Beantwoording vragen VVD van 18 april 2013 ex artikel 38 reglement van orde mbt raadsvoorstel Maatregelen ter verbetering financiële resultaten grondexploitatie. Woningmarkt Geldermalsen Vraag 1.1: Het college redeneert in dit voorstel vooral vanuit haar positie als ontwikkelaar van nieuwbouw. In hoeverre is het vasthouden van het nieuwbouwprogramma nadelig voor de verkoopkans en de waarde van bestaande woningen ten opzichte van een reductie? Antwoord 1.1: Het college houdt niet vast aan het nieuwbouwprogramma dat is vastgesteld in de raad van 22 november 2011. Het aantal op te leveren woningen in De Plantage wordt de komende jaren naar beneden bijgesteld, waardoor de uiteindelijke looptijd van De Plantage langer wordt. Er is binnen de regionale afspraken over woningbouw wel ruimte voor ongeveer 1600 woningen, maar jaarlijks zal in het uitvoeringsprogramma gekeken worden welk aantal op te leveren woningen realistisch is. Het college verwacht niet dat het bouwprogramma in De Plantage nadelig is voor de bestaande woningmarkt omdat in de programmering rekening wordt gehouden met een realistische, lagere woningbehoefte dan in voorgaande jaren. Het college is van mening dat de marktwerking ook zal zorgen voor temporisering van grotere, onherroepelijke plannen zoals Lingedonk. Vraag 1.2: Onder welke voorwaarden is het college bereid om de grond te verkopen aan Kleurrijk Wonen? Antwoord 1.2: De gemeente hanteert als uitgangspunt dat bouwrijpe grond onder marktconforme condities worden verkocht.
Bij De Plantage heeft de gemeente maar een beperkte positie om bouwrijpe gronden rechtstreeks aan derden (particulieren, zorginstellingen, woningcorporaties enz.) te verkopen; er is nl sprake van een zogenaamd bouwclaimmodel. Daarbij hebben ontwikkelaars hun oorspronkelijke eigendommen aan de gemeente verkocht. In ruil hiervoor hebben ze het recht gekregen bouwrijpe kavels af te nemen. De afspraken met de ontwikkelaars zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. In deze overeenkomst is ook voorzien in de realisatie van huurwoningen. Ontwikkelaars ontwikkelen deze huurwoningen in samenwerking met een woningcorporatie. Voor een zeer beperkt deel heeft de gemeente een grondpositie om bouwrijpe kavels uit te geven. Het overgrote deel hiervan is gereserveerd voor de uitgifte van zogenaamde vrije kavels. Daarnaast is dan nog zeer beperkt ruimte om aan bepaalde doelgroepen gronden uit te geven. Het kan hierbij gaan om zorgwoningen, kleine voorzieningen of sociale huurwoningen. De gemeente is in gesprek met Kleurrijk Wonen om het huursegment van de grond te krijgen. Tot op heden heeft dit nog niet tot concreet resultaat geleid. Dit heeft ook te maken met de in de e‐mail van Kleurrijk Wonen dd.13‐ 02‐2013 gedane aanbieding, dat er geen dringende behoefte aan sociale woningbouw in De Plantage is. Voorts wil Kleurrijk Wonen veel grotere woningen, op grotere kavels dan de goedkope rijwoningen én voor een veel lagere grondprijs. De concrete aanbieding van Kleurrijk Wonen is als bijlage (bijlage 1) bijgevoegd. Deze aanbieding lijkt op gespannen voet te staan met de mondelinge uitspraken, gedaan door een directeur van Kleurrijk Wonen, in de beeldvormende raadsvergadering van 16 april j.l. Insteek voor het college blijft natuurlijk in gesprek te blijven met Kleurrijk Wonen om tot een voor beide partijen acceptabele uitkomst te komen. Vraag 1.3: Wat prevaleert voor het college: de sociale agenda of de commerciële belangen als ontwikkelaar? Antwoord 1.3: Het college vindt sociale woningbouw van groot belang voor de inwoners van Geldermalsen. Dit doet echter niet af aan het realiseren van een reële grondprijs. Ook daarin hebben wij als college een verantwoordelijkheid richting onze inwoners, namelijk het borgen van een goede financiële positie. Aantal te bouwen woningen Vraag 2.1:
Volgens zowel de deskundigen als de ontwikkelpartners van de gemeente is het uitgangspunt van het college arbitrair. Volgens wethouder Hompe onderschrijft de accountant desondanks de uitgangspunten van het college aangaande de verwachte verkoop en prijsstelling. Op welke wijze ligt schriftelijk vast dat de accountant achter het niet opvolgen van de adviezen van de deskundigen staat? Antwoord 2.1: Deze vraag is beantwoord op 18 april 2013. De accountant die voor uw raad werkt, is vanzelfsprekend bereid tot een nadere toelichting. Vraag 2.2: Voor de VVD is nog steeds niet duidelijk waar het verlies op de grondexploitatie vandaan komt. Uitgaande van een geprognosticeerde winst van 8 miljoen bij aanvang van het project is er nagenoeg 40 miljoen “verdampt”. Dat is 50% van de totale investering. Dit kan onmogelijk uit vertraging zijn ontstaan. Wat zijn de andere oorzaken voor dit verlies en hoe zwaar exact wegen deze oorzaken door. Antwoord2.2: In onderstaande tabel zijn de geprognosticeerde resultaten van de grondexploitatie van de Plantage weergegeven over de jaren 2009‐2012. Deze resultaten zijn ook als zodanig in de jaarrekeningen over deze jaren opgenomen. Uiteraard betreft het cijfer van 2012 de concept‐jaarrekening, waarbij uitgegaan is van de uitgangspunten van het raadsvoorstel van 23 april 2013. Overzicht geprognosticeerde resultaten grondexploitatie De Plantage
Jaarrekening
Geprognosticeerd
W=winst
resultaat netto
V=verlies
contant in miljoenen
2009 € 5,2
W
2010 € 4,3
W
2011 € 0,9
W
2012 € 18,1
V
Tussen het geprognosticeerde resultaat uit de jaarrekening 2009 en de conceptjaarrekening 2012 is een verschil van ruim € 23 miljoen. Het overgrote deel van dit verschil heeft te maken met de sterk afgenomen opbrengstverwachting. In de grondexploitatie bij de jaarrekening 2009 werd nog uitgegaan van een jaarlijkse opbrengstenstijging van 2,5%. In de concept‐jaarrekening 2012 is uitgegaan van een jaarlijkse opbrengstendaling van 1% over de jaren 2013‐2015. Vanaf 2016 wordt weer rekening gehouden met een “voorzichtige” jaarlijkse opbrengstenstijging van 1%. Voor de vrije sectorkavels die de gemeente rechtstreeks zelf op de markt zet, stelt het college voor om tot een grondprijsverlaging te komen met daarbij een specifieke promotiecampagne met zeer flexibele mogelijkheden. Vraag 2.3: Wat zijn de extra verliezen op de grondexploitatie wanneer het advies van het RIGO onverkort wordt opgevolgd? Antwoord 2.3: Het advies van Rigo, neergelegd in het marktonderzoek De Plantage, is opgevolgd. Op blz. 23 van dit rapport heeft Rigo in tabel 3‐7 de bandbreedte van de jaarlijkse verwachte woningbouw weergegeven. Deze bandbreedte bedraagt voor de jaren 2011‐2020 55‐128 woningen per jaar en voor de jaren 2020‐2030 41‐100 woningen per jaar. In 2012 zijn 98 bouwrijpe kavels uitgegeven. In 2013 zijn (stand begin april 2013) de onderhandelingen voor afname van 34 kavels in een vergevorderd stadium. Verder is er veel belangstelling van ontwikkelaars buiten de gecontracteerde ontwikkelaars voor teruggegeven bouwclaims, die binnenkort op de markt komen. Daarom heeft ons college gekozen voor een behoudende raming van de afname van 50 bouwrijpe kavels per jaar voor de jaren
