl juist een snelle herontwikkeling nodig is om bestaande winkelgebieden aantrekkelijk en concurrerend te houden ten opzichte van nieuwe ontwikkelingen. Onderzoekers van de TU Delft, Akro Consult en Deloitte Real Estate Advisory (2011, p. 2) constateren dat gebiedsontwikkeling in een impasse zit, o.a. door het vraagstuk van de financiering en de bekostiging. Door de afgenomen financiële slagkracht van veel projectontwikkelaars, zijn zij zoekende naar een andere aanpak om verouderde winkelcentra te herstructureren, zodat de kwaliteitsslag kan worden gemaakt die hard nodig is.

1.2 Probleemschets Herontwikkeling van winkelcentra in bestaand stedelijk gebied is vaak erg complex, onder andere door de betrokkenheid van veel partijen. Behalve de projectontwikkelaar en de gemeente zijn ook de gebruikers (de winkeliers en bezoekers van het centrum) direct belanghebbenden. Tevens spelen de vastgoedeigenaren een belangrijke rol. Indien sprake is van meerdere eigenaren wordt een herontwikkeling nog complexer, omdat de medewerking van deze eigenaren cruciaal is. De

1


vastgoedeigenaren kunnen winkeliers zijn, maar ook beleggers, zodat de belangen uiteen kunnen lopen. Daarbij zijn er ook vele typen beleggers te onderscheiden, met elk andere doelstellingen. De projectontwikkelaar die een dergelijk winkelcentrum met verdeeld eigendom wil gaan herontwikkelen heeft dus te maken met meerdere eigenaren, met verschillende achtergronden, belangen en kennisniveaus. Dit maakt het proces niet eenvoudig. Er is voor de projectontwikkelaar een aantal modellen denkbaar om met deze vastgoedeigenaren om te gaan, bijvoorbeeld: 

Al het vastgoed bij aanvang van het herontwikkelingsproject kopen, zodat er nog slechts sprake is van één eigenaar (de ontwikkelaar of de gemeente).



Alle eigendommen uitruilen tegen nieuw vastgoed na de herontwikkeling (nieuw-voor-oud).



Alle eigendommen aankopen tegen een ‘optiewaarde’. De meerwaarde wordt pas afgerekend na afronding van de herontwikkeling.



Een vergaande vorm van samenwerking aangaan met de eigenaren, waarin iedereen meedeelt in het risico/ opbrengst van de herontwikkeling. Bijvoorbeeld door alle eigendommen in te brengen in een vastgoedfonds waarin een aantal eigenaren en de ontwikkelaar participeren. Daarbij kan nog gekozen worden voor een onverdeeld of verdeeld eigendom. Bij gebiedsontwikkelingen worden doorgaans vijf mogelijke ontwikkelmodellen onderscheiden.

Het klassieke model, waarin de gemeente de grondexploitatie doet, het zelfrealisatiemodel, waarbij de grondexploitatie wordt overgelaten aan een marktpartij (de eigenaar van de grond) en drie samenwerkingsvormen tussen overheid en marktpartijen, Publiek-Private Samenwerking (PPS): het concessiemodel, het bouwclaimmodel en het joint venture model (Deloitte, 2006, pag. 9). Deze PPSmodellen zijn gebaseerd op een bepaalde mate van risicodeling en zeggenschap. De modellen verschillen van elkaar in de fase waarin wordt samengewerkt en hoe de samenwerking wordt vormgegeven. Bij de herontwikkeling van een bestaand winkelcentrum spelen niet alleen de gemeente en de projectontwikkelaar een rol, maar ook de posities van de bestaande eigenaren zijn erg belangrijk. In feite is er geen sprake meer van een samenwerking tussen twee partijen, maar van drie partijen, met de volgende driehoeksverhouding: Ontwikkelaar Te onderzoeken relatie

Gemeente

Eigenaar

In de literatuur is echter niet veel bekend over de samenwerking tussen twee private partijen, zoals een projectontwikkelaar en private eigenaren. Het is interessant deze samenwerking nader te onderzoeken, omdat deze mogelijk het herontwikkelingsproces van verouderde winkelcentra kan verbeteren.

2


1.3 Vraagstelling In deze scriptie zal worden onderzocht of de gebiedsontwikkelingsmodellen (klassiek, zelfrealisatie, concessie, bouwclaim en joint venture) ook toepasbaar zijn op een samenwerking tussen twee private partijen (ontwikkelaar en vastgoedeigenaren) bij de herontwikkeling van een winkelcentrum in Nederland. Daartoe is de volgende onderzoeksvraag geformuleerd: Welk samenwerkingsmodel kan het beste gekozen worden om te komen tot een succesvolle herontwikkeling van een winkelcentrum, in een situatie dat er sprake is van verdeeld eigendom van het winkelvastgoed? Met een succesvolle herontwikkeling wordt een ontwikkeling bedoeld die leidt tot een verbetering van het winkelcentrum voor de consument (en dus de winkelier) conform stedenbouwkundig plan, volgens vooraf vastgestelde planning en financieel rendabel voor de ontwikkelende partij. Een herontwikkeling omvat in dit onderzoek een vergaande aanpassing van een bestaand winkelcentrum, waardoor er sprake is van een vernieuwd winkelcentrum. Dit kan bestaan uit een uitbreiding van het winkelvloeroppervlakte en/ of een renovatie van bestaande winkels, waarbij een meer dan 1 winkel niet op dezelfde locatie kan worden voortgezet. Om deze onderzoeksvraag te beantwoorden zijn de volgende subvragen geformuleerd: 1.

Waarom dienen winkelcentra herontwikkeld te worden en om welk type winkelcentra gaat het dan?

2.

Wat wordt bedoeld met verdeeld eigendom, wie zijn deze eigenaren, wat is hun belang en wat is hun invloed op het herontwikkelingsproces?

3.

Hoe ziet het proces van herontwikkeling van winkelcentra eruit? Welke fasen kunnen worden onderscheiden en wanneer worden afspraken met eigenaren gemaakt?

4.

Welke modellen zijn er om de samenwerking tussen projectontwikkelaar en vastgoedeigenaren vorm te geven?

5.

Welke aanpak is gevolgd in een aantal praktijkcasussen en in welke casus is sprake van een succesvolle herontwikkeling, conform stedenbouwkundig plan, planning en financieel rendabel?

6.

Verklaren de verschillen in samenwerkingsvorm de successen en tegenvallers in het herontwikkelingsproces?

1.4 Doelstelling en doelgroep Deze scriptie betreft een praktijkgericht wetenschappelijk onderzoek. Dat wil zeggen dat wordt geadviseerd ten behoeve van een oplossing voor praktijkproblemen. Het doel is om een strategisch advies te formuleren voor projectontwikkelaars, die geconfronteerd worden met verschillende vastgoedeigenaren bij de herontwikkeling van een winkelcentrum en daarom zoekende zijn naar een goede aanpak van dit proces. Het advies zal zich richten op een voorkeursaanpak in de

3


samenwerking met eigenaren om te komen tot een succesvolle herontwikkeling van het winkelcentrum. De focus van veel projectontwikkelaars ligt bij de hoofdwinkelgebieden in de Randstad. Vanwege de beleveniswaarde zijn dit naar verwachting de winkelgebieden die toekomstwaarde hebben, ook in het licht van ontwikkelingen zoals aankopen online. Echter, dit zijn vaak ook de gebieden waar sprake is van verdeeld eigendom en waar dus grote risico’s en voorinvesteringen mee gemoeid kunnen zijn. De financiering van dergelijke projecten is voor veel projectontwikkelaars een probleem. Een andere aanpak om deze herstructureringsprojecten van de grond te krijgen kan een positieve bijdrage gaan leveren aan de gewenste dynamiek in de winkelmarkt.

1.5 Onderzoeksopzet Er zijn veel factoren die van invloed kunnen zijn op het succes van een herontwikkeling van een winkelcentrum. Te denken valt aan de locatiekenmerken, uitbreidingsmogelijkheden, afspraken met gemeenten, huurders (winkeliers), invloed van omwonenden en marktomstandigheden. De samenwerking tussen ontwikkelaar en eigenaren is ook een van deze succesfactoren en die staat in dit onderzoek centraal. In het projectmanagement worden veelal vijf beheersmatige activiteiten onderscheiden die sturend zijn voor het projectresultaat: tijd, geld, kwaliteit, informatie en organisatie. (Wijnen, 2007, pp. 81-82). Wijnen e.a. vinden alle vijf aspecten even belangrijk, maar aangegeven wordt dat sommigen de drie meer traditionele aspecten tijd, geld en kwaliteit belangrijker en meer resultaatgericht vinden dan de aspecten informatie en organisatie die meer procesgericht zijn. Zonder in te gaan op het belang van de aspecten informatie en organisatie zijn deze aspecten in dit onderzoek te omvangrijk om te onderzoeken. De aspecten tijd, geld en kwaliteit daarentegen kunnen eenvoudiger geoperationaliseerd worden. Het resultaat van het herontwikkelingsproces van een winkelcentrum wordt daarom geanalyseerd door te kijken of het project volgens planning is verlopen (tijd), of de herontwikkeling financieel rendabel is geweest voor de ontwikkelende partij (geld) en of het stedenbouwkundig plan is gerealiseerd (aspect kwaliteit). Dit wordt als volgt beoordeeld: -

Conform planning (ja = +) indien de initiatieffase, ontwikkelfase en realisatiefase elk maximaal 2 jaar hebben geduurd. Daarbij wordt de doorloopperiode aangehouden van het plan dat uiteindelijk is gerealiseerd en niet van eerdere initiatieven.

-

Financieel rendabel (ja = +) indien de ontwikkelende partij rendement heeft gemaakt op zijn investering, zonder een bijdrage van de gemeente. Het project dient daartoe geheel verkocht te zijn aan een belegger/ exploitant.

-

Conform stedenbouwkundig plan (ja = +) indien de herontwikkeling is uitgevoerd conform het stedenbouwkundig plan dat door de gemeente is vastgesteld. Als niet alle onderdelen zijn uitgevoerd, maar dit in de toekomst nog wel mogelijk is wordt de herontwikkeling gezien als conform stedenbouwkundig plan.

Er zijn ook meer inhoudelijke indicatoren voor het resultaat van de herontwikkeling denkbaar, zoals de branchering van het winkelcentrum of bezoekersaantallen. Deze blijven echter in dit onderzoek buiten beschouwing. In figuur 1, op de volgende pagina, is de te onderzoeken relatie weergegeven.

4


Figuur 1 Relatie samenwerking en herontwikkeling

Ontwikkelaar

Eigenaren

Samenwerking: Ontwikkelmodellen Uitbreidingsmogeljkheden

Omwonenden

Locatie kenmerken

Gemeenten

Branchering van het centrum

Markt

Herontwikkeling van winkelcentra met verdeeld eigendom

Conform planning

Financieel rendabel

Conform sted.plan

Huurders (winkeliers)

Bezoekers aantallen

1.6 Onderzoeksaanpak Het onderzoek wordt aangepakt door een literatuurstudie naar waarom en welke type winkelcentra herontwikkeld moeten worden, welke invloed een verdeelde eigendomssituatie daarop heeft en wie deze eigenaren zijn (subvragen 1 en 2). De fasen in een herontwikkelingsproces worden in beeld gebracht om te achterhalen op welk moment normaliter afspraken tussen ontwikkelaar en eigenaren worden gemaakt (subvraag 3). Dit schetst de kaders van een mogelijk samenwerkingsmodel. Vervolgens worden de gebiedsontwikkelingsmodellen, de PPS-modellen in het bijzonder, bestudeerd en wordt bezien in hoeverre deze bruikbaar zijn voor de samenwerking tussen ontwikkelaar en eigenaren (subvraag 4). Daarbij wordt ook gekeken naar de instrumenten, zoals voorkeursrecht of onteigening, die partijen bij gebiedsontwikkeling ter beschikking staan en er wordt een korte inventarisatie gegeven van buitenlandse voorbeelden. Het literatuuronderzoek wordt afgesloten met een beschouwing van geschikte modellen voor samenwerking tussen ontwikkelaar en eigenaren van een winkelcentrum. Vervolgens vindt praktijkonderzoek plaats aan de hand van een aantal casussen waarin sprake was van de herontwikkeling van een winkelcentrum met verdeeld eigendom. Daarbij wordt gekeken welk ontwikkelmodel in de casus is toegepast; was er sprake was van samenwerking tussen ontwikkelaar en eigenaren, hoe was deze vormgegeven, wat was ieders rol en bij wie lagen de risico’s? Tevens wordt gekeken of er sprake was van een ‘succesvolle herontwikkeling’ op basis van

5


de definitie ‘conform planning, financieel rendabel en conform stedenbouwkundig plan’ (subvraag 5). Ook mogelijke andere succes- en faalfactoren worden geanalyseerd. Uit de casussen moet blijken of er sprake is van een causale relatie tussen het ontwikkelmodel (de samenwerkingsvorm) en het resultaat van de herontwikkeling (subvraag 6). En als deze relatie er is, welk samenwerkingsmodel dan het beste gekozen kan worden om tot een succesvolle herontwikkeling van het winkelcentrum te komen (hoofdvraag). De te selecteren casussen voldoen aan de volgende criteria: winkelcentra waar het eigendom (voor herontwikkeling) in handen was van meerdere (particuliere) eigenaren, de herontwikkeling is gerealiseerd (de resultaten zijn bekend), de herontwikkeling vond plaats in de afgelopen 15 jaar (i.v.m. beschikbaarheid informatie) en er zijn verschillende werkwijzen in het herontwikkelingsproces gehanteerd. In hoofdstuk 4 zal nader worden ingegaan op de casusselectie. Getracht zal worden om zoveel mogelijk feitelijke informatie te verzamelen over deze casussen, zodat een objectief beeld wordt verkregen van het herontwikkelingsproces en de resultaten. Archiefonderzoek is voor het doel van deze scriptie te omvangrijk, bovendien bestaat een grote kans dat niet alle informatie schriftelijk is vastgelegd. Wegens de beperkte beschikbaarheid en betrouwbaarheid van de benodigde informatie in openbare bronnen (zoals internet, gemeentelijke besluiten, boekjes, folders en presentaties) zal de informatie grotendeels worden vergaard door interviews met betrokkenen.

1.7 Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden de belangrijkste kenmerken van de winkelmarkt in Nederland geschetst, er wordt ingegaan op de situatie van het verdeeld eigendom dat bij veel winkelcentra wordt aangetroffen en het herontwikkelingsproces van winkelcentra wordt uiteengezet. Dit hoofdstuk geeft antwoord op de eerste drie subvragen en schetst daarmee de kaders van een mogelijke aanpak van de herontwikkeling. Hoofdstuk 3 gaat over de gebiedsontwikkelingsmodellen, de PPS-modellen, en het instrumentarium dat bij gebiedsontwikkeling gebruikt kan worden. Ook wordt een globale verkenning gedaan naar nieuwe modellen en buitenlandse voorbeelden. Vervolgens wordt de toepasbaarheid van de verschillende modellen op de samenwerking tussen projectontwikkelaar en eigenaren onderzocht. Dit hoofdstuk geeft antwoord op subvraag 4 en vormt het toetsingskader voor het casusonderzoek. Het casusonderzoek, dat antwoord geeft op subvraag 5, wordt beschreven in hoofdstuk 4. Na de verantwoording van de casusselectie worden zes casussen beschreven, samengevat en vergeleken met elkaar met betrekking tot de opgave, de samenwerking en het verwervingsproces. In hoofdstuk 5 vindt de analyse van de casussen plaats; welke aanpak leidde tot welk resultaat (stedenbouwkundig plan, planning, financieel) en hebben de verschillende ontwikkelmodellen hierin een rol gespeeld? In dit hoofdstuk wordt subvraag 6 beantwoord. Hoofdstuk 6 tot slot beschrijft de conclusie op de vraag of een bepaalde vorm van samenwerking tussen ontwikkelaar en eigenaren kan leiden tot een succesvolle herontwikkeling van met winkelcentra met een verdeelde eigendomsstructuur. Tevens worden aanbevelingen gedaan voor de praktijk en voor nader onderzoek. Deze scriptie wordt afgesloten met een reflectie.

6


2. De herontwikkeling van een winkelcentrum In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de complexiteit van de herontwikkeling van een winkelcentrum met verdeeld eigendom. Dat vormt het kader voor een mogelijke aanpak van de herontwikkeling. In paragraaf 2.1 wordt eerst ingegaan op de specifieke kenmerken en elementen van Nederlandse winkelcentra, ter beantwoording van de eerste subvraag. Vervolgens wordt in paragraaf 2.2 de eigendomssituatie behandeld en in paragraaf 2.3 de waardering van het winkelvastgoed om daarmee de tweede subvraag te kunnen beantwoorden. De verschillende fasen van een herontwikkelingstraject komen in paragraaf 2.4 aan de orde. En tot slot wordt in paragraaf 2.5 een risico- en actoranalyse uitgevoerd voor dit type projecten. Daarmee wordt een antwoord op de derde subvraag gegeven. Het hoofdstuk sluit in paragraaf 2.6 af met een conclusie.

2.1 Kenmerken Nederlandse markt voor winkelvastgoed Nog meer dan bij andere typen vastgoed is voor winkelvastgoed de locatie en zichtbaarheid van belang. Een winkel moet immers publiek trekken. Dit en andere specifieke kenmerken van winkelvastgoed, zoals bereikbaarheid en uitstraling maken de herontwikkeling van een winkelcentrum een complexe opgave. Aan de hand van een beschrijving van de typen winkelcentra en de belangrijkste trends en ontwikkelingen wordt gekeken welk typen winkelcentra voor herontwikkeling in aanmerking komen en waarom.

2.1.1 Typen winkelcentra De grondgedachte dat voorzieningen voor de dagelijkse behoeften voor iedereen op korte afstand beschikbaar moeten zijn is bepalend geweest voor de Nederlandse winkelstructuur. Door het beschermende beleid dat gold is er sprake van een fijnmazig netwerk van winkelvoorzieningen met beperkte concurrentie tussen winkelgebieden (Gianotten, 2006, p. 9). Er is sprake van een hiërarchische structuur van winkelcentra, aansluitend bij het idee dat er verschillende typen koopgedrag bestaat (recreatief winkelen, boodschappen doen, vergelijkend winkelen en doelgericht aankopen) en dat winkelgebieden een af te bakenen primair verzorgingsgebied bedienen (Gianotten, 2006, p. 23). Door Bolt (2003, p. 71) is een indeling van winkelcentra gemaakt, gebaseerd op zowel het koopgedrag als op aanbodspecifieke kenmerken van centra. Hierbij speelt met name de theorie van Christaller over draagvlakvereisten een grote rol. Grofweg worden de volgende centra onderscheiden: -

Hoofdcentra (binnensteden, grotere en kleinere dorpscentra); gericht op recreatief en vergelijkend winkelen, vooral in mode en andere keuzegevoelige artikelen. Circa 1/3 van de totale winkelvloeroppervlakte, maar ruim de helft van het aantal winkels (verkooppunten) in Nederland is gelegen in de hoofdcentra (Locatus, 2011, pp. 7-10).

-

Ondersteunende centra (stadsdeelcentra, wijkcentra, buurtcentra, buurtsteunpunt); gericht op boodschappen doen en doelgericht winkelen.

7


-

Nevencentra (PDV, GDV, factory-outlet-center); gericht op vergelijkend winkelen bij de themacentra en doelgericht winkelen bij de megastores.

-

Verspreide bewinkeling; dit vormt in Nederland circa 1/3 van de totale winkelvloeroppervlakte (Locatus, 2011, pp. 7-10).

Hoewel in het huidige winkellandschap in Nederland nog veel is terug te vinden van de Centraleplaatsen theorie van Christaller, gaat een aantal uitgangspunten nu niet meer op. Bijvoorbeeld de vooronderstelling dat consumenten de transportkosten laag willen houden en dus naar het dichtstbijzijnde verkooppunt zullen gaan (Atzema, 2009, pp. 71-72) is tegenwoordig met de toegenomen mobiliteit niet meer vanzelfsprekend. Daarnaast zijn met name factoren als sfeer, beleving, overig winkelaanbod, combinatiebezoek en service een grotere rol gaan spelen bij de keuze van de consument om een winkelgebied te bezoeken. Zo groeit bijvoorbeeld het winkelaanbod op stations (dit wordt in de genoemde indeling aangemerkt als verspreide bewinkeling). Tot de jaren ’50 hebben we in Nederland voornamelijk historisch gegroeide winkelgebieden centraal in de steden, langs radiaalwegen en winkels ‘op de hoek’. Bij de realisatie van de eerste uitbreidingswijken in de jaren ’50 en ’60 ontstaan ook de eerste planmatige opgezette ‘ondersteunende winkelcentra’. De clustering van winkels bij elkaar, bijvoorbeeld in een winkelstrip, was toen nog nieuw. Inmiddels hebben we circa 950 planmatig ontwikkelde winkelcentra in Nederland (Speetjens, 2010, p. 5). In Nederland zijn per januari van dit jaar ruim 100.000 winkels (verkooppunten). Circa 80.000 daarvan liggen in 2.444 winkelcentra (Locatus, 2011, pp. 6-10), waarvan er dus circa 950 planmatig ontwikkeld zijn. De overige winkels liggen verspreid. Het aandeel van de kleinere winkelgebieden (buurt- en wijkcentra) is in oppervlakte gezien beperkt (<15%), maar in aantallen winkelgebieden uitgedrukt omvangrijk (75%) (Gianotten, 2006, p. 26). Daarmee wordt de versnippering van het winkelaanbod zichtbaar. Een groot deel van deze buurt- en wijkcentra hebben geen toekomstwaarde meer en vragen om herbestemming. Van de winkelcentra die wel toekomstwaarde hebben is echter een groot deel verouderd; herontwikkeling is nodig om verloedering en leegstand te voorkomen en deze centra aan te passen aan de huidige eisen van winkeliers en consumenten. Door het Nederlandse, hiërarchische detailhandelsbeleid was het winkelaanbod weinig dynamisch en de kwaliteit beperkt. De markt voor winkelvastgoed is echter aan het veranderen.

2.1.2 Trends en ontwikkelingen De consument is welvarender en veeleisender geworden (NRW, 2010, p. 5). Onder andere door de toegenomen mobiliteit kan de consument kiezen uit vele winkels en winkelgebieden en bovendien gebruikt hij daarnaast ook nog het online kanaal: internet. Daarnaast zijn er andere vormen van vrijtijdsbesteding die concurreren met winkelen. Een toenemend aantal winkelcentra heeft daarom te maken met teruglopende bezoekersaantallen en leegstand. In het verleden werd jaarlijks ruim 500.000 m2 winkelaanbod toegevoegd aan de voorraad1. (Neprom, 2011). Nu zijn sommigen bang dat de winkels de kantoren achterna gaan (dtnp, 2011, p. 3). In de kantorenmarkt bedraagt de leegstand op dit moment 13,9% (DTZ, 2011, p. 3) en gaat alle aandacht uit naar herontwikkeling. De parallel met

1

Periode 2003-2010, inclusief de leegstand.

8


de kantorenmarkt is begrijpelijk, want het winkeloppervlak is de afgelopen jaren sneller gegroeid dan de bevolking. Tien jaar geleden bedroeg winkelaanbod per inwoner nog circa 1,4 m2 winkelvloeroppervlak (wvo) nu is dit gegroeid tot ruim 1,6 m2 wvo per inwoner (dtnp, 2011, p. 4). Deze snelle toename is deels toe te schrijven aan een trend als schaalvergroting, want het aantal winkels per inwoner nam af (dtnp, 2011, p. 5). In het NRW essay ‘Dynamiek van winkelgebieden’ (2010, pp. 12-16) wordt een aantal trends en ontwikkelingen beschreven. Ook dtnp beschrijft in het rapport ‘Dynamiek door beleid’ (2011) een paar trends, net als Jones Lang LaSalle in het rapport ‘Ten Years on, ten years forward’ (2010b). De belangrijkste worden er hieronder kort uitgelicht. -

Schaalvergroting en branchevervaging. Deze ontwikkeling heeft vooral de laatste jaren gezorgd voor een toename van het totale aantal winkel vierkantenmeters. De gemiddelde winkel groeide van circa 215 m2 wvo naar 266 m2 wvo en deze trend zet naar verwachting door. De omzet per m2 nam hierdoor af. De trend van branchevervaging komt voort uit een streven tot kostenbesparing en marktvergroting bij de aanbieders.

-

Veranderend aanbod. Het aandeel filiaalbedrijven in de winkelcentra is in 10 jaar gegroeid van 28% naar 35%. Er is een sterke opkomst van de zogenaamde ‘Category killers’: grote ketens, meestal internationaal, die binnen korte tijd een groot marktaandeel weten te verkrijgen. Groot aanbod en lage prijzen, zoals Mediamarkt en recentelijk Primark. Daarnaast is het aanbod in de binnensteden steeds ‘modischer’ geworden. Daarmee wordt ingespeeld op de behoefte van de consument die de binnensteden bezoekt om ‘recreatief’ te winkelen. Veel zelfstandigen zullen de komende jaren gaan stoppen: circa 40% van hen is ouder dan 50 jaar, een zesde is zelfs ouder dan 60 jaar. Veel winkels sluiten zonder opvolger (dtnp, 2011, p. 5).

-

Opkomst van het internet. Deze trend is al enige tijd gaande. Als oriëntatiekanaal is het internet inmiddels belangrijker dan fysieke winkels of folders. Een van de gevolgen hiervan is dat consumenten winkelgebieden doelgerichter bezoeken en er dus minder verplaatsingen in een winkelgebied plaatsvinden. Daarnaast groeit het aantal online-aankopen ook nog steeds (6% non-food aankopen via internet in 2009 en 7% op dit moment). Dit is een bedreiging voor het traditionele winkelcentrum, maar kan ook kansen bieden bij een goede afstemming tussen de online- en de fysieke winkel (‘bricks and clikcs’).

-

Demografische veranderingen. Het aantal ouderen (> 65 jaar) groeit in Nederland van 15% nu tot 25% in 2040 (CBS, 2010, p.19). Regionale verschillen zijn echter nog groter. Dit heeft gevolgen voor het assortiment en de service, maar ook voor het type winkel en de omgeving van de winkel. Daarbij zal vanaf circa 2040 ook de totale bevolkingsomvang langzaam gaan dalen (CBS, 2010, p. 11). En hoewel de trend tot meer kleine huishoudens wel lijkt door te zetten, zullen de totale detailhandelbestedingen teruglopen.

9


-

Wisselend winkelgedrag. De consument kiest per keer zijn winkel of winkelgebied, afhankelijk van zijn motief op dat moment. Bijvoorbeeld snel en efficiënt boodschappen doen op weg naar het werk. Aankopen worden gecombineerd met andere activiteiten. Deze trends laten zien dat er de komende jaren minder behoefte bestaat aan uitbreiding van

het aantal vierkante meters winkelruimte. Behoud van dynamiek en attractiviteit is echter wel belangrijk om aan de wensen van de veeleisende consument te kunnen voldoen. Dit geeft het belang van herontwikkeling en vernieuwing aan van alle typen bestaande winkelcentra.

2.2 Eigendomssituatie winkelvastgoed De meeste winkelpanden in Nederland worden gehuurd. Volgens Bolt (2003, p. 80) is het aantal verhuurtransacties jaarlijks twee tot bijna drie keer zo groot als het aantal verkopen. De exacte verdeling tussen huurpanden en winkels in eigendom is echter niet precies bekend. Op basis van vroeger door EIM uitgevoerde structuuronderzoeken (Bolt, 2003, p. 80) wordt ervan uitgegaan dat in de foodsector (o.a. supermarkten) circa 55% van de panden wordt gehuurd. In oppervlakte gezien bedraagt dit aantal circa 65%. Bij de non-foodsector bedraagt het aandeel huur 57%, zowel in aantal vestigingen als naar oppervlakte. In deze paragraaf wordt gekeken wat verdeeld eigendom inhoudt, wie de eigenaren zijn en wat hun belang en invloed is bij een herontwikkelingsproces.

2.2.1 Typen eigenaren Winkelvastgoed is bij beleggers zeer gewild, omdat het een min of meer zekere beleggingswaarde biedt (Gianotten, 2006, p. 9). Het leegstandsrisico is beperkt, de waardestijging van het vastgoed gunstig en met langjarige, geïndexeerde huurcontracten kunnen goede rendementen ten opzichte van inflatie worden behaald. Ondanks de crisis is afgelopen jaar (2010) het investeringsvolume in winkelbeleggingen in Nederland toegenomen. Er is € 2,2 miljard, 39% van het totale investeringsvolume in vastgoed in Nederland, besteed aan de aan koop van winkels (DTZ, 2011, p. 13). Dit kwam vooral doordat er veel aanbod was door de verkoop van vastgoed door UnibailRodamco. Onderzoekers van DTZ Zadelhoff (2011, p. 14) denken dat het investeringsvolume in winkels weliswaar zal dalen, maar dat dit niet komt door een gebrek aan vraag, maar door een gebrek aan kwalitatief aanbod. Overigens zijn er wel grote onderlinge verschillen: op de toplocaties (A1locatie) worden nog steeds kapitalisatiefactoren gehaald van boven de 15 keer de huur, terwijl op minder goede locaties (B- of C-locaties) de kapitalisatiefactor slechts 12,5 tot 10,5 bedraagt (Jones Lang LaSalle, 2010a). In 2004 en in 2007 heeft de researchafdeling van Bouman Visscher van Limbeek (Bouman, 2008) een eigendomsonderzoek uitgevoerd naar de eigenaren van retailvastgoed op A1-locaties2. De volgende typen eigenaren zijn in het onderzoek onderscheiden:

2

Het onderzoek betrof uitsluitend solitair winkelvastgoed.

10


1. Eigenaar- gebruikers; winkeliers die hun winkelpand in eigendom hebben. Dit kunnen zowel kleine zelfstandigen zijn als grotere bedrijven. Hun primaire belang is het voortzetten van hun onderneming. In financieel opzicht zou het niet veel verschil moeten maken of zij hun winkel in eigendom hebben (en hypotheekrente betalen) of hun winkelruimte huren (en huur betalen), maar gevoelsmatig geven veel middenstanders de voorkeur aan eigendom. 2. Particuliere beleggers; eigenaren (privé personen) die één of slechts een paar winkelpanden in eigendom hebben. Deze beleggers gebruiken winkelvastgoed voor de diversificatie of zekerheidsspreiding van hun vermogen. Soms heeft een eigenaar (of zijn familie) voorheen zelf een winkel in het pand geëxploiteerd en na beëindiging het pand gehouden en verhuurd. Deze eigenaren kunnen dus een emotionele binding hebben met hun eigendom. Financieel gezien leveren de huurinkomsten een goed (en vaak stabiel) rendement op. Het vermogen zit echter vast in het pand, maar kan bij een verkoop ‘verzilverd’ worden. Ook zijn er particuliere beleggers die bijvoorbeeld door middel van een CV-constructie in onroerend goed beleggen; eventueel maken ze daarbij gebruik van externe financiering (TU Delft, 2011, p. 18). 3. Professionele beleggers; beleggers en beleggingsfondsen die beleggen in vastgoed als hun kernactiviteit beschouwen. De omvang van hun beleggingsportefeuille is groter dan bij particuliere beleggers (Bouman, 2008). Al dan niet beursgenoteerd halen deze beleggers een rendement en trekken daarbij vreemd vermogen aan (TU Delft, 2011, p. 18). 4. Institutionele beleggers; instellingen die het vermogen van bijvoorbeeld een pensioenfonds of verzekeraar beleggen in vastgoed. Hun doel is rendement en risicospreiding door portefeuillediversificatie. Behalve aandelen en obligaties wordt daarom belegd in vastgoed. Deze institutionele beleggers streven een lange termijn rendement na en stellen geen financieringsvraag (TU Delft, 2011, p. 18), waardoor zij makkelijker kunnen investeren. De belangrijkste conclusie uit het onderzoek was dat het particuliere winkelbezit (cat. 2) in Nederland in de periode 2004-2007 met 7% is gestegen. Dat komt voornamelijk door de verkoop door professionele beleggers (cat. 3). Hun bezit daalde in deze periode met 7%. Institutionele beleggers (cat. 4) zagen hun portefeuille juist toenemen met 2% ten koste van de eigenaar/ gebruikers (cat.1). Zie figuur 2, op de volgende pagina. De onderzoekers verwachten dat de groep eigenaar/ gebruikers in de toekomst nog kleiner zal worden.

