W OONSER WONEN, ZORG & WELZIJN

WOONSER V I C E Z O N E S

• WONEN, ZORG & WELZIJN

Ca h i er 23•09• 2004 Mitros is een toonaangevende en ambitieuze woningcorporatie. Met ruim 31.000 woningen, garages en bedrijfspanden is zij de grootste speler op het veld van de volkshuisvesting in Utrecht en Nieuwegein. Samenwerking en keuzevrijheid staan bij Mitros voorop. Mitros biedt als voorloper in de volkshuisvesting een Podium voor discussie. Op het Mitros Podium belichten we circa twee keer per jaar belangrijke of actuele thema‘s uit de wereld van wonen, leven en volkshuisvesting. De Mitros Cahiers zijn hiervan de schriftelijke afgeleide.

Voorwoord Vergrijzing en extramuralisering zorgen voor grote veranderingen in de wereld van wonen, zorg en welzijn. De stijgende vraag naar voorzieningen op die drie terreinen, maar met name ook naar de integratie daarvan, noopt tot het nadenken over andere concepten. Eén van die concepten is de woonservicezone, een deel van een wijk waar vanuit een centraal punt diensten worden geleverd en waar mensen zelfstandig kunnen blijven wonen. Corporaties spreken ook wel over servicewijken, waarbij ze een nog wat groter gebied voor ogen hebben. 3

De tot nu toe opgedane ervaringen in Lombok en Zuilen en de start van projecten in Leidsche Rijn, Ondiep en Jutphaas-Wijkersloot-Zuilenstein laten zien dat de wijze van samenwerken lastige vragen oproept. Wie neemt de regie? Wie welke verantwoordelijkheid? Wie financiert het onrendabel? Wie haakt er wanneer af ? In dit Mitros Cahier, dat verschijnt ter gelegenheid van het Mitros Podium Wonen, Welzijn en Zorg in Zones? (23 september 2004), wordt de problematiek geschetst: de veranderingen in de markt, het concept van woonservicezones, de ontwikkelingen in wet- en regelgeving en de betekenis voor het corporatievastgoed én de wijze van samenwerken. Ter illustratie worden ook de ervaringen in Lombok en Zuilen beschreven.

Mitros cahier - Woonservicezones

Wet- en regelgeving werken als katalysator op deze ontwikkelingen. De huidige AWBZ wordt gewijzigd, waarbij van veel voorzieningen het predikaat ‘zorg’ wordt afgehaald. De nieuwe Wet Maatschappelijke Ondersteuning doet zijn intrede. Deze beweging nodigt uit tot het werken met woonservicezones en het aangaan van intensieve samenwerking tussen partijen in de sectoren wonen, zorg en welzijn. Voor Mitros betekent dit, dat zij goed moet kijken wat deze concepten betekenen voor de ontwikkeling van haar vastgoed. Maar ook hoe de samenwerking met andere partijen gestalte moet krijgen.

1 Servicewijk en Woonservicezone De vergrijzing van Nederland en de steeds nadrukkelijker wordende extramuralisering zorgen ervoor dat er in toenemende mate mensen op de woningmarkt verschijnen met een gecombineerde wens: zelfstandig wonen maar wel met een uitgebalanceerd pakket van zorgen welzijnsvoorzieningen. De Wet Maatschappelijke Ondersteuning, waarbij tal van voorzieningen uit de AWBZ worden gehaald en met name bij de gemeenten worden teruggelegd, dient daarbij als katalysator (zie 2). Ook voor Mitros ligt er een prikkel om op deze gecombineerde vraag een antwoord te vinden. Een goed concept daarvoor lijkt de woonservicezone of beter nog de servicewijk.

4


Servicewijk Corporaties spreken liever van servicewijken, omdat die een groter (en dus breder) gebied impliceren dan woonservicezones. Een servicewijk is een woongebied waarin dienstverlening (service) en zorg extra goed geregeld zijn. Ook wordt voldaan aan het criterium van levensloopbestendig wonen: mensen kunnen ondanks hun ziekte of ouderdom langer en met meer gemak zelfstandig blijven wonen. Met name de mensen met een functiebeperking kunnen daarbij rekenen op een toegankelijke woning, dienstverlening aan huis en garantie op noodhulp. De servicewijk, die circa 10.000 inwoners en 4.500 woningen telt, bestaat uit drie ‘ringen’: de buitenste ring (zelfstandig wonen met dienstverlening), de middelste ring of woonservicezone (wonen met verzorging en begeleiding) en de binnenste ring of wijkzorgcentrum (intramuraal wonen en basis voor zorgdiensten).

1. Buitenste ring servicewijk levensloopbestendig 2. Middelste ring woonservicezone verzorgd / begeleid 3. Kern wijkzorgcentrum of multifunctioneel wijk(diensten) centrum evt. beschermd en intramuraal 250 m

Figuur 1: De servicewijk met drie ringen.

