Stichting WoonInvest Jaarverslag 2013
WoonInvest Charlotte van Pallandtlaan 2 2272 TR Voorburg Postbus 163
2270 AD
Telefoon
070 301 11 00
Fax
070 320 83 22
E-mailadres
[email protected]
Inhoudsopgave 1
VOORWOORD ............................................................................................................................... 5
2
WE ZIJN ER VOOR ONZE HUURDERS ............................................................................................. 6 HUURDERS HOREN VAN ONS ........................................................................................................................... 6 2.1 WE WERKEN GRAAG MET VRIJWILLIGERS .................................................................................................. 6 2.2 MIJN WOONINVEST ............................................................................................................................ 6 2.3 WE GEVEN INFORMATIE VIA ONZE WEBSITE ... .......................................................................................... 7 2.4 ... EN OP PAPIER .................................................................................................................................. 7 2.5 WE GEVEN ONZE HUURDERS INVESTPUNTEN............................................................................................. 7 2.6 WAT VINDEN ONZE HUURDERS VAN UITGEVOERDE REPARATIES .................................................................... 8 2.7 …WAAROM ZE VERHUIZEN .................................................................................................................... 8
3
WE VERDELEN ONZE WONINGEN EVENWICHTIG EN RECHTVAARDIG ......................................... 11 3.1
4
WE VERHUREN VOORAL AAN LAGE INKOMENS EN BIJZONDERE DOELGROEPEN ........................ 12 4.1 4.2
5
WE GEBRUIKEN HET REGIONALE SYSTEEM VOOR WOONRUIMTEVERDELING ................................................... 11
AANTAL VERHURINGEN....................................................................................................................... 12 OOK VOOR MAATSCHAPPELIJK ORGANISATIES ......................................................................................... 13
WE GEVEN LAGE INKOMENS VOORRANG ................................................................................... 14 5.1
VERDELING NAAR VERSCHILLENDE ASPECTEN........................................................................................... 14
6
WE HOUDEN ONZE WONINGEN BETAALBAAR ............................................................................ 19
7
WE WERKEN ALLEEN VOOR DE VOLKSHUISVESTING ................................................................... 21 7.1
ONZE VISIE....................................................................................................................................... 21
8
GOVERNANCE ............................................................................................................................. 22
9
VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN ..................................................................................... 26
10
VERKLARINGEN VAN INZET VOOR DE VOLKSHUISVESTING ......................................................... 33 10.1 10.2
11
BESTUURSVERKLARING .................................................................................................................. 33 VERKLARING RAAD VAN COMMISSARISSEN ........................................................................................ 33
WE ZORGEN VOOR KWALITEIT VAN ONZE WONINGEN .............................................................. 34 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5
GROOT ONDERHOUD..................................................................................................................... 34 PLANMATIG ONDERHOUD .............................................................................................................. 35 MILIEU EN ENERGIE....................................................................................................................... 35 INSTALLATIEONDERHOUD ............................................................................................................... 37 MUTATIEONDERHOUD EN DAGELIJKS ONDERHOUD .............................................................................. 37
12
WE (VER)BOUWEN OOK VOOR MENSEN MET EEN BEPERKING ................................................... 38
13
WE DRAGEN BIJ AAN LEEFBAARHEID IN BUURTEN EN WIJKEN ................................................... 39 13.1 13.2 13.3
14
WE WERKEN AAN LEEFBAARHEID ..................................................................................................... 39 WE BESTRIJDEN WOONFRAUDE ....................................................................................................... 40 HET SINT MARTINUSFONDS GEEFT SUBSIDIE ...................................................................................... 41
WE HOUDEN ONS BEZIG MET WONEN EN ZORG ......................................................................... 42 14.1 14.2
WE WERKEN SAMEN MET ANDEREN AAN ZORGVOORZIENINGEN ............................................................. 42 WE WERKEN AAN ‘SENIORENPROOF’ ................................................................................................ 43
15
WE VERKOCHTEN WONINGEN .................................................................................................... 45
16
WE SLOOPTEN GEEN WONINGEN ............................................................................................... 46
3
17
WE NAMEN GEEN WONINGEN OVER .......................................................................................... 47
18
WE BOUWEN NIEUWE WONINGEN............................................................................................. 48 18.1 18.2 18.3
PROJECTEN IN LEIDSCHENDAM-VOORBURG ....................................................................................... 48 PROJECTEN HAAGLANDEN .............................................................................................................. 48 PROJECTEN BUITEN HAAGLANDEN ................................................................................................... 49
19
WE HEBBEN EEN KLACHTENCOMMISSIE ..................................................................................... 50
20
WE HEBBEN EEN HUURDERSORGANISATIE ................................................................................. 51
21
WE OVERLEGGEN MET ONZE HUURDERS .................................................................................... 52 21.1 21.2
22
OVERLEG MET BEWONERSCOMMISSIES ............................................................................................. 52 OVERLEG OVER HERSTRUCTURERING EN GROOT ONDERHOUD................................................................ 53
WE ZORGEN VOOR EEN GOED FINANCIEEL BEHEER .................................................................... 56 22.1
ALGEMEEN.................................................................................................................................. 56
23
WE WERKEN STRATEGISCH SAMEN MET ANDERE PARTIJEN ....................................................... 63
24
WE HEBBEN DEELNEMINGEN IN ANDERE RECHTSPERSONEN ..................................................... 65 24.1 24.2 24.3 24.4 24.5 24.6 24.7
WOONSERVICE HAAGLANDEN BV.................................................................................................... 65 WOONINVEST PROJECTEN HOLDING BV ........................................................................................... 65 WOONINVEST PROJECTEN BV ........................................................................................................ 65 WOONINVEST PROJECT I BV .......................................................................................................... 66 ENERGIE EXPLOITATIE MAATSCHAPPIJ LEIDSCHENVEEN BV ................................................................... 66 STICHTING DE VLIETERHOF ............................................................................................................. 67 VERENIGING VAN EIGENAREN (VVE)................................................................................................. 68
25
WE VOERDEN GEEN BIJZONDERE ACTIVITEITEN UIT ................................................................... 69
26
WE HEBBEN EEN PROFESSIONELE ORGANISATIE......................................................................... 70
27
DIT ZIJN ONZE KENGETALLEN ...................................................................................................... 74
28
DIT IS ONZE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING ........................................................................ 75
29
DIT IS ONZE ENKELVOUDIGE JAARREKENING ............................................................................ 107
4
1
VOORWOORD
Voor u ligt het jaarverslag over het jaar 2013. Een jaar waarin wij trots zijn op de geleverde volkshuisvestelijke prestaties. Ik stip daarbij de volgende zaken aan.
Wij bouwden en leverden op 58 sociale huurwoningen in de gemeente Leidschendam-Voorburg. Wij bouwden een groot zorgcentrum met 82 intramurale verzorgingsplaatsen, 21 extramurale zorgwoningen en een kinderdagverblijf in de Haagse wijk Transvaal. De oplevering van het zorg deel heeft inmiddels plaatsgevonden. De woningen en het kinderdagverblijf volgen in juli/augustus 2014. Wij hebben voldaan aan de regionale prestatieafspraken met betrekking tot de woningtoewijziging. Ook voldeden wij wederom aan de toewijzingsregels die ons via Europa zijn opgelegd. Deze en andere prestaties die u verder kunt lezen in dit jaarverslag gingen gepaard met een positief financieel resultaat van ruim € 10 miljoen.
Deze prestaties zijn niet alleen door de inzet van het personeel van WoonInvest tot stand gekomen, maar ook de betrokkenheid van organen en vrijwilligers naast en verbonden met onze organisatie. In de eerste plaats noem ik hierbij het bestuur van onze Huurdersvereniging Respectus. Zij zijn geheel zelfstandig en zetten zich op een constructieve wijze in voor de belangen van de huurders die zij vertegenwoordigen. Dit doen zij onder andere door de inzet van een eigen leefbaarheids- en woonomgevingsfonds. Ook hun betrokkenheid en deskundigheid bij de ondersteuning van bewonerscommissies van complexen waar grootonderhoudsprojecten spelen is heel bijzonder en bereiken zij concrete resultaten voor de huurders van de betreffende complexen. Verder zijn wij er trots op dat het bestuur van Respectus steeds vitaler wordt door de instroom van jongere bestuursleden. WoonInvest verkreeg in 2013 de ANBI status. Hierdoor werd het mogelijk om de groeiende groep van circa 25 vrijwilligers, die met name actief zijn in de appartement complexen waar geen huismeester aanwezig is, rechtstreeks te gaan aansturen. Door de aanwezigheid van deze mensen wordt de afstand tussen het complex en de organisatie kleiner en krijgen wij sneller signalen door en kunnen wij adequaat actie ondernemen indien dit nodig is. Zoals blijkt uit het jaarverslag besteden we als organisatie -na samenspraak met de leden van de RvC- veel tijd aan de voorbereiding van het nieuwe beleidsplan 2014-2018. In februari 2014 besloten we nog een gericht lokaal en regionaal marktonderzoek uit te voeren om onder andere meer zicht te krijgen op de (mis) match tussen voorraad en toekomstige vraag. Dit betekent dat het beleidsplan in de loop van 2014 wordt afgerond. Tenslotte werd naar mate het jaar vorderde duidelijk dat wij de maatregelen die beschreven stonden in het Herstelplan uit 2012 gingen realiseren. Op 19 december 2013 was het moment aangebroken dat wij voldeden aan de beleidsregels van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Dit was de aanleiding voor het CFV om ons te berichten dat met ingang van 7 mei 2014 het verscherpte toezicht op WoonInvest was beëindigd. Marien de Jong directeur bestuurder
5
2
We zijn er voor onze huurders
Als woningcorporatie willen wij een verhuurder zijn voor hen die zijn aangewezen op sociale huurwoningen. Dat vormt onze bestaansreden. Dit betekent dat we diverse typen woningen verhuren, eenkamerwoningen voor studenten en jonge starters tot woningen met aangepaste zorg in woon-zorgcomplexen. Daarnaast hebben we ook aanbod voor de lage middeninkomens en verlenen we diensten aan onze huurders. Die betalen daarvoor en verwachten als tegenprestatie kwaliteit in hun woning en woonomgeving van de diensten die wij leveren. Voor ons vormen de wensen van onze klanten het uitgangspunt van onze producten. Wij doen dit binnen de wettelijke kaders die er zijn voor volkshuisvestingstaken die zijn toebedeeld aan de corporaties.
Huurders horen van ons Wij voeren een continue dialoog met onze huurders. Om informatie te geven of om informatie te vragen. Onze klanten zijn immers de ‘ervaringsdeskundigen’ als het gaat om de producten die we leveren. Zij ervaren heel direct hoe het is gesteld met de leefbaarheid in hun woning en woonomgeving. Hieronder leest u voorbeelden over hoe we met onze huurders communiceren en zij met ons. Verderop in dit jaarverslag leest u er meer over.
2.1 We werken graag met vrijwilligers WoonInvest maakt graag gebruik van de inzet van huurders die zich als vrijwilliger inzetten voor het complex waarin zij wonen. Binnen enkele jaren hebben wij op een groep van 25 vrijwilligers bereid gevonden zich in te zetten. Hierbij ligt het speerpunt bij de appartementcomplexen waar een huismeester ontbreekt. In het verslagjaar konden wij vier vrijwilligers toevoegen. In mei 2013 organiseerden wij voor hen het jaarlijkse uitstapje. Het programma bestond uit een vaartocht over de Vliet en een workshop schilderen. Verder kregen alle vrijwilligers met Kerst een cadeaubon. Omdat WoonInvest in 2013 de ANBI status heeft gekregen, zijn de vrijwilligers in 2013 rechtstreeks ondergebracht in WoonInvest, terwijl daarvoor een aparte Stichting Bewonersbelangen verantwoordelijk was voor de vrijwilligers. Per november 2013 is de Stichting Bewonersbelangen opgeheven. WoonInvest betaalt op grond van haar ANBI status nu zelf de vrijwilligersvergoedingen. Wij zijn van mening dat wij met de inzet van vrijwilligers in de complexen een laagdrempelige service leveren voor onze huurders. Hierbij moet worden gedacht aan het vervangen van portieklampen, het tijdig signaleren van onderhoudszaken in de algemene ruimten en oog en oor zijn voor zaken die spelen in het betreffende complex.
2.2 Mijn WoonInvest Onze huurders kunnen een logincode voor ‘Mijn WoonInvest’ aanvragen, waarmee zij digitaal inzage krijgen in hun persoonlijke gegevens. Het gaat dan om hun contactgegevens, woningwaardering, woningplattegrond, saldo Investpunten, hun energielabel en eigen huursaldo. Via ‘Mijn WoonInvest’ kan een huurder ook een reparatieverzoek indienen, zich aanmelden voor ons klantenpanel of handleidingen bekijken over installaties in de woning. Uiteraard kunnen onze klanten via ‘Mijn WoonInvest’ zelf hun contactgegevens actualise-
6
ren. Handig, want dan kunnen wij efficiënter en effectiever met hen communiceren. Ultimo 2013 maken 1566 huurders gebruik van ‘Mijn WoonInvest’. Dit is behoorlijk meer dan de 1134 ultimo 2012.
2.3 We geven informatie via onze website ... Via www.wooninvest.nl kunnen huurders en geïnteresseerden nieuws lezen en brochures en formulieren downloaden. Huurders kunnen digitaal reparatieverzoeken indienen, hun huur betalen of vragen stellen. Dat laatste geldt uiteraard ook voor woningzoekenden en anderen. In 2013 bezochten maandelijks gemiddeld 6172 geïnteresseerden onze website; 50% meer dan in 2012. Na de homepage vormt de direct te huur pagina de meest bezochte pagina. Wij informeren de klanten ook via Sociale Media op Twitter en Facebook. Eind 2013 hebben we 350 volgers op Twitter. Sinds oktober 2013 zijn we actief op Facebook.
2.4 ... en op papier WoonInvest Informatie (viermaands uitgave) WoonInvest Informatie vormt ons centrale blad. De inhoud is afgestemd op de huurder. Het gaat om een laagdrempelig periodiek dat 1 x per vier maanden verschijnt. Een redactieteam, met medewerkers uit diverse afdelingen, verzorgt dit blad dat wij toesturen aan alle huurders en relaties. In onze laatste twee huurdersenquêtes beoordelen onze huurders het Informatieblad met ruim een 7. Wij blijven alert op wat interessant is voor onze huurders. Daarnaast zijn er ook veel onderwerpen waarover wij hen willen informeren.
Kwartaalnieuws Gezien het feit dat ouderen minder actief zijn op internet geven wij speciaal voor hen in onze specifieke ouderencomplexen een kwartaalblad uit. Hierin staan artikelen die in het kwartaal daarvoor op onze website stonden.
ZAV brochure Deze brochure geeft huurders uitleg over veranderingen die zelf in de woning aangebracht kunnen worden en welke voorwaarden hiervoor gelden.
Een goede buur is goud waard In deze brochure kunnen huurders lezen hoe ze overlast kunnen herkennen en wat ze kunnen doen als sprake is van overlast. Daarnaast wordt hier onze rol beschreven als blijkt dat praten tekort schiet.
Brochures nieuwbouwprojecten Deze brochures zijn bedoeld om potentiële huurders of kopers te informeren over het project.
Huurders Handboek Iedere huurder ontvangt bij het afsluiten van een huurcontract dit handboek met informatie en praktische tips.
2.5 We geven onze huurders Investpunten Onze huurders kunnen Investpunten sparen. Ze krijgen die:
als zij hun maandhuur automatisch betalen; als zij een servicecontract met ons hebben;
7
als zij deelnemen aan een bewonerscommissie; als zij deelnemen aan ons klantenpanel. Huurders die zich via de website aanmelden krijgen gelijk vijftig punten cadeau. Meedoen is gratis. Deelnemers kunnen sparen voor cadeaubonnen, bijvoorbeeld voor de Wereldwinkel of Intratuin. Zij kunnen hun punten ook gebruiken voor € 50,- klussen in hun huis. We sluiten huurders die ernstige overlast veroorzaken uit. Eind 2013 sparen 1410 huurders Investpunten. In 2013 verzilverden 72 huurders hun punten.
2.6 Wat vinden onze huurders van uitgevoerde reparaties Huurders die een reparatieverzoek indienen ontvangen een brief met gegevens over de aannemer die de reparatie uitvoert. Daarmee weet de huurder dat wij de opdracht hebben verstrekt. Wekelijks sturen wij zo’n vijftig huurders een tevredenheidsenquête over deze dienstverlening, Het gaat dan om onze dienstverlening, alsook die van de aannemer. In 2013 retourneerden 529 huurders hun enquête. Zij blijken over het algemeen zeer goed te spreken over onze dienstverlening bij reparatieverzoeken. Hieronder een overzicht met de scores op de verschillende vragen. Tussen haakjes de cijfers uit 2012. WoonInvest Manier waarop huurders klachten kunnen melden Informatie daarover Telefonische bereikbaarheid WoonInvest Manier waarop WoonInvest huurders te woord staat Aannemer Telefonische bereikbaarheid aannemer Manier waarop de aannemer huurders te woord staat Termijn tussen melding en reparatie Gedrag van de aannemer (liet hij de woning netjes achter?) Resultaat van de werkzaamheden
cijfer 7,8 8,0 7,9 8,2
(cijfer) (7,8) (7,7) (7,7) (8,0)
7,9 8,1 7,9 8,4 8,1
(7,7) (7,9) (7,7) (8,2) (8,0)
Totale tevredenheid over WoonInvest 2013 Totale tevredenheid over aannemers 2013
8 8,1
(7,8) (7,9)
2.7 …waarom ze verhuizen We willen graag weten waarom nieuwe huurders een woning bij ons huren. Kiezen ze voor een goede prijs? Voor betaalbare kwaliteit? Of huren ze omdat ze direct een (andere) woning nodig hebben? We horen ook graag hoe tevreden vertrekkende huurders zijn over hun woning. Wat is de reden dat ze verhuizen? Daarvoor enquêteren we nieuwe en vertrekkende huurders.
Enquêtering vertrokken huurders In 2013 enquêteerden we 477 vertrokken huurders. Een vijfde, 21% (99 huurders) stuurde de enquête terug. Dit zijn enkele resultaten. Wij krijgen gemiddeld een 7,1 als rapportcijfer voor de wijze waarop wij de huuropzegging hebben afgehandeld.
68% vertrok om persoonlijke redenen zoals verandering in huishouden (echtscheiding, gezinsuitbreiding en overlijden) en gezondheid. 13% is niet langer tevreden met de woning, onder meer door de te hoge huur en verwarmingsproblemen. WoonInvest pakt dit soort signalen op. 18% vertrok vanwege ontevredenheid met de woonomgeving, denk aan rumoerige buurt. WoonInvest stelt dit soort zaken aan de orde in de wijkplatforms.
8
De meesten (76%) hebben met plezier gewoond. Een kleine meerderheid (61%) vindt dat de huurprijs in overeenstemming is met de kwaliteit van de woning. In 2012 was dit 76%. Deze verlaging komt wellicht door de maatschappelijke commotie over de inkomensafhankelijke huuraanpassing. Desalniettemin geeft nagenoeg iedereen (93%) aan tevreden te zijn over ons: zij vulden ‘uitstekend’, ‘goed’ of ‘voldoende’ in. Dit is nog meer dan de 89% uit 2012.
Tevredenheid vertrokken huurders 50% 40% 30% 20% 10% 0% uitstekend
goed
voldoende
matig
Slecht
Enquêtering nieuwe huurders In 2013 enquêteerden we 527 nieuwe huurders. Van hen stuurde een kwart, 26% (138 huurders) de enquête ingevuld terug. De resultaten laten zien dat de nieuwe bewoners tevreden zijn over ons verhuurproces. We krijgen gemiddeld een 7,2 als rapportcijfer.
Oordeel nieuwe bewoners over de woningtoewijzing 40% 30% 20% 10% 0% 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Ook nieuwe bewoners zijn in ruime meerderheid, 66%, om persoonlijke redenen uit hun oude woning vertrokken, zoals echtscheiding en samenwonen. Een kleine groep, 15%, verhuisde omdat ze niet langer tevreden met de woning waren. Denk aan te kleine woning en gezondheidsklachten door slecht onderhoud. Eveneens een kleine groep, 15% noemde de woonomgeving als belangrijkste reden om te verhuizen, bijvoorbeeld geluidsoverlast en criminaliteit. De resterende 4% heeft de vraag niet beantwoord.
9
De geënquêteerden hebben gemiddeld 15 maanden nodig om een nieuwe woning te vinden. Ook in 2013 blijken de enquêtes in ruime meerderheid, 62% afkomstig van doorstromers. De doorstromers verlaten hun woning gemiddeld na tien jaar.
10
3
We verdelen onze woningen evenwichtig en rechtvaardig
(Huisvestingswet, artikel 5) We doen mee met het regionale aanbodmodel in Haaglanden. Deze regio omvat de gemeenten Den Haag, Wassenaar, Leidschendam-Voorburg, Rijswijk, Delft, PijnackerNootdorp, Zoetermeer, Westland en Midden Delfland. De woningcorporaties en gemeenten in Haaglanden hanteren een regionale huisvestingsverordening en een gezamenlijk geautomatiseerd systeem voor woonruimteverdeling. De corporaties werken samen in de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH). SVH en de gemeenten in het Stadsgewest Haaglanden (SGH) hebben prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2010 2014. Centraal hierin staat een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van de sociale huurwoningen in Haaglanden. Dit komt ook terug in de lokale prestatieafspraken die wij maakten met de gemeente Leidschendam-Voorburg.
3.1 We gebruiken het regionale systeem voor woonruimteverdeling We werken met de regionale huisvestingsverordening voor Haaglanden. De SVH-corporaties maakten het Woning Bemiddelings Systeem (WBS) voor de woonruimteverdeling. Dit werd eind 2012 operationeel. Wij waren daar nauw bij betrokken. Twee keer per jaar presenteert de SVH gegevens uit het systeem aan SGH en de deelnemende gemeenten. WBS heeft slimme tools waarmee woningzoekenden hun zoekprofiel kunnen vastleggen. Ze kunnen er ook hun kans op een specifieke woning mee berekenen. We onderzoeken gegevens van woningzoekenden voordat we ze een woning aanbieden. Zo vragen wij om een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie en een inkomensverklaring. Doorstromers vragen we ook een verhuurdersverklaring over huurbetaling en overlast. Wij bieden de vrijkomende woningen digitaal aan via de website www.woonnethaaglanden.nl. Om mensen te leren omgaan met digitaal reageren zijn er kleine handzame uitklapfolders met instructies gemaakt, zogenaamde BooQies. Woningzoekenden kunnen een ‘woonkrant op maat’ bij alle corporaties en gemeenten verkrijgen.
11
We verhuren vooral aan lage inkomens en bijzondere doelgroepen
4
(Woningwet, artikel 70, lid 1) Wij bouwen en beheren woningen voor huishoudens met lage en middeninkomens. Daarbij verhuren wij onze woningen voor minstens 70% aan huishoudens die op basis van hun huishoudinkomen behoren tot de primaire doelgroep volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector,de BBSH-groep. De 70% is conform de Regionale Prestatieafspraken 20102014 in de regio Haaglanden.
De EUROPA-regeling … Wij moeten aan de Europa-eisen voldoen die de overheid stelt. Dit impliceert dat wij minstens 90% van onze DAEB-woningen (huur < =681,02) moeten verhuren aan huishoudens met maximaal € 34.229 verzamelinkomen (prijspeil 1 januari 2013).
… En bijzondere doelgroepen Wij zijn actief voor huishoudens die door hun specifieke woonproblematiek op een corporatiewoning zijn aangewezen; dit noemen we bijzondere doelgroepen. Denk aan: senioren die een aangepaste woning of zorg nodig hebben; statushouders; psychiatrische patiënten en verstandelijk gehandicapten die onder begeleiding zelfstandig kunnen wonen.
…En de lage middeninkomens Een laatste doelgroep vormen de huishoudens met lage middeninkomens, die ook aandacht behoeven. Zij kunnen geen woning kopen en wensen betaalbare huurwoningen.
4.1 Aantal verhuringen In 2013 verhuurden wij 599 woningen: 549 woningen in de bestaande bouw en 50 nieuwbouwwoningen. Op 12% na verhuurden wij alle woningen via Woonnet Haaglanden. De woningen die wij hierbuiten verhuurden, onderscheiden we in de volgende categorieën:
We wezen 50 woningen toe aan de institutionele wachtlijsten van WoonZorgcentra Haaglanden (WZH) (19), Hogeschool InHolland (26) en aan statushouders (5). We wezen tien woningen toe aan bijzondere doelgroepen. We verhuurden dertien moeilijk te verhuren woningen via ‘direct te huur’. Aantal
Percentage
Verhuurd
599
100%
Via de website
526
88%
45
7%
5
1%
Bijzondere doelgroepen
10
2%
Direct te huur
13
2%
Wachtlijst (WZH, InHolland) Statushouders
Categorieën in nieuwbouw In 2013 bouwden we 58 nieuwe woningen, waarvan we er 50 in 2013 verhuurden. De laatste acht verhuurden we begin 2014. De 50 toegewezen nieuwbouwwoningen zijn dertig appartementen en twintig eengezins-
12
woningen in Leidschendam-Voorburg. De dertig appartementen zijn verdeeld over twee complexen in het Damcentrum; de twintig eengezinswoningen liggen aan de Rozenlaan. De nieuwe huurders in de dertig appartementen waren voor 47% doorstromers. Op één na komen zij allen uit de regio Haaglanden. We verhuurden de twintig eengezinswoningen aan zeventien doorstromers en drie starters. Allen komen uit de regio Haaglanden.
Aantal
Percentage
Nieuwbouw
50
100%
Doorstromers (regio)
30
60%
1
2%
19
38%
0
0%
Doorstromers (buiten de regio) Starters (regio) Starters (buiten de regio)
4.2 Ook voor maatschappelijk organisaties Wij verhuurden tien woningen uit onze bestaande voorraad aan huurders met een koppeling naar een hulpverlenende instanties voor begeleid of beschermd wonen.
Huisvesting statushouders In 2013 wezen we vijf woningen toe aan statushouders. Het betrof elf personen. Hiermee hebben we voldaan aan de taakstelling, te weten acht personen.
13
5
We geven lage inkomens voorrang
(Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 13, lid 1) In 2013 hebben wij 599 woningen verhuurd aan particuliere huishoudens; het leeuwendeel, 92% in de bestaande voorraad. Deze 549 woningen hebben grotendeels, 58% (320) een netto maandhuur <= € 535,91. In de 50 nieuwbouwwoningen variëren de netto maandhuren tussen € 652,50 en € 664,66, waarmee allen binnen de sociale huur (< € 681,02) vallen. In 2013 zijn er geen woningen verhuurd met een tijdelijk huurcontract, er zijn wel twintig woningen binnen de lokale beleidsruimte verhuurd.
5.1 Verdeling naar verschillende aspecten Bestaande woningen In de bestaande voorraad willen wij minstens 70% van onze vrijkomende woningen verhuren aan huishoudens die behoren tot de BBSH-groep. Dit hebben we ook in regionaal verband afgesproken. Van de 320 goedkope vrijgekomen woningen zijn 286 (89%) woningen aan hen verhuurd. Voor alle woningen in de bestaande voorraad die een andere huurder hebben gekregen, bedraagt dit percentage bijna 66%. Hun gemiddeld jaarinkomen bedroeg €12.688. Percentage verhuringen naar inkomenscategorie Inkomen tot € 28.725 (BBSH grens)
422
77%
Inkomen van € 28.725 - € 34.229 (Europa grens)
71
13%
Inkomen boven € 34.229
56
10%
549
100%
Totaal aan verhuringen in bestaande voorraad
Uit deze inkomensstructuur blijkt dat wij in 2013, conform onze doelstelling, toewijzen aan lagere en midden inkomensgroepen.
In dit kader zijn de BBSH-grenzen per categorie aangegeven. BBSH-grenzen per 1-1-2013 Eenpersoonshuishouden
≤ 65 jaar, maximum bruto jaarinkomen € 21.025
Meerpersoonshuishouden ≤ 65 jaar, maximum bruto jaarinkomen € 28.550 Eenpersoonshuishouden
> 65 jaar, maximum bruto jaarinkomen € 21.100
Meerpersoonshuishouden > 65 jaar, maximum bruto jaarinkomen € 28.725
In de nieuwbouw hebben we veertien woningen toegewezen aan huurders die behoren tot de BBSH-doelgroep. De overige 36 hadden een inkomen boven de BBSH-norm, maar onder de € 44.800. Van de 558 verhuringen tot € 681,02 verhuurden wij er 376 conform BBSH norm (67%). Hiervan kunnen de toewijzingen in nieuwbouwwoningen gebouwd sinds midden jaren negentig buiten beschouwing gelaten worden. In dat geval heeft WoonInvest in 2013 74% toegewezen aan de BBSH-doelgroep. We spraken tevens af per gemeente 70% toe te wijzen aan de BBSH-doelgroep. In Leidschendam-Voorburg zitten we daar met 75% ruim boven. In Den Haag haalt WoonInvest dit percentage vanwege de samenstelling van het bezit nooit. Daarvoor hebben we met Haag Wonen compensatie afgesproken. Gezamenlijk
14
wijzen we 77% toe aan de beoogde doelgroep, ruimschoots boven de 70% dus. Verhuurder
Aantal verhuurde woningen
BBSH-doelgroep
Percentage BBSH
Haag Wonen
1461
1127
77%
68
46
68%
1529
1173
77%
WoonInvest Totaal
Volgens de staatssteunregeling moeten wij 90% van onze sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met maximaal € 34.229 verzamelinkomen, ‘Europa-huishoudens’. In de bestaande voorraad hadden 508 woningen een huur onder € 681,02. Daarvan gingen bijna alle, 96% (489 woningen), naar ‘Europa-huishoudens’. Alle 50 nieuwbouwwoningen hadden een huur tot de huurprijsgrens. Tweederde, 66% wezen wij toe aan huishoudens met een ‘Europa-inkomen’. In totaal hebben we 558 sociale huurwoningen toegewezen aan 526 “Europahuishoudens” (94%).
Samenstelling huishouden bij bestaande woningen In 2013 hebben wij 63% van de woningen in de bestaande voorraad verhuurd aan eenpersoonshuishoudens. Een kwart ging naar huishoudens bestaande uit twee personen. De overige woningen, 12% verhuurden wij aan huishoudens met drie of meer personen. Van onze nieuwe huurders: heeft 52% een betaalde baan; ontvangt 32% een uitkering; geniet 17% AOW/pensioen
Samenstelling huishouden bij nieuwe woningen De nieuwbouw bestaat in 2013 uit 20 eengezinswoningen en 38 appartementen in Leidschendam-Voorburg.
Leidschendam o Rozenlaan o Plaspoelstraat o Landscheidingsstraat
Appartementen: Van de 38 nieuwe appartementen zijn er 30 verhuurd. Deze gingen naar zestien starters en veertien doorstromers; de overige acht woningen verhuurden we in 2014. De gemiddelde leeftijd bij de starters is 28 jaar, terwijl dat bij de doorstromers uitkomt op 35 jaar. De nieuwe bewoners komen vooral uit Den Haag (vijftien) en Leidschendam-Voorburg (negen). Daarnaast blijken vijf huishoudens afkomstig uit Haaglanden en één van buiten de regio.
Eengezinswoningen: De twintig eengezinswoningen aan de Rozenlaan zijn verhuurd aan zeventien doorstromers en drie starters. Daarvan hebben achttien een baan en twee een uitkering. De gemiddelde leeftijd van de nieuwe bewoners is 36 jaar. Ze komen uit Den Haag (tien), Leidschendam-Voorburg (negen) en Delft (één).
15
Leeftijd In 2013 verhuurden wij 93 bestaande woningen aan senioren ouder dan 65 jaar. Hierbij bedraagt de gemiddelde toewijzingsleeftijd ruim 76 jaar. De twee oudste senioren zijn 91 jaar en verhuisden naar de Klaverweide in Voorburg. De gemiddelde leeftijd bij alle nieuwe bewoners in de bestaande voorraad is 43 jaar. Uit de gegevens blijkt dat wij vooral toewijzen aan jongere huurders.
Leeftijdsopbouw bij verhuur 250 200 150 100 50 0 <=23 jaar
24-40 jaar
40-55 jaar
55-65 jaar
65-80 jaar
Herkomst Van alle nieuwe huurders in 2013 komt: 32% uit Leidschendam-Voorburg; 43% uit Den Haag; 19% uit andere gemeenten in de regio Haaglanden; 6% van buiten de regio.
6% 32%
19%
43%
Leidschendam-Voorburg
Den Haag
Overige gemeenten binnen de regio
Buiten de regio
16
80 jaar en ouder
Huuropzeggingen, de basis voor nieuwe verhuringen In 2013 beëindigden 546 bewoners hun huurovereenkomst. In 2012 waren dat er met 531 iets minder. In de grafiek is de fluctuatie bij de huuropzeggingen door het jaar heen te zien; het gemiddelde is zo’n 45 per maand.
Aantal leeggekomen woningen 2013 60 50 40 30
Aantal leeggekomen woningen 2013
20 10 dec-13
nov-13
okt-13
sep-13
aug-13
jul-13
jun-13
mei-13
apr-13
mrt-13
feb-13
jan-13
0
Totaaloverzichten In het schema hieronder staan de verhuringen in 2013 ingedeeld naar BBSH-grenzen en maandhuurklassen.
Personen Leeftijd 1
<65
1 >65
2 <65 2 >65
3 <65 3 >65
Inkomen
<374
374-574
>574
<21025
52
146
3
>21025
1
25
49
<21100
0
15
41
>21100
0
5
13
<28550
1
51
18
>28550
0
8
61
<28725
1
9
7
>28725
0
1
6
<28550
1
15
13
>28550
0
5
52
<28725
0
0
0
>28725
0
0
0
Bestaande voorraad en nieuwbouw, 599 toewijzingen.
17
Onderstaand schema betreft de verhuringen 2013 ingedeeld naar BBSH-grenzen en maandhuurklassen voor Leidschendam-Voorburg. Personen 1
Leeftijd
Inkomen
<374
374-574
>574
<65
<21025 >21025 <21100 >21100 <28550 >28550 <28725 >28725 <28550 >28550 <28725 >28725
24 1 0 0 1 0 1 0 1 0 0 0
144 25 15 4 49 7 9 1 20 0 0 0
2 33 6 9 14 44 3 3 9 27 0 0
1
>65
2
<65
2
>65
3
<65
3
>65
Bestaande voorraad en nieuwbouw, 452 toewijzingen.
Onderstaand schema betreft de particuliere verhuringen 2013 ingedeeld naar BBSHgrenzen en maandhuurklassen voor Den Haag. Personen 1
Leeftijd
Inkomen
<374
374-574
>574
<65
<21025 >21025 <21100 >21100 <28550 >28550 <28725 >28725 <28550 >28550 <28725 >28725
28 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2 0 0 1 1 1 0 0 0 0 0 0
1 16 35 4 4 17 4 3 4 25 0 0
1
>65
2
<65
2
>65
3
<65
3
>65
Bestaande voorraad en nieuwbouw, 146 toewijzingen. Onderstaand schema betreft de verhuring in 2013 ingedeeld naar BBSH-grenzen en maandhuurklassen voor Lansingerland. Personen Leeftijd 2
<65
Inkomen
<374
374-574
>574
<28550
0
1
0
>28550
0
0
0
Bestaande voorraad, 1 toewijzing.
18
6
We houden onze woningen betaalbaar
(Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 14) In 2013 verhoogden we de huur van onze woningen met 4,5 procent. Op grond van ons herstelplan en vastgelegd in het huurbeleidsplan 2013 hebben wij de inkomensafhankelijke huurverhoging volledig toegepast. Dit betekent dat wij bij 20% van de huurders een huuraanpassing hebben gerealiseerd van 6,5% en bij 10% een aanpassing van 4,5%. De overige woningen hebben een huurverhoging aangezegd gekregen van 4% of lager indien de woning het niveau van de maximaal redelijke huur bereikte dan wel in de huurovereenkomst een inflatievolgende aanpassing was overeengekomen. Verder pasten wij een ruimhartig beleid toe bij huurders die konden aantonen dat hun inkomen in 2012 lager was dan de in de regelgeving opgenomen grensbedragen voor het huishoudinkomen. Bij mutatie passen we een gedifferentieerde huurharmonisatie toe. Of we de huur extra verhogen hangt af van ons strategisch voorraadbeleid en de marktpositie van de woning. Per complex zijn streefhuurpercentages gedefinieerd die variëren van 75 tot 90 %. Wij spraken verder af met de gemeente Leidschendam-Voorburg om de huren bij her verhuur zoveel mogelijk niet te laten verspringen van huurprijscategorie (goedkoop – betaalbaar – bereikbaar).
