Waardemakers. Evelyne Snoeijs Juni 2010

Waardemakers Evelyne Snoeijs Juni 2010

Waardemakers Een onderzoek naar het financieel rendement op maatschappelijke investeringen in de wijk Toespitsing naar woningcorporatie Woonstad Rotterdam en de wijk Pendrecht te Rotterdam Charlois Afstudeerscriptie Vastgoed en Makelaardij

Juni 2010 Fontys Hogescholen MER te Eindhoven Vastgoed en Makelaardij Woonstad Rotterdam, Regio Charlois Locatie Zuidplein, te Rotterdam Auteur: Evelyne Snoeijs (2095174) Begeleiders: Dhr. J. Bosmans (Fontys Hogescholen) Dhr. D. Lausberg (Woonstad Rotterdam) Dhr. N. Ros (Woonstad Rotterdam)

2

Voorwoord Het is zover; het is af. Voor u ligt mijn afstudeerscriptie van de studie Vastgoed&Makelaardij aan de Fontys Hogescholen te Eindhoven. Het is een onverwacht dik pak papier geworden in vier maanden tijd, die overigens voorbij zijn gevlogen. Tijdens mijn afstudeerperiode heb ik veel nieuwe inzichten gekregen in de wereld van woningcorporaties; ooit geweten dat de medewerkers overvolle agenda’s hebben en keihard hun best doen voor de klant? Overdreven natuurlijk, maar ik heb wel gemerkt dat de vooroordelen over de bekende ‘luiheid’ absoluut onwaar zijn. Huurders verwachten veel van de corporatie, maar de corporatie kan niet àlles doen voor de maatschappij. Voor de bewoner vaak onbegrijpelijk, want: “ze hebben toch geld zat”. Vroeger was dat deels zo, toen de corporaties nog (semi)overheidsinstellingen waren. De laatste jaren is dat veranderd; de woningcorporatie moet er zelf zorg voor dragen dat zij haar hoofd boven water houdt. Uit bovenstaande, en mede vanwege het feit dat de sector vraagt om diepere professionalisering, is dit rapport voortgevloeid. Niet alleen door mijn eigen werk overigens. Ik heb tijdens het proces veel hulp mogen genieten van mijn stagebegeleiders en collega’s. Ten eerste wil ik de aandacht richten op mijn te vroeg overleden stagedocent Hein Goossens. Nadat hij vertrouwen begon te krijgen in mijn onderzoeksopdracht (ja, dat kostte wat overtuigingskracht) en een bezoek heeft gebracht aan Rotterdam (dat is nog eens wat anders als Eersel), verliet hij ons zeer onverwachts. Meneer Goossens, het is gelukt om er een rapport over te schrijven! Ten tweede wil ik Jan Bosmans bedanken, mijn tweede stagedocent vanuit Fontys. De vier jaar dat ik Vastgoed & Makelaardij heb gestudeerd hebben we altijd heel leuk contact gehad, en heeft hij mij altijd een stap verder laten zien: “natuurlijk kun je dat, Snoeijs”. Tijdens mijn afstuderen heb ik weer veel feedback en tips mogen ontvangen, waardoor dit rapport is zoals het is; altijd zo concreet mogelijk. Meneer Bosmans, het bekende mailtje met “Graag wil ik een afspraak maken….”, waar uw inbox ondertussen tientallen van telt, zal voorlopig even op zich laten wachten. Ten derde mijn stagebegeleiders bij Woonstad Rotterdam, Nico Ros en Dennis Lausberg. Aan hen is het te danken dat ik de uitdaging om dit onderzoek te doen ben aangegaan. Het leukste vond ik hun informaliteit. Het minst leuk de drukke agenda’s die ik eerder beschreef, maar daar heb ik me aardig tussen kunnen wurmen! Dennis en Nico, bedankt voor jullie vertrouwen, informatieverschaffing en hulp. Ik houd jullie in mijn achterhoofd tijdens mijn verdere carrière. Tot slot natuurlijk mijn lieve familie en vriend. Dat waren altijd de stabiele factoren in het soms chaotische proces van dit onderzoek, en zorgden voor de nodige ontspanning maar ook inhoudelijke hulp. Aan hen, en ieder ander die zijn steentje heeft bijgedragen aan dit rapport wil ik zeggen: Bedankt allen, en nu gaan we een feestje vieren!

Veel leesplezier, Evelyne Snoeijs

3

Samenvatting Leveren maatschappelijke investeringen (fysiek en sociaal) financiële waarde op? Dat is de hoofdvraag waar dit rapport antwoord op zal geven. Om daartoe te komen worden drie deelvragen beantwoord, allen met een beoogd doel. Ten eerste is onderzocht of er meetmethodieken bestaan die, voordat Woonstad Rotterdam een investering in de wijk doet (fysiek of sociaal), een indicatie geeft van de effectiviteit van de investering; levert het uiteindelijk waardevermeerdering van de woningen in de wijk op? Meerdere bestaande methodieken zijn onderzocht en beoordeeld ten op zichten van de vraag van Woonstad Rotterdam. Zij vraagt een meetmethode die…: - …voor zowel interne als externe verantwoording gebruikt kan worden. - …toepasbaar is per uit te voeren investering/project. - …vooruit kan kijken, en dus vooraf aan de investering ingezet kan worden. - …absolute en kwantitatieve resultaten/uitkomsten geeft (exacte cijfers). - …als standaard toegepast kan worden, zonder dat er per investering omvorming van de methodiek nodig is. - …indicatoren gebruikt om tot resultaten te komen. - …andere lopende projecten in de wijk integreert in haar meting, waardoor het resultaat alles omvattend is. - …essentieel: praktisch toepasbaar is. - …haar resultaten, uitgedrukt in woningwaarde, kan splitsen in toe te rekenen aan fysiek of toe te rekenen aan sociale investeringen. Daarnaast zijn de in aanmerking komende methoden getoetst op validiteit, kosten en uitvoeringsmethode. De onderzochte methodieken zijn de volgende: Waardevolle Interventies in Wijken (WIW), de aeDex/IPD standaard, de methode van Deloitte en de EffectenCalculator. Door middel van het invullen van een opgestelde matrix met beoordelingscriteria, is op geordende wijze inzicht verkregen in de kenmerken van de methodieken. Duidelijk naar voren kwam dat niet alle methoden zowel fysieke (tastbaar) als sociale (niet tastbaar) investeringen in hun meting meenemen, terwijl dat wel essentieel is voor de vraag van Woonstad Rotterdam. De aeDex/IPD standaard viel al snel af omdat integratie van de methode in de bedrijfsvoering van Woonstad Rotterdam complex is. Om de methode efficiënt te gebruiken, en om resultaten uitgedrukt in woningwaarde als output te krijgen, vraagt de aeDex om meerdere extra analyses van de geleverde resultaten, die overigens niet per investering geleverd kunnen worden. De WIW methode neemt geen sociale investeringen mee in haar meting. Alleen fysieke investeringen vanaf een geruime omvang kunnen worden doorgerekend. Daarom, en mede vanwege het feit dat de methode de situatie van de wijk bevriest op het moment van de investering (terwijl Pendrecht een zeer dynamische wijk is waarin vele partijen actief zijn), lijkt de WIW methode de vraag van Woonstad Rotterdam niet voldoende te beantwoorden. De methode van Deloitte gaat beter om met het totale investeringspakket dat in de wijk wordt gestoken. Via een top-down benadering worden wijkdoelen gesteld, en op basis daarvan, aan de hand van ervaringen met vergelijkbare wijken, wordt een investeringsplan opgezet. Op deze manier wordt het ‘trial & error-effect’, op basis waarvan Woonstad Rotterdam huidige investeringen pleegt, geminimaliseerd. De methode van Deloitte neemt zowel fysieke als sociale investeringen mee in het proces. Omdat deze methode een proces vormt, is het complex om per gedane investering een resultaat te verkrijgen. De EffectenCalculator (EC) biedt laatst genoemde mogelijkheid wel. Het is een ‘doe-het-zelf-instrument’ dat Woonstad Rotterdam kan downloaden en per investering kan toepassen. De EC geeft de geldstromen in de wijk weer, die indirect informatie geven over de vastgoedwaarden. Door toepassing van deze methode krijgt Woonstad Rotterdam inzicht in de totale waarde van de wijk, wat overeenkomt met de doelstelling van Woonstad Rotterdam; realiseren van vitale wijken. 4

Wat uit gedaan onderzoek blijkt, is dat de ideale, allesomvattende, methodiek niet bestaat. Vooraf bewijzen dat een investering waardevermeerdering oplevert is een onmogelijkheid, evenals het splitsen van resultaten in toe te rekenen aan fysiek of sociaal. De EC, die overigens nog in ontwikkeling is, lijkt van alle methoden het beste antwoord te geven op de vraag van Woonstad Rotterdam. Aanbeveling daarbij is om de methode in samenwerking met deelgemeente Charlois, die ook zeer actief is in Pendrecht, te implementeren. Daardoor worden de resultaten van de EC alles omvattend, wat een totaal inzicht in de wijk geeft. Tweede deelonderzoek dat is gedaan om de hoofdvraag van dit rapport te beantwoorden gaat over effectieve investeringen. Investeringen waarvan in eerder uitgevoerde onderzoeken bewezen is dat zij bijdragen aan waardevermeerdering van de woningen in een wijk, zijn vergeleken met de investeringen die Woonstad Rotterdam in de wijk Pendrecht doet. Investeringen die Woonstad Rotterdam doet op sociaal vlak zullen, uitgaande van eerder gedaan onderzoek, stijging van de woningwaarden als gevolg hebben. Fysieke investeringen hebben een positief effect op de vastgoedwaarde van de omgeving. De omvang van het effect hang echter af van de afstand tussen nieuwbouw en omgeving. Vanwege het feit dat Woonstad Rotterdam een aanzienlijk aandeel van de huurwoningen in Pendrecht beheert en ook een aanzienlijk gedeelte van de wijk heeft herontwikkeld, zal een stijgende woningwaarde bereikt worden. Opmerkelijk zijn de investeringen in kunst en cultuur, die duidelijk een waardeverhogend effect creëren. Woonstad Rotterdam investeert hier ook in, in Pendrecht, maar kan hier actiever mee omgaan. Het is een aanbeveling dat zij voor gebouwen die in aanmerking komen om als monument aangemerkt te worden, hier ook deze status voor aan te vragen. Samenwerking met de (deel)gemeente en andere woningcorporaties is essentieel om ervoor te zorgen dat iedere wijk een eigen identiteit opbouwt. Daarmee wordt voorkomen dat het aanbieden van kunst&cultuur op den duur geen waardemaker meer is. Investeringen in buitenruimte blijken een groot effect te hebben op woningwaarde in de wijk. Woonstad Rotterdam investeert hier gering in. Zij profiteert op dit gebied van de investeringen door de (deel) gemeente Rotterdam-Charlois. Wanneer de Sociale Index, en Veiligheidsindex, van Pendrecht nader bekeken worden, blijkt hieruit dat gedane investeringen in de wijk verbeteringen in sociale cohesie als gevolg hebben. Een stijging van vastgoedwaarde lijkt een logische vervolgfase. Derde en laatste onderzoek dat is uitgevoerd om de hoofdvraag te kunnen beantwoorden is het naar boven halen van investeringsgegevens van Pendrecht. Een complexe opgave vanwege onvoldoende verslaglegging van gedane investeringen bij Woonstad Rotterdam en deelgemeente Charlois. Er is een overzicht gemaakt van alle investeringen in de wijk door beide partijen, zowel sociaal als fysiek, van 2007 tot en met 2009. Een langere periode bleek niet mogelijk. Daarnaast zijn er vele kanttekeningen die het eindresultaat hebben beïnvloedt. De investeringen door Woonstad Rotterdam bleken hoger te liggen dan die van de deelgemeente, ook wanneer fysieke investeringen bij die verhouding niet in acht worden genomen. Ook zijn gegevens over de WOZ-waardeontwikkeling onderzocht. De WOZ-waarde van Pendrecht blijft achter bij het Rotterdams gemiddelde en het gemiddelde van naastgelegen wij Zuidwijk. Het wijkdoel, vastgesteld door Woonstad Rotterdam, om tussen 2010 en 2014 een 10 procent hogere WOZ-waardestijging te behalen dan het Rotterdams gemiddelde, vergt wat betreft Pendrecht nog de nodige inspanningen. Het is zelfs de vraag of gesteld doel wel reëel en überhaupt haalbaar is wanneer het gaat over Pendrecht. Uit gedaan onderzoek blijkt dat het een onmogelijkheid is om de WOZ-waarde te splitsen in autonome waardestijging en stijging als gevolg van gedane investeringen. In alle gegevens over WOZ-waarde en woningprijzen zitten beide waardemakers gevangen. Enige mogelijkheid om een extra impuls te herkennen in de WOZ-waardeontwikkeling van Pendrecht in vergelijking met bijvoorbeeld het stedelijk gemiddelde. Een verband tussen investeringen en WOZ-waarde op korte termijn, vanaf 2006-2007, bleek niet zichtbaar. Op de lange termijn lijkt dat wel het geval te zijn; een WOZ-waardestijging heeft een lange doorlooptijd nodig, circa drie jaar. 5

Antwoord op de hoofdvraag “Leveren maatschappelijke investeringen financiële waarde op?” luidt: Ja, op de lange termijn. Wanneer de corporatie, voordat zij investeringen pleegt, met behulp van meetmethodieken onderzoek doet naar effectieve investeringen, en deze investeringen ook laat aansluiten bij de eerder bewezen effectieve investeringen, zal waardecreatie in de wijk optreden. Op de lange termijn zal dat in de WOZ-waarde cijfers terug te zien zijn.

6

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1: Inleiding………………………………………………………………………………………………………… 8 Aanleiding

8

Doelstelling

9

Hoofd- en deelonderwerpen

9

Onderzoeksmethodiek

10

Pendrecht en Woonstad Rotterdam

11

De huidige manier van investeren in Pendrecht

13

Begripsdefinities

14

Bronoverzicht Hoofdstuk 1

16

Hoofdstuk 2: Investeren voor waarde……………………………………………………………………………….. 17 Beoordelingscriteria

18

De methodieken

22

Waardevolle Interventies in Wijken

23

De aeDex/IPD Corporatie Vastgoedindex

27

Methode van Deloitte/ABF Research

30

De EffectenCalculator

34

Deelconclusie

39

Bronoverzicht Hoofdstuk 2

43

Hoofdstuk 3: Waardemakers voor de wijk en van Woonstad Rotterdam………………………….44 Gewilde en gezonde wijken

45

Waardemakers voor de wijk

46

Waardemakers van Woonstad Rotterdam

53

Deelconclusie

58

De vorderingen van Pendrecht

60

Blik op de toekomst

62

Bronoverzicht Hoofdstuk 3

63

Hoofdstuk 4: Pendrecht in euro’s………………………………………………………………………………………. 64 De totale investeringen in Pendrecht

67

De WOZ-waardeontwikkeling

69

Deelconclusie

72

Hoofdstuk 5: conclusies en aanbevelingen……………………………………………………………………….. 73 Visie waardeontwikkeling……………………………………………………………………………………………………. 76 Bronoverzicht………………………………………………………………………………………………………………………. 78 Bijlage 1: De niet verder onderzochte meetmethodieken………………………………………………….80 Bijlage 2: Overzicht van de standaard door de aeDex/IPD verrichtte metingen……………… 83 Bijlage 3: Planning Ossenisse- en Tiengemetenbuurt ………………………………………………………. 86 Bijlage 4: Overzicht nieuwbouw in Pendrecht…………………………………………………………………….87 Bijlage 5: Totaaloverzichten investeringen Pendrecht……………………………………………………...89

7

Hoofdstuk 1: Inleiding

Aanleiding Sinds de bruteringsoperatie van 1995, waarbij de woningcorporaties geprivatiseerd werden, ontvangen de corporaties minder financiële steun vanuit de overheid. Mede daardoor zijn de activiteiten van de corporaties afgelopen jaren uitgebreid. De functie die vooral gericht was op het verhuren en beheren van woningen ontwikkeld zich steeds meer richting het maatschappelijk en klantgedreven investeren in vastgoed. Dit vooral sinds de uitvoering van het krachtwijkenbeleid uit 2007, waarbij minister E. Vogelaar 40 wijken heeft aangewezen waar corporaties extra in moeten investeren, ook met geld van corporaties die geen krachtwijken in bezit hebben. Wat het daadwerkelijk resultaat is van deze maatschappelijke investeringen staat echter ter discussie. Het onderwerp ‘rendement op sociale investeringen’ is dan ook een betrekkelijk nieuw onderwerp. Onderzoeken over maatschappelijk rendement worden volop uitgevoerd, maar over de uitwerking op het financieel rendement is nog niet veel bekend. Omdat corporaties als bedrijf fungeren (en dus hun kosten zelf moeten dekken) en de trend van voortgaande professionalisering doorzet, is het voor corporaties van belang om het rendement op investeringen in de waardering van de woningvoorraad te –kunnen- meten. Op deze manier kunnen zij gedane investeringen verantwoorden aan bewoners, de overheid en overige stakeholders, maar ook aan het eigen bestuur. De waarde die corporaties aan de samenleving toevoegen wordt dan inzichtelijk. Binnen de organisatie van Woonstad Rotterdam heeft het bestuur begin 2010 bepaalde wijkdoelen vastgesteld. Één daarvan is om tussen 2010 en 2014 een WOZ-waardestijging in de wijk te realiseren die tien procent hoger ligt dan het Rotterdams gemiddelde. Maar, hoe doe je dat? De onderstaande beschreven doelstellingen voor dit onderzoek, zijn overigens in eerste instantie niet voortgevloeid vanuit de vraag van Woonstad Rotterdam in zijn algemeen, maar vanuit de regio Charlois. Charlois is een deelgemeente in Rotterdam Zuid, met veel dynamische wijken, waaronder krachtwijken. Omdat het hierbij gaat om zeer dynamische wijken, waar vele verschillende partijen actief zijn, stelde het management van Woonstad Rotterdam regio Charlois onderstaande doelstellingen. Over de wijk Pendrecht, waarop dit onderzoek is toegespitst, later in dit hoofdstuk meer informatie.

8

Doelstelling Voor Woonstad Rotterdam is het van belang dat zij, bij het nemen van een beslissing over een investering, bij benadering weet in welke mate de investering een (financiële) waardevermeerdering van haar woningen tot gevolg heeft. Op meerdere manieren kan hier inzicht in worden verschaft. Ten eerste door vooraf een meting te verrichten (hoofdstuk 2) en ten tweede door te kijken naar in het verleden gebleken effectieve investeringen (hoofdstuk 3). Daarnaast is het voor Woonstad Rotterdam essentieel om inzicht te verkrijgen in de investeringsgegevens van Pendrecht van de afgelopen jaren. Zowel van investeringen die Woonstad Rotterdam zelf heeft gepleegd als van investeringen gepleegd door andere partijen die actief zijn in de wijk. Primaire doelstelling van dit onderzoek is dat Woonstad Rotterdam een bepaalde methodiek in gebruik gaat nemen waardoor zij het gevolg van haar fysiek en sociale investeringen, uitgedrukt in hogere woningwaarden in de wijk, vooraf inzichtelijk heeft. Op deze manier kan zij zich onderbouwd verantwoorden over gedane investeringen tegenover externen zoals de overheid, bewoners en overige stakeholders. Secundaire doelstelling is dat Woonstad Rotterdam inzichtelijk krijgt in hoeverre zij ‘goed’ bezig is in Pendrecht wanneer het gaat om het creëren van hogere woningwaarden in de wijk Pendrecht. De vraag: In hoeverre dragen de investeringen in Pendrecht bij aan een stijgende woningwaarde in de wijk? zal beantwoord worden. Tertiair beoogd doel van dit onderzoek is inzichtelijk maken hoeveel er de afgelopen jaren, vanaf 2006, geïnvesteerd is in Pendrecht. In eerste instantie door Woonstad Rotterdam, daarnaast ook door de (deel)gemeente Rotterdam – Charlois en eventuele overige partijen in de wijk. Resultaten zullen naast de WOZ-waardeontwikkeling van Pendrecht gelegd worden om een eventueel verband tussen de twee pijlers zichtbaar te maken. Hoofd- en deelonderwerpen Het totale rapport is in te delen in drie aparte, maar wel samenhangende, deelonderzoeken. De deelonderzoeken worden hieronder benoemd, met daarbij de titel van het hoofdstuk waarin de deelvraag beantwoordt wordt. Uiteindelijk geven deze deelonderzoeken samen antwoord op de hoofdvraag van Woonstad Rotterdam: Leveren maatschappelijke investeringen financiële waarde op? 1. Bestaan er, en zo ja, wat is (zijn) de meest relevante, methodiek(en) waarmee financiële waardevermeerdering van de woningvoorraad in Pendrecht, als gevolg van sociale en fysieke investeringen, vooraf gemeten kan worden? - Investeren voor waarde (hoofdstuk 2).

9

2. Wat blijken, uit eerder uitgevoerde onderzoeken, effectieve investeringen te zijn om een waardestijging van de woningvoorraad in een wijk te verwezenlijken en in hoeverre sluiten de investeringen van Woonstad Rotterdam in Pendrecht hierbij aan? - Waardemakers voor de wijk en waardemakers van Woonstad Rotterdam (hoofdstuk 3). 3. Is er een verband zichtbaar tussen de investeringen, vanaf 2006, in de wijk Pendrecht en de WOZ-waardeontwikkeling van de wijk? - Pendrecht in euro’s (hoofdstuk 4). Toespitsing op de Rotterdamse wijk Pendrecht komt bij alle hoofdstukken aan de orde. Uiteindelijk worden de conclusies per deelonderzoek met elkaar in verband gebracht bij de uiteindelijke conclusies en aanbevelingen van dit onderzoek.

Onderzoeksmethodiek Het onderzoek is bij Woonstad Rotterdam uitgevoerd binnen de regio Charlois, wijk Pendrecht. Het onderzoek laat ook deze trechtervorming zien. In hoofdstuk 2 en 3 vindt er, naarmate de conclusie nadert, steeds meer toespitsing naar de wijk Pendrecht plaats. Hoofdstuk 4, gaat puur en alleen over de wijk Pendrecht. Het onderzoeksrapport zal afgesloten worden met beknopte antwoorden op de deelvragen, in combinatie met aanbevelingen. Losstaand hoofdstuk in dit rapport zal de visie van de auteur zijn. Hoe kijkt zij tegen het gedane onderzoek aan en waar ligt volgens haar de waarde van de wijk? Een overzicht van gebruikte bronnen is, indien van toepassing, na ieder hoofdstuk weergeven. De nummers komen overeen met de nummers die in de tekst vermeld zijn. Gedurende het onderzoek zijn meerdere onderzoeksmethoden uitgevoerd. Om antwoord op de eerste deelvraag te geven (hoofdstuk 2) heeft er brononderzoek plaatsgevonden in combinatie met interviews. Om te komen tot de conclusie zijn de verschillende methoden vergeleken. De tweede deelvraag (hoofdstuk 3) is deels beantwoord door middel van een literatuurstudie. De conclusies van eerder uitgevoerde onderzoeken over des betreffend onderwerp zijn naast elkaar gezet en geanalyseerd. De (investerings)gegevens van de wijk Pendrecht (hoofdstuk 3 en 4) komen uit publicaties en databestanden van Woonstad Rotterdam.

10

Pendrecht en Woonstad Rotterdam Om de lezer een beter beeld te geven bij het lezen van dit onderzoeksrapport, is een beschrijving van de wijk Pendrecht essentieel. Daarom onderstaand beknopt een aantal feiten en cijfers over de wijk, en het aandeel van Woonstad Rotterdam daar in. De wijk Pendrecht is gelegen in deelgemeente Charlois, Rotterdam Zuid. De naoorlogse wijk, opgebouwd vanaf 1949, is ontworpen door stedenbouwkundige Lotte Stam-Beese: de oorsprong van de bekende ‘stempel’ van de wijk, die de vastgoedstructuur weergeeft. Pendrecht is een ruim opgezette, groene wijk. Plein 1953 vormt het wijkcentrum met winkels en enkele culturele voorzieningen, omgeven door de verschillende buurten van Pendrecht: Zierikzeebuurt en Herkingenbuurt in het noorden, en Ossenissebuurt en Tiengemetenbuurt in het zuiden. (zie afbeelding volgende pagina) Vanaf 1995 is Woonstad Rotterdam (in 2006 ontstaan vanuit een fusie tussen Woningbedrijf Rotterdam en De Nieuwe Unie) begonnen met de herontwikkeling van de bestaande woningen. Bouwtechnisch voldeden/voldoen zij niet meer aan de huidige eisen van woningbouw. Daarnaast werd het woningaanbod aangepast aan de vraag van nieuwkomende gezinnen en middengroepen, omdat de woningen te klein zijn en/of een tuin missen. De oude woningen trokken door het lage huurniveau veel ‘kansarmen’ aan. Op 1 januari 2009 kent Pendrecht bijna 12.000 inwoners verdeeld over circa 6.000 woningen. 73 procent hiervan zijn sociale huurwoningen. 77 procent van deze huurwoningen zijn in eigendom van Woonstad Rotterdam, wat circa 55 procent is van de totale woningvoorraad van Pendrecht. Het feit dat Pendrecht in 2007 door het ministerie van Wonen, Wijken en Integratie is uitgeroepen tot nummer twee van de 40 Krachtwijken, heeft grotendeels te maken met de spanningen tussen verschillende culturen in de wijk. Het aandeel autochtonen in Pendrecht is 38 procent, waarvan veel ouderen. Onderstaand enkele weergaven van Pendrecht.