11


Figuur 2 Gemiddelde eigendomssituatie in Nederland

Gemiddelde eigendomssituatie Nederland in % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

2004 2007

Eigenaar/ gebruiker

Particuliere belegger

Professionele belegger

Institutionele belegger bro n: B o uman Visscher van Limbeek

(Bouman, 2008)

Wanneer de transacties in winkelbeleggingen worden bekeken valt op dat de winkelmarkt gedomineerd wordt door Nederlandse kopers. Het grootste deel van de winkelbeleggingen werden in 2010 gekocht door Nederlandse genoteerde vastgoedfondsen (Wereldhave of Vastned), nietgenoteerde Nederlandse vastgoedfondsen (Altera Vastgoed) en Nederlandse pensioenfondsen (Syntrus Achmea Vastgoed) (DTZ, 2011, p. 14).

2.2.2 Eigenaren in een winkelcentrum In diverse (planmatig ontwikkelde) winkelcentra is sprake van verdeeld eigendom. In een aantal gevallen is dit ontstaat doordat banken, zoals de Nederlandse Middenstands Bank (NMB), de voorloper van de ING Bank, in het verleden startende ondernemers een passende financiering aanbood in de vorm van een operational leaseovereenkomst voor hun bedrijfspand. In deze overeenkomst was het recht van koop na afloop van de overeenkomst opgenomen. Een groot aantal ondernemers heeft gebruik gemaakt van deze regeling, maar niet allemaal. Het gevolg is dat er nu een groot aantal winkelcentra is met verspreide eigendom. De NMB richtte in 1961 een vastgoedontwikkelingspoot op: MBO (Maatschappij voor bedrijfsobjecten) die de hypotheken verstrekte aan de retailers, later gingen ze zelf winkelcentra in Nederland ontwikkelen (ING, 2011). Ook AMRO had een dergelijke projectontwikkelingsafdeling. Met name in deze zogenaamde ‘MBO-centra’ is sprake van verdeeld eigendom, bijvoorbeeld winkelcentrum Zuidplein in Rotterdam. Tegenwoordig zijn er nog weinig eigenaar-gebruikers in deze centra, het merendeel is particuliere belegger geworden of heeft zijn eigendom verkocht. In deze winkelcentra komen we dus alle eerder genoemde typen eigenaren, door elkaar heen, tegen. Bij deze winkelcentra is veelal sprake van een Vereniging van Eigenaren (VvE) of een Coöperatieve Vereniging van Eigenaren (CVvE). Verschil is dat je van rechtswege lid bent van een Vereniging van Eigenaren na een splitsing. Een CVvE wordt vrijwillig opgericht en beschikt over statuten. Daarin staat bijvoorbeeld opgenomen dat de CVvE tot doel heeft “de behartiging van de gemeenschappelijke belangen van de leden in de ruimste zin des woords”. Daaronder wordt in ieder geval technisch beheer over de gebouwen begrepen, maar een herontwikkeling of groot onderhoud vallen daar niet onder. Alle besluiten worden genomen met gewone meerderheid van stemmen.

12


Bij nieuwe, planmatig ontwikkelde winkelcentra zal deze problematiek in de toekomst nauwelijks aan de orde zijn, omdat deze centra door de projectontwikkelaar bij voorkeur worden verkocht aan één eindbelegger.

2.2.3 Standpunten eigenaren bij herontwikkeling Als er meerdere eigenaren betrokken zijn zullen zij waarschijnlijk niet allemaal hetzelfde tegen de herontwikkeling aankijken. Dit heeft te maken met ieders doelen en motieven om in winkelvastgoed te beleggen. Grofweg kunnen de volgende vier standpunten worden onderscheiden: -

Eigenaar is bereid tot medewerking. Hij wil zijn vastgoed verkopen tegen een reële waarde. Voor deze eigenaar is het vastgoed een beleggingsobject. Elders kan een nieuw object worden verworven (met het ontvangen geld) wat eenzelfde rendement oplevert.

-

Eigenaar is bereid tot medewerking, maar wil wel eigendom behouden in het winkelcentrum. In een samenwerkingsovereenkomst worden afspraken gemaakt over geld, risico’s en besluitvorming.

-

Eigenaar wil alleen meewerken als hij een (te) hoge prijs voor zijn vastgoed ontvangt. Hij is uit op financieel gewin en denkt dat zijn vastgoed zeer strategisch gelegen is of uniek is.

-

Eigenaar wil niet meewerken. Dit kan zijn vanwege een emotionele binding; bijvoorbeeld als in de herontwikkeling het pand gesloopt wordt dan wil hij dit voorkomen. Het is altijd noodzakelijk om de motieven te achterhalen als een eigenaar niet wil meewerken; mogelijkerwijs kan een passender aanbod wel tot medewerking leiden.

Een eigenaar kan ook gedurende het proces wisselen tussen deze standpunten.

2.3 Waardering van winkelvastgoed Voor de herontwikkeling van winkelcentra zal vastgoed moeten worden verworven of uitgeruild tegen een bepaalde waarde. Na de herontwikkeling heeft het vastgoed doorgaans een hogere waarde. Om deze waarden en waardestijging te kwantificeren kan het vastgoed worden getaxeerd. In deze paragraaf wordt ingegaan op de waardebegrippen en waarderingsmethoden om begrip te krijgen voor de waarderingsproblemen die kunnen spelen bij een herontwikkeling.

2.3.1 Waardebegrippen Het rendement van winkelvastgoed bestaat uit het directe rendement (de netto huuropbrengsten minus financieringslasten) en het indirecte rendement (de winst bij verkoop of herwaardering). Figuur 3, op de volgende pagina, laat zien dat dit indirecte rendement wegens de crisis 2 jaar negatief is geweest, maar nu weer een positieve lijn laat zien.

13


Figuur 3 Totaal rendement retail

(Jones Lang LaSalle, 2011, p.7)

De huidige eigenaren zullen een winst willen maken ten opzichte van hun aankoopprijs. Bij taxaties (extern) en waarderingen (intern) wordt een zo objectief mogelijke schatting of raming gemaakt van de waarde van het vastgoed. Hiervoor worden diverse waardebegrippen gehanteerd. Het doel van de waardebepaling is bepalend voor het juiste begrip. De volgende grove verdeling kan worden gemaakt (Gool, 2007, pp. 143-147). In bijlage II is een nader uitleg van deze begrippen opgenomen. -

Marktwaarde.

-

Beleggingswaarde, bedrijfswaarde of ‘worth’.

-

Historische kostprijs en andere boekhoudkundige begrippen.

-

Herbouwwaarde, vervangingswaarde en overige waardebegrippen.

-

Huurwaarde, wettelijke huurwaarde en huurherzieningswaarde.

-

Nieuw-voor-oud. Voor de taxatie of waardering van winkelvastgoed zijn met name de marktwaarde en de

beleggingswaarde van belang.

2.3.2 Waarderingsmethoden Bij de taxatie van winkelvastgoed spelen specifieke elementen een rol, zoals de looptijd van het huurcontract, het type huurder (financiële betrouwbaarheid), de locatie (zowel in de stad als binnen het winkelcentrum), de zichtbaarheid, de layout/ indeling van de winkel, de conditie van het pand, et cetera. Er zijn diverse methoden om de waarde van een object te bepalen. Niet elke methode is geschikt voor alle in paragraaf 2.3.1 genoemde waardebegrippen. Op basis van de verschillende technieken zijn de onderstaande methoden te onderscheiden (Gool, 2007, pp. 149-158). -

De comparatieve benadering.

-

De kapitalisatiemethoden of ratiomodellen (BAR, NAR).

-

De interne benadering; discounted cashflow (DCF).

-

De kostenbenadering.

-

Combinatiemethodes. Zie bijlage II voor een nadere uitleg van deze methoden.

14


Voor het bepalen van de nieuwe waarde van winkelvastgoed wordt doorgaans de BAR-methode gebruikt. De oude waarde (de verwervingswaarde) is voor de projectontwikkelaar vaak een resultante van het project, dus een residuele waardemethode. Terwijl de eigenaar het vastgoed doorgaans op marktwaarde zal waarderen, met waarschijnlijk een ‘speculatieve’ opslag.

2.3.3 Verwerving winkelvastgoed voor herontwikkeling Bij de herontwikkeling van een winkelcentrum zal de waardestijging van het nieuwe vastgoed zodanig moeten zijn dat de sloopkosten (S), nieuwbouwkosten (B) en bijkomende kosten (BK) erdoor gecompenseerd worden. In formule: W (oud) + S + B + BK = W (nieuw). Bij een winkelcentrum worden behalve de normale bijkomende kosten (architect, adviseurs, etc) vaak ook kosten gemaakt voor verplaatsingen van winkeliers, tijdelijke huisvesting en parkeervoorzieningen. De bijkomende kosten kunnen daardoor zo ver oplopen dat de waardestijging alleen niet voldoende is om deze kosten te dekken. Een uitbreiding van het winkelcentrum (extra opbrengsten) kan een oplossing zijn, als er voldoende marktvraag bestaat naar extra winkelruimte. Beperking van de verwervingswaarde (W (oud)) is de andere mogelijkheid om de herontwikkeling haalbaar te maken. Er is dus een spanningsveld tussen de eigenaar die een marktprijs (of hoger) wil voor zijn vastgoed en de ontwikkelaar die de verwervingswaarde wil beperken. Bepaling van de waarde leidt meestal tot discussie, omdat deze uit vele niet objectieve variabelen bestaat. Deze discussie kan het proces vertragen of de herontwikkeling zelfs (financieel) onhaalbaar maken.

2.4 Herontwikkelingsproces winkelcentra Hoewel elk project uniek is door de locatie, de opgave en de betrokken partijen kan in elk project de volgende fasen worden onderscheiden: initiatieffase, ontwikkelingsfase, realisatiefase en exploitatie/ beheerfase. Maar anders dan bij een nieuwbouwproject is er bij de herontwikkeling van een winkelcentrum sprake van een bestaande situatie. Specifieke elementen spelen dan een rol, zoals de huidige eigendomssituatie, verplaatsing van huurders, doorwinkelen tijdens de herontwikkeling, het belang van de locatie voor een winkelier, parkeren en bereikbaarheid. Het proces is daardoor vaak zo complex dat met name de initiatieffase en de ontwikkelingsfase veel tijd vergen. Een doorlooptijd van 6 jaar wordt nauwelijks nog gehaald. De verschillende fasen in het herontwikkelingsproces van een winkelcentrum, met de bijbehorende specifieke kenmerken zoals het maken van afspraken met eigenaren, worden in deze paragraaf beschreven.

2.4.1 Initiatieffase In de initiatieffase ontstaat een idee voor de herontwikkeling van een winkelcentrum. Dit kan voortkomen uit marktbehoeften, zoals meer of grotere winkels, of uit een noodzakelijke geachte opknapbeurt van het centrum om up-to-date te blijven. Het vastgoed kan versleten zijn, de openbare ruimte verouderd of verwaarloosd en de bereikbaarheid of parkeeroplossing schiet tekort. Diverse partijen kunnen besluiten tot een potentiële herontwikkeling; bijvoorbeeld een gemeente die de voorzieningen in de buurt wil handhaven, bestaande winkeliers die de bezoekersaantallen zien

15


teruglopen of een ontwikkelaar die marktkansen en een afzetgebied ziet. De plannen bestaan meestal uit een uitbreiding dan wel toevoeging van (het bestaande aantal) woningen, winkels en parkeerplaatsen (Min BZK, 2011, p. 93). In de initiatieffase wordt een visie ontwikkeld op de herontwikkeling, die vervolgens wordt onderzocht op de haalbaarheid. Er wordt onder andere een analyse van de winkelmarkt gemaakt: leent de locatie zich voor de beoogde functie, is er voldoende draagvlak, hoe ziet de doelgroep eruit, hoe onderscheidt dit centrum zich en welke opbrengsten zijn te verwachten? Naast een marktanalyse vindt ook een stedenbouwkundig onderzoek plaats, waarin de mogelijkheden en onmogelijkheden van de locatie bekeken worden. En uiteraard wordt ook financiële haalbaarheid zo goed als mogelijk in beeld gebracht. Deze fase is cruciaal in het proces; de wensen en doelstellingen van de eigenaren, ontwikkelaar en de gemeente dienen duidelijk te zijn. Vaak sluit de projectontwikkelaar in de initiatieffase een overeenkomst met de meest belanghebbende(n). Dat kan een gemeente zijn, maar ook een (eind)belegger of bijvoorbeeld een vereniging van eigenaren. In de overeenkomst wordt dan vastgelegd dat, in ruil voor de investering die de projectontwikkelaar doet in de onderzoeken, gedurende een bepaalde periode sprake is van een exclusieve samenwerking. En dat bij gebleken haalbaarheid de samenwerking zal worden voortgezet (Nozeman, 2010, p. 45).

2.4.2 Ontwikkelingsfase Deze fase wordt ook wel eens de haalbaarheidsfase genoemd (Deloitte, 2006, p. 6). In deze fase wordt namelijk het initiatief nader uitgewerkt in een programma en wordt de haalbaarheid nader getoetst. Vaak wordt er gelijktijdig ‘gerekend en getekend’ en in de praktijk is dit een iteratief, zichzelf herhalend proces. Het eerste idee zal immers vaak niet haalbaar zijn (Min BZK, 2011, p. 13). Naast financiële aspecten worden in het haalbaarheidsonderzoek ook maatschappelijke, milieutechnische en juridische aspecten meegewogen. Bij een winkelcentrum bestaat dit haalbaarheidsonderzoek, naast het reken-en-tekenwerk, bijvoorbeeld uit gesprekken met vastgoedeigenaren, zittende winkeliers en potentiële nieuwe winkeliers. Zo kan een inschatting worden gemaakt aan de bereidheid tot medewerking aan de nieuwe plannen. Producten van deze fase zijn o.a. planologische en publiekrechtelijke randvoorwaarden, een ontwerp passend binnen de definitiefase en een realisatieplan als uitwerking van het ontwerp. In deze fase wordt vaak ook het nog te realiseren vastgoed verkocht aan een eindbelegger. Hiervoor dienen de nodige afspraken te worden gemaakt, onder andere over de koopsom. Bij nieuwbouwprojecten is de huurder nog niet bekend, daarom wordt vaak gewerkt met een BARstructuur3, waarin afspraken over looptijden van het huurcontract, betrouwbaarheid huurders en hoogte van de huur kunnen worden vastgelegd. Daarnaast worden afspraken gemaakt over onverhuurde ruimten bij oplevering, faillissementen van huurders, huurcontractmodellen, bouwtijd, prijs- en huurstijgingen tijdens de bouw, et cetera (Gool, 2007, pp.132-134). De eindbelegger kan het project kopen op basis van een turnkeyovereenkomst of een desing & construct overeenkomst. Bij een turnkeyovereenkomst wordt het project gerealiseerd voor een vaste prijs behorende bij de vooraf

3

BAR = Bruto Aanvangsrendement. De bruto aanvangshuur uitgedrukt in procenten van de investering (Gool)

16


opgegeven eisen. Bij een design & construct overeenkomst heeft de eindbelegger inspraak in het ontwerp, en loopt daarover ook risico (Gool, 2007, p. 205). Voor beide typen contracten is het mogelijk dat de belegger de afgesproken koopsom in termijnen aan de projectontwikkelaar betaald, meestal gekoppeld aan de voortgang van de bouw. De projectontwikkelaar verkrijgt hiermee een groot deel van de benodigde financiering voor het project.

2.4.3 Realisatiefase In deze fase wordt het plan uitgevoerd. Er wordt gestart met de grondexploitatie: het aankopen van grond en opstallen, sloop en bouwrijp maken en eventueel de aanleg van nieuwe infrastructuur. Bij de herontwikkeling van een winkelcentrum is het proces van verwervingen vaak al eerder gestart; mogelijk alleen door het sluiten van contracten met eigenaren (eventueel tegen een optievergoeding), maar soms ook al door fysieke verwervingen. Zeker bij de herontwikkeling van een winkelcentrum met verschillende eigenaren is het noodzakelijk om de bereidheid tot medewerking vroegtijdig (voor de realisatie) zeker te stellen; dat kan zijn door verwerving van eigendommen of door het vastleggen van afspraken. Veel gemeenten zijn niet meer in staat om grote (voor)investeringen te doen bij gebiedsontwikkelingen en zullen dus ook het proces van verwerving overlaten aan marktpartijen. Een actieve overheidsaanpak (met verwerving van het gespreid eigendom) ligt steeds minder voor de hand (TU Delft, 2011, p. 4). Vervolgens wordt in de realisatiefase het nieuwe vastgoed gerealiseerd. Marktpartijen doen dit vrijwel altijd voor eigen rekening en risico. Voor de start van de bouw wordt daarom al begonnen met de ‘voorverkoop’ en ‘voorverhuur’ van het nieuwe winkelcentrum. Met gemeenten wordt afgesproken dat de bouw pas zal starten als een bepaalde voorverhuur of voorverkoopgrens is gehaald (doorgaans 70%). Op deze wijze probeert de ontwikkelaar zijn risico’s te beperken. Zolang de voorverkoopgrens nog niet is gehaald worden alleen rentekosten over de planontwikkelingskosten en soms over de grondkosten gemaakt. De grootste investering, de bouwkosten, kan echter nog even worden uitgesteld.

2.4.4 Exploitatie /beheersfase De beheersfase start na oplevering en opening van het nieuwe winkelcentrum en bestaat uit het beheer en onderhoud. Hoewel ook het beheer in een centrum met verdeeld eigendom lastig kan zijn, valt dit buiten het onderzoeksgebied van deze scriptie. De projectontwikkelaar draagt immers bij het gereedkomen van het project het vastgoed over aan de nieuwe eigenaar en daarmee is ook de zeggenschap beëindigd. Om deze reden zal niet verder op deze fase worden ingegaan.

2.5 Risico- en actoranalyse Voordat gestart wordt met een herontwikkelingsproject is het verstandig alle betrokken actoren, hun motieven en hun invloed in kaart te brengen. In de Reiswijzer gebiedsontwikkeling (Min BZK, 2011, p. 20) wordt gesproken over een risico-/actoranalyse, waarin ‘het risico profiel van de opgave wordt geanalyseerd en het krachtenveld van eigenaars, gebruikers, overheden en andere belanghebbenden in kaart wordt gebracht’. Als bepalende factoren worden genoemd: het

17


grondeigendom, de mate waarin partijen aan de plannen zijn verbonden en de omvang van de risico’s. Volgens de Reiswijzer gebiedsontwikkeling zijn er vijf relevante vragen (Min BZK, 2011, p. 90): 1. Wie heeft de grond en het vastgoed in eigendom? 2. Wie zijn de gebruikers? Willen en kunnen zij blijven of gaan ze naar elders? Zijn er nog andere belanghebbenden in de omgeving? 3. Wat is het risicoprofiel in relatie tot de complexiteit, haalbaarheid en omvang van de opgave? 4. Wat kan en wil de overheid zelf bepalen? 5. Wat is de interesse van marktpartijen? Op basis van de risico-/actoranalyse kan een ontwikkelstrategie worden opgesteld en een keuze worden gemaakt voor een bepaald samenwerkingsmodel. De analyse geeft partijen inzicht in de verdeling van de risico’s; zij kunnen kiezen welke risico’s zij voor zichzelf acceptabel vinden of wat zij er voor over hebben om de risico’s of delen hiervan aan andere partijen over te laten. Anderzijds kunnen partijen op basis van de risico-/actoranalyse bepalen over welke delen van het project zij zeggenschap willen hebben om de risico’s beter beheersbaar te maken (Min BZK, 2011, p. 20). Verschillende partijen zullen uiteraard anders tegen bepaalde risico’s aankijken. In onderstaande figuur is de risico-/actoranalyse samengevat. Figuur 4 Risico-/actoranalyse

(Min BZK, 2011, p. 91)

Hoewel de Reiswijzer gebiedsontwikkeling deze analyse vooral vanuit het perspectief van de overheid maakt, zijn deze vragen ook relevant voor een projectontwikkelaar die een winkelcentrum wil herontwikkelen. Hieronder wordt op de verschillende vragen afzonderlijk ingegaan. 1. Wie heeft de grond en het vastgoed? De probleemstelling in deze scriptie gaat uit van een winkelcentrum met versnipperd eigendom, dus in handen van meerdere partijen. In paragraaf 2.2 zijn de verschillende typen eigenaren

18


beschreven. In veel winkelcentra zijn de eigenaren verenigd in een Vereniging van Eigenaren (VVE). Soms zijn er in de loop van de tijd meerdere VVE’s ontstaan, bijvoorbeeld door uitbreidingen. Deze VVE’s zijn vaak weer verenigd in een overkoepelde vereniging (bijvoorbeeld Vereniging van Onderhoud of Coöperatieve Verenging van Eigenaren genaamd). Soms is de VVE gezamenlijk ook eigenaar van een deel van het winkelcentrum, zoals gangen of een parkeerplein. Daarnaast is de gemeente meestal eigenaar, bijvoorbeeld van het omliggende openbaar gebied, de parkeervoorzieningen of maatschappelijke functies zoals een bibliotheek. 2. Wie zijn de gebruikers en andere belanghebbenden? Bij de herontwikkeling van een winkelcentrum zijn de voornaamste gebruikers de bezoekers en de winkeliers. De Reiswijzer gebiedsontwikkeling (Min BZK, 2011, p. 90) stelt ‘als eigenaren en gebruikers ook na de uitvoering van de gebiedsontwikkeling in het gebied blijven, is het gewenst dat zij intensief bij de ontwikkeling worden betrokken.’ De bezoekers zijn een moeilijk te begrenzen en steeds wijzigende groep gebruikers, maar de winkeliers zijn meestal wel verenigd in een winkeliersvereniging. Dit is een belangrijke partij om bij de herontwikkeling te betrekken. De winkeliersvereniging vertegenwoordigt doorgaans het algemeen belang van het winkelcentrum; het voortbestaan van het winkelcentrum en het trekken van zo veel mogelijk bezoekers. De winkeliers hebben daarnaast nog een individueel belang; het genereren van zo veel mogelijk omzet in hun eigen winkel. En daarvoor is behalve de aantrekkelijkheid van het totale winkelcentrum ook de aantrekkelijkheid van hun individuele winkel van belang. De locatie, zichtbaarheid en lay-out van de winkel zijn bepalende factoren en dat maakt winkelvastgoed zo uniek. Dit bemoeilijkt de discussie over verplaatsingen of bedrijfsbeëindigingen met zowel de winkelier als de eigenaar. Gelijkwaardige objecten zijn nauwelijks voorhanden. In paragraaf 2.3 is deze waarderingsproblematiek reeds aan de orde geweest. Wegens de huurbescherming die de zittende winkeliers (in het geval van huur) genieten kan de medewerking van deze partijen cruciaal zijn bij een herontwikkeling. Hun motieven voor medewerking zullen voornamelijk gebaseerd zijn op het zien van kansen bij herontwikkeling van het winkelcentrum of juist bedreiging door meer concurrentie. Behalve de bezoekers en de zittende winkeliers zijn er uiteraard nog diverse andere gebruikers en belanghebbenden te noemen, zoals: de nieuwe winkeliers, de omwonenden, instellingen in de omgeving, winkeliers uit de omgeving (andere winkelcentra), belangengroepen en de politiek. 3. Wat is het risicoprofiel? De herontwikkeling van een winkelcentrum heeft, vanwege onder meer de versnippering van het eigendom en de stapeling van functies, zoals winkels, parkeren, wonen en voorzieningen, per definitie een hoog risicoprofiel (Min BZK, 2011, p. 92). Er moeten verplaatsingen plaatsvinden, veel voorinvesteringen worden gedaan en de marktpositie is vaak ook nog onzeker. De overheid zal bij een dergelijke gebiedsontwikkeling in veel gevallen besluiten de risico’s met de markt te delen (Min BZK, 2011, p. 91).

19


4. Wat wil en kan de overheid? Voordat begonnen wordt met de planvorming voor de herontwikkeling zou het goed zijn om na te gaan wat de overheid zelf kan en wil bepalen. Zijn er publieke functies bij de herontwikkeling betrokken (bijvoorbeeld een bibliotheek), zijn er uitgangspunten voor het gebied geformuleerd, welke kennis kan de overheid inbrengen, wil zij actief of passief participeren? Met name in een gebied met versnipperd eigendom is de medewerking van de overheid zeer welkom, omdat de overheid een aantal instrumenten ter beschikking staat die kunnen helpen om de herontwikkeling tot stand te brengen, zoals het voorkeursrecht of onteigening. 5. Wat is de interesse bij de markt? Hoe ‘populair’ een ontwikkeling is hangt af van zaken als de algemene marktomstandigheden, de specifieke regionale situatie en het type project en de randvoorwaarden die overheden aan een project (of selectie) stellen. Bij de herontwikkeling van een winkelcentrum kan de interesse van grotere retailers of zittende eigenaren aanknopingspunten bieden om bepaalde risico’s te delen. Uitkomst risico-/actoranalyse Bij de herontwikkeling van een winkelcentrum met verdeeld eigendom zal met een aantal eigenaren onderhandeld moeten worden om de herontwikkeling tot stand te brengen. Over de waarde van deze eigendommen moet overeenstemming worden verkregen met de eigenaren. Sommige eigenaren willen mogelijk nieuw vastgoed in ruil voor hun oude vastgoed (nieuw-voor-oud principe). Bovendien moeten afspraken worden gemaakt over huurbeëindiging, dan wel verplaatsing (met eventueel tijdelijke huur) van de zittende huurders. Dit is een zeer complex en risicovol proces. De projectontwikkelaar zal deze risico’s willen delen met de overheid en/ of de eigenaren. Daarvoor is een aantal modellen denkbaar, bijvoorbeeld: 

Al het vastgoed bij aanvang van het herontwikkelingsproject kopen, zodat er nog slechts sprake is van één eigenaar (de ontwikkelaar of de gemeente).



Alle eigendommen uitruilen tegen nieuw vastgoed na de herontwikkeling (nieuw-voor-oud).



Alle eigendommen aankopen tegen een ‘optiewaarde’. De meerwaarde wordt pas afgerekend na afronding van de herontwikkeling.



Een vergaande vorm van samenwerking aangaan met de eigenaren, waarin iedereen meedeelt in het risico/ opbrengst van de herontwikkeling. Bijvoorbeeld door alle eigendommen in te brengen in een vastgoedfonds waarin een aantal eigenaren en de ontwikkelaar participeren. Daarbij kan nog gekozen worden voor een onverdeeld of verdeeld eigendom.

2.6 Conclusie Uit dit hoofdstuk komt naar voren dat er de komende jaren minder behoefte bestaat aan uitbreiding van het aantal vierkante meters winkelruimte. Veel ondersteunende centra (ca. 75% van het aantal winkelgebieden) en enkele hoofdcentra zijn echter verouderd. Herontwikkeling moet ervoor zorgen dat een winkelcentrum aantrekkelijk en concurrerend blijft. Dit is nodig om in te kunnen spelen

20


op de trends en ontwikkelingen, zoals de veranderende eisen van de consument. De eerste deelvraag, waarom winkelcentra herontwikkeld dienen te worden en om welk type winkelcentra het dan gaat, is hiermee beantwoord. De tweede deelvraag had betrekking op de eigenaren van winkelcentra: wie zijn dit, wat is hun belang en wat is hun invloed op het herontwikkelingsproces. Het blijkt dat meer dan de helft van het aantal winkelpanden in Nederland wordt gehuurd. Op A1-locaties blijkt uit een steekproef slechts circa 9% van de panden in handen van een eigenaar-gebruiker. De overige panden zijn eigendom van particuliere beleggers (53%), professionele beleggers (16%) en institutionele beleggers (22%). In een groot aantal planmatig ontwikkelde winkelcentra is het eigendom sterk verdeeld. Bij de herontwikkeling van een winkelcentrum zal de waardestijging van het nieuwe vastgoed de sloopkosten, nieuwbouwkosten en bijkomende kosten moeten compenseren. De oude waarde (de verwervingswaarde) wordt door de projectontwikkelaar vaak als een resultante van het project bepaald (een residuele waardemethode). Terwijl de eigenaren hun vastgoed doorgaans op marktwaarde waarderen, soms met een ‘speculatieve’ opslag (bijvoorbeeld als gedacht wordt dat de residuele waarde hoger ligt). Bepaling van de verwervingswaarde leidt tot veel discussie, omdat deze vele niet objectieve variabelen bevat. Deze discussie kan het proces vertragen of de herontwikkeling zelfs (financieel) onhaalbaar maken. Bij de herontwikkeling van een winkelcentrum spelen specifieke elementen een rol, zoals de huidige eigendomssituatie, verplaatsing van huurders, doorwinkelen tijdens de herontwikkeling, het belang van de locatie voor een winkelier, parkeren en bereikbaarheid. Het ontwikkelingsproces is zo complex dat een doorlooptijd van 6 jaar vaak wordt overschreden. Belangrijke actoren voor de projectontwikkelaar zijn de eigenaren en de zittende huurders (winkeliers). Opvallend is dat de afspraken tussen ontwikkelaar en eigenaren (in een klassieke aanpak) vaak pas laat in het proces worden gemaakt: te weten aan het begin van de realisatiefase. Dit terwijl hun medewerking cruciaal is om de herontwikkeling tot stand te brengen. De derde deelvraag, over het proces van herontwikkeling en wanneer afspraken met eigenaren worden gemaakt, is hiermee beantwoord. De verwachting is dat de projectontwikkelaar (een deel van) de risico’s zal willen delen met de overheid en/of de eigenaren. In het volgende hoofdstuk zal verkend worden welke modellen geschikt zijn voor een samenwerking met de eigenaren.

21


22


3. Samenwerkingsmodellen In dit hoofdstuk wordt verkend welke modellen er zijn om de samenwerking tussen projectontwikkelaar en vastgoedeigenaren vorm te geven (deelvraag 4). Allereerst wordt in paragraaf 3.1 een overzicht gegeven van de bestaande ontwikkelmodellen bij een gebiedsontwikkeling en van het bestaande instrumentarium dat bij gebiedsontwikkelingen kan worden gebruikt. Vervolgens wordt in paragraaf 3.2 gekeken naar voorstellen die in de literatuur worden gedaan voor nieuwe modellen en naar buitenlandse voorbeelden. Tot slot wordt in paragraaf 3.3 bekeken welke ontwikkelmodellen toepasbaar zijn voor de situatie van een ontwikkelaar en private eigenaren.