We reageren snel op huurachterstanden… We volgen een duidelijke aanpak bij huurachterstanden. Hierdoor konden we de achterstand beperken tot 0,9 procent van onze bruto jaarhuur. Door onze grote inspanningen lukte het de huurachterstanden toch te verlagen van 1,1 naar 0,9 procent. Met de gemeente Leidschendam-Voorburg hebben we een convenant over samenwerking bij schuldhulpverlening. Hiermee wijzen we huurders al vroeg op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening. Verder werken wij, voorzover het geen recidivisten betreft, altijd mee aan een minnelijk schuldsaneringstraject. Met de gemeente Den Haag hebben wij geen actueel convenant, maar wij werken ook voor de huurders in die gemeente volgens het convenant van de gemeente Leidschendam-Voorburg. Wij voldoen daarmee aan de wettelijke regeling schuldsanering in de Faillissementswet.
We proberen huisuitzetting te voorkomen We sloten een samenwerkingsovereenkomst met LIMOR, een Landelijke Instelling voor Maatschappelijke Ondersteuning en Rehabilitatie. Daarmee willen we voorkomen dat we huurders onnodig uit hun huis zetten bij huurachterstand of sociale problemen. LIMOR bezoekt de huurders na vonnis van de Kantonrechter en voor het moment van ontbinding. Zij bekijken daarna in overleg met andere instanties of: - het mogelijk is de betalingsachterstand niet verder te laten oplopen; - de huurder de achterstand later kan inlopen. Dit gebeurt onder strakke regie. LIMOR kijkt niet alleen naar de financiële problemen, maar ook naar eventuele sociale en medische zaken, zoals verslavingsproblemen. Dit voorkwam ook in 2013 een aantal ontruimingen. Onder meer hierdoor konden we het aantal uitzettingen wegens huurschuld beperken tot zes.
We voorkomen zoveel mogelijk beroep op huurtoeslag Bij de toewijzing van woningen hanteren wij de regionaal vastgestelde huur – inkomens tabellen. Deze garanderen dat de woningen met het bijbehorende inkomen eventueel aangevuld met huurtoeslag betaalbaar zijn. Ook krijgen huurders een woning die past bij hun financiële mogelijkheden. Met de gemeente Leidschendam-Voorburg spraken we af genoeg woningen in de betaalbare huurklasse beschikbaar te houden. Huurders vragen huurtoeslag aan bij de Belastingdienst, die de huurtoeslag uitvoert. Krijgt een huurder huurtoeslag? Dan werken we volop mee aan de huurverlaging. Bijvoorbeeld door de huurders de mogelijkheid te bieden de huurtoeslag direct te minderen op
19
maandelijkse huur. Zo helpen we onze huurders zo veel mogelijk. Helaas heeft de Belastingdienst deze mogelijkheid van directe huurverlaging met ingang van 1 januari 2014 onmogelijk gemaakt. Wij verwachten hierdoor een lichte groei van de huurachterstanden.
20
7
We werken alleen voor de volkshuisvesting
(Woningwet, artikel 70, lid 1) Onze doelstelling staat in de statuten: ‘De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting’. Naast de regio Haaglanden bestaat de mogelijkheid ons werkgebied uit te breiden in de gemeenten Leiden, Oegstgeest, Rijnsburg, Rotterdam en Voorschoten. Met de gemeente Leidschendam-Voorburg hebben wij prestatieafspraken. Het in 2012 opgestarte periodieke overleg van de gemeente Den Haag met de ‘kleine’ corporaties die daar actief zijn (Vidomes, Arcade en WoonInvest) is in 2013 gecontinueerd. In ons geactualiseerde beleidsplan ‘WoonInvest 2009 – 2013’ melden we dat het om de roots gaat. Daarbij zijn wij klantgericht. We willen ook dé volkshuisvester van Leidschendam-Voorburg zijn. We investeren in nieuwbouw en duurzaam groot onderhoud. Ons motto luidt: WoonInvest investeert in wonen en bouwt voor mensen en organisaties!
7.1 Onze visie Dit zijn belangrijke punten uit ons beleidsplan 2009-2013: -
-
De regio Haaglanden is ons werkgebied. Daarbinnen is Leidschendam-Voorburg ons kerngebied, met als belangrijke tweede Den Haag. We zorgen voor continuïteit en werken kostendekkend. Wij concentreren ons op de huisvesting van huishoudens met lage inkomens. Wij richten ons primair op het realiseren van de regionaal afgesproken doelstelling om 70% van onze woningtoewijzingen te realiseren bij huishoudens die behoren tot de primaire doelgroep. Wij streven na te voldoen aan de Europese toewijzingsnorm. Wij streven ernaar het aandeel eengezinswoningen in onze voorraad te verhogen. Ieder project moet rendabel zijn en bijdragen aan een positieve kasstroom. We bouwen naar behoefte. Denk hierbij aan zorgwoningen. Onze maatschappelijke vastgoedportefeuille bedraagt 15%. We zijn content met de 15% lokale beleidsruimte om vrijkomende woningen toe te wijzen. Anderen kunnen ons aanspreken op de Governancecode en Aedescode. We willen 20% besparen op het gasverbruik in de periode 2008–2018. Hierbij liggen we op koers. We staan open voor samenwerking of fusie. ‘Meten is weten’ is de basis voor de werkwijze binnen onze organisatie. We willen meer organisator en regievoerder van ons werk zijn. Dit impliceert dat een deel van de bedrijfsvoering ‘vanaf buiten’ wordt bedreven, een ‘flexibele schil’.
Eind 2013 functioneren woningcorporaties onder een negatief publieksimago. Door ons verscherpte toezicht droegen wij daar helaas zelf aan bij. In hoofdstuk 21 leest u dat wij forse inspanningen hebben verricht om deze situatie op te lossen. Dit is deels gelukt met een goedgekeurd ‘herstelplan’ en plan van aanpak. Eind 2013 voldeden wij aan de stresstest van het CFV. Wij verwachten dat het verscherpt toezicht wordt opgeheven na goedkeuring van de dPi die wij in januari 2014 inleverden bij CorpoData. Op 7 mei 2014 informeerde het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) ons dat het verscherpt toezicht is opgeheven.
21
8
Governance
WoonInvest heeft Governance hoog op de agenda staan. Transparantie in- en extern is van groot belang voor een maatschappelijke organisatie als een woningbouwcorporatie. Daarom onderschrijft WoonInvest de Governancecode Woningcorporaties en de Aedescode. WoonInvest heeft de principes en uitwerkingen zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties in 2013 opgevolgd.
Organisatieschema Op hoofdlijnen ziet het organisatieschema van WoonInvest er als volgt uit.
Raad van Commissarissen Bestuur
Staf
Vastgoebeheer / -ontwikkeling
Financiële zaken
Woondiensten
Klantenservice
Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestaat uit vijf personen. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In hun jaarverslag, zie volgende hoofdstuk zijn de taak en werkwijze van de Raad van Commissarissen nader beschreven, evenals de wijze waarop de Raad van Commissarissen hieraan in 2013 invulling heeft gegeven. Twee leden van de Raad zijn benoemd op voordracht van Huurdersvereniging Respectus. Bestuur Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor: -
de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie de strategie de financiering het beleid de resultatenontwikkeling het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie.
Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie voor haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van hun taak.
22
Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van WoonInvest. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen en zijn auditcommissie. Het bestuur van WoonInvest bestaat uit directeur bestuurder de heer Marien de Jong. De directeur bestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd. Aangezien er maar één bestuurder is, kan er geen evenwichtige verdeling zijn tussen mannen en vrouwen in het bestuur. De kwaliteiten van de bestuurder zijn leidend, niet welk geslacht deze heeft. In 2013 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen door de directeur bestuurder zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties.
Beleidsdoelstellingen De beleidsdoelstellingen van WoonInvest liggen vast in het beleidsplan 2009-2013. Hierin zijn onder andere de volgende zaken vastgelegd.
Wij concentreren ons op de huisvesting van huishoudens met lage inkomens. Wij richten ons primair op het realiseren van de regionaal afgesproken doelstelling om 70% van onze woningtoewijzingen te realiseren bij huishoudens die behoren tot de primaire doelgroep. Wij streven na te voldoen aan de Europese toewijzingsnorm. Wij streven ernaar het aandeel eengezinswoningen in onze voorraad te verhogen. Bij nieuwe projecten vormt budgettaire neutraliteit uitgangspunt. Realisatie van de afspraak van 20% energiebezuiniging.
Voorafgaand aan de vaststelling van dit beleidsplan is uitvoerig gesproken met verschillende stakeholders. Het gaat om drie collega corporaties, de zes lokale politieke partijen in Leidschendam-Voorburg, drie zorginstellingen en de beleidsambtenaar van de gemeente Den Haag., De uitkomsten van deze raadpleging zijn mede bepalend voor het beleidsplan. In 2013 is het bestuur gestart met een nieuw beleidsplan. Samen met de Raad van Commissarissen en het management team hebben we ons ter voorbereiding daarop georiënteerd op elf impactvolle ontwikkelingen die zich voordoen in de sector. De ontwikkelingen zijn: kerntaak, schaalgrootte en de relatie tot de overheid, ontwikkelingen woningmarkt, scheiden wonen-zorg, rol niet-DAEB bezit, huurbeleid, van huur- naar woonlasten (inclusief verduurzaming), financiële ontwikkelingen, algemene ontwikkelingen in de markt, organisatie en Governance (intern en extern toezicht).
Horizontale dialoog In de Governancecode Woningcorporaties wordt nadrukkelijk aandacht gevraagd voor contact, overleg en beïnvloeding door stakeholders. WoonInvest heeft haar stakeholders in een register vastgelegd. Met deze organisaties wordt regelmatig van gedachten gewisseld door bestuurder en managementteam(MT)leden. Daarnaast organiseren wij jaarlijks een stakeholdersronde waarbij rond een actueel thema de verwachtingen van onze stakeholders worden gepeild met een enquête en interviews. Hiervan wordt een digitale brochure gemaakt die we publiceren via de website en e-mail. In 2013 was het thema: “wat verwachten onze stakeholders een jaar voor de gemeenteraadsverkiezingen van WoonInvest in de lokale context van Leidschendam-Voorburg”. Ook met zorgpartijen is gesproken over de consequenties van de scheiding wonen en zorg. De neerslag hiervan is vastgelegd in een brochure “zoeken naar nieuw evenwicht”. Voor 2014 is al een wens van een tweetal zorgpartijen opgepakt in het kader van scheiden wonen en zorg, namelijk de wens om zogenaamde omklap woningen aan te bieden. Een uitgewerkt voorstel is in-
23
middels ingebracht in het ambtelijk overleg met de gemeente Leidschendam-Voorburg. Verder vormen de verwachtingen van stakeholders input voor het in 2014 op te stellen beleidsplan.
Interne risicobeheersings- en controlesystemen Risicobeheersing Het bestuur is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Enkele voorbeelden van risico’s waar wij mee te maken hebben zijn hieronder beschreven. 1. Risico’s als gevolg van gewijzigde regelgeving. De veranderingen in de zorg zijn voor WoonInvest relevant. Een deel van de huuromzet wordt bepaald door verhuur aan zorginstellingen. Wij hebben in het verleden besloten om ons met name te richten op AWBZ gefinancierd intramuraal vastgoed en via langlopende huurcontracten de zorginstellingen te binden aan de verhuurde objecten. Naar nu blijkt is dit een goede keuze geweest, omdat ook na de invoering van het scheiden wonen en zorg deze AWBZ gefinancierd blijven, beperken de risico’s zich tot het debiteuren risico van de zorginstelling. De financiële situatie van de zorginstellingen en hun regelgeving worden gemonitord. 2. Woningmarkt De Haaglandse woningmarkt is nog steeds een goede woningmarkt. De verhuur, zowel in het Daeb als niet-Daeb segment levert geen structurele problemen op. Bij de verhuur van woningen in het niet-Daeb segment doen wij ook een beroep op organisaties die thuis zijn in dit specifieke marktsegment. 3. Financiering van projecten Onze DAEB projecten die in voorbereiding en ontwikkeling zijn kunnen gefinancierd worden met borging van het WSW. Voor de start van een project moet er zekerheid zijn over de financiering. In contracten met partners wordt deze ontbindende voorwaarde meegenomen. Wij ontwikkelingen geen niet-DAEB projecten en hoeven daar dus ook geen financiering voor aan te trekken. 4. Treasury Besluiten voor financiering werden in 2013 genomen met het in 2012 gewijzigde treasurystatuut. Voorafgaand aan de uitvoering wordt een bestuursbesluit ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Vanwege opmerkingen van het CFV hebben we ons treasurystatuut in februari 2014 aangepast. Vast onderdeel van de kwartaaltreasury rapportage vormt de monitoring van het liquiditeitsrisico uit hoofde van de derivatenportefeuille. 5. Investeringen Voorgenomen investeringen worden vastgesteld in een fasedocument waarin kansen en risico’s, kosten en opbrengsten worden beschreven. Per fase wordt een document opgesteld en voorgelegd ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen. We saneren risico’s lopende het traject en doen daarvan verslag in het volgende fasedocument. Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, proces-
24
sen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en de risico’s te beheersen. Gedurende het verslagjaar, maar ook daarvoor zijn de volgende maatregelen en controlesystemen in gebruik:
Integrale kwartaalrapportages, niet alleen financieel gericht maar ook procesmatig. Integriteitsbeleid met als instrumenten een interne code die naar buiten expliciet is gemaakt via de website, een eigen integriteitscommissie, klokkenluidersregeling en vertrouwenspersoon. Het onderwerp komt verder regelmatig ter sprake tijdens de werkoverleggen. De kwaliteitszorg is geregeld via een tweejaarlijks extern uitgevoerde kwaliteitsmeting onder onze huurders, aangevuld met periodieke metingen op onderhoud, schoonmaakwerk en dienstverlening. Wij laten ons vierjaarlijks visiteren, zie onze governancecode V.2. (zie hieronder visitatie) De parameters die wij hanteren bij de berekening van de bedrijfswaarde en investeringsbeslissingen liggen vast en zijn goedgekeurd door de Raad van Commissarissen.
Externe accountant EY is op voorstel van de auditcommissie en na advies van de directeur bestuurder door de Raad van Commissarissen in januari 2013 benoemd tot onze externe accountant voor een periode van vier jaar. Het bestuur en de auditcommissie maken ieder ten minste eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling over het functioneren van de externe accountant. Deze beoordeling vindt in 2017 plaats. Visitatie Visitatie heeft plaatsgevonden in 2010. Het rapport daarvan is geplaatst op de website. In 2014 vindt opnieuw visitatie plaats. Hiervoor is opdracht verstrekt aan Procorp.
25
9
Verslag Raad van Commissarissen
ALGEMEEN De Raad van Commissarissen (de Raad) heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen houdt onder meer toezicht op: o o o o o o o o
realisatie van de doelstellingen van de corporatie; realisering van de volkshuisvestelijke opgaven; strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; kwaliteitsbeleid; kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; financieel verslaggevingsproces; naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen. De deelnemingen van WoonInvest zijn beschreven in het hoofdstuk “We hebben deelnemingen in andere rechtspersonen”. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad zijn in artikel 19 van onze statuten omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen dat op onze website staat. In dit jaarverslag legt de Raad, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling gaf aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in 2013. Bij de uitoefening van haar taak heeft de Raad zich volledig geconformeerd aan de Governancecode. Op geen enkel onderdeel wijkt WoonInvest af van de code. Binnen de Aedescode is de Governancecode verplicht gesteld, waardoor alle belanghebbenden ons kunnen aanspreken op de toepassing. De commissie Aedescode kan consequenties verbinden aan het niet toepassen van de code. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen, rekening houdend met hetgeen is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) de volgende documenten en richtlijnen:
het geactualiseerde Beleidsplan 2009 – 2013, met daarin de goedgekeurde visie en missie van de organisatie. Dit staat op onze website. de begroting en het activiteiten (jaar)plan 2013. de kwartaalrapportages met daarin opgenomen beoogde doelen en scores over een groot aantal, niet uitsluitend financiële, kritische succesfactoren. Voor onze continuïteit legden wij doelstellingen vast over met name het saldo van de operationele kasstroom. De jaarlijkse consultatie bij stakeholders. Hierbij waren dit jaar de verwachtingen van de lokale politiek met het oog op de gemeenteraadsverkiezingen en de op te stellen verkiezingsprogramma’s het speerpunt. Daarnaast peilden wij de mening van en spraken met een aantal zorgpartijen over de samenwerkingsmogelijkheden in het kader van de ontwikkeling rond de scheiding van wonen en zorg. Wij maakten naar aanleiding hiervan een brochure met als titel “zoeken naar nieuw evenwicht” die te vinden is op onze website. Verder spraken wij belangrijke stakeholders als gemeenten, CFV, WSW en Huurdersvereniging over de voortgang van het Herstelplan en het Plan van Aanpak. Deze gesprekken zijn gevoerd door de bestuurder al dan niet met een afvaardiging van de Raad van Commissarissen,
De Raad van Commissarissen gebruikte dit om beslissingen te nemen, bestuursvoorstellen te beoordelen en de realisatie van de corporatiedoelstellingen te bewaken.
26
Taak Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te houden over de actualiteit in ons speelveld. Het gaat dan vooral om het volgende:
Hoofdpunt van aandacht vormde ook dit jaar de uitvoering van het goedgekeurde Herstelplan en Plan van Aanpak. Op 19 december 2013 bereikten wij het punt dat wij voldoen aan de stresstest, die inhoudt dat WoonInvest vanaf deze datum beschikt over een financiële buffer waarmee de effecten van een rentedaling met 2% kunnen worden opgevangen. De uitvoering van het Herstelplan loopt daarmee op schema en zijn alle WoonInvest specifieke acties uitgevoerd. Overleg met het bestuur. Gedurende het verslagjaar vergaderde de Raad zes keer in aanwezigheid van de Bestuurder. Daarnaast zijn er dit jaar, naast de zelf-evaluatie bijeenkomst, een drietal informele bijeenkomsten georganiseerd onder andere ter voorbereiding op de het nieuwe beleidsplan dat in 2014 zal verschijnen. Bij een van deze bijeenkomsten waren ook alle leden van het MT aanwezig. Voor deze vergaderingen stellen de voorzitter van de Raad en de Bestuurder in overleg de agenda op. Raad en Bestuurder leveren onderwerpen en stukken aan. Regelmatig terugkerende bespreekpunten vormen: o o o o o o
de kwartaalrapportage begroting jaarrekening de voorbereiding en inhoudelijke focus van de stakeholdergesprekken en de bestuursbesluiten over financiering, renterisico management en investeringsvoorstellen (fasedocumenten) het herstelplan.
Tussen de formele raadsvergaderingen door hebben de voorzitter van de Raad en de Bestuurder contact over de bedrijfsvoering en actuele ontwikkelingen. De Raad overlegt jaarlijks met het dagelijks bestuur van Huurdersvereniging Respectus. De Commissaris die is benoemd op voordracht van Respectus bezoekt tevens een bestuursvergadering van onze Huurdersvereniging. Ieder kwartaal overlegt de Bestuurder samen met de manager Woondiensten met het dagelijks bestuur van de Huurdersvereniging. Hij informeert de Raad over relevante zaken die daarbij aan de orde zijn. Nieuwe Raadsleden worden net als nieuwe personeelsleden en leden van commissies van Stichting WoonInvest uitgenodigd voor een kennismakingsmiddag met onze woningvoorraad. Voor de nieuwe raadsleden wordt deze activiteit georganiseerd in 2014. In het kader van deskundigheidsbevordering bezoeken Raadsleden op individuele basis tenminste één keer per jaar een symposium of een andere activiteit die niet door WoonInvest zelf wordt georganiseerd. Hierover zijn in de evaluatiebijeenkomst van de Raad afspraken gemaakt. Bij het jaarlijkse werkbezoek door de Raad aan een van de projecten of complexen van WoonInvest is dit jaar het zorgcomplex Oosterheem in Zoetermeer bezocht. Leden van de Raad ontvangen verder dagelijks een digitale nieuwsbrief met een samenvatting van het sectorale nieuws, kunnen een abonnement krijgen op de
27
lokale editie van een dagblad en hebben verder een abonnement op het Aedes magazine. Verder zijn zij lid van de VTW en worden door deze organisatie via verschillende kanalen op de hoogte gehouden van de actualiteiten in de sector. De leden van de Raad hebben zich gedurende het jaar laten informeren in contacten met stakeholders, het bezoeken van symposia, studie en het bezoeken van een aantal vergaderingen van het bestuur van Huurdersvereniging Respectus. Jaarlijks is er overleg met onze Ondernemingsraad. In het verslagjaar heeft dit plaatsgevonden in de maand december. Tussentijds is er op verzoek van de Ondernemingsraad in de maand juni overleg geweest.
Werkwijze Zoals vermeld is de Raad van Commissarissen in het afgelopen jaar zes keer bijeen geweest voor een reguliere vergadering. In de regel waren alle leden van de Raad daarbij aanwezig. De zelfevaluatie vond plaats op basis van de Governancecode Woningcorporaties, na afloop van het verslagjaar, in de nieuwe samenstelling van de Raad. Hoewel de terugblik met name door de al zittende commissarissen geleverd werd, was er hierdoor de mogelijkheid voor de nieuwe commissarissen om direct mee te denken over de implementatie van de leermomenten. Deze bijeenkomst werd niet bijgewoond door de Bestuurder. De Raad heeft wel uitdrukkelijk de visie van de Bestuurder gevraagd en deze betrokken in de bespreking. De discussie werd gevoerd aan de hand van een vooraf door de leden ingevulde vragenlijst, o.a. gericht op de informatievoorziening, de rolverdeling Raad-bestuurder en controlerende rol van de Raad. Op grond hiervan is afgesproken om het reglement van de Raad te actualiseren. Tenslotte stelden we vast dat alle Raadsleden onafhankelijk zijn overeenkomstig de eisen uit de Governancecode.” De Raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar de volgende besluiten genomen en gesproken over de volgende gespreksonderwerpen:
jaarverslag en jaarrekening over 2012 de voltallige Raad heeft het jaarverslag en de jaarrekening over 2012 goedgekeurd na overleg met de accountant. begroting 2014 bestuursbesluiten over de financiering, vestiging hypotheek en maatregelen ter bescherming tegen toekomstige liquiditeitsrisico’s fasedocumenten, inclusief risicoanalyse over investeringsbeslissingen huurbeleid 2012 het Herstelplan de jaarverslagen en jaarrekeningen van de deelnemingen over het jaar 2012 de kwartaalrapportages waarin integraal verslag wordt gedaan van de activiteiten van WoonInvest, de bewaking van de volkshuisvestelijke doelstellingen, de zaken op het gebied van integriteit en strategisch voorraadbeleid. Tevens bewaken we via de kengetallen onze doelmatigheid en efficiency. De rapportages van de controlerend accountant en de interne controle die tweejaarlijks wordt gerapporteerd door Accon/AVM. Net als in de Visitatie 2010 keken wij in het herstelplan scherp naar onze organisatiekosten. De conclusie is dat WoonInvest al jaren scherp let op de kosten per eenheid product. Wij scoren relatief laag op dit terrein vergeleken met andere corporaties. Daarom konden we in het Herstelplan slechts een bescheiden bezuiniging opnemen. In 2010 besloot de Raad per 1 januari 2013 een nieuwe accountant te benoemen. Dit is geëffectueerd. Voor de uitvoering van de visitatie in 2014 is op voorstel van de directeur bestuurder het bedrijf Procorp gecontracteerd.
28
Onafhankelijkheid De Raad waakt ervoor dat de meerderheid van haar leden onafhankelijk is in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. Tevens concludeerden wij dat er geen sprake is geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij Raadsleden en/of de Bestuurder betrokken waren. Tevens vervult geen van de Raadsleden of de Bestuurder een nevenfunctie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de Raad of het bestuur. Een overzicht van de relevante nevenfuncties van de Raadsleden en het bestuur is opgenomen in dit verslag.
Auditcommissie De auditcommissie heeft dit jaar twee keer vergaderd. Aan het begin van het verslagjaar stond deze vergadering in het teken van de selectie en benoeming van de nieuwe externe accountant. Na een offerte procedure en gesprekken met enkele bureaus is EY door de Raad van Commissarissen benoemd tot accountant van WoonInvest. De tweede vergadering stond in het teken van de bespreking van het concept Jaarverslag 2012. Kort na de afsluiting van het boekjaar is de auditcommissie in nieuwe samenstelling bij elkaar geweest om de Managementletter 2013 te bespreken. Er zijn twee leden van de RvC benoemd in de Auditcommissie. De vergaderingen van de commissie worden bijgewoond door bestuurder en de financieel manager.. Van hetgeen besproken is in de commissie wordt verslag gedaan aan de RvC. Naast de auditcommissie heeft ook de voltallige RvC jaarlijks contact met de accountant voorafgaande aan de goedkeuring van het Jaarverslag. Alle Raadsleden zijn zo in de gelegenheid invulling te geven aan hun integrale verantwoordelijkheid voor het (financieel) functioneren van Stichting WoonInvest. Daarnaast heeft de Auditcommissie de cijfers en ontwikkelingen over het verslagjaar diepgaander doorgenomen en beoordeeld.
Remuneratiecommissie De voorzitter en vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen hebben in december 2013 een functioneringsgesprek met de directeur-bestuurder gevoerd. Tijdens het gesprek is gesproken over de behaalde resultaten in 2013, de voortgang van de ontwikkeling van WoonInvest en het functioneren en de honorering van de directeur-bestuurder.
Beloning directeur-bestuurder De omvang van de bezoldiging en vergoedingen van de directeur-bestuurder zijn in 2010 door KPMG getoetst aan de per 1 juli 2010 vastgestelde “Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties (SBBW)”. Naar aanleiding van deze toetsing zijn de hoofdlijnen van de bezoldiging op een klein onderdeel aangepast. Daarmee valt de bezoldiging van de directeur-bestuurder ook binnen de kaders van de SBBW. Het salaris van de directeur-bestuurder bestaat uit een vast overeengekomen vergoeding. Vooruitlopend op de veranderingen in de Wet Normering Topinkomens is in gezamenlijk overleg met de bestuurder besloten om de eerder overeengekomen variabele beloning met ingang van 2012 te laten vervallen. Tevens is in 2013 het vaste salaris bevroren op het niveau van 2012. Hierdoor bereikt het salaris binnen de overgangsperiode die is gedefinieerd in de Wet Normering Topinkomens (WNT) het bezoldigings-niveau dat van toepassing is voor WoonInvest volgens de ministeriële regeling 2014. De benoeming van de directeur-bestuurder is voor onbepaalde tijd. Er zijn geen bijzondere afspraken gemaakt ten aanzien van eventuele opzegtermijnen en afvloeiingsregelingen. De pensioenregeling voor de directeur-bestuurder is conform de regeling die geldt zoals bepaald in de cao-woondiensten. De directeur-bestuurder heeft een leaseauto ter beschikking gekregen en bekleedt ultimo 2013 twee onbezoldigde en niet WoonInvest gerelateerde nevenfuncties. De directeur-bestuurder was heel 2013 in dienst van WoonInvest.
29
Wet normering topinkomens (WNT) Op 1 januari 2013 is de WNT van kracht geworden. Deze regelt onder meer
een maximum bezoldiging voor topfunctionarissen (bestuurder en commissarissen) variabele beloningen zijn niet meer toegestaan een maximum voor uitkeringen bij ontslag een overgangsperiode van vier jaar voor bestaande afspraken een publicatieplicht voor bezoldiging van niet-topfunctionarissen als deze meer bedraagt dan het wettelijk maximum.
De bezoldigingsgegevens van de bestuurder en de leden van de Raad van Commissarissen treft u aan in de toelichting op de jaarrekening onder onderdeel 43, Lonen en salarissen. De bezoldiging van topfunctionarissen van WoonInvest lag in 2013 onder het wettelijk maximum van de WNT. Per 1 januari 2014 is een nieuwe ministeriële regeling van kracht, waarin de maximum bezoldiging wordt gekoppeld aan de schaalgrootte en het werkgebied van de woningcorporatie. Daarmee wordt de maximum bezoldiging verlaagd ten opzichte van 2013. Het salaris van de bestuurder zal geleidelijk in lijn met deze nieuwe regeling worden gebracht. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen is per 1 januari 2014 aangepast tot het bedrag van de ministeriele regeling.
Samenstelling en deskundigheid De Raad van Commissarissen bestaat uit vijf leden, twee vrouwen en drie mannen. Elders in dit verslag is nadere informatie opgenomen over de samenstelling van de Raad van Commissarissen, waaronder de nevenfuncties, de samenstelling van de raadscommissies en het rooster van aftreden. De Raad werkt met een profielschets, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de raadsleden. In verband met de werving van twee leden voor de Raad aan het einde van 2013 is de voorheen gehanteerde profielschets geactualiseerd. Voor de werving en selectie van twee per 1 januari 2014 te benoemen raadsleden stelden wij een commissie samen bestaande uit de drie resterende raadsleden. Het selectie en benoemingstraject werd begeleid door het Nationaal Register. Bij een van de vacatures gold dat bij de vervanging Huurdersvereniging Respectus een rol vervult aangezien Respectus een voordrachtrecht heeft voor deze zetel. In de raadsvergadering van 17 december 2013 heeft de benoeming plaatsgevonden van twee nieuwe leden, namelijk mevrouw Marja de Bruyn en de heer Henk Jan van den Bosch. De heer Van den Bosch is benoemd op voordracht van Huurdersvereniging Respectus.
Werkgeversrol De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor een goed Bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het Bestuur. In 2013 is de samenstelling van het bestuur gelijk gebleven. Wij hebben de bezoldigingsvoorstellen van de Remuneratiecommissie in 2013 goedgekeurd.
Tenslotte De Raad van Commissarissen constateert dat als gevolg van de uitgevoerde maatregelen uit het Herstelplan WoonInvest de financiële instabiliteit is omgezet in een situatie die
30
weer continuïteit kan bieden. Maar naast de uitgevoerde acties uit het Herstelplan vormen ook de sectorale ingrepen naar de toekomst toe een zorg met betrekking tot het aanbod voor de doelgroep, ontwikkeling van huurprijzen, betaalbaarheid en investeringscapaciteit. Deze zorg vormt voor de Raad van Commissarissen de aanleiding op de focus op de strategie van WoonInvest te leggen.
Samenstelling Bestuur Bestuurssamenstelling 31 december 2013
Naam M. de Jong
Geboortedatum 21-11-1958
In dienst in In dienst bij huidige functie corporatie 25-1-2006 1-9-1994
Nevenfuncties + bezoldiging
Enkele onbezoldigde functies in de Protestantse Gemeente Scheveningen Voorzitter Céus group (onbezoldigd) Bestuurslid voetbalvereniging SVC’08 (onbezoldigd) Bestuurslid Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden te Delft (onbezoldigd)
Samenstelling Raad van Commissarissen Stichting WoonInvest Per 31 december 2013 was de Raad als volgt samengesteld:
Naam I.D. Sepers Mw. K.E van Dam
Mw. W.J.C.M. van Haaren
Geboorte datum Functie 2-3-1950 voorzitter 13-10-1953 Vice-voorzitter
25-5-1959 Lid
deskundigheidsgebied Financiën
Beroep Lid gemeenteraad Den Haag
nevenfuncties
HRM/ organisatie ontwikkeling
Zelfstandig Ondernemer (organisatie advies en interim management)
PR; huurderparticipatie
Bestuurder Stichting Kinderpostzegels Nederland
Voorzitter Raad van Toezicht Scholengroep Den Haag Zuidwest Lid Raad van Toezicht Marente Voorzitter Raad van Bestuur EKWC: Europees Keramisch Werkcentrum Lid Raad van Toezicht Theater de Veste
W.W.M. Ackermans
16-7-1955 Lid
J.L. Reijnen
19-12-1946 Lid
Lokaal bestuur en Financiën
Directeur Investment Management
Vastgoedontwikkeling Zelfstandig ondernemer (Advies Stedelijke en Regionale Ontwikkeling) Geassocieerd partner van Twynstra Gudde
31
Raadsleden kunnen reglementair voor een periode van maximaal vier jaar benoemd worden. Herbenoeming is een keer mogelijk voor een periode van maximaal vier jaar. Het rooster van aftreden is in 2006 vastgesteld. Voor leden benoemd na 1 januari 2006 gelden deze zittingstermijnen. Naam
Benoemd per
Herbenoemd per
Aftredend per
I.D. Sepers
1-1-2002
1-10-2010
1-1-2014
Mw. K.E. van Dam Mw. W.J.C.M. van Haaren
1-1-2002
1-10-2010
1-1-2014
1-1-2010
1-1-2014
1-1-2018
J.L. Reijnen
1-7-2007
1-7-2011
1-7-2015
W.W.M. Ackermans
1-1-2012
Herbenoeming
Herbenoeming mogelijk per 1-1-2016
1-1-2016
Wij hebben een auditcommissie en een remuneratiecommissie ingesteld. Deze commissies waren in 2013 als volgt samengesteld: Commissie
naam
benoemd per
Auditcommissie
I.D. Sepers
1-7-2007
Auditcommissie
W.W.M. Ackermans
1-7-2012
Remuneratiecommissie
I.D. Sepers
1-7-2007
Remuneratiecommissie
Mw. K.E. van Dam
1-7-2007
32
10 Verklaringen van inzet voor de volkshuisvesting 10.1 Bestuursverklaring Wij verklaren dat we de middelen die we in 2013 tot onze beschikking hadden, alleen hebben gebruikt in het belang van de volkshuisvesting (artikel 26, lid 2m, van het Besluit Beheer Sociale Huursector). 17 juni 2014 namens het bestuur,
M. de Jong directeur bestuurder 10.2 Verklaring Raad van Commissarissen Wij verklaren dat we erop hebben toegezien dat het bestuur van WoonInvest de middelen die het in 2013 tot zijn beschikking had, alleen heeft gebruikt in het belang van de volkshuisvesting. 17 juni 2014 namens de Raad van Commissarissen,
M. de Bruyn voorzitter
J.L. Reijnen Vice-voorzitter
W.W.M. Ackermans lid
W.J.C.M. van Haaren lid
H.J. van den Bosch lid
33
11 We zorgen voor kwaliteit van onze woningen
(Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 12) 11.1 Groot onderhoud We hebben de kwaliteit van onze woningvoorraad verbeterd door een aantal complexen aan te pakken. In hoofdstuk 21 gaan we in op het overleg over onze werkzaamheden met de bewonerscommissies en huurders. In 2013 continueerden wij ons klantgestuurd uitvoeren van groot onderhoud. We overleggen met de huurder, waar wij in het verleden de woningen uniform aanpakten. Indien huurders de werkzaamheden overbodig vinden houden wij die in portefeuille om ze later, bijvoorbeeld bij mutatie, uit te voeren. In 2012 deden zich gevelproblemen in Nederland voor. We controleerden toen onze risicocomplexen. Enkelen moesten we gelijk herstellen. Bij anderen waren de herstelwerkzaamheden minder acuut en die hebben we in 2013 aangepakt. Tevens zijn we gestart met het onderzoek naar de kwaliteit van de uitkragende galerijen en balkons. De uitkomsten hiervan zijn medio 2014 bekend.
Projecten
Amstelhof Bij dit complex voerden we groot onderhoud uit. We vervingen de gevelkachels en geisers door individuele cv-installaties met HR-ketels. Ook zijn de keukenblokken vervangen. Verder herstelden we de gevels en vervingen de tochtwering in de aluminiumkozijnen.
Leidschendam-Zuid Aan de twee complexen aan De Tol verhoogden we de galerijen en de balkons, waarbij wij tevens de hekken vervingen met een aanpassing vanwege de verhoogde vloeren. De gemeente droeg bij in de kosten vanuit de ISV3 subsidie. Wij verbeterden hier tevens de entrees. Onze planning werd extra vertraagd omdat wij asbest vonden in de aangekochte gemeentegrond. De werkzaamheden waren eind 2013 gereed. Verder vervingen we de geisers door een collectief warmwatersysteem. Ook plaatsten we nieuwe keukenblokken.