Stedenbouwkundig plan Pendrecht

Oude bebouwing Pendrecht

Plein 1953 Pendrecht

Nieuwbouw eengezinswoning Pendrecht

De vastgoedstructuur duidelijk weergeven

11

Ambitie Pendrecht Woonstad Rotterdam, deelgemeente Charlois, gemeente Rotterdam en woningcorporatie Vestia hebben gezamenlijke speerpunten en programma’s opgesteld voor Pendrecht. In de dit jaar (2010) verschenen ‘Visie Pendrecht 2020’ is de visie op de wijk voor de komende tien jaar vastgelegd. Samengevat bestaat deze visie uit de volgende ambities: De kern: “Pendrecht is in 2020 een aantrekkelijke en toekomstbestendige Tuinstad”. - Divers aanbod van woningen: veel grondgebonden met tuin, maar ook woningen voor senioren en starters. - Groen en gemeenschappelijke tuinen als kwaliteit. - Betrokken, positieve en actieve bewoners. - Gezellig en levendig hart. - Wijk voor iedereen, vooral gezinnen. Om bovenstaande ambities te bereiken zijn kernprogramma’s benoemd; de belangrijkste thema’s voor de verbetering van de wijk: 1. Bewonersbetrokkenheid. 2. Plein 1953. 3. Kindercampus. 4. Ouderen. 5. Capaciteiten en meedoen. 6. Wonen. 7. Buitenruimte. 8. Verkeer en vervoer.

Zierikzeebuurt Herkingenbuurt

Ossenissebuurt Tiengemetenbuurt

In dit rapport zal een meer beknopte indeling van investeringen worden gehanteerd, zoals in hoofdstuk 3 en 4 te zien is. Ook zal in deze hoofdstukken dieper worden ingegaan op de inhoud van deze kernprogramma’s en de investeringen die daarmee gepaard gaan.

12

De huidige manier van investeren in Pendrecht. Fysieke investeringen in Pendrecht worden genomen op basis van de status van de bestaande bouw. In hoeverre sluit deze aan bij het profiel van de wijk en zijn de bouwtechnische aspecten nog up-to-date? De levensduur die Woonstad Rotterdam hanteert bij huurwoningen is 50 jaar. In die 50 jaar vind er regulier onderhoud plaats (planmatig), klachtonderhoud (niet planmatig) en indien nodig groot onderhoud. Wanneer het object niet meer voldoet aan de eerder gestelde vragen (na 40-50 jaar) bekijkt Woonstad Rotterdam meerdere mogelijkheden: renovatie of sloop. Kosten en opbrengsten (niet alleen finaciële opbrengsten) weegt men tegen elkaar af en op die manier wordt er een beslissing gemaakt. De afdeling Vastgoedontwikkeling wordt vervolgens ingeschakeld om daadwerkelijke plannen te realiseren betreffende renovatie of nieuwbouw. Beslissingen voor sociale investeringen leunen op de ‘Sociale Index’ zoals deze in de gemeente Rotterdam ieder jaar wordt uitgevoerd, het eerst in 2008. De index, die wordt weergeven als een figuur per wijk, geeft de wijk scores op 14 pijlers, samengevat in vier meer omvattende aspecten, die als totaal de Sociale Index laten zien: Op de Sociale Index van de wijk Pendrecht wordt elders in de onderzoek ingegaan. De Sociale Index komt tot stand door de medewerking van ruim 11.000 Rotterdammers aan de enquête. 70% van de Sociale Index is hier op gebaseerd, de overige 30% van de gegevens is afkomstig uit statistische bestanden zoals informatie over vroegtijdig schoolverlaten, werkloosheid, uitkeringen en verhuizingen.1 De indexen van een vijf en lager tonen aan Woonstad Rotterdam dat er geïnvesteerd ‘moet’ worden in de betreffende pijlers. Dit betekend overigens niet dat er aan de groen gekleurde pijlers niets meer gedaan hoeft te worden; door de goede punten van de wijk te versterken raken de rode punten meer op de achtergrond. Rotterdam is landelijk voorloper met de Sociale Index. Woonstad Rotterdam plukt hier de vruchten van en kan daarvan profiteren. Er blijft echter altijd sprake van de zogenaamde ‘trial&error - methode’. De sociale investeringen die Woonstad Rotterdam doet op basis van de Sociale Index Pendrecht bereiken niet gegarandeerd hun doel (direct doel: verbeteren sociale cohesie, indirect doel: stijgende vastgoedwaarde). Bovenstaande dient nog te worden voorzien van de volgende opmerking: bij 99% van de sociale programma’s is deelgemeente Charlois de trekker van het project; Woonstad Rotterdam (deels) financierder. De Sociale Index van Rotterdam 2009 Bron: www.cos.nl/sigt

13

Begripsdefinities2

Financieel rendement Een opbrengst/winst in geld. In dit rapport wordt onder financieel rendement altijd een stijging van de WOZ-waarde bedoeld. Fysieke investering Investeringen in tastbare en zichtbare objecten zoals woningen, onderhoud, groenvoorziening, speelvelden, bankjes e.d. Interventie Een bundeling van maatregelen om sociale cohesie in en rond complex te verbeteren. Een interventie heeft meer impact dan normaal beheer en bestaat uit meerdere investeringen. Investering Een investering is een opoffering in tijd, geld of mankracht ten behoeve van een doel dat pas op lange termijn wordt behaald. In dit onderzoek echter, wordt onder een investering alleen een gelduitgave verstaan. Leefbaarheid Definities van leefbaarheid lopen in verschillende onderzoeken sterk uiteen. In dit rapport wordt de volgende gehandhaafd: Leefbaarheid is de waardering van de woonomgeving door de bewoners (Marsman en Liedelmeijer 2001) Deze definitie is simpel, breed en helder. Maatschappelijke investeringen Investeringen die de corporatie doet voor de maatschappij. Dit kunnen zowel fysieke- als sociale investeringen zijn. Meetmethodiek Onder een meetmethodiek wordt in dit onderzoek een instrument verstaan dat een bepaalde input nodig heeft, daar ‘iets’ mee doet, en op basis daarvan een bepaalde output levert. Sociale investering Investeringen die niet fysiek zijn, maar gericht op de –emancipatie van- de bewoners. Deze investeringen beogen verandering in de sociale infrastructuur van de wijk.

14

Strategische investering Fysieke ingrepen die bijdragen aan de verhuurbaarheid. Vuistregel hierbij is dat zij zicht terugverdienen in de huur, verhuurbaarheid of verbetering leefbaarheid. Waardecreatie Met waardecreatie wordt in dit rapport de totale waarde van de wijk bedoeld, inclusief de waarde van de woningen. Perceptionele waarde en leefbaarheid spelen hierbij een grote rol; hoe de bewoners de wijk ervaren. Waardevermeerdering Waardevermeerdering van de woningen van Woonstad Rotterdam kan uitgedrukt worden in de WOZwaarden/huurprijs/marktwaarde/verkoopwaarde. Het zijn financiële termen; de prijs van een huis. Hierbij dient rekening te worden gehouden met het verschil tussen autonome waardevermeerdering en waardevermeerdering als gevolg van een investering. Woningen Een object uit de woningvoorraad van Woonstad Rotterdam in de wijk Pendrecht. Of een woning in het algemeen.

15

Bronoverzicht Hoofdstuk 1. 1. Rotterdam sociaal gemeten, 2e meting sociale Index, gemeente Rotterdam, eind 2009 2. www.wikipedia.nl en eigen kennis/invulling

16

Hoofdstuk 2: Investeren voor waarde. Voor Woonstad Rotterdam is het van belang dat zij, bij het nemen van een beslissing over een investering, bij benadering weet in welke mate de investering een (financiële) waardevermeerdering van haar woningen tot gevolg heeft. In veel gevallen is deze waardevermeerdering wel een vermoeden, dat beargumenteerd kan worden, maar is dat niet uit te drukken in harde cijfers of bewijzen. Ten eerste omdat waardevermeerdering/vermindering van meerdere factoren afhankelijk is dan alleen de gedane investeringen door Woonstad Rotterdam. Externe factoren zijn de marktwerking (autonome waardevermeerdering) en verrichte inspanningen door externe partijen in de wijk; voornamelijk deelgemeente Charlois waaronder de wijk Pendrecht valt. Ten tweede is het projectafhankelijk wat de reikwijdte van de waardevermeerdering van woningen is. Zo zal een groot nieuwbouwproject de hele wijk of buurt waarschijnlijk meer aanzien geven, terwijl een speeltuintje vooral voor de omliggende woningen waardeverhogend uitpakt. Vooraf is deze afbakening vrij onvoorspelbaar en ook op welk termijn de waardevermeerdering zal plaatsvinden. Praktisch gezien wil Woonstad Rotterdam deze meting/ dit afwegingskader, zoals vermeld, kunnen uitvoeren voordat de investering wordt uitgevoerd, zodat deze investering vooraf ook beargumenteerd kan worden. Daarnaast geeft Woonstad Rotterdam aan dat de meting praktisch toepasbaar dient te zijn, en in korte tijd uitgevoerd kan worden, per project/investering. Harde getallen als uitkomsten genieten de voorkeur evenals een standaard die bij ieder project opnieuw uitgevoerd kan worden. In de ideale situatie kan de methodiek onderscheid maken in de resultaten van fysieke investeringen en de resultaten van sociale investeringen. In dit hoofdstuk zal onderzocht worden of er meetmethoden bestaan die antwoord kunnen geven op de vraag die Woonstad Rotterdam stelt: Bestaan er, en zo ja, wat is (zijn) de meest relevante, methodiek(en) waarmee financiële waardevermeerdering van de woningvoorraad in Pendrecht, als gevolg van sociale en fysieke investeringen, vooraf gemeten kan worden? Om tot een antwoord te komen zal ten eerste beschreven worden hoe, en waaraan, verschillende methoden getoetst worden. Ten tweede zal per methodiek worden nagegaan wat deze inhoudt, welke output er wordt geleverd en, essentieel, wat de validiteit er van is. In de uiteindelijke conclusie woorden de verschillende methoden tegen elkaar afgewogen om tot slot te komen tot een antwoord op de eerder beschreven vraag van Woonstad Rotterdam.

17

Beoordelingscriteria

x

0

x

x

0

x

x

x

x

x

x

x

Praktisch toepasbaar

projecten

Integratie met andere

Gebruik indicatoren

standaard

maatwerk

is…

kwalitatief

vraagt/

zijn…

kwantitatief

gegevens

relatief

is…

absoluut

over…*

outcome

voor…

output

e kan…

proces/activiteiten

voor…

input

kenmerken

vooruitkijken

Overige

methode

monitoren

De

benodigde

terugblikken

De

norm

bedrijfsvoering

De

informatie nodig

projecten

De methode heeft

kan…

weten

De methode

zetten

meten

In te

method

extern: verantwoording

De

in te zetten

(investering beslissing)

De methode is

intern gebruik

De vraag van Woonstad Rotterdam

De te bespreken meetmethodieken zullen beoordeeld worden op basis van vaste toetsingscriteria. Door deze criteria in een tabelvorm op te zetten, en deze per meetmethodiek in te vullen, zal uiteindelijk gemakkelijk te zien zijn welke methodiek(en) het meest overeenkom(t)en met de ideale invulling die Woonstad Rotterdam zelf heeft bepaald op basis van haar eigen wensen. De criteria zijn gebaseerd op de publicatie Weten van Renderen door J. Deuten en G. de Kam, SEV, november 2005. Zoals vermeld dateert de genoemde publicatie uit 2005, waardoor er kritisch gekeken dient te worden naar de invulling van de matrix; het kan zo zijn dat met de kennis van nu een andere invulling zou zijn gegeven. Het ideale meetmodel volgens Woonstad Rotterdam is onderstaand weergegeven. Deze is tot stand gekomen na gesprekken te hebben gevoerd met regiodirecteur Charlois dhr. D. Lausberg en programmamanager Pendrecht/Wielewaal dhr. N. Ros. In deze gesprekken zijn de wensen van Woonstad Rotterdam besproken, betreffende het meten van het effect van fysieke- en sociale investeringen. Op basis van het voorbeeld zullen de toetsingscriteria besproken worden. Daarnaast zal de validiteit van de methoden nog besproken worden, evenals de uitvoering, en de kosten.

x

X = is het geval 0 = zeer waarschijnlijk / zeer goed mogelijk / afhankelijk van de invulling * = niet van toepassing in context vanuit vraag; de methode moet informatie geven over de outcome. Bron: dhr. N. Ros en dhr. D. Lausberg, Woonstad Rotterdam regio Charlois

18

De betekenis van de toetsingscriteria.1 Zoals vermeld zijn de gebruikte toetsingscriteria afgeleid van de publicatie ´Weten van Renderen’ door J. Deuten en G. de Kam, waarin meetmethodieken voor maatschappelijk rendement worden besproken en beoordeeld. De toetsingscriteria die in de publicatie worden toegepast, zijn ook voor dit onderzoek zeer relevant omdat ze een helder beeld geven van wat de methodiek inhoudt, weergeeft en nodig heeft aan input. Daarnaast is het voor dit onderzoek van belang dat per methodiek ook de validiteit besproken wordt, de uitvoeringsmethode, en een indicatie van de kosten. Is het tot slot een mogelijkheid om in de uitkomst van de methodiek een splitsing te maken tussen welk deel toe te rekenen is aan fysieke investeringen en welk deel aan sociale investeringen? Achtereenvolgend de betekenis van de verschillende toetsingscriteria. De methode is in te zetten voor… Intern gebruik: Woonstad Rotterdam kan de resultaten gebruiken voor zichzelf, om bijvoorbeeld te beoordelen of gestelde doelen zijn behaald of om het management bij investeringsbeslissingen een zo breed mogelijk inzicht te geven van de opbrengsten van een investering. Externe verantwoording: Woonstad Rotterdam kan de resultaten gebruiken om zich buiten de organisatie te verantwoorden over gedane investeringen. Hierdoor kunnen externen bepalen of de corporatie in haar ogen voldoende gepresteerd heeft. De methode kan… Meten: met deze methode wordt het rendement zichtbaar; indien niet in getallen, dan wel in de verhalende weg. Weten: weet-methoden geven diepte aan de meetresultaten. Hierdoor krijgen de meetresultaten betekenissen als een goed resultaat, beter dan voorgaande jaren, beter dan andere projecten? De methode is in te zetten voor… Projecten: Woonstad Rotterdam kan de methode inzetten per project. Bijvoorbeeld een herstructureringsproject of een project waarbij bewoners hun tuin onder handen nemen. Bedrijfsvoering: Woonstad Rotterdam kan de methode inzetten in de gehele bedrijfsvoering. Wat zijn de geleverde prestaties en welke inzet was daarvoor nodig? Een jaarlijkse terugblik in een jaarverslag, is een veelgebruikte uiting hiervan. De methode kan… Terugblikken: Woonstad Rotterdam kan met behulp van deze methode terugblikken op het resultaat van gepleegde investeringen. Monitoren: Woonstad Rotterdam kan op deze manier haar eigen bedrijfsvoering volgen en daardoor periodiek rapporteren over het rendement op fysieke- en sociale investeringen. Door middel van deze monitoring kunnen afwijkingen snel herkend worden. Vooruitblikken: Op deze manier kan Woonstad Rotterdam vooraf inventariseren of, en hoeveel, een project zal gaan opleveren. Wel is hierbij altijd sprake van een (professionele) inschatting omdat vooruit kijken in de tijd onmogelijk is.

19

De methode heeft informatie nodig over… Input: de input betreft alle bronnen die Woonstad Rotterdam inzet om te komen tot een bepaald resultaat. Hierbij gaat het dus niet alleen om financiële middelen maar ook om materiële middelen, mankracht, goodwill en het gebruik van opgebouwde netwerken. Proces/activiteiten: hiermee wordt het project zelf bedoeld, zoals het uitvoeren van een opknapbeurt van tuintjes. Output: de output is het effect van de input; wat levert het in eerste instantie op? Bijvoorbeeld schone tuintjes. Outcome: de outcome is het effect van de input op langere termijn. Dit kan maatschappelijk zijn: bewoners leren elkaar beter kennen maar in de context van dit onderzoek zal dat zijn: de woningwaarde van de woningen van woonstad Rotterdam stijgt door de schone tuintjes. De norm in de methode is: Absoluut: een norm is een maatstaaf waaraan resultaten getoetst worden. Op basis daarvan is een resultaat ‘hoog’ of ‘laag’. Zonder deze norm heeft een oordeel geen grondslag en is dus minder waardevol. Bij een absolute norm worden harde kwantitatieve waarden gebruikt waardoor eventueel succes snel inzichtelijk is. Relatief: bij een relatieve norm wordt een resultaat getoetst aan resultaten uit het verleden, resultaten van collega’s of een vaststelling van een deskundige. Deze relatieve norm kan in de loop der tijd veranderen. De benodigde/in de methode gebruikte gegevens zijn: Kwantitatief: in dit geval worden alle investeringen uitgedrukt in cijfers, waardoor ook het resultaat van de meting in cijfers wordt weergeven. Om sociale investeringen om te zetten in cijfers worden indicatoren gebruikt (zie verderop). Kwalitatief: in dit geval worden investeringen en resultaten beschreven in woorden. Dit vanuit het besef dat niet alles in cijfers is uit te drukken. Het voordeel hiervan is dat er veel betekenis kan worden toegevoegd. Echter, voor Woonstad Rotterdam zijn juist die kwantitatieve gegevens van belang omdat het draait om de waardevermeerdering van haar woningen. De methode vraagt/is… Maatwerk: wanneer een methode maatwerk uitvoert, betekent dat, dat per project/investering, de methode anders wordt uitgevoerd, aangepast aan bepaalde voorwaarden. Het voordeel van maatwerkmethoden is dat het resultaat toegespitst is op de case. Nadelen zijn echter de lange doorlooptijd en het lage referentiegehalte. Standaard: een standaardmethode is een meetmodel dat altijd op dezelfde manier door Woonstad Rotterdam kan worden toegepast. Voor de vergelijking van projecten/investeringen is dit ideaal vanwege dezelfde basis en dezelfde manier van gegevens verzameling en invoer. Nadeel is dat Woonstad Rotterdam de methodiek niet op eigen houtje kan aanpassen binnen de organisatie. Overige kenmerken Gebruik indicatoren: zoals eerder vermeld gebruiken kwantitatieve methoden veelal indicatoren om inzicht te krijgen in de stand van zaken. De indicator vormt een standaard waaraan meetresultaten getoetst worden. Let op: indicatoren, de naam zegt het al, weergeven niet de werkelijkheid maar een beperkte en indirecte weergave daarvan. Integratie met andere projecten: wanneer hier sprake van is betekend dat, dat de methode goed om kan gaan met de invloed die andere lopende projecten in de wijk hebben op het resultaat van de meting. Dit aspect wordt ook besproken bij de validiteit van de methodiek. Praktisch toepasbaar: vergt de methode een kleine interne revolutie voordat deze kan worden toegepast? Of vergt het weinig aanpassing in het huidige doen en laten van Woonstad Rotterdam? Deze vragen bepalen de praktische toepasbaarheid van een methodiek binnen Woonstad 20

Rotterdam. Over iedere methodiek is te zeggen of deze veel of minder tijd vergt, veel of minder voorwerk vereist enz. Naar deze laatste aspecten wordt dan ook vooral gekeken bij het invullen van de tabel met toetsingscriteria.

Extra toetsingscriteria Validiteit: validiteit is de mate waarin de test meet wat hij zou moeten weten. De validiteit wordt per methode besproken. Op deze manier krijgt Woonstad Rotterdam een goede eerste indruk over de relevantie van de methodiek. Men kent meerde soorten validiteiten. Onderzochte validiteiten Inhoudsvaliditeit (hoe wordt de methode in kwestie gemeten?) van de methodieken wordt in dit onderzoek gemeten door middel van de tabel met toetsingscriteria. Constructvaliditeit is voor dit onderzoek van groot belang. Constructvaliditeit gaat over de vraag of de resultaten van een onderzoek wel werkelijk een indicatie zijn voor het begrip waarover je een uitspraak wilt doen. Resultaten van een onderzoek kunnen perfect aansluiten bij de theorie, maar er kan onvoldoende rekening zijn gehouden met andere variabelen die ook invloed hebben op het onderzochte begrip. Constructvaliditeit is in dit onderzoek van essentieel belang omdat er mogelijk niet één perfecte meetmethodiek bestaat en er wellicht naar een combinatie gezocht moet worden. Ecologische validiteit, de mate waarin de onderzoeksresultaten uit een onderzoek overeenkomen met de alledaagse praktijk, kan in dit onderzoek op termijn pas aan de orde komen. Het is als het ware een test waaruit blijkt of de eerder verwachtte waardestijging/daling ook daadwerkelijk is opgetreden en of de resultaten van de meting hierbij aansluiten. Discriminante validiteit is tot slot ook essentieel voor dit onderzoek: het vraagt of de resultaten misschien afhangen van nog een andere variabele. Wat in dit onderzoek zal blijken is dat een veranderende woningwaarde niet alléén afhankelijk is van de investeringen die Woonstad Rotterdam heeft gepleegd in- en rondom de woning. In de methoden worden andere pijlers die waarde creëren wellicht niet meegenomen, hier dient rekening mee te worden gehouden. Niet onderzochte validiteiten Indruksvaliditeit is voor dit onderzoek te weinig zeggend omdat er alleen wordt gekeken naar ‘een indruk van validiteit’, wat niet onderbouwd kan worden. De mate waarin de test een voorspellende waarde heeft, criteriumvaliditeit, is voor dit onderzoek niet relevant: ieder project en iedere wijk is zo verschillend, dat het resultaat iedere keer anders zal uitpakken. Alleen wanneer men hetzelfde project in dezelfde buurt zou uitvoeren, zou men het resultaat enigszins kunnen voorspellen maar ook dan bestaat nog het probleem van het verschil in timing.

21

De meetmethodieken De term meetmethodiek is al vele malen aan bod gekomen, maar wat wordt hier nou eigenlijk mee bedoeld? Onder een meetmethodiek wordt in dit onderzoek een instrument verstaan dat een bepaalde input nodig heeft, daar ‘iets’ mee doet, en op basis daarvan een bepaalde output levert. De input en output kunnen per methodiek verschillen en het ‘iets’ kan sterk uiteen lopen (daarom ook wel ‘black box’ genoemd); een rekensom, een stappenplan, een onderzoek (lang-kortlopend), enz. Samengevat onderstaande afbeelding.

