Výstavba a nakládání s bytovým fondem z pohledu daně z přidané hodnoty

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra bankovnictví a pojišťovnictví

Výstavba a nakládání s bytovým fondem z pohledu daně z přidané hodnoty Diplomová práce

Autor:

Bc. Jaroslav Němec Finance, Finanční obchody

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. Slavomíra Svátková, CSc.

červen 2012

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Čáslavi, 01.05.2012

………………………… Jaroslav Němec

Poděkování Tímto bych chtěl poděkovat paní doc. Ing. Slavomíře Svátkové za její svědomitý a pečlivý dohled a pomoc při psaní této diplomové práce. Následně také paní Zdeňce Doleţílkové, referentce odboru majetku a investic na Městském úřadu Čáslav, za oddanou pomoc při shánění a kompletování podkladů pro psaní této práce.

Anotace Náplní této diplomové práce je vyhodnocení výstavby a vyuţívání bytového fondu v areálu Prokopa Holého v Čáslavi z pohledu daně z přidané hodnoty. Nejprve budou vysvětleny některé obecné pojmy týkající se bytového fondu. Zejména základní pojmy z oblasti bydlení a pojmy řešící problematiku daně z přidané hodnoty a bytového fondu. Ve své hlavní části bude rozebrána výstavba bytového fondu v areálu kasáren Prokopa Holého v Čáslavi a to z pohledu investora. Autor bude zkoumat jaké sazby daně z přidané hodnoty byly pouţity v závislosti na typu jednotlivých prací a časovém období. Následně se autor pokusí vyhodnotit jak investor s nově vzniklým bytovým fondem naloţil a to především z pohledu daně z přidané hodnoty.

Annotation Filling those diploma work is evaluation build - up and exploitation housing fund in area Prokopa Holého in Čáslav from view of taxation from added value. At first will explained some common notions concerning housing fund. Especially fundamental terms from zone living and notions solving problems taxation from added value and housing fund. In his main parts will out of print build - up housing fund in area barracks Prokopa Holého in Čáslav namely from investor´view. Author will inquire into what rates taxation from added value was used in dependencies on type single washing and time period. Subsequently author will try to evaluate how investor with new postneuritic housing fund heaped namely above all from view taxation from added value.

Obsah Obsah ............................................................................................................................. 5 Úvod................................................................................................................................ 6 1. Bytový fond z pohledu daně z přidané hodnoty......................................... 8 1.1 Vznik bytového fondu........................................................................................... 8 1.1.1 Bytová politika ................................................................................................ 8 1.1.2 Výstavba bytového fondu ................................................................................ 9 1.1.3 Výstavba pro sociální bydlení ....................................................................... 11 1.2 Nakládání s bytovým fondem ............................................................................ 13 1.2.1 Hospodaření s bytovým fondem .................................................................... 13 1.2.2 Opravy a modernizace bytového fondu ......................................................... 17 1.3 Bytový fond z pohledu daně z přidané hodnoty ............................................... 18

2 Analýza bytového fondu v areálu Prokopa Holého z pohledu vybraných oblastí DPH ...................................................................................... 23 2.1 Bytový komplex v areálu kasáren Prokopa Holého ........................................ 23 2.1.1 Domy B1, H1................................................................................................. 27 2.1.2 Domy B2, G1................................................................................................. 28 2.2 Analýza výstavby z pohledu daně z přidané hodnoty ..................................... 29 2.2.1 Realizace projektu v letech 2006 a 2007 ....................................................... 29 2.2.2 Realizace projektu v roce 2008 ..................................................................... 30 2.2.3 Realizace projektu v roce 2009 ..................................................................... 31 2.2.4 Realizace projektu v roce 2010 ..................................................................... 32 2.2.5 Realizace projektu v roce 2011 ..................................................................... 34 2.3 Analýza nakládání s bytovým fondem z pohledu daně z přidané hodnoty ... 34

3. Vyhodnocení analýzy bytového fondu v areálu Prokopa Holého...... 39 3.1 Vyhodnocení realizace projektu v areálu Prokopa Holého ............................ 39 3.1.1 Vyhodnocení výstavby v areálu Prokopa Holého ......................................... 39 3.1.2 Vyhodnocení nakládání s bytovým fondem v areálu Prokopa Holého ......... 44 3.1.3 Vyhodnocení výstavby a nakládání s bytovým fondem v areálu Prokopa Holého ........................................................................................................... 50 3.2 Změny v oblasti daně z přidané hodnoty od 1. ledna 2012 při výstavbě a nakládání s bytovým fondem ............................................................................ 56

4. Závěry a doporučení .......................................................................................... 60 Závěr ............................................................................................................................ 66 Seznam použité literatury..................................................................................... 69 Přílohy ......................................................................................................................... 76 -5-

Úvod V roce 2008 začala v areálu bývalých Čáslavských kasáren Prokopa Holého nová bytová výstavba. Jednalo se o počátek rozsáhlého projektu, který se bude realizovat ještě v průběhu mnoha příštích let. Vzhledem k této rozsáhlosti a faktu, ţe jde po hodně dlouhé době o první bytovou výstavbu financovanou městem bez spoluúčasti Armády České republiky, tak došlo k rozhodnutí tento projekt a zejména jeho jiţ realizovanou část podrobněji rozpracovat v této práci. Za cíl této práce bylo je stanoveno vyhodnocení výstavby a vyuţívání bytového fondu v areálu Prokopa Holého z pohledu daně z přidané hodnoty. Půjde především o porovnání pouţití různých sazeb daně z přidané hodnoty na jednotlivé typy činností při výstavbě bytového fondu v různém časovém období. Následně dojde k vyhodnocení postupu investora při následném nakládání s tímto bytovým fondem z pohledu daně z přidané hodnoty a následně k vyhodnocení výstavby a následného nakládání s bytovým fondem v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého v Čáslavi. Na závěr se provede shrnutí celé práce a představení dalších moţných doporučení pro další postup při financování výstavby. Při psaní této práce se vycházelo z právních předpisů platných do 31.12.2011. V První kapitole dochází k výtahu nejdůleţitějších pojmů z oblasti bytové politiky a daně z přidané hodnoty ve vztahu k bytovému fondu. Ve své první části čtenáři osvětlí základní pojmy z oblasti vzniku bytového fondu jako je bytová politika nebo sociální bydlení. Ve své druhé části se zaměřuje na následné nakládání a pozdější uţívání bytového fondu. Nakonec se zabývá problematikou daně z přidané hodnoty ve vztahu k bytovému fondu. Druhá kapitola se ve své první části zabývá představením projektu nové bytové výstavby v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého v Čáslavi v jeho plné obsáhlosti. Popisuje, jaké má investor plány při zástavbě areálu a v jaké kapacitě. Ve druhé části této kapitoly dochází jiţ k samotné analýze 1. etapy výstavby v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého. Zejména řeší jednotlivé proběhlé stavební, průzkumné nebo projektantské práce v jejich časovém sledu podle roku realizace. Zároveň se věnuje jejich finanční náročnosti a to s ohledem na uplatněnou sazbu daně z přidané hodnoty. V poslední části probíhá analýza investorova nakládání s těmito nově vzniklými byty. Řeší

-6-

jaké měl z následného nakládání příjmy a v oblasti daně z přidané hodnoty se zaobírá pouţitými sazbami daně z přidané hodnoty. Třetí kapitola je rozdělena do dvou částí. Ve své první části se věnuje vyhodnocení výstavby a následného nakládání s nově postavenými bytovými domy v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého a to z pohledu investora. Nejprve v jednotlivých letech provede porovnání výší výdajů v jednotlivých kategoriích s připadající výši daně z přidané hodnoty a jejich podíl na celkových výdajích za konkrétní rok. Poté dojde k syntéze celkových výdajů a částek daně z přidané hodnoty za celé období výstavby. V dalším pokračování první části kapitoly bude rovněţ provedena syntéza vyhodnocení investorova nakládání s danými domy, čili jaké mu plynuly příjmy a jakou výši z příjmů zaujala daň z přidané hodnoty. Na závěr první části třetí kapitoly dojde k syntéze a vyhodnocení celého projektu s ohledem na příjmy, náklady a výši daně z přidané hodnoty. Druhá část této práce se zabývá k jakým základním změnám došlo v zákoně o dani z přidané hodnoty platné od 1. ledna 2012 ve spojitosti s výstavbou a nakládáním s bytovým fondem. Dále se také věnuje nově zavedenému přenesení daňové povinnosti v souvislosti se stavebními a montáţními pracemi. Čtvrtá kapitola shrnuje celkový postup jednotlivých prací a výdajů i s následným nakládáním s těmito nově vzniklými byty a investorovi příjmy z tohoto nakládání s ohledem na daň z přidané hodnoty. Dochází zde k celkovému shrnutí v časové posloupnosti jednotlivých let, ve kterých probíhala realizace 1. etapy výstavby. V další části kapitoly se navrhnou další moţné alternativy při financování projektu a uplatňování daně z přidané hodnoty u následujících realizovaných etap výstavby v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého.

-7-

1. Bytový fond z pohledu daně z přidané hodnoty 1.1 Vznik bytového fondu Bytový fond se dá definovat jako soubor obytných jednotek, případně i objektů slouţících k občanské obsluţnosti, na určitém území. Stáří, úroveň a vybavení bytového fondu je odrazem bohatství daného regionu a současně ukazatelem společenského postavení uţivatelů.1

1.1.1 Bytová politika Problematikou bytové politiky se v České republice zabývá Ministerstvo pro místní rozvoj, které má v oblasti bytové politiky za cíl zejména vytváření vhodného právního, institucionálního a fiskálního prostředí pro aktivity všech aktérů na trhu s byty. Z hlediska aktérů na trhu s byty jsou cíle bytové politiky zejména tyto:  fungování trhu s byty i s odpovídající právní úpravy pro vlastnické, nájemní i druţstevní bydlení;  zvyšování finanční dostupnosti bydlení pro domácnosti i s pomocí sociálních dávek kompenzujících celkové výdaje na bydlení domácností s niţšími příjmy;  zvyšování nabídky bydlení nejenom prostřednictvím podpory nové výstavby, rovněţ v oblasti bytů se sociálním určením;  zvyšování kvality bydlení podporou vlastníků při správě, údrţbě, opravách a modernizaci jejich bytového fondu;  průběţný monitoring trhu s byty i monitoring účinnosti a efektivity jednotlivých podpůrných nástrojů a jejich korekce;  aplikace nediskriminačních pravidel společného trhu Evropské unie včetně podmínek hospodářské soutěţe a slučitelnosti veřejných podpor s komunitárním právem. Výše zmíněné cíle jsou naplňovány právními předpisy2 a dále pomocí podpůrných nástrojů v oblasti bydlení. Jedná se o programy financované ze státního rozpočtu prostřed-

1 2

Volně zpracováno podle: Bytový fond, leccos.com/index.php/clanky/bytovy-fond Příloha 1 – Seznam právních předpisů spadajících pod Ministerstvo pro místní rozvoj, které upravují bytovou politiku.

-8-

nictvím Ministerstva pro místní rozvoj ČR a o podpory financované z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení na základě jednotlivých nařízení vlády, obsahujících podmínky a rozsah jednotlivých forem podpory3.

1.1.2 Výstavba bytového fondu Od roku 1998 byla v České republice zahájena výstavba 475 tisíc bytů4 a do roku 2010 jich bylo dokončeno cca 400 tisíc5. Nedá se ovšem hovořit o rovnoměrném rozloţení výstavby v průběhu období. Zatímco do roku 2001 počet nově rozestavěných bytů kaţdoročně klesal (aţ pod 29 tisíc) z důvodu hospodářského útlumu nastalého v letech 1998 - 2001, došlo od roku 2002 k otočení trendu. Z tohoto důvodu byla v roce 2005 překročena hranice 40 tisíc rozestavěných bytů. Na vrchol se ovšem bytová výstavba dostala aţ v období mezi lety 2006 a 2008, kdy se v kaţdém roce začalo stavět více neţ 43 tisíc bytů. V roce 2008 bylo dokončeno 38 380 bytů, největší podíl představují rodinné domy 55,6 % a bytové domy 37,3 %. Podíl ostatních forem činil 7,2 %. Ovšem v roce 2009 a zejména pak 2010 došlo v souvislosti s hospodářskou recesí k útlumu nové bytové výstavby a počet bytů, které se nově začaly stavět, byl v roce 2010 nejniţší od roku 19986. Přitom v samotném městě Čáslav vzniklo v období let 2000 aţ 2008 zhruba necelých devadesát nových bytů, které byly postaveny v areálu bývalých kasáren Jana Ţiţky z Trocnova. Při této výstavbě vzniklo nejvíce bytů v kategoriích jednopokojových a třípokojových bytů. Třetí nejpočetnější kategorií nově vzniklých bytů v tomto areálu byly největší byty čtyřpokojové a nejméně bylo postaveno bytů dvoupokojových. Výstavba bytů v areálu bývalých kasáren Jana Ţiţky z Trocnova probíhala na základě potřeby bytů pro zaměstnance Armády České republiky z blízké letecké základny. Tyto byty byly následně v roce 2008 převedeny do plného vlastnictví města, které je následně prodalo současným obyvatelům. Následný výnos z prodeje těchto bytů byl pouţit k financování nové výstavby v nedalekém areálu kasáren Prokopa Holého. Podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ke vzniku bytové jednotky dochází její výstavbou nebo zápisem vlastníka budovy do katastru nemovitostí. Před sa-

3

Volně zpracováno podle: Bytová politika, www.mmr.cz/Bytova-politika Za byty zahájené jsou povaţovány byty v domech, jejichţ výstavba byla povolena na základě vydaného stavebního povolení nebo stavebního ohlášení. 5 Za byty dokončené jsou povaţovány byty, na které byl příslušným stavebním úřadem vystaven kolaudační souhlas. 4

6

Volně zpracováno podle: Komentář k bytové výstavbě, www.mmr.cz/Bydleni/bydleni2009/cz/komentar-k-bytove-vystavbe-rok-2008.html

-9-

motnou výstavbou si investor a dodavatel vymezí vzájemná práva a povinnosti při výstavbě domu smlouvou o výstavbě. Tato smlouva o výstavbě je povinnou přílohou k návrhu na vklad rozestavěné jednotky do katastru nemovitostí a je také součástí ţádosti o vydání stavebního povolení. Následně se dům vystavěný podle tohoto zákona na návrh vlastníků jednotek vyznačí v katastru nemovitostí podle údajů obsaţených ve dříve sepsané smlouvě o výstavbě a podle vyhotoveného geometrického plánu, čísla popisného a kolaudačního rozhodnutí.7 Další právní předpis z působnosti ministerstva pro místní rozvoj, který se zabývá výstavbou bytového fondu, je zákon č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů. Tento zákon upravuje podmínky, při kterých je moţné poskytnout bytovému druţstvu dotaci a úvěr na krytí části pořizovacích nákladů na výstavbu druţstevních bytů na území České republiky a to z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení. Tato podpora můţe být poskytnuta pouze bytovému druţstvu, které splňuje podmínky stanovené tímto zákonem a financuje výstavbu druţstevních bytů do svého vlastnictví za finanční účasti svých členů. Výše příspěvku bude určena na základě obvyklé úrovně nákladů na výstavbu bytů a předpokládané finanční účasti členů druţstva. Podporu při výstavbě druţstevních bytů lze čerpat na základě předkládaných dokladů o stavebních nákladech spojených s danou výstavbou. Jakmile bude moţno rozestavěnou budovu zapsat do katastru nemovitostí, podá bytové druţstvo návrh na zápis rozestavěné budovy do katastru nemovitostí a Fond uzavře s bytovým druţstvem zástavní smlouvu, jejímţ předmětem bude zástavní právo k rozestavěné budově a pozemku, zajišťující nesplacenou část úvěru včetně příslušenství8. Výstavba bytového fondu jakoţto součást bytové politiky spadá pod Ministerstvo pro místní rozvoj. To můţe v rámci svých pravomocí poskytnout následující dotace pro podporu výstavby bytového fondu:  Podpora výstavby technické infrastruktury pro následnou bytovou výstavbu příjemcem mohou být pouze obce, cíl je rozšířit nabídku zainvestovaných pozemků pro následnou výstavbu bytových domů.

7 8

Volně zpracováno podle: zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů Volně zpracováno podle: zákon č. 378/2005 Sb., zákon o podpoře výstavby druţstevních bytů, ve znění pozdějších předpisů

- 10 -

 Podpora výstavby podporovaných bytů - určeno všem investorům pro byty na sociální bydlení po následujících dvacet let. Pro výstavbu bytového fondu lze prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení získat od státu i následující finanční prostředky s pomocí následujících programů:  Úvěr 300 - úvěr pro mladé rodiny na pořízení bydlení ve výši 300 tis. Kč, splatný do 20 let. Následně příjemce můţe získat i nevratnou dotaci 30 tis. Kč pokud se příjemci narodí dítě.  Dotace na výstavbu sociálních bytů - určeno všem investorům s cílovou skupinou nájemců s příjmem za posledních 12 měsíců pod zákonem daným limitem v závislosti na velikosti domácnosti. Tyto byty pak musí slouţit osobám z cílové skupiny po dobu deseti let v období patnácti let od dokončení stavby. Měsíční nájemné z bytu, na který byla poskytnuta dotace, nesmí být vyšší neţ součin pořizovací ceny bytu sníţené o poskytnutou dotaci a koeficientu 0,00333.  Záruky za úvěry čerpané na výstavbu nájemních bytů – zajišťovány jsou investiční úvěry na výstavbu nájemních bytů s dlouhodobou splatností. Po dobu ručení, min. 10 let, nesmí být jiné vyuţití neţ k nájemnímu bydlení9.

1.1.3 Výstavba pro sociální bydlení Vzhledem k tomu, ţe výjimka dojednaná při vstupu České republiky do Evropské unie, která umoţňovala uplatňovat sníţenou sazbu daně z přidané hodnoty na bytovou výstavbu, platila pouze do konce roku 2007, byl od 1. 1. 2008 definován pojem sociálního bydlení. Tento pojem byl definován pro zachování sníţené sazby daně z přidané hodnoty pro stavební a montáţní práce, které jsou spojené s výstavbou stavby pro sociální bydlení nebo se změnou dokončené stavby pro sociální bydlení a to i s jejím příslušenstvím. Sníţená sazba daně z přidané hodnoty se uplatní i v souvislosti s opravou této stavby nebo při poskytnutí stavebních a montáţních prací, kterými se dům, byt nebo prostor, určený k jiným účelům neţ k bydlení, mění na stavbu pro sociální bydlení. Sníţenou sazbu daně z přidané hodnoty lze uplatnit i na převod staveb pro sociální bydlení a jejich příslušenství. Stavbami pro sociální bydlení se podle § 48a zákona o dani z přidané hodnoty rozumí: 9

Volně zpracováno podle: Koncepce bydlení ČR do roku 2020, Ministerstvo pro místní rozvoj

- 11 -

 byt, rodinný dům, bytový dům pro sociální bydlení;  ubytovací zařízení pro ubytování příslušníků bezpečnostních sborů nebo pro ubytování státních zaměstnanců;  zařízení sociálních sluţeb poskytující pobytové sluţby;  školská zařízení pro výkon ústavní výchovy nebo ochranné výchovy a pro preventivně výchovnou péči, jakoţ i střediska výchovné péče;  internáty škol samostatně zřízených pro ţáky se zdravotním postiţením podle školského zákona;  zvláštní dětská zařízení, kterými jsou kojenecké ústavy a dětské domovy pro děti do tří let věku;  zařízení pro děti vyţadující okamţitou pomoc a zařízení pro výkon pěstounské péče;  speciální lůţková zařízení hospicového typu a domovy péče o válečné veterány a to včetně jejich příslušenství. Pro sociální bydlení podle výše zmíněných pravidel se tedy povaţuje byt, jehoţ celková podlahová plocha nepřesáhne 120 m2 a bytovým domem pro sociální bydlení se rozumí bytový dům, v němţ nejsou jiné byty neţ byty pro sociální bydlení10. Přitom do podlahové plochy bytu pro sociální bydlení se počítají podlahové plochy všech místností v bytě i s místnostmi tvořícími příslušenství bytu (kuchyň, pokoj, chodba, atd.). Dále se také započítává i podlahová plocha, kde je umístěno vybavení bytu jako například vestavěné skříně, otopná tělesa apod. Naopak do podlahové plochy bytu pro sociální bydlení se nezapočítávají plochy, které nejsou místnostmi (balkóny, terasy, lodţie). Dále se také nezapočítává plocha společných prostor domu11.