Voorburg-Noord We hebben het groot onderhoud aan het complex Van Zegwaardstraat afgerond. We isoleerden hier de schil, waardoor het complex van energielabel G naar het D label is gegaan. We vervingen de geisers en moederhaarden door HR-ketels. Waar nodig zijn de natte groepen en keukens vervangen. Ook saneerden we het asbest waar mogelijk. Op plekken waar we het asbest moeilijk konden weghalen zijn de bewoners met meterkaststickers geïnformeerd over de plaats. Dit complex ligt aan de Utrechtsebaan. We hebben dan ook bijzondere aandacht besteed aan de geluidswering. Voor dit project hebben we met de uitvoerende aannemer voor de komende twintig jaar een prestatiecontract afgesloten. Hierin is het totale onderhoud geregeld; dit impliceert het klachten-, mutatie-, installatie- en planmatig onderhoud.
Oud-Voorburg We hebben het groot onderhoud aan de twee complexen Loolaan afgerond. Eén complex vormt een rijksmonument. Met de Rijksdienst voor de Monumentenzorg overlegden we over de wijze waarop wij het groot onderhoud uitvoerden. Ook het bouwvergunningstra-
34
ject was een langer traject dan die voor een reguliere bouwvergunning. Ook de eisen die Monumentenzorg stelt zijn belangrijk zwaarder dan voor een niet-monumentale woning. Dit geldt vooral daar waar het materiaalgebruik betreft en het hergebruik van materialen. Eén complex ging van energielabel G naar C; het andere van G naar B. We vervingen de geisers en moederhaarden door HR-ketels.
Voorburg ’t Loo We zijn gestart met groot onderhoud aan de drie hoogbouwflats Sint Martinus-laan. In deze flats vervangen we de open cv-ketels door gesloten HR-ketels. Vanwege de gewijzigde ketelopstelling vervangen we tevens de keukenblokken. Verder vervangen we de galerij en balkonhekken en verhogen de galerijvloeren. De gemeente heeft subsidie vanuit de ISV 3 toegekend om de toegankelijkheid te verbeteren. We herstellen het gevelmetselwerk, waaronder de verankering van de buitenspouwbladen. Het complex krijgt tevens een schilderbeurt.
Den Haag Leidschenveen Het complex Watervogelstraat is gebouwd in 2001. Bij de start hebben we ongelukkige keuzes gemaakt, waardoor wij problemen met dit complex hadden, zowel bouwkundig als woon-technisch. Zo zijn er grote draaikantelramen toegepast die in het dagelijks gebruik slecht functioneerden. Verder waren er problemen met de waterdichtheid van bepaalde geveldelen. We werkten een verbeterplan uit voor de ramen en het verbeteren van bepaalde dak- en geveldelen. Daar zijn we nu mee gestart.
Leidschendam Raadhuiskwartier In de woningen van het voormalige gemeentelijk woning bedrijf zijn we gestart met de aanleg van cv-installaties. Door de toepassing van HR-ketels kunnen de geisers en de kachels (open verbrandingstoestellen) uit de woning en kunnen we mechanische ventilatie aanbrengen. Ook isoleren we de begane grondvloer. We verwachten dit project af te ronden in 2014. 11.2 Planmatig onderhoud Wij voerden ons planmatig onderhoud uit conform onze begroting. We gaven opdracht voor al ons begrote werk en voerden dit ook uit. Voor enkele speciale projecten hebben we externe expertise ingehuurd; denk hierbij aan liftrenovaties of de bouwvoorbereiding en –begeleiding. Ook voor het installatieonderhoud huurden wij een adviesbureau in. Dat is vooral om het risico op legionella te beheersen; dat vraagt voortdurend onze aandacht. We beheersen het risico door intensieve controle en de aanwezigheid van zogenaamde ‘poortwachters’ die legionella buiten de deur moeten houden. We worden ondersteund door DWA, een hierin gespecialiseerd bedrijf. 11.3 Milieu en energie
Open verbrandingstoestellen In 2013 hebben wij bij een aantal complexen en individuele woningen de open verbrandingstoestellen verwijderd. Ons beleid is namelijk om al deze toestellen te verwijderen. Dit doen we complexmatig en bij mutatie. We brengen dan gesloten toestellen aan. In een enkel geval plaatsen wij elektrische boilers, voornamelijk als tijdelijke oplossing. Alle toegepaste ketels waren van het HR-type. Ultimo 2013 hebben we naar schatting nog ongeveer 550 open verbrandingstoestellen in onze woningen. De meeste toestellen bevinden zich in complexen waar we nog een sloop- of renovatiebesluit moeten nemen. Ook in twee VvE-complexen loopt de discussie over het verwijderen tijdens het mutatieproces.
35
Asbestsanering Wij verwijderen asbest uit de woningen waarvan de huurder gaat verhuizen. We doen dat op basis van onze asbestinventarisatie en het Aedes-asbestprotocol. Wij verwijderen ook eventuele asbesthoudende vloerbedekking voor onze rekening. Bij projectmatige werkzaamheden verwijderen wij asbest, zoals bij gevelpanelen of daken van golfplaat. De bewoners hebben, in de woningen waar asbest aanwezig kan zijn een waarschuwingssticker in de meterkast gekregen waarop wij aangeven of, en zo ja: waar, asbest in de woning aanwezig kan zijn.
Energielabels Wij vroegen nieuwe labels aan voor de woningen waar wij energiebesparende maatregelen troffen. Wij bekijken vervolgens wat deze labelaanpassing betekent voor de gemiddelde energieprestatie in het complex. We vergelijken daarbij vanaf 2008. Begin 2008 was de gemiddelde energie-index over ons bezit 1,78; dit is een D-label. Eind 2013 was de gemiddelde energie-index 1,51 en daarmee een C-label. De bandbreedte voor het C-label is 1,31 tot 1,60. We hebben in de afgelopen zes jaar 15% labelverbetering gerealiseerd. Na groot onderhoud berekenen wij de labels ook opnieuw. Voor vier complexen heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg subsidie verleend om de woningen te verbeteren met meer dan 2 labels. Bij de nieuwbouw is de woning bij oplevering voorzien van een label. 2013 2012 2011 2010 2009 2008 A
12%
10%
9%
9%
9%
7%
B
30%
29%
24%
21%
20%
20%
C
27%
29%
30%
29%
28%
25%
D
17%
16%
19%
23%
22%
24%
E
8%
8%
9%
8%
8%
8%
F
4%
4%
4%
5%
6%
6%
G
2%
4%
5%
6%
8%
11%
Verloop van de label verbetering 70% 60% 50% 40% 30%
groen label
20%
niet-groen label
10% 0% 2013 2012 2011 2010 2009 2008
36
Van al onze woningen heeft meer dan tweederde, 69% ultimo 2013 het groene label A, B of C. In 2008 was dit nog 51%. 11.4 Installatieonderhoud Wij voerden het preventieve installatie contractonderhoud uit conform ons schema. Voor nagenoeg alle werkzaamheden sloten wij raamovereenkomsten af. Die toetsen wij jaarlijks, waarbij wij controleren of het bedrijf de werkzaamheden uitvoert zoals wij afspraken. In 2013 constateerden wij dat alle bedrijven de kwaliteit haalden die wij verlangen. De kosten voor het installatieonderhoud nemen wel toe, voornamelijk door strengere regelgeving voor drinkwater. Denk hierbij aan legionellapreventie. Ook het liftonderhoud is kostbaar vanwege ARBO-wetgeving. In 2013 gaven we €90.000 aan advieskosten uit voor de begeleiding om de legionella en het liftbeheer aan te pakken. Voor het onderhoud aan de mechanische ventilatie sloten wij met twee marktpartijen een prestatiecontract af. Dergelijke contracten hebben wij ook voor een aantal zorgcomplexen afgesloten voor het totale installatieonderhoud. 11.5 Mutatieonderhoud en dagelijks onderhoud
Mutatieonderhoud Met dit onderhoud brengen wij de woning weer in verhuurbare staat. Alles moet normaal functioneren zodat de nieuwe huurder geen onderhoudsproblemen heeft. Wij voorzien de woningen ook van een zogenaamde APK keuring. Dit betekent dat gas-, elektra- en watervoorzieningen veilig zijn. Bij een klein deel van de mutatiewoningen voerden wij het groot onderhoud aan de zogenaamde natte groepen per woning uit. Dit deden wij voorheen complexgewijs.
Dagelijks onderhoud Wij hebben vier aannemers die ons klachtenonderhoud uitvoeren. Zij doen dit voor een vast bedrag per woning. In 2013 letten wij nadrukkelijk op de kwaliteitsverbetering in de afhandeling van de reparatieverzoeken. We controleerden de aannemers op afhandelingstermijnen en op bewonerstevredenheid. Waar nodig stuurden wij ze bij. In 2013 onderzochten we of we onze processen in het dagelijks- en mutatieonderhoud kunnen verbeteren. We vinden dat de lijn tussen de huurder en de aannemer korter kan. Uit het onderzoek blijkt ook dat het wenselijk is de lijn kort te houden met een direct contact tussen huurder en aannemer. Dit doen we al bij rioolontstoppingen, cv-storingen en glasherstel. Het kan dus korter. Vraag is dan: kan de markt, de aannemer dit aan? Het blijkt dat het goed mogelijk is de huurders zelf de aannemers te laten benaderen voor het doorgeven van onderhoudsmeldingen. Hiervoor zijn goede prestatie indicatoren vast te leggen. We bekeken ook of de huidige vier aannemers deze werkwijze zouden aankunnen. Twee aannemers blijken hiervoor goed uitgerust. Met hen hebben wij in december prestatiecontracten afgesloten voor het dagelijks- en mutatieonderhoud voor een vaste prijs per woning. Hiermee doet de aannemer het gehele proces van reparatieverzoek door de huurder tot aan de administratieve afhandeling. Na een proefperiode met drie complexen waarbij de huurders zelf de aannemer bellen, gaan wij medio 2014 deze werkwijze voor alle huurders invoeren. Het contract voorziet in een bonus/malus regeling, waarmee wij een juiste uitvoering stimuleren.
37
12 We (ver)bouwen ook voor mensen met een beperking
(Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 12b, lid 1) In 2013 hebben wij voor ongeveer € 76.000,- (€ 81.000,- in 2012) voorzieningen aangebracht voor het verbeteren van de huisvesting bij huurders met een lichamelijke handicap. Een groot deel van de werkzaamheden is bij de betreffende gemeentes gedeclareerd. Het betreft 68 (65 in 2012) aanvragen. Het aantal is nagenoeg gelijk aan het voorgaande jaar.
38
13 We dragen bij aan leefbaarheid in buurten en wijken (Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 12a, lid 1) Wij dragen bij aan de leefbaarheid in buurten en wijken, omdat wij streven naar wijken waar het prettig wonen en leven is. Dit doen wij veelal samen met de gemeente en/of de verantwoordelijke partijen die betrokken zijn bij de betreffende wijk. Daarbij hebben we enkele grote projecten. Daarnaast sponseren we kleine activiteiten om de leefbaarheid in de woonomgeving te bevorderen. 13.1 We werken aan leefbaarheid
Straataanpak Bovenveen Voorburg In 2011 is gestart met de Straataanpak Bovenveen in de straten: Savallelaan, Van Everdingenstraat, Hartzstraat en Jan Mulderstraat. De deelnemende partijen zijn WoonInvest, Vidomes, gemeente Leidschendam-Voorburg, Woej en Disck; zij vinden de leefbaarheid in de genoemde straten belangrijk. De straataanpak heeft als doel actief burgerschap en sociale cohesie van bewoners op straat- en buurtniveau te bevorderen. In 2013 hebben wij dit project vervolgd door in alle portieken posters op te hangen met hierop leefregels voorzien van symbolen die voor iedereen duidelijk leesbaar zijn. Deze leefregels zijn ook per brief verspreid. In overleg met de gemeente en stichting Disck besloten we een trapveldje aan te leggen voor de jongeren bij de Jan Mulderstraat. Uitvoering volgt in 2014.
De Prinsenhof Leidschendam Voor deze wijk is in het kader van de 40+ wijken door het Rijk aan de gemeente twee miljoen subsidie toegekend. Deze subsidie wordt vooral bestemd voor: de leefbaarheid; de bestrijding van het afvalprobleem, met name het zwerfvuil; de renovatie en uitbreiding van het winkelcentrum; enkele voorzieningen voor jongeren waaronder een Cruijff-court. Veel aandacht binnen deze wijk besteden we ook aan de bestrijding van criminaliteit. Hangjongeren en inbraken komen helaas veel voor. Met de gemeente, de politie en Vidomes werken we samen in een regiegroep woninginbraken om deze overlast tegen te gaan en om beleidsmatig gezamenlijk op te trekken. We overleggen onder meer over: een actieve benadering van de bevolking; preventie; wijkschouwing; complexschouwing; uitwisselen relevante informatie. Naar aanleiding van een eerste schouw hebben we enkele aanvullende veiligheidsvoorzieningen in onze wooncomplexen geplaatst. In deze wijk is een buurtpreventieteam actief dat wij mede financieren. Met de gemeente en de politie hebben we een samenwerkingsovereenkomst (JORP) afgesloten om de Jeugd Op het Rechte Pad te krijgen. Het afgelopen jaar hebben we overlastgevende jongeren en hun ouders in met name de wijken Prinsenhof en Bovenveen zeer nadrukkelijk op hun gedrag en verantwoordelijkheden aangesproken. Minder schade, minder vervuiling en minder criminaliteit en overlast zijn de eerste successen. Het aantal gesprekken met de jeugd is hoog. De gemeente heeft het belang van het project onderstreept door uitbreiding van het budget en bezetting. Het aantal gesprekken met de jongeren en hun ouders gaat onverminderd door. Deze
39
projectgroep is in 2013 ook uitgevouwen over andere wijken in de gemeente. We hebben een beheerconvenant met de gemeente en Vidomes. Dit bevestigt dat partijen zich blijven inspannen om de wijk op peil te houden.
Heuvelwijk Leidschendam Ook in deze wijk is een buurtpreventieteam actief, dat nu succesvol in de wijk opereert. Dit gebeurt in goede samenwerking met de huismeesters.
Damcentrum Leidschendam Zuid De herontwikkeling van het Damplein is voltooid. Twee nieuwbouwcomplexen zijn in het Damcentrum opgeleverd, te weten de Landscheidingsstraat en de Plaspoelstraat.
Leefbaarheidsoverleg Leidschenveen Den Haag Diverse instanties in Leidschenveen hebben overleg over overlastsituaties. Daarnaast stemmen ze leefbaarheidsinitiatieven op elkaar af. Deelnemers aan dit overleg zijn: Politie Haaglanden, Gemeente Den Haag, DSB, maatschappelijk werk, Vóór Welzijn (jongerenwerkers), Vidomes en WoonInvest. Tijdens dit overleg bespreken we onder meer het volgende: oud & nieuw wijkactiviteiten aandacht locaties ontmoetingsplekken
Wijkplatform gemeente Leidschendam-Voorburg In Leidschendam - Voorburg functioneren vijf wijkplatforms. Wij bezoeken de wijkplatforms als de agenda daarom vraagt, dan wel waar ons belang groot is. Wij zijn betrokken bij vier wijkplatforms: De Prinsenhof, de Heuvelwijk, Leidschendam Zuid en Voorburg Noord.
Ondersteuning wijk en buurtactiviteiten We ondersteunen regelmatig activiteiten in buurten of wijken. Dat is goed voor de leefbaarheid. De zaken waarom het gaat zijn breed. Denk aan: bijdrages aan de verschillende buurtpreventieteams in de gemeente; onze informatiestand bij Plein tot Plein festival in Wateringse Veld.
Overige activiteiten om en nabij woningcomplexen
aanbrengen fietsbeugels diverse gemeenschappelijke activiteiten georganiseerd door bewonerscommissies aankleding vernieuwde entrees herinrichting binnentuin na groot onderhoud bloembollen rond complex jaarlijkse barbecues of borrels in verschillende complexen straatfeesten nieuwjaarsbijeenkomsten opening schilderijententoonstelling in algemene hal feestelijke afsluiting groot onderhoudsprojecten
13.2 We bestrijden woonfraude We doen regelmatig onderzoek naar woonfraude, waarbij wij de gemeentelijke basisadministratie (GBA) Leidschendam-Voorburg inzien. We onderzochten in 2013 twee complexen en noteerden tweemaal dat er een verschil was met onze huuradministratie. Op ons aandringen beëindigde één de huur en maakte de ander zijn GBA in orde. Verder gaan we achter elk signaal aan dat we over woonfraude krijgen.
40
Onder
woonfraude verstaan we alle vormen van: onrechtmatige doorverhuur; onrechtmatig gebruik; overbewoning.
Convenant wietplantage Als wij melding krijgen van een wietplantage, geven wij bewoners de kans zelf de huur op te zeggen. Dit is in zeven gevallen gebeurd: zes in Den Haag, één in Voorburg. Uiteraard verhalen wij de schade. 13.3 Het Sint Martinusfonds geeft subsidie Dit fonds subsidieert jaarlijks aansprekende, lokale activiteiten in ons werkgebied, waarbij de nadruk ligt op Leidschendam-Voorburg. Het fonds is ingesteld toen woningbouwvereniging Sint Martinus opging in Bouwverenigingen Voorburg die vervolgens opging in de stichting WoonInvest. De commissie ‘Sint Martinusfonds’ telt vijf leden. Zij beschikken jaarlijks over € 32.000,-. Doelstelling is de woonomgeving in brede zin te verbeteren, daar waar wij woningen hebben, dus in het WoonInvest werkgebied. In 2013 heeft de commissie ruim € 20.000 besteed aan elf projecten. Daarbij gaat het om:
jaarlijks terugkerende aanvragen, zoals De Vlietdagen, Huygens Muziekfestival; culturele activiteiten, bijvoorbeeld bijdrage Beeldengroep ‘De Damwachters’, Huygens Muziekfestival, bijdrage aan een gedenkboek; diversen, zoals werkgroep stedenband Leidschendam-Voorburg/Hranice, sponsorloop.
Meer over de activiteiten die het Sint Martinusfonds subsidieert vindt u in het jaarverslag 2013 dat de commissie heeft gemaakt. Zie daarvoor onze website, www.wooninvest.nl.
41
14 We houden ons bezig met wonen en zorg
(Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 12b) Diverse doelgroepen krijgen bij ons extra aandacht, zoals personen die door hun beperking specifieke wensen en behoeften hebben. We zien het als onze taak te zorgen dat mensen zoveel mogelijk in hun eigen vertrouwde woonomgeving kunnen blijven wonen. Daarvoor hebben we samenwerkingsafspraken met zorgaanbieders en maatschappelijke instellingen. Dit zijn onder meer: Stichting LIMOR Middin GGZ Haagstreek Parnassia Groep RIBW Fonteynenburg Jeugdformaat Jeugd Interventie Team (JIT) Stichting Philadelphia Reclassering In ons beleid staat dat wij jaarlijks maximaal 5% van onze leegkomende woningen beschikbaar stellen aan bijzondere doelgroepen. Bovengenoemde instellingen doen hiervoor aanvragen. Dat gold ook voor 2013. 14.1 We werken samen met anderen aan zorgvoorzieningen
Met WoonZorgcentra Haaglanden (WZH) We werken intensief samen met WZH. WoonInvest is verantwoordelijk voor het ontwikkelen, bouwen en beheren van een groot aantal woonzorgcomplexen waarbinnen WZH zorg levert. Kwaliteit van wonen en zorg, waarin de wensen van de klant centraal staan, gaan zo samen in een nieuwe vorm van levensloopbestendig wonen. Complexen in ontwikkeling: De Sonneruyter – Voorburg Transvaal - Den Haag (in uitvoering) Rustoord – Voorburg Door de samenwerking met WZH heeft WoonInvest in haar portefeuille de beschikking over een serie moderne zorgcentra, die gelet op de recente bouwjaren, volledig voldoen als woon en zorgeenheid voor cliënten die intensieve zorg of begeleiding nodig hebben gelet op hun zorgzwaarte indicatie (ZZP 5 en hoger). Door de lengte van de huurovereenkomst (33 jaar) is de verhuurrelatie tussen WZH en WoonInvest duurzaam.
Met Florence Florence, de gemeente Leidschendam-Voorburg, WZH en Vidomes zijn met een pilot gestart om twee aanleuncomplexen binnen de gemeente toe te wijzen aan woningzoekenden met een zorgvraag. In 2013 wijzen wij - in samenwerking met Florence - de aanleunwoningen aan de Klaverweide (De Panden) om en om toe aan kandidaten met een specifieke zorgvraag. Wij hadden twintig leegkomende woningen. Hiervan bemiddelde Florence de helft en wij de andere helft via een advertentie Woonnet Haaglanden.
Met WZC Scheveningen We werken samen met het woon- en zorgcentrum Duinrust Scheveningen. In de complexen Nieuwe Haven en Parkrust levert Duinrust zorgdiensten, maaltijden, organiseren zij activiteiten en hebben zij diverse comfortdiensten die bewoners kunnen gebruiken.
42
Voor de locatie Parkrust is inmiddels overleg gestart over een meer intensieve samenwerking. Resultaat: het beheer is per 1 januari 2014 overgegaan naar WZC Scheveningen.
Met maatschappelijke organisaties
LIMOR WoonInvest en LIMOR leveren elk op basis van hun doelstellingen en deskundigheid een bijdrage aan de maatschappelijke integratie en het zoveel mogelijk zelfstandig functioneren en wonen van langdurig zorgafhankelijke personen. Met Limor hebben we afspraken om te werken met zogenaamde omklapcontracten; hierdoor kunnen clienten in hun woning blijven bij een afnemende zorgvraag. In 2013 gaven wij LIMOR vier meldingen. Met als resultaat dat: o 1 huurder de woning heeft verlaten zonder op te zeggen; o 1 huurder is begeleid naar schuldsanering; o 1 huurder is doorgestuurd naar het Vierde Huis (dit loopt nog); o 1 huurder alsnog de huurachterstand betaalde. Wij sturen minder cases naar LIMOR, omdat: o onze huurders zelf de weg richting instanties als Limor en de afdeling schuldhulpverlening gemeente Leidschendam-Voorburg steeds beter vinden; o bij een geplande ontruiming de gemeente zelf de GGD inschakelt (Meldpunt Bezorgd!); o bij een geplande ontruiming wij de huurder rechtstreeks naar de afdeling schuldhulpverlening van de Gemeente doorverwijzen. Samen met LIMOR werken wij met thuisbegeleiding (+ dwang). We noemen dat ons Laatste Kans Beleid. Dit beleid past in onze ketenaanpak huurders met problemen. In 2013 hebben we dit één keer toegepast.
RIBW Fonteynenburg, GGZ Haagstreek, Parnassia en Philadelphia Voor deze partijen stellen wij jaarlijks voor maximaal vijf personen huisvesting beschikbaar. Deze personen maken daarmee de stap naar zelfstandig wonen met woon- en leefbegeleiding. In 2013 hebben wij vijf personen gehuisvest.
Middin Ondersteunt mensen met een verstandelijke beperking bij het leiden van hun eigen leven in en met de samenleving. In 2013 heeft Middin geen verzoek ingediend voor extra woonruimte
Jeugdformaat Biedt kinderen en jongeren met problemen ondersteuning. WoonInvest werkt mee aan het traject waarbij jongeren leren zelfstandig te wonen. Jeugdformaat heeft in 2013 geen verzoek ingediend.
JIT Helpt jongeren die in detentie zijn geweest met hulp van de Reclassering naar een zelfstandig bestaan. In 2013 plaatsten we één jongere.
Reclassering Op verzoek van de Reclassering hebben wij één ex-gedetineerde geplaatst.
Stichting Philadelphia Ondersteunt en begeleidt mensen met een verstandelijke beperking. Stichting Philadelphia huurt enkele complexen van ons.
14.2 We werken aan ‘seniorenproof’ In de gemeente Leidschendam-Voorburg hebben we in het recente verleden afgesproken om de gemeente ‘seniorenproof’ te maken. Daar letten wij op als wij onze woongebouwen aanpassen.
43
Toegankelijkheid Soms kan bij groot onderhoud tegen geringe meerkosten een complex toegankelijker gemaakt worden voor ouderen en minder validen. Wij maakten de twee complexen aan De Tol in Leidschendam toegankelijker. De werkzaamheden zijn eind 2013 afgerond. We hoogden galerijen op en brachten scootmobielruimtes aan. De werkzaamheden duurden veel langer dan gepland doordat we de entrees vergroten. Hiervoor moesten we grond aankopen van de gemeente. Vervolgens bleek er asbestvervuiling in de entrees. Het vergde tijd om dit op te ruimen.
Scootmobielen Wij willen specifieke doelgroepen adequaat huisvesten. Dit impliceert dat wij ons inspannen om huurders met een scootmobiel te faciliteren in het gebruik en de stalling daarvan. Immers, de scootmobiel stelt gebruikers in staat zelfstandig en onafhankelijk te wonen. Wij werken graag mee aan deze ontwikkeling waarbij wij de volgende regels hanteren: - regelgeving overheid en brandweer; - voorkómen van overlast: een scootmobiel is in principe een buitenvoertuig; - regels voor bezoekers. Ook bij renovaties bezien wij of scootmobielstalling wenselijk is. Zoals gezegd, we realiseerden een scootmobielruimte in onze complexen aan De Tol.
44
15 We verkochten woningen
(Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 15) Na overleg met de gemeente Leidschendam Voorburg en Den Haag zijn in ons bezit een aantal complexen aangewezen waarin wij woningen verkopen aan huurders of bij mutatie aan de liefhebber. In Den Haag en bij drie complexen in Leidschendam-Voorburg doen wij dit met het label Koopgarant. Ons streven was om jaarlijks ongeveer vijftig woningen te verkopen. De afgelopen jaren lukte dit niet meer terwijl wij de middelen uit verkoop hard nodig hebben. Eind 2013 zijn wij gestart met het bekijken van mogelijkheden hoe we weer kunnen komen richting de streefaantallen en begrote jaaropbrengst. Hierbij betrekken wij de gemeente Leidschendam-Voorburg, Huurdersvereniging Respectus, de betrokken bewonerscommissies en VvE’s en de ondernemingsraad. Ons uitgangspunt is om de verkoopvijver niet te vergroten maar meer te verkopen in de reeds aangewezen verkoopcomplexen.
We verkochten meer dan begroot De moeilijke marktomstandigheden beïnvloeden ook ons reguliere verkoopprogramma. Minder woningen komen vrij, ze staan ook langer te koop en worden tegen lagere prijzen verkocht. Onze geprognotiseerde inkomsten uit de woningverkoop bleken te hoog. De prijzen in onze regio dalen nog steeds met zo’n 4-6% en liggen onder het landelijk gemiddelde. Om de slechte verkoopresultaten in verleden en heden te compenseren verkochten we in december 64 eengezinswoningen in Leidschendam-Voorburg aan Resman B.V. Dit vanwege ons Herstelplan. Het ministerie van BZK en het WSW stemden hiermee in. Deze woningen maakten onderdeel uit van reeds voor verkoop aangewezen complexen. Uit bestaande voorraad verkochten wij 99 woningen en twee woningen vanuit de nieuwbouw. Twintig woningen vielen onder Koopgarant. Van deze woningen liggen er: - 95 in Leidschendam - Voorburg - 6 in Den Haag In 2013 hebben we twee woningen teruggekocht vanwege de Koopgarantregeling. Hiervan verkochten we ook weer een woning. Over het algemeen zien we ook in 2013 dat onze huurders relatief weinig animo hebben om hun huurwoning te kopen.
We krijgen meer VvE’s in beheer Als we meergezinswoningen verkopen ontstaan er wettelijk verenigingen van eigenaars (VvE’s). Voor bijna alle verenigingen waarin WoonInvest eigenaar is van appartementsrechten, voert Symfonie VvE Beheer, tot 1 januari 2014 een onderdeel van WoonInvest, het beheer uit. Per 1 januari 2014 is deze tak van WoonInvest zelfstandig doorgegaan als besloten vennootschap waarvan WoonInvest geen aandeelhouder is.
We verkopen alleen aan personen We verkopen onze woningen alleen aan natuurlijke personen die ook zelf in de woning gaan wonen. Uitzondering vormen de 64 woningen aan een belegger.
45
16 We sloopten geen woningen In 2013 hebben we geen woningen gesloopt. Voor de eerstkomende vijf jaar voorzien wij geen herstructurering die gepaard gaat met sloop van woningen.
46
17 We namen geen woningen over In 2013 kochten we geen woningen. We namen ook geen woningen van anderen in beheer. Vanwege de koopgarantregeling hebben we twee woningen moeten terugkopen van eigenaar-bewoners aan wie wij hadden verkocht. Wel beheren anderen onze woningen. In Lansingerland beheert de lokale woningcorporatie 3B Wonen voor ons 23 sociale huurappartementen in de Gouden Uilbuurt in Berkel en Rodenrijs.
47
18 We bouwen nieuwe woningen 18.1 Projecten in Leidschendam-Voorburg
Grondexploitatie Damcentrum Onze onderhandeling met de VOF Damcentrum om tot afwikkeling van de samenwerkingsovereenkomst (SOK) te komen heeft tot resultaat geleid. In oktober hebben wij met Schouten de Jong/Bouwfonds een overeenkomst gesloten waarbij zij alle rechten en plichten uit de oorspronkelijke SOK 2003 overnemen. Voor ons is het open eind nu vervallen.
Plaspoelstraat centrum Leidschendam Hier bouwden wij negentien sociale huurappartementen. De woningen zijn in oktober naar onze tevredenheid opgeleverd.
Landscheidingsstraat centrum Leidschendam Hier bouwden wij negentien sociale huurappartementen. De appartementen zijn in september naar onze tevredenheid opgeleverd. Wel resteert een discussie rondom een parkeerplaats. We verwachten hiervan geen financiële consequenties.
Rozenlaan Leidschendam Wij bouwden hier twintig grondgebonden sociale huurwoningen met een parkeerkelder. De woningen zijn eerste kwartaal 2013 naar onze tevredenheid opgeleverd.
Van Barbansonstraat Voorburg Hier bouwden wij twintig grondgebonden vrije sector koopwoningen, die allen zijn verkocht en in het eerste kwartaal 2013 opgeleverd. De verkoop van de extra parkeerplaatsen in de kelder verloopt moeizaam. Eind 2013 waren er nog zestien onverkochte parkeerplaatsen. In 2012 realiseerden wij hier al: zeventien vrije sector koopappartementen twaalf grondgebonden sociale huurwoningen zestien sociale huurappartementen
WZH (WoonZorgcentra Haaglanden) Rustoord Wij hebben alle overeenkomsten en vaststelling van de financiële kaders met WZH afgerond. Vervolgens zijn wij in het tweede kwartaal 2013 gestart met de planontwikkeling Rustoord. De ontwikkeling verliep zeer voorspoedig en eind 2013 was het definitieve ontwerp gereed. De gemeente is akkoord gegaan met het toepassen van de zogenaamde coördinatieregeling, waarbij de procedures van bestemmingsplan en bouwplan worden gecombineerd. Volgens planning dienden wij medio januari 2014 een aanvraag omgevingsvergunning in.
WZH Sonneruyter Wij hebben een nieuw structuurontwerp ontwikkeld als basis voor het ruimtelijk kader. Dit aangepaste ruimtelijk kader is tijdens de inloopavond in juli zeer positief door de omwonenden ontvangen en vervolgens in oktober door de gemeenteraad vastgesteld. Vanwege de financierbaarheid voeren wij de projecten Rustoord en Sonneruyter volgtijdelijk uit. Daarom houden we de start van de planontwikkeling aan. 18.2 Projecten Haaglanden Cluster G Den Haag Leidschenveen Wij kunnen onze grondpositie door de zwakke afzetmarkt, hoge grondwaarde en zeer
48
stedelijk programma momenteel niet rendabel tot ontwikkeling brengen. In het verslagjaar waardeerden wij de boekwaarde met € 3,1 miljoen af.
Woon Zorgcentra Haaglanden (WZH) Algemeen Wij hebben onze overeenkomsten met WZH geactualiseerd.
WZH Oosterheem Zoetermeer We hebben de financiële afwikkeling van de 114 zorgplaatsen, die wij in 2012 opleverden afgerond.
WZH Transvaal Den Haag Wij bouwen 82 intramurale zorgplaatsen, 21 zorggarantwoningen en een kinderdagverblijf. De bouw verloopt voorspoedig en wij verwachten de oplevering eerste kwartaal 2014. Na oplevering kunnen we starten met de tweede fase van dit project. Een ontwikkelingsstudie naar invulling van de tweede fase met compacte (zorg)appartementen is financieel niet haalbaar gebleken. Conform onze grondovereenkomst met de gemeente Den Haag zijn wij in 2013 gestart met het marktonderzoek van deze tweede fase en hebben wij een makelaarskantoor in de arm genomen om de verhuur ter hand te nemen. Alleen als er een rendabele ontwikkeling tegen marktconforme voorwaarden mogelijk blijft zijn we gehouden deze ontwikkeling te realiseren.
WZH Zuiderpark Den Haag WZH heeft besloten niet over te gaan tot nieuwbouwontwikkeling van complex Zuiderpark.
WZH Lanen 6B Den Haag Wij beoordeelden een via WZH binnengekomen acquisitie voor de ontwikkeling van een verzorgingshuis en sociale huurappartementen te Leidschenveen. In overleg met WZH hebben we besloten vanwege de financiën niet met dit project verder te gaan.
Rotterdamse Baan Den Haag De gemeente Den Haag wil een rechtstreekse verbinding tussen de A13 en de Binckhorst realiseren. Deze aansluiting zal via een geboorde tunnel plaatsvinden. Het beoogde tracé loopt voor een klein deel onder onze woningen door. Het betreft in totaal 13 woningen en 4 garageboxen aan de Paradijsstraat, Klein Arentsburghstraat en de Overburgkade. Om de realisatie van deze tunnel juridisch mogelijk te maken hebben wij een opstalrecht gevestigd voor de realisatie van de Rotterdamse baan onder genoemde percelen. 18.3 Projecten buiten Haaglanden In 2013 hebben we geen projecten buiten Haaglanden uitgevoerd.
49
19 We hebben een Klachtencommissie
(Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 16, lid 1) We hebben een onafhankelijke Klachtencommissie. Daarop kan de klant een beroep doen als hij: vindt dat we onvoldoende aandacht hebben voor zijn vragen of reparatieverzoeken; niet tevreden is over de afhandeling van zijn klacht. De Klachtencommissie geeft adviezen aan het bestuur over ingediende klachten. Deze adviezen zijn niet bindend maar tot nu toe voerde ons bestuur alle adviezen uit. De Klachtencommissie werkt volgens het Reglement Klachtencommissie. In 2013 registreerden wij 23 klachten voor de klachtencommissie. Hiervan handelden wij 17 klachten af in het voorportaal en we stuurden zes klachten door naar de Klachtencommissie. De Klachtencommissie verklaarde: twee klachten gegrond; twee klachten deels gegrond; een klacht ongegrond; een klacht is nog in behandeling. Alle uitspraken die de Klachtencommissie deed zijn door het bestuur van WoonInvest overgenomen. Naast deze klachten noteerden wij nog 110 klachten. Wij kijken daarbij naar de aard van de klachten. Hierdoor kunnen wij ons beleid en procedures aanpassen.
50
20 We hebben een huurdersorganisatie
(Wet op het overleg huurders verhuurders, artikel 2, lid 1) We hebben een uitgebreide samenwerkingsovereenkomst met Huurdersvereniging Respectus, onze huurdersorganisatie. Hieronder staan de zaken die wij met hen bespreken. Daarmee realiseren wij ons participatiereglement. Met Respectus voeren we overleg over algemene zaken, dat wil zeggen onderwerpen die onze huurders aangaan. Met de bewonerscommissie van een woningcomplex overleggen we over zaken die met het complex hebben te maken. In het reguliere overleg komen themagerichte onderwerpen aan bod. In 2013 stelden we diverse zaken aan de orde: huurprijsbeleidsplan 2013; de groot onderhoudsprojecten Van Zegwaardstraat en Loolaan; lokale prestatieafspraken WoonInvest - Vidomes - gemeente LeidschendamVoorburg; huurdersscan 2012; onderhoudsbegroting 2013; leefbaarheidsbudget, plannen en bestedingen; Klachtencommissie; programma jaarlijkse themabijeenkomst met Respectus en de bewonerscommissies; positie WoonInvest in relatie tot verscherpt toezicht; samenwerkingsovereenkomst; complexmatige verkoop; warmtewet; Voordracht nieuw lid Raad van Commissarissen. Buiten de reguliere overlegmomenten hebben wij regelmatig schriftelijk en mondeling contact met de bestuursleden. Voor meer informatie, zie www.respectus.nl. Wij zijn er trots op dat wij mogen samenwerken een stabiele zelfstandige Huurdersvereniging die zich op een constructieve wijze opwerpt voor de belangen van haar leden en de huurders van WoonInvest in het algemeen. De aandacht voor de directe woon- en leefomgeving van de huurders, bijvoorbeeld via de inzet van haar eigen leefbaarheidsbudget is een van de voorbeelden waaruit de toegevoegde waarde van de vereniging duidelijk blijkt.