Middelste ring In de middelste ring, de woonservicezone, wonen mensen dicht bij het wijkzorgcen-

trum of de zorgpost. Het gaat om bewoners die relatief veel verzorging en begeleiding nodig hebben: ouderen, gehandicapten en andere zorgbehoevenden. Elke servicewijk telt minimaal één woonservicezone, een gebied van zo‘n 200 tot maximaal 250 meter rond het wijkzorgcentrum. Het aanbod van wonen, welzijn en zorg gaat verder dan in de buitenste ring. In de zone zullen circa 90 woningen zorgwoningen zijn. Dat zijn óf zelfstandige, rolstoelgeschikte woningen binnen een woonzorgcomplex óf een vorm van begeleid wonen in bijvoorbeeld geschakelde eengezinswoningen. Maximaal 50% van de woningen in de woonservicezone is een zorgwoning. In geval van nood, maar ook op afroep, is in de woonservicezone snel zorg aan huis te leveren. Vanuit de dienstverlening kunnen bepaalde diensten tegen betaling standaard worden geleverd, zoals eerder genoemd bij de servicewijk. Daarnaast kunnen ook huismeesterdiensten en activiteiten in gezamenlijke ontmoetingsruimten worden aangeboden. Binnenste ring De spil van de servicewijk vormt het wijkzorgcentrum met intramuraal wonen. Dat kan echter ook een zorgpost in een gunstig gelegen verzorgingshuis of een woonzorgcomplex zijn. Idealiter is er sprake

van een multifunctioneel wijk(diensten)centrum. Dat is een combinatie van het wijkzorgcentrum, een centrum voor dagactiviteiten en welzijnsdiensten en eventueel ook een centrum voor eerstelijns gezondheidszorg (huisarts, apotheek, paramedici, jeugdgezondheidszorg etc). In het centrum wordt de zorg gecoördineerd en hebben zorgteams hun thuisbasis. Vanuit het centrum wordt extramurale zorg en thuiszorg geboden (brengfunctie). Ook kunnen wijkbewoners terecht voor activiteiten, dagopvang, informatie en advies (haalfunctie). In het centrum wonen (intramuraal) mensen die 24 uur per dag zorg, service en toezicht nodig hebben: dementerende ouderen, ernstige en meervoudige gehandicapten en andere zorgbehoevenden. Voor circa 20 mensen is er beschermd groepswonen beschikbaar. In een gemiddelde servicewijk is er voor circa 90 bewoners onzelfstandige woonruimte nodig met een eigen woonslaapkamer, een gemeenschappelijke huiskamer en zorgruimten. De intramurale voorzieningen worden soms bovenwijks georganiseerd. Complicerend is dat voor het woonzorgprogramma de standaard socialehuurwoning niet past: de woningen moeten geschakeld zijn en royaler van uitvoering. Ook de Wet Ziekenhuis Voorzieningen stelt eisen aan maatvoering, technische zorgvoorzieningen enzovoorts.

5


Buitenste ring In de buitenste ring wonen wijkbewoners die goed zelfstandig kunnen wonen. Daarvoor wordt aan een aantal randvoorwaarden voldaan: een geschikte woning, garantie op noodhulp en een veilige en toegankelijke woonomgeving. Zo’n 25% van de woningen zal bestaan uit nultreden- of aanpasbaar gebouwde woningen. Een nultredenwoning is zonder trappen van buitenaf bereikbaar. Woon- en slaapkamer, keuken en sanitair bevinden zich op dezelfde woonlaag. Onder bepaalde voorwaarden kunnen eengezinswoningen waar een traplift of meergezinswoningen waar een gebouwenlift kan worden toegevoegd ook nultredenwoningen zijn. Een aanpasbaar gebouwde woning voldoet ook grotendeels aan deze criteria. Meestal gaat het hierbij om nieuwbouw. Bij nood kan de bewoner rekenen op eerste hulp aan huis. En via goed toegankelijke en veilige looproutes kan de wijkbewoner naar winkels, openbaar vervoer en het wijkcentrum. Tegen betaling kunnen diensten worden geleverd als een boodschappendienst, een warme maaltijdservice, een klussendienst en een schoonmaak-, was- en strijkservice.

2 Nieuw zorgen dienstverleningsstelstel De ontwikkeling van woonservicezones en servicewijken past in een beweging van de afgelopen vijftien jaar, waarbij intramurale verzorgingsplaatsen zijn ingeruild voor aanleunwoningen, woonzorgcomplexen, zorg-op-afspraak en alarmeringsmogelijkheden. Deze trend wordt voortgezet nu de regering de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) wil aanpassen en de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) per 2006 wil invoeren.

6


Terug naar de basis Het kabinet wil de volksverzekering AWBZ, die in de loop der jaren is uitgebreid met tal van vormen van zorg en welzijn, terugbrengen naar het oorspronkelijk doel. De verzekering moet zich weer richten op langdurige zware zorg voor ernstig lichamelijk of verstandelijk gehandicapten, dementerende ouderen en chronische psychiatrische cliënten. Anders wordt de AWBZ, met de vergrijzing in aantocht, onbetaalbaar én gezien de beperkt beschikbare arbeidskracht niet te bemensen. Bovendien is de AWBZ nu te weinig afgestemd op mensen die zelfstandig willen wonen en leven. Er zijn teveel en niet altijd goed op elkaar aansluitende voorzieningen. Het ‘gat tussen wonen en zorg’ moet door het nieuwe stelsel kleiner worden. Daarom hanteert de regering drie lijnen van beleid:

Ten eerste moet er meer eigen verantwoordelijkheid en draagkracht bij de mensen zelf komen. De dienstverlening zal door de gebruikers moeten worden bekostigd; een aantal verzekerde rechten, zoals huishoudelijke hulp, komt te vervallen.