Structuur van een meetmethodiek Bron: Wikipedia.nl; input-output

In de context van dit onderzoek zal de ideale meetmethodiek er als volgt uit zien:

gegevens fysieke- en sociale investeringen

opgeleverde waardevermeerdering woningen Woonstad Rotterdam

Structuur meetmethodiek Woonstad Rotterdam

Meetmethodieken die een input hebben zoals Woonstad Rotterdam wenst, bestaan. Echter, de output die daaruit voortvloeit verschilt. Veelal zijn het methodieken die het helder maken van maatschappelijk rendement als doel hebben. Hierbij gaat het om het volgende: bevordert het samen laten komen van bewoners bij bijvoorbeeld een buurtbarbecue inderdaad de sociale cohesie in de wijk? Of: leidt het bouwen van een onderkomen voor een vrouwengroep inderdaad tot meer werkende moeders? De stijging van de woningwaarde in de wijk waar bovengenoemde investeringen plaatsvinden, is een financieel rendement. Indirect wanneer eerst het maatschappelijk resultaat behaald wordt, met als gevolg een stijging van de woningwaarden. Direct wanneer het gaat om de ontwikkeling van nieuwbouw in de wijk; dit heeft direct effect op het omliggende vastgoed, evenals het plegen van fysieke investeringen in de omgeving of woning zelf. In bijlage 1 staan de meetmethodieken beschreven die in eerste instantie relevant leken voor dit onderzoek, maar dat bij nader onderzoek niet bleken te zijn. Andere methodieken lijken dat wel te zijn. Per methodiek zullen als volgt de volgende elementen besproken worden: de methode in het kort, de benodigde input, de black box en output, beoordeling aan de hand van opgestelde toetsingscriteria, kosten en uitvoering. Ook de (on)mogelijkheid tot splitsbaarheid in gegevens en resultaten tussen fysiek en sociaal zal besproken worden.De methodieken die behandeld zullen worden zijn: WIW, benchmark aeDex/IPD, het model ontwikkeld door Deloitte/ABF Research en de EffectenCalculator 22

Waardevolle Interventies in Wijken2 De methode in het kort De WIW methodiek is ontwikkeld door ABF Research. Het doel van de WIW is om ‘zachte’ en soms onzichtbare maatschappelijke investeringen om te vormen en net zo hard te maken als stenen en euro’s. Dit maakt het mogelijk om (maatschappelijke) investeringen meer draagkracht te geven bij het maken van investeringsbeslissingen, want ook deze investeringen leveren waarde op. WIW drukt deze waarde uit in vastgoedwaarde (zowel het projecteffect als het buurteffect). Essentieel, omdat vastgoed voor Woonstad Rotterdam de grootste drager van het kapitaal is. Vanwege het feit dat maatschappelijke investeringen een positief effect kunnen hebben op de vastgoedwaarde, verdienen ze zich (deels) terug. Over de vraag welke investeringen effectief zijn wordt er teruggekomen in Hoofdstuk 3. Bij het ontwikkelen van de WIW-methodiek zijn het Calcasa® woningtaxatiemodel (zie www.calcasa.nl) en de WOX® woningprijsindexen, die door ABF Valuation zijn ontwikkeld, als uitgangspunt genomen.3 Essentieel om te vermelden is dat de WIW uitgaat van statistisch bewezen relaties tussen interventies en vastgoedwaarde. Bewezen, vanwege ervaringen met bepaalde investeringen in referentiewijken. De benodigde input Om de meting uit te kunnen voeren zijn exacte gegevens over het uit te voeren project essentieel. Gegevens die Woonstad Rotterdam zo compleet mogelijk dient aan te leveren zijn onderverdeeld in de volgende categorieën: - algemene informatie (omvang project, locatie, looptijd en fase) - startsituatie (waardering van de fysieke, sociale en marktsituatie d.m.v. kleurcategorieën) - aanpassing omgeving (welke veranderingen treden er op in de omgeving van het project zoals bereikbaarheid, fysieke hinder en andere grote projecten) - strategie (doelstellingen algemeen, fysiek, sociaal en markttechnisch) - interventie (startsituatie, eindsituatie en eventuele deelprojecten) De input wordt digitaal aangeleverd door het invullen van een format.4 De meting van WIW kan vooraf aan een interventie plaatsvinden, maar kan ook terugblikken en dus achteraf plaatsvinden. De investeringen die ingevoerd kunnen worden zijn: - Investeringen in de woningvoorraad, via nieuwbouw, sloop, verbetering, aankoop en verkoop - Investeringen in commercieel vastgoed als winkels en kantoren - Investeringen in sociaal vastgoed als scholen, buurthuizen en dergelijk - Investeringen in de woonomgeving via parkeer of groen voorzieningen Dit zijn fysieke investeringen. Investeringen in bewoners zelf of in veiligheid kunnen niet worden ingebracht. Let wel: “het gaat hierbij om omvangrijke investeringen vanaf ongeveer 10 miljoen euro en alleen het effect van die betreffende investering wordt gemeten”, volgens P. Brouwer (mede-ontwikkelaar methode van Deloitte), Deloitte. Hier is echter enige onduidelijkheid over omdat dhr. G. Ravesteijn (sales manager) van ABF Valuation zelf zegt dat er geen minimale investeringsomvang vereist is, en dat ook een combinatie van investeringen ingebracht kunnen worden. In het verdere onderzoek wordt uitgegaan van de eerst genoemde uitspraak omdat deze het meest logisch lijkt. Voorbeeldprojecten die ABF Valuation publiceert zijn beide grootschalige projecten; de ontwikkeling van een brede school en een groot woningbouwproject van 30 miljoen 23

euro.5 Daarnaast zijn de voorbeeldprojecten die op de website staan (www.wiw.abf.nl ; deelnemende projecten) ook allen omvangrijk (circa 2 hectare). Een combinatie van investeringen lijkt overigens wel een mogelijkheid te zijn op basis van genoemde bronnen. Omdat andere projecten in de wijk, die niet in de meting meegenomen worden wel invloed uit kunnen oefenen op de vastgoedwaarde, wordt de situatie waarin de te meten investering gedaan wordt ‘bevroren’. De black box Om de gevolgen van een interventie te kunnen schatten wordt gebruik gemaakt van de database van ABF Valuation met gegevens over de Nederlandse woningvoorraad, de leegwaardes, de mutaties, en gegevens over de woonomgeving. Om het effect van de interventie op de waardeontwikkeling van woningen te bepalen wordt gezocht naar vergelijkbare interventies in vergelijkbare wijken. Op deze wijze wordt een beeld verkregen van de gevolgen van een veranderende omgeving en een veranderende woningvoorraad. Om dat te kunnen doen worden vijf stappen doorgewerkt: 1. Zoek naar met de projectbuurt vergelijkbare buurten 2. Zoek naar transacties in vergelijkbare buurten 3. Zoek naar investeringen in vergelijkbare buurten 4. Bepaal gewichten van transacties 5. Bepaal investeringseffect op waarde van de omgeving Wanneer deze stappen gezet zijn wordt het effect van het project/investering specifiek gemaakt. De investeringskosten worden afgezet tegen de opbrengsten in leegwaarde van: - het project zelf - de waardestijging van het projectgebied zelf na realisatie - de extra (naast de autonome waardestijging) waardestijging van de woningen in de omgeving ten gevolge van het project Deze drie elementen vormen de totale opbrengsten van de interventie. De output Op basis van de uitkomsten die voortvloeien uit de black box wordt er aan de corporatie een buurtanalyse geleverd, een buurtvergelijking en een projectanalyse.4 - buurtanalyse: de belangrijkste gegevens over de woningen, de bedrijven en de inwoners in het desbetreffende gebied. De gegevens worden getoond voor de buurt, de wijk de gemeente en het Corop gebied waarin het project zich bevindt. - buurtvergelijking: de belangrijkste kenmerken van de woningen, de bedrijven en de inwoners in de projectbuurt zijn zes vergelijkbare buurten geselecteerd. Er zijn drie buurten geselecteerd waarin weinig en drie buurten waarin veel investeringen hebben plaatsgevonden geïdentificeerd. - projectanalyse: het investeringseffect van het project. De investering wordt afgezet tegen de opbrengsten in termen van leegwaarde van: het project zelf, de extra waardestijging van het project na realisatie, de extra waardestijging van de woningen in de omgeving. Deze resultaten worden getoond in grafieken, tabellen, absolute en relatieve getallen die uiteindelijk de verandering in woningwaarde laten zien als gevolg van het project voor de komende 10 jaar. Deze 10 jaar is nodig om een betrouwbaar beeld van de waardeontwikkeling te krijgen. In de eerste twee jaar kan er namelijk juist een waardedaling optreden als gevolg van bijvoorbeeld overlast door de bouw. 24

Beoordeling

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

*

x

projecten

Integratie met andere

Gebruik indicatoren

standaard

maatwerk

kwalitatief

is…

kwantitatief

zijn…

relatief

vraagt/

absoluut

gegevens

outcome

is…

output

over…

proces/activiteiten

voor…

input

e kan…

vooruitkijken

kenmerken

voor…

monitoren

Overige

methode

terugblikken

De

benodigde

bedrijfsvoering

De

norm

projecten

De

informatie nodig

weten

De methode heeft

kan…

meten

De methode

zetten

extern: verantwoording

In te

method

(investering beslissing)

De

in te zetten

intern gebruik

De methode is

Praktisch toepasbaar

Tabel

Waardevolle interventies in wijken

-

x

X = is het geval 0 = zeer waarschijnlijk / zeer goed mogelijk / afhankelijk van de invulling * = de meting an sich voor Pendrecht wordt telkens op dezelfde manier uitgevoerd, de gegevens die daarbij gebruikt worden zijn echter maatwerk. Bron: eigen invulling in overleg met dhr. G. Ravesteijn, ABF Valuation - Uitvoering De WIW meting wordt uitgevoerd door ABF Research, niet door Woonstad Rotterdam zelf. Per project kan er een meting uitgevoerd worden. Via de website www.wiw.abf.nl zou Woonstad Rotterdam zich kunnen aanmelden, om vervolgens een project aan te melden waar een meting van uitgevoerd dient te worden. Zoals al eerder vermeld is het mogelijk om reeds uitgevoerde interventies te laten evalueren en nieuwe interventies te laten beoordelen. Woonstad Rotterdam geeft informatie over het project. Daaraan wordt toegevoegd een buurt analyse en een buurtvergelijking. Op verzoek vindt een projectanalyse plaats. - Kosten Op de website van WIW worden de volgende kosten vermeld: Wanneer Woonstad Rotterdam een project wil invoeren en door betrokkenen en belangstellenden laten beoordelen in combinatie met een buurtanalyse en buurtvergelijking, dan bedragen de kosten € 1.000,- excl. BTW per project. Wil Woonstad Rotterdam daarbij ook een 25

projectanalyse waarbij de waardestijging van de woningen in de buurt van het project in beeld wordt gebracht, dan bedragen de kosten € 5.000,- excl. BTW per project. Om haar doel te bereiken zal juist de projectanalyse voor Woonstad Rotterdam essentieel, dus komen de kosten neer op € 5.000,- excl. BTW per project. In de presentatie van dhr. G. Ravesteijn van ABF Valuation bleek echter dat de kosten sterk uiteen kunnen lopen, afhankelijk van de toepassing van de methode. In het geval dat de meting in een uitgebreide vorm wordt toegepast in combinatie met advies van ABF Valuation, kan Woonstad Rotterdam rekening houden met circa € 10.000,- euro. - Validiteit De constructvaliditeit van de WIW lijkt zeer hoog omdat de resultaten van de meting exacte vastgoedwaarden (leegwaarde) uitdrukken; precies waar Woonstad Rotterdam om vraagt. De vastgoedwaarde wordt niet alléén berekend op basis van de verrichtte interventie, maar ook de marktomstandigheden worden in de meting meegenomen door middel van de onderliggende database die leegwaarde van de Nederlandse woningvoorraad bijhoudt. De vergelijking met referentie gebieden interventies geven de meting een betrouwbare onderbouwing. Feit is dat de WIW methode alleen toepasbaar is bij fysieke investeringen. Woonstad Rotterdam zou deze methode dus altijd in combinatie met een andere methode, die sociale investeringen meeneemt, moeten implementeren in de organisatie. Over de discriminante validiteit valt er bij de WIW een kanttekening te maken vanwege de ‘bevriezing’ van de situatie. Wanneer er enkele projecten meer in de wijk lopen is die ‘bevriezing’ een optie om een betrouwbaar resultaat te leveren. In Pendrecht echter, lopen altijd vele projecten tegelijk (de interventies van andere partijen daarbij nog buiten beschouwing gelaten). Risico is dat deze projecten, in de 10 jaar van bevriezing, wel een bepaalde invloed op de wijk hebben gehad waardoor het resultaat van de meting beïnvloed zou kunnen worden, zoals een onverwachte snelle autonome waardestijging. In de doorrekening die ABF Research maakt dient hier rekening mee te worden gehouden.

26

De aeDex/IPD Corporatie Vastgoedindex6 De methode in het kort De aeDex is een ‘benchmark’ die het gerealiseerde financiële rendement van de corporatie vergelijkt met rendement dat gerealiseerd zou zijn wanneer de corporatie haar vastgoed puur commercieel zou exploiteren. Hierbij worden niet de maatschappelijke prestaties zelf gewaardeerd, zoals een MKBA dat doet. Het doel van de aeDex is om het effect van maatschappelijke activiteiten op het gerealiseerde financieel rendement zichtbaar te maken. Dit doel wordt bereikt door te meten of, en hoe ver, de corporatie afstaat van het optimaal rendement dat behaald zou zijn wanneer de corporatie puur commercieel had gehandeld. Om te voorkomen dat corporaties ongewenste resultaten onder de noemer ‘maatschappelijk’ verbloemen moet iedere deelnemer expliciet aangeven welke activiteiten zij als maatschappelijk aanmerkt, waarop dat is gebaseerd en op welk deel van het vastgoed de activiteit betrekking heeft. Op deze manier brengt de Aedex in beeld waar de extra kosten aan worden besteed. De benodigde input Deelname aan de aeDex /IPD Corporatie Vastgoedindex vraagt om een gedisciplineerde aanpak. Jaarlijks dienen vergelijkbare gegevens aangeleverd te worden bij de aeDex. Hierbij kan men denken aan gegevens over omvang van het bezit, soort vastgoed, waarde vastgoed, uitgaven (zeer gedetailleerd), leegstand, etc. Dit gebeurd door middel van het invullen van een format. De aanlevering van input voor de meting kost relatief gezien veel tijd vanwege het feit dat Woonstad Rotterdam een grote corporatie is, en kan daarom een grote druk op de organisatie leggen. Echter, om een betrouwbare meting uit te voeren is het essentieel dat de aangeleverde informatie klopt. De black box Zie bijlage 2 voor het ‘Overzicht van de standaard door aeDex/IPD verrichtte metingen’ om een inzicht te krijgen van de facetten die gemeten worden. Dit is echter geen limitatieve opsomming. De gegevens die aeDex aangeleverd krijgt worden bij het Investment Property Databank te Londen verwerkt en geanalyseerd, wat betekent dat de index vergelijkbaar is met alle andere door IPD in West-Europa gefaciliteerde vastgoedindexen. De output Op basis van de verrichtte metingen rapporteert aeDex haar resultaten aan haar deelnemers, en in het openbaar op de website www.aedex.nl. Bovendien vormen de uitkomsten van de metingen de basis voor het samenstellen van de aeDex/IPD Indexen; het samenstel van de gemiddelden waartegen de bedrijfseconomische prestaties van elk van de deelnemers wordt afgezet.

27

Beoordeling

x

x

x

x

x

x

x

0

x

x

x

x

x

x

x

0

x

x

x

Praktisch toepasbaar

projecten

Integratie met andere

Gebruik indicatoren

standaard

maatwerk

is…

kwalitatief

zijn…

kwantitatief

vraagt/

relatief

gegevens

absoluut

is…

outcome

over…

output

voor…

proces/activiteiten

e kan…

input

kenmerken

voor…

vooruitkijken

Overige

methode

monitoren

De

benodigde

terugblikken

De

norm

bedrijfsvoering

De

informatie nodig

projecten

De methode heeft

kan…

weten

De methode

zetten

meten

In te

method

extern: verantwoording

De

in te zetten

(investering beslissing)

De methode is

intern gebruik

aeDex/IPD Corp. Vastgoedindex

-Tabel

*

X = is het geval 0 = zeer waarschijnlijk / zeer goed mogelijk / afhankelijk van de invulling * = volgens bron wel, voor Woonstad Rotterdam echter niet het geval Bron: J. Deuten (2005), Weten van Renderen, Rotterdam: SEV, aangepast naar kennis van 2010 -Kosten De kosten voor deelname aan de aeDex hangen af van het aantal ingebrachte objecten. Daarbij geldt dat wanneer Woonstad Rotterdam zou gaan deelnemen, zij al haar vastgoed zou moeten inbrengen. Deze objecten mogen naar keuze per complex ingedeeld worden. Naast een basistarief wordt een gestapeld tarief per complex berekend. Daarnaast dient Woonstad Rotterdam rekening te houden met extra kosten die gemaakt worden om de benodigde input aan te leveren; dit vraagt om een inspanning van mensen en middelen, dat uiteindelijk ook geld kost. Het komt niet zelden voor dat corporaties voor deze taak uitzetten aan externen door gebrek aan ervaring en capaciteit binnen de organisatie. Eerder werd al duidelijk dat wanneer Woonstad Rotterdam wil deelnemen aan de aeDex, zij al haar woningen dient in te brengen. De resultaten van de Benchmark hebben dan ook betrekking op de gehele organisatie terwijl de vraag naar dit onderzoek rijst vanuit een bepaalde regio en wijk (Pendrecht). De kosten die gemoeid gaan om deel te nemen aan de aeDex zijn zeer hoog wanneer de resultaten alleen gebruikt worden voor Pendrecht. Deelname aan de aeDex zou een lange termijn investering voor heel Woonstad Rotterdam zijn, de regio Charlois heeft daar op korte termijn echter niets aan. 28

-Uitvoering De doorrekening van de aangeleverde input vindt plaats in Londen, bij het IPD. De resultaten worden door aeDex aan alle deelnemers gepresenteerd op een gezamenlijke bijeenkomst. Ook biedt aeDex thema- en functiegerichte opleidingen aan die het woningcorporaties mogelijk moeten maken de metingen direct aan te laten sluiten bij de dagelijkse praktijk van de corporatie. -Validiteit In principe neemt de benchmark alle uitgaven in de vorm van kosten en investeringen mee, dus ook de uitgaven die niet direct met de woningen van Woonstad Rotterdam zelf te maken hebben (sociaal investeren in bewoners en veiligheid).7 Het effect is echter pas meetbaar als de situatie vooraf aan de investering exact is vastgelegd en de gewenste effecten te vertalen zijn naar de benchmark. De uitkomst van de meting moet weer terugvertaald worden naar effecten omdat de benchmark sec de cijfers geeft volgens de gehanteerde definities (zie bijlage 2 ‘Overzicht van de standaard door aeDex/IPD verrichtte metingen’) . Door goede afscherming van de periode van meting en een goede analyse van de vergelijking zijn effecten te destilleren. Let wel, uitkomsten van de aeDex zijn uitkomsten die gelden voor Woonstad rotterdam in zijn totaliteit, niet per wijk. Daar in dit onderzoek naar een ‘oplossing’ gezocht wordt specifiek voor de wijk Pendrecht, zullen de uitkomsten van de benchmark nog eens extra onderzocht moeten worden (extra tijd, mankracht, geld benodigd). Samengevat: De gegevens zoals gewenst (zie matrix ‘de vraag van Woonstad Rotterdam’) komen allen in de aeDex naar voren. Ook de effecten, maar men moet het wel kunnen analyseren. Kan Woonstad Rotterdam niet bij iedere investering een nulmeting maken van voor de ingreep versus na ingreep en het effect op de benchmark, dan is de aeDex geen geschikt model om effecten van bepaalde uitgaven te meten. Men kan dan alleen trends volgen en zien of onder of bovengemiddeld wordt gescoort op het bezit. De aeDex heeft in dat geval een meer beleidsmatige en strategische functie. Daarnaast berekent de Aedex ook niet direct een veranderings effect in vastgoedwaarde, hiervoor is nog een extra analyse nodig. De splitsing van de resultaten in toe te wijden aan fysiek en sociaal lijkt bij de aeDex theoretisch mogelijk, maar wil men de vastgoedwaarde splitsen, dan lijkt dit door de vele extra benodigde analyses een praktische onmogelijkheid voor Woonstad Rotterdam.

29

Methode van Deloitte/ABF Research8 De methode in het kort Wat zijn bewezen waardemakers in de wijk, hoe sluiten de doelstellingen vanuit Woonstad Rotterdam daarbij aan en welke investeringen verwezenlijken deze doelstellingen? Deze vraag laat de top-down benadering zien waarmee de methode zich kenmerkt. De methode richt zich op de buurt, en kan zich uitbreiden naar de wijk. De doorlooptijd van de methode kan oneindig zijn; de organisatie stelt doelen en baseert haar investeringen hierop, net zo lang tot dat een doel bereikt is. Hierna kan zij haar doelstellingen bijstellen. Alle investeringen die Woonstad Rotterdam in de buurt/wijk pleegt worden in de meting meegenomen en getoetst aan de doelstellingen. Hier ligt dan ook een groot verschil met de WIW methodiek van ABF Research, die een (grote) investering en het stukje extra vastgoedwaarde die die investering oplevert, één op één benadert. Wel wordt bij de methode van Deloitte dezelfde achterliggende database gebruikt met o.a. gegevens over leegwaarden en buurtkenmerken van heel Nederland. Hieruit worden referentiebuurten gehaald waaraan de effectiviteit van investeringen getoetst wordt. De methode van Deloitte is betrekkelijk nieuw waardoor er publiekelijk nog weinig informatie over beschikbaar is. Onderstaande informatie en gegevens over de methode zijn gebaseerd op een gesprek met een medewerker van Deloitte Real Estate Advisory, dhr. Pieter Brouwer, die de methode (deels) ontwikkeld heeft. De benodigde input De input die Woonstad Rotterdam voor de meting dient aan te leveren is beperkt, en kost de organisatie minder dan een uur, waardoor de methode geen hoge druk op de organisatie legt. De input bestaat uit het invullen van een tweetal formulieren. Één daarvan is de verwachte bijdrage van projecten aan de doelstellingen leveren (uitgedrukt in een score 1-10) en daarnaast de risico’s in een (score 1-10) benoemen. In de volgende alinea wordt deze risicogewogenheid nader besproken. De black box Wat er in de black box van de methode gebeurd zal onderstaand, deels met illustraties, uitgelegd worden. In de database die de methode van Deloitte gebruikt voor haar doorrekening (het Calcasa woningtaxatiemodel), staat niet alleen informatie over waarden van woningen maar ook over locatiegegevens. Er wordt gewerkt met een 50-tal locatieparameters die van iedere buurt geregistreerd staan, zoals: - samenstelling bevolking - beschikbaarheid voorzieningen en diensten - sociaal economische dynamiek - kenmerken woningvoorraad De methode van Deloitte stelt vast welke locatieparameters in een bepaalde buurt/wijk bijdragen aan waardestijging. Door referentiebuurten te selecteren wordt er een inschatting gemaakt door experts, stakeholders en data om te bepalen welke projecten een bijdrage leveren aan deze doelen (locatieparameters). Op basis van het verwacht effect van de projecten en inzicht in de financiële consequenties kan worden (bij) gestuurd op de effecten. 30

1.

2.

3.

Zo zouden de doelstellingen van Woonstad Rotterdam in de wijk Pendrecht, schoon, heel en veilig (SHV), kunnen staan voor bepaalde parameters die het ‘bewezen’ goed doen in een wijk als Pendrecht (figuur 1). De doelstellingen in SHV die Woonstad Rotterdam in Pendrecht heeft leiden tot waardecreatie in de wijk. Essentieel is daarom dat de investeringen die in de wijk gedaan worden ook daadwerkelijk bijdragen aan het beoogde doel (figuur 2). Wanneer men als doel ‘heel’ neemt, en dat wilt bereiken door kinderen meer te laten bewegen omdat het kind zich dan met bijvoorbeeld voetbal bezig houdt i.p.v. ruiten ingooien, dan moet Woonstad Rotterdam bepalen waar zij in investeert om die beweging op gang te krijgen; uitgifte van voetballen of aanleggen van een speelveld? (afbeelding 3). Wanneer er meerdere investeringsmogelijkheden liggen die bijdragen aan het te behalen doel, worden deze getoetst aan de risicoweging; in hoeverre kan men er van uit gaan dat het doel behaald wordt? Voorbeeld: Doel: schonere straat Investeringsoptie 1: flyers in brievenbussen met een oproep om de straat schoon te houden. Investeringsoptie 2: het aanstellen van meer schoonmakers op straat. Risicoweging: het effect van optie 2 zal duidelijk groter zijn dan van optie 1, maar optie 2 brengt ook hogere kosten met zich mee.

31

Deze afweging, samen met ervaringen uit referentiebuurten o.b.v. bepaalde locatieparameters (wat voor soort investering heeft elders effect gehad, afbeelding 3), brengt Woonstad Rotterdam dichter bij haar doel en uiteindelijk bij een waardecreatie in de wijk en waardevermeerdering van haar wonignen.

De output De output van de meting bestaat uit het steeds opnieuw uitbrengen van advies door Deloitte aan Woonstad Rotterdam over de plegen investeringen, en uit de gecreëerde waardevermeerdering in de buurt/wijk. De output hangt daarnaast ook deels af van de manier waarop Woonstad Rotterdam de methode gebruikt en haar wensen daarbij. Beoordeling

x

x

x

x

x

x

0

x

x

x

x

0

x

x

x

x

*

x

x

Praktisch toepasbaar

projecten

Integratie met andere

Gebruik indicatoren

standaard

maatwerk

is…

kwalitatief

zijn…

kwantitatief

vraagt/

relatief

gegevens

absoluut

is…

outcome

over…

output

voor…

proces/activiteiten

e kan…

input

kenmerken

voor…

vooruitkijken

Overige

methode

monitoren

De

benodigde

terugblikken

De

norm

bedrijfsvoering

De

informatie nodig

projecten

De methode heeft

kan…

weten

De methode

zetten

meten

In te

method

extern: verantwoording

De

in te zetten

(investering beslissing)

De methode is

intern gebruik

Methode Deloitte / ABF Research

-Tabel

x

X = is het geval 0 = zeer waarschijnlijk / zeer goed mogelijk / afhankelijk van de invulling * = de meting an sich voor Pendrecht wordt telkens op dezelfde manier uitgevoerd, de gegevens die daarbij gebruikt worden zijn echter maatwerk. Bron: eigen invulling in overleg met dhr. P. Brouwer, Deloitte Real Estate Advisory

32

-Kosten De kosten waarmee Woonstad Rotterdam rekening dient te houden zullen grofweg rond de €15000,- per buurt liggen.8 Dit bedrag is mede afhankelijk van het aantal ingebrachte buurten; hoe meer buurten hoe lager de kosten per buurt. Pendrecht kan in vier buurten onderverdeeld worden (Zierikzeebuurt, Herkingenbuurt, Tiengemetenbuurt en de Ossenissebuurt), maar een meer gebruikte indeling binnen Woonstad Rotterdam is Pendrecht Noord, Zuidwest en Zuidoost, waarbij er dus sprake is van drie buurten. Ook hangen de kosten af van het gebruik van de methode. Wordt de meting gebruikt als sturingsinstrument of wordt de methode enkel bij een aantal projecten toegepast? -Uitvoering Deloitte voert in samenwerking met ABF Research de meting uit op basis van de aangeleverde input door Woonstad Rotterdam. Naarmate Woonstad Rotterdam meer ‘feeling’ met de methode krijgt wordt het toepassen ervan ook gemakkelijker. De organisatie weet op den duur zelf wat voor soort investeringen in de buurt/wijk effectief zijn en kan zij deze selectie zelf maken. -Validiteit De output die de methode van Deloitte levert lijkt precies te zijn waar Woonstad Rotterdam om vraagt. Net als de WIW methode bestaat deze output uit exacte cijfers die de extra leegwaarde van vastgoed uitdrukken. Ook het feit dat de methode van Deloitte goed gebruikt kan worden in een dynamische wijk, maakt de methode aantrekkelijk voor een wijk als Pendrecht; alle investeringen die Woonstad Rotterdam in de wijk doet worden in de meting meegenomen. Wel dient er rekening mee gehouden te worden dat Woonstad Rotterdam niet de enige investeerder in de wijk is; ook de investeringen die een partij als deelgemeente Charlois in de wijk doet hebben indirect grote invloed op de uitkomsten. De output van de meting geeft echter de extra waardestijging weer die Woonstad Rotterdam gecreëerd heeft. Wellicht is het een aanbeveling om de methode gemeenschappelijk toe te passen met deelgemeente Charlois. Een voordeel van de methode van Deloitte voor Woonstad Rotterdam is dat de methode niet alleen ruwweg een meting uitvoert, maar de organisatie ook scherp houdt door alle investeringen te koppelen aan de doelstellingen van Woonstad Rotterdam. Het ligt aan de manier waarop de methode van Deloitte wordt toegepast of de waarde die gecreërd wordt door fysieke investeringen gesplitst kan worden van de waardevermeerdering op basis van sociale investeringen, namelijk; wordt de meting op één investering uitgevoerd, dan weet men precies waar de waardestijging aan te danken is. Is dat niet het geval, dan is de waarde moeilijk te splitsen. De methode is er overigens bij gebaat dat zoveel mogelijk investeringen in de wijk worden meegenomen. De splitsing van waarde toe te rekenen aan fysiek of sociaal, bij toepassing in Pendrecht, is reëel gezien een onmogelijkheid. In de ideale invulling van de beoordelingstabel door Woonstad Rotterdam staat dat zij de voorkeur geeft aan een methode die per project te gebruiken is en een resultaat levert. Bij de methode van Deloitte is dat, voor een optimaal resultaat, niet aan te bevelen. Daar tegenover staat wel dat bovenstaande de validiteit van de methode, zoals eerder beschreven, ten goede komt.