51
21 We overleggen met onze huurders
(Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 17) Participatiereglement Daar kunt u over lezen in het vorige hoofdstuk.
Bewonerscommissies Huurders kunnen een bewonerscommissie oprichten voor hun wooncomplex. Bij nieuwbouwcomplexen stimuleren we dat er een commissie komt. Met deze commissies praten we over onderwerpen die de huurders uit het betreffende woningcomplex belangrijk vinden. In 29 woningcomplexen hebben we een bewonerscommissie. Met zo’n eigen vertegenwoordiging kunnen huurders hun belangen goed tot hun recht laten komen. Een bewonerscommissie komt vaak in beeld als er ‘iets’ aan de hand is. Gepland groot onderhoud bijvoorbeeld, of renovatie of sloop en nieuwbouw. Maar ook de kleine dagelijkse zaken verdienen aandacht.
Buurtbemiddeling Met de gemeente en Vidomes werken we samen in het project buurtbemiddeling. Hierin waren twintig zaken. We hebben tien zaken met succes afgerond en vijf lopen nog. Eveneens vijf zaken zijn niet bemiddeld, omdat de tweede partij weigerde mee te werken. 21.1 Overleg met bewonerscommissies Met iedere bewonerscommissie overleggen we één of twee keer per jaar, veelal in vooren najaar. We bespreken onderwerpen die te maken hebben met de woningen en directe woonomgeving. Voorbeelden: het invoeren van leefregels; inzet huismeester; schoonmaakwerkzaamheden; onderhoudswerkzaamheden, klachten- en planmatig onderhoud; overlast (door jongeren); straataanpak Bovenveen; warmtewet en plaatsen warmtemeters; houden van koffieochtenden; extra overleg over de afrekening servicekosten, de schoonmaak, de verlichting, het tuinonderhoud; organiseren feestelijke bijeenkomsten, zoals kerstborrel; over de woningverkoop en de contacten met de VvE’s; agenda wijkplatform; veiligheid en zwerfvuil; toekomstplannen woningcomplex; voorstellen leefbaarheid in en om het complex, zoals fietsbeugels plaatsen, vernieuwde entrees verfraaien, bloembollen poten.
’t Hert Begin 2013 hebben we met de gemeente een wijkschouw georganiseerd. Naar aanleiding van deze schouw is een aantal bewoners gewezen op hun verplichting de tuin netjes te onderhouden.
Laan van Leidschenveen Met deze bewonerscommissie bespraken wij diefstal uit auto’s en het illegaal parkeren in de parkeergarage. Ook waren de bewoners bezorgd over het hoge elektra verbruik. Nader onderzoek wees uit dat er veel stroom wordt verbruikt door de verwarming in de
52
hellingbaan. Daarnaast melden zowel bewoners als politie regelmatig klachten over vandalisme en de aanwezigheid van hangjongeren in de parkeergarage. Dit is besproken in het leefbaarheidsoverleg. We spraken af dat de jongerenwerkers hier regelmatig polshoogte nemen om de jongeren aan te spreken. Verder zijn er voor 2014 een aantal maatregelen gepland om de overlast tegen te gaan, zoals het afsluiten van de hellingbaan met een poort.
Harriët Freezerhof en Henriette van der Meydreef Dit complex bestaat uit drie woontorens, waarvan er een aantal woningen onder sociale verhuur vallen en een aantal woningen in de vrije sector wordt verhuurd. Andere woningen zijn verkocht. Dit complex kampt regelmatig met lekkageproblemen. We overlegden tweemaal met het VvE bestuur over het wijzigen van het huishoudelijk reglement. De bewonerscommissie Harriët Freezerhof is opgericht om de communicatie tussen de bewoners te verbeteren. Dit complex is een onderdeel van de vereniging van eigenaren ‘Calla’. Het betreft een gemixt complex met eigenaren en huurders. In de Kersengaarde is de oude huurdersvereniging omgevormd tot een bewonerscommissie. Zij hebben een website gemaakt om optimaal te communiceren met de bewoners. Ook hebben zij zich uitgebreid verdiept in de Warmtewet. In november is een bewonersavond gehouden over de nieuwe Warmtewet en het plaatsen van warmtemeters. 21.2 Overleg over herstructurering en groot onderhoud
Van Zegwaardstraat. We voerden onder meer de volgende werkzaamheden uit aan de woning: de balkonberging is bij de woning getrokken; plaatsen nieuwe cv-combiketels; aanbrengen mechanische ventilatie; aanpassing gas- en water installatie; nieuwe kozijnen met HR++glas; waar nodig vervangen wij de keuken, badkamer en het toilet. We voerden de volgende werkzaamheden uit aan het complex: portiek, trappenhuis, portiekdeuren en postkasten zijn geschilderd; in de kelderboxen, gangen en op de zolderverdieping is isolatiemateriaal aangebracht. Na afronding heeft de bewonerscommissie verzocht om aan alle bewoners een extra vergoeding uit te keren vanwege de extra kosten en de overlast vanwege de werkzaamheden. Alle bewoners die akkoord gingen met ons voorstel hebben € 400,- ontvangen. Respectus heeft budget beschikbaar gesteld voor het vernieuwen van de fietshekken en het schilderen van de paaltjes. Tijdens de feestelijke afsluiting van het project hebben bewoners in samenwerking met de hovenier nieuwe planten in de betonnen plantenbakken aangebracht.
Loolaan/ Nieuwstraat/ Parkweg Wij voerden de volgende werkzaamheden uit aan de woning: vervanging cv-ketels, dakkapellen, kozijnen, binnendeuren; vervanging keukens badkamer en toilet waar nodig; aanbrengen mechanische ventilatie; vloeren vervangen; aanbrengen isolerende materialen bij de daken en vloeren; aanpassen gas- en waterleidingwerk. We voerden de volgende werkzaamheden buiten de woning: uitvoeren buitenschilderwerk; vervanging hemelwaterafvoeren; reparatie goten.
53
Dit project was ingrijpend voor de bewoners, veel bewoners hebben er voor gekozen tijdelijk ergens anders te verblijven. De bewoners in de benedenwoningen ontvingen een vergoeding, omdat zij de woning moesten verlaten tijdens de uitvoering. Dit project is volgens planning verlopen en in juli afgerond. Wethouder Heleen Mijdam heeft op 17 juni het complex bezocht. Zij was enthousiast over de kwaliteit van de aangebrachte verbeteringen. Gedurende de projectuitvoering overlegden wij regelmatig met de bewonerscommissie. Na afloop is er in samenwerking met de aannemer een feestelijke afsluiting georganiseerd. Samen met de bewonerscommissie hebben we de tuin heringericht.
Sint. Martinuslaan, onderhoudswerkzaamheden Het betreft twee verschillende complexen bestaande uit drie flatgebouwen. Na de bouwvakantie is gestart met de uitvoering van de binnen werkzaamheden in de woning. We doen het volgende: aanbrengen nieuwe combi-ketel inclusief rookgasafvoer; vervangen van het keukenblok, wandtegels en balkondeuren; werkzaamheden aan de aan de klep-en draairamen. We voerden de volgende werkzaamheden uit in het complex: vervanging van de hekwerken, privacy schermen en brandtrappen; ophogen van de galerijvloeren; aanbrengen automatische deuropeners; vervanging bergingsdeuren en gemeenschappelijke deuren; vervangen trappenhuiskozijn en uitvoeren buitenschilderwerk. In augustus voerden wij overleg met de bewonerscommissie. De commissie stelde vragen over de centrale verwarming en de rookgasafvoeren. De bewoners vonden de omkokering voor de afvoeren niet erg fraai; we losten dit op door een verlaagd plafond in de hal aan te brengen. Twee commissieleden nemen deel aan de bouwvergaderingen. De werkzaamheden verlopen volgens planning en we verwachten april 2014 gereed te zijn.
Queridostraat/ Albert Verweijstraat Najaar 2013 zijn we begonnen met de voorbereidingen voor het groot onderhoud dat we in 2014 gaan uitvoeren. We formeerden een bewonerscommissie die bestaat uit vier leden. We betrekken de commissie bij voorbereiding en uitvoering van de werkzaamheden
Watervogelstraat Meer dan 70 % van de bewoners stemde in met het voorstel om de draaikantelramen te vervangen. De werkzaamheden lopen volgens planning en we verwachten april 2014 gereed te zijn. We voerden tweemaal overleg met de bewonerscommissie over de werkzaamheden. Twee commissieleden nemen deel aan de bouwvergaderingen.
De Tol Met de bewonerscommissie De Tol en de individuele bewoners zijn we in 2012 eens geworden over de renovatie. De werkzaamheden zijn dat najaar gestart en bestaan uit: upgrading van de centrale entrees; creëren van scootmobielruimten; plaatsing van nieuwe keukens; verwijderen geisers en gelijktijdige plaatsing nieuw warmtapwatersysteem.
54
In 2013 is alles opgeleverd. Over de werkzaamheden overlegden we doorlopend en intensief met de zeer actieve bewonerscommissie.
Amstelhof jongerenflat In dit complex hadden we een modelwoning ingericht voor verbeterings-werkzaamheden die we in 2013 uitvoerden en opleverden. Onze werkzaamheden omvatten: verwijdering van de gevelkachels aanleg van cv verwijdering van de geisers plaatsing van een nieuw keukenblok
Prins Hendriklaan/Willem Pijperlaan In een bewonersavond hebben we de werkzaamheden gepresenteerd. De omringende twee woningcomplexen pakken we aan in 2014. Onze werkzaamheden omvatten: aanleg centrale verwarming aanbrengen mechanische ventilatie aanbrengen vloerisolatie
De Haar Hier vervingen wij de keukenblokken.
Grashof Hier vervingen wij de keukenblokken.
55
22 We zorgen voor een goed financieel beheer (Besluit Beheer Sociale Huursector, artikel 21, lid 1) 22.1 Algemeen Het boekjaar 2013 is afgesloten met een positief resultaat van € 10,8 miljoen, dit bedrag is ten gunste gebracht van het eigen vermogen. In de begroting 2013 werd voorzien dat het resultaat € 3,6 miljoen negatief zou zijn. Het totale verschil van € 14,4 miljoen kan op hoofdlijnen als volgt worden verklaard: Opbrengst verkoop woningen
€
1,3 -/-
Overige bedrijfsopbrengsten
€
1,3
Afschrijvingen
€
4,0 -/-
Overige waardeveranderingen MVA
€
8,4
Overige lasten
€
0,4 -/-
Onderhoudslasten
€
0,9
Niet gerealiseerde waardeveranderingen
€
6,0
Renteresultaat
€
1,8
Vennootschapsbelasting
€
1,8
Resultaat deelneming
€
0,1 -/-
Er zijn in 2013 meer woningen verkocht dan begroot, maar in de begroting werd nog rekening gehouden met een hoog resultaat. In de begroting werd nog gerekend met de historische kostprijs als boekwaarde, terwijl in de jaarrekening de bedrijfswaarde cq de marktwaarde als boekwaarde is gehanteerd. In de begroting is geen rekening gehouden met de omzet op projecten en van de WKOinstallatie omdat deze in separate entiteiten wordt verantwoord. In de jaarrekening zijn deze opbrengsten wel meegenomen. In de begroting is rekening gehouden met lineaire afschrijvingen op basis van een ingeschatte bedrijfswaarde, terwijl in het feitelijke resultaat lineair is afgeschreven op de werkelijke bedrijfswaarde. Onder de overige waardeveranderingen MVA zijn de terugname van eerder als verlies genomen onrendabele investeringen en de realisatie van de herwaarderingsreserve als gevolg van verschil in afschrijving op basis van bedrijfswaarde versus historische kostprijs opgenomen. Deze waren beide niet meegenomen bij het opstellen van de begroting. De overige bedrijfslasten zijn hoger dan begroot omdat in de begroting de lasten van de deelnemingen niet worden begroot, terwijl deze in de geconsolideerde jaarrekening wel worden verantwoord. In de meerjarenbegroting 2013 hebben we werken doorgeschoven naar 2014 en verder. Hierdoor komen de begrotingslasten lager uit dan gepland. De niet gerealiseerde waardeveranderingen betreffen de waardemutatie van het commerciële bezit, waar bij het opstellen van de begroting geen rekening mee is gehouden, omdat dit niet te begroten is. In 2013 is een derivaat teruggekocht tegen een lagere prijs dan waarvoor deze (negatief) was gewaardeerd eind 2012. Hierdoor is een positief resultaat ontstaan.
56
Bij de begroting werd uitgegaan van een normaal fiscaal resultaat, terwijl in het werkelijke fiscale resultaat 2013 enkele bijzondere verliezen zijn verantwoord. Hierdoor is de fiscale last veel lager dan begroot. Het resultaat in de deelneming wordt niet begroot.
CFV Stresstest / verscherpt toezicht / Herstelplan Op 5 juni 2012 heeft het CFV verscherpt toezicht ingesteld en zijn we ondergebracht bij Bijzonder Beheer van het WSW. In het vorige jaarverslag is uitgebreid stilgestaan bij de acties die zijn ondernomen en hebben geleid tot een goedgekeurd Herstelplan in de loop van 2012. Onderstaand treft u de voortgang aan vanaf januari 2013. Datum
Gebeurtenis
januari /februari 2013
Met ingang van 1 oktober 2012 (Beleidsregels derivaten) dienen corporaties een rentedaling van 2% te kunnen opvangen. Een Plan van aanpak hiertoe wordt opgesteld.
maart/april 2013
Plan van aanpak is opgesteld, goedgekeurd door de RvC en besproken met CFV en WSW. Beide instituten geven in gesprekken aan het Plan van aanpak te accepteren. Overigens is voor een succesvolle aanpak de effectuering van de aangekondigde tijdelijke verruiming van de beleidsregels ten aanzien van basisrente leningen essentieel evenals de duidelijkheid over de definiëring van het begrip toezicht belemmerende bepalingen.
mei 2013
Met de eliminering van derivaat D51 uit de portefeuille kon een actie uit het Herstelplan / Plan van aanpak worden afgerond. Bovendien werd het eerste deel van de niet-Daeb financiering gestort en kan de liquiditeitsteunlening (van juni 2012) worden afgelost.
juli 2013
Tweede deel niet-Daeb financiering ontvangen.
november 2013
Het WSW geeft faciliteringsvolume van € 35,4 mio op basis van het Eigen Middelenbeleid. Er worden voor dit bedrag drie leningen aangetrokken, waarvan 20% direct wordt opgenomen. Het resterende deel kan binnen 48 uur worden opgevraagd indien dit nodig mocht zijn in verband met een daling van de marktwaarde van de derivaten.
december 2013
De financiering is rond op 19 december en mede op grond hiervan voldoet WoonInvest vanaf dat moment aan de stress test.
WoonInvest heeft net als alle andere corporaties met derivaten op verzoek van het CFV een stresstest gedaan op haar portefeuille naar de stand van 31 december 2013. Uit deze test bleek dat wij konden voldoen aan de eis van het CFV om een rentedaling met 200 basispunten te kunnen opvangen met onze liquide middelen en overige buffers. WoonInvest had op 31 december geen Collateral uitstaan bij tegenpartijen.
57
De voornaamste risico’s en onzekerheden.
Financiering en treasury Financiering en treasury worden steeds belangrijker voor WoonInvest. Daarmee nemen ook de risico’s toe. Vanaf 2011 zijn leningen ten behoeve van vastgoed van niet-Daeb activiteiten (Dienst Algemeen Economisch Belang) niet langer borgbaar door het WSW. WoonInvest geeft voorrang aan het ontwikkelen van DAEB-projecten. Voor investeringen in het niet-Daeb segment worden in principe externe partijen gezocht die voor eigen rekening en risico dat deel van het project voor hun rekening nemen. In 2013 is voor € 12,5 miljoen aan ongeborgde leningen aangetrokken. De opname van deze leningen vloeide voort uit de geclausuleerde rekening die wordt aangehouden bij een bank in verband met de beperking van margin call verplichtingen. Tot voor kort werden derivaten ingezet voor het verminderen van renterisico’s. Ongeveer 50% van de leningportefeuille is rente technisch beschermd tegen rentestijging. In 2012 is het financierings- en treasurybeleid aangepast met ondersteuning door Zanders, Treasury & Finance Solutions.
Tegenpartijrisico Bij het uitvoeren van het liquiditeitenbeheer heeft WoonInvest te maken met tegenpartij risico. In het geactualiseerde treasury statuut staan de voorwaarden vermeld waaraan een tegenpartij moet voldoen.
Liquiditeitsrisico Het storten van onderpand als beheersmaatregel voor het tegenpartijrisico brengt een ander risico met zich mee. Immers wanneer de marktwaarde vanuit oogpunt van WoonInvest negatief is, zal WoonInvest bij een overschrijding van het drempelbedrag moeten kunnen voldoen aan haar verplichtingen om onderpand bij te storten (de zogenaamde – cash-collateral margin calls). Dit risico onderkennen we als een liquiditeitsrisico. In derivatencontracten is het verder gebruikelijk breakclauses op te nemen. Deze clausules geven partijen het recht ervoor te kiezen de overeenkomst tussentijds op te zeggen. Bij de beeindiging van de overeenkomst op basis van breakclauses wordt de marktwaarde afgerekend. Wanneer gebruik wordt gemaakt van een breakclause, leidt dit tot een liquiditeitsrisico voor WoonInvest (bij een negatieve marktwaarde) of de bank (bij een positieve marktwaarde). De eerste breakclause in de contracten van WoonInvest is geagendeerd voor 2017. Ter beheersing van het liquiditeitsrisico en het creëren van voldoende buffers zijn door de afspraken met de banken, effectuering van een doorzakoperatie, terugkoop van derivaten en het aantrekken van leningen met flexibele hoofdsommen de buffers op peil gebracht In het Herstelplan en later in het treasury jaarplan is het minimum niveau voor het saldo van de liquide middelen vastgelegd. We bewaken continu de marktwaarde van onze derivatenportefeuille en margin call verplichtingen. WoonInvest zal er naar streven de breakclauses zoveel mogelijk te spreiden in de tijd zodat het risico in enig jaar beperkt blijft. Eind 2013 voldeed WoonInvest aan de stresstest van het CFV en was dus in staat om bij een daling van de rentecurve van 200 basispunten aan haar verplichtingen inzake margin calls te voldoen.
Organisatierisico In 2012 is de interne treasury organisatie aangepast. In het treasury-statuut is de administratieve organisatie rondom treasury vastgelegd. Door het opstellen van een treasuryjaarplan, kwartaalsgewijze treasury rapportages en regelmatige bijeenkomsten van de treasury commissie is WoonInvest op het terrein van treasury in control.
Renterisico WoonInvest loopt renterisico met name over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden. In het treasurybeleid wordt de vervalkalender van de leningen zo opti-
58
maal mogelijk gespreid.
Herstelplan In augustus 2012 is door WoonInvest in overleg met de toezichthouders een Herstelplan opgesteld. De belangrijkste doelstelling hierbij is het liquiditeitsrisico te verkleinen en zodra daar mogelijkheden voor zijn de derivatenportefeuille in omvang te laten afnemen. Met deze maatregelen moet het liquiditeitsrisico van WoonInvest binnen normen van het CFV komen en tegelijkertijd moet structureel worden voldaan aan de ratio’s van het WSW. In het Herstelplan worden onder andere de volgende maatregelen opgenomen:
Herstructurering van de derivatenportefeuille Kredietovereenkomst met één van de banken Besparing op onderhouds- en beheerkosten Garantie op realisatie van het beoogd verkoopresultaat door inzet van complexmatige verkoop. Zo mogelijk uitstel of afstel van toekomstige projecten Oriëntatie op samenwerking/fusie in samenhang met de impactvolle ontwikkelingen in de sector. Implementatie van de aanbevelingen op het gebied van risicoanalyse en treasury beleid.
In het voorjaar is aanvullend een Plan van Aanpak gemaakt om te komen tot een financiele buffer die toereikend is om een rentedaling van 2% te kunnen opvangen. Dit plan kreeg de instemming van CFV en WSW. Door middel van de inzet van het Eigen Middelenbeleid van het WSW, het aantrekken van niet-Daeb financiering en de realisatie van de acties uit het Herstelplan, kon WoonInvest vanaf 19 december 2013 voldoen aan de stress test norm. Het CFV informeerde ons op 7 mei 2014 dat het verscherpt toezicht is opgeheven. WoonInvest valt met haar maatregelen binnen de normen van het CFV, tevens wordt voldaan aan de ratio’s van het WSW. Zie kerngetallen hoofdstuk 27. Hiermee is naar de mening van het management de going concern veronderstelling afdoende geborgd.
Beleggings- en financieringsbeleid Het beleggings- en financieringsbeleid wordt uitgevoerd aan de hand van het Treasury Jaarplan. Elders in dit hoofdstuk is uitgebreid stil gestaan bij het financieringsbeleid. De liquide middelen zijn in 2013 belegd in vastrentende waarden (spaarrekeningen).
Afdeling Financiën In 2013 is de aandacht in financiële zin vooral gericht geweest op de volgende punten:
Het aanpassen van de externe verslaggeving op de gewijzigde richtlijnen voor de jaarrekening 2012; de acties volgend uit de derivatenportefeuille inclusief de financiering en het toezicht hierop.
Financieel beleid WoonInvest houdt zich actief bezig met renovatie en nieuwbouw. Door de beperkte financiële mogelijkheden beperken we ons ten aanzien van nieuwbouw tot het afronden van lopende projecten en de realisatie van de zorgprojecten voor WoonZorgcentra Haaglanden. WoonInvest hecht veel waarde aan de haalbaarheid van haar plannen en de continuïteit van de organisatie. Een van de uitgangspunten in het handelen is daarom te zorgen voor
59
een positieve kasstroom over voortschrijdende periodes van vijf jaar. Bij de realisatie van nieuwbouw is het, afgezien van de projecten waarover met partijen afspraken zijn gemaakt, de norm dat een project rendabel dient te zijn
Onrendabele investeringen Om een duurzaam verdienmodel te creëren streven wij naar rendabele projecten voor Daeb investeringen. Eventuele onderdelen in een project die vallen buiten het Daeb segment worden voor rekening en risico van externe partijen ontwikkeld.
Interne risicobeheersing en controle systeem Over interne risicobeheersing en ons controle systeem is uitgebreid verslag gedaan in het verslag van de Raad van Commissarissen.
Automatisering Voor onze primaire administratie maken wij gebruik van algemeen gebruikelijke software. De algemene ondersteuning van het primaire proces vindt plaats met Wocas4all, de corporatiesoftware van Centric. De financiële administratie voeren we in Finacc. Voor beide systemen maken we gebruik van logische toegangsbeveiliging met gekoppelde autorisaties en een stringent wachtwoordbeleid. De algemene kantoorautomatisering is in eigen beheer en ondergebracht bij onze afdeling ICT. We maken gebruik van software van Microsoft, zoals Windows en Office 2010. De verwerking van de e-mail is geoutsourcet. Continue werken we aan een verdere optimalisering van onze automatisering om de bedrijfsprocessen optimaal te ondersteunen en de betrouwbaarheid van onze informatie te vergroten. In 2013 zijn de opmerkingen van de externe onafhankelijke accountant uit het accountantsverslag over 2012 met betrekking tot automatisering verwerkt in de interne beheersing.
Financiële meerjarenprognose 2013 - 2018 De hierna getoonde meerjarenprognose heeft als uitgangspunt de jaarrekening 2013, het beleid van WoonInvest en de in 2013 geactualiseerde meerjarenonderhoudsbegroting. Bij de opstelling van de meerjarenprognose zijn de waarderingsgrondslagen gehanteerd die staan vermeld bij de toelichting op de balans en winst- en verliesrekening en is rekening gehouden met de in het beleidsplan opgenomen nieuwbouwproductie en het verkoopprogramma. Deze meerjarenprognose is samengesteld in het vierde kwartaal van 2013. Sinds 2013 is er rekening gehouden met de verhuurdersheffing, een extra kostenpost die in 2017 oploopt tot ruim 5,5 miljoen euro per jaar. Dit heeft een negatief effect op de bedrijfswaarde ad € 71,3 miljoen. In 2013 heeft het WSW op basis van de gegevens uit de jaarrekening 2012 en de meerjarenbegroting voor de jaren daarna verklaard dat WoonInvest voldoet aan de eisen van de kredietwaardigheid. Op basis van dezelfde gegevens heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) het A1-oordeel verstrekt inzake de continuïteit, hetgeen wil zeggen dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie. Voor de beoordeling in 2014 verwacht WoonInvest te voldoen aan de eisen. De in januari 2014 aan het WSW en CFV ingestuurde gegevens zijn gebaseerd op de meerjarenbegroting. WoonInvest voldoet aan de eisen voor wat betreft de kasstroom- en vermogenskengetallen. WoonInvest is in staat om over een lange periode de rente en genormeerde
60
aflossing te betalen uit de operationele kasstroom. WoonInvest verwacht dat de operationele kasstroom gemiddeld anderhalf keer de te betalen rente is. WoonInvest is gemiddeld goed in staat de rente en aflossing uit de operationele kasstroom te betalen, indien wordt uitgegaan van aflossing binnen de restant levensduur van het bezit in exploitatie. De solvabiliteit verbetert naar verwachting door aflossing van schulden onder gelijktijdige toename van de materiele vaste activa in exploitatie. Op de volgende pagina is de meerjarenbegroting tot en met 2018 weergegeven zoals vastgesteld in het najaar van 2013, gecorrigeerd voor de realisatie 2013 conform de jaarrekening. Tot en met 2017 blijven we investeren in nieuwbouw. Deze investeringen financieren we grotendeels uit de operationele kasstromen. Hierdoor neemt de waarde van ons totale bezit toe, terwijl we hiervoor per saldo geen nieuwe leningen hoeven aan te trekken. Beoordeeld naar vermogen en de verhouding waarde versus leningen wordt de financiële positie van WoonInvest beter. Onze operationele kasstromen nemen in de aankomende jaren wel af door de toename van de verhuurderheffing. Door ingrepen die we al in 2012 en 2013 hebben doorgevoerd, blijven de kasstromen wel op een voldoende niveau. WoonInvest blijft daardoor voldoende solvabel en liquide om de maatschappelijke opgave in de aankomende jaren te realiseren.
61
Meerjaren prognose (x € 1.000,=)
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Winst-en verliesrekening Huren
56.930
59.694
61.861
64.285
66.813
70.108
Servicekosten
3.951
4.155
4.227
4.300
4.376
4.455
Overige baten
7.065
281
329
322
375
357
67.946
64.130
66.417
68.907
71.564
74.920
herwaarderingsreserve
-7.780
-13.241
-13.507
-14.093
-15.173
-15.630
Personeelslasten
-6.059
-5.635
-5.788
-5.779
-5.816
-5.978
Lasten onderhoud
-12.298
-10.800
-11.425
-11.648
-11.125
-11.070
Overige lasten
-11.822
-15.300
-14.724
-15.126
-15.045
-14.995
-3.168
-3.616
-4.500
Bedrijfsopbrengsten
Afschrijvingen minus realisatie
Vennootschapsbelasting
-487
Bedrijfslasten (incl. VPB)
-38.446
-44.976
-45.444
-49.814
-50.775
-52.173
Renteresultaat
-18.726
-19.850
-20.227
-21.708
-22.473
-22.846
10.774
-696
746
-2.615
-1.684
-99
-20.420
9.901
8.499
8.097
10.608
7.674
202.164
211.369
220.615
226.097
235.021
242.597
59
39
39
39
39
39
4.982
1.816
1.816
-1.081
-1.081
-4.352
Schulden lange termijn
485.783
455.934
457.376
464.873
470.532
463.277
Schulden korte termijn
48.800
49.503
50.666
52.338
53.251
53.925
Materiële vaste activa
518.541
529.941
545.279
556.733
571.916
565.185
Vastgoedbeleggingen
177.505
175.382
173.399
171.219
169.432
171.249
Financiële vaste activa
11.085
10.984
10.825
10.361
9.897
9.438
Vlottende activa
34.657
2.355
1.009
3.952
6.517
9.615
741.788
718.662
730.512
742.265
757.762
755.487
Jaarresultaat
Direct in herwaarderingsreserve verwerkt
-
-
Balans Eigen Vermogen Egalisatierekening Voorzieningen
Balanstotaal
Kasstromen Operationele ontvangsten
67.946
66.379
68.467
71.026
73.313
76.594
-55.008
-54.805
-55.614
-61.298
-64.815
-65.844
12.938
11.574
12.853
9.728
8.498
10.750
-
-
-
-
-
-9.676
-9.644
-9.676
-9.760
-
-
-
-
-
-
-
-
-
3.403
1.254
3.177
-
-
-
-
-
11.423
3.301
2.535
2.700
1.788
2.335
Investeringen
-25.765
-16.668
-17.868
-16.928
-13.649
-2.181
(Des)investeringskasstroom
-14.342
-13.367
-15.333
-14.228
-11.861
154
Operationele uitgaven Operationele kasstroom
Aflossing 2%leningportefeuille
-9.535
Operationele kasstroomDAEB na aflossingsfictie 2%
Verkopen
Nieuwe leningen Aflossing leningen
84
-1.178
990
-
-
-
-
31.580
5.000
35.005
40.287
26.035
-
-13.697
-35.525
-33.892
-32.864
-20.128
-7.833
17.883
-30.525
Kasstroomuit financieringsactiviteiten
-10.320
-
-
-
-
-
-
1.112
7.423
5.907
-7.833
Ratio's Solvabiliteit
27%
29%
30%
30%
31%
32%
Rentedekkingsgraad (ICR)
1,64
1,59
1,65
1,48
1,39
1,48
62
23 We werken strategisch samen met andere partijen Binnen de woningcorporatiebranche spelen schaalvergroting, klantgerichtheid en efficiency een grote rol. Daarbij is de binding met de klant belangrijk. Deze is kritisch op de geleverde prijs/kwaliteit en kijkt verder dan de woning. Wat voor diensten zijn er mogelijk? Ook omgevingsfactoren zoals leefbaarheid en voorzieningenniveau manifesteren zich nadrukkelijker. Dit heeft mede tot gevolg dat wij ook afspraken op regionaal niveau maken. Wij weten dat klanten verwachten dat wij ons inzetten op velerlei terreinen. Of het nu gaat om het halen van de afgesproken bouwproductie in de regio, het realiseren van Laatste Kans Beleid of het aanbieden van alarmeringsdiensten in woningen. Dit impliceert dat wij redenen hebben om strategisch samen te werken met andere partijen.
We werken samen met... ... brancheverenigingen Wij zijn lid van Aedes, vereniging voor woningcorporaties. We zijn ook lid van de vereniging voor Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH).
... gemeenten Uiteraard werken we samen met de gemeenten waarin wij werken. Primair gaat het dan om Leidschendam-Voorburg, onze ‘geboortegrond’. En ook met Den Haag, de tweede gemeente waarin wij werken. De gemeenten vormen onze belangrijkste stakeholders. Het gaat om zaken als: prestatieafspraken, wonen, welzijn en zorg, meepraten en participeren in gemeentelijke woonvisies en wijkplannen. In Leidschendam-Voorburg vinden wij het Masterplan Damcentrum een schoolvoorbeeld van intensieve samenwerking tussen gemeente, WoonInvest en derden. In dit plan hebben we de condities afgesproken over de herstructurering Damcentrum in Leidschendam. De afgelopen jaren hebben wij hier ruim tweehonderd woningen gesloopt. Er komen ongeveer driehonderd nieuwe woningen terug, waaronder zeventig woningen van ons. De laatste woningen zijn in 2013 opgeleverd. Ook Vidomes, de andere woningcorporatie in Leidschendam-Voorburg, participeert in dit plan. De gemeente Leidschendam-Voorburg en de woningcorporaties werken samen om statushouders te huisvesten. Ook in 2013 heeft WoonInvest de haar opgelegde targets gehaald. In Den Haag hebben we een convenant met de gemeente, het welzijnswerk, de politie en de woningcorporaties Vestia en Vidomes over samenwerken voor een veilig en leefbaar Leidschenveen-Ypenburg. Hierin maakten we afspraken over integrale samenwerking bij de aanpak van meervoudige problematiek rond veiligheid en leefbaarheid.
... woningcorporatie Vidomes Waar mogelijk trekken wij op met Vidomes, bijvoorbeeld in gebieden waar wij samen woningen beheren. In Bovenveen is het project Straataanpak in oktober 2011 gestart. Hierin werken we samen met Vidomes, de gemeente, jongerenwerk en welzijnswerk. Doel: het verbeteren van de leefbaarheid. Alle partijen leveren daar hun bijdrage aan. In 2012 hebben we overlegd met Vidomes over de lokale prestatieafspraken en een gezamenlijk optrekken in de wijk De Heuvel, waar samen met de gemeente, instellingen en bedrijven die actief zijn in de wijk een wijkvisie is ontwikkeld voor de periode tot 2040. Deze gezamenlijke visie is in 2013 afgerond.
... welzijns- en zorgpartners Wij werken samen op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Op initiatief van de participatieraad Leidschendam-Voorburg wordt met tal van partijen overlegd om op korte termijn een aantal quick wins te organiseren op het gebied van huisvesting voor ouderen en
63
mensen met een lichamelijke beperking, die voorheen toegang hadden tot de intramurale zorgcentra, maar nu gelet op het rijksbeleid langer zelfstandig moeten wonen. De pilots zijn gericht op een snellere procedure rond de aanvraag van een woningaanpassing (WMO) en het gericht aanbieden in twee complexen van geschikte ouderen woningen voor huurders/cliënten met een indicatie voor thuiszorg, die wordt gefaciliteerd vanuit het aanpalende zorgcentrum. In 2013 zijn deze projecten gaan draaien; we evalueren in 2014. We werken samen met Florence, WZC Scheveningen, WZH, en Limor. Zie hoofdstuk 14.1.
... Haag Wonen Ook in 2013 gold de afspraak die we in 2006 met corporatie Haag Wonen maakten over de woningtoewijzing. Wij hebben moeite om 70 procent van de vrijkomende woningen toe te wijzen aan de BBSH-groep. Dat komt omdat we in Den Haag veel nieuwe woningen bouwden die relatief duur zijn. Haag Wonen is bereid om hun en onze toewijzingen in Den Haag bij elkaar op te tellen, zodat wij gezamenlijk toch de regionale afspraak in Den Haag halen. Zie de cijfers in hoofdstuk 5, we geven lage inkomens voorrang.
... andere corporaties In ons nieuwe beleidsplan 2014 – 2018 zullen we ook een standpunt innemen over samenwerking en/of fusie met andere corporaties.
... de tegenbeweging Europamaatregel Samen met 129 andere woningcorporaties in Nederland verzetten we ons tegen de Europese toewijzingsregels. We verwachten namelijk dat hierdoor eenzijdige wijken ontstaan. Wij hebben een rechtszaak aangespannen die loopt bij het Europese Hof. Aanvankelijk wees het Hof de zaak af door onze zaak niet ontvankelijk te verklaren. Tegen deze beslissing brachten we verweer in. Dit bleek succesvol. Onlangs vernamen we dat het Hof onze zaak toch ontvankelijk heeft verklaard. Behandeling volgt nu.
