VYSOKÉ UČENÍ TECHNICKÉ V BRNĚ
Posouzení způsobilosti společnosti Thermal Pasohlávky a.s. dostát závazkům vyplývajících ze zamýšlených úvěrů
ZHOTOVITEL: Vysoké učení technické v Brně, Antonínská 548/1, 601 90 Brno Realizující osoby: Doc. Ing. et Ing. Stanislav Škapa, Ph.D. Ing. Kateřina Fojtů
Září 2012
1 Definice výchozích požadavků a základních fakt 1.1 Výchozí požadavky Zjištění bonity společnosti Thermal Pasohlávky a.s. (dále jen „Společnost“) se zaměřením na její způsobilost dostát závazkům ze zamýšlené Smlouvy o úvěru, kterou hodlá Jihomoravský kraj (dále jen „Zadavatel“) zadavatel uzavřít se Společností. Prostředky, které budou Společnosti poskytnuty na základě Smlouvy o úvěru, budou použity k zajištění vlastního podílu financování projektu Společnosti pod názvem „Thermal Pasohlávky – páteřní technická a dopravní infrastruktura“, o jehož spolufinancování žádá Společnost v Regionálním operačním programu NUTS 2 Jihovýchod (dále jen „Projekt“). Dále bude Společnost Projekt financovat úvěrem EIB a komerčním úvěrem. Za komerční úvěr by měl zadavatel převzít ručitelský závazek vůči poskytovateli komerčního úvěru.
1.2 Základní fakta a) b)
Akcionářská struktura Thermal Pasohlávky a.s. Jihomoravský kraj 119.120 tis. Kč Obec Pasohlávky 59.550 tis. Kč (celkem 178.670 tis. Kč) Základní finanční parametry projektu Položka
předpokládaný objem investice (bez DPH) DPH (nezpůsobilý výdaj, vratka z FÚ)
Hodnota 242,5 mil. Kč 48,5 mil. Kč
předpokládaný objem investice (včetně DPH)
291,0 mil. Kč
vlastní podíl (kofinancování, 60%)
145,5 mil. Kč
dotace ROP JV (40%)
97,0 mil. Kč
Pozn.: Výše uvedené částky jsou adekvátní aktuálnímu stupni poznání (červenec 2012). Lze předpokládat, že dojde k jejich zpřesnění při výběru dodavatele stavby prostřednictvím výběrového řízení.
i.
Bezodkladné zajištění vlastního podílu financování Projektu ve výši 60% celkových způsobilých nákladů, tj. cca 145,5 mil. Kč, kdy je ve statutárních orgánech akcionáře Jihomoravského kraje schváleno uvolnění částky ve výši 55 mil Kč prostřednictvím úvěru od akcionáře (aktuálně navrhováno navýšení na 90,5 mil. Kč), kdy zdrojem krytí je úvěrový rámec EIB Zadavatele a komerčním úvěrem ve výši 90,5 mil. Kč (resp. 55 mil. Kč), případně zvýšením podílu prostředků prostřednictvím úvěru akcionáře (EIB).
ii.