33

De EffectenCalculator9 De methode in het kort Op simpele wijze zicht krijgen in de potentiële waardecreatie van een wijkverbetering. En inventariseren wat partijen daar voor over hebben. Deze twee functies heeft de EffectenCalculator.10 Ook voert de EffectenCalculator een ‘business check’ waarbij de vraag wordt gesteld of de beschikbare investeringsruimte voldoende is om de investering van de grond te krijgen. Let wel, wanneer het bij de EffectenCalculator gaat om waardecreatie wordt de totale waarde van de dagelijkse geldstromen in de wijk bedoeld, niet alleen de vastgoedwaarde. Op moment van schrijven, eerste kwartaal 2010, is de methode nog in ontwikkeling waardoor er nog beperkt informatie beschikbaar is. Aan Woonstad Rotterdam wordt dan ook aangeraden de website www.wijkenvanwaarde.nl regelmatig te bekijken om ‘up to date’ te blijven over de methodiek, ontwikkeld door een groep van adviesbureaus, tezamen met KEI en SEV. Uiteindelijk is het de bedoeling dat de EffectenCalculator (EC) als doe-het-zelf-instrument beschikbaar is via de eerder genoemde website. Onderstaand verdere informatie over de methodiek, voor zover deze op moment van schrijven beschikbaar is. De benodigde input De input die nodig is om de meting uit te voeren wordt gevraagd in de Excel-sheets waarin de meting wordt uitgevoerd. Dit vraagt van Woonstad Rotterdam (en de deelgemeente) dat zij zich actief moet inzetten voor het verzamelen van informatie om de geldstromen zo goed mogelijk te definiëren. Momenteel wordt een speciale applicatie ontwikkeld. Vooraf moeten de geldstromen die omgaan in de wijk en de referentie (meestal de gemeente) worden ingevuld. Om deze geldstromen te bepalen zijn vuistregels ontwikkeld. De EffectenCalculator is toepasbaar op elke denkbare wijkinterventie; sociaal en fysiek. Voordat de meting wordt uitgevoerd moet men helder hebben wat men met de interventie wilt bereiken en hoeveel zij daarin wilt investeren. Hiervoor kan men de EffectenArena (zie bijlage 1) inzetten – het zusterinstrument van de EffectenCalculator.

34

De black box en output Voorbeeld EffectenCalculator: “Stel dat in een wijk de jaarlijkse omzet op het gebied van sociale zekerheid 20 procent hoger is dan je op basis van het stedelijke gemiddelde zou mogen verwachten. Als we dan het stedelijk gemiddelde op 100 procent zetten, dan komt de wijk op een (huidig) niveau van 120 procent. Het plan is om bij de wijkontwikkeling met drie projecten flink in te zetten op arbeidsparticipatie. Zo start een groep gemotiveerde werklozen via een traject als zelfstandig ondernemer. De corporatie stelt daarvoor bedrijfsruimtes beschikbaar. Een andere groep gaat via werkervaringsplaatsen bij de corporatie en gemeente aan de slag in het onderhoud van de woningcomplexen en de openbare ruimte. En tot slot worden goede leerwerkplekken gecreëerd bij bedrijven in de wijk, speciaal voor jongeren uit de wijk. De verwachting is dat jongeren gemotiveerd raken, meer eigenwaarde krijgen en mede daardoor hun opleiding afronden. Hierdoor maken ze meer kans op de arbeidsmarkt. De professionals kunnen de effecten van deze drie projecten inschatten. Door te kijken naar ervaringen elders en deskundigen te raadplegen kan men beredeneren hoeveel het zal schelen op de omzet van uitkeringen. Na het doorspreken van de genoemde projecten komen de betrokken professionals tot de conclusie dat een (nieuw) niveau van 115 procent goed haalbaar is. De EffectenCalculator rekent vervolgens voor wat die 5 procent winst betekent in jaarlijkse geldstromen: het voegt ongeveer 630.000 euro per jaar aan waarde toe door besparing op kosten voor sociale zekerheid.”

Om de toegevoegde waarde van een plan op verschillende termijnen te bepalen kent de EC twee stappen die doorlopen worden. De eerste stap is ‘Waardecreatie’. Waardecreatie werkt twee kanten op; hogere opbrengsten (hogere waarde woningen, extra omzet buurtwinkels) en lagere kosten (besparingen sociaal beheer, uitkeringen). De extra waardecreatie die door middel van een investering gegenereerd wordt, wordt bepaald door het verschil van totale waardestromen in de wijk vóór investering en nà investering op basis van professionele inschattingen van (lokale) professionals. Vragen daarbij als: ‘hoe groot zijn die geldstromen in de wijk?’ ‘Hoe kom je daar achter?’ ‘En hoe definieer je deze?’ zullen bij de verdere ontwikkeling van de EC nog een antwoord krijgen. Een voorbeeld bij bovenstaande zal meer helderheid geven over de eerste stap van de EC, zie links.

De tweede stap van de EC is de ‘Waardebenutting’. Hierbij wordt bekeken welke partijen voor welke waardetoevoeging in de wijk een investering in geld over hebben. De uiteindelijke uitkomst hiervan, de business check, beantwoord de vraag: zijn de toegezegde investeringen voldoende om de plannen financieel rond te krijgen? Wordt de businesscase erkend? De EC zet een nieuwe stap in de groeiende behoefte, van onder andere corporaties, om maatschappelijk effect zakelijk te bekijken. De kennis daarover is nog beperkt, maar met de landelijke en lokale kennis die er wel al is kan een flinke stap, zoals de EC, gezet worden. Zekerheid en informatie tot achter de komma kan echter (nog) niet gegeven worden, wat overigens niet alleen het geval is bij de EffectenCalculator.

Bron: J. Deuten, Rekenen aan wijken met de EffectenCalculator, Real Estate Magazine nr 66 (2009), p. 17-20

35

Onderstaand enkele weergaven die een indruk geven over de output van de EffectenCalculator.

Bron: http://www.nicis.nl/kenniscentrum/binaries/nicis/bulk/verslagen/2009/6/presentatie-olof-van-de-wal.ppt#294,14,Dia 16, 14, 19

36

Beoordeling

x

x

x

x

x

0

x

x

x

x

x

x

x

x

x

*

x

x

Praktisch toepasbaar

projecten

Integratie met andere

Gebruik indicatoren

is…

standaard

zijn…

maatwerk

kenmerken

vraagt/

kwalitatief

methode

gegevens

kwantitatief

benodigde

is…

relatief

norm

over…

absoluut

informatie nodig

outcome

kan…

voor…

output

zetten

e kan…

proces/activiteiten

method

voor…

input

in te zetten

vooruitkijken

Overige

monitoren

De

terugblikken

De

bedrijfsvoering

De

projecten

De methode heeft

weten

De methode

meten

In te

extern: verantwoording

De

(investering beslissing)

De methode is

intern gebruik

EffectenCalculator

-Tabel

x

X = is het geval 0 = zeer waarschijnlijk / zeer goed mogelijk / afhankelijk van de invulling * = de meting an sich voor Pendrecht wordt telkens op dezelfde manier uitgevoerd, de gegevens die daarbij gebruikt worden zijn echter maatwerk. Bron: eigen invulling in overleg met dhr. J. Deuten, SEV,Quattro

-Kosten De inzet van de EC vraagt in de pilotfase € 5000,-. Hiervoor worden vooraf de geldstromen bepaald, wordt een interactieve bijeenkomst georganiseerd en wordt de uitkomst verwerkt in een verslag. Daarnaast zullen de betrokken corporaties en gemeenten zich actief moeten inzetten voor het verzamelen van informatie om de geldstromen zo goed mogelijk te definiëren.

37

-Uitvoering Woonstad Rotterdam zal in de toekomst de meting zelf uit kunnen voeren door middel van het invullen van het rekenformat dat ter beschikking wordt gesteld via de website www.wijkenvanwaarde.nl -Validiteit Vanwege de gemakkelijke beschikbaarheid en invullingsmogelijkheid van het rekenmodel lijkt de praktische toepasbaarheid van de methode goed. Wel dient Woonstad Rotterdam rekening te houden met enig opstartwerk om de geldstromen in kaart te brengen. Hier zullen enige arbeidsuren mee gepaard gaan. De EC lijkt grotendeels antwoord te kunnen geven op de vraag die Woonstad Rotterdam in dit onderzoek stelt. De uitkomst van het rekenmodel geeft exacte cijfers weer die een waardeverandering weerspiegelen. Daarbij moet wel altijd helder zijn dat het bij deze waardeverandering niet puur en alleen gaat om waarde van de woningen in de wijk maar om de totale waarde van de wijk; alle geldstromen rondom veiligheid, zorg, welzijn, beheer, etc. Vastgoedwaarde zelf wordt in de berekening niet direct meegenomen; wel via de vertaling naar kasstromen: een hogere verkoopprijs, mocht Woonstad Rotterdam van plan zijn vastgoed te verkopen of een hogere huur te hanteren. Pas dan wordt de vastgoedwaarde ‘echt’ geld. Een splitsing in dat geld maken tussen gecreerd door fysiek of sociaal is daarbij tot op heden niet mogelijk. Een nadeel voor Woonstad Rotterdam is dat de hogere vastgoedwaarde dus pas aan het eind van de rit zichtbaar wordt maar let wel: wanneer uit de meting van de EC blijkt dat de waarde van de wijk positief wordt beïnvloedt, kan Woonstad Rotterdam er vrijwel zeker van zijn dat deze upgrading ook het geval is bij de waarde van haar vastgoed. Een groot voordeel van het inzicht in de totale geldstromen van de wijk, is dat in deze geldstromen ook investeringen van andere partijen die in Pendrecht investeren ‘verpakt’ zitten. Daardoor geeft het resultaat van de meting wel een betrouwbaar en totaal beeld van de situatie, ondanks het feit dat deze gebaseerd zijn op professionele inschattingen (en niet op statistische bewijzen). Daarintegen is het achteraf moeilijk te bepalen waaruit de waardecreatie is ontstaan. De vergelijking met het stedelijk gemiddelde (Rotterdam), die in de berekening gemaakt zal worden, geeft Woonstad Rotterdam een helder beeld van de status van de wijk Pendrecht in haar omgeving.

38

Deelconclusie

De vraag van Woonstad Rotterdam Waardevolle interventies in wijken aeDex/IPD Corp. Vastgoedindex Methode Deloitte / ABF Research EffectenCalculator

x

0

x

x

0

x

x

x

x

x

x

x x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

x

0

x

x

x

x

x

x

x

x

0

x

x

x

x

x

x

x

0

x

x

x x

x

x

x

*2

x

projecten

Integratie met andere

Gebruik indicatoren

standaard

is…

maatwerk

zijn…

kwalitatief

kenmerken

vraagt/

kwantitatief

methode

gegevens

relatief

benodigde

is…

absoluut

norm

over…*1

outcome

informatie nodig

output

kan…

voor…

proces/activiteiten

zetten

e kan…

input

method

voor…

vooruitkijken

in te zetten

monitoren

Overige

terugblikken

De

bedrijfsvoering

De

projecten

De

weten

De methode heeft

meten

De methode

extern: verantwoording

In te

(investering beslissing)

De

intern gebruik

De methode is

Praktisch toepasbaar

In deze pragraaf zullen de verschillende methodieken tegen elkaar, maar ook tegen de vraag van Woonstad Rotterdam afgezet worden. Als eerste een overzicht van de uiteindelijke matrix-invulling:

x

x

x

x

x

x

x

x

x

0

x

x

x

x

0

x

x

x

x

*2

x

x

x

x

x

x

x

x

*2

x

x

x

x

x

X = is het geval 0 = zeer waarschijnlijk / zeer goed mogelijk / afhankelijk van de invulling *1 = niet van toepassing in context vanuit vraag; de methode moet informatie geven over het proces, output en outcome. *2 = de meting an sich voor Pendrecht wordt telkens op dezelfde manier uitgevoerd, de gegevens die daarbij gebruikt worden zijn echter maatwerk.

39

Op basis van de matrix komt de methode van Deloitte/ABF Research als enige geheel overeen met de vraag van Woonstad Rotterdam, maar ook de andere methoden wijken niet veel van de vraag af. Daarnaast blijkt dat de methoden onderling niet veel van elkaar verschillen maar dat iedere methode ook behoorlijk aantal kruisjes heeft, wat betekend dat ze veel omvattend zijn. Toch is na gedaan onderzoek gebleken dat de methoden wel degelijk grote verschillen hebben en dat ze ook allen hun nadelen hebben wanneer ze de vraag vanuit Woonstad Rotterdam willen beantwoorden. Vanwege de verschillen tussen de methoden is er niet één methode die allesomvattend en ideaal is en de vraag van Woonstad Rotterdam in één keer beantwoord. Het ligt aan de situatie waarin Woonstad Rotterdam een methode wil toepassen. Wel kan zij in iedere situatie (zowel bij fysieke als sociale investeringen) een methode gebruiken die in dat geval haar vraag beantwoord. In dit onderzoek wordt er uitgegaan van twee soorten investeringen; fysiek en sociaal (zie Hoofdstuk 1; begripsdefinities). Een overzicht van de methoden per situatie: - Woonstad Rotterdam pleegt fysieke investeringen, methoden die zij kan toepassen: WIW, aeDex/IPD, methode van Deloitte/ABF Research en de EffectenCalculator - Woonstad Rotterdam pleegt sociale investeringen, methoden die zij kan toepassen: methode van Deloitte/ABF Research en de EffectenCalculator, met extra omvorming ook de aeDex - Woonstad pleegt tegelijk fysieke- en sociale investeringen, methode die zij kan toepassen: methode van Deloitte/ABF Research en de EffectenCalculator, met extra omvorming ook de aeDex Dan de essentiële vraag; welke methode is per situatie het meest valide en relevant? Om te beginnen bij een zekere ‘afvaller’, de aeDex/IPD. Ondanks dat de kruisjes in de matrix sterk overeenkomen met de vraag van Woonstad Rotterdam, mist er toch een zeer belangrijke, wellicht de belangrijkste: ‘praktisch toepasbaar’. Toepassing van de aeDex legt een grote druk op de organisatie vanwege de vele input die geleverd moet worden. Om de kosten er uit te halen, en om de aeDex haar werk goed te kunnen laten doen, zou de methode in de gehele organisatie van Woonstad Rotterdam ambitieus doorgevoerd moeten worden. Een ander nadeel is dat de resultaten van de aeDex op vaste tijdstippen kenbaar worden, waardoor toepassing op bepaalde projecten niet effectief is. Wanneer deze resultaten er zijn, zou Woonstad Rotterdam intern nog een extra analyse moeten uitvoeren om een helder antwoord op haar vraag te krijgen. De drie methoden die, na het afvallen van de aeDex/IPD, overblijven hebben allen sterke punten. De WIW en de methode van Deloitte hebben qua inhoud meerdere overeenkomsten. De EffectenCalculator daarentegen, is weer een heel andere methode die dan ook op een andere manier toegepast kan worden. De EC meet namelijk iets anders; geldstromen in de wijk in plaats van puur en alleen vastgoedwaarden in de wijk. Groot voordeel hiervan is dat Woonstad Rotterdam een totaal inzicht heeft in de hele wijksituatie van Pendrecht. Het feit dat de EC geen gebruik maakt van bewezen effecten, maar professionele inschattingen doet, doet deze methode niet teniet. Juist de inschattingen door professionals die actief in de wijk aanwezig zijn, kunnen de resultaten een extra dimensie geven omdat ze ‘voelbaar’ zijn. Getallen uit een database zijn dat niet.

40

Zoals duidelijk is geworden ligt achter de methode van Deloitte en de WIW methode dezelfde database, ontwikkeld door ABF Research. De grootste verschillen tussen de twee methodieken zijn de top-down benadering en de sociale investeringen die de methode van Deloitte kenmerken, en de bottom-up en puur fysieke investeringen, waar de WIW voor staat. Het gevolg/risico van de bottom-up benadering van de WIW methode is dat het ‘trial & error’ concept blijft bestaan, ook al kan men het resultaat van te voren ‘weten’ door middel van bewezen effecten elders; geen buurt is exact hetzelfde. Natuurlijk is dat het risico bij alle methoden, echter; de methode van Deloitte lijkt daar beter mee om te gaan vanwege de bottom-up benadering die meer zekerheid geeft. Een ander aspect is de omvang van de twee methoden. Bij de validiteit per methodiek is er gesproken over het wel/niet meenemen van sociale investeringen door Woonstad Rotterdam of investeringen door externe partijen. Conclusie daarvan is dat beide methoden de investeringen van externe partijen niet kunnen meenemen. De WIW bevriest de situatie echter, waardoor externe investeringen ook geen tussentijdse invloed kunnen uitoefenen op het resultaat. In een wijk die dynamisch is, zoals Pendrecht, is het echter discussieerbaar of dit een oplossing is. De methode van Deloitte neemt ook geen externe investeringen mee maar daar staat tegenover dat de methode wel een veel breder pakket aan investeringen kan meenemen; sociale investeringen, ook indien klein van aard. Er van uitgaande dat de WIW toegepast kan worden bij investeringen vanaf een bepaalde omvang (zie beschrijving bij de benodigde input voor de WIW), kan Woonstad Rotterdam de methode lang niet voor alle investeringen toepassen. De mogelijkheid om de resultaten te splitsen in toe te rekenen aan fysiek of sociaal, is niet realistisch. Bij de WIW gaat het in ieder geval om fysieke investeringen, dus is dit aspect ook niet van toepassing. Bij de methode van Deloitte kan men deze splitsing achteraf niet maken. Wellicht zal dit in de toekomst een mogelijkheid worden, wanneer er meer onderzoek is gedaan naar het financieel rendement op sociale investeringen. Om specifiek te weten te komen wat één bepaalde investering tot gevolg heeft, zou men één wijk moeten aanwijzen waar niets wordt geïnvesteerd, een andere wijk waar een sociale investering wordt gedaan, en een derde wijk waar alleen een fysieke investering wordt gedaan. Deze drie wijken zouden dan vrijwel hetzelfde moeten zijn; een onmogelijkheid. Nu er een totaal beeld is ontstaan van zowel de WIW als de methode van Deloitte, lijkt de methode van Deloitte voor de wijk Pendrecht en de vraag van Woonstad Rotterdam meer aan te sluiten. Dat fysieke investeringen een bepaalde meerwaarde leveren spreekt in de meeste gevallen voor zich; hierover meer in Hoofdstuk 3. Vooral in een wijk als Pendrecht waar veel bestaande bebouwing er bouwkundig gezien slecht aan toe is, is sloop-nieuwbouw van grote betekenis. De wijkanalyse die de WIW onder andere als output levert, zou voor Woonstad Rotterdam geen toegevoegde waarde hoeven zijn omdat de gemeente Rotterdam de buurtmonitor, te raadplegen via www.rotterdam.buurtmonitor.nl, ook actuele informatie geeft op wijkniveau over een omvangrijk aantal aspecten zoals bevolking, economie, wonen, veiligheid en sociaal. 41

Ondanks dat de methode van Deloitte het beste niet op één project uitgevoerd kan worden, lijkt deze toch de vraag van Woonstad Rotterdam beter te beantwoorden dan de WIW. De WIW kan overigens wel prima gebruikt worden wanneer Woonstad Rotterdam eens eenmalig wil weten wat een bepaald groot nieuwbouwproject voor gevolgen heeft voor de wijk. Tot slot de conclusie over de EffectenCalculator, in afweging met de methode van Deloitte. De EC is de meest omvattende methode uit dit onderzoek vanwege het brede inzicht dat in de wijk ontstaat, inclusief de investeringen door andere partijen. Verschil ten opzichte van de methode van Deloitte is dat de EC uitgevoerd wordt op basis van één investering, die sociaal van aard kan zijn. Ondanks dat de resultaten van de EC niet uitgedrukt worden in extra vastgoedwaarde, is de output wel een zeer relevante indicator voor deze vastgoedwaarde. In de missie van Woonstad Rotterdam staat beschreven dat zij staat voor ‘vitale wijken’; de EC biedt hier uitkomst. Om de EC toe te kunnen passen moet Woonstad Rotterdam wel zeer helder hebben wat de investering in zal houden en wat zij er mee wilt bereiken. Deze informatie is nodig om te meting uit te kunnen voeren; een aspect waar Woonstad Rotterdam rekening mee dient te houden, maar wat juist bevorderend voor de organisatie is. De investering dient zij echter volledig zelf te ‘bedenken’, het resultaat van de meting is daarbij een ‘verrassing’. De methode van Deloitte geeft wat dat betreft meer houvast. Laatste verschil is dat de EC op den duur een doe-het-zelf instrument is dat na een enkele druk op de knop een resultaat weergeeft. Dit biedt Woonstad Rotterdam de mogelijkheid om verschillende projecten te ‘testen’. Op basis van de informatie die op moment van schrijven beschikbaar is over de EC, is het antwoord dat deze methode geeft op de vraag van Woonstad Rotterdam vrijwel volledig. Een splitsing van de uiteindelijke vastgoedwaarde toe te rekenen aan fysiek of sociaal is wederom niet mogelijk. Resumerend zijn de methode van Deloitte en de EffectenCalculator de twee methoden die aan Woonstad Rotterdam geadviseerd worden om een antwoord te krijgen op haar vraag. Hierbij niet te vergeten dat de EffectenCalculator op moment van schrijven nog niet beschikbaar is. Samenwerking met de deelgemeente Charlois, die hetzelfde doel beoogd in Pendrecht, biedt mogelijkheden voor een meest optimaal resultaat. Terugkomend op de ‘ideale methodiek’: die bestaat niet. De ideale methodiek zou er voor Woonstad Rotterdam als volgt uit zien: - een bottom-up benadering - op basis van bewezen effecten én ervaringen van wijkprofessionals - output is totale waarde van de wijk, waar de vastgoedwaarde gemakkelijk van te scheiden is - een doe-het-zelf instrument - vooraf intern helder moeten hebben wat men precies wilt bereiken - splitsing resultaten toe te rekenen aan fysiek en sociaal - meenemen van alle soorten investeringen, ook van andere partijen dan Woonstad Rotterdam

42

Bronoverzicht Hoofdstuk 2. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

9. 10.