10

Volně zpracováno podle: Sociální bydlení se sníţenou sazbou DPH, www.finance.cz/zpravy/finance/134558socialni-bydleni-se-snizenou-sazbou-dph/ 11 Volně zpracováno podle: Stanovení podlahové plochy pro vymezení rodinného domu a bytu pro sociální bydlení, www.du.cz/33/stanoveni-podlahove-plochy-pro-vymezeni-rodinneho-domu-a-bytu-pro-socialni-bydleni-uniqueidg OkE4NvrWuNAcUiL-fcBUTwBqEUTFkl0/?query=Stanoven%ED+podlahov%E9+plochy+pro+vymezen%ED+ rodinn%E9ho+domu+a+bytu+pro+soci%E1ln%ED+bydlen%ED&serp=1

- 12 -

1.2 Nakládání s bytovým fondem 1.2.1 Hospodaření s bytovým fondem Velikost bytového fondu České republiky podle údajů z posledního sčítání lidu z roku 2001 byla 4 366,3 tis. bytů. Z toho téměř 12,5 % bylo bytů neobydlených. Mezi neobydlenými byty byl největší podíl u bytů vyuţívaných k rekreaci, další více neţ čtvrtina je obydlena pouze přechodně a to osobami, které zde nemají trvalý pobyt. Zhruba desetina neobydlených bytů byla nezpůsobilá k bydlení. Kategorie obydlených bytů je tvořena téměř z poloviny byty v domech ve vlastnictví soukromých fyzických osob. Soukromé byty následují byty v domech ve vlastnictví obce či státu s přibliţně čtvrtinovým podílem. Byty v domech stavebních bytových druţstev tvořily pouze jednu sedminu bytového fondu. Téměř stejný podíl bytů připadl i na domy s kombinovaným vlastnictvím. Se strukturou bytového fondu podle vlastníka domu souvisí i struktura bytů podle důvodu uţívání bytu. Největší část bytového fondu tvoří byty ve vlastním domě. Druhou největší skupinu bytů tvoří byty nájemní. Zhruba jedna sedmina bytů patří členům stavebních bytových druţstev. Byty v osobním vlastnictví tvořily zbylou, více neţ desetinu z bytového fondu. Graf 1 - Obydlené byty dle vlastníků

byty v domech ve vlastnictví soukromých fyzických osob byty v domech ve vlastnictví obce či státu. byty v domech stavebních bytových družstev byty v domech s kombinovaným vlastnictvím

Zdroj: Charakteristiky trvale obydleného bytového fondu, Český statistický úřad

Jedním z nejdůleţitějších ukazatelů kvality bydlení je struktura bytů podle počtu obytných místností. Jak ukazují údaje z posledního zveřejněného sčítání lidu z roku 2001, připadá na celý bytový fond průměrně 2,7 místnosti na byt. Ze sčítání také vyplynulo, ţe nejčetnější jsou byty se třemi obytnými místnostmi (více neţ třetina), jejich největší podíl je v Olomouckém, Moravskoslezském a Jihočeském kraji. Další skupinou bytů podle počtu místností jsou malé byty, to je s jednou aţ dvěma místnostmi, jejichţ republikový průměr byl 44,2 %. Zde nejvyšší podíl mají kraje Karlovarský, Praha a Ús- 13 -

tecký. Byty velké, čili s více neţ třemi místnostmi zaujímají zhruba pětinu z republikového bytového fondu. Jejich největší počet je ve Zlínském a Jihomoravském kraji a na Vysočině12. V rámci města Čáslav z jiţ výše zmíněného sčítání lidu vyplynulo, ţe bytový fond města byl tvořen 4020 byty, coţ představuje zhruba 0,1 % na velikosti celorepublikového bytového fondu. Z toho obydlených 3704 a neobydlených 316. U obydlených bytů je přibliţně třetina ve vlastním domě, přibliţně další třetina je tvořena nájemními byty a zbytek tvořily byty v osobním vlastnictví a byty druţstevní. Podle počtu místností tvořily největší skupinu malé byty, které tvořily necelou polovinou městského bytového fondu. Další skupinu tvořily byty třípokojové obsahující zhruba třetinu bytového fondu a nejniţší podíl v městském bytovém fondu zaujímaly velké byty13. Podle údajů z Městského úřadu v Čáslavi bylo v roce 2011 ve vlastnictví města celkem 393 bytů. Z toho největší počet byl malých bytů, kterých bylo 276. Další skupinu tvořilo 83 bytů třípokojových. Nejméně bytů ve vlastnictví města bylo bytů velkých, kterých bylo 34. Graf 2 – Počet bytů podle počtu místností v Čáslavi

4 a více místností

3 místnosti

1 - 2 místnosti

0

50

100

150

200

250

300

Zdroj: MěÚ Čáslav

Po dokončení výstavby bytového fondu má investor a vlastník několik moţností jak s danými byty nakládat. Jednou z moţností je byty rozprodat za obvykle trţní cenu v dané lokalitě. Další moţností, obzvláště pokud jsou majiteli bytového fondu samotní

12

Volně zpracováno podle: Charakteristiky trvale obydleného bytového fondu a Vývoj bytového fondu v letech 1991-2001, Český statistický úřad 13 Údaje čerpány z Sčítaní lidu, domů a bytů 2001, www.czso.cz/sldb/sldb2001.nsf/obce/534005?OpenDocument

- 14 -

vlastníci bytů, je vytvoření bytového druţstva nebo společenství vlastníků bytových jednotek. Společenství vlastníků jednotek vzniká podle zákona o vlastnictví bytů za účelem vykonávat práva spojená se správou, provozem a opravami společných částí domu, případně vykonávat činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouţí i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství vlastníků jednotek vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, kde nejméně tři jsou vlastněny třemi různými vlastníky. Členství ve společenství vzniká a zaniká současně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky. Mezi orgány společenství patří shromáţdění vlastníků jednotek a výbor společenství nebo vlastník jednotek, kterého shromáţdění pověří výkonem funkce výboru. Po vzniku společenství se musí konat první schůze do 60 dnů, kde se schvalují stanovy a volí orgány společenství. Následně společenství musí alespoň jednou ročně konat shromáţdění, kdy při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu14. Další formou vlastnictví bytového fondu je bytové družstvo, které vzniká na základě obchodního zákoníku. Druţstvo tvoří jeho členové, kteří jsou většinou i nájemci daných bytových jednotek. Bytové druţstvo musí mít nejméně pět členů nebo minimálně dvě právnické osoby. Pro zaloţení druţstva je vyţadována ustavující schůze druţstva, kde se určuje zapisovaný základní kapitál, schvalují se stanovy a volí představenstvo s kontrolní komisí. Následně druţstvo vzniká dnem zápisu do obchodního rejstříku. Mezi orgány druţstva patří členská schůze, představenstvo a kontrolní komise. Členská schůze se schází ve lhůtách určených stanovami, nejméně však jednou za rok. Při hlasování má kaţdý člen jeden hlas, pokud stanovy neurčují jinak15. Za dob socialismu byl veškerý bytový fond v bytových domech ve vlastnictví státu. Po změně reţimu došlo k převodu asi jedné čtvrtiny bytového fondu do vlastnictví obcí. Města následně při správě svého obecního bytového fondu vyuţívají správu prostřednictvím obecních podniků bytového hospodářství nebo pomocí jedné nebo více specializovaných soukromých firem najatých obcí s nárokem na odměnu za výkon správy. Tyto podniky v rámci hospodaření s obecním bytovým fondem byty následně

14 15

Volně zpracováno podle: zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů Volně zpracováno podle: zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů

- 15 -

pronajímají zájemcům o bydlení, případně ostatním zájemcům o nájem nebytových prostor v rámci daného bytového fondu. Právo na uţívání bytu případně nebytového prostoru vzniká mezi zájemcem o daný bytový či nebytový prostor a správcem nebo majitelem daného bytového fondu podpisem nájemní smlouvy při úhradě nájemného. Tato smlouva musí obsahovat označení bytu, příslušenství, rozsah jejich uţívání a způsob výpočtu nájemného a úhrad spojených s uţíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Poté je pronajímatel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému uţívání. Při dohodě obou stran lze předat i byt ve stavu nezpůsobilém pro řádné uţívání. Nájemce má vedle práva uţívat byt také právo uţívat společné prostory a zařízení domu. Do povinností nájemce patří řádně uţívat byt, společné prostory a zařízení. Pronajímatel má pro změnu právo poţadovat, aby v bytě ţil takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání všem osobám ţijícím v bytě tento byt řádně uţívat a ţít v hygienicky vyhovujících podmínkách. Nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo jeho změna v průběhu nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Ovšem nedošlo-li ke sjednání nájemného dohodou, můţe pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Nesdělí-li nájemce pronajímateli písemně souhlas se zvýšením nájemného, má pronajímatel právo navrhnout aby výši nájemného určil soud16. Přitom nájemné jako cena za uţívání bytu bylo vţdy povaţováno za velice citlivou záleţitost s ohledem na zvláštní povahu bydlení v lidském ţivotě. Proto je nájemné dosud regulováno vyhláškami Ministerstva financí. Tato regulace je postupně ukončována a nájemné, jako kaţdá jiná cena, se odvíjí především od koupěschopné poptávky a nabídky bydlení17. Podle průzkumu pořádaného Ústavem územního rozvoje z roku 2010 byly zjištěny sazby nájemného u bytů nepodléhajících regulaci v porovnávaných městech v rozpětí začínajícím od 12,37 Kč/m2 po 70,00 Kč/m2 v roce 2008 aţ po rozpětí od 12,91 Kč/m2 po 110,44 Kč/m2 v roce 2010 za standardní byt. Nájemné u bytů v kategorii se sníţenou kvalitou dosahovalo v roce 2008 úrovně od 7,89 Kč/m2 po 54,82 Kč/m2. V roce 2010 se pohybovalo v rozpětí od 7,19 Kč/m2 do 91,67 Kč/m218.

16

Volně zpracováno podle: zákon č. 40/1964 Sb. občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Volně zpracováno podle: Důvodová zpráva, http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_9113.html 18 Volně zpracováno podle: Výsledky dotazníkové akce o změnách v obecním bytovém fondu ve vybraných městech www.uur.cz/default.asp?ID=3894 17

- 16 -

1.2.2 Opravy a modernizace bytového fondu Vlastníci bytových jednotek jsou povinni přispívat na náklady, které jsou spojeny se správou domu. Správou domu se rozumí zajišťování provozu domu a pozemku, údrţby a oprav společných částí domu, protipoţárního zabezpečení domu, včetně hromosvodů, revizí a oprav společných částí technických sítí, rozvodů elektrické energie, plynu, vody a odvodu odpadních vod, tepla a teplé uţitkové vody včetně radiátorů, vzduchotechniky, výtahů, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu a elektrických sdělovacích zařízení v domě a dalších technických zařízení podle vybavení domu, revizí a oprav domovní kotelny či výměníkové stanice v rozsahu a způsobem odpovídajícím skutečnému vybavení domu, prohlídek a čištění komínů, administrativní a operativně technické činnosti spojené se správou domu, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, správy jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů společenství a dalších činností, které vyplývají pro společenství z právních předpisů a technických postupů spojených se správou domu19. Není-li určeno dohodou jinak, nesou vlastníci náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu, který se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě. Vlastníci jednotek tak skládají předem určené finanční prostředky do fondu oprav jako zálohu na výše uvedené náklady. Výši záloh schvaluje předem shromáţdění vlastníků tak, aby byly kryty předpokládané náklady nutně vynaloţené v následujících měsících i v dalších letech20. Společenství dále zajišťuje buď přímo nebo na základě smluv uzavřených s dodavateli plnění spojená s uţíváním jednotek a společných částí domu, například dodávky tepla a teplé uţitkové vody, elektřiny, dodávky vody a odvod odpadní vody, úklid společných prostor, uţívání výtahu, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu21. O provedení oprav nebo modernizace daného bytového fondu, kde se nemění podíly jednotlivých vlastníků, rozhodují tito vlastníci minimálně tříčtvrtinovou většinou21. Pro tyto účely lze získat od státu opět prostředky formou dotace nebo úvěru. Jedná se o:  Úvěry na podporu oprav a modernizací pro obce – je poskytován Státním fondem rozvoje bydlení formou zvýhodněných úvěrů pro obce. Obec je povinna minimálně 19

20

Volně zpracováno podle: nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství

vlastníků jednotek

Volně zpracováno podle: Otázky a odpovědi - téma: Ekonomika, www.bytovadruzstva.cz/indexOO.php4?kod=2 21 Volně zpracováno podle: zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů

- 17 -

20 % poskytnutých prostředků dále poskytnout jiným vlastníkům nemovitostí určených k bydlení. Tento úvěr můţe být pouţit ke krytí poloviny nákladů vynaloţených na opravy nebo modernizace bytového fondu na území obce. V rámci působnosti Ministerstva pro místní rozvoj mohou majitelé bytů získat:  Podporu regenerace panelových sídlišť – jedná se o nevratnou dotaci, která je poskytována aţ do výše 70 % rozpočtových nákladů. V souladu s nařízením vlády byla stanovena maximální výše dotace, coţ vede k tomu, ţe se komplexní úpravy sídlišť provádějí na etapy.  Podporu k výměně olověných rozvodů vody v bytových domech - Jde o nevratnou dotaci, na kterou bylo v roce 2010 uvolněno ze státního rozpočtu 8,4 mil. Kč.  Integrovaný operační program (IOP) - jde o prostředky z evropských fondů, určených ve prospěch regenerace bytových domů a revitalizace obytného prostředí. Cílem těchto aktivit jsou problémové části, především sídliště větších měst vybrané Ministerstvem práce a sociálních věcí společně s Radou vlády pro záleţitosti romské menšiny22.

1.3 Bytový fond z pohledu daně z přidané hodnoty Podle zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, je při převodu nemovitosti místo plnění místem, kde se nemovitost nalézá. Zároveň i při poskytnutí sluţby, která se vztahuje k nemovitosti, včetně sluţby znalce, odhadce, realitní kanceláře, sluţby ubytovací, udělení práv na uţívání nemovitosti a sluţby při přípravě a koordinaci stavebních prací, jako jsou sluţby architekta a stavebního dozoru, je místem plnění místo, kde se nemovitost nachází. V případech, kdy je místo plnění je v tuzemsku, a poskytovatel není osobou registrovanou k dani z přidané hodnoty v České republice, tak daňová povinnost přechází na osobu povinnou k dani. Přitom u daně z přidané hodnoty při převodu nemovitosti se za datum zdanitelného plnění povaţuje den, kdy došlo k předání nemovitosti nabyvateli do uţívání nebo kdy byly doručeny listiny s uvedeným datem právních účinků vkladu do katastru nemovitostí, případně dnem zápisu změny vlastnického práva. Zdanitelné plnění ovšem nastává tím dnem, který nastane dříve23.

22 23

Volně zpracováno podle: Koncepce bydlení ČR do roku 2020, Ministerstvo pro místní rozvoj Volně zpracováno podle: zk. č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů

- 18 -

V případě, ţe dojde k poskytnutí stavebních a montáţních prací souvisejících se změnou dokončené stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu i s jejich příslušenstvím podle stavebního zákona nebo v souvislosti s opravou těchto staveb, se uplatní sníţená sazba daně. Přitom lze tento odstavec pouţít pouze na opravy bytu nebo bytového domu a na změny těchto bytových staveb. Do oprav je moţné zahrnout pouze stavební a montáţní práce slouţící k údrţbě a lze na ně uplatnit sníţenou sazbu daně. Jsouli stavební a montáţní práce prováděny na jiné stavbě, u které je jen její část určena pro bydlení, uplatní se sníţená sazba daně jen u těch prací, které jsou poskytnuty pouze pro část stavby určenou pro bydlení24. Za změnu dokončené stavby se dá povaţovat přístavba nebo nástavba, která je vzájemně propojena s dosavadní stavbou a dále také stavební úprava bez změny půdorysného tvaru i výškového ohraničení, jako například vnější zateplení objektu. Takţe za změnu dokončené stavby se povaţuje taková úprava, u které nevzniká nový byt. Sníženou sazbu daně z přidané hodnoty lze tedy pouţít při poskytnutí stavebních a montáţních prací u změny bytového nebo rodinného, kde nevznikne nová bytová jednotka s podlahovou plochou nad 120 m2 nebo nedojde ke změně na nebytový prostor. Dále lze sníţenou sazbu uplatnit na stavební a montáţní práce související s opravou bytu nebo domu, případně u oprav jejich společných prostor. Sníţenou sazbu lze rovněţ pouţít i u stavebních a montáţních prací u příslušenství rodinného a bytového domu nebo u jejich nebytových součástí nebo i u domů a bytů určených k jiným účelům, jako je například rekreace. Naopak základní sazba daně z přidané hodnoty se uplatní u stavebních a montáţních prací u staveb neslouţících jako bytový nebo rodinný dům nebo vznikne-li byt s podlahovou plochou nad 120 m2. Dále se základní sazba pouţije u stavebních a montáţních prací u dokončených staveb nebo u staveb slouţících k rekreaci. Základní sazba daně z přidané hodnoty se uplatní i u činností slouţících k zajištění přípravné fáze stavby nebo k přípravě realizace stavebních děl25. V rámci terminologie zákona o dani z přidané hodnoty je vhodné ještě definovat:  Bytový dům - stavba pro bydlení, ve které více neţ polovina podlahové plochy odpovídá poţadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena.

24

Volně zpracováno podle: Drábová Milena, Holubová Olga, Tomíček Milan, Zákon o dani z přidané hodnoty Komentář 25 Volně zpracováno podle: DPH u stavebních a montáţních prací spojených se změnou dokončené stavby pro bydlení, www.du.cz/33/dph-u-stavebnich-a-montaznich-praci-spojenych-se-zmenou-dokoncene-stavby-pro-bydleniuniqueidgOkE4NvrWuNAcUiL-fcBUWDWGKQ4qDBA/?query=DPH+u+stavebn%EDch+a+mont%E1%BEn% EDch+prac%ED+spojen%FDch+se+zm%ECnou+dokon%E8en%E9+stavby+pro+bydlen%ED&serp=1

- 19 -

 Rodinný dům –stavba pro bydlení, ve které více neţ polovina podlahové plochy odpovídá poţadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena, a v níţ jsou nejvýše 3 samostatné byty, 2 nadzemní a 1 podzemní podlaţí a podkroví.  Byt - je soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, která svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje poţadavky na trvalé bydlení. U budov spadajících do kategorie výstavby pro sociální bydlení, při poskytnutí stavebních a montáţních prací spojených s jejich výstavbou, změnou dokončené stavby pro sociální bydlení, včetně jejího příslušenství nebo v souvislosti s opravou této stavby, se uplatní snížená sazba daně. Sníţená sazba daně se uplatní také při poskytnutí stavebních a montáţních prací, kterými se bytový dům, rodinný dům, byt nebo prostor, který byl určen k jiným účelům neţ k bydlení, mění na stavbu pro sociální bydlení. Sníţená sazba se pouţije i při jejich převodu. Naopak základní sazba daně z přidané hodnoty se i v případě staveb určených pro sociální bydlení pouţije u stavebních a montáţních prací souvisejících se stavbou plošné stavby nebo u činností nezbytných pro přípravu a realizaci stavebních prací a zajištění přípravné fáze výstavby. Základní sazbou se zdaní i výstavba domu, kde část bytů splňuje podmínky sociálního bydlení a část bytů je nesplňuje. K rozdělení dojde aţ po konečném dokončení domu při prodeji bytů. Byty spadající do kategorie sociálního bydlení budou zdaněny sníţenou sazbou a byty nespadající do sociálního bydlení se zdaní základní sazbou daně z přidané hodnoty26. Vymezením jednotek podle zákona o vlastnictví bytů se před dokončením výstavby nemění charakter stavby. Výčet staveb, které lze zahrnout pod sociální bydlení je zmíněn v podkapitole 1.1.3 Výstavba bytového fondu s kritérii, které musí splnit sociální byt nebo sociální bytový dům, proto se zde jiţ nebudou zmiňovat. Jak se uvádí ve směrnici Rady 2006/112/ES o společném systému daně z přidané hodnoty je nakládání s nemovitostmi osvobozeno od daně z důvodu technických, ekonomických i sociálních. Proto podle zákona o dani z přidané hodnoty je převod staveb, bytů a nebytových prostor osvobozen od daně z přidané hodnoty po uplynutí tří let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první uţívání stavby a to ke dni, který nastane dříve. Dále také podle směrnice se osvobozuje od daně dodání budov nebo jejich částí i s pozemkem. Převod pozemků je také osvobozen od 26

Volně zpracováno podle: Langerová Ivana Ing., Výstavba nových bytových domů, www.du.cz/print.phtml?cid=179442

- 20 -

daně, s výjimkou převodu stavebních parcel. Nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor je rovněţ osvobozen od daně. Osvobození se ovšem nevztahuje na krátkodobý nájem, nájem prostor a míst k parkování vozidel, nájem bezpečnostních schránek nebo trvale instalovaných zařízení a strojů. Plátce se ovšem můţe rozhodnout, zda při nájmu pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor jiným plátcům uplatní daň z přidané hodnoty. Musí přitom splnit následující podmínky: nájemce je plátcem daně z přidané hodnoty a pouţívá předmět k ekonomické činnosti27. Pokud jde o pronájem nemovitosti, který provádějí spoluvlastníci nemovitosti, kde je plátce a osoba osvobozená od uplatňování daně z přidané hodnoty, tak mohou všichni pronajímat nemovitost jako plnění osvobozené od daně. Plátce poté ovšem nemá nárok na odpočet daně u přijatých plnění, která pouţije k uskutečňování plnění osvobozeného od daně a bude povinen provádět krácení nároku na odpočet daně u přijatých plnění, která pouţije k uskutečnění plnění osvobozeného od daně a plnění zdanitelného28. V případě, ţe dojde při prodeji nemovitosti k nedodrţení podmínek pro osvobození od daně z přidané hodnoty, pak je moţné uplatnit sníţenou i základní sazbu daně z přidané hodnoty podle toho, o jaké jde vyuţití. Sníženou sazbu daně z přidané hodnoty lze uplatnit, pokud je předmětem daně stavba pro sociální bydlení i s podílem na společných částech bytu. Naopak do základní sazby daně z přidané hodnoty se řadí výše zmíněné aktivity, které nelze osvobodit od uplatnění daně z přidané hodnoty. Dále pak také byty nebo stavby, které nesplňují definici sociálního bydlení29. Při uplatnění nároku na odpočet daně z přidané hodnoty podle § 73 zákona o dani z přidané hodnoty musí nejprve plátce prokázat nárok na odpočet daně příslušným daňovým dokladem, který byl zaúčtován nebo evidován v daňové evidenci. Zdaňovací období ve kterém je moţné uplatnit nárok na odpočet vycházejí z období, ve kterých vznikla povinnost přiznat daň. Nárok na odpočet daně naopak nelze uplatnit po uplynutí 3 let od konce zdaňovacího období, ve kterém mohl být nárok na odpočet daně uplatněn nejdříve30. V případě obce nebo jiného veřejnoprávního subjektu se dělí jejich činnosti 27

Volně zpracováno podle: Drábová Milena, Holubová Olga, Tomíček Milan, Zákon o dani z přidané hodnoty Komentář 28 Volně zpracováno podle: Pronájem nemovitosti, která je ve spoluvlastnictví plátců a neplátců daně, cds2005.mfcr.cz/FAQ/DPH_pronajem.html 29 Volně zpracováno podle: Uplatnění DPH a osvobození od daně u převodu nemovitosti, www.du.cz/33/uplatnenidph-a-osvobozeni-od-dane-u-prevodu-nemovitosti-uniqueidgOkE4NvrWuNAcUiL-fcBUYTVXfNw9YYI/?query= Uplatn%ECn%ED+DPH+a+osvobozen%ED+od+dan%EC+u+p%F8evodu+nemovitosti&serp=1 30 Volně zpracováno podle: Obecné podmínky pro uplatnění nároku na odpočet daně z přidané hodnoty,

cds.mfcr.cz/cps/rde/xchg/cds/xsl/legislativa_metodika_632.html?year=0

- 21 -

na ekonomické a při výkonu působností v oblasti veřejné správy. Nárok na odpočet daně u přijatých zdanitelných plnění vychází z účelu pouţití plnění. Plátce tak má nárok na odpočet daně, pokud přijatá zdanitelná plnění pouţije pro uskutečnění své ekonomické činnosti. Pokud plátce přijatá zdanitelná plnění pouţije pro uskutečnění své ekonomické činnosti, tak pro účely s ní nesouvisející, má nárok na odpočet daně pouze v poměrné výši odpovídající rozsahu pouţití pro ekonomickou činnost. U přijatých plnění pouţitých pro uskutečnění ekonomických činností by veřejnoprávní subjekt měl mít nárok na odpočet daně v plné výši. Naopak plnění pouţitá výhradně pro výkony veřejné správy by měla být v plné výši vyloučena z nároku na odpočet daně.31

31

Volně zpracováno podle: Uplatňování nároku na odpočet daně v poměrné výši u veřejnoprávních subjektů, cds.mfcr.cz/cps/rde/xchg/cds/xsl/legislativa_metodika_617.html?year=0

- 22 -

2 Analýza bytového fondu v areálu Prokopa Holého z pohledu vybraných oblastí DPH V roce 2005 po opuštění kasáren Prokopa Holého Armádou České republiky se město Čáslav rozhodlo s moţností bezúplatného převodu tohoto areálu do majetku města zde vystavět nový bytový komplex a tím i celou městskou čtvrť. V tomto areálu je kromě vzniku nových bytů i počítáno se vznikem staveb občanské vybavenosti v podobě například obchodů nebo kanceláří. Proto se tato kapitola ve své první části věnuje kompletnímu představení daného projektu a rozdělení do jednotlivých etap výstavby. Zbylá část kapitoly je jiţ věnována pouze 1. etapě výstavby, která jako jediná jiţ byla dokončena. Nejprve se bude zabývat investorem výstavby vynaloţenými výdaji na realizaci projektu v období let 2006 aţ 2010 a nakonec následným nakládáním s nově vzniklými byty a tím i investorovými příjmy, které se začaly realizovat po roce 2010.