Zástupci vedení Společnosti provedli průzkum možnosti získání komerčního úvěru, jež vedl ke zjištění a ověření následujících skutečností:
-
Společnost jako taková je pro komerční banky z obchodně-analytické podstaty de facto likvidní společností;
-
Nelze získat běžný komerční úvěr, neboť se nejedná o standardní obchodní případ (nejedná se o klasickou komerční společnost, společnost negeneruje zisk, má krátkou historii, v podstatě se jedná o projektovou společnost, jejímž výsledkem je realizovaný a funkční projekt se socioekonomickými dopady s následnými multiplikačními efekty na mikroregion)
Stránka 2 z 8
2
Východiska -
-
Společnost má krátkou historii a neprovozuje zatím žádnou komerční činnost; Společnost je ze 66% vlastněna Jihomoravským krajem a z 34% obcí Pasohlávky; Společnost vlastní pozemky, jejichž současná odhadovaná cena je 100 mil. Kč; Pro Projekt je potřeba úvěru ve výši 145,5 mil. Kč (srpen 2012); Pro zajištění běžného provozu a nutných investic se jeví v tento okamžik jako nutný prodej pozemků označovaných jako Pasohlávky východ a Broskvový sad. Z těchto prostředků bude hrazeno také předfinancování dalších projektových činností (v případě úspěšného obchodu, tj. vyšší než očekávané prodejní ceny pozemků a nižších nákladů na financování dalších projektových činností, nebude nezbytně nutné prodat oba pozemky, Tabulka.1); Prodej pozemků určených ke komerčnímu rozvoji lázeňské zóny po vybudování infrastruktury (Část pozemků je ponechána ve vlastnictví Společnosti pro zajištění možnosti vybudování tzv. centrálního objektu), odhadovaná cena pozemků je nastavena na 1500 Kč/m2. Existuje několik znaleckých posudků, kde je vyčíslen odhad ceny pozemků, např. Zásady obchodní politiky (Saura, 2010), odborné odhady a konzultace s realitními makléři a znalci, kde je značný rozptyl odhadu této ceny: 1350 – 5000 Kč. Nicméně za předpokladu dobudování infrastruktury a úspěšného rozvoje lázeňské zóny lze očekávat výrazný nárůst cen stavebních pozemků s cílovou hodnotou blížící se aktuální cenové hladině v zavedených lázeňských zónách (5 - 10.000,- Kč/m2), např. v blízkých Pohořelicích se nabídková cena pozemků dostává na 1800,- Kč/m2, i z tohoto důvodu tedy lze považovat očekávané zhodnocení pozemků na 1500 Kč/m2 za realistické (ve vybraných scénářích je dále zohledněn roční růst ceny o 5% od roku 2014). Za definovaných předpokladů (bez zohlednění případného cenového růstu) by pak hrubý výnos z případného prodeje pozemků určených ke komerčnímu rozvoji lázeňské zóny a pozemků Pasohlávky-východ a Broskvový sad činil 287 mil. Kč (Tabulka 1). Tab.1: Pozemky určené k prodeji
Funkční celek
Plocha (m2)
Pasohlávky východ Broskvový sad Komerční rozvoj poloostrov
74 156 61 501 159 630
-
Investice (Kč/m2) 775
Prodej min. Hrubý výnos (Kč/m2) 350 26 mil. Kč 350 21 mil. Kč 1.500 240 mil. Kč
Z časového hlediska je prodej pozemků Pasohlávky-východ a Broskvový sad plánován v letech 2012-2014, zahájení prodeje pozemků na poloostrově až v závěru roku 2014. Vedle zajištění kofinancování Projektu ještě musí příjmy (zejména v letech 2013-14) sloužit k úhradě výdajů na přípravu dalších investičních aktivit (zejména příprava projektu archeoparku, případně centrální objekt) a zajištění běžného provozu Společnosti. Navržený časový plán a prodejní ceny se zdají být realistické. Na základě definovaných příjmů, aktuálních podmínek EIB a požadavků a stanovisek akcionářů společnosti je možné stanovit minimální parametry přijímaných úvěrů (Tabulka 2).
Stránka 3 z 8
Tabulka 2: Parametry úvěrů Komerční úvěr
EIB* Objem úvěru
90,5 mil. Kč
55,0 mil. Kč
Kapitalizace úroků
19,3 mil. Kč
5,4 mil. Kč
Objem splácené jistiny
109,8 mil. Kč
60,4 mil. Kč
Úroková sazba
max. 2,804 % p.a.
max. 4,8 % p.a.