Ten tweede worden gemeenten verantwoordelijk voor een samenhangend stelsel van ondersteuning voor die inwoners die zich zelf, of samen met familie en buren, niet goed kunnen redden. De volgende typen ondersteuning komen straks dan in

Nieuwe structuren Het nieuwe stelsel heeft grote gevolgen. Naar verwachting zal circa 50% van de huidige verzorgingshuisplaatsen afgebouwd gaan worden ten gunste van zelfstandig wonen in een beschermde woningomgeving met zorg aan huis. De gemeenten zullen zelf de ondersteuning aan wijkbewoners invulling moeten gaan geven. Daarbij zullen zij particuliere organisaties betrekken, een samenhangend beleid gaan voeren en verantwoor-

ding afleggen over wat zij te bieden hebben en welke resultaten er behaald worden. Natuurlijk zijn er nog genoeg vragen. Kun je als burger rekenen op voorzieningen die voorheen een verzekerd recht waren? Hebben de gemeenten expertise genoeg om de ondersteuning vorm te geven én daarover regie te voeren? Komen er grote verschillen tussen gemeenten en is dat acceptabel? Wat betaalt Den Haag en wat de burger? Voor woningcorporaties betekent de WMO een extra appèl op het zorgen voor voldoende geschikte woningen in geschikte woonomgevingen, zodat mensen langer thuis kunnen wonen. Ook het realiseren van wijk(zorg)voorzieningen is deel van de opgave waaraan corporaties gevraagd zullen worden mee te werken. De verwachting is dat voor de meeste mensen die zelfstandig wonen met zorg

7


de WMO: informatie en advies vanuit één loket, hulp bij het op orde houden van het huishouden, dienstverlening aan huis, dagbesteding voor ouderen, woningaanpassing, rolstoelvervoer etc. Tot slot zorgt de AWBZ alleen nog voor de zware zorg. De functie ‘verblijf’ in een instelling wordt beperkt tot de mensen die permanent toezicht nodig hebben.

aan huis, de lasten voor dienstverlening en zorg hoger zullen uitpakken. Tegelijkertijd wordt ook het wonen zelf duurder. Woningen moeten immers worden aangepast of opgeplust en bij nieuwbouw gelden er extra normen vanuit het keurmerk ‘aanpasbaar bouwen plus’.

3 Invulling servicewijken met woonservicezones Voor Mitros is wonen, welzijn en zorg speerpunt van beleid. Dat vraagt om een actieve rol, niet alleen wat betreft woningen maar ook wat betreft de voorzieningen die daarbij horen. En om een intensieve samenwerking tussen alle partijen. Hieronder passeren 10 vragen de revue. Met behulp van de antwoorden wordt duidelijk hoe, wat Mitros betreft, de invulling nader geregeld wordt.

1

Het realiseren van servicewijken met woonservicezones gaat niet vanzelf, evenmin als de samenwerking tussen de bij wonen, welzijn en zorg betrokken partijen. Hoe komt dat?

8

Er bestaat natuurlijk niet één receptuur voor het realiseren van woonservicezones, laat staan voor servicewijken. Per wijk en in de tijd wisselen de bevolkingssamenstelling, de vraag naar vastgoed en dienstverlening en de samenwerkingspartners. Ofschoon de ingrediënten van het recept inmiddels grotendeels bekend zijn, wisselen dus de hoeveelheden en vraagt het mengen om maatwerk.


De pilot-projecten in Utrecht en Nieuwegein, waarin Mitros actief is, komen moeizaam tot stand. Dat komt door de verschillen in regelgeving en bedrijfsvoering van de woon-, welzijns- en zorgsector, de lange doorlooptijd van goedkeuringstrajecten voor nieuwe zorghuisvesting en zorgaanbod, de invloed van landelijke ontwikkelingen en de niet kostendekkende beschikbaarheid van financiële middelen. Minstens zo belangrijk is dat het precieze resultaat voor de wijkbewoners niet duidelijk wordt geformuleerd en dat niet scherp is welke verantwoordelijkheden elk van de samenwerkingspartners oppakt. Daarom wacht men maar op elkaar.

2

Maatwerk ontstaat niet zomaar. Daarvoor is regie én synergie nodig. Hoe krijg je die goed geregeld? En wie pakt dan welke verantwoordelijkheden op?