2.1 Bytový komplex v areálu kasáren Prokopa Holého Areál kasáren Prokopa Holého se nachází na Jeníkovském předměstí v jihovýchodní části města Čáslav při výjezdu směrem na Havlíčkův Brod. Areál kasáren byl Armádou České republiky vyuţíván do roku 2005 a po přesunutí současné vojenské posádky do Pardubic zůstal areál bez vyuţití. Proto byl posléze bezúplatně převeden z vlastnictví Ministerstva obrany pod zastoupením Vojenské ubytovací a stavební správy v Pardubicích do vlastnictví města Čáslav v průběhu měsíce dubna roku 2008.

obr. 1 Vyznačení areálu na mapě města zdroj: www.mapy.cz

- 23 -

Po opuštění tohoto areálu Armádou České republiky a výhledem moţného převodu na město, se představitelé města Čáslavi rozhodli na pozemcích tvořících tento areál vystavět novou městskou čtvrť, kde postupem času vznikne přibliţně aţ 345 nových bytů pro širokou veřejnost. Vzhledem k finanční náročnosti projektu byla výstavba těchto bytů rozdělena do čtyř etap výstavby. V průběhu nové zástavby areálu je nutné, vzhledem k velkému počtu nových bytů počítat i s objekty občanské vybavenosti. Pro tyto objekty občanské vybavenosti je vyhrazen prostor v severní části areálu. Zde by měly postupně vzniknou nové obchody, kanceláře, restaurace, kulturní zařízení či sportovní a dětská hřiště32. První etapa projektu výstavby v areálu kasáren Prokopa Holého zahrnovala čtyři bytové domy pod označením B1, B2, H1 a G1 v prostřední části areálu. V rámci této jiţ dokončené etapy vzniklo celkem 108 nových bytů v kategoriích od 1 + kk aţ po 4 + kk. V rámci výstavby bytových domů první etapy byly postaveny i inţenýrské a dopravní sítě slouţící k obsluze těchto objektů. Spolu s výstavbou dopravních sítí vznikly i nové parkovací plochy pro obyvatele těchto bytových domů. Tuto etapu se podařilo zrealizovat v průběhu let 2008 aţ 2011. Její financování bylo zajišťováno vlastními prostředky města Čáslav získanými zejména z prodeje bytů, které byly převedeny na město od armády a dalších bytů z městského bytového fondu. Z těchto čtyř dokončených bytových domů byly byty v budovách B1, B2 a H1 určeny k prodeji do osobního vlastnictví a dům G1 si město ponechalo pro byty nájemní.

obr. 2 První etapa výstavby zdroj: urbanistický plán, Měú Čáslav

V rámci druhé etapy se plánují postavit další čtyři bytové domy G2, G3, B3 a B4 s přibliţně dalšími 110 novými byty v jihovýchodní části areálu bývalých kasáren. Do současnosti prozatím proběhly pouze přípravné práce v rámci vyčištění území od stávajících staveb. Další pokračovaní projektových a stavebních prací souvisejících s 2. eta32

Příloha 2 – Návrh zástavby areálu Prokopa Holého

- 24 -

pou se investor, město Čáslav, rozhodl pozastavit a tuto etapu přeskočit. Vedlo ho k tomu současné upřednostnění třetí etapy realizace výstavby bytových domů. Proto byla realizace této etapy odsunuta dále do budoucna, bez stanovení konkrétního data. Termín realizace druhé etapy je proto závislý na datu dokončení třetí etapy a zejména také na finančních moţnostech investora.

obr. 3 Druhá etapa výstavby zdroj: urbanistický plán, Měú Čáslav

Během třetí etapy je v plánu vystavět bytové domy G4, B5 a B6, které boudou umístěny v jiţní části areálu. V této etapě se počítá se vznikem dalších 86 nových bytů ve velikostních kategoriích od 1 + kk aţ po 3 + 1. V průběhu realizace této etapy se počítá i s výstavbou obsluţných komunikací a inţenýrských sítí k těmto budovám. Zároveň se počítá i se vznikem parkovacích míst pro obyvatele těchto domů. Realizace této třetí etapy se v současné době nachází v přípravné fázi, kdy jiţ dříve byla provedena demolice dosavadních nevyuţívaných objektů na pozemku areálu bývalých kasáren a to zejména z důvodu zamezení pohybu neţádoucích podezřelých osob snaţících se o rozkrádání dosavadních nevyuţívaných objektů. Dále je v současné době rozpracována projektová dokumentace ke všem třem objektům i náleţejícím přístupovým komunikacím včetně parkovacích ploch. Vzhledem k finanční náročnosti projektu termín samotné výstavby budov náleţejících do třetí etapy nebyl ještě stanoven a byl investorem, tedy městem Čáslav, odloţen do budoucna, aţ bude mít investor dodánu dokončenou projektovou dokumentaci a také dostatečné mnoţství vhodných finančních prostředků.

- 25 -

obr. 4 Třetí etapa výstavby zdroj: urbanistický plán, Měú Čáslav

Na závěr ve čtvrté etapě je plánováno postavit poslední dům pod označením G5 v severozápadní části areálu. Kapacita tohoto domu je prozatím plánována na 51 bytů. Jejich velikost v souvislosti s datem realizace v daleké budoucnosti ovšem není v současnosti známa. Stejně tak v současnosti není ani znám předpokládaný termín konečné realizace všech čtyř etap výstavby se všemi plánovanými bytovými domy. Veškerá stavební realizace projektu je totiţ závislá na finančních moţnostech města Čáslav, které se rozhodlo dané domy vystavět z vlastních finančních prostředků a bez získávání dotací na tuto výstavbu.

obr. 5 Čtvrtá etapa výstavby zdroj: urbanistický plán, Měú Čáslav

Jak jiţ bylo napsáno výše, tak v severní části areálu je vyhrazen prostor pro objekty občanské vybavenosti. Podle urbanistického plánu se v této lokalitě počítá zejména se vznikem nových obchodů a kanceláří, případně i kulturních, sportovních, restauračních nebo hotelových zařízení. A to samozřejmě i s patřičnými komunikacemi, parkovacími plochami a inţenýrskými sítěmi. Výstavbu těchto objektů s největší pravděpodobností nebude provádět město Čáslav jakoţto investor jako v případě bytových domů, ale přenechá ji zejména soukromým investorům. První budovou občanské vybavenosti, která má vzniknout v daném areálu kasáren je nový supermarket o rozloze dvou tisíc metrů čtverečních prodejní plochy společnosti Tesco. V současné době má jiţ investor koupen - 26 -

potřebný pozemek pro výstavbu supermarketu o rozloze téměř deseti tisíc metrů čtverečních, který získal od města Čáslav za přibliţně sedm milionů korun. Dále se také společnost zavázala vybudovat parkoviště, které nebude slouţit jen zákazníkům supermarketu Tesco, ale i jiným návštěvníkům této městské části, zejména těm směřujícím do blízké městské nemocnice. Stejně tak dojde i k vybudování nové příjezdové komunikace na úkor investora supermarketu, která bude slouţit i novým obyvatelům areálu Prokopa Holého. Prozatím předpokládaný termín zahájení výstavby tohoto obchodního domu je první polovina roku 2012 a jeho následné otevření na podzim stejného roku aby investor stihl realizovat trţby za předvánoční nákupy33. Tento termín zahájení výstavby se ovšem společnosti Tesco prozatím nedaří naplňovat, protoţe ještě v první třetině roku 2012 na daných pozemcích neprobíhala ţádná stavební činnost. Důvodem zpoţdění mohou být například potíţe při získávání potřebných povolení, neboť se z řad obyvatelstva města a místních drobných obchodníků neozývají pouze kladné ohlasy na vznik dalšího obchodního domu ve městě.

obr. 6 Objekty občanské vybavenosti zdroj: urbanistický plán, Měú Čáslav

2.1.1 Domy B1, H1 První etapa výstavby v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého začala stavbou domů B1 a H134. Stavební povolení pro stavbu těchto dvou domů vydal odbor výstavby a regionálního rozvoje Městského úřadu Čáslav v září 2008. Záhy také začala samotná výstavba, která měla být podle smlouvy o dílo dokončena do konce následujícího roku 2009. Cena těchto dvou domů byla vyčíslena na 73 266 052,- Kč bez daně z přidané hodnoty. Při uplatnění sníţené sazby ve výši 9 %, daň z přidané hodnoty činila 6 593 944,70 Kč. Celková realizační cena domů B1 a H1 tedy byla stanovena na

33 34

Příloha 3 – Regulační plán zástavby areálu kasáren Prokopa Holého Přesné umístění v areálu viz. příloha 3

- 27 -

79 859 996,70 Kč. Sníţenou sazbu daně z přidané hodnoty bylo moţné pouţít díky velikosti bytů, které se dají zařadit do kategorie sociální bydlení, kde lze tuto sazbu pouţít. Dům B1 s číslem popisným 1904 obsahuje celkem 14 bytů, z toho 6 bytů je dvoupokojových a 8 třípokojových. Cena tohoto domu podle smlouvy o dílo vyšla na 23 790 394,- Kč bez daně z přidané hodnoty. Velikost daně z přidané hodnoty v 9 % sazbě činila 2 141 135,50 Kč a celková cena tudíţ byla 25 931 529,50 Kč. Všechny byty v tomto domě byly určeny k prodeji do osobního vlastnictví. Dům H1, nesoucí čísla popisná 1902 a 1903, který je tvořen celkem 30 byty. Přitom u čísla popisného 1902 jsou 2 byty jednopokojové, 5 bytů dvoupokojových a 7 bytů třípokojových. V čísle popisném 1903 je bytů jednopokojových 5, dvoupokojové byty jsou 4 a třípokojových je opět 7. Celková cena domu H1 podle smlouvy o dílo činí 49 475 658,- Kč bez daně z přidané hodnoty, tudíţ daň z přidané hodnoty v 9 % sazbě byla 4 452 809,20 Kč a celková cena tak vyšla na 53 928 467,20 Kč. Všechny byty v tomto domě byly téţ určeny k prodeji do osobního vlastnictví.

2.1.2 Domy B2, G1 První etapa výstavby v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého dále pokračovala stavbou domů B2 a G135. Stavební povolení pro stavbu těchto dvou domů vydal odbor výstavby a regionálního rozvoje Městského úřadu Čáslav v roce 2009. Samotná výstavba posléze začala v březnu 2009 a měla být podle smlouvy o dílo dokončena do konce následujícího roku 2010. Ovšem termín dokončení stavby, zejména pokud jde o dům G1, byl následně po dohodě objednavatele a zhotovitele prodlouţen aţ do poloviny března 2011. Cena těchto dvou domů byla podle smlouvy o dílo vyčíslena na celkových 128 283 891,- Kč bez daně z přidané hodnoty, z toho daň z přidané hodnoty ve sníţené sazbě 9 % činila 4 050 519,70 Kč a v základní sazbě 19 % byla 88 730,- Kč. Vzhledem ke změně sazeb daně z přidané hodnoty v roce 2010 na 10 a 20 %, byla výše daně z přidané hodnoty ve sníţené 10 % sazbě celkem 8 217 687,90 Kč a v základní 20 % sazbě daň z přidané hodnoty činila 126 848,- Kč. Celková cena po změně sazeb daně z přidané hodnoty u obou těchto domů (B2 i G1) narostla na 140 767 676,60 Kč.

35

Přesné umístění v areálu viz. příloha 3

- 28 -

Dům B2, který po dokončení získal číslo popisné 1905 obsahuje celkem 14 bytů, z toho 6 bytů bylo postaveno dvoupokojových a 8 třípokojových. Cena tohoto domu podle smlouvy o dílo byla stanovena na 24 572 900,- Kč bez daně z přidané hodnoty, takţe ve sníţené sazbě 9 % činila 769 072,20 Kč, v 10 % sazbě 1 579 516,30 Kč, část prací byla provedena v základní sazbě 19 % ve výši 19 950,- Kč a ve 20 % daň z přidané hodnoty byla 25 498,20 Kč. Celková cena domu vyšla na 26 966 936,70 Kč. Všechny byty v tomto domě byly určeny k prodeji do osobního vlastnictví. Posledním postaveným domem v rámci 1. etapy výstavby je dům G1 nesoucí čísla popisná 1906 aţ 1908, který je tvořen celkem 50 byty. Přitom u čísla popisného 1906 bylo postaveno 5 bytů dvoupokojových, 3 třípokojové a 8 bytů čtyřpokojových. V čísle popisném 1907 je bytů dvoupokojových 10 a třípokojových 8. Nakonec v čísle popisném 1908 je 8 bytů dvoupokojových a dalších 8 třípokojových. Cena domu G1 podle smlouvy o dílo vyšla na 103 710 991,- Kč bez daně z přidané hodnoty. V 9 % sazbě byla daň z přidané hodnoty 3 281 447,50 Kč, v 10 % sazbě 6 638 171,60 Kč, v 19 % byla daň z přidané hodnoty 668 780,- Kč a daň z přidané hodnoty v sazbě 20 % činila 101 349,80 Kč. Celková cena tak následně vyšla na 113 800 739,90 Kč. Byty v tomto domě si město Čáslav rozhodlo ponechat ve svém vlastnictví jako byty nájemní.

2.2 Analýza výstavby z pohledu daně z přidané hodnoty 2.2.1 Realizace projektu v letech 2006 a 2007 I kdyţ byl areál bývalých kasáren Prokopa Holého v Čáslavi převeden z majetku armády České republiky na město Čáslav aţ v roce 2008, jiţ v roce 2006 probíhaly první přípravné práce pro následující výstavbu nového bytového komplexu v tomto areálu. Vzhledem k existenci záměru výstavby nových bytových domů a dalších staveb občanské vybavenosti v tomto areálu a pokračujícím úspěšným jednáním s armádou České republiky o bezúplatném převodu areálu na město, bylo jiţ v roce 2006 zadáno a městu fakturováno vypracování urbanistické studie a regulačního plánu. Veškeré tyto činnosti byly zařazeny do základní 19 % sazby daně z přidané hodnoty.

- 29 -

Tab. 1 - Realizace projektu bytového komplexu 2006 Vstupy Urbanistická studie Regulační plán

DPH 19 % 19 %

Cena bez DPH (v Kč) 135 000,524 800,-

Celkem

659 800,-

Částka DPH Částka celkem (v Kč) (v Kč) 25 650,160 650,99 712,624 512,125 362,-

785 162,-

Zdroj: faktury přijaté 1. etapa výstavby, Měú Čáslav

V rámci pokračujících přípravných prací u projektu vzniku nové městské čtvrti v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého bylo v roce 2007 městu Čáslav fakturováno za inţenýrskou činnost související s přípravou území pro následnou zástavbu. Stejně jako u faktur z předchozího roku, byly i fakturované činnosti v roce 2007 zařazeny do základní 19 % sazby daně z přidané hodnoty36. Tab. 2 - Realizace projektu bytového komplexu 2007 Vstupy Inţenýrská činnost

DPH 19 %

Cena bez DPH (v Kč) 53 361,-

Celkem

53 361,-

Částka DPH Částka celkem (v Kč) (v Kč) 10 139,63 500,10 138,-

63 500,-


2.2.2 Realizace projektu v roce 2008 V roce 2008 bylo městu Čáslav, jakoţto objednavateli výstavby fakturováno zejména za činnosti související s vypracováním stavební dokumentace pro následnou výstavbu nových bytových domů v areálu Prokopa Holého. Mezi další investice města v daném areálu patřily i výdaje pro přípravu stavebních pozemků pro následující bytovou výstavbu. Jednalo se zejména o faktury za odstranění stávajících budov nebo nutné geologické či archeologické průzkumy. Další menší výdaje v průběhu roku 2008 byly vydány na zveřejňování informací nebo koordinátora bezpečnosti práce37. Zároveň v třetí třetině roku 2008 začala i samotná výstavba prvních dvou bytových domů 1. etapy, označených jako B1 a H1. Zároveň s přípravou dokumentace pro 1. etapu výstavby, byla zadavateli fakturována tvorba dokumentace pro přípravu území související s následující 2. a 3. etapou výstavby bytových domů. V roce 2008 byly fakturované činnosti za různé přípravné práce, jako nutné průzkumy nebo práce spojené s demolicemi, řazeny 36 37

Zdroj: faktury přijaté 1. etapa výstavby, Měú Čáslav V Tab. 3 zařazeno mezi ostatní

- 30 -

v základní 19 % sazbě daně z přidané hodnoty. Rovněţ do základní sazby spadaly ostatní činnosti, které byly v tomto roce fakturované nebo i většina faktur za projektovou činnost. Další sazbou uplatněnou v roce 2008 byla 9 % sníţená sazba daně z přidané hodnoty pouţitá u faktur vztahujících se k samotné realizaci výstavby nových bytů. Při tvorbě projektové dokumentace byla část proběhlých prací v tomto roce odebrána od osoby osvobozené od uplatňování daně z přidané hodnoty. Proto u těchto plateb za projektantskou činnost nebyla uplatněna základní ani sníţená sazba daně z přidané hodnoty a faktury byly vystavené bez daně z přidané hodnoty38. Tab. 3 - Realizace projektu bytového komplexu 2008 Cena bez DPH (v Kč) 7 169 927,998 572,1 741 720,-

Částka DPH (v Kč) 647 625,0,312 740,-

Částka celkem (v Kč) 7 817 552,998 572,2 054 460,-

19 %

531 385,-

100 963,-

632 348,-

19 %

3 909 138,-

742 736,-

4 651 874,-

27 774,141 000,-

5 277,0,-

33 051,141 000,-

14 519 516,-

1 809 341,-

16 328 857,-

Vstupy

DPH

Stavba domů Projektová činnosti Projektová činnost Přípravné průzkumné práce Přípravné stavební práce Ostatní činnosti 2. – 3. etapa

9% neplátce 19 %

Celkem

19 % neplátce


2.2.3 Realizace projektu v roce 2009 V průběhu roku 2009 byly městu Čáslav v souvislosti s výstavbou v areálu Prokopa Holého vyfakturovány zejména práce související s přípravou území pro další výstavbu, společně se zasíťováním území inţenýrskými sítěmi, jako je kanalizace, rozvod elektřiny, plynu nebo vody. Dále také pokračovala samotná výstavba prvních dvou domů označených H1 a B1, ke kterým se ještě v průběhu roku přidala i stavba zbylých dvou domů pod označením G1 a B2 z první etapy výstavby. Současně s pokračující stavbou domů se průběţně dokončovala projektová dokumentace a v rámci dokončení přípravy území se realizovaly ještě další potřebné geologické a archeologické průzkumy. Dále investor hradil i faktury související se zveřejňováním informací a koordi-

38


- 31 -

nátorem bezpečnosti práce39. Rovněţ i v průběhu roku 2009 pokračovala příprava území pro 2. a 3. etapu jako třeba pokračující odstranění stávajících staveb. V rámci sazeb daně z přidané hodnoty z činností proběhlých v roce 2009 do základní 19 % sazby spadaly proběhlé archeologické a geologické průzkumy, projektantská činnost pokud nebyla dodána od osoby osvobozené od uplatňování daně z přidané hodnoty nebo práce související s přípravou území k výstavbě a zasíťování pozemku. Dále do základní sazby daně z přidané hodnoty spadaly i činnosti související s probíhajícími pracemi v 2. a 3. etapě. Samotná výstavba bytových domů fakturovaná v roce 2009 byla ve sníţené 9 % sazbě daně z přidané hodnoty, ovšem s výjimkou několika prací, prováděných při stavbě domů B2 a G1, které spadaly do základní 19 % sazby daně z přidané hodnoty. Nakonec se objevilo několik faktur souvisejících s vypracováním projektové dokumentace, která byla od osoby osvobozené od uplatňování daně z přidané hodnoty, takţe u nich nebyla připočtena výše daně z přidané hodnoty40. Tab. 4 - Realizace projektu bytového komplexu 2009 Vstupy Stavba domů Projektová činnost Projektová činnost Přípravné průzkumné práce Přípravné stavební práce Ostatní činnosti 2. – 3. etapa Celkem

Cena bez DPH (v Kč) 950 174,84 993 986,198 000,792 000,-

Částka DPH (v Kč) 180 533,7 700 869,37 620,0,-

Částka celkem (v Kč) 1 130 707,92 694 855,235 620,792 000,-

19 %

973 748,-

185 012,-

1 158 760,-

19 %

625 655,-

118 874,-

744 529,-

19 % 19 %

164 378,3 857 655,-

31 232,732 955,-

195 610,4 590 610,-

92 555 596,-

8 987 095,-

101 542 691,-

DPH 19 % 9% 19 % neplátce


2.2.4 Realizace projektu v roce 2010 Hlavní činností, která byla fakturována v roce 2010 byla výstavba čtyř bytových domů spadajících do 1. etapy výstavby v areálu kasáren Prokopa Holého. Zároveň v tomto roce proběhlo ještě několik dalších nutných geologických průzkumů a poslední přípravné úpravy území pro následující výstavbu. Další vynaloţené výdaje investora 39 40

V Tab. 4 zařazeno mezi ostatní Zdroj: faktury přijaté 1. etapa výstavby, Měú Čáslav