64
24 We hebben deelnemingen in andere rechtspersonen 24.1 Woonservice Haaglanden BV In 1997 hebben we Woonservice Haaglanden BV opgericht met het doel de schoonmaakwerkzaamheden en andere werkzaamheden in en om de woning zelf ter hand te kunnen nemen. Sinds 2002 zijn de personeelsleden van de deelneming bij ons in dienst getreden. Woonservice Haaglanden biedt de huurders bij WoonInvest en Stichting Duivenvoorde een servicecontract aan voor klein onderhoud. Het klein onderhoud is volgens de bepalingen van het huurcontract voor rekening van de huurder. Eind 2013 hebben ruim 4600 huurders een dergelijk servicecontract. Over deze vennootschap zijn de volgende gegevens van belang: Gestort aandelenkapitaal:
€ 18.000
Enig aandeelhouder:
Stichting WoonInvest
Omzet 2013:
€ 299.000
Resultaat na belastingen 2013:
€ 20.000
Eigen vermogen na resultaatbestemming:
€ 139.000
Werknemers
Geen
24.2 WoonInvest Projecten Holding BV Deze holding maatschappij is aandeelhouder van WoonInvest Projecten BV en van Energie Exploitatie Maatschappij Leidschenveen BV. Deze maatschappij is in 2003 opgericht onder de naam WoonInvestment BV In 2009 heeft een statutenwijziging en naamswijziging plaatsgevonden waardoor dit een zogenaamde Holdingmaatschappij is geworden voor de deelnemingen van Stichting WoonInvest. In deze maatschappij vinden geen zelfstandige activiteiten plaats. Over deze vennootschap zijn de volgende gegevens van belang: Gestort aandelenkapitaal:
€ 18.000
Enig aandeelhouder:
Stichting WoonInvest
Omzet 2013:
nihil
Resultaat na belastingen 2013
€ 515.000
Eigen vermogen na resultaatbestemming:
€ 1.371.000
Werknemers
Geen
In het bedrag van het genoemde resultaat na belastingen is een intercompany resultaat van € 642.000 begrepen. In de (geconsolideerde) jaarrekening is dit geëlimineerd. 24.3 WoonInvest Projecten BV In 2008 hebben we WoonInvest Projecten BV opgericht met het doel onze projectontwikkelingsactiviteiten hierin onder te brengen. Beperking van de risico’s op dit gebied is de belangrijkste doelstelling. In 2009 zijn de activiteiten in deze deelneming gestart. De vennootschap heeft geen personeel in dienst. Eind 2009 is Projecten Holding BV 95% aandeelhouder geworden van WoonInvest Projecten BV. De overige 5% aandelen is in handen van Causa Vastgoed BV. Over deze vennootschap zijn de volgende gegevens van belang:
65
Gestort aandelenkapitaal:
€ 20.000
Aandeelhouder:
WoonInvest Projecten Holding BV (95%) en Causa Vastgoed BV (5%)
Omzet 2013:
€ 433.000
Resultaat na belastingen 2013:
€ -/-82.000
Eigen vermogen na resultaatbestemming:
€ 1.442.000
Werknemers
geen
24.4 WoonInvest Project I BV In 2009 hebben we WoonInvest Project 1 BV opgericht met het doel onze specifieke projecten en ontwikkelingsactiviteiten hierin onder te brengen. Beperking van de risico’s op dit gebied is de belangrijkste doelstelling. Eind 2011 zijn in deze deelneming de activiteiten gestart. WoonInvest Project 1 heeft samen met bouwmaatschappij Schouten en de Jong B.V. de Vennootschap onder Firma De Nieuwe Floris opgericht. Binnen deze V.o.F. worden koopwoningen in de van Barbansonstraat ontwikkeld. De vennootschap heeft geen personeel in dienst. Over deze vennootschap zijn de volgende gegevens van belang: Gestort aandelenkapitaal:
€ 18.000
Aandeelhouder:
WoonInvest Projecten B.V. (100%)
Omzet 2013:
€ nihil
Resultaat na belastingen 2013:
€ -/- 104.000
Eigen vermogen na resultaatbestemming:
€ 453.000
Werknemers
geen
24.5 Energie Exploitatie Maatschappij Leidschenveen BV In 2009 heeft WoonInvest Projecten Holding B.V. de Energie Exploitatie Maatschappij Leidschenveen BV opgericht met als doel het beheer en de exploitatie te voeren van een Warmte Koude Opslag (WKO) installatie voor het complex Leilinde in Leidschenveen. Door de regelgeving rondom Energie Exploitatie Maatschappijen dient dit in een transparante nevenstructuur te worden georganiseerd. De installatie is begin 2010 operationeel geworden. Over deze vennootschap zijn de volgende gegevens van belang: Gestort aandelenkapitaal:
€ 318.000
Aandeelhouder:
WoonInvest Projecten Holding BV (100%)
Omzet 2013:
€ 396.000
Resultaat na belastingen 2013:
€ -/- 49.000
Eigen vermogen na resultaatbestemming:
€ 343.000
Werknemers
geen
66
Visuele samenvatting van de nevenstructuur van WoonInvest per 31 december 2013
Deze rechtspersonen vormen een fiscale eenheid voor de BTW en Vpb.
Stichting WoonInvest
WoonInvest Projecten Holding BV
Woonservice Haaglanden BV
WoonInvest projecten BV
WoonInvest Project 1 BV
Energie Exploitatie Maatschappij Leidschenveen BV
Hoewel de onderstaande deelnemingen niet in de consolidatie zijn opgenomen, heeft WoonInvest de volgende belangen Vennootschap onder Firma de Nieuwe Floris De V.O.F. is in 2010 opgericht. Omzet 2013:
€ 158.000
Resultaat na belastingen 2013:
€ -/- 277.000
Eigen vermogen na resultaatbestemming:
€ 1.158.000
24.6 Stichting De Vlieterhof Deze stichting is opgericht op 30 december 1994 en heeft ten doel het beheren en exploiteren van een kantoorpand aan de Zaagmolenstraat te Leidschendam. Tot medio 2007 hield WoonInvest daar kantoor. Eind 2010 heeft zich de eerste nieuwe huurder aangediend. In 2011 hebben diverse nieuwe huurders hun intrek in het voormalige kantoor genomen. Het bestuur van deze stichting wordt gevormd door de directeur bestuurder van stichting WoonInvest. De volgende financiële gegevens zijn van belang: Omzet 2013:
€
125.000
Resultaat na belastingen 2013:
€
37.810
Eigen vermogen na resultaatbestemming:
€
-/- 4.000
67
24.7 Vereniging van eigenaren (VvE) Van de volgende VvE’s zijn wij lid en beheerder en in sommige gevallen vervullen wij ook de functie van bestuurder De gegevens zijn ontleend aan de (voorlopige) jaarrekeningen over 2013. Totaal Stem recht |------------------------- 2 0 1 3 -------------------------| Woningen Totaal % Woningen Stem m en Vermogen Resultaat Jaaromzet WoonInvest Woningen WoonInvest WoonInvest Stem m en WoonInvest
Naam
Woonplaats
Beheerder en eigenaar: VvE Busken Huetlaan 2 t/m 72 (even nummers) VvE Busken Huetlaan 74 t/m 132 (even nummers) VvE Nicolaas Beetslaan 180 t/m 226 (even nummers) VVE Douwes Dekkerstraat VvE Jacob Lennepstraat 4 t/m 67 VvE Nicolaas Beetslaan 228 t/m 274 (even nummers) VvE Nicolaas Beetslaan 276 t/m 322 (even nummers) VvE Prinses Irenelaan 200 t/m 246 (even nummers) VvE Brinnolaan 1 t/m 47 (oneven nummers) VvE Brinnolaan 2 t/m 48 (even nummers) VvE Keltenlaan 1 t/m 47 (oneven nummers) VvE Holwerdalaan 109 t/m 148 (doorlopende nummers) VvE Reuvenslaan 97 t/m 175 (oneven nummers) VvE Gardulflaan 1 t/m 47 (oneven nummers) VvE 't Loo VvE Frans Cobellaan 2 t/m 80 (even nummers) VvE Sint Martinuslaan 65 t/m 143 (oneven nummers) VvE Van Benthuysenlaan 1 t/m 47 (oneven nummers) VvE Sint Martinuslaan 98 t/m 192 (even nummers) VvE Prinses Margrietlaan 105 t/m 124 (doorl. nummers) VvE Prinses Margrietlaan 127 t/m 151 (doorl. nummers) VvE Kersengaarde 2 t/m 272 (even nummers) VvE Gravin Juliana van Stolberglaan 34 t/m 344 (even nummers) VvE Gravin Juliana van Stolberglaan 362 t/m 658 (even nummers) VvE Prinses Annalaan 255 t/m 405 (oneven nummers) VvE Gravin Juliana van Stolberglaan 51 t/m 481 (oneven nummers) VvE Prins Johan Willem Frisolaan 68 t/m 402 (even nummers) VvE De Haar 68 t/m 198 (doorlopende nummers) VvE Grashof 1 t/m 111 (oneven nummers) VvE Grashof 113 t/m 243 (oneven nummers) VvE Grashof 245 t/m 317 (oneven nummers) VvE De Schaecken VvE Prins Johan Willem Frisolaan 484 t/m 878 (even nummers) VvE Terrana I VvE Terrana II VvE Oranjepolderhof VvE Leilinde E VvE Kersengaarde Parkeerplaatsen VvE Julianaschool VvE Triade I VvE Leidschenhoof
Voorburg Voorburg Voorburg Voorburg Voorburg Voorburg Voorburg Voorburg Voorburg Voorburg Voorburg Voorburg Voorburg Voorburg Voorburg Voorburg Voorburg Voorburg Voorburg Voorburg Voorburg Voorburg Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam Leidschendam 's-Gravenhage 's-Gravenhage 's-Gravenhage 's-Gravenhage Voorburg Voorburg 's-Gravenhage 's-Gravenhage
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
229.887 171.184 162.306 50.000 139.199 107.527 120.883 62.508 63.863 46.512 74.547 65817.036 3.564 206.330 230.323 226.310 113.003 301.884 151.214 183.207 28.111 64.194 250.104 159.849 696.088 11.279 844.925 144.851 184.041 132.656 167.942 47.07337.829 42.778 42.427 40.255 28.94720.125 1.4577.589
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
€ 5.458.195 €
1.2111.2621.27817.5682.255 9672.157505 1.885 4062.719 1.8631.281645 5.982 6.481 7.259 2.460 19.536 5.208 3.970 41.6438.4232.144 6.056 8.781 23.181 27.3873.7965.126 3.969 21.90187.253 2.676 5.694 1.12810.4202.14927 28.86812.017
€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
46.745 37.053 39.272 78.686 76.178 25.416 31.376 38.398 38.234 35.705 39.249 32.598 32.700 19.770 84.273 68.614 66.816 37.212 117.933 42.444 47.095 412.016 291.290 204.841 114.838 435.221 130.300 277.062 91.130 106.788 75.170 100.182 135.042 43.849 52.710 50.441 64.224 10.219 17.626 28.289 26.765
18 16 13 65 34 15 13 13 13 13 13 26 23 15 46 21 21 13 32 12 13 112 82 100 50 133 166 68 30 38 20 46 195 22 22 80
36 30 24 66 66 24 24 24 24 24 24 40 40 24 57 40 40 24 48 20 25 136 150 138 72 216 168 131 56 66 37 57 197 24 24 110
50,0% 53,3% 54,2% 98,5% 51,5% 62,5% 54,2% 54,2% 54,2% 54,2% 54,2% 65,0% 57,5% 62,5% 80,7% 52,5% 52,5% 54,2% 66,7% 60,0% 52,0% 82,4% 54,7% 72,5% 69,4% 61,6% 98,8% 51,9% 53,6% 57,6% 54,1% 80,7% 99,0% 91,7% 91,7% 72,7%
54 0 85
66 7 112
81,8% 0,0% 75,9%
44 40 33 1397 81 38 172 13 13 13 13 26 23 15 47 21 21 13 3091 12 13 1934 321 7924 3840 421 4675 138 30 38 20 726 5694 1856 1856 10868 268 119 4 85 198
42.121 € 3.703.770
De gegevens zijn ontleend aan de definitieve jaarrekeningen over 2013, op één na. Voor de VvE Leilinde E zijn de gegevens nog voorlopig. We hebben het aandeel WoonInvest bepaald naar rato van het aantal stemrechten.
68
84 75 60 1419 159 60 315 24 24 24 24 40 40 24 58 40 40 24 4627 20 25 2369 591 10889 5512 677 4724 264 56 66 37 1009 5753 2176 2176 14782 309 131 11 112 713
52,4% 53,3% 55,0% 98,4% 50,9% 63,3% 54,6% 54,2% 54,2% 54,2% 54,2% 65,0% 57,5% 62,5% 81,0% 52,5% 52,5% 54,2% 66,8% 60,0% 52,0% 81,6% 54,3% 72,8% 69,7% 62,2% 99,0% 52,3% 53,6% 57,6% 54,1% 72,0% 99,0% 85,3% 85,3% 73,5% 86,7% 90,8% 36,4% 75,9% 27,8%
25 We voerden geen bijzondere activiteiten uit In 2013 voerden we geen bijzondere activiteiten uit of activiteiten die in strijd zijn met de regelgeving. Ook ondersteunden wij in 2013 geen buitenlandse instellingen.
69
26 We hebben een professionele organisatie Bestuur Op 31 december 2013 bestond ons bestuur uit één persoon: Marien de Jong, directeur bestuurder. Het bestuur: - bepaalt de hoofdlijnen van het beleid; de organisatie bereidt dat beleid voor; - ziet erop toe dat management en medewerkers dat beleid goed uitvoeren.
Ondernemingsraad We hebben een ondernemingsraad (OR). Die overlegt met de directie over personele aangelegenheden. De ondernemingsraad is de overlegcommissie die wordt genoemd in artikel 11.3 van de CAO voor personeel in dienst van woningcorporaties. Op 31 december 2013 bestaat de OR uit: - Tom de Bruin voorzitter - Renate Flaman secretaris - Sandra van As penningmeester - Tamara Kipp vice-voorzitter - Dennis Reekers lid De OR krijgt ondersteuning van een ambtelijk secretaris. Dat is Helmi Kaskens, zelfstandig adviseur in ondernemingsraadzaken, tot juni 2013. Daarna vervulde Marjolijn Minderman deze functie. Zij is freelance ambtelijk secretaris. Dit zijn enkele onderwerpen die bij de OR aan de orde kwamen: de onder toezichtstelling van WoonInvest; wijziging afdeling Woondiensten en Vastgoedbeheer; Verzelfstandiging afdeling VvE-beheer; PC privé beleid en rookbeleid; sociaal jaarverslag; secundaire arbeidsvoorwaarden.
WoonInvest Integriteitscommissie (WIC) Deze integriteitscommissie overlegt ieder kwartaal over: - meldingen over integriteit die we ontvingen; - vragen over ons integriteitsbeleid. Eind 2013 zaten deze personen in de commissie: - Coletta Roomer afdeling Klantenservice - Piet Duynisveld afdeling Vastgoedbeheer - Ted Hooijmans afdeling Woondiensten - Ingrid de Zeeuw afdeling Financiën - Margo Hoppenbrouwer afdeling Staf De WIC krijgt secretariële ondersteuning van onze beleidsadviseur Wils van der Steen. In 2013 ontvingen we 208 meldingen. Op 95 (46 procent) daarvan is door WoonInvest ingegaan. Dit is inclusief de 21 kerstgiften die we onder het personeel hebben verloot. Het gaat in alle gevallen om kleine zaken, zoals een fles wijn. Bij de meldingen geldt dat iedere WoonInvester wel of geen acceptatie meldt. De WIC heeft alle gevallen getoetst aan het geformuleerde beleid en geconcludeerd dat in deze gevallen binnen de kaders van het beleid is gehandeld.
Vertrouwenspersoon De heer Guido Paap is de vertrouwenspersoon voor onze organisatie, hij werkt bij MeatisArdyn. Guido ontving in 2013 één melding, die hij telefonisch heeft behandeld.
70
Klokkenluidersregeling (integriteitsregeling) We hebben bij onze organisatie een klokkenluidersregeling. Het secretariaat daarvan hebben we ondergebracht bij Centrum Arbeidsverhoudingen Overheidspersoneel (CAOP) in Den Haag. Zij kregen in 2013 geen meldingen van een vermoeden over misstanden. Ook onze vertrouwenspersoon heeft geen melding doorgegeven.
Sponsorbeleid In 2013 gaven we € 19.563,- aan sponsoractiviteiten uit. Het gaat dan om activiteiten in of voor de buurten en wijken waarin we actief zijn, en van bewoners daarin. Er moet altijd een relatie zijn tussen onze kerntaken, onze doelgroep en de activiteit die we sponsoren. Voorbeelden hiervan zijn: een buurtfestival; een cultureel evenement; verenigingen die belangrijk zijn voor de sociale samenhang; verenigingen die activiteiten uitvoeren voor bewoners van een wijk waarin wij actief zijn. Zo onderstrepen we onze positie als maatschappelijk onderneming met een sterke lokale betrokkenheid. Ons sponsorbeleid is gepubliceerd op de website. Het Sint Martinusfonds draagt ook financieel bij aan de leefbaarheid en de woonomgeving.
Personeel We willen een betrokken, sociale ondernemer zijn. Om dat waar te maken willen we voor onze medewerkers een aantrekkelijke werkgever zijn. Een werkgever die investeert in zijn medewerkers en ruimte biedt voor groei en ontplooiing. Onze organisatie bestaat uit vijf afdelingen: Financiën, Staf, Woondiensten, Vastgoedbeheer en Klantenservice. Per 31 december 2013 hadden we 80 werknemers die 73,2 formatieplaatsen invullen. Een fulltime dienstverband is bij ons 36 uur per week. Door natuurlijk verkoop zal het aantal medewerkers in de aankomende jaren afnemen. Enkele vrijgekomen formatieplaatsen worden niet opnieuw ingevuld. Hierdoor zal ook het aantal formatieplaatsen verder afnemen.
Aantal Fte’s 31-122012
31-122013
10,0
11,0
1,0
7,8
7,2
-0,6
Staf
10,3
8,8
-1,5
Vastgoedbeheer
13,9
18,9
5,0
Woondiensten
34,3
27,3
-7,0
Totaal
76,3
73,2
-3,1
Aantal
31-122012
31-122013
Man
50
49
Vrouw
34
31
Totaal
84
80
Afdeling Financiën Klantenservice
71
mutatie
Leeftijdsopbouw 31-12-2013 man
vrouw
20 - < 30
0
0
30 - < 40
7
11
40 - < 50
13
14
50 - < 60
19
6
60 - < 65
10
0
Totaal
49
31
31-122012
31-122013
Man
49,8
50,3
Vrouw
42,1
43,0
Totaal gemiddeld
46,7
47,5
Fulltime
Parttime
Totaal
Man
47
2
49
Vrouw
10
21
31
Totaal
57
23
80
Gemiddelde leeftijd
Fulltime/parttime
Personeelsverloop In 2013 kwam er één nieuwe medewerker bij; vijf medewerkers vertrokken. Zeven medewerkers vierden hun 12,5 jarig dienstverband en twee het feit dat zij 25 jaar in dienst waren.
Ziekteverzuim Ons ziekteverzuim over 2013 bedroeg 3,58%. Hierbij laten wij zwangerschaps- en bevallingsverlof buiten beschouwing.
Opleidingen en trainingen Ook in 2013 besteedden wij, zoals gebruikelijk, aandacht aan de professionalisering van onze organisatie. We gaven € 48.100 uit aan opleiding & training. Denk aan bevrijding uit liften, treasury, bouwkunde voor niet-bouwkundigen en Bedrijfshulpverlening.
Arbodienst Het in 2010 afgesloten contract met De Arbodienst is met 1 jaar verlengd.
Personeelsvereniging We hebben een actieve personeelsvereniging. Vijf medewerkers uit verschillende afdelingen organiseerden gedurende het jaar zes activiteiten voor het personeel.
Ideeënbus Er zijn zestien ideeën binnengekomen via de ideeënbus. Hiervan zijn er drie uitgevoerd.
72
Werkorganisatie Directeur bestuurder Marien de Jong geeft leiding aan onze werkorganisatie. De afdelingsmanagers vormen samen het managementteam dat bestaat uit: - John van der Hulst, manager Vastgoedbeheer en Vastgoedontwikkeling, tevens adjunct directeur - Ben Buskens, manager Financiën en P&O - Birgit Hijdra, manager Woondiensten en Klantenservice. Usha Ramnares verzorgt het secretariaat voor bestuur & directie. WoonInvest is gevestigd aan de Charlotte van Pallandtlaan 2 in Voorburg.
73
27. Dit zijn onze kengetallen KENGETALLEN over het jaar
Aantal verhuureenheden ultimo boekjaar 1 Woningen a. in exploitatie b. in aanbouw 2 Garages/Parkeerplaatsen 3 Bergingen e.d. Totaal Personeelsbezetting (voltijds, ultimo boekjaar) a Financieel administratief b Technisch c Huismeesters d Verhuur- en bewonerszaken e Directie en algemene zaken f Klantenservice Totaal Verhuur en incasso 1 Woningmutaties 2 Aantal huurders met huurtoeslag met geclusterde betaling 3* a. woningen (kale huur < € 374,44) b. woningen (kale huur > € 374,44) 4 Huurachterstand in % van de jaarhuur 5 Huurderving in % van de jaarhuur Prijs-kwaliteitverhouding 1 Gemiddeld aantal punten WWS 2 Gemiddelde netto huurprijs (per maand) Continuïteit 1 Liquiditeit (current ratio) 2 Solvabiliteit 3 Rentabiliteit eigen vermogen 4 Rentabiliteit totaal vermogen Onderhoud 1 Normaal onderhoud per woning 2 Plan- en projectmatig onderhoud per woning
2013
2012
2011
2010
2009
8.592 103 814 243 9.752
8.632 161 762 243 9.798
8.466 178 731 243 9.618
8.457 223 740 243 9.663
8.257 376 727 255 9.615
11,0 18,9 16,8 10,5 8,8 7,2 73,2
10,0 13,9 16,8 17,5 10,3 7,8 76,3
10,4 13,8 17,0 18,0 10,3 7,8 77,3
12,2 14,7 17,0 18,7 8,7 7,8 79,1
12,2 17,9 17,0 14,8 9,0 8,0 78,9
579
529
505
661
690
nvt 1.066 7.526 0,9% 1,6%
865 1.329 7.303 1,1% 1,2%
918 1.400 7.066 0,9% 1,0%
1.007 1.494 6.963 0,8% 2,1%
1.086 412 7.845 0,7% 1,8%
139 546
138 522
138 501
135 500
133 475
0,7 27,3% 5,3% 4,1%
0,7 27,0% -4,7% 2,3%
0,5 26,1% -11,3% 2,1%
1,7 22,3% 6,7% 4,6%
0,7 22,4% 0,6% 3,3%
353 1.398
410 1.472
377 1.581
16.685 140 7.010 2953.847 2.2121.273
15.775 1.206 7.117 974 3.816 2.112304
457 908
375 981
Balans en winst- en verliesrekening 1 2 3 4 5 6 7
Eigen vermogen per woning Overige voorzieningen per woning Totaal opbrengsten per woning Kapitaalslasten per woning Overige bedrijfslasten per woning Renteresultaat per woning Jaarresultaat per woning
23.521 580 7.778 1.600 2.904 2.1751.254
22.709 1.028 6.905 1.402 2.663 2.9211.071-
21.563 1.472 6.898 1.614 3.159 3.9312.440-
* Bij Verhuur en incasso punt 3, is voor 2009 het aantal woningen goedkoop berekend met een huurprijs < € 275,- en > € 275,-. Hierdoor is er een groot verschil met de volgende jaren.
74
28. DIT IS ONZE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
75
GECONSOLIDEERDE BALANS (voor resultaatbestemming) ACTIVA
31-12-2013 x € 1.000
31-12-2012 x € 1.000
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 1. Sociaal Vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploiatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
497.259
602.823
13.058
16.221
8.223
8.937
Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen 4. Commercieel vastgoed in exploitatie 5. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploiatie 6. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
518.540
166.715
58.762
10.790
9.024
Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa 7. Latente belastingvorderingen 8. Leningen u/g 9. Te amortiseren hedges 10. Te vorderen BWS-subsidies 11. Overige vorderingen
627.981
177.505
2.112 5.463 3.462 20 29
67.786
2.599 3.391 3.416 67 1.791
Totaal financiële vaste activa
11.086
11.264
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 12. Vastgoed bestemd voor verkoop 13. Overige voorraden
96 54
335 82 150
417
Vorderingen
14. Huurdebiteuren 15. Gemeente Leidschendam-Voorburg 16. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 17. Belastingen en premies sociale verzekeringen 18. Overige vorderingen 19. Overlopende activa
455 9
563 10
28 58 509 1.126
215 55 906 1.379
Totaal vorderingen 20. Liquide middelen
TOTAAL
76
2.185
3.128
32.322
15.844
741.788
726.420
PER 31 DECEMBER 2013
PASSIVA
31-12-2013 x € 1.000
21. Groepsvermogen 22. Egalisatierekening
VOORZIENINGEN 23. Voorziening onrendabele investeringen 24. Voorziening garantieverplichtingen 25. Overige voorzieningen
196.104
59
125
8.154 716 4.982
462.023 10.867 1.985 10.908
Totaal langlopende schulden KORTLOPENDE SCHULDEN 30. Schulden aan kredietinstellingen 31. Schulden aan leveranciers 32. Belastingen en premies sociale verzekeringen 33. Overige schulden 34. Overlopende passiva
202.164
4.805 177 -
Totaal voorzieningen LANGLOPENDE SCHULDEN 26. Leningen kredietinstellingen 27. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV 28. Derivaten 29. Overige schulden
31-12-2012 x € 1.000
8.870
466.039 9.060 6.366 10.107
485.784
35.525 2.766 488 2.629 7.392
Totaal kortlopende schulden
TOTAAL
77
491.572
10.723 2.377 6.469 2.081 8.099 48.800
29.749
741.788
726.420
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
BEDRIJFSOPBRENGSTEN 35. 36. 37. 38. 39.
Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten
56.930 3.951 120 4.646 2.299
Som der bedrijfsopbrengsten
53.924 3.834 150 86 2.956 67.946
60.950
BEDRIJFSLASTEN 40. 41. 42. 43. 44. 45. 46. 47. 48. 49.
Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
22.215 8.3944.669 656 734 12.298 582 3.496 7.610
Som der bedrijfslasten 50. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Bedrijfsresultaat
22.451 10.249136 4.651 623 734 12.222 873 3.361 5.725 43.866
40.527
6.041
567-
30.121
19.856
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 51. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten 52. Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de financiële vaste activa 53. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 54. Rentelasten en soortgelijke kosten
-
408-
782 19.508-
3481 25.777-
Som der financiële baten en lasten
18.726-
25.707-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
11.395
5.851-
487
3.509
10.908
9.360-
134-
118
10.774
9.242-
55. Belastingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen 56. Resultaat deelnemingen
Netto resultaat
78
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT 2013 (indirecte methode) 2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
30.121
19.856
22.215 8.3946.0414.64613822
22.451 10.249567 136 86147 24
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen - Waardeveranderingen materiële vaste activa - Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen - Bijzondere waardevermindering van vlottende activa - Resultaat verkoop vastgoedportefeuille - Resultaat deelneming - ontvangen/betaalde waarborgsommen - Mutaties in werkkapitaal: Mutatie voorraden Mutatie vorderingen (excl. verkoopdebiteuren) Mutatie kortlopende schulden (excl. kortlopend deel langlopende schulden, kort geld en investeringscrediteuren) - Mutatie voorzieningen (excl. voorz. ort nieuwbouw) - Mutatie egalisatierekening
267 943
345700
84956866-
4.067 2896927332.866
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Waardeveranderingen financiële vaste activa Ontvangen dividend Ontvangen rente Betaalde rente Betaalde winstbelasting
4.064 36.910
782 20.223487-
4083481 19.8703.50919.928-
Kasstroom uit operationele activiteiten
22.901-
12.938
14.009
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Mutatie financiële vaste activa (excl. derivaten)
29.11211.423 3.347
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
27.8622.494 3.333
14.342-
22.035-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden nieuw Aflossing langlopende schulden
31.580 13.697-
35.500 28.904-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
17.883
6.596
Netto-Kasstroom
16.479
1.430-
Verloop liquide middelen Liquide middelen en effecten primo Kort geld onder overige schulden Saldo gelden
15.844 15.844
17.274 17.274
Netto kasstroom
16.479
1.430-
Saldo gelden ultimo
32.323
15.844
Als volgt opgebouwd Liquide middelen en effecten Kort geld onder overige schulden ultimo Saldo gelden ultimo
32.322 32.322
15.844 15.844
0
0
Verschil
79
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening
Regelgeving WoonInvest heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 17 juni 2014. Herstel van een niet fundamentele fout Na vaststelling van de jaarrekening 2012 is gebleken dat een aantal woningen onterecht als sociaal vastgoed (materiele vaste activa) zijn geclassificeerd. Deze woningen hadden een kale huurprijs tussen de huurtoeslaggrens die gold voor kalenderjaar 2012 en de grens die gold voor kalenderjaar 2013. Deze fout is materieel. Herstel heeft plaatsgevonden door deze woningen in de beginbalans 2013 alsnog te classificeren als commercieel vastgoed (vastgoedbeleggingen). Door deze andere classificatie is de waardering gewijzigd van bedrijfswaarde (€ 53.469) naar marktwaarde (€ 69.179). De waardemutatie (€ 15.709) die voorvloeit uit het herstel van een niet fundamentele fout is verwerkt als rechtstreekse mutatie in het eigen vermogen aan het begin van 2013. Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van WoonInvest zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, waardering van derivaten, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. Consolidatiegrondslagen In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van Stichting Wooninvest en haar groepsmaatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen zijn: Stichting Wooninvest te Leidschendam-Voorburg
Aandeel Stichting WoonInvest
Woonservice Haaglanden B.V. te Leidschendam-Voorburg Wooninvest Projecten Holding B.V. te Leidschendam-Voorburg Wooninvest Projecten B.V. te Leidschendam-Voorburg Wooninvest Project 1 B.V. te Leidschendam-Voorburg Energie Exploitatiemaatschappij Leidschenveen B.V. te Leidschendam-Voorburg
100% 100%
Aandeel WoonInvest Projecten Holding B.V.
Aandeel WoonInvest Projecten B.V.
95% 100% 100%
Alle rechtspersonen zijn het gehele boekjaar in de consolidatie opgenomen. In het boekjaar zijn de zeggenschapsverhoudingen niet gewijzigd. Wooninvest Project 1 B.V. heeft een 50% belang in VoF de Nieuwe Floris. Het resultaat van de VoF is verantwoord als resultaat deelneming, en het belang in de deelneming is opgenomen onder de post vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen. Ten opzichte van 2012 hebben er geen wijzigingen plaats gevonden in de deelnemingen Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: – een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en – het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Voor de waardering en verwerking van afgeleide instrumenten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Derivaten en hedge accounting. Grondslagen van balanswaardering in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie
Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. WoonInvest heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel.
Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. Op grond wordt niet afgeschreven
Waardering na eerste verwerking Voor de toepassing van de waardering op actuele waarde wordt op elk rapportagemoment de vervangingswaarde (verminderd met cumulatieve afschrijvingen) en bedrijfswaarde bepaald; de waardering geschiedt op de laagste van de vervangingswaarde en bedrijfswaarde. - De vervangingswaarde wordt bepaald op de ingeschatte herbouwkosten voor een vergelijkbaar type eenheid. - De bedrijfswaarde wordt bepaald door middel van de methode van verdisconteerde toekomstige kasstromen uit huuropbrengsten en verkoopopbrengsten verminderd met uitgaven wegens onderhoud en een toegerekend gedeelte van de exploitatiekosten; de voor de bepaling van de bedrijfswaarde gehanteerde parameters en variabelen worden jaarlijks geactualiseerd opdat daarmee de beste schatting van de actuele waarde tot stand komt; zij zijn uiteengezet in de toelichting. Door hun aard kent het grootste gedeelte van het sociaal vastgoed in exploitatie een bedrijfswaarde die lager is dan de vervangingswaarde De per complex bepaalde actuele waarde wordt als naar rato van de historische kostprijs toegerekend aan de diverse componenten. Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (welke veelal lager is dan de vervangingswaarde), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies.
Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (product-marktcombinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Ter beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt uitgegaan van de additionele kasstromen die deze uitgaven tot gevolg hebben. Voor zover deze kasstromen lager zijn wordt het verschil met de uitgaven na eerste verwerking ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”.
Complexindeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (product-markt combinaties) waarvoor per cluster een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar product marktcombinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van WoonInvest.
80
Herwaardering Waardevermeerderingen als gevolg van verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten (herwaardering) worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Voor zover de waardevermeerdering een terugname is van een waardevermindering van hetzelfde actief, die voorheen als last in de winsten verliesrekening was verwerkt, wordt de waardevermeerdering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Waardeverminderingen als gevolg van een herwaardering worden ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot het bedrag dat met betrekking tot het betreffende actief als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen is opgenomen. Voor het meerdere wordt de waardevermindering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Positieve verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten worden conform RJ Richtlijn 645 (herzien 2011) alinea 506 als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen.
Kosten van groot onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Indien deze kosten worden gemaakt ter vervanging van afgeschreven componenten, dan worden deze bedragen geactiveerd.
Buitengebruikstelling of afstoting Buitengebruikstelling (sloop) of afstoting (verkoop) op termijn wordt verwerkt in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde is bepaald op basis van doorexploitatie van het sociaal vastgoed over een veronderstelde economische gebruiksduur van doorgaans 50 jaar totdat het vastgoed op grond van een sloopbesluit teniet gaat; de toekomstige sloopkosten worden in de bedrijfswaarde meegenomen. Met verkoop wordt in de bedrijfswaarde rekening gehouden uitsluitend indien verkoop binnen vijf jaar plaats vindt op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is. Onroerende zaken in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, die aangemerkt zijn om in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) binnen vijf jaar te worden overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, worden geherclassificeerd als onroerende zaken bestemd voor verkoop onder voorwaarden, indien is voldaan aan het principe “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. De onroerende zaak wordt op dat moment gewaardeerd op basis van het actuele waardemodel, zijnde de te verwachten contractprijs (i.c. de te verwachten reële waarde onder aftrek van de te verwachten toe te passen korting). Het verschil tussen de boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212 en de te verwachten contractprijs, wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de reële waarde na aftrek van de naar verwachting toe te passen korting. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed Het betreft investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten en overige stakeholders. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenerende eenheid (productmarktcombinatie), wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroomgenerende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde, zijnde de taxatiewaarde. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord.
Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen) Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting inzake het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten winst op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post “Resultaat verkoop vastgoedportefeuille” verantwoord. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen. Bij de realisatie van de waardestijging wordt deze als een afzonderlijke post in de winst- en verliesrekening verwerkt. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie
Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.
Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten.
Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De reële waarde is getaxeerd door een externe taxateur. Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen” niet afgeschreven.
Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven inzake vastgoedbeleggingen na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd.
Complexindeling Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: lokatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie.
Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen.
81
Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft onroerende zaken in aanbouw of in ontwikkeling voor gebruik als vastgoedbelegging. De waardering bij eerste verwerking is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. De waardering na eerste verwerking is tegen reële waarde. De reële waarde wordt bepaald door taxatie door een onafhankelijke en ter zake deskundig taxateur van het bedrag waartegen het object bij oplevering bestens kan worden verkocht onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.
82
Vastgoed verkocht onder voorwaarden Na eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh. Voor onroerende zaken in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en vindt herclassificatie plaats als vastgoedbelegging. De vastgoedbelegging wordt op dat moment gewaardeerd op basis van het actuele waardemodel, zijnde de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting. Het verschil tussen de boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212 en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de marktwaarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen en is tegen de nominale waarde gewaardeerd aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Ultimo boekjaar wordt het verschil tussen de dan geldende marktwaarde na aftrek van contractuele korting en de – gefixeerde – boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag als ongerealiseerde waardestijging bij het eigen vermogen vermeld.
Financiële activa Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door WoonInvest, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contantmaking geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. Het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn is in de toelichting vermeld. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, waarbij zoveel mogelijk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zijn te beschouwen.
Saldering De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.
Fiscale eenheid De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats uitgaande van de situatie dat de moeder met de dochter afrekent alsof de dochter zelfstandig belastingplichtig is.
Te amortiseren hedges Voor in het verleden gekochte swaptions is een eenmalige premie betaald die wordt afgeschreven over de periode van aanschaf tot uitoefendatum. Te vorderen BWS-subsidies Dit betreft de nog te ontvangen subsidies voor de in exploitatie zijnde materiële vaste activa welke gebouwd zijn onder de toepassing van de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies. De vordering is opgenomen tegen de contante waarde van de uit hoofde van de BWS toegezegde bedragen (subsidiebeschikkingen inzake de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten) en wordt jaarlijks verminderd met de door de budgetbeherende instanties beschikbaar gestelde bijdragen. De uitbetalingsperiode is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De uitbetaling loopt niet synchroon met de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten. De te vorderen subsidies zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het volledige bedrag opgenomen, onder aftrek van de jaarlijks ontvangen termijnen en verhoogd met rente over het jaarlijks resterend saldo tegen het subsidierendement.
Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen met een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is tegen de terugkoopprijs, zijnde de verkrijgingsprijs voor de waardering als voorraad, dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, welke in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, bank- en girotegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Egalisatierekening Subsidie BWS De egalisatierekening subsidie Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) betreft de contante waarde van de toegezegde exploitatiesubsidies op basis van de voorcalculatorisch bepaalde jaarlijkse exploitatietekorten en is in het jaar waarop de aanspraak is ontstaan voor het totale bedrag opgenomen. De egalisatierekening betreft het nog niet aan het resultaat toegerekende deel van de toegekende exploitatiesubsidies. Aan de egalisatierekening wordt jaarlijks rente op basis van het subsidierendement toegevoegd. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van de post “Overheidsbijdragen” in het resultaat verantwoord, overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties.
83
Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. Voorziening onrendabele investeringen Verliezen als gevolg van onrendabele investeringen inzake de materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen in ontwikkeling worden op het moment dat sprake is van een feitelijke verplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd) als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voorzover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verliezen wordt in dit verband verstaan de nadelige verschillen tussen de uitgaven voor investeringen, rekening houdend met het complex in het geval de investeringen hiertoe gaan behoren, en minus de aan deze uitgaven toe te rekenen bedrijfswaarde betreffende de materiële vaste activa, respectievelijk marktwaarde (betreffende vastgoedbeleggingen). Daarnaast wordt deze voorziening gevormd voor bijzondere waardeveranderingen inzake nieuwbouwwoningen in ontwikkeling die bij oplevering aan derden worden overgedragen onder een "verkoop onder voorwaarden" regeling. Voorziening garantieverplichtingen De voorziening voor garantieverplichtingen heeft betrekking op verplichtingen voortvloeiend uit verstrekte garanties inzake opgeleverde bouwprojecten en/of verkochte woningen. De voorziening wordt gevormd voor de te verwachten garantiekosten inzake opgeleverde bouwprojecten en/of verkochte woningen mede op basis van ervaringscijfers en rekening houdend met de duur van de garantieperiode. De voorziening wordt tegen nominale waarde gewaardeerd.
Langlopend/kortlopende schulden Schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met (in geval van een financiële verplichting die niet tegen reële waarde, met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, is opgenomen) de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Winst of verlies worden in de winst- en verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. Onder de schulden zijn van huurders ontvangen waarborgsommen opgenomen, welke bij mutatie van de woning worden terugbetaald verhoogd met rente. Voor de waarderingsgrondslag inzake terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden, wordt verwezen naar paragraaf “Vastgoed verkocht onder voorwaarden” van dit hoofdstuk. Derivaten en hedge accounting WoonInvest maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) zoals renteswaps ter afdekking van de gelopen risico’s betreffende renteschommelingen. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert de groep de derivaten onder de reikwijdte van RJ 290 op portefeuillebasis in de subcategorieën: ‘Derivaten met toepassing van kostprijshedgeaccounting’ en ‘Overige derivaten met een andere onderliggende waarde dan beursgenoteerde aandelen of obligaties’
Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting De afdekkingen worden verwerkt volgens kostprijshedge-accounting, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: documentatie van de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties; -
documentatie van de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities; verwerking van de ineffectiviteit in de winst-en-verliesrekening: bij derivaten in een kostprijshedge-relatie waarbij deels sprake is van hedge-ineffectiviteit, wordt indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprijs, voor het ineffectieve deel dit verschil in de winst- en verliesrekening onder de post “Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten” verwerkt.
De afdekkingen die aan deze voorwaarden voor hedge-accounting voldoen, worden als volgt verantwoord: Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. Zolang de afgedekte post (i.c. toekomstige herfinancieringen op bestaande leningen) in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. -
De resultaten op het hedge-instrument worden gelijktijdig verantwoord met de resultaten op de afgedekte post. Per balansdatum wordt de omvang van de risicopositie in de afgedekte post in de hedge-relatie vergeleken met de omvang van de risicomitigerende werking van het hedge-instrument. Indien het hedge-instrument een grotere omvang heeft dan de afgedekte post, is sprake van ineffectiviteit en wordt het ineffectieve deel tegen kostprijs of lagere marktwaarde gewaardeerd.
Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien: Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst- en verliesrekening is verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt. -
De hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: - Indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, blijft afhankelijk van de situatie off balance of op de balans. - Indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief buiten de winst- en verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winst- en verliesrekening overgebracht. Bij beeindiging van de hedge-relatie wordt de premie geamortiseerd over de geschatte restant looptijd.
Hedge documentatie WoonInvest heeft gekozen voor het toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie met behulp waarvan de effectiviteit van de hedge-relatie wordt beoordeeld. Hierin zijn de doelstellingen van risicobeheer en van de hedgestategie beschreven alsmede de afgedekte posities en in te zetten hedge-instrumenten inclusief de verwachte effectiviteit. De hedge-instrumenten worden bijgehouden in een hedge-tabel. In deze tabel wordt het verband gelegd tussen de hedge-instrumenten en de bestaande en verwachte leningen met een hoogst waarschijnlijk karakter. Enkele hedge-instrumenten hebben een langere looptijd dan de gekoppelde leningen, aangezien het zeer waarschijnlijk is dat deze leningen geherfinancierd zullen gaan worden.
Overige derivaten (zonder toepassing van kostprijshedge-accounting) Overige derivaten (zoals renteswaps) waarbij geen hedgerelatie is aangegeven, worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere reële waarde. Indien de reële waarde van deze aldus gewaardeerde derivaten negatief is, wordt dit bedrag in de balans verwerkt als een schuld en in de winst- en verliesrekening onder de financiële lasten verwerkt als een last. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de derivaten aan een derde worden overgedragen of een bijzondere waardevermindering ondergaan.
Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.
84
Grondslagen van resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening
Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.
Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders. Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van WoonInvest, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Hieronder worden bijdragen of subsidies van de overheid alsmede de toerekening van de BWS-subsidie vanuit de egalisatierekening BWS verantwoord. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post “Vastgoed verkocht onder voorwaarden” in de grondslagen van balanswaardering.
Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden e.d. Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur), zonder rekening te houden met ingeschatte verkopen voor einde levensduur. Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake materiële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie, in het geval dat voor het betreffend sociaal vastgoed geen sprake is van een eerder in het eigen vermogen opgenomen ongerealiseerde waardestijging. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Hieronder wordt de afboeking van de vorderingen op debiteuren inzake huur opgenomen. Pensioenlasten De groep heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft WoonInvest geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. Onderhoudslasten Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder wordt de jaarlijkse waardeverandering opgenomen van het tegen reële waarde (marktwaarde) gewaardeerde commercieel vastgoed in exploitatie en de woningen verkocht onder voorwaarden. Verder worden hieronder eventuele afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen wordt voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht.
Financiële baten en lasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden.
85
Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van WoonInvest. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.
Grondslagen bij opstellen geconsolideerd kasstroomoverzicht
Toepassing indirecte methode Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij het gebruik van de indirecte methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit het resultaat. Het resultaat waar het kasstroomoverzicht van uitgaat, wordt aangepast aan de volgende posten: mutaties in voorraden en operationele vorderingen en schulden, waaronder handelsdebiteuren en handelscrediteuren, voorzieningen en overlopende posten; resultaatposten die geen kasstroom tot gevolg hebben in dezelfde periode; resultaatposten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet classificeren als operationele activiteiten, maar als investerings- of financieringsactiviteiten.
Begrip geldmiddelen De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als liquide beleggingen.
Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest en dividend Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
Verwerking van geldmiddelen begrepen in de aan- of verkoopprijs van groepsmaatschappijen De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij en de verkoopprijs van de verkochte groepsmaatschappij zijn opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. De in deze groepsmaatschappijen aanwezige geldmiddelen zijn op de aankoopprijs respectievelijk de verkoopprijs in aftrek gebracht.
86
TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE BALANS (in duizenden euro's) MATERIËLE VASTE ACTIVA
1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen gebruik 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie
31-12-2013
31-12-2012
497.259 13.058 8.223 518.540
602.823 16.221 8.937 627.981
Het verloop van deze posten is als volgt: 1. Sociaal vastgoed in exploitatie
Stand 1 januari volgens jaarrekening 2012 Herstel van een niet fundamentele fout 1 januari 2013 Stand 1 januari na herstel van een niet fundamentele fout
2. Sociaal vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen exploitatie
3. Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
2013
2012
2013
2012
2013
2012
602.823
561.408
16.221
22.559
8.937
9.985
549.354
561.408
16.221
22.559
8.937
9.985
7.712 210 -6.451 -11.345
29.408 2.041 -1.736 33.017
-10.287 16.983
-23.749 19.151
82
88
-3.096 -4.529
-520 -1.220 -796
-1.135
-53.469
Mutaties: 0 Opleveringen Verbeteringen Desinvesteringen Herwaardering via eigen vermogen Herwaardering via resultaat Afwaarderingen Afschrijvingen Herrubricering FVA Herclassificatie 31 december 2013 naar commercieel Totaal van de mutaties Stand 31 december: Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Boekwaarde
-21.419
-21.315
-20.802 -52.095
0 41.415
-3.163
-6.338
-714
-1.047
497.259
602.823
17.587
17.769
14.015
15.732
497.259
602.823
-4.529 13.058
-1.548 16.221
-5.792 8.223
-6.795 8.937
-2.233
1. Sociaal vastgoed in exploitatie
Herstel van een niet fundamentele fout Na vaststelling van de jaarrekening 2012 is gebleken dat een aantal woningen onterecht als sociaal vastgoed (materiele vaste activa) zijn geclassificeerd. Deze woningen hadden een kale huurprijs tussen de huurtoeslaggrens die gold voor kalenderjaar 2012 en de grens die gold voor kalenderjaar 2013. Deze fout is materieel. Herstel heeft plaatsgevonden door deze woningen in de beginbalans 2013 alsnog te classificeren als commercieel vastgoed (vastgoedbeleggingen). Door deze andere classificatie is de waardering gewijzigd van bedrijfswaarde (€ 53.469) naar marktwaarde (€ 69.179). De waardemutatie (€ 15.709) die voorvloeit uit het herstel van een niet fundamentele fout is verwerkt als rechtstreekse mutatie in het eigen vermogen aan het begin van 2013. Herclassificatie van bezit van sociaal naar commercieel of commercieel naar sociaal vindt plaats per 31 december van het boekjaar. Van herclassificatie is sprake als de classificatie per 31 december van vorig boekjaar afwijkt van de classificatie per 31 december van het huidig boekjaar. Herclassificatie vindt plaats tegen de waarde eind vorig jaar. Na herclassificatie vindt herwaardering plaats naar de waarderingsgrondslag waar het vastgoed eind van het huidig boekjaar is opgenomen.
Desinvesteringen Van de bedrijfswaarde van de desinvesteringen heeft € 1.137 betrekking op woningen die onder voorwaarden verkocht zijn.
Afschrijvingen In het kader van RJ 645 (herzien 2011) is vanaf boekjaar 2012 de lineaire afschrijving op het sociaal vastgoed gebaseerd op de componentenbenadering. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering, bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: -
Grond: geen afschrijving Casco: 50 jaar Inrichting (keuken, badkamer/ toilet e.d.): 10 tot 15 jaar Installaties (lift, cv, elektra e.d.): 20 tot 25 jaar Woningverbetering: 30 jaar
Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop WoonInvest heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 106 woningen uit sociaal vastgoed bestemd zijn voor verkoop. Hiervan zullen naar verwachting 26 woningen in het komend boekjaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze 26 woningen bedraagt in totaal € 3,3 miljoen.
Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. Verkopen worden voor de verwachte verkopen in de eerste 5 prognosejaren als kasstroom meegenomen in de bedrijfswaarde. Indien verkopen onder voorwaarden worden verwacht, dan is slechts rekening gehouden met de te ontvangen kasstroom op het moment van transport van de woning. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (i.c. sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging.
87
Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd (bedragen in euro): Stijgingsparameters: -
inkomensafhankelijke huurverhoging variërend van 2% tot 6% voor 2014, voor de volgende 4 jaar een jaarlijkse huurverhoging van tussen de 2% en 3,5% en daarna 2,0% (voorgaand jaar: eerste 5 jaar 2,5% en daarna 2,0%)
-
jaarlijkse huurharmonisatie conform harmonisatiebeleid, gemiddeld 0,33% in de eerste 5 jaar (voorgaand jaar: 0,27% eerste 5 jaar)
-
jaarlijkse huurderving van 1,4% als gevolg van leegstand (voorgaand jaar: 1,4%)
-
jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven en overige exploitatieuitgaven van 3% (voorgaand jaar: 3,5% eerste 4 jaar en daarna 3%)
-
jaarlijkse stijging van de restwaarde van 2% (voorgaand jaar: 2,5% eerste 4 jaar en daarna 2%)
-
jaarlijkse daling van de taxatiewaarden van 4% de eerste 4 jaar, daarna 2% stijging per jaar (voorgaand jaar: 0%)
Volumeparameters: -
klachtenonderhoudsuitgaven (op basis van ervaringscijfers): € 212,94 per verhuureenheid en mutatieonderhoud: € 1.833 per mutatie, gezamenlijk circa € 290 per verhuureenheid (voorgaand jaar: gezamenlijk € 294,14 per verhuureenheid) planmatig en groot onderhoud (uitsluitend instandhouding) per complex: conform meerjarenonderhoudsbegroting, na begrotingsperiode op basis van gemiddelden per overige directe en indirecte exploitatieuitgaven voor zover vastgoedgerelateerd (algemeen beheer, belastingen, verzekering): € 1.014 per verhuureenheid (voorgaand heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurderheffing): voor 2014 en verder ingerekend op basis van het wettelijk kader voor de periode 2014 tot en met 2017 en voor 2018 en verder is verondersteld gelijk te zijn aan de heffing in 2017 (voorgaand jaar: alleen 2013 ingerekend)
Discontering: -
disconteringsvoet van 5,25 % voor woningen (voorgaand jaar: 5,25%); disconteringsmoment: medionummerando
-
contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur van het complex met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- , renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn
Overige aspecten: -
inrekenen restwaarde grond: € 11.787,50 per verhuureenheid, uitgaande van bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming aan het eind van de economische levensduur, zijnde de huidige grondprijs geïndexeerd naar einde levensduur (€ 22.550) en gecorrigeerd voor toekomstig te maken kosten inzake uitplaatsing, sloop en opnieuw bouwrijp maken (€ 10.762,50). (restwaarde grond voorgaand jaar: € 11.500)
-
inrekenen woningverkopen: tegen de contante waarde van de verwachte opbrengstwaarde minus verkoopkosten voor maximaal de eerstkomende vijf jaar op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is. Voor de eerste 5 jaar zijn in totaal 106 verkopen ingerekend, waarvan 26 in 2014. De verwachte opbrengst van deze verkopen bedraagt € 12.658 en de boekwaarde van deze woningen per 31 december 2013 bedraagt € 9.792
-
Indirecte exploitatielasten, zoals sponsoringuitgaven en kosten met betrekking tot treasury- en nieuwbouwactiviteiten zijn niet aan de bedrijfswaarde toegerekend.
Leefbaarheidsuitgaven kunnen betrekking hebben op sociale activiteiten en fysieke activiteiten. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera.De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera. In de bedrijfswaardeberekening is aan elke sociale vastgoedeenheid een bedrag toegerekend inzake leefbaarheidsuitgaven. De levensduur van sociaal vastgoed is standaard 50 jaar. Regelmatig worden de complexen die op korte termijn hun theoretische einde levensduur bereiken (binnen 15 jaar) intern besproken. Dan kunnen voorstellen worden gedaan om de levensduur aan te passen. Deze voorstellen worden door het bestuur vastgesteld. De door het bestuur aangepast levensduren worden verwerkt in de administratie en de bedrijfswaardeberekening. In de bedrijfswaarde 2012 is voor enkele complexen de levensduur één jaar te lang ingerekend. In de bedrijfswaarde 2013 is de kortere levensduur wel ingerekend. Indien in 2012 rekening was gehouden met deze kortere levensduur, zou de bedrijfswaarde circa € 1,7 miljoen lager zijn geweest. De grootste mutaties in de berekening van de bedrijfswaarde werden in 2013 veroorzaakt door de invoering van de verhuurdersheffing (-71 miljoen) het aangepaste huur- en harmonisatiebeleid (+ 55 miljoen).
Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de bedrijfswaarde, is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen.
Parameters
Gehanteerd in bedrijfswaarde
Stel mogelijke afwijking
Huurverhoging Huurharmonisatie Disconteringsvoet Beheerkosten Klachtenonderhoud Restwaarde grond Woningverkopen
4% 1e jaar, 3,5% in 2015-2018, daarna 2% gemiddeld 0,33% eerste 5 jaar 5,25% gehele levensduur € 1.014 per vhe € 212,94 per vhe € 11.787,50 per vhe 106 eenheden 1e 5 jaar
-/- 1% 1e 5 jr geen harmonisatie +/+ 1% -/- € 100 -/- € 100 -/- € 5.893,75 -/- 53 eenheden
Effect op bedrijfswaarde 1)
x € 000.000 -/-/-/+ + -/-/-
€ € € € € € €
34,3 13,7 59,9 16,6 14,8 20,6 3,3
In % van de bedrijfswaarde 6,7% 2,7% 11,7% 3,3% 2,9% 4,0% 0,7%
1) het effect op de bedrijfswaarde is berekend per afzonderlijke afwijking (overige parameters blijven gelijk)
Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering.
Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”.
Sociaal vastgoed in exploitatie op erfpacht Een deel van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. Van deze grond is WoonInvest geen juridisch, maar wel economisch eigenaar door middel van erfpachtcontracten. De erfpachtverplichting is afgekocht bij verkrijging van de economische eigendom. De afgekochte erfpachtcanon is verwerkt als grondwaarde bij eerste verwerking . 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Grondposities In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 3.990 (2012: € 7.070) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten.
88
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: -
Bedrijfsterreinen: geen afschrijving Automatisering: 5 jaar Inventaris kantoor: 5 jaar Kantoorgebouw (excl. grond): 50 jaar Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.
Actuele waarde inzake de materiële vaste activa gewaardeerd tegen kostprijs De actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde) van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie, met uitzondering van de bedrijfsterreinen en kantoorpanden, wijkt niet significant af van de historische kostprijs.
VASTGOEDBELEGGINGEN
4. Commercieel vastgoed in exploitatie 5. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 6. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
31-12-2013
31-12-2012
166.715 0 10.790 177.505
58.762 0 9.024 67.786
Het verloop van deze posten is als volgt: 4. Commercieel vastgoed in exploitatie
5. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2013 2012
2013
2012
Stand 1 januari volgens jaarrekening 2012
58.762
52.421
0
Herstel van een niet fundamentele fout 1 januari 2013
69.179 127.941
52.421
0 383 -887 20.802
Stand 1 januari na herstel van een niet fundamentele fout
6. Vastgoed verkocht onder voorwaarden 2013
2012
6.535
9.024
7.949
0
6.535
9.024
7.949
8.219 36 -484
0 0
-8.219 782
1.767 0 239
1.769 -90 -334
12.390 6.087
-1.430
0
902
-239
-270
166.715
58.762
0
0
10.790
9.024
Mutaties: Opleveringen Investeringen Desinvesteringen Herclassificatie 31 december 2013 van sociaal Aanpassing naar reële waarde van de geherclassificeerde woningen rechtstreeks via eigen vermogen Aanpassing reële waarde
Boekwaarde 31 december 4. Commercieel vastgoed in exploitatie
Herclassificatie van bezit van sociaal naar commercieel of commercieel naar sociaal vindt plaats per 31 december van het boekjaar. Van herclassificatie is sprake als de classificatie per 31 december van vorig boekjaar afwijkt van de classificatie per 31 december van het huidig boekjaar. Herclassificatie vindt plaats tegen de waarde eind vorig jaar. Na herclassificatie vindt herwaardering plaats naar de waarderingsgrondslag waar het vastgoed eind van het huidig boekjaar is opgenomen.
Herstel van een niet fundamentele fout Na vaststelling van de jaarrekening 2012 is gebleken dat een aantal woningen onterecht als sociaal vastgoed (materiele vaste activa) zijn geclassificeerd. Deze woningen hadden een kale huurprijs tussen de huurtoeslaggrens die gold voor kalenderjaar 2012 en de grens die gold voor kalenderjaar 2013. Deze fout is materieel. Herstel heeft plaatsgevonden door deze woningen in de beginbalans 2013 alsnog te classificeren als commercieel vastgoed (vastgoedbeleggingen). Door deze andere classificatie is de waardering gewijzigd van bedrijfswaarde (€ 53.469) naar marktwaarde (€ 69.179). De waardemutatie (€ 15.709) die voorvloeit uit het herstel van een niet fundamentele fout is verwerkt als rechtstreekse mutatie in het eigen vermogen aan het begin van 2013.
Uitgangspunten reële waarde De reële waarde van de huurwoningen boven de toeslaggrens, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, is door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur bepaald op basis van de huidige prijzen in een actieve markt voor soortgelijk vastgoed op dezelfde locatie en in dezelfde staat.In het verslagjaar is het gehele commerciële vastgoed in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijk makelaar. De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. De reële waarde als waarderingsgrondslag in de jaarrekening wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is, berekend op basis van de beide scenario’s. De contante waarde van de toekomstige kasstromen wordt derhalve berekend op basis van marktconforme uitgangspunten. Verder wordt rekening gehouden met bestaande juridische en feitelijke verplichtingen, verbonden aan het vastgoed waaronder de huidige huurcontracten.Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de Discount Cash Flow(DCF)-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan.
De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar, met gebruikmaking van een mutatiegraad, een indexeringsvoet (zie onderstaande tabel) en een disconteringsvoet. Daarnaast wordt de eindwaarde ultimo 15e jaar bepaald door de huuropbrengst van het 15e jaar te delen door de exit yield (rendementseis). De gehanteerde exit yield en disconteringsvoet zijn afhankelijk van het object. De overige gehanteerde uitgangspunten zijn: Prijsinflatie Beheerskostenstijging Leegwaardestijging Disconteringsvoet Mutatiegraad Onderhoudsnorm per vhe Beheernorm per vhe
2013 woningen 1,9% tot 2,3% 3% -1% tot 2% 6,93% tot 8,33% 3% tot 15% wisselend per object wisselend per object
2013 parkeren 1,25% 3% 1% 7,36% 20% wisselend per object wisselend per object
2013 BOG 1,9% tot 2,3% 3% nvt 8,19% tot 10,99% Na afloop contract € 6,10 tot € 6,70 per meter 1,5% tot 3% huursom
Schattingen Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening.
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 130.987. In deze waarde is rekening gehouden met verhuurderheffing voor die woningen die op 1 januari van een jaar binnen de heffingsgrondslag vallen, maar op 31 december van dat jaar een kale huur boven de huurtoeslaggrens hebben. Indien geen rekening was gehouden met deze heffing, dan was de bedrijfswaarde ultimo 2013 circa € 13,3 miljoen hoger.
89
Zekerheden en beperkingen Er bestaan geen beperkingen met betrekking tot de aanwendbaarheid van vastgoedbeleggingen of de inbaarheid van de huuropbrengsten en geen belangrijke contractuele verplichtingen tot aankoop, bouw of ontwikkeling van vastgoedbeleggingen of voor reparatie, onderhoud of verbeteringen ervan.
5. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Waardering bij eerste verwerking In de kostprijs is geen rente op schulden tijdens de bouw opgenomen. 6. Vastgoed verkocht onder voorwaarden De post herclassificatie uit het verloopoverzicht inzake onroerende zaken VOV betreft: de in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die in het boekjaar de bestemming hebben gekregen te worden doorverkocht zonder voorwaarden en ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht; herclassificatie naar “Voorraden” vindt plaats tegen verkrijgingsprijs, zijnde de marktwaarde onder aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting; de woningen zijn onder de “Voorraden” opgenomen als vastgoed bestemd voor verkoop en worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere verwachte opbrengstwaarde; -
de in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die in hetzelfde boekjaar zijn doorverkocht zonder voorwaarden; herclassificatie vindt plaats tegen de kostprijs van de verkoop, zijnde de marktwaarde onder aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting; de opbrengstwaarde minus de kostprijs van deze woningen is in het resultaat verantwoord onder de post “Resultaat verkoop vastgoedportefeuille”;
Gedurende 2013 zijn 16 woningen (2012: 14 woningen) onder een VOV-regeling aan derden overgedragen. Daarnaast zijn in 2012 geen woningen in ontwikkeling welke onder een VOV-regeling zijn verkocht en geen woningen in ontwikkeling welke onder een VOV-regeling in combinatie met erfpacht zijn verkocht. Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden ultimo 2013: 81 (2012: 67). Tevens is ultimo 2013 1 woning onder voorraden opgenomen die bestemd zijn voor verkoop onder voorwaarden.
FINANCIËLE VASTE ACTIVA 7. 8. 9. 10. 11.
Latente belastingvorderingen Leningen u/g Te amortiseren hedges Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen
Totaal 7.
31-12-2013
31-12-2012
2.112 5.463 3.462 20 29
2.599 3.391 3.416 67 1.791
11.086
11.264
Latente belastingvorderingen
Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie met nieuwbouw en verbetering a Voor dit bezit is het uitgangspunt blijvend verhuren (waarna sloop). De op het waarderingsverschil van dit bezit betrekking hebbende actieve belastinglatentie, inclusief de investeringen in nieuwbouw en verbetering, leidt niet tot verwerking in de jaarrekening. De reden is dat de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand blijft en fiscaal pas wordt afgewikkeld nadat in de toekomst de bouwbestemming op de grond zou komen te vervallen. Gezien de zeer lange looptijd van het waarderingsverschil, tendeert de contante waarde van de hieruit voortvloeiende latente vordering naar nihil. b
Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie: sloop/verkoop binnen vijf jaar - Belastinglatenties worden in de jaarrekening verwerkt voor zover de corporatie over een beleidshorizon van vijf jaar expliciete uitspraken heeft gedaan over de voorgenomen afwikkeling van de woningen door sloop/verkoop. Bij sloop binnen vijf jaar waarbij de bouwbestemming op de na sloop vrijkomende grond vervalt, wordt voor het waarderingsverschil tussen de fiscale en commerciële boekwaarde van het betreffende vastgoed een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen, voor zover verrekenbaar. - Wordt bij sloop binnen vijf jaar wederom vervangende nieuwbouw gepleegd, dan blijft de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand Derhalve wordt hiervoor geen latentie gevormd (zie punt a). - De binnen 5 jaar te verkopen woningen zijn commercieel anders gewaardeerd dan fiscaal. Aangezien bij daadwerkelijke verkoop gebruik gemaakt zal worden van een fiscale herinvesteringsreserve en de nieuwbouwinvesteringen ruim voldoende zijn om deze herinvesteringsreserve uit te nutten, zal er geen fiscaal resultaat gerealiseerd worden bij de betreffende verkopen. Daarom is geen latentie gevormd voor het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van deze woningen.
c
Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting respectievelijk -vordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen.
d
Derivaten Bij de door de corporatie toegepaste rentederivaten is sprake van een verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de betreffende rentederivaten. In de jaarrekening is voor het waarderingsverschil een latente belastingverplichting respectievelijk -vordering tegen de contante waarde verantwoord.
e
Fiscaal verrekenbare verliezen Er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. In de jaarrekening is hiervoor een latente belastingvordering tegen nominale waarde verantwoord aangezien het totale compensabele verlies in 2014 verrekend kan worden.
De specificatie van de in de jaarrekening tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen is als volgt: 31-12-2013
31-12-2012
Verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen tegen contante waarde Beschikbare verliescompensatie tegen nominale waarde
451 1.661
604 1.995
Boekwaarde per 31 december
2.112
2.599
90
De gemiddelde looptijd van de tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen is 2 jaar. Van de latente belastingvorderingen wordt een bedrag van in totaal € 1.813 (2012: € 2.440) naar verwachting binnen 1 jaar gerealiseerd. Het verloop van de in de balans tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen in het boekjaar is op totaalniveau als volgt: 31-12-2013
31-12-2012
Boekwaarde 1 januari Onttrekkingen Vrijval ten laste van het resultaat
2.599 487 0
6.107 -527 -2.981
Boekwaarde 31 december
2.112
2.599
31-12-2013
31-12-2012
771 1.569 3.123
849 2.542 -
8.
Leningen u/g
De post leningen u/g bestaat uit: Lening u/g Vlieterhof Lening u/g Woonzorg Haaglanden Lening u/g Ontwikkelingscombinatie Damcentrum C.V.
5.463 De leningen muteerden als volgt:
Vlieterhof
WZH
3.391
Damcentrum CV
Totaal
Stand 1 januari Verstrekt Aflossingen Bij: rente
849 12547
2.542 575 1.5480
3.123 -
3.391 3.698 1.67247
Stand 31 december
771
1.569
3.123
5.463
De aan de Stichting Vlieterhof verstrekte lening dient ter financiering van het kantoor Zaagmolenstraat 98. Deze lening heeft een rente van 5,5% per jaar, geen vast aflosschema en er zijn geen aanvullende zekerheden gesteld. De lening moet in 2024 afgelost zijn. De lening aan Woonzorg Haaglanden dient ter financiering van een 4-tal nieuwbouwprojecten welke ontwikkeld worden op gronden die in bezit zijn van Woonzorg Haaglanden. De aflossingen zijn afhankelijk van de voortgang van de projecten. De rente op de lening is variabel. Er zijn geen aanvullende zekerheden gesteld. Deze leningen zijn gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De lening aan Ontwikkelingscombinatie Damcentrum C.V. is vertrekt ter overname van een grondpositie in Leidschendam. De lening wordt in 10 halfjaarlijkse termijnen afgelost. Er geldt een rentepercentage van 4%. Schouten en de Jong Projectontwikkeling B.V. en Rabo Vastgoedgroep Holding N.V. hebben zich garant gesteld voor nakoming van de betalingsverplichtingen van Ontwikkelingscombinatie Damcentrum C.V.
9.
Te amortiseren hedges
31-12-2013
31-12-2012
De te amortiseren hedges muteerden als volgt: Wooninvest heeft in voorgaande jaren swaptions gekocht ter afdekking van het opwaartse renterisico van de extendible periodes van reeds bestaande leningen. Hiervoor is een eenmalige premie betaald. De premie is geactiveerd en wordt over de periode van aanschaf tot uitoefendatum ten laste van het resultaat gebracht. Van het saldo eind 2013 heeft € 2.284 een looptijd langer dan 5 jaar. De restant looptijd ultimo 2013 is gemiddeld 13 jaar (ultimo 2012: gemiddeld 13 jaar). Het verloop van de geactiveerde premiekosten is als volgt:
Stand 1 januari Derivaattransacties Egalisaties ten laste van het resultaat
3.416 46
3.281 199 64-
Stand 31 december
3.462
3.416
31-12-2013
31-12-2012
Stand 1 januari Ontvangen bijdragen
67 47-
113 46-
Stand 31 december
20
67
31-12-2013
31-12-2012
Overige vorderingen
29
1.791
Totaal
29
1.791
31-12-2013
31-12-2012
1.791 1.762-
58 1.733
29
1.791
10. Te vorderen BWS-subsidies
Het kortlopende deel van de te vorderen BWS-subsidie bedraagt € 20; de restant looptijd bedraagt 1 jaar. 11. Overige vorderingen
Overige vorderingen Stand 1 januari Mutaties boekjaar Stand 31 december
In de post overige vorderingen zijn een aantal aan personeel verstrekte voorschotten tot een bedrag van € 23 opgenomen. Een vordering van € 1.775 zijnde een lening aan zorginstelling WZH is in 2013 verrekend.
91
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 12. Vastgoed bestemd voor verkoop 13. Overige voorraden
31-12-2013
31-12-2012
96 54
335 82
150
417
De post "Vastgoed bestemd voor verkoop" bestaat uit teruggekochte koopgarantwoningen, die in een volgend boekjaar wederom verkocht zullen gaan worden. Eind 2013 betrof dit 1 woning (2012: 2) De woningen zijn opgenomen tegen terugkoopwaarde, zijnde de marktwaarde minus de verstrekte korting. De post "Overige voorraden" betreft de voorraad portieklampen. Vorderingen
31-12-2013
31-12-2012
455 9 28 58 509 1.126
563 10 215 55 906 1.379
2.185
3.128
31-12-2013
31-12-2012
Huurachterstand huurdebiteuren Debiteuren servicecontracten Huurachterstand vertrokken huurders (waaronder schade/mutatiekosten) Af: afwaardering wegens oninbaarheid Huurbetalingen onderweg
548 25 29 1503
590 38 15086
Stand 31 december
455
563
14. 15. 16. 17. 18. 19.
Huurdebiteuren Gemeente Leidschendam-Voorburg Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
Totaal
14. Huurdebiteuren De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook de te vorderen servicekosten en herstelkosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen. De vordering op huurdebiteuren is als volgt te specificeren:
Per 31 december 2013 zijn vorderingen op 266 (2012: 258) huurders met een totaalbedrag van € 359 (2012: € 389) uit handen gegeven aan een incassobureau. Met 95 (2012: 106) huurders zijn betalingsregelingen getroffen. De vordering op deze huurders bedraagt € 49 (2012: € 50). Ouderdomsanalyse huurachterstand: < 1 maand < 2 maanden < 3 maanden < 6 maanden <1 jaar >1 jaar
15. Gemeente Leidschendam-Voorburg MIVA bijdragen Nieuwbouwsubsidies / Stadsvernieuwingsfonds
16. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
2013 88 67 55 90 112 136 548
2012 102 96 60 96 115 119 590
31-12-2013
31-12-2012
9 -
10 -
9
10
31-12-2013
31-12-2012
Het betreft hier een vordering op Vennootschap onder Firma de Nieuwe Floris. V.o.F. de Nieuwe Floris ontwikkelt de koopwoningen van het nieuwbouwproject Barbansonstraat. WoonInvest Project 1 B.V. participeert hierin samen met bouwmaatschappij Schouten en de Jong B.V. De vordering betreft de door WoonInvest gemaakte winst.
Deelneming in Firma de Nieuwe Floris V.o.F
28
215
31-12-2013
31-12-2012
51 1 1 1 1 3
51 1 1 1 1 -
58
55
17. Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Terug te vorderen Terug te vorderen Terug te vorderen Terug te vorderen Terug te vorderen Pensioenpremies
vennootschapsbelasting vennootschapsbelasting vennootschapsbelasting vennootschapsbelasting vennootschapsbelasting
2007 2009 2010 2011 2012
De post “Te vorderen vennootschapsbelasting” betreft de naar verwachting te vorderen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.
18. Overige vorderingen Deze post is als volgt samengesteld :
31-12-2013
31-12-2012
Overige vorderingen Voorziening dubieuze overige debiteuren Diversen
505 5
865 41
Stand 31 december
509
906
Onder de post overige vorderingen, worden voornamelijk debiteuren uit hoofde van projecten opgenomen en geen huurdebiteuren.
92
19. Overlopende activa Deze post is als volgt samengesteld : Niet vervallen BWS bijdragen Af te rekenen Duivenvoorde Te ontvangen opbrengst verkoop woning Transitorische rente Door te berekenen onderhoud e.d. Door te berekenen VvE Schadeclaims verzekering Vooruitbetaalde verzekeringspremies Diversen Stand 31 december
31-12-2013
31-12-2012
13 158 144 1 508 3 9 287
13 166 157 83 198 471 11 77 203
1.126
1.379
31-12-2013
31-12-2012
11 32.312
11 15.833
32.322
15.844
Alle posten op de overlopende activa kunnen als kortlopend worden beschouwd. 20. Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld : Direct opvraagbaar: Kas Banken Totaal
In het saldo liquide middelen is een bedrag van € 9.950 vervat dat (gedeeltelijk) niet ter vrije beschikking staat van WoonInvest, zolang de negatieve marktwaarde van de derivaten bij een van de banken groter is dan het grensbedrag. De liquide middelen vallen vrij bij daling van de negatieve marktwaarde onder het grensbedrag, dit wordt halfjaarlijks bepaald. De overige liquide middelen staan ter vrije beschikking.