2013‐2015 voor uitsluitend goedkope rijwoningen. Vanaf 2016 is uitgegaan van de jaarlijkse afname van 80 bouwrijpe kavels voor een gedifferentieerd programma. Vraag 2.4: Als er een verband bestaat tussen de hoogte van de afschrijving van het verlies en de belastingdruk die dat voor de burgers met zich meebrengt, hoe zit dat dan, uitgaande van een realistische bandbreedte zoals bepaald door bureau RIGO? Hoe groot is de rekening voor de inwoners van Geldermalsen rekening houdend met de rentecomponent? (geld lenen kost geld!) Antwoord 2.4: In de beantwoording van de vragen hiervoor is ingegaan op de cijfers van RIGO. Een direct verband tussen hoogte van de afschrijving of vorming van een verliesvoorziening en belastingdruk is er niet. Het treffen van een voorziening, of het afschrijven ten laste van de reserves zorgt voor een financieel nadeel in de begroting van de algemene dienst. Elk miljoen levert een nadeel van € 40.000 in de algemene dienst. Wanneer er geen andere mogelijkheid is dan afdekken van dit bedrag via een verhoging van de OZB, betekent dit een tariefsverhoging van ca. 1%. De jaarrekening levert in eerste concept een verwacht tekort van € 31,5 miljoen op. Door de voorgestelde maatregelen kan het tekort teruggebracht worden tot € 23,5 miljoen. Eén van de maatregelen is de stelselwijziging, waardoor de investeringskosten van de riolering niet meer ten laste van de grondexploitatie komen. Als deze stelselwijziging niet doorgevoerd wordt, betekent dit dat er direct andere maatregelen getroffen moeten worden. Het gaat om een structureel bedrag van € 200.000,‐‐. Indien deze dekking niet gevonden wordt, zal dit betekenen dat de jaarrekening niet wordt goedgekeurd door de accountant. De rentecomponent is altijd van invloed, of er nu wel of geen sprake is van een lening. De grondexploitatie zal gefinancierd moet worden; of dit met een lening gebeurt of met eigen vermogen is minder relevant. Als een lening wordt afgesloten om geplande investeringen te kunnen doen, moet er rente betaald worden. Worden eigen middelen ingezet voor investeringen, dan kan dit geld niet meer uitgezet worden en mis je renteopbrengsten. Het toerekenen van rente aan grondexploitaties op basis van de renteomslag is toegestaan en ook gebruikelijk. De renteomslag is vrijwel nooit exact gelijk aan de marktrente. Ingeval de marktrente lager is dan de renteomslag, is dit nadelig voor de grondexploitaties. Als de marktrente hoger is dan de renteomslag, is dit voordelig voor de grondexploitaties. Zo zullen bij een fluctuerende marktrente voordelen en nadelen elkaar in de loop van de tijd afwisselen. Belangrijk is dat de manier waarop rente wordt toegerekend aan grondexploitaties door de jaren heen stelselmatig gebeurt. Het BBV staat niet toe dat afhankelijk van de situatie op de kapitaalmarkt nu eens de renteomslag wordt toegepast en dan weer de actuele marktrente. Bij de begroting 2013 is het rentepercentage dat aan investeringen wordt toegerekend in overleg met uw raad neerwaarts bijgesteld van 5% naar 4%, meer in lijn met de ontwikkeling van de marktrente. Demografische ontwikkeling Vraag 3: In hoeverre wegen uw eigen prognoses over inwoneraantallen mee in het nieuwbouwprogramma? Zo ja, waar blijkt dat uit? Zo nee, waarom niet? Antwoord 3: De gemeente maakt geen eigen prognoses. Voor het raadsvoorstel is gebruik gemaakt van de informatie uit het Rigo rapport. Hierin worden diverse prognoses genoemd, van het CBS, de provincie en de eigen prognose van Rigo. De cijfers uit de diverse prognoses kunnen nogal verschillen omdat elke prognose eigen parameters gebruikt. Er kan niet gezegd worden dat de ene prognose beter is dan de andere. Elk model heeft zijn eigen uitgangspunten. Het klopt dat in verschillende prognoses vanaf ongeveer 2020 sprake is van een daling van de inwonersaantallen. Maar voor de woningbehoefte zijn niet zozeer de inwoneraantallen van belang, maar de huishoudensaantallen. Door gezinsverdunning is tot 2035‐2040 sprake van een stabiele groei van het aantal huishoudens. De eerste periode tot 2020 is deze groei sterker dan in de jaren na 2020. Op basis van deze huishoudensaantallen wordt de behoefte aan nieuwbouwwoningen vastgesteld. Deze varieert voor de periode 2011‐2020 in de verschillende prognoses van 55 tot 128 woningen per jaar.