- 32 -

v rámci daného areálu směřovaly do inţenýrské činnosti a to zejména za technickou dokumentaci a koordinátora bezpečnosti práce. Další skupinou činností, které město Čáslav proplácelo, byly práce spojené s geodetickým zaměřením nově vzniklých budov. Vzhledem k dokončení budov B1 a H1, bylo nutné zajistit i technickou a právní pomoc41 pro další plánovaný prodej nově vzniklých bytů. I během roku 2010 probíhaly další přípravné práce pro 2. a 3. etapu. Jednalo se o geologický průzkum a vytvoření projektové dokumentace. V souvislosti s činnostmi, které proběhly v roce 2010, byly do základní, nově jiţ 20 % sazby zařazeny inţenýrská činnost, proběhlé průzkumy a poslední práce v souvislosti s přípravou areálu pro další výstavbu. Stejně tak základní sazba byla uplatněna i na proběhlé práce spojené s geodetickým zaměřením. Sníţená tentokráte jiţ 10 % sazba daně z přidané hodnoty byla fakturována investorovi opět u samotné výstavby bytových domů. Ovšem i v tomto roce u budov B2 a G1 byla na některé činnosti uplatněna základní 20 % sazba daně z přidané hodnoty. U prací z 2. a 3. etapy provedených v roce 2010, byl průzkum fakturován v základní 20 % sazbě daně z přidané hodnoty a tvorba projektové dokumentace, která byla pořízena od osoby osvobozené od uplatňování daně z přidané hodnoty, bez uplatnění daně z přidané hodnoty42. Tab. 5 - Realizace projektu bytového komplexu 2010

20 % 10 %

Cena bez DPH (v Kč) 127 491,96 182 530,-

Částka DPH (v Kč) 25 498,9 618 253,-

Částka celkem (v Kč) 152 989,105 800 783,-

20 %

438 870,-

87 774,-

526 644,-

20 %

202 000,-

40 400,-

242 400,-

20 %

85 500,-

16 245,-

101 745,-

20 %

83 200,-

16 880,-

100 080,-

20 % 20 % neplátce

55 947,314 890,490 000,-

11 189,62 978,0,-

67 136,377 868,490 000,-

97 980 429,-

9 879 216,-

107 859 645,-

Akce

DPH

Stavba domů Přípravné průzkumné práce Inţenýrská činnost Přípravné stavební práce Geodetické zaměření Ostatní činnosti 2. – 3. etapa Celkem


41 42

V Tab. 5 zařazeno mezi ostatní Zdroj: faktury přijaté 1. etapa výstavby, Měú Čáslav

- 33 -

2.2.5 Realizace projektu v roce 2011 V roce 2011 došlo k celkovému dokončení 1. etapy výstavby bytových domů v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého. V rámci fakturovaných činností, které proběhly v tomto roce bylo dokončení stavebních prací souvisejících s dokončením bytových domů. Následně mezi další činnosti proběhlé v roce 2011 patřily inţenýrské činnosti a v rámci přípravy prodeje dalších nových bytů, souvisejících s dokončením domu B2 a příprav pronájmu bytů v domě G1, byly investorovi fakturovány právní sluţby. Rovněţ byl také městu vyfakturován i další podzemní průzkum. Veškeré provedené činnosti v tomto roce, jako byly právní sluţby, inţenýrská činnost nebo provedený podzemní průzkum, byly fakturovány v základní 20 % sazbě daně z přidané hodnoty. Samotná výstavba domů B2 a G1 byla fakturována se sníţenou 10 % sazbou, aţ na několik dalších prací souvisejících se stavbou, zařazených do základní 20 % sazby daně z přidané hodnoty43. Tab. 6 - Realizace projektu bytového komplexu 2011 Akce Stavba domů Inţenýrská činnost Přípravné průzkumné práce Právní sluţby

20 % 10 % 20 %

Cena bez DPH (v Kč) 506 749,14 863 298,212 000,-

Částka DPH (v Kč) 101 350,1 486 330,42 400,-

Částka celkem (v Kč) 608 099,16 349 628,254 400,-

20 %

58 000,-

11 600,-

69 600,-

20 %

40 000,-

8 000,-

48 000,-

15 680 047,-

1 649 680,-

17 329 727,-

DPH

Celkem


2.3 Analýza nakládání s bytovým fondem z pohledu daně z přidané hodnoty V rámci nakládání s nově vzniklým bytovým fondem v Čáslavském areálu bývalých kasáren Prokopa Holého se investor, město Čáslav, rozhodl nově vzniklé byty v domech označených jako B1, B2 a H1 prodat zájemcům o byty do osobního vlastnictví a čtvrtý dům postavený v rámci 1. etapy výstavby označený jako G1 si ponechat a byty v tomto domě použít jako nájemní. U bytů určených k prodeji byla prodejní 43


- 34 -

cena stanovena na 24 500,- Kč za m2 podlahové plochy. U bytů nájemních byla výše nájemného stanovena na 52,49 Kč za m2 a za měsíc. Zájemci, kteří měli zájem o koupi nového bytu v tomto areálu musely uhradit zálohu ve výši minimálně 5 000,- Kč za m2 při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní těchto bytů. Následně při předání daného bytu se hradil doplatek. Zájemce o nový byt měl i moţnost místo okamţitého uhrazení doplatku, si zvolit i splátkový kalendář s dobou splácení aţ na 20 let s ročním úrokem ve výši 5 %. Ovšem uchazeči o byt do osobního vlastnictví, kteří se rozhodli zbytek kupní ceny uhradit pomocí splátkového kalendáře, mají za povinnost zároveň platit nájemné ve výši 5,- Kč za m2 a měsíc44. V rámci uplatnění daně z přidané hodnoty, byla uplatněna sníţená sazba daně z přidané hodnoty pro prodej těchto bytů. Tato sníţená sazba byla pouţita protoţe byty byly prodávány okamţitě po dokončení a ne aţ po třech letech po kolaudaci a jedná se o byty, které spadají do kategorie sociálního bydlení. Následně vlastníci bytů určených k prodeji do osobního vlastnictví vytvořili Společenství vlastníků jednotek a tak pro kaţdý dům vzniklo jedno společenství. Nejstarším je Společenství vlastníků bytových a nebytových jednotek v domě číslo popisné 1904 ulice Prokopa Holého, Čáslav (dům B1) a Společenství vlastníků jednotek pro dům číslo popisné 1902 a 1903 ulice Prokopa Holého v Čáslavi (dům H1). Obě dvě tyto společenství vznikli jiţ v roce 2010. Nejmladším je Společenství vlastníků bytových jednotek a nebytových jednotek v domě číslo popisné 1905 v ulici Prokopa Holého, Čáslav (dům B2), které vzniklo zhruba o půl roku později, jiţ v roce 2011. Následně byly všechny tři tyto společenství zapsány do obchodního rejstříku v březnu 2012. Při stavbě domu H1 bylo postaveno celkem 30 bytů určených k prodeji do osobního vlastnictví. Z toho v čísle popisném 1902 se prodávalo celkem 14 bytů v kategoriích od 1 + kk aţ po 3 + kk. Cena za m2 podlahové plochy byla stanovena na 24 500,- Kč. Podlahová plocha bytů ze vchodu 1902 se pohybovala ve velikosti od 44,05 m2 za nejmenší byty kategorie 2 + kk aţ po byty o velikosti 77,93 m2 za největší byty velikosti 3 + kk. Velikosti jednotlivých bytů odpovídá i jejich cena. Prodejní cena nejlevnějších bytů se tak pohybovala od 1 079 225,- Kč a dosahovala 1 909 285,- Kč za největší byty. Při prodeji bytů byla uplatněna sníţená sazba daně z přidané hodnoty velikosti 10 %. Důvodem bylo zařazení výstavby do sociálního bydlení a realizace prodeje ihned po dokončení bytů. Výše daně z přidané hodnoty se tak pohybovala 44

Volně zpracováno podle: Doleţílková Zdeňka, Byty v budoucím čáslavském sídlišti se prodávají velmi rychlewww.meucaslav.cz/obcan/caslavske-noviny/rocnik-2009/rijen/?pageshowing=2&more=637#news637

- 35 -

v rozmezí od 98 111,- Kč u nejmenších bytů s podlahovou plochou 44,05 m2 aţ po 173 571,- Kč u bytů velikosti 77,93 m2. Ve druhém vchodě tohoto domu s číslem popisným 1903 bylo postaveno dalších 16 bytů opět v kategoriích od 1 + kk aţ po 3 + kk. Cena za m2 podlahové plochy bytu v tomto vchodě byla rovněţ 24 500,- Kč za m2. V tomto vchodě ovšem byly nejmenší byty kategorie 1 + kk při velikosti podlahové plochy 31,12 m2. Cena bytů tak začínala na 762 440,- Kč s nejniţším podílem na celkové dani z přidané hodnoty na výstupu ve výši 69 313,- Kč. Naopak největší byty v tomto vchodě byly velikosti 3 + kk s velikostí podlahové plochy 77,93 m2. S celkovou cenou necelých dvou milionů korun tak daň z přidané hodnoty činila 173 571,- Kč. Přesné rozdělení bytů s celkovou cenou a výší daně z přidané hodnoty je uvedeno v Tab. 745. Tab. 7 – Tržby za prodej bytů, dům H1 Číslo popisné

Byt 1 + kk 2 + kk

1902 3 + kk

1 + kk 1903

2 + kk 3 + kk

Podlahová plocha (m2) 49,32 44,05 52,5 75,58 51,7 74,7 77,48 77,93 31,12 48,86 49,32 52,5 75,58 51,7 77,48 77,93

Počet bytů 2 1 3 1 1 2 1 3 2 1 2 3 1 1 1 5

Cena bytu Cena bytu bez s DPH (Kč) DPH (Kč) 1 208 340,1 098 491,1 079 225,981 114,1 286 250,1 169 318,1 851 710,1 683 373,1 266 650,1 151 500,1 830 150,1 663 773,1 898 260,1 725 691,1 909 285,1 735 714,762 440,693 127,1 197 070,1 088 245,1 208 340,1 098 491,1 286 250,1 169 318,1 851 710,1 683 373,1 266 650,1 151 500,1 898 260,1 725 691,1 909 285,1 735 714,-

DPH (v Kč) 109 849,98 111,116 932,168 337,115 150,166 377,172 569,173 571,69 313,108 825,109 849,116 932,168 337,115 150,172 569,173 571,-

Zdroj: Areál Prokopa Holého – bytové jednotky, Měú Čáslav

Další byty určené k prodeji byly v domě B1, který nese číslo popisné 1904. V domě s číslem popisným 1904 bylo určeno k prodeji do osobního vlastnictví celkem 14 bytů v kategoriích 2 + kk a 3 + kk. Byty se prodávaly jako u předchozího domu za cenu 24 500,- Kč za m2 podlahové plochy. Při prodeji těchto bytů byla rovněţ použita snížená sazba daně z přidané hodnoty. Důvodem bylo opětovné zařazení bytů do kategorie sociálního bydlení, jako v případě předešlého domu H1. V domě označeném 45

Zdroj: Počty bytů dle domů - Prokopa Holého 1902 - 1905, Měú Čáslav

- 36 -

jako B1 se prodávalo 6 bytů v kategorii 2 + kk s celkovou podlahovou plochou 44,05 m2. Cena těchto bytů tak byla stanovena na 1 079 225,- Kč za byt. U těchto nejmenších bytů daň z přidané hodnoty zařazená ve sníţené sazbě byla 98 111,- Kč. Největší byty v tomto domě byly postaveny v kategorii 3 + kk s podlahovou plochou 77,4 m2 a cenou 1 895 565,- Kč. Podíl na celkové dani z přidané hodnoty činil u největšího bytu částky 173 391,- Kč. Přesné rozdělení bytů s celkovou cenou a výší daně z přidané hodnoty je uvedeno v Tab. 846. Tab. 8 – Tržby za prodej bytů, dům B1 Číslo popisné 1904

Podlahová plocha (m2) 2 + kk 44,05 77,37 3 + kk 77,4 Byt

Počet bytů 6 6 2

Cena bytu Cena bytu s DPH (Kč) bez DPH (Kč) 1 079 225,981 114,1 895 565,1 723 241,1 896 300,1 723 909,-

DPH (v Kč) 98 111,172 324,173 391,-


Poslední byty určené k prodeji byly v domě B2, který získal číslo popisné 1905. Jednalo se o posledních 14 bytů určených k prodeji do osobního vlastnictví. Tyto byty byly opět postaveny v kategoriích 2 + kk a 3 + kk. Prodejní cena bytu v tomto domě byla rovněţ stanovena na 24 500,- Kč za m2 podlahové plochy i při navýšení sazeb daně z přidané hodnoty v roce 2010, které ovlivnilo cenu výstavby tohoto domu . Při prodeji těchto bytů byla opět pouţita snížená sazba daně z přidané hodnoty. Důvodem bylo opětovné zařazení bytů do kategorie výstavby pro sociální bydlení, jakoţ to v případě domů H1 a B1. Všech 14 bytů z tohoto domu bylo postaveno ve stejné velikosti a tudíţ i cenách jako předchozí dům B1 s číslem popisným 1904. Přesné rozdělení bytů s celkovou cenou a výší daně z přidané hodnoty je uvedeno v Tab. 947. Tab. 9 – Tržby za prodej bytů, dům B2 Číslo popisné

Byt 2 + kk

1904

3 + kk

Podlahová plocha (m2) 44,05 77,37 77,4

Počet bytů 6 6 2

Cena za Cena bytu bez DPH (Kč) byt (v Kč) 1 079 225,981 114,1 895 565,1 723 241,1 896 300,1 723 909,-

DPH (v Kč) 98 111,172 324,173 391,-


Posledním čtvrtým domem postaveným v rámci 1. etapy výstavby v areálu Prokopa Holého byl dům označený G1. Tento dům byl následně opatřen popisnými čísly 46 47

Zdroj: Počty bytů dle domů - Prokopa Holého 1902 - 1905, Měú Čáslav Zdroj: Počty bytů dle domů - Prokopa Holého 1902 - 1905, Měú Čáslav

- 37 -

1906 aţ 1908. Byty v tomto domě nebyly určeny k prodeji do osobního vlastnictví, proto zůstaly v majetku města a byly použity jako byty nájemní. Pro zájemce o bydlení v tomto domě byla stanovena majitelem domu, tedy městem Čáslav, podmínka sloţení kauce ve výši minimálně 250 000,- Kč. Vzhledem k tomu, ţe se jednalo o vratnou kauci, tak se na ní nevztahovala povinnost odvést daň z přidané hodnoty a proto částka daně netvoří podíl na kauci. Dále byl stanoven měsíční nájem bytu ve výši 52,49 Kč za m2 podlahové plochy. V rámci oblasti daně z přidané hodnoty nebyla na nájem těchto bytů uplatněna základní ani sníţená sazba daně z přidané hodnoty, protoţe nájem bytů je ze zákona osvobozen od daně z přidané hodnoty. Ve všech třech vchodech tohoto domu byly postaveny nejmenší byty kategorie 2 + kk o velikosti 64,07 m2 s velikostí měsíčního nájemného 3 363,- Kč a největší byty s velikostí 88,12 m2 při měsíčním nájemném 4 625,- Kč v kategorii 2 + 1. Ve vchodě s číslem popisným byly postaveny i největší byty kategorie 4 + kk s podlahovou plochou 104,68 m2 a měsíčním nájemném na částce 5 495,- Kč. Přesné rozdělení bytů s celkovou cenou a výší daně z přidané hodnoty je uvedeno v Tab. 1048. Tab. 10 – Tržby za nájemné bytů, dům G1 Číslo popisné

1906

Byt 2 + kk 2+1 3 + kk 4 + kk

1907

2 + kk 2+1 3 + kk

1908

2 + kk 2+1 3 + kk

Podlahová plocha (m2) 64,07 69,69 88,12 70,69 104,68 64,07 69,69 88,12 74,08 64,07 69,69 70,64 88,12 74,08

Počet bytů 2 1 2 3 8 4 2 4 8 2 1 3 2 8

Měsíční nájem bytu (Kč) 3 363,3 658,4 625,3 710,5 495,3 363,3 658,4 625,3 888,3 363,3 658,3 708,4 625,3 888,-

Zdroj: Seznam místností Prokopa Holého 1906 - 1908, Měú Čáslav

48

Zdroj: Počty bytů dle domů - Prokopa Holého 1906 - 1908, Měú Čáslav

- 38 -

Roční nájem bytu (Kč) 40 356,43 896,55 500,44 520,65 940,40 356,43 896,55 500,46 656,40 356,43 896,44 496,55 500,46 656,-

3. Vyhodnocení analýzy bytového fondu v areálu Prokopa Holého 3.1 Vyhodnocení realizace projektu v areálu Prokopa Holého 3.1.1 Vyhodnocení výstavby v areálu Prokopa Holého V rámci výstavby nové bytové čtvrti v areálu bývalých Čáslavských kasáren Prokopa Holého bylo v prvním roce realizace projektu, tedy v roce 2006 investováno celkem 785 162,- Kč. Tyto prostředky byly vynaloţeny na tvorbu přípravné projektové dokumentace. Co se týče oblasti daně z přidané hodnoty, byly veškeré činnosti fakturované v základní, 19 % sazbě. Daň z přidané hodnoty činila celkem 125 362,- Kč. Graf 3 - Velikost výdajů na realizaci projektu a DPH v roce 2006

Zdroj dat: Tab. 1 - Realizace projektu bytového komplexu 2006

Během následujícího roku 2007 byla investorovi městu Čáslav vyfakturována v souvislosti s výstavbou v areálu Prokopa Holého pouze inženýrská činnost v rámci přípravné fáze pro následující 1. etapu výstavby. Výše vynaloţených prostředků v tomto roce byla celkem 63 500,- Kč. Na tyto činnosti byla opět jako u činností z předchozího roku uplatněna základní sazba daně z přidané hodnoty ve výši 19 %. Výsledná částka daně z přidané hodnoty tedy byla 10 139,- Kč.

- 39 -

Graf 4 - Velikost výdajů na realizaci projektu a DPH v roce 2007


V průběhu roku 2008 investorovi výstavby, tedy městu Čáslav, byly fakturovány stavební a přípravné práce v celkové výši 16 328 857,- Kč. Z této sumy byly nejvyšší částky fakturovány za jiţ započatou výstavbu prvních dvou bytových domů označených jako B1 a H1. Částka fakturovaná za výstavbu domů vyšla na 7 817 552,- Kč. Protoţe jde o bytovou výstavbu řazenou v kategorii sociálního bydlení, byla uplatněna sníţená 9 % sazba daně z přidané hodnoty ve výši 647 625,- Kč. Další fakturované práce v roce 2008 byly především v souvislosti s tvorbou projektové dokumentace a přípravy území pro samotnou stavbu domů. Celkové náklady na tyto práce provedené v roce 2008 byly 7 371 733,- Kč v základní 19 % sazbě daně z přidané hodnoty. Výše daně tak činila 1 161 716,- Kč. V tomto roce byly také fakturovány práce související s tvorbou projektové dokumentace ve výši 1 139 572,- Kč, které byly poskytovány osobou osvobozenou od uplatňování daně z přidané hodnoty. U těchto prací nebyla uplatněna základní ani sníţená sazba daně z přidané hodnoty. V roce 2008 celková daň z přidané hodnoty a to ve sníţené i základní sazbě, kterou investor zaplatil, dosáhla výše 1 809 341,- Kč a celkový základ daně z přidané hodnoty byl 13 379 944,- Kč. Graf 5 - Velikost výdajů na realizaci projektu a DPH v roce 2008


- 40 -

V roce 2009 byly celkové výdaje investora spojené s realizací projektu v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého ve výši 101 542 691,- Kč. Nejvyšší podíl na výdajích měla opět samotná výstavba bytových domů. Celková výše nákladů na výstavbu byla 93 825 562,- Kč. Vzhledem k tomu, ţe se opět jedná o bytovou výstavbu v kategorii pro sociální bydlení, byla uplatněna sníţená 9 % sazba daně z přidané hodnoty ve výši 7 700 869,- Kč. V tomto roce jiţ započala i stavba zbylých dvou domů označených jako B2 a G1. Při výstavbě těchto dvou domů byla uplatněna na některé stavební práce související zřejmě se stavbou kotelny, základní 19 % sazba daně z přidané hodnoty ve výši 180 533,- Kč. Dále v základní 19 % sazbě daně z přidané hodnoty byly fakturovány především práce související s přípravou areálu pro výstavbu domů a projektantskou činností. Veškeré tyto práce vyšly na 6 925 129,- Kč. Částka daně z přidané hodnoty u těchto prací činila 1 105 693,- Kč. Tento rok opět byly fakturované práce týkající se projektantské činnosti od osoby osvobozené od uplatňování daně z přidané hodnoty. Celková výše daně z přidané hodnoty a to ve sníţené i základní sazbě vyúčtovaná investorovi v roce 2009 byla 8 987 095,- Kč. Celkový základ daně z přidané hodnoty v roce 2009 tak vyšel na 91 763 596,- Kč. Graf 6 - Velikost výdajů na realizaci projektu a DPH v roce 2009


Během roku 2010 se investice do výstavby v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého vyšplhaly na 107 859 645,- Kč. Největší finanční objem z fakturovaných prací opět zaujímala výstavba bytových domů. Výše výdajů spadajících na výstavbu domů byla 105 953 772,- Kč. Vzhledem k tomu, ţe se stále jednalo o výstavbu řazenou do kategorie sociálního bydlení, byla výstavba opět fakturována se sníţenou, nově jiţ 10 % sazbou daně z přidané hodnoty ve výši 9 618 253,- Kč. Dále byly fakturovány některé další práce spojené s výstavbou těchto bytových domů, které byly řazené do základní sazby daně z přidané hodnoty ve výši 20 %. Částka daně z přidané hodnoty - 41 -

v základní sazbě tedy vyšla na 25 498,- Kč. Z dalších proběhlých prací v roce 2010 souvisejících s výstavbou v areálu Prokopa Holého, které spadají do základní sazby daně z přidané hodnoty, je moţné pro příklad uvést proběhlé geodetické zaměření objektů nebo další stavební práce související s přípravou areálu pro současnou a budoucí výstavbu. Celková výše fakturovaných výdajů, kde byla uplatněna základní 20 % sazba daně z přidané hodnoty, byla 1 415 873,- Kč s částkou daně z přidané hodnoty ve výši 235 466,- Kč. V souvislosti s přípravnými pracemi i pro další etapy výstavby, byla fakturována částka ve výši 490 000,- Kč za projektantskou činnost od osoby osvobozené od uplatňování daně z přidané hodnoty. U činností, které byly fakturované městu Čáslav v roce 2010 byla celková výše daně z přidané hodnoty 9 879 217,- Kč a celkový základ pro daň z přidané hodnoty byl 97 490 429,- Kč. Graf 7 - Velikost výdajů na realizaci projektu a DPH v roce 2010


V roce 2011 byla dokončena realizace 1. fáze výstavby bytových domů v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého a celkové výdaje tohoto roku fakturované investorovi činily 17 329 727,- Kč. Největší část výdajů směřovala na dokončení výstavby bytových domů, jejichţ výše byla 16 957 727,- Kč. Při stavebních pracích souvisejících s dokončením domů byla uplatněna sníţená 10 % sazba daně z přidané hodnoty ve výši 1 486 330,- Kč a některé stavební práce byly opět fakturovány v sazbě základní ve výši 20 % s částkou 101 350,- Kč. Zbylé činnosti, které byly investorovi fakturovány v roce 2011, jako například inženýrská činnost nebo právní poradenství, byly v základní 20 % sazbě daně z přidané hodnoty o výši daně 62 000,- Kč s celkovou cenou 372 000,- Kč. V roce 2011 jiţ nebylo fakturováno od osoby osvobozené od uplatňování daně z přidané hodnoty. Tudíţ při celkovém základu daně ve výši 15 680 047,- Kč byla velikost daně z přidané hodnoty v základní i sníţené sazbě 1 649 680,- Kč. - 42 -

