Waarom geen woningen bouwen. zoals Ecopower stroom verkoopt?

28/06/2012

Waarom geen woningen bouwen zoals Ecopower stroom verkoopt ?

Betaalbaar en duurzaam wonen Peter Van Cleemput Teammanager Lokaal Woonbeleid – IGEMO Intergemeentelijk project ‘Wonen langs Dijle en Nete’

Aanleiding Wonen is • Duur • Energieverslindend • In elke levensfase anders De traditionele aanpak biedt te weinig antwoorden. Op zoek naar nieuwe concepten?

Vlaamse bouwmeester - 29 juni 2012 - Coöperatieve antwoorden op de woningnood in Vlaanderen?

2

1

28/06/2012

Actuele beleidsdebatten Vlaamse bouwmeester: • Naar een visionaire woningbouw: kansen en opgaven voor een trendbreuk in de Vlaamse woonproductie Groenboek beleidsplan Ruimte Vlaanderen – 7 uitdagingen: • Kernen versterken – slimmer – burgers en investeerders (laten) participeren – ‘acties’ Vlaams woonplan: • Schotten tussen woonmarkten weghalen • ‘Woon’zekerheid i.p.v. ‘woning’zekerheid • Residentiële mobiliteit verhogen • Vergrijzing – onderbezetting – eigen woning als pensioensparen? • Grenzen aan % eigenaars / opwaardering van de huurmarkt? • Staatshervorming beidt kansen voor een ander Vlaams beleid Advies Vlaamse woonraad over het lokaal woonbeleid: • Woonbeleid te weinig verbonden met andere domeinen (integraal) • Woonregio’s als antwoord op bovenlokale problemen Vlaamse bouwmeester - 29 juni 2012 - Coöperatieve antwoorden op de woningnood in Vlaanderen?

3

Traditioneel = Alles of Niets Eigenaarbewoner Voldoende startkapitaal Stabiel leven Inkomen zeker

5 % sociaal 20 % privé

75 %

Betaalbaarheid: privé = probleem

Betaalbaar bij start?

Kosten blijven/stijgen = probleem bij 65+ers

Kosten dalen Pensioensparen

Flexibel <> onzeker

Zeker <> weinig flexibel

Verhuurder Tussenschot 2

Zonder startkapitaal Geen stabiel leven Inkomen onzeker

Tussenschot 1

Huurder

Geld om te beleggen: veel en langdurig Hoge instapkosten (> 10%) Sociaal: SVK – 0,00? % Privé: 5% verhuurders ? Vooral ‘kleine eigenaars’ > geen professionele sector Risico’s: • • •

Huurderving Schade aan ‘startkapitaal’ Verhuren met zorgen

Rendement ? Kennis regelgeving ?


4

2

28/06/2012

Wat als Ecopower … … ‘wonen’ verkocht ? Nieuwe semi-institutionele spelers in het operationeel kader 1. 2. 3. 4. 5.

Een coöperatieve bouwt en verhuurt woningen/wijken De huurder betaalt huur De aandeelhouder ontvangt dividend Huurder IS aandeelhouder => betaalt huur, ontvangt dividend Aandeelhouder KAN huurder zijn


5

Coöperatieve vennootschap Rol: Opdrachtgever – Eigenaar – Beheerder van woningen / wijken Een speler tussen: • huurder en aandeelhouder • wat wenselijk is (beleid) en wat men vraagt (klant) • algemeen belang en eigen belang • bewoners onderling (gemeenschapsvorming) • privaat aanbod en sociaal aanbod Kapitaal: Aandelen kunnen in aantal of waarde stijgen volgens mix gezondheidsindex en ABEX-index => Deel van meerwaarde => deel van het dividend Vlaamse bouwmeester - 29 juni 2012 - Coöperatieve antwoorden op de woningnood in Vlaanderen?

6

3

28/06/2012

Aandeelhouder Wie 1. Huurder - Belegger

A) 1 aandeel – bv. 1000 euro (waarborg) B) startkapitaal koop/bouw W C) afbetaalde woning O A D) opbrengsteigendom O N K O S T

B

DIVIDEND

HUUR

C ONDERHOUD EIGENAAR ENERGIEKOST

E

2. De (semi-)publieke aandeelhouder: aandelen in ruil voor grond / ontwikkeling / financiële participatie sturingsopdracht /kracht als ‘bevoorrechte’ aandeelhouder? Huurder-aandeelhouder verhuist ‘extern’ => aandeelhouder-belegger