EIGEN VERMOGEN 21. Groepsvermogen Het aansprakelijk vermogen bedraagt per balansdatum € 202.164 (2012: € 196.104) Overige reserves en resultaat boekjaar Stand 1 januari volgens jaarrekening 2012 Herstel van een niet fundamentele fout 1 januari 2013
31-12-2013
31-12-2012
196.104
182.603
15.710
Stand 1 januari na herstel van een niet fundamentele fout Resultaat boekjaar Resultaat minderheidsbelang Realisatie herwaardering als gevolg van verschil in afschrijving obv bedijfswaarde tov historische kostprijs Realisatie herwaardering als gevolg van verkopen Mutatie als gevolg van ongerealiseerde waardedalingen respectievelijk stijgingen Mutatie als gevolg van ongerealiseerde waardestijgingen VoV Mutatie ongerealiseerde waardestijging Stand 31 december
Over 2013 kan het verloop van het eigen vermogen als volgt weergegeven worden Overige reserves
Resultaat vorig boekjaar Herstel van een niet fundamentele fout 1 januari 2013 Resultaat lopend boekjaar Mutatie ongerealiseerde waardestijging
Saldo 31 december 2013
Resultaat boekjaar
211.814
182.603
10.774
9.242-
4-
29
8.2074.4988.9391.224
11.24233.017 939
20.420-
22.714
202.164
196.104
Minderheidsbelang WoonInvest Projecten B.V.
Totaal
205.270
9.242-
76
196.104
9.24215.710 20.420-
9.242 10.774 -
4-
15.710 10.770 20.420-
191.318
10.774
72
202.164
Resultaatbestemming Het resultaat over het boekjaar 2013 bedraagt € 10.774 en wordt toegevoegd aan de overige reserves.
In de overige reserves is ultimo 2013 een bedrag ad € 170.085 (2012: € 179.416) aan ongerealiseerde waardestijging begrepen bestaande uit (in duizenden euro's):
Ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde waardestijging vastgoed verkocht onder voorwaarden
93
31-12-2013 125.748 40.402 3.935
31-12-2012 176.705 0 2.711
170.085
179.416
De ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten ultimo boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van marktwaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten ultimo boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging woningen verkocht onder voorwaarden betreft het positieve verschil tussen de verkoopsom en de boekwaarde op basis van historische kosten op verkoopdatum. Bij vorenvermelde herwaarderingen is geen rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat door een voorziening belastinglatentie ten laste van de ongerealiseerde waardestijgingen te vormen. Hiervoor wordt verwezen naar de toelichting op de belastingen.
Herstel van een niet fundamentele fout Na vaststelling van de jaarrekening 2012 is gebleken dat een aantal woningen onterecht als sociaal vastgoed (materiele vaste activa) zijn geclassificeerd. Deze woningen hadden een kale huurprijs tussen de huurtoeslaggrens die gold voor kalenderjaar 2012 en de grens die gold voor kalenderjaar 2013. Deze fout is materieel. Herstel heeft plaatsgevonden door deze woningen in de beginbalans 2013 alsnog te classificeren als commercieel vastgoed (vastgoedbeleggingen). Door deze andere classificatie is de waardering gewijzigd van bedrijfswaarde (€ 53.469) naar marktwaarde (€ 69.179). De waardemutatie (€ 15.709) die voorvloeit uit het herstel van een niet fundamentele fout is verwerkt als rechtstreekse mutatie in het eigen vermogen aan het begin van 2013. 22. Egalisatierekening
Subsidie BWS
Overige
Totaal
Stand 1 januari Vrijval
67 47-
58 19-
125 66-
Stand 31 december
20
39
59
31-12-2013
31-12-2012
4.805 177 -
8.154 716 -
4.982
8.871
De egalisatierekening "Overige" betreft de vrijval van huurkorting de Panden. VOORZIENINGEN 23. Voorziening onrendabele investeringen 24. Voorziening garantieverplichtingen 25. Overige voorzieningen
23. Voorziening onrendabele investeringen
Sociaal Vastgoed in ontwikk.
Stand 1 januari Toevoeging Onttrekking
8.154 1.180 -4.529
Stand 31 december
4.805
Deze voorziening is gevormd om de tekorten op de investeringen in de nieuwbouw te dekken. Voor WZH projecten is een maximale bijdrage in het tekort door WoonInvest overeengekomen. Deze maximale bijdrage is € 25 per zorgeenheid, prijspeil 2005. Per 31 december 2013 zijn er geen andere nieuwbouw investeringen waar een onrendabele top voor berekend is. Project
1067 WZH De Sonneruyter 1068 WZH Rustoord 4020 WZH Transvaal
Totaal
Stichtingskosten begroot
25.221.576 20.956.465 24.684.092
70.862.133
24. Voorziening garantieverplichtingen
Voorziening onrendabele top 31-12-2013 31-12-2012
3.270.616 1.534.088 0
2.378.812 2.690.582 3.084.814
4.804.704
8.154.208
31-12-2013
31-12-2012
Stand 1 januari Toevoeging Onttrekking Vrijval
716 137 -274 -402
716 0 0 0
Stand 31 december
177
716
Deze voorziening is gevormd voor de onderhoudslasten voor de (voor de verkoop gesplitste) complexen die ten laste komen van WoonInvest op basis van rapportages van Adviesbureau Alphaplan. De voorziening moet geheel als kortlopend worden beschouwd. 25. Overige voorzieningen
31-12-2013
31-12-2012
Stand 1 januari Toevoeging Onttrekking Vrijval
0 0 0 0
250 0 -70 -180
Stand 31 december
0
0
94
Langlopende schulden 2013 Rente % 26. 27. 28. 29.
Leningen kredietinstellingen Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV Derivaten Overige schulden
> 5 jaar
3,66%
> 1 jaar
Totaal
366.866 10.867 343 10.908
95.157 0 1.642 0
462.023 10.867 1.985 10.908
388.985
96.799
485.784
Totaal
2012 Rente % 26. 27. 28. 29.
Leningen kredietinstellingen Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV Derivaten Overige schulden
3,66%
Totaal
> 5 jaar
> 1 jaar
Totaal
343.415 9.060 794 10.107
122.624 0 5.572 0
466.039 9.060 6.366 10.107
363.376
128.196
491.572
Langlopende leningen kredietinstellingen met een resterende looptijd van minder dan één jaar, waaronder de aflossingsverplichtingen voor komend jaar, zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. Er zijn geen schulden die als gevolg van het zich voordoen van bepaalde omstandigheden direct of binnen een jaar opeisbaar worden.
26. Leningen kredietinstellingen Stand 1 januari Bij: als niet vervallen aflossing opgenomen vorig boekjaar Aangetrokken leningen Herwaardering lening vanwege doorzaak derivaat Afgeloste leningen Aflossingen
466.039 10.723 31.580 718.7711.952-
432.768 28.904 35.500 8.494 26.9501.954-
Saldo na aflossingen Af: af te lossen in volgend boekjaar
497.548 35.525-
476.762 10.723-
Stand 31 december
462.023
466.039
Zekerheden Van de leningen kredietinstellingen is € 469,2 miljoen (2012 € 460 miljoen) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft WoonInvest zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie met een WOZwaarde van € 1.395 miljoen niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan.
Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe systeem. Een deel van de leningen betreft een Roll-over lening, waarvan de hoofdsom variabel is.
Reële waarde De reële waarde van de leningen is € 599.839 exclusief derivaten. Voor de kenmerken van de leningen verwijzen wij naar de tabel met rentepercentages op pagina 116. Verder verwijzen wij naar de paragraaf inzake de extendible leningen op pagina 116.
27. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV
31-12-2013
31-12-2012
9.396 336-
8.059 105-
9.060
7.954
Mutaties Verkochte woningen Teruggekochte woningen Opwaarderingen Afwaarderingen
2.178 178193-
1.864 527231-
Totaal mutaties
1.807
1.106
11.397 529-
9.396 336-
10.867
9.060
Stand 1 januari : Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden Waardeverminderingen/vermeerderingen
Stand per 31 december: Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden Waardeverminderingen/vermeerderingen
De ontvangen koopsommen van zeventig in 2007 t/m 2013 verkochte woningen via de koopgarantregeling zijn opgenomen onder de post Terugkoopverplichting. WoonInvest is verplicht deze woningen in de toekomst terug te kopen tegen de dan geldende marktwaarde. Hierbij wordt indien relevant rekening gehouden met de door WoonInvest verstrekte korting en de afgesproken verdeling in de waardeontwikkeling. Onder de Vastgoedbeleggingen zijn deze woningen tegen taxatiewaarden minus verstrekte korting opgenomen.
95
28. Derivaten
31-12-2013
31-12-2012
Stand 1 januari Aanpassing beginwaarde af: doorzak derivaat in lening nieuw afgesloten transacties Waarde aanpassing
6.366 3.629752-
9.585 8.2034.784 200
Stand 31 december
1.985
6.366
De post derivaten bestaat uit een derivaat (2012: een tweetal derivaten) waar geen hedge accounting voor kan worden toegepast. Omdat dit derivaat wordt gewaardeerd op marktwaarde of lagere geamortiseerde kostprijs en de geamortiseerde kostprijs op balansdatum lager is dan de marktwaarde, wijkt de balanswaarde af van de marktwaarde. In 2013 is een derivaat teruggekocht. Deze terugkoop is een nieuw afgesloten transactie in 2013. De boekwaarde eind 2012 was negatiever dan de terugkoopwaarde. Zie voor een nadere toelichting op derivaten de toelichting onder 'niet in de balans opgenomen regelingen en verplichtingen'.
29. Overige schulden
31-12-2013
31-12-2012
Assurantie eigen risico glasschade Waarborgsommen Te amortiseren hedges
320 246 10.342
349 224 9.534
Stand 31 december
10.908
10.107
9.534 50 759
8.766 768
10.342
9.534
De te amortiseren hedges muteerden als volgt: Stand 1 januari Aanpassing beginwaarde af: doorzak derivaat in lening bij: nieuw afgesloten transacties Waarde aanpassing Stand 31 december
De te amortiseren hedges betreft een aantal renteswaps waarbij is overeengekomen om in de toekomst een hogere lange rente te betalen. De schuld valt vrij gedurende de looptijd van de renteswaps. In de te amortiseren hedges zijn ook waarden opgenomen inzake swaptions. Deze waarde neemt tot het moment van uitoefening van de swaption toe. Vanaf het moment van uitoefening wordt regulier geamortiseerd. Door deze verwerkingswijze neemt de waarde van de te amortiseren hedges tot en met 2016 toe tot € 11.704. Vanaf 2017 nemen de te amortiseren hedges af door reguliere amortisaties tot ze in 2060 geheel geamortiseerd zijn.
KORTLOPENDE SCHULDEN
30. 31. 32. 33. 34.
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
Totaal
30. Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichtingen komend boekjaar op langlopende leningen kredietinstellingen. 31. Schulden aan leveranciers Crediteuren
32. Belastingen en premies sociale verzekeringen
31-12-2013
31-12-2012
35.525 2.766 488 2.629 7.392
10.723 2.377 6.469 2.081 8.099
48.798
29.749
31-12-2013
31-12-2012
35.525-
10.723-
31-12-2013
31-12-2012
2.766
2.377
31-12-2013
31-12-2012
- loonbelasting - omzetbelasting
1 487
1 6.468
Stand 31 december
488
6.469
31-12-2013
31-12-2012
- niet extern gerealiseerde winst - vooruit ontvangen huur WZH - huurtoeslag
2.629 -
338 1.588 155
Stand 31 december
2.629
2.081
33. Overige schulden
96
34. Overlopende passiva
31-12-2013
31-12-2012
Transitorische rente Vooruit ontvangen huur Te betalen accountantskosten Eneco inzake energiekosten Te verrekenen huur WZH Te betalen service kosten DZH inzake vastrecht Projectkosten Diversen
5.206 876 28 265 751 266
5.146 783 46 197 839 783 5 300
Stand 31 december
7.392
8.099
Niet in de balans opgenomen regelingen en verplichtingen
Voorwaardelijke verplichtingen WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (3,85%) over het schuldrestant van de hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. 31-12-2013
31-12-2012
18.063
17.708
Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Het obligotarief is 3,85%.
Heffing voor saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 20142018 aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2018 van respectievelijk 3,5%, 2%, 2%,1% en 1% van de jaarlijkse huursom. Op basis van deze percentages en de geschatte jaarlijkse huursom verwacht de corporatie dat de heffing in de komende jaren als volgt zal zijn: Jaar 2014 2015 2016 2017 2018 Bedrag 1.664 994 992 495 494 Deze toekomstige heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen.
Niet-verwerkte activa en verplichtingen Financiële verplichtingen Er is sprake van niet in de balans opgenomen investeringsverplichtingen voor nieuwbouw van woningen voor een totaalbedrag van € 10,6 miljoen, zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Eventueel uit de contracten voortvloeiende verliezen als gevolg van onrendabele investeringen zijn voorzien in de jaarrekening. Onder de langlopende leningen en derivaten is toegelicht voor welk gedeelte van de derivaten kostprijs hedge accounting is toegepast.
Meerjarige financiële verplichtingen WoonInvest heeft als lessee operationele leasecontracten voor auto’s afgesloten. De toekomstige minimale leasebetalingen daarvan zijn als volgt te specificeren:
Periode < 1 jaar Periode > 1 jaar < 5 jaar Periode > 5 jaar
2012 166 203 0
2013 109 153 0
De leaseovereenkomsten hebben een gemiddelde looptijd van 2 jaar (2012: 2 jaar) waarbij de leasebetaling een vast bedrag per jaar is over de gehele leaseperiode. Er is geen sprake van voorwaardelijke leasebetalingen.
Juridische claims Er zijn tegen WoonInvest geen claims ingediend.
Aansprakelijkheid V.o.F. belang WoonInvest Project 1 BV is als vennoot van haar V.o.F. belang hoofdelijk aansprakelijk voor alle schulden van deze vennootschap.
Aansprakelijkheid ingevolge artikel 2:403 BW WoonInvest heeft aansprakelijkheidsstellingen overeenkomstig artiel 2:2403 BW voor haar groepsmaatschappijen afgegeven.
Aansprakelijkheid bij fiscale eenheid Wooninvest vormt met haar BV's een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Wooninvest vormt met haar BV's een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.
Financiële instrumenten
Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het inschatten van de omvang van risico's die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.
Doelstelling en beleid beheer financiële risico's De primaire financiële instrumenten van WoonInvest, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van WoonInvest is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico's zoals rente- en liquiditeitsrisico's. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico (renteaanpassing) te maximeren op 15% van de leningenportefeuille, conform het beleid van het WSW. In dit kader maakt WoonInvest tevens gebruik van afgeleide instrumenten zoals renteswaps ter afdekking van het renterisico dat onstaat uit haar financieringsactiviteiten. Zij gebruikt deze instrumenten uitsluitend indien er een onderliggende lening aanwezig is en de toepassing tot een positie van de totale leningenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.In het verleden is een uitzondering gemaakt. In de portefeuille zit een geschreven swaption waarvoor geen kostprijshedge accounting kan worden toegepast omdat er geen onderliggende lening is. WoonInvest past kostprijshedge-accounting toe (zie hierna onder paragraaf Hedges). Het beleid van WoonInvest is om niet te handelen in financiële instrumenten. De belangrijkste risico's uit hoofde van de financiële instrumenten van WoonInvest zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico (kasstroomrisico en marktrisico)
97
Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun verplichtingen jegens WoonInvest kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren. WoonInvest maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt WoonInvest enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie.
WoonInvest loopt een potentieel kredietrisico op de bank indien de rentederivaten een positieve marktwaarde kunnen ontwikkelen. Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat WoonInvest over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat WoonInvest aan haar verplichtingen kan voldoen is naast het aantrekken van langlopende leningen, kasgeld- en rekening-courantfaciliteiten beschikbaar tot een bedrag van in totaal € 4,5 miljoen. Daarnaast kan op dagbasis een bedrag van circa € 28,3 miljoen worden verkregen op leningen met variabele hoofdsommen. Voor een toelichting op de liquiditeitsrisico's specifiek inzake de rentederivaten wordt verwezen naar paragraaf Derivaten van dit hoofdstuk. Valutarisico WoonInvest loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro's zijn. Renterisico (kasstroomrisico's) Wooninvest loopt rentekasstroomrisico's over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt WoonInvest risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico). Voor schulden met variabele renteafspraken wordt het kasstroomrisico afgedekt door in geval van een significante verwachte stijging respectievelijk daling van de marktrente, renteswapcontracten af te sluiten waarbij de variabele rente wordt geruild voor een vaste rente. Verwezen wordt verder naar paragraaf "Hedges" van dit hoofdstuk.
Rentevoet leningen kredietinstellingen met resterende looptijden Ter beoordeling van het prijsrisico dat WoonInvest loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden (in duizenden euro's):
Restant looptijd 1 - 5 jaar 6 - 10 jaar 11 - 15 jaar 16 - 20 jaar > 20 jaar
Renteklasse tot 2% 15.292 31.580 0 0 42.500 89.372
2% - 3% 0 4.400 0 6.492 0 10.892
3% - 4% 53.185 41.278 13.563 0 35.000 143.026
4% - 5%
5% - 6%
40.118 0 67.252 6.524 117.489 231.383
Totaal 2.450 0 0 0 12.000 14.450
111.045 77.258 80.815 13.016 206.989 489.123
De effectieve rentevoet van de leningen kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 3,66 % (2012: 3,66 %). Dit is exclusief derivaten. In de totale hoofdsommen in deze tabel is voor € 66.070 variabel rentende leningen opgenomen. De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen) zijn gebaseerd op het driemaands en zesmaands euribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het euribor percentage en een liquiditeitsafslag respectievelijk opslag die varieert van - 97 basispunten tot + 53 basispunten. Het renterisico van de roll-over leningen is voor € 46.990 afgedekt met rente-instrumenten (zijnde renteswaps). Over het boekjaar 2013 beliep de rentelast inzake de renteswaps € 1.976 (2012: € 2.299). Gecombineerd met de rentelast over de leningenportefeuille ad € 17.556 bedraagt de effectieve rentevoet 4,12% (2012: 4,08%)
De reële waarde van de leningen is € 599.839 exclusief derivaten. Voor de kenmerken van de leningen verwijzen wij naar de tabel met rentepercentages zoals hierboven opgenomen. Verder verwijzen wij naar de paragraaf inzake de extendible leningen onderaan deze pagina.
Kasstroomrisico's leningen kredietinstellingen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kassstromen uit hoofde van de jaaraflossingen en de eindaflossingen (in duizenden euro's):
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Kasstroomrisico uit hoofde van
Renterisico uit hoofde van
Risico uit hoofde van
Jaaraflossingen
Eindaflossingen
Spreadherziening
2.159 2.149 1.086 901 1.094 1.127 1.162 1.198 1.235 1.274 1.275
Eindaflossingen 33.366 31.743 31.778 19.227 6.739 34.540 28.900 3.080 0 4.000 0
5.066 - 13.847 12.200 6.739 34.540 4.400 3.080 - 4.000 -
Renteherziening 2.224 3.067 - 10.000 10.000 10.000 10.000 14.200 10.000 13.881 10.000
- 24.500 35.000 - 20.000 - - - 12.000 - -
Het renterisico uit hoofde van eindaflossingen is lager dan het kasstroomrisico uit hoofde van eindaflossingen aangezien swaps zijn afgesloten op leningen met een variabele rente die bij eindaflossing wel een kasstroomrisico, maar geen renterisico kennen. De duration van de leningenportefeuille kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 9,0 jaar (2012: 9,7 jaar) Dit is exclusief derivaten. Hierna worden de renterisico's van de leningenportefeuille per leningsoort toegelicht: De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van de leningen betreft: * op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente * de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente De extendible leningen (€ 102.500) betreffen de vastrentende leningen tot het herzieningsmoment zoals vastgelegd in de leningsovereenkomst. Op het herzieningsmoment heeft de bank een optie om de lening te verlengen tegen een in de leningsovereenkomst opgenomen rentepercentage. Het risico van deze lening betreft: * op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de actuele rente voor een vergelijkbare lening * het herfinancieringsrisico van de eindaflossing van de lening in een nieuwe lening met een hogere of lagere rente De verlengingsperiode en het rentepercentage van de verlengingsoptie komen over het algemeen overeen met de gerelateerde payer-swaptions, welke zijn toegelicht op bladzijde 118.
98
De basisrenteleningen (€ 47.000) hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimaal vijf jaar bedraagt. Na vijf jaar dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De kredietopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen de 44 basispunten en 110 basispunten, of wordt variabel vastgesteld.
Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille.
Hedges Algemene hedgestrategie WoonInvest voert een strategie om het risico op wijzigingen van toekomstige kasstromen uit hoofde van bestaande en zeer waarschijnlijk in de toekomst af te sluiten leningen af te dekken. Daartoe worden als hedge-instrumenten renteswap/renteswaption afgesloten. Met een renteswap ontvangt WoonInvest een variabele rente van de tegenpartij en betaalt een vaste rente terug.
Hedge accounting Op basis van de hiervoor genoemde hedgestrategie past WoonInvest in de jaarverslaglegging hedge-accounting toe waarbij de waarderingsresultaten van de afgedekte posities (leningen) en het afdekkingsinstrument (renteswaps, gekochte swaptions) gelijktijdig in de winst- en verliesrekening worden verwerkt teneinde aldus de toegepaste risicoafdekking in de verslaggeving tot uitdrukking te brengen.
Hedge documentatie WoonInvest heeft gekozen voor het toepassen van hedge accounting op basis van generieke documentatie met behulp waarvan de effectiviteit van de hedge-relatie wordt beoordeeld. Hierin zijn de doelstellingen van risicobeheer en van de hedgestategie beschreven alsmede de afgedekte posities en in te zetten hedge-instrumenten inclusief de verwachte effectiviteit. De hedge-instrumenten worden bijgehouden in een hedge-tabel. In deze tabel wordt het verband gelegd tussen de hedge-instrumenten en de bestaande en verwachte leningen met een hoogst waarschijnlijk karakter. Enkele hedge-instrumenten hebben een langere looptijd dan de gekoppelde leningen, aangezien het zeer waarschijnlijk is dat deze leningen geherfinancierd zullen gaan worden. In onderstaande grafiek is de relatie gelegd tussen de bestaande leningenportefeuille en het volume van de gefixeerde hedge-instrumenten die gekoppelde zijn aan te herfinancieren leningen. Deze herfinancieringen zijn zeer waarschijnlijk, gezien het verwachtte verloop van de leningenportfeuille.
WoonInvest heeft een beleid gericht op de realisatie van haar doelstelling; huisvesting van de doelgroep. De financieringspositie is dienstbaar aan die doelstelling. Een duurzame vervulling van de doelstelling vereist een grote kapitaalvraag. WoonInvest zal haar eigen kapitaal maximaal inzetten voor de doelstelling en daarbij ook maximaal gebruik maken van externe vermogensverschaffing. De financieringsmogelijkheden zijn in principe beperkt tot 50% van de WOZ waarde van het bezit en 50 maal de operationele kasstroom. De WOZ waarde eind 2012 is circa € 1,4 miljard. De operationele kasstromen, zoals die door het WSW gedefinieerd wordt, van WoonInvest zijn, op basis van de huidige verwachtingen, over een zeer lange periode positief. Hierdoor voldoen we naar verwachting voor een zeer lange periode aan de eisen die gesteld zijn aan het verkrijgen van borgingsruimte die het WSW verstrekt. We gebruiken deze borgingsruimte naar verwachting zo veel mogelijk om daarmee onze doelstelling te realisen en de daarmee samenhangende investeringsplannen te financieren. Over een zeer lange periode zal het totaal aangetrokken externe vermogen naar verwachting minimaal gelijk zijn aan de huidige positie. Hierbij moet rekening worden gehouden met het feit dat het hier om nominaal ingedekte bedragen gaat. De feitelijke financieringsbehoefte zal naar verwachting alleen maar toenemen door inflatie. Het renterisico op deze toekomstige financieringsbehoefte hebben we voor een deel beperkt door derivaten af te sluiten in overeenstemming met ons treasurybeleid.
De herfinancieringen die zeer waarschijnlijk zijn en die betrekking hebben op hedges kunnen voor de aankomende 5 boekjaren als volgt weergegeven worden: Jaar Te herfinancieren bedrag
2014 23.800
2015 31.743
2016 17.931
2017 7.027
2018 0
Effectiviteit hedge-relatie Voor elke verslaggevingsperiode wordt ten aanzien van de rentestromen de effectiviteit van de hedge relaties getest middels het vergelijken van de kritische kenmerken (o.a. omvang en looptijd) van de hedge-instrumenten met die van de afgedekte en nog af te dekken posities. Indien ineffectiviteit wordt vastgesteld, wordt deze direct in de winst- en verliesrekening verwerkt. Derivaten WoonInvest heeft een aantal derivaten afgesloten om renterisico's voortvloeiend uit leningcontracten met een variabele rente af te dekken. De betalingscondities van de renteswap stemmen overeen met die van de onderhandse leningen. Zoals onder de waarderingsgrondslagen toegelicht past WoonInvest daarbij kostprijshedge-accounting toe, waardoor de renteswaps tegen kostprijs worden gewaardeerd (nagenoeg nihil) en waardemutaties niet in het resultaat worden verantwoord. Ook is er een aantal (long) swaptions aangekocht, om het renterisico van extendible leningen af te dekken.De betaalde premie hiervoor is geactiveerd, en valt vrij gedurende de periode van aanschaf tot uitoefendatum. Een derivaat (geschreven swaption) valt niet onder de kostprijshedge-accounting en is derhalve tegen marktwaarde gewaardeerd. RJ 290 Bovenstaande leningen bevatten zogenaamde ‘embedded derivaten’ die als gevolg van de wijzigingen in de richtlijn rondom verslaggeving voor financiële instrumenten (RJ-Uiting 201315) mogelijk vanaf het verslagjaar 2014 moeten worden afgesplitst van de leningen. Dit is afhankelijk van de vraag in hoeverre een ‘nauw verband’ bestaat tussen de economische kenmerken en risico’s van het derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract. Op dit moment bestaat nog onduidelijkheid in hoeverre bij ‘extendibles’ sprake is van een dergelijk nauw verband. Indien de derivaten moeten worden afgesplitst van de leningen dienen deze op kostprijs of lagere reële waarde te worden gewaardeerd. Indien WoonInvest deze richtlijn in de jaarrekening 2013 verwerkt zou hebben, zou indicatief een verlaging van het Eigen Vermogen eind 2012 van € 1.829 zijn ontstaan als gevolg van herwaardering van een in een afgesloten leningovereenkomst aanwezig embedded derivaat dat niet gehedged is. De marktwaarde op balansdatum van dit embedded derivaat is € 1.394. Naast het ongehedgde embedded derivaat zijn er ook gehedgde embedded derivaten aanwezig in leningovereenkomsten. De marktwaarde van deze embedded derivaten is op balansdatum € 23.539 negatief. Aangezien deze embedded derivaten betrokken zijn in een effectieve hedgerelatie, worden deze ook in de gewijzigde RJ op kostprijs gewaardeerd.
99
De opbouw van de afgesloten renteswapportefeuille naar looptijd en waarde is als volgt: Op de volgende derivaten wordt kostprijshedge-accounting toegepast: Derivaat Abn-amro: D7 D8-D9 D10 D11 D12 D13 D14 D15 D16 D17 D19 D20 D21 D22 D23 D24 D25 D26 D27 D30 D31 D32 Nomura: D35 D39 D40 D41 D42 D43 D44 D45 D46 D47 D48 D50 Rabobank: D18
Soort
Hoofdsom
Ingangs-
Eind-
Te betalen
Te ontvangen
datum 18-jul-05 2-jan-07
datum
rente
16-jan-20 2-jan-17
rente 3,07% - 4,65% 3,68% - 1,74%
23-nov-07 23-nov-07 23-nov-07 23-nov-07 23-nov-07 23-nov-07 23-nov-07 23-nov-07 1-jul-09 1-jul-09 30-jul-09 30-jul-09
30-dec-27 12-okt-27 1-sep-27 1-jul-27 30-dec-15 12-okt-15 1-sep-15 1-jul-15 1-jul-47 3-jul-17 29-jan-49 30-okt-28
4,710%
3M Euribor
4,7070% 4,7050% 4,6950% 3M Euribor 3M Euribor 3M Euribor 3M Euribor 4,73% 3M Euribor 4,730% 3M Euribor
3M Euribor 3M Euribor 3M Euribor 3,525% 3,265% 3,385% 3,800% 3M Euribor 4,730% 3M Euribor 4,730%
Marktwaarde
Marktwaarde
31-12-2013 -3.035.655 -5.796.301 -1.102.298
31-12-2012 -3.772.195 -7.621.173 -1.466.547 -2.787.595 -2.731.460 -3.946.890 357.240 618.417 648.864 1.057.968 -4.656.349 1.410.580 -16.931.022 10.382.167 -6.663.124
extendible 50/50 plus IRS extendible 50/50 plus IRS Payerswap
15.000.000 12.500.000
Payerswap Payerswap Payerswap Receiverswap Receiverswap Receiverswap Receiverswap Payerswap Receiverswap Payerswap Receiverswap Payerswap
7.000.000 7.000.000 10.000.000 3.750.000 7.000.000 7.000.000 10.000.000 7.000.000 7.000.000 25.000.000 25.000.000
3M Euribor
10.000.000 25.000.000 15.000.000 30.000.000 12.500.000 10.000.000 12.500.000
8-jun-48 8-mrt-27 1-dec-38 1-aug-53 15-feb-58 2-jan-57 2-jan-59 1-apr-50
4,73%
Receiverswap Gekochte payer Gekochte payer Gekochte payer Gekochte payer Gekochte payer Gekochte payer
7-sep-09 7-sep-09 3-dec-18 1-aug-23 15-feb-28 2-jan-17 1-jul-15 1-apr-20
-2.110.171 -2.059.667 -2.993.085 232.147 401.114 425.148 695.953 -3.485.896 1.068.331 -12.685.205 7.744.661 -4.975.678
3M Euribor 4,635% 4,785% 4,750% 4,275% 4,275% 4,275%
4,730% 3M Euribor 3M Euribor 3M Euribor 3M Euribor 3M Euribor 3M Euribor
2.926.583 848.054 645.048 1.164.499 324.679 62.454 674.728
3.872.469 544.332 631.185 1.394.175 377.625 166.952 546.899
20.000.000 5.400.000 6.000.000 13.800.000 3.992.500 5.700.000 7.397.000 4.834.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 15.000.000
1-nov-10 24-dec-10 24-dec-10 24-dec-10 24-dec-10 24-dec-10 24-dec-10 24-dec-10 24-dec-10 24-dec-10 24-dec-10 16-jan-12
1-sep-60 3,24% 16-sep-13 6M Euribor 2-jun-14 6M Euribor 2-jun-14 6M Euribor 2-mrt-15 6M Euribor 18-apr-16 6M Euribor 2-aug-16 6M Euribor 2-aug-16 6M Euribor 2-dec-58 3,598% 2-jun-59 3,598% 2-aug-60 3,598% 16-jan-42 3M Eur. + 1,36%
6M Euribor 4,320% 4,190% 4,405% 3,645% 3,895% 4,345% 4,345% 6M Euribor 6M Euribor 6M Euribor 3,780%
-3.252.168
-5.607.896 208.164 467.400 1.134.020 390.991 778.187 1.104.769 721.975 -7.532.033 -7.558.389 -7.809.365 1.188.985
5.989.984
1-jan-08
3.750.000
10.000.000 swaption swaption swaption swaption swaption swaption
Payerswap Receiverswap Receiverswap Receiverswap Receiverswap Receiverswap Receiverswap Receiverswap Payerswap Payerswap Payerswap Receiverswap Payerswap
30-jun-17
3M Euribor 3M Euribor
4,3680%
3M Euribor
Niet in de balans opgenomen marktwaarde (vanwege toepassing kostprijs hedge-accounting)
240.358 582.367 263.850 579.819 819.122 535.303 -4.963.187 -4.989.247 -5.265.836 -406.057 -718.480
-983.444
-37.604.713
-52.064.118
Derivaat D39 is in 2013 afgelopen. Derivaat Abn-amro: D7 extendible periode Nomura: D51
Soort
Hoofdsom
Ingangs-
Eind-
Te betalen
Te ontvangen
datum
rente
rente
Geschreven payer swaption
15.000.000
datum 16-jan-20
Geschreven payer swaption
15.000.000
16-jan-35
16-jan-35
3.95%
3M Euribor
16-jan-62
3,95%
3M Euribor
Wel in de balans opgenomen marktwaarde (vanwege ontbreken kostprijs hedge-accounting)
Marktwaarde 31-12-2013 -1.984.818
Marktwaarde 31-12-2012 -2.736.892
-3.348.278 -1.984.818
-6.085.170
De weergegeven waarden zijn opgenomen conform de eigen berekening van de marktwaarde die is afgestemd met onze externe treasury adviseur en getoetst aan de opgave van marktwaarden van de banken. In derivaat D7 is in het contract een geschreven swaption opgenomen, het betreft een extendible renteswap. Door de geschreven swaption in dit contract is de coupon van de renteswap verlaagd. WoonInvest heeft in het treasury statuut opgenomen dat geschreven posities niet meer worden ingenomen, conform de Beleidsregels Derivaten van het Ministerie van Binnenlandse Zaken & Koninkrijksrelaties. Deze bestaande positie hoeft niet te worden beeindigd van het Ministerie. Derivaat D51 is in 2013 beeindigd.
100
De sinds opstelling van het herstelplan en plan van aanpak uitgevoerde derivatentransacties zijn in overeenstemming met het herstelplan en plan van aanpak. Het bovenstaande derivaten-overzicht betreft de bruto positie. De derivaten hebben in een aantal gevallen betrekking op dezelfde onderliggende leningen. De netto afgedekte positie wordt in de tabel hieronder weergegeven. De aan vorengenoemde derivaten gekoppelde leningen betreffen: Geldgever
Nwb Depfa ACS Depfa ACS Bng Abn amro Nwb Nwb Nwb Bng Bng Bng Bng Abn amro Bng Abn amro Rabobank Rabobank Abn amro Abn amro Abn amro Bng Bng Aegon Bng NWB
Hoofdsom
6.000.000 13.800.000 3.992.500 10.000.000 10.000.000 7.000.000 7.000.000 3.750.000 5.700.000 7.397.000 4.834.000 25.000.000 10.000.000 7.027.000 15.000.000 2.450.448 3.539.536 25.000.000 30.000.000 12.500.000 12.500.000 20.000.000 15.000.000 8.500.000 12.000.000
Ingangsdatum 1-6-2004 1-6-2004 2-3-2005 1-7-2005 1-7-2005 1-9-2005 12-10-2005 30-12-2005 18-4-2006 2-8-2006 2-8-2006 30-10-2006 5-3-2007 1-6-2007 1-8-2007 31-3-2008 31-3-2008 3-11-2008 16-1-2009 15-1-2010 11-6-2010 1-11-2010 16-1-2012 1-8-2012 8-2-2013
Einddatum
Te betalen variabele rente 2-jun-14 1-jun-14 2-mrt-15 1-jul-15 1-jul-30 1-sep-15 12-okt-15 30-dec-15 18-apr-16 2-aug-16 2-aug-16 30-okt-28 6-mrt-27 1-jun-17 1-aug-53 1-jul-17 31-dec-16 1-dec-38 15-feb-58 1-apr-50 STRIKE ( 2-jul-20 1-sep-60 16-jan-42 2-dec-14 23-dec-20
4,190% 4,405% 3,645% 3,800% STRIKE 3,980% of 3M Euribor 3,385% 3,265% 3,525% 3,895% 4,345% 4,345% 4,135% STRIKE 4,350% of 3M Euribor 4,500% STRIKE 4,785% of 3M Euribor 3M Euribor - 0,97% 3M Euribor - 0,97% STRIKE 4,635% of 3M Euribor STRIKE 4,750% of 3M Euribor 3,100% of 3M Eur.) + opslag 3M Euribor + 0,53% 6M Euribor + 0,05% 3,780% 6M Euribor + 0,235% 6M Euribor + 0,16%
Gekoppeld aan derivaat
D40 D41 D42 D17 D31 D16 D15 D14 D43 D44 D45 D22 D24 D20 D26 D18 D18 D25 D27 D32 D8/9 D35 D50
D46/D47/D48 D46/D47/D48 D46/D47/D48 D13 D12 D11 D10 D46/D47/D48 D46/D47/D48 D46/D47/D48 D21 D23 D19
D30 D7 D46/D47/D48 D46/D47/D48
277.990.484 Liquiditeitsrisico's voortvloeiend uit onderpandverplichtingen Het betreft het risico dat WoonInvest over onvoldoende middelen beschikt om aan de verplichtingen te voldoen van de derivatenportefeuille. Bij een van de banken dient WoonInvest een gemaximaliseerd bedrag van € 9,95 miljoen aan te houden in verband met de negatieve marktwaarde van de derivatenportefeuille. Daarnaast kent een deel van de derivatenportefeuille met een totale nominale waarde van € 136,7 miljoen een verplichting tot storting op een “derden gelden deposito” van gelden indien de marktwaarde van de derivaten onder een bepaald niveau (threshold) daalt (‘margin calls’). De threshold bedraagt € 50 miljoen. De indicatieve marktwaarde van deze derivaten bedraagt ultimo 2013 € 15,9 miljoen negatief. Ultimo 2013 bestaat derhalve geen verdere bijstortverplichting. Bij een verdere rentedaling bestaat de mogelijkheid dat onderpand in de vorm van liquiditeiten moet worden verstrekt. Bij een daling van 1% ontstaat op basis van de rentecurve ultimo 2013 geen opeisbare verplichting, aangezien de marktwaarde (€ 41 miljoen) de threshold van € 50 miljoen niet overschrijdt. Omdat er geen opeisbare verplichting was bij een daling van de rentecurve van 1%, voldeden we aan de stresstest. Bij een daling van 2% van de rentecurve ontstaat een opeisbare verplichting van € 28,5 miljoen. Om aan deze potentiele opeisbare verplichting te kunnen voldoen, zijn op balansdatum leningen met nog niet opgenomen variabele hoofdsommen beschikbaar. Deze hoofdsommen kunnen op dagbasis afgeroepen. Het totaal aan nog niet opgenomen hoofdsommen bedroeg per balansdatum € 28,3 miljoen. Samen met het op balansdatum vrij beschikbare saldo liquide middelen van € 22,4 miljoen waren voldoende middelen beschikbaar om aan de potentiele verplichting te voldoen. Eind 2013 voldeed WoonInvest aan de stresstest van het CFV. De derivatenportefeuille van WoonInvest kent ook optionele beëindigingsclausules op termijn (zogenaamde optional early termination clauses). Deze zijn geagendeerd vanaf januari 2017. WoonInvest volgt de ontwikkeling van de marktwaarde nauwlettend, zodat op termijn voldoende liquiditeiten beschikbaar zijn voor de afwikkeling dan wel tussentijds de positie wordt afgewikkeld bij een neutrale of positieve marktwaarde. Conform de Beleidsregels van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 5 september 2012, mogen derivatencontracten evenals de onderliggende juridische documentatie (ISDA) geen toezichtbelemmerende bepalingen bevatten. In de derivatencontracten met een van de tegenpartijen zijn deze bepalingen opgenomen, WoonInvest heeft een concreet plan van aanpak opgesteld om deze bepalingen te laten verwijderen.