Graf 8 - Velikost výdajů na realizaci projektu a DPH v roce 2011


Celkové výdaje, vynaloţené investorem, městem Čáslav, na výstavbu v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého v období 2006 aţ 2011 byly 243 909 582,- Kč49. Za tyto prostředky byla provedena kompletní výstavba čtyř bytových domů s celkovou kapacitou 108 bytů v kategoriích od 1 + kk aţ po 4 + kk. Dále se z těchto prostředků hradily veškeré proběhlé práce související s odstraněním původních objektů, zasíťováním území inženýrskými sítěmi a stavbou potřebných komunikací s parkovišti v daném areálu. Do celkové realizační ceny se započítala i tvorba projektové dokumentace, provedené nutné geologické a archeologické průzkumy a další inženýrské práce. V oblasti uplatněných sazeb daně z přidané hodnoty byly v průběhu let 2006 aţ 2011 fakturovány proběhlé práce v základní sazbě daně z přidané hodnoty ve výši 19 % a po změně sazeb v roce 2010 byla navýšena na 20 %. Na samotnou stavbu čtyř bytových domů označených jako B1, B2, G1 a H1 řazených do kategorie výstavby pro sociální bydlení byla uplatněna sníţená sazba daně z přidané hodnoty ve výši 9 % a po roce 2010 byla navýšena na 10 %. Část z projektové dokumentace potřebné pro realizaci výstavby v areálu Prokopa Holého byla poskytována od osoby osvobozené od uplatňování daně z přidané hodnoty a tak na tyto práce nebyla uplatněna základní ani sníţená sazba daně z přidané hodnoty. Celková výše daně z přidané hodnoty za celou realizaci projektu ve sníţené i základní sazbě v průběhu období let 2006 aţ 2011 dosáhla 22 460 834,- Kč50. Z toho ve sníţené sazbě daně 19 453 077,- Kč a v základní sazbě daně 3 007 757,- Kč51. Sluţby od osoby osvobozené od uplatňování daně z přidané hodnoty byly ve výši 2 421 572,- Kč. Celkový základ, ze kterého byla vypočítána daň

49

Příloha 4 – Celkové výdaje 2006 - 2011 Příloha 5 – Podíl DPH z jednotlivých let na celkovém DPH 51 Příloha 6 - Velikost DPH podle sazby 50

- 43 -

z přidané hodnoty tak činil 219 027 177,- Kč52. Vzhledem k tomu, ţe daň z přidané hodnoty patří do skupiny sdílených daní, tak podle rozpočtového určení daní do státního rozpočtu neplynula celá výše daně na vstupu, ale pouze 15 650 709,- Kč. O zbylou část daně se podělily kraje a obce. Přitom na město Čáslav připadlo 315 598,- Kč. O tuto částku si následně investor mohl sníţit náklady na realizaci výstavby 1. etapy. Graf 9 - Velikost výdajů na realizaci projektu a DPH v letech 2006 - 2011

Zdroj dat: Tab. 1 - 6 - Realizace projektu bytového komplexu 2006 - 2011

3.1.2 Vyhodnocení nakládání s bytovým fondem v areálu Prokopa Holého V rámci nakládání s byty v prvním domě označeném jako H1 s čísly popisnými 1902 a 1903 se investor výstavby, tedy město Čáslav, rozhodl všechny byty v tomto domě, kterých bylo celkem 30, prodat do osobního vlastnictví zájemcům o tyto byty. Cena byla závislá na velikosti podlahové plochy bytu, s cenou za byt stanovenou na 24 500,- Kč za m2 podlahové plochy. Ceny jednotlivých bytů se tak pohybovaly od 1 208 340,- Kč za 1 + kk, aţ po 1 909 285,- Kč za největší byty kategorie 3 + kk. Vzhledem k tomu, ţe k prodeji bytů došlo hned po dokončení výstavby domu H1 v roce 2010 a všechny nově vzniklé byty byly stavěny v rámci výstavby pro sociální bydlení, byla při prodeji uplatněna sníţená 10 % sazba daně z přidané hodnoty. Výše daně z přidané hodnoty u jednotlivých bytů se pohybovala v rozmezí od 109 849,- Kč u nejmenších bytů, aţ po 173 571,- Kč. Celková utrţená cena při prodeji bytů v čísle popisném 1902, kde bylo k dispozici 14 bytů byla 21 759 430,- Kč. Daň z přidané hodnoty činila 1 978 128,- Kč. Ve vchodě s číslem popisným 1903 bylo k prodeji dalších 16 bytů, při celkové ceně 23 560 425,- Kč, kde daň z přidané hodnoty byla 2 141 856,- Kč. 52

Zdroj: faktury přijaté 1.etapa výstavby, Měú Čáslav

- 44 -

Za prodej všech 30 bytů z obou vchodů v domě H1 investor utrţil 45 319 855,- Kč. Výše daně z přidané hodnoty u domu H1 při prodeji bytů byla 4 119 984,- Kč. Další příjmy při prodeji těchto bytů má investor od zájemců o odkoupení bytů do osobního vlastnictví, kteří se rozhodli využít při úhradě doplatku za byt půjčky od města Čáslav. Příjmy plynuly z výnosů z úroků a plateb nájemného, které tito noví vlastníci hradí do doby neţ bude byt zcela splacen a to po dobu maximálně 20 let. Graf 10 - Podíl na celkovém DPH na výstupu podle kategorie bytů, dům H1

686 847,- Kč

2 296 760,- Kč

1 136 377,- Kč

1 + kk 2 + kk 3 + kk

Zdroj dat: Tab. 7 - Trţby za prodej bytů, dům H1

Další byty určené k prodeji byly v domě B1, s číslem popisným 1904. Zde se prodávalo celkem 14 bytů. Jejich cena byla opět závislá na velikosti podlahové plochy, kdy cena za m2 byla také 24 500,- Kč. Cena jednotlivých bytů se tak pohybovala od 1 079 225,- Kč za byt velikosti 2 + kk aţ po 1 896 300,- Kč za byt kategorie 3 + kk. Všechny byty v tomto domě byly opět prodávány hned po dokončení a byly postaveny v rámci výstavby pro sociální bydlení a tak byla při prodeji zájemcům o byt do osobního vlastnictví uplatněna sníţená 10 % sazba daně z přidané hodnoty. Výše daně z přidané hodnoty tak činila 98 111,- Kč u bytu kategorie 2 + kk aţ po 173 391,- Kč za byt kategorie 3 + kk s podlahovou plochou 77,4 m2. Celková utrţená částka za všech 14 bytů v domě B1 byla 21 641 340,- Kč. Daň z přidané hodnoty ve sníţené sazbě tak činila 1 969 392,- Kč. Posledním domem kde byly byty určené k prodeji do osobního vlastnictví byl dům B2, který získal číslo popisné 1905. Zde se prodávalo dalších 14 bytů s cenou 24 500,- Kč za m2 podlahové plochy. Vzhledem k tomu, ţe dům s číslem popisným 1905 má stejný počet bytů se stejnou velikostí podlahové plochy jako předchozí dům s číslem popisným 1904, byly ceny jednotlivých bytů o stejné výši jak je napsáno výše. V oblasti daně z přidané hodnoty byla opět uplatněna sníţená 10 % sazba daně z přidané hodnoty a opět ve stejné výši jako u bytů z domu B1. Celková cena pro-

- 45 -

dávaných bytů v domě B2 dosáhla výše 21 641 340,- Kč a daň z přidané hodnoty opět vyšla na 1 969 392,- Kč. Celkové příjmy investora při prodeji všech bytů v obou domech B1 a B2 tak činily 43 282 680,- Kč. Daň z přidané hodnoty se dostala do výše 3 938 784,- Kč. Stejně jako u domu H1 má další příjmy při prodeji těchto bytů investor od zájemců o odkoupení bytů do osobního vlastnictví, kteří se rozhodli využít při úhradě doplatku za byt půjčky od města Čáslav. Příjmy tak plynuly z výnosů z úroků a plateb nájemného, které tito noví vlastníci hradí do doby neţ bude byt zcela splacen a to po dobu maximálně 20 let. Při charakteru sdílené daně z přidané hodnoty následně po odvedení investor,město Čáslav, získal v rámci rozpočtového určení daní zpátky svůj podíl na ve výši 113 234,- Kč. O tuto částku si mohl následně navýšit svůj výnos z prodeje bytů v těchto třech domech. Graf 11 - Podíl na celkovém DPH na výstupu podle kategorie bytů, domy B1, B2

1 380 726,- Kč

588 666,- Kč

588 666,- Kč

1 380 726,- Kč

1904 - 2 + kk 1904 - 3 + kk 1905 - 2 + kk 1905 - 3 + kk

Zdroj dat: Tab. 8,9 - Trţby za prodej bytů, dům B1, B2

Posledním domem postaveným v průběhu realizace 1. etapy výstavby v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého byl dům označený jako G1. Po dokončení byl označen čísly popisnými 1906 aţ 1908. V tomto domě vzniklo celkem 50 nových bytů. Všechny tyto byty si investor ponechal ve svém vlastnictví a vyuţívá je jako byty nájemní. Výše nájemného byla stanovena na 52,49 Kč za m2 podlahové plochy a za měsíc. Vzhledem k tomu, ţe sluţby související s nájmem domů a bytů určených k bydlení jsou ze zákona osvobozeny od uplatňování daně z přidané hodnoty, tak k výši nájemného jiţ nebyla investorem připočtena základní ani sníţená sazba daně z přidané hodnoty. Výše měsíčního nájmu ve vchodě s číslem popisným 1906 se u jednotlivých bytů pohybovala v rozmezí od 3 363,- Kč za dvoupokojový byt, aţ do 5 495,- Kč za největší čtyřpokojový byt. Roční nájem bytu ve vchodě s číslem 1906 se tak pohybuje v rozmezí mezi 40 356,- Kč a 65 940,- Kč. Celkový roční příjem vlastníka domu při - 46 -

plném obsazení bytů v případě vchodu 1906 se rovná 896 688,- Kč. Ve vchodě 1907 bylo k dispozici dalších 18 bytů. Výše měsíčního nájemného byla stanovena ve stejné výši jako ve vchodě 1906. Měsíční nájemné se tak u bytů ze vchodu 1907 pohybovalo mezi 3 363,- Kč za nejmenší byt, aţ po 4 625,- Kč za největší byt. Výše ročního nájemného se tak pohybovala mezi 40 356,- Kč a 55 500,- Kč. Příjem z celkového ročního nájemného bytů ve vchodě s číslem popisným 1907 činí 844 464,- Kč. Posledních 16 nájemních bytů z domu G1 bylo postaveno ve vchodě s číslem popisným 1908. Výše měsíčního nájemného byla stanovena na 52,49 Kč za m2 podlahové plochy a za měsíc jako v předchozích dvou vchodech tohoto domu. Výše měsíčního a tím pádem i ročního nájemného u jednotlivých bytů se pohybuje ve stejném rozmezí jako ve vchodě s číslem popisným 1907. Celkový roční příjem z nájmu bytů ve vchodě s číslem popisným 1908 dosahuje 742 344,- Kč. V rámci všech třech vchodů domu G1 se výše celkového ročního nájemného při plné obsazenosti bytů pohybuje na 2 483 496,- Kč. Graf 12 – Podíl jednotlivých vchodů na celkovém měsíčním nájemném, dům G1

61 862,- Kč

74 724,- Kč

vchod 1906 vchod 1907

70 372,- Kč

vchod 1908

Zdroj dat: Tab. 10 - Trţby za nájemné bytů, dům G1

V areálu bývalých kasáren Prokopa Holého bylo postaveno během 1. etapy výstavby celkem 108 bytů. Z toho bylo 58 bytů v domech B1, B2 a H1 určeno k prodeji do osobního vlastnictví, kdy jejich celková cena byla 88 602 535,- Kč. K prodejní ceně byla i započítána 10 % sníţená sazba daně z přidané hodnoty ve výši 8 058 768,- Kč. Zbylých 50 bytů z domu G1 si investor, město Čáslav, ponechal ve svém vlastnictví, které zařadil mezi byty nájemní. Roční výše nájemného při plném obsazení bytů, které majitel domu získá od nájemníků je 2 483 496,- Kč. Daň z přidané hodnoty nebyla k ceně nájemného připočtena, protoţe nájemné je podle zákona osvobozeno od daně z přidané hodnoty. Byty z domu H1, s číslem popisným 1902 a 1903, kterých bylo 30, byly prodávány v celkové ceně 45 319 855,- Kč se sníţenou 10 % sazbou

- 47 -

daně z přidané hodnoty ve výši 4 119 984,- Kč. Zájemci o koupi bytu do osobního vlastnictví museli při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní sloţit zálohu ve výši minimálně 5 000,- Kč za m2. V případě domu H1 činil součet minimálních záloh 9 248 950,- Kč. Vzhledem k prodeji bytů osobám nepovinným k dani, tvořila i součást zálohy daň z přidané hodnoty ve sníţené sazbě, odpovídající výši zálohy. Zbytek z kupní ceny zájemce o byt do osobního vlastnictví hradil při předání bytu. Při hrazení doplatku zájemci o byt hradily rovněţ daň z přidané hodnoty ve sníţené sazbě od povídající výši doplatku. Součet výše daně u záloh a doplatku se rovná celkové výši daně zmíněné výše. Zájemci o byt do osobního vlastnictví si mohli vybrat zda doplatek uhradí hned nebo zbylou částku uhradí pomocí úvěru s dobou splatnosti nejvýše 20 let při úroku 5 % p. a. Celkový doplatek u všech 30 bytů vyšel na 36 070 905,- Kč. V případě, ţe všichni zájemci o byt do osobního vlastnictví by se rozhodli daný doplatek splácet pomocí půjčky poskytnuté od města Čáslav po maximální moţnou dobu celých 20 let, platili by ještě kromě splátek úvěru i měsíční nájemné ve výši 5,- Kč za m2. Tím investor ještě navíc po splacení bytů utrţí za celých 20 let navíc 2 219 748,- Kč jenom na nájemném, plus výše zaplacených úroků. U domů označených jako B1 a B2, s číslem popisným 1904 a 1905, s 28byty, byla celková prodejní cena 43 282 680,- Kč se sníţenou 10 % sazbou daně z přidané hodnoty ve výši 3 938 784,- Kč. Zájemci o koupi bytu do osobního vlastnictví v těchto domech museli jako v případě bytů v domě H1 při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní sloţit zálohu ve výši minimálně 5 000,- Kč za m2. V případě domů B1 a B2 činil součet minimálních záloh celkem 8 833 200,- Kč. Při prodeji bytů osobám nepovinným k dani, tvoří i součást zálohy daň z přidané hodnoty ve sníţené sazbě, odpovídající výši zálohy. Zbytek z kupní ceny zájemce o byt do osobního vlastnictví hradil následně při předání bytu. Při hrazení doplatku zájemci o byt hradily rovněţ daň z přidané hodnoty ve sníţené sazbě od povídající výši doplatku. Součet výše daně u záloh a doplatku se rovná celkové výši daně zmíněné výše. Zájemci o byt do osobního vlastnictví si mohly opět jako v případě domu H1, vybrat zda doplatek uhradí hned při převzetí bytu nebo zbylou částku uhradí pomocí úvěru s dobou splatnosti nejvýše 20 let při úroku 5 % p. a. poskytnutou městem Čáslav. Celkový doplatek u 28 bytů vyšel na 34 449 480,- Kč. V případě, ţe by se všichni zájemci o byt do osobního vlastnictví rozhodli daný doplatek splácet pomocí půjčky poskytnuté městem Čáslav po celých 20 let, platili by ještě kromě splátek úvěru i měsíční nájemné ve výši 5,- Kč za m2. Tím investor ještě navíc po splacení bytů utrţí po 20 letech navíc

- 48 -

2 119 968,- Kč za nájemné a navíc ještě částku za zaplacené úroky. U posledního čtvrtého domu označeného jako G1, který má čísla popisná 1906 – 1908 se vlastník rozhodl byty neprodávat, ale vyuţít je jako byty nájemní. Výše měsíčního nájemného za m2 byla stanovena na 52,49 Kč. Částka celkového ročního nájemného při zaplnění všech 50 bytů tak činí 2 483 496,- Kč. Cena nájemného nebyla navýšena o daň z přidané hodnoty, protoţe nájemné bytů je ze zákona osvobozeno od daně z přidané hodnoty53. Při nakládání s těmito nově vzniklými byty se jeví jako nevýhodnější z pohledu daně z přidané hodnoty pro investora nově postavené byty prodat ihned po dokončení. Sice investorovi vznikne povinnost odvést daň na výstupu, ale s nárokem na odpočet daně na vstupu. Obzvláště v případě výstavby pro sociální bydlení, která je zařazená ve sníţené sazbě a výše daně na vstupu bohatě pokryje daň na výstupu. Toto můţe platit rovněţ při bytové výstavbě nespadající do kategorie sociálního bydlení řazeného do základní daně z přidané hodnoty. Při uplatnění nároku na odpočet daně na vstupu totiţ vznikne investorovi nadměrný odpočet daně. Tím si můţe navýšit zisk a rovněţ minimalizovat přínos pro stát. Z pohledu státu je v oblasti daně z přidané hodnoty nejvhodnější, aby si investor výstavby dané byty ponechal a pouţil je jako byty nájemní minimálně po dobu tří let od kolaudace. Po této době dochází při prodeji bytů k osvobození od uplatňování daně stejně jako v případě nájmu. Tím sice investor neodvede daň na výstupu, ale odvede daň na vstupu, u které nemá nárok na odpočet. Graf 13 – Podíl jednotlivých domů na celkovém DPH 0,- Kč 1 969 392,- Kč

dům B1 1 969 392,- Kč

4 119 984,- Kč

dům B2 dům G1 dům H1

Zdroj dat: Tab. 7 - 10 - Trţby za prodej a nájemné bytů, domy H1, B1, B2, G1

53

Zdroj: Počty bytů dle domů - Prokopa Holého 1902 – 1908; Areál Prokopa Holého bytové jednotky, Měú Čáslav

- 49 -

3.1.3 Vyhodnocení výstavby a nakládání s bytovým fondem v areálu Prokopa Holého V průběhu let 2006 - 2011 se celková velikost výdajů vynaloţených na výstavbu bytů a potřebné infrastruktury v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého v Čáslavi vyšplhala na 243 909 582,- Kč. Z této částky byla velikost daně z přidané hodnoty na vstupu ve sníţené i základní sazbě celkem 22 460 834,- Kč. Přitom částka daně ve sníţené 9 % sazbě a po roce 2010 navýšené na 10 %, byla ve výši 19 453 077,- Kč. V základní sazbě zákonem stanovené na 19 % a po roce 2010 na 20 %, se daň z přidané hodnoty pohybovala na 3 007 757,- Kč. V období, ve kterém probíhala výstavba 1. etapy, byly také pořízeny činnosti od osoby osvobozené od uplatňování daně z přidané hodnoty v celkové výši 2 421 572,- Kč. Nejvyšší část z celkových nákladů na výstavbu byla tvořena samotnou výstavbou čtyř bytových domů ve výši 224 554 613,- Kč54. Při výstavbě těchto domů byla uplatněna sníţená sazba daně z přidané hodnoty se sazbou 9 % a po roce 2010 navýšenou na 10 % a u některých prací souvisejících se stavbou domů B2 a G1 byla uplatněna základní sazba daně z přidané hodnoty ve výši 19 % v roce 2009 a se sazbou 20 % od roku 2010. Celková suma daně z přidané hodnoty v základní i sníţené sazbě vztahující se ke stavbě domů byla 19 760 457,- Kč. Druhý nejvyšší podíl na celkových výdajích při výstavbě v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého zabíraly stavební práce věnované přípravě území pro následnou 2. a 3. etapu výstavby. Jednalo se převáţně o odstranění nepotřebných stávajících objektů v areálu, které by bránily následné výstavbě. S blíţícím se dokončením 1.etapy výstavby se jednalo i o tvorbu projektové dokumentace pro další plánovanou výstavbu. Celková výše nákladů u prací z 2. a 3. etapy se vyšplhala na úroveň 5 599 478,- Kč. U těchto prací byla uplatněna především základní sazba daně z přidané hodnoty ve výši 19 % nebo následně 20 %. Při tvorbě projektové dokumentace související s 2. a 3 etapou výstavby byla část z proběhlých prací objednána od osoby osvobozené od uplatňování daně z přidané hodnoty a tak u těchto prací nebyla uplatněna sníţená ani základní sazba daně z přidané hodnoty. Během výstavby v areálu Prokopa Holého v období 2006 aţ 2011 se celková částka daně z přidané hodnoty, související s pracemi souvisejícími s 2. a 3. etapou, vyšplhala na 795 933,- Kč. Další skupinou prací podle výše celkových výdajů, byly výdaje na stavební práce související s odstraněním stávajících staveb a vybu54

Příloha 7 - Podíl na celkových výdajích podle typu prací

- 50 -

dováním potřebné infrastruktury na pozemcích potřebných pro 1. etapy výstavbu bytových domů v areálu Prokopa Holého. Velikost těchto výdajů se vyšplhala na 5 498 148,- Kč. U všech těchto stavebních prací byla dodavateli uplatněna základní sazba daně z přidané hodnoty ve výši 19 % a následně 20 % v roce 2010. Celková částka daně z přidané hodnoty tak vyšla na 877 856,- Kč. Podle velikosti celkových výdajů lze jako další zařadit výdaje vynaložené na archeologické, geologické a jiné nutné průzkumy. Celkové finanční náklady těchto průzkumů vyšly investora na 2 387 352,- Kč. Na tyto práce byla opět uplatněna základní 19 % a následně 20 %sazba daně z přidané hodnoty. Výše daně z přidané hodnoty se tak dostala na 385 349,- Kč. Následně tvorba projektové dokumentace k 1. etapě výstavby v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého vyšla investora celkem na 4 965 894,- Kč. V oblasti daně z přidané hodnoty byla na práce související s tvorbou projektové dokumentace dodavateli převáţně uplatněna základní 19 % sazba a u některých prací nebyla uplatněna ţádná sazba daně z přidané hodnoty, protoţe část prací souvisejících s tvorbou projektové dokumentace byla objednána od osoby osvobozené od uplatňování daně z přidané hodnoty. Poslední část z celkových výdajů ve výši 904 098,- Kč byla pouţita na takzvané ostatní výdaje, jednalo se například o inženýrskou činnost, právní služby nebo zveřejňování informací. Na všechny tyto činnosti byla dodavateli uplatněna základní, nejprve 19 % a po roce 2010 navýšená 20 % sazba daně z přidané hodnoty. Celková částka daně z přidané hodnoty na tyto ostatní činnosti tak vyšla na 148 637,- Kč55. Graf 14 - Podíl na celkovém DPH na vstupu podle typu jednotlivých prací