3.1 Ontwikkelmodellen en instrumenten bij gebiedsontwikkeling In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de vijf ontwikkelmodellen die doorgaans bij gebiedsontwikkelingen worden toegepast. Ook hebben partijen bij een gebiedsontwikkeling de beschikking over een aantal instrumenten, waarmee medewerking van eigenaren kan worden verkregen. In deze paragraaf wordt gekeken of deze instrumenten interessant zijn voor de herontwikkeling van een winkelcentrum met verdeeld eigendom.

3.1.1 Ontwikkelmodellen bij gebiedsontwikkeling Bij een gebiedsontwikkeling kan sprake zijn van een grondexploitatie door de overheid, door private partijen of door beiden gezamenlijk (Bregman, 2011, p. 76). In dat laatste geval spreken we van publiek-private samenwerking (PPS). Afhankelijk van het gekozen model is of de gemeente, of de ontwikkelaar of beide partijen gezamenlijk verantwoordelijk voor de grondexploitatie en daarmee voor de verwerving van de benodigde gronden. Doorgaans worden de volgende vijf ontwikkelmodellen, die in bijlage III nader beschreven zijn, onderscheiden bij gebiedsontwikkeling: 1. Klassiek: gemeentelijke grondexploitatie 2. Zelfrealisatie 3. Concessie (PPS) 4. Bouwclaim (PPS) 5. Joint Venture (PPS) De drie samenwerkingsmodellen (concessie, bouwclaim en joint-venture) verschillen op het gebied van de verdeling van risico en zeggenschap, de vormgeving van de samenwerking, en de fase waarop de samenwerking betrekking heeft. De toepasbaarheid van de modellen is afhankelijk van een aantal factoren, zoals: grondposities, complexiteit en looptijd van het project, beleidsvoorkeuren (Deloitte, 2006, p.14). Volgens Deloitte (2006, pp. 4-5) kan door een PPS in het project een potentiële meerwaarde worden bereikt, in de vorm van een betere uitvoering, een beter project en/ of een gunstiger risicoprofiel.

23


Figuur 5 Ontwikkelmodellen bij gebiedsontwikkeling

(Deloitte, 2006, p.7)

In bovenstaand figuur (5) van Deloitte (2006, p. 7) worden de vijf ontwikkelmodellen samengevat. Per fase is zichtbaar bij welke partij de regie, ofwel de verantwoordelijkheden en de risico’s liggen.

3.1.2 Wet voorkeursrecht gemeenten Als de beoogde, nieuwe structuur van een winkelcentrum niet aansluit op de bestaande eigendomsstructuur moeten er wellicht eigendommen van derden worden verworven. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van het voorkeursrecht van gemeenten. De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) is een passief instrument, dat gemeenten de mogelijkheid biedt om een voorkeursrecht te vestigen op bepaalde gronden (Min BZK, 2011, p. 62). Dit houdt in dat de gemeente voorrang krijgt op andere partijen bij de aankoop van die gronden. De eigenaar is dan verplicht om bij een voorgenomen verkoop de grond (en het opstal) eerst aan de gemeente aan te bieden. Een voorkeursrecht kan alleen gevestigd worden door een raadsbesluit en door tijdig de vereiste planologische stappen te doorlopen en te komen tot een bestemmingsplan, inpassingsplan of projectbesluit. Als er niet tijdig een opvolgend (planologisch) plan wordt vastgesteld vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. In de nieuwe Wro kunnen behalve gemeenten ook het Rijk en de provincies een voorkeursrecht vestigen. Indien een projectontwikkelaar grip wil hebben op de eigenaren in het te herontwikkelen winkelcentrum kan, via een samenwerking met de gemeente, dit instrument worden ingezet.

24


Gemeenten passen dit echter niet graag toe, voornamelijk om politieke redenen. Een eigenaar wordt overigens door dit instrument niet verplicht om zijn eigendom te verkopen.

3.1.3 Onteigening Een ander instrument dat kan worden ingezet wanneer eigendommen van derden verworven moeten worden is onteigening. Onteigening is een publiekrechtelijk instrument, dat alleen opgestart kan worden voor het geval de grondverwerving langs minnelijke weg niet lukt en de eigenaar geen beroep kan doen op zelfrealisatie (Bregman, 2011, p. 77). Dit instrument stelt gemeenten in staat om, desnoods eenzijdig, tot verwerving over te gaan (Min BZK, 2011, p. 63). De vraag of een eigenaar zich met succes op het zelfrealisatierecht kan beroepen bepaalt de haalbaarheid van de onteigening. Een onteigening is dus alleen mogelijk indien het perceel van bestemming wijzigt. Indien een eigenaar de bestemming zelf kan realiseren verkrijgt hij het recht om een deel van de ontwikkelingsopgave te realiseren en daaruit ook de eventuele financiële baten te ontvangen (Min BZK, 2011, p. 63). Wel kan de gemeente met het exploitatieplan nog kosten verhalen voor de aanleg van openbare ruimte e.d. In de praktijk wordt het onteigeningsinstrument met name ingezet voor de realisatie van openbare ruimte of infrastructurele werken. In dat geval zijn eigenaren vaak minder snel geneigd tot zelfrealisatie over te (willen) gaan. Er is samenwerking met een gemeente nodig om dit instrument in te kunnen zetten en ook hiervoor geldt dat gemeenten dit niet graag doen. Bij een herontwikkeling van een winkelcentrum echter zal doorgaans de bestemming niet wijzigen (blijft detailhandel), dus is dit instrument beperkt toepasbaar.

3.1.4 Exploitatieplan of anterieure overeenkomst Het exploitatieplan is vooral een middel voor de gemeente om te komen tot kostenverhaal. Indien een eigenaar een beroep doet op zelfrealisatie kan bij afgifte van de omgevingsvergunning de grondexploitatiekosten (o.a. de kosten voor de aanleg van de openbare ruimte) worden verhaald. De marktpartij heeft de keuze hierover met de gemeente vooraf afspraken te maken in een privaatrechtelijke overeenkomst (de anterieure overeenkomst)4. Ook kunnen op basis van de gemeentelijke regietaak eisen worden gesteld aan de uitvoering. Dit instrument kan eigenaren niet dwingen mee te doen met een herontwikkeling; het regelt slechts het kostenverhaal indien eigenaren zelf besluiten tot ontwikkeling over te gaan.

3.1.5 Wijkontwikkelingsmaatschappij Een wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) is een vorm van een joint-venture met bijvoorbeeld gemeente, corporatie en ontwikkelaar. Er is sprake van een wijkontwikkelingsmaatschappij als deze als zodanig is aangewezen door de Minister en er moet een herstructureringsplan liggen dat past binnen de Wet stedelijke vernieuwing (Staatssecretaris van Financiën, 2004, p. 3). Het is denkbaar dat eigenaren wier eigendom betrokken is in de herontwikkeling deel uitmaken van de wijkontwikkelingsmaatschappij, om zo een herverkaveling van eigendommen tot stand te kunnen brengen. Voordeel van een WOM is dat er een vrijstelling geldt van de overdrachtsbelasting. Na 4

Overigens is het ook mogelijk om na vaststelling van een exploitatieplan met de gemeente een overeenkomst te sluiten over het kostenverhaal; er is dan sprake van een posterieure overeenkomst.

25


afronding van het plan wordt wel overdrachtsbelasting geheven over de toedeling van de onroerende zaken aan de participanten van de WOM (Staatssecretaris van Financiën, 2004, p. 3). Sinds 2006 is de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor WOM’s aangepast, zodanig dat de oprichters van de WOM ook andere dan de door hen ingebrachte onroerende zaken vrij van overdrachtsbelasting uit het project kunnen halen, naar rato van hun belang (onroerend goed of financieel) in de WOM. Zo kan er zonder grote fiscale gevolgen een ruil (herverkaveling) tot stand worden gebracht (Kei kenniscentrum, 2011). Hoewel de WOM nu vooral wordt toegepast bij de herontwikkeling van woonwijken, is deze organisatiestructuur in principe ook mogelijk bij herontwikkeling van winkelcentra.

3.1.6 Bedrijven Investerings Zone (BIZ) Een tamelijk nieuw instrument (sinds mei 2009) is een zogenaamde ‘Bedrijven Investerings Zone’ (BIZ). De BI-zone is nu nog tijdelijk (experimentenwet). In 2012 vindt de eerste evaluatie plaats. In Engeland en Amerika komen deze zones voor als Business Improvement Districts (BID). Een BIZ is een afgebakend gebied, waarin bedrijven een private organisatie oprichten (vereniging of stichting) om de leefbaarheid, veiligheid en ruimtelijke kwaliteit gezamenlijk te verbeteren. Het is een instrument voor en door ondernemers en is toepasbaar op bedrijventerreinen en winkelen horecagebieden (BIZone, 2011). Na de instelling van een BI-zone is er geen sprake van vrijblijvendheid. Alle ondernemers in het betrokken gebied zijn via een zogenaamde BI-zoneheffing verplicht om bij te dragen aan de extra voorzieningen. BI-zones hebben een beperkte duur van 5 jaar, verlenging is onder strenge condities mogelijk. De gemeente beslist over de invoering van een BI-zone, veelal op verzoek van de ondernemers. Daarbij worden drie voorwaarden gesteld: 1. de respons bij de draagvlakmeting is minimaal 50%; 2. van de respondenten is minimaal 2/3 voor; 3. de voorstemmers vertegenwoordigen meer WOZ-waarde dan de tegenstemmers. Nadat de BI-zone is opgericht kan de gemeente geld innen bij alle betrokkenen, ook bij diegene die niet hebben ingestemd met de BI-zone. Dit geld staat vervolgens de stichting of vereniging ter beschikking om activiteiten uit te voeren. Op dit moment is de heffing alleen voor de gebruikers van de panden. Hoewel de BI-zone meer gericht is op beheer, kan dit instrument mogelijkerwijs ook ingezet worden voor de herontwikkeling van een winkelcentrum. Groot voordeel van dit instrument is dat iedereen verplicht wordt om mee te doen. Bij een winkelcentrum zouden echter niet alleen de gebruikers van de panden hiertoe verplicht moeten worden, maar vooral ook de eigenaren.

3.2 Nieuwe modellen en buitenlandse voorbeelden In de vorige paragaaf zijn bestaande modellen en instrumenten van gebiedsontwikkeling bekeken. Deze instrumenten lijken niet toereikend om medewerking van eigenaren af te kunnen dwingen bij een herontwikkeling van een winkelcentrum. Het probleem van een moeizaam proces bij herstructurering of stedelijke vernieuwing in een gebied met een verdeelde eigendomsstructuur wordt door meerderen benoemd (o.a. door Wolff, Bregman). In diverse literatuur worden daarom voorstellen 26


gedaan ter verbetering van dit proces; door de introductie van nieuw instrumentarium of door verwijzing naar buitenlandse voorbeelden. Deze voorstellen komen in deze paragraaf aan de orde.

3.2.1 Gemeenschappelijke Private Stedelijke Vernieuwing (GPSV) De Wolff e.a. (2009) stellen een nieuw instrument voor: Gemeenschappelijke Private Stedelijke Vernieuwing (GPSV). Deze regeling bestaat uit een effectieve organisatiestructuur voor vernieuwing en beheer en heeft als basis het idee dat een private meerderheid soms een minderheid moet kunnen dwingen. In onderstaand kader wordt het voorstel van de GPSV kort uiteengezet. 1.

Aanwijzing van GPSV-gebieden. In gebieden waar de vernieuwing stagneert als gevolg van geen of onvoldoende samenwerking van de eigenaren in het gebied.

2.

Ontstaan initiatieforganisatie. Een initiatiefnemer gaat proberen de eigenaren te verleiden, gestimuleerd door bijvoorbeeld goedkope leningen, ondersteuning en fiscale voordelen. Draagvlak bij een dubbele meerderheid (in aantal eigenaren én in oppervlakte) is voldoende voor een samenwerkingsverband, waarvan ook automatisch de eigenaren die niet voor zijn deel uit maken. Daarbij hebben ze wel het recht zich te laten uitkopen. Het samenwerkingsverband wordt vormgegeven in een privaatrechtelijke eigendomsstructuur met mede-eigendom, analoog aan het appartementsrecht.

3.

Opstellen GPSV-programma. De initiatiefnemer of het samenwerkingsverband ontwikkelen een programma en een plan, welke ter goedkeuring wordt voorgelegd aan de gemeente.

4.

Erkenning GPSV-organisatie. Door gemeentelijke goedkeuring ontstaat de formele basis voor de oprichting van de GPSVorganisatie. Deze organisatie verkrijgt extra bevoegdheden zoals het vragen van bijdragen aan eigenaren en het aankopen van vastgoed.

5.

Uitvoering. De GPSV-organisatie zal opdracht verstrekken tot uitvoering.

6.

Beheer. Na uitvoering vervalt de GPSV-organisatie en de extra bevoegdheden. Wel blijft het eigendom gemeenschappelijk. De organisatie wordt verantwoordelijk voor het beheer en doet hiervoor reserveringen. (Wolff, 2009)

Er wordt een gezamenlijke eigendomsstructuur gecreëerd, waaraan alle eigenaren moeten deelnemen. Ieder heeft een soort appartementsrecht, dat ook behouden blijft na uitvoering. Dit voorstel sluit aan bij de gedachte van de BI-zone (zie paragraaf 3.1.6). Voor de herontwikkeling van een winkelcentrum met verdeeld eigendom lijkt dit een bruikbaar voorstel, wat verder uitgewerkt kan worden met betrekking tot de waardering van het vastgoed en verdeling van verantwoordelijkheden en risico’s.

27


3.2.2 Bedrijfs- of gebiedscorporatie Uit Engeland komt het model van een bedrijfs- of gebiedscorporatie. Een gebiedscorporatie is een instrument dat in gebieden met versnipperd grondgebied kan helpen om een businesscase en hiermee de financiering van een project op gebiedsniveau rond te krijgen. De vastgoed- en grondwaarde van meerdere bedrijven wordt gebundeld en liquide gemaakt (Antwerpen, 2010, p. 49). Het uitgangspunt is dat bij herstructurering de waardeontwikkeling voornamelijk in het bestaande vastgoed en de grondposities zit, gebaseerd op goed beheer. Bij een gebiedscorporatie wordt het vastgoed in beheer genomen door een collectief. De deelnemers profiteren van het liquide maken van het eigen vastgoed, maar ook van de verdere waardeontwikkeling van het vastgoed en de grond. Tot nu toe wordt dit instrument met name toegepast op bedrijventerreinen, maar het kan ook gebruikt worden voor de herontwikkeling van winkelcentra.

3.2.3 Umlegung In Duitsland bestaat een instrument, Umlegung genaamd, dat gemeenten help het grondeigendom te herordenen op uitleg- en andere ontwikkelingslocaties. Bestaande percelen met of zonder bebouwing worden omgevormd tot percelen die beter aansluiten op de plannen (TU Delft, 2011, p. 14).. De gemeente neemt (formeel) het initiatief voor de inzet van het herverkavelingsinstrument. Met alle betrokken eigenaren in het gebied wordt een hoorzitting gehouden. Vervolgens wordt een principebesluit genomen door de gemeenteraad, dat openbaar bekend wordt gemaakt en wordt aangetekend in de openbare registers. Vanaf dit moment geldt een voorkooprecht voor de gemeente: vergelijkbaar met het Nederlandse voorkeursrecht. Zodra het ‘Umlegungsplan’ onherroepelijk is moet de gemeente het ook gaan uitvoeren (Bregman, 2011, pp. 17-39). De Umlegung maakt het vooral mogelijk om grond vrij te maken voor publieke voorzieningen. Eigenaren zijn verplicht grond ter beschikking te stellen voor de realisatie van deze voorzieningen, opgenomen op een vaste lijst, en er moet verrekend worden voor de mogelijke waardestijging. De grond in het ‘Umlegungsgebiet’ wordt rekenkundig samengevoegd tot de zogenaamde ‘Umlegungsmasse’. Hiervan wordt vervolgens de noodzakelijke grond voor publieke voorzieningen in de nieuwe situatie afgehaald. Deze wordt toegedeeld aan de betrokken overheid. De zogenaamde ‘Verteilungsmasse’ die overblijft wordt op grond van het verkavelingsplan verdeeld onder de oude eigenaren (Bregman, 2011, pp. 17-39). Daarna wordt afgerekend wat er teveel aan waarde is toebedeeld, soms in grond en soms in geld. De toedeling kan plaatsvinden naar rato van de waarde van de percelen en naar rato van de oppervlakte. Voor gemeenten is een belangrijk voordeel van dit model dat het grondexploitatierisico niet bij hun ligt. De grond gaat immers in één keer over van de oorspronkelijke verkaveling naar de nieuwe verkaveling met (min of meer) dezelfde eigenaren (Bregman, 2011, p. 79). Door de herverkaveling die wordt bereikt zou het instrument ook geschikt kunnen zijn bij de herontwikkeling van een winkelcentrum, met name omdat de eigenaren verplicht zijn hieraan mee te werken en ook mee te betalen als een waardestijging wordt bereikt. Een nadere uitwerking onder andere met betrekking tot het vraagstuk van de inbrengwaarde is dan wel noodzakelijk.

28


3.2.4 Reparcelacion Een met het Duitse Umlegung vergelijkbaar instrument is het Spaanse Reparcelacion: gezamenlijke eigenaren in een plangebied of een derde (‘de urbaniseerder’) kunnen een voorstel maken voor een nieuwe kavelindeling (Bregman, 2011, p. 41). Als het voorstel is goedgekeurd door de gemeente kan de benodigde verandering van de kavelindeling eventueel gedwongen worden uitgevoerd. Een eigenaar die niet mee wil doen kan worden onteigend. En net als bij de Umlegung zijn eigenaren ook verplicht grond in te leveren voor publieke voorzieningen, zoals infrastructuur en openbare ruimte.

3.3 Samenwerking met eigenaren De ontwikkelmodellen die in paragraaf 3.1 aan de orde zijn geweest geven een overzicht van een mogelijke wijze van samenwerken tussen de overheid en een private partij die wil ontwikkelen (een projectontwikkelaar). Veelal zijn de gronden waarop de ontwikkeling plaatsvindt al in bezit van de gemeente of de ontwikkelaar. Bij een herstructurering spelen echter de bestaande grond- (en opstal-) eigenaren ook een belangrijke rol in het ontwikkelingsproces. Uit een studie naar de bestaande instrumenten (paragraaf 3.1) blijkt dat deze ontoereikend zijn om medewerking van eigenaren af te kunnen dwingen, helemaal voor een projectontwikkelaar. Daarom is ook gekeken naar nieuwe modellen en buitenlandse voorbeelden (paragraaf 3.2), die meer mogelijkheden bieden om de medewerking van eigenaren af te dwingen. In de Nederlandse praktijk zijn deze modellen echter nog niet toepasbaar. Een te onderzoeken aanpak is om een bepaalde samenwerkingsvorm met de grondof opstaleigenaren aan te gaan om zo de herontwikkeling te kunnen realiseren. In deze paragraaf wordt verkend of een samenwerkingsmodel tussen de ontwikkelaar en eigenaren mogelijk is, waarin er sprake is van een bepaalde mate van risicodeling. Hoewel de gemeentelijke overheid doorgaans een grote rol speelt bij gebiedsontwikkelingen, neemt zij bij de herontwikkeling van winkelcentra steeds vaker een faciliterende rol in door middel van het stellen van ruimtelijke randvoorwaarden (beleidsmatig) en met publiekrechtelijke instrumenten (bestemmingsplan en vergunningen). Een actieve rol in de grondexploitatie wordt steeds vaker overgelaten aan marktpartijen. Een vorm van samenwerking tussen de ontwikkelaar en de eigenaren zal daarom steeds belangrijker worden. De Wolff e.a. (2009) concluderen dat succesvolle samenwerkingen van eigenaren vaak te danken waren aan een (zeer) aantrekkelijke financiële regeling, die het meedoen van eigenaren stimuleerde. Of doordat de overheid een initiërende en actieve rol op zich nam en ook bleek dat succesvolle samenwerkingsverbanden van eigenaren zich veelal richtten op ‘beheersmatige’ aspecten en niet zozeer op fysieke of functionele verandering van het gebied. Desalniettemin wordt in deze paragraaf verkend of samenwerkingsmodellen mogelijk zijn tussen ontwikkelaar (ipv de overheid) en eigenaren (als private partij) bij de herontwikkeling van een winkelcentrum. Bij de vijf gebiedsontwikkelingsmodellen uit paragraaf 3.1 wordt vanuit de gemeente een bepaalde rol ingenomen bij de grondexploitatie. Naar analogie van deze modellen kan vanuit de ontwikkelaar een bepaalde rol worden ingenomen bij de opstalexploitatie. De eigenaren nemen dan

29


de rol in van de private partij. In deze paragraaf worden de mogelijke samenwerkingsmodellen tussen ontwikkelaar en eigenaren nader beschouwd.

3.3.1 Klassiek: opstalexploitatie door ontwikkelaar Bij gebiedsontwikkeling ligt in het klassieke model de regie volledig in handen van de overheid. De gemeente maakt een plan, verwerft zonodig gronden en maakt alles bouw- en woonrijp. De bouwrijpe kavels worden vervolgens verkocht. Bij de herontwikkeling van een winkelcentrum houdt het klassieke ontwikkelmodel in dat de ontwikkelaar alles doet, zowel de opstalexploitatie als ook (delen van) de grondexploitatie, waaronder het maken van afspraken met of de aankoop van eigendommen van de huidige eigenaren. De regie is volledig in handen van de ontwikkelaar en ook het risico (op winst of verlies) ligt volledig bij de ontwikkelaar. De zittende eigenaren hebben nauwelijks tot geen rol en geen terugkeerrecht na de herontwikkeling. Groot nadeel van dit model is dat het een lange voorbereidingstijd vraagt voordat met alle eigenaren tot overeenstemming wordt gekomen en dat niet zeker is dat alle eigenaren zullen meewerken. Tevens vraagt deze werkwijze veelal hoge en risicovolle voorinvesteringen van de projectontwikkelaar. In de huidige tijd is deze financiering voor veel partijen niet meer mogelijk.

3.3.2 Zelfrealisatie: opstalexploitatie door eigenaren Bij een zelfrealisatiemodel doet de private partij, de eigenaar van de grond, alles zelf; zowel de planontwikkeling, als de gronden opstalexploitatie. De overheid is dan slechts faciliterend. In het geval van een herontwikkeling van een winkelcentrum zijn de vastgoedeigenaren de private partij. De eigenaren gaan, zonder bemoeienis van een ontwikkelaar, zelf over tot herontwikkeling. De eigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor het programma en voeren de herontwikkeling voor eigen rekening en risico uit. Na herontwikkeling berust het eigendom bij dezelfde eigenaren.

3.3.3 Samenwerking: concessiemodel Bij een gebiedsontwikkeling op basis van het concessiemodel maakt de overheid, die eigenaar is van de grond, het plan, eventueel in samenwerking met een marktpartij. Vervolgens wordt de hele ontwikkeling, dus zowel de grondexploitatie als de opstalexploitatie overgelaten aan een marktpartij. Wanneer dit model wordt toegepast op de samenwerking tussen ontwikkelaar en winkeleigenaren, zou de ontwikkelaar het plan moeten maken en vervolgens de uitvoering in concessie geven aan de eigenaren. Echter, de ontwikkelaar is in dit geval geen eigenaar van de grond en dus niet in staat een concessie te verlenen. Geconcludeerd moet daarom worden dat dit model niet toepasbaar is bij de samenwerking tussen ontwikkelaar en eigenaren. Een omgekeerd model, waarbij de eigenaren voor eigen rekening de planvorming doen en daarna de uitvoering ‘in concessie’ geven aan een ontwikkelaar, die vanaf dan alle risico’s overneemt is wel denkbaar. In feite lijkt dit model op een klassiek model, alle risico’s liggen namelijk bij de ontwikkelaar, met het verschil dat de eigenaren verantwoordelijk zijn voor de planvorming. Dit model noemen we daarom het model: klassiek ‘plus’.

30


3.3.4 Samenwerking: bouwclaimmodel Bij een gebiedsontwikkeling op basis van het bouwclaimmodel verkoopt de eigenaar van de grond (de ontwikkelaar) zijn eigendom aan de gemeente in ruil voor ontwikkelrechten. De planuitwerking gebeurt veelal gezamenlijk, vervolgens doet de gemeente de grondexploitatie en geeft bouwrijpe kavels uit aan de ontwikkelaar die de opstallen realiseert. Naar analogie hiervan kan voor de herontwikkeling van een winkelcentrum een model worden voorgesteld waarin de eigenaren bij verkoop van hun eigendom het recht verkrijgen op nieuw vastgoed. Dit is in feite in een nieuw-voor-oud afspraak zoals beschreven in paragraaf 2.3. Alle eigenaren leveren hun eigendom in bij de ontwikkelaar; daarvoor ontvangen zij een vergoeding, bijvoorbeeld de marktwaarde of een vaste waarde per m2. De eigenaren treden in de rol van de marktpartij in het ‘echte’ bouwclaimmodel. De ontwikkelaar neemt de rol van de gemeente over met betrekking tot de planvorming en de grondexploitatie en is later ook de partij die de opstalexploitatie doet. Een deel van het nieuwe vastgoed wordt ‘terugverkocht’ aan de oorspronkelijke eigenaren, die daarvoor eventueel moeten bijbetalen. Voordeel van dit model is dat er een soort herverkaveling wordt bereikt, omdat een eigenaar een ander object terug kan krijgen. Nadeel is dat er eerst met alle eigenaren overeenstemming moet worden bereikt en er veel discussie kan ontstaan over de inbrengwaarde. En eigenaren die geen eigendom willen terugkopen hebben geen belang bij een claim op het nieuwe vastgoed.

3.3.5 Samenwerking: joint-venture model In het joint-venture model worden risico’s en zeggenschap geheel gedeeld. Daarvoor wordt vaak een rechtspersoon of een WOM opgericht. In het geval van een samenwerking met eigenaren kan ook gedacht worden aan de oprichting van een fonds. De eigendommen worden ingebracht in het fonds en iedere eigenaar ontvangt een participatie. Naar rato van hun participatie kan elke eigenaar meedelen in de grondopbrengst na herontwikkeling. Een of meerdere nieuwe beleggers kunnen het nieuwe winkelcentrum kopen, maar ook de oorspronkelijke eigenaren kunnen eventueel eigendom terugkopen. Het vernieuwde winkelcentrum kan (in delen) verkocht worden, maar kan ook een beleggingsfonds blijven; er is dan sprake van onverdeeld eigendom. Voordeel is dat ook met dit model een herverkaveling kan worden bereikt en dat er minder discussie zal zijn over de huidige waarde van de panden. Voor de projectontwikkelaar is het ook een voordeel dat de waarde van het eigendom pas achteraf, na herontwikkeling vergoed hoeft te worden; de voorinvesteringen worden daarmee aanzienlijk beperkt. Er kan bijvoorbeeld afgesproken worden dat de eigenaren wel gedurende de herontwikkeling hun huidige huurstroom blijven ontvangen, eventueel met een korting. Ook bij dit model is een nadeel dat niet alle eigenaren gedwongen kunnen worden om hieraan mee te werken.

3.3.6 Samenvatting modellen In figuur 6, op de volgende pagina, is een samenvatting gegeven van de hiervoor besproken ontwikkelmodellen met eigenaren en een ontwikkelaar. De rol van de gemeente wordt verondersteld faciliterend te zijn, maar passief, en blijft in deze modellen buiten beschouwing.

31


Figuur 6 Ontwikkelmodellen met eigenaren en ontwikkelaar

Model

Eigenaren

Ontwikkelaar

Regie

Risico

Klassiek

Geen rol.

Planontwikkeling.

Regie volledig in

Alle risico’s liggen

Geen terugkeerrecht.

Grondexploitatie

handen van

volledig bij

Verkoop eigendom.

(incl. verwerving).

ontwikkelaar.

ontwikkelaar.

Regie volledig in


Grondexploitatie.

handen van

volledig bij

Opstalexploitatie.

eigenaren.

eigenaren.

Opstalexploitatie. Zelfrealisatie

Concessie

Planontwikkeling.

Geen rol.

Een consequente toepassing van dit model op de samenwerking tussen ontwikkelaar en eigenaren is niet mogelijk, omdat de ontwikkelaar geen eigendom heeft om in concessie te geven.

Klassiek plus

Planontwikkeling.

Betrokken bij

Regie over plan-

Beperkt risico

Evt. terugkeerrecht.

planontwikkeling,

ontwikkeling bij

eigenaren

Grondexploitatie

eigenaren. Regie

planontwikkeling.

(incl. verwerving).

uitvoering bij

Risico grotendeels bij

Opstalexploitatie

ontwikkelaar.

ontwikkelaar.

Bouwclaim

Gezamenlijke

Gezamenlijke

Regie over

Beperkt risico

(terugkooprecht)

planontwikkeling.

planontwikkeling.

planontwikkeling

(vastgoedwaarde) bij

Verkoop eigendom

Grondexploitatie

gedeeld. Daarna

eigenaren.

tegen vaste prijs, in

(incl. verwerving

grotendeels in


ruil voor

tegen vaste prijs).

handen van

ontwikkelaar.

terugkooprecht.

Opstalexploitatie.

ontwikkelaar.

Alles gezamenlijk:

Alles gezamenlijk:

Regie wordt gedeeld.

Risico. winst en

planontwikkeling,

planontwikkeling,

Besluitvorming door

verlies wordt volledig

grondexploitatie (incl.


aandeelhouders.

gedeeld.

verwerving) en

verwerving) en

opstalexploitatie.

opstalexploitatie.

Door bijv. inbreng in

Door bijv. 50%

vastgoedfonds.

deelname in BV/CV.

Joint venture

Alleen in de modellen klassiek plus, bouwclaim en joint venture worden de risico’s verdeeld tussen ontwikkelaar en eigenaren. In het bouwclaimmodel geven de eigenaren maar een deel van de regie uit handen (over de planuitwerking en de uitvoering), terwijl eigenlijk alle risico’s bij de ontwikkelaar liggen. Dit model lijkt daarom voor de eigenaren erg opportuun. Het grootste nadeel van alle modellen is dat eigenaren niet gedwongen kunnen worden om mee te werken.