Gebeurtenissen na balansdatum Op 7 mei 2014 heeft het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting het verscherpt toezicht waaraan WoonInvest was onderworpen beëindigd.
101
TOELICHTING OP DE GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING (in duizenden euro's) BEDRIJFSOPBRENGSTEN 2013
2012
47.525 8.259
50.022 2.606
1.393 705
1.394 545
57.882
54.567
Af: huurderving wegens leegstand wegens overige redenen
746 206
510 133
subtotaal
952
643
56.930
53.924
35. Huuropbrengsten Netto huur: Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB subtotaal
Totaal
De huuropbrengsten worden geclassificeerd naar DAEB en niet DAEB op peildatum 31 december. De daling van de DAEB huren in 2013 ten opzichte van 2012 wordt veroorzaakt door het herstel van een niet fundamentele fout en herclassificatie per 31 december. De per maand te ontvangen netto huur is tussen de maand december 2012 en december 2013 toegenomen met 6,17%. De bedragen zijn exclusief de beheercomplexen. De mutatie kan als volgt worden gespecificeerd : - te ontvangen netto huur december 2012 bij: huurverhoging als gevolg van algemene huurverhoging per 1 juli 2013 (gemiddeld 4,5%) overige contractuele huurverhogingen harmonisatie bij mutatie en woningverbetering oplevering nieuwe en aangekochte woningen subtotaal af: vermindering i.v.m. verkoop bezit/sloop
4.541
- te ontvangen netto huur december 2013
4.821
178 65 20 38 4.842 21-
36. Opbrengsten servicecontracten
2013
2012
Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten Derving wegens leegstand en oninbaarheid
4.062 111-
3.906 73-
Totaal
3.951
3.834
2013
2012
50 70
50 100
120
150
2013
2012
Verkoopopbrengst huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) Verkoopopbrengst huurwoningen (commercieel vastgoed)
4.455 191
77163
Totaal resultaat
4.646
86
2013
2012
10.288 5195.314-
984 506555-
4.455
77-
2013
2012
1.134 55888-
733 86484-
191
163
2013
2012
433
666
37. Overheidsbijdragen Vrijval egalisatierekening BWS Bijdragen van de overheid in woningaanpassingen
Totaal
38. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille
Hierbij wordt opgemerkt dat voor het verkochte sociaal vastgoed in exploitatie de boekwaarde de bedrijfswaarde inclusief de ingerekende verwachte opbrengstwaarde is. Voor het verkochte commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de geschatte marktwaarde. De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt:
Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed) Verkoopprijs Verkoopkosten Boekwaarde (bedrijfswaarde)
De verkoopopbrengst betreft 76 verkochte woningen en 5 niet-woongelegenheden (2012: 7 woningen en 1 niet-woongelegenheid)
Verkoop huurwoningen (commercieel vastgoed) Verkoopprijs Verkoopkosten Boekwaarde (actuele waarde)
De verkoopopbrengst betreft 7 verkochte woningen (2012: 3 woningen)
39. Overige bedrijfsopbrengsten Omzet projecten
102
Omzet servicecontracten Omzet energie WKO installatie Overige vergoedingen Aan derden doorberekende onderhoudskosten Toezicht en directievoering bij projecten door eigen personeel Diverse bijzondere baten BTW Pro Rata huidig jaar
Totaal
299 396 567 7 504 45 47
286 405 910 7 490 94 98
2.299
2.956
De post overige vergoedingen bestaat uit doorberekende administratiekosten aan onder andere Verenigingen van Eigenaren. In 2012 hebben we een schadevergoeding inzake WorldOnline aandelen ontvangen Onder de post toezicht en directievoering zit de coördinatievergoeding over de gemaakte onderhoudskosten in de Vereniging van Eigenaren. Vanaf 2010 wordt gebruik gemaakt van de Pro Rata regeling met betrekking tot de omzetbelasting. De regeling voorziet dat een gedeelte van de betaalde BTW op algemene kosten teruggevorderd mag worden. Dit geschiedt naar verhouding van de belaste omzet (integratieheffing) ten opzichte van de totale omzet. De belastingdienst heeft ingestemd met de manier waarop wij de regeling hanteren.
BEDRIJFSLASTEN 2013
2012
21.419 796
21.315 1.136
22.215
22.451
40. Afschrijvingen op materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie
41. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Terugneming eerder genomen afwaardering sociaal vastgoed in exploitatie Vrijval herwaarderingsreserve vanwege verkoop sociaal vastgoed Mutatie positieve herwaardering
2013
2012
3.716 3.9038.207-
587 2.8791797.778-
8.394-
10.249-
-
136
42. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Dotatie voorziening huurdebiteuren wegens oninbaarheid
43. Lonen en salarissen
2013
2012
Bruto salarissen inclusief ziekengeld Vergoedingen Raad van Commissarissen (vanaf 2013 inclusief 21% btw) Management vergoeding Uitzendkrachten Ontvangen ziekengelden
4.160 64 383 93 31-
4.122 53 354 129 6-
Totaal
4.669
4.651
Bij Wooninvest waren eind 2013 82 werknemers in dienst (2012: 86) het aantal fulltime equivalenten bedroeg eind 2013 75,2 (2012: 78,3). Toelichting bezoldiging bestuur en raad van commissarissen Naam
Mr. Drs. I.D. Sepers Mw. Mr.K.E. van Dam W. Ackermans W.J.C.M. van Haaren J.L.Reijnen M. de Jong
Periodiek betaalde beloning (excl. BTW) 2013 14.417 9.610 9.610 9.610 9.610 140.576
2012 15.441 10.292 10.292 10.292 10.292 148.308
Beloning betaalbaar op termijn 2013
2012
33.719
34.322
Bonusbetaling 2013
2012
0
10.485
Totaal bezoldiging 2013 14.417 9.610 9.610 9.610 9.610 174.295
2012 15.441 10.292 10.292 10.292 10.292 193.115
De bedragen opgenomen in deze tabel zijn in hele euro's. De bestuurder was geheel 2013 full time in dienst. WNT Vanaf boekjaar 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) van kracht (Besluit van 15 november 2012). Toegelaten instellingen vallen volgens bijlage 1 van de wet onder de strekking van de WNT. Op grond van de WNT en deze regeling dienen de individuele inkomensgegevens van topfunctionarissen te worden gerapporteerd. Bij WoonInvest kwalificeren alleen de directeur-bestuurder en commissarissen als topfunctionarissen. De gegevens zijn vermeld in de tabel hier boven. Het normenkader rondom de ‘’Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector (hierna :WNT is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000106049 en de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000 104920. De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van dit normenkader nog niet formeel aangenomen door de Eerste Kamer. Voor het opmaken van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van de minister van BZK d.d. 12 februari 2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014, de Aanpassingswet WNT wel als onderdeel van het normenkader gehanteerd. De eenmalige 'crisisheffing' van 16% over het loon uit tegenwoordige dienstbetrekking dat in een kalenderjaar hoger was dan € 150 is met het belastingplan 2014 verlengd en ook van toepassing op 2013. WoonInvest heeft in het verslagjaar geen medewerkers in dienstbetrekking gehad met een fiscaal loon hoger dan € 150.
103
Sociale lasten 44. Sociale lasten
2013
2012
656
623
Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico's voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten. Pensioenlasten 45. Pensioenlasten
2013
2012
734
734
De gehanteerde pensioenregeling van WoonInvest is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: -
Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. Er is sprake van een middelloonregeling. De pensioenleeftijd is 65 jaar. De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis.
- Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag. - Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de lange termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.
De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: - Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de woningcorporatie. - De woningcorporatie is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. - Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2013 114% (31-12-2012: 106%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste van 105% die is voorgeschreven door De Nederlandse Bank (DNB).
46. Onderhoudslasten
2013
2012
3.103 820 7.798 577
2.639 596 8.470 517
12.298
12.222
47. Leefbaarheid Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten
391 191
440 433
Totaal
582
873
2013
2012
559 1.434 755 3 446 94 6 72 30 97
571 1.323 678 3 432 94 6 70 104 80
3.496
3.361
2013
2012
456 210 72
538 242 20
374 377 131 48 464
395 350 84 58 766
2.132
2.453
Dagelijks onderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Inkoop serviceonderhoud
Totaal
48. Lasten servicecontracten a. b. c. d. e. f. g. h. i. j.
waterverbruik stookkosten portiekverlichting poortverlichting portiek reinigen ramen wassen onderhoud gemeenschappelijke tuinen glasverzekering diverse kosten huismeester
Totaal
49. Overige bedrijfslasten
1. Overige kostensoorten a. b. c. d. -
overige personeelskosten huisvestingskosten overige kosten Raad van Commissarissen algemene kosten algemene kosten werkapparaat kosten automatisering accountantskosten en administratieve ondersteuning kosten bewonersblad diverse algemene kosten
Subtotaal
104
De volgende honoraria van Ernst &Young Accountants en overige Ernst &Young entiteiten zijn ten laste gebracht van de winst- en verliesrekening, zoals een en ander bedoeld in artikel 2:382a BW. 2013 2012 Onderzoek van de jaarrekening KPMG Andere niet controlediensten KPMG Onderzoek van de jaarrekening Ernst & Young Interimcontrole Ernst & Young
126 5 131
2. Zakelijke bedrijfslasten
30 14 40 84
2013
2012
a. belastingen b. verzekeringen c. contributie landelijke federatie
1.737 275 70
1.663 238 75
Subtotaal
2.082
1.976
2013
2012
Kosten onderhoud t.l.v. derden Kosten Martinusfonds Kosten Goede huurders Vervolgingskosten Bijzondere projectsteun (zgn. Vogelaarheffing) Bijdrageheffing saneringssteun Verhuurderheffing Diversen Kosten commerciële parkeergarage Beheerkosten
81 24 19 171 1.872 177 731 13 78
6 19 18 144 166 681 4 83
Subtotaal
3.167
1.120
3. Overige lasten
Kosten Goede huurders is de waarde van de punten die in het betreffende jaar gespaard zijn. Opgebouwde Investpunten kunnen worden verzilverd voor waardebonnen. De bijdrage bijzondere projectsteun wordt afgebouwd en in 2012 voor het laatst betaald. In 2013 hebben we de heffing saneringssteun aan CFV moeten betalen. De kosten van saneringen worden betaald uit een saneringsfonds dat door alle corporaties wordt gevuld. Ook betalen we vanaf 2013 een verhuurderheffing.
4. Buitengewone lasten
2013
2012
Diversen Verrekening huur WZH Niet afrekenbare servicekosten Kosten i.v.m. ondertoezichtstelling
230 -
Subtotaal
230
174
7.610
5.724
Totaal Overige bedrijfslasten 50. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Waardeverandering Waardeverandering Waardeverandering Waardeverandering
commercieel vastgoed in exploitatie commercieel vastgoed in ontwikkeling woningen verkocht onder voorwaarden terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
1175
2013
2012
6.087 0 -239 193
-1.430 902 -270 231
6.041
-567
2013
2012
-
408-
2013
2012
-
3-
2013
2012
229 553 -
186 269 30 4-
782
481
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 51. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende Afboeking lening WZH
52. Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot Koersresultaat en dividenden
53. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente Rente Rente Rente Rente
vrijval rentabiliteitscorrectie banken kasgeldlening u/g belastingdienst (OB) overige
Totaal rentebaten
105
54. Rentelasten en soortgelijke kosten
2013
2012
Rente leningen en derivaten Kosten derivaattransacties Correctie rente derivaten Provisie geldleningen Rente waarborgsommen Overige financieringslasten Vergoeding verhoging limiet
18.938 60539 4 87 -
19.621 291 1.032 206 4 39 4.584
Totaal rentelasten
19.508
25.777
55. Belastingen Vennootschapsbelasting Correctie vennootschapsbelasting vorige boekjaren Aanwending belastinglatentie waarderingsverschillen boekjaar VPB boekjaar
2013
2012
153153 487
2.981 142 386
487
3.509
Het belastbaar resultaat over 2013 is als volgt berekend: Resultaat voor belastingen volgens winst- en verliesrekening
11.395
Bij: - Fiscaal lagere afschrijvingen - Saneringssteun, fiscaal niet aftrekbaar - Dotatie Voorziening ondrendabele inversteringen - Fiscaal aan projecten toegerekende rente - Fiscale activering koopgarantkorting - Afwaardering Verkopen onder Voorwaarden
9.718 1.872 1.180 405 298 46 13.519
Af: - Fiscaal hogere boekwaarde in 2013 verkochte woningen - Opwaardering commercieel vastgoed - Terugname afwaardering grondpositie - Fiscale onderhoudskosten in plaats van investering - Fiscale opbrengst in 2013 verkochte koopgarant-woningen - Verlies deelneming VoF de Nieuwe Floris - Fiscale aanwending waarderingsverschil Ass. Eigen risico glasschade - Fiscale aanwending waarderingsverschil voorziening garantieverplichtingen - Fiscale aanwending waarderingsverschil langlopende schulden
11.6236.0872.0741.1874151382833070622.589-
Fiscaal resultaat 2013
2.325
Dotatie herinvesteringreserve
376
Belastbaar resultaat 2013
1.948
Het fiscaal resultaat over 2013 is verrekend met het te verrekenen verlies over 2011. De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de corporatie gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. 56. Resultaat deelnemingen Resultaat deelneming VoF de Nieuwe Floris Resultaat minderheidsaandeel WoonInvest Projecten BV
106
2013
2012
1384 134-
147 29118
29. DIT IS ONZE ENKELVOUDIGE JAARREKENING
107
ENKELVOUDIGE BALANS (voor resultaatbestemming) ACTIVA
31-12-2013 x € 1.000
31-12-12 x € 1.000
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 1. Sociaal Vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploiatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
497.259
602.970
13.024
16.077
6.755
7.249
Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen 4. Commercieel vastgoed in exploitatie 5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
517.038
166.715 10.790
58.947 9.024
Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa 6. Deelnemingen 7. Vorderingen op groepsmaatschappijen 8. Latente belastingvorderingen 9. Leningen u/g 10. Te amortiseren hedges 11. Te vorderen BWS-subsidies 12. Overige vorderingen
626.296
177.505
1.510 2.112 5.463 3.462 20 29
67.971
975 2.599 3.391 3.416 67 1.791
Totaal financiële vaste activa
12.595
12.239
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 13. Vastgoed bestemd voor verkoop 14. Overige voorraden
96 54
334 82
Totaal voorraden Vorderingen 15. Huurdebiteuren 16. Gemeente Leidschendam-Voorburg 17. Vorderingen op groepsmaatschappijen 18. Belastingen en premies sociale verzekeringen 19. Overige vorderingen 20. Overlopende activa
150
430 9 520 58 509 951
416
563 10 1.599 55 906 1.280
Totaal vorderingen
21. Liquide middelen
TOTAAL
108
2.477
4.413
31.787
14.911
741.552
726.246
PER 31 DECEMBER 2013
PASSIVA
31-12-2013 x € 1.000
22. Groepsvermogen 23. Egalisatierekening
VOORZIENINGEN 24. Voorziening onrendabele investeringen 25. Voorziening garantieverplichtingen 26. Overige voorzieningen
196.028
59
125
8.154 716 4.982
462.023 10.867 1.985 10.908
Totaal langlopende schulden KORTLOPENDE SCHULDEN 31. Schulden aan kredietinstellingen 32. Schulden aan leveranciers 33. Belastingen en premies sociale verzekeringen 34. Overige schulden 35. Overlopende passiva
202.092
4.805 177 -
Totaal voorzieningen LANGLOPENDE SCHULDEN 27. Leningen kredietinstellingen 28. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV 29. Derivaten 30. Overige schulden
31-12-2012 x € 1.000
8.870
466.039 9.060 6.366 10.107
485.784
35.525 2.718 481 2.629 7.282
Totaal kortlopende schulden
TOTAAL
109
491.572
10.723 2.352 6.468 2.081 8.027 48.635
29.651
741.552
726.246
ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
2013 x € 1.000
2012 x € 1.000
BEDRIJFSOPBRENGSTEN 36. 37. 38. 39. 40.
Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten
56.930 3.951 120 4.646 1.181
Som der bedrijfsopbrengsten
53.924 3.834 150 86 1.609 66.828
59.603
BEDRIJFSLASTEN 41. 42. 43. 44. 45. 46. 47. 48. 49. 50.
Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
22.145 8.3944.282 651 734 11.721 582 3.496 7.560
Som der bedrijfslasten 51. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Bedrijfsresultaat
22.353 10.249136 4.262 617 734 11.704 873 3.361 5.667 42.777
39.458
6.041
567-
30.092
19.578
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 52. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten 53. Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de financiële vaste activa 54. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 55. Rentelasten en soortgelijke kosten
-
408-
824 19.510-
3561 25.777-
Som der financiële baten en lasten
18.686-
25.627-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
11.406
6.049-
525
3.325
10.881
9.374-
107-
132
56. Belastingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen 57. Resultaat deelnemingen
Netto resultaat
10.774
110
(9.242)
Toelichting op de enkelvoudige balans en enkelvoudige resultatenrekening Algemeen Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening, met uitzondering van het volgende: Financiele vaste activa
Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin de corporatie invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode worden de deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van de corporatie in de netto-vermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen en haar aandeel in de directe mutaties in het eigen vermogen van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening, verminderd met haar aandeel in de dividenduitkeringen van de deelnemingen. In de winst-en-verliesrekening wordt het aandeel van de corporatie in het resultaat van de deelnemingen in groepsmaatschappijen opgenomen. Indien en voor zover de corporatie niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en –verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die in de herwaarderingsreserve worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Hierbij worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen.
Resultaat deelnemingen Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenenomen omvat het aandeel van de onderneming in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de onderneming en haar deelnemingen en tussen deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
111
TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE BALANS (in duizenden euro's) MATERIËLE VASTE ACTIVA
1. Sociaal Vastgoed in exploitatie 2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploiatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
31-12-2013
31-12-2012
497.259 13.024 6.755 517.038
602.970 16.077 7.249 626.295
Het verloop van deze posten is als volgt: 1. Sociaal vastgoed in exploitatie
Stand 1 januari volgens jaarrekening 2012 Herstel van een niet fundamentele fout 1 januari 2013 Stand 1 januari na herstel van een niet fundamentele fout Mutaties: Herclassificatie 1 januari 2013 Opleveringen Verbeteringen/investeringen Desinvesteringen Herwaardering via eigen vermogen Herwaardering via resultaat Afwaarderingen Afschrijvingen Herrubricering FVA Herclassificatie 31 december 2013 Totaal van de mutaties Stand 31 december: Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Boekwaarde
2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd
2. Sociaal vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen exploitatie
3. Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
2013
2012
2013
2012
2013
2012
602.970
561.545
16.077
22.627
7.249
8.199
549.501
561.545
16.077
22.627
7.249
8.199
7.712 210 -6.451 -11.345
29.408 2.051 -1.736 33.017
-9.785 16.862
-23.749 18.938
232
88
-3.058 -4.529
-520 -1.220
-726
-1.038
-53.469
-21.419 -147 -20.802 -52.242
-21.316
41.424
-3.052
-6.551
-494
-950
497.259
602.970
17.553
17.624
12.209
13.776
602.970
-4.529 13.024
-1.548 16.077
-5.454 6.755
-6.528 7.249
497.259
-2.542
voor eigen exploiatie
Grondposities In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 3.990 (2012: € 7.070) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten. VASTGOEDBELEGGINGEN
4. Commercieel vastgoed in exploitatie 5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
31-12-2013
31-12-2012
166.715 10.790 177.505
58.947 9.024 67.971
Het verloop van deze posten is als volgt: 4. Commercieel vastgoed in exploitatie
Stand 1 januari volgens jaarrekening 2012 Herstel van een niet fundamentele fout 1 januari 2013
2013
2012
2013
2012
58.947
52.462
9.024
7.949
128.126
52.462
9.024
7.949
0 383 -887 20.617 12.390 6.087
8.219 180 -484
1.767 0 239
1.769 -90 -334
-1.430
-239
-270
166.715
58.947
10.790
9.024
31-12-2013
31-12-2012
1.510 2.112 5.463 3.462 20 29
975 2.599 3.391 3.416 67 1.791
12.595
12.239
69.179
Boekwaarde 1 januari na herstel van een niet fundamentele fout Mutaties: Opleveringen Investeringen Desinvesteringen Herclassificatie Aanpassing reële waarde rechtstreeks via eigen vermogen Aanpassing reële waarde
Boekwaarde 31 december FINANCIËLE VASTE ACTIVA 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
Deelnemingen Vorderingen op groepsmaatschappijen Latente belastingvorderingen Leningen u/g Te amortiseren hedges Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen
Totaal
112
6.
Deelnemingen
Woonservice Haaglanden B.V. WoonInvest Projecten Holding B.V.
31-12-2013
31-12-2012
139 1.371
119 856
1.510
975
De deelnemingen muteerden als volgt: WoonInvest Projecten Holding B.V.
Woonservice Haaglanden B.V. Saldo per 1 januari 2013 herclassificatie Resultaat deelneming 2013
Saldo per 31 december 2013
Totaal
119
856
975
0 20
642 -127
642 -107
139
1.371
1.510
31-12-2013
31-12-2012
96 54
334 82
150
416
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 13. Vastgoed bestemd voor verkoop 14. Overige voorraden
De post "Vastgoed bestemd voor verkoop" bestaat uit teruggekochte koopgarantwoningen, die in een volgend boekjaar wederom verkocht zullen gaan worden. Eind 2013 betrof dit 1 woning (2012: 2) De woningen zijn opgenomen tegen terugkoopwaarde, zijnde de marktwaarde minus de verstrekte korting. De post "Overige voorraden" betreft de voorraad portieklampen. Vorderingen
31-12-2013
31-12-2012
430 9 520 58 509 951
563 10 1.599 55 906 1.280
2.477
4.413
31-12-2013
31-12-2012
8 -1.454 348 146 1.472
-2 -994 348 181 2.067
520
1.599
Deze post is als volgt samengesteld :
31-12-2013
31-12-2012
Niet vervallen BWS bijdragen Af te rekenen beheercomplexen Af te rekenen Duivenvoorde Te ontv. opbrengst verkoop woning Transitorische rente Door te berekenen onderhoud e.d. Door te berekenen VvE Schadeclaims verzekering Vooruitbetaalde verzekeringspremies Diversen
12 1 158 145 1 509 3 9 112
12 1 166 157 83 198 471 12 77 103
Stand 31 december
951
1.280
15. 16. 17. 18. 19. 20.
Huurdebiteuren Gemeente Leidschendam-Voorburg Vorderingen op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
Totaal
17. Vorderingen op groepsmaatschappijen De vordering is als volgt te specificeren: RC RC RC RC RC
Woonservice Haaglanden B.V. WoonInvest Projecten B.V. WoonInvest Projecten Holding B.V. WoonInvest Project I B.V. Energie Exploitatie Maatschappij Leidschenveen B.V.
20. Overlopende activa
Alle posten op de overlopende activa kunnen als kortlopend worden beschouwd.
113
21. Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld : Direct opvraagbaar: Kas Banken Totaal
31-12-2013
31-12-2012
11 31.776
11 14.900
31.787
14.911
In het saldo liquide middelen is een bedrag van € 9.950 vervat dat (gedeeltelijk) niet ter vrije beschikking staat van WoonInvest, zolang de negatieve marktwaarde van de derivaten bij een van de banken groter is dan het grensbedrag. De liquide middelen vallen vrij bij daling van de negatieve marktwaarde onder het grensbedrag, dit wordt halfjaarlijks bepaald. De overige liquide middelen staan ter vrije beschikking. 22. Groepsvermogen Het aansprakelijk vermogen bedraagt per balansdatum € 202.092 (2012: € 196.028) EIGEN VERMOGEN Overige reserves en resultaat boekjaar
Stand 1 januari volgens jaarrekening 2012 Herstel van een niet fundamentele fout 1 januari 2013 Stand 1 januari na herstel van een niet fundamentele fout Resultaat boekjaar Realisatie herwaardering als gevolg van verschil in afschrijving obv bedrijfswaarde tov historische kostprijs
Realisatie herwaardering als gevolg van verkopen Mutatie als gevolg van ongerealiseerde waardedalingen respectievelijk stijgingen Mutatie als gevolg van ongerealiseerde waardestijgingen VoV Mutatie ongerealiseerde waardestijging Stand 31 december
31-12-2013
31-12-2012
196.028
182.555
15.710
-
211.738
182.555
10.774
9.242-
8.2074.4988.9391.224
11.241-
20.420-
22.715
202.092
196.028
33.017 939
Over 2013 kan het verloop van het eigen vermogen als volgt weergegeven worden Overige reserves
Resultaat vorig boekjaar Herstel van een niet fundamentele fout Resultaat lopend boekjaar Mutatie ongerealiseerde waardestijging
Saldo 31 december 2013
Resultaat boekjaar
Totaal
205.270
9.242-
196.028
9.24215.710 20.420-
9.242 10.774 0
15.710 10.774 20.420-
191.318
10.774
202.092
31-12-2013
31-12-2012
4.805 177 -
8.154 716 -
4.982
8.870
31-12-2013
31-12-2012
35.525 2.718 481 2.629 7.282
10.723 2.352 6.468 2.081 8.027
48.635
29.651
31-12-2013
31-12-2012
35.525
10.723
31-12-2013
31-12-2012
2.718
2.352
Resultaatbestemming Het resultaat over het boekjaar 2013 bedraagt € 10.774 voordelig en wordt toegevoegd aan de overige reserves.
VOORZIENINGEN 24. Voorziening onrendabele investeringen 25. Voorziening garantieverplichtingen 26. Overige voorzieningen
KORTLOPENDE SCHULDEN
31. 32. 33. 34. 35.
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
Totaal
31. Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichtingen komend boekjaar op langlopende leningen kredietinstellingen. 32. Schulden aan leveranciers Crediteuren
114
33. Belastingen en premies sociale verzekeringen
31-12-2013
31-12-2012
- loonbelasting - omzetbelasting
481
6.468
Stand 31 december
481
6.468
31-12-2013
31-12-2012
- niet extern gerealiseerde winst - vooruit ontvangen huur WZH - huurtoeslag
2.629 -
338 1.588 155
Stand 31 december
2.629
2.081
34. Overige schulden
31-12-2013
31-12-2012
Transitorische rente Vooruit ontvangen huur Te betalen accountantskosten Eneco inzake energiekosten Te verrekenen huur WZH Te betalen service kosten DZH inzake vastrecht Projectkosten Diversen
35. Overlopende passiva
5.206 876 28 265 751 156
5.146 783 46 197 839 783 5 228
Stand 31 december
7.282
8.027
115
TOELICHTING OP DE ENKELVOUDIGE RESULTATENREKENING (in duizenden euro's) BEDRIJFSOPBRENGSTEN 2013
2012
591 7 490 45 47
920 7 490 94 98
1.181
1.609
40. Overige bedrijfsopbrengsten Overige vergoedingen Aan derden doorberekende onderhoudskosten Toezicht en directievoering bij projecten door eigen personeel Diverse bijzondere baten BTW Pro Rata huidig jaar
Totaal
De post overige vergoedingen bestaat uit doorberekende administratiekosten aan onder andere Verenigingen van Eigenaren. In 2012 hebben we een schadevergoeding inzake WorldOnline aandelen ontvangen Onder de post toezicht en directievoering zit de coördinatievergoeding over de gemaakte onderhoudskosten in de Vereniging van Eigenaren. Vanaf 2010 wordt gebruik gemaakt van de Pro Rata regeling met betrekking tot de omzetbelasting. De regeling voorziet dat een gedeelte van de betaalde BTW op algemene kosten teruggevorderd mag worden. Dit geschiedt naar verhouding van de belaste omzet (integratieheffing) ten opzichte van de totale omzet. De belastingdienst heeft ingestemd met de manier waarop wij de regeling hanteren.
BEDRIJFSLASTEN 2013
2012
21.419 726
21.315 1.038
22.145
22.353
2013
2012
3.716 3.9038.207-
587 2.8791797.778-
8.394-
10.249-
-
136
41. Afschrijvingen op materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie
42. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Terugneming eerder genomen afwaardering sociaal vastgoed in exploitatie Vrijval herwaarderingsreserve vanwege verkoop sociaal vastgoed Mutatie positieve herwaardering
43. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Dotatie voorziening huurdebiteuren wegens oninbaarheid
2013
2012
Bruto salarissen inclusief ziekengeld Vergoedingen Raad van Commissarissen Uitzendkrachten Ontvangen ziekengelden
44. Lonen en salarissen
4.159 64 90 31-
4.118 53 97 6-
Totaal
4.282
4.262
Bij Wooninvest waren eind 2013 80 werknemers in dienst (2012: 84) het aantal fulltime equivalenten bedroeg eind 2013 73,2 (2012: 76,3). 2013
2012
651
617
45. Sociale lasten
Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico's voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten. 46. Pensioenlasten
47. Onderhoudslasten Dagelijks onderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud
Totaal
116
2013
2012
734
734
2013
2012
3.103 819 7.798
2.639 596 8.470
11.721
11.704
49. Lasten servicecontracten
2013
2012
559 1.434 755 3 446 94 6 72 30 97
571 1.323 678 3 432 94 6 70 104 80
3.496
3.361
2013
2012
456 210 72
536 242 20
372 377 130 48 417
390 350 84 58 720
2.082
2.401
2013
2012
a. belastingen b. verzekeringen c. contributie landelijke federatie
1.737 275 70
1.663 233 75
Subtotaal
2.082
1.971
a. b. c. d. e. f. g. h. i. j.
waterverbruik stookkosten portiekverlichting poortverlichting portiek reinigen ramen wassen onderhoud gemeenschappelijke tuinen glasverzekering diverse kosten huismeester
Totaal
50. Overige bedrijfslasten
1. Overige kostensoorten a. b. c. d. -
overige personeelskosten huisvestingskosten overige kosten Raad van Commissarissen algemene kosten algemene kosten werkapparaat kosten automatisering accountantskosten en administratieve ondersteuning kosten bewonersblad diverse algemene kosten
Subtotaal
2. Zakelijke bedrijfslasten
3. Overige lasten
2013
2012
Kosten onderhoud t.l.v. derden Kosten Martinusfonds Kosten Goede huurders Vervolgingskosten Bijzondere projectsteun (zgn. Vogelaarheffing) Bijdrageheffing saneringssteun Verhuurdersheffing Diversen Kosten commerciële parkeergarage Beheerkosten
81 24 19 171 1.872 177 731 13 78
6 19 18 144 166 681 4 83
Subtotaal
3.166
1.120
2013
2012
Diversen Niet afrekenbare servicekosten
230
175
Subtotaal
230
175
7.560
5.667
2013
2012
6.087 0 -239 193
-1.430 902 -270 231
6.041
-567
2013
2012
-
408-
4. Buitengewone lasten
Totaal Overige bedrijfslasten 51. Niet gerealiseerde waardeveranderingen Waardeverandering Waardeverandering Waardeverandering Waardeverandering
vastgoedbeleggingen
commercieel vastgoed in exploitatie commercieel vastgoed in ontwikkeling woningen verkocht onder voorwaarden terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 52. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten Afboeking lening WZH
117
53. Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de financiële vaste activa Koersresultaat en dividenden
54. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente Rente Rente Rente
banken kasgeldlening u/g belastingdienst (OB) overige
Totaal rentebaten
55. Rentelasten en soortgelijke kosten
2013
2012
-
3-
2013
2012
229 595 -
183 352 30 4-
824
561
2013
2012
Rente leningen en derivaten Kosten derivaattransacties Correctie rente derivaten Provisie geldleningen Rente waarborgsommen Overige financieringslasten Vergoeding verhoging limiet
18.938 60539 4 89 -
19.621 291 1.032 207 3 39 4.584
Totaal rentelasten
19.510
25.777
2013
2012
153153 525
2.981 142 202
525
3.325
56. Belastingen Vennootschapsbelasting Correctie vennootschapsbelasting vorige boekjaren Aanwending belastinglatentie waarderingsverschillen boekjaar VPB boekjaar
Het belastbaar resultaat over 2013 is als volgt berekend: Resultaat voor belastingen volgens winst- en verliesrekening
11.406
Bij: - Fiscaal lagere afschrijvingen - Saneringssteun, fiscaal niet aftrekbaar - Dotatie Voorziening ondrendabele inversteringen - Fiscaal aan projecten toegerekende rente
9.718 1.872 1.180 405 298 46
- Fiscale activering koopgarantkorting - Afwaardering Verkopen onder Voorwaarden
13.519 Af: - fiscaal hogere boekwaarde in 2013 verkochte woningen
11.6236.0872.0741.187-415 28330706-
- Opwaardering commercieel vastgoed - Terugname afwaardering grondpositie -
Fiscale Fiscale Fiscale Fiscale Fiscale
onderhoudskosten in plaats van investering opbrengst in 2013 verkochte koopgarantwoningen aanwending waarderingsverschil Ass. Eigen risico glasschade aanwending waarderingsverschil voorziening garantieverplichtingen aanwending waarderingsverschil langlopende schulden
22.451Fiscaal resultaat 2013
2.474
Dotatie herinvesteringreserve
376
Belastbaar resultaat 2013
2.098
Het fiscaal resultaat over 2013 is verrekend met het negatief fiscaal resultaat over 2011.
57. Resultaat deelnemingen Resultaat Woonservice Haaglanden B.V. 2013 Resultaat WoonInvest Projecten Holding B.V. 2013
118
2013
2012
20 127107-
3 129 132
Overige gegevens
Controleverklaring De controleverklaring is opgenomen op de volgende pagina. Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemming In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de resultaatverdeling. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Voorstel resultaatbestemming Vooruitlopend op de vaststelling van de jaarrekening door de Raad van Commissarissen wordt voorgesteld het resultaat over 2013 van € 10.774 ten gunste te brengen van de overige reserves. Het resultaat over 2013 is opgenomen in de post resultaat boekjaar in het eigen vermogen. Gebeurtenissen na balansdatum Op 7 mei 2014 heeft het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting het verscherpt toezicht waaraan WoonInvest was onderworpen beëindigd.
119