Zdroj dat: Tab. 1 - 6 - Realizace projektu bytového komplexu 2006 – 2011

V rámci nakládání s nově vzniklým bytovým fondem v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého se velikost příjmů z prodeje 58 bytů v domech B1, B2 a H1 dostala na 88 602 535,- Kč. Vzhledem k tomu, ţe se jednalo o bytovou výstavbu v kategorii sociálního bydlení, byla při prodeji bytů, který začal v průběhu roku 2010 po dokončení 55

Zdroj: faktury přijaté 1.etapa výstavby, Měú Čáslav

- 51 -

prvních dvou domů, uplatněna sníţená 10 % sazba daně z přidané hodnoty ve výši 8 058 768,- Kč. Prodej těchto bytů nemohl být osvobozen od uplatnění daně z přidané hodnoty, protoţe k prodeji došlo ihned po dokončení výstavby a ne aţ po třech letech od vydání kolaudačního souhlasu nebo prvního uţívání. Vzhledem k hrazení záloh zájemci o byty do osobního vlastnictví při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, kde byla připočtena daň z přidané hodnoty, se můţe celková výše daně z přidané hodnoty sníţit přibliţně aţ o 160 000,- Kč díky změně sazeb daně v roce 2010. K tomuto rozdílu mohlo dojít pokud zájemci o tyto byty hradily zálohy v období let 2008 a 2009 při niţší sazbě daně z přidané hodnoty. Následně vzniklý rozdíl výše daně proti zde vypočítané dani, pouze v 10 % sazbě, navýšil investorův výnos. Prodejní cena bytů totiţ zůstala zachována i po změně sazeb a nenavyšovala se. Další dodatečné příjmy související s prodejem bytů v areálu Prokopa Holého plynou od zájemců o byt do osobního vlastnictví, kteří se rozhodli doplatek hrazený při předání bytu uhradit pomocí úvěru od města Čáslav. Tento úvěr je splatný maximálně do 20 let od poskytnutí a při jeho splácení zájemci o tyto byty musí hradit i měsíční nájemné aţ do úplného splacení daného bytu. Při rozhodnutí všech 58 zájemců o byt do osobního vlastnictví splácet doplatek pomocí úvěru od města Čáslav po celou dobu 20 let, získá investor navíc 4 339 716,- Kč na nájemném a při očekávaném výnosu necelých padesáti procent při splácení celkového doplatku ve výši 69 940 385,- Kč se očekává příjem jen na úrocích z úvěrů o velikosti 34 970 193,- Kč. Tudíţ celkový očekávaný příjem investora z prodeje 58 bytů v domech B1, B2 a H1 při splácení doplatků u všech bytů pomocí úvěru od města Čáslav se v roce 2030 vyšplhá na 127 912 444,- Kč. Další příjmy plynoucí z 1. etapy bytové výstavby v areálu Prokopa Holého plynou z pronájmu 50 bytů ve čtvrtém domě označeném G1, který byl dostaven v roce 2011. Při plném obsazení bytů v tomto domě plyne investorovi roční příjem z výběru nájemného ve výši 2 483 496,- Kč. Vzhledem k tomu, ţe platba nájemného u staveb souvisejících s bydlením je podle zákona o dani z přidané hodnoty osvobozena od uplatňování daně z přidané hodnoty, nebyla k výši nájemného připočtena částka daně z přidané hodnoty. Při plném splacení bytů do osobního vlastnictví v roce 2030, se do tohoto roku očekává celkový příjem z plateb nájemného ze všech 50 bytů ve výši 47 188 001,- Kč. Tím investorovi vznikne celkový očekávaný příjem z prodeje 58 bytů v domech B1, B2 a H1 a očekávaný výnos z nájemného u 50 bytů v domě G1 po dobu splácení bytů v domech s byty určenými k prodeji do osobního vlastnictví, ve výši 175 100 445,- Kč. Celková suma daně z přidané hodnoty sniţující celko-

- 52 -

vý výnos pro investora byla uplatněna při prodeji bytů do osobního vlastnictví se sazbou 10 % ve výši 8 058 768,- Kč56. Celkové výdaje na výstavbu v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého se v průběhu let 2006 – 2011 vyšplhaly na 243 909 583,- Kč. Z této částky činila daň z přidané hodnoty 22 460 834,- Kč. V rámci 1. etapy výstavby se velikost výdajů vyšplhala na 238 310 105,- Kč s výší daně z přidané hodnoty 21 664 901,- Kč. V oblasti daně z přidané hodnoty mohl investor uplatnit nárok na odpočet daně u prací přímo souvisejících se stavbou bytových domů s byty určenými k prodeji do osobního vlastnictví. Zatímco u čtvrtého domu s byty nájemními si investor nemohl uplatnit nárok na odpočet daně z přidané hodnoty, protoţe nájem prostor určených k bydlení je ze zákona o dani z přidané hodnoty osvobozen od uplatňování daně z přidané hodnoty a to bez nároku na odpočet daně na vstupu. U prací souvisejících s výstavbou všech čtyř domů, jako byly provedené archeologické nebo geologické průzkumy, popřípadě i výstavba potřebné infrastruktury, by si mohl investor uplatnit nárok na odpočet daně z přidané hodnoty pouze v takové výši, která odpovídá poměru výdajů přímo souvisejících s výstavbou bytů určených k prodeji do osobního vlastnictví ku výdajům přímo souvisejícím s výstavbou bytů nájemních. Vzhledem ke sloţitosti výpočtu kráceného nároku na odpočet u činností souvisejících se stavbou všech čtyř domů se investor rozhodl uplatnit nárok na odpočet daně z přidané hodnoty na vstupu ve výši 9 490 603,- Kč související pouze se stavebními pracemi prováděnými při samotné výstavbě domů B1, B2 a H1, jejichţ byty byly určeny k prodeji do osobního vlastnictví a investor měl plný nárok na odpočet daně. Celková výše prostředků vynaloţených na stavbu domů B1, B2 a H1 byla 109 205 093,- Kč a cena domu G1 se vyšplhala na 115 349 521,- Kč. Částka daně z přidané hodnoty související se stavbou domu G1, která byla bez nároku na odpočet, dosáhla výše 10 269 855,- Kč. U stavebních prací spojených s výstavbou všech čtyř bytových domů si mohl investor uplatnit krácený nárok na odpočet daně z přidané hodnoty ve výši necelých 50 % z částky 1 904 444,- Kč. Pro náročnost přesného výpočtu kráceného nároku na odpočet daně se investor rozhodl tento nárok neuplatnit, protoţe daň z přidané hodnoty na výstupu mu plně pokryje daň na vstupu, kde má investor plný nárok na odpočet. Celkový výnos z prodeje bytů bez navýšení splátky úroků a platby nájemného dosáhl 88 602 535,- Kč. Při prodeji bytů určených do osobního

56

Zdroj: Seznam místností Prokopa Holého 1902 – 1908; Areál Prokopa Holého bytové jednotky, Měú Čáslav

- 53 -

vlastnictví byla uplatněna sníţená sazba daně z přidané hodnoty ve výši 8 058 768,- Kč. Při vyuţití moţnosti úvěru na financování doplatku za byt od města Čáslav u všech zájemců o byt do osobního vlastnictví můţe investor navíc inkasovat i příjmy za splátky úroků a nájemného v celkové výši 39 309 909,- Kč bez uplatnění sazby daně z přidané hodnoty. Další příjmy pro investora výstavby spočívají v inkasování nájemného u domu G1. Při plném obsazení tohoto domu, výnos z nájemného v době, kdy dojde k úplnému splacení bytů prodaných zájemcům do osobního vlastnictví, tedy v roce 2030, dosáhne 47 188 001,- Kč. U nájemného nebyla uplatněna ţádná sazba daně z přidané hodnoty, protoţe je nájemné bytů osvobozeno od daně. Celková velikost daně z přidané hodnoty, kterou investor zaplatil při stavbě domů, vyšla na 22 460 834,- Kč. Z toho na samotnou výstavbu domů připadlo 19 760 457,- Kč. Daň z přidané hodnoty, kde měl investor nárok na plný odpočet daně z přidané hodnoty patřila k výstavbě domů B1, B2 a H1 ve výši 9 490 603,- Kč. Při částce 8 058 768,- Kč u daně z přidané hodnoty odvedené při prodeji bytů, vyšel investorovi výstavby v areálu Prokopa Holého nadměrný odpočet na dani z přidané hodnoty ve výši 1 431 835,- Kč. Dále měl investor moţnost vyuţít krácený odpočet daně z přidané hodnoty ve výši necelých 50 %, kde plná výše daně před krácením byla 1 904 444,- Kč za projektovou dokumentaci a stavební práce společné pro všechny čtyři bytové domy. Tento krácený odpočet daně z přidané hodnoty se ovšem investor rozhodl nevyuţít pro nadměrnou sloţitost výpočtu. U prací souvisejících s přípravou 2. a 3. etapy výstavby v areálu Prokopa Holého neměl investor ţádný nárok na odpočet daně z přidané hodnoty, protoţe tyto práce neměly ţádnou přímou spojitost s probíhající výstavbou bytových domů. Prozatím se také nedá očekávat, ţe by začala realizace další etapy výstavby, na kterou se tyto práce vztahovaly a to do tří let od dokončení těchto prací v roce 2011. Výše odvedené daně z přidané hodnoty se u prací v souvislosti s 2. a 3. etapou vyšplhala na 795 933,- Kč. Bez nároku na odpočet daně z přidané hodnoty byl investor také u domu G1, který vyuţil jako dům nájemní a nájemné jako sluţba související s bydlením je osvobozeno od uplatňování daně z přidané hodnoty, ale bez nároku na odpočet. Výše zaplacené daně z přidané hodnoty při stavbě domu G1 se vyšplhala na 10 269 855,- Kč. Zatímco samotná výstavba domů s byty určenými k prodeji do osobního vlastnictví vyšla na 109 205 093,- Kč, tak investor inkasoval za prodej 88 602 535,- Kč bez připočtení nájemného a splátek úroků. Rozdíl tak činí 20 602 558,- Kč v neprospěch investora. Ovšem při připočtení maximálních splátek úroků a nájemného se výsledek změní na 18 707 351,- Kč v investorův pro-

- 54 -

spěch. Investice do domu s nájemními byty, označeným G1, se sice investorovi ani po 20 letech plně nevrátí, ovšem investor můţe tyto byty kdykoli v případě potřeby prodat a realizovat zisk dříve57. Při zařazení daně z přidané hodnoty mezi daně sdílené má město Čáslav, jakoţto investor výstavby, nárok na podíl ze zaplacené daně z přidané hodnoty. Podle rozpočtového určení daní má město Čáslav nárok na vrácení přibliţně půl milionu korun z celkové zaplacené daně u vstupů i výstupů o velikosti kolem 30 milionů korun. Většinu z této částky získá stát a o zbytek se podělí kraje a obce. Pro minimalizaci nákladů výstavby a následného prodeje ve spojitosti s daní z přidané hodnoty se investor mohl rozhodnou všechny byty ze čtyř postavených domů prodat do osobního vlastnictví. Zde by měl při prodeji nárok na odpočet daně na vstupu a tím rovnou zaplatit výslednou daň na výstupu a ještě nadměrným odpočtem sníţit celkové náklady projektu a tím pro zájemce o nové byty stanovit niţší prodejní cenu. Zařazení bytů mezi nájemní znamená pro investora nemoţnost nároku na odpočet daně z přidané hodnoty na vstupu. Zároveň také při výpočtu nájemného investor nemusí cenu navyšovat o daň, kvůli osvobození. Tato varianta můţe být zajímavá pro zájemce o tyto byty, protoţe poţadovaná platba můţe být sníţena o daň z přidané hodnoty a také je zajímavá pro stát, který inkasuje daň z přidané hodnoty zaplacenou investorem při výstavbě. Graf 15 - DPH podle nároku na odpočet

s nárokem na odpočet s kráceným nárokem na odpočet bez nároku na odpočet - 2.-3. etapa bez nároku na odpočet - dům G1

Zdroj dat: Tab. 7 - 10 - Trţby za prodej a nájemné bytů, domy H1, B1, B2, G1

57

Zdroj: faktury přijaté 1.etapa výstavby, Počet bytů dle domů - Prokopa Holého 1902 – 1908; Areál Prokopa Holého bytové jednotky, Měú Čáslav

- 55 -

3.2 Změny v oblasti daně z přidané hodnoty od 1. ledna 2012 při výstavbě a nakládání s bytovým fondem Počínaje 1. lednem 2012 vstoupila v platnost změna zákona o dani z přidané hodnoty, č. 370/2011 Sb., ze dne 6. listopadu 2011. Mezi hlavní změny daně z přidané hodnoty v rámci této novely, týkající se oblasti výstavby a uţívání bytového fondu patřila změna sníţené sazby daně z přidané hodnoty z 10 % na 14 % s ponecháním základní sazby daně z přidané hodnoty na 20 % a předpokladem sjednocení sazeb daně z přidané hodnoty na 17,5 % od roku 2013. Dále novela prodluţuje lhůtu pro úpravu nároku na odpočet ze současných 5 let na 10 let u technického zhodnocení staveb, bytů a nebytových prostor. Následně novela zákona řeší přechodné ustanovení mezi roky 2011 a 2012, při zúčtování záloh, včetně data uskutečnění zdanitelného plnění u dodávek vody, elektřiny, tepla atd.58 Další ze změn v zákoně o dani z přidané hodnoty týkající se výstavby a nakládání s bytovým fondem platná od 1. ledna 2012 se týká režimu uplatnění daně z přidané hodnoty při poskytování stavebních a montáţních prací. Jedná se o tak zvaný reţim přenesení daňové povinnosti (jinak také „revers charge“), kdy při poskytování stavebních nebo montáţních prací mezi plátci v tuzemsku má povinnost přiznat daň z přidané hodnoty na výstupu příjemce těchto prací. Povinnost pouţít reţim přenesení daňové povinnosti má plátce daně z přidané hodnoty pokud jde o plnění od nebo pro jiného plátce, s místem plnění v České republice, kdy jde o stavební nebo montáţní práce odpovídající číselnému kódu CZ CPA 41 – 4359 podle sdělení Českého statistického úřadu. Reţim přenesení daňové povinnosti se naopak nepouţije, pokud plátce poskytuje stavební nebo montáţní práce příjemci plnění, který není plátcem daně z přidané hodnoty nebo pokud neplátce poskytuje stavební a montáţní práce plátci. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o vzájemné plnění mezi plátci, musejí být dva plátci při uţití reţimu přenesené daňové povinnosti v postavení osob povinných k dani, čili se musí jednat o činnos58

Volně zpracováno podle: Novinky v DPH od roku 2012www.du.cz/33/novinky-v-dph-od-roku-2012uniqueidgOkE4NvrWuNAcUiL-fcBUSyqFHO3xCGH/?query=Novinky+v+DPH+od+roku+2012&serp=1 59 CZ - CPA 41 (Zahrnuje budovy a jejich výstavbu, společně se sluţbami developerských subjektů v oblasti bytových a nebytových stavebních projektů). CZ - CPA 42 (Inţenýrské stavby a jejich výstavba i se sluţbami developerských subjektů v oblasti inţenýrského stavitelství). CZ - CPA 43 (Specializované stavební práce jako jsou práce demoliční, průzkumné, elektroinstalační, instalatérské, topenářské, plynařské, truhlářské, malířské, obkladačské, sklenářské, pokrývačské, izolační, betonářské, zednické a dále také montáţ ocelových konstrukčních prvků, prefabrikovaných dílů, stavbu a demontáţ lešení a pracovních plošin a rovněţ instalaci topení, výtahů, klimatizačních, ventilačních a chladících zařízení apod.).

- 56 -

ti v rámci jejich ekonomické aktivity. Ve vystaveném daňovém dokladu tak dodavatel nebude uvádět výši daně z přidané hodnoty, ale pouze uvede sdělení, ţe výši daně je povinen doplnit a přiznat odběratel. Na straně odběratele pak bude rovněţ odpovědnost za správnost uvedené daně. Příjemce, který v rámci svých ekonomických činností přijímá plnění u stavebních a montáţních prácí, podléhajících reţimu přenesení daňové povinnosti, má tedy za povinnost přiznat a zaplatit daň z tohoto plnění a zároveň je oprávněn k odpočtu daně z přidané hodnoty na vstupu z takto přijatého zdanitelného plnění. Tento nárok se také řídí obecnými podmínkami pro nárok na odpočet daně podle zákona o dani z přidané hodnoty. V případě, ţe poskytovatel plnění nepostupuje podle reţimu přenesení daňové povinnosti a při uskutečnění zdanitelného plnění uplatní daň na výstupu a výši daně uvede na daňovém dokladu, zaniká tak příjemci plnění nárok na odpočet daně uvedené na daňovém dokladu. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o specifický reţim, musejí dodavatelé i odběratelé nově vést za kaţdé zdaňovací období zvláštní evidenci poskytnutých plnění. Pro oba následně platí povinnost předloţit správci daně výpis z této evidence nejpozději ve lhůtě pro předloţení daňového přiznání60. Z vzhledem k tomu, ţe podle zákona o dani z přidané hodnoty se stát, kraje, obce, organizační sloţky státu, krajů a obcí, dobrovolné svazky obcí a právnické osoby zaloţené nebo zřízené zvláštním právním předpisem nebo na základě zvláštního právního předpisu, při výkonu své působnosti v oblasti veřejné správy nepovaţují za osoby povinné k dani, a to ani v případě, kdy za výkon těchto působností vybírají úplatu. Tudíţ tyto činnosti nejsou předmětem daně a to ani v případě, ţe uvedené subjekty jsou plátci daně z přidané hodnoty z titulu uskutečňování ekonomické činnosti. Proto v případě uplatnění přenesené daňové povinnosti u stavebních a montáţních prací v případech, kdy půjde zcela výlučně o výkon veřejnoprávní činnosti, nejsou výše uvedené subjekty v pozici odběratele (tedy osobou povinnou k dani) a tak se na ně přenesení daňové povinnosti nevztahuje. Ovšem jsou-li registrovaným plátcem daně, je nutné, aby při objednání stavebních prací nebo při uzavření příslušné smlouvy bylo deklarováno, v jaké pozici v daném případě vystupují. V případě, ţe výše zmíněné subjekty přijmou jako plátce stavební a montáţní práce, které vyuţijí i pro svoji ekonomickou činnost, vztahuje se na ně přenesení daňové povinnosti. Jestliţe sjednané vyuţití stavebních a montáţ60

Volně zpracováno podle: Musilová Jaroslava JUDr., Změna reţimu uplatnění DPH ve stavebnictví, cds.mfcr.cz/cps /rde/xchg/cds/xsl/ceska_danova_sprava_15345.html a Sladkovský Otakar Ing., Informace GFŘ a MF k reţimu pře nesení daňové povinnosti na DPH ve stavebnictví, cds.mfcr.cz/cps/rde/xchg/cds/xsl/legislativa_metodika_14310. html?year=0

- 57 -

ních prací nebude jednoznačné nebo vzniknou pochybnosti o budoucím vyuţití plnění, předloţí tyto subjekty své DIČ a tím se posouvají do pozici plátce, aniţ by se uvedené práce blíţe upřesnily. Tím se uplatní přenesení daňové povinnosti a to na celý objem přijatých stavebních nebo montáţních prací61. Schéma 1 –Režim uplatnění DPH ve stavebnictví

Pro rok 2013 je plánována další změna zákona o dani z přidané hodnoty. Mezi hlavní připravované změny patří další změna sazeb daně z přidané hodnoty. Tentokráte se má u původně schválené jednotné sazby daně z přidané hodnoty ve výši 17,5 %, která měla začít platit od roku 2013, posunout její platnost aţ na rok 2016 a pro rok 2013 se mají sazby navýšit na 15 % ze současných 14 % u sníţené sazby daně z přidané hodnoty a na 21 % ze současných 20 % u základní sazby daně z přidané hodnoty. Mezi další plánované změny pro rok 2013 z oblasti výstavby a nakládání s bytovým fondem v oblasti daně z přidané hodnoty patří prodlouţení lhůty pro osvobození převodu nemovitosti se ze současných 3 let na 5 let. Plátce daně z přidané hodnoty se přitom bude moci rozhodnout, jestli i po uplynutí této lhůty uplatní daň z přidané hodnoty. Další navrhovanou změnou od roku 2013 je zvaţovaná moţnost dohody při volbě pouţití reţimu přenesené daňové povinnosti. Přitom plátce, který uskuteční v souvislosti s poskytnutím stavebních nebo montáţních prací zdanitelné plnění související s těmito pracemi, pouţije k tomuto zdanitelnému plnění reţim přenesené daňové povinnosti a plát61

Volně zpracováno podle: Reţim přenesení daňové povinnosti ve stavebnictví u obcí, cds.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/cds/2012_DPH_RC_obce.pdf

- 58 -

ce, pro kterého byly tyto práce poskytnuty, doplní v evidenci pro účely daně z přidané hodnoty výši daně, předpokládá se, ţe toto zdanitelné plnění podléhá reţimu přenesené daňové povinnosti62.