3.4 Conclusie Hoewel in de Nota Grondbeleid reeds werd geconstateerd dat de stedelijke herstructurering in gebieden met versnipperd eigendom complex is (Bregman, 2011, p. 53), is er in de literatuur weinig te 32


vinden over de samenwerking tussen een ontwikkelaar en eigenaren. Een van de knelpunten bij de herontwikkeling van winkelcentra met verdeeld eigendom is namelijk de onmogelijkheid om eigenaren te verplichten mee te werken aan een herontwikkeling en herverkaveling van het vastgoed. Voor dit probleem zijn op dit moment alleen de middelen voorkeursrecht en onteigening beschikbaar. De grootste beperking van deze instrumenten is dat ze alleen de overheid tot beschikking staan (Wolff, 2009, p. 41). Een projectontwikkelaar kan hiervan niet (zelfstandig) gebruik maken. Tevens is bij herontwikkeling van een winkelcentrum veelal geen sprake van een bestemmingswijziging, waardoor een onteigening niet mogelijk is. Het (experimentele) instrument van een BI-zone kan wel uitkomst bieden, doordat de meerderheid de minderheid kan verplichten tot medewerking. Dit geldt ook voor een nieuw voorgestelde instrument als GPSV of een Umlegung. Omdat deze instrumenten op dit moment nog niet inzetbaar zijn kan een samenwerking tussen ontwikkelaar en eigenaren van het winkelcentrum nog niet op deze wijze worden vormgegeven. De vijf modellen van gebiedsontwikkeling zijn daarvoor meer geschikt. Voor de samenwerking tussen een overheid (gemeente) en een private partij (ontwikkelaar) zijn grofweg vijf modellen beschikbaar, die veelvuldig worden toegepast. Dit zijn een klassiek model, een zelfrealisatiemodel, een concessiemodel, een bouwclaimmodel of een joint-venture. Bij een herstructurering spelen echter de bestaande grond- (en opstal-) eigenaren ook een belangrijke rol in het ontwikkelingsproces. Daarom is gekeken of de vijf ontwikkelmodellen die bij gebiedsontwikkeling worden gebruikt ook toepasbaar zouden zijn op een samenwerking tussen private partijen. Daaruit komt naar voren dat een concessiemodel niet toe te passen is op de samenwerking tussen ontwikkelaar en eigenaren, omdat de ontwikkelaar geen eigendom heeft om in concessie te geven. De andere modellen; klassiek, zelfrealisatie, bouwclaim en joint venture, zijn wel geschikt. Tevens is er nog een variant denkbaar: model klassiek plus. Afhankelijk van de risicoverdeling en de mogelijkheid tot voorinvesteringen kan voor een van deze modellen gekozen worden. Deelvraag 4, welke modellen zijn er om de samenwerking tussen projectontwikkelaar en vastgoedeigenaren vorm te geven, is hiermee beantwoord. In het volgende hoofdstuk wordt aan de hand van een aantal casussen bekeken welk ontwikkelmodel is toegepast bij de herontwikkeling van het betreffende winkelcentrum en of dit tot een succesvol resultaat heeft geleid in termen van conform stedenbouwkundig plan, conform planning en financieel rendabel.

33


34


4. Casusonderzoek In het casusonderzoek wordt getoetst of ontwikkelaar en eigenaren hebben samengewerkt bij de herontwikkeling van het winkelcentrum en tot welk resultaat dit heeft geleid (deelvraag 5). Om te bepalen welk ontwikkelmodel is toegepast wordt per case gekeken wat de rol van partijen was en hoe het verwervingsproces is verlopen. Het resultaat, of er sprake is van een succesvolle herontwikkeling, wordt per case geanalyseerd op basis van de variabelen tijd (conform planning), geld (financieel rendabel) en kwaliteit (conform stedenbouwkundig plan). Maar allereerst zal in paragraaf 4.1 worden ingegaan op de keuze voor deze casussen. In paragraaf 4.2 worden dan de casussen afzonderlijk behandeld en in paragraaf 4.3 worden de verschillen en overeenkomsten tussen de casussen kort belicht.

4.1 Casusselectie In de beschrijving van de onderzoeksaanpak in de inleiding (paragraaf 1.6) is reeds aangegeven dat de te selecteren casussen moeten voldoen aan de criteria: 1.

winkelcentra waar het eigendom (voor herontwikkeling) in handen was van meerdere (particuliere) eigenaren;

2.

de herontwikkeling is gerealiseerd (de resultaten zijn bekend);

3.

de herontwikkeling vond plaats in de afgelopen 15 jaar (i.v.m. beschikbaarheid informatie);

4.

en er zijn verschillende werkwijzen in het herontwikkelingsproces gehanteerd.

Bij de selectie van de casussen is gebruik gemaakt van een database van de NRW, die tot eind 2008 is bijgehouden met onder andere gegevens over alle winkelcentra, de eigenaren van de centra, de omvang van de centra en het jaar van de laatste renovatie. In de database zaten gegevens van 973 winkelcentra. Uit een selectie op basis van het eerste criterium (eigendom in handen van meerdere (particuliere) eigenaren) kwamen 262 winkelcentra naar voren. Op basis van het tweede en derde criterium (herontwikkeling gerealiseerd in de afgelopen 15 jaar) resteerden er nog 87 winkelcentra. Het vierde criterium kon helaas niet worden toegepast op deze lijst, omdat gegevens over de werkwijze niet zijn geregistreerd. In de lijst met 87 winkelcentra bevonden zich veel kleinere winkelcentra (< 10.000 m2), waar het aantal eigenaren beperkter is, en een paar woonboulevards, die buiten de scope van dit onderzoek vallen. Na verwijdering van deze winkelcentra uit de lijst resteerden er 25 winkelcentra die relevant zijn voor dit onderzoek. Deze lijst is opgenomen in bijlage IV. Het casusonderzoek betreft een kwalitatief onderzoek, waarmee een beeld wordt verkregen van de resultaten van een herontwikkeling van een winkelcentrum op basis van een bepaald ontwikkelmodel. Door 6 winkelcentra te kiezen die verschillen in omvang en ook verspreid liggen over het land wordt een gemiddeld beeld verkregen van de huidige praktijk. Bij de keuze voor de 6 casussen speelde tevens mee of de benodigde informatie in het tijdsbestek van deze scriptie beschikbaar zou zijn.

35


De volgende 6 casussen zijn geselecteerd: 1. Winkelcentrum De Meent te Papendrecht 2. Winkelcentrum Dukenburg te Nijmegen 3. Winkelcentrum Overvecht te Utrecht 4. Winkelcentrum De Mare te Alkmaar 5. Winkelcentrum Zuidplein te Rotterdam 6. Winkelcentrum WoensXL te Eindhoven Getracht is zoveel mogelijk feitelijke informatie te verzamelen over deze casussen, zodat een objectief beeld wordt verkregen. De informatie is grotendeels verkregen door interviews met betrokkenen (m.n. projectleiders) en waar mogelijk geverifieerd en aangevuld door raadpleging van openbare bronnen, zoals internet, gemeentelijke besluiten en divers informatiemateriaal (folders, presentaties). De casussen geven inzicht in welke aanpak gevolgd is bij een herontwikkeling, wat de rollen, bijdragen en verantwoordelijkheden waren van de diverse partijen, wat de resultaten van de herontwikkeling waren en wat succesvol of minder succesvol is geweest. Hiervoor is een vragenlijst opgesteld, die in bijlage V is opgenomen.

4.2 Beschrijving en resultaten casussen In deze paragraaf zullen alle 6 casussen achtereenvolgens worden beschreven. Aan bod komen de opgave, de rollen/ samenwerking en het verwervingsproces om inzicht te krijgen in het gevolgde ontwikkelmodel. Vervolgens wordt per casus ingegaan op de planning, financieel resultaat en het stedenbouwkundig plan om het resultaat van de herontwikkeling in het kader van dit onderzoek in beeld te brengen. Van elke casus is in bijlage VI een tabel opgenomen met algemene informatie.

4.2.1 Winkelcentrum De Meent te Papendrecht Voor deze case is gesproken met de ontwikkelaar van dit project, de heer van der Vorm. De informatie is aangevuld en geverifieerd met de bronnen die in bijlage VI bij deze case zijn vermeld. De hieronder opgenomen beschrijving is ter goedkeuring voorgelegd aan de heer van der Vorm. Deze herontwikkeling is te typeren als een klassiek model: de ontwikkelaar heeft (via de gemeente) alle eigendommen verworven en de eigenaren hadden daarbij geen recht op eigendom in het nieuwe winkelcentrum. De ontwikkelaar heeft de opstalontwikkeling gedaan en ook de inrichting van het openbaar gebied (woonrijp maken). De gemeente heeft in deze ontwikkeling een actieve rol gespeeld door middel van de grondexploitatie (aankoop, sloop, bouwrijp maken en uitgifte nieuwe bouwgrond aan de ontwikkelaar). De eigenaren hebben na verkoop van hun eigendom geen rol meer in het nieuwe centrum.

De opgave Het centrumgebied van Papendrecht was gedateerd en te klein. Het eigendom van winkelcentrum De Meent (ca. 12.000 m2 bvo) was voor circa 70% in handen van twee grote, particuliere beleggers (Lemain en Groenen). Deze eigenaren waren midden jaren ’90 de

36


initiatiefnemers van een herontwikkelingsplan, waarvoor ze ontwikkelaar ING RED inschakelden. Het plan bestond uit een renovatie en uitbreiding van het bestaande centrum. Toen dit plan niet van de grond kwam, door met name slechte onderlinge verhoudingen tussen de diverse eigenaren onderling en tussen de gemeente en ING RED, werd besloten het over een andere boeg te gooien. Gekozen werd voor volledige sloop van het bestaande centrum en nieuwbouw van een nieuw centrum op dezelfde locatie. Het nieuwe centrum bestaat uit circa 50 winkels met een totale oppervlakte van bijna 20.000 m2. Het centrum is gebouwd in 2 lagen, onder het centrum bevindt zich een parkeergarage met 560 plaatsen en boven het centrum bevinden zich 149 woningen (koop en huur). Er was 3 jaar een tijdelijk winkelcentrum nodig van 7.000 m2 aan de Veerweg. In 2007 is het nieuwe winkelcentrum geopend.

Figuur 7 Plattegronden voor en na herontwikkeling De Meent in Papendrecht

Plattegrond voor herontwikkeling:

Plattegrond na herontwikkeling:

Polderniveau

Polderniveau

Dijkniveau

bron: VORM Ontwikkeling BV

Dijkniveau

bron: http://www.papendrecht.net/nieuws/2006/11/15/4399/ plattegrond-winkels-nieuwe-de-meent.html

37


Rollen/ samenwerking Het oude winkelcentrum bestond uit 2 lagen winkels met 50 à 60 appartementen daarboven. De eigenaren waren slechts voor een klein deel verenigd in een VvE. Toen ING RED met het renovatieplan startte wilden zij eerst een besluitvormingsorgaan met alle eigenaren oprichtten. Dit proces is uiteindelijk stuk gelopen door het onderlinge wantrouwen. Daarna is pas ingezet op een plan met volledige sloop en nieuwbouw. Daarvoor was een verplaatsing van de winkels naar een tijdelijke locatie nodig. En de bestaande eigenaren moesten allemaal worden uitgekocht. In 2000 sloot VORM Ontwikkeling BV een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente hierover. Nadat zij met de twee grootste eigenaren overeenstemming had bereikt, kon zij het centrum herontwikkelen. De gemeente heeft een zeer actieve rol gespeeld in dit project. Het bouwrijp maken van de locatie, maar ook de (infrastructurele) werkzaamheden voor het tijdelijke winkelcentrum zijn door de gemeente opgepakt. Tevens liepen de verwervingen allemaal via de gemeente, die later bouwrijpe grond heeft uitgegeven aan de ontwikkelaar. De ontwikkelaar bleef wel het risico lopen op de verwervingen (als deze bijvoorbeeld duurder uitvielen) en de ontwikkelaar heeft zelf ook de onderhandelingen gevoerd, maar hoefde dus niet zelf aan te kopen. Daarmee werd overdrachtsbelasting vermeden en grote investeringen uitgesteld. Door de gemeente was een (externe) procesmanager ingeschakeld, die bovenop de herontwikkeling zat, het bestuur en de politiek goed informeerden, maar bovenal veel enthousiasme uitstraalde voor het project.

Verwervingsproces De onderhandelingen met eigenaren, huurders en gemeente hebben jarenlang geduurd. Vorm Ontwikkeling BV had een deal kunnen sluiten met de twee grote particuliere eigenaren, die samen 70% van het eigendom in bezit hadden. De gemeente heeft vervolgens op het hele gebied voorkeursrecht gevestigd, zodat de eigenaren hun vastgoed eerst aan de gemeente moesten aanbieden. De onderhandelingen zijn in onderling overleg gedaan door: WPM (adviseurs), Vorm Ontwikkeling BV (ontwikkelaar) en de gemeente. In principe werden alle eigendommen gekocht en hadden de eigenaren geen terugkeerrecht, maar voor de eigenaren die echt eigendom terugwilden was er ruimte gereserveerd, net buiten het nieuwe winkelcentrum, maar wel in het centrumgebied. De verwerving van de laatste eigendommen was uiteraard het moeilijkst. Ook zijn door de ontwikkelaar onderhandelingen gevoerd met de winkeliers. De winkeliers hadden namelijk de eerste keuze in het nieuwe winkelcentrum. Een aantal eigenaar - ondernemers wilden niet meewerken en niet verhuizen naar het tijdelijke winkelcentrum. Doordat echter de rest van het centrum vrijwel verlaten was, hebben deze winkels ook hun deuren moeten sluiten. Er zijn geen juridische procedures en onteigeningen gevoerd.

Planning Het versnipperd eigendom heeft hier zeker vertraging gekost in de planvorming. Door de samenwerking tussen Vorm Ontwikkeling BV en de twee grote eigenaren kwam het initiatief voor de herontwikkeling van de grond. Nadat het herontwikkelingsplan was verlaten, is circa 2,5 jaar gewerkt aan het ontwerp van het sloop/ nieuwbouw plan. Vervolgens was er circa 3 jaar bouwtijd nodig, zodat

38


het in totaal ongeveer 5 jaar heeft geduurd. De bouw is gestart toen circa 60% was verhuurd, grotendeels aan de zittende ondernemers, en de woningen nog niet waren verkocht.

Financieel De sloop en bouw van het nieuwe winkelcentrum is financieel rendabel geweest voor Vorm Ontwikkeling BV. Dit kwam mede doordat de gemeente mee investeerde in het project; zo heeft Vorm Ontwikkeling BV bijvoorbeeld geen grondwaarde hoeven betalen voor het tijdelijke winkelcentrum en is de gemeente eigenaar geworden van het openbaar gebied en de parkeergarage. Het nieuwe winkelcentrum is voor de helft verkocht aan een institutionele belegger (Syntrus Achmea Vastgoed) en de andere helft heeft Vorm zelf in portefeuille gehouden (onverdeeld). De verhuur van de winkels en de verkoop van de woningen is positiever gerealiseerd dan vooraf was begroot (huurniveau De Meent steeg na herontwikkeling circa € 100 / m2).

Stedenbouwkundig plan Het oorspronkelijke herontwikkelingsplan was een renovatieplan. Na enige tijd bleek echter dat met name het parkeren en de gewenste uitbreiding van de supermarkten niet goed was op te lossen in dat plan. Ook was de hoogte van de eerste winkellaag beperkt. Toen is besloten een sloop/ nieuwbouw plan te maken, om te veel compromissen tegen te gaan. In het nieuwbouwplan kon het parkeren ondergronds worden gebracht, waardoor een goede, nieuwe stedenbouwkundige structuur kon worden gemaakt. Dit plan is vrijwel geheel conform het eerste idee uitgevoerd. Er is ook 3 jaar een tijdelijk winkelcentrum geweest; dit tijdelijke winkelcentrum liep zeer goed. Voor het hele centrum is een masterplan opgesteld. De herontwikkeling van de Meent was daar een onderdeel van. Recentelijk is fase 3 opgeleverd en ook aan fase 4 wordt alweer gewerkt.

4.2.2 Winkelcentrum Dukenburg te Nijmegen Voor deze case is gesproken met de beheerder van dit winkelcentrum, de heer van Amerongen. De informatie is aangevuld en geverifieerd met de bronnen die in bijlage VI bij deze case zijn vermeld. De hieronder opgenomen beschrijving is ter goedkeuring voorgelegd aan de heer van Amerongen. De herontwikkeling van dit winkelcentrum bestaat uit een uitbreiding en een renovatie. De uitbreiding is gerealiseerd conform een klassiek model: geheel voor eigen rekening en risico uitgevoerd door de ontwikkelaar. De herontwikkeling is te typeren als een zelfontwikkeling: er is geen risicodragende ontwikkelaar bij betrokken geweest. De opgave In dit overdekte stadsdeelcentrum met ruim 100 winkels in Nijmegen is in 2008 een herontwikkeling uitgevoerd. Een ontwikkelaar (Brabantse Poort Nijmegen BV = Heijmans) heeft circa 3.500 m2 bvo nieuwbouw (uitbreiding) van het winkelcentrum gerealiseerd en de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren (CVvE) is opdrachtgever geweest voor een herontwikkeling ‘op de kop’ om de nieuwbouw beter op het bestaande winkelcentrum te laten aansluiten. Hiervoor dienden circa 5 panden aangepast, verbouwd of gesloopt te worden. Er is 1.500 m2 sloop/ nieuwbouw gerealiseerd.

39


Figuur 8 Plattegrond voor en na herontwikkeling Dukenburg in Nijmegen



bron: NRW Register

bron: http://www.winkelcentrumdukenburg.nl/plattegrond/

Rollen/ samenwerking Het initiatief voor de renovatie en uitbreiding is ontstaan bij een van de eigenaren: T&L Vastgoed, die verhuurde aan een casino in het winkelcentrum. Dit casino moest verplaatst worden. De coöperatieve vereniging van eigenaren (CVvE) ging vervolgens naar de gemeente, die al in gesprek was met Heijmans Vastgoed (BPN). De CVvE heeft met BPN eind 2005 een samenwerkingsovereenkomst gesloten waarin een aantal afspraken is gemaakt ten aanzien van de uitbreiding. BPN heeft risicodragend de nieuwe winkels, het casino, de parkeergarage en de woningen ontwikkeld. Ook met de gemeente heeft de CVvE een overeenkomst gesloten waarin een grondruil werd afgesproken. De CVvE kon vervolgens op eigen grond de renovatie realiseren. De verwachting dat deze herontwikkeling financieel lucratief zou zijn deed de CVvE besluiten de herontwikkeling zelf uit te voeren. Tevens kon zij hierdoor grip houden op haar leden. Voor de herontwikkeling is een adviseur in de arm genomen (Planus BV), die echter geen risicodragende rol op zich heeft genomen. De herontwikkeling heeft dus in opdracht van en voor rekening en risico van de (gezamenlijk) eigenaren plaatsgevonden. De samenwerking met de ontwikkelaar (BPN) is uitsluitend vormgegeven door een samenwerkingsovereenkomst; er is geen aparte rechtspersoon opgericht. Afgesproken is dat de eigenaar van het nieuwe deel verplicht lid werd van de CVvE, waardoor o.a. aansturing en kostenverdeling van schoonmaak, bewaking en huismeester geregeld worden. Verwervingsproces Hoewel de CVvE zelf opdrachtgever was, was voor de herontwikkeling nog wel toestemming nodig van de individuele, betrokken eigenaren. Deze eigenaren bleken sterk beïnvloed te worden door de wensen van hun huurders. De eigenaren waren zelf verantwoordelijk voor de afspraken en eventuele herhuisvesting van hun huurders. Met de diverse eigenaren is veel discussie geweest, o.a. door de druk vanuit de huurders. In opdracht van de CVvE is door Planus BV met elke eigenaar afzonderlijk onderhandeld over (de waarde van) zijn vastgoed. De eigenaren die wilden meewerken hebben ook weer vastgoed teruggekregen. Maar niet alle eigenaren waren daartoe bereid of in staat. De CVvE heeft zelfs een pand (op risico) aangekocht en verhuurd, ondanks het feit dat de statuten

40


van de CVvE niet voorzien in dergelijke risicodragende handelingen. De herontwikkeling kon na de grondruil geheel op eigen grond plaatsvinden; de gemeente heeft hierin geen rol meer gespeeld. Er is bij de verwervingen geen gebruik gemaakt van instrumenten als voorkeursrecht of onteigening. Planning De eerste uitbreidings- en herontwikkelingsplannen dateren al van voor 1999. In 2005 zijn er samenwerkingsovereenkomsten gesloten en circa 3 jaar later is het project gerealiseerd. Financieel De herontwikkeling kostte circa € 2,6 miljoen en moest kostenneutraal uitgevoerd kunnen worden. De opbrengsten uit de parkeergarage, die eigendom is van de CVvE en normaliter jaarlijks werden uitgekeerd, zijn gebruikt als voorfinanciering. De herontwikkeling is (nog) niet helemaal geslaagd/ afgerond: er zijn nog 2 panden leeg waarvoor geen huurder en koper is gevonden. Deze panden zijn nog in eigendom van de CVvE. De bijdrage van de ontwikkelaar aan de renovatie bestond uit het realiseren van een trap en een hellingbaan om het hoogteverschil op te lossen tussen het bestaande centrum en de uitbreiding. Stedenbouwkundig plan In het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan werden de oude en de nieuwe parkeergarage (onder de uitbreiding) met elkaar verbonden; wegens de hoge kosten is daar later vanaf gezien. Ook is de herontwikkeling niet verder doorgezet naar het bestaande centrum wegens hoge kosten in verband met brandveiligheidseisen. Ondanks dat er nu sprake is van een open en een overdekt gedeelte is er wel een goede afstemming ontstaan tussen het bestaande en het nieuwe deel.

4.2.3 Winkelcentrum Overvecht te Utrecht Voor deze case is gesproken met de ontwikkelaar van dit winkelcentrum, de heer Ophoff. De informatie is aangevuld en geverifieerd met de bronnen die in bijlage VI bij deze case zijn vermeld. De hieronder opgenomen beschrijving is ter goedkeuring voorgelegd aan de heer Ophoff. Deze herontwikkeling is te typeren als een zelfrealisatie: er is wel een ontwikkelaar bij betrokken geweest, maar deze had geen risicodragende rol. De opgave De herontwikkeling bestond uit een uitbreiding van de winkelruimte door herontwikkeling van het nabijgelegen PTT gebouw, enkele nieuwbouwblokjes, waarvan enkele in 2 lagen, herontwikkeling van de etage van de Hema tot een apart ontsluiten winkelunit. Tevens is een paar kiosken verdwenen en is een overkapping gemaakt, zodat een overdekte passage ontstond en alle winkels een stukje konden uitbreiden met een nieuwe etalage, 75 cm naar voren. Tot slot zijn ook de parkeerterreinen (eigendom van de gemeente) door de VvE heringericht, met een bijdrage van de gemeente.

41


Figuur 9 Plattegrond voor en na herontwikkeling Overvecht in Utrecht



bron: A. Ophoff

bron: http://www.scovervecht.nl/index.jsp?USMID=18

Rollen/ samenwerking Het initiatief voor de herontwikkeling ontstond bij de VvE. Het winkelcentrum was op diverse plaatsen eenzijdig georiënteerd en had bovendien enkele achterkanten aan het parkeerterrein liggen. Een vernieuwing en uitbreidingsslag waren nodig. De VvE was bij deze herontwikkeling risicodragend opdrachtgever. ING RED, dat destijds een aparte renovatieafdeling had, werd op urenbasis ingehuurd voor de coördinatie, als een soort projectmanagementbureau. Een ruime meerderheid van de VvE moest instemmen met de plannen en uitgaven. Door de aanwezigheid van 2 strips met kantoren en 1 strip met woningen boven de winkels waren er 3 aparte VvE’s. Er waren dus 4 aparte besluitvormingstrajecten nodig: één van de winkeleigenaren en drie van de appartementenverenigingen. Vervolgens deed ING RED de uitvoering voor risico van de VvE. De vorderingen werden regelmatig besproken met de VvE. Verwervingsproces Onderdeel van het herontwikkelingsplan was het vervangen van de (lage) luifels door een hoge overkapping, zodat aantrekkelijke passages werden gecreëerd. De kolommen voor de nieuwe overkapping werden 75 cm voor de bestaande winkels geplaatst. Dit was technisch handig (voorkomen van lekkages), maar tevens werd voorkomen dat één eigenaar geen toestemming zou verlenen en daarmee de hele ingreep niet door kon gaan. De eigenaren werden hierdoor wel in staat gesteld hun winkel iets naar voren uit te breiden en een hogere etalage te maken dan de winkelhoogte (3 m. ipv van 2,5 m.). ING RED maakte dus alleen de constructie, de eigenaar deed in overleg (en in veel gevallen samen) met de huurder de investering in de uitbreiding. Doordat met de gemeente was afgesproken dat de canon voor de erfpacht pas bij de eerste herzieningstermijn zou worden aangepast was dit voor de eigenaar veelal interessant: uitstel in betaling van de grondprijs, maar wel extra huuropbrengst door vergroting van de winkel. Het proces van afspraken met eigenaren is een zeer arbeidsintensief proces geweest. Vaak werd ook bemiddeld tussen eigenaar en ondernemer.

42


Planning De plannen zijn in 1992 gestart, in 1996 werd begonnen met de realisatie en in 1998 was de herontwikkeling afgerond. De totale doorlooptijd van initiatieffase tot en met uitvoering bedroeg dus circa 6 jaar. Voor het plan was een renovatiecommissie opgericht, die voortvarend te werk is gegaan. Er kon al worden gestart met de uitvoering van de herontwikkeling voordat alle onderhandelingen waren afgerond. Doordat de constructie van de overkapping voor de winkels stond was de instemming van de VvE voldoende om hiermee te starten. Dit was een collectief onderdeel. De planning is hierdoor bespoedigd. Financieel Het winkelcentrum was gelegen op grond die door de gemeente in erfpacht was uitgegeven. Met de gemeente was overeengekomen dat de extra meters door de uitbreiding pas in de canonherziening een paar jaar later zou worden meegenomen. Wel was een basisgrondprijs van fl.800,- / m2 afgesproken met de gemeente. Hierdoor waren meer eigenaren in staat te investeren in een uitbreiding van de winkelruimte, want niet alle eigenaren hebben dit (direct) kunnen doorbelasten aan hun huurders. ING RED realiseerde de uitbreiding, maar voor elke verkoopdeal was instemming van het bestuur van de VvE nodig, die hier immers het risico over liep. Het bestuur van de VvE moest als eigenaar van de nieuwe panden tevens de huurovereenkomsten voor deze winkelunits goedkeuren. De verwachte opbrengst van de uitbreiding was ingezet voor de renovatie en voor de rest van de kosten was gespaard. De opbrengst van de uitbreiding was gunstiger dan vooraf was begroot, waardoor de bijdrage voor de renovatie minder werd en de eigenaren nog geld terugkregen. De herontwikkeling is dus financieel succesvol geweest. Stedenbouwkundig plan De herontwikkeling is conform het stedenbouwkundig plan uitgevoerd. De eigenaren waren niet verplicht hun gevel naar voren uit te breiden; afgesproken was dat indien een buurpand niet meedeed, de naar voren geplaatste winkelpui van het naastgelegen pand schuin af moest lopen zodat het zicht op het buurpand behouden bleef. Op een eigenaar na, hebben alle eigenaren uiteindelijk (na een lang proces) ook meegedaan met het naar voren plaatsen van de gevels. Dus ook hierin is het stedenbouwkundig plan vrijwel volledig gevolgd. Het winkelcentrum presenteert zich echt als een eenheid, mede doordat binnen en buiten dezelfde klinker is toegepast en ook een eenheid in materialisatie is gebruikt.

4.2.4 Winkelcentrum De Mare te Alkmaar Voor deze case is gesproken met de ontwikkelaar van dit winkelcentrum, de heer Olde Rikkert. De informatie is aangevuld en geverifieerd met de bronnen die in bijlage VI bij deze case zijn vermeld. De hieronder opgenomen beschrijving is ter goedkeuring voorgelegd aan de heer Olde Rikkert. Bij deze herontwikkeling zijn twee ontwikkelingen te onderscheiden: een uitbreiding en een renovatie. De uitbreiding is te typeren als een klassieke ontwikkeling; ING RED realiseerde voor eigen rekening en risico een nieuwbouwdeel. De renovatie was een zelfrealisatie van de VvE; alle risico’s lagen bij de VvE.

43


De Opgave In de periode 2007-2009 is dit stadsdeelcentrum in Alkmaar herontwikkeld. Er is winkelruimte en 65 appartementen toegevoegd. Het totale winkelcentrum bestaat nu uit circa 17.500 m2 bvo, meer dan 90 winkels en ruim 1000 parkeerplaatsen. De herontwikkeling bestond uit een deel uitbreiding (5.600 m2 bvo) die door ING RED is gerealiseerd en een deel renovatie (2.000 m2 bvo), waarbij onder meer uitgangen werden gesloten en gevels naar voren zijn geplaatst, in opdracht van de Vereniging van Eigenaren (VvE).

Figuur 10 Plattegrond voor en na herontwikkeling De Mare in Alkmaar

Voor herontwikkeling:

bron: B. Olde Rikkert


bron: http://www.winkelcentrumdemare.nl/winkels/

Rollen/ samenwerking De eerste plannen voor de verbouwing werden al 15 jaar geleden geopperd, maar kwamen niet van de grond. De VvE, met 65 leden, heeft toen besloten eerst een aantal jaren flink te sparen (dmv contributie). Het initiatief voor deze herontwikkeling lag bij ING RED (vh MBO), de oorspronkelijke ontwikkelaar van het winkelcentrum. Het uitbreidingsplan werd door ING RED gemaakt (i.s.m. Bonnema Architecten) en de planontwikkeling van de renovatie werd gedaan door de VvE (i.s.m. Breddels). Beide architecten vormden een ontwerpatelier, waaraan ook de gemeente Alkmaar deelnam, en zorgden zodoende voor een integraal plan. De twee delen zijn door ING RED bewust van elkaar gescheiden. Dit heeft wel tot discussies geleid over de verdeling van het toegestane toename in winkeloppervlak en de twee delen waren soms concurrenten van elkaar in de verhuur. De eigenaren en de ontwikkelaar hebben geen samenwerkingsverband in de vorm van een rechtspersoon opgericht. De VvE had wel geëist dat bestaande huurders naar de nieuwbouw konden verhuizen tegen marktconforme voorwaarden (hier hebben maar twee huurders gebruik van gemaakt), maar er was geen eerste recht van koop o.i.d. afgesproken voor bestaande eigenaren. De eigenaren waren zelf verantwoordelijk voor afspraken met hun huurders. De ontwikkelaar droeg alle (financiële) risico’s voor de uitbreiding. Dit nieuwbouwdeel werd voor de realisatie al verkocht aan een professionele belegger (Corio). De eigenaren (VvE) waren

44


verantwoordelijk voor de renovatie en alle bijbehorende (financiële) risico’s. De VvE had een betaalde voorzitter, die tevens een bouwkundige achtergrond had, die de herontwikkeling leidde. De grond onder het bestaande winkelcentrum is in erfpacht uitgegeven door de gemeente, die daardoor betrokken was bij de herontwikkeling. Tevens was de gemeente verantwoordelijk voor het bouw- en het woonrijp maken. Voor de uitbreiding is door ING RED overeenstemming bereikt met de gemeente over een gronduitgifte. Er is geen gebruik gemaakt van voorkeursrecht of onteigening. Verwervingsproces Voor de nieuwbouw was grondaankoop van de gemeente nodig. Voor de renovatie was een beperkt aantal verwervingen nodig. Wel was instemming van elke betrokken eigenaar nodig voor het naar voren plaatsen van de gevels en het vernieuwen van de luifels. En de toestemming van een corporatie was nodig, in verband met de bovengelegen woningen. De VvE had een derde ingeschakeld om namens hen de onderhandelingen te doen; de risico’s lagen echter bij de VvE. Een aantal grote partijen in de VvE was aanvankelijk niet akkoord met de plannen. Later stemden de meesten er toch mee in, maar niet allemaal. Planning De samenwerkingsovereenkomst met de VVE dateert nog van voor 2001, terwijl pas in 2005 een samenwerkingsovereenkomst tussen de ontwikkelaar en de gemeente gesloten kon worden. Dit proces was onder meer vertraagd door een langdurige discussie over mogelijke staatssteun en daarvoor benodigde taxaties. In een persbericht van de gemeente op 6 februari 2006 was de verwachting dat de uitbreiding in 2008 gereed zou zijn en dat de renovatie daaraan vooraf zou gaan (eind 2006). De overeenstemming met de gemeente (ihkv het erfpacht) werd door de VVE echter pas zeer laat in het proces geregeld, waardoor de renovatie later van start ging dan gepland. Ook ontstond er nog vertraging in de renovatie door het uitwerken en ondertekenen van alle juridische contracten (splitsingsaktes) met eigenaren en hypotheekverstrekkers. Uiteindelijk is de renovatie in 2009 opgeleverd. Financieel ING RED heeft ook de bestaande parkeergarage opgeknapt (€ 0,5 mln.), welke investering in mindering gebracht kon worden op de grondwaarde die ze aan de gemeente verschuldigd was. De VvE heeft de renovatie bekostigd door zelf te sparen (bijdrage circa € 200/ m2), door een bijdrage van ING RED, door opbrengsten uit nieuwe winkelunits en door de uitbreiding van bestaande winkels (bij het naar voren plaatsen van de gevels). De totale renovatie kostte circa € 7,7 mln. Stedenbouwkundig Plan In het aanvankelijke stedenbouwkundig plan is niet veel geschoven, onder meer omdat er nauwelijks verwervingen voor nodig waren. Wel is gedurende de ontwikkelfase het aantal woningen verminderd. In het gerenoveerde deel is zichtbaar dat niet alle eigenaren wilden meewerken (en meebetalen) aan de winkeluitbreiding aan de voorzijde; bij een aantal winkels is de gevel niet naar

45


voren geplaatst. Wel is hier de beluifeling aangepast, zodat een uitbreiding in de toekomst alsnog mogelijk is.