Op stedelijk niveau is overall regie nodig, en wel door de gemeente. Dat vraagt om sturing op hoofdlijnen, input van de partners en een platform dat algemene knelpunten bij de aanpak in wijken, bijvoorbeeld op het gebied van planologie, helpt opheffen. De Gemeente Utrecht en zorgverzekeraar Agis (plus het zorgkantoor) hebben recent afspraken gemaakt over het realiseren van woonservicezones. De gemeente brengt de partijen samen en zorgt voor stimulerende maatregelen, de zorgverzekeraar koopt de zorg in. Door de veranderende regelgeving zullen de gemeenten zich nog nadrukkelijker moeten richten op het in kaart brengen van vraag en aanbod, het signaleren van tekorten/overschotten en het vaststellen waar welke welzijns- en zorgvoorzieningen moeten komen mede in relatie tot woningbouw voor bijzondere groepen. Dat vraagt om integrale wijkvisies. De rolverdeling is helder: gemeenten en zorgverzekeraars bepalen primair gezien hun positie wat, waar en samen met wie moet komen. De aanbieders van wonen, welzijn en zorg geven vervolgens, samen met de gemeente, nadere invulling aan de servicewijken zelf.

9


3

Hoe zou de stedelijke en wijkregie er uit moeten zien?

Regie is nodig; sturing op resultaat en samenwerking. Stedelijke en wijkregie dienen primair bij de gemeente te liggen. In een project kan ook één partij of een onafhankelijk projectleider als regisseur optreden; die probeert de synergie te realiseren. Mitros zet zich als corporatie in voor het realiseren en beheren van geschikte woningen passend bij de behoefte van de betreffende servicewijk. De zorgen welzijnspartners zorgen ervoor dat inwoners en dus klanten van Mitros mogen rekenen op noodhulp in de servicewijk en op zorg op afroep en integrale zorgen dienstverlening in de woonservicezone. De gemeente maakt de openbare ruimte toegankelijk en veilig en investeert in algemene wijkvoorzieningen. Bovendien is het van belang om per project één gemeentelijk coördinator beschikbaar te hebben die verantwoordelijk is voor de afstemming en besluitvorming binnen het gemeentelijk apparaat. Naast een gedeelde visie en de ambitie om te innoveren is daarbij van belang: het transparant neerleggen van mogelijkheden en belangen en het gezamenlijk zoeken naar oplossingen voor knelpunten. Stevig commitment dus.

10

4 5


Waarom wil Mitros eigenlijk meedoen en welke rol pakt zij op?

Voor Mitros is wonen, welzijn en zorg speerpunt van beleid. Mitros beweegt zich in een woningmarkt die daar om vraagt en die bovendien, door de stedelijke vernieuwing, sterk in beweging is. Daarom wil Mitros in die wijken waar zij veel woningen heeft en waar veel mensen met een zorgvraag wonen in principe meewerken aan de opbouw van servicewijken. Woningen én de daarbij horende voorzieningen, zoals zorginfrastructuur, (dag)activiteitenruimten en huisvesting voor eerstelijns gezondheidszorg, moeten in samenhang tot elkaar neergezet worden. In een dergelijke integrale wijkaanpak zal Mitros een actieve rol vervullen en partners betrekken.

De combinatie wonen, welzijn en zorg vraagt om een integrale wijkaanpak. Wordt een dergelijke aanpak ingezet voor alle wijken van Utrecht en Nieuwegein, of moet een wijk (eerst) aan bepaalde voorwaarden voldoen? Zo ja, welke voorwaarden dan?

Idealiter komen er in gemeenten veel servicewijken. Zoals hierboven al gesteld zal Mitros in die wijken waar zij veel woningen heeft en waar veel mensen met een zorgvraag wonen, in principe meewerken aan de opbouw van servicewijken. Tenminste als de woningen gunstig liggen ten opzichte van de voorzieningen, de openbare ruimte geschikt (te maken) is en een vruchtbare samenwerking met zorgen welzijnsorganisaties mogelijk is. Mitros is bereid als eigenaar, beheerder en financier van onroerend goed voor voorzieningen op te treden, eventueel ook op terreinen als sport en onderwijs. Als de samenhang tussen de ontwikkeling en het beheer van de woningvoorraad enerzijds en de beschikbaarheid van voorzieningen en de inrichting en het beheer van de openbare ruimte maar naadloos aansluiten. Mitros is c.q. wil in drie pilotwijken samen met haar partners aan de slag met een integrale wijkaanpak. De pilotwijken zijn Kanaleneiland, Zuilen en Ondiep te Utrecht. In Ondiep wil Mitros, samen met de Provincie, de Gemeente, de wijkbewoners en andere partijen een levensloopbestendige én levenslustige wijk maken. In de wijken Lombok, Terwijde/’t Zand in Utrecht en Jutphaas/Wijkersloot/Zuilenstein in Nieuwegein wordt daarnaast verder gewerkt aan woonservicezonering. Hier zullen te zijner tijd nieuwe wijken aan worden toegevoegd. Uiteindelijk kan een stedelijke dekking ontstaan.

6

Als wonen, welzijn en zorg een speerpunt vormt, wat gaat Mitros dan feitelijk doen in haar woningvoorraad?