J. Deuten en G. de Kam (2005) Weten van renderen, Rotterdam: SEV dhr. G. Ravesteijn, ABF Valuation www.wiw.abf.nl http://www.wiw.abf.nl/Default.aspx?tabid=67 www.wiw.abf.nl; deelnemende projecten M. Groenland en P. Visser, Waardevolle interventies in wijken; project Lewenborg Groningen, Gezond Bouwen&wonen (2008) 4, p 14-17 / P. Visser, Waardevolle interventies in wijken; project brede school, Schooldomein (2009), pag 15-17 www.aedex.nl en J. Deuten en G. de Kam (2005) Weten van renderen, Rotterdam: SEV C. Snoeijs, R. Franchimont (2010), Woningstichting De Kleine Meierij te Rosmalen P.Brouwer (2010), Deloitte Real Estate Advisory brochure Deloitte Touche Tohmatsu (2009), Financiële waardesturing – een nieuwe paragraaf voor gebiedplanning, nog niet publiekelijk gepubliceerd J. Deuten, mede-ontwikkelaar EffectenCalculator. Real Estate Magazine nr 66, oktober 2009, artikel Rekenen aan wijken met de EffectenCalculator door J. Deuten http://www.sev.nl/nieuws/nieuwsitem.asp?id_bericht_open=1589

43

Hoofdstuk 3: Waardemakers voor de wijk en van Woonstad Rotterdam In dit hoofdstuk zullen de uitkomsten van een literatuuronderzoek over effectieve investeringen in de wijk beschreven worden. Het bereiken van waardecreatie is een stimulans voor zowel publieke als private partijen om in wijken te blijven investeren.1 Ook zal in dit hoofdstuk nagegaan worden wat voor soort investeringen Woonstad Rotterdam in de wijk Pendrecht doet. Op basis van uitvoeringsprogramma’s zal bekeken worden in hoeverre de acties van Woonstad Rotterdam in Pendrecht aansluiten bij de uit onderzoek gebleken effectieve investeringen. Afgesloten zal worden met een ‘blik op de toekomst’; veranderde regelgeving vanuit de overheid die invloed kunnen hebben op het beleid dat Woonstad Rotterdam voert in Pendrecht. Onder effectieve investeringen worden investeringen verstaan die in het algemeen bijdragen aan waardecreatie in de wijk. Financiële waardecreatie, maar ook maatschappelijke waardecreatie omdat wordt aangenomen dat maatschappelijke waardeontwikkeling op den duur financiële waardeontwikkeling als gevolg heeft. Gevolgen van (sociale) investeringen zijn moeilijk te meten vanwege, ten eerste, het feit dat het effect anders kan zijn dan de investeerder heeft beoogd. Het effect zelf dus, maar ten tweede ook de plaats van het effect. Het kan voorkomen dat de bouw van een brede school in de directe omgeving overlast geeft, maar op grotere schaal zal het een waardecreatie voor de wijk betekenen. Ten derde is het niet voorspelbaar op welk termijn het effect van de investering zal plaatsvinden; na realisatie? na een jaar? na 5 jaar? Niemand die het zeker weet. Alleen professionele inschattingen op basis van ervaringen kunnen daar een indicatie van geven. Tot slot bestaat het risico op naijleffecten; de beleving van bewoners kan achterlopen op de investeringen die gedaan worden. Bovenstaande dient men bij het lezen van dit hoofdstuk in het achterhoofd te houden, evenals het feit dat iedere wijk zijn eigen karakter heeft en anders kan reageren op interventies.

44

Gewilde en gezonde wijken

Principe van waardecreatie Bron: http://www.keicentrum.nl/websites/kei/files/KEI2003/documentatie/FuturaWijkenVanWaarde-jun2006.pdf

Om te beginnen zal besproken worden hoe het effect van waardecreatie in wijken in elkaar steekt. Waardecreatie wordt via twee wegen bereikt; lagere exploitatiekosten en hogere huur- en/of verkoopopbrengsten. Daarnaast kunnen bewoners de wijk produceren of van de wijk consumeren als woonconsument. Deze componenten hangen met elkaar samen en leiden tot bepaalde investeringen. Bovenstaande weergave dient als een ‘acht’ gelezen te worden; beginnend aan de linkerkant van het middelpunt ‘gebiedsexploitatie’. Wanneer men het heeft over investeringen gericht op de bewoner als producent, gaat het om investeringen die leiden tot een hogere bewonersparticipatie in de wijk zodat bewoners de wijk gaan ‘maken’ en inzet tonen. Vooral sociale investeringen zijn in deze fase essentieel. Wanneer de effecten hiervan zichtbaar worden, zullen de exploitatiekosten van de verhuurder in de wijk dalen. Er is minder vandalisme, geweld, e.d. Een gewilde wijk wordt gecreëerd wanneer de bewoners de wijk gaan ‘consumeren’; ze willen bewust gebruik gaan maken van de wijk en er (gaan) wonen. Fysieke investeringen door de corporatie worden in deze fase belangrijker; zichtbare waarde (in geld) toevoegen aan de wijk. Een stijgende woningwaarde zal hierdoor daadwerkelijk gerealiseerd worden.2

45

Waardemakers voor de wijk Er van uitgaande dat investeringen (financiële) waarde creëren, delen we sociale en fysieke investeringen in vijf categorieën in van waardemakers in de wijk3: - Investeringen gericht op sociale- en/of economische participatie. - Investeringen in de wijkeconomie, zoals in winkels, kantoren. - Investeringen in de woningvoorraad, via nieuwbouw, sloop, renovatie, aankoop en verkoop (desinvestering). - Investeringen in woonomgeving zoals groenvoorzieningen, parkeergelegenheid en veiligheid. - Investeringen in wijkvoorzieningen en sociaal vastgoed als brede scholen, buurthuizen, theater, enz. Bovenstaande indeling zal worden aangehouden om effectieve investeringen geordend te beschrijven. Daaropvolgend zal ingegaan worden op de zogenoemde ‘verdringingseffecten’ die kunnen ontstaan bij wijkontwikkeling1. Effectieve investeringen gericht op sociale en/of economische participatie. In wijken waar de sociale en economische participatie hoog liggen, is de vastgoedwaarde ook duidelijk hoger.3 Sociale participatie kan omschreven worden als omgang met buren, andere wijkbewoners, deelname aan activiteiten en verenigingen. Met economische participatie wordt deelname aan een beroep bedoeld, werkzame personen dus. Wanneer er sprake is van een hoge sociale participatie wonen bewoners met plezier in hun wijk en zijn ze tevreden over hun woning en woonomgeving, waardoor de woningprijzen stijgen. Tot op zekere hoogte overigens, want daarna vertrekt de bewoner wellicht naar een woning of wijk van hogere categorie. Wanneer Pendrecht zich kan neerzetten als deze ‘hogere categorie’ ten opzichte van omliggende wijken, zal het een gewilde wijk zijn, en dus hogere woningwaarden kennen. Ook zal de economische participatie stijgen wanneer de sociale participatie stijgt; de inkomens stijgen en daarmee ook de woningprijzen. Het is overigens niet bewezen dat sociale en economische participatie een oorzaak cq. gevolg van elkaar zijn. Wel lijkt dat de economische participatie, dus de hogere inkomens, in eerste instantie leiden tot hogere woningwaarden en dat de sociale participatie hier een extra impuls aan geeft. De volgende weergave laat het verband zien tussen participatie en woningwaarden.

Verband tussen participatie en woningwaarde Bron: WBO, WoON, RIO1

46

Om te bepalen welke investeringen daadwerkelijk bijdragen aan een hogere participatiegraad van bewoners in de wijk zou de methode van Deloitte (zie Hoofdstuk 2) gebruikt kunnen worden. De bottom-up benadering die daarbij gehanteerd wordt heeft groot effect.4 Uit een initiatief van de Nationale Jeugdraad en Stichting Kinderpostzegels is gebleken dat actief jongerenwerk grote voordelen in de wijk kan hebben. In het project ‘Pimp my block’ werden jongeren uitgedaagd om zelf een oplossing te bedenken en de buurt te verbeteren, waarbij ze organisatorisch en financieel werden ondersteund. Het resultaat was niet alleen kostenbesparend, denk aan verminderde overlast, meer veiligheidsgevoel en verminderde politie-inzet, maar had ook opbrengsten, uitgedrukt in de stijgende woningwaarde.5 Een tweede voorbeeld van een project met positief resultaat heeft plaats gevonden in Hoek van Holland. Bewoners van een complex hebben daar gezamenlijk leefregels opgesteld. Hierdoor werd de drempel om elkaar aan te spreken lager en is de onderlinge relatie tussen de bewoners verbeterd.5 Effectieve investeringen in de wijkeconomie. Een sector die wijken gemakkelijker laat herstellen van het ‘afglijden’, is de creatieve industrie. Naast kunst en cultuur wordt met de creatieve industrie ook architectuur, advies, onderzoek, media en ICT bedoeld; alle zelfstandige bedrijvigheid die eenmalige producten maken. Uit onderzoek is gebleken dat wijken waar creatieve industrie aanwezig is, een hogere woningwaarde kennen3. De kern van de creatieve industrie is kunst en cultuur. Belangrijke kenmerken van deze sector zijn de laagdrempeligheid en diversiteit, waardoor de sector toegankelijk is voor een breed publiek. Ook geeft deze sector de wijk een bepaalde identiteit waar bewoners zich mee kunnen identificeren en trots op zijn, hiermee is de sector actief met vernieuwingsmogelijkheden van bijvoorbeeld oude gebouwen; werkgelegenheid, inkomen, en dus in brede zin waardevermeerdering van de woningen. Voorbeeld van een typisch creatieve wijk is SoHo New York City: van een buurt vol kleine industriële werkplaatsen werd het een trendy wijk van winkels en galeries.5 In eerste instantie zijn ateliers voor kunstenaars niet kostendekkend, maar uiteindelijk zal de gewildheid van de wijk toenemen en zullen de investeringen zich terug gaan verdienen. Dichter bij huis is er de Creative Factor gehuisvest in een oude graansilo in Rotterdam Zuid, waarbij ruimte is gemaakt voor startende ondernemers in de creatieve industrie. Hiermee verkreeg niet alleen het gebouw een nieuwe toekomstwaarde, maar heeft ook het omliggende gebied een ‘boost’ gekregen en heeft het –mede- invloed op de omvorming van de nabijgelegen afgegleden Dordtselaan tot ‘studentenlaan’. Investeren in de creatieve industrie betekent extra kansen voor het herstel van aandachtswijken.3

47

Effectieve investeringen in de woningvoorraad De volgende stelling is algemeen bekend binnen woningcorporaties: nieuwbouw levert waarde op in de wijk. Een stelling die waar is, maar waarbij ook een kanttekening geplaatst dient te worden: de schaal van waardevermeerdering is afhankelijk van de omvang van de nieuwbouw. Bij een geringe omvang van de nieuwbouw is de waardevermeerdering ook gering.3 Dit betekend dus dat er zeer omvangrijke herstructurering (incl. renovatie) dient plaats te vinden om waardecreatie in de gehele wijk te verwezenlijken. Ook consequent regulier onderhoud aan de woningen heeft een afname van problemen in de wijk als gevolg.6 Een leuk voorbeeldproject vond plaats in de Rotterdamse wijk Spangen waar meerdere woningen voor nul euro zijn verkocht op voorwaarde dat de nieuwe eigenaar zijn woning volledig renoveert aan zowel binnen- als buitenkant. De kopers hebben zich verenigd in de vereniging de Dichterlijke Vrijheid (www.dedichterlijkevrijheid.nl).5 Een andere grote waardemaker voor de wijk is de verkoop van sociale huurwoningen. Het zijn daarbij niet alleen de koopwoningen zelf die de waarde maken, ook de waarde van de overblijvende huurwoningen stijgt.3 De upgrading wordt gerealiseerd doordat eigenaren van woningen meer investeren in hun woning wanneer het gaat om onderhoud, maar ook de inzet voor de buurt ligt bij huiseigenaren hoger dan bij huurders. Vraag hierbij blijft of de opwaardering wordt gerealiseerd door gedragsverandering die optreedt wanneer een huurder een eigenaar wordt, of puur en alleen door de sociaal en economische verschillen tussen huurder en koper.7 Echter, het blijft duidelijk, en dat mag een feit genoemd worden, dat de instroom van kapitaalkrachtigen in de wijk een vooruitgang betekend in zowel leefbaarheid als woningwaarde; per verkoop van een sociale huurwoning treedt er een maatschappelijke winst op van €10.000,- 6. Door middel van nieuwbouw en verkoop zal ook het aantal mutaties in de wijk afnemen; huiseigenaren hebben een langere woonduur dan huurders.7 Het aantal mutaties in de wijk is naast de woningwaarde een belangrijke indicator om leefbaarheid/waardecreatie te meten. Toch vinden de meeste mutaties plaats vanwege een mismatch tussen gezinssituatie en woningkwaliteit.7 De woningcorporatie kan hier op inspelen door een gevarieerd woningaanbod in de wijk aan te bieden. Wanneer een gezin verhuist, maar tevreden is over de wijk, zullen zij zich mogelijk elders binnen de wijk vestigen. Tot slot zal een consequent verhuurbeleid, zoals het stellen van inkomenseisen en toewijzing aan bepaalde doelgroepen, bij de overgebleven huurwoningen effect hebben op de sociale kwaliteit van de woonomgeving.

48

Effectieve investeringen in de woonomgeving. Investeringen in de woonomgeving die waardecreatie als gevolg hebben zijn veiligheid, cultuurhistorie en groenvoorziening. Mensen willen wonen in een veilige omgeving, en willen daar een bepaalde prijs voor betalen. Vaak is de angst dat een woning minder waard wordt vanwege een misdrijf in de straat wat overdreven, maar niet onwaar. Het verband tussen achterstanden en problemen in de wijk en de woningwaarde is duidelijk zichtbaar in de weergave hiernaast. Per extra geweldsmisdrijf per 1000 inwoners blijkt de waarde van een gemiddeld huis met circa €1100,- te verminderen.8 Een wijk zal niet vanzelf veiliger worden als men andere sociale en economische problemen aanpakt. Gerichte investeringen in veiligheid zijn nodig om waarde te creëren. Afgezien van de discussie wie deze lasten moet dragen (gemeente cq. woningcorporatie), dient men zich wel af te vragen of de vaak omvangrijke investeringen opwegen tegen de opbrengsten. Verband tussen veiligheid en woningwaarde

Zoals vermeld is cultuurhistorie ook een waardemaker in de woonomgeving. Een Bron: J. Brouwer (2008), Wijken van Waarde – waardemakers in de wijk, aspect dat gedeeltelijk samenvalt met de eerder besproken creatieve sector. Onder Delft: ABF Research cultuurhistorie vallen onder andere monumenten. Monumenten geven de wijk identiteit, aanzicht, en dus waarde. Een voorbeeldwijk hiervoor is Bruchem in Zaltbommel. Een wijk waar de afgelopen 15 jaar weinig veranderd is, maar een wijk die wel nummer 10 is in de lijst van wijken met de meest positieve waardeafwijking ten opzichte van wijken in de regio9. Het koesteren van het dorpse karakter met monumenten is in deze wijk de succesfactor. Het gemiddeld aantal monumenten in Nederland ligt op één monument per 100 woningen, in aandachtswijken is dat één monument op 1000 woningen.3 Omdat monumenten geregistreerd staan, kunnen de effecten hiervan gemeten worden. Parken en bijzondere architectonische gebouwen zijn dat niet, maar vermoedelijk hebben deze een zelfde soort functie als een monument: identiteit. Monumenten kunnen niet opnieuw gebouwd worden, maar er kan wel op worden ingespeeld door bepaalde bijzondere karakteristieken van een wijk te behouden en te versterken. De bouwstijl van toekomstige nieuwbouw oefent invloed uit op de waardevermeerdering in de wijk.

49

Woonconsumenten hechten waarde aan groen rondom hun woning.10 Het onderzoeken van verbanden tussen groen en vastgoedwaarde lijkt moeilijk omdat er geen juiste parameters zijn. Toch zijn er in de loop der tijd enkele Nederlandse en buitenlandse (literatuur)studies geweest naar de invloed van groen op de woningwaarde. Alle bestudeerde conclusies lieten zien dat de waarde van woningen wel degelijk toeneemt wanneer er groen in de buurt is. Het begrip ‘buurt’ is hierbij belangrijk omdat het effect op de woningwaarde afneemt naarmate het groen verder weg van de woning is; een afstand tot gemiddeld 600 meter is nog effectief10. Om een indicatie te geven van de hoogte van de waardevermeerdering de conclusie uit een onderzoek uit 1997 (M. van Leeuwen, De meerwaarde van groen voor wonen, een regionale analyse): het meest nabije groen (uitzicht) leidt tot een waardevermeerdering van zeven procent, de groene ruimte die iets verder gevonden wordt (op loopafstand) zes procent. Komen beide typen rond de woning voor, dan scheelt dat maar liefst 14%. Zoals vermeld zijn deze cijfers gedateerd, meer actuele gegevens konden niet opgehaald worden. Wel wanneer het gaat over de invulling van openbare ruimte, die onder andere bestaat uit groen maar ook uit voorzieningen als bankjes, verlichting, enz; de totale inrichting van de publieke ruimte. Het onderzoek Paved with gold, uitgevoerd door Cabe Space in 2007, liet zien dat de waarde van aangrenzende woningen tot meer dan vijf procent kan oplopen onder invloed van een betere inrichting van de openbare ruimte. (www.cabe.org.uk/default.aspx?contentitemid=1956) Wanneer het alleen om Rotterdammers gaat zou ieder huishouden ongeveer €1000,- over hebben voor één procent toename van de openbare ruimte binnen een straal van 500 meter van hun huis.1

50

Effectieve investeringen in wijkvoorzieningen. Ook voorzieningen voegen waarde toe aan de wijk. Een wijk zonder voorzieningen is moeilijk een wijk te noemen. Maar welke voorzieningen zijn op die manier essentieel dat ze ook daadwerkelijk waarde aan de wijk toevoegen? Dat zijn voorzieningen die ‘extra’ zijn. De aanwezigheid van een supermarkt of een huisarts zal niet direct een waardevermeerdering met zich mee brengen. Theaters, bioscopen, bibliotheken, kunstcentra en poppodia zullen dat wel doen. Opnieuw gaat het hier om kunst en cultuur. Niet alleen de aanwezigheid van de voorziening waar bewoners extra geld voor overhebben creëert de waarde, vooral de werkgelegenheid die deze voorzieningen met zich meebrengen zorgt voor extra inkomen en dus voor waarde (om weer terug te komen op economische participatie). Het aantal banen per 1000 inwoners in de kunst&cultuur ligt in aandachtswijken de helft lager dan het landelijk gemiddelde. Wijken met meer werkgelegenheid in de kunst en cultuur kennen een hogere vastgoedwaarde.3 In 2004 is in Olst een zogenoemd Kulturhus gerealiseerd. Een multifunctionele accommodatie met uiteenlopende culturele activiteiten. Het bezoek aan culturele evenementen is na de oplevering verdubbeld. Ook de verhuurbaarheid van de woningen in het dorp is aangetrokken. Na oplevering van het Kulturhus zijn de wachtlijsten langer geworden.5 (www.kulturhusolstwijhe.nl) Investeren in scholen heeft alleen effect wanneer deze nog maar gering in de wijk, en omliggende wijken, aanwezig zijn. Is dit het geval, dan kunnen brede scholen bijdragen aan waardevermeerdering van het vastgoed. Voorzieningen in de zorg als zodanig zorgen niet voor een hogere woningwaarde. Pas als er sprake is van een juiste combinatie met andere voorzieningen als welzijn, winkels, openbaar vervoer en groen, kan er sprake zijn van een zorgvriendelijke wijk en in dat geval is er wel sprake van een positief effect.3 Onderstaande weergave laat het verband zien tussen zorgvriendelijkheid in de wijk en vastgoedwaarde.

Verband tussen zorgvoorziening en woningwaarde Bron: ABF Research1

51

Verdringingseffecten. Om het als woningcorporatie in de ene wijk ‘beter’ te doen dan een andere corporatie in een vergelijkbare wijk, is vanzelfsprekend een ambitie. Zo is het ‘binnenhalen’ van kunst&cultuur een ambitie van meerdere wijken in Rotterdam Zuid. Een organisatie als Pact op Zuid, probeert deze ontwikkeling te kanaliseren om iedere wijk onderscheidend te laten zijn. Ook dienen investeerders er zich in bepaalde wijken van bewust te moeten zijn dat er altijd risico’s op verdringingseffecten bestaan. Om een beeld bij deze effecten te krijgen, onderstaand enkele voorbeelden1: - veiligheidsmaatregelen in de buurt kunnen ertoe leiden dat daders van criminele activiteiten hun werkterreinen elders zoeken. - Woningen worden duurder en dat kan er toe leiden dat huishoudens met lage inkomens naar een andere wijk moeten verhuizen. - Emancipatie binnen de buurt kan ertoe leiden dat sociale stijgers de buurt verlaten. - Duurdere of opgeknapte woningen in de buurt verdringen andere woningen in de woninghiërarchie, zodat hun waarde daalt. Laatst genoemde voorbeeld spreekt een conclusie benoemd in de alinea ‘effectieve investeringen in de woningvoorraad’ tegen. Daar wordt beschreven dat de verkoop van huurwoningen ook een waardestijging voor overgebleven huurwoningen betekend. Vermoedelijk wordt met het verdringingseffect bedoeld dat het verschil tussen de opgeknapte en niet-opgeknapte woningen goed zichtbaar wordt, waardoor bewoners neigen naar de opgeknapte woningen en de niet-opgeknapte woningen dus minder geliefd worden. De kunst van waarde in de wijk creëren is ervoor te zorgen dat zittende bewoners meer inkomsten gaan genereren en extra geld overhebben voor bepaalde aspecten zoals activiteiten en onderhoud. Hiermee verandert de demografische invulling van de wijk niet. Bewoners gaan in de wijk leven, in plaats van overleven. Natuurlijk is het niet verkeerd om te willen, en kunnen concurreren met andere woningcorporaties in andere wijken maar uiteindelijk is iedereen erbij gebaat als een hele deelgemeente, en uiteindelijk gemeente, een positieve ontwikkeling ondergaat. Zo werkt het ook tussen gemeenten onderling ten opzichte van het landelijk niveau. Uiteindelijk móet er wel voor gezorgd worden dat er geen verdringingseffecten optreden en dat de kwaliteit van samenleven verbeterd zodat, overdreven gezegd, Nederland niet leegloopt. Outcome op lange termijn is waar het bij wijkontwikkeling om draait.

52

Waardemakers van Woonstad Rotterdam Op verschillende terreinen wordt er door Woonstad Rotterdam geïnvesteerd in Pendrecht. Het is de vraag in hoeverre deze investeringen bijdragen aan de waardeontwikkeling in de wijk; vastgoedwaarde. Om deze vraag te beantwoorden zou het in eerste instantie noodzakelijk zijn om alle investeringen die Woonstad Rotterdam in Pendrecht doet te beschrijven. Echter, deze gegevens zijn door de organisatie gedegen vastgelegd in begrotingen en uitvoeringsprogramma’s voor de wijk. Om deze reden is het voor de organisatie niet relevant om deze gegevens nogmaals in onderstaande tekst terug te kunnen zien. Wel zal in hoofdlijnen nagegaan worden welke investeringen en beleidsmaatregelen aansluiten bij de bewezen effectieve investeringen die eerder in dit hoofdstuk besproken zijn, zodat Woonstad Rotterdam inzichtelijk heeft in hoeverre haar investeringen bijdragen aan het beoogde doel van dit onderzoek: waardevermeerdering van haar portefeuille (in Pendrecht). Het document dat voor het beantwoorden van de vraag in deze paragraaf gebruikt wordt is het Integraal Wijk Actie Programma Pendrecht (IWAP) 2010, de WWI-begroting 2010 en informatie verstrekt door medewerkers van Woonstad Rotterdam. In het IWAP zijn bepaalde kernprogramma´s voor de wijk beschreven, met daarbij de aansluitende investeringen. Onderstaand de kernprogramma’s met daarachter een van de categorieën die in dit hoofdstuk onderscheiden worden, waar deze onder valt.

Kernprogramma Bewonersbetrokkenheid Plein 1953 Kindercampus Ouderen Capaciteiten en meedoen Wonen Buitenruimte Verkeer en vervoer Veilig

Categorie Participatie Wijkeconomie Participatie Participatie, woningvoorraad Participatie Woningvoorraad Woonomgeving Woonomgeving Woonomgeving

Als volgt zal eerst het algemeen beleid dat Woonstad Rotterdam in Pendrecht voert beschreven worden. Daarna zal per categorie worden nagegaan welke acties Woonstad Rotterdam op dat gebied onderneemt (in hoofdlijnen). Let wel: dit zijn alleen de activiteiten waarin Woonstad Rotterdam investeert; in Pendrecht gebeurd veel meer dan dat. Daarnaast is het zo dat wanneer het gaat om sociale investeringen, de deelgemeente Charlois hier vrijwel altijd trekker van is en Woonstad Rotterdam puur (deels) financierder. In het volgende hoofdstuk zal het gaan over hoeveel Woonstad Rotterdam de afgelopen jaren heeft geïnvesteerd in de wijk.