62

Volně zpracováno podle: Změny v DPH od roku 2013, www.du.cz/33/zmeny-v-dph-od-roku-2013uniqueidgOkE4NvrWuNAcUiL-fcBUYSyNERmV008/?query=Zm%ECny+v+DPH+od+roku+2013&serp=1

- 59 -

4. Závěry a doporučení Vzhledem k pokračující profesionalizaci armády České republiky a sniţujícímu se rozpočtu, přijala armáda na počátku 21. století rozhodnutí opustit poslední z vyuţívaných areálů kasáren, který vyuţívala přímo ve městě Čáslav. Díky této skutečnosti a moţnosti bezúplatného převodu areálu kasáren Prokopa Holého z majetku armády České republiky do majetku města Čáslav, se představitelé města rozhodli areál vyuţít a v daném areálu postavit novou městskou čtvrť se zhruba 345 novými byty. Jedná se o byty určené zájemcům o byt do osobního vlastnictví a také o byty nájemní. Zároveň i v projektu investor výstavby bytových domů počítá se vznikem objektů občanské vybavenosti v podobě obchodního centra, jiných dalších obchodů, kanceláří nebo sportovišť. Zatímco o výstavbu bytových domů se investor výstavby, město Čáslav, plánuje postarat sám ze svých finančních prostředků, výstavbu objektů občanské vybavenosti spíše přenechá zájemcům ze strany soukromých investorů. Vzhledem k tomu, ţe se investor výstavby rozhodly stavbu domů a obsluţných komunikací i s inţenýrskými sítěmi financovat z vlastních zdrojů, byla výstavba rozdělena celkem do čtyř etap výstavby. Do kaţdé z etap byly zařazeny zhruba tři aţ čtyři bytové domy a to podle umístění v areálu. V rámci vlastní realizace projektu, byla jiţ dokončena 1. etapa výstavby bytových domů s celkovou kapacitou 108 nových bytů ve čtyřech domech. Z toho byly byty ve třech domech určené k prodeji do osobního vlastnictví a ve čtvrtém domě si byty investor ponechal ve svém vlastnictví a vyuţívá je jako byty nájemní. V rámci další plánované výstavby investor počítá s realizací 3. etapy výstavby v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého, ovšem termín realizace samotné výstavby nebyl ještě stanoven kvůli vysoké finanční náročnosti projektu. Pokud jde o výstavbu budov v kategorii občanské vybavenosti, tak jiţ začátkem roku 2012 měla začít výstavba obchodního domu společnosti Tesco, které se rovněţ zavázalo postavit v rámci parkoviště pro své zákazníky i parkovací místa pro budoucí obyvatele areálu a návštěvníky blízké městské nemocnice a to i s přípojnou komunikací do areálu. Tato společnost má jiţ od města Čáslav zakoupené pozemky, kdy nejspíše stále ještě probíhá přípravná fáze výstavby v oblasti získávání všech potřebných povolení a proto výstavba, jejíţ dokončení bylo plánováno na konec roku 2012 ještě v měsíci dubnu 2012 nezačala a tím je i ohroţen termín dokončení obchodního domu.

- 60 -

Samotná realizace projektu výstavby bytových domů v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého začala v roce 2006, kdy si investor nechal vypracovat urbanistickou studii a v rámci projektové dokumentace regulační plán. Tím se první výdaje související s realizací projektu vyšplhaly na 785 162,- Kč. Na tuto projektantkou činnost byla uplatněna základní sazba daně z přidané hodnoty ve výši 19 % s částkou 125 362,- Kč. Vzhledem k pomalému jednání o převodu areálu bývalých kasáren Prokopa Holého z majetku armády do majetku města Čáslav, proběhly v roce 2007 opět pouze přípravné práce. Jednalo se o inţenýrskou činnost pro následnou bytovou výstavbu ve výši 63 500,- Kč. Opět jako v předchozím roce řazené do základní 19 % sazby daně z přidané hodnoty, jejíţ částka byla 10 139,- Kč. V průběhu roku 2008 doznala realizace projektu bytové výstavby v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého výrazného posunu. Důvodem byla realizace bezúplatného převodu areálu z majetku Armády České republiky do majetku města Čáslav v druhé polovině tohoto roku. Tím mohly začít samotné stavební práce v daném areálu. Díky tomu došlo i k výraznému navýšení výdajů souvisejících se stavební činností v areálu bývalých kasáren. Celkové výdaje směřující do výstavby v tomto areálu v roce 2008 dosáhly 16 328 857,- Kč. Nejvyšší část z těchto výdajů zabírala samotná výstavba prvních dvou domů označených jako B1 a H1, která v tomto roce začala. Z pohledu daně z přidané hodnoty dosáhla její výše za rok 2008 celkem 1 809 341,- Kč. Nejvyšší podíl na dani měla částka spadající do sníţené sazby ve výši 9 % související s přímou výstavbou domů. Zbylá částka daně z přidané hodnoty spadala do základní sazby daně ve výši 19 %. U zbylých výdajů z tohoto roku nebyla uplatněna daň z přidané hodnoty, jelikoţ činnosti, které proplácely byly od osoby nepovinné k dani z přidané hodnoty. V roce 2009 se výstavba bytových domů v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého rozeběhla naplno. Kromě jiţ zahájené výstavby domů B1 a H1, byla zahájena i stavba zbylých dvou domů spadajících do 1.etapy výstavby, označených jako G1 a B2. Kromě prací souvisejících s 1. etapou výstavby, pokračovaly rovněţ i další přípravné práce pro následnou 2. a 3. etapu výstavby bytových domů v areálu Prokopa Holého. Vzhledem k zahájení stavebních prací na všech čtyřech bytových domech a pokračujících stavebních pracích souvisejících s vyčištěním území daného areálu od původní zástavby a vybudováním inţenýrských sítí s přístupovými komunikacemi došlo oproti roku 2008 v výraznému navýšení investorových výdajů na celkovou částku 101 542 691,- Kč. Nejvyšší podíl na celkových výdajích v roce 2009 zastávala stejně jako v roce předchozím samotná výstavba všech čtyř bytových domů s velkým odstu-

- 61 -

pem následujícími výdaji za stavební práce související s přípravou území pro následnou budoucí výstavbu v rámci 2. a 3. etapy. V oblasti daně z přidané hodnoty činila celková částka daně na vstupu výše 8 987 095,- Kč. Nejvyšší část daně z přidané hodnoty tvořila částka ve sníţené 9 % sazbě daně z přidané hodnoty související se stavbou bytových domů. Zbylou část z celkové daně z přidané hodnoty se vztahovala k ostatním činnostem proběhlým v roce 2009. Podíl na celkových výdajích v tomto roce měli opět práce poskytované od osoby osvobozené od uplatňování daně z přidané hodnoty a tím nebyla investorovi od této osoby připočítána daň z přidané hodnoty k celkové částce fakturované investorovi. V průběhu roku 2010 se podařilo dokončit první dva bytové domy z probíhající 1. etapy výstavby, označené jako B1 a H1. Tím vzniklo v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého celkem 44 nových bytů určených k prodeji zájemcům o byt do osobního vlastnictví. Dále výstavbu v areálu Prokopa Holého významně ovlivnila změna sazeb daně z přidané hodnoty platná od 1. ledna 2010. Tím došlo k navýšení sníţené sazby z původních 9 % na 10 % a základní sazba daně z přidané hodnoty byla navýšena z 19 % na současných 20 %. Celková velikost výdajů proinvestovaných v roce 2010 v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého přibliţně odpovídala velikosti výdajů z předchozího roku a vyšplhala se na 107 859 645,- Kč. Kdy téměř celou částku tvořily výdaje na v tomto roce dokončené domy B1 a H1 a nadále rozestavěné domy B2 a G1 patřící do 1. etapy výstavby. Celková výše výdajů za bytovou výstavbu se vyšplhala na necelých 106 milionů korun. V tomto roce přinesla výstavba v areálu Prokopa Holého pro investora i první příjmy a to z prodeje bytů v domech B1 a H1. Tyto byty byly prodávány za 24 500,- Kč za m2 podlahové plochy. Tím se celková cena všech 44 bytů, které byly prodávány do osobního vlastnictví, dostala na 66 961 195,- Kč. Celkové náklady u domů B1 a H1 připadající na jejich výstavbu dosáhly 83 349 138,- Kč. Jak je viditelné, tak investor při prodeji nedosáhl celkových nákladů vynaloţených na stavbu bytů v těchto domech. Ovšem investor poskytl zájemcům o tyto byty při úhradě doplatku z ceny bytu moţnost splátkového kalendáře s dobou splácení aţ na 20 let. Při vyuţití této moţnosti se zájemci o byty do osobního vlastnictví zavázali hradit kromě samotné splátky i měsíční úrok a nájemné. Tím při vyuţití splátkového kalendáře všemi zájemci o byt do osobního vlastnictví při maximální době splatnosti, se příjem z prodeje těchto bytů přesune do ziskové sféry. V oblasti daně z přidané hodnoty byla celková částka daně na vstupu související se stavebními pracemi 9 879 216,- Kč. Nejvyšší podíl měla jako v předchozích letech sníţená sazba daně z přidané hodnoty, tentokráte jiţ v 10 %

- 62 -

sazbě, související se stavbou domů. Zbylá částka daně z přidané hodnoty, která nespadala do sníţené sazby daně se řadila do základní sazby daně z přidané hodnoty. Dále také v souvislosti s pracemi souvisejícími s 2. a 3. etapou výstavby byly investorem propláceny faktury, kde nebyla uplatněna daň z přidané hodnoty, protoţe dané činnosti byly poskytovány od osoby osvobozené od uplatňování daně z přidané hodnoty. Při prodeji bytů zájemcům o byt do osobního vlastnictví vznikla investorovi povinnost odvést daň z přidané hodnoty na výstupu, která byla ve sníţené 10 % sazbě ve výši 6 089 376,- Kč. Sníţená sazba daně z přidané hodnoty byla pouţita, protoţe tyto byty byly prodávány ihned po dokončení a ne aţ po 3 letech od kolaudace a zejména se jednalo o bytovou výstavbu řazenou do kategorie sociální výstavby. V roce 2011 se podařilo dokončit i zbylé dva domy (B2 a G1) a tím byla dokončena i celá 1.etapa výstavby bytových domů v areálu Prokopa Holého. V tomto roce tedy bylo dokončeno dalších 64 nových bytů. Z toho 14 bytů v domě B2 bylo určeno k prodeji do osobního vlastnictví za stejných podmínek jako byty v předchozích dvou domech. Tedy cena byla stanovena na 24 500,- Kč za m2 podlahové plochy s moţností úhrady doplatku za byt pomocí splátkového kalendáře aţ na 20 let. V případě domu G1 se investor rozhodl tyto byty neprodávat, ale všech 50 bytů si ponechat a pouţívat je jako byty nájemní s měsíční výší nájemného 52,49 Kč za m2 podlahové plochy. Celkové výdaje vynaloţené v roce 2011 se oproti předchozím letům 2009 a 2010, dostaly do přibliţně stejné úrovně jako na počátku výstavby v roce 2008 a činily 17 329 727,- Kč. Jako v předchozích letech výdaje vynaloţené na dostavbu domů B2 a G1 opět tvořily naprostou většinu z celkových výdajů. Naopak při prodeji všech 14 bytů v domě B2 investor utrţil celkem 21 641 340,- Kč. Vzhledem k tomu, ţe zájemci o byt do osobního vlastnictví v domě označeném B2 měli při koupi bytu stanovené stejné podmínky jako zájemci o byt do osobního vlastnictví v domech označených B1 a H1, tak lze u finanční návratnosti konstatovat, ţe jako u prvních dvou domů se finanční zisk dostaví aţ po plném splacení všech bytů s připočtením úroků a nájemného. V případě domu G1 se jednalo o byty nájemní, kde investorovi plyne roční výše nájemného při plném obsazení bytů ve výši 2 483 496,- Kč. Při vzetí do úvahy maximální celkové doby do splacení bytů určených k prodeji do osobního vlastnictví, tak v době kdy budou splaceny všechny byty do osobního vlastnictví, bude výnos z nájemného při plném obsazení bytů ve výši 47 188 001,- Kč. Pokud si investor ponechá všech 50 bytů a bude je nadále vyuţívat jako byty nájemní, tak finanční návratnost investice při zachování současné výše ná-

- 63 -

jemného se dostaví aţ v průběhu několika desítek let. U daně z přidané hodnoty vyšla celková částka daně na vstupu ve výši 1 649 680,- Kč. Jako v předchozích letech nejvyšší podíl na celkové výši daně tvoří opět částka ve sníţené 10 % sazbě daně z přidané hodnoty související s dostavbou bytových domů. Zbylá částka daně z přidané hodnoty na vstupu byla zařazena do 20 % sazby daně z přidané hodnoty. V rámci nakládání s byty v domech B2 a G1 byla při prodeji bytů v domě B2 uplatněna sníţená sazba daně z přidané hodnoty ve výši 1 969 392,- Kč. Sníţená sazba daně byla pouţita protoţe se jednalo o výstavbu pro sociální bydlení a prodej se uskutečnil dříve neţ tři roky po kolaudaci. U domu G1 s byty nájemními bylo nájemné poskytováno bez uplatnění daně z přidané hodnoty, protoţe tato sluţba je ze zákona osvobozena od uplatňování daně. Celkové výdaje investora vynaloţené na výstavbu v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého v průběhu let 2006 aţ 2011 se vyšplhaly na 243 909 583,- Kč. Z toho investor vynaloţil na 1. etapu 226 459 057,- Kč a přímo na výstavbu čtyř bytových domů bylo vynaloţeno 224 554 613,- Kč. Při následném prodeji všech 58 bytů z domů označených jako B1, B2 a H1 se příjmy dostaly na 88 602 535,- Kč. Po připočtení výnosů z úroků a plateb nájemného placených po dobu neţ budou mít zájemci o byty do osobního své byty splacené a to při vyuţití maximální doby splatnosti nabízené investorem, se celkový výnos z prodeje bytů dostane na 127 912 444,- Kč. Další příjmy plynou investorovi z nájemného bytů v domě G1. Tudíţ celková výše všech příjmů, které investor získá po splacení všech bytů určených k prodeji (to je zhruba v roce 2030), dosáhne 175 100 445,- Kč. Z výše zmíněného vyplývá, ţe samotný projekt výstavby se nejeví ani po 20 letech od dokončení ziskový. Vzhledem k tomu, ţe investorem výstavby je sám Městský úřad, tak se ekonomický zisk z samotného projektu výstavby nemusí jevit jako nutná věc. Město totiţ touto výstavbou cenově dostupných bytů pro širokou veřejnost vyuţívá nově uvolněný prostor v relativně zajímavé části města a místní obyvatelé tak nemusí mít strach z neţádoucího vyuţití areálu případným soukromým investorem. Další přínosy pro město plynou z nárůstu počtu obyvatel, kdy po dokončení celého projektu můţe přibýt i kolem 900 nových obyvatel. Tento potenciální nárůst se následně můţe odrazit na výši příjmů města od státu, případně plateb poplatků od těchto nových obyvatel. V oblasti daně z přidané hodnoty se investor rozhodl uplatnit nárok na odpočet daně u stavebních prací souvisejících s výstavbou bytových domů s byty určenými k prodeji. Tím tak investor pokryl celou daň z přidané hodnoty na výstupu a ještě mu vznikl nadměrný odpočet daně ve výši necelého jeden a půl milionu korun. Investor měl - 64 -

také nárok na odpočet daně z přidané hodnoty u dalších stavebních a projektantských prací, které souvisely se všemi čtyřmi domy. Nárok na odpočet daně tedy musel být krácený a proto se ho investor rozhodl nevyuţít. Další alternativou při výstavbě a nakládání s bytovým fondem v areálu Prokopa Holého pro investora, zejména při uplatňování daně z přidané hodnoty, je ponechání všech postavených domů podle současného zákona minimálně po tři roky od kolaudace, ve svém vlastnictví a vyuţívat je jako nájemní a po splnění této lhůty uskutečnit prodej bytů, které jiţ budou osvobozené od uplatňování daně z přidané hodnoty. V tomto případě jiţ investor nebude mít nárok na odpočet daně z přidané hodnoty. Vzhledem k zavedení institutu přenesené daňové povinnosti ve stavebnictví platné od roku 2012, se dá očekávat, uplatnění této povinnosti pro následující 2. aţ 4. etapu výstavby bytových domů. Přenesená daňová povinnost se uplatňuje mezi dvěma osobami povinnými k dani. V případě obce se za osobu povinnou k dani povaţuje obec v případě, ţe se jedná o její ekonomickou činnost. Bytová výstavba se tak dá řadit mezi ekonomické činnosti, takţe při výstavbě nových bytů se uplatní přenesená daňová povinnost a investor tak vypočte jak daň na výstupu, tak i daň na vstupu, kterou i odvede. Při výstavbě přístupových komunikací k daným budovám vše v oblasti daně z přidané hodnoty proběhne jako doposud, jelikoţ se tyto práce dají řadit mezi činnosti veřejné správy. Pro sníţení vlastní finanční náročnosti projektu můţe investor vyuţít moţnosti, které mu nabízí stát. Jedná se například o příspěvek poskytnutý od Státního fondu rozvoje bydlení podle zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů a to v případě bytového druţstva zaloţeného investorem společně s novými vlastníky plánovaných bytů pro následnou druţstevní výstavbu. Investor má i moţnost získat prostředky na budoucí výstavbu v podobě dotací od Ministerstva pro místní rozvoj. Jedná se například o Podporu výstavby technické infrastruktury pro následnou bytovou výstavbu nebo Podporu výstavby podporovaných bytů, zde ovšem musí investor zajistit po následujících 20 let vyuţívání bytů pro sociální bydlení. Další moţnosti dotací, zvýhodněných úvěrů nebo záruk, které můţe získat investor nebo zájemce o byt, lze nalézt na internetových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj (www.mmr.cz).

- 65 -

Závěr Tato práce si dala za úkol provést vyhodnocení výstavby a vyuţívání nově vzniklého bytového fondu v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého v Čáslavi z pohledu daně z přidané hodnoty a to zejména z pohledu investora. Při zpracování této práce autor vycházel z mnoha zdrojů a to jak z různých tištěných materiálů, tak i z odborných časopisů věnovaných daňové problematice a účetnictví nebo z informací poskytovaných přímo od osob pracujících pro investora, města Čáslav, z odboru majetku a investic. V první části této práce se autor věnoval teoretickým pojmům z oblasti bytové politiky a především daně z přidané hodnoty věnované výstavbě nebo nakládání s bytovým fondem. Řešila se především problematika bytové politiky, velikost bytového fondu a to jak celostátně, tak i v rámci města Čáslav. Také se v této kapitole řešila samotná výstavba a následné nakládání s bytovým fondem. Závěr kapitoly je věnován tomu hlavnímu, čímţ je problematika bytového fondu z pohledu daně z přidané hodnoty. Druhá kapitola se nejprve věnovala představením projektu nové bytové výstavby v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého v Čáslavi ve své plné obsáhlosti. Zde byly představeny všechny čtyři plánované etapy výstavby bytových domů, ve kterých má vzniknou celkem 345 nových bytů a tím i nová městská čtvrť. Také byly zmíněny plánované stavby občanské vybavenosti, které investor bytové výstavby plánuje spíše přenechat soukromým investorům, kteří je budou i vyuţívat. Z těchto staveb byl zmíněn také první, jiţ realizovaný projekt v oblasti staveb občanské vybavenosti, který se měl jiţ v době psaní této práce realizovat. Jedná se o supermarket společnosti Tesco, přičemţ samotná výstavba, která měla začít na začátku jara 2012, ještě v době psaní této práce nezačala. V rámci první části této kapitoly autor představil jiţ dokončenou 1. etapu výstavby se zaměřením na všechny čtyři postavené domy. Ve své další a to hlavní části se práce zabývá jiţ dokončenou výstavbou v průběhu jednotlivých let s ohledem na výši celkových nákladů a daně z přidané hodnoty. Byly popisovány jednotlivé typy stavebních prací a to od počátku přípravných prací v roce 2006 aţ dokončení 1. etapy v roce 2011. V průběhu této výstavby došlo i k jedné změně sazeb daně z přidané hodnoty, která měla vliv na realizaci projektu. Šlo o navýšení sníţené i základní sazby daně o 1 % v roce 2010. Dále se ukázalo, ţe nejvyšší výdaje směřující do výstavby byly

- 66 -

v roce 2010 a nejvyšší částka daně z přidané hodnoty na vstupu, byla u stavebních prací související s přímou výstavbou bytových domů, která byla ve sníţené sazbě z důvodu zařazení výstavby do kategorie sociálního bydlení. Dále se v této kapitole řešilo jak investor naloţil s byty v konkrétním domě. Řešilo se také, které byty byly určeny k prodeji a které pouze jako nájemní a za jakou cenu byly tyto byty prodávány nebo pronajímány. Třetí kapitola se ve své hlavní části věnuje vyhodnocení výstavby a následným nakládáním s nově postavenými bytovými domy v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého a to z pohledu investora. Nejprve se hodnotila velikost celkových výdajů a zároveň i daně z přidané hodnoty podle typu stavebních prací a to zejména v jednotlivých letech. Ukázalo se, ţe nejvyšší podíl na celkové výši daně z přidané hodnoty zabíraly stavební práce při samotné stavbě domů. Z tohoto pohledu byly pouze výjimkou roky 2006 a 2007, kdy ještě nezačala stavba domů a probíhala pouze tvorba projektové dokumentace. Po zjištění výše celkových výdajů podle typu jednotlivých činností v jednotlivých letech, se provedlo vyhodnocení napříč celým obdobím let 2006 aţ 2011. zde se ukázalo, ţe celkové výdaje na výstavbu dosáhly necelých 245 milionů korun s výší daně z přidané hodnoty tvořící přibliţně desetinu z celkových výdajů. V rámci uplatnění sazeb z přidané hodnoty, byly uplatněny jak sníţená sazba daně, tak i základní sazba daně. Zároveň byly poskytovány i práce od osoby osvobozené od uplatňování daně z přidané hodnoty, kde nebyla účtována daň. Dále se řešil prodej bytů v domech označených jako B1, B2 a H1. Prodejní cena bytu byla stanovena na 24 500,- Kč za m2, kdy část z příjmu z prodeje zabrala daň z přidané hodnoty ve sníţené sazbě. Následně byl zjištěn celkový příjem investora z prodeje bytů ve výši necelých 90 milionů korun. Poté autor pokračoval vyhodnocením nakládání s domem G1. Tento dům investor pouţil jako nájemní, kdy roční příjem z nájemného bytů se pohybuje kolem 2,5 milionu korun. K nájemnému ovšem nebyla připočítána daň z přidané hodnoty, protoţe nájemné budov slouţících k bydlení je podle zákona osvobozeno od uplatňování daně z přidané hodnoty. Na závěr první části této kapitoly došlo k celkovému vyhodnocení 1. etapy výstavby v areálu bývalých kasáren Prokopa Holého. Zde se ukázalo, ţe tyto nově postavené bytové domy nejsou pro investora okamţitě rentabilní, ale rovněţ bylo zjištěno, ţe výnos z nakládání s těmito domy se dostaví aţ v průběhu příštích let. Rovněţ bylo zjištěno, ţe investor se rozhodl v rámci nároku na odpočet daně z přidané hodnoty uplatnit pouze výši daně na vstupu, která měla plný nárok na odpočet, kdy tato částka - 67 -

daně na vstupu plně pokryla výši daně z přidané hodnoty na výstupu. Tedy při následném prodeji bytů v domech B1, B2 a H1. V druhé části třetí kapitoly se autor zaměřil na představení nejdůleţitějších změn, které vstoupily v platnost v zákoně o dani z přidané hodnoty od 1. ledna 2012, které se týkají výstavby a nakládání s bytovým fondem. Jednalo se především o změnu sazeb a zavedení reţimu přenesení daňové povinnosti ve stavebnictví při poskytování stavebních prací mezi dvěma osobami povinnými k dani z přidané hodnoty. Také byly zmíněny předpokládané změny pro rok 2013, které se týkají výstavby a nakládání s bytovým fondem. Ve své čtvrté kapitole práce shrnuje celkový postup prací i s jejich finanční náročností a následné nakládání s nově vzniklým bytovým fondem za celé období výstavby a to v časové posloupnosti jednotlivých let. Dále se také autor zabýval alternativou uplatnění daně z přidané hodnoty. Vzhledem k platbě daně z přidané hodnoty jak na vstupu tak i na výstupu, se investor rozhodl uplatnit nárok na odpočet daně z přidané hodnoty v případech s plným nárokem. Také mohl například dané byty ponechat ve svém majetku po dobu tří let od kolaudace a následný prodej provést s osvobozením od daně. Na závěr se práce zmiňuje o moţných dotacích od Ministerstva pro místní rozvoj popřípadě od Státního fondu rozvoje bydlení poskytované investorovi výstavby nebo zájemci o byt do osobního vlastnictví.