11


In haar werkgebied, Utrecht en Nieuwegein, wil Mitros een substantieel deel van de woonzorgvraag, zowel voor de mensen met een lager inkomen als die met een midden tot hoog inkomen, bedienen. In de sociale verhuur voor wonen met zorg wil Mitros een marktaandeel van 50% in Utrecht en 60% in Nieuwegein, gelijk aan dat voor reguliere woningen. Ten behoeve van de secundaire doelgroep (midden-/hogere inkomens) wil Mitros haar marktaandeel vergroten. In Utrecht is met name een kwalitatieve ontwikkeling van het vastgoed voor wonen met zorg nodig, in Nieuwegein meer een kwantitatieve. Mitros heeft bepaald dat zij 4.000 huishoudens met een zorgvraag wil huisvesten. In Utrecht zijn dat respectievelijk 2.400 huishoudens met een lager inkomen en 700 met een midden- en hoger inkomen. Lagere inkomens hebben de primaire focus, maar Mitros wil ook senioren met een midden- of hoger inkomen in staat stellen in hun stad te blijven wonen, met zorg aan huis of in een woonzorgcomplex, in de categorie duurdere huur of koop. Voor Nieuwegein zijn de getallen 500 en 400. De opgave wordt gerealiseerd door nieuwbouw van en renovatie tot geschikte nultredenwoningen danwel rolstoelgeschikte woningen en eventueel een intramurale woonvorm. Daarnaast kunnen zorgposten gerealiseerd worden bij voor verzorgd wonen geschikte nultredenwoningen. Ten slotte zal een deel van de opgave gerealiseerd kunnen worden via gerichte woningtoewijzing (labeling en reservering).

7

In een servicewijk zullen andere typen woningen nodig zijn dan regulier worden gebouwd. Kan en wil Mitros die realiseren? Wie draait er op voor de extra kosten van ontwikkeling (nieuwbouw en renovatie) en beheer?

12


8

Wat heeft Mitros over voor voorzieningen bij de opbouw van servicewijken?

In hoofdstuk 1 is beschreven welke woningtypen in de verschillende onderdelen van een servicewijk nodig zijn. Van nultredenwoningen tot zorgwoningen tot intramuraal wonen. Zowel voor nieuwbouw als voor renovatie moet een Plan van Eisen worden geformuleerd. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met de draagkracht van de verschillende doelgroepen. Voor alle inkomens telt als basiskwaliteit: de geschiktheid van de woning, de kwaliteit van de locatie en de voorzieningen in een veilige en toegankelijke woonomgeving. Voor de secundaire doelgroep geldt daarbovenop: een bijzondere uitstraling van de gebouwen, het aantal m2, extra service, zorggaranties en domotica. Mitros wil, samen met haar partners, daarop inspelen. Dit type vastgoedontwikkeling vraagt om extra inzet van tijd en geld: hogere investeringskosten vanwege extra vierkante meters, extra voorzieningen en bouwkundige aanpassingen en meer tijd om samen met partners een en ander gerealiseerd te krijgen. Ook het beheer vraagt extra tijd en geld. Subsidies zijn er nauwelijks, dus de financiering vormt een duidelijk probleem. Mitros is bereid een deel van de onrendabele investering in wonen met zorg voor haar rekening te nemen. Tegelijkertijd zal Mitros – bij uitblijven van subsidiëring – het resterende deel van de meerkosten willen doorrekenen in de huren. Dan ontstaat er mogelijk wel een spanningsveld met het betaalbaar houden van de huren voor de laagste inkomensgroepen.

In principe is Mitros bereid zorgen welzijnsvoorzieningen te realiseren en/of hiervoor in haar woon(zorg)gebouwen ruimte ter beschikking te stellen. Het gaat dan om zorgcentra, dagopvang, huisvesting van eerstelijnsgezondheidszorg e.d. Aanwezigheid en adequate huisvesting van voorzieningen zijn belangrijk. Voor Mitros is wel voorwaarde dat dit niet ten koste gaat van haar woningbouwvolume en kosten- en risicodekkend gebeurt. Mitros hoeft er niet beter van te worden, maar kan zich gezien de stedelijke vernieuwing niet veroorloven veel geld in te zetten. Ook verwacht Mitros van alle partijen dat zij hun verantwoordelijkheid nemen in de ontwikkeling. Een voor alle partijen interessante optie kan zijn om (casco) standaardwoningen te verhuren, die door de zorgen welzijnsaanbieders voor eigen rekening tot voor hen geschikte specifieke woonzorgcombinaties en bijbehorende zorgen welzijnsvoorzieningen worden afgebouwd. Wanneer de zorgaanbieder de huurovereenkomst opzegt, zorgt deze voor eigen rekening voor terugbouw tot standaardwoning. Door deze constructie heeft de huurder vrijheid in de huurperiode en heeft de verhuurder geen extra kosten. Wel daalt zo het direct rendement op de investering voor Mitros.

9 10

Hoe zorgt Mitros ervoor dat haar klanten in de servicewijk c.q. woonservicezones op de gewenste dienstverlening en zorg kunnen rekenen?