4.2.5 Winkelcentrum Zuidplein te Rotterdam Voor deze case is gesproken met de ontwikkelaar van dit winkelcentrum, de heer Ophoff, en met de beheerder van dit winkelcentrum, de heer van Amerongen. De informatie is aangevuld en geverifieerd met de bronnen die in bijlage VI bij deze case zijn vermeld. De hieronder opgenomen beschrijving is ter goedkeuring voorgelegd aan de heer Ophoff en de heer van Amerongen. Deze herontwikkeling is vanaf de realisatiefase te typeren als een klassiek model, want alle risico’s lagen bij de ontwikkelaar. Echter de eigenaren hebben wel voor eigen rekening de planvorming gedaan. Daarna, richting de uitvoering, heeft de ontwikkelaar de risico’s overgenomen. Het is dus eigenlijk een variant op het klassieke model: klassiek ‘plus’. De opgave In 2000-2002 heeft in dit winkelcentrum een herontwikkeling plaatsgevonden, bestaande uit een renovatie en een facelift. De renovatie bestond ondermeer uit de realisatie van enkele winkels op de verdieping, 2 nieuwe kiosken in plaats van een aantal verspreid liggende kiosken, een transformatie van de voormalige marktplaats (met kleine marktwinkels) naar 15 reguliere winkelunits en de sloop en uitbreiding van een aantal bestaande winkels zodanig dat de winkelrouting werd verbeterd. In totaal was er circa 5.000 m2 winkelruimte betrokken in de renovatie, waarvan circa 2.000 m2 netto uitbreiding was. De facelift omvatte diverse ingrepen in het publieke terrein, zoals het ophogen van de overkapping in de passages, vervanging van het dak bij het centrale plein, trappenhuizen naar de parkeergarage, aanpassing bestrating en een overkapping bij het metrostation.

Figuur 11 Plattegrond voor en na herontwikkeling Zuidplein in Rotterdam



Bron: NRW Register

Bron: http://www.zuidplein.nl/?SubcontentID=10&ContentID=2

Rollen/ samenwerking Het initiatief voor deze herontwikkeling lag bij de VvE. Tot en met het Definitief Ontwerp was de VvE opdrachtgever voor de herontwikkeling en zij namen ook de kosten voor hun rekening. De

46


projectontwikkelaar, ING RED, was ingeschakeld als een soort projectmanagementbureau. Na het DO ging de VvE, op basis van ervaringen bij andere winkelcentra, zich afvragen of zij wel de risico’s over de uitvoering op zich moesten nemen. Nadat ING eigenaar was geworden van een groot aantal panden, dat in de herontwikkeling betrokken zouden worden, is besloten dat ING RED de renovatie en ook de facelift voor eigen rekening en risico zou uitvoeren. Voor de facelift is toen een begroting opgesteld, met een risicopercentage, en de VvE heeft daarmee eigenlijk het risico op de facelift afgekocht. De VvE heeft een Raad van Commissarissen die als klankbordgroep fungeerde voor de herontwikkeling. De rol van de (deel)gemeente was beperkt, omdat de herontwikkeling grotendeels binnen het bestaande winkelcentrum bleef. Alleen door een grondtransactie buiten het bestaande winkelcentrum (bij het metrostation en bij de markt) en door een wijziging van het bestemmingsplan in bouwhoogte was de gemeente erbij betrokken. Verwervingsproces Bij aanvang van de herontwikkeling had dit winkelcentrum 70 à 80 eigenaren en ruim 100 winkels. Er was een aantal grote eigenaren, zoals NSI, Kroonenberg, Vastned en Philips pensioenfonds en veel particuliere beleggers. Er zijn nauwelijks nog eigenaar- gebruikers in het centrum aanwezig. ING was voor net iets minder dan 50% eigenaar van Zuidplein Beheer BV, de eigenaar van de parkeergarage en alle kiosken op het Centrale plein en de markthal, die allen onderdeel uitmaakten van het herontwikkelingsplan. ING heeft toen de andere partijen in Zuidplein Beheer BV (3 grootwinkelbedrijven) uitgekocht, waardoor zij ineens eigenaar werden van alle kiosken en de markthal. Een aantal onderdelen van het herontwikkelingsplan was daarmee uit te voeren, maar voor diverse onderdelen was, ondanks de instemming van de Vve, nog steeds de toestemming van individuele eigenaren nodig. Soms was zelfs ook de toestemming van een naastgelegen pand nodig, als bijvoorbeeld de etalage kleiner werd of een zichtlijn verdween. Bij deze onderhandelingen was het vooral nodig dat de eigenaar het belang in zag van de wijziging, en ING RED merkte daarbij niet heel veel onderscheid in type eigenaar. De professionele en institutionele beleggers hadden eenvoudiger geld beschikbaar, maar de eigenaar- ondernemers waren daarentegen weer meer betrokken. De gesprekken en onderhandelingen met de huurders liet ING RED bij voorkeur aan de eigenaren over. Echter soms was het nodig dat ING RED ook de gesprekken met de huurders voerde, om te kunnen sturen in het proces en ook om een soort ‘mediator’ rol te kunnen spelen tussen eigenaar en huurder. Meedenken met de eigenaar was nodig, bijvoorbeeld over huurders, en was ook in ieders belang. Het onderhandelingsproces is een intensief traject geweest, waarvoor vele gesprekken met eigenaren nodig waren. Planning Vanaf 1989 waren er initiatieven voor een herontwikkeling. In 1997 is er echter een nieuw, eenvoudiger plan gemaakt; het plan dat later is gerealiseerd. De uitvoering is in 2000 van start gegaan toen nog niet alle toestemming met de eigenaren rond was. Er kon gestart worden met de facelift (openbaar gebied), die door de VvE werd betaald, en met de renovatie op locaties waar de panden al eigendom waren van ING. Hierdoor werd de zaak in beweging gezet en werden onderhandeling met

47


andere eigenaren bespoedigd. De oorspronkelijke planning om met de realisatie als een soort ‘slang’ door het centrum te gaan was daardoor (en door aanvullende brandweereisen) niet mogelijk. De grote uitdaging tijdens de uitvoering was het doorwinkelen. In de uitvoering is nog vertraging ontstaan doordat het plafond van het centrale plein naar beneden kwam tijdens de werkzaamheden, waardoor extra veiligheidsmaatregelen getroffen moesten worden. Ook brandveiligheidseisen, bijvoorbeeld de uitschakeling van de sprinkler in delen en de inzet van brandwachten, zorgden voor vertraging en extra kosten tijdens de uitvoering. De herontwikkeling kon uiteindelijk in 2002 worden opgeleverd en had dus vanaf het tweede initiatief tot en met oplevering slechts 5 jaar geduurd. Financieel Nadat de bijdrage van de VvE aan de facelift was bepaald, heeft ING RED het hele herontwikkelingsplan voor eigen rekening en risico uitgevoerd. Daarvoor was de aankoop en verkoop van een aantal panden nodig en ook verplaatsingskosten kwamen ten laste van de herontwikkeling. Veel van de verworven of nieuw gerealiseerde panden werden weer terugverkocht aan de oorspronkelijke eigenaren. Ook waren nog grondaankopen nodig van de VvE (in het publieke deel) en van de gemeente (bij het metrostation en de markthal). Het financieel rendement was bij afronding beter dan vooraf was ingeschat door een aantal meevallers. Een van de meevallers was een ruling met de fiscus om overdrachtsbelasting te voorkomen in die gevallen dat een eigenaar van eigendom ‘ruilde’. En een andere was de verkoop van de lege BV ‘Zuidplein Beheer BV’. Uiteraard waren er ook financiële tegenvallers, zoals de kosten voor hersplitsing (door de renovatie veranderde de verdeelsleutels immers ook), de kosten voor de inschakeling van brandwachten en aangescherpte brandweereisen waardoor er op minder plaatsen gelijktijdig gebouwd kon worden (hetgeen leidde tot verlenging van de bouwtijd). De VvE heeft de facelift betaald door een bijdrage van de leden. De parkeergarage onder het winkelcentrum is verkocht aan Q-Park. Stedenbouwkundig plan Hoewel in de herontwikkeling onderscheid was gemaakt in een renovatie (met sloop/ nieuwbouw) en een facelift (aanpassingen in de publieke ruimte) is dit onderscheid later geheel weggevallen, doordat ING RED beide onderdelen uitvoerde. Er was echt sprake van een integraal plan, dat ook conform de eerste initiatieven is uitgevoerd. Met name over de aanpassing van een aantal passages en het naar voren plaatsen van puien bestond vooraf onzekerheid of dit wel zou lukken, omdat daar de toestemming van een groepje eigenaren voor nodig was.

4.2.6 Winkelcentrum WoensXL te Eindhoven Voor deze case is gesproken met de ontwikkelaar van dit winkelcentrum, de heer Olde Rikkert. De informatie is aangevuld en geverifieerd met de bronnen die in bijlage VI bij deze case zijn vermeld. De hieronder opgenomen beschrijving is ter goedkeuring voorgelegd aan de heer Olde Rikkert. Deze herontwikkeling is te typeren als een bouwclaim: de ontwikkelaar doet de verwervingen/ verplaatsingen en geeft de eigenaren een terugkeerrecht in het nieuwe centrum.

48


De opgave Dit stadsdeelcentrum in de wijk Woensel in Eindhoven is in de periode 2004-2006 herontwikkeld. Er is 12.700 m2 winkelruimte toegevoegd en 179 appartementen in één hoge toren. Ook is een renovatie uitgevoerd van het te behouden deel, met onder andere een grote overkapping. Het winkelcentrum is nu ruim 33.000 m2.

Figuur 12 Plattegrond voor en na herontwikkeling WoensXL in Eindhoven



bron: NRW Register

bron: http://www.woensxl.nl/pagina/78/Plattegrond/

Rollen/ samenwerking Het initiatief voor een renovatie dateert uit 1988 en lag bij ING RED (vh MBO), de oorspronkelijke ontwikkelaar van het winkelcentrum. Later werd daar ook een stuk uitbreiding aan toegevoegd. In 1995 is een drie-partijen intentieovereenkomst gesloten tussen de ontwikkelaar, de gemeente en de Vereniging van Eigenaren (VvE). De planontwikkeling is geheel gedaan door de ontwikkelaar. Ook de andere risico’s met betrekking tot de kosten en de opbrengsten van de herontwikkeling lagen volledig bij de ontwikkelaar. De VvE was opdrachtgever voor de renovatie (o.a. de overkapping), waarbij zij werden geadviseerd door WPM. De uitvoering werd door ING gecoördineerd. De winkeliersvereniging was geen partij bij de herontwikkeling; zij functioneerden alleen als klankbordgroep. Afgesproken was dat de eigenaren in principe zelf hun huurders benaderden. De gemeente Eindhoven was verantwoordelijk voor de grondexploitatie, exclusief de verwervingen, dus wel het bouwrijp maken en het woonrijp maken. De intentieovereenkomst is met de drie partijen gezamenlijk gesloten. Om door te kunnen zijn er later wel twee aparte samenwerkingsovereenkomsten gesloten. Afgesproken was dat de eigenaren in principe zelf hun huurders benaderden. Eventueel werd de huurder van de eigenaar gescheiden; deze

49


vroeg dan veelal een huurgarantie. Op verzoek van de eigenaar kon de ontwikkelaar ook in de plaats treden van de verhuurder in juridische zin richting de huurder. Verwervingsproces Hoewel er sprake was van een overeenkomst met de VvE moest er nog met de individuele eigenaren overeenstemming worden bereikt over waar de ingrepen specifieke panden raakte. De onderhandelingen met de eigenaren werd in eerste instantie uitbesteed aan makelaars; als snel bleek echter dat inhoudelijke kennis over het project nodig is om flexibel te kunnen zijn ten aanzien van mogelijke verplaatsingen. Daarom is dit tijdsintensieve proces toch door ING RED zelf gedaan (en later door dezelfde projectleider vanuit Expo Vastgoed). ING RED heeft met circa 30 à 35 eigenaren onderhandeld; 3500 m2 bvo werd gesloopt, overige panden werden uitgebreid, omgedraaid of er vonden andere kleine ingrepen plaats zoals het dichtzetten van een raam. Met alle typen eigenaren had men hier van doen: eigenaar-gebruikers (beperkt), particuliere beleggers en institutionele beleggers. In de onderhandelingen bleken duidelijke verschillen tussen de typen eigenaren: de eigenaar-gebruikers hadden logischerwijs een ander perspectief dan de beleggers. En bij de beleggers kon duidelijk een verschil worden waargenomen bij de institutionele beleggers die veelal puur op ratio handelden (verbetert de huurstroom?), waar de particuliere beleggers soms ook familiaire zaken in de onderhandelingen betrokken. In eerste instantie was aan de gemeente een model voorgesteld, waarin de grondprijs werd gerelateerd aan een verwervingsbudget. Afwijkingen ten opzichte van dit budget kon dan leiden tot een hogere resp. lager grondprijs. De gemeente ging hiermee echter niet akkoord, zodat alle risico’s voor de verwervingen bij de ontwikkelaar lagen. Mede hierdoor is er ook geen gebruik gemaakt van het voorkeursrecht of onteigening. In de overeenkomst met de VvE en de gemeente was wel afgesproken dat er ‘in de geest van het model’ mocht worden afgeweken (planaanpassingen) indien eigenaren niet bereid waren mee te werken. Het is de ontwikkelaar ook niet gelukt om alle eigenaren te laten meewerken; een aantal eigenaren stelden te hoge eisen (in geld of eisen ten aanzien van de nieuwbouw of locatie), maar bij sommigen speelden ook emoties een rol (bijvoorbeeld afspraken uit het verleden). Een toevallig faillissement heeft er ook aan bijgedragen dat een onwillige eigenaar (middels een curator) toch bereid was tot verkoop. Planning Met een aantal eigenaren is vroegtijdig gesproken omdat hun vastgoed cruciaal in de herontwikkeling was (C&A en v. Heeren). Ook met de supermarktorganisaties is getracht vroegtijdig afspraken te maken, wat na enige vertraging lukte door de uitbreidingsruimte van de supermarkten vast te leggen. Vervolgens kon het globale herontwikkelingsplan worden gemaakt en de afspraken met de CVvE worden vastgelegd. Vanaf de intentieovereenkomst in 1995 heeft het totale project 12 jaar in beslag genomen; in 2007 vond de opening van het vernieuwde centrum plaats. In 2003 was overigens al het eerste deel (de vernieuwde AH) gereed. Dit was circa 5 jaar na de eerste geplande oplevering. De vertraging is met name veroorzaakt door een lastig traject met de gemeente over de grondkosten en het hele

50


verwervingsproces. Doorexploitatie tijdens de verbouwing viel niet altijd mee, maar de medewerking van de ondernemers was over het algemeen goed. Financieel In de overeenkomst met de CVvE was een basisregel vastgelegd voor de verwering van de eigendommen: iedereen zou zo veel mogelijk worden verplaatst conform het ‘nieuw-voor-oud’ principe: gelijke oppervlakte, gelijke locatie, om niet. Bij afwijkingen in oppervlakte of locatie werd er wel marktconform verrekend; de ontwikkelaar had per cluster van panden een huurwaarde bepaald en ook een BAR vastgesteld voor het hele gebied. Alle eigenaren hadden daarmee dus een terugkeerrecht voor de nieuwe situatie. De verwervingen zijn zo veel als mogelijk als een ruiltransactie vormgegeven; daarmee kon overdrachtsbelasting worden bespaard. De fiscus ging echter niet akkoord met een ruling voor het hele project, waardoor een exacte omschrijving en waardebepaling in elke leveringsakte nodig was. Voor de uitbreiding moest de ontwikkelaar grond kopen van de gemeente Eindhoven; de prijs was gebaseerd op de waarde van de uitbreiding. De VvE heeft voor de renovatie een bijdrage betaald van fl. 11,5 mln. aan ING RED. Deze bijdrage was in overleg met de VvE begroot. De CVvE had deels gespaard voor de renovatie en het overige werd betaald op basis van de stemverhouding in de CVvE. De renovatie kostte daarmee circa € 500/ m2. Tevens heeft ING RED nog fl. 3,5 mln. bijgedragen aan de renovatie (afkomstig uit de uitbreiding). Een deel van het totale budget van fl. 15 mln. mocht worden aangewend voor verwervingen voor de renovatie. De rest was bestemd voor de renovatieelementen. Omdat er een forse uitbreiding kon plaatsvinden was het project nog rendabel voor ING RED. Stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundig model is diverse malen aangepast; in verband met de vele verwervingen en verplaatsingen was ook een grote flexibiliteit nodig. Tevens heeft de architect ook tussentijds beelden gemaakt als ‘schrikbeeld’, wanneer bepaalde eigenaren niet wilden meewerken. Na realisatie is op een aantal plekken nog zichtbaar dat eigenaren niet wilden meewerken, zoals de locaties in de blauwe cirkels op de plattegrond na herontwikkeling (zie pagina 49). Toch is het onderscheid tussen nieuw en oud niet zichtbaar. Het totale centrum is door deze herontwikkeling sterker geworden, mede dankzij de goede marketing. De nieuwe beluifeling is los van de panden gezet, zodat er geen individuele toestemming nodig was. Doordat ING RED hier alles heeft gedaan (uitbreiding en renovatie) is een integraal plan tot stand gekomen en was er grip op het geheel (zoals verplaatsingsbewegingen).

4.3 Verschillen en overeenkomsten casussen In deze paragraaf wordt kort ingegaan op verschillen en overeenkomsten tussen de casussen om te bepalen of daarin verklarende factoren voor een bepaald ontwikkelmodel of resultaat liggen.

51


De opgave Bij alle onderzochte 6 casussen is een herontwikkeling van het winkelcentrum gerealiseerd, die echter in alle projecten verschillend is vormgegeven. Bij De Meent is het oude centrum volledige gesloopt en is er een groter, nieuw centrum voor in de plaats gekomen. Bij de andere projecten was de herontwikkeling minder rigoureus, maar ging deze wel altijd gepaard met een uitbreiding van het winkelcentrum. De uitbreiding werd soms gerealiseerd als een losstaand, nieuw deel van het centrum (Dukenburg en De Mare) en soms meer geïntegreerd met het bestaande centrum (Overvecht, Zuidplein en WoensXL). Met name wanneer de nieuwbouw meer geïntegreerd was met het bestaande centrum waren verwervingen of verregaande afspraken met bestaande eigenaren nodig. Bij alle herontwikkelingen was ook sprake van renovatie van bestaande delen van het centrum, zoals het vernieuwen of toevoegen van luifels, een dak of gevels. Voor een dergelijke renovatie bleek behalve toestemming van een Vereniging van Eigenaren ook de toestemming nodig van de individuele eigenaren wier eigendommen geraakt werden. Rollen/ samenwerking In bijna alle projecten was sprake van een (Coöperatieve) Vereniging van Eigenaren, waarmee de projectontwikkelaar afspraken kon maken. Alleen bij de Meent waren de eigenaren niet gezamenlijk georganiseerd. Er is echter in geen van de projecten gekozen voor het oprichten van een gezamenlijke rechtspersoon met ontwikkelaar en eigenaren om zo de risico’s volledig samen te delen, als in een joint venture. De onderlinge afspraken werden vastgelegd in intentie- en samenwerkingsovereenkomsten, waarin soms wel een bepaalde mate van risicodeling was opgenomen. Zo was in Dukenburg en de Mare de VvE opdrachtgever voor de renovatie van het bestaande centrum. Bij Overvecht was de VvE zelfs opdrachtgever van het hele herontwikkelingsproject, inclusief de uitbreiding, en nam daarmee dus ook marktrisico’s voor verhuur en verkoop. Bij Dukenburg en De Mare ontstond soms ongewild de situatie dat de VvE eigenaar werd van een pand, en dus ook de verhuur- en verkooprisico’s nam. Bij WoensXL was de VvE wel opdrachtgever voor de renovatie, maar deze werd door de ontwikkelaar uitgevoerd conform een vastgesteld budget, daar liepen de eigenaren nauwelijks een risico. Opvallend is dat zowel bij Dukenburg als bij De Mare de uitbreiding volgens een klassiek ontwikkelmodel is vormgegeven. Oftewel, indien er geen instemming van eigenaren noodzakelijk is (door het losknippen van de uitbreiding van de renovatie) heeft het klassieke model de voorkeur van de projectontwikkelaar. In figuur 13 zijn de rollen van partijen en het gevolgde ontwikkelmodel samengevat.

Figuur 13 Samenvatting ontwikkelmodel casussen

Winkelcentrum

Ontwikkelmodel

Eigenaren

Ontwikkelaar

1. De Meent

Klassiek

Geen rol (wel eerste

Planontwikkeling.

initiatief herontwikkeling)

Grondexploitatie (incl.


verwerving) ism gemeente.

Verkoop eigendom.

Opstalexploitatie.

52


Winkelcentrum

Ontwikkelmodel

Eigenaren

Ontwikkelaar

2. Dukenburg

Renovatie: Zelfrealisatie

Planontwikkeling.

Geen rol (alleen rol in

(Uitbreiding: klassiek)

Grondexploitatie.

uitbreiding).

Opstalexploitatie. 3. Overvecht

Zelfrealisatie voor zowel

Planontwikkeling.

Geen rol (adviesrol, niet

renovatie als uitbreiding

Grondexploitatie.

risicodragend).

Opstalexploitatie. 4. De Mare

5. Zuidplein

6. WoensXL

Renovatie: Zelfrealisatie

Planontwikkeling.

Eerste initiatief, daarna geen

(Uitbreiding: klassiek)

Opstalexploitatie.

rol in renovatie (alleen rol in

(de grondexploitatie deed

uitbreiding). Afstemming

de gemeente)

planontwikkeling.

Klassiek ‘plus’

Planontwikkeling.

Betrokken bij

Initiatief eigenaren in

Stellen randvoorwaarden

planontwikkeling.

planontwikkeling

(bv. terugkeer).

Grondexploitatie.

Afspraken over eigendom.

Opstalexploitatie.

Bouwclaim 

Verkoop eigendom tegen

Planontwikkeling.

Eigendomsclaim

vaste prijs, in ruil voor

Verwerving/ verplaatsing.

terugkooprecht.

Opstalexploitatie.

Opdrachtgever renovatie.

(de grondexploitatie deed de gemeente).

Verwervingsproces Omdat in alle onderzochte winkelcentra sprake is van een verdeelde eigendomssituatie moest er met veel partijen worden onderhandeld over de herontwikkeling; niet uitsluitend voor verwerving (aankoop) van hun pand, maar veel vaker nog over (kleine) aanpassingen. In alle projecten is dit een intensief traject geweest. Allereerst om alle eigenaren te laten instemmen met het herontwikkelingsplan, vervolgens met de aanpassing of verplaatsing van hun eigendom en tot slot met de financiële bijdrage. De verschillende typen eigenaren maakten duidelijk andere afwegingen in deze onderhandelingen; de professionele en institutionele beleggers redeneerden veelal rationeel (neemt de huurstroom toe?), bij de particuliere beleggers speelden behalve rationele elementen soms ook emotionele elementen mee (onvrede uit het verleden, familiaire zaken) en de eigenaar-gebruikers keken vooral naar hun eigen belang en het functioneren van het winkelcentrum, maar waren daardoor wel meer betrokken. Dit maakte het onderhandelingsproces een complexe opgave, die goede inhoudelijke kennis van het project vereiste om flexibel in te kunnen spelen op de wensen en eisen van de eigenaren. In alle casussen werden de onderhandelingen (uiteindelijk) door de risicodragende partij zelf gedaan. Daar waar aanvankelijk adviseurs waren ingeschakeld bleek toch dat er voldoende kennis en (financiële) vrijheid moest zijn om flexibel te kunnen opereren in de onderhandelingsgesprekken. Opvallend is dat in vrijwel alle casussen het uitgangspunt was dat eigenaren zelf verantwoordelijk waren voor de afspraken en verplaatsing van hun huurders. Alleen in De Meent,

53


waar het hele centrum gesloopt werd, is de ontwikkelaar direct actief met de retailers gaan onderhandelen. In Dukenburg bleken de eigenaren nog wel eens hun oren te laten hangen naar de wensen van de huurders. Bij Overvecht en Zuidplein is daarom door de adviseur en/ of ontwikkelaar regelmatig bemiddelend opgetreden in het overleg met eigenaar en huurder. Bij WoensXL werd afgesproken dat als een eigenaar niet zelf met zijn huurder wilde onderhandelen, de ontwikkelaar ook in juridische zin in de plaats kon treden als verhuurder om zo eigenaar en huurder van elkaar te scheiden.

54


5. Analyse casusonderzoek In dit hoofdstuk worden de resultaten van de casussen nader geanalyseerd. De hoofdvraag van het onderzoek was welk samenwerkingsmodel leidt tot een succesvolle herontwikkeling van een winkelcentrum met verdeeld eigendom. Daarvoor dient eerst subvraag 6 te worden beantwoord: verklaren de verschillen in samenwerkingsvorm de successen en tegenvallers in het herontwikkelingsproces? In paragraaf 5.1 wordt daarom gekeken of bij de bestudeerde casussen sprake was van een succesvolle herontwikkeling, aan de hand van de factoren stedenbouwkundig plan, planning/ doorlooptijd en financieel resultaat. In paragraaf 5.2 wordt gekeken of de keuze voor een model hierop van invloed is.

5.1 Is er sprake van succesvolle herontwikkelingen? In deze paragraaf wordt gekeken of de aanpak in de casussen heeft geleid tot een succesvolle herontwikkeling van het winkelcentrum. Conform de definitie uit hoofdstuk 1 wordt hiermee een ontwikkeling bedoeld die is uitgevoerd conform stedenbouwkundig plan, volgens vooraf vastgestelde planning en financieel rendabel. Zoals ook in hoofdstuk 1 is aangegeven worden deze aspecten als volgt geoperationaliseerd. -

Conform planning (ja = +) indien de initiatieffase, ontwikkelfase en realisatiefase elk maximaal 2 jaar hebben geduurd. Daarbij wordt de doorloopperiode aangehouden van het plan dat uiteindelijk is gerealiseerd en niet van eerdere initiatieven.

-

Financieel rendabel (ja = +) indien de ontwikkelende partij rendement heeft gemaakt op zijn investering, zonder een bijdrage van de gemeente. Het project dient daartoe geheel verkocht te zijn aan een belegger/ exploitant.

-

Conform stedenbouwkundig plan (ja = +) indien de herontwikkeling is uitgevoerd conform het stedenbouwkundig plan dat door de gemeente is vastgesteld. Als niet alle onderdelen zijn uitgevoerd, maar dit in de toekomst nog wel mogelijk is wordt de herontwikkeling wel gezien als conform stedenbouwkundig plan.