Doba splatnosti
10 let
10 let
Odklad splátek jistiny
7 let
2 roky
Odklad splátek úroků
7 let
2 roky
*indikativní nabídka EIB z počátku srpna 2012 na úvěr následujících parametrů: částka: 125 000 000 CZK datum čerpání: 17.9.2012 (datum první splátky může být maximálně 7 let od čerpání) splaceni: pravidelně rovnoměrně pololetní splátky datum 1. splátky: 15.9.2019 datum poslední splátky: 15.9.2022 placeni úroku: čtvrtletně indikativní pevná úroková sazba: 2,804% indikativní pohyblivá úroková sazba: 3M PRIBOR + 1.196%
-
Parametry úvěru EIB vychází z aktuální indikativní nabídky (srpen 2012) a jako takové je lze považovat za reálné. Kritickým parametrem komerčního úvěru je zejména odklad splátek jistiny a úroků (min. 1 rok, optimálně s ohledem na eliminaci rizik projektu 2-3 roky). Objem úvěru a úroková sazba je do značné míry závislá na způsobu intervence (zajištění úvěru) ze strany Jihomoravského kraje. Nabídky komerčních bank ve směru přímého financování JMK se pohybují kolem 3% p.a. (neúčelový úvěrový rámec). Prostředky z úvěru EIB mohou být použity i na průběžnou úhradu DPH.
-
Uvedená varianta je vnímána jako velmi pravděpodobná s ohledem na aktuální stav poznání. Finanční scénáře pro jednotlivé varianty financování jsou zachyceny v následujícím grafu 1. Nejvhodnější variantou je jednoznačně plné zajištění zdrojů z prostředků EIB, které vedle úspory finančních prostředků vynakládaných na hrazení úroků umožňuje časové odsunutí zahájení prodeje pozemků na poloostrově s reálnou možností růstu prodejní ceny (varianta „EIB/KB=145/0), optimalizace prodeje“, růst prodejní ceny od roku 2014 o 5% p.a.). Opačným případem je kritická, tedy „nejhorší možná, finančně proveditelná“ varianta, vycházející ze scénáře diskutovaného v létě 2012 (úvěr EIB 55,0 mil. Kč, komerční úvěr 90,5 mil. Kč). Realizace tohoto scénáře by vedla k prodeji všech komerčně využitelných pozemků na poloostrově (s výjimkou plochy pro centrální objekt) a de-facto nulovému finančnímu výsledku a současně lze předpokládat, že časový tlak na prodej pozemků (musí být prodáváno, aby byly zajištěny prostředky na splátky komerčního úvěru) by vedl ke snížení prodejní ceny (absence cenového růstu 5%).
Stránka 4 z 8
Graf 1: Vývoj finančního salda v závislosti na volbě scénáře financování
2.1 Podmínky umožňující udržitelnost Projektu a dalšího rozvoj území: -
-
-
-
-
Existuje poptávka po této volnočasové aktivitě (zkušenosti z okolí: Lednice, Hodonín, Laa an der Thaya); V prostředí je již realizován synergický projekt „Komplex Moravia Thermal“ s finanční účastí úspěšných provozovatelů akvaparků na Slovensku; Plánované využití území lázeňské a rekreační zóny bylo ve fázi architektonicko-urbanistické studie podpořeno studií proveditelnosti rakouské společnosti Michaeler&Partner, která je součástí skupiny Falkensteiner specializující se na rozvoj projektů v cestovním ruchu; Podoba dalšího rozvoje území byla diskutována v rámci spolupráce s rakouskou společností Vamed, která projevila zájem o hlubší spolupráci na rozvoji území nejen v rámci příhraniční spolupráce. Nutnou podmínkou však zůstává výstavba infrastruktury; Je vhodná doba na investice podobného typu, zejména pro rozvoj a podporu infrastruktury (v době ekonomické recese jsou výrobní faktory levnější než v době konjunktury, to dokládají nejen úrokové sazby, ale také vysoutěžené ceny ve výběrových řízeních, kdy lze očekávat vysoutěženou cenu o cca 15%-20% nižší než je uvažováno, což může znamenat sníženou potřebu komerčního úvěru až o 25 mil. Kč); Existují adresné zdroje z EU (ROP); Naplnění Programu rozvoje JMK na období 2010-2013, kde realizací tohoto projektu jsou pokryty minimálně 2 (spíše 3) priority. V preambuli je psáno „Ve vztahu ke středoevropskému regionu by se Jihomoravský kraj měl dostat do jeho čela zejména v naplňování priorit B a D“ (atraktivnost destinací); V neposlední řadě projekt podpoří a i naplní socioekonomické indikátory, což konkrétně bude znamenat, že se sníží územní disparity, a především se zvýší zaměstnanost v mikroregionu. U tohoto projektu, který je v podstatě realizován JMK, nelze oddělit jeho sociální stránku;
Naplnění výše uvedených premis vytváří předpoklady pro zajištění efektivnosti Projektu a navazujících aktivit, což bezesporu vyústí ve zvýšení bonity společnosti a tím i synergicky lepší schopnosti splácet posuzované úvěrové prostředky.