Wijkbewoners, en dus de klanten van Mitros, moeten kunnen rekenen op bijvoorbeeld noodhulp in de servicewijk en zorg op afroep en geïntegreerde zorgen dienstverlening in de woonservicezone als ondersteuning om zelfstandig in de wijk te kunnen blijven wonen. Daarom wil Mitros heldere afspraken maken met diensten zorgverlenende organisaties en deze vastleggen in contracten. Daarin is het standaard- en het keuzepakket aan diensten vastgelegd, alsmede de kwaliteitsgaranties, kosten en andere leveringsvoorwaarden. Ook dienen aanbieders bereid te zijn nieuw aanbod te ontwikkelen wanneer daar (substantieel) vraag naar ontstaat in een wijk.

Wat zijn voor Mitros criteria voor succes en wanneer breekt voor Mitros het moment aan om in projecten af te haken?

Criteria voor succes zijn: klanten die tevreden zijn over de beschikbare informatie en over de feitelijke levering en kosten van woningen, diensten en zorg. Daarvoor is nodig een samenwerking waarin een gemeenschappelijke visie wordt onderschreven (met ieders verantwoordelijkheid daarin en de te bereiken resultaten) en geloof in wat de samenwerking op gaat leveren. Maar ook een goede projectcoördinatie en planning, transparant handelen en een gezamenlijke aanpak van risico’s en knelpunten. Met name het vroegtijdig op tafel leggen van financiële knelpunten is van belang, zodat partners geen terugtrekkende bewegingen maken als de financiering moeilijk loopt.


Mitros zal bij een project niet snel de handdoek in de ring gooien. Dat bleek ook bij de projecten Hart van Lombok en Schaakwijk. Wel is van belang dat partijen hun verantwoordelijkheid nemen en niet de ontwikkelrisico’s volledig bij de corporatie neerleggen. En dat zij ook aan het begin van een proces een handtekening durven te zetten, in eerste instantie onder een intentieovereenkomst, vervolgens onder een samenwerkingsovereenkomst en dan onder een huur- of koopovereenkomst. Natuurlijk zijn de horizons van partijen verschillend: het doorlopen van goedkeuringstrajecten in de zorg kost veel tijd. Welzijnsorganisaties krijgen vaak maximaal voor twee jaar subsidie. En een corporatie bouwt voor de lange termijn. De kunst is om in een stappenplan samen antwoord te zoeken op de diverse vraagstukken. Iedere partij dient daarbij zijn huiswerk te doen en zijn commitment te tonen.

13

De praktijk: Hart van Lombok Midden in de Utrechtse wijk Lombok in Utrecht ligt Hart van Lombok, een multifunctioneel wijkcentrum waar wonen, welzijn en (gezondheids)zorg onder één dak zijn samengebracht. Nu dit gebouwencomplex enige tijd in gebruik is, worden de mouwen opgestroopt om een volgende stap te maken: uitbouw van de dienstverlening en zorg, van wijkcentrum naar servicewijk. Lombok is de eerste Utrechtse wijk waar stap voor stap de servicewijk wordt vormgegeven.

14


Start In de wijk Lombok kreeg de samenwerking eind jaren negentig vorm toen ouderenzorgaanbieder Cascade, woningcorporatie Mitros en Gezondheidscentrum Kanaalstraat de handen ineensloegen. In Lombok waren de ingrediënten aanwezig voor het werken aan woonservicezonering. Zo leverde Cascade al actief extramurale woonzorgcombinaties, zoals verzorgingshuiszorg aan huis en dagverzorgingsprojecten voor (allochtone) groepen ouderen. Mitros wilde een complex seniorenwoningen bouwen op enige afstand van het zorgcentrum. En er bleek behoefte aan dicht bij het zorgcentrum gelegen seniorenwoningen, geschikt voor wonen met zorg. Het gezondheidscentrum aan de Kanaalstraat zocht een rui-

mere behuizing, wilde meer samenwerking met het zorgcentrum en wilde ook meer gezondheidsfuncties onder één dak samenbrengen. Mitros heeft in de wijk vrij veel woningbezit en wil oudere bewoners in staat stellen om zelfstandig te blijven wonen, al dan niet in aanleunwoningen. Daartoe moet ook het voorzieningenniveau in de wijk op peil blijven. Om dit mogelijk te maken kocht Mitros twee monumentale panden aan. Het voormalige klooster van de zusters Franciscanessen waarin het zorgcentrum en welzijns-dienstencentrum is gehuisvest en de ernaast gelegen voormalige meisjesschool. Door de aankoop kon de ver(nieuw)bouw in één hand worden gehouden, wat de herontwikkeling voorspoediger deed verlopen.