53

Het beleid van Woonstad Rotterdam in Pendrecht Om Pendrecht als achterstandswijk een inhaalslag te laten maken ten opzichte van omliggende wijken en Rotterdam als geheel, heeft Woonstad Rotterdam bepaalde maatregelen genomen wat betreft de toewijzing van woningen in Pendrecht aan toekomstige bewoners: - bij iedere toewijzing, behalve bij 55+ woningen, wordt de gegadigde gescreend. Er wordt nagegaan of hij/zij in de afgelopen twee jaar (ernstige) delicten heeft gepleegd. De politie geeft aan Woonstad Rotterdam een positief, dan wel negatief advies uit. Bij een positief advies wordt de woning toegewezen, bij een negatief advies niet. - Bij iedere toewijzing, behalve bij 55+ woningen, moet de gegadigde bewijs aanleveren dat hij/zij inkomen uit werk (of studiefinanciering) geniet, tenzij hij/zij arbeidsongeschikt is verklaard. - Bij de toewijzing van huurwoningen die in de vrije sector vallen (huurprijs boven subsidiegrens), geldt de regel dat de gegadigde een inkomen moet hebben van minimaal €33.000,- per jaar. - De brede herhuisvesting. Wanneer een huurder uit zijn/haar woning moet omdat deze gesloopt gaat worden, wordt er door Woonstad Rotterdam gericht gezocht naar een nieuwe, passende woning. Er wordt een bezoek bij de huurder afgelegd om de persoonlijke situatie door te spreken. Indien nodig wordt de huurder aangemeld bij instanties, zoals de Schuldsanering. Vaak weten huurders zelf niet de weg naar deze instanties, of weten zij niets over eventuele mogelijkheden voor betalingsregelingen. Door ondernomen acties begint de huurder in de nieuwe woning aan een nieuwe start. Bij de brede herhuisvesting gelden de regels over de screening en inkomenseis niet. - Lokaal maatwerk. Bij de toewijzing voor bepaalde complexen hanteert Woonstad Rotterdam de regel dat de nieuwe bewoner een verklaring moet kunnen overhandigen dat hij/zij geen overlastveroorzaker is en in het verleden geen huurschulden heeft gehad. Daarnaast moet hij/zij minimaal 20 uur per week betaald werk uitvoeren. - Om leegstaande (sloop)woningen toch bewoond te houden worden deze woningen tijdelijk verhuurd. Vrijwel altijd aan studenten. Zij huren de woning voor een huurprijs die onder de jongerensubsidie grens ligt. Wel moeten zij de woning verlaten wanneer tot sloop wordt overgegaan, zonder dat zij nieuwe huisvesting krijgen aangeboden of verhuiskostenvergoeding ontvangen. De brede herhuisvesting komt hier niet aan bod. Bewoning van leegstaande panden voorkomt “Met deze campagne laten we elkaar en de rest van Nederland zien, verloedering van het pand. hoe goed we bezig zijn in Pendrecht. Er lopen tientallen projecten, de - De campagne ‘Pendrecht is goed bezig’; zie kader. De sfeer is goed en iedere dag gebeuren er activiteiten om blij van te campagne wordt gecoördineerd door de campagneleider worden. En dat gaan we laten zien! Iedere maand, 30 maanden achter vanuit Woonstad Rotterdam, in samenwerking met elkaar, zetten we een van de bewoners in de schijnwerpers. Vertellen deelgemeente Charlois. we over het project, waar hij of zij vaak dag en nacht mee bezig is, samen met andere enthousiaste buurtbewoners. Waarom we dat laten zien? Omdat we trots zijn op de wijk, op die bijzondere mensen en al die prachtprojecten die er lopen.”

Bron: website www.Pendrechtisgoedbezig.nl

54

Investeringen in sociale en economische participatie Zoals vermeld is Woonstad Rotterdam zelden trekker van een sociaal project in Pendrecht. Zij investeert in deze projecten wanneer het een relatie heeft met het verbeteren van de leefbaarheid in de wijk of haar woningvoorraad. Hiervoor is enerzijds het WWI-geld (ministerie van Wonen, Wijken en Integratie voor aandachtswijken) beschikbaar gesteld, en anderzijds zijn dit investeringen vanuit de organisatie zelf. Een van de meest spraakmakende projecten in Pendrecht is de Pendrecht Universiteit. In deze universiteit lezen bewoners de les aan de wijkprofessionals. Op deze manier hebben bewoners onderling een doel, wat de cohesie verbetert, en krijgen professionals te weten wat er speelt in de wijk. Naast investeringen in de Pendrecht Universiteit biedt Woonstad Rotterdam onderdak aan voor het Vrouwenhuis inclusief taalstudio. In het Vrouwenhuis komen vrouwen uit de wijk bijeen. Zij worden door verschillende partijen geholpen met het verbeteren van hun capaciteiten waardoor hun kansen in de samenleving vergroten. Centraal punt in de wijk is het Servicepunt Pendrecht. Streven van het servicepunt is om jaarlijks minimaal 2000 buurtbewoners te helpen met problemen en vragen op het gebied van wonen, werken, zorg, welzijn en hulpverlening. Verschillende partijen, waaronder Woonstad Rotterdam, zijn dagelijks in het servicepunt aanwezig. Woonstad Rotterdam financiert de helft van de huurlasten voor het pand. Ieder jaar organiseert Woonstad Rotterdam ‘Tuinactiedag’ in de wijk. Woonstad zet de bewoners aan om (gezamenlijk) in de tuin te gaan werken. Er worden gratis tuinaarde, plantjes en gereedschap beschikbaar gesteld. Deze dag heeft niet alleen op sociaal vlak grote gevolgen, ook wordt het aanzicht van de straat aanzienlijk verbeterd wanneer de tuinen netjes zijn. Wanneer ouderen niet in staat zijn zelf hun tuin onder handen te nemen, komen scholieren helpen. Bij de Tuinactiedag is Woonstad Rotterdam de trekker van het project, evenals bij het project ‘Bewoners nieuwbouw leren kennen’. Het is een middel om nieuwe bewoners van Pendrecht zich aan de wijk te laten binden. Voordat zij hun nieuwe woning betrekken organiseert Woonstad Rotterdam, in samenwerking met andere partijen, bijeenkomsten voor een feestelijke kennismaking. Investeringen in de wijkeconomie Plein 1953 vormt het hart van Pendrecht. De detailhandel en sociaal-culturele functies van Pendrecht zijn hier gevestigd. Het centrum is echter te groot geworden vanwege de halvering van het aantal inwoners sinds 1965. Deze halvering is het gevolg van de herstructurering en het dalen van de gemiddelde woningbezetting. Leegstand van het commercieel vastgoed in de wijk is het gevolg. Woonstad Rotterdam en de (deel)gemeente zijn al circa zes jaar in gesprek over een toekomstbestendige ontwikkeling voor Plein 1953. Het doorzetten van plannen gaat langzaam omdat bijna al het vastgoed in particulier eigendom is. Woonstad Rotterdam is in ieder geval bezig met een intensieve werving van nieuwe ondernemers om de leegstand terug te dringen. Naast bovenstaande acties is Woonstad Rotterdam ook trekker en financierder van onderzoek naar de herontwikkeling/sloop/renovatie van de losstaande winkelstrips aan de Sliedrechtstraat en Zijpe.

55

Investeringen in de woningvoorraad Investeringen in de woningvoorraad zijn, vanzelfsprekend, de grootste van Woonstad Rotterdam. Deze investeringen kan men ondervedelen in sloop-nieuwbouw, renovatie en onderhoud. In Pendrecht is de wens een woonmilieu met vooral grondgebonden eengezinswoningen te ontwikkelen, door sloop en vervanging van verouderde complexen. Tussen 2009 en 2020 komen circa 540 grondgebonden gezinswoningen terug voor 1000 oude, kleine en vooral gestapelde woningen. Een aantal bijzondere complexen wordt behouden en gerenoveerd, omdat deze de historie van Pendrecht goed laten zien en in een nieuw jasje heel aantrekkelijk blijven. Ook de bekende ‘stempel’ van Pendrecht zal altijd behouden blijven. Het is de bebouwde structuur van de wijk, ontworpen door de bekende stedenbouwkundige Lotte Stam-Beese, vanaf 1953 gebouwd. Onderstaande weergave laat de structuur van de wijk zien, in combinatie met de planning van Woonstad Rotterdam van veranderingen in de woningvoorraad vanaf 2008.

Vanaf 1995 zijn de ontwikkelingen in het noorden van de wijk, Zierikzeebuurt en Herkingenbuurt, begonnen. Eind 2008 zijn deze grotendeels afgerond en is Woonstad Rotterdam het zuiden van de wijk aan het herstructureren. Voor een meer gedetailleerd overzicht van de Ossenissebuurt en Tiengemetenbuurt, zie bijlage 3: Planning Ossenisse- en Tiengemetenbuurt. Zoals op de kaart van Pendrecht te zien, is het bezit van Woonstad Rotterdam in Pendrecht groot. Uit analyse is gebleken dat Woonstad Rotterdam ruim 77 procent van de huurwoningen in Pendrecht in eigendom heeft. Een kleine 10 procent van het aandeel woningen van Woonstad Rotterdam is gebouwd, of gerenoveerd, na 2000. Laatstgenoemde percentage lijkt in eerste opzicht wellicht laag, maar wanneer men kijkt naar de ligging van bijvoorbeeld de nieuwbouw in de Ossenissebuurt, dan is te zien dat het een centraal gebied is. Gevolg is dat mogelijk de gehele Ossenissebuurt een financiële waardeverhoging van het vastgoed kan verwachten. Daarnaast is een deel van de Planning Woonstad Rotterdam voor Pendrecht 2008. Alle gekleurde vakken zijn eigendom Woonstad Rotterdam Bron: Woonstad Rotterdam.

56

nieuwbouw in het noorden van de wijk niet meegenomen omdat deze voor 2000 zijn gebouwd. Tot slot, niet te vergeten, bestaat bijna 60 procent van de nieuwbouw gerealiseerd door Woonstad Rotterdam, uit koopwoningen die dus niet meer in eigen beheer zijn. Een specificatie van genoemde percentages is te zien in bijlage 4: Overzicht nieuwbouw in Pendrecht, waarin ook te zien is dat Woonstad Rotterdam in Pendrecht geen sociale huurwoningen verkoopt. Pendrecht kent ook een complex in ‘maatschappelijk verantwoord eigendom’, de zogenoemde MVE-woningen. Dit zijn woningen die Woonstad Rotterdam na oplevering verkocht heeft, maar daarbij de verplichting is aangegaan dat zij de woning, wanneer de koper deze wil verkopen, binnen drie maanden tegen marktwaarde terugkoopt, maar ook het casco van het pand blijft onderhouden. Zowel de koper als Woonstad Rotterdam geniet hierdoor grote voordelen. De koper heeft minder woonlasten. Woonstad Rotterdam houdt de kwaliteit van de woning op peil waardoor de leefbaarheid in de wijk verbeterd. Het aanleggen van domotica in nieuwe 55+ woningen biedt ouderen betere communicatiemogelijkheden waardoor hun woongenot verhoogt. Deze investering van Woonstad Rotterdam draagt bij aan de zorgvriendelijkheid van Pendrecht. Andere investeringen op het gebied van wonen zijn eerder beschreven bij ‘Het beleid van Woonstad Rotterdam in Pendrecht’, zoals de brede herhuisvesting, lokaal maatwerk en tijdelijke verhuur. Investeringen in de woonomgeving Verbeteringen in de woonomgeving zijn voor Woonstad Rotterdam essentieel omdat deze het aanzicht van de wijk optimaliseren en daarmee ook een grote invloed hebben op de woningwaarde. De openbare ruimte is eigendom van deelgemeente en Woonstad Rotterdam. Opvallend hierbij is dat Woonstad Rotterdam nauwelijks investeert in de publieke ruimte, dat doet vooral de (deel) gemeente Rotterdam-Charlois. Dit is een voorbeeld van een investering waarbij degene die er baat bij heeft, niet altijd de investeerder hoeft te zijn. Pendrecht kent nauwelijks gebouwen met een monumentenstatus. Er zijn echter wel gebouwen die ouder zijn dan 50 jaar en door Woonstad Rotterdam in oude staat zijn gerenoveerd. Deze gebouwen zijn kenmerkend voor de wijk en laten de historie van Pendrecht zien. Omdat zij niet geregistreerd staan als monument, hebben zij niet de bekendheid die ze wel verdienen. Voor het aspect veiligheid geldt vrijwel hetzelfde als voor de buitenruimte. Echter, voor veiligheid zijn de investeringsbedragen van Woonstad Rotterdam hoger dan voor de buitenruimte. In het volgende hoofdstuk meer over de investeringsomvang. Betreffende veiligheid investeert Woonstad Rotterdam in cameratoezicht in de wijk, voorlichting over inbraakpreventie en uitbreiden van toezicht op straat. Vanzelfsprekend allen in samenwerking met deelgemeente Charlois en de politie. Ook de medewerkers woonfraude binnen Woonstad Rotterdam hebben een groot aandeel in het verbeteren van de veiligheid in de wijk. Echter, zoals beschreven bij de begripsdefinities van dit rapport, is dit in eerste instantie een investering in mankracht waardoor daar in rapport niet dieper op wordt ingegaan. Investeringen in wijkvoorzieningen Het Pendrecht theater is een culturele voorziening in de wijk. Jongeren worden hier aangezet om hun competenties en talenten te ontwikkelen door middel van toneelspel. Zij treden regelmatig op voor andere wijkbewoners en/of professionals. Woonstad Rotterdam financiert dit project grotendeels. Het project valt onder een prioriteit van de gemeente Rotterdam om in 2009 de deelname aan culturele en kunstzinnige activiteiten met 10 procent te laten stijgen ten opzichte van 1 januari 2007. Ook draagt Woonstad Rotterdam in 2010 zorg voor het verplaatsen van een kinderopvang die momenteel gehuisvest zijn in een slooppand. Er zal onderzoek verricht worden naar een geschikte nieuwe locatie.

57

Deelconclusie Wanneer men de algemene effectieve investeringen in de wijk vergelijkt met de investeringen die Woonstad Rotterdam in Pendrecht doet, vloeien daar een aantal overeenkomsten en verschillen uit. Ten eerste onderstaand per investeringscategorie de conclusies. Aanbevelingen worden verderop in dit rapport gegeven. Daarna zal bekeken worden welke vooruitgang Pendrecht het afgelopen jaar al heeft geboekt. Investeringen in de sociale en economische participatie Woonstad Rotterdam stimuleert actief de sociale cohesie in de wijk. Wel maakt zij hierin een gezonde afweging; de woningcorporatie is er in eerste instantie voor de woningzorg zelf. De keus van Woonstad Rotterdam om de sociale programma’s veelal niet zelf te coördineren is daardoor helder. Omdat sociale investeringen wel een positieve invloed hebben op de waardeontwikkeling van woningen in de wijk, en Woonstad Rotterdam baat bij heeft bij dit gevolg, zijn desbetreffende investeringen zinvol. Projecten waarbij stijging van economische participatie primair doel is coördineert Woonstad Rotterdam in 2010 niet, maar investeert hier wel in. Binnen de organisatie is het bekend dat economische participatie een essentiële factor is om de leefbaarheid en woningwaarden te laten stijgen. Het beleid van de Brede herhuisvesting dat Woonstad Rotterdam in Pendrecht voert, heeft grote invloed op de sociale en economische participatie van bewoners van Pendrecht, wat ook uit ervaring gebleken is. Investeringen in de wijkeconomie Pendrecht kent, op de winkeliers na, nauwelijks bedrijvigheid. Ook is het geen doelstelling van Woonstad Rotterdam om in Pendrecht meer bedrijfsruimten als kantoren te realiseren. Pendrecht is een pure woonwijk. De actieve rol die Woonstad Rotterdam speelt bij de herontwikkeling van winkelstrips in de wijk heeft invloed op heel Pendrecht. Een passend winkelaanbod verhoogt de gewildheid van de wijk, en daarmee de vastgoedwaarde. Investeringen in de woningvoorraad Op de kaart van Pendrecht, zie pagina 56, is duidelijk te zien dat de omvang van de nieuwbouw aanzienlijk is. Het is centraal gelegen in de verschillende buurten waardoor het bereik van waardestijging van omliggend vastgoed optimaal is. In het middelste gebied van de wijk, lopend van oost naar west, is er veelal sprake van particulier eigendom. Uit onderzoek zou moeten blijken of bedoeld vastgoed een waardestijging geniet. Wel is het essentieel dat er gewaakt wordt over het aanzicht van deze kern van Pendrecht. De verkoop van het merendeel van de nieuwbouwwoningen, draagt bij aan de waardevermeerdering van de wijk. Er worden echter geen huurwoningen verkocht. Indirect wel, wanneer deze gesloopt worden en de nieuwbouw daarna verkocht wordt. De woningkwaliteit van Pendrecht wordt daarmee geoptimaliseerd. Woonstad Rotterdam geniet hierdoor wel minder inkomsten, maar op de lange termijn heeft zij baat bij de hogere woningwaarden omdat deze ook invloed hebben op de overgebleven huurwoningen. De investeringen in de woningvoorraad door Woonstad Rotterdam in Pendrecht hebben, uitgaande van eerder gedaan onderzoek, een positieve invloed op de woningwaarde in Pendrecht. Investeringen in de woonomgeving Investeringen door Woonstad Rotterdam in de woonomgeving zijn gering in vergelijking met de sociale participatie en woningvoorraad. De kwaliteit van de woonomgeving is echter een van de grootste waardemakers voor de wijk; locatie, locatie, locatie. Het is dus opmerkelijk dat Woonstad Rotterdam vrij weinig investeert op dit gebied. 58

Wanneer het gaat om cultuurhistorie en monumentale panden (waardemakers), kan Woonstad Rotterdam hier meer op inspelen. In de aanbevelingen van dit rapport zal dan ook te lezen zijn dat er meer gebruik gemaakt moet gaan worden van de bijzondere architectuur in Pendrecht. Voor gebouwen die voldoen aan de eisen van een monument, kan actief een monumentenstatus worden aangevraagd. Ook is het behoud van de ‘stempel’ van Pendrecht essentieel; de wijkstructuur is ook een monument op zich. Daar wordt overigens ook al op die manier mee omgegaan; nieuwbouw bevindt zich altijd binnen dezelfde lijnen als het gesloopte vastgoed. Investeringen in wijkvoorzieningen De komst van het Pendrecht theater heeft er voor gezorgd dat bewoners, jong en oud, bij elkaar komen. Investeringen in dit theater hangen dan ook nauw samen met investeringen in sociale participatie. Het Pendrecht theater brengt overigens nauwelijks werkgelegenheid met zicht mee. Het theater is kleinschalig en wordt grotendeels geleid door medewerkers van Opbouwwerken (gemeentelijke organisatie) en/of vrijwilligers. Deze vrijwilligers komen dan wel uit de wijk. Zij voelen zich op deze manier nuttig, wat de persoonlijke ontwikkeling ten goede komt. Naast het theater kent Pendrecht een bibliotheek, maar verder weinig voorzieningen die de bewoners bij elkaar brengt. Verdringingseffecten Het risico van verdringingseffecten wordt vergroot door het beleid dat Woonstad Rotterdam voert in Pendrecht. (nieuwe) Bewoners die niet door de screening heen komen zullen in een andere wijk moeten gaan wonen, evenals huurders die te weinig inkomsten genieten. Voor de wijk zelf zijn dit waardemakers. Het is overigens te betwisten of het ook een waardemaker is voor de bewoners zelf, of voor de omgeving van de wijk. Het verkleinen van verdringingsrisico’s zal vooral in samenwerking met andere corporaties en de gemeente moeten gebeuren. Anderzijds verkleint Woonstad Rotterdam het verdringingsrisico gedeeltelijk door geen bestaande huurwoningen te verkopen. Op deze manier kunnen huurders in de wijk blijven wonen, ook al kunnen zij zich geen eigen woning veroorloven. Door middel van de Brede herhuisvesting kunnen deze bewoners, wanneer zij genoodzaakt zijn te verhuizen omdat hun huurwoning gesloopt wordt, een nieuwe start maken. De kans op ‘afglijden’ wordt hiermee aanzienlijk verminderd.

59

De vorderingen van Pendrecht De beschreven investeringen in dit hoofdstuk die Woonstad Rotterdam in Pendrecht doet zijn hedendaags; in 2010. Dit zijn vanzelfsprekend niet de eerste investeringen in de wijk. Al vanaf 1995 is Woonstad Rotterdam zeer actief in de wijk. Onderstaand zal met enkele veel gebruikte indexen worden laten zien of de situatie, de leefbaarheid, van Pendrecht de afgelopen jaren inderdaad verbeterd is. Een stijgende lijn geeft extra motivatie aan de investerende partijen; de investeringen zijn effectief. Onderstaande indexen zeggen direct niets over de woningwaarde in de wijk, maar, na gedaan onderzoek is gebleken dat onderstaande factoren de woningwaarden wel weerspiegelen. Over de exacte woningwaarde zal het gaan in volgend hoofdstuk. De Sociale Index 2008 en 2009

Bron: www.cos.nl/sigt

Sociaal sterk

7,1 en hoger

Sociaal voldoende 6,0 t/m 7,0 Kwetsbaar

5,0 t/m 5,9

Probleem

3,9 t/m 4,9

Sociaal zeer zwak 3,8 en lager

60

Hoewel de totale index van Pendrecht in 2008 en 2009 hetzelfde is gebleven, ‘probleem’, is er wel degelijk vooruitgang geboekt in de afzonderlijke aspecten. Meest opvallend is het groene vakje bij 2009: sociale inzet. Een gevolg van de investeringen in sociale participatie en de campagne ‘Pendrecht is goed bezig’. Ook zijn er in 2009 meer grijs gekleurde vakken, die een vooruitgang betekenen op de roze vakken uit 2008: meedoen, voldoende opleiding en sociale en culturele activiteiten. Laatst genoemde heeft, zo is gebleken, grote invloed op de vastgoedwaarde in de wijk. Pendrecht heeft in 2009 nog maar op één aspect ‘sociaal zeer zwak’ gescoord, in tegenstelling tot de drie maal in 2008. Op basis van Sociale Index is het duidelijk: Pendrecht gaat vooruit. De Veiligheidsindex Al vanaf 2004 wordt in Rotterdam de veiligheid gemeten, op alle verschillende fronten. Onder andere geweld, drugsoverlast, diefstal en tevredenheid maar ook minder ernstige delicten als hondenpoep op straat worden gemeten. Onderstaand van enkele categorieën het verloop in de afgelopen vier jaar. Opvallend is de uitschieter van het aspect schoon en heel; een score van vrijwel veilig. De invloed van Woonstad Rotterdam op dit aspect is groot. In haar begrotingen kent zij een aparte categorie ‘schoon, heel en veilig’ (SHV). Dit lijkt in tegenstelling met de eerder beschreven geringe investeringen in de woonomgeving. Echter, bij SHV gaat het vooral om het vastgoed zelf, zoals kapotte ruiten en het schoonhouden van de gevels. Het spreekt voor zich dat de positieve index van ‘vandalisme’ samenhangt met ‘schoon en heel’. Het aantal inbraken is laatste jaren verminderd, terwijl de drugsoverlast en diefstal sterk is toegenomen. De veiligheid in Pendrecht is niet op alle fronten verbeterd, maar dat wil niet zeggen dat gedane investeringen niet nuttig zijn geweest. Het kan, zoals eerder beschreven, lang duren voordat effecten zichtbaar worden. Daarnaast zijn er ook stijgende lijnen zichtbaar, wat een positieve invloed heeft op de vastgoedwaarde.