Conform planning? De aanloop naar de herontwikkeling van winkelcentrum De Meent (de initiatieffase) heeft lang geduurd van midden jaren ’90 tot 2001, onder andere door de vele onderhandelingen met eigenaren en huurders. Toen echter in 2000 werd besloten over te stappen op een sloop/ nieuwbouwplan, en Vorm vastgoed overeenstemming had bereikt met de twee grootste eigenaren is het project snel gegaan. Gedurende de ontwikkelingsfase die circa 2,5 jaar duurde, is gelijktijdig gewerkt aan het ontwerp van het nieuwe winkelcentrum en de onderhandelingen met de eigenaren. De realisatiefase nam nog circa 3 jaar in beslag, maar in 2007 kon het nieuwe winkelcentrum worden geopend. Het gerealiseerde project heeft een totale doorlooptijd gehad van circa 7 jaar. De herontwikkeling van Dukenburg heeft circa 9 jaar in beslag genomen vanaf het eerste initiatief in 1999 tot en met oplevering van de renovatie in 2008. Door het uit elkaar halen van de

55


renovatie en de uitbreiding konden de ontwikkelingen zelfstandig uitgevoerd worden. Toen in 2005 de samenwerkingsovereenkomsten werden gesloten bestond nog onzekerheid over het uitvoeren van het renovatieplan. De herontwikkelingsplannen voor Overvecht zijn in 1992 ontstaan. In 1996 werd begonnen met de realisatie en in 1998 was de herontwikkeling afgerond. De totale doorlooptijd van initiatieffase tot en met uitvoering bedroeg dus circa 6 jaar. De planning is bespoedigd door een voortvarende aanpak van de VvE en de start met de collectieve onderdelen Bij de Mare heeft de herontwikkeling in totaal (uitbreiding en renovatie) meer dan 8 jaar in beslag genomen; de samenwerkingsovereenkomst van de projectontwikkelaar met de VVE dateert nog van voor 2001 en in 2009 is het laatste deel (de renovatie) opgeleverd. Dit proces was onder meer vertraagd door een langdurige discussie met de gemeente over mogelijke staatssteun. De renovatie heeft ook vertraging opgelopen door discussie met de gemeente, dit maal over de erfpacht. Daarnaast kostte ook het uitwerken en ondertekenen van alle juridische contracten (splitsingsaktes) met eigenaren en hypotheekverstrekkers meer tijd dan aanvankelijk werd gedacht. De herontwikkeling van Zuidplein is in circa 5 jaar gerealiseerd. Deze relatief snelle herontwikkeling werd bereikt doordat er op basis van oude plannen overeenstemming was bereikt over het herontwikkelingsplan (van 1989 tot 1997 was er over andere plannen gediscussieerd) en doordat de uitvoering al kon starten met onderdelen die onafhankelijk van de individuele toestemming uitgevoerd konden worden. In 2002 was de herontwikkeling afgerond. Toen het vernieuwde WoensXL in 2007 de opening vierde, was men inmiddels ruim 12 jaar met het project bezig geweest. Dat was circa 5 jaar langer dan aanvankelijk was voorzien. Het eerste initiatief was al in 1988 ontstaan. In 1995 werd de intentieovereenkomst gesloten, maar daarna volgde een langdurig traject met de gemeente over de grondkosten. Ook de discussie met de supermarktorganisaties nam meer tijd in beslag dan voorzien. Zodra het globale herontwikkelingsplan was gemaakt en de afspraken met de CVvE waren vastgelegd, is een intensief traject gestart met de eigenaren over verwervingen en verplaatsingen. De ontwikkelaar ging eerst met een aantal cruciale eigenaren in gesprek en heeft daarna met alle betrokkenen eigenaren in een tijdsbestek van circa 3 jaar, gedurende de ontwikkelingsfase, onderhandelingen gevoerd. Twee projecten zijn volgens de definitie aan het begin van deze paragraaf ‘conform planning’ verlopen: Overvecht en Zuidplein. Dat wil zeggen dat deze projecten een doorlooptijd hebben gehad die gemiddeld is voor projectontwikkelingen. Hoewel bij alle projecten werd aangegeven dat ze zijn uitgelopen ten opzichte van hun oorspronkelijke planning, valt de totale doorlooptijd bij de meeste projecten mee. Ervaringen bij andere binnenstedelijke (her)ontwikkelingen in Nederland wijzen uit dat dit vaak langdurige trajecten zijn van soms wel langer dan 10 jaar. Dit is in deze gevallen, met het verdeelde eigendom, dus niet heel veel anders geweest. Reden waardoor de planningen niet fors zijn overschreden zijn: 

Onderhandelingen met belangrijkste partijen in initiatieffase (De Meent, WoensXL);



Onderhandelingen met overige partijen in ontwikkelingfase, gelijktijdig met het maken van het ontwerp (De Meent, WoensXL);

56




Starten met de uitvoering, bijvoorbeeld de collectieve onderdelen, als nog niet alle individuele onderhandelingen rond zijn (Overvecht, Zuidplein);



Renovatie en uitbreiding scheiden van elkaar (Dukenburg, De Mare);



Moment was soms goed, na jarenlange discussie over vorige plannen (De meent, Zuidplein, WoensXL);

In alle projecten heeft de initiatieffase het langst geduurd; dit is de fase waarin alle partijen het met elkaar eens moeten worden over de uitgangspunten van een herontwikkelingsplan. Daarbij kan het bestaan van een VvE helpen, maar op basis van slechts één casus zonder VvE kunnen hier geen algemene uitspraken over worden gedaan. Wel is duidelijk dat met hoe meer eigenaren er onderhandeld moest worden, hoe langer het totale project duurde. In WoensXL is dit het best zichtbaar; daar waren 30 à 35 eigenaren bij betrokken. In de projecten waar de VvE zelf de renovatie regelde (Dukenburg, Overvecht en De Mare) zijn de onderhandelingen met eigenaren niet sneller verlopen dan wanneer de ontwikkelaar dit op zich nam (De Meent, Zuidplein en WoensXL). Opvallend is tot slot dat niet altijd de discussies met de eigenaren voor vertraging zorgden, maar ook discussies met de gemeente over grondkosten e.d. het proces ophielden. Financieel rendabel? De herontwikkeling van De Meent is financieel rendabel geweest voor de ontwikkelaar. Er kon een huursprong worden gerealiseerd en het centrum kon flink worden uitgebreid. Daarbij heeft tevens de gemeente mee geïnvesteerd in het project. De eigenaren zijn allen uitgekocht en hebben daarmee waarschijnlijk ook hun vastgoedwaarde kunnen verzilveren. Bij Dukenburg is er vanuit de nieuwbouw een beperkte bijdrage (in natura) aan de renovatie geleverd. De CVvE had berekend dat de rest van de renovatieopgave bekostigd kon worden met de opbrengsten van nieuw winkeloppervlakte. De kosten moesten echter wel voorgefinancierd worden; de opbrengsten van de parkeergarage zijn daarvoor aangewend. Zo kon ook hier een bijdrage (‘lening’) van alle eigenaren worden verkregen. Nu zijn er echter nog twee panden eigendom van de CVvE; hiervoor zijn nog geen opbrengsten verkregen en in die zin is het project dus (nog) niet financieel rendabel. De herontwikkeling van winkelcentrum Overvecht is financieel rendabel geweest voor de VvE. De verwachte opbrengst van de uitbreiding was ingezet voor de renovatie en voor de rest van de kosten was gespaard. De opbrengst van de uitbreiding was gunstiger dan vooraf was begroot, waardoor de bijdrage voor de renovatie minder werd en de eigenaren nog geld terugkregen. Daarnaast heeft de gemeente een positief signaal gegeven door de canonherziening uit te stellen. Bij de Mare was de VvE verantwoordelijk voor de renovatie. Bronnen voor de financiering daarvan waren: zelf sparen (bijdrage circa € 200/ m2), door een bijdrage van de ontwikkelaar (in natura in de parkeergarage en in geld) en door uitbreiding van het winkeloppervlak. Het project is conform deze verwachting gerealiseerd. De herontwikkeling en renovatie van Zuidplein was financieel haalbaar doordat een uitbreiding van het winkeloppervlakte kon worden gerealiseerd en doordat de VvE ook aan de renovatie heeft bijgedragen.

57


Hoewel de herontwikkeling van WoensXL plaatsvond volgens het ‘nieuw-voor-oud’ principe (gelijke oppervlakte, gelijke locatie, om niet) is het totale project toch rendabel geweest voor de projectontwikkelaar. De kosten bij een nieuw-voor-oud principe worden gemaakt (sloop, nieuwbouw) werden in dit geval betaald uit de opbrengsten van de uitbreiding. Dat is alleen mogelijk als de uitbreiding voldoende groot is en de opbrengst niet volledig wordt afgeroomd door de grondprijs die aan de gemeente betaald moet worden. Ook moest er door de eigenaar (marktconform) worden bijbetaald als ze naar een betere locatie gingen of meer oppervlakte kregen. De VvE heeft tevens financieel bijgedragen aan de renovatie, circa € 500 /m2. Het geld hiervoor was deels gespaard en werd deels op basis van de stemverhouding opgehaald bij de eigenaren. In dit project is dus zowel door de eigenaren als door de ontwikkelaar geïnvesteerd. Vier projecten zijn volgens de definitie aan het begin van deze paragraaf ‘financieel rendabel’ geweest: Overvecht, De Mare, Zuidplein en WoensXL. Dat wil zeggen dat bij deze projecten door de ontwikkelende partij rendement is gemaakt op de investering, zonder een bijdrage van de gemeente, en dat het project geheel verkocht is aan een belegger/ exploitant. De grootste overeenkomst in financiële zin tussen alle onderzochte casussen is het feit dat overal een uitbreiding van de winkeloppervlakte kon worden gerealiseerd en dat in veel gevallen door (alle leden van) de VvE ook financieel is bijgedragen. Uitzondering is De Meent waar de eigenaren zijn uitgekocht en Dukenburg waar de renovatie alleen werd bekostigd met de opbrengsten van winkeluitbreiding. Deze laatste is tevens ook de enige casus waar om die reden het project (nog) niet financieel rendabel is. De kosten liepen ver voor de baten uit, die tot op heden nog niet volledig zijn gerealiseerd. Opvallend is verder dat in deze casus het geld voor een bijdrage van de VvE beschikbaar kwam uit parkeeropbrengsten. Dit zijn blijkbaar opbrengsten die voor eigenaren ‘een extra’ vormen en daardoor dus makkelijker worden afgedragen dan wanneer er geld moet worden opgehaald voor een renovatie. Een aantal jaar sparen voor een herontwikkeling is verstandig, maar wordt niet door alle eigenaren en/ of VvE’s gedaan. Conform Stedenbouwkundig Plan? Bij de Meent is eerst een aantal jaar gestudeerd op een renovatieplan. Toen bleek dat een aantal zaken daarin niet goed opgelost kon worden, is men overgegaan op een sloop/ nieuwbouw plan. Daarvoor moesten de eigenaren worden uitgekocht en de ondernemers zijn 3 jaar naar een tijdelijk winkelcentrum gegaan. Het projectgebied was dus helemaal ‘leeg’, waardoor het mogelijk was om het project geheel conform het stedenbouwkundig plan, dat onderdeel was van een Masterplan, te realiseren. Het Masterplan voor het centrum van Papendrecht wordt in fasen gerealiseerd. Hoewel bij Dukenburg sprake was van een afzonderlijke uitbreiding en herontwikkeling van het bestaande winkelcentrum is er wel sprake van een stedenbouwkundige afstemming tussen beide delen. In afwijking van het eerdere stedenbouwkundige plan zijn de parkeergarages niet onderling verbonden en is de herontwikkeling niet verder doorgezet in het bestaande centrum, omdat met name de hoge brandveiligheidseisen zorgden voor hoge kosten. Na opdeling in twee onafhankelijke

58


deelplannen is de realisatie vrijwel geheel volgens de deelplannen uitgevoerd. De omvang van beide plannen was echter ook beperkt, zodat de opgave overzichtelijk was. Bij de herontwikkeling van winkelcentrum Overvecht is vooraf besloten de constructie voor de overkapping vóór de bestaande panden te plaatsen, zodat men niet afhankelijk zou zijn van individuele toestemming. De realisatie kon dus ook al aanvangen toen nog niet alle afspraken met de individuele eigenaren rond waren. Gedurende de uitvoering is met bijna iedereen (1 eigenaar uitgezonderd) overeenstemming bereikt over de uitbreiding van hun winkels. De herontwikkeling is daardoor vrijwel volledig conform het stedenbouwkundig plan uitgevoerd. Bij de Mare bestond de herontwikkeling eigenlijk ook uit twee delen, net als bij Dukenburg. En ook hier is er wel een integraal plan tot stand gekomen. Van een lineaire winkelstructuur is een winkelrondje gemaakt. Door het loskoppelen van de renovatie van de nieuwbouw had de ontwikkelaar (van de nieuwbouw) nauwelijks last van planaanpassingen. Bij de renovatie was instemming van alle betrokken eigenaren nodig, met name bij het naar voren plaatsen van de gevels. De eigenaren moesten immers ook betalen voor deze winkeluitbreiding. Ook hier had men te maken met een aantal eigenaren die niet wilden meewerken; daar is in het stedenbouwkundig plan rekening mee gehouden. De gevels van deze winkels zijn niet naar voren geplaatst, maar de luifel is zodanig gemaakt dat hier later nog wel op kan worden aangesloten. De herontwikkeling van Zuidplein is vrijwel conform het vooraf vastgestelde Stedenbouwkundig Plan uitgevoerd. Hoewel in de herontwikkeling onderscheid was gemaakt in een renovatie (met sloop/ nieuwbouw) en een renovatie (aanpassingen in de publieke ruimte) is dit onderscheid later geheel weggevallen, doordat ING RED beide onderdelen uitvoerde. Er was echt sprake van een integraal plan. Doordat een groot aantal winkels dat betrokken was bij de herontwikkeling eigendom was (geworden) van de ontwikkelaar kon met die onderdelen gestart worden, evenals met de onderdelen in de algemene ruimten. Gedurende de uitvoering is pas overeenstemming bereikt met een aantal andere eigenaren, waardoor er nauwelijks van het stedenbouwkundig plan afgeweken hoefde te worden. Het stedenbouwkundig plan van WoensXL is na vaststelling regelmatig aangepast. Dit was ook met de eigenaren afgesproken: afwijkingen in lijn met het plan waren mogelijk. Deze flexibiliteit was nodig om op wensen en eisen van eigenaren in te kunnen gaan, maar ook om eigenaren te ontzien die niet wilden meewerken. In het vernieuwde centrum is nu op elke plekken nog zichtbaar waar eigenaren niet wilden meewerken. Ondanks deze elementen is het wel een integraal, nieuw winkelcentrum geworden waarin het onderscheid tussen oude, bestaande delen en nieuwe delen nauwelijks nog zichtbaar zijn. Ook hier is ervoor gekozen om de nieuwe beluifeling los van de bestaande panden te realiseren, zodat voorkomen werd dat de luifel pas gerealiseerd kon worden als élke individuele eigenaar akkoord zou zijn. Vier projecten zijn volgens de definitie aan het begin van deze paragraaf ‘conform stedenbouwkundig plan’ gerealiseerd: De Meent, Overvecht, De Mare en Zuidplein. Dat wil zeggen dat de herontwikkeling conform het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan is gerealiseerd, of dat dit in de toekomst nog mogelijk is. Alle zes winkelcentra zijn er op vooruit gegaan door de

59


herontwikkeling; ze geven aan nu meer bezoekers te trekken dan voor de herontwikkeling. In die zin is er dus bij allemaal sprake van succesvolle herontwikkelingen. Het (grotendeels) conform stedenbouwkundig plan realiseren was mogelijk door: 

Sloop/ nieuwbouw zodat een leeg bouwterrein beschikbaar was (De Meent);



Beperkte omvang van de renovatie (Dukenburg);



Renovatie elementen, zoals overkapping, los plaatsen van het individuele eigendom zodat geen individuele toestemming nodig is (Overvecht, WoensXL);



Uitbreiding los van het individuele eigendom (Dukenburg, Overvecht);



Flexibiliteit voor de toekomst in het plan; eigenaren hoeven nu niet mee te doen, kunnen later alsnog ‘aanhaken’ (De Mare); Starten met de uitvoering van de onafhankelijke onderdelen, kan de onderhandelingen vlot



trekken (Overvecht, Zuidplein, WoensXL) Wanneer er planaanpassingen nodig waren was dit meestal omdat een individuele eigenaar geen medewerking wilde verlenen. Enige flexibiliteit in de plannen is dan ook noodzakelijk. Belangrijk is verder dat de instemming van een VvE of CVvE met het totale plan niet voldoende is voor (beperkte) renovatie elementen, zoals plaatsing van luifels of overkappingen. Zodra individueel vastgoed wordt geraakt, moet de individuele eigenaar akkoord gaan. Dit leidt tot enigszins suboptimale plannen: overkappingen die los staan van het vastgoed (WoensXL) of puien die niet overal op 1 lijn staan (De Mare). Doorexploitatie van het winkelcentrum tijdens de verbouwing is een complexe factor, maar heeft in de onderzochte casussen niet tot planaanpassingen geleid.

5.2 Betekenis van de modellen op de herontwikkeling In deze paragraaf wordt de gekozen aanpak in de casussen afgezet tegen het resultaat, op basis van de factoren stedenbouwkundig plan, planning en financieel resultaat. Heeft het gekozen ontwikkelmodel invloed op het resultaat en waarom is voor deze ontwikkelmodellen gekozen? Heeft het gekozen ontwikkelmodel invloed op het resultaat? In onderstaande figuur 14, is een samenvatting gegeven van de analyse uit paragraaf 5.1, gecombineerd met het gekozen ontwikkelmodel. Hoewel vooraf de verwachting was dat er nauwelijks sprake zou zijn van zelfrealisatie komt deze vorm toch 3 keer voor bij de onderzochte casussen. Een herontwikkeling op basis van een joint venture tussen ontwikkelaar en eigenaren kwam niet voor. Figuur 14 Overzicht resultaat en ontwikkelmodel casussen

Winkelcentrum

Ontwikkelmodel

Planning

Financieel

Stedenbouwkundig Plan

1. De Meent

score: +

Klassiek

Initiatief: 1 jr

Rendabel door

Gerealiseerd; weinig

Ontwikkeling: 2,5 jr

huursprong, uitbrei-

complicerende

Realisatie: 3 jr

ding en bijdrage

factoren, want locatie

Totaal ca 7 jr  0

gemeente.  0

was leeg.  +

60


Winkelcentrum

Ontwikkelmodel

Planning

Financieel


2. Dukenburg

Renovatie:

Initiatief: 6 jr

(Nog) niet rendabel;

Gerealiseerd;

Zelfrealisatie

Ontwikkeling en

er is nog onverkocht

omvang renovatie

(Uitbreiding:

realisatie: 3 jr

vastgoed.

was beperkt.

score: 0

klassiek)


0

0

3. Overvecht

Zelfrealisatie

Initiatief en

Rendabel; uitbreiding

Gerealiseerd;

voor zowel

ontwikkeling: 4 jr

leverde meer op dan

constructie voor

renovatie als

Realisatie: 2 jr

begroot. Daarnaast

eigendommen

score: +++

uitbreiding

Totaal ca 6 jr  +

bijdrage VvE.  +

geplaatst.  +

4. De Mare

Renovatie:

Initiatief: ?

Rendabel conform

Afgeweken op

Zelfrealisatie

Ontwikkeling: 6 jr

verwachting, met

onderdelen; SP geeft

(Uitbreiding:

Realisatie: 2 jr

bijdrage VvE.

eindbeeld, in

klassiek)

Totaal ca > 8 jr

score: ++

uitvoering rekening

0

+

mee gehouden.  +

Klassiek ‘plus’:

Initiatief en

Rendabel; door

Vrijwel gerealiseerd;

met initiatief

ontwikkeling: 3 jr

uitbreiding en met

gestart met uitvoering

eigenaren in

Realisatie: 2 jr

bijdrage VvE

van onafhankelijke

score: +++

planontwikkeling


+

onderdelen.  +

6. WoensXL

Bouwclaim 

Initiatief: 6 jr

Rendabel door

Aangepast in lijn met

Eigendomsclaim

Ontwikkeling: 3 jr

uitbreiding en met

het plan; flexibiliteit

Realisatie: 3 jr

bijdrage VvE.

was nodig voor

5. Zuidplein

wensen en eisen

Totaal ca: 12 jr score: +

0

+

eigenaren.  0

Op basis van deze analyse scoren de herontwikkelingen van winkelcentrum Overvecht en Zuidplein op alle drie onderzochte aspecten goed (+++). Beide zijn echter op basis van een verschillend ontwikkelmodel gerealiseerd, te weten zelfrealisatie door de eigenaren en model klassiek ‘plus’, waarin de eigenaren verantwoordelijk waren voor de planvorming, maar daarna alle risico’s zijn overgenomen door een projectontwikkelaar. Een overeenkomst tussen beide casussen is dus dat het initiatief en de planontwikkeling in beide gevallen bij de eigenaren lag. Ook werd bij deze beide casussen de renovatie en de uitbreiding door één partij gedaan. De herontwikkeling van Dukenburg scoort op de drie onderzochte aspecten het minst goed (000), met name omdat daar nog onverkocht vastgoed in eigendom van de VvE is. Ook bleek hier de verwachting dat de herontwikkeling financieel neutraal zou zijn niet uit te komen. De indruk wordt gewekt dat het in deze casus ontbrak aan professioneel opdrachtgeverschap; de VvE heeft een te actieve rol op zich genomen, het zelfrealisatie model. Een zelfrealisatiemodel is echter ook gevolgd bij Overvecht en bij de Mare waar de resultaten wel goed waren (resp. +++ en ++), dus het is niet waarschijnlijk dat het gekozen ontwikkelmodel bepalend was voor het eindresultaat. Bij de Mare heeft overigens de ontwikkelfase wel lang geduurd. En Overvecht werd herontwikkeld ten tijde van betere marktomstandigheden. 61


Het echte klassieke ontwikkelmodel, dat in De Meent is gevolgd, scoort gemiddeld (+) in deze analyse. De herontwikkeling heeft lang geduurd en is mede mogelijk gemaakt door een bijdrage van de gemeente. Ook het ‘bouwclaim’ ontwikkelmodel, dat bij WoensXL is gevolgd, scoort gemiddeld (+); de herontwikkeling heeft lang geduurd en bovendien kon het stedenbouwkundig plan niet geheel worden uitgevoerd. Een overeenkomst tussen deze modellen is dat de planontwikkeling en de uitvoering geheel door de ontwikkelaar is gedaan en dat de eigenaren niet of nauwelijks een (risicodragende) rol hebben gespeeld. Met uitzondering van Dukenburg komt uit deze analyse naar voren dat de casussen waarin de eigenaren betrokken waren bij de planvorming (Overvecht, De Mare, Zuidplein) beter scoren op de drie onderzochte aspecten (tijd, geld, kwaliteit) dan de casussen waarin de planvorming geheel door de ontwikkelaar is gedaan (De Meent, WoensXL). Hieruit kan worden afgeleid dat het gekozen ontwikkelmodel wel invloed heeft op het resultaat, maar dat niet te zeggen is in hoeverre andere factoren, zoals de uitbreidingsmogelijkheden, de marktomstandigheden, omwonenden en huurders mede het resultaat van de herontwikkeling bepalen. Waarom is voor deze ontwikkelmodellen gekozen? Allereerst lijkt bij de (al dan niet bewuste) keuze van het ontwikkelmodel van belang of de eigenaren verenigd zijn in een Vereniging van Eigenaren (VvE), dan wel een Coöperatieve VvE (CVvE). Als de eigenaren niet gezamenlijk georganiseerd zijn ligt een klassiek ontwikkelmodel het meest voor de hand. Dat blijkt uit de herontwikkeling van De Meent. Toen daar eenmaal gekozen was voor een volledige sloop van het bestaande centrum speelden de zittende eigenaren eigenlijk geen rol meer; zij werden uitgekocht. De wens van de ontwikkelaar was ook om in het nieuwe centrum geen verdeeld eigendom toe te staan. Nu is het centrum (onverdeeld) in bezit van Syntrus Achmea Vastgoed en VORM gezamenlijk. Indien een bepaalde vorm van samenwerking, dan wel terugkeer van de eigenaren wel wenselijk is, is het aan te raden dat alle eigenaren zich gezamenlijk organiseren. Vervolgens bleek van belang of het initiatief voor de herontwikkeling bij de ontwikkelaar lag of bij de eigenaren. En of deze eigenaren vervolgens niet alleen betrokken werden bij de plannen, maar ook hiervoor verantwoordelijk waren (o.m. door financieel te investeren in de planvorming). Bij WoensXL bijvoorbeeld lag het initiatief voor de herontwikkeling vanaf het begin bij de ontwikkelaar. Omdat in het herontwikkelingsplan veel verplaatsingen waren opgenomen, was een goede basisafspraak met de eigenaren nodig. Dat werd een nieuw-voor-oud afspraak, een soort ‘eigendomsclaim’, conform het bouwclaimmodel. Een verschil dat daarna nog bepalend is gebleken bij het gevolgde ontwikkelmodel is de risico’s die zijn gelopen door de eigenaren. Bij Zuidplein werd de herontwikkeling aanvankelijk door de eigenaren gestuurd, net als bij Dukenburg, Overvecht en De Mare. Maar toen men besefte dat er bij de uitvoering veel risico’s lagen, heeft de VvE Zuidplein er een risicodragende ontwikkelaar bij gehaald, die het hele project vanaf dat moment heeft overgenomen. Dit model is eerder al het klassiek ‘plus’ model genoemd.

62


Hoewel Dukenburg, Overvecht en De Mare allen volgens een zelfrealisatiemodel zijn herontwikkeld, is de reden om hiervoor te kiezen toch bij alle drie verschillend geweest. Bij Dukenburg hebben de eigenaren (CVvE) ervoor gekozen de renovatie zelf uit te voeren, omdat de verwachting was dat deze renovatie financieel lucratief zou zijn. Bij Overvecht was, in tegenstelling tot Dukenburg, gespaard voor de renovatie; men wist dat het geld zou gaan kosten. De keuze om de renovatie zelf uit te voeren lijkt daardoor bewuster genomen dan bij Dukenburg. Bij de Mare lijkt de keuze om de renovatie zelf uit te voeren met name door de ontwikkelaar gestuurd. De ontwikkelaar realiseerde daar een uitbreiding tegen het bestaande centrum aan, op gemeentegrond. Deze uitbreiding kon in feite los van een herontwikkeling van het bestaande centrum worden uitgevoerd. Om geen vertraging op te lopen door perikelen in het bestaande centrum is ervoor gekozen de VvE zelf verantwoordelijk te maken voor de renovatie, maar deze wel op planniveau af te stemmen. In geen van de onderzochte casussen is sprake van een volledige gezamenlijke ontwikkeling volgens een joint-venture model. Dit model is in de vorm van een vastgoedfonds in het verleden wel eens geprobeerd bij de herontwikkeling van winkelcentrum De Weiert in Emmen en winkelcentrum In de Bogaard in Rijswijk. Beide pogingen zijn daar echter mislukt. Indien echter de eigenaren wel bereid zijn om risico’s te lopen en in ruil daarvoor willen meedelen in een potentiële winst, maar zelf geen professionele opdrachtgever kunnen of willen zijn zou een joint venture model wellicht toch te prefereren zijn boven een zelfrealisatie model. Wanneer bovenstaande analyse schematisch wordt samengevat, wordt de volgende beslisboom verkregen (figuur 15): Figuur 15 Beslisboom ontwikkelmodel

Zijn de eigenaren verenigd in een VvE?

Nee

Klassiek


Nee

Bouwclaim


Nee

Klassiek ‘plus’


Nee

Joint Venture

Ja


Zijn eigenaren bereid om ontwikkelrisico’s te lopen/ financieel bij te Ja



Ja

Zelfrealisatie

Winkelcentrum Overvecht Winkelcentrum De Mare

63


Deze beslisboom kan ontwikkelaars en eigenaren van een winkelcentrum helpen bij het maken van een bewuste keuze over een ontwikkelmodel, dan wel een samenwerkingsvorm, bij een voorgenomen herontwikkeling van het winkelcentrum.

64


6. Conclusie en aanbevelingen Dit hoofdstuk vormt de afsluiting van deze scriptie. In paragraaf 6.1 worden de conclusies verwoord, die op basis van de literatuur en het casusonderzoek zijn getrokken. Vervolgens worden in paragraaf 6.2 aanbevelingen gedaan voor de wetenschap, de praktijk en voor nader onderzoek. Tot slot wordt in paragraaf 6.3 gereflecteerd op het uitgevoerde onderzoek.

6.1 Conclusie In dit onderzoek is geanalyseerd of een bepaalde vorm van samenwerking tussen ontwikkelaar en eigenaren kan leiden tot een succesvolle herontwikkeling van winkelcentra met een verdeelde eigendomsstructuur. De hoofdvraag luidde: Welk samenwerkingsmodel kan het beste gekozen worden om te komen tot een succesvolle herontwikkeling van een winkelcentrum, in een situatie dat er sprake is van verdeeld eigendom van het winkelvastgoed? Een succesvolle herontwikkeling is in dit onderzoek gedefinieerd op basis van de factoren tijd (conform planning), geld (financieel rendabel voor de ontwikkelende partij) en kwaliteit (conform stedenbouwkundig plan). Het beperkte aantal casussen en de vele factoren die van invloed zijn op het succes van een herontwikkeling maken dat op basis van dit onderzoek niet kan worden bewezen welk samenwerkingsmodel het best kan worden gekozen. Wel is op basis van een analyse van zes casussen een aanzet gegeven voor de beantwoording van deze vraag. Het is van belangrijk om te kiezen voor het ‘juiste’ ontwikkelmodel, passend bij de situatie van het betreffende winkelcentrum en de daar aanwezige eigenaren. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat er vijf ontwikkelmodellen mogelijk zijn: klassiek, zelfrealisatie, klassiek plus, bouwclaim of joint venture, waarbij slechts in de laatste 3 modellen ook sprake is van samenwerking tussen ontwikkelaar en eigenaren. Om te komen tot een keuze voor een geschikt ontwikkelmodel is de volgende beslisboom opgesteld (figuur 16). Figuur 16 Beslisboom ontwikkelmodel

65


Aan de hand van een beantwoording van de deelvragen zal deze conclusie nu nader worden onderbouwd. Literatuuronderzoek Op basis van het literatuuronderzoek zijn de deelvragen 1, 2, 3 en 4 beantwoord. 1. Waarom dienen winkelcentra herontwikkeld te worden en om welk type winkelcentra gaat het dan? Herontwikkeling moet ervoor zorgen dat een winkelcentrum aantrekkelijk en concurrerend blijft, zodat kan worden voorzien in de behoeften van de hedendaagse consumenten. Deze noodzaak geldt met name voor verouderde, ondersteunende centra zoals buurt- en wijkcentra, die samen circa 75% van het aantal winkelgebieden beslaan. Maar ook de andere typen winkelcentra; de hoofdcentra, nevencentra en verspreide bewinkeling moeten dynamisch en attractief blijven en ook daar zal dus herontwikkeling de komende jaren aan de orde zijn. 2. Wat wordt bedoeld met verdeeld eigendom, wie zijn deze eigenaren, wat is hun belang en wat is hun invloed op het herontwikkelingsproces? Herontwikkeling van winkelcentra waarbij het vastgoed in handen is van meerdere eigenaren is een complex proces. Uit eerdere onderzoeken is gebleken dat het merendeel van het winkelvastgoed in Nederland in handen is van particuliere beleggers (privé personen), waardoor in een winkelcentrum vaak meerdere eigenaren vastgoed in bezit hebben. Naast de particuliere beleggers zijn er ook eigenaar-gebruikers (winkeliers), professionele beleggers (bedrijfsmatig) en institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekeraars). De belangen van al dit type eigenaren lopen uiteen: van emotioneel tot zakelijk en van collectief tot eigen belang. 3. Hoe ziet het proces van herontwikkeling van winkelcentra eruit? Welke fasen kunnen worden onderscheiden en wanneer worden afspraken met eigenaren gemaakt? Anders dan bij een nieuwbouwproject is er bij de herontwikkeling van een winkelcentrum sprake van een bestaande situatie. Specifieke elementen spelen dan een rol, zoals de huidige eigendomssituatie, verplaatsing van huurders, doorwinkelen tijdens de herontwikkeling, het belang van de locatie voor een winkelier, parkeren en bereikbaarheid. Het proces is daardoor vaak zo complex dat met name de initiatieffase en de ontwikkelingsfase veel tijd vergen. In het herontwikkelingsproces kunnen de volgende fasen worden onderscheiden: initiatieffase, ontwikkelfase, realisatiefase en beheersfase. Opvallend is dat de afspraken tussen ontwikkelaar en eigenaren (in een klassieke aanpak) vaak pas laat in het proces worden gemaakt: te weten aan het begin van de realisatiefase. 4. Welke modellen zijn er om de samenwerking tussen projectontwikkelaar en vastgoedeigenaren vorm te geven? Allereerst is gekeken naar de ontwikkelmodellen en instrumenten die bij gebiedsontwikkelingen veel worden toegepast voor de samenwerking tussen gemeente en projectontwikkelaar. Tevens is

66


gekeken naar nieuwe modellen en buitenlandse voorbeelden, die meer mogelijkheden bieden om de medewerking van eigenaren af te dwingen. In de Nederlandse praktijk zijn deze modellen echter nog niet toepasbaar. Om de samenwerking tussen projectontwikkelaar en vastgoedeigenaren vorm te geven zijn de ontwikkelmodellen van de gebiedsontwikkeling als uitgangspunt genomen. Dit betreft een klassiek model, een zelfrealisatie model en de drie Publiek Private Samenwerkingsmodellen (PPS): concessie, bouwclaim en joint venture. Naar analogie van deze modellen kan vanuit de ontwikkelaar een bepaalde rol worden ingenomen bij de opstalexploitatie (de herontwikkeling van winkelcentra in dit geval) en de eigenaren nemen dan de rol in van de private partij. De gebiedsontwikkelingsmodellen bleken in principe toegepast te kunnen worden op een samenwerking tussen ontwikkelaar en eigenaren. De enige uitzondering was het concessiemodel; deze was niet toepasbaar omdat de ontwikkelaar geen grondeigendom heeft om in concessie te kunnen geven. Het bouwclaimmodel krijgt wel een aangepaste vorm: de eigenaren claimen in ruil voor het inleveren van hun bezit geen ontwikkelrechten (de bouwclaim), maar eigendom terug. Uit het onderzoek is nog een variant op het klassieke model naar voren gekomen: klassiek ‘plus’, een model waarbij eigenaren in het planproces risicodragend opereren, al dan niet samen met de ontwikkelaar. In onderstaande figuur 17 zijn de vijf modellen voor samenwerking tussen ontwikkelaar en eigenaren samengevat: Figuur 17 Ontwikkelmodellen met eigenaren en ontwikkelaar

Model

Eigenaren

Ontwikkelaar

Regie

Risico

Klassiek

Geen rol.