Realisatie De oude R.K. meisjesschool aan de J.P.Coenstraat is omgebouwd tot 38 senioren(service)woningen met op de begane grond Utrechts grootste gezondheidscentrum. Hierin zijn naast huisartsen en paramedici onder meer ook jeugdgezondheidszorg, geestelijke gezondheidszorg en een apotheek gevestigd. In het naastgelegen voormalige klooster waar Cascade verzorgings- en verpleeghuiszorg biedt, is door een overkapping van een binnentuin een grote ontmoetingsruimte gemaakt. Wijkbewoners en bewoners van de senioren(service)woningen kunnen hier terecht voor recreatieve en educatieve activiteiten, maaltijden, een praatje en een kop koffie. Om de wijkontmoetingsruimte heen zijn er kleinere

Samenwerking De totstandkoming van het wijkcentrum is een lang, en bij tijden lastig, traject geweest. Drie verschillende sectoren werkten voor het eerst samen en moesten elkaars werkwijze, bedrijfsvoe-

ring en regelgeving leren kennen. Het bleek van belang dat samenwerkende partijen in gecombineerde woonzorgprojecten over en weer transparant inzicht gaven in voor hen belangrijke voorwaarden. En dat zij de risico’s steeds in kaart brachten en uitwisselden zodat andere partijen er in hun planvorming rekening mee konden houden. Voor de eerstelijns gezondheidszorg was het aanvankelijk een grote financiële stap om vanuit diverse panden met een relatief lage huur, nieuwe bedrijfsruimte te gaan huren en te investeren in de afbouw daarvan. Mede door financiële ondersteuning van diverse partijen kon men uiteindelijk de stap wel zetten. Ondertussen speelde er de tijdsdruk vanuit enkele subsidieregelingen om voor

bepaalde data de ver(nieuw)bouw op te leveren. Het verbouwen van twee monumenten bleek echter geen eenvoudige opdracht. De goedkeuring van diverse instanties nam tijd in beslag en de kosten waren aanmerkelijk hoger dan verwacht. Evaluatie Terugkijkend zijn leerpunten te benoemen. De door alle partijen gedeelde visie en de sterke wens om het multifunctioneel wijkcentrum en de woonservice te realiseren werkte stimulerend. Toch was de visie er slechts een op hoofdlijnen. Er zou meer op papier hebben moeten staan over de vertaling ervan in bijvoorbeeld de verantwoordelijkheden van de samenwerkingspartners. Voorts, zoals al gesteld, is het belangrijk

15


ruimten voor bijvoorbeeld de dagverzorging en een wijkinformatie/adviespunt. Tussen de gebouwdelen zijn verbindingen gemaakt, zodat de bewoners van de seniorenwoningen en het zorgcentrum, maar ook de wijkbewoners makkelijk gebruik kunnen maken van de diversiteit aan functies die het gebouwencomplex biedt. De inloop die er is, geeft het gebouwencomplex levendigheid. Hart van Lombok vormt zo het middelpunt van de voorzieningen in de wijk.

16


om transparant te handelen en gezamenlijk zicht te blijven houden op ieders (financiële) risico’s en deze trachten te beperken. Ten derde is een scherpe tijdsbewaking en een soepele afhandeling van goedkeuringstrajecten van belang in dit soort projecten. De ontwikkeltijd- en kosten lopen anders op en subsidies, zo die er zijn, komen in gevaar. Dit blijkt niet eenvoudig omdat de sectoren rekening moeten houden met hun eigen goedkeuringsprocedures, er vaak verschillende deadlines zijn voor subsidies en er veel gemeentelijke afdelingen betrokken zijn. Wat betreft het laatste is het aanstellen van één gemeentelijk coördinator per project onontbeerlijk, iemand die verantwoorde-

lijk is voor de afstemming en besluitvorming binnen het gemeentelijk apparaat. Tot slot is het zaak tijdig afspraken vast te leggen over verantwoordelijkheden en kosten van (dagelijks) beheer van de gemeenschappelijke ruimten. Veel functies zijn onder één dak samengebracht. De samenwerkingspartners zien dit als een succesvolle stap in het traject. Samen met welzijnsorganisatie Portes is door Aleant (Cascade en thuiszorg TSU), Mitros en het Gezondheidscentrum Lombok een nieuwe gezamenlijke wijkprojectstructuur opgezet. Van daaruit wordt nu voortvarend verder gewerkt aan de servicewijk. Op de agenda staan o.a.: verdere afstemming van de

dienstverlening en zorg op de vraag van wijkbewoners, uitbouw van de informatie/adviesfunctie en het verder geschikt maken van woningen en woonomgeving voor wonen met zorg.

De praktijk: Schaakwijk (Zuilen) In de vooroorlogse wijk Zuilen in Utrecht heeft Mitros een multifunctioneel woonzorgcentrum in aanbouw dat medio 2005 wordt opgeleverd. Voor de 22.000 inwoners van de wijk is dit het eerste centrum waar wonen met zorg en wijkvoorzieningen worden samengebracht. Maatschappelijk gezien een belangrijk project, dat wel een lange adem vergt.