Bron: http://www.vindex.nl/wijkana/2010/Wijkanalyse%20Pendrecht%202010.pdf

61

Blik op de toekomst Niet alleen op nationaal niveau is de wereld in en rondom woningcorporaties in beweging. Ook staat men aan de vooravond van het veranderen van de Europese regels betreffende woningcorporaties. Voor Woonstad Rotterdam, en het beleid op Pendrecht, heeft dit mogelijk grote gevolgen. Onderstaand zullen de komende veranderingen worden beschreven. Doorvoering hiervan is overigens nog niet zeker vanwege de komst van een nieuw kabinet in ons land. De (nieuwe) minister Wonen Wijken en Integratie die vanaf 9 juli 2010 actief wordt, zal hierin doorslag gaan geven. Kern van het verhaal is dat de corporatie in haar portefeuille een tweedeling moet gaan maken; DAEB activiteiten en niet-DAEB activiteiten. DAEB staat voor ‘dienst van algemeen economisch belang’, waar de volkshuisvesting onder valt, vanuit de Europese Commissie (EC). Hoe deze verdeling zich verhoudt, mag de corporatie zelf bepalen, maar moet ze wel kunnen verantwoorden. Voor de DAEB activiteiten gaan bepaalde regels gelden11: Structuur nieuwe regels Europese Commissie - Definitie doelgroep inkomen < €33.000, Bron: Finance Ideas - Maximumhuur €647,53 - > 90% van de woningen toewijzen aan doelgroep, resterende 10% op basis van sociale prioritering - Controle op 90% criterium bij iedere woningcorporatie - Externe audit op 90% criterium - Transparant toewijzingssysteem waardoor controle op, en verantwoording van, naleving regels mogelijk is. Staatssteun is alleen toegestaan bij of voor DEAB activiteiten. Wanneer een verhuurbare eenheid hier, om welke reden dan ook, zoals huurverhoging, niet meer onder valt, wordt deze verplaatst naar de niet-DAEB activiteiten. Andersom kan de corporatie ook vanuit de nietDEAB activiteiten eenheden verplaatsen naar de DEAB activiteiten. Deze wisselingen dienen echter consequent geregistreerd te worden. Bij overtreding van de regels kan de corporatie sancties verwachten en wanneer blijkt dat de corporatie te veel steun heeft ontvangen, moet zij deze terugbetalen. Ook maatschappelijk vastgoed valt onder de DAEB activiteiten. Echter, van dit vastgoed dient de corporatie een limitatieve lijst op te stellen. Verhuur van bedoeld maatschappelijk vastgoed moet onder de marktprijs gebeuren, en de bouw van deze objecten moet worden aanbesteed. Staatssteun voor deze activiteiten wordt overigens beperkt tot het minimaal noodzakelijke. En ook hier: externe audit op naleving regels. De volgende weergave geeft de nieuwe structuur helder weer. De toewijzingsregels die Woonstad Rotterdam in Pendrecht hanteert, zullen deels moeten veranderen wanneer de nieuwe regels omtrent DAEB activiteiten ingaan. Er moet nagegaan worden of zij de beleidsregels betreffende de screening en het verplichtte inkomen mag blijven hanteren. Om waardecreatie te verwezenlijken in Pendrecht zijn deze maatregelen van essentieel belang. Ook zal de ‘plaats’ van MVE-woningen nog bepaald moeten worden binnen de DAEB structuur. Meer informatie over bovenstaande is te vinden via http://www.Finance-ideas.nl/europa.html 62

Bronoverzicht Hoofdstuk 3: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

G. de Kam (2008), Wijken van waarde – naar een georiënteerde wijkaanpak, Rotterdam: Kei kenniscentrum stedelijke vernieuwing M. van Leent (red.) (2006), Wijken van waarde – zoektocht naar een duurzame gebiedsexploitatie, Futura en Provincie Noord-Brabant J. Brouwer (2008), Wijken van Waarde – waardemakers in de wijk, Delft: ABF Research G. Marlet e.a. (2009), De baat op straat, Utrecht: Stichting Atlas voor gemeenten en seo economisch onderzoek M. van Leent (2008), De wijk als business case, Hilversum: Aedes G. Marlet e.a. (2009), De baat op straat, Utrecht: Stichting Atlas voor gemeenten en seo economisch onderzoek M. J. Koopman (2006), Leefbaarheid- of imagoprobleem?, Gouda: Habiforum Ministerie van VROM (2007), Bouwstenen voor sociaal – vastgoed voor voorzieningen: een handreiking, Den Haag: Ministerie van VROM / G. Marlet (2006), Investeren in veiligheid: de opbrengsten, Utrecht: Stichting Atlas voor gemeenten I. Bromberg (2008), Snel stijgende wijken, welke zijn dat en waarom?, De Kopgroep Bomenstichting (vermoedelijk 2006/2007), Baten van de groene stad, publicatie via www.bomenstichting.nl Diapresentaties seminar woningcorporaties ‘EU-proof’ door Finance Ideas, 29 maart 2010 te Utrecht; http://www.financeideas.nl/images/uploaded/Presentatie%20Europa%20290310.pdf

63

Hoofdstuk 4: Pendrecht in euro’s Eerder in dit rapport wordt gesproken over soorten investeringen en de investeringen die Woonstad Rotterdam in Pendrecht doet; zowel sociaal als fysiek. Echter, de exacte investeringsomvang is daarbij in het midden gelaten. Daar zal in dit hoofdstuk dieper op worden in gegaan. Woonstad Rotterdam heeft geen inzichtelijk totaalplaatje van hoeveel geld er de afgelopen jaren in Pendrecht geïnvesteerd is. Aanvankelijk was het beoogde doel dat dit rapport een kostenoverzicht zou weergeven vanaf 1995 omdat Woonstad Rotterdam toen begonnen is met de herstructurering in Pendrecht. Resultaten worden, indien mogelijk, vergeleken met de WOZ-waarde van Pendrecht, uitgesplitst in huur- en koopwoningen. Zoals in voorgaand onderzoek bleek, hebben niet alleen de investeringen door Woonstad Rotterdam invloed op de woningwaarde in Pendrecht. Naast Woonstad Rotterdam is deelgemeente Charlois groot investeerder in de wijk, en daarnaast nog meerdere kleine maatschappelijke instellingen. Bewustwording hiervan leidde tot onderzoek naar investeringsgegevens van ook deze partijen. Daardoor kan er tevens een verhouding inzichtelijk worden gemaakt tussen de investeringen door Woonstad Rotterdam en de deelgemeente. Ook de autonome waardevermeerdering bepaald de woningwaarde. Deze factor zit ‘gevangen’ in de WOZ-waardeontwikkeling; een bepaald aandeel van de ontwikkeling wordt veroorzaakt door de marktwerking. Woonstad Rotterdam Binnen de organisatie bleek dat de financiële vastlegging niet optimaal is. Mede vanwege de fusie in 2006 en vernieuwde datasystemen zijn oude gegevens verloren gegaan of onvindbaar geworden. Ook veranderd management en overheidsregime hebben grote invloed gehad op het vastleggen van financiële verantwoording. Ook het switchen van benamingen van uitgaven op onderwerpen als schoon, heel, veilig, fysiek, sociaal e.d. heeft bepaald niet gezorgd voor een goed overzicht. Alle gegevens vanaf 1995 naar boven halen bleek een onmogelijkheid. Alleen de gegevens betreffende sloop- en nieuwbouwkosten/opbrengsten bleken zo ver terug in de tijd te gaan. In overleg met Woonstad Rotterdam is besloten zo veel mogelijk informatie vanaf het jaar 2006 op te halen. Later is dat opgeschroefd naar 2007 omdat er van de sociale investeringen van 2006 geen totaalplaatje bestond. Er zou daardoor sowieso een scheefgroei ontstaan. De investeringen in onderhoud waren vrij gemakkelijk te achterhalen. Van de sociale investeringen was het moeilijker een eindtotaal te bewerkstelligen vanwege verslaglegging in verschillende documenten. In de uitvoeringsprogramma’s Pendrecht staan onder andere de acties van Woonstad Rotterdam beschreven, maar niet allemaal. Daarom is in het overzicht uitgegaan van de sociale begrotingen, er van uitgaande dat deze overeenkomen met de uitvoeringsprogramma’s. De indeling per begroting kwam overigens niet overeen, daarover later meer. Deelgemeente Charlois De investeringsgegevens van de deelgemeente bleken onverwacht moeilijk te achterhalen. Vanwege verschuivingen in management en de vele verschillende ‘potjes’ waaruit geïnvesteerd wordt, waren er geen totaalbedragen per jaar bekend. Wel staan vrijwel alle investeringen beschreven in de uitvoeringsprogramma’s Pendrecht, maar niet altijd met een bedrag erbij. Na meerdere documenten doorgenomen te hebben is er een overzicht ontstaan van alle gedane investeringen door de (deel)gemeente en maatschappelijke instellingen, vanaf 2007, en waar mogelijk het investeringsbedrag er bij vermeld. Soms is het bedrag vermeld dat in het uitvoeringsprogramma vermeld staat, de andere keer is het een schatting van de gebiedsmanager Pendrecht, mw. K. Horeman. Resterende vraagtekens konden niet verder ingevuld worden door onvoldoende verslaglegging en wisseling van medewerkers.

64

De uiteindelijke bedragen zijn bij elkaar opgeteld. Opmerking hierbij is dat het overzicht alleen de investeringen bevat die extra zijn. Omdat Pendrecht een krachtwijk is wordt er, naast het reguliere wijkbudget, extra in geïnvesteerd. Deze extra investeringen zouden een impuls moeten geven aan de waarde van de wijk, omdat het reguliere budget voor iedere Rotterdamse wijk hetzelfde is.

De opbouw Om het investeringsoverzicht zo helder mogelijk te maken, en de uitgaven van verschillende partijen te kunnen vergelijken, was het doel om alle investeringen in te delen onder bepaalde noemers. De noemers waren gebaseerd op de categorieën uit de uitvoeringsprogramma’s Pendrecht, waardoor de investeringen van de deelgemeente al op dezelfde manier gesorteerd waren. Uiteindelijk zou voor beide partijen onderstaande tabel ingevuld kunnen worden.

2007

2008

2009

Totaal

Sociale participatie Veiligheid Bouwen&wonen Buitenruimte Economie Communicatie Totaal Voor de investeringen van Woonstad Rotterdam bleek dat echter niet mogelijk. De sociale begrotingen kennen allen een andere indeling, waarvan niet één op bovenstaande manier. Alternatief was om elke investering apart opnieuw in te gaan delen en ze op die manier onder één noemer te brengen. Dat was geen gewenst alternatief, vanwege de volgende redenen. Ten eerste zou herindeling van de investeringen complicaties met zich meebrengen omdat, volgens de begroting, een sociale investering ook fysiek van aard kan zijn. Zo omvatten investeringen uit de categorie SHV (schoon, heel, veilig) fysieke ingrepen, maar staan ze in de sociale begroting. Deze investeringen zouden ook onder onderhoudsingrijpen kunnen vallen. En is het de wens om de categorie SHV, die speerpunt is voor Woonstad Rotterdam, uit elkaar te halen? Het was de vraag of een nieuwe indeling wel werkelijk zoveel toegevoegde waarde had. Ten tweede zou de nieuwe indeling van dit rapport intern binnen Woonstad Rotterdam niets veranderen. Door uit te gaan van de oorspronkelijke indeling komt duidelijk naar voren dat er voortaan anders moet worden omgegaan met de indeling. Ten derde waren de totaalbedragen bekend, en uiteindelijk wordt daarmee gerekend. Besloten is om de indeling te houden zoals deze is, en zo compleet mogelijk te maken. De investeringen door de overige partijen, waarvan deelgemeente Charlois de grootste is, waren grotendeels al ingedeeld op bovenstaande manier, en blijven dat ook. Uiteindelijk bestaat het totale investeringsoverzicht (zie bijlage 5: totaaloverzichten investeringen Pendrecht) uit verschillende ‘lijstjes’ die met elkaar in verband worden gebracht. Het totaaloverzicht bevat wat betreft de investeringen van de deelgemeente ook het jaar 2010, voor haar eigen inzicht. Deze cijfers zijn niet meegenomen in onderstaande schema’s omdat er van Woonstad Rotterdam nog te weinig gegevens over dat jaar beschikbaar waren. 65

Kanttekeningen Onderstaand een aantal aspecten waardoor het totale investeringsoverzicht niet als compleet en de waarheid kan worden beschouwd. Het is niet met zekerheid te concluderen dat het overzicht daadwerkelijk alle uitgaven en acties in de wijk bevat. Vanwege onvoldoende verslaglegging en wisseling van medewerkers is het mogelijk dat bepaalde zaken niet zijn meegenomen, wat vooral het geval is in het overzicht van de deelgemeente. In hoofdstuk 1 van dit rapport, bij de begripsdefinities, wordt onder een investering puur geld verstaan. Investeringen in mankracht zijn in het overzicht niet meegenomen, waardoor investeringen van de politie niet inzichtelijk zijn. Het totaalbedrag bij de categorie Veiligheid komt daardoor lager uit dan dat het werkelijk is, wat overigens ook bij de andere categorieën het geval kan zijn. De resultaten sloop-nieuwbouw zijn ontstaan door puur de gegevens uit de jaarbegrotingen bij elkaar op te tellen. Hierbij is het risico gelopen dat er een enkele keer vertekend beeld is ontstaan doordat bepaalde bedragen eigenlijk wel/niet mee genomen zouden moeten worden. Bij de gegevens over sloop-nieuwbouw worden grote verliezen geleden. Bij huur is dat voor Woonstad Rotterdam (en vrijwel iedere andere corporatie) altijd het geval. Koopprojecten worden alleen gestart wanneer er op minimaal nul euro wordt uitgekomen. Dat kwam ook naar voren tijdens het doornemen van alle gegevens. Wel kan dat al snel een verlies worden bij een bouwfout o.i.d. In het overzicht valt het verlies van ruim 9 miljoen in 2009 op. Dat heeft te maken met het feit dat nog niet alle woningen verkocht zijn. Een woningbouwproject loopt meerdere jaren, waardoor in het ene jaar veel kosten zijn en het jaar daaropvolgend de opbrengsten van verkopen geboekt worden. Alle bedragen zijn inclusief eventuele subsidies vanuit de gemeente Rotterdam of de overheid. Omdat het aandeel daarvan lang niet altijd duidelijk vermeld werd zijn de subsidies niet onderscheiden van de werkelijke investeringen vanuit de organisatie zelf (Woonstad Rotterdam of deelgemeente). In verschillende wijken in Rotterdam is een stadsmarinier actief. Deze coördineert alle zaken in de wijk die betrekking hebben op veiligheid. Ook Pendrecht heeft een stadsmarinier, met een bepaald budget voor de wijk. Hoeveel de stadsmarinier precies heeft uitgegeven, en waaraan, was niet te achterhalen vanwege de verschillende ‘potjes’, wisseling van management en onvoldoende verslaglegging. In 2008 en 2009 was het totale budget circa 75.000 euro. Dit budget komt boven op de uitgaven van de deelgemeente. In de uitvoeringsprogramma’s komt het voor dat er bedragen staan vermeld die uitgespreid worden over een aantal jaar. De uitgaven per jaar zijn dan onduidelijk. Het bedrag is gedeeld door het aantal jaren waarover het is verspreid. Investeringen waarvan geen bedrag bekend is, en niet geschat kon worden, zijn niet meegeteld in het eindtotaal. Bij de sociale uitgaven door Woonstad Rotterdam, en ook grotendeels van de deelgemeente, gaat het om begrote bedragen, gerealiseerde uitgaven zijn niet voldoende vastgelegd.

66

De totale investeringen in Pendrecht Zoals eerder beschreven was het niet mogelijk om alle investeringen in Pendrecht onder dezelfde noemers te brengen. De indeling van de investeringen door Woonstad Rotterdam en deelgemeente Charlois (en anderen) verschilt. Onderstaand de resultaten die voortvloeien uit het gedetailleerde overzicht uit bijlage 5. Alle bedragen zijn inclusief BTW en eventuele subsidiegelden en zijn niet geïndexeerd naar het heden. Let op: bedragen waar een min (-) achter staat geven een positief resultaat weer.

Resultaat sloopnieuwbouw (totaal) koopprojecten huurprojecten combinatieprojecten renovatieprojecten grondexploitatie aantal opgeleverde nieuwe woningen Uitgaven planmatig onderhoud Uitgaven niet planmatig onderhoud (totaal) mutatieonderhoud reparatieonderhoud Begrootte uitgaven sociaal Totaal Afgerond totaal

2009 € 9.074.234

Totaal € 15.496.284

Afgerond totaal € 15.496.000

€ 399.000 € 3.336.76096 koop 64 huur € 2.928.714

50 koop € 2.733.521

279 koop 74 huur € 7.348.245

€ 7.348.000

€ 1.752.736

€ 1.426.518

€

€ 4.166.314

€ 4.166.000

€ 497.237 € 1.255.499 € 1.353.920

€ 403.257 € 1.023.261 € 1.413.000

€ 340.364 € 646.696 € 1.752.638

€ 4.519.558

€ 4.520.000

€11.452.786 € 11.453.000

€ 5.530.162 € 5.530.000

€ 14.547.453 € 14.547.000

2007 € 6.660.120

2008 € 238.070-

€ 936.530 € 772.000

€ 536.690 € 2.163.000

€ 6.783.000 € 1.831.41024 koop 10 huur € 1.686.010

987.060

€ 31.530.000

67

Deelgemeente Charlois (een totaal van deelgemeente Charlois, gemeente Rotterdam, stadsmarinier en maatschappelijke instellingen als Sozawe, Wilskracht Werkt, JOS, CWI en BPO), voor zover achterhaald kon worden.

Sociale participatie

2007 € 812.720

Veiligheid Bouwen&wonen

€

150.000

2008 2009 € 561.930 € 351.850

Totaal € 1.726.500

Afgerond totaal € 1.727.000

€

75.000

€

150.000

€

150.000

€

228.000

€

378.000

€

378.000

€

340.000 €

180.000

€

520.000

€

520.000

250.000 €

155.000

€

458.750

€

459.000

€

75.000

Buitenruimte Economie Communicatie

€

53.750

€

Totaal

€

1.016.470

€

1.454.930

€

761.850

Afgerond totaal

€

1.016.000 € 1.455.000

€

762.000

€ 3.234.000 €

3.233 000

€ 3.233.500

Eindtotaal van beide partijen.

2007 Woonstad Rotterdam € 11.453.000 Deelgemeente Charlois € 1.016.000 totaal € 12.469.000

2008 € 5.530.000 € 1.455.000 € 6.985.000

2009 € 14.547.000 € 762.000 € 15.309.000

68

Analyse De totale investeringsbedragen van Woonstad Rotterdam en de deelgemeente liggen zeer ver uit elkaar. Zelfs wanneer men alleen de sociale investeringen van Woonstad Rotterdam bekijkt, liggen deze nog hoger dan het totale investeringsbedrag van de deelgemeente. De eerder gemaakte kanttekeningen dienen hierbij wel in acht worden genomen; het schema van de deelgemeente is niet compleet. In ieder geval zullen de sociale investeringen van Woonstad Rotterdam niet (ver) onder die van de deelgemeente liggen; opmerkelijk, gezien de bestaansfunctie van beide organisaties. In het investeringsgedrag van Woonstad Rotterdam is geen dalende, of stijgende, lijn te zien in de drie jaar. Bij de deelgemeente nemen de investeringen in sociale participatie, op basis van het schema, jaarlijks af. Het schema van de deelgemeente laat geen investeringen in buitenruimte zien. Daarover waren enerzijds geen bedragen bekend, en anderzijds vallen deze uitgaven grotendeels in het reguliere wijkbudget. De WOZ-waardeontwikkeling Zoals al herhaaldelijk in dit rapport beschreven is, wordt de WOZ-waarde door vele afzonderlijke factoren bepaald. In eerste instantie wordt de waarde bepaald door het resultaat van vraag en aanbod naar, en van, vastgoed; de autonome waardeontwikkeling. Daarnaast kunnen gedane investeringen in de wijk hier een extra impuls aan geven. In hoofdstuk 3 van dit rapport wordt beschreven welke investeringen dat kunnen zijn. Beoogd doel is om in dit hoofdstuk te bepalen of aan de gedane investeringen in Pendrecht een WOZ-waardestijging te koppelen is. Na onderzoek blijkt dat een onmogelijke opgave omdat het aandeel autonome waardestijging en ‘extra’ waardestijging nauwelijks te bepalen zijn. De WOZ-waarde is allesomvattend. Een vergelijkbare wijk waar geen investeringen worden gedaan, zou hier uitkomst bieden, maar is geen mogelijkheid. Enig alternatief is om de ontwikkelingen van Pendrecht naast het Rotterdams, of landelijk gemiddelde te leggen. De drie onderstaande weergaven laten de WOZ-waardeontwikkeling van Pendrecht zien in vergelijking met het Rotterdams gemiddelde. Daarnaast worden de cijfers vergeleken met de WOZ-waarde van de wijk Zuidwijk. Zuidwijk ligt naast Pendrecht, samen vormen zij de Rotterdamse Zuidelijke Tuinsteden. Ook in de lijst met 40 krachtwijken worden zij als één wijk gezien. In tegenstelling tot Pendrecht, heeft Woonstad Rotterdam geen vastgoed in Zuidwijk. In Zuidwijk is woningcorporatie Vestia actief. Zuidwijk en Pendrecht zijn dus vergelijkbare wijken, al zijn de sociaal- economische problemen in Pendrecht groter (blijkt uit de Sociale Index). Daarnaast is er in de schema’s een onderscheid gemaakt in koop- en huurwoningen, wat zeer belangrijk is. De corporatie heeft de huurwoningen in eigendom, waardoor zij op deze woningen de meeste invloed heeft. Weergave van de WOZ-waarde van koopwoningen zijn overigens niet onbelangrijk, omdat deze, in geval van Pendrecht, zijn ontwikkeld door de corporatie. De waarde van koopwoningen hebben invloed op de huurwoningen, en andersom. Om de totale gemiddelde WOZ-waarde te zien, zijn ook die cijfers weergeven, deze waarde geeft als het ware de (financiële) waarde van de wijk weer.

69

1. WOZ-waardeontwikkeling, absolute woningwaarden in euro’s

2. WOZ-waardeontwikkeling, procentuele stijging t.o.v. basisjaar 2006

3. WOZ-waardeontwikkeling, procentuele stijging t.o.v. voorgaand jaar

Uit bovenstaande cijfers komt duidelijk naar voren dat de WOZ-waarde van Pendrecht achterblijft bij die van Zuidwijk en het Rotterdams gemiddelde (weergave 1 en 2). Dat is, zoals verwacht, het geval bij zowel huurwoningen als koopwoningen. De WOZ-waarde van koopwoningen in Pendrecht blijft de afgelopen jaren stijgen (weergave 3). In 2007 en 2009 is deze stijging t.o.v. voorgaand jaar zelfs meer dan het Rotterdams gemiddelde. Wanneer de huurwoningen hierbij betrokken worden (een daling in 2009), komt men in Pendrecht uiteindelijk uit op een lichte stijging van de totale gemiddelde WOZ-waarde, die sterk achterblijft bij Rotterdam. 70

De stijging van de koopwoningen, en daling van de huurwoningen lijkt te wijten aan het feit dat de nieuwbouw in de wijk vooral woningen in de koopsector betreft. De staat van huurwoningen blijft daardoor achterliggen op die van de koopwoningen. Het wijkdoel, vastgesteld door Woonstad Rotterdam, om tussen 2010 en 2014 een 10 procent hogere WOZ-waardestijging te behalen dan het Rotterdams gemiddelde, vergt wat betreft Pendrecht nog de nodige inspanningen. Het is zelfs de vraag of gesteld doel wel reëel en überhaupt haalbaar is wanneer het gaat over Pendrecht. De WOZ-waardestijging in 2007 (weergave 3) is opmerkelijk hoog, in alle drie de regio’s. De huurwoningen hebben hierin het grootste aandeel gehad. Oorzaak hiervan in Pendrecht kan de realisatie van herstructurering in het noordelijke deel van de wijk zijn. Vergelijking WOZ-waarden met gedane investeringen Weergave 3 laat in 2008 en 2009 geen extra hoge WOZ-waardestijging zien in Pendrecht. In het jaar 2007 is de stijging wel bovengemiddeld, maar dit lijkt meer een gevolg te zijn van de herstructurering door Woonstad Rotterdam in 2005 en 2006, dan het gevolg van de hoge investeringen in dat jaar. Een stijging van de WOZ-waarde is een vervolgstap op gedane investeringen, en zal niet in hetzelfde jaar als de investeringen optreden. Verder terug in de tijd Omdat tussen de WOZ-waarden en investeringen van de afgelopen drie jaar geen sterk verband te zien is, is het interessant om te kijken naar oudere gegevens. Wellicht dat op die manier toch een positieve ontwikkeling te zien is in de WOZ-waarde van Pendrecht. In 1995 begon Woonstad Rotterdam met de herstructurering van Pendrecht, om vooral in het jaar 2000 een grote slag te slaan wat betreft nieuwbouwwoningen. Onderstaand de vergelijking van de gemiddelde jaar Zuidwijk Pendrecht Rotterdam Nederland WOZ-waarde van koop- en huurwoningen samen (een uitsplitsing was 1995 op landelijk niveau niet mogelijk). De gegevens worden vermeld vanaf 1996 0,2 0,4 het jaar 1995, om eventueel aantoonbaar te maken dat de WOZ1997 69,4 49,7 waarden in Pendrecht in de loop der jaren een stijgende lijn laten zien. Weergave 4 laat een positiever beeld zien dan de eerder besproken weergaven, omdat zij oudere gegevens weergeeft. Uit bovenstaande gegevens blijkt dat de WOZ-waardeontwikkeling van Pendrecht tot 2003 onder het gemiddelde van Zuidwijk en Nederland liggen. Daarna laat zij echter een bovengemiddelde stijgende lijn zien, wat resultaat kan zijn van de omvangrijke herstructurering in het jaar 2000, door Woonstad Rotterdam. De hoge stijging in het jaar 2005, is naar alle waarschijnlijkheid te wijten aan het feit dat de WOZ-waarde toen is aangepast aan de marktwaarde. De positieve ontwikkeling verzwakt echter weer vanaf 2007, terwijl er in de afgelopen drie jaar behoorlijk in Pendrecht is geïnvesteerd.

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

1,4 0,7 0 62,9 1,2 0,7 0,1 53,7 1,6 11,6 5,4 0,7

0 0 -0,3 48,2 0,5 1,2 5,6 49,3 3,3 11,4 2,4 0,2

1,9 60,6 1,3 9,0 5,2 1,9

0 1,2 0 63,7 0,7 0,75 0,75 49,3 0,5 7,5 7,8 3,4

4. WOZ-waarde ontwikkeling, procentuele stijging t.o.v. voorgaand jaar. Bron: buurtmonitor Rotterdam en Centraal bureau voor

71

Deelconclusie Uit de onderzochte gegevens kunnen meerdere conclusies getrokken worden. De verslaglegging van investeringsgegevens is zowel bij Woonstad Rotterdam als deelgemeente Charlois (zeer) ondermaats, vooral op wijkniveau. Daarnaast viel op dat, wanneer gegevens er wel bleken te zijn, medewerkers hier niet van op de hoogte zijn of niet weten waar ze betreffende gegevens kunnen vinden. De verschillende wijzen van verslaglegging en indelingen van investeringen waren zo verschillend dat één lijn trekken moeilijk bleek. Gedane investeringen leveren op korte termijn geen waardevermeerdering van de woningen op. Op de lange termijn was deze waardestijging wel zichtbaar, in meerdere jaren lag de WOZ-stijging van Pendrecht zelfs hoger dan het Rotterdams, en landelijk gemiddelde. Hoewel er afgelopen drie jaar aanzienlijk in de wijk is geïnvesteerd, blijkt dat niet uit de WOZ-waarden. Stijging van de WOZ-waarde als gevolg van investeringen vind blijkbaar op lange termijn plaats, wat Woonstad Rotterdam wel een positief beeld geeft; de investeringen zijn waardemakers. De WOZ-waarde is overigens niet te splitsen in autonome stijging en extra impulsen, en ook niet in toe te rekenen aan fysieke- of sociale investeringen of investeerder.

