WEBINAR WAARDERINGSHANDBOEK IN VOGELVLUCHT 23 NOVEMBER 2015
WELKOM 1. Voorstellen presentatoren/moderatoren 2. Technische zaken (beeld/geluid) 3. Werkwijze vragen 4. Enquête aan het eind
PROGRAMMA 1. Welkom
2. Stap 1 t/m 10 3. Vragen 4. Enquête
STAP 1 TOT EN MET 10 Stap 1: Waarom marktwaarde? Stap 2: Waarderingshandboek (begrippen) Stap 3: Macro-economische parameters Stap 4: Woongelegenheden Stap 5: Maatschappelijk vastgoed/Bedrijfsvastgoed Stap 6: Overig vastgoed: parkeervoorz./intramuraal vastgoed Stap 7: Basis en full-versie Stap 8: Dataverzameling/pakket Stap 9: Organisatie Stap 10:Communicatie
STAP 1 WAAROM MARKTWAARDE ? Wat? • Woningwet 2015 - artikel 35 lid 2 • BTIV – artikel 29 Waarom? • Transparantie • Vergelijkbaarheid • Professionalisering • Consistentie tussen sturing en verantwoording • Beter inzicht in ‘besteding’ maatschappelijk bestemd vermogen Wanneer? • dVi 2015 en Jaarrekening 2016 • Waarderingsgrondslag voor scheiding DAEB/niet-DAEB
STAP 2 HANDBOEK: BEGRIPPEN • Handboek modelmatig waarderen marktwaarde
• Geactualiseerde versie: begin december 2015 • Basisversie (uniform): goede waardering op portefeuilleniveau • Full versie (maatwerk): goede waardering op complexniveau
STAP 2 HANDBOEK: BEGRIPPEN (2) • Waarderingsmethodiek = contante waarde van toekomstige marktconforme kasstromen (DCF-methode) • Doorexploiteerscenario: • Bij mutatie verhuur tegen maximaal realiseerbare huur • Na 15 jaar eindwaarde op basis van kasstromen na jaar 15 • Uitpondscenario: • Bij mutatie verkoop tegen WOZ-waarde • Na 15 jaar eindwaarde op basis van kasstromen na jaar 15 • Marktwaarde = hoogste van de twee scenario’s
STAP 2 HANDBOEK: BEGRIPPEN (3) • Definitie marktwaarde (International Valuation Standards): ‘’Het
geschatte bedrag waarvoor het object op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, zou worden overgedragen in een marktconforme transactie tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper, waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’
• Definitie markthuur (International Valuation Standards): ‘Het geschatte bedrag waarvoor het object op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, onder de voorwaarden van de huurovereenkomst in een marktconforme transactie zou worden verhuurd door een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder, waarbij elke der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’
STAP 2 HANDBOEK: BEGRIPPEN (4) 4 objectsoorten: • Woningen: egw, mgw, studenteneenheden, zorgeenheden (extramuraal) • Maatschappelijk/bedrijfsmatig onroerend goed • Parkeergelegenheden: parkeerplaatsen en garageboxen • Intramuraal zorgvastgoed Waarderingscomplexen: • Vergelijkbare verhuureenheden: type, bouwjaar, locatie • Als eenheid aan derde in verhuurde staat te verkopen
STAP 3 MACRO-ECONOMISCHE PARAMETERS Prijsinflatie (jaarlijkse indexering; CPB/ECB) • Contracthuur, maximale huur, markthuur, belastingen/verzekeringen Loonstijging (CPB) • Beheerkosten, exclusief zakelijke lasten Bouwkostenstijging (CPB loonstijging) • Onderhoud Leegwaardestijging (lange termijn inflatie) • Verkoopopbrengst bij uitponden • Verschillend per provincie en 4 grote steden (2015 en 2016)