7

Aandeelhouder Wat  Krijgt “toegang” tot het huren en biedt “woonzekerheid”:  Voorrang afhankelijk van aantal aandelen?  Toegang overdraagbaar naar bv. ouders/kinderen/derden?  Bepaalt ‘beleid’: één stem per aandeelhouder (niet per aandeel)?  Krijgt een dividend:  4à6%?  eventueel volgens type A, B, C, … (verschillende modaliteiten)


8

4

28/06/2012

Conceptuele kwaliteiten (1) Aandeelhouder-Huurder Recht op wonen • Toegang: geen ‘informele’ discriminatie (cfr. huidige private huurmarkt) • Betaalbaar => door schaalvoordeel, compact bouwen en ‘overtollige winstmarge’ vloeit terug => huurprijs en dividend zijn (deels) communicerende vaten

• •

‘Woon’zekerheid (i.p.v. woning’vast’heid) Kwaliteitsvol wonen in een kwaliteitsvolle omgeving

Bijkomende kwaliteiten • Residentiële mobiliteit => lokale mobiliteit: wonen in een ‘aangepaste’ woning: woontype volgens levensfase => regionale mobiliteit: indien meerdere CV’s werken in een ‘open’ netwerk => intern / extern (andere markten)

• •

Betrokkenheid en participatie in woning én buurt Energiebesparende werken: kosten én baten voor aandeelhouder-huurder


9

Conceptuele kwaliteiten (2) Aandeelhouder-belegger(-huurder) •

Een goed rendement voor belegging met weinig risico

•

Geen instap en transitiekosten => registratie, notaris, bank, vergoeding immo-kantoor, …

•

Woningaandelen opbouwen als vorm van pensioensparen

•

Flexibel instappen en opvragen

•

Belegging is ‘zichtbaar’ – duurzaam – ethisch verantwoord - transparant


10

5

28/06/2012

Conceptuele kwaliteiten (3) Beleid: lokaal – regionaal – Vlaams • Past in Vlaamse uitdagingen en actuele beleidsdebatten 330 000 woningen – energiezuinig – ruimtelijk en duurzaam – gezinsverdunning en vergrijzing (zorg)

• Betaalbaar wonen én ‘pensioensparen’ • Residentiële mobiliteit: (+) woon-werk-verkeer en (+) tewerkstellingskansen • PPS > PPS-B: Publiek – Private – Samenwerking – Bevolking/burger/bewoner Professionalisering, innovatie door relatie ’opdrachtgever-ontwerp-productie-beheer-gebruik’ Sterke participatie en betrokkenheid van de burgers/bewoners / gemeenschapsontwikkeling

• Integraal en geïntegreerd duurzaam Compact, met gemeenschappelijke ruimte – 0-energiewoningen – Cambio – waterbuffering – Energievoorziening/opwekking – kernversterkend – levenslang wonen – LETS-groepen – Mantelzorg – …


11

Conceptuele vragen ? ? ? ? Hoe sterk verhoogt dit de betaalbaarheid? Economisch

micro – meso – macro statisch – dynamisch

>

Individu – coöperatieve – Vlaams beleid

Welke zijn positieve/negatieve neveneffecten op andere beleidsdomeinen? Voor huurder – aandeelhouder – maatschappij – overheid Realiseerbaar binnen de huidige regelgeving? Mogelijk en haalbaar? Moet er iets wijzigen? Welke ondersteuning is noodzakelijk?

Fiscaliteit en belastingen: CV, dividend, woonbonus, pensioensparen, … Huursubsidie – Woninghuurwet – BTW – …

Randvoorwaarden? Vlaamse bouwmeester - 29 juni 2012 - Coöperatieve antwoorden op de woningnood in Vlaanderen?

12

6

28/06/2012

Trendbreuk ? Willen en kunnen we een trendbreuk realiseren? Welke ambities? Tegen 2030:  50 % van de 330 000 extra woningen  5 % van de Vlaamse woonmarkt  Gebiedsdekkend netwerk van 10 à 30 CV’s   

20 à 33 % goedkoper (cfr. Zürich) Meer woonkwaliteit Duurzamer


13

Hoe verder ? Evaluatie potentiële kwaliteiten

Haalbaarheidsstudie

Experimentele realisatie

Uitrollen in Vlaanderen Expertise, beleid, daadkracht, budget, regelgevend kader, … Aansturen en uitvoeren: beleid – academisch – operationele actoren Vlaamse bouwmeester - 29 juni 2012 - Coöperatieve antwoorden op de woningnood in Vlaanderen?

14

7

Waarom geen woningen bouwen. zoals Ecopower stroom verkoopt?

Recommend Documents