72

Hoofdstuk 5: Conclusies en aanbevelingen Onderstaan de belangrijkste conclusies van het totale onderzoek. Dit zal gebeuren door beknopt antwoord te geven op de onderzoeksvragen, gesteld in Hoofdstuk 1 van dit rapport. Meer uitgebreide conclusies per hoofdstuk/deelvraag, zijn al eerder aan de orde gekomen. Per deelvraag zullen ook aanbevelingen gegeven worden, om de interne organisatie van Woonstad Rotterdam te laten aansluiten bij de uitkomsten van dit onderzoek. 1. Bestaan er, en zo ja, wat is de meest relevante, methodiek(en) waarmee financiële waardevermeerdering van de woningvoorraad in Pendrecht, als gevolg van sociale en fysieke investeringen, vooraf gemeten kan worden? Conclusie: Methodieken bestaan er, veelal zijn deze nog (deels) in ontwikkeling. Relevante methoden zijn de Waardevolle Interventies in Wijken, maar vooral de methode van Deloitte en de EffectenCalculator. De EffectenCalculator is het meest omvattend (zowel sociaal als fysiek) en neemt, essentieel, ook de invloeden van andere partijen dan Woonstad Rotterdam mee in haar berekening. Daarnaast draagt de EC bij aan de visie en missie van Woonstad Rotterdam, omdat zij daar zegt te opereren voor vitale wijken. Aanbeveling: De EffectenCalculator heeft meest positief effect wanneer woonstad Rotterdam voorafgaand aan de investering helder heeft welk doel zij er mee beoogt. Aanbevolen wordt om daarvoor de in bijlage 1 besproken EffectenArena te gebruiken. Op deze manier wordt ook voor alle betrokken partijen helder waar men mee bezig is, wat de samenwerking kan bevorderen. Tweede aanbeveling is om de EffectenCalculator in samenwerking met de deelgemeente te gaan toepassen. Omdat Woonstad Rotterdam en deelgemeente Charlois de twee grootste investeerders zijn in Pendrecht, en daarbij grotendeels dezelfde doelen beogen, zal gebruik van de EC grote meerwaarde leveren voor de investeerders en de wijk. 2. Wat blijken, uit eerder uitgevoerde onderzoeken, effectieve investeringen te zijn om een waardestijging van de woningvoorraad in een wijk te verwezenlijken en in hoeverre sluiten de investeringen van Woonstad Rotterdam in Pendrecht hierbij aan? Conclusie: Meerdere investeringen in de wijk hebben, zo blijkt uit eerder gedaan onderzoek, een waardeverhogend effect op woningen. Zeer opmerkelijk daarbij zijn de investeringen in kunst en cultuur, op alle fronten. Woonstad Rotterdam investeert hier ook in, in Pendrecht, maar kan hier actiever mee omgaan. Fysieke investeringen hebben een positief effect op de vastgoedwaarde van de omgeving. De omvang van het effect hang echter af van de afstand tussen nieuwbouw en omgeving. Vanwege het feit dat Woonstad Rotterdam een aanzienlijk aandeel van de huurwoningen in Pendrecht beheert en ook een aanzienlijk gedeelte van de wijk heeft herontwikkeld, zal een stijgende woningwaarde bereikt worden. Investeringen in buitenruimte blijken een groot effect te hebben op woningwaarde in de wijk. Woonstad Rotterdam investeert hier gering in. De investeringen door Woonstad Rotterdam in Pendrecht lijken, gezien de sociale index en Veiligheidsindex, positief effect te hebben in de wijk. Vooral de investeringen in schoon, heel en veilig pakken positief uit. Door te investeren in de winkelstrips in Pendrecht zorgt Woonstad Rotterdam voor een sterkere wijkeconomie, wat waardeverhogend is.

73

Aanbeveling: Het aanvragen van een monumentenstatus voor opmerkelijke gebouwen in de wijk zal Pendrecht meer identiteit geven, en dus waarde. Advies aan Woonstad Rotterdam en deelgemeente Charlois is dan ook om daar actiever mee om te gaan. Woonstad Rotterdam zal in gedachten moeten houden dat investeringen in buitenruimte zeer effectief zijn; op deze manier krijgt de wijk de waarde die zij verdient. Deze gedachte kan van pas komen wanneer er discussie tussen partijen optreed over het wel of niet plegen van investeringen in buitenruimte. Woonstad Rotterdam heeft er baat bij, en zou in bepaalde gevallen deze investering op zich kunnen nemen. Samenwerking met de (deel)gemeente en andere woningcorporaties is essentieel om ervoor te zorgen dat iedere wijk een eigen identiteit opbouwt en dat verdringingseffecten geminimaliseerd worden. Daarmee wordt voorkomen dat het aanbieden van bijvoorbeeld kunst&cultuur op den duur geen waardemaker meer is. 3. Is er een verband zichtbaar tussen de investeringen, vanaf 2006, in de wijk Pendrecht en de WOZ-waardeontwikkeling van de wijk? Conclusie: Een verband op korte termijn, vanaf 2006-2007, bleek niet zichtbaar. Op de lange termijn lijkt dat wel het geval te zijn; een WOZwaardestijging heeft een lange doorlooptijd nodig, circa drie jaar. Genoemde conclusie is echter niet met zekerheid te definiëren vanwege de onvolledige verslaglegging van investeringsgegevens. Opmerkelijk aan de investeringsgegevens is de verhouding tussen Woonstad Rotterdam en deelgemeente Charlois. Ondanks de onvolledige gegevens van de deelgemeente, lijkt Woonstad Rotterdam toch meer te investeren in de leefbaarheid van Pendrecht (zie pagina 69). Zowel op sociaal gebied als fysiek gebied. Aanbeveling: Eerste aanbeveling op basis van bovenstaande conclusies is het gestructureerder vastleggen van gedane investeringen. Intern binnen Woonstad Rotterdam zou een algemene indeling kunnen worden aangehouden waaronder investeringen worden gedaan (zoals de indeling uit hoofdstuk 3). Het is efficiënt wanneer deze indeling aansluit bij die van de deelgemeente, of andersom. Ten tweede zou het effectief zijn wanneer archivering van investeringsgegevens allemaal op eenzelfde punt gebeurd. Op dit moment heeft iedere medewerker zijn eigen archief, wat dikwijls wegvalt als er wisselingen van management/medewerkers optreden. Wanneer Woonstad Rotterdam bovenstaande aanbevelingen in aanmerking neemt zal zij in de toekomst gemakkelijk een investeringsoverzicht kunnen maken op wijkniveau, wat essentieel is voor verantwoording tegenover stakeholders, en wat het meten van effecten mogelijk maakt. Een vergaande aanbeveling, is dat Woonstad Rotterdam de investeringen die de deelgemeente in Pendrecht doet, overneemt. Huidige situatie is dat Woonstad Rotterdam actiever in de wijk bezig is, en ook nu al investeringen doet die geen direct verband hebben met haar vastgoed in de wijk. Investeren vanuit één punt levert meer efficiëntie op, ook bij het gebruik van meetmethodieken (beschreven in hoofdstuk 2), wat de waardecreatie in de wijk verhoogt. Deze laatste aanbeveling wordt overigens niet voor de eerste keer gegeven: dhr. M. Pastors, ex-wethouder Rotterdam zei ook al eens tijdens een besloten sessie met Woonstad Rotterdam dat corporaties de deelgemeenten over moeten nemen wat betreft wijkontwikkeling. Laatste aanbeveling is het bijstellen van het wijkdoel dat is gesteld door Woonstad Rotterdam. Een WOZ-waardestijging van meer dan 10 procent ten opzichte van het Rotterdams gemiddelde is voor Pendrecht een onmogelijkheid.

74

Hoofdvraag: Leveren maatschappelijke investeringen financiële waarde op? Ja, op de lange termijn. Wanneer de corporatie, voordat zij investeringen pleegt, met behulp van meetmethodieken onderzoek doet naar effectieve investeringen, en deze investeringen ook laat aansluiten bij de eerder bewezen effectieve investeringen, zal waardecreatie in de wijk optreden. Op de lange termijn zal dat in de WOZ-waarde cijfers terug te zien zijn. Een vervolgonderzoek op dit rapport zou in kunnen gaan op de ontwikkeling van de WOZ-waarde, hoe werkt de reactie van deze waarde op gedane investeringen? Daarnaast is het een vervolgstap om de EffectenCalculator binnen de organisatie van Woonstad Rotterdam te implementeren

75

Visie waardeontwikkeling

Na gedaan onderzoek en bijbewoonde bijeenkomsten over meetmethodieken en waardecreatie in wijken ben ik door het proces heen mijn eigen visie gaan ontwikkelen op dit onderwerp. De verschillende onderzochte methodieken vind ik allen zeer interessant, de mogelijkheden lijken oneindig te worden. De methoden bieden de corporatie houvast. Ze kunnen een rode draad gaan vormen door de organisatie heen. Dat is nodig, om beoogde doelen optimaal te bereiken. Maar ze vormen ook een risico. Is het puur afgaan op een meting wel zo effectief? Hoe ontwikkelt waarde in een wijk zich precies? Mijn antwoorden in onderstaande visie. De visie is niet in het bijzonder gericht aan Woonstad Rotterdam of gebaseerd op Pendrecht. Het is mijn algemene blik op waardeontwikkeling die ik kenbaar wil maken. Visie Wat doet het vastgoed in een wijk er toe wanneer men zich er onveilig voelt? Wat maakt die brede school uit wanneer kinderen elkaar niet vertrouwen omdat hun ouders een burenruzie hebben? Wat is wijkontwikkeling überhaupt waard wanneer er naar de ideeën van bewoners niet geluisterd word? Niets. De bron van waardeontwikkeling ontstaat bij het respect onder de bewoners; elkaar begroeten bij de voordeur, of in de supermarkt. Hoe verschillend de nationaliteit of leeftijd ook is. Laat de bewoners inzien hoe waardevol een gezellige wijk kan zijn, en hoe zij daar samen aan kunnen bijdragen. Welke rol heeft het vastgoed hier dan nog bij? Natuurlijk, het aanzicht van de wijk, de beleving wanneer men in een auto door de straten rijdt. Twee zeer essentiële aspecten, maar hier ligt niet de bron van waardeontwikkeling. Het vastgoed speelt een faciliterende rol, het bepaald de luchtfoto van de wijk. Een luchtfoto die met veel nieuwbouw geweldig oogt, maar in wezen heeft men daar niets aan wanneer de wijk in het nieuws komt vanwege misdaad en geweld. Imago betekent niet het aantal wijkvoorzieningen of cijfers over veiligheid. Imago maken de bewoners. Nieuwe mensen betrekken de wijk niet omdat het theater om de hoek ligt, dat is alleen mooi meegenomen. Imago voel je pas wanneer men door de wijk gaat. Niet in een auto met muziek aan, op de doorgaande weg. Maar te voet, om bewoners te spreken, geluiden te horen, de omgeving waar te nemen. Rondlopende bewoners bepalen dan of de ‘nieuweling’ voor de wijk kiest. Dat kunnen zij niet zelf; daar hebben zij de gemeente, maatschappelijk dienstverleners en uiteindelijk de woningcorporatie voor nodig. Wat moeten deze instanties dan precies doen om de beleving van de wijk te optimaliseren. Hoe weet de woningcorporatie welke sociale investeringen zij moet doen om de bewoners, en vervolgens het vastgoed, in (eigen)waarde te laten stijgen? En wat werkt? De methodieken, besproken in dit rapport, bieden hier uitkomst. Niet zomaar een uitkomst, maar in de meeste gevallen statistisch onderbouwde informatie. Daarnaast wordt alles in de wijk gemeten; opleidingen, inkomen, misdaadmeldingen, hondenpoep op straat, het aantal groenstroken, enz. Leuk, die getallen, maar wat doen ze nou eigenlijk. Ze bepalen het beleid van corporaties, maar niet het gevoel van bewoners. Een scheefgroei ontstaat. Het is een risico om op basis van behaalde resultaten in andere wijken beleid te voeren. Iedere wijk is anders, ook al hebben deze dezelfde status als krachtwijk. 76

Anderzijds is het begrijpelijk dat corporaties vragen om meetmethodieken. Vanwege de verantwoording die zij af moeten leggen aan onder andere de overheid is het handig om terug te kunnen vallen op bewezen effecten elders. De wijk waar het om draait heeft hier overigens niets aan. De bewoners kijken niet naar methodieken, het is hun gevoel wat telt. Zij uiten hun tevredenheid niet naar aanleiding van een bewezen resultaat elders, maar omdat ze zelf het verschil merken. Medewerkers in de wijk weten als geen ander wat deze gevoelens zijn en wat de bewoners nodig hebben, vaak in tegenstelling tot het bestuur: Uit een meting komt het volgende resultaat: kinderen bewegen te weinig. Het bestuur van de corporatie stelt vast dat er per 10 straten een speeltuintje aanwezig moet zijn. Vervolgens komt wijkopzichter toevallig een keer langs bij het bestuur en zegt: “Nou, die kinderen zitten tegenwoordig alleen nog maar stil op het bankje of bovenop het klimrek”. Het speeltuintje leidt dus niet tot meer beweging (in tegenstelling tot wat de meetmethodiek zegt), en dat had het bestuur vooraf kunnen weten. Zonde. Tweede risico van de voortgaande trend om gebruik te maken van methodieken is het missen van kansen. Wat als uit voorgaand onderzoek blijkt dat een extra buurtwinkeltje geen invloed heeft op het koopgedrag van bewoners. Wijkmedewerkers zijn er echter van overtuigd dat de extra winkel grote positieve gevolgen zal hebben. De corporatie kan deze investering niet uitvoeren omdat zij niet voldoende kan onderbouwen waarom de extra winkel de economische participatie verbeterd, en mag/kan daarom de investering niet uitvoeren. Twee maal zonde. Een derde risico van investeren op basis van meetresultaten is dat het accent op laagscorende aspecten wordt gelegd. Alles was niet goed is in de wijk moet beter. Maar hoe zit het met de sterke punten? Juist deze sterke punten herkennen en erkennen geven de wijk en bewoners een ‘boost’. In een wijk kan niet àlles slecht zijn, dus borduur juist verder op de pluspunten. Door deze als corporatie te benoemen gaan bewoners geloven in de wijk, zij krijgen een positieve houding en stralen dat uit; trotsheid. Waardecreatie krijgt op deze manier grote kans van slagen. Nieuw vastgoed sluit daar vervolgens prima bij aan en versterkt het proces. Corporaties, waarde van de bewoners gaat vanzelf waarde van vastgoed betekenen. Draai niet door met het gebruik van methodieken. Blijf ook vertrouwen op het ouderwetse ‘onderbuikgevoel’ en maak vooral gebruik van mogelijke samenwerking tussen bestuurders bovenaan, en wijkmedewerkers onderaan.

77

Bronoverzicht

Literatuur -

I. Bromberg (2008), Snel stijgende wijken, welke zijn dat en waarom?, De Kopgroep J. Brouwer (2008), Wijken van Waarde – waardemakers in de wijk, Delft: ABF Research J. Deuten en G. de Kam (2005) Weten van renderen, Rotterdam: SEV G. de Kam (2008), Wijken van waarde – naar een georiënteerde wijkaanpak, Rotterdam: Kei kenniscentrum stedelijke Vernieuwing - M. J. Koopman (2006), Leefbaarheid- of imagoprobleem?, Gouda: Habiforum - M. van Leent (red.) (2006), Wijken van waarde – zoektocht naar een duurzame gebiedsexploitatie, Futura en Provincie Noord Brabant - M. van Leent (2008), De wijk als business case, Hilversum: Aedes - G. Marlet e.a. (2009), De baat op straat, Utrecht: Stichting Atlas voor gemeenten en seo economisch onderzoek - G. Marlet (2006), Investeren in veiligheid: de opbrengsten, Utrecht: Stichting Atlas voor gemeenten - Bomenstichting (vermoedelijk 2006/2007), Baten van de groene stad, publicatie via www.bomenstichting.nl - Ministerie van VROM (2007), Bouwstenen voor sociaal – vastgoed voor voorzieningen: een handreiking, Den Haag: Ministerie van VROM

Internet -

www.aedex.nl www.abf.nl www.wiw.abf.nl www.buurtmonitor.rotterdam.nl www.cbs.nl www.pendrechtisgoedbezig.nl http://www.nicis.nl/kenniscentrum/binaries/nicis/bulk/verslagen/2009/6/presentatie-olof-van-de-wal.ppt#294,14,Dia 16, 14, 19 http://www.sev.nl/nieuws/nieuwsitem.asp?id_bericht_open=1589 www.v-index.nl www.wijkenvanwaarde.nl

78

Brochures en publicaties - J. Deuten, Rekenen aan wijken met de EffectenCalculator, Real Estate Magazine (2009) 66, p 17-20 - M. Groenland en P. Visser, Waardevolle interventies in wijken; project Lewenborg Groningen, Gezond Bouwen&wonen (2008) 4, p 14-17 - P. Visser, Waardevolle interventies in wijken; project brede school, Schooldomein (2009), pag 15-17 - brochure Deloitte Touche Tohmatsu (2009), Financiële waardesturing – een nieuwe paragraaf voor gebiedplanning, nog niet publiekelijk gepubliceerd - Diapresentaties seminar woningcorporaties ‘EU-proof’ door Finance Ideas, 29 maart 2010 te Utrecht; http://www.financeideas.nl/images/uploaded/Presentatie%20Europa%20290310.pdf - Rotterdam sociaal gemeten (2009), 2e meting Sociale Index, gemeente Rotterdam - Rotterdam sociaal gemeten (2008), 1e meting Sociale Index, gemeente Rotterdam -

Jaarplan 2010 (2010), Woonstad Rotterdam Integraal Wijk Actieprogramma Pendrecht 2010 (2009), deelgemeente Charlois, Woonstad Rotterdam e.a. Uitvoeringsprogramma Pendrecht 2007-2010 (2007), deelgemeente Charlois, Woonstad Rotterdam e.a. Visie Pendrecht 2020 (2010), deelgemeente Charlois, Woonstad Rotterdam e.a.

-

Woonstad Woonstad Woonstad Woonstad

Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam

intern, intern, intern, intern,

sociale begrotingen 2007-2009 (via mw. D. Smit) grootboekbestanden 2007-2009 (via dhr. W. de Jong) overzicht onderhoudsuitgaven (via dhr. G. Erestein, dhr. W. van der Schoor, dhr. G. de Hen) overzicht opleveringen Pendrecht (via dhr. P. Hakkoer)

Personen -

Dhr. P.Brouwer, deskundige methode van Deloitte, Deloitte Real Estate Advisory Dhr. J. Deuten, deskundige methode EffectenCalculator, Quattro advies, SEV Mw. K. Horeman, gebiedsmanager Pendrecht, deelgemeente Charlois Dhr. C. Snoeijs, R. Franchimont, Woningstichting De Kleine Meierij te Rosmalen Dhr. G. Ravesteijn, deskundige methode WIW, ABF Valuation Dhr. N. Ros, programmamanager Pendrecht, Woonstad Rotterdam

79

Bijlage 1: De niet verder onderzochte meetmethodieken. Onderstaand de meetmethodieken die in eerste instantie relevant leken voor dit onderzoek, maar dat bij nader onderzoek niet bleken te zijn. De MKBA De Maatschappelijk Kosten- Batenanalyse (MKBA) is oorspronkelijk opgesteld vanuit het ministerie van Verkeer&Waterstaat maar wordt momenteel ook toegepast bij het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Het is een analyse van een bepaald project waarbij bekeken wordt wat het project na realisatie maatschappelijk teweeg brengt in de directe, maar ook indirecte omgeving (landelijk).2 Aan deze maatschappelijke effecten wordt een ‘prijskaartje’ gehangen; wat is een schonere lucht waard? Wat is een lagere mutatiegraad waard? Op deze manier wordt er inzicht verkregen in het maatschappelijk rendement. De MKBA is een zeer uitgebreide methodiek, die een lange doorlooptijd als gevolg heeft. Voor Woonstad Rotterdam is deze methodiek daarom niet relevant. Het is de vraag om een meetmethodiek te gebruiken die praktisch toepasbaar is, ook bij kleine projecten. Het is daarbij niet essentieel om te weten wat de effecten van de investering zijn op landelijk niveau. Daarnaast staat het in de wereld van corporaties ter discussie of men überhaupt wel een prijs kan hangen aan een maatschappelijk effect en in hoeverre deze prijs een reële waarde uitdrukt. Voor dit onderzoek is het echter niet relevant om daar verder op in te gaan; het gaat niet om het uitdrukken van maatschappelijk rendement. De SROI De Social Return On Investment heeft hetzelfde doel als de MKBA; aan maatschappelijke effecten een prijskaartje hangen. Verschillen tussen de MKBA en de SROI zijn er praktisch gezien nauwelijks, alleen de wijze waarop tot een eindresultaat gekomen wordt (de stappen die genomen worden) verschillen van elkaar. De SROI is overigens wel een internationaal erkende methode, die afkomstig is uit de Verenigde Staten. De laatste jaren groeit het aantal toepassingen in Europa, en daarbij ook in Nederland.3 Echter, voor de toepassing van de methode bij woningcorporaties bestaat nog geen standaard; het opstellen van een SROI zou voor Woonstad Rotterdam nog enig ontwikkelwerk betekenen. Wat nog wel vermeld moet worden bij de MKBA en de SROI, is dat het marktwaarde-effect op de woningen van de corporatie in bepaalde cases wel terug kan komen als zijnde een opgeleverde ‘baat’.4 De marktwaarde is namelijk een indicator voor de waardering van een omgeving door de woonconsument. Of deze waardevermeerdering plaats vindt blijkt echter pas na het uitvoeren van de omvangrijke analyse. Het aspect ‘waardevermeerdering van de vastgoedportefeuille’ neemt een dergelijk kleine plaats in in de analyse, waardoor het voor Woonstad Rotterdam niet effectief is om een MKBA of een SROI op te stellen.

80

De SEV-effectenkaart en EffectenArena Zoals de naam al zegt is deze methodiek ontwikkeld door de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV). De SEV effectenkaart is ontwikkeld om als hulpmiddel te dienen voor onder andere woningcorporaties om de resultaten van sociaal maatschappelijke investeringen inzichtelijk te maken. Het voordeel van de SEV-effectenkaart is dat de uitwerking ervan een A4’tje kan betreffen, maar ook een uitgebreide vorm als een notitie. Door middel van het beantwoorden van bepaalde vragen (zie onderstaande weergave) krijgt een corporatie helder wat de gewenste effecten van een investering zijn en de manieren waarop die effecten bereikt kunnen worden. Voor Woonstad Rotterdam leek deze methodiek in eerste instantie relevant, omdat het effect dat men kan beogen ook waardevermeerdering van de eigen huurwoningen kan zijn. Toch zal toepassing van deze methodiek niet het gewenste resultaat leveren omdat de antwoorden die men op de vragen voor Woonstad Rotterdam te ‘verhalend’ zijn. De kaart wordt ingevuld zoals men denkt dat het ingevuld moet worden maar dit kan niet met cijfers uitgelegd worden. De effectenkaart zou voor Woonstad Rotterdam meer een goed hulpmiddel zijn om helder te krijgen wat het doel is van de investering, zodat zij en alle stake- en shareholders daar onderling geen misverstanden over kunnen opdoen. Om de SEV-effectenkaart effectief te kunnen gebruiken zou Woonstad Rotterdam de methode zodanig moeten ‘ombouwen’ waardoor er een geheel nieuwe methodiek ontstaat. De EffectenArena, ook ontwikkeld door de SEV, is een uitgebreide versie van de effectenkaart. Waar de effectenkaart vooral een intern middel is voor één stakeholder, is de effecten arena een model dat als het ware ‘tussen’ alle belanghebbende partijen ligt. De EffectenArena helpt partijen om te kunnen vertellen wat men doet, waarom men dat doet en wat men ermee wil bereiken. Uit onderzoek is gebleken dat deze eerste stap voor partijen al een zeer grote is, wat aanleiding gaf voor de ontwikkeling van de EffectenArena.5 De toepassing van de methode gebeurt veelal in het voortraject van een investeringsbeslissing. Gedurende de uitvoering van het project kan de EffectenArena regelmatig herbesproken worden om alle deelnemende partijen scherp te houden. In de context van dit onderzoek speelt de EffectenArena geen essentiële rol omdat het niet gaat over werkelijke effecten van investeringen. Onderstaand een weergave van de EffectenArena.

Bronnen: 2. 3. 4. 5.

Ministerie van VROM (2007), Handreiking MKBA projecten nota Ruimtebudget, ’s Gravenhage: Ministerie van VROM J. Deuten en G. de Kam (2005) Weten van renderen, Rotterdam: SEV / J. Deuten (2007), Praktijkboek maatschappelijk rendement, Rotterdam: SEV P.J. van Os (2009), De Allocatiefunctie bij wooncorporaties, Aanzet tot een ondersteunend instrument, RIGO Research & Advies BV J. Deuten (2009), gebruikershandleiding EffectenArena, Rotterdam, Hilversum: SEV en Aedes

81

De Effectenkaart Bron: http://www.sev.nl /pdflib/190607%2 0SEV%20Effecten kaart.pdf

Voorbeeld van EffectenArena Bron: gebruikershandlei ding, Aedes, SEV

82

Bijlage 2: Overzicht van de standaard door de aeDex/IPD verrichtte metingen.

83

84

85

Bijlage 3: Planning Ossenisse- en Tiengemetenbuurt

86

Bijlage 4: Overzicht nieuwbouw in Pendrecht.

87

88

Bijlage 5: Totaaloverzichten investeringen Pendrecht.

89

90

91

92

93

94

95

96

97

98

99

100