STAP 4 WONINGEN – OBJECTGEGEVENS Objectgegevens (verhuureenheid): • Locatiegegevens, Woningtype, Bouwjaar • Waarderingscomplex • Oppervlakte (GBO) • Zelfstandig of onzelfstandig • DAEB/niet-DAEB • WWS-punten • Leegstand • Actuele contracthuur • WOZ-waarde • Achterstallig onderhoud, bedrag • Erfpacht, canon, einddatum, evt. afkoopbedrag Objectgegevens (waarderingscomplex): • Mutatiekans • Aangebroken of gesplitst complex • Mate van verkoopbelemmering
STAP 4 WONINGEN – MODELPARAMETERS Modelparameters: • Leegwaarde (= WOZ-waarde t-1, geïndexeerd 31-12 boekjaar) •
Markthuur: realiseerbare huur na mutatie, afgeleid van referentiewoning (tussen 3,25% en 10% leegwaarde)
•
Markthuur referentiewoning: 6,18% leegwaarde, geschat o.b.v. NVM-cijfers
•
Percentage verhoogd/verlaagd afhankelijk van: • Leegwaardeklasse: (16 klassen) • Bouwjaarklasse (6 klassen) • Woningtype (2 typen) • Oppervlakteklasse (6 klassen) • COROP-gebied (40 gebieden)
STAP 4 WONINGEN – MODELPARAMETERS (2) • Referentiewoning (markthuur 6,18% leegwaarde) Kenmerken referentiewoning
Klasse
Leegwaarde
Tussen 175.000 en 200.000 euro
Bouwjaar
1990 en later
Woningtype
MGW
Oppervlakte
Tussen 100 en 149 m²
COROP gebied
Agglomeratie ‘s-Gravenhage
• Effect ander woningtype (EGW) = -0,20% • Markthuur: 6,18% – 0,20 = 5,98% leegwaarde
STAP 4 WONINGEN – MODELPARAMETERS (3) Exploitatiekosten: • Instandhoudingsonderhoud (15 jaar): normbedragen naar type woning en bouwjaar • Mutatieonderhoud (15 jaar): één normbedrag per type woning: € 608 tot € 810 • Achterstallig onderhoud: indien in MJOB, en niet al in WOZ • Beheerkosten: één normbedrag per type woning: € 339 tot € 408 • Belastingen/verzekeringen: excl. OZB 0,13% WOZ • Verhuurderheffing: % WOZ-waarde voor zelfstandige woningen met huur onder liberalisatiegrens (per 1-1)
STAP 4 WONINGEN – MODELPARAMETERS (4) • Huurstijging: • Jaarlijkse huurverhoging o.b.v. prijsinflatie voorgaand jaar • Boven inflatoire huurverhoging gereguleerde woningen voor de jaren tot en met 2018 gesteld op 0,5% • Huursprong bij mutatie: naar markthuur of maximale huur • Bevriezing liberalisatiegrens: eerder markthuur en minder verhuurderheffing in de contante waarde • Huurderving oninbaar: 1,0% • Mutatiekans: • Doorexploiteren: gemiddelde kans 2010-2014 • Uitponden: mutatiekans bij doorexploiteren + opslag
STAP 4 WONINGEN – MODELPARAMETERS (5) • Splitsingskosten: € 500 per eenheid • Verkoopkosten: 1,7% leegwaarde • Erfpacht (eventueel canonbedrag of afkoopsom) • Disconteringsvoet (gelijk in beide scenario’s): • Risicovrije rentevoet: 1,76% • Vastgoed sectorspecifieke opslag: 4,90% • Markt- en objectrisico (0,70%), afhankelijk van: • Bouwjaarklasse • Type verhuureenheid • Regio • Disconteringsvoet referentiewoning: 7,36%
STAP 4 WONINGEN – MODELPARAMETERS (6) • Eindwaarde
• Overdrachtskosten: 3% leegwaarde • Overdrachtsbelasting: 2% • Notaris- en kadasterkosten: 1% • Overige punten: • Bij studenten- en extramurale zorgeenheden alleen doorexploiteerscenario
STAP 5 BOG/MOG – OBJECTGEGEVENS • Objectgegevens, o.a.: • bouwjaar van het verhuurcontract • oppervlakte bvo • oppervlakte vvo • ingangsdatum huurcontract • einddatum huurcontract • markthuur • indicatie verlenging huurcontract • herzieningshuur