17


18


Start Vijf jaar geleden verschenen de eerste notities over een nieuw te bouwen woonzorgcomplex in Schaakwijk, een buurt in de Utrechtse wijk Zuilen. Mitros wilde graag op deze geschikte locatie tegenover een nieuw winkelcentrum, openbaar vervoer en nabij het groen van de Vecht seniorenwoningen bouwen. Met ouderenzorgaanbieder Cascade werd overeengekomen dat Mitros zelfstandige huurwoningen zou bouwen, geschikt voor wonen met zorg. Cascade zou verzorgingshuis- en eventueel verpleeghuiszorg aan huis brengen. Partijen vonden elkaar in de wens om niet alleen in dit centrum zorg te bieden, maar zeker ook vanuit dit centrum naar de omliggende wijk. Geheel in lijn met het gedachtegoed van woonservicezones dat

toen in opkomst was. De gemeente had in haar bestemmingsplan opgenomen dat de begane grond van het woongebouw bestemd moest worden voor diverse (gezondheids)zorgen welzijnsfuncties. Realisatie Nu, najaar 2004, resteert er nog iets minder dan een jaar bouwtijd tot oplevering van het multifunctionele complex. Zestig voor rolstoelen toegankelijke en geschikte seniorenwoningen zullen beschikbaar komen en (merendeels) aangeboden worden als servicewoning. Cascade wil de service en zorg samen met de thuiszorg gaan leveren vanuit ruimten op de begane grond, ook naar bewoners in de wijk. Cascade wil ook een ontmoetingsruimte en ruimten voor dagverzorging maken,

bestemd voor de oudere wijkbewoners. De zorgaanbieder wacht nog op goedkeuring van haar subsidie-verstrekkers en heeft daarom nog geen handtekening onder een huurovereenkomst gezet. Als deze voorzieningen gerealiseerd zijn, resteert er nog ruimte voor andere functies op de begane grond. Ofschoon professionals als huisartsen, paramedici en de apotheek de locatie en de samenwerking met de thuiszorg en Cascade aantrekkelijk vinden, heeft nog geen van de partijen een huurovereenkomst ondertekend. Ondertussen is Mitros wel aan het bouwen en loopt zij risico ten aanzien van de verhuur. Samenwerking Onder leiding van een gemeentelijk coördinator is destijds gestart met het betrek-

Evaluatie Het is lang zoeken geweest naar welke partners in de wijk belangstelling zouden hebben om ruimte te huren in het centrum. Het is zeer te betwijfelen of volledige verhuur met de bestemming zorg en welzijn haalbaar is. Mitros is inmiddels met de gemeente overeengekomen dat de bestemming verruimd kan worden. In nieuwe projecten wil Mitros dan ook

vooraf meer zekerheden, zodat de risico’s verminderd worden. Achteraf gezien is de betrokkenheid van de gemeentelijk coördinator te snel beëindigd. Mitros heeft daardoor coördinerende taken over moeten nemen, hetgeen de corporatie in een dubbele rol plaatste. Verder kostte het tijd om overeenstemming met de zorgverzekeraar te bereiken over bijvoorbeeld garanties voor toekomstige verhuur aan huisartsen. Mitros zou hierover in andere projecten eerder tot standaardafspraken willen komen. Het is nu zaak zo spoedig mogelijk huurcontracten te sluiten met diverse partijen, zodat duidelijk is wie meedoet en de afbouw van de cascoruimten nog in de bouw kan worden meegenomen. Vervolgens zal er een projectstructuur nodig zijn waarin de dienstverlening in de wijk wordt ingevuld.

19


ken van professionals in de (gezondheids)zorg bij het beoogde multifunctionele centrum. Cascade en Mitros hebben al vrij snel een intentieovereenkomst gesloten. Met de huisartsen die vaak verspreid in de wijk in eenmanspraktijken werkten, bleek het moeilijker tot afspraken te komen. De financiële stap van de goedkope praktijk-aan-huis naar een nieuwbouwcentrum was voor velen te groot. Inmiddels zijn de vergoedingen voor huisvesting in hun tarieven opgetrokken, waardoor er iets meer ruimte is ontstaan, maar nog steeds niet genoeg. Mitros is uiteindelijk met een huisartsenpraktijk die belangstelling had verder gaan praten. Overleg is gevoerd met de zorgverzekeraar, die garanties wil afgeven over (toekomstige) contractering van huisartsen voor deze praktijk. Daardoor nemen risico’s af hetgeen de kosten iets drukt. Gezocht wordt nog naar incidentele subsidies. De verwachting is dat wanneer de huisartsen hun praktijk hier gaan vestigen, dit een aanzuigende werking heeft op andere gezondheidszorgaanbieders.

Colofon Tekst Mitros Illustraties Mitros, Ch.v.d. Broek, Drie D en Yukon Vormgeving CARTA, Utrecht Druk Stolwijk Uitgever Mitros Postbus 8217, 3503

RE

Utrecht

©september 2004

Eerder verschenen in de reeks Mitros Cahiers 1 Maatschappelijk Gebonden Eigendom 2 Monumentenbeleid 3 Woningkwaliteit bereikbaar 4 Woonmilieus in beeld 5 Regionale samenwerking 6 Communicatie met Allochtonen 7 Stedelijke vernieuwing in de steigers 8 Omgaan met overlast

Te bestellen bij Mitros, afdeling Communicatie 030 880 39 12

W OONSER WONEN, ZORG & WELZIJN

Recommend Documents