Stránka 5 z 8
3 Shrnutí Posuzovaná Společnost realizuje typický projekt, který dává základ k rozvoji zejména volnočasových aktivit a podpoře ekonomiky zdraví. Vzhledem k nastavení projektu nelze použít standardní (komerční) postupy úvěrování a není vhodné použít ani standardní komerční přístup k měření rizika a rentability projektu. Je nutno si uvědomit, že Společnost v podstatě realizuje projekt, který bude mít socioekonomické dopady na mikroregion. Dopady se budou multiplikovat i vlivem synergického efektu s jinými (komerčními) subjekty působící v dotčeném území. V současné době vyvíjí společnost aktivity směrem k dalšímu rozvoji území spočívající v zajištění investorů pro realizaci nejen soukromých investic. Je možné konstatovat, že mezi investory lze vnímat zvýšený zájem o investice v daném území nicméně, jak již bylo zmíněno výše, tento zájem v současné době naráží na očekávané vybudování infrastruktury. Za zmínku stojí také fakt, že mezi investory zahraničními je prozatím zájem o podstatně větší než mezi tuzemskými zájemci o investice. Pokud jde o odhadovaný vývoj zhodnocení území lze přímo úměrně posuzovat investice veřejnoprávního prvku (JMK a Obec Pasohlávky prostřednictvím Společnosti) s růstem cen pozemků. Zjednodušeně řečeno ve chvíli, kdy bude zahájena fyzická realizace Projektu, dojde k prvnímu navýšení tržní ceny pozemků v oblasti. Následně, po dobu realizace Projektu lze očekávat pozvolný vzestup cen pozemků s dalším navýšením jejich hodnoty ve chvíli případného zahájení realizace projektu Centrálního objektu. Z pohledu strategického rozvoje území Pasohlávek lze investiční aktivity v území rozdělit na ty přímo související s činností Společnosti a na ostatní. Z pohledu ostatních je v tuto chvíli zřejmý pouze investiční záměr společnosti ŽS REAL a.s., která v současnosti realizuje projekt akvaparku "Komplex Moravia Thermal" i tento projekt však úzce souvisí s Projektem Společnosti s ohledem na plánované využití budované infrastruktury pro napojení akvaparku. Další ostatní investice jsou známy pouze v nejasných obrysech a je zřejmé, že ostatní vlastníci větších pozemkových celků očekávají vybudování infrastruktury jako impuls k dalšímu investování. Z výše uvedeného vyplývá, že struktura a podmínky financování Projektu se nutně projeví i na dalším rozvoji území, tj. pokud bude Společnost, která je v současné době dominantním vlastníkem pozemků v řešené oblasti, pouze investovat rozvoj infrastruktury a využije pozemky „pouze“ k úhradě úvěrů spojených s touto investicí nebo se podaří zajistit takové podmínky pro financování Projektu, aby mohlo dojít k maximálnímu zhodnocení pozemků a tím i k maximální efektivitě činnosti Společnosti. V tomto místě je dobré si položit i otázku, co se stane, když Společnost neobdrží potřebný úvěr? Projekt se zastaví, a co to bude znamenat? Pravděpodobně to přispěje ke konci projektu, a tím pádem k realizaci ztráty ve výši cca 80 mil. Kč (jedná se o hrubý odhad z již vynaložených nákladů a výnosů – prodejů pozemků v této době). Zastavení (či přesněji konec) projektu přinese i ztráty dalším komerčním subjektům participujícím v oblasti lázeňské a rekreační zóny (např. ŽS Real). Je nutno definovat rizika vycházející z různých přístupů k zajištění investice.