Het nieuwbouwprogramma, zoals dat nu wordt voorgesteld in het uitvoeringsprogramma, houdt hier rekening mee door uit te gaan van lagere aantallen opleveringen per jaar. Voor de Plantage wordt de eerste jaren rekening gehouden met 50 woningen per jaar en vanaf 2016 80 woningen per jaar. Versterking bestaande structuren Vraag 4.1: Wijkt u met dit voorstel af van het bestaande beleid om bestaande structuren te versterken en inbreiding te verkiezen boven uitbreiding? Zo nee, hoe wilt u e.e.a. dan mogelijk maken? Antwoord 4.1: In het raadsvoorstel staat dat geen andere grootschalige plannen ontwikkeld worden. Dit ondersteunt de doelstelling zoals de VVD formuleert, om bestaande structuren te versterken. In het Uitvoeringsprogramma 2013 – 2015 behorende bij het raadsvoorstel Evaluatie woningbouwprogramma is expliciet aangegeven dat in vrijwel elke kern passende bouwmogelijkheden gedurende de komende jaren ontplooid kunnen worden. Belastende maatregelen; reserves Vraag 5.1: Het extra verlies op de grondexploitatie wordt door het college kennelijk als een verwachte tegenvaller beschouwd. Beschouwt het college eventuele verdere afschrijvingen als verwachte of onverwachte tegenvallers? M.a.w. is de 10 miljoen beschikbaar om verdere tegenvallers mee op te vangen? Antwoord 5.1: Het opstellen van de jaarrekening wat betreft de grondexploitatie is altijd een momentopname per balansdatum. Op de stand per 31‐12 vindt waardering plaats. Dat gebeurt bij iedere jaarrekening per die datum. Zo is dat ook per 31‐12‐2012 gebeurt. Op die datum zijn alle grondexploitaties volledig geactualiseerd en zijn alle grondprijzen marktconform vastgesteld. Bij de jaarrekening 2013 per balansdatum 31‐12‐2013 zal dat weer gebeuren. Tussentijds wordt uiteraard de vinger aan de pols gehouden. Dat gebeurt bij begroting en bij bloesem‐ en oogstrapportage. Bij de begroting en jaarrekening gebeurt dat uitgebreider dan bij bloesem‐ en oogstrapportage. Bij het opstellen van de begroting 2013 (medio mei 2012) was al ingeschat dat de verliezen bij de grondexploitatie behoorlijk op konden lopen. Er is toen een verliesvoorziening van € 23 miljoen gevormd. Bij het opstellen van de begroting 2014 (medio mei‐juni 2013) is er een volgende momentopname. Op basis van de dan beschikbare feiten wordt weer een volledige doorrekening van alle grondexploitaties gedaan. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de op dat moment gehanteerde marktprijzen van grond en van de op dat moment bekend zijnde cijfers van werkelijke verkopen tot dat moment. Het is duidelijk dat we in een economische crisis zitten. Het is niet te voorspellen hoe lang dit nog gaat duren. Daarom is het heel moeilijk om concrete cijfers te noemen wat verwacht wordt aan tegenvallers. Het college vindt het in deze situatie belangrijk om zo groot mogelijke buffers aanwezig te hebben. Belastende maatregelen; activering riolering Vraag 6.1: Wat is de grondslag voor het doorschuiven van de rekening van de riolering naar de burgers? Antwoord 6.1: De wijziging in het anders verantwoorden van de investeringskosten op rioleringsgebied is binnen de commissie grex als advies ingebracht en wel door Deloitte Real Estate Advisory; de adviespoot van Deloitte op het gebied van vastgoed en gebiedsontwikkeling. Deze mogelijkheid past volledig binnen de hiervoor geldende regelgeving. De wijziging is vooral ingegeven om spreiding in de lastenverzwaring te krijgen. Indien alle rioleringskosten binnen de grondexploitatie blijven, dient het totale investeringsbedrag (ook voor toekomstige investeringen) ineens als verlies per 1‐1‐2013 genomen te worden. Door de kosten nu te activeren binnen het Gemeentelijk Riolerings Plan worden de lasten verspreid over de toekomst en omgeslagen over alle gebruikers van de riolering in de gemeente. Pas op het daadwerkelijke moment van investeren worden de investeringskosten geactiveerd. Dat gebeurt geleidelijk. De riooltarieven worden dan ook geleidelijk verhoogd.