Planontwikkeling.

Regie volledig in



Grondexploitatie

handen van

volledig bij

Verkoop eigendom.

(incl. verwerving).

ontwikkelaar.

ontwikkelaar.

Regie volledig in


Grondexploitatie.

handen van

volledig bij

Opstalexploitatie.

eigenaren.

eigenaren.

Opstalexploitatie. Zelfrealisatie

Concessie

Planontwikkeling.

Geen rol.

Een consequente toepassing van dit model op de samenwerking tussen ontwikkelaar en eigenaren is niet mogelijk, omdat de ontwikkelaar geen eigendom heeft om in concessie te geven.

Klassiek plus

Planontwikkeling.

Betrokken bij

Regie over plan-

Beperkt risico

Evt. terugkeerrecht.

planontwikkeling,

ontwikkeling bij

eigenaren

Grondexploitatie

eigenaren. Regie

planontwikkeling.

(incl. verwerving).

uitvoering bij


Opstalexploitatie

ontwikkelaar.

ontwikkelaar.

Bouwclaim

Gezamenlijke

Gezamenlijke

Regie over

Beperkt risico

(terugkooprecht)

planontwikkeling.

planontwikkeling.

planontwikkeling

(vastgoedwaarde) bij

Verkoop eigendom

Grondexploitatie

gedeeld. Daarna

eigenaren.

tegen vaste prijs, in

(incl. verwerving

grotendeels in


ruil voor

tegen vaste prijs).

handen van

ontwikkelaar.

terugkooprecht.

Opstalexploitatie.

ontwikkelaar.

67


Model

Eigenaren

Ontwikkelaar

Regie

Risico

Joint venture

Alles gezamenlijk:

Alles gezamenlijk:

Regie wordt gedeeld.

Risico. winst en

planontwikkeling,

planontwikkeling,

Besluitvorming door

verlies wordt volledig



aandeelhouders.

gedeeld.

verwerving) en

verwerving) en

opstalexploitatie.

opstalexploitatie.

Door bijv. inbreng in

Door bijv. 50%

vastgoedfonds.

deelname in BV/CV.

Casusonderzoek Op basis van het casusonderzoek zijn de deelvragen 5 en 6 beantwoord. 5. Welke aanpak is gevolgd in een aantal praktijkcasussen en in welke casus is sprake van een succesvolle herontwikkeling, conform stedenbouwkundig plan, planning en financieel rendabel? Er zijn zes casussen geanalyseerd, te weten: De Meent in Papendrecht, Dukenburg in Nijmegen, Overvecht in Utrecht, De Mare in Alkmaar, Zuidplein in Rotterdam en WoensXL in Eindhoven. Dit betreffen allen winkelcentra waar het eigendom in handen was van meerdere (particuliere) eigenaren en die in de afgelopen 15 jaar herontwikkeld zijn. Onderzocht is welk ontwikkelmodel is gevolgd bij deze casussen en of er sprake was van een succesvolle herontwikkeling. Bij een aantal casussen is sprake van een combinatie van ontwikkelmodellen. Bij Dukenburg en De Mare bijvoorbeeld is alleen de renovatie door de eigenaren zelf gerealiseerd. De uitbreiding is door een ontwikkelaar gedaan, volgens een klassiek model. Bij Zuidplein was aanvankelijk ook sprake van zelfrealisatie, maar na de initiatieffase is men overgestapt op een klassiek model; dit is model klassiek ‘plus’ genoemd. Tevens was de vraag van dit onderzoek of de gevolgde aanpak ook heeft geleid tot een succesvolle herontwikkeling van het winkelcentrum. Daarvoor is gekeken of de herontwikkeling conform stedenbouwkundig plan, conform planning en financieel rendabel is gerealiseerd. De resultaten van deze analyse zijn opgenomen in onderstaande figuur 18.

Figuur 18 Overzicht resultaat en ontwikkelmodel casussen

Winkelcentrum

Ontwikkelmodel

Planning

Financieel


1. De Meent

Klassiek

Initiatief: 1 jr

Rendabel door

Gerealiseerd; weinig

Ontwikkeling: 2,5 jr

huursprong, uitbrei-

complicerende

Realisatie: 3 jr

ding en bijdrage

factoren, want locatie


gemeente.  0

was leeg.  +

Renovatie:

Initiatief: 6 jr

(Nog) niet rendabel;

Gerealiseerd;

Zelfrealisatie

Ontwikkeling en

er is nog onverkocht

omvang renovatie

(Uitbreiding:

realisatie: 3 jr

vastgoed.

was beperkt.

klassiek)


0

0

score: +

2. Dukenburg

score: 0

68


Winkelcentrum

Ontwikkelmodel

Planning

Financieel


3. Overvecht

Zelfrealisatie

Initiatief en

Rendabel; uitbreiding

Gerealiseerd;

voor zowel

ontwikkeling: 4 jr

leverde meer op dan

constructie voor

renovatie als

Realisatie: 2 jr

begroot. Daarnaast

eigendommen

score: +++

uitbreiding


bijdrage VvE.  +

geplaatst.  +

4. De Mare

Renovatie:

Initiatief: ?

Rendabel conform

Afgeweken op

Zelfrealisatie

Ontwikkeling: 6 jr

verwachting, met

onderdelen; SP geeft

(Uitbreiding:

Realisatie: 2 jr

bijdrage VvE.

eindbeeld, in

klassiek)

Totaal ca > 8 jr

score: ++

uitvoering rekening

0

+

mee gehouden.  +

Klassiek ‘plus’:

Initiatief en

Rendabel; door

Vrijwel gerealiseerd;

met initiatief

ontwikkeling: 3 jr

uitbreiding en met

gestart met uitvoering

eigenaren in

Realisatie: 2 jr

bijdrage VvE

van onafhankelijke

score: +++

planontwikkeling


+

onderdelen.  +

6. WoensXL

Bouwclaim 

Initiatief: 6 jr

Rendabel door

Aangepast in lijn met

Eigendomsclaim

Ontwikkeling: 3 jr

uitbreiding en met

het plan; flexibiliteit

Realisatie: 3 jr

bijdrage VvE.

was nodig voor

5. Zuidplein

wensen en eisen

Totaal ca: 12 jr score: +

0

+

eigenaren.  0

Uit de analyse blijkt dat de herontwikkeling van winkelcentrum Overvecht en winkelcentrum Zuidplein op alle factoren goed scoren. Beide zijn echter op basis van een verschillende samenwerking tussen eigenaren en ontwikkelaar gerealiseerd, te weten zelfrealisatie en klassiek ‘plus’. Een overeenkomst is dat het initiatief en de planontwikkeling door de eigenaren is gedaan, en dat de uitvoering van de renovatie en de uitbreiding in één hand lagen. De herontwikkeling van Dukenburg, volgens een zelfrealisatiemodel, scoort het minst goed, met name omdat daar nog onverkocht vastgoed in eigendom van de VvE is. Ook bleek hier de verwachting dat de herontwikkeling financieel neutraal zou zijn niet uit te komen. De indruk wordt gewekt dat het in deze casus ontbrak aan professioneel opdrachtgeverschap; de VvE heeft een te actieve rol op zich genomen, het zelfrealisatiemodel. Een zelfrealisatiemodel is echter ook gevolgd bij Overvecht en bij de Mare waar de resultaten wel goed waren, dus het is niet waarschijnlijk dat het gekozen ontwikkelmodel bepalend was voor het eindresultaat. Bij de Mare heeft overigens de ontwikkelfase wel lang geduurd. En Overvecht werd herontwikkeld ten tijde van betere marktomstandigheden. Het echte klassieke ontwikkelmodel, dat in De Meent is gevolgd, scoort gemiddeld in deze analyse. De herontwikkeling heeft lang geduurd en is mede mogelijk gemaakt door een bijdrage van de gemeente. Ook het ‘bouwclaim’ ontwikkelmodel, dat bij WoensXL is gevolgd, scoort gemiddeld; de herontwikkeling heeft lang geduurd en bovendien kon het stedenbouwkundig plan niet geheel worden uitgevoerd. Een overeenkomst tussen deze modellen is dat de planontwikkeling en de uitvoering geheel door de ontwikkelaar is gedaan en dat de eigenaren niet of nauwelijks een (risicodragende) rol hebben gespeeld. 69


6. Verklaren de verschillen in samenwerkingsvorm de successen en tegenvallers in het herontwikkelingsproces? Met uitzondering van Dukenburg komt uit het casusonderzoek naar voren dat de casussen waarin de eigenaren betrokken waren bij de planvorming (Overvecht, De Mare, Zuidplein) beter scoren op de drie onderzochte aspecten (tijd, geld, kwaliteit) dan de casussen waarin de planvorming geheel door de ontwikkelaar is gedaan (De Meent, WoensXL). Dat zou erop kunnen duiden dat een zelfrealisatiemodel of het model klassiek plus, tot ‘succesvollere’ herontwikkelingen leidt en dus beter gekozen kan worden dan een klassiek model of bouwclaimmodel. Echter de resultaten van Dukenburg spreken dit weer tegen. Het is waarschijnlijk dat het gekozen ontwikkelmodel wel invloed heeft op het resultaat, maar dat niet te zeggen is in hoeverre andere factoren, zoals de uitbreidingsmogelijkheden, de marktomstandigheden, omwonenden en huurders mede het resultaat van de herontwikkeling bepalen. De vraag of verschillen in samenwerkingsvorm een verklaring geven voor de successen en tegenvallers in het herontwikkelingsproces kan op basis van deze zes casussen dus niet worden beantwoord. Uit het casusonderzoek zijn geen significante verschillen in resultaat naar voren gekomen, die kunnen worden toegerekend aan een bepaalde samenwerkingsvorm.

6.2 Aanbevelingen Op basis van dit onderzoek kan een aantal aanbevelingen worden gedaan voor de praktijk en voor de wetenschap. Aanbevelingen voor de praktijk De belangrijkste aanbeveling die uit dit onderzoek naar voren komt is om bij start van het herontwikkelingsproject een bewuste keuze te maken voor een ontwikkelmodel. De uitgangsituatie die de projectontwikkelaar aantreft en de opstelling van de eigenaren is daarin bepalend. Voor het maken van deze keuze kan gebruik worden gemaakt van de onderstaande beslisboom. Hoewel niet in elke onderzochte casus een bewuste keuze was gemaakt voor een bepaald ontwikkelmodel, konden er op basis van de aangetroffen verschillen tussen de casussen wel factoren worden benoemd die hebben geleid tot de gevolgde aanpak. Deze factoren zijn opgenomen in de beslisboom, figuur 19 op de volgende pagina:

70


Figuur 19 Beslisboom ontwikkelmodel

Zijn de eigenaren verenigd in een VvE?

Nee

Klassiek


Nee

Bouwclaim


Nee

Klassiek ‘plus’


Nee

Joint Venture

Ja


Zijn eigenaren bereid om ontwikkelrisico’s te lopen / financieel bij te dragen? Ja



Ja

Zelfrealisatie

Winkelcentrum Overvecht

Winkelcentrum De Mare

Naast de keuze voor het ‘juiste’ ontwikkelmodel is uit de casussen nog een aantal factoren naar voren gekomen die het succes van de herontwikkeling mede bepalen. Deze ervaringen zijn waardevolle aanbevelingen voor de praktijk. - Maak vroegtijdig afspraken met de belangrijkste eigenaren. In alle projecten heeft de initiatieffase het langst geduurd; dit is de fase waarin alle partijen het met elkaar eens moeten worden over de uitgangspunten van een herontwikkelingsplan. Meestal worden er nog geen afspraken gemaakt met individuele eigenaren; het advies luidt echter om met de belangrijkste eigenaren al vroegtijdig (in de initiatief- en ontwikkelfase) afspraken te maken.

71


- Maak de eigenaren verantwoordelijk voor het herontwikkelingsplan. De cases waarin de eigenaren in de initiatieffase verantwoordelijk waren voor het plan (Zuidplein en Overvecht) hebben tot een goed resultaat geleid op de onderzochte drie factoren. Daarom is het aan te bevelen de eigenaren niet alleen te betrekken bij het tot stand komen van het herontwikkelingsplan, maar ze er zelf verantwoordelijk voor te maken. Dat kan bijvoorbeeld door de aansturing van de stedenbouwkundige en het stedenbouwkundig plan aan de eigenaren over te laten. - Maak aparte begrotingen voor het uitbreidingsplan en het renovatieplan. In de helft van de casussen was de uitbreiding gescheiden van de renovatie. Het lijkt aan te bevelen om in ieder geval bij de start van het herontwikkelingsproject dit onderscheid te maken. Hierdoor kunnen twee aparte begrotingen worden gemaakt en kan er ook een bijdrage van de eigenaren (via de VvE) worden ‘opgehaald’ voor de renovatie. - Maak in de ontwikkelen realisatiefase (weer) één plan voor uitbreiding en renovatie Indien de uitbreiding ook fysiek los van het bestaande, individuele eigendom gerealiseerd kan worden, maakt dit een betere risicobeheersing voor de ontwikkelaar mogelijk. Hier staat tegenover dat door een scheiding van renovatie en uitbreiding er minder grip op het geheel is, waardoor bijvoorbeeld de verhuur concurrerend kan zijn van elkaar of er gedurende de ontwikkeling nog planwijzigingen worden doorgevoerd ten koste van het andere plan. Ook wordt de consument het best bediend als er sprake is van een goede, integrale herontwikkeling, tenminste in de uitstraling en kwaliteit van het winkelcentrum. Het is dan ook aan te bevelen om de plannen stedenbouwkundig af te stemmen, of beter nog, door dezelfde architect te laten maken. Daarbij geeft een integrale herontwikkeling (uitbreiding en renovatie) meer grip op het geheel, zoals de verplaatsingsbewegingen en de keuzes van de VvE. Vanuit dit oogpunt is het advies om in de ontwikkelfase de uitbreiding en renovatie in een plan op te nemen en in een hand uit te voeren. - Eigenaren moeten meebetalen aan renovatie (d.m.v. sparen of uit extra inkomsten). Door een renovatie blijft het winkelcentrum aantrekkelijk. Eigenaren zouden moeten sparen voor dit ‘groot onderhoud’; helaas wordt dit niet door alle eigenaren en/ of VvE’s gedaan. Als er sprake is van extra inkomsten voor een VvE, door bijvoorbeeld parkeeropbrengsten, is het aan te bevelen deze in te zetten voor een renovatie. Deze opbrengsten zijn blijkbaar voor de eigenaren makkelijker af te dragen dan wanneer er geld moet worden opgehaald voor een renovatie. Uit de onderzochte casussen komt ook nog een aantal andere succes- en faalfactoren naar voren, die aanbevelingswaardig kunnen zijn voor andere projecten. In willekeurige volgorde zijn dit: 

Maak gebruik van een goed momentum; na jarenlange discussies over oude plannen kan er soms ineens iets bereikt worden.



Kies voor sloop/ nieuwbouw als dat enigszins mogelijk is, zodat een leeg bouwterrein beschikbaar komt en alle functies beter ingepast kunnen worden.



Beperk de omvang van de renovatie.

72




Plaats renovatie elementen in de publieke ruimte (zoals een overkapping) zo veel mogelijk los van de individuele panden, zodat geen individuele toestemming nodig is.



Houd flexibiliteit voor de toekomst in het plan, zodanig dat eigenaren nu niet meer hoeven te doen, maar later alsnog kunnen ‘aanhaken’.



Starten met de uitvoering van de onafhankelijke onderdelen, kan de onderhandelingen vlot trekken.



Voer onderhandelingen met belangrijkste partijen al in de initiatieffase, dit zijn onder andere de supermarktketens. Commitment van de grote partijen is nodig.



Zorg voor een afvaardiging van de institutionele beleggers in het bestuur van een VvE.



Voer de onderhandelingen met de overige partijen in de ontwikkelingfase, gelijktijdig met het maken van het ontwerp.



De projectontwikkelaar kan de onderhandelingen met de eigenaren beter zelf doen, dan deze over te laten aan adviseurs. Besluiten kunnen dan sneller worden genomen en consequenties overzien.



Realiseer dat het een intensief proces is om afspraken te maken met alle eigenaren en VvE’s en dat voor de renovatie veel proceskosten gemaakt zullen worden.



Vergeet de notariële handelingen (en kosten) niet om een eigendomswijziging in de (C)VvE vast te leggen.



Biedt goede alternatieven voor eigenaren die iets anders willen.



Maak eerst goede afspraken tussen eigenaar en ontwikkelaar, leg de uitgangspunten vast en ga pas later afspraken maken met de gemeente.

Aanbevelingen voor nader onderzoek In dit onderzoek is een beslisboom opgesteld op basis van de bevindingen in het casusonderzoek. Een uitbreiding van dit onderzoek is om te kijken of de beslisboom ook opgaat bij andere casussen en of deze projecten succesvol zijn geweest. Tevens kan gekeken worden naar projecten die niet van de grond zijn gekomen; wellicht wilde men daar op basis van een ‘verkeerd’ ontwikkelmodel de herontwikkeling realiseren. Dit onderzoek is beperkt gebleven tot zes casussen. Uiteraard leveren meer casussen een grotere betrouwbaarheid van de conclusies op. Daarom is het aan te bevelen om dit onderzoek uit te breiden met meer casussen. Een ontwikkelmodel dat in de casussen niet is aangetroffen is een joint venture model tussen projectontwikkelaar en eigenaren, bijvoorbeeld door inbreng in een vastgoedfonds. Dit schijnt in het verleden geprobeerd te zijn bij twee herontwikkelingen (winkelcentrum De Weiert in Emmen en winkelcentrum In de Bogaard in Rijswijk), maar in beide projecten is dit mislukt met name vanwege de verschillende doelstellingen en de (verschillende) fiscaal-juridische regimes van de eigenaren, zoals een pensioenfonds. Het is interessant om te onderzoeken onder welke voorwaarden of condities een dergelijk vastgoedfonds wel gevormd zou kunnen worden, zodat ook deze vorm van samenwerking mogelijk wordt bij de herontwikkeling van een winkelcentrum.

73


Tot slot kwam uit het onderzoek duidelijk naar voren dat het proces om tot afspraken te komen met de eigenaren zeer intensief is. Hoewel dit zeker niet altijd de vertragende factor in de projecten was, kost het wel veel inspanning en tijd (en dus geld). Een VvE heeft in principe alleen zeggenschap over de gemeenschappelijke ruimten, de individuele eigenaren moeten beslissen over hun eigen vastgoed. Hoewel een verplichte medewerking nergens was af te dwingen, is het opvallend dat zonder de inzet van onteigening, in alle casussen toch een herverkaveling is bereikt. Maar een verplichte deelname van de eigenaren aan de herontwikkeling zou het proces wel kunnen versnellen. In Nederland is dit nu alleen nog experimenteel mogelijk, in de vorm van een Bedrijven Investeringszone, die voornamelijk is gericht op beheer. Mogelijk kunnen instrumenten als het Duitse ‘Umlegung’ of het Spaanse ‘Reparcelacion’ als voorbeeld dienen om eenvoudiger herverkavelingen te realiseren. Een aanbeveling voor nader onderzoek is om de toepassingsmogelijkheden van dergelijke instrumenten voor de herontwikkeling van winkelcentra nader te onderzoeken.

6.3 Reflectie Bij aanvang van dit onderzoek bestond bij mij de verwachting dat verdeeld eigendom in een winkelcentra zou zorgen voor grote afwijkingen van het stedenbouwkundig plan, uitgelopen planningen en financiële verliezen bij de herontwikkeling van dat winkelcentrum. Deze verwachting is niet uitgekomen. Er blijken zo veel factoren van invloed op een herontwikkeling dat de aanwezigheid van meerdere eigenaren het proces wel extra complex maakt, maar niet tot (aantoonbaar) slechtere resultaten leidt op de hierboven genoemde factoren. Uiteraard is een steekproef van zes casussen beperkt, maar ze zijn wel representatief voor het soort herontwikkelingsprojecten dat de afgelopen jaren in Nederland is uitgevoerd. Nu zijn alleen gerealiseerde projecten in het onderzoek opgenomen, terwijl er ook vele projecten zijn die niet van de grond komen. Omdat in dit onderzoek gekeken is naar het resultaat van het herontwikkelingsproces zijn de niet gerealiseerde projecten buiten beschouwing gebleven, terwijl uit die casussen waarschijnlijk ook zeer leerzame lessen getrokken kunnen worden. De herontwikkelingsopgaven en ambities van de casussen liepen sterk uiteen. Dat maakt de resultaten van het herontwikkelingsproces op de drie factoren tijd, geld en kwaliteit moeilijk met elkaar vergelijkbaar. In WoensXL bijvoorbeeld is de herontwikkeling veel integraler geweest dan in Dukenburg of bij De Mare, dus is het ook te verklaren dat de totale doorlooptijd langer is geweest. Ook zijn de onderzochte projecten in verschillende marktomstandigheden uitgevoerd. Wel was in alle onderzochte casussen nog sprake van een uitbreiding van het winkeloppervlakte. Momenteel is er echter sprake van een verdringingsmarkt, waardoor de uitbreidingen zeer beperkt zullen zijn in de toekomst. Dit zal een grotere bijdrage vragen van de eigenaren, dan wel een grotere huursprong betekenen voor de winkeliers. Het is de vraag of de winkelcentra dan nog herontwikkeld (kunnen) worden. Over samenwerkingsmodellen tussen de overheid en een projectontwikkelaar is veel geschreven, in tegenstelling tot samenwerkingsmodellen tussen projectontwikkelaar en (vastgoed)eigenaren. Door gebruik te maken van de modellen tussen overheid en ontwikkelaar bij gebiedsontwikkelingen was het mogelijk de samenwerking tussen ontwikkelaar en eigenaren

74


modelmatig te onderzoeken. Dat leverde veel nuttige inzichten op om de (al dan niet aanwezige) samenwerking in de casussen op te beoordelen. De nieuwe modellen en buitenlandse voorbeelden, die in paragraaf 3.2 globaal zijn verkend, leenden zich minder goed voor een casusonderzoek naar de Nederlandse praktijk. Het casusonderzoek zelf, door middel van interviews met betrokkenen, was zeer interessant en leverde nuttige inzichten op. De lessen die projectontwikkelaars hieruit kunnen leren, zijn overgenomen in de aanbevelingen.

75


76


Bibliografie Antwerpen, J. van, M. van Hoek, E. Louw en A.J. Franzen (2010). Van bedrijventerrein naar werkmilieu. Aanpak voor vernieuwende ontwikkelstrategieën. Technische Universiteit Delft en Inbo. Atzema, O., J. Lambooy, T. van Rietbergen, E. Wever (2009). Ruimtelijke Economische Dynamiek. Kijk op bedrijfslocatie en regionale ontwikkeling. Bussum: uitgeverij Coutinho. BI-Zone (2011). ( http://www.bedrijveninvesteringszone.nl/ ), 18 juli 2011. Bolt, Drs. E.J. (2003). Winkelvoorzieningen op waarde geschat. Theorie en praktijk. Merkelbeek: Drukkerij Bakker. Bouman, W., T. van der Zouwen (2008). Steeds meer retailvastgoed komt in particuliere handen. Vastgoedmarkt, juni 2008, p. 45. Bregman, prof. dr. ir. A.G., ir. H.W. de Wolff (2011). Herverkaveling op Ontwikkelingslocaties. OTB TU Delft & ibr. CBS (2010). Bevolkingsprognose 2010-2060: sterkere vergrijzing, langere levensduur. Den Haag. Deloitte (2006). Publiek-private samenwerking bij gebiedsontwikkeling: wanneer wel en wanneer niet? Toelichting bij de meerwaardetoets bij PPS bij gebiedsontwikkeling. In opdracht van het kenniscentrum PPS, ministerie van Financiën. dtnp (2011). Dynamiek door beleid, Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert. Nijmegen. DTZ Zadelhoff (2011). Van veel te veel. De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed. Utrecht. Gianotten, drs. ing. H., ir. J. Haringsma (2006). De veranderende stad, Pijlers van retaildynamiek – op weg naar 2020. In opdracht van de Nederlandse Raad voor Winkelcentr (NRW). Utrecht. Gool, Prof. dr. P. van, Dr. D. Brounen, Drs. P. Jager MRE, Drs. R.M. Weisz RA MRICS (2007). Onroerend goed als belegging. Houten: Noordhoff Uitgevers Groningen. ING (2011). ( http://www.ingcommercialbanking.com/eCache/ENG/20/956.html ), 31 mei. Jones Lang LaSalle (2010a). Het vastgoedbeleggingsbeleid van de Nederlandse professionele particuliere belegger 2010. Presentatie Provada 10 juni 2010. Jones Lang LaSalle (2010b). Ten years on, ten years forward. Retail 2010. Amsterdam. Jones Lang LaSalle (2011). Dutch retail market bulletin 2011. Amsterdam. Kei Kenniscentrum (2011). ( http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1899&item_ type=vraag_en_antwoord&item_id=32 ) (http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=2149 ), 17 juli. Locatus (2011). Locatus Retail Facts 2011, Kengetallen over de Nederlandse detailhandel. Woerden. Min BZK, Min I&M, VNG, IPO ism Neprom (2011). De reiswijzer gebiedsontwikkeling 2011, een praktische routebeschrijving voor marktpartijen en overheden. Den Haag. Neprom (2011). ( http://www.neprom.nl/nieuws-detail/te-weinig-nieuwe-winkels ), 31 mei.

77


Nozeman, prof. Dr. E.F.(2010). Handboek projectontwikkeling, Een veelzijdig vak in een dynamische omgeving. NEPROM. Doetinchem: Reed Business b.v. NRW (2008). Register winkelcentra. NRW taskforce dynamische winkelgebieden (2010). Dynamiek van winkelgebieden. Van meer naar betere meters. Utrecht. Speetjens, drs J.W. (2010). Collegesheets Klassiek, modern en toekomstig winkellandschap. Corio Nederland. Staatssecretaris van Financiën (2004). Regeling vrijstelling overdrachtsbelasting stedelijke herstructurering. Den Haag. TU Delft, Deloitte, Akro consult (2011). Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit: wat nu te doen? TU Delft: praktijkleerstoel gebiedsontwikkeling. Wijnen, G, W. Renes, P. Storm (2007). Projectmatig werken. Utrecht: Het Spectrum. Wolff, H. de (2009). Samen vernieuwen is lastig. GPSV doorbreekt patstellingen. Vitale Stad, april 2009, p. 40-43. Zeeuw, F. de (2010). ‘Hou het simpel met vlag en wimpel’. Building business, maart 2010, p. 10-13.

Lijst geïnterviewden; De heer R. N. M. van Amerongen - Stichting CBW Geïnterviewd op 17 augustus 2011 De heer drs. T. Liebe – Liebe Vastgoed (o.a. ook werkzaam geweest bij M.B.O. en ASR VO) Geïnterviewd op 29 augustus 2011 De heer drs. B. Olde Rikkert MRE – Expo Vastgoed (werkzaam geweest bij ING RED) Geïnterviewd op 17 augustus 2011 De heer A. Ophoff – ASR Vastgoed Ontwikkeling NV (werkzaam geweest bij ING RED) Geïnterviewd op 26 augustus 2011 De heer drs. D.H. van der Vorm MRE – Vorm Ontwikkeling B.V. Geïnterviewd op 26 augustus 2011

78


Bijlage I: Lijst met afkortingen

BAR

= bruto aanvangsrendement

BIZ

= Bedrijven Investeringszone

BVO

= bruto vloeroppervlakte

CVvE

= Coöperatieve Vereniging van Eigenaren

GPSV

= Gemeenschappelijke Private Stedelijke Vernieuwing

GDV

= Grootschalige Detailhandels Vestigingen (> 1.000 m2)

NRW

= Nederlandse Raad voor Winkelcentra

PDV

= Perifere Detailhandels Vestigingen (o.a. auto’s, meubels, bouwmarkt)

PPS

= Publiek Private Samenwerking

VvE

= Vereniging van Eigenaren

VVO

= verhuurbare vloeroppervlakte

WOM

= Wijkontwikkelingsmaatschappij

Wvg

= Wet voorkeursrecht gemeenten

WVO

= winkelvloeroppervlakte

79


80


Bijlage II: Waardebegrippen en waarderingsmethoden Waardebegrippen Marktwaarde. Dit is het bedrag dat verkregen zou kunnen worden bij verkoop. De International Valuation Standards Committe (IVSC) hanteert de volgende definitie: “De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed op de datum van de taxatie zou worden verkocht uitgaande van een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper met voldoende afstand tot elkaar na een geëigende voorbereiding waarin ieder van de partijen met kennis van zaken zorgvuldig en zonder dwang zou hebben gehandeld.” De waardering tegen marktwaarde kan plaatsvinden in verhuurde staat bij een situatie van voorgezette verhuur, vrij van verhuur of bij een (fictieve situatie van) geoptimaliseerde verhuur. Door de veronderstelde vrijheid van de koper is de waardering moeilijk objectief vast te stellen. Een pand kan voor één partij een hogere waarde hebben dan voor een andere partij. Bij de aankoop van winkelvastgoed van individuele eigenaren speelt dit een grote rol. Waar moet je bijvoorbeeld vanuit gaan als er 20 jaar een goede huurder in heeft gezeten, maar op dit moment zit er een discutabele partij in? Of het pand is zwaar verouderd, maar er ligt wel een goed huurcontract onder? Beleggingswaarde, bedrijfswaarde of ‘worth’. Dit is de subjectieve waarde die een (potentiële) koper of eigenaar zélf aan het object toekent op basis van de eigen rendementseis. Dit is niet aan een marktwaarde gerelateerd. Het is de contante waarde van geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen uit de verhuur, met de rendementseis als disconteringsvoet. Deze waarderingsmethode wordt veel toegepast door institutionele beleggers, omdat de uitkomst goed kan worden vergeleken met de vraagprijs en het geeft een eerste indruk van de waardering van het object voor de jaarrekening. Historische kostprijs en andere boekhoudkundige begrippen. Deze begrippen hebben met name een boekhoudkundige of fiscale achtergrond. De historische kostprijs wordt bijvoorbeeld verkregen door de (historische) verkrijgingspijs, inclusief bijkomende kosten, te verminderen met afschrijvingen. Met boekwaarde wordt de waarde bedoeld waartegen het vastgoed in de balans (in ‘de boeken’) staat. Herbouwwaarde, vervangingswaarde en overige waardebegrippen. Een van de vele overige begrippen betreft bijvoorbeeld de herbouwwaarde. Dit is het bedrag dat benodigd is voor de herbouw van het gebouw onmiddellijk na een voorval op dezelfde plaats en met dezelfde bestemming. Dit is dus exclusief grond en in veel gevallen ook exclusief fundering. Vervangingswaarde betreft een in geld uitgedrukte betekenis van een actief, veel gebruikt voor bijvoorbeeld fabriekshallen.