Stránka 6 z 8
Srovnání nulové varianty a zajištění realizace projektu Nulová varianta
Realizace projektu PTDI
Aktivita JMK
žádná, kofinancování projektu nebude zajištění prostředků na kofinancování zajištěno projektu
Budoucí výdaje
0,0 mil. Kč
Přímý dopad
ukončení činnosti Společnosti ztrátou vloženého kapitálu
Příjmy z prodeje pozemků
cca 75 mil. Kč (150,- Kč/m2) - prodej cca 287 mil. Kč (350-1.500,- Kč/m2), celého území prodej pouze vybraných zón;
Další dopady
- nesplněné závazky vůči společnosti - zachováno 6,6 ha pozemků pro ŽS Real; výstavbu centrálního objektu; - ztráta vlivu na rozvoj území; - zachováno 6,7 ha pro parkové úpravy a kulturu; - zachování strategického vlivu v území;
Rizika
- hrozba dopadu;
145,4 mil. Kč + obsluha dluhu
negativního
se realizovaný projekt PTDI
- finanční ztráta vzniklá úplným nebo mediálního částečným nesplacením poskytnutých úvěrů;
Stránka 7 z 8
4 Závěr a doporučení Na základě analýzy dostupných materiálů a rozhovorů se zúčastněnými stranami je možno konstatovat, že Společnost je způsobilá dostát svým závazkům hradit poskytnuté úvěry za podmínek definovaných touto analýzou (viz tabulka níže). Uvedené parametry jsou uvedeny s ohledem na zajištění finanční udržitelnosti projektu a na základě aktuálně navrhovaného plánu financování (objemu úvěru z prostředků EIB). Jakékoli zlepšení parametrů poskytovaných úvěrů (zejména prostřednictvím navýšení podílu EIB) má pozitivní dopad na hospodaření Společnosti, zvyšuje rentabilitu projektu a současně vytváří prostor pro realizaci navazujících záměrů (např. výstavba Centrálního objektu). Nezbytnou podmínkou získání komerčního úvěru je ručitelský závazek Jihomoravského kraje. Tab.: Pravděpodobná varianta financování projektu komerční úvěr
EIB Objem úvěru
90,5 mil. Kč
55,0 mil. Kč
Kapitalizace úroků
19,3 mil. Kč
5,4 mil. Kč
Objem splácené jistiny
109,8 mil. Kč
60,4 mil. Kč
Úroková sazba
max. 2,804 % p.a.
max. 4,8 % p.a.
Doba splatnosti
10 let
10 let
Odklad splátek jistiny
7 let
2 roky
Odklad splátek úroků
7 let
2 roky
Pro zvýšení rentability projektu a snížení rizik nesplacení poskytnutého úvěru Společnosti (splátky úvěru vytváří tlak na prodej pozemků) je žádoucí: snížení ceny PTDI v rámci výběrového řízení; rozšíření objemu prostředků EIB pro realizaci projektu minimálně v aktuálně navrhované výši (podíl EIB v objemu 90,5 mil. Kč), nejlépe však v plné výši výdajů na kofinancování projektu (145,5 mil. Kč). K tomuto rozšíření objemu prostředků dojde až po schválení ZJMK.
Stránka 8 z 8