Het anders verantwoorden van deze rioleringskosten is op dit moment ook bij andere gemeenten in Nederland actueel. De gemeente Nijmegen gaat het toepassen, de gemeente Heerenveen heeft het vorig jaar toegepast en ook andere gemeenten zoals onder andere Breda, Hardenberg en Leek overwegen dit te doen. Vraag 6.2: Wordt de grondprijs nu lager of betaalt ook de koper van de grond de riolering? Antwoord 6.2: De wijziging van het anders verantwoorden van de investeringskosten in de riolering heeft op zich geen invloed op de grondprijs van bouwrijpe grond. Deze grondprijs is voor het grootste deel bepaald door afspraken met projectontwikkelaars, neergelegd in de samenwerkingsovereenkomst. Voor het deel, dat de gemeente zelf uitgeeft, wordt de grondprijs marktconform aangeboden. Vraag 6.3: Wat gebeurt er met alle toekomstige inkomsten die uit dit besluit voortkomen? Antwoord 6.3: Deze inkomsten worden binnen het gesloten systeem van de rioolheffing gehouden. Dus zowel de eerste uitgaven van aanleg van de riolering worden ondergebracht in de rioolheffing als de hierdoor te verkrijgen hogere inkomsten. Detailhandel op Hondsgemet Vraag 7.1: Ligt dit besluit in lijn met de actuele detailhandelsvisie van de gemeente? Antwoord 7.1: Het voorstel betreft de grondexploitatie Hondsgemet‐Noord. Expliciet wordt tegengesproken dat het voorstel beoogd ʺreguliereʺ detailhandel toe te staan. Het betreft hier een voorstel voor volumineuze detailhandel. Onder volumineuze detailhandel wordt verstaan: artikelen die een groot oppervlak nodig hebben voor de uitstalling, zoals verkoop van autoʹs, boten, caravans, tuininrichtingsartikelen, bouwmaterialen, keukens, sanitair en meubels. In het kader van de beleidsnotitie bedrijventerreinen is eerder besloten de volumineuze detailhandel op Hondsgemet‐Noord te schrappen en deze volumineuze detailhandel in het kader van de SER‐ladder en grondwaardekubus (inbreiding voor uitbreiding) meer te concentreren op Hondsgemet‐Zuid en Oudenhof. Ten opzichte van de grondprijzen voor reguliere bedrijvigheid heeft dit besluit een nadelig effect op de grondexploitatie, omdat de verwachte verkoopprijzen lager ingeschaald moeten worden. Met het beoogde voorstel wordt dit nadelig effect hersteld. Het is niet de bedoeling de detailhandel in het centrum te benadelen en met dit voorstel gebeurt dit ook niet.
Vraag 7.2: Welke ruimtelijke onderbouwing aan een bestemmingsplanwijziging op Hondsgemet Noord ten grondslag ligt? Antwoord 7.2: Het oorspronkelijke door de gemeenteraad vastgestelde Structuurplan Bedrijventerrein dient in dit kader als ruimtelijke onderbouwing gezien te worden. Ontwikkelpartners; brief ontwikkelaars Vraag 8.1: Wat is het antwoord van het college op dit schrijven? Antwoord 8.1: Het college is het eens met de u bekende zienswijze van de griffier op de ingekomen brief van de heer Van Mourik. Met nadruk wordt gesteld dat het absoluut niet de bedoeling is af te wijken van de afgesloten overeenkomst met de ontwikkelaars en dat dit ook nergens uit het voorstel blijkt. Juist bij de behandeling van het voorstel is extra zorgvuldigheid betracht over de juridische aspecten. Daarnaast is het in ieders belang om de afgesproken kwaliteit te realiseren, dit gebeurt dan ook. Wij hechten eraan een deel van de tekst van bladzijde 3 van het raadsvoorstel aan te halen:
ʺVoor de goede orde wordt opgemerkt dat alle aantallen en bedragen enkel en alleen betrekking hebben op en slechts zijn vermeld ten behoeve van de interne boekhouding van de gemeente en dat externe partijen daar op geen enkele wijze rechten aan kunnen ontlenen. Ook moet opgemerkt worden, dat de gemeente al zijn contractuele verplichtingen wil nakomen en dat dit voorstel met bijbehorend besluit hierop geen inbreuk zal makenʺ. Vraag 8.2: Wat zijn de consequenties wanneer de ingebrekestelling gegrond blijkt en de raad toch dit besluit neemt? Antwoord 8.2: De brief is geen ingebrekestelling. Wij kunnen niet inzien op welke grondslag een mogelijke ingebrekestelling zal kunnen stoelen, daar het enkel over de interne boekhouding gaat. Wij vinden het in dit verband wel belangrijk te noemen dat, in tegenstelling tot wat gesuggereerd wordt, er regelmatig overleg met partijen plaatsvindt en dit in de toekomst ook zal blijven gebeuren. Burgemeester en wethouders van Geldermalsen, 23‐04‐2013 NB: Grondprijsverlaging krijgt veel aandacht in de vraagstelling en ook in de media. Het college vindt het belangrijk om hier nogmaals de context van grondprijsverlagingen in zijn algemeenheid en in relatie tot de situatie in onze gemeente weer te geven. In zijn algemeenheid geeft een grondprijsverlaging alleen geen enkele garantie op resultaat. De grondprijs is één van de factoren die van invloed is of een potentiele koper een woning koopt. De volgende andere belangrijke factoren zijn ook van invloed: consumentenvertrouwen, verkoop van bestaande woning, financiering, locatie en ligging van het plan. Er zijn nog meer factoren. Maar in dit kader gaat het te ver om die allemaal te behandelen. Heel belangrijk is dat de mix van al deze factoren voor de koper in orde moet zijn, wil men tot koop overgaan. Specifiek voor onze gemeente zijn de afspraken met ontwikkelaars in De Plantage belangrijk voor het antwoord op de vraag of grondprijsverlaging verstandig is. In 2009 is met de ontwikkelaars in De Plantage een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Het is een zogenaamd bouwclaimmodel. De ontwikkelaars waren eigenaar van de meeste gronden. De ontwikkelaars hebben deze gronden aan de gemeente verkocht. In ruil hiervoor hebben ze het recht gekregen om volgens een vast schema jaarlijks bouwrijpe gronden van de gemeente te kopen. Over de prijs waarvoor de gemeente de gronden van de ontwikkelaars heeft gekocht en de grondprijs (waar het nu over gaat) zijn vaste afspraken gemaakt. De gemeente houdt de ontwikkelaars aan deze grondprijs. Dat is geheel in overeenstemming met de gesloten samenwerkingsovereenkomst. Indien de gemeente de grondprijs voor de ontwikkelaars zou verlagen, kunnen er serieuze problemen met staatssteun ontstaan. Een vergelijkbaar voorbeeld ligt er in de gemeente Leidschendam/Voorburg. Onze jurist heeft een grondprijsverlaging voor deze gronden ontraden. Iets anders ligt het voor de gronden die de gemeente zelf vrij kan uitgeven. Dat zijn de gronden bedoeld voor vrije sector kavels en de gronden die terugkomen van de ontwikkelaars omdat ze afzien van hun bouwclaim. Voor die gronden is het belangrijk dat er een marktconforme grondprijs wordt gevraagd. En dat gaat de gemeente ook doen. Onderstaand wordt nog een sheet weergegeven die gepresenteerd is in de beeldvormende raadsvergadering van 16‐04‐2013. Daarin zijn de hoofdlijnen van bovenstaande en de financiële impact samengevat. • Grondprijsverlaging – Voor projectmatige bouw is er een overeenkomst met ontwikkelaars met afspraken over grondprijzen; – Voor de vrije kavels komt er een grondprijsverlaging met een specifieke promotiecampagne; – Een algehele grondprijsverlaging per 1‐1‐2013 van 10% levert een extra verlies op van € 7,5 miljoen ofwel 5.200,‐‐ per woning. Om op het eind van het plan toch op hetzelfde resultaat uit te komen moet je per jaar in 2013‐2015 17 bouwkavels extra verkopen en vanaf 2016 moet je 28 bouwkavels per jaar extra verkopen. Er kunnen problemen met staatssteun ontstaan.