STAP 5 BOG/MOG – MODELPARAMETERS • Modelparameters: • Markthuren • Huurinkomsten en huurstijging • Exploitatiekosten • Instandhoudingskosten: € 5/m2 • Mutatiekosten: • Technisch: € 10/m2 • Marketing: 14% van de markt(jaar)huur • Achterstallig onderhoud • Beheerkosten: 2,5% van de contracthuur • Belastingen en verzekeringen: 0,32% WOZ • Erfpacht
STAP 5 BOG/MOG – MODELPARAMETERS (2) •
• •
•
Disconteringsvoet • Risicovrije rentevoet: 1,76% • Vastgoedsector specifieke opslag: 4,9% • Opslag markt- en objectrisico (referentie): 2,68% • Bouwperiode: < 1960 • Type contractvorm: BOG • Regio: West Eindwaarde Overdrachtskosten: • Belastingen: 6% • Kosten: 1% Overige punten: • alleen doorexploiteerscenario
STAP 6 OVERIG: PARKEERGELEGENHEDEN • Objectgegevens • Modelparameters: • Leegwaarde • Markthuren • Huurinkomsten en huurstijging • Exploitatiekosten • Instandhoudingskosten: • Parkeerplaats: € 46/jaar • Garagebox: € 154/jaar • Beheerkosten: • Parkeerplaats: € 25/jaar • Garagebox: € 35/jaar • Belastingen en verzekeringen: 0,25% WOZ • Verkoopkosten: € 500
STAP 6 OVERIG: PARKEERGELEGENHEDEN (2) • •
• • •
Erfpacht Disconteringsvoet • Risicovrije rentevoet: 1,76% • Vastgoedsector specifieke opslag: 4,9% • Opslag markt- en objectrisico (referentie): 0,64% • type vhe: parkeerplaats • regio: West Eindwaarde Overdrachtskosten Overige punten: • bij uitpondscenario (3 jaar DCF)
STAP 6 OVERIG: INTRAMURAAL VASTGOED • Objectgegevens • Modelparameters: • Markthuren • Huurinkomsten en huurstijging • Exploitatiekosten • Instandhoudingskosten: € 8/m2 • Achterstallig onderhoud • Beheerkosten: 2,5% van de contracthuur • Belastingen en verzekeringen: 0,37% WOZ • Erfpacht
STAP 6 OVERIG: INTRAMURAAL VASTGOED (2) •
• •
•
Disconteringsvoet • Risicovrije rentevoet: 1,76% • Vastgoedsector specifieke opslag: 4,9% • Opslag markt- en objectrisico (referentie): 2,68% • bouwperiode: < 1960 • regio: West Eindwaarde Overdrachtskosten • Belastingen: 2% • Kosten: 1% Overige punten • Alleen doorexploiteerscenario
STAP 7 BASIS- EN FULL VERSIE Basisversie: • Op portefeuilleniveau een goed beeld van de waarde • Op complexniveau mogelijk te hoge of te lage waarde Full versie: • Voor elk complex de aannemelijke waarde • T.b.v. beleidsbeslissingen op complexniveau (vastgoedsturing) • Ondersteuning externe taxateur verplicht • Taxateur kan o.b.v. ‘pas toe of leg uit’ aanpassingen doen (onderbouwd en vastgelegd in taxatiedossier) • Keuze taxateur/effect wisseling taxateur Doorontwikkeling handboek, uiteindelijk full versie?
STAP 8 DATAVERZAMELING/PAKKET • Databestand of taxatiemanagementsysteem (TMS)?
• Op basis van welke criteria kies je? • Welke pakketten zijn er? • Prijzen?
STAP 9 ORGANISATIE • Proces: • Voor 1 juli 2016 dVi • Scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB • Jaarrekening 2016 • Interne organisatie: • Wie • Tijdplanning: • Wanneer beginnen
• Accountantscontrole: • Hoe gaat dat in z’n werk
STAP 10 COMMUNICATIE • Boodschap
• Intern: • medewerkers • RvT • Gemeente(n) • Huurdersorganisatie(s)