- 68 -

Seznam použité literatury Tištěná literatura 01. Drábová Milena, Holubová Olga, Tomíček Milan, Zákon o dani z přidané hodnoty Komentář. 4. aktualizované vydání, Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2011. Počet stran 717, ISBN 978-80-7357-657-8 02. Frelichová Kateřina, Exkurz do zákona o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí. Aplikované právo. 2007, vol. 1, no. 2, s. 103 - 132 03. Český statistický úřad, Vývoj bytového fondu v letech 1991-2001. Praha 2005. Počet stran 4. 04. Český statistický úřad, Charakteristiky trvale obydleného bytového fondu. Praha 2005. Počet stran 9. 05. GEOS LASER STAR,s.r.o., Regulační plán zástavby areálu kasáren Prokopa Holého v Čáslavi, 2006, Čáslav 06. MěÚ Čáslav, ,,Areál Prokopa Holého,, bytové jednotky, 2010, Čáslav 07. MěÚ Čáslav, faktury přijaté 1. etapa výstavby areál Prokopa Holého, 2012, Čáslav 08. MěÚ Čáslav, Informace o výstavbě bytů v areálu Prokopa Holého v Čáslavi, 2010, Čáslav 09. MěÚ Čáslav, Město Čáslav podle § 39, odst. 1 zák. č. 128/2000 Sb., o obcích vyhlašuje záměr města, 2008, Čáslav 10. MěÚ Čáslav, Počty bytů dle domů – Prokopa Holého 1902 – 1905, 2012, Čáslav 11. MěÚ Čáslav, Počty bytů dle domů – Prokopa Holého 1906 – 1908, 2012, Čáslav

- 69 -

12. MěÚ Čáslav, Předpokládaný příjem od zájemců na odkoupení bytu do ,,OV,, areál Prokopa Holého, 2010, Čáslav 13. MěÚ Čáslav, Smlouva o dílo č. 36/06/2008-I. o dodávce stavby uzavřená podle § 536 a násl. Obchodního zákoníku – Bytové domy B1 a H1, 2008, Čáslav 14. MěÚ Čáslav, Smlouva o dílo č. 57/01/2009 o dodávce stavby uzavřená podle § 536 a násl. Obchodního zákoníku – Bytové domy B2 a G1, 2009, Čáslav 15. MěÚ Čáslav, stavební povolení dům B1 a H1, 2008, Čáslav 16. MěÚ Čáslav, stavební povolení dům B2, 2009, Čáslav 17. MěÚ Čáslav, Zápis – technický kontrolní den k rozpracovanému projektu, 2010, Čáslav 18. MěÚ Čáslav, 1. dodatek Smlouvy o dílo č. 57/01/2009 o dodávce stavby uzavřená podle § 536 a násl. Obchodního zákoníku, 2010, Čáslav 19. MěÚ Čáslav, 2. dodatek Smlouvy o dílo č. 57/01/2009 o dodávce stavby uzavřená podle § 536 a násl. Obchodního zákoníku, 2010, Čáslav 20. Ministerstvo pro místní rozvoj, Koncepce pro bydlení ČR do roku 2020. Praha 2011. Počet stran 115. 21. nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek 22. Vojenská ubytovací a stavební správa Pardubice, Protokol o fyzickém předání a převzetí budov a pozemků, 2008, Čáslav 23. Vojenská ubytovací a stavební správa Pardubice, Smlouva o uzavření budoucí smlouvy o zřízení věcného břemene č. 05/42 – 08 – 126/35, 2008, Pardubice 24. zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

- 70 -

25. zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) 26. zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník 27. zákon č. 211/2000 Sb., o Státním fondu rozvoje bydlení a o změně zákona č. 171/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky ve věcech převodů majetku státu na jiné osoby a o Fondu národního majetku České republiky, ve znění pozdějších předpisů 28. zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty 29. zákon č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby druţstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení, a o změně zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, (zákon o podpoře výstavby druţstevních bytů) 30. zákon č. 47/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů 31. zákon č. 370/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony

Elektronické zdroje 01. Doleţílková Zdeňka, Byty v budoucím čáslavském sídlišti se prodávají velmi rychle: Čáslavské noviny [online]. 2009, [cit. 2012-01-06]. Dostupný z WWW: < http://www.meucaslav.cz/obcan/caslavske-noviny/rocnik-2009/rijen/?pageshowin g=2&more=637#news637 > 02. Drdek Josef, Byty k okamţitému odkoupení: Čáslavské noviny [online]. 2010, [cit. 2012-01-06]. Dostupný z WWW: < http://www.meucaslav.cz/obcan/caslavskenoviny/rocnik-2010/prosinec/?pageshowing=3&more=1024#news1024 >

- 71 -

03. Langerová Ivana Ing., Výstavba nových bytových domů: Daně & Účetnictví [online]. 2007, [cit. 2012-01-05]. Dostupný z WWW: < http://www.du.cz/print.phtml?cid=179442 > 04. Musilová Jaroslava JUDr., Změna reţimu uplatnění DPH ve stavebnictví (Tisková zpráva): Česká daňová správa [online]. 2012, [cit. 2012-01-06]. Dostupný z WWW: < http://cds.mfcr.cz/cps/rde/xchg/cds/xsl/ceska_danova_sprava_15345.html > 05. Ondrová Elena, Sociální bydlení se sníţenou sazbou DPH: Finance.cz [online]. 2007, [cit. 2011-01-10]. Dostupný z WWW: < http://www.finance.cz/zpravy/finance /134558-socialni-bydleni-se-snizenou-sazbou-dph/ > 06. Sladkovský Otakar Ing., Informace GFŘ a MF k reţimu přenesení daňové povinnosti na DPH ve stavebnictví - § 92e zákona o DPH: Česká daňová správa [online]. 2011, [cit. 2012-01-06]. Dostupný z WWW: < http://cds.mfcr.cz/cps/rde/xchg/cds/ xsl/legislativa_metodika_14310.html?year=0 > 07. Bytový fond: Leccos [online]. 2011, [cit. 2011-01-10]. Dostupný z WWW: < http://leccos.com/index.php/clanky/bytovy-fond > 08. Co přinese novela zákona o DPH 2012?: Daně & Účetnictví [online]. 2011, [cit. 2012-01-06]. Dostupný z WWW: < http://www.du.cz/33/co-prinese-novela-zakonao-dph-2012-uniqueidgOkE4NvrWuNAcUiL-fcBURGVR-Y5RdI4/?query=Co+p% F8inese+novela+z%E1kona+o+DPH+2012%3F&serp=1 > 09. Čáslav přemění bývalá kasárna v moderní sídliště: časopis Stavebnictví [online]. 2007, [cit. 2011-01-10]. Dostupný z WWW: < http://www.casopisstavebnictvi.cz/ caslav-premeni-byvala-kasarna-v-moderni-sidliste > 10. Česká daňová správa. Obecné podmínky pro uplatnění nároku na odpočet daně z přidané hodnoty [online]. 2005, [cit. 2011-01-10]. Dostupný z WWW: < http://cds.mfcr.cz/cps/rde/xchg/cds/xsl/legislativa_metodika_632.html?year=0 > 11. Česká daňová správa. Pronájem nemovitosti, která je ve spoluvlastnictví plátců a neplátců daně [online]. 2005, [cit. 2011-01-10]. Dostupný z WWW: < http://cds2005.mfcr.cz/FAQ/DPH_pronajem.html >

- 72 -

12. Česká daňová správa. Uplatňování nároku na odpočet daně v poměrné výši u veřejnoprávních subjektů [online]. 2005, [cit. 2011-01-10]. Dostupný z WWW: < http://cds.mfcr.cz/cps/rde/xchg/cds/xsl/legislativa_metodika_617.html?year=0 > 13. Český statistický úřad. Sčítaní lidu, domů a bytů 2001 [online]. 2004, [cit. 2011-01-10]. Dostupný z WWW: < http://www.czso.cz/sldb/sldb2001.nsf/ obce/534005?OpenDocument > 14. Další demolice na budoucím sídlišti: Čáslavské noviny [online]. 2009, [cit. 2012-01-06]. Dostupný z WWW: < http://www.meucaslav.cz/obcan/caslavskenoviny/rocnik-2009/brezen/#Dal___demolice_na_budouc_m_s_dli_ti > 15. DPH od roku 2013 – opět změna sazeb: Daně & Účetnictví [online]. 2012, [cit. 2012-01-06]. Dostupný z WWW: < http://www.du.cz/33/dph-od-roku-2013-opetzmena-sazeb-uniqueidgOkE4NvrWuNAcUiL-fcBUUKgmzzuioRv/?query=DPH+ od+roku+2013+-+op%ECt+zm%ECna+sazeb&serp=1 > 16. DPH u stavebních a montáţních prací spojených se změnou dokončené stavby pro bydlení: Daně & Účetnictví [online]. 2008, [cit. 2012-01-05]. Dostupný z WWW: < http://www.du.cz/33/dph-u-stavebnich-a-montaznich-praci-spojenych-se-zmenoudokoncene-stavby-pro-bydleni-uniqueidgOkE4NvrWuNAcUiL-fcBUWDWGKQ4 qDBA/?query=DPH+u+stavebn%EDch+a+mont%E1%BEn%EDch+prac%ED+spo jen%FDch+se+zm%ECnou+dokon%E8en%E9+stavby+pro+bydlen%ED&serp=1 > 17. DPH u stavebních a montáţních prací spojených s výstavbou stavby pro sociální bydlení: Daně & Účetnictví [online]. 2008, [cit. 2012-01-05]. Dostupný z WWW: < http://www.du.cz/33/dph-u-stavebnich-a-montaznich-praci-spojenych-s-vystavbou -stavby-pro-socialni-bydleni-uniqueidgOkE4NvrWuNAcUiL-fcBUarmYcQNvhve/? query=DPH+u+stavebn%EDch+a+mont%E1%BEn%EDch+prac%ED+spojen%FD ch+s+v%FDstavbou+stavby+pro+soci%E1ln%ED+bydlen%ED&serp=1 > 18. Mapy.cz [online]. 2012, [cit. 2012-01-06]. Dostupný z WWW: < http://www.mapy.cz/#x=15.387274&y=49.907445&z=13 > 19. Ministerstvo financí. Důvodová zpráva [online]. 2001, [cit. 2011-01-10]. Dostupný z WWW: < http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_9113.html >

- 73 -

20. Ministerstvo financí. Reţim přenesení daňové povinnosti ve stavebnictví u obcí [online]. 2011, [cit. 2012-01-06]. Dostupný z WWW: < http://cds.mfcr.cz/cps/rde/xbcr/ cds/2012_DPH_RC_obce.pdf > 21. Ministerstvo pro místní rozvoj. Bytová politika [online]. 2011, [cit. 2011-01-10]. Dostupný z WWW: < http://www.mmr.cz/Bytova-politika > 22. Ministerstvo pro místní rozvoj. Komentář k bytové výstavbě - rok 2008 [online]. 2009, [cit. 2011-01-10]. Dostupný z WWW: < http://www.mmr.cz/Bydleni/bydleni 2009/cz/komentar-k-bytove-vystavbe-rok-2008.html > 23. Ministerstvo pro místní rozvoj. Oblast politiky bydlení, rozvoje domovního a bytového fondu a nájmu bytu a nebytových prostor [online]. 2011, [cit. 2011-01-10]. Dostupný z WWW: < http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Pravo-Legislativa/Pravnipredpisy/Oblast-politiky-bydleni-rozvoje-domovniho-a-bytov > 24. Novinky v DPH od roku 2012: Daně & Účetnictví [online]. 2011, [cit. 2012-01-06]. Dostupný z WWW: < http://www.du.cz/33/novinky-v-dph-od-roku-2012-uniqueidg OkE4NvrWuNAcUiL-fcBUSyqFHO3xCGH/?query=Novinky+v+DPH+od+roku+ 2012&serp=1 > 25. Sdruţení bytových druţstev a SVJ ČR. Otázky a odpovědi - téma: Ekonomika [online]. 2011, [cit. 2011-01-10]. Dostupný z WWW: < http://www.bytovadruzstva.cz/indexOO.php4?kod=2 > 26. Stanovení podlahové plochy pro vymezení rodinného domu a bytu pro sociální bydlení: Daně & Účetnictví [online]. 2008, [cit. 2012-01-05]. Dostupný z WWW: < http://www.du.cz/33/stanoveni-podlahove-plochy-pro-vymezeni-rodinneho-domua-bytu-pro-socialni-bydleni-uniqueidgOkE4NvrWuNAcUiL-fcBUTwBqEUTFkl0/? query=Stanoven%ED+podlahov%E9+plochy+pro+vymezen%ED+rodinn%E9ho+ domu+a+bytu+pro+soci%E1ln%ED+bydlen%ED&serp=1 > 27. Tesco zřejmě jiţ příští rok: Čáslavské noviny [online]. 2011, [cit. 2012-01-06]. Dostupný z WWW: < http://www.meucaslav.cz/obcan/caslavske-noviny/rocnik2011/rijen/?more=1351#news1351 >

- 74 -

28. Uplatnění DPH a osvobození od daně u převodu nemovitosti: Daně & Účetnictví [online]. 2008, [cit. 2012-01-05]. Dostupný z WWW: < http://www.du.cz/33/uplatne ni-dph-a-osvobozeni-od-dane-u-prevodu-nemovitosti-uniqueidgOkE4NvrWuNAcUi L-fcBUYTVXfNw9YYI/?query=Uplatn%ECn%ED+DPH+a+osvobozen%ED+od+ dan%EC+u+p%F8evodu+nemovitosti&serp=1 > 29. Ústav územního rozvoje. Výsledky dotazníkové akce o změnách v obecním bytovém fondu ve vybraných městech (2008, 2009) [online]. 2010, [cit. 2011-01-10]. Dostupný z WWW: < http://www.uur.cz/default.asp?ID=3894 > 30. V bývalých kasárnách v Čáslavi vznikne aţ 350 bytů: Realit [online]. 2011, [cit. 2011-01-10]. Dostupný z WWW: < http://www.realit.cz/aktualita/v-byvalychkasarnach-v-caslavi-vznikne-az-350-bytu > 31. Výstavba Tesca se snad jiţ skutečně blíţí: Čáslavské noviny [online]. 2012, [cit. 2012-01-06]. Dostupný z WWW: < http://www.meucaslav.cz/obcan/caslavskenoviny/rocnik-2012/unor/?pageshowing=2&more=1463#news1463 > 32. Zelená pro výstavbu nového sídliště: Čáslavské noviny [online]. 2008, [cit. 2012-01-06]. Dostupný z WWW: < http://www.meucaslav.cz/obcan/caslavskenoviny/archiv-clanku-2008/duben/?pageshowing=2&more=356#news356 > 33. Změny v DPH od roku 2013: Daně & Účetnictví [online]. 2012, [cit. 2012-01-06]. Dostupný z WWW: < http://www.du.cz/33/zmeny-v-dph-od-roku-2013-uniqueidg OkE4NvrWuNAcUiL-fcBUYSyNERmV008/?query=Zm%ECny+v+DPH+od+roku +2013&serp=1 > 34. Změny v prodeji bytů v novém sídlišti: Čáslavské noviny [online]. 2008, [cit. 2012-01-06]. Dostupný z WWW: < http://www.meucaslav.cz/obcan/caslavskenoviny/archiv-clanku-2008/listopad/?pageshowing=2&more=536#news536 >

- 75 -

Přílohy Seznam příloh Seznam právních předpisů spadajících pod Ministerstvo pro místní rozvoj, které upravují bytovou politiku ..…………………………………..…………... Příloha 1 Návrh zástavby areálu Prokopa Holého …………………...…………………... Příloha 2 Regulační plán zástavby areálu kasáren Prokopa Holého ...…………………... Příloha 3 Graf 16 - Celkové výdaje 2006 – 2011 ……..…………..………………..……. Příloha 4 Podíl DPH z jednotlivých let na celkovém DPH …………...……………….… Příloha 5 Graf 19 – Velikost DPH podle sazby …………………………………….…… Příloha 6 Graf 20 - Podíl na celkových výdajích podle typu prací ...……………………. Příloha 7 Oficiální zadání diplomové práce …………………………………………..…. Příloha 8

- 76 -

Příloha 1 Seznam právních předpisů spadajících pod Ministerstvo pro místní rozvoj, které upravují bytovou politiku - Zákon č. 116/1990 Sb. - Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor; - Zákon č. 72/1994 Sb. - Zákon, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony; - Nařízení vlády č. 258/1995 Sb. - kterým se provádí občanský zákoník; - Zákon č. 211/2000 Sb. - Zákon o Státním fondu rozvoje bydlení a o změně zákona č. 171/1991 Sb., o působnosti orgánu České republiky ve věcech převodu majetku státu na jiné osoby a o Fondu národního majetku České republiky; - Nařízení vlády č. 481/2000 Sb. - o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou dotace ke krytí části nákladu spojených s výstavbou bytů; - Nařízení vlády č. 494/2000 Sb. - o podmínkách poskytování dotací ze státního rozpočtu na podporu regenerace panelových sídlišť; - Nařízení vlády č. 80/2001 Sb. - o rozsahu a podmínkách pouţití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části úroků z hypotéčních úvěrů poskytnutých fyzickým osobám - Nařízení vlády č. 299/2001 Sb. - o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části úroků z úvěrů poskytnutých bankami právnickým a fyzickým osobám na opravy a modernizace domů; - Vyhláška č. 372/2001 Sb. - kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé uţitkové vody mezi konečné spotřebitele - Nařízení vlády č. 396/2001 Sb. - o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení na opravy a modernizace bytů; - Nařízení vlády č. 466/2001 Sb. - Nařízení vlády o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení k úhradě nákladů spojených s jeho správou

- 77 -

- Nařízení vlády č. 97/2002 Sb. - o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou bytů osobami mladšími 36 let; - Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. - o podmínkách poskytování příspěvků k hypotéčnímu úvěru osobám mladším 36 let; - Nařízení vlády č. 394/2002 Sb. - o poskytnutí finanční pomoci v oblasti bydlení fyzickým osobám postiţeným povodněmi; - Nařízení vlády č. 395/2002 Sb. - o poskytnutí nenávratné finanční pomoci v oblasti bydlení fyzickým osobám nebo obcím postiţeným povodněmi na úhradu nákladů spojených s odstraněním stavby pro bydlení; - Nařízení vlády č. 396/2002 Sb. - o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou bytů fyzickými osobami postiţenými povodněmi v roce 2002; - Nařízení vlády č. 104/2003 Sb. - o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou dotace ke krytí části nákladů spojených s výstavbou bytů pro fyzické osoby postiţené povodněmi v roce 2002; - Nařízení vlády č. 146/2003 Sb. - o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části nákladů spojených s výstavbou bytů pro příjmově vymezené osoby; - Nařízení vlády č. 370/2004 Sb. - o rozsahu a podmínkách pouţití finančních prostředků k úhradě úvěrů zajištěných Státním fondem rozvoje bydlení; - Nařízení vlády č. 371/2004 Sb. - kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek; - Nařízení vlády č. 616/2004 Sb. - o pouţití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěrů na úhradu části nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením bytů některými osobami mladšími 36 let; - Zákon č. 378/2005 Sb. - Zákon o podpoře výstavby druţstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení; - Nařízení vlády č. 465/2005 Sb. - vydané na základě zmocnění uvedeného v zákoně o podpoře výstavby druţstevních bytů

- 78 -

- Nařízení vlády č. 28/2006 Sb. - o podmínkách pouţití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru ke krytí části nákladů spojených s modernizací bytů některými osobami mladšími 36 let; - Nařízení vlády č. 63/2006 Sb. - o podmínkách pouţití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou dotace ke krytí části nákladů spojených s opravami panelového domu - Zákon č. 107/2006 Sb. - Zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu; - Sdělení Ministerstva pro místní rozvoj č. 180/2009 Sb. - ze dne 25. června 2009 o roztřídění obcí do velikostních kategorií podle počtu obyvatel, o územním rozčlenění obcí seskupením katastrálních území, o výši základních cen za 1 m2 podlahové plochy bytu, o cílových hodnotách měsíčního nájemného za l m2 podlahové plochy bytu, o maximálních přírůstcích měsíčního nájemného a o postupu při vyhledání maximálního přírůstku nájemného pro konkrétní byt - Nařízení vlády č. 333/2009 Sb. - částka 104 z 29.9.2009 o podmínkách pouţití finančních prostředků SFRB ke krytí části nákladů spojených s výstavbou sociálních bytů formou dotace právnickým a fyzickým osobám; - Nařízení vlády č. 284/2011 Sb. - o podmínkách poskytnutí a pouţití finančních prostředků SFRB formou úvěru na podporu výstavby nájemních bytů na území ČR.

Zdroj: Oblast politiky bydlení, rozvoje domovního a bytového fondu a nájmu bytu a nebytových prostor, www.mmr.cz/Bytova-politika/Pravo-Legislativa/Pravni-predpisy/Oblast-politiky-bydleni-rozvojedomovniho-a-bytov

- 79 -

Příloha 2 Návrh zástavby areálu Prokopa Holého

Zdroj: Čáslavské noviny

- 80 -

Příloha 3 Regulační plán zástavby areálu kasáren Prokopa Holého

Zdroj: Realizační plán – areál kasáren Čáslav, MěÚ Čáslav

- 81 -

Příloha 4 Graf 16 - Celkové výdaje 2006 – 2011


- 82 -

Příloha 5 Podíl DPH z jednotlivých let na celkovém DPH Graf 17 – Snížená sazba DPH

2007 0%

2006 0% 2011 8%

2008 3%

2009 38%

2010 51%


Graf 18 – Základní sazba DPH

2007 0,3% 2010 9%

2011 5%

2006 4% 2008 39%

2009 43%


- 83 -

Příloha 6 Graf 19 – Velikost DPH podle sazby


- 84 -

Příloha 7 Graf 20 - Podíl na celkových výdajích podle typu prací


- 85 -

Výstavba a nakládání s bytovým fondem z pohledu daně z přidané hodnoty

Recommend Documents