81


Huurwaarde, wettelijke huurwaarde en huurherzieningswaarde. Met huurwaarde wordt de bruto jaarhuur bedoeld. De NVM definieert deze als volgt: “De prijs die bij aanbieding ter verhuur, op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding, door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed.” Voor winkels, die bedrijfsruimten zijn in de zin van de wet conform art. 7A:1624 BW, geldt een wettelijke huurwaarde die door de kantonrechter in verband met een verlenging van de huurovereenkomst kan worden vastgesteld. De in de praktijk te realiseren huursom voor winkels wordt ook wel de huurherzieningswaarde genoemd. Nieuw-voor-oud. Dit begrip is toegevoegd aan de indeling die door van Gool (2007, pp. 143-147) is gemaakt. Bij herontwikkeling van winkelcentra wordt dit begrip veel gehanteerd, omdat men verondersteld dat hiermee discussies over de verwervingswaarde vermeden kunnen worden. Dat is echter alleen zo als elke m2 oud vastgoed kan worden ingeruild voor een m2 nieuw vastgoed. Het zal duidelijk zijn dat dit alleen mogelijk is als er een forse uitbreiding van het winkelcentrum plaatsvindt, omdat er anders geen kostendragers zijn voor de sloopkosten, bouwkosten en bijkomende kosten. Andere benaderingen die kunnen worden gehanteerd zijn: een eigenaar mag evenveel m2 vastgoed terugkopen, maar zal het waardeverschil moeten bijbetalen. Of: een eigenaar mag ter waarde van zijn oude vastgoed nieuw vastgoed kopen. Het aantal m2 zal door het waardeverschil dan minder zijn. Waarderingsmethoden De comparatieve benadering. Deze methode wordt vooral gebruikt voor het bepalen van de marktwaarde. Er vindt een vergelijking plaats met in de markt gerealiseerde verkopen. Daarvoor dienen transactieprijzen van soortgelijke objecten in dezelfde omgeving beschikbaar te zijn. Voor verhuurd winkelvastgoed is deze methode niet goed bruikbaar, omdat de huurprijzen kunnen verschillen en transactieprijzen nauwelijks openbaar worden gemaakt. De kapitalisatiemethoden of ratiomodellen (BAR, NAR). Deze methoden worden veel gebruikt voor verhuurd vastgoed. De bruto- of nettojaarhuur wordt voor een oneindige periode contant gemaakt met een gegeven marktconform bruto aanvangsrendement (BAR) of netto aanvangsrendement (NAR). In deze simpele methode wordt geen rekening gehouden met een huuraanpassing na een bepaalde periode of met achterstallig onderhoud. Hiervoor kan een correctie plaatsvinden. De ‘x-keer-de huurmethode’ is in principe hetzelfde als de BAR-methode: 20 x de huur is namelijk gelijk aan een BAR van 5%. De interne benadering; discounted cashflow (DCF).

82


Voor het bepalen van de beleggingswaarde wordt deze methode vaak toegepast. De waarde wordt bepaald door de geraamde toekomstige nettokasstromen van het object, waaronder de eindwaarde, contant te maken naar de peildatum. De disconteringsvoet wordt afgeleid uit de markt; transactiegegevens van recent verhandelde vergelijkbare objecten in dezelfde markt. De kostenbenadering. Een methode die vooral voor vervangingswaarde e.d. van belang is. Uitgangspunt vormen de stichtingskosten van de opstallen op dit moment. De waarde van de grond wordt meestal bepaald met de methode van directe vergelijking of met de restwaardemethode. Combinatiemethodes. Een veel gebruikte combinatiemethode is de residuele- of restwaardemethode. Deze methode wordt onder andere door projectontwikkelaars gebruikt om de grondwaarde van te verwerven terreinen te bepalen. En gemeenten gebruiken deze methode om de grondwaarde bij uitgifte te bepalen. De marktwaarde van het nieuwe object wordt bepaald en verminderd met de kosten voor sloop, bouw en overige bijkomende kosten. De restwaarde die overblijft is de marktwaarde van de bouwgrond, de prijs die de projectontwikkelaar kan betalen voor de grond. Het is een combinatiemethode omdat voor het bepalen van de marktwaarde gebruik wordt gemaakt van de comparatieve methode, maar voor de sloop- en bouwkosten een kostenbenadering wordt gehanteerd.

83


84


Bijlage III: Ontwikkelmodellen bij gebiedsontwikkeling De vijf ontwikkelmodellen die bij gebiedsontwikkelingen worden gebruikt worden hier nader toegelicht. 1. Klassiek: gemeentelijke grondexploitatie In het klassieke model voert de gemeente de grondexploitatie (TU Delft, 2011, p.11). Dat wil zeggen dat de gemeente alle benodigde gronden (en opstallen) verwerft, sloopt en de gronden bouwrijp maakt en vervolgens de bouwrijpe grond uitgeeft aan marktpartijen die de nieuwe opstallen realiseren. Men spreekt dan ook wel over een actief grondbeleid van de overheid (Deloitte, 2006, p.8). De overheid is verantwoordelijk voor de planontwikkeling en de grondexploitatie. De kosten worden verrekend in de uitgifteprijs van de bouwrijpe grond. Bij de verkoop kan de overheid afspraken maken over het te realiseren bouwprogramma en heeft hiermee dus een grote invloed op het project. De marktpartij, doorgaans een projectontwikkelaar, voert de opstalexploitatie. Op de gekochte bouwrijpe percelen worden voor eigen rekening en risico gebouwen gerealiseerd, die vervolgens worden verhuurd of verkocht aan de markt. Dat kunnen particulieren zijn, maar ook beleggers, woningbouwcorporaties of ondernemingen. Nadeel van dit klassieke model is dat het grote voorinvesteringen vraagt. De gemeente dient eerst kosten te maken voor verwerving en bouwrijp maken, die zij vervolgens pas met de verkoop van de percelen (al dan niet) terugverdient. De projectontwikkelaar zal pas bereid zijn de percelen te kopen van de gemeente als zij beschikt over een bouwvergunning en vertrouwen heeft in de afzet (verkoop) van de nieuwbouw. Vaak wordt daarvoor een zogenaamd ‘voorverkooppercentage’ afgesproken met de gemeente. Zeker in de huidige tijd vinden veel gemeenten dit geen werkbaar model meer vanwege de onzekerheid over of en wanneer de voorinvesteringen worden terugverdiend. Overigens kunnen hiervoor in een samenwerkingscontract met de projectontwikkelaar nadere afspraken worden gemaakt, bijvoorbeeld in de vorm van een ‘optievergoeding’. Voordeel van dit model is dat de (gemeentelijke) overheid een aantal instrumenten ter beschikking staat, zoals het voorkeursrecht of onteigening. 2. Zelfrealisatie Wanneer een eigenaar of ontwikkelaar (met grondpositie) het initiatief tot herontwikkeling neemt is er sprake van een private grondexploitatie. In dat geval hoeft de gemeente de gronden en opstallen niet eerst te verwerven, maar kan zij de eigenaar ‘zelfrealisatie’ van een plan toestaan. De private partij is zelf verantwoordelijk voor het programma (binnen het bestemmingsplan) en voert zowel de grondexploitatie als de opstalexploitatie voor eigen rekening en risico. De rol van de overheid is beperkt tot ‘faciliterend grondbeleid’ (Deloitte, 2006, p. 7). Eventuele kosten van de overheid voor publieke voorzieningen kunnen met een exploitatieplan worden verhaald op de eigenaar. Als de eigenaar voor zichzelf ontwikkelt is het risico beperkt, ontwikkelt deze voor de markt dan liggen alle risico’s bij de eigenaar.

85


Zolang er nog geen zekerheid bestaat over de goedkeuring van de plannen (bij een wijziging van het bestemmingsplan, inspraak op bouwvergunning et cetera) is het zeer risicovol om gronden (en opstallen) te verwerven. Tegenwoordig zijn projectontwikkelaars hiertoe steeds minder bereid, mede omdat het lastig te financieren is. Het legt namelijk een groot beslag op het beschikbare vermogen. Een nadeel is dat dan zogenaamde speculanten kunnen proberen een positie te bemachtigen, wat de totale (her)ontwikkeling zal bemoeilijken. De speculanten zullen immers proberen hun strategisch gekochte eigendommen tegen een hogere prijs door te verkopen aan de ontwikkelende partij. 3. Publiek-private samenwerking: Concessie Het concessiemodel is eigenlijk een vorm van zelfrealisatie, maar met het verschil dat de overheid aanvankelijk de grond in eigendom heeft. Bij het concessiemodel wordt de planvorming door de overheid gedaan; die bepaalt het programma en het kwaliteitsniveau. Marktpartijen worden wel uitgenodigd hierover mee te denken. Vervolgens wordt een concessiecontract met een marktpartij gesloten die zich committeert om niet alleen de bouwkavels te ontwikkelen, maar ook het openbaar gebied in te richten. De gronden vastgoedexploitatie geschiedt dus geheel voor rekening en risico van de marktpartij (Deloitte, 2006, p. 9). Na een bepaalde periode wordt het openbaar gebied vaak weer teruggeleverd aan de overheid. Een concessie kenmerkt zich door veel vrijheid voor de private partij en een beperkte sturing door de publieke kant (als de concessie eenmaal is verleend). Onderzoek heeft uitgewezen dat het concessiemodel vooral werkt bij gebiedsontwikkelingen met een laag politiek risicoprofiel (TU Delft, 2011, p. 15). Bij binnenstedelijke ontwikkelingen raadt ook de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling (Min BZK, 2011, p. 102) een concessiemodel af, vanwege de verschillende belangen van eigenaren, en winkeliers. De gemeente heeft invloed op de ontwikkelingen en zou dus de regierol op zich moeten nemen. Reden voor een overheid om te kiezen voor een concessie zijn (Deloitte, 2006, p. 15): 

Veel ruimte laten voor ideeën uit de markt.



Sturen aan de voorkant van het project.



Tijdens de uitvoering faciliteren en toetsen.



In staat zijn om eenduidig en volledig programma van eisen te formuleren: professioneel opdrachtgeverschap.



Openbare ruimte en infrastructuur wordt ingericht (en beheerd) door marktpartijen.

4. Publiek-private samenwerking: Bouwclaim Dit model is veelvuldig toegepast bij de ontwikkeling van de VINEX-locaties. Veel bouwbedrijven en ontwikkelaars hadden grondposities verworven op de nieuw te ontwikkelen woningbouwlocaties. De overheid moest met deze partijen in gesprek over de condities waaronder zij bereid waren hun gronden aan de overheid te leveren. Daar werd de voorwaarde van een bouwclaim aan gekoppeld: het recht om, binnen door de overheid vastgestelde kaders, vastgoed op de bouwkavels te ontwikkelen nadat de overheid de gronden bouwrijp heeft gemaakt en de bouwrijpe

86


kavels terug heeft geleverd (verkocht) aan de private partijen (Deloitte, 2006, p. 9). Het zijn niet altijd dezelfde gronden die een private partij kan terugkopen; op deze wijze kan een soort herverkaveling worden bereikt. In dit model vindt de grondverwerving, opdrachtverlening voor het bouw- en woonrijp maken en voor de inrichting van het openbaar gebied door en voor risico van de gemeente plaats (Bregman, 2011, p. 76). Hierdoor kan zij de regie over het project behouden én delen in een deel van de opbrengst (Deloitte, 2006, p. 9) Reden voor een overheid om te kiezen voor een bouwclaim zijn (Deloitte, 2006, p. 16): 

Bereidheid om risico te lopen met de uitvoering van de grondexploitatie.



Invloed op de planvorming.



Grip op inrichting openbaar gebied.



Goede mogelijkheden om de particuliere sector te laten (mee)betalen aan de inrichting van het openbaar gebied.



Extra mogelijkheden om mee te profiteren van ontwikkelwinsten.

5. Publiek-private samenwerking: Joint-venture In het joint-venture model worden risico’s en zeggenschap geheel gedeeld. Dit model wordt veel toegepast in situaties waar de overheid slechts een deel van de gronden in het ontwikkelgebied in handen heeft. Vaak wordt er een gezamenlijke rechtspersoon opgericht, die het project namens overheid en marktpartij gezamenlijk uitvoert. Een gemeenschappelijke grondexploitatiemaatschappij (GEM) is een voorbeeld van een joint-venture waarin de grondexploitatie door overheid en private partijen gezamenlijk wordt gedaan. Andere rechtsvormen zijn ook mogelijk, zoals een BV, een NV, een CV/BV, een stichting, een vereniging, et cetera. Een Wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) is een andere veel voorkomende vorm van een joint-venture. In dit geval participeert naast de gemeente en marktpartijen ook een (of meerdere) corporaties. Ieder brengt grond en/ of vastgoed onder in een WOM, die vervolgens als zelfstandige onderneming kan fungeren. Voordelen zijn kennisoptimalisatie en het delen van risico’s (Kei kenniscentrum stedelijke vernieuwing, 2011). Ook de opstalexploitatie kan gezamenlijk worden gedaan, bijvoorbeeld als de overheid veel invloed wil hebben op de inhoud en het resultaat van het project zoals bij de realisatie van publieke functies (Deloitte, 2006, p. 10). Het verschil van het joint-venture model met het bouwclaimmodel is dat werkzaamheden, zeggenschap en risico’s van de grondexploitatie (en soms ook de bouwexploitatie) niet onderling worden verdeeld maar worden gedeeld (Deloitte, 2006, p. 10). Reden voor een overheid om te kiezen voor een joint-venture zijn (Deloitte, 2006, p. 16): 

Delen van risico’s en kosten in ruil voor delen van invloed en opbrengsten.



Gezamenlijke planvorming, grondexploitatie en inrichting openbaar gebied.



Bijsturen tijdens de rit is mogelijk.



Goede mogelijkheden om de particuliere sector te laten meebetalen aan de inrichting van het openbaar gebied.



Extra mogelijkheden om mee te profiteren van ontwikkelwinsten.

87


88


Bijlage IV: Lijst 25 relevante winkelcentra Winkelcentrum

Woonplaats Eigenaar 1

Eigenaar 2

Eigenaar 3

Eigenaar 4

St Winkelmaatschap HeSt Woonplus Schiedam Particuliere eigenaren/o

Openjr. Renovjr.

1.

Hof van Spaland

Schiedam

Gemeente Schiedam

2.

Mare, de

Alkmaar

Corio Nederland Retail Gemeente Alkmaar

3.

Hovel, de

Goirle

4.

Meent, de

Papendrecht

5.

Hasselo

Hengelo Ov

Unibail/Rodamco Neder Particuliere eigenaren/ondernemers

1980

2006

6.

Wagnerplein

Tilburg

Particuliere eigenaren/o Corio Nederland Retail

1973

2006

7.

Woensel

Eindhoven

Unibail/Rodamco Neder VvE in het Winkelcentrum Woensel

1967

2006

8.

Hooge Meeren, de

Hoogezand

Crown point bv

1970

2006

9.

City Centrum

Veldhoven

Particuliere eigenaren/ondernemers

1983

2005

Zoetermeer

Altera Vastgoed nv


1980

2005

11. Piazza Center

Gorinchem

Delta Lloyd Vastgoed


1971

2003

12. Leyweg

's-Gravenhage

St Achmea Dutch Retail St Bedrijfspensioenfond St Bedrijfspensioenfond Particuliere eigenaren/o

1975

2003

13. Zuidplein

Rotterdam

VvE Zuidplein

1972

2003

14. Streekhof

Bovenkarspel

Corio Nederland Retail Particuliere eigenaren/ondernemers

1986

2002

15. Leidsenhage

Leidschendam

Unibail/Rodamco Neder Interpolis Vastgoed bv Fortis Vastgoed bv

16. Helftheuvel Passage

's-Hertogenbosch Unibail/Rodamco Neder Corio Nederland Retail Particuliere eigenaren/ondernemers

10. Stadshart

1978

2008

1984

2008

Corio Nederland Retail Particuliere eigenaren/ondernemers

1979

2007

Next Real Estate bv

1963

2007


Interpolis Vastgoed bv


Particuliere eigenaren/o

St Philips Pensioenfond Particuliere eigenaren/o

1971

2000

1973

1999

17. Osdorpplein

Amsterdam

Gemeente Amsterdam VastNed Retail nv

1964

1998

18. Julianabaan

Voorburg

Particuliere eigenaren/o Corio Nederland Retail

1969

1998

19. Arendshof

Oosterhout Nb

1997


1969

20. Grootwinkelcentrum OvUtrecht

ING Real Estate InvestmUnibail/Rodamco Neder VvE winkelcentrum Overvecht

1969

1996

21. Promenade

Veendam


1967

1996

22. Roselaar

Roosendaal


1968

1996

23. Dukenburg

Nijmegen

Tenstone bv

Coöperatieve VvE winkelcentrum

1976

1995

24. Geesterduin

Castricum

SPF Beheer


1975

1995

25. Westermarkt

Tilburg

VastNed Retail nv


1961

1995

Winkelcentrum

Bruto vloeWinkelgebiedstype

Inrichting

Aantal Parkeren Aantal verkooppu parkeerplaa

*

Provincie

1.

Hof van Spaland

10100 Wijkcentrum

Gedeeltelijk overdekt

54

160 Gratis

2.

Mare, de

17500 Stadsdeelcentrum

Niet overdekt

73

1010 Gratis

Zuid-Holland

3.

Hovel, de

13000 Kernverzorgend centrum groo Niet overdekt

40

4.

Meent, de

19700 Kernverzorgend centrum groo Niet overdekt

58

560 Gedeeltelijk betaZuid-Holland

5.

Hasselo

10000 Wijkcentrum

Overdekt

44

100 Gratis

Overijssel

6.

Wagnerplein

12000 Wijkcentrum

Overdekt

53

250 Betaald

Noord-Brabant


Noord-Holland

150 Gedeeltelijk betaNoord-Brabant

7.

Woensel


178

1900 Gratis

8.

Hooge Meeren, de

23000 Kernverzorgend centrum groo Overdekt

95

1200 Gratis

Noord-Brabant

9.

City Centrum

20000 Hoofdwinkelgebied klein


85

800 Betaald

194

6400 Betaald

47

420 Gratis

Zuid-Holland

Groningen Noord-Brabant

10. Stadshart



11. Piazza Center

12000 Wijkcentrum

Overdekt

12. Leyweg



165

1000 Betaald

Zuid-Holland

13. Zuidplein


Overdekt

153

1620 Betaald

Zuid-Holland

14. Streekhof

11200 Kernverzorgend centrum klein Overdekt

48

600 Gratis

15. Leidsenhage



178

3000 Gratis

16. Helftheuvel Passage


Overdekt

79

650 Gratis

17. Osdorpplein



191

1580 Betaald

18. Julianabaan

12000 Binnenstedelijke winkelstraat Gedeeltelijk overdekt

56

500 Betaald

19. Arendshof

18400 Hoofdwinkelgebied groot

Overdekt

163

20. Grootwinkelcentrum Ov



116

560 Betaald 1100 Gratis

Zuid-Holland

Noord-Holland Zuid-Holland Noord-Brabant Noord-Holland Zuid-Holland Noord-Brabant Utrecht

21. Promenade


Niet overdekt

22

200 Betaald

Groningen

22. Roselaar

28000 Hoofdwinkelgebied groot

Overdekt

82

425 Betaald

Noord-Brabant

23. Dukenburg


Overdekt

98

1290 Betaald

24. Geesterduin


Overdekt

66

600 Gratis

Noord-Holland

Gelderland

25. Westermarkt


Overdekt

67

500 Gratis

Noord-Brabant

*

(Bewerking NRW Register eind 2008)

* De NRW is eind 2008 gestopt met het bijhouden van deze database. De herontwikkeling van winkelcentrum Dukenburg in 2009-2010 is daarom niet verwerkt in deze lijst.

89


90


Bijlage V: Vragenlijst casusonderzoek 1. Waar lag het initiatief voor de herontwikkeling? 2. Wie heeft de planontwikkeling gedaan? 3. Wat was de rol en (financiële) bijdrage van de volgende partijen en voor welke risico’s waren zij verantwoordelijk? a. De projectontwikkelaar. b. De eigenaren. c.

De VVE.

d. De beheerder. e. De winkeliersvereniging. f.

De gemeente. (bijv. parkeren, openbaar gebied)

4. Waren er verwervingen nodig voor de herontwikkeling? Hoeveel? Van welke (typen) eigenaren? 5. Door wie zijn deze verwervingen gedaan (betaald)? Bij wie lag het risico? 6. Welke afspraken zijn gemaakt met de eigenaren van het verworven vastgoed (bv terugkooprecht en tegen welke waarde). 7. Hoe verliep het proces van verwerving? a. Organisatie: wie deed de onderhandelingen? b. Tijd: wanneer (in welke fase) zijn afspraken gemaakt/ verwervingen gedaan? c.

Geld: hoe/ tegen welke waarde zijn de eigendommen gewaardeerd?

8. Wilden alle eigenaren meewerken? Waarom wel/ niet, wat waren hun standpunten en motieven? 9. Is er gebruik gemaakt van voorkeursrecht of onteigening? Waarom wel/ niet? 10. Is er een rechtspersoon opgericht of een bepaalde samenwerkingsvorm (WOM, BIZ)? 11. Welke afspraken zijn gemaakt met huurders (winkeliers)? Wie zorgde (bekostigde) de herhuisvesting? Waar lagen de risico’s? 12. Is het oorspronkelijke (vastgestelde) stedenbouwkundig plan gewijzigd/ aangepast? Wat en waarom? 13. Hoe lang heeft de herontwikkeling geduurd, vanaf de initiatieffase tot en met realisatie? Was dit conform de oorspronkelijke (vastgestelde) planning? Waardoor was er vertraging? 14. Hoe is de renovatie bekostigd? Wat waren de totale investeringen (grond-, bouw- en bijkomende kosten). Was het financieel rendabel? Voor wie? 15. Wat is succesvol aan deze renovatie? Waardoor kwam dat? 16. Wat is tegengevallen bij deze renovatie? Waardoor kwam dat? 17. Wat zou er volgens u nodig zijn om een renovatie succesvol te laten verlopen? Wat zou u volgende keer anders doen? En zou een bepaalde (verplichte) samenwerkingsvorm met eigenaren het proces kunnen versnellen/ verbeteren?

91


92


Bijlage VI: Algemene informatie onderzochte winkelcentra

Winkelcentrum De Meent te Papendrecht

www.winkelcentrumdemeent.nl

Opening winkelcentrum

1963

Ontwikkeld door

Onbekend

Architect

Onbekend

Omvang voor herontwikkeling

10.000 m2, ca 60 winkels en 30 woningen.

Eigendom voor herontwikkeling

2 grote eigenaren (Lemain en Groen) en diverse particulieren. 16 eigenaren in totaal.

Jaar (laatste) herontwikkeling

2005-2007

Programma herontwikkeling Ontwikkelaar herontwikkeling

Volledige sloop oude winkelcentrum, nieuwbouw 19.500 m2 (75 winkels), 560 parkeerplaatsen in een garage en 149 appartementen. Van de Vorm Bouw BV, WPM, Next Real Estate BV

Architect herontwikkeling

AGS Architecten en Planners

Omvang nu (na herontwikkeling)

Een kernverzorgend centrum van 19.700 m2, niet overdekt, met circa 75 winkels. 560 parkeerplaatsen in een garage.

Eigendom na herontwikkeling

Next Real Estate, Syntrus Achmea

Management/ beheer

Shopping Center Management (SCM)

Voor deze case is gesproken met de ontwikkelaar van dit project, de heer van der Vorm. De informatie is aangevuld en geverifieerd met behulp van de volgende bronnen:

-

http://www.vorm.nl dd 5 aug. 2011

-

http://www.wpmgroep.nl dd 5 aug. 2011

-

NRW (2008)

-

Presentatie Vorm tbv NRW Jaarprijs dd januari 2008

93


Winkelcentrum Dukenburg te Nijmegen

www.winkelcentrumdukenburg.nl


1976: 40 wi

Ontwikkeld door

In delen gebouwd.

Architect

Onbekend


Circa 26.000 m2


Coöperatieve VvE

Jaar herontwikkeling

2009-2010

Opgave herontwikkeling Ontwikkelaar herontwikkeling Architect herontwikkeling Omvang nu (na herontwikkeling) Eigendom na herontwikkeling Management

Ca 1500 m2 sloop/ nieuwbouw “op de kop” Renovatie bestaande deel “op de kop” Brabantse Poort Nijmegen (Heijmans) voor uitbreiding. CVvE opdrachtgever renovatie De Ley Architecten Een overdekt stadsdeelcentrum van 28.000 m2, met ruim 100 winkels en circa 750 parkeerplaatsen. CVvE (met o.a. T&L Vastgoed, Tenstone). 40 eigenaren. CBW Rijswijk namens VvE.

Voor deze case is gesproken met de beheerder van dit winkelcentrum, de heer van Amerongen. De informatie is aangevuld en geverifieerd met behulp van de volgende bronnen: -

http://www2.nijmegen.nl/ondernemen/detailhandel/beleid_detailhandel d.d. 21 aug. 11

-

http://www.planus.nl/projecten.html d.d. 21 aug. 11

-

Notulen algemene ledenvergadering d.d. 18 november 2010

-

NRW (2008)

-

Statuten CVvE Dukenburg d.d. 9 augustus 1995

94


Winkelcentrum Overvecht te Utrecht

www.scovervecht.nl


1969

Ontwikkeld door

M.B.O.

Architect

H.D. Bakker


Circa 19.000 m2


VvE Winkelcentrum Overvecht


1996

Opgave herontwikkeling

Uitbreiding 9.000 m2 winkels en 500 m2 kantoren, overkappen pleinen en passages.

Ontwikkelaar herontwikkeling

ING Real Estate Development (vh MBO)


Op ten Noort Blijdenstein

Omvang nu (na herontwikkeling) Eigendom na herontwikkeling Management/ beheer

Een overdekt stadsdeelcentrum van 28.000 m2 met ca 85 winkels, 5.000 m2 kantoren en ca. 1.000 parkeerplaatsen VvE Winkelcentrum Overvecht (daarin o.a. Winkelfonds Nederland, VastNed Retail NV)

*

DTZ Zadelvast beheer B.V.

* dit moment zijn er wederom plannen om het winkelcentrum Overvecht uit te breiden met 8.000 m2 (http://simondewilde.wordpress.com/2010/10/12/breidt-winkelcentrum-overvecht-zich-uit/)

Voor deze case is gesproken met de ontwikkelaar van dit winkelcentrum, de heer Ophoff. De informatie is aangevuld en geverifieerd met behulp van de volgende bronnen: -

http://www.buizerbv.nl/projects/largeview.asp?Image=Admin/11/overvecht2.jpg&ID=12 dd 25 aug. 2011

-

http://www.hetutrechtsarchief.nl/thema/wijken/overvecht/winkelcentrum-overvecht-1 dd 25 aug. 2011

-

http://www.ingrealestatedevelopment.com/ dd 25 aug. 2011

-

NRW (2008)

95


Winkelcentrum De Mare te Alkmaar

www.wcdemare.nl


1984

Ontwikkeld door

M.B.O.

Architect

Onbekend


Circa 13.000 m2


Diverse eigenaren


2007- 2009


4500 m2 + 65 app.


ING RED (vh MBO)

Architect herontwikkeling Omvang nu (na herontwikkeling) Eigendom na herontwikkeling Management/ beheer

Bonnema Architecten voor uitbreiding Breddels voor renovatie Een niet overdekt stadsdeelcentrum van 17.500 m2, met meer dan 90 winkels. Ruim 1000 parkeerplaatsen. Corio, gemeente Alkmaar, particuliere eigenaren/ ondernemers Corio, st. CBW Rijswijk

Voor deze case is gesproken met de ontwikkelaar van dit winkelcentrum, de heer Olde Rikkert. De informatie is aangevuld en geverifieerd met behulp van de volgende bronnen: -

http://www.kdekker-bv.nl/nw-12802-7-3268373/nieuws/winkelcentrum_de_mare_voor_ renovatie_getest_in_windtunnel.html?page= dd 16 aug. 11

-

http://www.breddels.nl/pages/posts/464---revitalisering-winkelcentrum-de-mare60.php?id=60 dd 16 aug. 11

-

http://www.bonnema.com/project/view/21 dd 16 aug. 11

-

http://www.alkmaar.nl/gemeente/webcms/site/gemeente/project/mare/files/3327.pdf dd 21 aug 11

-

http://www.steeds.nl/HerontwWCDeMare.html dd 21 aug. 11

-

http://www.nieuwsbank.nl/inp/2006/02/06/R224.htmdd 21 aug 11

-

NRW (2008)

96


Winkelcentrum Zuidplein te Rotterdam

www.zuidplein.nl


1972

Ontwikkeld door

Onbekend

Architect

H.D. Bakker


Circa 53.000 m2


VvE Zuidplein


2000-2002


1950 m2. “nieuwe passage”: 15 units, 2 kiosken: 8 units.


ING RED (vh MBO)


JHK Architecten

Omvang nu (na herontwikkeling)

> 160 wi, 55.000 m2, 1700 pp onder wc. Grootste overdekte wc van nl.

Eigendom na herontwikkeling

VvE Zuidplein

Management

St. CBW Rijswijk

Voor deze case is gesproken met de ontwikkelaar van dit winkelcentrum, de heer Ophoff, en met de beheerder van dit winkelcentrum, de heer van Amerongen. De informatie is aangevuld en De informatie is aangevuld en geverifieerd met behulp van de volgende bronnen: -

NRW (2008)

-

Splitsingsakte Zuidplein dd 17 november 2003

97


Winkelcentrum WoensXL te Eindhoven

www.woensxl.nl


(bestaat nu 40 jr) 1971

Ontwikkeld door

Onbekend

Architect

Broek en Bakema


Circa 21.000 m2


Diverse eigenaren


2004-2006


12.700 m2, 179 app


ING


Engelman architects

Omvang na herontwikkeling Eigendom nu (na herontwikkeling) Management

33.500 m2 (41.000 m2), > 150 wi. 4,5 mln bezoekers per jaar Wereldhave 32 wi grootste eigenaar (was Rodamco), ASR VV, diversen Stichting CBW (vh MVGM)

Voor deze case is gesproken met de ontwikkelaar van dit winkelcentrum, de heer Olde Rikkert. De informatie is aangevuld en geverifieerd met behulp van de volgende bronnen:

-

http://www.engelmanarchitecten.nl dd 5 aug 2011

-

http://www.wereldhave.comd dd 5 aug 2011

-

http:/www.engelmanarchitecten.nl

-

http:/www.wereldhave.com

-

NRW (2008)

98

Werk aan de winkel! Een aanpak voor herontwikkeling van winkelcentra met verdeeld eigendom

Recommend Documents